香港大廈管理

案例選集
(1995~2005)

黃大仙區議會房屋事務委員會編印
鳴謝:
香港樹仁學院企業及社會發展研究中心協助選取案例

英國特許房屋經理學會亞太分會協助覆核本書內容

~非賣品~

前言

前言
近年的新興大廈及添喜大廈事件,提醒我們小業主不能在大廈管理工作上掉以輕
心,否則可能有嚴重後果。大廈管理工作受大廈公契及香港法例第 344 章《建築物
管理條例》等法例的規管,許多大廈管理爭拗最終都要循法律途徑解決。可惜一般
小業主對有關法例可能未必有足夠認識,面對大廈管理問題時往往無所適從。
有見及此,本會較早前特別委託香港樹仁學院研究大廈管理的種種難題,並提出
解決方法。在研究當中,我們發現不少小業主對大廈公契及《建築物管理條例》認
知有限,以致不懂查閱或難以瞭解大廈管理訴訟的法庭裁決,無法從中取得經驗教
訓,甚至因為錯誤進行訴訟而浪費寶貴的大廈管理資源。
為了填補這一方面的需要,本會從香港土地審裁處 1995 年至 2005 年有關私人住
宅大廈管理的案件中,選取具代表性的案例,根據案件判辭編寫案情摘要,把案例
按爭議重點分類,再按案件類別及案件編號編排,以方便讀者查閱。本書共收錄二
百四十多宗案例,分成八大類,在每類案件前先列出主要相關法例條文,再把案例
資料表列於後。讀者可按本身須要,參考與其所遇到的問題類似的案例,以助掌握
有關的要點作為參考。
本書得以順利出版,本會在此感謝香港樹仁學院工商管理系企業及社會發展研究
中心協助選取具代表性的香港土地審裁處大廈管理案例,並把案例初步分類;英國特
許房屋經理學會亞太分會覆核本書內容;及黃大仙區議會撥款資助。

黃大仙區議會房屋事務委員會
2006 年 2 月

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注意事項

注意事項
本書旨在方便讀者尋找相關案例。書中的「案情摘要」是編者根據案件的判辭,
抽取案件重點編輯而成,只載有案情重點,並未包括案件全部詳情。
本書中的「案件類別」及「主要相關法例」亦為方便讀者查找案例及法例而設,
是編者所加,為判辭原文中所無。
讀者找到所須案例後,請務必參閱案件判辭原文,以對案件有全面瞭解。取得案
件判辭原文的方法列載於後。
本書只作一般私人參考用途,並不可視為法律或法庭常規的詳盡及權威性的說
明,亦不可取代專業法律諮詢。懇請讀者按其情況須要尋求專業法律意見及專業
人士的協助。
取得案件判辭原文的方法如下:
(一) 聯絡司法機構法律參考資料及圖書館組
電話:2825 4621,2825 4386
地址:香港金鐘道 38 號高等法院大樓低層 8 樓
電郵:legalref@judiciary.gov.hk
(二) 從司法機構網上法律參考資料系統取得:
i. 到司法機構網頁:http://www.judiciary.gov.hk/
ii. 選「判案書及法律參考資料」
iii. 再選「判案書」
iv. 在搜尋列上輸入案件編號,按「確定」,系統會自動尋找

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目錄

目錄
公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題
主要相關法例........................................................................................9
公用設施佔用私人業權範圍 ..............................................................11
公用設施的使用權..............................................................................11
公用部份的維修..................................................................................12
進入私人業權範圍進行維修 ..............................................................13
擅自改動公用設施..............................................................................13

佔用及管理公用地方的爭議
主要相關法例......................................................................................17
法團佔用公用部份..............................................................................21
居民組織佔用公用部份......................................................................21
業主佔用公用部份..............................................................................21
租戶佔用公用部份..............................................................................24
發展商佔用公用部份..........................................................................26
其他人佔用公用部份..........................................................................27
設施擁有權及使用權..........................................................................27
展示廣告..............................................................................................27

違建物
主要相關法例......................................................................................31
天台......................................................................................................33
外牆......................................................................................................34
平台......................................................................................................35
停車位..................................................................................................35
單位內..................................................................................................36
露台......................................................................................................36

監管、查詢文件及帳目
主要相關法例......................................................................................39
保存帳目及擬備報告問題 ..................................................................41
業主要求法團提供文件......................................................................41
業主要求物業管理公司提供文件 ......................................................42

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目錄

管理公司、法團及管理委員會運作問題
主要相關法例......................................................................................45
業主大會程序問題..............................................................................57
管理委員會程序問題..........................................................................63
管理委員會履行職責問題 ..................................................................64
法團及管理委員會的權限 ..................................................................64
解散或改選管理委員會......................................................................65
管理公司不當支出..............................................................................68
法團不當支出......................................................................................68
採購招標問題......................................................................................68

管理費,維修費及各項費用
主要相關法例......................................................................................73
追討管理維修費..................................................................................83
管理費預算及計算問題......................................................................98
維修費攤分問題................................................................................101
業主討回已繳付的費用....................................................................106
登記及解除押記................................................................................107

辭退管理公司及法團交接的問題
主要相關法例....................................................................................111
辭退管理公司....................................................................................117
文件及賬目交接................................................................................118
核證會議記錄....................................................................................119
核證帳目............................................................................................119
追討款項............................................................................................120
賠償問題............................................................................................120

其他案件
主要相關法例....................................................................................123
單位作違反公契用途........................................................................125
放置垃圾雜物在公用地方 ................................................................125
火警....................................................................................................126
電力供應............................................................................................126
飼養寵物............................................................................................126
單位滲水............................................................................................127
業主委員會成立及運作....................................................................128
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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

公用部份/公用設施裝設,使用
及維修問題
公用設施佔用私人業權範圍
公用設施的使用權
公用部份的維修
進入私人業權範圍進行維修
擅自改動公用設施

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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
(1) 法團須~
第 18 條
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
法團的職
責及權力
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵照
辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職人
員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A)
在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
(1) 管理委員會委員以及獲管理委員會就下述事項授權的人,可在給予單位業主或佔用人合理通知後,
第 40 條
進入視察
在任何合理時間內進入該單位,藉以~
的權力
(a) 視察、修理、保養或翻新~
(i) 單位內的任何公用部分;或
(ii) 單位內的任何其他財物而其狀況已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響者;
(b) 消除已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響的危險情況或煩擾。
(2) 裁判官如信納經宣誓而作的告發,認為必須讓根據第(1)款有權進入某一單位的人破門進入該單
位,即可發出手令,授權該人在警務人員在場的情況下破門進入該單位。
(3) 儘管有第 19(2)條的規定,管理委員會因行使第(1)(a)(ii)或(b)款授予的權力而承付
的任何費用,可由法團向招致承付該費用的單位的業主以民事債項方式追討。
1.
附表 1
公用部分 2.
[第 2 條] 3.
4.
5.
6.
7.
8.

外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。
屋頂、烟 、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。
護牆、圍欄及邊界牆。
2 個或多於 2 個單位共用的通風口。
水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水
渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。
通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂
9

公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.

的出口和門閘。
升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。
照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備,以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益
而設置的裝置,以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。
草地、花園及遊樂場,以及任何其他康樂活動場地。
游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。
會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。
組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆,包括海堤(如有的話),而該土地與建築
物乃屬同一共同擁有權者。

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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

Ng,Wilson Ching Hung
and Another 訴 Wong
Yuk-Kuen Florence and
Others
案件編號: LDBM392/1999
案件類別: 公用部份/公用設
施裝設,使用及維
修問題
˙ 公用設施佔用
私人業權範圍
判決日期: 2002 年 2 月 20 日

案情摘要 申請人是大廈頂層連天台的業主,在其單位天台裝設了大廈其 主要相關法例
餘單位的水錶,水務署人員須要定期進入其單位天台抄錶。申請人指那些 《水務設施規
水錶佔用了他的業權範圍,阻礙了他使用天台,而水錶所屬單位的業主亦 例》第 27 條
沒有向他繳付水錶所佔地方的租金;因此大廈其餘的業主違反了公契。申
請人要求其餘的業主把水錶移往大廈公用地方。水務署指水錶的位置是由
水務監督決定,水錶是水務監督的財物,並非由業主擁有。土地審裁處認
為大廈所有單位的第一位業主是有關發展商,而水錶位置是水務監督得發
展商同意而決定的,申請人及其餘業主購買單位時同時認同了有關協議;
連接水錶的水管是大廈公用設施一部份,要移動水錶必須連水管一起移
動,所以移動水錶會影響大廈公用設施,土地審裁處撤銷了申請人的申請。
申請人後來提出覆核,但亦被撤銷。

珍田有限公司訴紅磡聯成 案情摘要 申請人是大廈一地鋪的業主,答辯人是大廈的業主立案法團。 主要相關法例
申請人指公家水渠及糞渠佔用鋪內空間,導致漏水情況,鋪內裝修損毀及
大廈業主立案法團
案件編號: LDBM28/2002
造成天花剝落影響租客日常生意運作。它要求土地審裁處頒佈命令,要求
案件類別: 公用部份/公用設
法團將所有水渠移走到室外之天井位置及維修損毀部份,並賠償鋪位租客
施裝設,使用及維
生意損失。土地審裁處認為該些喉管在申請人購入地鋪前已經以現時的形
修問題
式於地鋪存在。申請人須受大廈公契的約束,不可更動喉管渠道的位置。
˙ 公用設施佔用
私人業權範圍
漏水情況及修理工程並無令店鋪停業,所以租客並無生意損失。店鋪的裝
判決日期: 2002 年 6 月 24 日
修被破壞的原因是大廈已經殘舊,與漏水無關。答辯人已對漏水之處作出
妥善的維修,對處理投訴之事,答辯人並無疏忽之處。按公契和《建築物
管理條例》,並無任何一部份賦予申請人權力要求答辯人對它的租客作出
賠償。所以土地審裁處撤銷申請人所有的申請。
八珍樓業立主案法團訴錦 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是大廈頂層兩個單位連 主要相關法例
天台的業主。在答辯人的天台部份有一石屎建築物,申請人認為是大廈其
創發展有限公司
案件編號: LDBM319/2002
中一個公共食水缸,但食水缸膽已不知何時被搬放於天台的電機房頂,對
案件類別: 公用部份/公用設
升降機及電機房做成嚴重危險。因此申請人要求土地審裁處頒令將這公共
施裝設,使用及維
食水缸判回給申請人,使其回復公共水缸用途。答辯人否認該建築物是水
修問題
缸,並指該建築物侵佔其業權;答辯人又認為根據大廈修改建築圖則,公
˙ 公用設施佔用
私人業權範圍
共水缸位置應在別處,不在其私人地方。此外,答辯人提出反申索,要求
判決日期: 2003 年 5 月 5 日
申請人拆除建於天台其業權範圍內的公共設施,包括消防泵房,水管及梯
級。據悉該大廈在興建的時候,有關的則師在結構圖則及修改建築圖則上
將公共水缸劃在兩個不同位置。承建商根據結構圖則興建水缸。申請人提
供的專家報告及答辯人的專家證人均指應以批准日期較後的圖則,即修改
建築圖則為準。土地審裁處認水缸的正確合法位置應在別處,而在答辯人
天台部份的石屎建築物是建築商根據結構圖則興建的水缸,很明顯是一個
錯誤興建的建築物。因此,土地審裁處裁定申請人無權要求將該食水缸判
回給申請人使用。申請人應該在正確位置安裝公共水缸。此外,土地審裁
處裁定在答辯人天台部份的消泵房、水管和梯級都是非法建築物,佔用了
其私人地方,申請人亦未能證明已得答辯人或前業主同意安裝。因此申請
人必須清拆這些設施。
Growth Bright Ltd.訴
The Incorporated
Owners of Grandview
Building
案件編號: LDBM61/2000
案件類別: 公用部份/公用設
施裝設,使用及維
修問題
˙ 公用設施的使
用權
判決日期: 2000 年 11 月 8 日

案情摘要 本案是關於一棟商住兩用大廈,大廈地下至三樓為商場,四樓 主要相關法例
及以上為住宅。商場及住宅各有獨立出入口及大堂,位於大廈不同方向。
大廈有三部升降機,一部只行走商場部份,兩部只行走住宅部份。大廈其
中一條共用樓梯貫通所有樓層,但在三層商場的樓梯出口有安全門,由商
場進入樓梯會觸動警報系統。本案申請人是商場業主,答辯人為大廈業主
立案法團。申請人指根據公契他有權使用大廈所有三部升降機,所以申請
人向土地審裁處申請確認其可為其中一部只行走住宅部份的升降機在三層
商場加開出入口,使商場部份也可使用那升降機。法團則指根據公契申請
人無此權利,因公契訂明商場部份不須分擔那兩部升降機的運行及保養費
用;法團並認為這做法會對住戶構成滋擾。土地審裁處認為大廈的設計原
意是要把住宅部份及商場部份完全分開,並且公契的正確解釋應為那兩部
只行走住宅部份的升降機並非供商場日常使用。所以土地審裁處撤銷申請
人的申請。

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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

區美玲及另一人訴德勝大 案情摘要 二位申請人是大廈一個單位的業主,他們把單位出租;第一答 主要相關法例
廈業主立案法團及另一人 辯人是該大廈的業主立案法團,而第二答辯人是該大廈的管理公司。申請
案件編號: LDBM245/1999
人向土地審裁處提出訴訟,要求頒令法團及管理公司履行公契的職責,維
案件類別: 公用部份/公用設
修該單位外牆。在差不多一年前一次颱風,申請人的租客通知申請人單位
施裝設,使用及維
兩個睡房的牆身出現滲水情況,其中一個房間更出現裂痕,滲水情況嚴重。
修問題
申請人隨即通知管理公司,但管理公司指因為單位曾裝修,滲水應是單位
˙ 公用部份的維

內部問題,與大廈無關,根據公契,應由申請人負責。後來法團委派的專
判決日期: 2000 年 5 月 4 日
業檢查員到單位視察,認為外牆滲水,主因並非窗邊漏水,而是因外牆有
缺陷。土地審裁處指出,在申請人對法團提出起訴時,法團其實並不存在,
要到兩個多月後法團才註冊成立,故此法團不須為其成立前之事負責。所
以土地審裁處撤銷申請人針對法團的申請。至於針對管理公司的申請,土
地審裁處信納外牆有缺陷;按照公契,外牆是公用部份之一;跟據公契,
管理公司有責任將外牆的缺陷消除,以維持其良好狀態。土地審裁處裁定
申請人針對管理公司的申請得直,管理公司須維修單位外牆,以阻止雨水
滲入該單位。申請人亦要求管理公司作出賠償,因其租客以外牆遲遲沒有
被維修為理由退租。但因該租客沒有出庭作證,故不能證實此說是否事實;
即使是事實,申請人亦可採取補救行動,例如盡速與二位答辯人協商,進
行外牆維修的工作,或向法庭提出有關的申請,以減低或免除答辯人的損
失,但申請人並沒有這樣做。故此,土地審裁處撤銷他們的“賠償"申請。
Yu Kam Lan and
Another 訴 Goodwell
Property Management
Ltd.
案件編號: LDBM124/2000
案件類別:公用部份/公用設施
裝設,使用及維修
問題
˙ 公用部份的維

判決日期: 2000 年 8 月 2 日

案情摘要 第一申請人居於一屋苑;她的車位位於該屋苑地庫二樓。答辯 主要相關法例
人是該屋苑的經理人。申請是追討該車輛的維修費。該車停泊在第一申請
人的車位期間遭損毀而須維修。申請人根據該大廈公契向答辯人提出索
賞。他們認為經理人疏忽,沒有履行經理人根據大廈公契所應負的責任。
申請人的證供稱第一申請人早前發現她的車位之上的排水管漏水,導致該
車輛損毀。她將損毀拍照,並將這些相片交給答辯人,但答辯人只在水管
或出現裂篷的石屎下面放置盛水器皿,而沒有進行妥善維修。申請人亦援
引香港法例第 458 章《不合情理合約條例》指經理人不能依賴大廈公契的
條款來逃避法律責任。答辯人否認疏忽職守,其證供稱漏水是由於第一申
請人車位上面的天花石屎收縮所引致。漏水事件必須呈報予答辯人的承判
商,由承判商進行維修。根據大廈公契條款,經理人不單負責屋苑的管理,
並須受大廈公契所制約,條款亦提及經理人有責任保養該屋苑。答辯人承
認沒有採取補救措施來永久解決漏水的問題。基於本案的事實,土地審裁
處裁定答辯人顯然是疏忽。

梁有勝訴馮源禧及另四人 案情摘要 申請人為大廈頂層一單位的業主。第一答辯人為大廈天台兩個 主要相關法例
案件編號: LDBM249/2000
單位連部份天台空地的前任業主,第三至第五答辯人是天台單位連空地現 《建築物管理
案件類別: 公用部份/公用設
任業主。天台其餘面積是公用部分。第二答辯人為該大廈的業主立案法團。 條例》第 18 條
施裝設,使用及維
申請人指稱天台單位前業主在其業權範圍違反大廈公契豎立非法建築物,
修問題
破壞天台防水層,使他的單位滲水,而法團從未制止。申請人多次通過法
˙ 公用部份的維

團向天台單位前業主提出維修要求不果。其後違建物被拆除。申請人又指
判決日期: 2002 年 7 月 16 日
稱法團未能執行其保養及維修公用部份的職責,以致天台鹹水缸破裂滲
水,鹹水侵蝕整個天台防水層及損毀他單位的結構。另外護牆公用部分亦
因日久失修,導致他的單位近窗框位置長期滲水。土地審裁處認為除大廈
的鹹水缸和護牆是公用部分外,天台防水層及申請人單位內之橫樑及其他
結構性支承物亦然。根據《建築物管理條例》第 18 條,法團有責任維持該
大廈公用部分在良好合用的狀況。土地審裁處裁定法團並沒有適當地履行
其職責,才導致滲水的情況惡化及損毀申請人的單位,法團須為該單位的
損毀負責。因為申請人未能證明天台單位前業主所豎立的非法建築物有破
壞防水層,所以申請人對他的指控不成立。土地審裁處裁定申請人對第一、
第三、第四及第五答辯人之申請被撤銷;法團須為該大廈之天台防水層、
鹹水缸及光井護牆,與該單位內受滲水侵蝕損毀之橫樑及其他結構性支承
物,進行有關的維修工程。

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公用部份/公用設施裝設,使用及維修問題

Ma Kin Yee 訴安和園第
二期業主立案法團
案件編號: LDBM291/2000
案件類別: 公用部份/公用設
施裝設,使用及維
修問題
˙ 公用部份的維

判決日期: 2001 年 10 月 23 日

The Incorporated
Owners of Kim Tak
Building 訴 Harvest Win
Investment Ltd.
案件編號: LDBM198/2002
案件類別: 公用部份/公用設
施裝設,使用及維
修問題
˙ 進入私人業權
範圍進行維修
判決日期: 2002 年 10 月 23 日

The Incorporated
Owners of Oceanic
Building 訴 Je Kin Ming
and Rong Haidan
案件編號: LDBM233/2002
案件類別: 公用部份/公用設
施裝設,使用及維
修問題
˙ 擅自改動公用
設施
判決日期: 2003 年 5 月 16 日

案情摘要 申請人是大廈一個頂層單位的業主,答辯人是大廈的業主立案
法團。申請人向法團追討因大廈天面及屋頂水箱失修漏水引致損失的賠
償。申請人稱在購入單位 2 至 3 個月後,便發現有滲漏,因天面是公用部
份,於是向法團投訴,但法團一直沒有處理。後來法團在業主大會上指:
「天面屬業主所有,而且一直以來皆由個別業主自行維修」。到申請人提
出是次申請後,法團才命承建商進行維修工程。現工程已完成,雖然單位
已不再漏水,但滲漏的水漬尚存。申請人承認過往曾在天台自行進行小規
模防漏維修共約 7 次之多,而效果並不顯著。法團聲稱該單位滲漏皆因業
主不恰當地自行修補、更改或裝修該大廈天台做成,並非因法團疏忽引致,
因此法團無責任賠償。法團並稱多年來均沒有接獲過任何有關天面漏水的
投訴。土地審裁處認為法團的證供不可信,並指本案整體證供顯示法團所
以沒有及早進行全面天面維修工程,並非因不知道有關單位的滲漏是否由
天面失修所引起,而是因法團認為個別頂層單位上蓋的天面的維修應由單
位業主自行負責,這誤解到最近才得到法律顧問的糾正,其後法團才進行
全面維修工程。土地審裁處認為法團須要使大廈公用部分維持良好合用的
狀況,況且若法團能以法律上的誤解作為延遲執行法定義務的理由,一則
會立下非常危險的先例,二則令無辜申請人的法律權利得不到及時的保
障,故拒絕接納這個辯解理由。土地審裁處裁定法團須為申請人的單位負
上賠償的責任。由於並無證據顯示申請人自行進行的小規模防漏維修使滲
漏惡化,土地審裁處並不認為申請人須為他們所曾進行過的維修工作負上
部份引致有關樓宇出現滲漏問題的責任。

主要相關法例
《建築物管理
條例》
第 18(1)a

案情摘要 申請人為大廈的業主立案法團,答辯人為該大廈地庫及相連樓
梯的業主。申請人要求答辯人容許其經該地庫進入機房維修大廈電梯,為
期 12 星期,及根據《建築物管理條例》第 40 條要求答辯人支付有關的費
用。申請人指其電梯維修公司在較早前曾得到答辯人的同意派人進入該地
庫維修電梯。但答辯人指申請人並沒有得到其許可非法進入及佔用該地庫
擺放維修物品,因此要求申請人停止維修工作。其後申請人再次要求進入
該地庫維修電梯,但答辯人要求申請人同意不在該地庫內放置任何物品,
保證補償答辯人的損失,及補償佔用該地庫的費用,才准許申請人在 10 天
之內在該地庫內維修電梯。申請人已回覆同意第一及第二個條件,但不同
意第三個條件。土地審裁處裁定申請人有責任維修該大廈的電梯,及可在
給予答辯人合理通知後,在任何合理時間內進入該地庫,藉以維修電梯,
無須答辯人同意或批准。而申請人已經給了答辯人足夠的通知。該條例與
大廈公契並沒有抵觸,而且如果答辯人不容許申請人進入,即屬違反公契。
答辯人不能以賠償問題作為批准申請人進入該地庫的先決條件。土地審裁
處裁定申請人及電梯維修公司員工較早前並無非法進入該地庫進行維修,
因此不須賠償。此外,土地審裁處認為申請人提出的維修時間已經是相當
合理,最多只可縮短為 10 星期,不可能縮短為 10 天。土地審裁處頒令答
辯人須容許申請人在 10 個星期內經該地庫進入位於該地庫的電梯機房維修
電梯。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(1)(a)條;第
40 條;附表 1
第9段

案情摘要 答辯人是大廈頂層一單位的業主,因室內入牆水喉出現滲漏, 主要相關法例
較早前從天台接駁另一外露喉管而代之。申請人為大廈業主立案法團,認
為這個接駁方法擅自改動了大廈喉管,改變了大廈外觀,及在外牆違規加
建,違反了公契。答辯人否認有改動過大廈公用部份的喉管。他聲稱新安
裝的喉管的接駁處是在他私人天台內,再攀過矮牆沿外牆入屋。申請人未
能提供任何確實證據證明喉管有改動,亦未能證明大廈供水情況受到影
響。土地審裁處也認為此喉管沒有改變大廈外觀。所以土地審裁處裁定答
辯人沒有違反公契擅自改動了大廈喉管及改變了大廈外觀。但認為附於外
牆的一段水管是外牆上的固定附屬物,擅自安裝是違反公契。因此土地審
裁處飭令答辯人拆除附於外牆的水管,並恢復外牆原狀。

13

14

佔用及管理公用地方的爭議

佔用及管理公用地方的爭議
法團佔用公用部份
居民組織佔用公用部份
業主佔用公用部份
租戶佔用公用部份
發展商佔用公用部份
其他人佔用公用部份
設施擁有權及使用權
展示廣告

15

佔用及管理公用地方的爭議

16

佔用及管理公用地方的爭議

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第2條
釋義

在本條例中,除文意另有所指外~
……
“公用部分"(common parts)指~
(a) 建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或
享用的部分;及
(b) 附表 1 指明的部分,但上述文書如此指明或指定的部分除外;
……

建築物業主根據第 8 條成立為法團後,業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責,
第 16 條
業主權利 須由法團而非業主行使及執行;而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任,除本條例條文另有
等由法團 規定外,亦須針對法團而非針對業主執行;據此~
行使等
(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件,均可按註冊辦事處送達法團;及
(b) 有關建築物公用部分的任何在土地審裁處提起及進行的法律程序,可由法團提起及進行,或
針對法團而提起及進行。
(1) 法團須~
第 18 條
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
法團的職
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
責及權力
照辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A)
在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。
第 29 條
管理委員
會執行法
團職責並
行使法團
權力
17

佔用及管理公用地方的爭議

第 34I 條
(1) 任何人不可~
公用部分
(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用,除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議
批准者;
(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分,以致~
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用;或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款,即當作違反建築物公契對他施加的責任。
(1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
第 45 條
土地審裁 (2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
處在建築 (3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
物管理方
司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
面所具有
何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
的司法管
(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
轄權
定或實質上改變。
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。
1.
附表 1
公用部分 2.
[第 2 條] 3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.

附表 10
由土地審
裁處聆訊
及裁決的
指明法律
程序
[第 42 及
45 條]

1.
2.
3.
4.

外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。
屋頂、 烟 、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。
護牆、圍欄及邊界牆。
2 個或多於 2 個單位共用的通風口。
水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水
渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。
通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂
的出口和門閘。
升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。
照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備,以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益
而設置的裝置,以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。
草地、花園及遊樂場,以及任何其他康樂活動場地。
游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。
會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。
組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆,包括海堤(如有的話),而該土地與建築
物乃屬同一共同擁有權者。
與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
程序。
與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
程序。
與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
(a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
(b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
18

佔用及管理公用地方的爭議

(c)
(d)

5.

6.
7.

8.
9.

管理開支或收費(不論其名稱為何);
根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。

《物業轉易及財產條例》(香港法例第 219 章)
(3) 即使有任何法律規則或衡平法規則的規定,除第(5)款另有規定外,契諾須隨土地轉移,且除在
第 41(3)條
契諾各方之間可予強制執行外,契諾受益人及其業權繼承人,以及藉著或透過該人或該等人士而
契諾的強
得土地業權的人,均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人,以及藉著或透過該人或該
制執行
等人士而得土地業權的人,強制執行契諾。

《時效條例》(香港法例第 347 章)
收回土地及追討租金的訴訟
第7條
自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿 60 年後,官方不得提出收回土地的訴訟;如該訴訟權
收回土地 (1)
最初在某人方面產生,而官方是透過該某人而申索的,則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生
的訴訟時
的日期起計滿 60 年後提出收回土地的訴訟。

(2)
自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿 12 年後,他不得提出收回土地的訴訟;如該訴
訟權最初在某人方面產生,而他是透過該某人而申索的,則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產
生的日期起計滿 12 年後提出收回土地的訴訟:
但如訴訟權最初在官方方面產生,而提出訴訟的人是透過官方而申索的,則該訴訟可在官方本可
提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出,或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起
計 12 年內提出,以首先屆滿的期間為準。

19

佔用及管理公用地方的爭議

20

佔用及管理公用地方的爭議

Yu Chau Yeung 訴
Incorporated Owners of
Yee Hong Building(怡康
大廈業主立案法團)
案件編號: LDBM76/1995
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 法團佔用公用部

判決日期: 1995 年 10 月 23 日

Chow Kwok Woon Ping
訴 Incorporated Owners
of Grand View Court
案件編號: LDBM270/2002
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 法團佔用公用部

判決日期: 2003 年 8 月 1 日

The Incorporated
Owners of Chung Nga
Court 訴 Chu Tze Ping
and Another
案件編號: LDBM33/2002
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 居民組織佔用公
用部份
判決日期: 2002 年 6 月 28 日

Incorporated Owners of
Homantin Mansion 訴
Power Rich Investment
Ltd. and Another
案件編號: LDBM41/1996
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 1996 年 8 月 30 日

案情摘要 業主立案法團把大廈天台租給一電訊公司安裝發射天線,及在
大廈別處安裝相關電訊系統。一位業主認為法團此舉違反大廈公契及《建
築物管理條例》第 18 條。土地審裁處認為雖然大廈公契沒有明文規定不可
在天台安裝天線,但公契有指明不可把大廈任何部份作非住宅用途,及不
可在大廈公用部份裝設任何如廣告等的用以發放訊息的裝置;此外,法團
也違反了《建築物管理條例》第 18(1)及(2)條。所以土地審裁處裁定法團必
須在限期內拆除有關的天線及電訊系統。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 18(1)
條;第 18(2)(f)

案情摘要 申請人為大廈兩個相連車位的業主,答辯人為該大廈的業主立
案法團。申請人指法團在停車場放置了一個管理處櫃檯及建造了一個電掣
房,阻礙她使用其中一個車位及經停車場進出大廈,違反公契及《建築物
管理條例》。她要求法團拆除櫃檯和電掣房,恢復原狀,及賠償其損失。
法團指櫃檯及電掣房位於大廈公用部分,未有侵佔申請人的車位,電掣房
亦不會阻礙申請人使用該車位;相反,申請人在其中一個車位興建的石屎
牆及捲閘,佔用了她另一個車位部分位置,才令申請人不能使用那車位。
不過法團承認並沒有向屋宇署申請興建該電掣房,所以那是非法建築物。
法團的專家證人指該櫃檯並沒有侵佔申請人的車位,但該櫃檯的確阻礙了
使用人士經有關通道進出該大廈。土地審裁處信納其意見,裁定該櫃檯並
沒有侵佔申請人的車位,不會影響該車位的使用,亦裁定該櫃檯的確阻礙
了申請人進出該大廈。此外,土地審裁處裁定該電掣房的確阻礙了申請人
使用有關之行車通道進出其車位。因櫃檯和電掣房造成阻礙,土地審裁處
裁定法團違反了公契及《建築物管理條例》第 34I(1)(b)條。土地審裁處認
為該車位有差不多三分之一的位置被佔用來興建申請人另一個車位的牆和
捲閘,該車位不可能停泊一般的車輛,申請人根本不能正常的使用或租出
該車位,所以即使車位被阻礙,申請人也沒有金錢上的損失,因此法團不
須賠償。但土地審裁處裁定法團仍須搬走該櫃檯和拆除該電掣房,恢復原
狀。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
34I(1)(b)(i),
(ii)條

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,答辯人是屋苑居民協會的代
主要相關法例
表。協會由屋苑居民組成,其會員超過 900 人,大部份是業主。有關屋苑 《建築物管理
是居屋屋苑。根據公契,房屋委員會是屋苑的經理人。房委會預留了屋苑 條例》第 18 條
一單位作為居民組織的辦公室,該單位屬公共地方。房委會以「暫准證協
議」形式准許屋苑居民協會使用該單位。協議規定一方可以不少於一個月
書面通知對方終止協議。房委會曾去信協會的主席終止暫准證,以便把單
位轉交給法團,但協會並無遷出單位。答辯人辯稱房屋署只應在使用者違
反協議規則時才撤銷暫准證,否則便構成不合情理的契約。但土地審裁處
認為《不合情理合約條例》不適用於本案,而且暫准證協議並無規定房委
會祇能在協會違反規則時才撤銷暫准證。房委會既然按照規定終止暫准
證,協會便是非法佔該單位。申請人要求答辯人支付非法佔用時期的代租
金及差餉費用。但土地審裁處指申請人在收回單位後會將它用作會址而不
會出租,故此無租金損失。土地審裁處頒令答辯人須把單位恢復原狀,遷
離和停止佔用該單位,及支付差餉費用。
案情摘要 大廈地下一位業主佔用其單位前的的一個屬公用地方的空地超
過二十年,業主立案法團要求取回。答辯人指《時效條例》第 7(2)條規定:
「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿 12 年後,他不得提出
收回土地的訴訟」,但申請人指其申請是要執行大廈公契,而非收回土地。
土地審裁處認為本案所涉的爭議有廣泛而深遠的影響,而且超越土地審裁
處的權力,所以決定移交本案至高等法院審理。

21

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34I
條;第 45(3)

《時效條例》
第 7(2)條
《土地審裁處
條例》第 8A 條

佔用及管理公用地方的爭議

司徒勝訴余啟華

案情摘要 申請人是大廈一位業主,而答辯人是申請人毗鄰單位的業主。
申請人向土地審裁處申請要求清拆毗鄰單位旁平台上的非法僭建物。該平
台屬公用部份。大廈業主立案法團曾致函答辯人要求他在期限內拆除僭建
物,但答辯人並沒有這樣做。申請人是以業主的身份提出申請;按照《建
築物管理條例》第 16 條的規定,該權利須由法團行使,所以此申請的法律
程序,須由法團提起及進行。故此土地審裁處撤銷他的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 16
條;第 341(1),
(2)條

溫熾和訴崇齡大廈業主立 案情摘要 申請人是大廈一單位的業主,而答辯人為該大廈的業主立案法
團。申請人的單位與另一單位毗鄰,而此兩個單位之間是走廊的一部份。
案法團
案件編號: LDBM213/1999
毗鄰單位在上述走廊建造一度鐵閘。申請人向答辯人投訴該鐵閘,答辯人
案件類別: 佔用及管理公用地
舉行委員會會議,議決不擬採取行動。申請人因而向土地審裁處提出申請,
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 要求法庭下令答辯人拆除該鐵閘。土地審裁處認為在走廊建造鐵閘違反了
公契及《建築物管理條例》,法團有權力拆除有關的鐵閘。而此一案件不

判決日期: 2000 年 1 月 25 日
涉及“逆權管有",所以《時效條例》第 7(2)條不適用。土地審裁處裁定
答辯人須把鐵閘拆除。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(1)(c)條;第
34I(1)(a)條;附
表1第8段
《時效條例》
第 7(2)條

案件編號: LDBM211/1999
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 2000 年 2 月 16 日

案情摘要 申請人是物業管理公司,申請人指二位答辯人違反公契的規
定,在其單位前的公用部份加建玻璃屏,佔用了共用的通道。申請人要求
土地審裁處頒令二位答辯人將非法的構築物移去,恢復大廈公用部份的原
狀,並禁制答辯人或他們的代理人在大廈的公用部份豎立任何構築物,和
阻塞該些公用部份。後來二位答辯人提出傳票的申請,要求土地審裁處根
據《高等法院規則》第 18 號命令第 19 條規則的規定,將申請人的申請剔
除。但土地審裁處認為申請通知書已披露合理的訴因,並無明顯證據證明
申請人無權提出訴訟,申請人亦無濫用法律程序,或對本案的公平審訊造
成延遲。所以土地審裁處撤銷二位答辯人傳票的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 16
條;第 45 條;
附表 10
《高等法院規
則》第 18 號命
令第 19 條規

案情摘要 申請人是一幢二層高住宅樓宇地下及花園的業主,答辯人是一
樓的業主。申請人指答辯人更改一樓間格以阻礙申請人進入天台,違反公
契規定。答辯人稱根據《建築物管理條例》第 16 條,只有法團有權提出訴
訟。但申請人指據條例第 45 條,業主也有權提出訴訟。土地審裁處認為第
45 條只有在沒有業主立案法團的情況才適用,所以裁定撤消有關申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 16
條;第 45 條

勵城花園業主立案法團訴 案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,而答辯人是一個停車位的業
Tsang Chui Yung
主。申請人指答辯人違反公契的規定,把超過一部車輛停泊於車位,以致
案件編號: LDBM162/2000
該些車輛佔用車位範圍外的公用地方。對上述指控,答辯人辯稱車輛沒有
案件類別: 佔用及管理公用地
佔用公用部份,而且法團默許他這種做法。土地審裁處認為雖然屋苑公契
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 沒有規定一個停車位可停泊多少輛車,但停泊於答辯人的停車位的車輛確

佔用了公用部份,並認為法團沒有默許他這種做法。土地審裁處裁定答辯
判決日期: 2001 年 3 月 6 日
人容許私家車佔用公用部份的地方是違反公契,頒令答辯人須將佔用公用
地方的車輛移去,並禁止答辯人把任何車輛放置於車位外的公用地方。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 2
條;第 34I 條

Holiday Resorts
(Management)Co. Ltd.
訴 Cosmos Mutual Ltd.
and Another
案件編號: LDBM222/1999
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 2001 年 6 月 29 日

See Wah Fan 訴 Tam
Kam Yuk
案件編號: LDBM300/1999
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 2000 年 11 月 14 日

施華芬訴基達花園第一期 案情摘要 此案是案件編號 LDBM 300/1999 的延續,有關案件背景,請參 主要相關法例
閱 LDBM 300/1999 的案情撮要。由於關乎屋苑公用部份的爭議,只有業主
業主立案法團
案件編號: LDBM429/2000
立案法團有權提出訴訟,故此申請人向法團提出訴訟,要求土地審裁處命
案件類別: 佔用及管理公用地
令法團執行公契及《建築物管理條例》規定,採取行動消除一樓業主阻礙
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 申請人進入天台的作為。但法團指由一樓通往天台的樓梯是在一樓業主的
物業範圍內,並非公用部份,所以法團無權採取行動。土地審裁處經研究

判決日期: 2001 年 8 月 21 日
樓契等文件後,確定天台及通往天台的樓梯均屬一樓業主所有,並非公用
部份,所以土地審裁處撤消有關申請。然而申請人向上訴法院提出上訴。
請參閱案件編號 CACV000389/2002。

22

佔用及管理公用地方的爭議

The Incorporated
Owners of Lux Theatre
Building 訴 Fung Chi
Hung and Another
案件編號: LDBM86/2001
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 2001 年 10 月 11 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團。第一答辯人是該大廈地下一店
鋪的業主;而第二答辯人是該鋪的租客及在該鋪經營燒腊飯店。申請人指
第一答辯人由大約 26 年前年起,在未經申請人同意下用鐵絲網及木板圍起
及佔用鋪位旁一幅公用土地,違反大廈公契及《建築物管理條例》。土地
審裁處確認有關土地是該大廈的公用地方,而答辯人是未經申請人或其他
業主同意而佔用了有關土地,違反了該大廈的公契及建築物管理條例的條
文。土地審裁處認為就算第一答辯人是從 1972 年開始佔用有關土地,當其
在成為業主之後便不能再逆權管有有關土地,因為他已經是有關土地的業
主之一。業權擁有人不能以另外一個身分去逆權管有他與其他業權擁有人
所共同擁有的物業。因此第一答辯人在 1988 年成為該鋪業主之後,已經再
不能逆權管有有關土地。由 1972 年至 1988 年,第一答辯人只佔用了大約
16 年,不能符合時效條例中 20 年的要求,所以他並不能引用時效條例。
再者,逆權管有的一個重要原則,就是要逆權管有人有意圖地去排除其他
人士使用有關土地,但他並沒有這個意圖,因此他從來都沒有逆權管有有
關土地。所以土地審裁處裁決第一及第二答辯人必須遷出有關土地,清拆
有關土地上所有違例物件及將有關土地復回原狀。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34I

《時效條例》
第 7(2)條;第
38A(1)條

德發大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人擁有大廈外牆的業權。 主要相關法例
Silver Carnival Ltd.
答辯人在大廈天台水缸外牆安裝了三組電訊天線。申請人指天台水缸外牆
案件編號: LDBM374/2001
並非大廈外牆,屬公用部份,而且天線伸進了大廈天台公用部份的上空,
案件類別: 佔用及管理公用地
所以答辯人佔用了大廈公用部份。土地審裁處認為天台水缸外牆是大廈外
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 牆一部份,答辯人擁有業權,但有關天線確實伸進了大廈天台公用部份的

上空,所以佔用了大廈公用部份。土地審裁處裁定申請人勝訴。
判決日期: 2001 年 11 月 5 日

Sino Estates Management 案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,而答辯人是屋苑一複式單位連天台 主要相關法例
Ltd 訴 Fong King Leung 的業主。申請人指答辯人在其單位天台旁的公共地方擅自放置未獲批准的
and Tsoi Oi Lan
物品及花卉,違反公契。申請人多次口頭及書面要求答辯人搬走所有物品,
案件編號: LDBM303/2002
唯皆不得要領。答辯人對有關本案的事實並冇任何爭議,袛是覺得申請人
案件類別: 佔用及管理公用地
少題大做。答辯人指在該公共地方放置花盆等物品是為了要分隔天井及作
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 為通往其單位天台之通道的安全設施;亦可綠化環境,更不會妨礙別人。

她又指申請人有責任保障公共地方使用者的安全,若把花盆撤走,申請人
判決日期: 2003 年 5 月 29 日
應立即在天井四周加建圍欄。然而答辯人承認因她在其單位天台加建圍欄
時沒有預留空間安放掛梯,故要將掛梯安放在天台的公共地方,以致任何
人用掛梯從其單位平台花園上到天台後,要經過沒有圍欄的地方,才能到
達其單位的天台。土地審裁處裁定答辯人提出的反對理由全部不成立。該
屋苑公契對天台公共地方的規限,並不局限於「僭建」或「隨意堆放雜物」,
也包括花盆及花卉等雜物,而不論該等物品是否「可綠化及美化環境」,
是否會對「人身安全問題有所保障」,是否「妨礙別人之上落出入」,是
否「令人討厭不安」或是否「滋擾別人」。而且如果答辯人決定在天台加
建圍欄前,好好考慮安放掛梯的位置,則案中的問題不會出現。因此,土
地審裁處頒令申請人得直,答辯人須搬走花卉、盆栽等雜物。
河畔花園業主立案法團訴 案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,兩名答辯人是屋苑一個地鋪的
業主。法團要求土地審裁處頒令禁止地鋪業主佔用屋苑公用地方。法團指
周俊金及許素琴
案件編號: LDBM28/2003
地鋪業主佔用大廈簷篷底以及鋪前停車場出入口行人通道位置擺放貨物及
案件類別: 佔用及管理公用地
雜物。法團曾為此多次向地鋪業主發出書面警告。地鋪業主承認其貨物佔
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 用屋苑公用地方,但他表示若非如此很難做生意,而且他只是暫時佔用而
非霸佔公用地方;他又指別的商戶亦有佔用公用地方,但法團針對他;而

判決日期: 2003 年 7 月 31 日
且過往十八年,法團或管理公司從未因此提出任何異議或要求他將貨品雜
物放回鋪內,因此這已構成法團或有關管理公司的認可。但答辯人沒有提
出這方面的證據。法團表示檢控行動是公正和根據公契,只是按次序和考
慮財政負擔執行而已。土地審裁處指出法團無權明示或默示任何人可違反
公契的規定,地鋪業主的答辯因此不能成立。土地審裁處裁定兩名答辯人
讓貨物佔用公用地方違反了公契及《建築物管理條例》第 34I(1)(a)條,申
請人得直。

23

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
34I(1)(a)條

佔用及管理公用地方的爭議

Mtr Corporation Ltd 訴
Leung Ngoi Ling Heidi
and Another
案件編號: LDBM285/2003
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 2004 年 1 月 15 日

International Property
Management Ltd 訴 Siu
Kin Ping
案件編號: LDBM243/2004
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 業主佔用公用部

判決日期: 2004 年 12 月 1 日

案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,兩位答辯人是該屋苑一個單位的業 主要相關法例
主。管理公司指答辯人違反該屋苑的公契,在單位外牆安裝射燈、在平台
邊沿放置花盆、及在台邊沿的玻璃柵欄上加裝膠籬笆。管理公司要求土地
審裁處頒令答辯人除去上述物件,及禁止其再犯。答辯人提出反對,理由
為:其沒有在單位外牆上改建或造成結構上的破壞、加設的是屬一般性的
裝飾物件及不包含商業性廣告內容和利益、從沒有第三者業主作出投訴。
土地審裁處裁定答辯人的下列物品或設施違反公契,包括:射燈電線及膠
籬笆改變大廈的原有設計及外觀;花盆放在平台外圍的玻璃柵欄外,容易
被大風吃起跌出平台外產生意外,對該屋苑的其他人士長期造成滋擾。土
地審裁處也裁定答辯人的反對理由是錯誤的,全部不成立,因公契的條文
並沒有附帶其所提出的條件。基於以上的理由,土地審裁處頒令申請人的
申請得直,禁制答辯人在單位平台上或外牆上放置違例的裝置物;答辯人
須拆走及搬走該等物件。
案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,答辯人是屋苑一個單位的業主。該 主要相關法例
單位外的走廊為公用地方,答辯人將鐵閘建造於該單位門前 2 呎外之走廊
上,明顯違反公契規定。管理公司要求土地審裁處著令答辯人糾正違規情
況,並頒令不准答辯人再作出這行為。申請人曾多次發信予答辯人要求將
該鐵閘拆除或改裝至沒有佔用公用地方的位置。答辯人初時並沒有理會,
後來答辯人把鐵閘遷移至該單位的門前,但仍然佔用該單位門外走廊約 7
吋深的公用地方。土地審裁處指雖然該鐵閘只侵佔了 7 吋深的公用地方,
似乎亦並未對其他業主構成不便,惟根據法例,各業主須遵守公契的規定,
被侵佔的公用地方多少並非重點所在,即使侵佔 7 吋深的公用地方也是侵
佔。因此土地審裁處頒下禁制令,禁制答辯人侵佔該單位門外之公用地方,
並命令答辯人須將該單位外的鐵閘搬走或重裝,以致該鐵閘不再侵佔該單
位外任何公用地方。

李日輝及另一人訴 Yeung 案情摘要 兩位申請人為一個鄉郊屋村其中一幢三層高小型村屋一樓的業 主要相關法例
Siu Wei
主,答辯人為二樓的業主。地下單位則另有業主。該村屋地下地台至二樓
案件編號: LDBM285/2004
門外地台的樓梯全是公共地方,但由二樓門外地台之上至天台的樓梯,則
案件類別: 佔用及管理公用地
屬二樓業主所有。申請人指答辯人違反公契,在一樓地台向上數的第 3 級
方的爭議
˙ 業主佔用公用部 樓梯上,裝了一扇鐵閘,從而將該第 3 級樓梯至二樓門外地台之部分樓梯

佔為己用。土地審裁處裁定答辯人違反公契,頒令禁制答辯人侵佔公共樓
判決日期: 2004 年 12 月 17 日 梯,及命令答辯人須將該鐵閘搬走或重裝,以致不再侵佔公共地方。答辯
人後來申請覆核,聲稱安裝這鐵閘在現時位置是因治安問題,保障長者安
全,及方便長者出入,並稱鐵閘不會引致不便,並且鐵閘是在申請人未成
為業主之前已經裝好。答辯人亦指控申請人也有違反公契的行為。土地審
裁處認為治安問題、長者安全理由、沒有引致不便、鐵閘早已裝好等,均
不能作為剝奪其他業權擁有人行使業權的理由。至於申請人是否也有違反
公契的行為,實與本案無關。因此土地審裁處撤銷答辯人擱置禁制令的申
請。
新昌管理有限公司訴蔡淑 案情摘要 申請人是屋苑的經理人,答辯人是屋苑一個商鋪的業主。答辯 主要相關法例
人把商鋪租給別人經營食店。申請人指該鋪位門前擺放了大量雜物及檯

案件編號: LDBM135/2001
椅,供客人進食之用,阻塞行人及消防通道,而鋪外的地方是屋苑公用地
案件類別: 佔用及管理公用地
方。申請人因而指答辯人違反了屋苑公契規定,要求土地審裁處命令答辯
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部 人移去雜物及檯椅,及禁止答辯人及其租戶再佔用鋪前公用地方。土地審
裁處認為佔據店鋪外的公用地方是答辯人的租戶,而不是答辯人。申請人

判決日期: 2001 年 7 月 4 日
亦無證據證明答辯人知道其租戶在鋪外擺放檯椅,故此它未能證明答辯人
容忍和准許租戶這樣做。公契並無條文規定無論在任何情況下業主都必須
為她/他的租戶的作為負責,故此答辯人無須為她的租戶的行為負責。破壞
公契規定的是租戶,但她不是本案的答辯人,答辯人是業主,但申請人未
能證明她須要為租戶的行為負責。基於上述的原因,土地審裁處撤銷申請
人的申請。

24

佔用及管理公用地方的爭議

趙格華、趙明儀及趙浩儀 案情摘要 申請人是大廈車房樓的業主,答辯人為該大廈的業主立案法
主要相關法例
訴皆寧大廈業主立案法團 團。該物業自申請人購入時,已經改為兩個商鋪租出,並有六個門口通向
案件編號: LDBM569/2001
大廈天井。天井是公用部分。申請人及其租客超過 30 年之久一直使用該六
案件類別: 佔用及管理公用地
個門口出入天井。後來法團封閉該六個門口,並在天井另一邊裝上新門及
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部 把新門上鎖,阻止申請人或其租客使用天井。申請人因而須要減租而蒙受
損失。申請人要求法團賠償損失和利息,並要求土地審裁處頒令確認其有

判決日期: 2002 年 7 月 25 日
權使用該六個門口出入天井。法團則指稱申請人長期違反公契及《建築物
管理條例》,非法拆毀大廈外牆建門進入天井,佔用公用部分,污染環境,
導致水渠淤塞,無理拒絕法團入內修理,令污水積聚,且違例將該物業擅
改用途,由車房改作商鋪。法團要求申請人拆除私建門口,恢復外牆原貌,
拆除該物業內部間隔,回復車房用途,並作出賠償。土地審裁處認為其中
四個門口設於該大廈的外牆位置上,外牆乃公用部分,違反大廈公契。另
外兩個門口則建於該物業範圍內而非外牆上,所以並沒有違反公契。申請
人指他已使用該六個門口超過 30 年,而並沒有受到法團或其他業主任何阻
礙,法團亦曾經批准申請人之租客使用天井。但土地審裁處認為法團沒有
權力批准或默許任何人士違反公契。由於法團沒有提供證據證明申請人如
何違反《建築物條例》將該物業擅改用途,或該物業之內部間隔乃結構性
更改或會損壞該大廈,土地審裁處裁定這兩個指控不成立。土地審裁處裁
定申請人不能繼續使用違例建成的四個門口及將其回復外牆的原貌。
The Incorporated
Owners of Dandenong
Mansion 訴 Strong Team
Ltd and Another
案件編號: LDBM145/2002
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部

判決日期: 2003 年 3 月 7 日

Urban Property
Managemen t Ltd 訴 Yip
Pui Shan and Others 訴
Chang Ka Lan and
Another
案件編號: LDBM164/2002
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部

判決日期: 2003 年 12 月 31 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,第一答辯人是大廈地下四個鋪 主要相關法例
位一間餐廳的租客,第二答辯人是鋪位的業主。申請人指地鋪餐廳在大廈 《建築物管理
外牆安裝的招牌未得法團同意,並且違反大廈公契。申請人要求答辯人拆 條例》第 29 條
除招牌,把外牆恢復原狀,及賠償損失。第一答辯人指其是得到法團主席
的默許才裝上招牌的,而且一字樓的業主也同意裝上招牌。第二答辯人亦
指他在事前已將招牌圖則交給法團主席。法團則指其主席看過圖則後,清
楚向餐廳表示先要取得受影響單位同意,然後由法團再開會討論;而且餐
廳要遞交政府文件,如屋宇署、機電工程處之批准證明。而且由於招牌高
度達到二字樓,第一答辯人承認確實忽略了二字樓業主,並未諮詢他。二
字樓業主後來在工程進行期間發現招牌越過他的樓層,才表示反對。土地
審裁處認為法團並無作出任何默許的表示,而是清晰指明它要查詢招餐廳
招牌的安裝是否合乎法例規定,以及是否與公契有所牴觸。而法團向屋宇
署查詢後得知屋宇署未曾批准興建該個招牌,而大廈管理資源中心的法律
顧問亦指招牌及其支架與公契確實有所牴觸。第一答辯人指以法團名義提
出的訴訟,須要得到所有業主的授權。但土地審裁處指這說法是沒有法律
基礎的,按《建築物管理條例》第 29 條的規定,管理委員會須代法團行使
及執行法團的職責。基於上述的理由,土地審裁處頒令兩名答辯人須將招
牌除去,並恢復外牆的原狀。
案情摘要 申請人是屋苑的經理人,第一答辯人是一個鋪位的業主,第二
答辯人是鋪位的租客。申請人指答辯人在其鋪門前擺放了許多貨物以供出
售,佔用及阻礙公用地方,違反公契。土地審裁處確認鋪位門前的地方是
屋苑的公用地方。鋪位租戶把貨物擺放在店鋪外,即是放在公用地方;按
《物業轉易及財產條例》第 41(3)條的規定公契對租戶有約束力,因此鋪位
租戶違反了公契。答辯人指屋苑有很多商鋪都有同類違規情況,然而法團
並無採取行動,即是默許這情況存在;但答辯人並無提出證據。另一方面,
證據顯示法團對屋苑公用地方遭阻塞之事一向以來都有採取行動,而並非
採取袖手旁觀的態度,惟因訴訟費用昂貴,法團首先選擇幾個最嚴重個案
來檢控會以收阻嚇作用。而且法律並不容許法團對答辯人指稱之事採取容
忍的態度。基於上述的理由,土地審裁處裁定申請人得直。

25

主要相關法例
《物業轉易及
財產條例》第
41(3)條
《建築物管理
條例》第
18(1)(c)條

佔用及管理公用地方的爭議

Chevalier Property
Management Ltd 訴
Champion Return Ltd
and Another
案件編號: LDBM55/2003
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部

判決日期: 2003 年 7 月 28 日

Lin Mu Shin and Others
訴 The Incorporated
Owners of Fook Cheung
Building
案件編號: LDBM64/2003
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部

判決日期: 2004 年 1 月 14 日

The Incorporated
Owners of Lai Shing
Garden 訴 Chan Cheong
Wai
案件編號: LDBM326/2004
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 租戶佔用公用部

判決日期: 2005 年 1 月 19 日

The Incorporated
Owners of Man Fuk
Building 訴 Tai Shang
Investment Co. Ltd.
案件編號: LDBM29/1999
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 發展商佔用公用
部份
判決日期: 2000 年 5 月 25 日

案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,第一答辯人是屋苑一個地鋪的業
主,第二答辯人是地鋪的租戶。申請人指地鋪租戶在鋪外的屋苑公眾地方
擺放物件。管理公司曾因此分別去信地鋪業主及租戶,但租戶沒有理會,
而業主亦沒有阻止。管理公司亦有向別的商鋪就類似問題發出律師信,部
份案件正在排期聆訊。地鋪業主指其租戶較早前已停止經營小食生意,並
將終止租約。然而管理公司提供的相片顯示地鋪租戶仍有進行商業活動,
其貨物依然佔用鋪外公用地方。地鋪租戶承認他仍在該鋪賣生果。地鋪租
戶指他租用該鋪前,見有店鋪把貨物擺出鋪外而沒有被檢控,他因而以為
鋪前空地也可以使用,所以選擇在該屋苑經營。但土地審裁處認為地鋪租
戶應先向管理公司瞭解才租用鋪位。屋苑公契規定業主須為其租戶佔用公
用部份的行為負責,但地鋪業主從沒有認真採取行動。根據《物業轉易及
財產條例》第 41(3)條的規定,契諾須隨土地轉移,因此公契對地鋪租戶具
有約束力。本案的證據顯示地鋪租戶違反了公契。基於上述的理由,土地
審裁處裁決申請人得直,答辯人須將該些物件移走。

主要相關法例
《物業轉易及
財產條例》第
41(3)條

案情摘要 有關大廈地下至二字樓為商用單位,三樓及以上為住宅。第一
申請人是大廈一個地鋪及一字樓至三字樓的業主,第二申請人是第一申請
人的租客,在那裏經營幼稚園;答辯人是大廈的業主立案法團。申請人聲
稱大廈地下的出入口大堂及樓梯並非公用部份,而是第一申請人的業權範
圍。申請人要求土地審裁處聲明申請人享有獨佔使用大堂及樓梯的權利,
及禁止答辯人再宣稱該處為公用部份。土地審裁處研究大廈公契後,碓認
大堂及樓梯均為大廈公用地方的一部份。此外,有關的地鋪與大堂是被一
幅牆所隔開的,因此申請人指稱大堂是屬於地鋪的一部份的說法不能成
立;大廈的消防入水掣安裝於大廈出入口處,由於消防入水掣須安裝於公
用地方,因此大廈的出入口必定是公用的地方;大廈升降機疏氣窗是位於
大堂之內,由於窗不應設於私人物業內,因此大堂是公用地方無疑;公契
顯示地下的商鋪、1 字樓及 2 字樓非住宅用途單位的業主可以各自把業權
獨立地轉讓,這清楚表示出 1 字樓、2 字樓的非住宅單位與地下的商鋪各
有獨立的業權,而該些業主可以共用樓梯,這無疑顯示樓梯是公用的地方。
基於以上的分析,申請人所說大堂及樓梯不是屬於公用地方是毫無理據的
說法。另一方面,第二申請人只是租客,因此它無權提起本案的申請。因
此土地審裁處撤銷兩名申請人的所有申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45
條;附表 10 第
3, 6, 7, 9 段

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,第一及第二答辯人是屋苑商場 主要相關法例
一個鋪位的業主,第三答辯人是鋪位租客,經營一間食肆。法團指租客經
常在晚上佔用其店外大廈公用地方,屢勸不改。法團向土地審裁處申請發
出禁制令,禁止業主及租客再犯。租客承認因店內地方淺窄,必須把營業
範圍擴至店外才能維持經營,所以晚上確有佔用公用地方。土地審裁處指
這不是答辯理由,故向租客頒下有關禁制令。然而,土地審裁處認為業主
並沒有鼓勵、縱容、或許可租客侵佔公用地方,業主曾勸阻租客佔用公用
地方,只是租客屢勸不改;事實上業主本身沒有作出違反公契的行為;在
法律上租客此項行為,不能視為業主的行為;而且業主沒有責任和法定地
位代法團管理公用地方。所以土地審裁處拒絕向鋪位的業主發出禁制令。
案情摘要 申請人是屋苑業主立案法團,答辯人是屋苑發展商。申請人指
屋苑地下的兒童遊樂場用地,管理員宿舍,及部份通道,均是公用部份,
而答辯人佔用了上述公用部份。申請人向土地審裁處申請禁制令,禁止答
辯人佔用上述地方,並要把上述地方恢復原狀。答辯人指屋苑公契賦予其
獨享上述地方的權力。土地審裁處裁定上述地方均為公用部份,發出禁制
令禁止答辯人佔用上述地方,並要把上述地方恢復原狀。

26

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34I
條;附表 1

佔用及管理公用地方的爭議

Incorporated Owners of
Wah Kin Mansion 訴
Hong Kong Grouting Co
Ltd and Another
案件編號: LDBM74/2002
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 其他人佔用公用
部份
判決日期: 2003 年 3 月 21 日

Carado Co Ltd 訴 The
Incorporated Owners of
Carado Garden
案件編號: LDBM54/1996
案件類別: 佔用及管理公用地
方的爭議
˙ 設施擁有權及使
用權
判決日期: 1996 年 11 月 19 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人並非大廈的業主或租
戶,而是與法團沒有關係的一間公司。此案是有關此大廈與另一大廈之間
的一段後巷。申請人指答辯人長期以來佔用該段後巷泊車。申請人表示其
並非要取回後巷的管有權,而是要土地審裁處頒令禁止答辯人再佔用該段
後巷泊車。由於答辯人並非業主或租戶,土地審裁處本對此案是否超越其
司法管轄權有所保留,但經考慮相關案例(LDBM 481 of 2000 (Review))
及上訴法院的判決,土地審裁處確認其有權審理此案。土地審裁處信納專
家的意見,確認有關後巷屬申請人的大廈的業權範圍。答辯人提出其已逆
權管有該後巷超過二十年,所以申請人不可取回;但土地審裁處認為這說
法不成立。因此土地審裁處頒令禁止答辯人再佔用該段後巷泊車。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34I

案情摘要 申請人為屋苑發展商。申請人指其擁有屋苑中六個貨車停車位
的業權及獨佔使用權。由於屋苑業主立案法團阻止其使用該六個停車位,
故此申請人要求土地審裁處確認其業權及使用權,發出禁制令,及要求法
團賠賞損失。土地審裁處研究屋苑用地的批地條款後,裁定申請人勝訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 10
第 1, 2, 5 至 9

Karley Development Ltd. 案情摘要 申請人是屋苑商場一樓及二樓的業主。答辯人是屋苑的業主立 主要相關法例
訴荃灣富麗花園業主立案 案法團。由於商場一樓及二樓電力不足,不能供應二樓空氣調節系統運作
法團
所須要的電力,致申請人不能將二樓商鋪租出。為要增加電力供應,申請
案件編號: LDBM369/1999
人須於商場地面的電錶房安裝一個總掣,並於電錶房的天花板鑽穿一個
案件類別: 佔用及管理公用地
洞,將這總掣與一字樓的電掣連接一起。申請人向土地審裁處申請禁制令,
方的爭議
˙ 設施擁有權及使 命令答辯人讓其進行有關工程。土地審裁處若要批準申請人在非正審前提
用權
出的禁制令的申請,申請人要有強而有力的表面案情。但土地審裁處認為
判決日期: 1999 年 12 月 30 日 申請人在本階段表面上並無強而有力的表面案情,而且申請人由本階段至
最終裁決為止所遭受的損失,亦可以由金錢所彌償。所以土地審裁處拒絕
批準非正審強制令的申請。
冼文進訴香港房屋委員會 案情摘要 本案之申請人入稟土地審裁處,要求答辯人房屋委員會作為屋 主要相關法例
案件編號: LDBM117/2000
苑之管理人,拆去苑內一個違反大廈公契的一名區議員的廣告牌(該區議
案件類別: 佔用及管理公用地
員是屋苑的一個業主),及另一名立法會議員的競選木牌,而答辯人反對
方的爭議
有關申請,理由是有關的牌並非廣告,而房屋委員會只是因為方便區議員
˙ 展示廣告
服務居民,所以才準許該等木牌存在。土地審裁處裁定該名區議員的木牌
判決日期: 2000 年 8 月 28 日
及立法會議員的助選牌,均在法律上被視為廣告。屋苑公契規定業主不可
在屋苑任何地方展示廣告,由於有關區議員亦是屋苑業主,故該區議員亦
須遵從公契規定。但由於某立法會議員並非業主,所以不受公契規限。土
地審裁處判申請人就該區議員的廣告木牌所提出的訴訟得直。並下令答辯
人須移走有關的廣告牌。但由於某立法會議員的助選廣告牌沒有違反屋苑
公契,所以拒絕申請人的要求,並不作出任何頒令。

27

28

違建物

違建物
天台
外牆
平台
停車位
單位內
露台

29

違建物

30

違建物

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第2條
釋義

在本條例中,除文意另有所指外~
……
“公用部分"(common parts)指~
(a) 建築物的全部,但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或
享用的部分;及
(b) 附表 1 指明的部分,但上述文書如此指明或指定的部分除外;
……

建築物業主根據第 8 條成立為法團後,業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責,
第 16 條
業主權利 須由法團而非業主行使及執行;而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任,除本條例條文另有規
等由法團 定外,亦須針對法團而非針對業主執行;據此~
行使等
(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件,均可按註冊辦事處送達法團;及
(b) 有關建築物公用部分的任何在土地審裁處提起及進行的法律程序,可由法團提起及進行,或
針對法團而提起及進行。
(1) 法團須~
第 18 條
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
法團的職
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
責及權力
照辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜
的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A)
在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
第 34I 條
(1) 任何人不可~
公用部分
(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用,除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議
批准者;
(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分,以致~
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用;或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
31

違建物

(2) 任何人違反第(1)款,即當作違反建築物公契對他施加的責任。

《建築物條例》(香港法例第 123 章)
第 14(1)條 (1) 除非另有規定,否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意,不得展開或進行任何建築
工程或街道工程~
展開建築
(a) 對按規例向他呈交的文件的書面批准;及
工程等所
(b) 對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。
須的批准
(2) 除第 28B(4)條另有規定外,批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開,均不得當作
及同意

(a) 賦予任何土地業權;
(b) 免除任何租契或特許的任何條款;或
(c) 豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限,或准許違反任何該等條文。

32

違建物

案情摘要 答辯人是屋苑一個頂層單位連天台的業主,他在其單位天台加
建了一間小屋及遮蓋物,並把天台租給一間電訊公司安裝無線電話發射天
線。申請人是屋苑的業主立安法團。申請人指答辯人單位天台的這些加建
物違反公契,要求土地審裁處命令答辯人拆除上述違建物,並發出禁制令
不許答辯人再犯。答辯人辯稱天台上的天線可以輕易拆除,並不算建構物,
而且並沒有伸出屋外,所以沒有違反公契;而當其擬在天台加建小屋時,
法團並沒有反對。但土地審裁處認為答辯人違反公契,亦沒有證據顯示法
團同意答辯人加建小屋。土地審裁處裁定申請人勝訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(1)(c)條

百安大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團;答辯人是大廈頂層兩個單位及
楊佩儀
天台的業主。申請人指答辯人在天台違建數間屋宇出租,建屋時將天台防
案件編號: LDBM221/2000
水層破壞,引至頂層大部份單位天花滲水,要求答辯人將天台拆除天台違
案件類別: 違建物
建物。土地審裁處裁定答辯人違反公契及《建築物條例》第 14(1)條,申請
˙ 天台
人的申請得直。
判決日期: 2001 年 6 月 22 日

主要相關法例
《建築物條
例》第 14(1)

九龍漆咸道 27a 號業主立 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈天台的佔用
案法團訴李先生或非法佔 人。答辯人通過該大廈頂層一名業主的幫助佔用天台,並在該處蓋建小屋
以作居所。他的作為並無得到該大廈任何業主的同意,而他本人亦非該天
用人
案件編號: LDBM481/2000
台的業主,故此他是非法佔用天台的人。申請人指天台為該大廈的公用地
案件類別: 違建物
方,指答辯人的行為違反公契。申請人要求土地審裁處發出禁制令使答辯
˙ 天台
人將天台違建物清拆,遷離該處,及賠償損失。但由公契所見,天台並非
判決日期: 2001 年 7 月 31 日
大廈的公用地方,而是由頂層業主擁有,申請人因此無權提出本案的申請。
而且非法佔用人並不受公契的約束。因此基於上述的理由,土地審裁處撤
銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 16
條;第 34I 條

The Incorporated
Owners of Castle Peak
Villas 訴 Lee Kam Hung
案件編號: LDBM156/2000
案件類別: 違建物
˙ 天台
判決日期: 2000 年 12 月 29 日

The Incorporated
Owners of Kent Court 訴
Lau Hok Wai and
Another
案件編號: LDBM57/2002
案件類別: 違建物
˙ 天台
判決日期: 2002 年 11 月 8 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩名答辯人是大廈一單位連天 主要相關法例
台的業主。申請人指稱答辯人單位天台上有違建物,違反大廈公契。稍後
答辯人對上述的指控提出抗辯。其後答辯人以傳票方式提出中止耹訊申
請,該傳票申請聆訊的日期是本案正審的同一時間。在支持傳票申請的誓
章中,答辯人指出天台上的加建物是由前業主所建造的。答辯人並不否認
該些構造物是非法的,亦不否認申請人有權執行大廈公契的條文。答辯人
指申請人五年多以來的作為錯誤引導答辯人相信,假如他們在大廈進行大
維修期間或之前移去僭建物,申請人不會向答辯人提出訴訟。答辯人指本
案的申請是不須要和不合理的,故此答辯人提出本傳票的申請。土地審裁
處認為整個傳票申請的理由與反對通知書的答辯理由是大同小異的。如果
土地審裁處批准傳票的申請,這即表示土地審裁處對答辯人在反對通知書
的指稱作出事實的裁決,而這些事實裁決應在正審時作出才對。如果將正
審時的裁決改在非正審時作出,這並不符合訴訟的程序。所以答辯人的傳
票申請是不須要的。它祇構成對正審程序的一個障礙,因此土地審裁處將
傳票申請撤銷。

主要相關法例
MTR Corporation Ltd.訴 案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,答辯人是屋苑一單位連天台的業
Hwang Xiao Yun Sherry 主。申請人指答辯人在其單位天台加建用磚製成的圍牆及蓋上石屎頂蓋,
案件編號: LDBM109/2002
違反屋苑公契。申請人要求土地審裁處頒令答辯人拆除上述違建物。答辯
案件類別: 違建物
人辯稱其不受屋苑公契約束,她亦沒有違反公契,而且申請人默許了她加
˙ 天台
建圍牆的行為。土地審裁處裁定答辯人受屋苑契約束,上述違建物亦確實
判決日期: 2002 年 11 月 6 日
違反了屋苑公契。土地審裁處認為並無證據顯示申請人曾默許答辯人加建
圍牆的行為,申請人也無拖延採取行動;而且管理公司的職責是執行公契,
並沒有權力容許或默許任何人違反公契。因此土地審裁處裁定申請人勝訴。

33

違建物

Lo Chi Ho and Another
訴 Wong Wing Yee
Wendy
案件編號: LDBM321/2002
案件類別: 違建物
˙ 天台,外牆
判決日期: 2003 年 8 月 26 日

案情摘要 申請人是一幢三層高建築物二樓的業主,答辯人是三樓連天台
的業主。本案關於一間天台小屋、一個在外牆的窗口、一度鐵閘以及梯間
一度扶手。在建築物天台有一間約六尺高的玻璃小屋,整幢建築物加上小
屋,高度為 31 尺 3 寸,超過地政署批地條款規定的 27 尺。因此土地審裁
處裁定答辯人違反公契。答辯人說小屋是前業主建造的,她在購入單位時
已由測量行測量合格,銀行也接受其樓宇按揭申請,其後她亦曾徵詢測量
師意見,確認不會影響樓宇結構;而且天台乃她的私有物業,對申請人不
會造成任何影響,而且前業主及她本人從沒有收到政府發出要求清拆的通
知書。但土地審裁處指這些都不是有效的抗辯理由。答辯人在三樓外牆西
南建造一個窗口,但地政署批地條款規定窗口只能建在建築物的西北方,
因此土地審裁處裁定答辯人違反公契。為了保安,答辯人在二樓與三樓間
的樓梯間安裝了一度鐵閘;樓梯為公用部份。鐵閘佔用樓梯部份空間,當
鐵閘關上,鐵閘後的樓梯部份便被答辯人佔用;因此土地審裁處裁定答辯
人違反公契及《建築物管理條例》第 34I (1)(a)條。為了安裝鐵閘,答辯人
將樓梯部份扶手除去,扶手是公用部份,土地審裁處裁定答辯人違反了《建
築物管理條例》第 34I (1)(a)條的規定。答辯人反指申請人曾在樓梯牆壁上
寫字,破壞公用部份,違反公契。但土地審裁處指有關公用部份的申索須
由法團提出,個別業主無權提出,所以有關申索被撤銷。土地審裁處裁定
申請人得直,令答辯人須將天台的小屋移去,並恢復天台的原狀;將三樓
外牆的窗口除去,並恢復該外牆的原狀;須將二樓及三樓梯間的鐵閘除去,
並恢復樓梯扶手的原狀。答辯人其後先後兩次提出覆核,但均被駁回。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 2
條;第 34I(1)(a)

德昌大廈業主立案法團
案情摘要 答辯人在其單位安裝一塊廣告牌,影響了大廈外觀的一致性。 主要相關法例
(炮台街)訴成龍工程有 外牆業權為前任管理公司所有。申請人是業主立案法團,它以自己的名義
提出訴訟,理由有三:影響外觀,侵犯了業主公同權益;違反公契規定不
限公司
案件編號: LDBM6/1998
准擺放物件在單位外;違反公契規定不准裝飾外牆。答辯人等認為申請人
案件類別: 違建物
無興訴權,他們也沒有違反公契規定。土地審裁處認為立案法團無權代表
˙ 外牆
外牆業主就其私人權益被侵佔提出訴訟。雖然立案法團有權代表業主們就
判決日期: 1998 年 5 月 18 日
他們的共同權益提出訴訟,但大廈外觀不是業主的共同權益。然而,安裝
廣告牌是構成再裝飾外牆的行為,為有關公契所禁止。土地審裁處批准頒
佈申請人要求的禁制令。
The Incorporated
Owners of Elite Garden
訴 Profit More Co. Ltd.
案件編號: LDBM344/1998
案件類別: 違建物
˙ 外牆
判決日期: 2001 年 10 月 30 日

Urban Property
Management Ltd.訴
Chung Yau Wah
案件編號: LDBM103/2002
案件類別: 違建物
˙ 外牆
判決日期: 2002 年 7 月 30 日

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,答辯人是屋苑的一名業主。答 主要相關法例
辯人擁有屋苑其中一個樓層連外牆的業權。答辯人把物業租給別人經營老
人院及健身中心。答辯人在其物業的外牆上加開了多個窗戶。申請人指答
辯人此舉是對大廈的結構性更動,違反公契。答辯人辯稱自己擁有外牆的
業權,所以加開窗戶並沒有影響其他業主的權益;法團六年來沒有採取行
動;法團提出訴訟前,並沒有得業主大會決議通過;而且法團代表曾口頭
同意答辯人加開窗戶。但土地審裁處認為答辯人確實違反了公契,而法團
提出訴訟是為執行公契,無須得業主大會決議通過。而且並沒有證據顯示
法團代表曾口頭同意答辯人加開窗戶。所以土地審裁處裁定申請人勝訴,
答辯人須拆除加開的窗戶,並使外牆回復舊觀。答辯人後來提出上訴(見
CACV 3622/2001),但被駁回。
案情摘要 申請人為一居屋屋苑的管理公司。答辯人為該屋苑一單位的業 主要相關法例
主。申請人指答辯人違反公契,於該單位外牆安裝煤氣喉、水喉及兩部分
體式冷氣機。答辯人辯稱有關裝修工程已向管理公司申請,管理公司曾巡
查、檢驗、確認及發還全部按金,非未經批准。而且其他住戶亦有類似違
例情況。答辯人認為煤氣喉是由煤氣公司安裝,應不會違例。土地審裁處
不同意,因為煤氣公司主要關注安全問題,並不一定有考慮公契的限制。
答辯人指上述安裝得到管理公司批准,只是基於有關的室內裝修承諾書,
承諾書只包括室內裝修,不包括室外裝修。因此土地審裁處不同意答辯人
已獲管理公司批准。土地審裁處裁定答辯人確有違反公契。答辯人提出管
理公司不可能在一年多後才發覺答辯人違例,但土地審裁處認為管理公司
已採取了適當行動,並沒有拖延;而且管理公司並沒有權力容許任何業主
違反公契。至於其他業主有違規行為,土地審裁處相信管理公司及法團須
要按危險性及滋擾性因素,排先後次序處理。土地審裁處裁定申請人的申
請得直。答辯人須拆除在該單位外牆外面之煤氣喉、水喉及分體式冷氣機。
34

違建物

Great Source Enterprise
Ltd 訴 Lam Ka On Allan
and Another
案件編號: LDBM193/2002
案件類別: 違建物
˙ 外牆
判決日期: 2003 年 6 月 23 日

案情摘要 申請人是屋苑一單位的業主,答辯人是其樓下單位的業主。答
辯人在單位的睡房和客廳外牆加建了三個帆佈簷篷,事前未得屋宇署批准
及管理公司同意。申請人指那些簷篷破壞了外牆防水層,改變了大廈外觀,
阻礙了其單位的景觀,下兩時造成噪音,及把陽光反射到其單位內,違反
了《建築物條例》和公契。申請人向土地審裁處申請禁制令,命令答辯人
把簷篷拆除,把外牆恢復原狀,及不可再犯。土地審裁處裁定申請人勝訴。

主要相關法例
《建築物條
例》第 14(1)

美怡大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人為大廈的業主立案法團,答辯人大廈一個地鋪的業主。 主要相關法例
Nozaki Keiko
法團指答辯人違反公契,未獲批準而自行於外牆位置搭建違建物,包括冷
案件編號: LDBM284/2003
氣機散熱器鐵架。法團要求土地審裁處頒令答辯人立即清拆有關違建物,
案件類別: 違建物
並且將受影響範圍修復原狀。法團提出本案的申請,是因擔心業主自行搭
˙ 外牆
建的違建物將會影響大廈樓宇結構,及日久失修而做成意外時可能會傷及
判決日期: 2004 年 2 月 18 日
途人,大廈要負上賠償責任。答辯人提出反對,指物業於買入時即裝有冷
氣散熱器鐵架,該處是惟一可按裝的地方,而且大廈所有地鋪,以至整條
街道的鋪頭都如是;管理公司及法團均知道並默許該冷氣機散熱器鐵架的
存在,十年來並沒有提出反對;隔壁地鋪用作修理汽車,違反大廈公契,
法團視而不理,造成燥音及癈氣,令答辯人非裝上冷氣不可;根據公契,
業主有權享用公眾地方作任何可以合理享用其單位的用途,安裝冷氣亦應
該被視為合理享用物業;該冷氣機散熱器鐵架並沒有妨礙其他業主享其單
位,亦不有礙觀瞻。土地審裁處裁定大廈的其他鋪位或同一街道其他大廈
有否類似的結構物,並不可能是答辯人成功反對申請人本案申請的理由。
因為每座大廈的公契不一;而該大廈法團基於財政負擔等理由,也未必須
要對所有違規的業主同一時間採取法律行動;法團也沒有權力默許任何人
違反公契。至於鄰鋪違反公契並發出燥音及廢氣,答辯人可對申請人或鄰
鋪的業主等興訟,但答辯人不可因此違反公契。土地審裁處也認為答辯人
錯誤閱讀及理解大廈公契。基於以上的理由,土地審裁處裁定答辯人的所
有反對理由都不成立,申請人勝訴,並頒令答辯人須清拆物業外牆的冷氣
機散熱器的鐵架並將受影響的外牆範圍修復原狀。
好順意大廈業主立案法團 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是大廈一個地鋪的業
主要相關法例
主。申請人要求答辯人拆除在其鋪位上方一樓平台上的僭建物,包括將兩
訴 Chiu Fai Sang
案件編號: LDBM63/1999
段共約三十七呎堵塞去水渠之英坭拆除,及將地面原本平坦後來被英坭填
案件類別: 違建物
高的地台還原,及清走工程後違下之建築材料。申請人指約五年前答辯人
˙ 平台
向他投訴大廈 1 字樓的平台有裂痕,以致滲水至其鋪位。他向答辯人解釋
判決日期: 2003 年 7 月 14 日
平台可能不是公用地方,法團是否有維修平台的責任之事還未獲得澄清。
其後答辯人自行聘請工程公司維修平台。答辯人認為平台是公用地方,由
申請人管理。由於申請人疏於職守引致漏水,答辯人唯有自行維修平台,
以防止雨水滲入他的鋪內。他說他在事前得到申請人的書面許可才進行該
工程,所以他不須負責任。工程將一樓二號室對出的去水渠長度約卅七呎
用英泥填高,並且遺下約十袋沙石。沙石在多個月後被移去。工程影響了
平台去水,以致雨水積聚,並且將部份平台的外貌改變。土地審裁處裁定
答辯人違反了公契。土地審裁處認為就公契而言,平台不會是屬於公用地
方,有關的平台一是屬於地鋪,一是屬於 1 字樓住宅的單位,因此申請人
對它沒有維修的責任。基於上述的理由,土地審裁處判令申請人的申請得
直,命令答辯人將平台上以及水渠上的英泥建造物移去,並恢復平台原貌。
Guardian Property
Management Ltd. and
Another 訴 Lui Man Ho
案件編號: LDBM83/1997
案件類別: 違建物
˙ 停車位
判決日期: 1998 年 1 月 21 日

案情摘要 答辯人是屋苑內一個停車位的業主。他在其車位自行加裝鐵閘 主要相關法例
已達十三年之久。申請人是屋苑的業主立案法團和管理公司。申請人指在
車位加裝鐵閘是違反公契的,要求土地審裁處發出禁制令。但在這十三年
間法團並沒有採取行動,其他住戶亦沒有投訴,有關鐵閘也沒有對停車場
使用者構成不便。土地審裁處相信答辯人由於其專業所須,若拆去其停車
位的鐵閘,甚有可能會令他蒙受嚴重損失。土地審裁處考慮各種因素後,
決定不批准有關申請。

35

違建物

The Incorporated
Owners of Hipway
Towers 訴 Wong Chi Kit
案件編號: LDBM164/2000
案件類別: 違建物
˙ 停車位
判決日期: 2000 年 11 月 29 日

案情摘要 答辯人是屋苑其中三個停車位的業主,那些停車位上有前任業 主要相關法例
主留下的違建物,並且遮蓋了一條公用煤氣管。申請人是屋苑業主立案法
團,指答辯人停車位上的違建物違反屋苑公契,向土地審裁處申請頒令答
辯人拆除及把停車位恢復原狀。答辯人辯稱法團也有違反公契,在屋苑共
用部份加建會議室、更亭、電訊設備,而法團主席的單位天台也有違建物,
所以法團要他把違建物拆除是不公平的。土地審裁處認為法團在屋苑共用
部份加建公用設施,及法團主席在其物業內加建違建物,與答辯人停車位
上的違建物情況不同,那些違建物佔用了共用部份,並且因為遮蓋了一條
公用煤氣管而構成危險。土地審裁處裁定答辯人要拆除違建物及把停車位
恢復原狀。

East Point Property
案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,答辯人是屋苑一個單位的業主。涉 主要相關法例
Management Ltd 訴 Kong 案屋苑是一個大型屋苑,申請人指約三成單位的窗戶格式與落成時的原有
Shui Wing and Another
格式不符,影響大廈外觀的整體性。由於訟費高昂,法團決議容忍舊個案,
案件編號: LDBM110/2004
只取締新個案,要求舊有違例的單位業主向管理處登記並拍照存檔,於單
案件類別: 違建物
位轉讓前通知新業主的代表律師,並要求新業主作出更改以符合公契的要
˙ 單位內
判決日期: 2004 年 10 月 20 日 求。答辯人購入其單位後,申請人告知其新裝的窗戶一定要符合原來格式,
並提供了草圖。可是答辯人沒有理會,指原有格式不安全,而且在購置單
位時,因見各住戶窗門格式各有不同受誤導,以為可以更改窗戶格式,不
必回復原有格式,他並指管理公司只針對他是不公平的。土地審裁處認為
沒有證據顯示原有的窗戶格式不安全,並且「受誤導」不能成為答辯理由,
「不容反悔」的原則也不適用。土地審裁處認為屋苑經理人運用「選擇性」
的策略處理違規窗戶並無不妥,只要是合理的便可;但有了既定的策略就
要完全依照執行。規定的其中一項是要通知買方律師有關不合規格的窗
門,但管理公司犯錯,只通知了舊業主(賣方)的律師。土地審裁處判定
申請人沒有遵照既定策略通知答辯人的律師,損害了他的利益。申請人既
然沒有依照規定辦事,也就不能以既定策略的理由對「選擇性」指控作辯
解。若容許申請人不遵照既定策略而針對答辯人單獨一個,在法理上是不
公平的。土地審裁處指出公契其實沒有明確規定窗門格式,只是禁止業主
擅自改變大廈外觀;而答辯人沒有使大廈外觀惡化,他只是沿用舊業主的
格式重新安裝窗門。由於申請人偏離了既定策略,對答辯人不公平,土地
審裁處拒絕頒下禁制令。
The Taikoo Shing
(Management)Ltd.訴
Trillon(H.K.)Ltd.
案件編號: LDBM35/1995
案件類別: 違建物
˙ 露台
判決日期: 1997 年 8 月 8 日

案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,該屋苑並無業主立案法團。答辯人 主要相關法例
是屋苑一個頂樓單位和其天台的業主。答辯人單位的露台和天台均有違建
物。申請人指那些違建物違反公契多處規定,要求土地審裁處發出禁制令,
命令答辯人拆去違建物。答辯人辯稱公契的有關規定並不適用於其單位的
情況,亦指申請人默許了那些違建物存在。土地審裁處認為答辯人指公契
不適用的理由不成立,而且申請人為屋苑業主的信託人,不能容許違反公
契行為,亦無權默許或批准公契內不容許的事情。故此土地審裁處批准有
關申請。

Kai Shing Management
案情摘要 申請人是屋苑的經理人,答辯人是屋苑的一位業主。答辯人沒 主要相關法例
Services Ltd.訴 Chin Yau 有得到屋苑經理人同意,在自己單位露台加裝了一個金屬圍欄,樓上的單
Ping
位向經理人投訴,指那圍欄容易被人攀爬,影響大廈保安。經理人亦認為
案件編號: LDBM493/2001
圍欄影響大廈外觀,違反公契。經理人曾多次要求答辯人把圍欄拆除但無
案件類別: 違建物
效。答辯人辯稱圍欄在他的單位內,並不影響他人;若要攀範圍欄得先進
˙ 露台
入他的單位,所以圍欄不影響保安;他又指圍欄對大廈外觀影響不大。土
判決日期: 2002 年 3 月 19 日
地審裁處認為圍欄確影響大廈保安和外觀,答辯人違反了公契,所以裁定
申請人勝訴。

36

監管、查詢文件及帳目

監管、查詢文件及帳目
保存帳目及擬備報告問題
業主要求法團提供文件
業主要求物業管理公司提供文件

37

監管、查詢文件及帳目

38

監管、查詢文件及帳目

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
(1) 如公契規定,業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項,某人即可將該業主的土地權益出售,或
第 19 條
某些情況
於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記,則儘管公契的條文有所規定,法團而非該人亦可
下法團可
循同樣方式,受同樣條件的限制,行使上述出售土地權益或註冊押記的權力,猶如法團乃公契所
將業主單
提述的人一樣。
位出售或 (2) 第(1)款所提述的“沒有繳付公契所訂應付的任何款項",須解作包括及業主沒有繳付管理委員
作出押記
會有關其行使第 40(1)(a)(ii)或(b)條所賦的權力而承付的費用。
註冊
第 27 條
(1) 除第(3)款另有規定外,管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄,並在法團註
法團帳目
冊日期起計最遲 15 個月內及其後每 12 個月製備收支表及資產負債表,兩者均須由管理委員會主
席及秘書或司庫簽署,並在按照附表 3 第 1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
(1A)
除非法團是就不多於 50 個單位的建築物而成立的,否則為某期間製備的第(1)款所提述的
收支表及資產負債表,須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計,該會計師須
作出報告,說明該收支表及資產負債表是否中肯地反映該法團在該期間內的財務往來情況,及在
該期間結束時該法團的財務狀況,而他可附加他認為適當的附帶聲明(如有的話)。
(1B)
在第(1A)款中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承
按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。
(3) 如有違反第(1)款的規定,管理委員會的每一委員均屬犯罪,一經定罪,可處第 5 級罰款,除非
其證明~
(a) 犯罪未獲其同意或默許,且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力,以防止罪行的發生。
(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存),收支概要的製備,
以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供,附表 6 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 6)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
(1) 如法團已就建築物或公用部分購買任何保險,管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代
第 28 條
表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承按人就此以書面妥為授權的人,在任何合理時間內
管理委員
查閱保險單及其最新一期保費的收據。
會須使保
險單可供 (2) 如第(1)款所提述的人(主管當局或獲授權人員除外),要求法團向其提供該保險單及該保單最
查閱
新一期保費的收據的副本,則司庫在對方支付管理委員會所釐定的合理的副本費後,須將此等副
本提供給該人。
(3) 如主管當局或獲授權人員提出要求,則司庫須將第(2)款所提述的副本提供給主管當局或該名獲
授權人員,而不收取任何費用。
1.
附表 5
每年預算
[第 21(4)2.
及(5)及
42 條]
3.
4.

5.

附表 6
帳目

1.

管理委員會根據第 21(1)條釐定的款額,須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬
備的預算為基準。
第 1 段所提述的預算,須列明管理委員會認為會是應付第 20(1)條所指明類別的各項付款合理所
須的款項,又如根據第 20(2)條設置一項備用基金,則須列明管理委員會認為會是應付該款所指
明類別的各項付款合理所須的款項。
如管理委員會認為,預算所列出的任何款項不足以應付擬用該款項支付的建議開支,則可就該預算
製備修訂預算。
如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供本附表所提述的任何預算的副本,則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副
本費後,須將副本提供給該人。
如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 4 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。
根據第 27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他
文件,管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間,但不少於 6 年。
39

監管、查詢文件及帳目

[第 27(4)2.
及(5)及
42 條]
3.

4.

在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或管理委員會選擇的較短期間後的 1 個月內,司庫須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物內的顯眼處。
如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供~
(a) 根據第 27(1)條擬備的收支表及資產負債表;或
(b) 根據第 2 段擬備的法團的收支概算表,
則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後,須將副本提供給該人。
如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 3 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。

管理開支總額的釐定
附表 7 第 1, 2 1.
(1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外,在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財

務年度的 12 個月期間,業主應付的管理開支總額,須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建
公契的強
議開支總額。
制性條款
[第 34D, (2) 經理人須就每個財務年度而~
34E, 34J,
(a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案;
40D 及 42
(b) 將預算草案副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼
條]
處;
(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知,邀請每名業主在由預算草案送
交或首次展示日期起的 14 天期間內,將業主對預算草案的意見送交經理人;
(d) 在該期間結束後,擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算;
(e) 將預算副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定,則該年度的管理開
支總額~
(a) 直至他如此遵行為止,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣;
(b) 在他已如此遵行時,須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額,而各業主就管理開支而
須分擔的款額,須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示,而經理人擬修訂該預算,則有關的修訂預算,須遵循
憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示,則該財務年度的管理開支總額,須為修訂預算所指明的
開支總額或建議開支總額,而各業主須就管理開支而分擔的款額,須據此計算及調整。
(6) 如有法團,而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的 1 個月期
間內,藉各業主通過的決議,決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定),則直至另一預算
或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止,該財務年度的管
理開支總額,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超
過該總額 10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本,則經理人在收
取合理的副本費後,須向該人提供副本一份。
(8) 就本段而言,“開支"(expenditure)包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出,包括經理
人的報酬在內。
2.
帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄,並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、
發票、憑單、收據及其他文件最少 6 年。
(2) 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或經理人選擇的較短期間後的 1 個月內,經理人須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物的顯眼處。
(3) 每個財務年度結束後的 2 個月內,經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第 4 段所規定的特別基金的細項,以及有須要從基金提款的時間
及屆時所須的金額的估計。
(5) 經理人須~
(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及
(b) 在收取合理的副本費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團,而法團藉業主通過的決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或
其他獨立核數師審計,則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。
(7) 財務年度在每 5 年內不得改變多於一次,除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議
批准。

40

監管、查詢文件及帳目

Leung Yin Ling 訴 The
Incorporated Owners of
No.165,Wong Nai Chung
Road
案件編號: LDBM63/2000
案件類別: 監管、查詢文件及帳

˙ 保存帳目及擬備
報告問題
判決日期: 2000 年 11 月 28 日

案情摘要 申請人是大廈一個單位的業主,答辯人是大廈的業主立案法
團。申請人指法團多年沒有按法例規定擬備經核證的資產報告表,收支年
報表,及每月收支表。申請人又指法團的賬目有諸多問題。申請人要求土
地審裁處頒令強制法團擬備及核證過往六年的的資產報告表,收支年報
表,及每月收支表,向她提供上述文件的副本,及解除法團因她欠交管理
費而對她的物業作出的押記。答辯人稱法團年度資產報告表,收支年報表,
及每月收支表均有公佈貼出。答辯人反指申請人拖欠十年管理費。土地審
裁處指業主立案法團資產報告表及收支報告表並無經合資格人士審計或核
證,證據亦顯示答辯人並沒有按《建築物管理條例》第 27 條備存法團的帳
簿或帳項紀錄或其他財務紀錄,答辯人現時所管有的帳簿或帳項紀錄,亦
不符合第 27 條的規定。答辯人違反第 27(1)條的規定因而犯罪,但由於
以往的 6 年已過去,答辯人是不能在現時作出它在以往 6 年期間所須作出
的行為,土地審裁處不能下令答辯人在現時履行在過往 6 年期間遵守第 27
條的規定。此外,由於答辯人並無按第 27 條行事,所以它並無申請人所要
求的文件。因此土地審裁處把首兩項申請撤銷。有關申請人因拖欠管理費
而被答辯人在土地註冊處針對其物業註冊一項押記,由於大廈公契並無賦
予答辯人針對該大廈的業主在土地註冊處註冊押記的權力,故此答辯人針
對申請人的物業而註冊的押記是毫無法律根據的,故此土地審裁處裁定第
3 項申請得直。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 19
條;第 27 條;
附表 6 第 2, 3

大廈發展有限公司訴和域 案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是屋苑業主立案法團。 主要相關法例
申請人要求獲得由法團主席和司庫簽署的周年財政預算、經審計之收支
台業主立案法團
案件編號: LDBM76/1999
表、以及過去 6 年的收支概算表的文件的副本。答辯人表示法團以前根本
案件類別: 監管、查詢文件及帳
沒有擬備財政預算,並無擬備完整之資產負債表,也沒有聘任核數師。法

˙ 業主要求法團提 團在兩年前開始才聘請核數師為帳目核數。過往的管理委員會曾僱用一經
理人,但該經理人早已離職。文件據稱已交予這前任經理人。現任管理委
供文件
判決日期: 1999 年 12 月 24 日 員會接管時,移交給委員會的文件不多。答辯人的代表稱已把其所管有的
全部文件提共給申請人。申請人指法團違反公契,沒有履行職責擬備周年
財政預算,和備存收支表及其概算表,故負有向業主作出賠償的法律責任。
土地審裁處認為沒有證據顯示管理委員會或專業經理人作出了任何涉及刑
事責任、不忠實行為或故意疏忽的作為。也沒有證據顯示,他們沒有遵守
公契中的某些規定,涉及任何刑事責任、不忠實行為或故意疏忽。現任管
理委員會並沒有申請人所要求的全部文件,亦已盡其所能提供該些文件。
所以土地審裁處不作任何命令。
Great Tower
Development Ltd.訴 The
Incorporated Owners of
Luso Apartments
案件編號: LDBM168/1999
案件類別: 監管、查詢文件及帳

˙ 業主要求法團提
供文件
判決日期: 1999 年 10 月 27 日

案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是屋苑的業主立案法
團。申請人向土地審裁處申請頒令,強制法團向其提供有關其單位一次短
暫停電事故,和有關屋苑收到屋宇署發出的斜坡修茸令的相關文件及詳細
資料。答辯人認為其沒有法律的責任向申請人提供它要求的資料及文件;
雖然如此,法團已多次給申請人回信及將有關的資料和文件給予申請人,
但申請人仍感不滿。答辯人指因未能在信件上詳細回覆申請人,而且在短
時間內召集各委員參與緊急特別會議有困難,部份委員亦不滿為解答申請
人的信件而頻頻參與特別會議,故建議安排申請人與有關人士會面,當面
解答。但申請人堅持要書面回覆。土地審裁處認為要求安排有關人士向申
請人當面解答有關問題是合理的要求,會面解答題問是提供資料的一個好
的方法,申請人無權硬性規定答辯人一定要以書面答覆問題,申請人亦未
能提出實質理由支持他的觀點。此外,屋苑公契沒有任何條款規定答辯人
有法律上的責任將上述兩項事件的資料或文件給予申請人。香港法例第 344
章《建築物管理條例》也沒有這樣的規定。基於上述理由,土地審裁處裁
決申請人的申請失敗。

41

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 27
條;第 28(2)
條;附表 6 第
3 段;附表 5
第 4 段;附表
7 第 1(7)段,第
2(5)段

監管、查詢文件及帳目

黎明光訴林兆年
案件編號: LDBM297/2000
案件類別: 監管、查詢文件及帳

˙ 業主要求法團提
供文件
判決日期: 2001 年 1 月 19 日

Ever True Ltd. and
Others 訴 Chasefair
Property Management
Ltd.
案件編號: LDBM68/2001
案件類別: 監管、查詢文件及帳

˙ 業主要求物業管
理公司提供文件
判決日期: 2001 年 5 月 23 日

案情摘要 申請人是大廈一個單位的業主,亦是新近當選的法團司庫,而
答辯人是大廈業主立案法團的主席。申請人要求土地審裁處頒令強制法團
主席向他交出歷屆賬目和單據。申請人說他從沒有以書面方式要求答辯人
交出歷屆賬目和單據。他衹在當選為司庫時口頭要求答辯人向他交出收支
項目和單據,但答辯人沒有回應。答辯人則否認他曾作出此要求。土地審
裁處指出按《建築物管理條例》規定,如任何業主向有關人士索取法團的
文件副本,他須以書面作出要求,或在查閱文件後提出要求。申請人並無
向答辯人提出查閱文件的要求,亦無向他要求提供任何文件,故此他的申
請並不符合上述條款的規定。此外,《建築物管理條例》並無賦予管理委
員會的司庫向主席要求交出法團文件的規定,故此即使申請人是以司庫的
身份提出本案的申請,該申請亦不會被接納。基於上述的理由,土地審裁
處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 5
第 4 段,附表
6 第 3 段,附
表 7 第 1, 2 段

案情摘要 七位申請人是大廈不同樓層的業主,答辯人是該大廈的物業管
理公司。申請人要求土地審裁處頒令強制答辯人向申請人提供大廈經審核
的收支報告及賬目的副本。土地審裁處指出有關大廈並無業主立案法團,
故此《建築物管理條例》附表 7 第 2(6)段並不適用於本案。答辯人並無經
核數師審計的收支表及資產負債表;直至審訊之時,它並無責任要將大廈
管理費的收支表及資產負債表交予核數師審計,故此申請人的要求是無法
理根據的,而且答辯人根本上沒有申請人要求的文件。此外,申請人可自
行行使查閱有關文件的權利,而無須藉土地審裁處的命令才行使該權利。
基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人所有的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 7
第 2(5)段

梁志強訴康業服務有限公 案情摘要 申請人是大廈一個單位的業主,答辯人是大廈的物業管理公
司。申請人指答辯人違反《建築物管理條例》附表 7 第 2(5)(a)及(b)段,所

案件編號: LDBM18/2002
以他有權拒絕在有關期間給予經理人酬金;他並向土地審裁處申請強制答
案件類別: 監管、查詢文件及帳
辯人向他提供一些賬目的詳情、單據、合約、圖則等文件。土地審裁處指

˙ 業主要求物業管 出《建築物管理條例》附表 7 第 2 段第(5)(b)節的紀錄或文件,不包括單據、
理公司提供文件 發票、憑單、收據、其他文件、及除文件外的資料。申請人要求的文件副
判決日期: 2002 年 8 月 14 日
本不屬條例附表 7 第 2 段第(5)(b)節涵蓋的文件副本。因此,土地審裁處裁
定申請人的申請不成立。此外,公契與《建築物管理條例》沒有容許申請
人從管理費將等同於經理人的酬金的款額分割出來,然後拒絕繳付這部份
的款項。即使申請人有權這樣做,由於土地審裁處的裁決並無一項是對答
辯人不利的,申請人亦不能這樣做,因此是項申請不成立。

42

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 27(1)
條;附表 6 第
1, 2, 3, 4 段;
附表 7 第 2
(5)(a), (b)段

管理公司、法團及管理委員會運作問題

管理公司、法團及管理委員會運
作問題
業主大會程序問題
管理委員會程序問題
管理委員會履行職責問題
法團及管理委員會的權限
解散或改選管理委員會
管理公司不當支出
法團不當支出
採購招標問題

43

管理公司、法團及管理委員會運作問題

44

管理公司、法團及管理委員會運作問題

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
(1) 委任管理委員會的任何業主會議,可由以下的人召開~
第3條
管理委員
(a) 按照公契(如有的話)管理建築物的人;或
會的委任
(b) 公契(如有的話)授權召開該會議的任何其他人;或
(c) 合計擁有不少於 5%份數的業主。
(2) 根據第(1)款召開的會議,可按以下方法委任管理委員會~
(a) 如公契有委任管理委員會的規定,按照公契規定委任;或
(b) 如無公契,或公契並無委任管理委員會的規定,由合計擁有份數不少於 30%的業主決議委任。
(1) 根據第 3、3A、4 或 40C 條召開的會議的通知,須在會議日期最少 14 天前按照第(2)款的規定
第5條
會議通知
送達每一名業主以及第 3(1)(a)或(b)條所提述的人~
及在會議
(a) 如會議由第 3(1)(a)或(b)條所提述的人召開,通知須由該召集人送達;
上的投票
(b) 如會議由第 3(1)(c)條所提述的業主召開,通知須由該等召集人所指派的一名業主送達;
(ba) 如會議按照根據第 3A(1)條發出的命令召開,通知須由主管當局指定召開會議的業主送達;
(c) 如會議按照根據第 4(1)條發出的命令召開,通知須由土地審裁處指定召開會議的業主送
達。
(2) 根據第(1)款規定送達的通知,可循以下方式實行送達~
(a) 面交業主以及第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;或
(b) 郵寄給業主以及依第 3(1)(a)或(b)條所提述的人最後為人所知地址寄給該人;或
(c) 如給業主,留在業主的單位內或放入他的信箱內。
(3) 根據第(1)款規定送達的通知,須~
(a) 在建築物的顯眼處展示;及
(b) 在一份報章刊登,而報章須為主管當局為此而不時指明的報章名單內的報章,
通知並須由該款(a)、(b)、(ba)或(c)段(視屬何情況而定)所提述的人予以展示及刊登。
(4) 第(1)款所指通知須指明~
(a) 會議日期、時間、地點;及
(b) 擬提出的決議,尤其是委任管理委員會的決議。
(5) 在根據第 3、3A、4 或 40C 條召開的會議上~
(a) 除公契有其他規定外,業主每擁有一份份數,即有一票;
(b) 業主可親自出席投票,或按照附表 3 第 4(2)段規定委任代表出席投票;及
(c) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或委任
一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只有由
在土地註冊處註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論親
自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 就第(5)款而言,委任代表的文書,除非在委任代表擬出席投票的會議舉行前不少於 24 小時,
或主持會議的人許可的較短時間內,送交召開會議的人或召開會議各人中的一人(視屬何情況而
定),否則該項委任無效。
附表 2 適用於管理委員會的組織及工作程序。
第6條
管理委員
會的組織
及工作程

(1) 土地註冊處處長如信納第 3、3A、4 或 40C 條以及第 7(2)及(3)條的條文已獲遵守,即須以
第8條
主管當局不時指明的表格發出註冊證書。
法團的成
(2) 由根據第(1)款發出註冊證書當日起~

(a) 當其時的業主即成為一永久延續的法人團體,並即可以註冊證書所指明法團的名義起訴和被
45

管理公司、法團及管理委員會運作問題

起訴,而在本條例規限下,亦可進行及容受一切其他作為和事務,人團體可合法進行及容受
的一樣;
(aa) 該法團有權力,並當作為一向有權力,持有建築物一份不可分割份數,同時有權享有建築物
除公用部分以外任何部分的獨有管有權;及
(b) 根據第 3、3A、4 或 40C 條委任的管理委員會,即當作為該法團的第一屆管理委員會。
(3) 法團須備有法團印章,以法團印章蓋印則須由管理委員會主席及秘書簽署認證。
(4) 法團須在香港設有註冊辦事處。
(5) 附表 3 適用於法團的會議及會議程序。
(1) 土地註冊處處長須備存法團登記冊。
第 12 條
土地註冊 (2) 土地註冊處處長須將每個法團的以下詳情列入法團登記冊內~
(a) 法團名稱;
處處長備
(b) 建築物名稱(如有的話)及地址;
存法團登
(c) 法團註冊辦事處地址;
記冊
(d) 管理委員會主席、副主席(如有的話)、秘書和司庫的姓名及地址;
(e) 管理人姓名及地址;
(f) 根據第 34A(2)(a)條他須列入登記冊內的清盤呈請書或清盤令(視屬何情況而定)的詳
情。
(3) 根據第(2)款登記的詳情,除該款(e)或(f)段所提述者外,如有任何變動,管理委員會秘書
須在 28 天內,按土地註冊處處長指明的格式,通知土地註冊處處長。
(4) 如違反第(3)款的規定,管理委員會秘書即屬犯罪,一經定罪,可處以罰款,按違反規定的日數
每天罰款$100。
(5) 任何人支付訂明的費用後,可~
(a) 查閱登記冊及本條例規定須呈交土地註冊處處長的任何文件;及
(b) 要求取得上述登記冊或文件的副本或摘要,並由土地註冊處處長親筆簽署核證。
(1) 除本條例另有規定外,法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部
第 14 條
法團的一
分的翻新、改善或裝飾的決議,而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。
般權力
(2) 在不損害第(1)款的概括性的原則下,法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員(身為
租客代表的委員除外)。
(3) 任何決議,如撤除管理委員會委員的人數過多,以至委員人數減至少於附表 2 第 1 段所規定的人
數,即不得生效,但如在通過該決議的會議上,同時委任足夠的新委員,使委員人數達到規定之
數,則不在此限。
(1) 法團須~
第 18 條
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
法團的職
責及權力
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
照辦理;
(c) 採取一切合理必須的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所須款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A)
在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
46

管理公司、法團及管理委員會運作問題

須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
(1) 法團在根據公契(如有的話)或本條例行使權力或執行職務上所須的供應品、貨品或服務,其取
第 20A 條
得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。
供應品、
貨品及服 (2) 第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務,如其價值超過或相當可能超過~

(a) $100000 或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額;或
(b) 相等於法團每年預算的 20%或法團藉業主大會通過的決議所批准用以取代前者的百分率的
款額,(兩者以其較小者為準)即須以招標承投方式取得。
(3) 根據第(2)款以招標承投方式對供應品、貨品或服務的取得,以及就此而進行的招標程序,均須
符合與此等取得及招標程序有關的工作守則所指明的標準及準則。
(4) 法團所管有的與供應品、貨品或服務的取得有關的一切招標文件、合約文本、帳目及發票以及任
何其他文件,均須由法團保存一段由法團決定但不少於 6 年的期間。
第 27 條
(1) 除第(3)款另有規定外,管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄,並在法團註
法團帳目
冊日期起計最遲 15 個月內及其後每 12 個月製備收支表及資產負債表,兩者均須由管理委員會主
席及秘書或司庫簽署,並在按照附表 3 第 1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
(1A)
除非法團是就不多於 50 個單位的建築物而成立的,否則為某期間製備的第(1)款所提述的
收支表及資產負債表,須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計,該會計師須
作出報告,說明該收支表及資產負債表是否中肯地反映該法團在該期間內的財務往來情況,及在
該期間結束時該法團的財務狀況,而他可附加他認為適當的附帶聲明(如有的話)。
(1B)
在第(1A)款中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承
按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。
(3) 如有違反第(1)款的規定,管理委員會的每一委員均屬犯罪,一經定罪,可處第 5 級罰款,除非
其證明~
(a) 犯罪未獲其同意或默許,且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力,以防止罪行的發生。
(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存),收支概要的製備,
以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供,附表 6 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 6)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。
第 29 條
管理委員
會執行法
團職責並
行使法團
權力
(1) 除本條另有規定外,出席根據附表 3 第 1 段召開的法團會議的業主,可委任一名管理人,然後議
第 30 條
管理委員
決解散管理委員會。
會的解散 (2) 根據第(1)款作出的決議,其決議書一份必須由通過決議的會議的主席簽署核證正確,並在會議
及管理人
日期後 14 天內送交土地註冊處處長,否則不能生效。
的委任
(3) 管理人由第(1)款所指決議的核證副本送交土地註冊處處長當日起擔任管理人職位,直至以下情
況出現為止~
(a) 出席根據附表 3 第 1 段召開的法團會議的業主,委任~
(i) 另一管理人;或
(ii) 新管理委員會;或
(b) 土地審裁處根據第 31 條委任一名管理人。
(1) 土地審裁處可在~
第 31 條
由法院委
(a) 業主;
任管理人
(b) 已登記承按人(如有的話);
(c) 管理人;或
(d) 主管當局或獲授權人員,
47

管理公司、法團及管理委員會運作問題

向其提出申請下,解散管理委員會並委任一名管理人,或撤換管理人,視屬何情況而定。
(2) 土地審裁處可指示根據第(1)款委任的管理人,按土地審裁處認為適當的關乎報酬或其他方面的
條款及條件擔任管理人職位,為期一段無限定或有限定的期間,而管理人報酬及開支,須當作為
根據本條例管理建築物的開支的部分。
第 34D 條
釋義

(1) 在本部及附表 7 及 8 中,除文意另有所指外~
“業主委員會"(owners' committee),就一座建築物而言~
(a) 凡已根據第 3、3A、4 或 40C 條委任管理委員會,指管理委員會;或
(b) 凡未有委任上述管理委員會,指就該建築物而根據及按照公契成立的業主的委員會(不論其
名稱為何);
“經理人"(manager),就一座建築物而言,指當其時為有關建築物的公契的執行而管理該建築物的人;
“關鍵日期"(material date)指《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey Buildings
(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 29 條的生效日期。
(2) 在本部及附表 7 中,凡提述業主委員會的決議,即為提述該業主委員會的委員在按照公契召開及
進行的會議上以多數票通過的決議。
(3) 在本部中,凡提述業主的決議~
(a) 如有法團,即為提述該法團在按照附表 3 召開及進行的大會上通過的決議;或
(b) 如無法團,即為提述在業主親自出席或委派代表出席的按照公契召開及進行的業主大會上以
多數票通過的決議。
(4) 在附表 7 中,凡提述業主的決議,即為提述法團在按照附表 3 召開及進行的大會上通過的決議。

(1) 公契或其他協議的條文的實施,並不妨礙任何建築物的業主根據本條例註冊為法團,而任何此等
第 34J 條
條文,亦屬作廢及無效。
成立法團
及處理事 (2) 公契條文(不論該條文屬程序性質或其他性質)的實施,並不妨礙任何業主或管理建築物的人在任
務的權利
何會議上處理與建築物的管理有關的事務,而任何此等條文,亦屬作廢及無效。
(3) 公契內任何與會議法定人數有關的條文,如使達致法定人數實際上不可行,或事實上不能達到,
因而有效力阻止或阻撓任何業主或管理建築物的人在會議上考慮與建築物的管理有關的事務,即
屬作廢及無效。
(4) 本條所提述的“與建築物的管理有關的事務"須解釋為包括與以下各項有關的事務~
(a) 根據第 II 部委任管理委員會;或
(b) 按照附表 7 終止委任經理人。
任何人~
第 36 條
(a)
虛假的陳
述或資料
(b)

按本條例規定的格式或為施行本條例而發給、發出或制訂的通知或文件中作出陳述或提供資
料;或
提供本條例所規定提供的資料,而明知或理應知道其中有虛假要項,即屬犯罪,一經定罪,
可處第 3 級罰款及監禁 6 個月。

業主的份數須照以下方式釐定~
第 39 條
(a) 照土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所規定的方式;或
業主份數
(b) 如無文書,或文書無此規定,則照業主在建築物所佔的不可分割份數與建築物分割成的總份
的釐定
數的比例。
第 44 條
(1) 主管當局可不時擬備、修訂及發出工作守則,就下述各項給予指導及指示~
工作守則
(a) 法團所須供應品、貨品及服務的取得,包括藉招標承投取得該等供應品、貨品及服務,以及
有關的招標程序;
(b) 法團須遵守和依循的管理及安全的標準及常規,包括關於下述各項的標準及常規~
(i) 建築物管理;
(ii) 建築物安全;
(iii) 消防安全;
(iv) 斜坡安全;
(v) 升降機及自動梯;及
(vi) 建築物公用部分的設施及其他裝置。
(2) 如因任何人以致根據第(1)款發出的工作守則未獲遵守,此事本身並不使該人遭受任何種類的刑
事法律程序,但任何此等不遵守工作守則事情,在任何法律程序中(不論民事或刑事,包括就本
條例所訂罪行而進行者),可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。
第 45 條

(1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
48

管理公司、法團及管理委員會運作問題

土地審裁 (2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
處在建築 (3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
物管理方
何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
面所具有
(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
的司法管
定或實質上改變。
轄權
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。
管理委員會的委員~
(a) 如無公契,或公契並無指明組成管理委員會的人數,而~
(i) 建築物的單位不多於 50 個,則須不少於 3 人;或
(ii) 建築物的單位多於 50 個但不多於 100 個,則須不少於 7 人;或
(iii) 建築物的單位多於 100 個,則須不少於 9 人;或
(b) 如有公契指明組成管理委員會的人數,而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就其內所
提述的單位數目而指明的最少人數為大,則須為該較大的人數;或
(c) 如有公契指明組成管理委員會的人數,而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就該等節
收所提述的單位數目而指明的最少人數為小,則須為不少於(a)(i)、(ii)或(iii)分節
(視屬何情況而定)所指明人數;及
(d) 須包括根據第 15(1)條委任的租客代表(如有的話)。
1A. 在第 1 段中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
2.(1)
除第(2)節另有規定外,業主在根據第 3、3A、4 或 40C 條召開的會議上~
(a) 而會議是~
(i) 根據第 3 條召開的,須以互選方式或按照公契(如有的話)規定,委任管理委員會
委員;或
(ii) 在其他情況下召開,須以互選方式委任管理委員會委員;
(b) 須從獲委任為管理委員會委員的人中委任一人為管理委員會主席;
(c) 如公契有指明副主席職位(不論其名稱為何),須從獲委任為管理委員會委員的人中委任一
人為副主席;
(d) 須委任管理委員會秘書一名,秘書可以是,但不必一定是,獲委任為管理委員會委員的人;
(e) 須委任管理委員會司庫一名,司庫可以是,但不必一定是,獲委任為管理委員會委員的人,
而在該會議上,業主除委任(b)、(c)、(d)及(e)分節所提述職位的人外,亦可委任一名
或多名管理委員會委員,以擔任公契(如有的話)所指明而業主就建築物的控制、管理及行政事
宜而確定為必須的其他職位。
(2) 根據第 15(1)條委任的租客代表,即當作由業主委任為管理委員會委員。
3.
除第 14 條及第 4 段另有規定外,在根據第 3、3A、4 或 40C 條召開的會議上委任的管理委員會委
員,必須擔任有關職位,直至新管理委員會在法團的下一次業主周年大會中委出並接任時為止。
4.(1)
以下的人不得獲委任或當作獲委任為管理委員會委員~
(a) 宣布破產的人;
(b) 與債權人達成債務重整協議的人;
(c) 過去任何時候曾被處監禁 3 個月或多於 3 個月的人。
(2) 有以下情況的管理委員會委員,須停任委員~
(a) 根據第(1)節喪失獲委任為管理委員會委員的資格;
(b) 因精神或身體上的疾病而致喪失行為能力;
(c) 未得管理委員會同意而 3 次或多於 3 次連續沒有出席管理委員會會議;
(d) 辭職而以書面通知管理委員會秘書;

1.
附表 2
管理委員
會組織及
工作程序
[第 6 及 42
條]

49

管理公司、法團及管理委員會運作問題

(da) 以租客代表身分而根據第 2(2)段當作為獲委任的人,不再是單位的佔用人;
(e) 以業主身分獲委任為委員會委員而不再是業主,或按照公契(如有的話)規定不再具有委員
會委員的資格(視屬何情況而定);或
(f) 由法團藉決議撤去其職。
5.(1)
在法團按照附表 3 第 1(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大
會上,管理委員會的所有委員均須退職,但以租客代表身分而根據第 2(2)段當作為獲委任的委
員(如有的話)除外。
(2) 管理委員會在業主周年大會上根據第(1)節退職時,法團須按照本條例委任~
(a) 新管理委員會,包括根據第 15(1)條委任的租客代表(如有的話)在內;
(b) 管理委員會主席一名;
(ba) 管理委員會副主席一名,如公契(如有的話)有指明此職位(不論其名稱為何);
(c) 管理委員會秘書一名,如管理委員會秘書的職位出缺;
(d) 管理委員會司庫一名,如管理委員會司庫的職位出缺,
而在該業主周年大會上,法團除委任(b)、(ba)、(c)及(d)分節所提述職位的人外,亦可
委任一名或多名管理委員會委員,以擔任公契(如有的話)所指明而法團就建築物的控制、管理
及行政事宜確定為必須的其他職位。
(3) 根據第(1)節退職的管理委員會委員,有資格根據第(2)節再獲委任。
5A. 根據第 4(2)段停任管理委員會委員或根據第 5(1)段退職且不尋求再獲委任的委員,須在其停
任或退職(視屬何情況而定)後的 14 天內,將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、
管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄,連同屬於法團的任何動產,
移交秘書,或如秘書不能即時在場,則移交管理委員會的任何其他委員。
6.(1)
除第(1A)及(1B)節另有規定外,管理委員會如有委員職位臨時出缺,可由管理委員會委
任他人填補。
(1A)
租客代表因任何理由停任管理委員會委員而造成的臨時空缺,可由認可組織(第 15(2)條所
指者)根據第 15(1)條委任一名新租客代表填補。
(1B)
如管理委員會的主席或副主席(如有的話)的職位臨時出缺~
(a) 法團可藉由管理委員會為有關目的而根據附表 3 第 1(1)(c)段召開的業主大會所通過的
決議,委任一名業主填補該空缺,直至法團的下一次業主周年大會為止;或
(b) 在並無如此召開業主大會的情況下,管理委員會各委員可互選委任一名業主署理主席或副主
席(視屬何情況而定)職位,直至法團的下一次業主周年大會為止。
(2) 管理委員會臨時出現的空缺如屬任何其他職位,管理委員會可委任一名業主或其他人填補該職
位,直至下次一業主周年大會為止。
7.
管理委員會須最少每 3 個月舉行一次會議。
8.(1)
管理委員會會議~
(a) 可由主席隨時召開,而主席不在時,則由副主席(如有的話)召開;及
(b) 須由秘書在收到 2 名管理委員會委員的要求後 14 天內召開。
(2) 管理委員會會議通知須在會議日期前最少 7 天由秘書送達管理委員會每名委員,而每份通知均須
指明會議日期、時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
(2A)
第(2)節規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交管理委員會的委員;或
(b) 按管理委員會委員最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在委員的單位內或放入他的信箱內。
(3) 如管理委員會議決須定期舉行會議,而決議內指明此等會議的日期、時間、地點,則秘書須將此
決議的副本一份,以及管理委員會其後影響及此事的決議的副本一份,按第(2A)(a)、(b)
或(c)節所提述的方法送達管理委員會的每名委員,而第(2)節的規定即不適用於此等會議。
9.
管理委員會會議的法定人數,須為管理委員會委員人數的 50%(計至最接近的整數),或 3 名此等
委員,兩者以其人數多者為準。
10.(1) 管理委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(aa) 主席缺席時,由副主席(如有的話)主持;或
(b) 主席及副主席(如有的話)皆缺席時,由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情,均可由出席管理委員會會議的委員,以多
數票通過決議決定。
(3) 管理委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票,但如雙方票數相同,則
主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
(4) 管理委員會每次開會,有關會議過程的會議紀錄,須由秘書保存。
(4A)
第(4)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真
實紀錄。
50

管理公司、法團及管理委員會運作問題

(4B)
按照第(4A)節核證的會議紀錄,須在與其有關的管理委員會會議日期後 28 天內,由秘書展
示於建築物內的顯眼處。
(5) 除本條例另有規定外,管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。
11.(1) 即使公契有用意相反的條文,凡業主或其他人乃法人團體,而根據本附表獲委任為管理委員
會委員,則該法人團體可為本條例的施行而委任該團體的董事或其他高級職員,或其他個人,作為
其代表(“獲授權代表"(authorized representative)),猶如該獲授權代表乃以其本身的權利作為
管理委員會委員一樣,又倘如此獲委任,則第 4(2)(a)、(b)、(c)、(d)及(f)段均適
用於該獲授權代表。
(2) 如獲授權代表根據第 4(2)(a)、(b)、(c)、(d)或(f)段停任管理委員會委員,則該法
人團體可委任另一獲授權代表以取代他。
12. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
1.(1)
管理委員會須~
附表 3
(a) 在法團註冊成立之日起計 15 個月內召開法團的第一次業主周年大會;
法團會議
及其程序
(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於 12 個月,但不遲於 15 個月,召開一次業主周年大
[第 8(5)
會;
及 42 條]
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
(2) 在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開
法團的業主大會。
2.(1)
根據第 1 段召開會議的通知,須由管理委員會秘書於會議日期前最少 14 天送達每名業主及租
客代表(如有的話)。
(1A)
第(1)節規定送達的通知,可用下述方式實行送達~
(a) 面交業主或租客代表(如有的話);或
(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。
(2) 第(1)節所提述的每份通知,均須指明~
(a) 會議日期、時間及地點;
(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。
3.(1)
根據附表 2 第 2(1)(b)或 5(2)(b)段(視屬何情況而定)委任的管理委員會主席,須
主持法團的會議。
(2) 如管理委員會主席缺席,根據附表 2 第 2(1)(c)或 5(2)(ba)段(視屬何情況而定)委任
的管理委員會副主席(如有的話)須主持法團的會議,如副主席亦缺席,則出席會議的業主須委
任一名業主作為該次會議的主席。
(3) 除第 10(1)條所規定者外,在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項,均由業主
投票表決,以多數票決定。
(4) 如贊成和反對雙方的票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性的一票。
(5)(a)
在任何法團會議上,業主按所擁有的份數投票,每份一票,但須符合在土地註冊處註冊
的文書及第(6)節的條文。
(b) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中的一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或
委任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只
有由在根據第 38 條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票
(不論親自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 如業主的單位由已登記承按人管有,該承按人即有權行使業主的投票權,而業主則不能投票。
(7) 法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或附加或附帶於如此列載
的決議或其他事項,否則無效。
(8) 第(7)節的規定,不阻礙已修訂決議在法團會議上的通過。
4.(1)
業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。
(2) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(3) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內送交管
理委員會秘書,否則該項委任無效。
5.(1)
法團會議的法定人數~
(a) 如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會,須為全部業主的 20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的 10%的人數。
(2) 在確定是否達到會議法定人數時,按照第 4 段獲委任代業主在法團會議中投票的代表,須視作出
席會議的業主計算。
51

管理公司、法團及管理委員會運作問題

6.(1)
法團每次業主大會,有關會議過程的會議紀錄,均須由管理委員會秘書保存。
(2) 第(1)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。
(3) 按照第(2)節核證的會議紀錄,須在與其有關的業主大會會議日期後 28 天內,由秘書展示於建
築物內的顯眼處。
7.
業主大會的程序,須為法團所決定者。
8.
如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
9.
為施行第 1(2)及 5 段,各段中提述某個百分率的業主之處~
(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的
百分率;而
(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主。

附表 4
擔任管理 1.
委員會職 2.
位者每人 3.
可得最高
津貼額
[第 18(2)
及 42 條]

單位數目
每月最高可得($)
不多於 50
600
多於 50 但不多於 100
900
多於 100
1200

……
附表 7
公契的強
經理人辭職
制性條款 6.
(1)
經理人辭職,除非事前已將其辭職意圖,按以下方式給予不少於 3 個月的書面通知,否則並不生
[第 34D,
效~
34E, 34J,
(a)
向業主委員會送交該通知;或
40D 及 42
(b) 如無業主委員會,則向每名業主送達該通知,並將其展示在建築物內的顯眼處。
條]
(2) 根據本段向任何業主送達通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交該業主;或
(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在該業主的單位內或放入他的信箱內。
7.
業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5)及(5A)節另有規定外,法團在為有關目的而召開的業主大會上,可藉份數不少於 50%
的業主通過的決議,通知經理人終止其委任,而無須給予補償。
(2) 根據第(1)節作出的決議,只在符合以下條件下方有效力~
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文,規定須給予一段不少於 3 個月的通知期,或不規定通知期而訂有條文規定
將會與經理人訂立協議以向他支付代通知金,而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他
的報酬;
(c) 通知附有終止經理人委任的決議的副本;及
(d) 通知及決議副本於決議日期後不多於 14 天送達經理人。
(3) 第(2)(d)節規定送達的通知及決議副本,可用以下方式實行送達~
(a) 面交經理人;或
(b) 按經理人最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在法團的註冊辦事處。
(4) 本段的實施,並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。
(5) 經理人的委任~
(a) 在有法團而其註冊證書乃在《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey
Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 41
條的生效日期之前根據第 8 條發出的情況下,不能根據本段憑在由該生效日期起計足 9 個月
前屆滿的通知予以終止;
(b) 在任何其他情況下,不能根據本段憑在由《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》
(Multi-storey Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年
第 27 號)第 41 條的生效日期起計足 1 年前屆滿的通知予以終止;
(c) 在前 3 年內有前任經理人的委任根據本段被終止的情況下,不能根據本段終止;或
(d) 在經理人由法團根據第(6)(b)節委任的情況下,不能根據本段終止。
(5A)為施行第(1)節~
(a) 只有擁有份數並支付有關該份數的管理開支(或負有支付有關該份數的管理開支的法律責
52

管理公司、法團及管理委員會運作問題

任)的業主,才有權投票;
該節中提述“份數不少於 50%的業主"之處須解釋為提述總共擁有不少於 50%份數並有權
投票的業主。
(6) 如終止經理人的委任的通知是根據本段發出的~
(a) 則新經理人的委任不得生效,除非該項委任已獲業主委員會(如有的話)藉決議批准;及
(b) 如在通知屆滿之時此項委任仍未根據(a)分節批准,則法團可委任另一經理人,如法團如
此做,則法團即具獨有的權力委任其後的經理人。
(7) 如任何人已給予政府書面承諾,或與政府訂立協議,以管理建築物或負責建築物的管理,而法團
則已根據第(6)(b)節委任一名經理人,則法團即當作為已給予該人一份彌償文書,而根據該
節委任的經理人的任何作為或不作為,如導致該人負有違反該承諾或協議的法律責任,則根據該
文書,法團負有向該人作出彌償的法律責任。
(8) 本段受主管當局根據第 34E(4)條公布的與建築物有關的通知所規限,但對該節所提述的任何單
一經理人並不適用。
8.
經理人的委任結束後的責任
經理人的委任不論因何原因結束,均須在其委任結束日期的 2 個月內~
(a) 擬備~
(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表;及
(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表,並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員
會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計,如無上述指明,
則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計;及
(b) 將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制,管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳
項紀錄、文據、文件及其他紀錄,送交管理委員會(如有的話)或接任其位的經理人。
(b)

附表 8
如與公契
一致則加
入的條款
[第 34D、
34F 及 42
條]

業主委員會會議
1.
業主委員會會議可由業主委員會主席或其任何 2 名委員隨時召開。
2.
業主委員會會議的通知,須由召開會議的人於會議日期前最少 7 天送達業主委員會的每名委員,通
知須指明會議日期、時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
3.
第 2 段規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交業主委員會委員;或
(b) 按業主委員會委員最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在委員的單位內或放入他的信箱內。
4.
業主委員會的法定人數,須為業主委員會委員人數的 50%(計至最接近的整數),或 3 名此等委員,
兩者以其人數多者為準。
5.
業主委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(b) 主席缺席時,由業主委員會委任一名委員,作為該次會議的主席。
6.
業主委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有 1 票,但如雙方票數相同,則主
席除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
7.
業主委員會會議的程序,須為業主委員會所決定者。
業主會議
8.
業主會議可由~
(a) 經理人召開;或
(b) 份數不少於 5%的業主召開。
9.
業主會議的通知,須由召開會議的人於會議日期前最少 14 天送達每名業主,通知須指明會議日期、
時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
10. 第 9 段規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交業主;
(b) 按業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主的單位內或放入他的信箱內。
11. 業主會議的法定人數,須為業主人數的 10%。
11A. 為施行第 11 段,該段中提述“業主人數的 10%"之處~
(a) 須解釋為提述業主的人數的 10%,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分
率;而
(b) 並非解釋為總共擁有達 10%份數的業主。
12. 業主會議須由業主委員會主席主持,或如主席缺席,則由各業主委任一名業主,作為該次會議的主
席。
13. 在業主會議上~
(a) 業主每擁有一份份數,即有 1 票;
53

管理公司、法團及管理委員會運作問題

(b)
(c)

業主可親自出席投票,或委任代表出席投票;
如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;
(ii) 可由共有人委任其中 1 名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或委
任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只有
由在土地註冊處註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論
親自或委任代表投票)才視作有效;及
(d) 如雙方票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
14.(1) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(2) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內,送交
召開會議的人或召開會議眾人中的一人(視屬何情況而定),否則該項委任無效。
15. 業主會議程序,須為業主所決定者。
附表 10
由土地審
裁處聆訊
及裁決的
指明法律
程序
[第 42 及
45 條]

1.
2.
3.
4.

5.

6.
7.

8.
9.

與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
程序。
與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
程序。
與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
(a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
(b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何);
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。

《釋義及通則條例》(香港法例第 1 章)
(1) 就任何條例而言,計算時間辦法如下─
第 71 條
(a) 由發生任何事件起計,或由作出任何作為或事情起計的一段時日,須當作不包括該事件發生
時間的計
的當天,或該作為、該事情作出的當天在內;

(b) 如一段期間的最後一天是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日,該期間包括隨後並非公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天在內;
(c) 凡作為或程序經指示或准許在某日作出或辦理,而該日是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨
警告日,則如該作為或程序在隨後並非公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天作出
或辦理,即當為已依時作出或辦理;
(d) 凡作為或程序經指示或准許在一段不超過 6 日的時間內作出或辦理,則計算該段時間時,公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日不計在內。
(2) 在本條中─
54

管理公司、法團及管理委員會運作問題

“烈風警告日"(gale warning day) 指全日或其中部分時間有烈風警告的日子,而“烈風警告"(gale
warning) 具有《司法程序 (烈風警告期間聆訊延期)條例》(第 62 章)第 2 條給予該詞
的涵義;
“黑色暴雨警告日"(black rainstorm warning day) 指全日或其中部分時間有黑色暴雨警告的日子,
而“黑色暴雨警告"(black rainstorm warning) 指由香港天文台台長藉使用通常稱為黑色
暴雨警告訊號的暴雨警告訊號而發出的關於在香港或香港附近出現暴雨的警告。

55

管理公司、法團及管理委員會運作問題

56

管理公司、法團及管理委員會運作問題

U Wai Investment Co.
Ltd. and Another 訴 Au
Kok Tai and Others
案件編號: LDBM80/1997
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 1997 年 10 月 21 日

和域臺業主立案法團訴
Great Tower
Development Ltd.
案件編號: LDBM375/1998
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 1999 年 7 月 19 日

案情摘要 申請人是屋苑的管理公司及一投資公司(該屋苑的承建商),
答辯人則是該大廈管理委員會的委員。申請人要求土地審裁處基於要求召
開會議的業主不足法定的 5%的要求判處早前該屋苑的業主大會其中兩項
決議無效。申請人擁有多於 5%的業權分數,但較早前向答辯人提出召開業
主大會被拒。所以本案的爭議在於該業主大會的法律效力,即是召開業主
大會的先決條件。根據《建築物管理條例》第 2 條及第 39 條規定,5%的
業主是指業主的數目,不是以業主擁有的業權分數作計算。當一名業主擁
有同一廈中的多個單位,他亦只會被計算一次;而一個單位中的多名業主,
亦只會被計算一次。而根據該條例,總業主的數目相等於不可分割的業權
分數的總和;所以一分不可分割的業權分數應有一名或多名業主。要求召
開較早前的會議的業主數目是多於 5%,而該次會議有依照各程序召開。答
辯人不跟從申請人要求召開業主大會是正確的做法,因要求召開會議的業
主數目不足法定的 5%。基於上述理由,土地審裁處裁定申請人敗訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 2
條;第 39 條;
附表 3 第 1(2)
段;附表 7 第
7(1)段;附表 8
第 4(2)段

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,答辯人是屋苑一個單位的業
主。申請人根據公契要求答辯人繳付屋苑維修工程費。答辯人同意它有責
任付款,但要求申請人提出有關預算,批準及投標的資料,及證明申請人
有依公契及建築物管理條例行事。公契定明業主大會通知期為七天。根據
建築物管理條例附表 3 的規定,業主週年大會開會通知須於十四天前送達
各業主。如果附表 3 與公契的條款有任何不一之處,即以附表 3 為準。申
請人的週年大會通知只有兩天的時間,違反了建築物管理條例。因此該週
年大會中的決議無效。土地審裁處裁定管委會不能根據建築物管理條例第
21(3)(b)條要求業主付款;申請駁回。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 2(1), (1a)段

蘇振文及另二人訴置安大 案情摘要 三位申請人是大廈的業主,答辯人是大廈之業主立案法團。約
兩年前法團管理委員會召開大廈業主週年大會,通過增加管理費,隨即執
廈業主立案法團
案件編號: LDBM377/1998
行。但數月後管理委員會發現當時無按照《建築物管理條例》附表 3 第 3(7)
案件類別: 管理公司、法團及管
段的規定,將增加管理費之決議列載於會議通知內,故此它是無效之決議。
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 故此在上述會議後約一年半後,管理委員會召開業主特別大會,通過決議
追認上述增加管理費之決議。三位申請人要求土地審裁處頒令聲明該兩次

判決日期: 1999 年 7 月 5 日
之決議為無效之決議,不可予以執行。土地審裁處指出不論《建築物管理
條例》或有關的大廈公契均無賦予法團通過具有追溯力決議之權力。因此
土地審裁處裁決上述的兩項決議均為無效之決議,不可予以執行。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 8
條;第 18(1)(c)
條;第 34J(2)
條;附表 3 第
3(7)段

寶明大廈業主立案法團訴
BETTER
CORPORATION
LTD.;訴 LAM SHUET
PING;訴 LI LO
CHON;訴 LAU KAI
MAN TERENCE AND
OTHERS

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 5(b)段

案件編號: LDBM136/1999
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 1999 年 12 月 16 日

案情摘要 此案件與另外三宗相關案件合併聆訊。四宗申請的申請人是大
廈的業主立案法團,答辯人是大廈其中四個住宅單位的業主。有關大廈收
到機電工程署發出的指令,法團必須進行維修。法團要求土地審裁處裁決
有關的業主大會及會上的決議有效,各有關答辯人應繳交維修費用。答辯
人反對有關申請,指該業主大會的召開過程違反有關條例:開會通告沒有
附上業主投票書、業主授權書;沒有定明接收業主投票書,業主授權書之
時間、地點及沒有設定收集箱;開會前及開會期間法團都沒有收取業主授
權書;於當日議案表決時拒絕獲得業主授權之人士投票;當日並無確證已
經符合有關條例所須之法定人數出席。答辯人要求土地審裁處裁定法團當
日所通過的議案無效。根據大廈公契,法團業主大會會議的法定人數為擁
有不少於 19/186(即約 10.2%)份數業權的業主。另一方面,《建築物管
理條例》附表 3 第 5(b)條規定,法團一般會議的法定人數,須為全部業主
的 10%的人數。法團代表指當日法團根據一貫慣例並無詳細核對及審查出
席人士的姓名及業主身份。另一方面,法團從來沒有要求代表業主出席的
人士遞交委任代表的文書,所以在當日召開的業主大會,雖然法團中的各
委員知悉很多出席大會的人士,只是業主的代表,也沒有要求他們出示有
效的委任文書。答辯人指出,根據會議紀錄的出席業主名單,最少有 5 名
業主的姓氏與在土地註冊處所登記的不符,因此,不可能是同一人。當日
出席業主大會只得 18 位“業主"(代表 19 份數),減去上述 5 位業主後,
袛剩餘 13 位(代表 14 份數),並不符合 344 章所規定的最少 10%業主出
席大會的要求。土地審裁處裁定當日的業主大會無效,所有當日通過的議
案當然也全部無效,申請人的上述四宗申請全部被駁回。

57

管理公司、法團及管理委員會運作問題

黎沛基訴美孚新 第一期 案情摘要 申請人是屋苑一位業主,答辯人是該屋苑的業主立案法團。法
團的管理委員會在一次業主大會上以投票方式確認管理委員會的建議,將
業主立案法團
案件編號: LDBM162/1999
護衛服務合約交由一間公司承辦。申請人認為,根據《建築物管理條例》
案件類別: 管理公司、法團及管
附表 3 第 5(b)段的規定,該大會的法定人數,須為全部業主的 10%的人數,
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 即為 186 人,但當天只有 74 人親自出席,另有 407 位業主委任法團的主席
代表他門出席大會及投票。在大會取得 458 票後,法團的主席認為此數額

判決日期: 1999 年 10 月 8 日
已超過法定人數。申請人要求土地審裁處澄請“法定人數"的法律定義,
裁定大會是否合法,並裁決法團的主席可否代替 407 個業主出席大會。如
大會並不合法,申請人要求土地審裁處宣佈該大會和它的決議均屬無效。
土地審裁處指《建築物管理條例》中的“人數"包括親自出席法團會議及
業主所委任的代表出席法團會議投票的“人數"。而且一人可以被超過二
位以上的業主委任為他們的代表。故此,當法團的主席持有 407 個業主的
授權書時,他便有權代表 407 個業主出席大會及投票。故此土地審裁處裁
定該次大會是合法的會議,申請人的申請敗訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 4(1), 5(b)段

談漢華訴惠安苑業主立案 案情摘要 申請人是屋苑業主立案法團的前主席,第一答辯人是屋苑的業
法團及另一人
主立案法團,第二答辯人是現屆主席。申請人向土地審裁處申請頒令法團
案件編號: LDBM212/1999
一次“業主周年大會與業主大會合併會"所通過的議決作廢,因該次業主
案件類別: 管理公司、法團及管
大會並未有足夠的 14 日通知給予業主。申請人又指現屆主席有很多不合法
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 和不誠實的作為。土地審裁處指申請人針對第二答辯人的申請,完全缺乏
事實的根據,因此撤銷他的申請。就有關業主大會所通過的議決作廢的申

判決日期: 2000 年 3 月 14 日
請,重點在於業主大會不夠 14 日通知期而引致的法律後果。土地審裁處指
其通知期只有 12 天,比法定的少了 2 天,因此裁定申請得直,業主大會所
通過的議決無效。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 2, 3(7)段

顏偉國訴何蘭及另一人

案情摘要 申請人為大廈一個單位的業主,申請人要求土地審裁處頒令,
使答辯人召開業主大會,以表決一封由他與另外 10 名同一所大廈的業主
(超過百份之五業權)所聯署的信件內所列的提案。申請人指答辯人沒有
依照《建築物管理條例》附表 3 第 1(2)段之規定在 14 日內召開業主大會,
只在收到有關要求後約一個月才召開業主大會,而且申請人認為該次會議
內容並不是他與另外 10 名業主所要求進行表決的事項。答辯人辯稱法例中
該節「召開」的意思,僅是指主席須要著手部署有關開會的安排而不是要
主席真正完成有關的會議,或是正式發出召開會議的通知,故答辯人沒有
違反該節之規定。土地審裁處認為「召開」一辭雖然不是指正式進行有關
的會議,但也不單指為開會進行籌備工作;「召開」的法定解釋為主席必
須在收到有關的要求後,在 14 天內公佈會議日期、時間及地點,及將於會
議上提出的每項決議及討論的其他事項,而該等事項必須包括該不少於 5%
業權業主所指明的事宜。所以土地審裁處裁定答辯人在技術上的確違反了
《建築物管理條例》附表 3 第 1(2)段之規定。然而,不少於 5%業主的權力
僅限於有權要求管理委員會主席去召開業主大會,就他們所指定的事項進
行討論,主席是沒有責任就他們所提的議案隻字不漏地列入業主大會的表
決項目中。土地審裁處裁定,即使辯人曾經技術性地違反了附表 3 第 1(2)
段之規定沒有在 14 天內召開有關的業主大會,但她卻在稍後的時間召開有
關的大會,並就有關業主所指的事宜進行了合法的討論及表決,所以土地
審裁處拒絕接受申請人的要求向答辯人頒令,要她再一次召開有關的大會。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段

周百盛訴富多來新 第一 案情摘要 申請人是屋苑一位業主,他是佔 5%業權的業主的召集人代表,
而答辯人是屋苑的業主立案法團。申請人指答辯人收到 5%業權之業主要求
期業主立案法團
案件編號: LDBM250/2000
召開業主大會而未有召開。申請人要求土地審裁處頒令答辯人召開業主大
案件類別: 管理公司、法團及管
會,議決解散現任管理委員會,重新選舉新一屆管理委員會,及支付欠繳
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 的經理人費用。答辯人反對上述的申請,指其不承認曾收到由大廈不少於
5%業主發出的開會要求。土地審裁處指申請人須要證明有關要求是屬於不

判決日期: 2000 年 11 月 8 日
少於 5%的業主的要求,以符合《建築物管理條例》第 1(2)條的規定。
申請人須要證明簽名的“業主"具有業主的身份。申請人祇要到土地註冊
處就簽名的業主作出查核,並從土地註冊處取得有關的記錄,便可證實該
些人士是否具有業主的身份,可是他不願意這樣做,因此他未能提出符合
附表 3 第 1(2)條有關 5%業主的數目的證據。基於上述的理由,土地審
裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段;附
表 10 第 5(1)

案件編號: LDBM173/2000
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2000 年 9 月 5 日

58

管理公司、法團及管理委員會運作問題

邱超群(28 位樂意園業主 案情摘要 申請人為大廈的一位業主,他獲得大廈 28 位業主的授權,代表
的代表)訴樂意園業主立 他們在土地審裁處提出本案的申請。申請人要求土地審裁處頒令答辯人作
為大廈的業主立案法團召開業主大會,議決撤換現屆法團主席、重選管理
案法團
案件編號: LDBM329/2000
委員會、如何解決工程欠款糾紛、及解僱管理員。申請人在提出本案申請
案件類別: 管理公司、法團及管
前,曾先後兩次取得超過百份之五業主要求答辯人召開業主大會,但答辯
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 人並無召開會議。土地審裁處指申請人今次所提出的議決事項,與之前兩
次所提出的議決事項不盡相同,因此裁決申請人所代表的業主,在向土地

判決日期: 2001 年 2 月 12 日
審裁處提出申請之前並無向管理委員會的主席提出本案所涉的議決事項要
求,故此他們的申請並未符合附表 3 第 1(2)段的規定,因此撤銷申請人
的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段

劉影嫻訴呂寶卿及太安樓 案情摘要 申請人是大廈一位業主,亦是大廈業主立案法團上屆管理委員
業主立案法團第十一屆管 會的副主席;答辯人是法團上屆管理委員會的主席。申請人要求土地審裁
處裁決一次業主大會無效,會上通過的所有決議無效,會上選出的新一屆
理委員會
案件編號: LDBM32/2001
管理委員會為無效的管理委員會。該次業主大會因有部份業主發表不同意
案件類別: 管理公司、法團及管
見而發生口角爭執,最後導致涉嫌傷人事件,並須報警處理,此事擾攘多
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 時,同日其後會議繼續進行,並通過決議改選管理委員會。申請人指答辯
人試圖控制管理委員會,但土地審裁處認為無任何證據證明這點。申請人

判決日期: 2001 年 12 月 5 日
指因該業主大會沒有達到足夠的法定人數所以是非法的大會,及因其中一
項決議事項無列載於通知書內所以召開業主大會的通知書是無效的通知
書,而管理委員會的人數由 17 人減至 11 人亦不恰當。土地審裁處認為雖
然該大會在點算人數上有些錯誤,但即使減去有問題的人數,出席人數仍
遠超法定數目;沒有任何證據證明有任何業主被通知書所誤導,所以召開
業主大會的通知書並無問題;大會選出有 11 名委員的管理委員會,並無違
反公契規定,也無違反《建築物管理條例》。基於上述的理由,該業主大
會所通過的決議是有效的決議,新一屆管理委員會是合法的管理委員會。
土地審裁處撤銷申請人所有的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段

李惠權及另一人訴莫天葵 案情摘要 本案兩位申請人是大廈兩位業主,亦分別是該大廈業主立案法
案件編號: LDBM71/2001
團管理委員會的秘書和委員;答辯人則是法團管理委員會的主席。申請人
案件類別: 管理公司、法團及管
要求土地審裁處頒令法團按超過 5%業主要求召開全體業主法團大會,以解
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 散法團管理委員會及委任一名管理人,並要求土地審裁處按《建築物管理
條例》附表 10 第 2 段裁決法團管理委員會委員人數。申請人指根據大廈公

判決日期: 2001 年 11 月 6 日
契,商場佔法團管理委員會二人,住宅佔五人,但《建築物管理條例》要
求多於 100 戶的大廈最少有九人。答辯人則指有關業主在簽署召開業主大
會的要求時被申請人誤導,根本不清楚所簽文件的內容。土地審裁處認為
有充份證據顯示有關業主並沒有被誤導,他們在簽名時應清楚要求的內
容。有關法團管理委員會的組成,土地審裁處只對與公契條款及條文的釋
義及執行有關的法律程序具有司法管轄權。就純粹對公契條文的釋義,土
地審裁處並無司法管轄權。而且現屆管理委員會的人數符合《建築物管理
條例》附表 2 第 1 段的規定,因為現屆的管理委員會共有 12 名委員,商場
有 6 個委員,而住宅有 6 個委員。再者,該事項是與答辯人無關,故此申
請人不應就此事項針對他而向他提出訴訟。基於上述的理由,土地審裁處
頒令答辯人須於 14 天內就業主指明的事宜召開法團的業主大會,並撤銷第
二項申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 30(1)
條;附表 2 第
1 段;附表 3
第 1(2)段;附
表 10 第 2, 5 段

案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是屋苑的業主立案法
團。申請人要求土地審裁處:(一)裁定一次業主大會無效,(二)裁定
會上的決議亦無效,(三)頒令法團盡快召開業主大會。法團是根據《建
築物管理條例》第五條召開有關的業主週年大會。但土地審裁處指法團引
用了錯誤的條文。業主周年大會只是一個業主會議,會議本身並無有效性
或無效性的問題,而條例亦無任何條文述及該些問題,故此第一項的申請
並無法理根據。然而該業主周年大會通知的送達期只有 13 天,這並不符合
14 天的送達期,該業主周年大會的決議並無按照《建築物管理條例》附表
3 第 2(1)段的規定送達各業主,故此在該業主周年大會通過的決議都是無效
的決議。有關頒令法團盡快召開業主大會,土地審裁處並無命令法團召開
周年大會的權力。因此土地審裁處撤銷第一項及第三項的申請,並裁定所
有於該業主周年大會中通過的決議皆為無效。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 5
條;附表 3 第
2(1), 3(7)段

Tam Tai On 訴 The
Incorporated Owners of
Allway Gardens
案件編號: LDBM72/2001
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2001 年 7 月 13 日

59

管理公司、法團及管理委員會運作問題

曾婉玲訴兆隆苑業主立案 案情摘要 申請人是屋苑一位業主,亦是上屆法團管理委員會的主席;答
辯人是屋苑的法團。申請人指法團一次業主大會通知期不足十四天,所以
法團
案件編號: LDBM199/2001
會議無效,會上選出新一屆管理委員會的選舉亦無效。法團在申請人提出
案件類別: 管理公司、法團及管
此案後,另行召開了一次業主大會,會上確認了上次業主大會所決議的事
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 項。土地審裁處指《建築物管理條例》的精神在於促進大廈管理工作,而
不應用以處理私人恩怨。雖然有關的業主大會的通知期確實不足十四天,

判決日期: 2001 年 10 月 11 日 但其後的另一次業主大會是有效的,所以土地審裁處行使酌情權,不頒發
任何命令。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
20A(1), (2), (3)
條;第 27(1)
條;附表 3 第
2(1), 3(7)段

Triumphal Fountain Ltd. 案情摘要 申請人是大廈多個單位的業主,擁有超過百份之三十五的業
and Another 訴 Chan Chi 權;答辯人是大廈法團管理委會的四位委員。申請人要求土地審裁處裁定
Lun and Others
大廈為成立法團及選舉管理委員會的業主大會無效。申請人指由於有關人
案件編號: LDBM309/2001
士在該業主大會上沒有查證出席者的身份,及一些授權書有問題,所以該
案件類別: 管理公司、法團及管
業主大會無效,而會上成立法團的決議亦為無效。雖然申請人指該業主大
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 會無效,但申請人有全程出席該次大會,參與討論,參選,並投票。土地

審裁處指申請人的行為表明其認同大會的有效性,申請人不可出爾反爾。
判決日期: 2002 年 1 月 10 日
土地審裁處撤銷有關申請。申請人後來提出覆核,但被駁回。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 3
條;第 5 條;
附表 3 第 4(2)

Kwan & Pun Co. Ltd.訴 案情摘要 申請人是大廈一位業主,答辯人是大廈另一些業主。申請人要
Chan Lai Yee and Others 求土地審裁處裁決一次為選舉管理委員會的業主大會為無效,有關選舉亦
案件編號: LDBM542/2001
為無效。申請人指該次會議有諸多不妥之處。法團雖已選出一位業主為該
案件類別: 管理公司、法團及管
次大會的主席,但該次會議事實上是由一位區議員主持,而在投票時並無
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 點算棄權標。土地審裁處指該次會議有嚴重缺失,裁定該次會議無效,有

關選舉亦為無效。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
3(2)(b)條

判決日期: 2002 年 4 月 8 日

Chan Lit Hung 訴 The
Incorporated Owners of
Belvedere Garden Phase
II
案件編號: LDBM577/2001
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2002 年 1 月 12 日

Chan Yip Keung and
Another 訴 The
Incorporated Owners of
Belvedere Garden Phase
Ii and Another
案件編號: LDBM54/2002
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2002 年 11 月 7 日

案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是屋苑的業主立案法
團。較早前法團召開業主周年大會,但當新一屆管理委員會的選舉結果即
將公佈時,部份業主離場,致使大會未達法定人數,不能繼續議程。其後
管理委員會召開業主週年大會續會以委任第四屆管理委員會,指明三日後
舉行續會。申請人指續會是無效的大會,因為召開續會的通知並無 14 天。
答辯人指續會並不是業主周年大會,只是業主周年大會的續會,故此《建
築物管理條例》附表 3 並不適用,按自然法的原則,只要給予業主合理的
通知便可;相反,提供 14 天通知期會延誤議程;而且申請人別有用心,想
藉延遲續會推翻管理委員會選舉結果。土地審裁處拒絕接納法團的論據,
因自然法並無任何部份是與召開會議有關,續會必定是根據《建築物管理
條例》附表 3 第 1(1)(c)段召開,否則便無法理依據;據此召開的大會必須
有至少 14 天的通知期,否則大會的決議便無效;土地審裁處認為提供 14
天通知期並不會延誤議程;禁制令的申請,根本上不會推翻在大會中經投
票決定之事。土地審裁處認為本案最關鍵的,是通知期是否符合法例規定,
上述理據與通知期沒有關係,所以它們不是重要的事實。因為召開續會的
通知並無 14 天,所以土地審裁處裁定續會是無效的大會。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1, 2(1), 3(7)

案情摘要 本案申請人是屋苑一位業主,答辯人是大廈業主立案法團和上
屆法團主席。申請人指法團收到百份之五業主要求召開業主大會以選舉新
一屆管理委員會,卻沒有按法例規定召開大會。法團主席更在法例規定的
14 日召開會議期限的最後一天辭職。申請人要求土地審裁處裁決法團主席
違反法例,頒令他須賠償損失,並委任一位召集人以召開大會。土地審裁
處指《建築物管理條例》沒有任何部份禁止管理委員會的委員在任時辭職,
故此他們是可以隨時辭職的,故此法團主席的辭職並無違法。因他在這 14
天召開會議期限之內辭職,召開大會的責任須由繼任的主席負起;管理委
員會可在沒有召開業主大會的情況下由各委員互選委任一名業主署理主席
職位,直至法團的下一次業主周年大會為止。假如管理委員會因某些原因
而不能召開會議,那並不是上屆法團主席的責任。無論如何,在召開業主
大會一事上,上屆法團主席並無違反《建築物管理條例》附表 3 第 1(2)段
的規定,賠償的問題亦不存在。申請人指上屆法團主席要為管理委員會代
法團進行的事宜負責。土地審裁處指管理委員會的作為是由整個管理委員
會決定的,管理委員會的主席無須為大多數或全部委員的決定而負上個人
責任。因此土地審裁處撤銷本案的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 4(2),
6(1B)(b), 8(1)
段;附表 3 第
1(2)段

60

管理公司、法團及管理委員會運作問題

曾俊青訴林國安及另一人 案情摘要 本案的申請人是屋苑一業主,而兩位答辯人分別是業主立案法
案件編號: LDBM257/2002
團管理委員會以及其主席,但對管理委員的申請已被剔除。申請人的申請
案件類別: 管理公司、法團及管
是要求土地審裁處向主席頒發強制令召開有關法團業主大會;頒令宣告主
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 席因拒絕召開有關法團業主大會而違反《建築物管理條例》有關條款。申
請人以及其他業主之前曾向管業處提交一眾業主的要求通知書,要求召開

判決日期: 2003 年 10 月 27 日 會議以及議決解散管理委員會並委任管理人。這份通知書分為兩類,一是
知會管理委員會的,另一是知會管理委員會主席的。但第一答辯人辯稱第
一類通知書不是向主席個人發出。至於第二類通知書,答辯人質疑究竟有
沒有不少於 5%業主簽署。但申請人已證明有不少於 5%業主簽署此類通知
書。法團主席的另一答辯理由是他不召開大會是管理委員會的決定,又認
為主席有酌情權不召開會議。但土地審裁處認為法例賦予業主此召開會議
的權利是對業主一種保障,主席不能以自己的看法或管理委員會的看法或
決定為由,不遵守法例所規定。土地審裁處向第一答辯人頒下強制令,於
在收到本命令後 14 天內召開申請人等業主所要求的法團會議,議決申請書
所指的通知書內列載的事宜。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45(2)
條;附表 3 第
1(2)段

周永煒及其他人訴櫻桃大 案情摘要 本案的 57 名申請人大廈不同單位的業主,答辯人是大廈業主立
廈業主立案法團管理委員 案法團管理委員會的主席。申請人要求法團召開業主大會重選法團管理委
員會,及要求可給申請人發傳單及張貼大廈通告。在數月前大廈不少於 5%
會主席吳國堅
案件編號: LDBM284/2002
的業主要求答辯人召開特別業主大會,議決以下事項:解聘大廈工程顧問,
案件類別: 管理公司、法團及管
重新招聘大維修工程顧問,終止與工程公司的合約,解散現任業主立案法
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 團管理委員會,及委任臨時接管人。申請人指法團並無按《建築物管理條
例》附表 3 第 1(2)段規定應業主要求召開大會。但實情是法團收到有關要

判決日期: 2003 年 3 月 5 日
求後隨即召開管理委員會會議,討論上述業主的要求,並決定在約三週後
召開特別業主大會,以表決兩項事宜,包括解散現屆管理委員會;會上表
決的結果是不解散現屆管理委員會。土地審裁處認為答辯人已召開法團的
業主大會並作出表決,故此答辯人已執行《建築物管理條例》對他施加的
法律責任。答辯人承認他是在收到業主要求後超過 14 天才召開業主大會,
因為他須時核對有關業主的身份,召開管理委員會會議商討其事,以及尋
找舉行業主大會的會場。本案並無證據顯示他刻意拖延召開業主大會。條
例並無任何一部份規定,如果管理委員會的主席在附表 3 第 1(2)段規定的
時限外召開業主大會,業主大會通過的決議會變成無效。此外,由於申請
人並無呈遞大廈公契作為證物,作為有關「可給申請人發傳單及張貼大廈
通告」申請的法律依據,而條例又無涉及這申請的條文,因此申請人未能
證明他們具有這方面的權益。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的
申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段

胡桂容及另一人訴黃漢明 案情摘要 本案的兩名申請人是屋苑兩個單位的業主,答辯人則是另一單
案件編號: LDBM323/2002
位業主及業主立案法團管理委員會之主席。申請人指他們曾將一份有不少
案件類別: 管理公司、法團及管
於 5%該屋苑業主簽署的要求書交予答辯人,要求召開大會,議決撤換立案
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 法團主席,及即席重選主席。但答辯人沒有於法定的期限內召開業主大會。
申請人的申請是要求答辯人召開業主大會,以討論及議決上述事宜。但答

判決日期: 2003 年 6 月 17 日
辯人辯稱未能證明有不少於 5%業主要求召開會議,及其有權在查證後才決
定是否召開會議。但根據《建築物管理條例》附表 3 第 1(2)段,委員會主
席是有責任在收到要求後 14 天內召開業主大會,並且沒有查證的權利。而
有關業主的計算方法是以大廈的業主人數來計算,而不是以業主所佔業權
份數來計算,並且容許一個物業共有人獨自為其物業在法團會議上投票,
所以在要求書的業主人數已高出法定的要求。基於以上理由,土地審裁處
裁定申請人已證明有不少於 5%業主要求答辯人召開業主大會,而答辯人沒
有在該條例指定的 14 天內召開會議,答辯人便因此而違反該條例附表 3 第
1(2)段。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段

61

管理公司、法團及管理委員會運作問題

吳鳳娥訴鍾秀娟
案件編號: LDBM19/2003
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2003 年 9 月 4 日

案情摘要 申請人是大廈業主立案法團秘書,而答辯人是大廈業主立案法
團主席。申請人根據《建築物業管理條例》附表 10 第 5, 6 段提出兩項申請,
要求裁定主席無權要求所有舊委員退職,以及新一屆管理委員會無效。申
請人指答辯人在管理委員會開會前及在該次會議期間要求所有舊委員辭
職,並在申請人不同意的情況下,容許管理委員會通過議案辭掉全部委員,
召開業主大會,重選管理委員會。但根據答辯人及兩名證人的口供,答辯
人並沒有要求「舊委員退職」。再者,土地審裁處認為假使答辯人作為主
席曾經要求所有舊委員退職,後者任何一人也可以自由決定是否接納答辯
人的要求;管理委員會最終的決議亦不會因為委員會有任何成員(包括主
席,即答辯人)曾經游說其他委員而無效的,所以申請人的申請是沒有理
由的申請。另外,土地審裁處認為第二項申請的對象應為新一屆管理委員
會而不是答辯人。基於以上原因,土地審裁處撤銷申請人的兩項申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 10
第 5, 6 段

鄧達華訴黃雅蘭及另一人 案情摘要 申請人是屋苑一位業主,第一答辯人是屋苑業主立案法團管理 主要相關法例
案件編號: LDBM117/2003
委員會的主席,而第二答辯人是該管理委員會的秘書。申請人的申請包括 《建築物管理
案件類別: 管理公司、法團及管
3 項申索,但其後只對「召開業主大會」一項提出申請。申請人的證人指 條例》附表 3
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問 出他們曾前往屋苑管理公司之處,計劃把通知書交予第一答辯人,但基於 第 1(2)段
她不在場,他們便把通知書的正、副本交給管理公司。但管理處其後把通 《釋義及通則

判決日期: 2004 年 1 月 16 日
知書的正本退回給他們。土地審裁處認為屋苑管理處的職員並非管理委員 條例》第 71(1)
會個別委員的代理人,因此該些職員接獲通知書的時間並非是第一答辯人 條
收到通知書的時間。他們的職責只是把通知書的正副本轉交給第一答辯
人,但申請人的證據未能顯示第一答辯人曾經收到通知書的正本。而其中
一份呈堂證物上顯示第一答辯人收到通知書副本的日期到申請人的申請日
期之間並未有 14 天的時間。因此,第一答辯人沒有違反《建築物管理條例》
附表 3 第 1(2)段,即是「在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在
收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。」基於上
述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請。
陳袁炳訴程志紅
案件編號: LDBM242/2003
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2004 年 1 月 12 日

The Incorporated
Owners Of Sun Lee &
Hung Lee Building 訴
Chak Wang Yung and
Others
案件編號: LDBM352/2003
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 業主大會程序問

判決日期: 2004 年 7 月 9 日

案情摘要 申請人為屋 一業主,而答辯人為屋 業主立案法團之主席。
申請人向土地審裁處提出申請,要求頒令答辯人須於命令頒佈日計 14 天內
召開該法團的業主大會,討論及議決撤換該屆的管理委員會全體成員。申
請人曾依據《建築物管理條例》附表 3 第 1(2)段之規定,將一份附有不少
於 5%業主簽署的要求親手送達答辯人,要求答辯人召開該法團的業主大會
議決上述事宜。申請人聲稱他其後曾兩次再行發信向答辯人重申上述該要
求,但答辯人仍沒有召開業主大會處理上述動議。但答辯人辯稱因她知悉
有業主可能被誤導及被他人冒簽申請人的要求書,於是她報警並待警方調
查的結果才再處理申請人的要求。其後,答辯人自行查證時發現有數十名
業主並未要求召開業主大會議決上述事項。因此,答辯人指申請人的業主
名單數目於扣減被誤導的業主數目後是低於法定的 5%,但是答辯人卻沒有
傳召任何一位業主作供。由於此方面舉證責任在答辯人,所以土地審裁處
裁定答辯人並沒有足夠的證據支持她所提出的誤導之說。土地審裁處指出
答辯人的反對理由全部不成立,並裁定答辯人要按法例規定在 14 天內即召
開業主大會議決上述動議。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2)段

案情摘要 申請是大廈一業主,而多名答辯人是該大廈業主立案法團管理
委員會的主席和委員。申請人的申請是要求土地審裁處頒佈命令,宣告較
早前召開的業主大會是有效的會議,通過解散舊一屆管理委員以及委任新
一屆管理委員會的決議亦是有效的。第一答辯人與其他答辯人於大會當晚
因為某些原故提早離場。他們離去後,另一人士被在場的業主委任為主席,
以主持「業主大會」,但該名人士並不是法團內的一位業主。《建築物管
理條例》附表 3 第 3(2)段的條文清楚規定主持法團大會的人依次為管理委
員會主席、副主席(如有的話)及由出席會議業主所委任的業主。若不是
第 3 段所述具有主持法團會議身份的人主持會議,在該會議進行期間通過
的決議便是無效的決議。基於上述理由,土地審裁處將申請人的申請撤銷。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 3(1), (2), (4)

62

管理公司、法團及管理委員會運作問題

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是法團管理委員會的一
名委員。在一次管理委員會會議上,委員在議程的「其他事項」通過了委
任一間由答辯人獨資開設的公司承辦法團的文書工作,每月費用五千元。
由於這事項是在「其他事項」中提出,會議通告和議程上並無此項目。管
理委員會共有十四名委員,該次會議只有七至八名委員出席。其後四個月
法團每月付五千元給答辯人的公司,合共二萬元。法團指因有關決議並未
列入開會通知或議程中,而會議出席人數又太少,所以有關決議是無效的;
答辯人的公司所負責的工作與物業管理公司及法團秘書的職責重疊,法團
根本無須另行聘用答辯人的公司;答辯人身為法團委員,根據《建築物管
理條例》,不可收取如此高額的津貼。法團向土地審裁處申請,要求裁定
有關決議無效,並要求土地審裁處頒令答辯人退回所收的費用。土地審裁
處指有關的開會通知有缺陷,而且向法團委員支付津貼的決議亦須在法團
會議上通過,土地審裁處又指答辯人所收取的款項超過法定的津貼額,所
以裁定有關決議無效,答辯人須要退回有關款項。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(2)(aa), (c)
條;附表 2 第
8(2)段;附表 4

陳傲霜訴楊子江及另一人 案情摘要 申請人是大廈的一位業主,第一答辯人是大廈業主立案法團管
案件編號: LDBM85/2001
理委員會的主席,第二答辯人是管理委員會的秘書。申請人指法團主席及
案件類別: 管理公司、法團及管
秘書未有按《建築物管理條例》附表 2 第 10 段按時在管理委員會一次特別
理委員會運作問題
˙ 管理委員會程序 會議及一次常務會議的會議記錄上加簽核實。答辯人指特別會議是由法團
秘書召開,出席者都是當日才獲知會。該次會議是為聽取屋宇署職員講解
問題
判決日期: 2001 年 6 月 1 日
某些事項,純粹是一個座談會,而不是管理委員會的常務會議。土地審裁
處指由於兩次會議均由法團主席主持,法團秘書並無核證該兩次會議記錄
的責任。土地審裁處認為從會議的內容來看,特別會議實在是一個座談會
而不是一個管理委員會的會議。而且特別會議是由法團秘書召開的,並無
其他管理委員要求召開,故此該會議不是管理委員會的會議,會議主持者
無須核證會議記錄。至於該次常務會議,第一答辯人說該次會議記錄的修
正版是由管理公司張貼的,貼出之前他沒有見過該記錄,亦沒有人要求他
在該記錄上簽名。土地審裁處信納並無人要求兩名答辯人在修正版上簽
名,並指法團主席及秘書已在原版的常務會議的記錄上簽名,故此主席並
無違反法例規定。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的所有申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 8, 10 段

蘇國容,盧銳標,胡雪梅 案情摘要 案中三位申請人分別是法團管理委員會主席,秘書,和司庫;
答辯人都是屋苑的業主立案法團。三位申請人在小額錢債審裁處時,都是
訴景翠苑業主立案法團
案件編號: LDBM485/2001
追討法團根據《建築物管理條例》第 18(2)(aa)條曾經同意支付的津貼。但
案件類別: 管理公司、法團及管
在土地審裁處時,三位申請人只是申請頒令宣告法團一次管理委員會會議
理委員會運作問題
˙ 管理委員會程序 中所作出有關支付津貼的決議無效。約一年前,6 名管理委員會會員致函
秘書要求召開管理委員會會議,並列明其中一項討論事宜為“核心委員領
問題
判決日期: 2001 年 12 月 20 日 取津貼規則"。秘書隨即召開管理委員會特別會議,亦列明有關議程,但
並沒有提及會否通過任何決議。其後會議通過有關決議。三位申請人認為
由於在該會議通知中,並沒有提及會議會否通過任何決議,上述之決議便
有違《建築物管理條例》附表 2 第 8(2)段。土地審裁處指附表 2 第 8(2)的
規定不等於管理委員會不能在會議上才提出其他決議,根據附表 2 第 10(2)
條,出席管理委員會會議的委員可以討論及決議其他事項;所以有關的決
議有效。土地審裁處判決三位申請人的申請敗訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(2)(aa)條;附
表 2 第 8(2),
10(2)段;附表
4

邱天龍訴李國德及另五人 案情摘要 申請人與各答辯人屬同一屆管理委員會委員,答辯人等曾連續 3
案件編號: LDBM223/2002
次或多過 3 次缺席管理委員會會議。申請人發現法例對管理委員會委員缺
案件類別: 管理公司、法團及管
席會議有所規定,因而質疑各答辯人等的委員資格,並在會議上要求討論
理委員會運作問題
˙ 管理委員會程序 這問題,但不獲接納,故興訴要求土地審裁處,就各答辯人應否停任作出
裁決。答辯人說每次都有預先通知主席,申請人則指出主席個人沒有權代
問題
判決日期: 2002 年 11 月 25 日 表管理委員會同意答辯人等缺席會議,默許也不算是同意,管理委員會決
議同意才算同意。土地審裁處指主席個人決定不能代表管理委員會,要以
管理委員會決議為準。法例規定連續缺席會議 3 次或以上管理委員必須停
任,凡有這情況發生,管理委員的停任是理所當然的,是自動的,管理委
員會不須採取任何步驟解除有關委員的職務,也不是管理委員會可以決定
是否執行有關法例。所以,後來答辯人等繼續收到會議通知不能改變他們
已停任的事實。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 4(2)段

The Incorporated
Owners of Beverley
Heights(富豪閣業主立案
法團)訴 Kwok Yui Sun
案件編號: LDBM32/1995
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 管理委員會程序
問題
判決日期: 1995 年 7 月 18 日

63

管理公司、法團及管理委員會運作問題

恆麗園業主立案法團第四
屆管理委員會訴恆麗園業
主立案法團第二屆管理委
員會及另一人
案件編號: LDBM73/2004
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 管理委員會程序
問題
判決日期: 2004 年 8 月 3 日

案情摘要 申請人是屋苑業主立案法團的第四屆管理委員會,兩名答辯人 主要相關法例
分別為該法團的第二、三屆管理委員會。本案所爭議的是第二屆和第三屆 《建築物管理
管理委員會兩項決議的效力。土地審裁處認為第四屆管理委員會作為一方 條例》第 45 條
和第二及第三屆管理員會作為另一方,兩方之間並沒有爭執或爭議須由法
庭裁決。因為法庭即使就這兩項決議的效力作出裁決,也不會影響第二、
第三及第四屆管理委員會任何委員作為管理委員會委員的身份。業主立案
法團的管理委員會並非法人,而只是在不同時期管理業主立案法團事務的
委員會。管理委員會的決議並非為委員會本身而作出,而是為業主立案法
團而作出。有關的兩項決議是業主立案法團以法人身份所作的行為,並非
獨立的管理委員會的作為。因此由一個管理委員會起訴前一屆或多屆的管
理委員會,要求法庭宣告前管理委員會通過的決議無效,這樣做是不對的。
基於以上的原因,這次申請中組成訴訟雙方的原告和被告是錯配。土地審
裁處將案件押後,讓申請人考慮他們應否重組訴訟雙方的原告和被告。
案情摘要 申請人是大廈業主立案法團一名成員。申請人訴稱答辯人並未
有效地獲委任為法團管理委員會委員。答辯人否認這項指稱。土地審裁處
認為答辯人的名稱,即以法團的某屆管理委員會為訴訟的答辯人,並不恰
當,因為管理委員會並非法人。根據《建築物管理條例》第 8 條,沒有容
許管理委員會成立為法團。而《建築物管理條例》第 45 條,管理委員會是
合乎資格可根據該條文在土地審裁處展開法律程序的人士之一,這並不足
以令管理委員會成為法人。被起訴的對象應該是個別委員本人,故答辯人
的名稱應列明有關委員個人的姓名,而不應是某屆的法團管理委員會。基
於上述理由,以管理委員會為答辯人是錯的,因為它並非可以被起訴的法
人。土地審裁處作出命令,其中包括:修改答辯人的名稱。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 8
條;第 45 條;
附表 2 第 5 段

何振聲訴毛寶康及另七人 案情摘要 申請人是大廈一單位的業主,並為屋苑業主立案法團管理委員
案件編號: LDBM244/2002
會之委員,答辯人分別是該委員會主席、副主席、秘書、司庫和其他單位
案件類別: 管理公司、法團及管
業主。申請人要求土地審裁處裁定答辯人因違反《建築物管理條例》,以
理委員會運作問題
˙ 管理委員會履行 致其代理法團所執行的事務無效,申請人亦要求答辯人須為其所作之行為
而引至違法事件之一切損失負責。申請人提出的十多項違法事件包括該管
職責問題
判決日期: 2003 年 6 月 9 日
理委員會人數不足;沒有如期向土地註冊處更改委員資料;沒有聘請會計
師審核帳目;法團對地下小巷之管理權問題;多付管理員薪金;無定期召
開會議;沒有在期限內應委員要求召開會議;決議、標書副本的派送不當;
沒遵守兩年換屆的規定;改建大廈電掣房;標書副本、石屎剝落、解僱建
築師事務等。但上述各項的申訴不成立,土地審裁處撤銷本案的所有申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
12(3),(4)條;第
18(1)(a)條;第
27(1A)條;附
表 2 第 7, 8(b)

Fidelity Realty Ltd 訴
Management Committee
of The Incorporated
Owners of Hong Chiang
Building
案件編號: LDBM241/2004
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 管理委員會程序
問題
判決日期: 2004 年 9 月 14 日

Southern Ever Trading
Ltd 訴 The Incorporated
Owners of Joy Garden
案件編號: LDBM8/2003
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 管理委員會履行
職責問題
判決日期: 2003 年 10 月 7 日

案情摘要 申請人是大廈一單位的業主,答辯人是大廈的業主立案法團。 主要相關法例
自三年前起,當大廈一升降機運作時申請人感到單位震動;雖經屢次請求,
答辯人並無採取補救行動。申請人要求土地審裁處頒佈以下命令:要求答
辯人作出補救方法以減低升降機所產生的噪音及震盪;更換該升降機以及
就被破壞的傢俬索償。但答辯人則指他們已盡力將該升降機維持在良好水
平。其實,本案的爭議在於該些噪音及震盪會否滋擾申請人,若是,答辯
人則沒有履行該大廈公契以及《建築物管理條例》內的職責規定。早前,
環境保護處進行測試並確認該升降機的聲浪水平超過夜間可接受的聲音水
平。其後,申請人自行聘請測量師進行聲浪測試,結果亦是一樣。基於申
請人不能舉證指出該些噪音及震盪會滋擾他們,土地審裁處撤銷申請人的
申請。再者,答辯人已委任一間電梯工程公司保養及維修該大廈的電梯,
所以答辯人並沒有違反該大廈公契以及《建築物管理條例》內的職責規定。

吳惠芳訴美孚新 第八期 案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是屋苑的業主立案法
團。申請人要求澄清法團管理委員會是否有權終止秘書的職務,及設立副
業主立案法團
案件編號: LDBM279/1999
主席一職。法團成立當日,業主大會議決管委會成員為 15 人,大會並通過
案件類別: 管理公司、法團及管
主席,秘書及司庫人選。其後管委會自行設立副主席一職。管委會後來表
理委員會運作問題
《建築物管理條例》
附表 2 第 4(2)(f)
˙ 法團及管理委員 決終止秘書的職務。土地審裁處指出根據
段,管委會不能藉管委會會議議決撤去委員的職務。若要撤去其職,須藉
會的權限
判決日期: 2000 年 3 月 15 日
法團決議,意即要召開業主大會進行有關表決。此外,公契並無指明設有
副主席一職,所以業主會議不應作出此委任。土地審裁處裁定業主立案法
團管理委員會無權撤除委員的職務,業主立案法團無權設立副主席一職。
64

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
3(2)(b)條;附
表 2 第 2(1),
4(2)(f)段

管理公司、法團及管理委員會運作問題

Ko Kwok Kuen 訴
Incorporated Owners of
Futorloy Sun Chuen,
Phase I
案件編號: LDBM55/1996
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理
委員會
判決日期: 1996 年 12 月 24 日

案情摘要 申請人是大廈商場一鋪位的業主。答辯人是該大廈業主立案法 主要相關法例
團。該大廈為商住兩用。法團在很久以前一次業主大會通過了決議,把管
理委員會中少數席位留給商場部份。在最近一次管理委員會選舉中,法團
按照該決議把指定數目的席位留給商場部份。申請人指留給商場的席位太
少,法團應按業權份數分配席位。申請人向土地審裁處申請頒令解散管理
委員會,按業權份數選出新的管理委員會。土地審裁處指縱使本屆管理委
員會的工作不盡完美,但其任期將滿,現時才頒令解散無補於事,土地審
裁處更質疑申請人的動機。法團從前有關席位分配的決議並無抵觸公契或
《建築物管理條例》,是有效的決議,而且公契或《建築物管理條例》並
無規定管理委員會席位須按業權份數分配,土地審裁處不會干預法團的決
議。

碧蘭大樓業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈現屆的業主立案法團管理委員會,答辯人是上屆
司徒勝
業主立案法團的主席。申請人根據《建築物管理條例》附表 2 第 5A 段的規
案件編號: LDBM199/1999
定要求答辯人將屬於法團的全部文件以及動產,移交秘書以及其他委員。
案件類別: 管理公司、法團及管
答辯人辯稱申請人的管理委員會是非法選出的,因為該次業主大會的會議
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 記錄並沒有顯示有百份之二十之業權份數的業主出席大會及通過議決,而
他亦沒有收到 5%的業主的要求以召開大會。兩年前 6 月下旬,現屆管理委
委員會
判決日期: 1999 年 11 月 19 日 員會的主席被一部份業主委託召開業主大會及重選新一屆管理委員會的成
員。召開大會的通知書放在各業主的信箱內,並張貼在該大樓的大堂內。
之後舉行的業主大會,在會議過程中他們一致通過成立新一屆的大廈管理
委員會,並選出他為管理委員會的主席,亦一致通過即時罷免上一屆管理
委員會。根據《建築物管理條例》第 5(4)(b)條規定,根據第 3 條所召開的
會議的通知書,必須指明擬提出的決議。但有關該日大會的通告並無指明
要罷免上一屆的管理委員會,故此決議的通過違反上述第 5(4)(b)條和公契
的規定,是無效的。這亦即是說,上屆的管理委員會並未被合法地罷免,
故此附表 2 第 5A 段不適用於本案。申請人不能依據它向答辯人作出申索。
土地審裁處裁定申請人的申請失敗。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第(2)(b)
條;第 3(1)(c)
條;第 5(4)(b)
條;附表 2 第
5A 段

兆隆苑業主立案法團訴周 案情摘要 申請人是以屋苑業主立案法團主席的身份提出訴訟,而所有答
辯人都是該法團管理委員會的委員。申請人聲稱各答辯人觸犯《建築物管
美德
案件編號: LDBM232/1999
理條例》,涉嫌侵奪主席權益,互相勾結意圖架空主席,會議紀錄與事實
案件類別: 管理公司、法團及管
不符,秘書未經主席授權擅取法團印章胡亂蓋章等。申請人要求土地審裁
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 處頒令裁定各答辯人違法,須撤除法團委員職務,及解散屋苑業主立案法
團管理委員會及委任新管理人。土地審裁處指《建築物管理條例》並無賦
委員會
判決日期: 2000 年 1 月 27 日
予其權力以撤去管理委員會個別委員之職。具有該權力的是法團本身;《建
築物管理條例》附表 2 第 4 段第(2)(f)節清楚表明法團可藉決議撤去管理委
員會委員之職。故此,即使申請人能夠證明各答辯人皆曾觸犯各項違法的
事,土地審裁處亦無權撤除他們身為管理委員會委員之職。基於上述的理
由,申請人的申請並無任何訴訟的因由。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 30(1)
條;第 31(1)
條;附表 2 第
4(2)(f)段

美孚新 第三期業主立案 案情摘要 申請人是屋苑業主立案法團管理委員會。申請人要求頒令二十 主要相關法例
法團管理委員會訴譚立仁 二位答辯人所成立的業主立案法團新一屆管理委員會乃無效及非法,及違 《建築物管理
反《建築物管理條例》使用「立案法團」名稱。在本案約一年前,250 名 條例》附表 8
及另二十人
案件編號: LDBM287/1999
業主聯署要求管理委會主席召開業主大會。管委會即因應要求舉行特別業
案件類別: 管理公司、法團及管
主大會。其後第三答辯人以召集人身份召開特別業主大會,日期在上述業
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 主大會之前兩週,議決通過反對撤換現任管理公司,撤去法團主席職務,
解散及重組管理委員會。土地審裁處指申請人並未獲業主大會授權提出本
委員會
判決日期: 2000 年 4 月 25 日
申請,所以申請不能被接納。

65

管理公司、法團及管理委員會運作問題

Chan Sai Kwong,Tony
訴 The Incorporated
Owners of Great George
Building(Paterson
Street)
案件編號: LDBM38/2000
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理
委員會
判決日期: 2001 年 10 月 9 日

Fong Ming 及另四人訴
Ma Shu Tau
案件編號: LDBM285/2000
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理
委員會
判決日期: 2000 年 12 月 15 日

案情摘要 申請人是大廈的一位業主,答辯人是大廈的業主立案法團。有 主要相關法例
關大廈本是住宅用途,但大部份業主把單位改作商業用途。因法團並無履
行職責消除這情況,申請人曾在另一宗訴訟中,成功向土地審裁處申請解
散當時的管理委員會,並被土地審裁處委任為大廈的管理人,為期兩個月。
法團後來選出了新的管理委員會。但單位改被作商業用途的情況沒有改
善。申請人再次向向土地審裁處申請解散管理委員會,並要求土地審裁處
委任他或另一位業主為管理人,為期一年。土地審裁處認為雖然現任管理
委員會並沒有積極解決把單位改作商業用途的情況,但其在其他方面的表
現良好,而且土地審裁處認為申請人或申請人提名的人士並非理想的管理
人人選,所以土地審裁處裁定撤消他的申請。
案情摘要 申請人是大廈的業主,答辯人是大廈業主立案法團的主席。申 主要相關法例
請人要求土地審裁處頒令強制法團召開業主大會以解散管理委員會,並選 《建築物管理
出新的管理委員會。申請人的律師確認申請是按《建築物管理條例》第 31 條例》第 31 條
條而提出的。但該條並無涉及召開業主會議之事。土地審裁處指出本案答
辯人並非是法團管理委員會,而只是法團主席,則該命令對法團管理委員
會是無效力的,因為該管理委員會並不是與訟的一方。它無須遵守該命令,
因為該命命令只是針對法團主席個人的,而不是針對該管理委員會而發出
的。法團主席不是該管理委員會的代表,故此上述的命令對該管理委員會
並無效力。申請人必須在視乎情況下以法團管理委員會或法團為答辯人,
才是正確的做法。申請人的申請,因以錯誤的對象為訴訟的另一方,無論
他們的訴因是如何充份,必定以失敗告終。基於上述的理由,土地審裁處
將本案撤銷。

張穗生訴美孚新 第三期 案情摘要 申請人是屋苑一位業主,答辯人是屋苑業主立案法團管理委員
業主立案法團第二屆管理 會。申請人按《建築物管理條例》第 31 條的條款要求土地審裁處將法團管
理委員會解散,以及委任管理人召開業主大會以委任新一屆的管理委員
委員會及其他人
案件編號: LDBM311/2001
會。管理委員會由 13 名委員組成。《建築物管理條例》附表 2 的第 9 段規
案件類別: 管理公司、法團及管
定管理委員會會議的法定人數,須為管理委員會委員人數的 50%(計至最
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 接近的整數),或 3 名此等委員,兩者以其人數多者為準。答辯人委員人
數為 13 名委員,所以法定人數為 7 名委員。土地審裁處指由於管理委員會
委員會
判決日期: 2002 年 2 月 11 日
多位委員離職或被停職,實際上只有 6 個委員,因此人不會有足夠的法定
人數以召開管理委員會的會議。既然如此,它便不能通過決議以展開及維
持屋苑的管理事務。既然管理委員會已喪失它的功能,它必須被解散,以
待法團委任另一個管理委員會以便有效地管理屋苑的事務。因此土地審裁
處頒令即時解散管理委員會,委任管理人,該委任須維持至新一屆管理委
員會獲法團委任並開始行使其職權為止。管理人須於 3 個月之內召開業主
大會以便法團委任新一屆管理委員會。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 31
條;附表 2 第
9段

蔣書濤訴麗城花園第二期 案情摘要 申請人是屋苑一位業主,答辯人是屋苑業主立案法團。申請人
要求土地審裁處根據《建築物管理條例》附表 2 第 5(1)段裁決法團管理委
業主立案法團
案件編號: LDBM15/2002
員會須在較早前的業主大會後退職。答辯人則指管理委員會仍在職。在該
案件類別: 管理公司、法團及管
業主周年大會,當管理委員會委員的選舉結果即將公佈時,有部份業主離
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 場,致使大會未能保持足夠的法定人數,因而不能繼續它的議程。上屆管
理委員會並無在業主周年大會中退職。土地審裁處指《建築物管理條例》
委員會
判決日期: 2002 年 3 月 28 日
附表 2 第 5(1)段只是規定管理委員會必須退職。它並無提及違反這規定的
後果。如果立法當局認為違反第 5(1)段的規定會令致管理委員會退職,它
應該明文立法作出此規定。如果管理委員會因違反第 5(1)段的規定而被視
作為已退去其職,則大廈的管理會立即產生管理上的真空。管理上的真空
往往產生不良的後果。這決不會是立法者通過第 5(1)段的原意。土地審裁
處裁決上屆管理委員會仍是在職的管理委員會。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 5(1)段

66

管理公司、法團及管理委員會運作問題

康寧道華發大樓業主立案 案情摘要 申請人為大廈的業主立案法團,第一至第三答辯人分別為法團
上一屆管理委員會之主席,財務及秘書。申請人要求第一至第三答辯人交
法團訴李治南及另二人
案件編號: LDBM139/2002
回財務及法團文件予申請人新一屆之管理委員會。本案關鍵為法團在當年
案件類別: 管理公司、法團及管
較早前所委任的新一屆管理委員會是否有效,若有效,答辯人便須將財務
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 及法團文件交回申請人,若無效,申請人便會敗訴。法團上一屆管理委員
會於當年較早前召開業主大會選舉新一屆管理委員會委員,並在會前約一
委員會
判決日期: 2002 年 12 月 31 日 個月發出通告,通知有意參選者登記為候選人並繳交登記費,但只有第一
至第三答辯人及另外五位上一屆委員登記。不過在該大會上,經民政事務
處代表及區議會議員解釋後,無人反對在該大會上即時提名候選人。第一
答辯人表示其本人及其他上一屆委員不會接受提名。其後新一屆管理委員
會發信給第一答辯人,要求第一答辯人安排及商討該大廈文件交接事宜。
但答辯人並無如期與新一屆委員交接文件,並在其後發出通告,指新一屆
委員及各業主在該大會上所表決選出的管理委員會被宣佈無效,而原先已
登記的 8 各候選人自動當選為新一屆管理委員會委員。答辯人指稱會議無
效的原因包括:有些業主無簽到,不能確定出席會議的業主總數;不能確
定法團會議的法定人數是否足夠;有人投多過一票;業主的身份沒有確認
及有可能有些非業主的人士投票;上一屆委員在未經其本身同意之下被取
消提名;大會的主席並沒有主持該大會;部份業主沒有在會議 24 小時前交
出委任代表的文書,其投票應不被接納;決議不是根據業權份數,而是舉
手點算;決議的通過並沒有考盧是否有反對或棄權票;委任主席、秘書及
司庫應由業主決定,而不是委員互選;有非該大廈業主提名候選人及同時
有非業主被委任為管理委員會委員;及會議紀錄並沒有由主持會議者核證
為真實紀錄。因此,答辯人認為該大會所通過的決議無效,答辯人及其他
上一屆委員仍然繼續為管理委員會委員,不須將法團文件交出。但土地審
裁處裁定答辯人提出的所有不妥當的地方都不能成立,及該大會的決議仍
屬有效,即是說,新一屆的管理委員會的委任並無不妥,葉先生乃新一屆
管理委員會之主席,有權代表申請人要求答辯人交還財務及法團文件。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
5(5)(a)條;第
29 條;附表 2
第 5(1), 5(2)
段;附表 3 第
3(5)(a), 4(3)段

陳子彭及另十人訴
Incorporated Owners of
Hing Wong Mansion 及
另一人

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 14(1)
條;第 18(1)
條;第 31(1)
條;附表 3 第
1(2)段

案件編號: LDBM187/2002
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理
委員會
判決日期: 2002 年 12 月 27 日

Fung Sze Yeung and
Others 訴杜國雄
案件編號: LDBM194/2002
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理
委員會
判決日期: 2002 年 9 月 3 日

案情摘要 本案的所有申請人是大廈不同單位的業主;第一答辯人是該大
廈的業主立案法團,而第二答辯人是上屆法團主席。申請人要求土地審裁
處頒令解散現屆管理委員會,及召開業主大會選舉新的管理委員會。申請
人指在最近一次的業主大會,法團主席沒有派發授權表格給不支持他的業
主,在會上又不接受影印的表格;法團主席在選舉未完成時宣佈會議無限
期押後,後來卻宣稱新一屆管理委員會已選出;管理委員會的選舉過程有
諸多問題;主席宣佈會議無限期押後後,約 30 名業主隨即聯署要求在兩星
期後重開業主大會。土地審裁處指申請人未能提供證據證明上屆法團主席
意欲操控大會選舉的結果。此外,證據顯示大會並無被押後,而是繼續進
行直至管理委員會獲得選出為止,因此申請人指大會被押後的理由不能成
立。而在多名業主聯署要求重開業主大會時,上屆管理委員會已解散,而
新一屆管理委員會還未獲得委任。《建築物管理條例》附表 3 第 1(2)條隱
含規定,當業主提出要求召開業主大會之時,法團須有一個管理委員會,
而其主席仍是在職的,因此該條文並不適用於本案。在進行管理委員會選
舉時,上一屆管理委員會已解散,下一屆仍未選出,所以兩者均不須為選
舉過程的問題負責。基於上述的理由,土地審裁處撤銷本案的所有申請。

案情摘要 本案申請人是大廈一些業主,答辯人是大廈業主立案法團主
主要相關法例
席。申請人向土地審裁處申請解散管理委員會及委任管理人。但申請人並 《建築物管理
無對他們的申請或要求,作出其他的書面陳述。答辯人因為申請通知書並 條例》第 31 條
無披露合理的訴訟因由,要求土地審裁處根據《高等法院規則》第 18 號命
令第 19 條規則的規定,將各申請人的申請撤銷。後來申請人向土地審裁處
呈交的一份文件,詳列各申請的理由,指法團主席隱瞞賬目、濫用職權、
私自動用法團儲備金、不依法辦事、虛構事實、誤導業主、不負責任等。
土地審裁處指本案正確的答辯人是管理委員會,解散管理委員會的命令必
須是針對管理委員會而執行。如果申請人不向管理委員會提出訴訟,土地
審裁處便無權向它頒下任何命令,但本案的答辯人是法團管理委員會的主
席,而不是管理委員會,故此申請人是以錯誤的對象作為訴訟的一方。而
且《建築物管理條例》並無任何條文賦予土地審裁處撤換管理委員會主席
的權力。基於上述的理由,土地審裁處將申請人的申請撤銷。
67

管理公司、法團及管理委員會運作問題

陳永偉訴銅鑼灣灣景樓 A 案情摘要 申請人是大廈一單位的業主,答辯人是大廈業主立案法團的管
及 B 座業主立案法團第 29 理委員會。申請人的申請是要求土地審裁處頒令解散該管理委員會,及委
任一名管理人。申請人指出,法團的管理委員會先後共 5 名委員辭職,因
屆管理委員會
案件編號: LDBM321/2003
此管理委員會沒有足夠的法定人數執行會務。該 5 名委員均以書面提出辭
案件類別: 管理公司、法團及管
職,但抬頭分別是「管理委員」、「管理委員會」或「業主立案法團」。
理委員會運作問題
˙ 解散或改選管理 根據《建築物管理條例》附表 2 第 4 段第(2)(d)節規定︰「管理委員會委員
辭職以書面通知管理委員會秘書。」因各委員的辭職都不是以書面通知管
委員會
判決日期: 2004 年 6 月 11 日
理委員會秘書的,因此第 4 段第(2)(d)節的情況並無出現,所以該等委員不
須停任為委員。因此土地審裁處裁定 5 名委員先後辭去其委員之職,以致
沒有法定的足夠人數以執行其職務的指稱是不能成立的。再者,該委員會
於判案時已被重選,因此土地審裁處不能頒令解散一個已不存在的管理委
員會。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 4
第 4(2)(d)段

案情摘要 申請人是一個低密度屋苑的業主立案法團,答辯人是屋苑的前
任管理公司。答辯人是在法團成立前已是屋苑的管理公司。法團聲稱前任
管理公司從來未獲有效委任。法團成立後,因前任管理公司表現不佳而把
其辭退。法團後來從賬目中發現前任管理公司的兩項支出,分別為三萬六
千元的管理人員遺散費、及四萬六千元的電視天線安裝費。法團認為因前
任管理公司來未獲有效委任,故法團不應支付其遺散費;而法團從未指示
或批准前任管理公司安裝電視天線,所以法團不應支付有關費用。法團遂
向土地審裁處申請討回這兩筆款項,及追討前任管理公司拆除部份業主的
電視天線的損失。答辯人指其在本案聆訊時已非屋苑經理人,並不符合《建
築物管理條例》有關經理人的定義,因此土地審裁處對此宗案件並無司法
管轄權。土地審裁處同意答辯人的觀點,答辯人並非「當其時」的經理人,
土地審裁處所以將申請人的申請撤銷。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
34D(1)條;附
表 10 第 5(c)段

The Incorporated
Owners of Tsing Chuen
Wai Fortune Villa 訴
Smartex Management
Ltd.
案件編號: LDBM257/2000
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 管理公司不當支

判決日期: 2001 年 1 月 3 日

劉影嫻及另一人訴余沃群 案情摘要 二位申請人以及第一至第三位答辯人俱是大廈業主立案法團管 主要相關法例
理委員會的委員,而第四答辯人則是法團本身。二位申請人指控四位答辯
及另三人
案件編號: LDBM245/1998
人非法挪用法團資產 20,000 元,以支付第一答辯人聘請律師代表他個人出
案件類別: 管理公司、法團及管
席周年大會的費用。但土地審裁處認有足夠證據表明該律師是代表業主(關
理委員會運作問題
注小組)出席有關會議,以確保業主大會在公平、公正的情況下進行,以
˙ 法團不當支出
便選出新的管理委員會,而當時該律師通過關注小組間接為一部份業主出
判決日期: 2000 年 7 月 6 日
席該大會,故此他亦是為該部份業主服務,而法團是由業主所組成的,故
此該 20,000 元的律師費應由法團支付。因此土地審裁處撤銷二位申請人的
申請。
Wong Wai Chun 訴 Shing 案情摘要 申請人是大廈一單位的業主,答辯人是該大廈另一單位的業主
Sau Wan
及大廈業主立案法團主席。申請人要求土地審裁處頒令答辯人償還從立案
案件編號: LDBM243/2003
法團支取的金錢津貼。申請人指出從沒有任何業主大會決議批准答辯人從
案件類別: 管理公司、法團及管
立案法團支取任何津貼。但在一年前的大會中曾一致通過從今後每月給予
理委員會運作問題
當任主席相當於該月份大廈管理費的金錢津貼。在一年後的大會上,為符
˙ 法團不當支出
判決日期: 2004 年 5 月 7 日
合法例要求,所有出席業主追認及確認於去年業主立案法團週年大會所通
過的主席津貼。基於申請人並沒有把法團列為訴訟的對象,上述會議的決
議是否有效的決議,須要負責的不是答辯人本人。另外,申請人指答辯人
違反《建築物管理條例》第 18(2)(aa)條的規定,條例記載法團可就其引述
的事情行使其酌情決定權。行使酌情決定權的主體和受第 18(2)(aa)條約束
的是法團,而不是答辯人。因此答辯人無可能違反第 18(2)(aa)條的規定。
基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請。
Chau Chun Wai 訴
Incorporated Owners of
Joyful Villas
案件編號: LDBM177/1995
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 採購招標問題
判決日期: 1996 年 6 月 7 日

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(2)(aa)條

案情摘要 申請人是屋苑的一位業主,而答辯人則是該屋苑的業主立案法 主要相關法例
團。申請人投訴答辯人未有按民政事務處頒布的工作守則為早前的電梯工 《建築物管理
程進行妥當的投標程序。答辯人承認該事實,但答辯人指已就該項工程向 條例》第 44 條
兩間工程公司索取報價,而每位業主都有以書面方式就該兩份標書表示贊
同或否決。申請人贊同該事實,但他認為各業主被該份書面表決書誤導,
誤以為大部分業主贊同該項維修工程。有關招標方式,土地審裁處認為該
守則的規定不切實際,因為很難去規定招標的次數。有關答辯人指表決書
誤導,土地審裁處閱畢後認為沒有誤導成份。基於答辯人已取得了大部分
業主表示贊成的表決書,所以土地審裁處裁定申請人敗訴。
68

管理公司、法團及管理委員會運作問題

Wong Tak Keung Stanley
訴 The Management
Committee of The
Incorporated Owners of
Grenville House
案件編號: LDBM76/2003
案件類別: 管理公司、法團及管
理委員會運作問題
˙ 採購招標問題
判決日期: 2003 年 7 月 28 日

案情摘要 答辯人是一屋苑的業主立案法團,答辯人要求土地審裁處將申
請人的申請剔除,理由為該申請沒有披露合理的訴因。申請人指答辯人在
取得某公司的服務時,未有遵照《建築物管理條例》第 20A(2)條的規定進
行招標,因而要求土地審裁處宣佈該公司的委任無效。由於第 20A(1)條所
述是取得供應品、貨品及取得服務時所須遵從的原則,而第 20A(2)條則是
指明第 20A(1)條適用的情況,因此後者亦是只具有指導性而沒有強制性的
法律條文,所以本案並不存在違反第 20A(2)條的問題,因而申請人的申請
沒有披露合理的訴因。基於此理由,土地審裁處將該申請撤銷。

69

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
20A(1), (2)條

70

管理費,維修費及各項費用

管理費,維修費及各項費用
追討管理維修費
管理費預算及計算問題
維修費攤分問題
業主討回已繳付的費用
登記及解除押記

71

管理費,維修費及各項費用

72

管理費,維修費及各項費用

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
(1) 土地審裁處可在~
第4條
(a) 擁有份數不少於 10%的業主申請下;或
向土地審
(b) 主管當局或獲授權人員申請下,
裁處申請
命令由土地審裁處所指定的業主召開業主會議,以委任管理委員會。
後委任管
理委員會 (2) 根據第(1)款發出命令時,土地審裁處可命令申請人或反對申請的人支付申請的訟費。
(3) 如有的話根據第 III 部成立法團,法團須向申請人付還他按照第(2)款的命令所支付的任何訟費。
(4) 根據本條召開的業主會議,可藉業主親自出席或委派代表出席投票而以多數票通過的決議,委任
管理委員會。
(1) 除本條例另有規定外,法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部
第 14 條
法團的一
分的翻新、改善或裝飾的決議,而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。
般權力
(2) 在不損害第(1)款的概括性的原則下,法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員(身為
租客代表的委員除外)。
(3) 任何決議,如撤除管理委員會委員的人數過多,以至委員人數減至少於附表 2 第 1 段所規定的人
數,即不得生效,但如在通過該決議的會議上,同時委任足夠的新委員,使委員人數達到規定之
數,則不在此限。
建築物業主根據第 8 條成立為法團後,業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責,
第 16 條
業主權利 須由法團而非業主行使及執行;而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任,除本條例條文另有
等由法團 規定外,亦須針對法團而非針對業主執行;據此~
行使等
(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件,均可按註冊辦事處送達法團;及
(b) 有關建築物公用部分的任何在土地審裁處提起及進行的法律程序,可由法團提起及進行,或
針對法團而提起及進行。
(1) 法團須~
第 18 條
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況,並保持清潔;
法團的職
責及權力
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵
照辦理;
(c) 採取一切合理必需的措施,以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事
宜的責任。
(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權~
(a) 僱用並付酬予員工,以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的
任何目的;
(aa) 除第(3)款以及管理委員會所決定的有關管 理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條
件另有規定外,支付津貼予按照附表 2 委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其
他擔任管理委員會職位的人,津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表 4 所指
明的最高津貼者;
(b) 聘請並付酬予會計師,以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表;
(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員,以由其代表法團執行法團根據
本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力;
(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險,並保持各項保險生效,保額則以能使建築物恢
復原狀所需款額為準;
(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產,作為公用部分的設施,以供業主享用,或藉以符合公職
人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定;
(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場;
(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定);
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務,代業主行事。
(2A)
在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下,法團在根據本條履行其職責及行使其權力時,
須顧及根據第 44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位,該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
73

管理費,維修費及各項費用

(4) 公契或其他協議的條文的實施,不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼,而
任何此等條文,包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文,亦屬作廢及無
效。
(1) 法團須設立並維持一項常用基金~
第 20 條
基金的設
(a) 以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的費用;及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包括與保養及修
理有關的支出)。
(2) 法團可設立並維持一項備用基金~
(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支;及
(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時,用作付款。
(3) 法團須開立一個有利息的戶口,而只將該戶口用於建築物管理方面。
(4) 除第(5)及(6)款另有規定外,法團須將其就建築物的管理而收得的一切款項,不延誤地存入
根據第(3)款而開立的戶口。
(5) 除第(6)款另有規定外,管理委員會的司庫,可從法團就建築物的管理而收得的款項中,保留一
筆合理款額或將該款額存入往來戶口,以應付小額雜項開支,但該款額不得超過管理委員會不時
藉決議釐定之數。
(6) 根據第(5)款保留的合理款項,或按照該款存入往來戶口的該筆款項,以及處理法團所收得款項
的任何其他安排,均須受管理委員會藉決議批准的該等條件所規限。
(7) 本條中對任何戶口的提述,即為對符合以下說明的戶口的提述~
(a) 在一家《銀行業條例》(第 155 章)第 2 條所指的銀行開立的;及
(b) 以有關法團名義開立的。
(1)
除第(4)款另有規定外,管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第 20 條設立並維持的基
第 21 條
基金的繳
金繳付的款額~

(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間,則不得超過 15 個月;及
(b) 如屬任何其他情況,該段期間不得超過 12 個月,而期間長短則由管理委員會訂定。
(1A)
除第(3)款另有規定外,管理委員會在根據第(1)款釐定第一個款額後再根據該款釐定的
任何款額(“其後的款額"(subsequent amount)),均不得超過相當於根據該款釐定的前一款
額的 150%之數,除非該其後的款額由法團藉業主大會通過的決議批准。(由 1993 年第 27 號第
21 條增補)
(2) 除第 14(1)條及本條第(3)款另有規定外,管理委員會不得增加按照第(1)款釐定的款額。
(3) 在根據第 20 條設立並維持的基金不足以支付法團就遵從以下各項而須付的費用時,管理委員會可
增加業主所需繳付的款額~
(a) 土地審裁處的命令;或
(b) 與公用部分有關而由公職人員或公共機構根據任何條例送達法團的通知、命令或其他文件。
(4) 對於根據第(1)款行將釐定的款額,管理委員會為此等釐定而作的預算的製備,以及就此等預算
的任何文件而作的副本的提供,附表 5 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 5)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
(1) 就根據第 21 條釐定的款額而言,業主所需繳付的款額,須~
第 22 條
(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定;
業主繳款
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
的追討
(2) 如無公契,或公契並無確定繳款的規定,則每名業主就根據第 21 條釐定的款額而需繳付的款額,
須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。
(3) 業主根據本條應付的款額,由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。
(4) 由管理委員會主席簽署,述明業主根據本條應付的款額及應付款日期的證明書,在任何法律程序
中須接受為證明書上所述事實的表面證據,而無須再加證明。
第 34D 條
釋義

(1) 在本部及附表 7 及 8 中,除文意另有所指外~
“業主委員會"(owners' committee),就一座建築物而言~
(a) 凡已根據第 3、3A、4 或 40C 條委任管理委員會,指管理委員會;或
(b) 凡未有委任上述管理委員會,指就該建築物而根據及按照公契成立的業主的委員會(不論其
名稱為何);
“經理人"(manager),就一座建築物而言,指當其時為有關建築物的公契的執行而管理該建築物的人;
“關鍵日期"(material date)指《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey Buildings
(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 29 條的生效日期。
(2) 在本部及附表 7 中,凡提述業主委員會的決議,即為提述該業主委員會的委員在按照公契召開及
74

管理費,維修費及各項費用

進行的會議上以多數票通過的決議。
(3) 在本部中,凡提述業主的決議~
(a) 如有法團,即為提述該法團在按照附表 3 召開及進行的大會上通過的決議;或
(b) 如無法團,即為提述在業主親自出席或委派代表出席的按照公契召開及進行的業主大會上以
多數票通過的決議。
(4) 在附表 7 中,凡提述業主的決議,即為提述法團在按照附表 3 召開及進行的大會上通過的決議。
(1) 除第(4)款另有規定外,附表 7 的條文~
第 34E 條
公契的強
(a) 須隱含地納入在關鍵日期或該日之後訂立的每一公契內;及
制性條款
(b) 自關鍵日期起,須隱含地納入在該日期之前訂立的每一公契內。
(2) 憑藉本條納入公契內的條文~
(a) 對建築物的業主及經理人均具約束力;及
(b) 與公契的任何其他條文不一致時,即以憑藉本條納入公契的條文為準。
(3) 本條的實施,並不使在關鍵日期前根據公契而作出的作為或發生的不作為,附加新的法律後果。
(4)
(a) 除第(5)款另有規定外,在建築物經理人或任何其他對該建築物的管理有利害關係的人申
請下;或
(b) 如屬獲豁免屋 ,則在當其時為組成屋 的各有關建築物或建築物群的公契的執行而管理該
屋 的人(“單一經理人"(the single manager))申請下,
主管當局可不時在憲報刊登公告,排除附表 7 第 7 段對該建築物或對組成該獲豁免屋 的建築
物或建築物群(視屬何情況而定)的適用,為期不超過 3 年,並受主管當局認為適合的條件(如
有的話)規限。
(5) 如主管當局收到若干(總計)由擁有該建築物不少於 50%份數的業主發出的反對通知,反對根據
第(4)(a)款作出的申請,則主管當局不得根據該款而將附表 7 第 7 段對該建築物的適用予以
排除。
(6) 除第(7)款另有規定外,在任何業主、經理人、第 3(1)(a)或(b)條所提述的人,任何其
他對建築物的管理有利害關係的人或任何單一經理人的申請下,主管當局可在憲報刊登命令,指
明將任何屋 增補入附表 9,或從附表 9 刪除任何屋 (須屬獲豁免屋 )。
(7) 如有以下情況,不得根據第(6)款如此指明任何屋 ~
(a) 主管當局收到若干(總計)由擁有組成屋 的各建築物或建築物群不少於 50%份數的業主發
出的反對通知,反對將該屋 增補入附表 9,或從附表 9 刪除該屋 (須屬獲豁免屋 );
(b) 根據第(4)款施加的條件(如有的話)未獲符合或遵守;及
(c) 在擬將任何屋 增補入附表 9 的情況下,組成該屋 的建築物或建築物群並非由單一經理人
管理。
(8) 主管當局須製備並在憲報刊登與主管當局根據第(4)款行使其酌情決定權有關的準則,而在考慮
根據該款提出的申請時,亦須顧及該等準則。
(1) 如就某座建築物已訂立或予以訂立公契之時,該建築物有任何份數未曾售出,則只要該份數仍未
第 34G 條
未售出物
售出,該份數當其時的業主,即負有支付與該份數有關的管理開支的法律責任,猶如他在購入該
業的管理
份數時,該份數已受該公契所規限一樣。
開支
(2) 本條的實施,並不使任何人負有支付關鍵日期前某段期間的管理開支的法律責任。
(1) 凡擁有建築物任何部分的人,或對建築物任何部分具有獨有管有權的人,或對該部分具有獨有的
第 34H 條
使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定),雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分
維持物業
修葺妥善及狀況良好的責任,該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。
的職責
(2) 第(1)款的責任,須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。
第 34I 條
(1) 任何人不可~
公用部分
(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用,除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議
批准者;
(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分,以致~
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用;或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款,即當作違反建築物公契對他施加的責任。
業主的份數須照以下方式釐定~
第 39 條
(a) 照土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所規定的方式;或
業主份數
(b) 如無文書,或文書無此規定,則照業主在建築物所佔的不可分割份數與建築物分割成的總份
的釐定
75

管理費,維修費及各項費用

數的比例。
第 44 條
(1) 主管當局可不時擬備、修訂及發出工作守則,就下述各項給予指導及指示~
工作守則
(a) 法團所需供應品、貨品及服務的取得,包括藉招標承投取得該等供應品、貨品及服務,以及
有關的招標程序;
(b) 法團須遵守和依循的管理及安全的標準及常規,包括關於下述各項的標準及常規~
(i) 建築物管理;
(ii) 建築物安全;
(iii) 消防安全;
(iv) 斜坡安全;
(v) 升降機及自動梯;及
(vi) 建築物公用部分的設施及其他裝置。
(2) 如因任何人以致根據第(1)款發出的工作守則未獲遵守,此事本身並不使該人遭受任何種類的刑
事法律程序,但任何此等不遵守工作守則事情,在任何法律程序中(不論民事或刑事,包括就本
條例所訂罪行而進行者),可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。
(1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
第 45 條
土地審裁 (2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
處在建築 (3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
物管理方
司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
面所具有
何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
的司法管
(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
轄權
定或實質上改變。
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。
……
附表 2
管理委員
會組織及 5.
工作程序 (1) 在法團按照附表 3 第 1(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會
上,管理委員會的所有委員均須退職,但以租客代表身分而根據第 2(2)段當作為獲委任的委員
[第 6 及 42
(如有的話)除外。
條]
(2) 管理委員會在業主周年大會上根據第(1)節退職時,法團須按照本條例委任~
(a) 新管理委員會,包括根據第 15(1)條委任的租客代表(如有的話)在內;
(b) 管理委員會主席一名;
(ba) 管理委員會副主席一名,如公契(如有的話)有指明此職位(不論其名稱為何);
(c) 管理委員會秘書一名,如管理委員會秘書的職位出缺;
(d) 管理委員會司庫一名,如管理委員會司庫的職位出缺,
而在該業主周年大會上,法團除委任(b)、(ba)、(c)及(d)分節所提述職位的人外,亦
可委任一名或多名管理委員會委員,以擔任公契(如有的話)所指明而法團就建築物的控制、
管理及行政事宜確定為必需的其他職位。
(3) 根據第(1)節退職的管理委員會委員,有資格根據第(2)節再獲委任。
……
7.

管理委員會須最少每 3 個月舉行一次會議。
76

管理費,維修費及各項費用

8.
(1) 管理委員會會議~
(a) 可由主席隨時召開,而主席不在時,則由副主席(如有的話)召開;及
(b) 須由秘書在收到 2 名管理委員會委員的要求後 14 天內召開。
(2) 管理委員會會議通知須在會議日期前最少 7 天由秘書送達管理委員會每名委員,而每份通知均須
指明會議日期、時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
(2A)
第(2)節規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交管理委員會的委員;或
(b) 按管理委員會委員最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在委員的單位內或放入他的信箱內。
(3) 如管理委員會議決須定期舉行會議,而決議內指明此等會議的日期、時間、地點,則秘書須將此
決議的副本一份,以及管理委員會其後影響及此事的決議的副本一份,按第(2A)(a)、(b)
或(c)節所提述的方法送達管理委員會的每名委員,而第(2)節的規定即不適用於此等會議。
9.

管理委員會會議的法定人數,須為管理委員會委員人數的 50%(計至最接近的整數),或 3 名此等
委員,兩者以其人數多者為準。

10.
(1) 管理委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(aa) 主席缺席時,由副主席(如有的話)主持;或
(b) 主席及副主席(如有的話)皆缺席時,由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情,均可由出席管理委員會會議的委員,以多
數票通過決議決定。
(3) 管理委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票,但如雙方票數相同,則
主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
(4) 管理委員會每次開會,有關會議過程的會議紀錄,須由秘書保存。
(4A)
第(4)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真
實紀錄。
(4B)
按照第(4A)節核證的會議紀錄,須在與其有關的管理委員會會議日期後 28 天內,由秘書展
示於建築物內的顯眼處。
(5) 除本條例另有規定外,管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。
11.
(1) 即使公契有用意相反的條文,凡業主或其他人乃法人團體,而根據本附表獲委任為管理委員會委
員,則該法人團體可為本條例的施行而委任該團體的董事或其他高級職員,或其他個人,作為其
代表(“獲授權代表"(authorized representative)),猶如該獲授權代表乃以其本身的權利作為
管理委員會委員一樣,又倘如此獲委任,則第 4(2)(a)、(b)、(c)、(d)及(f)段均適
用於該獲授權代表。
(2) 如獲授權代表根據第 4(2)(a)、(b)、(c)、(d)或(f)段停任管理委員會委員,則該法
人團體可委任另一獲授權代表以取代他。
12.

如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。

1.
附表 3
法團會議 (1) 管理委員會須~
(a) 在法團註冊成立之日起計 15 個月內召開法團的第一次業主周年大會;
及其程序
(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於 12 個月,但不遲於 15 個月,召開一次業主周年大
[第 8(5)
會;
及 42 條]
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
(2) 在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開
法團的業主大會。
2.
(1) 根據第 1 段召開會議的通知,須由管理委員會秘書於會議日期前最少 14 天送達每名業主及租客代
表(如有的話)。
(1A)
第(1)節規定送達的通知,可用下述方式實行送達~
(a) 面交業主或租客代表(如有的話);或
(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。
77

管理費,維修費及各項費用

(2) 第(1)節所提述的每份通知,均須指明~
(a) 會議日期、時間及地點;
(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。
3.
(1) 根據附表 2 第 2(1)(b)或 5(2)(b)段(視屬何情況而定)委任的管理委員會主席,須主持
法團的會議。
(2) 如管理委員會主席缺席,根據附表 2 第 2(1)(c)或 5(2)(ba)段(視屬何情況而定)委任
的管理委員會副主席(如有的話)須主持法團的會議,如副主席亦缺席,則出席會議的業主須委
任一名業主作為該次會議的主席。
(3) 除第 10(1)條所規定者外,在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項,均由業主
投票表決,以多數票決定。
(4) 如贊成和反對雙方的票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性的一票。
(5)
(a) 在任何法團會議上,業主按所擁有的份數投票,每份一票,但須符合在土地註冊處註冊的文
書及第(6)節的條文。
(b) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中的一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或
委任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只
有由在根據第 38 條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票
(不論親自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 如業主的單位由已登記承按人管有,該承按人即有權行使業主的投票權,而業主則不能投票。
(7) 法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或附加或附帶於如此列
載的決議或其他事項,否則無效。
(8) 第(7)節的規定,不阻礙已修訂決議在法團會議上的通過。
4.
(1) 業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。
(2) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(3) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內送交管
理委員會秘書,否則該項委任無效。
5.
(1) 法團會議的法定人數~
(a) 如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會,須為全部業主的 20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的 10%的人數。
(2) 在確定是否達到會議法定人數時,按照第 4 段獲委任代業主在法團會議中投票的代表,須視作出
席會議的業主計算。
6.
(1) 法團每次業主大會,有關會議過程的會議紀錄,均須由管理委員會秘書保存。
(2) 第(1)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。
(3) 按照第(2)節核證的會議紀錄,須在與其有關的業主大會會議日期後 28 天內,由秘書展示於建
築物內的顯眼處。
7.
業主大會的程序,須為法團所決定者。
8.
如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
9.
為施行第 1(2)及 5 段,各段中提述某個百分率的業主之處~
(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的
百分率;而
(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主。
1.
附表 5
每年預算
[第 21(4)2.
及(5)及
42 條]
3.
4.

管理委員會根據第 21(1)條釐定的款額,須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬
備的預算為基準。
第 1 段所提述的預算,須列明管理委員會認為會是應付第 20(1)條所指明類別的各項付款合理所
需的款項,又如根據第 20(2)條設置一項備用基金,則須列明管理委員會認為會是應付該款所指
明類別的各項付款合理所需的款項。
如管理委員會認為,預算所列出的任何款項不足以應付擬用該款項支付的建議開支,則可就該預算
製備修訂預算。
如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供本附表所提述的任何預算的副本,則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副
78

管理費,維修費及各項費用

5.

1.
附表 6
帳目
[第 27(4)2.
及(5)及
42 條]
3.

4.

本費後,須將副本提供給該人。
如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 4 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。
根據第 27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他
文件,管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間,但不少於 6 年。
在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或管理委員會選擇的較短期間後的 1 個月內,司庫須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物內的顯眼處。
如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人,以書
面要求法團向他提供~
(a) 根據第 27(1)條擬備的收支表及資產負債表;或
(b) 根據第 2 段擬備的法團的收支概算表,
則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後,須將副本提供給該人。
如主管當局或獲授權人員要求,則司庫須將第 3 段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員,而
不收取任何費用。

1.
管理開支總額的釐定
附表 7
公契的強 (1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外,在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財
制性條款
務年度的 12 個月期間,業主應付的管理開支總額,須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建
[第 34D、
議開支總額。
34E、
(2) 經理人須就每個財務年度而~
34J、40D
(a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案;
及 42 條]
(b) 將預算草案副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼
處;
(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知,邀請每名業主在由預算草案送
交或首次展示日期起的 14 天期間內,將業主對預算草案的意見送交經理人;
(d) 在該期間結束後,擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算;
(e) 將預算副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定,則該年度的管理開
支總額~
(a) 直至他如此遵行為止,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣;
(b) 在他已如此遵行時,須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額,而各業主就管理開支而
須分擔的款額,須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示,而經理人擬修訂該預算,則有關的修訂預算,須遵循
憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示,則該財務年度的管理開支總額,須為修訂預算所指明的
開支總額或建議開支總額,而各業主須就管理開支而分擔的款額,須據此計算及調整。
(6) 如有法團,而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的 1 個月期
間內,藉各業主通過的決議,決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定),則直至另一預算
或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止,該財務年度的管
理開支總額,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超
過該總額 10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本,則經理人在收
取合理的副本費後,須向該人提供副本一份。
(8) 就本段而言,“開支"(expenditure)包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出,包括經理
人的報酬在內。
2.
帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄,並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、
發票、憑單、收據及其他文件最少 6 年。
(2) 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或經理人選擇的較短期間後的 1 個月內,經理人須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物的顯眼處。
(3) 每個財務年度結束後的 2 個月內,經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第 4 段所規定的特別基金的細項,以及有需要從基金提款的時間
及屆時所需的金額的估計。
(5) 經理人須~
(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及
(b) 在收取合理的副本費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團,而法團藉業主通過的決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或
79

管理費,維修費及各項費用

其他獨立核數師審計,則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。
(7) 財務年度在每 5 年內不得改變多於一次,除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議
批准。
3.
經理人開立銀行戶口
(1) 經理人須開立一個有利息的戶口,而只將該戶口用於建築物管理方面。
(2) 除第(3)及(4)節另有規定外,經理人須不延誤地將其就建築物的管理而收得的一切款項存入
根據第(1)節開立的戶口。
(3) 除第(4)節另有規定外,經理人可從其就建築物的管理而收得的款項中,保留一筆合理款額,或
將該款額存入往來戶口,以應付小額雜項開支,但該款額不得超過業主委員會(如有的話)不時
藉決議釐定之數。
(4) 根據第(3)節保留的合理款額,或按照該節將該款額存入往來戶口,以及任何其他對經理人所收
得款項的任何其他處理安排,均須受業主委員會(如有的話)藉決議批准的條件所規限。
(5) 本段對任何戶口的提述,即為提述在一家《銀行業條例》(第 155 章)第 2 條所指的銀行所開立
的戶口,而戶名亦提述建築物的管理組織。
4.
特別基金
(1) 經理人須設立並維持一項特別基金,以備應付某種開支,而該種開支並非他預期每年須承付者。
(2) 如有法團,則法團須藉業主的決議,釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額,以
及須支付所繳付的該等款額的時間。
(3) 經理人須在一家《銀行業條例》(第 155 章)第 2 條所指的銀行開立一個有利息的戶口,戶名須
為建築物的特別基金,而只將該戶口用於第(1)節所提述的用途。
(4) 經理人須不延誤地將其就特別基金而收得的一切款項存入根據第(3)節開立的戶口。
(5) 除經理人認為情況緊急外,不得從特別基金付出任何款項,但如用於業主委員會(如有的話)藉
決議批准的用途則不在此限。
5.
經理人訂立合約
理人在任何財務年度所訂立的合約,其所涉及的平均每年開支,不得多於該財務年度的預算或修
訂預算(視屬何情況而定)20%,或主管當局在憲報刊登的公告所指明的較大數額,除非該合約
乃符合第 20A(3)條提述的工作守則所指明的標準及準則,並與供應品、貨品或服務的取得及招
標程序有關者。
6.
經理人辭職
(1) 經理人辭職,除非事前已將其辭職意圖,按以下方式給予不少於 3 個月的書面通知,否則並不生
效~
(a) 向業主委員會送交該通知;或
(b) 如無業主委員會,則向每名業主送達該通知,並將其展示在建築物內的顯眼處。
(2) 根據本段向任何業主送達通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交該業主;或
(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在該業主的單位內或放入他的信箱內。
7.
業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5)及(5A)節另有規定外,法團在為有關目的而召開的業主大會上,可藉份數不少於 50%
的業主通過的決議,通知經理人終止其委任,而無須給予補償。
(2) 根據第(1)節作出的決議,只在符合以下條件下方有效力~
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文,規定須給予一段不少於 3 個月的通知期,或不規定通知期而訂有條文規定
將會與經理人訂立協議以向他支付代通知金,而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他
的報酬;
(c) 通知附有終止經理人委任的決議的副本;及
(d) 通知及決議副本於決議日期後不多於 14 天送達經理人。
(3) 第(2)(d)節規定送達的通知及決議副本,可用以下方式實行送達~
(a) 面交經理人;或
(b) 按經理人最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在法團的註冊辦事處。
(4) 本段的實施,並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。
(5) 經理人的委任~
(a) 在有法團而其註冊證書乃在《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey
Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 41
條的生效日期之前根據第 8 條發出的情況下,不能根據本段憑在由該生效日期起計足 9 個月
前屆滿的通知予以終止;
(b) 在任何其他情況下,不能根據本段憑在由《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》
80

管理費,維修費及各項費用

(Multi-storey Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年
第 27 號)第 41 條的生效日期起計足 1 年前屆滿的通知予以終止;
(c) 在前 3 年內有前任經理人的委任根據本段被終止的情況下,不能根據本段終止;或
(d) 在經理人由法團根據第(6)(b)節委任的情況下,不能根據本段終止。
(5A)為施行第(1)節~
(a) 只有擁有份數並支付有關該份數的管理開支(或負有支付有關該份數的管理開支的法律責
任)的業主,才有權投票;
(b) 該節中提述“份數不少於 50%的業主"之處須解釋為提述總共擁有不少於 50%份數並有權
投票的業主。
(6) 如終止經理人的委任的通知是根據本段發出的~
(a) 則新經理人的委任不得生效,除非該項委任已獲業主委員會(如有的話)藉決議批准;及
(b) 如在通知屆滿之時此項委任仍未根據(a)分節批准,則法團可委任另一經理人,如法團如
此做,則法團即具獨有的權力委任其後的經理人。
(7) 如任何人已給予政府書面承諾,或與政府訂立協議,以管理建築物或負責建築物的管理,而法團
則已根據第(6)(b)節委任一名經理人,則法團即當作為已給予該人一份彌償文書,而根據該
節委任的經理人的任何作為或不作為,如導致該人負有違反該承諾或協議的法律責任,則根據該
文書,法團負有向該人作出彌償的法律責任。
(8) 本段受主管當局根據第 34E(4)條公布的與建築物有關的通知所規限,但對該節所提述的任何單
一經理人並不適用。
8.
經理人的委任結束後的責任
經理人的委任不論因何原因結束,均須在其委任結束日期的 2 個月內~
(a) 擬備~
(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表;及
(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表,並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員
會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計,如無上述指明,
則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計;及
(b) 將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制,管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀
錄、文據、文件及其他紀錄,送交管理委員會(如有的話)或接任其位的經理人。

《時效條例》(香港法例第 347 章)
關乎合約及侵權行為的訴訟以及某些其他訴訟
第4條
有關合約 (1) 以下訴訟,於訴訟因由產生的日期起計滿 6 年後,不得提出─
及侵權行
(a) 基於簡單合約或侵權行為的訴訟;
為的訴訟
(b) 強制執行擔保的訴訟;
以及某些
(c) 強制執行某項裁決的訴訟(如有關的原受仲裁協議並非藉經蓋印的文書作出者);
其他訴訟
(d) 追討憑藉任何條例或英國成文法則而可予追討的款項的訴訟,但有關款項如屬罰金或沒收款
的時效
項或屬作為罰金或沒收款項的款項則除外:
但─
(i) (由 1991 年第 31 號第 4 條廢除)
(ii) 本款的規定,並不視作提述任何第 6 條適用的訴訟。
(2) 清算帳項的訴訟,不得就任何於訴訟展開時已發生超過 6 年的事項而提出。
(3) 基於蓋印文據的訴訟,不得於訴訟因由產生的日期起計滿 12 年後提出:
但本款並不影響本條例其他條文已訂明較短時效期的訴訟。
(4) 基於任何判決的訴訟,不得於該判決成為可予強制執行的日期起計滿 12 年後提出;而就任何判定
債項的欠繳利息,則不得於利息到期應繳的日期起計滿 6 年後追討。
(5) 追討憑藉任何條例或英國成文法則可追討的罰金或沒收款額,或作為罰金或沒收款額的款項,有
關訴訟不得於訴訟因由產生的日期起計滿 2 年後提出:
但就本款而言,“罰金"(penalty)一詞並不包括任何人就某項刑事罪行被定罪後可處的罰款。
(6) 第(1)款適用於追討海員工資的訴訟,但除此之外,本條並不適用於在高等法院海事司法管轄權
範圍以內,並可對物強制執行的訴訟因由。
(7) 本條並不適用於強制履行合約、強制令或其他衡平法濟助的申索,但如法院以類推方式引用本條
任何條文,方式一如《1980 年時效法令》(1980 c. 58 U.K.)所載的對應成文法則在英國法院被
引用者,則屬例外。
(8) (由 1991 年第 31 號第 4 條廢除)

81

管理費,維修費及各項費用

《釋義及通則條例》(香港法例第 1 章)
(1) 就任何條例而言,計算時間辦法如下─
第 71 條
(a) 由發生任何事件起計,或由作出任何作為或事情起計的一段時日,須當作不包括該事件發生
時間的計
的當天,或該作為、該事情作出的當天在內;

(b) 如一段期間的最後一天是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日,該期間包括隨後並非公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天在內;
(c) 凡作為或程序經指示或准許在某日作出或辦理,而該日是公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨
警告日,則如該作為或程序在隨後並非公眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日的一天作出
或辦理,即當為已依時作出或辦理;
(d) 凡作為或程序經指示或准許在一段不超過 6 日的時間內作出或辦理,則計算該段時間時,公
眾假日或烈風警告日或黑色暴雨警告日不計在內。
(2) 在本條中─
“烈風警告日"(gale warning day) 指全日或其中部分時間有烈風警告的日子,而“烈風警告"(gale
warning) 具有《司法程序 (烈風警告期間聆訊延期)條例》(第 62 章)第 2 條給予該詞
的涵義;
“黑色暴雨警告日"(black rainstorm warning day) 指全日或其中部分時間有黑色暴雨警告的日子,
而“黑色暴雨警告"(black rainstorm warning) 指由香港天文台台長藉使用通常稱為黑色
暴雨警告訊號的暴雨警告訊號而發出的關於在香港或香港附近出現暴雨的警告。

82

管理費,維修費及各項費用

麗苑業主立案法團訴韓炳 案情摘要 申請人是一座多層大廈的業主立案法團。第一及第二答辯人是
該大廈一個單位的業主。申請人根據《建築物管理條例》申索答辯人等欠
基及另一人
案件編號: LDBM2/1998
交大廈維修、改善及裝修工程費用。答辯人提出多項抗辯理由,惟「進行
案件類別: 管理費,維修費及各
有關工程的決議未依合法程序通過,或根本沒有這些決議」一項被接納。
項費用
˙ 追討管理維修費 答辯人指出,業主於該會議前所交回關於進行有關工程的回應只是問卷,
判決日期: 1998 年 12 月 11 日 沒有法律效力。但申請人的證人反對這說法,他認為那些是決議書,並且
開會時有民政事務處人員監察。申請人續稱有關會議通過的是一個決議,
業主交回的是投票書,並不是問卷,因為業主只能選擇「同意」或「不同
意」。是次會議記錄並沒有記載此項決議或任何決議,法團主席亦沒有說
出這項決議是如何進行表決,因為主席和與會人士認為收回的問卷就是有
效的選票,所以沒有進行表決的程序。根據《建築物管理條例》附表 3 第
3(7)段,無論在「意見書」或張貼在公佈板上的通知書上,都沒有顯示有關
向業主籌款的決議案在議程上。假如是次的大會真的有通過向業主籌款的
決議,是項決議也是無效。基於上述理由,土地審裁處裁定申請人敗訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 3(7)段

案情摘要 申請人是大廈數個單位的業主,答辯人是該大廈的業主立案法
團。申請人質疑答辯人要求他們支付維修及裝修費用的合法性,要求發還
聘請顧問費用、不合標準的工程的費用及因分開招標而多繳交的費用,又
要求無條件撤銷在土地註冊處有關他們單位的押記,及要求答辯人賠償他
們的物業因工程所招致的損失。雖然申請人提出多項申請,但全都因證據
不足或申請人的誤解而不被接納。因此土地審裁處判撤銷申請人的申請,
申請人支付全部訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 18
條;第 20A
條;第 44 條

Chan Chee Shum and
Another,Law Yan and
Another 訴 The
Incorporated Owners of
Gold Mine Building
案件編號: LDBM224/1998
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 3 月 1 日

聯德新樓業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩位答辯人是該大廈一單位的
Lam Kwok Chung 及另 業主。機電工程署曾向法團發出指令,必須更換電力裝置以符合現行規格。
法團因此支付了該工程費用,法團同時進行更換電梯和食水喉工程。申請
一人
案件編號: LDBM271/1998
人的申請是向兩名答辯人追討上述費用。第二答辯人認為法團沒有正式召
案件類別: 管理費,維修費及各
開業主大會通過有關工程及收費的動議,所以無權徵收這筆費用。申請人
項費用
˙ 追討管理維修費 的證人指出法團曾張貼開會通知於大廈的大堂,但沒有以其他方式送交各
業主。但該通知方式是沒有根據公契或《建築物管理條例》附表 3 進行的。
判決日期: 1999 年 11 月 5 日
因此其後所舉行的業主大會沒有法律效力,而所通過的議決也不能強制執
行。根據《建築物管理條例》第 18(1)(b)段,「法團須在公職人員或公共機
構行使任何條例所賦權力,命令或要求就公用部分進行某項工作時,遵照
辦理」。而有關更換電力裝置工程,屬於第 18(1)(b)範圍內的工作,無須業
主大會通過,法團也必須照辦。各業主有責任繳付該項工程費用。餘下兩
項工程不在此列。未經有效業主大會通過或追認,法團不可收取有關費用。
土地審裁處批准申請人有關徵收電力工程費用的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(1)(b)條;附
表 3 第 2(1),
(1a)段

山光道 10-12 號業主立案 案情摘要 申請人是一座多層大廈的業主立案法團。第一及第二答辯人是
法團訴七洲發展有限公司 兩間有關係的公司。申請人根據《建築物管理條例》向第一及第二答辯人
申索大廈維修費用。申請人指出業主須攤分的維修費用及大廈的維修工程
及另一人
案件編號: LDBM282/1998
曾於法團業主大會議決通過。而答辯人提出一些抗辯理由,他說要維修的
案件類別: 管理費,維修費及各
地方應盡快進行,但粉飾大廈的工程不應進行,以免浪費金錢,但工程合
項費用
˙ 追討管理維修費 約中沒有提及。而答辯人又提出其他理據,但都被否決。其後答辯人又指
他曾提出一些要求,如要求管理公司就選出承建商的報價作出評估,再交
判決日期: 1999 年 6 月 14 日
由業主考慮磋商,及只要進行屋宇署維修令所述的工程,但全都不能作為
拒絕繳交攤分工程費用的理由。綜合所有理由,土地審裁處判申請人勝訴,
第一及第二答辯人須支付應付的工程費用,但因申請人代表沒帶齊文件引
致審訊中斷了一段時間,答辯人因而要求當天三分之一的訟費。土地審裁
處覺得合理,予以照准。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
20A(2)條

83

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Luen Fat
Mansion 訴 Tse Yuk
Lun,Danny;訴 Cheung
Po Wing
案件編號: LDBM297/1998
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 1999 年 5 月 17 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,第一和第二答辯人是該大廈的 主要相關法例
業主。申請人向答辯人追收大廈維修費用及管理儲備基金的供款。兩位答
辯人說自己不知道基金的用途,亦沒有收到通告、議程或會議記錄,又沒
有見過上述文件張貼在大堂公佈。但申請人指不但已把該等文件張貼於大
廈大堂,還把副本放進每一單位的信箱內。而兩位答辯人其後又堅稱看不
懂那份修訂預算,亦不明白他們應繳的金額如何計算出來。可是申請人已
經召開業主特別大會,解釋了在修訂預算中供款予管理基金一事,並獲得
通過,所以答辯人不可能會誤解修訂預算。綜觀全案,土地審裁處判申請
人勝訴,第一答辯人及第二答辯人須付未繳的工程費用。申請人兼得訟費。

樂意園業主立案法團訴盧 案情摘要 申請人是一大廈的業主立案法團,而第一及第二答辯人都是該
騰蛟及另一人;訴鄺啟康 大廈的業主,申請人申索答辯人須付給申請人大廈維修翻新工程費、利息
及訟費。答辯人提出多項抗辯理由,只有「業主大會於早前投票進行工程
及另一人
案件編號: LDBM324/1998
的決議案,應該未獲通過。因為當時贊成票只得 68 票,而反對票卻有 69
案件類別: 管理費,維修費及各
票。」及「就算投票以業權份數為準,有 4 票贊成票是在沒有委任代表文
項費用
˙ 追討管理維修費 書的情況下投票的,應該視為廢票。這樣一來,贊成的業權份數就會比反
對的為少。」兩項被接納。土地審裁處指出,在業主大會中,業主按擁有
判決日期: 1999 年 9 月 6 日
的住宅單位投票,每單位一票,而根據《建築物管理條例》,投票要符合
公契的規定﹔所以在業主大會中,反對票多過贊成票,並未通過進行工程。
而業主大會當天,有些業主沒有到場,又沒有委任代表文書的情況下,土
地審裁處指這些票數應當作廢票,根據會議記錄,亦沒有任何委任代表記
錄,所以反對票比贊成票多﹔而土地審裁處亦判定這數張問題票中最少有
一張是廢票,所以裁定進行工程的決議案未能在上述業主大會中通過。基
於以上原因,土地審裁處裁定申請人敗訴,答辯人可獲訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 3(5)(a)條

香港北角繼園樓第二、三 案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,兩位答辯人是該屋苑一單位的
期業主立案法團訴吳偉棠 業主,而第三者以前是該單位的業主,較早前將單位售予兩位答辯人。申
請人向兩位答辯人追討欠交的大廈維修費,管理費以及車房燈費。第三者
及另一人
案件編號: LDBM378/1998
提出數個抗辯理由,全被駁回。公契內規定每個業主須付每月的管理費用
案件類別: 管理費,維修費及各
於照明大廈公用地方的電力費用。《建築物管理條例》第 20(1)(b)條規定法
項費用
˙ 追討管理維修費 團須設立並維持一項常用基金,以支付大廈保養維修支出,而根據第 22
判決日期: 1999 年 12 月 17 日 條,業主須要繳交此種款項。兩位答辯人是處所的業主,他們須受公契的
約束。雖然他們是在較早前才購得處所,他們仍要負上繳交申請人所申請
的各種費用,但這次申請是因第三者沒有繳交該些費用而引起的,故此第
三者須要補償二位答辯人的損失。土地審裁處裁決申請人訴二位答辯人的
申請得直。二位答辯人須共同或個別付予申請人有關追款。另外,土地審
裁處裁決二位答辯人對第三者之申請得直。第三者須彌償二位答辯人。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
20(1)(b)條;第
22 條

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈地鋪的業主。
申請人要求答辯人繳交兩個大廈維修項目的攤分費用及其利息。但答辯人
反申訴,向申請人追討多收的管理費。基於兩個維修項目不屬於大廈的經
常性開支,所以不受大廈公契約束。根據《建築物管理條例》第 22 條,法
團須成立一個特別基金來支付維修工程的費用。該維修基金的分擔須按照
業主的業權份數而分配,所以申請人計算方法是正確的。大廈公契已列明
每月管理費的款額,而當中「除…以外」一片語,不表示不須使用電梯的
商鋪可因此而獲減管理費。基於上述的理由,土地審裁處判決申請人向答
辯人申索得直;而答辯人須支付申請人管理費欠數,利息,訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20(1),
(2)條;第 22

The Incorporated
Owners of Yee On Court
訴 Li Zee Zing Hai
案件編號: LDBM33/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 1 月 28 日

德昌大廈業主立案法團
(炮台街)訴唐偉德
案件編號: LDBM41/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 2 月 8 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一單位的業
主要相關法例
主。申請人向答辯人申索管理費欠款,翻新電梯的費用,利息與訴訟費。
根據公契,申請人須負責大廈的管理,並須支付大廈全部支出和費用,包
括電梯費用。答辯人則須按其份數每月繳交管理費,分擔申請人在管理大
廈上的開支。申請人指倘收到的款項不足支付全部支出,答辯人必須進一
步分擔費用。答辯人反對繳交管理費是因為無從查核賬目詳情,土地審裁
處認為此並非事實。答辯人認為每月管理費的款額太高,土地審裁處認為
此為正確的數額。答辯人也基於對方沒有翻新電梯和裝置新電梯的權力為
理由,而反對電梯翻新的收費。土地審裁處認為答辯人誤解了大廈公契,
亦沒有考慮到申請人的權力和職責。基於上述的理由,土地審裁處判決申
請人向答辯人申索得直;而答辯人須支付申請人管理費欠數,利息,訟費。
84

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners(of)Happy View
Building 訴 Soon Come
Investment Ltd
案件編號: LDBM71/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2002 年 5 月 23 日

The Incorporated
Owners of Jumbo Court
Welfare Road 訴 Cheung
Hon Tak and Another
案件編號: LDBM147/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 3 月 1 日

The Incorporated
Owners of Arts Mansion
訴 Lam Hon Man and
Another
案件編號: LDBM196/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 4 月 25 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩名答辯人是大廈地下四個鋪
位及二樓全層的業主。申請人要求土地審裁處頒令兩名答辯人繳交管理費
餘額和維修/緊急基金費用。土地審裁處指雖然第一次業主大會通過與本
案有關的決議,但發出的通告是少於 14 日,根據《建築物管理條例》附表
3 第 2(1)段及第 3(7)段規定,該次業主大會通過的決議是無效的。根據該大
廈的公契說明並無賦予法團通過具有追溯力的決議的權力,因此在第二次
業主大會的決議都是無效的。基於上述的理由,土地審裁處裁決將申請人
的申請全部撤銷,申請人須支付兩名答辯人本案的訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 1(2), 2(1),
3(7)段

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,答辯人是該屋苑地鋪的業主。
申請人向答辯人追收逾期管理費及大廈維修工程費用。申請人並要求土地
審裁處根據大廈公契及《建築物管理條例》,詮釋大廈特別基金分擔費的
計算方法。但答辯人提出反申索,因他們認為大廈公契並沒有規定商鋪業
主繳交管理費以及大廈維修費用,所以他們向申請人追討已繳交的管理
費。雖然大廈公契並沒有解釋甚麼是"flat unit",但與"flat"的解釋是不
一樣的。根據《建築物管理條例》,"flat"包括商鋪。而根據大廈公契,"
flat unit"是包括答辯人的商鋪,而擁有"flat unit"的業主就有責任根據其
所擁有的"flat unit"繳交管理費,所以答辯人有責任繳交管理費。另外,
有關大廈維修事宜,雖然《建築物管理條例》內有關大廈維修的規定是於
判案前兩年才生效,而申請人早於判案前 7 年已決議有關該大廈維修事
宜,但土地審裁處認為申請人有權力執行大廈維修事宜。基於大廈公契沒
有記載維修費分擔方法,所以按《建築物管理條例》第 20 和 21 條的規定,
以每位業主擁有不可分割的業權份數分擔。基於上述的理由,土地審裁處
裁定答辯人須繳交逾期管理費及維修費用給申請人,而答辯人的反申索失
敗。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20
條;第 22(2)

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩位答辯人是該大廈數個車位 主要相關法例
的業主。申請人向上述兩位追討停車場管理費的欠款。答辯人辯稱大廈公
契並沒有規定要徵收停車場管理費,並質疑申請人有關徵收及提高停車場
管理費的決議。答辯人亦指他們從沒有收到任何繳交停車場管理費通知。
申請人的證人指在判案前二十年,申請人曾召開大會決議每月向非大廈住
戶的車位業主徵收停車場管理費,並於其後的大會上決議增加收費。這些
決議都記錄在會議紀錄或其附錄中。申請人另一證人亦指答辯人未能收到
收費信件,是因每次郵寄的信件都被退回。根據大廈公契,有關大廈的開
支,除了污水系統及電梯的開支外,均須由大廈的所有業主以他們的業權
份數來分擔。基於車位業主都擁有業權份數,所以他們須要按他們擁有的
業權份數來分擔管理費用。由於申請人計算車位業主所須繳交的管理費並
不是依照大廈公契來計算,所以土地審裁處撤銷申請人的申請。

85

管理費,維修費及各項費用

定安大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩位答辯人分別是大廈一個連 主要相關法例
平台單位的前業主及現任業主;第一答辯人是第二答辯人的母親。法團向
廖翠嬋黃廣渭
案件編號: LDBM266/1999
兩位答辯人追收大廈維修費及大廈管理費,利息,及法律費用。答辯人指
案件類別: 管理費,維修費及各
十多年來,由於其旁單位在天井築有僭建物,遮檔了其單位的自然光線及
項費用
˙ 追討管理維修費 空氣流通,致租值下降,令他蒙受損失。他多番向法團及管理公司要求清
拆該僭建物但無效,故唯有不交管理費及維修費以迫法團及管理公司採取
判決日期: 2001 年 7 月 17 日
行動。答辯人又指管理公司經理曾答應他如該僭建物未拆去,他可以暫緩
繳交管理費;但土地審裁處認為沒有證據證明這說法。有關答辯人指法團
未有履行職責,法團提出證據證明其一直有積極採取行動,所以土地審裁
處認為法團沒有疏忽職守;即使假設法團及管理公司確有疏忽,但大廈管
理事務繁多,清拆僭建物只是其中一項,倘若住戶能以其所負責眾多事情
的一兩項有所缺失便不交管理費,試問他們又怎可以有資源去繼續管理大
廈。因此,土地審裁處不接受答辯人以法團尚未清柝該僭建物為由拒交管
理費。有關大廈維修費,答辯人指因該僭建物未被清拆,及通過答辯人物
業的水管尚未完成重鋪,所以大廈維修工作尚未完成。土地審裁處認為此
兩點根本不能成立,因法團已把大廈僭建物情況上報屋宇署,故並不是袖
手旁觀;而水管尚未完成重鋪是因答辯人不合作。況且業主要清付維修費
的責任,是取決於法團所舉行業主大會的議決,與工程是否完全峻工無關。
倘若每個業主均堅持要大廈維修工程完工才肯付維修費,法團何以籌募經
費僱用承建商展開有關的工程。因此,土地審裁處判申請人勝訴。
Wong Kin Yim 訴 Taikoo 案情摘要 申請人是屋苑其中一單位的業主,而答辯人則是該屋苑的管理 主要相關法例
Shing(Management)Ltd. 公司。申請人要求土地審裁處裁定答辯人沒有權力執行大廈維修工程。申
案件編號: LDBM280/1999
請人認為大廈公契並沒有賦予答辯人權力進行維修事宜,而且派發問卷是
案件類別: 管理費,維修費及各
不能作為決議方式。而有關的業主大會出席的業主未及法定人數,所以該
項費用
˙ 追討管理維修費 次大會對於大廈維修所作的決議是無效的。根據大廈公契規定,答辯人是
有不受約束的權力及有責任進行大廈事宜,即使小部分業主反對有關事
判決日期: 2000 年 3 月 27 日
宜,答辯人仍有權執行大廈維修。另外,答辯人進行反申索,向申請人追
討欠交的大廈維修分擔費、利息,以及要求土地審裁處裁定答辯人有權執
行大廈維修事宜,由於該屋苑並未有業主立案法團,所以《建築物管理條
例》並不適用於本案。而每一個維修項目,答辯人都有召開業主大會,及
派發問卷,發佈有關結果並有關財政預算,符合大廈公契的要求。基於上
述的理由,土地審裁處裁定反申索成功;申請人的申請失敗。
黃埔唐樓業主立案法團訴 案情摘要 申請人為一唐樓的業主立案法團,答辯人是該唐樓的其中一名 主要相關法例
業主。申請人向答辯人追討未繳交的維修費餘款。根據大廈公契,答辯人
李訪鴻
案件編號: LDBM319/1999
有責任繳交要負責的維修費。答辯人所提出不繳全部費用的理由,全部沒
案件類別: 管理費,維修費及各
有被土地審裁處接納,而維修工程已完工。於是土地審裁處宣判答辯人須
項費用
˙ 追討管理維修費 繳付維修費餘款、押記備忘錄法律費用、訴訟前書函法律費用、查冊費及
全部堂費。
判決日期: 2000 年 3 月 10 日
Siu Siu Hing T/A Chung
Shing Management Co.訴
Wu Wai Hung Tony and
Others
案件編號: LDBM330/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 5 月 10 日

案情摘要 申請人是屋苑的物業管理公司,而各答辯人皆為該屋苑內不同 主要相關法例
物業單位的業主。通過本案,申請人向各答辯人追討他們欠交的管理費。
該大廈公契規定每位業主須繳付公用設施的各種費用,包括在管理方面的
開支,亦清楚指出樓房的新業主須為其前業主依據公契規定欠下的債項負
責,故此該屋苑的新業主(其中兩位答辯人)須繳交上手業主未繳之管理費。
答辯人代表批評申請人沒有克盡其管理人的職責,但土地審裁處認為這不
是拒絕繳交管理費的理由。根據大廈公契,各大廈的清潔、照明、水泵的
維修、保安人員的薪酬、以致公共地方用水的開支皆全賴管理費的收入而
得以維持,並非是全部費用被用作支付申請人的經理酬金。基於上述的理
由,土地審裁處裁決申請人追討各答辯人欠交管理費的申請得直。

86

管理費,維修費及各項費用

祥發大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一單位的業
主要相關法例
主。申請人追討答辯人某年 4 月起欠交的管理費和利息。根據大廈公契,
鐘麗娟
案件編號: LDBM345/1999
業主須要繳納管理費,有證人指出答辯人只把管理費繳交至 3 月,答辯人
案件類別: 管理費,維修費及各
另外把一張支票交給證人,作為邀交該年 4 月至 8 月的管理費,但該支票
項費用
˙ 追討管理維修費 並不兌現。此後答辯人便沒有繳交管理費。答辯人承認自 4 月起便沒有繳
交管理費,但提出其原因是該年 1 月至 3 月大廈正在維修期間,處所不斷
判決日期: 2000 年 4 月 14 日
出現問題,但土地審裁處認為該些損毀應由進行維修的建築工程公司負
責,而與繳交管理費無關,不能作為答辯人沒有繳交管理費的原因,所以
土地審裁處判決答辯人須繳付該年 4 月起欠交的管理費,利息,和訟費。
Barnes & Noble Property 案情摘要 第一申請人是一大廈的前任管理公司,第二申請人是其代理,
Management Ltd.訴
答辯人是該大廈一單位及一車位的業主。申請人向答辯人追收其應分擔的
Hodsun Ltd.
管理赤字減去其已繳納的管理按金。第一申請人稱其曾經管有管理按金,
案件編號: LDBM355/1999
但這筆按金已耗用於管理支出。根據《建築物管理條例》第 45(4)條及第 34D
案件類別: 管理費,維修費及各
條,基於第一申請人已不是該大廈的經理人,所以土地審裁處無權審理此
項費用
˙ 追討管理維修費 案。而根據《建築物管理條例》第 16 條,追討管理赤字的法律程序必須向
判決日期: 2000 年 3 月 29 日
法團而非個別業主提出。基於上述理由,土地審裁處撤銷本申請。另一方
面,答辯人向申請人提出反申索該筆管理按金。根據《建築物管理條例》
第 34E 條,若離任的經理人違反第 8 段的規定,提出訴訟的必須是法團,
而不是個別業主。基於上述的理由,土地審裁處撤銷反申索的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 16
條;第 34D
條;第 34E
條;第 45(4)

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的業主。申請
人要求法庭下令答辯人繳付維修基金的款項。申請人曾舉行業主大會;與
會者通過設立一項維修備用基金。根據大廈公契,業主所承擔的費用是根
據業權分佈計算出來,但業主大會所通過的議案並沒有把兩位天台業主納
入須要繳款的業主之內,因此每個業主要多繳費用,根據《建築物管理條
例》第 22 條,這款額是不正確的。根據大廈公契,業主大會的決議無效。
而維修基金費用的付款方式違反了《建築物管理條例》第 21 條(b)款,因為
繳款期限超過十二個月。根據《建築物管理條例》第 21(b)、22 條及大廈公
契,土地審裁處宣佈業主大會的決議無效,撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21(b)
條;第 22 條

The Incorporated
Owners of Ming Tak
Mansion 訴 Acerate
Development Ltd.
案件編號: LDBM377/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 4 月 10 日

The Incorporated
Owners of Starlight
Garden 訴 Fan Kam
Chuen
案件編號: LDBM384/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 6 月 9 日

The Incorporated
Owners of Baemar Hill
Mansions 訴 Sun,Alan
Yuk Lam and Another
案件編號: LDBM385/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 4 月 14 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人則是該大廈一單位的 主要相關法例
業主。通過本申請,申請人向答辯人追討大廈維修分擔費,以及該筆款項 《建築物管理
過期繳交的利息。在判案前三年,該屋苑舉行了數次業主大會通過對該大 條例》第 20 條
廈進行基本與選擇性的維修項目。當大廈維修工程正在進行,將近完工時,
申請人曾多次貼出通告,通知該大廈的業主和住客,他們可就維修工程進
行而對他們的單位產生的影響,提出投訴和意見,而管理委員會與承建商
會跟進。其後,申請人接獲 6 個樓房單位的業主對維修工程的投訴,但答
辯人的單位並不在名單之內。答辯人在作證時,只述及他的處所被破壞後
的情況,並說他不會為外牆維修的部份付款,但他無舉出證據以支持反對
通知書內的指控。土地審裁處認為上述的破壞並不是法團所造成,所以針
對法團的申請,他並沒有任何合法的抗辯理由。事實上整個維修工程已完
成,而申請人及建築公司皆有通知該苑各業主在棚架被拆下前通知建築公
司還須修葺的地方,但答辯人明顯沒有這樣做,以致失去對處所的破壞作
出補救的機會。基於上述的理由,土地審裁處裁決申請人的申請得直。
案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而兩位答辯人是該大廈一單位 主要相關法例
的業主。申請人向答辯人追收附加維修工程費用的科款、逾期利息及徵收
費。答辯人辯稱有關工程在判案前四年進行,由現時已解散的業主委員會
管理及領導,該會才有權力提出申請。而申請人的大廈業主立案法團只在
判案前兩年成立,沒有追溯力可以提出有關申請。再者,答辯人否認業主
委員會曾就上述的附加維修工程及改善工程召開過業主大會討論並獲得業
主大會決議通過。因此答辯人聲稱並不知道他要繳付上述有關款項予申請
人。但申請人聲稱他們於判案前三年曾召開兩次業主大會,決議向答辯人
追討欠款。根據大廈公契的條文,規定大會的業主會議或業主委員會會議
要有最少七天的通告,並列明會議的時間、地點及議程。但申請人未能提
供上述兩次業主大會的會議通告及議程的文件。她解釋在現任管理公司接
手後,只從前任管理公司取得上述兩次業主大會的會議紀錄及交款紀錄,
卻沒有會議通告及議程。基於上述的理由,土地審裁處裁定申請人敗訴。
87

管理費,維修費及各項費用

啟運大廈(廣東道)業主 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,三位答辯人是該大廈地下一鋪
位的分權共有人。申請人要求三位答辯人繳交電力工程費餘額,其他工程
立案法團訴 Wong Ping
Yue and Others
費用:包括拆建鹹水泵、鹹水管工程費用,鑿地費用,及欠交的管理費。
案件編號: LDBM397/1999
申請人舉行業主大會,與會者議決為大廈進行電力安全檢查工程。按照大
案件類別: 管理費,維修費及各
廈公契和《建築物管理條例》第 20(2)(a)條及第 22(2)條,答辯人須繳交電
項費用
˙ 追討管理維修費 力工程費餘額。而根據證物,大廈每一個鋪位須要分擔拆建鹹水泵、鹹水
判決日期: 2000 年 4 月 11 日
管工程費用。另外有證人指出颱風吹斷由天台疏導雨水至地下的去水渠,
所以每戶須分擔水渠拆建工程費。此外有證物記錄了掘地工程的細節。公
契對三位答辯人具有約束力,故此他們必須繳付每月的管理費。土地審裁
處根據上述各證物,證人和條例,判決答辯人須繳交電力工程費餘額,拆
建鹹水泵、鹹水管工程費用,鑿地費用,拆建去水渠費用和欠交的管理費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
20(2)(a)條;第
22(2)條

名賢大樓業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人是大廈地下七個鋪位
的業主。申請人追討答辯人的管理費欠款。根據大廈公契,各業主須繳交
松林置業有限公司
案件編號: LDBM25/2000
管理費。根據大廈公契的業權分配,答辯人應該替每一間涉案鋪位繳交未
案件類別: 管理費,維修費及各
付的管理費。在 1998 年的法團管理委員會會議中,委員同意增加管理費。
項費用
˙ 追討管理維修費 在 1999 年的業主大會中,亦通過了財政預算,須要繳交管理費。但答辯人
指出自大廈落成,從未設有管理費,只有垃圾費;答辯人亦指出業主立案
判決日期: 2000 年 4 月 7 日
法團的財政預算,是根據未來開支編寫出來,與過去實際開支不符,故此
應沒有追溯力。根據《建築物管理條例》第 21(4)條、附表 5 及雙方證人的
證供,法團管理委員會會議的決議無效,所以土地審裁處宣判申請人的申
請被撤消及須繳付全部堂費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21(4)
條;附表 5

軒寧大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈一單位的業 主要相關法例
主。申請人向答辯人追討維修費欠款及訟費。申請人提出根據大廈公契,
陳大明
案件編號: LDBM40/2000
有權向各答辯人收取維修費用,而答辯人亦同意。但答辯人拒絕繳交成立
案件類別: 管理費,維修費及各
大廈營運基金的金額,他指出業主立案法團亦有盈餘,不應多收儲備金。
項費用
˙ 追討管理維修費 土地審裁處同意申請人有關追討維修費的看法,但認為申請人沒有遵守有
關條例的規定,先在會議通告詳列籌集備用基金的議程。所以土地審裁處
判決日期: 2000 年 4 月 5 日
宣判答辯人須在 21 天內繳交維修工程費用,申請人追討基金集資費用敗
訴,申請人須付全部堂費。
The Incorporated
Owners of Jumbo
Building 訴 Lui Tak Kei
案件編號: LDBM47/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 6 月 26 日

The Incorporated
Owners of Maple
Mansion 訴 Ho Yiu
Keung and Regent Talent
Industrial Ltd.
案件編號: LDBM98/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 4 月 4 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一地鋪的業
主要相關法例
主。通過是次申請,申請人向答辯人追討拖欠的款項,包括行政費,冷氣
費按金,過期付款利息及訟費。申請人在判案前兩年曾召開業主大會,通
過向前管理人收購該大廈商場原有的冷氣系統。其後,申請人與前管理人
簽署冷氣系統轉讓協議,並正式接收及管理整套冷氣系統。申請人的管理
委員會會議曾通過要向每商戶業主徵收冷氣費按金。答辯人雖然指稱申請
人或其主席多次不回覆他有關上述事宜的意見書或查詢,但並不是有效的
反對理由。基於答辯人並沒有明確指出根據公契與有關條例,申請人的申
請有任何不對之處,因此土地審裁處裁定申請人通過收購冷氣系統的業主
大會的決議有效,申請人的申請全部得直,答辯人敗訴。
案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩位答辯人是大廈地鋪的業
主。申請人要求土地審裁處頒令答辯人繳付維修工程分擔費。答辯人並不
反對法團按二年前的第一次決議進行大廈維修,但兩年前的第二次決議,
其中數項並不是政府要求進行維修的工程,所以拒絕繳交那些費用。土地
審裁處指申請人並無提交證據證明第二屆管理委員會曾通過有關維修工程
分擔費的決議,而且兩年前第一次業主大會通過的其中一項決議並無列載
於開會通知書內,因此並不符合《建築物管理條例》附表 3 第 7(3)段的規
定,所以是無效的決議。此外,該決議須由管理委員會而不是法團所通過;
由於管理委員會並無通過關於維修工程分擔費的決議,故此答辯人無須繳
付此費用。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請,並頒令申請
人須支付兩位答辯人的訟費。其後申請人要求覆核該判決,而答辯人亦申
請覆核判決書內關於第二屆管理委員會的合法性的裁決。土地審裁處以同
樣的理由,撤銷申請人的覆核申請,並須支付二位答辯人此申請的訟費。
而土地審裁處認為有關第二屆管理委員會的合法性的裁決是正確的,故此
撤銷答辯人的申請,並須支付申請人有關此申請的訟費。
88

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 5 段;附表
3 第 3(7)段

管理費,維修費及各項費用

荃灣香城大廈業主立案法 案情摘要 申請人是大廈業主立案法團,答辯人是該大廈一地鋪及一閣樓 主要相關法例
的業主。申請人要求土地審裁處,根據該大廈公契及建築物管理條例,裁
團訴張秋光
案件編號: LDBM101/2000
決答辯人為其物業所應負責的管理費及大廈維修分攤費。公契對於管理
案件類別: 管理費,維修費及各
費,維修分攤費及地租作不同安排。管理費和維修分攤費以“unit"「單位」
項費用
˙ 追討管理維修費 為繳費單元,地租以“shares"「份數」為分攤單元。在公契訂立時的大廈
「單位」“unit",數目是計算管理費及維修費用分攤的基礎。「單位」以
判決日期: 2000 年 6 月 15 日
在公契訂立的日期所劃定為準。轉讓契內清楚列明大廈單位數目及分劃情
形。基於答辯人佔該地鋪及該閣樓兩單位的一半,土地審裁處裁決答辯人
只須繳交管理費及維修分攤費用每一份的半數。
The Incorporated
Owners of Tuen Mun Lee
Bo Building 訴 Chan Tak
Ho 及另一人
案件編號: LDBM125/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 6 月 15 日

The Incorporated
Owners of Fortress
Garden 訴 Chung Cho
Chi
案件編號: LDBM180/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 9 月 26 日

The Incorporated
Owners of Elgar Mansion
訴 Leung Pui Wah and
Another;訴 Chow Yin
Chun
案件編號: LDBM182/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2000 年 8 月 23 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩位答辯人是該大廈一單位的 主要相關法例
業主。申請人向答辯人申索維修費分攤費用及利息、堂費與雜項開支。申
請人副主席指出於判案前兩年,因外牆瓷磚剝落及污水渠管損壞,申請人
決定在住宅單位部份進行維修工程。申請人其後召開多次業主大會,商討
有關集資維修大廈事宜。大會通過以一戶一票方式,及以填寫表決書方式
進行投票,表決有相關的工程項目以及工程公司。答辯人同意大廈須要進
行維修,但認為投票並非公平進行。但答辯人未能提出任何合法理據反對
申請人之申請。基於上述的理由,土地審裁處裁決答辯人須繳付維修費用
分攤金額。
案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,而答辯人是該屋苑停車場其中 主要相關法例
三個停車位的業主。申請人要求土地審裁處下令答辯人繳付他所欠交的三
期維修工程基金、利息以及收款費用。答辯人反對繳交該款項;他的理由
是:「維修費多少也沒通知而且計算方法不合理」。申請人的證物顯示於
判案前五年,申請人舉行大會通過外牆維修的議決,車位業主須跟據其所
佔業權供款。申請人在其後的會議中亦議決有關單車位、雙車位以及複式
車位的供款。申請人隨後致函答辯人要求他清繳維修工程欠款。但答辯人
致信予申請人,表示直至該日他仍未收到有關大廈維修工程分攤款額以及
其計算方式的通知。土地審裁處裁定,除非該大會有關外牆維修的議決與
及法團管理委員會會議的決定並無效力,否則答辯人的抗辯理由不能成
立。基於以上的理由,土地審裁處裁定申請人追討答辯人欠交的維修費用
得直。
案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團。兩件案件的答辯人分別是兩間 主要相關法例
地鋪的業主。申請人向答辯人分別追討該兩個鋪位所欠的管理費。答辯人
認為他們有權不繳付那些管理費,他們的理據可以歸納為兩個理由。第一,
大廈公契規定,地下及地庫之店鋪業主,不須為大廈電梯的運作、維修、
檢查、更換或翻新的費用負任何責任。但由於申請人沒有把有關電梯的支
出分開計算,所以店鋪業主所付的管理費已隱含了電梯的支出,因此違反
大廈公契,故他們不須支付有關管理費。第二,申請人所委托的管理公司,
在許多地方均未能符合答辯人的要求,所以答辯人認為他們有權不交管理
費。但在比較地鋪與樓上住宅在同份數的業權下的管理費後,發現大廈商
鋪的管理費釐定已經剔除了電梯營運的開支。另外,答辯人質疑申請人有
關其沒有做好管理工作的指控,申請人在許多方面均有所解釋,但都不被
接納。經過上述的分析,土地審裁處判申請人就兩件案件均獲得勝訴。

德高物業管理有限公司訴 案情摘要 申請人為屋苑之管理公司,而答辯人則是該屋苑不同單位之業 主要相關法例
主。申請人向各答辯人追討兩項欠款,包括欠交之管理費,以及大廈管理 《建築物管理
紀好有限公司
案件編號: LDBM232/2000
赤字的每戶分擔費。答辯人拒絕繳付此等款項,因為申請人沒有依據《建 條例》附表 7
案件類別: 管理費,維修費及各
築物管理條例》附表 7 之規定去調整由判案前一年開始生效的新管理費。
項費用
˙ 追討管理維修費 土地審裁處認為申請人在該次管理費調整的過程中,並未有草擬及張貼預
算案之草案,亦沒有邀請業主在 14 天內就該草案提意見。故申請人於該次
判決日期: 2000 年 12 月 5 日
所作管理費的調整實屬無效。故此土地審裁處駁回申請人就有關追討管理
費差額之申請。另外,就攤分管理費赤字之申請,在答辯人收到所有數據
後,已接受她是有責任攤分有關赤字的。另外,有關訴訟費用,土地審裁
處認為答辯人所以拒付有關之分攤費用,是因為申請人未能及時提供全部
之賬目及資料而引致。所以土地審裁處裁定答辯人不須就有關分攤赤字之
欠款向申請人繳付利息。
89

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Amber
Garden 訴 Lee Vincent
Marshall Kwan Ho
案件編號: LDBM309/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 2 月 23 日

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,而答辯人是該屋苑其中一車位 主要相關法例
的業主。申請人要求土地審裁處頒令答辯人繳付欠交的服務費、欠款的利
息和徵收費。在判案前六年起,申請人曾以多種名義向答辯人追討欠繳的
款項,而申請人向答辯人收取該筆款項的基礎,是源於判案前六年的業主
周年大會所通過的決議。所以本案的關鍵在於法團是否有權通過該決議。
這要視乎大廈公契是否賦予法團通過該決議的權力。根據公契的規定,業
主所須繳交的款項,是按照該業主被分配的管理份數而定的。公契內只列
載各住宅單位的管理份數,而只擁有車位的業主並無被分配管理份數。這
清楚顯示只擁有車位的業主無須繳交大廈公契所規定的費用。故此法團無
權在該次業主大會通過要求車位業主繳交服務費的決議。基於上述的理
由,土地審裁處撤銷申請人的申請。

仁愛大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈一單位的業 主要相關法例
Lam Kam Kin
主。申請人向答辯人追討該大廈的維修費。在判案前八年,申請人以通告 《時效條例》
案件編號: LDBM360/2000
形式知會該大廈的業主有關該大廈維修工程開標及繳款的事宜。根據該大 第 4 條
案件類別: 管理費,維修費及各
廈公契的規定,答辯人有合約上的責任去支付有關的費用。基於申請人於
項費用
˙ 追討管理維修費 早前在小額錢債審裁處提出追討前述款項的法律程序時,該法律行動已超
判決日期: 2000 年 12 月 20 日 越了時效條例第 4(1)(a)條所規定的 6 年時限,故此它不可以向答辯人提出
該筆債項的訴訟。基於上述的理由,土地審裁處撤銷它的申請。
碧蘭大樓業主立案法團訴 案情摘要 申請人為大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈一些單位的 主要相關法例
李源;訴利玉琼;訴司徒 業主。申請人向各答辯人追討管理費及維修費。有關管理費之追討只涉及
勝;訴周雪文;訴黃世雄 一人。另外各名答辯人在反對通知書就維修費之抗辯則大致相同,指該費
案件編號: LDBM369/2000
用其實早已包括在 5 年前大廈大維修的工程中,現在不應為同一個未做的
案件類別: 管理費,維修費及各
項目收取當時已付的維修費之外的額外費用。另外答辯人亦質疑當時大廈
項費用
˙ 追討管理維修費 業主立案法團管理委員會的合法性問題。土地審裁處認為大廈的業主只能
在大廈沒有業主立案法團管理委員會的情況下以《建築物管理條例》第 3
判決日期: 2001 年 3 月 30 日
條及第 4 條的規定選出管理委員會。但申請人並沒有要求當時的管理委員
會的主席召開業主大會對應屆的管理委員會的主席或委員進行罷免或改
選,或向土地審裁處要求頒令解散現屆管理委員會,便自行越過現屆管理
委員會去按第 3(1)(c)條另選出一個管理委員會。則同一幢大廈的業主立案
法團鬧出雙胞胎管理委員會的爭執及訴訟,將會無日無之,而法團的管理,
亦勢必要變成一片混亂。基於上述分析,土地審裁處裁定現屆管理委員會
為不合法的管理委員會。此管理委員會及此後由管理委員會召開的業主大
會,均無法律效力。故現屆管理委員會不能以法團名義在本次審訊的各案
件中向各答辯人追討有關的管理費或維修費。因此判申請人敗訴並撤銷申
請人在各案中的申請。
The Incorporated
Owners of Matauwei
Apartments 訴 Chan Sui
Keung;訴 Lam Kan;訴
Ng Shung Cho
案件編號: LDBM384/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2002 年 3 月 5 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,兩位答辯人分別是該大廈兩個 主要相關法例
單位的業主。申請人要求土地審裁處頒令兩位答辯人分別繳交維修分擔
費。第一答辯人並無提交反對通知書,亦無出庭答辯。另一答辯人則指因
該物業已租予一位印度藉人士,業主立案法團只將所有追收款項信件寄或
送達該大廈,沒有和他本人聯絡,但遭大廈業主立案法團釘契,故不同意
支付釘契費。土地審裁處指答辯人曾通知大廈的看更他的電話號碼及地
址,以便聯絡他,但他並無提出證據證明他曾囑咐看更,法團的函件及通
告不要派往該租住單位,而要送往他現時的居所,故此申請人將函件及通
告送往該單位,或在該室的門貼上通告,是正確的做法。另外,律師行曾
向兩名答辯人追討維修分擔費,信中聲明如答辯人再不繳付欠款,律師行
會依法團的指示對答辯人的業權作出押記。但到第三期繳款的最後期限,2
名答辯人並無繳付任何款項,申請人遂有權對他們的單位在土地註冊處作
出押記。最後,土地審裁處經計算後,證明申請人要求兩名答辯人繳付的
維修分擔費的款額是正確的。因此裁定答辯人須繳交維修分擔費。

90

管理費,維修費及各項費用

S.K. 986 Management
Ltd.訴 Law Wai Keung
and Another
案件編號: LDBM409/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 1 月 23 日

華景大廈業主立案法團訴
WAN CHIK YAU;訴
WONG YIM FONG;訴
CHOW TSOI NGO;訴
KU HUNG FEI AND
ANOTHER
案件編號: LDBM1/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 5 月 25 日

案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,而二位答辯人是該屋苑一單位的業
主。申請人向答辯人追討管理赤字的分擔費以及逾期追收費。答辯人認為
赤字分擔欠公平,有剝削小業主之嫌,有利大業主減省開支。該大廈公契
載有與管理費分擔有關的條文,該公契賦予經理人分配決定權,已考慮到
有些支出屬於非公共服務、物品或設施,以用者自付的原則來界定收費。
於管理赤字的年度,由於商業單位沒有保安設備,所以保安費用是由住宅
單住及停車場分擔。而大門對講機是安裝於位宅單位的設備,按用者自付
的原則,故此住宅單位須負責繳付設施的全部支出。申請人已按公契的條
款而計算出管理費的分攤數目,故此土地審裁處裁決申請人的申請得直。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 16 條
《時效條例》
第 4(2)條

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而各答辯人為該大廈樓上住宅 主要相關法例
單位的業主。申請人指根據大廈於前年及去年的業主大會議決及管理委員
會的議決,答辯人分別均欠申請人大廈維修基金的分攤費、利息及訟費。
答辯人抗辯申請人的主席虛報收到政府維修令,錯誤引導小業主在業主大
會通過維修大廈;維修金額太貴;管理委員會無效及法團與建築商簽署的
所有的合約無效等。土地審裁處指申請人分別召開業主大會及管理委員會
會議,並通過大廈的大維修工程交由一建築工程公司承做。申請人的管理
委員會召開會議商討並議決大維修工程分攤費之徵收方法、各地鋪及住宅
單位之分攤費計算方法及實質金額。土地審裁處衡量證人的口供後,不相
信申請人或申請人的主席是存心欺騙答辯人及其他業主,並錯誤引導業主
通過維修大廈的決議。而管理委員會已經議決如何分攤大維修費用,答辯
人要跟隨該議決繳付應付的費用。自從任期屆滿後,該屆的管理委員會並
無召開週年大會,亦無退職,所以申請人仍是合法的管理委員會。因此,
土地審裁處裁定該原有的管理委員會仍為合法的管理委員會,它與維修承
建商簽訂的合約當然有效。基於以上的理由,裁定答辯人的反對理由全部
無效,申請人的申請全部得直。
案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的業主。申請
人向答辯人追討欠交的管理費。答辯人表示並非存心拖欠,但指申請人收
取的費用不合理;答辯人於較早前已存放港幣十萬元往土地審裁處,用以
支付合理及合法的費用。答辯人所提出的一些論據,經土地審裁處瞭解後,
認為全部都不構成不支付管理費及其他有關費用的理由。土地審裁處提議
答辯人如果對該大廈的管理有不滿,可向申請人反映。土地審裁處又逐項
處理申請人的各項聲請,指申請人是根據大廈公契及《建築物管理條例》
而收取管理費,所以是合理合法的。因此,土地審裁處裁定申請人勝訴,
答辯人須支付申請人在本案內申請之所有數額。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 4(2)
條;第 20(1),
(2)條;第
21(1A)條;附
表7

毓華樓業主立案法團訴蔡 案情摘要 申請人是該大廈的業主立案法團,三位答辯人是該大廈地下鋪
的業主。申請人要求土地審裁處就維修分攤費的正確計算方法作出聲明,
六乘及其他人
案件編號: LDBM40/2001
及向三位答辯人追討欠下的維修分攤費、過期付款利息、律師費及其他賠
案件類別: 管理費,維修費及各
償。土地審裁處認為申請人在有關會議紀錄上有不準確或錯誤的紀錄,有
項費用
˙ 追討管理維修費 關維修費攤分的方式未有遵照該大廈的公契來計算,根據建築物管理條例
判決日期: 2001 年 10 月 30 日 第 22 條(1)節,業主所須繳付的款額須由申請人按照公契而確定,基於上述
的理由,土地審裁處裁定申請人的該項決議無效。土地審裁處按照該大廈
公契的正確解釋,裁決申請人不能將劃分出來的單位來計算維修分攤費及
要根據三位答辯人之間的業權比例來攤分維修費。因此,土地審裁處裁決
申請人就三位答辯人欠下的維修分攤費的申請敗訴及撤銷其他申請,還須
繳付三位答辯人本案的訟費;三位答辯人只須繳付予申請人的維修分攤費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 22(1)

The Incorporated
Owners of Beauty Court
訴 Hon Ping Kay and
Another
案件編號: LDBM29/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 6 月 28 日

富麗園業主立案法團訴
案情摘要 申請人是該建築物的業主立案法團,兩名答辯人是該建築物的 主要相關法例
Tsui Yuet Lai,Teresa 及 業主。申請人要求土地審裁處頒令兩名答辯人按照法團於三年前舉行的業 《建築物管理
主大會通過之維修基金議案的規定,繳交維修分攤費。土地審裁處認為答 條例》第 20 條
另一人
案件編號: LDBM49/2001
辯人提出的多項反對繳交維修分擔費的抗辯理由無效和並無法理基礎。土
案件類別: 管理費,維修費及各
地審裁處指三年前舉行的業主大會以及在判案當年舉行的特別業主大會已
項費用
˙ 追討管理維修費 提供充份的機會給業主詢問有關維修工程的細節及問題,而業主大會通過
的決議是有效的,它對所有的業主都具有約束力。故此土地審裁處裁決申
判決日期: 2001 年 6 月 8 日
請人的申請得直,判令兩位答辯人須繳付該維修分攤費予申請人。

91

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Wah Lai
Mansion,Marble Road
訴 Lee He Wan Eddy and
Others
案件編號: LDBM53/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 12 月 22 日

The Incorporated
Owners of Arts Mansion
訴林漢文及另一人
案件編號: LDBM338/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2001 年 8 月 28 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而九名答辯人是該大廈的業
主要相關法例
主。申請人要求土地審裁處頒令所有答辯人繳交該大廈大維修工程的費
用。申請人在前年及去年分別召開兩次特別業主大會,確認進行大廈大維
修工程及揀選承辦商、議決通過開設大維修儲蓄戶口、及議決通過大維修
分期分攤費用。對於大維修承建商的揀選及大會通知書的第二及第三項議
程,會議記錄都有加以記載,唯獨是它完全沒有提及有關通過對大廈進行
大維修的決議。故土地審裁處裁定業主大會沒有通過任何有關進行大廈大
維修工程的議案。第三次大會是純粹為住宅部份召開的「業主大會」,而
不是整個法團(住宅和商場部份)所有業主的大會。申請人既然只召集住
宅部份的業主大會,它召開該大會的通告必定是只送達予住宅部份的業
主,故它的決議是不合法的。法團召開第三次大會的目的在於修正在第二
次大會通過大維修分攤費用的決議,但法團在第二次大會根本沒有通過大
維修的決議,所以第三次大會通過的是無效的決議。而業主須繳付的款額
必須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定,但申請人承認管理委員
會沒有作出這樣的決定。基於此原故,土地審裁處撤銷申請人所有的申請。
案情摘要 申請人是大廈業主立案法團管理委員會,第一答辯人為該大廈
兩個車位之業主,第二答辯人為該大廈十三個車位之業主。申請人向兩位
答辯人追討欠交的管理費。答辯人反對支付管理費,指申請人今次收費乃
違反公契及違反有關法例,指責申請人是越權和任意更改公契條文。土地
審裁處指申請人沒有違反《建築物管理條例》第 21 條、第 22 條、及附表
五,而該大廈是依照有關之大廈之公契條款來釐定管理費。土地審裁處指
答辯人提出所有的指控無事實根據,亦無法理根據。基於上述理由,土地
審裁處裁定申請人勝訴,二位答辯人須繳付拖欠的管理費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21
條;第 22 條;
附表 5;附表 7
第1段

鄧香訴益誠大廈業主立案 案情摘要 案件涉及大廈的業主立案法團和一名業主。法團要求土地審裁 主要相關法例
處頒令該業主繳交維修費。答辯人指法團串通虧空大廈的備用基金,把工
法團
案件編號: LDBM363/2001
程費用誇大,及法團無向全部業主公開工程項目細則等。但他承認沒有證
案件類別: 管理費,維修費及各
據支持其指控。土地審裁處指《建築物管理條例》及大廈公契並無規定管
項費用
˙ 追討管理維修費 理委員會必須公開所有工程的事宜。該業主對大廈維修決議的有效性並無
質疑。反對通知書列出的反對理由與大廈維修決議的有效性並無關連,所
判決日期: 2002 年 5 月 14 日
以該些理由並不是有效的反對理由,因此裁決法團的申請得直。另該業主
要求土地審裁處將法團的第一屆及第二屆管理委員會宣佈為不合法的管理
委員會,並懲治所有參與非法管理該大廈的有關人士及賠償一切損失。土
地審裁處指該案件提出時,當時第三屆管理委員會已經就任,而第一屆及
第二屆的管理委員會已不存在,故此本案的申請不能針對第一屆及第二屆
提出。所以土地審裁處不能就此申請頒佈任何命令。而裁定及執行的事項
是基於這項的申請而提出的,但申請既然失敗,所有須予裁定及強制執行
的事項亦不能成立。土地審裁處將它們撤銷。
Yick Tat Property
Management Co. Ltd.訴
Ng Soor Eng
案件編號: LDBM455/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2002 年 2 月 28 日

案情摘要 申請人是該大廈的經理人,答辯人是該大廈一業主。申請人向 主要相關法例
答辯人追討由前年 4 月至 7 月的管理費差額,虧損攤分費及利息。答辯人
提出了很多問題作為答辯理由,申請人已一一作答。土地審裁處指答辯人
並沒有提供任何實質證據去證明申請人的解釋有任何不對的地方。答辯人
亦沒有提供任何證據去證明申請人這次的申請有任何違規或越權的情況。
土地審裁處指申請人是根據公契及在業主大會上通過決議,而向答辯人收
取管理費的差額、攤分虧損費及利息。因此,土地審裁處裁定申請人的申
請得直,答辯人須支付申請人本案的訟費。

92

管理費,維修費及各項費用

荃灣花園業主立案法團訴 案情摘要 申請人為屋苑之業主立案法團,第一及第二答辯人為該屋苑某 主要相關法例
單位之共同業主。申請人要求答辯人支付管理費、維修分攤費、兩個月管
梁振鴻及另一人
案件編號: LDBM472/2001
理費按金及利息。申請人指由於該屋苑現時的管理公司接管的時候,該屋
案件類別: 管理費,維修費及各
苑是完全沒有任何經費可供運作,所以申請人通過以舊管理費加某個百份
項費用
˙ 追討管理維修費 比來徵收管理費,但加幅不會使管理費的計算方法與公契吻合。申請人認
判決日期: 2002 年 10 月 24 日 為由於管理費是經業主大會通過,各業主可被視為默許了管理費可以不根
據公契計算。至於維修分攤費及管理費按金,申請人認為該兩項費用都是
經業主大會通過,而業主大會亦已經依從《建築物管理條例》附表 3 的要
求合法進行,因此申請人有權徵收該兩項費用。答辯人則認為管理費必須
根據公契計算。答辯人已忍受管理費在無法理依據的情況下攤分,但由 5
年前起答辯人不能再容忍下去,便停交管理費來向申請人討回公道。至於
維修分攤費及管理費按金,答辯人則提出業主大會並未經過合法的程序通
過決議。此外,由於答辯人在入伙時已經支付了三個月管理費按金,答辯
人認為不須要再次支付管理費按金。因此,答辯人反對支付有關的管理費,
維修分攤費和管理費按金。土地審裁處指即使答辯人曾經有默許過管理費
不依公契計算,但當答辯人拒絕再支付這些管理費並提出反對的時候,答
辯人的默許便中止,申請人無權再要求答辯人繼續支付不依公契計算的管
理費。但答辯人須支付重新根據公契計算這段期間的管理費。另因該業主
大會的通知書上並沒有列出有關商討維修分攤費和相關決議的議程。因此
裁定有關維修分攤費的決議無效,申請人不能向答辯人追討有關的維修分
攤費。由於管理費的計算方法並未符合公契,兩個月的管理費按金亦一樣
不符合公契。因此,徵收兩個月管理費按金的決議亦是抵觸了《建築物管
理條例》,申請人不能根據該決議向答辯人徵收有關的管理費按金。基於
上述理由,土地審裁處裁定申請人不能向答辯人追討是次申請的管理費,
維修分攤費和管理費按金。申請人必須根據公契重新計算有關之管理費金
額。
The Incorporated
Owners of Chungking
Mansions 訴 Shamdasani
Murli Pessumal and
Others
案件編號: LDBM498/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2002 年 10 月 12 日

上海街 628,630,632 及
632a 號及快富街 1k 號業
主立案法團訴李惠卿及另
三人
案件編號: LDBM525/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2002 年 1 月 24 日

案情摘要 申請人為屋苑的業主立案法團,而答辯人為該屋苑一些單位及
鋪位的業主。申請人要求各答辯人繳交屋苑翻新工程的基金費及相關的法
律費用。申請人指前年底的業主大會通過決議進行該屋苑維修及翻新工
程,並成立基金支付工程的費用。答辯人指代表申請人的律師拒絕部份業
主查閱授權書、工程招標不透明及不公平、決議並未得大多數業主支持通
過、申請人沒有依據公契徵收答辯人應繳的費用、及沒有適當地分攤各層
應付的工程費。土地審裁處指答辯人沒有要求申請人公開授權書或在業主
大會上提出此事;而土地審裁處認為申請人已做好預防措施確保沒有未授
權人士出席大會並投票。至於工程招標不公及決議未通過問題,答辯人沒
有任何理據支持這些指控。至於分攤費的計算,申請人指是根據《建築物
管理條例》,各答辯人須按擁有的土地不可分割分數來計算。但土地審裁
處指《建築物管理條例》第 21 條及 22 條說明基金費用的分攤須按公契而
定,而明顯申請人沒有依據公契。由於申請人沒有正確的基礎去計算答辯
人應付的分攤費,土地審裁處撤銷申請人所有的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21
條;第 22 條

案情摘要 申請人是多幢大廈的業主立案法團。三位答辯人是不同大廈的 主要相關法例
業主。申請人是要求法庭頒令三位答辯人繳交大廈維修分擔費。第二與第
三答辯人沒有提出抗辯,但第一答辯人的抗辯理由是指申請人收到款項後
並沒有發回收條,又指申請人派人維修該大廈後仍有滲水的情況出現,和
沒有清理該大廈天井外的垃圾。土地審裁處指出收據只是繳交款項的證
明,不給予收據並不是拒絕繳交款項的理由。土地審裁處認為滲水之事與
繳交維修費之事無關,答辯人不能對繳付維修費附以任何條件。申請人並
無向業主收取管理費,垃圾的清理是業主各自負責的。土地審裁處指第一
答辯人的證供互相矛盾,所以不接受答辯人的證供。基於上述的理由,土
地審裁處裁決申請人的申請得直,並頒令三位答辯人向申請人支付維修費
及利息和訟費。

93

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Sai Kung
Town Centre 訴 Yau Fook
Hong Co Ltd and Others
案件編號: LDBM29/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 10 月 16 日

案情摘要 申請人為屋苑的業主立案法團,第一答辯人是該屋苑停車場及 主要相關法例
部份商鋪的業主,第二至第十答辯人是該屋苑不同商鋪的業主。申請人根
據該大廈公契,要求第一至第十名答辯人繳交由二年前七月起至二年前十
二月份欠交管理費的餘額。答辯人對款額無爭議,但指稱他們沒有繳交該
些款項的責任而提出抗辯。土地審裁處指申請人是按公契的規定收取管理
費,所以裁定答辯人須支付申請人欠交管理費之餘額及利息和訟費。

高雅大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈之業主立案法團,答辯人為該大廈之發展商,也
Wui Tat Co. Ltd.
是該大廈地下及閣樓之業主。申請人要求答辯人支付有關該大廈外牆的維
案件編號: LDBM34/2002
修費用。但答辯人引用該大廈公契,向上訴庭提出上訴,認為其本身不是
案件類別: 管理費,維修費及各
獨自享用該大廈外牆的人,因為其他業主亦有在外牆興建簷篷或晾衫架,
項費用
˙ 追討管理維修費 因此,答辯人認為只須負責其有關該佔用位置的部分維修費用,而其他部
判決日期: 2002 年 7 月 16 日
分則應該由該大廈所有業主攤分。但申請人根據《建築物管理條例》第
34H(1)條,指答辯人本身已是獨自有權利去使用、佔用或享用該大廈外牆,
該大廈外牆並不是公用部分,所以答辯人須要負責外牆的維修費用。基於
上述理由,土地審裁處裁定答辯人須支付申請人有關該大廈外牆維修費用
和申請人的訟費。
The Incorporated
Owners of Oxford Court
訴 Chan Cheung Tat
案件編號: LDBM81/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2002 年 8 月 7 日

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
34H(1)條

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,而答辯人為該屋苑一車位的業 主要相關法例
主。申請人指兩年前收到屋宇署的通知,須對該樓宇的外牆及污水管等進
行修葺或翻新工程。申請人要求土地審裁處頒令答辯人繳交維修分攤費。
申請人於業主大會上通過按每個單位或車位所佔的業權份數比例繳付是項
工程所須費用,但答辯人認為部份工程是「不須進行的工程」,遂反對是
項申請。土地審裁處考慮每項工程後,裁定申請人有決定權對該大廈的公
用部份,包括樓宇的外牆、公用食水喉管、污水管和停車場入口通過的外
牆等進行任何翻新、改善或裝飾工程,命令答辯人須向申請人繳付維修分
攤費,但申請人不能以公費更換私人的食水管及拆除私家車位上蓋由私人
蓋搭的非法僭建物,而要求答辯人繳交該項維修費用。與訟雙方亦須各自
負責本身在小額錢債審裁處及土地審裁處的訟費。

昌年大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈地下 F 鋪及
昌年置業有限公司
大堂、二樓至五樓 K 座及天台的業主。申請人提出三項申請,其一是要求
案件編號: LDBM84/2002
土地審裁處下令答辯人繳付維修分攤費。答辯人對申請人是次申請提出多
案件類別: 管理費,維修費及各
項抗辯理由,但土地審裁處指答辯人並無有效的答辯理由,及所提供的證
項費用
˙ 追討管理維修費 供不完善,所以答辯人的反對理由不能成立。而且申請人在履行其職責及
行使其權力時沒有違反《建築物管理條例》條例第 18(2)(a)條、第 20A(1)
判決日期: 2002 年 7 月 26 日
條及第 44(1)條。基於此原因,土地審裁處裁定答辯人須繳交維修費給予申
請人。第二項申請是申請人要求土地審裁處下令答辯人繳交管理費,申請
人證實答辯人已繳交所有的管理費,故此土地審裁處撤銷該管理費的申
請。第三項申請是申請人要求答辯人繳交自前年 11 月起的每月清潔費用。
但土地審裁處認為答辯人繳交的每月管理費已包括清潔的費用在內,沒有
理由須要繳交另外一筆相同性質的款項,故此土地審裁處撤銷該清潔費的
申請。由於申請人的申請與訟雙方各有勝負,所以與訟雙方各自負責本身
的訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(2)(a)條;第
20A(1)條;第
44(1)條

雲漢大樓業主立案法團訴 案情摘要 本案有兩名答辯人,答辯人是該大廈地鋪的業主。申請人是該 主要相關法例
Wong Sum Kin 及另一人 大廈的業主立案法團。申請人要求答辯人繳交自五年前 1 月至前年 6 月的
案件編號: LDBM138/2002
的管理費。但答辯人拒絕繳交上述期間的管理費,指申請人在今年 1 月 1
案件類別: 管理費,維修費及各
日之前,沒有替答辯人清理鋪前的垃圾,答辯人還呈遞 3 幅照片以作證明。
項費用
˙ 追討管理維修費 後來答辯人向申請人投訴,其後情況已改善,所以土地審裁處裁決答辯人
不能因為申請人沒有執行某些職責便拒絕繳交管理費,基於上述的理由,
判決日期: 2002 年 8 月 21 日
土地審裁處頒令兩名答辯人須繳交管理費給申請人。

94

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Wing Hong
Court 訴 Wong Hon Wing
及另一人
案件編號: LDBM220/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 1 月 30 日

The Incorporated
Owners of Wing Ying
Mansion 訴 Wong Kwok
Gee
案件編號: LDBM317/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 3 月 17 日

The Incorporated
Owners of Hang On
Building 訴 Cheung Kwok
Wah
案件編號: LDBM56/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 1 月 19 日

李錦訴黃國賢
案件編號: LDBM75/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 9 月 17 日

案情摘要 申請人為大廈之業主立案法團,二位答辯人是該大廈天台之共 主要相關法例
同業主。申請人要求二位答辯人支付有關該天台由二年前 3 月起至前年 7
月止之管理費和電力及消防維修分攤費用。答辯人作出反申索要求土地審
裁處頒令,理由是申請人無權根據該大廈公契收取管理費和電力及消防維
修分攤費用。土地審裁處指公契說明天台業主不須支付管理費,雖然答辯
人之前有默許過申請人收管理費,但答辯人亦有權中止這默許。另外,土
地審裁處指該大廈公契清楚說明維修費是按各業主根據其業權份數攤分
的。基於上述理由,土地審裁處裁定申請人無權根據該大廈公契收取管理
費,所以撤銷申請人有關管理費的申請;而土地審裁處裁定二位答辯人須
支付申請人電力及消防維修分攤費及其利息。由於申請人與第一答辯人各
有勝負,第二答辯人只須支付申請人其一半之訟費。
案情摘要 涉案屋苑由三幢大廈組成,申請人為屋苑業主立案法團,答辯 主要相關法例
人為其中一單位的業主。法團管理委員會舉行多次會議,決定維修大廈,
並甄選了工程顧問、承辦商後,隨即提交業主大會,正式議決此等事項,
及通過議案向各業主徵收維修費用。答辯人拒絕繳交是項分攤費用,也停
止支付其車位的每月管理費。因此法團興訟追討,而答辯人藉此訴訟提出
三項反申索:(一)退回以往每月購買泊車證的費用;(二)頒佈禁制令,
阻止法團繼續使用流動車位作出租用途;(三)頒佈禁制令,強制法團清
拆現有更亭。土地審裁處指停車場管理費是用來支付管理停車場的公用地
方和設施的費用。答辯人多年來對向車位業主徵收此項月費也無異議,在
「不容反悔」原則下,答辯人不能推卻付此管理費的責任。所以答辯人不
但要繳付所欠的停車場管理費,也不能要求退還以往所付的。至於車位出
租問題,土地審裁處指出租出流動車位予沒有車位的業主是由當時業主委
員會決議實行。停泊多了車輛在車場,對固定車位業主當然有不便之處,
但實質影響有多大,並沒有任明確證據。縱觀整體證據,此項措施對固定
車位業主或其他使用者是沒有不合理的干擾。而土地審裁處亦看不到任何
理據要求申請人拆去更亭、並認為若現在拆去更亭,對全體業主並沒有好
處,也不會對答辯人有任何好處。基於以上理由,土地審裁處裁定法團申
索勝訴,答辯人要付分攤維修費及車場管理費,答辯人反申索敗訴。答辯
人後來向上訴法庭提出上訴,但被駁回,請參閱 CACV96/2004。
案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一間地鋪的業
主。申請人向答辯人追討分攤升降機維修費。是次升降機維修工程經業主
大會決議通過,向業主徵收款項進行工程。期間申請人向業主進行多項問
卷調查,其中一項調查的結果顯示反對在 1 至 3 樓加開升降機門口的業主
佔多數,答辯人指申請人沒有尊重調查結果,在大會上通過議案,違背了
調查結果。土地審裁處指公契沒有任何關於問卷調查的條款,建築物管理
條例也沒有就問卷調查作出規定,更沒有給予任何法定地位。另答辯人指
高層單位的業主對決議案存在利益衝突,表決時應迴避投票。土地審裁處
指公契和法例都沒有要求某一部份業主在特定情況下迴避,而且大會決議
不能隨便剝奪個別業主的權益。最後答辯人根據用者自付原則,認為不須
使用升降機,就不用科款。但土地審裁處指這只是行政官員在推廣某些政
策時所採用的政治口號,本身不是法律,不能作為法理依據。至於分攤工
程費的分法,此次向業主徵收的維修費,大部分屬於齒輪油費用、更換機
件或零件、修理費用等,都是全部業主承擔的;根據公契,分攤方法應以
份數計算,法團所決議的計算方法沒有向答辯人多收。土地審裁處裁定答
辯人敗訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34E
條;附表 7 第
4(1), (2)段

案情摘要 申請人是大廈一個單位的業主,答辯人是大廈業主立案法團管 主要相關法例
理委員會的主席。申請人要求土地審裁處下令解除立案法團針對申請人單
位所作出的押記註冊。申請人指稱答辯人盜用業主立案法團的印章以作出
有關押記。但土地審裁處認為申請人沒有任何證據證明答辯人盜用業主立
案法團的印章,因此拒絕接納該指控。申請人後來提出覆核該裁決的申請,
但被駁回。

95

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Tsuen Wan
Garden 訴 Prime Light
Ltd
案件編號: LDBM83/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 12 月 15 日

The Incorporated
Owners of Flats E & H of
Sun Kai Mansion 訴 Chan
Kon Chuen
案件編號: LDBM93/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 2 月 24 日

The Incorporated
Owners of Pearl Island
Garden 訴 Hui Chan Soon
Hoy and Another
案件編號: LDBM110/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 9 月 23 日

The Incorporated
Owners of Arts Mansion
訴 Hon Empire
Investments Ltd
案件編號: LDBM140/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 2 月 27 日

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團;而答辯人則是該屋苑一地鋪的
業主。申請人向答辯人追討大廈維修及改善工程分擔費。申請人於判案前
一年召開業主大會議決大廈維修事宜,申請人於席上提供三個維修計劃給
出席業主參考及表決。計劃三於會上得到最高票數(不足一半的業主或其
代表),於是被採納。該大廈公契雖然列明業主大會的決議是按與會人士
的大部分票數而通過,但《建築物管理條例》附表 3 第 3 段所指的大部分
票數,意即要超過 50%與會的業主或其代表。基於上述決議不足與會業主
或其代表 50%,所以土地審裁處裁定是次決議無效,答辯人無須向申請人
繳付分擔費用。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第3段

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一業主。申請 主要相關法例
人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人繳交 3 項費用,包括兩筆管理費以 《建築物管理
及法律分擔費用。第一筆管理費方面,申請人是按之前兩次業主大會的議 條例》第 20
決向答辯人追討這筆管理費。由於在大會上用作計算整體管理費的方法, 條;第 21 條;
並不符合大廈公契的規定,所以土地審裁處裁定是無效的決議。第二筆管 第 22 條;附表
理費方面,申請人是根據業主大會的決議作為這項申索的根據,他們在是 3 第 3(7)段
次大會上議決調整管理費。但在會議通知上列載的是「討論調整管理收費」
而非「議決調整管理收費」,根據《建築物管理條例》附表 3 第 3(7)段,
「法團通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或
附加或附帶於如此列載的決議或其他事項,否則無效。」因此在該次大會
通過的議決是無效的議決。而法律分擔費方面,由於大廈公契的條文並無
提及法律費用分擔的分攤方法,按《建築物管理條例》第 22(2)條的規定,
法律費用須依照業主各佔的業權份數確定,但申請人的計法不是以業權份
數計算出每戶的分攤費,而是按照每戶的管理費計算,所以申請人計算管
理費的計算方法不符合第 22(2)條的規定。基於上述的理由,土地審裁處撤
銷兩項管理費以及律師費分攤費的申索。
案情摘要 申請人是屋苑業主立案法團;第一及第二答辯人是該屋苑一單
位及車位的業主。此案件曾作兩次審訊。在第一次審訊時,申請人的申請
是要求土地審裁處命令答辯人須繳付在之前所舉行的特別業主大會中通過
之集資費用及過期利息、手續費及有關之法律費用。但答辯人指該管理委
員會是無效的管理委員會,因為選出該管理委員會的業主大會通知並不符
合《建築物管理條例》附表 3 第 2(1)段的規定,即是管理委員會秘書須於
會議日期前最少 14 天送達每名業主及租客代表。根據《釋義及通則條例》
第 71(1)(a)條規定,發出通告之日及舉行法團大會之日都不可被計算在內。
由於大會的通知期少於法定日數,因此,依照附表 3 第 3(7)段的規定,該
次會議通過的都是無效的決議,所以土地審裁處於該次審訊撤銷申請人的
申請。其後,申請人提出上訴,土地審裁處指出《建築物管理條例》第 14(1)
條賦予法團權力,藉大會通過設立特別基金以維修或改善公用設施,而公
契的條文不適用於本案特別基金的設立,於是裁決申請人的關於特別基金
分擔費的申請得直,兩名答辯人須支忖有關費用。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 2(1), 3(7)段
《釋義及通則
條例》第
71(1)(a)條,第
14(1)條

案情摘要 申請人是該大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈十三個泊車
位的業主。申請人是要求土地審裁處頒令答辯人繳交由二年前九月至前年
二月的車位管理費款額為 9,750 元。申請人亦曾在 LDBM338/2001 一案向
答辯人就上述泊車位追討欠交管理費,土地審裁處拒絕接納答辯人的論
據。土地審裁處依據《建築物管理條例》第 18(1)(a)的規定,法團有責任使
法團的財產維持良好合用的狀況;因行使這項權力而引致產生的費用當然
須包含在管理費之內。按條例第 20(1)條的規定,法團須設立並維持一項常
用基金以支付法團根據條例或公契規定行使權力或執行職責的費用及以支
付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包
括與保養及修理有關的支出)。根據附表 5 第 2 段並無規定預算案須被展
示,第 4 段規定有關人士可向司庫要求提供預算的副本。按第 21(1)條條例
的規定,因為有關管理費的計算是由管理委員會負責,而不是由法團業主
大會所決定的。基於上述的理由,土地審裁處指答辯人提出的答辯不成立。
土地審裁處指答辯人的反申索中沒有提供證據證明,所以被撤銷。因此,
土地審裁處命令答辯人須繳付欠交之管理費給申請人。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(1)(a)條;第
20(1)條;第
21(1)條;附表
5 第 2, 4 段

96

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Koon Wah
Building 訴 Yeung Fung
and Others
案件編號: LDBM163/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2003 年 11 月 13 日

Yuen Tin Chu and
Others 訴 Ip Mei Ling
案件編號: LDBM192/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 1 月 9 日

尹連開訴 Cheng Kam
Hing
案件編號: LDBM261/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 2 月 19 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,五位答辯人都是大廈頂層單位 主要相關法例
連天台的業主。申請人向答辯人追討欠交的大廈維修分攤費用。各方所爭
議的是分攤費用方法不公、不合乎公契或法例。眾答辯人也因維修承辦商
在裝修期間佔用了他們的天台,向法團提出反申索,要求侵權上的損失。
土地審裁處指該案所確立的法律原則是單憑法團會議的決議不能強制業主
付款,只有管理委員會根據公契決定分攤費若干及何時繳付,業主才有責
任依時繳付。此案中無論證人口供、呈堂文件或申索書都沒有指出有關的
管理委員會的決議,土地審裁處曾追問分攤收費為何不由管理委員會來決
定,但得不到回答。很明顯管理委員會是沒有是項決定,只是依賴大會公
決。所以姑勿論分攤方法是否恰當,法團的申訴都不能成立。至於反申索
方面,審訊時法團改變了訴訟書的立場,辯說從來沒有授權承建商使用天
台。但來往信件顯示是法團安排承建商使用天台,亦沒通知或獲得有關業
主的允許,雖無明確可靠證明實際損失,但這是高壓的做法,並沒有尊重
私人產業。根據所有情況粗略估計,法團要給每戶五千元賠償。基於上述
理由,裁定法團向五位答辯人的申索敗訴。
案情摘要 申請人是大廈地下及某單位的業主。申請人要求答辯人繳交大 主要相關法例
廈維修分擔費。3 年前,大廈所在地區的民政事務處指出大廈已被納入屋
宇署的「屋宇維修統籌計劃」,必須進行一系列維修工程。兩年前民政事
務處準備替業主舉行一次業主會議,屋宇署和機電工程署人員為業主講解
和分析當時大廈所必須進行的維修工程項目之後,在場業主達成共識,確
認樓宇的維修工程項目。代表答辯人的大律師在書面陳詞中指申請人追討
的款項是由於屋宇署及機電工程署發出的命令而衍生出來的工程費用,追
討的款項遠遠超出該兩個命令要求的維修範圍,所以答辯人無須要就該兩
個命令以外的工程繳付任何費用。土地審裁處指大廈的維修是由「屋宇維
修統籌計劃」推動進行,而兩個命令所涵蓋的只不過是法律上強制性的規
定,裁定該計劃及命令是二合為一,是申請人依藉作為維修工程的根據。
申請人的申請不是單獨建基於該兩項命令,而是依上述的「屋宇維修統籌
計劃」以及該兩項命令進行的,因此拒絕接納答辯人的陳辭。另外,公契
的要件是維修工程是否必須的工程,當這要件獲得符合時,維修工程便必
須進行,公契規定並不包括其他業主同意與否的要件,本案有充份的證據
證明維修工程是必須進行的工程,因此答辯人的抗辯理由不能成立。因此
裁定申請人的作為已符合公契的規定,並裁決申請人的所有申請得直。
案情摘要 申請人是一大廈的業主,並為該大廈的管理負責人,答辯人是
該大廈的另一名業主。申請人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人繳交申
請前及申請期間共三個月的管理費。申請人的證人指出在物業建成之時,
大廈的業主曾開了大廈業主會,並推選申請人為大廈管理負責人,此後,
再沒有重選大廈管理負責人,因此申請人從該時直至現在仍然是大廈管理
負責人。而答辯人拒絕繳交管理費的理由是該大廈並不存在有效或合乎法
例的管理委員會。申請人根本從未按大廈公契及《建築物管理條例》召開
任何會議或成立管理委員會。答辯人指《建築物管理條例》附表 6 第 2 段
及附表 7 第 2 段第(1)、(2)、(3)節適用於本案。但土地審裁處認為建築物並
無管理委員會,因此附表 6 第 2 段的條文不適用於本案。此外,該段與附
表 7 第 2 段第(1)、(2)、(3)節只是分別規定司庫及經理人的職責,這與業主
要繳交管理費並無關連,即使司庫或經理人沒有履行職責,這並不會豁免
業主繳交管理費的責任。土地審裁處裁定申請人的申請得直,但只能收回
申請日前共兩個月的管理費。

97

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 6
第 2 段;附表
7 第 2(1), (2),
(3)段

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Marple Court
訴 Tsang Kit Chi and
Others
案件編號: LDBM265/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 追討管理維修費
判決日期: 2004 年 3 月 25 日

案情摘要 申請人是一多層大廈的立案法團,分別向兩個單位的業主(答 主要相關法例
辯人)追討欠交的維修基金。答辯人等提出數個抗辯理由,其中一項是這 《建築物管理
項維修工程沒有在法團會議上決議通過。大廈管理公司曾向業主發出問卷 條例》附表 7
徵詢有關維修大廈的意見,大部份業主贊同維修。其後法團召開業主大會,
通過決議進行維修工程。但申請人未能提交任何有關決議的會議記錄或相
關文件,因此申請人沒有完成有關舉證責任。會議記錄通常是決議案的有
力證據,但不是唯一或不能被推翻的證據。土地審裁處接納決議案可從其
他途徑證實,和申請人的作供解釋為何未能找到有關會議記錄。根據申請
人的口供,法團聘請了工程顧問後,曾舉行兩次會議,決議繼續進行維修
等事宜。在最後舉行的會議上,計算了及通過所須籌集的款額和每戶應繳
的分攤費和付款限期。土地審裁處認為最初的決議是否存在,根本不會影
響後這項維修工程的合法性。基於以上理由,土地審裁處裁定申請人勝訴,
每件案中的答辯人須付欠交的維修基金及利息,以法庭利率計算。

荃灣花園業主立案法團訴 案情摘要 申請人為該屋苑之業主立案法團,二位答辯人為該屋苑之共同
業主。申請人在二年前十月於案件 LDBM472/2001, LDBM473/2001,
梁振鴻及另一人
案件編號: LDBM16/2004
LDBM558/2001 及 LDBM559/2001 敗訴後,重新根據《建築物管理條例》
案件類別: 管理費,維修費及各
第 21 條及 22 條、附表 5 及附表 7 及該屋苑公契計算,向答辯人追討由七
項費用
˙ 追討管理維修費 年前三月至四年前十二月的管理費。答辯人提出多項答辯理由拒絕繳付該
費用。土地審裁處經審議後,答辯人提出的所有反對理由都不成立。因此,
判決日期: 2004 年 9 月 9 日
土地審裁處頒令二位答辯人須繳付申請人上述之管理費及訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21
條;第 22 條;
附表 5;附表 7

冠華大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一業主。申請 主要相關法例
Truth Enterprises Ltd
人入稟土地審裁處申請追討一筆備用基金的分攤費,答辯人提出多項答辯
案件編號: LDBM94/2004
理由拒絕繳付該費用。土地審裁處經審議後,指大廈入口大堂和主要通道
案件類別: 管理費,維修費及各
在法理上其實是公用地方,申請人有權動用公款維修外牆。而且今次涉案
項費用
˙ 追討管理維修費 的備用基金是申請人第一次設立,乃用作支付維修工程餘數、退回業主根
判決日期: 2004 年 9 月 10 日
據無效決議所繳付的分攤費和相關支出,管理委員會可據當時情況決定金
額,每戶的分攤費款額不受「分攤費不能超越前次所徵收的 150%」的限制,
答辯人須根據公契及建築物管理條例分攤費用。基於上述理由,土地審裁
處判申請人勝訴,答辯人須付申請書上所述的分攤費,兼付訟費。
Kentfund(Asia)Ltd.訴
The Incorporated
Owners of Fu Kar Court
案件編號: LDBM209/1998
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 1999 年 6 月 4 日

The Incorporated
Owners of Hing Hon
Building 訴 Leung Kam
Wah
案件編號: LDBM145/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 1999 年 8 月 26 日

案情摘要 申請人是一大廈其中四個車位的業主,而答辯人則是該大廈的
業主立案法團。申請人已按答辯人的要求繳交管理費,直至判案前兩年,
申請人發現管理費並不是根據該大廈公契而計算,所以申請人便向答辯人
提出申訴,並拒絕繳交管理費。答辯人證人指出住宅與車位的管理費是分
開計算的,並且按每月的實際開支而釐定,沒有根據該大公契的規定而計
算。答辯人指出申請人一直都有繳交管理費,而且並沒有質疑該筆繳款。
所以答辯人質疑申請人要求根據該大廈公契釐定管理費的權利。由於申請
人一直都沒有發現該管理費的計算方法是違反公契的規定,所以申請人繳
交管理費不代表申請人默許這個違例的費用。《建築物管理條例》第 18(1)
條規定各業主立案法團要按該大廈公契去管理其大廈,既然該大廈公契已
列明管理費計算方法,土地審裁處裁定該大廈的管理費必須跟隨公契內的
規定而釐定。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 18(1)

案情摘要 申請人是一大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的一業主。 主要相關法例
申請人要求土地審裁處為他們界定大廈管理費應平均分配還是按業權份數
分配。根據大廈公契,只有維修費及法律費用才會根據單位的數目而平均
分配,而管理費不屬於這個範圍內,根據大廈公契,其他費用全部根據業
權份數分配。所以土地審裁處判管理費應按業權份數分配。

98

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Gold Ming
Building(Yu Chau
Street)訴 Concept
Investments Ltd.
案件編號: LDBM242/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 2000 年 3 月 29 日

香港房屋委員會訴 Tang
Yiu Wing;訴 Tse Chi
Sing 及另一人

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是大廈地鋪的業主,並 主要相關法例
擁有大廈六十八分之五的業權。申請人向答辯人追收逾期管理費。答辯人
承認他有法律責任繳交上述費用,但他質疑該費用的計算方法。因為答辯
人無須繳交電梯維修費用,所以他的計算方法是將每月實際的管理開支減
去預算的電梯維修費開支後再除以業權份數。但申請人的計算方法則是以
預算的管理開支減去實際的電梯維修費開支後再除以業權份數。土地審裁
處根據該大廈公契的規定,裁定答辯人的管理費計算方法應是以預算的管
理開支減去預算的電梯維修費開支後再除以業權份數。

案情摘要 申請人是屋苑的經理人,三位答辯人是該屋苑不同單位的業
主。申請人向所有答辯人追討他們欠交的管理費,而答辯人則不同意申請
人對管理費金額的計算方法。該屋苑管理費之前的計算方法是劃一收費收
取管理費,但每座大廈單位的業權份數並不是完全相同,故此房屋署向業
主收取劃一的管理費的措施是忽視了業權份數在計算管理費的重要性。所
以申請人按照公契的規定,
《建築物管理條例》第 22 條和第 34G 條的規定,
以及行政申訴專員的建議,於判案前一年以通告知會該屋苑的業主,管理
費以每單位所佔業權的不可分割份數而釐定。公契隱含條款就是:「申請
人如有作出錯誤的決定,它必須予以更正。在行使酌情權時,如果申請人
把應當考慮的因素沒有考慮,或把不應當考慮的因素予以重視,它便沒有
正確地行使它的酌情權。」申請人有正確行使酌情權的法律責任,它採納
業權份數作為計算管理費金額的基準,而拼棄劃一的收費,這是正確行使
酌情權的做法;這亦符合公契的規定,所以雙方必須遵守公契的規定。基
於上述的理由,土地審裁處裁決申請人在這兩宗案件的申請得直。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 22
條;第 34G 條

青山道 216 及 218 號業主 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是大廈天台業主。申請
立案法團訴趙麗霞;訴林 人認為依據公契條款,答辯人有責任支付管理費。申請人根據《建築物管
理條例》的釋義,「業主」為土地註冊處紀錄顯示當其時擁有一幅上有建
芷靜
案件編號: LDBM177/2000
築物土地的一份不可分割份數的人,因此不論從大廈公契的條款或法例的
案件類別: 管理費,維修費及各
規定,都可見大廈每一名業主均要負擔大廈公用維修、保養運作管理等開
項費用
˙ 管理費預算及計 支。申請人聲稱其確信大廈公契中所稱“Each floor"的正當解釋,應該是
指「每一單位」。申請人認為大廈每一層樓或天台,都是一個單位。按公
算問題
判決日期: 2000 年 12 月 5 日
契"one share for each floor"比例計算,則天台業主按比例也應以一個單位計
算支付大廈所有支出。但土地審裁處指出“Floor"與“Roof"並不是同義
字。這分別亦可從公契內反映出來。公契亦將不同的責任附加“Roof"的
業主及“Floor"的業主身上。這顯示“Roof"有別於“Floor"。基於公契
內只規定“the owner of each Floor"負有支付大廈運作的費用。該些條款並
無提及“Roof"的業主,故此“Roof"的業主無須支付管理費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20
條;第 22 條

案件編號: LDBM67/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 2000 年 5 月 15 日

新基大廈 E & H 座業主
立案法團訴陳幹轉
案件編號: LDBM563/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 2002 年 7 月 4 日

案情摘要 申請人是大廈之業主立案法團,而答辯人為該大廈一單位之註 主要相關法例
冊業主。申請人要求答辯人繳付該單位由兩年前 4 月份起計至前年 10 月份
止的管理費。答辯人認為申請人並沒有根據該大廈之公契攤分管理費,及
所發出的增加管理費通告並不是由申請人發出,故不同意支付該管理費。
答辯人還提出反申索,要求土地審裁處頒令確認答辯人在申請人未曾根據
該大廈之公契攤分管理費之前,不須繳付任何管理費及追討由 3 年前 6 月
份至兩年前 3 月份答辯人已經支付申請人之管理費。土地審裁處指答辯人
知道管理費並不是根據公契計算,但並沒有即時停止支付管理費,還一直
支付管理費至兩年前 3 月。而且答辯人有權但不去查閱該大廈的公契以確
定管理費是否跟公契徵收,答辯人可被視為默許管理費可以不根據公契徵
收。因此裁定答辯人不能要求申請人退還由 3 年前 6 月份至兩年前 3 月份
已經支付給申請人的管理費。另土地審裁處指由於申請人未有根據公契來
攤分管理費,而答辯人在兩年前 4 月份停止繳付申請人管理費時,之前的
默許便由該月份開始終止。故裁定答辯人無須繳付申請人管理費,並頒發
宣布命令以便答辯人暫時不用繳交管理費,直至申請人按公契分攤好管理
費為止。

99

管理費,維修費及各項費用

康福服務有限公司訴冠華 案情摘要 申請人是大廈的物業管理公司,答辯人是該大廈地下(高層) 主要相關法例
一鋪位的業主。申請人要求土地審裁處頒令答辯人繳交二年前欠交的管理
鏡廠有限公司
案件編號: LDBM567/2001
費。申請人指答辯人須繳交三個鋪位的管理費,因為發展商開始售樓時,
案件類別: 管理費,維修費及各
該鋪位的首位業主同意繳付發展商三份管理費及三個單位的管理費。但土
項費用
˙ 管理費預算及計 地審裁處不同意申請人以上述的事實作為依據,因為當時並無公契的存
在。土地審裁處並指出答辯人購買該鋪位時,轉讓契的圖則顯示只有六個
算問題
判決日期: 2002 年 2 月 1 日
鋪位,而不是八個鋪位(其中三個鋪位已合併為一個)。所以答辯人按現
時公契的條文規定去繳付該鋪位每月的管理費。因此,土地審裁處裁決答
辯人只須繳付一個鋪位的管理費。
Wong Tak Keung Stanley
訴 The Management
Committee of The
Incorporated Owners of
Grenville House
案件編號: LDBM104/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 2002 年 11 月 29 日

Lau Kam Kau 訴 The
Incorporated Owners of
Fu Shing Court
案件編號: LDBM260/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 2004 年 5 月 10 日

案情摘要 申請人是屋苑的註冊業主,第一答辯人為屋苑業主立案法團的
管理委員會,第二答辯人為該屋苑的經理人。申請人指第一答辯人沒有依
《建築物管理條例》第 44 條、附表 5 及附表 7,在沒有參考預算金額及沒
有得到業主的認同下,經常出現非經常性開支,包括法律費用超出全年預
算的金額。土地審裁處指管理委員會有自主權訂定新的預算金額,而且沒
有任何條例規定管理委員會當開支超出預算時要先得到業主的認同。另申
請人指第一答辯人沒有在週年大會得到業主的許可,便以超出預算的金額
聘請第二答辯人為屋苑的經理人,及沒有遵守《建築物管理條例》第 20A
條和第 44 條。土地審裁處指管理委員會擁有並行駛代表業主立案法團的權
力及職務去根據《建築物管理條例》或公契委任經理人,而不須要得到業
主的准許;申請人指第二答辯人沒有依《建築物管理條例》附表 7 準備及
展示預算方案,而在財政年度中期律師費的開支已超出預算,而且沒有得
到業主的准許。土地審裁處指屋苑經理是沒有義務去事先得到業主的認同
才可作出超支的決定。基於上述理由,土地審裁處撤銷申請人所有申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20A
條;第 44 條;
附表 2 第
10(4B)段;附
表5第7段

案情摘要 申請人是樓宇一單位及四個車位的業主,答辯人是該樓宇的業
主立案法團。申請人要求答辯人退還該 4 個車位由八年前 11 月份至二年前
6 月份的管理費。土地審裁處根據公契規定,指管理費已涵蓋停車場的公
用地方的管理開支,而該管理費是由所有業主支付,答辯人不能只針對車
位的業主(包括申請人)收取車位管理費。根據《建築物管理條例》附表
3 第 3(7)段規定,土地審裁處指九年前一次業主大會的決議因不夠 14 日的
通知期是無效的決議,而答辯人未能提出足夠的證據,證明答辯人在十五
年前的某一個業主大會通過向車位的業主徵收車位管理費的決議為有效的
決議。自九年前由答辯人定下的車位管理費開始,答辯人是在抗議的情況
下繳付該些費用的,因此土地審裁處拒絕接納申請人默許或同意繳交八年
前 11 月開始的車位管理費的答辯。基於上述的理由,土地審裁處裁決答辯
人無權向車位的業主收取每月管理費。答辯人須向申請人退回車位的管理
費及支付申請人本案的訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 3(7)段

冼維平及另十八人訴萬豐 案情摘要 申請人是大廈商場部份地下鋪位之業主,答辯人為該大廈之業 主要相關法例
主立案法團。申請人要求土地審裁處頒令答辯人須依照大廈公契按比例地
大廈業主立案法團
案件編號: LDBM282/2002
把住宅與商場之賬戶分開,來分攤管理費,而住宅之電梯保養費及住宅走
案件類別: 管理費,維修費及各
廊照明設備只入住宅賬戶。但答辯人反對,原因是該大廈的管理費收入及
項費用
˙ 管理費預算及計 支出帳目模式,自該大廈建成入伙以來沿用至今,而申請人的要求已經由
申請人的商鋪管理費計算方法中顯示出來,並無對申請人構成不公平。但
算問題
判決日期: 2003 年 2 月 21 日
土地審裁處認為答辯人的理由不成立和違反了公契。土地審裁處根據該大
廈公契頒令該大廈的電梯保養費和該大廈 2 字樓及以上各層的公用樓梯及
走廊的保養和照明費用必須從管理費一般的支出中分拆出一個獨立賬戶,
並應由 2 字樓及以上各層的業主按業權份數攤分,而不須地下商鋪業主負
責;答辯人須支付申請人的訟費。
寶美城置業有限公司訴
Yung Kai Lai
案件編號: LDBM201/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 管理費預算及計
算問題
判決日期: 2003 年 10 月 30 日

案情摘要 申請人是大廈之管理公司,而答辯人是該大廈的業主。申請人
要求土地審裁處頒令答辯人繳付由前年 10 月至今年 2 月止欠交的管理費和
利息及追收欠款的費用。答辯人提出反對,聲稱「現行管理費的分攤方式
比例,違反公契及《建築物管理條例》第二條公用部分釋義之原則,管理
費追討亦不符合建築物管理條例第二十二條(1a 及 2)項規定」。土地審
裁處裁定申請人的計算分攤方法不符合大廈公契及《建築物管理條例》第
21 及第 22 條,答辯人提出反對的理由成立,故此土地審裁處撤銷申請人
的申請,並頒令申請人要負責本案的訟費。
100

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21
條;第 22 條

管理費,維修費及各項費用

周媚莉訴太平洋大廈(彌 案情摘要 申請人是大廈業主,答辯人是該大廈的業主立案法團。申請人 主要相關法例
要求重新劃分管理費的比例及重新計算每戶應負擔的工程費用。申請人指
敦道)業主立案法團
案件編號: LDBM240/1999
地下至三樓的管理費應逐層計算,但根據大廈公契指出地下至三樓因為由
案件類別: 管理費,維修費及各
同一間公司所擁有,所以被視為一個繳款整體,而所要求繳付的管理費為
項費用
˙ 管理費預算及計 四層一起計算,並非逐層計算,而逐層計算應不是草擬者的想法,所以申
算問題,維修費 請不被接納。至於第二項申請,申請人指工程不屬於大廈公契管轄範圍,
攤分問題
費用應以業權攤分,但土地審裁處認為根據業權攤分對地下至三樓的業主
判決日期: 2000 年 5 月 2 日
不公,並認為這不是草擬者的想法,而土地審裁處認為工程內容為大廈公
契中所標示的工程,所以應以大廈公契的規定攤分工程費用,所以申請不
獲接納。結果,土地審裁處裁決每戶應繳交管理費維持法團的決定,而工
程費用則根據大廈公契攤分。
案情摘要 申請人是大廈一單位的業主。申請人要求土地審裁處就各業主
應如何分擔大廈翻新費用作出裁決。但大廈公契並未對翻新項目的費用的
分擔事宜作出規定。根據《建築物管理條例》第 39(b)條記載有關業主份數
的釐定,「如無文書,或文書無此規定,則照業主在建築物所佔的不可分
割份數與建築物分割成的總份數的比例。」基於翻新項目可以加強大廈的
資本值,所以土地審裁處裁定有關翻新項目的分擔費用須按照業主各自佔
的份數而確定。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 39(b)

美德大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈地下鋪的業
海外信託銀行有限公司
主。申請人要求答辯人繳交「電力維修基金」的攤分費用。申請人認為大
案件編號: LDBM246/1998
廈公契列明該鋪的業權為 8 份,而申請人可對每份業權徵收千多元費用,
案件類別: 管理費,維修費及各
故此答辯人須付九千多元。但答辯人則認為根據公契另一條例的規定,它
項費用
˙ 維修費攤分問題 所須付的費用只是一個單位(unit)須要分擔的費用,但該條例只有「electric
pump」一詞是與「電力」有關;這條款並不包括整幢大廈的電力裝置、安
判決日期: 2000 年 1 月 10 日
全檢查、測試及維修,更不包括更換("replacement")設施的含意。土地審
裁處裁定,答辯人引用此條款作為計算業主須付維修費用數額的基礎並不
恰當。基於答辯人對法團所用的數額並無異議,而根據公契,答辯人所佔
的業權份數是八份,故此依據《建築物條例》第 22(2)條的規定,它所須分
擔的維修基金的費用是九千多元。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20
條;第 21(1),
(2)條;第 22

Lee Sau Ling 訴 Tsang
Lik Co. Ltd.
案件編號: LDBM12/1996
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 1996 年 5 月 17 日

The Incorporated
Owners of Hopewell
House 訴 Ng Hak Lun
案件編號: LDBM74/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 1999 年 9 月 8 日

Chui Fat Lim 訴 The
Incorporated Owners of
Aegean Terrace
案件編號: LDBM78/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 1999 年 8 月 17 日

案情摘要 申請人是一大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈一地鋪的
業主。申請人向答辯人申索大廈維修的攤分費用、利息及訟費。本案的爭
議是對攤分費的計算方法。申請人較早前的維修費用是以單位數目計算,
但申請人其後表示該計算方法是錯誤的,不能再以此作根據。申請人是次
是根據大廈公契,以業權份數來計算,但其實公契上並無列明是以業權份
數來計算。所以申請人曾尋求法律意見以及召開業主大會,並決議以業權
份數計算。答辯人曾向申請人表示反對以業權份數計算,並徵求大廈公契
的草擬人的意見,但該名草擬人都不能確定公契上表示的是以業權份數或
是單位數目計算。根據《建築物管理條例》第(21)(a)條,該筆費用須要根
據大廈公契計算。根據該大廈公契,維修費用是應該根據大廈的單位數目
計算。基於以上原因,土地審裁處裁定該筆維修費是根據大廈的單位數目
計算,答辯人須向申請人邀付以大廈單位計算的維修費及利息。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第(14)
條;第(18)條;
第(21)條;第
22(2)條

案情摘要 申請人是一屋苑的業主,答辯人是該屋苑的業主立案法團。申 主要相關法例
請人要求土地審裁處替他們決定維修費用應根據管理份數攤分還是按照業
權份數攤分。按照大廈公契,管理份數包括車位份數及住宅份數,而在大
廈公契中亦列明,凡計算各業主應負擔的費用應按照管理份數分配,根據
上述解釋,維修費用應按管理份數攤分。所以土地審裁處裁定維修費用應
按照大廈公契分配。

101

管理費,維修費及各項費用

慈雲山華麗樓業主立案法 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一商鋪的業
主。申請人曾聘用工程公司替該大廈進行維修工程,它要求土地審裁處就
團訴鄺洪
案件編號: LDBM148/1999
各業主應如何分擔上述維修費用一事作出裁決。基於大廈公契沒有對單一
案件類別: 管理費,維修費及各
的、費用龐大的維修工程的開支作出規定,所以須以《建築物管理條例》
項費用
˙ 維修費攤分問題 第 20 條的規定作為維修工程費分擔的根據。《建築物管理條例》第 22 條
判決日期: 1999 年 10 月 19 日 內規定,該維修基金的分擔須按照業主各自佔的份數而確定。答辯人稱他
被法團誤導以為維收費用低廉,故錯誤地支持大廈的維修。但答辯人的簽
名出現在決議維修工程費用的大會出席者名單之上,因此他必定有參加此
次會議。與會的大部份業主贊成第三期業主所分擔的基金款額按實際須要
而定;答辯人必定知道此一點,故此收費低廉誤導之說,不能成立。基於
上述理由,土地審裁處裁定答辯人的答辯理由不成立。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20(1)
條,第 22 條

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人則是該大廈一地鋪的
業主。在判案前四至五年間,申請人曾舉行多次業主大會決議有關大廈維
修事宜。申請人根據大廈公契,以單位的數目平均分擔該筆維修費用。但
答辯人指出大廈公契豁免他繳交有關大廈維修的費用。另外,答辯人認為
該筆費用應根據《建築物管理條例》第 22 條,以業權份數來攤分。該大廈
公契內只述及有關管理費的攤分方法,而申請人不能證實大廈的維修項目
是與日常的管理運作有關。再者,申請人亦不能證明答辯人有責任繳交該
筆維修費用。另外,大廈公契並沒有記載大型維修項目的費用分擔方法,
所以須根據《建築物管理條例》第 20(2)條成立一個維修基金,以及按照第
22(2)條的方式來計算該筆費用的分擔方法。故此該筆維修費用應以業權份
數來攤分。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20
條;第 21 條;
第 22 條

案情摘要 申請是大廈內戲院的業主,而答辯人則是該大廈的業主立案法
團。答辯人曾決議進行大廈維修工程並向每一業主籌集維修基金。但申請
人拒絕繳交該筆款項,因為他認為該大廈公契豁免他繳交該筆費用。所以
申請人要求土地審裁處裁定他不用繳交該筆款項。申請人認為他們與大廈
其他業主所受的規管是不同的。申請人認為是次維修項目沒有牽涉戲院範
圍,按照大廈公契,申請人可豁免繳交該筆費用。但答辯人指稱申請人與
大廈其他業主並無分別,所以都受較早前的業主大會的決議約束,即是須
要繳交該筆維修分擔費。再者,答辯人指出申請人提出的豁免費用只限於
日常的管理費支出,而維修費用不在豁免費用之內。土地審裁處認為申請
人都是大廈的其中一名業主,所以都有責任維修大廈各設施。土地審裁處
亦認為公契內所提及申請人的豁免費用只限日常的管理費用,並不包括是
次維修費用。基於以上的理由,土地審裁處裁定申請人沒有豁免大廈維修
費用的權利。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34H

宜高物業管理有限公司訴 案情摘要 申請人是大廈的管理公司,答辯人是該大廈的業主立案法團。
遠東銀行(旺角)大廈業 該大廈分為戲院,商戶及住宅三部份。申請人要求土地審裁處裁定大廈維
修工程開支的分攤計萛方式。雙方對該大廈須依從維修令修葺公共地方及
主立案法團
案件編號: LDBM152/2000
設施並無異議,但答辯人不同意有關簷蓬工程,公共電力,走廊及走火樓
案件類別: 管理費,維修費及各
梯,外牆,工程棚架及外牆油漆等六項的維修費用分攤計算方法。根據公
項費用
˙ 維修費攤分問題 契,只有戲院及商戶可以佔用簷蓬,其他業主不能享有這權利。《建築物
管理條例》第 34H 條提及,作為對簷篷具有獨有的使用,佔用或享用權的
判決日期: 2000 年 7 月 24 日
人,戲院及商鋪的業主須維修簷篷修茸妥善及狀況良好。此項維修費用由
戲院及商戶以業權份數此例負責。另外,餘下的維修費分攤,土地審裁處
是根據該大廈公契內的條文作為根據。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34H

The Incorporated
Owners of Man Ying
Building 訴 Lai Ming
Fung
案件編號: LDBM342/1999
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2001 年 2 月 27 日

South China Amusement
Co. Ltd.訴 The
Incorporated Owners of
Sun Hing Building
案件編號: LDBM106/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2000 年 9 月 18 日

102

管理費,維修費及各項費用

張來訴梁智釗及另一人
案件編號: LDBM185/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2001 年 7 月 10 日

永發大樓業主立案法團訴
簡翠玲;訴蔣培端及另一
人;訴趙少貞;訴曹美嬌;
訴劉偉明及另一人;訴楊
炳籌
案件編號: LDBM258/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2000 年 12 月 12 日

The Incorporated
Owners of Tak Cheong
Building 訴 Ho Shuk
Yee;訴 Mo Mei Yin
Helen;訴 Ip Chi Shing;
訴 Leung Kwei Cheong
and Another;訴 Lam
Fook and Others;訴
Wong Kwok Biu and
Others
案件編號: LDBM322/2000
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2001 年 7 月 10 日

案情摘要 本案申請人是大廈一個地鋪的業主,第 1 及第 2 答辯人分別為 主要相關法例
大廈法團主席及大廈業主立案法團。申請人要求土地審裁處頒令宣佈法團
要求各業戶攤分就大廈維修工程的科款之決定為不合法,及下令兩答辯人
重新就有關工程進行招標。申請人指法團以業權份數作為維修工程費的攤
分基礎乃違反公契,也有違用者自付的原則,並有別於過去每戶一份的攤
分做法;管理委員會曾通過重新招標,但主席反對,沒有執行此決議;此
外,招標及決議過程亦有諸多問題。簡單地說兩位答辯人對上述的指控均
一一否認。土地審裁處指大廈的公眾地方進行維修時,大廈的業主應按其
佔大廈業權份數為基礎分擔有關的費用,因大廈公契中並無特別條文為只
供部份業主使用的公共設施作出處理,土地審裁處裁定申請人就大廈維修
費分擔不公平的一項指控並不成立。有關重新招標一事,土地審裁處裁定
由於管理委員會所通過重新招標的決議已被其後的業主大會所作“不再重
選承建商"的決議所推翻,所以不再重新招標是合法的做法。至於申請人
指招標及決議過程有諸多問題,土地審裁處認為證據顯示招標及決議是民
主及公平的,雖然在一些小節上有欠完滿,但並沒有重大問題,所以其結
果仍然為有效的結果。
案情摘要 申請人是大廈業主立案法團,而答辯人為該大廈中 6 個單位的
業主。申請人向各答辯人追討每個單位一項大廈電力裝置更換工程攤分費
用的欠款。基於各答辯人於較早前已繳交部分的分擔費用,所以本案所爭
議的只為有關的總工程費用,應否以大廈業權為作為分攤方法。根據《建
築物管理條例》第 21 條的規定,該筆費用的分擔方法,如公契有規定則照
公契的分攤方法計算,如公契沒有規定則照業主所佔業權份數計算。各答
辯人主要抗辯理由是因為公契中有關管理費攤分的規定,僅為處理大廈日
常的開支所作出的。由於電力更換工程是非經常性開支項目,所以不受有
關的公契條文規管。而是應以《建築物管理條例》第 22(2)條之規定,
以業主所佔份數的方式分攤。其實公契對有關更換電力裝置的非經常性工
程費用已作出費用攤分的規定,即有關費用分擔方法應依照繳交管理費的
比例。基於上述理由,土地審裁處裁定申請人申請得直。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 21(i),
(ii)條

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而各答辯人則為該大廈一些單 主要相關法例
位的業主。各答辯人就其沒有繳付全部或部份維修費予申請人一事並無爭
議,各名答辯人所以拒絕付款的理據共有 3 點,包括申請人錯誤計算了每
戶須要攤分的維修費金額;申請人在沒有召開業主大會的情況下,更改維
修費的攤分方法、提高每戶要負責的數目、額外多收預備金及沒有向各業
主解釋維修費及攤分金額之計算方法等。基於上述理由,各答辯人認為他
們有權拒絕繳交全部或部份法團所要求他們分兩期攤分的維修費用。根據
公契,是次工程的費用攤分方法,無論大廈每戶所佔的份數如何,均應按
公契以每戶一份的形式攤分。那攤分方式,並不存在更改的問題,理由是
公契就此類維修費用之攤分,只有一種方式。而管理委員會在向業主交代
了中標承建商的標書價是應該如何以大廈公契規定的方式攤分後,大廈的
業主是須要負上他們就公契上應負的責任而繳付有關的費用的。另外,法
團的管理委員會在未經召開業主大會的情況下是有權決定多收後備金。倘
若個別業主就有關數目有疑問,可以行使他們在大廈公契內及建築物管理
條例內的權利,向法團的管理委員會查詢,但不是一個拒絕攤分科款的理
由。土地審裁處在經過前述的分釋及考慮後,裁定申請人勝訴。

103

管理費,維修費及各項費用

倪鳳華訴愛秩序樓業主立 案情摘要 申請人是大廈一個單位的業主,而答辯人是該大廈的業主立案 主要相關法例
法團。申請人要求土地審裁處頒令法團解除在土地註冊處針對申請人權益
案法團
案件編號: LDBM413/2000
註冊的押記。較早前法團召開業主大會討論維修費事宜,決議因申請人所
案件類別: 管理費,維修費及各
在的樓層之單位比較大,所以須交份半維修費。其後法團透過律師行致函
項費用
˙ 維修費攤分問題 申請人,要求他繳付一份維修費(信件的英文部份則指須要繳交一份半的
維修費)。其後他向大廈管理資源中心尋求協助。該中心囑他先繳付一份
判決日期: 2001 年 4 月 3 日
維修費,然後在土地審裁處提出訴訟;他遂向律師行送達面值一份維修費
的支票,其後他的銀行月結單顯示該筆款項已扣除。然而後來法團在土地
註冊處針對申請人的權益註冊一項涉及賬項一份半維修費的押記。大廈公
契規定,維修分擔須按每個單位所分配的份數計算。有關單位佔總份數的
一份,故此申請人須要繳付的只是一份維修費。法團在業主大會通過的決
議有違公契的規定,故此是無效的決議。法團無權向申請人追討一份半的
維修費,故此上述的押記亦是不合法的押記。土地審裁處裁決申請人的申
請得直,頒令法團答辯人須自費解除上述的押記。
黃欽潮訴嘉都大廈業主立 案情摘要 申請人是該大廈地鋪的業主,而答辯人是該大廈的業主立案法
案法團
團。申請人要求土地審裁處頒令:「大廈維修符合公契第 5 頁(iv)條內容,
案件編號: LDBM42/2001
必須按照公契第 6 頁(h)條(j)條分攤費用」。答辯人較早前兩次致函申請人,
案件類別: 管理費,維修費及各
要求他繳交維修費的餘額,但申請人並無繳交該款額。申請人認為維修分
項費用
˙ 維修費攤分問題 攤費應按照大廈公契的有關條款計算,但答辯人卻按照業權的份數攤分,
因此拒絕繳交該款項。土地審裁處指該大廈維修工程費用,是該大廈公契
判決日期: 2001 年 5 月 2 日
未有預計的開支,該些開支應根據《建築物管理條例》第 20(2)條和第 21
條所指備用基金的開支並維持基金繳款的細則。所以土地審裁處指該大廈
公契的條文對該大廈的維修工程費用並不適用,故此該費用須按第 22(2)
條的方法攤分。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請,裁定申
請人須繳付維修費和訟費予答辯人。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20(2)
條;第 21 條;
第 22(2)條

南生大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈一單位連天台
葉小燕及另一人
的業主。申請人向答辯人追討欠交的維修攤分費用。土地審裁處指該大廈
案件編號: LDBM152/2001
公契沒有清楚列明其他費用應如何攤分。土地審裁處認為該大廈公契條文
案件類別: 管理費,維修費及各
之解釋,應參照其前文後理,不會單憑條文本身之合理性而作出一些結論,
項費用
˙ 維修費攤分問題 在普通法之下,如果公契沒有列明公眾費用之分攤辦法,基於各業主均為
業權之共同擁有人,該等費用應參照各人擁有的業權份數分攤,《建築物
判決日期: 2001 年 7 月 9 日
管理條例》第 22(2)條亦清楚反映。土地審裁處認為該大廈的維修工程很明
顯是不包括在一般日常保養的範疇內,所以裁定大廈公契條文並不適用,
正確的分攤方式是應以業權份數計算。因此,土地審裁處判決申請人勝訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 22(2)

葵和大廈業主立案法團訴
陳少芬;訴 MAK CHI
PANG AND
ANOTHER;訴 WONG
KAM CHANG AND
ANOTHER;訴 YEUNG
YU
案件編號: LDBM162/2001
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2001 年 9 月 17 日

案情摘要 申請人是該大廈的業主立案法團,六位答辯人是該大廈單位的 主要相關法例
業主。申請人向各答辯人索取欠交的大廈管理費及3年前大廈進行大維修
是的分擔費。申請人指與各答辯人對追討的管理費及大廈維修費的分攤方
法有原則上的分歧。申請人認為計算方法是根據大廈公契以大廈每個單位
計算平均分攤,而並非以業權份數計算。但答辯人的理解及大廈法團之理
解各有不同,認為分攤管理費及大維修費用,應按當年在訂立大廈公契時
各單位的業權份數的比例計算。因本大廈部份單位經過多次轉手買賣,故
此部份單位已分割或合併,申請人向大廈不同大小的單位收取同等管理費
及分攤費,實是一個不合法理的做法例子。土地審裁處與申請人所理解的
一樣,根據大廈公契認為大廈的上述費用之分攤,要按當其時大廈的業主
獨有使用、擁有或享用之商業單位及住宅單位的數目之比例分擔。另一方
面,各答辯人對在各有關申請通知書上,申請人所列出的各答辯人所欠交
之管理費的數目及大廈3年前大維修工程費用的數目並無異議。最後,土
地審裁處綜合以上的分析及考慮後裁定申請人的四宗申請,全部勝訴,答
辯人須向申請人繳交管理費及大維修工程分攤費。

104

管理費,維修費及各項費用

漢宮大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人是該大廈的業主。申 主要相關法例
New Wide Development
請人在業主大會決議通過維修該大廈及其電梯。按公契規定維修分攤費是
Ltd.
根據管理權的比例來徵收,而不是根據業權。所有業主須承擔公共設施的
案件編號: LDBM407/2001
維修分攤費,但地鋪業主並不須要承擔電梯的維修分攤費。答辯人指由於
案件類別: 管理費,維修費及各
電梯並不停一樓及二樓,一樓及二樓業主不應承擔電梯的維修分攤費。土
項費用
˙ 維修費攤分問題 地審裁處指各業主應遵守公契,既然公契指出只有地鋪業主不用繳交電梯
判決日期: 2001 年 11 月 8 日
維修分攤費,則一樓及二樓的業主須要承擔電梯的維修分攤費,否則業主
之間將會對每項服務應付的管理費有沒完的爭議,故土地審裁處遵守公
契,裁定答辯人要繳付維修分攤費。
The Incorporated
Owners of Cambridge
Court 訴 Teresita Cecilia
Botelho
案件編號: LDBM83/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2002 年 7 月 4 日

The Incorporated
Owners of Sai Kung
Town Centre 訴 S.K. 986
Management Ltd. and
Another
案件編號: LDBM136/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2002 年 12 月 3 日

The Incorporated
Owners of Hip Wo House
訴 Daily Trend Ltd and
Others
案件編號: LDBM95/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2004 年 3 月 27 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,而答辯人為該大廈一單位之註 主要相關法例
冊業主。申請人曾舉行業主大會,並決議通過進行屋頂防水工程及維修後
巷污水渠。申請人指屋頂及後巷污水渠是大廈的公共部份,答辯人須支付
維修分攤費用。答辯人指屋頂應屬於頂樓的業主,他們應承擔屋頂的防水
工程所有費用。土地審裁處指根據土地註冊處資料,該大廈頂樓的業主並
沒擁有其上面屋頂的業權。根據公契規定,所有業主須按業權承擔維修該
大廈公共部份的費用,但屋頂並沒有涉及任何業權。而且根據《建築物管
理條例》第 344(2)條,「公共部份」包括大廈的屋頂。故土地審裁處裁定
屋頂為大廈的公共部份。由於申請人在業主大會提出的維修決議得到大部
份業主支持通過,根據公契,該決議對所有業主具有法律效力,所有業主
須支付申請人依公契計算出來的維修分攤費。基於上述理由,土地審裁處
裁定申請人勝訴,答辯人須支付屋頂及後巷污水渠維修的分攤費用。
案情摘要 申請人是該屋苑的業主立案法團;第一答辯人為該屋苑的前經 主要相關法例
理人,第二答辯人為該屋苑停車場的業主。申請人指第一答辯人把 1 樓停
車場車路地台補漏水工程的工程費納入屋苑的賬項內,由所有業主分擔,
是不對的。申請人指根據條例的規定,該筆款項應由第二答辯人負擔,因
為停車場是位於私人物業的範圍內。第二答辯人指根據土地註冊處的記
錄,該屋苑維修的地方是由地下至 1 字樓車路的轉彎位。土地審裁處接納
第二答辯人證供,並根據該屋苑公契,指申請人沒有足夠證據證明第一答
辯人犯錯誤,所以撤銷申請人對兩名答辯人的申請,亦將第二答辯人的反
申請撤銷。土地審裁處頒令申請人須支付第一答辯人本案的訟費,由於各
有勝負,申請人與第二答辯人各自負責本身的訟費。
案情摘要 申請人為大廈的業主立案法團,答辯人為大廈地鋪的業主。較
早前法團召開業主大會,通過進行維修及翻新工程,部份工程是必須的,
以附合《建築物條例》。答辯人拒絕繳交其業權部份的工程費,申請人因
而入稟追討該筆費用。答辯人投訴大廈外牆髹漆是改善工程,地鋪業主沒
有樓上業主受惠那麼多,因此答辯人不應繳交該費用。土地審裁處指外牆
油漆能改善大廈外觀,對每一位業主有利,而答辯人沒有詳盡闡述該工程
怎樣令地鋪業主沒受惠那麼多,故不接受其解釋。答辯人提出一種與申請
人所用方法不同的分攤方法,但沒有任何證明支持其論點;而雖然申請人
的計算方法只是大概及不很科學,但能提供證明支持其論點。故土地審裁
處裁定申請人的分攤方法合理。另答辯人投訴外牆維修費應由一些違反公
契的業主承擔,所以答辯人不用付款。那些問題外牆有不同的缺陷,在普
通維修前需要先整修好。答辯人投訴申請人沒試圖強制他們維修缺陷或討
回費用。土地審裁處接受部份外牆缺陷是由違反公契的業主造成,但從肉
眼檢查確實很難證明哪些是由現時業主造成,而且尋找真正的違規者會花
費很多時間和金錢,對大廈的翻新工程亦會造成諸多不便。由於那些缺陷
相比整個翻新項目實在是微不足道,而且很容易便由承辦商整修好,亦不
會令整體翻新費用推高。基於上述理由,土地審裁處判申請人勝訴。

105

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 22(2)

管理費,維修費及各項費用

The Incorporated
Owners of Hang Shun
Building,Tonkin Street
訴 Lee Chi Ming
案件編號: LDBM162/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2003 年 9 月 19 日

The Incorporated
Owners of Tai Tat
Building 訴 Leung Wai
Sum
案件編號: LDBM312/2003
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2004 年 7 月 2 日

The Incorporated
Owners of Phase One of
Whampoa Estate 訴 The
Bank of Communications
案件編號: LDBM251/2004
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 維修費攤分問題
判決日期: 2004 年 12 月 14 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的業主。申請
人要求答辯人繳交維修分攤費餘額。維修費的款額為 24,834.5 元。答辯人
已繳交維修費的款額 17,000 元,還欠交 7,834.5 元。土地審裁處指出,由
於該大廈公契沒有關於維修費攤分計算方法,根據《建築物管理條例》第
20、21 及 22 條的關計算方法,維修費款額由業主所佔的份數確定,就
2,500,000 元的維修費,大廈共有的份數為 216 份,因此答辯人應繳付 11,574
元,因此答辯人無須再繳交任何費用。基於上述的理由,土地審裁處撤銷
申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 20
條;第 21 條;
第 22 條

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團;答辯人是該大廈某單位的業
主要相關法例
主。申請人要求土地審裁處命令答辯人繳交電力維修費及電梯維修費。前
年初,申請人舉行全體業主大會,通過電力維修及電梯內籠更換工程的決
議,並根據大廈公契訂定該兩款額的攤分方法。同年中,申請人致函答辯
人,要求他支付上述費用,但答辯人沒有繳付該等費用。答辯人指一樓單
位需付的管理費不公平。公契內一樓的每月管理費原為 45 元,後改為 180
元,與訟雙方都不知道該修訂是何時作出的。無論如何,答辯人在反對通
知書中並無指稱該修訂是無效的,因此維修分攤費須以這修訂的公契來計
算,而且土地審裁處並無權裁決公契的有關條文是否公平。土地審裁處裁
定答辯人的答辯是無效的。其後答辯人不服該判決,因此提出覆核申請,
人指該大廈的電力工程涉及新加裝自動斷路器,而總電箱及保護管的設置
是屬於美化工程,但土地審裁處看不出這與美化工程有何關係,而且公契
亦涵蓋所有「美化工程」。基於上述的理由,撤銷答辯人的覆核申請。
案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈某地鋪的業
主。屋宇處較早前去信申請人,要求申請人檢查該大廈的損毀地方及其損
毀程度,並提交大廈維修方案。後來水務署及機電工程處亦來信提議申請
人對大廈公共部份及設施作出維修。申請人召開兩次業主大會後決議進行
大廈維修及翻新工程。申請人事後按答辯人的業權分 4 期要求答辯人繳
款,但答辯人只繳交了首兩期。申請人於是入稟土地審裁處要求答辯人繳
交共餘下的維修費用。答辯人指工程費用的計算及分攤方法不正確,申請
人應根據公契及《建築物管理條例》第 20、21 及 22 條去釐定分攤的方法。
答辯人並根據自己的計算方法計算出自己應付的金額,發現自己多付了二
萬多元,反要求申請人退回多餘的金額。申請人根據《建築物管理條例》
第 14 條及附表 7 第 4 段指決議是得到大會的通過,對所有業主,包括答辯
人,都有法律約束性,每名業主都必須按業權份數繳交自己應繳的金額。
申請人指雖然沒有按公契計算分攤費,但《建築物管理條例》第 14 條及附
表 7 第 4 段已凌駕公契。土地審裁處指申請人的管理委員會應根據公契計
算分攤費,業主大會決議不能夠凌駕公契,而且申請人後來承認大會上只
決議該大廈進行維修工程,但沒有最終決議怎樣分攤維修費用,因此申請
人不能根據《建築物管理條例》第 14 條及附表 7 第 4 段來計算分攤費。基
於上述理由,土地審裁處撤銷申請人的申請,申請人並須發還多餘的金額
給答辯人。

陸志榮訴華苑大廈業主立 案情摘要 申請人是大廈頂樓一單位及該單位天台的業主,答辯人是該大
廈的業主立案法團管理委員會。申請人向土地審裁處入稟這宗申請前,已
案法團管理委員會
案件編號: LDBM137/1996
出售了案中處所。即是說,他已不是案中處所的登記業主。申請人曾就頂
案件類別: 管理費,維修費及各
樓單位與天台,分別繳付管理費給答辯人,猶如兩個獨立的單位。據申請
項費用
˙ 業主討回已繳付 人說,他被迫就天台上的建築物每月繳付管理費。他說答辯人無權收取天
台的管理費。申請人申請討回已繳付的天台管理費。然而《建築物管理條
的費用
判決日期: 1997 年 5 月 28 日
例》只賦予現時是業主的人士權利及只處理當前的建築物管理糾紛。當一
個人不再是有關物業的登記業主時,無論他就物業有甚麼訴訟權,都不能
根據該條例提出訴訟。所以土地審裁處駁回這宗申請,另喻示申請人可從
循其他途經提出訴訟。

106

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 14
條;第 20 條;
第 21 條;第
22 條;附表 7
第4段

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45(1),
(2), (4)條

管理費,維修費及各項費用

光榮國際有限公司訴新雅 案情摘要 申請人是大廈一單位的業主,答辯人是大廈的業主立案法團。
申請人要求答辯人支付維修外牆的費用。申請人曾通知法團的管理員其單
閣業主立案法團
案件編號: LDBM335/2000
位的一個窗眉(窗壆)有裂縫,要求法團維修,但法團並無派人到申請人
案件類別: 管理費,維修費及各
的單位視察,而裂縫變得越來越大。申請人亦就有關事宜去信法團,但不
項費用
˙ 業主討回已繳付 獲回覆。由於申請人恐怕窗眉會脫落,因而傷及他人,於是只好通知該管
理員申請人會先行塾支維修。其後申請人向答辯人追討該維修費用。但答
的費用
判決日期: 2001 年 2 月 2 日
辯人回函,拒絕她的要求。按《建築物管理條例》第 18(1)(a)條的規定,法
團須使公用部份維持良好合用的狀況;根據附表 1 所列,大廈的外牆是屬
於大廈的公用部份。而申請人維修的窗眉構成外牆的一部份。法團是由所
有大廈的業主所構成的,當法團的管理委員會對大廈公共部份有關之處不
進行維修,業主便須負上親自維修的責任,然後根據大廈公契的所賦予的
隱含權力,向法團追索維修的費用。當申請人替法團履行它的責任,法團
便須支付予申請人該筆維修費用,因此土地審裁處裁決申請人的申請得直。
Chung Kwok Hung 訴
Cayley Property
Management Ltd
案件編號: LDBM72/2004
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 業主討回已繳付
的費用
判決日期: 2004 年 9 月 8 日

Tsai Betty and Others 訴
A A Property Services
Ltd.
案件編號: LDBM40/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 登記及解除押記
判決日期: 2002 年 7 月 19 日

Chow Kwok Woon Ping
訴 Incorporated Owners
of Grand View Court
案件編號: LDBM247/2002
案件類別: 管理費,維修費及各
項費用
˙ 登記及解除押記
判決日期: 2003 年 2 月 11 日

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
18(1)(a)條

案情摘要 申請人為大廈一單位的業主,答辯人為該大廈的管理經理。申 主要相關法例
請人申請取回幾年前進行家居裝潢時被要求繳交的保證金。答辯人聲稱申
請人仍未附合發還保證金的條款,而且答辯人辯稱沒有保管申請人的保證
金,因此沒有責任發還保證金給申請人。另一方面,答辯人反申訴,要求
土地審裁處發出強制令,強制申請人改正進行家居裝潢時觸犯公契的行
為,包括煤氣熱水爐的煙道伸出到大廈外牆的縫隙;室內窗台原有的地磚
被改,因而改變大廈的外表;及兩部冷氣機的托盤並不是安裝在外牆指定
的地方。土地審裁處認為首兩項指控不成立,但根據公契冷氣機須安裝在
指定位置,因此對申請人頒布強制令。至於保證金的發還問題,答辯人指
申請人觸犯公契,因此發還保證金的條款仍未附合,答辯人可不發還。土
地審裁處指答辯人可從保證金中扣除所須費用,但必須把餘額發還給申請
人,答辯人不可無了期保留該筆保證金。答辯人可選擇改正錯誤,即先扣
除任何費用如債項等,並發還餘額,但答辯人沒有做到,因此土地審裁處
裁定答辯人沒有權保留任何部份的保證,而且須發還保證金予申請人。
案情摘要 本案的多位申請人為大廈的多位業主,答辯人為大廈的前任經 主要相關法例
理人。法團在數年前終止答辯人的管理合約,但答辯人在合約終止後約兩
年以經理人名議在土地註冊處向申請人的單位分別登記了押記。申請人要
求土地審裁處裁定那些押記是非法的,頒令答辯人解除這些押記,並追討
損失。當時答辯人自稱是大廈經理人,並依據大廈公契對申請人的土地權
益在土地註冊處註冊押記。土地審裁處認為答辯人當時已不是大廈的經理
人,所以無權行使該公契條文,因此本案涉及的 11 項有關土地權益押記都
沒有法律根據,應被撤銷。基於上述的理由,土地審裁處批准所有申請人
的申請,並頒下臨時訟費的命令:答辯人須支付所有申請人本案的訟費。
案情摘要 申請人是屋苑兩個車位的業主,答辯人為該屋苑的業主立案法 主要相關法例
團。答辯人是基於申請人欠交兩個停車位的管理費,而將申請人兩個車位
的土地權益註上押記。答辯人沒有提出答辯;土地審裁處指出該大廈的公
契沒有任何條款是有關向停車位的業主收取管理費的,而申請人亦非違反
公契,所以答辯人無權這樣做。基於上述的理由,土地審裁處裁決申請人
得直,並頒令答辯人須在 30 天內自費將申請人車位的押記令除去。

許教裕及另一人訴衍慶大 案情摘要 兩位申請人是大廈兩個單位的業主,答辯人是大廈的業主立案
廈業主立案法團
法團。申請人指答辯人長期佔用其單位對出天井存放雜物、棄置垃圾、供
案件編號: LDBM80/2003
管理員休息,更加建廁所,在有關走廊加建鐵閘,影響環境衛生,違反大
案件類別: 管理費,維修費及各
廈公契。此外,在大廈更新水喉時,申請人遺漏了把食水喉駁到其單位。
項費用
˙ 登記及解除押記 申請人指上述情況令他們不能正常享用及不能租出或出售該物業。申請人
判決日期: 2003 年 12 月 24 日 稱曾多次投訴法團但無效,故此停交管理費作為賠償。答辯人後來經小額
錢債審裁處追討欠費,並對單位登記了押記。申請人後來把單位出售。申
請人要求答辯人賠償因押記引致的損失。土地審裁處指兩名申請人追討的
款項並不是由於答辯人的過失或疏忽使其不能正常享用或長久不能租出或
出售該兩單位所遭受的損失。而且當申請人遭受有關損失時,已成功售出
兩單位,申請人是前業主,土地審裁處對本案並無司法管轄權。因此土地
審裁處將申請撤銷。申請人後來提出覆核,但亦被土地審裁處撤銷。
107

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 34I

108

辭退管理公司及法團交接的問題

辭退管理公司及法團交接的問題
辭退管理公司
文件及賬目交接
核證會議記錄
核證帳目
追討款項
賠償問題

109

辭退管理公司及法團交接的問題

110

辭退管理公司及法團交接的問題

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
第 27 條
(1) 除第(3)款另有規定外,管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄,並在法團註
法團帳目
冊日期起計最遲 15 個月內及其後每 12 個月製備收支表及資產負債表,兩者均須由管理委員會主
席及秘書或司庫簽署,並在按照附表 3 第 1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
(1A)
除非法團是就不多於 50 個單位的建築物而成立的,否則為某期間製備的第(1)款所提述的
收支表及資產負債表,須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計,該會計師須
作出報告,說明該收支表及資產負債表是否中肯地反映該法團在該期間內的財務往來情況,及在
該期間結束時該法團的財務狀況,而他可附加他認為適當的附帶聲明(如有的話)。
(1B)
在第(1A)款中,“單位"(flats)並非指車房、停車場或汽車間。
(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承
按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。
(3) 如有違反第(1)款的規定,管理委員會的每一委員均屬犯罪,一經定罪,可處第 5 級罰款,除非
其證明~
(a) 犯罪未獲其同意或默許,且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力,以防止罪行的發生。
(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存),收支概要的製備,
以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供,附表 6 均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表 6)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處,即以本條為準。
除本條例另有規定外,本條例授予法團的權力及委以的職責,須由管理委員會代表法團行使及執行。
第 29 條
管理委員
會執行法
團職責並
行使法團
權力
第 45 條
土地審裁
處在建築
物管理方
面所具有
的司法管
轄權

歸於土地審裁處的司法管轄權
(1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
(2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
(3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
定或實質上改變。
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。

……
附表 2
管理委員 4.
(1) 以下的人不得獲委任或當作獲委任為管理委員會委員~
111

辭退管理公司及法團交接的問題

(a) 宣布破產的人;
會組織及
(b) 與債權人達成債務重整協議的人;
工作程序
(c) 過去任何時候曾被處監禁 3 個月或多於 3 個月的人。
[第 6 及 42
(2) 有以下情況的管理委員會委員,須停任委員~
條]
(a) 根據第(1)節喪失獲委任為管理委員會委員的資格;
(b) 因精神或身體上的疾病而致喪失行為能力;
(c) 未得管理委員會同意而 3 次或多於 3 次連續沒有出席管理委員會會議;
(d) 辭職而以書面通知管理委員會秘書;
(da) 以租客代表身分而根據第 2(2)段當作為獲委任的人,不再是單位的佔用人;
(e) 以業主身分獲委任為委員會委員而不再是業主,或按照公契(如有的話)規定不再具有委員
會委員的資格(視屬何情況而定);或
(f) 由法團藉決議撤去其職。
5.
(1) 在法團按照附表 3 第 1(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上,
管理委員會的所有委員均須退職,但以租客代表身分而根據第 2(2)段當作為獲委任的委員(如
有的話)除外。
(2) 管理委員會在業主周年大會上根據第(1)節退職時,法團須按照本條例委任~
(a) 新管理委員會,包括根據第 15(1)條委任的租客代表(如有的話)在內;
(b) 管理委員會主席一名;
(ba) 管理委員會副主席一名,如公契(如有的話)有指明此職位(不論其名稱為何);
(c) 管理委員會秘書一名,如管理委員會秘書的職位出缺;
(d) 管理委員會司庫一名,如管理委員會司庫的職位出缺,
而在該業主周年大會上,法團除委任(b)、(ba)、(c)及(d)分節所提述職位的人外,
亦可委任一名或多名管理委員會委員,以擔任公契(如有的話)所指明而法團就建築物的控制、
管理及行政事宜確定為必需的其他職位。
(3) 根據第(1)節退職的管理委員會委員,有資格根據第(2)節再獲委任。
5A. 根據第 4(2)段停任管理委員會委員或根據第 5(1)段退職且不尋求再獲委任的委員,須在其停
任或退職(視屬何情況而定)後的 14 天內,將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、
管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄,連同屬於法團的任何動產,
移交秘書,或如秘書不能即時在場,則移交管理委員會的任何其他委員。
6.
(1) 除第(1A)及(1B)節另有規定外,管理委員會如有委員職位臨時出缺,可由管理委員會委任他
人填補。
(1A)
租客代表因任何理由停任管理委員會委員而造成的臨時空缺,可由認可組織(第 15(2)條所
指者)根據第 15(1)條委任一名新租客代表填補。
(1B)
如管理委員會的主席或副主席(如有的話)的職位臨時出缺~
(a) 法團可藉由管理委員會為有關目的而根據附表 3 第 1(1)(c)段召開的業主大會所通過的
決議,委任一名業主填補該空缺,直至法團的下一次業主周年大會為止;或
(b) 在並無如此召開業主大會的情況下,管理委員會各委員可互選委任一名業主署理主席或副主
席(視屬何情況而定)職位,直至法團的下一次業主周年大會為止。
(2) 管理委員會臨時出現的空缺如屬任何其他職位,管理委員會可委任一名業主或其他人填補該職
位,直至下次一業主周年大會為止。
……
10.
(1) 管理委員會會議須由以下的人主持~
(a) 主席;或
(aa) 主席缺席時,由副主席(如有的話)主持;或
(b) 主席及副主席(如有的話)皆缺席時,由管理委員會選出一名委員作為該次會議的主席。
(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情,均可由出席管理委員會會議的委員,以多
數票通過決議決定。
(3) 管理委員會會議上,出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有一票,但如雙方票數相同,則
主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
(4) 管理委員會每次開會,有關會議過程的會議紀錄,須由秘書保存。
(4A)
第(4)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真
實紀錄。
(4B)
按照第(4A)節核證的會議紀錄,須在與其有關的管理委員會會議日期後 28 天內,由秘書展
112

辭退管理公司及法團交接的問題

示於建築物內的顯眼處。
(5) 除本條例另有規定外,管理委員會會議程序須如管理委員會所決定者。
……
12.

如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。

1.
附表 3
法團會議 (1) 管理委員會須~
(a) 在法團註冊成立之日起計 15 個月內召開法團的第一次業主周年大會;
及其程序
(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於 12 個月,但不遲於 15 個月,召開一次業主周年大
[第 8(5)
會;
及 42 條]
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。
(2) 在不少於 5%的業主要求下,管理委員會主席須在收到要求後 14 天內,就業主所指明的事宜召開
法團的業主大會。
2.
(1) 根據第 1 段召開會議的通知,須由管理委員會秘書於會議日期前最少 14 天送達每名業主及租客代
表(如有的話)。
(1A)
第(1)節規定送達的通知,可用下述方式實行送達~
(a) 面交業主或租客代表(如有的話);或
(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。
(2) 第(1)節所提述的每份通知,均須指明~
(a) 會議日期、時間及地點;
(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。
3.
(1) 根據附表 2 第 2(1)(b)或 5(2)(b)段(視屬何情況而定)委任的管理委員會主席,須主持
法團的會議。
(2) 如管理委員會主席缺席,根據附表 2 第 2(1)(c)或 5(2)(ba)段(視屬何情況而定)委任
的管理委員會副主席(如有的話)須主持法團的會議,如副主席亦缺席,則出席會議的業主須委
任一名業主作為該次會議的主席。
(3) 除第 10(1)條所規定者外,在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項,均由業主
投票表決,以多數票決定。
(4) 如贊成和反對雙方的票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性的一票。
(5)
(a) 在任何法團會議上,業主按所擁有的份數投票,每份一票,但須符合在土地註冊處註冊的文
書及第(6)節的條文。
(b) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;或
(ii) 可由共有人委任其中的一名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或
委任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只
有由在根據第 38 條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票
(不論親自或委任代表投票)才視作有效。
(6) 如業主的單位由已登記承按人管有,該承按人即有權行使業主的投票權,而業主則不能投票。
(7) 法團會議通過的決議,除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內,或附加或附帶於如此列
載的決議或其他事項,否則無效。
(8) 第(7)節的規定,不阻礙已修訂決議在法團會議上的通過。
4.
(1) 業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票。
(2) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(3) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內送交管
理委員會秘書,否則該項委任無效。
5.
(1) 法團會議的法定人數~
(a) 如會議有決議建議根據第 30 條解散管理委員會,須為全部業主的 20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的 10%的人數。
(2) 在確定是否達到會議法定人數時,按照第 4 段獲委任代業主在法團會議中投票的代表,須視作出
席會議的業主計算。
113

辭退管理公司及法團交接的問題

6.
(1) 法團每次業主大會,有關會議過程的會議紀錄,均須由管理委員會秘書保存。
(2) 第(1)節所提述的會議紀錄,須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。
(3) 按照第(2)節核證的會議紀錄,須在與其有關的業主大會會議日期後 28 天內,由秘書展示於建
築物內的顯眼處。
7.
業主大會的程序,須為法團所決定者。
8.
如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處,即以本附表為準。
9.
為施行第 1(2)及 5 段,各段中提述某個百分率的業主之處~
(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的
百分率;而
(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主。
……
附表 7
公契的強
經理人辭職
制性條款 6.
(1)
經理人辭職,除非事前已將其辭職意圖,按以下方式給予不少於 3 個月的書面通知,否則並不生
[第 34D、
效~
34E、
(a)
向業主委員會送交該通知;或
34J、40D
(b) 如無業主委員會,則向每名業主送達該通知,並將其展示在建築物內的顯眼處。
及 42 條]
(2) 根據本段向任何業主送達通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交該業主;或
(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在該業主的單位內或放入他的信箱內。
7.
業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5)及(5A)節另有規定外,法團在為有關目的而召開的業主大會上,可藉份數不少於 50%
的業主通過的決議,通知經理人終止其委任,而無須給予補償。
(2) 根據第(1)節作出的決議,只在符合以下條件下方有效力~
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文,規定須給予一段不少於 3 個月的通知期,或不規定通知期而訂有條文規定
將會與經理人訂立協議以向他支付代通知金,而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他
的報酬;
(c) 通知附有終止經理人委任的決議的副本;及
(d) 通知及決議副本於決議日期後不多於 14 天送達經理人。
(3) 第(2)(d)節規定送達的通知及決議副本,可用以下方式實行送達~
(a) 面交經理人;或
(b) 按經理人最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在法團的註冊辦事處。
(4) 本段的實施,並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。
(5) 經理人的委任~
(a) 在有法團而其註冊證書乃在《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey
Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年第 27 號)第 41
條的生效日期之前根據第 8 條發出的情況下,不能根據本段憑在由該生效日期起計足 9 個月
前屆滿的通知予以終止;
(b) 在任何其他情況下,不能根據本段憑在由《1993 年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》
(Multi-storey Buildings(Owners Incorporation)(Amendment)Ordinance 1993)(1993 年
第 27 號)第 41 條的生效日期起計足 1 年前屆滿的通知予以終止;
(c) 在前 3 年內有前任經理人的委任根據本段被終止的情況下,不能根據本段終止;或
(d) 在經理人由法團根據第(6)(b)節委任的情況下,不能根據本段終止。
(5A)為施行第(1)節~
(a) 只有擁有份數並支付有關該份數的管理開支(或負有支付有關該份數的管理開支的法律責
任)的業主,才有權投票;
(b) 該節中提述“份數不少於 50%的業主"之處須解釋為提述總共擁有不少於 50%份數並有權
投票的業主。
(6) 如終止經理人的委任的通知是根據本段發出的~
(a) 則新經理人的委任不得生效,除非該項委任已獲業主委員會(如有的話)藉決議批准;及
(b) 如在通知屆滿之時此項委任仍未根據(a)分節批准,則法團可委任另一經理人,如法團如
此做,則法團即具獨有的權力委任其後的經理人。
(7) 如任何人已給予政府書面承諾,或與政府訂立協議,以管理建築物或負責建築物的管理,而法團
114

辭退管理公司及法團交接的問題

則已根據第(6)(b)節委任一名經理人,則法團即當作為已給予該人一份彌償文書,而根據該
節委任的經理人的任何作為或不作為,如導致該人負有違反該承諾或協議的法律責任,則根據該
文書,法團負有向該人作出彌償的法律責任。
(8) 本段受主管當局根據第 34E(4)條公布的與建築物有關的通知所規限,但對該節所提述的任何單
一經理人並不適用。
8.
經理人的委任結束後的責任
經理人的委任不論因何原因結束,均須在其委任結束日期的 2 個月內~
(a) 擬備~
(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表;及
(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表,並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員
會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計,如無上述指明,
則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計;及
(b) 將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制,管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳
項紀錄、文據、文件及其他紀錄,送交管理委員會(如有的話)或接任其位的經理人。
附表 8
如與公契
一致則加
入的條款
[第 34D、
34F 及 42
條]

附表 10
由土地審
裁處聆訊
及裁決的
指明法律
程序
[第 42 及

……
業主會議
8.
業主會議可由~
(a) 經理人召開;或
(b) 份數不少於 5%的業主召開。
9.
業主會議的通知,須由召開會議的人於會議日期前最少 14 天送達每名業主,通知須指明會議日期、
時間、地點,以及擬提出的決議(如有的話)。
10. 第 9 段規定送達的通知,可用以下方式實行送達~
(a) 面交業主;
(b) 按業主最後為人所知的地址郵寄給他;或
(c) 將通知留在業主的單位內或放入他的信箱內。
11. 業主會議的法定人數,須為業主人數的 10% 。
11A. 為施行第 11 段,該段中提述“業主人數的 10%"之處~
(a) 須解釋為提述業主的人數的 10%,而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分
率;而
(b) 並非解釋為總共擁有達 10%份數的業主。
12. 業主會議須由業主委員會主席主持,或如主席缺席,則由各業主委任一名業主,作為該次會議的主
席。
13. 在業主會議上~
(a) 業主每擁有一份份數,即有 1 票;
(b) 業主可親自出席投票,或委任代表出席投票;
(c) 如一份份數由 2 人或多於 2 人共同擁有,則該份數的一票~
(i) 可由共有人共同委任的代表投票;
(ii) 可由共有人委任其中 1 名共有人投票;或
(iii) 如未有根據第(i)或(ii)分節委任代表,則可由共有人的其中一人親自出席或委
任一名代表出席投票;如在任何會議上,有多於一名共有人就該份數投票,則只有
由在土地註冊處註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論
親自或委任代表投票)才視作有效;及
(d) 如雙方票數相同,則主持會議者除原有的普通票一票外,另有決定性一票。
14.
(1) 委任代表的文書,須由業主簽署;如業主乃法人團體,則須蓋上其印章。
(2) 委任代表的文書,除非在該代表擬出席投票的會議舉行前 24 小時或主席許可的較短時間內,送交
召開會議的人或召開會議眾人中的一人(視屬何情況而定),否則該項委任無效。
15. 業主會議程序,須為業主所決定者。
1.
2.
3.
4.

與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
程序。
與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
程序。
與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
(a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
115

辭退管理公司及法團交接的問題

45 條]

(b)
(c)
(d)

5.

6.
7.

8.
9.

第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
管理開支或收費(不論其名稱為何);
根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。

116

辭退管理公司及法團交接的問題

案情摘要 申請人是大廈的物業管理公司,答辯人是該大廈的業主立案法
團。申請人根據公契從現時的大廈經理人接手管理答辯人的大廈。公契已
訂明管理服務的停止須要三個月的通知期。當申請人的兩年管理合約屆
滿,根據公契規定申請人被保留服務大廈多三個月。管理合約寫明服務一
年後,只須三個月的通知期便可終止該管理合約。由於答辯人在三個月通
知期內沒有甚麼表態或安排,當通知期完結後,申請人繼續提供服務。最
後答辯人委任了另一間服務公司,而只給申請人一個月的通知期。申請人
指根據公契及《建築物管理條例》附表 7,答辯人應給予三個月的通知期
才可終止管理合約。土地審裁處指根據《建築物管理條例》第 45 條,該條
例只適用於當提出申請時仍是管理該大廈的經理人,並只會處理現時正進
行的屋宇管理問題。因申請人不再是該大廈的經理人,該管理合約的權益
便不能依據該條例去追討。另公契只寫明該大廈的第一位大廈經理人須要
三個月的通知期,管理合約屆滿後便不須要任何的通知期。而且三個月的
通知期完結後,申請人繼續提供服務只可看作為有合約操守或有定額酬金
的服務,但兩者都不須要超過一個月的通知期。最後,條例附表 7 不會凌
駕任何權力去終止大廈經理人的委任,終止問題應根據大廈經理人及僱主
之間的合約去處理。基於上述理由,土地審裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45(2)
條;附表 7 第
8段

案情摘要 申請人為屋苑的業主立案法團,第一答辯人為該屋苑管理經理
人,而第二答辯人是與第一答辯人屬同一集團的置業有限公司。法團在前
年 9 月 5 日晚上召開業主大會,決議終止第一答辯人的合約,決議在 53%
業權業主贊成,17%業權業主反對的情況下獲得通過,申請人隨後即向第
一答辯人發出法例規定的 3 個月預先通知,著第一答辯人於同年 12 月 15
日交出大廈管理權,惟第一及第二答辯人反對,最後申請人僅能取得住宅
部份之管理權,另聘新公司管理,而商場及停車場部份之管理,則繼續由
第一答辯人負責,終於引發是次訴訟。第一及第二答辯人拒絕交出大廈全
部管理權的理據是在該年 9 月 5 日所通過的有關決議,是一項無效的決議,
理由是他們發覺當晚有許多授權書,是沒有公司印鑑及沒有填妥的,故有
關的決議實在並未獲得不少於 50%業權業主所通過。土地審裁處指《建築
物管理條例》附表 8 第 15 段只限於業主大會會議上所討論及表決的事項及
次序,因此並不能涵蓋本案中申請人所制定的授權書中有關的格式。另外
附表 8 第 14 段亦僅規定有關授權文書只須要有業主的簽名,就此點而言,
該等被指有問題的授權書均已符合此項要求。為此,土地審裁處裁定本案
中那些沒有業主身份證號碼的授權書均仍然為有效的授權書。基於上述分
析,土地審裁處裁定申請人已能提供證供及證據,在相對可能性的衡量標
準下,成功地證明有關的業主大會決議是一項合法的決議,故裁定申請人
勝訴。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 8
第 14, 15 段

卓能物業管理有限公司訴 案情摘要 申請人為大廈的管理公司,答辯人為該大廈的業主立案法團。
卓能中心第一期業主立案 申請人要求土地審裁處裁定答辯人是否有效終止了申請人對該大廈的管理
權。申請人所持理由為:開會通知並非依據建築物業管理條例在十四天前
法團
案件編號: LDBM156/1999
發出;沒有發出開會通知及議程給所有業主;開會所討論的項目沒有列於
案件類別: 辭退管理公司及法
議程內;業主立案法團的決議由少於百分之五十的業權通過。較早前答辯
團交接的問題
人在該物業大堂張貼了一份於該年初一次的會議記錄,議決終止申請人的
˙ 辭退管理公司
判決日期: 1999 年 12 月 24 日 管理權,要求申請人在同年年中移交所有關於該物業之文件與答辯人主
席。申請人指出,答辯人沒有召開業主大會以終止申請人之管理權。議決
結果並沒有於會議後十四天遞派與申請人。而申請人亦從未收到有關開會
通知。答辯人也從未知會申請人列席或作任何解說。因此,申請人認為答
辯人違反了《建築物管理條例》附表七第 7(2)(d)段。土地審裁處根據答辯
人的證供,指會議通知在該年一月十八日發出,而會議在該年一月二十七
日召開,明顯不足十四天。依據公契條款,以不少於十四天通知期召開委
員會會議,議決便有效。答辯人的證供否定了這一點,有關議決因此無效,
亦未能正式終止申請人管理人的身分及管理權。但由於申請人在申請時已
非屬建築物管理條例第 45 條內可向土地審裁處提出申請的人,土地審裁處
無司法管轄權,其申請也不能被接納。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45(2)
條;附表 7 第
7(2)(d), 8 段

Universal Property
Management Services
Limited 訴 The
Incorporated Owners of
Ying Ga Garden(盈基花
園業主立案法團)
案件編號: LDBM33/1997
案件類別: 辭退管理公司及法
團交接的問題
˙ 辭退管理公司
判決日期: 1997 年 7 月 17 日

The Incorporated
Owners of Tropicana
Gardens 訴 Tropicana
Gardens Management
Ltd. and Another
案件編號: LDBM374/1998
案件類別: 辭退管理公司及法
團交接的問題
˙ 辭退管理公司
判決日期: 2003 年 4 月 4 日

117

辭退管理公司及法團交接的問題

嘉居樂物業管理有限公司 案情摘要 申請人是屋苑的物業管理公司,答辯人是該屋苑的業主立案法
訴家安花園業主立案法團 團。答辯人指在他們當年 4 月召開的業主大會中有 51.25%的出席者投票贊
案件編號: LDBM188/2004
成終止現任物業管理公司的委任。終止通知信和大會決議的副本隨即送達
案件類別: 辭退管理公司及法
申請人。答辯人提供 3 個月的通知期給申請人,在該年 8 月停止其委任。
團交接的問題
申請人卻指該大會的決議沒有法律效力。申請人提出兩項理由:首先,申
˙ 辭退管理公司
判決日期: 2004 年 10 月 21 日 請人指根據《建築物管理條例》附表 7 第 7(5A)段,答辯人應只容許那些應
繳交或已交管理費用的業主投票,而有投票但拖欠管理費用的業主應不獲
承認,人數佔 51.25%裏的 31%。因此點算贊成決議的票數時應不包括該部
份人士。土地審裁處指根據《建築物管理條例》附表 7 第 7(5A)段,所有有
責任繳交管理費的業主,無論他們是否已繳交或拖欠費用,都有權在大會
上投票,所以這項理由不成立。第二,申請人指其中一名業主(一間投資
公司)的一份委託代理人出席該大會的文件沒有蓋印,因此該文件並未遵
守《建築物管理條例》附表 3 第 4(2)段的要求,沒有法律效力。如果該指
控屬實,贊成決議的人數便會減至 47%,不足 50%,決議亦因而作廢。土
地審裁處指申請人曾派出一名律師代表特意檢查該文件有沒有任何印鑑,
但最終他作出的報告清晰地指出沒有任何發現。由於該名代表只負責這份
特別的工作,相信他會加倍注意,嘗試找出印鑑所在,所以他的報告是可
信的。基於少於 50%人數贊成該決議,土地審裁處裁定該大會決議無效,
申請人被委任為屋苑管理經理的合約仍然生效。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 3
第 4(2)段;附
表 7 第 7(5A)

碧蘭大樓業主立案法團訴 案情摘要 申請人是該大樓的業主立案法團;三年前答辯人以法團主席的
身份從前屆法團主席接收法團的各種文件。二年前申請人要求土地審裁處
司徒勝
案件編號: LDBM158/2000
下令答辯人於 14 天內把屬於法團的全部文件及任何動產移交秘書及其他
案件類別: 辭退管理公司及法
委員。同年稍後申請人對答辯人提出同樣性質的申請(案件編號 LDBM
團交接的問題
˙ 文件及賬目交接 199/1999),但被土地審裁處撤銷。土地審裁處根據該大廈的公契和《建
築物管理條例》並沒有賦予法團通過具有追溯力決議的權力,故此二年前
判決日期: 2001 年 1 月 16 日
的第一個決議是無效的決議,則二年前的第二個決議亦是一個無效的決
議。申請人又引述《建築物管理條例》附表 2 第 5A 段,指答辯人的主席職
位已過了兩年的任期期限,所以申請人的申請應獲批准。土地審裁處指附
表 2 第 5(1)段的要素是管理委員會的所有委員在按照附表 3 第 1(1)(b)段召
開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上均須退職,但
該要素在本案並不存在,故此該段並不適用。至於附表 2 第 4(2)段的每一
節,土地審裁處認為全部不適用。既然附表 2 第 4(2)及第 5(1)段均不適用,
故此附表 2 第 5A 段並不適用於本案,故此申請人的申請失敗,申請人還須
支付答辯人本案的訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 4(2), 5(1),
5A 段;附表 3
第 1(1)(b)段

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,而答辯人則是法團管理委員會
的前任司庫。申請人要求答辯人按照《建築物管理條例》附表 2 第 5A 段的
規定交出出任管理委員會司庫期間的賬項文件,包括管理費收據存根、管
理費繳費單位紀錄、管理費支出的實報實銷單據及存款單據、賬簿(日常
收支及轉賬紀錄)、收支表及資產負債表等。但土地審裁處指申請人無提
供證據證明兩名答辯人事實上管有該些文件或證實有這些文件的存在,故
此土地審裁處撤銷申請人在案件中的所有申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 5A 段

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,答辯人是該屋苑的前管理公
司。申請人的申請,是依據《條例》附表 7 第 8 段提出的,要求答辯人「將
在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制,管理及行政事宜有關
的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄,送交管理委員會(如有
的話)或接任其位的經理人。」土地審裁處指該節提述的文件須由經理人
送交管理委員會或接任其位的經理人,因此只有管理委員會或接任的經理
人才有權接收有關的文件。而申請人是業主立案法團,並非是管理委員會
或接任的經理人,因此它無權向答辯人提出第 8 段的要求。申請人與答辯
人之間並無可予以執行之事,所以土地審裁處對申請人的申請並無司法管
轄權,撤銷申請人的申請。申請人須支付答辯人本案的訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 7
第8段

The Incorporated
Owners of Blocks F1 To
F7 of Pearl Island
Holiday Flats 訴 Mao Kai
Ming and Others
案件編號: LDBM280/2000
案件類別: 辭退管理公司及法
團交接的問題
˙ 文件及賬目交接
判決日期: 2001 年 12 月 7 日

The Incorporated
Owners of Nam Shing
Court 訴 Golden Brick
Investment Co Ltd
案件編號: LDBM279/2003
案件類別: 辭退管理公司及法
團交接的問題
˙ 文件及賬目交接
判決日期: 2004 年 6 月 11 日

118

辭退管理公司及法團交接的問題

太平洋大廈(彌敦道)業 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的前經理人。
主立案法團訴佳信物業管 申請人的申請是要求土地審裁處作出命令,而該命令是有關《建築物管理
條例》附表 7 第 8 段經理人的委任結束後的責任。申請人要求答辯人交出
理有限公司
案件編號: LDBM315/2003
列載於申請通知書 Schedule A 的文件,即該大廈管理費登記表、收據憑單、
案件類別: 辭退管理公司及法
發票、收據以及其他文件。土地審裁處指根據條例第 29 條規定,有權執行
團交接的問題
˙ 文件及賬目交接 第 8 段的規定的只是管理委員會或接任答辯人職位的經理人而不是法團,
所以申請人無權提出本案的申請,並無權執行條例附表 10 列載土地審裁處
判決日期: 2004 年 3 月 19 日
有權聆訊及裁決的法律程序,因此土地審裁處對申請人的申請無司法管轄
權。基於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請,申請人須支付答辯
人本案的訟費。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 29
條;附表 7 第
8 段;附表 10

美景新廈 E 及 E1 座業主
立案法團訴許莉莉

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈聯合管理委員
會的主席。申請人要求土地審裁處頒令向答辯人取回一切未經本法團許可
而擅自保留之一切來往書信文據,帳目及一切屬於管委員會之公物。根據
《建築物管理條例》第 45(1)條的規定,土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10
所指明的任何法律程序的司法管轄權。由於申請人提出的申索與《建築物
管理條例》附表 10 第 4 段和第 5 段完全無關,而附表 10 所有的條文並不
涵蓋申請人的申索,因此土地審裁處對申請人的申請沒有司法管轄權。基
於上述的理由,土地審裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45(1)
條;附表 10 第
4, 5 段

The Incorporated
案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,而答辯人是該法團管理委員會
Owners of Greenwood 訴 的前任主席。申請人要求土地審裁處頒令強制答辯人核證其在任期間舉行
Lai Pit Shing
的管理委員會的會議的會議記錄,及交回會議錄音帶。在答辯人辭去法團
案件編號: LDBM108/2003
主席職位後,申請人致函答辯人要求他在 7 天內核證他在任期間的會議紀
案件類別: 辭退管理公司及法
錄。答辯人要求提供未核證部份。兩個多月後申請人提供未核證的會議紀
團交接的問題
錄的資料,但無提供會議紀錄副本,並要求他在 3 天內交回會議錄音帶。
˙ 核證會議記錄
判決日期: 2003 年 10 月 10 日 數天後答辯人回函指他無法協助。約一個月後,申請人向答辯人提供會議
紀錄,並要求他在 7 天內簽署該些紀錄。數天後答辯人回覆指大部份錄音
帶音質不佳,並且因事隔太久,難以回憶當時會議內容,故無法核證會議
紀錄,並要求管業處複製有關錄音帶借給他。申請人回應指答辯人可到管
業處翻聽錄音帶,但不可帶走。答辯人回函指工作繁忙,無暇到管業處收
聽錄音帶。其後答辯人交回會議錄音帶。土地審裁處指根據《建築物管理
條例》,答辯人有責任核證該些會議紀錄。答辯人並非不願意核證,因毫
無疑問並沒有會議錄音帶的輔助,答辯人不能回憶當時的會議內容,但申
請人並沒有依從答辯人的要求向他提供錄音帶複製本。基於上述理由,土
地審裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 2
第 10(4), (4A)
段;;附表 3 第
6(1), (2)段

案件編號: LDBM381/2003
案件類別: 辭退管理公司及法
團交接的問題
˙ 文件及賬目交接
判決日期: 2004 年 5 月 14 日

The Incorporated
Owners of Granville
Garden 訴 Kam Yiu Ming
and Another
案件編號: LDBM141/2002
案件類別: 辭退管理公司及法
團交接的問題
˙ 核證帳目
判決日期: 2002 年 11 月 13 日

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,兩位答辯人分別是上屆法團管 主要相關法例
理委員會的主席和司庫。上屆管理委員會在任只有五個月即被解散,在解 《建築物管理
散後三個多月後法團聘請的核數師完成了有關年度的審計帳目,並提交了 條例》第 27 條
核數師報告。雖然核數師在報告指出帳目並無不妥之處,但應屆管理委員
和兩位答辯人都不願意在核數師報告上簽名。申請人要求土地審裁處頒
令,聲明兩位答辯人須在核數師報告上簽署,並要求發出相關強制令。答
辯人認為他們已不是主席及司庫,所以不能履行主席及司庫的責任,不能
簽署。土地審裁處對申請人的真正動機有所懷疑。《建築物管理條例》第
27 條規定每個委員對違反此條責任要負上刑責,法團以獨立法人身份,不
須對此負上刑責或其他責任,而申請人沒有法定地位督促答辯人不要干犯
刑法。申請人也不能證明若答辯人不簽署核數師報告申請人的利益會受
損。土地審裁處也認為已卸任的主席、司庫在卸任後再沒有責任負責製備
財務文件或在文件上簽署。基於以上理由,土地審裁處拒絕申請人的要求。

119

辭退管理公司及法團交接的問題

山村臺 5 號業主立案法團 案情摘要 申請人是一建築物的立案法團,答辯人是該建築物的管理公
司。申請人要求答辯人將在管理大廈期間多收之賬款交回予申請人。由於
訴屋宇管理有限公司
案件編號: LDBM458/2000
申請人在前年 4 月份與 5 月份終止答辯人的管理合約,土地審裁處有須要
案件類別: 辭退管理公司及法
裁決對此案是否有司法管轄權。土地審裁處曾考慮《建築物管理條例》第
團交接的問題
45(1)條賦予土地審裁處聆訊及裁決附表 10 第 1 段所指明的任何法律程序的
˙ 追討款項
司法管轄權、與經理人的委任結束後的責任有關條款的附表 7 第 8 段及附
判決日期: 2001 年 2 月 9 日
表 10 第 5(c)條的規定,土地審裁處有權審理與涉及條例第 34D(1)條所指的
經理人的權力及職責的法律問題有關的案件,但當申請人在前年 12 月 8 日
提出本案申請的時候,答辯人已不是該建築物的經理人,故此所有條款並
不適用於本案,所以土地審裁處對此案並無司法管轄權。基於上述的理由,
土地審裁處撤銷申請人的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第
34D(1)條;第
45(1)條;附表
7 第 8 段;附
表 10 第 1, 5(c)

豐裕大廈業主立案法團訴 案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是該大廈的前經理人。
金匯物業管理有限公司
申請人的申請是(一)要求土地審裁處頒令答辯人清繳它欠法團的款項;
案件編號: LDBM293/2003
(二)要求土地審裁處命令答辯人執行《建築物管理條例》附表 7 第 8(b)
案件類別: 辭退管理公司及法
段的規定的命令交出文件。申請人要求答辯人繳付的是大廈管理費的按金
團交接的問題
餘額,但這不是附表 10 土地審裁處有權聆訊及裁決的法律程序所涵蓋的事
˙ 追討款項
項,因此土地審裁處對是項申請並無司法管轄權。土地審裁處並指有權執
判決日期: 2004 年 4 月 14 日
行第 8(b)段的規定的不是法團,而是管理委員會或接任答辯人職位的經理
人,所以申請人無權提出代替管理委員會接收第 8(b)段提述的文件申請。
由於答辯人並無提交反對通知書,亦無出席本案的聆訊,因此土地審裁處
不作出任何訟費的命令。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 10
第8段

怡信物業管理有限公司訴 案情摘要 申請人為一屋苑的前任物業管理有限公司,答辯人是該屋苑的
沙田松柏園業主立案法團 業主立案法團。申請人的申請是向答辯人追討經理人服務費、水電保養費、
案件編號: LDBM298/1999
影印及雜費。7 年前申請人與答辯人簽訂管理合約。該管理合約訂明答辯
案件類別: 辭退管理公司及法
人聘請申請人由該年 11 月 1 日至下一年 10 月 31 日代為管理該屋苑。6 年
團交接的問題
前 2 月 24 日,答辯人致信申請人,自同年 4 月 1 日起,答辯人將收回申請
˙ 賠償問題
人的物業管理權及一切委托管理權。同年 5 月 26 日,申請人通知答辯人它
判決日期: 2000 年 3 月 24 日
的管理服務合約將於同年 6 月 30 日終止。自 4 月 1 日起,申請人繼續進行
以往的服務工作。但在同年 5 月 4 日,屋苑管理員禁止答辯人的職員內進。
對終止經理人的委任,土地審裁處根據《建築物管理條例》附表 7 第 7 段,
指在沒有召開業主的情況下,答辯人只給予申請人一個月的預先通知終止
其經理人的服務合約,這是違反上述第 7 段的規定,故此該終止委任通知
書並無法律上的效力。其後答辯人於同年 5 月 15 日召開業主特別大會,與
會者議決追認及確認對申請人終止委任的通知,但根據上訴法庭在另一案
(高院民事上訴 1999 年第 302 號)的判決,業主大會不能藉決議追認另一
業主大會所通過但無效的決議為有效的決議,所以在 5 月 15 日大會通過的
決議是無效的,並裁定申請得直。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 7
第7段

120

其他案件

其他案件
單位作違反公契用途
放置垃圾雜物在公用地方
火警
電力供應
飼養寵物
單位滲水
業主委員會成立及運作

121

其他案件

122

其他案件

主要相關法例
*請注意:下文中的強調標記,如底線、粗體等,為法例原文中所無,是編者後加以方便讀者閱讀。

《建築物管理條例》(香港法例第 344 章)
(1) 土地審裁處具有聆訊及裁決附表 10 所指明的任何法律程序的司法管轄權。
第 45 條
土地審裁 (2) 除本條適用的人外,任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。
處在建築 (3) 除本條例條文另有規定外,本條或附表 10 所述一切,均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何
司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於土地審裁處,該命令一旦發出,其效力會使任
物管理方
何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契
面所具有
(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利,完全或部分作廢,或被否
的司法管
定或實質上改變。
轄權
(4) 本條適用於下述各人~
(a) 業主;
(aa) 主管當局;
(b) 第 3(1)(a)或(b)條所提述的人;
(c) 管理委員會;
(d) 法團;
(e) 第 VIA 部所指的經理人;
(f) 第 VIA 部所指的業主委員會;
(g) 已登記承按人;
(h) 管理人;
(i) 在土地審裁處許可下,租客代表;或
(j) 在土地審裁處許可下,於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。
(5) 在本條及附表 10 中,“所有權權利"(proprietory right)包括明示或隱含的權利,不論該權利是
否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。
管理開支總額的釐定
附表 7 第 1, 2 1.
(1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外,在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財

務年度的 12 個月期間,業主應付的管理開支總額,須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建
公契的強
議開支總額。
制性條款
[第 34D, (2) 經理人須就每個財務年度而~
34E, 34J,
(a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案;
40D 及 42
(b) 將預算草案副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼
條]
處;
(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知,邀請每名業主在由預算草案送
交或首次展示日期起的 14 天期間內,將業主對預算草案的意見送交經理人;
(d) 在該期間結束後,擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算;
(e) 將預算副本一份送交業主委員會,如無業主委員會,則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定,則該年度的管理開
支總額~
(a) 直至他如此遵行為止,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣;
(b) 在他已如此遵行時,須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額,而各業主就管理開支而
須分擔的款額,須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示,而經理人擬修訂該預算,則有關的修訂預算,須遵循
憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示,則該財務年度的管理開支總額,須為修訂預算所指明的
開支總額或建議開支總額,而各業主須就管理開支而分擔的款額,須據此計算及調整。
(6) 如有法團,而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的 1 個月期
間內,藉各業主通過的決議,決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定),則直至另一預算
或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止,該財務年度的管
理開支總額,須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超
過該總額 10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本,則經理人在收
取合理的副本費後,須向該人提供副本一份。
123

其他案件

(8) 就本段而言,“開支"(expenditure)包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出,包括經理
人的報酬在內。
2.
帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄,並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、
發票、憑單、收據及其他文件最少 6 年。
(2) 在每一段連續 3 個月的期間後的 1 個月內,或經理人選擇的較短期間後的 1 個月內,經理人須就
該期間擬備法團的收支概算表,並將其副本展示於建築物的顯眼處。
(3) 每個財務年度結束後的 2 個月內,經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第 4 段所規定的特別基金的細項,以及有須要從基金提款的時間
及屆時所須的金額的估計。
(5) 經理人須~
(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及
(b) 在收取合理的副本費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團,而法團藉業主通過的決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或
其他獨立核數師審計,則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計。
(7) 財務年度在每 5 年內不得改變多於一次,除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議
批准。
……
附表 10
由土地審
裁處聆訊
及裁決的
指明法律
程序
[第 42 及
45 條]

1.
2.
3.
4.

5.

6.
7.

8.
9.

與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
與公契條款及條文(包括根據第 VIA 部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律
程序。
與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律
程序。
與下述各項的計算或分攤有關的法律程序~
(a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項;
(b) 第 20 及 21 條所提述的基金及繳款;
(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何);
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負
有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
與涉及~
(a) 法團;
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫;
(c) 第 34D(1)條所指的經理人;
(d) 第 34D(1)條所指的業主委員會;
(e) 租客代表,
的權力及職責的法律問題有關的法律程序,並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的
話)的法律問題有關的法律程序。
與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地
的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。
在不損害第 6 段及在第 45(3)條的規限下,與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所
有權權利,或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上
的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的
法律問題有關的法律程序。
與第 7 段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第 8 段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬
何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律
程序。

124

其他案件

The Incorporated
Owners of Hamilton
Mansion(美登大廈業主
立案法團)訴 Yu Kiem
Chiu and Another
案件編號: LDBM57/1997
案件類別: 其他案件
˙ 單位作違反公契
用途
判決日期: 1997 年 8 月 28 日

案情摘要 申請人是大廈的業主立案法團,答辯人是大廈內三個單位的業 主要相關法例
主及租客。大廈公契規定不准用樓上單位作非住宅用途,而答辯人在其單
位內開設賓館、照相館等。申請人要求土地審裁處發出禁制令。答辯人辯
稱大廈 48 個單位中已有 12 個單位改作商業用途,法團主席亦曾光顧,而
法團主席亦在自己的單位內進行商業活動,即表示法團默許這情況存在。
但土地審裁處並不認為法團有默許此等情況,因為主席沒有表示法團不會
執行公契,主席個人的行為亦不代表法團。雖然法團在訴訟上稍有延誤,
但因為法團都是自願人士,所以延誤是可以理解的。土地審裁處裁定申請
人勝訴。

何敏森訴大有樓業主立案 案情摘要 案中大廈地下及一樓均為商業用途,不可作居住用途。在大廈 主要相關法例
法團,大同物業管理有限 落成約四、五年後,大業主授權當時的管理公司停止提供到一樓的載客升
降機服務,此後升降機只運行於地面至二樓及以上的樓層。較早前大廈一
公司訴何敏森及另一人
案件編號: LDBM54/1999
樓其中一個單位的業主把其單位租給別人經營護老院;單位業主因此致函
案件類別: 其他案件
法團要求提供到一字樓的升降機服務。法團曾向社會福利處查詢,得悉租
˙ 單位作違反公契
客未獲得牌照或豁免,無牌經營護老中心。法團為此召開業主大會,會上
用途
提供升降機服務的要求被否決。法團認為因護老院是非法經營,即為不恰
判決日期: 1999 年 8 月 20 日
當使用升降機服務,所以不肯答應這要求。單位業主指公契列明所有業主
有權享用升降機服務,因此向土地審裁處提出申請。另一方面法團指租客
未經法團同意,拆去了一扇窗及部份牆壁,擅自改裝一扇鋁門,佔用了光
井存放雜物及晾曬衣服,在單位外牆挖了一個洞安裝喉管伸出走廊公共地
方;租客的招牌也有違反公契之嫌。大廈管理公司因此提出申請,要求禁
制業主及租客的違法及違反公契的行為。答辯人提出法團容忍大廈內有其
他違反公契及違例建築物,所以法團向他們的行動有針對之嫌,乃因歧視
護老院。法團稱其資源有限,只能遂步採取行動,其首要任務是不能讓違
反公契情況惡化;此舉並非針對業主及租客。土地審裁處認為護老院雖然
無牌經營,但如果只用升降機來載乘客及助行工具如輪椅,則不屬《不恰
當》使用;法團無權以業主大會投票方式,否決公契付於業主之權利及服
務;公契對業主及租客同樣有約束力,業主有責任敦促租客不得作出違反
公契之事。土地審裁處裁定擅自佔用公用地方有違公契,招牌的裝置也違
反公契;此外,根據房屋條例,護老院屬住宅用途,違反公契。土地審裁
處批准業主要求重新提供升降機服務之申請,亦批准大廈管理公司要求的
所有禁制令。
The Incorporated
Owners of Ki Tat Garden
(Phase One)訴 See Wah
Fun
案件編號: LDBM168/2001
案件類別: 其他案件
˙ 放置垃圾雜物在
公用地方
判決日期: 2003 年 9 月 22 日

案情摘要 申請人是一個共有七座每座兩層高附停車場的低密度住宅屋苑 主要相關法例
的業主立案法團,答辯人是屋苑一個地下單位的業主。申請人指答辯人在
其樓宇公共地方放置垃圾及雜物,並曾因此向答辯人發出警告信。申請人
要求土地審裁處領令答辯人移去及禁止其再犯。申請人及幾位證人多次在
該樓宇地下樓梯底,地下鐵閘與答辯人單位大門間的空間,及地下至一樓
的梯間發現垃圾及廢物,並多次錄影該等公共地方的情況;但他們並無親
眼見到答辯人放置垃圾及雜物。他們在垃圾中發現兩封答辯人前租客的信
件;他們也曾聽到答辯人向警察承認那些垃圾及雜物是她放置的;答辯人
也曾在業主大會承認垃圾是她的。食物環境衛生署一位衛生督察作供稱她
按投訴到場調查時在樓宇地下的公共地方發現有雜物、家居垃圾及食物渣
滓。答辯人承認雜物是她的,垃圾則不是。後來她再到場視察,發覺雜物
已被執拾好,但仍有垃圾。答辯人承認曾將垃圾雜物放置在住所門口,及
放置一些膠樽及廢紙在地下的樓梯底。但她指自己沒有在業主大會承認繼
續有放置垃圾在公共地方。土地審裁處確認案中被放置垃圾雜物的地方為
公共地方。土地審裁處頒令申請人得直,禁制答辯人在屋苑任何公共地方
放置垃圾,答辯人須搬走在頒令前曾放置在地下樓梯底的垃圾。答辯人其
後申請覆核,但被駁回。

125

其他案件

葉文芳及另一人訴祐福行 案情摘要 兩名申請人是屋苑其中一個一樓單位的業主,第一答辯人是屋
苑平台幼兒中心的業主,第二答辯人是第一答辯人的租客,而第三答辯人
有限公司及另二人
案件編號: LDBM36/2003
是屋苑的業主立案法團。兩名申請人要求三名答辯人向他們賠償由於一場
案件類別: 其他案件
火警而導致他們遭受的損失。申請人單位垂直對下的平台發生火警,導至
˙ 火警
處所的柚木地板鬆脫、室內四壁及天花被濃煙嚴重薰黑、窗戶玻璃爆裂、
判決日期: 2003 年 10 月 3 日
窗框燒黑、冷氣機焚毀、掠曬衣服和窗簾被燒焦。消防處指火警的起因為
「未熄滅的煙頭被隨處拋棄令一些廢紙著火,再波及附近的易燃物品而引
發火警」。申請人指幼兒中心的業主改變平台公眾活動場地作出租用途,
租給幼兒中心作雜物倉庫,種下火警的禍根;而幼兒中心未經社會福利署
批准,擅自租用不屬註冊地址的平台公眾活動地方作臨時雜物倉庫,直接
引起火警。申請人又指法團負有不可推卸的疏忽責任。但土地審裁處裁定
其對申請人針對幼兒中心業主及租戶的申請無司法管轄權。而有關針對法
團的申請,土地審裁處研究公契後,裁定平台是有業權的地方,不是公用
地方。土地審裁處認為平台的火警是由第三者拋棄煙頭引起的,本案並無
任何證據證明屋苑的經理人疏忽,因此法團無須為這火警負起任何責任。
基於上述的理由,土地審裁處將兩名申請人的申請全部撤銷。

主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 10
第1段

鍾麗娟訴蔡美順及另一人 案情摘要 申請人是大廈一個住宅單位的業主,第一答辯人是大廈業主立
案件編號: LDBM344/1999
案法團的主席,而第二答辯人則是大廈的業主立案法團。申請人約在三年
案件類別: 其他案件
前租用該大廈一個地鋪欲經營美容屋。在簽訂租約前,申請人發覺鋪位祗
˙ 電力供應
有“單相電"供應,低於申請人的業務所須。當時法團主席建議申請人找
判決日期: 2000 年 3 月 22 日
領有牌照的電器技工進行有關的電力工程,並稱申請單相電改會即時批
準。其後申請人便找電器技工視察鋪位,並向電力公司申請加大電力的供
應。但後來經電力公司檢查後,法團大廈地面的鋪位電線已超負荷,於是
他便召開法團會議來討論這件事。法團後來拒絕申請人加大電力的要求。
該鋪位因為缺乏足夠的電力供應,所以沒有空氣調節,申請人因而不能經
營為顧客減肥的業務。申請人要求法團賠償裝修費及租金損失。土地審裁
處相信申請人是聽到法團主席所說三相電“即申請即有"的話,才簽署租
約。然而證供中並無顯示第一答辯人當時是以法團主席的身份說出上述那
句話,因此未能使法團負上法律責任。而且文件顯示大廈電力負荷甚重,
二位答辯人對申請人的申請加以拒絕,並非無理。此外,申請人的申請是
有關鋪位的裝修費和商業上的損失,與她身為大廈住宅單位業主的身份無
關,故此在本案她必定是以鋪位租客的身份提出的,故此她無權在土地審
裁處進行本案的法律程序。所以土地審裁處對此案無權審訊,因此撤銷申
請人所有的申請。

主要相關法例
《建築物管理
條例》第 45(4)

The Incorporated
Owners of Shaukeiwan
Plaza 訴 Chan Lin
案件編號: LDBM34/2000
案件類別: 其他案件
˙ 飼養寵物
判決日期: 2000 年 4 月 27 日

案情摘要 申請人是屋苑的業主立案法團,答辯人是屋苑一個頂層單位連 主要相關法例
天台的業主。法團指答辯人違反公契在單位飼養狗隻,構成滋擾。法團稱
管業經理收到投訴後,曾以書面要求答辯人將他飼養的狗隻移離有關處
所,但答辯人沒有理會。申請人要求土地審裁處頒發禁制令,禁止答辯人
在有關物業飼養狗隻,及頒令答辯人將他飼養的狗隻移離有關物業。答辯
人指他認為有人路過他的單位前時他的狗隻發出吠聲是自然的反應,故他
不認為他的狗隻構成任何滋擾。另外,他辯稱他須要詞養狗隻作防盜之用。
土地審裁處裁定答辯人所飼養的狗隻,對其他業主或住戶有構成滋擾,並
指狗隻的吠聲是否構成滋擾,不能從飼養狗隻或喜愛狗吠聲的業主或住戶
的角度去衡量,而應該以一個普通業主或住戶的感受來決定。基於以上所
述,土地審裁處照准申請人的申請。

126

其他案件

Broadway-Nassau
Investments Ltd.訴 Lo
Kwok Wan Tony and
Another
案件編號: LDBM225/2001
案件類別: 其他案件
˙ 飼養寵物
判決日期: 2001 年 9 月 4 日

Les Saisons
(Management)Ltd 訴
Lei Lai Seong & Another
案件編號: LDBM129/2003
案件類別: 其他案件
˙ 飼養寵物
判決日期: 2003 年 8 月 28 日

Cheng Sum Ning and
Another 訴 Peak Union
Development Ltd
案件編號: LDBM151/2002
案件類別: 其他案件
˙ 單位滲水
判決日期: 2004 年 6 月 18 日

案情摘要 申請人是屋苑的管理公司,答辯人是屋苑一個單位的業主。管 主要相關法例
理公司指答辯人在住所內飼養狗隻,違反公契。管理公司稱已制定住戶手
冊,內裏有大廈管理規則,並將大廈管理規則派送到每戶的信箱內。管理
規則規定不可在屋苑養狗。答辯人承認有飼養狗隻,但他辯稱大廈管理規
則只是業主須要共同遵守的“共識",並無法律地位;管理公司引用的住
戶手冊不在土地審裁處的權力範圍內;答辯人飼養狗隻多年管理公司才第
一次發信警告;該屋苑乃第一個屋苑有狗廁所,所以答辯人被誤導以為可
以在該屋苑飼養狗隻;答辯人只是飼養一隻狗隻,並沒有違反大廈管理規
則英文版本,因為該條文所用的字是 "No dogs",是眾數;申請人並沒有執
行其他違反公契的事件,例如違規泊車。土地審裁處裁定答辯人提出的所
有答辯理由都不能成立:大廈管理規則是管理公司根據公契制定,其法律
地位及有效性跟公契無異,其條文成為公契一部份,土地審裁處對此同樣
擁有司法管轄權;由於管理公司並無權力容許答辯人違反公契,因此答辯
人被誤導之說不能成立;答辯人開始養狗時,並沒有查詢有關規則,他不
能因疏忽而不遵守大廈管理規則;英文中的 "No dogs"是可以解釋為包括
"No dog",並不局限於眾數,再者,大廈管理規則中文版己清楚說明是“任
何犬隻",沒有含糊不清;管理公司有很多職務,如答辯人可因管理公司
未履行其中一項職務而不遵守公契,公契便如同虛設。基於上述理由,土
地審裁處裁定申請人勝訴。
案情摘要 申請人是屋苑的物業管理公司;兩名答辯人是屋苑一個單位的 主要相關法例
業主。申請人指答辯人在單位養狗,違反公契,要求土地審裁處頒令禁止
答辯人養狗,並賠賞損失。申請人的證人指證曾多次見到答辯人攜帶一隻
狗進出其大廈,並曾多次勸喻答辯人,但是無效。申請人亦曾兩次就此事
發信予答辯人,但仍無效。事件所有過程均有準確書面記錄。土地審裁處
裁定答辯人違反公契,頒令禁止答辯人養狗。
案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是申請人樓上單位的業 主要相關法例
主。申請人八年多前開始發現浴室天花漏水,使單位多處天花板滲水,傢
俬電器損壞,拖延數年,多次與答辯人交涉無效,至兩年多前申請人在小
額錢債審裁處提出針對答辯人的申索,獲勝訴。申請人其後聘用專業評量
公證行調查單位漏水的原因,證實為樓上單位浴室漏水所致。申請人提出
此案申請後,答辯人對其浴室的地台及其單位其他地方進行維修,其後再
沒有滲水的情況。土地審裁處裁定答辯人違反大廈公契,因此有責任對其
浴室地台進行維修,以免位於其下的單位遭受滲水而引致的損失。答辯人
在申請人提出本案的申請後才對地台進行維修,因此它須賠償申請人因該
地台滲漏而導致產生的損失。

Lam Man Por and
案情摘要 申請人是屋苑一單位的業主,答辯人是申請人樓上單位的業
主要相關法例
Another 訴 Chan Hon Kit 主。答辯人買入其單位時曾大肆裝修,包括主、客二浴室。答辯人入住約
and Another
一年多後,居於下層的申請人發覺天花板滲漏引致兩個浴室的供電線路短
案件編號: LDBM57/2003
路。申請人因懷疑滲漏源頭在答辯人的單位,曾向答辯人提出交涉,食環
案件類別: 其他案件
署也曾介入調查。經雙方與其專家多次檢查及測試後,俱認為答辯人單位
˙ 單位滲水
的來、去水喉管都不是滲漏的源頭;雙方專家都認為滲漏源頭只有兩個可
判決日期: 2003 年 8 月 8 日
能:不是外牆就是答辯人的單位。事件拖拉了一段時期,始終未能解決。
申請人故此興訟,要求土地審裁處頒發強制令,並追討各項賠償。土地審
裁處考慮了各方面的證據,裁定滲漏源頭不在答辯人的單位,申請人敗訴,
須付訟費。

127

其他案件

黎照華訴張卿艷
案件編號: LDBM278/2003
案件類別: 其他案件
˙ 單位滲水
判決日期: 2004 年 5 月 12 日

鄭柏堅及另一人訴
Cheung Tat Chiu &
Another
案件編號: LDBM370/2003
案件類別: 其他案件
˙ 單位滲水
判決日期: 2004 年 5 月 25 日

案情摘要 申請人是大廈一個單位的業主,答辯人是申請人樓上單位的業 主要相關法例
主。申請人指其單位天花板漏水及不斷滴水,他須要用雨傘才能進出洗手
間及廚房。滴下來的是有臭味的黃色的水,並污染洗手間、廚房及客廳的
天板、牆壁及地板。申請人後來發現答辯人把其單位間格為五個房間分租,
並在五個房間中加設洗手間,把地台加高以遮蓋地台上之渠喉。申請人的
專家指此舉不符大廈原來渠喉設計,會影響其他排水喉管及大廈主喉;渠
喉接駁方法有問題,很容易堵塞;而且加建的洗手間地台沒有進行防水工
程,容易滲水。專家相信這是申請人單位滲水的原因。申請人要求土地審
裁處頒令答辯人立即維修及將其單位恢復原狀,並賠償申請人的損失。答
辯人承認確有此事。土地審裁處裁定答辯人的作為違反公契,對申請人的
單位造成損害及對申請人構成滋擾,因此裁決申請人的申請得直,頒令答
辯人須立即進行所有制止漏水所必須之工程及恢復其單位內的污水管的原
狀,並須賠償申請人的損失。
案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,答辯人是申請人樓上單位的業 主要相關法例
主。申請人指其單位浴室天花滲水。管理處的職員視察後發現樓上答辯人
單位的浴室浴缸改建為企缸,而熱水爐的入牆部份有水痕,經測試後證實
樓上單位熱水喉有滲漏問題,導致申請人單位漏水。申請人並提出多項證
據支持他的說法。土地審裁處裁定申請人單位遭受的損失,是由於答辯人
單位的喉管滲水而引致,因此判令申請人的申請得直,答辯人須賠償損失。
答辯人提出反申索的申請,指稱數年前申請人單位的業主因拆廚房而弄穿
答辯人單位地台及弄斷其食水喉。但當其時申請人仍未買入有關單位,而
且答辯人未能提出實質證據。因此土地審裁處撤銷答辯人的反申索。

張宗明訴李俊德及另二人 案情摘要 申請人是屋苑一個單位的業主,三位答辯人分別是屋苑業主委
案件編號: LDBM351/1998
員會的主席、屋苑的業主委員會、及屋苑的管理公司。申請人要求本土地
案件類別: 其他案件
審裁處宣佈業主委員會會章無效。該會是根據《社團條例》第 5 條註冊成
˙ 業主委員會成立
立的,很明顯它是一個康樂性質的聯誼會。《建築物管理條例》或公契並
及運作
無任何條款禁止屋苑業主成立此類聯誼會及讓它擁有它的會章,而土地審
判決日期: 2000 年 5 月 3 日
裁處亦無司法權審理聯誼會或與會所有關的事宜,故此土地審裁處無權宣
佈它的會章無效。申請人要求土地審裁處宣佈業主委員會註冊之決議無
效,及禁制該會以該屋苑業主委員會的名稱在任何地方運作。土地審裁處
沒有司法權審理聯誼會的事宜,故此這項申請被撤銷。申請人要求土地審
裁處禁制各答辯人發出或張貼滋擾或誣蔑他的通告或標語。但土地審裁處
對此類有關損害個人名譽性質的案件,並無司法管轄權。申請人又申請強
制答辯人提供下列文件的副本:大廈公契及管理合約、一些通告、業主委
員會會議紀錄、預算案、收入及支出報告、帳簿、帳項紀錄、核數報告及
帳目、業主委員會之各項決議、週年業主大會關於特別基金之決議、及業
主委員會的規則。土地審裁處根據公契裁定申請人有權獲得這些文件,頒
令答辯人收取合理費用後向申請人提供這些文件的副本。

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主要相關法例
《建築物管理
條例》附表 7
第 1(7)段,第
2(5)段

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