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Intervencin de los agentes sociales en la construccin de la Ciudad de Almera Laura Sierra Serrano Fotografas de Cayetana Marn

Intervencin de los agentes sociales en la construccin de la ciudad de Almera

Laura Sierra Serrano

ndice: 1. Crecimiento Histrico de la Ciudad de Almera. 2. Accin de la Administracin Pblica: 2.1. Aproximacin al primer PGOU de 1950. 2.2. Plan de Ordenacin del Territorio en Andaluca. 2006 2.3. Plan de Ordenacin del Territorio de la Aglomeracin Urbana. 2.4. Plan General de Ordenacin Urbana de 1998. 2.5. Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca. 2002 3. La participacin del sector privado en el proceso constructivo: Principales agentes interventores. 3.1. Sociedades inmobiliarias. 3.2. Sociedades cooperativas de vivienda. 3.3. Promotores y constructores privados. 4. Un caso prctico: La Vega de Ac. 5. Repercusin de los agentes sociales en la creacin de viviendas. Problemtica de la vivienda. 6. Bibliografa y webliografa.

1. Crecimiento Histrico de la Ciudad de Almera.


La provincia de Almera se encuentra en un entorno privilegiado, con contrastes en su relieve y naturaleza, que goza de un clima mediterrneo con temperaturas suaves durante prcticamente todo el ao. Su situacin costera ha propiciado un marco muy favorable para el desarrollo de actividades del sector primario en especial, la pescallegando a alcanzar su infraestructura portuaria gran relevancia desde el transporte martimo fenicio y romano. Otro aspecto reseable es la importancia que se le ha otorgado a su litoral a lo largo de la historia como punto estratgico militar y comercial. Su fundador en el ao 955 d.C. fue Abderrahman III, quien adems inici la construccin de la Alcazaba, antigua fortaleza rabe, siendo terminada en el siglo XI bajo el mandato de Jayrn. Paulatinamente, la poblacin fue equipada como una verdadera ciudad recibiendo la denominacin de madinat al-Mariyat Bayanna. A partir de entonces se ejecutaron obras importantes que la protegieron y engrandecieron: se funda la Mezquita mayor, probablemente sobre una zona ya parcialmente poblada, y se levanta una muralla unida a la fortaleza. Almera durante el siglo X fue uno de los puertos ms importantes de alAndalus. Debido al auge econmico de este periodo, muy pronto el primitivo ncleo de poblacin qued desbordado extendindose las viviendas a extramuros. La llegada de inmigrantes origin la creacin de nuevos arrabales y los nuevos vecinos se agruparon en barrios. A pesar de la libertad de culto, las minoras religiosas se confinaban en barrios separados excluidos de la madina. Sus relaciones comerciales con otros enclaves andaluses, norteafricanos y del Mediterrneo septentrional hicieron prosperar la ciudad, convirtindola en el primer centro industrial y de comercio martimo de al-Andalus. Para algunos autores, todo ello se tradujo en un incremento urbano y cierto cosmopolitismo dada la relacin intercultural cotidiana. La toma por parte de las tropas cristianas coaligadas entre los aos 1147 y 1157, desarticul la ciudad como modo de vida, despoblndola y empobrecindola. Epidemias y la prdida de importancia comercial en pro de Mlaga, Gnova y Valencia- alteraron el esquema urbano, ruralizndolo. Tras la desaparicin del Imperio almohade en el siglo XIII, se inici el perodo nazar, caracterizado por las continuas luchas internas que acontecan. Adems, encontramos un agravante de la situacin de precariedad con la sequa iniciada en 1227, que desestabiliz gravemente la agricultura y el comercio. La poblacin se concentraba alrededor de los edificios pblicos representativos; al parecer, el abandono de la madina se llev a cabo a finales del siglo XIII hasta mediados del XIV. Probablemente, antes del asedio de 1309, se levant el muro de separacin que parta de la Alcazaba y se prolongaba hasta la cortina del mar.

A finales del siglo XV, las plazas que rodeaban la mezquita mayor, ocupadas por gran nmero de tiendas, constituan el lmite poblacional del barrio; incluso el interior de las manzanas de casas quedaba abandonado. Almera pas a formar parte de Castilla en 1489 bajo el mandato de los Reyes Catlicos, pero desde finales del siglo XV y durante el XVI la ciudad vivi un periodo trascendental y convulso de su historia: la conquista y repoblacin por los cristianos, las revueltas mudjares, la expulsin de los judos, la castellanizacin de las estructuras de gobierno, el terremoto de 1522, etctera. La fecha de 1570 signific el final de la Almera islmica y el comienzo de una nueva sociedad homogeneizada, castellana y cristiana. Frente a un contexto depresivo hispnico, la ciudad de Almera se recuper de la grave crisis del Quinientos, en lo que denominamos la recuperacin, transformacin y expansin de los siglos XVII y XVIII. La poblacin creci radical e ininterrumpidamente hasta triplicarse en comparacin con el mximo nivel alcanzado en la poca morisca. La estructura profesional sigui marcada por una abultada clase militar que representaba un tercio de la poblacin; un elevado nmero de eclesisticos, burcratas y el problema de la poblacin no activa, que constitua otro tercio. A medida que la recuperacin avanzaba, se reforzaba el sistema financiero y mercantil. Smbolo del desarrollo socioeconmico fue la conversin de la ciudad en un corregimiento propio, segregndose de Guadix en el ao 1678. Adentrndonos en el siglo XVIII, hallamos que las ideas renovadoras de la Ilustracin y los cambios polticos dirigidos por la nueva dinasta borbnica dejaron su traza. Las reformas borbnicas introdujeron importantes cambios tanto en la administracin central como municipal de Almera, precedente de la futura capitalidad de la provincia en 1833. Durante el siglo XVIII la expansin demogrfica se mantiene continua, multiplicando por tres los habitantes: de 5.356 en 1711 se pas a 14.758 en 1787. Este elevado crecimiento se debi a una fuerte corriente inmigratoria y a la relativa levedad de las grandes epidemias del siglo XVII. En este periodo el fuerte crecimiento demogrfico que experiment la ciudad qued reflejado en su constante expansin. El nmero de viviendas casi se triplic, pues de 1.200 que existan a principio de siglo se pas a ms de 3.300 en 1803. La ciudad creci tanto dentro como fuera de lo muros: en el interior, el espacio urbano se intensific y compact, siendo la zona de mayor crecimiento la Almedina, que qued plenamente integrada en el cuerpo urbano en 1776. Las casas almerienses presentaban una morfologa de lo ms variada, desde la simple casa aposento, pasando por la casa con entrada, sala y corral, hasta la casa palaciega de dos plantas destinadas la primera a servicios y la segunda a vivienda. El siglo XIX marcar una inflexin econmica gracias al esplendor de la minera y la exportacin de uva y esparto. La construccin del puerto desde mediados de siglo y la apertura del ferrocarril marcarn esa modernizacin. La ciudad cuadruplica su poblacin llegando a 47.000 habitantes- lo que repuebla la Almedina y amplia la trama de extramuros en torno a los caminos de salida a Granada y Murcia, hacia el norte de la Puerta de Purchena y hacia la desembocadura de la rambla al sur en forma de barriada de pescadores. Pero la ciudad mantena un recinto murado, sin eficacia defensiva, que la parta en dos, por lo que era necesario realizar la remodelacin de la red viaria que, debido a una legislacin basada en los principios liberales del respeto a la propiedad privada y a los escasos recursos del municipio, tardar mucho en hacerse realidad.

Otros enclaves importantes para la conformacin urbanstica fueron: una reforma viaria, construccin de un cementerio y el derribo de algunos flancos de la muralla muy deteriorados, as como la desamortizacin de inmuebles o terrenos eclesisticos. Durante la segunda mitad del siglo XIX la zona norte se consolida como expansin urbana obrera y se traza el ensanche burgus de levante, centrado en el Paseo de Almera como columna vertebral de la nueva ciudad. Este ensanche presenta una trama ortogonal como se aprecia, por ejemplo en el entramado de Navarro Rodrigo y Padre Santaella- que contrasta con el viejo modelo medieval de herencia islmica, de trama irregular con calles angostas y disfuncionales. Este cambio implica una renovacin arquitectnica del casco antiguo y renovaciones sucesivas de lineaciones y ensanches de las calles. El centro de la ciudad que estaba desde antao situado en la Plaza Vieja, se desplaz en 1881 al Paseo de Almera, prolongado hasta la rambla. sta es encauzada a finales de siglo y se convertir en la barrera natural de la ciudad hasta mediados del siglo XX.

Enclaves del ensanche del siglo XIX. Obispo Orber, Padre Santaella y Reyes Catlicos.

En 1864 se dictan las primeras Ordenanzas municipales en materia de arquitectura y urbanismo, que denotan el inters por controlar el desarrollo urbano, mientras la ciudad comienza a dotarse de una serie de servicios pblicos imprescindibles (alumbrado, abastecimiento de agua, pavimentacin, limpieza). Se construye la Plaza de Toros y el Mercado Central como equipamientos urbanos necesarios. Este crecimiento se materializ en un modelo de ciudad horizontal con viviendas de apenas una o dos plantas, que se mantuvo hasta el desarrollismo de los sesenta del siglo XX, y cuyas tipologas

caractersticas sern la vivienda burguesa unifamiliar de dos plantas frente a la obrera, de slo una. Desde finales del siglo XIX aparecern los primeros bloques plurifamiliares de 3 4 plantas. Pero esta gran expansin urbana del XIX entrar en recesin en el primer tercio del siglo XX con la Primera Guerra Mundial y la crisis de los aos veinte. La gran reforma de posguerra ser el Plan General de Ordenacin de 1950, que intenta acabar con una estructura incoherente y anacrnica de la ciudad mediante grandes reformas interiores en el casco antiguo, unos amplios ensanches y la previsin de gran cantidad de jardines y zonas verdes. En realidad, ser el primer documento de planificacin urbanstica de la ciudad, donde se refleja la red viaria, las zonas de crecimiento y una zonificacin de usos, aunque lamentablemente lo ejecutado no se corresponda con lo planificado. Igual que en el caso anterior la planificacin inicial dista mucho de la consecucin final. Entramos ahora a describir el antecedente ms inmediato del urbanismo actual: el Desarrollismo y bsqueda de un nuevo modelo urbano en el siglo XX. El progreso econmico gener una fuerte demanda de vivienda en los aos sesenta, pero no s utiliz el plan vigente de 1950, sino que se dobl la edificabilidad permitida y se potencia la construccin en zonas consolidadas con afn de reducir los costes municipales. La exhaustiva edificacin en vertical con bloques de hasta 8 10 alturas, desfigur el casco histrico, mientras que las zonas expansionadas carecan de una ordenacin racional. Es en 1973, cuando la horizontalidad se rompe por la verticalidad y a continuacin, mencionamos brevemente la relacin entre las edificaciones y sus alturas en distintos periodos del siglo XX:

AO 1950 1960 1970 1980

EDIFICIOS CONSTRUIDOS 14.650 18.680 18.953 21.531

N VIVIENDAS 14.820 19.413 36.735 52.883

El Plan General de 1973 fue una buena iniciativa, pero no pudo retener ese boom constructivo, de cierta espontaneidad y especulacin intensa durante el rgimen dictatorial. La llegada de los ayuntamiento democrticos en 1979, supone un remedio para el desarrollo urbano de Almera y un corte con el modelo desarrollista precedente. La intervencin en materia de urbanismo era la expresin del cambio democrtico y una reivindicacin del movimiento vecinal en un marco de opcin poltica. El nuevo PGOU de 1986 planifica el futuro con unos objetivos de recuperar la ciudad y recomponer su funcionalidad. El nuevo eje del crecimiento urbano es la prolongacin de la Avda. del Mediterrneo, pero sobre todo se pretende conectar barriadas antes inconexas, definir el borde urbano para cortar el crecimiento ilimitado y proteger el Casco Histrico entre otras medidas se aprueba la disminucin de la intensificacin del suelo en no ms de 5 alturas - . La necesidad de revisin del plan interior por agotamiento de la reserva de suelo urbano obliga a proyectar un nuevo PGOU de Almera en 1998. Recupera un cierto planteamiento desarrollista y un plan estratgico donde se ubica definitivamente la Vega de Ac hasta el ro Andarax. En un momento de neoliberalismo as, encontramos que la ciudad postmoderna es un centro econmico dedicado en su mayora al sector terciario y es por ello que se pretende una modernizada y novedosa imagen. Dentro de este plan estratgico, era lgico concluir las autovas de conexin entre la capital y localidades satlite, as como la conexin con el resto de la pennsula. Se aprovecha tambin la

coyuntura de los Juegos Mediterrneos de 2005 para promover el emplazamiento de El Toyo, como una zona residencial y turstica de calidad, dotada de equipamientos muy atractivos (desde su futurista sistema de recogida de residuos, pasando por sus urbanizaciones y residenciales de familias acomodadas, hasta las grandes reas verdes o el campo de golf). Como tarea pendiente dentro de una proyeccin de futuro, citaremos el soterramiento de las vas de ferrocarril, que actualmente dividen la ciudad, y liberara una amplia franja de terrenos.

2. Accin de la Administracin Pblica


2.1. Aproximacin al primer PGOU de 1950.
Un nuevo mecanismo para el control y ordenacin del territorio y ordenacin del crecimiento. El primer plan de ordenacin urbana de Almera (Plan de Prieto Moreno de 1950). Despus de la Guerra Civil muchas ciudades espaolas, van a dotarse de unos planes de ordenacin en materia de gestin y edificacin en la ciudad. Las caractersticas de estos planes se concretaran en la heterogeneidad que los caracteriza en cuanto a sus planteamientos tericos sobre el desarrollo y la organizacin de la ciudad. El Plan General de Almera se enmarca dentro de de la tendencia funcionalista y organicista, pues se pone de manifiesto una preocupacin por separar zonas de distinto uso y en definitiva por asumir los modernos planteamientos urbansticos del momento; as en la Memoria del plan puede leerse: Se ha estudiado la ordenacin general de Almera, basndose en los conceptos generales de urbanismo modernamente aceptados. Al dispositivo urbano de la ciudad se ha llegado despus de un detenido estudio sobre lo que es y lo que llegar a ser su funcionamiento orgnico, tratndolo en todos los aspectos con un absoluto realismo, huyendo siempre de las ms mnima utopa.
Plaza de la Catedral

El fundamento del plan: Remitindonos de nuevo a la Memoria del plan, encontramos que se alude a ciertos motivos para llevarlo a cabo: El aumento de la poblacin almeriense segn los datos de 1940. Necesidad de nuevas viviendas para aquel sector de poblacin que viva alojado en condiciones de infravivienda. Aumento de la industria y del inters por fortalecerla. Incremento de la actividad del sector turstico y de sus perspectivas. Inexistencia de unas ordenanzas en materia de regir la edificacin, pues las ltimas ordenanzas se remontaban al ao 1900. En realidad, todo se abord desde una perspectiva bastante subjetiva, confirmada en muchos casos por simples apreciaciones visuales del

entorno, que en ocasiones resaltaban aspectos secundaria y eluda otros de mayor importancia. El desarrollo de la construccin, aunque escaso en la primera mitad del siglo XX, tenda a ir abriendo nuevos espacios en zonas prximas a la ciudad; por tanto debi de parecer oportuno que antes de que el desarrollo se prosiguiese con trazados de alineaciones de carcter puntual, se arbitrara un plan general de alineaciones en las zonas del ensanche al que se pudiesen someter futuros edificios.

de

importancia

2.2. Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca (POTA).


Aprobado por el Decreto 206/2006, de 28 de noviembre. Marca un hito en el esfuerzo de los sucesivos Gobiernos andaluces para consolidar en Andaluca la ordenacin del territorio como una funcin publica, de competencia exclusiva de la Comunidad Autnoma y estrictamente al servicio del inters general. El POTA, fruto de una amplia participacin pblica e institucional, representa el consenso democrtico que la sociedad andaluza ha logrado sobre el orden territorial deseado colectivamente para Andaluca en el futuro. Por ello, aporta a la Junta de Andaluca el marco estratgico territorial que a largo plazo orientar sus planificaciones y polticas pblicas. A su vez, con la aprobacin del POTA y de ya ocho Planes subregionales, Andaluca es en estos momentos la comunidad autnoma ms productiva en el mbito de la planificacin territorial. En un nuevo entorno que, de acuerdo con la Agenda Territorial de la Unin Europea de 2007, se caracteriza por retos como la competencia econmica global cada vez ms fuerte, el cambio demogrfico, la creciente inmigracin, la incertidumbre del suministro energtico y el cambio climtico. Andaluca tiene que afrontar con xito estos importantes retos mediante la apuesta decidida por un desarrollo territorial competitivo, cohesionado y sostenible. Objetivos prioritarios del POTA: Las Estrategias para el Sistema de Ciudades se centran en una cuestin clave: crear en las diferentes reas de Andaluca condiciones equivalentes para el acceso de los ciudadanos a los equipamientos y servicios sanitarios, educativos, asistenciales, deportivos y culturales, dotando a los centros regionales, las ciudades medias y a los pueblos andaluces con los correspondientes servicios bsicos. En cada barrio de cada pueblo y ciudad los servicios, equipamientos, infraestructuras y espacios verdes necesarios tienen que estar cerca de las personas. Consecuentemente, es fundamental su posibilidad de acceder a una vivienda digna, de calidad y a un precio adecuado a su nivel de renta. La realizacin efectiva de este derecho garantiza la aplicacin combinada del POTA y de los acuerdos del Pacto por la Vivienda en Andaluca, firmado en diciembre 2007 por el Gobierno andaluz, los agentes econmicos y sociales, la Federacin Andaluza de Municipios y Provincias (FAMP) y las entidades financieras. La funcin del POTA como herramienta fundamental para avanzar en la cohesin territorial y social de Andaluca se refleja en las

Estrategias para los Sistemas de Articulacin Regional, encaminadas a articular el territorio andaluz internamente y con el exterior mediante infraestructuras de transporte eficaces. En definitiva, el POTA propiciar que el profundo proceso de modernizacin y progreso econmico y social que Andaluca est experimentando desde la creacin de la Comunidad Autnoma, pueda desarrollarse en los aos venideros con una lgica de coherencia territorial que atienda de forma equilibrada los requerimientos de la competitividad, cohesin y sostenibilidad. Indudablemente, la consecucin de este fin se traducir en mantener y mejorar el bienestar de los ciudadanos andaluces.

2.3. Plan de Ordenacin del Territorio de la Aglomeracin Urbana.(POTAUA).


Una clasificacin cualitativa del sistema de asentamientos de la aglomeracin, podra ser la siguiente: 1. Almera, capital provincial. 2. Ncleos tradicionales de cabecera municipal. (Hurcal de Almera, Viator, Benahadux, Pechina, Gdor, Rioja, Santa Fe de Mondjar y Njar). 3. Ncleos agrcolas de tamao medio, tradicionales (La Caada), y de colonizacin (Campohermoso, San Isidro). 4. Actuaciones urbansticas recientes aisladas (El Toyo). 5. Ncleos agrcolas de pequeo tamao (Paulenca, Venta Gaspar, Fernn Prez, Albaricoques, etc.). 6. Ncleos secundarios de origen pesquero (El Alquin, Cabo de Gata,etc. ). 7. Ncleos de montaa (Baos de Sierra Alhamilla, Huebro, Cuevas de los Medinas, etc.). 8. Cortijadas agrcolas (Pozo de los Frailes, La Ermita, etc.). 9. Ncleos costeros tursticos (San Jos, Las Negras, Agua Amarga, Los Escullos, etc.). 10. Urbanizaciones de baja densidad (Retamar, Costacabana, etc.). 11. Asentamientos irregulares de vivienda unifamiliar sobre suelos de vega (por ejemplo, La Juaida).

MUNICIPIO ALMERA BENAHADUX GDOR HURCAL ALM NJAR PECHINA RIOJA SANTA FE VIATOR Total

POB. 2008 187.521 3.814 3.190 13.990 26.126 3.614 1.418 511 4.689 244.873

% 76,58 1,56 1,30 5,71 10,67 1,48 0,58 0,21 1,91 100

REA (Km2.) 296,21 16,62 87,67 20,93 599,77 46,06 36,4 34,87 20,62 1.159,15

% 25,55 1,43 7,56 1,81 51,74 3,97 3,14 3,01 1,78 100

Como factores claves en esta transformacin, destacan las actuaciones en materia de carreteras, en particular la A-92 y la A-7 que atraviesan el territorio de norte a sur y de este a oeste, que han cambiado sustancialmente la accesibilidad del territorio, y la expansin de sectores econmicamente muy dinmicos, como la moderna agricultura bajo plstico, y, en segundo trmino, del turismo. Este proceso transformador se est produciendo sobre un soporte fsico de una gran calidad ambiental. La declaracin del Parque Natural del Cabo de Gata ha garantizando el mantenimiento de los suelos de mayor atractivo turstico, principalmente los del litoral, y ha derivado las presiones de crecimiento a los ncleos urbanos includos en el parque y a los territorios contiguos. Estas cuestiones obligan a abordar importantes desafos en la ordenacin territorial, ya que es necesario compatibilizar la gestin ecolgica que demanda el mbito, con unas particularidades muy definidas, con el desarrollo econmico del mismo. En cuanto a la distribucin de usos del suelo, en el cmputo global, el 80% del suelo clasificado vigente, corresponde a suelo residencial, frente al 20% de suelo de actividades econmicas, terciario o industrial. El municipio de Almera presenta un uso predominante residencial, con un total 90% destinado a este uso, frente al 10% de industrial o terciario. En Njar, se mantiene una proporcin similar a Almera. Los municipios del Andarax presentan relaciones dispares, en las que destaca Viator con la proporcin mnima de suelo residencial del total de ncleos de la aglomeracin urbana y que, con un 29%, manifiesta su fuerte especializacin en actividades econmicas, junto con Gdor, que con un 50% de suelo residencial, manifiesta la presencia de grandes instalaciones industriales frente al pequeo tamao actual de su mancha urbana. En el resto de municipios, la proporcin de suelo residencial frente a otros usos oscila entre el 70 y el 90% aproximadamente.

OBJETIVOS GENERALES DE LA ORDENACIN

El mbito de la aglomeracin urbana de Almera es un territorio sometido a profundos cambios que constituye, en la actualidad, una de las zonas ms dinmicas de Andaluca, hecho contrastado por la positiva evolucin de los indicadores socioeconmicos y demogrficos. La aglomeracin es un territorio central, bisagra entre las comarcas del Poniente y Levante almeriense, que se encuentra sumergido en una dinmica de crecimiento urbanstico y agrcola. La aglomeracin es tambin un territorio de oportunidades ligadas a sus caractersticas climticas, a su condicin estratgica de futuro enclave nodal de primera magnitud en la articulacin regional y nacional, a sus reconocidos valores ambientales, culturales y paisajsticos, y a la presencia y centralidad de la capital provincial, centro regional de primer nivel. La elaboracin del Plan en este momento constituye una oportunidad para aprovechar estas potencialidades y orientar los procesos en marcha de manera que favorezca el desarrollo de la aglomeracin urbana sin afectar a la conservacin de los recursos naturales no renovables, a los ecosistemas valiosos y a la identidad territorial. Los contenidos del Plan se concretan en un modelo de ordenacin dirigido a la consecucin de los siguientes objetivos:

1. Salvaguardar y poner en valor los recursos territoriales de la aglomeracin 2. Promover un desarrollo ordenado de los usos residenciales y de las actividades econmicas que reequilibre la excesiva centralizacin del sistema de asentamientos 3. Mejorar la funcionalidad del espacio productivo de la agricultura y su ordenacin 4. Promover la creacin de un espacio turstico diferenciado 5. Promover las infraestructuras para el desarrollo territorial sostenible 6. Reducir la incidencia de los riesgos naturales

BASES Y ESTRATEGIAS DE LA ORDENACIN

1. La mejora de la articulacin con el exterior. El desarrollo de las infraestructuras viarias ha contribuido a la expansin de los fenmenos metropolitanos, especialmente perceptibles en el incremento de la segunda residencia, los servicios de transporte, las actividades econmicas y la movilidad. 2. La consolidacin del ncleo urbano de aglutinador de la actividad y los servicios. Almera como elemento

3. La extensin de la segunda residencia, consecuencia valorizacin de los recursos territoriales existentes, estructura patrimonial del suelo y de la demanda latente.

de de

la la

4. El desarrollo y diversificacin del turismo, que cobra en los ltimos aos una mayor importancia, incrementndose los alojamientos y equipamientos tursticos. 5. El aumento de la superficie invernada, favorecido por la reconversin de este cultivo en el vecino Campo de Dalas, la disponibilidad de terrenos y, desde poca muy reciente, la llegada de agua desalada. Como consecuencia de estas transformaciones, es necesario establecer un modelo de ordenacin territorial que resuelva los conflictos de usos que tienen lugar en este mbito, y definir las reglas bsicas que permitan el desarrollo ordenado de nuevas actividades en el territorio, corrigiendo las disfunciones y desequilibrios existentes.

2.4. Plan General de Ordenacin Urbana de 1998. (PGOU).


El Municipio de Almera tiene vigente su Plan General de Ordenacin Urbanstica desde el ao 1998. En el acto 2005, a los siete aos de su aprobacin, el Excmo. Ayuntamiento tiene la decisin de revisarlo por las siguientes razones: Entrada en vigor de la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca (LOUA) que establece un nuevo marco legal urbanstico. Elevado grado de desarrollo de los suelos urbanizables previstos. Necesidad de adoptar un nuevo modelo territorial, ms a acorde con los criterios de sostenibilidad que emana del nuevo marco urbanstico.

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En la redaccin del Plan General se han seguido las directrices generales siguientes: Formacin de equipos o unidades tcnicas trabajando en paralelo y coordinados entre s evitando la duplicidad de trabajos de campo y acortando plazos. Coordinacin con los servicios tcnicos municipales para: - Trasmisin de informacin con incidencia en el Plan General. - Elaboracin del diagnstico de la situacin actual y de las estrategias de ciudad. Coordinacin con los organismos y administraciones pblicas con competencias en el mbito municipal de forma que las propuestas tcnicas tengan el mayor grado de consenso Pblico. Surgen as nuevas propuestas a debatir acerca del nuevo PGOU aprobado inicialmente en abril de 2007. Busca un nuevo modelo de ciudad deseable para todos los ciudadanos, con mayores equipamientos colectivos que superen las deficiencias histricas y permitan recuperar para la capital una poblacin perdida en los ltimos aos a favor del rea metropolitana y municipios limtrofes. Sus objetivos especficos son: 1. Oferta de suelo urbano ante el agotamiento del previsto en el PGOU de 1998. 2. Potenciacin de la capitalidad provincial mediante elementos de centralidad y suelo de servicios. 3. Armonizacin del desarrollo turstico y residencial con la pervivencia de los valores del paisaje natural o del litoral. 4. Nuevos accesos por el norte y oeste mediante una va perimetral de la ciudad con un tnel que une: la Rambla de Beln, Quemadero, La Hoya y La Chanca. 5. Ejecucin del parque de La Hoya con acceso peatonal y usos culturales y recreativos que inviten al acceso desde el centro urbano. 6. Fusionar una ciudad an dividida por la lnea del ferrocarril.

2.5. Ley de Ordenacin Urbanstica de Almera. (LOUA).


Atiende a la regulacin de la actividad constructora y urbanstica, as como al uso del suelo en Andaluca. A lo largo de las ltimas dcadas, se ha ido poniendo de manifiesto la necesidad de que Andaluca cuente con una legislacin que, al mismo tiempo que responda mejor a su realidad territorial, social, econmica, natural y cultural, d respuesta a las demandas sociales que se estn planteando en los albores del nuevo siglo, as como que sea una legislacin que mejore los instrumentos de planificacin y gestin urbanstica existentes. La Ley mantiene el principio de la funcin pblica del urbanismo y establece mecanismos para fomentar la iniciativa privada en el desarrollo de la actividad urbanstica. Propsitos:

1. Dotar a Andaluca de una legislacin especfica propia en materia de urbanismo, en el marco de la ordenacin del territorio. Andaluca posee una gran dimensin territorial, de modo que la riqueza de su territorio, la diversidad de sus recursos econmicos, naturales y culturales, y la multiplicidad de cuestiones de carcter urbanstico a las que hay que dar respuesta, han pesado tambin en la elaboracin de esta Ley.

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2. Apuesta por el desarrollo sostenible. El uso racional y sostenible de los recursos naturales, la proteccin del medio ambiente y del paisaje y la proteccin y adecuada utilizacin del litoral constituyen fines especficos de esta Ley. 3. El urbanismo del siglo XXI tiene como principal reto atender a la conservacin, rehabilitacin y recualificacin de la ciudad existente, frente a la imperiosa demanda de ms suelo para urbanizar que ha sido su rasgo ms caracterstico a lo largo del siglo XX. Dentro del concepto de ciudad existente hay que hacer una distincin entre la ciudad histrica y los ensanches del siglo XX. 4. En esta Ley se avanza en los mecanismos de intervencin pblica en el mercado del suelo, con el objetivo de que dicha intervencin sirva para regular, en aras del inters general, los precios del suelo en un mercado generalmente caracterizado por su carcter alcista y la escasa flexibilidad de la oferta. Para conseguirlo se mantienen en la Ley los instrumentos ya existentes del derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto y, particularmente, se legisla sobre los patrimonios pblicos de suelo, pero manteniendo la prioridad de su destino a viviendas protegidas. 5. Define, precisa y delimita los deberes y derechos de los propietarios del suelo. Es necesario fijar un claro marco de relacin entre los derechos y deberes de la propiedad del suelo; donde se establezca un correcto equilibrio entre el derecho que asiste a cada propietario para la explotacin econmica de sus bienes y los deberes que derivan precisamente de esos derechos, as como donde se planteen y regulen adecuadamente las relaciones entre el ejercicio individualizado del derecho de propiedad y el inters general. 6. Los diferentes intereses privados, que compiten en la construccin y gestin de la ciudad exigen que se establezca un marco adecuado donde se manifieste esta interrelacin o contraste de intereses. Para ello, desde la Ley se respetan los principios de publicidad y participacin pblica. 7. Introducir mecanismos e instrumentos para agilizar, simplificar y flexibilizar los procedimientos de elaboracin tanto de los instrumentos de planificacin como de gestin y ejecucin del planeamiento.

3. LA PARTICIPACIN DEL SECTOR PRIVADO EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO.PRINCIPALES AGENTES INTERVENTORES.


Qued sealado anteriormente como la produccin privada de viviendas comienza a adquirir especial protagonismo en Almera a partir de la dcada de los 60, coincidiendo con la promulgacin de una serie de medidas tendentes a atraer la inversin privada al sector de la construccin. Ahora bien, la promocin privada la forman un conjunto de agentes bastante heterogneo, que no obstante, puede simplificarse en: Sociedades inmobiliarias Sociedades benfico-constructoras cooperativas de viviendas Constructores y promotores pertenecientes al sector privado

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Cada uno de estos colectivos se caracteriza no slo por el desigual peso que aportan al proceso constructivo, sino tambin por las caractersticas peculiares que rodean sus actuaciones en cuanto que poseen unos objetivos y unas pautas de actuacin que le son propios. Sociedades inmobiliarias: Las empresas inmobiliarias son aquellas destinadas a la venta de inmuebles (casas, departamentos, comercios, terrenos, etc.). Tambin suelen otorgar otros servicios, adems de la venta de propiedades, como alquileres, gestin de crditos hipotecarios, asesoramiento inmobiliario, tasaciones de propiedades, etc. Su misin es crear espacios que satisfagan las necesidades y expectativas de la gente para vivir y trabajar, en un ambiente propicio de bienestar, calidad y seguridad. Esto suele traducirse en forma de conjuntos residenciales con nfasis en el tema ambiental y soluciones arquitectnicas de calidad. Sociedades cooperativas de viviendas: Una cooperativa de vivienda es un tipo de cooperativa cuyo objeto social es el de proporcionar a sus socios viviendas, locales y otros bienes inmuebles, adquiriendo suelo para construir y urbanizarlo. Las cooperativas de viviendas, como sociedades promotoras de viviendas, se han consolidado como uno de los mejores medios para acceder a una vivienda asequible y de calidad. Promotor: En la Ley de Ordenacin de la Edificacin de Espaa, el promotor es uno de los agentes de la edificacin contemplados. Puede tratarse de cualquier persona fsica o jurdica que decide, impulsa, programa y financia una obra de edificacin. Para ello debe ser duea del solar sobre el que se va a edificar, o tener derechos sobre l. El promotor se ocupa de encargar el proyecto y tiene que autorizar cualquier modificacin del mismo. Debe gestionar y obtener las licencias y autorizaciones necesarias para edificar y contratar la ejecucin del proyecto. Dicho contrato de obra debe ser firmado por el promotor y el constructor, actuando el Director de obra y el Director de ejecucin de obra como rbitros.

Puerta de Purchena. Edificio de Las Mariposas.

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4. Un caso prctico: La Vega de Ac.


Desde los tiempos en que empieza a concebirse la ciudad moderna y ms tarde en la ciudad post-moderna en nuestra era contempornea, se ha ido produciendo una regresin del paisaje y medio rural a por un paisaje en mayor medida urbano. El fenmeno de expansin urbana ms substancial de los ltimos tiempos en Almera, ha sido el ambicioso proyecto de la Vega de Ac. La extensin que abarca este terreno limita al sur con la playa de la Trmica y al norte con el barrio de Los Molinos. En su linde oeste encontramos una importantsima avenida de la ciudad prcticamente en paralelo a la Vega, mientras que en su parte este, limita con el ro Andarax, barrera natural entre las dos vegas: la de Ac y la de All. De hecho, para un futuro ms lejano la expansin de la ciudad tender a proyectarse, por su terreno y expansin, sobre la Vega de All, a partir del Parque del Boticario, el denominado Parque del Retiro almeriense por la prensa. El primer impedimento a la hora de urbanizar la Vega fue resolver el problema de la antigua Central Trmica. No slo haba que demolerla, sino que se necesitaba un elemento sustitutivo que generase y distribuyese suministro elctrico. Para ello, se realiz otra Central Trmica en el pueblo de Carboneras, y a medida que su funcionamiento avanzaba, paralelamente retroceda el de la Trmica almeriense, hasta su cese y posterior desaparicin. Otro elemento emblemtico en el paisaje de la Vega de Ac, es el Estadio de los Juegos Mediterrneos, que conllev otras obras secundarias adheridas a l: el Pabelln Deportivo de uso tambin municipal, y una ampliacin y rehabilitacin de trazados y vas de transporte, en especial las carreteras entre barrios y conexiones con zonas perifricas como La Caada o Retamar. Posteriormente, en 2009, se completa un designio tan polmico como relevante (por ser un punto de encuentro comn y referencial para el conjunto de los almerienses): el acabado del nuevo Recinto Ferial, a caballo entre la explanada de aparcamientos del Estadio de los Juegos Olmpicos y la rambla del Andarax. En toda la Vega de Ac, antes de comenzar el estallido constructivo, predominaba un uso enteramente dedicado a la explotacin agrcola. Los poseedores de la tierra, respondan al perfil de pequeo patrn agropecuario. Existe una gran controversia acerca de los precios y las indemnizaciones, debido a la complejidad de: Las expropiaciones de terreno para uso pblico. Las compra-ventas del suelo por entes privados. La dificultad de reconocer intereses econmicos ocultos por parte de los participantes y otros factores relativos a la especulacin, en este caso, inmobiliaria.

Aprovechando las circunstancias del mercado, interviene un agente ms en el proceso de urbanizacin: la banca. Empresas privadas de distinta naturaleza negocian la adquisicin de suelo urbanizable por ley, inscrito en el PGOU de 1998- y se produce as un alto flujo monetario derivado de las elevadas transacciones econmicas; pues la banca, apoya financieramente tanto a agentes privados en la compra de terrenos, como a los dueos del suelo, a la hora de adquirir una vivienda, obteniendo el banco a cambio de los prstamos un beneficio en forma de inters. La oportunidad para las empresas de obtener liquidez, posibilita la urbanizacin en este y todos los casos, ya que se permiten sufragar los gastos elevados propios de la construccin (suelo, obras, licencias, etc.), incluidos los referentes a equipamientos colectivos (alumbrado, pavimentacin, alcantarillado).

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Por otro lado, la gran extensin de la Vega de Ac y la elevada densidad demogrfica que esperaba albergar, requera de un incremento en la inversin de equipamientos colectivos (parques, colegios, ambulatorios) adems de cmo muestra la legislacin, zonas destinadas a la edificacin de VPOs.

5. Repercusin de los agentes sociales en creacin de viviendas. Problemtica de vivienda

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Las personas con menos recursos econmicos, como los jvenes, estudiantes, pensionistas, etc., tienen en la actualidad serios problemas para adquirir una vivienda en propiedad. Podramos decir que la tendencia general de una sociedad sera pedir viviendas pblicas, de proteccin oficial. Pero si aadimos los agravantes de la recesin econmica unida a la explosin de la burbuja inmobiliaria, se ha disparado la demanda de viviendas protegidas, mientras los recortes sociales han reducido radicalmente la oferta estatal. Por otra parte, los precios de las construcciones a la venta en la actualidad, pero realizadas en el pasado, no son rentables a sus poseedores ni son asequibles para los compradores potenciales. Esto reduce seriamente las opciones ya no slo a la adquisicin, sino al conjunto de compradores, vendedores y transacciones. En otros lugares del continente europeo, el hecho que predomina es que los habitantes (por lo general) no suelen adquirir una vivienda en propiedad, sino que el hecho que prima es que sus gentes vivan en inmuebles en rgimen de alquiler: prueba de ello son las conocidas rentas de habitaciones en Londres, o las casas de dos alturas (la inmensa mayora alquiladas) en Amsterdam. Esta mentalidad, se opone a la creencia extendida en Espaa, de que slo una vivienda en propiedad proporciona seguridad, es un patrimonio rentable de forma variable pero perenne, el deber de tener algo propio, o la mejora del estatus social al poseer una o varias residencias. Un factor que tambin ha variado crticamente, ha sido la actitud de la banca frente a los prstamos monetarios. Comnmente diramos que han cerrado el grifo, esto es reducir la capacidad de obtener liquidez a personas y empresarios. Los requisitos para obtener un prstamo en la actualidad son bastante exigentes y hay una enorme falta de confianza tanto para los que prestan, como para los que quieren invertir. En momentos de estas caractersticas pesimistas en economa, hay un latente miedo a la inversin y sus riesgos. Consecuencias derivadas de ello son el retraso en la edad de emancipacin, dificultad para mantener una vivienda en propiedad por no poder afrontar los gastos, y lo que se ha convertido un hecho cotidiano los desahucios. En Espaa, los individuos pueden ser expulsados de sus viviendas por impago de la hipoteca. Una vez desahuciados, el banco asume la propiedad de la casa: un aspecto cuanto menos curioso, es que una vez el banco es tenedor de la vivienda y puede negociar con ella, no afronta el pago correspondiente al 7% de IVA, que cualquier comprador asume al efectuar una operacin de similares caractersticas. Y a su vez, la vivienda confiscada se convierte en una mercanca no declarada de la que Hacienda Pblica no percibe nada.

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Una vez que el ex propietario es desahuciado, an si tener derecho a su vivienda, sigue adeudndose progresivamente con el banco, pues tiene que saldar su hipoteca. Sin embargo, hay un contraste de este hecho comparado, por ejemplo, con el caso de Francia. All el banco tiene capacidad para practicar el desahucio por impago, pero una vez acometido, el ex propietario deja su deuda saldada a cero, por lo que no arrastra esa deuda equis aos. Despus de citar este hecho, no es de extraar que exista un nima aversin a contraer un compromiso econmico con la banca, que adems ha sido apoyada por las arcas pblicas. Al mismo tiempo, los bancos realizan una subida de intereses por la concesin de crdito que hacen ms inalcanzable an la adquisicin de una vivienda, y con ello se pierde el derecho a sta.

6. Bibliografa y webliografa:
Ruiz Garca, A. y Cols (2008): La ciudad de Almera. Diputacin de Almera. Lara Valle, J.J. (1989): Desarrollo y crisis urbana en Almera (1900 - 1980). Diputacin de Almera. Villanueva Muoz, E. (1983): Urbanismo y arquitectura en la Almera Moderna (1780 - 1936). Ed. Cajal, Almera. Fernndez Martnez, M.C. (1989): Trinidad Cuartara, arquitecto (Almera 1871 - 1912). Ed. Cajal, Almera. Zarate Martn, M.A. y Rubio Benito, M.T. (2011): Paisaje, sociedad y cultura en Geografa Humana. UNED, Madrid.

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