You are on page 1of 0

E

s
t
u
d
i
o

d
e

l
a

i
n
t
e
g
r
a
c
i

n

u
r
b
a
n
a

y

s
o
c
i
a
l
Estudio de la integracin
urbana y social
de las ciudades en Mxico,
1996- 2006:
dimensin, caractersticas y soluciones
en la expansin reciente
Roberto Eibenschutz Hartman
Carlos Goya Escobedo
Coordinadores
URBANISMO
Estudio de la integracin urbana Se estima que en Mxico el 63% de la poblacin total vive actualmente
en reas urbanas, y que casi la mitad de sta se concentra en la regin
centro del pas, lo cual seala la importancia estratgica que tiene la
comprensin y atencin de los fenmenos sociales, econmicos y polti-
cos que se generan en las complejas redes territoriales producto de la
expansin de las distintas ciudades.
La expansin territorial que implica el crecimiento sostenido de las
ciudades, ha rebasado la capacidad de los tres rdenes de gobierno para
planear y controlar el proceso de poblamiento, e introducir los servicios
de manera anticipada. Por su parte el mercado formal de suelo urbano
queda fuera del alcance econmico de la poblacin demandante, por lo que
siguen presentes los procesos informales de ocupacin del territorio.
Esta situacin, que ya era crnica para la mayora de las ciudades
del pas, se ha visto agravada por el gran incremento en la produccin de
vivienda a partir de los programas institucionales orientados a atender
la demanda de la poblacin asalariada, lo que ha generado un crecimiento
sustancial tanto en el volumen de suelo demandado, como en el ritmo
para lograr su disponibilidad.
La presente obra, desarrollada por convenio entre la Subsecretara
de Desarrollo Urbano y Orientacin del Territorio de la Secretara de
Desarrollo Social y la Universidad Autnoma Metropolitana, por medio
del Programa Universitario de Estudios Metropolitanos, tiene el objetivo
de constituirse en fuente de informacin y apoyo directo para conformar
polticas pblicas sensibles y efectivas para atender la necesidad de
vivienda de la poblacin de escasos recursos econmicos, como parte de un
marco integral que norme su insercin en el mbito urbano y prevea la
infraestructura y servicios indispensables para su sana convivencia.
CONOCER
PARA DECIDIR
EN APOYO A LA
INVESTIGACIN
A C A D M I C A
CONOCER
PARADECIDIR
EN APOYO A LA
INVESTIGACIN
A C A D MI C A
CONOCER
PARA DECIDIR
EN APOYO A LA
INVESTIGACIN
A C A D M I C A














Zona Metropolitana del Valle de Mxico
Georgina Sandoval Porras
Patricia Sandoval Porras
Guadalajara y Manzanillo
Martha E. Chvez Gonzlez
(responsable del proyecto)
Reyna Valladares Anguiano
Roberto Valladares Anguiano
Monterrey, Saltillo y ZM de Torren
Adriana Gonzlez Nogueira
Guillermo Gonzlez Trevio
Puebla, Orizaba y Zacatln
Guillermo Bistrain Reyes
(responsable de ciudad)
Mara de los ngeles Zrate Lpez
Antonio Pantoja Gmez
Mara Guadalupe Garca Maldonado
Tijuana, Tecate y Mexicali
Daniel Rubio Daz de la Vega
Dinorah Gonzlez Ochoa
Ciudad Jurez
Miguel ngel Argomedo Casas
Ramn Chacn Rojo
Jos ngel Martnez
Erick Snchez Flores
Javier Chvez Ch.
Elvira Maycotte Pansza
Jos Luis Sandoval
ngel Gmez Martnez
Martha Penagos Martnez
Mariana Loera Espinoza
Pamela Daz Minjarez
Mrida
Alfredo Alonzo Aguilar
Silvia Elisa Chi Cervera
ZM de Aguascalientes, Pachuca y Teocaltiche
Carmen Margarita Magdaleno Rojas
(responsable de ciudad)
Josena Tllez Salmern
Eduardo Martnez Flores
Gabriela Martnez Ruelas
Andrea Esquivel Velsquez
ZM de Oaxaca, San Cristbal de las Casas y
Tapachula
Griselda Bonifaz Villar
Clara Nez
Ciudad Victoria
Manuel Lazcano Mndez
Ernesto Cordero Arroyo
Secretario de Desarrollo Social
Sara Halina Topelson Fridman
Subsecretaria de Desarrollo Urbano
y Ordenacin del Territorio
Luis Meja Guzmn
Subsecretario de Desarrollo Social y Humano
Gustavo Merino Jurez
Subsecretario de Prospectiva, Planeacin y Evaluacin
Luis Miguel Montao Reyes
Ocial Mayor
Silvio Gmez Leyva
Jefe de Unidad de Coordinacin de Delegaciones
Alejandro Caso Niebla
Jefe de Unidad de Comunicacin Social
Rino Enzo Torres Baos
Director General de Desarrollo Territorial
Julio Garca Coll
Coordinador de Asesores de la Subsecretara
de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial
Craig Davis Arzac Enrique Betancourt Gaona
Blanca Esther Mrquez Gasca
Asesores
Jos Lema Labadie
Rector General
Javier Melgoza Valdivia
Secretario General
Cuauhtmoc Vladimir Prez Llanas
Rector de la Unidad Xochimilco
Hilda Rosario Dvila Ibez
Secretaria de la Unidad Xochimilco
Roberto Eibenschutz Hartman
Coordinacin General del Proyecto
Carlos Manuel Goya Escobedo
Fabin Gonzlez Luna
Coordinacin Tcnica
Jos Tapia Blanco
Hugo Adrin Rodrguez Aymerich
Venancio Eric Hernndez Cruz
Fco. Javier Vilchis Olivares
Leticia Alcaraz Zubeldia
Ricardo Daniel Rubio Rodrguez
Adriana Cecilia Lpez Parra
Horacio Estrada Castillo
Cartografa e Informtica
Emilio Gutirrez Caldern
Rodrigo Pimienta Lastra
Mara del Carmen Fanjul Pea
Gerardo Guevara Andrade
Ana Berta Bustamante Figueroa
Laura Elena Negrete Sotelo
Alejandra Prez Farfn
Responsable del Anlisis Socioeconmico
Noem Stolarski Rosenthal
Asesora
RESPONSABLES DEL TRABAJO DE CAMPO
SECRETARA DE DESARROLLO SOCIAL
UNIVERSIDAD AUTNOMA METROPOLITANA
Eduardo Preciat Lambarri
Coordinador del Programa Universitario de Estudios Metropolitanos
Estadstica y Diseo Muestral
MXICO 2009
La H. CMARA DE DIPUTADOS, LX LEGISLATURA,
participa en la coedicin de esta obra al
incorporarla a su serie CONOCER PARA DECIDIR
Coeditores de la presente edicin
H. CMARA DE DIPUTADOS, LX LEGISLATURA
SECRETARA DE DESARROLLO SOCIAL
UNIVERSIDAD AUTNOMA METROPOLITANA
UNIDAD XOCHIMILCO
MIGUEL NGEL PORRA, librero-editor
Primera edicin, julio del ao 2009
2009
Los autores de los textos y coordinadores de la obra, conservan para
s y en todo momento los derechos de autor que les son inherentes.
2009
Por caractersticas tipogrcas y de diseo editorial
MIGUEL NGEL PORRA, librero-editor
Derechos reservados conforme a la ley
ISBN 978-607-401-136-4
Queda prohibida la reproduccin parcial o total, directa o indirecta del
contenido de la presente obra, sin contar previamente con la autoriza-
cin expresa y por escrito de los editores, en trminos de lo as previsto
por la Ley Federal del Derecho de Autor y, en su caso, por los tratados
internacionales aplicables.
IMPRESO EN MXICO PRINTED IN MEXICO
www.maporrua.com.mx
Amargura 4, San ngel, lvaro Obregn, 01000 Mxico, D.F.
Esta investigacin, arbitrada por pares acadmicos,
se privilegia con el aval de la institucin coeditora.
5
Ernesto Javier Cordero Arroyo*
Presentacin
El desarrollo social esta ntimamente vinculado a la ciudad, al desarro-
llo urbano en general y a la ordenacin del territorio. Este vnculo se
genera a partir de una estructura en la que la vivienda es una pieza fun-
damental. Crear las condiciones equitativas del acceso a ella es un paso
indispensable para lograr un desarrollo ms equilibrado, con una pobla-
cin distribuida de acuerdo con las potencialidades econmicas del pas
y el entorno ambiental.
Uno de los retos principales de la presente administracin es el for-
talecimiento de los mecanismos de coordinacin del sector pblico en
materia habitacional, tarea imperativa para ampliar las oportunidades
de acceso de la poblacin de escasos recursos a un patrimonio propio, que
incidir adems en el crecimiento de la economa y del empleo.
Revisar los esquemas para la articulacin efectiva y oportuna de las
acciones pblicas en materia de vivienda, con la concurrencia de los di-
ferentes actores que participan en el sector, es una premisa para cumplir
con el objetivo nacional de impulsar el desarrollo habitacional sustenta-
ble, necesario para vivir mejor.
El trabajo que se presenta en esta publicacin contribuye a la reexin
sobre todos los temas, y adelanta una previsin de las necesidades plantea-
das por la participacin de la Federacin, los estados y los municipios en la
conduccin del desarrollo ordenado y sustentable de nuestras ciudades.
* Secretario de Desarrollo Social.
7
Sara Topelson Fridman*
Prlogo
En nuestro pas en las ltimas dcadas, se ha registrado un acelerado
crecimiento poblacional, que ha derivado en el progresivo aumento de
la oferta habitacional a travs de grandes desarrollos o fraccionamientos
construidos en la periferia de las ciudades, lejanos del rea urbana con-
solidada donde se localizan los centros de trabajo y los servicios, provo-
cando un impacto urbano y social de dimensiones que es necesario estu-
diar y evaluar.
La vivienda es uno de los sectores prioritarios en el desarrollo nacio-
nal y para atenderla se han creado polticas y programas especcos por
parte de los tres rdenes de gobierno, as como mecanismos de ndole
nanciero destinados a las personas de bajos recursos. Sus repercusiones
en las modalidades de expansin de las ciudades, en las formas de vida
de la poblacin y en la industria de la construccin, son innegables.
El Estudio de la integracin urbana y social en la expansin reciente de las
ciudades en Mxico, 1996-2006, desarrollado por especialistas del Progra-
ma Universitario de Estudios Metropolitanos de la Universidad Aut-
noma Metropolitana, analiza las implicaciones de la creciente oferta ha-
bitacional en la integracin urbana y social, y elabora un diagnstico
preciso sobre dicho fenmeno, lo que constituye un paso importante en
la poltica de frenar el crecimiento desordenado de las ciudades y reor-
denar su estructura y funcionamiento, para benecio de sus habitantes
y de los sectores productivos.
* Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio.
Sara Topelson Fridman 8
Como resultado de este esfuerzo de investigacin e incorporando los
puntos centrales del amplio debate que se ha desarrollado en Mxico
sobre estos temas, el estudio aporta adems un conjunto de propuestas
que facilitarn a las autoridades estatales y municipales aplicar en sus ciu-
dades las inversiones en infraestructura, equipamiento y vivienda bajo
esquemas sustentables de desarrollo urbano y social.
El compromiso del gobierno federal en la coordinacin de los diver-
sos actores que inciden en la vivienda, el desarrollo urbano y la ordena-
cin del territorio, plantea desafos que merecen considerarse en su ms
amplia dimensin. De aqu la importancia de contar con herramientas de
anlisis apropiadas al contexto actual, que orienten y faciliten el diseo e
instrumentacin de acciones pertinentes para elevar la calidad de vida
de la poblacin.
9
Introduccin
A lo largo de los ltimos aos del siglo pasado y de la primera dcada del
presente, el proceso de urbanizacin del pas, ha experimentado una
disminucin de los ujos migratorios hacia las grandes metrpolis, gene-
rando un incremento en el ritmo de crecimiento de las ciudades de rango
intermedio y menor en el Sistema Urbano Nacional (SUN); sin embargo,
esta disminucin no se reeja en el crecimiento de la demanda de vivien-
da que se concentra en las grandes ciudades debido a dos factores prin-
cipales, por una parte la formacin de nuevos hogares que obedece a los
altos ndices de crecimiento poblacional presentes en dcadas anteriores y
por la otra la concentracin de derechohabientes de las instituciones
nacionales de crdito para la vivienda.
Se estima que en Mxico el 63% de la poblacin total vive actualmen-
te en reas urbanas (de ms de 15 000 habitantes), y que casi la mitad de
sta se concentra en la regin centro del pas, lo cual seala la importan-
cia estratgica que tiene la comprensin y atencin de los fenmenos
sociales, econmicos y polticos que se generan en las complejas redes
territoriales producto de la expansin de las distintas ciudades.
La expansin territorial que implica el crecimiento sostenido de las
ciudades, ha rebasado la capacidad de los tres rdenes de gobierno para
planear y controlar el proceso de poblamiento, e introducir los servicios
de manera anticipada. Por su parte el mercado formal de suelo urbano
queda fuera del alcance econmico de la poblacin demandante, por lo
que siguen presentes los procesos informales de ocupacin del territorio.
Esta situacin, que ya era crnica para la mayora de las ciudades del
pas, se ha visto agravada por el gran incremento en la produccin de
vivienda a partir de los programas institucionales orientados a atender la
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 10
demanda de la poblacin asalariada, lo que ha generado un crecimiento
sustancial tanto en el volumen de suelo demandado, como en el ritmo
para lograr su disponibilidad.
Entre otros fenmenos, lo anterior ha propiciado crecientes diculta-
des para la produccin de vivienda en la magnitud requerida, y severos
problemas para la adquisicin y habilitacin del suelo, distorsionando el
mercado al afectar signicativamente el comportamiento general de los
precios.
Tales dicultades han generado una forma de ocupacin del territorio
en la periferia rural de las ciudades que ocasiona mltiples efectos nega-
tivos tanto para los habitantes de los nuevos desarrollos de vivienda como
para las autoridades y para la poblacin local, que se reejan en el dete-
rioro de la calidad de vida ofrecida, y en requerimientos de inversin no
previstos y servicios insatisfechos.
El acelerado proceso de crecimiento de la oferta de vivienda se ha
basado en la transformacin de las empresas promotoras que han adop-
tado sistemas de produccin de tipo industrial, a la vez que han con-
formado consorcios de gran envergadura cuya estructura administrativa
y nanciera es ms afn con la produccin masiva. Ello conlleva la prefe-
rencia por adquirir grandes extensiones de terreno que se encuentran en
ubicaciones cada vez ms distantes de las reas urbanas, logrando con
esto, por un lado, abatir sus costos para ofertar los productos nales den-
tro de los rangos de precio establecidos por las instituciones nanciadoras
de vivienda, y por el otro mantener y frecuentemente incrementar, sus
mrgenes de utilidad.
Ambos factores propician el fenmeno de expansin que motiva el
presente estudio, ya que los desarrollos de vivienda se producen en con-
juntos de gran dimensin, en ubicaciones lejanas de las ciudades de las
cuales dependen y en mltiples casos por etapas, lo que diculta la pre-
visin de las demandas de servicios y equipamiento que requerir la
poblacin de forma agregada al nal del desarrollo.
La dinmica de actuacin de las empresas con lgica de corporacio-
nes, requiere garantizar las lneas de produccin en forma continua y
con volmenes crecientes, lo que explica la prctica de constituir reservas
territoriales que puedan proveer una dotacin estable de suelo para nue-
vos desarrollos, por lo que han adelantado la adquisicin de los terre-
Introduccin 11
nos que lo faciliten. El podero econmico de estas empresas y la dispo-
nibilidad de nanciamientos de largo plazo e incluso participaciones
con capital de riesgo han propiciado un auge de compra de terrenos
rurales en reas alejadas de las ciudades y fuera de la normatividad urba-
na, lo que permite su adquisicin a bajo precio.
Por su parte, la capacidad de gestin y negociacin, as como el volu-
men de las acciones de estas empresas promotoras y la propia enverga-
dura y prioridad poltica conferida a los programas de vivienda, han pre-
sionado a las autoridades locales para obtener el cambio en el uso del
suelo y la autorizacin para la realizacin de los desarrollos habitaciona-
les (en ocasiones sin contar con los planes de desarrollo urbano corres-
pondientes), lo que a su vez ha resultado en el encarecimiento de la tierra
en el entorno y en la localizacin desarticulada de estos desarrollos que
obedece ms a la lgica del mercado inmobiliario que a la visin plani-
cadora del Estado.
Un componente relevante de las capacidades de gestin y pago por
el suelo es la expectativa realista en nuestro contexto nacional, de que
no les sea requerido a los desarrolladores proveer la infraestructura y los
servicios que necesitan los terrenos distantes de las ciudades para funcio-
nar en trminos urbanos, tomando en cuenta las caractersticas y volu-
men total de la poblacin involucrada. Ello, adems de facilitar la distor-
sin de los precios al formar parte de la negociacin, un factor que no le
cuesta ni al comprador ni al vendedor, se traduce en demandas de inver-
siones y servicios que quedan a cargo de las autoridades locales cuya
capacidad nanciera y operativa generalmente se ve rebasada.
Para las desarrolladoras de vivienda externalizar parte de sus costos
de produccin al trasladarlos a terceros habitantes y autoridades, repre-
senta oportunidades de maximizar sus utilidades; sin embargo, los proce-
sos desatados conllevan severos riesgos de agotamiento de su efectividad
en el mediano plazo ya que la gran escala de sus intervenciones genera
distorsiones tambin muy grandes en las expectativas y en los precios
del suelo que nalmente repercutirn en volverlo inaccesible para ellas
mismas.
El proceso de alejar fsicamente la vivienda de las ciudades que dis-
minuye su atractivo para el consumidor nal para lograr precios que
aseguren los mrgenes de utilidad deseados por las desarrolladoras, im-
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 12
plica que se incrementen los riesgos de desapego y abandono de la vi-
vienda adquirida normalmente con crdito hipotecario, por lo que este
proceso conlleva tambin el traslado de riesgos crecientes a las institu-
ciones de crdito, pblicas y privadas, que nancian a los compradores
de la vivienda.
Por ello, y ante las crecientes evidencias del incremento de esta pro-
blemtica, la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Terri-
torio de la Sedesol, estim indispensable iniciar una accin trascendente
para incidir en estas dinmicas y propiciar la concurrencia de los agentes
sociales, privados y pblicos para darle solucin.
Para llevar a cabo este esfuerzo, se juzg necesario contar con los ele-
mentos que garanticen el rigor y conabilidad en el anlisis tcnico de los
problemas detectados y representatividad en la captacin del sentir de la
poblacin involucrada, a efecto de que los resultados del estudio permi-
tan sustentar las polticas de accin pblica que se requieren para corre-
gir la problemtica.
Con ello como condicin, el documento que a continuacin se presen-
ta, desarrollado por convenio entre Sedesol y la Universidad Autnoma
Metropolitana, por medio del Programa Universitario de Estudios Metro-
politanos, se basa en la obtencin de informacin directa de campo, a tra-
vs de una vasta investigacin tcnica, que abarc el anlisis de la situa-
cin que se presenta en una muestra representativa de los conjuntos
realizados en la periferia de las ciudades pertenecientes al Sistema Urba-
no Nacional en la dcada que va de 1996 al 2006. El anlisis se reere
tanto a la situacin al interior de los conjuntos, como a su relacin con su
entorno inmediato y con la ciudad principal de la cual dependen. Parte
fundamental de la investigacin se bas en el levantamiento de una en-
cuesta que permiti conocer la percepcin de los habitantes de la vivienda
producida en el periodo sealado, lo cual caracteriza la forma en que han
evolucionado las ciudades del pas.
El estudio as concebido tiene el objetivo de constituirse en fuente de
informacin y apoyo directo para conformar polticas pblicas sensibles
y efectivas para atender la necesidad de vivienda de la poblacin de esca-
sos recursos econmicos, como parte de un marco integral que norme su
insercin en el mbito urbano y prevea la infraestructura y servicios indis-
pensables para su sana convivencia.
Introduccin 13
Para lo anterior el estudio se estructura en cinco captulos, en el pri-
mero se presenta un diagnstico sobre las caractersticas de la ubicacin
e integracin de los desarrollos inmobiliarios tanto al entorno donde se
localizan como a la ciudad de la que dependen. En esta misma direccin
en el segundo captulo se describen los componentes de infraestructura,
equipamiento y articulacin de los desarrollos con su entorno.
En el tercer captulo se analiza el impacto de los desarrollos inmobi-
liarios con relacin a la capacidad de gestin, las demandas nancieras y
operativas que stos implican para las autoridades locales de los munici-
pios donde se asientan. Para complementar el anlisis en el cuarto apar-
tado se describe el impacto social de los desarrollos en sus habitantes,
tomando como ejes principales de discusin la organizacin social, la
habitabilidad y la cohesin e integracin social.
En el ltimo captulo se exponen los lineamientos de poltica pblica
para regular la expansin urbana y generar condiciones adecuadas para
producir vivienda de calidad, en mbitos urbanos articulados, para los
distintos segmentos de poblacin demandante.
15
Captulo 1
Diagnstico de la vivienda
construida de 1996 a 2006
en el Sistema Urbano Nacional
con la oferta de crdito hipotecario
Entre los aspectos que resaltan respecto de los desarrollos de vivienda
motivo del estudio, se encuentran: su ubicacin distante de las ciudades,
su poca relacin con los instrumentos normativos de planeacin local y
regional, su masividad y gran escala, su diseo urbano cerrado que los
asla del entorno y de la ciudad y hace impracticable la integracin con su
traza urbana; todo lo cual genera altos costos para sus habitantes as como
para el adecuado servicio del propio asentamiento.
Su forma de emplazamiento y falta de relacin con el resto de la ciu-
dad, as como el origen de los habitantes indican una nula visin metropo-
litana, as como la utilizacin de esquemas altamente especulativos con
relacin al suelo, que no logran ser compensados dada la debilidad ins-
titucional y de gestin de las autoridades locales; todo ello repercute
negativamente en los diversos rubros de funcionalidad urbana y de ndo-
le social tanto para los habitantes de los conjuntos como los de la ciudad,
contraviniendo as los principios asociados con el desarrollo sustentable
de las ciudades.
Los conjuntos generan dinmicas que repercuten negativamente en su
evolucin en el tiempo, las cuales estn determinadas en buena medida,
por la gran distancia a los diversos satisfactores que ofrece la ciudad y por
las propias condiciones del diseo de los conjuntos, donde se prioriza el
logro del mayor nmero de viviendas por unidad de supercie de suelo
en detrimento de la presencia de otros usos urbanos complementarios y
equipamientos de salud, educacin, recreacin, cultura y administracin
que se requieren para ofrecer una calidad de vida aceptable para sus
habitantes.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 16
Los aspectos sealados derivan de la interpretacin de los datos de la
encuesta y de la informacin levantada en campo, las cuales se presentan
de forma exhaustiva en los anexos respectivos. En los siguientes puntos de
este apartado se abordan selectivamente algunos de los temas analizados
a efecto de destacar los conceptos que se estiman ms signicativos para
describir su naturaleza e implicaciones.
CARACTERSTICAS DE UBICACIN
E INTEGRACIN DE LOS DESARROLLOS
HABITACIONALES RESPECTO DE LAS REAS URBANAS
Y LOS SATISFACTORES QUE BRINDAN
Distancias a los centros de ciudad
y a los lmites del rea urbana
La caracterstica comn de los desarrollos habitacionales recientes es su
condicin perifrica, ubicndose a distancias signicativas y crecientes
(en general los conjuntos ms recientes se ubican a distancias cada vez
ms grandes) del centro urbano de la ciudad de la que dependen, lo cual
repercute directamente en disminuir la accesibilidad a los servicios y
satisfactores de todo tipo, en tanto se incrementan los tiempos de trasla-
do, y los costos de transportacin para sus habitantes.
La distancia tambin signica un mayor costo tcnico y econmico
para proveer de los servicios adecuados y sucientes a los desarrollos,
los cuales rebasan prcticamente en la totalidad de los casos las capaci-
dades nancieras y de gestin de los gobiernos locales. La frecuencia y
persistencia de esta caracterstica es ejemplicativa de las limitaciones de
la visin metropolitana y de la ausencia de coordinacin intermunicipal
en la denicin y operacin de los planes de desarrollo urbano.
Las distancias a las diversas fuentes de servicio y empleo hacen pa-
tente la poca articulacin de los conjuntos con la ciudad y su entorno y
marcan considerablemente la calidad de vida de los habitantes de estos
desarrollos.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 17
La dimensin ms importante para apreciar la lejana de los con-
juntos es el tiempo que consumen sus habitantes para acceder a las reas
en las cuales obtienen los satisfactores cotidianos, y los costos que ello les
implica. As la distancia fsica es slo una parte de la referencia que hay
que considerar para ponderar los efectos relevantes de la accesibilidad
a los desarrollos de vivienda.
A continuacin a travs de grcas se muestra la distribucin de los
conjuntos en relacin con las ciudades a lo largo del tiempo, destacando
los procesos sealados de distanciamiento estratgico y especulativo de
las ciudades. Ms adelante se muestran otras facetas de tiempos y costos
que inciden en la accesibilidad a los desarrollos.
Grandes distancias de los conjuntos a la ciudad:
referencia por tamaos de ciudad
1
Grca 1
DISTANCIAS DE LOS CONJUNTOS AL CENTRO URBANO
POR TIPO DE CIUDAD
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
1
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
3
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
5
Ao
K
i
l

m
e
t
r
o
s
Megas Grandes Medianas Pequeas
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
1
La clasicacin de las ciudades corresponde a los 4 tipos establecido en la primera etapa de la
muestra: megas (mayores de 3 millones de habitantes), grandes (de 1 a 3 millones habitantes), media-
nas (de 100 mil a 1 milln habitantes) y pequeas (de 15 mil a 100 mil habitantes).
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 18
Grca 2
PROMEDIO DE DISTANCIAS AL CENTRO URBANO POR TIPO DE CIUDAD
2
21.9
12.69
6.16
4.81
0
5
10
15
20
25
Megas Grandes Medianas Pequeas
Tipo de ciudad
K
i
l

m
e
t
r
o
s
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
En las siguientes guras se pueden apreciar, por tipo de ciudad, las
distancias de cada conjunto habitacional estudiado tanto al centro de la
ciudad como al lmite urbano, dentro de un esquema radial que permite
ilustrar la proporcin existente entre las dos distancias sealadas.
Figura 1
DISTANCIA AL CENTRO Y AL LMITE URBANO
POR CONJUNTO EN LAS CIUDADES MEGAS
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
La Trinidad
Arbolada los Sauces
Paseos de San Juan
Cuatro Vientos
San Buenaventura
Las Palmas Hacienda
Hacienda Cuautitln
Fraccionamiento Hacienda
de los Eucaliptos
Real de Constitln
San Francisco Coacalco 2
(Hroes)
San Francisco Coacalco (1)
Real del Valle
Geovillas de Terranova
Los Portales
Hroes Tecmac
Hroes Ecatepec II y IV
Las Amricas
Loma de San Agustn
Lomas del Sur
Hacienda Santa Fe
Rancho Grande Residencial
Fraccionamiento Parques de Tesistn
Valle Sur
Misin San Pablo I
Villas de la Hacienda
Balcones del Norte III
Exhacienda de Santa Rosa
Balcones de Santa Rosa
Jardines del Virrey
Villa de San Francisco
Balcones del Norte I
Fraccionamiento Nuevo
Las Puentes VI,V, IV
Parques de Santa Cruz del Valle
Hacienda de San Jos
Villas de Zalatitln
Santa Cecilia I
Distancia al
centro urbano
Distancia al
lmite urbano
Fuente: Anlisis cartogrco.
2
Se reere al promedio de conjuntos habitacionales construidos de 1996 a 2006 y que resulta-
ron seleccionados para el presente estudio.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 19
Figura 2
DISTANCIA AL CENTRO Y AL LMITE URBANO
POR CONJUNTO EN LAS CIUDADES GRANDES
0
5
10
15
20
25
Riveras del Bravo
Laurel
Real de San Francisco
Praderas del Sol
Villa Fontana 3ra. Seccin
Villa Fontana 12va. Seccin
Hacienda de las Torres I y II
Villa Fontana 14va. Seccin
Parajes del Sol
Praderas de los Oasis I y II
Jardines de Santa Rosa
Villas (Joyas) del Bosque
Campo Nuevo Zaragoza
Fraccionamiento Santa Teresa
La Guadalupana
Bosques del Pilar
Los Capulines
Villas de la Joya
Unidad Magisterial,
Villa de Guadalupe
Cerrada Miravalle
Distancia al
centro urbano
Distancia al
lmite urbano
Fuente: Anlisis cartogrco.
Figura 3
DISTANCIA AL CENTRO Y AL LMITE URBANO
POR CONJUNTO EN LAS CIUDADES MEDIAS
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Villas San Miguel
Privadas La Torre
Valle del Pedregal 7ma. Etapa
Loma Linda
Fracc. Geo Esmeralda
Fracc. Villa del Rey III Etapa
Bosques Mineral, La Colonia
Villas de Oriente (Kanasina)
Colonia La Providencia
Fracc. Ampliacin Juan Pablo
Fracc. Juan Pablo II, 2a. Etapa
Fracc. Mira-Sierra-2a. Etapa
Fracc. Quinta del Rey
Saltillo 2000
Paso Blanco
Fracc. Hacienda de los Portales III
Fraccionamiento Colosio
Jardines del Norte
Villa Ntra. Sra. de la Asuncin
Buenos Aires
Arboleda Xoxo
Villeras
Vamos Tamaulipas. Sector 1
Rinconada Xoxo
Los Palacios
La Primavera
Villas del lamo
Lomas de Guadalupe. Seccin I
Vista Azul I y II
Bosques del Pedregal
Las Flores
Lomas de San Alejandro
Jardn I
La Pradera
El Rosedal
Valle Dorado (1a. Seccin)
Fuego Nuevo
Fracc. Santa Mara
Distancia al
centro urbano
Distancia al
lmite urbano
Fuente: Anlisis cartogrco.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 20
Figura 4
DISTANCIA AL CENTRO Y AL LMITE URBANO
POR CONJUNTO EN LAS CIUDADES PEQUEAS
0
2
4
6
8
10
12
Fraccionamiento Valle Paraso
Fraccionamiento
Marimar
Lomas
de
Santa Anita
Manuel Espinoza
Iglesias
Los Arcos
Andaluca residencial Distancia al
centro urbano
Distancia al
lmite urbano
Fuente: Anlisis cartogrco.
Un aspecto fundamental a resaltar es que con el paso de los aos se
incrementan las distancias promedio al centro urbano sin que aumente
la densidad de la propia ciudad, lo cual reeja el rompimiento de la con-
tinuidad de la ciudad, generando espacios libres que inmediatamente
entran a la lgica de especulacin del mercado de suelo, provocando fuer-
tes distorsiones que favorecen a los propietarios del suelo.
Grca 3
PROMEDIO DE DISTANCIAS AL CENTRO URBANO POR AO
DEL CONJUNTO EN TODOS LAS CIUDADES ESTUDIADAS
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
50.0
1996 1997 1998 1999 2000
K
i
l

m
e
t
r
o
s
2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 21
Distancia al
centro urbano
(km)
Distancia al
lmite urbano
(km)
Mega ciudades A B
1 ZMVM La Trinidad 44 16
2 ZMVM Arbolada los Sauces 43 15
3 ZMVM Paseos de San Juan 40 13
4 ZMVM Cuatro Vientos 34 5
5 ZMVM San Buenaventura 32 2
6 ZMVM Las Palmas Hacienda 29 0
7 ZMVM Hacienda Cuautitln 27 0
8 Guadalajara Fracc. Hda. de los Eucaliptos 26 16
9 ZMVM Real de Costitlan I 26 0
10 ZMVM San Francisco Coacalco (1) 25 0
11 ZMVM Sn. Fco. Coacalco 2 (Hroes) 25 0
12 ZMVM Real del Valle 24 0
13 ZMVM Geovillas de Terranova 24 0
14 ZMVM Los Portales 23 0
15 ZMVM Hroes Tecamac 23 1
16 ZMVM Hroes Ecatepec II y IV 22 0
17 ZMVM Las Amricas 21 0
18 Guadalajara Loma de San Agustn 21 11
19 Guadalajara Lomas del Sur 21 12
20 Guadalajara Hacienda Santa Fe 18 10
21 Guadalajara Rancho Grande Residencial 1 8 7
22 Guadalajara Fracc. Parques de Tesistn 17 2
23 Monterrey Valle Sur 17 3
24 Monterrey Misin San Pablo I 17 1
25 Guadalajara Villas de la Hacienda 17 9
26 Monterrey Balcones del Norte III (Jar Mont) 17 2
27 Monterrey Ex hacienda de Santa Rosa 16 0
28 Monterrey Balcones de Santa Rosa 16 0
29 Monterrey Jardines del Virrey 16 2
30 Monterrey Villa de San Francisco 16 3
31 Monterrey Balcones del Norte I (Bal III carto) 16 1
32 Monterrey Fracc. Nvo Los Puentes VI, V, IV 14 0
33 Guadalajara Parques de Santa Cruz del Valle 12 1
34 Guadalajara Hacienda de San Jos 11 2
35 Guadalajara Villas de Zalatitln 10 0
36 Monterrey Santa Cecilia I 10 0
Promedio 21.90 3.70
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 22
Grca 4
DISTANCIAS DE LOS CONJUNTOS: MEGACIUDADES
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35
D
i
s
t
a
n
c
i
a

e
n

k
m
Distancia al centro ciudad km Distancia al lmite ciudad
Fuente de los datos: Anlisis cartogrco.
Distancia al
centro urbano
(km)
Distancia al
lmite urbano
(km)
Ciudades grandes A B
1 Ciudad Jurez Riveras del Bravo 21 0
2 Tijuana El Laurel 21 1
3 Tijuana Real de San Francisco 19 0
4 Ciudad Jurez Praderas del Sol 19 4
5 Tijuana Villa Fontana 3ra. seccin 17 0
6 Tijuana Villa Fontana 12va. seccin 17 0
7 Ciudad Jurez Hacienda de las Torres I y II 16 1
8 Tijuana Villa Fontana 14va. seccin 16 0
9 Ciudad Jurez Parajes del Sol 15 0
10 Ciudad Jurez Praderas de los Oasis I y II 11 0
11 Puebla Jardines de Santa Rosa 11 0
12 Torren Villas (Joyas) del Bosque 10 5
13 Torren Campo Nuevo Zaragoza 10 5
14 Torren Fraccionamiento Santa Teresa 10 4
15 Puebla La Guadalupana 9 2
16 Puebla Bosques del Pilar 8
17 Puebla Los Capulines 8 0
18 Torren Villas de la Joya 7 3
19 Puebla Unidad Magisterial, Villa de
Guadalupe
5 0
20 Torren Cerrada Miravalle 3 0
Promedio 12.69 1.25
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 23
Grca 5
DISTANCIAS DE LOS CONJUNTOS: CIUDADES GRANDES
0
5
10
15
20
25
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
D
i
s
t
a
n
c
i
a

e
n

k
m
Distancia al centro ciudad km Distancia al lmite urbano km
Fuente de los datos: Anlisis cartogrco.
Distancia al
centro urbano
(km)
Distancia al
limite urbano
(km)
Ciudades medianas A B
1 Oaxaca Villas San Miguel 17 9
2 Saltillo Privadas La Torre 16 1
3 Mexicali Valle del Pedregal 7ma. etapa 16 1
4 Saltillo Loma Linda 9 3
5 Oaxaca Fracc. Geo Esmeralda 8 1
6 Mexicali Fracc. Villa del Rey III etapa 8 0
8 Mrida Villas de Oriente (Kanasin a) 8 4
9 Pachuca Colonia La Providencia 7 4
10 Mrida Fracc. Ampliacin Juan Pablo II 7 0
11 Mrida Fracc. Juan Pablo II 2a. etapa 7 0
12 Saltillo Fracc. Mira-Sierra-2a. Etapa 7 2
13 Mexicali Fracc. Quinta del Rey 7 0
14 Saltillo Saltillo 2000 7 0
15 Aguascalientes Paso blanco 7 5
16 Mexicali Fracc. Hacienda de los Portales III 7 0
17 Pachuca Fraccionamiento Colosio 7 0
18 Mrida Jardines del Norte 6 0
19 Aguascalientes Villa Ntra. Sra. de la Asuncin 6 3
20 Tapachula Buenos Aires 6 4
21 Oaxaca Arboleda Xoxo 5 1
22 Aguascalientes Villeras 5 0
23 Ciudad Victoria Vamos Tamaulipas. Sector 1 5 0
24 Oaxaca Rinconada Xoxo 4 0
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 24
(Continuacin)
Distancia al
centro urbano
(km)
Distancia al
limite urbano
(km)
Ciudades medianas A B
25 Tapachula Los Palacios 4 1
26 Tapachula La Primavera 4 2
27 Pachuca Villas del lamo 4 0
28 Ciudad Victoria Lomas de Guadalupe. Seccin I 4 0
29 Ciudad Victoria Vista Azul I y II 3 0
30 San Cristbal C. Bosques del Pedregal 3 0
31 Orizaba Las Flores 3 0
32 Orizaba Lomas de San Alejandro 3 0
33 Orizaba Jardn I 3 0
34 San Cristbal C. La Pradera 3 0
35 Aguascalientes El Rosedal 3 1
36 Orizaba Valle Dorado (1a. Seccin) 2 0
37 Ciudad Victoria Fuego Nuevo 2 0
38 San Cristbal C. Fracc. Santa Mara 2 0
Promedio 6.16 1.04
Grca 6
DISTANCIAS DE LOS CONJUNTOS: CIUDADES MEDIANAS
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37
D
i
s
t
a
n
c
i
a

e
n

k
m
Distancia al centro ciudad km Distancia al lmite urbano km
Fuente de los datos: Anlisis cartogrco.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 25
Distancia al
centro urbano
(km)
Distancia al
lmite urbano
(km)
Ciudades pequeas A B
1 Manzanillo Fraccionamiento Valle Paraso 11 4
2 Manzanillo Fraccionamiento Marimar 7 1
3 Tecate Lomas de Santa Anita 4 1
4 Tecate Andaluca Residencial 4 2
5 Zacatln Manuel Espinoza Iglesias 2 0
6 Teocaltiche Los Arcos 1 0
Promedio 4.81 1.22
Grca 7
DISTANCIAS DE LOS CONJUNTOS: CIUDADES PEQUEAS
0
2
4
6
8
10
12
4 5 6 3 2 1
Distancia al centro
ciudad km
Distancia al lmite
urbano km
D
i
s
t
a
n
c
i
a

e
n

k
m
Fuente de los datos: Anlisis cartogrco.
Destaca el comportamiento consistente de incremento en las dis-
tancias a las que se ubican los desarrollos conforme las ciudades
son de mayor tamao poblacional. En la tabla siguiente se obser-
van las distancias promedio tanto respecto del centro de la ciudad
como del lmite del rea urbana.
3
3
A efecto de garantizar la aplicacin homognea de un criterio nico de medicin, se estima-
ron las distancias con medios cartogrcos trazando una lnea recta desde el centro de la ciudad
hasta el conjunto; sobre la misma lnea se midi tanto la distancia al centro de la ciudad como la
distancia hasta el lmite urbano.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 26
Distancias promedio
Distancia al centro
urbano (km)
Distancia al lmite
urbano (km)
A
Rel B/A
B
Mega ciudades 21.9 3.7 0.16898
Ciudades grandes 12.69 1.25 0.09811
Ciudades medianas 6.16 1.04 0.16862
Ciudades pequeas 4.81 1.22 0.25295
Se observan grandes variaciones en las distancias de los conjuntos
al lmite de la ciudad, tanto en trminos absolutos (16 km de sue-
lo desocupado entre la ciudad y el conjunto La Trinidad en la
ZMVM, y la Hacienda de los Eucaliptos en Guadalajara), como en
trminos relativos (conjunto Paso Blanco en Aguascalientes donde
la distancia de 5 km al lmite urbano es equivalente a 2.5 veces la dis-
tancia entre el centro de la ciudad y el lmite urbano). Esta referencia
es un indicador signicativo de los efectos que generan los promoto-
res al buscar precios de suelo ms bajos para sus desarrollos, lo que les
permite maximizar sus mrgenes de operacin-utilidad, lo que a su
vez distorsiona los precios al dejar espacios libres que inmediata-
mente adquieren un precio mayor, al mismo tiempo que baja la den-
sidad general y se incrementan los costos de la infraestructura y de la
gestin urbana.
Ello explica la alta especulacin sobre el suelo y por otra parte indica
que la densidad general de la ciudad podra mantenerse constante
o incluso en aumento conforme crece su supercie para lograr
patrones de desarrollo de mayor eciencia territorial.
La escala de ese efecto de especulacin puede describirse al cuan-
ticar las supercies adicionales que se incorporan al mercado urba-
no del suelo con los espacios no urbanos que se generan mediante
la ubicacin lejana de los conjuntos. Al efecto se reeren los datos
siguientes.
4
4
Los datos que se presentan son producto del anlisis cartogrco de los 100 conjuntos estu-
diados, separados por tipo de ciudad.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 27
Lo que este indicador seala es el incremento promedio del rea urba-
na por habitante (60.29%) si en lugar de considerar slo el rea de la ciu-
dad se toma en cuenta toda la supercie que involucran los distantes
desarrollos habitacionales.
Poblacin
promedio
rea urbana
Base habitantes
rea urbana
Ampliad habitantes
Incremento
A urb hab
(a) (b) Rel (b)/(c)
Nm.
habitantes km
2
/habitantes m
2
/habitantes km
2
/habitantes m
2
/habitantes %
Mega
ciudades 8 329 237 0.000031 31.22 0.000014 13.99 15.72
Ciudades
grandes 1 562 927 0.0000066 65.82 0.000015 15.10 16.97
Ciudades
medianas 365 256 0.000056 56.4 0.000025 25.23 28.36
Ciudades
pequeas 50 096 0.000202 202.43 0.000160 160.29 180.13
(c)
Indicador promedio de rea urbana
por habitante 88.99 53.65 60.29
Radio base
(A-B)
Radio
ampliado(B)
rea urbana
base
rea urbana
ampliada Diferencia
(*) Con distancias promedio km km km
2
km
2
km
2
%
Mega ciudades 18.20 21.90 260.04 376.55 116.51 44.80
Ciudades grandes 11.44 12.69 102.87 126.47 23.60 22.94
Ciudades medianas 5.13 6.16 20.63 29.85 9.22 44.68
Ciudades pequeas 3.59 4.81 10.14 18.17 8.03 79.18
Combinando esos datos con los de la poblacin en las diversas ciuda-
des se puede tener una apreciacin del impacto que en cada caso generan
tales incrementos en las reas incorporadas al mercado urbano por la
ubicacin distante de los nuevos conjuntos.
Es de destacar la agresividad de este indicador de cambio en todos
los estratos de ciudades ya que rebasa signicativamente las tasas de
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 28
crecimiento poblacional de las mismas; En particular destaca la proporcin
de cambio en las ciudades pequeas, las cuales son adems especialmen-
te vulnerables dada la desproporcionada dimensin de los desarrollos
respecto de la propia rea urbana total de la ciudad.
Comportamiento de las distancias
considerando la edad de los conjuntos
Al considerar las distancias asociadas a la edad de los conjuntos, se iden-
tica un patrn de comportamiento ms estructurado en el cual de mane-
ra consistente las distancias al lmite de la ciudad de los conjuntos de me-
nor edad son sensiblemente mayores a aquellas de los conjuntos de mayor
edad. Se reeren los hallazgos igualmente por grupos de ciudad conforme
a su tamao.
La distancia promedio de los conjuntos de menor edad es muy supe-
rior a aquella de los conjuntos de edades mayores de cinco aos.
Para la ZMVM la relacin es de 2.14 veces; para las macro ciudades
es de 1.31 veces; para las ciudades grandes esa relacin llega a ser
de 15.31 veces; y de 3.53 veces para las ciudades medias. El nico
caso en que dicha relacin es en sentido contrario (donde la distan-
cia promedio al lmite de ciudad decreci en los conjuntos recien-
tes frente a los ms antiguos), es para la ciudades pequeas, en que
dicha relacin es de 0.81 veces.
5
Densidades en los conjuntos
Las densidades a las que se desarrollan los conjuntos
6
presentan una
gama muy dispar independientemente del tamao de la ciudad en la que
se ubican, si bien tienden a ser menores dichas densidades conforme es
menor el tamao de las ciudades.
5
Situacin que probablemente se explique por la agresividad observada en las estrategias espe-
culativas de generacin de grandes espacios vacos entre los conjuntos y el lmite de la ciudad,
espacios que son desarrollados en etapas posteriores.
6
El clculo de las densidades es slo estimado con base en mediciones cartogrcas referidas a
las reas de los conjuntos, las cuales en algunos casos an tienen terrenos baldos en su interior, lo
que llega a generar distorsiones que se reejan en valores mnimos de densidad.
M
E
G
A

C
I
U
D
A
D
E
S
C
i
u
d
a
d
E
d
a
d

m
a
y
o
r


a

5

a

o
s




































C
o
n
j
u
n
t
o
E
d
a
d

D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

c
e
n
t
r
o


u
r
b
a
n
o

k
m
A
D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

l

m
i
t
e


u
r
b
a
n
o
k
m
B
P
r
o
m
e
d
i
o


k
m
B
R
a
d
i
o

b
a
s
e
/
(
D
i
s
t
a
n
c
i
a

i
n
t
e
r
n
a


c
e
n
t
r
o

c
i
u
d
a
d


a

l

m
i
t
e
)
k
m
C
=
(
A
-
B
)
D
i
s
t
a
n
c
i
a
e
s
p
e
c
u
l
a
t
i
v
a


(
N

m
.

v
e
c
e
s


d
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l


l

m
t
e
/
R
a
d
i
o

b
a
s
e
)
N

m
.

v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
Q
)
P
r
o
m
e
d
i
o

N

m
.


v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
H
a
c
i
e
n
d
a

d
e

S
a
n

J
o
s

9
1
0
.
7
5
2
.
0
0
8
.
7
5
0
.
2
3

Z
M
V
M
S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o

C
o
a
c
a
l
c
o

(
1
)
8
2
4
.
9
1
0
.
0
0
2
4
.
9
1
0
.
0
0
Z
M
V
M
C
u
a
t
r
o

V
i
e
n
t
o
s
7
3
4
.
3
9
5
.
0
0
2
9
.
3
9
0
.
1
7
G
u
a
d
a
l

a
j
a
r
a
L
o
m
a

d
e

S
a
n

A
g
u
s
t

n
7
2
1
.
1
1
1
1
.
1
0
1
0
.
0
1
1
.
1
1
M
o
n
t
e
r
r
e
y
B
a
l
c
o
n
e
s

d
e
l

N
o
r
t
e

I
I
I

(
J
a
r

M
o
n
t
)
7
1
6
.
5
0
1
.
5
0
1
5
.
0
0
0
.
1
0
M
o
n
t
e
r
r
e
y
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e
l

V
i
r
r
e
y
7
1
6
.
1
1
1
.
9
0
1
4
.
2
1
0
.
1
3
z
m
v
m
S
a
n

B
u
e
n
a
v
e
n
t
u
r
a
6
3
1
.
5
2
2
.
0
0
2
9
.
5
2
0
.
0
7
z
m
v
m
H

r
o
e
s

E
c
a
t
e
p
e
c

I
I

y

I
V
6
2
2
.
1
5
0
.
0
0
2
2
.
1
5
0
.
0
0
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
V
i
l
l
a
s

d
e

Z
a
l
a
t
i
t
l

n
6
1
0
.
3
0
0
.
0
0
2
.
6
1
1
0
.
3
0
0
.
0
0
0
.
2
0
(
C
o
n
t
i
n
u
a
c
i

n
)
C
i
u
d
a
d
E
d
a
d

m
a
y
o
r


a

5

a

o
s




































C
o
n
j
u
n
t
o
E
d
a
d

D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

c
e
n
t
r
o


u
r
b
a
n
o

k
m
A
D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

l

m
i
t
e


u
r
b
a
n
o
k
m
B
P
r
o
m
e
d
i
o


k
m
B
R
a
d
i
o

b
a
s
e
/
(
D
i
s
t
a
n
c
i
a

i
n
t
e
r
n
a


c
e
n
t
r
o

c
i
u
d
a
d


a

l

m
i
t
e
)
k
m
C
=
(
A
-
B
)
D
i
s
t
a
n
c
i
a
e
s
p
e
c
u
l
a
t
i
v
a


(
N

m
.

v
e
c
e
s


d
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l


l

m
t
e
/
R
a
d
i
o

b
a
s
e
)
N

m
.

v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
Q
)
P
r
o
m
e
d
i
o

N

m
.


v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
Z
M
V
M
S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o

C
o
a
c
a
l
c
o

2

(
H

r
o
e
s
)
4
2
4
.
5
1
0
.
0
0
2
4
.
5
1
0
.
0
0
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
H
a
c
i
e
n
d
a

S
a
n
t
a

F
e
4
1
7
.
8
8
9
.
7
0
8
.
1
8
1
.
1
9
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
R
a
n
c
h
o

G
r
a
n
d
e

R
e
s
i
d
e
n
c
i
a
l
4
1
7
.
6
8
7
.
2
0
1
0
.
4
8
0
.
6
9
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
P
a
r
q
u
e
s

S
t
a
.

C
r
u
z

d
e
l

V
a
l
l
e
4
1
2
.
3
5
0
.
9
0
1
1
.
4
5
0
.
0
8
M
o
n
t
e
r
r
e
y
V
a
l
l
e

S
u
r
4
1
7
.
3
0
3
.
2
0
1
4
.
1
0
0
.
2
3
M
o
n
t
e
r
r
e
y
B
a
l
c
o
n
e
s

d
e
l

N
o
r
t
e

I

(
B
a
l

I
I
I
)
4
1
5
.
7
9
0
.
8
0
1
4
.
9
9
0
.
0
5
M
o
n
t
e
r
r
e
y
S
a
n
t
a

C
e
c
i
l
i
a

I
4
1
0
.
1
7
0
.
0
0
1
0
.
1
7
0
.
0
0
Z
M
V
M
H

r
o
e
s

T
e
c

m
a
c
3
2
2
.
5
4
1
.
3
0
2
1
.
2
4
0
.
0
6
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
F
r
a
c
c
.

H
d
a
.

d
e

l
o
s

E
u
c
a
l
i
p
t
o
s
3
2
6
.
1
2
1
6
.
3
0
9
.
8
2
1
.
6
6
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
L
o
m
a
s

d
e
l

S
u
r
3
2
0
.
5
4
1
1
.
5
0
9
.
0
4
1
.
2
7
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
V
i
l
l
a
s

d
e

l
a

H
a
c
i
e
n
d
a
3
1
6
.
7
1
8
.
9
0
7
.
8
1
1
.
1
4
M
o
n
t
e
r
r
e
y
E
x

h
a
d
e
n
d
a

d
e

S
a
n
t
a

R
o
s
a
3
1
6
.
3
5
0
.
0
0
1
6
.
3
5
0
.
0
0
M
o
n
t
e
r
r
e
y
B
a
l
c
o
n
e
s

d
e

S
a
n
t
a

R
o
s
a
3
1
6
.
3
1
0
.
0
0
1
6
.
3
1
0
.
0
0
M
o
n
t
e
r
r
e
y
F
.

N
v
o
.

L
o
s

P
u
e
n
t
e
s

V
I
,

V
,

I
V
3
1
3
.
9
1
0
.
0
0
1
3
.
9
1
0
.
0
0
z
m
v
m
L
a

T
r
i
n
i
d
a
d
2
4
4
.
2
3
1
5
.
6
0
2
8
.
6
3
0
.
5
4
z
m
v
m
P
a
s
e
o
s

d
e

S
a
n

J
u
a
n
2
4
0
.
2
8
1
2
.
7
0
2
7
.
5
8
0
.
4
6
z
m
v
m
L
a
s

P
a
l
m
a
s

H
a
c
i
e
n
d
a
2
2
8
.
5
6
0
.
0
0
2
8
.
5
6
0
.
0
0
z
m
v
m
H
a
c
i
e
n
d
a

C
u
a
u
t
i
t
l

n
2
2
7
.
4
9
0
.
0
0
2
7
.
4
9
0
.
0
0
z
m
v
m
R
e
a
l

d
e

C
o
s
t
i
t
l

n

I
2
2
5
.
5
7
0
.
0
0
2
5
.
5
7
0
.
0
0
z
m
v
m
L
o
s

P
o
r
t
a
l
e
s
2
2
3
.
0
9
0
.
0
0
2
3
.
0
9
0
.
0
0
M
o
n
t
e
r
r
e
y
M
i
s
i

n

S
a
n

P
a
b
l
o

I
2
1
7
.
1
3
1
.
1
0
1
6
.
0
3
0
.
0
7
z
m
v
m
R
e
a
l

d
e
l

V
a
l
l
e
1
2
4
.
2
1
0
.
0
0
2
4
.
2
1
0
.
0
0
z
m
v
m
G
e
o
v
i
l
l
a
s

d
e

T
e
r
r
a
n
o
v
a
1
2
4
.
2
1
0
.
0
0
2
4
.
2
1
0
.
0
0
Z
M
V
M
L
a
s

A
m

r
i
c
a
s
1
2
1
.
2
4
0
.
0
0
2
1
.
2
4
0
.
0
0
G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
F
r
a
c
c
.

P
a
r
q
u
e
s

d
e

T
e
s
i
s
t

n
1
1
7
.
4
7
2
3
0
1
5
.
1
7
0
.
1
5
M
o
n
t
e
r
r
e
y
V
i
l
l
a

d
e

S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o
1
1
5
.
8
5
2
9
0
1
2
9
5
0
.
2
2
Z
M
V
M
A
r
b
o
l
a
d
a

l
o
s

S
a
u
c
e
s
0
4
3
.
0
3
1
5
.
3
0
4
.
0
6
2
7
.
7
3
0
.
5
5
0
.
3
1
*

E
n

l
a

c
o
l
u
m
n
a

d
e

D
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l

l

m
i
t
e

u
r
b
a
n
o


e
l

v
a
l
o
r

0
.
0
0
,

s
i
g
n
i

c
a

q
u
e

a
l

t

r
m
i
n
o

d
e
l

p
e
r
i
o
d
o

d
e
l

e
s
t
u
d
i
o

(
2
0
0
6
)
,

e
l

c
o
n
j
u
n
t
o

h
a
b
i
t
a
c
i
o
n
a
l

s
e

l
o
c
a
l
i
z
a
b
a

d
e
n
t
r
o

d
e
l

l

m
i
t
e

u
r
b
a
n
o
.
C
I
U
D
A
D
E
S

G
R
A
N
D
E
S
C
i
u
d
a
d
E
d
a
d

m
a
y
o
r


a

5

a

o
s










































C
o
n
j
u
n
t
o
E
d
a
d

D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

c
e
n
t
r
o


u
r
b
a
n
o

k
m
A
D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

l

m
i
t
e


u
r
b
a
n
o
k
m
B
P
r
o
m
e
d
i
o


k
m
B
R
a
d
i
o

b
a
s
e
/
(
D
i
s
t
a
n
c
i
a

i
n
t
e
r
n
a


c
e
n
t
r
o

c
i
u
d
a
d


a

l

m
i
t
e
)
k
m
C
=
(
A
-
B
)
D
i
s
t
a
n
c
i
a
e
s
p
e
c
u
l
a
t
i
v
a


(
N

m
.

v
e
c
e
s


d
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l


l

m
t
e
/
R
a
d
i
o

b
a
s
e
)
N

m
.

v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
P
r
o
m
e
d
i
o

N

m
.


v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
T
i
j
u
a
n
a
V
i
l
l
a

F
o
n
t
a
n
a

3
r
a
.

s
e
c
c
i

n
1
0
1
7
.
3
5
0
.
0
0
1
7
.
3
5
0
.
0
0
P
u
e
b
l
a
U
n
i
d
a
d

M
a
g
i
s
t
e
r
i
a
l

V
i
l
l
a

d
e

G
u
a
d
a
l
u
p
e
8
4
.
5
7
0
.
0
0
4
.
5
7
0
.
0
0
T
i
j
u
a
n
a
V
i
l
l
a

F
o
n
t
a
n
a

1
4
v
a
.

s
e
c
c
i

n
8
1
6
.
0
6
0
.
0
0
1
6
.
0
6
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

J
u

r
e
z
H
a
c
i
e
n
d
a

d
e

l
a
s

T
o
r
r
e
s

I

y

I
I
8
1
6
.
4
6
1
.
0
0
1
5
.
4
6
0
.
0
6
T
o
r
r
e

n
C
e
r
r
a
d
a

M
i
r
a
v
a
l
l
e
8
3
.
0
6
0
.
0
0
3
.
0
6
0
.
0
0
P
u
e
b
l
a
B
o
s
q
u
e
s

d
e
l

P
i
l
a
r
6
8
.
4
4
0
.
0
0
8
.
4
4
0
.
0
0
T
i
j
u
a
n
a
V
i
l
l
a

F
o
n
t
a
n
a

1
2
v
a
.

s
e
c
c
i

n
6
1
7
0
.
0
0
1
7
.
0
0
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

J
u

r
e
z
P
a
r
a
j
e
s

d
e
l

S
o
l
6
1
5
.
4
6
0
.
0
0
0
.
1
3
1
5
.
4
6
0
.
0
0
0
.
0
1
E
d
a
d

h
a
s
t
a

5

a

o
s
C
i
u
d
a
d

J
u

r
e
z
P
r
a
d
e
r
a
s

d
e

l
o
s

O
a
s
i
s

I

v

I
I
5
1
1
.
0
3
0
.
0
0
1
1
.
0
3
0
.
0
0
P
u
e
b
l
a
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e

S
a
n
t
a

R
o
s
a
4
1
0
.
5
7
0
.
0
0
1
0
.
5
7
0
.
0
0
P
u
e
b
l
a
L
a

G
u
a
d
a
l
u
p
a
n
a
4
9
.
2
7
1
.
8
0
7
.
4
7
0
.
2
4
P
u
e
b
l
a
L
o
s

C
a
p
u
l
i
n
e
s
4
7
.
6
3
0
.
0
0
7
.
6
3
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

J
u

r
e
z
R
i
v
e
r
a
s

d
e
l

B
r
a
v
o
4
2
1
.
4
9
0
.
0
0
2
1
.
4
9
0
.
0
0
T
o
r
r
e

n
C
a
m
p
o

N
u
e
v
o

Z
a
r
a
g
o
z
a
3
9
.
9
1
4
.
8
0
5
.
1
1
0
.
9
4
T
i
j
u
a
n
a
E
l

L
a
u
r
e
l
2
2
0
.
7
7
1
.
1
0
1
9
.
6
7
0
.
0
6
T
i
j
u
a
n
a
R
e
a
l

d
e

S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o
2
1
8
.
9
4
0
.
0
0
1
8
.
9
4
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

J
u

r
e
z
P
r
a
d
e
r
a
s

d
e
l

S
o
l
1
1
8
.
7
5
4
.
4
0
1
4
.
3
5
0
.
3
1
T
o
r
r
e

n
V
i
l
l
a
s

(
J
o
y
a
s
)

d
e
l

B
o
s
q
u
e
1
1
0
.
0
2
5
.
2
0
4
.
8
2
1
.
0
8
T
o
r
r
e

n
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

S
a
n
t
a

T
e
r
e
s
a
1
9
.
8
4
.
1
0
5
.
7
0
0
.
7
2
T
o
r
r
e

n
V
i
l
l
a
s

d
e

l
a

J
o
y
a
1
7
.
2
1
2
.
5
0
1
.
9
9
4
.
7
1
0
.
5
3
0
.
3
2
C
I
U
D
A
D
E
S

M
E
D
I
A
N
A
S
C
i
u
d
a
d
E
d
a
d

m
a
y
o
r


a

5

a

o
s










































C
o
n
j
u
n
t
o
E
d
a
d

D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

c
e
n
t
r
o


u
r
b
a
n
o

k
m
A
D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

l

m
i
t
e


u
r
b
a
n
o
k
m
B
P
r
o
m
e
d
i
o


k
m
B
R
a
d
i
o

b
a
s
e
/
(
D
i
s
t
a
n
c
i
a

i
n
t
e
r
n
a


c
e
n
t
r
o

c
i
u
d
a
d


a

l

m
i
t
e
)
k
m
C
=
(
A
-
B
)
D
i
s
t
a
n
c
i
a
e
s
p
e
c
u
l
a
t
i
v
a


(
N

m
.

v
e
c
e
s


d
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l


l

m
t
e
/
R
a
d
i
o

b
a
s
e
)
N

m
.

v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
Q
)
P
r
o
m
e
d
i
o

N

m
.


v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
S
a
l
t
i
l
l
o
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

M
i
r
a
-
S
i
e
r
r
a
-
2
a
.

E
t
a
p
a
1
0
7
.
3
4
1
.
5
0
5
.
8
4
0
.
2
6
P
a
c
h
u
c
a
V
i
l
l
a
s

d
e
l

l
a
m
o
1
0
3
.
7
7
0
.
0
0
3
.
7
7
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
F
u
e
g
o

N
u
e
v
o
1
0
2
.
1
6
0
.
0
0
2
.
1
6
0
.
0
0
O
a
x
a
c
a
R
i
n
c
o
n
a
d
a

X
o
x
o
8
4
.
2
3
0
.
0
0
4
.
2
3
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
V
a
m
o
s

T
a
m
a
u
l
i
p
a
s
.

S
e
c
t
o
r

1
8
4
.
7
5
0
.
0
0
4
.
7
5
0
.
0
0
M

r
i
d
a
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

A
m
p
l
.

J
u
a
n

P
a
b
l
o

I
I
7
7
.
3
7
0
.
0
0
7
.
3
7
0
.
0
0
M

r
i
d
a
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e
l

n
o
r
t
e
7
5
.
9
1
0
.
0
0
5
.
9
1
0
.
0
0
P
a
c
h
u
c
a
C
o
l
o
n
i
a

L
a

P
r
o
v
i
d
e
n
c
i
a
7
7
.
3
9
4
.
1
0
3
.
2
9
1
.
2
5
M

r
i
d
a
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

J
u
a
n

P
a
b
l
o

I
I

2
a
.

e
t
a
p
a
6
7
.
3
5
0
.
0
0
7
.
3
5
0
.
0
0
M
e
x

c
a
l
i
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

V
i
l
l
a

d
e
l

R
e
y

I
I
I

e
t
a
p
a
6
8
.
2
7
0
.
0
0
8
.
2
7
0
.
0
0
M
e
x
i
c
a
l
i
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

Q
u
i
n
t
a

d
e
l

R
e
y
6
7
.
2
0
0
.
0
0
7
.
2
0
0
.
0
0
O
r
i
z
a
b
a
J
a
r
d

n

I
6
3
.
0
0
0
.
0
0
3
.
0
0
0
.
0
0
O
r
i
z
a
b
a
V
a
l
l
e

D
o
r
a
d
o

(
1
a
.

S
e
c
c
i

n
)
6
2
.
4
0
0
.
0
0
2
.
4
0
0
.
0
0
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
V
i
s
t
a

A
z
u
l

I

y

I
I
6
3
.
2
3
0
.
0
0
0
.
4
0
3
.
2
3
0
.
0
0
0
.
1
1
E
d
a
d

h
a
s
t
a

5

a

o
s
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
V
i
l
l
e
r

a
s
5
4
.
9
3
0
.
0
0
4
.
9
3
0
.
0
0
S
a
l
t
i
l
l
o
P
r
i
v
a
d
a
s

L
a

T
o
r
r
e
5
1
5
.
8
2
0
.
9
0
1
4
.
9
2
0
.
0
6
(
C
o
n
t
i
n
u
a
c
i

n
)
C
C
i
u
d
a
d
E
d
a
d

m
a
y
o
r


a

5

a

o
s










































C
o
n
j
u
n
t
o
E
d
a
d

D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

c
e
n
t
r
o


u
r
b
a
n
o

k
m
A
D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

l

m
i
t
e


u
r
b
a
n
o
k
m
B
P
r
o
m
e
d
i
o


k
m
B
R
a
d
i
o

b
a
s
e
/
(
D
i
s
t
a
n
c
i
a

i
n
t
e
r
n
a


c
e
n
t
r
o

c
i
u
d
a
d


a

l

m
i
t
e
)
k
m
C
=
(
A
-
B
)
D
i
s
t
a
n
c
i
a
e
s
p
e
c
u
l
a
t
i
v
a


(
N

m
.

v
e
c
e
s


d
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l


l

m
t
e
/
R
a
d
i
o

b
a
s
e
)
N

m
.

v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
Q
)
P
r
o
m
e
d
i
o

N

m
.


v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
O
a
x
a
c
a
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

G
e
o

E
s
m
e
r
a
l
d
a
5
8
.
3
0
1
.
4
0
6
.
9
0
0
.
2
0
O
a
x
a
c
a
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

G
e
o

E
s
m
e
r
a
l
d
a
5
8
.
3
0
1
.
4
0
6
.
9
0
0
.
2
0
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
L
o
m
a
s

d
e

G
u
a
d
a
l
u
p
e
.

S
e
c
c
.

I
5
3
.
7
7
0
.
0
0
3
.
7
7
0
.
0
0
T
a
p
a
c
h
u
l
a
L
o
s

P
a
l
a
c
i
o
s
5
3
.
9
0
0
.
5
0
3
.
4
0
0
.
1
5
T
a
p
a
c
h
u
l
a
L
a

P
r
i
m
a
v
e
r
a
5
3
.
8
0
1
.
6
0
2
.
2
0
0
.
7
3
S
a
n

C
r
i
s
t

b
a
l

C
.
B
o
s
q
u
e
s

d
e
l

P
e
d
r
e
g
a
l
5
3
.
1
5
0
.
0
0
3
.
1
5
0
.
0
0
M

r
i
d
a
V
i
l
l
a
s

d
e

O
r
i
e
n
t
e

(
K
a
n
a
s
i
n

a
)
4
8
.
2
3
3
.
5
0
4
.
7
3
0
.
7
4
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
P
a
s
o

b
l
a
n
c
o
4
6
.
6
6
4
.
7
0
1
.
9
6
2
.
4
0
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
V
i
l
l
a

N
u
e
s
t
r
a

S
e

o
r
a

d
e

l
a

A
s
u
n
c
i

n
4
5
.
7
9
2
.
8
0
2
.
9
9
0
.
9
4
S
a
l
t
i
l
l
o
L
o
m
a

L
i
n
d
a
4
9
.
3
3
3
.
3
0
6
.
0
3
0
.
5
5
O
r
i
z
a
b
a
L
a
s

F
l
o
r
e
s
4
3
.
1
0
0
.
0
0
3
.
1
0
0
.
0
0
P
a
c
h
u
c
a
B
o
s
q
u
e
s

M
i
n
e
r
a
l
,

L
a

C
o
l
o
n
i
a
4
8
.
2
4
0
.
0
0
8
.
2
4
0
.
0
0
T
a
p
a
c
h
u
l
a
B
u
e
n
o
s

A
i
r
e
s
4
5
.
7
0
3
.
9
0
1
.
8
0
2
.
1
7
S
a
n

C
r
i
s
t

b
a
l

C
.
L
a

P
r
a
d
e
r
a
4
2
.
9
9
0
.
0
0
2
.
9
9
0
.
0
0
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
E
l

R
o
s
e
d
a
l
3
2
.
8
6
0
.
8
0
2
.
0
6
0
.
0
0
S
a
l
t
i
l
l
o
S
a
l
t
i
l
l
o

2
0
0
0
3
6
.
9
6
0
.
0
0
6
.
9
6
0
.
0
0
M
e
x
i
c
a
l
i
F
r
a
c
c
.

H
d
a

d
e

l
o
s

P
o
r
t
a
l
e
s

I
I
I
3
6
.
6
1
0
.
0
0
6
.
6
1
0
.
0
0
S
a
n

C
r
i
s
t

b
a
l

C
.
F
r
a
c
c
.

S
a
n
t
a

M
a
r

a
3
1
.
8
7
0
.
0
0
1
.
8
7
0
.
0
0
O
a
x
a
c
a
A
r
b
o
l
e
d
a

X
o
x
o
3
5
.
1
5
1
.
0
0
4
.
1
5
0
.
2
4
P
a
c
h
u
c
a
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

C
o
l
o
s
i
o
3
6
.
5
9
0
.
0
0
6
.
5
9
0
.
0
0
M
e
x
i
c
a
l
i
V
a
l
l
e

d
e
l

P
e
d
r
e
g
a
l

7
m
a
.

e
t
a
p
a
2
1
5
.
7
0
1
.
0
0
1
4
.
7
0
0
.
0
7
O
a
x
a
c
a
V
i
l
l
a
s

S
a
n

M
i
g
u
e
l
2
1
7
.
3
3
8
.
5
0
8
.
8
3
0
.
9
6
O
r
i
z
a
b
a
L
o
m
a
s

d
e

S
a
n

A
l
e
j
a
n
d
r
o
1
3
.
1
0
0
.
0
0
1
.
4
1
3
.
1
0
0
.
0
0
0
.
4
0
C
I
U
D
A
D
E
S

P
E
Q
U
E

A
S
C
i
u
d
a
d
E
d
a
d

m
a
y
o
r


a

5

a

o
s










































C
o
n
j
u
n
t
o
E
d
a
d

D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

c
e
n
t
r
o


u
r
b
a
n
o

k
m
A
D
i
s
t
a
n
c
i
a


a
l

l

m
i
t
e


u
r
b
a
n
o
k
m
B
P
r
o
m
e
d
i
o


k
m
B
R
a
d
i
o

b
a
s
e
/
(
D
i
s
t
a
n
c
i
a

i
n
t
e
r
n
a


c
e
n
t
r
o

c
i
u
d
a
d


a

l

m
i
t
e
)
k
m
C
=
(
A
-
B
)
D
i
s
t
a
n
c
i
a
e
s
p
e
c
u
l
a
t
i
v
a


(
N

m
.

v
e
c
e
s


d
i
s
t
a
n
c
i
a

a
l


l

m
t
e
/
R
a
d
i
o

b
a
s
e
)
N

m
.

v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
Q
)
P
r
o
m
e
d
i
o

N

m
.


v
e
c
e
s
D
=
(
B
/
C
)
T
e
c
a
t
e
L
o
m
a
s

d
e

S
a
n
t
a

A
n
i
t
a
1
0
4
.
2
0
0
.
9
0
3
.
3
0
0
.
2
7
T
e
c
a
t
e
A
n
d
a
l
u
c

a

R
e
s
i
d
e
n
c
i
a
l
1
0
4
.
0
0
1
.
9
0
1
.
4
0
2
.
1
0
0
.
9
0
0
.
5
9
E
d
a
d

h
a
s
t
a

5

a

o
s
Z
a
c
a
t
l

n
M
a
n
u
e
l

E
s
p
i
n
o
z
a

I
g
l
e
s
i
a
s
4
1
.
9
0
0
.
2
0
1
.
7
0
0
.
1
2
T
e
o
c
a
l
t
i
c
h
e
L
o
s

A
r
c
o
s
4
0
.
7
6
0
.
0
0
0
.
7
6
0
.
0
0
M
a
n
z
a
n
i
l
l
o
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

V
a
l
l
e

P
a
r
a

s
o
1
1
0
.
7
0
3
.
5
0
7
.
2
0
0
.
4
9
M
a
n
z
a
n
i
l
l
o
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

M
a
r
i
m
a
r
1
7
.
3
0
0
.
8
0
1
.
1
3
6
.
5
0
0
.
1
2
0
.
1
8
S
u
p
e
r

c
i
e


d
e
l

c
o
n
j
u
n
t
o
D
e
n
s
i
d
a
d

e
n

l
a

e
t
a
p
a

o
c
u
p
a
d
a


d
e
l

p
r
o
y
e
c
t
o
C
i
u
d
a
d
A

o

d
e


r
e
a
l
i
z
a
c
i

n
P
r
o
y
e
c
t
o
E
.

o
c
u
p
a
d
a
N

m
.

d
e


v
i
v
i
e
n
d
a
s
N

m
.

d
e


h
a
b
i
t
a
n
t
e
s
M
e
g
a
c
i
u
d
a
d
e
s
C
l
a
v
e
C
o
n
j
u
n
t
o
s
H
a
s
H
a
s
N

m
.
N

m
.
V
i
v
/
h
a
s
V
i
v
/
h
a
s
Z
M
V
M
1
5
0
2
0
0
0
3
S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o

C
o
a
c
a
l
c
o

(
1
)
2
0
0
4
2
8
.
0
2
2
8
.
0
2
1
3

4
1
7
5
6

3
5
1
4
7
8
.
9
2
2

0
1
1
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
1
9
0
0
4
S
a
n
t
a

C
e
c
i
l
i
a

I
2
0
0
2
1
.
4
5
1
.
4
5
5
7
8
2

4
2
8
3
9
8
.
6
2
1

6
7
4
Z
M
V
M
1
5
0
8
1
0
0
5
H

r
o
e
s

T
e
c
a
m
a
c
2
0
0
3
6
7
.
3
3
6
7
.
3
3
2
5

9
1
0
1
0
8
.
8
2
2
3
8
4
.
8
2
1

6
1
6
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
0
6
0
0
9
E
x

h
a
c
i
e
n
d
a

d
e

S
a
n
t
a

R
o
s
a
2
0
0
3
7
.
5
6
7
.
5
6
1

6
5
6
6

9
5
5
2
1
9
.
0
5
9
2
0
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
1
0
1
0
0
2
V
i
l
l
a
s

d
e

Z
a
l
a
t
i
t
l

n
2
0
0
0
2
.
9
8
2
.
9
8
5
0
0
2

1
0
0
1
6
7
.
7
9
7
0
5
Z
M
V
M
1
5
0
3
3
0
0
7
L
a
s

A
m

r
i
c
a
s
2
0
0
5
1
9
4
.
6
3
9
0
.
9
0
1
3

0
0
0
5
4

6
0
0
1
4
3
.
0
1
2
8
1
Z
M
V
M
1
5
0
0
2
0
0
9
R
e
a
l

d
e
l

V
a
l
l
e
2
0
0
5
8
3
.
2
1
4
1
.
6
9
5

0
0
0
2
1

0
0
0
1
1
9
.
9
3
2
5
2
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
2
1
0
0
7
B
a
l
c
o
n
e
s

d
e
l

N
o
r
t
e

I

(
b
a
l
c
o
n
e
s

I
I
I

c
a
r
t
o
)
2
0
0
2
9
.
5
6
9
.
5
6
1

0
3
3
4

3
3
9
1
0
8
.
0
5
4
5
4
Z
M
V
M
1
5
0
3
9
0
1
3
C
u
a
t
r
o

V
i
e
n
t
o
s
1
9
9
9
1
4
5
.
2
7
1
4
5
.
2
7
1
5

3
4
7
6
4

4
5
7
1
0
5
.
6
4
4
4
4
Z
M
V
M
1
5
1
0
9
0
0
4
L
o
s

P
o
r
t
a
l
e
s
2
0
0
4
1
3
.
1
2
1
3
.
1
2
1

2
4
2
5

2
1
6
9
4
.
6
6
3
9
8
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
1
2
0
0
0
1
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

P
a
r
q
u
e
s

d
e

T
e
s
i
s
t

n
2
0
0
5
5
6
.
8
2
3
5
.
9
9
3

3
8
2
1
4

2
0
4
9
3
.
9
7
2
5
0
Z
M
V
M
1
5
0
3
9
0
1
1
L
a
s

P
a
l
m
a
s

H
a
c
i
e
n
d
a
2
0
0
4
4
5
.
9
0
4
5
.
9
0
4

1
2
4
1
7

3
2
1
8
9
.
8
5
3
7
7
Z
M
V
M
1
5
0
2
9
0
1
0
R
e
a
l

d
e

C
o
n
s
t
i
t
l

n
2
0
0
4
5
6
.
6
1
5
6
.
6
1
5

0
0
0
2
1

0
0
0
8
8
.
3
2
3
7
1
Z
M
V
M
1
5
0
2
4
0
1
4
H
a
c
i
e
n
d
a

C
u
a
u
t
i
t
l

n
2
0
0
4
7
1
.
7
4
5
2
.
6
9
4

4
1
0
1
8

5
2
2
8
3
.
7
0
2
5
8
Z
M
V
M
1
5
0
3
9
0
1
2
S
a
n

B
u
e
n
a
v
e
n
t
u
r
a
2
0
0
0
2
4
5
.
8
7
2
4
5
.
8
7
2
0

3
4
2
8
5

4
3
6
8
2
.
7
3
3
4
7
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
0
6
0
0
3
B
a
l
c
o
n
e
s

d
e

S
a
n
t
a

R
o
s
a

(
I
)
2
0
0
3
1
9
.
7
4
1
9
.
7
4
1

5
5
1
6

5
1
4
7
8
.
5
7
3
3
0
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
7
0
0
9
L
o
m
a

d
e

S
a
n

A
g
u
s
t

n
1
9
9
9
7
1
.
8
3
7
1
3
3
5

3
0
1
2
2

2
6
4
7
3
.
8
0
3
1
0
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
0
6
0
0
1
B
a
l
c
o
n
e
s

d
e
l

N
o
r
t
e

I
I
I

(
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e

M
o
n
t
e
r
r
e
y
)
1
9
9
7
1
1
.
4
0
1
1
.
4
0
8
3
6
3

5
1
1
7
3
3
3
3
0
8
Z
M
V
M
1
5
0
0
2
0
0
8
G
e
o
v
i
l
l
a
s

d
e

T
e
r
r
a
n
o
v
a
2
0
0
5
8
5
.
9
0
8
5
.
9
0
6

2
7
8
2
6

3
6
8
7
3
.
0
8
3
0
7
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
8
0
1
0
H
a
c
i
e
n
d
a

d
e

S
a
n

J
o
s

1
9
9
7
2
1
.
3
6
2
1
.
3
6
1

4
3
8
6

0
4
0
6
7
.
3
2
2
8
3
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
8
0
0
7
P
a
r
q
u
e
s

d
e

S
a
n
t
a

C
r
u
z

d
e
l

V
a
l
l
e
2
0
0
2
5
7
.
5
5
5
7
.
5
5
3

8
2
5
1
6

0
6
5
6
6
4
6
2
7
9
Z
M
V
M
1
5
0
3
3
0
0
6
H

r
o
e
s

E
c
a
t
e
p
e
c

I
I

y

I
V
2
0
0
0
3
8
.
1
0
3
8
.
1
0
2

4
0
7
1
0

1
0
9
6
3
.
1
8
2
6
5
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
7
0
0
3
H
a
c
i
e
n
d
a

S
a
n
t
a

F
e
2
0
0
2
3
7
3
.
8
5
2
7
9
.
2
2
1
7

0
5
3
7
1

6
2
3
6
1
.
0
7
1
9
2
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
7
0
0
4
V
i
l
l
a
s

d
e

l
a

H
a
c
i
e
n
d
a
2
0
0
3
6
8
.
3
9
6
8
.
3
9
3

9
1
4
1
6

4
3
9
5
7
.
2
3
2
4
0
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
0
6
0
0
2
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

N
u
e
v
o

L
a
s

P
u
e
n
t
e
s

V
I
.
V
,

I
V
2
0
0
3
2
1
.
3
8
1
6
.
3
7
8
8
5
3

7
1
7
5
4
.
0
6
1
7
4
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
0
6
0
0
6
M
i
s
i

n

S
a
n

P
a
b
l
o

I
2
0
0
4

1
5
.
5
0
1
5
.
5
0
7
8
8
3

3
1
0
5
0
.
8
4
2
1
4
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
7
0
0
8
R
i
n
c
o
n
a
d
a

d
e

S
a
n

S
e
b
a
s
t
i

n
2
0
0
0
1
2
.
7
8
1
2
.
7
8
6
2
2
2

6
1
2
4
8
.
6
7
2
0
4
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
7
0
0
5
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

H
a
c
i
e
n
d
a

d
e

l
o
s

E
u
c
a
l
i
p
t
o
s
2
0
0
4
1
3
5
.
7
9
1
3
5
.
7
9
6

0
9
9
2
5

6
1
6
4
4
.
9
1
1
8
9
Z
M
V
M
1
5
1
2
0
0
1
6
L
a

T
r
i
n
i
d
a
d
2
0
0
4
1
0
9
.
8
7
1
0
9
.
8
7
4

0
0
0
1
6

8
0
0
3
6
.
4
1
1
5
3
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
2
6
0
1
0
V
i
l
l
a

d
e

S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o
2
0
0
5
5
4
.
4
3
5
4
.
4
3
1

6
3
7
6

8
7
5
3
0
.
0
8
1
2
6
Z
M

G
u
a
d
a
l
a
j
a
r
a
1
4
0
9
7
0
0
6
L
o
m
a
s

d
e
l

S
u
r
2
0
0
4
1
0
4
.
4
8
9
8
.
4
8
2

5
0
0
1
0

5
0
0
2
5
.
3
9
1
0
0
Z
M
V
M
1
5
0
2
0
0
0
1
P
a
s
e
o
s

d
e

S
a
n

J
u
a
n
2
0
0
4
3
0
1
.
2
6
1
2
4
.
9
1
3
.
0
2
4
1
2

7
0
1
2
4
.
2
1
4
2
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
3
1
0
0
8
V
a
l
l
e

S
u
r
2
0
0
2
3
9
.
9
8
3
9
.
9
8
8
1
1
3

4
0
6
2
0
.
2
9
8
5
Z
M
V
M
1
5
1
2
0
0
1
5
A
r
b
o
l
a
d
a

l
o
s

S
a
u
c
e
s
2
0
0
6
7
0
.
6
0
4
8
.
9
2
7
2
0
3

0
2
4
1
4
.
7
2
4
3
Z
M
V
M
1
5
0
2
0
0
0
2
L
o
s

H

r
o
e
s

C
o
a
c
a
l
c
o

S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o
,

S
e
c
c
.

I

y

I
I
1
9
9
8
8
8
.
8
9
8
8
.
8
9
1

2
4
2
5

2
1
6
1
3
.
9
7
5
9
M
o
n
t
e
r
r
e
y
1
9
0
0
6
0
0
5
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e
l

V
i
r
r
e
y
1
9
9
9
1
0
6
.
2
0
9
6
.
2
0
8
1
9
3

4
4
0
8
.
5
1
3
2
*
E

o
c
u
p
a
d
a

s
e

r
e

e
r
e

a

l
a

s
u
p
e
r

c
i
e

q
u
e

s
e

e
n
c
o
n
t
r
a
b
a

d
e
s
a
r
r
o
l
l
a
d
a

a
l

m
o
m
e
n
t
o

d
e

r
e
a
l
i
z
a
r

e
l

e
s
t
u
d
i
o
.
S
u
p
e
r

c
i
e


d
e
l

c
o
n
j
u
n
t
o
D
e
n
s
i
d
a
d

e
n

l
a

e
t
a
p
a

o
c
u
p
a
d
a


d
e
l

p
r
o
y
e
c
t
o
C
i
u
d
a
d
A

o

d
e


r
e
a
l
i
z
a
c
i

n
P
r
o
y
e
c
t
o
E
.

o
c
u
p
a
d
a
N

m
.

d
e


v
i
v
i
e
n
d
a
s
N

m
.

d
e


h
a
b
i
t
a
n
t
e
s
C
i
u
d
a
d
e
s

g
r
a
n
d
e
s
C
l
a
v
e
C
o
n
j
u
n
t
o
s
H
a
s
H
a
s
N

m
.
N

m
.
V
i
v
/
h
a
s
V
i
v
/
h
a
s
J
u

r
e
z
0
8
0
3
7
0
0
5
*
*
P
r
a
d
e
r
a
s

d
e
l

S
o
l
2
0
0
5
1
3
2
.
4
9
3
6
.
9
0
5

1
2
8
2
1

5
3
8
1
3
8
.
9
7
1
6
3
T
i
j
u
a
n
a

0
2
0
0
4
0
0
3
V
i
l
l
a

F
o
n
t
a
n
a

1
2
2
0
0
0
1
6
.
5
6
1
6
.
5
6
1

6
3
9
6

8
8
4
9
8
.
9
7
4
1
6
P
u
e
b
l
a
2
1
1
1
4
0
0
1
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e

S
a
n
t
a

R
o
s
a
2
0
0
2
1
8
.
2
2
1
8
.
2
2
1

6
1
1
6

7
6
6
8
8
.
4
2
3
7
1
T
o
r
r
e

n

0
5
0
3
5
0
0
1
C
e
r
r
a
d
a

M
i
r
a

v
a
l
l
e
1
9
9
8
8
.
4
9
8
.
4
9
7
3
2
3

0
7
4
8
6
.
2
2
3
6
2
T
i
j
u
a
n
a
0
2
0
0
4
0
0
4
R
e
a
l

d
e

S
a
n

F
r
a
n
c
i
s
c
o
2
0
0
4
1
1
6
.
4
6
4
0
.
4
9
3

3
0
0
1
3

8
6
0
8
1
.
5
0
1
1
9
T
i
j
u
a
n
a

0
2
0
0
4
0
0
5
E
l

L
a
u
r
e
l
2
0
0
4
4
7
.
4
3
4
7
.
4
3
3

6
0
0
1
5

1
2
0
7
5
.
9
0
3
1
9
T
o
r
r
e

n

0
5
0
3
5
0
0
2
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

S
a
n
t
a

T
e
r
e
s
a

2
0
0
5
2
8
.
2
1
.
2
8
.
2
1
1

9
9
8
8

3
9
2
7
0
.
8
3
2
9
7
P
u
e
b
l
a
2
1
1
1
4
0
0
2
B
o
s
q
u
e
s

d
e
l

P
i
l
a
r
2
0
0
0
3
7
.
2
1
3
7
.
2
1
2

5
2
0
1
0

5
8
4
6
7
.
7
2
2
8
4
T
o
r
r
e

n
0
5
0
3
5
0
0
3
V
i
l
l
a
s

d
e

l
a

J
o
y
a
2
0
0
5
7
.
6
7
5
.
4
2
3
5
4
1

4
8
7
6
5
.
3
1
1
9
4
P
u
e
b
l
a
2
1
1
1
4
0
0
5
U
n
i
d
a
d

M
a
g
i
s
t
e
r
i
a
l


V
i
l
l
a

d
e

G
u
a
d
a
l
u
p
e
1
9
9
8
8
.
2
0
8
.
2
0
4
9
2
2

0
6
6
6
0
.
0
0
2
5
2
P
u
e
b
l
a
2
1
1
1
4
0
0
3
L
o
s

C
a
p
u
l
i
n
e
s
2
0
0
2
2
4
.
2
9
2
4
.
2
9
1

3
8
1
5

8
0
0
5
6
.
8
6
2
3
9
T
i
j
u
a
n
a
0
2
0
0
4
0
0
1
V
i
l
l
a

F
o
n
t
a
n
a

3
1
9
9
6
1
6
.
7
3
1
6
.
7
3
9
2
4
3

8
8
1
5
5
.
2
3
2
3
2
P
u
e
b
l
a
2
1
1
1
4
0
0
4
L
a

G
u
a
d
a
l
u
p
a
n
a
2
0
0
2
6
0
.
7
4
6
0
.
7
4
3

1
5
7
1
3

2
5
9
5
1
.
9
8
2
1
8
T
o
r
r
e

n
0
5
0
3
5
0
0
5
V
i
l
l
a
s

(
J
o
y
a
s
)

d
e
l

B
o
s
q
u
e
2
0
0
5
8
.
2
8
8
.
2
8
4
1
5
1

7
4
3
5
0
.
1
2
2
1
1
T
i
j
u
a
n
a

0
2
0
0
4
0
0
2

V
i
l
l
a

F
o
n
t
a
n
a

1
4
1
9
9
8
1
9
.
1
6
1
9
.
1
6
7
6
2
3

2
0
0
3
9
.
7
7
1
6
7
T
o
r
r
e

n
0
5
0
3
5
0
0
4
C
a
m
p
o

N
u
e
v
o

Z
a
r
a
g
o
z
a
2
0
0
3
1
6
.
3
7
1
6
.
3
7
6
5
1
2

7
3
4
3
9
.
7
7
1
6
7
J
u

r
e
z
0
8
0
3
7
0
0
1
P
r
a
d
e
r
a
s

d
e

l
o
s

O
a
s
i
s

I

y

I
I
2
0
0
1
1
0
5
.
4
9
9
9
.
3
0
3

1
7
1
1
3

3
1
8
3
1
.
9
3
1
2
6
J
u

r
e
z
0
8
0
3
7
0
0
4

R
i
v
e
r
a
s

d
e
l

B
r
a
v
o
2
0
0
2
4
0
6
.
6
6
2
0
5
.
9
9
4

9
9
7
2
0

9
8
7
2
4
.
2
6
5
2
J
u

r
e
z
0
8
0
3
7
0
0
2
P
a
r
a
j
e
s

d
e
l

S
o
l
2
0
0
0
3
2
8
.
1
0
3
2
7
.
3
7
2

3
1
8
9

7
3
6
7
.
0
8
3
0
J
u

r
e
z

0
8
0
3
7
0
0
3
H
a
c
i
e
n
d
a

d
e

l
a
s

T
o
r
r
e
s

U
n
i
v
e
r
s
i
d
a
d
1
9
9
8
1
3
1
.
4
3
1
3
0
.
0
8
6
7
4
2

8
3
1
5
.
1
8
2
2
*
E

o
c
u
p
a
d
a

s
e

r
e

e
r
e

a

l
a

s
u
p
e
r

c
i
e

q
u
e

s
e

e
n
c
o
n
t
r
a
b
a

d
e
s
a
r
r
o
l
l
a
d
a

a
l

m
o
m
e
n
t
o

d
e

r
e
a
l
i
z
a
r

e
l

e
s
t
u
d
i
o
.
S
u
p
e
r

c
i
e


d
e
l

c
o
n
j
u
n
t
o
D
e
n
s
i
d
a
d

e
n

l
a

e
t
a
p
a

o
c
u
p
a
d
a


d
e
l

p
r
o
y
e
c
t
o
C
i
u
d
a
d
A

o

d
e


r
e
a
l
i
z
a
c
i

n
P
r
o
y
e
c
t
o
E
.

o
c
u
p
a
d
a
N

m
.

d
e


v
i
v
i
e
n
d
a
s
N

m
.

d
e


h
a
b
i
t
a
n
t
e
s
C
i
u
d
a
d
e
s

m
e
d
i
a
n
a
s
C
l
a
v
e
C
o
n
j
u
n
t
o
s
H
a
s
H
a
s
N

m
.
N

m
.
V
i
v
/
h
a
s
V
i
v
/
h
a
s
O
r
i
z
a
b
a
3
0
1
1
8
0
0
1
V
a
l
l
e

D
o
r
a
d
o

1
r
a

S
e
c
c
i

n
2
0
0
0
3
.
2
3
3
.
2
3
5
3
5
2

2
4
7
1
6
5
.
7
9
6
9
6
O
a
x
a
c
a
2
0
3
8
5
0
0
2
A
r
b
o
l
e
d
a

X
o
c
o
2
0
0
3
5
.
7
7
5
.
7
7
7
8
0
3

2
7
6
1
3
5
.
3
0
5
6
8
O
a
x
a
c
a
2
0
2
9
3
0
0
3
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

G
e
o

E
s
m
e
r
a
l
d
a
2
0
0
1
1
6
.
0
3
1
6
.
0
3
1

6
7
7
7

0
4
3
1
0
4
.
6
3
4
3
9
T
a
p
a
c
h
u
l
a
0
7
0
8
9
0
0
2
L
a

p
r
i
m
a
v
e
r
a
2
0
0
1
8
.
9
7
8
.
9
7
8
5
8
3

6
0
4
9
5
.
6
3
4
0
2
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
2
8
0
4
1
0
0
2
V
i
s
t
a

A
z
u
l

I

y

I
I
2
0
0
0
5
.
9
2
5
.
9
2
3
8
6
1

6
2
1
6
5
.
1
6
2
7
4
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
0
1
0
0
1
0
0
3
V
i
l
l
e
r
i
a
s
2
0
0
1
1
0
.
7
8
1
0
.
7
8
6
8
6
2

8
8
1
6
3
.
6
4
2
6
7
O
r
i
z
a
b
a
3
0
1
1
8
0
0
4
L
o
m
a
s

d
e

S
a
n

A
l
e
j
a
n
d
r
o
2
0
0
5
4
.
5
0
4
.
5
0
2
8
0
1

1
7
6
6
2
.
2
2
2
6
1
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
0
1
0
0
1
0
0
1
V
i
l
l
a

N
t
r
a
.

S
r
a
.

A
s
u
n
c
i

n

S

A
l
a
m
e
d
a

y

E
s
t
a
c
i

n
2
0
0
2
8
9
.
5
2
8
9
.
5
2
5

1
3
5
2
1

5
6
7
5
7
.
3
6
2
4
1
O
r
i
z
a
b
a
3
0
1
0
1
0
0
3
L
a
s

F
l
o
r
e
s
2
0
0
2
4
.
6
3
4
.
6
3
2
5
0
1

0
5
0
5
4
.
0
4
2
2
7
T
a
p
a
c
h
u
l
a
0
7
0
8
9
0
0
3
B
u
e
n
o
s

A
i
r
e
s
2
0
0
0
3
0
.
7
6
3
0
.
7
6
1

6
5
0
6

9
3
0
5
3
.
6
5
2
2
5
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
0
1
0
1
1
0
0
4
P
a
s
o

B
l
a
n
c
o
2
0
0
2
2
6
.
0
4
2
6
.
0
4
1

3
7
5
5

7
7
5
5
2
.
8
0
2
2
2
S
a
l
t
i
l
l
o
0
5
0
3
0
0
0
4
S
a
l
t
i
l
l
o

2
0
0
0

2
a
.

A
m
p
l
i
a
c
i

n
2
0
0
3
1
7
.
4
6
1
7
.
4
6
9
0
1
3

7
8
4
5
1
.
6
0
2
1
7
P
a
c
h
u
c
a
1
3
0
4
8
0
0
4
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

C
o
l
o
s
i
o
2
0
0
3
1
5
.
7
3
1
5
.
7
3
8
0
0
3

3
6
0
5
0
.
8
7
2
1
4
M

r
i
d
a
3
1
0
5
0
0
0
2
J
a
r
d
i
n
e
s

d
e
l

N
o
r
t
e
1
9
9
9
2
7
.
7
7
2
7
.
7
7
1

3
9
9
5

8
6
3
5
0
.
2
7
2
1
1
S
a
l
t
i
l
l
o
0
5
0
3
0
0
0
2
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

M
i
r
a

S
i
e
r
r
a
-
2
a
.

E
t
a
p
a
1
9
9
6
3
5
.
7
4
3
5
.
7
4
1

7
2
1
7

2
2
8
4
8
.
1
5
2
0
2
S
C
C
0
7
0
7
8
0
0
1
L
a

P
r
a
d
e
r
a
2
0
0
2
4
.
3
0
4
.
3
0
2
0
1
8
4
4
4
6
.
7
4
1
9
6
O
r
i
z
a
b
a
3
0
1
1
8
0
0
2
J
a
r
d

n

I
2
0
0
0
5
.
9
8
5
.
9
8
2
7
4
1

1
5
1
4
5
.
8
0
1
9
2
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
2
8
0
4
1
0
0
3
F
u
e
g
o

N
u
e
v
o
1
9
9
6
9
.
4
4
9
.
4
4
4

0
5
1
1

7
0
1
4
2
.
9
0
1
8
0
P
a
c
h
u
c
a
1
3
0
5
1
0
0
2
C
o
l
o
n
i
a

L
a

P
r
o
v
i
d
e
n
c
i
a
1
9
9
9
1
7
5
.
4
9
1
7
5
.
4
9
7

5
0
0
3
1

5
0
0
4
2
.
7
4
1
7
6
O
a
x
a
c
a
2
0
3
8
5
0
0
1
R
i
n
c
o
n
a
d
a

X
o
c
o
1
9
9
8
1
2
.
5
4
1
2
.
5
4
5
3
4
2

2
4
3
4
2
.
6
0
1
7
9
T
a
p
a
c
h
u
l
a
0
7
0
8
9
0
0
1
L
o
s

P
a
l
a
c
i
o
s
2
0
0
1
5
.
1
7
5
.
1
7
2
2
0
9
2
4
4
2
.
5
6
1
7
9
(
C
o
n
t
i
n
u
a
c
i

n
)
S
u
p
e
r

c
i
e


d
e
l

c
o
n
j
u
n
t
o
D
e
n
s
i
d
a
d

e
n

l
a

e
t
a
p
a

o
c
u
p
a
d
a


d
e
l

p
r
o
y
e
c
t
o
C
i
u
d
a
d
A

o

d
e


r
e
a
l
i
z
a
c
i

n
P
r
o
y
e
c
t
o
E
.

o
c
u
p
a
d
a
N

m
.

d
e


v
i
v
i
e
n
d
a
s
N

m
.

d
e


h
a
b
i
t
a
n
t
e
s
C
i
u
d
a
d
e
s

m
e
d
i
a
n
a
s
C
l
a
v
e
C
o
n
j
u
n
t
o
s
H
a
s
H
a
s
N

m
.
N

m
.
V
i
v
/
h
a
s
V
i
v
/
h
a
s
M

r
i
d
a
3
1
0
9
5
0
0
3
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

J
u
a
n

P
a
b
l
o

S
e
g
u
n
d
o
1
9
9
9
9
3
.
9
8
9
3
.
9
8
3

7
6
1
1
5

7
9
6
4
0
.
0
2
1
6
8
S
a
l
t
i
l
l
o
0
5
0
3
0
0
0
3
L
o
m
a

L
i
n
d
a
2
0
0
2
5
0
.
0
4
5
0
.
0
4
1

7
9
8
7

5
5
2
3
5
.
9
3
1
5
1
M
e
x
i
c
a
l
i
0
2
0
0
2
0
0
1
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

H
a
c
i
e
n
d
a

d
e

l
o
s

P
o
r
t
a
l
e
s

I
I
I
2
0
0
3
7
1
.
6
1
7
1
.
6
1
2

5
0
6
1
0

5
2
5
3
4
.
9
9
1
4
7
M
e
x
i
c
a
l
i
0
2
0
0
2
0
0
3
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

V
i
l
l
a

d
e
l

R
e
y

I
I
I

E
t
a
p
a
2
0
0
0
7
7
.
6
2
7
7
.
6
2
2

5
8
4
1
0

8
5
3
3
3
.
2
9
1
4
0
O
a
x
a
c
a
2
0
2
9
3
0
0
4
V
i
l
l
a
s

S
a
n

M
i
g
u
e
l
2
0
0
4
3
2
.
9
0
3
2
.
9
0
1

0
8
1
4

5
4
0
3
2
.
8
6
1
3
8
S
C
C
0
7
0
7
8
0
0
2
B
o
s
q
u
e
s

d
e
l

P
e
d
r
e
g
a
l
2
0
0
1
1
0
.
3
0
1
0
.
3
0
3
3
2
1

3
9
4
3
2
.
2
3
1
3
5
M
e
x
i
c
a
l
i
0
2
0
0
2
0
0
2
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

Q
u
i
n
t
a

d
e
l

R
e
y
2
0
0
0
2
7
.
8
0
2
7
.
8
0
8
6
9
3

6
5
0
3
1
.
2
6
1
3
1
P
a
c
h
u
c
a
1
3
0
5
1
0
0
3
V
i
l
l
a
s

d
e
l

l
a
m
o
1
9
9
6
1
1
3
.
6
8
1
1
3
.
6
8
3

4
7
0
1
4

5
7
4
3
0
.
5
3
1
2
8
S
a
l
t
i
l
l
o
0
5
0
2
7
0
0
1
P
r
i
v
a
d
a
s

L
a

T
o
r
r
e
2
0
0
1
4
1
.
4
4
4
1
.
4
4
1

2
2
1
5

1
2
8
2
9
.
4
6
1
2
4
P
a
c
h
u
c
a
1
3
0
4
8
0
0
1
B
o
s
q
u
e
s

M
i
n
e
r
a
l
,

L
a

C
o
l
o
n
i
a
1
9
9
9
2
6
2
.
6
1
2
6
2
.
6
1
6

5
0
0
2
7

3
0
0
2
4
.
7
5
1
0
4
M

r
i
d
a
3
1
0
5
0
0
0
1
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

J
u
a
n

P
a
b
l
o

2

s
e
g
u
n
d
a

e
t
a
p
a
2
0
0
0
6
7
.
7
9
6
7
.
7
9
1

6
7
1
7

0
1
8
2
4
.
6
5
1
0
4
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
2
8
0
4
1
0
0
1
L
o
m
a
s

d
e

G
u
a
d
a
l
u
p
e

S
e
c
c
.

I
I
2
0
0
1
2
8
.
2
0
2
8
.
2
0
6
8
7
2

8
8
5
2
4
.
3
6
1
0
2
M

r
i
d
a
3
1
0
5
0
0
0
3
V
i
l
l
a
s

d
e

O
r
i
e
n
t
e

(
K
a
n
a
s
i
n

A
)
2
0
0
2
2
9
.
2
9
2
9
.
2
9
6
9
6
2

9
2
3
2
3
.
7
6
1
0
0
S
C
C
0
7
0
7
8
0
0
3
F
r
a
c
c
.

S
a
n
t
a

m
a
r

a
2
0
0
3
5
.
3
8
5
.
3
8
1
2
3
5
1
7
2
2
.
8
6
9
6
C
i
u
d
a
d

V
i
c
t
o
r
i
a
2
8
0
4
1
0
0
4
V
a
m
o
s

T
a
m
a
u
l
i
p
a
s
,

S
e
c
t
o
r

I
1
9
9
8
2
2
.
3
8
2
2
.
3
8
4
4
1
1

8
5
2
1
9
.
7
0
8
3
A
g
u
a
s
c
a
l
i
e
n
t
e
s
0
1
0
0
1
0
0
2
E
l

R
o
s
e
d
a
l
2
0
0
3
1
4
.
2
0
1
4
.
2
0
2
4
9
1

0
4
6
1
7
.
5
4
7
4
M
e
x
i
c
a
l
i
0
2
0
0
2
0
0
4
V
a
l
l
e

d
e
l

P
e
d
r
e
g
a
l

7
m
a
.

E
t
a
p
a
2
0
0
4
1
5
5
.
9
4
1
5
3
.
9
4
6
5
6
2

7
5
5
4
.
2
6
1
8
*
E

o
c
u
p
a
d
a

s
e

r
e

e
r
e

a

l
a

s
u
p
e
r

c
i
e

q
u
e

s
e

e
n
c
o
n
t
r
a
b
a

d
e
s
a
r
r
o
l
l
a
d
a

a
l

m
o
m
e
n
t
o

d
e

r
e
a
l
i
z
a
r

e
l

e
s
t
u
d
i
o
.
S
u
p
e
r

c
i
e


d
e
l

c
o
n
j
u
n
t
o
D
e
n
s
i
d
a
d

e
n

l
a

e
t
a
p
a

o
c
u
p
a
d
a


d
e
l

p
r
o
y
e
c
t
o
C
i
u
d
a
d
A

o

d
e


r
e
a
l
i
z
a
c
i

n
P
r
o
y
e
c
t
o
E
.

o
c
u
p
a
d
a
N

m
.

d
e


v
i
v
i
e
n
d
a
s
N

m
.

d
e


h
a
b
i
t
a
n
t
e
s
C
i
u
d
a
d
e
s

m
e
d
i
a
n
a
s
C
l
a
v
e
C
o
n
j
u
n
t
o
s
H
a
s
H
a
s
N

m
.
N

m
.
V
i
v
/
h
a
s
V
i
v
/
h
a
s
M
a
n
z
a
n
i
l
l
o
0
6
0
0
7
0
0
1
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

M
i
r
a
m
a
r
2
0
0
5
2
0
.
2
8
2
0
.
2
8
1
,
8
6
1
7

8
1
6
9
1
.
7
7
3
8
5
M
a
n
z
a
n
i
l
l
o
0
6
0
0
7
0
0
2
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

V
a
l
l
e

P
a
r
a

s
o
2
0
0
5
2
0
.
1
1
2
0
.
1
1
1

7
0
0
7

1
4
0
8
4
.
5
4
3
5
5
Z
a
c
a
t
l

n
2
1
2
0
8
0
0
1
M
a
n
u
e
l

E
s
p
i
n
o
z
a

I
g
l
e
s
i
a
s

(
D
a
m
i

c
a
d
o
s
)
2
0
0
2
3
.
1
9
3
.
1
9
1
9
5
8
1
9
6
1
.
1
3
2
5
7
T
e
c
a
t
e
0
2
0
0
3
0
0
2
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

A
n
d
a
l
u
c

a

R
e
c
i
d
e
n
c
i
a
l
1
9
9
6
1
0
.
3
3
1
0
.
3
3
3
9
4
1

6
5
5
3
8
.
1
3
1
6
0
T
e
c
a
t
e
0
2
0
0
3
0
0
1
F
r
a
c
c
i
o
n
a
m
i
e
n
t
o

L
o
m
a
s

d
e

S
a
n
t
a

A
n
i
t
a
1
9
9
6
6
7
.
3
7
4
5
.
4
6
1

5
9
2
6

6
8
6
3
5
.
0
2
9
9
T
e
o
c
a
l
t
i
c
h
e
1
4
0
9
1
0
0
1
L
o
s

A
r
c
o
s
2
0
0
2
2
1
.
1
0
2
1
.
1
0
8
5
3
5
7
4
.
0
3
1
7
*
E

o
c
u
p
a
d
a

s
e

r
e

e
r
e

a

l
a

s
u
p
e
r

c
i
e

q
u
e

s
e

e
n
c
o
n
t
r
a
b
a

d
e
s
a
r
r
o
l
l
a
d
a

a
l

m
o
m
e
n
t
o

d
e

r
e
a
l
i
z
a
r

e
l

e
s
t
u
d
i
o
.
Grandes reas vacas en torno a las ciudades
generadas por el distanciamiento de los conjuntos
A continuacin se presentan algunos conjuntos estudiados que ejempli-
can las grandes distancias al centro urbano y muestran los espacios libres
de urbanizacin, es decir, las bolsas de reserva de suelo que distorsionan
al mercado y rompen la estructura urbana:

6.8 K
m

Villas San Miguel, Oaxaca (1 081 viviendas).

25 Km.
20 Km.
15 Km.
10 Km.
5 Km.
30 Km.
Conjuntos en la Zona Metropolitana de
la ciudad de Guadalajara.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 43
La distancia al centro urbano de la ciudad incrementa su signicado
porque se trata de desarrollos asentados en entornos rurales y perifri-
cos, donde no existe la oferta suciente de satisfactores, lo que obliga a
los residentes de estos conjuntos a trasladarse a la ciudad para realizar la
mayora de sus actividades, situacin que era de menor importancia en
su vivienda anterior.
Grca 8
LUGAR DE REALIZACIN DE ACTIVIDADES
3
1
.
8
2
4
.
2
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
i
o
r
A
c
t
u
a
l
Trabajar Estudiar Actividades
deportivas/
recreativas
Comprar
alimentos
Trmites Consultas
mdicas
Eventos
culturales
Visitar
amigos/
familia
Eventos
religiosos
Otro
Entorno Ciudad
5
2
.
1
4
7
.
2
6
8
.
2
7
5
.
8
4
7
.
9
5
2
.
8
4
0
.
0
4
6
.
5
5
2
.
8
5
6
.
9
6
6
.
2
7
8
.
0
6
3
.
2
7
2
.
7
6
3
.
7
7
9
.
4
5
8
.
2
7
4
.
5
4
6
.
4
5
6
.
2
6
7
.
4
8
1
.
1
6
0
.
0
5
3
.
5
4
7
.
2
4
3
.
1
3
3
.
8
2
2
.
0
3
6
.
8
2
7
.
3
3
6
.
3
2
0
.
64
1
.
8
2
5
.
5
5
3
.
6
4
3
.
8
3
2
.
6
1
8
.
9
Fuente datos: Encuesta.
Los datos de la grca anterior indican que en todos los casos aumen-
t el porcentaje de personas que realizan sus diversas actividades en la
ciudad frente al entorno en comparacin de su vivienda anterior, situa-
cin que por la lejana incrementa sus costos y reeja la desarticulacin
territorial de los conjuntos.
Sensibles incrementos en los traslados de larga duracin para los habitantes de conjuntos
Un dato contundente que reeja la dependencia del centro urbano, y las
distorsiones creadas por la lejana de los conjuntos es el incremento en
los recorridos de dos horas, destacan dos actividades fundamentales en el
tejido social de cualquier comunidad: trabajo y visitas/convivencia con
familiares y amigos.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 44
Grcas 9a, 9b y 9c
NMERO DE VECES QUE AUMENTARON LOS TRASLADOS DE MS DE 2 HORAS
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
Anterior Actual
Trabajar
1.70
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
Anterior Actual
Trabajar
1.70
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
Anterior Actual
1.60
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
Anterior Actual
Consultas mdicas
1.60
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
Anterior Actual
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
Anterior Actual
Visitar amigos/familia
2.25
Fuente de los datos: Encuesta.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 45
Incrementos signicativos en los costos de transporte
de las familias que habitan los conjuntos
Adems del tiempo en los traslados, el otro impacto directo por el
aumento en las distancias es en la economa familiar, donde el incremen-
to en el gasto de transporte, en comparacin a su residencia anterior,
afecta todos los rubros de gasto, mermando la capacidad de pago, y por
lo tanto de acceso, a otros bienes.
La siguiente grca muestra la percepcin de los habitantes de los
grandes desarrollos acerca del impacto en el costo de sus actividades
cotidianas.
Grca 10
PERCEPCIN SOBRE COSTOS PARA REALIZAR ACTIVIDADES
EN COMPARACIN A SU LUGAR DE RESIDENCIA ANTERIOR
11.0
14.9
15.8
12.5
15.7
11.7
43.4
40.6
43.5
42.2
45.3
43.8
45.6 44.5
40.7
45.3
39.0
44.5
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Alimentos y artculos
de primera necesidad
Ir al trabajo Ir a la escuela Ir al doctor Actividades
deportivas y/o
recreativas
Asistencia a
eventos culturales
Ms barato Igual Ms caro
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Por lo tanto la distancia de los desarrollos a los centros urbanos no
debe ser valorada slo en su dimensin fsica, de manera absoluta, sino en
los problemas de conectividad, integracin y desarrollo de los que es
producto, pero que a su vez se intensica, construyendo un crculo vicio-
so en trminos urbanos y sociales.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 46
Accesibilidad y transporte
El caracterstico aislamiento de la produccin de vivienda masiva de inte-
rs social en la ltima dcada se maniesta inmediatamente en limitar o
dicultar la accesibilidad a los diversos satisfactores.
Como se seal se trata de conjuntos distantes o limtrofes al rea
urbana, que rompen con la continuidad espacial de las ciudades, y no
forman parte integral de la estructura vial lo cual repercute en su accesi-
bilidad.
En esta misma lgica se encuentra el transporte; aunque en todos los
conjuntos llega a existir al menos una ruta (el mayor porcentaje se con-
centra en 2 rutas) los tiempos y costos por la distancia son muy signica-
tivos, haciendo que el servicio no sea tan frecuente como es necesario y
se necesite de un mayor nmero de transbordos para llegar a los destinos
nales, con las repercusiones en tiempo y dinero que lo anterior implica.
Adems, como ya se indic la precaria estructura vial no ayuda a ecien-
tar el servicio.
En la mayora de las vas de acceso se trata de vialidades de tipo regio-
nal y secundarias (30 y 8% respectivamente) cuyo diseo original res-
ponda a objetivos diferentes al gran trnsito vehicular que generan estos
conjuntos, por lo que se encuentran saturadas o es previsible que en el
mediano plazo lo estn.
Grca 11
FACILIDAD PARA LLEGAR
38.9
60.1
35.3
66.0
61.1
39.9
64.7
34.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
Conjunto Zona aledaa Conjunto Zona aledaa
Transporte pblico Facilidad para llegar y salir
Buena Regular, mala y no hay
Fuente de los datos: Encuesta.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 47
Incremento en el uso de taxis y automviles privados versus decremento
en el uso de transporte pblico
Una dinmica resultante de las grandes distancias y las dicultades para
trasportarse es el incremento en el uso de automvil privado y taxi en
detrimento del uso de transporte pblico en comparacin al lugar donde
vivan, lo cual no slo tiene importantes repercusiones en la economa
familiar, sino que va en contra de toda lgica de conformacin y cons-
truccin de ciudades integrales y funcionales y genera impactos signi-
cativos al resto de la poblacin ocasionados por la congestin vial.
Grcas 12a, 12b, 12c y 12d
INCREMENTO DE LOS TRASLADOS EN AUTOMVIL PARTICULAR
38.0
40.0
42.0
44.0
46.0
48.0
50.0
52.0
Anterior Actual
1.18
Trabajar
1.18
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
Anterior Actual
1.23
Anterior Actual
Estudiar
1.23
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 48
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
Anterior Actual
Comprar alimentos/artculos de primera necesidad
1.29 1.29
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
Anterior Actual
Visitar amigos/familia
1.28 1.28
Fuente de los datos: Encuesta.
Rearmando la idea anterior los recorridos a pie y en transporte pbli-
co han decrecido, evidenciando, nuevamente, la poca y limitada articu-
lacin del conjunto, tanto con el entorno como con la ciudad.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 49
Grcas 13a y 13b
DISMINUCIN DE LOS TRASLADOS A PIE
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
Anterior Actual
1.90
Trabajar
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
Anterior Actual
1.44
Estudiar
Fuente de los datos: Encuesta.
Accesos limitados, estrechos y de mala calidad
Tambin es notorio que la dimensin de los conjuntos no corresponde con
el tipo de accesos que se disean. La concepcin cerrada dominante,
donde el trazado del desarrollo slo responde a su lgica interna, anula
las posibilidades de una adecuada conexin con el resto de la estructura
urbana.
Las siguientes imgenes ilustran lo anterior:
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 50
La Primavera, Tapachula (858 viviendas)
Villas de Oriente, Mrida (696 vivendas)
Acceso
Acceso
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 51
La Guadalupana (construido en 2002), Puebla, Va de acceso.
Fotografa 2007.
Lomalinda (construido en el 2002), Saltillo. Va de acceso.
Fotografa del 2007.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 52
Adems, con el paso del tiempo, y fundamentalmente cuando el
promotor termina su responsabilidad con el conjunto y este se munici-
paliza, el mantenimiento a las vialidades de acceso decrece, ya que se
combinan dos debilidades: la de los municipios en relacin con su capa-
cidad para dotar y mantener la infraestructura urbana necesaria y la de
los propios habitantes para organizarse y aportar los recursos sucientes
para dar la parte del mantenimiento que a ellos corresponde.
Satisfactores de empleo
Uno de los aspectos ms importantes que se derivan del incremento en
los tiempos de traslado, originados por la distante ubicacin y baja conec-
tividad de los desarrollos, es la dicultad de acceder a las zonas econ-
micas ms activas, es decir, a los centros de empleo.
En relacin con lo anterior, es importante volver a referir la frecuen-
cia de cambios en los tiempos de traslados de la vivienda anterior y de la
actual para centrarse en los datos sobre traslado al trabajo, que sealan un
sistemtico incremento de los recorridos ms largos acompaado de una
disminucin de los tiempos cortos, lo cual enfatiza la problemtica de la dis-
tancia y la accesibilidad a los diferentes satisfactores.
Grca 14
TIEMPOS DE RECORRIDO AL LUGAR DE TRABAJO*
22.99%
29.53%
38.39%
38.93%
23.69%
7.71%
4.95% 5.11%
2.91%
25.81%
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
40.00
45.00
%
Actual Anterior
Hasta 15 minutos De 15 a 30 minutos Ms de 30 minutos a 1 hora
Ms de 1 hora a 2 horas Ms de 2 horas
*Para su elaboracin se desagregaron las horas y los minutos de la pregunta 55 y 56 del cuestionario, correspon-
diendo a anterior y actual respectivamente.
Fuente de los datos: Encuesta.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 53
Tambin se destaca que en los entornos de los desarrollos (salvo con-
tadas excepciones) no existen oportunidades de empleo para sus habitan-
tes, lo cual mantiene la dependencia con la ciudad, abonando a los pro-
blemas de conectividad y accesibilidad ya descritos.
El asentamiento de este tipo de desarrollos no est respondiendo a
una concepcin integral de ciudad, se fundan como islas de viviendas
sin ningn tipo de relacin con la localizacin de fuentes de empleo, sin
considerar que se tengan que realizar grandes recorridos a los centros de
trabajo, con los graves costos personales, familiares y productivos que lo
anterior genera.
INSTITUCIONES PARTICIPANTES EN EL OTORGAMIENTO
DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS
Casi el 90% de los propietarios de las viviendas de los desarrollos estudia-
dos son beneciarios de crditos institucionales (Infonavit y Fovissste),
lo cual seala la relevancia de estas instituciones en el crecimiento de las
ciudades al otorgar los crditos sin valorar el impacto en el desarrollo
urbano que el destino de stos genera. Por esta condicin la adecuada
canalizacin del subsidio y su posible utilizacin como instrumento regu-
lador dentro de una poltica urbana integral es un aspecto fundamental
a considerar.
Grca 15
PARTICIPACIN INSTITUCIONAL EN CRDITOS
Infonavit
82%
Fovissste
6%
Institucin bancaria
6%
Instituciones
y organismos estatales
6%
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 54
Los programas de crdito orientados a la atencin de la vivienda de
la poblacin de menores recursos implica el otorgamiento de subsidios,
por lo que la colocacin de dichos recursos debe corresponder plena-
mente con la poblacin objetivo.
El alto ndice de ocupacin de las viviendas por personas que las reci-
ben en prstamo o que las arriendan (vase grca 16), hace evidente la
falta de correspondencia plena en el cumplimiento de la prioridad de
que la poblacin objetivo sea la beneciada por la vivienda y los subsi-
dios que conlleva.
Grca 16
VIVIENDAS RENTADAS Y PRESTADAS
2.1
12.3
67.2
14.8
3.6
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
De su
propiedad
La est
pagando
La est
rentando
Se la prestan
y/o la est
cuidando
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Los programas de vivienda enfatizan la propiedad y con ello son
sensibles a la prioridad que tiene la poblacin respecto de lograr un
patrimonio a travs del esfuerzo de su adquisicin con el apoyo del cr-
dito.
No obstante, la alta frecuencia de casos en los que el comprador de la
vivienda acta por el temor de perder sus derechos o puntos hace evi-
dente que se abusa comercialmente de la alta prioridad otorgada a la
formacin del patrimonio mediante la propiedad.
Ello, aunado a la escasa experiencia de exigencia de muchos prime-
ros compradores incide en la alta tolerancia que tienen respecto de la
baja calidad que perciben de la construccin en sus viviendas.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 55
Grca 17
MOTIVO DE COMPRA
20.80 20.66
22.27
20.27
15.99
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
Presin del
desarrollador
+ miedo
a perder los puntos
Me gust
el conjunto
Me gust
la vivienda
Por la
ubicacin
Como inversin
Fuente de los datos: Encuesta.
CARACTERSTICAS DE LOS CONJUNTOS
DE VIVIENDA TERMINADA Y FRACCIONAMIENTOS
PROGRESIVOS DESARROLLADOS
Conjuntos con alto nmero de viviendas
El primer elemento que destaca es el considerable nmero de viviendas
que tienen este tipo de conjuntos (promedio de 3 049 viviendas por con-
junto), lo cual rompe con las proporciones de la ciudad, sealando su
relevancia como fenmeno urbano y social.
El tamao promedio de los conjuntos desarrollados en las grandes
ciudades del estudio es 1.97 veces el tamao promedio de aquellos con-
juntos realizados en las ciudades pequeas. En contraste, la variacin de
la poblacin entre la ciudad ms pequea de la muestra (Teocaltiche) y la
mayor de las grandes (Guadalajara) es de 170.9 veces.
El gran tamao de los conjuntos en algunos casos genera distorsio-
nes muy signicativas a los municipios donde se concentran, ya que repre-
sentan la mayor parte de la estructura urbana, rebasando por mucho la
capacidad nanciera y tcnica de los gobiernos para satisfacer las deman-
das que generan.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 56
Grca 18
NMERO DE VIVIENDAS PROMEDIO POR CONJUNTO Y TIPO DE CIUDAD
5890
1914
1485
971
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
Megas Grandes Medianas Pequeas
N

m
e
r
o

d
e

v
i
v
i
e
n
d
a
s
Fuente de datos: Fichas urbanas.
Desproporcin entre el tamao de los conjuntos y de los municipios
Los dos siguientes casos ejemplican la desproporcin entre el tamao
de los desarrollos y las dimensiones urbanas de las entidades:
Municipio Mineral de la Reforma, ZM de Pachuca (poblacin: 68 704 habitantes)*
*La poblacin del municipio se tom del Conteo de Poblacin y Vivienda 2005, INEGI. En la imagen se aprecian
cuatro conjuntos habitacionales, de los cuales tres fueron objeto del presente estudio. El nmero total de viviendas
en los tres conjuntos estudiados es de 17 470 (Fichas urbanas), si consideramos la media nacional de habitantes por
vivienda (4.2) la poblacin de estos conjuntos es de 77 374 habitantes, lo cual es un nmero mayor a la poblacin
del municipio; sin embargo, hay que tomar en cuenta que uno de los desarrollos (Bosque Mineral La Colonia, con
6 500 viviendas) tiene ms de la mitad de su supercie asentada en el municipio de Pachuca de Soto, por tal moti-
vo no se conoce con exactitud la proporcin de habitantes del municipio de Mineral de la Reforma que viven en
conjuntos habitacionales, pero los datos y la propia imagen son indicativas.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 57
*La poblacin del municipio se obtuvo del Conteo de Poblacin y Vivienda 2005, INEGI. En el caso del municipio
de Jurez se realizo el estudio slo en el conjunto mencionado; sin embargo, se puede observar el gran nmero de
conjuntos (17) existentes en dicho municipio, su proporcin frente a las zonas urbanas existentes y la dispersin
de la estructura urbana.
Esta desproporcin se sale de toda lgica de planeacin local, hacien-
do imposible que los gobiernos municipales impulsen polticas de inte-
gracin, lo cual tiene altos costos en el acceso y la calidad de servicios y
equipamiento para los habitantes de los conjuntos.
Poca relacin con el municipio
El divorcio entre la vida municipal y la de los conjuntos, y las limitan-
tes del primero para responder a las demandas generadas se hace evi-
dente, cuando se considera que casi cinco de cada 10 habitantes de los
desarrollos nunca ha acudido con las autoridades locales para demandar
la atencin de los problemas que se presentan, y cuando lo ha hecho el
70% seala que la respuesta de los funcionarios es de regular a mala.
El tipo de conjunto se caracteriza por contar con un gran nmero de
viviendas y por estar cerrado, con una clara delimitacin frente al entorno
pero muy similares entre s, por lo que cuando se agrupan varios desarro-
llos en una misma zona se constituyen enormes islas habitacionales desar-
ticuladas del resto de la ciudad.
Municipio Jurez, ZM de Monterrey (poblacin: 144 380 habitantes)*
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 58
Grca 19
RELACIN CON EL MUNICIPIO
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Buena Regular Mala Nunca ha recurrido a ellos
%
2
4
.
8
7
3
0
.
4
7
2
7
.
1
6
2
9
.
6
8
3
0
.
7
6
2
6
.
6
6
2
9
.
7
9
2
3
.
1
0
2
3
.
1
5
1
3
.
4
0
2
4
.
0
1
2
0
.
0
1
1
5
.
0
8
1
7
.
3
3
1
6
.
9
3
1
6
.
2
3
1
5
.
8
5
1
6
.
5
1
1
6
.
5
6
8
.
4
3
1
4
.
8
9
1
0
.
5
5
7
.
1
2
8
.
1
9
8
.
9
3
8
.
4
2
9
.
7
7
8
.
9
1
9
.
0
1
3
.
1
4
3
6
.
2
3
3
8
.
9
6
5
0
.
6
3
4
4
.
7
9
4
3
.
3
8
4
8
.
6
9
4
4
.
5
9
5
1
.
4
8
5
1
.
2
7
7
5
.
0
4
S
e
g
u
r
i
d
a
d
A
g
u
a
G
a
s
D
r
e
n
a
j
e
E
l
e
c
t
r
i
f
i
c
a
c
i

n
T
r
a
n
s
p
o
r
t
e
R
e
c
o
l
e
c
c
i

n
d
e

b
a
s
u
r
a
U
s
o

d
e

r
e
a
s
c
o
m
u
n
e
s
U
s
o

d
e

e
s
p
e
c
i
e
s
p

b
l
i
c
o
s

f
u
e
r
a
d
e
l

c
o
n
j
u
n
t
o
O
t
r
o
s
Fuente de datos: Encuesta.
Su estructura no responde a ninguna necesidad de conectividad actual
o superior, se enfatiza la idea del encierro con base en un discurso de exclu-
sividad, as el 60% de los conjuntos estudiados presenta algn tipo de
barrera fsica (y un 64% presenta delimitacin visual) que lo separa y dife-
rencia respecto a su entorno, generando un aislamiento espacial, que si
bien da una expectativa de seguridad entre sus habitantes, marca una indi-
vidualizacin y segregacin espacial que va en contra de la idea de hacer
ciudad.
Grca 20
PORCENTAJE DE CONJUNTOS CERRADOS
60
S
40
No
Fuente: Fichas urbanas.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 59
El propio diseo favorece la individualizacin, el aislamiento, con
privadas dentro del desarrollo cerrado, que no slo lo desvinculan con el
entorno, sino con los propios espacios vecinos. Adems, esta idea de en-
cierro limita las posibilidades futuras de que el conjunto se integre a la
estructura de ciudad, complicando la circulacin y la accesibilidad.
Tambin se rompe la continuidad del espacio pblico, quedando en
una condicin hbrida que no permite que ste cumpla con su funcin de
catalizador de las relaciones sociales; por tal motivo la apropiacin y uso
de dichos espacios es muy complicada, lo que favorece que stos sean
tomados o invadidos por usos y/o prcticas ilegales.
Es notorio que a pesar del encierro o ms bien fomentado por este
mismo, los conjuntos estudiados presentan problemas de delincuencia,
lo que evidencia el fracaso del asilamiento y delimitacin como medida
de seguridad. Los delitos de mayor incidencia son: asalto a casa habita-
cin, robo, narcomenudeo y vandalismo, mismos que se van incremen-
tando con el tiempo, lo que seala un paulatino deterioro en las condi-
ciones de vida de estos desarrollos.
Grcas 21a y 21b
PERCEPCIN DE INSEGURIDAD
9
.
2
3
1
7
.
2
2
9
.
4
6
2
0
.
4
4
1
1
.
7
6
1
6
.
7
5
5.53
1
5
.
3
3
5.31
1
5
.
5
3
1
0
.
0
6
1
5
.
1
8 8
.
9
4
1
4
.
6
3
8
.
9
8
1
5
.
9
5
1
0
.
0
31
2
.
6
5
8
.
7
3
1
3
.
8
8
8
.
7
5
1
3
.
3
6
7
.
4
0
1
3
.
2
4
3
1
.
6
3
2
6
.
6
7
2
9
.
6
4
2
8
.
5
6
29.76
2
7
.
9
2
2
7
.
9
9
2
8
.
5
9
2
7
.
6
6
2
9
.
7
5
2
7
.
2
2
2
9
.
6
9
2
6
.
1
3
2
2
.
3
3
2
7
.
9
6
1
7
.
2
9
1
9
.
9
02
2
.
9
7
2
9
.
7
7
2
2
.
4
8
3
0
.
3
1
2
1
.
9
4
2
2
.
7
8
2
1
.
5
5
2
4
.
0
7
1
9
.
1
6
2
3
.
9
5
1
7
.
7
7
2
8
.
5
5
1
9
.
7
2
2
7
.
9
9
1
9
.
7
3
2
7
.
9
7
1
9
.
4
2
3
2
.
5
4
2
0
.
3
4
0
20
40
60
80
100
S No S No S No S No S No S No
Accesos Viviendas Andadores Accesos Vivienda Andadores
Robo Asalto
Menos de 6 meses
Entre 6 y 12 meses
Entre 1 y 3 aos
De 3 a 5 aos
De 5 a 10 aos
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 60
1
0
.
2
7
1
5
.
4
4
8
.
6
2
1
4
.
9
6
1
5
1
4
1
1
.
3
2
1
5
.
3
5
1
2
.
1
5
1
5
.
2
0
2
2
.
6
3
1
4
.
6
8
1
0
.
6
91
3
.
4
4
9
.
6
8
1
3
.
5
4
1
2
1
3
6
.
1
3
1
1
.
9
4
3
.
7
4
1
1
.
6
4
5
.
1
1
1
1
.
1
1
2
7
.
0
0
2
8
.
9
8
2
5
.
2
6
2
9
.
7
6
2
1
2
9
2
1
.
7
0
2
8
.
0
4
1
9
.
6
3
2
8
.
5
6
1
4
.
6
0
2
8
.
8
5
2
5
.
6
0
2
2
.
6
0
3
0
.
5
6
2
1
.
5
2
2
1
2
3
2
5
.
0
0
2
4
.
0
4
3
1
.
3
1
2
3
.
6
6
2
0
.
4
4
2
3
.
5
2
2
6
.
4
4
1
9
.
5
4
2
5
.
8
7
2
0
.
2
1
3
0
2
1
3
5
.
8
5
2
0
.
6
3
3
3
.
1
8
2
0
.
9
4
3
7
.
2
3
2
1
.
8
3
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
S No S No S No S No S No S No
Accesos Vivienda Andadores Accesos Vivienda Andadores
Vandalismo Narcomenudeo
Menos de 6 meses
Entre 6 y 12 meses
Entre 1 y 3 aos
De 3 a 5 aos
De 5 a 10 aos
%
Fuente de los datos: Encuesta.
En trminos absolutos, el nmero de personas que respondi arma-
tivamente ante las preguntas de inseguridad en los diferentes lugares se
seala en la siguiente tabla:
7
Robo en Asalto en Vandalismo en Narcomenudeo en
Acceso 1 021 563 711 211
Vivienda 1 672 643 662 215
Andadores 579 340 406 136
Fuente de los datos: Encuesta.
Otros usos diferentes en la vivienda
Un rubro que tambin se desprende del diseo original de los desarro-
llos es que stos no conciben usos diferentes a la vivienda, reforzando su
carcter unidimensional. Los usos alternos a la vivienda no son reconoci-
7
De un universo total de 2 977 cuestionarios aplicados.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 61
dos con lo que se desatiende una necesidad econmica de los pobladores
y se les condena a la irregularidad.
La informacin recabada por los tcnicos arroja que ms del 75% de
los conjuntos tiene hasta un 10% de otros usos en la vivienda, mismos
que no estn permitidos pero que nacen al amparo de la necesidad de rom-
per con el aislamiento y la distancia a los satisfactores, lo que muestra la
necesidad de generar no solamente los espacios adecuados para este tipo
de actividades, sino la necesidad de contar con programas de subsidios
y/o crditos combinados (no focalizados exclusivamente a vivienda) que
operen bajo una concepcin ms amplia de desarrollo.
Grca 22
NMERO DE CONJUNTOS POR RANGO DE PORCENTAJE
DE OTROS USOS EN LA VIVIENDA
7
Sin otro uso
64
De >0 a 5
14
De 6 a 10
6
De 11 a 20
6
De ms de 20
0
10
20
30
40
50
60
70
% de otros usos
N

m
e
r
o

d
e

c
o
n
j
u
n
t
o
s
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
La percepcin de los habitantes es consistente con la de los tcnicos,
ya que casi 7% reporta usos diferentes a la vivienda, preferentemente
comerciales.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 62
Grcas 23a y 23b
PERCEPCIN DE OTROS USOS EN LA VIVIENDA
Fuente de los datos: Encuesta.
73.74
3.99
2.64
2.07
3.23
8.77
1.71
0.60
1.86
1.39
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
Comercio Taller Bodega
actual
Oficina Otro Comercio Taller Bodega
anterior
Oficina Otro
Fuente de los datos: Encuesta.
6.7
91.3
2.0
S No NC
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 63
Se presentan algunas fotografas que ilustran el punto anterior:
Quintas del Rey (construido en el 2000), Mexicali.
Fotografa del 2007.
Geoesmeralda (construido en el 2001), Oaxaca.
Fotografa del 2007.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 64
Lomas de Guadalupe (construido en el 2001), Ciudad Victoria.
Fotografa del 2007.
Grandes distancias internas
Un rubro que tambin se relaciona tanto con el tamao como con la es-
tructura cerrada de estos conjuntos, y que impacta cotidianamente en el
bienestar de sus habitantes son las grandes distancias que se tienen que
recorrer para llegar a los accesos.
Paseos de San Juan, ZMVM (3 024 viviendas).
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 65
Paraje del Sol, Ciudad Jurez (2 318 viviendas).
Hacienda de Santa Fe, Zona Metropolitana de Guadalajara
(17 053 viviendas).
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 66
Fraccionamiento Valle Paraso, Manzanillo (1 700 viviendas).
Villas de la Joya, ZM de Torren (354 viviendas).
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 67
Villas del lamo, ZM de Pachuca (3 470 viviendas).
Lo anterior es solventado con la utilizacin de transporte al interior
(bsicamente taxis y bicitaxis) lo que repercute directamente en el costo
de cualquier traslado, por ms bsico que ste sea y refuerza el sentido de
aislamiento y segregacin.
Con estas caractersticas, los conjuntos ms que representar un bene-
cio para la ciudad y para su poblacin, signican una carga adicional a
su operacin en lugar del crecimiento ordenado, planicado, integral y
funcional para sus habitantes, y fomentan prcticas de dispersin y aisla-
miento.
CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA PRODUCIDA
Espacios en la vivienda menores que en la anterior
El primer aspecto que sobresale en el anlisis de lo encontrado en el es-
tudio es lo reducido en el tamao de las viviendas, al respecto los resul-
tados de la encuesta evidencian que todos los espacios al interior son
considerados ms pequeos respecto a los que tenan en su vivienda
inmediata anterior.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 68
Destaca la reduccin de espacio para la privacidad y convivencia de
los integrantes de las familias, as como la falta de espacio para realizar
alguna actividad econmica.
Grca 24
COMPARACIN DE ESPACIOS ENTRE LA VIVIENDA ANTERIOR Y LA ACTUAL
Dormitorios
Cocinar
Comer
Aseo
Privacidad
Lavar ropa y
tender ropa
Convivencia
Tareas
escolares
Actividades
econmicas
Dormitorios
Cocinar
Comer
Aseo
Privacidad
Lavar ropa y
tender ropa
Convivencia
Tareas
escolares
Actividades
econmicas
45.0
30.9
24.1
45.6
30.6
23.8
44.8
32.0
23.2
43.7
33.0
23.3
43.6
33.3
23.0
46.1
31.0
22.8
43.2
33.3
23.5
42.4
34.5
23.2
47.0
31.0
22.0
50 40 30 20 10 00 00
Anterior Actual
10 20 30 40 50
20.9
34.8
44.3
19.7
29.1
51.2
20.8
33.6
45.6
20.7
32.9
46.5
22.6
32.3
45.1
22.4
30.1
47.5
20.9
33.9
45.2
19.7
33.5
46.9
19.8
32.0
48.2
Ms chico Igual Ms grande
Fuente de los datos: Encuesta.
La falta de espacios deriva en un incremento en la sensacin de en-
cierro e irritabilidad familiar por la disputa de los mismos.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 69
Grca 25
PERCEPCIN DE LOS IMPACTOS DEL TAMAO DE LA VIVIENDA ACTUAL
6
1
.
6
4
2
.
3
1
1
.
9
1
9
.
7
5
1
.
8
2
7
.
3
2
9
.
2
4
0
.
5
2
2
.
1
4
5
.
3
3
2
.
4
3
2
.
1
2
9
.
7
4
0
.
1
3
3
.
2
3
1
.
2
1
6
.
3
1
2
.
4
5
5
.
7
4
8
.
2
1
8
.
5
3
2
.
73
7
.
6
2
8
.
3
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
Convivencia Tranquilidad Tolerancia Libertad Disputas
de espacios
Irritabilidad Intolerancia Sensacin
de encierro
Mejor Igual Peor
Fuente de los datos: Encuesta.
En la muestra estudiada la supercie promedio de suelo es de 185 m
2

por vivienda; sin embargo, hay que considerar que esta incluye vialida-
des, estacionamientos, reas libres, comerciales y de equipamiento, lo que
deja una supercie que vara entre 57 y 71 m
2
como lote tipo.
Lomas de Guadalupe (construido en el 2001), Ciudad Victoria.
Fotografa del 2007.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 70
Esta situacin seala que los costos asociados a la distancia y la falta
de satisfactores urbanos no son compensados por una vivienda mejor,
donde la dinmica familiar pueda desenvolverse de manera adecuada.
Deterioro fsico de los conjuntos
Otro aspecto importante es el considerable deterioro fsico de la vivienda,
el cual se incrementa considerablemente entre los 3 y 5 aos de construi-
do el conjunto. Lo anterior queda de maniesto tanto en la valoracin
tcnica como en la percepcin de los habitantes.
Pero tal vez es ms signicativo que en trminos generales (sin con-
siderar la edad del desarrollo) todos los elementos de la vivienda, excep-
tuando las puertas son considerados mayoritariamente como malos o
regulares, siendo muy grave que los elementos arquitectnicos estructu-
rales presenten calicaciones negativas.
Grca 26
VALORACIN DE LA CALIDAD DE LA VIVIENDA
47.9
42.2
45.2
51.0
49.8
52.1
57.8
54.8
49.0
50.2
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
Pisos Ventanas Techos Puertas Muros
Buena Mala y regular
Fuente de los datos: Encuesta.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 71
Grca 27
VALORACIN DE LA VIVIENDA EN EL TIEMPO
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
90.00
100.00
Calidad de materiales
en pisos
Calidad de materiales
en ventanas
Calidad de materiales
en techos
Calidad de materiales
en puertas
Calidad de materiales
en muros
Buena Regular Mala
M
e
n
o
s

d
e

6

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

6

y

1
2

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

1

y

3

a

o
s
D
e

3

a

5
a

o
s
D
e

5

a

1
0

a

o
s
M
e
n
o
s

d
e

6

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

6

y

1
2

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

1

y

3

a

o
s
D
e

3

a

5

a

o
s
D
e

5

a

1
0

a

o
s
M
e
n
o
s

d
e

6

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

6

y

1
2

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

1

y

3

a

o
s
D
e

3

a

5

a

o
s
D
e

5

a

1
0

a

o
s
M
e
n
o
s

d
e

6

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

6

y

1
2

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

1

y

3

a

o
s
D
e

3

a

5

a

o
s
D
e

5

a

1
0

a

o
s
M
e
n
o
s

d
e

6

m
e
s
e
s

E
n
t
r
e

6

y

1
2

m
e
s
e
s
E
n
t
r
e

1

y

3

a

o
s
D
e

3

a

5

a

o
s
D
e

5

a

1
0

a

o
s
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 72
Grca 28
ESTADO DE LA VIVIENDA POR FECHA DE LOS CONJUNTOS
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Bueno Regular y malo
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
Villas de Zalatitln (construido en el 2000). ZM de Guadalajara.
Fotografa del 2007.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 73
Bosques del Pedregal (construido en el 2001), San Cristbal de las Casas.
Fotografa del 2007.
Villa Fontana 12va. seccin (construido en el 2000), Tijuana.
Fotografa del 2007.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 74
Modicaciones a las viviendas
El deterioro sistemtico de las viviendas termina por afectar el principal
benecio de los desarrollos: el patrimonio, y tambin implica que las
familias tengan que hacer gastos en adecuar, mejorar y mantener sus
viviendas.
Grcas 29a y 29b
MODIFICACIONES AL DISEO ORIGINAL
NC
1.9
No
55.0
S
43.0
Fuente de los datos: Encuesta.
LAS TRES MS IMPORTANTES
24.95
7.88
1.25
32.70
1.59
2.27
10.36
1.32
19.52
3.84
5.71
6.22
7.42
1.64
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
Identidad Seguridad Funcionalidad
S
e

m
o
d
i
f
i
c

l
a

p
i
n
t
u
r
a
S
e

m
o
d
i
f
i
c

l
a

f
a
c
h
a
d
a
O
t
r
a
s
m
o
d
i
f
i
c
a
c
i
o
n
e
s
S
e

p
u
s
i
e
r
o
n

l
a
s
p
r
o
t
e
c
c
i
o
n
e
s
S
e

p
u
s
o

m
a
l
l
a
e
l
e
c
t
r
i
f
i
c
a
d
a
S
e

p
u
s
o

a
l
a
m
b
r
e
d
e

p

a
s
S
e

r
e
f
o
r
z
a
r
o
n
l
a
s

c
h
a
p
a
s
O
t
r
a
s
m
o
d
i
f
i
c
a
c
i
o
n
e
s
S
e

h
i
c
i
e
r
o
n
a
m
p
l
i
a
c
i
o
n
e
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
l
a
s

d
i
v
i
s
i
o
n
e
s

d
e

l
o
s

e
s
p
a
c
i
o
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
c
l

s
e
t
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
c
o
c
i
n
a

y
/
o

b
a

o
s
S
e

p
u
s
i
e
r
o
n
p
i
s
o
s
O
t
r
a
s
m
o
d
i
f
i
c
a
c
i
o
n
e
s
Fuente de los datos: Encuesta.
Diagnstico de la vivienda construida de 1996 a 2006 75
Es oportuno sealar que no existe regulacin adecuada que establezca
mecanismos para transferir costos de la mala calidad de las viviendas a
los propios promotores, por lo que al no tocar su bolsillo stas no mejo-
ran sus desarrollos subsecuentes.
Poco mantenimiento
Un factor que se reeja en el pobre mantenimiento de los conjuntos es
que los habitantes no conocen con anterioridad lo que signica vivir bajo
rgimen de condominio, lo cual se suma a su limitada capacidad econ-
mica, dando como resultado niveles muy bajos de pago de las cuotas de
mantenimiento.
Ms del 50% de la poblacin considera que no estn organizados
para resolver problemas relacionados con:
Seguridad
Uso y mantenimiento de reas comunes
Alumbrado
Recoleccin de basura
Grca 30
ORGANIZACIN VECINAL
49.64
42.80 42.43
45.48 44.87
50.36
57.20 57.57
54.52 55.13
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Para atender
problemas
de seguridad
Para atender
problemas del uso
de reas comunes
Para atender
problemas de
mantenimiento de
reas comunes
Para atender
problemas de
alumbrado
Para atender
problemas de
recoleccin de
basura
S No
%
Fuente de datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 76
El 81.1% de los encuestados no paga cuota de mantenimiento y de los
que s lo hacen, ms del 45% paga hasta 25.00 pesos mensuales.
Grca 31
PAGO DE CUOTAS
S
17.2
No
81.1
NC
1.7
Fuente de los datos: Encuesta.
77
Captulo 2
Infraestructura, equipamiento
y vinculacin de los desarrollos
habitacionales con el entorno
INFRAESTRUCTURA PBLICA DE SERVICIOS
La cobertura de la infraestructura bsica en los conjuntos se encuentra,
en trminos generales satisfecha, ya que es un requisito para desarrollar
los fraccionamientos.
Los resultados de la evaluacin tcnica son consistentes con lo ante-
rior. A manera de ejemplo se puede sealar que la cobertura del agua
slo en un 6% no es total y el servicio es regular en ms del 85% de los
casos estudiados. La problemtica detectada se reere principalmente a
la calidad del lquido y en que a veces el servicio se presta por tandeo,
debido a las dicultades generales que tienen las ciudades para el abasto del
vital lquido.
En lo que se reere al drenaje, el 95% de los casos est conectado a la
red pblica, siendo el principal problema la falta de tratamiento de aguas
residuales y la carencia generalizada de red de drenaje pluvial. Mante-
niendo el promedio nacional, la cobertura regular del servicio elctrico
est por arriba del 95%.
El servicio que presenta mayores problemas de mantenimiento es el
alumbrado pblico, fundamentalmente porque una vez que el desarrollo
es municipalizado es la autoridad local la encargada de realizar el man-
tenimiento a las luminarias, el cual es nulo o escaso por la poca capacidad
nanciera y administrativa de los ayuntamientos (el servicio presenta pro-
blemas en el 45% de los conjuntos estudiados).
Sin embargo, los resultados de la encuesta sealan que la mayora de
los habitantes calican como igual o peor la dotacin de todos los servi-
cios actuales en comparacin con la vivienda anterior, dato muy relevante
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 78
que evidencia que aun cuando estos desarrollos estn cumpliendo con
las normas de infraestructura mnimas, en la mayora de los casos esto no
se traduce en una mejora en su calidad.
Grca 32
VALORACIN DE LOS SERVICIOS EN COMPARACIN
CON LA VIVIENDA ANTERIOR
43.15
43.07
44.37
42.38
42.45
56.85
56.93
55.63
57.62
57.55
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
Agua Drenaje Electricidad Gas Hidrulica y sanitaria
Mejor Igual y peor
Fuente de los datos: Encuesta.
Otro punto muy importante que tiene que ver con la infraestructura
pblica es que son las autorizaciones de los desarrollos las que estn deter-
minando los lugares hacia donde estn creciendo las ciudades, no se respe-
tan los planes y la infraestructura va por atrs de la vivienda, y no al contra-
rio, como sera el camino adecuado para ecientar el gasto municipal.
Es decir, que con base en los instrumentos de planeacin, hay que
plantear la infraestructura como eje de crecimiento, lo que garantiza no
slo la dotacin de los servicios, sino tambin su calidad, adems de que
su funcionamiento, aprovechamiento y mantenimiento es integral y de
bajo costo.
De lo contrario se impulsa una lgica del mnimo necesario para los
residentes en el corto plazo, que tiene un alto costo para el municipio,
que tiene que ampliar considerablemente sus redes de infraestructura, sin
contar con un proyecto de largo plazo que prevea la continuidad del
desarrollo y la integralidad del proyecto; es una frmula que benecia la
accin inmediata del promotor en detrimento del futuro de la ciudad y
su poblacin.
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 79
Cabe mencionar que ningn conjunto reporta la existencia de algn
tipo de tecnologa de ahorro energtico, lo que tampoco plantea caminos
alternativos para encaminarse a modos de produccin de ciudad sustenta-
bles, y se siguen fomentando frmulas energticas poco ecientes y de alto
impacto ambiental. Los consumos de energa en estos conjuntos resultan
muy elevados sobre todo en las zonas de clima extremoso debido a la uti-
lizacin de materiales de bajas especicaciones de aislamiento trmico.
EQUIPAMIENTO PBLICO
Equipamiento en el conjunto
El equipamiento pblico presenta grandes deciencias en estos desarro-
llos, ya que ni al interior ni en el entorno inmediato de los conjuntos
existe la oferta suciente que satisfaga, ni a niveles bsicos, la demanda
de los habitantes, lo que los obliga a trasladarse a los centros y subcen-
tros urbanos, con los costos sociales y econmicos asociados ya sealados.
Del universo de 100 conjuntos estudiados, 29 no tienen ningn tipo
de equipamiento, y cuando s cuentan con alguno en su mayora son de
nivel bsico. Los de tipo educativo y recreativo representan el 83% del
total de equipamiento encontrado en los desarrollos.
Grca 33
NMERO DE CONJUNTOS TOTALES
Y SIN EQUIPAMIENTO POR TIPO DE CIUDAD
36
20
38
6
0
6
21
2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Megas Grandes Medianas Pequeas
N

m
e
r
o

d
e

c
o
n
j
u
n
t
o
s
Conjuntos totales Conjuntos sin equipamiento
Fuente de los datos: Fichas de equipamiento.
Grca 34
TIPO DE EQUIPAMIENTO EXISTENTE EN LOS CONJUNTOS
Fuente de datos: Fichas de equipamiento.
Cabe sealar que dentro del educativo, 74% corresponde a jardines
de nios y primarias, lo que reeja el carcter elemental. A pesar de la
dimensin de los conjuntos, y de que frecuentemente varios de ellos se
localizan juntos, lo que incrementa la poblacin demandante de equipa-
miento, slo se reportan 37 secundarias y 11 instituciones de nivel de
bachillerato.
Grca 35
SUBTIPO DE EQUIPAMIENTO EDUCATIVO EN LOS CONJUNTOS
Fuente de datos: Fichas de equipamiento.
1%
0%
5%
2%
1%
2%
4%
2%
Servicios
urbanos
51%
Educativo
Deporte
Transporte
32% Recreacin
Comercio
Asistencia social
Cultura
Salud
Administracin
pblica
3.9
36.4
38.1
16
4.8
0.4
0.4
Guardera Jardn de nios Primaria Secundaria
Bachillerato Escuela especial Sin especificar
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 80
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 81
Si el equipamiento educativo, a pesar de ser el menos escaso en los
conjuntos presenta deciencias, los dems rubros como el de salud, cul-
tura, recreacin, etctera, se encuentran muy por debajo de la normati-
vidad.
En materia de salud slo se encontraron ocho centros de salud y dos
hospitales, mientras que en cultura existen nicamente dos casas de la
cultura y dos bibliotecas.
La dotacin de mercados, plazas de usos mltiples y tiendas Cona-
supo tambin es muy limitada, ya que en la totalidad de los conjuntos
slo se encontraron 10, cuatro y tres respectivamente.
Terrenos de donacin
En algunas legislaciones locales se solicita al promotor cierto porcentaje del
rea vendible como terreno de donacin, para habilitar el equipamiento
en el futuro. Sin embargo, lo que se presenta es que se otorgan dichas
reas pero no siempre son utilizadas para construir el equipamiento,
quedando baldas o, en el mejor de los casos, se conservan y utilizan
como espacios abiertos.
Dentro del universo de estudio se encontraron 16 conjuntos con reas
de donacin que no estn habilitadas, y en 14 de stos en el desarrollo no
hay ningn tipo de equipamiento, lo que profundiza la problemtica.
Lo anterior nuevamente es un reejo de la debilidad institucional de
los distintos rdenes de gobierno, aunque con mayor nfasis en el muni-
cipal, para dotar de satisfactores a estos desarrollos, ya que su nmero y
demandas superan por mucho la capacidad nanciera y tcnica de los
gobiernos, que aun teniendo los terrenos disponibles no pueden habili-
tarlos.
Las siguientes fotos son muestra del destino que tienen algunos de
los terrenos de donacin:
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 82
Residencial
Lomas de Santa Anita
(construido en 1996), Tecate.
Fotografa del 2007.
Hacienda de las Torres
(construido en 1998),
Ciudad Jurez.
Fotografa del 2007.
La Guadalupana
(construido en 2002), Puebla.
Fotografa del 2007.
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 83
Un aspecto central es que normativamente el equipamiento que se
solicita se basa en el nmero de viviendas que se van a construir en una
etapa, de manera individual, y nunca se considera la sucesin de stas, que
terminan por generar enormes conjuntos habitacionales sin el equipa-
miento que esos niveles demandan.
Bajo esta dinmica se han generado grandes extensiones de vivienda
con equipamiento bsico, cumpliendo con la normatividad para cada fase
pero carentes de la visin de ciudad, en consecuencia se intensican los
lazos de dependencia con la ciudad, con toda la problemtica que esto
implica.
La autorizacin de estos desarrollos habitacionales unidimensiona-
les, que no cuentan con ningn otro elemento de ciudad, tambin denota
una separacin conceptual e institucional entre la vivienda y el desarro-
llo urbano, sectorizando ambos temas y fragmentando los propios asen-
tamientos.
En las zonas metropolitanas es notorio cmo sigue siendo la ciudad
central el ncleo de las actividades y de la satisfaccin de servicios de los
habitantes de los conjuntos estudiados, donde el municipio que alberga a
los desarrollos no cuenta con la infraestructura suciente para convertir-
se en polo de atraccin, lo que profundiza el desequilibrio metropolitano.
Esta misma situacin se repite en las ciudades medias y pequeas, don-
de la distancia y desproporcin en el tamao de los conjuntos provocan
importantes distorsiones en la estructura urbana.
Lo anterior no es ms que resultado de una mezcla entre ignorancia
e irresponsabilidad de las autoridades que no aplican la normatividad
establecida para la planeacin urbana y que carecen de capacidad para
asumir una coordinacin metropolitana que considere la participacin
de los tres rdenes de gobierno en las reas donde se ubican estos con-
juntos, junto con las correspondientes a las ciudades donde se realizan
las actividades de la poblacin que los habita.
La falta de equipamiento suciente es un indicador inequvoco de
que no se est construyendo o ampliando la ciudad en su sentido inte-
gral, sino una suerte de espacios de connamiento con severas conse-
cuencias en la habitabilidad e integracin social y en el tejido urbano en
todo el mbito nacional.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 84
Entornos vacos y sin equipamiento
El problema de la insuciencia de equipamiento en los conjuntos se inten-
sica por la misma carencia en los entornos, ya que en su mayora stos
son ajenos a las condiciones y densidades de los desarrollos y no estn
preparados, en trminos urbanos, para atender a la numerosa pobla-
cin de estos conjuntos.
En los entornos se encontraron tres situaciones. En la primera se trata
de zonas aledaas rurales, donde el desarrollo es totalmente discordan-
te, por lo que estn vacos de cualquier tipo de elemento urbano. Las
imgenes que a continuacin se presentan ilustran lo dicho:
Lomas del Sur, ZM de Guadalajara (2 500 viviendas).
Lo anterior no tiene que ver con el tipo de ciudad, e independiente-
mente de su tamao (los ejemplos son de una ciudad mega, otra grande
y una ltima pequea), por lo que la fractura de la estructura urbana y la
especulacin, con la consecuente distorsin del mercado de suelo es una
caracterstica nacional y no exclusiva de ciertas ciudades.
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 85
Villas San Miguel, Oaxaca (1 081 viviendas).
Fraccionamiento Valle Paraso, Manzanillo (1 700 viviendas).
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 86
Villas de N. S. de Asuncin
(construido en 2002),
Aguascalientes.
Fotografa del 2007.
La Colonia Providencia
(construido en 1999),
Pachuca.
Fotografa del 2007.
Residencial
Lomas de Santa Anita
(construido en 1996),
Tecate.
Fotografa de 2007.
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 87
Una segunda posibilidad est representada porque el conjunto est
rodeado por traza urbana pero que igualmente no exista equipamiento.
Al respecto los siguientes mapas ilustran el argumento.
Santa Teresa, ZM de Torren (1 998 viviendas).
Rinconada Xoco, Oaxaca (534 viviendas)
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 88
En colindancia con estos desarrollos slo existen ms viviendas, lo
que signica que los conjuntos slo han implicado un aumento en el
dcit de equipamiento a escala local, incrementando la demanda sobre
los municipios.
Esto vuelve a sealar la debilidad institucional de los gobiernos loca-
les para hacer frente a estos desarrollos, pero tambin la poca viabilidad
de continuar basando la produccin de vivienda social bajo los patrones de
este tipo de conjuntos.
Por ltimo, existe la situacin donde el entorno ofrece algo de equi-
pamiento, en este caso tambin es, mayoritariamente, educativo y recrea-
tivo, y aunque se sumara al del conjuntos (cuando ste tuviere) resulta
insuciente para las necesidades de los tamaos de poblacin que tienen
los desarrollos objeto del estudio.
Real de San Francisco, Tijuana (3300 viviendas).
SEGURIDAD PBLICA
Un problema constante, sealado en las entrevistas a funcionarios y a infor-
mantes calicados, y que tambin perciben los tcnicos, es el de la seguridad
(en un 62.9% de los conjuntos se reportan problemas en este rubro).
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 89
Grca 36
PORCENTAJE DE CONJUNTOS DONDE SE REPORTAN
PROBLEMAS DE VIGILANCIA
62.9
37.1
S
No
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
Robo a casas habitacin, a automviles, narcomenudeo y existencia
de bandas delictivas son los problemas ms recurrentes identicados en
los conjuntos,
8
lo que rearma el argumento sobre el urbanismo cerrado,
fragmentando, que lejos de proporcionar condiciones de seguridad di-
culta la apropiacin de los espacios pblicos y su vigilancia.
Los funcionarios entrevistados, aunque sealan no tener pruebas de-
nitivas, s mencionan una posible correlacin entre el diseo cerrado de
los conjuntos, lo reducido de las viviendas y problemas de ndole social
que derivan en violencia.
En relacin con el tema de la seguridad, la deciencia en el alumbrado
pblico (45% de los conjuntos reportan problemas en este rubro) inciden
directamente en las condiciones de seguridad.
Grca 37
PORCENTAJE DE CONJUNTOS CON PROBLEMAS
EN EL SERVICIO DE ALUMBRADO PBLICO
45.4
54.6
S
No
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
La experiencia de los estudios de campo tambin indica que el aisla-
miento y las dicultades en la accesibilidad y conectividad son factores
8
Los datos de percepcin sobre inseguridad estn referidos en el captulo 1, desde la pgina 51.
Caractersticas de los conjuntos de vivienda terminada y fraccionamientos progresivos desarrollados.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 90
aprovechados por las redes delictivas para extender sus actividades en
estos desarrollos.
DESECHOS SLIDOS
El servicio de recoleccin de basura presenta, segn los reportes tcnicos
una de las coberturas ms altas, con ms del 98%, y con un servicio regu-
lar en casi el 90% de los casos.
Sin embargo, con frecuencia sucede que aunque el municipio es el
responsable de prestar el servicio, debido a la poca frecuencia con lo que
lo hace, los habitantes pagan a un particular para cubrir la demanda, lo
que proporciona otro ejemplo de la limitada capacidad de los gobiernos
locales para atender las necesidades bsicas de los habitantes de estos
conjuntos.
En ningn conjunto ni entorno se reporta tratamiento de desechos
slidos ni procesos de reciclaje, son desarrollos bsicos que no han incor-
porado a su diseo y operacin principios ambientales de sustentabili-
dad, repitiendo frmulas urbanas poco viables en trminos ecolgicos y
energticos en los emplazamientos en que se ubican.
TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES
En trminos generales los desarrollos presentan fuertes carencias, cuan-
do no es ausencia total, de infraestructura para el tratamiento de aguas
residuales. Slo en 37 desarrollos hay sistemas de separacin de aguas
servidas, pero slo 12 tienen plantas de tratamiento (que no estn conec-
tadas a ninguna red regional, por lo que su impacto es casi nulo).
En las entrevistas realizadas a funcionarios se reconoce el problema
del abasto de agua (en relacin con la ciudad), pero slo uno mencion
directamente la necesidad de plantas de tratamiento en las zonas de
asentamiento de este tipo de conjuntos,
9
pero tambin menciona el alto
costo de stas y la falta de recursos del municipio.
9
Funcionario del municipio de Tapachula, Chiapas.
Infraestructura, equipamiento y vinculacin 91
Grca 38
PORCENTAJE DE EXISTENCIA DE SEPARACIN DE AGUAS
SERVIDAS EN LOS CONJUNTOS
38.1
61.9
S
No
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
Grca 39
PORCENTAJE DE EXISTENCIA DE PLANTAS DE TRATAMIENTO
DE AGUA EN LOS CONJUNTOS
12.4
87.6
S
No
Fuente de los datos: Fichas urbanas.
Lo anterior reeja la separacin entre el municipio y los desarrollos
habitacionales, tanto en relacin con la planeacin y concepto de ciudad,
como en la operacin, lo cual en el mediano plazo repercute en la capa-
cidad de gestin de las autoridades locales y nalmente, en la calidad de
vida de los habitantes de dichos fraccionamientos y en la viabilidad y
sustentabilidad ambiental de la propia ciudad.
La evidencia encontrada tanto en el tratamiento de aguas residuales
como de desechos slidos muestra que los temas ambientales y energ-
ticos a pesar de ser estratgicos y vitales para el desarrollo a todas las
escalas, estn siendo ignorados tanto en el diseo original del conjunto,
como en la visin estatal, muestra, otra vez, tanto de sus limitantes insti-
tucionales y prcticas, como de la carencia de una lgica sustentable en
el emplazamiento de estos conjuntos.
93
Captulo 3
Impacto urbano de
los desarrollos habitacionales:
demandas de gasto e inversin pblica
y modalidades de gestin
Como se mencion, el estudio plante en su metodologa llevar a cabo,
en forma paralela a la obtencin de las reacciones y percepciones de los
habitantes de los conjuntos a travs de los cuestionarios, una explora-
cin con una ptica urbanstica de los conjuntos y desarrollos habitacio-
nales que conformaron la muestra. La obtencin de estos datos tcnicos
se conform con base en Fichas urbanas
10
que dan la estructura de los
conceptos a observar y el sentido de las apreciaciones que se deben
aportar por el equipo tcnico que la aplica para su registro sistemtico y
para su anlisis agregado. Esta informacin de ndole tcnica se comple-
menta con entrevistas, las cuales deben abarcar a autoridades y a infor-
mantes calicados para poder contar con puntos de vista relevantes y
representativos de los temas consultados.
Las apreciaciones y comentarios que contiene este punto se basan en
las fuentes de informacin referidas en el prrafo anterior, complemen-
tadas en los casos procedentes con la observacin del comportamiento
de las variables ms anes de los cuestionarios aplicados. De ello deriva su
expresin ms en el terreno de lo cualitativo que de lo cuantitativo.
La conguracin, dimensin y caractersticas de la expansin territo-
rial de las ciudades del Sistema Urbano Nacional, a partir de la prolifera-
cin de grandes desarrollos habitacionales, denota una gestin conducida
para efectos prcticos por las empresas promotoras de la vivienda y no
10
Conforme se seala en la metodologa (en anexo), las Fichas abarcan separadamente los
aspectos relativos a la Ciudad, el Entorno y el Conjunto. El grupo de datos a obtener es espe-
cco para cada caso; por la caracterstica cuantitativa de una gran parte de los contenidos de la cha
relativa a los conjuntos su informacin se ha estructurado en una base de datos que permite su
anlisis tanto para los objetivos especcos del estudio como para otras explotaciones que se consi-
deren relevantes.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 94
por las autoridades competentes en esta materia. Las ubicaciones encon-
tradas y las modalidades de su planeacin reejan una gestin pblica
del territorio deciente, alejada de lgicas de desarrollo planicado y de
los emergentes criterios de sustentabilidad ambiental, donde los princi-
pios del mercado de suelo generan los grandes conjuntos de vivienda
fragmentados, aislados, sin conexin con la ciudad y por lo tanto con
altos costos sociales y econmicos para los habitantes de estas viviendas,
as como para la propia ciudad ante su incapacidad de asimilar las deman-
das adicionales de servicios que surgen en su entorno.
Esta situacin se hace evidente si se observa que los conjuntos estn
construidos sobre parcelas que anteriormente tenan usos rurales que se re-
ejan en los nombres de los desarrollos Rancho de, Hacienda de ,
etctera, se trata de tierra adquirida con uso agrcola que a partir de las ges-
tiones de los propietarios recibe la aprobacin para su utilizacin con prop-
sitos habitacionales, esto explica su aislamiento, la falta de conexin con la
estructura urbana local y sobre todo el incremento en su valor.
La gestin pblica frente a la expansin habitacional estudiada evi-
dencia la prdida de capacidad para administrar la diversidad; se persi-
guen y fomentan criterios para homologar la vivienda, dejando por fuera
la pluralidad geogrca y cultural del pas.
11
Frecuentemente el tamao
de los conjuntos construidos tiene una magnitud totalmente despropor-
cionada con las caractersticas del municipio en el que se ubica, se trata de
desarrollos no contemplados en los planes locales cuando existen estos o
incluso de conjuntos aprobados sin que previamente exista un plan de
desarrollo urbano como lo establece la legislacin correspondiente.
Otro elemento a destacar es la falta de visin metropolitana en la auto-
rizacin y gestin de los desarrollos habitacionales, donde las decisiones
son fragmentadas, sin concurrencia entre los tres rdenes de gobierno ni
entre los municipios involucrados en una metrpoli, siendo que muchas
veces se ofrecen soluciones de vivienda en un municipio o incluso en un
estado distinto al que genera la demanda, lo que obliga a estos a asumir
la prestacin de los servicios sin contar con los recursos ni con la capaci-
dad tcnica para hacerlo.
11
Lo que se asocia con la simplicacin buscada por las promotoras que no slo procuran la
produccin masiva con base en prototipos, sino que estos a su vez se repiten en ausencia de con-
sideraciones climticas, orientacin o disponibilidad de materiales de las localidades.
Impacto urbano de los desarrollos habitacionales 95
Las autorizaciones se dan en el mbito municipal sin seguir una pol-
tica de planeacin estratgica metropolitana, donde el propio municipio
es ampliamente rebasado por las demandas generadas por los desarro-
llos habitacionales, que son producto del crecimiento metropolitano y no
del municipal.
As se visualiza que el crecimiento de las ciudades del pas se caracte-
riza por una morfologa fragmentada, que resulta de la suma de grandes
unidades cerradas, que incluso en el caso de ser colindantes con otras de
caractersticas similares no prevn la comunicacin entre ellas y menos
an contemplan la existencia de una traza general que d continuidad al
tejido urbano, produciendo espacios de exclusin e individualizacin que
rompen tambin la cohesin social y dicultan la integracin y gestin de
las nuevas reas de crecimiento, fenmenos todos ellos que en gran medi-
da se ven acentuados por la participacin de las grandes promotoras de
la vivienda cuya lgica constructiva y de negocio sugiere esa mecnica
como la idnea para sus propsitos particulares y que se ve respaldada
por la ignorancia o falta de probidad de las autoridades locales.
Los casos donde la experiencia de gestin del crecimiento a partir de
desarrollos habitacionales masivos han sido aceptables (como en Mexi-
cali, pero principalmente en Aguascalientes), se estima se deben a que en
estas ciudades los instrumentos de planeacin han sido rectores de la ges-
tin urbana, y la autorizacin y ubicacin ha respondido a lineamientos y
estrategias que en stos se sealan. Sin embargo, estos casos son extraor-
dinarios y no reejan el comn denominador que se experimenta en las
ciudades del pas conforme a la informacin obtenida por el estudio.
Se abordan a continuacin algunos aspectos puntuales relativos a lo
sealado sobre la gestin pblica.
MODALIDADES DE LA GESTIN PBLICA EN RELACIN
CON LA AUTORIZACIN PARA LA REALIZACIN
DE DESARROLLOS HABITACIONALES EN ZONAS PERIFRICAS
Modalidades de autorizacin de los usos del suelo
El proceso seguido para obtener el cambio de uso del suelo para su urbani-
zacin, y especcamente con la orientacin a desarrollos habitacionales
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 96
masivos, es un eslabn fundamental para comprender la dinmica de la
expansin de las ciudades en el pas y el papel que juegan los diferentes
actores involucrados.
Se estima que dicho proceso se ha acelerado de forma considerable
bajo el principio de fortalecer y favorecer metas cuantitativas en la oferta
de vivienda, pero sin considerar los impactos que esto genera en la cons-
truccin de ciudad y en la calidad de vida de los habitantes de los pro-
pios desarrollos habitacionales.
Los resultados del estudio indican que el proceso de autorizacin de
los usos del suelo para los desarrollos habitacionales es uno de los ms
crticos y donde ms inconsistencias e indeniciones existen.
La autorizacin operativa sobre el uso del suelo y sus consecuen-
tes cambios, son asumidos generalmente como atribuciones de las auto-
ridades municipales; no obstante su actuar se sita dentro de preceptos
que implican la necesaria concurrencia de los distintos rdenes de gobier-
no, destacadamente el federal que tiene la competencia y la responsabi-
lidad de determinar las normas y criterios generales a seguir en materia
de ordenamiento territorial, y de las reas urbanas en particular.
12

En este contexto es notable la frecuencia de casos en los que las auto-
rizaciones para la realizacin de los desarrollos habitacionales, incluyendo
las gestiones jurdicas asociadas con la conformacin de predios urba-
nos para los conjuntos, la realizacin de obras de urbanizacin y de
construccin para comercializar tanto terrenos como viviendas, se apo-
yan en una autorizacin de cambio de uso que incumple con los precep-
tos establecidos por la Ley General de Asentamientos Humanos, la cual
requiere la preexistencia de un Plan de Desarrollo Urbano autorizado y
vigente, as como la existencia de Declaratorias de Provisiones que legal-
mente constituyan el rgimen urbano sobre tales predios, cuando se
trate de la fundacin de un nuevo centro de poblacin.
As se tiene en muchos de los casos una apariencia de plena legali-
dad en respaldo de los conjuntos habitacionales ante la falta de claridad
del procedimiento y de sus consecuencias para quien lo autoriza.
12
Destaca el vaco existente respecto a no considerar la concurrencia de los rdenes de go-
bierno municipal, estatal y federal en materia territorial que dispone la LGAH por la interpretacin
equivocada de que las competencias y atribuciones que el artculo 115 constitucional reconoce al
orden de gobierno municipal implican su plena autonoma en la materia.
Impacto urbano de los desarrollos habitacionales 97
Es claro que adems de lo anterior, las implicaciones y consecuencias
de estas decisiones rebasan las capacidades y funciones del propio muni-
cipio, por lo que aunque todos los fraccionamientos/conjuntos cuentan
con los permisos y usos correspondientes en las condiciones arriba indica-
das, la existencia de conjuntos fuera de los lineamientos y directrices
establecidas en los instrumentos de planeacin general, con las consecuen-
cias que esto genera en materia de conectividad, acceso a equipamiento,
infraestructura y servicios bsicos, demuestran vacos e ineciencias en
la autorizacin.
Hay que mencionar que en algunas entidades, no obstante la alta
injerencia que los municipios tienen sobre los aspectos de planeacin terri-
torial y sobre su administracin por las disposiciones constitucionales en
la materia, son los gobiernos estatales los que en los hechos las ejercen,
dejando en muchos de los casos a los municipios una participacin mar-
ginal en las decisiones de fondo.
As, en esta situacin los gobiernos municipales heredan los desarro-
llos sin tener la estructura ni capacidad suciente para integrarlos a una
lgica de desarrollo general o incluso de atender los servicios que de-
mandan.
Bajo este esquema, las autorizaciones de usos del suelo que se hacen
sin justicacin en los instrumentos de planeacin correspondientes lejos
de coadyuvar al desarrollo integral de la ciudad y sus habitantes, privi-
legian un modelo fragmentado donde el gran beneciario es el agente
desarrollador y no la poblacin.
En otras experiencias las autorizaciones se realizan segn lo estable-
cido en el instrumento normativo correspondiente; sin embargo, la pro-
blemtica resulta por la falta de realizacin de las dems acciones plan-
teadas, es decir del plan o programa rector del desarrollo lo nico que se
concreta es la construccin de las viviendas, y se posponen, se dejan incom-
pletas o nunca se realizan las obras de cabecera, la adecuacin de la estruc-
tura vial y la consolidacin de subcentros urbanos como los proveedores
de servicios y satisfactores, por lo que los objetivos de la planeacin estra-
tgica no se cumplen.
Se reportan casos donde para la autorizacin se solicita a las propias
empresas desarrolladoras que realicen los planes parciales necesarios, lo
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 98
cual en principio resulta entendible dadas sus capacidades tcnicas y
econmicas pero esto requiere de un control real sobre sus recomenda-
ciones y que el plan no se restrinja exclusivamente a los terrenos de su
propiedad dada la situacin de conicto de inters que necesariamente
se da al ser el promotor una parte interesada en usufructuar las disposi-
ciones del plan que l mismo ha sido encargado de preparar. En adicin
a ello, se tiene el problema de que con el instrumento slo se aprueba y
ejecuta el fraccionamiento, sin que el promotor, el municipio u otra auto-
ridad efecten las obras urbanas necesarias para servirlo adecuadamente.
Existen tambin casos en los cuales las densidades del uso se negocian
entre la autoridad municipal y el desarrollador, donde el segundo aporta
alguna inversin o bien al municipio a cambio del incremento en las
densidades. Esta prctica que cuenta con la lgica de que a travs de incre-
mentos en la densidad se lograrn generar los recursos adicionales nece-
sarios para cubrir los costos de lo solicitado, adolece de varias debilida-
des, entre otras que el promotor cuenta con mayores capacidades para
conocer los benecios de la sobredensidad as como de los costos de lo
solicitado, por lo que es de esperarse que en este tipo de negociaciones
obtenga benecios ms que proporcionales de lo que otorga como con-
traprestacin; que en muchas ocasiones los aspectos solicitados como
aportacin adicional correspondan con conceptos que son o debieran
ser obligatorios para el promotor proveer, por lo que el beneficio
logrado por la promotora es an ms desproporcionado; nalmente por-
que los efectos de la sobredensidad autorizada repercuten en incremen-
tos en las demandas de infraestructura y servicios cuyo impacto y costo
no se incorporan en las consideraciones de la negociacin y de la autori-
zacin correspondiente.
13
Est de ms comentar que este tipo de situa-
ciones resulta muy difcil de probar ya que no queda evidencia docu-
mental y en muchos casos se trata de acuerdos al margen de la ley y
prcticas corruptas que los involucrados se encargan de ocultar.
Se estima por tanto que un aspecto fundamental a revisar de la nor-
matividad referente a la modicacin de los usos del suelo es especicar
13
Este fenmeno, independientemente de que sea sujeto de negociacin explcita o no, se
considera de tal trascendencia que se hacen planteamientos especcos en la parte de polticas pu-
blicas para tratar de encauzarlo con procedimientos y apoyos tcnicos que den la posibilidad real de
que derive en benecios sociales y comunitarios y no slo econmicos a sus promoventes, como se
estima que es hoy el caso ms general.
Impacto urbano de los desarrollos habitacionales 99
explcitamente los casos, circunstancias y alcances en que se justican,
teniendo como marco regulatorio y estratgico el instrumento de pla-
neacin, lo que signicara que nada podra as quedar por fuera de ste;
ello evitar procedimientos especiales que contravengan los propios
intereses y objetivos de la planeacin territorial.
Cabe mencionar que el trabajo de campo demuestra la falta de trans-
parencia que existe para documentar la forma en que se llevan a cabo, paso
a paso, los cambios en el uso del suelo y las autorizaciones para los desarro-
llos habitacionales, lo que indica la necesidad de claricar el proceso para
controlarlo y sujetarlo a los lineamientos de planeacin, cerrando la posi-
bilidad de privilegiar intereses particulares sobre los pblicos. Se estima
indispensable que las disposiciones legales en la materia identiquen
con mayor claridad los casos en que se incurre en falta o incumplimiento,
as como que establezcan responsabilidades al respecto y las consecuen-
tes sanciones.
En trminos generales lo que se concluye de lo observado respecto de
la experiencia en la aplicacin de las normas de autorizacin de uso del
suelo es su limitada y fraccionada visin del desarrollo urbano, la falta
de concurrencia entre los tres rdenes de gobierno y la falta de instru-
mentacin real de lo establecido en las disposiciones legales de planea-
cin correspondientes.
Cumplimiento de normatividad local aplicable al equipamiento
Al tratarse de desarrollos habitacionales distantes a los centros y subcen-
tros urbanos, el factor de la dotacin de equipamientos para atender las
necesidades de la gran cantidad de poblacin que estos conjuntos alber-
gan se convierte en un elemento central y estratgico.
Sin embargo, una constante de este tipo de desarrollos habitaciona-
les es la falta de equipamiento de todo tipo, situacin que se deriva de la
propia normatividad local, ya que lo que sta seala generalmente como
obligatorio para el desarrollador es la donacin de cierto porcentaje del
total de la supercie del proyecto a favor del ayuntamiento correspon-
diente (con variaciones mnimas entre las diversas entidades, en el por-
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 100
centaje y en las especicaciones del terreno), quedando en manos de las
autoridades municipales la habilitacin del equipamiento, lo que, en la
mayora de los casos observados no se realiza.
Dado que las reas de donacin pueden ser utilizadas por las autori-
dades locales segn sus posibilidades y conveniencia, stas no tienen
que ser destinadas forzosamente para habilitar equipamiento, y en algunos
casos se reporta su venta a la propia empresa desarrolladora para que las
fraccione, anulando la posibilidad futura de que el conjunto cuente con
equipamiento mnimo.
En otros casos las reas de donacin quedan como hemos visto, aban-
donadas por las autoridades locales y cuando mucho se utilizan como reas
verdes, dependientes del propio cuidado que puedan realizar los habi-
tantes del conjunto.
El destino de las reas de donacin ejemplica la debilidad adminis-
trativa y nanciera de los municipios frente a las necesidades generadas
por los grandes desarrollos habitacionales, ya que no tienen la capacidad
de construir y administrar los equipamientos requeridos.
El trabajo en las distintas ciudades tambin indica que el equipa-
miento que llega a existir en los conjuntos es de nivel bsico, fundamen-
talmente jardines de nios y escuelas primarias, que rpidamente son
rebasadas por la demanda generada, lo que demuestra lo limitado de la
norma frente a las reales necesidades que se generan cuando los desarro-
llos se desvinculan de la ciudad y por ende no pueden contar con acceso
a los satisfactores de la propia ciudad.
En este sentido los resultados del estudio indican en lo general, que
respecto de las normas locales los desarrollos habitacionales cumplen
con las normas establecidas en el rengln de equipamiento, pero esto no
es suciente para garantizar que la poblacin de estas viviendas tenga
los elementos mnimos necesarios para lograr parmetros de vida acep-
tables ni para integrar a estos conjuntos en una dinmica urbana com-
pleta. Paradjicamente se incrementa la dependencia con el centro y los
subcentros de servicios de la ciudad, a la vez que se fomenta y aumenta su
aislamiento y desintegracin respecto de la ciudad por su propia ubicacin.
Un aspecto muy importante de resaltar es la situacin que se genera
cuando en una misma zona se desarrollan varios conjuntos en diferentes
Impacto urbano de los desarrollos habitacionales 101
momentos, ya sea por una o por varias empresas, ya que las autorizacio-
nes y los requerimientos que se solicitan por reglamento estn vinculados
a proyectos individuales (por cada desarrollo), y no se consideran los
impactos y necesidades resultantes de la suma de todos los proyectos.
As, aun y cuando de manera individual se cumpla con la normatividad
y el municipio contara con los recursos sucientes para habilitar el equi-
pamiento, stos quedan rebasados, produciendo islas de viviendas sin
articulacin ni con los elementos mnimos de ciudad, fracturando las
posibilidades futuras de un desarrollo urbano integral, y padeciendo en
tanto severas limitaciones para brindar satisfactores a los pobladores de
los conjuntos.
La normatividad local no prev esta situacin, provocando que la din-
mica inmobiliaria supere por mucho la capacidad de los municipios de
dotar de equipamiento y de crecer de manera planicada.
14
Por estas razones se puede concluir que la normatividad local exis-
tente no satisface las necesidades sociales y urbanas generadas por este
tipo de desarrollos, y se enfatiza la necesidad de establecer instrumentos
y mecanismos que regulen su aprobacin, bajo lineamientos de planeacin
a escala de entorno y ciudad, donde se impulse el hacer ciudad dentro
de esquemas integrales de desarrollo urbano.
Cumplimiento de normatividad local aplicable a la operacin
Respecto a la normatividad aplicable a la operacin de los desarrollos habi-
tacionales, los reglamentos locales en general sealan que la empresa
desarrolladora tiene que hacerse responsable de la administracin del
conjunto hasta su entrega al municipio.
La municipalizacin del conjunto implica el traslado de responsabi-
lidades de dotacin de infraestructura, servicios, mantenimiento de espa-
cios pblicos y seguridad de la empresa desarrolladora a las autoridades
14
Cabe destacar que la normatividad federal s lo contempla, as como el mecanismo para su
cumplimiento: la planeacin integral del territorio a travs de los Planes de Desarrollo Urbano. Es
empero tan frecuente su incumplimiento para el otorgamiento de los permisos especiales de cam-
bio de uso que se desaprovecha la norma en detrimento de la poblacin y de la comunidad.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 102
municipales, y la experiencia de campo muestra diversas irregularidades y
problemas en este proceso.
El principal problema se estima que deriva de la falta de capacidad
administrativa y nanciera de los municipios para absorber y asumir las
responsabilidades urbanas que implican servir, operar y dar manteni-
miento a los conjunto del tipo de los estudiados, por lo que en muchas
ocasiones las autoridades no prestan los servicios adecuados y los habi-
tantes tienen que buscar mecanismos alternativos para satisfacer sus
necesidades.
Lo anterior se reeja principalmente en falta de mantenimiento de
los espacios pblicos, el alumbrado y carencias en el servicio de recolec-
cin de basura y de seguridad, que los habitantes subsanan en ocasiones
contratando servicios particulares.
En otros casos el proceso de municipalizacin tarda ms de lo que
conforme a la norma se establece, ya que el municipio no se encuentra en
condiciones de recibir al conjunto. No obstante la empresa, en cuanto
termina su compromiso legal de administracin y dotacin de servicios,
que es al momento de completar la venta del total de las viviendas que
promovi en el conjunto, deja de hacerse cargo y nuevamente son los
habitantes los que tienen que buscar alternativas en el sector privado,
15
si
estn en condiciones de hacerlo.
El trabajo en campo tambin reporta deciencias en la prestacin de
servicios y mantenimiento del conjunto cuando la empresa est a cargo,
aunque estos casos son los menos, ya que el desarrollador requiere de
mantener una imagen aceptable del conjunto para poder continuar el
proceso de venta.
15
Es prcticamente nula la penetracin de las desarrolladoras en atender su tarea de instaurar
la administracin en los conjuntos habitacionales que promueven, con el consecuente riesgo de
deterioro acelerado de los mismos y de que surjan conictos severos una vez que ellas se retiren por
cumplir su ciclo de ventas razn por la cual mantienen un inters en los conjuntos que propicia la
situacin articial de su mantenimiento con mnimo (o nulo) costo para sus habitantes ya que se
atiende de manera directa por la promotora mientras se logra completar la venta de las viviendas.
Las respuestas a los cuestionarios revelan que ms del 90% de la poblacin no participa en ninguna
de las formas de organizacin social de sus conjuntos entre las que destaca la organizacin vecinal
para la administracin, asimismo alrededor del 70% de los habitantes no paga cuotas de adminis-
tracin y mantenimiento (las cuotas prevalecientes son del orden de $25.00 mensuales, y el nico
servicio que se reere se paga de manera mayoritaria por los pobladores de los conjuntos: es el reti-
ro de basura, con cuotas del orden de $5.00 semanales). Tema a su vez referido en el Punto relativo
a Polticas Pblicas.
Impacto urbano de los desarrollos habitacionales 103
En las entrevistas a informantes calicados se seala que en ciertos
conjuntos el Ayuntamiento indica que s presta los servicios correspon-
dientes, pero en la prctica stos son tan irregulares en su frecuencia y
decientes en su calidad que buscan sustituir la participacin de la auto-
ridad local a pesar de tener que pagarlos.
La realidad cotidiana de la vida urbana de los conjuntos habitaciona-
les objeto del presente estudio, indica que la normatividad referente a la
operacin es inconsistente con las condiciones reales de funcionamiento
de las autoridades municipales, que no cuentan con el recurso humano,
tcnico y nanciero suciente para hacer frente a las obligaciones que la
propia normatividad les impone, generando condiciones de deterioro
que inciden directamente en la calidad de vida de la poblacin.
Tambin es notoria la falta de mecanismos para garantizar estnda-
res de calidad en los servicios y mantenimiento que proveen las empre-
sas desarrolladoras, cuyo inters est estrictamente vinculado con la lgica
del mercado, quedando en un lugar secundario la calidad del producto
proporcionado en cuanto a servicios.
16
Una problemtica adicional se produce por la falta de informacin a
los habitantes del conjunto sobre las obligaciones y derechos que implica
vivir en rgimen de condominio, lo cual se reeja en falta de manteni-
miento de las reas comunes, un deterioro general de estos espacios y la
presencia creciente en el tiempo de conictos entre vecinos por estas
causas.
MODALIDADES DE LA GESTIN PBLICA EN RELACIN
CON EL FINANCIAMIENTO Y ATENCIN DE LOS SERVICIOS PBLICOS
DEMANDADOS POR LOS DESARROLLOS HABITACIONALES
La dinmica urbana generada a partir del desarrollo del tipo de conjun-
tos estudiados evidencia la debilidad institucional que an existe en los
16
Destaca la casi unnime percepcin de las promotoras de vivienda de que su responsabilidad
no llega al terreno de los servicios; las consecuencias de esa visin estn a la vista y resultan en la
clara sugerencia de que deba haber mayor incidencia de las reglas y normas del sector para asegurar
mayor atencin a este rubro, incluyendo la mayor racionalidad de los sistemas construidos y de los
propios materiales usados, los cuales demandan en muchos casos altos costos de mantenimiento;
decisiones que contrastan con la lgica nanciera extrema que utilizan para las decisiones sobre los
aspectos que si estiman estn dentro de su mbito de responsabilidad directa.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 104
tres rdenes de gobierno para ejercer plenamente sus facultades de pla-
neacin urbana con la intencin de alcanzar ciudades ordenadas y sus-
tentables.
El resultado de las entrevistas realizadas a los funcionarios de los
municipios involucrados en este tipo de desarrollos habitacionales muestra
el divorcio conceptual y administrativo existente entre los conjuntos y
las propias autoridades responsables de satisfacer sus necesidades de
bienes urbanos.
En la mayora de los casos lo que se experimenta es desapego e/o igno-
rancia de los funcionarios municipales sobre el impacto de los conjuntos
en la vida administrativa y nanciera del propio ayuntamiento. Lo ante-
rior est en gran parte determinado porque varios de los conjuntos toda-
va no estn municipalizados, y por lo tanto las autoridades locales no han
medido las demandas que esto les generar. En otros casos su debilidad
nanciera y estructural simplemente no permite que se hagan cargo por
lo que se restringen los servicios prestados, no se da mantenimiento y no
se realizan las obras y adecuaciones urbanas necesarias, abonando en el
aislamiento y segregacin de origen que caracteriza a la produccin ma-
siva de vivienda en la periferia.
Como ejemplo de lo anterior el director de Servicios a la Comunidad
del gobierno municipal de Santa Cruz Xoxocotln (el segundo municipio
ms poblado de la zona metropolitana de Oaxaca) menciona que:
(su instancia) est totalmente rebasada y que no cuenta con los recursos
humanos, econmicos y tcnicos para la prestacin de los servicios de vigi-
lancia y seguridad pblica, recoleccin de basura, reparacin del alumbrado
pblico, bombeo interior del agua potable y funcionamiento de las plantas
de tratamiento de aguas residuales en los conjuntos habitacionales, por lo que
los propios habitantes de los fraccionamientos tienen que sufragar esos gas-
tos y ninguna planta de tratamiento a cargo del municipio funciona
situacin comn en varios de los municipios del pas explorados por el
estudio.
Es notorio que la mayora de los entrevistados tiene una percepcin
favorable de los conjuntos, sealando que frente a otras formas de creci-
miento habitacional (vivienda progresiva y asentamientos irregulares)
Impacto urbano de los desarrollos habitacionales 105
signican una opcin viable para satisfacer la demanda creciente de
vivienda, sin hacer mayores comentarios sobre lo que estos signican
dentro de la poltica de desarrollo urbano del municipio, lo que rearma
la desvinculacin de los conjuntos de la gestin municipal y el descono-
cimiento del proceso de produccin social del hbitat.
La mayora de los fraccionamientos/conjuntos que se autorizan tiene
satisfecha la dotacin bsica de infraestructura, y el rgimen de condomi-
nio obliga a los habitantes a responsabilizarse de las reas comunes, ade-
ms en un principio todas las gestiones de administracin pasan por la
empresa, lo que separa a los habitantes de los funcionarios, constru-
yendo una especie de imaginario donde el conjunto y el municipio no se
reconocen como interlocutores, lo que profundiza el aislamiento del pri-
mero frente al resto de la ciudad y sus satisfactores.
En resumen, la experiencia muestra que los conjuntos, a pesar de
cumplir con las diferentes normas y reglamentos no son ejes del desarro-
llo urbano ya que no conforman una visin integral de la ciudad, y en la
mayora de las veces se constituyen como ejemplos de la precaria capa-
cidad de gestin de las autoridades locales.
Se estima que lo anterior obliga a redenir la forma en que se ha venido
implementando la concurrencia institucional plasmada en el artculo 115
constitucional, revalorizando justamente el concepto de concurrencia, que
obliga a los tres rdenes de gobierno a ser corresponsables del desarro-
llo, articulando la normatividad y la ejecucin de los diversos instru-
mentos de planeacin, donde cada instancia participe tanto en la toma
de decisiones como en la direccin de las polticas pblicas que se imple-
menten.
Tambin es importante indicar que la gran mayora de los desarrollos
son cerrados fsicamente, lo cual ha generado ambigedad en el mante-
nimiento de los espacios al interior.
Por un lado las propias empresas inmobiliarias venden este concepto
de resguardo fsico aludiendo seguridad y exclusividad, pero nunca
explican la responsabilidad en el mantenimiento de estos espacios inte-
riores que lo anterior conlleva; y por su parte el municipio toma esta deli-
mitacin como argumento para no responsabilizarse tampoco del cuida-
do de dichas reas. Adicionalmente el supuesto de garantizar la seguridad
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 106
al interior del conjunto implica la presencia de uno o dos accesos contro-
lados, lo que a su vez explica las grandes distancias que hay que recorrer
al entrar o salir del conjunto y la imposibilidad de construir vas adicio-
nales de comunicacin con el entorno por el hecho de que la totalidad de
los permetros se encuentran edicados.
Lo anterior es otra muestra de cmo la falta de planeacin, previsin
y en especial control de los desarrollos por parte de las autoridades mu-
nicipales se traduce en deterioro urbano y social de los habitantes de los
conjuntos.
107
Captulo 4
Impacto social de los
desarrollos habitacionales
sobre sus habitantes
COMPOSICIN SOCIAL
Datos del informante
Seis de cada 10 informantes son mujeres, pareja del jefe de familia de
entre 25 y 35 aos de edad.
Perl del jefe de familia
En ocho de cada 10 hogares el jefe de familia es varn, mayoritariamente
entre 30 y 40 aos de edad. El 77% de los jefes de familia se encuentra en
rangos de edad que van de los 20 hasta los 45 aos, lo que signica un
umbral de vida laboral productiva lo sucientemente amplio para cubrir
los crditos de la vivienda adquirida en el tiempo nancieramente progra-
mado. Tan slo dos de cada 10 familias se encuentran vulnerables en
relacin con la edad productiva del jefe de familia presentando registros
de 45 a ms de 60 aos de edad.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 108
Grca 40
PERFIL DEL JEFE DE FAMILIA: EDAD
0.7
7.2
17.9
21.6
18.5
12.4
7.7
4.8
2.6
3.5
2.8
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
Hasta
20 aos
Ms de
20 a 25
aos
Ms de
25 a 30
aos
Ms de
30 a 35
aos
Ms de
35 a 40
aos
Ms de
40 a 45
aos
Ms de
45 a 50
aos
Ms de
50 a 55
aos
Ms de
55 a 60
aos
Ms de
60 aos
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Cinco de cada 10 son empleados, con una escolaridad de secundaria
en el 28.4% de los casos, destaca que el nivel licenciatura es el siguiente
parmetro representativo en el perl, con un 23% de los registros.
Grca 41
PERFIL DEL JEFE DE FAMILIA: ESCOLARIDAD
14.1
20.6
12.2
23.0
1.3
0.6
28.4
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
Primaria Secundaria Bachillerato Tcnico Licenciatura Sin
estudios
NS/NC
ns = no sabe.
nc = no contest.
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 109
El ingreso promedio de acuerdo con la informacin captada en la
encuesta, es de un salario mnimo mensual, 59.26% (1 520.00 pesos), y
hasta dos salarios mnimos (32.38%). Estos dos parmetros arrojan una
mayora (91.64%) con ingresos de hasta dos salarios mnimos mensuales,
es decir 3 040 pesos.
Grcas 42a y 42b
EL JEFE DE FAMILIA SE CONSTITUYE COMO EL NICO QUE APORTA
INGRESOS AL GASTO FAMILIAR EN 7 DE CADA 10 HOGARES
17
59.26%
32.38%
3.94%
1.96% 2.46%
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
90.00
100.00
Hasta 1 salario
mnimo
Ms de 1 a 2 de
salarios mnimos
Ms de 2 a 3
salarios mnimos
Ms de 3 a 4
salarios mnimos
Ms de 4
salarios mnimos
%
Personas
74.20
22.86
2.16 0.52
0.25 0.03
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
Una Dos Tres Cuatro Cinco Siete
Fuente de los datos: Encuesta.
17
Se considera el salario mnimo de 2007, equivalente por da a 50.67 pesos.
Fuentes: INPC base 2002, publicados por Banco de Mxico y SAT Salarios Mnimos, Secretara del
Trabajo, Servicio de Administracin Tributaria (Mxico) y STPS-Secretara del Trabajo y Previsin
Social.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 110
Dos de cada 10 familias (el 22.86%) cuentan con la aportacin de dos
miembros al gasto familiar con una cantidad igual a otro salario mnimo.
Se inere, de acuerdo con la composicin familiar, que esta segunda
aportacin la realiza la pareja.
La composicin familiar cuatro miembros corresponde a la media
nacional reportada por Conapo
18
la cual consiste en una pareja con dos
hijos solteros menores de edad.
Distribucin del gasto familiar
Grca 43
GASTO MENSUAL EN LAS FAMILIAS DE UNO A DOS SALARIOS MNIMOS AL MES
3.2
9.9
45.9
31.7
8.5
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
50.0
Hasta 1/4 de salario
mnimo
Ms de 1/4 a 1/2 de
salario mnimo
Ms de 1/2 a 1
salario mnimo
Ms de 1 a 2
salarios mnimos
Ms de 2 salarios
mnimos
Fuente de los datos: Encuesta.
Este gasto se distribuye en los siguientes rubros:
Alimentos (50%).
Transporte (25%)
Educacin (12.5%)
Salud (12.5%)
El monto promedio asignado a la distribucin del gasto se presenta
en la siguiente tabla:
18
Elena Ziga H., Composicin del los hogares mexicanos, Conapo, 2005.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 111

Gasto en salarios mnimos* Pago de la casa Total de gastos**
-
Alimentos 1-2
Transporte .5-1
Educacin .25-.5
Salud .25-.5
Total 2-4 .5-1 2.5-5

*Se reere a que para la mayor parte de los entrevistados, su gasto para cada rubro se encuentra entre el rango de
los salarios mnimos indicados.
** Es la suma, en rango de salarios mnimos, del gasto total en los rubros sealados ms el pago de la casa.
Si se considera el monto mnimo del total de gastos (2.5 salarios mni-
mos mensuales) y se comparan con el ingreso que mayoritariamente se
reporta para el jefe de familia (1 smm), existe un dcit de 1.5 smm.
De acuerdo con la informacin proporcionada, existe un dcit de 1.5
salarios mnimos entre los ingresos reportados (1 smm.) y el gasto men-
sual mnimo (2 smm) considerando el pago de la vivienda.
La encuesta no permite evaluar todos los gastos de los miembros de
la familia ya que slo considera aquellos relacionados con la operatividad
de la familia en la dinmica urbana y su manutencin. Sin embargo, el d-
cit resultante mensual marca un impacto negativo que repercute en la
familia y su vivienda inmersa en una situacin de rgimen condominal.
Existen dos rubros jos en el gasto de los hogares: el pago de la vivien-
da y el transporte. El dcit ya identicado (vanse grcas 58, 59, 60 y
61, apartado de Habitabilidad) se puede asociar al incipiente fenmeno
del retraso inclusive del no pago de la vivienda en tan slo un tercio
transcurrido del periodo crediticio de la misma. El perl crtico de la esta-
bilidad econmica de los hogares de los Conjuntos Habitacionales en-
cuestados, corresponde al comportamiento identicado en el ndice de
Gini nacional donde el patrimonio que representa la vivienda adquirida
no repercute en el mejoramiento de la calidad de vida. Al contrario, el
bajo ingreso afecta la cotidianidad y bienestar de estos hogares mermando
inicialmente rubros relacionados con la alimentacin, educacin, salud y
por supuesto, dejando imposibilitadas a las familias a destinar egresos para
la cultura y el esparcimiento.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 112
Grca 44
CURVA DE LORENZ E NDICE DE GINI DE LA DISTRIBUCIN DE LOS INGRESOS
DE LOS HOGARES EN MXICO, 2002*
% acumulado de ingresos
% acumulado de hogares
ndice de Gini = 0.47
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
100
0
100
63.8
47
35
25.7
18.2
12.2
7.4
3.8
1.2 0
*Distribucin del Ingreso y desigualdad en Mxico: un anlisis sobre la ENIGH 2000-2006, en Elena Ziga H.,
Conapo 2005.
Situacin de la vivienda anterior
El resultado del anlisis de la situacin de las familias en relacin con su
vivienda anterior reeja datos importantes. La vivienda que ocupaban
cuatro y media de cada 10 familias era de un familiar o prestada (37.8 y
8.9%), casi dos de cada 10 vivan en una casa de su propiedad; es decir,
seis de cada 10 no pagaban por la vivienda que habitaban, por lo que actual-
mente los costos de pago de vivienda ms mantenimiento son erogaciones
que probablemente no estn consideradas en el presupuesto familiar.
Asimismo, tres de cada 10 familias rentaban su vivienda pero, el pago de
este concepto no contempla un gasto adicional para cubrir cuotas de man-
tenimiento de la vivienda.
De los que pagaban renta (34.1%), el egreso por este concepto era
de a un salario mnimo, similar a la erogacin de pago de vivienda
actual.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 113
Grca 45
SITUACIN DE PROPIEDAD DE LA VIVIENDA ANTERIOR
1.9
37.1
18.2
8.8
34.0
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
40.00
Propiedad de
un familiar
De su
propiedad
Prestada Rentada
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
La mitad de las familias vivan con un promedio de ocupacin de entre
una a cuatro personas por vivienda. Cabe acotar que en algunos casos el
concepto vivienda implica una pieza habitable, es decir vivan en un
cuarto en la casa familiar compartida con otros parientes, pues destaca
que cuatro de cada 10 familias convivan con cinco y hasta 10 personas
y, ms an, dos de cada 10 familias lo hacan con 11 y hasta ms de 16
personas.
Grca 46
NMERO DE FAMILIAS QUE HABITABAN LA VIVIENDA ANTERIOR
83.34
9.32
1.67
0.34 0.09 0.03 0.03 0.02
5.16
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
90.00
Una Dos Tres Cuatro Cinco Seis Siete Nueve
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 114
Grca 47
NMERO DE PERSONAS QUE HABITABAN LA VIVIENDA ANTERIOR
1.57
8.25
16.89
26.08
18.80
11.78
4.83
3.33
1.98 1.97
0.57 0.53
0.03 0.09 0.36 0.29
2.65
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
U
n
o
D
o
s
T
r
e
s
C
u
a
t
r
o
C
i
n
c
o
S
e
i
s
S
i
e
t
e
O
c
h
o
N
u
e
v
e
D
i
e
z
O
n
c
e
D
o
c
e
T
r
e
c
e
C
a
t
o
r
c
e
Q
u
i
n
c
e
M

s

d
e

q
u
i
n
c
e
N
C
Fuente de los datos: Encuesta.
El perl de las familias identicadas indica que estn compuestas por
personas jvenes, que provienen de un ncleo familiar consolidado con
patrones de arraigo denidos; casi la mitad reporta una antigedad en el
hogar anterior de ms de cinco y hasta ms de 30 aos.
Grca 48
ANTIGEDAD EN LA VIVIENDA ANTERIOR
17.4
21.2
10.3
1.9
1.0
6.3
41.9
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
Hasta 5
aos
Ms de 5
a 10 aos
Ms de 10
a 20 aos
Ms de 20
a 30 aos
Ms de 30
a 40 aos
Ms de 40
aos
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 115
Situacin de la vivienda actual
La vivienda prototipo predominante es unifamiliar con cuatro habitantes.
Los criterios de seleccin de la misma registran una distribucin equili-
brada de motivos de adquisicin; destacan los factores estticos ms que
los funcionales o geogrcos pues, el 43.15% menciona que le gust
tanto la vivienda como el Conjunto Habitacional. Aunque, un 20.80%
maniesta que fue presionado por el vendedor y por el miedo de perder
su ahorro y en consecuencia, la oportunidad de adquirir una vivienda en
propiedad.
Grca 49
CRITERIO DE SELECCIN DE LA VIVIENDA
20.80 20.66
22.27
20.27
15.99
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
Presin del
desarrollador + miedo
a perder los puntos
Por la ubicacin Como inversin Me gust
la vivienda
Me gust
el conjunto
Fuente de los datos: Encuesta.
Ambos criterios de seleccin (el esttico y la presin del vendedor
que en conjunto representan el 63.95%) indican que los encuestados no
analizaron los servicios y equipamiento urbano requeridos en la dinmica
familiar, ni tampoco el entorno social-cultural inmediato. Lo anterior, di-
culta el desarrollo de patrones de arraigo que a la larga como lo indican
diversos estudios propicia la segregacin y la fragmentacin urbana
19

y conictos en la familia identicados en la encuesta, tales como la difcil
convivencia y el hacinamiento derivados del tamao y distribucin de los
espacios.
19
Rodrguez/Sugranyes, El problema de vivienda de los con techo, Captulo II, p. 78, Ediciones
Sur, 2005.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 116
A pesar de manifestar que la vivienda cumple con la expectativa de
formar un patrimonio familiar, tan slo el 15.99% de los encuestados lo
consider en el momento de su adquisicin.
Grca 50
SITUACIN EN LA VIVIENDA ACTUAL
12.31
67.19
14.83
3.61
2.05
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
De su
propiedad
La est
pagando
La est
rentando
Se la prestan
y/o la est
cuidando
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Actualmente, seis de cada 10 familias continan pagando el crdito
y tan slo una de cada 10 ya es propietaria del inmueble. El precio del
inmueble promedio va de 150 000 a 250 000 pesos. Es signicativo el
hecho de que una de cada cinco viviendas est prestada o rentada contra-
viniendo el objetivo de dotar a las familias con una vivienda propia.
Aunque no fue un tema contemplado en la encuesta ni en las entre-
vistas, se apreci un nmero signicativo de viviendas vacas, sin poder
determinar las causas de esta situacin, que pueden ir desde el abando-
no de la vivienda, la no presencia de algn miembro de la familia en el
momento de aplicacin de la encuesta, la no ocupacin, la no entrega al
propietario, etctera.
Se considera de importancia la realizacin de estudios especcos
sobre este tema que puede ser indicativo del rechazo de los habitantes a
este tipo de conjuntos.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 117
Crdito
Ocho de cada 10 jefes de familia obtuvieron el crdito a travs de Infona-
vit, aunque se observa una incipiente participacin de organismos esta-
tales de vivienda y de empresas inmobiliarias por venta directa. Esta
notable presencia de Infonavit genera dos escenarios: el ideal, los bene-
ciarios son empleados con prestaciones de ley lo que, de alguna manera
facilita el futuro pago del nanciamiento al ser sujetos de una pensin;
y, el de riesgo, que sean acreditados sujetos a contrataciones temporales,
expuestos a la dinmica econmica que pudieran quedar desempleados
ante una eventual recesin econmica lo cual, ante una frgil economa
como la actual, pone en riesgo el esquema de recuperacin del nancia-
miento, ya que tan slo dos de cada 10 hogares cuentan con dos ingresos
como soporte a la economa familiar.
Grca 51
INSTITUCIN CREDITICIA OTORGANTE
81.9
2.1 3.5
6.1 6.3
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
INFONAVIT FOVISSSTE
Institucin
bancaria
Instituto de
de vivienda u
organismo estatal
Desarrolladora
inmobiliaria
Fuente de los datos: Encuesta.
En relacin con el monto de la mensualidad, seis de cada 10 hogares
pagan a un salario mnimo y, tres y medio de uno a dos salarios. Ambas
cifras repercuten directamente en los gastos de manutencin y salud de
estas familias (vase tabla de distribucin del ingreso familiar).
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 118
Grca 52
MONTO DEL PAGO DE LA MENSUALIDAD
1.57
7.48
51.33
35.49
4.13
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
Hasta 1/4 de
salario mnimo
Ms de 1/4 a 1/2
de salario mnimo
Ms de 1/2 a 1
salario mnimo
Ms de 1 a 2
salarios mnimos
Ms de 2 salarios
mnimos
Fuente de los datos: Encuesta.
Llama la atencin que el 60% de los encuestados menciona estar al
corriente en el pago de sus mensualidades. Sin embargo, es notorio que
tres de cada 10 eluden la respuesta, esbozando una incipiente conrma-
cin de adeudo en menos de uno de cada 10. Quienes armaron no estar
al corriente en sus pagos son contundentes en sus respuestas: desem-
pleo e insuciencia de recursos para cubrir el pago.
Grca 53
SITUACIN DEL PAGO: ATRASADO O AL CORRIENTE
60.2
3.3
36.5
S
No
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 119
Grca 54
MOTIVO DEL ATRASO DE PAGOS
35.17
40.93
23.89
No le alcanza el
ingreso
Falta de empleo
Otro
Fuente de los datos: Encuesta.
Integracin social y apropiacin del territorio
La integracin social al interior de los conjuntos habitacionales es baja.
As lo indica el 74.48% de los encuestados quienes reportan que se tras-
ladan a la ciudad para visitar a sus familiares y amigos. La relacin entre
vecinos en la mayora de los casos se limita al saludo.
Grca 55
LUGAR DE TRASLADO PARA VISITAR A FAMILIARES Y AMIGOS
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
Trabajar Estudiar Actividades
deportivas/
recreativas
Comprar
alimentos
Trmites Consultas
mdicas
Eventos
culturales
Visitar
amigos/
familia
Eventos
religiosos
Otro
3
1
.
8
2
4
.
2
5
2
.
1
4
7
.
2
6
0
.
0
5
3
.
5
4
7
.
2
4
3
.
1
3
3
.
8
2
2
.
0
3
6
.
8
2
7
.
3
3
6
.
3
2
0
.
6
4
1
.
8
2
5
.
5
5
3
.
6
4
3
.
8
3
2
.
6
1
8
.
9
6
8
.
2
7
5
.
8
4
7
.
9
5
2
.
8
4
0
.
0
4
6
.
5
5
2
.
8
5
6
.
9
6
6
.
2
7
8
.
0
6
3
.
2
7
2
.
7
6
3
.
7
7
9
.
4
5
8
.
2
7
4
.
5
4
6
.
4
5
6
.
2
6
7
.
4
8
1
.
1
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
A
n
t
e
r
io
r
A
c
t
u
a
l
Entorno Ciudad
El 74.48% reporta que se traslada a la ciudad para visitar a sus amigos y familiares.
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 120
Dinmica familiar
La dinmica familiar fue identicada a partir del nmero de horas que
pasan en el conjunto habitacional y las actividades que realizan en el mis-
mo. Los resultados indican que cerca del 60% de las mujeres y los nios
pequeos pasan el 90% del tiempo til al interior del conjunto habitacio-
nal, es decir entre nueve y 12 horas. Los hijos mayores de edad pasan entre
seis y ms de 12 horas en casa; si estudian, regresan pronto a casa o lo
ms grave, ni estudian ni trabajan. Los registros anteriores contrastan
con los reportes del jefe de familia quien slo est en el conjunto entre
tres y seis horas al da. En consecuencia, podemos inferir que la convi-
vencia familiar integral es bastante limitada.
Grca 56
TRANSFORMACIN DE LA INTEGRACIN SOCIAL
14.67
4.62 4.08
9.74
48.25
19.51
16.80
35.87
16.85
14.30
27.99
23.24
13.96
33.78
32.18
21.01
6.28
27.78
18.94
10.13
0
20
40
60
80
100
Jefe de familia Pareja Hijos menores
de edad
Hijos mayores
de edad
Hasta 3 horas
Ms de 3 a 6 horas
Ms de 6 a 9 horas
Ms de 9 a 12 horas
Ms de 12 horas
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Para el cuidado de los nios pequeos se reporta un muy bajo equi-
pamiento de apoyo en los desarrollos habitacionales, slo el 2.6% utiliza
guarderas y en caso de necesitar de apoyo, los hijos son cuidados entre
los miembros de la familia.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 121
Grca 57
PORCENTAJE DE UTILIZACIN DE REAS COMUNES
48.02
10.92
21.86
19.21
Interior de la
vivienda
En calles o
andadores
reas comunes
destinadas al juego
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Se reporta una subutilizacin de reas comunes: los integrantes de la
familia las usan ocasionalmente o nunca, entre el 75 y 95% de los casos,
asimismo, el 46% de los nios juegan al interior de las casas. Esta situa-
cin demuestra la tendencia al aislamiento y al poco inters de integracin
social.
Este tema se desarrollar con mayor detalle en el apartado de Orga-
nizacin vecinal. Sin embargo, la encuesta reeja que el 91% no participa
en ninguna organizacin. Lo grave es que estos habitantes desconocen
que son parte de un condominio y que la legislacin local correspon-
diente los obliga a realizar reuniones y participar en la cultura condomi-
nal. La nica cultura de participacin surge de los centros escolares con
la gura de Organizacin de Padres de Familia, tanto en esta vivienda
como en la anterior y lo ms grave, el 70% no requiere de establecer vncu-
los con los vecinos. De ah, que un proceso adecuado de integracin social
se encuentre, en estos momentos, trunco.
Destaca que el grupo que menos interaccin vecinal reporta corres-
ponde a los hijos mayores de edad, a pesar de que pasan entre seis y 12
horas al interior del conjunto. Lo anterior, puede tener respuesta en la
dotacin de equipamiento deportivo y cultural al interior del CH.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 122
Grca 58
CONVIVENCIA VECINAL
15.08
22.15
30.64
13.88
44.65
44.60
34.76
29.70
40.27
33.25 34.61
56.41
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Jefe de familia La pareja Hijos menores Hijos mayores
Frecuentemente Ocasionalmente Nunca
%
Fuente de los datos: Encuesta.
HABITABILIDAD
El desarrollo de este apartado considera la percepcin que tienen los ocu-
pantes de una vivienda de la Habitabilidad de la misma y del conjunto
habitacional del cual forman parte. Se identica adems la funcionalidad
del diseo y las caractersticas fsicas de:
la tipologa de vivienda
habitables
no habitables
as como el contexto urbano del conjunto habitacional
Servicios
Equipamiento
Seguridad
Infraestructura
Las deniciones utilizadas en este apartado y que fueron considera-
das para el levantamiento de las encuestas son:
Habitabilidad: se reere a las condiciones en las que la familia habita
una vivienda. Estas condiciones estn determinadas tanto por las carac-
Impacto social de los desarrollos habitacionales 123
tersticas fsicas de la vivienda y del sitio, como por las caractersticas
psicosociales de la familia, que se expresan en hbitos, conductas o mane-
ras de ser adquiridos en el transcurso del tiempo.
Conjunto habitacional: conjunto de viviendas planicado y dispuesto
en forma integral, esto es, con la dotacin e instalaciones necesarias y
adecuadas en relacin con la poblacin que lo habita, de los servicios
urbanos: vialidad, infraestructura, espacios verdes o abiertos, educacin,
comercio, servicios asistenciales o de salud, etctera.
Pieza habitable: locales que se destinen a salas, estancias, comedores,
dormitorios, alcobas, despachos y ocinas.
Pieza no habitable: son las destinadas a cocinas, cuartos de baos, lava-
deros, cuartos de plancha y otros similares.
Calidad de los espacios de las viviendas
La percepcin de la calidad de los espacios al interior de las viviendas se
analiza mediante el cruce de la tipologa de vivienda, el nmero de habi-
tantes que la ocupan y el nmero de espacios habitables. Considerando
las dos respuestas de mayor puntaje en los apartados mencionados, el
resultado es un prototipo de vivienda con las siguientes caractersticas:
Grca 59
UNIFAMILIAR HORIZONTAL (85.06%)
43.65
2.07
5.86
41.40
0.09
2.25
3.14
1.53
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
40.00
45.00
50.00
D

p
l
e
x
U
n
i
f
a
m
i
l
i
a
r
v
e
r
t
i
c
a
l
P
r
o
g
r
e
s
i
v
o
N
C
M
u
l
t
i
f
a
m
i
l
i
a
r
v
e
r
t
i
c
a
l
M
u
l
t
i
f
a
m
i
l
i
a
r
h
o
r
i
z
o
n
t
a
l
U
n
i
f
a
m
i
l
i
a
r
h
o
r
i
z
o
n
t
a
l
U
n
i
f
a
m
i
l
i
a
r
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 124
Grca 60
HABITADA POR TRES A CUATRO PERSONAS (54.34%)
3.54
11.65
22.26
32.08
18.55
5.82
1.33
0.45
0.23
0.44
0.23
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
Una Dos Tres Cuatro Cinco Seis Siete Ocho Nueve Diez Ms
de 11
Fuente de los datos: Encuesta.
Grca 61
CUENTA CON TRES A CUATRO ESPACIOS HABITABLES
(SIN CONSIDERAR BAOS) (60%)
5.1
12.3
21.0
39.0
15.8
2.8
0.9 1.0
0.2
1.7
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 0
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 125
Grca 62
CON UN TIEMPO DE RESIDENCIA DE UNO A CINCO AOS (51.42%)
14.36
11.90
28.62
22.80
21.25
1.07
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
Menos de
6 meses
Entre 6 y
12 meses
Entre 1 y 3
aos
De 3 a 5
aos
De 5 a 10
aos
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Existe una familia nuclear con dos hijos pequeos habitando una
casa de un piso cuya distribucin y supercies predominantes regla-
mentarias
20
son:
SUPERFICIES PREDOMINANTES REGLAMENTARIAS
-
Supercie mnima
Piezas habitables Piezas no habitables reglamentaria (m
2
)
-
una recmara 7.00
estancia-comedor 13.60
cocina 3.00
bao 2.64
Patio de lavado 1.68
Supercie mnima promedio reglamentara 27.92
-
La supercie promedio de lote mnimo para vivienda unifamiliar a
nivel nacional es de 60 m
2
lo cual permite un pequeo patio de servicio
y un rea jardinada, que en algunos casos cumple la funcin de un esta-
cionamiento.
20
Conafovi, Hacia un Cdigo de Edicacin de Vivienda. Dimensiones mnimas reglamentarias, 2005,
pp. 53 y 54.
L
o
c
a
l
e
s

h
a
b
i
t
a
b
l
e
s
L
o
c
a
l
e
s


c
o
m
p
l
e
m
e
n
t
a
r
i
o
s
D
i
m
e
n
s
i

n

y

u
n
i
d
a
d
R
e
c

m
a
r
a

p
r
i
n
c
i
p
a
l
R
e
c

m
a
r
a
s

a
d
i
c
i
o
n
a
l
e
s

y

a
l
c
o
b
a
s
E
s
t
a
n
c
i
a
C
o
m
e
d
o
r
E
s
t
a
n
c
i
a

c
o
m
e
d
o
r


(
i
n
t
e
g
r
a
d
o
s
)
C
o
c
i
n
a
C
o
c
i
n
e
t
a

i
n
t
e
g
r
a
d
a


a

e
s
t
a
n
c
i
a

c
o
m
e
d
o
r
C
u
a
r
t
o

d
e

l
a
v
a
d
o
C
u
a
r
t
o

d
e

a
s
e
o

d
e
s
p
e
n
s
a
s

y

s
i
m
i
l
a
r
e
s
B
a

o
s

y

s
a
n
i
t
a
r
i
o
s
P
a
t
i
o
s

d
e

s
e
r
v
i
c
i
o
D
i
m
e
n
s
i
o
n
e
s

m

n
i
m
a
s

r
e
a
/
m
2
6
.
0
0

(
S
i
n
a
l
o
a
)

(
Z
a
c
a
t
e
c
a
s
)

6
.
0
0
7
.
3
0
6
.
0
0

(
S
o
n
o
r
a
)
6
.
0
0
(
S
o
n
o
r
a
)
3
.
0
0
2
.
2
0
L
a
d
o
/
m
2
.
4
0
2
.
0
0
2
.
6
0
2
.
0
0
2
.
0
0
1
.
5
0
1
.
1
0
A
l
t
u
r
a
/
m
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
1
0
D
i
m
e
n
s
i
o
n
e
s

p
r
e
d
o
m
i
n
a
n
t
e
s

r
e
a
/
m
2
7
.
0
0
6
.
0
0
7
.
3
0
6
.
3
0
1
3
.
6
0
3
.
0
0

1
.
6
8

2
.
6
4
L
a
d
o
/
m
2
.
4
0
2
.
0
0
2
.
6
0
2
.
4
0
2
.
6
0
1
.
5
0
2
.
0
0
1
.
4
0

1
.
1
0
A
l
t
u
r
a
/
m
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
1
0
2
.
1
0
2
.
1
0
D
i
m
e
n
s
i
o
n
e
s

m

x
i
m
a
s

r
e
a
/
m
2
1
4
.
0
0

(
Q
.
R
)
1
2
.
5
0

(
Q
.
R
)
1
0
.
0
0

(
T
a
b
a
s
c
o
)
1
0
.
0
0

(
T
a
b
a
s
c
o
)
2
0
.
0
0
7
.
5
0
1
8
.
0
0
2
.
4
5
4
.
5
0
4
.
5
0
3
.
4
2
L
a
d
o
/
m
3
.
5
0

(
Q
.
R
)
3
.
5
0
2
.
0
0
2
.
6
0
3
.
1
6
1
.
5
0
2
.
7
0
1
.
9
6
1
.
2
0
1
.
2
0
1
.
2
0
A
l
t
u
r
a
/
m
2
.
6
0

(
Q
.
R
.
)
2
.
6
0
2
.
3
0
2
.
3
0
2
.
4
0
2
.
3
0
2
.
7
0
2
.
5
0
2
.
1
0
2
.
1
0
2
.
3
0
F
u
e
n
t
e
:

C
o
n
a
f
o
v
i
,

C

d
i
g
o

d
e

e
d
i

c
a
c
i

n

p
a
r
a

v
i
v
i
e
n
d
a
,

2
0
0
5

d
e

a
c
u
e
r
d
o

a

l
a

R
e
g
l
a
m
e
n
t
a
c
i

n

E
s
t
a
t
a
l

y

M
u
n
i
c
i
p
a
l

h
a
s
t
a

e
l

a

o

2
0
0
0
.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 127
Estos parmetros indican una reduccin importante de la supercie
mnima de vivienda la cual, hasta la fecha, sigue indenida ya que de-
pende de la seleccin de las distintas opciones de diseo y del nmero
de piezas habitables. Despus de los sismos de 1985 en la Ciudad de
Mxico se establecen 42 m
2
como una norma no escrita de la supercie
mnima de vivienda. Esta supercie surge segn menciona el siclogo
Javier Urbina
21
de la divisin de un total de viviendas por construir entre
los metros cuadrados disponibles para atender esa demanda urgente.
Por otra parte, el doctor Serafn Mercado Dmenech dene que para una
familia mexicana de cuatro integrantes la supercie mnima de vivienda
es de 45 m
2
.
Es importante mencionar que en los distintos documentos legales y
de planeacin relacionados con la vivienda en Mxico no estn denidos
ni acotados conceptos tales como: habitabilidad, vivienda mnima, vivienda
digna, vivienda sustentable los cuales son usados indistintamente tanto
en investigaciones relacionadas o bien, en distintos programas guberna-
mentales por lo que carecemos de parmetros comparativos homologa-
dos a nivel nacional que permitan contrastar la percepcin de los habi-
tantes de las viviendas de inters social con lo que se considerara
adecuado o legal y mucho menos con un estndar de calidad de vi-
vienda.
Por lo tanto, el nmero de espacios (habitables o no) al interior de la
vivienda y la supercie promedio de stas, representan por s mismos un
dcit de la calidad requerida pues las familias (con cuatro integrantes) de-
ben tomar la primera decisin al ocupar su nueva casa: quin usar el
dormitorio?, los padres, los hijos? e independientemente de la decisin,
la calidad de la vida familiar al interior de las viviendas presenta un con-
icto por la insuciencia de piezas habitables.
MODIFICACIONES A LAS VIVIENDAS
A partir del dcit de espacios, podra suponerse que las primeras modi-
caciones a la vivienda deberan responder a una mejora de la funcio-
21
El trauma de vivir en pequeo, El Universal, domingo 3 de enero del 2008. http://www.el-
universal.com.mx/primera/30277.html
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 128
nalidad de stas, pero el resultado es que seis de cada 10 familias han
realizado modicaciones a sus viviendas. Las familias que realizan modi-
caciones, dan la misma importancia al incremento de la seguridad como
a reformas para mejorar la funcionalidad.
Han hecho modicaciones a su vivienda?
%
S 42.31%
No 53.94%
NC 3.75%
Total 100.00%
El inicio de las reformas a la vivienda (seguridad y funcionalidad) se
presenta a partir del primer ao de ocupacin y se mantiene constante a
partir de ese primer ao como se muestra en la grca.
Grca 63
PORCENTAJE DE MODIFICACIONES A LA VIVIENDA
EN EL TIEMPO DE OCUPACIN
1.51
2.52
7.76
10.18
12.23
2.45
4.03
10.75
13.60
17.10
2.38 2.45
10.35
13.00
16.12
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
16.00
18.00
Menos de 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 1 y 3 aos De 3 a 5 aos De 5 a 10 aos
Identidad
Seguridad
Funcionalidad
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 129
Grca 64
MODIFICACIONES A LA VIVIENDA
24.95
7.88
1.25
32.70
1.59
2.27
10.36
1.32
19.52
3.84
5.71
6.22
7.42
1.64
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
Identidad
Seguridad
S
e

m
o
d
i
f
i
c

l
a

p
i
n
t
u
r
a
S
e

m
o
d
i
f
i
c

l
a

f
a
c
h
a
d
a
O
t
r
a
s
m
o
d
i
f
i
c
a
c
i
o
n
e
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
l
a
s

p
r
o
t
e
c
c
i
o
n
e
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c

e
l

a
l
a
m
b
r
e
d
e

p

a
s
S
e

r
e
f
o
r
z
a
r
o
n
l
a
s

c
h
a
p
a
s
O
t
r
a
s
m
o
d
i
f
i
c
a
c
i
o
n
e
s
S
e

h
i
c
i
e
r
o
n
a
m
p
l
i
a
c
i
o
n
e
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
l
a
s

d
i
v
i
s
i
o
n
e
s
d
e

l
o
s

e
s
p
a
c
i
o
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
l
o
s

c
l

s
e
t
s
O
t
r
a
s
m
o
d
i
f
i
c
a
c
i
o
n
e
s
S
e

p
u
s
i
e
r
o
n
p
i
s
o
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c
a
r
o
n
c
o
s
i
n
a

y
/
o

b
a

o
s
S
e

m
o
d
i
f
i
c

l
a

m
a
l
l
a

e
l
e
c
t
r
i
f
i
c
a
d
a
Funcionalidad
Fuente de los datos: Encuesta.
Percepcin social de la calidad de los espacios
y del ambiente de las viviendas
Los encuestados registran la disminucin de los espacios para realizar
sus actividades cotidianas al interior de la vivienda y al comparar con su
vivienda anterior, existe una constante de armacin que antes vivan
en espacios ms amplios. La calicacin general de los espacios es que el
50% opina que son chicos para dormir, comer, cocinar, aseo, privacidad;
comparndolos con su vivienda anterior la diferencia es relevante ya
que la calicacin generalizada es que eran ms grandes (vase grca 24).
Sin embargo, el nivel de satisfaccin que reportan los encuestados es
relevante ya que el 82.8% opina que sus viviendas son cmodas. Estas
dos preguntas realizadas de manera continua permiten contrastar que al
evocar la vivienda anterior exista un reconocimiento a la amplitud de la
misma, pero propicia el enfrentar los conceptos de tamao versus satisfac-
cin, los encuestados rescatan de la realidad, una actitud optimista de
satisfaccin por la vivienda que ya es parte de su patrimonio. Dicha actitud
se reitera al armar (el 84.3%) que existe satisfaccin por el tipo de rela-
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 130
ciones familiares que se generan en la convivencia cotidiana al interior
de sus viviendas.
Grca 65
NIVEL DE SATISFACCIN DE LA VIVIENDA
86.00
88.85
74.56
82.79
7.18
6.17
13.67
9.82
6.82 4.98
11.77
7.39
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Ventilacin Ruido Iluminacin Comodidad
Satisfecho Indiferente Insatisfecho
%
Fuente de los datos: Encuesta.
El nivel tan aceptable de satisfaccin sufre una evidente modica-
cin al reportarse cambios en el comportamiento de los miembros de la
familia por el tamao y distribucin de los espacios habitables. En este
sentido, y contrastando el nivel de satisfaccin, se inicia el registro de
cambios negativos relacionados con la disputa de espacios y una sensa-
cin de encierro (vase grca 25).
Grca 66
QU TAN SATISFECHO EST DE LAS RELACIONES FAMILIARES
AL CONVIVIR EN LOS ESPACIOS DE SU VIVIENDA?
84.31
10.04
4.49
1.16
Satisfecho
Indiferente
Insatisfecho
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 131
El registro de los cambios negativos en el comportamiento familiar se
agudiza de manera directa con el tiempo de vivir en el conjunto habita-
cional, mostrando un incremento relevante en los conictos a partir del
primer ao y mantenindose en todos los registros posteriores.
Grca 67
REGISTRO DE CAMBIOS EN EL COMPORTAMIENTO DE LOS MIEMBROS DE LA FAMILIA
3.53
4.41
10.16
6.48
2.95
3.53
5.60
4.87
5.03
2.54
2.90
3.47
3.58
4.10 4.15
8.40
7.15
6.07
5.34
5.75
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
Entre 6 y 12
meses
Menos de
6 meses
Entre 1 y 3 aos De 3 a 5 aos De 5 a 10 aos
Disputas de espacios Irritabilidad Intolerancia Sensacin de encierro
Fuente de los datos: Encuesta.
Lo anterior indica que pasado el gusto de estrenar casa, los espacios
reducidos nunca dejan de afectar la convivencia familiar a pesar de las
mejoras paulatinas que la familia realiza en la vivienda.
Percepcin social de la calidad de los materiales y servicios de las viviendas
La percepcin de la calidad de los materiales registra parmetros negati-
vos ya que ms del 50% maniesta que es de regular a mala. Lo relevante
y preocupante es que esta percepcin negativa no se acota en aquellos
elementos de la vivienda que estn sujetos a un uso intenso como podran
ser las puertas y las ventanas. La mala calicacin tambin alcanza a los
pisos, muros y techos los cuales son elementos arquitectnicos de suma
importancia en la estructura de la vivienda y en las posibilidades de am-
pliaciones y mejoras de las mismas.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 132
Grca 68
QU LE PARECE LA CALIDAD DE LOS MATERIALES DE LA VIVIENDA EN?
47.92
42.21
45.24
50.98 49.78
37.99
35.09
35.41
36.24
36.35
14.09
22.70
19.36
12.78 13.87
0
20
40
60
80
100
Pisos Ventanas Techos Puertas Muros
Buena Regular Mala
%
Fuente de los datos: Encuesta.
El nivel de servicios urbanos para los encuestados reeja que su vivien-
da anterior se encontraba en un lugar similar con un nivel de desarrollo
urbano aceptable pues no existen diferencias relevantes entre el compa-
rativo de una vivienda y la otra. Salvo en el rubro de abasto de agua,
donde s existe una ligera evaluacin negativa en la vivienda actual con
respecto a la anterior.
Grca 69
QU LE PARECE EL NIVEL DE LOS SERVICIOS DE LA VIVIENDA EN?
43.15
47.71
51.79
49.09
42.45 42.38
43.07
44.37 44.35
38.90
17.95
8.46
5.83
11.28
9.22
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
Agua Drenaje Electricidad Gas Hidrulica y
sanitaria
Mejor Igual Peor
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 133
Expectativas y satisfaccin de los beneciarios con sus viviendas
A pesar de que los costos de mantenimiento se incrementan en relacin
con la vivienda anterior, adems del registro de mala calidad de los mate-
riales constructivos y de la sensacin de encierro y disputa por los espa-
cios, as como de un incipiente deterioro en las relaciones familiares por
los problemas de habitabilidad, un 80% de los encuestados maniestan
sentirse satisfechos en su vivienda actual al compararla con la vivienda
anterior.
Esta respuesta positiva se soporta en que el objetivo bsico de la adqui-
sicin de la vivienda es obtener una vivienda en propiedad por lo que
los factores negativos antes mencionados pasan a ser si no irrelevan-
tes menos importantes ante tener un mejor lugar donde vivir.
Grca 70
AL PENSAR EN LA VIVIENDA ANTERIOR,
QU TAN SATISFECHO SE SIENTE DE VIVIR AQU?
82.6
9.2
6.5
1.6
Satisfecho
Indiferente
Insatisfecho
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 134
Grca 71
QU BENEFICIOS ESPERABA AL ELEGIR ESTA VIVIENDA?
56.2
19.5
25.0
21.6
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
Tener un patrimonio Ms espacio Lugar mejor para vivir Independencia
Beneficios esperados de la vivienda
Fuente de los datos: Encuesta.
Grca 72
CONSIGUI CON ESTA VIVIENDA LO QUE ESTABA BUSCANDO?
80.6
12.1
7.3
S
No
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
CONCLUSIONES
El espacio ideal ofertado para las familias tipo mexicanas (cua-
tro miembros) consiste en una estancia-comedor, una recamara,
cocina integrada al comedor y un bao. Estos nmeros colocan una
Impacto social de los desarrollos habitacionales 135
situacin de equilibrio endeble ya que los parmetros colindantes
superiores en cuanto al nmero de ocupantes de la vivienda repor-
tan un 25% con uno a cuatro integrantes ms, es decir de cinco a
ocho ocupantes, lo que signica que la cuarta parte de estas vivien-
das actualmente ya presenta ndices de hacinamiento.
La supercie de vivienda mnima es suciente para una ocupacin
inmediata de una familia joven, con hijos pequeos. Pero en el
transcurrir de pocos aos, los espacios o piezas habitables no res-
ponden al crecimiento de los hijos, ni a la familia con una compo-
sicin de gnero mixta (hijo e hija) ni mucho menos, a los hijos
adolescentes o jvenes adultos. Si la vivienda no es sujeta a un
programa de ampliacin, sta por s misma no satisfacer los reque-
rimientos de habitabilidad para la convivencia, el reposo, la priva-
cidad a la que tienen derecho todos los miembros de la familia.
De acuerdo con la Organizacin Mundial de la Salud, una vivienda
con niveles adecuados de habitabilidad debe satisfacer la posibili-
dad de accesibilidad para discapacitados y adultos mayores. Las
piezas no habitables como es el caso del bao y la cocina con
supercies de 2.10 m
2
, cancelan la circulacin de sillas de ruedas
(o dems aparatos de rehabilitacin o de apoyo a la discapacidad)
y por lo tanto dicultan la independencia de ciudadanos en algu-
na condicin de disminucin de sus capacidades.
La fotografa tomada de la percepcin de la habitabilidad muestra
una aceptacin generalizada, pero las opiniones de la percepcin
negativa tienen una denida tendencia negativa en relacin con la
de aquellos informantes que tenan ms de cinco aos en un con-
junto habitacional.
BIENESTAR (CALIDAD DEL CONJUNTO HABITACIONAL)
Percepcin social de la calidad de los servicios, infraestructura
y equipamiento que tiene el conjunto habitacional
Los servicios urbanos mejor valorados al interior de los conjuntos habi-
tacionales y en el entorno local, suciencia buena (la calicacin ms
alta en la escala de medicin), fueron la recoleccin de basura y el alum-
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 136
brado pblico. Asimismo, es importante destacar que la calicacin otor-
gada a la seguridad en los CH resulta mala en comparacin con los
otros dos entornos (zona aledaa y vivienda anterior). Al respecto, es
importante considerar que los desarrolladores inmobiliarios durante el
proceso de venta se encargan de mantener limpias y con adecuada ilu-
minacin las reas comunes del CH, ya que de esta manera se mantiene
un producto de venta atractivo para los posibles compradores, de ah que
era de esperarse una calicacin mejor en estos servicios. Sin embargo, es
importante destacar dos servicios que muestran diferencias entre un
entorno y otro: la recoleccin de basura y la seguridad.
La recoleccin de basura en los CH se otorga en concesin a algn
particular que ofrece el servicio, cobra una cuota simblica y adems,
conserva los desechos que puede pepenar para reciclar y vender aque-
llos que son comercializables. La gente valora como buena la recolec-
cin de basura en los CH, pero no hay datos para establecer cul es el
destino de la disposicin nal de la basura. Al interior de los CH no existe
separacin de basura, ni tampoco una planta recicladora; la basura se
tira en el camin que pasa todos los das. Al comparar este servicio con
el que tenan en la vivienda anterior existe una diferencia en cuanto a su
valoracin pues esta es regular en la vivienda anterior ya que este servi-
cio dependa de las autoridades locales y por lo tanto, su funcionamiento
irregular.
En relacin con la seguridad, la calicacin es mejor en la vivienda
anterior y en la zona aledaa en relacin con la percepcin de seguridad
al interior del CH. Al interior de los desarrollos, existe la gura de vigi-
lante la cual es distinta a la de polica; los vigilantes slo pueden obser-
var y llamar la atencin ante una conducta delictiva pero, carecen de
personalidad legal para actuar ante la ocurrencia o denuncia de algn
hecho delictivo. Cabe destacar que la percepcin social de inseguridad
se incrementa conforme aumenta el tiempo de habitar en el CH.
Los habitantes perciben en ms del 50% de los casos, que la vivienda
actual cuenta con servicios iguales o peores que los que tena en la vivien-
da anterior.
De los habitantes de los conjuntos habitacionales, 21%, opinan que
existe deciencia en espacios deportivos y 9%, de espacios culturales en
relacin con la zona aledaa.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 137
Grca 73
CALIDAD DE LOS SERVICIOS EN LA VIVIENDA ACTUAL EN COMPARACIN
CON LA ANTERIOR
43.15
43.07
44.37
42.38
42.45
56.85
56.93
55.63
57.62
57.55
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
Agua Drenaje Electricidad Gas Hidrulica y sanitaria
Mejor Igual y peor
Fuente de los datos: Encuesta.
Grca 74
PORCENTAJE DE PERSONAS QUE CONSIDERAN EXISTEN DEFICIENCIAS
EN LOS ESPACIOS DEPORTIVOS Y CULTURALES
3.6
57.3
0.3
2.5
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
Zona aledaa Conjunto Zona aledaa Conjunto
Deportivos Centro cultural
Fuente de los datos: Encuesta.
Evaluacin de los servicios urbanos
Como se puede observar, el servicio de recoleccin de basura es valorado
de regular a malo y ausente en un alto porcentaje en la vivienda anterior;
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 138
la seguridad tiene una calicacin menor al interior del CH por una dife-
rencia de 20 puntos porcentuales en relacin con la vivienda anterior.
Grca 75
VALORACIN DE LOS SERVICIOS
5
2
.
8
6
9
.
6
7
1
.
9
6
8
.
5
6
0
.
8
6
4
.
1
6
8
.
5
7
3
.
0
7
3
.
7
7
2
.
8
7
3
.
9
4
9
.
3
2
7
.
5
1
7
.
8
1
9
.
4
2
2
.
8
2
3
.
1
2
2
.
3
2
0
.
6
1
9
.
1
1
8
.
5
1
8
.
8
1
8
.
1
1
9
.
0
15.9
5.9
6.7 6.6
8.5
6.4
8.2
6.8 6.9 7.2 6.3
8.1
3.8
6.7 2.1 2.1
7.5 7.2
2.7
1.0 0.9 1.2 1.7
23.6
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
S
e
g
u
r
i
d
a
d
T
e
l
e
f
o
n

a
A
l
u
m
b
r
a
d
o
p

b
l
i
c
o
R
e
c
o
l
e
c
c
i

n
d
e

b
a
s
u
r
a
S
e
g
u
r
i
d
a
d
T
e
l
e
f
o
n

a
A
l
u
m
b
r
a
d
o
p

b
l
i
c
o
R
e
c
o
l
e
c
c
i

n
d
e

b
a
s
u
r
a
S
e
g
u
r
i
d
a
d
T
e
l
e
f
o
n

a
A
l
u
m
b
r
a
d
o
p

b
l
i
c
o
R
e
c
o
l
e
c
c
i

n
d
e

b
a
s
u
r
a
Conjunto, calidad
de los servicios
Zona aledaa,
calidad de los servicios
Vivienda anterior
Buena Regular Mala No hay
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Grca 76
PERCEPCIN DELICTIVA AL INTERIOR DE LOS CONJUNTOS
9
.
2
3
1
7
.
2
2
9
.
4
62
0
.
4
4
1
1
.
7
6
1
6
.
7
5
5.53
1
5
.
3
3
5.31
1
5
.
5
3
1
0
.
0
6
1
5
.
1
8 8
.
9
4
1
4
.
6
3
8
.
9
8
1
5
.
9
5
1
0
.
0
31
2
.
6
5
8
.
7
3
1
3
.
8
8
8
.
7
5
1
3
.
3
6
7
.
4
0
1
3
.
2
4
3
1
.
6
3
2
6
.
6
7
2
9
.
6
4
2
8
.
5
6
2
9
.
7
62
7
.
9
2
2
7
.
9
9
2
8
.
5
9
2
7
.
6
6
2
9
.
7
5
2
7
.
2
2
2
9
.
6
9
2
6
.
1
32
2
.
3
3
2
7
.
9
6
1
7
.
2
9
1
9
.
9
0
2
2
.
9
7
2
9
.
7
7
2
2
.
4
8
3
0
.
3
1
2
1
.
9
4
2
2
.
7
8
2
1
.
5
5
2
4
.
0
7
1
9
.
1
6
2
3
.
9
5
1
7
.
7
7
2
8
.
5
5
1
9
.
7
2
2
7
.
9
9
1
9
.
7
3
2
7
.
9
7
1
9
.
4
2
3
2
.
5
42
0
.
3
4
0
20
40
60
80
100
S No S No S No S No S No S No
Accesos Viviendas
robo
Andadores Accesos Vivienda
asalto
Andadores
Entre 6 y 12 meses
Menos de 6 meses Entre 1 y 3 aos De 3 a 5 aos De 5 a 10 aos
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 139
Identicacin de delitos al interior del conjunto habitacional en rela-
cin con el tiempo de habitar en l, la percepcin de delitos se incremen-
ta en un 50% despus de los tres aos.
Las vialidades del entorno de los CH son mejor calicadas en relacin
con el interior del propio CH y de la vivienda anterior. Sin embargo, en el
tema de transporte pblico los CH resultan mal calicados al compararlos
con la zona aledaa y la vivienda anterior.
A pesar de calicar como adecuadas las vialidades del CH y de la zona
aledaa, se registra un alto porcentaje de percepcin de dicultad para
entrar y salir al propio CH alcanzando un porcentaje de casi el 40% de
ausencia total en la accesibilidad al CH. Esta percepcin demuestra que
existe un aislamiento del CH en relacin con el entorno urbano inmedia-
to, producto de que los desarrollos habitacionales son como islas que
carecen de obras de enlace terrestre (vialidades) y de un sistema de
transporte pblico eciente.
Grca 77
VALORACIN DE ELEMENTOS URBANOS DE LOS CONJUNTOS HABITACIONALES
4
9
.
7
4
5
1
.
6
8
3
8
.
8
9
3
5
.
2
8
4
8
.
0
0
4
4
.
9
7
5
0
.
1
7
7
4
.
2
6
5
0
.
6
7
6
0
.
0
6
6
5
.
9
8
6
9
.
7
1
7
2
.
1
2
5
8
.
4
0
3
2
.
8
7
2
4
.
4
1
4
6
.
5
8
3
4
.
9
2
3
8
.
6
8
3
4
.
8
3
3
0
.
6
9
2
2
.
0
9
2
2
.
8
3
1
6
.
0
8
1
2
.
3
8
2
1
.
7
7
1
5
.
2
7
1
5
.
1
3
1
4
.
0
6
1
4
.
0
2
1
7
.
1
9
1
7
.
1
3
1
3
.
9
9
1
2
.
5
0
1
4
.
2
7
1
2
.
4
3
9
.
5
3
1
6
.
0
4
1
5
.
0
4
1
2
.
8
3
1
2
.
9
0
1
1
.
6
2
9
.
2
8
7
.
6
0
8
.
0
7
8
.
8
8
8
.
7
6
8
.
1
5
6
.
7
9
5.72
7
.
0
9
5.93
5.80 5.57
4.67
7
.
5
2
1
0
.
4
0
7
.
7
2
7
.
8
8
6
.
8
9
8
.
8
6
8
.
2
9
8
.
1
8
1
8
.
9
0
1
7
.
9
0
3
6
.
9
6
4
3
.
4
6
2
1
.
4
8
3
1
.
6
1
2
7
.
9
1
5
.
9
6
2
8
.
2
3
1
6
.
8
3
1
1
.
0
9
1
0
.
7
3
1
0
.
7
0
1
9
.
8
1
4
4
.
3
0
5
8
.
3
4
2
9
.
5
0
4
3
.
1
5
3
9
.
6
2
4
3
.
9
7
4
9
.
5
0
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Conjunto, calidad
de vialidad y acceso
Zona aledaa, calidad
de vialidad y acceso
Viva antes
F
a
c
i
l
i
d
a
d
e
s

p
a
r
a
c
i
r
c
u
l
a
r
F
a
c
i
l
i
d
a
d
e
s
d
e

c
i
r
c
u
l
a
r
F
a
c
i
l
i
d
a
d
d
e

c
i
r
c
u
l
a
r
G
u
a
r
n
i
c
i
o
n
e
s
y

b
a
n
q
u
e
t
a
s
G
u
a
r
n
i
c
i
o
n
e
s
y

b
a
n
q
u
e
t
a
s
P
a
v
i
m
e
n
t
a
c
i

n
d
e

v
i
a
l
i
d
a
d
e
s
P
a
v
i
m
e
n
t
o
d
e

v
i
a
l
i
d
a
d
e
s
U
b
i
c
a
c
i

n

y

o
r
i
e
n
t
a
c
i

n

e
n

l
a

z
o
n
a
U
b
i
c
a
c
i

n

y
o
r
i
e
n
t
a
c
i

n

e
n

l
a

z
o
n
a
U
b
i
c
a
c
i

n

y
o
r
i
e
n
t
a
c
i

n

e
n

l
a

z
o
n
a
F
a
c
i
l
i
d
a
d

p
a
r
a
i
d
e
n
t
i
f
i
c
a
r

c
a
l
l
e
s
I
d
e
n
t
i
f
i
c
a
c
i

n

d
e

c
a
l
l
e
s

y

v
i
v
i
e
n
d
a
s
I
d
e
n
t
i
f
i
c
a
c
i

n

d
e

c
a
l
l
e
s

y

v
i
v
i
e
n
d
a
s
F
a
c
i
l
i
d
a
d

p
a
r
a
l
l
e
g
a
r

y

s
a
l
i
r
F
a
c
i
l
i
d
a
d

p
a
r
a
l
l
e
g
a
r

y

s
a
l
i
r
F
a
c
i
l
i
d
a
d

p
a
r
a
l
l
e
g
a
r

y

s
a
l
i
r
R
u
t
a
s

d
e
t
r
a
n
s
p
o
r
t
e

p

b
l
i
c
o
R
u
t
a
s

d
e
t
r
a
n
s
p
o
r
t
e
R
u
t
a
s

d
e
t
r
a
n
s
p
o
r
t
e
G
u
a
r
n
i
c
i
o
n
e
s
y

b
a
n
q
u
e
t
a
s
P
a
v
i
m
e
n
t
a
c
i

n
d
e

v
i
a
l
i
d
a
d
e
s
Buena Regular Mala No hay
%
Fuente de los datos: Encuesta.
El 61.1% considera que el transporte pblico es de regular a malo, o
no existe al interior del Conjunto habitacional, por lo que la dicultad
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 140
para salir del mismo afecta a 6 de cada 10 familias. Esta situacin de ais-
lamiento se incrementa debido a que se reporta que no existen facilidad
para llegar o salir del CH en el 43.46% de los casos.
Grca 78
TRANSPORTE PBLICO Y FACILIDAD PARA LLEGAR Y SALIR
38.89
60.06
46.58
35.28
65.98
34.92
16.08
17.19
16.04
12.38
17.13
15.04
8.07
5.93
7.88
8.88
5.80
6.89
36.96
16.83
29.50
43.46
11.09
43.15
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Transporte pblico Facilidad para llegar y salir
Buena

C
o
n
j
u
n
t
o

Z
o
n
a
a
l
e
d
a

a

V
i
v

a
a
n
t
e
s

C
o
n
j
u
n
t
o

Z
o
n
a
a
l
e
d
a

a

V
i
v

a
a
n
t
e
s
Regular Mala No hay
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Tiempos de traslado
Aunado a lo anterior, la dinmica de las familias para realizar diversas
actividades presenta una fuerte vinculacin con la ciudad principal, tras-
lados cotidianos hacia la ciudad para trabajar (75.8%), realizar trmites
administrativos (78%) y visitar amigos (74.5%). Esta dependencia con la
ciudad maniesta la ausencia de subcentros urbanos de apoyo adminis-
trativo y la falta de integracin de la poblacin con la economa local al
depender laboralmente de la ciudad. Los emplazamientos para estudiar
siguen siendo en el entorno inmediato y el abasto presenta un equilibrio
de consumo tanto en la vivienda actual como en la anterior.
Los medios de transporte para realizar los desplazamientos impor-
tantes (trabajo, escuela, abasto) consignan en relacin con la vivienda
Impacto social de los desarrollos habitacionales 141
anterior un aumento en el uso del auto particular. Las distancias y el per-
l socioeconmico sealan un incremento en el gasto requerido para el
traslado ya sea este en auto particular o en transporte pblico. Conside-
rando el perl de la composicin familiar, al menos dos miembros de la
familia se trasladan a la ciudad para realizar sus actividades.
El tiempo invertido para ir a trabajar sigue siendo de ms de una
hora hasta ms de dos horas. Es relevante destacar el incremento de
viajes de ms de dos horas en relacin con la vivienda anterior (vanse
grcas 9a, 9b y 9c).
Grcas 79a y 79b
LUGAR DE DESPLAZAMIENTO (ANTERIOR/ACTUAL)
2.03
3.47
0.47
0.54
0.3
0.1
1.0
1.7
0.9
1.2
1.0
1.6
0.5
1.2
1.6
3.6
0.2
0.4
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual Anterior Actual
Trabajar
Estudiar Actividades
deportivo/
recreativas
Comprar
alimentos
Trmites Consultas
mdicas
Eventos
culturales
Visitar
amigos/familia
Ceremonias
religiosas
Fuente de los datos: Encuesta.
El impacto en los tiempos de traslado fue 1.70 veces ms para ir a
trabajar y de 2.25 veces ms para quienes van a visitar a sus familiares y
amigos.
La desvinculacin de las actividades cotidianas con el entorno inme-
diato puede observarse en el registro de la siguiente grca, donde se
observa el incremento en el uso del automvil y del taxi para los trasla-
dos relevantes como es trabajar y estudiar.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 142
Grcas 80a y 80b (es una misma)
MEDIO DE TRANSPORTE VIVIENDA (ANTERIOR/ACTUAL)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
A
n
te
r
io
r
A
c
tu
a
l
En motocicleta/motoneta En colectivo En bici-taxi En taxi
A pie En vehculo particular En bicicleta Metro NS/NC
Trabajar Estudiar Realizar
actividades
deportivas/
recreativas
Comprar
alimentos/
artculos
de primera
necesidad
Realizar
trmites
Consultas
mdicas
Eventos
culturales
Visitar
amigos/familia
Ceremonias
religiosas
Otro
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Grcas 81a, 81b y 81c
INCREMENTO PROPORCIONAL EN EL TRANSPORTE
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
Anterior Actual
Visitar amigos/familia
1.08 1.08
Impacto social de los desarrollos habitacionales 143
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
Anterior Actual
1.22
Consultas mdicas
1.22
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
Anterior Actual
Realizar actividades
1.33 1.33
Grcas que muestran el incremento proporcional en el uso del taxi en la vivienda actual comparada con la anterior..
Fuente de los datos: Encuesta.
Percepcin social del impacto a la economa familiar
por el pago extra de traslado y abasto
El incremento en los tiempos de traslado ha repercutido no slo en la
percepcin de gastos extras, sino en una modicacin real de la econo-
ma familiar. Poco menos de la mitad de los encuestados considera que
es ms caro ir a trabajar, adquirir productos de primera necesidad, estu-
diar e ir al mdico.
El incremento en el costo de traslado de dos actividades relevantes
como son el trabajo y la educacin, repercuten cotidianamente en los
egresos obligados extras (en relacin con la vivienda anterior) que no
haban sido contemplados en el momento de mudarse a la nueva vivienda.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 144
Grcas 82a y 82b
INCREMENTO EN EL COSTO DE TRASLADO
11.0
14.9 15.8
12.5
15.7
11.7
43.4
40.6
43.5
42.2
45.3
43.8
45.6 44.5
40.7
45.3
39.0
44.5
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Alimentos y
artculos de
primera
necesidad
Ir al trabajo Ir a la escuela Ir al doctor Actividades
deportivas y/o
recreativas
Asistencia a
eventos
culturales
Ms barato Igual Ms caro
%
GASTO EN TRANSPORTE 1 SMM
3.2
9.9
45.9
31.7
8.5
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
50.0
Hasta 1/4 de
salario mnimo
Ms de 1/4
a 1/2 de salario
mnimo
Ms de 1/2
a 1 salario
mnimo
Ms de 1 a 2
salarios
mnimos
Ms de 2 salarios
mnimos
El 44.5% de las familias considera que es ms caro ir al trabajo ahora que en la vivienda anterior, 40.7% a la escue-
la y 45.6% al abasto y por artculos de primera necesidad.
Fuente de los datos: Encuesta.
Esta situacin se registra en el dato de que el 36% de las familias con-
sideran que la ubicacin de la vivienda ha generado cambios negativos
en la economa familiar.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 145
Grca 83
CAMBIOS NEGATIVOS EN LA ECONOMA FAMILIAR
36.4
59.0
4.5
S No NC
Fuente de los datos: Encuesta.
reas para actividades recreativas, deportivas, culturales
y de desarrollo comunitario
En relacin con el equipamiento recreativo y cultural, los CH indican un
dcit, ya que en materia de deportivos el 59.5% de los encuestados repor-
ta que no hay, y en reas de juegos 57.1% opina en el mismo sentido.
Grca 84
CONDICIONES DE LAS REAS RECREATIVAS Y DE ESPARCIMIENTO
2
3
.
8
2
6
.
5
5
0
.
0
6
5
.
6
6
2
.
7
6
5
.
1
6
2
.
4
6
9
.
7
6
3
.
3
6
8
.
5
7
3
.
2
6
4
.
4
6
9
.
2
2
7
.
0
3
1
.
8
2
9
.
0
1
6
.
4
1
5
.
5
9
.
7
8
.
5
3
2
.
8
1
8
.
6
2
2
.
5
2
2
.
3
2
4
.
52
1
.
3
2
3
.
2
2
1
.
7
2
0
.
4
2
5
.
0
2
1
.
9
1
9
.
12
3
.
1
2
1
.
4
1
2
.
0
8
.
1
7
.
0
7
.
9
1
4
.
6
5
.
81
2
.
1
1
1
.
4
9
.
4
6
.
1
1
1
.
6
9
.
2
6
.
1
9
.
6
7
.
7
1
1
.
9
1
3
.
6
1
3
.
4
1
1
.
0
1
0
.
3
5
9
.
5
5
7
.
1
2.7
1
0
.
0
2.6
1.1
3.7 2.9 1.9 0.5 0.3 1.1 1.2
4
1
.
93
1
.
6
3
6
.
2
6
0
.
6
6
6
.
1
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Conjunto
C
e
n
t
r
o
s

d
e
d
e
s
a
r
r
o
l
l
o
c
o
m
u
n
i
t
a
r
i
o
C
e
n
t
r
o
s

d
e
d
e
s
a
r
r
o
l
l
o
c
o
m
u
n
i
t
a
r
i
o
D
e
p
o
r
t
i
v
o
s

r
e
a
s
v
e
r
d
e
s

r
e
a
s
v
e
r
d
e
s
C
e
n
t
r
o
c
u
l
t
u
r
a
l
C
e
n
t
r
o
c
u
l
t
u
r
a
l
C
a
n
c
h
a
s
C
a
n
c
h
a
s

r
e
a
s

d
e
j
u
e
g
o

r
e
a
s

d
e
j
u
e
g
o
C
e
n
t
r
o
s

d
e
d
e
s
a
r
r
o
l
l
o
c
o
m
u
n
i
t
a
r
i
o
D
e
p
o
r
t
i
v
o
s

r
e
a
s
v
e
r
d
e
s
C
e
n
t
r
o
c
u
l
t
u
r
a
l
C
a
n
c
h
a
s

r
e
a
s

d
e
j
u
e
g
o
D
e
p
o
r
t
i
v
o
s
Zona aledaa
Viva antes
Buena Regular Mala No hay
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 146
Sin embargo, existe una referencia: con la suciencia de este equipa-
miento en la zona aledaa parece satisfacer las demandas de la poblacin
ya que segn la encuesta en la vivienda anterior se registra un dcit
generalizado de este rubro.
Percepcin social de la suciencia del equipamiento urbano:
abasto, educacin, salud
En la grca 91 se muestra que los tianguis, la gura ms sencilla de abas-
to que no requiere de obra fsica o de un rea destinada a tal n, es el
modelo de abasto que satisface directamente a los CH; en la zona aledaa
se puede observar la presencia de supermercados y de mercados tradi-
cionales; as como un dcit generalizado en la vivienda anterior.
Grca 85
PERCEPCIN EN LA INSUFICIENCIA DE EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS
2
7
.
8
1
8
.
4
3
1
.
5
5
9
.
6
3
2
.
7
3
4
.
7
4
2
.
3
4
2
.
9
4
1
.
4
2
8
.
7
1
1
.
3
1
1
.
8
2
2
.
9
1
3
.
1
1
2
.
0
1
1
.
7
8
.
2
6.6
2
2
.
4
1
1
.
5
1
1
.
6
1
6
.
8
1
0
.
7
1
6
.
3
1
7
.
4
1
1
.
7
1
1
.
7
9
.
8
6
.
5
5
.
8
1
1
.
4
8
.
0
8
.
5
6
.
4
5
.
9
3.2
1
4
.
1
1
1
.
0
1
0
.
5
9
.
4
8
.
8
9
.
8
1
0
.
1
8
.
4
8
.
9
1
1
.
6
1
2
.
0
1
0
.
3
1
2
.
0
9
.
9
1
1
.
1
1
0
.
6
1
1
.
5
8.7
3
2
.
5
5
1
.
93
9
.
3
6
.
8
4
0
.
6
3
2
.
1
2
3
.
0
2
9
.
8
3
0
.
9
4
2
.
7
6
3
.
1
6
5
.
0
4
5
.
9
6
1
.
3
6
0
.
6
6
3
.
5
6
6
.
7
7
3
.
8
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Conjunto
M
e
r
c
a
d
o
s
P
a
n
a
d
e
r

a
s
y

t
o
r
t
i
l
l
e
r

a
s
F
r
a
m
a
c
i
a
s
T
i
a
n
g
u
i
s
T
i
e
n
d
a
s

y
m
i
s
c
e
l

n
e
a
s
S
u
p
e
r
m
e
r
c
a
d
o
s
M
e
r
c
a
d
o
s
P
a
n
a
d
e
r

a
s
y

t
o
r
t
i
l
l
e
r

a
s
F
r
a
m
a
c
i
a
s
T
i
a
n
g
u
i
s
T
i
e
n
d
a
s

y
m
i
s
c
e
l

n
e
a
s
S
u
p
e
r
m
e
r
c
a
d
o
s
M
e
r
c
a
d
o
s
P
a
n
a
d
e
r

a
s
y

t
o
r
t
i
l
l
e
r

a
s
F
a
r
m
a
c
i
a
s
T
i
a
n
g
u
i
s
T
i
e
n
d
a
s

y
m
i
s
c
e
l

n
e
a
s
S
u
p
e
r
m
e
r
c
a
d
o
s
Zona aledaa Viva antes
Suficiente Regular Insuficiente No hay
Fuente de los datos: Encuesta.
En lo que se reere al equipamiento educativo, se registra un dcit
en jardn de nios y en secundarias en el CH, la educacin media supe-
rior (preparatoria y universidad) reporta una extraa suciencia al interior
del CH y de la zona aledaa. Al parecer esta respuesta indica un descono-
cimiento de este equipamiento al ser familias jvenes que an no han
necesitado satisfacer este rubro; el registro de la insuciencia o caren-
Impacto social de los desarrollos habitacionales 147
Grca 86
PERCEPCIN DE LA INSUFICIENCIA DE EQUIPAMIENTO EDUCATIVO
8.2
3
8
.
4
5
7
.
1
5
3
.
1
5
5
.
8
5
1
.
8
5
4
.
4
5
6
.
3
5
9
.
1
6
0
.
9
5
3
.
5
5
6
.
4
3
0
.
1
3
3
.
6
3
2
.
5
4.1
3
4
.
8
2
2
.
6
2
4
.
3
2
3
.
1
2
3
.
3
2
2
.
3
2
2
.
3
2
2
.
0
2
1
.
5
2
4
.
7
2
2
.
8
1
9
.
8
2
3
.
5
2
2
.
0
10.0
1
7
.
0
6.4
1
0
.
8
1
1
.
0
1
2
.
0
8
.
5
1
1
.
0
9
.
5
7.8
1
1
.
0
1
0
.
3
1
0
.
51
1
.
0
1
1
.
1
7
7
.
6
9
.
9
1
3
.
9
1
1
.
8
1
0
.
1
1
3
.
0
1
4
.
8
1
0
.
4
9
.
4
9
.
8
1
0
.
8
1
0
.
6
3
9
.
5
3
1
.
9
3
4
.
4
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Conjunto Zona aledaa Viva antes
U
n
i
v
e
r
s
i
d
a
d
B
a
c
h
i
l
l
e
r
a
t
o
S
e
c
u
n
d
a
r
i
a
P
r
i
m
a
r
i
a

J
a
r
d

n
d
e

n
i

o
s
U
n
i
v
e
r
s
i
d
a
d
B
a
c
h
i
l
l
e
r
a
t
o
S
e
c
u
n
d
a
r
i
a
P
r
i
m
a
r
i
a

J
a
r
d

n
d
e

n
i

o
s
U
n
i
v
e
r
s
i
d
a
d
B
a
c
h
i
l
l
e
r
a
t
o
S
e
c
u
n
d
a
r
i
a
P
r
i
m
a
r
i
a

J
a
r
d

n
d
e

n
i

o
s
Suficiente Regular Insuficiente No hay
%
Fuente de los datos: Encuesta.
cia de jardn de nios demuestra la atencin que se le ha dado por parte
de la poblacin a localizar dnde inscribir a los pequeos.
En materia de equipamiento de salud, la zona aledaa es la que satis-
face la demanda de este servicio reportndose una percepcin de su-
ciencia en esta zona. Contrasta en este sentido la ausencia e insuciencia
de equipamiento de salud en la vivienda anterior y una extraa sucien-
cia en velatorios, panteones y hospitales al interior de los CH.
Grca 87
PERCEPCIN EN LA INSUFICIENCIA DE EQUIPAMIENTO EN SALUD
2
1
.
7
2
0
.
4
3
0
.
0
2
7
.
94
2
.
3
6
1
.
7
4
0
.
4
4
6
.
2
5
1
.
7
5
5
.
7
5
5
.
6
4
2
.
6
2
3
.
2
1
8
.
5
3
1
.
2
2
3
.
1
2
1
.
9
1
9
.
9
1
6
.
9
1
3
.
0
1
5
.
4
1
5
.
5
1
1
.
5
2
1
.
9
1
5
.
0
1
5
.
0
1
6
.
5
1
4
.
81
9
.
41
8
.
6
1
5
.
8
1
5
.
8
1
6
.
3
1
2
.
8
1
0
.
3
1
6
.
9
1
4
.
7
1
4
.
4
1
2
.
0
1
1
.
0
8.5
7.8
1
0
.
4
1
0
.
3
1
3
.
4
1
2
.
2
1
0
.
9
6.6
9
.
9
9
.
79
.
6
1
0
.
2
1
0
.
5
1
4
.
8
1
4
.
3
1
2
.
9
1
4
.
3
1
2
.
7
1
3
.
3
1
4
.
2
1
5
.
4
1
0
.
7
1
1
.
5
5
2
.
4
5
7
.
8
3
4
.
7
4
4
.
9
3
1
.
8
1
5
.
2
3
4
.
9
2
4
.
6
2
0
.
1
1
8
.
3
1
8
.
1
2
6
.
4
4
9
.
7
5
8
.
3
3
7
.
6
4
9
.
5
5
0
.
4
5
4
.
0
5
6
.
6
6
7
.
8
6
5
.
3
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
Conjunto
P
a
n
t
e

n
V
e
l
a
t
o
r
i
o
s
H
o
s
p
i
t
a
l
e
s
C
e
n
t
r
o
d
e

s
a
l
u
d
C
l

n
i
c
a
p

b
l
i
c
a
C
l

n
i
c
a
p
r
i
v
a
d
a
C
o
n
s
u
l
t
o
r
i
o
s
p
r
i
v
a
d
o
s
P
a
n
t
e

n
V
e
l
a
t
o
r
i
o
s
H
o
s
p
i
t
a
l
e
s
C
e
n
t
r
o
d
e

s
a
l
u
d
C
l

n
i
c
a
p

b
l
i
c
a
C
l

n
i
c
a
p
r
i
v
a
d
a
C
o
n
s
u
l
t
o
r
i
o
s
p
r
i
v
a
d
o
s
P
a
n
t
e

n
V
e
l
a
t
o
r
i
o
s
H
o
s
p
i
t
a
l
e
s
C
e
n
t
r
o
d
e

s
a
l
u
d
C
l

n
i
c
a
p

b
l
i
c
a
C
l

n
i
c
a
p
r
i
v
a
d
a
C
o
n
s
u
l
t
o
r
i
o
s
p
r
i
v
a
d
o
s
Zona aledaa Viva antes
Suficiente Regular Insuficiente No hay
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 148
ORGANIZACIN VECINAL
Se considera como una organizacin vecinal al grupo de personas que
viven en un mismo barrio y que mantienen vnculos de convivencia en
funcin de la proximidad de sus casas, compartiendo por ello la misma
problemtica social y urbana.
En el caso de los desarrollos habitacionales, la convivencia y vecin-
dad van implcitas en un marco legal de actuacin. Estos territorios son
considerados condominios por lo que estn sujetos a leyes y reglamen-
tos (dependiendo de la entidad federativa y municipio donde se locali-
cen) y por lo tanto, los vecinos tienen obligaciones extras, adems de las
de un simple ciudadano del territorio nacional.
En Mxico no existe legislacin federal en relacin con la propiedad
condominal, pero diversos estados cuentan con esta ley y su reglamento
correspondiente. Se reporta un rezago jurdico al respecto en 13 entida-
des federativas pues carecen de tal legislacin.
22
En este sentido, slo el
18.85% de los habitantes se encuentran en un marco de indenicin jur-
dica, el resto (81.15%) cuentan con obligaciones y derechos condomina-
les, aunque el reejo de esta condicin sea de una total indiferencia al
respecto.
Grca 88
PARTICIPACIN EN ORGANIZACIONES SOCIALES
5%
93%
2%
S No NS
Fuente de los datos: Encuesta.
22
Conafovi, Cdigo de Edicacin de Vivienda, Tabla Legislacin Estatal, pg. 42, reporta sin
Ley de propiedad condominal a los siguientes estados: BCS, Chiapas, Chihuahua, Durango, Guerre-
ro, Jalisco, Nayarit, Puebla, Quertaro, Quintana Roo, Tabasco, Tlaxcala y Zacatecas.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 149
Tan slo el 5% de los encuestados participa en algn tipo de organi-
zacin social y de este escueto porcentaje, la mayora apunta directa-
mente a la obligada y tradicionalmente conocida Sociedad de padres de
familia.
Con el objetivo de identicar la tendencia o indicios de algn tipo de
organizacin vecinal en los desarrollos habitacionales, el reporte da como
resultado una muy baja actividad organizativa espontnea relaciona-
da con actividades festivas, religiosas o de mantenimiento del conjunto
habitacional, por lo que la respuesta predominante fue que nunca se
organizan (70%).
Las estas y la limpieza de las reas comunes reporta una positiva
tendencia ya que algunas veces se registra este tipo de actividad.
Grca 89
TIPOS DE ORGANIZACIONES IDENTIFICADAS
26.90
24.95
35.14
23.26 21.99
24.12 22.66
29.71 33.29
27.77
33.85
33.43
31.95 33.80
22.11
21.08
19.09
21.55
23.00 21.08
21.98
21.28 20.68
18.01
21.34 21.58 22.85 21.56
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
C
u
lt
u
r
a
l
V
e
c
in
a
l
P
o
lt
ic
a
Conjunto habitacional Vivienda anterior Zona Aledaa Ciudad
P
a
d
r
e
s
d
e
f
a
m
ilia
D
e
p
o
r
t
iv
a
/
r
e
c
r
e
a
t
iv
a
R
e
lig
io
s
a
G
r
e
m
ia
l
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Tampoco existe una tendencia de participacin pues en el cruce de
participacin vecinal con el tiempo de vivir en el conjunto habitacional
el resultado conrma una absoluta apata al respecto.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 150
Grca 90
PARTICIPACIN DE ALGN MIEMBRO DE LA FAMILIA
EN ALGUNA ORGANIZACIN VECINAL EN RELACIN
CON TIEMPO DE VIVIR EN EL CONJUNTO HABITACIONAL
0.52 0.59
1.52 1.55
1.03
13.81
11.51
27.49
21.46
20.53
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
Menos de
6 meses
Entre 6 y 12
meses
Entre 1 y 3 aos De 3 a 5 aos De 5 a 10 aos
S No
Fuente de los datos: Encuesta.
Lo grave de esta situacin es la cancelacin de la capacidad como
vecinos de transformar sus entornos y a travs de acciones locales recu-
perar el sentido de comunidad y vecindad, ya que una de las acciones
positivas de la organizacin comunitaria es la capacidad de encarar con-
ictos comunes y revertir o mitigar procesos de deterioro en la habitabi-
lidad de los conjuntos habitacionales.
Grca 91
PRESENCIA DE ORGANIZACIN ENCARGADA DE LA ADMINISTRACIN
Y MANTENIMIENTO DEL CONJUNTO HABITACIONAL
22.8
74.8
2.4
S No NS/NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 151
Una situacin preocupante es que el 74% de los registros reportan
ausencia de alguna organizacin vecinal que se encargue de la adminis-
tracin o el mantenimiento de los desarrollos. En este sentido, la ilegali-
dad de esta situacin pone en riesgo potencial de incremento del dete-
rioro a los conjuntos habitacionales.
Los conjuntos habitacionales que cuentan con una gura vecinal
administrativa reportan como ms frecuente la Asociacin de Vecinos y
el Comit Vecinal.
Grca 92
TIPO DE ORGANIZACIN ENCARGADA DE LA ADMINISTRACIN
Y MANTENIMIENTO DEL CONJUNTO HABITACIONAL
11.4
36.6
1.0
38.1
12.9
Asociacin de condminos
Asociacin de vecinos
Asociacin de residentes
Comit vecinal
Otra
Fuente de los datos: Encuesta.
Ocho de cada 10 familias no paga mantenimiento, y poco ms de la
mitad de los que llegan a pagar alguna cantidad, aportan ms de $100
mensuales.
Grca 93
PAGO DE MANTENIMIENTO
17.2
81.1
1.7
S
No
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 152
Grca 94
MONTO DEL PAGO DE MANTENIMIENTO
15.72
5.67
24.93
53.68
Hasta 25 pesos
De 25 a 50 pesos
De 50 a 100 pesos
Ms de 100 pesos
Fuente de los datos: Encuesta.
Ante el panorama antes descrito, existe poca interaccin para gestio-
nar la solucin de conictos relacionados con diversas problemticas
urbanas y de seguridad. Los comits vecinales tienen poca o nula repre-
sentatividad en estas situaciones; y los funcionarios pblicos son calica-
dos con una actuacin de regular a mala.
Grca 95
PERCEPCIN DE ATENCIN POR PARTE DE LOS FUNCIONARIOS
24.9
30.5
27.2
29.7 30.8
26.7
29.8
23.1 23.2
13.4
24.0
20.0
15.1
17.3
16.9
16.2
15.8
16.5 16.6
8.4
14.9 10.6
7.1
8.2
8.9
8.4
9.8
8.9 9.0
3.1
36.2
39.0
50.6
44.8 43.4
48.7
44.6
51.5 51.3
75.0
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
90.00
100.00
O
tr
o
U
s
o
d
e
e
s
p
a
c
io
s
p

b
lic
o
s
fu
e
r
a
d
e
l c
o
n
ju
n
to
U
s
o
d
e

r
e
a
s
c
o
m
u
n
e
s
R
e
c
o
le
c
c
i
n
d
e
b
a
s
u
r
a
T
r
a
n
s
p
o
r
te
E
le
c
tr
ific
a
c
i
n
D
r
e
n
a
je
G
a
s
A
g
u
a
S
e
g
u
r
id
a
d
Buena Regular Mala Nunca ha recurrido a ellos
%
Fuente de los datos: Encuesta.
Un claro potencial de organizacin vecinal son los problemas relacio-
nados con servicios y seguridad. La percepcin de la gente es que existe
disposicin en casi la mitad de los encuestados para intentar organizarse
y resolver conictos.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 153
Grca 96
DISPOSICIN DE ORGANIZACIN EN LOS CONJUNTOS
49.6
42.8 42.4
45.5 44.9
50.4
57.2 57.6
54.5 55.1
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
Para atender
problemas
de seguridad
Para atender
problemas del
uso de reas
comunes
Para atender
problemas de
mantenimiento
de reas comunes
Para atender
de alumbrado
Para atender
problemas de
basura
S
No
Fuente de los datos: Encuesta.
JEFAS DE FAMILIA EN LA MUESTRA
En la muestra se reporta que el 14.7% de los hogares estn a cargo de
jefas de familia. Este porcentaje es ligeramente menor al reportado en la
muestra nacional elaborado por Conapo
23
donde indica que el 17% de
los hogares con hijos menores de 15 aos estn a cargo de una mujer.
Grca 97
GNERO DEL JEFE DE FAMILIA
14.7%
85.3%
Mujer
Hombre
Fuente de los datos: Encuesta.
23
Estimaciones de Conapo con base en las Proyecciones de hogares y viviendas en Mxico,
2000-2030. En el Foro sobre Paternidad responsable y Familia, organizado por la Comisin Especial
de la Niez, Adolescencia y Familia, de la Cmara de Diputados en el 2005, la lic. Elena Ziga
present la ponencia: Cambios en el perl de los hogares mexicanos, donde se desarrolla dicho
dato. La pgina de internet donde se puede consultar es: www.conapo.gob.mx/prensa/2005/Dipu-
tados7marzo05.ppt
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 154
Son mujeres de entre 30 y 35 aos, empleadas que perciben el 65%
de ellas un salario mnimo de ingreso mensual y que tienen a su cargo
tres dependientes econmicos. Su nivel de escolaridad est en el rango de
bachillerato y licenciatura.
Grca 98
EDAD DE LA JEFA DE FAMILIA
0.2
4.9
15.0
22.0
19.1
14.2
8.7
5.4
3.3
4.0
3.1
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
Hasta 20
aos
De 20 a
25 aos
De 25 a
30 aos
De 30 a
35 aos
De 35 a
40 aos
De 40 a
45 aos
De 45 a
50 aos
De 50 a
55 aos
De 55 a
60 aos
De 60
aos y
ms
NC
Fuente de los datos: Encuesta.
Estas mujeres son empleadas en el 56% de los casos y presentan un
nivel alto de estudios profesionales.
Grca 99
NIVEL DE ESCOLARIDAD DE LA JEFA DE FAMILIA
14.10
28.38
20.57
12.16
22.98
1.25
0.57
0.00
Sin estudios NS/NC Licenciatura Tcnico Bachillerato Secundaria Primaria
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 155
A pesar de presentar un nivel educativo calicado, el ingreso que se
reporta es mayoritariamente de un salario mnimo, del que dependen tres
personas ya que el ncleo familiar est compuesto por cuatro personas.
Grca 100
INGRESO DE LAS JEFAS DE FAMILIA
73.13
19.63
2.57
0.93
3.74
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
Hasta 1 salario
mnimo
De 1 a 2 salarios
mnimos
De 2 a 3 salarios
mnimos
De 3 a 4 salarios
mnimos
Ms de 4
salarios mnimos
Fuente de los datos: Encuesta.
La dinmica de la triple jornada cuenta con poco equipamiento de
apoyo ya que el cuidado de los hijos menores de edad cuando la madre
sale a trabajar registra una baja incidencia en el uso de guarderas o
estancias infantiles. Es entre los hermanos que se cuidan mientras la madre
sale a trabajar.
A pesar de que el porcentaje ms representativo (26.90%) indica que
en los hogares de hefas de familia no hay nios esto no signica que no
haya menores de edad a cargo de la familia. La explicacin de esta ausen-
cia de nios responde a la edad promedio de las jefas de familia (30-35
aos) que las coloca como madres de hijos adolescentes.
Situacin de propiedad de la vivienda actual
El 58% de los hogares femeninos estn en proceso de pago. Es un poco
ms elevado el nivel de propiedad total en relacin con la muestra, ya
que en el total indica que es el 12% de los hogares los que ya estn paga-
dos contra el 15% de los hogares femeninos.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 156
Grca 101
SITUACIN EN LA VIVIENDA ACTUAL/HOGARES
CON JEFA DE FAMILIA
15.71
58.33
18.57
7.38
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
De su propiedad La est pagando La est rentando Se la prestan y/o la
la est cuidando
Hogares con jefatura femenina
Fuente de los datos: Encuesta.
La vivienda fue adquirida por medio del Infonavit a travs de la
compra directa.
Grca 102
CMO ADQUIRI LA VIVIENDA ACTUAL
CUANDO EL JEFE DE FAMILIA ES MUJER
7.45
73.76
18.79
A travs de un traspaso Compra directa Otro
Fuente de los datos: Encuesta.
Impacto social de los desarrollos habitacionales 157
Grca 103
INSTITUCIN QUE OTORG EL CRDITO DE LA VIVIENDA ACTUAL
81.9
6.3 6.1
3.5
2.1
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
INFONAVIT FOVISSSTE
Institucin
bancaria
Instituto de vivienda
u organismo estatal
Desarrolladora
inmobiliaria
Fuente de los datos: Encuesta.
Cabe destacar el repunte en la asignacin de crditos de los organis-
mos estatales de vivienda as como de los desarrolladores particulares a
este grupo de la poblacin.
En el caso de mujeres jefas de familia, la erogacin por el pago del
crdito o por el pago de la renta es entre uno hasta dos salarios mnimos.
Esta situacin provoca un dcit mayor que en los hogares de la muestra.
Grca 104
COMPARATIVA: PAGO DE CRDITO Y RENTA PARA LA VIVIENDA ACTUAL
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
Hasta 1 salario
mnimo
De 1 a 2
salarios
mnimos
De 2 a 3
salarios
mnimos
De 3 a 4
salarios
mnimos
Ms de 4
salarios
mnimos
Pago del crdito Renta
Fuente de los datos: Encuesta.
159
Captulo 5
Lineamientos de poltica pblica
para regular la expansin urbana
y propiciar la produccin de vivienda
de calidad para la poblacin demandante
Este punto aborda los aspectos propositivos respecto de las polticas p-
blicas que resulten recomendables a la luz de los hallazgos logrados por
el estudio y conforme a las apreciaciones del grupo encargado de la rea-
lizacin del mismo por parte de la UAM-PUEM.
24
Para la integracin de estos aspectos pareci conveniente enfatizar
las acciones y recomendaciones para implantar polticas pblicas que
tengan efectos correctivos de larga duracin, aun cuando no sean efecti-
vos en el corto plazo, y plantear de forma complementaria recomenda-
ciones enfocadas a mecanismos y acciones correctivas de corto plazo que
permitan incidir sobre los problemas percibidos por los habitantes de los
conjuntos y encauzar el aprovechamiento del suelo adquirido como reser-
va territorial por las grandes promotoras de la vivienda, de acuerdo con
los objetivos y estndares que je la Sedesol como responsable de la pol-
tica de desarrollo urbano en el pas, y en su caso se incentive su utilizacin
en la medida que cumplan con dichos objetivos.
En complemento a lo anterior se destaca que no obstante la magni-
tud y complejidad del fenmeno que se enfrenta, y el grado de dicultad
que demanda su reorientacin, se trata de abordar las recomendaciones
de poltica de la manera ms extensa y comprehensiva posible respecto de
la problemtica.
Se presenta primeramente un marco sinttico del entorno en el que
se ubica la problemtica detectada por el estudio y un anlisis del mbito
24
En los trminos de referencia convenidos para la realizacin del estudio, dicho alcance se re-
ri de la forma siguiente: Disear lineamientos de poltica para regular la expansin urbana y apoyar
las acciones para el desarrollo urbano de las autoridades estatales y municipales dirigidas a garantizar
la oferta de suelo, infraestructura, equipamiento y de vivienda de calidad a la poblacin. Estos com-
prendern los correspondientes instrumentos y bases institucionales que los hagan operativos.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 160
institucional que se estima caracteriza el instrumental que en materia de
desarrollo urbano dene las capacidades de la accin pblica.
25
CONSIDERACIONES GENERALES
Problemticas generadas por el modo reciente
de produccin de la vivienda
Se abordan los hallazgos primordiales del estudio a efecto de ubicar mejor
los objetivos y la aplicabilidad de los lineamientos de poltica pblica que
se proponen para la atencin del fenmeno observado y para el cual se
busca integrar correctivos efectivos.
El muy acelerado crecimiento de la oferta de crdito hipotecario en
respuesta a la prioridad otorgada a la vivienda, ha resultado en un
sustancial incremento de su produccin y factor de crecimiento y
cambio en las diversas ciudades del pas.
El incremento de la actividad promotora de vivienda ha propiciado
la modicacin sustancial de su forma de produccin e incidido en
todos los mbitos asociados, entre otros:
En la estructura de las empresas promotoras que han requerido en
muchos casos tornarse en pblicas para hacer frente a los reque-
rimientos de capital y nanciamiento del incrementado volumen
de su actividad;
26

En sus modos de produccin, que han favorecido la produccin
masiva basada, en la repeticin ilimitada de prototipos iguales
25
Se destaca que esta referencia simplica una serie de elementos de informacin y de anlisis
cubiertos por el estudio a efecto de facilitar la integracin de recomendaciones cuya efectividad
depende de la mejor comprensin de los fenmenos subyacentes que los provocan; lo cual se sea-
la con la inquietud de aprovechar la riqueza del estudio que brinda informacin de relevancia para
su explotacin directa o por estudios posteriores.
26
Una vez en esa condicin de empresa con tenencia accionaria pblica, la dinmica de las
corporaciones se ve presionada a un crecimiento constante para mantener las expectativas de re-
torno propias del sector inversionista; ello impone una dinmica propia y posiblemente ajena a las
prioridades ociales sobre la vivienda, que se constituye en factor de gestin ante las autoridades
para mantener la expansin constante del sector de actividad, no obstante que de agotarse ste, las
empresas simplemente trasladaran sus capacidades a mercados distintos que en su momento fue-
ran ms productivos.
Lineamientos de poltica pblica 161
en intervenciones de gran escala que en principio suponen la
oportunidad de abatir los costos de las obras.
27

En la bsqueda del suelo ms barato, lo que ha propiciado que
sistemticamente se produzcan los desarrollos habitacionales en
zonas ms lejanas de las reas de las ciudades que cuentan ya
con servicios.
28
El esfuerzo por reducir el costo nal de las viviendas a travs de la
utilizacin de predios distantes de la ciudad, y haciendo mas e-
cientes los mtodos constructivos ha permitido maximizar la utilidad
de las empresas a la vez que cubrir los umbrales de precio que para
asegurar la accesibilidad a las viviendas imponen las instituciones
nanciadoras. El precio menor a pagar por el suelo se asocia ms con
el uso agrcola que con el urbano, as como con la expectativa de
que las obras de infraestructura relevantes puedan ser trasladadas
a las autoridades locales y se evite como parte de las inversiones pro-
pias del desarrollo el que sean cubiertas por la promotora.
As se han producido diversos conjuntos de vivienda en reas leja-
nas a las zonas ya urbanizadas y servidas de las ciudades, que tienen
mltiples carencias en servicios que repercuten negativamente en
la calidad de vida de sus habitantes,
29
las cuales imponen signica-
tivas y en muchos de los casos inalcanzables presiones a los
presupuestos de los gobiernos locales para realizar obras de infra-
estructura y para la prestacin de servicios.
30

27
Tal supuesto de abatimiento de costos por esta forma de produccin no es necesariamente
efectivo, salvo en vinculacin con estructuras empresariales que as lo forcen. Se destaca el antece-
dente de Renovacin Habitacional Popular que actuando en mltiples predios de menor dimen-
sin en reas urbanas por la circunstancia del sismo de 1985, logr la produccin de la vivienda a su
cargo a costos menores a los de la vivienda de produccin tradicional de gran escala.
28
Como se comenta ms adelante, la propia intervencin mltiple y a gran escala de las gran-
des promotoras con objeto de asegurar las reservas territoriales que le den continuidad a sus
acciones, ha distorsionado los mercados generando un entorno an ms especulativo con incre-
mento de los precios esperados por el suelo que se han tornado en contra de ellas mismas al hacer-
lo inaccesible como resultado de sus propias intervenciones.
29
Destacan las altas frecuencias de las variables de la encuesta que sealan el incremento de los
tiempos y costos destinados al transporte para acceder a la vivienda, en muchos de los casos agudi-
zando la dependencia de la ciudad o de su anterior lugar de residencia.
30
Sin embargo, en las entrevistas realizadas a funcionarios pareciera que no existe conciencia
de parte de las autoridades locales sobre esta problemtica a futuro, cuyos sntomas de conicto
empiezan a ser evidentes despus de cierto plazo de ocupacin de los conjuntos se registran tres
aos como punto de inexin de esta variable (vase anexo de frecuencias de las variables de los
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 162
La escala de los conjuntos desarrollados es de tal magnitud que
impone severas demandas sobre los servicios de las localidades en
cuyo entorno se ubican, la atencin de las cuales resultan en muchos
de los casos fsicamente inalcanzables dada la desproporcin de la
poblacin del conjunto respecto de la propia localidad. Por otra
parte la utilizacin sucesiva de porciones del mismo predio propie-
dad del promotor o la ubicacin contigua de conjuntos de promo-
tores distintos genera una acumulacin de poblacin cuyos reque-
rimientos en materia de infraestructura y equipamiento agregados no
estn contemplados por ninguna de las etapas o promotores.
31
El componente especulativo del mercado de suelo se ha visto acre-
centado por la accin de gran volumen de las propias promotoras
de vivienda, y por el nmero de casos en los que las autorizaciones de
cambio de uso del suelo para pasar de no urbano a urbano se obtie-
nen sin cubrir el necesario antecedente de la preexistencia del plan
de desarrollo urbano, y en su caso la constitucin de provisiones
previstas por la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH),
32

como mecanismo necesario para la fundacin de nuevos centros de
poblacin.
33
Dicho fenmeno est ya resultando en una dicultad
an mayor de obtencin de suelo a los precios requeridos por las
propias promotoras de la vivienda.
Hay evidencias tcnicas (datos en chas de campo) y percepcio-
nes sociales (opiniones directas de los pobladores de los conjuntos
cuestionarios de la encuesta). No se cuenta con informacin que permita identicar si ello corres-
ponde con un fenmeno de real desconocimiento, o de un desinters derivado del corto periodo de
responsabilidad de las autoridades municipales; tampoco se puede demostrar la existencia de prc-
ticas corruptas en la autorizacin de los conjuntos, a pesar de su muy evidente presencia.
31
Esto ocurre generalmente cuando no se cuenta con un plan de desarrollo urbano que con-
temple la totalidad de la ciudad y los requerimientos de infraestructura y equipamiento a futuro, de
tal forma que cada conjunto cumple con la normatividad correspondiente pero en ningn caso se
consideran los requerimientos agregados.
32
Destaca el vaco existente al no considerar la concurrencia de los rdenes de gobierno mu-
nicipal, estatal y federal en materia territorial que dispone la LGAH por la interpretacin equivocada de
que las competencias y atribuciones que el artculo 115 constitucional reconoce al orden de gobierno
municipal implican su plena autonoma en la materia.
33
La reglamentacin correspondiente al concepto de provisiones previsto en la LGAH, est
ausente en la legislacin local y en la prctica se confunde la creacin de reservas territoriales con la
creacin de provisiones de suelo, cuestin que debe corresponder a instancias distintas a las muni-
cipales y contar con procedimientos especcos.
Lineamientos de poltica pblica 163
a travs de los cuestionarios) logradas por el estudio en cuanto al
riesgo de que los conjuntos sufran deterioros importantes en el cor-
to plazo dada la prcticamente nula participacin colectiva para la
administracin y mantenimiento de los desarrollos y la desvincu-
lacin de las autoridades locales del mantenimiento de los conjun-
tos. En tales circunstancias se incrementan las posibilidades de que
una vez que cese el inters de la promotora de mantener el atrac-
tivo del conjunto para cubrir el ciclo de su venta, este se deteriore
rpidamente, acentuando con ello los problemas de calidad de vida
y seguridad de sus habitantes, y las demandas de esas comunida-
des a las autoridades locales en bsqueda de correctivos.
Marco institucional general en torno a la problemtica
A efecto de brindar un marco que permita una mejor comprensin y comu-
nicacin de los planteamientos que se recomiendan sobre las posibles
lneas de poltica pblica a seguir, se reeren a continuacin en forma sin-
ttica las condiciones que se estima corresponden a las capacidades de la
accin pblica en materia de desarrollo urbano frente al fenmeno obser-
vado por el estudio y para el cual se busca integrar correctivos efectivos.
La dinmica del ordenamiento territorial del pas durante el prolon-
gado proceso de crecimiento y concentracin de la poblacin urba-
na, ha confrontado mltiples problemas, entre los que destacan: la
escasez crnica de recursos para la construccin oportuna de la infra-
estructura y para la provisin de los servicios pblicos y privados
requeridos por la poblacin; la presencia de mercados de suelo al-
tamente especulativos y con amplios componentes de ocupacin
irregular; as como la escasa coordinacin entre autoridades tanto
desde un punto de vista sectorial como entre los distintos rdenes de
gobierno.
34
34
La prioridad dada a los programas habitacionales, as como la urgencia de la vivienda para
atender necesidades inminentes y prioritarias de la poblacin, ha derivado en fuertes presiones
de cumplimiento de metas, que a su vez han hecho evidente la necesidad de fortalecer la capacidad de
gestin de las autoridades e instancias locales de supervisin y control. Ello aunado a la percepcin
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 164
La Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH),
35
abri oportu-
nidades de mejora en el mbito de la planeacin territorial al reco-
nocer la dimensin y complejidad de la problemtica urbana y al
establecer competencias federales para incidir (bsicamente a tra-
vs de la instancia responsable de la accin federal en la materia),
36

en la formulacin de las polticas nacionales y en la orientacin del
proceso de urbanizacin, ampliando as las posibilidades y expec-
tativas para su atencin.
No obstante, la efectividad de dichas disposiciones se ha visto com-
prometida tanto por la falta de vinculacin de la entidad responsa-
ble en materia de ordenamiento territorial del gobierno federal, con
las decisiones y el ejercicio presupuestales, as como por la inade-
cuada e insuciente interpretacin de las modicaciones al artculo
115 constitucional que al precisar las competencias de los munici-
pios respecto del territorio de sus respectivas jurisdicciones, se les
ha visto equivocadamente como disposiciones limitativas que des-
lindan a la federacin de responsabilidades especcas respecto de
dicho mbito territorial.
37
De manera complementaria, se aprecia que a pesar de que las dis-
posiciones constitucionales establecen la capacidad del Estado para
imponer modalidades a la propiedad,
38
las leyes especcas en mate-
de que la vivienda es un tema bsicamente nanciero, ha conformado un panorama de virtual ais-
lamiento y autorregulacin. Ejemplo de esto lo constituye el documento de la Conavi, Hacia un
Cdigo de Edicacin de Vivienda, mayo del 2005, en el que si bien se plantean los requerimientos
de responder a los ordenamientos especcos de construccin de las localidades, se proponen prin-
cipios sobre el Fraccionamiento Integralmente Planeado sin la concurrencia para ello de la autori-
dad tambin federal responsable del ordenamiento territorial. Una situacin anloga se da con el
documento Criterios e Indicadores para Desarrollos Habitacionales Sustentables, febrero 2008, en
el cual se reproducen normas existentes pero no se observa la concurrencia de la autoridad respon-
sable del gobierno federal en materia ambiental.
35
La Ley General de Asentamientos Humanos fue promulgada en el ao 1976 y una nueva
versin de ella fue emitida en 1993.
36
En su origen la SAHOP, Secretaria de Asentamientos Humanos y Obras Pblicas, hoy Sedesol,
Secretaria de Desarrollo Social.
37
Las disposiciones de la LGAH determinan la necesidad de la concurrencia de las autoridades
del orden federal, estatal y municipal para la atencin adecuada del ordenamiento territorial. Las modi-
caciones que han actualizado el artculo 115 constitucional precisan las competencias del orden
municipal y no deslindan a la federacin de sus responsabilidades y atribuciones en la materia;
vase Nota Jurdica.
38
Artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
Lineamientos de poltica pblica 165
ria de propiedad otorgan prioridad al inters privado sobre el inte-
rs social y pblico en tanto se asocien con la propiedad inmobilia-
ria, lo cual deriva a su vez en condicionantes a la accin de la
autoridad sobre el territorio, sea sta del orden municipal, estatal o
federal.
La relevancia que han cobrado los programas para la atencin de
la demanda de vivienda de la poblacin en el periodo reciente,
39
ha
resultado en una amplsima demanda de suelo urbano con infra-
estructura y servicios que ha rebasado la capacidad de los mercados
y de las autoridades de las diversas ciudades para proveerlo. Ante
tal prioridad y a efecto de maximizar las capacidades de solucin,
se ha otorgado una autonoma al organismo responsable de la con-
duccin de la poltica de vivienda lo que ha acentuado las limitacio-
nes de la coordinacin intersectorial.
40
A ello se suma la persistencia
en considerar que el problema de la vivienda es de ndole neta y
casi exclusivamente nanciero.
PLANTEAMIENTOS DE POLTICAS PBLICAS
Y DEL MARCO INSTRUMENTAL
mbito general sugerido para la formulacin
de las polticas pblicas
Para la estructuracin de polticas pblicas que permitan incidir con ma-
yor ecacia en la prevencin de los problemas detectados, destaca la
necesidad de lograr una vinculacin ms estrecha entre el desarrollo de
la vivienda y la observancia de los criterios y estrategias del ordenamien-
to territorial, as como respecto de la oportuna habilitacin del suelo ur-
bano en el que se asentar dicha vivienda, o en su caso el aprovecha-
39
Destacan las signicativas reformas llevadas a cabo al sistema nanciero del pas durante la
administracin del presidente Salinas en el mbito de las negociaciones del Tratado de Libre Comer-
cio de Norteamrica, el gran impulso dado a los programas de vivienda durante las administracio-
nes de los presidentes Zedillo y Fox, y al continuado respaldo que la administracin del presidente
Caldern brinda a dichos programas.
40
En su origen las responsabilidades del desarrollo urbano y la vivienda se ubicaban en la
misma instancia (secretara de Estado federal), lo cual es congruente con la prctica ms comn en
pases desarrollados.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 166
miento del suelo servido no usado o subutilizado en las reas urbanas
consolidadas.
En forma general por ser el aspecto territorial un mbito de compe-
tencia en el cual concurren los tres rdenes de gobierno,
41
se contemplan
para la accin federal prioritariamente instrumentos de ndole indirecta
que, adems de complementar y precisar sus propios criterios de actua-
cin, puedan tener impacto sobre las decisiones e intervenciones de los
gobiernos estatales y municipales respecto del territorio.
Aspectos que corresponde normar o determinar en forma directa
al gobierno Federal y que sean a la vez condicionantes de la accin
local vinculada con las determinaciones relativas al territorio.
Aspectos que inciden sobre las capacidades de utilizar recursos fede-
rales en materia de infraestructura y sobre posibles aportaciones
federales o estatales a los presupuestos locales.
Aspectos que implican gravmenes a los agentes que presionan los
mercados zonales de suelo, de manera que mitiguen las capacida-
des especulativas de dichos agentes sin distorsionar el comporta-
miento general de dichos mercados.
E incluso aspectos que, con base en las distorsiones por el riesgo
que se corre al tener garantas hipotecarias en desarrollos con servi-
cios y equipamientos insucientes, permiten variar las condiciones
nancieras especialmente de aforo y tasa
42
de los crditos con los
que acta el sector promotor de la vivienda, sea para construir o
para colocar sus productos.
41
Conforme a lo que seala por una parte el artculo 115 constitucional y por la otra la Ley
General de Asentamientos Humanos.
42
Siendo el aforo la proporcin que guarda el crdito respecto de la inversin total, o del
precio de la vivienda en el caso particular de un crdito hipotecario, y la tasa el inters que dichos
recursos de crdito generan, tpicamente determinado en forma anual y pagado en exhibiciones
mensuales. Un aforo menor reduce de manera directa el riesgo crediticio al quedar garantizado
en una proporcin mayor con el valor del bien; por la variable de la tasa se busca compensar un
incremento del riesgo mediante la generacin de mayores ujos va una tasa de inters mayor para
que en forma agregada una cartera crediticia cuente con excedentes sucientes para compensar la
falta de retornos de la porcin de los crditos que ante un riesgo mayor no tengan un repago regu-
lar o completo.
Lineamientos de poltica pblica 167
Conforme a ello se contemplan tres mbitos prioritarios para la con-
sideracin de las polticas pblicas:
1. Con incidencia en la coordinacin interinstitucional.
2. Con incidencia en el comportamiento de mercados.
3. Con capacidades de induccin de conductas.
Respecto de los instrumentos se visualizan cuatro tipos generales con
base en los cuales estructurar las recomendaciones de actuacin:
a) Instrumentos en el mbito normativo de la planeacin.
b) Instrumentos en el mbito scal.
c) Instrumentos en el mbito nanciero.
d) Instrumentos de participacin directa, tanto pblica como social y
privada.
Conforme a dicho marco se estructuran las propuestas que se ree-
ren a continuacin, las cuales tratan de lograr un esquema de actuacin
sucientemente amplio para incidir en esta problemtica de enormes
repercusiones y complejidad, no obstante que ello supone tambin un
alto grado de dicultad para la gestacin de los instrumentos recomenda-
dos dada su envergadura y efectos, as como para asegurar su adecuada
y ecaz aplicacin, teniendo en cuenta su indispensable relacin y com-
plementariedad.
Esquema de poltica pblica e instrumental considerado
Para estructurar las recomendaciones de poltica pblica se abordan por
separado los aspectos de mayor envergadura orientados a los procesos
ms relevantes como causales de dicha problemtica, y aquellos que
constituyen recomendaciones sobre mecanismos de menor rango pero
que pueden incidir de manera signicativa sobre las formas de vincular
a la vivienda que se produce de manera intensiva con las ciudades.
Los dos grandes apartados de este punto son:
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 168
Polticas orientadas a mejorar la vinculacin de los desarrollos habi-
tacionales con la ciudad.
Polticas y programas orientados a lograr mayores oportunidades
para el desarrollo de la vivienda en zonas mejor vinculadas con las
reas urbanas existentes.
Polticas para mejorar la vinculacin de los desarrollos habitacionales con la ciudad
Se sealan las recomendaciones sobre polticas pblicas, usando la tipo-
loga de instrumentos considerados. Se reere el esquema general de cada
instrumento y con mayor detalle las caractersticas y contexto de su posi-
ble utilizacin, as como las oportunidades y limitaciones que se visualizan
para su aplicacin.
A. Instrumentos en el mbito normativo de la planeacin
Se consideran dos tipos de instrumentos en este mbito:
A-1Normas para la determinacin de la habitabilidad y sustentabi-
lidad ambiental de nuevas reas
Se orientan a establecer condiciones para el proceso de autorizacin
del cambio de uso de no urbano a urbano por parte de las autoridades
locales; en forma complementaria para la autorizacin especca de los
desarrollos inmobiliarios (incluyendo destacadamente los de vivienda)
que se ubiquen en zonas no inmersas en el rea urbana continua de la
ciudad o que correspondan con zonas en las que se haya efectuado tal cam-
bio de uso de suelo mediante una autorizacin administrativa especca
(sea por la va de una gestin zonal general plan de desarrollo urba-
no o puntual para la ejecucin de un conjunto en especco).
Lineamientos de poltica pblica 169
Para determinar la habitabilidad la norma deber establecer la
infraestructura y los niveles de servicio con que deba contar el rea
por desarrollar, para calicarla como suciente atendiendo a los
usos nales a los que se destinar; deber incluir tambin indica-
ciones respecto a la distancia mxima que puede tener respecto de
los lmites de la zona urbana existente, y en su caso la forma de com-
pensar dicha distancia y la relacin funcional que debe guardar con la
ciudad a la cual se vincula. La determinacin deber ser especca
respecto de: a) los elementos de la infraestructura y los servicios
que deben estar instalados y operantes de manera previa a la auto-
rizacin de cambio de uso; b) aquellos que sean condicin para que
dicho cambio se perfeccione; c) as como aquellos que deban ser
introducidos al momento de la ejecucin del desarrollo y que sern
condicin obligada para el otorgamiento del permiso correspon-
diente.
La norma debe establecer una proporcin lmite de supercie del
conjunto en relacin con la supercie comprendida por el plan de
desarrollo urbano de la ciudad,
43
una distancia mxima sobre las
colindancias para conexin con el entorno, aun en el caso de no
tener reas urbanas vecinas y una distancia mxima de recorrido al
interior del conjunto para llegar a un acceso.
Para determinar la sustentabilidad ambiental la norma establecer
las condiciones de proteccin al ambiente que correspondan tanto para
establecer lineamientos y lmites a la construccin como para indicar los
requerimientos especcos que debern cumplir los desarrollos en mate-
rias como el ahorro energtico, la captacin, conduccin, tratamiento y
reutilizacin del agua, los materiales de las construcciones y otros aspec-
tos relevantes.
44
43
Se recomienda considerar un doble indicador al respecto, por una parte una proporcin
respecto del rea total que ocupa el rea Urbana actual de la ciudad conforme a los planes corres-
pondientes por ejemplo no ms de 15% de dicha rea, y por la otra un valor absoluto por ejem-
plo no ms de 150 ha, sujetando a un trmite especial a los casos que no se cian a dichos parme-
tros; para tales casos se recomienda requerir el dictamen de la Sedesol como responsable federal del
ordenamiento territorial.
44
No se plantea que la Sedesol asuma atribuciones de otras reas de la administracin federal,
sino que vincule el amplio desarrollo normativo que el pas ha logrado en materia ambiental, con
disposiciones que especcamente atiendan a la ocupacin del territorio en trminos urbanos. Ade-
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 170
El cumplimiento de este cuerpo de normas estar sujeto a verica-
cin por parte de la instancia federal correspondiente
45
y ser requi-
sito para que ciertas acciones, tambin del orden federal, puedan
llevarse a cabo.
Hay que destacar que dicha tarea de vericacin no se plantea para
ser ejercida como parte de los trmites a cargo de las autoridades locales
ya que ello pondra a la instancia federal en una situacin de subordina-
cin frente a las locales que cuentan con la atribucin directa para otor-
gar las autorizaciones y permisos nales correspondientes. Se busca
empero que a travs del proceso de certicacin que se comenta ade-
lante, se pueda dar el cumplimiento de dichas normas como un incen-
tivo para las autoridades locales al ser condicin para la obtencin de
resoluciones federales en aspectos tales como la conexin de los servicios
de energa elctrica o de agua, e incluso incidir en las condiciones de los
crditos asociados con la realizacin de las obras y para la adquisicin de
las viviendas (los puntos siguientes sobre los instrumentos explorados y
recomendados se apoyaran en este instrumento base).
A-2 Certicacin del Cumplimiento de las Normas de Habitabilidad
y Sustentabilidad ambiental
La utilizacin del esquema de Certicacin tiene mltiples antece-
dentes y su creciente utilizacin sugiere que es un mecanismo efectivo
ms de la inclusin de la Semarnat en tal esquema, se destaca la amplitud de asuntos de atencin al
ambiente que contiene el documento publicado por la Conavi sobre esta temtica, Criterios e indica-
dores para desarrollos habitacionales sustentables, febrero de 2008.
45
Dados los mbitos de competencia se considera que ello debe asociarse con una instancia
vinculada con la Sedesol, recomendando que se asegure la capacidad de respuesta de la entidad
encargada de esta responsabilidad para que sea realmente operante; se sugiere que no sea un rea
interna de la dependencia la que se encargue de ello sino un cuerpo profesional colegiado, externo
facultado y con responsabilidades denidas mediante determinaciones legales especcas. Se
sugiere usar un esquema del tipo utilizado para la valuacin de la vivienda que recibir crdito hipo-
tecario que ha derivado en la conformacin de una fuerza empresarial de envergadura y operante,
como las Unidades de valuacin, creando una capacidad de trabajo profesional responsable de
llevar a cabo la vericacin sealada, con especializacin en aspectos urbanos y no slo sobre las
caractersticas propias de las viviendas. Al igual que para las unidades de valuacin, es recomenda-
ble que dicha responsabilidad y la fuerza de trabajo independiente cuente con el reconocimiento y
supervisn de autoridades corresponsables, como (Conavi), las responsables de los bienes naciona-
les (INDAABIN) y las responsables de la aplicacin de los apoyos federales (SHCP); con un esquema
ampliado al conjunto y por tanto a la infraestructura, ser recomendable considerar a su vez a la SCT.
Lineamientos de poltica pblica 171
para que se cumplan estndares, objetivos, o algn tipo de parmetro
predeterminado.
46
Cuenta con la ventaja adicional, de que se aplica a solicitud de la
parte interesada en funcin de algn tipo de benecio posterior y no en
base en una supuesta obligatoriedad sobre el cumplimiento de alguna
norma o procedimiento previamente establecido, caracterstica esta ltima
que se estima de especial relevancia en el contexto aqu referido en el que
la instancia promotora del estndar buscado (Sedesol), no tiene la com-
petencia para aplicar de manera directa las resoluciones asociadas con per-
misos y licencias, y debe en cambio imponer normas de ndole ms gene-
ral que condicionen a las autoridades locales, especialmente aquellas del
orden municipal, sobre el manejo de sus respectivos territorios.
47

Conforme a ello se visualiza
La conveniencia de estructurar un mecanismo que determine las
caractersticas de contenido y procedimiento para la certicacin
del cumplimiento de las Normas para la determinacin de la ha-
bitabilidad y sustentabilidad ambiental de nuevas reas con uso
urbano y desarrollo de vivienda, el cual sera aplicable en dos
modalidades y momentos:
46
En su forma genrica el esquema de certicacin se ha utilizado para conrmar la compe-
tencia profesional de las personas en reas determinadas de especializacin; ello da certeza tanto al
profesional evaluado ya que se le aplica un mtodo de medicin/evaluacin homogneo y pre-
determinado, como al usuario ya que con ello cuenta con la certeza sobre la capacidad profesional
especializada de dicha persona.
Hay que destacar su uso en el mbito del mejoramiento ambiental, en donde la certicacin
del cumplimiento de normas establecidas como la de Edicio Verde abre la puerta a la obten-
cin de los benecios econmicos de los programas internacionales de aliento e incentivo al cuidado
del entorno, o por lo menos prestigia a la institucin cuyos inmuebles logran tal categora (caso HSBC
con su edicio sede en el D.F.). Para su aplicacin dicho programa cuenta a su vez con un grupo de
profesionales autnomos certicados en cuanto a su capacidad de manejar todas las normas y
procedimientos inherentes, quienes a su vez son los encargados de certicar los inmuebles sobre
el cumplimiento de las normas del programa.
Para que dicho esquema pueda funcionar, el benecio profesional y econmico para el certi-
cador de ejercer esa accin de manera profesional y adecuadamente, debe ser mayor que el bene-
cio econmico que pueda lograr por violentar su aplicacin en favor de un cliente o caso espe-
cco. Por ello se estima conveniente que dicha accin profesional se visualice como una lnea
permanente de trabajo para los profesionales que se involucren, como ha sido el caso de las unida-
des de valuacin que atienden las garantas hipotecarias de los crditos de vivienda.
47
Se reitera la correspondencia de las disposiciones tanto del artculo 115 constitucional como
de la Ley General de Asentamientos Humanos que obligan a la concurrencia de los rdenes de
gobierno federal, estatal y municipal en la materia.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 172
a) Sobre reas que hayan obtenido el cambio de uso de no urbano
(rural, agrcola, pecuario, etctera), a urbano; instancia en la cual
se ponderaran las caractersticas de los planteamientos que sopor-
taron el cambio de uso autorizado, o aquellas especcas del Plan
Maestro con el cual se busca ordenar el proceso de ejecucin del
desarrollo del rea
48
(conforme a la LGAH no debiese existir otor-
gamiento de cambios de uso del suelo de no urbano a urbano
sin la preexistencia de un plan de desarrollo urbano y las conse-
cuentes provisiones que habiliten legalmente el suelo que se
destinar a la fundacin de un nuevo centro de poblacin).
b) Para etapas de desarrollos especcos a llevar a cabo en las reas
que hayan obtenido autorizaciones previas de cambio de uso de
no urbano a urbano.
A efecto de lograr que dicha certicacin sea considerada y respe-
tada por las autoridades locales, y en su momento por los desarro-
lladores, es indispensable que tengan efectos/consecuencias reales,
que sean prcticas y relevantes.
Conforme a ello se considera que en:
La certicacin sobre reas que hayan obtenido el cambio de uso
de no urbano (rural, agrcola, pecuario etc.) a urbano (referida en el
punto a anterior), se establezca como un requisito para la obten-
cin de infraestructura o servicios a cargo de instancias federales
(como de energa elctrica), o del orden estatal (como los relativos
al suministro y/o disposicin del agua); para la aplicacin en su
caso, de fondos federales en apoyo a entidades y municipios o pro-
gramas puntuales.
49

48
El cuerpo de Normas para la determinacin de la habitabilidad y sustentabilidad ambiental
de nuevas reas con uso urbano y desarrollo de vivienda debiese contemplar no slo las caracters-
ticas propias del desarrollo planteado en el rea para la cual se vaya a autorizar el cambio de uso de
suelo, sino tambin de manera prioritaria la interrelacin que dicha zona a desarrollar tiene con la
ciudad en trminos funcionales y operativos para lograr su accesibilidad y la cobertura de todos los
servicios y equipamientos que brinden los satisfactores urbanos requeridos para los habitantes,
con niveles equivalentes a los prevalecientes en la ciudad con la que se tenga la mayor relacin.
49
A este respecto, es oportuno y relevante buscar vincular este mecanismo con iniciativas como
la del Fondo para el desarrollo de infraestructura o el Fondo metropolitano aprobados reciente-
Lineamientos de poltica pblica 173
La certicacin sobre etapas de desarrollos especcos en las reas
que hayan obtenido autorizaciones previas de cambio de uso de
no urbano a urbano (referida en el punto b anterior), se establezca
como requisito para la obtencin de los servicios pblicos ya sea-
lados en el punto anterior, as como para la obtencin del crdito
hipotecario que permita la adquisicin de las viviendas, y en su
caso, la obtencin del nanciamiento al promotor para la realiza-
cin del desarrollo. Para ambos casos se prev la posibilidad de
que los resultados de dicha certicacin incidan a su vez en la de-
terminacin de las tasas aplicables a los crditos de que se trate (al
promotor o hipotecario) en atencin a las propias reglas del sector
bancario y nanciero que debe atender al riesgo de los crditos
que otorga para asegurar la sanidad del sistema.
Contexto de posible utilizacin
Las competencias para establecer las modalidades y limitaciones a la
propiedad y con ellas las condiciones de uso del territorio, implican como
ya se ha dicho, la concurrencia de los distintos rdenes de gobierno. La
instancia ms inmediata, responsable del ultimo tramo frente a la ciuda-
dana para otorgar autorizaciones que denan en qu ubicacin y bajo qu
condiciones de servicios, equipamiento y habitabilidad pudiera otorgar-
se la designacin de zonicacin al territorio que permita su ocupacin
o desarrollo en trminos urbanos, o el permiso especco para el diseo
nal y su ejecucin es la autoridad municipal. Por ello, el gobierno fede-
ral al no poder actuar de manera directa en esta materia debe plantearse
cauces distintos.
50

mente, a efecto de que a travs de un incentivo real representado por la capacidad de lograr apoyos
de inversin se logre su aplicacin y con ella su efectividad.
50
Es conveniente sealar que debe buscarse en el diseo, implantacin y operacin de las diver-
sas disposiciones legales, que las determinaciones de la autoridad competente en materia territorial
del gobierno federal tengan consecuencias reales sobre el quehacer de las autoridades de los otros
rdenes de gobierno; al respecto hay que sealar la falta de correspondencia entre las previsiones y
determinaciones de las Normas de equipamiento de la Sedesol para la provisin de los elementos de
equipamiento urbano, y las disposiciones locales en la materia. En la generalidad de los casos las
normas locales no han sido adecuadas para alinearse o corresponder con la federal ni en cuanto a
sus contenidos, alcances o requerimientos de ejecucin, lo que hace de dicha norma slo un punto
de referencia sin impactos efectivos para homogeneizar la dotacin del equipamiento en los nuevos de-
sarrollos.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 174
En tales circunstancias la utilizacin de instrumentos de ndole nor-
mativa se circunscribe a establecer normas que acten sobre las determi-
naciones que con un amplio grado de autonoma ejercen las autoridades
municipales, o que incidan de manera directa en la accin puntual de
desarrollo (sea sta pblica, social o privada), en algn aspecto que real-
mente condicione su expectativa de realizacin (como sera la obtencin
de servicios indispensables como agua o energa), o que impacte en trmi-
nos reales sus condiciones de realizacin y retorno nanciero (como en
sus costos de realizacin o en los costos de su nanciamiento).
51
Bajo esta ptica se considera que la oportunidad de incidir en el m-
bito de accin local desde la esfera federal pudiera vincularse con la
certicacin del cumplimiento en los nuevos desarrollos, de las normas
que se establezcan para las reas urbanas. Tales normas se estructuraran
de forma incremental, a partir del amplio abanico de normatividad fede-
ral ya existente en materia territorial y de equipamiento, complementa-
das con los nfasis faltantes detectados por el presente estudio y otras
consideraciones.
El proceso de certicacin hara evidente que no se busca sustituir
a la autoridad municipal en sus facultades para el otorgamiento de cam-
bios al uso del suelo que abran la posibilidad para su desarrollo en trmi-
nos urbanos, pero que s se busca incidir de manera directa en garantizar
la observancia de las disposiciones vigentes, sean stas de ndole general
(como las contenidas en la LGAH) o especcas (como las contenidas en el
cuerpo de normas de la Sedesol y las ms puntuales que aqu se sugieren
sobre la habitabilidad y sustentabilidad ambiental de los desarrollos). La
aplicacin de este proceso de certicacin (especco), con la participa-
cin de especialistas en la materia urbana, permitir hacer evidentes las
posibles fallas de cumplimiento de las normas y procedimientos genera-
les,
52
as como las carencias de los propios desarrollos frente a normas
51
Como ejemplo de lo anterior el propio cuerpo de Normas de equipamiento de la Sedesol ya
referido, por no ser obligatoria su adopcin para los gobiernos locales, su falta de aplicacin no
implica sanciones formales a la autoridad local o al desarrollador al momento de llevar a cabo una
promocin especca.
52
Destaca la frecuencia de casos identicados por el estudio, especialmente a travs de las en-
trevistas, en los que los conjuntos habitacionales se han ejecutado en reas cuyo rgimen urbano
se basa en autorizaciones puntuales de cambio de uso a terrenos en los que no se cumplen los
requisitos de la LGAH sobre la preexistencia de un Plan de Desarrollo Urbano que considere dicha
rea para tal tipo de utilizacin, o la Provisin que legalmente habilite al suelo para la fundacin de
Lineamientos de poltica pblica 175
ms puntuales que no dependan de la opinin local y en cambio se basen
en criterios tcnicos slidos cuya aplicacin, con la necesaria adaptacin
regional, sea homognea en todo el pas.
53
La revisin sistemtica y profesional de los trminos en que haya sido
autorizada la inclusin de nuevas reas al rgimen urbano, as como de las
caractersticas que inciden en su potencial utilizacin especialmente
usos y densidades, permitira el conocimiento de los requerimientos de
inversin pblica y privada que sean indispensables para garantizar su fun-
cionamiento con los servicios e infraestructura adecuados, y estimar los
costos de las obras correspondientes. Con ello se podr determinar
la provisin de fondos que deba contener el erario local para pasar a la
fase de permisos especcos de ejecucin de desarrollos en dichas
reas para las que se habilit el rgimen urbano. Para fortalecer este meca-
nismo se considera conveniente a su vez condicionar la recepcin de
ayudas federales a que se cumpla el procedimiento y se tenga la contra-
parte local de la inversin.
La certicacin contara con una segunda instancia para su aplica-
cin, que fortalecera su efectividad al actuar de manera directa sobre los
agentes privados o sociales que promuevan el desarrollo especco de
las reas incorporadas al rgimen urbano, dando as un apoyo efectivo al
municipio al determinar con la participacin del cuerpo tcnico especia-
lizado de los certicadores, las aportaciones que el desarrollador debe
cubrir para lograr la obtencin de los permisos asociados. Dicha estima-
cin de inversiones indispensables dar consideracin a la infraestructu-
ra y los servicios que por la propia ubicacin del desarrollo deban ser
satisfechos con inversin directa del promotor
54
(vase punto subse-
un nuevo centro de poblacin. Carencias respecto de normas existentes y faltas a los procedimientos
que hoy no tienen consecuencias formales o pragmticas ni para los representantes de la autoridad
local ni para los desarrolladores.
53
El cuerpo de Normas para la Determinacin de la Habitabilidad y Sustentabilidad ambien-
tal de las Nuevas reas con Uso Urbano y Desarrollo de Vivienda slo se esboza aqu, es recomen-
dable por su amplitud y grado de complejidad tcnica, que se desarrolle de manera especca por
un equipo interdisciplinario de alta especializacin.
54
El repercutir a la promocin los costos reales que genera (internalizar los costos sociales),
limita la captura irrestricta por parte de las promotoras, de los incrementos del valor creados social-
mente y por la participacin pblica, lo que conlleva un fuerte incentivo a la racionalizacin de sus
decisiones de compra de reservas territoriales e incluso sobre los precios a pagar por ellas: la dis-
tancia y la falta o precariedad de los servicios existentes en el entorno se vuelve riesgosa para los
retornos a la inversin en los desarrollos.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 176
cuente sobre la propuesta de utilizar la gura de Contribucin de mejo-
ras como mecanismo para captar estos recursos y aplicarlos para lograr
los servicios y la infraestructura necesarios para su adecuado funciona-
miento, y para que se tenga un nivel de vida digno de los habitantes de
los conjuntos habitacionales que prescinden de utilizar los existentes en
el rea urbana actualmente servida).
Para el fortalecimiento de la efectividad de la certicacin aplicada
a los desarrollos mismos (la cual debe garantizar que su aplicacin sea
consistente a lo largo y ancho del pas), se considera crtico gestionar que
se incluyan efectos en el mbito del crdito asociados a su cumplimiento.
Se entiende para ello que al determinar el grado de cumplimiento de la
normatividad sobre la habitabilidad y sustentabilidad ambiental de los
desarrollos, se est evaluando el riesgo que cada desarrollo conlleva
respecto de la conabilidad de repago del crdito sea de tipo puente
al promotor o de tipo hipotecario al adquirente, debiendo conforme a
los criterios establecidos para las instituciones nancieras reejarse dicho
riesgo en las condiciones del propio crdito, especcamente en la tasa, o
incluso hasta en la negativa para su otorgamiento. La incidencia de las
determinaciones urbanas en la expectativa de obtencin del crdito para
la compra de los productos generados por las promotoras de vivienda,
o para su propio nanciamiento, se estima sern los incentivos ms e-
caces para que en la prctica se tomen realmente en cuenta.
55
reas de oportunidad
En el contexto actual en el cual grandes desarrolladoras de vivienda
han llevado a cabo mltiples conjuntos en predios sin servicios preexis-
tentes y en zonas alejadas de las reas urbanas que s cuentan con servi-
cios a la escala propia de cada centro de poblacin, se han hecho paten-
tes las tensiones que se generan sobre las autoridades locales al demandar
los nuevos pobladores servicios e infraestructura cuyo costo es despro-
porcionado para las capacidades presupuestales locales; de igual manera
se hacen cada vez mas frecuentes las protestas de la poblacin local que
supone, en muchas ocasiones fundamentadamente, que la calidad de los
55
Por la misma razn se seala la mayor dicultad que se estima tendr la gestin de tales
instrumentos, tanto por la capacidad de respuesta del los grupos desarrolladores como por la apa-
rente concepcin de parte de las autoridades vinculadas con el sector vivienda de que el factor pri-
mordial si no nico relevante es el nanciero.
Lineamientos de poltica pblica 177
servicios de que dispone se ver reducida por la presencia de los nuevos
desarrollos. Dichas tensiones se tornan con facilidad en riesgos incluso
en el mbito poltico, ya que de no encontrar soluciones a dicha proble-
mtica se erosionan sus bases de apoyo.
En tal contexto se estima que el esquema planteado se puede estruc-
turar y presentar como parte del herramental al alcance de las autorida-
des locales para evitar que se repitan dichos problemas o incluso para
resolver los existentes; el celo de ver invadida su esfera de actividad en
materia de otorgamiento de cambios de uso y de permisos especcos
para la ejecucin de desarrollos puntuales,
56
puede verse compensado por
la mayor capacidad que tendran para enfrentar a las promotoras a efec-
to de que sus desarrollos cumplan cabalmente las condiciones que les
sean requeridas por las normas urbanas.
Se estima incluso que en el hermtico mbito de la banca y de las ins-
tituciones nancieras de apoyo a la vivienda, existe ya la conciencia de que
la insatisfaccin de los requerimientos de habitabilidad en los desarrollos
respecto de los parmetros de ndole urbana, representa un riesgo cre-
ciente para la propia sanidad de sus carteras de crdito.
Ambos aspectos sugieren que en los dos mbitos de mayor relevan-
cia para que se logre la introduccin efectiva de estos instrumentos se
pueda contar con receptividad a tales planteamientos, no obstante con-
dicionarles lo que de otra forma sera una accin ms autnoma puede
aportar soluciones a problemas que les son propios y ya patentes.
57
Aspectos limitativos
La gran disparidad de tamaos y capacidades de los municipios en
el pas hace previsible que en aquellos de mayor dimensin, fortaleza
56
Se reitera que tal autonoma de gestin deriva de la interpretacin equivocada de las dis-
posiciones del artculo115 constitucional respecto de las determinaciones de la Ley General de
Asentamientos Humanos.
57
A pesar de la frecuencia de las referencias aportadas por los tcnicos que analizaron mediante
visitas directas los diversos conjuntos seleccionados por el estudio, sobre las carencias de infraes-
tructura, servicios y destacadamente equipamientos, as como la alta frecuencia de las variables de la
encuesta que maniestan los problemas de los habitantes por la ubicacin y la precariedad de ciertos
servicios como la dicultad de acceso y costo del transporte, no se hace patente la conciencia de
las autoridades locales entrevistadas sobre dicha problemtica. Ello se estima se asocia con la aten-
cin que las promotoras dan a los conjuntos en su etapa inicial en la cual an tienen procesos de
venta que cuidar pero que son slo temporales y transitorios, por falta de sosticacin tcnica
que les impide ver la dimensin y complejidad reales del problema en gestacin, o incluso por la
breve duracin de sus responsabilidades en el gobierno local.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 178
nanciera y sosticacin exista un mayor rechazo a la aceptacin o apli-
cacin de toda norma que provenga de fuera de su entorno directo de
control; por el contrario, ello supone que las determinaciones de tal en-
tidad gubernamental contarn con mejores elementos para evitar los
errores ms crticos de planeacin o de aquellos derivados de la debili-
dad de las instancias pblicas frente a los grandes desarrolladores y su
podero econmico.
Se prevn dicultades para la incorporacin desde el exterior de
una norma que condicione las acciones del sector nanciero y crediticio,
y en particular en materia de vivienda dado el carcter social de dichos
programas, as como por la dependencia que sobre ellos tiene la dinmi-
ca econmica del pas, para lo cual se considera que toda accin que re-
presente una condicionante para su uidez ser vista en principio con
recelo.
58
B. Instrumentos en el ambito scal
Planteamiento de posible aplicacin
Se contemplan instrumentos para inducir mejoras en el comportamien-
to general de los mercados de suelo en las ciudades y su entorno inme-
diato, y con ello dar mayor movilidad a los desarrollos de vivienda, as
como mecanismos que incidan directamente en la realizacin de dichos
58
Hay que sealar que el antecedente de sectorizacin administrativa de la temtica de la vi-
vienda al nivel federal en la Sedesol har especialmente sensible para dichas autoridades ahora
autnomas, cualquier norma o instrumento que emane de iniciativas de la propia Sedesol; no obs-
tante, dicho antecedente de correspondencia administrativa tambin hace patente la coincidencia
de los temas de inters y la oportunidad de lograr acuerdos y consensos con base en el conocimien-
to compartido de los temas especializados relevantes.
Lineamientos de poltica pblica 179
desarrollos para proveer los satisfactores requeridos por sus habitantes y
en una ecaz vinculacin de la accin privada con la pblica y la social.
Se enfatiza la necesidad de compaginar acciones federales cuya apli-
cacin nal corresponde a rdenes de gobierno distintos el municipal
destacadamente, as como actuar dentro de las dinmicas de los mer-
cados.
59
El primer grupo de instrumentos que se sugiere, tiene un mbito de
accin general:
Aplicacin del impuesto predial como mecanismo de poltica p-
blica en el mbito del desarrollo urbano y no slo con orientacin
recaudatoria.
Revisin y actualizacin de las bases de tributacin para el suelo
en las reas limtrofes de la ciudad, reconociendo el proceso ace-
lerado de incremento de su valor en el mercado que la expecta-
tiva de su pronto desarrollo propicia.
Siendo que dicha expectativa de desarrollo se produce por la accin
social y pblica crecimiento de la ciudad a travs de la presen-
cia de poblacin y la inversin pblica y social que la soporta, la
recuperacin por parte del sector pblico de dicho valor social
a travs de mayores gravmenes al suelo es no slo justicable
sino conveniente, tanto para generar recursos al erario munici-
pal como para incorporar presiones al mercado de suelo que
puedan resultar en dinamizarlo al hacer ms onerosa la reten-
cin del mismo para nes especulativos por periodos prolon-
gados.
60
59
De no considerarse las dinmicas de los mercados involucrados, la expectativa de impacto de
cualquier instrumento se ver comprometida. En el caso particular de los temas atendidos por este
estudio al vincularse con la produccin de vivienda, a la cual se le ha dado la mxima prioridad
dado su efecto social y particularmente dada su participacin como el elemento ms dinamizador
de la economa del pas en los aos recientes, toda accin que sugiera as sea levemente el entor-
pecimiento de dicha dinmica, ser altamente cuestionada y previsiblemente rechazada, por lo que
se considera especialmente relevante para la conceptualizacin de los instrumentos y su gestin,
enfatizar la vinculacin contemplada respecto de los mercados en los que se involucran.
60
El ataque contra este tipo de determinaciones impositivas es por el lado de su complejidad
tcnica para instrumentarlas y sobre todo para mantenerlas actualizadas y particularmente res-
pecto de su supuesto impacto en la elevacin de los precios del suelo para compensar el mayor
costo de tenerlo en propiedad. En el primer mbito es clara la capacidad de la federacin de estruc-
turar apoyos sistemticos en lo tcnico para dar soporte a los municipios, y reconocer y premiar el
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 180
Pronta aplicacin de las bases de tributacin para el suelo ya con
caractersticas urbanas a partir del momento en que se obtiene el
cambio de uso de no urbano a urbano.
El efecto buscado es anlogo al anterior con la diferencia de que en
este caso, por no circunscribirse a las reas inmediatas a la zona urbana
de las ciudades incidir en las compras anticipadas de suelo en zonas
distantes, las cuales generan con su desarrollo presiones an mayores al
erario pblico por el costo incrementado de la infraestructura y los servi-
cios a proveer a mayores distancias de los sistemas existentes en reas ya
servidas.
De ser conocida y creble la determinacin de la aplicacin de nue-
vas bases de tributacin sobre el suelo en las condiciones descritas, su
efecto se integrar al procedimiento de toma de decisiones de los inver-
sionistas, lo que podr derivar en:
Que en sus ofertas deduzcan dichos costos y por ello sean por
precios menores (considerando la actual aparente burbuja gene-
rada por la amplsima intervencin de compra por parte de las
promotoras de vivienda en esos mercados).
Tomar la incertidumbre de adquirir las reservas y postergar la ges-
tin del cambio de uso a otras etapas, lo que resultara en principio
en incrementar el riesgo sobre la inversin al actuar sin la plena
certeza sobre su posible utilizacin futura en los trminos y condi-
esfuerzo de mayor recaudacin local mediante el otorgamiento de mayores participaciones de los
recursos federales; as se puede lograr incentivar la actualizacin requerida con amplia participacin
de los gobiernos locales. En el mbito de los precios que puedan afectar el mercado en sentido inver-
so al buscado, el incremento del precio cuando el gasto asociado a la retencin del bien crece ocurre slo
en mercados con amplia elasticidad en el comportamiento de la oferta y la demanda. En contraste,
el suelo en las ciudades del pas que es el motor principal de la demanda de nuevas reas para de-
sarrollo se ha asociado con la produccin y comercializacin de la vivienda, en particular la de inters
social, para la cual no existen prerrogativas de incremento de precio al estar este topado por las
determinaciones de las instituciones de crdito; en tal circunstancia el impacto de un mayor costo de
retener el bien suelo, resulta en disminuir la expectativa del retorno nanciero a obtener al pro-
longar el plazo para su realizacin comercial, lo cual implica la posibilidad de construir una presin
para la ms pronta utilizacin del bien de manera directa o va su venta, lo que implica su libe-
racin e incorporacin anticipada al mercado, lo cual es el tipo de efecto buscado para dinamizar
el mercado. (De la intensidad del efecto, aunado a otros instrumentos, no se descarta la capacidad de
inuir incluso en ajustes a la baja de los precios del suelo altamente especulativos precisamente por
la voluminosa participacin en adquisiciones de las grandes desarrolladoras en el mercado.)
Lineamientos de poltica pblica 181
ciones deseados, lo cual tambin tendra repercusiones en los pre-
cios a ofertar para su compra.
61
Se reitera que las atribuciones del manejo de los impuestos a la pro-
piedad raz corresponden al orden de gobierno municipal en general
con un alto grado de dependencia del gobierno estatal para su adecuada
instrumentacin legal y administrativa, por lo que la accin de la Fede-
racin debe enfocarse a propiciar la participacin efectiva de las autori-
dades municipales y estatales, destacando para ello la atencin de los
aspectos de alta complejidad tcnica y de los incentivos econmicos o
nancieros para su participacin y colaboracin efectiva (vase la nota al
pie de pgina asociada con la aplicacin de bases actualizadas de tributa-
cin en forma general en reas limtrofes con las zonas urbanizadas).
Aplicacin de las contribuciones de mejoras como un mecanismo
que permita generar los recursos para las Inversiones en infraes-
tructura y servicios que demandan los desarrollos para su pleno
funcionamiento.
La visin de que el abatimiento de los costos de produccin de la
vivienda depende de lograr economas de escala mediante la realizacin
masiva de grandes volmenes de construcciones iguales, propicia que
se busque realizarlas en terrenos de gran extensin.
A lo anterior se ana la condicin de lograr la compra de los terrenos
a precios bajos para poder producir la vivienda con mrgenes positivos
de rendimiento nanciero dentro de los limitados parmetros que las
61
Para la consideracin del desarrollo y gestin de los instrumentos de poltica pblica a partir
de las recomendaciones vertidas, no hay que subestimar el factor de aversin al riesgo que predo-
mina en el sector nanciero en relacin con las inversiones. La capacidad de contar con la certi-
dumbre sobre los rendimientos a obtener y por ende sobre los costos de ingreso, mantenimiento
y realizacin de las inversiones, llega a redundar en pagar sobreprecios por lograrla, o incluso a la
decisin de no-inversin; ello fortalece el potencial de instrumentos que reconozcan los mercados
en que actan y sus mecnicas internas de toma de decisiones. Un reejo de lo anterior es la prctica
muy generalizada de las promotoras de vivienda de adquirir sus propiedades mediante convenios
que incluyen condiciones suspensivas, que conllevan la cancelacin del compromiso de compra en
el caso de no obtenerse los permisos correspondientes en plazos perentorios a partir de la suscrip-
cin de los contratos de promesa de compra-venta. La participacin de fondos de inversin para
la adquisicin de las reservas territoriales en apoyo a las promotoras de vivienda hace an ms sen-
sible esta aversin al riesgo, potenciando con ello el efecto de instrumentos que con los objetivos
sealados, incidan en el comportamiento de dicha variable.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 182
instituciones que otorgan crditos hipotecarios imponen al precio nal
de las viviendas para el nanciamiento de su adquisicin.
La combinacin de estos factores por s mismos hace entendible la
clara tendencia observada por parte de las grandes promotoras de vivien-
da para realizar sus acciones ms relevantes (que corresponden tambin
con el mayor porcentaje de su actividad), en terrenos que se ubican dis-
tantes de las reas urbanizadas y servidas de la ciudad, donde la dispo-
nibilidad de grandes extensiones es mayor y los precios menores.
Contexto de posible utilizacin
Este esquema de preferencias frente a la dinmica desarrollada en el
sector vivienda ante la ampliacin de la disponibilidad del crdito, ha
propiciado una gran actividad de compra de terrenos en la periferia de las
ciudades del sistema urbano nacional, que a su vez ha redundado en la
distorsin de los mercados y en la elevacin sistemtica de los precios pre-
tendidos por quienes detentan la propiedad del suelo en dichas reas.
Irnicamente la intensidad de la intervencin de las grandes promotoras
para asegurar la disponibilidad futura de suelo a travs de la compra
anticipada de reservas territoriales ha inado los mercados cerrndoles
los mrgenes de maniobra para lograr adquisiciones en los rangos de pre-
cio deseados, por lo que su propia intervencin les ha forzado a recurrir
a ubicaciones cada vez ms distantes de la ciudad.
62

Tales predios como se ha observado en la informacin de campo levan-
tada, carecen de la infraestructura y los servicios para su utilizacin satis-
factoria como reas destinadas a la vivienda con caractersticas urbanas,
lo que incide en su menor precio. La expectativa de que la totalidad o
gran parte de los costos asociados con la provisin de dicha infraestruc-
tura y los servicios necesarios para tales predios pueda trasladarse a las
autoridades locales, liberando as al negocio inmobiliario de tales car-
gas, es parte importante del margen de maniobra que las promotoras
adquirentes de suelo tienen ya que al no formar parte de sus costos
para lograr el rendimiento nanciero de sus inversiones, pueden aadir
62
Vase el estudio de Costos y benecios del mercado formal e informal de suelo para familias
de bajos ingresos, Sedesol/PUEM-UAM, 2007; asimismo el Punto 5.1 de este documento. En dicho
estudio destaca el fenmeno por el cual las promotoras acuden al mercado de suelo en las zonas
perifricas en el cual sitan sus ofertas con base en precios vinculados con la vivienda por producir
en un entorno urbano, lo que permite pagar un precio que resulta varias veces aquel que se deriva
de la productividad agrcola, lo que les da un gran margen de maniobra en las negociaciones.
Lineamientos de poltica pblica 183
dicho diferencial al precio a pagar por obtener el control de los terrenos
mediante su compra.
63
La posibilidad de evitar que sea el erario pblico el que sufrague dichos
costos, y por ende se vuelvan propios del negocio inmobiliario, inducira
a que en la negociacin del precio se reconozca este costo y se reduzca el
margen para que el adquirente lo pague al vendedor ya que deber su-
fragarlo al igual que los dems costos propios de la promocin sin
contar con mrgenes para elevar el precio por el suelo, dados los topes
que el crdito hipotecario le impone al valor de las viviendas que son el
producto nal a vender.
De lograr tal comportamiento, la imposicin de los cargos por con-
tribucin de mejoras que requerir el predio para su adecuado servicio
y funcionamiento podr corregir esta imperfeccin de mercado al im-
pactar los precios, a la vez de generar los recursos necesarios en el erario
pblico para la realizacin de las obras correspondientes (con la conse-
cuente capacidad de resolver las carencias de servicios que hoy padecen
los habitantes de muchos de los conjuntos estudiados).
As se visualiza la necesidad de que se incorporen en los procesos de
autorizacin de cambio de uso de suelo (de no urbano a urbano) y para
la obtencin de los permisos de ejecucin de los desarrollos, el requeri-
miento explcito de cubrir los costos y la ejecucin de las obras de infraes-
tructura y la provisin de los servicios que demanda el desarrollo para su
adecuado funcionamiento ya bajo parmetros urbanos. Ello se visualiza
mediante la posible aplicacin de la gura de contribuciones de mejoras
que permitan la generacin de los recursos al erario pblico local necesa-
rios para las obras de servicio a los desarrollos a partir de la propia accin
del promotor mediante el pago anticipado de tales contribuciones.
64
63
Factor que como se ha citado, propicia la distorsin de la estructura de precios del suelo y su
manejo especulativo ya que la negociacin se centra en la proporcin que cada parte vendedor y
comprador lograr para s de un benecio externo valoracin adicional por no tener que pagar
los costos de proveer la infraestructura y los servicios necesarios para el predio ante la expectativa
de que lo haga la autoridad local con recursos pblicos.
64
Destaca la necesidad de abordar el anlisis especco sobre los requisitos de ndole jurdica y
scal que deba cubrir tal gravamen para resultar practicable y para que tenga mnimos riesgos de
ser recurrido a su aplicacin. Es relevante referir en ese contexto que las experiencias en el pas han
sido poco exitosas y que dicha gura ha cado en un desuso casi generalizado; como ejemplo de ello se
cita que para el ejercicio scal 2006 el concepto de contribucin de mejoras represent para el
Distrito Federal el 0.001% de sus ingresos, y para el estado de Mxico (aportaciones de mejoras)
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 184
Tal mecanismo requiere la capacidad de analizar los proyectos con
elementos tcnicamente sucientes para identicar las demandas de
obras complementarias y sus costos; deseablemente dichos procedimien-
tos debiesen ser homogneos para brindar a las partes la certidumbre
sobre la objetividad y estabilidad de los conceptos y criterios aplicados,
as como brindar garantas de que los recursos as generados sern apli-
cados en los trminos y plazos previstos por el dictamen tcnico corres-
pondiente.
En ello se visualiza nuevamente un rea de oportunidad para la
participacin federal que permita incidir positivamente en este
rubro, ya que podr aportar.
Los mecanismos para el anlisis de los proyectos por parte de las
autoridades municipales con criterios tcnicos sosticados y su-
cientes.
Las bases para determinar el monto de la contribucin a partir del
anlisis del costo de las obras de infraestructura y servicios reque-
ridas para los desarrollos mediante la estructuracin de tabulado-
res que identiquen dichos costos para los distintos tipos de obra.
Las facilidades para aplicar dichos preceptos con suciencia tcnica
a travs de la prctica de la Certicacin del Cumplimiento de
las Normas de Habitabilidad y Sustentabilidad, usando el res-
paldo tcnico especializado que para ello se desarrolle.
La posible aportacin de recursos complementarios de los fondos
federales para infraestructura y para desarrollo metropolitano,
65
podra
el 0.118%. (En contraste con ello el rubro de impuestos signic para el D.F. 19.263% incluyendo el
impuesto predial por un 7.5% por s solo; y para el estado de Mxico slo el 4.074% ya que el im-
puesto predial corresponde a los municipios.) El esquema scal en el mbito metropolitano, ponen-
cia de Carlos Goya Escobedo dentro del Seminario de formacin a la Cmara de Diputados deno-
minado El Legislativo ante la gestin urbana, UAM, junio-julio de 2007. Es conveniente sealar en
contraste con lo anterior, que en otros pases que incluyen a Brasil y a Colombia en Latinoamrica,
se usan con xito guras anlogas de recuperacin de los costos inherentes al desarrollo y de recupe-
racin de los componentes del valor inmobiliario generados por el esfuerzo social y por la inversin
pblica.
65
El esfuerzo federal en la materia ha sido anunciado recientemente, lo que hace previsible su
aplicabilidad; no obstante ser necesario conocer todas las caractersticas de dicho programa para
buscar los trminos especcos para su articulacin y aprovechamiento en el contexto de las partici-
paciones aqu previstas.
Lineamientos de poltica pblica 185
completar la operatividad de esta gura para lograr un mecanismo con
incentivos sucientes para que las autoridades locales registren la recep-
cin de dichos fondos cuya aplicacin quedara as bajo la capacidad de
seguimiento de las instancias encargadas del ordenamiento territorial e
incluso de aquellas responsables de los programas de crdito a la vivien-
da, lo que dar certidumbre a las partes sobre la correcta y oportuna apli-
cacin de dichos recursos para la realizacin de las obras comprometidas.
66
reas de oportunidad
En el contexto descrito se estima oportuno considerar la implanta-
cin de mecanismos que promuevan la determinacin de las cargas
impositivas que deba tener el suelo a travs del impuesto predial, en espe-
cial para las tierras limtrofes a las reas urbanas donde de manera ms
frecuente se subestima en las bases de tributacin, la valoracin que los
terrenos logran en el mercado (aspecto ya comentado en el apartado
especco de los instrumentos en el mbito scal). Si la retencin especu-
lativa del suelo basa su expectativa de generar rendimientos nancieros
en el tiempo a travs de lograr que su valor se incremente por lo menos en
una proporcin mayor a las tasas inacionarias, la introduccin de una
carga impositiva ms alta va el impuesto predial (que opera en las
cuentas de tales inversiones en suelo como una erogacin-costo cotidia-
no), necesariamente reduce la expectativa del rendimiento nal a obte-
66
No se plantea el uso de la gura del impuesto por adquisicin de inmuebles, o de traslado de
dominio, por no ser el acto de la compra el que debe gravarse sino el cambio de uso de suelo de no
urbano a urbano, ya que es esta accin la que corresponde con la generacin de las demandas de inver-
sin aqu referidas, a la vez que con la valoracin del suelo por consolidar su expectativa de desarrollo.
Como se ha citado ya, el momento de la compra y el concretar las gestiones administrativas para per-
mitir la promocin pueden distanciarse en el tiempo, lo que ocurrir sin duda y en forma planea-
da en caso de que ello sea factor para evitar la carga de un gravamen como la contribucin de mejoras
sealada. Se reere el mecanismo empleado en el Reino Unido (Section 106) para pactar con los
promotores de desarrollos inmobiliarios la realizacin o el pago de las obras de infraestructura y
servicios que la utilizacin de un determinado predio va a demandar; la gradacin de la respuesta de
la autoridad es de hacer explcitas en las autorizaciones condiciones a cumplir, o la determinacin
de las obras que quedarn a cargo del promotor o grupo de ellos para que se pueda otorgar el per-
miso en los casos en los que la infraestructura o los servicios existentes para el predio no son sucien-
tes; la ejecucin de esas obras o el pago de las mismas, queda garantizado con el propio inmueble
objeto del desarrollo. Vase Section 106 Town and Country Planning Act Update, Regeneration and
Leisure Scrutiny Comit 13th February 2006; Statutory Framework for Planning Obligations/Plan-
ning and Compensation Act 1991, ODPM Circular 05/2005, Ofce of the Deputy Prime Minister, 18th
July 2005; RBKC Template for Basic Section 106 Agreement, Gifty Edila, Director of Law and Admin-
istration, The Royal Borough of Kensington and Chelsea.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 186
ner a su venta al largo plazo, por lo que de lograr propiciar la utilizacin
del suelo en lapsos ms cortos se obtendra un efecto de dinamizar en
alguna medida el mercado de suelo en benecio de la ciudad y de sus
habitantes.
67
No obstante lo anterior, se estima que la aplicabilidad del impuesto
predial como instrumento en este mbito de accin resulta ms relevante
si se le vincula oportunamente con la actualizacin de las bases de tributa-
cin del suelo que se incorpora al rgimen urbano mediante la obtencin
de cambios en su uso normado. De lograr aplicar de manera ms pronta
y agresiva los valores urbanos a las bases de tributacin de los terrenos
que logran autorizaciones especcas para pasar de no urbano a urbano
para su posterior desarrollo, se podra propiciar que su utilizacin se pro-
grame a plazos ms cortos al reducirse el margen de utilidad que de otra
forma tendra la retencin ms prolongada de las reservas territoriales
por parte de los promotores. Ello en adicin al efecto de fortalecer las
haciendas pblicas de los municipios sujetos a mayores presiones de
desarrollo.
68
67
Adems de las dicultades polticas de introducir mayores cargas impositivas de manera
general a la poblacin lo que habitualmente resulta en inhibir el manejo de actualizaciones rele-
vantes en materia del impuesto predial, la expectativa de revaloracin de los terrenos en las reas
limtrofes de la ciudad es desproporcionadamente acelerada frente a la expectativa de cambio en la
capacidad de desarrollo al pasar de rural a urbano, aspecto que sugiere que el camino va el impues-
to predial para incidir en el comportamiento del mercado de suelo para los efectos aqu sealados
es limitado, previendo tendra efectos slo marginales. Dicha limitacin en la efectividad del uso del
impuesto predial como motivador para la toma de decisiones en materia de inversin persistir si
mantiene su bajo perl respecto de los valores inmobiliarios y su baja relevancia en las cuentas nacio-
nales: su incidencia se estima en el orden del 0.3% del PIB, cuando en pases desarrollados alcanza
proporciones superiores al 2% y al 3% (Francia 2.3%, Japn 2.6%, EUA 3%, Gran Bretaa 3.7%;
Carlos Morales Schechinger, Primer Seminario sobre La Expropiacin de Suelo Urbano: el Debate
entre la Propiedad y el Estado; Lincoln Institute of Land Policy, la Facultad de Arquitectura y el
Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM; 8-9 de marzo de 2006.
68
En este mbito se da la creciente prctica de conformar las reservas territoriales para las em-
presas promotoras de la vivienda sin comprometer recursos propios de capital al hacerlo mediante
la aplicacin de recursos de fondos de inversin que los adquieren con base en el compromiso que
el desarrollador toma para su uso-compra a futuro. Las expectativas de rendimiento nanciero en
estos esquemas son muy elevadas para compensar el riesgo, estimndose que el negocio real est
ya en la tierra y no en la vivienda. En este contexto un costo por el impuesto predial que resulte
ser relevante puede tener un impacto signicativo en la toma de decisiones sobre la temporalidad
de la utilizacin de las reservas y por ende sobre los tiempos en que se le retiene fuera del mercado,
o incluso en los propios precios a pagar por los terrenos al momento de su adquisicin dadas las
expectativas de obtener menores ujos futuros por su retencin especulativa.
Lineamientos de poltica pblica 187
Una medida de este tipo puede tener efectos positivos no slo para
nuevos casos de compra anticipada y especulativa de suelo cuya utiliza-
cin se programa a largo plazo, sino tambin respecto de reas que ya
hayan sido adquiridas y se encuentren en reserva ya que tendra el
mismo impacto sobre sus rendimientos nancieros esperados al largo
plazo y as propiciara la anticipacin de su utilizacin.
69
Si bien los conceptos anteriores relativos al impuesto predial habida
cuenta de la dicultad poltica de su aplicacin en el sentido sealado
pueden llegar a tener impactos relevantes en el mercado de suelo en su
conjunto, su incidencia sobre los problemas puntuales que ocasiona un
desarrollo inmobiliario es limitada (destacadamente los de vivienda por
la multiplicidad de servicios y satisfactores que requiere la poblacin que
residir en ellos). Por ello se estima relevante la utilizacin de instrumen-
tos que permitan la recuperacin en forma directa de los costos que los
desarrollos generan (como sera el caso del gravamen al cambio de uso de
suelo de no urbano a urbano), y la obtencin de los recursos necesarios
para solventar las inversiones requeridas para las obras de infraestructura,
servicios y del propio equipamiento bsico a travs de guras especcas.
En este mbito de accin se visualiza la estructuracin e implantacin
de esquemas de contribucin que repercutan al desarrollador los cos-
tos de las obras de infraestructura y servicios que demandar el conjunto
a realizar. La fundamentacin bsica para ello es que si las obras e inver-
siones requeridas para dichos conceptos no son realizadas por el desarro-
llador de manera directa, se convertirn en una responsabilidad de la auto-
ridad local para su solucin, por lo cual se estima asimilable a la gura de
las contribuciones la capacidad de la autoridad de recuperar anticipada-
mente los costos que le impone el desarrollador.
70
69
Especialmente ante la cerrada estructura de precios que se observa en la vivienda por las
determinaciones de los montos de crdito que pueden obtener respaldo nanciero notoriamente
por parte del Infonavit que sigue representando el grueso del mercado de la vivienda de inters
social, lo que limita severamente la movilidad de los precios a sufragar por el suelo, con el posible
efecto de hacer impracticable la actualizacin completa de los valores requeridos para lograr los retor-
nos esperados en un escenario de ejecucin de los desarrollos en el largo plazo.
70
Para efectos de ejemplicacin se destacan los preceptos del Cdigo Financiero del Distrito
Federal en este mbito (artculo 31): Las contribuciones establecidas en este Cdigo, se clasican en:
ImpuestosContribuciones de MejorasDerechos; II. Contribuciones de mejoras. Son
aqullas a cargo de personas fsicas o morales, privadas o pblicas, cuyos inmuebles se benecien
directamente por la realizacin de obras pblicas,.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 188
En este mbito de accin nuevamente se presenta la situacin de que las
atribuciones en materia impositiva son locales especcamente municipa-
les y por ende la capacidad de que acciones federales tengan relevancia
se ve limitada, por lo que se requiere la consideracin de mecanismos
indirectos para lograr su efectividad. Una alternativa dada la naturaleza
scal del instrumento sugerido puede ser su manejo a travs de los con-
venios de participacin scal que suscribe el Ejecutivo federal con los
gobiernos estatal y municipal; en ellos es frecuente implantar por parte
de la Federacin un impuesto que se sobrepone a un determinado grava-
men local y comprometerse a no cobrarlo si la autoridad local lo hace en
las condiciones determinadas por el impuesto federal.
71
Por ello se estima de manera anloga a lo planteado para los aspectos
de ndole normativa la necesidad de establecer mecanismos que incidan
sobre las determinaciones de las autoridades municipales a travs de al-
guna participacin federal (previsiblemente en materia de provisin de
servicios, para inversiones especcas en obras de infraestructura, o para
la obtencin de ingresos directamente vinculados con sus presupuestos).
En este mbito instrumental se depender de herramental tcnico de
complejidad relativamente alta ya que se requiere contar con la capaci-
dad de identicar las obras que ser necesario realizar para el adecuado
funcionamiento de los conjuntos a desarrollar, as como su costo. En
complemento a dicha complejidad la instancia de aplicacin apoyar a
una autoridad municipal con capacidades tcnicas limitadas y alta hete-
rogeneidad en sus estructuras generales que debe responder a empre-
sas promotoras que cuentan con procedimientos homogneos y bien
establecidos, as como con amplios recursos econmicos y tcnicos, por
lo que el auxilio federal debe contemplarse.
Se estima que este instrumento de apoyo federal a las autoridades
municipales debiese abarcar:
El soporte tcnico para la revisin de los proyectos por cuanto corres-
ponde a los impactos sobre la infraestructura y la capacidad de
proveer los servicios.
71
Se sugiere el anlisis detallado de la aplicacin de esta mecnica por parte de la federacin
(SHCP), en materia del Impuesto de Adquisicin de Inmuebles, o de Traslado de Dominio.
Lineamientos de poltica pblica 189
La mecnica para traducir eso a la lista de obras e inversiones fal-
tantes respecto de aquellas que realizar el promotor.
Los costos de las obras. Para ello se visualiza la necesidad de esta-
blecer procedimientos tcnicos y un tabulador de costos de las
diversas obras de infraestructura pblica debidamente regionali-
zado, con el respaldo de las instancias especializadas de la Fede-
racin.
72
Aspectos limitativos
El rechazo que generan en nuestra sociedad las polticas pblicas
que impliquen mayores condicionantes y limitaciones a la propiedad,
por lo que es previsible que la reaccin ante instrumentos como los aqu
planteados generen dicha reaccin de oposicin a los mismos.
73
Es previsible que las medidas planteadas, a pesar de enfocarse a dina-
mizar los mercados de suelo y a corregir algunas distorsiones que como
la escalada de precios son dainas para el eciente desempeo de la pro-
mocin de la vivienda, sean vistos en principio como obstculos para
lograr los objetivos de los programas de vivienda.
74
Las acciones contempladas dependen de una adecuada participacin
entre instancias y normas federales, e instancias municipales en mbitos
en los que se tiene un claro antecedente de prctica de autonoma de
gestin. Ello hace previsible que surja recelo sobre tal injerencia federal,
que debe ser compensado con los benecios a obtener; hace previsible
tambin que se tendrn en mltiples casos notables limitaciones en la
capacidad tcnica de los responsables locales de la aplicacin de los ins-
trumentos contemplados.
72
La conrmacin lograda por el estudio sobre las limitaciones de accesibilidad a los conjuntos
y los altos costos que esto representa para sus ocupantes, por la insuciencia de la infraestructura
vial y por las carencias de transporte pblico adecuado, as como de la insuciencia del equipamien-
to pblico en los conjuntos y en su entorno, representa un ahorro al promotor al transferir su
costo a la colectividad: al municipio en presiones sobre obras y a los propios habitantes de los con-
juntos con carencias de satisfactores que debiesen estar presentes.
73
Ver Primer Seminario sobre La Expropiacin de Suelo Urbano: el Debate entre la Propiedad
y el Estado; Lincoln Institute of Land Policy, la Facultad de Arquitectura y el Instituto de Investiga-
ciones Sociales de la UNAM; 8-9 de marzo de 2006.
74
La propia estructura de los reportes que reeren los alcances de la realizacin de los progra-
mas de vivienda, sugiere que la nica medicin relevante es el nmero de crditos otorgados por
ejercicio anual.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 190
C. Instrumentos en el mbito nanciero
Planteamiento de posible aplicacin
El planteamiento bsico se asocia con la posibilidad de que, siguien-
do las reglas de las entidades nancieras que otorgan crdito, se evale
el riesgo de los mismos y en funcin de dicho riesgo se tome la resolu-
cin de su otorgamiento.
La compensacin del riesgo se toma mediante una menor participa-
cin del crdito respecto del valor total de la garanta (aforo), mediante
incrementos en la tasa (inters), mediante la reduccin de su plazo, e
incluso negando el crdito. Todas ellas resultan altamente sensibles para
el promotor de la vivienda que perdera la capacidad de colocar su pro-
ducto (a nivel de conjuntos especcos) si incurre en prcticas que se
estimen riesgosas.
Usando los resultados del estudio, es factible asegurar que la falta
de vinculacin de los conjuntos habitacionales con la ciudad es un factor de
insatisfaccin de los pobladores y de riesgo para su permanencia, el cual
puede llegar a repercutir en la salud de la cartera crediticia en que se
apoya.
Igualmente con base en la informacin obtenida por el estudio se ha
hecho evidente que existen diversas percepciones de los habitantes de
los conjuntos habitacionales respecto de la calidad con la que han sido
ejecutados, abarcando tanto las obras al exterior de las viviendas como
las propias viviendas. Dichas variaciones, adems de las distintas quejas
que se presentan en las etapas iniciales de recepcin-ocupacin y que son
en general atendidas de manera directa durante el periodo de garanta
contra vicios ocultos, pueden agravarse con el tiempo si en efecto los
Lineamientos de poltica pblica 191
materiales y controles usados en la construccin de las casas y en la urba-
nizacin del conjunto no son de primera calidad, propiciando su acele-
rado deterioro que a su vez ponga en riesgo la salud de las cartera de
crdito cuyos plazos son en general de 20 y 30 aos.
En complemento, la falta de efectividad de las promotoras en propi-
ciar la participacin de los habitantes de los conjuntos en su administra-
cin, mantenimiento e incluso operacin, hace previsible que despus
de que el promotor se haya retirado de los conjuntos por haber cubierto
su ciclo de venta, el deterioro ser mucho ms acelerado y evidente, as
como la problemtica por ese motivo sobre la estabilidad de los pagos a
los crditos.
75

Por tales motivos se considera conveniente que se vincule la respon-
sabilidad de mediano (e incluso de largo) plazo de las acciones de las
promotoras para que se racionalicen los procesos que siguen en ese m-
bito con la misma lgica de eciencia nanciera con la que toman sus
decisiones de inversin, que tpicamente contemplan slo el periodo de
planeacin-ejecucin-venta. Como para el caso antes sealado de la
infraestructura y los servicios requeridos por terrenos distantes de la ciu-
dad, en caso de que la introduccin de stos no le cueste al promotor,
sern descuidados por no formar parte de su proforma; en el mbito
del deterioro acelerado de los conjuntos, que puede repercutir severa-
mente en la estabilidad de pago de los crditos, dicho problema no ser
considerado por la desarrolladora salvo que le represente un costo, o el
riesgo de incurrir en l.
76
75
La prcticamente nula penetracin de las desarrolladoras en atender su tarea de instaurar la
administracin en los conjuntos habitacionales que promueven, con el consecuente riesgo de dete-
rioro acelerado de los mismos y de que surjan conictos severos una vez que ellas se retiren por
cumplir su ciclo de ventas por el cual mantienen un inters real en los conjuntos que propicia la
situacin articial de su mantenimiento con mnimo (o nulo) costo para sus habitantes ya que se
atiende de manera directa por la promotora. Las respuestas a los cuestionarios revelan que ms del
90% de la poblacin no participa en ninguna de las formas de organizacin social de sus conjuntos
entre las que destaca la organizacin vecinal para la administracin, asimismo, que cerca del
72% de los habitantes no paga cuotas de administracin y mantenimiento (las cuotas prevalecientes
son del orden de 25.00 pesos mensuales, y el nico servicio que se paga de manera mayoritaria por
los pobladores de los conjuntos es el retiro de basura, con cuotas del orden de 5.00 pesos semanales).
76
Dado el amplsimo apoyo que los desarrolladores de vivienda han recibido del sistema nan-
ciero de la vivienda a travs de sus distintas instancias, se considera de elemental reciprocidad que
dicho sector promotor proteja al mximo los intereses de las instituciones que le permiten operar
con tan vasto apoyo.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 192
Por ello se considera recomendable introducir dos mecanismos que
permitan vincular ambos aspectos con el quehacer de las promotoras de
la vivienda para alinear mejor sus parmetros de decisin con aspectos
de relevancia para la mejor operatividad de los desarrollos en s y parti-
cularmente en su interrelacin operativa con la ciudad.
Vinculacin de la observancia de las normas de habitabilidad y
sustentabilidad como elemento determinante del riesgo en crdi-
tos inmobiliarios e hipotecarios.
Integracin del bur de crdito de las desarrolladoras de vivienda.
El primero de los instrumentos busca como se ha sealado, incorpo-
rar un costo para las promotoras de la vivienda en caso de desatender
las normas de habitabilidad y sustentabilidad, que sern la expresin del
tipo de vinculacin que los desarrollos debiesen tener con la ciudad.
Planteamiento de posible utilizacin
Como se ha sealado, la variable a cuidar es urbana, el mecanismo de
control de la efectividad de la medida busca ser nanciero, vinculando
directamente las condiciones del crdito a la calidad de la vivienda pro-
ducida, entendindola en el sentido amplio de su capacidad de brindar
satisfactores a sus usuarios. La posible variacin de las condiciones de los
crditos se justica en la medida que un producto con insuciencias al-
tera el riesgo del propio crdito al poder incrementar las posibilidades de
no pago.
La escala general de repercusiones en caso de desatencin de las
Normas de Habitabilidad y Sustentabilidad se visualiza con una
estructura del siguiente tipo:
Alto cumplimiento de la norma (= Bajo riesgo): tasa mnima del
crdito hipotecario conforme a programas institucionales.
(Con el complemento de poder obtener benecios del Programa
de Subsidios a la Vivienda en caso de Muy alto cumplimiento).
Cumplimiento (solo) satisfactorio (= Riesgo medio): tasa con
algunas fracciones de punto por arriba de la tasa mnima, o reduc-
cin del aforo del crdito.
Lineamientos de poltica pblica 193
Incumplimiento de la norma (= Riesgo alto): tasa con algunos
puntos por arriba de la tasa mnima, o reduccin del aforo, e
incluso reduccin del plazo, o la combinacin de estas varia-
bles
77
(en casos extremos la negativa de otorgar el crdito).
reas de oportunidad
Por estar apoyada la estructura productiva de la vivienda en la dis-
ponibilidad del crdito hipotecario, todo mecanismo que pueda alterar
la capacidad de obtenerlo por parte de los promotores facilitando o di-
cultando dicha obtencin ser altamente observado por el medio.
Resulta as una medida de altsimo impacto para inducir las conductas
buscadas.
El mecanismo tiene la fuerza de traducir un concepto del mbito
urbano (niveles de satisfaccin de infraestructura y servicios), en un par-
metro de naturaleza directamente nanciera (riesgo en que se pone al
crdito de no ser pagado), mismo que debe ser observado dentro del
proceso de otorgamiento de los crditos por las propias reglas del sector
nanciero.
Aspectos limitativos
Dada la prioridad otorgada al crdito para la movilidad del sector
vivienda, y la altsima promocin de los programas de este sector no
slo por su efecto social sino tambin econmico, se estima ser difcil la
gestin de toda iniciativa que se pueda interpretar como un riesgo
para esa industria. Ello debiese determinar incluso la estrategia de pre-
sentacin y gestin del tema.
La capacidad de gestin de las grandes promotoras frente a las auto-
ridades de vivienda del pas es enorme, por lo cual es de anticiparse un
alto grado de oposicin efectiva para lograr la introduccin de meca-
nismos de la naturaleza de los aqu planteados.
77
Los impactos de este mecanismo pueden resultar en la incapacidad de colocar la vivienda
por el encarecimiento que implicaran los cambios sugeridos en las variables. Por ello se visualiza
una gran dicultad de gestin del mecanismo, pero destaca su efectividad ya que el slo riesgo de
incurrir en una sancin de tal tipo hara que las promotoras cuidasen al extremo el cumplimiento
de la recomendaciones y normas.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 194
D. Instrumentos de participacin directa: pblica, social y privada
Planteamiento de posible aplicacin
Se consideran dos instrumentos en este mbito, el primero brindara
el marco de accin al imponer las condiciones legales que reconozcan la
prioridad del inters social y pblico por sobre el inters privado en mate-
ria de propiedad en relacin con el desarrollo urbano, y el segundo orien-
tado a propiciar la capacidad de accin aplicando las prerrogativas im-
plcitas del primero, que permita inducir la dinmica necesaria al
mercado inmobiliario y de suelo en particular, as como la solucin de
los casos especcos por la reticencia de los tenedores de la propiedad del
suelo a participar o liberar el suelo para su desarrollo en los trmi-
nos y tiempos requeridos para atender la evolucin de las ciudades.
78
Estructuracin e Implantacin de mecanismos que permitan impo-
ner la participacin forzosa a quienes detenten la propiedad del
suelo requerido para desarrollos con justicacin social/pblica.
78
El antecedente de participacin directa en la constitucin de reservas territoriales, tanto por
la SAHOP como por organismos de vivienda como el Infonavit, parecera sugerir ante las limitaciones
de ambos programas, que este camino tiene pocas probabilidades de xito. No obstante es de sea-
lar que en el primero de los casos la disponibilidad de la tierra no estaba acompaada de la capaci-
dad de inversin para desarrollarla, y en el segundo caso el programa fue interrumpido por los
cambios en la forma de operar de la institucin que suspendi sus participaciones directas y se tor-
n en una entidad dedicada al nanciamiento. En contraste con ello, y a pesar de que sus interven-
ciones han generado tambin desbalances en la operatividad de ciertas zonas, hay que reconocer el
control oportuno del suelo en diversas promociones a cargo de Fonatur al haberse realizado con un
objetivo especco previamente determinado por los proyectos para su desarrollo, y por contar con
los recursos para ejecutarlos, logrando la consecucin de sus nes y su realizacin integral. Asimis-
mo destaca la existencia en diversos pases de prcticas anlogas a las recomendadas, tanto por
cuanto a la capacidad de imponer el inters pblico y el social sobre el individual como respecto de
la participacin directa de instituciones pblicas en los mercados inmobiliarios.
Lineamientos de poltica pblica 195
Participacin directa en la promocin de suelo apto y servido para
el desarrollo urbano y la vivienda.
El fenmeno observado por el cual se produce la vivienda en terre-
nos ubicados en zonas distantes de las ciudades y carentes de los servi-
cios y de la infraestructura necesarios para satisfacer las necesidades de
los pobladores, hace patentes las limitaciones que el mercado de suelo
tiene para atender la demanda, incluso que la sola vivienda genera.
79
Resulta contrastante el cuidado que se ha tenido en alinear las varia-
bles para asegurar la capacidad de producir y comercializar la vivienda,
destacadamente en materia de crdito y de simplicacin de los trmites
administrativos para la obtencin de permisos y licencias por parte de
las autoridades locales, y la poca atencin que se ha puesto en atender las
demandas especcas del mercado de suelo a pesar de la relevancia que
para la produccin de la vivienda y para el adecuado funcionamiento de
los conjuntos tiene.
La capacidad de tener una participacin dinmica y ecaz del sector
pblico en el mercado de suelo es muy limitada.
80
Se estima relevante
construirla ya que permitira incorporar estructura y conduccin para el
mercado de suelo, con impactos positivos en el ordenamiento territorial
de las ciudades, y para desactivar un riesgo mayor sobre la capacidad de
79
Ello no obstante que el crecimiento y sosticacin de los mercados inmobiliarios en el pas ha
cambiado notablemente los procesos y los mecanismos para el nanciamiento de las promociones
inmobiliarias; los sectores comercial, industrial y logstico, as como el turstico y el mercado de se-
gundas casas para personas jubiladas del pas y del extranjero son ejemplo de ello, teniendo entre
sus grandes diferencias la amplia disponibilidad de recursos nancieros, tanto de capital de riesgo
como de crdito, para apoyar tanto la produccin como la compra de sus productos por terceros.
Hay que mencionar la participacin de fondos de inversin que se hacen cargo de inversiones de
largo plazo, como las requeridas para constituir reservas territoriales. El sector vivienda no es excep-
cin salvo por lo que corresponde al crdito al comprador, que depende an prioritariamente del
nanciamiento local, y al nanciamiento a su produccin que se apoya primordialmente en el perl
y solidez nanciera de las empresas promotoras y no en los mritos propios de los desarrollos en si.
En este contexto es previsible que las promotoras de vivienda se encuentren en desventaja frente a
las promotoras activas en otros sectores de la actividad inmobiliaria, de presentarse el caso de com-
petir en los mismos mercados urbanos por el suelo; ello hace recomendable fortalecer la capacidad
de gestin que implique en los casos necesarios la participacin obligada, as como la mayor par-
ticipacin activa y promocional aqu recomendadas, mecanismos que por s o en forma combinada
pueden apoyar a los programas de vivienda en su caso, de manera directa y diferenciada.
80
Con la excepcin de la capacidad legal prevista en la Ley General de Asentamientos Huma-
nos de constituir Provisiones de suelo para el desarrollo urbano, y de tomar el dominio forzado de
la propiedad mediante la expropiacin, gura prcticamente en desuso.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 196
mantener el ritmo necesario en la produccin de la vivienda, y de reali-
zarla en mejores condiciones de servicio para sus demandantes.
81
De la informacin obtenida por el estudio, resulta claro el grado
de inters y satisfaccin de los tenedores de los crditos hipotecarios de
haber obtenido el patrimonio que la compra de su vivienda implica.
82
No
obstante dicha prioridad se vera mejorada de tenerse la vivienda en
mejores ubicaciones y con mayores servicios; se estima que la opcin no
debe ser propiedad o ubicacin, ya que ello derivara de una visin
limitada de las posibilidades que una accin pblica, social y privada
ms estratgica e integral puede y debe tener.
Contexto de posible utilizacin
Siendo el punto nal de las consideraciones de polticas pblicas y
de los instrumentos que se estiman aplicables, se abordan algunas consi-
deraciones vinculadas no slo con este rubro sino tambin con otros de
los ya discutidos, como el de ndole scal.
De los componentes que conforman la cadena productiva requerida
para la atencin de los programas de vivienda,
83
aquel que se encuentra
sujeto al mercado ms especulativo y con el mayor nivel de opacidad es
el del suelo.
84

Es conocido, y se encuentra ampliamente documentado, el problema
crnico que han padecido las ciudades del pas a lo largo del proceso de
su acelerada urbanizacin para lograr un desarrollo fsico-espacial orde-
81
Se sugiere explorar para ello alguno de los modelos extranjeros exitosos, entre los que desta-
can el modelo colombiano y el espaol.
82
En ms del 80% de los casos las viviendas son compradas, tenindose una incidencia del
arrendamiento del orden del 16% y de cerca de 4% de viviendas prestadas. La prioridad otorgada
al patrimonio que implica la adquisicin de la vivienda se destaca claramente.
83
Si bien la problemtica que se asocia con la obtencin oportuna y suciente del suelo idneo
para el desarrollo urbano es un problema genrico, se comenta slo el aspecto relativo a la vivienda
por ser ese el concepto abordado por el estudio, y por ser sta el componente ms activo en el cre-
cimiento de las ciudades en el pas por el impulso dado y el xito logrado por los programas de
crdito para su adquisicin y produccin; no hay que olvidar sin embargo que el suelo est incorpo-
rado en el producto vivienda y es sta prcticamente la nica forma de acceso al suelo en el merca-
do formal inmobiliario.
84
El concepto de opacidad se asocia con la falta o insuciencia de informacin que permita a
los participantes en un mercado contar con referencias claras, estructuradas y conables sobre su
comportamiento; ello es especialmente sensible en materia de determinacin de los precios, afec-
tando a ambas partes del mercado ofertantes y demandantes, y particularmente a aquella parte
que cuente con menor informacin o recursos para obtenerla. Un alto grado de opacidad resulta
factor favorable para incrementar la especulacin en un mercado determinado.
Lineamientos de poltica pblica 197
nado, as como la vinculacin de este fenmeno con la especulacin so-
bre el suelo. Entre los factores que inciden en la conformacin de los
precios del suelo y la prctica de su retencin fuera del mercado urbano
por prolongados periodos y en espera de su valoracin exgena me-
diante la accin social y pblica de conformacin paulatina de la ciu-
dad,
85
se encuentra la baja incidencia de los impuestos asociados con la
propiedad raz, tanto los de tipo transaccional (como lo son el impuesto
sobre adquisicin de inmuebles o de traslado de dominio), como par-
ticularmente aquellos que por su aplicacin peridica y permanente
pueden incidir de manera ms directa en la determinacin de los retor-
nos expectantes sobre una inversin especulativa de largo plazo en suelo
(como lo es el impuesto predial; vase punto relativo a los instrumen-
tos recomendados en el mbito scal).
Se estiman a su vez relevantes las limitaciones que en la prctica se
tienen para llevar a cabo de manera ecaz intervenciones planeadas sobre
el territorio, aun cuando cuenten con amplia justicacin social y econ-
mica, si quienes detentan la propiedad del suelo no desean colaborar.
Ello deriva tanto de las caractersticas de las disposiciones legales respec-
to de la propiedad como de la ausencia de instrumentos especcos que
permitan la intervencin estructurada y sistemtica de instancias pbli-
cas para llevar a cabo proyectos en reas urbanas o para su expansin
en los que pueda imponerse la participacin obligada a quienes detentan
la propiedad del suelo.
Las disposiciones legales del pas en materia de propiedad tienen un
enfoque prioritario sobre la proteccin del inters privado aun sobre el
pblico y el social. La frontera entre el inters pblico y el inters privado
en materia de propiedad se da en el mbito de las capacidades del Esta-
do de afectar la propiedad de terceros al extremo de su expropiacin, lo
que sugiere que se cuenta con la fortaleza necesaria para llevar a cabo de
forma directa una intervencin planeada si emana del inters pblico.
No obstante dicho instrumento ha cado prcticamente en desuso.
86
85
Se evita en el texto el trmino plusvala por ser ya un lugar comn dada la degradacin que
del mismo se ha tenido por su uso indiscriminado y especialmente con nes publicitarios de venta.
86
Tal desuso se estima deriva no slo de la preferencia de los gobiernos recientes de privilegiar
las vas de mercado sobre la intervencin estatal, sino tambin por las limitaciones reales que en-
frenta para su aplicacin, que abarca desde los requerimientos para sustentar su justicacin y
motivacin como factor de inters pblico, hasta lagunas en materia de la determinacin de las
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 198
En complemento y en contraste con la circunstancia de diversos pa-
ses que cuentan con amplia tradicin en la planeacin y control del terri-
torio, destaca la ausencia de mecanismos especcos que permitan hacer
obligatoria para quienes detentan la propiedad del suelo una interven-
cin de desarrollo urbano-inmobiliario, sea va la capacidad de imponer
a los propietarios la obligacin de participar en un proyecto determinado,
o mediante la toma del control directo del suelo a travs de su adquisicin
forzada, si sus objetivos, mecanismo de realizacin y resultados justi-
can el inters pblico y aportan un benecio social.
87
La existencia de
tales mecanismos requiere para su efectividad, ir acompaada de la or-
ganizacin administrativa que de manera sistemtica y permanente
promueva una participacin activa para propiciar el comportamiento
menos especulativo del mercado y para la incorporacin oportuna y
programada del suelo requerido para atender las demandas del desarro-
llo urbano.
reas de oportunidad
La propia dinmica del mercado de la vivienda ha propiciado que
algunos de los factores requeridos para su produccin generen cuellos
de botella que comprometen su eciente desempeo; destaca en ello el
suelo, cuyos precios expectantes se han elevado en forma signicativa en
las zonas perifricas de las ciudades del pas por la participacin en adqui-
siciones en volumen de las propias promotoras, y que debe ser negocia-
do de manera casustica y con amplia anticipacin para evitar los riesgos
de falta de continuidad en la ejecucin de desarrollos que garanticen los
volmenes de vivienda requeridos por el mercado.
El patrn de desarrollo en zonas distantes de las reas urbanas servi-
das muestra ya claros indicios de desgaste y descrdito, el cual se eviden-
compensaciones econmicas que deben cubrirse a los afectados, lo que ha redundado en mltiples
capacidades de recurrir su aplicacin y en su virtual aislamiento para tratar asuntos de regulariza-
cin de la ocupacin urbana de la tierra de origen ejidal o comunal. Se sugiere al respecto ver los
documentos del Primer seminario sobre la expropiacin de suelo urbano: el debate entre la propie-
dad y el estado; Lincoln Institute of Land Policy, la Facultad de Arquitectura y el Instituto de Inves-
tigaciones Sociales de la UNAM; 8-9 de marzo de 2006.
87
Hay antecedentes de este tipo de instrumentos que buscan la apropiacin del valor inmobi-
liario socialmente creado en las ciudades por la propia comunidad, en Francia y Espaa en Europa,
as como en Colombia (modicaciones de 1991 a la Constitucin en el terreno de la propiedad) y
Brasil (Estatuto de la ciudad), en el continente americano. Vase La propiedad en la Constitucin
Colombiana de 1991: Superando la tradicin del Cdigo Civil, Mara Mercedes Maldonado Copello,
CIDER Universidad de los Andes y Lincoln Institute of Land Policy, 2002.
Lineamientos de poltica pblica 199
cia por las presiones de las autoridades estatales para que los desarrollos de
vivienda asuman el total de los costos inherentes a la provisin completa
de los servicios con que debiesen contar sus habitantes, lo que resulta
especialmente costoso en las ubicaciones distantes que han caracteriza-
do sus intervenciones recientes y en las cuales se ubican sus reservas
territoriales constituidas.
88
En tal contexto son de esperarse reacciones positivas a iniciativas que
incidan en dinamizar el mercado de suelo y con ello facilitar su obten-
cin en las ubicaciones y con las caractersticas requeridas para alimentar
el proceso de produccin de la vivienda.
Los instrumentos aqu considerados si bien buscan incidir en dina-
mizar el mercado de suelo y en corregir algunas de sus distorsiones, lo
que en forma general facilitara el acceso a ese recurso para la continui-
dad de la produccin de la vivienda en trminos ms idneos para su fun-
cionamiento integrado con la ciudad, impondr en la medida de su
xito condiciones que encarecern el mantenimiento y la utilizacin de
las reservas ya constituidas por las empresas desarrolladoras de vivienda.
Es conveniente por tanto visualizar la creacin de esquemas que les repre-
senten facilidades, o incluso el otorgamiento de apoyos directos en los
costos de habilitacin de los terrenos (bien dimensionados y estructura-
dos) para su utilizacin en desarrollos que usen las reservas ya constitui-
das que fueron adquiridas a precios que no descontaron los costos de los
nuevos gravmenes aqu contemplados.
El eliminar, o por lo menos limitar, la dicultad de allegarse los recursos
de suelo necesarios para alimentar las cadenas de produccin de la vivien-
da con apoyos de la participacin pblica, sea directa o a travs de la capa-
cidad de hacer obligatoria la participacin en las iniciativas de desarrollo
que satisfagan la motivacin de benecio social o pblico, seguramente
ser aprovechada por los promotores a pesar de implicar circunscribir sus
mrgenes de ganancia a los que pueda generar su actividad constructora
al ser el suelo atendido por un mecanismo de ndole pblico que presupo-
ne la recuperacin del valor inmobiliario socialmente creado.
88
El caso del estado de Mxico en el que las grandes promotoras han sido requeridas a presen-
tar planes ms integrales sobre los servicios de sus desarrollos para obtener los permisos correspon-
dientes establece un precedente; es signicativa tambin la respuesta de casi todas las grandes
promotoras de anunciar que ahora hacen ciudades y ya no conjuntos de vivienda exclusivamente.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 200
Aspectos limitativos
Se estima que los aspectos ms limitativos en torno a estas medidas
resultarn de la preocupacin de la sociedad, especialmente en las esfe-
ras econmicamente ms pudientes, sobre las afectaciones que se puedan
llegar a tener sobre sus propiedades y sobre sus propias expectativas de
valor patrimonial de inversiones en inmuebles.
De anloga manera y por el alto contenido especulativo de las tran-
sacciones inmobiliarias, es de esperarse que haya reacciones iniciales de
fuerte rechazo por parte de las propias desarrolladoras al eliminrseles
de la estructura de sus retornos esperados los correspondientes al suelo,
los cuales en muchas ocasiones son ms signicativos que los derivados
de su ecacia constructora y de comercializacin. Este factor empero resul-
tar posiblemente reversible una vez que se percaten que tales capacida-
des de accin pblica resultarn en el mediano y largo plazos en mejorar
su capacidad de accin para llevar a cabo sus promociones.
Programas de ampliacin de la oferta de suelo urbano
P.1 Aprovechamiento del suelo urbano existente otorgando incenti-
vos a la densicacin, al mejoramiento y a la saturacin de predios.
Planteamiento de posible aplicacin
La informacin del estudio ha permitido conrmar la problemtica que
representa la produccin de vivienda en predios que se ubican en zonas
crecientemente distantes de las reas urbanas de las ciudades. Esto reper-
cute tanto en el incremento de las demandas de inversin para introdu-
cir la infraestructura y los servicios a dichos predios, las cuales se trans-
eren a las autoridades locales como responsabilidad, desfasndose en su
ejecucin por periodos en muchos casos indeterminados dada la insu-
Lineamientos de poltica pblica 201
ciencia de recursos de dichas autoridades, as como en una calidad de
vida limitada para sus ocupantes.
En contraste se observa en la mayora de los casos la ocupacin no
homognea del territorio que corresponde con el rea urbana de las ciu-
dades, en las que se cuenta con infraestructura y servicios, as como un
patrn de ocupacin con bajas densidades especialmente en sus zonas
perifricas.
Dichas circunstancias representan oportunidades de accin para
brindar alternativas de crecimiento ms ordenado de la ciudad al hacer-
lo de forma continua respecto de las reas ocupadas actualmente, lo que
a la vez abre posibilidades para la produccin de vivienda. El reforza-
miento de la infraestructura y la ampliacin de la capacidad de los servi-
cios con base en redes y sistemas existentes regularmente resulta ms
simple y menos costosa de lograr que la introduccin de servicios en
nuevas reas, sobre todo si stas se encuentran distantes. Ello es tambin
el caso en materia de transporte ya que la utilizacin prioritaria de los
sistemas de transporte pblico por sobre el uso del auto permite que una
traza urbana determinada maneje la movilidad de un nmero mucho
mayor de personas sin requerir su expansin fsica.
Por otra parte es importante recordar que a pesar del gran impulso
dado a la produccin industrial de vivienda, persiste en el pas el proce-
so de Produccin Social de la Vivienda, utilizado mayoritariamente por
la poblacin de menores recursos econmicos y reconocer que del orden
del 50% de la produccin anual de vivienda corresponde a este sector
que recurre a mecanismos de produccin y nanciamiento al margen de
los institucionales y que en muchas ocasiones es propietario de suelo
en las reas urbanas consolidadas.
89
Ante la situacin se presenta la oportunidad de densicar el uso del
suelo sin desequilibrar el funcionamiento de la ciudad si se toman las
previsiones necesarias y se acta de forma ordenada y con los planes
adecuados respecto de las intervenciones pblicas que conduzcan el
proceso y realicen las obras estratgicas con oportunidad.
89
Vase el estudio realizado con apoyo de Conacyt-Conafovi, R. Torres y R. Eibenschutz, Di-
mensin e impactos macro y micro-econmicos de la produccin social de vivienda en Mxico, Mxico, PUEM-
UAM, 2007.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 202
En tanto se logra contar con algunas de las guras instrumentales
recomendadas (como la capacidad de imponer la participacin obligada
en proyectos de esta naturaleza, o la entidad asesora y ejecutora de ini-
ciativas de desarrollo especial), el efecto de potencial descontrol de los
precios del suelo que estara sujeto a densicacin puede ser abordado a
travs de integrar en el programa de facilidades especialmente de tr-
mites, un tratamiento especial respecto de los tiempos en que se puede
hacer uso de los benecios del programa y la porcin de la sobredensi-
dad que quedar en benecio de la autoridad que la otorga a efecto de
generar a travs de ella los fondos requeridos para las mejoras a la infra-
estructura y los servicios de la zona.
Dicha referencia adems de hacer explcito el impacto del grava-
men que conlleva la sobredensidad, permitir tambin hacer transpa-
rente la forma de generar los recursos, su cuanta y la temporalidad de su
aplicacin, lo que seguramente constituir un factor para obtener con-
anza y mejores expectativas de participacin.
reas de oportunidad
La apertura de reas de menores dimensiones para la posible produc-
cin de vivienda que aproveche el impulso que se da de manera conti-
nua y vigorosa a ese sector, fomentar la participacin de promotoras de
menor tamao y grupos sociales organizados, los que han sido marginados
en su capacidad de penetracin del mercado por la presencia de las gran-
des promotoras que cuentan con mejores capacidades de gestin ante
las autoridades, y cuyos volmenes de produccin saturan los merca-
dos haciendo riesgoso para otros ofertar productos especulativos.
La apertura de oportunidades para operaciones de menor escala pero
que pueden signicar grandes volmenes de poblacin en mltiples peque-
os proyectos, acercar la inversin a las capacidades de empresas y
grupos que si bien menores, en su conjunto podrn llegar a incidir en
una proporcin importante de la oferta total. Tal efecto podr incidir a su
vez en las modalidades de accin de las grandes promotoras para no per-
der participacin de mercado, con el consecuente benecio para las ciu-
dades y para los demandantes de las viviendas que contarn as con
mayores y mejores opciones.
Aspectos limitativos
No debe ser subestimada la dicultad de lograr la operatividad de
un esquema que tiene tantas vertientes y facetas de accin que demanda
Lineamientos de poltica pblica 203
altos grados de sosticacin tcnica en su preparacin, y sobre todo en
su conduccin.
P.2 Incorporacin de suelo al mercado en zonas limtrofes a las reas
urbanas servidas: revisin sistemtica de planes de desarrollo urbano,
promocin estructurada de declaratorias de provisiones.
Planteamiento de posible aplicacin
Conforme lo comentado en el punto anterior, la tendencia de alejar-
se de las reas urbanizadas de las ciudades para obtener los predios nece-
sarios para llevar a cabo los desarrollos inmobiliarios, en particular de
vivienda sin ser el caso exclusivo, se asocia en gran medida con la falta
de oportunidades de encontrar predios con las caractersticas requeri-
das, entre las que destacan su dimensin, morfologa, nivel de servicios
y precio.
La dependencia de predios de grandes dimensiones es propia para
algunos sectores de actividad, pero no necesariamente para la vivienda
que puede ser producida en proyectos de menor escala, logrando volu-
men a travs de un nmero mayor de acciones. En el caso de la vivienda
la decisin de operar en predios de gran dimensin es por eleccin de la
promotora, y al hacerlo (como se ha comentado en varios puntos del
estudio) provoca mltiples problemas a la ciudad y a sus propios usua-
rios-compradores.
90
90
Un actor relevante en el medio inmobiliario que demanda predios de grandes dimensiones
es el sector industrial y de logstica de distribucin. En ese caso, a diferencia del caso de la vivienda,
la necesidad de contar con grandes extensiones se vincula directamente con las caractersticas del
producto con el que operan o comercian: grandes naves para produccin, o para almacenamiento y
distribucin, que adems requieren de aceptar el movimiento intenso y de gran volumen de vehcu-
los de grandes dimensiones. En el caso de la vivienda las caractersticas de dimensin son por
eleccin de las promotoras y no por una condicionante derivada de las caractersticas de su pro-
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 204
La incorporacin paulatina y programada de suelo al mercado urba-
no puede resultar de especial relevancia para estructurar alternativas
con atractivo real para atraer la produccin de vivienda a ellas. De con-
tarse con un mercado dinmico, que le provea terrenos en los cuales la
incorporacin de servicios es menos costosa, la ubicacin ms conve-
niente para sus compradores y en los cuales no tendr la competencia de
diversos sectores (como los citados de tipo industrial y de distribucin), es
de esperarse que se conforme y perciba una ventaja competitiva que incen-
tive a las promotoras a considerar las ubicaciones alternativas que les
ofrezca la ciudad construida.
Como se ha comentado arriba, tal oferta ser propicia para la activi-
dad de pequeas y medianas empresas promotoras de vivienda y grupos
sociales, lo que incentivar adicionalmente un nivel de competencia mayor
de stas respecto de aquellas de gran dimensin, con el consecuente
efecto positivo al cliente nal independientemente de la composicin de
las empresas que participen en ese mercado.
Por la sola expansin de las reas destinadas a uso urbano, en las
cuales se cubra como lo ordena la ley en la materia, la elaboracin y auto-
rizacin de un plan de desarrollo urbano, previa formalizacin de las
declaratorias de provisiones para lograr la plena legalidad del uso urba-
no, si bien habra una aparente oferta potencial mayor, de no limitarse
las capacidades especulativas y los benecios a obtener de las mismas,
dicho incremento en el volumen de suelo disponible en el mercado puede
verse mermado de manera signicativa al no tenerse presiones reales
para su utilizacin.
Por ello es altamente recomendable que tales iniciativas vayan acom-
paadas de medidas como las referidas en puntos anteriores que miti-
guen el margen especulativo del manejo privado del nuevo territorio
urbano, y puedan incluso permitir una accin dirigida por la autoridad.
91

Se destaca la conveniencia de prever en las determinaciones de expansin
ducto. Ello diferencia a la vivienda en cuanto que puede actuar y competir por el suelo en las zonas
urbanas y en su periferia inmediata a pesar de que cuenta con terrenos de menor tamao, a diferen-
cia del sector industrial antes referido que depende de grandes extensiones; ello puede redundar en
ventajas competitivas para la vivienda en caso de lograr dinamizar las reas con ubicaciones ms
convenientes para la ciudad al no tener la competencia de otros sectores por el mismo suelo.
91
Destacadamente las relativas a instrumentos en el mbito scal, punto 9.2.2.a Inciso B, y a
instrumentos de participacin directa: pblica, social y privada, inciso d del mismo punto.
Lineamientos de poltica pblica 205
de las reas urbanas, que se reserve la autoridad local la porcin mayori-
taria del valor incrementado por tal traslado al rgimen urbano del suelo.
reas de oportunidad
Si bien se estima que las promotoras eligen los terrenos lejanos a la
ciudad porque ello incrementa sus expectativas de utilidad,
92
se estima
tambin que la capacidad de seguir promoviendo en ubicaciones tan con-
ictivas para las ciudades es ya limitada ante la reaccin adversa de diver-
sas autoridades municipales y estatales, por lo que alternativas distintas
puedan representarles opciones de real inters al contar con soluciones
a la vez que elementos de negociacin.
Aspectos limitativos
Las dispares capacidades tcnicas en los municipios sern motivo de
alta limitacin para la instrumentacin de programas de esta naturaleza
por su envergadura y sosticacin.
P.3 Programas que abran oportunidades a los sectores ms margina-
dos para la obtencin de vivienda: promocin de proyectos de lotes con
proyecto y para la canalizacin de subsidios.
Planteamiento de posible aplicacin
La baja participacin en la muestra integrada por el estudio de desarro-
llos de tipo progresivo indica a su vez la baja participacin de esta moda-
lidad de generar satisfactores de vivienda para la poblacin en el sistema
92
Negocio por el suelo y negocio por la construccin y comercializacin de la vivienda.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 206
institucional de promocin y produccin de la vivienda.
93
Se estima que
en ello incide tanto la preferencia de las instituciones de crdito de mane-
jar acciones de vivienda cerradas (como es el caso del crdito para
viviendas nuevas), as como el posible desconocimiento de las caracte-
rsticas y benecios de esta modalidad de produccin de satisfactores de
vivienda.
Dada la relevancia que este tipo de programas tiene para ser maneja-
ble por un sector importante de la sociedad al adaptarse a sus circuns-
tancias y permitir su participacin directa en la gestin y produccin de
sus viviendas aportando sus propios recursos y en ocasiones la mano
de obra de que disponen, se estima del todo relevante propiciar la amplia-
cin de su utilizacin.
Se requiere para ello una labor de divulgacin sobre sus benecios y
particularidades de gestin, y de capacitacin para lograr su mayor
aceptacin en las esferas administrativas del crdito institucional.
reas de oportunidad
Permite capturar gran potencial de autogestin en la atencin de la
vivienda, disminuir costos y atender a la poblacin de ms bajos ingresos.
Aspectos limitativos
Falta de comprensin del mecanismo y baja imagen en el reporte
de logros.
93
La muestra integrada para realizar el estudio es representativa a nivel nacional del comporta-
miento de las ciudades por cuanto a la vivienda producida en ellas en grandes conjuntos, y respecto
de los efectos que sta tiene sobre sus ocupantes. As la baja incidencia de casos de vivienda progresi-
va captada en la muestra resulta indicativa de la baja proporcin que esta modalidad de produccin
de la vivienda tiene en el sistema institucional de apoyo a la vivienda. No obstante que el estudio no
se orient a analizar o evaluar la efectividad de los programas de crdito en ninguna de sus dimensio-
nes, incluyendo en stas por tanto la de la efectividad de la distribucin de sus recursos, tal dato resulta
relevante ya que sugiere una desproporcin por el bajo volumen de crdito destinado al grupo de la
poblacin que es el mas grande, en la composicin de la poblacin objetivo a servir por los programas de
crdito, y en particular por aquellos para los cuales se canalizan subsidios con recursos pblicos.
207
Anexos
ANEXO I
ANTECEDENTES, MOTIVACIN Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO
Antecedentes
Las ciudades mexicanas crecen a razn de 20 000 hectreas anuales y la
degradacin del suelo por los procesos de urbanizacin alcanza ya los
7 500 km
2
; cerca de 90 000 hogares se asientan cada ao en lugares poco
aptos para ser habitados y bajo modalidades precarias; la urbanizacin
en suelo no apto cuesta dos o tres veces ms al municipio, mientras que en
esos lugares los costos de edicacin de vivienda para la poblacin en situa-
cin de pobreza se incrementan hasta un 50%.
La lejana al centro de la ciudad en que se han construido y se siguen
construyendo los nuevos desarrollos habitacionales, as como la mayo-
ra de los asentamientos precarios de la poblacin con menores recursos,
impone costos extraordinarios a sus habitantes que los empobrecen se-
veramente: la poblacin urbana llega a gastar hasta un 50% del ingreso
familiar tan slo en transporte y a destinar varias horas al da para tras-
ladarse de su hogar al sitio de trabajo o de estudio y viceversa.
Los elevados costos del suelo apto para los usos habitacionales y pro-
ductivos; los costos de transportacin de personas y mercancas; los de
comunicaciones; los derivados de la inseguridad, del manejo de basura,
de la dotacin de agua y del suministro de energa, y los asociados al
congestionamiento vial, entre otros, signican serias barreras al desarrollo
de nuevos negocios y al crecimiento de los ya existentes: Toda la socie-
dad pierde cuando las ciudades no funcionan adecuadamente.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 208
Los procesos de desarrollo urbano que caracterizan y afectan al terri-
torio nacional han tenido grandes cambios en los ltimos 20 aos. Por
una parte las dinmicas migratorias campo-ciudad han disminuido en su
relevancia como factores de cambio y crecimiento poblacional en las ciu-
dades, dando paso a procesos de movilidad entre ciudades medias y de
stas hacia las metrpolis, y viceversa; por otra hay avances en la confor-
macin de polos y regiones de crecimiento, y en la creciente participa-
cin de ciudades y estados en la conduccin de su propio desarrollo.
94
De manera paralela a dichos cambios, en lo general positivos, se siguen
teniendo problemticas y dinmicas negativas en el desarrollo de las
reas urbanas del pas. Persisten las carencias histricas en las zonas rura-
les y crece la marginacin y la pobreza en prcticamente todas las zonas
urbanas del pas; se acentan las desigualdades entre las ciudades y las
comunidades rurales, as como entre las propias entidades federativas.
Persiste en forma mayoritaria la irregularidad como modalidad del creci-
miento urbano, con altas externalidades negativas sobre el medio am-
biente y con la frecuente ocupacin de zonas de elevado riesgo proclives
a desastres. Los nuevos crecimientos de vivienda popular se caracterizan
por bajas densidades sobre suelo no servido, de difcil accesibilidad, sin
espacios pblicos y mediante patrones de segregacin socioespacial. La
expansin de las ciudades mediante estas dinmicas desordenadas se
suma a una dinmica general: las necesidades de movilidad intraurbana
y periurbana aumentan debido a las (crecientes) distancias entre los sitios
de trabajo y de vivienda.
95

A esta persistente problemtica del desarrollo urbano se suma la cam-
biante composicin demogrca del pas, caracterizada por la reduccin
del crecimiento de los grupos de menor edad ante la efectiva reduccin de
la tasa de crecimiento natural de la poblacin y el crecimiento proporcio-
nal consecuente de los grupos de mayor edad. El grupo poblacional de
entre 0 y 14 aos pasar del 31.31% del total en el 2005, a slo 26.31%; en
contraste el grupo poblacional de entre 15 y 64 aos pasar en ese mismo
lapso del 63.50% al 66.79% del total, lo que conlleva un variacin absoluta
94
Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Lneas Estratgicas de Ordenacin del Territorio
y Desarrollo Regional 2007-2012, septiembre 2007; Diagnstico y Pronstico, p. 2.
95
Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Lneas Estratgicas de Ordenacin del Territorio
y Desarrollo Regional 2007-2012, septiembre 2007; Diagnstico, Punto 1.1 Introduccin, p. 2.
Anexos 209
de 7.5 millones de personas en dicho grupo;
96
ello implica no slo el sen-
sible incremento en los requerimientos de servicios orientados a las per-
sonas de la tercera edad sino muy signicativamente el incremento de la
demanda de trabajo y de satisfactores urbanos y de vivienda de la parte de
ese grupo de personas que se encuentra en edad de independizarse eco-
nmicamente y de formar sus propias familias.
En la atencin a dichas demandas se ha tenido gran xito en acrecen-
tar la capacidad del sistema nanciero mexicano para otorgar crditos
hipotecarios para la adquisicin de vivienda. Ello aunado a la estabilidad
de las variables macroeconmicas y de las tasas de inters prevalecientes
en el mercado local, han dinamizado la produccin en el sector y propi-
ciado el surgimiento de mltiples promotoras de diversas escalas y cober-
tura, que incluyen destacadamente a grandes desarrolladoras que actan
a nivel nacional; tal evolucin y las caractersticas del negocio inmobi-
liario que en materia de la vivienda de inters social conlleva reducidos
mrgenes de operacin/utilidad, propicia la produccin a gran escala y
la dependencia de contar con grandes extensiones de suelo para ello, lo
que rara vez se logra al interior de las reas urbanas ya servidas.
Dichos procesos y los efectos observados de produccin de la vivienda
en zonas aisladas y lejanas de las reas urbanas ya existentes y servidas,
con los detrimentales efectos en el ambiente y en la calidad de vida de los
habitantes de dichos conjuntos habitacionales, hacen patente la falta de
vinculacin efectiva entre la accin urbana y la consecuente produccin
e incorporacin de suelo al mercado de manera productiva y estructu-
rada y aquella propia de la promocin y produccin de la vivienda,
aspectos para los que se deber encontrar una expresin articulada de
poltica pblica para poder lograr los objetivos de correccin de los fen-
menos territoriales y urbanos detectados cuyo impacto es negativo para
la ciudad, para el ambiente, para las nanzas pblicas y para los propios
beneciarios del crdito hipotecario que habitan los conjuntos en que
han adquirido sus viviendas.
96
Ibidem, II Pronstico, Punto 2.2 Impacto de la transicin demogrca, p. 45.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 210
Motivacin
La iniciativa de la Sedesol apunta que,
97
Para enfrentar esta compleja
situacin, el Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012 establece como uno
de sus objetivos la necesidad de frenar la expansin desordenada de las
ciudades as como reordenar su estructura y funcionamiento para garanti-
zar a la poblacin y a los sectores productivos el acceso suciente, oportuno
y adecuado a los servicios, equipamientos e infraestructura urbanos.
Con el n de avanzar en el cumplimiento de este objetivo de la pol-
tica nacional de desarrollo urbano y ordenacin del territorio, la Subse-
cretara de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio (SDUOT) ha
decidido realizar un profundo y extenso diagnstico de los procesos de
integracin urbana y social que han acompaado la expansin de las ciu-
dades mexicanas durante los ltimos 10 aos, expansin que ha encon-
trado uno de sus motores principales en el vertiginoso aumento de la
oferta habitacional la cual ha asumido, de manera preponderante, la for-
ma de grandes desarrollos o fraccionamientos habitacionales con miles
de viviendas cada uno, que han sido construidos en la periferia lejana de
las ciudades y de las zonas metropolitanas del pas, generando un im-
pacto urbano y social de dimensiones hasta ahora poco documentadas y
evaluadas en especco.
Este estudio permitir disear e implementar un conjunto de lneas
de trabajo para proveer asistencia tcnica a los gobiernos estatales y
municipales que deseen intervenir para enfrentar la problemtica deri-
vada de esta masiva ocupacin del territorio bajo su responsabilidad
poltica y administrativa.
Objetivos del estudio
Se indican los Objetivos del Estudio conforme lo sealado en los Trmi-
nos de Referencia establecidos para el desarrollo del mismo.
98
97
Trminos de Referencia suscritos para la realizacin del Estudio de la Integracin Urbana y
Social en la Expansin Reciente de las Ciudades en Mxico, 1996-2006 Dimensiones, Caractersticas
y Soluciones; septiembre del 2007; Punto I de Antecedentes y Justicacin, pp. 2 y 3.
98
Ibidem, pp. 3 y 4.
Anexos 211
Objetivo general
Determinar el grado y las formas de integracin urbana y social de
la expansin de las ciudades en Mxico durante el periodo 1996-2006,
con el n de disear lineamientos de poltica para que las autoridades es-
tatales y municipales puedan incorporar a sus ciudades las inversiones en
infraestructura, equipamiento y vivienda, bajo esquemas sustentables
de desarrollo urbano y social.
Objetivos particulares
a) Determinar el efecto de la expansin urbana sobre la capacidad
de gestin, inversin y atencin de los gobiernos municipales en materia de
prestacin de servicios pblicos a la poblacin, en especco en lo que se
reere a la construccin, operacin y mantenimiento de lo relativo a:
Infraestructura pblica (agua potable, drenaje y alcantarillado,
energa elctrica, pavimentacin, etctera).
Equipamiento pblico (educacin, salud, abasto, etctera).
Vigilancia y seguridad pblica.
Recoleccin, tratamiento y disposicin de desechos slidos.
Tratamiento de aguas residuales.
Otros.
b) Determinar el grado de integracin urbana con que cuentan los
desarrollos habitacionales o fraccionamientos estudiados, en especco
en lo que se reere a:
Localizacin respecto a los centros urbanos, las fuentes de empleo
y las instalaciones educativas y de salud (tiempo y distancia de
recorrido, volumen y frecuencia de los traslados, etctera).
Accesibilidad, conectividad y movilidad (tipos de vialidades, trans-
porte pblico y privado, comunicaciones).
Otros.
c) Determinar el grado y la calidad de la consolidacin urbana y habi-
tacional de los desarrollos de vivienda o fraccionamientos estudiados
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 212
respecto a la normatividad vigente (federal, estatal y municipal) y a la
aprobacin ocial para su construccin, en particular en lo relativo a:
Usos del suelo.
Cobertura, condiciones de operacin y calidad de las obras de infra-
estructura y equipamiento.
Vinculacin con el entorno.
d) Evaluar el efecto social que genera cada desarrollo habitacional o
fraccionamiento en lo que respecta a:
Habitabilidad.
Las condiciones de bienestar de las familias (ingreso y gasto de los
hogares y percepcin de satisfaccin).
La organizacin condominal o vecinal.
Composicin social: grupos de ingreso, grupos de edad, inmigra-
cin desde otras localidades, etctera.
e) Proponer lineamientos de poltica para regular las acciones de ex-
pansin urbana y apoyar las acciones de las autoridades estatales y mu-
nicipales dirigidas a garantizar la oferta de suelo, infraestructura, equi-
pamiento y de vivienda de calidad a la poblacin. Estos comprendern
los correspondientes instrumentos y bases institucionales que los hagan
operativos.
ANEXO II
ENFOQUE Y ALCANCES DE LOS TRABAJOS
Enfoque
La problemtica que se analiza muestra mltiples evidencias de su exis-
tencia. No obstante se requiere contar con mayor y mejor informacin
dura derivada de datos empricos para conocer realmente sus alcan-
ces, sus efectos y las relaciones causales que la propician y caracterizan;
slo con ello se podr evaluar su naturaleza y sus impactos, y as estruc-
turar recomendaciones sensibles y efectivas de polticas pblicas que
puedan corregir sus dinmicas negativas a la vez que aprovechen positi-
vamente el impulso de la produccin de vivienda apoyada por el crdito
Anexos 213
hipotecario de instituciones pblicas y privadas, fenmeno que ha toma-
do ya el papel del principal motor del crecimiento y desarrollo de las
ciudades.
Est ampliamente documentado el problema que ha aquejado ya
durante varias dcadas y de manera sistemtica a diversas ciudades en
el pas, por la escasez de suelo apto para el desarrollo urbano que est
adecuadamente ubicado y que cuente con la infraestructura y los servi-
cios para ser utilizado de manera eciente y articulada para atender las
demandas de crecimiento de dichas reas urbanas y brindar satisfactores
a sus habitantes.
Este fenmeno se ha agravado con el notable crecimiento de la dis-
ponibilidad de crdito hipotecario en el pas que busca facilitar la adqui-
sicin de vivienda por la poblacin, de todos los estratos socioeconmi-
cos, cuyo xito en cuanto al nmero producido y vendido de unidades
habitacionales ha merecido su sealamiento entre los logros de la admi-
nistracin pblica federal, recibiendo con ello un redoblado empuje para
su continuada expansin, incluso como factor primordial de la dinmica
de la economa nacional.
Por lo anterior la realizacin del estudio requiri la aplicacin de m-
todos empricos basados en la observacin directa, ordenada y sistem-
tica de los fenmenos a estudiar, con apoyo en un slido marco terico
que permiti la formulacin de las tesis sobre las relaciones causales en-
tre las variables que inciden sobre dichos fenmenos, as como los meca-
nismos para su comprobacin.
Conforme a ello el enfoque del estudio est asociado con el anlisis
de las variables relevantes a partir de la informacin obtenida en campo,
para cuya obtencin se ha puesto nfasis en el diseo riguroso del marco
muestral para que resulte representativo del universo de estudio, y en la
determinacin de los datos a levantar y su procesamiento, lo que ha per-
mitido la consolidacin de una encuesta con validez estadstica, tanto
respecto a las apreciaciones de los pobladores de los conjuntos habitacio-
nales como a la relevancia de las caractersticas de estos conjuntos para
brindar los niveles de satisfaccin deseados por sus habitantes.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 214
Alcances
Los alcances contemplados para lograr los objetivos del estudio se han
estructurado en torno a cinco grandes temticas, que se reeren a conti-
nuacin.
99
a) Diagnstico actualizado de la vivienda construida en el sistema urbano
nacional con base en la oferta actual de crdito hipotecario, considerando
los desarrollos habitacionales y fraccionamientos nanciados por los Orga-
nismos Nacionales de Vivienda (Onavis) en los ltimos 10 aos (1996-2006).
b) Dimensionar y evaluar la dotacin, condiciones y caractersticas de la
cobertura del equipamiento, la infraestructura y la vinculacin al entorno
de los desarrollos habitacionales seleccionados con relacin a la poblacin y
el grado de cumplimiento con respecto de la norma bajo la cual fueron
construidos.
c) Identicar el impacto urbano en las ciudades donde se ubican los conjun-
tos realizados en el periodo, as como sobre las autoridades locales en cuanto
a las modalidades de gestin observadas y las demandas de gasto e inver-
sin para la atencin de dichos conjuntos, as como el impacto tanto al interior
como al exterior de los conjuntos en cuanto a su habitabilidad y generacin
de satisfactores para sus ocupantes.
d) Evaluar el impacto social que genera cada desarrollo habitacional o frac-
cionamiento en cuanto a habitabilidad, condiciones de bienestar de las fami-
lias, desempeo de la organizacin vecinal o de condminos y composicin
social de los habitantes.
e) Disear lineamientos de poltica para regular la expansin urbana y apo-
yar las acciones para el desarrollo urbano de las autoridades estatales y
municipales dirigidas a garantizar la oferta de suelo, infraestructura, equipa-
miento y vivienda de calidad a la poblacin. Estos comprendern los corres-
pondientes instrumentos y bases institucionales que los hagan operativos.
99
Segn lo sealado en los Trminos de Referencia suscritos para la realizacin del Estudio,
Punto III, p. 4.
Anexos 215
ANEXO III
ASPECTOS METODOLGICOS
Metodologa general
El estudio tiene como objetivo elaborar un diagnstico de la transforma-
cin social y urbana generada por el desarrollo habitacional a gran esca-
la, teniendo como temporalidad de anlisis 10 aos (1996-2006). De
acuerdo con las necesidades del estudio y su magnitud, fue indispensa-
ble estructurar instrumentos analticos que permitieran el levantamiento
de informacin de ndole urbana con un enfoque tcnico urbanstico, as
como, el diseo de instrumentos para integrar informacin relevante en
materia de los grandes fraccionamientos habitacionales en Mxico.
Se plante una aproximacin a la informacin que deba ser captada
en el estudio para servir de base para su identicacin y posterior anli-
sis a partir del Sistema Urbano Nacional que comprende 364 localidades
mayores de 15 000 habitantes. La generacin del primer acercamiento
una vez delimitado el universo de anlisis correspondi a 100 conjuntos
habitacionales, dispuestos en 21 ciudades, permiti establecer tres nive-
les de aproximacin de cobertura del territorio: la ciudad o zona metro-
politana; el entorno inmediato de los desarrollos habitacionales seleccio-
nados y el conjunto habitacional en s.
Determinado el universo de estudio y los niveles territoriales de an-
lisis, se procedi a explorar las fuentes existentes de informacin, este
acercamiento present una primer limitante, la no existencia de una refe-
rencia territorial (catlogo general y ubicacin) de los conjuntos o frac-
cionamientos habitacionales en el pas, lo que hizo necesario explorar las
referencias de ndole cartogrco como aquellas de tipo estadstico sobre
la produccin de vivienda, las provenientes de los programas de nan-
ciamiento e hipotecarios, de instituciones federales y locales, recopilan-
do datos que permitieran la identicacin de los fraccionamientos y
conjuntos existentes en el pas.
Para cada uno de los niveles de anlisis se estructuraron esquemas
para su identicacin, levantamiento y registro, mediante chas en las
que se detallan rasgos particulares del conjunto, lo que se integr en un
primer marco muestral que sera una gua para la primera aproximacin
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 216
al trabajo de campo, que consisti en la validacin de los conjuntos exis-
tentes y la inclusin de otros no registrados en gabinete, para denir el
universo de conjuntos entre los cuales se seleccionaron estadsticamente
aquellos en que se aplicaran los cuestionarios y se obtendra la informa-
cin para las chas tcnicas. Estas chas captan la informacin obtenida
mediante la observacin directa a travs de visitas fsicas, permitiendo el
registro de las caractersticas y condiciones de los elementos que confor-
man los conjuntos, explorando tanto datos cuantitativos como considera-
ciones cualitativas apoyadas en el nivel tcnico y la experiencia de los equi-
pos profesionales participantes, los que fueron designados en funcin
de su conocimiento previo de las diversas ciudades seleccionadas.
A efecto de complementar el punto de vista tcnico recabado median-
te las visitas fsicas, se estableci como mecanismo complementario la
realizacin de diversas entrevistas que abarcan a autoridades signicati-
vas en el proceso de planeacin, autorizacin, realizacin y operacin de
los conjuntos habitacionales estudiados, as como a informantes cali-
cados quienes no estando dentro del sector pblico, guardan una rela-
cin relevante con el proceso de urbanizacin, en el mbito social o de la
administracin del territorio.
La recopilacin de datos as como su reporte siguen lineamientos
preestablecidos que buscan asegurar la consistencia de la informacin y
su homogeneidad, ya que el anlisis incluye desde las grandes zonas
metropolitanas, hasta ciudades menores de 50 000 habitantes. A su vez
para la interpretacin de la informacin levantada se establecieron guas,
teniendo como nalidad homologar criterios de anlisis y contenidos, en
los reportes, y niveles de profundidad deseados para los distintos temas
que integran el estudio.
Para atender los aspectos referidos a las condiciones sociales se ela-
bor un cuestionario, instrumento de anlisis con el cual se pretende
destacar la percepcin directa que tienen los habitantes de los conjuntos
con respecto a su vivienda, su entorno, su vivienda anterior, los servicios
y el nivel de satisfaccin que obtienen de vivir en el lugar en que se en-
cuentran; la amplitud y disposicin de crditos hipotecarios para aten-
der las demandas de vivienda de la poblacin es otra variable obtenida
de este instrumento. Para contestar estas inquietudes se estructur un
cuestionario amplio y detallado, que cumpla dos premisas bsicas, facti-
Anexos 217
bilidad en su aplicacin y que contuviera todas las variables necesarias
para cubrir las necesidades del estudio.
El aspecto de representatividad sobre el comportamiento de las varia-
bles analizadas mediante la informacin obtenida por medio de la apli-
cacin de los cuestionarios respecto del universo total, es una condicin
crtica a satisfacer para que tenga validez la descripcin del fenmeno
estudiado y su diagnstico as como para soportar las conclusiones y re-
comendaciones que al respecto se elaboraron. Por ello el diseo y la vali-
dacin de la muestra es un aspecto toral de la metodologa aplicada en
este estudio.
Es importante destacar y hacer nfasis en la denicin del marco
muestral de anlisis,
100
que garantiza la representatividad a nivel nacio-
nal respecto del comportamiento de los fenmenos que se pretendan
examinar; la identicacin de los conjuntos habitacionales cartograa-
dos es un producto valioso en materia de vivienda, ya que no existe un
registro que contenga informacin detallada de cada conjunto, con indi-
cadores de valoracin del fenmeno dispuestos y localizados en una
base cartogrca.
A continuacin se detallan los elementos diseados para el apoyo y
enriquecimiento metodolgico del anlisis, que tienen como n garanti-
zar la funcionalidad y expresin grca del estudio.
Diseo y seleccin de la muestra
Antecedentes
Al no existir informacin con las caractersticas requeridas para el estu-
dio, se procedi a construir una base cartogrca donde se ubicaron de
forma puntual los conjuntos o fraccionamientos habitacionales en cada
una de las ciudades seleccionadas que, permitieran caracterizar y cons-
truir una base para el trabajo de campo. Los mtodos de muestreo pre-
vn esta situacin, esto es, partiendo de algn tipo de informacin que
se encuentre relacionada con el fenmeno habitacional y que sirva como
100
La muestra nal fue de 2 977 cuestionarios aplicados en 100 conjuntos o fraccionamientos
habitacionales, dispuestos en 21 ciudades.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 218
marco inicial de la muestra, el cual se va elaborando a travs de diferen-
tes etapas consideradas en su diseo y como parte del proceso de estra-
ticacin del universo general de anlisis, que es el Sistema Urbano Na-
cional.
Marco muestral inicial
Se considera como marco de referencia el SUN el cual contiene 364 ciuda-
des, que incluyen 55 zonas metropolitanas y que albergan 64 943 514 ha-
bitantes, de acuerdo con el Censo General de Poblacin y Vivienda del
2000.
101
Requerimientos generales para el diseo de la muestra
El diseo de la muestra se hizo cuidando conciliar los siguientes cri-
terios:
Ser una muestra representativa a nivel nacional de viviendas de
conjuntos habitacionales tipicados para el estudio.
Minimizar el error de las estimaciones.
Reducir costos de levantamiento de informacin, evitando selec-
cionar una muestra muy dispersa geogrcamente en el territorio
nacional.
Tomar en cuenta las grandes disparidades (heterogeneidad) de la
informacin inicial, en este caso del tamao entre las ciudades del
marco muestral del que se parti.
Diseo de la muestra
Poblacin objetivo: viviendas de conjuntos habitacionales construi-
dos entre 1996 y 2006 que cumplan con la tipicacin establecida.
Unidad de observacin: vivienda.
101
El dato de poblacin se tom del Censo General de Poblacin y Vivienda del 2000 por su
mayor conabilidad respecto al Conteo del 2005. Esta informacin slo se utiliza como referencia
para asignar el peso correspondiente a cada ciudad dentro del marco muestral inicial.
Anexos 219
Esquema de muestreo: muestra probabilstica, estraticada, polie-
tpica, con seleccin inicial de conglomerados como unidades pri-
marias de muestreo.
Probabilstica
Cada elemento tiene una probabilidad conocida y no nula de ser
seleccionado en cada una de la etapas.
Representativa de la poblacin objetivo, en trminos de niveles
de error y conanza.
Estraticada
Toma en cuenta la heterogeneidad entre las ciudades del marco
muestral, buscando reducir el nivel de error de las estimaciones.
Estraticacin por tamao de ciudad (nmero de habitantes).
Ciudades pequeas (15 000-100 000)
Ciudades medias (100 000-1 milln)
Ciudades grandes (1 milln-3 millones)
Megaciudades (> 3 millones)
Distribucin no proporcional de la muestra, respecto del tamao
de los estratos
Polietpica
La seleccin de la unidad de observacin (vivienda) se hace en la
ltima etapa de un proceso de seleccin consistente de cuatro
etapas escalonadas y jerarquizadas.
Seleccin inicial de conglomerados (unidades primarias de mues-
treo).
Mtodo apropiado para esta clase de estudios en los que no se
cuenta con un marco muestral integral y exhaustivo, y se requie-
re optimizar recursos evitando una alta dispersin geogrca de
la muestra.
Seleccin probabilstica de la vivienda en cuatro etapas
1. Seleccin de ciudades (conglomerados) con probabilidad propor-
cional al tamao de la ciudad.
2. Seleccin de conjuntos habitacionales dentro de ciudades con pro-
babilidad proporcional al tamao del conjunto habitacional.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 220
3. Seleccin de manzanas o secciones dentro de conjuntos habitacio-
nales (seleccin aleatoria simple).
4. Seleccin de viviendas dentro de manzanas o secciones (seleccin
aleatoria simple).
102
Diseo resultante
Ponderado (probabilidades desiguales de seleccin de las unidades de
observacin que se compensan con los ponderadores).
Cifras generales del diseo de la muestra
Nmero de ciudades: 21.
Nmero de conjuntos habitacionales distribuidos en todas las enti-
dades: 100.
Nmero de manzanas por cada conjunto habitacional selecciona-
do: 6.
Nmero de viviendas por cada manzana seleccionada: 5.
Nmero de viviendas por conjunto habitacional: 30.
Tamao y precisin de la muestra
Tamao total de la muestra: 3 000 viviendas.
El tamao nal de la muestra fue de 2 977 cuestionarios aplicados.
Error mximo terico
Para los resultados a nivel nacional de las variables de viviendas,
expresadas como proporciones o tasas, sin considerar efecto de
diseo: 1.8%.
Nivel de conanza: 95%.
102
Las etapas 3 y 4 se integraron en una sola para la estimacin de los ponderadores
Anexos 221
Cuadro 1
RESUMEN DE LA MUESTRA SELECCIONADA
Estrato Tamao
Nmero
de ciudades del
marco muestral
(ciudades > 15K)
Porcentaje
de poblacin
abarcada (ciudades
> 15K)
Ciudades
en muestra
Conjuntos por
estrato
A Megaciudades 3 38% 3 36
B Ciudades
grandes
6 12% 4 20
C Ciudades
medias
71 35% 10 38
D Ciudades
pequeas
284 15% 4 6
Total: 364 100% 21 100
Fuente de datos y levantamiento en campo
La estrategia de investigacin se estableci a partir de dos vas de an-
lisis: recopilacin de documentos y levantamiento de informacin direc-
tamente en campo; trabajo que incluy la aplicacin de cuestionarios
a los habitantes de los conjuntos habitacionales para evaluar la
transformacin urbana y social habitacional en Mxico y los instru-
mentos tcnicos, normativos y urbanos bajo los cuales se reproduce el
sector inmobiliario.
En todas las etapas de la investigacin el anlisis y produccin de
informacin cartogrca signica un complemento fundamental para el
diagnstico de la expansin crediticia reciente y de las conclusiones y
recomendaciones generadas.
Los documentos que fueron objeto de anlisis en esta investigacin
son los emitidos ocialmente por la Federacin y por cada estado y muni-
cipio, y aquellos en los que se aprueba el sistema de planicacin local; de
tal manera los planes y programas de desarrollo urbano de cada ciudad
fueron revisados para la construccin del contexto de ciudad.
El levantamiento de informacin en gabinete, en campo y su corres-
pondiente procesamiento se desarrolla en los siguientes pasos:
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 222
Identicacin de desarrollos habitacionales en gabinete con base en
procesos de anlisis fotogrco y cartogrco.
Validacin y vericacin en campo de la identicacin de conjun-
tos habitacionales realizada en gabinete.
Incorporacin de nuevos conjuntos que no hayan sido identicados,
con referencia geogrca, por medio de un sistema de posiciona-
miento global (GPS), que permite completar la ubicacin cartogrca.
Proceso de seleccin de la muestra de conjuntos por ciudad.
Integracin cartogrca de los conjuntos seleccionados en cada
ciudad y disposicin de stos en un sistema de captura remota (in-
terfase).
Aplicacin de cuestionarios, entrevistas a funcionarios e informan-
tes calicados y chas urbanas.
El diseo de los cuestionarios consider
Registro de informacin que permita evaluar el impacto positivo
y/o negativo que generan en los beneciarios de los programas de
vivienda de inters social las caractersticas de la vivienda y del
desarrollo habitacional.
Estructura integrada por preguntas abiertas bsicas, preguntas de
respuestas cerradas (dicotmicas y mltiples), y preguntas de percep-
cin de respuestas de escalas de categoras detalladas y valores.
Los contenidos se orientaron a registrar informacin que permitiera
comparar la calidad de vida de los beneciarios antes y ahora, refe-
rida a la vivienda, desarrollo habitacional, entorno y ciudad.
Los indicadores se distribuyeron en temas estructurados de la siguien-
te manera:
Ubicacin geogrca y datos del inmueble.
Datos del informante.
Calidad de la vivienda.
Calidad del desarrollo habitacional.
Integracin social.
Apropiacin del territorio.
Organizacin social.
Perl del jefe(a) de familia.
Anexos 223
Cuadro 2
CIUDADES SELECCIONADAS Y CONJUNTOS HABITACIONALES
Nm. Ciudad Entidad federativa Tamao
Conjuntos
habitacionales
1 ZM de la Ciudad de Mxico D.F.-Mxico mega 16
2 ZM de Guadalajara Jalisco mega 10
3 ZM de Monterrey Nuevo Len mega 10
4 ZM de Puebla Puebla-Tlaxcala grande 5
5 ZM de Tijuana Baja California grande 5
6 Jurez Chihuahua grande 5
7 ZM de Torren Coahuila-Durango grande 5
8 ZM de Mrida Yucatn mediana 4
9 ZM de Aguascalientes Aguascalientes mediana 4
10 ZM de Saltillo Coahuila mediana 4
11 Mexicali Baja California mediana 4
12 ZM de Oaxaca Oaxaca mediana 4
13 ZM de Orizaba Veracruz mediana 4
14 ZM de Pachuca Hidalgo mediana 4
15 Ciudad Victoria Tamaulipas mediana 4
16 Tapachula de Crdova
y Ordez
Chiapas mediana 3
17 San Cristbal de las Casas Chiapas mediana 3
18 Manzanillo Colima pequea 2
19 Tecate Baja California pequea 2
20 Zacatln Puebla pequea 1
21 Teocaltiche Jalisco pequea 1
Total de conjuntos: 100
De manera complementaria al cuestionario se disearon instrumentos
de recopilacin de informacin tcnica urbana (abordados en el siguiente
apartado Enfoque cualitativo (p. 233), que permitieron contar con los
elementos sucientes tanto para el anlisis de los fenmenos estudiados
como para sustentar las recomendaciones de poltica aplicable a la regu-
lacin de la expansin urbana.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 224
Cartografa
De acuerdo con los requerimientos establecidos en los trminos de refe-
rencia, se procedi a elaborar una base cartogrca de las 21 ciudades
seleccionadas para el estudio. La cual permite contar con un inventario sis-
tematizado de informacin vinculado a un sistema de informacin espa-
cial y estadstico para realizar consultas relacionadas con informacin
social, demogrca y econmica de los conjuntos habitacionales, la dis-
posicin del equipamiento urbano y usos de suelo.
Estos trabajos constan de tres etapas, la primera consisti en cons-
truir una base cartogrca con referencia espacial donde se ubicaron los
conjuntos habitacionales en cada una de las ciudades; la segunda activi-
dad muestra una identicacin de los conjuntos habitacionales validados
mediante trabajo en campo con su referente cartogrco, cabe sealar
que esta base de identicacin se elabor con herramientas propias del
grupo de trabajo y que se parte de la no existencia o antecedentes siste-
matizados de tal inventario; como ltima etapa se procedi a realizar la
representacin cartogrca y construccin de la base estadstica para
cada una de las ciudades. Los procedimientos bajo los cuales se valida y
ampla la base, se describen a continuacin.
Para la generacin de la base de datos debe ser considerado que se
parte de la no existencia de datos o referentes cartogrcos donde
se ubiquen los fraccionamientos del pas, as se consideraron las
siguientes fuentes de informacin:
Foto area (localizando conjuntos habitacionales existentes, a ene-
ro del 2005).
Gua Roji (la cual proporciono algunos nombres, la colonia y
ubicacin de los conjuntos habitacionales de inters social al
2000-2002. Adems del rastreo de otros no detectados en la fuente
anterior).
Imagen de Google Earth (2005).
Sistema Hipotecario Federal (SHF). (Donde se identica el tipo de
vivienda de cada conjunto; costo aproximado; inmobiliaria y pro-
Anexos 225
motor de los inmuebles, con disponibilidad de crdito existente en
el 2006.
Pgina Web de los consorcios inmobiliarios que operan en el pas.
Una vez vericada la primera muestra de ciudades se depositan en
chas de identicacin; posteriormente se genera una capa de informa-
cin (layer), donde se ubican los polgonos correspondientes a los con-
juntos habitacionales en la cartografa y se asignan claves y datos rele-
vantes del conjunto, los cuales estn dispuestos en la base estadstica del
mapa.
La clave se construye con la siguiente caracterstica, tomando como
ejemplo la Zona Metropolitana del Valle de Mxico: clave de Estado (09);
clave del municipio o delegacin (001) y clave del polgono (001), que-
dando integrada por ocho dgitos.
Como cha de ejemplo se presenta la ZMVM, en la cual se observan
en el paso 1, la localizacin (expresada en numeracin consecutiva)
de los polgonos o conjuntos habitacionales identicados en el trabajo de
gabinete.
Paso 1
IDENTIFICACIN DE CONJUNTOS HABITACIONALES
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 226
Posteriormente se construye una cha de registro donde se deposi-
tan los datos provisionales del conjunto mismos que se vericarn y va-
lidarn mediante trabajo de campo (vase paso 2).
Paso 2
FICHA DE IDENTIFICACIN DE CONJUNTOS HABITACIONALES,
CASO ZM DE GUADALAJARA
La integracin de estas fuentes de informacin requiere manejar una
misma base de datos, por lo que se procede a homologar los contenidos
en la informacin cartogrca. Cada una contar con la siguiente infor-
macin:
1. Clave del conjunto
2. Nombre del conjunto
3. Coordenadas extremas
4. Supercie
5. Tipo de vivienda
6. Costo promedio
7. Inmobiliaria
8. Promotor
Caso 1
Datos aproximados
Nombre: Misin del Valle
Permetro: 7 206.15 m
Supercie:
Fecha de registro: 21-08-07
Densidad de vivienda:
Anexos 227
Estos datos no consideran aquellos que sern incluidos en la base
de informacin y que sern el resultado de los indicadores que el gru-
po de expertos determin para su levantamiento en campo, dada su
importancia y valor para ser representados en un sistema de referencia
espacial. En el caso de las zonas metropolitanas que se componen de
dos o ms municipios, se incluye una columna con el nombre del muni-
cipio, manteniendo todas las columnas de informacin anteriormente
citadas.
Los resultados obtenidos en la primera fase de identicacin de uni-
dades o fraccionamientos habitacionales en las 21 ciudades, gener una
muestra de 445 unidades registradas, solamente en las ciudades de Ori-
zaba, San Cristbal de las Casas, Zacatln y Teocaltiche no fue posible
identicar algn conjunto habitacional previamente, debido a no contar
con imagen de satlite, fotografa area u ortofoto.
En el cuadro 2 se puede observar la muestra de seleccin inicial y la
muestra vericada en campo la cual represent un universo de 679 uni-
dades habitacionales identicadas por los grupos de trabajo en campo, de
los cuales el grupo de estadstica estableci el universo de anlisis (vase
apartado metodolgico de seleccin). Dando como resultado 100 con-
juntos habitacionales, en los cuales se llev a cabo la investigacin y se
aplic el cuestionario.
El proceso para incorporar la informacin validada en campo, se es-
tableci entonces en los siguientes pasos:
1. Identicacin de los conjuntos habitaciones en el pas.
2. Validacin de los conjuntos habitacionales en campo.
3. Seleccin de la muestra nal de conjuntos.
4. Elaboracin cartogrca por temtica (layers).
5. Incorporacin a un sistema de representacin espacial.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 228
Cuadro 3
IDENTIFICACIN DE GRANDES CONJUNTOS HABITACIONALES
-
Conjuntos Conjuntos
identicados identicados Conjuntos
Nm. Ciudades en gabinete
103
en campo seleccionados
-
1 ZMVM 31 40 16
2 Guadalajara 55 63 10
3 Monterrey 47 75 10
4 Puebla 45 63 5
5 Tijuana 58 47 5
6 Jurez 23 69 5
7 ZM Torren 15 51 5
8 Mrida 36 39 4
9 ZM de Aguascalientes 33 35 4
10 ZM de Saltillo 18 27 4
11 Mexicali 33 29 4
12 ZM de Oaxaca 10 17 4
13 Orizaba 0 15 4
14 ZM de Pachuca de Soto 12 12 4
15 Ciudad Victoria 4 40 4
16 Tapachula de
Crdoba y Ordez 6 10 3
17 San Cristbal de las Casas 0 13 3
18 Manzanillo 14 20 2
19 Tecate 3 3 2
20 Zacatln 0 9 1
21 Teocaltiche 0 2 1
Total 443 679 100
-
103
La bsqueda inicial de los conjuntos habitacionales, a partir de fotografas areas, arroj un
nmero menor a los identicados en campo, por diferentes razones, entre las que destaca que un pri-
mer conjunto identicado se subdivida porque era el resultado de varios proyectos y por distintos
desarrolladores inmobiliarios, dando como resultado que ste se dividiera en dos, tres o ms con-
juntos. Otro motivo fue que la fuente fotogrca registraba imgenes al ao 2000 y slo para las
ciudades ms importantes al 2005, por lo que en la identicacin en campo se encontr un mayor
nmero de conjuntos. Slo en cuatro ciudades la validacin en campo fue igual o menor a la reali-
zada en gabinete, son los casos de Tijuana y Mexicali, donde se identicaron menos conjuntos ya
que algunos eran fraccionamientos anteriores al periodo de anlisis y de la ZM de Pachuca y Tecate,
donde el nmero identicado y validado fue el mismo.
Es importante mencionar que para las ciudades de Orizaba, Veracruz; San Cristbal de las
Casas, Chiapas; Zacatln, Puebla y Teocaltiche, Jalisco no se contaba con referente fotogrco, por
lo que el universo de anlisis fue producto exclusivo del trabajo en campo.
Anexos 229
Diagrama 1
PROCESO DE ALIMENTACIN DEL SISTEMA DE CARTOGRAFA ESPACIAL
Seleccionados los
grandes ncleos
habitacionales
CD
Catlogo de
proyecto
CIUDAD
1) Lmite estatal
2) Lmite municipal
4) Vialidad
5) Polgonos
de las unidades
habitacionales
3) Traza urbana
Layers
La cartografa tiene como fuente el Instituto Nacional de Estadstica,
Geografa e Informtica, 2005 (INEGI). La georreferencia utilizada es
GCS_North_American_1927 y se encuentra depositada en cuatro temas
cuyos contenidos cartogrcos son los siguientes:
Rasgos municipales, que contienen las siguientes capas de infor-
macin:
Lmite municipal
Lmite estatal
Lmite fronterizo
Lmite martimo
Rasgos topogrcos, que contiene las siguientes capas de infor-
macin:
Cuerpos de agua
Fallas y fracturas
Curvas de nivel
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 230
Cartografa urbana, que contienen las siguientes capas de informa-
cin:
Traza urbana
Nombres de calles
Usos de suelo
Rasgos de infraestructura y servicios:
Carreteras
Vas de ferrocarril
Equipamiento
Unidades habitacionales, que contiene las siguientes capas de in-
formacin:
Polgonos de unidades habitacionales seleccionadas
Seleccin de manzanas muestreadas
Localizacin y disposicin de cuestionarios en el conjunto habita-
cional
Distancia del conjunto con respecto al centro urbano principal, y
Distancia del conjunto con respecto al lmite urbano
Volumen de elevacin (formato TIN)
Anexo fotogrco incorporado a los rasgos cartogrcos
La disposicin de la informacin cartogrca puede ser leda en los
siguientes programas Arc-Map 9 y 9.2, ArcView 3.2 y Map Info.
En lo correspondiente a la base de datos (alfanumricos) integrada al
sistema se dispone en Excel formato DBF4, se presenta en un archivo por
ciudad, el cual contiene cuatro carpetas.
La base de datos que se encuentra en formato magntico, contiene
768 registros presentados en la tabla de frecuencias.
Metodologa para implementar el sistema de captura para el trabajo en campo
La implementacin de cualquier sistema requiere una metodologa slida
que permita la obtencin de resultados adecuados, en tiempo y forma.
Para garantizar el xito de la implementacin de este sistema, se utiliz
una metodologa que se compone de tres fases diferenciadas con objeti-
vos especcos para cada una de ellas.
Anexos 231
Cada fase est compuesta por una serie de etapas que permitieron
llegar a la definicin de tareas individuales, necesarias para disear el
sistema con caractersticas de escalabilidad y flexibilidad; dado que
las actividades planificadas se ajustan en el desarrollo de acuerdo
con factores especficos que van surgiendo en la implementacin del
sistema.
A continuacin se describen cada una de las etapas que componen
las tres fases:
Fase 0-Anlisis de requerimientos
El objetivo de esta fase fue determinar de manera puntual, el alcance del
sistema a desarrollar, as como, las funcionalidades requeridas y las he-
rramientas necesarias que deberan incluirse en el mismo; se designaron
los recursos materiales, humanos y sus roles de responsabilidad.
Los requerimientos para el desarrollo del sistema son:
a) Integrar una base de datos centralizada en la Universidad Autno-
ma Metropolitana (UAM), la informacin resultante de la aplicacin
del cuestionario, con el objeto de estructurarla para su consulta y
procesamiento de una manera ms sencilla y completa, durante
los procesos estadsticos y cartogrcos intermedios de anlisis e
interpretacin de resultados.
b) Disear y codicar (desarrollar los algoritmos mediante un len-
guaje de programacin) una interfase de usuario (conjunto de ob-
jetos grcos que permiten establecer una comunicacin entre el
usuario humano y la computadora) para la captura de la informa-
cin de los cuestionarios, desde las ciudades participantes en el
estudio; proporcionando una seccin cartogrca para recuperar
puntualmente las coordenadas del sitio dnde se levantaron los
cuestionarios.
c) Utilizar software con Licencia General Pblica GNU (GPL-GNU) (licencia
creada por la Free Software Foundation, orientada principalmente
a proteger la libre distribucin, modicacin y uso de software),
para disminuir costos de implementacin del sistema, adems de
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 232
utilizar el estndar del Open Gis Consortium OGC (denicin de es-
tndares abiertos e interoperables dentro de los Sistemas de Informa-
cin Geogrca) orientadas al intercambio seguro de la informacin
durante su implementacin.
d) Garantizar el acceso al sistema para los diferentes grupos de usua-
rios, mediante un esquema de autenticacin que incremente la
seguridad de la informacin y permita registrar pistas de auditora
al sistema.
Fase I-Planeacin y diseo
Dadas las caractersticas requeridas del sistema la primera actividad fue
seleccionar las tecnologas a emplear.
a) Seleccin de tecnologa para desarrollo
La primera etapa consisti en la seleccin de la tecnologa para desarro-
llo en funcin de los requerimientos del sistema.
1. Utilizar software libre GPL-GNU para disminuir costos de imple-
mentacin del sistema.
En este sentido se seleccion Mysql como SGBDR por tratarse de soft-
ware con licencia GPL-GNU y contar con un gran soporte para usuarios.
Por su simplicidad y gran desempeo, se eligi PHP como lenguaje de
programacin para la creacin de pginas dinmicas encargadas de ges-
tionar los procesos de insercin y edicin de registros en la base de da-
tos.
El servidor de mapas es MapServer dado el gran desempeo y sopor-
te a nivel mundial, que en conjunto con el API de PHP/MapScript provee
de toda la funcionalidad necesaria para atender los requerimientos del
proyecto.
Dado que el sistema operar en una arquitectura cliente servidor,
algunos procesos fueron programados con JavaScript para operar del
lado del cliente, con el objeto de aligerar el nmero de solicitudes que
deber atender el servidor.
Se utiliz Flash para el desarrollo de algunos banners con el objeto de
agregar dinamismo a las pginas desarrolladas.
Anexos 233
b) Modelo de datos
Esta actividad se bas en una serie de reuniones al interior de la UAM,
como parte del curso de capacitacin impartido a los responsables de los
grupos locales encargados del trabajo de campo, con las distintas reas
tcnicas involucradas en el proyecto. El objeto fue denir los detalles de
llenado del cuestionario; el tipo de datos esperado, su longitud, el com-
portamiento de los campos dependientes e independientes del cuestio-
nario. Los productos obtenidos en esta etapa son el diccionario de datos y
el diagrama entidad relacin; los cuales se anexan a este documento.
c) Integrar la informacin en el servidor de la UAM conforme se reali-
ce la captura de los cuestionarios desde las ciudades participantes
Se dise e implement la base de datos, en la cual se incluyeron
catlogos para garantizar la integridad de los datos, facilitar la progra-
macin de las interfases de usuario y la consulta de la informacin en los
procesos de anlisis de resultados.
Diagrama 2
ENTIDAD-RELACIN
cat1
ID PK
NUMFOLIO
tabla1
CoordX PK
CoorY
PK
TIPOVIV FK
FK
tabla3
CoordX FK
CoorY FK
NUMFOLIO
CUIDAHIJOS FK
FK
tabla4
CoordX FK
CoorY FK
NUMFOLIO
COMPORG FK
PK
cat2
ID PK
cat3
ID PK
ID
cat4
PK
FK
tabla2
CoordX FK
CoorY FK
NUMFOLIO
COMPGAST01 FK
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 234
Dado que el cuestionario tiene 520 campos, fue necesario dividirlo
en cuatro secciones, cada seccin del cuestionario corresponde a una
tabla del esquema de la base de datos creada, al momento de los proce-
sos de consulta se incluyeron slo aquellos campos que eran necesarios
para el tipo de informe requerido.
d) Interfase de usuario de fcil manejo con herramientas de desplaza-
miento por el mapa y navegacin rpida a las unidades habitacionales
Se codicaron herramientas para manejo de escalas en el mapa (acer-
camientos, alejamientos, desplazamientos, y vista total de la zona de inte-
rs), la recuperacin de coordenadas para ubicar geogrcamente los
cuestionarios levantados en campo y la lista de cuestionarios llenados pre-
viamente para su edicin.
La interfase de usuario cuenta con herramientas para el manejo de los
temas cartogrcos, facilitando mediante la presentacin y ocultamiento
de los mismos la visibilidad de la zona de inters. As como un mapa gua
que permite ubicar en un panorama completo la zona que se est explo-
rando, esta herramienta es muy til cuando el nivel de la escala del ma-
pa es muy bajo. De igual manera se provee de una lista de las unidades
habitacionales para una navegacin rpida entre ellas.
e) Seguridad y privacidad de la informacin en el acceso al sistema
Se implement un mdulo de autenticacin de usuarios para garanti-
zar la condencialidad y seguridad de la informacin, permitiendo acce-
der al sistema por grupos de usuarios, segn sus roles dados en el sistema.
Fase II-Construccin del sistema
a) Implementacin del sistema
Se instal el software necesario para implementar un servidor que
actuara como servidor Web, cartogrco y de base de datos.
Para mejorar el desempeo del servidor, as como garantizar el acce-
so slo a la informacin de inters para cada grupo de usuarios, se seg-
ment la base de datos cartogrca y se replicaron las mismas tablas del
cuestionario para cada ciudad.
Se crearon los servicios Web cartogrcos por ciudad con una simbo-
loga uniforme y legible para facilitar la lectura del mapa.
Anexos 235
Se realizaron pruebas de desempeo del sistema antes de liberarlo a
los grupos de usuarios, los puntos valorados son: tiempo de respuesta
de las solicitudes cartogrcas y alfanumricas, registro de accesos al
sistema, generacin de pistas de auditoria, insercin y edicin correcta
de la informacin del cuestionario a la base de datos, concurrencia de
usuarios y respuesta del servidor, entre otras.
Benecios
Es importante sealar que la estrategia adoptada permiti estandarizar
la forma de presentacin de los datos.
La tecnologa empleada para el desarrollo del sistema, permite con-
tar con la informacin instantes despus de su captura desde las distintas
ciudades e integrarla en una base de datos para su consulta y procesa-
miento inmediato.
La arquitectura cliente servidor sobre la cual se construy el sistema,
permite trabajo en sesiones multiusuarios desde una misma ciudad, lo que
reduce los tiempos de captura de la informacin.
La interfase de usuario para la captura del cuestionario, cuenta con
herramientas de validacin de tipo de datos y su longitud, tambin se
prepar para capturar el menor nmero de datos a texto libre, disminu-
yendo el error de captura. Se presenta en el mismo formato que el cues-
tionario escrito para facilitar su captura, Existen dos tipos de controles en
la interfase de captura del sistema, los cuales son:
a) Caja de texto
Este tipo de control acepta el llenado con texto libre pero tiene un
lmite de caracteres permitido segn el campo de que se trate.
b) Lista desplegable
Este tipo de control slo permite la seleccin de un elemento de la
lista, aparece en un porcentaje mayor en la interfase y presenta estads-
ticamente una respuesta ms fcil de procesar, dado que se prepararon
catlogos para su conversin en valores numricos y ordinales a pregun-
tas de tipo cualitativas.
Por la manera en la cual se construyeron las diferentes secciones de
la aplicacin, la capacitacin a los grupos de usuarios fue rpida y senci-
lla. Adicionalmente se cuenta en la pgina con una liga para descargar
un video tutorial que explica la correcta operacin del sistema.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 236
Realizacin de la prueba piloto
Con la prueba piloto se probaron tanto los instrumentos tcnicos para el
levantamiento de informacin urbana como el cuestionario. La prueba
se realiz el 22 de septiembre de 2007 en dos desarrollos habitacionales
de Casas GEO, La Trinidad y Paseos de San Juan, ubicados en Zumpango,
estado de Mxico. El resultado de la prueba permiti ajustar la extensin
de los contenidos para que la aplicacin del cuestionario resultara ms
gil, registrar opciones de respuesta para cerrar varias preguntas abier-
tas y simplicar las respuestas de categoras detalladas; con base en los
resultados anteriores se dise el formato denitivo para su aplicacin
en campo.
La prueba piloto permiti asimismo comprobar la aplicabilidad de
los instrumentos tcnicos diseados para obtener y registrar la informa-
cin urbana y realizar con ello diversos ajustes a los mismos, particular-
mente al nmero de preguntas del cuestionario para disminuir el tiempo
de aplicacin.
Evento de capacitacin
Como parte de las actividades de la logstica del trabajo de campo, El
PUEM realiz el taller de capacitacin Estudio de la Integracin Urbana y
Social de la Expansin Reciente de las Ciudades en Mxico, 1996-2006,
los pasados 1 y 2 de octubre en las instalaciones de Educacin Continua
de la Universidad Autnoma Metropolitana Unidad Xochimilco, con el
objetivo de capacitar y homologar criterios para la investigacin en cam-
po de las ciudades seleccionadas en la muestra.
Las actividades realizadas en el taller fueron las siguientes:
Presentacin del proyecto, introduccin y objetivos del estudio,
alcances y metodologa del trabajo de campo.
Metodologa para la seleccin de ciudades, conjuntos y viviendas.
Instrumentos tcnicos para el levantamiento y reporte de la infor-
macin urbana: cuestionario, entrevistas, cha de ciudad, cha de
entorno, cha de conjunto y estructura del reporte por ciudad.
Formas de trabajo y sistematizacin de la informacin cartogrca.
Uso de la interfase de captura de cuestionarios.
Organizacin y formas de trabajo interno.
Anexos 237
Enfoque cualitativo
El enfoque cualitativo centra su atencin en descubrir y renar pregun-
tas de investigacin encaminadas a probar hiptesis y con frecuencia se
basa en mtodos de recoleccin de datos de tipo descriptivo y en obser-
vaciones. Como parte del propio proceso de investigacin van surgien-
do las diferentes preguntas e hiptesis por lo que se trata de un enfoque
exible, con cierta movilidad entre los eventos que analiza y su propia
interpretacin y su alcance nal consiste en comprender un fenmeno
social complejo.
Las tcnicas que se desarrollan dentro de este enfoque no pretenden
medir ni asociar las mediciones con nmeros, entre estas tcnicas se pue-
den mencionar la observacin no estructurada, entrevistas abiertas, revi-
sin de documentos, discusin en grupo, evaluacin de experiencias
personales, inspeccin de historias de vida, anlisis semntico y de dis-
cursos cotidianos, interaccin con grupos o comunidades e introspec-
cin. Los signicados se extraen de los datos y se presentan a otros, y no
necesitan reducirse a nmeros ni necesariamente deben analizarse de
forma estadstica (aunque el conteo, el anlisis de contenido y el trata-
miento de la informacin utilicen expresiones numricas para analizarse
despus).
Desde esta perspectiva para el anlisis urbano se plantearon visitas a
campo, de forma paralela a la aplicacin de cuestionarios, a cada uno de
los conjuntos seleccionados en la muestra, para recopilar informacin
sistematizada que permiti obtener un conocimiento con aceptable
profundidad tanto de los desarrollos habitacionales como de sus entor-
nos, con lo cual se puede elaborar un reporte con las principales caracte-
rsticas urbanas de cada uno de stos y su relacin con la ciudad en su
conjunto.
Por tanto no se trata de visualizar a cada uno de los desarrollos de
forma aislada o fragmentada, sino dentro de un acercamiento integral a
la ciudad como un todo, que permita ver las interrelaciones sociales y
urbanas, funcionales y disfuncionales, entre los habitantes de dichos
desarrollos y el resto de los espacios urbanos.
El anlisis se plante en tres escalas: ciudad, entorno y conjunto habi-
tacional. En la primera se busc recopilar los elementos signicativos de
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 238
la estructura urbana y de normatividad que tuvieran relacin con el tipo
de desarrollos habitacionales objeto de la investigacin, como: centros y
subcentros urbanos, grandes equipamientos y redes de infraestructura
y servicios relevantes, as como el plan de ordenamiento o desarrollo
local vigente.
Esta etapa del estudio sirve de base para visualizar las articulaciones
(o la falta de integracin funcional) entre los desarrollos habitacionales y
el resto de la ciudad, lo que permite contextualizar la informacin subse-
cuente y perlar conclusiones y recomendaciones.
La siguiente escala se reere al entorno del desarrollo, que es muy
variable tanto en su dimensin como en sus caractersticas, se recopil
informacin y se hicieron observaciones sobre la vialidad y la vivienda
circundante, sobre la existencia de equipamientos e infraestructura, la
dotacin de servicios bsicos, la accesibilidad proporcionada por el
transporte pblico y la existencia de elementos relevantes al funciona-
miento urbano y social de los desarrollos habitacionales.
La tercera y ltima escala de anlisis es a nivel del conjunto habita-
cional, donde se levanta informacin sobre las caractersticas principales
de stos, tales como: estructura urbana, vivienda, equipamiento, infraes-
tructura urbana, imagen y problemas ambientales.
Para tal n se disearon las siguientes herramientas de campo para
compilar los datos necesarios que, en complemento con la base de datos
derivada de la aplicacin de los cuestionarios, permitieron generar las inter-
pretaciones y procesos analticos que los objetivos del estudio demandan:
Gua de entrevistas a funcionarios.
Gua de entrevistas a informantes calicados.
Formato F1. Ficha de ciudad.
Formato F2. Ficha de entorno.
Formato F3. Ficha de conjunto.
Formato F4. Ficha de equipamiento.
Es importante anotar que la conceptualizacin y diseo de estas
herramientas estuvieron acotadas a los objetivos e intereses del presente
estudio.
239
Bibliografa
BAUMAN, Z. (2004), La sociedad sitiada, Buenos Aires, FCE.
BORDIEU, P. (2003), Las estructuras sociales de la economa, Barcelona, Anagrama, p. 282.
CERVANTES, J. y E. Maya (2005), La habitabilidad en megaconjuntos habitacionales.
Conjunto San Buenaventura, Ixtapaluca, en F. Greene (coord.), Urbanismo y
vivienda, Mxico, Universidad Nacional Autnoma de Mxico-Posgrado de Urba-
nismo, pp. 358-369.
CHAVES, N. (2005), El diseo invisible. Siete lecciones sobre la intervencin culta en el hbi-
tat humano, Buenos Aires, Paids.
CHVEZ, E. (2005), Los conjuntos urbanos como alternativa de cambio social, en F.
Greene (coord.), Urbanismo y vivienda, Mxico, Universidad Nacional Autnoma
de Mxico-Posgrado de Urbanismo, pp. 377-385.
EIBENSCHUTZ, Roberto (2006), Catlogo sistematizado de los Organismos Estatales de Vi-
vienda y diseo de una metodologa para el anlisis de las atribuciones, operacin, pro-
gramas y fuentes de nanciamiento de los OREVIS, Conafovi-PUEM-UAM, CD.
y G. Bistrain (coords.) (2003), Diseo de instrumentos nancieros para la inte-
gracin de reservas territoriales y polgonos de actuacin concertada por fuente de nan-
ciamiento, PUEM-UAM, CD.
y P. Benlliure (coords.), Costos y benecios de los mercados formal e informal del
suelo para familias con bajos ingresos, Mxico, Sedesol-PUEM-UAM-Miguel ngel
Porra, en prensa.
ESQUIVEL, M.T. (2005), Los habitantes de San Buenaventura: uso y apropiacin del
entorno, en E. Maya y J. Cervantes (coords.), La produccin de vivienda del sec-
tor privado y su problemtica en el municipio de Ixtapaluca, Mxico, Plaza y Valds,
pp. 51-74.
, E. Maya y J. Cervantes (2005), La promocin privada y los grandes con-
juntos habitacionales: nuevas modalidades de acceso a la vivienda, Scripta
Nova. Revista electrnica de geografa y ciencias sociales, Barcelona, Universidad de
Barcelona, 1 de agosto, vol. IX, nm. 194 (21) http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-
194-21.htm
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 240
EZQUIAGA, J.M. (2003), El proyecto del alojamiento: criterios de diseo, en D. Tar-
chpulos (ed.), Vivienda social. Miradas actuales a retos recientes, Bogot, Editorial
Ponticia Universidad Javeriana.
GARCA, M.L. (2005), La produccin social del hbitat popular. La articulacin exis-
tente entre el capital de la gente y la miseria del capital, en F. Greene (coord.),
Urbanismo y vivienda, Mxico, Universidad Nacional Autnoma de Mxico-Pos-
grado de Urbanismo, pp. 405-411.
HIDALGO, R. (2004), La vivienda social en Chile y la construccin del espacio urbano en el
Santiago del siglo XX, Santiago de Chile, Instituto de Geografa, Ponticia Univer-
sidad Catlica de Chile-Centro de Investigaciones Diego Barros.
HIERNAUX, D. (2002), Paisajes fugaces y geografas efmeras en la metrpolis con-
tempornea, en J. Nogu, Paisatges incgnits, territoris ocults: les geograes de la
invisibilitat, Olot, III Seminario Internacional sobre Paisatge.
MARTNEZ, A. y B. Matos (2003), Bien vivido Mr. Marshall, en C. Sambricio (ed.), Un
siglo de vivienda social, 103-2003, Madrid, Ayuntamiento de Madrid-Ministerio de
Fomento-Centenario del Instituto de Reformas Sociales, 2 tomos, pp. 360-371,
tomo II.
MAS, R. e I. Rodrguez (2003), El mercado inmobiliario en Espaa, en H. Capel,
Ciudades, arquitectura y espacio urbano, Almera, Instituto Cajamar, Col. Medi-
terrneo econmico, nm. 3, pp. 170-199.
(1994), Propiedad urbana, promocin inmueble y catastro en el Madrid de
hoy, Catastro, nm. 21, pp. 54-63.
MAYA, E. y J. Cervantes (2005), Los desarrollos habitacionales y su impacto en la
planeacin metropolitana del Valle de Mxico, en F. Greene (coord.), Urbanismo
y vivienda, Mxico, Universidad Nacional Autnoma de Mxico-Posgrado de
Urbanismo, pp. 370-376.
MAYCOTT, E., Nuevas tipologas de vivienda de inters social nanciadas por programas
gubernamentales. El caso de la vivienda econmica en Ciudad Jurez, Chih., XXVIII
RNIU.
(2005), Espacios pblicos: una extensin de la vivienda mnima y prdida
de espacio pblico ante la presencia de conjuntos habitacionales en rgimen de
condominio, en F. Greene (coord.), Urbanismo y vivienda, Mxico, Universidad
Nacional Autnoma de Mxico-Posgrado de Urbanismo, pp. 334-345 y 386-395.
MNDEZ, E. (2002), Arquitectura transitoria, Hermosillo, El Colegio de Sonora-Itesca-
Itesm/Unidad Sonora Norte.
e I. Rodrguez (2004), Urbanismo cerrado. La frmula verstil y ubicua de
la globalidad. El caso de las comunidades cerradas de la frontera noroeste mexi-
cana, en R.J. Castillo, Actas de las VII(I) y VIII (II). Reuniones internacionales La
Frontera: una nueva concepcin cultural, Bogot, Universidad Piloto de Colombia,
pp. 69-75.
Bibliografa 241
, L. Lpez e I. Rodrguez (2006), Simulacin: vecindarios defensivos, dis-
positivo ambivalente de seguridad, Ciudades, Revista Red Nacional de Investiga-
cin Urbana, Dilemas de la sociedad fronteriza, nm. 69, pp. 41-48.
MUZ, F. (2005), Paisajes aterritoriales, paisajes en huelga, III Seminario Interna-
cional sobre Paisatge, Paisatges incgnits, territoris ocults: les geograes de la invisi-
bilitat, Olot, Universitat de Girona, Observatori del Paisatge. CUIMPB, 20-2 de
octubre [en lnea] http://www.catpaisatge.net-observatoriatpaisatge.net
ORDEZ, J.F. y J.M. Licona (2005), El programa Hbitat y la vivienda, en F. Greene
(coord.), Urbanismo y vivienda, Mxico, Universidad Nacional Autnoma de
Mxico-Posgrado de Urbanismo, pp. 532-538.
RAYA, E. (2006), Indicadores de exclusin social, Bilbao, Universidad del Pas Vasco-Ser-
vicio Editorial.
RIVIRE, H. (2000), Empresarios y globalizacin en la frontera norte, en C. Alba y A.
Aziz (coords.), Desarrollo y poltica en la frontera norte, Mxico, CIESAS, IRD:UACJ,
pp. 39-92.
ROCH, F. (2003), El sector privado y la construccin de viviendas sociales, en C.
Sambricio (ed.), Un siglo de vivienda social, 103-2003, Madrid, Ayuntamiento de
Madrid-Ministerio de Fomento-Centenario del Instituto de Reformas Sociales,
2 tomos, pp. 170-173, tomo II.
RODRGUEZ, Alfredo y Ana Sugranyer (2005), Los con techo. Un desafo para la poltica de
vivienda social, Santiago de Chile, Ediciones del Sur.
RODRGUEZ, I. (2006), La urbanizacin cerrada en Latinoamrica, en G. Ponce, La
ciudad fragmentada. Nuevas formas de hbitat, Alicante, Publicaciones-Universidad
de Alicante.
(2005a), Privatopia versus ciudad pblica? La materializacin del miedo
en el espacio urbano, en O. Gutirrez (coord.), La ciudad y el miedo, Girona,
Universitat de Girona-AGEGGU, pp. 127-152.
(2005b), La reconquista de la ciudad inmanejable, Imaginales, nm. 2,
pp. 81-110.
(2002), Urbanizaciones cerradas en Latinoamrica, Ciudad y territorio-estu-
dios territoriales, Madrid, Ministerio de Fomento, XXXIV, 133-134, pp. 459-472.
(2001), Vivienda y promocin inmobiliaria en Madrid, Lleida, Servei de Publi-
cacions-Universitat de Lleida, espai-temps, 43.
(1988), Las inmobiliarias madrileas, II Congreso Mundial Vasco, Vitoria-
Gasteiz: Servicio Central de Publicaciones del Gobierno Vasco, pp. 393-401.
(2002), La promocin inmobiliaria reciente, en I. Rodrguez, La promocin
privada de viviendas en Madrid. Caseros e inmobiliarias, Tesis doctoral, Madrid, Uni-
versidad Autnoma de Madrid, 3 vols.
, E. Mndez y L. Lpez (2002), Espacio urbano, exclusin y frontera norte de
Mxico, Madrid, Universidad Autnoma de Madrid, Servicio de Publicaciones.
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo 242
SAMBRICIO, C. (2003), La normalizacin de lo vernculo, en C. Sambricio (ed.), Un
siglo de vivienda social, 103-2003, Madrid, Ayuntamiento de Madrid-Ministerio de
Fomento-Centenario del Instituto de Reformas Sociales, 2 tomos, pp. 72-75, t. I.
(2003), Urbis, en C. Sambricio (ed.), Un siglo de vivienda social, 103-2003,
Madrid, Ayuntamiento de Madrid-Ministerio de Fomento-Centenario del Insti-
tuto de Reformas Sociales, 2 tomos, pp. 268-270, t. I.
TARCHPULOS, D. y O.L. Ceballos (2005), Patrones urbansticos y arquitectnicos en la
vivienda dirigida a sectores de bajos ingresos en Bogot, Bogot, Editorial Ponticia
Universidad Javeriana.
(2003), Calidad de la vivienda dirigida a sectores bajos ingresos en Bogot, Bogot,
Editorial Ponticia Universidad Javeriana.
TORRES, R. y R. Eibenschutz (2007), Dimensin e impactos macro y micro-econmicos de la
produccin social de vivienda en Mxico, Mxico, PUEM-UAM.
VILAGRASA, J. (1991), El estudio de la morfologa urbana, Geocrtica, nm. 92, marzo.
ndice
PRESENTACIN
Ernesto Javier Cordero Arroyo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
PRLOGO
Sara Topelson Fridman . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
INTRODUCCIN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Captulo 1
DIAGNSTICO DE LA VIVIENDA CONSTRUIDA DE 1996 A 2006
EN EL SISTEMA URBANO NACIONAL CON LA OFERTA DE CRDITO HIPOTECARIO . . . . . 15
Caractersticas de ubicacin e integracin de los
desarrollos habitacionales respecto de las reas urbanas
y los satisfactores que brindan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Instituciones participantes en el otorgamiento de los
crditos hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Caractersticas de los conjuntos de vivienda terminada
y fraccionamientos progresivos desarrollados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Caractersticas de la vivienda producida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Captulo 7
INFRAESTRUCTURA, EQUIPAMIENTO Y VINCULACIN DE LOS
DESARROLLOS HABITACIONALES CON EL ENTORNO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Infraestructura pblica de servicios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Equipamiento pblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Seguridad pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Desechos slidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
Tratamiento de aguas residuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
Captulo 3
IMPACTO URBANO DE LOS DESARROLLOS HABITACIONALES:
DEMANDAS DE GASTO E INVERSIN PBLICA Y MODALIDADES DE GESTIN . . . . . . . . 93
Modalidades de la gestin pblica en relacin con la autorizacin para
la realizacin de desarrollos habitacionales en zonas perifricas . . . . . . 95
Modalidades de la gestin pblica en relacin con el nanciamiento
y atencin de los servicios pblicos demandados por los
desarrollos habitacionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
Captulo 4
IMPACTO SOCIAL DE LOS DESARROLLOS HABITACIONALES SOBRE SUS HABITANTES . . 107
Composicin social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
Habitabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Modicaciones a las viviendas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Bienestar (calidad del conjunto habitacional) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
Organizacin vecinal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Jefas de familia en la muestra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Captulo 5
LINEAMIENTOS DE POLTICA PBLICA PARA REGULAR LA EXPANSIN URBANA
Y PROPICIAR LA PRODUCCIN DE VIVIENDA DE CALIDAD PARA LA
POBLACIN DEMANDANTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
Planteamientos de polticas pblicas y del marco instrumental . . . . . . . . . 165
Captulo 6
ANEXOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
Anexo I. Antecedentes, motivacin y objetivos del estudio . . . . . . . . . . . . 207
Anexo II. Enfoque y alcances de los trabajos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
Anexo III. Aspectos metodolgicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
BIBLIOGRAFA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Estudio de la integracin urbana y social en la expansin reciente de las
ciudades en Mxico, 1996-2006: dimensin, caractersticas
y soluciones, se termin de imprimir en la Ciudad de Mxico
durante el mes de julio del ao 2009. La edicin,
en papel de 75 gramos, estuvo al cuidado
de la ocina litotipogrca
de la casa editora.
ISBN 978-607-401-136-4