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APLICAO DA LGICA FUZZY EM SISTEMA DE AVALIAO DE IMVEIS

Leondio Chaves Reis Neto Andr Liniker Oliveira

1 INTRODUO

A princpio, a utilizao de computadores era empregada em clculos numricos e na operao de elevados volumes de dados, j que exibiam maior velocidade e exatido em relao ao homem. No entanto, quando o segmento de emprego dos computadores se expandiu a funo de carter simblico, que para o homem algo prprio, como a percepo de linguagens peculiares e imagens, organizao, averiguao ou a soluo de problemas que revelam dificuldade exponencial, o exerccio dos computadores foi consideravelmente pequeno, graas alta complexidade para o entendimento dessas funes e a elaborao de uma soluo computacional. A finalidade tornou-se, ento, simplificar isso buscando criar uma mquina que fosse equivalente ao homem, apta a pensar e a atuar de maneira clara. Esta procura ainda acontece, visto que um computador com tal potencial est longe de ser criado. A partir dos anos oitenta, a utilizao da Inteligncia Artificial (IA) integra uma das reas de maior expanso no campo da tecnologia de informtica. O seu desenvolvimento no somente um amadurecimento da tecnologia, mas tambm a busca por hardware, software e recursos humanos de maneira a produzir um suporte adequado expanso do segmento. H vrios estudiosos que apostam que a Inteligncia Artificial seja para o software do futuro. A busca pelo emprego da IA grande, considerando os diversos problemas que rodeiam o homem. Porm, a IA est sujeita a alguns elementos para reter novas conquistas, como a ascenso de cientistas implicados nos estudos e desenvolvimento, especialmente, no segmento da computao. Frente a isso, pode-se dizer que a IA uma ampla ferramenta para a soluo de problemas. Seus princpios e mtodos, diversas vezes, simplificam funes consideradas antes difceis. Nesse mbito, uma das divises da IA o sistema especialista lgica fuzzy, que nasceu no ano de 1965 por meio do professor Lotfi A. Zadeh, com o propsito de sugerir uma forma de pensar diversa da lgica booleana (0 e 1). Os sistemas fuzzy buscar solucionar problemas usando conjuntos fuzzy que ocasionam uma sada com valor real (TERRA, 2002). Outra caracterstica da lgica fuzzy, segundo Jensen e Lopes (2011), a alternativa de fazer uso da linguagem inerente ao trabalhar com a falta de exatido, aproximando-se, assim do instinto humano. O universo da administrao de empresas abrange diversas idias e, por isso, no retm limites claros e bem determinados e, portanto, repleto de hesitaes e dvidas. Sendo assim, aceitvel o conceito de que, ao se usar os conjuntos tradicionais na elaborao e formulao de problemas de Administrao, so produzidos limites desnecessrios que se tornam espaos nos quais dominam os conflitos. O propsito desse artigo , por meio da reviso de literatura, compreender como a lgica fuzzy pode contribuir para a administrao de empresas.

2 LGICA FUZZY

No ano de 1854, Boole interpretou os operadores aritmticos de adio, subtrao e multiplicao formando seus correspondentes para a o teoria dos conjuntos. No ano de 1917, de acordo com Pasaye e Chignell (1988), a lgica Booleana foi coligada a lgica simblica. Sendo assim, quando a lgica clssica empregada a um conjunto que possui justificativa e atributos que originam um conceito para expressar um acontecimento, ou quando um unificador coeso inserido para elaborar um conceito complexo, a conseqncia falsa ou verdadeira, no havendo lugar para dvida e a hesitao nas normas da lgica formal. Zadeh (1965) em seu primeiro artigo inseriu os conjuntos fuzzy e as caractersticas matemticas de incluso, unio, interseco, complemento e relao como um resultado da lgica Booleana. A Lgica Fuzzy foi usada anteriormente pelo autor para adequar como os sujeitos atingem desfecho quando os dados acessveis so vagos, indeterminados, e no completamente merecedores de crdito. Isso ocorre devido a um errneo sentido da linguagem prpria atravs dos recursos de conceito dos conjuntos fuzzy e do princpio da alternativa. Mesmo que as bases do princpio dos conjuntos fuzzy no sejam debatidos, h uma polmica referente ao emprego da Lgica Fuzzy nos acontecimentos reais. A Teoria da Lgica Fuzzy, ento, deve ser entendida no como uma soluo contra as dvidas, mas sim uma alternativa para solucion-las. A Lgica Fuzzy no faz uso de perspectivas, nem considera as dvidas como suscetveis de casualidades. Os princpios que englobam os conjuntos fuzzy e a Lgica Fuzzy lidam com a dvida e a hesitao como determinaes, sendo que, onde os estudiosos da lgica Bayesiana vem alternativas, os estudiosos da Lgica Fuzzy vem diversos acontecimentos impossveis, porm reais (RODRIGUES e SANTOS, 2004). A Lgica Fuzzy foi empregada por Kaufmann e Gupta (1989) na administrao no processo oramentrio da empresa. J Syauh, Hsieh e Lee (2001), fizeram uso da teoria dos conjuntos fuzzy para sugerir um novo sistema de anlise de crdito para empresas. Wang (1999) usou a Lgica Fuzzy para avaliar a sequncia de aes de projetos de desenvolvimento de produtos, sendo que esse estudo observou que a lgica permite que cronogramas mais aceitveis sejam criados nesses ambientes considerados agitados. 3 DETERMINAO/RESULTADOS DO PROBLEMA A atividade de avaliao de imveis requer alguns conhecimentos especializados sobre a construo civil, por exemplo em reas como arquitetura, urbanismo, geomorfologia, micro economia, estatstica e requer ainda a disponibilidade de informaes confiveis sobre o objeto. Com os conhecimentos do avaliador, e as informaes obtidas, a avaliao deve ser realizada segundo mtodo confivel pelas partes e de acordo com regulamentao do pas. Os mtodos utilizados em avaliao de imveis so apoiados principalmente em clculos estatsticos e regresses, busca-se gerar a confiana que o valor do imvel est em um determinado campo de valores, de acordo com a verificao das atividades negociais de imveis assemelhados. A confiabilidade do mtodo est fortemente apoiada na percepo dos avaliadores (conhecimento especfico) de como esto os nveis de atividade econmica do setor e em nas informaes sobre os negcios que envolvem imveis com caractersticas prximas ao avaliado.

A lgica fuzzy uma ferramenta apropriada para lidar com variveis que contenham ambigidades, informaes incompletas, incertezas nas definies de seus valores e ainda permitir as representaes de estratgias das partes. Ela contm o princpio da dualidade, que estabelece que dois eventos opostos possam coexistir em situaes em que um elemento pertence num certo grau a um conjunto, e num outro grau a outro conjunto diferente, o sistema em questo pretende contribuir para a melhoria das tcnicas atuais de avaliao de imveis. O sistema usa uma rvore de deciso que contm os elementos que sero analisados (critrios), sua disposio de agregao e os pesos desses critrios, os critrios de referncias so indicadores fsicos, sociais e econmicos, agrupados e agregados em operaes lgicas de sistemas difusos (fuzzy sets), o sistema avalia as variaes nos valores de imveis de acordo com aspectos fsicos, sociais e econmicos, esses critrios so organizados em forma de rvore e estruturados tipo top-down, com operaes de agregao entre variveis realizadas por blocos de regras do tipo se, e, ento. O uso da varivel lingstica essencial nas operaes fuzzy, assumindo termos tais como muito pequeno, pequeno, mdio, grande, muito grande, para avaliao de indicadores. Quando se torna necessria a converso do valor fuzzy para um nmero real, tem-se o processo denominado de desfuzzyficao. A estrutura no modo top-down, parte da busca da questo mais importante a ser respondida, que neste caso particular o valor do imvel. Esse indicador de valor subdividido em aspectos, indicados pelos decisores como os principais elementos que compem o valor de um determinado bem. No caso de um apartamento, os principais aspectos so os critrios de padro de construo, valor de mercado e localizao do imvel. No caso dos imveis rurais, os aspectos mais importantes so: a agropecuria, turismo e urbanismo. A transformao de dados discretos em valores difusos ocorre da seguinte maneira, indicadores diretos so avaliados como dados discretos, numa escala de zero at dez. Todavia, para que eles possam ser submetidos s operaes bsicas dos conjuntos fuzzy estes dados tem que ser transformados em informaes sobre suas pertinncias em conjuntos prestabelecidos. No processo de fuzzyficao do sistema foram atribudas cinco funes: pssimo, ruim, mdio, bom e timo. Os blocos de regras contm o controle estratgico do sistema fuzzy, cada bloco une todas as regras para um mesmo contexto, um contexto definido pelas mesmas regras para os indicadores de entrada (diretos ou temticos) e o de sada (temtico ou sistmico).

O quadro a seguir, mostra parte de um bloco de regras para clculo do resultado fuzzy da varivel conforto da rvore referente avaliao do apartamento, a partir das variveis de avaliao direta em campo cenrio e insolao.
SE ENTO

Cenrio
Pssimo Ruim Mdio Bom timo Pssimo Ruim Mdio Bom timo Pssimo Ruim Mdio Bom timo Pssimo Ruim Mdio Bom timo Pssimo Ruim Mdio Bom timo

Insolao
Pssimo Pssimo Pssimo Pssimo Pssimo Ruim Ruim Ruim Ruim Ruim Mdio Mdio Mdio Mdio Mdio Bom Bom Bom Bom Bom timo timo timo timo timo

Conforto
Pssimo Pssimo Ruim Ruim Mdio Pssimo Ruim Ruim Mdio Alto Ruim ruim Mdio Alto Alto Ruim Mdio Alto Alto timo Mdio Alto Alto timo timo

Os possveis resultados de agregao entre as variveis cenrio e insolao, para gerao da varivel conforto,podem ser representados tambm em forma de grficos como por exemplo na figura abaixo:

0,63

1,25

1,88

2,50

3,13

3,75

4,38

5,63

6,25

6,88

7,50

8,13

8,75

9,38

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A seguir as caractersticas das variveis que influenciam a formao do preo de um imvel residencial, sendo adotado para este estudo um imvel do tipo apartamento. As variveis a serem avaliadas so: Acessos: Condies de qualidade de acesso ao imvel das ruas e avenidas. Cenrio: Aspecto cnico que se depara a partir do imvel e o entorno do mesmo. Conservao do Apartamento: Estado de conservao do apartamento e sua idade aparente. Conservao do Prdio: Estado de conservao do prdio e sua idade aparente. Construo do Apartamento: Qualidade da construo do apartamento. Construo do Prdio: Qualidade da construo do prdio. Demanda: Relao entre a procura e a oferta de imveis semelhantes ao estudado. Despesas: Despesas com impostos, taxas e condomnio. Equipamentos: Quantidade e qualidade dos equipamentos existentes no prdio, tais como elevadores, aquecimento solar de gua, sistemas de combate a incndio, cabeamentos para comunicaes e sistemas de segurana. Infraestrutura: Quantidade e qualidade da infra-estrutura do prdio, tais como piscinas, parques infantis, estacionamentos para visitas, sala de ginstica, sales para festas, cozinhas coletivas, saunas, apartamento para zelador e iluminao de reas coletivas. Insolao: Estado de exposio ao sol do apartamento. Lote: Quantidade e qualidade dos servios que atendem o prdio, tais como a disponibilidade e qualidade de redes de gua potvel, esgoto, de drenagem de guas pluviais, de redes de energia eltrica e gs canalizado, de freqncia de coleta de lixo, de existncia de passeio pblico e meio fio, de iluminao pblica, telefone e tv a cabo.

Ocupao: Tipo de ocupao atual do apartamento. Apartamentos desocupados apresentam maior liquidez, quer seja pela facilidade de vistoria e inspeo para avaliao pelo interessado na aquisio, quer seja pela possibilidade de utilizao imediata em caso de aquisio. Padro Predominante: Padro de qualidade dos imveis na regio. Regio: Qualidade do comrcio, servios pblicos, segurana pblica, trnsito, lazer, escolas, parques e outros servios oferecidos na regio. Topografia: Qualidade da topografia regio onde se localiza o imvel, relacionada possibilidade de inundaes ou escorregamentos de encostas e do acesso ao imvel. Uso Predominante: Utilizao predominante dos imveis da regio, se residencial, comercial, industrial ou misto. Valorizao: Potencial de valorizao do imvel.

Realizados os clculos de agregao das variveis com os valores de entrada e pesos atribudos, obtm-se o valor de Resultado= 0,7, conforme mostrado na figura abaixo:

Foi utilizado neste estudo o mtodo de centro de rea para desfuzzyficaes, que resulta em valores entre 1,0334 para o mnimo para a funo de pertinncia pssimo e mximo de 8,9656 para a funo de pertinncia timo. Os valores resultantes so ento ajustados para uma base percentual pela equao Y = (X 1,0334) /(8,9656 1,0334) * 100. O resultado obtido das agregaes fica ento ajustado na aplicao para o valor de 75%. Admitindo-se que o valor por metro quadrado de um imvel, obtido pelo mtodo direto comparativo de dados de mercado com utilizao de estatstica inferencial, possa assumir qualquer valor entre R$ 1.845,00 e R$ 2.300,00, e este imvel tenha as caractersticas dos indicadores individuais de entrada descritos na planilha do exemplo, seu valor sugerido ser: R$ 1845,00 + (R$ 2.300,00 R$ 1.845,00) x 0,75 = R$ 2.187,47

4 CONCLUSO Concluiu-se que a lgica fuzzy alm de ser uma ferramenta j largamente usada com xito na funo de fiscalizao no segmento da engenharia, pode tambm ter o seu potencial aplicado na produo de solues que apiem a conquista de decises nos vrios segmentos do saber humano. A soluo revelou-se bastante eficaz no auxlio de diretores executivos no apontamento/determinao do ponto de vista mais apropriado para o controle de suas empresas, assim como em anlises regulares dessas interpretaes, ocasionando fatores para apoiar e direcionar uma deciso referente a uma alterao de mtodo, muitas vezes essencial na incansvel procura pela verdadeira gesto. Alm do mais, a soluo exposta pode ser constituda por diversificados espaos da empresa, podendo adquirir, em tempo real, os custos para as variaes do problema, facilitando um contnuo controle do paradigma utilizado e

dessa maneira colaborando economicamente com a organizao j que possibilita realizar o servio de avaliar um imvel qualquer, com informaes simples. Por fim, averiguou-se tambm que por operar com variaes e contatos fuzzy, bem prximos da verdadeira imagem dos problemas, as solues com lgica fuzzy produzem resultados mais unidos realidade do que os alcanados com a lgica convencional. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

KAUFMANN, A.; GUPTA, M. Introduction to Fuzzy Arithmetic. New York: Van Norstrand Reinhold Company, 1985. PARSAYE, K.; CHIGNELL, M. Expert Systems for Experts. New York: John Wiley e Sons, 1988. SYAU, Y; HSIEH, H.; LEE, E. S. Fuzzy Number in the Credit Rating of Enterprise Financial Condition. Review of Quantitative Finance and Accounting, v. 17, n. 4, p. 351-360, 2001. TERRA, T. Aplicao de lgica fuzzy no controle de trnsito urbano. Dezembro, 2002. 123 p. Dissertao (Ps-Graduao em Cincia da Computao)- Universidade Federal de Santa Catarina. Florianpolis, 2002.

Tem que acrescentar a referncia do artigo do sistema de avaliao de imveis