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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA CIVIL

ANDERSON SOPENA MARTINS

AVALIAO DOS CUSTOS DE SERVIOS DE MANUTENO PREDIAL EM HOTIS RESORTS

Florianpolis 2008

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA CIVIL

ANDERSON SOPENA MARTINS

AVALIAO DOS CUSTOS DE SERVIOS DE MANUTENO PREDIAL EM HOTIS RESORTS

Dissertao apresentada ao Programa de PsGraduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito parcial para a obteno do ttulo de Mestre em Engenharia Civil. rea de Concentrao: Construo Civil. Orientador: Antnio Edsio Jungles, Dr.

Florianpolis 2008

ANDERSON SOPENA MARTINS

AVALIAO DOS CUSTOS DE SERVIOS DE MANUTENO PREDIAL EM HOTIS RESORTS

Esta dissertao foi julgada e aprovada para obteno do ttulo de Mestre em Engenharia Civil do Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina. Florianpolis, 20 de novembro de 2008.

__________________________________________ Prof. Glicrio Trichs, Dr. Coordenador Banca Examinadora:

_________________________________ Prof. Antnio Edsio Jungles, Dr. Universidade Federal de Santa Catarina Orientador

_________________________________ Prof. Ivo Jos Padaratz, PhD. Universidade Federal de Santa Catarina Examinador Interno

_________________________________ Prof. Norberto Hochheim, Dr. Universidade Federal de Santa Catarina Examinador Interno

_________________________________ Prof. Gilson Morales, Dr. Universidade Estadual de Londrina Examinador Externo

_________________________________ Prof. Daniel das Neves Martins, Dr. Universidade Estadual de Maring Examinador Externo

MARTINS, Anderson Sopena Avaliao dos custos de servios de manuteno predial em hotis resorts , UFSC, Florianpolis 2008. 186p. Dissertao: Mestrado em Engenharia Civil (Construo Civil) Orientador: Prof. Antnio Edsio Jungles, Dr. 1. Manuteno hoteleira 2. Custos de manuteno 3. Sistemas de Gesto. I. Universidade Federal de Santa Catarina II. Ttulo

A meus pais, Demilson e Manolita, a minha irm Michely, pela confiana, pela compreenso pela saudade, pelo carinho, pelo amor, pelo apoio e pelo incentivo, neste e em todos os momentos em que precisei durante minha vida... minha av, Que me viu sair de casa, mas que no poder viver aqui, comigo est vitria...

Palavras de agradecimento no so suficientes: por isso dedico-lhes este trabalho.

AGRADECIMENTOS
Este trabalho no resultado unicamente do meu esforo pessoal: sem o apoio que recebi, direto ou indireto, no poderia ter sido feito. Primeiramente, agradeo a Deus por cada minuto da minha vida, meu grande amigo, protetor e companheiro inseparvel, que me deu foras para contornar todos os obstculos e poder viver este momento. Por ter proporcionado o meu crescimento pessoal e intelectual. Aos meus pais, Demilson e Manolita, pela confiana, incentivo e apoio depositados em mim em todos os momentos da minha vida, pelo amor, carinho e compreenso da minha ausncia. A minha irm Michely, que soube entender a minha ausncia, me proporcionando apoio, compreenso, companheirismo e alegrias mesmo separados pela distncia. A Ariane Peixoto, pelo incentivo, motivao, compreenso e carinho para a finalizao deste trabalho. Ao Prof. Antnio Edsio Jungles pela amizade, orientao, dedicao, oportunidade e pela confiana em mim depositada no desenvolvimento deste trabalho. Ao Prof. Gilson Morales, pelo apoio durante a pesquisa, no desenvolvimento deste trabalho, e a amizade que se estender alm da academia. Aos Professores e membros da banca, Ivo Jos Padaratz, Norberto Hochheim e Daniel das Neves Martins, pelas contribuies feitas ao presente trabalho. Ao Prof. Luiz Fernando M. Heineck, pelas disciplinas lecionadas, a ateno e materiais para o desenvolvimento deste trabalho. E tambm ao Prof. Generoso de Angelis Neto, cujos conselhos e ensinamentos durante o perodo de graduao foram fundamentais para o ingresso neste Programa de PsGraduao. A todos os amigos do grupo GESTCON, que para mim foram uma famlia no decorrer do meu mestrado: Fernando Hernandes, Ricardo Rocha de Oliveira, Ana Maria de Oliveira, Diane Guzzi, Adolfo Costa, Rafael Schadeck, Jorge Bogado, Marcelo Belchior, Thiago Battaglia, Juliana Guarda, Cleber Batista, Manoela Nunes, Gabriela, Graziela e Sheila. Em especial, aos meus estagirios Filipy, Tarcila e Yara Paloma, pelo apoio, incentivo, amizade e companheirismo.

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Agradeo ao hotel resort que permitiu a realizao da pesquisa, em especial aos funcionrios da manuteno, ao Eng. Aderbal, Arq. Pauline e Sra. Yolanda. Ao Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, pela oportunidade de realizao do mestrado. Ao CNPq pela concesso da bolsa de mestrado. Ao Escritrio Piloto da Engenharia Civil (EPEC), representado pelos seus membros Thiago Rosa, Diego da Silva, Gabriel Salvatori, Carlos F. e Eddy F. Pecapedra, auxiliaram no desenvolvimento desta pesquisa. Aos amigos com quem compartilhei no somente o apartamento, mas tambm diversos momentos de amizade, Leandro Arruda, Fred, Osvaldo, Rmulo Frutuoso, Joo Gabriel e, em especial Marlon C. Lopes. Aos amigos que, mesmo distncia, estiveram sempre presentes: Rafael Carlos, Rafael Porto, Alisson e Jill Quadros. E a todos aqueles que, de maneira direta ou indireta, contriburam para a realizao deste trabalho.

Desconfie do destino e acredite em voc. Gaste mais horas realizando que sonhando, fazendo que planejando, vivendo que esperando... Porque, embora quem quase morra esteja vivo, quem quase vive, j morreu...
Luiz Fernando Verssimo

RESUMO
MARTINS, Anderson Sopena. Avaliao dos custos de servios de manuteno predial em hotis resorts, 2008. 186p. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Civil) Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil, UFSC, Florianpolis.

Em nvel nacional e internacional, o segmento de turismo um setor emergente, com grande destaque para seu sub-setor de hotelaria. A concorrncia existente entre os meios de hospedagem elevada, com busca constante da qualidade plena, com o intuito de oferecer um servio diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o hspede em termos de qualidade, aspecto visual, marketing, servios, conservao e manuteno, sempre com um menor preo. Com base neste fato, a pesquisa teve como objetivo determinar o custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis resorts. Para conhecer os detalhes do assunto, a reviso da literatura foi construda com base no trip: sistemas de gesto, hotelaria e manuteno. Assim, foram realizadas a anlise qualitativa dos principais servios, e a quantitativa do nmero de incidncias e seus respectivos custos financeiros. A pesquisa foi realizada em um hotel resort que possua um Sistema de Gesto da Manuteno Hoteleira (SGMH) completo. A estrutura deste hotel era enorme, com 14 edifcios, totalizando uma rea de 35.227,00 m. O perodo da anlise foi de 5 anos, durante os quais foram realizadas aproximadamente 150.000 incidncias de manuteno, sendo 25.681 manutenes referentes aos principais servios, com o custo determinado em R$3.153.302,18. Estas incidncias e estes custos de manuteno foram distribudos entre os principais servios de manuteno, sendo eles: servios de manuteno de elementos e componentes, como persianas e fechaduras, servios de reparo nas instalaes eltrica, hidrulica e telefonia, renovao de pintura, servios de marcenaria e de pedreiro. Para estes servios foram determinados os seus custos mdios, o custo por m2 de construo, o custo percentual da manuteno em relao ao custo de construo da edificao e o custo total de cada servio. Ocorreu tambm a anlise do ciclo da manuteno em relao incidncia de servios x tempo e custo x tempo. Alm disto, este trabalho revelou importantes informaes sobre o desenvolvimento de cada servio e, em especial, sobre o perodo inicial (4 5 anos) de manuteno. A avaliao de cada servio, o seu desempenho e os seus custos podero ser visualizados no decorrer deste trabalho.

Palavras-chave: manuteno hoteleira, custos de manuteno, sistemas de gesto.

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ABSTRACT
The tourism sector is an emergent segment at the national and international levels, with the hotel sub-sector being of great importance. The competition between the different types of accommodations is high, with the constant search for maximum quality, seeking to offer a service which is differentiated and of higher quality, in order to conquer the client in terms of quality, visual aspect, marketing, services, conservation and maintenance, always offering a lower price. Based on this scenario, this research aimed to determine the average cost of the main services of building maintenance in resort hotels. In order to understand the details of the subject, a literature review was carried out based on: management systems, hotel administration and maintenance. Thus, a qualitative analysis of the main services was

carried out along with a quantitative analysis of the number of incidents and their respective financial costs. The research was carried out on a resort hotel which has a complete hotel

maintenance management system (MMS). The structure of this hotel is enormous, with 14 buildings and a total area of 35,227 m. The analysis period was 5 years, where a 150,000 maintenance incidents were carried out, 25,681 being maintenance relating to the main services with a cost determined as R$3,153,302.18. These maintenance incidents and costs were distributed among the main maintenance services relating to blinds, hydraulics, general services and those of bricklaying, painting, telephone and electrical installations, carpentry and locks. For these services the average maintenance costs, the cost per m2 of

construction, the percentage cost of the maintenance in relation to the construction cost of the hotel and the total cost of each service, were determined. The analysis of the

maintenance cycle in relation to the incidents of the services x time and cost x time was also carried out. Furthermore, this study revealed important information on the behavior of each service and, in particular, the initial period (4 to 5 years) of the maintenance. The evaluation of each service, their behavior and costs can be seen in the course of this study. Keywords: hotel maintenance, maintenance costs, management systems.

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L I S TA D E F I G U R A S
Figura 2.1 Figura 2.2 Figura 2.3 Figura 2.4 Figura 2.5 Figura 2.6 Figura 3.1 Figura 3.2 Figura 4.1 Figura 4.2 Figura 4.3 Figura 4.4 Modelo para o processo de planejamento ...................................... Ciclo da qualidade na empresa de projeto ..................................... Fases de um edifcio (da produo ao uso) ................................... Recuperao de parte do desempenho perdido ............................ Atendimento ao acrscimo das exigncias dos usurios ............... Fluxograma para a inspeo de um problema patolgico .............. Fluxograma das etapas da pesquisa .............................................. Servios considerados para a formao dos custos de manuteno Apartamento de um dormitrio ....................................................... Apartamento de dois dormitrios .................................................... Apartamento de trs dormitrios ..................................................... Apartamento Standard .................................................................... 29 33 52 53 53 60 73 75 88 89 89 90

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L I S TA D E T A B E L A S
Tabela 2.1 Tabela 2.2 Tabela 2.3 Tabela 4.1 Tabela 4.2 Tabela 4.3 Tabela 4.4 Tabela 4.5 Tabela 4.6 Tabela 4.7 Tabela 4.8 Tabela 4.9 Tabela 4.10 Tabela 4.11 Tabela 4.12 Tabela 4.13 Tabela 4.14 Tabela 5.1 Tabela 5.2 Principais diferenas entre hotis e flats ........................................ Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel ....... Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel ...... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 01 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 02 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 03 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 04 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 05 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 06 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 07 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 08 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 09 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 10 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 11 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 12 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 13 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 14 ....................... Dados gerais dos 14 hotis e suas incidncias de manuteno .... Avaliao do comportamento dos hotis em relao incidncia 41 46 46 93 95 98 100 101 104 105 107 109 111 113 115 118 120 122

de manutenes realizadas e esperadas em funo da mdia de manutenes................................................................................................ Tabela 5.3 Tabela 5.4 Tabela 5.5 Tabela 5.6 Tabela 5.7 Incidncias de manutenes dos 14 hotis .................................... Linearizao das incidncias de manuteno do 1 ao 16 ano .... Custos totais de manuteno - 2002 a 2006 (unidade R$) ............ Custo mdio por manuteno - 2002 a 2006 (unidade R$) ............ Custo mdio de cada servio de manuteno por m 149
2

123 125 127 145 147

(unidade R$/m2).......................................................................................... Tabela 5.8 Percentual do Custo de Manuteno em relao ao

custo de construo do empreendimento .................................................. Tabela 5.9 Tabela 5.10 Custo mdio da mo de obra por manuteno (Unidade R$) ........ Custo mdio de materiais e equipamentos por

149 152

manuteno (unidade R$) .......................................................................... Tabela 5.11 Linearizao dos custos de manuteno do 1 ao 16 ano ............

153 155

13

L I S TA D E G R F I C O S

Grfico 5.1

Anlise grfica das incidncias de manuteno de todos 125

os servios com a sua evoluo individual ao ano .................................... Grfico 5.2 Somatria em percentual das incidncias de manuteno de

todos os servios (realizados entre janeiro/2002 a dezembro/2006) ......... Grfico 5.3 Grfico 5.4 Grfico 5.5 Grfico 5.6 Grfico 5.7 Anlise grfica das incidncias de manutenes em persianas .... Ciclo de manuteno das persianas ............................................... Anlise grfica das incidncias de manutenes hidrulicas ......... Ciclo de manuteno hidrulica ...................................................... Anlise grfica das incidncias de manutenes em marcenaria

126 129 130 131 132

e fechaduras ............................................................................................... Grfico 5.8 Grfico 5.9 Ciclo de manuteno dos servios de marcenaria e fechaduras ... Anlise grfica das incidncias de manutenes de servios

133 135

gerais e de pedreiro ................................................................................... Grfico 5.10 Ciclo de manuteno dos servios gerais e de pedreiros .............. Grfico 5.11 Anlise grfica das incidncias de manutenes de pinturas ........ Grfico 5.12 Ciclo de manuteno de pinturas ................................................... Grfico 5.13 Anlise grfica das incidncias de manutenes eltrica .............. Grfico 5.14 Ciclo de manuteno eltrica ......................................................... Grfico 5.15 Anlise grfica das incidncias de manutenes telefnicas ......... Grfico 5.16 Ciclo de manuteno da rede telefnica ........................................ Grfico 5.17 Custos totais de manuteno por servios (R$) ............................. Grfico 5.18 Custos totais de manuteno por servio em percentuais (%) ...... Grfico 5.19 Custos mdio de cada servio para o perodo de 2002 a 2006(R$) Grfico 5.20 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em persianas .............................................................................................. Grfico 5.21 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes hidrulicas .................................................................................................. Grfico 5.22 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em marcenaria e fechaduras....................................................................... Grfico 5.23 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes de servios gerais e de pedreiros .............................................................. Grfico 5.24 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em pinturas ................................................................................................. Grfico 5.25 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes eltricas ......................................................................................................

136 137 138 139 140 141 143 144 146 146 147

157

158

159

160

161

162

14
Grfico 5.26 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes telefnicas .................................................................................................. 163

15

SUMRIO
Captulo 1

INTRODUO
1.1 1.2 1.3 MOTIVAO PARA A PESQUISA ................................................. JUSTIFICATIVA DA PESQUISA ..................................................... OBJETIVOS .....................................................................................

19
19 20 23
23 23

1.3.1 Objetivo Geral ............................................................................................ 1.3.2 Objetivos Especficos .................................................................................

1.4

DELIMITAES DA PESQUISA .....................................................

23
23

1.4.1 Delimitaes ...............................................................................................

Captulo 2

REVISO DA LITERATURA
2.1 SISTEMA DE GESTO ...................................................................

25
25
27 30

2.1.1 Metodologia de um Sistema de Gesto (SG) ............................................. 2.1.2 Sistema de Gesto (SG) no Projeto e Execuo .......................................

2.2

HOTELARIA .....................................................................................

34
34 35 36 37 38 41 42 45

2.2.1 Histrico ..................................................................................................... 2.2.2 Hotelaria no Brasil ...................................................................................... 2.2.3 Turismo x Hotelaria .................................................................................... 2.2.4 Classificao dos Hotis ............................................................................ 2.2.5 Tipos de Hotis .......................................................................................... 2.2.6 O Pblico do Hotel e o Tempo de Permanncia ........................................ 2.2.7 Planejamento e Desenvolvimento dos Empreendimentos ......................... 2.2.8 Manuteno Hoteleira ................................................................................

2.3

MANUTENO PREDIAL ...............................................................

47
47 48 49 51 54 55 56

2.3.1 Introduo .................................................................................................. 2.3.2 Histrico ..................................................................................................... 2.3.3 A Importncia da Manuteno ................................................................... 2.3.4 Durabilidade e Vida til do Edifcio............................................................. 2.3.5 Planejamento x Manuteno ...................................................................... 2.3.6 Tipos de Manuteno ................................................................................. 2.3.7 Incidncia de Patologias ............................................................................

16
2.3.8 Sistemas de Manuteno Predial ............................................................... 2.3.9 Fatores de Degradao do Edifcio....................................................... 2.3.10 Vantagens Propiciadas por um Sistema de Manuteno .......................... 2.3.11 Manual do Proprietrio ............................................................................... 2.3.12 Custos da Manuteno .............................................................................. 58 61 63 65 68

Captulo 3

METODOLOGIA
3.1 ETAPAS DO TRABALHO ...............................................................

72
72
73 74 79 80 81 81 82 82

3.1.1 Primeira Etapa Formulao da Pesquisa ..................................................... 3.1.2 Segunda Etapa Planejamento da Pesquisa ............................................ 3.1.3 Terceira Etapa Estudo Piloto ................................................................... 3.1.4 Quarta Etapa Estudos de Caso ............................................................... 3.1.5 Quinta Etapa Anlise dos Resultados ..................................................... 3.1.5.1 Os Estudos de Caso .................................................................................. 3.1.5.2 Anlise Individual dos 14 Hotis ................................................................ 3.1.5.3 Anlise Global de Todo o Empreendimento (14 hotis) ............................ 3.1.5.3.1 Anlise dos Servios Realizados e a sua Incidncia (Nmero de Manutenes Realizadas) ........................................................ 3.1.5.3.2 Anlise do Nmero de Incidncias de Manuteno com a Linearizao do Tempo .............................................................................. 3.1.5.3.3 Anlise Financeira das Incidncias de Manuteno ............................... 3.1.5.3.4 Anlise do Custo das Incidncias de Manuteno com a Linearizao do Tempo ..............................................................................

82

82 83

84

3.2

CONSIDERAES FINAIS .............................................................

85

Captulo 4

ESTUDOS DE CASO
4.1 4.2 CARACTERIZAO DO HOTEL .................................................... ANLISE INDIVIDUAL DOS ESTUDOS DE CASO ........................

86
86 91
92 94 96 98

4.2.1 Estudo Piloto Hotel 01 ............................................................................. 4.2.2 Estudo Hotel 02 .......................................................................................... 4.2.3 Estudo Hotel 03 .......................................................................................... 4.2.4 Estudo Hotel 04 ..........................................................................................

17
4.2.5 4.2.6 4.2.7 Estudo Hotel 05 .......................................................................................... Estudo Hotel 06 .......................................................................................... Estudo Hotel 07 .......................................................................................... 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118

4.2.8 Estudo Hotel 08 .......................................................................................... 4.2.9 Estudo Hotel 09 .......................................................................................... 4.2.10 Estudo Hotel 10 .......................................................................................... 4.2.11 Estudo Hotel 11 .......................................................................................... 4.2.12 Estudo Hotel 12 .......................................................................................... 4.2.13 Estudo Hotel 13 .......................................................................................... 4.2.14 Estudo Hotel 14 ..........................................................................................

Captulo 5

ANLISE DOS RESULTADOS


5.1 5.2 ANLISE INDIVIDUAL DOS 14 HOTIS ........................................ ANLISE GLOBAL DE TODO O EMPREENDIMENTO (14 HOTIS)
(Nmeros de Manutenes Realizadas) .................................................... 5.2.2 Anlise Global por Servio ......................................................................... 5.2.2.1 Servios de Reparos em Persianas ........................................................... 5.2.2.2 Servios de Manuteno Hidrulica ........................................................... 5.2.2.3 Servios de Marcenaria e Fechadura ........................................................ 5.2.2.4 Servios Gerais e de Pedreiros .................................................................. 5.2.2.5 Servios de Pinturas .................................................................................. 5.2.2.6 Servios de Manuteno Eltrica ............................................................... 5.2.2.7 Servios de Manuteno Telefnica .......................................................... 5.2.3 Anlise Financeira das Incidncias de Manuteno (Janeiro/2002 Dezembro/2006) ............................................................... 5.2.3.1 Desmembramento dos Custos ................................................................... 5.2.4 Anlise do Custo mdio por Servios ........................................................ 5.2.4.1 Anlise Grfica do Custo Mdio de Manuteno em Persianas ................ 5.2.4.2 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Hidrulica ................ 5.2.4.3 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Marcenaria e Fechadura 5.2.4.4 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Servios Gerais e de Pedreiros ................................................................................ 5.2.4.5 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Pintura .................... 5.2.4.6 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Eltrica .....................

121
121 124
125 127 128 130 133 135 138 140 142

5.2.1 Anlise dos Servios Realizados e sua Incidncia

145 152 155 157 158 159

160 161 162

18
5.2.4.7 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Telefonia ................. 163

Captulo 6

CONCLUSES
6.1 CONCLUSES DAS ETAPAS DO TRABALHO ............................................ 6.2 CONCLUSES QUANTO AOS OBJETIVOS DESTE TRABALHO .............. 6.3 CONCLUSES FINAIS ................................................................................... 6.4 RECOMENDAES PARA FUTUROS TRABALHOS ..................................

164
164 165 175 177

R E F E R N C I A S B I B L I O G R F I C A S ................. A N E X O S ...............................................................................

179 187

APNDICES................................................................................

190

Captulo 1 INTRODUO
1.1 MOTIVAO PARA A PESQUISA
O aumento da competitividade e a concorrncia estabelecida nos diversos segmentos da economia mundial motivam o mercado em busca de novas solues e alternativas para a superao dos seus concorrentes. Em nvel nacional e internacional, um segmento do mercado emergente o setor de turismo. O seu crescimento e desenvolvimento vm assumindo um importante papel no setor tercirio, apontando que esta atividade se tornar uma das lderes da economia mundial, junto ao setor de tecnologia e telecomunicaes (BELLI; HEINECK; CASAROTTO FILHO; 1996). Neste contexto, observa-se que dentro desta indstria, o subsetor de hotelaria cresce progressivamente. A concorrncia existente entre os meios de hospedagem a motivao para o desenvolvimento do subsetor, com a busca da qualidade plena, com o intuito de oferecer um servio diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o hspede em termos de qualidade, aspecto visual, marketing, servios, conservao e manuteno. Para o atendimento de todos estes itens preciso obter a interao de diversas frentes de trabalho, com destaque para a necessidade de um sistema de gesto (SG). O objetivo deste sistema definir um conjunto de tcnicas e procedimentos para auxiliarem na execuo de tarefas atravs do estabelecimento de uma rede de atividades a serem realizadas em datas especficas pr-estabelecidas. O aperfeioamento contnuo do sistema assegura a qualidade e a conservao das instalaes prediais (SOARES; COSENZA; 1998). O funcionamento deste sistema de gesto na manuteno hoteleira deve ocorrer de forma harmoniosa e com a interao dos servios de hotelaria, administrao e logstica, atendendo s necessidades dos hspedes, sem influenciar na qualidade da sua estadia (WANDERLEY; 2004). Alm disto, o investimento realizado neste tipo de sistema deve ser justificado nos aspectos de manuteno, marketing e modernizao, atendendo aos padres e critrios estabelecidos pelos rgos hoteleiros. No presente trabalho, foram analisados os servios mais importantes inseridos no contexto dirio da manuteno predial de um hotel, bem como os seus custos e as variveis ligadas a estes. No prximo tpico est exposta a justificativa para o desenvolvimento do trabalho, que foi baseada na literatura pesquisada sobre o tema.

Captulo 1: Introduo 20 ________________________________________________________________________ 1.2 JUSTIFICATIVA DA PESQUISA


O interesse por esta pesquisa fundamentado na escassez de estudos referentes aos sistemas de gesto de manuteno de edificaes hoteleiras, bem como de seu custo de operao. importante avaliar as variveis de custo destes sistemas, para propor diretrizes que possam implement-los com um menor custo de operao. Com este foco a pesquisa sustentada pelo seguinte trip: sistemas de gesto, hotelaria e manuteno. As publicaes sobre hotelaria so recentes e escassas. Especificamente sobre a engenharia de hotis e a sua manuteno predial, poucos autores abordam o assunto em profundidade. Em complemento ao trip, foi realizado um estudo amplo dos trabalhos e sistema de gesto, uma vez que existe uma extensa bibliografia referente aos diversos setores desta rea. No setor da construo civil, os sistemas de gesto auxiliam, desde a etapa de planejamento, at a concluso da obra. Os autores Baa; Melhado (1999) destacam a necessidade da implantao de Sistemas de Gesto da Qualidade (SGQ) como um investimento para o aumento da qualidade. Santos; Farias Filho (1998) apontam que a utilizao de um SGQ em empresas construtoras auxilia na sua imagem e confiabilidade perante os consumidores. Apesar de um elevado nmero de trabalhos identificados a respeito de sistemas de gesto (SG), percebe-se uma carncia de bibliografia na rea especfica de gesto do processo de manuteno de instalaes prediais. Esta lacuna demonstra a necessidade de se desenvolver estudos que comprovem a importncia da aplicao dos conceitos de sistemas de gesto nas atividades de manuteno de edificaes. A aplicao de um SG auxiliaria no estabelecimento das datas e na freqncia das inspees (SOARES; COSENZA; 1998). Alm disso, as atividades programadas de um SG estabelecem as tcnicas e procedimentos a serem realizados nas atividades de manuteno, de acordo com os problemas encontrados. Percebe-se que um SG voltado s atividades de manuteno das instalaes prediais de um hotel uma importante ferramenta, capaz de auxiliar, tanto na manuteno corretiva, quanto no desenvolvimento de uma cultura de manuteno preventiva. Desta forma se consegue efetivar a conservao das instalaes existentes para manter o aspecto visual de uma unidade nova. Alm destes benefcios, um Sistema de Gesto de Manuteno (SGM) pode desenvolver estas atividades a um custo menor. O aspecto mais importante desta pesquisa a avaliao das variveis de custo existentes nos sistemas de manuteno de hotis, bem como a definio do custo mdio para cada servio. Isto cria a possibilidade de diminuir o seu custo a partir da implantao de um SG.

Captulo 1: Introduo 21 ________________________________________________________________________


Optou-se pelo subsetor da hotelaria devido ao contexto econmico no qual este setor est inserido, ou seja, no promissor mercado da indstria do turismo. O turismo atende ao setor de negcios, lazer, diverso, se relacionando com todos os setores da economia mundial (LAGE; MILONE; 2000). Esta importncia confirmada pela Organizao Mundial do Turismo (OMT) que apontou, nos anos 90, a indstria do turismo como sendo a maior empregadora do Mundo, com aproximadamente 204 milhes de pessoas envolvidas ou seja, um em cada nove trabalhadores do mundo (WANDERLEY; 2004). Neste contexto, em paralelo indstria do turismo, cresce o subsetor da hotelaria. No Brasil, os hotis esto em plena atividade e expanso, amparados por rgos pblicos e pela iniciativa privada (WANDERLEY; 2004). A grande concorrncia existente no subsetor hoteleiro envolve, desde os pequenos hotis de estrutura familiar, at os mais luxuosos das grandes redes internacionais. A concorrncia acirrada entre eles valoriza o desenvolvimento de novas ferramentas para aprimorar a qualidade dos servios prestados aos hspedes, o seu aspecto visual (marketing), conservao (manuteno) com a reduo de custos (custos de manuteno). Com este enfoque, a pesquisa prope que esta ferramenta seja obtida a partir da interao dos conhecimentos de engenharia de manuteno predial, instalaes de hotis e os conceitos dos sistemas de gesto para avaliar a sua aplicao. A importncia desta manuteno apontada pelos hspedes, ao preencherem as fichas de qualidade ao trmino de suas estadias. Como observado no estudo de Petrocchi (2002), os hspedes apontam problemas como, cheiro de mofo, chuveiros com baixa presso e deficincias gerais nos apartamentos. Alm disto, a no conservao das instalaes gera um acmulo excessivo de patologias, atingindo um ponto extremo em que o edifcio passa a no atender o seu desempenho mnimo exigido. Neste momento necessrio avaliar a viabilidade econmica de se restabelecer o desempenho perdido, determinar um novo uso (reabilitao) ou a sua demolio (RESENDE; 2004). Assim, torna-se evidente que os custos de manuteno dissolvidos no decorrer da vida til do edifcio so menores que os gastos para a recuperao de seu desempenho, sendo necessria uma interveno rotineira com o monitoramento das suas despesas. No referencial da manuteno existe um maior nmero de publicaes, apesar de ser um assunto recente. Internacionalmente, estes estudos tiveram incio a partir da dcada de 50 e, no cenrio nacional, a partir dos anos 80 (MEIRA, 2002). Uma explicao para isto dada por Meira; Padaratz (2002), que abordam uma viso mais contempornea, relatando que por muitos anos, a durabilidade das construes no era uma prioridade. Atualmente, existe um nmero crescente de pesquisas voltadas ao tema e, em especial, sobre as manifestaes patolgicas, com foco no desenvolvimento e correo destes problemas.

Captulo 1: Introduo 22 ________________________________________________________________________


Em relao correo dos problemas, com base na gesto da manuteno, j existem algumas publicaes, destacando-se autores como Lopes (1993), que faz um estudo de caso sobre o sistema de gesto de manuteno aplicado nas agncias do Banco do Brasil. Almeida; Vidal (2001), com alguns conceitos sobre a gesto da manuteno predial. Meira (2002), com o estudo da manuteno e a satisfao de moradores de condomnios de Florianpolis. Gomide; et al. (2006), com a proposio de tcnicas de inspeo e manuteno predial. Por outro lado, a anlise a respeito dos custos destas atividades est sendo desenvolvida de forma lenta, com poucas publicaes. Percebe-se assim, uma carncia de estudos voltados aos custos da manuteno (MEIRA; PADARATZ; 2002) e, principalmente, em relao aos custos da atividade da manuteno preventiva. Diversos trabalhos, nacionais e internacionais, abordam as questes de patologia e a indicao de solues propostas. Outros autores enfocam a manuteno aps a insero do problema. De forma geral, ocorre uma carncia de trabalhos que expressem a preocupao em relatar os principais servios existentes na manuteno predial, bem como o seu desempenho e o custo mdio de cada servio (custo de correo). Alm disso, grande parte dos trabalhos existentes relata estudos de condomnios residenciais ou habitaes de interesse social, onde no so consideradas as variveis relacionadas ao uso e estado de manuteno de hotis. No presente trabalho, se buscou analisar os principais servios realizados na manuteno predial dos hotis, bem como as variveis de custos ligadas a estes servios, para a determinao de seus custos mdios. Espera-se que, a partir dos resultados obtidos, estes custos possam ser determinados e utilizados como fonte de informao neste segmento. Caracteriza-se, portanto, a pesquisa como relevante devido importncia de se conhecer os custos dos principais servios de manuteno predial em hotis; original, pois se trata do primeiro trabalho sobre estes custos em hotis e vivel, pois no presente trabalho foi proposta a realizao de uma anlise preliminar no estudo piloto. Estes atributos so considerados fundamentais por Castro (1978), para a configurao de uma pesquisa cientfica. O trabalho foi desenvolvido a partir de informaes disponibilizadas pelo Sistema de Gesto de Manuteno Hoteleira (SGMH) do hotel resort, que atendeu s especificaes necessrias para a realizao da pesquisa. O resort estudado se trata de um grande empreendimento hoteleiro, localizado na Ilha de Florianpolis, com rea de 1 milho de m, envolvendo 750 mil m de Mata Atlntica e dunas preservadas. Este hotel possui 14 edifcios de apartamentos destinados acomodao de hspedes, sendo possvel o

Captulo 1: Introduo 23 ________________________________________________________________________


desenvolvimento de 14 estudos de caso diferentes, todos com o mesmo padro de qualidade e possibilitando a comparao de dados com a mesma origem. No captulo referente metodologia se encontram mais detalhes sobre estes estudos, bem como os critrios de escolha dos edifcios e as especificaes necessrias para a coleta de dados. O captulo 04 descreve o resort estudado com riqueza de detalhes.

1.3

OBJETIVOS

1.3.1 OBJETIVO GERAL


Avaliar o custo dos servios de manuteno predial em hotis resorts.

1.3.2 OBJETIVOS ESPECFICOS


- analisar a tipologia dos hotis, em termos de estrutura fsica, projeto, instalaes e estado de conservao; - determinar os principais servios realizados no processo de manuteno, com a sua caracterizao e incidncia; - avaliar os ciclos de manuteno (incidncia) em relao ao tempo, determinando o comportamento das incidncias em funo do tempo; - avaliar as variveis que esto relacionadas aos custos da manuteno (mo-deobra, material e equipamento, custo de correo, custo de preveno); - avaliar os custos de manuteno (manuteno corretiva) em relao ao tempo, determinando o comportamento dos custos ao longo do tempo;

1.4

DELIMITAES DA PESQUISA
Para atingir os objetivos determinados e definir a abrangncia do trabalho, algumas

delimitaes foram listadas a seguir.

1.4.1 DELIMITAES
A primeira delimitao deste trabalho inerente ao mtodo de pesquisa empregado, denominado de Estudo de Caso. Assim, restringe-se aos dados a respeito da qualidade do sistema de gesto empregado e s informaes coletadas durante a pesquisa, disponibilizadas pela administrao do empreendimento pesquisado. Em relao aos estudos de manuteno, o presente trabalhado estar limitado anlise dos servios de manuteno definidos pela NBR 5674 - Manuteno de Edificaes Procedimentos (1999). A condio inicial e primordial para que o hotel possa ser analisado, que este possua um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH), onde, pelo menos, sejam

Captulo 1: Introduo 24 ________________________________________________________________________


feitos os registros dos servios (incidncias), o controle de execuo dos servios e os seus respectivos custos. Em relao s informaes coletadas, estas sero restritas identificao do estado de conservao dos hotis, quantificao das incidncias de manuteno e a seus respectivos custos, sem a preocupao de identificar a causa, os fenmenos qumicos e a soluo dos problemas patolgicos observados. O estudo de caso foi realizado na regio da Ilha da Grande Florianpolis. A seleo deste resort foi baseada na classificao adotada pela EMBRATUR (descrita no item 2.2.4) segundo o nmero de estrelas, atendendo ao padro 5 estrelas. Em relao a sua tipologia, o estudo avaliou um hotel resort composto de 14 edifcios. Em relao localizao e ao tamanho do empreendimento (nmero de quartos e rea em m2) foram selecionados os edifcios que apresentassem as caractersticas mais semelhantes possveis, para que os dados analisados pudessem ser comparados. Pois uma amostra sem critrios apresentaria comportamentos e resultados diferentes. Em relao tecnologia de construo, todos os 14 hotis do resort foram construdos pela mesma empresa e utilizaram a mesma tecnologia e os mesmos materiais de acabamento. Esta uniformidade entre os hotis permitiu a anlise simultnea das manutenes realizadas e sua comparao. Para contemplar as instalaes comuns a todos os hotis analisados, o levantamento de dados foi feito nas reas de uso exclusivo dos hspedes, se restringindo apenas s unidades habitacionais (UH), ou seja, os quartos (apartamentos) e as circulaes que permitem o seu acesso. No foram analisadas as reas de uso geral do hspede, como, hall de entrada, recepo, restaurante, banheiros de uso geral, reas de lazer e circulaes externas. O presente trabalho se limitou a analisar o custo de manuteno e a quantificao das incidncias de servios que perfazem este custo.

Captulo 2 REVISO DE LITERATURA

2.1

SISTEMA DE GESTO
No decorrer dos ltimos anos, se observa um elevado desenvolvimento no setor da

Construo Civil, acompanhado de inmeras mudanas. Baa e Melhado (1999) relatam que as empresas construtoras esto investindo na melhoria da qualidade, atravs do uso de tecnologias inovadoras e implantao de Sistemas de Gesto (SG). Para Soares e Cosenza (1998), um Sistema de Gesto (SG) um conjunto de tcnicas e procedimentos para auxiliar na execuo de tarefas. Para isto, agrupa os instrumentos de gesto de acordo com os propsitos da empresa, estabelecendo uma rede de subsistemas que norteiam as atividades a serem realizadas. Isto possibilita a determinao do caminho a ser seguido, evitando atividades improdutivas. Os sistemas de gesto podem ser aplicados em quaisquer empresas, dos mais variados segmentos. No foco da engenharia civil, mais especificamente na construo civil, os autores Baa e Melhado (1999) afirmam que os sistemas de gesto so utilizados para aumentar a qualidade dos seus produtos, processos e servios, atendendo assim s exigncias do mercado consumidor. Santos e Farias Filho (1998) atribuem isso, as constantes presses ocasionadas pelo mercado, como por exemplo: - falta de um sistema seguro de financiamento; - descrditos das empresas do setor, devido s falncias e descumprimentos de contratos; - queda e runa de alguns edifcios; - elevada concorrncia, com a entrada de empresas estrangeiras no setor. Alm destes fatores, a busca pela qualidade, a organizao da obra e o uso de procedimentos de gesto, so utilizados por empresas construtoras que esto aderindo a estes processos para aumentar a sua produtividade e competitividade. Programas de qualidade foram implantados em empresas, como o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat (PBQP-H) e o Prmio Nacional da Qualidade (NASCIMENTO; SOARES, 1996). Somando-se a isto, a entrada em vigor do Cdigo de Defesa do Consumidor, em 1992, influenciou os clientes de todos os setores a elevarem o grau de exigncia quanto aos produtos adquiridos (JOBIM, 1997).

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Percebe-se, portanto, a necessidade e a melhora dos processos construtivos a partir dos itens relacionados. Mas mesmo diante de todos estes fatores, muitas vezes uma empresa coloca no mercado produtos de baixa qualidade, sem respeitar a mnima condio de durabilidade e eficincia, o que, segundo Baa e Melhado (1999), desperta um sentimento de insegurana e descontentamento no cliente. Pode-se atribuir a isto, o aumento do grau de exigncia em relao ao contedo e informaes referentes ao projeto. Segundo Santos e Farias Filho (1998), as empresas almejam uma maior produtividade e melhores desempenhos em tempos menores, sem aumento nos custos, com a preocupao de no comprometer a qualidade e a conformidade do produto. Em meio a este cenrio, existe a necessidade de busca de novas ferramentas para aumentar a qualidade, a organizao e a gesto dos processos, sem adicionais de custos. Ao se observar outros segmentos da economia, percebe-se que diversos recursos podem ser aplicados construo civil, como por exemplo, o Sistema Toyota de Produo. Ohno (1997) e Shingo (1996) destacam neste sistema a gesto voltada reduo de prazos, custos, perdas e desperdcios, em um ambiente baseado na flexibilidade e melhoria contnua. Ao se observar estas ferramentas de gerenciamento, destaca-se a necessidade da elaborao de um Sistema de Gesto (SG) voltado para a engenharia civil, em conformidade com a necessidade encontrada. Observa-se isto em vrios trabalhos em nvel nacional, como o proposto por Santos (2004), de um modelo de gesto que auxilie no fluxo contnuo do trabalho e na padronizao do processo de execuo dos servios de construo civil; Sistemas de Gesto de Projetos so elaborados e defendidos por diversos autores, dentre os quais: Jobim e Jobim Filho (2003) e Baa e Melhado (1999), sobre o Sistema de Gesto da Qualidade (SGQ) em escritrios de projeto; Baa e Melhado (1998) e Fossati, Nazrio; Roman (2003) que relatam o processo de implantao do SGQ em empresas de arquitetura e de projetos. Nesta mesma linha, existem estudos sobre a situao das empresas de projeto quanto implantao do SGQ (FOSSATI; SILVA; ROMAN, 2004); Soares e Cosenza (1998) descrevem a estrutura de um SG com foco na produtividade para a construo civil; Nascimento et al.; (2004) fazem uma anlise da utilizao de um SG voltado ao segmento empresarial na construo civil e Soares e Sposto (2001) utilizam o SGQ para propor uma metodologia de fiscalizao na execuo de obras militares. Desta maneira, evidente que um sistema de gesto pode ser usado em vrias vertentes da construo civil, dependendo apenas do foco do usurio. Podendo ser implantado nos servios de manuteno predial de hotis.

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2.1.1 Metodologia de um Sistema de Gesto (SG) A utilizao do sistema de gesto e o seu aprimoramento auxiliam no crescimento e melhoria do desempenho de uma empresa. Em curto prazo, possibilitam a retomada da competitividade e, em longo prazo, propiciam um aperfeioamento contnuo, controlado pelas necessidades de mercado e pelas correes advindas do prprio sistema de gesto (SOARES E COSENZA, 1998). A competitividade do mercado faz com que a estrutura das empresas passe por transformaes, as quais, muitas vezes ocorrem de maneira emprica, motivadas pela prpria necessidade de crescimento. Para Soares e Cosenza (1998), isto visto como um radical processo de transformao, no qual a necessidade de adaptao s presses internas e externas, faz com que a organizao se aproxime de uma estrutura de gesto onde todos decidam, controlam, executam e participam do planejamento. Neste contexto, se faz necessrio o desenvolvimento do sistema de gesto para a integrao de todas as medidas da estrutura de gesto, auxiliando na atuao eficiente e eficaz das empresas. Ou seja, o sistema de gesto passa a ser um conjunto de tcnicas e procedimentos que auxiliam na administrao e na execuo das tarefas. Nascimento et al. (2004) relatam que uma instituio que adote um sistema integrado de gesto empresarial pode obter melhoras no processo de negcios, na aplicao de suas prticas, maior integrao na corporao e, externamente, nas inter-corporaes. Como conseqncia, se tem o controle de todos os processos e do fluxo de trabalho, com a integrao de todos os departamentos. Alm destes benefcios, tem-se o aumento da produtividade, da qualidade, gerenciamento do mtodo de produo e maior deteco das falhas. Estes benefcios so repassados diretamente ao consumidor final, gerando a confiabilidade no produto. Respectivamente, tem-se o controle da produo, o aumento de demanda de consumo, o aumento do valor de mercado e ganhos de eficincia e eficcia para a empresa (HUNTON, LIPPINCOTT, RECK, 2003). De maneira geral, um sistema de gesto pode ser aplicado em qualquer empresa ou at em um processo isolado dentro de um setor da empresa. Deve-se atentar para a sua metodologia de trabalho, para que esta englobe todos os aspectos importantes do processo. Aps a formulao da metodologia, o controle do processo a etapa mais importante, pois a correta operao depende necessariamente dos procedimentos de cada etapa e do correto controle. Sobre os benefcios do sistema de gesto, Baa e Melhado (1999) discorrem que, a partir da implantao do sistema, a empresa passa a identificar o fluxo de atividades de todo o processo. Isto traz como conseqncia a definio da relao de interface existente entre os participantes do processo e o desenvolvimento de procedimentos gerenciais,

Captulo 2: Reviso da Literatura 28 ________________________________________________________________________


procedimentos de planejamento e as tcnicas necessrias. Alm disto, permite todo o mapeamento do sistema, tornando evidente a etapa que possa apresentar falhas, facilitando o processo de manuteno e realimentao do prprio sistema. Ainda nesta mesma linha, Santos e Farias Filho (1998) enfatizam a utilizao de um SG baseado em solues de logstica, com a otimizao dos fluxos fsicos e de informaes. Alm de todos os resultados mencionados, a utilizao de mo de obra qualificada um fator imprescindvel para o bom desempenho do SG. Algumas ferramentas so necessrias para que ocorra o bom funcionamento do SG. Conforme Soares e Cosenza (1998), o planejamento e o gerenciamento so funes bsicas do sistema. Os autores afirmam que esta a melhor maneira de adequar a ao planejada com o servio a ser executado. O planejamento o responsvel pelas aes a serem desenvolvidas, sendo dividido em estratgico, ttico e operacional, conforme descrito a seguir. Vide Figura 2.1: O Planejamento estratgico se divide em: prospeco, anlise, posicionamento, formulao e escolha da ao; O Planejamento ttico transforma o anterior em polticas, planos organizacionais e de capacitao; O Planejamento operacional transforma os anteriores em programas, projetos e planejamento do produto a ser confeccionado. Os autores completam, afirmando que o gerenciamento estima o controle e a melhoria da performance do sistema organizacional. Para isto, inspeciona se o sistema funciona conforme o planejado (controle) e aperfeioa o seu desempenho quanto a sua eficincia, eficcia e efetividade.

Captulo 2: Reviso da Literatura 29 ________________________________________________________________________

Figura 2.1: Modelo para o processo de Planejamento Fonte: Soares e Cosenza (1998)

O sucesso inicial do sistema est vinculado a sua fase de implantao, sendo necessrio o auxilio de uma empresa especializada, pois apesar de todas as vantagens propiciadas pelo sistema, a sua instalao pode ser demorada. preciso primeiramente, melhorar o processo para depois automatiz-lo e atualiz-lo continuamente (NASCIMENTO ET AL; 2004). Nesta mesma linha Toledo; Abreu; Jungles (2000) afirmam que, por ser uma nova tecnologia, demanda um determinado tempo at ser consolidada, podendo gerar algumas dvidas e incertezas neste perodo. Nesta mesma vertente, Nascimento et al (2004) realizaram um estudo em So Paulo, em duas grandes empresas conceituadas no setor da construo civil, onde foi instalado um Sistema Integrado de Gesto Empresarial e obtiveram-se excelentes resultados. O SG auxiliou as empresas a integrarem as suas equipes com melhoria na comunicao e conseqente aumento na produtividade. Outra melhoria foi no fluxo de informaes, pois o sistema otimizou e agilizou a forma de coleta, transmisso e distribuio das informaes ao longo do processo. Por outro lado, o principal problema relatado foi a dificuldade de adequao ao sistema, pois ocorreu a falta de assessoria e treinamento s duas empresas. Os autores afirmam que uma orientao ou consultoria executada por empresas especializadas otimizaria os resultados esperados.

Captulo 2: Reviso da Literatura 30 ________________________________________________________________________


2.1.2 Sistema de Gesto (SG) no Projeto e Execuo A principal ferramenta para o desenvolvimento de um empreendimento o projeto. No apenas o projeto arquitetnico, mas tambm os complementares, eltrico, telefnico, hidrulico, preveno de incndio, estrutural e outros, que sero exigidos de acordo com a dimenso do projeto e o seu nvel de detalhamento. Alm dos projetos, as especificaes dos materiais, os detalhes dos sistemas construtivos, as tcnicas de construo que sero utilizadas e at o uso (destinao) da construo devem ser informados, para a correta programao das atividades dentro de um SG. De acordo com Baa e Melhado (1999), diversos autores avaliam a importncia do projeto na cadeia da construo civil, pois dele depende todo o resultado da edificao. Cabe ao projeto inmeras funes, como auxiliar no processo de especificaes de materiais, no oramento para diminuir os custos de produo, na obteno do desempenho esperado do produto, na otimizao e auxilio da atividade de execuo com a atribuio de novas tecnologias e reduo do nmero de falhas durante o processo de produo e no produto final. Apesar de todas estas atribuies, os autores ressaltam que atualmente os projetos no so elaborados totalmente corretos ou de maneira adequada. Em contra partida, quando so elaborados corretamente, so algumas vezes lidos ou interpretados de maneira errada. As deficincias provenientes desta fase se refletem nos problemas enfrentados durante a construo dos edifcios, comprometendo a utilizao futura e a interveno para a realizao de servios de manuteno. Esta manuteno posterior sua execuo acaba sendo necessria para que o sistema tenha o seu desempenho inicial garantido, refletindo em aumento de custos que poderiam ser evitados com a correta elaborao dos projetos e posterior execuo. Soares e Sposto (2001) relatam a necessidade de se identificar e eliminar as possveis falhas geradas durante o processo construtivo, pois a no realizao desta verificao ocasionar improdutividade e desperdcios, alm de falhas na construo que acompanharo o empreendimento, afetando a qualidade da obra. Em conjunto, as falhas de projeto tambm devem ser identificadas, para que estas no resultem em erros construtivos. Para Baa e Melhado (1999), o projeto o elemento central da anlise, tendo a funo de ser a pea fundamental para o planejamento, detalhamento e especificaes das aes. Para isto, deve ser acompanhado desde a sua etapa inicial, de forma especfica e detalhada, para que seja garantido um padro mximo de qualidade at o final da execuo. Os autores reconhecem que existem algumas dificuldades para serem alcanados estes objetivos, como a contratao de projetistas para detalharem os projetos e realizarem a sua compatibilizao, que na maioria dos casos feita de forma deficiente. Em geral, estas deficincias ocorrem devido ausncia de um engenheiro com viso de produo, ou

Captulo 2: Reviso da Literatura 31 ________________________________________________________________________


seja, com capacidade de visualizar todas as etapas da obra e os pontos especficos pertencentes a cada etapa. Este engenheiro deve acompanhar o desenvolvimento e a ocorrncia de modificaes do projeto durante a execuo da obra, devido a pedidos dos clientes e a problemas de interface entre os projetos. Alm disto, o acompanhamento aps a concretizao do empreendimento tambm falho, pois a maioria das empresas no se preocupa com a avaliao da satisfao dos clientes. Estes, por sua vez, no esto dispostos a pagarem por um servio de manuteno corretiva para as falhas decorrentes de projeto, execuo e posterior uso. O sistema de gesto da qualidade alerta para estes tipos de problema. Para isto, proposta uma metodologia com o objetivo de impedir que as falhas decorrentes da etapa de projeto se perpetuem para a etapa de execuo e propicie a instalao de patologias durante o uso, afetando a sade e a qualidade de vida dos usurios. Segundo os autores Verosa; Almeida; Souza (2004) e Romrio e Simes (1995), na fase de projeto, a falha mais comum a prpria falta de projetos, detalhamento deficiente dos elementos construtivos, concepo inadequada, seleo de materiais e tcnicas incorretas. Para JOHN (1987), a maioria dos defeitos das edificaes atribuda a esta fase. Em termos percentuais, Hammarlund e Josephson (1995) relatam que 20% das falhas internas e 51% das falhas externas so originadas nesta fase, tendo como referncia os custos. Com base na etapa de projeto, Melhado (1994) destaca que em qualquer indstria o papel do projeto deve ser estabelecido de forma adequada para permitir a implementao do sistema de qualidade. A prpria ISO 9000, segundo o autor, confirma este aspecto, ao estabelecer como exigncia para a certificao o controle de projetos e o relacionamento entre projeto e a fabricao. Como proposta de soluo deste problema, comum na execuo de obras de construo civil, o Centro de Tecnologia de Edificaes (CTE) (1998) apud Baa; Melhado (1998) estabelece um modelo de gesto da qualidade a ser desenvolvido em funo das atividades que compem a obra, desde o projeto at a sua concluso. Os itens so os seguintes: a) Concepo do projeto: identifica os participantes do projeto (investidores, projetistas, construtores e o usurio final) e as suas necessidades. Isto desenvolvido pela identificao dos fluxos de atividades, pela identificao das relaes entre os agentes participantes e pelo estabelecimento de uma metodologia que atenda aos critrios de desempenho e s exigncias dos usurios; b) Qualidade do projeto: relaciona o dimensionamento e a funcionalidade em funo de critrios scio-econmicos. A esttica da edificao deve estar inserida no contexto cultural do ambiente a um padro (custo) adequado.

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c) Processo de elaborao do projeto: a etapa que possui o maior nmero de critrios, pois est relacionada garantia do produto, devendo atender a uma srie de requisitos, como: - controle da qualidade dos projetos no seu recebimento; - aprovao do projeto pelo cliente; - planejamento prvio das atividades, em funo do tempo e dos recursos; - manuteno do fluxo contnuo das atividades sem a insero de tempos adicionais; - comunicao eficaz entre os agentes para que no ocorram erros e retrabalhos; - atendimento s necessidades dos clientes internos e externos; - confiabilidade e rastreabilidade das decises, com o uso de registros e documentao; - controle de qualidade do processo, com anlise crtica ao fim de cada etapa; - coordenao de projetos de execuo adequados s etapas de trabalho, para obter a soluo global do planejamento previsto; - especificao tcnica do produto visando a sua utilizao ao longo de toda vida til, atentando para os custos iniciais, de operao, manuteno, renovao e reposio; d) A apresentao do projeto: se destina a adequar toda a documentao referente aos projetos e informaes adicionais, em conformidade com os processos onde sero utilizados, facilitando as tomadas de deciso e a improvisao no canteiro. Para complementar o modelo proposto, Baa e Melhado (1998) sugerem a adio de mais trs etapas. Estas etapas esto relacionadas assistncia tcnica durante a execuo e na ps-entrega do projeto: - Execuo do projeto as built: aps a aprovao dos projetos na prefeitura, so feitas diversas alteraes do mesmo na obra, por falhas de compatibilizao ou por pedidos dos prprios clientes. Com o trmino da obra, feita uma coleta de dados e o as built deve ser desenvolvido. Alm disto, nesta etapa deve ocorrer o controle das no conformidades; - Elaborao do Manual do Usurio: feita a partir do acompanhamento tcnico da execuo da obra, com a elaborao de documentos e arquivo das informaes, como detalhamentos e projetos; - Avaliao da satisfao do cliente final com o projeto executado: feita atravs da aplicao de questionrios, check list e, principalmente, entrevistas com os usurios, para coletar as opinies e a condio de satisfao dos mesmos com o

Captulo 2: Reviso da Literatura 33 ________________________________________________________________________


imvel. Os dados de satisfao dos clientes devem ser incorporados ao desenvolvimento de futuros projetos. A Figura 2.2 sintetiza as informaes apresentadas pelos diversos autores em forma de um fluxograma, possibilitando um entendimento rpido do ciclo de qualidade em uma empresa de projeto.

Figura 2.2: Ciclo da qualidade na empresa de projeto Fonte: Baa e Melhado (1999)

Captulo 2: Reviso da Literatura 34 ________________________________________________________________________ 2.2 HOTELARIA

2.2.1 Histrico A atividade da hotelaria muito antiga, segundo Nunes (2004), foi iniciada com o comrcio de bens e servios entre regies distintas. Andrade; Brito; Jorge (2005) preconizam que as rotas comerciais da Antiguidade, na sia, Europa e frica, geraram ncleos urbanos e centros de hospedagem para atenderem os viajantes, caravanas, comerciantes, mensageiros e outros. Posteriormente, na Idade Mdia, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias, pois o atendimento aos viajantes era uma espcie de obrigao moral e espiritual. Na poca das monarquias, a classe nobre recebia a hospedagem nos palcios da nobreza, ou nas instalaes militares e administrativas, enquanto os demais viajantes eram atendidos de forma precria em albergues e estalagens. Esta atividade passou a ser explorada comercialmente aps a Revoluo Industrial com a expanso do capitalismo. Wanderley (2004) completa que os hotis, com o conceito atual, com equipe especializada, gerentes e recepcionistas, surgiram apenas no incio do sculo XIX. No referencial da Revoluo Industrial, Nunes (2004) relata que as viagens comerciais estimularam o surgimento de hotis na Inglaterra, Europa e EUA. Desde essa poca, o sucesso destes empreendimentos estava diretamente ligado sua localizao. Os autores Andrade; Brito; Jorge (2005), mencionam que um dos marcos da hotelaria, que ocorreu no sculo XIX, se deve ao suo Csar Ritz, que inseriu o banheiro privado em quarto de hotel, dando origem, no ano de 1870, ao atualmente conhecido apartamento. No sculo XX, Prestes (1999) expe a grande expanso da indstria hoteleira, no final da dcada de 50, com a adoo do estilo de construo do arquiteto americano John Portman, que buscava reproduzir todos os servios oferecidos em uma cidade dentro de um hotel. No contexto atual do sculo XXI, o autor relata que as grandes cadeias hoteleiras so utilizadas como parmetro de comparao e qualificao, devido ao padro de servio que oferecem, estabelecido internacionalmente. Em relao sua arquitetura, esta vem sendo adequada em funo da necessidade de espaos menores, mais aconchegantes, com um toque humano e no industrial, com a busca pela caracterizao regional dos locais onde se instalam (PRESTES, 1999). Um marco histrico que influenciou diretamente o curso do turismo no mundo foi a Segunda Guerra Mundial. Os autores Andrade; Brito; Jorge (2005) relatam que, a partir do ps-guerra, ocorreu uma expanso acelerada da economia mundial, com a melhoria da renda, ampliao e progresso dos sistemas de transporte e comunicao, (transporte de

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passageiros nos avies a jato) e a globalizao da economia mundial com o aumento progressivo do fluxo de viagens regionais e internacionais.

2.2.2 Hotelaria no Brasil A histria da hotelaria no Brasil inicia-se no perodo colonial, com os hspedes alojados em fazendas, conventos, casares das cidades (casas de famlia) e em ranchos (WANDERLEY; 2004). Mas o primeiro grande impulso da hotelaria nacional ocorreu com a vinda da corte portuguesa para o Rio de Janeiro em 1808 e a conseqente abertura dos portos, trazendo ao pas um grande nmero de estrangeiros (NUNES 2004). Andrade; Brito; Jorge (2005) relatam que a primeira medida governamental de incentivo implantao de hotis no Brasil ocorreu no ano de 1907 com o decreto que isentava por sete anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cincos primeiros grandes hotis que se instalassem na cidade do Rio de Janeiro, onde havia uma maior demanda. Os hotis iniciaram suas atividades a partir da dcada de 30 nas capitais. Segundo Prestes (1999), outro incentivo para a hotelaria nacional ocorreu na dcada de 60, com a criao dos incentivos fiscais para a rea de turismo e com a entrada das multinacionais no mercado, ocasionando aumento do nmero de hotis de luxo. Outro marco desta dcada foi a criao do Instituto Brasileiro de Turismo - EMBRATUR e junto com ela o Fundo Geral de Turismo - FUNGETUR. Nunes (2004) adiciona que, posteriormente criao da EMBRATUR, ocorreu a classificao dos hotis em estrelas. No incio da dcada de 70, teve incio a atividade das cadeias internacionais de hotis no Brasil. Com isto, os servios de hotelaria passaram a ser desenvolvidos com bases mais profissionais, para atenderem s necessidades dos seus clientes potenciais. A vinda destas cadeias coincidiu com a fase de disponibilidade de financiamentos a longo prazo, que visavam satisfazer os incentivos fiscais para a construo de hotis. Nesta dcada, foram construdos os primeiros grandes hotis no pas, nas cidades do Rio de Janeiro e Salvador, onde havia um misto de negcios e turismo. No entanto, com a crise econmica dos anos 80 e com o fim dos financiamentos de longo prazo e dos incentivos fiscais, no foi possvel manter o ritmo de crescimento da rede hoteleira (WANDERLEY 2004). O autor complementa que, na dcada de 90, no incio do Governo Collor, o BNDES comeou a oferecer uma linha de crdito especial, financiando muitos empreendimentos hoteleiros. Com o Plano Real, em 1994, o pas passou a ter estabilidade econmica e os hotis geraram um grande interesse dos investidores. Nos ltimos anos, alm do capital interno, a indstria hoteleira atraiu a ateno do capital estrangeiro, que comeou a investir em hotis no Brasil, atravs das prprias cadeias hoteleiras. A economia constante e o

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crescimento do pas nos ltimos anos despertaram o interesse de grandes cadeias hoteleiras internacionais, como os grupos: Accor, Choice, Hyatt, Marriott, Meli, entre outros. Andrade; Brito; Jorge (2005) alegam que no passado existiam poucos hotis de categoria mdia e econmica destinados a atenderem viajantes e o setor de servios. Por outro lado, nos ltimos anos, o segmento de hotis de negcios de categoria econmica tem sido alvo de investimentos, sendo uma nova tendncia do setor. Este segmento atende executivos de nvel intermedirio, tcnicos, estudantes na realizao de congressos ou cursos, profissionais e vendedores em viagens de negcio, que priorizam o preo, facilidade de acesso e conforto, sem buscarem muita sofisticao.

2.2.3 Turismo x Hotelaria O turismo uma atividade que possui vertentes em diversos segmentos da economia brasileira, fato que o torna um gerador de empregos para a mo-de-obra qualificada nos setores que utilizam alta tecnologia. Por outro lado, tambm oferece oportunidades ao pblico de menor qualificao, tanto no emprego formal quanto no informal, segundo Wanderley (2004). O autor considera que o turismo no deve mais ser entendido como uma atividade voltada exclusivamente para o lazer e sim de uma forma mais global, considerando sua importncia econmica, social e cultural na sociedade. Para os autores Lage e Milone (2000), o turismo se define como uma atividade scioeconmica por propiciar a satisfao de diversas necessidades bsicas e secundrias. Observando o turismo atual, o comparam a uma rica e grandiosa indstria, capaz de se relacionar com todos os setores da economia mundial e que dever continuar atendendo os interesses da humanidade nos prximos milnios. Isto devido ao fato do turismo ter apresentado um expressivo crescimento nos ltimos anos, podendo ser justificado basicamente por duas razes. A primeira, pelo fato de atender a necessidade das pessoas de conhecerem novos lugares e culturas, fugindo do estresse provocado pela vida nos centros urbanos. A segunda, em funo dos impactos positivos verificados na economia das localidades receptoras do turismo. Um exemplo disto o fato do turismo ser o maior empregador do mundo, segundo dados da Organizao Mundial do Turismo (OMT) referentes dcada de 90, a qual relata que neste perodo aproximadamente 204 milhes de pessoas trabalhavam com o turismo, ou seja, um em cada nove trabalhadores do mundo. (WANDERLEY, 2004). De acordo com esta realidade, Belli; Heineck; Casarotto Filho, (1996) relatam que o segmento de turismo e viagens est assumindo um importante papel no setor tercirio, de modo que esta indstria se tornar, junto com o setor de tecnologia e telecomunicaes, um dos lderes da economia mundial no sculo XXI. Assim, justifica-se o fato de pases, estados e municpios, atravs da

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unio de organismos pblicos com a iniciativa privada, apresentarem grande interesse na busca de alternativas no desenvolvimento da atividade turstica (WANDERLEY 2004). Na relao turismo e hotelaria, o autor adiciona que o turismo responsvel pelo surgimento e desenvolvimento dos meios de hospedagem em todo o mundo. Desta maneira, o turismo apresenta-se como uma atividade econmica de grande importncia para o Brasil e o seu potencial de crescimento pode trazer oportunidades para o mercado hoteleiro.

2.2.4 Classificao dos Hotis Para Andrade; Brito; Jorge (2005), os hotis podem ser classificados conforme o padro e as caractersticas de suas instalaes, ou seja, de acordo com o grau de conforto, a qualidade dos servios e os preos. Esta forma de classificao a maneira de informar ao pblico sobre o nvel de conforto, preos e servios oferecidos. De acordo com Wanderley (2004) a classificao dos hotis feita em conformidade com os atributos de suas instalaes e dos servios oferecidos. Esta classificao tem como objetivo orientar os mercados tursticos internos e externos e a sociedade em geral a respeito das diferentes categorias de hotis existentes e dos seus aspectos fsicos e operacionais. Alm disto, esta classificao orienta os empreendedores hoteleiros, engenheiros e arquitetos sobre os padres que devero ser previstos e executados nos projetos para a obteno do tipo e categoria desejados. O autor relata que a primeira forma de classificao nacional foi feita pela EMBRATUR, fundada no ano de 1966 na cidade do Rio de Janeiro, como uma empresa pblica. No ano de 1991 foi transformada em autarquia e funciona assim at os dias de hoje, mas foi vinculada ao Ministrio do Esporte e Turismo. Atualmente a EMBRATUR tem como objetivo principal o incremento do turismo no Brasil, atravs da formulao, coordenao e execuo do Plano Nacional de Turismo. Neste contexto, cabe a ela tambm classificar os hotis em suas respectivas categorias para atenderem s expectativas dos hspedes em relao aos meios de hospedagem. feita uma avaliao dos aspectos gerais, abordando itens como: posturas legais, segurana, sade, higiene, conservao e atendimento ao hspede. Alm de itens especficos para avaliar internamente os diferentes setores existentes em um hotel, como: portaria, recepo, acesso, circulao, alimentos, lazer e outras instalaes. Em paralelo criao da EMBRATUR, foi fundada a Associao Brasileira da Indstria Hoteleira (ABIH), que se uniu a algumas entidades privadas do setor para desenvolver uma nova classificao dos meios de hospedagem, menos rgida que a da EMBRATUR (Wanderley; 2004).

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Assim, at o ano de 2002, estes dois rgos eram os responsveis pela classificao dos hotis. A EMBRATUR realizava a classificao oficial e a Associao Brasileira da Indstria Hoteleira (ABIH) realizava a auto-classificao, feita pelas prprias entidades privadas. A partir de abril de 2002, estas duas instituies se fundem em uma nica, formando um novo sistema oficial de classificao dos meios de hospedagem. O Instituto Brasileiro de Turismo (EMBRATUR, 2006) divulgou que o principal objetivo deste novo sistema de classificao o de promover o desenvolvimento da indstria hoteleira, classificando, categorizando e qualificando os meios de hospedagem no pas, de acordo com as condies de conforto, comodidade, servios e atendimento que realmente ofeream. Para isto, ocorreu a criao do Conselho Tcnico Nacional, que composto por membros da EMBRATUR e da ABIH. Desta maneira, a EMBRATUR passou a ser a responsvel por exercer a Secretaria Executiva do Conselho Tcnico Nacional e a ABIH, por meio do Instituto Brasileiro de Hospedagem (IBH), passou a realizar o gerenciamento operacional do processo de classificao oficial dos meios de hospedagem. O sistema de classificao continua sendo baseado na comprovao do atendimento dos critrios da Matriz de Classificao (classificao por estrelas), segundo avaliao procedida por organismo credenciado pelo IBH. Neste sistema, as estrelas continuam sendo o smbolo da classificao, mas ocorreu a insero de uma categoria, passando a ter um total de seis classificaes possveis, ou sejam: - Super Luxo ( * * * * * SL) - Luxo (* * * * *) - Superior (* * * *) - Turstico (* * *) - Econmico (* *) - Simples (*) Wanderley (2004) destaca que internacionalmente existem outros tipos de classificao para os hotis. Mas a maioria dos estabelecimentos de hospedagem utiliza o valor mdio das dirias praticadas para informar os padres de conforto e qualidade oferecidos.

2.2.5

Tipos de Hotis A classificao em relao aos tipos de hotis feita pelos autores Andrade; Brito;

Jorge (2005), que os dividem de acordo com as seguintes destinaes: - Hotel Central: localizado no centro da cidade ou o mais prximo possvel; fcil acesso ao aeroporto e s principais vias da cidade; rede com toda infra-estrutura

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confivel (gua, esgoto, energia eltrica, telefone); local de fcil acesso e localizao; - Hotel Econmico: localizado na principal via de ligao entre a rodovia de acesso cidade e o centro urbano; fcil visualizao e identificao em relao cidade e a rodovia; terreno com infra-estrutura confivel (gua, esgoto, energia eltrica, comunicao); - Hotel de Convenes: localizados em cidades caracterizadas como importantes centros de negcios e servios; rede confivel de infra-estrutura urbana; fcil identificao na cidade; terreno que permita implantar reas de estacionamento de veculos; - Resort ou Hotel de Lazer: localizado em regio com grande atrativo turstico e paisagstico; terrenos de grandes dimenses que permitam a implantao de atrativos como, parque aqutico, quadra de esportes, campo de golfe, hpica, marina; fcil acesso ao aeroporto e fcil localizao; - Hotel de Selva: localizado em meio floresta ou parque ecolgico, com atrativo turstico e paisagstico; fcil acesso por rodovia ou hidrovia; terreno com grandes dimenses que comporte reas de esporte ao ar livre; ancoradouros; parque aquticos; terrenos no-inundveis e relativamente protegidos contra insetos; - Hotel-Cassino: fcil acesso ao aeroporto; rede confivel de infra-estrutura urbana; localizado em via sem congestionamento de trnsito; terreno com recursos paisagsticos, que comporte instalaes de estacionamento, lazer e recreao. A grande quantidade de hotis que existe hoje funo das diferentes solicitaes do mercado, com variaes s vezes muito sutis entre um tipo e outro (WANDERLEY 2004). Em resposta s diversidades de demanda e competio entre os estabelecimentos, na busca por hspedes, o mercado da hotelaria passou a diversificar as suas opes. Este fenmeno caracterizou a existncia de muitos tipos de hotis, com caractersticas prprias em funo da sua localizao e da parte do mercado qual esto voltados. Aliado a isto, ocorreu uma grande evoluo do turismo, dos meios de transporte e o barateamento das viagens, fatores que tambm criaram a necessidade de novos tipos de hotel, para os nichos de mercado que surgiram e j existiam (ANDRADE; BRITO; JORGE; 2005). Segundo Wanderley (2004), um hotel tem como principal funo acomodar as pessoas que esto longe de casa e atender suas necessidades. O atendimento destas necessidades depende das instalaes particulares de cada estabelecimento, destacandose a localizao (posicionamento geogrfico do hotel), instalaes (quartos, restaurantes, bares, salas funcionais, salas de reunio, instalaes de recreao, como quadras poliesportivas e piscinas), servios fornecidos atravs de suas instalaes, imagem (aspecto

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visual) e o preo da diria (em funo dos servios mencionados anteriormente). Para o autor, os hotis podem ser classificados de duas maneiras: - Conforme sua localizao: hotis de cidade, de praia, de montanha, hotis fazenda, de aeroporto, etc.; - Conforme sua destinao: hotis de lazer, negcios, cassino, etc. At pouco tempo atrs os pequenos hotis e as pousadas eram enquadrados nas categorias de uma e duas estrelas, estando margem da evoluo hoteleira. Atualmente, esta fatia do mercado est se organizando e assumindo o mercado promissor dos hotis de negcios. Esta categoria abrange um mercado bastante receptivo, ao eliminar os servios suprfluos (carregador de malas, piscinas, sauna, academia) e reforar a qualidade dos servios que os hspedes mais necessitam para uma curta estadia, banho, quarto e caf da manh, conseguindo oferecer uma diria a preo inferior (PRESTES; 1999). O autor ressalta que na Europa este conceito bastante difundido, como o hotel do futuro, devido ao seu tamanho reduzido. Tendo como exemplos, o grupo francs Accor e a rede espanhola Meli, com hotis de categoria mdia, simples, seguros, simpticos e com uma excelente relao custo/benefcio. Este novo conceito de hotel voltado ao mercado de negcios, atendendo executivos ou turistas que no buscam lazer no hotel. Com a globalizao da economia, a estabilidade econmica e a desconcentrao do desenvolvimento no pas proporcionaram o aumentou a circulao de executivos pelas principais cidades hoteleiras. Isto caracterizou um novo momento para o setor hoteleiro que teve o seu mercado ampliado e a necessidade de novas opes para acolher este pblico. Uma das opes ofertadas foi o flat (SAAB e GIMENEZ, 2001). Os flats services, de acordo com Wanderley (2004), so uma alternativa de hospedagem menos impessoal do que a maioria dos hotis. So apartamentos com sala, quarto, cozinha e banheiro, que funcionam em um edifcio com a prestao de alguns servios hoteleiros, mas alguns no oferecem servios de recepo 24 horas, nem restaurante e caf da manh. O valor da diria ou aluguel mensal cobrado em relao ao apartamento, independentemente do nmero de ocupantes. Saab e Gimenez (2001) adicionam que o conceito de flat surgiu no Brasil entre as dcadas de 70 e 80 em So Paulo, devido s construtoras estarem atravessando um perodo de crise, necessitando de um novo produto. A idia original veio da Europa, onde existiam as residncias hoteleiras, localizadas na Frana e que ainda hoje oferecem o mesmo tipo de servio existente no Brasil. Em relao denominao, os autores informam que podem ser chamados de flat, apart-hotel ou hotel-residncia, apesar de poderem existir algumas pequenas diferenas entre eles. Um dos grandes diferenciais de se investir em um flat est nas tarifas e taxas que incidem sobre eles, pois por serem considerados residenciais, pagam tarifas menores que

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as comerciais (WANDERLEY; 2004). Saab e Gimenez (2001) demonstram estas diferenas na Tabela 2.1. Segundo os autores, pelo fato de serem considerados edifcios residenciais, podem se instalar em bairros residenciais, sendo este um diferencial no momento de escolha do hotel, agregando poder de competitividade aos flats.

FLAT Edificio Residencial IPTU Residencial (Mais Baixo) Sindicato dos Empregados de Edifcios (Menor Piso Salarial) Recolhem Impostos, tais como ISS (5%) ICMS (Restaurante terceirizado) Tarifa de Energa Eltrica Residencial ( Mais Baixa) Tarifa de gua Residencial (Mais Baixa)

HOTEL Edificio Comercial IPTU Comercial (Mais Elevado) Sindicato dos Empregados de Hotis (Maior Piso Salarial) Recolhem Impostos, tais como ISS (5%) e ICMS (Restaurante) Tarifa de Energa Eltrica Comercial (Mais Elevada) Tarifa de gua Comercial (Mais Elevada)

Tabela 2.1: Principais diferenas entre hotis e flats Fonte: Saab; Gimenez (2001)

Esta preferncia por flats comprovada no trabalho de Saab e Gimenez (2001) que relata que os fatores que influenciam o consumidor no momento de sua escolha so a localizao e preo, supondo uma mesma qualidade entre os hotis e os flats. Esta concorrncia acirrada, pois o perfil do consumidor de flats semelhante ao do consumidor de hotis. Desta forma, os dois meios de hospedagem so concorrentes diretos. Os autores adicionam que os flats esto em uma categoria intermediria da hotelaria, ou seja, entre as categorias luxo e econmica, sem conseguir atingir os hspedes da categoria dos hotis de luxo. Segundo os autores, mais um atrativo dos flats a sua forma de investimento, que permite a pessoas fsicas ou jurdicas investirem no ramo de hotelaria sem necessidade de grande capital, com pequeno risco. Os investidores disponibilizam seus apartamentos operadora, mediante a garantia de receberem uma rentabilidade mnima.

2.2.6 O pblico do hotel e o tempo de Permanncia No ramo da hotelaria cada tipo de empreendimento voltado para uma parte do mercado, ou seja, existe uma segmentao de acordo com o pblico alvo que se visa atender e necessrio que o estabelecimento esteja preparado para atender as necessidades de seus hspedes. Um exemplo simples so os estabelecimentos para a terceira idade, que devem apresentar servios diferenciados, como atendimento mdico e atividades sociais especficas para este pblico (SAAB e GIMENEZ; 2001). Alm disto, os autores chamam a ateno para o tempo que estes hspedes permanecero no hotel, podendo ser de curta permanncia (short stay) e longa permanncia (long stay). Nos estabelecimentos para longa permanncia as unidades devem

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ser maiores. De acordo com o pblico-alvo, estes empreendimentos devem apresentar os seguintes mobilirios e facilidades: - Nas unidades individuais: camas, armrios, frigobar, televiso, telefone, estao de trabalho (home office), internet, notebook, impressora, fax, telefone, celular com sistema pr-pago e material de escritrio. - Nas dependncias comuns: fitness, piscina, hidromassagem, quadra de tnis, restaurantes com chefs renomados, bares, vaga de garagem. Sendo que alguns hotis dispem de centros de convenes, salas de apoio e business center.

2.2.7 Planejamento e Desenvolvimento dos Empreendimentos A implantao de um empreendimento hoteleiro longa e o ciclo completo dura de trs a quatro anos, estando inclusas as fases de planejamento, projetos e aprovaes. A etapa de produo (construir, equipar e colocar em operao) pode consumir de dezoito a trinta e seis meses do prazo total. O desenvolvimento de oferta mais significativo do que em outros setores da construo civil, pois o mercado continua a receber novos apartamentos por um prazo mais longo. Um contraste desta situao observado no setor de edificaes comerciais, onde o ciclo de produo pode durar menos de dois anos, tendo uma imediata comercializao e a sinalizao do mercado para o consumo de novas unidades. (ASMUSSEN, 2004). Nesta mesma linha, Nunes (2004) descreve que os hotis so empreendimentos imobilirios de longo perodo de maturao e grande rigidez. Com isto eles se tornam diferentes dos outros tipos de investimentos da construo civil, pois possuem elevada participao de servios e equipamentos na composio de seus custos operacionais e pela formao de receitas provenientes de contratos dirios (pernoites de hotel), alm da sua sazonalidade. Wanderley e Monetti (2004) destacam que o sistema hoteleiro possui um grande nmero de variveis. Portanto, fundamental que na etapa de planejamento sejam feitas todas as anlises de oportunidades de mercado a fim de definir as metas e os objetivos especficos que se almeja com o empreendimento. Um fator importante que os autores destacam a existncia da segmentao de mercados. Isto restringe o mercado que o hotel atender. Sendo possvel que o estabelecimento limite e melhore a sua estrutura de operao, sem a necessidade de uma estrutura maior, para permitir que suas instalaes sejam baseadas no conhecimento mais detalhado dos seus hspedes. Outro enfoque do planejamento dado por Asmussen (2004), pois para o autor em qualquer empreendimento um dos principais fatores da anlise a rentabilidade. Desta maneira, ele destaca trs tpicos fundamentais que contribuem para a rentabilidade de um hotel:

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- Configurao de mercado, dentro do seu conjunto competitivo; - Insero do empreendimento nesta configurao; - Desempenho operacional. O autor descreve cada item, analisando que o primeiro resulta de condicionantes que o empreendedor no controla. O segundo, resultante direto de sua competitividade em relao ao seu conjunto concorrente, incluindo as caractersticas e atributos fsicos do produto e seus acessrios, alm da capacidade de gerao na demanda atribuvel bandeira que o empreendimento operado. E finalmente o terceiro, determinado pela qualidade da gesto do empreendimento. Outras questes referentes ao processo de implantao de um hotel tambm so levantadas por Andrade; Brito; Jorge; (2005), ao analisarem onde o hotel vai estar situado e a quem se destina, ou seja, qual a tipologia do hotel e a qual segmento de mercado se destina. Petrocchi (2002) vai mais a fundo e questiona O porqu do cliente escolher este determinado tipo de hotel. Em resposta, Wanderley e Monetti (2004) destacam que a localizao uma das primeiras variveis a serem analisadas, pois uma m localizao pode resultar na inviabilidade do empreendimento. Wanderley (2004) completa que a escolha da melhor localizao depende fundamentalmente do tipo de hotel que se tem em estudo, da demanda por unidades habitacionais (UH) na regio e a infra-estrutura existente nas proximidades do local, de acordo com o uso a que o hotel se destina. Ele tambm destaca o fato de que o hspede no hesita em mudar para outro hotel que possua instalaes semelhantes, desde que este possua uma melhor localizao. O autor afirma que, aps definida a localizao e a dimenso do empreendimento, o projeto um fator decisivo na atrao de clientes e no desenvolvimento do negcio. A arquitetura, o arranjo fsico das instalaes, o padro da construo e a sua decorao influem diretamente no seu aspecto visual e podem contribuir no desempenho das suas atividades. Esta contribuio pode ocorrer de maneira positiva, com maior facilidade e racionalizao dos servios de limpeza, arrumao, manuteno dos equipamentos, fluxos de materiais de consumo, alimentos e bebidas. Na etapa de projeto deve-se observar e respeitar as normas de construo, pois em cada cidade existe o cdigo de obras, com as leis de construo e zoneamento. Um exemplo disto citado por Saab e Gimenez (2001) ao relatarem que os empreendimentos devem atender ao valor mnimo determinado para a metragem das unidades e o nmero de vagas de garagem.
1 1

Segundo a Deliberao Normativa n. 429 (EMBRATUR, 2006), entende-se por Unidade Habitacional (UH) o espao, atingvel a partir das reas principais de circulao, comuns do estabelecimento, destinado utilizao pelo hspede, para seu bem-estar, higiene e repouso.

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Em relao ao projeto, Andrade; Brito; Jorge (2005) afirmam que esta etapa necessita de um estudo criterioso das instalaes indispensveis, o dimensionamento de cada uma e a sua localizao dentro do empreendimento hoteleiro. De acordo com os autores, as reas bsicas para o funcionamento de um hotel so: - rea de hospedagem (andar tipo): apartamentos e sutes; - reas pblicas e sociais: lobby, salas de estar, restaurantes, salo de eventos, etc; - reas administrativas: recepo, gerncias, recursos humanos, etc; - reas de servios: lavanderia, manuteno, depsitos; - reas de alimentos e bebidas: recebimento, cozinha, cmaras frigorficas, etc; - rea de equipamentos: subestao, casa de bombas; quadros de medio, etc; - reas recreativas: quadras de esportes, piscinas, marinas, etc. Segundo Wanderley (2004), um dos primeiros aspectos a ser observado antes de se iniciar o projeto, a definio do mercado consumidor e da categoria que o hotel pretende atingir. Posteriormente, deve ser delimitado o nmero de UH (unidades habitacionais), pois em funo delas sero dimensionadas as dependncias e as suas reas. Alm disto, o autor ainda ressalta que o projeto deve atender aos critrios estabelecidos pela operadora, legislao local (cdigo de obras da regio) e aos aspectos que podem influenciar no uso do hotel. Aps todo o planejamento e a construo, se tem a principal etapa, o uso do hotel. De acordo com o autor, a empresa de hospedagem deve oferecer um servio de qualidade, baseado nas expectativas e preferncias do hspede, de forma que este, aps utilizar os servios, tenha todas as suas expectativas atendidas. De acordo com Klein (1980), os servios do hotel esto baseados em trs tpicos, sendo a hospedagem, a alimentao e a administrao. A unio destes servios constitui a qualidade de um hotel. Wanderley (2004) tambm destaca que a realizao dos servios hoteleiros, a hospitalidade, a administrao e a logstica de operaes devem sempre estar em sintonia. Esta necessidade atende os anseios dos hspedes, pois estes ao comprarem um determinado tipo de servio, esperam que todo o entorno funcione de forma harmoniosa, sem influenciar a qualidade de sua estadia. Para que isto ocorra, existe uma infra-estrutura de manuteno (departamento pessoal, almoxarifado, compras e outros servios) que funciona constantemente, sem que os hspedes possam perceb-la diretamente.

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2.2.8 Manuteno Hoteleira Em seu trabalho, Asmussen (2004) utilizou um prottipo para refletir de forma real as relaes existentes entre o binmio: taxa de ocupao e diria mdia. O autor analisou algumas variveis que refletem parmetros econmicos observados na operao de hotis de 4 e 5 estrelas, em centros urbanos metropolitanos de grandes capitais. No que se refere taxa de manuteno, foi encontrado o ndice de 5,5% da receita total do empreendimento sendo consumida com manuteno e utilidades. O autor adiciona que no perodo ps-guerra, entre 1950 e 1960, os apartamentos inutilizados devido a fatores de manuteno e os apartamentos locados, eram todos considerados ocupados, independentemente da natureza da ocupao. Mas ao longo dos anos este conceito mudou, sendo que na maior parte das cadeias, o critrio no disponvel para as unidades atribudo aos casos de obras de reforma com durao de vrios dias. Atualmente, as atividades de manuteno, como troca de carpete ou papel de parede e outras, no configuram como uma indisponibilidade. Estes servios devem ser realizados exclusivamente nos vos de baixa previso de ocupao, no sendo justificativa para que se deixe de vender ou locar um apartamento. Wanderley (2004) relata que aspectos simples do projeto podem auxiliar na manuteno diria do hotel. Ao analisar a arquitetura e a distribuio fsica das instalaes, pode-se projetar de maneira que este arranjo facilite os servios de manuteno, limpeza e fluxo de materiais pelo hotel. Alguns itens, como o isolamento acstico e a adoo de novas tecnologias para a racionalizao de custos, podem ser previstos na etapa de projetos para propiciarem maior conforto ao usurio e facilidades no uso e manuteno. Por exemplo, instalao de redutores de consumo de energia com chaves magnticas, programadas para desligarem a energia do apartamento quando o usurio no estiver na unidade (SAAB; GIMENEZ; 2001). A realizao dos servios de manuteno propicia parmetros que podem influenciar diretamente na qualidade da estadia dos hspedes. Isto pode ser evidenciado no estudo realizado por Petrocchi (2002) na cidade de So Paulo atravs de uma empresa de consultoria (Giorgi Consultoria para Hotis) onde foram entrevistados 400 hspedes das categorias luxo e superluxo que viajavam a negcios. A pesquisa abordou os fatores bsicos que influenciam a escolha de um hotel no segmento de turismo de negcios e os aspectos negativos que incomodam os hspedes. Em relao aos fatores que favorecem a escolha de um hotel de negcios, no aspecto de manuteno, dos 400 entrevistados, 67% consideram importante o conforto e a conservao do apartamento. Este tpico foi o segundo colocado, perdendo apenas para o item localizao conveniente, que influenciou 78% dos entrevistados. Estes percentuais podem ser visualizados na Tabela 2.2.

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Fatores que favorecem a escolha de um hotel Localizao Conveniente Conforto e conservao do apartamento Valor das dirias Pertencente a uma rede Servio de business center* Servio de Alimentos e Bebidas Instalaes de fitness center Programas de fidelidade
*Salas para reunio/eventos, computadores, fax, secretria, etc.

% de ocorrncia nas respostas 78% 67% 65% 58% 55% 35% 30% 10%

Tabela 2.2: Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel Fonte: Petrocchi (2002)

J em relao aos fatores que desagradam um hspede, os aspectos de manuteno exerceram maior influncia, conforme observado na Tabela 2.3. O item que mais incomoda os hspedes o cheiro de mofo nos apartamentos, atingindo o primeiro lugar, com 70% dos 400 entrevistados. Em terceiro lugar esto os chuveiros que possuem baixa presso, com 60%, em quarto lugar est a falta de conforto da rea de trabalho do quarto, com 58% e em sexto esto as deficincias de manuteno nos apartamentos, com 42% dos 400 entrevistados.

Fatores que incomodam o hspede Apartamento cheirando a mofo Falta de cortesia e profissionalismo do pessoal da recepo Chuveiro com baixa presso na gua Falta de cortesia e profissionalismo do pessoal de apoio Caf da manh com pouca variedade rea de trabalho pouco confortvel no apartamento Demora excessiva no check-out Deficincias de manuteno no apartamento

% ocorrncia nas respostas 70% 64% 60% 60% 58% 58% 43% 42%

Tabela 2.3: Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel Fonte: Petrocchi (2002)

No referencial da manuteno e da vida til de um hotel, os empreendimentos mais antigos merecem destaque. Estes hotis, com o decorrer do tempo, se tornam defasados, no conseguindo oferecer a excelncia de instalaes e servios oferecidos pelos mais modernos. Acabam sendo submetidos a taxas de ocupao e rentabilidade menores. Nos grandes centros, estes empreendimentos sofrem ameaa de substituio, podendo ser readequados para a hotelaria ou serem convertidos em apartamentos residenciais (SAAB; GIMENEZ; 2001). Os autores destacam que muitos empreendimentos mais antigos so mantidos em bom estado de conservao e atualizados em funo de aes de manuteno.

Captulo 2: Reviso da Literatura 47 ________________________________________________________________________ 2.3 MANUTENO PREDIAL

2.3.1 Introduo Desde os primrdios da civilizao o homem tem a necessidade de um abrigo. Os primeiros foram com o aproveitamento da natureza at que a evoluo capacitou o homem na arte de edificar. At o final do sculo XVIII as construes eram simples e rudimentares, com sistema de produo artesanal e familiar. A revoluo industrial transformou os sistemas de produo, mas no conseguiu substituir a mo-de-obra humana, indispensvel at os dias de hoje (DUCAP; QUALHARINI; 2001). Nesta cronologia, percebe-se que a construo vem se desenvolvendo, com a evoluo tecnolgica em diversos setores e a criao de um acervo de conhecimento. Esta evoluo permitiu ao homem chegar construo dos edifcios adaptados as suas necessidades (LICHTENSTEIN; 1986). De acordo com Ducap e Qualharini (2001), esta evoluo ocorreu de forma intensa a partir da tecnologia do concreto armado, com edificaes cada vez mais altas. A energia eltrica, a globalizao da tecnologia e os sistemas de informao e comunicao tornaram a estrutura de um edifcio cada vez mais complexa, mesclando o uso de materiais tradicionais com uma enorme gama de novos materiais, com durabilidades diferenciadas entre si. Isto caracteriza um problema atual, onde a estrutura do prdio no necessita de reformas durante muito tempo, enquanto que os materiais das diferentes instalaes se deterioram de forma mais rpida. Em paralelo a esta evoluo, uma parte dos edifcios construdos no tem apresentado o desempenho satisfatrio, com a presena de alguns problemas patolgicos devido prpria falta de manuteno. Estes problemas esto ligados parte estrutural, hidrulica, eltrica e servios gerais (infiltraes, trincas, fissuras, descolamento de revestimentos e pisos). Os autores destacam que os equipamentos eletro-eletrnicos e de telecomunicao necessitam constantemente de adaptaes e reformas do espao fsico onde esto inseridos. Assim, os edifcios devem se adequar s modificaes necessrias ao longo de sua vida til, considerando a possibilidade de alteraes desde a fase de projeto para os edifcios novos e a manuteno ou reforma para os j existentes. Nesta mesma linha, Meira e Padaratz (2002) abordam uma viso mais contempornea, relatando que durante muito tempo existiu a preocupao com a durabilidade das construes, no entanto, isso no era uma prioridade. Mas atualmente existe um nmero crescente de pesquisas voltadas ao tema e, em especial, s manifestaes patolgicas, com foco na correo destes problemas.

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Por outro lado, a anlise a respeito dos custos destas atividades est sendo desenvolvida de forma muito lenta, no refletindo a grande importncia do tema. Esta preocupao com o desempenho das edificaes antiga e surgiu com o prprio ato da construo, mas possua um nmero de ocorrncias menores, restringindose, na maioria dos casos, a problemas estruturais (LICHTENSTEIN; 1986). Uma explicao para isto, que antigamente as exigncias eram menores e, atualmente, com o desenvolvimento da construo civil e os direitos dos consumidores (cdigo de defesa do consumidor), o nvel de exigncias passou a ser maior, com cobranas referentes, no apenas estrutura, mas a todas as partes da edificao. O que ocorre na maioria dos edifcios so patologias que, em sua maioria, poderiam ter sido evitadas caso tivessem sido tomados os devidos cuidados com projetos, execuo, materiais, uso e manuteno nestas obras. Contudo, aps a ocorrncia do problema, necessria a utilizao de conhecimentos e tcnicas adequadas para resolv-lo. No adianta recuperar um componente ou uma obra que apresente uma patologia, sem eliminar a sua causa, pois de suma importncia a sua identificao e o tratamento adequado de suas origens para garantir o sucesso da recuperao (SANTOS; 2003). Outro fator que identifica a necessidade da manuteno a idade dos edifcios. Os autores Ducap e Qualharini (2001) relatam que nos grandes centros imobilirios das principais capitais brasileiras a idade mdia dos imveis de 30 anos, tendo uma estimativa de vida til de 50 anos. No entanto, preciso que estes imveis recebam aes de manuteno e conservao para que sua durabilidade seja garantida.

2.3.2 Histrico Internacionalmente, o assunto comeou a ser estudado no fim da dcada de 50 em alguns pases da Europa. Mas o reconhecimento ocorreu no ano de 1965, com a criao do Comit de Manuteno das Construes, que reuniu diversas pesquisas com foco nas vrias linhas da manuteno (SEELEY; 1987). Meira (2002) coloca que a pesquisa internacional atualmente tem duas grandes vertentes, com enfoques distintos, relatados a seguir: - uma vertente apresenta interesse pelos estudos de manuteno, com incio em 1979 com a criao do grupo de trabalho W70 do CIB International Council for Building Studies and Documentation. O grupo aborda uma viso tcnica dos problemas, o desempenho dos materiais durante o uso, problemas decorrentes da falta de manuteno e outros. - a outra vertente estuda a manuteno com foco na dilapidao do patrimnio histrico da Europa e dos Estados Unidos. O estudo feito atravs de

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variveis socioeconmicas dos moradores, habitaes e bairros, e formas diferentes de gerenciar as moradias. No Brasil, um dos marcos iniciais da pesquisa com patologias foi o trabalho de Ioshimoto (1988), realizado com o Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo - IPT em 36 conjuntos habitacionais visitando um total de 500 habitaes. Outro estudo importante foi elaborado por Lichtenstein (1986), abordando o tema de patologias da construo no referencial de propor uma metodologia para a avaliao, diagnstico da situao e definio da conduta a ser seguida no caso da ocorrncia de problemas patolgicos. Nos anos seguintes, autores como Cremonini, Dal Molin, Helene, Lopes, Padaratz e vrios outros, deram continuidade a estes trabalhos (MEIRA; 2002). Alm disto, novas vertentes de pesquisa surgiram do tema manuteno, se diversificando em diferentes segmentos. Apesar de todo este esforo, nacionalmente h uma grande carncia de estudos sobre os custos de manuteno (MEIRA; PADARATZ; 2002) e sobre a manuteno em moradias. No que se refere a habitaes multi-familiares (condomnios), as deficincias so ainda maiores (MEIRA; HEINECK; 2004).

2.3.3 A Importncia da Manuteno A atividade da manuteno teve a sua importncia reconhecida inicialmente no seguimento industrial, mas est ganhando espao em diversas reas, com destaque para a construo civil. Os trabalhos voltados a este segmento tm um carter tcnico, com o estudo de manifestaes patolgicas em diversos nveis, levantamentos quanto aos custos de manuteno e recuperao. Todo este esforo possui o intuito de fornecer subsdios para novos projetos e processos construtivos, visando diminuir a manuteno e seus custos (MEIRA; HEINECK; 2001). A manuteno tem o objetivo de preservar e/ou recuperar as condies adequadas da edificao para o uso e desempenho previstos em seus projetos. Para tal, devem constar como parte integrante do processo, aes de inspeo, preveno, conservao e reabilitao (VEROSA; ALMEIDA; SOUZA; 2004). Nesta mesma linha, Roman (1993) completa que a necessidade da manuteno de um edifcio visa preserv-lo prximo ao seu estado inicial de uso, com o propsito de manter o valor do investimento e garantir o estabelecimento de suas funes de maneira que elas sejam exercidas com satisfao e, por ltimo, preservar o aspecto esttico. Com isto, torna-se mais evidente a importncia da execuo de um sistema de manuteno perceptvel no referencial financeiro, pois a prtica tem mostrado que os custos para reparar os danos so muito maiores do que os despendidos em aes preventivas.

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Para isto, se faz necessrio prognosticar um Plano de Manuteno consistente, com datas definidas, periodicidade das vistorias e intervenes preventivas (limpeza, consertos, repintura, etc). Outros aspectos a serem considerados so: o envelhecimento natural dos materiais, a manuteno exigida (obrigatria), a escala de prioridades e a disponibilidade financeira. Em relao s vistorias, estas devem ser peridicas e padronizadas, baseadas em um check-list preparado a partir de um roteiro lgico de inspeo, priorizando as partes de maior importncia. As vistorias podem ser visuais ou instrumentadas (realizadas com aparelhos e ensaios de aferio) quando a inspeo visual no conseguir detectar as falhas ou sintomas existentes (VEROSA; ALMEIDA; SOUZA; 2004). De acordo com Lichtenstein (1986), uma enorme quantidade de edifcios existentes em todo o mundo apresenta problemas relacionados ao desempenho insatisfatrio, em termos gerais e em suas partes especficas. Grande parte destes problemas pode ser sanada a partir de uma ateno individualizada, embora a prtica profissional seja carente de um mtodo universalmente aceito. Na maior parte dos casos, a intuio particular aliada experincia do profissional acaba prevalecendo, ao invs da adoo de um mtodo racional. Assim, um problema patolgico pode ser estabelecido ou detectado com maior preciso durante a inspeo peridica, num contexto da manuteno rotineira do edifcio. Por este motivo, estas inspees so altamente recomendveis. Ao se executar este procedimento, normalmente so constatadas as deficincias decorrentes das manifestaes patolgicas, o que possibilita a soluo dos problemas de maneira rpida, eficiente e com menores custos. A atividade da manuteno de grande importncia para todos os tipos de edifcios, mas principalmente para os edifcios com atividades na rea da sade. No trabalho desenvolvido por Kotaka et al. (1998) em todos os 27 Laboratrios Centrais de Sade Pblica (LACEN) distribudos nos estados brasileiros, foi constatada a deficincia ou inexistncia da manuteno das instalaes eltricas e hidrulicas, necessrias para se manter em funcionamento os laboratrios. A falha destas instalaes pode comprometer a exatido dos resultados dos exames. Neste contexto, importante lembrar que os edifcios so riquezas que se acumulam durante os anos, so investimentos feitos em cidades e pases e, com o passar do tempo, se tornam o patrimnio histrico destes locais. Nos pases desenvolvidos, com grande nmero de edifcios histricos, a prtica da manuteno de elevada importncia, sendo planejada e registrada sempre. Alm disto, nestes paises os montantes investidos com manuteno superam qualquer outra atividade do setor da construo civil, at mesmo a construo de novos edifcios (FLORES; BRITO; 2001).

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Os autores revelam que uma situao totalmente oposta ocorre nos paises subdesenvolvidos, onde no existe qualquer medida de incentivo manuteno, como por exemplo, descontos nos impostos. Assim, a atividade realizada informalmente e sem planejamento prvio (custos, prazos, tcnicas adequadas) impossibilitando o seu registro.

2.3.4 Durabilidade e Vida til do Edifcio Diversos autores definem o conceito de durabilidade. Para John (1987), o termo pode ser classificado em dois grupos, sendo um aplicado ao edifcio e suas partes e o outro aplicado aos materiais de construo. A definio de durabilidade a ser utilizada neste trabalho de Gomide; et al. (2006): Durabilidade a propriedade da edificao e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, quando expostas s condies normais de utilizao ao longo da vida til projetada (instalao, operao e manuteno).

Outro aspecto importante ligado manuteno o conceito de vida til. Este tambm definido por Gomide; et al. (2006). Vida til o intervalo de tempo que a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operao, uso e manuteno previstos. Neste sentido, os autores Seeley (1987) e Resende (2004) completam as definies, expondo que os conceitos de durabilidade e vida til so muito semelhantes, de forma que os dois podem ser representados pela vida de um edifcio. Os dois autores dividem a vida de um edifcio em duas principais etapas, a produo e o seu posterior uso. A etapa de produo engloba as atividades de planejamento, projeto e execuo, enquanto que a etapa de uso compreende a operao e manuteno. A visualizao deste conceito ilustrada na Figura 2.3.

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Figura 2.3: Fases de um edifcio (da produo ao uso) Fonte: Resende (2004)

Resende (2004) destaca a relao de interdependncia existente entre as duas fases, sendo que as decises assumidas na fase de produo influenciam significativamente o desempenho do edifcio na fase de uso, para satisfazer s necessidades dos usurios no decorrer da vida til do edifcio. Assim, o edifcio deve oferecer aos seus usurios conforto e segurana sobre os aspectos de: estrutura, resistncia ao fogo, estanqueidade, conforto higrotrmico, conforto acstico, conforto visual, conforto ttil, conforto antropodinmico, higiene, adaptao ao uso, durabilidade e economia. Em relao vida til do edifcio, Lichtenstein (1986) expe que inmeros agentes de deteriorao
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incidem sobre a edificao, mas necessrio minimizar e controlar esta

deteriorao para que o edifcio possa atender aos requisitos de desempenho projetado. Para isto, indispensvel realizar as atividades de manuteno dos vrios componentes, elementos e sistemas. A ao da manuteno no repe o desempenho inicial do edifcio, pois ocorre uma perda residual (degradao irreversvel), mas recompe parcialmente o desempenho inicial para que os edifcios atinjam, ou at superem, a vida til planejada. A Figura 2.4 ilustra claramente esta situao.

A relao destes agentes de deteriorao encontrada no capitulo 2.3.9 - Sintomas da manuteno e as suas causas

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Figura 2.4: Recuperao de parte do desempenho perdido Fonte: Resende (2004)

Resende (2004) completa que, alm da deteriorao do edifcio, as exigncias dos usurios aumentam com o tempo, definindo a necessidade de um desempenho mnimo do edifcio. Neste sentido, a manuteno tambm realizada para atender s novas exigncias dos usurios e impedir o desempenho insatisfatrio do edifcio. A Figura 2.5 representa o estado de desempenho do edifcio.

Figura 2.5: Atendimento ao acrscimo das exigncias dos usurios. Fonte: Resende (2004)

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Segundo o autor, com o aumento das exigncias dos usurios aliado deteriorao do edifcio, chega-se a um intervalo de tempo em que este no atender o desempenho mnimo exigido. Neste momento preciso avaliar a viabilidade econmica de restabelecer o desempenho perdido, determinar um novo uso (reabilitao) ou a sua demolio. Estas decises devem considerar aspectos econmicos, histrico e social do edifcio.

2.3.5 Planejamento x Manuteno Para Roman et al (1993), a vida til de uma edificao difcil de ser determinada, pois emprega diversos materiais com propriedades diferentes, sendo objetos de nmeros e padres variveis de manuteno, que assumem comportamentos diferentes a partir da sua data de construo. Desta maneira, a escolha dos materiais um fator imprescindvel na determinao da vida til de uma edificao, sendo definida na etapa de planejamento do projeto. A fase de planejamento de um edifcio engloba as atividades de projeto, programao e execuo, sendo de grande importncia as decises tomadas nesta etapa, pois se refletem diretamente na fase de uso, em relao durabilidade, conservao e manuteno das instalaes prediais. Neste contexto, Resende (2004) expe os seguintes itens de grande importncia nesta etapa: - Na fase de projeto, cabe ao projetista (dos projetos arquitetnico, estrutural, hidrulico, eltrico e outros mais especficos) analisar as necessidades dos usurios e inseri-las em seus projetos. Infelizmente, muitas vezes por fatores econmicos, tcnicos ou de outra ordem, elas acabam sendo deixadas de lado. - Com a concluso dos projetos, a fase de execuo do edifcio iniciada, sendo caracterizada pela aquisio dos materiais e contratao dos servios de execuo. - Em relao compra dos materiais o principal aspecto o seu desempenho, seguido do custo e aparncia (esttica). - A mo-de-obra deve ser composta por profissionais capacitados tecnicamente e com formao no setor da construo civil. Para garantir o desempenho dos servios realizados necessrio que as construtoras possuam uma metodologia de controle e execuo das atividades realizadas (controle de produo e de recebimento). Segundo Resende (2004), durante todo este processo ocorrem algumas alteraes nos projetos iniciais, devendo estas modificaes serem registradas e utilizadas na elaborao dos projetos denominados de as built. Este projeto especifica os detalhes de execuo da edificao e as alteraes feitas em projeto, para propiciarem o conhecimento

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real dos sistemas e subsistemas do edifcio, possibilitando um diagnstico mais fcil das falhas encontradas, com minimizao de tempo e capital investidos nas atividades de manuteno.

2.3.6 Tipos de Manuteno A manuteno de edifcios possui diversas categorias, dependendo da etapa em que realizada. Para definir os vrios tipos de manuteno existentes, necessrio primeiramente ter a sua definio. A NBR 5674 (1999) traz a seguinte definio de manuteno de edifcios: A Manuteno Predial o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e suas partes constituintes de atender s necessidades e segurana dos seus usurios. Apesar desta definio ser recente, Gomide et al. (2006) propem uma definio com enfoque administrativo: Manuteno o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel. O autor ressalta que, apesar da atividade de manuteno recuperar e conservar a capacidade funcional do edifcio, esta no possui o intuito de reformar ou alterar as caractersticas do projeto. Desta maneira, de acordo com a interveno a ser feita no edifcio e a intensidade do problema, tem-se um tipo diferente de manuteno a ser executada. Gomide et al (2006) dividem a manuteno em preditiva, preventiva, corretiva e detectiva, conforme definies a seguir: - Manuteno Preditiva: primeiramente faz a anlise do sistema em uso, com o intuito de apontar eventuais anomalias, alm de direcionar e implementar os procedimentos de preveno. Tem o objetivo de identificar os sinais de falha iminentes para evitar que outros problemas sejam ocasionados, tendo uma ao de controle preventivo. uma atividade que envolve o conhecimento tcnico para controlar e prevenir falhas. - Manuteno Preventiva: atua de forma antecipada para que no ocorra reparao. So atividades programadas em datas pr-estabelecidas, obedecendo critrios tcnicos ou do prprio histrico da manuteno realizada. o conjunto de atividades que visa evitar problemas (falhas) nas instalaes, com o

comprometimento da sua performance. A ao preventiva depende diretamente de informaes a respeito da edificao, sendo alimentada por dados dos fabricantes,

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histricos de manuteno e avaliaes das instalaes atravs de rotinas peridicas e de vistorias de inspeo predial. Estas informaes estabelecem uma rotina de manuteno, com atuao preventiva, que aplicada de maneira correta aumenta a vida til das partes do edifcio, das suas instalaes e equipamentos, alm de diminuir os custos da manuteno. Por outro lado, se aplicada sem uma base de dados confiante, poder gerar custos elevados ou at mesmo prejuzo. - Manuteno Corretiva: uma atividade realizada aps a manifestao do problema, caracterizada por servios planejados ou no, com o intuito de corrigir falhas e reparar problemas. A sua ao implica na paralisao de um sistema, com interveno de curto a longo prazo. O seu custo elevado em relao aos outros tipos de manuteno. - Manuteno Detectiva: uma ao que analisa as causas de falhas e problemas para auxiliar os planos de manuteno. Tem o intuito de estudar a causa, o porqu da ocorrncia do defeito e da falha, sendo a maneira de eliminar a sua causa. Tem uma ao efetiva na gnese do problema para que este no ocorra, antecedendo a prpria manuteno preditiva. conhecida como manuteno prativa ou engenharia de manuteno, e de forma resumida, o seu objetivo determinar as causas das falhas para fornecer um feedback ao projeto e prpria manuteno, no intuito de aprimor-la. Em face destas definies, os autores Resende; Barros; Medeiros (2002) relatam que as atividades de manuteno podem ter duas origens principais. A primeira referente durabilidade dos materiais, que pode ser associada manuteno preventiva. E a segunda referente s patologias que esto ligadas manuteno corretiva, nos casos em que ocorre o desempenho insatisfatrio do edifcio ou de algum componente. Para assegurar o desempenho satisfatrio de todos os componentes, Lichtenstein (1986) prope uma metodologia de manuteno, descrita no tpico Sistemas de Manuteno Predial.

2.3.7 Incidncia de Patologias O maior indicativo da necessidade de manuteno a existncia de patologias, sendo necessria uma manuteno corretiva, pois o problema j est instalado. Os autores Ducap e Qualharini (2001), Meira e Heineck (2004), Pinto; Nichele; Neto (1995), Kotaka; et al. (1998) relatam a incidncia das manifestaes patolgicas observadas em suas pesquisas. No estudo realizado por Ducap e Qualharini (2001) na cidade do Rio de Janeiro, em 23 condomnios residenciais, foi feito um levantamento do nmero de incidncias patolgicas relacionadas s instalaes hidrulicas, eltricas e telefnicas. Este estudo

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registrou um total de 252 patologias, nas seguintes instalaes com as respectivas incidncias: - gua Fria: 86 incidncias; - gua Quente: 03 incidncias; - gua Pluvial: 08 incidncias; - Esgoto: 48 incidncias; - Eltrica: 45 incidncias; - Telecomunicaes: 55 incidncias; - Gs: 06 incidncias; A partir da anlise dos dados percebe-se que a maioria das patologias ocorreu nas instalaes hidrulicas, totalizando de maneira geral 145 incidncias das 252 registradas. Neste mesmo sentido, o trabalho de Meira e Heineck (2004), realizado em 10 condomnios residenciais de Florianpolis, investigando 301 unidades no perodo de dois anos, constatou que os servios de manuteno predominantes so de revestimento e pintura dos apartamentos. J o trabalho de Pinto; Nichele; Neto (1995) teve como nicho de pesquisa os banheiros de residncias em edifcios familiares. Os autores abordaram apenas este espao fsico por ser esta a dependncia domstica que apresenta maior ndice de patologias originadas na fase de projeto, construo ou execuo. O trabalho foi realizado na cidade de Santa Maria (RS), com 315 pessoas de ambos os sexos e em 105 apartamentos diferentes. Na maioria dos casos, foi constatada a ocorrncia de mofo ou bolor, provocado pela ao de fungos emboloradores. Esta patologia atribuda ventilao precria, decorrente de aberturas insuficientes. Nos aspectos de falhas relacionadas ao projeto, propiciando o desconforto do usurio, podem ser relacionadas as seguintes: - A altura dos lavatrios desconfortvel para 55% dos usurios; - O banheiro e o box apresentam desconforto para 35% dos usurios; - A bacia sanitria est em desacordo para pessoas com menos de 05 anos de idade e com mais de 60 anos; - Os pisos so desaconselhveis (baixo coeficiente de atrito) para pessoas com menos de 05 anos de idade e com mais de 60 anos que escorregam com mais facilidade; - De forma geral, nenhum dos banheiros analisados possui qualquer tipo de benefcio para a utilizao por pessoas idosas, sem propiciar fatores de segurana.

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Estabelecimentos da sade tambm apresentam incidncias patolgicas significativas. No trabalho de Kotaka; et al. (1998) realizado em 27 Laboratrios Centrais de Sade Pblica (LACEN), foram observados os seguintes resultados: - Problemas de ventilao, exausto e captao de ar so gerados em funo da dimenso reduzida do terreno e elevada taxa de ocupao, onde as dimenses e disposies das aberturas favorecem o problema; - Entre os laboratrios, 40,9% das unidades no foram construdas originalmente para o uso como LACEN, sendo que 95,5% destas j passaram ou passaro por uma reforma; - Os laboratrios precisam freqentemente de modernizao e reformas para atenderem s necessidades epidemiolgicas e ao desenvolvimento tecnolgico, pois devido a falhas de projeto, estes no apresentam a flexibilidade necessria para atend-los; - Em 43,5% dos LACEN analisados, ocorreu a paralisao dos servios por falta de energia eltrica; - Quanto manuteno das instalaes prediais, 26,1% possui servio prprio, e 56,5% possui servios terceirizados;

2.3.8 Sistemas de Manuteno Predial Lichtenstein (1986) prope uma metodologia para solucionar, em nvel nacional, problemas referente incidncia de patologias nos edifcios, tendo uma relao com a preveno antes da sua instalao. O autor divide este procedimento em trs etapas. A primeira, consiste no levantamento de subsdios, ou seja, obter o maior nmero possvel de informaes e organiz-las, para promover o entendimento dos fenmenos. Estas informaes so obtidas de trs maneiras: vistoria do local, levantamento do histrico do problema e do edifcio (anamnese) e ensaios tcnicos. Posteriormente, com o entendimento dos dados obtidos na primeira etapa e identificadas as mltiplas relaes de causa e efeito que normalmente caracterizam o problema patolgico, obtm-se o diagnstico da situao. Atravs deste, so identificadas as origens do problema, suas causas precisas, os fenmenos intervenientes e seus mecanismos de ocorrncia. A terceira e ltima etapa a definio da conduta a ser seguida, que elaborada a partir do levantamento de todas as hipteses de evoluo do problema e as alternativas de interveno acompanhadas dos seus respectivos prognsticos. Aps isto, deve ser descrito o trabalho a ser executado para a resoluo do problema, bem como, os materiais, mo-deobra e equipamentos necessrios.

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A finalizao desta terceira etapa ocorre com a execuo dos servios prescritos e com o registro do caso. Este registro de grande importncia, pois permite a formalizao do histrico da obra para possveis novas intervenes e, principalmente, para a divulgao do conhecimento adquirido na resoluo do problema. Este processo pode ser visualizado de maneira geral a partir da Figura 2.6 que descreve o fluxograma proposto por Lichtenstein (1986). Os autores Meira e Heineck (2001), em sua pesquisa, propem uma metodologia para a escolha e a posterior anlise do estado de manuteno e conservao dos condomnios residenciais de Florianpolis. A escolha dos edifcios ocorreu a partir de dois parmetros: idade e estrutura fsica do edifcio. A idade limitou a escolha de edifcios com mais de 6 anos e a estrutura fsica especificou apenas edifcios com estrutura multi-blocos. A investigao foi baseada em quatro eixos, sendo eles os seguintes: - Primeiro foi feito o levantamento tcnico, realizado com o auxlio de um roteiro de observaes previamente elaborado, com o intuito de identificar as manifestaes patolgicas nas reas de uso comum dos edifcios; - Por ser um trabalho aplicado em edifcios residenciais, o segundo passo foi a aplicao de entrevistas para os sndicos, com contedo referente estrutura do condomnio e administrao, bem como, questes referentes manuteno; - A terceira etapa foi marcada pelo levantamento de custos, sendo que os autores tiveram acesso aos balancetes dos 02 ltimos anos de cada condomnio. - A ltima etapa foi a entrevista com os moradores, tendo como parmetro entrevistar apenas os moradores com, no mnimo, um ano de moradia. As entrevistas foram baseadas em questionrios pr-elaborados.

Captulo 2: Reviso da Literatura 60 ________________________________________________________________________


PROBLEMA PATOLGICO

VISTORIA DO LOCAL
- Utilizao dos sentidos humanos - Utilizao dos instrumentos

ANAMNESE
- Informaes orais - Informaes formalizadas

EXAMES COMPLEMENTARES
- In loco - Em Laboratrio

PESQUISA
- Bibliogrfica - Tecnolgica - Cientifico

POSSVEL DIAGNOSTICAR?

POSSVEL DIAGNOSTICAR?

POSSVEL DIAGNOSTICAR?

DIAGNSTICO
- Origens - Causas - Mecanismos de ocorrncia

PROGNSTICO

ALTERNATIVAS DE INTERVENO

DEFINIO DA CONDUTA

NO INTERVIR

INTERVIR

- Colapso - Deteriorao - Desempenho insatisfatrio

TERAPIA - Proteo - Reparo - Restrio ao uso

INSATISFATRIO

AVALIAO SATISFATRIO REGISTRO DO CASO

Figura 2.6: Fluxograma para a inspeo de um problema patolgico Fonte: Lichtenstein (1986)

S
DESCONHECIDA PESQUISAR EXECUO CONHECIDA

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2.3.9 Fatores de Degradao do Edifcio Alguns fenmenos que ocorrem no edifcio podem provocar uma queda no seu desempenho, podendo representar sintomas de um problema patolgico. A partir disto, Lichtenstein (1986) relata o estabelecimento de um perodo patognico, caracterizado na fase inicial pelo aparecimento das primeiras manifestaes perceptveis. Os sintomas tero a sua evoluo de acordo com o tipo de agresso, com as caractersticas do edifcio e com a interao de diversos outros fatores. A situao ideal seria identificar o problema em seu perodo pr-patognico, onde a possibilidade de resoluo muito grande e os custos so menores. Porm, na maioria das vezes, a evidncia de poucos sintomas dificulta a identificao. Segundo o autor, estes sintomas devem ser avaliados por um profissional capacitado, atravs de seus sentidos naturais, experincia, interrogatrios dos envolvidos e anlise dos documentos pertinentes. De maneira mais especfica, a norma americana ASTM E632-82 (1996) identifica os agentes que comprometem o tempo de vida e o desempenho da edificao, como fatores de degradao que afetam o uso do edifcio, de seus subsistemas e componentes. De acordo com a norma, esses fatores podem ser separados nas cinco naturezas seguintes: - Fatores atmosfricos: todos os fatores associados ao ambiente natural, como radiao solar, temperatura, chuva, vento, gua, gelo, degelo, constituintes do ar e seus poluentes. - Fatores biolgicos: os principais so os fungos ou bolores, os quais necessitam de algumas condies ambientais e nutricionais. De acordo com Shirakawa et al (1995), o desenvolvimento de fungos ocorre em temperaturas em torno de 10C 35C, com elevado teor de umidade e elementos nutricionais, derivados da decomposio dos materiais de construo, como compostos de carbono, fsforo, nitrognio, ferro, clcio e outros. - Fatores de carga: estes fatores atuam de forma fsica, afetando a resistncia dos materiais, destacando-se a ao da gua (chuva, granizo e neve), vento e a interao do vento com a gua. - Fatores de incompatibilidade: Esta situao se verifica quando da interao entre os diversos tipos de materiais utilizados na construo civil. Um exemplo a incompatibilidade fsica ou qumica que pode ocorrer entre diferentes materiais utilizados na construo civil. Mais especificamente, pode ser a adio de materiais que reagem entre si e formam um material com propriedades indesejveis. - Fatores de uso: Estes fatores caracterizam a ao direta dos usurios sobre os materiais e componentes da edificao. A incidncia dos fatores relacionados pela Norma Americana ASTM E632-82, acompanhados da sua ao, o primeiro indcio da instalao de uma patologia. A

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existncia destes fatores associada fase de projeto, execuo e utilizao ao longo do tempo. Em relao aos fatores de uso relacionados pela norma americana, os autores Verosa; Almeida; Souza (2004) expem algumas causas desta deteriorao: - Falhas em relao fase de projeto: detalhamento deficiente dos elementos construtivos; seleo inadequada dos materiais ou tcnicas construtivas. - Falhas na fase de execuo: no conformidade entre projeto e execuo; alteraes inadequadas das especificaes do projeto; m qualidade dos materiais; tcnicas inadequadas de produo e controle; mo de obra deficiente. - Falhas de uso: alteraes indevidas; m utilizao; ausncia ou insuficincia de manuteno. No que se refere fase de projeto, Romrio e Simes (1995) destacam que a ausncia de projetos, a concepo inadequada, detalhamentos insuficientes e confusos e as especificaes incorretas de tcnicas construtivas e materiais, influenciam diretamente na durabilidade do edifcio e de seus componentes. John (1987) adiciona que a maioria dos defeitos das edificaes atribuda a esta fase. Um aspecto importante de ser comentado, ainda referente a esta fase, a especificao de detalhes de projeto que favoream a instalao de patologias, como o caso de relevos que dificultem o escoamento de gua em fachadas. Ainda no referencial de projetos, o trabalho de Helene (1988) realizado a partir de dados de levantamentos realizados na Europa, revelou que a maior parte dos problemas patolgicos referentes parte externa tem origem na etapa de projeto, atingindo valores de 36% a 49%. Ducap e Qualharini (2001) apontam alguns motivos que justificam a necessidade de intervenes de manuteno. Em relao aos materiais utilizados, aspectos como o fim da vida til, a m utilizao, a especificao equivocada, os erros de projeto, as incompatibilidades fsico-qumicas, dentre outros, so determinantes na durabilidade. Por outro lado, fatores no ligados durabilidade influenciam na manuteno das instalaes, como, aspectos scio-econmicos-culturais traduzidos na necessidade de aquisio de equipamentos modernos, modificaes na legislao, desejo de mudana do usurio, entre outros, que acabam por transformar o ambiente construdo. De acordo com Lichtenstein (1986), ao observar vrios edifcios que necessitavam de manuteno, percebeu-se que, justamente os edifcios que possuam mais problemas patolgicos, tinham uma menor quantidade e qualidade de documentos durante a execuo da obra e no decorrer do seu uso, com pouca fonte de estudo para os problemas patolgicos. Este fato entendido ao se correlacionar a preocupao com a execuo com a organizao e a documentao das decises dirias da obra, refletindo uma construo de melhor qualidade.

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Um outro problema existente relatado por Meira e Heineck (2001) referente s empresas terceirizadas que executam os servios de manuteno, onde 60% dos sndicos ressaltam que existem divergncias entre os servios contratados pelo condomnio e os executados.

2.3.10 Vantagens propiciadas por um sistema de manuteno Lichtenstein (1986) relata em seu trabalho a importncia da documentao de uma edificao, desde a sua fase de planejamento, projetos, execuo e utilizao, pois isto facilita a soluo dos problemas patolgicos da edificao. Esta documentao, referente etapa de construo do edifcio composta por projetos, dirio de obra, ensaios de recebimento e notas fiscais dos materiais, contratos para a execuo dos servios e cronograma fsico-financeiro previsto e executado. J na fase de uso, segundo o autor, no caso dos edifcios que possuem um sistema de conservao atravs de programas de manuteno rotineira, possvel realizar a consulta aos registros das intervenes realizadas. Mas, infelizmente, esta uma tcnica ainda pouco difundida, sendo aplicada, na maioria das vezes, ao maquinrio, como elevadores e sistemas de refrigerao. Sob a ptica dos autores Resende; Barros; Medeiros (2002), a utilizao de um sistema de manuteno tem as seguintes vantagens: - Propicia o acrscimo da vida til dos componentes e, respectivamente, do edifcio; - Posterga ao mximo a ocorrncia do desempenho abaixo do mnimo esperado, ou seja, evita a instalao de patologias; Segundo os autores, ao se trabalhar com um sistema documentado, outras vantagens so obtidas, como: - utilizao dos relatrios como instrumento de apoio jurdico s construtoras em caso de ocorrncia de manifestaes patolgicas causadas pela ausncia ou realizao incorreta das atividades de manuteno; - comprovao da ao da manuteno quando necessria ou solicitada; - possibilidade de planejamento e oramento das atividades a serem realizadas pelos usurios e administradores do edifcio ao longo da sua vida til; Resende; Barros; Medeiros (2002) concluem que a obteno destes resultados s possvel a partir de um programa completo, documentado em relatrios de vistorias e servios. Alm disto, necessrio que o programa descreva como a manuteno deve ser realizada, a periodicidade das atividades de limpeza e inspeo, a observao dos

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indicadores patolgicos, como a presena de fissuras, descolamentos, falta de pintura, manchas de umidade, fungos, envelhecimento dos materiais e outros requisitos. Ducap e Qualharini (2001) chamam a ateno para dois aspectos que facilitam a ao da manuteno. O primeiro referente ao fato da edificao possuir uma cpia de todos os projetos para possibilitar a consulta e o outro referente facilidade de acesso s instalaes, como o uso de shafts para a manuteno das instalaes hidrulicas verticais. Segundo Ducap e Qualharini (2001), existe a necessidade da incluso de conhecimentos relativos manuteno e reabilitao predial nos currculos das instituies, pois o nmero de edifcios a sofrerem manuteno superior aos que sero construdos num dado perodo. Os autores acrescentam que, engenheiros e arquitetos responsveis pela elaborao e concretizao de edifcios, tm a necessidade de saber que as edificaes no so perenes e nem estticas, assim a funcionalidade dos edifcios delimitar a sua durabilidade. Desta forma, segundo eles, a cultura da manuteno deve ser implementada desde a formao dos profissionais da construo civil, pois conhecendo as necessidades dos edifcios em relao a sua manuteno, espera-se que os projetos, o detalhamento de materiais, a execuo e o uso do edifcio, sejam feitos com o intuito de postergar a vida til da edificao, com a aplicao de manutenes preventivas ao invs de corretivas. O trabalho de Kotaka et al (1998), realizado em estabelecimentos da sade, revelou alguns itens que auxiliam na preveno de falhas ou medidas auxiliares, destacando-se as seguintes: - Utilizao de geradores de energia, alimentando os circuitos eltricos prioritrios para serem atendidos prontamente, em casos de falta de energia eltrica; - Abastecimento de gua potvel, o qual deve ser em quantidade e qualidade suficientes, devendo ser dimensionada na etapa de projeto a reserva tcnica para a proteo contra incndio e uma parte extra para o consumo do laboratrio; - Execuo da manuteno corretiva, que deve ser feita imediatamente aps ser constatada a patologia, para evitar o acmulo ou aumento de falhas. Alm disto, so estabelecidas medidas de manuteno preventiva e rotineira nos equipamentos e instalaes. No referencial de recuperao estrutural, o trabalho de Meira e Padaratz (2002) sugere importantes contribuies em nvel de projeto, com atuao direta na execuo da obra, para prolongar a sua vida til, como por exemplo, o aumento do valor do fck do concreto (25 MPa, por exemplo) e o atendimento de um cobrimento mnimo da armadura de 3,0 cm. Estas duas medidas representam um aumento no valor total da construo, mas

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refletem diretamente em uma vida til maior com menores custos de manuteno, gerando economia em relao ao custo total da obra 3 . O trabalho de Meira e Heineck (2001) destaca que uma das principais peas envolvida nos trabalhos de manuteno de condomnios o zelador, pois ele est ligado diretamente aos servios dirios realizados no condomnio e, conseqentemente, as suas atividades de manuteno. Meira e Heineck (2002) destacam alguns aspectos da satisfao de moradores de condomnios residenciais de Florianpolis em relao manuteno. Os autores descrevem os seguintes resultados: - Dos 301 entrevistados, 196 notificaram administrao um total de 553 servios de manuteno. - A maioria dos entrevistados (66%) prioriza a manuteno dos seus apartamentos em relao s reas de uso comum; - Em relao s manutenes internas a cada apartamento, 57% dos entrevistados realizou algum tipo de manuteno nos dois anos da pesquisa, sendo 35% dos servios de revestimentos ou pinturas; - Os servios de melhorias e manuteno, na maioria dos casos, so feitos apenas pelos proprietrios. Inquilinos e pessoas que habitam apartamentos cedidos tm a tendncia a no realizarem a manuteno ou, se o fazem, investem pequenas quantias; - A satisfao com a manuteno est ligada ao desempenho dos materiais e ao carter tcnico, mas a qualidade da administrao condominial, sndico e equipe, bem como os funcionrios que desempenham as atividades, tambm possuem um importante papel neste ciclo.

2.3.11 Manual do Proprietrio Uma importante ferramenta para o uso dos moradores de edifcios o manual do proprietrio, que deve ser entregue ao usurio aps o trmino da obra. Este material especifica com que freqncia a manuteno de cada componente, elemento ou sistema deve ocorrer (RESENDE; 2004). Para Seeley (1987), o manual um excelente meio de comunicao entre os projetistas, construtores, proprietrios e encarregados da manuteno, possibilitando que informaes da etapa da construo sejam transmitidas at a etapa de uso. Para o uso eficiente do manual, o autor sugere que este seja constitudo pelos seguintes itens:

3 segundo Seeley (1987) o custo total da obra o somatrio entre os custos totais da construo (planejamento, projetos e construo) adicionados aos custos de uso (manuteno, operao e encargos).

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- Documentao do edifcio e do terreno, com informaes referentes aos materiais utilizados, servios executados e todo tipo de detalhamento; - Dados e especificaes dos materiais utilizados, dos fornecedores e empreiteiros (mo-de-obra); - O intervalo de tempo com que ocorrem as inspees e manutenes dos componentes, sistemas e subsistemas do edifcio; - Instrues de manuteno aos usurios e moradores, com o uso de checklist e cronogramas de manuteno; Um manual que contenha estes itens possibilita ao sndico e aos moradores a organizao eficiente e econmica das atividades de operao, limpeza e manuteno dos sistemas existentes no condomnio. O manual do usurio tem a funo de informar os moradores, sndicos e administradores. Em relao a isto os autores Meira e Heineck (2001) salientam que todos os sndicos entrevistados em sua pesquisa desconheciam a existncia de qualquer documento contendo especificaes sobre o uso e operao dos edifcios. Para Santos (2003), o manual deve ser bem especificado, para que seja feito o uso correto do edifcio sem a perda da sua garantia. Alm disto, o manual deve descrever a forma, a freqncia e os itens a serem verificados durante a fase de manuteno que cabe ao usurio ou proprietrio. Destaca-se a importncia do manual do usurio, pois ele propicia vrias vantagens ao construtor, ao morador e administrao, dentre as quais as seguintes: - Manuteno e controle do ambiente construdo, com a possibilidade de reduzir custos na fase de uso e prolongar a vida til do imvel (SANTOS; 2003); - Estabelecimento de um elo de importncia fundamental entre as fases de concepo, execuo e uso dos edifcios (SCHMITT; SANTOS; MICHELIN; 2005); - Definio das responsabilidades do construtor e do usurio, protegendo a construtora da obra de problemas provenientes do mau uso ou m f do proprietrio, pois informa e delimita como o imvel deve ser usado e a ao da sua manuteno preventiva (SCHMITT; SANTOS; MICHELIN; 2005); - Preservao das garantias dos componentes e instalaes existentes no edifcio (SANTOS; 2003); - Disponibilizao de informaes, pois atravs dele a empresa construtora fornece as informaes necessrias para o melhor uso, manuteno e operao da edificao (SANTOS; 2003); Alm de todas estas vantagens, o Manual de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes (Manual da Edificao) um item obrigatrio desde a vigncia do Cdigo de

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Defesa do Consumidor (CDC), sendo que todo proprietrio de imvel deve receber um exemplar (BRASIL; 1990). Alm disto, de acordo com o CDC, um dever informar sobre os fatores que tornam imprprios ou inadequados os produtos para o consumo. Assim, o fornecedor obrigado a explicar como o seu produto deve ser utilizado, normalmente atravs de um manual de instrues. Para a construo civil isto no poderia ser diferente, sendo ento representado pelo Manual da Edificao, que faz parte das garantias oferecidas pelo construtor ao usurio (proprietrio) do imvel (SANTOS, 2003). No trabalho desenvolvido por Santos (2003), vrios Manuais do Proprietrio cedidos por construtoras dos estados do Rio Grande do Sul e Alagoas foram analisados frente NBR 14.037/98, sendo observados os seguintes parmetros que deveriam constar no manual: - Apresentao do Manual; - Descrio da edificao construda; - Procedimentos para colocar a edificao em uso; - Recomendaes para a operao e uso da edificao; - Procedimentos em situaes de emergncia; - Recomendaes para inspees tcnicas; - Recomendaes para manuteno da edificao; - Informaes sobre responsabilidades e garantias. Como concluso deste trabalho, a autora destaca que inmeros manuais esto sendo desenvolvidos sem atender a NBR 14.037 (1998). Para Gomide; et al. (2006) o manual definido como uma ferramenta a ser utilizada na operao, uso e manuteno da edificao, devendo atender os seguintes critrios: - Informar aos usurios as caractersticas e tecnologias utilizadas na construo; - Descrever procedimentos recomendveis para o melhor aproveitamento da edificao; - Orientar os usurios para a realizao das atividades de manuteno; - Contribuir para o aumento da durabilidade da edificao. O autor enfatiza que, de acordo com a NBR 5674 (1999), que descreve os procedimentos de manuteno das edificaes, alguns itens devem ser inseridos no manual para que sejam desenvolvidas as tarefas de maneira correta, dentre os quais: - Apontar as tecnologias utilizadas no processo construtivo; - Descrever procedimentos para o melhor aproveitamento do edifcio e seus componentes; - Orientar a manuteno;

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- Prevenir falhas e acidentes; - Contribuir para aumentar a durabilidade da edificao. Alm disto, a NBR 5674 (1999) auxilia na determinao das responsabilidades dos usurios e construtores, pois a falta de informao ou informaes incompletas em relao manuteno do edifcio, podem recair sobre o incorporador ou o construtor. J no caso do usurio ser corretamente informado sobre a garantia, o mau uso, a falta de manuteno e a desobedincia s orientaes do manual, podem gerar a perda da garantia do imvel (Gomide et al, 2006). Apesar da NBR 5674 (1999) no ser o manual do proprietrio, ela auxilia na determinao de responsabilidades, j que a falta de informao, informaes defeituosas, incompletas ou omissas em relao aos pressupostos levantados na norma podem recair sobre o incorporador/construtor. Para que os objetivos de um manual de manuteno de um edifcio sejam atendidos, Resende (2004) relata a necessidade de uma empresa ou um gerente capacitado que assuma a responsabilidade de realizar os servios e inspees relatados no manual. No Brasil, a maioria dos edifcios no possui este gerente ou empresa, de modo que os servios de manuteno preventiva e corretiva na maioria das vezes so feitos por meio de mo-deobra desqualificada ou acabam no sendo feitos.

2.3.12 Custos da Manuteno Antes de adentrar o assunto de custos da manuteno, importante ressaltar a definio de Resende (2004), de que estas atividades e o seu custo so necessrios para repor a capacidade do edifcio de atender as necessidades dos usurios. As etapas que precedem uma obra (projeto, execuo, fabricao dos materiais e componentes) concentram grande parte do esforo tcnico. Mas a etapa de uso e manuteno a de maior durao, sendo importante a anlise de todo o seu perodo de utilizao e o seu custo, segundo Meira e Padaratz (2002). Apesar do elevado grau de importncia, os autores relatam que as publicaes a respeito de manuteno so recentes, tendo como foco principal as manifestaes patolgicas. J em relao aos custos destas intervenes, as pesquisas so escassas, com um pequeno nmero de publicaes. Uma das primeiras publicaes que demonstra o interesse pela pesquisa e seus custos, abordada por Seeley no ano de 1987, ao propor uma integrao do processo de construo com foco na manuteno. O autor apresenta a sua classificao, onde os custos globais de uma edificao so referentes aos custos totais da construo (planejamento, projetos e construo) adicionados aos custos de uso (manuteno, operao e encargos). Para esta avaliao o autor menciona ser necessria a estipulao dos valores a serem

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gastos nas atividades de manuteno durante toda a vida til do imvel, para facilitar a etapa total do oramento. De maneira mais especfica, Rosso (1990) prope uma classificao com um nvel a mais de detalhamento, onde os custos totais se dividem em concepo, produo e utilizao. As duas primeiras categorias englobam todas as despesas de criao e construo do imvel. Na etapa de utilizao cabem os custos referentes manuteno, administrao e operao de equipamentos para que o imvel desempenhe de maneira satisfatria as suas funes. Em relao aos custos da manuteno da etapa de uso, Rosso (1990) afirma que estes variam de acordo com cada pas. O autor relata em seu trabalho que, de acordo com uma pesquisa realizada pela ONU/CEE, estes custos de manuteno variam na ordem de 0,25% a 2,5% ao ano, sobre o valor do oramento total da obra. No trabalho de Meira e Heineck (2004) os autores citam vrios trabalhos internacionais, nos quais as despesas com a manuteno oscilam de 1% at 5% ao ano, do valor da produo em construo civil. Freeman (1993) utiliza ndices prximos aos relatados, entre 2% e 5% do custo de construo, para as despesas de recuperao provenientes de defeitos nas edificaes, podendo subir de 5% a 10% ao adicionar as falhas de controle de processo. Em nvel nacional, o trabalho de Meira e Padaratz (2002) obtm um percentual de custo de manuteno de 2,46% em relao ao seu custo de construo, para a execuo de uma interveno de recuperao estrutural. Ao considerar a vida mdia da edificao de 50 anos, os autores pressupem que este percentual ultrapasse os 5% indicados pela bibliografia. Para John e Cremonini (1989), o percentual despendido em manuteno anualmente, de 1 a 2% do custo de construo do edifcio. A anlise de forma isolada destes fatores parece ser insignificante, mas ao analisar o montante acumulado durante toda a vida til do edifcio tem-se um valor equivalente ou superior ao custo total da construo (RESENDE; 2004). Em termos de valores numricos, Aranha (1994), em sua dissertao sobre o estudo das manifestaes patolgicas em estruturas de concreto armado na regio amaznica, avaliou as patologias em 97 obras e apresentou o custo de recuperao de diversos tipos de patologias chegando ao valor mdio de 50,24 dlares por m2. Para completar esta informao, a dissertao de Andrade (1997) apresenta um estudo similar nas estruturas de concreto armado de 146 obras com incidncias de patologias em Pernambuco. O resultado obtido revelou um custo mdio de interveno nestas obras de 50,35 dlares/m2. Apesar da proximidade dos valores, estes no podem ser adotados como parmetro de custos para atividades de recuperao estrutural e de manuteno. Meira e Padaratz (2002) explicam que a anlise do custo de uma interveno depende da natureza das

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manifestaes, da idade do imvel, dos procedimentos de interveno e do grau de deteriorao da edificao. Os autores atentam que as despesas de interveno devem ser divididas entre as atividades de pr e ps-recuperao e a atividade de recuperao. Segundo este estudo, as atividade que precedem a manuteno representam um custo de 5,14%, a manuteno propriamente dita 58,55% e os servios posteriores representam o gasto de 36,31% do total da manuteno da obra. Em relao a estes percentuais os autores alertam que, em conformidade com a interveno que deva ser realizada, os custos da pr e da ps-manuteno podem superar o custo da atividade de manuteno de recuperao, pois no caso em que seja necessria a remoo dos moradores para executar uma manuteno, estes custos podem assumir valores que superam a atividade da prpria recuperao. Os autores concluem o seu trabalho enfatizando a importncia da preveno das manifestaes patolgicas na fase da construo, como um fator de garantia da qualidade do edifcio. Outra informao relevante encontrada no artigo de Kincaid (1994) que relata custo com a manuteno e operao de edifcios comerciais. Seis itens so responsveis por cerca de 2/3 do total de despesas, sendo eles: sistema de ar-condicionado, revestimentos em piso, fachadas, cobertura, servios eltricos, iluminao e forro. No referencial de manuteno em condomnios, Meira e Heineck (2004) realizaram um trabalho bastante abrangente em 10 condomnios residenciais de Florianpolis, investigando 301 unidades no perodo de dois anos. Os autores descrevem dois tipos de custos financeiros, um referente s reas comuns do edifcio, tendo a sua responsabilidade e, respectivamente, os custos divididos entre todos os moradores (custos coletivos). O outro se refere manuteno das reas privativas, ou seja, internas a cada apartamento. Neste caso, os servios e os seus custos ficam a cargo dos moradores de cada unidade (custos individuais). No aspecto da manuteno e custos os autores relatam os seguintes aspectos: - As unidades individuais (apartamentos) tm duas situaes, uma em relao aos proprietrios e outra para os inquilinos. - Pessoas que residem em imveis alugados ou cedidos realizam menos servios que os proprietrios e, quando os realizam, na maioria das vezes so casos de urgncia, quando existe o risco de afetar a sade dos moradores. - Em relao aos gastos, as despesas anuais mdias com estes servios so em torno de R$548,00 para os proprietrios e R$61,89 para os inquilinos. - A maioria dos servios realizados feita por profissionais e apenas 16% dos servios feita de maneira informal. Este quadro bem diferente do que ocorre internacionalmente, onde a preferncia por servios do tipo faa voc mesmo (doit-yourself) para propiciar a reduo dos custos sem deixar de realizar a manuteno.

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- Os servios de manuteno que predominam so os de revestimento e pintura dos apartamentos. Complementando este trabalho, Meira e Heineck (2001) descrevem que as despesas de limpeza e manuteno variam de 5% 14,5% do total dos gastos mensais dos condomnios. Relatam ainda as seguintes observaes relacionadas aos custos e aos moradores: - Dos entrevistados, 68% concordou em arcar com maiores contribuies mensais para a realizao dos servios; - Os moradores mais jovens, at 30 anos, so os menos interessados nos problemas de manuteno do condomnio e tambm em pagarem pela execuo dos servios; - J os moradores da faixa etria intermediaria, de 30 a 60 anos, demonstraram o maior interesse pelos problemas e disponibilidade em pagarem pela manuteno; O trabalho de Resende (2004) atribui grande parte dos custos de manuteno fase de projeto, pois o projetista, por fatores econmicos, acaba no inserindo especificaes e detalhamentos necessrios ao uso. A no observao destes detalhes representa algumas pequenas economias na etapa de construo, mas acaba refletindo em grandes custos para a fase de uso (manuteno). De acordo com este conceito, Seeley (1987) relata que as pequenas alteraes feitas em projetos podem agregar elevados custos de operao e manuteno do edifcio. O autor sugere que o projetista deva ser questionado a respeito da acessibilidade, da limpeza, da durabilidade e a facilidade de substituio, antes de especificar um componente ou material para o edifcio.

Captulo 3 METODOLOGIA
Neste captulo esto dispostos os procedimentos metodolgicos propostos para atingir os objetivos deste trabalho, com a apresentao e detalhamento das etapas da pesquisa, desde a formulao do tema, a concluso dos estudos de caso e a posterior anlise dos resultados e concluses. A metodologia utilizada nesta pesquisa baseada no trabalho de Linchtenstein (1986), Lopes (1993), Meira (2002), Teo e Harikrishna (2006). Outros autores tambm tm contribuies importantes no decorrer deste trabalho, mas sero citados nos momentos oportunos. O autor Linchtenstein referenciado por propor uma metodologia que auxilia na identificao, diagnstico e o encaminhamento para a soluo de problemas patolgicos (Figura 2.6, captulo 2, item 2.3.8). Este autor de grande importncia na identificao dos problemas existentes e na classificao destes nos grupos de servio. Tais grupos podem ser visualizados na Figura 3.2 e detalhados no decorrer do capitulo 3 (item 3.1.2). O trabalho de Lopes enumera vrios autores que propem solues diferentes na utilizao de sistemas de gesto de manuteno, podendo auxiliar na investigao do sistema de gesto utilizado pelos hotis em estudo (SGMH) e no controle de custos de cada um. J o trabalho de Meira (2002) auxilia em duas etapas. Na primeira, o questionrio proposto pela autora e o fluxograma de Lichtenstein foram fundidos em uma nica ferramenta pelo autor e aplicado nos hotis, para avaliar se estes realmente precisam do servio de manuteno. Na segunda etapa, auxilia na anlise de custos dos servios de manuteno predial. O questionrio da primeira etapa est no apndice 01. O presente trabalho adota o mesmo mtodo desenvolvido por Teo e Harikrishna (2006), aplicando a metodologia de anlise destes autores nos itens 5.2.2.1 ao 5.2.2.7 e nos itens 5.2.4.1 ao 5.2.4.7. Sendo de grande importncia na anlise dos servios e dos custos.

3.1

ETAPAS DO TRABALHO
O trabalho foi desenvolvido em cinco grandes etapas. A primeira etapa corresponde

ao processo inicial de leitura e formulao do tema. A segunda etapa consiste na elaborao de um planejamento da pesquisa, onde se definiu a realizao de um estudo piloto. Este estudo piloto seria a terceira etapa, abordando apenas parte do empreendimento, ou seja, o estudo em um nico hotel. Com a avaliao e confirmao dos dados obtidos no estudo piloto, foi realizado o estudo de caso para todo o empreendimento,

Captulo 3: Metodologia 73 ________________________________________________________________________


nos treze hotis restantes, que viria a ser a quarta etapa. Ao concluir toda a coleta de dados, padronizar as informaes e analisar as informaes obtidas durante os mesmos tm-se a quinta etapa. Esta etapa engloba o estudo individual dos 14 hotis e o estudo global dos 14 hotis, como sendo um nico empreendimento, finalizando assim a primeira parte da quinta etapa. Com as concluses finais do trabalho, tem-se o encerramento da quinta etapa. As cinco etapas do trabalho so ilustradas na Figura 3.1 e detalhadas nos itens seguintes.

1 ETAPA:
Formulao da pesquisa

2 ETAPA:
Planejamento da pesquisa

3 ETAPA:
Estudo Piloto

4 ETAPA:
Estudos de Caso

5 ETAPA:
Anlise Final dos Dados

Pesquisa Bibliogrfica Inicial

REVISO DA LITERATURA Anlise Final dos Dados

Contato / Entrevista com os Hotis


Constatao e Formulao do Problema

Visita Tcnica ao Hotel


D E S E N V O L V I M E N T O E S T U D O S . D E . C A S O

Anlise Preliminar dos dados

Aplicao do estudo Piloto

Verificao das Variveis

Verificao das Variveis

Concluses Finais

Verificao dos Questionrios

Ajuste do Modelo

Figura 3.1: Fluxograma das etapas da pesquisa Fonte: o autor.

3.1.1 Primeira Etapa Formulao da Pesquisa Na primeira etapa da pesquisa foi feita uma reviso bibliogrfica a respeito da aplicao de sistemas de gesto na engenharia civil, o desenvolvimento da indstria do turismo e, mais especificamente, o sub-setor de hotelaria e a manuteno das instalaes prediais em hotis. Com a leitura destes materiais, verificou-se a carncia de estudos relativos s variveis de custo dos sistemas de gesto de manuteno em instalaes prediais

Captulo 3: Metodologia 74 ________________________________________________________________________


hoteleiras e, principalmente, sobre o custo mdio de cada servio. A partir desta realidade, optou-se pelo desenvolvimento da pesquisa para contribuir com a diminuio desta lacuna e definir o custo mdio dos principais servios. Para determinar o custo mdio dos principais servios de manuteno predial de um hotel preciso primeiramente entender como funciona o sistema de gesto instalado neste, com o acompanhamento (identificao) de todas as suas etapas. Posteriormente, devem ser definidas as variveis de custo que esto ligadas ao processo. O conhecimento destas variveis requer um aprofundamento no assunto e para isto se optou por desenvolver uma anlise em termos qualitativos com vistas identificao dos principais fatores que interferem nos custos de manuteno. Segundo Balarine (1999), quando se coletam dados qualitativos, no h regras rgidas definidas, cabendo ao pesquisador utilizar tcnicas para organizar os dados de tal forma que seja possvel a sua interpretao. Para estabelecer os custos importante conhecer todo o processo de gesto de manuteno, desde a solicitao de um servio at a sua concluso. Com o objetivo geral definido, o trabalho encaminhado para a sua segunda etapa, o planejamento da pesquisa.

3.1.2 Segunda Etapa Planejamento da Pesquisa O planejamento da pesquisa foi dividido em trs partes: a escolha da tcnica de pesquisa, a delimitao dos hotis onde a pesquisa seria aplicada e o planejamento dos estudos de caso. importante ressaltar que no decorrer desta etapa e na anterior, foi elaborado em paralelo o referencial terico desta pesquisa, sobre os principais aspectos de sistemas de gesto, hotelaria e manuteno predial, tendo como foco os custos destes servios, conforme apresentados no capitulo 02 deste trabalho. Para atingir o objetivo principal deste trabalho, que a determinao do custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis resorts, preciso identificar os principais servios, bem como as variveis ligadas formao dos seus custos. Desta maneira, investigou-se a tcnica de pesquisa mais adequada para a obteno das informaes necessrias ao estudo. Como este objetivo se relaciona a obter maior familiaridade com o problema, de modo a torn-lo mais explcito, Gil (1991) considera que para este tipo de pesquisa, o estudo de caso bastante apropriado, inclusive por se tratar de um estudo inicial a respeito de um tema complexo. Este autor lista como principais vantagens desta tcnica, a flexibilidade na fase de planejamento, a possibilidade de novas descobertas ao longo da execuo, o enfoque de todas as dimenses do problema estudado e a simplicidade da execuo. Outra vantagem apontada na utilizao da tcnica do estudo de caso, que o mesmo pode servir, tanto para obter dados qualitativos, como quantitativos, de acordo com Yin (1993). importante ressaltar que, mesmo em uma pesquisa de cunho qualitativo,

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informaes de ordem quantitativa tambm so importantes no desenvolvimento de um estudo de caso. Alm disto, existe certa dificuldade na etapa da anlise dos dados obtidos em todos os estudos de caso. Para auxiliar nesta etapa, Gil (1991) recomenda o estudo de casos variados, de modo que o resultado da pesquisa seja significativo. O presente trabalho se props estudar hotis localizados na Ilha de Florianpolis. Estes hotis devem possuir uma estrutura de manuteno das suas instalaes prediais, sendo possvel investigar desde o momento da solicitao de servio at a sua concluso. Esta anlise ser feita com a verificao de cada etapa e a observao dos servios ligados a formao do seu custo. Em relao a estes servios, alguns j foram definidos a partir da leitura da reviso terica e outros foram definidos a partir do estudo piloto (item 3.1.3) e so apresentadas na Figura 3.2. De maneira geral a metodologia apresentada aqui ser aplicada no estudo de caso piloto (item 3.1.3) e nos demais estudos (item 3.1.4).

PERSIANA

MARCENARIA /FECHADURA

HIDRULICO

CUSTOS
ELTRICO S.G. PEDREIRO

TELEFONE

PINTURA

Figura 3.2: Servios considerados para a formao dos custos de manuteno Fonte: o autor

Captulo 3: Metodologia 76 ________________________________________________________________________


Para uma melhor comparao entre os custos de manuteno, os hotis analisados nesta pesquisa so da mesma categoria. So classificados como hotis resort (ver definio no item 2.2.5), com o padro 5 estrelas, de acordo com a classificao da EMBRATUR (ver definio no item 2.2.4), todos com a mesma infra-estrutura para acomodar e propiciar o lazer de seus hspedes. Com este referencial o estudo trabalhou com vrios hotis da mesma categoria, onde todos apresentaram uma estrutura organizada, desde a constatao do problema at a sua soluo, podendo ser classificado como um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH). A pesquisa avaliar os grupos de servios ligados manuteno, bem como os servios detalhados de cada um destes, tendo como referencial atingir o custo mdio para cada grupo descrito na Figura 3.2. De forma especfica, so detalhados os servios pertencentes a cada grupo, para a posterior formulao do seu custo. - Persianas: Este grupo tem como principais servios os desemperramentos (quando a persiana no sobe e no desce), troca de cordas (que abrem e fecham as persianas), recolocao das vistas e de peas e consertos de maneira geral. No anexo 01, tem-se a imagem ilustrativa das persianas (de janela e de porta) para facilitar a compreenso destes servios. - Hidrulico: Desentupimentos de modo geral em pias, tanques, ralos e chuveiros; conserto dos vazamentos em pias, tanques, ralos e chuveiros; trocas de peas por desgaste ou quebra; parafusar e apertar ralos e acentos sanitrios; conserto de infiltraes (em relao parte hidrulica); troca de sifo; instalao de novas pias, tanques, ralos e chuveiros; conserto em vlvulas de descarga e vedaes com silicone em banheiros (banheiras, box e pias). - Servio Geral / Pedreiro: Estes servios so caracterizados como servios gerais, e so executados por pedreiros e serventes. De maneira geral, so pequenos consertos, como: Reparo de buracos em paredes ou pisos, reparo de rebocos (rebocos cados) e o conserto de trincas e fissuras; troca de granitos, mrmores e cermicas soltos ou trincados, telhas soltas, acabamentos em pisos e paredes, acabamentos em portas e janelas; consertos em tetos, como reparo de tetos danificados, impermeabilizao de lajes e telhados, manuteno em calhas e coletores de gua, colagem ou fixao de molduras de gesso cadas ou trincadas, conserto de goteiras e o conserto de telhados ou de telhas soltas. Em relao aos servios de pedreiro, ainda feita a fixao de vasos sanitrios, pias e tanques, consertos em degraus de escada, troca de lixas de pisos e escadas. Vedao com silicone em janelas e portas de vidro. Erguer muretas ou paredes de alvenaria, com seu posterior chapisco e reboco.

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- Pintura: Servios de pintura em geral, sendo a maioria para propiciar o bem estar dos hspedes com a funo de manuteno e esttica, caracterizando-se como pinturas de manuteno. As pinturas so feitas em tetos, paredes, e tambm em portas, janelas e forros de madeira. - Telefone: Troca de fiao e tomadas (fios e tomadas oxidadas), colao de pontos de internet, instalao de tomadas com cabo lgico, instalaes de ramais de telefone e de pontos de rede. Recolocao de espelhos cegos e consertos de tomadas de telefone sem parafuso ou cadas. - Eltrico: Conserto em fiao de antenas e tomadas; queda e troca de disjuntores, colocao de lustres e extenses, fixao e instalao de novas tomadas e luminrias; troca de tomadas e luminrias com defeito, colocao de espelhos em tomadas e pontos de luz desativados e conserto de fiaes em curto-circuito. - Marcenaria / Fechadura: Os servios se dividem entre os ligados parte de marcenaria e os ligados s fechaduras. Em relao marcenaria tem-se o conserto de modo geral das portas, janelas e portes, e de todas as peas ligadas a estes. Os servios so de desempenar e ajustar portas e janelas, colocao de portas e janelas no trilho (para as que so de correr) e o conserto dos trincos (fechaduras) das mesmas. Passar desingripante nas portas e na borracha das janelas, fazer alinhamentos, colocar vistas em portas e janelas, ajustar batentes e pequenos consertos em peas de madeira Em relao s fechaduras, os principais servios so de troca de fechadura das portas e janelas, colocao (ou substituio) de pilha nas fechaduras eletrnicas (tendo que refazer a sua recodificao), troca do leitor de carto das fechaduras, remoo de chaves quebradas, entre outros. De maneira geral, todos os dados coletados durante os estudos de caso confirmam que estes servios fazem parte dos grupos mencionados. A pesquisa identificou o custo unitrio destas manutenes para atingir o custo mdio para cada grupo de servios, tendo assim, o custo mdio por solicitao de acordo com o seu grupo. Alm disto, de acordo com os objetivos secundrios, o estudo avaliar as variveis que esto ligadas aos seus custos. Aps a anlise de todos os hotis, os dados sero organizados para avaliar a relao dos servios com as variveis de custos. Estas variveis sero analisadas de acordo com os servios e os seus respectivos custos, aps a avaliao individual de cada hotel e do empreendimento como um todo (nos Captulos 4 Estudos de

Captulo 3: Metodologia 78 ________________________________________________________________________


caso e 5 Anlise dos Resultados). Para esta avaliao segue a metodologia a ser utilizada: - Varivel de Custo de Manuteno Corretiva: foi avaliada a partir da anlise contbil dos gastos mensais e anuais relativos a servios de manuteno corretiva (ver definio captulo 02 item 2.3.6). De acordo com os objetivos deste trabalho, neste item foi determinado o custo mdio da manuteno corretiva para cada servio, o custo da manuteno em relao rea (m2) do empreendimento e o custo da manuteno em relao ao custo de construo do empreendimento; - Varivel de Custo de Manuteno Preventiva: foi avaliada a partir da anlise contbil dos gastos mensais e anuais relativos a servios de manuteno preventiva (ver definio no captulo 02 item 2.3.6). - Varivel de Custo de Materiais: os materiais so definidos como materiais e equipamentos gastos em geral na atividade de manuteno. Neste item foram avaliados os gastos financeiros em relao ao custo total de manuteno; - Varivel de Custo de Recursos Humanos Contratados (mo de obra): foi avaliado a partir da anlise do quadro de funcionrios alocados nos servios de manuteno e os gastos com a sua folha de pagamento. Estes gastos foram avaliados em relao ao custo total de manuteno; - Varivel de Tempo em relao ao nmero de incidncias de manuteno: foi feita a anlise dos ciclos de manuteno de cada servio, em funo do tempo de construo de cada edifcio, que variou de 1 a 16 anos. A avaliao do nmero de incidncias em funo do tempo, permitiu avaliar a evoluo das manutenes de cada de servio. Outra importante ferramenta utilizada na anlise foi o relatrio de custos e servios, emitidos pelo prprio hotel pelo SGMH. No relatrio de custos foram apresentadas informaes referentes aos custos de mo-de-obra e de materiais e equipamentos. No relatrio de servios foram descritos todos os servios de manuteno realizados e as solues encontradas em cada caso. Todos estes relatrios foram coletados em formato de texto, desta maneira foram analisados individualmente e tabulados em tabelas e grficos. A existncia destes relatrios foi imprescindvel para a realizao desta pesquisa, por isso ela tem como exigncia a existncia de um SGMH. Alm dos servios e das variveis de custos ligadas a eles, outros itens foram avaliados em conformidade com os objetivos propostos no trabalho. A metodologia proposta para atingir os objetivos que no foram mencionados anteriormente ser detalhada a seguir: - A tipologia dos hotis (estrutura fsica, projeto e instalaes) ser conhecida a partir de visitas feitas s instalaes dos hotis (apndice 01), entrevistas informais com

Captulo 3: Metodologia 79 ________________________________________________________________________


funcionrios (apndice 02), anlise de documentos e relatrios e tambm por observaes visuais e particulares do autor. De maneira geral, a tipologia do hotel descrita no item 4.1. - A avaliao do sistema de gesto de manuteno utilizado em cada hotel foi feita in loco, ou seja, a partir da observao do seu funcionamento. Com o acompanhamento desde a sua constatao, solicitao de servio, procedimento de manuteno, relatrios de servio e arquivo de dados. Como resultado final da avaliao do SGMH, foi obtido o item 4.2 (Anlise individual dos estudos de caso). - A avaliao global de todos os custos foi feita ao fim de todos os estudos de caso, no captulo 5 (Anlise dos Resultados) a partir da anlise comparativa de todos os hotis, relacionando os custos de mo-de-obra, materiais, equipamentos, com sua anlise em funo das incidncias e do tempo. Em paralelo aplicao do estudo de caso piloto, foram abordados diversos hotis para a etapa principal (4 etapa). Assim, com o trmino da terceira etapa e a sua adequao, foi feita a seleo dos hotis (pr-selecionados) para a prxima etapa.

3.1.3

Terceira Etapa Estudo Piloto Primeiramente, foi realizado um estudo piloto para servir de suporte para a

realizao dos demais estudos de caso. Por meio de visitas a trs hotis, foi verificado que apenas um deles possua uma estrutura de um SGMH. Assim sendo, os outros dois foram descartados. Este primeiro estudo tem o intuito de atender a todas questes propostas, para isto, ele foi aplicado em um grande hotel que possua um SGMH, com a avaliao de todas as etapas do SG, permitindo a obteno dos relatrios de custos e de incidncias dos servios realizados. Com a concluso desta terceira etapa, os dados obtidos foram analisados e verificou-se que a metodologia estava adequada para responder aos objetivos propostos. Tais dados sero apresentados no capitulo 04, item 4.2.1. A aplicao do estudo piloto foi realizada em um grande Resort da Ilha de Florianpolis, que por motivos de privacidade o seu nome no ser revelado. Este resort possui 14 edifcios voltados a hospedagem com padro 5 estrelas. Para o estudo piloto, fezse a seleo de um dos blocos mais antigos, em relao aos 14 blocos existentes. Em relao caracterizao do hotel Resort, ela ser feita em profundidade no item 4.1. A metodologia de anlise dos resultados ser abordada no item 3.1.5 (Anlise dos Resultados).

Captulo 3: Metodologia 80 ________________________________________________________________________


3.1.4 Quarta Etapa Estudos de Caso O estudo pretendia trabalhar com vrios hotis da mesma categoria, desde que todos apresentassem uma estrutura organizada e similar a um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH). Mas, durante a realizao desta etapa, da terceira e da segunda, foram mantidos contatos com 11 hotis, sendo que destes, apenas 5 se dispuseram a agendar uma entrevista para conhecerem melhor a pesquisa. Trs destes hotis no possuam a estrutura de um SGMH e, dos dois que possuam, apenas um aceitou que o estudo fosse realizado. Porm, por questes de privacidade, a direo do hotel pediu que o seu nome no fosse revelado e desta maneira o mesmo foi mantido em sigilo no trabalho. Conforme mencionado no item anterior (3.1.3), a realizao do estudo piloto foi em um grande resort da Ilha de Florianpolis, sendo este o nico hotel que apresentou as caractersticas necessrias4 para a aplicao do estudo e permitiu a realizao do estudo completo. Desta maneira, o estudo se estendeu para os 13 hotis restantes do empreendimento, sendo todos do mesmo padro construtivo, com os mesmos materiais e servios de manuteno realizados. A caracterizao do hotel resort feita a seguir (Item 4.1) e a metodologia de anlise dos resultados ser abordada no item 3.1.5 (Anlise dos Resultados). Inicialmente, o estudo piloto foi efetivado em um dos blocos mais antigos (hotel 01) e o estudo principal nos outros 13 edifcios restantes. Devido a todo o estudo ter sido realizado no mesmo hotel, os dados sero analisados de maneira conjunta, pois a anlise a ser realizada engloba as caractersticas dos 14 edifcios do hotel simultaneamente. Considerando os 14 hotis, tem-se o relatrio global de todo o empreendimento, com toda a incidncia de manutenes desde janeiro de 2002 at dezembro de 2006, totalizando 150.000 incidncias de manuteno. Na anlise realizada na terceira e quarta etapas, foram inspecionadas as incidncias referentes aos servios de persianas, hidrulica, servios gerais ou de pedreiros, pintura, telefonia, eltrico, marcenaria e fechaduras, sendo consideradas 25.681 incidncias. Estes resultados sero abordados nos itens 4 e 5 deste trabalho. importante ressaltar que na avaliao do relatrio do SGMH foram observados outros servios alm dos descritos neste capitulo (Figura 3.2). Servios como lmpada queimada, conserto de ar condicionado, vazamento de gs, box do banheiro com problema e vidro quebrado, no se enquadraram no perfil desta pesquisa. Esta no classificao foi devido a dois motivos, o primeiro devido ao servio ter um nmero de manutenes muito pequeno, e o segundo pelo servio no pertencer a instalao predial, como o caso de
4

As caractersticas necessrias so possuir um SGMH completo, onde fossem gerados os relatrios de incidncias de manuteno para os servios e os seus respectivos custos. Pois sem essas informaes a pesquisa no poderia ser realizada.

Captulo 3: Metodologia 81 ________________________________________________________________________


troca de lmpadas e conserto de ar-condicionado. Por isso, das 150.000 incidncias de manuteno, apenas 25.681 incidncias foram analisadas.

3.1.5 Quinta Etapa Anlise dos Resultados De acordo com a realizao dos estudos de caso, os dados obtidos foram organizados em textos, grficos e tabelas. Com os dados coletados na etapa anterior e no estudo piloto, foram realizadas as anlises individuais para cada hotel e as globais envolvendo os dados coletados nos 14 hotis. As anlises globais foram feitas em relao s incidncias de manuteno (servios), os seus custos e o comportamento das incidncias e dos custos em funo do tempo. A metodologia a ser aplicada na avaliao destes dados ser explanada nos prximos itens. 3.1.5.1 Os Estudos de Caso Nos estudos de caso foi executada a anlise individual de cada hotel, relatando a seu histrico, como a data de construo, idade, nmero de unidades habitacionais (U.H.) ou quartos (apartamentos) e a sua classificao. A investigao individual de cada hotel abordou o nmero de incidncias de manuteno por grupo de servio (Figura 3.2), para os anos de 2002 a 2006 por meio de tabelas. Estas tabelas foram feitas com os dados coletados nos relatrios gerados pelo SGMH do hotel. Nestes relatrios eram identificados os locais onde a manuteno seria realizada (hotel e quarto), o grupo de servio a que pertencia, o tipo de problema encontrado e a soluo aplicada. Este processo de classificao dos servios de manuteno que ocorreram no empreendimento ao longo do perodo citado foi feito manualmente, sem a ajuda de nenhum tipo de software. Para a agilidade do servio foram elaboradas tabelas no Microsoft Excel que auxiliaram na quantificao e organizao dos dados. A contagem, anlise e quantificao de todos os servios foram feitas pelo autor, com o auxilio de trs estagirios do curso de Engenharia Civil da Universidade Federal de Florianpolis (UFSC), integrantes do grupo de gesto da construo (GESTCON) e por membros da Empresa Piloto da Engenharia Civil (EPEC), tambm pertencente a UFSC. Entre a obteno dos relatrios e a quantificao dos seus dados, foram consumidos 06 meses. Como resultado, foram obtidas as tabelas individuais de cada hotel, expostas no item 4.2 (Anlise Individual dos Estudos de Caso). A partir das tabelas geradas no item 4.2 foram possveis diversos tipos de anlises, realizadas no capitulo 5 (Anlise dos resultados), com a avaliao do comportamento global de todo o empreendimento. Alm disto, a administrao do empreendimento disponibilizou os relatrios de custos destas manutenes, realizadas no perodo de janeiro de 2002

Captulo 3: Metodologia 82 ________________________________________________________________________


dezembro de 2006. Todas estas informaes foram analisadas e tero a metodologia explanada no item seguinte, anlise global dos 14 hotis. 3.1.5.2 Anlise individual dos 14 hotis A anlise individual dos 14 hotis uma avaliao comparativa de todos os hotis, avaliando o comportamento em especifico de cada hotel em relao aos outros hotis, tendo assim uma avaliao simultnea dos 14 hotis. 3.1.5.3 Anlise global de todo o empreendimento (14 hotis) A anlise global de todo o empreendimento considera que os 14 hotis so um nico empreendimento, ou seja, um nico hotel. Com esta considerao, a anlise tem outro sentido, avaliando os seguintes aspectos: - Anlise dos servios realizados e a sua incidncia; - Anlise global por servio; - Anlise financeira das incidncias de manuteno - Anlise do custo mdio por servio

Nos prximos itens a metodologia de cada um destes tpicos ser melhor abordada. 3.1.5.3.1 Anlise dos servios realizados e a sua incidncia (nmero de manutenes realizadas) A anlise do nmero de incidncias de manuteno a somatria das incidncias de servios realizados em cada hotel, organizados de acordo com o servio e o ano em que ocorreram. Estas informaes foram ilustradas em grficos e tabelas para avaliar o nmero de manutenes que foram realizadas para cada servio no decorrer dos 5 anos analisados no estudo, estabelecendo a comportamento de cada servio neste perodo. 3.1.5.3.2 Anlise do nmero de incidncias de manuteno com a linearizao do tempo Neste item foi realizada a linearizao das incidncias de manuteno ao longo do tempo. Esta metodologia foi extrada do artigo americano A quantative model for efficient maintenance of plastered and painted faades onde seus autores Teo e Harikrishna (2006). Relacionaram a idade de cada empreendimento com o respectivo nmero de manutenes realizadas no ano. Ou seja, para um hotel que foi construdo no ano de 1991, ao se chegar em 2007 (ano da anlise deste estudo), ele estar completando a idade de 16 anos. Desta maneira,

Captulo 3: Metodologia 83 ________________________________________________________________________


no ano de 2002 este hotel tem a idade de 11 anos, 2003 -12 anos, 2004 - 13 anos, 2005 14 anos, 2006 15 anos e 2007 16 anos (exemplo para o hotel 01 e 02). Desta maneira ao avaliar a idade dos 14 edifcios, tem-se o seu comportamento entre as idades de um a 16 anos, pois os edifcios foram construdos em anos diferentes (detalhes desta distribuio para as persianas no apndice 03). Com a distribuio de todas as incidncias de manuteno ao longo dos 16 anos (Tabela 5.4) possvel calcular o ndice de manuteno de cada servio. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por servio (pea), podendo avaliar se as manutenes esto ocorrendo de maneira excessiva ou no. O ndice calculado com uma simples diviso, do nmero de incidncias de manuteno em determinado ano para o hotel em estudo, dividido pelo nmero de peas ou apartamento deste hotel. No apndice 03 temse como exemplo a representao deste procedimento para a elaborao dos grficos das persianas. De acordo com Teo e Harikrishna (2006), esta metodologia permite resgatar o desempenho dos edifcios ao longo dos anos, estabelecendo o comportamento das suas instalaes em funo do tempo. O estudo apresentado no item 5.2.2 traz a anlise do comportamento dos 07 (sete) grupos de servios apresentados na Figura 3.2. 3.1.5.3.3 Anlise financeira das incidncias de manuteno Como foi mencionado no incio e decorrer deste trabalho, um dos fatores preponderantes para a realizao desta pesquisa era a estrutura organizada do hotel, possibilitando a obteno dos dados necessrios. Desta maneira, foi verificada a existncia de um SGMH no empreendimento. Isto possibilitou que fossem feitas as anlises em relao ao nmero de incidncias de manutenes (itens anteriores) e tambm permitiu a obteno dos relatrios de custos. Estes relatrios permitiram a avaliao do custo de recursos humanos contratados (mo de obra) e gastos com materiais (materiais e equipamentos) por grupo de servio (Figura 3.2). Com os relatrios, foi possvel determinar o custo global para cada grupo de servio, com os dados divididos em dois grupos, recursos humanos e materiais e equipamentos. Com a somatria de todos os servios e a sua distribuio por grupos, foi possvel obter o total de servios realizados por ms em cada grupo e o seu respectivo custo. Com as informaes referentes aos custos totais de manuteno por grupo e tambm com as incidncias totais de manuteno por grupo, foi possvel determinar o custo mdio por incidncia de manuteno para cada um dos grupos. Este custo mdio por grupo representa uma mdia entre todos os servios de manuteno realizados em cada um destes grupos. Com a rea total de construo dos 14 hotis, foi possvel determinar o custo de manuteno de cada servio por m2 de construo. E com o custo total da construo, foi

Captulo 3: Metodologia 84 ________________________________________________________________________


calculado o percentual do custo de manuteno de cada servio em funo do custo total de construo. Todas estas informaes podem ser compreendidas integralmente e com a visualizao dos valores no item 5.2.3. 3.1.5.3.4 Anlise do custo das incidncias de manuteno com a linearizao do tempo A mesma metodologia de Teo e Harikrishna (2006), que foi aplicada para a linearizao dos dados no item 3.1.5.3.2 (exemplo no apndice 03), tambm foi aplicada neste item, para os custos das incidncias de manuteno ao longo do tempo. A linearizao dos custos permitiu avaliar o desembolso financeiro realizado ao longo dos anos, sendo feita a avaliao dos custos de manuteno em relao ao custo de substituio da pea, o estabelecimento de um custo mdio e um custo limite vivel para ocorrer manuteno. O estudo apresentado no item 5.2.4, revela o comportamento dos custos dos 07 (sete) grupos de servios apresentados na Figura 3.2, e tambm a anlise do custo mdio dos sete servios ao longo dos 16 anos.

Captulo 3: Metodologia 85 ________________________________________________________________________

3.2

CONSIDERAES FINAIS
Conforme foi apresentado na metodologia descrita neste captulo, o trabalho foi

desenvolvido a partir da coleta de dados obtidos nos estudos de caso. Esta coleta foi realizada por meio de visitas, entrevistas informais com os profissionais envolvidos na manuteno (em anexo), observao geral das instalaes e, principalmente, pela anlise dos relatrios de manuteno e de seus respectivos custos, obtidos a partir do SGMH deste resort. importante ressaltar que o hotel disponibilizou apenas as informaes de custo referentes aos aspectos analisados nos apartamentos e circulaes. Dessa forma, o custo total considerado composto pelos valores pagos aos funcionrios e os materiais utilizados nos servios de manuteno. Por questes particulares do empreendimento, a taxa de ocupao relativa ao perodo da pesquisa no pde ser informada, no permitindo a avaliao entre a manuteno a sua respectiva ocupao. Os resultados desta pesquisa sero obtidos diretamente, a partir da anlise destes dados, da compreenso da reviso bibliogrfica e das informaes gerais fornecidas pelo empreendimento.

Captulo 4 ESTUDOS DE CASO


Neste captulo tem-se, primeiramente, a caracterizao do hotel, com a descrio das suas instalaes, da sua estrutura de hospedagem e as opes de entretenimento para os hspedes. Na segunda parte foi feita a descrio dos 14 estudos de caso e dos seus resultados. A anlise dos resultados foi feita no captulo 05.

4.1 CARACTERIZAO DO HOTEL:


O material descritivo do hotel foi fornecido pela prpria empresa no ano de 2007. Este material no ser referenciado, pois foi de comum acordo que o nome do hotel seria mantido em sigilo.

INTRODUO O hotel foi fundado no ano de 1991, localiza-se na Ilha de Santa Catarina, numa rea de 1 milho de m, com 750 mil m de Mata Atlntica e dunas preservadas. Possui uma paisagem exuberante e considerado um dos melhores resorts de praia do Brasil. Os 250 mil m de construo sero descritos a seguir, nas seguintes estruturas.

INSTALAES O Hotel Resort em estudo possui a seguinte configurao: - Centro de Convenes; - 14 hotis; - Cinco restaurantes; - rea para esportes e lazer; - Complexo aqutico; - Espao Zen e SPA; - Centro comercial;

CENTRO DE CONVENES O Centro de Convenes abriga as salas utilizadas em eventos, reunies, congressos e at exposies. Para maior entendimento os espaos sero descritos a seguir. De acordo com a configurao de suas salas, pode atender at 3.600 pessoas. SALO 01 O Salo 01 possui 943 m e comporta shows, exposies, feiras e eventos para at 1.500 participantes.

Captulo 4: Estudos de Caso 87 ________________________________________________________________________


SALO 02 Oferece um amplo espao de 672 m, com capacidade para 1.000 pessoas. Pode ser subdividido em trs sales, cada um com 220,5 m e capacidade para at 300 pessoas. SALO DE FRENTE AO MAR O hotel possui dois sales de frente para o mar. Cada um dos sales possui capacidade para comportar 220 pessoas. SALAS DE APOIO O Centro de Eventos conta com 10 salas de apoio equipadas, a partir de 24,5 m, ou 4 salas com 49 m. Todas as salas podem ser utilizadas individualmente ou em composies e foram desenhadas para atender reunies de at 100 pessoas. Alm disso, o hotel possui mais quatro salas de apoio para at 70 pessoas em auditrio, duas salas delas com 64,97 m e as outras duas com 57,57 m. PRAA DE EXPOSIES O Centro de Convenes conta com quatro reas para exposio. A sala de exposio 01 possui 191,8 m; a sala de exposio 02 tem com 299 m; a sala de exposio 03 tem 943 m; e a sala de exposio 04 tem 441 m.

ESTRUTURA DE HOSPEDAGEM E LAZER QUALIDADE E CONSTRUO Em relao tecnologia de construo, todos os 14 hotis do resort foram construdos pela mesma empresa e utilizaram a mesma tecnologia e os mesmos materiais de acabamento. A estrutura de concreto armado e as paredes de vedao e diviso so de alvenaria de tijolo cermico. O hotel conta com sistema hidrulico de abastecimento de gua quente (atravs de caldeiras) e gua fria. A gua fornecida por poos artesianos e recebe todo o tratamento para o consumo, j o esgoto tratado no local por uma estao de tratamento. O sistema eltrico e telefnico homogneo em todo o hotel. J os acabamentos so em estilo rstico, compondo um padro Mediterrneo. Quanto aos pisos, so cermicos e existem detalhes em pedras e madeira. A cobertura composta por um telhado com estrutura em madeira e telhas de concreto. Em relao aos projetos elaborados para a sua construo, foram todos desenvolvidos pela mesma empresa, desde o projeto arquitetnico, incluindo o estrutural, at o eltrico e o hidrulico. As tecnologias em todos os sistemas foram as mesmas e se repetem em todos os edifcios que compem o resort. Em relao execuo, todos os hotis foram executados pela mesma construtora, com o mesmo padro de qualidade. Desta maneira, o hspede pode desfrutar da mesma qualidade em qualquer um dos 14 hotis que compem o resort.

Captulo 4: Estudos de Caso 88 ________________________________________________________________________


HOTIS Os hotis deste resort proporcionam total privacidade e conforto aos participantes dos eventos. O complexo composto por 14 hotis, podendo se optar por Apartamento Standard e Apartamento Superior.

APARTAMENTOS SUPERIORES Apartamentos de 1, 2 e 3 dormitrios, com reas que variam de 48 m a 195 m. Possuem sala de estar, sala de jantar, sacada, cozinha completa com fogo, geladeira, freezer, forno microondas, mquina de lavar loua, rea de servio, churrasqueira e garagem. Tambm so equipados com armrios embutidos, ar-condicionado, ventiladores de teto, cofre e sistema de TV a cabo nos dormitrios e na sala de estar. Contam ainda com vista para os jardins, ou para a o mar.

Figura 4.1: Apartamento de um dormitrio Fonte: o Hotel estudado

Captulo 4: Estudos de Caso 89 ________________________________________________________________________

Figura 4.2: Apartamento de dois dormitrios Fonte: o Hotel estudado

Figura 4.3: Apartamento de trs dormitrios Fonte: o Hotel estudado

APARTAMENTOS STANDARS Numa rea de 25 m, os apartamentos possuem quarto e banheiro e ainda dispem de armrio embutido, frigobar, sistema de TV a cabo, som ambiente e vista para os jardins ou para o mar.

Captulo 4: Estudos de Caso 90 ________________________________________________________________________

Figura 4.4: Apartamento Standard Fonte: o Hotel estudado

RESTAURANTES Possui cinco restaurantes prontos para atender a todos os gostos, desde a culinria brasileira at a alta-gastronomia internacional. - Restaurante 01 380 pessoas; - Restaurante 02 120 pessoas; - Restaurante 03 80 pessoas; - Restaurante 04 250 pessoas; - Restaurante 05 (exclusivo para eventos) 300 pessoas.

ENTRETENIMENTO O Hotel oferece uma ampla estrutura com extensa programao esportiva para hspedes e encontros empresariais. Entre as atividades se destacam as seguintes: Arvorismo; Surf na praia; Complexo de piscinas (sendo trs aquecidas); Trilhas ecolgicas; Complexo esportivo com campo de tnis e quadra de paddle e vlei de praia; Cavalgada nas dunas; Sandboard; Futebol; Rapel; Parede de escalada; Hidroginstica; Fitness; Paintball.

ENTRETENIMENTO NOTURNO Os hspedes e participantes de convenes tm a sua disposio uma extensa programao de lazer noturno em diversos ambientes, como: Videok; Jogos de Integrao; Intervenes temticas; Shows folclricos; Peas teatrais; Apresentaes de dana, musicais e circenses.

CENTRO COMERCIAL Para a facilidade e comodidade dos hspedes o hotel dispe de um centro comercial com locadora de automveis, posto bancrio, banca de revistas, lavandeira, boutiques,

Captulo 4: Estudos de Caso 91 ________________________________________________________________________


salo de beleza, farmcia, clnica mdica, loja de convenincia, joalheria, laboratrio fotogrfico, loja de fotografia e loja de artesanato.

NMERO DE COLABORADORES O Hotel est atualmente com 670 colaboradores, em baixa temporada, o nmero pode variar entre 500 a 600 funcionrios. J na alta temporada o nmero de empregados fica entre 600 e 800 pessoas.

4.2

ANLISE INDIVIDUAL DOS ESTUDOS DE CASO


A anlise individual dos 14 hotis demonstra a situao de cada um em relao ao

nmero de incidncias identificadas. Os custos e a incidncia de manuteno em funo do tempo sero abordados no captulo 5. Estas informaes foram coletadas e classificadas de acordo com os relatrios obtidos a partir do SGMH detalhados na metodologia. Os estudos descritos abaixo ocorreram entre janeiro de 2002 e dezembro de 2006, totalizando o perodo completo de 05 anos. Neste intervalo de tempo os hotis possuam idades diferentes, pois as unidades foram construdas com o decorrer dos anos e com o crescimento do empreendimento. Em relao s idades importante ressaltar que estes dados foram coletados durante o ano de 2007 e foram analisados entre 2007 e 2008. Desta maneira, as idades dos hotis relatada nas anlises que sero feitas a seguir tomam como referncia o ano de 2007. Assim, um hotel inaugurado em 1991 ter em 2007 a idade de 16 anos. As anlises apresentadas a seguir correspondem aos servios descritos na figura 3.2 (persianas, hidrulica, servio geral ou de pedreiro, pinturas, telefone, eltrica, marcenaria e fechaduras) com a descrio do seu comportamento (avaliao do nmero de incidncias) ao longo dos anos.

Captulo 4: Estudos de Caso 92 ________________________________________________________________________


4.2.1 ESTUDO PILOTO HOTEL O1

HOTEL 01

DATA CONSTRUO 1991

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

16 anos

24

2.620,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

02 unid

25 m

0 unid

62 m

07 unid

90 m

14 unid

115 m

1 unid

160 m

O hotel 01 foi construdo no incio do empreendimento, sendo desta maneira uma das unidades mais antigas. O estudo o avaliou entre os anos de 2002 a 2006, perodo no qual a unidade tinha a idade de 12 a 16 anos. O comportamento do hotel neste perodo demonstrado na tabela 4.1, onde se destacam os principais itens: - Os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 539 manutenes. O seu comportamento foi crescente at o 14 ano, chegando a um total de 135 incidncias, neste ano ocorreu a manuteno geral e a substituio de algumas persianas. Em reflexo a esta ao, nos anos seguintes houve uma reduo significativa no nmero de manutenes, mas que continuou crescente devido necessidade de substituio de algumas peas que j excederam a sua vida til. - As manutenes hidrulicas atingiram o segundo lugar em termos de incidncias para este hotel. O seu comportamento foi quase linear, apresentando um pequeno pico no ano de 2004 e o valor mximo para o ano de 2006. Os nmeros elevados possuem duas

Captulo 4: Estudos de Caso 93 ________________________________________________________________________


evidncias. A primeira que os servios relacionados gua so imediatamente perceptveis, necessitando assim de uma manuteno imediata. A segunda esta relacionada sensibilidade deste sistema, podendo ocorrer vazamentos com maior facilidade, pois um hotel possui diferentes usurios que nem sempre zelam pelo bom uso das instalaes, ocasionando uma maior degradao. Os servios gerais e de pedreiro geralmente ocorrem em conseqncia de outro servio, como por exemplo, a troca de um cano onde foi necessrio quebrar a parede. Neste hotel ocorreram poucos servios desta natureza, sendo a incidncia mnima de 8 e a mxima de 17 manutenes. Os servios de pintura esto ligados diretamente aos aspectos visuais. Com o envelhecimento e o desgaste acentuado devido maresia, a pintura precisa ser renovada constantemente. Nesta unidade foram feitos vrios servios de conservao e manuteno, mas no ano de 2003, com 13 anos de idade foi preciso uma ao geral, com uma nova pintura em todo o empreendimento. Esta ao garantiu a continuidade de um pequeno nmero de pinturas nos anos seguintes. A manuteno telefnica foi registrada para este hotel a partir do seu 12 ano de funcionamento, apresentando um comportamento linear e com poucas intervenes durante os anos, tendo oscilaes entre 07 e 14 manutenes. Este mesmo comportamento foi apresentado pelos servios eltricos. Tendo no seu 13 ano o nmero mnimo de 17 incidncias de manuteno e no seu 16 ano a incidncia mxima de 34 manutenes. Os servios de marcenaria e fechadura tiveram o seu pice no 13 ano do hotel 01, nesta ocasio ocorreu a substituio de vrias fechaduras da porta de entrada dos quartos. Estas fechaduras utilizam o sistema de carto e devido maresia j apresentavam vrios sinais de oxidao, comprometendo o seu sistema eletrnico e o aspecto visual. Nos anos seguintes o nmero de manutenes continuou alto, mas com um comportamento linear.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
79 88 14 17 8 26 28 260

2003
110 92 10 153 11 18 87 481

2004
135 103 11 21 7 27 59 363

2005
103 78 17 37 14 23 53 325

2006
112 124 8 21 7 34 49 355

TOTAL
539 485 60 249 47 128 276 1784

HOTEL 01

TABELA 4.1: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 01 Fonte: o Autor

Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel 01, tem-se o total de todas as manutenes que ocorreram. Percebe-se que na idade de 13 anos (2003) ocorreu a manuteno geral das pinturas e das marcenarias e fechaduras, elevando o nmero de

Captulo 4: Estudos de Caso 94 ________________________________________________________________________


manutenes para 481 incidncias. No ano seguinte a recuperao das persianas auxiliou para que fosse obtido o segundo maior valor, apresentando 363 incidncias. Nos outros anos, os valores diminuram devido manuteno geral que ocorreu nos anos anteriores.

4.2.2 ESTUDO HOTEL 02

HOTEL 02

DATA CONSTRUO 1991

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

16 anos

24

2.620,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

02 unid

25 m

0 unid

62 m

07 unid

90 m

14 unid

115 m

1 unid

160 m

O hotel 02 foi construdo no mesmo ano que o hotel 01, sendo os dois hotis os que iniciaram o empreendimento no ano de 1991. As manutenes que ocorreram neste hotal, entre a idade de 12 a 16 anos so relatadas na tabela 4.2, com destaque para os principais itens: - Os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 527 manutenes. O seu comportamento foi crescente, tendo no seu 12 ano 76 incidncias e no seu 16 ano este nmero foi quase o dobro, com 136 manutenes. Devido a este elevado crescimento foi feita a observao para a substituio das peas que apresentam maiores ndices de manuteno. Pois em alguns casos, o aumento do nmero

Captulo 4: Estudos de Caso 95 ________________________________________________________________________


de manutenes ao longo do tempo ocasiona um custo de manuteno superior ao de reposio das peas danificadas. - Com o mesmo comportamento que o hotel 01, as manutenes hidrulicas atingiram o segundo lugar em incidncias para este hotel. Entre a sua idade de 12 a 15 anos as manutenes hidrulicas tiveram um comportamento constante, mas em seu 16 ano as incidncias quase dobraram atingindo 130 eventos. Neste ano foi necessrio intervir com uma manuteno corretiva, com a expectativa da reduo do nmero de manutenes hidrulicas para o 17 ano. Conforme mencionado no hotel 01, os servios gerais e de pedreiro geralmente ocorrem em conseqncia de outro servio. Para o hotel 02 ocorreu incidncia mxima quando o hotel tinha 12 anos, com o registro 11 manutenes e a incidncia mnima de 04 servios para a sua idade de 14 anos. Em relao pintura, este hotel teve um grande nmero de manutenes. No seu 13 ano (2003) foram realizados 173 servios de pintura, garantindo um aspecto visual de novo, com reduo significativa das manutenes de pintura para os outros anos. A manuteno telefnica foi muito baixa, considerando que neste edifcio existem 24 apartamentos no se atingiu nem uma manuteno por unidade. A maior manuteno ocorreu em 2004 com 14 servios de telefonia e a menor em 2003 com apenas 05 servios. Os servios eltricos tambm ocorreram poucas vezes, sendo registrados apenas oito servios em 2005 (15 ano do hotel) e 31 servios para o seu 16 ano. Houve um aumento significativo de um ano para o outro, mas ainda um nmero pequeno de manutenes ao considerar a idade do hotel e a sua dimenso. Da mesma maneira que ocorreu no hotel 01, o hotel 02 fez a substituio de vrias fechaduras da porta de entrada dos quartos, que utilizam o sistema de carto no ano de 2003. Foram realizados neste ano 78 servios de manuteno, sendo o ano de maior incidncia. Nos anos seguintes, as manutenes continuaram em um nvel elevado, crescendo constantemente. Devido a este comportamento, sugere-se a substituio das peas que apresentam defeitos constantemente.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
76 79 11 15 9 25 54 269

2003
66 81 9 173 5 19 78 431

2004
120 53 4 22 14 22 34 269

2005
129 73 9 58 6 8 46 329

2006
136 130 8 21 6 31 49 381

TOTAL
527 416 41 289 40 105 261 1679

HOTEL 02

TABELA 4.2: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 02 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 96 ________________________________________________________________________


Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se que foi diferente do hotel 01. Para este hotel as manutenes atingem seu nvel mximo na idade de 13 anos (2003) devido aos servios de pinturas. Nos outros anos ocorre uma reduo das incidncias, mas estas crescem constantemente a cada ano, tendo outro pico em 2006, devido incidncia mxima dos servios de persiana e hidrulica. Neste caso recomendada a manuteno corretiva para a recuperao do desempenho do sistema para estes dois servios, com a substituio das peas que apresentam maiores ndices de manuteno. Posteriormente, pode ser feito o monitoramento com a manuteno preventiva, tudo isto com intuito de reduzir os custos e aumentar a vida til do sistema.

4.2.3 ESTUDO HOTEL 03

HOTEL 03

DATA CONSTRUO 1993

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

14 anos

28

2.035,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

08 unid

25 m

8 unid

62 m

07 unid

90 m

5 unid

115 m

Diferentemente dos dois hotis anteriores, o hotel 03 dois anos mais novo, sendo inaugurado em 1993. Em relao as suas incidncias de manutenes este hotel tem um comportamento muito parecido com os hotis anteriores em relao aos servios de persiana e hidrulica. De maneira geral, as incidncias esto expostas na tabela 4.3.

Captulo 4: Estudos de Caso 97 ________________________________________________________________________


Os servios com as persianas esto em primeiro lugar, tendo a maior incidncia entre a sua idade de 10 a 12 anos, atingindo 130 manutenes em seu 12 ano. Nesta data ocorreu uma manuteno geral das persianas, tendo uma reduo dos servios para os anos seguintes de 2005 e 2006. A manuteno hidrulica foi crescente para este hotel e atingiu o seu pice em 2006 com 112 incidncias. Devido a esta ascenso, interessante avaliar os quartos (apartamentos) que possuem maior incidncia de manutenes, para que as peas comprometidas possam ser substitudas. Para este hotel os servios gerais e de pedreiro tiveram uma pequena incidncia, apresentando uma maior ocorrncia no seu 12 ano devido manuteno hidrulica que exigiu que fossem feitos servios de pedreiro como conseqncia de sua manuteno. Nos demais anos estes servios variaram entre 07 e 09 incidncias, sendo considerados constantes. As pinturas tiveram um comportamento crescente, com 13 incidncias no seu 10 ano e o valor mximo no 13 ano com 50 servios. Em 2005 foi realizada uma pintura nos quartos que estavam em pior condio, acarretando uma queda brusca dos servios para o ano seguinte, sendo registradas apenas 03 pinturas em 2006. O hotel 03 obteve um comportamento semelhante aos hotis anteriores, que j estavam em operao. A manuteno das instalaes telefnicas foi bastante baixa, tendo 11 manutenes aos seus 11 anos e apenas 02 manutenes nos seu 13 ano. Os servios eltricos tambm ocorreram poucas vezes, sendo registrados apenas 07 servios em 2005 (13 ano do hotel) e 26 servios para o seu 14 ano. Diferente dos hotis 01 e 02 os servios de marcenaria e fechaduras totalizaram 139 incidncias ao longo dos cinco anos analisados, sendo prximo da metade dos servios realizados nos outros dois hotis. Esses servios ocorreram em menor quantidade, mas com uma taxa crescente, pois em 2002 ocorreram 18 incidncias e em 2006 foram 37. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se uma pequena alta no ano de 2004, ocasionado principalmente pela manuteno das persianas e em parte pela elevao dos servios hidrulicos. De maneira geral, as manutenes tendem a ter um pequeno aumento ou estabilizar ao longo dos prximos anos. Os ndices do hotel 03 foram menores que dos hotis 01 e 02, isto pode ser explicado primeiramente pela idade e tambm pela proximidade em relao ao mar, pois o hotel 03 fica atrs dos hotis 01 e 02, no recebendo a ao direta da maresia, conforme acontece com os outros dois.

Captulo 4: Estudos de Caso 98 ________________________________________________________________________


HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
102 60 8 13 5 10 18 216

2003
94 61 9 20 11 14 22 231

2004
130 95 18 32 9 15 34 333

2005
82 82 9 50 2 7 28 260

2006
68 112 7 3 4 26 37 257

TOTAL
476 410 51 118 31 72 139 1297

HOTEL 03

TABELA 4.3: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 03 Fonte: o Autor

4.2.4 ESTUDO HOTEL 04

HOTEL 04

DATA CONSTRUO 1994

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

17 anos

34

2.060,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

14 unid

25 m

8 unid

62 m

12 unid

90 m

0 unid

115 m

Ao iniciar a avaliao do hotel 04, deve ser observado que este possui um nmero maior de quartos em relao aos hotis anteriores, totalizando 34 unidades. Em relao s incidncias estas esto todas relatadas na tabela 4.4. Diferente dos trs hotis anteriores, os servios de hidrulica foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 830 manutenes, enquanto que as persianas

Captulo 4: Estudos de Caso 99 ________________________________________________________________________


totalizaram 586 servios no mesmo perodo. Os servios de persianas tiveram suas manutenes crescentes de 2002 a 2003, partindo de 62 manutenes no seu 9 ano para a incidncia mxima de 152 no seu 11 ano. Nos anos seguintes, a taxa de manuteno em persianas continuou alta, mas como uma pequena tendncia a queda. A manuteno hidrulica tambm tem seu pice no 11 ano (2004) ao atingir 229 incidncias. Para os anos de 2002 e 2003 a sua mdia foi de 140 incidncias/ano, j no ano de 2005 ocorreu uma queda das incidncias devido recuperao feita em 2004. Ao analisar 2005 e 2006 percebe-se a tendncia de aumento das incidncias ao longo do tempo. Em conseqncia de todos os servios apresentados na tabela 4.4 terem seu pice no ano de 2004, os servios gerais e de pedreiro tambm foram mais elevados neste ano. Isto facilmente justificado, pois as suas manutenes esto diretamente ligadas execuo dos outros servios. Em relao pintura o seu comportamento foi crescente de 2002 a 2004, chegando a uma grande manuteno no seu 11 ano (2004) com 127 servios de pintura, garantindo um aspecto visual de novo e tendo uma reduo significativa nas manutenes de pintura nos outros anos. A manuteno telefnica foi baixa, tendo a maior taxa em 2004 com 12 servios de telefonia e a menor em 2005 com apenas 03 servios. O mesmo comportamento ocorreu com os servios eltricos, sendo registrados apenas 14 servios em 2005 (12 ano do hotel) e 32 servios para o seu 11 ano. Houve um pequeno aumento no perodo entre 2002 e 2004 e posteriormente, uma reduo. A principal manuteno de marcenaria e fechaduras tambm ocorreu em 2004. No 11 ano ocorreu-se a incidncia mxima, com 91 manutenes. Aps esta manuteno, as incidncias tiveram um comportamento linear e decrescente. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se que o ano de 2004 concentrou o maior nmero de incidncias para todos os servios realizados. Estes servios foram crescentes de 2002 a 2004. No ano de 2005 eles apresentaram queda significativa, mas j voltaram a crescer novamente no ano de 2006. Percebe-se, portanto, a importncia da manuteno corretiva, com o restabelecimento do desempenho das instalaes e a reduo do nmero de incidncias de manuteno. Posteriormente, o nmero de manutenes voltar a aumentar em funo da idade e a perda das suas qualidades.

Captulo 4: Estudos de Caso 100 ________________________________________________________________________


HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
62 141 8 39 5 22 47 324

2003
96 139 11 75 7 26 55 409

2004
152 229 26 127 12 32 91 669

2005
143 138 20 33 3 14 61 412

2006
133 183 13 21 11 15 57 433

TOTAL
586 830 78 295 38 109 311 2247

HOTEL 04

TABELA 4.4: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 04 Fonte: o Autor

4.2.5 ESTUDO HOTEL 05

HOTEL 05

DATA CONSTRUO 1994

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

13 anos

46

2.230,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

23 unid

25 m

20 unid

62 m

3 unid

90 m

0 unid

115 m

Ao iniciar a avaliao do hotel 05, faz-se a mesma observao do hotel 04, que este possui um nmero maior de quartos em relao aos hotis anteriores, totalizando 46 unidades. Em relao s incidncias, estas esto todas relatadas na tabela 4.5. Diferente dos trs primeiros hotis, e de acordo com o hotel 04, os servios de hidrulica foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 949 manutenes, enquanto que as persianas totalizaram 892 servios no mesmo perodo. Em

Captulo 4: Estudos de Caso 101 ________________________________________________________________________


relao s persianas as manutenes foram crescentes de 2002 a 2006, partindo de 143 manutenes no seu 9 ano para a incidncia mxima no 13 ano com 213 manutenes. A manuteno hidrulica teve um comportamento diferente das persianas. Ela teve um pico de manutenes em 2003 (10 anos) com 219 incidncias e um pico ainda maior no seu 13 (2006), ao atingir 231 incidncias. Os servios gerais e de pedreiro acompanham o pico hidrulico e eltrico, tendo a sua maior incidncia no 13 (2006). Mas de maneira geral o seu comportamento foi constante, tendo de 10 a15 manutenes ao longo do ano. A incidncia dos servios de pintura foi crescente de 2002 a 2004, chegando incidncia mxima no seu 11 ano (2004) com 55 servios de pintura. Para o ano de 2005 e 2006 ocorreu uma reduo linear. De maneira geral foram totalizadas 139 pinturas de 2002 a 2006, sendo este nmero bastante pequeno em relao dimenso do hotel 05 e a sua idade. A manuteno telefnica foi baixa, tendo a maior taxa em 2003 com 11 servios de telefonia e a menor em 2006 com 04 servios. J as incidncias de manutenes eltricas foram superiores, sendo registrados 25 servios em 2005 (12 ano do hotel) e 48 servios para o seu 11 ano. A principal manuteno de marcenaria e fechaduras ocorreu em 2003, com a incidncia mxima de 93 manutenes. Aps esta manuteno, as incidncias oscilaram, caindo em 2004 e 2005 e voltando a subir em 2006. Ao analisar o comportamento geral do hotel 05, tem-se o ano de 2006 apresentou a maior concentrao de incidncias, sendo de 621 servios. O ano de 2003 acumulou 568 servios de manuteno. Mas de maneira geral as incidncias foram bem distribudas neste hotel, chegando mdia de 500 incidncias de servios (todos os servios) ao ano.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
143 206 10 12 10 28 66 475

2003
179 219 15 18 11 33 93 568

2004
184 173 15 55 10 38 68 543

2005
173 120 14 31 7 25 48 418

2006
213 231 26 23 4 48 76 621

TOTAL
892 949 80 139 42 172 351 2625

HOTEL 05

TABELA 4.5: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 05 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 102 ________________________________________________________________________


4.2.6 ESTUDO HOTEL 06

HOTEL 06

DATA CONSTRUO 2003

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

4 anos

66

3.240,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

37 unid

25 m

19 unid

62 m

9 unid

90 m

1 unid

115 m

Antes de iniciar a avaliao do hotel 06, interessante observar dois itens. O primeiro que este o hotel mais novo entre os 14 analisados, visto que foi inaugurado em outubro de 2003. A anlise de sua manuteno foi iniciada em janeiro de 2004, para ter os dados do perodo de um ano completo, sendo importante observar que esta tabela referente a apenas trs anos de manuteno. O outro item que este hotel o segundo maior em relao ao nmero de quartos com 66 unidades e o terceiro maior em rea com 3.240,00 m. Em relao s incidncias, estas esto todas relatadas na tabela 4.6, sendo importante ressaltar que esta tabela referente apenas a trs anos. Em relao manuteno, este hotel tem a maior incidncia nos servios hidrulicos, chegando a um total de 514 incidncias em apenas trs anos de uso. O segundo servio mais realizado foi a manuteno da rede de telefonia, chegando ao enorme valor de 379 incidncias, sendo que para os hotis analisados (hotis 01 a 05) tm-se em mdia, a realizao de 08 manutenes/ano.

Captulo 4: Estudos de Caso 103 ________________________________________________________________________


Estes dois servios revelaram uma incidncia elevada em relao mdia de manutenes por hotel em seus primeiros anos. Esta alta taxa de manuteno inicial explicada pela falhas e erros que ocorreram na realizao dos servios em sua fase de projetos e / ou execuo e que se tornam visveis no momento em que a instalao colocada em uso. Estas causas tambm so apontadas pelos autores, John (1987), Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004), como os principais fatores para a ocorrncia de falhas no uso inicial das construes. Esta alta taxa de manuteno inicial tambm foi observada por Bernandes (1998) que verificou este fenmeno em 52 edifcios na cidade de So Paulo, analisados aps o trmino da execuo das obras. De acordo com estes autores, o alto ndice de manutenes iniciais crescente nos primeiros quatro a cinco anos, onde sero corrigidas todas as falhas de projetos, erros de execuo e at mesmo a substituio de materiais de baixa qualidade que foram empregados no edifcio. Posterior a este perodo, os ndices de manuteno tendem a baixar significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio. No caso do hotel 06, foi observada a manuteno crescente dos servios hidrulicos. Isto ocorreu devido a algumas falhas referentes a fase de construo, como peas mal vedadas, rejuntes com falhas nos ralos, vasos sanitrios com a vlvula da descarga mal ajustadas e outros servios que ocasionaram a deteco dos problemas. Em relao telefonia, a manuteno foi crescente e depois teve uma elevada reduo. Esta alta incidncia ocorreu devido a um problema de projeto, onde foi feita toda a instalao de maneira errada, ocasionando elevados ndices de manuteno. Com a substituio gradual do sistema, estas incidncias foram diminuindo. Os servios de marcenaria e fechadura tambm foram elevados, sendo o item com a terceira maior incidncia para o hotel 06, mas ocorreu uma brusca reduo no decorrer dos anos. Diferentemente de todos os hotis analisados anteriormente, os servios de persiana obtiveram um pequeno ndice de manuteno, mas com um comportamento crescente ao longo dos anos. Os servios gerais e de pedreiro foram decrescentes, tendo uma taxa de manuteno maior para o seu primeiro ano (24 incidncias) com uma reduo de 50% para o terceiro ano (12 incidncias). Este mesmo comportamento ocorreu com as instalaes eltricas, com 47 incidncias no primeiro ano e 36 para o terceiro. J os servios de pintura apresentaram um alto ndice de manuteno, tendo a maior incidncia em seu segundo ano. Para estes trs casos, as incidncias de manuteno relatadas so decorrentes de servios mal executados e que tiveram que ser refeitos na fase inicial de uso.

Captulo 4: Estudos de Caso 104 ________________________________________________________________________

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
0 0 0 0 0 0 0 0

2003
0 0 0 0 0 0 0 0

2004
27 149 24 43 58 47 104 452

2005
34 156 21 78 182 41 78 590

2006
65 209 12 57 139 36 71 589

TOTAL
126 514 57 178 379 124 253 1631

HOTEL 06

TABELA 4.6: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 06 Fonte: o Autor

4.2.7 ESTUDO HOTEL 07

HOTEL 07

DATA CONSTRUO 1995

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

12 anos

41

2.048,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

20 unid

25 m

17 unid

62 m

4 unid

90 m

0 unid

115 m

O hotel 07 foi inaugurado no ano de 1995, tendo assim, no ano de anlise (2007) 12 anos de idade. Em relao s incidncias de manuteno analisadas, a maioria dos servios apresentou um comportamento aproximadamente constante, exceto pelos servios de pintura e marcenaria e fechadura. Estes valores podem ser analisados na tabela 4.7.

Captulo 4: Estudos de Caso 105 ________________________________________________________________________


Em relao aos hotis que j foram analisados, percebe-se que o nmero total de incidncias do hotel 07 no muito elevado em funo da sua grande quantidade de quartos (41 unidades). Mas o comportamento parecido com dos hotis anteriores, tendo os servios hidrulicos com a maior incidncia, 510 manutenes e os servios de persianas em segundo lugar com 354 manutenes. O comportamento dos servios hidrulicos foi crescente ao longo dos anos, tendo em 2002 um total de 90 incidncias e 115 em 2006. J as persianas tm uma pequena oscilao nos anos de 2002 e 2003, mas nos anos seguintes as incidncias foram constantes, variando entre 62 e 66 manutenes ao ano. Em relao aos servios gerais e de pedreiro o comportamento foi semelhante ao dos hotis analisados, tendo em seu 8 ano a incidncia mnima de 8 manutenes e no seu 11 ano a mxima com 23 manutenes. Os servios de pintura possuem um comportamento diferente, sendo crescente de 2002 a 2004 e decrescente de 2004 a 2006, variando entre a incidncia mnima de 23 e a mxima de 78 manutenes. A manuteno telefnica foi baixa, tendo a maior taxa em 2002 e 2005, sendo de 10 incidncias para estes dois anos e a menor em 2004 com apenas 04 servios. J os servios eltricos no tiveram esse mesmo comportamento, tendo uma taxa de manuteno maior. A maior taxa ocorreu em seu 8 ano com 25 incidncias, decrescendo at o 11 ano com apenas 09 incidncias e crescendo novamente no 12 ano com 21 manutenes. Os servios de marcenaria e fechadura ocorreram com maior freqncia no ano de 2004, com o total de 102 servios de manuteno. Do ano de 2002 at 2004, as manutenes ocorreram de forma crescente e de 2005 a 2006, o comportamento foi considerado constante. De maneira geral, os servios do hotel 07 apresentaram apenas dois picos de servio, ambos no ano de 2004 na manuteno da pintura e dos servios de marcenaria e fechadura.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
77 90 8 33 10 25 46 289

2003
83 104 10 72 6 23 64 362

2004
62 101 14 78 4 21 102 382

2005
66 100 23 56 10 9 42 306

2006
66 115 9 23 8 21 43 285

TOTAL
354 510 64 262 38 99 297 1624

HOTEL 07

TABELA 4.7: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 07 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 106 ________________________________________________________________________


4.2.8 ESTUDO HOTEL 08

HOTEL 08

DATA CONSTRUO 1995

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

12 anos

38

3.450,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

10 unid

25 m

0 unid

62 m

17 unid

90 m

7 unid

115 m

4 unid

160 m

Ao avaliar as informaes sobre o Hotel 08, foi verificado que dentre os 14 hotis, este possui a segunda maior rea, com 3.450,00 m. Alm da rea elevada, este o 3 hotel em incidncias de servios de manuteno, com um total de 2523 incidncias. Em relao s incidncias, estas esto discriminadas na tabela 4.8. A classificao total por servios de manuteno por incidncia a mesma que do hotel anterior. Os servios hidrulicos foram os que tiveram a maior incidncia, com um total de 848 manutenes, tendo a menor incidncia no ano de 2002 com 120 eventos e a maior no ano de 2006 com 232 eventos. As persianas esto em seguida, com um total de 583 servios no mesmo perodo, os seus valores so crescentes, iniciando no seu 8 ano com 77 manutenes e chegando ao seu 12 ano com 171 manutenes. Em terceiro lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com um total de 410 servios no mesmo perodo, com o seu pice no 10 ano com 116 incidncias e a menor taxa de manuteno para o seu 11 ano com 54 manutenes.

Captulo 4: Estudos de Caso 107 ________________________________________________________________________


Embora os servios hidrulicos e de persianas tenham tido o seu pice no ano de 2006, isto no aconteceu com os servios gerais e de pedreiro e pintura. Para os dois servios, os menores valores ocorreram em 2002 sendo de 16 e 27 manutenes respectivamente. A partir deste ano os resultados foram crescentes at 2004, com o valor mximo de 41 manutenes para servios de pedreiro e 139 pinturas. Nos anos seguintes, os servios gerais e de pedreiro continuaram constantes, mas as pinturas caram bruscamente, reduzindo para 79 incidncias em 2005 e 59 para 2006. Os servios de manuteno telefnica e eltrica apresentaram um comportamento constante. A telefnica foi a menor com apenas 17 incidncias para o perodo de 2002 a 2006. O mesmo comportamento ocorreu com os servios eltricos, estabelecendo uma mdia de 30 incidncias ao ano, sendo registrado o menor valor para 2004 (10 ano do hotel) com 26 servios e o maior em 2006 com 35 servios para o seu 12 ano. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel 08, percebe-se que os anos de 2004 e 2006 concentraram os maiores nmeros de incidncias para todos os servios realizados, com o total de 571 e 587 manutenes para os respectivos anos.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
77 120 16 27 2 30 83 355

2003
104 154 26 70 2 29 100 485

2004
99 147 41 139 3 26 116 571

2005
132 195 28 79 6 31 54 525

2006
171 232 29 59 4 35 57 587

TOTAL
583 848 140 374 17 151 410 2523

HOTEL 08

TABELA 4.8: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 08 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 108 ________________________________________________________________________


4.2.9 ESTUDO HOTEL 09

HOTEL 09

DATA CONSTRUO 1996

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

11 anos

18

1.394,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

6 unid

25 m

1 unid

62 m

7 unid

90 m

4 unid

115 m

Um dos primeiros aspectos a ser ressaltado no hotel 09 em relao ao seu tamanho. Este o menor hotel entre os avaliados, com a menor rea (1.394,00m) e o menor nmero de quartos (18 unidades). A sua inaugurao foi em 1996, tendo no ano da anlise 11 anos. As incidncias estas esto descritas na tabela 4.9. Proporcionalmente ao seu tamanho, esto relacionadas suas incidncias de manuteno, pois dentre os 14 hotis selecionados, ele o que apresentou o menor nmero de incidncias, com um total de 930 manutenes entre seu 7 e 11 ano de idade. Com o mesmo comportamento dos hotis anteriores, os servios de hidrulica foram os que tiveram maior incidncia, chegando a um total de 359 manutenes. Estas manutenes foram crescentes de 2002 a 2006, iniciando com 52 e terminando com 96 incidncias em 2006. As persianas totalizaram 191 servios no mesmo perodo, sendo crescentes de 2002 a 2006, partindo de 29 manutenes no seu 7 ano para a incidncia mxima no 11 ano com 51 manutenes. Para os dois servios o pico de manutenes foi no ano de 2006. Em terceiro lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com 154 incidncias, e em quarto as pinturas com 107 ocorrncias. Em ambos os casos o nmero mximo de

Captulo 4: Estudos de Caso 109 ________________________________________________________________________


servios ocorreu no ano de 2004, pois neste ano foi efetuado conserto de algumas portas e posteriormente suas pinturas. Da mesma maneira, os servios gerais e de pedreiro tambm tiveram seu pice em 2004, com 13 incidncias, devido remoo e reinstalao de algumas portas que sofreram manuteno. A manuteno telefnica foi baixa, tendo a maior taxa em 2003 com apenas quatro incidncias e a mnima chegou a zero, de maneira que nos anos de 2002 e 2006 no foi feita nenhuma manuteno nos servios de telefonia deste hotel. As incidncias de manutenes eltricas foram superiores, sendo registrada a mxima manuteno em 2006 com 17 servios e a mnima de 10 em 2003. Ao analisar o comportamento geral do hotel 09, tem-se o ano de 2006 apresentou a maior concentrao de incidncias, sendo de 218 servios, bem prximos dos 208 servios realizados no ano de 2004. De maneira geral as suas incidncias foram baixas em comparao com os outros hotis do empreendimento.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
29 52 6 10 0 12 27 136

2003
27 73 12 24 1 10 35 182

2004
43 58 13 41 3 13 37 208

2005
41 80 11 16 4 11 23 186

2006
51 96 6 16 0 17 32 218

TOTAL
191 359 48 107 8 63 154 930

HOTEL 09

TABELA 4.9: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 09 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 110 ________________________________________________________________________


4.2.10 ESTUDO HOTEL 10

HOTEL 10

DATA CONSTRUO 1998

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

9 anos

50

2.694,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

24 unid

25 m

16 unid

62 m

9 unid

90 m

1 unid

115 m

Ao iniciar a avaliao do hotel 10, deve ser observado que este hotel possui 50 quartos, estando assim classificado em 3 lugar em relao ao nmero de quartos quando comparado com os 14 hotis em anlise. Estes 50 quartos ocupam uma rea de 2.694,00 m e as incidncias de manuteno que ocorreram no perodo do seu 5 ao 9 ano de idade so relatados na tabela 4.10. Em relao quantidade de manutenes realizadas neste hotel, pode-se concluir que seu comportamento foi atpico em relao aos outros hotis. Apenas os servios de manuteno hidrulica seguiram o padro dos hotis anteriores. Os outros servios apresentaram uma classificao diferente em relao quantidade de incidncias que ocorreram. Os servios hidrulicos apresentaram um comportamento constante do seu 5 ao 8 ano, com uma mdia de 113 servios por ano. J em seu 9 ano, ocorreu um elevado aumento nas incidncias de manutenes, com um total de 182 manutenes e a soma de 634 incidncias para os 5 anos do estudo. Em segundo lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com o seu pice no ano de 2004 com 113 incidncias, sendo que

Captulo 4: Estudos de Caso 111 ________________________________________________________________________


anteriormente e posteriormente a este ano, as incidncias foram menores. Este servio apresentou estes valores elevados em funo de uma manuteno programada para a substituio das peas que apresentavam problemas constantemente. Em terceiro lugar esto os servios de pintura que cresceram consideravelmente do 5 ao 8 ano, partindo de 17 pinturas e chegando a 141. Em virtude da grande manuteno feita em 2005, no ano seguinte estes servios foram reduzidos quase metade, sendo registradas 77 incidncias. As persianas que geralmente ocupam o primeiro ou segundo lugar em incidncias esto na quarta posio neste hotel, com apenas 145 incidncias nos cinco anos. Na quarta posio tambm se encontra a manuteno eltrica, que neste caso foi relativamente elevada. As manutenes eltricas variam do valor mnimo de 16 incidncias em 2004, para o mximo de 44 em 2006. Os servios gerais e de pedreiro apresentaram um comportamento crescente, tendo apenas 05 manutenes em 2002 e 23 em 2005, como conseqncia desta grande quantidade de manutenes em 2005, as incidncias diminuram significativamente em 2006, sendo efetuados apenas 07 servios. As manutenes telefnicas tambm apresentaram uma pequena incidncia, sendo que no ano de 2005 no ocorreu nenhum problema, nos anos anteriores ocorreram apenas 02 e 01 manutenes, sendo 2002 o ano com o maior nmero de incidncias com seis servios. De maneira geral, as manutenes totais por ano do hotel 10 no oscilaram muito, pois a programao da manuteno corretiva das instalaes hidrulicas e de marcenaria e fechadura em anos diferentes possibilitou uma melhor distribuio dos servios. Em termos numricos, estas manutenes oscilaram entre 364 e 421 incidncias nos anos de pico de servio.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
22 113 11 17 6 31 64 264

2003
37 114 13 47 1 23 77 312

2004
24 107 15 87 2 16 113 364

2005
28 118 23 141 0 31 80 421

2006
34 182 7 77 1 44 63 408

TOTAL
145 634 69 369 10 145 397 1769

HOTEL 10

TABELA 4.10: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 10 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 112 ________________________________________________________________________


4.2.11 ESTUDO HOTEL 11

HOTEL 11

DATA CONSTRUO 1996

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

11 anos

43

2.380,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

20 unid

25 m

15 unid

62 m

5 unid

90 m

3 unid

115 m

O hotel 11 pode ser classificado como um hotel intermedirio, pois possui dimenses intermedirias entre os maiores e os menores hotis. Possui 43 quartos (apartamentos) em uma rea de 2.380,00 m. As incidncias deste hotel so descritas na tabela 4.11, podendo observar que os valores totais das manutenes esto bem distribudos. Como ocorre na maioria dos hotis, os servios hidrulicos foram os de maior incidncia, com um total de 757 manutenes, e as persianas ocupam o segundo lugar com um montante de 507 servios no mesmo perodo. Os dois servios tiveram o seu pice de manuteno em 2006, com 121 manutenes de persianas e 179 hidrulicas. Em relao s persianas as manutenes foram crescentes de 2002 a 2006, partindo de 79 manutenes no seu 7 ano para a incidncia mxima no 11 ano de 121 manutenes. Em relao aos servios hidrulicos a sua mdia de incidncias foi alta desde 2002, com o valor mdio de 157 incidncias entre 2002 e 2004, tendo uma pequena queda dos servios em 2005, ao realizar 106 manutenes. Os servios de marcenaria e fechadura ocupam o terceiro lugar na classificao deste hotel, isto ocorre devido ao elevado nmero de substituio de fechaduras das portas de entrada dos quartos que ocorreram entre 2002 e 2004. Nos anos seguintes as taxas de

Captulo 4: Estudos de Caso 113 ________________________________________________________________________


manuteno diminuram em funo das novas fechaduras possurem uma menor manuteno. Em relao pintura, o seu comportamento foi crescente de 2002 a 2005, ano em que ocorreram 85 pinturas, diminuindo significativamente as incidncias de pinturas para o ano seguinte, que registrou apenas 25 pinturas. De acordo com a grande maioria dos hotis analisados, a taxa de manuteno telefnica foi baixa, tendo a maior incidncia em 2005 com 06 servios de telefonia e a menor em 2006 sem nenhuma ocorrncia. Este mesmo comportamento no ocorreu com os servios eltricos, sendo registrados 45 e 51 servios para os anos de 2002 e 2003, nos anos seguintes (2004 a 2006) o valor mdio de incidncia foi de 31,3 por ano, totalizando 190 incidncias nestes cinco anos. Os servios gerais e de pedreiro apresentaram uma taxa pequena, com um total de 33 incidncias nos cinco anos, sendo a mxima de 11 servios em 2005 e a mnima de 03 servios em 2006. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se que o ano de 2003 apresentou a maior soma de incidncias com 475 eventos. De maneira geral os valores totais apresentaram uma pequena variao ao longo dos anos, com resultados oscilando ente 386 e 475 incidncias.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
79 141 6 37 5 45 73 386

2003
98 174 9 69 1 51 73 475

2004
105 157 4 58 5 30 71 430

2005
104 106 11 85 6 29 59 400

2006
121 179 3 25 0 35 60 423

TOTAL
507 757 33 274 17 190 336 2114

HOTEL 11

TABELA 4.11: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 11 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 114 ________________________________________________________________________


4.2.12 ESTUDO HOTEL 12

HOTEL 12

DATA CONSTRUO 2000

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

7 anos

49

2.696,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

23 unid

25 m

15 unid

62 m

10 unid

90 m

1 unid

115 m

O hotel 12 tem um tempo de vida intermedirio, pois em 2007 possua a idade de sete anos. Em relao s incidncias de manuteno, ele pode ser classificado como o 4 hotel que menos sofreu manutenes. Todas as incidncias esto relatadas na tabela 4.12. Da mesma maneira que ocorreu na maior parte dos hotis, os servios hidrulicos foram os que obtiveram o maior nmero de incidncias. No seu comportamento foram observados dois pontos de pice dos servios, em 2003 com 94 manutenes e no ano de 2006 com a sua incidncia mxima de 128 eventos. Para os anos de 2002, 2004 e 2005 as manutenes foram em mdia de 76 servios ao ano. As persianas que geralmente ocupam o 2 lugar em incidncias para este hotel tiveram uma ocorrncia baixa, estando em 5 lugar com apenas 104 manutenes no decorrer dos cinco anos de anlise. Com a incidncia mnima em 2005 de apenas 14 manutenes e a mxima de 27 no ano de 2006. Em 2 lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com o valor total de 297 incidncias. O valor mximo foi no ano de 2005 com 76 incidncias e o valor mnimo de 47 incidncias em 2002. Em terceiro lugar esto os servios eltricos, que atingiram um valor alto em relao aos outros hotis. Este aumento ocorreu devido s instalaes de novas

Captulo 4: Estudos de Caso 115 ________________________________________________________________________


tomadas em alguns apartamentos. Estes valores foram mais altos nos anos de 2002 e 2003, com 68 e 61 incidncias respectivamente, tendo o menor nmero de incidncias no ano de 2005 com 38 eventos. Em 4 lugar esto os servios de pintura com 222 incidncias de manuteno. No ano de 2002 ocorreram poucas pinturas, tendo o registro de apenas 15. A partir do 4 ano de idade do edifcio, percebe-se um desgaste acentuado das pinturas, devido realizao de um nmero maior de servios. Nos anos de 2003, 2004 e 2005 ocorreram em mdia 57 pinturas por ano. Este elevado nmero de pinturas a partir do 4 ano representa o fim da garantia de cinco anos que o construtor tm com a edificao (SANTOS, 2003). Posteriormente a este perodo, com a recuperao das pinturas danificadas ocorreu uma reduo no nmero de incidncias, chegando a 37 em 2006. Acompanhando a alta dos servios de pintura em 2004, tm-se os servios gerais e de pedreiro que atingiram 22 incidncias neste ano. Esta alta acompanhou as pinturas, pois foi preciso realizar alguns servios de reparos (rebocos, consertos de trincas e reparos de infiltrao) para posteriormente fazer a pintura. No ano de 2005 os servios gerais e de pedreiro tambm foram elevados, com 18 incidncias. J nos demais anos de 2002, 2003 e 2006 a mdia foi de 07 servios ao ano. Com as menores incidncias, tem-se os servios de telefone, sendo o valor mximo de 06 manutenes para o ano de 2004 e apenas 02 em 2002. De maneira geral o comportamento total do hotel no oscila muito, tendo a menor incidncia em 2002, com 235 incidncias e a maior em 2006 com 317 servios.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
20 76 7 15 2 68 47 235

2003
25 94 7 54 3 61 58 302

2004
18 74 22 59 6 42 60 281

2005
14 78 18 57 4 38 76 285

2006
27 128 6 37 4 59 56 317

TOTAL
104 450 60 222 19 268 297 1420

HOTEL 12

TABELA 4.12: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 12 Fonte: o Autor

Captulo 4: Estudos de Caso 116 ________________________________________________________________________


4.2.13 ESTUDO HOTEL 13

HOTEL 13

DATA CONSTRUO 2001

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

6 anos

34

1.890,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

13 unid

25 m

16 unid

62 m

5 unid

90 m

0 unid

115 m

O hotel 13 o terceiro hotel mais novo, em termos de rea o segundo menor, sendo apenas maior que o hotel 09, tambm o segundo hotel com menor nmero de incidncias de manutenes, com apenas 1.112 eventos. As suas incidncias esto relatadas na tabela 4.13. Como ocorreu na maioria dos hotis estudados, os servios hidrulicos esto em primeiro lugar em quantidade de servios de manuteno. No hotel 13, estes servios tambm ocupam o primeiro lugar, com o total de 457 eventos no perodo de cinco anos da anlise. Os servios tm seu pice no ano de 2002 com 116 servios de manuteno, sendo que, nesta data, o hotel possua apenas dois anos de funcionamento. Nos anos seguintes, a manuteno foi decrescente, sendo de 95 incidncias para trs anos, 82 para quatro anos e 74 para cinco anos. As manutenes de marcenarias e fechaduras esto em segundo lugar (em nmero de incidncias), mas possuem uma incidncia mais distribuda, tendo o seu pice de servios no seu 4 ano com 60 incidncias. As manutenes de pintura esto em 3 lugar, com a maior incidncia em seu 5 ano, quando ocorreram 76 servios de pintura, este valor o triplo da taxa mdia dos anos anteriores deste hotel. Esta alta incidncia explicada

Captulo 4: Estudos de Caso 117 ________________________________________________________________________


pela reviso das pinturas que foi realizada em seu 5 ano, sendo uma manuteno com caractersticas estticas, com o intuito de deixar o hotel com aspecto de novo. Em 4 lugar esto os servios eltricos com as maiores taxas de servio em seu 2, 5 e 6 ano, apresentando os valores de 25, 26 e 25 manutenes respectivamente. Esta manuteno maior em seu 2 ano e 5 novamente pode ser comprovada pela teoria dos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Alm disto, os primeiros anos da edificao (1 a 5 anos) uma fase de adaptao das instalaes Gomide; et al. (2006). As persianas so uns dos principais itens em relao ao nmero de incidncia de manutenes nos hotis mais antigos. Mas nos hotis mais novos a sua incidncia teve uma reduo considervel, ao invs de ocupar o 2 ou 3 como aconteciam para os outros hotis, as persianas esto em 5 lugar, com apenas 92 incidncias. Esta reduo se deve a dois motivos, o primeiro relacionado ao fornecedor das persianas, que foi alterado e o segundo est ligado diretamente ao seu tempo de vida-til. Como as persianas so compostas de um material flexvel e esto diretamente expostas as intempries, o seu desgaste acaba sendo maior. Alm disso, todos os dias ela sofre esforos ao serem abertas e fechadas, aumentando o seu desgaste. Estes fatores explicam consideravelmente o seu elevado desgaste com a evoluo do tempo. Os servios gerais e de pedreiros decorreram com um comportamento normal. Do seu 2 ao 5 ano as incidncias foram crescentes, com 08 eventos para o 2 ano e 13 para o 5 ano. Estes valores no so elevados e acompanham as necessidades de outros servios que so realizados em conjunto, como o reparo de uma parede para a execuo de uma pintura e a remoo de um vaso sanitrio para a sua manuteno. Os servios telefnicos que apresentaram um elevado valor no hotel 06 (hotel mais novo), neste hotel tiveram resultados baixos e prximos realidade de todos os outros hotis analisados. A manuteno dos cinco anos foi de 23 incidncias, tendo apenas 01 no ano de 2003 e o valor mximo de 13 incidncias no ano de 2006. De maneira geral, o comportamento deste hotel foi homogneo sem pontos de elevadas manutenes. Nos cinco anos da anlise, o hotel teve o seu comportamento avaliado entre a sua idade de 02 a 06 anos, sendo que neste perodo as manutenes totalizam 1.112 incidncias, variando entre 197 e 241 eventos de manutenes. Estes valores esto bem distribudos, sem a existncia de picos de manuteno.

Captulo 4: Estudos de Caso 118 ________________________________________________________________________


HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
22 116 8 16 5 25 38 230

2003
11 95 7 31 1 14 38 197

2004
31 82 9 25 2 14 60 223

2005
10 74 13 76 2 26 40 241

2006
18 90 9 33 13 25 33 221

TOTAL
92 457 46 181 23 104 209 1112

HOTEL 13

TABELA 4.13: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 13 Fonte: o Autor

4.2.14 ESTUDO HOTEL 14

HOTEL 14

DATA CONSTRUO 2002

IDADE

N UNIDADES

REA TOTAL

5 anos

75

3.870,0 m

STANDARD

01 DORMITRIO

02 DORMITRIOS

03 OU MAIS DORMITRIOS

40 unid

25 m

19 unid

62 m

16 unid

90 m

0 unid

115 m

O hotel 14 o maior hotel em nmero de quartos, com 75 unidades e tambm o maior em rea, com 3.870,00m. Em relao a sua idade, ele o segundo hotel mais novo do empreendimento, foi inaugurado em Outubro de 2002, mas a sua anlise foi iniciada apenas em Janeiro de 2003, tendo assim em 2006 a idade de cinco anos e quatro anos completos de anlises. Alm de ser o maior e o mais novo tambm o que possui o maior

Captulo 4: Estudos de Caso 119 ________________________________________________________________________


nmero de incidncias de manuteno. Estas incidncias podem ser visualizadas na tabela 4.14. Este hotel o ltimo a ser analisado, e de acordo com a maioria dos hotis estudados, as manutenes hidrulicas tambm ocupam o 1 lugar, com um total de 768 incidncias. As manutenes em geral foram altas, tendo a mdia de 192 manutenes ao ano e o valor mximo de 284 incidncias em seu 5 ano. Em segundo lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com o total de 471 incidncias. O ponto mximo das manutenes ocorreu em 2004, quando o hotel tinha apenas trs anos e sofreu 162 incidncias, e os anos de menor manuteno foram 2003 e 2006 com 91 manutenes nos dois anos. Em 3 lugar, praticamente empatado com os servios de marcenaria e fechadura esto os servios de telefonia, que atingiram o total de 468 incidncias, apenas 03 incidncias a menos. No 2 ano do hotel ocorreram apenas 07 manutenes, no ano seguinte este valor foi superado em 1000%, atingindo 72 manutenes. Mas o pice dos servios foi nos dois anos seguintes (2005 e 2006), quando foram realizadas 196 e 193 manutenes telefnicas respectivamente. Acompanhando estes problemas, a parte eltrica tambm sofreu vrias

manutenes, totalizando 320 ocorrncias. Estes servios foram crescentes de 2003 a 2006, iniciando com 58 manutenes e chegando ao pice em 2006 com 129 eventos. Este mesmo problema eltrico e telefnico ocorreu no hotel 06, que teve os projetos elaborados pelos mesmos engenheiros, o emprego dos mesmos funcionrios e a utilizao dos mesmos materiais. Apesar de ser um hotel novo, ocorreu um nmero elevado de pinturas, com incio a partir do 3 ano com 119 servios e 125 servios no ano seguinte (4 ano). As pinturas relativas aos quatro anos de anlise deste hotel chegam a 351 servios. Os servios gerais e de pedreiro tambm foram elevados, totalizando 182 atendimentos no perodo dos quatro anos de anlise. No 2 ano do hotel foram relatados 32 servios, aumentando para 62 e 61, respectivamente, nos anos seguintes e diminuindo significativamente em 2006, com 27 eventos. Ao avaliar todos os servios que ocorreram neste hotel, tem-se uma incidncia elevada em relao manuteno dos outros hotis em estudo. Esta alta taxa de manuteno inicial explicada pelas falhas e erros que ocorreram na realizao dos servios em sua fase de projetos e / ou execuo e que se tornam visveis no momento em que a instalao foi colocada em uso. Este fato relatado em outros empreendimentos pelos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Aliado a estes problemas e alta taxa de manuteno, tem-se o estudo de Bernandes (1998) que observou este fenmeno em 52 edifcios na cidade de So Paulo.

Captulo 4: Estudos de Caso 120 ________________________________________________________________________


De acordo com estes autores, este alto ndice de manuteno inicial crescente nos primeiros quatro a cinco anos, onde sero corrigidas todas as falhas de projetos, erros de execuo e at mesmo a substituio de materiais de baixa qualidade que foram empregados no edifcio. Posteriormente a este perodo, os ndices de manuteno tendem a baixar significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio. Para o hotel 14 foram observados altos ndices de manuteno para os servios hidrulicos, marcenaria e fechaduras, telefonia e eltrica. Mas a soluo destes problemas envolve outros servios para possibilitar a ao da manuteno, ocasionando o aumento dos servios gerais e de pedreiro e tambm os de pintura. Em relao telefonia, a manuteno foi crescente devido a um problema de projeto, onde foi feita toda a instalao de maneira errada, ocasionando elevados ndices de manuteno. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se que o aumento das manutenes foi crescente com o passar do tempo. Em seu primeiro ano de estudo (2002) foram relatadas 523 manutenes, no seguinte 729, 821 e em seu quarto ano de estudo tem-se a maior incidncia com 853 eventos. Estas altas incidncias tambm ocorreram no hotel 06 deste empreendimento, demonstrando a fragilidade de uma construo nova.

HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
0 0 0 0 0 0 0 0

2003
101 178 32 56 7 58 91 523

2004
100 160 62 119 72 54 162 729

2005
87 146 61 125 196 79 127 821

2006
78 284 27 51 193 129 91 853

TOTAL
366 768 182 351 468 320 471 2926

HOTEL 14

TABELA 4.14: Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 14 Fonte: o Autor

Captulo 5 ANLISE DOS RESULTADOS

5.1

ANLISE INDIVIDUAL DOS 14 HOTIS


Aps a anlise individual de cada hotel, foi feita uma comparao entre os resultados

encontrados em cada um deles. Esta comparao uma avaliao global de todo o empreendimento, onde foram analisados os 14 hotis simultaneamente. O primeiro item a ser abordado nesta anlise global est relacionado data de construo e a idade dos hotis. A construo (inaugurao) de cada hotel foi feita entre o ano de 1991 e 2003, desta maneira, ao analisar os hotis no ano de 2007, as idades dos hotis variaram entre 04 e 16 anos. Em relao ao nmero de apartamentos (ou quartos), estes variaram entre o mnimo de 18 (hotel 09) e o mximo de 75 (hotel 14), sendo que no geral, o empreendimento todo conta com 570 apartamentos. Esta descrio dos quartos ou apartamentos, no significa que o quarto seja limitado a dois cmodos, com apenas a cama e o banheiro, pois no item 4.1 (Caracterizao do Hotel Estrutura de Hospedagem e Lazer) tem-se a descrio dos tipos de apartamentos existentes. Em termos de dimenses, o menor hotel o 09 com 1.394,00 m e o maior o 14, com a rea de 3.870,00 m. A rea total em anlise de 35.227,00 m, sendo a somatria das reas dos 14 hotis. Estas informaes de caracterizao de todo o empreendimento podem ser visualizadas na Tabela 5.1. Nesta tabela foi realizada a mdia de incidncias de todo empreendimento em funo da sua rea. Assim, para o perodo de cinco anos de anlise, tem-se a mdia de 0,729 incidncia de manuteno por m de construo obtida da diviso do somatrio de todas as incidncias pela soma de todas as reas de construo de cada hotel. A partir desta mdia, foi possvel calcular se os hotis estavam acima ou abaixo da manuteno esperada. Estes clculos so apresentados na Tabela 4.16 e discutidos no decorrer do trabalho. De maneira geral, neste item tem-se uma anlise comparativa de todos os 14 hotis em estudo.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 122 ________________________________________________________________________


Data Construo 1991 1991 1993 1994 1994 2003 1995 1995 1996 1998 1996 2000 2001 2002
-------------

Hotel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
TOTAL MDIA

Idade (anos) 16 16 14 13 13 4 12 12 11 9 11 7 6 5
149 10,64

N Unid 24 24 28 34 46 66 41 38 18 50 43 49 34 75
570 40,71

rea Total (m) 2.620,00 2.620,00 2.035,00 2.060,00 2.230,00 3.240,00 2.048,00 3.450,00 1.394,00 2.694,00 2.380,00 2.696,00 1.890,00 3.870,00
35.227,00 2516,21

Total de Incidncias 1.784 1.679 1.297 2.247 2.625 1.631 1.624 2.523 930 1.769 2.114 1.420 1.112 2.926
25.681 0,7290 inc/m2

Tx Incid. por hotel (inc/m2)


0,681 0,641 0,637 1,091 1,177 0,503 0,793 0,731 0,667 0,657 0,888 0,527 0,588 0,756 ------0,7290 inc/m2

TABELA 5.1: Dados gerais dos 14 Hotis e suas incidncias de manuteno Fonte: o Autor

O hotel 14 alm de ser o maior em nmero de quartos e em rea, tambm o hotel com o maior nmero de incidncias de manuteno, com um total de 2.926 eventos. Esta elevada manuteno inicial proveniente de falhas e erros que ocorreram na realizao dos projetos, execuo e at mesmo por emprego de materiais inadequados. Os hotis 06 e 13 tambm apresentaram este comportamento, com elevada taxa de manuteno para os primeiros anos de funcionamento. Estes acontecimentos so abordados em outros empreendimentos da engenharia civil pelos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Esta alta taxa de manuteno inicial tambm foi observada por Bernandes (1998) que constatou este fenmeno em 52 edifcios na cidade de So Paulo, analisados aps o trmino da execuo das obras. Este alto ndice de manutenes iniciais crescente nos primeiros quatro a cinco anos, onde sero corrigidas todas as falhas de projetos, erros de execuo e at mesmo a substituio de materiais de baixa qualidade que foram empregados no edifcio. Posteriormente a este perodo, os ndices de manuteno tendem a baixar

significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio. Esta relao existente entre a idade do empreendimento e a taxa de manuteno poder ser visualizada nos grficos do item 5.2.2, mais especificadamente nos itens 5.2.2.1 ao 5.2.2.7, onde feita a anlise para cada servio. A proporo entre o tamanho do hotel e a taxa de manuteno tambm ocorre, pois o hotel 08 o 2 maior em rea (3.450,0m) e ocupa o 3 lugar em incidncias de manuteno (2.523 incidncias). No caso deste hotel, se verificou a proporo entre o

Captulo 5: Anlise dos Resultados 123 ________________________________________________________________________


tamanho e a maior taxa de manuteno. A sua idade tambm influencia, pois este hotel tem 12 anos. No outro oposto, o hotel 09 o que possui o menor nmero de quartos (18 unidades), a menor rea (1.394,0 m) e, proporcionalmente, tambm possui o menor nmero de manutenes (930 incidncias). Em relao a sua idade, ele j possui 11 anos, sendo um perodo em que os problemas de manuteno j ocorrem com bastante freqncia. De maneira geral, a avaliao de cada hotel em funo da sua idade, tamanho e incidncia de manuteno, descrita na Tabela 5.2, com base na a mdia de 0,729 incidncia de manuteno por m2 de construo definida na Tabela 5.1.

Hotel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Idade (anos) 16 16 14 13 13 4 12 12 11 9 11 7 6 5

Total de Incidncias 1784 1679 1297 2247 2625 1631 1624 2523 930 1769 2114 1420 1112 2926

Incidncias em funo da mdia


1910,02 1910,02 1483,54 1501,77 1625,70 2362,01 1493,02 2515,10 1016,25 1963,97 1735,05 1965,42 1377,84 2821,29

Comportamento do Hotel
Abaixo da mdia Abaixo da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia Acima da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia Na mdia Abaixo da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia Abaixo da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia

TABELA 5.2: Avaliao do comportamento dos hotis em relao a incidncia de manutenes realizadas e esperadas em funo da mdia de manutenes Fonte: o Autor

Ao se avaliar a Tabela 5.2, tem-se a incidncia real de cada hotel (Total de Incidncias) e a incidncia calculada em funo da mdia (0,729 inc/m2) multiplicada pela rea em m2 do respectivo hotel, tendo como resultado a incidncia em funo da mdia. Se a incidncia em funo da mdia calculada for superior ao total de incidncias, significa que o hotel est abaixo da mdia, ou seja, foram realizadas manutenes a menos do que poderia ser admitido. Se ocorrer o inverso, incidncia em funo da mdia for inferior ao total de incidncias, significa que o hotel est acima da mdia, ou seja, o hotel recebeu mais manutenes que poderia ser admitido. Com base nesta anlise, percebe-se que os hotis mais antigos (01, 02 e 03) apresentam um nmero de manutenes abaixo da mdia. Isto pode ser explicado com a ocorrncia de manutenes no 10 ano de cada hotel, com o intuito de recuperar o

Captulo 5: Anlise dos Resultados 124 ________________________________________________________________________


desempenho do hotel e seu aspecto esttico. Esta manuteno no 10 ano no entrou na anlise dos hotis 01 e 02, pois o estudo iniciou em 2002 e nesta ocasio os hotis j tinham 12 anos. Este fato ocasionou a reduo das manutenes para os anos que foram analisados. J os hotis 04, 05, 07 e 11 foram analisados exatamente neste perodo de 10 anos e, devido manuteno de recuperao de desempenho, ocorreu um aumento significativo dos seus valores, estando assim acima da mdia prevista. O hotel 08 tambm foi analisado no perodo onde ocorreu a manuteno de recuperao do desempenho e, devido ao seu total de incidncias ser muito prximo das incidncias em funo da mdia (apenas 08 manutenes de diferena), este hotel foi classificado como estando na mdia. O hotel 09 tambm foi analisado no perodo da manuteno dos 10 anos, mas devido ao seu comportamento geral apresentar um nmero menor manutenes, ele foi classificado na tabela 4.16 como abaixo da mdia. Os hotis 10 e 12 tambm foram classificados como abaixo da mdia, visto que possuem uma incidncia de manuteno menor. Isto pode ser explicado pela sua idade, sendo menor de 10 anos, no sofreu a manuteno de recuperao de desempenho. Os hotis 06 e 13 esto abaixo da mdia, mas ao considerar a sua idade percebe-se que esto acima dos valores que eram previstos. A descrio do comportamento de cada um destes hotis est relatada no captulo 4, mais especificamente nos itens 4.2.6 e 4.2.13.

5.2 - ANLISE GLOBAL DE TODO O EMPREENDIMENTO (14 HOTIS)


A avaliao realizada no item 5.1 teve um aspecto pontual, avaliando todos os hotis de maneira individual. No item 5.2 foi feita a anlise do empreendimento completo, levando em considerao o comportamento dos 14 hotis como sendo um nico hotel. A metodologia utilizada nesta anlise baseada no trabalho de Teo e Harikrishna (2006), que permite a linearizao dos dados, distribuindo-os de acordo com a sua idade. Este recurso permite a anlise dos hotis em ordem cronolgica desde o seu primeiro ano de funcionamento at a data mais recente (16 anos). Esta anlise completa de todo o empreendimento permite a avaliao das incidncias de manuteno e de seus custos, com o seguinte aspecto: - Todos os servios de manuteno realizados (25.681 incidncias) sero analisados, em funo do tempo e da sua incidncia; - Todos os custos manuteno (mo-de-obra, materiais e equipamentos) sero analisados, em funo do tempo e do seu custo; Estas anlises so feitas a seguir, com o auxlio de grficos e tabelas para melhor compreenso dos resultados.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 125 ________________________________________________________________________


5.2.1 ANLISE DOS SERVIOS REALIZADOS E A SUA INCIDNCIA (NMERO DE MANUTENES REALIZADAS)

Neste item foi feita a somatria das manutenes por servio para cada hotel, organizando-as por ano. No perodo da anlise de 2002 a 2006, foram quantificados os servios destes cinco anos, totalizando 25.681 incidncias de manuteno, que podem ser visualizadas na tabela 5.3.

SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002 788 1282 113 251 67 347 591 3439

2003 1031 1578 170 862 67 379 871 4958

2004 1230 1688 278 906 207 397 1111 5817

2005 1146 1544 278 922 442 372 815 5519

2006 1293 2295 170 467 394 555 774 5948

TOTAL 5488 8387 1009 3408 1177 2050 4162 25681

SOMA 14 HOTIS

TABELA 5.3: Incidncias de manuteno dos 14 Hotis Fonte: o Autor

A visualizao da evoluo anual dos servios descritos na Tabela 5.3 pode ser feita no Grfico 5.1, que ilustra o comportamento de cada servio no decorrer dos cinco anos de anlise. A avaliao total dos cinco anos de manuteno descrita no Grfico 5.2, com a representao em percentual das incidncias de todos os servios.

SERVIOS TOTAIS DE MANUTENO AO ANO


2500

2000

1500

1000

500

0 2002 PERSIANA HIDRAULICO 2003 S. GERAL / PEDR. 2004 PINTURA TELEFONE 2005 ELETRICO 2006 ANO

INCIDNCIA MANUTENO

MARC./FECHAD.

GRFICO 5.1: Anlise grfica das incidncias de manuteno de todos os servios com a sua evoluo individual ao ano Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 126 ________________________________________________________________________


Dentre os servios analisados (figura 3.2), a manuteno hidrulica a maior responsvel pelas incidncias de manuteno nos cinco anos do estudo, sendo responsvel por 8.387 incidncias correspondentes a 32,66% das manutenes. Em segundo lugar esto os servios referentes s persianas, que em todos os anos ocuparam o segundo lugar, com um total de 5.488 incidncias equivalentes a 21,37%. Em terceiro lugar geral esto os servios de marcenaria e fechadura com 4.162 incidncias (16,21%). Apenas no ano de 2005 a sua incidncia no atingiu o 3 lugar, sendo inferior aos servios de pintura. Os servios de pintura estiveram classificados em 4 lugar nos anos de 2003 e 2004 e em 5 lugar nos anos de 2002 e 2006, atingindo a 4 classificao geral com 3.408 incidncias equivalentes a 13,27%. Os servios eltricos atingiram a 5 classificao geral com 2050 (7,98%) eventos de manuteno, mas no decorrer dos cinco anos as suas manutenes oscilaram entre o 4, 5 e 6 lugar. As manutenes telefnicas atingiram o 6 lugar com 1.177 eventos, que representam 4,58%. Os servios gerais e de pedreiro atingiram o menor nmero de incidncias, estando em 7 lugar com 1009 manutenes, correspondentes a 3,93%. No prximo tpico (item 5.2.2 Anlise global por servio) ser descrito o comportamento de todos os servios de manuteno relatados neste trabalho.

SERVIOS TOTAIS DE MANUTENO (2002 2006) - EM PERCENTUAL


INCIDNCIA MANUTENO
35,00%

32,66%

30,00%

25,00%

21,37%

20,00%

16,21%
15,00%

13,27%

10,00%

7,98% 3,93% 4,58%

5,00%

ANOS

0,00% PERODO TOTAL - 2002 2006 PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHAD.

GRFICO 5.2: Somatrio em percentual das incidncias de manuteno de todos os servios (realizados entre Janeiro/2002 a Dezembro/2006) Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 127 ________________________________________________________________________


5.2.2 ANLISE GLOBAL POR SERVIO

Neste captulo foi feita a anlise individual de cada servio, considerando o empreendimento como um nico hotel, com as manutenes distribudas desde o 1 at o 16 ano, de acordo com as idades de cada hotel. Esta metodologia proposta por Teo e Harikrishna (2006), e permite a linearizao dos dados, os distribuindo de acordo com a sua idade. A Tabela 5.4 rene todas as incidncias de manuteno dos 14 hotis, distribudas nas respectivas idades de cada hotel de acordo com o ano em que ocorreram. Para facilitar o entendimento tm-se o exemplo para os hotis 01 e 02 com os servios de persianas. No ano de 2006, estes hotis eram os nicos que possuam 16 anos, desta maneira fez-se a somatria das incidncias de manutenes em persianas para dos dois (hotel 01= 112 incidncias e hotel 02= 136 incidncias). Assim, ao observar a Tabela 5.4, no 16 ano para os servios de persianas encontra-se o valor de 248 incidncias.
SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL 1 ano 128 327 56 99 65 105 195 975 7 ano 159 428 33 171 11 132 269 1203 13 ano 604 669 67 420 33 107 326 2226 2 ano 156 432 91 213 259 120 278 1549 8 ano 307 575 68 294 14 147 317 1722 14 ano 323 268 22 46 25 75 130 889 3 ano 183 526 87 228 338 197 283 1842 9 ano 574 1002 78 369 32 189 448 2692 15 ano 232 151 26 95 20 31 99 654 4 ano 134 460 43 130 198 204 209 1378 10 ano 683 852 111 424 40 156 466 2732 16 ano 248 254 16 42 13 65 98 736 5 ano 50 261 46 152 14 99 164 786 11 ano 800 1033 110 378 49 176 369 2915 6 ano 69 282 40 137 18 86 186 818 12 ano 838 867 115 210 48 161 325 2564

TOTAL 5488 8387 1009 3408 1177 2050 4162 25681

TABELA 5.4: Linearizao das incidncias de manuteno do 1 ao 16 ano Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 128 ________________________________________________________________________


Esta distribuio foi feita para todos os servios e todos os hotis. Com estas informaes foi possvel realizar os grficos de anlise de cada servio. Estes grficos foram desenvolvidos individualmente, de acordo com o nmero de apartamentos, peas ou instalaes que poderiam sofrer manuteno e o respectivo nmero de manutenes que foram realizadas, determinando os ndices de manuteno do empreendimento. Estes ndices medem o nmero de manutenes que ocorreram por servio (pea), podendo assim avaliar se as manutenes esto ocorrendo de maneira excessiva. No apndice 03 tm-se como exemplo a representao deste procedimento para a elaborao dos grficos das persianas. A anlise feita nos prximos itens contempla as informaes dispostas nos itens anteriores e o contedo dos relatrios do SGMH. Desta maneira, os servios de manuteno (25.681 incidncias) sero analisados em funo do tempo, de acordo com os ciclos de manuteno.

5.2.2.1 Servios de Reparos em Persianas Antes de avaliar o comportamento das incidncias de manutenes em persianas preciso definir quais servios so caractersticos deste grupo: - Emperramentos, que ocorrem quando a persiana no sobe e no desce; - Substituio das cordas (que abrem e fecham as persianas); - Fixao ou ajuste das persianas, que se desprendiam devido ao mau uso; - Concertos gerais, com a recolocao de vistas (acabamentos) e substituio de peas danificadas e/ou quebradas; Com os dados de incidncias de manuteno distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero de persianas de todos os hotis (1134 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por persiana. Para o melhor entendimento tem-se o Grfico 5.3.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 129 ________________________________________________________________________


GRFICO INCIDNCIA DE MANUTENES DAS PERSIANAS
1,800 1,600 1,400 1,200
NDICE

1,000 0,800 0,600 0,400 0,200


IDADE (anos)

0,000 0 2 4
1 4 anos

10
5 11 anos

12

14
12 16 anos

16

18

GRFICO 5.3: Anlise grfica das incidncias de manutenes em Persianas Fonte: o Autor

Os servios de persiana apresentaram trs tipos de comportamento. Inicialmente eles tiveram uma pequena alta, como uma fase de adaptao, Posteriormente o seu comportamento foi linear, aumentando os servios de manuteno em funo do tempo, ou seja, quanto mais idade maior a incidncia de manutenes. Aps a idade de oito e nove anos a incidncia de manutenes tornou-se mais repetitiva, com um ndice superior a 1,00. Atingindo o ndice extremo de 1,60 aos 11 anos do empreendimento, este ndice representa que na idade de 11 anos, cada persiana recebeu o servio de manuteno 1,60 vezes em um ano. Este ndice de 1,60 se repetiu nas idades de 11, 12 e 13 anos, baixando 0,20 nos anos seguintes aps a ocorrncia de uma manuteno corretiva mais efetiva para recuperar o desempenho do sistema, com a substituio de algumas peas e a mudana de fornecedor. O comportamento dos servios em persianas melhor explicado no Grfico 5.4, onde possvel dividir o ciclo de manutenes das persianas em trs linhas de tendncia: - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento decrescente. Neste intervalo de tempo, as manutenes iniciam com um ndice de 0,53 no 1 ano e decresce para 0,47 no 4 ano. Neste perodo era esperado que no ocorressem servios de manuteno, pois o edifcio era novo. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento crescente. Neste perodo percebe-se o grande crescimento dos servios de manuteno, que tinham um ndice de 0,20 para o 5 ano e o seu crescimento de aproximadamente 08 vezes para o 11 ano ao atingir o ndice de 1,60.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 130 ________________________________________________________________________


- A terceira linha de tendncia referente ao perodo de recuperao, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente, oscilando entre o ndice de 1,66 e 1,36. Neste perodo percebe-se que ocorreu uma manuteno corretiva efetiva, para diminuir o crescimento da taxa de manuteno, a este perodo pode-se tambm chamar de recuperao do desempenho do sistema.

RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES DAS PERSIANAS


1,800 1,600 1,400 1,200
y = 0,0025x 2,7353 R2 = 0,9854 y = 4,7469x -0,4409 R2 = 0,3439

NDICE

1,000 0,800 0,600 0,400 0,200


IDADE (anos) y = 0,5241x -0,1105 R2 = 0,5865

0,000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

1 4 anos Potncia (1 4 anos)

5 11 anos Potncia (5 11 anos)

12 16 anos Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.4: Ciclo de manuteno das Persianas Fonte: o Autor

A descrio do comportamento destas trs linhas de tendncia pertencentes ao Grfico 5.4 retoma o ciclo estabelecido por Resende (2004), onde necessria manuteno para a recuperao do desempenho do sistema.

5.2.2.2 Servios de Manuteno Hidrulica Dos 14 hotis analisados, 11 tiveram os servios hidrulicos em 1 lugar em incidncias de manuteno. Com base nos relatrios de servio gerados pelo SGMH uma das explicaes para esta grande quantidade de servios que a ausncia ou excesso de gua (vazamentos) facilmente perceptvel e incomoda ao usurio. Desta maneira, ao perceber a existncia de algum tipo de problema, o usurio comunica imediatamente aos responsveis, para que no haja o risco de problemas relacionados ao abastecimento de gua, capaz de comprometer o conforto de sua estadia no hotel. Em relao aos principais servios hidrulicos, a leitura e quantificao dos relatrios permitiram classific-los da seguinte maneira: - Entupimentos em geral: pias, tanques e ralos;

Captulo 5: Anlise dos Resultados 131 ________________________________________________________________________


- Vazamentos em: pias, tanques, ralos, chuveiros, torneiras e registros; - Instalao e/ou substituio de: sifes, pias, tanques, ralos, torneiras e registros; - Servios gerais: trocas de peas por desgaste ou quebra; parafusar e apertar ralos e asentos sanitrios; conserto de infiltraes (em relao parte hidrulica), conserto em vlvulas de descarga e vedaes com silicone em banheiros (banheiras, box e pias). Com os dados de incidncias de manutenes hidrulicas distribudas ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero de pontos de servios hidrulicos5 (2578 pontos), foi possvel determinar um ndice de manuteno de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por ponto hidrulico. Para o melhor entendimento tem-se o Grfico 5.5.

GRFICO INCIDNCIA MANUTENES HIDRULICAS


1,000 0,900 0,800 0,700
NDICE

0,600 0,500 0,400 0,300 0,200 0,100 0,000 0 2 4


1 4 anos IDADE (anos)

10

12

14
12 16 anos

16

18

5 11 anos

GRFICO 5.5: Anlise grfica das incidncias de manutenes Hidrulicas Fonte: o Autor

Apesar dos servios hidrulicos estarem em 1 lugar em incidncias de todo o empreendimento, as suas manutenes atingem o ndice mximo de 0,90, ou seja, cada ponto hidrulico recebe 0,90 manutenes ao ano. Isto nos faz compreender a sua elevada taxa de manuteno, pois so muitos pontos hidrulicos em todo o empreendimento. Os servios hidrulicos apresentam trs ciclos diferentes de comportamento, sendo ilustrados no Grfico 5.6. - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento aproximadamente linear. Neste intervalo de tempo as manutenes oscilam entre 0,58 no 1 e 3 ano e aumentam para 0,66 no 2 e 4 ano. Esta
5

pontos de servio hidrulico: representa o ponto onde se tm a entrada e a sada de gua. Sendo de 3 pontos por

banheiro e 1 ponto por cozinha.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 132 ________________________________________________________________________


oscilao demonstra a fase de adaptao das instalaes, com a substituio de peas defeituosas e a correo de servios falhos. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com desempenho crescente. Neste perodo percebe-se o grande crescimento dos servios de manuteno, que tinham um ndice de 0,48 para o 5 ano e quase o dobro para o seu 11 ano ao atingir o ndice de 0,90. Nesta fase tem-se o uso das instalaes e o seu conseqente desgaste, que reflete no aumento do nmero de manutenes. - A terceira linha de tendncia referente ao perodo de recuperao, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente, com o ndice de manuteno oscilando entre 0,83 e 0,46. O comportamento da terceira reta devido s manutenes corretivas com o intuito de recuperar o desempenho do sistema, que ocorreram no 11, 12 e 13 anos, mas com reduo da taxa de manuteno nos prximos anos (14 e 15 ano).

RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES HIDRULICAS


1,000 0,900 0,800 0,700
y = 0,589x 0,0614 R2 = 0,2835

NDICE

0,600 0,500 0,400 0,300 0,200 0,100 0,000


y = 0,1309x 0,7971 R2 = 0,9447 y = 3,2859x -0,6092 R2 = 0,0844

IDADE (anos)

0
1 4 anos

8
5 11 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

Potncia (1 4 anos)

Potncia (5 11 anos)

Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.6: Ciclo de manuteno Hidrulica Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 133 ________________________________________________________________________


5.2.2.3 Servios de Marcenaria e Fechadura Antes de avaliar o comportamento das incidncias de manutenes em marcenaria e fechaduras, preciso definir quais servios so caractersticos deste grupo, pois se dividem entre os referentes parte de marcenaria e os referentes s fechaduras. Os servios de marcenaria se caracterizam por: - Desempenamento e ajuste de portas e janelas; - Instalaes de portas e janelas; - Reinstalao de portas e janelas, recolocao de portas e janelas no trilho (para as de correr) e o conserto dos trincos (fechaduras) das mesmas; - Servios gerais de manuteno, como passar desingripante nas portas e na borracha das janelas, fazer alinhamentos, colocar vistas em portas e janelas, ajustar batentes e pequenos consertos em peas de madeira. Consertos em geral de: portas, janelas e portes, e de todas as peas ligadas a estes. Em relao s fechaduras os principais servios so de: - Troca de fechadura das portas e janelas e retirar chaves quebradas das mesmas; - Troca de pilhas nas fechaduras eletrnicas6, tendo que refazer a sua recodificao; - Substituio do leitor de carto da fechadura; ou da fechadura completa, devido oxidao ocasionada pela maresia;

GRFICO DAS INCIDNCIAS DE MANUTENES EM MARCENRIA


0,500 0,450 0,400 0,350
NDICE

0,300 0,250 0,200 0,150 0,100 0,050 0,000 0 2 4 1 4 anos 6 8 10 12 14 12 16 anos 5 11 anos
IDADE (anos)

16

18

GRFICO 5.7: Anlise grfica das incidncias de manutenes em Marcenaria e Fechaduras Fonte: o Autor

As fechaduras eletrnicas so fechaduras de carto, utilizadas nas portas de entrada dos apartamentos do hotel. Por serem eletrnicas necessitam de pilhas para funcionar independente do sistema eltrico do hotel.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 134 ________________________________________________________________________


Com os dados de incidncias de manutenes realizadas em marcenarias e fechaduras distribudas ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero de portas e janelas (2.268 peas/unidades) que existem em todos os hotis, foi possvel determinar um ndice de manuteno de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por porta e janela que foram atendidas por servios de marcenaria e/ou fechaduras. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.7 Os servios de marcenaria e fechaduras apresentaram um comportamento linear durante o perodo de 01 a 16 anos. O seu ndice de manuteno oscilou entre 0,27 (menor ndice) e 0,45 (maior ndice). Ou seja, no seu perodo de menor ndice de manuteno, foram feitos 0,27 atendimentos por pea e no seu perodo de maior manuteno esse atendimento foi de 0,45 atendimentos por pea. Embora a sua manuteno seja classificada como a 3 mais solicitada em todo o empreendimento (Tabela 5.3 e Grfico 5.2), a sua incidncia possui uma taxa relativamente baixa, pois os servios so divididos para todas as peas que compem o hotel. Os comportamentos dos servios de marcenaria e fechaduras so melhores explicados no Grfico 4.8. Apesar das linhas de tendncia (Grfico 5.8) traarem trs comportamentos diferentes, as trs esto muito prximas, sendo possvel ter uma nica rlinha para representar todos os pontos. - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento decrescente. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento crescente. Neste perodo percebe-se um pequeno crescimento dos servios de manuteno, que variam entre 0,35 e 0,45. - A terceira linha de tendncia referente ao perodo de recuperao, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente, oscilando entre o ndice de 0,43 a 0,28. A leitura do grfico mostra que no 10 e no 13 ano ocorreram manutenes corretivas com o intuito de recuperar o desempenho do sistema, tendo a reduo das taxas de manuteno para os prximos anos. De maneira geral, interessante observar que os servios de marcenaria e fechadura possuem um comportamento constante, sendo solicitados com uma freqncia de 0,30 a 0,45 incidncia por pea durante o perodo de 16 anos que foram analisados. Em termos de valores, a sua manuteno foi alta, pois existem muitas peas, sendo um total de 2.268 portas e janelas que utilizaram os servios de manuteno neste perodo.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 135 ________________________________________________________________________


RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES DE MARCENRIA
0,500 0,450 0,400 0,350
y = 0,4344x -0,0902 R2 = 0,3271 y = 0,285x 0,1698 R2 = 0,2801

NDICE

0,300 0,250 0,200 0,150 0,100 0,050 0,000


y = 1,6921x -0,637 R2 = 0,1682

IDADE (anos)

0
1 4 anos

8
5 11 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

Potncia (1 4 anos)

Potncia (5 11 anos)

Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.8: Ciclo de manuteno dos servios de Marcenaria e Fechaduras Fonte: o Autor

5.2.2.4 Servios Gerais e de Pedreiro Os servios gerais ou de pedreiros englobam uma srie de servios, desta maneira sero definidos para o melhor entendimento do seu comportamento e incidncia. Geralmente, so executados por pedreiros e/ou serventes e se caracterizam pelos seguintes servios: - Pequenos consertos: reparo de buracos e de rebocos (rebocos cados), conserto de trincas e fissuras; troca de granitos, mrmores e cermicas soltos ou trincados, telhas soltas, acabamentos em pisos e em detalhes de portas e janelas; consertos em tetos (reparos em lajes danificadas), impermeabilizao de lajes e telhados, manuteno em calhas e coletores de gua, colar molduras de gesso cadas ou trincadas, conserto de goteiras e o conserto de telhados ou de telhas soltas. - Reparos e manutenes: fixao de vasos sanitrios, pias e tanques, concretos em degraus de escada, troca de lixas de pisos e escadas. Vedao com silicone em janelas e portas (quando so de vidro). Construo de muretas ou paredes de alvenaria, com seu posterior chapisco e reboco. Com os dados de incidncias de manuteno de servios gerais e de pedreiros distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.9.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 136 ________________________________________________________________________

GRFICO INCIDNCIAS DE MANUTENES SERVIOS DE PEDREIRO


0,600 0,500 0,400
NDICE

0,300 0,200 0,100


IDADE (anos)

0,000 0 2 4 1 4 anos 6 8 10 12 14 12 16 anos 16 18 5 11 anos

GRFICO 5.9: Anlise grfica das incidncias de manutenes de Servios Gerais e de Pedreiro Fonte: o Autor

Os servios gerais e de pedreiros apresentaram um comportamento aparentemente linear durante o perodo de 01 a 16 anos. O seu ndice de manuteno oscilou entre 0,22 (menor ndice) e 0,55 (maior ndice). Ou seja, no seu perodo de menor ndice de manuteno, foram feitos 0,22 servios por quarto (apartamento) e no perodo de maior ndice de manuteno, foram registrados 0,55 servios por quarto. Alm de um ndice baixo, as manutenes totais destes servios foram baixas, pois de acordo com a Tabela 5.3 e Grfico 5.2 estes servios ocupam a ltima colocao em incidncias. Este comportamento melhor explicado no Grfico 5.10, onde as linhas de tendncia expressam o comportamento de cada perodo. Apesar dos ndices de manutenes estarem bem espalhados entre 0,20 e 0,50, as trs linhass oscilam entre esses ndices e apresentam comportamentos diferentes.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 137 ________________________________________________________________________


RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES SERVIOS DE PEDREIRO
0,600 0,500 0,400
NDICE
y = 0,4476x -0,297 R2 = 0,5062 y = 3,4952x -0,8173 R2 = 0,1223

0,300 0,200 0,100

y = 0,1267x 0,4943 R2 = 0,3137

IDADE (anos)

0,000 0
1 4 anos Potncia (1 4 anos)

8
5 11 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

Potncia (5 11 anos)

Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.10: Ciclo de manuteno dos Servios Gerais e de Pedreiros Fonte: o Autor

- A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento extremamente decrescente. Neste intervalo de tempo as manutenes oscilam entre 0,46 no 2 e 0,25 no 4 ano. Esta oscilao demonstra a fase de adaptao das instalaes, com a correo de servios que foram mal executados durante a obra e tiveram que ser refeitos posteriormente. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com desempenho crescente. Neste perodo percebe-se um crescimento contido dos servios de manuteno, variando do valor mnimo de 0,22 para o 7 ano e valor mximo de 0,46 para o 10 ano. - A terceira linha de tendncia referente ao perodo de recuperao, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente, com o ndice de manuteno oscilando entre 0,55 e 0,29. Neste perodo, ocorreu uma reduo dos servios de manuteno, devido significativa alta no 12 e 15 ano, onde ocorreu uma ao pontual e efetiva de manuteno para recuperar o desempenho de algumas instalaes.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 138 ________________________________________________________________________


5.2.2.5 Servios de Pintura Os servios de pintura so facilmente identificados. A sua manuteno est ligada a uma funo esttica na maioria dos casos, para propiciar o conforto visual e o bem estar dos hspedes, se caracterizando com os seguintes servios: - Pinturas em geral, realizadas em tetos, paredes, portas e janelas, sendo em alvenaria ou madeira. - Pinturas de sinalizao, realizadas em garagens, estacionamentos e reas de circulao do hotel para o acesso aos quartos. Com os dados de incidncias de pintura distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de pintura de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de pinturas que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.11.

GRAFICO INCIDNCIAS DE MANUTENES EM PINTURAS


3,500 3,000 2,500
NDICE

2,000 1,500 1,000 0,500


IDADE (anos)

0,000 0 2 4
1 4 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

5 11 anos

GRFICO 5.11: Anlise grfica das incidncias de manutenes de Pinturas Fonte: o Autor

Os servios de pintura apresentaram um comportamento crescente do seu incio ao fim. Isto esperado, pois, diferentemente dos outros servios, as pinturas possuem um desempenho timo inicialmente, pelo fato de sua funo principal ser esttica. Com o uso das instalaes e a ao do tempo ela perde as suas propriedades, sendo necessria uma nova pintura para a sua recuperao. Os comportamentos dos servios de pintura so demonstrados no Grfico 5.12, onde as trs linhas de tendncia demonstram o comportamento crescente predominante: - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento crescente. Neste intervalo de tempo, os ndices oscilam

Captulo 5: Anlise dos Resultados 139 ________________________________________________________________________


entre 0,7 e 1,08. Isto representa um aumento significativo, pois no fim do 4 ano o ndice de 1,08 demonstra que ocorreram 1,08 pinturas por apartamento. Neste caso, as pinturas ocorreram por no conformidade dos servios e tambm por fatores estticos, j que mesmo com pouco uso algumas pinturas apresentavam aspecto sujo ou usado, necessitando uma nova pintura. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento crescente. Neste perodo percebe-se a evoluo dos servios de pintura com o aumento da idade. Neste perodo o ndice de manuteno aumentou de 0,98 para 1,65. - A terceira linha de tendncia deveria representar totalmente o perodo de recuperao, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente. Mas isto no ocorre totalmente, pois os grandes servios de recuperao de pintura ocorreram no 13 ano com um ndice de 3,30. J nos anos seguintes, a reta assume o comportamento decrescente, chegando ao ndice mnimo de 0,63. Desta maneira, o 13 ano responsvel por uma manuteno corretiva efetiva, pois em cada apartamento ocorreram 3,30 pinturas com o intuito de recuperar a esttica inicial do imvel, alm de diminuir o crescimento da taxa de manuteno. Este perodo de 12 a 16 anos denominado como um perodo de recuperao do desempenho do sistema, pois posterior ao 13 ano os ndices de manuteno diminuram significativamente.

RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES EM PINTURAS


3,500 3,000 2,500
NDICE

2,000 1,500 1,000 0,500


IDADE (anos)
y = 0,7846x 0,1412 R2 = 0,214 y = 0,4788x 0,4917 R2 = 0,4827 y = 7,6182x -0,6822 R2 = 0,013

0,000 0
1 4 anos Potncia (1 4 anos)

8
5 11 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

Potncia (5 11 anos)

Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.12: Ciclo de manuteno de Pinturas Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 140 ________________________________________________________________________


5.2.2.6 Servios de Manuteno Eltrica

Da mesma maneira que os servios hidrulicos, as falhas nos servios eltricos tambm so facilmente perceptveis, pois a sua ausncia implica no no funcionamento de iluminao e equipamentos. Devido a isto, ao primeiro indcio de problema o prprio usurio comunica a administrao a necessidade de uma manuteno. Neste contexto, os principais servios eltricos so: - Consertos gerais em fiao de antenas, tomadas, interruptores; - Queda e troca de disjuntores; - Instalao de lustres, luminrias, extenses e novas tomadas; - Troca de tomadas e luminrias com defeito; - Colocao de espelhos em tomadas e pontos de luz desativados; - Conserto de fiaes em curto-circuito e/ou que no funcionam. Com os dados de incidncias de manuteno eltricas distribudas ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno eltrica de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes eltricas que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.13.

GRFICO INCIDNCIA DE MANUTENES ELTRICAS


1,600 1,400 1,200
NDICE

1,000 0,800 0,600 0,400 0,200


IDADE (anos)

0,000 0 2 4 1 4 anos 6 8 10 12 14 12 16 anos 16 18 5 11 anos

GRFICO 5.13: Anlise grfica das incidncias de manutenes Eltricas Fonte: o Autor

Os servios eltricos apresentaram trs tipos de comportamento. Inicialmente, eles tiveram uma alta no primeiro perodo, como uma fase de adaptao. Posteriormente, o seu comportamento foi levemente decrescente. E no ltimo perodo estes servios aumentaram

Captulo 5: Anlise dos Resultados 141 ________________________________________________________________________


significativamente, atingindo o ndice extremo de 1,36 incidncias, ou seja, para cada apartamento foram realizados 1,36 servios. Este comportamento dos servios melhor explicado no Grfico 5.14, onde as incidncias so divididas em trs linhas de tendncia. - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento crescente. Neste intervalo de tempo as manutenes iniciam com um ndice de 0,69 no 2 ano e aumenta significativamente para 1,13 no 4 ano. Considerando que o ndice mximo dos 16 anos de 1,36, verifica-se que a incidncia inicial muito alta, sendo um reflexo direto de problemas de projeto, materiais e execuo. Comprovando assim a teoria dos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Bernandes (1998), Verosa; Almeida; Souza (2004). - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento quase linear e constante. Neste perodo percebe-se uma pequena variao nas quantidades de servios, com os ndices variando entre 0,61 e 0,81. Representando que aps a manuteno inicial (01 a 04 anos) ocorreu uma estabilizao dos servios.

RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES ELTRICAS


1,600 1,400 1,200 1,000
NDICE
y = 0,8672x -0,0962 R2 = 0,0899 y = 0,675x 0,2712 R2 = 0,5764

0,800 0,600 0,400 0,200 0,000 0


1 4 anos Potncia (1 4 anos)

y = 0,0097x 1,6902 R2 = 0,3613

IDADE (anos)

8
5 11 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

Potncia (5 11 anos)

Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.14: Ciclo de Manuteno Eltrica Fonte: o Autor

- A terceira linha de tendncia referente ao perodo de desgaste, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento crescente, oscilando entre o ndice de 0,65 e 1,35. Este perodo foi inverso ao que ocorreu com os outros servios de manuteno, pois ao invs de diminuir as incidncias aumentaram. Isto explicado pelo fato de que aps 12 anos de uso das instalaes eltricas, estas acabaram se tornando um pouco obsoletas, em virtude da

Captulo 5: Anlise dos Resultados 142 ________________________________________________________________________


tecnologia atual, sendo necessria uma manuteno corretiva e de atualizao para fazer a modernizao das instalaes. Alm disto, aps 12 anos de uso intenso algumas instalaes passaram a apresentar falhas repetitivas ou estavam danificadas, sendo necessria a sua substituio para diminuir as incidncias de manuteno. O perodo de recuperao que ocorreu com os outros servios, no perodo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente no ocorreu para os servios eltricos. Esta fase de recuperao deve ocorrer posteriormente ao perodo de 16 anos, com o aumento do ndice de servios e a sua conseqente reduo, caracterizando a recuperao do desempenho do sistema.

5.2.2.7 Servios de Manuteno Telefnica Antes de avaliar o comportamento das incidncias de manutenes das instalaes telefnicas preciso definir quais servios so caractersticos deste grupo: - Troca de fiao e tomadas; - Instalaes novas, como colao de pontos de internet; instalao de tomadas com cabo lgico, instalaes de ramais de telefone e de pontos de rede. - Servios gerais: recolocao de espelhos cegos e consertos de tomadas de telefone sem parafuso ou cadas.

Com os dados de incidncias de manuteno telefnica, distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento, e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno telefnica de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.15. Os servios telefnicos apresentaram trs tipos de comportamento. A sua maior alta ocorreu nos primeiros anos, chegando ao maior ndice de todo o perodo de 1,29, representando a incidncia de 1,29 manutenes de servios de telefonia por apartamento. Posteriormente, o seu comportamento foi linear, quase constante oscilando entre 0,06 e 0,20. No ltimo perodo, o perfil da manuteno sofreu algumas alteraes, com carter crescente.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 143 ________________________________________________________________________


GRFICO INCIDNCIA DE MANUTENES TELEFNICAS
1,400 1,200 1,000

NDICE

0,800 0,600 0,400 0,200 IDADE (anos) 0,000

10

12

14

16

18

1 4 anos

5 11 anos

12 16 anos

GRFICO 5.15: Anlise grfica das incidncias de manutenes Telefnicas Fonte: o Autor

Este comportamento dos servios melhor explicado no Grfico 5.16, onde as incidncias so divididas em trs linhas de tendncia. - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao e conserto de erros, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento extremamente crescente. Neste intervalo de tempo as manutenes iniciam com um ndice de 0,49 chegando a 1,29. Considerando que o ndice mximo dos 16 anos de 1,29, verifica-se que a incidncia inicial muito alta, sendo um reflexo direto de problemas de projeto, materiais e execuo. Esta no conformidade das instalaes tambm relatada em outros empreendimentos pelos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Com base nas informaes retiradas dos relatrios do SGMH, esta alta taxa de manuteno inicial explicada pela falhas e erros que ocorreram na realizao dos projetos e na fase de execuo, sendo perceptveis no momento em que a instalao foi colocada em uso. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento quase linear e constante. Neste perodo percebe-se uma pequena variao nas quantidades de servios, com os ndices variando entre 0,06 e 0,20, representando que, aps os ajustes feitos no primeiro perodo (01 a 04 anos), houve uma estabilizao dos servios. - A terceira linha de tendncia referente ao perodo de desgaste, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento crescente, oscilando entre o ndice de 0,22 e 0,42. Este perodo foi inverso ao que ocorreu com os outros servios de manuteno, pois ao invs de diminuir as incidncias aumentaram. Mas o aumento das incidncias foi muito pequeno,

Captulo 5: Anlise dos Resultados 144 ________________________________________________________________________


atingindo a incidncia mxima de 0,42, ou seja, apenas 0,42 problemas relativos manuteno telefnica por apartamento ocorreram no perodo de um ano. O perodo de recuperao que ocorreu com os outros servios, no perodo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente no ocorreu para os servios telefnicos. Esta fase de recuperao deve ocorrer posteriormente ao perodo de 16 anos, com o aumento do ndice de servios e a sua conseqente reduo, caracterizando a recuperao do desempenho do sistema. Ao analisar o grfico 5.15 e 5.16 de uma maneira geral, percebe-se que aps a correo da manuteno inicial, os servios telefnicos passaram a ter um comportamento normal, conforme ocorreu com os outros servios. Este mesmo comportamento da alta taxa de manuteno inicial pode ocorrer em alguns edifcios (Bernandes,1998), voltando a ter o seu comportamento normal aps a soluo dos problemas iniciais. De maneira geral, as manutenes iniciais foram crescentes nos primeiros quatro a cinco anos, perodo no qual todas as falhas de projetos, erros de execuo e at mesmo a substituio de materiais de baixa qualidade foram reparados. E posteriormente a este perodo, os ndices de manuteno tendem a baixar significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio.

GRFICO NDICES DE MANUTENES TELEFNICAS


1,400 1,200 1,000
y = 0,6104x 0,4967 R2 = 0,4537

NDICE

0,800 0,600 0,400 0,200 0,000


y = 0,0072x 1,402 R2 = 0,3624

y = 0,0302x 0,6596 R2 = 0,1785

IDADE (anos)

0
1 4 anos

8
5 11 anos

10

12

14
12 16 anos

16

18

Potncia (1 4 anos)

Potncia (5 11 anos)

Potncia (12 16 anos)

GRFICO 5.16: Ciclo de manuteno da rede Telefnica Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 145 ________________________________________________________________________


5.2.3 ANLISE FINANCEIRA DAS INCIDNCIAS DE MANUTENO (JANEIRO/2002 DEZEMBRO/2006)

Com base nos relatrios gerados pelo SGMH do empreendimento, foi possvel rastrear os servios de manuteno e seus respectivos custos. Estes custos so referentes ao mesmo perodo de anlise das incidncias de manutenes, iniciando em janeiro de 2002 at o fim de dezembro de 2006 e so referentes s 25.681 incidncias de manutenes quantificadas. Os custos de manuteno so referentes aos gastos com funcionrios (recursos humanos contratados) e gastos com materiais (materiais e equipamentos) consumidos na atividade de manuteno. Neste perodo de cinco anos foram gastos R$ 3.153.302,18 divididos entre os servios de manuteno em persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone, eltrico e marcenaria e fechaduras. A distribuio dos gastos por servio anualmente demonstrada na Tabela 5.5.

HOTEL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELTRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002 37690,66 49769,94 106792,84 75998,90 40223,59 72417,35 47250,33 430143,61

2003 37922,08 83198,71 119279,59 74738,90 37781,69 91466,40 67109,84 511497,22

2004 49589,02 114405,02 176952,40 81233,80 53180,50 130841,00 77184,86 683386,60

2005 53214,27 117302,88 185472,60 102741,41 66318,52 121962,57 80666,36 727678,62

2006 66591,92 142935,64 184618,28 84136,65 71808,27 175364,51 75140,86 800596,13 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

TOTAL 245.007,96 507.612,19 773.115,71 418.849,66 269.312,57 592.051,82 347.352,26 3.153.302,18

TODOS OS 14 HOTIS

TABELA 5.5: Custos totais de manuteno - 2002 a 2006 (Unidade R$) Fonte: o Autor

A visualizao dos custos totais por servio de todo o perodo ilustrada no Grfico 5.17, e o percentual referente a cada servio est demonstrado no Grfico 5.18.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 146 ________________________________________________________________________

CUSTOS TOTAIS DE MANUTENO (2002 2006) - R$


R$ 900.000,00

CUSTO TOTAL (R$)

R$ 800.000,00 R$ 700.000,00 R$ 600.000,00 R$ 500.000,00

R$ 773.115,71

R$ 592.051,82 R$ 507.612,19 R$ 418.849,66

R$ 400.000,00
R$ 347.352,26

R$ 300.000,00 R$ 200.000,00 R$ 100.000,00 R$ -

R$ 269.312,57 R$ 245.007,96

SERVIOS
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA

TELEFONE

ELETRICO

MARC./FECHAD.

GRFICO 5.17: Custos totais de manuteno por servio (R$) Fonte: o Autor

CUSTOS TOTAIS DE MANUTENO (2002 2006) - EM PERCENTUAL


30,00%

CUSTOS (%)

25,00%

24,52%

20,00%

18,78% 16,10%

15,00%

13,28% 11,02%
10,00%

7,77%

8,54%

5,00%

0,00%

SERVIOS PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHAD.

GRFICO 5.18: Custos totais de manuteno por servio em percentuais (%) Fonte: o Autor

A anlise se torna mais interessante com a determinao do custo mdio por servio realizado. Este custo foi feito anualmente para a avaliao da sua projeo em funo do tempo, esta avaliao ser feita no item 5.2.4 (mais especificamente do item 5.3.4.2 ao 5.2.4.7). A demonstrao dos custos por servio a cada ano feita detalhadamente na

Captulo 5: Anlise dos Resultados 147 ________________________________________________________________________


Tabela 5.6, que tambm apresenta o custo mdio para o perodo de cinco anos. O custo mdio geral por servio de manuteno foi de R$122,79. E a anlise grfica do custo mdio geral de cada servio para todo o perodo da anlise (2002 a 2006) est no Grfico 4.19.
SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA. 2002 47,83 38,82 945,07 302,78 600,35 208,70 79,95 2003 36,78 52,72 701,64 86,70 563,91 241,34 77,05 2004 40,32 67,78 636,52 89,66 256,91 329,57 69,47 2005 46,43 75,97 667,17 111,43 150,04 327,86 98,98 2006 51,50 62,28 1085,99 180,16 182,25 315,97 97,08 MEDIA 44,64 60,52 766,22 122,90 228,81 288,81 83,46

MDIA DOS 14 HOTIS

TABELA 5.6: Custo mdio por manuteno - 2002 a 2006 (Unidade R$) Fonte: o Autor

CUSTO MDIO DE CADA SERVIO DE MANUTENO (R$) - (2002 2006)


900,00

CUSTO MDIO (R$)

807,28

800,00 700,00 600,00 500,00 400,00

350,69
300,00 200,00 100,00

284,69

154,15 84,51 44,57 59,52

0,00

SERVIOS
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA

TELEFONE

ELETRICO

MARC./FECHAD.

GRFICO 5.19: Custo mdio de cada servio para o perodo de 2002 a 2006 (R$) Fonte: o Autor

Estes dados da tabela e grficos so oriundos do perodo de Janeiro de 2002 at Dezembro de 2006, divididos entre os servios realizados. Estes gastos foram coletados mensalmente, sendo divididos em gastos com funcionrios (mo-de-obra contratada) e gastos com materiais e equipamentos. Para facilitar a anlise e a compreenso do trabalho foram agregados por ano e com as suas respectivas mdias de custo, conforme foi apresentado nas tabelas (5.5 e 5.6) e nos grficos (5.17, 5.18 e 5.19). Assim, tem-se a seguinte distribuio para o perodo de janeiro de 2002 at dezembro de 2006: - Servios realizados em persianas com o custo total de R$ 245.007,96, divididos entre 5.488 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 44,64 por servio de manuteno realizado;

Captulo 5: Anlise dos Resultados 148 ________________________________________________________________________


- Servios realizados em hidrulica com o custo total de R$ 507.612,19, divididos entre 8.387 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 60,52 por servio de manuteno realizado; - Servios realizados em servios de pedreiro ou servios gerais de construo civil, com o custo total de R$ 773.115,71, divididos entre 1.009 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 766,22 por servio de manuteno realizado; - Servios realizados em pinturas com o custo total de R$ 418.849,66, divididos entre 3.408 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 122,90 por servio de manuteno realizado; - Servios realizados em telefonia com o custo total de R$ 269.312,57, divididos entre 1.177 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 228,81 por servio de manuteno realizado; - Servios realizados em eltrica com o custo total de R$ 592.051,82, divididos entre 2.050 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 288,81 por servio de manuteno realizado; - Servios realizados de marcenaria e em fechaduras, com o custo total de R$ 347.352,26, divididos entre 4.162 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 83,46 por servio de manuteno realizado; - Ao analisar o total de servios realizados em geral, com o custo total de R$ 3.153.302,18, divididos entre todas as 25.681 incidncias de manuteno, obtido o custo mdio de R$122,79 por servio de manuteno.

Com os dados do empreendimento e dos custos de manuteno (Tabela 5.5), determina-se o custo de cada servio por m de construo. Na Tabela 5.1 tem-se a rea total de construo dos 14 hotis em estudo, sendo de 35.227,00 m 7. Assim na Tabela 5.7 apresentado o custo de manuteno de cada servio por m.

Esta rea de 35.227,00m2 referente ao somatrio das reas dos 14 hotis, sem considerar as reas de lazer, jardins, reservas ambientais e demais instalaes do empreendimento.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 149 ________________________________________________________________________


HOTEL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL CUSTO MDIO MANUT. POR m2 R$ 6,96 por m2 R$ 14,41 por m2 R$ 21,95 por m2 R$ 11,89 por m2 R$ 7,65 por m2 R$ 16,81 por m2 R$ 9,86 por m2 R$ 89,51 por m2

TABELA 5.7: Custo mdio cada servio de manuteno por m (Unidade R$/m) Fonte: o Autor

Outra informao importante o custo de manuteno em relao ao custo da construo. Conforme a caracterizao do hotel (Item 4.1), este empreendimento tem um padro cinco estrelas. Em contato com a empresa que realizou a construo do hotel, o engenheiro responsvel informou que o custo do hotel atualizado para a data de Maro de 2007 (data do contato) seria de 1,2 CUBs
8

TODOS OS 14 HOTIS

por m. Este custo na data de 23 de Maro de

2007 era equivalente a R$1.021,50 por m. Com estas informaes possvel determinar o percentual de custo de cada servio de manuteno em relao ao custo de construo para a data de Maro de 2007. O custo de construo nesta data foi de R$35.984.380,50, este custo somente da construo dos hotis, sem considerar o valor gasto em mobilirio, decorao, eletrodomsticos, jardins e vias de acesso. Com o levantamento destas informaes e com os dados da tabela 5.6, foi possvel calcular o percentual do custo de manuteno de cada servio em relao ao custo de construo. Foi calculado o percentual para cada ano da anlise, para o valor acumulado dos cinco anos e o percentual mdio para os cinco anos de anlise. A Tabela 5.8 apresenta estas informaes.

HOTEL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002 0,10% 0,14% 0,30% 0,21% 0,11% 0,20% 0,13% 1,20%

2003 0,11% 0,23% 0,33% 0,21% 0,10% 0,25% 0,19% 1,42%

2004 0,14% 0,32% 0,49% 0,23% 0,15% 0,36% 0,21% 1,90%

2005 0,15% 0,33% 0,52% 0,29% 0,18% 0,34% 0,22% 2,02%

2006 0,19% 0,40% 0,51% 0,23% 0,20% 0,49% 0,21% 2,22%

TOTAL 0,68% 1,41% 2,15% 1,16% 0,75% 1,65% 0,97% 8,76%

MDIA/ANO 0,14% 0,28% 0,43% 0,23% 0,15% 0,33% 0,19% 1,75%

tendo como referncia a construo residencial, do tipo multifamiliar de 8 pavimentos, com padro de acabamento alto, com custo de R$851,25 por m2. A fonte desta informao foi o SINDUSCON SC CUB ms de maro/2007 www.sindusconsc.org.br).

TODOS OS 14 HOTIS

TABELA 5.8: Percentual do custo de manuteno em relao ao custo de construo do empreendimento Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 150 ________________________________________________________________________


A Tabela 5.8 apresenta os percentuais dos custos de manuteno de cada servio em funo do custo total de construo. A anlise individual de cada servio, em cada ano, acaba se tornando pouco representativa, sendo mais interessante observar a mdia determinada para cada servio no decorrer dos cinco anos, conforme o texto: - Para os servios de persianas, foi encontrado um percentual mdio de 0,14% de custo de manuteno em relao ao custo total de construo. - Para os servios hidrulicos, foi encontrado um percentual mdio de 0,28% de custo de manuteno em relao ao custo total de construo. - Para os servios gerais e de pedreiro, foi encontrado um percentual mdio de 0,43% de custo de manuteno em relao ao custo total de construo. - Para os servios de pintura, foi encontrado um percentual mdio de 0,23% de custo de manuteno em relao ao custo total de construo. - Para os servios de telefone, foi encontrado um percentual mdio de 0,15% de custo de manuteno em relao ao custo total de construo. - Para os servios de eltrica, foi encontrado um percentual mdio de 0,33 % de custo de manuteno em relao ao custo total de construo. - Para os servios de marcenaria e fechadura, foi encontrado um percentual mdio de 0,19% de custo de manuteno em relao ao custo total de construo.

Em relao a estes percentuais, o gasto total em manuteno representa um custo mdio de 1,75% ao ano. Se este empreendimento tivesse ao longo de toda a sua vida til esta mesma taxa, seriam necessrios 57,14 anos para que o capital investido na construo (R$35.984.380,50) fosse consumido na manuteno. De maneira geral, tem-se o seguinte comportamento em relao aos custos dos servios de manuteno e as suas incidncias: - Os servios de persianas, que representam o 2 lugar em nmero de incidncias, apresentam os menores custos de manuteno, estando em 7 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel; - Os servios hidrulicos representam o 3 lugar em relao aos custos de manuteno, estando em 3 lugar em relao ao custo total, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel. Somente em relao ao custo mdio de manuteno este servio est em 6 lugar, pois o seu nmero de incidncias de manuteno elevado (1 lugar com 8.387 incidncias) assim, o seu custo mdio por servio foi baixo. - Os servios gerais e de pedreiro so os que possuem o maior custo e o menor nmero de incidncias (7 lugar com 1.009 incidncias), devido a isto est em 1 lugar em

Captulo 5: Anlise dos Resultados 151 ________________________________________________________________________


relao ao custo total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel; - Os servios de pintura ocupam o 4 lugar em relao ao nmero de incidncias e em relao aos custos. Assim, est em 4 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel; - Os servios de telefonia representam o 6 lugar em relao aos custos de manuteno, estando em 6 lugar em relao ao custo total, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel. Somente em relao ao custo mdio de manuteno este servio est em 3 lugar, pois o seu nmero de incidncias de manuteno pequeno (6 lugar com 1.177 incidncias), assim o seu custo mdio por servio foi alto. - Os servios de eltrica ocupam o 5 lugar em relao ao nmero de incidncias (2.050 incidncias) e em relao aos custos ocupam o 2 lugar. Assim, est em 2 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel; - Os servios de marcenaria e fechadura ocupam o 3 lugar em relao ao nmero de incidncias (4.162 incidncias) e em relao aos custos ocupam o 5 lugar. Assim, est em 5 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel;

Captulo 5: Anlise dos Resultados 152 ________________________________________________________________________


5.2.3.1 Desmembramento dos Custos O desmembramento dos custos referente separao dos custos de funcionrios (recursos humanos contratados) com os custos de matrias e equipamentos. Estes custos so apresentados nas Tabelas 5.9 e 5.10, onde seus valores so descritos para cada servio em seus respectivos anos. Estes custos so detalhados em reais (R$) e em percentual (%) em relao ao custo total de manuteno de R$ 3.153.302,18.

Custos com Recursos Humanos Contratados Os custos com recursos humanos contratados (mo de obra) so referentes a todos os funcionrios contratados pelo empreendimento maneira, os funcionrios so divididos entre os servios de persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone, eltrica, marcenaria e fechadura. Todos estes funcionrios so registrados e tm seus encargos sociais pagos corretamente. A distribuio mdia destes funcionrios ao longo dos anos foi de 11 profissionais para o ano de 2002; 14 para 2003; 19 para 2004; 19 para 2005; e 18 para 2006.

SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
TOTAL 10.848,71 23.512,57 50.655,45 23.639,24 6.331,97 31.659,61 23.512,57 170.160,13 PERCENTUAL 28,78% 47,24% 47,43% 31,10% 15,74% 43,72% 49,76% 39,56% TOTAL

2003
PERCENTUAL 36,91% 36,46% 54,79% 40,81% 21,62% 44,66% 45,20% 42,92% TOTAL 13.997,03 30.335,97 65.355,77 30.499,40 8.169,52 40.847,30 30.335,97 219.540,98

2004
PERCENTUAL 40,64% 38,18% 53,18% 54,06% 22,12% 44,95% 56,59% 46,25% 20.152,54 43.676,91 94.097,46 43.912,21 11.762,26 58.810,84 43.676,91 316.089,13

SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2005
TOTAL 20.182,24 43.741,27 94.236,12 43.976,92 11.779,59 58.897,50 43.741,27 316.554,90 PERCENTUAL 37,93% 37,29% 50,81% 42,80% 17,76% 48,29% 54,22% 43,50% TOTAL

2006
PERCENTUAL 28,47% 28,74% 47,94% 49,09% 15,41% 31,55% 54,68% 37,14% 18.956,18 41.084,02 88.511,34 41.305,35 11.063,99 55.319,52 41.084,02 297.324,42

2002 - 2006
TOTAL 84.136,71 182.350,75 392.856,14 183.333,12 49.107,33 245.534,77 182.350,73 1.319.669,55 % MDIO 34,34% 35,92% 50,81% 43,77% 18,23% 41,47% 52,50% 41,85%

TABELA 5.9: Custo mdio da mo de obra por manuteno (Unidade R$) Fonte: o Autor

A Tabela 5.9 apresenta o valor e o percentual gasto com os funcionrios em relao ao valor total gasto com as manutenes. A anlise desta tabela ser feita a seguir em conjunto com a Tabela 5.10, pois as informaes das duas so complementares.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 153 ________________________________________________________________________


Custo de Material Os custos de materiais e equipamentos envolvem todas as peas, ferramentas, mquinas, equipamentos e materiais em geral que so utilizados nos servios de manuteno ou recuperao das instalaes danificadas. A Tabela 5.10 apresenta o valor e o percentual gasto com os funcionrios em relao ao valor total gasto com as manutenes.

SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2002
TOTAL 26.841,95 26.257,36 56.137,39 52.359,66 33.891,62 40.757,73 23.737,76 259.983,48 PERCENTUAL 71,22% 52,76% 52,57% 68,90% 84,26% 56,28% 50,24% 60,44% TOTAL

2003
PERCENTUAL 63,09% 63,54% 45,21% 59,19% 78,38% 55,34% 54,80% 57,08% TOTAL 23.925,05 52.862,73 53.923,82 44.239,50 29.612,17 50.619,09 36.773,87 291.956,24

2004
PERCENTUAL 59,36% 61,82% 46,82% 45,94% 77,88% 55,05% 43,41% 53,75% 29.436,48 70.728,11 82.854,93 37.321,59 41.418,24 72.030,16 33.507,96 367.297,47

SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

2005
TOTAL 33.032,03 73.561,61 91.236,48 58.764,49 54.538,93 63.065,07 36.925,10 411.123,72 PERCENTUAL 62,07% 62,71% 49,19% 57,20% 82,24% 51,71% 45,78% 56,50% TOTAL

2006
PERCENTUAL 71,53% 71,26% 52,06% 50,91% 84,59% 68,45% 45,32% 62,86% 47.635,74 101.851,62 96.106,93 42.831,30 60.744,28 120.044,99 34.056,84 503.271,71

2002 - 2006
TOTAL 160.871,25 325.261,44 380.259,56 235.516,54 220.205,24 346.517,05 165.001,54 1.833.632,62 % MDIO 65,66% 64,08% 49,19% 56,23% 81,77% 58,53% 47,50% 58,15%

TABELA 5.10: Custo mdio de materiais e equipamentos por manuteno (unidade R$) Fonte: o Autor

As anlises da Tabela 5.9 e 5.10 possuem informaes complementares, pois os custos de manuteno so resultado da unio destas duas tabelas. De maneira geral, em relao mdia dos cinco anos foi observado o seguinte comportamento dos servios nesta diviso de custos: - As persianas utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 34,34% mo-de-obra e 65,66% material. - Os servios hidrulicos tambm utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 35,92% mo-de-obra e 64,08% material. - Os servios gerais e de pedreiro so bem equilibrados, pois em relao aos seus custos, utilizam 50,81% de mo-de-obra e 49,19% de material; - As pinturas utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 43,77% mo-de-obra e 56,23% material.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 154 ________________________________________________________________________


- Os servios de telefone apresentaram um comportamento bem diferente das demais manutenes. Pois utilizaram quase quatro vezes mais material do que mo-deobra. Em relao aos seus custos apenas 18,23% mo-de-obra e 81,77% de material. Este caso no serve como um bom parmetro de comparao, pois a sua instalao inicial apresentou problemas, conforme foi descrito no item 5.2.2.7. - Os servios eltricos tambm utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 41,47% mo-de-obra e 58,53% material. - Os servios de marcenaria e fechaduras so bem equilibrados, pois em relao aos seus custos, utilizam 52,50% de mo-de-obra e 47,50% de material;

Captulo 5: Anlise dos Resultados 155 ________________________________________________________________________


5.2.4 ANLISE DO CUSTO MDIO POR SERVIOS

Neste captulo foi feita a anlise individual de cada servio, considerando o empreendimento como um nico hotel, com os custos mdios de manuteno distribudos desde o 1 at o 16 ano, de acordo com as idades de cada hotel. Esta metodologia proposta por Teo e Harikrishna (2006), e permite a linearizao dos dados, distribuindo-os de acordo com a sua idade (mesma metodologia do item 5.2.2). Esta distribuio foi feita com a utilizao da Tabela 5.4 que rene todas as incidncias de manuteno dos 14 hotis, distribudas nas respectivas idades de cada hotel de acordo com o ano em que ocorreram. Cada servio de manuteno, em seu respectivo ano, foi multiplicado pelo valor mdio para o servio, de acordo com o ano de referncia.Vide Tabela 5.6. Desta multiplicao, tem-se a Tabela 5.11, que apresenta os custos totais de cada hotel por servio e por ano, distribudos desde o 1 ao 16 ano.

SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL

1 ano 4803,5059 19483,446 37729,095 8710,8949 18848,157 29487,489 14236,702 133299,29 7 ano 7523,8663 22716,652 27404,563 28697,539 4244,5996 35811,187 21282,014 147680,42 13 ano 28100,907 41135,563 61689,362 41764,407 12056,395 31130,673 28396,276 244273,58

2 ano 6662,688 27199,287 61035,279 24206,122 48806,952 36456,512 22012,988 226379,83 8 ano 13263,846 30140,364 52761,059 41942,627 8332,0367 36363,306 26553,008 209356,25 14 ano 13782,778 17548,484 17149,72 4395,9596 6124,1409 24364,415 10053,024 93418,523

3 ano 8748,6648 32068,183 65256,102 31428,098 56506,197 54845,65 26148,372 275001,27 9 ano 24401,389 52981,03 60693,216 50503,164 15754,068 51058,723 35289,63 290681,22 15 ano 10772,872 11471,979 17346,358 10586,154 3000,8381 10163,547 9798,7363 73140,485

4 ano 6186,497 28201,556 39961,914 16111,941 37380,655 60095,944 17471,643 205410,15 10 ano 28217,713 52143,939 75489,572 42711,089 16450,86 44930,035 36103,686 296046,89 16 ano 12772,465 15819,457 17375,838 7566,8937 2369,3083 20538,186 9513,9588 85956,106

5 ano 2242,3182 15024,313 33072,37 18906,319 5443,66 28835,948 13244,272 116769,2 11 ano 35056,174 70001,427 76211,556 40482,782 14255,669 55993,711 31174,617 323175,94 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

6 ano 2938,0491 17541,795 30904,307 16372,2 3533,3818 25908,575 16658,729 113857,04 12 ano 39534,227 54134,712 99035,399 34463,471 16205,654 46067,922 29414,606 318855,99

TOTAL 245.007,96 507.612,19 773.115,71 418.849,66 269.312,57 592.051,82 347.352,26 3.153.302,18

TABELA 5.11: Linearizao dos custos de manuteno do 1 ao 16 ano Fonte: o Autor

A tabela 5.11 foi feita com base no custo mdio dos servios (Tabela 5.6), a sua elaborao imprescindvel para a aplicao da metodologia dos autores Teo e Harikrishna

Captulo 5: Anlise dos Resultados 156 ________________________________________________________________________


(2006). Esta distribuio foi feita para todos os servios e todos os hotis. Com estas informaes foi possvel realizar os grficos de anlise de custo de cada servio. Estes grficos foram desenvolvidos individualmente, de acordo com o nmero de peas ou instalaes que poderiam sofrer manuteno e o respectivo custo total (Tabela 5.11), que ao serem divididos (pelo nmero de peas ou apartamentos), determinam o custo mdio de cada servio de acordo com a idade do hotel. Nestes grficos foram determinados os custos mdios de manuteno por servio de todo o empreendimento. Estas mdias determinam a evoluo dos custos de manuteno, podendo assim, avaliar a viabilidade de cada servio e o melhor tipo de manuteno a ser aplicada. O estudo feito nos prximos itens (5.2.4.1 a 5.2.4.7) uma anlise de custos dos itens (5.2.2.1 a 5.2.2.7). Desta maneira, a anlise foi feita em funo do tempo, de acordo com os ciclos de manuteno. Antes de iniciar esta anlise importante lembrar que os custos mdios dos prximos itens esto relacionados distribuio feita para os 16 anos. Desta maneira, no sero idnticos aos custos encontrados na Tabela 5.6.

Captulo 5: Anlise dos Resultados 157 ________________________________________________________________________


5.2.4.1 Anlise grfica do custo mdio de manuteno em persianas

O grfico 5.20 representa a variao do custo mdio de manuteno das persianas ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros quatro anos o custo em mdia de R$ 20,00 por persiana. Do 5 ao 13 ano, percebe-se uma grande evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio evoluindo de R$10,00 no 5 ano para R$ 80,00 no 13. Este aumento nos custos representa a substituio de peas que estavam apresentando problemas com freqncia. Pois aps este ano ocorre a reduo dos custos e tambm do nmero de incidncias (Grfico 4.3 e 4.4). No 14 ano o custo mdio reduz para R$60,00, mas no 16 j recupera o valor de R$80,00. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno em persiana em mdia de R$80,00, ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O seu custo mdio de manuteno de R$50,00.

GRFICO - NDICES DE CUSTO MANUTENES EM PERSIANAS


90,00 80,00 70,00

NDICE - R$

60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 IDADE (anos) 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

GRFICO 5.20: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em Persianas Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 158 ________________________________________________________________________


5.2.4.2 Anlise grfica do custo mdio da manuteno hidrulica

O grfico 5.21 representa a variao do custo mdio de manuteno dos servios hidrulicos ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros quatro anos o custo mdio oscilou entre R$ 35,00 e R$40,00 por manuteno. Do 5 ao 11 ano, percebe-se uma evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio evoluindo de R$29,00 no 5 ano para R$ 61,00 no 11. Este aumento nos custos representa o gasto com a manuteno corretiva para a recuperao do desempenho do sistema, com a substituio de partes do sistema hidrulico ou de peas que apresentavam problemas com freqncia. Aps este ano ocorre a reduo dos custos e tambm do nmero de incidncias (Grfico 4.5 e 4.6). No 12 ano o custo mdio reduz para R$45,00, e nos 14 e 15 anos reduz ainda mais, ficando abaixo dos R$40,00. Mas volta a subir novamente no 16 ano, chegando ao custo mdio de R$49,00. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno hidrulica , em mdia, de R$60,00, acontecendo em seu 11 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno para recuperar o desempenho do sistema e propiciar a reduo de custos de manuteno. A partir deste grfico possvel determinar o custo mdio predominante na faixa de R$30,00 a R$50,00.

GRFICO - NDICES DE CUSTO MANUTENES HIDRULICAS


70,00 60,00 50,00

INDICE - R$

40,00 30,00 20,00 10,00 IDADE (anos) 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

GRFICO 5.21: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes Hidrulicas Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 159 ________________________________________________________________________


5.2.4.3 Anlise grfica do custo mdio da manuteno em marcenarias e fechaduras

O grfico 5.22 representa a variao do custo mdio de manuteno dos servios em marcenarias e fechaduras ao longo dos 16 anos do empreendimento. Do 1 ao 11 ano percebe-se um custo mdio constante, variando entre R$30,00 e R$35,00. No 13 ano ocorre um pequeno desequilbrio, tendo o seu custo mdio sendo elevado para R$38,00. No ano seguinte ocorre uma reduo considervel, atingindo o custo mdio de R$22,00, restabelecendo a mdia de R$30,00 nos anos seguintes. Devido aos custos serem constantes, a avaliao do grfico no pode revelar um custo limite para uma manuteno em marcenaria e fechaduras. A pequena variao nos custos mdios explicada em virtude da maioria dos servios serem de reparao e manuteno, utilizando muitos recursos humanos (mo de obra). De acordo com as Tabelas 5.9 e 5.10, a mo de obra consome 52,50% dos recursos destinados a sua manuteno, no sendo a reposio de peas o maior consumidor dos recursos financeiros. A avaliao do grfico revela que o custo mdio para as manutenes de marcenaria e fechaduras est entre R$30,00 e R$35,00. Ocorre uma grande diferena entre esses valores e o encontrado na Tabela 5.6, onde o valor mdio de uma manuteno de marcenaria e fechadura de R$83,46. Isto se deve ao fato da Tabela 5.6 dividir o custo pelo nmero de incidncias e o grfico 5.22 distribui as incidncias ao longo dos anos e depois dividi-las pelo nmero total de peas de todo o empreendimento, que neste caso so 2.268 persianas.

GRFICO- NDICES DE CUSTO MANUTENES DE MARCENRIA


40,00 35,00 30,00

INDICE - R$

25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 IDADE (anos) 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

GRFICO 5.22: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em Marcenaria e Fechaduras Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 160 ________________________________________________________________________


5.2.4.4 Anlise grfica do custo mdio da manuteno em servios gerais e de pedreiro O grfico 5.23 representa a variao do custo mdio de manuteno de servios gerais e de pedreiro ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros seis anos o custo mdio foi de R$ 250,00 por manuteno. Do 7 ao 12 ano, percebe-se uma evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio evoluindo de R$192,00 no 7 ano para R$ 436,00 no 12 ano. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno de um servio geral ou de pedreiro , em mdia, de R$450,00 ocorrendo no seu 12 ano. Este aumento nos custos representa a execuo de pequenos servios de reforma ou servios em locais que apresentavam problemas com freqncia, caracterizando uma manuteno corretiva para a recuperao do desempenho do sistema. Pois aps este ano, ocorre uma reduo dos custos e tambm do nmero de servios (Grfico 4.9 e 4.10). No 13 e 14 ano o custo reduz significativamente, chegando mdia de R$223,00. Para o 15 e 16 ano ocorre um aumento do custo mdio, chegando ao valor de R$350,00. Assim a anlise do grfico nos permite estabelecer um custo mdio de manuteno na faixa de R$300,00. Neste item tambm ocorreu uma grande diferena entre os valores do grfico e o encontrado na Tabela 5.6, onde o valor mdio de uma manuteno servios gerais de R$766,22. Isto se deve ao fato da Tabela 5.6 dividir o custo pelo nmero de incidncias e o grfico 5.22 distribui as incidncias ao longo dos anos e depois as divide pelo nmero total de peas de todo o empreendimento, neste caso so 570 apartamentos.

GRFICO - NDICES DE CUSTO MANUTENES SERV. DE PEDREIRO


500,00 450,00 400,00 350,00

INDICE - R$

300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 IDADE (anos)

GRFICO 5.23: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes de Servios Gerais e de Pedreiro Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 161 ________________________________________________________________________


5.2.4.5 Anlise grfica do custo mdio da manuteno em pinturas

O grfico 5.24 representa a variao do custo mdio de manuteno dos servios de pintura ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros seis anos o custo mdio oscilou entre R$ 100,00 e R$150,00 por manuteno. Do 7 ao 12 ano, percebe-se uma pequena evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio oscilando entre R$150,00 e R$200,00. Este pequeno aumento nos custos representa um pequeno aumento nas taxas (ndices) de manutenes de pintura (Grficos 4.11, 4.12). Em seu 13 ano ocorreu um elevado aumento no custo mdio das pinturas, chegando a R$315,62. Este custo foi elevado, pois neste ano os hotis 01 e 02 sofreram uma grande manuteno, com a pintura externa e interna dos dois hotis, tendo a recuperao do seu desempenho em relao aos servios de pintura. Alm disto, foram feitos servios de pintura maiores (pintura de um apartamento) o seu custo mdio aumentou, pois foram utilizados mais materiais e recursos humanos. Em virtude desta manuteno no 13 ano, os custos e a incidncia reduziram no 14 ano, chegando a apenas R$60,00. Mas nos anos seguintes (14 e 15), o custo mdio retornou ao seu patamar anterior, oscilando entre R$220,00 e R$160,00. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno de pintura de R$315,62, ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O custo mdio do servio de pintura em mdia de R$150,00, pois a faixa de valor predominante no grfico. Neste caso os resultados foram prximos ao da tabela 5.6.

GRAFICO - NDICES DE CUSTO MANUTENES EM PINTURAS


350,00 300,00 250,00

INDICE - R$

200,00 150,00 100,00 50,00 IDADE (anos) 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

GRFICO 5.24: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em Pinturas Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 162 ________________________________________________________________________


5.2.4.6 Anlise grfica do custo mdio da manuteno eltrica

O grfico 5.25 representa a variao do custo mdio dos servios de manuteno eltrica ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros trs anos, o custo mdio oscilou entre R$ 200,00 e R$230,00 por manuteno. No 4 ano ocorreu uma grande alta nos custos de manuteno, chegando ao valor mdio de R$325,00, devido ao conserto de falhas de projeto e de execuo. Do 5 ao 13 ano os custos se estabilizaram, tendo o valor mdio de R$200,00, oscilando entre R$178,00 e R$228,00 ano. Do 14 ao 16 ano ocorreu um aumento significativo dos custos mdios, chegando ao valor mdio mximo de R$428,00. Este aumento nos custos representa a substituio de partes do sistema eltrico, que devido a sua idade avanada, acabaram se tornando um pouco obsoletos, em virtude da tecnologia atual, sendo necessria manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a modernizao das instalaes e a substituio de peas danificadas. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno eltrica em mdia de R$428,00 ocorrendo em seu 16 ano. Ao atingir este valor ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. A partir deste grfico possvel determinar que o custo mdio predominante est na faixa de R$200,00.

GRFICO - NDICES DE CUSTO MANUTENES ELTRICAS


450,00 400,00 350,00 300,00

INDICE - R$

250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 IDADE (anos) 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

GRFICO 5.25: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes eltricas Fonte: o Autor

Captulo 5: Anlise dos Resultados 163 ________________________________________________________________________


5.2.4.7 Anlise grfica do custo mdio da manuteno telefnica

O grfico 5.26 representa a variao do custo mdio dos servios de manuteno telefnica ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros quatro anos o custo mdio atingiu os seus maiores valores, oscilando entre R$ 140,00 e R$250,00 por manuteno. No 2 ano ocorreu a maior mdia, com o valor de R$250,00 por servio de manuteno de telefone. Aps esta manuteno inicial, o custo mdio por servio de manuteno reduziu significativamente, oscilando entre R$30,00 e R$45,00 do 5 ano ao 8 ano. Nos anos seguintes, do 9 ao16 ano, o custo mdio de manuteno oscilou entre R$50,00 e R$90,00. De maneira geral, estes custos tiveram um crescimento controlado com uma pequena taxa crescente. Este comportamento demonstra que aps o correto funcionamento dos telefones o seu custo de manuteno relativamente baixo. A avaliao do grfico revela que o custo limite inicial para uma manuteno telefnica em mdia de R$250,00 correndo em seu 2 ano. O valor limite devido perda de desempenho do sistema que ocorre com o passar do tempo no foi possvel determinar, pois os servios de telefonia at a idade de 16 anos no apresentaram a perda de desempenho. Mas possvel determinar o custo mdio para as manutenes de telefonia, que de R$60,00.

GRFICO - NDICES DE CUSTO MANUTENES TELEFNICAS


300,00

250,00

200,00

INDICE - R$

150,00

100,00

50,00 IDADE (anos) 0,00 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

GRFICO 5.26: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes Telefnicas Fonte: o Autor

Captulo 6 CONCLUSES
Neste captulo esto descritas as concluses deste trabalho. No primeiro item apresentam-se as concluses relativas s etapas do trabalho desenvolvido. No segundo item so descritas as concluses quanto aos objetivos especficos desta pesquisa. Em seguida, esto expostos os aspectos observados quanto aos custos. Encerrando o captulo, apresentam-se as recomendaes para o desenvolvimento de futuros trabalhos nesta linha de pesquisa.

6.1

CONCLUSES DAS ETAPAS DO TRABALHO


A reviso da literatura foi construda baseando-se em um trip: sistemas de gesto,

hotelaria e manuteno. Estes trs assuntos foram relatados no decorrer deste trabalho com o intuito de realar a importncia da determinao dos custos de manuteno para os principais servios de manuteno predial em hotis, destacando a importncia do assunto e a escassez de estudos referentes aos custos de manuteno para hotis. O presente trabalho teve a preocupao de analisar os principais servios de manuteno realizados nos hotis e as suas variveis relacionadas formao de seus custos. Em termos quantitativos, foi feita a anlise do nmero de incidncias e tambm dos seus respectivos custos financeiros. Assim, a metodologia empregada para atender a estas anlises foi o estudo de caso. A prxima etapa deste trabalho foi a seleo de hotis que possussem uma estrutura capaz de atender s necessidades de informao necessrias. Estas informaes so referentes s manutenes realizadas, tendo desde o incio do processo uma estrutura organizada. Com a documentao dos servios realizados, desde a constatao do problema, a elaborao de uma ordem de servio para a sua soluo e por fim o cadastro com a soluo encontrada para o problema, com as respectivas informaes sobre o seu custo. Esta simples estrutura caracteriza uma das partes fundamentais de Sistema de Gesto de Manuteno Hoteleiro (SGMH). Esta estrutura era a premissa para a seleo dos hotis resorts a serem estudados neste trabalho. Foi estabelecido contato com 11 hotis resorts de grande porte e apenas dois deles possuam esta simples estrutura de gesto dos servios de manuteno. Verificou-se um enorme descaso por parte dos hotis em organizar o seu setor de manuteno predial e a falta de controle sobre seus custos de manuteno. Esta escassez

Captulo 6: Concluses 165 ________________________________________________________________________


de informaes sobre a manuteno e seus custos acabam desmotivando o prprio setor a ter uma metodologia de controle sobre estes servios pois, ao desconhecer seus custos e incidncias, no possvel avaliar o seu nvel de importncia. Tendo em vista esta condio, conseguiu-se apenas um hotel resort para o desenvolvimento da pesquisa. Este hotel possua um SGMH completo, com relatrios de servios que possibilitaram todas as anlises referentes determinao dos principais servios de manuteno predial e tambm os relatrios de custos para a determinao do custo mdio dos principais servios. A estrutura deste hotel resort era enorme e contava com 14 edifcios de hotis, com rea total de 35.227,00 m, sendo o mais velho, o Hotel 01 utilizado como estudo piloto. Os outros 13 hotis foram analisados posteriormente como estudo de caso. Nas anlises destes 14 hotis foram determinados os principais servios de manuteno predial, a partir da leitura dos relatrios de ordens de servio emitidos pelo SGMH deste empreendimento. O perodo da anlise foi de cinco anos, quando ocorreram 150.000 incidncias de manuteno, sendo 25.681 manutenes referentes aos principais servios que foram quantificados e tiveram o seu custo determinado em R$3.153.302,18. Estas incidncias e estes custos de manuteno foram distribudos entre os principais servios de manuteno, sendo eles servios em: persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone, eltrica e marcenaria e fechaduras. A partir destas informaes, foi possvel realizar todas as anlises necessrias para atender aos objetivos estabelecidos neste trabalho.

6.2

CONCLUSES QUANTO AOS OBJETIVOS DESTE TRABALHO


O desenvolvimento do presente trabalho teve como objetivo geral a avaliao do

custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis resorts, a partir de uma anlise quantitativa do nmero de incidncias de manuteno e dos custos de manuteno. Em relao s variveis de custo e a determinao dos principais servios de manuteno, foi feita uma anlise com base nos relatrios emitidos pelo SGMH. Devido grande quantidade de material e a sua anlise quantitativa, optou-se pela tcnica do estudo de caso. Em resposta a todas estas anlises, foram definidos os objetivos especficos, conforme indicados na introduo deste trabalho. E so apresentados aqui como concluses das anlises feitas, listados a seguir:

Captulo 6: Concluses 166 ________________________________________________________________________


a) Analisar a tipologia dos hotis, em termos de estrutura fsica, projeto, instalaes e estado de conservao; Os estudos de caso foram realizados em um nico empreendimento. Isto facilitou a caracterizao do hotel. O hotel estudado foi um resort, com atividades voltadas ao turismo de lazer, porm com estrutura adequada para atender tambm ao turismo de negcios. Em termos de estrutura fsica, projeto e instalaes, o hotel possui uma estrutura organizacional muito bem estabelecida, amparada por um SGMH que forneceu todas as informaes necessrias para caracterizar e conhecer a estrutura fsica, os projetos e as instalaes do hotel. Alm disto, o acompanhamento dirio, pelo perodo de um ano, das atividades de manuteno do hotel, permitiram conhecer todos os detalhes de sua estrutura, projeto, bem como avaliar todas as suas instalaes e determinar o estado de conservao de cada unidade do empreendimento. Os relatrios emitidos pelo SGMH foram primordiais para conhecer os detalhes referentes s instalaes do hotel e a determinao do estado de conservao de cada uma das 14 unidades. Deste item pode-se concluir que, alm das informaes fornecidas pelo prprio hotel, a presena in loco de fundamental importncia para a caracterizao do empreendimento, pois esta a nica maneira de se inspecionar todos os detalhes existentes.

b) Determinar os principais servios realizados no processo de manuteno, com a sua caracterizao e incidncia; A partir do acompanhamento dirio das atividades de manuteno, entrevistas e conversas informais com os funcionrios, quantificao dos relatrios de incidncia de manuteno e anlise visual, foi possvel determinar o principal grupo de servios no processo de manuteno. Estes servios e suas respectivas incidncias de manuteno (no perodo do estudo cinco anos) so relatados a seguir: - Persianas 5488 incidncias de manuteno, representando 21,37% das manutenes; - Hidrulico - 8387 incidncias de manuteno, representando 32,66% das manutenes; - Servios gerais/Pedreiro - 1009 incidncias de manuteno, representando 3,93% das manutenes; - Pintura - 3408 incidncias de manuteno, representando 13,27% das manutenes; - Telefone - 1177 incidncias de manuteno, representando 4,58% das manutenes;

Captulo 6: Concluses 167 ________________________________________________________________________


Eltrico 2050 incidncias de manuteno, representando 7,98% das manutenes; - Marcenaria/Fechadura - 4162 incidncias de manuteno, representando 16,21% das manutenes; De maneira geral, foram investigadas 150.000 incidncias de manuteno, das quais 25.681 foram avaliadas e classificadas de acordo com os servios citados anteriormente. Os servios hidrulicos obtiveram o maior nmero de incidncias de manuteno, em segundo lugar os servios de persianas, seguido pelos servios de marcenarias e fechaduras, pinturas, eltrico, telefone e em ltimo lugar, os servios gerais e de pedreiro.

c) Avaliar os ciclos de manuteno (incidncia) em relao ao tempo, determinando o comportamento das incidncias em funo do tempo; Neste estudo foi possvel estabelecer trs ciclos de manuteno diferentes englobando os sete servios de manuteno realizados. Em todos estes ciclos o tempo total de anlise o mesmo, de 16 anos divididos em trs perodos. O 1 perodo de 01 a 04 anos, o 2 de 05 a 11 anos e o 3 de 12 a 16 anos. De acordo com os servios de manuteno e seus respectivos grficos de incidncias de manuteno, tm-se os seguintes ciclos:

- Ciclo 01 Servios de persianas Grfico 5.4 Servios hidrulicos Grfico 5.6 Servios de marcenaria e fechaduras Grfico 5.8 Servios gerais e pedreiro Grfico 5.10 Para estes servios o ciclo de manuteno de suas instalaes ocorreu com o mesmo comportamento. De acordo com os trs perodos, tem-se o seguinte ciclo de manuteno: - O primeiro perodo (01 a 04 anos) caracterizado como a fase de adaptao e possui comportamento decrescente. Neste intervalo de tempo era esperado que o ndice de manuteno fosse prximo de zero, ou seja, que no ocorressem servios de manuteno, pois o edifcio era novo. Esta oscilao demonstra a fase de adaptao das instalaes, com a substituio de peas defeituosas e a correo de servios falhos. Com a soluo dos problemas iniciais (alta taxa de manuteno) os ndices diminuem, demonstrando o seu comportamento decrescente. Este comportamento parcialmente esperado em edificaes novas, sendo tolervel para uma pequena taxa de manuteno inicial, que poder oscilar entre 0 a at 30% de reparo para estas instalaes.

Captulo 6: Concluses 168 ________________________________________________________________________


- O segundo perodo (05 a 11 anos) caracterizado como fase de utilizao e possui comportamento crescente. Neste intervalo de tempo tm-se o uso das instalaes e o seu conseqente desgaste, que reflete no aumento do nmero de manutenes, fazendo com que seu ndice aumente, demonstrando o seu comportamento crescente. no fim deste perodo que o ndice de manuteno atinge o seu valor mximo, sendo o limite para a recuperao do desempenho do sistema (Resende, 2004); - O terceiro perodo (12 a 16 anos) caracterizado como fase de recuperao e possui comportamento decrescente. Neste perodo ocorreram manutenes corretivas com o intuito de recuperar o desempenho do sistema, tendo a reduo das taxas de manuteno (ndices) para os prximos anos. A este perodo pode-se tambm chamar de recuperao do desempenho do sistema (Resende, 2004). - Ciclo 02 Servios de pintura Grfico 5.12 Para os servios de pintura, o ciclo de manuteno foi semelhante ao ciclo dos servios anteriores, tendo como diferena o primeiro perodo (01 a 04 anos) fase de adaptao, que ao invs de possuir um comportamento decrescente, foi crescente. E no terceiro perodo (12 a 16 anos) tambm ocorreu uma pequena diferena. O ciclo de manuteno dos servios de pintura foi o seguinte: - O primeiro perodo (01 a 04 anos) caracterizado como a fase de adaptao e possui comportamento crescente. Neste intervalo de tempo, os ndices oscilam entre 0,7 e 1,08. Isto representa um aumento significativo, pois no fim do 4 ano o ndice de 1,08 demonstra que ocorreram 1,08 pinturas por apartamento. Neste caso, as pinturas ocorreram por no conformidade dos servios e tambm por fatores estticos, que mesmo com pouco uso algumas pinturas j apresentavam aspecto de sujo ou usado necessitando uma nova pintura. - O segundo perodo (05 a 11 anos) caracterizado como fase de utilizao e possui comportamento crescente. Neste intervalo de tempo, tem-se o uso das instalaes e o seu conseqente desgaste, que reflete na evoluo dos servios de pintura com o aumento da idade, fazendo com que seu ndice aumente, demonstrando o seu comportamento crescente. Neste perodo, o ndice de manuteno das pinturas aumentou de 0,98 para 1,65. - O terceiro perodo (12 a 16 anos) deveria representar totalmente o perodo de recuperao tendo uma tendncia exclusivamente decrescente. Mas isto no ocorre totalmente, pois os grandes servios de recuperao de pintura ocorreram no 13 ano com um ndice de 3,30, nos anos seguintes a reta assume o comportamento decrescente, chegando ao ndice mnimo de 0,63. Assim, no 13 ano ocorreram manutenes corretivas

Captulo 6: Concluses 169 ________________________________________________________________________


com o intuito de recuperar o desempenho do sistema, tendo a reduo das taxas de manuteno (ndices). A este perodo pode-se tambm chamar de recuperao do desempenho do sistema (Resende, 2004). - Ciclo 03 Servios eltricos Grfico 5.14 Servios telefnicos Grfico 5.16 Para estes servios, o ciclo de manuteno de suas instalaes ocorreu com o mesmo comportamento. Este comportamento foi bem diferente do encontrado nos outros servios. De acordo com os trs perodos, tem-se o seguinte ciclo de manuteno: - O primeiro perodo (01 a 04 anos) caracterizado como a fase de adaptao e possui comportamento crescente. Neste intervalo de tempo era esperado que o ndice de manuteno fosse prximo de zero, ou seja no ocorressem servios de manuteno, pois o edifcio era novo. Ao contrrio do que se esperava, este foi o perodo que atingiu os maiores ndices de manuteno no intervalo de tempo de 01 a 16 anos. Esta alta incidncia de manuteno inicial representa um comportamento extremamente crescente, sendo um reflexo direto de problemas de projeto, materiais e execuo. Comprovando assim a teoria dos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Bernandes (1998), Verosa; Almeida; Souza (2004). - O segundo perodo (05 a 11 anos) caracterizado como fase de utilizao e possui comportamento linear e constante. Neste intervalo de tempo, tem-se o uso das instalaes e o seu conseqente desgaste, com uma pequena variao nas quantidades de servios. Representando que aps a manuteno inicial (01 a 04 anos) ocorreu uma estabilizao dos servios, com uma elevada queda da taxa de manuteno. - O terceiro perodo (12 a 16 anos) caracterizado como fase de desgaste e possui comportamento crescente. Este perodo foi inverso ao que ocorreu com os outros servios de manuteno, pois ao invs de diminuir as incidncias aumentaram. Isto explicado pelo fato de que aps 12 anos de uso das instalaes eltricas e telefnicas estas acabaram se tornando um pouco obsoletas, em virtude da tecnologia atual, sendo necessria uma manuteno corretiva e de atualizao para fazer a modernizao das instalaes. O perodo de recuperao que ocorreu com os outros servios, no perodo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente no ocorreu para os servios. Esta fase de recuperao deve ocorrer posterior ao perodo de 16 anos, com o aumento do ndice de servios e a sua conseqente reduo, caracterizando a recuperao do desempenho do sistema. Ao analisar os grficos 5.14 e 5.16, pode-se concluir sobre estes servios que aps a manuteno inicial os servios eltricos e telefnicos passaram a ter um comportamento

Captulo 6: Concluses 170 ________________________________________________________________________


normal, conforme ocorreu com os outros servios. As manutenes iniciais foram crescentes nos primeiros quatro a cinco anos, perodo no qual todas as falhas de projetos, erros de execuo e at mesmo a substituio de materiais de baixa qualidade foram reparados. Posteriormente a este perodo, os ndices de manuteno tendem a baixar

significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio que a princpio foi do 5 ao 16 ano. O comportamento destes servios contrrio aos conceitos de Resende (2004), que estabelece que a edificao depois de pronta possua o melhor nvel de desempenho. No entanto, neste estudo, foi verificado que para atingir o desempenho satisfatrio foi preciso a correo completa dos itens falhos. Ao observar estes trs ciclos de servio, foi possvel determinar para o 1 e 2 ciclos o ndice limite de manuteno. Este ndice mede o nmero de manutenes por pea. Ao atingir o ndice mximo, necessrio que seja realizada uma manuteno corretiva efetiva. A manuteno corretiva realizada normalmente para impedir o aumento crescente das manutenes e a manuteno corretiva efetiva para a recuperao do desempenho do sistema. Os ndices limite para os servios do 1 e 2 ciclos so: - Persianas ndice: 1,66 manutenes/pea; - Hidrulico ndice: 0,907 manutenes/pea; - Marcenaria/Fechadura - ndice: 0,45 manutenes/pea; - Servios gerais/Pedreiro - ndice: 0,54 manutenes/apartamento; - Pintura - ndice: 3,30 manutenes/apartamento;

d) Avaliar as variveis que esto relacionadas aos custos da manuteno (recursos humanos, material e equipamento, custo de correo, custo de preveno); Em relao a estas quatro variveis relacionadas aos custos, pode-se concluir em relao a cada uma:

- Varivel de Custo de Materiais: definida como os materiais e equipamentos gastos em geral na atividade de manuteno corretiva, durante o perodo do estudo de cinco anos (2002-2006). Os custos com materiais e equipamentos so divididos entre os principais servios de manuteno, detalhados em reais (R$) e em percentual (%) em relao ao custo total de manuteno de R$ 3.153.302,18. Tendo a seguinte distribuio em relao aos cinco anos da anlise: - Persianas R$ 160.871,25, representando 65,66% do custo total das persianas;

Captulo 6: Concluses 171 ________________________________________________________________________


- Hidrulico - R$325.261,44, representando 64,08% do custo total hidrulico; - Servios gerais/pedreiro - R$380.259,26, representando 49,19% do custo total dos servios gerais; - Pintura - R$235.516,54, representando 56,23% do custo total das pinturas; - Telefone - R$220.205,24, representando 81,77% do custo total telefnico; - Eltrico - R$346.517,05, representando 58,53% do custo total eltrico; - Marcenaria/Fechadura - R$165.001,54 representando 47,50% do custo total com marcenaria e fechadura; O somatrio destes principais servios chega ao custo de R$1.833.632,62 gastos com materiais e equipamentos, representando um percentual de 58,15% em relao ao custo total de manuteno. Podendo-se concluir que, o maior percentual gasto na manuteno com materiais e equipamentos. - Varivel de Custo de Recursos Humanos Contratados: Foi avaliado a partir da anlise do quadro de funcionrios alocados nos servios de manuteno e os gastos com a sua folha de pagamento. Estes gastos foram avaliados em relao ao custo total de manuteno corretiva, durante o perodo do estudo de cinco anos (2002-2006), apenas para os apartamentos. Os custos com mo-de-obra so divididos entre os principais servios de manuteno, detalhados em reais (R$) e em percentual (%) em relao ao custo total de manuteno de R$3.153.302,18. Tendo a seguinte distribuio em relao aos cinco anos da anlise: - Persianas R$84.136,71, representando 34,34% do custo total de manuteno das persianas; - Hidrulico - R$182.350,75, representando 35,92% do custo hidrulico total; - Servios gerais/Pedreiro - R$392.856,14 representando 50,81% do custo total dos servios gerais; - Pintura - R$183.333,12 representando 43,77% do custo total das pinturas; - Telefone - R$49.107,33 representando 18,23% do custo total de manuteno da rede telefnica; - Eltrico - R$245.534,77 representando 41,47% do custo total de manuteno das instalaes eltricas; - Marcenaria/Fechadura - R$182.350,73, representando 52,50% do custo total com servios de marcenaria e manuteno de fechaduras; O somatrio destes principais servios chega ao custo de R$1.319.669,55 gastos com mo-de-obra (funcionrios), representando um percentual de 41,85% em relao ao

Captulo 6: Concluses 172 ________________________________________________________________________


custo total de manuteno. importante ressaltar que o hotel disponibilizou apenas a folha de pagamento dos funcionrios que faziam a manuteno dos apartamentos. - Varivel de Custo de Manuteno Corretiva: Foi avaliada a partir da anlise contbil dos gastos mensais e anuais relativos a servios de manuteno corretiva durante o perodo de cinco anos (2002-2006). Estes servios se dividiram em dois grupos de custo, o custo com mo-de-obra (funcionrios) responsvel por 41,85% dos custos de manuteno corretiva, e os custos com materiais e equipamentos responsveis por 58,15% dos custos de manuteno corretiva. O custo total da manuteno corretiva foi de R$3.153.302,18, divididos entre os principais servios de manuteno: - Persianas R$245.007,96, representando 7,77% dos custos; - Hidrulico - R$507.612,19, representando 16,10% dos custos; - Servios gerais/Pedreiro - R$773.115,71, representando 24,52% dos custos; - Pintura - R$418.849,66, representando 13,28% dos custos; - Telefone - R$269.312,57, representando 8,54% dos custos; - Eltrico - R$592.051,82, representando 18,78% dos custos; - Marcenaria/Fechadura - R$347.352,26, representando 11,02% dos custos;

O custo mdio total por manuteno corretiva foi de R$122,79. O custo mdio por servio de manuteno foi de: - Persianas R$44,64 por servio de manuteno; - Hidrulico - R$60,52 por servio de manuteno; - Servios gerais/Pedreiro - R$766,22 por servio de manuteno; - Pintura - R$122,90 por servio de manuteno; - Telefone - R$228,81 por servio de manuteno; - Eltrico - R$288,81 por servio de manuteno; - Marcenaria/Fechadura - R$83,46 por servio de manuteno;

As reas de construo dos 14 hotis somam um total de 35.227,00 m. Com os custos totais de manuteno, foi possvel determinar os custos por m de construo. O custo mdio geral por m2 de construo foi de R$89,51/m, tendo os seguintes custos por servio: - Persianas - R$6,96 /m; - Hidrulico - R$14,41 /m; - Servios gerais/Pedreiro - R$21,95 /m; - Pintura - R$11,89 /m;

Captulo 6: Concluses 173 ________________________________________________________________________


- Telefone - R$7,65 /m; - Eltrico - R$ 16,81/m; - Marcenaria/Fechadura - R$ 9,86/m;

Outra informao importante o custo de manuteno em relao ao custo da construo. O custo de construo foi de R$35.984.380,50 (somente da construo dos hotis, sem considerar o valor gasto em mobilirio, decorao, eletrodomsticos, jardins e vias de acesso) e com os custos de manuteno corretiva, foi possvel determinar o percentual de custo de manuteno de cada servio em relao ao custo de construo: - Persianas - representa um gasto de mdio de 0,14% em relao ao custo de construo ao ano; - Hidrulico - representa um gasto de mdio de 0,28% em relao ao custo de construo ao ano; - Servios gerais/Pedreiro - representa um gasto de mdio de 0,43% em relao ao custo de construo ao ano; - Pintura - representa um gasto de mdio de 0,23% em relao ao custo de construo ao ano; - Telefone - representa um gasto de mdio de 0,15% em relao ao custo de construo ao ano; - Eltrico - representa um gasto de mdio de 0,33% em relao ao custo de construo ao ano; - Marcenaria/Fechadura - representa um gasto de mdio de 0,19% em relao ao custo de construo ao ano;

O custo mdio total de manuteno ao ano representa um custo de 1,75% ao ano. Se este empreendimento tivesse ao longo de toda a sua vida til esta mesma taxa, seriam necessrios 57,14 anos para que o capital investido na construo (R$35.984.380,50) fosse consumido na manuteno.

- Varivel de Custo de Manuteno Preventiva: Essa varivel foi avaliada a partir da anlise contbil dos gastos mensais e anuais relativos a servios de manuteno preventiva. Mas neste hotel o servio preventivo no realizado. Pois conforme foi verificado nos relatrios de servios, no ocorreu nenhuma solicitao para este tipo de manuteno. A administrao do empreendimento nos informou que o prximo objetivo deles inserir a manuteno preventiva em suas atividades de manuteno, mas at o presente momento estes servios ainda no foram iniciados. Desta maneira, o seu custo nulo.

Captulo 6: Concluses 174 ________________________________________________________________________


e) Avaliar os custos de manuteno (manuteno corretiva) em relao ao tempo, determinando o comportamento dos custos ao longo do tempo; Neste estudo foi possvel estabelecer para cada servio de manuteno um ciclo de comportamento. Em todos estes ciclos o tempo total de anlise o mesmo, de 16 anos divididos em trs perodos: - O 1 vai de 01 a 04 anos, neste perodo ocorre um pequeno investimento para adequar as instalaes; - O 2 de 05 a 11 anos, neste perodo ocorre um investimento crescente para manter o desempenho do sistema, sendo necessrio um investimento maior entre o 10 e o 13 ano para a recuperao do desempenho perdido; - O 3 de 12 a 16 anos, neste perodo ocorre um investimento decrescente, pois entre o 10 e o 13 ano ocorre um investimento maior, para propiciar recuperao do desempenho perdido, tendo como conseqncia a reduo dos seus custos nos anos posteriores; As manutenes devem ter os seus custos oscilando entre os valores mdios que foram especificados, quando o custo de uma manuteno atinge o custo limite necessria que seja realizada uma ao efetiva, pois a operao da manuteno ao custo limite torna invivel a sua prtica. De maneira geral, tem-se a anlise individual de cada servio em relao aos custos ao longo do tempo.

- Anlise de custo dos servios em persianas ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.20 revela que o custo limite para uma manuteno em persiana em mdia de R$80,00 ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O seu custo mdio de manuteno de R$50,00. - Anlise de custo dos servios hidrulicos ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.21 revela que o custo limite para uma manuteno hidrulica em mdia de R$60,00 acontecendo em seu 11 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno para recuperar o desempenho do sistema e propiciar a reduo de custos de manuteno. A partir deste grfico possvel determinar o custo mdio predominante de R$40,00.

- Anlise de custo dos servios de marcenarias e fechaduras ao longo do tempo:

Captulo 6: Concluses 175 ________________________________________________________________________


A avaliao do Grfico 5.22 revela que os custos de manuteno do 1 ao 11 ano foram constantes, variando entre R$30,00 e R$35,00. Do 13 ano ao 16 ano, o custo variou entre R$38,00 e R$22,00 restabelecendo a mdia de R$30,00. Devido aos custos serem constantes, a avaliao do grfico no pode revelar um custo limite para uma manuteno em marcenaria e fechaduras. Mas foi possvel determinar o seu custo mdio em R$33,00.

- Anlise de custo dos servios gerais e de pedreiro ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.23 revela que o custo limite para uma manuteno de um servio geral ou de pedreiro em mdia de R$450,00, ocorrendo no seu 12 ano, com a recuperao do desempenho do sistema e a sua reduo de custos. A anlise do grfico nos permite estabelecer um custo mdio de manuteno na faixa de R$300,00. - Anlise de custo dos servios de pintura ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.24 revela que o custo limite para uma manuteno de pintura de R$315,62 ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O custo mdio do servio de pintura de R$150,00. - Anlise de custo dos servios de eltrica ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.25 revela que o custo limite para uma manuteno eltrica em mdia de R$428,00 correndo em seu 16 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. A partir deste grfico possvel determinar que o custo mdio predominante est na faixa de R$200,00.

- Anlise de custo dos servios de telefonia ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.26 revela que o custo limite inicial para uma manuteno telefnica em mdia de R$250,00 correndo em seu 2 ano. O valor limite devido perda de desempenho do sistema, que ocorre com o passar do tempo, no foi possvel determinar, pois os servios de telefonia at a idade de 16 anos no apresentaram a perda de desempenho. Mas possvel determinar o custo mdio para as manutenes de telefonia de R$60,00.

6.3

CONCLUSES FINAIS
No presente trabalho os principais servios de manuteno predial para hotis

resorts foram definidos e os seus respectivos custos mdios de manuteno estabelecidos.

Captulo 6: Concluses 176 ________________________________________________________________________


Os principais servios foram definidos a partir da sua incidncia e grau de importncia no atendimento dos hspedes. Os custos foram determinados a partir da anlise quantitativa dos relatrios de servios e custos. Os custos de manuteno esto ligados diretamente a dois grupos. O primeiro relativo mo-de-obra (funcionrios) e o segundo aos custos de materiais e equipamentos utilizados. Os custos administrativos de operao do hotel no entram nesta anlise, pois o objetivo deste trabalho o custo direto da manuteno. De maneira geral, o custo de manuteno engloba os servios corretivos e preventivos. Mas como foi observado neste trabalho, ocorreram apenas os custos corretivos. Os custos de manuteno para os hotis devem ser encarados como investimentos e no como despesas, j que esto relacionados recuperao do desempenho do sistema. Caso no sejam realizados, os custos de manuteno se tornam muito altos, inviabilizando o uso das instalaes. Portanto, um custo necessrio para a prolongao da vida-til do empreendimento e a reduo de despesas. Estes custos so repassados aos hspedes no valor pago nas dirias dos hotis, sendo interessante que sejam os menores possveis, tornando a diria mais barata e o hotel mais competitivo. Por outro lado, a no realizao da manuteno corretiva pode representar uma reduo do valor da diria, mas em curto tempo o hotel apresentar um aspecto visual que comprometer a sua ocupao, sendo necessrios investimentos maiores para recuperar o desempenho perdido ao longo do tempo. Alm disso, as anlises dos objetivos c e e demonstram que a manuteno realizada antes da perda do desempenho do sistema possui um nmero menor de incidncias a um custo reduzido. Est analise demonstra que uma alternativa vivel a realizao de manuteno com a reduo de custos a manuteno preventiva. Outra importante concluso est relacionada aos principais servios de manuteno, que foram definidos com base nos relatrios de servio. Desta maneira, eles esto ligados diretamente a satisfao do hspede. Alm da determinao dos custos mdios de manuteno para os principais servios, este trabalho determinou o custo total, o custo por m de construo e tambm o custo percentual da manuteno em relao ao custo de construo do hotel. Em relao ao aspecto dos ciclos de incidncia de manuteno (incidncia x tempo), este trabalho faz uma importante contribuio, ao demonstrar graficamente a existncia de um perodo inicial de adaptao ou ajuste. Neste perodo, necessria a realizao de algumas manutenes para que os servios iniciem com um aproveitamento ideal ou timo.

Captulo 6: Concluses 177 ________________________________________________________________________


Ainda em relao aos ciclos de incidncia de manuteno, foi possvel estabelecer os ndices de manuteno para cada servio. Estes ndices indicam a viabilidade do nmero de manutenes que esto sendo realizadas. Em relao ao aspecto dos ciclos de custo manuteno (custo x tempo), este trabalho permitiu o estabelecimento de um custo limite para cada servio de manuteno e o seu provvel ano de ocorrncia. Ao atingir este custo limite, necessria que seja realizada uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias, pois se ocorrer o aumento destes custos, a manuteno passa a ser invivel.

6.4

RECOMENDAES PARA FUTUROS TRABALHOS


Conforme j mencionado em captulos anteriores, existem poucos estudos

especficos a respeito dos custos mdios dos principais servios de manuteno predial para hotis. O presente trabalho se props servir de base para o aprofundamento do tema em futuros trabalhos, para os quais so feitas as seguintes recomendaes:

a) determinar o custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis de diferentes classificaes (nmero de estrelas) e a sua posterior comparao; b) realizar um estudo sobre a incidncia de servios de manuteno em instalaes eltricas e telefnicas de hotis novos, com no mximo 5 anos de uso; c) fazer um levantamento, com os hspedes de diversos hotis sobre: - a opinio do hspede em relao conservao do hotel; - a satisfao do hspede em relao manuteno predial das instalaes do hotel; - a opinio do hspede sobre os servios de manuteno predial que deveriam ser realizados; d) propor a implantao de um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH) em hotis que no possuam nenhum tipo de gesto em relao a sua manuteno predial e avaliar os resultados (taxa de manuteno e custo destas manutenes) antes e aps a implantao deste SGMH; e) fazer um estudo com a varivel de custo de marketing, analisando as manutenes prediais relacionadas ao marketing do hotel (aspecto visual, imagem positiva do hotel, satisfao dos hspedes) e a determinao dos seus custos;

Captulo 6: Concluses 178 ________________________________________________________________________


f) determinar os principais servios de manuteno predial preventiva em hotis que possuam um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH) e o respectivo custo mdio destas manutenes; g) verificar a ocorrncia de um perodo de adaptao inicial das novas construes e necessidade de uma manuteno inicial;

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SCHMITT, C. M.; SANTOS, A. P. L.; MICHELIN, L. A. C. Avaliao do contedo de


manuais de operao, uso e manuteno de edificaes de empresas do Rio Grande Do Sul frente s disposies da NBR 14.037/98. 2005. 10 p. SIMPSIO BRASILEIRO DE GESTO E ECONOMIA DA CONSTRUO, 4.; ENCONTRO LATINO-AMERICANO DE GESTO E ECONOMIA DA CONSTRUO, 2005. Porto Alegre. RS. SEELEY, I. H. Building maintenance. London: Macmillan Press LTD. 452p. 1987. SHINGO, S. O Sistema Toyota de Produo, do Ponto de Vista da Engenharia de Produo. Porto Alegre: Bookman, 1996, 291p. SOARES, C. A. P.; COSENZA, O. N. O. Sistema de Gesto como Fator de Produtividade para a Construo Civil. Brasil - Florianpolis, SC. 1998. v.2 p. 133-140. IN: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO, 7, Florianpolis, 1998. Artigo tcnico. SOARES, D. R.; SPOSTO, R M. Proposta de metodologia para sistema de gesto da qualidade (SGQ) em orgo de execuo de obras militares, com enfoque na fiscalizao de obras. Brasil - Fortaleza, CE. 2001. 14p. SIMPSIO BRASILEIRO DE GESTO DA QUALIDADE E ORGANIZAO DO TRABALHO NO AMBIENTE CONSTRUDO, 2, Fortaleza, CE, 2001.

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VEROSA, D. K.; ALMEIDA, I. R.; SOUZA, R. H. Fachadas prediais: consideraes


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ANEXOS

Anexos 188 ________________________________________________________________________

ANEXO

01

FOTO ILUSTRATIVA DAS PERSIANAS

Persiana utilizada em janelas.

Anexos 189 ________________________________________________________________________

Persiana utilizada em portas.

APNDICES

Apndice 191 ________________________________________________________________________

A P N D I C E 01

ROTEIRO DE OBSERVAO DO ESTADO DE CONSERVAO E MANUTENO DO HOTEL

Este roteiro foi utilizado no primeiro contato que ocorreu nos hotis, para identificar o estado de conservao de cada um, identificar os principais grupos de servio de manuteno e avaliara a possibilidade de aplicar o estudo. A sua elaborao foi feita a partir das informaes e questionrios da pesquisa de Meira (20002) e da ficha de inspeo de um problema patolgico proposta por Lichtenstein (1986).

Apndice 192 ________________________________________________________________________


ROTEIRO DE OBSERVAES: FICHA TCNICA DO HOTEL Nome do Hotel: Endereo: Idade: Nmero de Blocos: Nmero de Pavimentos: Nmero de Quartos (unidades habitacionais - UH) reas de Lazer: ( ) Piscina ( ) Academia ( ) Sauna Restaurante: Salo de Convenes: Existe algum outro tipo de instalao em especial? Qual?

( ) Outros

OBSERVAES GERAIS:

Apndice 193 ________________________________________________________________________


AVALIAO DAS INSTALAES ESPECFICAS DO HOTEL 1 -HALL DE ENTRADA / RECEPO 1.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) nichos de concretagem ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 1.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) ruptura / apodrecimento ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 1.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) falta de pintura ( ) outros: 1.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 1.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 1.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 1.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 1.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 1.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 1.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros: 1.11 - Observaes Gerais

1.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 1.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo 2 - RESTAURANTE / BAR 2.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 2.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 2.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) outros:

( ) regular

( ) nichos de concretagem

( ) ruptura / apodrecimento

( ) falta de pintura

Apndice 194 ________________________________________________________________________


2.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 2.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 2.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 2.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 2.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 2.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 2.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros: 2.11 - Observaes Gerais

2.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 2.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

3 - SALO DE CONVENO / EVENTOS 3.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 3.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 3.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ( ) outros: 3.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( 3.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ( ) outros: 3.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( 3.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ( ) bolhas ( ) bolor / fungos (

) nichos de concretagem

) ruptura / apodrecimento

) falta de pintura

) outros: ) umidade

) Piso com tapete ) desgaste acentuado ) outros: ) manchas ) outros:

Apndice 195 ________________________________________________________________________


3.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 3.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 3.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros: 3.11 - Observaes Gerais

3.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 3.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

4 - REAS DE LAZER (piscina, sauna, sala de ginstica) Descrever as instalaes exixtentes:

4.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) nichos de concretagem ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 4.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) ruptura / apodrecimento ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 4.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) falta de pintura ( ) outros: 4.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 4.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 4.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 4.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 4.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 4.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 4.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros:

Apndice 196 ________________________________________________________________________


4.11 - Observaes Gerais

4.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 4.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

5 - QUARTOS 5.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) nichos de concretagem ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 5.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) ruptura / apodrecimento ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 5.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) falta de pintura ( ) outros: 5.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 5.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 5.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 5.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 5.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 5.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 5.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros: 5.11 - Observaes Gerais

5.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 5.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

Apndice 197 ________________________________________________________________________


6 - CORREDORES / CIRCULAES 6.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) nichos de concretagem ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 6.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) ruptura / apodrecimento ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 6.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) falta de pintura ( ) outros: 6.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 6.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 6.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 6.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 6.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 6.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 6.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros: 6.11 - Observaes Gerais

6.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 6.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

Apndice 198 ________________________________________________________________________


AVALIAO GERAL DO HOTEL

1. FACHADAS
1.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) decolamentos ( ) manchas ( ) vesculas ( ) fissuras ( ) outros. 1.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 1.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) irregularidades das superfcies ( ) no integridade das peas

( ) regular

2, REGIA DE PILOTIS / SUBSOLO


2.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) decolamentos ( ) manchas ( ) vesculas ( ) fissuras ( ) irregularidades das superfcies ( ) outros: 2.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 2.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) ninhos ( ) corroso da armadura ( ) no integridade das peas

( ) regular

3. COBERTURA E TELHADO
3.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) corroso, oxidao ( ) outros: 3.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 3.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) deficincias na imperm. da laje ( ) no integridade das peas

( ) regular

4. RESERVATRIOS D'GUA
4.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) vazamentos ( ) outros: 4.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 4.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) descolamentos ( ) vesculas

( ) regular

5. MUROS
5.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) manchas ( ) fissuras ( ) vazamentos ( ) descolamentos ( ) vesculas ( ) irregularidade da superfcie ( ) no integridade ( ) outros:

Apndice 199 ________________________________________________________________________


5.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 5.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

6.PISOS E PAVIMENTAES
6.1 Problemas constatados: ( )sujeira ( ) descolamentos ( )fissuras ( ) desgastes das superfcies ( )manchas ( ) outros 6.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 6.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) abertura de juntas ( ) no integridade das peas

( ) regular

7. LOCAL DE COLETA DE REJEITOS


7.1 Tipo de coleta adotado: ( ) seletiva ( ) no seletiva 7.2 Problemas Constatados: ( ) sujeira ( ) odor forte nas proximidades 7.3 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 7.4 Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) outros

( ) regular

8. JARDINS E FLOREIRAS
8.1 - Problemas Constatados: ( ) sujeira ( ) deficincias na impermeabilizao ( ) outros 8.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 8.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) regular ( ) bom ( ) timo

9. GRADES E PORTES
9.1 - Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) deslocamento ( ) oxidao ( ) funcionamento inadequado 9.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 9.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) no integridade das partes ( ) outros

( ) regular

Apndice 200 ________________________________________________________________________


10. ESQUADRIAS
10.1 - Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) descolamentos ( ) oxidao ( ) no estanqueidade ( ) outros: 10.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 10.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) funcionamento inadequado ( ) no integridade das partes

( ) regular

11. ILUMINAO E INSTALAES ELTRICAS


11.1 - Problemas constatados: ( ) lmpadas quebradas ou queimadas ( ) fiao desprotegida 11.2 - Manuteno e melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 11.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) outros

( ) regular

12. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS


12.1 - Problemas constatados ( ) pouco fluxo de gua ( ) rudos ( ) outros: 12.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 12.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) vazamento

( ) regular

13. CENTRAL DE GS
13.1 - Problemas cosntatados ( ) instalaes inadequadas ( ) fissuras ( ) outros 13.2 - Manutano e melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 13.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) manchas

( ) regular

14. INSTALAO DE TELEFONE


14.1 - Problemas constatados: ( ) mau funcionamento ( ) ruidos 14.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 14.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) outros

( ) regular

Apndice 201 ________________________________________________________________________


15. INSTALAES E EQUIPAMENTOS DE SEGURANA E COMBATE A INCNDIO
15.1 - Problemas constatados ( ) equeipamentos quebrados ou fora de validade ( ) instalaes inadequadas ( ) outros 15.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 15.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

16.ELEVADORES
16.1 - Problemas constatados? ( ) sujeira ( ) m iluminao ( ) mau funcionamento ( ) outros 16.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 16.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) m ventilao

( ) regular

17.ESCADAS
17.1 - Problemas costatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) deslocamentos ( ) outros 17.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 17.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) no integridade ( ) corroso

( ) regular

18. CORREDORES / REAS DE CIRCULAO / RAMPAS


18.1 - Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) outros 18.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 18.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) deslocamento

( ) regular

19. OUTROS
19.1 - Outros problemas constatados:

19.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 19.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo

( ) regular

Apndice 202 ________________________________________________________________________

A P N D I C E 02

ENTREVISTA COM OS FUNCIONRIOS DA MANUTENO

Esta entrevista foi utilizada para estabelecer um primeiro contato com os funcionrios e auxiliar no incio do dialogo. A partir dela outras perguntas informais foram feitas, com o intuito de identificar o estado de conservao e os principais grupos de servio de manuteno existentes no hotel, do ponto de vista dos funcionrios.

Apndice 203 ________________________________________________________________________


FORMULRIO DE ENTREVISTA COM FUNCIONRIOS DA MANUTENO 1. Qual a sua atividade desempenhada no hotel?

2. A quanto tempo desempenha esta funo?

3. Qual a sua formao escolar?

4. Fez algum curso ou treinamento para desempanhar a sua funo?

5. Qual a atividade / profisso que o senhor (a) desempenhava antes de trabalhar neste hotel?

6. Quais os problemas de manuteno ocorrem com maior frequncia?

7. Quais manutenes necessitam de mais mo-de-obra?

8. Quais so as manutenes que consomem mais recursos (so mais caras)?

9. Qual a principal origem das patologias / manuteno? ( ) projeto ( ) falhas de execuo ( ) m qualidade dos materiais empregados ( ) desgaste devido ao uso ( ) outras causas: 10. Quais as reclamaes mais frequentes dos hospedes em relao a manuteno?

11. Existe alguma atividade que os hspedes poderiam desenvolver para auxiliar na manuteno do hotel?

12. Qual a soluo que o Senhor (a) apontaria para resolver os problemas de manuteno do hotel?

13. Existem alguns erros de construo que dificultam ou inviabilizam a manuteno? Quais so?

14. O que o senhor (a) conclui a respeito dos seus servios realizados no hotel?

15. O que senhor (a) faria para melhorar a manuteno do hotel?

Apndice 204 ________________________________________________________________________

A P N D I C E 03

EXEMPLO DE CLCULO COM PERSIANAS METODOLOGIA DE LINEARIZAO DOS DADOS, DE ACORDO TEO E HARIKRISHNA (2006).

Apndice 205 ________________________________________________________________________

Apndice 206 ________________________________________________________________________ COMPORTAMENTO DAS PERSIANAS AO LONGO DE TODA VIDA TIL DO EMPREENDIMENTO

LEGENDA N DA VILA IDADE INC. MANUT. INDICE VILA 01 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 02 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 03 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 04 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 05 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 06 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 07 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE

QTD PERSIANAS 12 13

14

15

16

84 12 79 0,940 84 12 76 0,905 65 10 102 1,569 66 9 62 0,939 72 9 143 1,986 106 0 0 0,000 66 8 77 1,167 9 83 1,258 10 62 0,939 11 66 1,000 12 66 1,000 0 0 0,000 1 27 0,255 2 34 0,321 3 65 0,613 10 179 2,486 11 184 2,556 12 173 2,403 13 213 2,958 10 96 1,455 11 152 2,303 12 143 2,167 13 133 2,015 11 94 1,446 12 130 2,000 13 82 1,262 14 68 1,046 13 66 0,786 14 120 1,429 15 129 1,536 16 136 1,619 13 110 1,310 14 135 1,607 15 103 1,226 16 112 1,333

Apndice 207 ________________________________________________________________________

LEGENDA N DA VILA IDADE INC. MANUT. INDICE

QTD PERSIANAS 12 13

14

15

16

VILA 08 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 09 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 10 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 11 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 12 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 13 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 14 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE

109 8 77 0,706 45 7 29 0,644 87 5 22 0,253 77 7 79 1,026 87 3 20 0,230 60 2 22 0,367 126 0 0 0,000 1 101 0,802 2 100 0,794 3 87 0,690 4 78 0,619 3 11 0,183 4 31 0,517 5 10 0,167 6 18 0,300 4 25 0,287 5 18 0,207 6 14 0,161 7 27 0,310 8 98 1,273 9 105 1,364 10 104 1,351 11 121 1,571 6 37 0,425 7 24 0,276 8 28 0,322 9 34 0,391 8 27 0,600 9 43 0,956 10 41 0,911 11 51 1,133 9 104 0,954 10 99 0,908 11 132 1,211 12 171 1,569

Estes valores so os ndices de incidncia de manuteno, que foram novamente agrupados de acordo com a idade em uma nova planilha. A partir desta nova planilha tem-se os ndices distribudos por idade, podendo ser trao o seu grfico, como ilustrado:

Apndice 208 ________________________________________________________________________

3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 0,500 0,000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Srie1 Srie2 Srie3 Srie4 Srie5 Srie6 Srie7 Srie8 Srie9 Srie10 Srie11 Srie12 Srie13 Srie14

Cada srie representa um hotel. Destes valores feita a mdia e pelos pontos de melhor ajuste traada a linha de tendncia do grfico que melhor define os seus pontos. Como visto:

RETAS INCIDNCIA DE MANUTENES DAS PERSIANAS


1,800 1,600 1,400 1,200
y = 0,0025x 2,7353 R2 = 0,9854 y = 4,7469x -0,4409 R2 = 0,3439

NDICE

1,000 0,800 0,600 0,400 0,200


IDADE (anos) y = 0,5241x -0,1105 R2 = 0,5865

0,000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

1 4 anos Potncia (1 4 anos)

5 11 anos Potncia (5 11 anos)

12 16 anos Potncia (12 16 anos)

Os valores do eixo y so diferentes, pois no grfico com as linhas foi realizada a mdia dos valores.