Informe de avalúo realizado a

:
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN 1. TIPO DE AVALÚO 2. SOLICITANTE 3. PROPIETARIO 4. UBICACIÓN 5. EMPRESA TASADORA 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 8. CONSTRUCCIONES 9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE 10. VALOR DEL INMUEBLE 11. CONCLUSIÓN ANEXOS FOTOGRAFÍAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIÓN

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IA-0112-05

Calidad. _____________________________ Ing. 3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de profesional tasador. 5.. intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo. 4. P-3. 1. V-16. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos. C.I. se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización. Ambrosio Rodríguez C. J-19900. Que el informe de avalúo obtenido. Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER).415 Presidente CIV. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. 194.COM. RIF: J-29853803-1.A. ni directo.CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD El tasador abajo firmante certifica: 1. como el resultado obtenido al aplicar dichos métodos. científicos y universalmente admitidos como justos. [4] IA-0112-05 . ni me liga con el propietario ningún tipo de parentesco o afinidad. consciente de mis deberes y responsabilidades. N-0977 SUDEBAN.332 SENCAMER. bajo el No. ni indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial.950. Que no tengo ningún interés. es producto de métodos esencialmente objetivos. sin que haya influido en mi trabajo ningún factor. N-20369 AVILAMALL.426 ASAPROVE. 1.397 SUDESEG. 2.377 FOGADE.

164.281.36 TOTAL Precio Total (BsF) 425. Estado Zulia.267. Empresa tasadora AVILAMALL. Fecha Santa Rita.98 Apartamento 51. Sector Monte Claro. Casa 161.37. xxx. ubicada en la Avenida Bicentenaria. f. Planta Alta. Conjunto Residencial La Plaza.SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN a. d. Solicitante Sra.164.220.96 / 0416. e.97 / 0264.avilamall. Propietario Sr. b. Sector Monte Claro. Ubicación Apartamento No. C. Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo. Valor Descripción Área (m ) 2 Precio Unitario (BsF/m2) 8. A-15. Eje A. Maracaibo.com g. xxx.16.76. c. 06 de Enero de 2012. Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46.34 [5] IA-0112-05 .566.75.98 425.A (RIF: J-29853803-1). Tipo De Avalúo Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza.COM. Teléfonos: 0426. Módulo Sur. Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Web: www.

Conjunto Residencial La Plaza. 06 de Enero de 2012 Sres. 4. S.97 / 0264. xxx. Planta Alta. TENENCIA DEL INMUEBLE El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.A (RIF: J-29853803-1). 3. Maracaibo. xxx.37. Municipio Santa Rita Del Estado Zulia.566. en Maracaibo el día 05 de Octubre de 2010. TIPO DE AVALÚO Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza.16.75. Módulo Sur. Eje A. Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46. Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo). A-15. Banco Universal Su despacho. SOLICITANTE Sra. 2..76. 1. Casa 161. bajo el No. Sector Monte Claro. Web: www. [6] IA-0112-05 . EMPRESA TASADORA AVILAMALL. 5. 2010. Estado Zulia. Banco de Venezuela.avilamall. C.3220.267. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 6.96 / 0416.Santa Rita.A.COM. Teléfonos: 0426.com 6. Sector Monte Claro. UBICACIÓN Apartamento No. ubicada en la Avenida Bicentenaria.1.220. asiento registral 1. PROPIETARIO Sr.

Instalaciones Sanitarias (HIDROLAGO). Norte: en línea recta de 79. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 7. ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DE CONDOMINIO 7.07m.6. con terreno que es o fue de Juan Siciliano. bajo el No. 6. Teléfono e Internet (CANTV). d. Sur: en línea recta de 81.879. y esta a su vez con la Avenida 16A. con la Avenida 16B. Este: en línea recta de 105. en parte. 7.1. VIALIDAD El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Avenida 16 (antes Guajira) la cual se enlaza con la Calle 46. c. antes Avenida 17. SERVICIOS La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica (CORPOELEC).3.84m. MEDIDAS Y LINDEROS Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento de condominio son los siguientes: a.89m2. tomo 27. hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 y Plaza de Campo 2. 22. El pavimento en estas Vías presenta buenas condiciones de asfaltado. en Maracaibo el día 21 de Septiembre de 2009. con la Avenida 16A.87m. 7. Las aceras están en regulares condiciones de conservación y mantenimiento. Aseo Urbano y Domiciliario. 7. con propiedad que es o fue de Piedad Cuadrado de Martín. b. [7] IA-0112-05 . FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO Plano en forma de polígono regular.3.2. Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.30m. Oeste: en línea recta de 99.2. ubicado en esquina.

compuesta por viviendas multifamiliares y unifamiliares modelo town house. unidades educativas. ubicada en el área Noreste de la ciudad. [8] IA-0112-05 . vivienda multifamiliar de hasta diez (10) niveles.7. Polígono Residencial Dos o PR2: áreas residenciales con baja intensidad de uso. tipo urbanización cerrada de lujo. pareada y continua. pues a sus márgenes se encuentra establecida la Zona Industrial Norte.4. centros hospitalarios. Así mismo. Con una densidad de población entre 380Hab/Ha y 480Hab/Ha. colegios profesionales. c) Un oficial de seguridad o vigilante privado. clubes sociales. cuyos usos principales son vivienda unifamiliar aislada. Próxima a la Avenida 16 o Guajira Vía Maracaibo – El Mojan. entre otros son aledaños al inmueble. la cual es de alta importancia comercial e industrial dentro del municipio. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA Residencial. (Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo de fecha 06 de Julio de 2005). el Conjunto Residencial La Plaza cuenta con las siguientes medidas de seguridad: a) Cerco eléctrico de seguridad instalado en el perímetro. b) Control de acceso de vehículos por medio de garita de vigilancia y portón eléctrico accionado por mando a distancia. centros comerciales. así como un reconocido Centro Comercial (Centro Sambil Maracaibo). plazas. vivienda bifamiliar aislada y pareada. Algunos servicios comunales como universidades públicas y privadas.

d. con revestimiento en pisos interiores en baldosas de porcelanato. Ventanas: En aluminio y vidrio tipo “Corredizas”. A-15 Las características constructivas del inmueble son las siguientes: Sistema estructural: Losa de entre piso. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas. Norte: con Viviendas A-12 y A-13. LINDEROS DEL APARTAMENTO Los linderos específicos del apartamento según reposa en el documento de propiedad son los siguientes: a. con baldosas de cerámica. revestidas con frisos acabados lisos. A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento. Pintura: En base de caucho. blancas. Estado de conservación: nuevo. c. Área 1. en sala sanitaria.0: 51. pasillo de distribución y lavandería. un (1) dormitorio con sala sanitaria común. cocina pantry. lindero Este del Conjunto Residencial.10% 8. Techo interno: Revestido con frisos de acabado liso. en sala sanitaria. APARTAMENTO No. en cocina. Agua potable: Suministro directo de Hidrolago. Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. La electricidad está empotrada en paredes y techos. Piso: En base de pavimento de concreto. Puertas: En madera entamborada en áreas internas del apartamento.34m2 Porcentaje de condominio: 1. conectado a tanque de almacenamiento de agua del edificio. b. con tablero principal. sin puertas. Oeste: con Calle Este del Conjunto Residencial. con baldosas de cerámica. Este: con la Avenida 16A. CONSTRUCCIONES 8.8. Sur: con Viviendas A-16 y A-17. Rodapié: En baldosas de porcelanato. con fregadero de acero inoxidable.2. Paredes: En bloques. Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes.1. [9] IA-0112-05 . Distribución: sala – comedor. Otros: Infraestructura: Mesón de mampostería revestido con frisos de acabado liso.

3. aceras. calles y vías de acceso y comunicación del Conjunto con el exterior del inmueble. las instalaciones hidráulicas. placas. muros de sostenimiento. ductos y conductos. sistemas de detección y extinción de incendios. los jardines y áreas verdes. las cloacas. la prueba de correlación y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del avaluador. se obtiene en definitiva. vigas. la obra gruesa de los suelos. debidamente protocolizadas en las oficinas del registro público ocurridas en las fechas más cercanas al presente y con características de ubicación geográfica y área similares al bien que se esta avaluando. 9. tableros y medidores destinados a servicios comunes. seguridad y conservación del inmueble. los estacionamientos de visitas. eléctricas. los cimientos y fundaciones. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo. muros exteriores. los tanques y bombas de agua. luego de la homogeneización de la muestra. el valor actual. procedemos a la aplicación de la ecuación lineal múltiple. pasillos y cominerías. ÁREAS COMUNES Las áreas comunes del edificio según reposa en el documento de condominio son los siguientes: El terreno. las columnas. se obtiene un precio o valor promedio del bien en cuestión.8. [10] IA-0112-05 . la caseta de vigilancia. Finalmente. y en general todos los bienes necesarios para el funcionamiento. se utilizó el “Método del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación documental del universo de transacciones de compra-veta. salubridad.

Hab.47600 Apto. 2 Nardis Cují Verde. calles 82B y 83 Isbelia Residencias Osaka. C. 10 Residencias Nicol Humberto Andreina. calle 87. av. Av.323 448 Raúl Leoni Olegario Villalobos Olegario Villalobos Olegario Villalobos Santa Lucia 75.00 52. Av.00 114.92 6.00 560.00 550. Av.00 350.000. 16C. Residencias Lugano Carlos Terán Piazza. apartamento 1-A.26 4.35 4. Resd. Las Víctor de las Tunas. 4.773 FR [11] IA-0112-05 . Domanins Edificio E.250. MONTO (BsF) PU (BsF/m2) FECHA No. av.29 4. apto. 12-C. 1-a. Edif. Conjunto Residencial Bayona 2.57 29/09/09 3. edificio Delgado 2.428.1. Resd.676.454.00 5.77 6. VENDEDOR REFERENCIALES UBICACIÓN PARROQUIA AREA (m2) No. av. M/F COMPRADOR 1 Heraclio Villanueva Leopoldo Rodríguez Eleida Urdaneta Leandro Graterol y Flor Rondón Bettina Roos A. 3-A.C Nicol Andreina María Mora Elizabeth Martínez Javier Porras 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Luis Molero M/F: Matrícula o Folio Apto. torre Rizquezis 3.000. Ricardo Vivas Resd. 3 Piso. 74 y 74A. 61.00 650. Bayona 4.C-4-S.314 25/08/09 3. No. Luis González apto. Conj. edif.56 28/01/11 1. Conj.000.00 124. Colmenares Universidad Conjunto Residencial Franklin Torres Europa. CV-2-2. Sánchez apto. 8-B.00 5.000. 3-8B.00 89. Resd.421 567 23/07/09 2. Conj.00 63. apto.00 2 380.00 5. Edif. A. Cardozo Los Cujíes.00 360. calle Salas 80 Apto. Conj. A2-4.000.000. Milagro Norte.714.00 3 1 2 4 3 480. av. PB.00 1 420.824.70 09/03/10 10/08/10 767 686 ----- 21/10/10 3.000.000.513 21/09/09 3.00 5. calle 83B.635 FR Santa Lucia 70.9.55 23/09/09 3.919.730. No. Edif. Domanins. Conjunto Residencial Iriana Parque Santa Lucia.00 139.412 21/09/09 3.00 6. Henry Márquez Idelfonso Vásquez Idelfonso Vásquez Raúl Leoni 52.00 610.400. torre 1. No.000.519 FR FR FR FR Coquivacoa 77. apto.576.000.59 2 2 1 290.

908475141 0.862712712 256. Hab. Habitaciones Tabla 1.00 3 28/01/11 5 Olegario Villalobos 63.29 4.00 5.35 4.9.2.00 2 29/09/09 Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2) X = Variables independientes: Área (m2).59 1 21/10/10 4 Raúl Leoni 75.92 6.919.00 1 23/09/09 10 Santa Lucia 70.250.26 4. Fecha (dd/mm/aa) y No.55 5.56 5. Inmueble: 1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario.824.953139623 0. Área.00 4 21/09/09 8 Santa Lucia 114.57 [12] IA-0112-05 .00 2 10/08/10 3 Raúl Leoni 89. Maracaibo.00 1 23/07/09 6 Olegario Villalobos 124.00 3 21/09/09 9 Coquivacoa 77. CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE Apartamento en condominio en el C/R La Plaza.70 6. 2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL Resumen Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación R^2 R^2 ajustado Error típico Observaciones 0.400.00 2 09/03/10 2 Idelfonso Vásquez 52.00 2 25/08/09 7 Olegario Villalobos 139. Clasificación de datos X1 X2 X3 No. Fecha 2 I Parroquia Área (m ) Habitaciones (dd/mm/aa) 1 Idelfonso Vásquez 52.428.576.676.77 6.714.8249012 10 Y PU (BsF/m2) 5.730.454. Tiempo y No.

6848 -133895.48975643 Superior 95% Inferior 95.9310578 0.305858577 -0.272 3.020028 131.084609748 1.561442 Residuos -415.678063 8 4926.99001383 3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS DISTRIBUCIÓN F= F0 (k=2) t 19.472994755 4.ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión 3 Residuos 6 Total 9 Intercepción Variable X 1 Variable X 2 Variable X 3 Coeficientes -87158.58092934 -102.205567 -64.1794 65959.48975643 1.788 19.17500349 3.11326 -4.74 2.231550226 0.9224266 2.002627335 1.29928309 0.688646 6 4909.020028 0.061160544 -17.31 Fo = 4.272 -40422.848546 7 4576.74238113 218.85 ºGL=N-(k+1) 7 ºGL=N-2 8 F es mayor a Fo F > Fo: Existe correlación ºG de libertad (Formula) ºG de libertad Estadístico 4.98148801 1.620996 3 6325.686659219 -132.487397224 -0.0% -40422.24563753 -17.5114053 379.47488087 -0.506292813 99.55773939 131.434482 2 6351.17500349 Residuos estándares -1.00383764 -133895.365 1309417.1482345 -75.742381 5 5495.332379962 Suma de Promedio de F cuadrados los cuadrados 3928253.85198676 395754.74 [13] IA-0112-05 .682975 10 5460.175175 -397.55773939 -17.5970682 9.1375201 -31.563270234 0.045333546 0.264193403 -397.9310578 107.6848 0.9309831 -1.777985955 -2.544 Valor crítico de F 0.175175 3.94326 4 6417.00161847 Superior 95.0% Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% 19100.152553764 Análisis de los residuales Pronóstico para Y Observación 1 5992.808079565 -0.76697 9 5518.358830893 -0.931090536 0.97832 -8.042444237 0.0299 4324007.

281.92 1 B3 (+) X3 = B3 = 95.36 Área 51.158.4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de = Bo + B1 Bo = N (muestra)= = = -87.92 -132.98 -87.12 X2 = X3 + … Bn Xn B2 = X2 (No. Nuevo.97 -445.426.12 256.88 8.34 B2 (+) 7.689.98 -87.98 10 B1 (+) X1 = X1 + B2 B1 = X1 (Área)= -445.36 PU selecc = 7.281.69 51.36 -S t donde: S = Error típico t = estadístico t de estudent = S= t= Se seleccionó el PU mayor debido al estado conservación del Conjunto Residencial. Hab)= -132.689.98 [14] IA-0112-05 .99 2.33 X3 (Fecha)= 06/01/2012 5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) del apartamento +S t < PU (BsF/m2) < 7. 6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO Valor del Apartamento = PU seleccionado Valor del apartamento = Valor del apartamento = 8.164.158.34 425.426.281.97 = X2 + B3 -8.82 2.31 PU mayor = PU menor = Observación: 8.158.99 95.096.92 -132.

C. capítulo IV. al inmueble en referencia. CONCLUSIÓN En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos.397 SUDESEG. 382.98 425. P-3. RIF: J-29853803-1. 194. bajo el No. V-16. [15] IA-0112-05 .I. 1. J-19900. 1.164. emitida por La Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN). por consiguiente el valor para las Instituciones Bancarias de este inmueble será de Bolívares trescientos ochenta y dos mil seiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho céntimos (Bs.426 ASAPROVE.164. En tenor de lo establecido en la resolución No. se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización.98).A. artículo 39.377 FOGADE.648.997.10.48). N-20369 AVILAMALL. 425. los bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje mínimo de descuento del 10%. N-0977 SUDEBAN. Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER). 009-1197.332 SENCAMER. _____________________________ Ing.COM.98 Apartamento 51.281.36 TOTAL Precio Total (BsF) 425.34 11.950. se concluye fijar un valor de mercado de Bolívares cuatrocientos veinticinco mil ciento sesenta y cuatro con noventa y ocho céntimos (Bs. Ambrosio Rodríguez C. VALOR DEL INMUEBLE Descripción Área (m2) Precio Unitario (BsF/m2) 8. “Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculo de sus provisiones”..415 Presidente CIV. Calidad.164. en fecha 28 de noviembre de 1.

Calle 46. fachada del Conjunto Residencial La Plaza [16] IA-0112-05 . Sector Monte Claro Avenida 16A.

Detalles interiores del C/R: Parque infantil Detalles interiores del C/R: Áreas verdes o Cancha deportiva [17] IA-0112-05 .

Fachada del Eje A. del C/R La Plaza Fachada del Apartamento No. A-15 [18] IA-0112-05 .

comedor [19] IA-0112-05 Detalles interiores: Cocina .Detalles interiores: Sala .

Detalles interiores: Dormitorio Detalles interiores: Pasillo de distribución y lavandería [20] IA-0112-05 .

Detalles interiores: Sala sanitaria [21] IA-0112-05 .

Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46. Maracaibo CROQUIS DE UBICACIÓN N [22] IA-0112-05 . Sector Monte Claro.C/R La Plaza.