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UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO INSTITUTO DE TECNOLOGIA DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA

APOSTILA DA DISCIPLINA IT 188 - AVALIAES E PERCIAS

Profa. Msc. Marlene Salete Uberti

Seropdica, 2006

1 - ENGENHARIA DE AVALIAES 1.1 - Introduo A Engenharia de Avaliaes uma especialidade da engenharia que rene um conjunto amplo de conhecimentos na rea de engenharia e arquitetura, bem como em outras reas das cincias sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reproduo. A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades especficas onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom julgamento so condies essenciais. A arte da Engenharia de Avaliaes foi desenvolvida principalmente a partir de 1890 quando engenheiros, economistas e os tribunais comearam a encarar seriamente o trabalho formal de avaliaes. A Engenharia de Avaliaes serve para subsidiar tomadas de decises a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza, tais como: imveis, mquinas e equipamentos, automveis, mveis e utenslios, culturas, jazidas, instalaes, empresas, marcas, patentes, softwares, obras de arte, empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos, cinemas, etc. alm de seus frutos e direitos. A Engenharia de Avaliaes deve ser praticada por engenheiros, arquitetos, agrnomos, cada um obedecendo a sua habilitao profissional, de acordo com as leis do Confea Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, que detenham os conhecimentos necessrios para realizao do trabalho avaliatrio a ser executado. As avaliaes devem ser realizadas com base em normas tcnicas da ABNT Associao brasileira de normas tcnicas, atravs da aplicao de metodologia apropriada. A sua aplicao adequada exige, alm dos conhecimentos necessrios para elaborao do trabalho, dedicao, segurana, reserva, conscincia, sendo de justia, tica profissional, iseno, competncia, senso crtico, investigao, observao, criatividade e, acima de tudo, amor. 1.2 - Campo de aplicao A Engenharia de Avaliaes de grande interesse para os diversos agentes do mercado imobilirio tais como: imobilirias, bancos de crdito imobilirio, compradores ou vendedores de imveis. Ainda para empresas seguradoras, o poder judicirio, os fundos de penso, os incorporadores, os construtores, prefeituras, investidores, etc. Entre diversos servios que podem ser realizados, a Engenharia de Avaliaes pode subsidiar: - Operaes de garantias; - Transaes de compra e venda; - Transaes de locao; - Decises judiciais; - Taxao de impostos prediais, territoriais, de transmisso; - Decises sobre investimentos; - Balanos patrimoniais; - Operaes de seguros; - Separaes ou cises de empresas; - Desapropriaes amigveis ou judiciais; - Etc. Existe um vasto mercado de trabalho, formado tanto pelo setor pblico como pelo setor privado, destacando-se entre eles o poder judicirio. Neste ltimo, para cada causa 2

na justia que envolva valor, so necessrios trs engenheiros de avaliaes: um perito do juzo e dois assistentes tcnicos, um para o ru e outro para o autor da ao. Com a poltica de terceirizao das empresas, abre-se ainda mais o mercado de trabalho neste setor. E Caixa Econmica Federal contratou somente no ano de 1997, cerca de 300.000 avaliaes. 1.3 Normas e Legislao necessrio que o avaliador conhea as normas e legislaes especficas para cada tipo de trabalho a ser realizado. Para isto existem normas e regulamentos do CREA, CONFEA, ABNT, leis municipais, estaduais, federais, etc. Com relao ao exerccio profissional, existe a Lei n 5.194/66, que no artigo 7, traz o seguinte texto: As atribuies profissionais do engenheiro, arquiteto, e do engenheiro-agrnomo consistem em: estudos, analises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica. Em seguida fundamental o conhecimento da Resoluo n 218 do CONFEA, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais. Para o engenheiro agrimensor, por exemplo, o desempenho das atividades de Avaliaes e Percias so referentes apenas a levantamentos topogrficos, batimtricos, geodsicos e aerofotogramtricos; locao de: a) loteamentos; b) sistemas de saneamento, irrigao e drenagem; c) traados de cidades; d) estradas; seus servios afins e correlatos (Art. 4 inciso I). E referente a arruamentos, estradas e obras hidrulicas; seus servios afins e correlatos (Art. 4 inciso II). Outras resolues do CONFEA so as de nmeros 205 e 307, que dispem sobre o Cdigo de tica Profissional e a necessidade do uso da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica, respectivamente. A ABNT editou vrias normas sobre avaliao, entre elas: NBR 14653-1 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos Gerais NBR 14653-2 Avaliao de bens Parte 2: Avaliao de imveis urbanos NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Avaliao de imveis rurais NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Avaliao de imveis rurais NBR 14653-4 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos; NBR 14653-5 Avaliao de bens Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral; NBR 14653-6 Avaliao de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais; NBR 14653-7 Avaliao de bens Parte 7: Patrimnios histricos. NBR 12721/92 Avaliao e custos bsicos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnios. Quanto s legislaes relativas ao uso e ocupao do solo urbano, cada municpio segue a sua, que est submetida lei federal n 6.766. 1.4 - Valor, custo e preo O objetivo principal da Engenharia de Avaliaes a determinao tcnica do valor de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos sobre ele. 3

Assim, surge um aspecto bastante complexo que o conceito de valor. Existem diversos tipos de valor que podem ser atribudos a um bem, entre eles: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de Mercado, Valor Contbil, etc. Com tantos tipos de valor o engenheiro de avaliaes se defronta com uma questo: Qual o valor a adotar? Todos ns podemos ter uma noo exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preo. Mas onde est a importncia dessa diferenciao, tratando-se de uma avaliao imobiliria? A resposta a esta pergunta nos leva aos primrdios da Engenharia de Avaliaes, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram valor como um conceito mutvel, cujo significado variava em funo da finalidade da avaliao, envolvendo aspectos psicolgicos. Surgia ento a chamada escola plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contbil, o tributrio dentre muitos outros relacionados, considerando assim o valor como um elemento puramente subjetivo. Em oposio, surgia a escola monovalente, que estabelece que o valor de um imvel em dado momento nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Ou seja, no existe diferena entre fazer uma avaliao para quem deseja vender ou para quem deseja comprar: o valor determinado pelo avaliador dever ser o mesmo nas duas situaes. Hoje, prevalece o princpio monovalente, cujo valor de um bem nico, referenciado inclusive na NBR 14653-1 como valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente. Valor de um bem decorre sempre de sua utilidade, entendida esta como a sua capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo, e at mesmo a um capricho (MOREIRA, 1994). Para o mesmo autor, a palavra valor usada em muitos sentidos diferentes. Quando aplicado a propriedade, traz consigo um sentido de desejo, de posse, domnio ou troca de propriedade, medida em termos de unidade imobiliria. Contudo, no se pode perder de vista as condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha um significado real, pois o tempo, lugar, a finalidade e as partes interessadas so elementos que afetam a medida do valor da propriedade. O valor de um bem imvel, a exemplo de outros bens de consumo, tambm determinado pela lei da oferta e da procura, que estabelece que quanto maior a necessidade, maior a procura e maior o valor. E, quanto menor a quantidade de bens disponveis no mercado, maior a raridade e maior seu valor. O valor de um imvel ento, funo da utilidade e da escassez. O valor no pode ser confundido com preo, pois este representa a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transao comercial. Quando existe um equilbrio entre os fatores econmicos e sociais que ocorrem numa operao imobiliria, o preo pago pelo imvel deve representar o valor deste imvel. Isto nem sempre ocorre, pois interesses pessoais, representados pelos desejos ou necessidades, podem conduzir a preos maiores ou menores do valor de mercado. As palavras custo e valor tm significados distintos: preo a quantia paga pelo comprador ou vendedor e custo o preo pago mais as outras despesas em que incorre o comprador na aquisio da propriedade. 1.5 - Definies de valor

A literatura da Engenharia de Avaliaes abundante em termos que so usados num sentido tcnico especial, e conseqentemente, exigem uma definio precisa para fixao do seu sentido quando usados em trabalhos de avaliao. Valor a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo de possuir um bem. Valor de Mercado Corresponde ao preo que as partes envolvidas compradores e vendedores acordariam entre si em condies de concorrncia perfeita. O vendedor deseja vender, mas no obrigado a tal; por outro lado, o comprador deseja comprar, mas igualmente no forado, podendo escolher livremente entre outras opes que o mercado oferece. Alm disto, ambos conhecem o imvel e o comportamento do mercado, tendo condies de avaliar sua tendncia de valorizao (ou de desvalorizao). Valor de Reposio Refere-se quele valor da propriedade determinado na base do que ela custaria para ser substituda por outra igualmente satisfatria. Valor Rentbil de uma propriedade o valor atual de suas receitas lquidas provveis e futuras, segundo prognstico feito com base nas receitas e despesas recentes e nas tendncias dos negcios. Valor de Uso em muitas ocasies, o imvel avaliando apresenta caractersticas especficas e/ou atpicas, que fazem com que no haja um mercado para eles. o caso, por exemplo, de prdios pblicos como escolas, museus, igrejas, praas, etc. Apesar destes imveis no terem um valor de mercado, eles tem um valor de uso, que pode ser avaliado. Os imveis de carter histrico, artstico, monumentos, apresentam atributos que podem valorizar (ou desvalorizar) o valor deles. Nestas situaes, deve-se considerar estas caractersticas, justificando-se qualquer alterao de valor delas decorrentes. 1.6 - Tcnicas de Avaliao A aplicao da metodologia mais adequada para realizao de um trabalho avaliatrio depende fundamentalmente das condies mercadolgicas com se defronta o avaliador, pelas informaes coletadas neste mercado, bem como pela natureza do servio que pretende desenvolver. Os mtodos disponveis, de acordo com a NBR 146531, classificam-se em mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos e mtodos para identificar o custo de um bem, podendo ser, em determinadas circunstncias, conjugados. Cada um destes mtodos ser estudado posteriormente. 1.6.1 - Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnicoeconmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Mtodo evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializao. 5

Mtodo da capitalizao da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis. 1.6.2 - Mtodos para identificar o custo de um bem Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo da quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos. 1.6.3 - Conjugao dos mtodos Em algumas situaes, no possvel avaliar um imvel utilizando apenas um dos mtodos listados acima. Nestas situaes, h necessidade de conjugar alguns mtodos. Os mtodos utilizados devem ter sua sistemtica descrita e fundamentada no laudo avaliatrio. Caso seja necessria a conjugao de mtodos, para a avaliao de imveis com edificaes deve-se: a) determinar o valor do terreno pelo mtodo comparativo direto de dados do mercado ou, caso no seja possvel sua utilizao, pelo mtodo involutivo; b) calcular o valor das benfeitorias pelo mtodo da quantificao de custo; c) levar me conta o fator de comercializao, podendo ser maior ou menor do que a unidade, um funo de conjuntura do mercado. Quando o imvel estiver situado em local onde o aproveitamento eficiente preponderante (por exemplo, em zonas de alta densidade urbana), deve-se analisar a adequao das benfeitorias existentes, sob o ponto de vista do super ou sub aproveitamento do terreno. Os clculos que sustentam esta anlise devem ser explicitados no laudo. 2 - O PROCESSO DE AVALIAO 2.1 Introduo Segundo a NBR 14653-1 conceitua avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao e data. O processo de avaliao uma tcnica metdica, com estgios definidos, a qual pode ser empregada, s vezes com algumas variaes, nas avaliaes de quaisquer tipos de propriedade. Este processo comea com a identificao do problema, a qual abrange dois aspectos fundamentais: o referente propriedade a avaliar e o referente finalidade da avaliao. Na identificao da propriedade temos que destacar inicialmente a sua localizao e a descrio to minuciosa quanto necessria e, em seguida, destacar quais so os interesses a avaliar: se o terreno, as benfeitorias, as servides, etc. No que se refere finalidade da avaliao, devemos destacar se a avaliao de destina a fins de expropriao, para impostos, para renovao de locaes, para hipoteca, etc.

Uma vez identificado o problema, o processo de avaliao continua com um levantamento preliminar (condies mercadolgicas, informaes coletadas neste mercado), que servir para indicar o mtodo mais aconselhvel de avaliao. Como exemplo, vamos supor que um avaliador venha a se defrontar com o problema de avaliar uma igreja que dever ser desapropriada para atender execuo de uma obra pblica; uma igreja um imvel que no produz renda, ento o mtodo da renda no poder ser aplicado. Da mesma forma, o mtodo comparativo direto de dados de mercado no poder ser aplicado porque nunca houve igrejas a venda para servirem de comparao. Fica assim definido o plano de trabalho, que s poder ser encaminhado pelo mtodo da quantificao do custo. O processo de avaliao prossegue com a obteno dos dados, que tem por objetivo reunir dados de mercado referentes a vendas, rendas (aluguis) e custos de outros imveis e tambm obter dados referentes ao imvel sob avaliao. A obteno dos dados seguida pela anlise dos dados, quando o avaliador dever fazer uma triagem destes dados, descartando aqueles que se distanciaram demasiadamente da mdia ou que no sirvam de comparao com o imvel em avaliao. O avaliador dever tambm fazer um exame das tendncias locais onde o imvel est localizado, que afetem o valor da propriedade que se tem sob exame. Aps todas estas etapas, o avaliador dever aplicar um dos mtodos citados, conforme o caso em questo e assim determinar o valor mais provvel da propriedade, que mais se aproxime do valor de mercado. 2.2 - Atividades Bsicas 2.2.1 - Requisio da documentao Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho. 2.2.2 - Conhecimento da documentao recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a primeira providncia do engenheiro de avaliaes seja tomar conhecimento da documentao disponvel. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies. 2.2.3 - Vistoria do bem avaliando Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados. recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos relevantes formao do valor. 2.2.4 - Coleta de dados recomendvel que seja planejada com antecedncia, tendo em vista: as caractersticas do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas 7

anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliao. Aspectos Quantitativos: recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado, com atributos comparveis aos do bem avaliando. Aspectos Qualitativos: Na fase de coleta de dados recomendvel: a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados; d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao. Situao mercadolgica: Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas recomendvel buscar informaes sobre o tempo de exposio no mercado e, no caso de transaes, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram. 2.2.5 - Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado. 2.2.6 - Tratamento dos dados Os dados devem ser tratados para obteno de modelos de acordo com a metodologia escolhida. 3. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 3.1. Introduo Neste mtodo, o valor da propriedade avalianda, ou de alguma de suas partes, determinado atravs da comparao entre dados de mercado relativos a propriedades de caractersticas semelhantes a ele. A classificao dos imveis urbanos est descrita da seguinte forma: Quanto ao uso: a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto. Quanto ao tipo do imvel, entre outros: a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) escritrio (sala ou andar corrido); e) loja; f) galpo; g) vaga de garagem; h) misto; i) hotis e motis; j) hospitais; k) escolas; l) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n) prdios industriais. Quanto ao agrupamento dos imveis: a) loteamento; b) condomnio de casas; c) prdio de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); e) conjunto de salas comerciais; f) prdio comercial; g) conjunto de prdios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial. O mtodo comparativo direto de dados de mercado o mtodo que deve ser utilizado preferencialmente numa avaliao de propriedades. Sua aplicao desenvolvese atravs das seguintes etapas: a) Caracterizao da propriedade avalianda;

b) Pesquisa de dados relativos a propriedade semelhantes propriedade avalianda; c) Clculo do valor da propriedade avalianda. A determinao do valor de uma propriedade pode ser feita com base em poucos dados ou, na ausncia destes, atravs de opinio de especialista (procedimento a ser evitado sempre que possvel); ou baseada num tratamento estatstico. O tratamento estatstico pode ser apoiado na Estatstica Descritiva ou na Estatstica Inferencial. 3.2. Caracterizao da propriedade Uma propriedade caracterizada atravs da descrio detalhada dos seus componentes: terreno e benfeitorias. A propriedade avalianda deve ser minuciosamente descrita, pois so suas caractersticas que definem quais os tipos de propriedades que devero ser pesquisadas para compor a amostra de valores. As propriedades que compem a amostra pesquisada tambm devem ser caracterizadas, mas sem a necessidade do mesmo nvel de detalhamento da propriedade avalianda. Caso a avaliao esteja sendo feita numa cidade que o avaliador no conhea bem, o primeiro passo ser buscar informaes acerca do contexto poltico-econmicosocial relativo a ela. Passamos a seguir a relacionar estas caractersticas, bem como aquelas que devem ser consideradas num imvel (terreno e benfeitorias). Deve-se lembrar que nem sempre as caractersticas listadas a seguir so relevantes, e que outras caractersticas no listadas podem vir a ser relevantes, conforme o caso. 3.2.1 - Contexto Poltico-Econmico-Social Tendncia de crescimento populacional; Estabilidade de mo-de-obra, taxa de desemprego; Economia atual e perspectivas para o futuro; Acessibilidade (disponibilidade de estradas e transportes coletivos); Legislao de uso e parcelamento do solo (plano diretor, cdigo de obras, leis de zoneamento, etc.); Legislao tributria (impostos e taxas vigentes); Principais obras pblicas existentes e projetadas; Disponibilidades habitacionais, em termos de vendas e aluguis; Nmero de licenciamentos de construes novas; Riscos geolgicos, de inundaes, etc.

3.2.2 Terrenos Dados sobre a vizinhana: Crescimento populacional na vizinhana imediata; Legislao (tributria, de uso e parcelamento do solo, ...); Disponibilidade de infra-estrutura de servios pblicos (gua, esgoto, energia eltrica, telefones, praas, parques esportivos, ...); Tendncias de evoluo (construes novas, modernizao, crescimento do comrcio, escolas, ...); Disponibilidade de habitaes (vendas e aluguel, taxas de vacncia); Nvel scio-econmico, etc. Localizao do logradouro: Orientao solar e em relao aos ventos dominantes; Identificao dos confrontantes. 9

Dimenses (testada, laterais, fundos), rea e forma; Topografia; Pedologia; Restries ao uso e/ou existncia de direitos que possam alterar o valor (servides, usufrutos, aforamentos, ...), etc.

3.2.3 Benfeitorias Caractersticas de localizao (vo influir no conforto trmico e acstico): No terreno ou edifcio; Orientao solar, ventilao, iluminao. Segurana (invases, incndios, outros sinistros); Caractersticas da construo (tipo, qualidade da construo e do projeto, padro, idade real, idade aparente, vida til estimada, estado de conservao); Descrio da construo (rea til e total, reas cobertas e descobertas, nmero e caracterizao das dependncias); Benefcios ligados a propriedade (direito ao uso de vagas de garagem ou estacionamento, salo de festas, parque de recreao, piscina, sauna, ...); etc. A vistoria a atividade que permite ao engenheiro de avaliaes conhecer da melhor maneira o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence. Devem ser levantados apenas os principais aspectos relevantes formao do valor. Alm daqueles j mencionados na caracterizao da regio, do terreno, a NBR 14653-2 menciona ainda o levantamento dos aspectos funcionais (arquitetnicos, de projetos e paisagsticos) e dos aspectos ambientais (adequao da construo ao uso recomendado para a regio e preservao do meio ambiente) na caracterizao das edificaes e benfeitorias. A caracterizao do imvel avaliando pode ser complementada com fotografias, plantas, desenhos e outros documentos, para esclarecer aspectos relevantes na avaliao. 3.3 Fatores de valor Muitos so os fatores que influenciam o valor de um imvel urbano, seja um terreno, seja uma construo ou benfeitoria. Um terreno nico. Mesmo em loteamentos nos quais encontramos, a princpio, terrenos muito semelhantes entre si, caractersticas de vizinhana em breve lhe conferiro atributos de diferenciao. Alm de singulares, os terrenos so irreprodutveis e inamovveis. Sua situao pode lhe conferir um valor excepcional. Apresentamos a seguir alguns fatores que influenciam o valor de terrenos urbanos (MOREIRA, 1994; FIKER, 1993). 3.3.1 - Regio (Bairro) O ambiente onde est inserido o imvel tem grande influncia no seu valor. Alguns aspectos a serem considerados: i) Servios comunitrios: transporte coletivo; equipamentos comunitrios de ensino; cultura e recreao; comrcio e prestao de servios; mercado de trabalho; sade; segurana, etc. ii) Vizinhana: proximidade a instalaes poluentes (gases, rudos excessivos, etc.) e a vizinhos incmodos tendem a diminuir o valor. Boa vizinhana tem o efeito contrrio.

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iii) Potencial de utilizao: um imvel vale pelo que produz. A produtividade de um terreno pode ser medida pelo seu aproveitamento potencial, definido pelo Plano Diretor Municipal, que dispe sobre o parcelamento, uso e ocupao do solo. Parcelamento do solo: rea para fins de circulao, reas verdes, reas institucionais. As quadras e os lotes devem ter medidas que possibilitem uma boa utilizao do terreno. Uso do solo: residencial (uni e multifamiliar); comercial (varejista e atacadista); industrial (indstria no incmoda, pesada, poluente, etc.); prestao de servios; uso institucional; usos especiais. Ocupao do solo: recuos, altura mxima e mnima das edificaes, taxa mxima de ocupao do lote. A cidade dividida em zonas, onde so definidos os usos permitidos, os tolerveis sob certas condies e os no permitidos. As diretrizes acima relacionadas fixam a densidade demogrfica e estabelecem o coeficiente de aproveitamento do terreno, que a relao entre a rea da construo e a rea do lote. 3.3.2 - Logradouros pblicos i) Largura: uma rua muito estreita tem tendncia a desvalorizar um terreno, pela dificuldade de circulao e estacionamento. Ruas de largura mdia so fceis de serem atravessadas, beneficiando a concentrao de estabelecimentos de servios (comrcio em geral); Declividade: rampas fortes tendem a desvalorizar um terreno; Melhoramentos pblicos: redes de gua, de esgoto, de telefone, de iluminao, de drenagem de guas pluviais; pavimentao e arborizao das vias, etc., so fatores de valorizao; Trfego intenso de pedestres e veculos: influi positivamente no valor dos terrenos das zonas comerciais; negativamente no valor dos terrenos em zonas residenciais.

ii) iii) iv)

3.3.3 - Caractersticas fsicas do imvel i) ii) Frente para o logradouro: o valor do imvel proporcional sua frente. Profundidade: existe uma faixa de profundidade dentro da qual o valor unitrio mximo e permanece constante. Alm do limite desta profundidade, o valor unitrio decresce, devido maiores dificuldades de aproveitamento do terreno. Tambm existe um limite mnimo de profundidade, aqum do qual o valor unitrio tambm decresce, pois terrenos com pouca profundidade tambm oferecem dificuldades para um aproveitamento otimizado. Estes limites mximos e mnimos dependem da localizao do terreno. rea: reas muito pequenas podem impossibilitar o aproveitamento do terreno para construes de unidades autnomas. Deve-se verificar outras possibilidades de aproveitamento e de remembramentos com terrenos vizinhos. Relevo: tradicionalmente, existe uma tendncia para desvalorizar os terrenos que no esto em nvel, pois estes exigem movimentos de terra para torn-los aproveitveis e/ou exigem construes mais elaboradas para seu aproveitamento. Contudo, para compradores de poder aquisitivo mais elevado, um terreno deste tipo pode ser atraente, pois permite solues arquitetnicas singulares. Terrenos nesta situao tambm podem possuir uma vista privilegiada, o que pode lhes conferir um valor bem acima da mdia. 11

iii) iv)

v) vi)

Natureza da superfcie: terrenos secos apresentam facilidade de aproveitamento, por isso so mais valorizados. Sub-solo: terrenos com sub-solo com baixa capacidade de carga so desvalorizados em relao a outros que tenham sub-solo resistente, porque exigem solues mais onerosas na execuo das fundaes.

3.4 - Pesquisa de dados A pesquisa de dados uma das principais fases no processo de avaliao, pois os dados obtidos na pesquisa serviro de base para a determinao do valor do imvel avaliando. Por isso, ela deve ser judiciosamente conduzida, podendo ser dividida nas etapas: a) Planejamento; b) Identificao das variveis do modelo c) Coleta de dados; d) Processamento e anlise de dados; e) Interpretao dos resultados; 3.4.1 Planejamento Planejamento a etapa de organizao e preparao do trabalho. Determina-se quais so os tipos de imveis que sero pesquisados e em que regio. So especificados tambm quais os atributos formadores do valor do imvel que sero levantados. conveniente a elaborao de fichas, que trazem como benefcios a comodidade de preenchimento e evitam o esquecimento de alguma caracterstica importante. Pode-se criar fichas de diferentes tipos de imveis: terrenos (Anexo 1), casas, apartamentos (Anexo 2), conjuntos comerciais (salas), lojas, etc. Em muitas situaes, interessante prever campos de anotaes de peculiaridades e um espao para desenho de um croqui do imvel (situao, locao, posio no prdio, etc.). Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente (valor do imvel). 3.4.2 - Identificao das variveis do modelo Varivel dependente Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. Variveis independentes As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: 12

a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo: aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no); b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico); c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3; topografia plana igual a 100 e no plana igual a 1, etc.). 3.4.3 - Coleta de Dados A coleta de dados feita atravs de um trabalho de campo. a etapa mais exaustiva do processo avaliatrio, exigindo do avaliador muita persistncia. A qualidade da amostra depende da tcnica de amostragem, diversidade de fontes, tipo e quantidade de dados. Os imveis que vo formar a amostra devem ser caracterizados, exigindo portanto uma vistoria, que pode ser menos detalhada do que aquela necessria para caracterizar o imvel avaliando. Todos os atributos importantes devem ser levantados, sendo preenchido uma ficha para cada imvel. O nvel de detalhamento deve ser tal que permita a comparao entre os imveis que compem a amostra e o imvel avaliando. Caso no haja informao em nmero suficiente de imveis assemelhados entre si, admite-se dados de condies distintas, desde que interpretados e justificados por equaes de regresso, observadas as exigncias para a fixao do nvel de rigor da avaliao. Todas referncias devem ter a identificao da fonte informante. Deve-se justificar a excluso de referncias, ou a sua no considerao. As ofertas tambm so admitidas como eventos do mercado imobilirio, podendo fazer parte da amostra. Resumidamente, uma boa amostra deve ser composta de imveis assemelhados entre si e ter dados atuais, completos, perfeitamente identificados quanto ao objeto. Os dados devem ser aleatrios, de fontes diversas e perfeitamente identificadas. Como fontes de dados pode-se citar contratos de compra e venda, escrituras, guias de ITBI, bancos de dados de instituies de classe, empresas atuantes no mercado imobilirio, anncios de jornais, etc. 3.4.4 - Processamento e Anlise dos Dados O processamento e a anlise dos dados coletados permite eliminar de antemo os dados no confiveis. Por isso, cada dado coletado deve ser criteriosamente analisado. Por exemplo, dados de escrituras e guias de ITBI, nem sempre so confiveis, pois por motivos relacionados ao imposto de renda, os valores que ali constam podem no refletir a realidade. Quanto aos anncios de jornais, eles refletem uma expectativa de valor, que muitas vezes no se caracteriza por estar muito alm dos valores praticados no mercado. 3.4.5 - Interpretao dos Resultados Uma anlise exploratria dos dados possibilita ao avaliador uma percepo do comportamento do mercado imobilirio para o segmento estudado. Anlises grficas so muito teis nesta etapa. A interpretao dos resultados vai auxiliar na escolha do mtodo avaliatrio a ser utilizado posteriormente.

13

4. HOMOGENEIZAO DE VALORES Aps a coleta dos elementos que serviro de base para a avaliao, o avaliador geralmente est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas heterogneas, tornando-se imprescindvel a homogeneizao dos dados em relao ao bem avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilizao adequada do mtodo comparativo. Nesta etapa so retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos dados de referncia em relao ao bem avaliando ou a um paradigma adotado. Para isto deve-se utilizar a homogeneizao pela metodologia tradicional ou as ferramentas de inferncia estatstica, atravs de modelos explicativos do mercado imobilirio. Estatstica Descritiva pela aplicao de frmulas, modelos e ponderaes arbitrrias e de consagraes empricas. Estatstica Inferencial pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientficos sustentados pela inferncia estatstica. No primeiro caso, em que as discrepncias entre os dados so reduzidas atravs da aplicao de fatores determinsticos, h uma sensvel perda de preciso da avaliao, enquanto que no processo cientfico, onde o comportamento do mercado explicado atravs de modelos de regresso, pode-se imprimir maior rigor ao trabalho. 4.1 Homogeneizao por Estatstica Descritiva A seguir sero apresentados os modelos determinsticos adotados para alguns fatores mais utilizados. Para tanto, primeiramente, vamos apresentar as abreviaturas dos coeficientes a serem utilizadas: Coeficiente de oferta - Cof Coeficiente de profundidade Cp Coeficiente de frente Cf Coeficiente de forma - Cforma Coeficiente de esquina - Ce Coeficiente de topografia - Ctop Coeficiente de pedologia - Cped Coeficiente de servios pblicos - Csp I - COEFICIENTE DE OFERTA Utilizado para retirar dos imveis colocados em oferta os acrscimos sistemticos que geralmente so dados pelos ofertantes, esperando atingir uma posio de equilbrio, atravs da barganha com o comprador. Admite-se geralmente uma superestimativa da ordem de 11%, o que resulta em Cof=0,90 para dados de ofertas e Cof=1,00 para dados transacionados. II - COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE Quanto profundidade, vrias hipteses de leis de variao tem sido lanadas, como a hiptese de Hoffman, Jerrett, etc. Nesta disciplina adotaremos a Hiptese de Harper, que apresenta a variao atravs de um grfico (figura 2), onde no eixo das abscissas esto representadas as profundidades equivalentes e, no eixo das ordenadas, os valores unitrios por metro quadrado. O IBAPE/SP, atravs da norma para avaliao de imveis urbanos, tambm indica a utilizao da hiptese de Harper para o clculo do coeficiente de profundidade. 14

Profundidade equivalente: f = A / t A = rea do terreno da amostra t = testada do terreno da amostra Vt = Valor do terreno Mi e Ma = profundidade mnima e mxima do terreno padro, respectivamente f = profundidade equivalente do terreno da amostra Vu = valor unitrio mdio (R$/m2) Trechos da curva AB BC CD DE E-F Limites de profundidade f < Mi/2 Mi/2 f < Mi Mi f Ma Ma f < 2Ma f > 2Ma Coef. de Frmulas para Profundidade - Cp avaliao 1/2 [ (Mi/2)/Mi ] Vt = Vu x A x [ (Mi/2)/Mi ]1/2 [ f/Mi]1/2 Vt = Vu x A x [ f/Mi]1/2 1 [ Ma/f]1/2 [ Ma/2Ma ]1/2 Vt = Vu x A Vt = Vu x A x [ Ma/f]1/2 Vt = Vu x A x [ Ma/2Ma ]1/2

A norma do IBAPE/SP indica as seguintes profundidades mnimas e mximas, subdividindo em zonas: 1 Zona: residncias isoladas de padro elevado: 30,00m a 60,00m; 2 Zona: apartamentos e escritrios de padro elevado: 30,00m a 60,00m; 3 Zona: comrcio de densidade alta: 20,00m a 40,00m 4 Zona: residncias de padro mdio e/ou comrcio de densidade mdia: 25,00m a 40,00m. 5Zona: apartamentos/escritrios de padro mdio:25,00m a 50,00m. 6 Zona: residncias de padro modesto: 15,00m a 30,00m. III - COEFICIENTE DE TESTADA Aplicado para retirar as vantagens e desvantagens que um lote da amostra apresenta em relao frente paradigma. A valorizao ou desvalorizao ser dada pela seguinte frmula: Cf = ( Fp / Fr )1/4 dentro dos limites: 0,5 Fr Fp 2 Fr 15

Onde:

Fp = frente ou testado do terreno da amostra Fr = frente de referncia ou testada do terreno paradigma

Ento, o valor (Vt), ser: Vt = A x Vu x Cf A norma do IBAPE/SP recomenda as seguintes frentes de referncia, de acordo com cada zona determinada no item anterior: Fr = 10,00m para a 3, 4 e 6 zonas Fr = 16,00m para a 1 e 5 zonas Fr = 20,00m para a 2 zona Exemplo: Local: Avenida Rio Branco rea: 700 m2 Frente: 25 m Preo: R$ 840.000,00 Terreno Padro: Fr = 10m Fonte / Telefone: Neste exemplo, temos que a frente do terreno padro ou paradigma de 10 m e a frente do imvel avaliando de 25 m. Como o limite mximo para a aplicao da frmula de 2Fr temos ao invs de 25 m, o valor de Fp = 2Fr = 2 x 10 m = 20 m. Ento: Cf = ( Fp/ Fr )1/4 = ( 20/10 )1/4 = 1,1892 Vt = R$ 840.000,00 x 1,1892 = R$ 998.928,00 IV - COEFICIENTE DE FORMA No h um critrio matemtico definido para se fixar um coeficiente de forma, mas j se tem tratado de minimizar essa falta de uma norma procurando homogeneizar as superfcies tomadas para comparao. Uma soluo seria fazer uma srie de pequenos tringulos, no utilizveis para ocupao, a cujas reas seria aplicvel um coeficiente de depreciao para homogeneizar a rea total do lote avaliando. Podemos verificar a aplicao no exemplo abaixo:

16

rea homogeneizada = A1 + A2 x redutor Redutor na ordem de 0,50 a 1,0 Ento: Cforma = rea homog. / rea total (<1,0)

V - COEFICIENTE DE ESQUINA - Ce Os terrenos de esquina ou de vrias frentes podem ser avaliados observando-se as vantagens e desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais, podendo ser como terrenos de uma frente, dando a valorizao para a outra frente ou outras frentes. O coeficiente de valorizao pela esquina ou vrias frentes ser obtido pela seguinte frmula (IBAPE/SP): Ce = [(Cz+20) F1 V1 + F2 V2 +.........+Fn Vn] / 20 F1 V1 , onde: Cz = 1, nas zonas 1a, 4a e 6a; Cz = 2, nas zonas 2a, 3a (exceto nas centrais/bancrias de alta densidade) e 5a; Cz = 3, na 3a zona (nas centrais/bancrias de alta densidade); F1 = frente projetada, testada para via pblica de maior valor, ou testada menor no caso de ruas de igual valor, ou ainda, testada que corresponda ao maior valor como lote de uma frente nos terrenos de esquina; F2 ,..,Fn= frentes secundrias; V1,V2....,Vn = valores unitrios das frentes principal e secundrias. As frentes de referncia, profundidades mximas e mnimas, coeficientes de zona e limites para valorizao de frentes mltiplas esto resumidos no quadro a seguir:
Frente de ZONA referncia Fr 16,00 Mi 30,0 Ma 60,0 Profundidades Coef. zona Cz 1 Frentes adicionais Fr L i m i t e s Coef. mximo valorizao Ce < 1,10 rea de influncia Fpx Pe Fp < Fr Pe < Mi

17

2 3 4 5 6

20,00 10,00 10,00 16,00 10,00

30,0 20,0 25,0 25,0 15,0

60,0 40,0 40,0 50,0 30,0

2 2 ou 3 1 2 1

2Fr 2Fr Fr 2Fr Fr

1,15 1,15 ou 1,25 1,10 1,15 1,10

Fp < Fr Pe < Ma Fp< 2Fr Pe < Ma Fp < Fr Pe < Mi Fp < Fr Pe < Ma Fp < Fr Pe < Mi

VI - COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA Ctop A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante. Como critrio geral, as influncias desta natureza podero ser determinadas com base em anlise estatstica ou pela deduo ou acrscimo correspondente aos gastos necessrios a se colocar o terreno em situao de mximo aproveitamento. Para clculos desta natureza, na impossibilidade de usar os critrios acima, podem ser usados os seguintes fatores corretivos genricos aproximados: Situao paradigma: terreno plano ....................................... 1,00 Cado para os fundos at 5% ................................................ 0,95 Cado para os fundos de 5% at 10% ................................... 0,90 Cado para os fundos de 10% at 20% ................................. 0,80 Cado para os fundos mais de 20% ....................................... 0,70 Em aclive at 10% ................................................................ 0,95 Em aclive at 20% ................................................................ 0,90 Em aclive acima de 20% ....................................................... 0,85 Abaixo do nvel da rua at 1.00m.......................................... 1.00 Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50m.............................. 0.90 Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m .............................. 0.80 Acima do nvel da rua at 2,00m............................................ 1.00 Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m .......................... 0.90 Os casos de valorizao, sendo menos freqentes, devero ser melhor examinados e justificados. VII - COEFICIENTE DE PEDOLOGIA - Cped A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores: a) Situao paradigma: terreno seco ......................................................................1,00 b)Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta............................................................................................................................0,90 c)Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado periodicamente pela inundao................................................................................0,70 d)Terreno permanentemente alagado......................................................................0,60 18

Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema. Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas. Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente. Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.Nos casos de terrenos nus de grandes propores deve ser observado, tambm, o previsto na legislao Federal, Estadual e/ou Municipal. VIII - COEFICIENTE DE SERVIOS PBLICOS - Csp Para corrigir discrepncias existentes entre melhoramentos pblicos disponveis na testada de um dado de referncia, que correspondem a um peso fr, em relao aos pesos atribudos situao paradigma ( fp), utiliza-se o modelo proposto pelo Eng. Ruy Canteiro, com os pesos constantes no quadro abaixo: Csp = (1 + fp ) / (1+ fr) Melhoramento gua Esgoto Luz Pblica Luz Domiciliar Guias Sarjetas Pavimentao Telefone 4.1.1 Mtodo de Chauvenet A estimao do valor de mercado feita, em geral, com base na mdia aritmtica dos resultados homogeneizados. Como a mdia aritmtica um estimador bastante sensvel presena de dados discrepantes, faz-se necessrio a anlise individual dos dados que contribuem para a sua estimativa. No tratamento estatstico clssico, a NBR 14653-2 determina a utilizao de processos estatsticos consagrados para a realizao da anlise e eliminao de dados discrepantes. Um dos critrios mais utilizados neste sentido o do Chauvenet. 1) Clculo da mdia aritmtica dos resultados homogeneizados ( PU ) e do desvio padro (
____
____

Peso (fi) 0,15 0,10 0,05 0,15 0,10 0,30 0,05

S
n

PU

):
n

PU =

PU K n K =1
PU
___

PU

K 1

( PU K PU )
n 1

___

2) Clculo do desvio absoluto (S) para cada elemento da amostra:

PU

3) Clculo do dlim , onde o valor de (d/s)crtico encontra-se na tabela abaixo:

19

lim

= S PU x

d s

crtico

n 5 6 7 8 9 10 12 14 16 18 4) Se S dlim

(d/s)crtico 1,65 1,73 1,80 1,86 1,92 1,96 2,03 2,00 2,06 2,20

n 20 22 24 26 30 40 50 100 200 500

(d/s)crtico 2,24 2,28 2,31 2,35 2,39 2,50 2,58 2,80 3,02 3,29

no h elementos discrepantes na amostra;

Se S > dlim

elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.

4.1.2 Mtodo da disperso O mtodo da disperso segue os passos 1 e 2 do Mtodo de Chauvenet, sendo para os passos 3 e 4 , so calculados da seguinte forma:

3) Clculo do desvio mdio (

S PU =
4) Se

_____

n k =1

S PU ):

_____

PU

n
no h elementos discrepantes na amostra;

S PU > S

_____

Se

S PU S

_____

elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.

4.1.3 Intervalo de confiana para a estimativa do valor Nas avaliaes estamos trabalhando com uma amostragem extrada da populao, a mdia aritmtica obtida refere-se amostra e no populao, diante disto existe uma variao em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de confiana, cuja expresso matemtica a seguinte: = Xa erro de amostragem = a mdia populacional

20

A norma chama este intervalo de campo de arbtrio O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha. A frmula que expressa os extremos do intervalo de confiana, ou limites do campo de arbtrio, a seguinte:

tp a

S n 1

O ndice tp extrado da tabela de valores percentis da distribuio de Student, partindo-se da confiana desejada e de graus de liberdade (n-1). A NBR 14653-2 recomenda o intervalo de confiana de 80%, o que indica t0,90 na tabela, que uma vez indica 10% da parte indesejvel de cada lado da curva. Exemplo: Suponhamos numa avaliao de terreno urbano, onde, aps a homogeneizao, tenham sido encontrados os seguintes valores/m2 para os imveis pesquisados: a) 32,00 R$ /m2 b) 38,00 R$ / m2 c) 42,00 R$ / m2 d) 44,00 R$ / m2 e) 45,00 R$ / m2 f) 48,00 R$ / m2 Clculo da mdia:

Xa=

+ .... +

Clculo do desvio padro:

249 = 41,50 6

S=
Xi 32 38 42 44 45 48

( X i X a)
n 1

Xi - Xa -9,50 -3,50 -0,50 2,50 3,50 6,50

(Xi - Xa)2 90,25 12,25 0,25 6,25 12,25 42,25 Somatrio = 163,50

S=

163,50 = 5,72 6 1
21

Finalmente, calcula-se os intervalos: Neste exemplo, com graus de liberdade n-1 = 5 e o intervalo de confiana de 80%, o que indica t0,90 , buscamos na tabela o valor tp = 1,48. Limite superior:

L L

= 41,50 + 1,48

5,72 = 45,29 5 5,72 = 37 ,71 5

Limite inferior:

= 41,50 1,48 i

4.1.4 Grau de fundamentao e de preciso O item 9 da NBR 14653-2 determina o grau de fundamentao do trabalho avaliatrio, o enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao e o grau de preciso da estimativa do valor, para cada um dos mtodos aplicados. Para o uso do tratamento por fatores (homogeneizao por estatstica descritiva), a norma determina o seguinte (item 9.2.3 e 9.2.4, alm do anexo B): No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos nesta norma, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, e deve ser considerado parecer tcnico. 9.2.3 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores Conforme a tabela 4. Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Descrio Grau Item III II I Caracterizao do imvel Completa quanto a Completa quanto Adoo de situao 1
avaliando todas as variveis analisadas Caractersticas conferidas pelo autor do laudo aos fatores utilizados no tratamento Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo paradigma

Coleta de dados de mercado

Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros

3 4

Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificao dos dados de mercado

12
Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto No admitida

3
Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados Admitida

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas

5 6

Extrapolao conforme B.5.2 Intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

0,90 a 1,10

Admitida para apenas uma varivel

0,80 a 1,20

0,50 a 1,50

NOTA Observar subseo 9.1.

22

9.2.3.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. 9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 5. Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores Graus III II I Pontos mnimos 15 9 6
Itens 3, 5 e 6, com os demais no mnimo no grau II Item 3, 5 e 6 no mnimo no grau II todos, no mnimo no grau I

Itens obrigatrios no grau correspondente

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.4 Grau de preciso para o tratamento por fatores Conforme a tabela 6. Tabela 6 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores Descrio Grau III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa
NOTA Observar subseo 9.1.

<30%

30%-50%

>50%

4.2 Homogeneizao por Estatstica Inferencial A NBR 14653-2 determina que no tratamento dos dados pode-se utilizar tratamento cientfico atravs da inferncia estatstica como mtodo estatstico para avaliao de imveis. O objetivo da inferncia estatstica ajuizar sobre parmetros populacionais a partir de dados fornecidos por amostras. A utilizao da inferncia estatstica feita, segundo MOREIRA FILHO et al. (1993), a partir de um modelo matemtico adequado, conhecido como modelo de regresso, que permite uma avaliao com grande iseno de subjetividade e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite avaliao a confiabilidade do rigor estatstico. A anlise de regresso consiste em estudar o comportamento de uma varivel dependente ou explicada em relao a outras variveis independentes ou explicativas que so responsveis pela sua formao. A varivel dependente na avaliao de imveis o valor vista do imvel ofertado e as variveis independentes, as caractersticas decorrentes de atributos fsicos e geogrficos relacionados ao imvel, natureza da informao, aspectos qualitativos (padro, idade aparente, etc.) e quantitativos (rea, frente, etc.). O valor de um imvel um vetor composto de um conjunto de variveis influenciantes sobre uma amostra representativa e aleatria. A utilizao da regresso mltipla permite, aps a escolha do melhor modelo de ajustamento, determinar os valores 23

que assumiro todos os imveis da regio em estudo, a partir das caractersticas mais influenciantes. Quando o valor da varivel dependente calculado a partir de somente uma varivel independente, tem-se uma regresso simples, quando for maior o nmero de variveis independentes consideradas, utiliza-se uma regresso mltipla. Na prtica avaliatria, dificilmente realiza-se uma avaliao com utilizao de regresses simples, pois diversas so as variveis que exercem influncia na formao do valor do imvel. 4.2.1 Regresso Linear Simples Se os imveis fossem simples, homogneos, iguais, bastaria uma varivel (localizao, por exemplo) para medir as diferenas de preos. Neste caso, pode ser utilizada a regresso simples, e a anlise assemelha-se ao ajuste da equao de uma reta ou de uma curva. Se existe uma relao entre duas variveis X e Y, podemos indicar isto como Y = f(X). O formato bsico da equao a ser determinada : Y = a + bX Onde Y o valor do imvel e X a caracterstica importante considerada. Este formato chamado de "modelo linear". A regresso sempre realizada com este formato. Se o relacionamento entre as variveis Y e X no linear, os erros cometidos podem ser grandes. Entretanto, se as variveis Y e X receberem alguma transformao matemtica, tal como raiz quadrada ou logaritmo, criam-se novas variveis, e estas podem entrar no modelo linear com melhor ajustamento. Por exemplo, criando novas variveis (Xa,Ya), relacionadas com as anteriores (X, Y) pelas seguintes relaes: Ya = ln(Y) Xa = X2 E a equao (linear) torna-se: Ya = c + d Xa Haver uma equao destas para cada imvel da amostra, o que pode ser representado incluindo-se os subscritos correspondentes (imvel nmero 1,2,...,n): Y1 = a + bX1 +e1 Y2 = a + bX2 +e2 Yn = a + bXn + en Perceba que os parmetros da equao (a,b) so invariveis. O que varia a cada imvel o erro. Geometricamente, como se cada imvel fosse um ponto de um plano. Existe uma reta que "ajusta-se" melhor a estes pontos, mas que no passa exatamente pelos pontos. A diferena entre o valor real e o calculado pela equao o erro: ei = Yi - a - bXi. Os parmetros da regresso (os coeficientes a, b) podem ser calculados (ajustados) em planilhas eletrnicas convencionais, geralmente empregando o Mtodo dos Mnimos Quadrados - MMQ. 4.2.2 Regresso Linear Mltipla Entretanto, diante das caractersticas especiais dos imveis e do mercado onde so transacionados, geralmente existem diversas caractersticas de importncia para a formao do valor imobilirio, ou seja, existem mltiplas variveis a serem consideradas. Emprega-se o processo de regresso mltipla. O modelo linear torna-se: Y = a0 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + ... + akXk + e

24

Da mesma forma, Y o valor do imvel, a constante da equao a0 e a1, a2, a3,...,ak, so os coeficientes (pesos) correspondentes s variveis X1,X2,X3 ,...,Xk. Considerando as equaes individuais (uma para cada imvel), a notao fica: Y1 = a0 + a1X11 + a2X21 + a3X31 + ... + akXk1 + e1 Y2 = a0 + a1X12 + a2X22 + a3X32 + ... + akXk2 + e2 ... Yn = a0 + a1X1n + a2X2n + a3X3n + ... + akXkn + en Neste caso, so k variveis independentes e n elementos na amostra (imveis). Em uma tabela ou planilha, podem ser entendidos como k colunas e n linhas (cada coluna contm um tipo de informao e cada linha contm todas as informaes de um imvel). Tal processo pode ser realizado, da mesma forma, em planilhas eletrnicas. Na prtica avaliatria, trabalha-se no com a populao, mas com uma amostra de dados obtidos no mercado, a partir dos quais faz-se uma estimativa dos parmetros da populao. Yi = a + b1X1 + b2X2 + b3X3 + ...+ bnXn + ei (2.9) Onde: Yi varivel dependente ou explicada; Xn variveis independentes, explicativas ou co-variveis; a - parmetros estimado para o intercepto; b - parmetros estimado para os coeficientes de regresso; ei erros total da regresso amostral em relao verdadeira equao de regresso. Muitas vezes a relao entre variveis no linear, assumindo formas diversas. Funes no lineares podem ser transformadas em funes lineares por anamorfose. Algumas funes no lineares mais utilizadas so a funo exponencial, a funo logartmica, funo inversa e a funo potncia. Pressupostos bsicos e outras condies da anlise de regresso Quando um modelo de regresso escolhido em uma pesquisa, deve-se verificar se ele adequado para os propsitos a que se destina. Uma ou mais caractersticas do modelo podem no se ajustar aos dados da amostra. Ento, importante investigar a aptido do modelo, antes de qualquer anlise mais aprofundada dos resultados. O exame inicial realizado quanto ao ajustamento do modelo, atravs dos testes de varincia e de inferncia estatstica. O modelo numrico gerado na anlise no pode ser generalizado e aceito em qualquer situao. Para que possa ser empregado na estimao de valores, deve obedecer a algumas exigncias. As condies que devem ser satisfeitas so chamadas de pressupostos, hipteses ou condies bsicas. So elas: 1) Relao linear entre a varivel dependente e as independentes; 2) No-aleatoriedade das variveis independentes (so fixas; s a dependente aleatria); 3) Normalidade dos resduos; 4) Mdia zero dos resduos; 5) Homocedasticidade dos resduos (varincia constante); 6) Independncia serial dos resduos (no existe autocorrelao dos erros); 7) No existncia de relao exata (colinearidade perfeita) entre quaisquer das variveis independentes; O modelo deve ainda atender ao seguintes requisitos, decorrentes dos pressupostos e da forma de clculo dos coeficientes: 8) No existem observaes esprias (outliers); 25

9) As variveis importantes foram includas: 10) Nmero de observaes maior que o nmero de coeficientes a ser estimado. Estas condies devem ser garantidas para que tenha validade o modelo encontrado e a prpria anlise de regresso. Para qualquer processo de estimao empregado (Mnimos Quadrados, Mxima Verossimilhana), estas condies bsicas devem ser respeitadas. So apresentados adiante os problemas que advm da violao destas condies, testes para deteco destes problemas e solues que podem ser empregadas para resolver ou amenizar o problema. Alm disso, so usados testes para a verificao da validade ou no do modelo de regresso proposto e das variveis que o compe, individualmente. Dica Todos os pressupostos devem ser atendidos. Entretanto, os testes estatsticos geralmente no indicam respostas do tipo "sim/no" (determinstico), mas do tipo "melhor/pior" (probabilstico), e a anlise da gravidade da situao cabe ao avaliador. Neste sentido, h prioridades na anlise. A normalidade dos resduos e a existncia de outliers so razoavelmente fceis de serem examinadas e esto ligadas a outros problemas. Devem ser testadas inicialmente. Surgindo problemas, o modelo deve ser descartado, sem que se perca tempo com os outros testes. Intervalo de Confiana e Testes de Hipteses A NBR 14653-2 determina para o valor da varivel dependente um intervalo de confiana em torno do valor central da estimativa, fechado e mximo de 80%. Dentro deste intervalo deve ser definido o valor final. Na equao de regresso impe-se que o parmetro b seja diferente de zero, devendo estar assegurado em testes especficos dentro dos limites de confiana estabelecidos em norma, considerado o grau de fundamentao desejado. No caso do parmetro b = 0, significa que no h relacionamento entre a varivel conhecida X sobre o valor de Y. A verificao desta circunstncia (b 0), feita atravs do seguinte teste de hiptese: Ho : b = 0 H1 : b 0 Para que a hiptese H1 seja aceita, calcula-se os valores t para cada parmetro b e compara-se com o valor da tabela de Student, com o nvel de significncia exigido e com n-k-1 graus de liberdade (n o nmero de dados da amostra e k o nmero de variveis utilizadas na equao). Se o valor de tcalc > ttab, rejeita-se a hiptese Ho : b = 0, significando que a varivel X importante na formao do valor de Y. A NBR 14653-2 determina o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) em funo do grau de fundamentao pretendido (Graus III,II e I) conforme tabela 1 do item 9.2.1. Coeficiente de Correlao e de Determinao O grau de relao entre variveis, que expressa como essas variveis esto relacionadas entre si, definido numericamente pelo coeficiente de correlao, grandeza representada pelo smbolo r, que varia entre os limites +1 e 1. O coeficiente de correlao nulo r = 0 indica que no h nenhum relacionamento entre variveis, enquanto que o coeficiente de correlao igual a 1 ou +1 define um relacionamento perfeito entre elas. 26

A correlao positiva indica uma relao direta, ou seja, o acrscimo da varivel independente vai produzir um aumento na varivel dependente ou, ao contrrio, a reduo da varivel x produz um menor valor da varivel dependente y. A correlao negativa indica relao indireta, ou seja, quando a varivel x aumenta, a varivel y diminui e, no caso contrrio, quando x diminui o valor de y aumenta. Os valores da tabela so indicativos do grau de relao entre as variveis x e y. Relao VALOR DE R 0 (zero) Nula Maior que 0 at 0,30 Fraca Maior que 0,30 at 0,60 Mdia Maior que 0,60 at 0,90 Forte Maior que 0,90 at 0,99 Fortssima 1 (um) Perfeita O coeficiente de correlao representa a relao entre duas ou mais variveis. Se existe relao direta, positivo. Se a relao inversa, negativo. Existem vrias frmulas para clculo do coeficiente de correlao. O modo mais simples de obt-lo pela raiz quadrada do coeficiente de determinao (r2). Na regresso mltipla, a medida relativa de adequao do ajuste chamada de coeficiente de determinao mltipla e designada pelo smbolo r2. O coeficiente de determinao r2, fornece uma medida de quanto as estimativas baseadas na reta de regresso (Yest) so melhores do que aquelas baseadas na mdia da amostra (Ymed).. Assim, r2=0,75 significa que 75% de varincia explicada pelo modelo. O coeficiente de determinao um nmero no intervalo [0;1], calculado conforme a frmula a seguir:

r = variao explicada = variao total


2

(Y est Y med ) 2 (Y Y med ) 2

O coeficiente de determinao varia de 0 a 1. Ter valor prximo de 1 quando a disperso em torno da reta de regresso for pequena em relao variao total dos valores de Y em torno da mdia, assim o valor de r2 indica qual a porcentagem da variao no valor de Y que est sendo explicado pela equao de regresso. Seu complemento (1 r2) indica quantos por cento da variao de Y no explicado pelas variveis X, sendo atribudo a outras variveis no includas na equao e a perturbaes aleatrias. Alguns autores recomendam o uso do coeficiente de determinao "ajustado" (r2ajust), que leva em conta o nmero de variveis explicatrias em relao ao nmero de observaes. O propsito desta medida facilitar a comparao de diversos modelos de regresso, quando h alterao no numero de variveis ou na quantidade de dados, de um modelo para outro. Tal coeficiente determinado da seguinte forma:

2 ajust

=1

Onde r2ajust o coeficiente ajustado, r2 o coeficiente de determinao normal, k o nmero de regressores e n o tamanho da amostra. O coeficiente de determinao empregado como um indicador inicial da preciso das regresses, para a seleo dos modelos mais ajustados. A maioria dos softwares calcula os dois coeficientes. As anlises do mercado imobilirio geralmente resultam em coeficientes de determinao entre 0,65 e 0,95. 27

n 1 2 1 r n k 1

A NBR 14653-2 no seu anexo normativo A.4 determina o seguinte com elao ao coeficiente de determinao:: A.4 Poder de explicao Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado. Anlise da Varincia A anlise da varincia outra forma de testar a hiptese de no existncia de regresso, verificando a significncia do modelo a adotar. A anlise da varincia, tambm chamada ANOVA, feita da forma indicada na tabela abaixo, utilizando-se a distribuio de Snedecor. O valor observado (Fobs) comparado com o valor obtido da tabela dos pontos crticos da distribuio de Snedecor, tabelados por Fischer (Ftab). Esta tabela apresenta valores de F para a significncia estabelecida, em funo do grau de liberdade do numerador e do denominador. Fonte de Soma dos Graus de Varincia Funo F de Snedecor variao quadrados liberdade 2 Explicada (Yest Ymed) k (Yest Ymed)2/k Fobs = No explicada (Yest Ymed)2/k nk-1 (Y Yest)2 (Y Yest)2/n-k-1 Total n-1 (Y Yest)2/n-k-1 (Y Ymed)2 A hiptese a ser testada equivale a: H0 : b1 = b2 = ... = bk = 0 H1 : pelo menos um bj diferente de zero (j = 1,..., k) A hiptese nula neste caso, considera que nenhuma varivel usada na construo do modelo importante para explicar a variabilidade dos preos observados. A hiptese alternativa admite que pelo menos uma das variveis escolhidas contribui de maneira significativa para a variao dos preos na amostra. Se Fobs > Ftab, rejeita-se a hiptese H0 e aceita-se a hiptese alternativa, concluindo-se que existe regresso. A NBR 14653-2 estabelece que a hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1% (item A.3). Colinearidade e Multicolinearidade (item A.2.2.5) O modelo deve apresentar inexistncia de multicolinearidade. A multicolinearidade surge quando algumas ou todas as variveis independentes de um modelo, esto de tal forma correlacionadas uma s outras, tornando-se difcil isolar suas influncias separadamente, ou seja, a existncia de relao exata entre variveis independentes constitui a multicolinearidade. A presena da multicolinearidade pode ser constatada, na matriz de correlaes pela observao do coeficiente de correlao simples entre as variveis independentes, consideradas duas a duas. A correlao exata raramente ocorre, mas correlaes fortes (coeficiente r acima de 0.8) j so perigosas. A definio do limite aceitvel arbitrria, e pode-se adotar limites mais conservadores, como 0,5. Uma outra forma de identificar a multicolinearidade analisar os grficos dos resduos contra as variveis independentes. Se a distribuio dos resduos d-se de 28

forma aleatria, como mostrado na figura (a), conclui-se pela inexistncia de multicolinearidade. Resduos que apresentam uma tendncia definida, figura (b), so indicadores de que o modelo apresenta multicolinearidade.

Homocedasticidade (item A.2.2.3) Um modelo homocedstico quando os seus erros no explicados (resduos) possuem varincia constante. A verificao da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando-se os resduos versus os valores estimados pela reta de regresso. Se o grfico apresentar os resduos distribudos aleatoriamente, indica que existe homocedasticidade, ou seja, os resduos tem varincia constante. Caso os resduos apresentarem uma distribuio ordenada, marcando tendncia definida, a varincia no constante, indicando existncia de heterocedasticidade. Havendo heterocedasticidade, podem ser tentadas transformaes nas variveis (geralmente logartmicas) ou outras solues mais complexas. O modelo deve ser modificado. O modelo deve ser homocedstico. A anlise grfica, como a demonstrada a seguir, simples e poderosa. Grfico bom (nuvem de pontos)

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Grfico ruim (tendncia crescente)

Normalidade dos Resduos (item A.2.2.2) A normalidade dos resduos pode ser verificada comparando-se as freqncias acumuladas dos resduos padronizados observados na amostra, com as porcentagens esperadas para uma distribuio normal. Caso a distribuio de freqncias dos resduos normalizados seja semelhante aos valores notveis apresentados na tabela, pode-se concluir pela normalidade dos resduos. Intervalo -1 +1 -1,64 +1,64 -1,96 +1,96 Distribuio Normal (%) 68% 90% 95%

O teste mais simples e rpido o teste grfico, comparando a freqncia acumulada dos resduos padronizados (ei/s, onde s o desvio-padro dos resduos) com a curva Normal. O aspecto do grfico varia de acordo com o software estatstico, mas sempre existe uma linha-base, representando a curva Normal, e os resduos acumulados do modelo ajustado devem aproximar-se desta linha. Fugas significativas so indicadoras de no-normalidade dos resduos, e o modelo deve ser descartado, buscando-se outra configurao para a equao. Grfico bom (h normalidade)

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Grfico ruim (h problemas)

Autocorrelao (item A.2.2.4) O fenmeno da autocorrelao est ligado correlao existente entre os resduos, ou seja, o resduo de uma observao no deve estar correlacionado com o resduo de outra observao. A existncia de autocorrelao entre os resduos verificada atravs do teste de Durbin-Watson, tambm conhecida como razo de Von Neumann:

DW =

n i=2

(e i e i 1 ) /
2

n i =1

e i2

Onde: DW razo de Von Neumann; ei isimo desvio da regresso ajustada para y; ei 1 - resduo imediatamente anterior Aps o clculo do valor DW, ele comparado com valores dL e dU extrados da tabela de pontos crticos da estatstica de Durbin-Watson, determinada em funo do nmero de variveis independentes k, do nmero de observaes que compem a amostra n, e do nvel de significncia desejado. A hiptese a ser testada : H0 : r = 0 (no h autocorrelao) H1 : r 0 (h autocorrelao) Para proceder o teste, calcula-se a estatstica DW e depois compara-se com os pontos crticos DL e DU, tabelados por Durbin-Watson. As concluses do teste so mostradas na tabela. Se Ento DU < DW < 4 - DU No h auto-correlao DW < DL Auto-correlao positiva DW > 4 DL Auto-correlao negativa DL < DW < DU ou 4 DU < DW < 4 - DL Teste inconclusivo As amostras de mercado imobilirio colhidas num mesmo perodo constituem observaes seccionais, nas quais a presena de autocorrelao pouco provvel. J em estudos do comportamento do mercado imobilirio em determinada regio ao longo do tempo, com amostras colhidas periodicamente, pode haver autocorrelao. Outliers (item A.2.2.6) 31

Os outliers so observaes que contm um grande resduo em relao aos demais que constituem a amostra. Podem ser interpretados como indicaes de falhas na coleta da amostra ou pela considerao de algum elemento destoante dos demais. Na maioria dos casos, deve-se retirar os dados, porm deve-se fazer uma anlise criteriosa da influncia que ir causar no modelo. A verificao de existncia ou no de outliers feita plotando-se os resduos padronizados (ei) contra os valores ajustados correspondentes (Yest). Considera-se elementos suspeitos de serem outliers, os pontos que apresentarem resduo padronizado superior a 2 (dois) em mdulo.

Se forem encontrados outliers, no se recomenda a excluso automtica, mesmo que a amostra seja grande. O primeiro passo verificar se existem erros de leitura, digitao ou clculo, ocorridos na transcrio para o computador. Em seguida, deve-se confirmar os dados na fonte da informao (construtora, imobiliria, vendedor). possvel que esteja faltando alguma varivel na anlise, que pudesse explicar as diferenas encontradas. Por exemplo, a existncia de vista panormica em apenas um ou dois imveis, imveis novos misturados com usados ou de padro construtivo muito superior. Mesmo se h considerao de variveis para todas as caractersticas importantes, pode ser que a forma de medio no seja correta, ou que a relao no seja linear. Por fim, deve ser feita a anlise da adequao dos elementos suspeitos ao conjunto da amostra e de sua semelhana com o avaliando. Se os outliers so muito distintos do avaliando (tamanho, idade, localizao, tipo) ento devem ser removidos. Contudo, se os outliers so mais parecidos com o avaliando do que o restante da amostra, a coleta de dados foi mal conduzida, e deve-se voltar ao mercado para a busca de um conjunto de dados melhor. 4.2.3 Grau de fundamentao e de preciso A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori. No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na Norma, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, e deve ser considerado parecer tcnico. 32

Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes. Os itens 9.2.1 e 9.2.2 determinam: 9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Conforme a tabela 1. Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Descrio Grau III II I
Completa quanto a todas as variveis

Item 1 2

Caracterizao do imvel avaliando Coleta de dados de mercado

analisadas

Completa quanto s variveis utilizadas no

Caractersticas conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto

3 4

Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificao dos dados de mercado

Caractersticas conferidas por Profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel

modelo

Adoo de situao paradigma

Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros 3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente

Extrapolao

No admitida

NOTA Observar subseo 9.1.

Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados

10%

20%

30%

1%

5%

10%

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9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias: a) apresentao do laudo na modalidade completa; b) discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao. 9.2.1.2 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao. 9.2.1.3 A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao. 9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 2. Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Graus III II I Pontos mnimos 18 11 7
Itens 3, 5, 6 e 7, com os demais no mnimo no grau II Item 3, 5, 6 e 7 no mnimo no grau II Todos, no mnimo no grau I

Itens obrigatrios no grau correspondente

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2 Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear Conforme a tabela 3. Tabela 3 Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear Descrio Grau III II I
< 30% 30%-50% > 50%

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa


NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2.1 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de grau II de preciso.

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5. MTODO INVOLUTIVO 5.1. Conceituao aquele baseado em modelo de viabilidade tcnico-econmica para estimao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do imvel e com as condies do mercado. A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em funo do seu aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizaes possveis devem ser investigados. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em conta as utilizaes permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na regio. Neste momento importante a assessoria de um profissional que projete habitualmente. Definida a utilizao, a anlise segue com a execuo de oramentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construdas), verificao da viabilidade e dos frutos e despesas esperadas (aluguis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, etc). 5.2 Utilizao do mtodo Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. Se o imvel em avaliao um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua edificao, considerando as despesas necessrias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno a diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliado pela comparao com imveis semelhantes) e este total de despesas. Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os preos dos terrenos na regio so determinados por comparao de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-se o nmero de lotes, no tamanho padro adotado na regio, e verificando-se as despesas a serem realizadas. O valor da gleba a diferena entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obt-los. 6. MTODO EVOLUTIVO 6.1. Princpio Em reas densamente urbanizadas, o valor de um terreno pode ser obtido pela diferena entre o valor do conjunto [terreno+benfeitoria], obtido do mercado, e o valor apenas da benfeitoria, obtido pelo mtodo da quantificao de custo. Quando for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente urbanizada e no h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem vendas de terrenos com construes, este mtodo til. O valor do terreno obtido a partir do valor total do imvel, subtraindo-se deste os valores das construes existentes, que podem ter seus valores determinados por outros mtodos, como o mtodo da quantificao de custo. Tambm empregado se a finalidade a apurao do valor das construes, em si, feita ento pela subtrao do valor do terreno do valor total do imvel, nos mesmos moldes.

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6.2. Desenvolvimento A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja: VI = ( VT + VB ) x FC onde: VI o valor do imvel; VT o valor do terreno; VB o valor da benfeitoria; FC o fator de comercializao. Admita-se que se deseja construir uma casa para vender, onde o custo com o terreno foi de R$ 10.000,00 e da construo foi de R$ 30.000,00, resultando num custo total de R$ 40.000,00. Se o valor de mercado da casa for de R$ 50.000,00, verifica-se que este valor est acrescido de uma taxa de 25% em relao ao custo de reedio do imvel, ou seja, equivalente a um ndice de 1,25. Este ndice denominado fator de comercializao. Observa-se que este fator pode ser maior ou menor que a unidade. Assim sabendo-se o valor total do imvel e o custo da benfeitoria, para se obter o valor da parcela terreno teria que se extrair do valor total o fator de comercializao para depois se fazer a subtrao. A aplicao do mtodo evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo; c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao. 7. MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA 7.1. Conceituao O mtodo da renda avalia o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do mtodo so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas. Alguns bens como um poo de petrleo, uma jazida mineral, etc., no se encontram a venda no mercado, nem tampouco podem ser reproduzidos, mas possuem um potencial de gerao de renda. Neste caso, podem existir pessoas dispostas a pagar determinado montante pelo bem, para ter direito sobre os possveis rendimentos a curto, mdio ou longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido pelo mtodo da renda. Este mtodo baseia-se na hiptese de que - em um mundo capitalista - o imvel valorizado pela renda que pode proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor de mercado dever gerar maiores aluguis, desta forma, o montante de renda que o imvel pode gerar durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor. Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita 36

atual (venda no mercado). Em teoria fcil. A questo mais difcil na aplicao deste mtodo a taxa de desconto para a antecipao de receitas. Uma pequena variao nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa da quantidade de parcelas. A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos, hotis, hospitais, estradas (pedgios) e outros, trata-se da quantia mdia arrecadada nos ltimos perodos de uso (12/24 meses, por exemplo). 7.2 Utilizao do mtodo O objetivo do mtodo da capitalizao da renda obter valores quando no h transaes ou quando os imveis so muito singulares (singulares todos so, mas quando se usa este mtodo geralmente as diferenas so muito acentuadas), como ocorre geralmente com depsitos, hotis, lojas, hospitais e outros imveis. Aplica-se tambm a imveis comuns, mas momentaneamente sem transaes, tais como apartamentos e residncias. Assim de maneira geral todo bem que pode gerar rendas pode ser avaliado pelo mtodo da capitalizao da renda imveis, mquinas e equipamentos, culturas, shopping, hotis, etc., porm sempre que existirem dados de mercado suficientes para a utilizao do mtodo comparativo ele deve ser o escolhido para a avaliao. Exemplo: a) Nvel Expedito: o aluguel de um imvel residencial ou comercial comum, em condies normais de mercado, varia entre 0,8% e 1,2% do valor de mercado para venda. Esta regra no sempre vlida, e os valores podem ser alterados por conta de variaes nas ofertas e demandas por um tipo especial de imvel ou em dada localizao. Para avaliaes no nvel expedito, aceita-se tomar o aluguel como sendo 1% do valor de mercado (0.5% a taxa de juros da poupana). Ento, se um apartamento tem aluguel de mercado em R$ 600,00, seu valor de venda ser de R$ 60.000,00. b) Nvel Normal: havendo informaes sobre a renda que o imvel propicia, o valor de venda obtido atravs de frmulas da matemtica financeira, tal como (Moreira, 1994): P = A [ (1+i)n - 1] / [i*(1+i)n] Onde P o valor de venda, A o aluguel, i a taxa de desconto e n o nmero de perodos (meses) considerado. Assim, se o aluguel de um apartamento com 20 anos (vida til econmica de 100 anos) de R$ 600,00 adotando-se a taxa de desconto de 0.8%, seu valor de venda ser: P = 600 [ (1+0,008)960 - 1] / [0,008*(1+0,008)960] = 600 (2098,47 / 16,79) = 74.990,00 Mas, se a taxa de desconto for 1% a.m.: P = 600 [ (1+0,01)960 - 1] / [0,01*(1+0,01)960] = 600 (14076,28 / 140,77) = 59.996,93 8. MTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM 8.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DO CUSTO A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 8.2 MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO

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Este mtodo baseia-se na hiptese de que um comprador, bem informado, no pagar por um imvel mais do que o custo para construir outro igual. Nestas condies, o valor das benfeitorias (construes) pode ser avaliado atravs de um oramento, ou seja, atravs do custo para reproduzir o imvel. O valor do terreno obtido atravs de outro mtodo. Deve ser considerada a depreciao fsica e funcional do imvel. A vantagem comparativa do imvel j pronto em relao quele em projeto considerada pelo "Terceiro Componente" ou "Vantagem da Coisa Feita" e pelo "Fundo de Comrcio". Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. empregado normalmente para residncias, prdios comerciais, hospitais e hotis. Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens pblicos, como estradas, pontes, viadutos e praas. Tambm pode ser empregado para avaliar parcelas de imveis, como em casos de diviso apenas das benfeitorias ou de construes inacabadas, em separaes de casais ou de sociedades comerciais. 8.1. Avaliao de benfeitorias A avaliao de benfeitorias um trabalho que exige do tcnico conhecimento de construo civil e de estilos arquitetnicos. Pelo estilo arquitetnico e pelo estado da obra o avaliador estimar a idade da edificao e sua vida provvel, elementos importantes para se fixar a depreciao a atribuir edificao avalianda. O mtodo do custo de reproduo aquele onde o valor das benfeitorias resulta de oramento detalhado da construo a ser avaliada. Baseia-se em projetos detalhados e especificaes e nos preos correntes de material e mo-de-obra especializada. A grande vantagem do oramento a de levar em conta as particularidades da benfeitoria em avaliao aplicando-se principalmente a construes de caractersticas prprias: escolas, hospitais, igrejas, etc. O oramento pode ser paramtrico ou detalhado, conforme o nvel de rigor da avaliao. As caractersticas da construo devem ser cuidadosamente verificadas em uma vistoria ao imvel. No se dispondo do projeto, as dimenses devem ser tomadas nesta ocasio. A regra principal de que no est se orando um imvel "igual", mas um que "em tudo semelhante", adaptado s condies atuais do mercado, levando em conta as depreciaes sofridas. 8.1.1 - Clculo da rea equivalente de construo A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia com o previsto na NBR 12721 (Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio procedimento) para os casos de prdios em condomnio:

S = Ap +

n i

( Aqi Pi )

Onde: S a rea equivalente de construo; Ap a rea construda padro; Aqi a rea construda de padro diferente; Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. 8.1.2 - Estimao do custo de construo Para a estimao do custo de construo, pode-se aplicar o modelo a seguir: 38

C = CUB +

OE + OI + (OFe OFd ) (1 + A )(1 + F )(1 + L ) S

Onde: C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo; CUB o custo unitrio bsico; OE o oramento de elevadores (0,10 de CUB); OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.; OFe o oramento de fundaes especiais; OFd o oramento de fundaes diretas (3% de CUB); S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721; A a taxa de administrao da obra (0,08 a 0,12 de CUB); F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo (0,10 a 0,20 de CUB); L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora (0,15 de CUB). Exemplo: Avaliar residncia unifamiliar trrea, padro normal (CUB = R$ 750,00), com 120,00 m2 de rea construda, j sendo esta rea, a rea equivalente segundo a NBR 12.721. No haver custos de elevadores, custos de fundaes de R$ 5.400,00, instalaes especiais de R$ 7.000,00. Prazo da obra de 6 meses, com juros de 18 % ao ano. Resposta: F = 6 x 18/12 = 9% = 0,09 OFd = 0,03 x R$ 750,00 x 120 = R$ 22,50 / m2 x 120,00 m2 = R$ 2.700,00 A = 0,12 L = 0,15 Portanto:

C = 750 ,00 +

0 + 7000 ,00 + (5400 ,00 2700 ,00 ) (1 + 0,12 )(1 + 0,09 )(1 + 0,15 ) 120 ,00

C = 1166,42 R$ / m2 8.2. Depreciao Entende-se por depreciao a perda de aptido de uma benfeitoria para atender ao fim a que se destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente, de ordem fsica ou funcional. A depreciao fsica ocorre em funo de causas intrnsecas ao imvel como a idade e o desgaste fsico sofrido ao longo de sua existncia. Esse desgaste pode ser resultado do uso constante durante anos, provocando velhice material. A depreciao de ordem funcional a diminuio de capacidade da estrutura de cumprir a funo para a qual foi destinada de acordo com os padres correntes. A depreciao funcional est ligada s transformaes do mercado imobilirio. Como as preferncias do mercado alteram-se, ao longo do tempo, um imvel pode ficar obsoleto (tal como um apartamento sem vaga de garagem) e este fator precisa ser considerado. 39

Os materiais empregados originalmente devem ser substitudos pelos correspondentes atuais, de acordo com o padro da construo. Por exemplo, uma residncia construda no incio do sculo provavelmente possuir azulejos portugueses, rarssimos hoje, mas comuns, na poca. Neste caso, considera-se o preo atual para azulejos comuns. Em virtude das causas que interferem na depreciao funcional serem de natureza subjetiva, difcil se torna encontrar um modelo matemtico para quantific-la. Assim apresentam-se alguns mtodos tcnicos para o clculo da depreciao, levando-se em conta apenas, os aspectos fsicos. 8.2.1 Mtodo da linha reta Neste mtodo, a depreciao funo da idade do bem com variao uniforme ao longo da vida til. Seu clculo, no caso de imveis, dado pela frmula: RETA: Va = Vn Vd*(I/U) Onde: Va o valor atual, Vn o valor de novo (orado), Vd o valor deprecivel (geralmente 80%), I a idade do imvel (real ou aparente) e U a vida til. Dizer que a parcela deprecivel de 80% significa dizer que o imvel ter um valor mnimo, ao final de sua vida til, correspondente ao valor de demolio. Nem sempre isto vlido, e ocorrem casos de ter-se que pagar pela demolio e ento este valor seria negativo. Exemplo: O valor de um pavilho de 300m2, com 10 anos, utilizado como depsito, construdo com estrutura de concreto moldado no local, cobertura de fibrocimento e fechamento de alvenaria pode ser obtido por oramento paramtrico, acrescentando-se os outros elementos. O custo de construo pode ser estimado em aproximadamente 0,5 CUB. Para o clculo da depreciao, considera-se que a parcela deprecivel de 90% do imvel e que sua vida til de 75 anos. No h fundo de comrcio, no caso. Custo de construo: 300 x 0,5 CUB = 150 CUB Depreciao (pela Reta): 150 x 0,90 x (10/75) = 18 CUB Terreno (obtido por outro mtodo): 40 CUB Vantagem da coisa feita (VCF) (20%): 0,20 x 150 CUB = 30 CUB Valor do imvel = 150 18 + 40 + 30 = 202 CUB Assim, o valor do imvel seria de 202 CUB, ento multiplicando-se pelo valor do CUB teremos o valor do imvel avaliado. 8.2.2 Mtodo de Ross-Heidecke Ross desenvolveu um mtodo combinando os mtodos da linha reta e da parbola de Kuentzle, que dependem exclusivamente da idade do bem, enquanto Heidecke desenvolveu um critrio simples para o clculo da depreciao acumulada a ser aplicada ao custo de reposio como nova. Com isso surgiu o Mtodo combinado Ross-Heidecke para o clculo da depreciao atravs de um fator k, tirado de uma tabela de dupla entrada. Na primeira coluna, temos a idade em percentual da vida til provvel e na primeira linha, o estado de conservao do imvel segundo a tabela abaixo. 40

a) novo b) entre novo e regular c) regular d) entre regular e reparos simples

Idade em % de vida 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 50 82 84 86 88 90 92 94 98 100

Tabela de Roos-Heidecke Depreciao Fsica Fator k


a 1,02 2,08 3,18 4,32 5,50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,8 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,8 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 62,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 97,0 100,0 b 1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,8 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,8 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,9 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 97,0 100,0 c 3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 15,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,1 39,1 41,9 43,0 45,1 47,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 72,2 72,7 75,2 77,8 80,5 85,2 85,9 88,6 91,4 97,1 100,0

Estado de conservao d e f 9,03 18,9 33,9 10,0 19,8 34,6 11,0 20,7 35,3 12,1 21,6 36,9 13,7 22,6 36,9 14,3 23,6 37,7 15,4 24,6 38,5 16,6 25,7 39,4 17,8 26,8 40,3 19,1 27,9 42,2 20,4 29,1 42,2 21,8 30,3 43,1 23,1 31,5 44,1 24,6 32,8 45,2 26,0 34,1 46,2 27,5 35,4 47,3 29,0 36,8 48,4 30,5 38,1 49,5 32,2 39,6 50,7 33,8 41,0 51,9 35,5 42,5 53,1 37,2 44,0 54,4 38,9 45,6 55,6 40,7 47,2 56,9 42,6 48,8 58,2 44,0 50,5 59,6 46,3 52,1 61,0 48,2 53,9 62,4 50,2 55,6 63,8 52,2 57,4 65,3 54,2 59,2 66,7 56,3 61,1 68,2 58,4 69,0 69,8 60,6 64,9 71,4 62,8 66,8 72,9 65,0 68,8 74,6 67,3 70,8 76,2 69,6 72,8 77,9 71,9 74,9 89,6 74,3 77,1 81,3 76,7 79,2 83,0 79,1 81,4 84,8 81,6 83,6 86,3 84,1 85,8 88,5 86,7 88,1 90,3 89,3 90,4 92,2 91,9 92,8 94,1 97,3 97,6 98,0 100,0 100,0 100,0

e) reparos simples f) entre reparos simples e importantes g) reparos importantes h) entre reparos importantes e s/ valor

g 53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,6 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,6 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 75,4 77,5 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,1 94,5 95,8 98,0 100,0

h 75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,6 84,0 84,5 85,0 85,5 86,0 86,0 87,1 87,7 88,2 88,8 89,4 90,9 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 96,4 97,1 97,6 99,8 100,0

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Exemplo: Sabendo-se que o custo de uma benfeitoria nova de R$ 100.000,00, calcular o valor da depreciao sofrida, pelo mtodo de Ross-Heidecke, considerando: idade aparente: 20 anos vida til estimada: 40 anos condies fsicas: reparos simples valor residual de 20% do valor novo Soluo: Vn = R$100.000,00 Vd = 0,80 x Vn = 80.000,00 I = 20 anos U = 40 anos Estado de conservao = e D=? Idade em % da vida = I/U = 20/40 = 0,50 ou seja 50% Entrando na tabela com percentual de 50% e estado de conservao = e, temos: k = 48,8 Ento: d = 0,488 x 80.000,00 = R$ 39.040,00 Va = Vn d = 100.000,00 39.040,00 = R$ 60.960,00 8.3 - Vantagem da Coisa Feita A parcela da Vantagem da Coisa Feita (Terceiro Componente) engloba os custos legais (aprovao de projetos, taxas, impostos), de construo (projeto, execuo, gerenciamento, lucros), riscos (chuvas excessivas, greves, erros de construo) e outros elementos fortuitos. Por outro lado, o prazo de execuo deve ser estimado e devem ser includos os custos referentes ao aluguel de imvel semelhante no perodo da construo, lucros no auferidos e outras perdas causadas pela indisponibilidade imediata. No caso de avaliaes expeditas, esta parcela pode ser indicada em forma de percentual, utilizando-se indicaes de avaliaes anteriores para o mesmo tipo de imvel. Se o imvel avaliando precisa de reformas ou adaptaes, os custos podem ser considerados como descontos na VCF. interessante verificar tambm o caso dos juros sobre o capital imobilizado. A parcela do terreno geralmente dispendida totalmente no incio, enquanto que os gastos da construo seguem um cronograma financeiro, sendo empregadas parceladamente pelo perodo da obra. H ainda um prazo de comercializao, aps a concluso. Contudo, na aquisio de um imvel pronto o dispndio imediato (se o pagamento pode ser parcelado, deve ser reduzido ao valor atual para possibilitar a comparao) e na verdade esta parcela reflete uma desvantagem (em termos de custo) do imvel pronto. 8.4 - Fundo de Comrcio Para os imveis comerciais, preciso tambm considerar o Fundo de Comrcio, que corresponde ao que se conhece em linguagem corrente como "valor do ponto". Esta parcela a que leva em conta a diferena entre um imvel novo e outro j utilizado a algum tempo com determinada atividade comercial. Naturalmente, deve-se verificar se esta utilizao ser mantida. Se houver substituio por atividade no compatvel (por exemplo, alimentao/vesturio), no haver transmisso do "ponto", pois a clientela dever ser reconquistada.

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9. FONTES DE INFORMAO PARA O AVALIADOR 9.1. Pesquisa de dados As avaliaes de imveis tm sido auxiliadas pelo uso de tcnicas estatsticas aprimoradas e pelo desenvolvimento de softwares e equipamentos poderosos, a preos acessveis e virtualmente ao alcance de todos os profissionais. Porm estes trabalhos so muito prejudicados pela falta de dados. Os imveis so produtos muito diferenciados, em relao a outros bens economicamente apreciveis (por sua durabilidade, fixao espacial, custo alto e heterogeneidade, entre outros motivos), tornando excessivamente complexa a modelagem do mercado, que tambm tem caractersticas e funcionamento distintos. preciso obter dados de fontes confiveis. A coleta, propriamente dita, difcil, e todas as fontes tm inconvenientes. importante obter-se uma fonte de dados de baixo custo, com facilidade de acesso e formato padronizado, possibilitando a conexo dos estudos realizados em vrias partes do pas e objetivando a comparao emprica das distintas realidades. Alm dos dados de transaes semelhantes, existem diversas informaes que devem ser obtidas em vistorias detalhadas dos imveis, no apenas o avaliando como tambm todos os componentes da amostra. 9.2. Dados gerais e especficos necessrios Os dados a ser coletados foram citados no captulo 3 desta apostila. 9.3. Fontes de informao Os valores das transaes so, possivelmente, a informao mais importante nas avaliaes de imveis. Contudo, os valores so justamente a informao mais difcil de ser obtida e sobre a qual pairam mais dvidas. Nem tanto nas locaes de imveis, mas especialmente nas vendas. Todas as fontes de informao tm limitaes, como as indicadas a seguir, reforando a necessidade de cuidado na obteno dos dados. Diretamente dos agentes Em funo da concorrncia acirrada, corretores e imobilirias tendem a restringir as informaes. Antes da ocorrncia de uma transao, os dados s podem ser obtidos com a simulao de interesse no imvel (o pesquisador usa o tradicional disfarce de comprador). Mesmo assim, difcil descobrir o valor final, resultante de um intenso processo de negociaes, e que pode efetivamente ser bastante inferior ao preo-base de oferta. Aps a transao, a dificuldade de obteno de dados ainda maior. Compradores e vendedores tambm no tm interesse em divulgar o valor exato e as caractersticas do imvel e da transao, por vrios motivos, entre eles a prpria tributao sobre os imveis (ITBI e IPTU) e sobre a renda. A obteno de dados nesta sistemtica de custo elevado. Em classificados de jornais Os anncios em jornais raramente contm todos os dados sobre o imvel, tais como rea ou idade. Muitas vezes, nem o endereo fornecido. Alm disto, os valores apontados so ofertas, que incluem, via de regra, uma razovel margem de negociao. A pesquisa demorada e infrutfera. 43

Nos classificados podem ser encontrados tambm dados sobre aluguis. Os anncios em geral so mais completos, incluindo preo, endereo completo e algumas caractersticas do imvel, em quantidade expressiva. Com o endereo, podem ser acessados os cadastros municipais, obtendo-se reas, idades e estimativas fiscais, por exemplo. Estes dados podem ser empregados em anlises das flutuaes de preos. Porm, a relao com o mercado de compra e venda tnue. No h comprovao de que a razo aluguel/venda seja constante no tempo e no espao. Ao contrrio, pode-se esperar que esta relao varie, em funo de cmbios nas ofertas e demandas respectivas. Ademais, existem problemas com a legislao do inquilinato, que muito inconstante e provoca perturbaes de curto e de longo prazos nos valores. Agentes financeiros Os agentes financiadores, cada vez com participao menor no nmero de transaes e com um pblico de classes econmicas mais elevadas, no so boas fontes, por suprimir grande parcela do mercado, notadamente os imveis de menor valor e os de segunda mo, que so a imensa maioria do mercado imobilirio e apenas excepcionalmente so contemplados. Alm disto, o financiamento de transaes com terrenos ou imveis comerciais no comum. Empresas de avaliao de imveis Algumas empresas que trabalham com avaliao de imveis ou de patrimnio de empresas possuem pesquisas sistemticas sobre o mercado, com grande volume de dados. Exemplos so a Embraesp, em So Paulo, e a Avalien, em Porto Alegre. Via de regra, a participao de imobilirias e incorporadores expontnea, e a pesquisa resulta na publicao de anlises semanais em grandes jornais. Fontes indiretas Sob este ttulo, podem ser reunidas diversas fontes, que propiciam dados para avaliao de caractersticas como a qualidade de vida ou o nvel de renda dos moradores de determinada regio. So conhecidas as aplicaes de consumo de energia eltrica como proxy de renda. Podem ser estudados aspectos da expanso ou da mobilidade urbanas, segmentando ainda por faixa de renda, apenas relacionando a localizao, a poca da ligao do medidor e o consumo de energia. Da mesma forma, os registros das empresas de tratamento e distribuio de gua tambm so teis. Os problemas para o uso deste tipo de dados so a permisso de acesso e a converso dos dados, que residem em computadores de grande porte e muitas vezes contm numerao diferente dos domiclios, dificultando os cruzamentos. Os cadastros das companhias telefnicas podem ser empregados como indicadores da qualidade de vizinhana, inclusive obtendo-se dados diretamente das listas organizadas por rua, com um certo grau de trabalho, mas sem dificuldade de obteno e ainda com atualizao anual, utilizando-se o nmero de telefones instalados por prdio, por exemplo. Imagens de satlite As imagens provenientes de satlites ainda apresentam alguma dificuldade quanto ao custo e obteno. De posse das imagens, o pesquisador pode realizar estudos sobre ocupao e expanso da rea urbana. Cartrios de registro de imveis Os cartrios de registro de imveis tendem a armazenar as mesmas informaes que esto nas guias de ITBI. Os dados relativos ao ITBI precisam ser includos no registro da transao: nmero da guia, avaliao da Fazenda (Estadual ou Municipal, conforme o 44

caso) e valor de imposto recolhido. O registro representa a transferncia efetiva, concretizando a venda ( a solenidade legal de transferncia da propriedade). No texto do registro devem ser includos: nmero da guia, valor do imposto, estimativa fiscal para o valor do imvel e data de pagamento do imposto. As demais informaes, sobre as caractersticas fsicas do imvel, so idnticas. Por outro lado, nos Cartrios so registradas as informaes das incorporaes em condomnios, em planilhas padronizadas, seguindo a NB 12721 (antiga NB140). Entre outros dados, so informados os custos e rea privativas de cada unidade e as reas comuns, permitindo o estudo das caractersticas dos imveis lanados. Contudo, atingem apenas imveis novos. Porm, o acesso s informaes mais complexo. Alm da necessidade de permisso especial para consulta, a amostragem difcil, pois a indexao no feita por endereo ou data e a cidade dividida em vrias regies, cada uma com um cartrio responsvel. Por fim, a informatizao rara, via de regra armazenando o documento inteiro (escanerizado), sem chaves de busca teis aos propsitos em questo. Declaraes de ITBI Atravs da anlise destas fontes, percebe-se que a obteno de dados atravs do ITBI realmente uma opo a ser testada. A nica informao sobre a qual existem dvidas o valor da transao, que pode estar abaixo dos nveis do mercado. Nas outras fontes tambm existe este problema, porm em sentido inverso: os valores obtidos tendem a ser maiores que os de mercado, por representarem valores de oferta, que raramente so os finais. Ocorre que, em muitas anlises, o grau de proximidade do valor efetivo de mercado no importante, mas sim suas variaes, e os valores declarados parecem acompanhar os ciclos econmicos do mercado. Como os valores declarados para o ITBI so comparados em geral com estas informaes, a diferena encontrada no pode ser toda creditada sub-declarao. Em sntese, os valores mdios de mercado so muito difceis de serem obtidos na prtica, qualquer que seja a fonte de dados. As declaraes do ITBI so uma fonte consistente, registrando todos os tipos de imveis e todas as regies da cidade. As lacunas, como o mercado informal, escapam tambm s outras fontes. Podem ser obtidos dados pretritos e em quantidade, facilmente e com baixos custos de pesquisa. 10. AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS 10.1 - Introduo As propriedades rurais podem ser definidas como aquelas terras no-urbanas, de uso agropecurio ou florestal, com todas as suas benfeitorias e recursos naturais. Na avaliao de imveis rurais deve-se avaliar a terra, as benfeitorias, as obras e trabalhos de melhorias, os equipamentos, os recursos naturais, os seus frutos e direitos. Para a avaliao destas propriedades o avaliador dever possuir no s os conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliaes, mas tambm noes bsicas sobre agropecuria e engenharia florestal ou ento se apoiar nos conhecimentos de um Engenheiro Agrnomo. O avaliador de propriedades rurais deve ter conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicveis propriedade sob avaliao, bem como familiaridade com as perspectivas agrcolas nacionais e internacionais e com os programas governamentais de apoio ao desenvolvimento rural. Os dados bsicos para uma avaliao de imvel rural so: 1. Caractersticas fsicas; 2. Construes e outras benfeitorias existentes; 45

3. Caractersticas da vizinhana; 4. Tipo e volume da produo, receita e despesas; 5. Referncias de vendas anteriores. indispensvel que o avaliador faa uma inspeo pessoal da propriedade e regio rural a fim de no s conhecer as caractersticas fsicas mas principalmente para obter informaes scio-econmicas e contbeis com proprietrios ou administrador; nesta inspeo de grande importncia que o avaliador disponha de fotografias areas e/ou plantas e mapas. As referncias de vendas antecedentes devero ser obtidas, confirmadas e analisadas pela inspeo pessoal em cada propriedade de forma a facilitar uma homogeneizao de dados. 10.2 - Classificao dos imveis rurais So classificados quanto a: Dimenso: a) pequeno at 4 mdulos fiscais; b) mdio de 4 a 15 mdulos fiscais; c) grande acima de 15 mdulos fiscais. Explorao: a) no explorado; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuria; e) de silvicultura; f) agroindustrial; g) misto. 10.3 - Classificao dos componentes dos imveis rurais Terras: As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais. Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas como: a) terra bruta; b) terra nua; c) terra cultivada. Benfeitorias: produo vegetal (culturas); construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes (exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua); obras e trabalhos de melhoria das terras. Mquinas e equipamentos fixos ou removveis: motores, implementos, tratores, mquinas de benefcio, etc Veculos: veculos utilizados na propriedade. Semoventes: rebanhos, gado leiteiro, de corte, eqinos, sunos, caprinos, piscicultura, etc. Recursos naturais: florestais; hdricos; minerais. Frutos: rendas de explorao direta; aluguel; arrendamento; parcerias. Direitos: a) servides; b) usufrutos; c) concesses; d) comodatos (emprstimo gratuito de determinada coisa que deve ser restituda no tempo convencionado); e) direitos hereditrios; f) direitos possessrios; g) outros. 10.4. Mtodos de avaliao A metodologia avaliatria a ser utilizada deve alicerar-se em pesquisa de mercado, com o maior nmero possvel de elementos comparativos contemporneos, envolvendo, alm dos preos comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que possam exerer influncia no valor. Quais so estas informaes? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda, os valores de arrendamento e os custos de reproduo/reposio. 46

Valor de venda: proveniente da comercializao, livre de qualquer nus, das propriedades rurais entre suas partes interessadas, mas no obrigadas; Valor de arrendamento: proveniente da renda obtida pelo proprietrio ao arrendar (alugar) sua propriedade para explorao de terceiros. Dessa forma, existem os seguintes mtodos para a identificao do valor de um bem imvel rural (ANBT, 2001): Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: Identifica o valor do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao da renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis; Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado; Mtodo Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnicoeconmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo da quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.

10.5 A importncia dos Tipos de Terras no valor do imvel No exame de propriedades rurais, o engenheiro ter de observar certas caractersticas fsicas importantes para a fixao do valor. O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isso significa que quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite maior o valor da terra. Para tanto necessrio que os solos sejam classificados de acordo com a capacidade de uso do mesmo. As normas atuais chegaram concluso de que o mais adequado a utilizao da classificao por classes de capacidade de uso. Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, 3 aproximao. As terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo classe I). Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As classes baseadas no grau de limitaes de uso e as subclasses na natureza da limitao de uso. As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Classe I Terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao. Classe II Terras cultivveis, com problemas simples de conservao. Classe III - Terras cultivveis, com problemas complexos de conservao. 47

Classe IV Terras cultivveis apenas ocasionalmente ou sem extenso limitada, com srios problemas de conservao. GRUPO B: Classe V Terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos especiais. Classe VI Terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. Classe VII Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservao. GRUPO C: Classe VIII Terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente de recreao, ou para fins de armanezamento de gua. E as limitaes do solo por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas pelas seguintes letras: CLASSES II a VII

limitao pela eroso presente ou risco de eroso

limitaes relativas ao solo

limitaes por excesso de gua

a ou w

limitaes climticas

A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a subclasse representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitao (ex.: IIIe classe III com problema de eroso). O avaliador dever ter um conhecimento do solo no que se refere as suas caractersticas fsico-qumicas; para isso, se no houver anlises prvias, ser necessrio que sejam feitas coletas de amostras para serem analisadas em laboratrio para determinao da acidez do solo e das necessidades de nitrognio, fsforo, potssio e micronutrientes. O fato de que o valor de uma propriedade est relacionada a capacidade de uso do solo levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar relacionar um valor a cada Classe de Uso. Uma vez feito isso, passamos a trabalhar com uma escala de terras capaz de refletir, com aprecivel margem de segurana, a renda da terra de cada classe de uso. Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que ento confeccionou a tabela a seguir: Classes de uso I CRITRIO
TABELA 10 Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe

Terras para culturas, sem problemas de conservao, fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida de orizicultura

Escala de Valor (%) 100 48

II III IV V VI VII VIII

As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para cada classe foram definidas para uma poca e regio, pr-fixadas e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os padres locais prprios. 10.6 A importncia da Situao e Viabilidade de Circulao no valor do imvel Situao, ou localizao o segundo item mais comum que tambm exerce influncia significativa no valor da terra nua. A localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, no se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre duas propriedades superiores a 50 km no correspondem a qualquer diferena de valor. Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade, que no possua, entretanto, um frigorfico, em comparao com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo as mesmas caractersticas, porm afastada vrios quilmetros do permetro urbano, contando coma proximidade de um frigorfico capaz de absorver sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um valor superior primeira, para aquele tipo de explorao. A situao da propriedade rural, em importncia, sucede imediatamente capacidade de uso do solo na estimativa do valor. A situao encarada do ponto de vista do maior ou menor afastamento da sede municipal, dos mercados principais, ruas e sobretudo, do estado de conservao das estradas e servides de passagem que oferecem acesso ao imvel, fatores dos quais depende a viabilidade da circulao em geral. Dentro deste critrio, muitas vezes, um imvel a curta distncia da sede municipal, cuja ligao se faa atravs de estrada de terra que no oferea satisfatrias condies de praticabilidade, confere uma situao menos favorvel quando comparado a uma propriedade localizada a distncia bem maior, mas cuja via de acesso seja representada por uma rodovia dotada de pavimentao asfltica. Assim que se recomenda, na classificao das propriedades rurais de acordo com sua situao, a utilizao da chamada Escala de Mendes Sobrinho), que estabelece seis situao: Situao tima 100% - Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das distncia. 49

Terras de culturas, com pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples (nivelamento), renda lquida de orizicultura Terras de culturas, com srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (terraceamento), renda lquida de orizicultura Terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem problemas de conservao, renda lquida de agricultura em 1 ano associado a pastagem em 4 anos Terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida de pecuria leiteira Terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira Terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao silvcola Terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao, renda lquida de eventual explorao pisccola

95 75 55 50 40 30 20

Situao muito boa - 95% - Imvel servido por rodovia de primeira classe, no pavimentada, importncia relativa das distncias. Situao boa - 90% - Imvel servido por rodovia no-pavimentada, mas que oferea seguras condies de praticabilidade, durante o ano todo, importncia significativa das distncias. Situao desfavorvel - 80% - Imvel servido por estradas e servides de passagem, que no oferea condies de praticabilidade, vias e distncias se equivalendo. Situao m - 75% - Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e com problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada equivalendo. Situao pssima - 70% - Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade mesmo na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau cativo ao volume das guas. Devemos lembrar que esta tabela foi elaborada, a partir de dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no significa que represente o Brasil rural. Alguns avaliadores sugerem alteraes nas denominaes timo, muito bom, etc., para uma classificao que favorea menos as diferenas regionais, alterando para asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III, vicinal IV e vicinal V, como mostra a tabela abaixo:
TABELA 11 Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO Tipo de estrada (com Importncia das Condies de trfego Escala de acesso direto ao imvel) distncias aos durante o ano Norton (%) centros de referncia Asfaltada e com boa Limitada Permanente 100 conservao Estrada de cho com tima Relativa Permanente 95 conservao Estrada de cho Significativa Permanente 90 Estrada de cho com Significativa Sem condies 80 servides de passagem satisfatrias Estrada de cho com Significativa Problemas srios na 75 porteiras nas servides de estao chuvosa passagem Estrada de cho com Significativa Problemas srios 70 porteiras e interceptadas mesmo na seca por crregos sem pontes

SITUAO ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL VI VICINAL V

Teramos ainda possveis adaptaes para regies onde o asfalto praticamente no existe, onde so sugeridos:
SITUAO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL VI VICINAL V TABELA 12 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO Tipo de estrada (com Importncia das Condies de trfego Escala de acesso direto ao imvel) distncias aos durante o ano Norton (%) centros de referncia Estrada de cho com tima Relativa Permanente 100 conservao Estrada de cho Significativa Permanente 94 Estrada de cho com Significativa Sem condies 89 servides de passagem satisfatrias Estrada de cho com Significativa Problemas srios na 83 porteiras nas servides de estao chuvosa passagem Estrada de cho com Significativa Problemas srios 78 porteiras e interceptadas mesmo na seca por crregos sem pontes

50

10.7 Avaliao de imveis rurais utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados O Mtodo Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes (ou variveis explicativas) do valor da terra em uma propriedade rural so: A capacidade de uso dos diversos solos; A situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio. O engenheiro Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984), baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela, relacionando as Classes de Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando disto coeficientes para cada tipo de solo e situao, chamado de mtodo Mendes Sobrinho. MTODO MENDES SOBRINHO (Complementado por Miguel Kosma e Llio Moreira)
TABELA 13 Fatores de ponderao para obteno do valor das terras rsticas segundo a classe de capacidade de uso e situao

Classe de Terra
50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375 0,350

Situao
ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL VI VICINAL V

100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

II

75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525

III

55% 0,550 0,523 0,495 0,440 0,413 0,385

VI

40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280

VI

30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VII

20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

VIII

Apresentamos na tabela abaixo os fatores de ponderao considerando as subclasses de capacidade de uso e situao, publicado por LIMA (2005), que poder ser usado nas avaliaes de propriedades rurais.
TABELA 14 - Fatores de ponderao para obteno do valor das terras rsticas segundo a classe de capacidade de uso e situao
SITUAO
ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL VI VICINAL V

SUBCLASSES
IVs 50% 0,5 0,475 0,45 0,4 0,375 0,35 IVe

I 100% 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70

IIs 88% 0,88 0,836 0,792 0,704 0,66 0,616

IIe 80% 0,8 0,76 0,72 0,64 0,6 0,56

IIe,s 74% 0,74 0,703 0,666 0,592 0,555 0,518

IIIs 68% 0,68 0,646 0,612 0,544 0,51 0,476

IIIw 64% 0,64 0,608 0,576 0,512 0,51 0,476

IIIe 60% 0,6 0,57 0,54 0,48 0,45 0,42

IIIe,s 56% 0,56 0,532 0,504 0,448 0,42 0,392

IVe,s 44% 0,44 0,418 0,396 0,352 0,33 0,308

Vw 39% 0,39 0,37 0,351 0,312 0,293 0,273

VIe 32% 0,32 0,304 0,288 0,256 0,24 0,224

VIe,s 26% 0,26 0,247 0,234 0,208 0,195 0,182

VIIe 23% 0,23 0,219 0,207 0,184 0,173 0,161

VIIe,s 17% 0,17 0,162 0,153 0,136 0,128 0,119

VIII 13% 0,13 0,123 0,117 0,104 0,097 0,091

47% 0,47 0,447 0,423 0,376 0,353 0,329

LIMA (2005) montou estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro avaliador entenda que a curva de solos e situao seja outra, dever montar novo quadro. Assim estabelecemos o valor da terra nua atravs de uma tabela de homogeneizao. Obtendo o valor da terra nua, complementa-se a avaliao do imvel rural, analisado os seus componentes: benfeitorias, equipamentos, trabalhos de terra, plantaes, arrendamentos, etc. Exemplo de homogeneizao de dados: Amostra de mercado rea de 350 ha, localizada no municpio de Seropdica. Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de terras de cultura de primeira, enquadradas como CLASSE II e 50 ha de terras de reflorestamento e mata enquadrada como CLASSE VII. No h benfeitorias.

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Acesso por estrada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor negociado de R$ 250.000,00. Imvel paradigma utilizado com agricultura (soja e milho safrinha) com 400 ha, sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias.

Adotaremos neste exemplo a tabela 13. O procedimento agora comparar a amostra de mercado com a situao paradigma, que nada mais do que o imvel avaliando. Como elas no so iguais, faz-se necessrio a homogeneizao dos dados, ou seja, a partir da informao do imvel vendido, podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:

q = Vv

I I

am

sendo: q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = varivel explicada Vv = valor vista da amostra de mercado =

Ip = fator de ponderao do imvel paradigma (tabela 13) = ??

R $ 250 . 000 , 00 = R$ 714,29/ha 350 ha

Se o imvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? O fator a mdia ponderada dos fatores das terras existentes em funo de suas respectivas reas, ou seja: 250 ha de terras CLASSE II, situao ASFALTO = 0,950 (tabela 13) 150 ha de terras CLASSE VI, situao ASFALTO = 0,400 (tabela 13) ( 250 x 0,950 ) + (150 x 0,400 ) Ip = = 0,744 400 ha IAM = fator de ponderao da amostra de mercado imobilirio, retirado da tabela 13 = ?? Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? Como fizemos para o imvel paradigma, seu fator o resultado da mdia ponderada dos fatores das terras existentes m funo das respectivas reas, ou seja: 300 ha de terras CLASSE II, situao VICINALII = 0,855 (tabela 13) 50 ha de terras CLASSE VII, situao VICINAL II = 0,270 (tabela 13) (300 x 0,855 ) + (50 x 0,270 ) I AM = = 0,771 350 ha do que resulta substituindo na frmula:

q = R $714 , 29 x

0,744 = R $689 , 28 / ha para o imvel paradigma 0,711

Este valor de R$ 689,28/ha corresponde a um imvel com a descrio do paradigma. Mas quanto vale ento um hectare de terra CLASSE II, situao VICIVAL II? Simplesmente adote como paradigma este novo parmetro e compare com o valor encontrado. Para este novo imvel teremos um fator de ponderao (tabela 13) = 0,855, ento:

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q = R $689 , 28 / hax

0,855 = R $792 ,12 / ha 0,744

E se ns tivssemos tambm solos enquadrados como CLASSE IV, situao VICINAL III (fator = 0,440, da tabela 13) para serem avaliados? Da mesma forma, basta comparar o valor calculado com este procurado: R$ 792,12/ha corresponde ao fator 0,855. Que valor/ha corresponde ao fator 0,440?

q = R $792 ,12 x

0, 440 = R $407 ,64 / ha 0,855

10.8 Outras variveis na avaliao das terras As duas variveis j citadas, capacidade de uso do solo e situao, podem-se juntar outras como: Dimenso (rea); Potencial de irrigao (rea irrigada); Pluviosidade (ndice de precipitao); Porcentagem de rea com cobertura florstica natural (mata nativa); Nmero de audes (ou represas, ou crregos); Porcentagem de rea que j foi aberta; Etc. A utilizao destas ou de outras variveis segue a mesma metodologia utilizada para a avaliao de imveis urbanos, ou seja, utiliza-se a inferncia estatstica ou a homogeneizao por fatores. A diferena que na avaliao de imveis rurais, o valor do imvel pode ser homogeneizado com relao capacidade de uso do solo e situao, antes de utilizarmos outras variveis na determinao do modelo matemtico. A utilizao da homogeneizao por fatores ou da inferncia estatstica deve obedecer a NBR 14.653-3. Na inferncia estatstica, da mesma forma que nos imveis urbanos, os rurais tambm devem ser verificados todos os testes estatsticos. Os laudos tambm devem ser classificados quando ao grau de fundamentao e de preciso, definidos pela NBR 14.653-3 nos itens 9.2 e 9.3.
9.2 Quanto fundamentao
9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas.

9.2.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os mtodos de custo e da capitalizao da renda. 9.2.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar ABNT NBR 14653-4. 9.2.2.2 O engenheiro de avaliaes deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1, observadas as restries de 9.2.3.

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9.2.3 Observaes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a 9.2.3.10. 9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau I. 9.2.3.2 k = nmero de variveis independentes: a) varivel dependente: preo ou preo unitrio; b) variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao etc. 9.2.3.3 So obrigatrios em qualquer grau: a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado; b) vistoria do imvel avaliando; c) identificao das fontes; d) no mnimo trs dados de mercado, efetivamente utilizados. 9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o profissional pode admitir uma situao paradigma, conforme em 7.3.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.

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9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o seguinte: a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados; b) no mnimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados; c) a apresentao de informaes relativas a todos os dados amostrais e variveis utilizados na modelagem; d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20. 9.2.3.6 condio para o enquadramento no grau III: a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes; b) a apresentao de laudo completo; c) a utilizao efetiva de no mnimo 3 (k+1) dados de mercado; d) no haver extrapolao; e) que o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%; f) que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados seja de 1%. 9.2.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas (cdigos alocados), como, por exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no for possvel, a avaliao ter grau de fundamentao mximo II. 9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em 5.1.2), o modelo adotado pode incluir variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados. 9.2.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou instalaes ou quando estas no forem objeto da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o enquadramento na tabela 1. 9.2.3.10 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical. As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3.

9.3 Quanto preciso

10.9. Avaliao de benfeitorias As benfeitorias existentes nas propriedades rurais so divididas em: a) CULTURAS (ou benfeitorias reprodutivas) abrangem todas as inovaes introduzidas na imvel rural capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda de seus produtos, como: reflorestamentos; pastos cultivados ou melhorados; culturas anuais; culturas perenes e semi-perenes; canaviais; cafezais; pomares, etc. b) EDIFICAES, INSTALAES, OBRAS E TRABALHOS DE MELHORIAS DAS TERRAS (ou benfeitorias no reprodutivas) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, mas so considerados como necessrias para o xito das exploraes: edificaes em geral: casas; galpes; estbulos; pocilgas; currais; cercas e outras; 55

trabalhos de conservao do solo; sistemas de irrigao e drenagem; audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo.

Por que avaliar separadamente as benfeitorias das terras? muito comum o argumento de que o mercado imobilirio compra e vende fazendas de porteira fechada no valorizando as benfeitorias (sejam culturas ou construes) separadamente, apenas os engenheiros fazem isso. Geralmente, quem utiliza desta opinio conclui que as benfeitorias ento no valem nada. Primeiro, faz-se necessrio esclarecer que o comrcio de imveis rurais abrange, na maioria dos casos, todos os seus componentes de forma nica, ou seja, o preo pago pela propriedade abrange terras, benfeitorias, etc. Segundo, a crena de que as benfeitorias no valem nada est absolutamente errada. Basta ter algum conhecimento do mercado imobilirio rural para notar que existem fazendas diferentes, com valores diferentes, justamente em funo dos seus componentes: terras, construes, culturas, produtividades, instalaes, recursos maturais, etc. A NBR 14653-3 (Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Rurais), define o mtodo adequado para cada tipo de benfeitoria existente nas propriedades. Por exemplo: para a avaliao de produes vegetais a norma determina a utilizao do mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. Para a avaliao de construes e instalaes a norma recomenda o uso do mtodo comparativo direto de dados de mercado ou o mtodo da quantificao de custo, onde devem ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos, especficos para mercados rurais. Vamos ver agora alguns exemplos de avaliao de benfeitorias rurais. Exemplo 1: Avaliao de florestas artificiais Florestas artificiais so plantios comerciais de uma nica espcie. As mais comuns so o eucalipto e o pinheiro. Segundo a NBR 14.653-3, para a identificao do valor devemos utilizar o mtodo da capitalizao da renda para encontrar o valor econmico, ou seja: VE = RL x Fa x r onde,

RL = renda lquida obtida em uma safra mdia = RB - D RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se o preo mdio do ltimo ano ou uma srie histrica maior quando disponvel. D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO, correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da receita, ou seja: 1 Fa = N

(1+ i)

r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geadas, chuvas, etc.) FLORESTAMENTOS DE EUCALIPTOS O eucalipto permite a explorao econmica geralmente por trs cortes sucessivos: primeiro corte com 7 anos aps o plantio; segundo corte com 13 anos aps o plantio; 56

terceiro corte com 19 anos aps o plantio Podemos ento traduzir a frmula do valor econmico como: VE = (RL1 x Fa1 x r1) + (RL2 x Fa2 x r2) + (RL3 x Fa3 x r3) No caso de florestas existe a disponibilidade de obteno do chamada preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos, recebendo o proprietrio um valor que pode ser considerado como preo lquido. Ento: RL = q x P q = preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos; P = produtividade mdia. A produtividade esperada para eucalipto destinado a produo de celulose de: Para o 1 corte 317 estreos/ha aos 7 anos; Para o 2 corte 207 estreos/ha aos 13 anos; Para o 3 corte 160 estreos/ha aos 19 anos Assim, temos: RL1 = 317 st/ha x q RL2 = 207 st/ha x q RL3 = 160 st/ha x q Para um bosque no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da seguinte forma: Vbosque com 1 ano aps o plantio= (317 st/ha x q x Fa1 x r1) + (207 st/ha x q x Fa2 x r2) + (160 st/ha x q x Fa3 x r3)

Fa1 =

(1+ i)

Sendo: i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos. Neste caso a receita ir ocorrer aos 7 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps o plantio, restam 6 anos para a ocorrncia da receita = 6 1 1 Fa1 = = = 0,564474 N 6 (1+ i) (1 + 0,10) r1 = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistro, ataques de praga, etc. Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico para madeira em p. A no adoo de preo histrico implica nova anlise de risco, incluindo esta nova varivel = 10% = 0,90

Fa 2 =

(1+ i)

i = 10% = 0,10 N = neste caso a receita ir ocorrer aos 13 anos aps o plantio, ento restam 12 anos para a ocorrncia da receita = 12 57

Fa 2 =

1 = 0,318631 (1 + 0,10 )12

r2 = devido ao tempo extremamente longo (12 anos) = 15% = 0,85

Fa 3 =

(1+ i)

i = 10% = 0,10 N = neste caso a receita ir ocorrer aos 19 anos aps o plantio, ento restam 18 anos para a ocorrncia da receita = 18

1 = 0,179859 (1 + 0,10 )18 r3 = devido ao tempo extremamente longo (18 anos) = 20% = 0,80 Fa 2 =
Vbosque com 1 ano aps o plantio= (317 st/ha x q x 0,564474 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,318631 x 0,85) + (160 st/ha x q x 0,179859 x 0,80) Vbosque com 1 ano aps o plantio= 240,13 st/ha x q Para a mesma floresta, s que agora outro talho, vizinho ao anterior s que com 2 anos de plantio, a nica mudana na frmula ser quanto aos fatores de antecipao: 1 Fa1 = = 0,620921 (1 + 0,10 ) 5 1 Fa 2 = = 0,350494 (1 + 0,10 )11 1 Fa 3 = = 0,107845 (1 + 0,10 )17 Vbosque com 2 anos aps o plantio= (317 st/ha x q x 0,620921 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,350494 x 0,85) + (160 st/ha x q x 0,107845 x 0,80) Vbosque com 2 anos aps o plantio= 264,14 st/ha x q Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceo do preo, podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias para todos os anos viveis:
TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS Cortes aos 7,13 e 19 anos do plantio, fatores em st/ha 1 CORTE ou 2 CORTE ou 1 ROTAO 2 ROTAO 240,13 163,34 264,14 179,68 290,56 197,65 319,61 217,41 351,57 239,15 386,73 263,07 425,4 -

IDADE 1 2 3 4 5 6 7

Obs.: adotamos como taxa de risco, para a 1 rotao:10% no 1 corte;15% no 2 corte e 20% no 3 corte. Na 2 rotao: 10% no 2 corte e 15% no 3 corte; e na 3 rotao, 10% no 3 corte. 58

3 CORTE ou 3 ROTAO 89,41 98,35 108,19 119,01 130,91 144,00 -

Com o auxilio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime de talharia obteno de madeira para fins energticos ou obteno de polpa para o fabrico de papel, torna-se simples a determinao do Valor Econmico de um bosque, seguindo o procedimento: enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de plantio ou da brotao; procura-se na tabela o fator correspondente; multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, determinado para a situao do imvel avaliando (isto , considerando topografia, distribuio de estradas, acesso, etc.), obtendo-se por fim, o valor do bosque por unidade de rea. Por exemplo: o preo bsico, obtido por meio de pesquisa indicou o valor bsico de R$ 5,00/st para madeira em p destinada a produo de celulose, considerando topografia mecanizvel, estradas internas bem conservadas e distribudas de forma eqitativa, prximo da unidade industrial. Considerando um imvel com estas mesmas caractersticas, com 10 ha plantados com eucaliptos no 5 ano aps o plantio (ou 1 corte) e 20 ha no 3 corte aps a rebrota (ou 2 corte), o valor do bosque ser igual a: V = Fator 5 ano do 1 corte x q x A + Fator 3 ano do 2 corte x q x A = V = 351,57 st/ha x R$ 5,00/st x 10 ha +197,65 st/ha x R$ 5,00/st x 20 ha = V = R$ 37.343,50 Exemplo 2: Avaliao de equipamentos A avaliao de mquinas e equipamentos agrcolas deve ser feita pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio quando no existir mercado para o bem. A depreciao deve levar em conta o eventual obsoletismo (tcnico ou econmico), manuteno, condies de funcionamento e vida til aparente. Consiste em: fixar o preo do equipamento novo, por meio de pesquisa de mercado; determina-se primeiro a vida til provvel do bem, com base em tabelas publicadas; a seguir calcula-se a razo de depreciao anual; e, por ltimo a taxa de depreciao pela idade do equipamento. V = VN x (1-TD)N VN = valor de nova (verificar potncia, marca, etc.) D = depreciao (em funo da vida til terica) TD = taxa de depreciao N = n de anos do equipamento Ex.: Avaliar um trator de pneus marca Y, com 80 Hp, vida til 10 anos (depreciao de 10% a.a.). VN = R$ 20.000,00 D = 10% a.a. V = 20000 x (1-0,10)10 V = R$ 6.973,57 Ex.: Avaliar uma colheitadeira marca Z, completa, vida til de 13 anos, valor de nova R$ 120.000,00, com idade aparente de 8 anos. 59

D = 100/13 = 7,69% a.a. V = 120000 x (1-0,0769)8 V = R$ 63.266,13 Exemplo 3: Avaliao de edificaes e instalaes rurais A frmula bsica para a determinao do valor das construes : Valor = custo unitrio/m2 x rea total x depreciao O custo unitrio determinado atravs de oramentos e o fator de depreciao fsica pode ser retirado da seguinte tabela:
Estado de conservao - Critrios timo Bom Regular Precrio Mau Pssimo Edificao nova Edificao necessita de pintura Edificao necessita de pintura + troca de telhas Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas + reforo estrutural. Uso mais indicado como fonte de material usado Reforma da edificao anti-econmica; edificao no serve nem como fonte de material usado Fatores de depreciao 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00

J a depreciao funcional aquela derivada da inadequao, superao e/ou anulao da edificao dentro do contexto da atividade econmica do imvel e da regio. Por exemplo, podemos citar uma propriedade com uma grande quantidade de instalaes destinadas produo de caf. Hoje, a atividade principal do imvel, bem como em toda a regio a explorao da cana de acar. Outro exemplo: silos tipo poo quando a recomendao tcnica atual para silos tipo superfcie, etc. 11. AVALIAO NAS DESAPROPRIAES O direito de propriedade e o direito de expropriar so assegurados na Constituio Federal, que diz: garantido o direito de propriedade; salvo o caso de desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio; Nas desapropriaes a funo precpua (essencial) do perito e dos assistentes tcnicos apontar a indenizao pelos bens expropriados. Constituem aes onde o Poder Pblico, de forma direta ou atravs de concessionrias de servio pblico, promove de forma compulsria, a transferncia da propriedade de um imvel pertencente ao particular para o patrimnio pblico, mediante prvia e justa indenizao em dinheiro. Para ser prvia e em dinheiro, deve ser admitido que a avaliao necessita ser considerada como relativa ao pagamento do preo a vista. Por relaciona-se a uma venda forada, na qual a vontade e a disposio do vendedor no podem manifestar-se livremente, a avaliao da indenizao, para ser justa, pode objetivamente cogitar de dois valores: do valor de mercado, que aquele pelo qual se realizaria um negcio de compra e venda entre partes desejosas, mas no obrigadas operao e dispondo de prazo razovel para se encontrarem, ou 60

do valor de reposio (ou reedio), que aquele que permitiria ao expropriado recompor o seu patrimnio, pela reconstituio do imvel, cobrindo-se de todos dispndios previsveis necessrios para isso, diretos e indiretos.

Nas avaliaes onde se quer determinar o valor de mercado devem ser feitas essencialmente pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, enquanto que as relativas ao valor de reedio devem ser obtidas pelo mtodo do custo, em que se procura reconstituir todas as parcelas componentes ao custo do imvel (valor do terreno, custo da construo, despesas financeiras, etc.). Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio. Em condies normais de mercado e fora dos casos excepcionais, os dois valores devem coincidir, ou estar muito prximos, no ocorrendo problemas maiores. Porm, quando o mercado se apresentar em condies anormais, especialmente em pocas de recesso, previsvel, seno certo, que existir uma diferena sensvel nos resultados. Tal se d porque, ocorrendo a estagnao, esta acarreta excesso de ofertas e os preos de mercado podem paulatinamente, se tornar menores que o prprio custo. Essa situao praticamente coloca o avaliador e, eventualmente, o prprio julgador em um dilema, se for levado em conta que a situao pode ser conjuntural e passageira. Em face disso e considerando os no poucos comuns prolongados atrasos nos pagamentos das indenizaes, torna-se possvel que, na poca do recebimento correspondente, os valores de mercado defasados, ainda que corrigidos monetariamente, no permitam recompor os patrimnios dos expropriados. As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem como das respectivas benfeitorias. Nas desapropriaes totais (atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel ) o valor a ser determinado deve ser o valor de mercado e utilizando-se os mtodos j citados. Na desapropriaes parciais (aquela que atinge parte do imvel) deve-se levar em conta mais um aspecto, o da chamada rea remanescente, pois a mutilao sofrida no imvel original tanto poder trazer prejuzo quanto lucro ao seu dono. Por exemplo: a passagem de um logradouro nos fundos de um terreno, mesmo que tome uma parte do lote, ficar com duas frentes, o que valoriza o imvel. No caso de prejuzo, um exemplo um alargamento de uma rua sobre um terreno, diminuindo sua rea total. Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento. Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios. As desapropriaes quanto durao podem ser temporrias ou permanentes. Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais. 12. AVALIAO DE SERVIDES 12.1. Introduo 61

As aes relacionadas a servides (que so direitos de terceiros sobre um imvel) versam geralmente sobre passagens para acesso via pblica de imveis encravados ou passagem de pedestres e veculos; passagem forada e necessria de redes de energia eltrica, de gua potvel, de guas pluviais ou de esgotos, de oleodutos ou gasoduto. A instituio de servides quanto natureza, so entre outras: administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista um imvel serviendo; predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo. As servides podem ser temporrias ou perptuas e so reguladas pelo Cdigo Civil Brasileiro nos artigos 559 e 562 e 695 a 712. 12.2. Justa indenizao A indenizao s poder ser justa se for razovel tanto para o proprietrio do imvel que est sendo tomado, quanto para o pblico que est adquirindo os benefcios dele decorrente. Assim, entendemos que a justa indenizao dever atender definio de valor de mercado, isto , aquele valor encontrado por um vendedor desejoso de vender, mas no forado, e um comprador desejoso de comprar, ms tambm no forado. Todavia, quando a servido imposta, o vendedor est sendo forado e recebendo outros danos sua propriedade alm da reduo dos seus direitos na faixa da servido como, por exemplo, a desvalorizao do remanescente. Uma faixa de linha de transmisso de energia eltrica em alta-tenso pode causar prejuzo na recepo de rdio e televiso de prdios vizinhos e isso um dano que exige compensao especial, independente da faixa de servido. 12.3. Tipos de servides O poder pblico pode estabelecer uma servido por vrias razes, como para as seguintes finalidades: a. passagem de estradas; b. passagem de linhas de transmisso de energia; c. passagem de encanamentos ou canais de esgotos ou de drenagem; d. passagem de oleodutos, gasodutos, minerodutos ou aquedutos; e. proteo viso da paisagem. As servides tambm se classificam em: a. subterrneas; b. superficiais; c. areas. As subterrneas estabelecem um direito ao uso se uma poro da rea abaixo da superfcie, como linhas subterrneas de transmisso de energia, telefone, etc.; as superficiais estabelecem direito ao uso da rea superficial, como canais, encanamentos, etc.; as reas referem-se ao uso do espao acima da superfcie para linhas de transmisso, linhas telefnicas, sobrevo de aeronaves aproximando-se de aeroportos, desenvolvimento urbano, etc. 12.4. Mtodo antes e depois

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As avaliaes de servides feitas em processos de desapropriao podem ser extremamente complexas, mas o processo de avaliao aplicado a essas situaes geralmente o mtodo antes e depois, que pode em sntese ser assim exposto: 1 Estima-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisio da servido. 2 Estima-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisio e depois das melhorias propostas pelo poder pblico; 3 Calcula-se a diferena entre os dois valores acima, o que corresponde indenizao devida ao imvel serviente. Observa-se que essa diferena pode ser positiva, nula ou mesmo negativa. A diferena nela significa que o prejuzo que sofre o expropriado iguala os benefcios que vai receber, enquanto que a negativa exprime que ele estar recebendo benefcios especiais alm do valor da parte perdida. Em casos de benefcios especiais, a legislao no permite cobr-los do expropriado, mas somente tornar nula a indenizao a ser paga, embora em alguns estados, exista a taxa de contribuio de melhoria dos imveis beneficiados pelas obras realizadas pelo poder pblico em suas vizinhanas. 12.5. Valor da indenizao O mtodo exposto diz respeito somente parte da indenizao correspondente ao valor da terra nua da faixa da servido, mas outros itens importantes que tero que ser considerados para compor a indenizao total a ser paga. Assim, no pagamento total ao expropriado podem ser includos os seguintes itens: a. valor da terra nua; b. valor das benfeitorias; c. valor das plantaes; d. valor das jazidas; e. lucros cessantes; f. depreciao da rea remanescente. O avaliador tambm no dever perder de vista que o proprietrio de terreno serviente ainda ficar com o encargo de pagar o imposto predial ou territorial da rea referente a servido, uma vez que ela pelo menos teoricamente ainda permanece de sua propriedade. 13. TCNICA DE ELABORAO DE LAUDOS 13.1. Elaborao do laudo sempre importante que o laudo possua um ttulo, que estar vinculado finalidade a qual se destina o trabalho. Assim, um laudo poder ter, por exemplo, algumas das definies abaixo: Laudo de Avaliao; Laudo Pericial; Laudo de Vistorias; Parecer Tcnico. A elaborao de um laudo pericial segue o mesmo roteiro de um laudo de avaliao de imveis, guardando grande semelhana entre as etapas, em especial no caso de percias com cunho avaliatrio, onde os dois chegam a se confundir. So diversas as etapas a serem desenvolvidas para a redao de laudos e pareceres, as quais podemos agrupar dentro das cinco etapas: 13.2. Laudo Pericial 63

1 Na folha inicial do parecer: - Ttulo e cabealho, indicando a quem dirigido o trabalho, indicando a comarca, a vara, o tipo de ao; - Nos destinados a processos judiciais, deixar um espao em branco de pelo menos 10 cm de altura, antes do incio do texto, pois neste local o Juiz dever proceder ao seu despacho. - Um texto resumido de apresentao e encaminhamento do parecer, do qual conste o nome do solicitante (do autor, no caso de laudos judiciais), nome dos demais interessados (rus, no caso de laudos judiciais), tipo de percia ou de ao e nmero dos autos do processo (no caso de laudos judiciais), etc. Resumo e/ou histrico dos fatos, acontecimentos, incidentes, etc,. que resultaram na necessidade do parecer. 2 Vistoria ou inspeo Descrio clara e concisa, limitado ao objeto da percia ou avaliao, de tudo que for constatado e tiver na diligncia, com descrio do imvel, coisa ou documento examinados, seu estado atual e alteraes por que passaram ao longo do tempo ou durante a diligncia. 3 Exames realizados ou avaliaes Relato das observaes de detalhes, experincias, pesquisas e operaes realizadas, incluindo avaliaes, mencionando os meios, mtodos e critrios utilizados, com justificativa da escolha e as respectivas fontes de informaes. Explicitar sempre a origem do documento ou frase citada, mencionando a fonte (folha dos autos, pgina de livro, etc.). Se o documento for fundamental para a lide, juntar cpias autenticadas aos autos. Se forem colhidos ou citados depoimentos de pessoas, estas devero ser identificadas da melhor forma possvel. Se houver necessidade de pesquisa ou juntada de documentos adicionais, exames ou servios complementares, que impliquem em gastos imprevistos ou dilatao do prazo de entrega do laudo, o perito dever comunicar o fato por escrito ao juiz, justificando e requerendo o que for necessrio. 4 Concluses Concluses fundamentadas a respeito dos motivos ou dvidas que deram origem ao parecer, com a devida clareza e objetividade, explicando eventuais razes que as impossibilitaram. 5 Resposta aos quesitos Nos processos judiciais, responder aos quesitos deferidos com objetividade e fundamentao. No fugir a pergunta, dar respostas fundamentadas e no monossilbicas a todas as perguntas.

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No fechamento do laudo, constar o nmero de pginas, e em anexo as fotografias, croquis, plantas, levantamentos topogrficos, documentos relacionados percia, memria de clculo, ART, etc. As partes que compem a seqncia do laudo pericial devem ser criao individual do profissional, pois assim ele ir personificar o seu trabalho, portanto, as etapas descritas constituem meras sugestes que devero ser inovadas a partir da capacidade criativa de cada um. Em anexo temos um exemplo de laudo pericial de autoria do Eng. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez. 13.3. Laudo Avaliatrio O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens: a) identificao do solicitante - identificar a pessoa fsica ou jurdica que contratou o trabalho, cuja identificao dever ser completa, contendo seu nome, endereo, CGC ou CPF, CEP, etc.; b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; c) objetivo da avaliao; d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes por exemplo nos casos onde o contratante ou interessado no puder fornecer toda a documentao necessria ou no esclarecer eventuais incoerncias, o avaliador deve relatar esse fato no laudo; e) identificao e caracterizao do imvel avaliando o engenheiro de avaliaes deve efetuar vistoria completa, com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados; f) diagnstico do mercado - O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado; g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) - definio do mtodo utilizado, com justificativa da escolha; h) especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuao atingida; i) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo; j) resultado da avaliao e sua data de referncia; k) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao. O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens: a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; b) objetivo da avaliao; c) identificao e caracterizao do bem avaliando; d) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; e) especificao da avaliao; f) resultado da avaliao e sua data de referncia; g) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao; 65

h) local e data do laudo; 14. AVALIAES EM AES JUDICIAIS 14.1 Introduo Sempre que um juiz no for suficientemente apto para realizar a verificao dos fatos, seja pela ausncia de conhecimentos tcnicos, ou pela impossibilidade de colher os dados necessrios, o trabalho ser realizado por pessoas entendidas na matria, atravs da percia. Na grande maioria das ocasies em que se exigem tais investigaes, os fatos so de natureza tal que obriga-se a presena de um tcnico, o que, na linguagem jurdica, corresponde a fatos de percepo tcnica. Esta conceituao prende-se ao fato de que a anlise da matria exige conhecimentos tcnicos ou cientficos, oriundos da formao acadmica e profissional, que fazem com que as questes sejam plenamente justificadas. Como definio, percia uma prova admitida no processo, destinada a levar ao Juiz elementos relativos a fatos que caream de conhecimentos tcnicos, podendo consistir numa declarao de cincia, na afirmao de um juzo, ou em ambas, simultaneamente. A declarao de cincia acorre quando relata as percepes colhidas, e torna-se uma afirmao de um juzo nas ocasies em que constitui um parecer que auxilie o Juiz na interpretao ou apreciao dos fatos da causa. Para realizao de tal tarefa surge a figura do perito, que na concepo jurdica, um rgo auxiliar da administrao da justia, que assessora o Juiz na formao do seu convencimento, quando o assunto em pauta depender de conhecimento tcnico ou cientfico. Para exercer sua atividade o perito tem, obrigatoriamente, que seguir os ritos previstos no Cdigo de Processo Civil, relatados a seguir. 14.2 Aspectos Legais De acordo com o Cdigo de Processo Civil, em seu art. 145, com as devidas modificaes introduzidas pela Lei n. 7.270, de 10 de dezembro de 1984, o Juiz ser assistido por perito, quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou cientficos. Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou cientfico, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no art. 421. 1 Os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente, respeitado o disposto no Captulo Vl, seo Vll, deste Cdigo. 2 Os peritos comprovaro sua especialidade na matria sobre que devero opinar, mediante certido do rgo profissional em que estiverem inscritos. 3 Nas localidades onde no houver profissionais qualificados que preencham os requisitos dos pargrafos anteriores, a indicao dos peritos ser de livre escolha do juiz. O art. 420, o Cdigo de Processo Civil determina que a percia se divida em exame, vistoria ou avaliao, cujas definies jurdicas so as seguintes: - exame a inspeo judicial feita por perito sobre pessoas, animais, coisas mveis, livros e papis, a fim de verificar algum fato ou circunstncia ao mesmo relativa; - vistoria a inspeo judicial feita por perito sobre um imvel, para verificar fatos ou circunstncias ao mesmo relativas; 66

- avaliao o exame pericial destinado s verificar o valor em dinheiro de alguma coisa ou obrigao. Costuma-se dar a denominao de arbitramento a essa percia, quando a verificao ou estimativa tem por objetivo um servio, ou compreende clculo abstrato sobre indenizaes ou sobre o valor de alguma obrigao. Art. 420. (Espcies de Percias) A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliao. Pargrafo nico. O juiz indeferir a percia quando: I - a prova do fato no depender do conhecimento especial de tcnico; II - for desnecessria em vista de outras provas produzidas; III - a verificao for impraticvel. No caso especfico da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, no obstante a determinao legal contida na Lei Federal n. 5.194/66, que regulamenta o exerccio profissional da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e Resoluo 218 do Confea, que disciplina as suas diversas atividades, onde as funes relativas a avaliaes, vistorias, percias, pareceres tcnicos e arbitramentos so exclusivas destas profisses, para dirimir quaisquer dvidas, foi publicado no Dirio oficial da Unio, em 27 de julho de 1990, a resoluo 345 do Confea. 14.3 Nomeao do perito O Cdigo de Processo Civil, em seu art. 421, diz que o Juiz nomear o perito, o que efetivado atravs de um despacho no processo, que publicado no Dirio Oficial ou outro jornal conveniado, quando existir na comarca, devendo o cartrio expedir um mandato de intimao, que a forma oficial onde o profissional toma conhecimento de sua nomeao para realizar a percia. A partir da Lei 8.455, de 24 de agosto de 1992, foi permitido ao Juiz simplesmente ouvir o perito e assistentes, na audincia de instruo e julgamento, sem a apresentao formal do laudo pericial. Desta forma a prova pericial deixa de ser elaborada formalmente atravs de laudo, passando a instruir o processo apenas mediante o depoimento tcnico, o que, numa primeira anlise, recomenda prudncia em sua utilizao, haja vista a natureza tcnica da prova judicial, que obrigatoriamente, requer a juntada de elementos de comprovao que vo alm do depoimento. Art. 421. (Perito. Nomeao) O juiz nomear o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo. 1 (Assistente tcnico. Quesitos) Incumbe s partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da intimao do despacho de nomeao do perito: I - indicar o assistente tcnico; II - apresentar quesitos. 2 Quando a natureza do fato o permitir, a percia poder consistir apenas na inquirio pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasio da audincia de instruo e julgamento a respeito das coisas que houverem informalmente examinado ou avaliado. Aps ter tomado cincia do ato, o perito no mais precisar se dirijir ao cartrio para assinar o compromisso legal, que era o modo formal de se comprometer a cumprir conscienciosamente o encargo, devendo apenas apresentar a proposta de honorrios, assunto que ser abordado em separado.

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Art. 422. (Compromisso) O perito cumprir escrupulosamente o encargo que Ihe foi cometido, independentemente de termo de compromisso. Os assistentes tcnicos so de confiana da parte, no sujeitos a impedimento ou suspeio. No mesmo art. 421, o Cdigo de Processo Civil (CPC) faculta s partes em litgio a indicao de assistentes tcnicos, que no precisam mais assinar o compromisso legal em cartrio, nos termos do art. 422, nem esto sujeitos a questionamentos por impedimento (art. 134 do CPC) ou suspeio (art. 135 do CPC). No caso da percia ser realizada em outra Comarca, esta ser processada por carta, podendo a nomeao do perito e indicao de assistentes tcnicos ocorrer no juzo ao qual se requisitar a percia. Art. 428. (Percia pr carta) Quando a prova tiver de realizar-se por carta, poder proceder-se nomeao de perito e indicao de assistentes tcnicos no juzo, ao qual se requisitar a percia. importante ainda ressaltar que o perito deve comprovar a habilitao profissional, conforme determina o art. 145 do CPC, devendo o mesmo ser substitudo quando carecer de conhecimento tcnico ou cientfico (art. 424) Embora a Lei n. 8.455 tenha retirado o assistente tcnico deste artigo, esta funo no poder ser exercida por profissional no habilitado, sob pena de infringir dispositivo penal por exerccio ilegal de profisso regulamentada. Art. 424. (Substituio do Perito) O perito pode ser substitudo quando: I - carecer de conhecimento tcnico ou cientfico; II - sem motivo legtimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que Ihe foi assinado. Pargrafo nico. (Multa) No caso previsto no inciso II, o juiz comunicar a ocorrncia corporao profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor da causa e o possvel prejuzo decorrente do atraso no processo. Outra hiptese de substituio prevista no dispositivo legal, ocorre quando o perito escusa-se da funo (art. 146) ou quando recusado por impedimentos ou suspeio (art. 138). Art. 146. (Dever e escusa do perito) O perito tem o dever de cumprir o ofcio, no prazo que Ihe assina a lei, empregando toda a sua diligncia; pode, todavia, escusar-se do encargo alegando motivo legtimo. Pargrafo nico. A escusa ser apresentada dentro de 5 (cinco) dias, contados da intimao ou do impedimento superveniente, sob pena de se reputar renunciado o direito a aleg-la (art. 423). Art. 138. (Impedimento e suspeio de outras pessoas) Aplicam-se tambm os motivos de impedimento e de suspeio: I - ao rgo do Ministrio Pblico, quando no for parte, e, sendo parte, nos casos previstos nos ns. I a IV do art. 135; II - ao serventurio de justia; III - ao perito; (Redao dada pela Lei n 8.455, de 24.8.1992) IV - ao intrprete.

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1o A parte interessada dever argir o impedimento ou a suspeio, em petio fundamentada e devidamente instruda, na primeira oportunidade em que Ihe couber falar nos autos; o juiz mandar processar o incidente em separado e sem suspenso da causa, ouvindo o argido no prazo de 5 (cinco) dias, facultando a prova quando necessria e julgando o pedido. 2o Nos tribunais caber ao relator processar e julgar o incidente. Nessas hipteses, o Juiz nomeia novo perito, conforme prev o art. 423. Art. 423. (Escusa e recusa do perito) O perito pode escusar-se (art. 146), ou ser recusado por impedimento ou suspeio (art. 138, III); ao aceitar a escusa ou julgar procedente a impugnao, o juiz nomear novo perito. 14.4 Formulao de quesitos Os quesitos so perguntas que os advogados das partes, e algumas vezes Juzes e Promotores de Justia, formulam, relativamente aos fatos objeto da percia, no sentido de melhor elucida-los ou encaminhar as dvidas levantadas no curso do processo. Ao nomear o perito, conforme art. 421, as partes so incumbidas, alm de indicar assistente tcnico, de formular quesitos. Caso no o faam, podem perder a oportunidade, no sendo possvel trazer nenhum questionamento ao longo da diligncia. Sobre o assunto, o CPC em seu art. 425, disciplina a formulao dos chamados quesitos suplementares, que devero ser formulados no curso das diligncias, assim entendido anteriormente entrega do laudo pericial. Art. 425. (Quesitos suplementares) Podero as partes apresentar, durante a diligncia, quesitos suplementares. Da juntada dos quesitos aos autos dar o escrivo cincia parte contrria. Ainda com relao aos quesitos, o CPC determina ao Juiz que indefira quesitos impertinentes e formule os que entender necessrios ao esclarecimento da causa. Art. 426. (Quesitos impertinentes. Quesitos do Juiz) Compete ao juiz: I - indeferir quesitos impertinentes; II - formular os que entender necessrios ao esclarecimento da causa. No que se refere principalmente a quesitos impertinentes, mesmo que, por qualquer motivo, o Juiz no os indefira, fundamental que o profissional fique atento s perguntas que possam lev-lo contradies ou quelas no ligadas ao fato periciado, devendo se escusar de respond-las, apontando os motivos que o levaram a tal atitude. 14.5 Realizao da percia Antes mesmo da realizao da percia, o Juiz poder dispens-la, desde que juntados aos autos pareceres tcnicos ou documentos que julgar suficientes ao entendimento da questo tcnica. Esta modificao, trazida pela Lei 8.455, tem um ponto de avana, se analisarmos as questes cuja concluso no traz polmicas sob o prisma tcnico, como no caso de infiltraes prediais, onde a origem dos vazamentos, pode ser detectada e explicada por um laudo bem fundamentado, que d ao Juiz elementos que conduzam ao julgamento da lide.

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Outras vezes a questo de tal forma complexa, existindo divergncia de opinies, que esta inovao pode levar a um retrocesso, ao tempo do antigo Cdigo de Processo Civil, quando cada parte indicava seu perito, no caso atual a juntada do parecer tcnico, e o Juiz ento obrigado a nomear o perito, antes designado desempatador. Art. 427. (Dispensa da percia) O juiz poder dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestao, apresentarem sobre as questes de fato pareceres tcnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes. Terminados os procedimentos iniciais, perito e assistente comparecer ao local da percia podendo fazer as averiguaes esclarecimento dos fatos periciados, individualmente ou em conjunto, o as diligncias no tero necessariamente que contar com a presena envolvidos ao mesmo tempo, o que poder ser feito separadamente. tcnico devero necessrias ao que significa que dos profissionais

Com a revogao do art. 430, que determinava a conferncia entre o perito e assistentes tcnicos, e na hiptese de acordo, lavrarem laudo unnime, surgem interpretaes que os profissionais envolvidos na percia tero que, obrigatoriamente, entregarem trabalhos tcnicos individualmente. Entendemos que, por questo de agilidade processual, o perito dever se valer de informaes trazidas pelo assistente tcnico, podendo permitir que estes participem de seu laudo, uma vez que, embora abolido, este procedimento no vedado pelo texto legal. No curso do trabalho, o perito e assistentes tcnicos podero se valer de todos os meios para obteno das informaes necessrias ao desempenho da funo, ouvindo testemunhas e solicitando documentos, podendo ainda instruir o trabalho com plantas, fotografias, desenhos e quaisquer peas que julgarem de interesse a percia. Art. 429. (Atuao na percia) Para o desempenho de sua funo, podem o perito e os assistentes tcnicos utilizar-se de todos os meios necessrios, ouvindo testemunhas, obtendo informaes, solicitando documentos que estejam em poder de parte ou em reparties pblicas, bem como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peas. Isto significa que nenhuma pessoa, empresa ou repartio pblica poder impedir o trabalho ao longo da percia, caso isto ocorra, dever o profissional, mediante petio, comunicar o fato ao Juiz, solicitando uma ordem para realizar a diligncia, podendo inclusive requerer reforo policial. muito importante que seja observado a fixao do prazo de entrega do laudo (art. 421), pois se o mesmo no for suficiente, dever o perito solicitar ao Juiz dilatao de prazo (art. 432), caso contrrio, estar sujeito a substituio e penalidades (art. 424). Art. 432. Se o perito, por motivo justificado, no puder apresentar o laudo dentro do prazo, o juiz conceder-lhe-, por uma vez, prorrogao, segundo o seu prudente arbtrio. 14.6 Entrega do laudo Ao terminar os trabalhos de diligncia, o perito deve convidar os assistentes tcnicos para uma conferncia reservada sobre os dados levantados, embora este procedimento no seja obrigatrio, com revogao do art. 430, entretanto, entendemos 70

que ser de grande utilidade para o Juiz, quando houver convergncia de opinies, uma vez que evitar a existncia de mais um trabalho tcnico, todos contendo igual concluso. Se por qualquer motivo, o perito no apresentar seu trabalho aos assistentes tcnicos, e estes no discordarem do seu contedo, entendemos bastar apenas uma petio indicando sua concordncia. Quando no existir concordncia entre peritos e assistentes tcnicos, cada um entregar os eu trabalho tcnico, apresentando as razes em que se fundar, podendo, na maioria dos casos, refletir apenas uma discordncia sobre uma parte especfica ou sobre determinado quesito. Com relao ao prazo final para entrega do laudo ou dos laudos, o art. 433 prev que dever ser pelo menos vinte dias antes da audincia de inscrio e julgamento, cuja data deve merecer ateno do perito e assistentes tcnicos. Estes ltimos em especial, aps a publicao da Lei n. 8.455, pois seu prazo esgota-se dez dias aps a apresentao laudo pelo perito, independente da intimao dos assistentes tcnicos, sendo convergente a doutrina e jurisprudncia no sentido de que este prazo comea a contar aps a intimao dos advogados. Esta uma medida louvvel, pois havia o entendimento de alguns Juzes que, aps a entrega do laudo do perito, no havia mais prazo de entrega para os assistentes tcnicos, gerando alguns incidentes processuais. Por outro lado, em algumas situaes os assistentes tcnicos aguardavam a entrega do laudo do perito, para ento passar a estuda-lo e fazer um laudo com crticas, quando no utilizavam a ausncia de prazo para atrasar o andamento do processo. Art. 433. (Entrega do laudo) O perito apresentar o laudo em cartrio, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audincia de instruo e julgamento. Pargrafo nico. Os assistentes tcnicos oferecero seus pareceres no prazo comum de 10 (dez) dias, aps intimadas as partes da apresentao do laudo. Aps a entrega do laudo, as partes podero pedir esclarecimentos ao perito e assistentes tcnicos, o que ocorrer em audincia, mediante formulao de perguntas sob forma de quesitos, cuja intimao dever ocorrer, no mnimo cinco dias antes da audincia. Art. 435. (Pedido de esclarecimento) A parte, que desejar esclarecimento do perito e do assistente tcnico, requerer ao juiz que mande intim-lo a comparecer audincia, formulando desde logo as perguntas, sob forma de quesitos. Pargrafo nico. O perito e o assistente tcnico s estaro obrigados a prestar os esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados 5 (cinco) dias antes da audincia. Como o Juiz no est restrito ao laudo pericial, poder determinar a realizao de nova percia, que ter como objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira, regendose pelas mesmas disposies legais. Art. 436. (Convencimento do Juiz) O juiz no est adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convico com outros elementos ou fatos provados nos autos.

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Art. 437. (Nova percia) O juiz poder determinar, de ofcio ou a requerimento da parte, a realizao de nova percia, quando a matria no Ihe parecer suficientemente esclarecida. Art. 438. (Objeto e finalidade da segunda percia) A segunda percia tem por objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omisso ou inexatido dos resultados a que esta conduziu. Art. 439. (Procedimento na segunda percia) A segunda percia rege-se pelas disposies estabelecidas para a primeira. Pargrafo nico. A segunda percia no substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar livremente o valor de uma e outra. Alm disso, cabe relatar uma ocorrncia no muito comum, mas que pode ocorrer, quando o Juiz necessitar esclarecimentos sobre o fato que interesse deciso da causa, que consiste na inspeo pessoal do local de realizao da percia. Art. 440. (Momento, objeto e finalidade da inspeo) O juiz, de ofcio ou a requerimento da parte, pode, em qualquer fase do processo, inspecionar pessoas ou coisas, a fim de se esclarecer sobre fato, que interesse deciso da causa. Art. 441. (Assistncia tcnica) Ao realizar a inspeo direta, o juiz poder ser assistido de um ou mais peritos. Art. 442. (Lugar da inspeo) O juiz ir ao local, onde se encontre a pessoa ou coisa, quando: I - julgar necessrio para a melhor verificao ou interpretao dos fatos que deva observar; II - a coisa no puder ser apresentada em juzo, sem considerveis despesas ou graves dificuldades; III - determinar a reconstituio dos fatos. Pargrafo nico. (Direito de participao) As partes tm sempre direito a assistir inspeo, prestando esclarecimentos e fazendo observaes que reputem de interesse para a causa. Art. 443. (Auto) Concluda a diligncia, o juiz mandar lavrar auto circunstanciado, mencionando nele tudo quanto for til ao julgamento da causa Pargrafo nico. O auto poder ser instrudo com desenho, grfico ou fotografia. 14.7 Obrigaes do perito O perito tem por obrigao, que possuir conhecimentos tcnico e cientfico sobre o assunto que ir opinar (art. 421), devendo ainda possuir habilitao profissional (art. 145). So motivos legtimos de impedimento do perito, onde ele deve escusar-se do encargo: a. atuar em processo onde estiver postulando, como advogado da parte, seu cnjuge ou qualquer parente seu, consangneo ou afim, em linha reta, ou na colateral, at 3 grau; b. idem, de alguma das partes; c. quando membro do rgo de direo ou de administrao de pessoa jurdica que seja parte da causa; d. quando amigo intimo ou inimigo capital de alguma das partes;

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e. quando alguma das partes for sua credora ou devedora, de seu cnjuge ou de parente de ambos, at 3 grau; f. quando herdeiro presuntivo (designado de antemo pelo parentesco), donatrio (indivduo que recebeu uma doao) ou empregador de alguma das partes; g. quando receber ddivas antes ou depois de iniciado o processo; h. quando houver aconselhado alguma das partes acerca do objeto da causa ou subministrar meios para atender a despesas do litgio. Alm disso, constituem razes relevantes para o perito no aceitar a nomeao: a. o fato de se tratar de percia relativa a matria sobre a qual se considere inabilitado para apreciar; b. idem, sobre questo a que no possa responder sem desonra prpria ou de seu cnjuge, parente, amigo ntimo ou sem exp-los a perigo de demanda ou ano patrimonial; c. idem, sobre fatos cuja divulgao importe violao de segredo profissional; d. a circunstncia de estar anteriormente compromissado em outras percias, que no lhe permitam cumprir os prazos fixados. O perito tem ainda a obrigao de cumprir o ofcio, utilizando de todos os meios usuais (art. 429), devendo trazer a verdade ao processo, sob pena de inabilitao por dois anos e incorrer em sano penal (art. 147). Art. 147. (Responsabilidade do perito. Sanes) O perito que, por dolo ou culpa, prestar informaes inverdicas, responder pelos prejuzos que causar parte, ficar inabilitado, por 2 (dois) anos, a funcionar em outras percias e incorrer na sano que a lei penal estabelecer. 14.8 Honorrios periciais

Os honorrios do perito oficial so fixados normalmente em funo do tipo da causa, de seu valor, do valor do bem envolvido, no tempo que ser despendido e nas despesas que dever arcar, em especial, quando envolver contratao de servios de terceiros. Os honorrios dos assistentes tcnicos, embora alguns insistam em dizer ao contrrio, no tem qualquer vinculao com os honorrios cobrados pelo perito oficial, podendo, entretanto, serem adotados como parmetro para a cobrana do todo ou parte da remunerao que lhe cabe pelo trabalho pericial. Normalmente, adota-se a cobrana com base nas tabelas elaboradas por entidades de classe, no caso do Imape em Minas Gerais, que de forma alguma representam obrigatoriedade num parmetro fixo, mas somente como referncia a honorrios mnimos, onde os profissionais podero se balizar na busca de uma remunerao justa e digna. 14.9 Funes do assistente tcnico

Uma das grandes dvidas que surgem aos iniciantes nesta atividade, e mesmo como objeto de polmica, refere-se s reais funes do assistente tcnico na percia. De forma genrica, entende-se ser a funo do assistente tcnico convergente com a funo do perito oficial, nomeado pelo Juiz, devendo o mesmo zelar pelos interesses da parte que o contratou, fiscalizando a atuao do perito do Juiz e fornecendo informaes de interesse percia, mas, jamais, faltando com a verdade. Por outro lado, segundo opinies diversas, em especial oriundas de Advogados, alguns deles juristas de renome, que entendem ser o Assistente Tcnico em Advogado da 73

percia, cujo procedimento deve ser visivelmente parcial, uma vez que sua funo unicamente defender os interesses da parte que o contratou. Alguns profissionais que discordam dessas opinies, prendem-se ao posicionamento tico e ocorrncia de percias em que o profissional atua ora como perito oficial, ora como assistente tcnico, correndo o risco de desmoralizar-se ao proferir pareceres contraditrios decorrentes de seu interesse em cada um dos casos. Resumidamente, pode-se enumerar o seguinte roteiro da atuao do assistente tcnico: - analisar tecnicamente o processo em que est atuando, procurando enumerar os itens que poder ir adiantando quando iniciarem as diligncias; - colaborar com o Advogado na formulao dos quesitos, em especial nos quesitos suplementares, que podero ocorrer ao longo da realizao da percia; - procurar informar ao perito oficial o andamento do processo, facilitando seu acesso aos imveis, documentos e informaes teis a percia; - procurar ratificar o laudo pericial elaborado pelo perito oficial, quando concordar, explicando ao Advogado que o indicou as concluses do mesmo; - quando no concordar, elaborar seu parecer em separado, apresentando suas divergncias tcnicas, nunca fazendo crticas ao colega nomeado perito oficial. BIBLIOGRAFIA CONSULTADA ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:1 - Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais. So Paulo. 2004. ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:2 - Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos. So Paulo. 2004. ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:3 - Avaliao de bens Parte 2: Imveis rurais. So Paulo. 2004. DANTAS RUBENS ALVES. Engenharia de avaliaes : uma introduo metodologia cientfica. So Paulo : Pini, 1998. HOCHHEIM, Norberto. Engenharia de Avaliaes II (Apostila). Florianpolis : Universidade Federal de Santa Catarina, 2002. LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliao de Propriedades Rurais: Manual Bsico. 2 edio. So Paulo. Liv. E Ed. Universitria de Direito. 2005. MEDEIROS Jr., Joaquim da Rocha. A Percia Judicial: Como Redigir Laudos. Editora PINI, 1. ed. 1996. MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de engenharia de avaliaes. So Paulo : Pini, 1994. MAIA NETO, FRANCISCO. Roteiro prtico de avaliaes e percias judiciais. Belo Horizonte. 1997.

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Pesquisa de Valores UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO TERRENOS DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA Imvel n IT 188 AVALIAES E PERCIAS IDENTIFICAO DO IMVEL Nome do loteamento Endereo Nmero Complemento Bairro Cidade INFRA-ESTRUTURA DA REGIO Energia eltrica Telefone gua Esgoto Pavimentao Coleta de lixo Transporte prximo Transporte difcil Arborizao INFRA-ESTRUTURA DO CONDOMNIO (Para Condomnio Fechado) Salo de festas Playground Piscina (adulto) Piscina (infantil) Sauna rea verde PLOS DE VALORIZAO ou DE DESVALORIZAO Nome: Distncia: Nome: Nome: Distncia: Nome: CARACTERSTICAS DO TERRENO Frente 1 Profundidade 1 Profundidade 2 Frente 2 rea [m2]: Situao: Pedologia: Topografia: VALORES vista [R$]: prazo: Natureza: FONTE Empresa: Nome: OBSERVAES

ANEXO 1

Quadra poliesportiva Sala de ginstica Portaria c/ segurana

Distncia: Distncia: Fundos

Formato: Regular Irregular Esquina Meio de quadra Mais de 1 frente Encravado Seco Inundvel Pantanoso (brejo) alagadio Plano Declive [%] Aclive [%] Acima do nvel da rua [m] Abaixo do nvel da rua [m] Obs.: Entrada: Correo monetria: Oferta Parcelas: Transao Juros: Data do evento:

Fone:

75

Pesquisa de Valores UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO APARTAMENTOS DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA Imvel n IT 188 AVALIAES E PERCIAS IDENTIFICAO DO IMVEL Nome do Condomnio Endereo Nmero Complemento Bairro Cidade CARACTERSTICAS DO ENTORNO (AT 500 METROS) Shopping Center Centro Comercial Supermercado Mercado Loja de Convenincias Lojas diversas Hospital Centro de sade Farmcia Escola Praa Recreao Transporte Coletivo Local bem policiado CARACTERSTICAS DO CONDOMNIO N de blocos N de andares do bloco N apartamentos/andar N total de apartamentos Idade real [anos] Idade aparente [anos] N elevadores no bloco INFRA-ESTRUTURA DO CONDOMNIO Salo de festas Playground Quadra poliesportiva Piscina (adulto) Piscina (infantil) Sala de ginstica Sauna rea verde Salo de jogos Bicicletrio Estacionamento p/ visitantes Portaria c/ segurana PLOS DE VALORIZAO ou DE DESVALORIZAO: Nome: Distncia: Nome: Distncia: Nome: Distncia: Nome: Distncia: CARACTERSTICAS DO APARTAMENTO Andar [n] rea total [m2] rea til [m2] Quartos (inclui sutes) [ n] Sutes [n] Lavabo Garagens [n] Sacada Churrasqueira individual Vista panormica Vista parcial Cozinha mobiliada Quartos mobiliados Bancadas cozinha / BWC Dependncia empregada: Completa No tem WC servio Posio no andar: Frente Fundos Lateral Disponibilidade: Planta Fundaes Intermed. Acabament Concludo Estado Conservao: timo Muito bom Bom Regular Ruim Padro: Luxo Alto Normal Modesto Inferior VALORES vista [R$]: Obs.: prazo: Entrada: Parcelas: Reforos: Correo monetria: Juros: Natureza: Oferta Transao Data do evento: Nome: FONTE Empresa: Fone: OBSERVAES:

ANEXO 2

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Exmo. Sr. Dr. 1 Meritssimo Juiz de Direito __ Vara __ Juizado Foro Central - Porto Alegre RS

2 Ref: Laudo Pericial Senhor Juiz: Nomeado Perito Judicial nos autos da Ao Ordinria nmero 00110000000, em que so partes como Autor ... e como Ru ..., venho trazer aos autos o Laudo Pericial produzido. Introduo O Autor alega que o Ru ocupou terreno de sua propriedade, situado Rua X, n. 1000, no loteamento Trs Figueiras, em Viamo. O apossamento deuse em maio de 1997, tendo o Ru construindo benfeitorias no terreno. O Autor solicita indenizao pelo terreno. Desta forma, o presente trabalho pericial busca identificar o valor de mercado correspondente ao terreno em questo, bem como esclarecer outros elementos de interesse lide.

p.77

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Vistoria e anlise dos documentos O desenvolvimento do Laudo Pericial envolveu vistoria ao local, em 10 de abril de 2004, investigando-se a situao das construes, bem como buscando dados sobre o mercado imobilirio local. A localizao do imvel pode ser identificada no mapa apresentado no Anexo I e algumas fotografias do local esto no Anexo II. O terreno em questo refere-se a uma parte do terreno descrito na matrcula de nmero 00.000, do Livro 0 do cartrio de Registro de Imveis de Viamo. Os terrenos lindeiros so descritos pelas matrculas de nmero 00.000 e 00.000. Cpias destas duas ltimas esto apresentadas no Anexo III. A Figura 1, a seguir, indica a posio dos terrenos referidos. Figura 1 Posio do terreno objeto da ao croqui

O loteamento Trs Figueiras situa-se ao lado da Vila Santa Isabel, em Viamo, nas proximidades com a divisa com Porto Alegre e campus da UFRGS. O acesso principal pela Av. Bento Gonalves, mas atualmente tambm h ligao do loteamento com a Av. Protsio Alves. O terreno bem localizado, em termos de circulao viria. Faz parte da primeira etapa do loteamento e situa-se na principal via do bairro, embora o trecho especfico no esteja ainda totalmente desenvolvido. H pouca oferta de transporte pblico. A rua asfaltada, bem como outras vias do entorno. O uso principal no entorno residencial, para uma populao de classe mdia-baixa. Nos terrenos prximos ao imvel em tela h poucas construes, atualmente. O mercado imobilirio local est funcionando bem, com perspectivas de valorizao mdia para os prximos meses. A continuao do desenvolvimento do loteamento uma indicao da demanda por terrenos no local. Em termos de topografia, o terreno inclinado para a frente. O terreno alto, com vista para grande parte da regio. No h rvores nativas no terreno. Avaliao do terreno O mtodo adotado na avaliao do terreno foi o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, seguindo-se a norma NBR 14653, que regula os procedimentos avaliatrios, considerando as partes 1 (procedimentos gerais) e 2 (imveis urbanos) dessa norma. Este mtodo baseado na comparao de dados de transaes com imveis semelhantes ao avaliando, utilizando critrios adequados para considerar as diferenas existentes entre os imveis da amostra, caracterstica inerente ao mercado imobilirio. Os resultados obtidos, utilizando-se a Inferncia Estatstica para equalizar as diferenas nos elementos da amostra permitem qualificar o presente Laudo como Grau II, quanto ao Grau de Fundamentao, e como Grau III, quanto ao Grau de Preciso, conforme os ditames da referida Norma, parte 2, em seu item 9 (ver detalhes no Anexo V). Os dados foram coletados no ms de abril de 2004, portanto a determinao do valor do imvel foi realizada tendo em vista esta data. A busca e seleo de dados locais foi realizada pelo Perito. Os dados obtidos esto apresentados no Anexo IV, e a avaliao seguiu as etapas explanadas a seguir. p.78

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a) Determinao do modelo de regresso As variveis includas no modelo foram as seguintes: a) VALOR TOTAL: Valor dos imveis, em Reais, em valores de abril de 2004; b) REA: rea dos terrenos, em m2; c) LOCAL: varivel qualitativa que indica a classificao do entorno de cada imvel e sua condio no contexto da regio, em uma escala de 1 a 10; O modelo de melhor ajustamento estatstico foi o seguinte: Valor Total = -17891,707+ 45,740*REA+ 8465,252*LOCAL O modelo atingiu coeficiente de determinao ajustado de R2a=0,976, significando este parmetro que o modelo apresentado permite explicar cerca de 98% das variaes da varivel dependente (Valor Total), um bom resultado. O teste do modelo, atravs da estatstica F, de Fischer-Snedecor, foi de F(2,12)=244,27, sendo muito superior ao valor crtico (mnimo) recomendado pela Norma (no caso, Fcrit=5,95), e tambm indica a boa qualidade do modelo. As variveis independentes includas no modelo apresentaram bom desempenho. A Norma exige que o nvel de significncia das variveis independentes, medido atravs do teste t, seja de no mximo 10%, ou seja, que a varivel atinja ao menos a confiana de 90%. O parmetro de teste tcrit.=1,78. No caso, as variveis includas ultrapassaram em muito este mnimo, conforme Tabela 1, a seguir. Tabela 1 Significncia das variveis independentes Varivel Coeficiente t Constante -17891,707 rea 45,740 16,58 Local 8465,252 18,62 Em seguida, foram realizados testes verificadores dos erros (resduos) do modelo, que so mais qualitativos. Verificou-se que os resduos tm distribuio aleatria, seguem aproximadamente a distribuio Normal, e esto na faixa de [2,+2] desvios-padro, no configurando a presena de outliers ou outras rupturas aos pressupostos da regresso. Estes elementos confirmam os resultados numricos dos testes t e F e do coeficiente de determinao. Conclui-se que o modelo apresentado pode ser utilizado na estimao do valor do imvel em questo. b) Clculo do valor do terreno Utilizando o modelo determinado acima e as caractersticas do imvelobjeto, determina-se o valor do imvel com a frmula apontada e os seguintes valores para os atributos do imvel: rea = 942,78 m2 ; Local = 3; O valor calculado o seguinte: Valor Total = -17891,707+ 45,740*(942,78)+ 8465,252*(3) Valor Total = 50.627,07 O intervalo de confiana dos valores totais de [47.040,03; 54.214,11], em Reais. Assim, o valor do imvel pode ser fixado em R$ 50.000,00 (cinqenta mil Reais), referente ao ms de abril de 2004. p.79

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Quesitos do Autor (fl.120) 1. Qual o valor do m2 praticado pelo mercado nas proximidades do terreno objeto da ao? R: H grande diversidade de valores, dependendo da micro-localizao e do tamanho do terreno, mas pode-se apontar para o local preos de oferta de R$ 30/m2 para terrenos comuns e R$ 80/m2 para terrenos com aspectos valorizantes (altos, de esquina ou melhor localizados), em valores finais de venda. 2. Considerando os parmetros supra, qual o valor do m2 do terreno desapropriado e referido na inicial, e qual o valor total, para efeito da fixao da justa indenizao? R: Conforme descrito acima, o valor de mercado do terreno objeto de R$ 50.000 (cinqenta mil Reais), correspondendo a um valor unitrio de R$ 53,03 (cinqenta e trs Reais e trs centavos), em valores para o ms de abril de 2004. Quesitos do Ru (fl.124) 1. Qual a metodologia mais indicada para efetuar a avaliao do imvel em questo? R: A metodologia adequada a avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado, utilizando inferncia estatstica. 2. Qual o valor de mercado obtido atravs desta metodologia? R: O valor final calculado foi de R$ 50.000,00 (cinqenta mil Reais).

p.80

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Concluso Concluindo este trabalho, deve ser reforado o elemento principal apurado nesta Percia, que o valor de mercado do terreno em questo, de R$ 50.000 (cinqenta mil Reais), tendo com referncia monetria o ms de abril de 2004. Para apreciao de V. Exa. Porto Alegre, 15 de abril de 2004.

Marco Aurlio Stumpf Gonzlez


Dr-Eng., Engenheiro Civil

Perito

Assistente Tcnico do Ru

p.81

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ANEXOS

ANEXO I Localizao do imvel - objeto a) Mapa do local baseado em levantamento aerofotogramtrico b) Parte do projeto do loteamento Trs Figueiras ANEXO II Fotografias tomadas no local ANEXO III Documentos - Cpias das matrculas dos terrenos lindeiros ANEXO IV Dados da amostra ANEXO V Especificao da avaliao

p.82

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ANEXO IV
# Endereo rea (m2) 360

Tabela de dados
Local 10 7 3 2 4 3 3 4 4 4 2 2 2 3 2 Preo (R$) 85000,00 Fonte da Informao Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio

1 Av. Liberdade, 2262 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Av. Liberdade, ao lado da 420 Casa&Cia. Av. Liberdade, prox. Trav. 696 Domingues Av. Plcido Mottin, esq. Rua das 1694 Margaridas Av. Walter Jobim (150m da 720 UFRGS), Res. Trs Figueiras - Av. 300 Liberdade, 3000 Res. Trs Figueiras - Av. 624 Liberdade, s/n Res. Trs Figueiras - Rua Verona 300 - Quadra 07 Res. Trs Figueiras - Rua 200 Peruggia - Quadra20 Res. Trs Figueiras - Rua 250 Fiorentina - Quadra22 Rua Alberto Silva, prximo ao 360 n.100 Rua Guaba, quase esq. Rua 600 Baro de Belm Rua Jos Costa de Carvalho 480 (quarto terreno) 480 360

55000,00 35000,00

Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio Imobiliria Territorial V. Ceclia - Sr. 80000,00 Everaldo - 493.1400 45000,00 25000,00 38000,00 33000,00 28500,00 30500,00 12000,00 Imobiliria Trantin - Sr. Jurandir - 493.2277 Res. Trs Figueiras - Sr. Daison/Sra. Nilza 493.6972 Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco 3387.2143 Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco 3387.2143 Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco 3387.2143 Mrio Franco Imveis - Sr. Mrio Franco 3387.2143 Imobiliria Costa - Sr. Jorge Costa 493.2676

25000,00 Sr. Alcio - 493.4341 Imobiliria Territorial V. Ceclia - Sr. Everaldo - 493.1400 Imobiliria Trantin - Sr. Joo Pireni de 30000,00 Souza - 493.2277 Imobiliria Costa - Sr. Jorge Costa 16000,00 493.2676 18000,00

14 Rua Medianeira, atrs da Corsan 15 Rua Tef, prximo ao arroio

p.83

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Especificao da avaliao a) Grau de fundamentao Identificao dos nveis parciais atingidos Item Descrio 1 Caracterizao do imvel avaliando 2 3 4 Coleta de dados de mercado Nvel atingido Completa quanto a todas as variveis analisadas Caractersticas conferidas pelo autor 15> (4*(2+1)) Grau III III II II

ANEXO V

5 6 7

Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados Identificao dos dados de mercado Informaes sobre os dados e variveis utilizados no modelo Extrapolao No houve Nvel de significncia mximo para <10% a rejeio da hiptese nula de cada regressor Nvel de significncia mximo <1% admitido nos demais testes estatsticos

III III III

Pontuao atingida: 19 pontos Grau de fundamentao atingido: Grau II, em virtude do nmero de dados (item 3) e da utilizao de cdigos alocados (varivel Local). b) Grau de preciso Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central Grau de preciso atingido: Grau III.

Nvel atingido Grau <30% III

p.84