LE CREDIT-BAIL MOBILIER & IMMOBILIER

Objectif(s) :
o

Traitements comptables des oprations dans le cadre du crdit-bail mobilier et immobilier.

Pr-requis :
o

Connaissances juridiques.

Modalits :
o o o

Analyse des diffrentes situations, Exemples, Synthse.

TABLE DES MATIERES Chapitre 1. RAPPELS. ...................................................................................................................... 3 Chapitre 2. CREDIT-BAIL. .............................................................................................................. 3 2.1. Dfinition. ......................................................................................................................... 3 2.2. Formation du contrat. ..................................................................................................... 3 2.3. Conditions du contrat. .................................................................................................... 3 2.4. Fin du contrat. ................................................................................................................. 4 2.4.1. Modalits. .......................................................................................................... 4 2.4.2. Mcanisme. ........................................................................................................ 4 Chapitre 3. LE CREDIT-BAIL MOBILIER. ................................................................................. 5 3.1. Rgles du Plan Comptable Gnral. .............................................................................. 5 3.1.1. Acquisition d'un bien en Crdit-bail. ............................................................. 5 3.1.2. Petit matriel de faible valeur lou des clients. ........................................... 5 3.1.3. Redevances verses et rgularisations d'inventaire. ..................................... 5 3.1.4. Contenu des redevances de Crdit-bail. ......................................................... 5 3.1.5. Comptabilit de la Socit de Crdit-bail....................................................... 6 3.1.6. Dpt de garantie.............................................................................................. 6 3.2. Documents de synthse annuels. .................................................................................... 6 3.2.1. Rgime de prsentation simplifi de l'annexe. ............................................... 6 3.2.2. Autres rgimes. ................................................................................................. 6 3.3. Leve de l'option d'achat. ............................................................................................... 6 3.4. Aspects fiscaux. ................................................................................................................ 7 3.4.1. Au titre des Bnfices Industriels et Commerciaux. ..................................... 7 3.4.2. Au titre de la TVA. ........................................................................................... 7 3.4.3. Au titre de la taxe professionnelle. .................................................................. 7 EXEMPLE 01. .................................................................................................................................... 8 Enonc et travail faire. ........................................................................................................ 8 Annexe. .................................................................................................................................... 8 Correction. .............................................................................................................................. 8
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EXEMPLE 02. .................................................................................................................................... 9 Enonc et travail faire. ........................................................................................................ 9 Annexe. .................................................................................................................................... 9 Correction. .............................................................................................................................. 9 Travail 1. ..................................................................................................................... 9 Travail 2. ..................................................................................................................... 9 Chapitre 4. CREDIT BAIL IMMOBILIER. ................................................................................. 10 4.1. Aspect comptable........................................................................................................... 10 4.2. Aspect fiscal. .................................................................................................................. 10 EXEMPLE 03. .................................................................................................................................. 11 Enonc et travail faire. ...................................................................................................... 11 Annexe. .................................................................................................................................. 11 Correction. ............................................................................................................................ 11 Travail 1. ................................................................................................................... 11 Travail 2. ................................................................................................................... 12 SYNTHESE. ..................................................................................................................................... 13 APPLICATION : Tableaux de lannexe relatifs au crdit-bail. .................................................. 14 Enonc et travail faire. ...................................................................................................... 14 Documents. ............................................................................................................................ 14 Document 1. .............................................................................................................. 14 Document 2. .............................................................................................................. 14 Annexes. ................................................................................................................................ 15 Annexe 1. ................................................................................................................... 15 Annexe 2. ................................................................................................................... 15 Correction. ............................................................................................................................ 15 Travail 1. ................................................................................................................... 15 Travail 2. ................................................................................................................... 15

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Chapitre 1. RAPPELS. Pour financer ses investissements, toute entreprise a le choix entre diffrents moyens de financement complmentaires tels que : les fonds propres ou autofinancement les emprunts bancaires moyen et long terme les subventions dinvestissement le crdit court terme la location du bien le Crdit-bail

Chapitre 2. CREDIT-BAIL. 2.1. Dfinition. Au plan conomique, le Crdit-bail constitue un moyen de financement des acquisitions dimmobilisations ou de financement des investissements. Il s'assimile une opration de crdit moyen ou long terme. Au plan juridique, le Crdit-bail est un contrat de location de biens permettant au locataire d'acqurir ces biens, en fin de contrat, moyennant le paiement d'un prix convenu (option dachat). Il met en relation trois parties : le fournisseur (dimmobilisations), vendeur des biens destins la location, le crdit-bailleur (organisme propritaire du bien lou), le preneur, utilisateur des biens (locataire).

Les sommes verses par l'utilisateur du bien constituent des charges dnommes redevances, payables davance ou terme choir. 2.2. Formation du contrat. Le futur locataire choisit le bien, ventuellement le fournisseur, peut ngocier le montant de la redevance, le prix du bien en fin de contrat et les conditions de livraison. La socit de Crdit-bail, assimile un organisme financier, achte le bien et en reste propritaire pendant la dure du contrat. Elle exige le plus souvent, le versement d'un dpt de garantie la conclusion du contrat. 2.3. Conditions du contrat. Les clauses d'un contrat de crdit bail portent principalement sur : la dure de la location, les redevances, la valeur rsiduelle du bien en fin de contrat ou valeur de rachat. Il est conclu pour une dure convenue entre les parties, le plus souvent infrieure la dure de vie du bien. Le crdit-bailleur sengage mettre disposition du client, pendant un dlai convenu, un bien meuble ou immeuble, dont les caractristiques sont conformes ses exigences. La redevance verse par le client locataire, par priode (mois, trimestre, semestre, ...) comprend deux lments :

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 le loyer, quivalent une dotation d'amortissement du bien (due la consommation des avantages conomiques attendus ), la rmunration du capital investi par la socit de Crdit-bail, pour la charge financire. Le contrat prvoit enfin, le prix qu'aura payer le locataire en fin de contrat s'il dsire acqurir le bien c'est dire s'il lve l'option d'achat, pour en devenir propritaire. 2.4. Fin du contrat. 2.4.1. Modalits. En fin de contrat, le locataire a le choix entre trois possibilits :

leve de l'option d'achat : le locataire acquiert le bien au prix convenu la signature du contrat. Le plus souvent, le prix pay est rduit du dpt de garantie vers la signature, restitution du bien : le dpt de garantie lui est alors rembours, signature d'un nouveau contrat de Crdit-bail pour le mme bien mais, le plus souvent assorti de redevances infrieures aux prcdentes ou pour un nouveau bien.

Le contrat de Crdit-bail peut porter sur des biens : mobiliers : matriel, outillage, vhicules, quipements informatiques, ... immobiliers : bureaux, locaux industriels et commerciaux, constructions, ... 2.4.2. Mcanisme.

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Chapitre 3. LE CREDIT-BAIL MOBILIER. 3.1. Rgles du Plan Comptable Gnral. 3.1.1. Acquisition d'un bien en Crdit-bail. Le crdit-bail est une opration de location de biens - mobiliers ou immobiliers - qui donne la facult au locataire d'en acqurir tout ou partie moyennant une prime convenue l'avance tenant compte, pour partie au moins, des versements effectus titre de loyers). La rglementation fiscale conduit distinguer :

le crdit-bail mobilier, le crdit-bail immobilier

Au bilan, le bien ne doit pas figurer l'actif de l'entreprise utilisatrice tant que l'utilisateur n'a pas lev l'option d'achat. Lorsque l'utilisateur devient propritaire du bien en levant l'option d'achat dont il est titulaire, il doit inscrire cette immobilisation l'actif de son bilan. 3.1.2. Petit matriel de faible valeur lou des clients. Le petit matriel et outillage donn en location doit tre immobilis et non pass en charges. L'entreprise doit alors l'amortir sur la dure normale d'utilisation. Si celle-ci est infrieure ou gale un an, l'amortissement peut tre effectu intgralement ds la premire anne d'utilisation. 3.1.3. Redevances verses et rgularisations d'inventaire. Au compte de rsultat, les sommes dues par l'utilisateur au titre de la priode de jouissance constituent des charges d'exploitation. Les " redevances " ou " loyers " doivent tre enregistres au dbit du compte 612 Redevances de crdit-bail. La liste des comptes du PCG dcompose ces redevances selon que le crdit-bail est mobilier (compte 6122) ou immobilier (compte 6125). Pour certains guides comptables professionnels, compte tenu de la part croissante de ce type de financement, il apparat important de diffrencier les redevances par type d'immobilisations. Les " redevances " ou " loyers " non constats qui concernent la priode coule doivent tre inscrits au compte 401 " Fournisseurs - Achats de prestations de services " ou 408 " Fournisseurs - Factures non parvenues ". Les " redevances " ou " loyers " qui concernent la priode d'utilisation postrieure la date de clture du bilan doivent faire l'objet d'un rattachement la priode laquelle ils se rapportent (compte 486 " Charges constates d'avance "). 3.1.4. Contenu des redevances de Crdit-bail. Il n'y a pas lieu de distinguer au sein de la redevance, la part " amortissement " et la part " frais financier ". Mais certains guides comptables professionnels conseillent de procder cet clatement pour la prsentation du compte de rsultat .

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3.1.5. Comptabilit de la Socit de Crdit-bail. Par analogie avec la comptabilisation des redevances verses de crdit-bail prconise par le PCG :

les redevances de loyers non constats qui concernent la priode coule sont inscrits au compte 411 Clients ou 418 Clients factures tablir par le crdit du compte 7083 Locations diverses, le cas chant, les redevances ou loyers qui concernent la priode d'utilisation postrieure la date de clture du bilan font l'objet d'un rattachement la priode laquelle ils se rapportent par le crdit du compte 487 produits constats d'avance . 3.1.6. Dpt de garantie.

Les sommes verses des tiers titre de garantie ou de cautionnement, indisponibles jusqu' la ralisation d'une condition suspensive sont inscrites au compte 275 Dpts et cautionnements verss figurant l'actif du bilan dans les autres crances immobilises . 3.2. Documents de synthse annuels. Les entreprises commerciales qui ont eu recours des oprations de crdit bail pour se procurer des biens d'quipement, des matriels ou des immeubles usage professionnel, sont soumises certaines obligations de publicit comptable . 3.2.1. Rgime de prsentation simplifi de l'annexe. Compte de rsultat : indication spare des loyers correspondant l'excution des contrats en distinguant :

les oprations de crdit-bail mobilier, les oprations de crdit-bail immobilier.

Annexe : indication de l'valuation la date du bilan du montant total des redevances leur restant supporter en excution des obligations stipules dans un ou plusieurs contrats de crdit-bail en distinguant les oprations de crdit-bail mobilier et les oprations de crdit-bail immobilier. 3.2.2. Autres rgimes. Mentions dans l'annexe des informations suivantes :

valeur de ces biens au moment de la signature du contrat, montants des redevances affrentes l'exercice ainsi que le montant cumul, dotations aux amortissements pour ces biens s'ils avaient t acquis, valuation des redevances restant payer ventiles selon les chances.

Ces informations sont ventiles selon les postes du bilan . 3.3. Leve de l'option d'achat. Consquences de la leve de l'option d'achat en fin de contrat pour l'acqureur :

Cot d'entre du bien : il est port au bilan de l'acqureur pour son cot d'acquisition gal au prix contractuel de cession. Amortissement du bien : il est amorti sur sa dure probable d'utilisation apprcie la date de leve d'option, l'amortissement devant tre linaire s'agissant d'un bien d'occasion.

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3.4. Aspects fiscaux. 3.4.1. Au titre des Bnfices Industriels et Commerciaux.

Redevance :

Redevance paye par l'entreprise : Fiscalement ces redevances sont en principe dductibles sauf conventions abusives dguisant le bail en une vente temprament ou permettant un transfert de bnfices ce que laisserait prsumer par exemple un prix anormalement bas lors de la leve d'option .

Cas des redevances relatives aux voitures particulires ou vhicule de tourisme en Crdit-bail :

La part de redevance correspondant un excdent damortissement du bien lou nest pas dductible fiscalement et doit faire lobjet dune rintgration. 3.4.2. Au titre de la TVA.

TVA sur la redevance :

De manire gnrale, les locations de biens meubles corporels constituent des oprations imposables la TVA. Il en est ainsi, en particulier, des locations de tous matriels, de vhicules, de wagons, d'animaux. Pour les loyers perus dans le cadre de ces oprations, la taxe est exigible selon les rgles prvues par les prestations de services.

TVA sur le prix d'acquisition (locataire acqureur) et TVA sur le prix de cession (socit de Crdit-bail) :

Biens d'occasion vendus par leurs utilisateurs. Les ventes de biens usags ralises par leurs utilisateurs sont, en principe, soumises la TVA, la rgle tant limposition pour les cessions de biens mobiliers d'investissement qui ont ouvert droit dduction complte ou partielle de la TVA chez le cdant. Seules sont exonres les ventes de biens n'ayant pas ouvert droit dduction. 3.4.3. Au titre de la taxe professionnelle. La base d'imposition la taxe professionnelle est constitue par le total de deux lments :

la valeur locative des immobilisations corporelles utilises par le redevable pour les besoins de sa profession, l'expiration de la priode de rfrence, pour les biens appartenant au redevable, ou qui lui sont concds ou qui font l'objet d'un contrat de crdit-bail mobilier ou utiliss titre gratuit, on retient 16 % du cot de revient qui sert de base l'amortissement, c'est dire la valeur d'origine du bien.

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EXEMPLE 01. Enonc et travail faire. Une entreprise a conclu avec une socit spcialise, un contrat de Crdit-bail mobilier relatif un vhicule utilitaire, selon les conditions suivantes : dpt de garantie : 8 000,00 le 01/12/200N pay par chque bancaire, loyers trimestriels payables d'avance : 1 794,00 TTC, la 1 re redevance a t verse par chque le 01/12/200N, dure du contrat : 5 ans, option d'achat au terme du contrat de 5 ans : 9 000,00 HT, le solde est pay par chque bancaire. L'exercice comptable se termine le 31/12. TRAVAIL A FAIRE : en utilisant l'annexe suivante : Annexe : Bordereau de saisie - Journal Unique ( complter). Comptabiliser ces oprations : lors de la conclusion du contrat, lors du paiement des redevances, la fin de l'exercice 200N, l'ouverture de 200N+1, lors de la leve de l'option d'achat. Annexe.

Correction.

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EXEMPLE 02. Enonc et travail faire. Une voiture de tourisme a fait l'objet d'un contrat de Crdit-bail la cration d'une entreprise, le 02 janvier 200N. Valeur HT du vhicule : 22 000,00 . Redevance trimestrielle payable d'avance : 1 600,00 HT. Dpt de garantie : 2 000,00 . Dure du contrat : 4 ans. Cette dure correspond la dure d'amortissement du vhicule. Base de calcul des amortissements fiscaux : 18 300,00 . Valeur la leve de l'option d'achat : 3 000,00 HT. TRAVAIL A FAIRE : en utilisant l'annexe suivante : Annexe : Bordereau de saisie - Journal Unique ( complter). 1) Comptabiliser ces oprations : lors de la conclusion du contrat, lors du paiement des redevances, lors de la leve de l'option d'achat. 2) Evaluer le montant des charges dductibles fiscalement pour l'exercice se terminant le 31/12/200N et en dduire la consquence fiscale. Annexe.

Correction. Travail 1.

Travail 2. Charge comptabilise en N : 1 913,60 x 4 = 7654,40 . Charge non dductible pour N : (Valeur TTC base fiscale) x 0,25 = [(22 000 x 1,196) 18 300] x 0,25 = 2003,00 rintgrer. Charge dductible = 7 654,40 2 003,00 = 5 651,40 .
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Chapitre 4. CREDIT BAIL IMMOBILIER. Pour la location des immeubles, les entreprises s'adressent des socits spcialises appeles SICOMI : Socits Immobilires pour le COMmerce et l'Industrie. 4.1. Aspect comptable. 1) Redevances de Crdit-bail immobilier Elles sont comptabilises en charges dexploitation au dbit du compte 6125 Redevances de crditbail immobilier. 2) Leve d'option d'achat : Caractristiques de lopration dacquisition : a) Cot d'entre de l'immeuble : Il est immobilis par l'acqureur pour son cot d'acquisition qui est gal au prix contractuel de cession. Il est rparti entre le cot du terrain et celui des constructions. b) Amortissement des constructions : Il est normalement pratiqu sur leur dure probable d'utilisation apprcie la date de leve de l'option. 4.2. Aspect fiscal. Les biens acquis l'chance d'un contrat de crdit-bail sont inscrits l'actif pour le prix convenu pour la leve de l'option d'achat lorsque l'entreprise a dtenu le contrat depuis l'origine. Cette valeur, diminue des amortissements pratiqus sur le cot de revient du contrat, est amortissable sur la dure d'utilisation du bien la date de la leve de l'option. Dans le cas particulier du crdit-bail immobilier, le preneur doit rintgrer dans les bnfices de l'exercice de leve de l'option une partie des loyers verss si le cot d'acquisition de l'immeuble est infrieur la valeur rsiduelle dans les critures de la socit bailleresse. Lorsque le prix d'acquisition est infrieur la valeur rsiduelle de l'immeuble dans les critures de la socit immobilire bailleresse, le locataire acqureur doit rintgrer dans les bnfices de l'exercice en cours au moment de la leve de l'option, la fraction des loyers verss correspondant la diffrence entre la valeur rsiduelle de l'immeuble dans les critures de la socit immobilire et le prix de cession de l'immeuble. La valeur rsiduelle de l'immeuble cd s'entend de la diffrence entre son cot de revient et le montant des amortissements qui eussent t normalement admis en dduction pour la dtermination du bnfice fiscal de la socit immobilire si cette dernire ne bnficiait pas d'une exonration d'impt sur les socits. Pour viter une charge fiscale importante en fin de contrat, il serait possible de constituer la fin de chaque exercice, une provision pour impt non dductible fiscalement. Elle serait reprise et non imposable au titre de lexercice de leve de loption dachat. Lorsque l'option d'achat est leve, il est courant que le prix d'acquisition de l'immeuble soit infrieur la valeur comptable nette du bien. Quelles sont les consquences fiscales au titre de lexercice d'acquisition pour l'acqureur ? Rintgration fiscale de la fraction des redevances payes et excdentaires et de la diffrence entre la valeur rsiduelle et le prix dacquisition de limmeuble.
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EXEMPLE 03. Enonc et travail faire. Une entreprise a souscrit, dbut janvier N-25, auprs d'une SICOMI, un contrat de Crdit-bail immobilier relatif un ensemble immobilier compos : d'un terrain d'une valeur de 200 000 , d'un immeuble de bureaux d'une valeur d'origine de 1 500 000 . Il a t amorti par la SICOMI selon le systme linaire sur une dure de 50 ans. La dure du contrat de crdit-bail est de 25 ans. Dpt de garantie : 300 000 . Redevance annuelle : 170 000 HT. L'entreprise lve l'option d'achat, en date du 01/01/200N, pour le prix de 800 000 . TRAVAIL A FAIRE : en utilisant l'annexe suivante : Annexe : Bordereau de saisie - Journal Unique ( complter). 1) Dterminer la ventilation du prix d'acquisition entre le terrain et la construction, le montant de la rintgration fiscale, le cot de revient fiscal de l'ensemble et le montant des amortissements drogatoires. 2) Comptabiliser les critures pour l'exercice 200N. Annexe.

Correction. Travail 1. Ventilation du prix d'acquisition : - Terrain : 200 000,00 - Construction : 600 000,00 - Prix d'acquisition de l'ensemble : 800 000,00 Pour le terrain : - Valeur d'origine : - Prix de la lev d'option : - Rintgration : 200 000,00 200 000,00 0,00

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Pour la construction : Valeur dorigine Cumuls amortissements Valeur rsiduelle thorique Prix dacquisition Rintgration fiscale

: 1 500 000,00 : 750 000,00 : 750 000,00 : 600 000,00 : 150 000,00 prvue lors de la leve doption

Cot de revient fiscal de lensemble : 800 000 + 150 000 = 950 000,00 . Soit pour le terrain : 200 000,00 Soit pour la construction (base fiscale) : 750 000,00 Dont base comptable amortissable (base conomique) : 600 000,00 pour les 25 ans qui restent. Amortissement fiscal : 750 000,00 x 4 % = 30 000,00 Amortissement conomique : 600 000,00 x 4 % = 24 000,00 Amortissements drogatoires : 6 000,00 reprendre lors de la sortie du bien du patrimoine pour : 6 000,00 x 25 = 150 000,00 . Provision pour impt annuelle ventuelle pendant la dure du contrat : 150 000,00 x 33 1/3 % x 1 / 25 = 2 000,00 soit une reprise totale lors de la leve d'option de : 2 000,00 x 25 = 50 000,00 . Travail 2.

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SYNTHESE.

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APPLICATION : Tableaux de lannexe relatifs au crdit-bail. Enonc et travail faire. Une socit a souscrit deux contrats de crdit-bail : Document 1 : Contrat de crdit bail mobilier. Document 2 : Contrat de crdit bail immobilier. TRAVAIL A FAIRE : en utilisant les annexes suivantes : Annexe 1 : Tableau de lannexe relatif aux immobilisations en crdit-bail ( complter). Annexe 2 : Tableau de lannexe relatif aux engagements de crdit-bail ( complter). 1) Complter le tableau de lannexe relatif aux immobilisations en crdit-bail au 31/12/200N+2. 2) Complter le tableau de lannexe relatif aux engagements de crdit-bail au 31/12/200N+2. Documents. Document 1.

Contrat de crdit-bail mobilier relatif un quipement industriel dont les caractristiques sont les suivantes : Valeur dorigine du bien au 01/01/N Dure du contrat Dure de vie du bien Mode damortissement Montant des redevances annuelles HT Date de paiement des redevances Date de fin dexercice comptable Valeur de rachat lors de la leve doption en fin de contrat : 40 000 : 8 ans : 10 ans : linaire : 10 000 : dbut danne civile : 31/12 : 7 000

Document 2.

Contrat de crdit-bail immobilier relatif un btiment usage industriel dont les caractristiques sont les suivantes : Valeur dorigine du bien au 01/01/N Dure du contrat Dure de vie du bien Mode damortissement Montant des redevances annuelles HT Date de paiement des redevances Date de fin dexercice comptable Valeur de rachat lors de la leve doption en fin de contrat : 200 000 : 20 ans : 50 ans : linaire : 40 000 : dbut danne civile : 31/12 : 100 000

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Annexes. Annexe 1.

Annexe 2.

Correction. Travail 1.

Travail 2.

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