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RESUMEN DE RETRACTO 1. EL RETRACTO EN EL DERECHO SUSTANTIVO 1.1.

Definicin De Retracto

Articulo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. Etimolgicamente, retracto deriva de las voces latinas re, que significa repeticin o retorno, y tractus, esto es traccin o movimiento, y consiste en la facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia de un bien y permitirle la subrogacin, bajo las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y el comprador. Cules son las caractersticas ms resaltantes del retracto? 1) Su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener causales preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden pblico y sin que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida en que constituye un recorte a los principios generales de la autonoma de la voluntad y de la estabilidad contractual. 2) Su funcin subrogatoria (teora de la subrogacin que, segn se dijo, ha superado a las dems que existan, como eran la de la rescisin y de la compraventa), en cuya virtud el retrayente reemplaza al comprador y ocupa su lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que bastar el otorgamiento de una escritura de sustitucin. Esta subrogacin supone, en tal virtud, la existencia de un sujeto activo, como es el que se subroga y de un sujeto pasivo, que es el subrogado y que tendr, entre tanto, todos los derechos acordados por la ley al poseedor de buena fe. 3) Las severas limitaciones impuestas por el legislador como respuesta a su naturaleza excepcional y a los problemas que plantea en la libre comercialidad y fluidez de la contratacin. Estas limitaciones son: a) Reducida rea de accin contractual.

b) Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad. c) Carcter personalsimo. Nuestro Cdigo Civil considera al retracto como un derecho de tipo obligacional. En otras obligaciones, como sucede en Alemania y Suiza, se le ha dado la categora de un derecho real. Y existen autores como Pothier, quienes sostienen su naturaleza mixta, pues si bien nace de una obligacin (personal) sin embargo afecta un bien determinado (real). Contemporneamente existe la tendencia a identificar al retracto como un derecho real autnomo de adquisicin, que persigue el bien all donde se encuentre y tiene carcter preferencial, pues le da al titular la facultad de excluir a los terceros. En la obra de Izquierdo Alcolea existen apreciaciones ilustrativas a este respecto (Ignacio Izquierdo Alcolea, Op. cit., pginas 25 a 44). 1.2. Extensin del retracto

Artculo 1593.- El derecho de retracto tambin procede en la dacin en pago. Si bien el retracto opera exclusivamente en el rea de la compraventa, desde antiguo se ha extendido por la excepcin a la dacin de pago, habida cuenta que esta significa un desplazamiento de la propiedad por cuya virtud se efecta la cancelacin de una obligacin cuando el acreedor recibe, total o parcialmente, una prestacin diferente a la que deba cumplirse (artculo 1265 del Cdigo Civil). En realidad, las razones que justifican el retracto en la compraventa son las mismas por las que se involucra a la datio in solutum o dacin en pago. 1.3. Alcances del retracto

Artculo 1594.- El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles. 1.4. Conocimiento de la transferencia Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio

Artculo 1597.-

distinto del indicado en el artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de

tal conocimiento. Para este caso, la presuncin contenida en el artculo 2012 solo es oponible despus de un ao de la inscripcin de la transferencia. Este artculo surgi como consecuencia de diversas ejecutorias de la Corte Suprema de Justicia, segn las cuales y con el propsito de facilitar la libre circulacin de la propiedad y no entorpecer la contratacin qued establecido que el plazo de caducidad para la accin de retracto corra desde el momento en que, por cualquier circunstancia, el retrayente potencial tena conocimiento de la transferencia que lo motivaba. Podemos citar entre las ejecutorias que se dieron, las que siguen: Es infundada la demanda de retracto interpuesta a los cinco aos de realizada la venta, si la prueba actuada persuade que el retrayente conoca ese hecho, aun cuando no se haya observado lo prescrito en el artculo 1446 del Cdigo Civil (Ejecutoria publicada en la Revista Anales Judiciales de 1950, pgina 52). Probado que el retrayente tuvo conocimiento de la venta, es improcedente la accin promovida fuera del trmino legal, aun cuando no hubiere sido judicialmente notificada dicha venta (Ejecutoria del 7 de agosto de 1944, Revista de los Tribunales, ao 1944, pgina 362). Se advierte, de lo expuesto, que nuestra jurisprudencia actu como propulsora del cambio de la ley civil, pues el artculo 1597 no hizo otra cosa que recogerla. Su fundamento es incuestionable: nadie puede invocar ignorancia cuando est demostrado que tiene conocimiento del hecho que motiva el potencial ejercicio de un derecho: pero la prueba corre en todo caso por cuenta del demandado. Como dice De la Puente y Lavalle en realidad, el artculo 1597 debe entenderse en el sentido de que la comunicacin de fecha cierta o la publicacin del aviso son presunciones juris et de jure de este conocimiento, de tal manera que producida una u otra el retrayente no podr invocar ignorancia de la compraventa (Manuel de la Puente y Lavalle, Op. cit., pgina 242). Este artculo fue modificado por el Cdigo Procesal Civil con el texto transcrito al inicio del comentario.

El cambio introducido es pertinente, por razones de seguridad jurdica. Importa destacar, que no rige en materia de retracto la regla del artculo 2012 del Cdigo Civil, que consagra el principio de publicidad registral. Esto significa que el hecho de haber quedado inscrito el contrato de compraventa de un bien inmueble o de un mueble en el Registro respectivo, no hace presumir que ello tiene conocimiento el titular del derecho de retracto, pues tal derecho, en caso contrario, podra ser fcilmente burlado. 1.5. Quines tienen derecho al retracto

Artculo 1599.- Tienen derecho de retracto: 1.-El arrendatario conforme a la ley de la materia (*). Derogado 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. 3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se este discutiendo judicialmente. 4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa. 5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos. 6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor. 7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad. 2. 2.1. EL RETRACTO EN EL DERECHO PROCESAL EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO

Es el Derecho preferencial que se otorga a determinadas personas para adquirir un bien y subrogar (sustituir) al comprador en todos sus derechos y obligaciones. Se plantea como un proceso judicial, en la modalidad del Proceso Abreviado, habiendo sido regulado por el Cdigo Procesal Civil de 1993 en sus artculos 495 a 503. 2.1. PLAZO EN EL QUE DEBE EJERCITARSE El derecho de retracto debe ejercitarse en el plazo de treinta (30) das contados a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el diario encargado de la publicacin de los avisos judiciales en el lugar de la situacin de los bienes, salvo disposicin distinta de las leyes especiales (Art. 1596 del CC). La manera de determinar la fecha cierta de un documento privado est indicada en el artculo 245 del Cdigo Procesal Civil. Si la persona que tiene derecho de retracto se entera por medios distintos a los anteriormente, le plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. La presuncin del artculo 2012 del Cdigo Civil, segn el cual se presume sin admitirse prueba en contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, slo es oponible despus de un (01) aos de la inscripcin de la transferencia (Art. 1597 del CC, modificado por la Primera Disposicin Modificatoria del Cdigo Civil). 2.3. ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE EL RETRACTO

Cuando antes del plazo para que expire el retracto, se hayan producido dos o ms enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenacin, es decir, por el precio, tributos, gastos e intereses de dicha enajenacin, quedando sin efecto las dems enajenaciones (Art. 1601 del CC). Competencia territorial

Es competente el Juez del domicilio del demandado o el del lugar donde se encuentra el bien o bienes, a eleccin del demandante (Arts. 14 y 24 del CPC). Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares, ser competente el Juez de cualquier de ellos (Art. 24 del CPC). Competencia por razn de la cuanta

Es competente el Juez de Paz Letrado, cuando el valor del bien materia del retracto, tributos y gastos tengan un valor que no exceda las cincuenta (50) Unidades de Referencia Procesal (Arts. 488 y 11 del CPC). Es competente el Juez Civil, cuando la cuanta excede de cincuenta (50) Unidades de Referencia Procesal (Arts. 488 del CPC). Cabe anotar que siempre se seguir la va procedimental del proceso abeviado aunque la cuanta exceda de trescientas (300) Unidades de Referencia Procesal, porque esta es la va establecida por el artculo 486 del Cdigo Procesal Civil, no siendo procedente para este caso el lmite que establece el artculo 488 del mismo Cdigo. Igualmente siempre ser competente el Juez de Paz Letrado aunque la cuanta sea inferior a veinte (20) Unidades de Referencia Procesal, porque el artculo 65 de la Ley Orgnica del Poder Judicial, no otorga competencia en materia de retracto a los Jueces de Paz. 2.4. PARTES DEL PROCESO

Ser demandante la persona que ejercita el derecho de retracto. El artculo 1599 del Cdigo Civil establece quines tienen derecho de retracto. La demanda se dirigir contra el enajenante y el adquiriente del bien que se intenta retraer (Art. 496 del CPC). 2.5. DEMANDA

Segn Rodriguez (2010)La demanda debe cumplir los siguientes requisitos: 1) Los establecidos por los artculos 424 y 425 del Cdigo Procesal Civil;

2) Debe estar anexada con el certificado de depsito en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y gastos pagados por el adquiriente; y, en su caso, los intereses debidos por el adquiriente y que se hubieran devengado. Si en la transferencia se pact plazo para el pago del saldo, el retrayente debe otorgar garanta suficiente, a criterio del Juez, dentro del segundo da (Art. 495 del CPC), lo cual implica que el demandante debe ofrecer la garanta en la demanda. Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquiriente, ofrecer hacer el depsito u otorgar la garanta que corresponda, dentro del segundo da de su conocimiento (Art. 498 del CPC). 2.6. IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA

La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos: 1) Cuando se interpone despus de vencidos los treinta (30) das naturales contados a partir del conocimiento de la transferencia (Art. 497 del CPC). 2) En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso por el artculo 427 del Cdigo Procesal Civil. 3) Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la contraprestacin u ofrece pagar o prestar la garanta suficiente dentro del segundo da de tener conocimiento de la contraprestacin (Art. 500 del CPC). 2.7. Observancia del plazo del retracto

El plazo para hacer valer el derecho de retracto es un trmino fatal , improrrogable (VASQUEZ DEL MERCADO, Alberto ; VASQUEZ DEL MERCADO, Oscar , 1954 :93). Valcarce afirma que el plazo para ejercer el dercho de retracto es uno de caducidad por las siguientes razones :1ro la brevedad del mismo ,que es una caracterstica de la caducidad (); 2da la exigencia social , que no consiente que

las transmisiones de la propiedad inmueble , legalmente verificadas , estn afectadas durante mucho tiempo del giro tornadizo de un tercero y por la incertidumbre amenazadora del retracto ; y 3ro el hecho de contemplarse un derecho potestativo , en cuanto es la voluntad del retrayente la que por si sola acta en la esfera jurdica del demandado(VALCARCE , 1957:754). Borrell y Soler dice del plazo para retraer que: La accin de retracto nace naturalmente al inscribirse la escritura de venta de la cosa que pueda retraerse ; y subsidiariamente , desde que el retrayente tenga noticia de la venta. Dos puntos de vista hay que tener en cuenta para precisar el momento en que comienza el plazo para retraer. Por una parte el retracto puede ejercitarse cuando la venta de la cosa retraible ha sido consumada ; y por otra , como el que retrae lo hace para ponerse en lugar del comprador , para que pueda asumir conscientemente las obligaciones que contrae este , y para conocer la extensin de los derechos que por el retracto adquirira sobre la cosa vendida , ha de tener conocimiento exacto y completo de las condiciones de la venta() Solo en el caso de no poderse acreditar que el que tiene derecho a retraer ha tenido conocimiento de la venta que motiva el retracto , puede recurrirse al medio supletorio de la inscripcin , lo cual no es necesario si se demuestra que dicho conocimiento exista anteriormente , o que la inscripcin no llego a practicarse o que se prctico ms tarde.(BORREL Y SOLER , 1952 :271-272). 2.8. Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto

Serra Domnguez , en lo que toca al presupuesto o requisito del ejercicio de la accin de retracto consistente en la consignacin del precio del bien o en la fianza de consignacin cuando sea conocido , manifiesta lo siguiente: Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando al retrayente a que efecte el pago previamente , demostrando as que desea y puede ejercitar la accin de retracto .La consignacin debe realizarse por

tanto dentro del plazo sealado para el ejercicio de la accin de retracto , y debe ajustarse al precio real por el que se realiz la enajenacin .Pero estos principios tan claros han motivado en la prctica judicial gran numero de problemas que afectan tanto al momento de efectuar la consignacin cuanto al precio que debe ser consignado. a) Momento en que debe efectuarse la consignacin .-Aun cuando normalmente de presentacin de la demanda puede efectuarse antes o despus , pero siempre dentro del plazo de ejercicio de la accin.(). b) Cantidad que debe ser consignada.- Debe consignarse nicamente el precio de la primitiva compraventa() c) Determinacin del importe del precio .- El legislador contempl el supuesto de que se ejercitara el retracto simplemente por haber adquirido el conocimiento de la existencia de la compraventa aun sin conocer el precio de la misma , sustituyendo en tales supuestos la consignacin por la fianza de efectuar la consignacin , si este precio deba ser el escriturado, o por el contrario el precio real , en los supuestos de simulacin del precio. 2.9. TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.

El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo correspondiente para ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas sealadas en el artculo 1599 del Cdigo Civil y debe demostrar dicha calidad. En cuanto a la presentacin del ttulo se justifica por el carcter excepcional del retracto y las perturbaciones que puede suponer una accin de retracto infundada para el trafico jurdico: el legislador no puede exigir la presentacin de un ttulo que de por si prejuzgue la sentencia, tampoco basta la mera alegacin de existencia de! derecho 2.10. CONTESTACIN DE LA DEMANDA La contestacin de la demanda debe contener los requisitos generales que establece el Cdigo, y como requisito especial, si en la demanda se expresa que se desconoce el precio de la contraprestacin pagada o debida por el bien que se

intenta retraer, al contestar la demanda se debe proporcionar esta informacin (Art. 499 del CPC). 2.11. CARGA PROBATORIA La carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados (Art. 501 del CPC). 2.12. CONCLUSIN ANTICIPADA DEL PROCESO En cualquier estado del proceso, el Juez puede declarar la conclusin del mismo, si habiendo indicado el retrayente que desconoce la prestacin pagada o debida, se acredita que la conoca o que estaba en razonable aptitud de conocerla. En la misma resolucin le impondr al demandante una multa no menor de veinte (20) ni mayor de cuarenta (40) Unidades de Referencia Procesal, sin perjuicio de las costas y costos del proceso. Esta resolucin es apelable con efecto suspensivo (Art. 502 del CPC). 2.13. ACUMULACIN SUCESIVA DE PROCESOS El artculo 503 del Cdigo Procesal Civil dispone que en el caso del artculo 1600 del Cdigo Civil proceda la acumulacin sucesiva de procesos. El artculo 1600 del Cdigo Civil establece que si hay diversidad en los ttulos de dos o ms que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia ser establecido en el artculo 1599 del mismo Cdigo Civil. El artculo 503 del Cdigo Procesal Civil se refiere el tercer supuesto del artculo 88 del mismo Cdigo, es decir, a la reunin de dos o ms procesos en uno, a fin de que una sola sentencia evite pronunciamientos jurisdiccionales opuestos.