ESTUDIO BREVE No.

72
ESTUDIO DE OFICINAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia — El Gremio Inmobiliario

SITUACIÓN ECONÓMICA DE MEDELLÍN

Luego de varios años de excelente desempeño, la economía colombiana presentó un mar-
cado descenso en el ritmo de la actividad económica durante 2.008, reflejado en un escaso
crecimiento del 2.8% del PIB, que al desagregarse muestra en sus componentes creci-
mientos del 8.1% en las exportaciones, del 10.1% en las exportaciones, del 7.7% en la
formación bruta de capital y de sólo el 2.3% en la demanda.

Por sectores, el sector de la construcción creció a una tasa del 2.8%, impulsado por un
aumento del 18.7% en las edificaciones y por una reducción del 7.1% en las obras civiles.
De igual manera el sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció a una
tasa del 2.8%, que se explica por un crecimiento del 3.2% en los servicios de alquiler de
vivienda, del 2.3% en el alquiler de bienes residenciales y por una caída en los servicios
inmobiliarios a comisión del 2.1%. En números esto quiere decir que durante 2.008, el
sector de la construcción contribuyó con $14.5 billones a la economía colombiana mien-
tras que el sector inmobiliario lo hizo con $19.8 billones.

En 2009, un capítulo aparte merece la inflación, cuyo control pasó de ser una de las prin-
cipales metas del Banco de la República a ser un objetivo secundario frente a la marcada
desaceleración económica, lo que permitió el relajamiento de la política monetaria durante
este año.

Para el 2.009 la mayoría de los expertos vaticinan un crecimiento de la economía colom-

biana entre el 0% y el 1%, por cuenta de la difícil situación económica internacional que
ha disminuido nuestras exportaciones y ha reducido los precios de las materias primas en
los mercados internacionales, esto a pesar de las medidas contra cíclicas tomadas por el
Gobierno nacional y de la reducción de las tasas de interés de intervención del Banco de la
República.

OFICINAS EN EL ÁREA METROPOLITANA

Después de una producción casi nula de oficinas en
Medellín y el Área Metropolitana en el año 1997,
en los últimos tres años se pasó a niveles record de
construcción de las mismas, al punto que entre
2006 y 2008 entraron al mercado en el Valle de
Estudio Breve No. 72 Aburrá 1.168 nuevas unidades, de las cuales el
Mayo de 2.009 83% estuvieron ubicadas en Medellín.
Departamento de Investigaciones
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y
Antioquia De forma similar la variación de precios en los
Calle 52 # 49- 28 últimos años ha sido bastante importante y en la
Tel: 251 28 18 actualidad pueden encontrarse oficinas usadas en el
Medellín - Colombia centro de la ciudad con precios por metro cuadrado
desde $400.000 hasta oficinas nuevas en El Pobla-
investigaciones@lonja.org.co do cercanas a los $4.400.000
www.lonja.org.co
ACTIVIDAD EDIFICADORA DE OFICINAS
ÁREA TERMINADA VALLE DE ABURRÁ Luego de dos años continuos
VALLE DE ABURRÁ MEDELLÍN con crecimientos record en la
unidades m2 unidades m2 cantidad de nuevas oficinas
que entraron al mercado en el En los últimos tres
1.997 331 17.623 323 17.223
Valle de Aburrá, la producción
1.998 421 50.764 415 49.278 de las mismas muestra un im- años entraron al
1.999 114 30.675 114 30.675 portante freno, al reducirse a la
2.000 112 3.692 112 3.562 mitad con respecto al 2007 el
mercado más de
2.001 10 1.028 5 218 numero de nuevas oficinas que 350.000 m2 de
2.002 39 3.427 22 1.904 entraron al mercado.
En los últimos doce años salie-
oficinas en el Valle de
2.003 57 5.307 52 4.827
2.004 94 7.123 78 6.641 ron al mercado 488.747 metros Aburrá
cuadrados de oficinas de los
2.005 167 18.432 132 17.043 cuales el 70% se terminaron
2.006 629 109.841 601 107.241 entre 2006 y 2008, lo que
2.007 359 77.008 201 54.563 muestra la dinámica de las
2.008 180 163.827 168 161.851 mismas en los últimos años.

OFERTA DE OFICINAS NUEVAS

A mayo del presente año se encuentran en oferta 29 proyectos que incluyen oficinas,
las cuales totalizan 2.466 unidades, de las cuales 880 se encuentran en oferta ( el 35.6%
del total ).
Por zonas, en el sur oriente de la ciudad se detectaron 18 proyectos con 1786 unidades
de las cuales el 34.8% estaba en oferta, mientras que en el oriente cercano se detectaron
5 proyectos con 301 unidades de las cuales estaban en oferta el 44.5%.
Proyecto Unidades En Venta Precio Promedio Estado
Alcala de Henares 23 19 3.950.000 Preventa
Block 121 41 3.700.000 En Construcción
Centro Ccial. San Nicolás 72 65 3.500.000 En Construcción
Complex Inter 174 105 3.800.000 En Construcción
Complex Llanogrande 32 12 2.350.000 Entregado
Del Este 50 22 3.300.000 En Construcción
Diez 30 3 4.700.000 En Construcción
Escala Medicina Integral 80 26 3.900.000 Preventa Actualmente el 35.6%
Gran Milla 100 80 4.500.000 En Construcción
Indiana Mall 61 9 2.660.000 Entregado de las nuevas oficinas
Karga 32 6 1.890.000 En Construcción
Lugo 130 25 4.300.000 En Construcción
que han salido al
Madeira Centro de Negocios 56 23 2.025.000 En Construcción mercado se
MillaSajonia 72 70 2.900.000 Preventa
Ofix 33 116 6 3.545.000 Entregado encuentran en oferta
Piazza Bella 21 3 3.550.000 Entregado
Platinum Superior 160 17 4.600.000 Preventa
Prestige 142 140 3.300.000 Preventa
Prisma 119 26 3.350.000 Entregado
Promisión 21 21 2.500.000 Preventa
Puerto Seco 96 12 2.250.000 En Construcción
San Lucas Plaza Mall 51 10 3.130.000 Entregado
Sao Paulo Plaza 115 25 3.450.000 En Construcción
Soler Gardens 323 57 3.850.000 En Construcción
Spazio 42 8 3.600.000 Preventa
Torre Médica Ciudad del Río 172 38 4.450.000 En Construcción
Torre Oviedo 27 2 3.700.000 Entregado
Torre Porvenir 24 9 4.400.000 En Construcción
Zona 2 sur 4 0 3.200.000 En Construcción
Total 2466 880 3.460.345
PRECIOS DE OFICINAS
Para hablar de precios de oficinas es importante tener en cuenta la clasificación de las mismas,
en ese sentido el Comité Técnico de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia,
realizó la siguiente para la ciudad:

Tipo A+:
Oficinas de alta calidad
Con alto grado de automatización
Aire acondicionado central
Ubicadas en sectores de buena categoría
Con Menos de 10 años de construidos
Con relación de estacionamientos superior a los 1/50 metros cuadrados construidos de Las oficinas tipo A+
oficinas. tienen precios entre
3.500.000 y 4.700.000
Tipo A: por metro cuadrado
Oficinas de buena calidad
Ubicadas en sectores de buena categoría
Hasta 20 años de construidos
Con relación de estacionamientos 1/50 metros cuadrados construidos de oficinas.

Tipo B
Oficinas de buena calidad
Bien ubicadas pero no en el mejor lugar de la ciudad. (sitios alternos y centro tradicional)
Con más 15 años de construidas con buen estado de conservación

Tipo C
Oficinas de regular calidad
En centro de ciudad y sitios alternos de uso mixto
Con más 20 años de construidas con regular estado de conservación

Teniendo en cuenta lo anterior, los precios promedios de las oficinas en una muestra su-
perior a setenta edificios es:

VALORES PROMEDIO POR METRO CUADRADO

DE OFICINAS EN MEDELLÍN Y ÁREA
TIPO PROMEDIO MÍNIMO MÁXIMO
Oficinas A+ 3.771.429 3.500.000 4.700.000
Oficinas A 2.579.545 2.100.000 3.000.000
Oficinas B 900.000 800.000 1.000.000
Oficinas C 680.769 500.000 800.000 La rentabilidad
mensual de las
TASAS DE RENTABILIDAD (ARRENDAMIENTO SOBRE VALOR COMERCIAL) oficinas en el centro
de la ciudad se
De la misma manera se proceso la información de registros de arrendamientos y valores encuentra entre el
comerciales para encontrar la rentabilidad mensual inmobiliaria, que es la relación entre el 0.9% y el 1.1%
canon de arrendamiento sin incluir el valor de la administración sobre el valor comercial,
los resultados fueron los siguientes:

Ubicación Rentabilidad mensual

El Poblado 0,70% al 0,75%
El Centro 0,9% al 1,1%
AGRADECIMIENTOS
Queremos agradecer a los siguientes afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, por su ayuda en la elabo-
ración del presente estudio:
Beatriz Helena Bedoya
Maria Cecilia Álvarez
Apolinar Estrada Isaza
Armando Muñoz
Diter Castrillón O.
Elkin Ruiz R.
Ricardo Castrillón
Grupo de Estudio de Avalúos del Country Club