ESAP - Curso de Arquitectura - Disciplina de Economia Urbana Docente: Paolo Marcolin

Dez-13

FACTORES DE VALORIZAO DO DO ESPAO URBANO

MACRO-LOCALIZAO

Caractersticas da zona envolvente alargada do espao urbano (propriedade), considerando ainda elementos de poltica urbanstica Caractersticas intrnsecas do espao urbano (propriedade) e sua envolvente imediata

MICRO-LOCALIZAO

FACTORES GERAIS

Variveis conjunturais e de investimento no espao urbano (propriedade)

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FACTORES DE VALORIZAO DO DO ESPAO URBANO MACRO-LOCALIZAO 1. PROXIMIDADE AO CENTRO 2. QUALIDADE AMBIENTAL 3. ACESSIBILIDADE (em transportes pblicos ou individuais - aos plos de interesse da vida urbana) 4. NVEL DE EQUIPAMENTO Este terceiro ponto define o nvel de prestao de servios, na medida em que um grande aferidor da qualidade urbana e levanta a questo da diversidade funcional MICRO-LOCALIZAO 1. DIREITOS DE CONSTRUO (densidades permitida e normativa aplicvel transformao da propriedade) 2. CUSTOS DA PROMOO IMOBILIRIA (solo, subsolo, dimenso, forma, declive, insero da parcela no tecido urbano local, etc.) 3. CARACTERSTICAS DO PRODUTO FINAL (exposiosolar, vistas, equipamentos e servios nas proximidades, etc.) 4. RISCO DE INVESTIMENTO (dimenso da propriedade, idade, estado de conservao, obsolescncia fsica e funcional, etc.) 3. PRESTGIO SOCIAL E IMAGEM
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FACTORES DE VALORIZAO DO DO ESPAO URBANO

FACTORES GERAIS:
1. VELOCIDADE DE TRANSFORMAO (Urbanizao) ...quanto mais de pressa se transforma ...mais trabalho incorporado! 2. POLTICA URBANA e POLTICA FISCAL ...est a melhorar, por conseguinte, aumentam as oportunidades e a diversidade funcional 3. DIMENSO DO AGLOMERADO URBANO ...quanto maior , mais valor tem! Transformao e reequipamento: maior diversidade funcional das capitais de distrito, o que faz com que o valor do terreno alcance quase os valores praticados nas grandes cidades (Lisboa e Porto)

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO POLTICA URBANA: - Condiciona a implantao na cidade, definindo: Centro Histrico, Centro Tradicional, Centro Estratgico - Tende a criar mais valor na cidade, dizendo: ONDE, COMO e QUANDO investir! O que atrai o que est a mudar! Quanto mais se transforma... mais vale! Uma POLTICA URBANA feita de restries visa: - aumentar o nvel de prestao de servios - tornar a cidade mais vivvel contendo os efeitos nefastos da concentrao - limita o acesso automvel sem, contudo, limitar a acessibilidade

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO

POLTICA FISCAL: A questo do IMI

Imposto Municipal sobre Imveis um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributrio dos prdios (rsticos, urbanos ou mistos) situados em Portugal. um imposto municipal, cuja receita reverte para os respectivos municpios. Substitui a Contribuio Autrquica e entrou em vigor em 01.12.2003

A iseno desta taxa (durante um determinado perodo), (veja-se SITE da DGCI - DESCRIO)

fomenta uma poltica de investimento, servindo, portanto, de estmulo!

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO POLTICA FISCAL Exemplo de BARCELONA : CIDADE COM UMA GRANDE DIVERSIDADE FUNCIONAL Em Barcelona foram isentas de ONUS de URBANIZAO as obras feitas durante um determinado perodo de tempo Durante os jogos olmpicos no se podia investir no centro, retirando-se assim poder transformao selvagem O objectivo era o de criar uma cidade com equilbrio de acessibilidades, oferta de servios e equipamentos, tornando o centro urbano mais coerente

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO DIMENSO DO AGLOMERADO: Quanto maior a dimenso do aglomerado, maior o valor, resolvendose melhor a questo da diversidade funcional e da oferta de oportunidades Tendencialmente assim... Contudo, verifica-se que tambm o campo (cidade rural), que normalmente no tem grande valor, comea a valorizar com o reconhecimento de novos valores: CASA DE FRIAS... AR LIVRE ... AR PURO Exemplo de centros rurais (Idanha-a-Nova): Com a concluso de algumas infra-estruturas virias aumentou a procura de espaos/ambientes rurais para quintas de fim de semana Nestes ambientes fomenta-se o equipamento mnimo indispensvel e servios requeridos pelos lisboetas: tabaco, caf, jornais, mercearias, assistncia mdica permanente, piscina...
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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO I. II. VALOR RESIDUAL APTIDO CONSTRUTIVA

III. DOTAO DE EQUIPAMENTOS E SERVIOS IV. LOCALIZAO V. FUNO VI. CAPACIDADE CONSTRUTIVA (VOLUMETRIA) VII. AMBIENTE SOCIAL VIII. ESCASSEZ IX. REGIME DE PROPRIEDADE X. CARCTER SIMBLICO E QUALIDADE FORMAL DO PROJECTO XI. MARKETING XII. FINANCIARIZAO XIII. CONTROLO DO PLANO
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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO I. VALOR RESIDUAL o valor da propriedade no seu estado no reaproveitado, mas incluindo o seu valor potencial Existe sempre um valor de partida, intrnseco, independentemente da humanizao do solo. O terreno insubstituvel e, por isso, existe sempre um valor residual! Os terrenos tm valor no sitio onde esto: o mercado que se desloca! O terreno imvel, insubstituvel e nico (no telematizado como as aces) Mentalidade do especulador: Comprar na expectativa de comprar por 10 (rural) e vender por 100 (urbano) !!!
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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO II. APTIDO CONSTRUTIVA - Natural (pantanoso, escarpado ou plano) - Resultante de vnculos ou condicionantes impostas (REN e RAN), permetros urbanos dos PDM nos pntanos, nas escarpas, nos limites imediatos dos aeroportos que se localizam os bairros degradados... H casos (PDM) em que parece ter havido uma nova revoluo da Maria da Fonte
1834 revolta da Maria da Fonte: - Pelo enterramento fora das igrejas, em cemitrios pblicos - Abolio da Lei do Morgadio por Mouzinho da Silveira: NORTE = Impe-se a SISA, imposto sobre as transaes imveis, imposto sobre sucesses/doaes; fragmentao da propriedade familiar SUL = A propriedade expropriada s ordens monsticas, postas a leilo, compradas por sociedades, no sendo fragmentadas A TERRA CONSIDERADA UM TESOURO!

Nestes casos REN e RAN, bem como as limitaes impostas pelos PERMETROS URBANOS so considerados atentados ao tesouro de cada um. O tesouro aparece comprando grande e vende-se a retalho Compra-se nos limites da cidade para integrar no PU... As infra-estruturas e os acessos ficam custa da autarquia!
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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO III. DOTAO DE EQUIPAMENTOS E SERVIOS (Mercearia, Farmcia, Escola pr-primria e primria, etc.) Os equipamentos so elementos de urbanidade e criam valor em torno da construo! Para que haja valorizao tem que existir um Limiar de procura: mnimo de procura que justifica a existncia de oferta do bem num dado local, isto que garante a viabilidade da oferta
Uma funo/ bem ou servio de ordem superior caracteriza-se por exemplo por um ou vrios dos elementos seguintes: - economias de escala importantes, pelo que o mnimo de produo para aproveitar economias de escala elevado - consumo pouco frequente , bem satisfaz uma necessidade rara, pelo que o consumidor estar disposto a suportar um custos de deslocao elevado (esse custo repete-se poucas vezes); - maior vontade do consumidor em se deslocar
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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO V. FUNO

DETERMINANTE NO VALOR DO TERRENO EM AMBIENTE URBANO CONSOLIDADO EXEMPLO:

Um terreno destinado a construo urbana, nomeadamente para a construo de escritrios... vale mais! Dando aso celebre luta entre promotor e cmara municipal pela percentagem mnima de habitao e mxima de escritrios... Quanto mais escritrios... maior ser o lucro! No entanto, s 17,00 fecham os escritrios e a cidade fica vazia! A indstria desvaloriza... A zona verde pode constituir-se um vnculo que leva runa!

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO

VI. CAPACIDADE CONSTRUTIVA (VOLUMETRIA)

DETERMINANTE NO VALOR DO TERRENO EM AMBIENTE URBANO CONSOLIDADO

EXEMPLO: Implantao de 5000 m2: quantos m3? Recorre-se ao URBANISMO CONTRATUAL: Permite compatibilizar os interesses do privado, violando o PDM (acrescentam-se uns pisos) em nome dos interesses do municpio, que quer construir uma infra-estrutura viria

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO VII. AMBIENTE SOCIAL

DETERMINANTE NO VALOR DO TERRENO EM AMBIENTE URBANO CONSOLIDADO

Ambiente seleccionado: - morar num ambiente rstico - morar numa casa asctica - a nossa casa como uma pequena fortaleza (Bachelard) Em defesa do espao privado... ...do anonimato , participa-se da cidade de dentro da nossa pequena fortaleza

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO VIII.ESCASSEZ

Natural: ...numa ilha h escassez de terreno Artificial: ...eu tenho terreno mas no vendo! Quanto mais digo que no vendo... mais o terreno vale! Pois, no existe nenhuma lei que obriga a vender Para haver expropriao tem que ser do interesse pblico, a nvel nacional

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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO IX. REGIME DE PROPRIEDADE

CONTEXTO:

- Tradicionalmente, o proprietrio no tem vocao para o investimento imobilirio, para transformao urbana Cede ao empreiteiro em troca de uma parte da construo Ningum cede terreno por menos de 30/35 % do valor bruto do empreendimento - Qualquer pessoa tem direito a ser indemnizada por terrenos expropriados, por um valor igual ao APROVEITAMENTO URBANSTICO circundante - O cadastro europeu napolenico: protege pouco a propriedade Espanha e Portugal constituem uma excepo

Em Portugal existe uma hiper-proteco da propriedade pelo regime poltico e social: O REGIME DE PROPRIEDADE FAVORECE O PROPRIETRIO!
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FACTORES DE VALORIZAO DO ESPAO URBANO XII. FINANCIARIZAO

ENTRADA DO SISTEMA FINANCEIRO NO MERCADO FUNDIRIO
EXEMPLO:

Atribui-se ao bem urbano no s o valor fundirio e de expectativa, mas considera-se a casa como um PRODUTO FINANCEIRO: Compra-se por pouco e vende-se por muito: ENTESOURAMENTO No se pagam contribuies ou taxas Paga-se o que se consome, no o que se usa! Compra-se casa como comprar aces! A poupana dirige-se para a compra de casa!

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