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Columna

Mercado Inmobiliario
Agradable para estar, complicado para administrar
Las dificultades para el inversor individual de vender un cuarto propio de un condo-hotel, hacen que éste no sea tal vez el mejor emprendimiento a encarar a la hora de colocar nuestro capital.
Damián Tabakman
Arquitecto, máster en Finanzas y consultor en negocios inmobiliarios.

L

os hoteles en nuestro país no están pasando por su mejor momento. Éste es el primer dato que los desarrolladores inmobiliarios deben tener en cuenta al momento de gestar un emprendimiento que potencialmente pueda incluir un hotel. Ha corrido bastante agua bajo el puente en materia de condo-hoteles en Argentina. Participé en varios proyectos, tengo inversores amigos que tienen o tuvieron cuartos, y la gente ya sabe, hoy, cuáles son las ventajas y desventajas del formato. La mayoría de los desarrolladores lo consideran, no tanto como un negocio en sí mismo, sino como un ancla para complejos mixtos que, gracias a un hotel, pueden acceder a una marca de prestigio que les permita potenciar la venta de departamentos u oficinas. En efecto, en un mercado tan competitivo como el actual, y con costos de tierra y obra tan elevados (y en alza), tener elementos diferenciadores como una marca hotelera de primer nivel no es algo para dejar pasar. En cualquier caso, en algún momento es necesario reparar en la rentabilidad del propio hotel que, como decíamos, actualmente es baja. En efecto, la hotelería tiene en general un techo tarifario determinado por el mercado internacional, y costos en pesos son afectados por la realidad local en la que impactan los sindicatos y la inflación. El turista paga un valor de referencia que surge de comparar ciudades similares y hoteles de igual categoría. Puede haber diferencias entre lo que vale hospedarse en el Sheraton de Buenos Aires y lo que cuesta en San Pablo, Madrid o Miami, pero acá, aunque nuestros costos no dejen de subir, no se puede cobrar el doble que en esas grandes urbes, sólo para cubrir lo gastado por el inversionista. Y esa realidad presiona sobre los hoteles de menor nivel, que no pueden tener tarifas superiores a los 5 estrellas porque, de lo

contrario, el turista optaría con seguridad por esa otra alternativa. Pero este grave problema de rentabilidad no es la peor noticia para los condohoteles. Lo cierto es que esa situación es coyuntural, y como la hotelería es una inversión a largo plazo, es esperable que en el tiempo las cuentas mejoren, como ocurría años atrás. En cualquier caso, encarar un emprendimiento hotelero de baja rentabilidad es, por definición, algo complicado. Pero estructurarlo como un condo-hotel y vender los cuartos es aún más difícil. El problema de ese formato es la falta de mercado secundario y la consecuente iliquidez de la inversión, que para un inversionista individual, que deposita en este tipo de proyectos buena parte de su patrimonio, es una falencia importante. En efecto, vender el cuarto es legalmente muy simple (ir a una escribanía, sin más, dado que es una unidad funcional), pero es algo que comercialmente se puede volver muy dificultoso. De hecho, no se puede poner un cartel en la ventana, ni una guardia los fines de semana, ni se le puede encomendar la venta a una inmobiliaria normal, simplemente porque en general no saben nada de condo-hoteles. Por eso, quien quiera vender, en la mayoría de los casos se encuentra con enormes trabas y termina cayendo en un mercado muy reducido de pocos candidatos potables, como operadores hoteleros u otros propietarios que eventualmente se aprovechan de la debilidad del vendedor al momento de hacer una oferta. Es por eso que los emprendimientos actualmente están recurriendo menos a la figura del condo-hotel. El hotel se conserva como una unidad de negocios no fragmentada y lo que se vende durante el desarrollo son los departamentos, las oficinas, los locales y las cocheras. Luego, con el hotel en marcha y operativo, se puede llegar a vender, pero en bloque.

LA

HOTELERÍA

TIENE EN GENERAL UN TECHO TARIFARIO DETERMINADO POR EL MERCADO INTERNACIONAL, Y LOS COSTOS EN PESOS SON AFECTADOS POR LA REALIDAD LOCAL EN LA QUE IMPACTAN LOS SINDICATOS Y LA INFLACIÓN.

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