NÚMERO 262

Abril- Junio 2011

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AULA PERMANENTE

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL PGOU Y SU RELACIÓN EN LAS ÁREAS DE REPARTO Y LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN
Uno de los principios promulgados históricamente por nuestra legislación, que ha cumplirse en el ámbito de la actividad urbanística, es la justa distribución entre los propietarios de los beneficios y de las cargas que se derivan del planeamiento. Las desigualdades que crea el planeamiento urbanístico entre los propietarios de terrenos, asignando a cada sector una determinada edificabilidad, un determinado uso, una tipología y una carga concreta, han de ser corregidas convenientemente de forma que podamos alcanzar o acercarnos lo máximo posible a la justa distribución que la legislación urbanística propugna. Para conseguirlo, la legislación urbanística establece dos ámbitos distintos que el planeamiento general ha de delimitar físicamente, en los cuales se ha de producir un justo reparto de los beneficios y cargas. Estos ámbitos son las denominadas Áreas de Reparto y las Unidades de Ejecución. - Áreas de reparto: Son ámbitos de suelo en los que el planeamiento general divide el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable. Son un ámbito de equidistribución, no un ámbito de ejecución del planeamiento1. Las áreas están afectas al reparto de aprovechamientos entre los distintos sectores que se incluyen en la misma y a la obligación de cesión de los suelos destinados a Dotaciones Generales (Sistemas Generales de Áreas Libres o de Equipamientos) y a Sistemas Generales de Comunicaciones. El grado de equidistribución que se consiga entre sectores será inversamente proporcional al número de áreas de reparto que establezca el planeamiento. Es decir, si todos los sectores del PGOU se incluyen en una sola área de reparto se conseguirá mayor igualdad que si se crean muchas áreas de reparto distintas, ya que cada una forma por sí misma un ámbito de equidistribución independiente de las demás. - Unidades de Ejecución: Son ámbitos en los que se dividen a su vez los sectores que forman las áreas de reparto, que pueden ser coincidentes con un sector completo o no. Están afectas al reparto de aprovechamientos lucrativos entre los propietarios incluidos en la Unidad, a la realización de las cesiones de dotaciones locales y a la carga de urbanizar la Unidad. Este sí es un ámbito de ejecución del planeamiento. Como vemos, el intento de repartir de forma justa y equilibrada los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico se produce en dos niveles: Un primer nivel o nivel superior en el que el reparto se realiza entre los sectores que forman el Área de Reparto; y un segundo nivel o nivel inferior
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en el que el reparto se realiza entre los propietarios que forman parte de la Unidad de Ejecución. Ambos niveles de equidistribución se encuentran relacionados por un nexo común, el aprovechamiento urbanístico. El aprovechamiento, como veremos a continuación, no es más que edificabilidad o metros construibles referida a un uso concreto y una tipología edificatoria determinada. El aprovechamiento objetivo o real es la superficie edificable, medida en metros cuadrados, permitida por el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso, tipología y edificabilidad atribuidos al mismo2. Es decir, un sector determinado, con una edificabilidad permitida por el plan de 1.000 m2 construibles, un uso asignado por el plan de residencial y una tipología de edificación en bloque, tendría un aprovechamiento objetivo o real de 1.000 unidades de aprovechamiento (uas) de uso residencial y tipología bloque. El aprovechamiento subjetivo es aquel al que tiene derecho el propietario de un terreno una vez cumplidas sus obligaciones urbanísticas3. El aprovechamiento medio es la superficie construible del uso y tipología característico que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un área de reparto, a fin de garantizar a todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a la misma un aprovechamiento subjetivo idéntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita materializar en sus terrenos4. Como podemos comprobar en la definición legal del aprovechamiento medio, el objetivo que ha de conseguirse con el mismo es que los propietarios tengan un aprovechamiento subjetivo idéntico, referido a cada metro cuadrado de suelo (ua/m2) independientemente del aprovechamiento que el plan asigne a sus terrenos, consiguiendo con ello un justo reparto de los beneficios derivados del planeamiento. Pero no es lo mismo una unidad de aprovechamiento de uso residencial y tipología bloque que una unidad de aprovechamiento de uso industrial y tipología de edificación adosada, ya que el rendimiento económico de cada una de ellas es distinto y no se cumpliría el principio de justa distribución. Por ello el aprovechamiento medio ha de referirse una “unidad de medida” común, es decir, al uso y tipología caracterís-

tico.

Régimen Jurídico del Suelo y Gestión Urbanística. José Manuel Merelo Abela. Artículo 59.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. 3 Artículo 59.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. 4 Artículo 59.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
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5 6 NÚMERO 262 Abril-Junio 2011 Cada propietario de suelo en el área de reparto AR1. que es 36. Para ello habremos de computar la superficie edificable total de cada tipología y uso. El siguiente paso será determinar los coeficientes que relacionarán los valores o rendimientos económicos de los distintos usos y tipologías del área de reparto. En primer lugar habrá de determinarse cual es el uso predominante o característico en AR1. Tomamos todos los sectores y multiplicamos su superficie por el índice de edificabilidad y por los coeficientes de ponderación referidos al uso hotelero y tipología de bloque abierto (ver tabla 5). Así.6522 metros edificables de uso hotelero. y en la que la mayor superficie construible entre todos los sectores que forman el área corresponde al uso “industrial” y a la tipología “edificación exenta”. en nuestro caso uso industrial y tipología exenta? Pues mediante los coeficientes de uso y tipología.6818 metros edificables de tipología bloque. metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipología bloque.75 metros edificables de uso residencial. no necesariamente coincidente con la mayor superficie de suelo. uso global y tipología quedan definidos en la tabla 1 (ver páginas 12. . Como ejemplo podemos calcular el aprovechamiento medio de un área AR1 que está formada por cuatro sectores de suelo urbanizable y un sistema general de áreas libres.000 m2). Tenemos una mayor superficie edificable en el sector D. para el sector D. o el valor de un metro edificable de tipología VPO es equivalente a 0.000 metros edificables de uso residencial y tipología VPO.1 del T. formada por varios sectores a los que el PGOU asigna individualmente un uso global y una tipología. los 21.100 y un metro edificable de uso industrial tiene un valor de 825. si un metro cuadrado edificable de uso residencial tiene un valor de 1. La misión de los coeficientes de uso y tipología es la de poder utilizar una misma unidad de medida para el aprovechamiento de todos los sectores. incluyendo aquellos suelos destinados a sistemas generales que se adscriben al área. Los coeficientes relacionan entre sí los distintos usos y tipologías permitidas por el planeamiento en función de su valoro. por ejemplo. 13 y 14). Por ejemplo. Para el cálculo del aprovechamiento medio de un área de reparto AR1 tendremos que obtener el total de aprovechamiento objetivo o real de cada uno de los sectores y referirlos al uso y tipología predominante en el área. Bien. ¿cómo relacionamos entonces un determinado sector de uso residencial y tipología adosada con el uso y tipología característico. Serán por tanto el uso y tipología edificatoria con mayor superficie construible en el área de reparto.8 AULA PERMANENTE ¿Qué quiere decir “característico”? La legislación vigente en Andalucía no contiene una definición para aquel parámetro al que ha de referirse el aprovechamiento medio. El aprovechamiento total así obtenido lo dividiremos entre el total de superficie del área de reparto.75 para el uso industrial. lo que nos permitirá determinar cual es el predominante en el área de reparto. Régimen Jurídico del Suelo y Gestión Urbanistica Jose Manuel Melero Abela.00 para el uso residencial y 0. Como hemos visto anteriormente tendremos que calcular la edificabilidad total de cada sector para establecer cual es el uso y tipología más representativo (ver tabla 2). El resultado obtenido para cada sector es el aprovechamiento objetivo o real medido en unidades de aprovechamiento. puesto que su uso y tipología son los característicos en el área. índice de edificabilidad.348. estableciendo el valor 1 para el característico y el resto de usos y tipologías en relación a él. Dividiríamos todos los valores de uso entre el que corresponde a HOT.87 metros edificables de uso hotelero y tipología bloque son equivalentes a su edificabilidad.R. la “unidad de medida” del aprovechamiento medio que se calcule para dicha área de reparto será ua/m2 de uso industrial y tipología exenta. un metro cuadrado edificable de uso industrial tiene un valor equivalente a 0. tendrá derecho al 90% del aprovechamiento medio calculado de la forma que se ha descrito anteriormente. pues determinados los coeficientes que ponderan los diferentes usos y tipologías estamos en condiciones de calcular el aprovechamiento medio del área AR1. pero es evidente ha de ser un uso y tipología representativo o predominante en el área de reparto5. y todos los valores de tipología entre el que corresponde a BLQ y se obtendrían los coeficientes (ver tabla 4). el aprovechamiento objetivo obtenido es coincidente con su edificabilidad (45. es decir. el valor de un metro edificable de uso industrial es equivalente a 0. Dada un área de reparto “AR1”. incluso aquellos cuyos suelos estén destinados a Sistemas Generales. este es el aprovechamiento que denominamos subjetivo. Para el sector A. Es decir. de forma que pueda cumplirse con un reparto equitativo de beneficios y cargas. Si la finalidad del cálculo del aprovechamiento medio –primer nivel de equidistribución– es que todos los propietarios de área AR1 tengan un aprovechamiento subjetivo idéntico. o lo que es lo mismo. cuyos datos de superficie. los que habrán de considerarse por el planeamiento urbanístico como característicos6. resultando un índice que expresa los metros cuadrados edificables del uso y tipología predominante por cada metro cuadrado de suelo (ua/m2). por lo que el uso hotelero (HOT) y la tipología de edificación en bloque abierto (BLQ) serán los característicos en AR1. si los valores fuesen (ver tabla 3). así como la tipología mayoritaria. los coeficientes deducibles de dichos usos serían 1. El artículo 98. Evidentemente. de la Ley del Suelo de 1992 definía como característico el predominante.

2846 = 1.000 m2 en el ámbito del área.M. dividiendo por los coeficientes para volver al uso y tipología que corresponde a cada sector (ver tabla 6). le corresponderían 2. en este caso 0.005.65 metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipología bloque abierto. Artículos 54 y 55 de la Ley 7/2002. es decir.005.Junio 2011 9 AULA PERMANENTE La suma de todos los aprovechamientos objetivos dividida entre la superficie total del área de reparto AR1 es el aprovechamiento medio.005.65 metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipología bloque abierto. y sin ser propietario de terrenos en ningún sector. Lo que no será igual es la edificabilidad equivalente que le corresponde cada sector.NÚMERO 262 Abril.5929 = 3. Los derechos de los propietarios de suelo urbanizable o urbano no consolidado. tendría derecho a 2. le corresponderá sin embargo. ahora desandamos el camino recorrido en sentido contrario.000 m2 se encontrase en el sistema general de áreas libres SG. y por tanto a los propietarios de suelo no les corresponde la misma cantidad de aprovechamiento (uas). pero con la tipología minoritaria en lugar de la mayoritaria? ¿Y si no cumplimos con lo que determina el artículo 59.65 m2 HOT-BLQ / 0. con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que estén permitidos por el planeamiento. formada por los mismos sectores y sistemas generales. cuando dice que el aprovechamiento medio ha de referirse al uso y tipología característica. con las mismas superficies y edificabilidades. con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita en el sector.4457 ua/m2.3 de la LOUA. ya que estará en función del rendimiento económico o valor de cada uso y tipología.65 metros edificables de uso hotelero y tipología bloque entre el coeficiente total del sector A obtendremos los metros cuadrados edificables equivalentes de uso residencial y tipología VPO: 2. cualquiera que sea sector del área en el que se encuentre. obteniéndose los metros edificables de uso turístico y tipología aislada a los que tienen derecho en ese sector: 2. Si dividimos los 2. pero sí les corresponde la misma edificabilidad que la calculada con anterioridad en cada uno de los sectores.382.65 metros cuadrados de la edificabilidad del sector (hotelero y bloque) ya que ese uso y tipología es el característico del área. incluso los propietarios de terrenos que estén incluidos en el sistema general de áreas libres. Este aprovechamiento es el aprovechamiento subjetivo y como veremos. una vez cumplidas sus obligaciones urbanísticas. Calculemos para AR1 el A. pero la tipología no la referiremos a la característica o más representativa. y lo referimos a un uso y tipología no mayoritario o representativo en el área? Pues como comprobaremos a continuación.005. de 17 de diciembre. El valor en uas que le correspondería a un propietario de una finca de 5. ¿pero qué ocurre si los terrenos no se encuentran en el sector D. se concretan en el 90% del aprovechamiento medio del área7. de Ordenación Urbanística de Andalucía. independientemente del sector en el que se encuentre su propiedad.30 m2 TUR-AIS Al propietario de esos terrenos le correspondería menos edificabilidad en el sector C debido al menor valor de la edificabilidad “HOT-BLQ” en relación con la edificabilidad “TURAIS”.005. y con los mismos usos y tipologías. ¿qué ocurre si hacemos el cálculo con el uso característico en el área.65 m2 HOT-BLQ / 1.005. de uso hotelero y tipología bloque. resultado de aplicar a la superficie de su finca el noventa por ciento del aprovechamiento medio calculado anteriormente (S x AM x 90%). porque el parámetro fundamental es el coeficiente que relacionan los rendimientos económicos de los distintos usos y tipologías y no el valor numérico del aprovechamiento medio en sí. el cálculo del aprovechamiento medio no arroja el mismo resultado en uas/ m2. Como hemos podido comprobar. Si estos terrenos del supuesto propietario se encontrasen en sector D. queda garantizado que todos los propietarios de terrenos incluidos en el área tienen un aprovechamiento subjetivo idéntico. a los 2.4457 metros cuadrados edificables de uso hotelero y tipología bloque por cada metro cuadrado de suelo.65 uas o m2 edificables de uso hotelero y tipología bloque) habría que dividirlo por el coeficiente total del sector C.005. Si hubiera de materializar en el sector C el noventa por ciento del aprovechamiento medio al que tiene derecho (2. referido al uso característico HOT. su propietario tendría 7 derecho al mismo aprovechamiento. . una determinada edificabilidad según el sector donde la tenga que materializar.561. de uso turístico y tipología de edificación aislada? Hay que traducir el aprovechamiento de un uso y tipología al otro a fin de determinar que parte de la edificabilidad de cada sector corresponde a los propietarios. Si antes hemos multiplicado la edificabilidad de cada sector por los coeficientes correspondientes con la finalidad de que toda la edificabilidad quede referida al uso hotelero y la tipología bloque. Si la supuesta finca de 5. Supongamos la misma área AR1. Calculado el aprovechamiento medio del área AR1 podemos determinar el aprovechamiento al que tienen derecho los propietarios de fincas. es decir. o lo que es lo mismo 0. y se encuentran en el sector C. sino a AIS.000 m2 siempre será el mismo. Pero.78 m2 RES-VPO Al propietario de esos terrenos le correspondería más edificabilidad en el sector A que en el sector D debido al mayor valor de la edificabilidad en este último. cualquiera que fuese el sector en el que estuviese. se cumple con el objetivo de garantizar que todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a una misma área de reparto obtengan un aprovechamiento subjetivo idéntico. un supuesto propietario de una finca de 5. En el caso que nos ocupa.

M. El aprovechamiento medio de las áreas.000 m2 le corresponderían 3. .980.696. traducido a edificabilidad en el sector también es siempre el mismo. el aprovechamiento medio es de 0. para lo cual calculamos los coeficientes de ponderación referidos a ese uso y tipología (ver tablas 9 y 10). Pero la vigente legislación va aún mas lejos en la pretensión de un reparto equitativo en el suelo urbanizable. tendría ahora derecho a 1. refiramos el A. del área AR1. las diferencias entre sus aprovechamientos medios no han de ser significativas. no sólo se lleve a cabo en el ámbito de un área de reparto. cuando en el artículo 60.2846 = 24. las diferencias de aprovechamientos medios entre las áreas de reparto no podrán ser superiores al diez por ciento.M. resultado de aplicar a la superficie de su finca el noventa por ciento del aprovechamiento medio calculado ahora (S x AM x 90%).696. usos y tipologías. por lo que es de especial importancia en la elaboración de un PGOU un exhaustivo estudio de estos parámetros.382.090. salvo que se trate de ámbitos que.3771 metros edificables de uso HOT y tipología AIS por cada metro de suelo.65 uas del supuesto anterior. la edificabilidad equivalente que nos corresponde es: 1.20 m2 TUR-AIS Si se materializan en el sector A.95 m2 HOT-AIS / 0. por ser el parámetro que nos sirve para determinar los derechos de los propietarios. es el mismo. referidos al aprovechamiento total el sector. la edificabilidad que 8 NÚMERO 262 Abril-Junio 2011 corresponde a un propietario en un determinado sector siempre es la misma. si no que se mantenga con pequeñas diferencias.65 uas (S x AM x 90%). 12 y 13).382.153. cualquiera que fuese el sector en el que estuviese.65 m2 RES-VPO Como vemos.000 m2 en el ámbito del área. Si se materializan en el sector C.561. entre los que aparentemente no existen diferencias significativas. como tampoco lo son los aprovechamientos objetivos obtenidos para cada sector. Como vemos. se calcule respecto a diferentes usos y tipologías (ver las tablas 11. no varían aunque el A. Cualquier valor erróneo adoptado para los usos o tipologías producirá como resultado una incorrecta equidistribución en el área de reparto.10 AULA PERMANENTE Partiendo de los mismos valores definidos anteriormente para los distintos usos y tipologías. con una horquilla de un 10% de diferencia. el porcentaje de aprovechamiento subjetivo siempre es el mismo.5017 = 3.15 m2t Caso 3: 54.980.005. El supuesto propietario de la finca de 5.86 m2t Caso 2: 27. por lo que en principio no hay razones para pensar que los sectores pertenecientes a un área se encuentren benefi- Salvo las pequeñas diferencias por redondeos en el cálculo.980. pero ahora ni el uso ni la tipología serán el representativo en el área. o cualquier otro.95 uas en lugar de las 2.561. Por ejemplo.65 m2 IND-MED / 1. Pasamos a calcular el aprovechamiento medio como hemos hecho con anterioridad. Si este aprovechamiento lo materializamos en el sector C.41 uas / 1.” Si el planeamiento general establece varias áreas de reparto para el suelo urbanizable.c) de la LOUA se establece: “Si se define más de un área de reparto en suelo urbanizable sectorizado u ordenado. habrá de mantenerse en un valor similar. la edificabilidad equivalente sería: 3. el aprovechamiento medio AM obtenido no es el mismo que en el cálculo anterior.382. en razón de los usos previstos o de sus propias características.82 uas / 2.13 m2 TUR-AIS Y si es en el sector A: 1.382. En este caso. A continuación podemos comprobar que los porcentajes de aprovechamiento subjetivo. Por ejemplo.65 m2 IND-MED / 2. Se pretende por tanto que la equidistribución. fundamentando y justificando adecuadamente la adopción de unos valores determinados. el minoritario.0870 = 24. entre áreas de reparto distintas.382. la edificabilidad equivalente sería: 3. Como podemos comprobar.40 m2 RES-VPO Hagamos un nuevo cálculo del A.125. el resultado obtenido. el aprovechamiento subjetivo calculado para el sector C siempre se corresponde con la misma edificabilidad8: Caso 1: 32.95 m2 HOT-AIS / 1. Imaginemos dos áreas de reparto formadas por sectores de parecidos índices de edificabilidad. e independientemente del resultado obtenido como aprovechamiento medio en uas/m2.1667 = 24. ya sea el mayoritario. Cada sector tiene un aprovechamiento subjetivo que en relación al total no cambia. habríamos de tomar como referencia el valor HOT y AIS a fin de calcular los coeficientes respecto al resto de usos y tipologías. Para ello dividimos todos los valores de uso entre el que corresponde a HOT y los de tipología entre el que corresponde a AIS.696. al uso industrial (IND) y tipología edificación entre medianeras (MED). Así tendríamos los siguientes coeficientes (ver tabla 7).42 uas / 1. Independientemente de la tipología o uso que tomemos como referencia. El resultado que ahora se obtenga estará referido a metros edificables de uso hotelero y tipología de edificación aislada (ver tabla 8).M.76 m2t El parámetro verdaderamente importante para estos cálculos es sin duda el valor que se fije para cada uso o tipología y su relación con los demás (coeficientes de ponderación).000 = 3. ya se haga el cálculo de una forma u otra.1667 = 1.0870 = 1. aconsejen un tratamiento diferenciado. Al propietario de los 5. y ese aprovechamiento subjetivo. salvo las pequeñas diferencias en los decimales por redondeos.

deberíamos replantearnos el área de reparto AR2. con uso característico HOT y tipología característica BLQ. y que además lo tenemos referido a la misma "unidad de medida” en ambas áreas. Pero qué ocurriría si el planeamiento general estableciese tres áreas distintas en las que el uso y tipología característica fuesen distintos en cada una de ellas. aunque inicialmente el A. Supongamos una segunda área de reparto AR2. referido a uso RES y tipología VPO. Y el cálculo del aprovechamiento medio (ver tabla 17). de AR2. Área AR2: AM= 0. El resultado obtenido para el aprovechamiento medio es de 0.7705 ua/m2 de uso RES y tipología VPO. Pero si una de ellas tiene adscrita una mayor superficie de sistemas generales. el uso y tipología característica es RES y VPO. Pues bien. ya que en caso contrario la comparación que realicemos no seria real. es decir. ya que los de AR2 tienen un mayor aprovechamiento que el resto. Por todo ello.600. obtendremos el aprovechamiento medio referido al uso HOT y tipología BLQ (ver tabla 21). Sin embargo. es decir el mayoritario o representativo en el área objeto de estudio. de cuatro sectores y un sistema general. un propietario de 5. respecto a los pertenecientes a la otra.60 metros edificables de uso HOT y tipología BLQ. ya que ello no alterará la edificabilidad que el propietario ha de percibir. Como queda demostrado en este caso. con la diferencia en sus aprovechamientos medios en más o en menos del 10%. En AR2. calculémoslo también respecto al uso HOT y tipología BLQ (ver tabla 22). aunque el cálculo del aprovechamiento medio de AR1 lo hiciéramos respecto al uso y tipología característica o mayoritaria. Área AR1: AM= 0. con lo que los propietarios de suelo en esta última tendrían menos derechos que los que pertenecen a la otra área.4457 metros edificables de uso HOT y tipología BLQ por cada metro de suelo. Hemos visto la definición legal del aprovechamiento medio.M.000 m2 en AR1 o en AR2 tiene aproximadamente los mismos derechos. También hemos visto que las diferencias entre aprovechamientos medios de distintas áreas no ha de superar el 10%.467. en ua/m2 pero referidas a idéntico uso e idéntica tipología. Y una tercera área AR3. es decir. por lo que los coeficientes de ponderación serían (ver tabla 16).c) de la LOUA. De esta forma. podría ser que estamos perjudicando a los sectores de un área de reparto respecto a las otras. En principio podríamos decir que se están creando desigualdades entre propietarios en AR2 y propietarios en el resto de áreas. Área AR3: AM= 0. .055. para que la comparación entre aprovechamientos medios de las tres áreas de reparto sea coherente habrían de encontrarse en la misma “unidad de medida”. Conseguimos con ello acercarnos bastante a la pretendida equidistribución. formada también por cuatro sectores y un sistema general (ver tabla 15).000 m2 en AR2 tendría derecho a 2. El aprovechamiento medio es de 0. y el cálculo de aprovechamiento medio que realizamos al principio (ver tabla 14). ya que no cumple con la máxima diferencia del 10% entre aprovechamientos medios. ya que no estaríamos comparando aprovechamientos equivalentes. con metros edificables de otro uso y otra tipología por cada metro de suelo. Los coeficientes de ponderación serían (ver tabla 19). equivalentes a 3. El supuesto propietario de 5.4457 ua/m2 de uso HOT y tipología BLQ.4568 metros edificables de uso HOT y tipología BLQ por cada metro de suelo.19 metros edificables de uso TUR y tipología AIS. Como resultado hemos obtenido los siguientes aprovechamientos medios (ver tabla 20). igual que en el cálculo realizado para AR1. En ese caso estaríamos comparando metros edificables de un determinado uso y tipología por cada metro de suelo. cumple con la máxima diferencia de un 10% entre los aprovechamientos medios de AR1 y AR2. y al objeto de minimizar las diferencias entre sectores pertenecientes a áreas diferentes. su aprovechamiento medio se verá disminuido respecto a la otra.4692 ua/m2 de uso IND y tipología MED. referidos a la misma “unidad de medida”. apliquémoslo a este ejemplo y realicemos el cálculo del aprovechamiento medio de AR2 refiriendo los coeficientes al uso HOT y tipología BLQ. Para ilustrar el ejemplo partimos del área de reparto AR1 vista anteriormente. por aplicación del artículo 60. No obstante. Hagamos lo mismo con el cálculo de aprovechamiento medio en AR3. no cumpliese con la máxima diferencia del 10%. el área AR1 y AR3 si cumplen con esa diferencia máxima. aunque no sean los mayoritarios.NÚMERO 262 Abril.000 m2 de suelo tendría idénticos derechos. Pero como ya vimos con anterioridad. que ahora sí. o equivalentes a 1. o respecto a otro uso y tipología. percibiría siempre la misma edificabilidad en un concreto sector.Junio 2011 11 AULA PERMANENTE ciados o perjudicados por las determinaciones del planeamiento general. En un principio. ya que como hemos visto la suma de los aprovechamientos objetivos de los sectores ha de dividirse entre toda la superficie del área de reparto (sectores y sistemas generales). y sin ser la diferencia entre ambos superior al 10%. con uso mayoritario IND y tipología MED (ver tabla 18). en la que se determina que el cálculo ha de realizarse con el uso y tipología característico. la legislación establece una diferencia máxima entre aprovechamientos medios de áreas de reparto de un 10%. un supuesto propietario de 5.03 metros edificables de uso RES y tipología VPO.

son los coeficientes de ponderación que relacionan los distintos valores de uso y tipología. es la que mejor cumple dicha determinación. De todo lo expuesto con anterioridad se pueden extraer las siguientes conclusiones: . por cuanto es la única forma de comparar correctamente las diferencias de aprovechamiento entre áreas. . dichos coeficientes deben estar suficientemente razonados y justificados en el Plan General. además del índice de edificabilidad de los sectores. o por el contrario que se creen desigualdades significativas y nos alejemos de ella.54 metros edificables de uso TUR y tipología AIS. tanto si el cálculo de aprovechamiento medio se realiza respecto al uso y tipología característica o se realiza respecto a otro.111. si calculamos los metros edificables a los que tendría derecho el supuesto propietario de 5.90 metros edificables de uso HOT y tipología BLQ. en la misma “unidad de medida”. Si no se realiza de esa forma se pueden crear importantes desigualdades entre las mismas aunque en un principio el resultado de la diferencia se sitúe en la horquilla legal del 10%.000 m2 en AR3.12 AULA PERMANENTE Ahora resulta que la diferencia del aprovechamiento medio calculado para AR3 se aleja del límite máximo del 10%. equivalentes a 2. .Los derechos de los propietarios. obtenemos que tendría derecho a 1. referidos a metros edificables de un uso y tipología concreta en un sector determinado. y por tanto nos acerquemos en mayor RELACIÓN DE TABLAS: NÚMERO 262 Abril-Junio 2011 medida a la equidistribución. independientemente de que sea el mayoritario o no.251. Por tanto. Sin embargo. o equivalentes a 974. De ellos va a depender que los derechos de los propietarios se encuentren más equilibrados. es en realidad la que crea mayor desigualdad entre propietarios de una misma superficie de terreno en AR3 respecto propietarios cuya propiedad se ubica en AR1. El área de reparto AR3. (Continúa el artículo en la próxima Gaceta) Antonio Rojas Pinteño Coordinador del Aula Permenente de Urbanismo . el área AR2 que en un principio se alejaba del límite máximo del 10%. que en un principio es la que mejor cumplía con la diferencia máxima legal del 10% respecto a AR1. Es decir. no se ven alterados. Pero es que además.49 metros edificables de uso RES y tipología VPO.Lo verdaderamente importante en la comparación entre los aprovechamientos medios de diferentes áreas de reparto es que siempre se realice con los cálculos referidos al mismo uso y tipología.Los parámetros fundamentales a la hora de calcular el aprovechamiento medio.

NÚMERO 262 Abril.Junio 2011 13 AULA PERMANENTE .

14 AULA PERMANENTE NÚMERO 262 Abril-Junio 2011 > FERIAS Y CONGRESOS 2º SALÓN DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN LA EDIFICACIÓN Y ESPACIOS URBANOS 6 al 8 de octubre de 2011. Palacio de Ferias y Congresos de Málaga. .greencitiesmalaga. Web: www. Palacio de Ferias y Congresos de Málaga.com 8º SALÓN INMOBILIARIO DEL MEDITERRANEO 6 al 9 de octubre de 2011.