Cmo calcular rpidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rpida cmo te puedes hacer una idea de la valoracin de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una gua rpida de cmo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasacin de un inmueble. Evidentemente, el tcnico que realice la tasacin realizar muchos clculos ms, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dnde van los tiros: 1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental. 2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algn otro informe de tasacin que tenga cerca de esa zona. Me es muy til la opcin de Google "cmo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algn antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningn informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas. 3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localizacin por barrios o municipios para poder discriminar mejor. 4. Filtro el tipo de inmueble segn las caractersticas del mo (nmero de dormitorios, superficie mnima...) 5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dnde se sita cada oferta (ojo, tambin posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan direccin, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte ms a las caractersticas de mercado de cada una de ellas. 6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que ms me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirto el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo). 7. En la mayora de estos portales tambin podis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, as como si ha bajado su valor y cunto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador... 8. Multiplico el valor unitario ( por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dnde van los tiros. AVISOS: No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difcil pasar este "mtodo rpido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiara de l para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale. Este mtodo no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cmo respira el mercado. Eso no lo sustituir ningn portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque despus de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto tambin es muy til las aplicaciones para mvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas ms cercanas. Puedes pasear mientras ves los
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valores de inmuebles prximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya vers como cambia el cuento. Ese valor no es el valor de tasacin. En el mtodo de comparacin influyen muchos ms factores que aqu no considero. Si lo queris, esto me ayuda a seleccionar testigos que s utilizar despus para comparar. Y ya sabis que la seleccin de testigos es clave para el valor de tasacin. Lgicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias. Entiende bien a qu valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situacin econmica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. Cunto rebajarlo? Pues tambin tenemos los tasadores que hacer nuestros clculos, pero psate por aqu para empezar a entender que no es tan fcil. Este es mi mtodo. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Slo cuando algn valor me cuesta fijarlo ms de la cuenta, as que no esperis encontrarlo en ningn informe y seguro que hay mtodos mejores que utilicen otros tcnicos. Vamos, que no me vengis luego quejndoos http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2011/03/como-calcular-rapidamente-el-valor-de.html

Piscinas. Valorando elementos comunes. Aumentan valor? Supongo que este post sera mucho ms adecuado en verano que ahora, pero como ya empiezan a haber das en los que te tienes que remangar las mangas de la camisa y bajar la ventanilla del coche para que te d algo de fresquito, me ha parecido oportuno. Adems, por supuesto, es que me apeteca hablar de ello,jeje... Vamos a hablar de las piscinas, otro de los elementos que suelen tener cierta relevancia (no es algo definitorio, ya lo s, pero hay que considerarlo) en la valoracin de viviendas. Digo vivienda y no inmueble, porque no he encontrado, todava, naves industriales con piscinas, y porque los locales comerciales, normalmente no suelen participar de las estancias comunes de sus urbanizaciones. Tenemos que tener claro que, por lo general, lo que interesa es valorar la vivienda que contiene la piscina, valor que ya incluir el de la misma, y no el de la piscina en s, dado que no es razonable encontrarnos con alguien que quiera vender exclusivamente su piscina. Podemos encontrar dos casos claros: el de la vivienda colectiva y el de la vivienda individual. En vivienda colectiva (bloque de viviendas con piscina en patio de manzana, v.g.), la piscina forma parte de los elementos comunes de la urbanizacin, as que a cada casa le corresponde una parte. Y eso cmo se valora? Pues hay dos formas: 1. Se compara con otras viviendas, preferiblemente de otrasurbanizaciones para asegurar variedad en precios, que tambin tengan piscinas. En este caso, el valor de la piscina ya va dado implcitamente en el de los testigos. Se incluye en ellos y no ha de considerarse a parte. 2. Si no se dispone de esos testigos, se buscaran otros de caractersticas semejantes, aunque sin piscina y se establecera una diferencia de valor por metro cuadrado de vivienda. es decir: si la casa con piscina vale X /m2 y la que no tiene piscina vale Y /m2, la diferencia podra atribuirse a la piscina. Claro, que esto es muy difcil de hacer, porque no tenemos la garanta de que haya otros factores (orientacin, calidades...) que no influyan en esa diferencia, o no sabemos ponderarlos. En el caso de las viviendas unifamiliares podemos encontrar un tercer caso, ya que considero que los anteriores tambin son vlidos para esta tipologa: podramos valorar la piscina aparte, como si fuese un trastero o un garaje y calcular cunto costara construirla, y dicho valor se lo aadimos a la casa, siempre y cuando hayamos comparado con viviendas que NO tienen piscina (o la estaramos valorando dos veces).
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Y ahora meto el puntito polmico. En todos los casos analizados arriba, se entiende que la piscina aade valor a la casa. Pero y si no fuera as? Se me ocurren dos motivos a considerar: 1. La piscina conlleva unos gastos de mantenimiento. En el caso de vivienda unifamiliar es ms significativo que en el de vivienda colectiva, dado que generalmente los gastos de comunidad no son considerados (por insignificantes) y porque no siempre se actualizan rentas y gastos. En el caso de unifamiliares es posible que tenga ms repercusin, ya que los dueos se deben hacer cargo del 100% de esos gastos. 2. Esta razn es a la que quera llegar: existe un estudio en Estados Unidos que dice que mueren ms nios ahogados por descuidos en casas con piscinas que disparados por accidente en casas donde hay armas. Vamos, que las piscinas son ms peligrosas que las armas en las casas para los chavales. 3. Con la escasez de agua y todo el rollo ecologista que nos envuelve, no os parece poco apropiado utilizarla para algo tanbanal como darse un chapuzn? (este motivo es un poco demagogo, lo s, no me lo tengis en cuenta). Y por qu se considera que una piscina aumenta el valor? Pues la verdad es que lo nico que se me ocurre es que, al final, la gente est dispuesta a pagar ms por poder disfrutar de las piscinas, y eso es lo que cuenta, no? Adems, supongo que en costa si hace calor podis ir a la playa, pero en Madrid... Ya sabis lo que deca la cancin. Lo que me hace pensar que igual las piscinas valen menos en la costa que en el interior... Tengo que reflexionarlo. Os dejo http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2011/03/como-calcular-rapidamente-el-valor-de.html

Superficies (I). Definiciones

Una de las cuestiones que suelen surgir de vez en cuando en el entorno de la valoracin como un tema recurrente, es el de cul es la superficie que se debera adoptar para realizar la valoracin de inmuebles. Creo que este blog es un buen sitio para intentar explicar, sobre todo a aquellos que no os dedicis a sto y no tenis por qu saberlo, por qu es necesario poner un "apellido" al nombre "superficie", y por qu se utilizan unas u otras, segn cada caso. Es necesario, al hablar de cualquier operacin en la que interviene un inmueble, determinar de qu tipo de superficie estamos tratando. Si una oferta me dice que tiene 70m2, an no me queda claro cmo de grande puede ser la casa. Esto es un problema a la hora de seleccionar comparables para determinar el valor de mercado, lo que puede suponer una desviacin en el resultado de nuestra valoracin. Tendremos pues, que tener claro todos los tipos de superficie para filtrar bien los datos.

La Normativa Espaola
La actual normativa da las siguientes definiciones: Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie til o construida y el correspondiente plano acotado. Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
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Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin horizontal de su cubierta. No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores tcnicos

La Prctica
A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo ms objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este folln: Yo empezara definiendo la superficie til (SU). Creo que la mejor definicin que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el nico dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoracin. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa espaola establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%. La superficie construida (SC) es la til ms aquella superficie que ocupan tabiqueras y cerramientos, o el 50% de stos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fcil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Adems, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solucin nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipologa del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la prctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad. Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC ms la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la divisin horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podramos medir todas las zonas comunes de la urbanizacin, pero adems deberamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construccin para determinar este dato. Y una vez ms, segn la tipologa del inmueble, un factor nos da la relacin entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasacin y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los clculos en la inmensa mayora de los informes de tasacin. Aqu viene la "polmica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilacin, no deja de estar sometido a la consideracin del tcnico, por lo que mucha gente considera que se debera tasar por la SU, que es el nico dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoracin no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligara a ponderarlo en la comparacin con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introducira un nuevo componente subjetivo. El nico motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez ms, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construccin, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.
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Finalmente, yo definira como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificacin debida para realizar los clculos de nuestro informe. Dependiendo del mtodo a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situacin, ser preciso una determinada superficie que quiz no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasacin, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En prximos posts analizaremos qu superficies hay que tomar dependiendo del clculo adoptado. Hasta entonces, creis que sera mejor adoptar la superficie til en vez de la SCCC? Por qu?

Cmo se redacta un informe de tasacin (I). El trabajo de campo.

Hace ya un tiempo vimos en un post cul era el proceso desde que un cliente peda una tasacin hasta cuando reciba el informe. En ese mismo post, indicbamos que el proceso de trabajo del tasador lo dejaramos para ms adelante. Creo que ahora ha llegado el momento. Antes de meternos en harina, he de confesaros que he dudado mucho sobre si escribir este post o no. No es que lo que hagamos sea un gran secreto inconfesable y no creo que haya una hermandad secreta de tasadores que vaya a perseguirme para darme muerte por publicar esto, pero si es cierto que siempre he tendido a no contar demasiado lo que me cuesta trabajar, ms que nada por el pudor profesional, se al que haca mencin Csar Ruiz Larrea en el prlogo del libro que describe sus proyectos. Yo comparto esa idea, pero tambin es cierto que este blog fue diseado para informar sobre la profesin del tasador, as que toca hablar de cmo trabajamos nosotros. Y cuando digo nosotros, me refiero a m y mis compaeros del estudio, porque supongo que cada tasador tiene su mtodo particular. Sin embargo, s es verdad que hay un montn de cosas que son comunes y que creo que todo tasador realiza. Vamos a verlas poco a poco, refirindonos a los casos ms generales. Dejaremos los encargos especiales, esos que conllevan ms tiempo, para ms adelante: A) Recepcin del encargo: normalmente las sociedades de tasacin para las que trabajamos o hemos trabajado, utilizan mtodos informticos para comunicar a sus tcnicos (nosotros entre ellos) que tienen un encargo nuevo. Algunas mandan correos electrnicos, otras mensajes de texto a mviles con algunos datos del contacto incluidos para empezar ya a trabajar (este mtodo se generaliza entre las sociedades ms grandes, v.g.: Tinsa, Tasamadrid...) y otras disponen de aplicaciones informticas a las que hay que conectarse para ver si hay algn encargo nuevo (la ms famosa, el Tasa de Borsan -Dios mo! Siguen utilizando esa espantosa pantalla de bienvenida!). En el encargo, como ya hemos explicado otras veces, se incluye la direccin del inmueble a tasar, que conviene ser confirmada siempre, nombre del contacto y tipo de informe que se nos pide (si es una tasacin normal, o una valoracin de obra, etc.) B) Contacto: tras revisar la agenda, procedemos a llamar para concertar la visita, proceso no siempre fcil como hemos visto hace poco en un post anterior. Normalmente confirmamos la direccin del inmueble, porque es comn que est incompleta o sea errnea. sto se debe a que la entidad bancaria que encarga la tasacin suele copiar literalmente la direccin desde las escrituras de propiedad o nota simple del registro. Tambin es comn aprovechar la llamada para pedir un plano del inmueble. En obra nueva o seminueva es comn que nos faciliten una copia. sto nos permite ajustar la agenda al mximo, porque una visita con plano suele ser mucho ms rpida al no tener que ir haciendo el croquis sobre la marcha. Por el mismo motivo solemos preguntar si la casa es grande o cuantos dormitorios tiene, y si tiene garaje o trastero (lo que nos llevar un poquito ms de tiempo al tener que verlo tambin). C) Planeamiento. Por supuesto, en la oficina tambin coordinamos las visitas entre nosotros. Si alguien tiene que ir a Pinto o a Majadahonda, ve todas las casas que haya que tasar en esa poblacin, independientemente de a quin se le haya hecho el encargo (conviene aclarar que las sociedades de tasacin realizan los encargos a tcnicos, no a estudios de tcnicos, dado que es la firma del profesional, y no la del
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estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro tcnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas tcnicos adscritos a la sociedad de tasacin que nos hace el encargo). D) Visita (previos). La visita no slo deberamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debera ser el comienzo de la toma de datos, de la investigacin de mercado que nos exige todo informe de tasacin. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente informacin: 1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qu clase es y qu servicios tiene, si es fcil o no aparcar, si est bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble. 2. Tipologa del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construccin y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-). 3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...) 4. Calidades (materiales de los que est hecho) y estado de conservacin del edificio. 5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio tambin nos ayuda a pulsar la situacin del mercado en el rea. Podemos hacernos una idea sobre si es fcil o difcil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Adems, hay un montn de aplicaciones para telfono mvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botn, el mvil detecta nuestra localizacin y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea ms aproximada del valor. 6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio. E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en s. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, despus de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto: 1. Vive el dueo de la casa en ella? Est alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qu tipo de clculo de valoracin hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algn condiconante/advertencia). 2. Tiene agua caliente? 3. Gas / calefaccin? De qu tipo? 4. Tiene aire acondicionado? 5. Se han hecho reformas en la casa? Qu se hizo? Cundo? (Bsico para establecer el estado de conservacin del piso). No necesito saber nada ms, porque lo dems lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el bao tiene un mrmol exclusivo. Adems nos van a contar que la zona donde est la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas all, esta poblacin del sur de Madrid tendra slo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lgico que sea as, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la mxima objetividad posible. As pues, haremos un par de fotografas (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona hmeda (cocina o baos) y una seca (saln, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservacin del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincn de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservacin y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.
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Despus, procedemos a la medicin. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en Espaa, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro: En Espaa, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales. En Espaa, no se ponen pisos como garanta hipotecaria, sino fincas registrales. El informe de tasacin es de una finca registral, que resulta ser un inmueble. Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobacin para ello es la medicin del inmueble. Volviendo a la medicin en s, hay varias formas de trabajo. Hay tcnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cmo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sera poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible. Los elementos tipo trasteros o garajes tambin deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasacin piden tambin fotografa de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garanta que realmente existe. F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustara aadir un ltimo paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos ltimos aos, aproximadamente, y es el mandar por mail (va mvil) las fotografas y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin ms demora, lo que hace que al llegar al estudio, est todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo. Se nos escapa algo? Comentad, por favor. http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2010/01/como-se-redacta-un-informe-detasacion.html

Cmo se redacta un informe de tasacin (II). El trabajo de oficina

Toca hablar en esta segunda parte del post sobre redaccin de informes de tasacin de la parte ms "burocrtica" del tasador, de esa parte donde afinamos los clculos y analizamos los datos para obtener un numerito que ser sometido a unos cuantos controles antes de tener validez como valor de tasacin de un inmueble. Una vez hemos recopilado toda la informacin que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro informe de valoracin, toca meternos dentro, sentarnos frente al ordenador y manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante. Antes de comenzar, un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir, aunque puede ser evidente, es aclarar que el tasador utiliza programas informticos para su labor diaria. No vamos a entrar en la explicacin de estos programas, ya que no creo que sea el objeto de este blog, pero debis tener en cuenta que el ordenador va a estar presente en todo este proceso; Lo siguiente es recordaros que estamos hablando de una tasacin de una vivienda, que es el caso ms comn. Es importante porque es el tipo de informe con el que nos encontramos el 95% de las veces, sobre todo si estamos inicindonos en este mundo. Ya estamos listos.
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Pues aqu estamos, sentaditos en nuestro despacho y con un objetivo por delante, pero por dnde empiezo? Me pongo a leer documentos como un loco? Meto datos en el ordenador como un posedo? Dibujo? Qu? Hay muchas formas de trabajar, todas vlidas, pero despus de tantos informes, nosotros solemos hacerlo de la siguiente manera: Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde est realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie til (la que podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los clculos. Ya lo explicaremos.

El croquis debe cumplir una serie de requisitos: 1. Debe ser claro y legible 2. Debe contener una escala grfica (la regleta con los nmeros) o bien una cota vertical y otra horizontal. La escala numrica (1:100, por ejemplo) no es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informticas cambian el tamao del original. 3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo ms fiel a la realidad posible y de l vamos a obtener la superficie con la que tasaremos. 4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias, para poder juzgar la distribucin de la vivienda. Manejo y anlisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cmara las fotografas que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es informatizar el resto de datos. Escanearemos documentacin registral, catastral, urbanstica, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Como ya explicamos una vez en otro post, la documentacin nos la suelen proporcionar los interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el estudio, toda esa informacin la guardamos en una carpeta (del ordenador). Algn da hablaremos de la importancia de tener todos estos datos bien guardados. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos que darles carcter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la informacin que manejamos tanto en formato papel como electrnico.

Estudio de la Documentacin. Tipo de informe: Con todo en el ordenador, toca estudiar la documentacin y decidir qu estructura va a tener nuestro informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura: 1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideracin debido al uso que se est haciendo de ella 2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes) 3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca est alquilada y si debemos calcular el valor por generacin de rentas de alquiler 4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que ms influye en el valor de tasacin ser si la vivienda est sometida a algn tipo de proteccin oficial que limite su valor de venta. Eleccin y aplicacin de los mtodos de clculo: Como sabis, existen varios mtodos de clculo para el valor de una tasacin. No vamos a desmembrarlos aqu, pero s voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente cuando aplicarlos: 1. Mtodo del coste: se aplica siempre 2. Mtodo de comparacin: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces) 3. Mtodo de Valoracin por Actualizacin de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres, generalmente si el inmueble est arrendado). 4. Mtodo de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato) 5. Mtodo residual esttico (generalmente para el estudio del valor de suelos). 6. Mtodo residual dinmico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir, sobre los que no se puede empezar a construir en menos de un ao-). (Como medida de precaucin y para favorecer la seguridad, este mtodo se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos). Todos estos clculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. lleva su tiempo hacer un informe de tasacin de calidad. Visado: El ltimo paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasacin a travs del canal preestablecido (generalmente informtico) para su verificacin y comprobacin. Si hay algn error o se tiene alguna duda, los tcnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado. La tasacin ya es vlida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado. http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2010/01/como-se-redacta-un-informe-de-tasacion_20.html

Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoracin.

Como ya sabis, el mtodo de comparacin es el mtodo estrella en la valoracin inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de caractersticas parecidas, aplicndoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneizacin para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominacin que ms se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulacin. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mnimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas). El mtodo de comparacin tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoracin depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasacin. Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el peridico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Bsicamente stos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos: 1. Por tipologa: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales. 2. Localizacin: debemos seleccionar inmuebles del entorno ms cercano al que queremos valorar. Adems debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid). 3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeos con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequea. Es como los huevos. Es ms caro uno slo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual. 4. Antigedad: Evidentemente los inmuebles ms modernos no valen lo mismo que los ms antiguos. 5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc... 6. Otros. En realidad se trata de escoger los inmuebles ms parecidos al nuestro, y aqu llega el meollo del asunto. Intentar explicarme: Para m no es correcto elegir 6 testigos de la misma promocin que el inmueble que tasamos. Puede que esa promocin est fuera de mercado y obtendramos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondr un ejemplo: imaginaos que un chino viene a Espaa y slo ve el Roco. Si vuelve a su pas sin ver ms del nuestro, seguramente piense que los espaoles se dedican a pasear imgenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoracin que hace el chino de nuestro estilo de vida es errnea. Con la valoracin inmobiliaria es parecido. Es muy importante qu testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarn igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darn el mismo valor. Pero aadira que, si han valorado bien, sus conclusiones sern sensiblemente semejantes. No habr demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada ms verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece). A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artculo que he ledo en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ah las discrepancias a las que me refera antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la seleccin de testigos, dado que muchos propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa est en el
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mejor barrio, tiene la mejor orientacin, las mejores calidades, tiene ms metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quiz hable en otro post de la conclusin a la que me ha llevado esto... Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 10% en el global. Ms si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos mrgenes. Cuando haces una tasacin a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrs para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado. Para resumir: la valoracin es una "ciencia subjetiva" que ha buscado mtodos para "objetivizarse". Y que el parmetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasacin y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la eleccin de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparacin.

SUPERCICIE TIL, CONSTUIDA Y CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES Con esta nueva entrada, trataremos de aclarar una de las dudas ms comunes que nuestros clientes nos trasladan respecto a la interpretacion de datos en cuanto a tipos de superficie. Superficie til: es la superficie delimitada por el permetro interior de los cerramientos de un inmueble y sin tener en cuenta los tabiques interiores o zonas de instalaciones. Es, en definitiva, la superficie que un usuario podra pisar o recorrer. De la superficie de los armarios empotrados, tendederos, porches y terrazas o balcones, se tiene en cuenta slo un 50% de la misma a la hora del cmputo total de la superficie til del inmueble. Los espacios abiertos al exterior no cubiertos NO se tienen en cuenta a la hora de calcular la superficie til. Superficie construida: es la superficie delimitada por el permetro exterior de los cerramientos del inmueble. En el caso en el que el cerramiento sea medianero con otro inmueble, slo se tendr en cuenta el 50% del grosor del mismo a efectos del clculo (dado que el otro 50% pertenece al inmueble colindante). De la superficie de los tendederos, porches y terrazas o balcones tambin se computa su 50% a efectos del clculo de la superficie construida. Superficie construida con partes comunes: es la superficie construida antes descrita a la que se le suma la parte proporcional que le toca al inmueble objeto de la medicin de la superficie comn del edificio (portales, escaleras, ascensores, cuartos de instalaciones, etc). Esa parte es proporcional a la cuota de participacin del inmueble objeto de la medicin en la superficie total del edificio. Es importante tener en cuenta estos datos a la hora de adquirir una vivienda para interpretar correctamente los datos que se facilitan. La superficie til suele ser entre un 12% y 15% menor que la superficie construida. La superficie construida con partes comunes suele ser entre un 10% y 14% mayor que la superficie construida. Estos datos son aproximaciones generales que pueden variar notblemente en funcin de la tipologa edificatoria, nmero de viviendas y sistema constructivos utilizado. Esperamos que esta informacin sea de vuestra ayuda. No dudis en contactarnos para cualquier aclaracin o duda. http://www.correacuevas.es/post/1704628996/superficie-util-construida-y-construida-con-partes
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