Intervención de los agentes sociales en la construcción de la Ciudad de Almería Laura Sierra Serrano Fotografías de Cayetana Marín

Intervención de los agentes sociales en la construcción de la ciudad de Almería

Laura Sierra Serrano

 Índice: 1. Crecimiento Histórico de la Ciudad de Almería. 2. Acción de la Administración Pública: 2.1. Aproximación al primer PGOU de 1950. 2.2. Plan de Ordenación del Territorio en Andalucía. 2006 2.3. Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana. 2.4. Plan General de Ordenación Urbana de 1998. 2.5. Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. 2002 3. La participación del sector privado en el proceso constructivo: Principales agentes interventores. 3.1. Sociedades inmobiliarias. 3.2. Sociedades cooperativas de vivienda. 3.3. Promotores y constructores privados. 4. Un caso práctico: La Vega de Acá. 5. Repercusión de los agentes sociales en la creación de viviendas. Problemática de la vivienda. 6. Bibliografía y webliografía.

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1. Crecimiento Histórico de la Ciudad de Almería.
La provincia de Almería se encuentra en un entorno privilegiado, con contrastes en su relieve y naturaleza, que goza de un clima mediterráneo con temperaturas suaves durante prácticamente todo el año. Su situación costera ha propiciado un marco muy favorable para el desarrollo de actividades del sector primario – en especial, la pescallegando a alcanzar su infraestructura portuaria gran relevancia desde el transporte marítimo fenicio y romano. Otro aspecto reseñable es la importancia que se le ha otorgado a su litoral a lo largo de la historia como punto estratégico militar y comercial. Su fundador en el año 955 d.C. fue Abderrahman III, quien además inició la construcción de la Alcazaba, antigua fortaleza árabe, siendo terminada en el siglo XI bajo el mandato de Jayrán. Paulatinamente, la población fue equipada como una verdadera ciudad recibiendo la denominación de madinat al-Mariyat Bayanna. A partir de entonces se ejecutaron obras importantes que la protegieron y engrandecieron: se funda la Mezquita mayor, probablemente sobre una zona ya parcialmente poblada, y se levanta una muralla unida a la fortaleza. Almería durante el siglo X fue uno de los puertos más importantes de alAndalus. Debido al auge económico de este periodo, muy pronto el primitivo núcleo de población quedó desbordado extendiéndose las viviendas a extramuros. La llegada de inmigrantes originó la creación de nuevos arrabales y los nuevos vecinos se agruparon en barrios. A pesar de la libertad de culto, las minorías religiosas se confinaban en barrios separados excluidos de la madina. Sus relaciones comerciales con otros enclaves andalusíes, norteafricanos y del Mediterráneo septentrional hicieron prosperar la ciudad, convirtiéndola en el primer centro industrial y de comercio marítimo de al-Andalus. Para algunos autores, todo ello se tradujo en un incremento urbano y cierto cosmopolitismo dada la relación intercultural cotidiana. La toma por parte de las tropas cristianas coaligadas entre los años 1147 y 1157, desarticuló la ciudad como modo de vida, despoblándola y empobreciéndola. Epidemias y la pérdida de importancia comercial –en pro de Málaga, Génova y Valencia- alteraron el esquema urbano, ruralizándolo. Tras la desaparición del Imperio almohade en el siglo XIII, se inició el período nazarí, caracterizado por las continuas luchas internas que acontecían. Además, encontramos un agravante de la situación de precariedad con la sequía iniciada en 1227, que desestabilizó gravemente la agricultura y el comercio. La población se concentraba alrededor de los edificios públicos representativos; al parecer, el abandono de la madina se llevó a cabo a finales del siglo XIII hasta mediados del XIV. Probablemente, antes del asedio de 1309, se levantó el muro de separación que partía de la Alcazaba y se prolongaba hasta la cortina del mar.

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A finales del siglo XV, las plazas que rodeaban la mezquita mayor, ocupadas por gran número de tiendas, constituían el límite poblacional del barrio; incluso el interior de las manzanas de casas quedaba abandonado. Almería pasó a formar parte de Castilla en 1489 bajo el mandato de los Reyes Católicos, pero desde finales del siglo XV y durante el XVI la ciudad vivió un periodo trascendental y convulso de su historia: la conquista y repoblación por los cristianos, las revueltas mudéjares, la expulsión de los judíos, la castellanización de las estructuras de gobierno, el terremoto de 1522, etcétera. La fecha de 1570 significó “el final de la Almería islámica” y el comienzo de una nueva sociedad homogeneizada, castellana y cristiana. Frente a un contexto depresivo hispánico, la ciudad de Almería se recuperó de la grave crisis del Quinientos, en lo que denominamos la recuperación, transformación y expansión de los siglos XVII y XVIII. La población creció radical e ininterrumpidamente hasta triplicarse en comparación con el máximo nivel alcanzado en la época morisca. La estructura profesional siguió marcada por una abultada clase militar que representaba un tercio de la población; un elevado número de eclesiásticos, burócratas y el problema de la población no activa, que constituía otro tercio. A medida que la recuperación avanzaba, se reforzaba el sistema financiero y mercantil. Símbolo del desarrollo socioeconómico fue la conversión de la ciudad en un corregimiento propio, segregándose de Guadix en el año 1678. Adentrándonos en el siglo XVIII, hallamos que las ideas renovadoras de la Ilustración y los cambios políticos dirigidos por la nueva dinastía borbónica dejaron su traza. Las reformas borbónicas introdujeron importantes cambios tanto en la administración central como municipal de Almería, precedente de la futura capitalidad de la provincia en 1833. Durante el siglo XVIII la expansión demográfica se mantiene continua, multiplicando por tres los habitantes: de 5.356 en 1711 se pasó a 14.758 en 1787. Este elevado crecimiento se debió a una fuerte corriente inmigratoria y a la relativa levedad de las grandes epidemias del siglo XVII. En este periodo el fuerte crecimiento demográfico que experimentó la ciudad quedó reflejado en su constante expansión. El número de viviendas casi se triplicó, pues de 1.200 que existían a principio de siglo se pasó a más de 3.300 en 1803. La ciudad creció tanto dentro como fuera de lo muros: en el interior, el espacio urbano se intensificó y compactó, siendo la zona de mayor crecimiento la Almedina, que quedó plenamente integrada en el cuerpo urbano en 1776. Las casas almerienses presentaban una morfología de lo más variada, desde la simple casa aposento, pasando por la casa con entrada, sala y corral, hasta la casa palaciega de dos plantas destinadas la primera a servicios y la segunda a vivienda. El siglo XIX marcará una inflexión económica gracias al esplendor de la minería y la exportación de uva y esparto. La construcción del puerto desde mediados de siglo y la apertura del ferrocarril marcarán esa modernización. La ciudad cuadruplica su población – llegando a 47.000 habitantes- lo que repuebla la Almedina y amplia la trama de extramuros en torno a los caminos de salida a Granada y Murcia, hacia el norte de la Puerta de Purchena y hacia la desembocadura de la rambla al sur en forma de barriada de pescadores. Pero la ciudad mantenía un recinto murado, sin eficacia defensiva, que la partía en dos, por lo que era necesario realizar la remodelación de la red viaria que, debido a una legislación basada en los principios liberales del respeto a la propiedad privada y a los escasos recursos del municipio, tardará mucho en hacerse realidad.

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Otros enclaves importantes para la conformación urbanística fueron: una reforma viaria, construcción de un cementerio y el derribo de algunos flancos de la muralla muy deteriorados, así como la desamortización de inmuebles o terrenos eclesiásticos. Durante la segunda mitad del siglo XIX la zona norte se consolida como expansión urbana obrera y se traza el ensanche burgués de levante, centrado en el Paseo de Almería como columna vertebral de la nueva ciudad. Este ensanche presenta una trama ortogonal – como se aprecia, por ejemplo en el entramado de Navarro Rodrigo y Padre Santaella- que contrasta con el viejo modelo medieval de herencia islámica, de trama irregular con calles angostas y disfuncionales. Este cambio implica una renovación arquitectónica del casco antiguo y renovaciones sucesivas de lineaciones y ensanches de las calles. El centro de la ciudad que estaba desde antaño situado en la Plaza Vieja, se desplazó en 1881 al Paseo de Almería, prolongado hasta la rambla. Ésta es encauzada a finales de siglo y se convertirá en la barrera natural de la ciudad hasta mediados del siglo XX.

Enclaves del ensanche del siglo XIX. Obispo Orberá, Padre Santaella y Reyes Católicos.

En 1864 se dictan las primeras Ordenanzas municipales en materia de arquitectura y urbanismo, que denotan el interés por controlar el desarrollo urbano, mientras la ciudad comienza a dotarse de una serie de servicios públicos imprescindibles (alumbrado, abastecimiento de agua, pavimentación, limpieza). Se construye la Plaza de Toros y el Mercado Central como equipamientos urbanos necesarios. Este crecimiento se materializó en un modelo de ciudad horizontal con viviendas de apenas una o dos plantas, que se mantuvo hasta el desarrollismo de los sesenta del siglo XX, y cuyas tipologías

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características serán la vivienda burguesa unifamiliar de dos plantas frente a la obrera, de sólo una. Desde finales del siglo XIX aparecerán los primeros bloques plurifamiliares de 3 ó 4 plantas. Pero esta gran expansión urbana del XIX entrará en recesión en el primer tercio del siglo XX con la Primera Guerra Mundial y la crisis de los años veinte. La gran reforma de posguerra será el Plan General de Ordenación de 1950, que intenta acabar con una estructura incoherente y anacrónica de la ciudad mediante grandes reformas interiores en el casco antiguo, unos amplios ensanches y la previsión de gran cantidad de jardines y zonas verdes. En realidad, será el primer documento de planificación urbanística de la ciudad, donde se refleja la red viaria, las zonas de crecimiento y una zonificación de usos, aunque lamentablemente lo ejecutado no se correspondía con lo planificado. Igual que en el caso anterior la planificación inicial dista mucho de la consecución final. Entramos ahora a describir el antecedente más inmediato del urbanismo actual: el Desarrollismo y búsqueda de un nuevo modelo urbano en el siglo XX. El progreso económico generó una fuerte demanda de vivienda en los años sesenta, pero no sé utilizó el plan vigente de 1950, sino que se dobló la edificabilidad permitida y se potencia la construcción en zonas consolidadas con afán de reducir los costes municipales. La exhaustiva edificación en vertical con bloques de hasta 8 ó 10 alturas, desfiguró el casco histórico, mientras que las zonas expansionadas carecían de una ordenación racional. Es en 1973, cuando la horizontalidad se rompe por la verticalidad y a continuación, mencionamos brevemente la relación entre las edificaciones y sus alturas en distintos periodos del siglo XX:

AÑO 1950 1960 1970 1980

EDIFICIOS CONSTRUIDOS 14.650 18.680 18.953 21.531

Nº VIVIENDAS 14.820 19.413 36.735 52.883

El Plan General de 1973 fue una buena iniciativa, pero no pudo retener ese boom constructivo, de cierta espontaneidad y especulación intensa durante el régimen dictatorial. La llegada de los ayuntamiento democráticos en 1979, supone un remedio para el desarrollo urbano de Almería y un corte con el modelo desarrollista precedente. La intervención en materia de urbanismo era la expresión del cambio democrático y una reivindicación del movimiento vecinal en un marco de opción política. El nuevo PGOU de 1986 planifica el futuro con unos objetivos de recuperar la ciudad y recomponer su funcionalidad. El nuevo eje del crecimiento urbano es la prolongación de la Avda. del Mediterráneo, pero sobre todo se pretende conectar barriadas antes inconexas, definir el borde urbano para cortar el crecimiento ilimitado y proteger el Casco Histórico – entre otras medidas se aprueba la disminución de la intensificación del suelo en no más de 5 alturas - . La necesidad de revisión del plan interior por agotamiento de la reserva de suelo urbano obliga a proyectar un nuevo PGOU de Almería en 1998. Recupera un cierto planteamiento desarrollista y un plan estratégico donde se ubica definitivamente la Vega de Acá hasta el río Andarax. En un momento de neoliberalismo así, encontramos que la ciudad postmoderna es un centro económico dedicado en su mayoría al sector terciario y es por ello que se pretende una modernizada y novedosa imagen. Dentro de este plan estratégico, era lógico concluir las autovías de conexión entre la capital y localidades satélite, así como la conexión con el resto de la península. Se aprovecha también la

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coyuntura de los Juegos Mediterráneos de 2005 para promover el emplazamiento de El Toyo, como una zona residencial y turística de calidad, dotada de equipamientos muy atractivos (desde su futurista sistema de recogida de residuos, pasando por sus urbanizaciones y residenciales de familias acomodadas, hasta las grandes áreas verdes o el campo de golf). Como tarea pendiente dentro de una proyección de futuro, citaremos el soterramiento de las vías de ferrocarril, que actualmente dividen la ciudad, y liberaría una amplia franja de terrenos.

2. Acción de la Administración Pública
2.1. Aproximación al primer PGOU de 1950.
Un nuevo mecanismo para el control y ordenación del territorio y ordenación del crecimiento. El primer plan de ordenación urbana de Almería (Plan de Prieto Moreno de 1950). Después de la Guerra Civil muchas ciudades españolas, van a dotarse de unos planes de ordenación en materia de gestión y edificación en la ciudad. Las características de estos planes se concretarían en la heterogeneidad que los caracteriza en cuanto a sus planteamientos teóricos sobre el desarrollo y la organización de la ciudad. El Plan General de Almería se enmarca dentro de de la tendencia funcionalista y organicista, pues se pone de manifiesto una preocupación por separar zonas de distinto uso y en definitiva por asumir los modernos planteamientos urbanísticos del momento; así en la Memoria del plan puede leerse: “Se ha estudiado la ordenación general de Almería, basándose en los conceptos generales de urbanismo modernamente aceptados. Al dispositivo urbano de la ciudad se ha llegado después de un detenido estudio sobre lo que es y lo que llegará a ser su funcionamiento orgánico, tratándolo en todos los aspectos con un absoluto realismo, huyendo siempre de las más mínima utopía…”.
Plaza de la Catedral

El fundamento del plan: Remitiéndonos de nuevo a la Memoria del plan, encontramos que se alude a ciertos motivos para llevarlo a cabo:  El aumento de la población almeriense según los datos de 1940. Necesidad de nuevas viviendas para aquel sector de población que vivía alojado en condiciones de infravivienda.  Aumento de la industria y del interés por fortalecerla.  Incremento de la actividad del sector turístico y de sus perspectivas.  Inexistencia de unas ordenanzas en materia de regir la edificación, pues las últimas ordenanzas se remontaban al año 1900. En realidad, todo se abordó desde una perspectiva bastante subjetiva, confirmada en muchos casos por simples apreciaciones visuales del

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entorno, que en ocasiones resaltaban aspectos secundaria y eludía otros de mayor importancia. El desarrollo de la construcción, aunque escaso en la primera mitad del siglo XX, tendía a ir abriendo nuevos espacios en zonas próximas a la ciudad; por tanto debió de parecer oportuno que antes de que el desarrollo se prosiguiese con trazados de alineaciones de carácter puntual, se arbitrara un plan general de alineaciones en las zonas del ensanche al que se pudiesen someter futuros edificios.

de

importancia

2.2. Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA).
Aprobado por el Decreto 206/2006, de 28 de noviembre. Marca un hito en el esfuerzo de los sucesivos Gobiernos andaluces para consolidar en Andalucía la ordenación del territorio como una función publica, de competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma y estrictamente al servicio del interés general. El POTA, fruto de una amplia participación pública e institucional, representa el consenso democrático que la sociedad andaluza ha logrado sobre el orden territorial deseado colectivamente para Andalucía en el futuro. Por ello, aporta a la Junta de Andalucía el marco estratégico territorial que a largo plazo orientará sus planificaciones y políticas públicas. A su vez, con la aprobación del POTA y de ya ocho Planes subregionales, Andalucía es en estos momentos la comunidad autónoma más productiva en el ámbito de la planificación territorial. En un nuevo entorno que, de acuerdo con la Agenda Territorial de la Unión Europea de 2007, se caracteriza por retos como la competencia económica global cada vez más fuerte, el cambio demográfico, la creciente inmigración, la incertidumbre del suministro energético y el cambio climático. Andalucía tiene que afrontar con éxito estos importantes retos mediante la apuesta decidida por un desarrollo territorial competitivo, cohesionado y sostenible.  Objetivos prioritarios del POTA: Las Estrategias para el Sistema de Ciudades se centran en una cuestión clave: crear en las diferentes áreas de Andalucía condiciones equivalentes para el acceso de los ciudadanos a los equipamientos y servicios sanitarios, educativos, asistenciales, deportivos y culturales, dotando a los centros regionales, las ciudades medias y a los pueblos andaluces con los correspondientes servicios básicos. En cada barrio de cada pueblo y ciudad los servicios, equipamientos, infraestructuras y espacios verdes necesarios tienen que estar cerca de las personas. Consecuentemente, es fundamental su posibilidad de acceder a una vivienda digna, de calidad y a un precio adecuado a su nivel de renta. La realización efectiva de este derecho garantiza la aplicación combinada del POTA y de los acuerdos del Pacto por la Vivienda en Andalucía, firmado en diciembre 2007 por el Gobierno andaluz, los agentes económicos y sociales, la Federación Andaluza de Municipios y Provincias (FAMP) y las entidades financieras. La función del POTA como herramienta fundamental para avanzar en la cohesión territorial y social de Andalucía se refleja en las

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Estrategias para los Sistemas de Articulación Regional, encaminadas a articular el territorio andaluz internamente y con el exterior mediante infraestructuras de transporte eficaces. En definitiva, el POTA propiciará que el profundo proceso de modernización y progreso económico y social que Andalucía está experimentando desde la creación de la Comunidad Autónoma, pueda desarrollarse en los años venideros con una lógica de coherencia territorial que atienda de forma equilibrada los requerimientos de la competitividad, cohesión y sostenibilidad. Indudablemente, la consecución de este fin se traducirá en mantener y mejorar el bienestar de los ciudadanos andaluces.

2.3. Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana.(POTAUA).
Una clasificación cualitativa del sistema de asentamientos de la aglomeración, podría ser la siguiente: 1. Almería, capital provincial. 2. Núcleos tradicionales de cabecera municipal. (Huércal de Almería, Viator, Benahadux, Pechina, Gádor, Rioja, Santa Fe de Mondújar y Níjar). 3. Núcleos agrícolas de tamaño medio, tradicionales (La Cañada), y de colonización (Campohermoso, San Isidro). 4. Actuaciones urbanísticas recientes aisladas (El Toyo). 5. Núcleos agrícolas de pequeño tamaño (Paulenca, Venta Gaspar, Fernán Pérez, Albaricoques, etc.). 6. Núcleos secundarios de origen pesquero (El Alquián, Cabo de Gata,etc. ). 7. Núcleos de montaña (Baños de Sierra Alhamilla, Huebro, Cuevas de los Medinas, etc.). 8. Cortijadas agrícolas (Pozo de los Frailes, La Ermita, etc.). 9. Núcleos costeros turísticos (San José, Las Negras, Agua Amarga, Los Escullos, etc.). 10. Urbanizaciones de baja densidad (Retamar, Costacabana, etc.). 11. Asentamientos irregulares de vivienda unifamiliar sobre suelos de vega (por ejemplo, La Juaida).

MUNICIPIO ALMERÍA BENAHADUX GÁDOR HUÉRCAL ALM NÍJAR PECHINA RIOJA SANTA FE VIATOR Total

POB. 2008 187.521 3.814 3.190 13.990 26.126 3.614 1.418 511 4.689 244.873

% 76,58 1,56 1,30 5,71 10,67 1,48 0,58 0,21 1,91 100

ÁREA (Km2.) 296,21 16,62 87,67 20,93 599,77 46,06 36,4 34,87 20,62 1.159,15

% 25,55 1,43 7,56 1,81 51,74 3,97 3,14 3,01 1,78 100

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Como factores claves en esta transformación, destacan las actuaciones en materia de carreteras, en particular la A-92 y la A-7 que atraviesan el territorio de norte a sur y de este a oeste, que han cambiado sustancialmente la accesibilidad del territorio, y la expansión de sectores económicamente muy dinámicos, como la moderna agricultura bajo plástico, y, en segundo término, del turismo. Este proceso transformador se está produciendo sobre un soporte físico de una gran calidad ambiental. La declaración del Parque Natural del Cabo de Gata ha garantizando el mantenimiento de los suelos de mayor atractivo turístico, principalmente los del litoral, y ha derivado las presiones de crecimiento a los núcleos urbanos incluídos en el parque y a los territorios contiguos. Estas cuestiones obligan a abordar importantes desafíos en la ordenación territorial, ya que es necesario compatibilizar la gestión ecológica que demanda el ámbito, con unas particularidades muy definidas, con el desarrollo económico del mismo. En cuanto a la distribución de usos del suelo, en el cómputo global, el 80% del suelo clasificado vigente, corresponde a suelo residencial, frente al 20% de suelo de actividades económicas, terciario o industrial. El municipio de Almería presenta un uso predominante residencial, con un total 90% destinado a este uso, frente al 10% de industrial o terciario. En Níjar, se mantiene una proporción similar a Almería. Los municipios del Andarax presentan relaciones dispares, en las que destaca Viator con la proporción mínima de suelo residencial del total de núcleos de la aglomeración urbana y que, con un 29%, manifiesta su fuerte especialización en actividades económicas, junto con Gádor, que con un 50% de suelo residencial, manifiesta la presencia de grandes instalaciones industriales frente al pequeño tamaño actual de su mancha urbana. En el resto de municipios, la proporción de suelo residencial frente a otros usos oscila entre el 70 y el 90% aproximadamente. 

OBJETIVOS GENERALES DE LA ORDENACIÓN

El ámbito de la aglomeración urbana de Almería es un territorio sometido a profundos cambios que constituye, en la actualidad, una de las zonas más dinámicas de Andalucía, hecho contrastado por la positiva evolución de los indicadores socioeconómicos y demográficos. La aglomeración es un territorio central, bisagra entre las comarcas del Poniente y Levante almeriense, que se encuentra sumergido en una dinámica de crecimiento urbanístico y agrícola. La aglomeración es también un territorio de oportunidades ligadas a sus características climáticas, a su condición estratégica de futuro enclave nodal de primera magnitud en la articulación regional y nacional, a sus reconocidos valores ambientales, culturales y paisajísticos, y a la presencia y centralidad de la capital provincial, centro regional de primer nivel. La elaboración del Plan en este momento constituye una oportunidad para aprovechar estas potencialidades y orientar los procesos en marcha de manera que favorezca el desarrollo de la aglomeración urbana sin afectar a la conservación de los recursos naturales no renovables, a los ecosistemas valiosos y a la identidad territorial. Los contenidos del Plan se concretan en un modelo de ordenación dirigido a la consecución de los siguientes objetivos:

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1. Salvaguardar y poner en valor los recursos territoriales de la aglomeración 2. Promover un desarrollo ordenado de los usos residenciales y de las actividades económicas que reequilibre la excesiva centralización del sistema de asentamientos 3. Mejorar la funcionalidad del espacio productivo de la agricultura y su ordenación 4. Promover la creación de un espacio turístico diferenciado 5. Promover las infraestructuras para el desarrollo territorial sostenible 6. Reducir la incidencia de los riesgos naturales 

BASES Y ESTRATEGIAS DE LA ORDENACIÓN

1. La mejora de la articulación con el exterior. El desarrollo de las infraestructuras viarias ha contribuido a la expansión de los fenómenos metropolitanos, especialmente perceptibles en el incremento de la segunda residencia, los servicios de transporte, las actividades económicas y la movilidad. 2. La consolidación del núcleo urbano de aglutinador de la actividad y los servicios. Almería como elemento

3. La extensión de la segunda residencia, consecuencia valorización de los recursos territoriales existentes, estructura patrimonial del suelo y de la demanda latente.

de de

la la

4. El desarrollo y diversificación del turismo, que cobra en los últimos años una mayor importancia, incrementándose los alojamientos y equipamientos turísticos. 5. El aumento de la superficie invernada, favorecido por la reconversión de este cultivo en el vecino Campo de Dalías, la disponibilidad de terrenos y, desde época muy reciente, la llegada de agua desalada. Como consecuencia de estas transformaciones, es necesario establecer un modelo de ordenación territorial que resuelva los conflictos de usos que tienen lugar en este ámbito, y definir las reglas básicas que permitan el desarrollo ordenado de nuevas actividades en el territorio, corrigiendo las disfunciones y desequilibrios existentes.

2.4. Plan General de Ordenación Urbana de 1998. (PGOU).
El Municipio de Almería tiene vigente su Plan General de Ordenación Urbanística desde el año 1998. En el acto 2005, a los siete años de su aprobación, el Excmo. Ayuntamiento tiene la decisión de revisarlo por las siguientes razones:  Entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que establece un nuevo marco legal urbanístico.  Elevado grado de desarrollo de los suelos urbanizables previstos.  Necesidad de adoptar un nuevo modelo territorial, más a acorde con los criterios de sostenibilidad que emana del nuevo marco urbanístico.

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En la redacción del Plan General se han seguido las directrices generales siguientes:  Formación de equipos o unidades técnicas trabajando en paralelo y coordinados entre sí evitando la duplicidad de trabajos de campo y acortando plazos.  Coordinación con los servicios técnicos municipales para: - Trasmisión de información con incidencia en el Plan General. - Elaboración del diagnóstico de la situación actual y de las estrategias de ciudad.  Coordinación con los organismos y administraciones públicas con competencias en el ámbito municipal de forma que las propuestas técnicas tengan el mayor grado de consenso Público. Surgen así nuevas propuestas a debatir acerca del nuevo PGOU aprobado inicialmente en abril de 2007. Busca un nuevo modelo de ciudad deseable para todos los ciudadanos, con mayores equipamientos colectivos que superen las deficiencias históricas y permitan recuperar para la capital una población perdida en los últimos años a favor del área metropolitana y municipios limítrofes. Sus objetivos específicos son: 1. Oferta de suelo urbano ante el agotamiento del previsto en el PGOU de 1998. 2. Potenciación de la capitalidad provincial mediante elementos de centralidad y suelo de servicios. 3. Armonización del desarrollo turístico y residencial con la pervivencia de los valores del paisaje natural o del litoral. 4. Nuevos accesos por el norte y oeste mediante una vía perimetral de la ciudad con un túnel que une: la Rambla de Belén, Quemadero, La Hoya y La Chanca. 5. Ejecución del parque de La Hoya con acceso peatonal y usos culturales y recreativos que inviten al acceso desde el centro urbano. 6. Fusionar una ciudad aún dividida por la línea del ferrocarril.

2.5. Ley de Ordenación Urbanística de Almería. (LOUA).
Atiende a la regulación de la actividad constructora y urbanística, así como al uso del suelo en Andalucía. A lo largo de las últimas décadas, se ha ido poniendo de manifiesto la necesidad de que Andalucía cuente con una legislación que, al mismo tiempo que responda mejor a su realidad territorial, social, económica, natural y cultural, dé respuesta a las demandas sociales que se están planteando en los albores del nuevo siglo, así como que sea una legislación que mejore los instrumentos de planificación y gestión urbanística existentes. La Ley mantiene el principio de la función pública del urbanismo y establece mecanismos para fomentar la iniciativa privada en el desarrollo de la actividad urbanística.  Propósitos:

1. Dotar a Andalucía de una legislación específica propia en materia de urbanismo, en el marco de la ordenación del territorio. Andalucía posee una gran dimensión territorial, de modo que la riqueza de su territorio, la diversidad de sus recursos económicos, naturales y culturales, y la multiplicidad de cuestiones de carácter urbanístico a las que hay que dar respuesta, han pesado también en la elaboración de esta Ley.

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2. Apuesta por el desarrollo sostenible. El uso racional y sostenible de los recursos naturales, la protección del medio ambiente y del paisaje y la protección y adecuada utilización del litoral constituyen fines específicos de esta Ley. 3. El urbanismo del siglo XXI tiene como principal reto atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente, frente a la imperiosa demanda de más suelo para urbanizar que ha sido su rasgo más característico a lo largo del siglo XX. Dentro del concepto de ciudad existente hay que hacer una distinción entre la ciudad histórica y los ensanches del siglo XX. 4. En esta Ley se avanza en los mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, con el objetivo de que dicha intervención sirva para regular, en aras del interés general, los precios del suelo en un mercado generalmente caracterizado por su carácter alcista y la escasa flexibilidad de la oferta. Para conseguirlo se mantienen en la Ley los instrumentos ya existentes del derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto y, particularmente, se legisla sobre los patrimonios públicos de suelo, pero manteniendo la prioridad de su destino a viviendas protegidas. 5. Define, precisa y delimita los deberes y derechos de los propietarios del suelo. Es necesario fijar un claro marco de relación entre los derechos y deberes de la propiedad del suelo; donde se establezca un correcto equilibrio entre el derecho que asiste a cada propietario para la explotación económica de sus bienes y los deberes que derivan precisamente de esos derechos, así como donde se planteen y regulen adecuadamente las relaciones entre el ejercicio individualizado del derecho de propiedad y el interés general. 6. Los diferentes intereses privados, que compiten en la construcción y gestión de la ciudad exigen que se establezca un marco adecuado donde se manifieste esta interrelación o contraste de intereses. Para ello, desde la Ley se respetan los principios de publicidad y participación pública. 7. Introducir mecanismos e instrumentos para agilizar, simplificar y flexibilizar los procedimientos de elaboración tanto de los instrumentos de planificación como de gestión y ejecución del planeamiento.

3. LA PARTICIPACIÓN DEL SECTOR PRIVADO EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO.PRINCIPALES AGENTES INTERVENTORES.
Quedó señalado anteriormente como la producción privada de viviendas comienza a adquirir especial protagonismo en Almería a partir de la década de los 60, coincidiendo con la promulgación de una serie de medidas tendentes a atraer la inversión privada al sector de la construcción. Ahora bien, la promoción privada la forman un conjunto de agentes bastante heterogéneo, que no obstante, puede simplificarse en:  Sociedades inmobiliarias  Sociedades benéfico-constructoras cooperativas de viviendas  Constructores y promotores pertenecientes al sector privado

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Cada uno de estos colectivos se caracteriza no sólo por el desigual peso que aportan al proceso constructivo, sino también por las características peculiares que rodean sus actuaciones en cuanto que poseen unos objetivos y unas pautas de actuación que le son propios. Sociedades inmobiliarias: Las empresas inmobiliarias son aquellas destinadas a la venta de inmuebles (casas, departamentos, comercios, terrenos, etc.). También suelen otorgar otros servicios, además de la venta de propiedades, como alquileres, gestión de créditos hipotecarios, asesoramiento inmobiliario, tasaciones de propiedades, etc. Su misión es crear espacios que satisfagan las necesidades y expectativas de la gente para vivir y trabajar, en un ambiente propicio de bienestar, calidad y seguridad. Esto suele traducirse en forma de conjuntos residenciales con énfasis en el tema ambiental y soluciones arquitectónicas de calidad. Sociedades cooperativas de viviendas: Una cooperativa de vivienda es un tipo de cooperativa cuyo objeto social es el de proporcionar a sus socios viviendas, locales y otros bienes inmuebles, adquiriendo suelo para construir y urbanizarlo. Las cooperativas de viviendas, como sociedades promotoras de viviendas, se han consolidado como uno de los mejores medios para acceder a una vivienda asequible y de calidad. Promotor: En la Ley de Ordenación de la Edificación de España, el promotor es uno de los agentes de la edificación contemplados. Puede tratarse de cualquier persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia una obra de edificación. Para ello debe ser dueña del solar sobre el que se va a edificar, o tener derechos sobre él. El promotor se ocupa de encargar el proyecto y tiene que autorizar cualquier modificación del mismo. Debe gestionar y obtener las licencias y autorizaciones necesarias para edificar y contratar la ejecución del proyecto. Dicho contrato de obra debe ser firmado por el promotor y el constructor, actuando el Director de obra y el Director de ejecución de obra como árbitros.

Puerta de Purchena. Edificio de Las Mariposas.

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4. Un caso práctico: La Vega de Acá.
Desde los tiempos en que empieza a concebirse la ciudad moderna y más tarde en la ciudad post-moderna en nuestra era contemporánea, se ha ido produciendo una regresión del paisaje y medio rural a por un paisaje en mayor medida urbano. El fenómeno de expansión urbana más substancial de los últimos tiempos en Almería, ha sido el ambicioso proyecto de la Vega de Acá. La extensión que abarca este terreno limita al sur con la playa de la Térmica y al norte con el barrio de Los Molinos. En su linde oeste encontramos una importantísima avenida de la ciudad prácticamente en paralelo a la Vega, mientras que en su parte este, limita con el río Andarax, barrera natural entre las dos vegas: la de Acá y la de Allá. De hecho, para un futuro más lejano la expansión de la ciudad tenderá a proyectarse, por su terreno y expansión, sobre la Vega de Allá, a partir del Parque del Boticario, el denominado “Parque del Retiro almeriense” por la prensa. El primer impedimento a la hora de urbanizar la Vega fue resolver el problema de la antigua Central Térmica. No sólo había que demolerla, sino que se necesitaba un elemento sustitutivo que generase y distribuyese suministro eléctrico. Para ello, se realizó otra Central Térmica en el pueblo de Carboneras, y a medida que su funcionamiento avanzaba, paralelamente retrocedía el de la Térmica almeriense, hasta su cese y posterior desaparición. Otro elemento emblemático en el paisaje de la Vega de Acá, es el Estadio de los Juegos Mediterráneos, que conllevó otras obras secundarias adheridas a él: el Pabellón Deportivo de uso también municipal, y una ampliación y rehabilitación de trazados y vías de transporte, en especial las carreteras entre barrios y conexiones con zonas periféricas como La Cañada o Retamar. Posteriormente, en 2009, se completa un designio tan polémico como relevante (por ser un punto de encuentro común y referencial para el conjunto de los almerienses): el acabado del nuevo Recinto Ferial, a caballo entre la explanada de aparcamientos del Estadio de los Juegos Olímpicos y la rambla del Andarax. En toda la Vega de Acá, antes de comenzar el estallido constructivo, predominaba un uso enteramente dedicado a la explotación agrícola. Los poseedores de la tierra, respondían al perfil de pequeño patrón agropecuario. Existe una gran controversia acerca de los precios y las indemnizaciones, debido a la complejidad de:    Las expropiaciones de terreno para uso público. Las compra-ventas del suelo por entes privados. La dificultad de reconocer intereses económicos ocultos por parte de los participantes y otros factores relativos a la especulación, en este caso, inmobiliaria.

Aprovechando las circunstancias del mercado, interviene un agente más en el proceso de urbanización: la banca. Empresas privadas de distinta naturaleza negocian la adquisición de suelo – urbanizable por ley, inscrito en el PGOU de 1998- y se produce así un alto flujo monetario derivado de las elevadas transacciones económicas; pues la banca, apoya financieramente tanto a agentes privados en la compra de terrenos, como a los dueños del suelo, a la hora de adquirir una vivienda, obteniendo el banco a cambio de los préstamos un beneficio en forma de interés. La oportunidad para las empresas de obtener liquidez, posibilita la urbanización en este y todos los casos, ya que se permiten sufragar los gastos elevados propios de la construcción (suelo, obras, licencias, etc.), incluidos los referentes a equipamientos colectivos (alumbrado, pavimentación, alcantarillado…).

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Por otro lado, la gran extensión de la Vega de Acá y la elevada densidad demográfica que esperaba albergar, requería de un incremento en la inversión de equipamientos colectivos (parques, colegios, ambulatorios) además de cómo muestra la legislación, zonas destinadas a la edificación de VPOs.

5. Repercusión de los agentes sociales en creación de viviendas. Problemática de vivienda

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Las personas con menos recursos económicos, como los jóvenes, estudiantes, pensionistas, etc., tienen en la actualidad serios problemas para adquirir una vivienda en propiedad. Podríamos decir que la tendencia general de una sociedad sería pedir viviendas públicas, de protección oficial. Pero si añadimos los agravantes de la recesión económica unida a la explosión de la burbuja inmobiliaria, se ha disparado la demanda de viviendas protegidas, mientras los recortes sociales han reducido radicalmente la oferta estatal. Por otra parte, los precios de las construcciones a la venta en la actualidad, pero realizadas en el pasado, no son rentables a sus poseedores ni son asequibles para los compradores potenciales. Esto reduce seriamente las opciones ya no sólo a la adquisición, sino al conjunto de compradores, vendedores y transacciones. En otros lugares del continente europeo, el hecho que predomina es que los habitantes (por lo general) no suelen adquirir una vivienda en propiedad, sino que el hecho que prima es que sus gentes vivan en inmuebles en régimen de alquiler: prueba de ello son las conocidas rentas de habitaciones en Londres, o las casas de dos alturas (la inmensa mayoría alquiladas) en Amsterdam. Esta mentalidad, se opone a la creencia extendida en España, de que sólo una vivienda en propiedad proporciona seguridad, es un patrimonio rentable de forma variable pero perenne, el “deber de tener algo propio”, o la mejora del estatus social al poseer una o varias residencias. Un factor que también ha variado críticamente, ha sido la actitud de la banca frente a los préstamos monetarios. Comúnmente diríamos que han “cerrado el grifo”, esto es reducir la capacidad de obtener liquidez a personas y empresarios. Los requisitos para obtener un préstamo en la actualidad son bastante exigentes y hay una enorme falta de confianza tanto para los que prestan, como para los que quieren invertir. En momentos de estas características pesimistas en economía, hay un latente miedo a la inversión y sus riesgos. Consecuencias derivadas de ello son el retraso en la edad de emancipación, dificultad para mantener una vivienda en propiedad por no poder afrontar los gastos, y lo que se ha convertido un hecho cotidiano los desahucios. En España, los individuos pueden ser expulsados de sus viviendas por impago de la hipoteca. Una vez desahuciados, el banco asume la propiedad de la casa: un aspecto cuanto menos curioso, es que una vez el banco es tenedor de la vivienda y puede negociar con ella, no afronta el pago correspondiente al 7% de IVA, que cualquier comprador asume al efectuar una operación de similares características. Y a su vez, la vivienda confiscada se convierte en una mercancía no declarada de la que Hacienda Pública no percibe nada.

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Una vez que el ex – propietario es desahuciado, aún si tener derecho a su vivienda, sigue adeudándose progresivamente con el banco, pues tiene que saldar su hipoteca. Sin embargo, hay un contraste de este hecho comparado, por ejemplo, con el caso de Francia. Allí el banco tiene capacidad para practicar el desahucio por impago, pero una vez acometido, el ex – propietario deja su deuda saldada a cero, por lo que no arrastra esa deuda equis años. Después de citar este hecho, no es de extrañar que exista un ánima aversión a contraer un compromiso económico con la banca, que además ha sido apoyada por las arcas públicas. Al mismo tiempo, los bancos realizan una subida de intereses por la concesión de crédito que hacen más inalcanzable aún la adquisición de una vivienda, y con ello se pierde el derecho a ésta.

6. Bibliografía y webliografía:
     Ruiz García, A. y Cols (2008): La ciudad de Almería. Diputación de Almería. Lara Valle, J.J. (1989): Desarrollo y crisis urbana en Almería (1900 - 1980). Diputación de Almería. Villanueva Muñoz, E. (1983): Urbanismo y arquitectura en la Almería Moderna (1780 - 1936). Ed. Cajal, Almería. Fernández Martínez, M.C. (1989): Trinidad Cuartara, arquitecto (Almería 1871 - 1912). Ed. Cajal, Almería. Zarate Martín, M.A. y Rubio Benito, M.T. (2011): Paisaje, sociedad y cultura en Geografía Humana. UNED, Madrid.

       

www.dipalme.org www.ideal.es www.miliarium.com www.amigosdelaalcazaba.es www.aytoalmeria.es www.teleprensa.es www.elalmeria.es www.rumasa.es

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