3. Piata imobiliara Caracteristicile pietei imobiliare O piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si serviciilor.

Pe o piata eficienta: - bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul; - exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera; - preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute; - se autoreglementeaza; - cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati; - bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul pe aceste piete.

Tipuri de piete imobiliare Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor, localizarii, varstei participantilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc.

Se identifica cinci tipuri de piete: - rezidentiale : case, blocuri, sir de case legate; - comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine; - industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare; - agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri; - speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc. Pietele se pot diviza in piete mai mici, specializate numite subpiete: urbane, suburbane, rurale sau ieftine, medii, de lux. Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste segmentarea pietei. Analiza pietei imobiliare Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pietei constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati. Conceptul de cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna11 pe de o parte, ca un amplasament este evaluat ca fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare a sa, iar pe de alta parte, se estimeaza cea mai buna utilizare a intregii proprietati, in ansamblul ei. Un amplasament poate avea cea mai buna utilizare ca fiind liber, iar combinatia existenta intre amplasament si constructii poate avea o alta cea mai buna utilizare. Constructiile existente pot avea o valoare egala cu marimea cu care ele contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu o marime egala cu costul de indepartare a acestora de pe amplasament. Constructiile existente care nu conduc la cea mai buna utilizare a amplasamentului valoreaza mai putin decat costul de reconstructie sau de inlocuire. Constructia care constituie cea mai buna utilizare este cea care adauga cea mai mare valoare amplasamentului . 4. Procesul de evaluare Procesul de evaluare se realizeaza in mai multe etape, in functie de misiunea de evaluare si de informatiile accesibile.

In procesul evaluarii se urmareste realizarea urmatoarelor activitati: 1) Definirea problemei: - identificarea proprietatii imobiliare; - identificarea drepturilor de proprietate; - definirea utilizarii evaluarii; - data evaluarii; - scopul evaluarii; - sfera evaluarii; - conditii limitative. 2) Analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor: - date generale privind amplasarea in localitate, vecinatati, aspecte economice, sociale, de mediu; - date specifice despre proprietatea imobiliara evaluata si proprietati comparabile: teren si constructii, cost si uzura, venituri si cheltuieli, rata de capitalizare, istoric si utilitate; - date privind cererea si oferta, respectiv piata proprietatii evaluate, inclusiv concurenta: lista proprietatilor asemanatoare, tranzactii si oferte, capacitatea de absorbtie, studii de cerere. 3) Analiza celei mai bune utilizari: - terenul ca fiind neocupat (liber); - proprietatea ca fiind ocupata. 4) Estimarea valorii proprietatii: aplicarea abordarilor si metodelor - abordarea prin cost; - abordarea prin comparatia v�nzarilor; - abordarea prin capitalizarea veniturilor. 5) Analiza rezultatelor si estimarea valorii finale

1. In contrast. competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine un segment de piata suficient de mare incat sa aiba o influenta directa si cuantificabila asupra pretului. cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la alegerea criteriilor de investigare. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. selectare si de interpretare a comparabilitatii cu alte proprietati. pietele imobiliare sunt impartite in segmente bazate pe diferentele intre tipurile de proprietati si pe atractivitatea lor fata de participantii pe piata. Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile. CARACTERISTICILE PIETELOR IMOBILIARE Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Prin urmare. la randul lor. pot fi inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului . Pe pietele imobiliare in acelasi timp.Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene. pentru diferite motive si in ceea ce priveste diferite tipuri de proprietati. guvernamentale sau chiar fizice.6) Redactarea raportului de evaluare Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in particular. . sunt sub actiunea unor influente sociale. motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care. fiecare lot imobiliar este unic si amplasamentul este fix. . pot actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau cel mult o zona restransa. economice. Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite aspecte/ segmente de activitate.Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori. care creeaza o piata libera.

volumul creditului ce poate fi obtinut. cererea poate fi volatila. Ea nu se vinde rapid pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine imediat. Orice informatie necesara pentru licitatii. datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt intotdeauna bine informati. oferte si vanzari este disponibila imediat.Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in cunostinta de cauza. .o piata eficienta se autoreglementeaza. In concluzie. stabile si scazute. .Pe o piata eficienta. dobanzile. acest punct practic nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru. la calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor.Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un mecanism de plata organizat. Ele reprezinta de cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau vanzare. livrate imediat si usor de transportat. cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru. pentru ca la un anumit pret. pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei . la stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca. prin efectele concurentei. calitatea tinde sa fie aceeasi.salariilor. referitor la conditiile pietei.Pe o piata eficienta. preturile sunt r 141i81b elativ ridicate si deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit. cum ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei cererii. bunurile sunt gata de consum. Pe pietele imobiliare. Pe pietele imobiliare. la activitatea pietei in trecut. marimea avansului. ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de oferta sau de tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.Pe o piata eficienta. la comportamentul celorlalti. . . Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi greu de vandut si are un grad redus de lichiditate. . Exista foarte putine restrictii guvernamentale asupra concurentei libere si deschise. durata rambursarii. pentru ca piata tinde sa se indrepte catre echilibru. preturile sunt relativ uniforme. . Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza si exista relativ multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare.

cladiri ale institutelor de cercetare). paduri).standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui. comerciale (cladiri administrative. bloc de apartamente. motivatiile. atentia din punctul de vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia. In acest caz. 4. aeroporturi. atitudinile si interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale proprietatii imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii imobiliare si face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea unor subclasificari cu diferite caracteristici ale proprietatii. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul initial.) Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai mici. TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile. este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor piete. cladiri publice. parcuri de distractii. sir de case legate). Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane. pasuni. Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste segmentarea pietei. Se pot identiflca cinci tipuri de piete: 1. centre comerciale. cimitire. sali de conferinte. dorintele. designul si restrictiile urbanistice ale proprietatii. case de rugaciuni. medii si de lux. localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile. etc. mai specializate numite subpiete. suburbane sau rurale pot fi mai departe impartite (subclasificate) in functie de preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine. agricole (ferme. industriale (fabrici. vii. de exemplu: scoli. 3. magazine). O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. 5. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex. 2. terenuri de golf. hoteluri si moteluri. livezi. 2. Evaluatorii imobiliari identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii: . depozite. amplasarea.

Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existenta sau propusa. cererea poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile . Ei utilizeaza tehnici de investigatie si cercetare pentru a descoperi. a efectului lor asupra pietelor imobiliare. cuantifica. Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati. psihologice si legate de produs. O constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi considerata in functie de criteriile fezabilitatii financiare si productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. o functie de pozitia ei competitiva pe piata sa. evaluatorul va putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea intelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor cumparatori (cererea). analiza si concluziona compozitia unor anumite subpiete. pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltari imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o cucereasca proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbtie probabile.demografice. Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de piata pot fi extrem de sofisticate. 3. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si conditiile ce ar caracteriza piata dupa o perioada de prognoza. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. In unele cazuri. Evaluatorii folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o confirrnare a pietei pentru o proprietate existenta cu o anumita utilizare sau daca este evident ca va fi o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a unui amplasament intr-un moment in viitor. Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. analistul trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata . evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza proprietatea. socio-economice. Valoarea de piata a unei proprietati este. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate.in prezent si in viitor. Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei proprietati. Impreuna cu intelegerea conditiilor economice. in mare masura.

utilizarea fortei de munca si veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei. Populatia. legale si de amplasament ale proprietatii analizate si ajung in final la o concluzie referitoare la cea mai buna utilizare. Analistul detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor. altii incep cu proprietatea specificata si ajung la economia generala. Cumparatorii sau chiriasii potentiali si vanzatorii sau proprietarii reprezinta fortele cererii si ofertei care creeaza dinamica pietei respective. Adeptii celei de a doua scoli considera ca oferta si cererea sunt cuprinse in produsul imobiliar. axata pe caracteristicile si atributele proprietatii analizate. ce ar trebui aplicate in analiza pietei. analistii primei scoli studiaza utilizarile alternative probabile si estimeaza valorile asociate acestor utilizari. acesti analisti studiaza cererea si . Acesti analisti cred ca intelegerea atributelor este esentiala pentru a identifica participantii pe piata ce ar putea sa cumpere sau sa ia cu chirie proprietatea si cei ce ar putea sa vanda sau sa dea cu chirie. datele referitoare la spatiul disponibil in prezent.) Multi practicieni pleaca de la economia generala catre proprietatea specificata. Dupa analiza cererii si ofertei. pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerintele specifice ale clientului si aceste cerinte sunt variate. Ei cred ca este cel mai bine sa inceapa analiza cu examinarea caracteristicilor sau atributelor ce contribuie la productivitatea proprietatii analizate si sa determine pozitia competitiva a acesteia pe piata ei specifica. Comparand cererea cu oferta competitiva se identifica situatia prezenta si in perspectiva a echilibrului (sau a dezechilibrului). Aderentii celei de a doua scoli sustin ca analiza productivitatii unei proprietati. .utilizate in elaborarea prognozelor. Dupa ce au finalizat analiza productivitatii. spatiile in constructie sau stadiul de proiect dau o masura a ofertei competitive. ABORDAREA ANALIZEI In prezent nu exista un set de faze sau proceduri universal acceptate. 4. Exista insa doua scoli de analiza a pietei (Tabelul 1. Analistii primei scoli examineaza datele specifice ale pietei. Ei iau in considerare atributele fizice. analistul trebuie sa obtina si sa ordoneze date cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. faciliteaza identificarea proprietatilor competitive si deci definirea pietei respective. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a prognozei cererii fundamentale.

investitorii si intermediarii.cei mai probabili utilizatori (se analizeaza date despre .oferta competitiva in zona pietei delimitate. evaluatorul examineaza urmatorii factori: l. magazine) b. creditorii. gradul de ocupare . baza de clienti . apartamente. Se face apoi o analiza financiara pentru a determina care utilizare fezabila este cea mai productiva si deci considerata ca prezentand cea mai buna utilizare. Pentru aceasta analistii studiaza rata de crestere a locurilor de munca. designul si avantajele comparative a. 5. Tipul proprietatii (rezidentiale. In continuare. chiriasii. administrative) 2. O piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare. proprietarii. In esenta.1. comerciale. in functie de confirmarile pietei prezente si de perspectiva. Pentru a delimita o piata imobiliara specifica. Definirea pietei O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Caracteristicile proprietatii cum ar fi gradul de ocupare. vanzatorii. calitatea constructiei. birouri. debitorii. nivelul veniturilor si al comertului cu amanuntul. Se determina starea de echilibru (sau de dezechilibru) si se previzioneaza conditiile viitoare ale pietei. schimbarile in dimensiuni ale populatiei si ale locatarilor. Sunt examinate datele specifice ale pietei pentru a ajunge la estimarile cererii prezente si viitoare si la inventarierea ofertei disponibile si prognozate. acesti analisti iau in considerare fezabilitatea celei mai probabile utilizari alternative a proprietatii. baza de clienti. Participantii pe piata pot fi cumparatorii. CONCEPTE FUNDAMENTALE 5.un chirias sau mai multi chiriasi (case. antreprenorii. scopul analizei pietei este de a stabili daca exista o confirmare adecvata a pietei pentru o proprietate cu o anumita utilizare sau daca exista evidente ale pietei pentru o utilizare propusa in viitor. constructorii. administratorii.

populatie. utilizarea fortei de munca. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potentiali (cumparatori.definita geografic (o piata poate fi locala. iar pentru un anume tip de proprietate. designul si avantajele 3. dorintele materiale. puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. baza de clienti reflecta necesarul de spatiu al firmelor ce vor inchiria spatiile respective) c. populatia in aria pietei . adica proprietati cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei. datele sunt separate in functie de profilul eventualului proprietar sau chirias. Pietele comerciale sau rezidentiale sunt deseori delimitate de relatia timp-distanta) 4. adica alte proprietati sau tipuri de proprietati imobiliare ce sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietatii analizate trebuie sa aiba acces la proprietati complementare. Pentru pietele rezidentiale. regionala. Aria pietei . Astfel. produsul sau serviciul final pe care il asigura proprietatea. veniturile si tipurile de activitate. analiza cererii de spatii comerciale va incerca sa determine cererea de servicii comerciale generata de potentialii clienti in aria pietei.2. care se mai numesc si utilitati sau servituti) In concluzie. poate fi urbana sau suburbana. poate corespunde unui cartier sau o vecinatate a unui oras. Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata locuintelor: .dimensiunea si numarul familiilor locatare. calitatea constructiei d. Proprietati echivalente disponibile (proprietati competitive). segmentul de piata cuprinde atat proprietatea analizata. 5. pentru piata birourilor. chiriasi). Proprietati complementare. nationala sau internationala. 5. cat si proprietatile competitive si complementare. pentru pietele comerciale datele sunt segmentate in functie de eventualii utilizatori ai spatiului. Cererea Cererea reflecta necesitatile. pentru piata magazinelor baza de clienti va fi clientela atrasa de chiriasii prospectivi. rata de .

servicii de pompieri si politie). comisioane si taxe. . . adica geografia/geologia (climatul. procentul de venit pe familie cheltuit pe cumparaturi si procentul de venit disponibil (putere de cumparare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii. drenajul. raportul dintre spatiile locuite de proprietari si de chiriasi. . structura taxelor locale si ale administratiei. raportul credit/valoare. tipologia locurilor de munca si rata somajului. . consideratii financiare. . . disponibilitatea facilitatilor de sprijin si serviciile comunale (institutii culturale.crestere sau descrestere in formarea locatarilor. topografia. . rata de crestere sau descrestere a acestora. stratul de fundatie si barierele naturale sau artificiale). rata de incetinire a vanzarilor in zona comerciala. cum ar fi nivelul economiilor. Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata spatiilor comerciale: . . disponibilitatea asigurarilor). gradul de ocupare a spatiilor comerciale pe piata. factorii ce afecteaza atractivitatea fizica a vecinatatii. compozitia si distributia pe varste. . veniturile si salariile. .dimensiunea si numarul familiilor ce locuiesc in zona. . volumul minim de vanzari pentru ca spatiul comercial sa fie exploatat profitabil si volumul existent de vanzari pe mp. . facilitati sanitare si medicale. venituri pe cap de locuitor si pe familie (medie). . populatia in zona comerciala . cerintele de creditare (dobanzi. compozitia si distributia pe varsta a lor. . facilitati de educatie si calitatea scolilor. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica.

. necesarul de personal curent si estimat in viitor. zona salariatilor care lucreaza in spatii de birouri. cresterea sau scaderea cererii de categorii de cladiri. restaurante. gradul de ocupare pentru categoria specifica a cladirii. . . trebuie acordata atentie deosebita urmatorilor factori: . dimensiunea familiei de locatari. de pozitia lucratorului in firma si de localizare . Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata cladirilor administrative: . . structura familiilor de locatari. centre de recreere). Pentru o estimare corecta. (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul transportului. . suprafata medie de spatiu de birouri necesar pentru o persoana (cerintele variaza in functie de categoria cladirilor. calitatea bunurilor si reputatia operatorului). factorii care afecteaza atractivitatea cladirii administrative (calitatea constructiei. . . accesibilitatea (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul transportului. .. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica.in centru sau in suburbii). procentul de cumparaturi facute de persoane din afara ariei pietei. managementul si chiriasii) si disponibilitatea facilitatilor complementare (magazine. . factorii ce afecteaza atractivitatea centrului comercial (imaginea. . accesibilitatea. . veniturile medii. . . modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica.

impactul normativelor de constructii. . costurile de constructie si dezvoltare. Evaluatorul trebuie sa determine numarul de unitati pierdute prin demolare si numarul adaugat sau scazut prin transformare. care include stocul de proprietati existente.proiecte in constructie sau planificate. Trebuie acordata o atentie deosebita analizei datelor luate din proiecte si din propuneri pentru ca unele ar putea sa nu se materializeze. proprietatile oferite curent (vechi si noi). volumul constructiilor noi (concurenta si complementare) . zonarii urbanistice si a altor reglementari asupra volumului si costului constructiilor. in constructie si in faza de proiect. cauzele si numarul de proprietati vacante. 5. .4. trebuie sa se treaca in revista inventarul de proprietati competitive. . gradul de ocupare de catre proprietari si de catre chiriasi. Echilibrul pietei .5. Oferta competitiva Oferta se refera la disponibilitatea produsului imobiliar. . disponibilitatea si pretul terenului liber. . Pentru a analiza oferta. . discutiile cu antreprenorii si planificatorii urbanistici. transformarea pentru utilizari alternative. . Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori: . . . disponibilitatea creditelor pentru constructii si a finantarii.3. conditii economice si imprejurari speciale. Datele pot fi colectate prin inspectarea cladirilor. . cantitatea si calitatea concurentei disponibile. consultarea autorizatiilor de constructie.

O piata in cadere este o piata in care scaderea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scadere a preturilor. Tipul specific de locuri de munca oferite va determina nivelul de venituri in localitate. pietele sunt in dezechilibru. aceasta piata se numeste si piata cumparatorilor pentru ca au avantaj cumparatorii. Finalizarea cladirii si inchirierea poate sa fie decalata in timp fata de cerere si prin urmare. populatia existenta va ramane in zona si vor veni altii din afara zonei in cautare de lucru. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbarile in caracteristicile populatiei existente si in veniturile sale.Pe termen scurt. Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in diferite moduri. piata marketing si alte studii de evaluare COMPONENTE . Inceperea de noi constructii depinde mult de fluctuatiile in rata dobanzii si de aceea activitatea imobiliara devanseaza ciclul afacerilor. Activitatea pietei imobiliare este ciclica. o piata activa este uneori numita piata a vanzatorilor pentru ca vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatile disponibile. Indicatorii pe termen lung includ baza economica si infrastructura planificata. Daca economia locala poate asigura o utilizare stabila a fortei de munca si sa genereze noi locuri de munca. iar activitatea imobiliara raspunde la doua seturi de stimuli. restrangeri si epuizare. Indicatorii pe termen scurt reflecta in mod obisnuit numai viitorul imediat. Gradul de ocupare si rata absorbtiei pot fi considerati indicatori ai ciclului pe termen scurt. La fel ca si ciclul afacerilor. Totusi ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor. ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune. o ramanere in urma a ofertei si preturi in crestere. preturile si chiriile vor incepe sa creasca inainte ca sa inceapa noua constructie. unul care actioneaza pe termen lung si altul pe termen scurt. in general pe termen scurt. oferta imobiliara este relativ fixa si pretul raspunde la cerere. ANALIZA DE PIATA FUNCTIUNI Baza pentru valoarea finala luata de pe Baza pentru studii de fezabilitate. iar gradul de ocupare si rata de absorbtie pot fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere. Rata dobanzii este foarte schimbatoare. Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea si costul creditului. varfuri. Daca cererea este neobisnuit de mare.

comerciala.: locuinte. Cererea pentru o proprietate propusa trebuie in general previzionata. 6. Tipuri de prorpietati similare 4. regionala. analistul trebuie sa determine daca proiectul va atinge un nivel de performanta competitiv. Se analizeaza baza economica a localitatii.Delimitarea ariei pietei tinand cont de: 1. 1. internationala) 5. reflecta modul conventional de abordare a analizei de piata. Relatia dintre conditiile pietei si utilizarea proprietatii.APLICATII Analiza de piata se face pentru a estima cererea pentru o anumita categorie de proprietati imobiliare (ex. poate fi utilizata procedura descrisa in continuare.1. birouri) si caracterul confirmarii pietei pentru proprietatea analizata. Cererea de locuinte Pentru a previziona cererea de locuinte pentru o singura familie pe o perioada (tipic 5 ani). lucru cerut frecvent in evaluarea fezabilitatii proiectului. . magazine. de recreere. iar potentialul de cucerire a pietei necesita analize complexe. analistul poate studia istoricul vanzarilor sau veniturilor generate de proprietate si sa evalueze performantele viitoare si piata cucerita in ipoteza in care proprietatea isi mentine sau isi imbunatateste nivelul actual de performanta. Procedurile prezentate in continuare. 6. Localizarea proprietatii 3. incepand cu analiza economica si identificarea pietei. Analiza economica preliminara. Pentru proprietatile existente. Cum se aplica principiul substitutiei la proprietatile comparabile Examinarea efectelor conditiilor pietei in aria delimitata: 1. Procedurile de analiza ale pietei sunt aceleasi pentru proprietatile imobiliare existente si pentru cele in perspectiva. nationala. industriala. cu scop special sau teren liber bun pentru dezvoltare) 2. Oferta curenta si previzionata si situatia cererii 2. Dimensiune geografica pentru proprietatile competitive (locala. Pentru a elabora o analiza a pietei pentru o proprietate imobiliara propusa (aflata in constructie sau in proiect). agricola. PROCEDURI PENTRU ANALIZA DE PlATA . Tipul utilizarii (rezidentiala.

Se detaliaza inventarul prin compararea numarului de autorizatii de constructie. 4. Se determina dimensiunea actuala a populatiei si in perspectiva in limitele pietei. Analiza cererii. ambele fiind functie de locurile de munca. fizice si de amplasament ale proprietatilor analizate si a celor in competitie. 3. Se imparte numaruI de familii proprietare in functie de nivelul de venituri. Se va executa o analiza preliminara a atributelor legale. avand in vedere ca marimea acestora este in relatie cu varsta capului familiei. si anume a chiriasilor care isi permit sa cumpere locuinta. precum si rata de crestere a populatiei si a nivelului de venituri.explorand domeniile economice care genereaza locuri de munca si venituri. granite naturale sau construite de om si localizarea locuintelor competitive. Se pune in corespondenta inventarul ofertei competitive existente si anticipate pentru perioada de previziune. pentru a estima procentul de locatari care pot achita ratele. marimea familiei. Se determina numarul actual si in perspectiva al familiilor locatare. emise in ultimii 3-5 ani. 5. S-ar putea sa existe o categorie suprapusa. Se ajusteaza numarul de familii proprietare ce sunt sau vor fi in stare sa-si permita locuinta din cele neocupate pe piata. a proprietatilor in constructie. in scopul de a estima cererea existenta si cea anticipata pentru proprietatea analizata. cu numarul de constructii realizate. Se imparte acest numar pentru doua categorii: proprietari si chirisi. limite municipale). nivelului activitatii de constructii. Aria pietei potentialilor cumparatori poate fi definita prin relatia timp-distanta. Se elaboreaza un profil al consumatorului descriind veniturile (ex. posibilitatea de a-si permite o casa). Se studiaza activitatea economica asa cum este ea reflectata in vanzarile cu amanuntul si se fac investigatii ale pietei imobiliare locale prin explorarea nivelului de vanzari. Se face inventarul proprietatilor competitive existente. dobanzilor si ratei de absorbtie. Se apreciaza proprietatea analizata si cele in competitie in functie de atributele si de avantajele care reprezinta pentru locuinte avantaje competitive. asigurarile. Se analizeaza caracteristicile eventualilor cumparatori pentru care proprietatea ar fi atractiva. Analiza echilibrului. dobanzile si alte costuri de finantare sau/si intretinerea. 2. Analiza ofertei competitive. circa electorala. Se compara cererea existenta si potentiala cu oferta competitiva actuala si anticipata pentru a determina daca exista sau ar putea aparea si cerere suplimentara pentru locuinte (cerere marginala). Se analizeaza estimarea . Identificarea pietei si a proprietatii. varsta si preferintele. a proprietatilor planificate ce au obtinut autorizatie de constructie si a proprietatilor in stare de proiect. prin granite sociale sau politice (circa scolara. reparatiile si taxele.

in apropierea zonei lui comerciale. Se defineste zona comerciala a complexului utilizand tehnici cum ar fi modelele gravitationale si gasirea clientilor sau prin corectarea granitelor zonei comerciale. Se studiaza activitatea economica asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala. . Se identifica volumul de spatiu comercial de inchiriat care poate asigura desfacere. Identificarea pietei si a proprietatii. considerand nivelul vanzarilor si nivelul activitatii in constructii. Cererea de spatii comerciale Pentru a previziona cererea pentru un complex comercial existent sau propus intr-o anumita zona sau pe o perioada data (ex. folosind datele demografice si de venituri prognozate. dobanzile si rata de absorbtie. 6.2. comerciala a complexului cu valoarea medie a veniturilor. Aceasta estimare poate fi corectata in continuare. Se executa o analiza preliminara a atributelor legale. a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de munca). procentul de reducere a vanzarilor in zona comerciala. la vanzarile estimate pe metru patrat comercial. Analiza cererii. care asigura rentabilitatea. Apoi se imparte aceasta estimare a totalului vanzarilor potentiale cu amanuntul. cu caracteristicile geografice. tinand cont de veniturile din vanzari. precum si rata cresterii populatiei. Se corecteaza cifra rezultata cu gradul normal de ocupare de pe piata pentru a obtine o estimare a spatiului de inchiriat. b. . Analiza economica preliminara. a. Se analizeaza baza economica a localitatii prin explorarea activitatii economice ce genereaza locuri de munca si venituri. La aceasta cifra rezultata se aplica urmatoarele procentaje: . demografice si economice specifice. se va urmari procedura de mai jos: . procentul din venitul unei familii ce se cheltuie pe marfuri. 5 sau 10 ani). c. fizice si de amplasament ale complexului. facute celor din afara zonei . Acest volum de spatiu se poate obtine inmultind numarul de familii ce locuiesc in zona. care poate asigura o desfacere rentabila. procentul din marfurile cumparate la complexe comerciale similare cu cel analizat.competitiva . pentru a previziona piata ce ar putea fi cucerita de proprietatea evaluata.

Se face o clasificare a complexului comercial analizat si a celor competitive in raport cu atributele si avantajele care confera complexului comercial un avantaj competitiv. pe o perioada data. e. Diferenta dintre cele doua spatii va reprezenta estimarea necesarului de spatiu suplimentar sau cererea marginala.3. Se determina volumul de spatiu comercial existent inchiriat sau liber si spatiul in constructie sau in faza de proiect din zona comerciala sau din apropierea ei. Se analizeaza baza economica a localitatii prin explorarea activitatilor economice ce genereaza locuri de munca si venituri. Daca exista un surplus de spatiu comercial. De . Vanzarile pe mp in magazinele individuale pot indica. Analiza ofertei competitive. nivelul activitatii in constructii. Cererea de spatii administrative Pentru a prognoza cererea existenta sau suplimentara de spatii administrative intr-o anumita zona. precum si rata cresterii populatiei. Cererea pentru spatii administrative pe piata generala se estimeaza in urmatoarele etape: Analiza economica preliminara. nivelul de performanta al unui complex comercial existent si daca exista oportunitatea unei dezvoltari suplimentare. Se analizeaza piata competitiva pentru a previziona care ar putea fi segmentul de piata cucerit de complexul analizat. Aceste date pot fi folosite pentru a verifica daca cererea marginala estimata este rezonabila. Se detaliaza inventarul verificand numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul celor realizate in ultimii 3-5 ani. de necesitatile lor de spatiu sau de personal. d. in functie de tipul de chiriasi care inchiriaza birouri in prezent sau in viitor. Se compara spatiul estimat de inchiriat rentabil cu spatiul comercial existent. de asemenea. Analiza echilibrului. dobanzile si rata de absorbtie. Se studiaza activitatea economica. a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de munca). considerand nivelul vanzarilor imobiliare. evaluatorul analizeaza relatia dintre cerere si oferta pe piata generala si cota actuala si potentiala a zonei referitoare la cererea existenta si prognozata. de clientela pe care o atrag. asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala. Astfel. Identificarea pietei si a proprietatii. 6. prognoza conditiilor pietei poate identifica cand va fi absorbit in viitor acest spatiu comercial in surplus ca si momentul in care cererea pentru spatii suplimentare (cererea marginala) va incepe sa creasca.si de pierderile de vanzari pentru cei ce cumpara din alte zone. se poate prognoza momentul cand o cladire administrativa va atinge un grad de ocupare stabilizat. Se segmenteaza piata utilizatorilor de proprietati imobiliare.

cu grad mic de ocupare. Pe pietele slabe. renovari sau adaptari de spatii utilizate altfel in prezent (de ex. Intr-o analiza mai profunda se iau in considerare spatii inchiriate in avans. Se apreciaza cladirea analizata si cele in competitie dintr-o concentrare. Se elaboreaza estimari privind numarul de salariati din fiecare sector economic ce muncesc in birouri. firmele de avocati vor cauta probabil spatii in cladiri amplasate central.cu oferta totala de spatii competitive actuala si anticipata. Se previzioneaza evolutia locurilor de munca pe piata generala. oferta totala poate fi impartita in cererea prognozata anual pentru a determina perioada de absorbtie. b) Analiza ofertei competitive. exista spatiu excedentar si norma pe salariat poate fi mai mare. spatiul estimat se imparte la numarul de ani pentru care se prevede cresterea. Inventarul poate fi afectat de demolari. Se va lua in considerare si cresterile de locuri de munca ce au avut loc in perioadele trecute. La finele perioadei de absorbtie vor fi necesare spatii suplimentare. pe baza estimarilor Oficiului muncii si protectiei sociale. Daca se anticipeaza o crestere constanta.exemplu. locuinte sau magazine). pe criteriile atributelor si avantajelor ce confera spatiilor administrative un avantaj competitiv. Daca cererea prognozata depaseste oferta totala competitiva se determina cererea nesatisfacuta. Aria pietei pentru cladiri administrative este de obicei difuzata pe o zona oraseneasca mai larga. c) Analiza echilibrului. Aceasta perioada . O analiza preliminara a cladirii avute in vedere si a celor in competitie pe piata cuprinde compararea concentrarilor de cladiri administrative in zona oraseneasca. precum si spatiile ce raman libere dupa expirarea contractele de inchiriere. precum si spatiile in constructie sau in proiect. Se detaliaza prognoza cererii marginale verificand precizia prognozei cererii fata de caracterul cererii in perioadele trecute. Daca se anticipeaza o cerere in crestere constanta. a) Analiza cererii. Se compara cererea existenta si prognozata de spatii administrative. precum si cladirile competitive din concentrarea propriu-zisa. Se transforma numarul de ocupanti de birouri in cererea anuala de spatii administrative. Se detaliaza inventarul verificand numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul de cladiri realizate in ultimii 3-5 ani. Inventarul ofertei competitive consta in spatiile competitive inchiriate curent si cele libere. Spatiile competitive se deosebesc prin categoria cladirii. Spatiul mediu necesar pentru un salariat poate fi intre 6 si 9 mp. chiriasi si localizare. in locuri cu prestigiu pe cand firme ce presteaza alte tipuri de servicii poate prefera birouri in cartiere care au parcaje mari si chirii rezonabile. Numarul total de salariati este multiplicat cu spatiul mediu pe salariat.

Se analizeaza clasificarea proprietatilor competitive pentru a prognoza cota de piata ce ar fi acoperita de cladirea analizata Pentru a determina cota de piata pe care o are un nod sau un cartier din cererea totala prognozata. Evolutia in trecut trebuie folosita cu atentie si corelata cu evolutia economica a zonei. etc Se va analiza raportul dintre totalul spatiilor administrative existente in cartier si totalul spatiilor administrative de pe piata generala. Cererea prognozata este comparata cu oferta actuala si anticipata. Biblioteca ANEVAR. Colectia Biblioteca ANEVAR IROVAL – „Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare. Colectia Biblioteca ANEVAR 3. daca sunt. se poate estima perioada de constructie si o rata de absorbtie pe baza solicitarilor de preinchiriere. nivelele de educatie si de venituri. Acest raport reflecta numai cota istorica de piata si la prognoza trebuie luate in calcul si preferintele de pe piata. Se vor avea in vedere criterii cum ar fi: populatia totala. iar precizia prognozei cererii se compara cu datele istorice. si pe baza evolutiei in trecut a performantelor cladirilor competitive. . Pentru a prognoza cand o cladire va atinge un grad de ocupare stabilizat. trebuie sa se analizeze caracterul dezvoltarii din cartier prin comparatie cu alte cartiere. Vascu Adrian – „Evaluarea intreprinderilor – curs –” .reprezinta o 'fereastra' pentru construire de noi spatii. 1999 2. a V-a. ANEVAR – IROVAL „Evaluarea proprietatii imobiliare”. BIBLIOGRAFIE 1. Crivii Adrian. ed. Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare”.

acesteă existând doar la nivel de intenţie din partea unor dezvoltatori. cu excepţia proiectului mixt Trident Plaza care va livra pe piaţă. în această zonă exista în jur de 7 . preţul variind în funcţie de locaţie şi de dotările clădirii. Aici. 2. Astfel. Datorită activităţilor investiţionale intense din această zonă. în principal bd.4 PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI – CONSTANŢA Piaţa spaţiilor de birouri din Constanţa nu este încă bine definită. nu să le vândă. faţă de 2006. Datorită ofertei limitate. suprafaţa oferită spre închiriere nu este foarte mare. Această ascensiune este susţinută de creşterea economiei locale şi de atracţia turistică exercitată de zonă. zona cea mai căutată fiind centrul oraşului. un metru pătrat va avea o chirie medie de 30 euro. avantajul financiar este cu siguranţă de partea proprietarilor de spaţii de birouri care preferă să închirieze imobilele.birouri .5 TERENURI ŞI INVESTIŢII – CONSTANŢA În 2007. dar şi . Mamaia. Trident Plaza va fi un ansamblu de trei turnuri (magazine .000 mp închiriabili. nivelul chiriilor a crescut semnificativ în 2007. Nivelul chiriilor se situează în intervalul 10 . majoritatea fiind construite după modelul P+4E sau maximum P+6E. localizate ultracentral. piaţa terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pieţei imobiliare din Constanţa.8 clădiri de birouri noi care au un regim de înălţime mic. care a fost finalizată în 2005. în 2008. Mamaia. aproximativ 14. De atunci nu a mai fost demarat nici un proiect de anvergură. asistăm la o dezvoltare în paralel a pieţei terenurilor cu cea a proiectelor rezidenţiale. Mai ales terenurile cu destinaţie rezidenţială. Cea mai mare clădire de birouri este Millenium BC situată pe bd.hotel de 4 stele) şi se ridică pe valea Portului Constanţa. Dată fiind această situaţie.20 euro/mp/lună. Preţul maxim de 22 euro/mp/lună este întâlnit la spaţii de dimensiuni reduse. În prezent.2. În acest context.

25% în decursul anului 2007. Zona cea mai scumpă din Constanţa este zona Parcului Tăbăcăriei.a ofertei limitate din oraş.800 euro. unde un metru pătrat de teren poate ajunge şi la 1. în staţiunea Mamaia un metru pătrat de teren putând să ajungă şi la 2. preţul terenurilor a înregistrat creşteri de 20 .000 euro. Se poate spune că în privinţa terenurilor. urmată îndeaproape de zonele Faleza Nord şi Tomis 2. piaţa constănţeană este una atipică. Şi terenurile cu acces la plajă au un preţ ridicat. deoarece există diferenţe foarte mari de preţ între periferie şi centrul oraşului. CONCLUZII .

magazinuldecase.ro http://realestate.iasi. perspectiva războiului sau a catastrofelor naturale iminente). Investiţii imibiliare.Sectorul imobiliar reprezintă cea mai profitabilă afacere din ultimii 15 ani din România.imonews.ro 1. www. Ed. 7. 4. scăderea preţurilor pe o piaţă imobiliară se datorează în proporţie de 90% unui singur şi unic motiv: Nevoia de lichidităţi a proprietarilor sau dorinţa acestora de a-şi vinde proprietăţile. nu atât din cauza vânzătorilor. http://www. din diverse motive care pot fi altele decât cele de naturâ pur economică (de exemplu: criza politică. în special pentru speculatori. BIBLIOGRAFIE Silviu Banacu.ro/articole/analize-imobiliare 5. este o piaţă imatură.ro 3. sectorul imobiliar pare să fie profitabil. Cei care au cumpărat în urmă cu 10-15 ani imobile au realizat că valoarea acestora a crescut chiar şi cu peste 1000%. Tribuna Economică. 6. Investiţii profitabile s-au putut face şi pe termen scurt dacă existau sume de bani mari şi cunoştiinţe despre piaţă. Bucureşti.insse. În concluzie se poate spune că piaţa imobiliară din Constanţa evoluează în mod continuu. Piaţa imobiliară este imobilă.iworks. lipsită de transaprenţă câreia îi va trebui încă câţiva ani ca să se maturizeze şi să poată fi comparată cu o piaţă occidentală din toate perspectivele.http://www. cărora oferta le copleşeşte puterea financiară. În continuare. cât a cumpărătorilor. Nu mai sunt căutate nici măcar terenurile de pe litoral.ro http://colliers.doingbusiness.ro www. . În ciuda multor articole auzite şi citite recent în presă. 2008 2.insse.

ro/ 14.http://www.wtcc. www. http://stiri.com/Analiza_pietei_rezidentiale_in_2008- 9.ro 13.ziare. 17.www.ro/resi_ro/ResidentialMarketRomaniaMidyearReport.ro/Analiza_Consultanta-3.html Piata imobiliara a anului 2011 In perioada 2000 – 2008 s-au terminat in jur de 64 400 de locuinte.wall-street.ro/ www.ro/articol/Real-Estate/17029/Analiza-Litoralul-un- pilonal-pietei-imobiliare-din-Romania. majoritatea fiind apartamente cu 3 camere.iworks. 16. http://www.html http://www.financiarul.ro/polus-city-center-constanta-p772 http://www.http://colliers.ro http://www.pdf 12.html 10. conform INS.8. 18.com/articol_6930/primarul-din-eforie-vrea-sa- 15.yf. bage-metrou-in-statiune.imibiliare.business-adviser.city-park. 629085. .html 11.html http://www.ro/stiri_trident_plaza.zdi.cauta-imobiliare.

Conform aceleasi Anexe. Se pare ca piata a inceput sa cunoasca o crestere seminificativa la tranzactiile imobiliare in vara si toamna anului 2007. pentru anul 2010 acelasi apartament din aceeasi zona costa 63 700 euro cu 23 300 euro mai putin decat anul trecut. ceea ce in piata exista alta realitate. confort I. Cu toate acestea. finalizate. estimata undeva intre 15% si 20%. o usoara scadere in august 2008 si o prabusire in august – octombrie 2009. de exemplu in iulie 2008 pretul unui apartament care era de 100 000 euro. 39/1 din Ghidul privind valorile orientative ale proprietatilor imobiliare pentru Bucuresti din anul 2009 un apartament Zona 2. cerea de pe piata a scazut la mai mult de jumatate fata de anul trecut. In 2009 statul a incasat cu 60% mai putini bani din impozitele si taxele datorate tranzactiilor imobliare. diagrama analizei creditelor de locuinte de la sfarsitul anului 2008. pretul real al apartamentelor comuniste construite inainte de 1977 este de 600 euro/mp. Conform Anexei nr. dupa revolutie si introduse in cursa imobiliarelor. datorita crizei economice care a determinat bancile sa nu mai acorde imprumuturi atat de usor ca pana acum iar multe dintre firmele private au intrat in faliment eliberand din functii foarte multi angajati. Proprietarii de apartamente vechi au plusat in piata si au reusit pana acum sa obtina un pret ireal pentru imobilele lor si de cele mai multe ori chiar de 3 ori mai mare. BNR stipuleaza intr-un raport faptul ca datoria creditelor de locuinte ale romanilor insumeaza in total 5 miliarde de euro si ca 92% dintre romani au creditul in valuta (euro sau franc elvetian). arata faptul ca 42% dintre cei care au luat un credit sunt din Bucuresti si 58% din restul tarii. in 2009 aceasi luna pretul acestuia a scazut la 80 000 euro iar in aprilie 2010 acelasi apartament a ajuns la 65 000 euro. etaj 4/4. a fost infinit mai mica decat apartamentele vechi existente deja iar cererea a depasit cu mult oferta de pe piata imobilelelor noi. Drumul Taberei. Dupa declaratiile reprezentantilor Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). din acelasi Ghid. apartament 3 camere. Subzona B-dul Timisoara de la Romancierilor la Valea Oltului – in Prelungirea Ghencea.Conform BNR. In aprilie 2009. Piata imobiliara a anului 2010 vine cu o descrestere destul de semnificativa la pretul pe metrul patrat atat pentru apartamentele vechi cat si pentru cele noi. aflandu-se inca in scadere. fata de aceeasi perioada a anului precedent. construit inainte de 1977. . costa 87 000 euro. Acest fenomen s-a materializat datorita faptului ca numarul apartamentele noi. ajungandu-se la o oarecare apropiere intre preturile celor doua tipuri de apartamente (vechi si noi).

Se estimeaza ca piata imobiliara a anului 2011 va intra intr-o asa zisa criza a imobilialelor, preturile acestora ajungand la cele din 2005 - 2006 cand in Bucuresti puteai cumpara o o garsoniera confort I cu preturi intre 15.000 si 20.000 Euro, un apartament cu 2 camere confort I putea fi cumparat la acea vreme cu 20.000 - 25.000 Euro iar un apartament cu 3 camere confort I cu 35.000 - 40.000 Euro. Tinand seama ca in Europa si SUA pretul pe metru patrat construit nu depaseste doua salarii medii pe economie cele afirmate mai sus ar trebui sa se adevereasca, un metru patrat construit in blocurile vechi nu ar trebuie sa depaseasca 500 Euro

CAT COSTA UN APARTAMENT IN BUCURESTI ? PRETURI IMOBILIARE 20102012
Luni 28 iunie 2010 a avut loc o dezbatere de analiza a evolutiilor imobiliare din primele sase luni ale anului 2010. Experti imobiliari, jurnalisti , reprezentanti unor fonduri de investitii imobiliare si economisti de renume au participat la dezbaterea PRETURI SI EVOLUTII PE PIATA IMOBILIARA DIN ROMANIA ( 2010-2012 ) . Preturile continua sa scada vertiginos. Prima concluzie care s-a impus din analiza datelor furnizate de primarii, notariate si societati imobiliare este aceea a devalorizarii rapide a patrimoniului imobiliar. Cele mai mari scaderi la preturi ( cu 50% ) sau inregistrat pe segmentul terenuri. Ingetarea pietii, dificultatile investitiilor imobiliare, inghetarea creditelor toate au redus dramatic cererea pe segmentul terenuri actualmente preturile la terenurile centrale se cifreaza la cc. 60-100 de euro coborand pana la 20 de euro pe metru patrat la periferie . Alta zona ce se devalorizeaza rapid este aceea a locuintelor in blocurile vechi care au pierdut la randul lor peste 50% din valoare in ultima perioada si suntem departe de a fi atins nivelul minim. Expertii bancari au apreciat ca bancile considera ca in 2011 preturile pentru apartamente vor fi in jurul a 20.000 de euro garsoniera , 30-50.000 apartamentele cu 2 camere in functie de zona si 50.000 apartamentele cu 3 camere. Facturile la intretinere din iarna anului 2010/2011 se anunta a fi decisive in a impinge spre o prabusire rapida preturile in acest domeniu. Segmentul Case si Vile . Preturi in cadere libera. O astfel de casa costa in New Jersey un milion de dolari in 2007 acum nu se gasesc cumparator la 50.000 de dolari. SUA incotro ? Zona Case si Vile este cea mai sensibila la prabusirea preturilor si la climatul economic , deoarece intretinerea unei astfel de patrimoniu imobiliar este extrem de dificila in perioade de criza economica si efectele se vad aici cel mai dramatic. Locuintele din zonele altadata vedete, precum zona Nord au pierdut peste 60% din valoare, locuintele din zona Pipera, Baneasa , Otopeni care atingeau 300.000 de euro inainte crizei au scazut la 100.000 de euro in prezent si se apreciaza ca practic piata lor este blocata in conditiile in care piata revine la preturile anilor `94-`95 de cc. 20-30.000 de euro casa . Singurele relativ ferite de deprecierea uluitoare a proprietatilor sunt casele situate in perimetrul central unde desi caderea a fost dramatica de la 1,5 milioane de euro cat costa o astfel de proprietate inaintea crizei la 150.000 de euro in prezent si cu o marja de scadere in urmatorii 2 ani de pana la 100.000 de euro totusi mai exista cumparatori. 2010 si 2011 anii vanzatorilor. Fara indoiala anii 2010 si 2011 sunt anii in care se obtine profit doar de catre cei care vand rapid, inainte de accentuarea caderii de pret anuntata pentru aceasta iarna. Lunar casele si apartamentele se devalorizeaza cu aproape 5% asa incat putinii care reusesc sa gaseasca cumparatori sunt castigatorii acestei crize. Pentru cumparatori investitiile in acest moment sunt cel putin riscate , daca nu chiar ruinatoare , deoarece

piata imobiliara cunoaste acum efecte specifice pietei automobilistice, odata iesita cu masina din showroom valoarea ii scade cu 30% la fel se intampla acum cu locuintele, abia semnat contractul si valoarea casei a scazut cu 10% daca nu cu mai mult, a subliniat economistul sef Mihai Racaceanu. Ca urmare a acestui fapt acum cumpara doar cei care au fonduri negarantate de banci sau cei cu rezerve financiare care asteapta ca peste 10-15 ani cand preturile vor relua un trend ascendent sa faca un profit frumos. 2012- anul cumparatorilor. Abia in 2012 , cand piata se va stabili la nivelul anilor 1994, abia atunci se va putea cumpara la preturi reale si nu la cele prezente, mult umflate fata de potentialul economic al Romaniei, a declarat Inger Petersen , reprezentantul unui Fond Imobiliar Suedez. In conditiile in care somajul va depasii 2 milioane de oameni , orice pret pe metru patrat construit de peste 200 de euro este nesustenabil si noi nu vom investii. Marile fonduri imobiliare care au asigurat cresterea de pe piata din Romania sau retras deja si asteapta inca 4-5 ani ca preturile sa se stabilizeze la 200 de euro metrul patrat construit in zone centrale pentru a reveni pe piata. Cat va dura criza imobiliara ? Mult , a declarat , incruntat si chiar alarmat economistul sef Mihai Raceaceanu. Pana in luna martie 2010 eram optimisti si credeam ca undeva in jurul a 5 ani de recesiune vor fi suficienti economiei mondiale sa isi revina. Acum cand in ultimele 2 luni falimentele de piata din SUA a imobiliarelor au crescut cu 500% iar preturile au scazut la 90 % repet la 90% din valoarea dinaintea crizei perspectivele sunt sumbre. Un raport al Uniunii Europene considera ca economia Romaniei va iesi din criza in urmatorii 10 ani deci revenirea pietei imobiliare va putea incepe undeva prin 2020 , in varianta optimista ca evolutiile europene se confirma si Romania iese intradevar din criza in 10 ani. Conferinta de presa s-a sfarsit in aceasta nota amara consolidata de stirea ca Bursa de la New York a anuntat ca recesiunea in SUA va mai dura inca cel putin 3 ani.

Bucurestiul tine in continuare capul de lista al celor mai scumpe locuinte din Romania, cu un pret mediu pe metru patrat de 2.700 de euro, urmat de Timisoara, in care cea mai ieftina garsoniera poate fi achizitionata la un pret de circa 43.000 de euro. Pe locul trei in top se situeaza Clujul, in care pretul minim de achizitie este de 41.500 de euro, potrivit unui studiu realizat de compania de evaluare Darian, care urmareste, printre altele, evolutia pretului apartamentelor vechi in 2008. La fel ca in Bucuresti, unde in a doua parte a anului trecut s-au inregistrat scaderi de pret de pana la 30%, din cauza blocajului din vanzari si principalele orase din tara urmeaza trendul. Daca in Constanta pretul unei garsoniere era in primul semestru din 2008 in jur de 32.000 de euro, aceasta se vindea in a doua parte a

anului cu 22.500 de euro. Cele mai mari ieftiniri se pot remarca in cazul apartamentelor cu patru camere, unde variatiile de pret depasesc 10.000 de euro. De exemplu, in Cluj, pretul unui apartament de patru camere a ajuns la sfarsitul lui 2008 la valoarea unuia de trei camere, respectiv 87.000 de euro. Potrivit studiului Darian, in Bucuresti, la inceputul lui 2008 un metru patrat in apartamentele noi era mai ieftin decat in cele vechi. Cel mai mare pret se inregistra in Cotroceni, 3.600 de euro pe metru patrat, iar cel mai ieftin, in Berceni, de 1.000 de euro pe mp. Cartierele Primaverii, Kiseleff, Dorobanti, Cotroceni si Herastrau sunt cele mai scumpe cartiere bucurestene in ceea ce priveste pretul pe metru patrat intr-un apartament, nou sau vechi. Preturile pe metru patrat util intr-un apartament vechi din zona Primaverii variaza intre 3.000 si 3.500 de euro, in timp ce la un apartament nou pretul este acelasi, insa per metru patrat construit. Necesarul de apartamente din Timisoara este de circa 10.000 de unitati, iar in urmatorii doi-trei ani se preconizeza ca pe piata rezidentiala se vor livra 1.440 de apartamente noi, ce fac parte din 26 de proiecte, cuprinzand 54 de blocuri. In cursul acestui an vor demara alte 19 proiecte, ce insumeaza circa 4.900 de apartamente.

Cum au evoluat preturile apartamentelor in primul trimestru
Mon, Apr 4, 2011 Grup de Lux noutati, Stiri

Trei portaluri imobiliare au analizat preturile cerute de proprietari si agentii in primele trei luni ale acestui an. Daca unii au observat preturi in crestere, altii vorbesc de scaderi de pana la 17% fata de anul trecut. Preturile cerute pentru apartamentele noi si vechi din tara au crescut in luna martie cu 0,9% fata de februarie, pana la 1.043 euro/mp util, insa reprezinta o scadere cu 13,9% fata de aceeasi perioada a anului trecut, arata o analiza a portalului imobiliare.ro. In Bucuresti, preturile solicitate de proprietari si agentii pentru apartamente au crescut cu 0,8% in luna martie, pana la 1.169 euro/mp util, dar au ramas cu 9,9% mai mici fata de aceeasi perioada a anului trecut, mai arata datele imobiliare.ro. Pe segmentul apartamentelor noi, cresterea preturilor cerute a fost de 0,3% in ultima luna, in timp ce pe segmentul locuintelor vechi, cresterea a fost de 0,9%. Pe segmentul garsonierelor din Capitala, preturile cerute de proprietari au scazut cu 15% in primul trimestru al anului comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent, arata o analiza realizata de magazinuldecase.ro. Pentru apartamentele cu doua si trei camere din

sustin cei de la anunturiparticulari. pentru o evaluare a ofertelor depuse de banci dupa decizia Guvernului de a imparti garantia aferenta creditelor contractate pentru cumpararea unei locuinte prin programul “Prima Casa”. premierul Romaniei. indica scaderi de 1% pentru preturile garsonierelor din Bucuresti in luna martie comparativ cu luna februarie si de 12% fata de aceeasi perioada a anului trecut.921 de euro.815 de euro.365 de euro.Bucuresti. seful Guvernului a aratat ca date neoficiale releva existenta a cel putin doua-trei banci care accepta noile conditii la “Prima Casa”. a spus Emil Boc. scaderea este de 14 procente”. dar ca optiunea clara va .ro. In luna februarie. “Apartamentele cu doua camere se regasesc pe piata cu un pret mediu de 58. in care garantia aferenta creditelor contractate pentru achizitionarea unei locuinte sunt impartite intre stat si banca. altii se grabesc si mai tare sa vanda”. in urmatoarele doua saptamani urmand sa fie aprobate si normele de aplicare. Asa cum unii se grabesc sa cumpere. Pe segmentul apartamentelor cu trei camere. mai arata analiza citata. La finalul discutiei.ro. Fata de aceeasi perioada a anului trecut. pretul fiind in scadere cu 2%. pretul mediu in luna martie a fost de 81. El s-a intalnit cu presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor. anunturiparticulari. preturile au scazut cu 17% in primele trei luni ale acestui an fata de aceeasi perioada din 2010.ro. O alta analiza a unui portal imobiliar. cu 3% mai mic fata de pretul din luna februarie si cu 12% mai scazut fata de martie anul trecut. 2011 Grup de Lux noutati. Prima Casa 4 va incepe dupa Paste Mon. “In acest moment se poate vorbi de un interes crescut pentru achizitia de locuinte. va incepe dupa Sarbatorile de Paste. ci dimpotriva. dar care nu a dus la o crestere a preturilor. Stiri Noul program “Prima Casa”. Apr 4. o astfel de locuinta era scoasa pe piata la pretul mediu de 59. concluzioneaza cei de la anunturiparticulari.

s-au hotarat. presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor IMM. fara elemente statistice. dar este posibil ca unele banci sa nu fie de acord si atunci s-ar putea sa fie acordate doar 1-1. scrie Ziare. 2011 Grup de Lux noutati. Prima Casă 4: Cum va afecta piaţa imobiliară Fri. s-a folosit deja. este ca intre 900 milioane euro si 1. Apr 1. “Dupa Sarbatorile de Paste. in continuare. persoanele interesate pot merge la banci pentru a discuta de forma modificata. Opinia mea personala. Astfel. miercuri.2 miliarde euro.1 miliarde euro. “Teoretic.000 familii. pot fi disponibilizate inca 1.1 miliarde euro cu certitudine vor fi reactivate”. iar. iar Guvernul a elaborat deja noile conditii pentru derularea. Seful Guvernului a anuntat inca de saptamana trecuta inceperea renegocierii conditiilor din cadrul programului. in sedinta de Guvern. El a asigurat din nou ca plafonul maximal al dobanzii nu va fi modificat. a acestui program. si-au epuizat deja plafonul acordat. Cateva banci. Niciun client care are contract in derulare nu va fi afectat de modificari de costuri sau rate”. care a apreciat ca statul va putea astfel acorda noi imprumuturi pentru inca 40.fi conturata incepand cu saptamana viitoare. a apreciat ca dupa impartirea garantiei intre stat si banca ar putea fi emise noi garantii in cuantum de 900 milioane euro – 1. cateva modificari.com. cerand bancilor sa imparta riscul pentru garantii si acceptand si persoane care detin deja o locuinta. dupa publicarea in Monitorul Oficial a ordonantei de modificare a programului. a spus Boc.5 miliarde euro. a spus Saramet. in cazul in care nu toate bancile vor accepta aceasta varianta. Aurel Saramet. Stiri Banii pentru Prima Casa se termina. iar premierul Emil Boc a precizat ca jumatate din suma totala pusa la dispozitie prin program. nu va mai exista limita de varsta de 35 de ani pentru intrarea in . La randul sau. de 200 de milioane de euro. printre care CEC si Raiffeisen.

sa isi cumpere o casa mai mare cu ajutorul programului.program. Guvernul a hotarat sa fie pastrat nivelul dobanzilor (Euribor la trei luni plus maximum 4%.ro Afla cat s-au ieftinit chiriile locuintelor in ultimele 6 luni in principalele orase Mon. Chiriile in cazul . 70. Crangasi sau Drumul Taberei. implicit.5%).3%) din Cluj-Napoca”.2%) si trei camere (-8. chiriile sunt cu pana la 12% mai mici. la 5 la suta din suma totala. ceea ce a determinat o crestere a numarului de oferte si. Stefan cel Mare. de 60. 2011 Grup de Lux noutati. “Tot mai multi proprietari au preferat sa isi inchirieze apartamentele. de asemenea. cele mai afectate fiind garsonierele din Constanta si Timisoara. in continuare.000 de euro pentru asociatii care vor sa isi construiasca un imobil cu mai multe unitati. In comparatie cu inceputul toamnei trecute.money.ro. Militari sau Berceni porneste de la 150 de euro/luna. precum si al avansului. pot fi gasite apartamente cu doua camere la preturi incepand de la 200-220 de euro/luna in zone precum 13 Septembrie. Cele mai mari diferente exista la garsonierele din Constanta (-11.000 de euro pentru o locuinta veche. Pe de alta parte. scaderea preturilor. In prezent. chiria unei garsoniere in zone precum Rahova. Sunt pastrate si sumele garantate.000 de euro pentru una a carei constructie nu a inceput si de 75. Bucuresti. la acest program.ro. director general al portalului imobiliare. Bancile vor avea la dispozitie trei luni pentru a se decide daca vor sa participe. Mihai Bravu. dar si la apartamentele cu doua (-7. Sursa: www. Stiri Chiriile apartamentelor din tara au scazut in ultimele sase luni cu pana la 12%.9%) si Timisoara (-8. arata un studiu al portalului imobiliare.9%). respectiv Robor la trei luni plus maximum 2. Mar 21. iar cei care detin o locuinta de sub 50 de metri patrati vor putea. De asemenea. explica Adrian Erimescu.

In Tatarasi.ro. In acelasi timp. Stiri . pretul de inchiriere al apartamentelor noi cu doua camere porneste de la 230 de euro/luna. Zorilor sau Manastur. potrivit portalului imobiliar. Mar 16. Constanta. pentru un apartament cu doua camere. in timp ce preturile apartamentelor cu doua camere pornesc de la 170 de euro/luna in Andrei Muresanu sau Floresti. cu 120 euro/luna pot fi inchiriate garsoniere mobilate si utilate in cartierele Tractorul sau Bartolomeu. chiria porneste de la 220-250 de euro/luna in Dacia sau Bucovina. pretul solicitat de proprietari se situeaza in jurul sumei de 280-300 de euro/luna. pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in zonele Take Ionescu. iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 270 de euro/luna in zonele Buna Ziua. Racadau. In acelasi timp. In Brasov.apartamentelor cu trei camere pornesc de la 250 de euro/luna in Berceni. porneste de la 140 de euro/luna. In Floresti sau Horea pot fi inchiriate garsoniere cu 150 de euro/luna.wall-street. In aceasta perioada. pentru un apartament cu doua camere. 2011 Grup de Lux noutati. Tomis Nord sau Dacia. Sursa: www.ro Reff si Asociatii: Tranzactiile imobiliare isi vor reveni rapid in 2011 Wed. In zona Matei Basarb sau Balcescu. Apartamentele cu trei camere pot fi inchiriate cu 250 de euro/luna. in stare buna. pretul cerut pentru inchirierea unei garsoniere mobilate. In zonele CET sau Energia. Cluj-Napoca. Grivitei sau in apropierea Spitalului Judetean. Timisoara. Pentru un apartament cu trei camere. pretul cerut pentru inchirierea unei garsoniere mobilate porneste de la 140 de euro/luna. In cazul apartamentelor cu trei camere. Tomis Nord sau Tabacarie. iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 200 de euro/luna in 13 Decembrie sau Tractorul. zonele cu cele mai multe oferte pe piata fiind Far. potrivit imobiliare. Colentina sau Camil Ressu. preturile apartamentelor cu doua camere pornesc de la 150 de euro/luna in zonele Florilor. Aradului sau la Centrul Bancar. pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in zonele Boema. In Iasi pot fi gasite garsoniere la preturi care pornesc de la 140 de euro/luna in Tatarasi sau Podu Ros. Tomis II. Iasi.

partener in cadrul firmei de avocatura Reff & Asociatii. considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiar din resurse proprii. Asistam si societati care. de comercial sau de spatii de birouri. in detrimentul inchirierii acestora. fie ca vorbim de rezidential. O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezinta decizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri. ea nu este inghetata si toate semnele arata o viitoare crestere. care au fost mai mici. piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid in 2011. fiecare zona evolueaza diferit.r: sudafricanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore. cauzata de fluctuatiile preturilor. cu cicluri mai lungi. societatea de avocati afiliata Deloitte Romania. am continuat sa ne consolidam echipa. a adaugat Reff. “Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile sunt mari. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca exista cerere inainte de a face calcule exacte”. O sa vedem cum va avolua aceasta piata in 2011 “.Reff si Asociatii. dintre care avem si noi clienti. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate. proiectele. a asistat clienti in unele dintre cele mai importante tranzactii incheiate in anul 2010 pe piata din Romania. prin finantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare “. cu o valoare cumulata de peste 140 milioane de euro. multe dintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere. unde anul trecut. “Nu mai este ca acum cativa ani. Pe rezidential. valoarea cumulata a acestora depasind pragul de un miliard de euro. cand se mergea pe principiul. dupa o incetinire a activitatii. avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n. In plus. piata imobiliara s-a mai deprimat. sau cu ajutorul bancilor. iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti”. subliniaza el. a declarat Alexandru Reff. proiecte sa ai. Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla. “Daca in anii precedenti. chiriasi sunt destui. Potrivit casei de avocatura. continua managrul. . dar este cazul unor contracte noi. de exemplu. Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A. „Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil. intrucat are chiriasi si se poate dezvolta. ci domeniul imobiliar. s-a asteptat o revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. Avocatii de la Reff si Asociatii sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-si reduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile. a precizat Alexandru Reff. datorate exigentelor cumparatorilor.

a adaugat Reff. de exemplu. O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezinta decizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri.Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de due diligence. piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid in 2011. „Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil. unde anul trecut. Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A. dar este cazul unor contracte noi. s-a asteptat o revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. prin finantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare “. partener in cadrul firmei de avocatura Reff & Asociatii. fie ca vorbim de rezidential. “Daca in anii precedenti. In plus. Avocatii de la Reff si Asociatii sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-si reduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile. iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti”. continua managrul. proiecte sa ai. multe dintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere. subliniaza el. avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n. “Nu mai este ca acum cativa ani. sau cu ajutorul bancilor. O sa vedem cum va avolua aceasta piata in 2011 “. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate. Potrivit casei de avocatura. dupa o incetinire a activitatii. cat si in revizuirea contractelor de constructie si a contractelor de inchiriere. in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare. cauzata de fluctuatiile preturilor. intrucat are chiriasi si se poate dezvolta. in detrimentul inchirierii acestora. care au fost mai mici. piata imobiliara s-a mai deprimat. chiriasi sunt destui. de comercial sau de spatii de birouri. Ştirea zilei Share . cu o valoare cumulata de peste 140 milioane de euro. considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiar din resurse proprii. cat si in revizuirea contractelor de constructie si a contractelor de inchiriere. Pe rezidential. am continuat sa ne consolidam echipa. dintre care avem si noi clienti. cand se mergea pe principiul. datorate exigentelor cumparatorilor. fiecare zona evolueaza diferit. Asistam si societati care. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca exista cerere inainte de a face calcule exacte”. cu cicluri mai lungi. Cum şi-a ajustat românul bugetul de achiziţie pentru o casă în ultimul an Scris de Adriana Drăguşin în categoria Cumpărători. proiectele.r: sudafricanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore. ci domeniul imobiliar. in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare. Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla. a precizat Alexandru Reff. Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de due diligence. a declarat Alexandru Reff. “Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile sunt mari. ea nu este inghetata si toate semnele arata o viitoare crestere. Proprietari.

în 2010 valorile de tranzacţionare au alunecat uşoruşor sub acest nivel. În ceea ce-i priveşte pe cumpărătorii care îşi doresc în continuare un apartament cu două camere. Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la diminuarea semnificativă a puterii de cumpărare a populaţiei. anul trecut a adus tot mai multe presiuni pentru ca dezvoltatorii să se încadreze în această limită. broker/owner al agenţiei Sims Parkman. în cartierul Titan. majoritatea cumpărătorilor care pot şi sunt dispuşi să se îndatoreze pentru suma de 60. spune că pe segmentul apartamentelor vechi. Postovanu spune că. a intermediat vânzarea unei locuinţe cu trei camere. explică Postovanu. în momentul de faţă. Astfel.000 de euro au în vedere achiziţia unei locuinţe cu trei camere – sau chiar mai mult. fapt ce a pus presiune şi asupra preţurilor. Igor Postovanu.000 de euro.000 de euro. 60. Aşa se face că. pentru jucătorii activi pe piaţa rezidenţială au existat totuşi şi câteva variaţii.000 de euro pentru un apartament vechi cu două camere într-unul dintre cartierele decente ale Capitalei. Acelaşi lucru s-a întâmplat şi pe piaţa apartamentelor noi. Dacă în 2009 era văzut ca un fapt relativ firesc ca preţul de tranzacţionare al unui apartament nou-construit să depăşească uşor pragul propus de Prima Casă.Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la scăderea sensibilă a puterii de cumpărare a populaţiei. dar într-un ansamblu rezidenţial nou Cumpărătorii nu şi-au revizuit bugetele de achiziţie doar pe segmentul locuinţelor vechi. Una dintre acestea ţine de bugetul pe care şi-l stabilesc românii cu venituri medii atunci când achiziţionează o casă. Singura schimbare este că bugetele de achiziţie au suferit o ajustare notabilă. profilul cumpărătorilor a rămas în mare parte acelaşi ca în 2009. fapt ce a fost resimţit în mod direct la nivelul preţurilor. disponibilitatea de plată a acestora se situează undeva la 50. general managerul companiei dezvoltatoare Conarg Real Estate. Romeo Căzănescu.000 de euro. dacă în primul an de funcţionare a programului Prima Casă preţurile s-au stabilizat undeva în jurul valorii de 60. Deşi la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent. spune că cea mai mare parte a . pentru suma de 62. confort 1. pragul de sus pentru două camere. la sfârşitul verii lui 2010.

Astfel. germanilor? Ei investeau doar pt specula ca apoi sa vanda la suprapret tot romanilor. scoala. Niste mizerii in zone in care si cu tancul ti-e frica sa intri. Cu familii de 1-3 copii in care daca muncesc amandoi parintii abia daca platesc intetinerea. însă doar la „preţul pieţei” Chiar şi în urma acestor ajustări radicale de buget. dar nu cumpără decât la preţul pieţei”. medicamente. subliniază Căzănescu. arată Căzănescu. devenind astfel proprietar”. Înţelegerea acestei caracteristici esenţiale a cumpărătorului actual de locuinţă a fost şi motivul pentru care dezvoltatorul a regândit un proiect conceput în perioada de boom a pieţei. cererea de locuinţe din partea românilor rămâne în picioare. Acesta precizează că un cumpărător hotărât. Tranzacţii au loc. Acolo si 400 euro\mp e mult. vor să cumpere.000 de euro pentru două camere? Crestere economica? In 2011? Poate pe hartiile guvernantilor si fraierilor care cred asta. care ştie ce vrea. Realitatea este ca pretul este dictat si de puterea de cumparare a romanilor. cu una până la patru camere. gaze. Postovanu. „Pentru cineva care stă cu chirie în Militari are sens să plătească aceiaşi bani în cuantumul ratei şi nu al chiriei.000 de euro (+TVA) s-ar ridica la 190-200 de euro prin programul Prima Casă. benzina. „Clienţii nu îşi asumă încă rate mai mari de 250-300 de euro”. electricitatea. „În ciuda situaţiei economice dificile pe care o traversăm. mancarea si imbracamintea plus taxe si impozite. Inflatia creste si veniturile scad. în 2010 compania a decis să construiască 242 de unităţi. Si aceasta este in scadere. la rândul său. plus rate la alte credite. cablu TV. majoritatea garsoniere. plus spaga peste tot. blocuri facute din BCA in exterior si cu pereti din rigips in interior. poate încheia o tranzacţie şi în două-trei săptămâni din momentul în care găseşte o ofertă pe măsura exigenţelor sale. există sute de mii de români fără o locuinţă sau care îşi doresc să se mute într-un apartament mai mare. Care este publicul tinta majoritar? Sunt romanii inglodati in datorii si credite cu salarii de 200-500 euro\luna. Teoretic. la un nivel ridicat de confort”.cererii pentru locuinţe noi se îndreaptă spre unităţile locative reduse ca suprafaţă – garsoniere şi apartamente cu două camere -. Iar cei care mai au bani nu . proiectul Quadra 2 ar fi trebuit să cuprindă 850 de locuinţe. spune. rata lunară pentru o garsonieră de 39. Cu cat a crescut somajul? Cate firme au dat faliment sau vor da cat de curand? Cata populatie are deja credite? Cati mai sunt eligibili pt un credit imobiliar si pt ce sume? Care este salariul mediu in ROMANIA? CUI VRETI SA VINDETI !!?? Austriecilor.000 de euro. „Cumpărătorii sunt foarte bine informaţi. Care este deci puterea de cumparare ? CUI VRETI SA VINDETI !!?? La 1000 euro\mp? Poate la 400-500 euro\mp aveti o sansa sa vindeti apartamente in blocurile noi de 12 etaje de la periferia oraselor si chiar mai departe. potenţialul pieţei rezidenţiale rămâne ridicat. gradinita. • 60. Cati din cei ce au cumparat cu credit la preturi de 2000-3000 euro\mp mai pot plati ratele? Cati mai castiga acum sau in viitor cat castigau in 2007-2008. telefonie. care să poată fi achiziţionate cu maximum 60. subliniază reprezentantul Conarg. Dacă la lansarea din 2008.

piata imobiliara din Romania inflorea si urca pe culmile de aur ale tranzactiilor cu foarte multe zerouri. in marile penthouse-uri. in timp ce micii se frigeau pe terasa somptuosului apartament. Agentiile imobiliare erau foarte ocupate. ora 11:01 PM # In anul 2008. . cu un pahar de whisky in mana ascultand o manea in surdina. care ieseau la vedere. nici de periferie. fara intentie. de sub maiourile de firma. plus o garantie si nici nu aveai prea mult noroc sa gasesti fara aceste conditii. nu puteai sa iei in calcul sume mai mici de 300 – 350 euro minim. nu mai aveau valoare si devenisera doar niste sume destinate imbogatirilor peste noapte.investesc in astfel de imobile si nici in cele vechi din cartiere. nimeni nu iesea in pierdere. va face din el un mic afacerist in marele furnicar al pietii imobiliare moderne. Daca erai in cautare de chirie si mai erai si venit din provincie. pentru o garsoniera intr-un cartier nici de centru. cautai un apartament cu 3 camere in care mai stateau doua familii sau cupluri cu care sa imparti sumele colosale lunare. Nici nu visase fostul membru al Partidului Comunist Roman ca locuinta primita in dar de la comunistul si tiranul de Ceausescu. pe masura burtilor lor si a lanturilor de aur. prin invartitul paharelor de alba-neagra a pietei imobiliare. Romanii erau multumiti si isi frecau mainile in urma profiturilor obtinute fara mare efort.02. Deci cine sunt clientii vostrii care vor face rate pe viata la banci pt mizeriile de apartamente de pe piata din Romania? “Succesuri maxime” la vanzari cand isi va reveni piata si va creste pretul la peste 500 euro\mp (adica din 2020)…. cei care lucrau la marile companii. nici nu mai conta. faceau credit la banca de mii de euro si se si vedeau locuind ca in occident. iar daca nu aveai avansul care sa cumuleze 2 sau 3 luni.2011. iar agentii imobiliari te tratau cu un mare flit daca nu luai in calcul un comision foarte gras. Cladirile se ridicau peste noapte cu sau fara avize. Se vindea. Cu totii faceau profit. răspunde like (+5) • George 06. pe fond ceea ce conta era speculatia si asta facuta cat mai rapid iar intreaga scena se baza pe masa smecherilor culturalizati de valoarea banului. se cumpara iar banii nu mai contau.

care cer pe un apartament cu 2 camere intr-o zona rezonabila. decat anul asta. Va mai asteptam si alta data. mai albastre. dar inca oamenii viseaza si fac foarte rau. oamenii erau disponibilizati cu sutele.000 euro? Ba da. dar la ultimul etaj. din imposibilitatea de a-l plati. desi nu prea se justifica. Cei care inca mai cred ca se mai pot imbogati in acest domeniu.In anul 2009 se anunta o criza mondiala. Este adevarat ca un asemenea apartament era considera paine calda in 2008 la un prêt de 70. cei care accesase deja un credit in 2008 si au vrut casa mare si noua au ramas cu banii dati. ca la sfarsitul anului asta. cu nimic in mana.000 euro. deoarece constructorii au facut ca si statul roman zicand: Sar’mana pentru masa! si plecand spre alte zari. Banii nu mai sunt si nici nu vor mai fi aceiasi.000 euro. cand Romania va incepe sa returneze imprumuturile facute si o sa va vindeti casele cu 10% mai putin. prin credit ipotecar. De ce o mare tepusa? Pentru ca toti cei care au apelat la acest program au pierdut tot ce aveau. Persoanele care au cumparat un apartament vechi. bancile au inceput sa nu mai primeasca birul de la cei care au luat credit si l-au dat mai departe constructorilor de case sau proprietarilor de apartamente vechi. acum poate nici nu il mai au. 59.000 euro va deveni 27. acum in anul 2010 sa coste 30. dar azi cand puterea de cumparare a romanului a scazut la jumatate nu ar trebui sa scada si pretul la apartamente la jumatate? Adica acelasi apartament din 2008 care costa 70 – 80 mii ca cel din exemplul de mai sus. fara balcon si fara imbunatatiri in bloc comunist construit inainte de ’77. deci 30. asteptati pana in vara lui 2011. au pariat pe stat si statul a zis Multumesc!. acei oameni de buna credinta care inca nu parasise Romania si care inca mai aveau printr-un colt de cont in banca o suma prafuita de ani si de dobanzi adunate. . Acest program s-a dovedit in final o mare tepusa a lui Vlad Tepes pentru cei care au vrut sa acceseze acest credit adica. iar in final li s-au luat si serviciul. treziti-va din visare. fac o mare greseala si isi pierd timpul si banii prin anunturi care nu le citeste nimeni si nu intereseaza pe nimeni. decat cu o suma monstruoasa de plata la banca pe luna. La revedere! Asa s-a intamplat cu cei care inca mai credeau in stat si in valorile lui. Guvernul Boc a auat o idee de a combate criza din piata imobiliara si a scos la iveala din palaria cu iepuri un text de lege numit Prima Casa. Acum. salariile bugetarilor erau taiate si multi plecau din sistem fara voia lor. deci si acestia pierzand in acest joc.000 euro si asta in scenariul cel mai frumos posibil. inca mai exista persoane. in anul 2010. Romani. atat va costa un asemenea apartament si daca nu vreti sa-l vindeti cu atat. fara casa. ramanand peste noapte faliti.

pot spune că aceştia s-au orientat în general spre locuinţe care să se încadreze în bugetul acoperit de programul Prima Casă. astfel încât în ianuarie şi februarie am avut un aport financiar foarte bun. a declarat Sorin Roşu. Piaţa locuinţelor vechi a adus cele mai multe tranzacţii din anul în curs Retrospectiva pieţei locuinţelor vechi pe anul 2010 Lucrurile încep să se aşeze pe piaţa imobiliară de la noi. „«Prima Casă 1» s-a terminat la 15 februarie. „Din totalul garanţiilor acordate. analist imobiliar şi doctor în economie.REZIDENŢIAL. şi asta datorită Programului „Prima Casă 2". susţine Radu Zilişteanu. directorul Apulum 94. în sensul că nu a mai fost o pantă atât de abruptă.". un an ceva mai calm după căderile drastice din 2008 şi 2009 şi panta de scădere s-a mai îndulcit. adică cel mult 60. susţin specialiştii în domeniu. Imediat după ce s-a prelungit Programul «Prima Casă».200 euro". Caracteristicile anului imobiliar 2010 . „Avem deja doi ani şi jumătate de criză. 2010 a fost un an de aşezare a preţurilor. 50. pe parcursul acestui an variaţiile de preţ. 75% dintre cei care au cumpărat prin acest program s-au orientat însă spre locuinţe vechi. s-a înţeles că oamenii îşi pot achiziţiona locuinţe tot anul din nou preţurile au scăzut şi au revenit aproape de aceleaşi valori din noiembrie . iar piaţa locuinţelor vechi a început să se mişte. respectiv 25. de aici am avut de a face cu o uşoară creştere a preţurilor pe piaţa locuinţelor vechi. „Scăderile de preţuri înregistrate pe piaţa locuinţelor vechi nu au mai fost în acest an atât de accentuate ca în anii anteriori. acestea au continuat să scadă. potrivit datelor furnizate de Fondul Naţional de Garantare la mijlocul lunii noiembrie 2010. Potrivit datelor noastre. La sfârşit de an. dar nu cu aceeaşi înverşunare din 2009. În ce priveşte preferinţele celor care şi-au căutat o locuinţă pe site-ul nostru. a declarat Răzvan Muntean. potrivit declaraţiilor reprezentanţilor Guvernului. în minus. Continuarea programului a fost colacul de salvare pentru multe agenţii imobiliare. Şi preţurile au scăzut. Am asistat la diminuări ale numărului de tranzacţii şi mă refer aici la nivel de ţară. principalul motor al pieţei locuinţelor vechi „Prima Casă 2" a fost mană cerească pentru piaţa imobiliară din România în 2010.000 euro. au fost undeva între 8-15%.8% le reprezintă garanţiile pentru locuinţele cu două camere.decembrie 2009". putem spune că piaţa locuinţelor vechi a adus cele mai multe tranzacţii din 2010. general manager Imopedia. în general. Destul de mulţi bani s-au dus în 2010 spre locuinţele vechi. Media garanţiilor acordate se situează în jurul valorii de 41. deşi programul trebuia să încurajeze vânzarea de locuinţe noi. În opinia mea.41% garanţii pentru locuinţele cu trei camere. Anul 2010 a fost.ro.". În ce priveşte preţurile. „Prima Casă".

a unui milion de euro. o educaţie financiară. Înainte. CEO al companiei MORE Real Estate Services Luni. a unei sute de euro. E bine că încep să înţeleagă valoarea unui euro. de milioane de euro. dar într-un ritm lent (Ilias Papageorgiadis) Deşi nu se observă o revigorare majoră a pieţei (nici chiar la nivel internaţional). manager al agenţiei imobiliare Euroest. principala caracteristică a pieţei locuinţelor vechi este aceea că a pierdut poziţie în raport cu piaţa locuinţelor noi.„Bine este că piaţa a fost mai liberă. dacă ne gândim că Programul «Prima Casă» a avut un trend descrescător ca medie pe tranzacţie. cred că în viitor va pierde şi mai mult. Astăzi. în jur de 40. trasând direcţiile generale ale pieţei de profil pentru anul în curs şi pentru perioada 2012-2013. gen Bulevardul Unirii". investitorii străini arată un interes ponderat pentru ţara noastră. Proiecte noi Compania MORE Real Estate Services a fost desemnată consultantul unui dezvoltator important din zona retail-ului de produse de lux.. Cumpărătorii au de unde alege. că sunt mai puţini competitori. că sunt mai multe oferte pe piaţă.c. Compania MORE le va oferi servicii de consultantă imobiliară. este de părere Dragoş Dragoteanu. putem să vorbim de o reaşezare a preţurilor". 28 martie a. adaugă Sorin Roşu. toată lumea vorbea cu lejeritate de sute de mii de euro. Ilias Papageorgiadis a alcătuit un rezumat al întâlnirilor derulate în cele patru zile ale Târgului Internaţional Imobiliar. Acesta a fost mesajul general pentru piaţa imobiliară din România. Există investitori străini a căror experienţă investitională s-a manifestat negativ. Proaspăt întors de la Cannes. „Din punctul meu de vedere. . 2011 va fi un an mai bun decât 2010. compania de consultanţă imobiliară MORE Real Estate Services a susţinut conferinţa de presă pe tema „MIPIM 2011. însă mai slab decât 2012 Piaţa imobiliară începe să se mişte. reacţia investitorilor faţă de România a suferit o îmbunătăţire ponderată. putem conchide că. noi tendinţe şi strategii investiţionale pentru piaţa imobiliară autohtonă” MORE Real Estate Services 2011-03-30 | More Declaraţiile lui Ilias Papageorgiadis. Două lanţuri hoteliere de nivel internaţional vor analiza piaţa locală. astfel. spre deosebire de tendinţa generală manifestată în 2009-2010. MIPIM 2011. oamenii încep să îşi formeze o educaţie imobiliară. în urma întâlnirilor. Astfel. Rămân pe poziţii foarte bune imobilele construite după anii '80-'85 şi cu precădere mă refer la imobilele construite pe bulevardele mari. cei rămaşi activi sunt cei care cunosc foarte bine piaţa imobiliară. directorul Apulum 94. Acesta analizează piaţa autohtonă. noi tendinţe şi strategii investiţionale pentru piaţa imobiliară autohtonă”. cu intenţia declarată de a se lansa în România. Aceştia caută identificarea clară a unor oportunităţi majore.000 euro. însă importantă ca direcţie generală.

datorita reputatiei de una dintre cele mai ravnite locatii pentru plasat bani pe care o avea in 2008.pentru următorii ani. ajungand la aproximativ 400 de milioane euro. Patru retail-eri internaţionali şi-au manifestat intenţia de a intra în România. fiind în stadiul de sondare a pieţei autohtone. Efectele vor deveni vizibile începând cu 2013-2014. pentru a identifica investitorii / dezvoltatorii de care au nevoie în demararea proiectelor.Un lanţ hotelier internaţional are două proiecte pregătite. la preţ redus. "Romania este deja un teren cunoscut pentru investitorii internationali. Un număr de şapte fonduri de investiţii sunt interesate de proprietăţi generatoare de venituri. Nimrod Zvik. Vom colabora cu reprezentanţii acestuia. In momentul in care oamenii de afaceri straini . Sursa: http://www. Investiţiile pe piaţa imobiliară din România au o tendinţă timidă de creştere. Le vom acorda servicii de consultanţă. estimeaza directorul de marketing al Be Igloo. Două fonduri de investiţii vizează achiziţionarea unui număr mare de apartamente.eu/ Investitiile in piata imobiliara din Romania ar putea creste cu 30% in acest an Foto: Arhiva Volumul investitional in piata imobiliara din Romania ar putea avea o crestere de cel putin 30% in acest an. a concluzionat Ilias Papageorgiadis. Un fond de tip „opportunity fund” este direct interesat de terenuri intravilane situate în jurul Bucureştiului. cu o relansare uşoară însă constantă .more-group.

pana la 120 miliarde euro. Iar stabilitatea europeana aduce stabilitate locala". in perioada de revenire imobiliara europeana. investitorii imobiliari din Europa au inceput sa se dezmorteasca. estimez ca volumul investitional va avea o crestere de cel putin 30%. iar in urmatorii doi ani vom avea o crestere economica pana la nivelul din 2008. de 125 miliarde euro. Investitorii au inceput prin a juca precaut. totodata. Unii vor renunta. Aceasta cifra. acest lucru nu o sa se intample peste noapte si este nevoie de rigurozitate din partea statului roman. mall-uri si spatii industriale. dupa cativa ani de stat in expectativa. iar piata permite dezvoltarea de proiecte cu costuri reduse. disponibilizari si consum redus poate insemna inca un val de trieri printre proiectele si investitorii de pe piata. Astfel. potrivit cifrelor provenite de la partenerii internationali ai Be Igloo. inca un an de instabilitate economica. dar altii vor miza pe redresarea realitatii economice si vor veni aici. Tocmai de aceea. Reprezentantul Be Igloo (organizatie de vanzari pe real estate pentru Fondul de investitii norvegian Romania Invest) precizeaza. nivelul investitiilor in Europa a crescut in medie cu 40%. potrivit organizatiei de vanzari. Dar. similara cu media europeana a ultimilor zece ani.decid ca e momentul oportun pentru investitii. cand volumul investitiilor se va majora cu 20-25%. daca anul trecut acestia alegeau sa cumpere proprietati din segmentul comercial. atunci Romania va intra pe lista lor scurta. EFG Eurobank a lansat setul propriu de indici de pret ai proprietatilor imobiliare de Dan Popa HotNews. speriati de instabilitatea economica locala. a adaugat Nimrod Zvik.birouri. ajungand cam la 400 de milioane euro". Compania estimeaza ca acest ritm de crestere se va pastra si in 2011. apartamentele noi sunt o necesitate. mentioneaza oficialul Be Igloo. este inevitabil ca investitorii sa simta si sa speculeze aceasta parghie". 11:21 Economie | Finanţe & Bănci . atunci suntem pe calea cea buna". Astfel. In conditiile in care statisticile arata ca media de persoana/camera in Bucuresti este de 1. directorul de marketing al Be Igloo spune ca este de asteptat sa se schimbe si preferintele investitorilor. pe aceste segmente s-a resimtit o crestere de peste 50% fata de valoarea atinsa in anul 2009. "In Romania. mai afirma Nimrod Zvik. ne duce cu un pas mai aproape de o piata imobiliara stabila.5%. Potrivit acestuia.ro Miercuri. Ei au ales sa isi plaseze banii in segmentul comercial . dar si de calitate este absolut necesara. cumulat cu semnalele pozitive din Romania ar trebui sa insemne rezolvarea problemelor pe care le avem acum. "Primele semne de revigorare europeana s-au simtit in trimestrul IV al anului 2010. ca ritmul de crestere estimat pentru 2011 este aproape de media europeana a ultimilor zece ani. cum a prognozat FMI. pe care romanii sa si le permita. De asemenea. 16 februarie 2011. Totodata. In 2010. daca pe langa elanul investitional international. Desigur. constructia de proiecte vandabile.5. in conditiile in care nevoia exista. In ultimele sase luni. adica 95 miliarde euro. anul acesta o sa fie intr-adevar o evolutie a PIB de pana la 1. "Contextul european favorabil. ar trebui sa se resimta un apetit crescut si pentru proiectele rezidentiale. a declarat Nimrod Zvik.

Piețele rezidențiale din zona sud-est europeană se află în categoria piețelor cel mai puțin transparente.pret mediu euro Foto: EFG Properties EFG Eurobank Property Services România a lansat miercuri Indicii de Preţ pentru proprietăţile imobiliare de tip rezidenţial . O privire mai atentă asupra motivelor care au împiedicat dezvoltarea unor astfel de indicatori la standarde înalte în piețele rezidențiale emergente din Europa arată lipsa de înregistrări demne de încredere ale prețurilor tranzacțiilor. “Deţinem indici trimestriali şi anuali pentru piaţa din România din ultimii 6 ani. Director General al EFG Eurobank Property Services. S-au calculat în total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale ţării. . folosind evidenţele bancilor. 11 oraşe principale. lăsând întotdeauna un gol de informații între active specifice și tendințele mai ample ale pieței. a explicat Dimitra Marini.un instrument folositor in cazul reevaluarii portofoliului de garantii imobiliare de pilda. ceea ce limitează eficiența pieței. Unul dintre aspectele fundamentale cu care se confruntă investitorii în active imobiliare este reprezentat de informațiile limitate despre prețurile pieței. cu mici diferențe între ele. CEO al Eurobank EFG Property Services. Când indicele este aplicat unui grup de active. folosind metoda hedonică”. Acesta pare să fie cazul mai multor piețe imobiliare rezidențiale europene și de asemenea al unor produse investiționale colaterale. a declarat Dimitris Andritsos. cum ar fi portofoliile ipotecare și produsele asociate. compania mamă din Grecia. Modul neclar de stabilire a prețurilor pieței este o problemă întâmpinată de investitorii locali și străini. 2 segmente ale Capitalei şi un număr de valori agregate generale. Chiar și când există indicatori disponibili bazați pe o metodologie solidă. utilitatea acestora este compromisă atunci când se face referire la zone geografice mai restrânse. “Aceşti indici ne vor ajuta foarte mult să înţelegem mai profund situaţia actuală a pieţei imobiliare şi să monitorizăm mai bine fluctuaţiile preţurilor. • • • • Volumul crescut de evaluări a permis crearea unei baze de date a tranzacţiilor rezidenţiale. el permite obţinerea preturile pe regiuni Foto: EFG Properties imediată de rezultate şi înţelegerea fluctuaţiei valorilor".

starea fizica etc. Baza de date inițială. fie de Statisticile nationale.). instituțiile care acordă credite ipotecare se bazează pe evaluări profesionale ale garanțiilor pentru estimarea realistă a valorii activului. a fost realizată prin analiza evidențelor Bancpost privind garanțiile. nivelul poluarii. EFG Eurobank Property Services Romania a mobilizat o rețea de experți in-house de la birourile din indici anuali Foto: EFG Properties București precum și de la biroul EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena in scopul dezvoltării „Indicilor Rezidenţiali” pentru România. pretul unei locuinte este determinat de caracteristicile sale (marime. institutii de invatamant. Cele patru ediții trimestriale ale indicilor care au avut loc începând cu primăvara anului 2010 au acoperit până acum perioada 2005-2010 cu un flux constant de date noi.). INS a lansat si el un indice asemanator. în ceea ce privește o varietate largă de caracteristici calitative. in Marea Britanie exista rightmove. Demersurile au avut rezultate statistice satisfăcătoare care au atins așteptările experților din domeniu implicați în proiect. care are la baza o functie de regresie prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale. • S-au calculat un total de 21 de serii de indici anuali și trimestriali pentru 8 diviziuni ale țării. asa cum Colliers isi are indicele propriu. Spre exemplu. metoda regresiei hedonice apreciaza gradul in care fiecare dintre elementele de mai sus afecteaza alcatuirea pretului real.es. infatisare. elaborati fie de notari. In paralel cu acesti indici. folosind metoda „hedonică”. Mai toate statele membre UE utilizeaza un asemenea indice. 11 orașe principale. iar in Spania indicele fotocasa. valoarea caselor vecine etc. Pe de altă parte. Franta are seloger. mai circula indicii oficiali. dar si de cele ale vecinatatilor (accesibilitate spre zonele comerciale. utilizand aceasta metoda.co.uk.com. 2 segmente ale Capitalei și un număr de valori agregate generale. Practic. Ce a adus bun anul 2010 pe piaţa imobiliară? . constând din câteva mii de măsurători. Metoda de estimare folosita este metoda "hedonica". Metoda identifica factorii de pret pe baza premisei ca valoarea bunului este determinata de caracteristicile interne ale acestuia si de factorii externi care-l influenteaza.• • Impozitele mari pe tranzacții stimulează declararea unor prețuri mai mici decât cele reale.

Cum a fost anul 2010 pentru piata imobiliara din România am aflat de la Radu Zilişteanu. probabil cel mai afectat segment al pieţei imobiliare. Am asistat în continuare la diminuări ale numărului de tranzacţii şi mă refer aici la nivel de ţară. Din cauza unei oferte suplimentate pe piaţa închirierilor anul acesta nu am mai asistat la o asemenea creştere a chiriilor. descreşterile de preţuri din martie 2008 şi până acum au ajuns la peste 60%. Ce ne puteţi spune despre piaţa spaţiilor comerciale şi cea a spaţiilor de birouri? A avut şi ea de suferit. Ca fenomene petrecute în anul 2010 aş cita faptul că foarte mulţi proprietari de imobile rezidenţiale care nu şi-au mai putut vinde locuinţele la preţurile pe care şi le-au propus au preferat să sisteze vânzarea şi să scoată imobilele respective pe piaţa închirierilor.Reproduc mai jos un interviu acordat Cristinei Tamaş de la Imopedia. cum ar fi Calea Victoriei din Bucureşti să fie închise. ci la o creştere de câteva procente. doctor în economie şi analist imobiliar. Decembrie este luna bilanţurilor. tragem linie şi vedem ce a fost bine. Ce a adus 2010 pe piaţa locuinţelor noi şi vechi? . Avem deja doi ani şi jumătate de criză. iar magazinele respective să se mute în marile centre comerciale. Piaţa terenurilor cum a evoluat? Pe piaţa terenurilor. Şi ceea ce este particular pentru această piaţă a terenurilor este faptul că sunt zone întregi unde nu s-au mai realizat deloc tranzacţii. nesemnificative. Ştim tendiţa din ultimii doi ani şi jumătate ca magazine de lux din zone scumpe. Pe piaţa spaţiilor de birouri.ro. ce a fost rău. Aceste două elemente sunt cele care au scăzut şi cele care caracterizează piaţa imobiliară. gradul de ocupare s-a micşorat şi foarte multe companii care stăteau cu chirie în clădiri de birouri de clasă A au preferat să se mute în clasă B şi eventual în locuri mai îndepăratate de centru sau de zonele considerate bune tocmai pentru a plăti o chirie mai mic. Şi preţurile au scăzut. un vârf de preţuri pe piaţa închirierilor în luna septembrie şi eventual la începutul lui octombrie când studenţii reveneau în marile centre universitare. Să ne amintim că până în anul 2007 ne întâlneam cu o creştere bruscă. O analiză atentă a lui 2010 arată că situaţia s-a mai îndulcit pe piaţa imobiliară de la noi şi că scăderile de preţ nu au mai fost atât de violente ca în 2009. Anul 2010 a fost în general un an ceva mai calm după căderile drastice din 2008 şi 2009 şi panta de scădere s-a mai îndulcit în sesnul că nu a mai fost o pantă atât de abruptă. Creşterea ajungea atunci şi până la 25%.

nu cred că va fi un succes. Îmi menţin opinia că programul Prima Casă la lansarea lui în mai 2009 a fost un program populist şi preelectoral.În ceea ce priveşte piaţa locuinţelor scăderile de preţuri în cazul locuinţelor vechi pe parcursul anului 2010 au fost în jurul procentului de 10%. în sensul că oferă spre închiriere unor potenţiali clienţi locuinţele respective. preţurile au urcat cu 7% anual în 2005-2010 . Deci programul Prima Casă după părerea mea nu a fost un succes şi nici programul Prima Casă 3 care se preconizează pentru anul 2011. în jur de 80%. fără intervenţia unui credit bancar.000 euro. După ştiinţa mea nu s-a dat decât un singur credit de acest fel pe parcursul întregului an 2010. dar cum spuneam panta de descreştere a preţurilor s-a calmat şi pe fondul unui număr mult mai mic de tranzacţii faţă de perioada de dinainte de criză. iar dacă aceştia se hotărăsc într-un termen rezonabil să cumpere cu banii de la dezvoltatori unitatea locativă respectivă atunci chiria pe care au plătit-o pe parcursul acestor ani se constituie drept avans din plata integrală a locuinţei. iar locuinţele noi cărora le era destinat programul. Pe fondul unei creditări ipotecare la cote extrem de scăzute cei care şi-au finaţat dezvoltările imobiliare din bani proprii. autorizaţie de construire şi erau dispuşi să intre într-un asemenea montaj financiar. Mai mult decât atât unii dezvoltatori au preferat metoda rent-to-buy. minus 5% avansul. EFG Property: Piaţa rezidenţială din România nu a scăzut. În ceea ce priveşte piaţa locuinţelor noi dezvoltatorii s-au trezit cu foarte multe unităţi locative noi nevândute. Faţă de anul 2009. în cazul în care se asociau cel puţin şapte persoane fizice care deţineau teren. Cum apreciaţi programul Prima Casă 2? Programul Prima Casă 2 a fost defectuos încă de la bun început şi de fapt a fost praf în ochi cu mărirea plafonului de creditare până la o sumă maximă de 75. în orice caz nu din credite bancare şi-au permis să ofere vânzarea locuinţele respective în rate. cel puţin prin declaraţiile ministrului de finanţe şi ale primului ministru au reprezentat extrem de puţin. unităţi locative care costă ca întreţinere şi au încercat tot felul de metode inovative de marketing pentru a reuşi să le vândă. Culmea pe parcursul anului 2010 au avut loc multe târguri imobiliare şi în special dezvoltatorii au fost cei care au fost prezenţi cu promoţii. programul Prima Casă a continuat cu o caracteristică foarte importantă respectiv grosul imobilelor pentru care s-au contractat credite au fost locuinţe vechi.

au apreciat reprezentanţii EFG Eurobank Property Services. ceea ce arată o evoluţie "sănătoasă" a pieţei.2% pe an în perioada 2005-2010. 17:13 Preţurile locuinţelor din România au crescut în medie cu 7.Sursa: Mediafax | Publicat: 16 feb 2011.0 din 0 voturi . la lansarea unei serii de indici de preţ pentru proprietăţile rezidenţiale locale. 17:13 | Actualizat: 16 feb 2011. Share 1 comentariu 1 2 3 4 5 Vot: 0.

2%. Înseamnă că piaţa nu a scăzut.ARTICOLE INTERN • • • • • TVR cere taxă TV indiferent dacă ai televizor sau nu Ce firme îşi pot permite să renunţe la contabilul autorizat TVR: Pierderi de 162 de milioane lei în 2010 Guvernul va aloca în acest an pentru investiţii 35 mld. ci a avut o . lei şi anul viitor 45 mld. lei Udrea începe Marea Asfaltare de la ţară "Dacă luăm evoluţia preţurilor pe piaţa rezidenţială din România din ultimii şase ani reiese că în medie preţurile au crescut anual cu 7.

este primul beneficiar al indicilor lansaţi de divizia imobiliară a grupului financiar elen. Fotis Mouzakis de la Class Business School. "Pe ansamblu. într-o conferinţă de presă. iar în România.evoluţie sănătoasă. membră şi ea a Eurobank EFG. astfel că acestea au ajuns cu 75% sub cele din 2005". în conferinţa de presă. Mihai Bogza. După aceea a urmat o scădere abruptă începând cu a doua jumătate a anului 2008. a declarat. Astfel.000 de euro. preţurile din Bucureşti se situau în jurul a 79. În portofoliul Bancpost câteva mii de garanţii de tip rezidenţial şi a căror reevaluare se va face mult mai uşor dacă avem un indice corect". media era de 47. a declarat miercuri. "Scăderea preţurilor la nivel naţional a încetinit pe parcursul anului 2009 şi au tins să se stabilizeze în 2010. preţurile din România au crescut accelerat.000 de euro. preşedintele Consiliului de Administraţie al Bancpost. "În România nu există indici imobiliari credibili şi era greu să facem o evaluare corectă a garanţiilor astfel încât să vedem care este nivelul provizioanelor. a crescut pe fundamente sănătoase". . Potrivit indicilor EFG. se arată în analiza EFG. la sfârşitul ultimului trimestru din 2010. supervizorul echipei care a realizat indicii. City Univesity London. menţionează sursa citată. ultimele niveluri ale preţurilor arată o stabilizare la nivelul înregistrat la sfârşitul anului 2006". iar tranzacţiile de la începutul lui 2009 au avut loc la preţuri cu 30% mai mici decât în anul precedent. Bancpost. cu 105%. în perioada 2005 şi până la mijlocul anului 2008.

director executuiv al Eurobank EFG Property Services. Nivelul de provizionare nu a fost afectat în urma aplicării indicelui. Vânzătorii nu voiau să vândă pentru că nu ştiau care este preţul corect şi se temeau că se vor păcăli. 2 segmente ale Capitalei şi un număr de valori agregate generale. astfel că o devalorizare sub 30% nu ne-a afectat. cu bani. Bancpost a aplicat deja acest indice pentru reevaluarea garanţiilor din portofoliu. Când indicele este aplicat unui grup de active. Au fost calculate în total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale ţării. "Băncile nu au dat credite şi din cauza unei pieţe moarte. pentru că pot să evalueze proprietăţile la valori apropiate de realitate. În plus. care este determinat având la bază o metodă ştiinţifică. pentru că noi am finanţat circa 70% din valoarea respectivului activ. apariţia unui astfel de indice. În opinia sa. EFG a realizat indici trimestriali şi anuali pentru piaţa din România pe parcursul ultimilor şase ani. Nu a trebuit să constituim valori mari ale provizioanelor ca urmare a aplicării indicelui". folosind metoda "hedonică". a spus Bogza. respectiv va apărea transparenţa pe piaţă. le era frică să nu fie păcăliţi". Existenţa acestui indice va ajuta piaţa. el permite obţinerea imediată de rezultate şi înţelegerea fluctuaţiei valorilor". o mare parte din credite au fost rambursate. nu cumpărau pentru că de asemenea. iar cumpărătorii. a explicat Bogza.000 de garanţii în portofoliu. va duce la creşterea numărului de tranzacţii. . având în vedere scăderea preţurilor de pe piaţa imobiliară. "Bancpost are pe reevaluare 15.El a menţionat că un indice ajută băncile atât în reevaluarea garanţiilor. "Aceşti indici ne vor ajuta foarte mult să înţelegem mai profund situaţia actuală a pieţei imobiliare şi să monitorizăm mai bine fluctuaţiile preţurilor. pentru că era foarte greu să-ţi dai seama care era valoarea de piaţă a produsului pe care urma să fie finanţat. cât şi în acordarea de noi credite. cu costuri mai mici. din cauza aceleiaşi netransparenţe a pieţei. În plus are şi avantaje indirecte. În ultimii ani numărul tranzacţiilor au scăzut foarte mult şi pentru că nu s-a întâlnit cererea cu oferta. 11 oraşe principale. a declarat Dimitris Andritsos.

constând din câteva mii de măsurători. . Preturi terenuri. INDICELE IMOBILIAR 2011. firme de brokeraj imobiliar si fonduri de investitii imobiliare din strainatate. a fost realizată prin analiza garanţiilor din portofoliul Bancpost. 2010: cadere record pe piata imobiliara. 2011 at 6:11 AM Preturi case. pana cand ? Conferinta a unit economisti. PRETURI SI EVOLUTII Posted by Institute of International Relations and Economic Cooperation on January 10. experti imobiliari. Indici si evolutii imobiliare in 2011.EFG Eurobank Property Services România are o reţea de experţi in-house în birourile din Bucureşti precum şi la EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena în scopul dezvoltării acestor indici pentru România. Luni 10 ianuarie a avut loc sub egida Institutului de Relatii Internationale si Cooperare Economica conferinta : Evolutii imobiliare in 2011. Scaderea pietei imobiliare: pana unde . având la bază o varietate largă de caracteristici calitative ale proprietăţilor. Baza de date iniţială.

300 de euro pe metro patrat la 800-650 de euro nu reprezinta decat o parte vizibila a aisbergului ce a lovit piata imobiliara romaneasca. Alte cifre facute publice au aratat noi dimensiuni ale prabusirii: proiecte imobiliare inghetate in valoare de 1 miliard de euro.5 miliarde de euro ce ar fi trebuit investite in imobiliare. Astfel in 2011 vor aparea pe piata peste 50. Bancile au anuntat ca vor vinde garsonierele centrale cu preturi intre 20-30.vor scadea din nou cu inca 50%. la sub 100 de euro pe metru patrat in centrul Bucurestiului. Preturile terenurilor in Bucuresti. Ratiunile reducerilor continue sunt nenumarate. ceea ce va reduce corespunzator numarul celor ce pot accesa credite si pot face investitii imobiliare la sub 50. Ungaria . Serbia.200/1. Se poate aprecia ca cine acceseaza un credit imobiliar in aceasta perioada are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda proprietatile. . dupa ce au cunoscut deja o scadere cu60% in 2010 . Cu 45% Romania ocupa un neconfortabil loc 4 in regiune in topul prabusirilor de valori imobiliare. preturile proprietatilor au cunoscut scaderi asemanatoare in Bulgaria.000 de apartamente ce vor fi confiscate de banci ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor.000 de euro. Alte fenomene negative enumerate in timpul conferintei sunt: reducerea veniturilor populatiei in 2011 cu 25% . ce a cunoscut o reducere de peste 45% in preturi in anul trecut. Tabloul sumbru nu este insa unic.000 de euro in zone perferice. Sistemul bancar este gripat si nu poate acorda credite fara o dobanda reala de 20% ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut. Prabusirea de valoare de la 1.Dezabaterea a inceput cu analiza scaderii record a pietei imobiliare din Romania. Albania si Grecia care cu 50% conduc in topul scaderii valorilor imobiliare. numarul falimentelor in lumea developerilor ( constructorilor ) a depasit 50%. Evolutia pietei imobiliare in 2011 va fi negativa . 2011: scadere de 50% a preturilor. vilele peste 100 de metri patrati cu 100.000 de euro . retrageri de pe piata romaneasca a peste 1.si cu 50-60. apartamentele cu 2 camere cu 40. Cehia si Slovacia au cunoscut reduceri cu 30% a valorii fondului imobiliar. Piata imobiliara este asediata de supraoferta.000 d eeuro si cele de trei camere cu 50. cu o scadere medie de 50% ajungandu-se la o valoare de 350-400 de euro pe metru patrat construit la finele anului. cu conditia sa fie in zone centrale.000 de euro. a fost opinia unanima a expertilor.000 de oameni ( fata de 1 milion de romani ce actionau pe piata imobiliara inainte de criza).

in zone precum Pipera. restul sunt zonelor precum sudul si estul capitalei sunt nevandabile. Damaroaia care se vor vinde pe piata cu preturi sub 80. cuprinzand date de proprietati pe care le avem deja in procese de executare judiciara si confiscare si scoatere pe piata imobiliara cu preturi deja fixate . in zonele centrale nu poate depasi de doua ori valoarea salariului mediu pe economie. In plus un fond imobiliar de peste 6. In 2011 cea mai afectata va fi piata vilelor . . deoarece piata este suprasaturata de apartamente de bloc. Baneasa. Tunari se mai pot vinde inca cu preturi de peste 70. Piata chriilor: sufocare totala. Zone precum Pipera. Pretul unui metru patrat construibil . Mihail Racaceanu a aratat si el ca prabusirea pietei imobiliare este strict legata de climatul toxic al economiei romanesti. poate 350 de euro. Ca atare in acest an atacul imobilar se va concentra pe acest sector.000 de euro . piata fiind inchisa. a aratat economistul sef. ce vor prabusi preturile terenurilor suplimentar.Prabusirea imobiliara va continua si se va accentua si datorita aparitiei pe piata imobiliara. Un calcul simplu arata ca piata imobiliara este strict conecata de evolutia salariului mediu pe economie. reducere de minimum 50% a taiat rece orice discutie economistul sef. anunta Lo Petersen. 700 de euro pe metru patrat. Baneasa.000 de euro vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi.000 de hectare de terenuri construibile. Executarile silite vor reinviora piata vilelor vandute la preturi sub 80. a peste 10. Economistul sef. in timp ce executate rapid si vandute la preturi de 100. Pe langa aceste proprietati altele se vor adauga in acest an pe fondul scaderii continue a economiei romanesti a subliniat acelasi oficial.000 de euro vor impinge si fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire.000 de euro au apreciat expertii prezenti la discutie. Cum in Romania salariul mediu este de 250 de euro rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 500 de euro pe metru patrat. Piata vilelor : prabusire totala. dar in acest an au intrat in colimatorul bancilor care doresc sa execute prioritar aceste proprietati. reprezentantul unui consortiu bancar activand pe piata romaneasca. intravilane.500-7. proprietarii acestora au rezistat inca in speranta unei reveniri a pietei imobiliare. ca urmare a falimentelor individuale si de firma. iar la finele anului cand salariul mediu se va reduce la sub 200 de euro si pretul va trebui sa urmeze aceasta tendinta coborand sub 400 de euro .000 de vile. Acestea sunt cifre conservatoare . calculul scaderii preturilor e usor de facut si matematica pura. Cum preturile actuale sunt de cc.

.Ultima veste proasta a fost data de reprezentantul unei agentii imobiliare ce a aratat ca scaderea chiriilor si imposibilitatea de a mai gasii chiriasi solvabili a adus proprietarii marilor vile in pragul falimentului. Calculul e simplu. Singura veste buna a fost aceea ca vom asista la o stabilizare a pietei imobiliare in jurul anilor 2016.000 euro/mp.000 de euro pe luna si sub 2. deci stabilizarea va avea loc la preturi de 200 de euro metru patrat prin 2015. a concluzionat invitatul de onoare Lo Petersen Ion Tiriac despre piata imobiliara in 2011 si 2012 Voteaza articol: · 335 afisari Preturile apartamentelor noi din Bucuresti au scazut in ultimii trei ani pana 800-1.000 de euro lunar. spune miliardarul Ion Tiriac. Inainte de criza un proprietar de vila castiga 5-7. economia globala se va echilibra in 2013-2014. nimeni nu va cumpara in Romania proprietati cu 400 sau 500 de euro metru patrat. deci s-a instaurat asfixia economica si in zonele ultracentrale ce fusesera imune la efectele crizei. Criza se va opri in 2015/2016. care a investit circa 400 de milioane de euro in imobiliare. Romana . cand va gasi acelasi lucru in Bulgaria sau Serbia sau Grecia la 200 de euro metru patrat. Trebuie deci sa ne uitam la tendintele din jur. In lunile urmatoare ne asteptam la aparitia pe piata la niste preturi ce amintesc de anii 1995 a marilor proprietati imobiliare din zonele centrale.000 de euro la jumatate anului 2011 pentru aceleasi zone.000 de euro din chiria unei vile centrale ( Dorobanti. Ori o casa veche necesita lucrari de intretinere de peste 2. Aviatori) acum preturile au scazut la sub 3. Trebuie sa intelegem o evidenta. ca sa intelegem unde se indreapta Romania. nivel la care nu se vor mai intoarce nicioadata. iar piata romaneasca simte evolutiile internationale cu o intraziere de 2-3 ani.

in cadrul emisiunii “Dupa 20 de ani”. preturile apartamentelor vechi din tara au scazut cu 10% la nivel national. pana la 846 euro/mp.5% anul trecut. De doi-trei ani. a declarat omul de afaceri Ion Tiriac. Casele si apartamentele s-au ieftinit cu aproape 10% de la inceputul anului 2009 si pana in trimestrul trei al anului trecut. Oamenii asteapta sa vada unde se duc preturile”. Un metru patrat de imobil nou se vinde in Bucuresti cu 800-1. SURSA: http://www.ro si ProTV miliardarul Ion Tiriac. a declarat intr-un interviu acordat incont. la nivel national. Pe de alta parte. . auto si servicii financiare. preturile locuintelor au scazut cu pana la 18.ro Vezi AICI toata emisiunea “Dupa 20 de ani” transmisa pe PRO TV cu invitat Ion Tiriac http://stirileprotv. compania de evaluare Darian estimeaza ca. potrivit datelor publicate recent de Institutul National de Statistica (INS). in timp ce pe segmentul locuintelor noi. difuzata de Pro TV. Niciodata pretul asta nu o sa mai vina inapoi atat de scazut. Si totusi lumea nu cumpara. cea mai accentuata scadere a preturilor de tranzactionare fiind inregistrata la casele din mediul urban. cand vanzarile de apartamente normale “isi vor da drumul”.“Avem 300-400 de milioane de euro investiti in imobiliare.5% anul trecut. pana la 774 euro/mp. potrivit companiei Darian. romanii vad ca scad preturile.wall-street.html Ion Tiriac: Vanzarile de apartamente isi vor reveni cu siguranta in 2012! Piata imobiliara isi va reveni cu siguranta in 2012.ro/stiri/dupa_20_de_ani/ion-tiriac-despre-criza-economica-siconstructia-de-autostrazi. cu afaceri in imobiliare. In 2010.000 euro. preturile au coborat cu 9.

niciunde”. sa se vanda un metru patrat de apartament sub 1. El spune ca are si acum la vanzare apartamente. maine ii dau banii sa-si cumpere”. dupa toate calculele facute. arata ca nu se vor misca absolut deloc pana in 2014. isi va reveni cu treaba asta…. a explicat Ion Tiriac. si eu n-am vazut inca o banca care sa piarda”. a spus omul de afaceri. “mai inalt decat tot ce exista in Sud-Estul Europei” si ca anticipeaza ca vanzarile in acest caz. practic. ar urma sa nu mai constate ca a pierdut doi ani ca sa construiasca imobile si sa scoata fix cat a investit.ro si ProTV. Si totusi lumea nu cumpara.000 euro. . ca apartamentele facute ca lumea. “Daca bancile nu investesc banii pe care-i dai dumneata sa-i tina in banca. nici in Madrid. imobiliare. inseamna ca pierd. a punctat omul de afaceri intr-un interviu acordat incont.cu singura conditie : ca bancile sa joace. Cum ii merg afacerile Miliardarul roman a mai aratat ca afacerile sale au fost lovite destul de puternic de criza si a trebuit sa investeasca sute de milioane de euro in leasing. nici in Roma. “Am pus sute de milioane de euro inapoi in business… in leasing. isi vor da drumul”. “La treburi normale. Ion Tiriac crede ca preturile din domeniul imobiliar au coborat foarte mult si de acum inainte ele nu ar trebui decat sa urce. automobile.Omul de afaceri spune ca are un complex imobiliar construit la un nivel “foarte inalt”. Mai mult. atat de scazut. imobiliare. imobiliarul isi va reveni pentru ca in momentul in care romanul care are nevoie de 2 milioane de apartamente in tara asta isi va da seama ca nu mai prinde trenul daca nu il ia acum. Ion Tiriac a afirmat la emisiunea “Dupa 20 de ani”. De altfel. El a adaugat ca va face intr-adevar bani atunci cand isi va vinde afacerile din Romania si ca pana acum a facut doar bani din sport. avem bani oricand. Banca.” a explicat Tiriac. automobile si asa mai departe”. “Dupa parerea mea. ca pretul pe metru patrat al unui apartament nou in Capitala se situeaza in prezent intre 800 si 1. Omul de afaceri anticipeaza ca anul viitor. cel putin unde sunt si eu partener. omul de afaceri a afirmat ca nu a auzit “nici in Paris. Referindu-se la preturile din Romania. spune: domnule. si noi lucram cu nemtii. “Niciodata pretul asta n-o sa mai vina inapoi.000 de euro. a adaugat el. difuzata duminica la Pro TV. sa vina oricine. dar de abia in 2012 va deveni si avantajos sa vanda. nici in Barcelona. in 2012.

a explicat Tiriac. “Nu vine angajatul o saptamana ca a fost bolnav. Potrivit omului de afaceri. când vânzările de apartamente normale “îşi vor da drumul”. pe care Guvernul intentioneaza sa-si asume raspunderea pe 8 martie. In opinia sa. O piedica in buna derulare a afacerilor sale a fost. Piaţa imobiliară îşi va reveni în 2012 Piaţa imobiliară îşi va reveni cu siguranţă în 2012. Ion Tiriac crede ca angajatul este favorizat. imbolnavirile angajatilor pentru cate sapte zile. pentru ca are voie sa faca absolut tot ce vrea si ca Romania ar avea nevoie de un Cod al Muncii flexibil. miliardarul care are cativa mii de angajati a sustinut ca acesta “nu a fost o treaba ideala inca de la inceput”. nu vine trei zile ca trei zile are dreptul. Omul de afaceri crede ca acum angajatorului risca sa ii fie frica sa mai angajeze. autoritatile ar fi trebuit sa faca lobby sau “trafic de influenta” ca sa influenteze sindicatele. criza i-a favorizat pe cei care aveau “cash” si care au putut face si speculatii. Ce crede despre noul Cod al Muncii In ceea ce priveste noul Cod la Muncii.“Eu o sa fac extraordinar de multi bani in Romania cand voi vinde.ro. notează incont. Declaraţia îi aparţine omului de . deocamdata nu am vandut nimic”. apoi. apoi vine o ora si apoi are treaba si daca vrei sa-l dai afara trebui sa calculezi foarte atent cate salarii ai sa-i dai”. a punctat Tiriac. potrivit spuselor lui Ion Tiriac. de “un sistem care sa apere si angajatul si angajatorul”.

imopedia.000 de euro. imobiliarul îşi va reveni pentru ca în momentul în care românul care are nevoie de 2 milioane de apartamente în ţara asta îşi va da seama că nu mai prinde trenul dacă nu îl ia acum. Banca. avem bani oricând. “După părerea mea. să vină oricine.afaceri Ion Ţiriac care mai apreciază că preţul pe metru pătrat al unui apartament nou în Capitală se situează în prezent între 800 şi 1. nici în Roma. atât de scăzut. iar în România există un deficit de două milioane de apartamente. să se vândă un metru pătrat de apartament sub 1.ro . nici în Barcelona. spune: domnule. a spus omul de afaceri. niciunde”.” a explicat Ţiriac. Şi totuşi lumea nu cumpără. Ion Ţiriac spune că are un complex imobiliar construit la un nivel “mai înalt decât tot ce există în Sud-Estul Europei” şi anticipează că vânzările în acest caz nu se vor mişca absolut deloc până în 2014. El a apreciat că sectorul imobiliar îşi va reveni pentru că românii îşi vor da seama “că nu mai prind trenul”. SURSA: http://media.cu o singură condiţie: ca băncile să joace. Referindu-se la preţurile din România. Dacă băncile nu investesc banii pe care-i dai dumneata să-i ţină în bancă. nici în Madrid. şi eu n-am văzut încă o instituţie financiară care să piardă. îşi va reveni cu treaba asta….000 euro. mâine îi dau banii să-şi cumpere” . omul de afaceri a afirmat că nu a auzit “nici în Paris. cel puţin unde sunt şi eu partener. înseamnă că pierd. „Niciodată preţul ăsta n-o să mai vină înapoi.

Ascendis: Supravietuirea nu inseamna performanta (VIDEO) vezi toate .IMOBILIARE • • • Home Analize Imobiliare NWL RSS Se dezgheata piata imobiliara in 2011? Data publicarii:14 februarie 2011 | Autor: Ioana Mihai Stiri din categorie Club BM: Despre 2010. CEO PayPoint: Cine nu se diferentiaza pierde (VIDEO) Andrei Gosu. cu bune si rele Club BM: Cine mai economiseste? Promotie cu moderatie Mugur Dogariu.

|n aceste conditii. inregistrand anul trecut o cifra de afaceri de peste 11 milioane de lei.5%) din creditele in derulare la finalul anului trecut intarzierele de plata a ratelor erau mai mari de 30 de zile. pentru o banca. de cele mai multe ori: din valoarea datoriei poate fi recuperata doar o parte. care ramane fara casa. Nu mai e demult un secret pentru nimeni ca numarul celor care nu-si mai pot plati ratele la banca este tot mai mare. Masura are. este de asteptat ca executarile silite sa nu mai intarzie prea mult. potrivit propriilor estimari. nici cresteri sensibile. puncteaza Adrian Crivii. in crestere fata de 2009 (10 milioane de lei). Dupa doi ani de letargie. apartamente si terenuri deopotriva pentru acest an. Firma detine. Ponderea creditelor "cu probleme" a crescut spectaculos. care marcheaza pierdere". Pentru aproape o treime (31. fiind mai mare cu opt puncte procentuale. cat si pentru banca. presedintele Darian. institutiile financiare mai au insa o varianta. .• 2 Nici scaderi spectaculoase. un dezavantaj major. Liniar este cuvantul de ordine pentru evolutia preturilor la case. desi o asemenea decizie echivaleaza. |n afara de executarea silita. fata de 2009. cea mai mare firma independenta de evaluare de pe piata locala. in plus. 2011 va fi momentul in care vanzatorii si cumparatorii ar putea bate palma. o cota de piata de 10%. cu un esec. "care este in sine o tragedie atat pentru cel imprumutat. potrivit datelor publicate de Banca Nationala a Romaniei.

Bancherii pot alege sa negocieze cu creditatii si sa stabileasca un alt nivel al imprumutului. pana in prezent nu a avut loc un val de executari silite. Crivii crede insa ca 2011 este momentul in care va trebui sa ia o decizie.000 de euro. spune Crivii. "Bancile au evitat sa faca vanzari masive pentru ca nu avea cine sa cumpere proprietatile. Desi povestea rau platnicilor nu este de data recenta. banca poate alege sa incaseze. fie apartamente sau terenuri". bancile preferand sa astepte.000 de euro din scoaterea la mezat a apartamentului care sta garantie la credit. Sau bancherii ar putea sa reduca nivelul datoriei pana la 65. structurand rambursarile in asa fel incat sa recupereze acesti bani. Crivii da un exemplu clar: daca pentru un credit. care sa fie suportabil pentru client. contractat in 2007-2008. spre exemplu.000 de euro ratele nu mai sunt platite. Din moment ce larghetea cu care institutiile financiare ofereau bani nu mai este acum decat o . de 80. 50.

iar pretul este puternic influentat de valorile mici ale tranzactiilor din provincie. cel mai probabil.2%) fata de nivelul din 2008. Oficialii Darian se asteapta ca scaderea preturilor sa se opreasca spre jumatatea anului. La polul opus se plaseaza Targoviste. urmand ca in a doua parte. Minusurile marcate de tranzactiile din 2010 fata de nivelurile inregistrate in anii anteriori sunt insa pertinente. dramatic. expert evaluator senior in cadrul Darian.000 de euro. La ce preturi au ajuns apartamentele la finalul anului trecut? Daca la inceputul anului 2008 pretentiile financiare ridicate de vanzatori pareau adesea ireale. in valoare de aproximativ 646 milioane de euro. Aceste valori reprezinta insa medii la nivel national. ajungand la 450 de milioane de euro. doar cinci garantii.amintire. Din 2010 a ramas un plafon neutilizat de garantii de peste 300 de milioane de euro. La Ramnicu Valcea insa locuintele vechi au ajuns anul trecut la valori de circa 700 euro/mp. au pierdut peste jumatate din valoare (55. |n cazul apartamentelor vechi. valoarea proprietatilor era umflata in mod artificial.500 de contracte prin programul guvernamental. mai apropiate de realitate". explica Crivii. estimeaza Adrian Popa. nu au putut decat sa se inscrie pe o panta descendenta. pretul mediu pe metru patrat a ajuns la 774 de euro. dar pana la finalul anului se va atinge un minim".nici in plus . fie apartamente vechi sau noi ori terenuri dedicate dezvoltarilor imobiliare. |n Bucuresti. "Este posibil ca diminuarea preturilor sa continue. diminuarea pretului de vanzare fiind aici de numai 18 procente in 2010 fata de 2008. Ideea este sustinuta de Darian. de vreme ce "romanii nu au o experienta a unei crize imobiliare". preturile de vanzare ale proprietatilor. iar cererea se intalnea cu oferta doar pentru ca previziunile erau mult prea optimiste. Dintre cei care au luat credite prin Prima Casa au fost executate. Chiar daca aceste scaderi au darul de a-i bucura pe cei care cauta acum sa cumpere o locuinta. banii nu mai sunt la indemana nici pentru consum si cu atat mai putin pentru achizitia de proprietati. prin aducerea preturilor la valori mai <pamantesti>. mai mari cu aproape 300 de euro/mp fata de media nationala. Motiv pentru care. bancile fiind despagubite de Fondul de Garantare cu 250. Daca in 2007 valoarea totala a tranzactiilor imobiliare era de aproximativ 2 miliarde de euro. in unele orase. spune Crivii. vanzarile s-au redus considerabil fata de perioada de glorie a domeniului imobiliar. sa nu se inregistreze schimbari . in 2010 suma vanzarilor s-a redus de peste patru ori. Pe parcursul anului trecut. Anul trecut au fost semnate 16. iar in cazul locuintelor noi media ajunge la 846 euro pe metru patrat. |n prezent preturile apartamentelor vechi s-au redus. pana in prezent.089 euro/mp. pe baza tranzactiilor din piata rezidentiala din 2010 si care face comparatie cu valorile inregistrate in 2009 si 2008. de pilda. conform informatiilor Darian. in Bucuresti preturile medii ale apartamentelor vechi au ajuns anul trecut la 1. "criza a avut si un efect pozitiv. De exemplu. bani ce vor putea fi folositi pentru programul Prima Casa in 2011. in urma cu 3-4 ani.

adaugand ca acest mecanism ar putea impulsiona numarul de tranzactii. dezvoltatorul primei faze a Green City. executarile silite pentru rau platnici vor continua si in acest an. explica Crivii. cum este cel al imobiliarelor. care ar pune o presiune pe cumparatori". de regula.. astfel de vanzari nu este reprezentativ pentru piata. E-MAIL PRINT RSS SHARE MĂRIME TEXT de CRISTINA TAMAS 1188 VIZUALIZARI | COMENTARII 0 Într-un domeniu atât de strâns legat de macroeconomie. Previziuni privind domeniul imobiliar în 2011 Măsuri speciale în piaţa imobiliară din 2011 19 Ianuarie 2011 Compania Green City Construct.si nici in minus. ar fi de asteptat ca la un moment dat "sa se resimta o lipsa a ofertei. relansarea ei ar putea produce efecte benefice in lant. |n plus. Dar cum in ultimii ani nu au fost incepute noi proiecte de locuinte. Cum piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare ale cresterii economice din trecut.. fiind mai mici decat in mod normal. a propus și i s-a aprobat o procedură de reorganizare judiciară care va ajuta să menţină preţurile celor 356 . Piaţă. dar nivelul la care se fac. ba chiar vor avea o intarziere de patru pana la sase luni. Toată lumea lucrează cu mai multe planuri de rezervă şi îşi calculează . |nsa vestile bune in aceasta zona nu vor veni inainte de revenirea economiei in ansamblu. planurile de afaceri sunt greu de făcut.

O altă categorie este reprezentată de proprietarii care din contră. Agenţiile imobiliare sunt de părere că şi în 2011 se vor vinde cel mai bine apartamentele cu suprafeţe mici. adaptat pieţei. avantajaţi vor fi proprietarii care reuşesc să înţeleagă faptul că trebuie să ceară un preţ corect. va fi ca şi anul 2010. De asemenea. Dacă îi oferi un lucru de care are nevoie la un preţ care îl avantajează. care au deci şi preţul mai mic. investitorii vechi. Aşa că proprietăţile de peste câteva milioane de euro îşi aşteaptă clienţii cu lunile. care au deja afaceri aici. fie chiar şi cei mici. şi când văd că apartamentul e căutat. atunci nu va ezita să cumpere". marketing. nu au de gând să se retragă. dacă vor să îşi vândă locuinţa. Pentru ei. poate chiar nejustificat de mici. „Încă există proprietari care se joacă cu preţurile. pentru cei care ştiu să facă afaceri. Reprezentanţii Green City înţeleg că problema cea mai mare a momentului este finanţarea şi încearcă să ofere clienţilor cele mai bune preţuri prin măsuri de reorganizare a afacerii. vitală e înţelegerea psihologiei clientului în această perioadă. promovare. implementăm un plan de restructurare a afacerii". susţine ¬Nimrod Zvik. Ei sunt. fie ei proprietari sau cumpărători.cifra de afaceri luând în calcul cel mai grav caz cu putinţă. au găsit o cale de a face faţă crizei. Deci anul 2011. un an de lămurit clienţii. cresc preţul. deci nu avem nici pe departe o viziune fatalistă asupra anului acesta. afirmă Andrei Rusu. afectează o nişă importantă: imobiliarele de lux. director vânzări Green City. De asemenea. director de marketing Be Igloo. care au cumpărat case înainte să se înăsprească vremurile şi care acum nu mai fac faţă cheltuielilor. Şi totuşi. puţini sunt cei care cred că lucrurile ar putea să degenereze până acolo unde ar fi nevoie de aplicarea celor mai pesimiste planuri. de faptul că şi în criză există o valoare reală a locuinţelor. Ce aduce 2011 pe piata imobiliara? 2 Februarie 2011 Twitter Yahoo Tipareste Salveaza Share . „Cei mai importanţi clienţi pe segmentul de lux au fost întotdeauna investitorii. O categorie este reprezentată de cei care aruncă apartamentul pe piaţă cu un preţ mare şi scad treptat. iar un preţ dus departe de această valoare nu are cum să fie constructiv". „Încercăm să îi protejăm în mod special pe primii noştri clienţi. în condiţii normale. când văd că nu îi sună nimeni. „Planul nostru pentru 2011 este creşterea stocului de locuinţe. noi ne-am înarmat cu multă răbdare şi cu speranţa că vor exista semnale care să aducă investiţii la noi în ţară". faptul că investitorii noi nu mai intră pe piaţă. în strategii mai complexe pe toate planurile: vânzări. Avem şi discuţii cu potenţiali clienţi. Dar în acest moment. este de părere Ştefan Niţă. dar şi pentru viitorii clienţi. Suntem deja în căutare de proiecte vandabile. cei care au şi apetitul pentru achiziţii importante. Dacă investitorii noi nu mai găsesc România drept cel mai bun loc în care să îşi plaseze banii. Luxury Internaţional. scot la vânzare cu preţuri foarte mici. Totuşi. am anunţat şi bugetul de achiziţii: 45 milioane de euro. Vremurile dificile se traduc. director Vission House. Deci pentru 2011. ne-a declarat Alexandru Petrescu. ei au dispărut cu desăvârşire.

FMI: D..2 comentarii pe articolul "Ce aduce 2011 pe piata imobiliara?" » Joseph Stiglitz: O noua moneda Joseph Stiglitz. Strauss-Kahn. laureat Nobel pentru economie. . nu simptomele acestora. FMI: Stabilitatea financiara (II) Jose Vinals. Gheorghe Ialomitianu despre TVA Guvernul nu este in masura sa reduca TVA-ul pentru ca ne asigura cea mai mare parte a finantarii cheltuielilor.. despre. Seful FMI: Somajul si inechitatea pot submina realizarile economiei de piata.. spune este nevoie de o noua moneda de referinta la nivel global. consilier FMI: Trebuie tratate cauzele problemelor din sistemul financiar. generand instabilitate..

.E. despre inghetarea pretului. Boc reia invitatia adresata investitorilor chinezi de a veni in Romania sa construiasca autostrazi si hidrocentrale Efectul Trilogiei Milennium Trilogia Milennium.. se observa cum preturile solicitate de proprietari continua sa scada. Dupa relansarea programului si plafonarea fondurilor la doar 200 de milioane de Euro.. dupa trei ani de cadere continua. presedintele Consiliului Concurentei. Ca in fiecare an.5%. Premierul Emil Boc a solicitat o analiza privind posibilitatea inghetarii preturilor la carburanti. FMI: Raport World Economic Outlook FMI estimeaza ca in 2011 si 2012 cresterea economica la nivel mondial va fi de 4. Preturile tot scad.. mina de aur pentru capitala Suediei: venituri din marketing si turism. Boc.. luna ianuarie este caracterizata de incertitudine. este posibil ca pentru apartamentele de 2 camere sa avem o presiune accentuata din partea celor care se vor grabi sa acceseze programul. FMI: Provocarile economiilor emergente.. Pentru tarile emergente. Iti place acest articol? Pentru a primi zilnic cele mai interesante articole introdu adresa de email: Trimite Nimic nou pe piata imobiliara. noi locuri de munca. asa cum fac de aproape trei ani.. Conform ultimului raport de monitorizare imobiliara realizat de anunturiparticulari.. Inghetarea pretului carburantilor Bogdan Chiritoiu.. Invata Germana Acasa! Diplome Recunoscute in U. Toata lumea se asteapta ca 2011 sa fie anul in care economia iese din recesiune. iar preturile sa cunoasca o usoara crestere. sustine ca Guvernul poate ingheta pretul carburantilor.ro pentru luna ianuarie 2011. iar piata imobiliara isi revine la normal. invitati. conform Raportului FMI privind stabilitatea financiara.FMI: Stabilitatea financiara (I) Jose Vinals. Investitorii chinezi. mai ales pe segmentul de piata dominat de programul Prima Casa. ..

Fata de anul trecut.• Evolutia preturilor In luna ianuarie o garsoniera a fost cotata la pretul mediu de 37. PIATA IMOBILIARA: DEFINITII SI CONCEPTE DE BAZA Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor. Pretul solicitat pentru apartamentele cu 4 camere se invarte in jurul valorii de 99. In luna decembrie 2010 un apartament cu 2 camere era scos pe piata la pretul mediu de 60. Apartamentele cu 2 camere se regasesc pe piata cu un pret constant. pretul este mai mic cu 15%. numarul ofertelor aparute pe piata in luna ianuarie este in usoara crestere fata de luna ianuarie a anului precedent. acelasi apartament. Variatia numarului de oferteNumar apartamente scoase pe piata Conform anunturiparticulari. cu 3% mai scazut decat in luna precedenta. de obicei.411 Euro. Pretul mediu al apartamentelor de 3 camere a fost cotat la valoarea de 82. Fata de aceeasi perioada a anului trecut se observa o scadere a pretului mediu solicitat de proprietari de 12%.019 Euro. .174 Euro. este o suma de bani. Raportat la ianuarie 2010.026 Euro. iar in ianuarie 2011 la 60.ro.000 Euro. Fata de aceeasi perioada a anului trecut. Tranzactia imobiliara inseamna transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalta in schimbul unei recompense care. scaderea este de 13 procente. cu 2% sub pretul din luna decembrie. este mai ieftin cu 20% in medie.

• Arbitrajul (reprezinta cumpararea si vanzarea simultana a unui singur activ la doua preturi diferite si in doua piete diferite. indiferent de caracterul de consum. rezultand in obtinerea unor profituri fara risc). iar fiecare cladire vanduta sau cumparata este diferita de celelalte prin pozitionare. Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. in buna masura. bunurilor imobiliare si produselor derivate. • Dorinta de a obtine profit. • Hedging-ul (o strategie menita sa reduca riscul unei investitii prin tranzactionarea unor active cu evolutii corelate negativ). infrastructura aferenta etc. pretul de tranzactie este stabilit. Pietele pe care se tranzactioneaza aceste active au cinci roluri fundamentale distincte: • Speculatia. eterogenitatea duce la cresterea substantiala a costurilor de cautare. de interactiunea dintre cerere si oferta. exista trei tipuri de motivatii comune care stau la baza vanzarilor sau cumpararilor de imobile in Valea Prahovei: • Dorinta de a detine un spatiu de locuit sau de vacanta. • Investitia pe termen scurt. transferul proprietatii sau folosintei acestora nu implica si transportul efectiv al bunului. tranzactia financiara reprezinta cumpararea. valutelor. • Dorinta de a obtine un venit fix in urma inchirierii imobilului. Mai precis. iar analiza de fata nu isi propune sa conteste sau sa influenteze in vreun fel raportul dintre cererea si oferta de pe piata imobiliara din Valea Prahovei. De asemenea. Conform unei definitii generale. trebuie prezentate mai intai caracteristicile speciale care diferentiaza piata imobiliara de celelate piete. Pentru a putea intelege mai exact modul in care interactioneaza aceste forte de piata. Cele mai comentate 5 articole • • • • • Protest 25 IMOHOUSE . pe piata imobiliara pot fi intalnite preponderent primele trei tipuri de operatiuni. substituibilitatea. bunurilor de colectie. creeaza distributia asimetrica a informatiilor si restrictioneaza. Toate cele trei motivatii sunt legitime. detinerea si vanzarea actiunilor. marfurilor. Datorita caracterului specific al bunurilor imobiliare. in primul rand. alcatuire. speculativ sau investitional preponderent.imobiliare sau lenjerie de corp? 18 Realitatea TV pe intelesul tuturor 13 Pitbull liberal 13 Teo Trei Trandafiri 12 Top 10 Comentatori • • • • J Mihai (46) nora damian (41) ZaffCat (36) Turnofftheglory (26) . • Investitia pe termen lung. Pe langa elementele investitionale/speculative ale pietei imobiliare. Dintre acestea. obligatiunilor.Ca pe orice piata. terenurile si cladirile prezinta si caracteristicile unui bun de consum.

– 15.01. expirand perioada de functionare a acestui program. acesta a fost inghetat pana la noi negocieri si reglementari din partea Guvernului Boc.2010 – perioada de sincopa a programului " Prima casa 1" cand.02.• • • • • • Adina (25) Theophyle (20) Imob (18) neuronos (17) Baricada (13) Galeata cu pixeli (13) Etichete Adevar Afaceri Animale de casa atitudine Balonul imobiliar Banca evitat Dezvoltare personala Distributism dragoste Dreptate Bani Blog Business comunism concurs Criza imobiliara De Echilibru educatie financiara Eminescu Fiscalitate Glume Identitate InfoDivers Imobiliare Timisoara Impozitul forfetar libertate mansarda Mentor Nimicuri zilnice Leadership Parerea mea politica Presa prima casa Resident Construct SEO Sistem Site-ul imobiliar Solutii Succes Timp Transparenta UNAI Viata NetworkedBlogs Follow this blog Special Imobiliare la cheremul statului Anul imobiliar 2010 a fost impartit in trei etape distincte: .01. .

– 31. Poate si ministerul economiei putea sa se ocupe de acest aspect tinand cont de relatia fireasca cu FNGIMM. Inceputul de an al lui 2011 arata ca lucrurile se repeta: guvernul nu a prelungit pogramul "Prima casa" si pentru acest an si se asteapta fie o continuare. practic. sincopele de la inceputul anilor 2010 si 2011 arata o lipsa de preocupare fata de acest program.. mai ales ca acum exista 300 de milioane de euro alocate pentru "Prima casa" si neutilizate. . garantul acestui program. eliminarea acestui sector de cumparatori din piata din doua motive: – noile venituri nu le-au permis incadrarea in conditiile accesarii unui credit pentru o locuinta . – 01.01.07. cu efecte majore asupra numarului de tranzactii dar si a cresterii sau scaderii pretului la imobile.07. Pentru cei care nu o inteleg. iata principalele argumente: • • • dorinta expresa a lui Emil Boc de a se ocupa personal de acest program. fie un program nou "Prima casa 3" cu un plafon de 100000 de euro. prelungirea acestuia intr-o forma sau alta putandu-se face la finalul de an. El putea fi trecut in responsabilitatea ministerului administratiei sau ministerului dezvoltarii regionale. – asteptarea.2010 – perioada aflata sub prevederile "Prima casa 2" in care s-au efectuat tranzactii imobiliare consistente si care a indicat apetitul pentru cumpararea de locuinte.2010 si accesarea ulterioara a unui credit in 2011. a scaderii preturilor dar si a revenirii veniturilor la nivelul lui 01.07. asa cum au propus bancile. .15.12. asa cum spuneam si in interventia de ieri de la TVR.2010 – perioada caracterizata de reducerea veniturilor personalului bugetar cu 25% si.02. In niciun caz nu s-a luat in calcul incetarea acestui program. pe acest fond. "Imobiliare la cheremul statului" scriam in titlul articolului si asta destul de argumentat pentru cei care functioneaza in piata imobiliara si stiu cat de reactiva si emotiva este aceasta. reglementarea veniturilor prin legi sau ordonante de guvern a unui sector important din forta activa a Romaniei produce miscari semnificative pe piata imobiliara la nivelul cererii.

Ceea ce am scris sau voi scrie in aceste articole sunt parerile personale rezultate din cunoasterea si actiunea pe o piata imobiliara specifica. Deoarece cei care au citit articolul anterior au afirmat ca este unul mult prea tehnic. aratand rolul pe care statul roman si l-a asumat in functionarea pietei imobiliare.Iata cum. am intocmit un grafic. Precizare In toata perioada desfasurarii crizei.com. m-am abtinut de la a da sfaturi sau a face predictii. pe aceste baze. asa cum scriam si pe DailyBusiness. vom intelege poate o parte din haosul din sectorul imobiliar autohton si. coreland cu impresia pe care toti oamenii de afaceri la nivel international o au despre oamenii politici (cei mai prosti manageri. accentuand cu parerea ca oamenii nostri politici au un grad mai mare de iresponsabilitate decat altii.evolutia preturilor pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti. . iar acum doresc sa plusez cu unele precizari si concluzii privind criza in Timisoara.blogspot. Pentru a realiza o imagine mai clara. bazat pe urmatoarele date: . am scris un articol in DailyBusiness. indiferent de stat). asa cum apare pe site-ul indeximobiliar. vom putea crea o imagine pentru ceea ce ne asteapta in 2011.

evolutia cursului BNR leu – euro sa nu depaseasca valoarea de 4. in cazul orasului Timisoara. ca in urmatorul exemplu calculat pentru luna martie 2009: . agentilor economici – . efort ce nu poate fi compensat prin noile taxe ce se vor absorbi de la cei ramasi in piata.se accepta ca.317 euro pentru luna martie 2009 Factori de depasire a crizei imobiliare in Timisoara Asa cum reiese din graficul anexat.2348 lei pentru un euro.salariul mediu net (Smn) lunar in luna martie 2009 este de 1402 lei (institutul national de statistica). proprietarilor de imobile. In acord cu aceasta idee trebuie spus ca principala datorie a guvernului este sa atenueze criza si nu sa devina un factor de criza. un coeficient de suport al achizitiei si un timp mediu pentru plata a unui apartament cu 2 camere. cu unele variabile: . deci un efort suplimentar la buget.pentru indexul imobiliar real (Real Index) am luat in calcul salariul mediu net conform Institutului de statistica. .. Daca aceasta tendinta se mentine. . RI = 1402/4.2009 a fost de 4.depasirea crizei sociale. ceea ce reprezinta o crestere a somajului si a persoanelor asistate social. populatiei.depasirea factorilor psihologici atat in dreptul proprietarilor de imobile cat si a celor care-si doresc unul. . cu un procent de contributie de 65% din salariul celor doi. . pe o perioada de 8 ani (timpul statistic mediu de schimbare a unei locuinte in Romania).cursul BNR la 31. Ce este Real Index Este un indice care are la baza date certe care il determina. . .evolutia preturilor pentru Timisoara.reluarea creditarii si intrarea banilor depozitati la banci in economia reala si in investitii. efortul de achizitie este al unei familii (2 persoane). .03. la care am luat in calcul aceeasi tendinta din Bucuresti la care am aplicat un coeficient de reducere al pretului cat mai aproape de markerii alesi aleator. dupa o crestere lenta. prin responsabilizarea factorilor decizionali in a nu deveni amplificatori de criza ci atenuatori.evolutia salariului mediu net pe economie. Adica lacomia si teama – a bancilor. .2348 x 2 x 0. pentru un apartament de 2 camere cu suprafata utila de 50mp.65 x 8 x 12 = 41. preturile s-au apropiat destul de brusc de preturile indexului real. Cel mai prost exemplu este impozitul forfetar care a dus la inchiderea a peste 14000 de fireme in Romania numai in luna aprilie. Deci. preconizez ca este posibila convergenta celor doua in cel mult 2-3 luni. evolutia cursului valutar.3 lei pentru un euro in anul 2009.

Concluzie In ceea ce ma priveste. semnalele din piata indicand acest lucru. adica a transferului proprietatilor . sunt convins ca adevarata capcana este incremenirea in situatie. Ele exista si dau dovada inceperii Depression Trap. in contradictie cu cei care depasesc aceste stari si cauta oportunitati in piata. De aceea. a doua declansand criza actuala. in frica de a nu pierde. iar aparitia investitorilor pe piata indicand faptul ca exista imobile care pot fi achizitionate la un pret profitabil. fara a avea pretentia emiterii unui adevar absolut. cred ca suntem foarte aproape de pretul minim al imobilelor. comparativ cu evolutia pietei chiriilor din Timisoara.prima care a dus la umflarea balonului imobiliar.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful