Guide

Tout savoir pour se loger ou investir

immobilier

Nouveau : loi Scellier Encart détachable : les principales mesures gouvernementales en faveur du logement pour 2009

Sommaire
p.

04

À savoir avant d’acheter

Comment réaliser votre projet ?

p.

07

Vous achetez pour vous loger
Vaut-il mieux acheter ou louer ?

p.

15

Vous investissez dans la pierre

Comment réaliser un placement pérenne ?

p.

24

Vous financez votre projet
Comment faire le bon choix ?

p.

29

Vous revendez et transmettez
Quels sont les impacts fiscaux ?

p.

34

Lexique

sont expliqués dans le lexique.

Tous les mots signalés par un astérisque (*)

Ce guide comprend les dispositions fiscales en vigueur au 15 avril 2009. Des modifications législatives sont susceptibles d’intervenir au cours des prochains mois.

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Guide

immobilier

Se loger ou investir : quelles mesures pour aujourd’hui ?
Après dix années de hausse, les prix du marché de l’immobilier français connaissent une correction depuis fin 2008. Aujourd’hui, le nombre de transactions s’est ralenti, les acquéreurs faisant montre de prudence et anticipant une baisse, alors que les vendeurs n’ont, en partie, pas encore intégré dans leurs prix le retournement de tendance. Toutefois, dans un tel contexte et selon les endroits, de réelles opportunités d’achat peuvent se présenter. Pour ceux qui envisagent d’acheter, la règle d’or de l’immobilier est plus que jamais d’actualité : la qualité de l’emplacement est primordiale pour qui souhaite réaliser une plus-value à moyen terme. De plus, les mesures gouvernementales en faveur du logement permettent de bénéficier d’avantages significatifs : découvrez-les dans l’encart spécial inclus dans ce guide. Quelles sont les règles à connaître avant d’acheter ? Quelles sont les protections que vous offre la loi lors de votre acquisition ? Acheter pour se loger : neuf ou ancien ? Faire construire ? Investissement locatif : quelle formule choisir ? Comment financer votre projet  ? Comment assurer votre financement ? Comment protéger votre bien ? Comment le revendre ou le transmettre ? Le Crédit Mutuel a conçu ce guide pour vous aider et vous accompagner dans votre choix. Véritable manuel de l’acquéreur et de l’investisseur, il répond à toutes les questions que vous vous posez et vous donne les pistes pour faire le meilleur choix dans le contexte actuel. Il intègre les dernières modifications réglementaires et fiscales et propose les solutions les mieux adaptées à votre situation personnelle.

de mutation. etc. vos prêts en cours et la mensualité du prêt immobilier. équipements. avant toute signature d’un compromis de vente ou d’un contrat de réservation. Il comprend le prix d’achat.Guide immobilier À savoir avant d’acheter Poussez les bonnes portes. de garantie et de dossier) et diminué de votre apport personnel . doit être suffisant pour vous permettre d’assurer les autres dépenses (loisirs. . Ces deux variables peuvent changer vos possibilités d’achat. N’hésitez pas à demander plusieurs simulations en faisant varier le taux et la durée. le budget mensuel restant. une fois payés les charges fixes. Cette approche est ensuite à affiner en fonction de votre mode de vie : en effet. c’est une proportion de 30 % du montant des revenus qui est généralement retenue. • de votre besoin de crédit. augmenté des frais supplémentaires (frais d’agence. Le montant que vous êtes en mesure d’emprunter dépend notamment : • de votre capacité de remboursement mensuel. Pour réaliser une première estimation. • du taux d’intérêt.) . adressez-vous aux bons interlocuteurs Quelles sont les étapes à respecter ? Première étape : évaluer votre budget Vous devez toujours évaluer votre budget au besoin avec l’aide de votre banquier.

Pour simuler votre projet. • l’état des risques naturels et technologiques.Pages 04/05 Deuxième étape : envisager toutes les possibilités Une fois votre budget maximal chiffré. Renseignez-vous sur le mode de chauffage (type d’appareil et coût annuel). Si l’intermédiaire est un notaire. etc.5 % audelà). Notre conseil Avant de vous engager. de la main de l’acquéreur. notamment : • l’expertise sur la présence d’amiante. recherchez tous les biens qui correspondent à ce prix dans le ou les secteurs où vous souhaitez habiter. il ne pourra se prévaloir du chapitre du Code de la consommation relatif au crédit immobilier. pour évaluer l’aspect global. Lorsque le prix est payé sans l’aide d’un prêt. de plomb et de termites . afin de ne pas surpayer votre acquisition sur un coup de cœur. Suivant ou non que ce compromis est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel. Une autre option consiste à vous adresser à un notaire ou à consulter les annonces de particulier à particulier. le coût et la fréquence des transports ainsi que la proximité des commerces et des écoles. Renseignezvous sur les équipements restants.creditmutuel. une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que. Ce document est le contrat par lequel le vendeur va vous réserver son bien. le délai court à compter du lendemain de la remise de l’acte. La promesse unilatérale de vente acceptée ou le compromis de vente doivent indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement. Si le bien vous convient. le délai débute le lendemain de la première présentation de la lettre vous le notifiant. n’hésitez pas à confirmer votre proposition d’achat par écrit. il peut demander des honoraires de négociation (dans une limite maximale HT de 5 % jusqu’à 45 734. En cas d’envoi par pli postal de l’acte que vous avez signé. À la signature du compromis. Si le prix vous paraît plus cher que le prix de marché.12 €TTC/min depuis un poste fixe). 34 Quatrième étape : optimiser vos visites Une première visite. un diagnostic électrique est également obligatoire. de la toiture et du jardin. Celle-ci indique le prix que vous êtes prêt à payer et la limite de validité de cette offre (huit jours. des façades. jusqu’à la signature de la vente définitive. s’il recourt néanmoins à un prêt. Une négociation est possible. vous permet de juger de l’environnement. assurez-vous qu’il n’existe pas de traces d’humidité. Toutes ces démarches doivent vous permettre d’évaluer les travaux éventuels. la production d’eau chaude. ainsi que l’état de l’installation intérieure de gaz. envoyez avant la fin de ce délai une lettre recommandée avec accusé de réception à la personne qui vous a notifié le compromis de vente. une seconde visite détaillée s’impose. Dans l’hypothèse où cet acte vous est remis en main propre. * cf. . le montant des charges de copropriété* (s’il s’agit d’un bien en copropriété) et la date possible de libération. demandez à votre conseiller Crédit Mutuel de réaliser la simulation d’une enveloppe de financement adaptée à votre budget. surtout si le bien est en vente depuis longtemps. des murs et des fenêtres. • le diagnostic de performance énergétique . • depuis le 1er janvier 2009. rendez-vous sur www. sa connaissance du marché local et des prix étant un atout dans votre recherche. Sur chaque secteur défini. voir p. avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts. vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours pendant lequel vous pouvez encore changer d’avis. 11. ce qui vous permettra d’économiser les frais d’agence dont le montant est libre (environ 6 % de la valeur du bien). lexique p. Une fois le compromis signé. des nuisances sonores ainsi que des parties communes. faites une contre-proposition. pour les logements datant de plus de quinze ans . Vous sollicitez un prêt auprès de votre banquier : mettez la vente sous condition suspensive d’obtention du prêt. Afin que le vendeur prenne cette offre au sérieux.fr ou appelez le 0 825 01 02 02 (0. l’acte doit porter. sous certaines conditions. En outre.71 € et de 2. le vendeur vous remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par une société agréée et assurée. Comparez les prix pour des biens équivalents. Pour plus de détails sur ces diagnostics. vérifiez l’état de la cave et du grenier et. Observez aussi l’état des plafonds. • la surface exacte du bien vendu (loi Carrez pour les biens vendus en copropriété) . Troisième étape : chercher votre futur logement Vous avez la possibilité de vous adresser à une agence immobilière située dans le secteur choisi. même en partie. il pourra vous être remis en main propre ou vous sera obligatoirement envoyé par courrier recommandé. Si vous décidez de ne plus acheter. pensez à évaluer la durée des trajets. par exemple). obtenez le nom du syndic*. si le bien se situe dans un immeuble en copropriété. Cinquième étape : conclure la transaction Vous réservez le logement grâce au compromis de vente. cette indication doit figurer dans l’acte.

Cette assurance est indispensable dès le transfert de propriété pour l’acquisition d’un immeuble ancien ou dès le début des travaux. d’espaces verts.fr ou appelez le 0  825 01 02 02 (0. * cf. pour des biens de qualité et d’emplacements similaires . si vous faites construire ou rénover. le nombre et la disposition des pièces . • ne négligez pas les caractéristiques et la qualité du bien au profit des seuls avantages fiscaux . tramway. Il est généralement de 10 % du montant de la vente pour réserver le logement.) . • la disposition des pièces par rapport à un mode de vie (cuisine ouverte sur terrasse en région méridionale. • l’isolation thermique et acoustique. • la terrasse ou loggia. Il peut être ramené à 5 % si la signature de l’acte de vente est prévue au-delà des trois mois habituels ou s’il s’agit d’un bien très cher. les points à surveiller sont : • les éléments extérieurs comme la proximité des services. neuf ou ancien. Pour les logements anciens. • faire le changement d’adresse auprès de La Poste. • renseignez-vous sur les prix comparés au marché immobilier environnant. Avant d’emménager. • évaluer le coût du déménagement pour anticiper les frais occasionnés . Pour une résidence principale. • le confort et le caractère pratique . il faut compter entre 6 et 8 % du prix de cession. Le montant du versement à la signature du compromis. local à bateau en zone littorale. Vous versez une provision lorsque le notaire entame les démarches et le solde lors de la signature de la vente définitive. le premier critère à prendre en compte est toujours l’emplacement. RER. Si vous achetez un bien en copropriété*. pensez notamment à : • souscrire votre assurance habitation afin d’être couvert immédiatement . • pensez à votre retraite : une maison de vacances idéale peut s’avérer une résidence permanente peu commode. il faut ajouter également environ 2 % du montant emprunté. 34 . rendez-vous sur www. métro. Sixième étape : emménagez Vous recevez les clés le jour de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. d‘établissements scolaires. À savoir Ayez les bons réflexes La qualité de la construction et la situation du bien. • le type de chauffage et sa consommation. Attention : Le chèque sera débité. • faites preuve de bon sens et renseignez-vous auprès des mairies et de spécialistes . Quel que soit le bien (résidence principale. etc.12 €TTC/min depuis un poste fixe) pour effectuer un devis Assurance Habitation Crédit Mutuel. des pôles touristiques et de loisirs . • la qualité architecturale de l’immeuble . • la desserte des grands axes routiers et les transports en commun situés à proximité (bus. • attention à la défiscalisation . Notre conseil Demandez à votre conseiller Crédit Mutuel. olfactives. Les autres frais. • l’existence d’un lieu pouvant engendrer des nuisances (sonores. hypothèque). Les frais de notaire comprennent les taxes et droits dus au Trésor public ainsi que les honoraires et débours du notaire. • la qualité de la construction . Faites toujours le chèque à l’ordre du notaire (si le compromis de vente le prévoit) qui le déposera sur un compte séquestre. En cas de prêt garanti par une garantie réelle (PPD. secondaire ou locative). • la qualité de l’isolation thermique en fonction de la région. Pour le neuf. l’état de la toiture .creditmutuel. La condition suspensive d’obtention du ou des prêts vous permet d’être dégagé de la vente et de récupérer votre dépôt de garantie si vous n’obtenez pas le ou les prêts correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée dans le compromis de vente. lexique p. doivent faire l’objet d’une étude complète. Prenez quelques précautions avant de vous décider : • restez classique : le bien doit pouvoir convenir à une majorité d’acquéreurs en cas de revente . • la situation et le prix comparés au marché local . Pour une résidence secondaire. exigez que la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente soumis à votre acceptation mentionne que le prix sera payé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts et soumette la conclusion de l’opération à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de ce ou ces prêts. • la taille. train) . de centres sportifs et culturels . etc. les capacités offertes par le terrain . • la possibilité de garage ou de parking fermé .À savoir avant d’acheter Guide immobilier Si vous empruntez. vous verserez une somme appelée “fonds de roulement”. dans votre intérêt. entre 2 et 3 %. Ce dépôt de garantie perçu par le syndicat de copropriété* vous sera remboursé lorsque vous revendrez le logement. dressez la liste des critères clés : • le quartier : veillez à la proximité de commerces.) .

les logements sont vendus avant leur construction. appartenance à un groupe. administratives et techniques. lexique p.Guide immobilier Vous achetez pour vous loger Avoir les bonnes clés pour choisir Pages 06/07 1. qui est soumise à des règles spécifiques fixées par le Code de la construction et de l’habitation. On se situe alors dans le cadre de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA*). Il faut donc faire preuve d’imagination pour visualiser l’immeuble ainsi que votre futur appartement. 34 . Le rôle central du promoteur Le promoteur prend en charge toutes les démarches financières. précédentes réalisations dans la région. etc. * cf. Prenez quelques renseignements sur le promoteur : références. Tout dépassement du prix (hors indexation conventionnelle) est à sa charge. sur plans. Cela vous permettra de mieux connaître ce partenaire essentiel de votre projet. et il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus. Les Formalités nécessaires ACHETER DANS LE NEUF COLLECTIF Dans la plupart des cas.

34 de réservation serait conclu par l’intermédiaire d’un professionnel. le lotisseur en étant juridiquement . • 5 % à la remise des clés. Elle couvre une période de deux ans suivant la réception. le paiement des travaux relevant de la garantie décennale. sa superficie et sa constructibilité. À compter du lendemain de la date de première présentation de la lettre vous notifiant le contrat de réservation ou du lendemain de la remise de l’acte en main propre. le démontage ou le remplacement ne peut se faire sans détériorer l’ouvrage). avec restitution de votre dépôt de garantie. les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur (montant. • s’il y a lieu. La garantie décennale* couvre les désordres graves compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination. Dans le cas où vous avez recours à un prêt pour financer votre acquisition. Vous devenez propriétaire à l’achèvement des travaux constaté par un acte authentique (devant notaire). Pour un appartement ou une maison (avec garantie d’achèvement). ainsi que les désordres affectant les éléments d’équipement indissociables de l’immeuble et rendant celuici également impropre à sa destination (logement inhabitable ou anormalement habitable et dommages survenant aux éléments dont la dépose. acte concrétisant le transfert de propriété du bien construit. conditions. établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement. son mandataire ou le vendeur. dépendances et dégagements . le cas échéant. Ces 5 % peuvent être consignés en cas de contestation sur la conformité de la construction avec les prescriptions du contrat. lexique p. le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement. l’acquéreur signe un contrat de réservation et verse (sur un compte bloqué) un dépôt de garantie : 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an.Vous achetez pour vous loger Guide immobilier Le contrat de réservation Dans le cadre de la Vefa*. • 35%àlamise“horsd’eau”*(toitureposée). le prix étant payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux. • les conditions légales relatives au dépôt de garantie. en dehors de toute recherche de responsabilité.715 % (majorée des honoraires du notaire et de 0. Elle garantit. mais uniquement la taxe de publicité foncière au taux de 0. ils se montent à : • 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation) . pendant dix ans. vous bénéficiez des avantages du neuf au prix de l’ancien. Cette garantie s’applique pendant les dix années suivant la réception des travaux. il pourrait vous être remis en main propre contre récépissé. mieux vaut faire figurer. CONSTRUIRE SA MAISON La première étape : l’achat du terrain Le terrain constructible peut se trouver soit dans un lotissement. ses modalités de révision . dans le contrat de réservation. • la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu . • la situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement . Les droits sur les constructions. le cas échéant.soit en secteur“ diffus ”. Seront annexés au contrat de réservation le plan du logement. le plan des façades.09 %. Des garanties pour le neuf La garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux. En effet. • la qualité de la construction au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat. L’absence d’une de ces mentions entraîne la nullité du contrat. Le lotissement offre des garanties sur sa viabilité. La vente à terme À la signature du contrat. et indiquant. 2 % s’il est compris entre un et deux ans. Des frais réduits Si vous achetez un bien récent (n’ayant fait l’objet d’aucune mutation entre non-professionnels dans les cinq ans qui suivent son achèvement).démontable et remplaçable sans détériorer le support. • le nombre de pièces principales . vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours. un état des risques naturels et technologiques. oblige l’entrepreneur à réparer sans délai. vous sont transférés au fur et à mesure de leur achèvement. pendant un an. L’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage. les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue . le plan masse de l’immeuble (qui précise l’implantation des bâtiments sur le terrain). nom du prêteur) . tous les défauts signalés par lettre recommandée avec accusé de réception. • l’énumération des pièces de service. Dans le cas où ce contrat * cf. • le prix prévisionnel de vente et. le bien est vendu TTC et l’acte notarié ne supportera pas les droits d’enregistrement au taux de 5. • 25 % à l’achèvement de l’immeuble . et l’acquéreur à en payer le prix à la date de livraison. Le contrat de réservation que vous avez signé vous sera adressé par lettre recommandée à votre domicile. une clause suspensive.10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques). Cette assurance est valable pour le propriétaire de l’ouvrage et aussi pour les propriétaires successifs. Celle-ci vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie dans le cas où vous n’obtiendriez pas le prêt. elle sera recalculée d’une façon précise une fois la construction réalisée . Le contrat de réservation doit notamment mentionner : • la surface habitable approximative . La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est dissociable de la construction. relative à l’obtention des prêts. dans le cadre de la VEFA*.

le règlement du lotissement. 10 % à l’ouverture du chantier. s’il est toujours en vigueur. Vous avez alors trois mois pour les envoyer.5 à 6 % du coût de l’opération. Il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée. L’administration a l’obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier. ou à son architecte. Des délais d’instruction garantis. Si vous faites construire Le coût de l’assurance dommages ouvrage* obligatoire peut varier de 1. Chiffres en main Le contrat de construction obéit à des règles “d’échéancement” quant au paiement du prix de vente : 5 % à sa signature. • une superficie minimale de terrain constructible . Le cadastre permet d’identifier les propriétés présentes dans une commune. et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En pratique. le délai de recours expire au plus tard un an après l’achèvement de la construction autorisée.). de menuiserie et de chauffage.09 % (+ 0. Le délai d’instruction du permis de construire est fixé à deux mois pour les constructions individuelles et à trois mois pour les autres constructions. Le constructeur doit fournir une garantie de remboursement d’acompte et une garantie de livraison assurant l’achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus. le permis peut être prolongé d’un an. d’adresser par pli recommandé. électricité. ou limitent certains types de construction (piscines. consultez le PLU* (le plan local d’urbanisme) ou le POS (plan d’occupation des sols).). 34 Un moment clé : la signature du contrat de construction En signant le contrat de construction de votre maison. avant l’ouverture du chantier. Valable deux ans. Le PLU (ou le POS) peut préciser : • l’affectation des sols selon les usages principaux pouvant être faits ou la nature des activités susceptibles d’être exercées . un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau. Secteur “ diffus ” : pour vous assurer de la viabilité et de la constructibilité d’un terrain isolé. cette autorisation administrative doit être demandée à la mairie. Le constructeur vous donne généralement les plans . Étudiez aussi le cahier des charges ainsi que les statuts du syndicat du lotissement et demandez une évaluation des taxes et charges d’entretien des espaces communs. de souscrire une assurance dommages ouvrage* dont les références doivent être indiquées dans le contrat de construction). Quand une consultation est obligatoire et impose un délai supplémentaire. Une gestion des pièces manquantes du dossier plus claire et plus simple. couleurs et clôtures. lexique p.1 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques). Souvent. 15 % à l’achèvement des murs. etc. le recours à un architecte est obligatoire.Pages 08/09 garant. etc. au maire de la commune une déclaration qui atteste de l’achèvement des travaux et de leur conformité. vous avez l’obligation. Il appartient désormais au maître d’ouvrage. 10 % à l’achèvement des fondations. du respect des règles d’urbanisme. 20 % à la mise “hors d’eau”*. entre autres. Un lotissement est un terrain divisé en parcelles et revendu par lots. Votre construction est achevée La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage* déclare accepter la construction avec ou sans réserves. Les tiers disposent alors d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. celuici est connu au bout d’un mois. si ce n’est pas déjà fait (lotissement). prescrivent les matériaux. etc. 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise “hors d’air”*. Une fois le permis délivré. Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont pas assujettis à la TVA. le cahier des charges et. mais aux droits de mutation à 5. sa dimension . vérandas. Ces éléments sont disponibles à la mairie de votre commune. Il est également conseillé de demander la délivrance d’un certificat d’urbanisme* opérationnel. • un ou des COS* (Coefficient d’Occupation des Sols) qui permettent de déterminer le nombre de mètres carrés constructibles en fonction de la superficie du terrain. Notre conseil • Pour éviter les litiges. 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement. • Un terrain dans un lotissement doit être visité plusieurs fois avec un professionnel pour s’assurer. Une liste des pièces devant accompagner le dossier est fournie avec les formulaires. de plomberie. Si la preuve de la régularité de l’affichage sur le terrain ne peut être apportée. la réception et la livraison sont généralement concomitantes. En principe. La construction doit commencer avant l’expiration du délai de deux ans. Le permis de construire Obligatoire pour toute construction durable. vous devenez maître d’ouvrage* (à ce titre. les 5 % restants à la remise des clés. • des règles concernant l’aspect extérieur de la construction. faites borner votre terrain ainsi que l’emplacement de votre construction par un géomètre expert. le cas échéant. Il ne peut plus être modifié. L’autorité compétente dispose alors d’un délai de trois mois pour contester la * cf. avec accusé de réception. Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher. équipés par le lotisseur.

Il doit être tenu à disposition de tout acquéreur lors de la vente d’un logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine. la plomberie et l’électricité . Le délai est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire. dans les agences immobilières. Il devra être effectué par un professionnel certifié par un organisme officiel accrédité. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte. embrasures de portes et de fenêtres. Une expertise peut être réalisée par un architecte. tels que les honoraires et débours du notaire en qualité de rédacteur de l’acte de vente. Le DPE indique des recommandations afin de réaliser des travaux d’économies d’énergie  : estimation du coût des travaux. l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur sa décision d’achat (voir p. vous avez la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente. de plomb et de termites . une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée est délivrée par l’autorité compétente au maître d’ouvrage sur simple demande de celui-ci. pour les installations électriques datant de plus de quinze ans. LE LOGEMENT ANCIEN Pour l’acquisition d’un logement datant de plus de vingt ans. il est conseillé de faire procéder à un état des lieux par un expert. les structures. • le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il évalue la consommation estimée pour le chauffage. à moins d’être un professionnel. • les comptes rendus d’assemblées générales (pour être au courant des travaux votés et ainsi anticiper les charges). La commission de l’intermédiaire (agent immobilier ou notaire si ce dernier joue le rôle de négociateur immobilier) est en principe à la charge de l’acheteur. au jour de la signature de l’acte de vente notarié. Passé le délai applicable. Il engage de manière réciproque et irrévocable les deux parties. La date d’entrée en possession du bien correspond. estimation des économies réalisables et durée du retour sur investissement. La surface à prendre en considération tient compte des surfaces des planchers. après déduction des murs.Vous achetez pour vous loger Guide immobilier conformité des travaux au permis. en principe. d’évaluer la qualité technique d’un logement.fr. • l’état des risques naturels et technologiques ainsi que l’état d’installation intérieure de gaz pour les logements datant de plus de quinze ans . le vendeur est tenu de préciser la surface exacte du bien vendu.equipement. Évaluer la qualité du logement Il est difficile.5). Les modalités d’acquisition L’achat au comptant répond aux règles classiques du contrat de vente. un diagnostic électrique est obligatoire. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. tous les arrangements sont possibles : partage des frais ou prise en charge des frais par le vendeur. . une fois les conditions suspensives remplies (l’obtention d’un prêt fait partie des conditions suspensives). Le plus souvent. pas comprise dans le prix et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement. le chauffage. Mais si les deux parties sont d’accord. La loi Carrez (achat d’un lot de copropriété) Depuis l’instauration de la loi Carrez. Pour plus de détails : http://www. la climatisation et la ventilation ainsi que les émissions de gaz à effet de serre liées à cette consommation. Un diagnostic de performance énergétique doit être fourni à l’achèvement des chantiers de construction de bâtiments (ou parties de bâtiments) dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. Frais Les droits de mutation d’un logement ancien s’élèvent à 5. L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature du contrat. • depuis le 1er janvier 2009. En application de l’article L. La vente devra ensuite être régularisée par acte notarié. chez votre notaire ou auprès des Espaces Info Énergie. cloisons. marches. gaines.09 % (+ 0. Consultez les annuaires à la rubrique “experts en technique du bâtiment”. Elle n’est. notamment par les notaires. Selon l’âge de ce dernier. cage d’escalier. dans la promesse ou le compromis de vente (sauf exceptions).10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques). l’eau chaude sanitaire. Il est valable trois ans et contrôle l’état de l’installation intérieure d’électricité des parties privatives du bien vendu. clos et couverts. Les autres frais. Le DPE est valable dix ans.urbanisme. Certains éléments sont à examiner de près : • la charpente. L’achat en viager permet d’acquérir un bien contre le paiement d’une somme au comptant (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. un compromis de vente est signé entre le vendeur et l’acheteur. ainsi que la date du dernier ravalement de façade. le vendeur vous remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par une société agréée et assurée : • l’expertise concernant la présence d’amiante. des barèmes spécifiques permettent l’évaluation du montant de la rente. Les diagnostics À la signature du compromis. en principe.gouv.

valeur informative Un an ou illimité pour les ventes.Pages 10/11 Diagnostic Amiante Electricité (obligatoire depuis le 1er janvier 2009) Gaz DPE (1) Plomb (1) Bien concerné Tous Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 Biens à usage d’habitation Installation d’électricité datant de plus de quinze ans Biens à usage d’habitation – Installation de gaz datant de plus de quinze ans Tous Immeuble d’habitation Permis de construire antérieur au 1er janvier 1949 Communes déterminées par un Plan de prévention des risques Zones déclarées par arrêté préfectoral Validité Illimitée Trois ans Trois ans Dix ans. . six ans ou illimité pour les locations Six mois Six mois Risques naturels et technologiques (1) Termites (1) Diagnostics exigés pour les locations.

l’emploi et le pouvoir d’achat du 21 août 2007 (amendée par la loi de finances pour 2009) a mis en place un crédit d’impôt applicable aux intérêts des prêts immobiliers prévus à l’article L. L’administration accepte également la prise en compte des intérêts afférents aux prêts relais.Vous achetez pour vous loger Guide immobilier 2. dès son achèvement. veuf. payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009. à apprécier sur une période de cinq années consécutives. Le point de départ de la première annuité est la date de première mise à disposition des fonds avec possibilité pour le contribuable. La loi de finances pour 2009 accorde des avantages supplémentaires pour l’achat de logements neufs. Sont visés : • les acquisitions d’un logement achevé (neuf ou ancien). BBC 2005) et.14 et encart détachable). le locataire ou l’occupant à titre gratuit. à l’inverse. destinés à l’acquisition de la résidence principale (directement ou par l’intermédiaire d’une SCI qui met le bien immobilier à disposition gratuite de ses associés). Cette mesure est applicable aux acquisitions réalisées (actes authentiques) à compter du 6 mai 2007 et aux constructions pour lesquelles une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette même date. les intérêts versés avant achèvement sont pris en compte si le contribuable s’engage à affecter ce logement à son habitation principale. en avance sur la réglementation thermique (Bâtiment basse consommation. • les travaux d’agrandissement du logement.) achevés dans les douze mois qui suivent la signature de l’acte d’achat . Le contribuable doit affecter le logement à son habitation principale à la date du paiement des intérêts (acquisition). Le plafond annuel des intérêts à prendre en compte est de 3 750 € (célibataire. Le plafond pluriannuel des dépenses est fixé à 5  000 € pour une personne seule et à . etc. Le plafond des dépenses payées entre le 1er  janvier 2005 et le 31 décembre 2012. Le crédit d’impôt est de 40 % des intérêts (frais d’emprunt et assurance exclus) versés la première annuité de remboursement et de 20 % des intérêts versés les quatre annuités suivantes. • la construction d’un logement destiné à être affecté. • la réalisation de travaux de transformation d’un local non affecté à l’habitation ou inhabitable (ruine) en logement . Le crédit d’impôt pour le développement durable. Le crédit d’impôt pour l’aide aux personnes Il concerne les dépenses d’équipements pour les personnes âgées ou handicapées. cumulable avec le dispositif du prêt à taux zéro. l’installation d’ascenseurs électriques et les travaux de protection contre les risques technologiques. dont les plafonds de dépenses et les taux varient selon la nature des travaux effectués. Le plafond est doublé (7 500 et 15  000 €) lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Le taux du crédit d’impôt varie en fonction de la nature des dépenses et de leur année d’acquittement (voir tableau p. ouvrent droit à deux catégories de crédits d’impôt. ou en état futur d’achèvement (VEFA) ou de rénovation . et facturées par les entreprises ayant effectué les travaux. améliorations. au plus tard le 31  décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt. de reporter ce point de départ à la date d’achèvement ou de livraison du logement (demande déposée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou de livraison du logement). personne invalide vivant sous le toit du contribuable. Les sommes ouvrant droit à des crédits d’impôt sont les dépenses payées par le propriétaire. L’installation d’équipements permettant d’agir pour le développement durable donne droit à un crédit d’impôt. etc. supprime le crédit d’impôt pour les logements neufs ne respectant pas la réglementation (voir encart détachable).). majoré de 400 € par personne à charge (enfant. Ce crédit d’impôt. est fixé à 8 000 € pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple marié ou pacsé. Quelle FISCALITÉ ? ses qui empruntent pour l’acquisition (ou la construction) directe ou indirecte (par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés du type SCI) de leur résidence principale. • l’acquisition d’un logement avec réalisation de travaux concomitants (aménagements intérieurs. divorcé) ou de 7  500 € (couple soumis à imposition commune) + 500 € par enfant à charge. bénéficie aux personnes physiques résidentes françai- Crédits d’impôt pour le développement durable ou en faveur de l’aide aux personnes Les dépenses réalisées dans le cadre de la résidence principale. Dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement ou d’une construction. RÉSIDENCE PRINCIPALE : des avantages à prendre en compte Crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts immobiliers La loi sur le travail. à l’habitation principale du contribuable . 312-2 du Code de la consommation. en cas de construction ou de vente en l’état futur d’achèvement. L’achat de la résidence principale.

SCR. ni d’exonération et plafonnement. Renseignezvous auprès des services municipaux afin de les intégrer dans votre budget prévisionnel. Elle bénéficie d’abattements (charges de famille. Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. et parfois dans d’autres communes. Selon les endroits. ni d’abattement. en principe. RÉSIDENCE secondaire Des avantages fiscaux réduits Aucune réduction d’impôt n’est prévue pour les dépenses relatives à la résidence secondaire.5 % sur les travaux réalisés par un professionnel. le taux réduit est applicable. Taxe foncière* Propriétés bâties et non bâties. dont les revenus n’excèdent pas certains seuils. Une fiscalité locale parfois alourdie Les impôts locaux sont souvent alourdis par les municipalités des zones rurales. serrurerie. En cas d’urgence (plomberie. de transformation ou d’amélioration effectués dans des logements dont la construction est achevée depuis plus de deux ans reste fixée à 5. vous devez payer une TLE* (taxe locale d’équipement).6 %). après effraction. Réclamations * cf. Le recouvrement de la redevance de télévision est adossé à la taxe d’habitation* de la résidence principale ou. Le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. et personnes de conditions modestes (RMI. 34 . Vous pouvez néanmoins bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5. À savoir Revenu fiscal de référence Le revenu fiscal de référence est un élément déterminant pour l’obtention des exonérations ou dégrèvements relatifs à la taxe foncière* ou à la taxe d’habitation*. si fuite d’eau . Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. etc. Renseignez-vous avant d’acheter ! La taxe d’habitation* afférente à la résidence secondaire ne bénéficie. L’occupant (propriétaire ou locataire. lors des votes budgétaires. la TVA à taux réduit sur les services à forte intensité de main-d’œuvre est applicable jusqu’au 31 décembre 2010. Taux de TVA réduit La TVA perçue sur certains travaux d’entretien. Chaque année. d’aménagement. contraintes en cela par leur désertification. En effet. lexique p. même à titre gratuit) au 1er janvier de l’année d’imposition.25 et 26).).). ainsi que pour l’obtention de certains prêts réglementés (voir p. majoré des revenus soumis au prélèvement libératoire. Ces taxes peuvent faire l’objet d’une exonération totale ou partielle dans certains cas spécifiques. qui concerne les propriétaires comme les locataires. à défaut. de certains revenus exonérés (distributions effectuées par des FCPR. abattement de 40 % sur les dividendes). Prise en compte de la fiscalité locale Les impôts locaux constituent l’essentiel des recettes des collectivités territoriales. même s’il n’habite pas le logement concerné. et autres cas d’exonération. Exonération de deux ans pour les immeubles neufs à usage d’habitation principale ou secondaire.). à la suite d’un accord unanime conclu entre les pays membres de l’Union européenne. etc. porte sur les travaux réalisés par des professionnels. Le revenu fiscal de référence s’entend du revenu net imposable (y compris les plus-values sur valeurs mobilières).) et de certaines déductions (cotisations PERP. La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier. invalides ou veuves. abattements facultatifs en faveur de personnes de condition modeste. d’autres taxes d’urbanisme peuvent vous être demandées. etc. La taxe foncière* est à la charge du proprié- Taxe d’habitation* Locaux concernés Personnes concernées Exonérations et plafonnement Locaux affectés à l’habitation. Le taux de crédit d’impôt varie aussi en fonction de la nature de la dépense. quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble. Pour toute construction dans une ville de plus de 10 000 habitants.Pages 12/13 10 000 € pour un couple marié ou pacsé (majorations pour personnes à charge identiques aux travaux en faveur du développement durable).5 % (au lieu de 19. sur l’avis d’imposition afférent à une autre habitation. Divers cas peuvent s’appliquer à l’habitation principale : personnes âgées. taire. celles-ci en réexaminent les taux. occupés ou non par leur propriétaire (sous réserve de décision contraire pour la part communale). Ce taux réduit. etc.

les frais de main-d’œuvre sont pris en compte à compter de l’année 2009 Ces équipements ouvrent droit à un crédit d’impôt de 40 % sous la double condition que le logement soit achevé avant le 1er janvier 1977 et que cette installation soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition . Sur le coût des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et les pompes à chaleur (autres qu’air/air à compter de 2009(1)). et les pompes à chaleur (autres qu’air/air). Toutefois. Les équipements précités ouvrent droit à un crédit d’impôt majoré sous la double condition que le logement soit achevé avant le 1er janvier 1977 et que cette installation soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition . 25 % 40 % 40 % 40 % 50 % 50 % 50 % / 40 % 25 % / 40 % 40 % 25 % 25 % 25 % Pas de crédit d’impôt 50 % 50 % 25 % 25 % 25 % (1) Tolérance administrative : l’acquisition d’une chaudière à basse température ou d’une pompe à chaleur air/air qui aura été engagée en 2008 pourra donner lieu à un crédit d’impôt au titre de l’imposition des revenus de l’année 2009 pour l’ensemble de la dépense supportée. main-d’œuvre exclue. de matériaux d’isolation thermique et d’appareils de régulation de chauffage installés dans un immeuble achevé depuis plus de deux années. Sur le coût des équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales (main-d’œuvre exclue) intégrés à un logement neuf. si ces deux conditions ne peuvent pas être remplies. le taux du crédit d’impôt est fixé à 25 %. acquis en l’état futur d’achèvement ou construit par le contribuable entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009. Frais de diagnostic de performance énergétique effectués sur un logement achevé depuis plus de deux années (un seul diagnostic par logement par période de cinq années). pour les chaudières et équipements de chauffage ou de production d’eau chaude indépendants fonctionnant au bois. Pour l’achat de chaudières à condensation (main-d’œuvre exclue). . ou bien dans un logement déjà achevé. le taux du crédit d’impôt est celui applicable habituellement.Vous achetez pour vous loger Guide immobilier Taux du crédit d’impôt pour le développement durable 2008 2009 Pas de crédit d’impôt(1) 25 % 2010 Pas de crédit d’impôt 25 % Pour l’achat de chaudières à basse température (main-d’œuvre exclue) 15 % installées dans un immeuble achevé depuis plus de deux années. si ces deux conditions ne peuvent pas être remplies. Pour les travaux d’isolation thermique des parois opaques. ce taux est ramené à 40 % pour les dépenses payées en 2009 et à 25 % pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2010. intégrés dans un immeuble neuf ou ancien. Le crédit d’impôt ne s’applique pas si la réglementation l’impose (cession par exemple). ou autres biomasses. Sur le coût des équipements de raccordement (main-d’œuvre exclue) à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération (immeuble neuf ou ancien). sous réserve que le contribuable soit en mesure de justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte à l’entreprise au cours de l’année 2008.

etc. Déterminez le montant mensuel d’épargne que vous pourrez consacrer à cette opération.Guide immobilier Vous investissez dans la pierre Sécurisez vos contrats de location Pages 14/15 1. l’emplacement (proximité des écoles. Faites une étude de marché sur le lieu où vous comptez investir : retenez les villes où la demande locative est forte.). Enfin. en retenant des hypothèses de simulation prudentes. population étudiante. Avant de vous DÉCIDER renseignez-vous sur le prix des loyers et les perspectives d’évolution de la ville (activité économique. . Ne sous-estimez pas la qualité du bien : la construction. transmission aux enfants. en tenant compte des prêts qui arrivent à échéance prochainement. calculez l’impact de votre investissement sur votre budget et votre fiscalité. veillez à ne pas “surpayer” votre bien sous prétexte d’économies fiscales. mais aussi lors de la revente du bien : ils déterminent la rentabilité de votre investissement. privilégiez les programmes qui sont commercialisés à la fois en accession à la propriété et en investissement locatif. tels sont les objectifs auxquels permet de répondre l’investissement locatif. diversification patrimoniale. QUELQUES CONSEILS POUR MENER À BIEN VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT LOCATIF Préparation de la retraite. commerces et transports en commun) et les prestations sont des critères importants pour trouver un locataire.

l’agencement ou l’équipement initial . Au titre d’une même année. La fraction du déficit excédant cette limite ou liée à des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. ainsi que les dépenses de procédure . Bordeaux. indemnités d’assurances. res d’un logement achevé depuis plus de deux ans. • les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation. En contrepartie. quel que soit le risque couvert . • les impôts fonciers. • les intérêts et frais d’emprunts contractés pour l’acquisition.). • les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire. Le régime simplifié ou microfoncier permet aux propriétaires bailleurs. • les appels provisionnels de charges versés aux syndics de copropriété. Comment INVESTIR ? L’impact sur votre déclaration Si le résultat (loyer-charges) fait ressortir un bénéfice. de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % (aucune autre charge n’est admise en déduction). Robien.). Borloo neuf et Scellier Ces régimes. sauf option pour le régime réel d’imposition (durée minimale de l’option pour le réel : trois ans. à l’inverse. 14) Réservé avant 2009 aux dépenses effectuées dans la résidence principale. lorsqu’elles ne lui ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de départ du locataire . • les primes d’assurance afférentes à l’immeuble ou au bail. Montpellier. . Les dispositifs fiscaux de faveur Le crédit d’impôt en faveur du développement durable (voir p. le logement à une autre personne que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal. la construction ou la réalisation de travaux. À savoir Les logements vacants Une taxe sur les logements vacants est perçue dans les agglomérations de Paris. Ce régime est applicable de plein droit. Lille. etc. Ils sont d’ores et déjà remplacés par un nouveau régime de réduction d’impôt dit “Scellier”. avec régularisation l’année suivante . Son taux est fixé à 10 % de la valeur locative foncière brute la première année. prendront fin le 31  décembre  2009. résulte d’une décision délibérée du propriétaire ou de l’usufruitier. pour être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. un déficit est constaté. Cannes-GrasseAntibes et Nice. puis à 15 % les années suivantes. Borloo et la nouvelle réduction d’impôt. Elle frappe les logements inhabités et vides de meubles dont la vacance. • les frais réels de gérance et les rémunérations des gardiens ou concierges.22) ou de FPI (Fonds de placement immobilier) qui ne disposent pas de revenus fonciers procurés par des immeubles détenus en direct. et les détenteurs de parts de SCI* (Société civile immobilière) (voir p. Borloo.Vous investissez dans la pierre Guide immobilier 2.5 % la deuxième année. les dépenses effectuées ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. LES DISPOSITIONS FISCALES RELATIVES À L’INVESTISSEMENT LOCATIF CLASSIQUE Les revenus fonciers Les loyers tirés de la location nue de votre bien immobilier constituent des revenus fonciers. sans limites de plafond ou de durée . il est désormais ouvert aux bailleurs fiscalement domiciliés en France et propriétai- Les logements neufs ou assimilés : dispositifs Robien recentré. ne modifiant pas la nature. modifiés par la loi de finances pour 2009 (voir encart détachable). seuls trois logements peuvent bénéficier du crédit d’impôt. puis reconduction annuelle). à 12. le contribuable pourra choisir entre les dispositifs Robien. il peut être déduit du revenu global à concurrence de 10  700 € (hors intérêts d’emprunt). Le plafond pluriannuel des dépenses pour la période du 1er janvier 2009 au 31  décembre 2012 est fixé à 8 000 € par logement. effective depuis deux ans au moins. à l’exclusion des travaux d’agrandissement ou de reconstruction . En sont exclus les propriétaires d’immeubles ouvrant droit à des régimes spécifiques (Besson. Le bailleur doit s’engager à louer nu. Pour les investissements de 2009. • les autres frais de gestion (correspondance et téléphone) couverts par un forfait de 20 € par local . dont le total des loyers encaissés dans l’année n’excède pas 15 000 €. Certaines charges payées durant l’année d’imposition sont déductibles : • les dépenses d’entretien et de réparation pour remise en état du bien. Lyon. etc. Si. celui-ci s’ajoute à l’ensemble des revenus réalisés par le foyer pendant l’année. Vous devrez les déclarer ainsi que certains revenus accessoires ou recettes exceptionnelles (subventions. Toulouse. à titre de résidence principale pendant au moins cinq années.

les plafonds de loyer. • les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation que le contribuable transforme en logements . Le régime Scellier C’est une réduction d’impôt nouvellement créée. Il est fixé à 6 % du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années et à 4 % pour les deux années suivantes. si elle est postérieure. la seconde prévoit que le logement ouvre droit à l’aide personnalisée au logement). Sont concernés les investissements suivants : • les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement . la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.02 21. cuisine) et qui font l’objet. qui ne peut être un ascendant ou un descendant. de la part de l’acquéreur. Le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition. un engagement de location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant neuf ans. pendant toute la période couverte par l’engagement de location. selon que le bail a été conclu dans le cadre d’une convention du secteur intermédiaire ou d’une convention du secteur social.85 Zone C 8. lexique p. qui doit être signée avec l’Agence nationale pour l’habitat (convention avec ou sans travaux). plus restrictifs. de six ou neuf ans selon le cas. le locataire ne doit pas être associé ou être membre du foyer fiscal de l’un des associés. Sous cette réserve. pendant toute la durée de la convention. 34 .31 9. L’avantage fiscal est un abattement spécifique de 30 à 45 % (porté à 60 % par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) sur le revenu locatif.05 11.56 9. Le contribuable doit donc avoir opté pour ce dispositif et remplir des conditions supplémentaires qui complètent l’engagement de location : le locataire ne peut pas être un ascendant ou descendant du contribuable et ses ressources ne doivent pas dépasser un certain seuil lors de la signature du bail .22 * cf. et d’un abattement spécifique de 30 % sur les loyers pour la même durée. ou très social (parmi l’ensemble des conditions de ces conventions. sans possibilité de prorogation. Ce régime peut s’appliquer aux investissements réalisés depuis le 1er  janvier  2006 si le contribuable opte préalablement pour le Robien recentré. • les parts de certaines SCPI*. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société de personnes.82 17.95 12.32 Zone B // // // // Zone B1 14. sont inférieurs de 20 % aux plafonds du Robien recentré (voir tableau ci-dessus).04 Zone B2 11.61 15. En cas d’option pour le Borloo neuf. • les constructions de logements par le contribuable . La condition du plafond du loyer pourra conduire dans certains Plafonds de loyers en 2008 et 2009 (loyers mensuels en € par m2 . Le bail doit avoir été conclu à partir du 1er  octobre  2006 avec un nouveau locataire.76 9. le bailleur bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires sous forme d’un complément de déduction au titre de l’amortissement. Les logements anciens : dispositif Borloo ancien Le Borloo ancien concerne essentiellement les logements anciens loués nus à usage d’habitation principale du locataire.02 7. La loi relative au droit opposable au logement a étendu le Borloo ancien aux logements faisant l’objet d’un renouvellement de bail. Le régime Borloo neuf ou Borloo populaire complète le dispositif Robien recentré lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire. de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19 décembre 2003 . Le bailleur doit également s’engager à ce que le loyer mensuel au mètre carré ne soit pas supérieur.69 12.65 16.charges non comprises) Dispositif Robien recentré Borloo neuf Année 2008 2009 2008 2009 Zone A 21. • les acquisitions de logements vétustes qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 (chauffage. installation sanitaire.01 7. qui s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (voir encart détachable). à un plafond fixé par décret (voir tableau ci-dessous). Le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.Pages 16/17 L’amortissement “Robien recentré” s’applique aux investissements réalisés depuis le 1er  septembre  2006 par des personnes physiques ou des sociétés de personnes relevant des revenus fonciers. dont la durée peut atteindre quinze ans.

excéder les autres revenus d’activité du foyer (salaires. pensions et rentes viagères. revenus de gérants majoritaires). en contrepartie. mais vous le déduisez intégralement de vos revenus fonciers. les logements relevant d’une convention du secteur social ou très social. et peuvent présenter certains risques qui les réservent à une clientèle avertie. Conditions modifiées depuis le 1er janvier 2009 (voir encart détachable) : être inscrit au registre du commerce et tirer de cette activité au moins 23 000 € de recettes annuelles. Ces recettes doivent. au niveau d’imposition élevé. s’offrent également aux investisseurs : Pour louer un logement meublé. Par ailleurs. notamment à la revente. Reportez-vous à notre Guide fiscal pour plus de détails sur la fiscalité de l’immobilier. le Crédit Mutuel a développé la Solution globale immobilier Locatif (voir p. une nouvelle réduction d’impôt de 5 % est applicable aux investissements locatifs réalisés dans des résidences médicalisées. vous opterez de préférence pour une formule de crédit in fine : avec ce type de prêt. Pour réaliser un investissement locatif. • les loueurs professionnels peuvent déduire les déficits éventuels du revenu annuel du foyer fiscal. BIC autres que ceux retirés de l’activité de location meublée. de garantie. Il est important de ne pas privilégier l’aspect fiscal de ces placements au détriment de la rentabilité finale. vous pouvez emprunter et souscrire un contrat d’assurance-vie permettant de rembourser le prêt à son terme.23). Une combinaison des deux formules de prêt (amortissable et in fine) est également envisageable. Notre conseil Financement d’une acquisition en loi Robien. des résidences pour étudiants. Borloo ou dispositif Scellier • La souscription d’un emprunt pour l’acquisition de votre bien vous permet de déduire de vos revenus fonciers l’intégralité des intérêts du prêt ainsi que les frais annexes (frais de dossier. les déficits sont en principe déductibles des revenus tirés de l’activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes . le montant des intérêts est majoré. Demandez-le à votre conseiller. Sont exclus de ce dispositif les baux conclus avec une personne occupant déjà le logement sans être titulaire d’un bail. Dans ce cas. Et pour aller plus loin D’autres formules d’investissement. Les revenus sont soumis à l’impôt dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Pour les loueurs en meublé non professionnels. ou des résidences de tourisme classées. Le bien peut être exonéré d’ISF si les loyers représentent plus de 23  000 € de recettes annuelles et si les revenus nets LMP excèdent 50 % des revenus professionnels (y compris les revenus LMP et hors pensions) à raison desquels le foyer fiscal est imposé. depuis  2009. bénéfices agricoles. Toutes ces formules d’investissement ont pour contrepartie des obligations ou des contraintes particulières. Le loueur professionnel peut également bénéficier dans certains cas d’une exonération des plus-values lors de la revente . • les loueurs relevant du régime micro-BIC (recettes inférieures ou égales à 32  000 € HT depuis 2009) bénéficient d’un abattement forfaitaire fixé.Vous investissez dans la pierre Guide immobilier cas à une diminution de celui-ci. mais. associées le plus souvent à des dispositions fiscales particulières. plutôt que d’affecter les fonds directement dans l’opération. • Si vous disposez d’un apport personnel. et aussi du secteur intermédiaire depuis 2008. bénéfices non commerciaux. qui en font leur habitation principale (abattement porté à 70 % par la loi de mobilisation pour le logement et de la lutte contre l’exclusion). • pour les loueurs non professionnels. ils ne peuvent déduire aucune charge .). à 50 % de leurs recettes. etc. etc. • les sociétés civiles immobilières qui louent en meublé sont imposables de plein droit à l’impôt sur les sociétés. en outre. peuvent désormais être loués à des organismes privés ou publics qui sous-louent ou mettent à disposition le logement à des personnes remplissant les conditions de ressources. une mesure transitoire étant prévue sur cette dernière condition. . le statut fiscal de loueur en meublé (professionnel ou non).

puis reconduction possible deux fois 3 ans à 2. 30 % (depuis les revenus de 2006) 30 % si location conventionnée du secteur intermédiaire. les régimes Borloo et Scellier peuvent être suspendus au profit d’ascendants ou de descendants pendant une période maximale de neuf ans.plus stricte que “Besson ancien”) Achèvement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou d’acquisition du local Minimum 9 ans Oui (différentes selon secteur libre ou intermédiaire) Oui (secteur intermédiaire) Oui (secteur libre) Non (secteur intermédiaire) (1) Oui (copie de l’avis Oui d’imposition du locataire à joindre à l’engagement) Possible après 3 ans Non sous conditions(1) à joindre à l’engagement Néant Non concerné 6 % pendant 7 ans. (respect des conditions Borloo) Réduction d’impôts de 25 % (logements acquis en 2009 ou 2010) ou de 20 % (logements acquis en 2011 ou 2012) du prix du logement retenu dans la limite de 300 000 €. acquis pour être transformés en logements par le contribuable Oui Oui Oui Oui Oui Oui Possible Possible Possible Oui Oui Oui Oui Logements anciens Non Non Oui. répartie par parts égales sur neuf ans. Pendant cette suspension. Borloo et Scellier DISPOSITIFS “ROBIEN recentré” (investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006) “BORLOO neuf” (option préalable et nécessaire pour le régime Robien “recentré”) “BORLOO ancien” (logements conventionnés avec l’Anah . Respect des conditions Borloo : reconduction possible deux fois trois ans à 2 % 10 700 € (hors déduction des dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt) Réduction d’impôts Non Non Non Déficit imputable 10 700 € 10 700 € 10 700 € sur le revenu global (1) Au-delà d’une période incompressible de trois années.Pages 18/19 Les dispositifs Robien. aucun amortissement n’est possible. au cours de laquelle la location peut être pratiquée à titre onéreux ou gratuit. Cette suspension n’est pas prise en compte dans le calcul de la durée minimale de location de neuf années. baux conclus depuis le 1er octobre 2006) Scellier (investissements réalisés hors secteur géographique C depuis le 1er janvier 2009) : un seul logement par an Logements concernés Logements acquis neufs Oui Oui Possible ou en vefa ou inachevés Logements construits par le contribuable Logements vétustes acquis et réhabilités par le contribuable Logements affectés à un autre usage que l’habitation. . Non concerné 4 % pendant 2 ans.5 %. 45 % si secteur social Déduction forfaitaire Non. L’Administration fiscale précisera si la réduction d’impôt Scellier et l’abattement de 30 % sont suspendus. si plafonds de loyers et de ressources toujours respectés 30 % si location conventionnée du secteur intermédiaire. le bail peut être conclu avec une personne occupant déjà le logement à l’occasion du renouvellement du bail Non Délai de réalisation Non Non Non des travaux de construction ou de transformation Conditions locatives Engagement de location Minimum 9 ans Minimum 9 ans nue à usage d’habitation principale du locataire Conditions de plafonds Oui Oui (les 4/5e des plafonds de loyers du “Robien recentré”) Conditions de ressources Non du locataire Location possible à un Oui ascendant ou un descendant non membre du foyer fiscal Avantages fiscaux Amortissement total possible Taux d’amortissement 50 % sur 9 ans 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans (pas de prorogation possible) 65 % sur 15 ans Néant Durée de la convention : 6 ans (9 ans en cas de de travaux conventionnés en secteur intermédiaire) Oui (prévus dans la convention conclue avec l’ANAH .

accord du conjoint. ceux de son mandataire . Rédigez votre bail Les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour toutes locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). sauf dans deux cas : • pour un motif sérieux et légitime. le cas échéant. comme le non-paiement des loyers . etc. Documents à joindre au bail Certains documents sont à joindre au bail : un état des lieux. voire une banque. Demandez des garanties Le versement d’un dépôt de garantie à la signature du bail est conseillé. En principe. le loyer initial est libre. Deux options s’offrent à vous pour mettre en location votre bien : le louer par vous-même ou confier cette mission à un professionnel. La révision annuelle du loyer doit être prévue dans le bail. Toutefois. Le dépôt en garantie ne peut être révisé ni en cours de bail ni lors du renouvellement du bail. vous devez sélectionner votre locataire. cour. un investissement locatif peut. Il permettra.Vous investissez dans la pierre Guide immobilier 3. sans les charges. grenier. Vous ne pouvez y faire obstacle.). etc. • la destination des lieux loués (habitation seule ou exercice d’une activité professionnelle) . Si c’est une personne physique. • À l’échéance du bail. 34 . Depuis le 9 février 2008. box. patrimoine. Le contrat est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale. En cas de non-paiement des loyers. la périodicité du loyer et les conditions de sa révision . par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier (il est conseillé de faire délivrer les congés par huissier). dans certaines conditions très restrictives. Si les trois derniers bulletins de salaire peuvent justifier des ressources d’un salarié. et le congé doit préciser le prix et les conditions de la cession. l’attestation d’assurance contre les risques locatifs. ainsi que. Demandez l’attestation d’assurance tous les ans à la date anniversaire du bail. très vite. les personnes qui souhaitent prendre en location un logement n’ont plus qu’un mois de loyer sans les charges à verser au titre du dépôt en garantie. loyers impayés. • pour habiter le logement ou pour le vendre. le locataire a un droit de préemption*. • le montant du dépôt de garantie. à l’exclusion des locaux meublés. lexique p.) et l’énumération des parties communes . contre deux mois de loyer précédemment. des locaux loués à des personnes morales. À savoir Fixez le loyer • Actuellement. Comment gérer VOTRE BIEN ? devenir source d’ennuis financiers et juridiques. Pour assurer votre sécurité financière. Le bail doit préciser les points suivants : • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social. etc. • la date à laquelle le locataire dispose du logement et la durée du bail. de couvrir des sommes à la charge du locataire dont celui-ci pourrait être redevable à l’expiration du bail (frais de remise en état des locaux. VOUS LOUEZ VOUS-MÊME Choisissez votre locataire En location directe. des résidences secondaires. En cas de congé pour vente. incendie. le bail est reconduit tacitement et le loyer est révisé dans les mêmes conditions que ci-dessus. si le bailleur ne donne pas congé. la présentation d’un avis d’imposition est indispensable pour les non-salariés. Premières pièces à exiger : les justificatifs de revenus (fiches de paie et dernière déclaration fiscale).). • le montant. Autre garantie. veillez à ce que ceux-ci soient au moins trois fois supérieurs au montant du loyer. etc. charges comprises. des extraits du règlement de copropriété. des locations saisonnières. des logements sociaux. Le congé doit alors être donné au moins six mois avant la fin du bail. • la description des locaux (cave. se porte garant pour le paiement du loyer et des charges. le locataire a deux mois pour exercer ce droit. la justification de la rémunération de l’intermédiaire immobilier (le cas échéant). le cas échéant. Ils doivent impérativement être rédigés en respectant certaines mentions obligatoires. obligatoirement limité à un mois de loyer. le bailleur personne physique ou SCI familiale peut réduire cette durée . explosion) avant la signature du bail. que le lo- * cf. • Vous devez exiger de votre locataire la souscription d’une assurance habitation couvrant les risques locatifs (dégât des eaux. Le renouvellement du bail intervient de plein droit à son expiration. ou pour une durée de six ans au minimum si le bailleur est une personne morale. Prenez par conséquent vos précautions avant de vous lancer dans la gestion en direct de votre bien. celle-ci doit disposer des moyens de son engagement (revenus. la caution : un proche.

de l’indice des prix à la consommation.11). Il doit comprendre un état des risques naturels et technologiques (1) (dans les zones concernées par un risque naturel. contre deux mois précédemment. à rédiger les baux et à gérer les immeubles : encaissement des loyers et charges. nombre d’entre eux l’exercent également.ecologie. de l’ordre de 3 à 5 % du loyer en général. vos frais personnels de gestion locative (recherche de locataires.54 • 4e trimestre 2008 117. Ce contrat peut proposer. établissement de bail.03 • 3e trimestre 2008 117. etc. contrats d’entretien. Les caractéristiques de ce logement.70 • 1er trimestre 2009 L’obligation de fournir au locataire un logement décent La loi SRU précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. les locations à caractère saisonnier.Rubrique Information des acquéreurs et des locataires. ou par l’intermédiaire de l’administrateur de biens. dont les principales figurent cidessous. Sa mission consiste à rechercher des locataires. y compris pour les locaux meublés. Le professionnel est rémunéré sous forme d’honoraires libres (de 6 à 10 % du montant annuel des loyers en général). (1) www. assurances. L’ensemble des primes d’assurance sont déductibles.) ne sont pas déductibles car ils sont couverts par la déduction for- Nouvel indice de référence des loyers La révision annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.07 • 2e trimestre 2008 117. le diagnostic de performance énergétique (voir tableau p. Le mode de calcul de cet indice est modifié depuis le 10 février 2008. Bien que cette profession soit différente de celle d’agent immobilier. les logements de fonction. et ce. et un document informant le locataire sur les moyens de réception des services de télévision.12 • 1er trimestre 2008 116. Cette mesure s’applique aux contrats de location conclus depuis le 9 février 2008. ainsi que les frais de procédures. sur les douze derniers mois. charges comprises. Le dépôt de garantie Les personnes qui souhaitent louer un logement n’ont plus qu’un mois de dépôt de garantie à régler. La prime d’assurance. Attention : l’étendue de la couverture varie selon les formules. technologique ou sismique). Vous pouvez déduire vos frais réels de gérance (rémunération de l’administrateur de biens) de vos revenus fonciers. faitaire de 20 € par local (voir p. Il correspond dorénavant à la moyenne. hors tabac et hors loyers. Une alternative à la location directe : l’administrateur de biens L’administrateur de biens est un gestionnaire d’immeubles pour le compte de propriétaires qui l’ont mandaté à cet effet. renouvellement des baux et gestion des contentieux. qui vient d’être publié par l’Insee. est déductible de vos revenus fonciers.16). Cet indice. complétée par une indemnité souvent égale à deux mois de loyer en cas d’impossibilité de relouer votre logement durant la période des travaux . révision des loyers. En revanche.gouv. Une assurance contre les loyers impayés Vous pouvez vous garantir contre ce risque en souscrivant une assurance directement auprès d’un assureur. Un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit être également annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. outre l’indemnisation en cas de loyers impayés : • une indemnisation pour détériorations immobilières. • une prise en charge des frais de contentieux.fr . notamment en cas de défaillance du locataire.Pages 20/21 cataire doit obligatoirement souscrire. s’établit comme suit : 115. le constat de risque d’exposition au plomb. ont été précisées par un décret du 30 janvier 2002 : .

Les cessions de parts entraînent l’imposition de la plus-value éventuelle selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. avec un gros œuvre en bon état d’entretien et de solidité. cette disposition s’applique également aux biens détenus directement et transférés au donataire avec prise en charge de la dette. La constitution d’une Société civile immobilière pour détenir et gérer un immeuble permet de préserver l’unité et la stabilité du patrimoine en évitant les risques et inconvénients de l’indivision. Si ces conditions ne sont pas remplies. de gaz et de chauffage conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement . Mais attention. c’est la valeur nette comptable réévaluée de l’actif immobilier qui détermine celle des parts (valeur du patrimoine. 34 . diminuée du passif constitué par les emprunts contractés par la SCI). p. La SCI : une solution à envisager Pourquoi créer votre SCI ? Une bonne formule pour la création et la transmission d’un patrimoine familial. L’option pour l’IS présente des avantages. La fiscalité de la SCI Sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS).20  m. Il est aussi possible. une absence de risques pour la santé et la sécurité des locataires. la transmission du patrimoine. le juge saisi par le locataire prescrit les travaux nécessaires et. Si le bailleur n’y procède pas. propriétaires des parts sociales de cette société et assujettis à l’impôt sur le revenu. À noter : depuis janvier 2005. à défaut d’exécution. Ils peuvent également conserver tout ou partie des parts sociales en usufruit en vue de s’assurer un complément de revenus pour leur retraite. la participation des enfants à la constitution du capital. à terme. • il doit comporter une installation de chauffage ainsi que des installations sanitaires et de cuisine répondant à des normes minimales . puisqu’elle permet de déduire les frais d’acquisition et les amortissements pratiqués sur l’immeuble en bénéficiant d’un taux d’imposition plus faible que les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. En cas d’enfant mineur. notamment lorsque l’immeuble est financé par un emprunt remboursable par les loyers. comme pour tout autre bien (cf. l’option est irrévocable. Elles sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5 % depuis 2006. des installations d’électricité. par exemple. Puisque les statuts de la société peuvent organiser assez librement les règles de majorité aux Assemblées et l’étendue des pouvoirs des gérants. il est conseillé de recueillir l’avis d’un notaire. entraîne la perte de l’exonération de plus-value après quinze ans de détention et peut s’avérer contraignante lors de la revente de l’immeuble. La SCI permet de réduire la charge fiscale de la transmission.Vous investissez dans la pierre Guide immobilier • il doit être clos et couvert.32). de procéder à des donations de parts sociales échelonnées dans le temps pour bénéficier des abattements applicables aux droits de donation et de la règle fiscale de non-rapport après six ans. même s’ils ne détiennent qu’une faible participation au capital. * cf. celle-ci devient propriétaire de l’immeuble concerné. Vous pouvez donner des parts de SCI à vos enfants tout en vous en réservant l’usufruit. lexique p. Les associés sont. Dans le cadre de la création d’une SCI familiale. et leurs associés personnes physiques sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur leur quote-part de revenus au prorata de leurs droits sociaux. • il doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9  m2 et une hauteur sous plafond égale à 2. pourront garder le contrôle de la société. peut réduire le montant du loyer. soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. dont le montant peut être très faible. les parents. les SCI relèvent de l’impôt sur le revenu. Une fois la SCI constituée. Dans ce cas. le locataire est en droit de demander la mise en conformité du logement sans que sa demande ne porte atteinte à la validité du contrat. facilitera. pour leur part. Vous conservez ainsi les revenus des biens.

qui connaissent parfaitement les spécificités de chaque marché local. Grâce à des simulations personnalisées.Pages 22/23 Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Pensez à rencontrer un conseiller de notre Agence Immobilière du Crédit Mutuel par l’intermédiaire de votre Caisse. Nos experts régionaux.67000 Strasbourg. . CM-CIC Agence Immobilière vous propose de confier l’administration de votre investissement immobilier à la société Desport Gérance SA (sélection du locataire. Des programmes immobiliers soigneusement sélectionnés Le secret d’une opération immobilière réussie réside dans les qualités d’emplacement et de construction du bien acheté. ainsi que le respect des normes de construction et d’isolation thermique et phonique . des transports…) • une demande locative forte et pérenne . des écoles. Fort de l’expertise de CM-CIC Agence Immobilière(1). ayant son siège social au 34. perception des loyers et des charges. pour un montant de 30 000 a. rue du Wacken. sise 34. (2) Sous réserve d’acceptation du dossier par le Crédit Mutuel. Une étude fiscale personnalisée Régimes de Robien. • le professionnalisme des partenaires immobiliers. rue du Wacken. inscrite au RCS de Strasbourg sous le numéro B 387 468 382. bénéficiaire d’une garantie financière de la BECM. vacances locatives. un ensemble de services pour sécuriser votre investissement locatif Gestion locative Pour vous décharger des contraintes de gestion. etc. délivrée par la préfecture du Bas-Rhin. le Crédit Mutuel vous propose également une gamme complète de garanties innovantes (loyers impayés. filiale à 100 % du groupe bancaire Crédit Mutuel . Mutuel CIC. Il réalise en toute confidentialité un audit complet de votre fiscalité. votre patrimoine et votre trésorerie. le Crédit Mutuel est en mesure de vous proposer un large choix de maisons. loi Malraux. exposition. résidences de tourisme en ZRR… Quel dispositif choisir ? Au regard de vos besoins. dégradations immobilières. Garantie locative Pour vous mettre à l’abri des aléas de l’investissement locatif. (1) CM-CIC Agence Immobilière. votre conseiller Crédit Mutuel vous guide dans le choix du dispositif fiscal le mieux adapté à votre profil d’investisseur.). Pack Afedim. Découvrez la “Solution Globale Immobilier Locatif Crédit Mutuel” pour mener à bien votre projet d’investissement locatif. d’appartements neufs. rédaction du bail. • la qualité des matériaux utilisés. Location meublée non professionnelle (LMNP). de résidences services de grande qualité sur l’ensemble du territoire national.CIC.). Borloo ou Scellier. ont sélectionné les meilleurs programmes immobiliers en étant attentifs à : • l’environnement (situation. protection juridique. 67000 Strasbourg. proximité des commerces. titulaire de la carte professionnelle “Transactions sur immeubles et fonds de commerce” n° 30/2006. celui-ci vous permettra d’apprécier l’impact d’un tel investissement sur vos impôts. SAS au capital de 780 000 a. etc. filiale à 100 % du groupe bancaire Crédit Un financement sur mesure(2) Crédit amortissable ou in fine ? à taux fixe ou à taux variable ? avec ou sans apport ? Votre conseiller Crédit Mutuel vous oriente vers la solution la mieux adaptée et définit avec vous un plan de financement personnalisé.

Ces sommes peuvent provenir d’une épargne. une assurance habitation plus élevée.). Comment planifier votre INVESTISSEMENT ? Soyez précis dans votre calcul Une fois votre apport personnel déterminé. > résidence locative : les taxes et les charges . d’une donation. l’évaluation de votre capacité de remboursement doit tenir compte de la durée souhaitée de l’emprunt. pensions alimentaires. • de la préservation de votre mode de vie (budget loisirs. UN ÉLÉMENT CLÉ. en partie ou en totalité. etc. . une évaluation à préciser avec votre conseiller en fonction de votre situation personnelle. L’ÉPARGNE Une épargne préalable est en principe nécessaire. Elle pourra constituer. équipements. etc. La capacité de remboursement est estimée à environ 30 % des revenus nets (tous emprunts confondus). Un calcul à adapter en fonction : • de la prise en considération de vos revenus.). mais aussi de toutes vos charges (remboursement d’autres prêts.Guide immobilier Vous financez votre projet Ménagez-vous une marge de sécurité 1. votre apport personnel et vous permettra de réduire votre charge de remboursement. de la vente de biens ou d’héritage et de sommes débloquées d’un PEE (Plan d’épargne d’entreprise) si vous avez accès à un système d’intéressement ou de participation par votre employeur. les charges de copropriété et. y compris les charges futures liées à l’acquisition : > résidence principale : les impôts locaux (taxe foncière* et taxe d’habitation*). de faire face aux frais annexes à l’acquisition et d’obtenir un taux de prêt plus intéressant. éventuellement.

en fonction de l’évolution de vos ressources. Afin de favoriser l’accession à la propriété. Les prêts du secteur aidé Les prêts aidés étant réglementés par l’État. • l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire (neuve ou ancienne) . • la réalisation de travaux de toute nature. composée de plusieurs prêts . les ressources des emprunteurs (revenu fiscal de référence) doivent respecter des plafonds variables selon la situation géographique du logement et le nombre de personnes destinées à l’occuper. vous bénéficiez pendant toute la durée de vos remboursements de mensualités constantes et adaptées à vos possibilités financières. ou la durée. ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. en combinant au mieux le remboursement de vos différents prêts. le capital est remboursé grâce à l’épargne constituée en parallèle. leurs taux sont souvent avantageux. Comment CHOISIR votre financement  ? cet index et de l’incidence sur le montant des remboursements (et donc le coût du crédit). de quelque nature que ce soit. 34 . lorsqu’ils sont capés. d’un taux plafond garanti qui limite la hausse du taux. LES CRITÈRES DÉTERMINANTS Les prêts du secteur libre Ces prêts ne sont liés à aucune condition réglementaire. le vendeur est tenu de rembourser la totalité des sommes versées. ce sont des prêts modulables : vous pouvez donc faire évoluer le montant de vos mensualités. • le report de l’amortissement du capital pour un nombre déterminé d’échéances . Le prêt à 0 % est une avance de fonds sans intérêts. souscrits pour des durées identiques. La mensualité et la date d’échéance sont connues dès la souscription du crédit. Les prêts à taux révisable Si vous recherchez un financement qui s’adapte à l’évolution des taux de marché. certes. lexique p. ils doivent répondre à des règles d’attribution (famille.Pages 24/25 2. • le lissage d’une charge de remboursement constante. Ils vous permettent ainsi de financer : • l’acquisition d’un terrain à bâtir . et comme leur nom l’indique. Le nouveau prêt à 0 %. sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions : • la modulation du montant des échéances à la hausse ou à la baisse . destinée à l’acquisition de la résidence principale. Les prêts du secteur libre sont très souples. Aucun versement. • l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location . • Établissez votre plan de financement en prenant soin de conserver une marge de manœuvre. La vente est Vous disposez d’un délai de réflexion subordonnée à l’obtention du prêt. Pour vous aider dans votre choix. ils peuvent financer jusqu’à 100 % de votre projet. mais assure une aisance financière en réduisant les mensualités. • la construction d’une maison individuelle . revenus et prix de revient au mètre carré). Ils permettent également. Pour en bénéficier. En cas de non-obtention. Le crédit in fine Adaptée aux projets locatifs. il est réservé aux emprunteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années précédentes (sauf cas spécifiquement autorisés) et peut être utilisé pour acquérir un bien neuf ou ancien. Le montant maximal du prêt est également plafonné : • au maximum 29 250 €(1) dans l’ancien selon le nombre de personnes consti- Notre conseil • L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. à la hausse ou à la baisse. envisagez ce type de prêt. De plus. * cf. • le différé d’amortissement du capital durant la construction ou la Vefa*. Ces prêts peuvent bénéficier de la faculté de passer à taux fixe à tout moment et. sans quotité minimale de travaux. les banques se sont engagées à fournir aux clients une explication précise de la définition de l’index choisi et de son mode de révision. ainsi que plusieurs simulations de variation de Notre conseil Si vous privilégiez la souplesse Les prêts Modulimmo du Crédit Mutuel sont conçus pour s’adapter à presque tous les cas de figure. Financement L’allongement de quelques mois de la durée de l’emprunt coûte. Au terme du prêt. plus cher en intérêts. En contrepartie. Les prêts à taux fixe Le taux fixé au moment de la mise en place de votre prêt est garanti pendant toute sa durée. cette formule est l’association d’un prêt dont les intérêts pourront être déduits dans le cadre des revenus fonciers et d’un contrat d’assurance vie (qui garantira le prêt).

plans. Son montant est fonction des intérêts acquis et de la durée de remboursement (plus la durée est courte et plus le montant du prêt est important). • Contrat de construction. Annecy. si vous faites l’acquisition d’un logement neuf.). qui viennent compléter le PTZ national. Ce dispositif est accessible aux employés d’entreprises de plus de dix salariés. une juste estimation de la valeur du bien mis en vente par plusieurs professionnels est indispensable. Un organisme collecteur accorde le prêt en fonction des ressources de l’emprunteur et de la valeur du bien acheté. L’obtention d’un prêt 1 % logement nécessite l’accord de l’employeur.Vous financez votre projet Guide immobilier tuant le ménage et la localisation du bien . de financer jusqu’à 100 %. Attention : Pensez à prévoir ces travaux lorsque vous établissez votre plan de financement avec votre banquier. Le prêt à l’accession sociale (PAS). Plafond en vigueur à la date du 21 mars 2008. ou attestation notariée. Vous êtes déjà propriétaire La revente de votre bien Vous êtes déjà propriétaire. que votre revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds de ressources pour l’attribution d’un logement social (HLM) et que votre acquisition bénéficie d’une aide d’une collectivité territoriale du lieu d’acquisition. Soumis à conditions de ressources. sans plafond de revenus. depuis le 15 janvier 2009. • Certificat de propriété du terrain ou attestation notariée d’acquisition. depuis le 1er janvier 2007. Ils sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention avec la collectivité. (Voir encart détachable). Notre conseil Obtention du PTZ Si votre bien a plus de 20 ans. • Pour le prêt à taux zéro et le PAS : avis d’imposition des revenus de l’année N-2 si l’offre est émise du 1er janvier au 31  mai de l’année  N. Il peut être souscrit pour une durée d’un an renouvelable et jusqu’à deux ans au total. Ce prêt épargne logement est réservé au financement de votre résidence principale ou de celle de votre locataire (et de votre résidence secondaire sous certaines conditions) à un taux connu d’avance. compromis ou promesse de vente. mais vous souhaitez acquérir rapidement un nouveau logement et mettre en vente celui que vous possédez. Si vous avez droit à un PC ou à un PAS (non cumulables). ou avis d’imposition des revenus de l’année N-1 si l’offre est émise du 1er juin au 31 décembre de l’année N. travaux d’électricité. Consultez notre encart pour plus de précisions sur cette nouvelle mesure. Pour un achat neuf • Contrat de réservation. sous certaines conditions. chauffage… Les dépenses engagées dans un appartement ou une maison peuvent être très lourdes. Nantes. Pour un achat de terrain • Compromis ou promesse de vente. Le montant du créditrelais sera déterminé en fonction de la valeur du logement mis en vente. déduction faite des éventuels crédits en cours. À savoir Les documents à fournir pour toute demande de prêt • Bulletins de salaire des trois derniers mois. permis de construire. il bénéficie de la garantie du Fonds de garantie à l’accession sociale. vous pouvez bénéficier. de différentes aides de l’Etat (crédit d’impôt. • jusqu’à 65 100 €. d’une majoration de 15 000 €. . Vous devez financer des travaux Réparations importantes. Les prêts à 0 % (PTZ) des collectivités territoriales. Si vous effectuez des travaux répondant aux normes de développement durable ou d’économie d’énergie. Le prêt conventionné (PC). Certaines collectivités territoriales (Paris. etc. Si des travaux de remise aux normes de surface et d’habitabilité y sont mentionnés. L’opération pouvant se révéler coûteuse. contrairement au PC. Ils ouvrent droit à la majoration du prêt à 0 % sous conditions : renseignez-vous auprès de votre conseiller. Il donne aussi la possibilité de financer l’agrandissement d’un logement ou des travaux d’amélioration dans un bien datant de plus de dix ans. il permet. ou attestation notariée. Pour un achat ancien • Compromis ou promesse de vente. bénéficier de l’Aide personnalisée au logement (APL). Le prêt 1 % logement. sous réserve de respecter les normes minimales de surface et d’habitabilité. Toulouse. vous pouvez peut-être. • Avis d’imposition de l’année  N-2 pour le Prêt Paris logement. (1) Les détenteurs d’un plan épargne logement (PEL) bénéficient au terme de celui-ci de droits à prêt à taux préférentiel. le département des Hauts-de-Seine…) consentent à leurs administrés des prêts à 0 %. vous pouvez bénéficier. Pour une construction • Devis. si vous achetez un logement neuf répondant à certaines normes de performance énergétique. Accordé pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. éco PTZ. votre prêt à 0 % est subordonné à la réalisation de ces travaux. et le délai de vente parfois long. un état des lieux rédigé par un professionnel habilité est obligatoire. De plus. sous certaines conditions de ressources.

de son coût et de la durée pour laquelle l’acquisition est envisagée. Le choix de cette garantie dépend de l’opération. Une formule souple. . Cette formule est souvent moins coûteuse qu’un privilège de prêteur de deniers ou qu’une hypothèque. Les garanties obligatoires liées au prêt immobilier Tout crédit à l’habitat implique de la part de la banque. la caution Votre banque peut vous proposer le cautionnement d’un établissement financier spécialisé. Les mutuelles professionnelles peuvent également se porter garantes pour vous. Le taux des frais d’hypothèque est dégressif en fonction du montant de celle-ci. une demande de garantie afin de faire face à l’insolvabilité ou à la défaillance de l’emprunteur. elle est généralement constituée par acte notarié. Indépendante ou non de l’acte d’acquisition. notamment en cas de revente rapide ou de remboursement anticipé du crédit. elle vous laisse libre d’exercer tous vos droits sur le bien (sous réserve de ceux d’autres créanciers hypothécaires). travaux ou acquisition).Pages 26/27 3. Notre conseil Le Cautionnement Mutuel de l’Habitat (CMH) se porte caution pour ses sociétaires (après acceptation du dossier) à des conditions très avantageuses. Comment constituer votre DOSSIER FINANCIER ? ment d’une commission de caution et de participation au fonds mutuel de garantie de cet établissement. Renseignez-vous auprès de votre conseiller Crédit Mutuel. moyennant le verse- L’hypothèque conventionnelle Valable pour tout type de crédit (construction.

d’invalidité permanente totale ou partielle et d’incapacité temporaire totale de travail. Les assurances liées au prêt immobilier Contracter un prêt immobilier représente un engagement de plusieurs années. • L’Assurance Revente(1). votre prêt immobilier doit être couvert par : L’option Perte d’Emploi Elle vous aide à honorer une partie de vos remboursements de crédit en cas de perte de votre emploi. Activité privée de surveillance. Notre conseil Des services bancaires qui. Pour faire face. (1) Les contrats d’assurance sont souscrits auprès d’ACM Iard SA (RCS B 352 406 748) et distribués sous la marque Assurances du Crédit Mutuel. divorce ou mutation professionnelle.fr ou appelez le 0 800 00 60 60 (numéro vert. L’assurance Décès/PTIA Invalidité . En aucun cas. rendez-vous sur www. Elle n’engage en aucune manière la responsabilité des pouvoirs publics. aux conditions acceptées par l’assureur. Un système de télésurveillance qui protège votre logement 24 heures sur 24 contre toutes intrusions. il ne peut garantir un crédit pour travaux. (2) Crédit Mutuel Protection Vol est assurée par la société EPS bénéficiant d’une autorisation administrative délivrée par la préfecture du Bas-Rhin en date du 17 décembre 1999. car il est exonéré de la taxe de publicité foncière. • Crédit Mutuel Protection Vol(2). facilitent et sécurisent votre acquisition immobilière et vos proches • L’Assurance Habitation(1). au cours desquelles de nombreux événements peuvent survenir. dans les cinq ans de son acquisition en cas de licenciement économique.Incapacité de travail (DIT) L’assurance souscrite par un ou plusieurs emprunteurs couvre les risques de décès-perte totale et irréversible d’autonomie. appel gratuit depuis un poste fixe).Vous financez votre projet Guide immobilier Le Privilège de prêteur de deniers (PPD) Le PPD est la sûreté réelle retenue lorsque le prêt est destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou neuf achevé. . Le ou les emprunteurs peuvent ensuite rester couverts en “décès seul” jusqu’au 31 décembre de l’année du 75e anniversaire. Son coût est inférieur à celui de l’hypothèque. généralement jusqu’au 31 décembre de l’année du 65e anniversaire. Cette garantie doit être souscrite à la mise en place du prêt.creditmutuel. Vous optez pour une télésurveillance à l’année. ou pour une option au service temporaire d’intervention et de sauvegarde facturé à la semaine. L’acquisition immobilière est le bon moment pour faire le point sur les caractéristiques de votre contrat habitation et pour comparer les garanties offertes. voire du 80e anniversaire (dans certains cas). Elle garantit le risque de perte financière subie lors de la revente de votre résidence principale. souscrits en même temps que votre Financement. Contactez votre conseiller.

agent immobilier ou expert). vous pouvez passer des petites annonces dans les journaux et revues spécialisés. deux possibilités s’offrent à vous Vendre votre bien vous-même Au-delà du bouche-à-oreille. Pour mettre en vente un bien immobilier. Dans ce but. il est prudent de vous adresser à un professionnel (notaire. Et si la vente du bien génère une plus-value. .Guide immobilier Vous revendez et transmettez Ouvrez les portes à vos proches Pages 28/29 1.30). il faut penser à sa fiscalité (voir p. mais aussi utiliser Internet. Vous voulez REVENDRE ? Une estimation juste de la valeur du bien par rapport au marché environnant est indispensable pour le revendre dans de bonnes conditions ou plus rapidement.

Le mandat est un contrat passé entre le propriétaire et l’agence. gère le carnet de rendez-vous et se charge des visites. Elle reçoit les appels. vous donnerez “meilleure mine” à votre bien. servitudes). il vaut mieux vendre son bien avant d’en acheter un nouveau. etc. dont le Crédit Mutuel. • Opérations imposables : plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux (ventes.33). l’agence immobilière vous proposera de signer un mandat. partages. le logement a de plus grandes chances d’être bien vendu et dans des délais raisonnables. à une seule agence. divorce. À vous de choisir la solution qui vous convient le mieux. Les commissions des agences sont libres (environ 6 % de la valeur du bien). tout en sachant qu’il est plutôt déconseillé de multiplier les mandats. L’inconvénient : pour vendre son bien soi-même. À savoir Des droits à régler par l’acquéreur • Les reventes d’immeubles d’habitation et de locaux professionnels sont soumises aux droits d’enregistrement à un taux de 5. proposent une assurance revente (voir Conseil Crédit Mutuel. • Biens imposables : immeubles bâtis ou non (constructions ou terrains). autorisant celle-ci à proposer le bien à des conditions fixées par le contrat. Les agences proposent des mandats simples et des mandats d’exclusivité. etc. De même. fournir à l’acquéreur un certain nombre de certificats. visites. p. obligeant un propriétaire souhaitant vendre son logement à . Prenez votre temps Lorsque cela est possible. Avoir recours à un agent immobilier Véritable intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. car ils donnent une image plus “vendeuse” de votre bien et permettent de faire pencher la décision de l’acquéreur dans le bon sens.09 % + 0. etc. • Mandat d’exclusivité : vous êtes lié. De plus. Renseignez-vous Renseignez-vous sur la manière dont l’acheteur va s’acquitter du prix : recours ou non à un emprunt bancaire. • Afin de vous prémunir contre une perte financière en cas de revente forcée (mobilité professionnelle. Enfin Lorsque vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison.) et être très au fait du marché de l’immobilier. Sans ces certificats.10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques. nue-propriété. droits immobiliers (usufruit. l’agent immobilier se charge aussi de la publicité. les agents connaîtront bien le quartier et pourront renseigner efficacement les acquéreurs potentiels. Proposé à un prix “dans le marché”. En effet. pour une durée que vous aurez déterminée. la vente ne peut être conclue (voir Détail des diagnostics p. ils connaîtront également le marché et pourront évaluer avec la plus grande précision votre logement.). car l’agence peut faire visiter en votre absence. Pour mener à bien sa mission. Ce sont des détails qui ont leur importance. De plus. de la vérification de l’état du bien. En réalisant quelques travaux de propreté avant de mettre en vente (ex. ce qui permet d’avoir le temps de choisir son futur logement. etc. de l’estimation des travaux à prévoir.11). • Exonérations (voir p. : rafraîchissement des peintures abîmées). Fiscalité en cas de revente Les plus-values réalisées à l’occasion de la cession à titre onéreux d’immeubles par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont soumises à l’impôt sur le revenu. plusieurs lois et décrets sont parus. apports en sociétés. Choisir une agence immobilière à proximité de chez soi semble être un bon choix. pour un coût modique. chômage.). certains établissements. • Les cessions de parts de SCI sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5 %. rendezvous. Elle joue un rôle d’intermédiaire lors de la négociation.28). puis fait le nécessaire pour que celle-ci se transforme en acte notarié définitif. Elle établit éventuellement la promesse de vente. soignez le rangement et la propreté.Vous revendez et transmettez Guide immobilier L’avantage : vous vous adressez à des particuliers qui sont persuadés de faire des affaires en évitant le recours à un intermédiaire. des visites. Les certificats obligatoires Ces dernières années. échanges. il faut disposer de beaucoup de temps (annonces. l’agence se charge de tout : elle prépare le descriptif. regardez votre logement avec un œil critique. • Mandat simple : vous pouvez mettre votre logement en vente dans plusieurs agences simultanément ou vendre vous-même directement votre logement. fait passer les annonces nécessaires dans les journaux et sur Internet.

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Vendre en pleine propriété le bien démembré n’est donc possible qu’avec l’accord de l’usufruitier. sans que ce soit considéré par l’administration fiscale comme une donation supplémentaire . sa plus-value se calcule par rapport à la valeur mentionnée dans l’acte de donation et non par rapport au prix d’acquisition initial du bien par le donateur. qui n’en a ni l’usage ni les revenus.Vous revendez et transmettez Guide immobilier 2. Les droits sont calculés en fonction d’un barème différant selon le lien de parenté qui existe entre les personnes concernées (de 5 à 60 % selon les cas). dans le cadre d’une transmission anticipée. Cette règle du rapport civil de certaines donations à la succession du donateur ne s’applique pas aux donations-partages. L’usufruitier a la jouissance du bien et perçoit les éventuels revenus. Pour les donations entre frères et sœurs. Les donations entre personnes pacsées donnent droit à un abattement de 79  222  €. La loi lui interdit de nuire au droit de l’usufruitier. il faut préférer la donation-partage à une libéralité ordinaire. Les grosses réparations restent. • possibilité de déduire de la valeur du bien donné le montant des emprunts bancaires relatifs au bien et transférés au bénéficiaire de la donation. La donation avec réserve d’usufruit offre un gain fiscal non négligeable. c’est-à-dire une avance sur ses droits dans la succession de son parent décédé. à 7 818 € pour les donations consenties au profit des neveux et nièces. La réserve d’usufruit Le droit de propriété peut se démembrer entre un usufruitier et un nu-propriétaire. La Loi en faveur du travail. donc. qui recevra une partie du prix de vente. en l’absence de testament en sa faveur. Il acquitte la totalité des charges courantes. les parents diminuent la base de calcul des droits. Important : le partenaire pacsé ne possède pas la qualité d’héritier. La vente du bien démembré met fin au démembrement de propriété. il doit rapporter. Cet abattement est applicable dès la conclusion du pacte pour les donations réalisées depuis le 1er janvier 2009. les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien sans payer de droits. • en fonction de l’âge du donateur une réduction des droits de donation (de 10 à 50 % : voir tableau ci-dessus) peut s’appliquer aux biens donnés (biens donnés en pleine propriété. Au-delà. Les avantages fiscaux sont réels : . Comment ANTICIPER la transmission ? Réduction sur les droits de donations Âge du donateur Moins de 70 ans De 70 à moins de 80 ans En pleine propriété ou en usufruit 50 % 30 % En nue-propriété 35 % 10 % Les abattements applicables Les donations consenties à compter du 1er janvier 2009 bénéficient d’un abattement. Lors d’un règlement successoral. à 31 272 € pour les donations aux petits-enfants et à 5 212 € pour les donations aux arrièrepetits-enfants. à la charge du nu-propriétaire du bien. fixé à 156 359 € entre parents et enfants et à 79 222 € entre époux. de l’emploi et du pouvoir d’achat a supprimé les droits de succession au profit du conjoint survivant et du partenaire lié au défunt par un Pacs : cette mesure s’applique aux successions ouvertes depuis le 22 août 2007. Pensez à la donation La donation est le meilleur moyen de transmettre un bien immobilier à un moindre coût fiscal. En conséquence. l’imposition de celle-ci étant réservée aux ventes (cessions à titre onéreux) : en cas de revente du bien par le donataire. la part nette taxable est imposée selon le même barème que celui applicable entre époux. il n’a pas vocation à recevoir une partie des biens du partenaire prédécédé. au plan civil. afin de rétablir l’égalité entre les cohéritiers. • possibilité de paiement des droits de mutation par le donateur. renouvelable tous les six ans. mais il ne peut le vendre seul. Il s’agit de la valeur du bien au moment du partage successoral et non au jour de la donation. l’abattement est désormais fixé à 15 636 €. si un héritier a reçu du défunt une donation. ces derniers étant perçus sur la seule valeur de la nue-propriété. en usufruit ou en nue-propriété) . elles. En conservant l’usufruit. à la masse des biens à partager la valeur du bien reçu par donation. La donation ne génère aucun impôt sur la plus-value latente constatée chez le donateur. Au décès du donateur. qui présentent un caractère définitif.

Pages 32/33 L’usufruit se détermine en fonction d’un pourcentage de la valeur du bien fixé d’après l’âge de l’usufruitier  : • moins de 51 ans : 60 % . majoré des charges et indemnités au profit du vendeur et diminué des frais de vente qu’il a acquittés (honoraires). pour les biens reçus à titre gratuit. soit 28. Prix de cession : prix stipulé dans l’acte. il est opéré un prélèvement d’un tiers. Exemple : un donateur âgé de 58 ans se réserve l’usufruit d’un bien immobilier. . Plus-value nette = plus-value brute – 10 % d’abattement par année pleine de détention au-delà de la cinquième année.1 % de prélèvements sociaux. les droits seront réduits de 35 % (voir tableau ci-contre). dans un État de l’Espace économique européen (1). Prix de revient : prix d’achat ou.) ou droits de mutation à titre gratuit et frais d’actes . seulement 50 % de la valeur du bien sera taxée. • moins de 71 ans : 40 % . majoré des : • charges et indemnités au profit du vendeur initial . Plus-value imposable = plus-value nette – 1 000 a d’abattement forfaitaire. l’imposition est établie au taux de 16 %. • moins de 61 ans : 50 % . bien acquis en tontine). Pour les autres non-résidents. Au surplus. • moins de 81 ans : 30 %. • frais d’acquisition (7. biens détenus depuis plus de quinze ans compte tenu de l’abattement de 10 % annuel après cinq ans. d’agrandissement et d’amélioration non déduits antérieurement (à défaut de justificatifs pour les immeubles bâtis détenus depuis plus de cinq ans : forfait de 15 % du prix d’acquisition). etc. En transmettant la nue-propriété à ses enfants. du non-résident. (1) L’Espace économique européen comprend la Communauté européenne. Régime d’imposition des plus-values immobilières Détermination de la plus-value Plus-value brute = prix de cession – prix de revient. La deuxième cession est exonérée si elle intervient plus de cinq ans après la première cession exonérée et si elle porte sur l’unique propriété. Exonérations : résidence principale. cession de sa première ou seconde résidence par un non-résident ressortissant de l’Espace économique européen(1) (2) et cession par certains titulaires de pensions de vieillesse ou titulaires de la carte d’invalidité et immeubles dont le prix de vente n’excède pas 15 000 a. en France. TVA. Pour les contribuables domiciliés hors de France. Imposition de la plus-value La plus-value est taxée à 16 % plus 12. L’administration apprécie ce seuil de 15 000 a au regard des droits de chaque vendeur dans trois situations (bien détenu en indivision ou par deux époux quel que soit leur régime matrimonial. valeur vénale retenue au jour de la transmission antérieure.1 % au total. • travaux de construction. voire à chaque usufruitier ou nu-propriétaire.5 % ou réels justifiés : enregistrement. applicable éventuellement à chaque indivisaire ou à chacun des époux propriétaires ensemble d’un immeuble. exonérée après quinze ans. expropriation suite à une déclaration d’utilité publique. La valeur taxable des biens transmis est diminuée et les donataires bénéficient d’une réduction sur les droits. Cet avantage se cumule avec la réduction des droits prévue en cas de donation. certains échanges après remembrement. notaire. la Norvège et l’Islande. (2) Sous les conditions notamment d’avoir eu sa résidence fiscale en France pendant une durée d’au moins deux ans et d’avoir la libre disposition de l’habitation au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. agence.

CERTIFICAT D’URBANISME Le certificat d’urbanisme est un document officiel délivré par une commune ou la DDE. qui précise les règles et les limites au droit de propriété ainsi que les taxes applicables . d’acquérir un bien que son propriétaire se propose de céder. diminuée des surfaces des combles et sous-sol non aménageables. SHON La Surface Hors d’Oeuvre Nette (Shon) est égale à la surface des planchers d’un immeuble. d’exercer ses décisions et d’administrer l’immeuble. Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. G GARANTIE DÉCENNALE Garantie qui s’applique à partir de la réception sans réserve des travaux. SCPI Société Civile de Placements Immobiliers. SERVITUDE Obligation accessoire au droit de propriété établie sur un immeuble. SYNDIC Mandataire du syndicat des copropriétaires d’un immeuble. • les occupants ont droit au maintien dans les lieux. COPROPRIÉTÉ Immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. COS Le coefficient d’occupation du sol (COS) est le nombre de mètres carrés de surface nette hors d’œuvre pouvant être construits par mètre carré de sol.Guide immobilier Lexique A ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE Cette assurance est souscrite par le maître d’ouvrage. de préférence à toute autre. par lots comprenant chacun la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-part dans la copropriété des parties communes. MISE “HORS D’AIR” État de la construction après la pose des fenêtres et des portes. Elle permet de réparer sans délai les désordres couverts par la garantie décennale due par les constructeurs ou assimilés. qui mentionne les possibilités d’utilisation d’un terrain. MAîTRE D’OUVRAGE Personne morale ou physique pour laquelle les travaux sont effectués. P PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU) Il fixe les règles générales d’utilisation et de servitude du sol sur l’ensemble du territoire d’une commune. en se portant acquéreur de ce bien dans des conditions fixées. . L LOI DE 1948 Désigne les baux de location régis par la loi du 1er septembre 1948. D DROIT DE PRÉEMPTION Faculté conférée à une personne. Ce dispositif est en voie de disparition. le certificat d’urbanisme détaillé ou pré-opérationnel. qui précise également la faisabilité ou non d’un projet. des surfaces des terrasses balcons et loggias et d’une surface forfaitaire de 5 %. afin que le propriétaire d’un autre immeuble puisse l’utiliser (exemple : droit de passage ou survol d’une ligne EDF). C CERTIFICAT DE CONFORMITÉ Document délivré par la mairie visant à attester la conformité des travaux à leur achèvement par rapport au permis de construire. Principales caractéristiques : • les loyers sont réglementés . Il en existe deux types : le certificat d’urbanisme ordinaire dit de simple information. M MAÎTRE D’ŒUVRE Personne morale ou physique qui effectue les travaux commandés par le maître d’ouvrage. R RÉCEPTION DES TRAVAUX Acte juridique important qui permet au maître d’ouvrage de contrôler la qualité des travaux effectués et d’exiger la réfection des éléments non conformes au contrat de construction et/ou de vente. chargé de représenter ce syndicat. S SCI Société Civile Immobilière. MISE “HORS D’EAU” État de la construction lorsque la toiture est posée.

TAXE D’HABITATION Taxe mise à la charge de toute personne qui occupe un logement au 1er janvier. il est possible de bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement. Elle y dispose d’un droit de préemption. : construction) et non bâties (ex. . Elle n’est pas perçue pour les logements non habités et non meublés. Z ZAC La zone d’aménagement concerté est un secteur où une collectivité publique intervient directement pour construire ou faire construire des équipements privés ou publics. de son ancienneté ou de la condition sociale de son propriétaire. soit en tant que locataire. TAXE FONCIÈRE Taxe frappant les propriétés bâties (ex.Pages 34/35 T TANTIÈME Fraction des parties communes d’une copropriété incluse dans chaque lot. : terrain nu) qui appartiennent au contribuable. Attention f: dans certains cas. en fonction notamment de la situation du bien. soit en tant que propriétaire. L’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées et devient propriétaire des constructions en cours au fur et à mesure de l’avancement des travaux. TLE La taxe locale d’équipement (TLE) permet aux collectivités locales de financer les infrastructures collectives rendues nécessaires par les constructions. son taux varie en fonction de la commune d’implantation et de la politique de la collectivité locale concernée. V VEFA La Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est la vente d’un immeuble à construire. Payable annuellement. Elle est précisée sur l’état descriptif.

: 81. Guide immobilier .Crédits photos : GettyImages / Réf.80 / Document non contractuel / Conditions au 15 avril 2009 / Imprimé sur du papier recyclé / CFCMCEE. RCS Strasbourg B 588 505 354 pour compte des Caisses de Crédit Mutuel de son ressort.72.

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