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EL CONTRATO De ARReNDAMIeNTO COMeRCIAL — LA CLAVe PARA eL FUTURO De TU NeGOCIO ­

Tipos de contratos de arrendamiento comercial y recomendaciones sobre como negociarlos.

Tabla de contenido Introducción Sección 1: Preguntas & Respuestas ............................................................... 4 Sección 2: Terminología del Contrato
A. Tipos de Contrato de Arrendamiento ..................................... B. Términos y Claúsulas Comunes del Contrato ........................... C. Valor del Alquiler ..................................................................... D. Términos Legales Comunes ..................................................... 9 10 12 12

Sección 3: Incumplimiento del Contrato: Proceso de Desalojo
A. Descripción del Proceso ........................................................... 14 B. Procedimiento para el desalojo y duración de cada paso ....... 15

Sección 4: Ejemplos y Herramientas
A. Ejemplo de un Contrato de Arrendamiento ............................ B. Claúsulas Comunes del Contrato (Ejemplos) ........................... C. Ejemplo de Condiciones Adicionales en un Contrato ............. D. Ejemplo de un Acuerdo de Sub-contrato ................................ E. Lista para revisar antes de negociar un contrato ...................... F. Lista para revisar antes de mudarse al lugar ............................. 16 24 26 28 30 31

Sección 5: Recursos de Ayuda Adicionales ................................................... 33 Sección 6: Indice Alfabético de Términos ..................................................... 35

la información presentada aquí le ayudará a entender algunos aspectos del contrato de arrendamiento. § En la sección 1. Esperamos que esta guía sea útil para el éxito y estabilidad de su negocio. presentamos la definición de la mayoría de los términos y claúsulas que incluye un Contrato de Arrendamiento Comercial. En la Sección 3 cubrimos las fallas o incumplimiento del Contrato y las acciones legales que el dueño puede tomar en su contra. vamos a responder a las preguntas más comunes de los Contratos de Arrendamiento. pero también al final del folleto hemos colocado en orden alfabético la lista de definición de términos y claúsulas. En la Sección 2. presentamos algunos ejemplos y herramientas que incluyen un Contrato de Arrendamiento Comercial y sus principales claúsulas. Finalmente. Cada contrato es diferente y la mayoría de los términos que son importantes para los pequeños empresarios se pueden negociar. un ejemplo de sub-contrato. un ejemplo para adicionar condiciones al contrato original. consejos para la negociación del contrato y lo que debe tener en cuenta antes de mudarse al lugar. Lessee: Tenant (Inquilino) = LessEe ( La E para ustEd). sin embargo sabemos que los asuntos de un contrato son complejos por lo que al final de la guía le ofrecemos una lista donde puede encontrar ayuda legal adicional.INTRODUCCION Contrato de Arrendamiento Comercial quiere brindarle información y educación a los pequeños comerciantes en San Francisco acerca de los Contratos de Arrendamiento Comercial. Recuerde que el Contrato de Arrendamiento Comercial es en inglés. Hemos organizado estos términos dentro de diferentes categorias. en la Sección 4. Recomendamos leer esta sección primero para que se familiarice con los asuntos más importantes que sobresalen en un contrato de arrendamiento. . Lessor: Owner (Dueño) = LessOr (La O para el dueñO). Ya sea que usted vaya a firmar un contrato por primera vez o a negociar un contrato existente. Un consejo para la Terminología A través del folleto las dos partes en el Contrato de Arrendamiento Comercial serán referidas como “Dueño” e “Inquilino” en lugar de “Lessor” (Owner/ Dueño) y “Lessee” (Tenant/Inquilino) que es como aparecen en el Contrato de Arrendamiento. entender la importancia del contrato para su negocio y le ofrecerá consejos para guiarlo durante el proceso de negociación y firma del contrato. Aquí le damos un consejo para no dejarse confundir con la terminología legal. El objetivo final es capacitar a los empresarios que no tienen los recursos para contratar un abogado privado o un agente de bienes raíces para que puedan representarse a sí mismos.

Si hay algo que necesite. tenga en cuenta que hay muchas cosas por considerar. Los contratos de Arrendamiento están escritos para favorecer al Dueño y no al Inquilino. A continuación encontrará respuestas a las preguntas mas frecuentes e importantes en un Contrato de Arrendamiento Comercial 3 Qué es un Contrato de Arrendamiento Un Contrato de Arrendamiento Comercial es un documento escrito que una vez firmado es un acuerdo que obliga a las partes a su cumplimiento. por lo tanto exija un tiempo para leerlo y enterder lo que va a firmar. usted tiene el derecho de negociar los términos antes de firmarlo. Una vez que lo . Es por esto que negociar un Contrato de Arrendamiento que sea favorable para usted es importante. obligaciones del contrato que firmó. Esto puede interrumpir la operación de su negocio lo que causará la pérdida de clientes y por lo tanto sus ganancias. A diferencia de las leyes de control de alquiler que protegen a los inquilinos residenciales y limita al Dueño para incrementar el alquiler y desalojar inquilinos. Usted debe incluir lo que necesita para su negocio. Si usted no cumple con las 3 Cómo puedo negociar un Contrato de Arrendamiento favorable? Comience a escribir su plan de negocio. En California No existe control de alquiler en los Contratos Comerciales.* Existen también pocas leyes de protección al consumidor como el límite a los depósitos de seguridad que significa que el Dueño puede cobrarle lo que quiera si el mercado lo permite.I. los Inquilinos comerciales (como Usted) solo tienen los derechos que están escritos en el Contrato y por el tiempo del acuerdo. • No podrá asegurar financiamiento para su negocio porque por lo general prestamistas y bancos requieren que usted tenga un contrato de arrendamiento por el mismo tiempo del préstamo que usted está solicitando. es responsable por cumplir sus obligaciones por todo el tiempo de duración establecido en el Contrato. el Alquiler es uno de los costos fijos mensuales. PREGUNTAS Y RESPUESTAS ? Comercial? Ya sea que usted esté firmando un contrato por primera vez o renegociando un contrato existente. * Existen derechos legales que pueden hacerse cumplir por Ley pero requieren acción legal para lo cual necesita un abogado. 3 Existen desventajas por tener un Contrato? Si usted firma un Contrato. Si no tiene un Contrato de Arrendamiento a largo plazo: • No podrá estar seguro que su negocio va a operar año tras año en el mismo lugar. En el caso del Inquilino (Usted) le permite ocupar un espacio físico para el negocio a cambio del pago mensual de una suma de dinero por el alquiler. Si sabe cuanto va a pagar de alquiler cada mes por un determinado tiempo estará en una mejor posición para hacer su Plan del Negocio. 3 Necesito un Contrato? Tener un Contrato de largo plazo por ejemplo más de tres años puede ser importante para la estabilidad de su negocio. Esto significa que usted es responsable por el pago mensual a tiempo del alquiler sin importar si su negocio tiene ganancias o no. • Su negocio tendrá que reubicarse repentinamente lo cual es costoso y toma mucho tiempo. 3 Son los derechos como Inquilino comercial en San Francisco los mismos que los derechos como Inquilino residencial? No. intente negociarlo. Si tiene un contrato mes a mes su negocio será vulnerable a un desalojo o incremento de alquiler repentino. por lo tanto entender todos los aspectos del Contrato es esencial para mantener su negocio fuerte y que produzca ganancias. No importa si a usted le entregan un contrato escrito. Para la mayoría de los pequeños negocios. puede terminar en la corte o dañando su historial de crédito. 3 Puedo negociar el Contrato de Arrendamiento Comercial? Por supuesto que Si.

reparaciones y posibles multas por remover graffiti. otras veces para ambos el Dueño y los posibles Inquilinos. usted debería negociar un Contrato de Arrendamiento Condicional con el dueño. Hay dos consideraciones importantes para contratar un agente: 1. el presupuesto de su negocio y la duración y tipo de contrato que usted está firmando. y otras veces trabajan exclusivamente representando al Inquilino. Esto lo puede hacer preguntando en los negocios alrededor. (Ver Sección 3 Términos y Claúsulas Comunes) Lo más importante es que usted se sienta seguro de que tiene algo bueno que ofrecerle al Dueño . Si usted necesita licencias o permisos especiales o está esperando financiaciamiento para empezar su negocio. Si usted está pagando alquiler por un lugar que no puede utilizar porque está esperando el permiso para cambiar de uso. 2. usted no podrá abrir un restaurante sin solicitar el cambio del uso permitido. • Este atento e incluya costos adicionales como el impuesto a la propiedad. Si ha hecho el Plan de Negocio. desde solo una comisión fija hasta un porcentaje del valor total del contrato. Como profesionales de bienes raíces. De otro lado. Use su Plan de Negocio para completer la lista antes de negociar el contrato de esta manera usted estará listo para cuando encuentre el lugar perfecto. (Solicite al Dueño una copia del impuesto de la propiedad del año anterior) • Conozca quien es su competencia. los agentes pueden ser útiles para buscar un espacio comercial y negociar el 5 . Para quién trabaja el agente? Algunas veces los agentes trabajan para el Dueño. pero a continuación presentamos algunas consideraciones a la hora de negociar un contrato: • Conozca cuanto están cobrando de alquiler en el vecindario donde quiere ubicar su negocio. esto puede resultar en un precio alto comparado a un contrato Neto. Asegurese de entender exactamente lo que el agente le va a cobrar por el servicio. usted tendrá una idea clara de cuanto puede pagar por el alquiler. Pregunte en los negocios alrededor cuanto pagan de alquiler y compare con otros espacios comerciales en el vecindario. Un contrato condicional requiere que los permisos. contactando a las Asociaciones de Comerciantes o preguntando por el alquiler que cobran en los espacios disponibles en el vecindario. En el apéndice de este folleto esta la lista de asuntos para revisar antes de negociar el contrato. costoso y puede tomar un tiempo largo. cuantos negocios similares al suyo operan dentro de dos a cuatro bloques alrededor de su negocio. esto puede causarle serios problemas financieros si depende de las ventas para pagar el alquiler. Cuál es la comisión? Los agentes cobran diferentes tarifas. si tiene un contrato “Neto” (Net Lease) puede tener un precio de alquiler bajo pero tendra costos adicionales como el impuesto a la propiedad que pueden ser altos y por lo tanto incrementar el precio del alquiler. reparaciones o la financiamiento deberan estar listos antes de que el contrato sea válido.haga sabrá que tipo de espacio necesita para su negocio y cuanto puede pagar por el. Este procedimiento que se hace en el departamento de Planificación de la Ciudad puede ser difícil. • Haga una lista de los términos que usted considera deben estar en el contrato y aquellos que aunque no esten funcionarían para su negocio. (Vea en la terminología mayor información de las diferencias entre contrato “Total” y “Neto”) 3 Debería contratar a un agente de bienes raíces? Esto depende de su presupuesto y cuánto tiempo tiene para encontrar un lugar. • Verifique los requerimientos de zonificación para el posible lugar de su negocio. La cantidad del Alquiler también depende del tipo de contrato. Usted necesita saber para quien está trabajando el agente y asegurarse que represente sus intereses. Si tiene un contrato de arrendamiento “Total” (Gross Lease) todos los costos adicionales están incluídos en el precio del alquiler. Es importante que usted sepa esta información básica antes de empezar a negociar. Otra alternativa es incluir todos los términos y condiciones en una Carta de Intención que llevaría a un Acuerdo de Contrato de Arrendamiento si se cumplen las condiciones. Este es el factor mas importante para determinar el precio de alquiler que usted está dispuesto a pagar. 3 Qué debería pagar en el Alquiler? El Valor del Alquiler debería basarse en varios factores: el precio del mercado. Por ejemplo si el sitio es zonificado para una tienda que vende diferentes productos como verduras y frutas. Es por ello que planear y hacer el trabajo con anticipación es esencial. Hay diferentes tipos de agentes y ellos por lo general cobran una commisión. Identifique y calcule los costos. Los requerimientos de zonificación son reglas y regulaciones impuestas por la Ciudad que controlan el tipo de usos permitidos en cierta área.

Por lo general la multa es por algunos meses de alquiler y costos del Dueño. No importa si el Dueño le entrega un contrato ya listo. Igual que otros factores en el contrato. Recuerde revisar continuamente su plan de negocio para estar seguro que está negociando en beneficio de sus intereses. si hay algo que usted quiere en el contrato debe negociarlo. los más comunes son Contrato “Total” (Gross) y “Neto” (Net). condiciones o cambios antes de firmar la versión final del contrato. De otro lado algunos dueños e inquilinos podrían beneficiarse de un contrato a largo plazo si aseguran un precio de alquiler razonable y el dueño se beneficiaría de tener un inquilino por largo tiempo. la duración es otro punto para negociar y siempre tenga en cuenta su plan de negocio para decidir que es mas conveniente para usted. el contrato a corto plazo podría ser de mayor beneficio en caso de que su negocio no sea exitoso. Hay diferentes tipos de contrato. usted podría estar en desventaja si no le renuevan el contrato o si le aumentan exageradamente el precio del alquiler. Además podría perder sus clientes si es obligado a cambiar de lugar. • Usted también puede negociar un incremento del alquiler flexible o un descuento anual. Por ejemplo si el mercado y la economía están bien los precios de los alquileres van a ser altos y a usted le convendría un contrato a largo plazo para evitar el riesgo de incrementos del precio del alquiler. En los contratos Netos el Inquilino paga el alquiler más el costo adicional del impuesto de la propiedad y los costos de mantenimiento. 3 Son iguales todos los contratos de arrendamiento? No. Sin embargo la tendencia actual es de 3 a 5 años con diferentes opciones de renovación. En algunos vecindarios todavía se depende de contratos de arrendamiento a largo plazo de 10. Algunos asuntos para considerar: • Las condiciones del mercado pueden influenciar la duración del contrato o las necesidades de su negocio. E Recuerde. Pida tiempo para leer y revisar el contrato antes de firmar. los dueños e inquilinos pueden querer reducir la duración del contrato si existe el temor de que el negocio no va a ser exitoso. no hay razón para pensar que no puede hacerlo usted mismo. El Inquilino solo es responsable por el precio del alquiler acordado en el contrato. Sin embargo si su negocio es exitoso y tiene un contrato a corto plazo. seguro y costos de operación. (Vea en la sección de Terminología mayor información de los diferentes tipos de contrato) 3 Cuál es la duración o término más común de un Contrato de Arrendamiento? Esto depende. Podría perder el lugar de su negocio y tener dificultad para acceder a financiaciamiento. . De otro lado si usted ha hecho una planeación apropiada. 15. puede negociar una Claúsula de Terminación Temprana del Contrato. pero usted puede negociar una multa razonable. a usted le convendría un contrato a corto plazo para despues negociar un precio de alquiler más bajo. La mayoría de los contratos comerciales están escritos para beneficiar al Dueño y no al Inquilino. usted puede negociar los términos. La mayoría de los contratos son una combinación de diferentes tipos de contrato como el Contrato Total combinado con el Contrato de Incremento Anual. Esta opción es solo para terminar antes de su vencimiento el Contrato de Arrendamiento. Contratos Netos Doble o Triple se refieren a los costos adicionales al Alquiler como son el impuesto a la propiedad. De otro lado si el mercado y la economía no están bien y por el contrario van en declive. Los Costos Netos más comunes son el impuesto a la propiedad y el seguro. En este ejemplo hay un precio de alquiler que incluye todos los costos y además se incrementa anualmente de acuerdo a los establecido en el contrato y puede ser una suma fija adicional o un porcentaje sobre el alquiler. Esto le permite al Inquilino terminar el contrato antes del tiempo acordado a cambio de pagar una multa.contrato de arrendamiento. Si usted está empezando un negocio. Los costos de operación pueden incluir el servicio de agua y costos de mantenimiento. El Contrato “Total” incluye todos los costos adicionales en el alquiler como mantenimiento e impuesto de la propiedad. • En una economía difícil y un mercado lento. El Contrato “Neto” no incluye los costos adicionales. 20 o más años. Si no está seguro cual opción es mejor para usted.

reparar o pagar multas por daños debidos a graffiti o vandalismo. En este caso el Inquilino sera responsable por los costos adicionales como repintar. (Vea la Sección 3 Términos y Claúsulas Comunes para mayor información) Alquiler Remanente: es la cantidad que el Dueño puede de alquiler justo y manejable. Las dos partes deben firmar cualquier cambio y debe adjuntarse al Contrato original. buscar y preguntar en diferentes lugares es útil. asegurese de pedir una copia del recibo del impuesto del año anterior. La Opción de Renovación Automática renueva el contrato automaticamente por el número de años establecido en la claúsula de renovación. el Dueño o el Inquilino por medio de una notificación escrita donde se anuncia la terminación del contrato. lo mismo que cualquier cambio al contrato original. Esta cantidad es por lo general 150% a 200% del precio normal del alquiler y puede ir aumentando rápidamente. Es por ello que informarse sobre el precio del mercado (lo que pagan otros negocios). Para calcular el incremento del alquiler para la Renovación del contrato puede utilizar el precio del mercado (lo que otros negocios similares al suyo están pagando). Su plan de Negocio le dirá cuanto puede pagar. También es necesario que busque una póliza de seguros que incluya a su negocio y propiedad personal. Cobertura de Seguro: Los Dueños por lo general requieren que el Inquilino tenga una póliza de seguro que cubra entre 1 millon y 2 millones de dólares. Los siguientes son los costos adicionales más comunes que pueden estar incluídos en el contrato. por las reparaciones y mantenimiento como por ejemplo plomería y partes eléctricas en el edificio. Impuesto a la Propiedad: Si usted es responsable por el pago de los impuestos a la propiedad. En este caso. La renovación automática puede ser cancelada por cualquiera de las partes en el contrato. 3 Cuáles son las Claúsulas más importantes que debo negociar? Valor del Alquiler: Siempre es bueno negociar un precio 3 Existen otras claúsulas que pueden cambiar la cantidad del precio del alquiler? Si. Esta cantidad debe ser negociada antes de firmar el contrato. Es aconsejable tener reservado en el banco por lo menos dos meses de alquiler en caso de alguna emergencia Depósito de Seguridad: Asi como no hay control de alquil- cobrarle de alquiler si el Inquilino se queda ocupando el lugar despues de haber terminado el contrato.3 Si hay Opción para Renovar el contrato. el Indice de Precios al Consumidor ( porcentaje aproximado a la inflación). Es común que el Dueño pida que incluya su nombre en la póliza de seguros y le notifique si hay alguna modificación. eso significa que el contrato continua por el periodo de tiempo establecido en la claúsula de Renovación? No. Si hay un cambio debe ser escrito e incluído como Anexos al Contrato (ver ejemplo de Adiciones al Contrato). Esto no es una garantía de los costos actuales pero le dará una idea. establecer por anticipado un porcentaje en la claúsula de renovación o utilizar el increment anual que está determinado en el contrato. La Opción para Renovar es solo una promesa para negociar de buena fe. usted tiene que renegociar los términos de renovación y el precio del alquiler. el Dueño puede pedirle que restituya la cantidad del Depósito de Seguridad 7 . como por ejemplo que el depósito no exceda dos meses del alquiler. Algunos de estos pueden ser negociados con el Dueño y deben ser considerados en el presupuesto total de sus costos. El Dueño puede negarse a renovar el contrato y proponerle un incremento en el alquiler. A menos que usted tenga una Opción de Renovación Automática. Usted debe negociar una cantidad razonable. Siempre mantenga a la mano una copia del contrato. Es muy conveniente que usted negocie estos términos antes de firmar el contrato. tampoco hay límites en la cantidad del depósito de seguridad. Algunas pólizas pueden ser costosas asi que la recomendación es comparar precios en firmas de seguros reconocidas. Tener una claúsula de renovación automática es muy conveniente para el Inquilino porque garantiza tener un nuevo contrato y un precio predecible en el alquiler. El dueño puede empezar a cobrarle esta cantidad sin ninguna noti- er para los contratos de arrendamiento comercial. Asegurese de determinar claramente quien pagará por daños al exterior del edificio. ficación o puede usar esta cantidad de alquiler que usted debe en un procedimiento legal. Dueño puede requerir que el Inquilino haga manteniemiento del exterior del edificio que ocupa su negocio. Multas y Cuotas para el mantenimiento del edificio: El 3 Que pasa si hay cambios en el Contrato? Un contrato debería siempre ser escrito. Entoncces usted necesita incluir este costo en su presupuesto. Estos valores suben o bajan cada año. Igualmente no hay requisito para que el Dueño pague intereses del depósito pero usted puede pedir que su depósito sea utilizado para cubrir el alquiler en caso de que no pueda pagar o este retrasado.

Prepare información para el Dueño que muestre que usted está interesado en el lugar y la duración del contrato. Esta opción puede prevenir que el Dueño inicie una acción legal en contra suya si está atrasado con el pago del alquiler. usted puede usar esa información para negociar con el Dueño un contrato de largo plazo. sus derechos también terminan. de esta manera se puede asegurar que el contrato es adecuado para su negocio y usted puede negociar mejores condiciones y términos. 2. Si él tiene ese derecho. usted está estableciendo una relación contractual con el Inquilino Principal no con el Dueño. Esto requiere trabajo adicional pero previene problemas si usted quiere quedarse en ese lugar. Plazo de Renovación del Contrato: Señalando los detalles contrato original. El Dueño no tiene que darle automáticamente una renovación. Usted puede pedir una renovación automática por un periodo de tiempo determinado por ejemplo 5 años y establecer en el acuerdo que a menos que el Dueño notifique por escrito para cancelar la renovación automática. Es importante entender cuando debe pagar su alquiler para evitar fallas o incumplimento de su parte. no siempre es la mejor opción para el negocio. el Dueño puede cobrarle a usted por daños o alteraciones al espacio que usted ocupa. Usted también puede negociar este tiempo. . 3. 4. es solo una promesa para negociar de buena fé. Es importante que usted conozca y entienda sus obligaciones bajo el contrato original. Desde que el Inquilino Principal requiere cumplir con el contrato actual. Esta información es útil porque el Dueño no quiere alquilarle a alguien que no va a poder pagar y cumplir con los acuerdos del contrato. La mayoría de las claúsulas de Sub-arrendar establece que el Dueño no debería negar este derecho sin causas razonables. Asegurese de anotar cuando es el día para pagar el alquiler a tiempo y cuando se considera que el pago está retrasado. sus derechos están basados en el del contrato es correcto para su negocio. el nuevo contrato empezará en el día establecido. Como Sub-Inquilino. su derecho a ocupar el espacio comercial está basado en el Contrato de Arrendamiento original. Para crear un nuevo contrato debe haber “Novation” (Vea en la sección de Terminología para mayor información) que es un nuevo contrato directamente con el Dueño. A pesar de que Sub-Alquilar es una práctica muy común. el no va a querer negociar términos más favorables para usted. El Inquilino principal (Master) debe tener el permiso la multa por pagos del alquiler retrasados asi como un periodo de gracia o espera hasta el Tercer o Quinto día del mes. el espacio comercial se alquila “tal como está” esto significa que usted es responsable de cualquier reparación o modificación al espacio. La Opción de Renovación no es garantía de renovar el contrato. pero su banco le pide un contrato de 5 años para procesar la solicitud del crédito. El contrato original puede tener claúsulas que no son apropiadas para su tipo de negocio. (Vea la Sección de Fallas e Incumplimiento del Contrato para mayor información) Pagos Retrasados: Usted puede negociar el límite de 3 Cuáles son los derechos y obligaciones como Sub-Inquilino? Como Sub-Inquilino.en un período de tiempo razonable por lo general de 30 días. Como sub-inquilino hay algunos asuntos importantes para considerar: 1. Como Sub-Inquilino. Asegurese de tener pruebas de sus pagos como copias de los cheques y pruebas de que el Dueño recibió el pago como documentos del banco que muestren que el Dueño procesó el cheque del alquiler. el contrato tiene usualmente una claúsula de Sub-arrendar que requiere el permiso del Dueño. Duración del Contrato: Para estar seguro que la duración para Sub-arrendar parte del espacio comercial. Por ejemplo si el Dueño le ofrece un contrato por tres años. Bajo Sub-arrendamiento. Plazo de renovación ( 5 o 3 años adicionales) y cualquier cambio al contrato original ayudará al proceso de Renovación del contrato en el futuro. La única manera de asegurar una renovación es incluyendo una Claúsula de Renovación Automática en la cual el contrato continuaría con los mismos términosy condiciones hasta que cualquiera de las partes (Dueño ó Inquilino) notifique por escrito que el contrato ha terminado. A pesar de que el Inquilino principal es responsable del contrato original. usted debe haber negociado con el Dueño. modificación al mismo. Por lo tanto es importante que usted revise completamente y entienda el contrato de arrendamiento original porque usted debe cumplir las mismas condiciones y términos. 5. La mayoría de las multas por pago retrasado varía del 3% al 10% del total del alquiler. Asegurese de revisar el Contrato original y cualquier como Alquiler. si por ejemplo el contrato termina. Usted puede mostrarle el Plan de Negocio. los requisitos del Banco y cualquier otra información que considere necesaria.

el Inquilino es responsable por servicios de limpieza de su local comercial. 9 . El Inquilino original se convierte en el Inquilino Principal (Master Tenant) y el nuevo inquilino se convierte en el Sub-Inquilino. eso significa que el alquiler puede variar de acuerdo al éxito de su negocio. Contrato Gradual: El precio del Alquiler para los próximos años puede variar dependiendo de factores especificos como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual. Contrato de Servico Completo (Full Service Lease): Todos los gastos de servicios de agua. Estos contratos son comunes en los Sub-Arriendos o en los espacios compartidos. Contrato basado en IPC (Index Lease): El precio del Alquiler depende del Indice del Precio al Consumidor (CPI en inglés) El CPI es publicado por el la Oficina Federal de Estadísticas del Departamento del Trabajo. Contrato Neto (Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler y el impuesto a la propiedad. Contrato Total Modificado (Modified Gross Lease): Adicional al Alquiler. Contrato de Incremento Anual: El alquiler se incrementa por una cantidad o un porcentaje fijo en un tiempo previamente determinado. Contrato Total Industrial (Industrial Gross Lease): Adicional al Alquiler. Adicionalmente hay una lista alfabética al final del folleto para su uso. Esta opción no reemplaza al inquilino original y él sigue siendo responsable por el alquiler y los daños por el término de duración del contrato. Sub-contrato (Sublease): El Inquilino principal asigna algunos o todos los derecho a una tercera parte. Contrato basado en porcentajes (Percentage Lease): El precio del alquiler es un porcentaje de las ventas totales.II. Hemos organizado los términos por categorías: Tipos de Contrato de Arrendamiento. Contrato de Valor Fijo (Straight Lease or Flat lease): El valor del Alquiler es fijo por el término de duración del contrato. Valor del Alquiler y Términos Legales Comunes. Contrato Total (Gross Lease): El Inquilino paga un precio fijo de alquiler y el Dueño paga todos los costos de operación como agua. En esta Sección discutimos los términos clave que usted necesita entender cuando revise su contrato de arrendamiento. el Inquilino es responsable por su parte en el pago de los servicios de agua. recolección de basura y mantenimiento. Hay diferentes tipos de contrato pero los que se explican a continuación son los mas usados. el seguro y los costos de operación. TERMINOLOGIA DEL CONTRATO W A. TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El propósito de esta sección es ofrecer información acerca de los diferentes tipos de contrato. La persona que aparece en el documeto original se considera el Inquilino Principal (Master Tenant) cuando se crea un Sub-contrato. . Términos y Claúsulas Comunes. el impuesto a la propiedad. Este porcentaje que es equivalente a la inflación refleja el mercado en su ciudad y estado. La única forma de liberar la responsabilidad del Inquilino original es mediante “Novation” que significa un nuevo contrato entre el Dueño y el nuevo Inquilino. Contrato Doble Neto (NN or Double Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler. recolección de basura y limpieza del lugar. Estos contratos son comunes en edificios donde hay varios inquilinos. recolección de basura y limpieza están incluídos en el precio del alquiler. el impuesto a la propiedad y el seguro de la propiedad Contrato Triple Neto (NNN or Triple Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler. Este porcentaje es considerado neutral y por eso se utiliza porque tanto el Dueño como el Inquilino no pueden decidir cual es el incremento. Contrato Principal (Master Lease): Es el primer contrato que controla los demás contratos que le siguen.

Esto crea un nuevo contrato y transfiere las obligaciones y derechos al nuevo Inquilino. El anterior inquilino queda libre de las responsabilidades establecidas en el viejo contrato. Debe estar claramente descrito en el contrato.B. Area Común (Common Area): Las áreas comunes incluyen elevadores. Espacio comercial (Premise): Es el lugar. Es la suma del Area de Uso y el porcentaje de Area Común compartida. La opción para renovar es solo un acuerdo para negociar en buena fé. El precio del alquiler puede basarse en el precio del mercado o en el mismo precio del contrato original. Cada Inquilino es responsable por un porcentaje de los costos. Generalmente este nuevo contrato tiene los mismos términos y condiciones del contrato existente pero las partes son diferentes. Area Alquilada en Pies Cuadrados (Rentable Square Feet): Es la medida en pies cuadrados por las que el chos de sub-contratar establecen las reglas para alquilar el espacio o parte que ocupa el Inquilino a una tercera parte que es el Sub-Inquilino. No es una lista completa de posibles claúsulas pero son las más comunes utilizadas en los Contratos de Arrendamineto. Area de Uso en Pies Cuadrados (Usable Square Feet): contrato continua basado en los términos y condiciones existentes hasta que cualquiera el Dueño o el Inquilino notifiquen por escrito a la otra parte que quieren cancelar la claúsula y que por lo tanto quieren terminar el contrato. Esto puede prevenir que usted venda o transfiera un negocio sin la autorización del Dueño. por ejemplo “el Dueño no puede sin causa razonable oponerse a que el Inquilino sub-contrate con otra parte” Inquilino paga el alquiler. No incluye areas comunes. Entre mayor es el porcentaje de factor de pérdida. espacio de almacenamiento. dirección y me- tres partes. el Inquilino original y el nuevo Inquilino. TERMINOS Y CLAUSULAS COMUNES DE UN CONTRATO Esta sección busca ayudarle a entender las claúsulas y términos mas comunes del contrato que esta a punto de firmar. más dinero está pagando en las Areas . Para liberarse de las obligaciones debe haber “Novation” que es crear un nuevo contrato. así como también para protejer los derechos de los inquilinos. Claúsula de Sub-contrato (Sublease clause): Los dere- La medida de pies cuadrados que utiliza el Inquilino y esto puede incluir baños privados. esto solo transfiere los derechos y beneficios a una tercera parte para ocupar el espacio comercial. el cual debe incluir el día que empieza y termina el contrato. El Dueño. Inquilino: Definido en el contrato como LessEe. baños compartidos y cuartos de máquinas etc. Factor de Pérdida (Loss Factor): Es la diferencia del por- centaje entre el area de uso y el area alquilada. Esto es importante tener en cuenta cuando se mude del local y compare lo que va a pagar del alquiler. La renovación puede hacerse por un término adicional en tiempo (por lo general es el mismo tiempo que el contrato original) o puede extenderse a 5 o 10 años. El Dueño de la propiedad permite al Inquilino que use la propiedad por pagos monetarios determinados (Alquiler) Término: Es la duración en tiempo que el contrato es tercera parte con la aprobación del Dueño. Porcentaje de espacio compartido (Pro-Rata Share): dida en pies cuadrados del espacio que va a ser alquilado. La Asignación no elimina las obligaciones del Inquilino original para con el Dueño. Estas áreas no son de uso exclusivo del Inquilino y se comparte con otros. Las partes de este nuevo contrato son el Dueño y el nuevo Inquilino. Este es un término importante y el lenguaje de razonabilidad debe ser incluído en la claúsula. ese es (UstEd) el comerciante Parte (Party): Las partes en el contrato son el Dueño y el Inquilino. puede ser el Asignación (Assignment): Es asignar su contrato a una dueño de la propiedad o de la compañía que administra la propiedad. Renovación Automática (Automatic Renewal): El Este es el porcentaje del edificio que el Inquilino ocupa y esta basado en el área en pies cuadrados del espacio alquilado comparado con el area (en pies cuadrados) total del edificio. “Novation”: Este proceso requiere la aprobación de las válido. Opción de Renovación (Renewal Option): Es el dere- cho del Inquilino para renovar o extender la duración del contrato a un precio de alquiler determinado. que usualmente es entre 10% y 15%. DueñO: Definido en el contrato como LessOr. Esta información es importante para calcular el alquiler en el futuro y las opciones de renovación. Una forma más segura para renovar el contrato es teniendo una claúsula de Renovación Automática. Con esta información usted estará en capacidad de negociar y entender mejor sus derechos y obligaciones propuestos en un Contrato de Arrendamiento Comercial.

Mobiliario del Negocio (Trade Fixtures): Son los mue- de operación del edificio que son diferentes a los costos de operación del negocio. Asignación al Inquilino para Mejoras (Tenant Improvement Allowances): La asignación es una cantidad fija de dinero que concede el Dueño al Inquilino para los arreglos que puede descontarse del pago mensual del alquiler.comunes y no por el area que ocupa su negocio. El Inquilino es responsable por los costos de las mejoras. “Tal Como Está” (“As-Is” Condition): El Inquilino acepta las condiciones existentes del lugar cuando firma el contrato de arrendamiento. El préstamo es pagado como parte del alquiler mensual durante el tiempo del contrato de arrendamiento. tarjetas de identificación etc. partes fijas del mobiliario. El Dueño paga por las mejoras y maneja los contratos de construcción. El Dueño debe darle la oportunidad al Inquilino de hacer una oferta. El contrato puede incluir que el Inquilino es responsable por una parte de estos gastos y de cualquier incremento anual. Derecho de Rechazar (Right of First Refusal -ROFR): El en la propiedad. Esta claúsula incluye la descripción de un espacio alternativo y tiene una definición clara de las condiciones de relocalización. Claúsula de Relocalización (Relocation Clause): Esta Son los arreglos que requiere el Inquilino en el edificio y que son aprobadas por el Dueño. la propiedad puede ser vendida o alquilada a otra persona. Cascarón (Shell): Es un espacio comercial sin ningún tipo de mejoramiento o acabados. decoraciones y equipos son considerados aparte de los TI’s. 11 . Mejoramiento Pagado por el Inquilino (Tenant Paid Improvement): El Inquilino paga por los costos de arreglos El Inquilino tiene el derecho de ser el primero en hacer la oferta para arrendar o comprar el espacio comercial. Aprobación de la Construcción (Turn Key Build-out): Dueño le otorga al Inquilino. Si el Inquilino rechaza la oferta. Gastos de operación asociados al edificio incluyen servicio de limpieza y mantenimiento. Carta de Trabajo (Work Letter): La carta de trabajo define claúsula le da al Dueño el derecho de trasladar al Inquilino durante el término del contrato. Las condiciones pueden incluir defectos físicos o problemas con la zonificación. quien va a hacer el trabajo y el costo. decoraciones y equipo que el Inquilino instala para la operación del negocio y son únicas para el negocio. Entregar la Llave (Turn Key): La propiedad está completa- bles. Acceso (Access): Determina las veces que el Inquilino el tipo de mejoras y el costo estimado para el Inquilino. El Dueño debe tener una oferta que el Inquilino puede rechazar o negociar si está interesado. Los términos del procesos son claramente establecidos. Esta claúsula establece como se va a entregar el espacio. el Inquilino más importante que atrae la atención en un Centro comercial. Mejoras del Inquilino (Tenant Improvements) (TI’s): tiene acceso a toda la propiedad como también al espacio de uso. El Dueño y el Inquilino establecen el costo y presupuesto de las mejoras que son incluídos en el precio mensual del Alquiler. El Inquilino tiene el derecho de hacer la oferta por un tiempo limitado. Hay limitaciones en edificios grandes pero generalmente el acceso a la propiedad debería ser ilimitado. sin embargo si este mobiliario se fija permanente a la estructura del lugar puede convertirse en propiedad del Dueño al final del contrato si no hay lenguaje específico que diga lo contrario. Esto es importante porque reemplazar el mobiliario para un bar o la campana extractora de un restaurante puede ser muy costoso. Seguridad (Security): Describes los sistemas de seguridad del edificio como alarmas y personal de seguridad asi como claves de seguridad para entrar. Derecho de Primera Oferta (Right of First Offer -ROFO): mente lista y terminada para que el Inquilino se mude y no se necesita ningún tipo de arreglo. Por ejemplo Target o otros almacenes de cadena. Esto es solo un acuerdo para negociar de buena fé. Gastos de Operación (Operating Expenses): Hay gastos Muebles. Inquilino Principal (Anchor Tenant): Es por lo general Estas son las mejoras que el Inquilino quiere hacer dentro del espacio alquilado. Construcción en el Edificio (Build-out): El Dueño pro- vee una asignación o un préstamo para las mejoras que requiere el Inquilino y él es responsable de manejar los contratos de construcción. usualmente por escrito la oportunidad para hacer la primera oferta en caso de que quiera arrendar o vender una parte de la propiedad.

Esto puede presentarse durante el tiempo que el Inquilino está haciendo las mejoras al lugar y por lo tanto el negocio no está operando. . En esta claúsula se define el tipo de alquiler que puede ser Servicio Completo.e. El Inquilino es responsable por el pago de los incrementos por cada uno de los años siguientes. Por eso es importante entender las definiciones de la Sección anterior entre la diferencia del Espacio que Usa y del Espacio por el cual paga el Alquiler (i. Valor del Alquiler: Es la suma de dinero total que el nence en el lugar una vez haya finalizado el contrato. El contrato debe especificar quien paga por las modificaciones necesarias para cumplir con esta Ley. Valoración (Assessment): Es una cuota impuesta a la año del contrato y se establece en el mismo excepto en los contratos de Triple Neto (NNN). Amortización (Amortization): Son costos que el Dueño le que paga el Inquilino se incrementa cada año. Condenación (Condemnation): Si un edificio es tomado por el gobierno o es declarado inservible o condenado el . si hay que construir rampas de acceso o ampliar las puertas de entrada para acomodar sillas de ruedas. cuenten con lugares accessibles para personas discapacitadas. Por lo general el alquiler incluye el pago por areas comunes. Alquiler Remanente (Holdover Rent): Es la cantidad propiedad. Incrementos del Alquiler (Rent Escalations): El alquiler período de alquiler gratis concedido al Inquilino por el Dueño. El incremento más utilizado es el del Indice de Precios al Consumidor CPI o un porcentaje que puede variar entre el 3% y 5%. Precio del Alquiler (Rental Rate): Es el precio mensual inicial en el contrato y los incrementos que usualmente son cada año. El alquiler remanente está por lo general entre un 150% y 200% del pago mensual. El valor del alquiler puede ser no muy claro porque no hay una definición del area en pies cuadrados del espacio lo cual hace difícil calcular el valor por pie cuadrado por el Area del Espacio de Uso “Usable Square Feet”. Total etc. Rentable Square Feet). TERMINOS LEGALES COMUNES A continuación algunos términos legales comunes o frases que se encuentran en los Contratos de Arrendamiento Comercial: Acta de Americanos con Incapacidades (The Americans with Disabilities Act ADA): Requiere que todos los Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy): negocios que están abiertos al público o que emplean a más de 15 personas. sin embargo no siempre es la que mejor se entiende. También es muy importante entender los incrementos anuales al valor del alquiler para saber cuanto pagará al final de su contrato. El Inquilino debe usar está situación para negociar el contrato. Alquiler de Servicio Completo (Full Service Rent): El precio incluye los costos de operación y el impuesto a la propiedad. Concesión de Alquiler (Rent Concession): Este es un Inquilino está obligado a pagar al Dueño por la duración del contrato. y arreglo de jardínes etc. Año Base (Base Year): Año Base es usualmente el primer pasa al Inquilino como alquiler adicional durante el término del contrato. Certificado expedido por una agencia local del gobierno o el departamento de Inspección de Edificios donde notifica que el lugar ha sido inspeccionado y es adecuado para ocuparlo. Asegurese que sabe cual es el precio del alquiler del mercado averiguando cuanto pagan otros negocios alrededor para que usted pueda negociar un buen precio. Triple Neto. VALOR DEL ALQUILER La Claúsula del Precio del Alquiler es probablemente la más reconocida en un Contrato de Arrendamiento Comercial. Usable Square Feet vs. El Dueño puede ofrecerle amortización (pago a plazos) para el pago de los costos de las mejoras que requiere el Inquilino. Mantenimiento de Areas Comunes (Common Area Maintenance CAM): Es una cantidad que se le cobra a los adicional de alquiler que el Inquilino debe pagar si perma- Inquilinos por mantener los baños compartidos.C. estacionamiento. D. usada para pagar por mejoras públicas como arreglo de las calles o drenajes. Hay también costos adicionales como mantenimiento y valoraciones que son incluídas en el precio del alquiler.

Variación (Variance): Es un permiso de la Ciudad para claúsula establece que el Inquilino no puede tener ningún tipo de desperdicios o sustancias peligrosas en el lugar. Claúsula en Contra de Demandas (Subrogation Clause): el Dueño invalide el contrato cuando el Inquilino cierra el negocio aún cuando el contrato está en efecto. donde colocarlo y quien paga por su mantenimiento. Esta multa puede ser algunos meses del alquiler y algunos costos adicionales del Dueño para volver a alquilar el lugar. impuestos etc. Mediación (Meditation): Ambas parte acuerdan voluntari- puede poner una garantía en el contrato a la propiedad personal del Inquilino para cobrarse el alquiler que pueda deberle el Inquilino. Esta carta puede obligor a las partes pero por lo general es una lista detallada de lo propuesto para el contrato de Arrendamiento. Este proceso es por lo general más rápido y menos costoso que el judicial. Incluye hipotecas. Garantía del Dueño (Landlord’s Lien Warrant): El Dueño estas por la Ciudad para controlar el tipo de uso permitido en cierto lugar. Derecho para Terminar (Right to Terminate): El Dueño amente trabajar con un mediador. los derechos y obligaciones del Dueño y certifica que el Inquilino no ha incumplido con los términos del contrato. Reclamo (Encumbrance): Cualquier reclamo o demanda Depósito de Seguridad (Security Deposit): Es la suma en contra de la propiedad sostenidad por otra persona diferente al Dueño. Si el depósito en cualquier momento es usado para pagar el alquiler atrasado. Este sistema no es un procedimiento de la Corte pero puede verse como tal y el árbitro puede ser un juez retirado o abogado. para resolver cualquier disputa y llegar a un acuerdo. Señales o Avisos (Signage): Especifica el tipo de señal o aviso que está permitido. la cantidad de espacios a que tiene derecho y el costo. La zonificación puede limitar el tamaño de un espacio comercial y el tipo de negocios que pueden operar en la propiedad y puede limitar las horas de operación del negocio.contrato de arrendamiento puede ser invalidado. Incluir esta claúsula ayuda si el negocio no resulta exitoso. system. una persona neutral. incrementos. el Dueño puede pedir que la suma de dinero sea restituída despues de un período fijo de tiempo. Solo las partes acuerdan cuál es la solución a través de la facilitación del mediador. Declaración Certificada (Estoppel Certificate): Es una declaración del Inquilino donde provee información importante sobre el Contrato. Apague y Anule (Go Dark): Esta claúsula permite que de dinero que el Inquilino paga como garantía de que va a cumplir todas las obligaciones del contrato. Se recomienda presentarla como parte del proceso de negociación del contrato. El mediador no es juez y no puede hacer una decision en su caso. Libera a las dos partes de las obligaciones. Arbitraje (Arbitration): Alternativo al sistema judicial puede permitir una terminación anticipada del contrato por el pago de una multa. duración del contrato etc. Este certificado es solicitado por el Dueño antes de vender o refinanciar el edificio. Estacionamiento (Parking): Describe el espacio y localización del lugar de estacionamiento. Carta de Intención (Letter of Intent LOI): Es un acuerdo escrito con términos propuestos para el contrato final que puede ser precio del alquiler. Esta es una buena opción para negocios que apenas empiezan siempre y cunado la multa no sea excesiva. El Dueño mantiene el depósito por el tiempo del contrato y puede ser utilizado para arreglar faltas o daños a la propiedad. Los acuerdos de mediación son confidenciales y pueden obligar a las partes. the arbitraje puede hacer una decision acerca del caso y hacerla cumplir a las partes. Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste): Esta Usualmente es para evitar que reclamos o demandas en contra del Inquilino o del Negocio afecten al Dueño de la propiedad. Acuerdos sobre estacionamiento pueden ser separados del contrato de arrendamiento pero deben estar por escrito 13 . como la cantidad del depósito de seguridad. Gravamen (Lien): Es un reclamo legal en contra de la usar o desarrollar una propiedad a pesar de no cumplir con las regulaciones de zonificación. Zonificación (Zoning): Son las reglas y regulaciones impu- propiedad por el pago de una deuda u obligación. Puede incluir una lista de materiales que son considerados peligrosos.

Si no lo hace en el momento. A continuación está la descripción del proceso en el evento que usted incumpla el Contrato. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: PROCESO DE DESALOJO Nosotros esperamos que usted nunca necesite esta información para su negocio. el Dueño puede estar dispuesto a retirar el caso en contra suya y presentar a la Corte una estipulación. el caso sigue al siguiente paso que es un juicio delante de un juez o un jurado depende el que usted elija.III. Una vez usted reciba la copia usted tiene cinco (5) días para responder a la Corte. el Dueño puede requerir una decisión de la Corte en contra suya y usted no tendrá la oportunidad de presentar su situación en el caso. Si no llega a un acuerdo con el Dueño en la conferencia o si usted elige un juicio delante de un juez. procedimientos y tiempo para hacer efectivo un desalojo. El Dueño tiene el derecho de darle la Noticia de Desalojo al siguiente día de cuando se considere que el pago está retrasado a menos que usted incluya un período de gracia en el Contrato. sin embargo incumplir cualquier condición del contrato es suficiente para que el Dueño retome el espacio comercial y le cancele el contrato de arrendamiento. Hay que seguir varios pasos para el desalojo. A. los nuevos Dueños tendrán acceso a información pública de la Corte como parte de una revisión de su solicitud. Si tiene el dinero para pagar lo que debe del alquiler o puede hacer pagos para ponerse al día. por lo tanto el Dueño no puede cambiar de un momento a otro las cerraduras de la puerta o quedarse con el inventario y pertenencias del negocio sin una notificación apropiada. el Dueño legalmente tiene el derecho de entregarle una Noticia de Desalojo (Notice to Vacate). es responsabilidad del Dueño asegurarse que usted reciba una copia del archivo. Puede pasar que si ellos descubren que usted tiene un registro anterior de Desalojo no quieren involucrarse en un contrato de arrendamiento con usted. Es muy raro que le manden la decisión por correo porque los casos de desalojo se resuelven rápidamente. Una vez las órdenes y reclamos son entregados a la Corte. Si usted no responde. el Dueño puede empezar el procedimiento legal de desalojo (Unlawful Detainer) Esto significa que el caso de desalojo puede empezar en la Corte Superior del Distrito y su nombre quedará en los registros de la Corte con consecuencias negativas en el largo plazo. Despues de tres (3) a ocho (8) días cuando la Noticia de Desalojo expira. Esta conferencia es una oportunidad para ambas partes el Dueño y el Inquilino para tratar de llegar a un acuerdo. Descripción del Proceso Si una falta o incumplimiento ocurre. La Noticia de Desalojo puede basarse en el no pago del alquiler o en cualquier incuplimiento de las claúsulas del contrato. pero es muy importante conocer y entender las reglas. Si necesita intérprete deberá llevar uno porque a diferencia de los casos criminales. El juicio ante un jurado es visto como más favorable para el Inquilino porque la solicitud del jurado requiere automáticamente una conferencia obligatoria para llegar a un acuerdo. Esto significa que usted tiene que asistir y presentar su caso en la Corte ante el juez. Como puede ver la Noticia de Desalojo (Notice to Vacate) es solo el comienzo del proceso. . el proceso de notificación depende de los términos del Contrato. por lo tanto es importante que conozca como funciona todo. @ Una falta o incumplimiento al contrato ocurre cuando uno o más condiciones del Contrato de Arrendamiento no se cumplen. En la siguiente sección presentamosel gráfico que ilustra el proceso de desalojo y el tiempo que toma hacerlo efectivo. Si usted quiere alquilar nuevamente en el futuro. El juez usualmente toma la decisión final en el acto. El ejemplo más común es el no pago del Alquiler. usted tendrá su día en la Corte. El proceso de desalojo puede tomar dos semanas como mínimo. la Corte Civil no proveerá intérprete. Si está atrasado con el Alquiler. Usted tiene que tomar importantes decisiones a medida que el proceso avanza y puede por lo tanto querer contar con ayuda legal profesional. La estipulación es un acuerdo obligatorio y es importante que usted entienda todas las obligaciones a que se compromote porque si incumple la estipulación por ejemplo se atrasa en el pago del alquiler por un día. el juez le mandará por escrito la decision final a la dirección que aparece en los documentos de la Corte.

Por esta razón y el hecho de que la orden de Desalojo permanence en su historia de crédito. Esto significa que además del pago de la deuda por el alquiler. Solicitar jurado y revisar documentos Memorando para programar el juicio Conferencia Obligatoria 1-5 Días Noticia al Alguacil 6-8 Días Alguacil desaloja Juicio (1-4 Días) 10 days 7 da ys Pierd e Gana • • • • Inquilino se queda en el lugar Inquilino debe pagar el alquiler que adeuda Inquilino recupera el costo de la demanda Inquilino recupera los honorarios del abogado está en el Acuerdo de Arrendamiento 15 . costos de reparación y daños. Procedimiento de desalojo y duración de cada paso Nota: Hay dos pasos para un desalojo (1) Noticia escrita legal. usted puede ser responsable por miles de dólares de los honorarios del abogado. Solicitar jurado y revisar documentos Revocar servicio de Citaciones 28 Dí as 7 Días Al Dí a Siqui en te Juez decide que el Inquilino pierde por fallar con el acuerdo Al Dí a Siqui en te Audiencia Gana Dueño demanda otra vez Pierde Entregar respuestas.Es importante que lea y entienda cuál es la claúsula que incumple en el contrato. B. La mayoría de las claúsulas requieren que la parte que pierda en el juicio para los honorarios del abogado de la parte ganadora. Por los términos del contrato (2) Demanda para Desalojar 1) Notificiación de Tres Días para salir o remediar la situación 3Día s 1) Notificación con tiempo para terminar el Contrato 15. Si no responde Moción de protesta de la demanda Entregar respuestas. 3 0 o 60 -Dí as Si el Inquilino paga el alquiler /remedia la violación al contrato Si el Inquilino no paga el alquiler y falla en corregir la violación al contrato El problema termina 2) El Dueño presenta el reclamo y demanda ante la Corte y le notifica por escrito al Inquilino. es mejor evitar el incumplimiento de cualquiera de las condiciones del Contrato.

Ejemplo de un Contrato de Arrendamiento Este ejemplo busca ayudarle a entender como todos los términos y detalles aparecen en el contrato. . segundo paso. Condado de ____________. Todos los pagos del Alquiler serán hechos a nombre del Dueño y remitidos a la siguiente dirección __________________________________. porcentaje del increment basado en ____________________. $__________________. La siguiente sección proveerá Claúsulas adicionales que no encontrará en este ejemplo de Contrato. llamado aquí como Inquilino (Lessee). $__________________. Este ejemplo contiene las Claúsulas y Condiciones más comunes. incremento comenzando ____________ y terminando _______________. comenzando en _____________ ___. 20___ y terminando en ______________. tercer paso. 20___. $__________________. durante el término del contrato. donde acuerdan los siguientes TERMINOS y CONDICIONES: 1) Propiedad: El Inquilino (Lessee) ofrece mediante este documeto alquilar del Dueño (Lessor) el lugar comercial situado en la Ciudad de ____________. descrito como: _______ _________________________. 2) Término del Contrato (Lease Term): El término de duración será por ________ años. 4) Incremento del Alquiler (Rental increases): a) $_________________. incremento comenzando _____________ y terminando _____________. incremento comenzando ____________ y terminando ________________. comenzando en el mes 13 y por los siguientes 12 meses. EJEMPLOS Y HERRAMIENTAS E A. cuarto paso. primer paso. llamado aquí el lugar. que consiste de aproximadamente _____% del total de pies cuadrados del total del Area en Pies Cuadrados de Espacio Alquilado de la propiedad. b) $__________________. incremento comenzando ____________ y terminando ________________. o anticipado si aquí se establece.IV.S. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL Este contrato está hecho entre __________________________. llamado aquí como Dueño (Lessor). c) $__________________. 3) Valor del Alquiler: El Alquiler Anual será la suma de ______________ Dólares ($_________) pagados en plazos iguales el primer día de cada mes por el alquiler del mes. Consumer Price Index CPI) de las estadísticas del Departamento del Trabajo para los consumidores de la ciudad de ___________. Sin embargo recuerde que los términos de su contrato pueden ser diferentes debido a la variedad de contratos que existen. Estado de _____________. comenzando en el mes 13 y por los siguientes 12 meses. y ______________ __________________. el alquiler se ajustará de acuerdo a cualquier incremento en el Indice de Precios del Consumidor (U.

12) Asignación y Subcontrato (Assignment and Subletting): El Inquilino no podrá asignar o sub-alquilar cualquier porción del lugar sin el consentimiento por escrito del Dueño quien no podrá negarse si no existe una razón válida. 6) Uso: El Inquilino (Lessee) usará y ocupará el lugar exclusivamente para el propósito determinado en este contrato _______________________________ ___________________________________________________________ El lugar no podrá ser usado para otro propósito y el Dueño velará para que eso se cumpla. 13) Cuidado y Mantenimiento del Lugar (Care and Maintenance of Premises): El Inquilino de sus gastos y todo el tiempo. ordenanzas y requerimientos de las autoridades locales. El Inquilino será responsable por todas las reparaciones requeridas excepto el techo. estatales y federales que están actualmente en efecto y las que podrián estar en efecto relacionadas con el lugar.d) De acuerdo al calendario del alquiler adjunto. plomería. e) Otros: ______________________________________________________. recolección de basura y teléfono. No se pagarán intereses a menos que sea requerido por una ley local. ocasionadas por a que afecten el uso del Inquilino. incluyendo vidrios. el Inquilino no es responsable por el pago del alquiler hasta que no tenga posesión del lugar. 11) Ordenanzas y Estatutos (Ordinances and Statutes): El Inquilino cumplirá con todos los estatutos. Si el Dueño utiliza parte del depósito para remediar cualquier falta del Inquilino. el Inquilino pagará al Dueño la suma de _________ Dólares ($_______) como multa por pagar el alquiler tarde o por cheques sin fondo. alteración. el Inquilino tiene la obligación de restituir la suma de dinero al Dueño en un tiempo determinado por las partes. electricidad etc serán hechas a nombre del Inquilino y eel Inquilino será el único responsable por los pagos del servico de alcantarillado. interés y cheque sin fondos: El Inquilino reconoce que el pago tarde del alquiler o entregar un cheque sin fondos puede causarle al Dueño costos adicionales y el Inquilino está de acuerdo que estos costos representan un estimado razonable y justo. incluyendo sin ninguna limitación la entrega del lugar al Dueño como está establecido aquí. Si el pago mensual del alquiler no es recibido por el Dueño en los 5 días calendario despues del día acordado o si un cheque es devuelto por falta de fondos. 8) Posesión (Possession): Si el Dueño (Lessor) no es capaz de entregar la posesión del lugar al comienzo de lo acordado en el contrato. 5) Depósito de Seguridad (Security Deposit): El Inquilino entregará al Dueño en el momento de firmar este contrato la suma de ________________ Dólares ($ ______________) como depósito de seguridad para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del Inquilino en este contrato. Cualquier cambio al lugar debe hacerse acorde con la Ley y con los permiso requeridos. mantendrá el lugar en buena y segura condición. 7) Multa por pago retrasado. agua. adición o mejoras al lugar sin obtener primero el permiso escrito del Dueño. 14) Servicios (Utilities): Todas las solicitudes y conecciones necesarias para los servicios de agua. El Inquilino puede terminar el contrato si la posesión del lugar no es entregada dentro de los días de comienzo establecidos en este contrato. 9) Alteraciones (Alterations): El Inquilino no puede hacer ningún cambio. paredes exteriores y la estructura de la fundación. ____________________________. electricidad. 17 . 10) Condición del lugar (Condition of premises): El Inquilino reconoce que el lugar está en buenas condiciones a menos que se especifique lo contrario. Cualquier asignación o sub-contrato sera anulado y el Dueño tendrá la opción de terminar este contrato. Esta suma no puede ser vista como alquiler adicional. instalaciones de calefacción o cualquier otro sistema o equipo y entregará al final del contrato las mismas condiciones como recibió el lugar. cable eléctrico.

Condado. el Dueño puede terminar este contrato en no menos de ____ días que notifique al Inquilino. El Inquilino le entregará al Dueño un certificado de la póliza del seguro que muestre que él esta asegurado. 23) Subordinación (Subordination). de sus gastos. Estado por encima del valor estimado en el año en que comienza el contrato no importa si es por valorización o por incremento. 17) Indemnización al Dueño (Indemnification of Lessor): El Dueño no será responsable de ningún daño del Inquilino u otra persona. el Dueño puede darle una notificación al Inquilino para que remedie esta situación. Las partes pueden acordar una extensión del tiempo para las reparaciones si no son suficientes los (60) días manteniendo la reducción del alquiler. el Inquilino pagará su parte por gastos de mantenimiento. mantendrá al día una póliza de seguros y de responsabilidad pública que incluya heridas a personas y daños a la propiedad en favor de terceros asegurando al Inquilino y al Dueño con una mínima cobertura de: El Inquilino tendrá un póliza de seguro una suma no menor a $____________ dólares ($_________). Si el Inquilino no remedia la situación o falta dentro de ____ días de recibida la notificación o si otra falta de tal naturaleza no puede ser remediada completamente dentro de este período. 18) Incremento del Impuesto (Tax Increase): En el evento que haya un incremento al impuesto de propiedad durante cualquier año del término del contrato en la Ciudad. o cualquiera de las obligaciones o condiciones suscritas en este contrato. El Inquilino puede reclamar el mobiliario del negocio o mejoras que le pertenecen y por los costos de mudanza a otro lugar.15) Gastos del Area Común (Common Area Expenses): En el evento que el lugar este ubicado en un centro comercial o en un edificio. Una destrucción total del edificio donde está localizado el lugar terminará el contrato. Assigns. En la fecha especificada en la notificación. pero tal parcial destrucción no terminará este contrato. el Dueño reparará el lugar durante los siguientes sesenta (60) días bajo las leyes y regulaciones gubernamentales. 21) Destrucción del Lugar (Destruction of Premises): En el evento de una destrucción parcial del lugar durante el término del contrato por cualquier causa. Successors): Este contrato compromete y pasa los beneficios a los herederos o sucesores de cualquiera de las partes. si el Inquilino no comienza a remediar la falta dentro de ___ días y por lo tanto no procede con diligencia y de buena fé para remediar la falta. la suma adicional será devuelta. 19) Seguro (Insurance): El Inquilino. excepto que el Inquilino tenga derecho a una reducción proporcional del alquiler mientras se hacen las reparaciones. o a otra propiedad que ocurra en el lugar y por lo tanto el Inquilino se compromete a no causar ningún perjuicio al Dueño por cualquier reclamo o demanda por daños no importa como fueron causados. El certificado proveerá una notificación escrita al Dueño dentro de los 10 días en el evento de cancelación de la póliza o cualquier cambio en la cobertura. 20) Expropiación por beneficio público (Eminent Domain): Si el lugar o una parte del mismo que afecte el uso del Inquilino puede ser o es tomado o expropiado. 24) Recursos del Dueño por Falta del Inquilino (Lessor’s Remedies on Default): Si el Inquilino falta en el pago del alquiler. El alquiler sera proporcional a esta fecha y si el Inquilino pagó alquiler despues de está fecha. Este contrato podrá ser subordinado a todas las futuras y existentes reclamaciones legales o deudas en contra de la propiedad. El Inquilino pagará al Dueño con la presentación de los recibos una cantidad igual a _______% del incremento de los impuestos sobre la tierra y el edificio donde está ubicado el lugar. el término del contrato finalizará y el Inqulino debera salir del lugar y entregarlo . 22) Sucesores o herederos (Heirs. impuestos y seguro del Area Común. 16) Entrada e Inspección (Entry and Inspection): El Inquilino permitirá al Dueño o su agente a entrar al lugar a horarios razonables y con la debida notificación para realizar las inspecciones requeridas. El Inquilino no tiene derecho a ninguna parte de la propiedad o algún pago por daños o perjuicios debido a la expropiación. este contrato terminará a la fecha de la citada expropiación. Si las reparaciones no pueden hacerse dentro de los sesenta (60) días este contrato puede ser terminado por cualquiera de las partes. Igual permitirá al Dueño en cualquier momento antes de los 60 días de la terminación del contrato a colocar señales o avisos anunciando que el lugar esta para alquilar y dejará que las personas interesadas puedan ver el lugar.

por cualquiera de las partes. Si la notificación no se entrega de la manera establecida aquí y en el tiempo especificado. él puede recuperar la posesión del lugar por cualquier medio legal y remover al Inquilino o a otros de la propiedad y sus pertenencias. 26) Honorarios del Abogado (Attorney’s Fees): En caso de que una demanda sea realizada para recuperar posesión del lugar o de cualquier suma debida o por acto que pueda surjir de la posesión del lugar. 29) Otros términos y condiciones: ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 30) Acuerdo Completo : Lo anterior constituye el Acuerdo Completo entre las partes y solo puede ser modificado por escrito y firmado por ambas partes. han sido hechos como parte de este contrato antes de que las partes hayan ejecutado lo relacionado aquí: Dueño (Lessor): ________________________________ Inquilino (Lessee): ______________________________ Fecha: ________ Fecha:_________ 19 . ejecutará y entregará al Dueño cualquier información financiera razonable requerida por un futuro comprador o prestamista. si existe alguno. tendrá la opción de renovar el contrato por un término adicional de______ meses comenzando a la terminación del contrato inicial. Esta opción para renovar sera ejercida mediante una notificación escrita al Dueño no menos que ________ días antes de la terminación del contrato inicial.al Dueño. El Inquilino preparará. Si el contrato ha sido terminado por el Dueño. la parte que gane el juicio o la decision final del juez puede recuperar todos los costos del proceso incluyendo razonables horarios del abogado. 25) Declaración Certificada (Estoppel Certificate): El Inquilino ejecutará y retornará la declaración certificada al Dueño dentro de los 3 días despues de recibida la solicitud. 27) Opción para Renovar (Option to renew): Establece que si el Inquilino no ha faltado a ninguna de las obligaciones del presente contrato. esta opción expirará. Todos los términos y condiciones serán las mismas excepto el alquiler mensual que será la suma de $______________. pero el Inquilino seguirá responsable de las obligaciones en el contrato. 28) Notificaciones : Cualquier notificación para cada una de las partes puede requerir ser enviada por correo al Inquilino al lugar del negocio y al Dueño a la dirección mencionada arriba o a las sitios que las partes establezcan para tal efecto. Los siguientes Anexos.

$__________________. or sooner as provided herein. at the following address __________________________________. State of _____________. d) In accordance with the attached rent schedule. herein called Lessee. herein called Lessor. 20___. commencing with the 13th month and upon each 12 months thereafter rent shall be adjusted according to any increase in the U. agree upon the following TERMS and CONDITIONS: 1) Property: Lessee hereby offers to lease from Lessor the premises situated in the City of ____________. which comprises approximately _____% of the total square footage of rentable space in the entire property. County of ____________. . b) $__________________. No interest will be paid on security deposit. described as: ________________________________. por lo tanto usted siempre recibirá un Contrato escrito en Inglés. percentage increase based on ____________________. All rental payments shall be made to Lessor. including without limitation the surrender of possession of the premises to Lessor as herein provided. $__________________. increase commencing ____________ and ending _______________. Consumer Price Index (CPI) of the Bureau of Labor Statistics of the Department of Labor for All Urban Consumers for the City of ___________.S. e) Other: ______________________________________________________. 2) Lease Term: The term shall be for a term of ________ years. 5) Security Deposit: Lessee shall deposit with Lessor on the signing of this lease the sum of ________________ Dollars ($ ______________) as security deposit for the performance of Lessee’s obligations under this lease. increase commencing _____________ and ending ___________. step three. c) $__________________. commencing on ________________. step one. and _________________________ _______. herein called premises.La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento este traducido al lenguaje en el cual se hizo la transacción o el lenguaje mas favorable para el Inquilino. 20___ and terminating on ______________. Le sugerimos revisar la traducción en Español del Contrato de Arrendamiento que está en las páginas anteriores para que entienda claramente las claúsulas y condiciones a las que se compromete cuando firme el Contrato. increase commencing ____________ and ending _______________. COMMERCIAL LEASE AGREEMENT This lease is made between __________________________. increase commencing ____________ and ending ______________. unless required by local ordinance. during the term of this lease. commencing with the 13th month and upon each 12 months thereafter. 3) Base Rent: Annual rental amount of ______________ Dollars ($_________) payable in equal installments in advance on the first day of each month for that month’s rental. 4) Rental increases: a) $_________________. Lessee shall on demand deposit with Lessor the amount so applied so that Lessor shall have the full deposit on hand at all times during the term of this lease. step two. step four. If Lessor applies any part of the deposit to cure any default of Lessee. $__________________.

and shall surrender the same at termination hereof. _________ Dollars ($_______) as late charge. The premises shall be used for no other purpose. Lessor represents that the premises may lawfully be used for such purpose. in or about the premises. Any such assignment or subletting without consent shall be void and. occurring on the demised premises or any part thereof. electrical wiring. and will permit Lessor at any time within sixty (60) days prior to the expiration of this lease. pertaining to the premises. additions. and permit persons desiring to lease the same to inspect the premises thereafter. and insurance for the common area. 12) Assignment and Subletting: Lessee shall not assign this lease or sublet any portion of the premises without prior written consent of the Lessor. and Lessee agrees to hold Lessor harmless from any claim for damages.6) Use: Lessee shall use and occupy the premise for the sole purpose of ______________________________________ _______________________________________________________________________________________. ____________________________. without first obtaining the written consent of Lessor. gas. ordinances and requirements of all municipal. Lessee may terminated this lease if possession is not delivered within days of the commencement of the term hereof. no matter how caused. 13) Care and Maintenance of Premises: Lessee shall. If any installment or Rent due from Lessee is not received by Lessor within 5 calendar days after due. taxes. at the option of the Lessor. and if applicable. including plate glass. structural foundations. excepting the roof. at his own expense and at all times. including those for sewer. normal wear and tear excepted. may terminate this lease. to place upon the premises any usual “To Let” or “For Lease” signs. Lessee shall pay to Lessor. Any alterations to the premises shall be done according to Law and with required permits. unless otherwise indicated herein. water. NSF fee. make any alterations. plumbing and heating installations and any other system or equipment upon the premises. Lessor shall not be liable for any rent until possession is delivered. and telephone services. or improvements. NSF check: Tenant acknowledges that either late payment of Rent or issuance of NSF check may cause Lessor to incur costs and expenses and Lessee agrees that these charges represent a fair and reasonable estimate of the cost Lessor may incur due to Lessee’s late or NSF payment. 17) Indemnification of Lessor: Lessor shall not be liable for any damage or injury to Lessee. 11) Ordinances and Statutes: Lessee shall comply with all statutes. Lessee agrees to pay his pro-rata share of maintenance. and Lessee shall be solely liable for utility charges as they become due. 16) Entry and Inspection: Lessee shall permit Lessor or Lessor’s agents to enter upon the premises at reasonable times and upon reasonable notice. state and federal authorities now in force or which may hereafter be in force. in as good condition as received. 21 . 10) Condition of premises: Lessee acknowledges that the premises are in good order and repair. Lessee shall be responsible for all repairs required. Interest. 8) Possession: If Lessor is unable to deliver possession of the premises at the commencement hereof. exterior walls. 15) Common Area Expenses: In the event the premises are situated in a shopping center or in a commercial building in which there are common areas. which shall not be deemed additional Rent. or to any property. for the purposes of inspecting the same. occasioned by or affecting the use thereof by Lessee. 14) Utilities: All applications and connections for necessary utility services on the demised premises shall be made in the name of Lessee only. 9) Alterations: Lessee shall not. maintain the premises in good and safe condition. or any other person. electricity. or if a check is returned NSF. which shall not be unreasonably withheld. 7) Late Charge.

To the maximum extent permitted by insurance policies which may be owned by Lessor or Lessee. this lease continuing in effect with the rent proportionately abated as aforesaid. Lessor shall forthwith repair the same. at his option. A total destruction of the building in which the premises may be situated shall terminate this lease. On the date specified in such notice the term of this lease shall terminate. Lessee shall pay to Lesser upon presentation of paid tax bills an amount equal to _______% of the increase in taxes upon the land and building in which the leased premises are situated. Lessee shall provide Lessor with a Certificate of Insurance showing Lessor as additional insured. 22) Heirs. from any cause. This lease is and shall be subordinated to all existing and future liens and encumbrances against the property. then Lessor may terminate this lease on not less than _____days notice to Lessee. shall maintain plate glass and public liability insurance including bodily injury and property damage insuring Lessee and Lessor with minimum coverage as follows: Lessee shall carry liability insurance in amount of not less than $____________ dollars ($_________). provided that such repairs can be made within sixty (60) days under existing governmental laws and regulations. and Lessee shall then quit and surrender the premises to Lessor. this lease shall terminate on the date when title vests pursuant to such taking. and any rent paid for and period beyond that date shall be repaid to Lessee. Lessor may give Lessee notice of such default and if Lessee does not cure any such default within ____ days. and any additional rent. Lessee and Lessor. County or State real estate taxes over and above the amount of such taxes assessed for the tax year during which the term of this lease commences. Lessor. In the event that such taxes are assessed for a tax year extending beyond the term of the lease. if Lessee does not commence such curing within such ____ days and thereafter proceed with reasonable diligence and in good faith to cure such default. after the giving of such notice or if such other default is of such nature that it cannot be completely cured within such period. Lessor may elect to terminate this lease whether the demised premises be injured or not.18) Tax Increase: In the event there is any increase during any year of the term of this lease in the City. Assigns. and in the event that Lessor shall not elect to make such repairs which cannot be made within sixty (60) days. Lessee shall not be entitled to any part of the award for such taking or any payment in lieu thereof. . or any additional rent. whether because of increased rate or valuation. may make the same within a reasonable time. Successors: This lease is binding upon and passes on to the benefit of the heirs. If this lease shall have been so terminated by Lessor. Lessor may at any time thereafter resume possession of the premises by any lawful means and remove Lessee or other occupants and their effects. this lease may be terminated at the option of either party. but Lessee may file a claim for any taking of fixtures and improvements owned by Lessee. successors in interest to the parties. 21) Destruction of Premises: In the event of a partial destruction of the premises during the term hereof. at his expense. or defaults in the performance of any of the other covenants or conditions hereof. 19) Insurance: Lessee. or any other part of the building materially affecting Lessee’s use of the premise. but such partial destruction shall not terminate this lease. No failure to enforce any term shall be deemed a waiver. shall be apportioned as of the termination date. based upon the extent to which making the repairs cannot be made within sixty (60) days. 20) Eminent Domain: If the premises or any part thereof or any estate therein. the obligation of Lessee shall be proportionate to the portion of the lease term included in such year. The rent. except that Lessee shall be entitled to a proportionate reduction of rent while such repairs are being made. for the benefit of each other. but Lessee shall remain liable as hereinafter provided. The Certificate shall provide for a ten-day written notice to Lessor in the event of cancellation or material change of coverage. 23) Subordination. waive any and all rights of subrogation which might otherwise exist. and for moving expenses. In the event that the building in which the demised premises may be situated is destroyed to an extent of not less than one-third of the replacement cost. shall be taken by eminent domain. 24) Lessor’s Remedies on Default: If Lessee defaults in the payment of rent.

On the date specified in such notice the term of this lease shall terminate. If notice is not given in the manner provided herein within the time specified. delivered to Lessor. but Lessee shall remain liable as hereinafter provided. or Lessor at the address shown below. and Lessee shall then quit and surrender the premises to Lessor. 27) Option to renew: Provided that Lessee is not in default in the performance of this lease. the prevailing party shall be entitled to all costs incurred in connection with such action. to Lessee at the premises. 25) Tenancy Statement (Estoppel Certificate): Lessee shall execute and return a tenancy statement. If this lease shall have been so terminated by Lessor. and deliver to Lessor any financial statement reasonably requested by a prospective lender or buyer. this option shall expire. No failure to enforce any term shall be deemed a waiver. 29) Other Terms and Conditions: ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 30) Entire Agreement. 26) Attorney’s Fees: In case suit should be brought for recovery of the premises or for any sum due hereunder. or at such other places as may be designated by the parties from time to time. Lessee shall have the option to renew the lease for an additional term of ______ months commencing at the expiration of the initial lease term. execute. including reasonable attorney’s fees. The following Exhibits. All of the terms and conditions of the lease shall apply during the renewal term except that the monthly rent shall be the sum of $______________. The foregoing constitutes the entire agreement between the parties and may be modified only in a writing signed by both parties. or is required to give. or because of any act which may arise out of the possession of the premises. have been made a part of this lease before the parties’ execution hereof: Lessor: ______________________________ Lessee: ______________________________ Date: ________ Date:_________ 23 . Lessor may at any time thereafter resume possession of the premises by any lawful means and remove Lessee or other occupants and their effects. if any. postage prepaid. within 3 days after receipt. Tenant shall also prepare. shall be given by mailing. by either party. The option shall be exercised by written notice given to Lessor not less than ________ days prior to the expiration of the initial lease term. 28) Notices: Any notice which either party may.

el exclusivo remedio para el Inquilino será una acción por daños. pérdida. o pérdida de uso de cualquier propiedad hasta el punto que lo mismo es asegurado bajo cualquier póliza de seguro mantenida para esto . Sin embargo. Si hay alguna de estas claúsulas en su contrato intente negociar términos más favorables ya que estas claúsulas están escritas para proteger los intereses del Dueño. (3) que surja de o fuera de la ocupación o uso del lugar por la parte del Inquilino o que surja de o fuera de cualquier ocurrencia en el lugar o or lo tanto causado. contratistas. el Inquilino removerá el mobiliario pero pagará por todos los costos necesarios de repación de cualquier daño ocasionado. que puede requerir modificaciones estructurales costosas en order para cumplir con la letra de la Ley. directores.B. reclamos. una base diaria de alquiler igual y por los primeros sesenta (60) días de ciento cincuenta porciento (150%) de la base diaria del alquiler pagado del último mes y doscientos porciento (200%) hasta el tiempo en que desocupe el lugar. Ley de Americanos con Discapacidad ( American with Disabilities Act ADA): a la otra parte dentro de los treinta días (30) despues de ocurrido el daño. Tiempo es la esencia con respecto a entregar dichas notificaciones. destrucción. INDEMNIZACION Y NEGLIGENCIA: (a) El Inquilino hasta lo máximo permitido por la Ley se Las partes están por lo tanto notificadas de la existencia de la Ley. defender y no ocasionar daño al Dueño. Ningún pago hecho por el Inquilino al Dueño despues del término sera restituído o será tenido en cuenta para continuar o extender el contrato a menos que este por escrito y firmado por el Dueño y el Inquilino. contratistas. (4) sufrido por. responsabilidades. RESPONSABILIDAD. DaÑo Casual (Casualty Damage) : El Inquilino le dará notificación inmediata por escrito al Dueño por cualquier daño al lugar o al edificio. el Inquilino pagará. tal indemnización de las Partes Indemnizadas por el Inquilino no serán aplicables si tales pérdidas. (b) El Dueño y el Inquilino: los dos evitarán cualquier reclamo que podrían tener en contra del otro por cualquier daño. CLAUSULAS COMUNES EN UN CONTRATO (Ejemplos) Estos son algunas de las Claúsulas mas comunes en los Contratos Comerciales que no hacen parte del ejemplo de contrato anterior. indemnizar y no perjudicar al Dueño por cualquier daño. demanda. invitados del Inquilino o sus Sub-inquilinos y asignados. empleados. socios. AlQuiler Remanente (Holdover Rent): Si el Inquilino falla en desocupar el lugar al final del contrato. acciones y veredictos de la justicia de cualquier clase y carácter (1) que surjan de la culpa del Inquilino por el incumplimiento de sus obligaciones bajo este contrato. daños es causada solo por la negligencia o intencional mala conducta del Dueño o cualquiera de sus agentes autorizados o empleados. Las partes están por lo tanto avisadas para consultar a un profesional quien puede proveer información adicional para cumplir con el Acta. pero a continuación observará como están redactadas estas claúsulas en el Contrato. robo. recuperado de o declarado en contra de cualquiera de las partes indemnizadas por los empleados. agents. en adición al alquiler debido. Incumplimiento del DueÑo (Landlord’s Default): Si el Dueño falla en cumplir con alguna obligación dentro de (30) días despues de una notificación escrita del Inquilino especificando la falta. cualquiera el Dueño o (el Inquilino si no causo el daño) el Inquilino pueden terminar el contrato notificando por escrito compromote a proteger. excepto el mobiliario del Inquilino. pérdidas. (2) que surjan de o causado en total o parcialmente por parte del Inquilino. sus sucesores. oficiales y afiliados (colectivamente llamados “Partes Indemnizadas”) de y contra cualquier multa. A la terminación. Hemos presentado cuál es el significado de algunas de estas Claúsulas en la Sección de Terminología. en este caso el alquiler será abolido por la parte del contrato que falte por terminar y será efectivo desde el día en que dicho daño ocurrió. o cualuqier otra persona que entre al lugar bajo o con el permiso expreso o implícito o por invitación. agentes. Adicionalmente el Inquilino deberá defender. gastos (incluyendo honorario de los abogados) ocasionados por mantenerse en el lugar. Si el lugar o el edificio es declarado completamente destruído por un perito de la compañía de seguros o si de acuerdo a estimaciones del Dueño las repaciones o reconstrucción no pueden terminarse antes de 180 días desde ocurrido el daño. Mobiliario del Negocio (Trade FiXtures): Cualquier y todas las mejoras hechas en el lugar durante el término pertenecerán al Dueño. indemnizar. costos.

Niveles de radon que excedan los límites federales y estatales han sido encontrados en edificios de California. daños . (c) el Inquilino no permitirá que cualquier sustancia peligrosa sea traída al lugar. excepto los Materiales Permitidos. o ventas del negocio. responsabilidades. prohibido o penalizado por cualquier “Ley Ambiental” cuyo termino y significado este relacionado a salud. Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste) Derecho de Primera Oferta (Righ of First Offer ROFO): El Inquilino tendrá el derecho condicional de hacer la primera oferta para alquilar espacio adicional de la propiedad en los términos y condiciones establecidas en el documento adjunto.y que cubre el Edificio. o es requerido para ser asegurado en contra por la parte que está evitando bajo estos términos por lo tanto. costos. gastos. el Dueño revelará que gas radon es un gas radiactivo que cuando se acumula en el edificio en cantidades sufientes puede presentar riesgo a la salud de las personas que están expuestas durante constantemente. obligaciones de cualquier naturaleza que surjan de o como resultado del uso del lugar por patrte del Inquilino. 25 . Dueño e Inquilino inmediatamente despues de conocer la expropiación. Cada parte causará que su agencia de seguros se comprometa a todas las pólizas aplicables evitando que los derechos sean llevado bajo la claúsula en contra de demandas o en contra de la otra parte. CondenaciÓn (Condemnation): El término “Sustancias peligrosas” como está usado en este contrato significará contaminantes. Las inspecciones y pruebas serán realizadas a cargo del Dueño a menos que se compruebe la existencia de sustancias peligrosas. Este contrato se considerará terminado el día de dicha toma y el Dueño y el Inquilino no tendrán responsabilidad u obligación que surja bajo este contrato despues de tal día. Si en cualquier momento durante o despues de terminado el contrato se encuentra que el lugar está contaminado por el uso de sustancias peligrosas por parte del Inquilino o el incumplimiento del contrato. demandas. El dueño puede entrar en cualquier momento para hacer inspecciones y pruebas ambientales al lugar tratando de minimizar la interferencia con las operaciones del negocio. Información adicional acerca de radon puede ser encontrada en las organizaciones de salud pública del condado. InformaciÓn de Gas Radioactivo (Radon Gas Disclosure): Como requerido por la ley. Si el lugar entero puede ser apropiado o expropiado por una autoridad gubernamental o está bajo la amenaza de y en lugar de condenación. . sin tener en cuenta si es la culpa o negligencia de la otra parte la que causó tal pérdida. que deba ser retirada o su uso restringido. le dará notificación por escrito a la otra parte. el Inquilino defenderá e indemnizará y no perjudicará al Dueño de todos los reclamos. El Inquilino por lo tanto acuerda que (a) no se conducirá ninguna actividad en el lugar que produzca cualquier sustancia peligrosa (b) el lugar no sera usado de ninguna manera para almacenar ninguna sustancia peligrosa. contaminación o protección del ambiente. tóxicos y cualquier otra sustancia. excepto se establezca algo diferente en este contrato. el lugar y el mobiliario del Dueño y el Inquilino. mejoras del Inquilino. y si son traídos y encontrado el Inquilino deberá removerlos y limpiar inmediatamente con los materiales y procedimientos apropiados de acuerdo a las leyes ambientales. propiedad personal.

___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ Dueño (Lessor): ________________________________________ Fecha: __________________ Inquilino (Lessee): ________________________________________ Fecha: __________________ Iniciales del Dueño (Lessor’s Initials): ___________ Iniciales del Inquilino (Lessee’s Initials): ___________ Fecha: ____________________ . ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 3. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 5. Esto le ayudará a entender y ubicar las nuevas obligaciones o condiciones. y ____________________________________. llamado aquí el Inquilino (Lessee). en el espacio comercial localizado en la Ciudad de ________________ ________. llamado aquí el lugar alquilado. Estado de _________________. Tambien esto le ayudará a proteger sus derechos si el Dueño incumple con algo que ustedes acordaron por escrito. En el cuál _______________________________. EJEMPLO DE CONDICIONES ADICIONALES EN UN CONTRATO Esta sección provee un ejemplo de Condiciones Adicionales de un Contrato. Es importante incluir cualquier cambio o modificación al Contrato de Arrendamiento en un contrato Adicional y adjuntarlo al contrato original. descrito como: _______________ _______________. acordaron los siguientes TERMINOS y CONDICIONES: 1. Una adición se convierte en parte del Contrato. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 4. ACUERDO DE CONDICIONES ADICIONALES AL CONTRATO Los siguientes términos y condiciones que son incorporados aquí y son parte del Contrato de Arrendamiento Comercial fueron hechas el ______________________. llamado aquí el Dueño (Lessor). ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 2. Usted tiene la obligación de demostrar con pruebas la obligación del Dueño.C. Condado de ___________________.

___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 4. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 5. on premises situated in the City of ________________________. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 2. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ Lessor: ________________________________________ Lessee: ________________________________________ Date: __________________ Date: __________________ Lessor’s Initials: ___________ Lessee’s Initials: ___________ Date: ____________________ 27 . In which _______________________________.La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento a las Condiciones Adicionales esten traducidas al lenguaje en el cual se hizo la transacción o el lenguaje más favorable para el Inquilino. COMMERCIAL LEASE AGREEMENT ADDENDUM The following terms and conditions are herby incorporated in and made part of the Commercial Lease Agreement dated ______________________. State of _________________. and ________________________ ____________. herein called Lessor. described as: ______________________________. herein called premises. Le sugerimos revisar la traducción en Español del Contrato de Arrendamiento y las Condiciones Adicionales que está en la páginas anterior para que entienda claramente las claúsulas y condiciones a las que se compromete cuando firme el Contrato. agree upon the following TERMS and CONDITIONS: 1. County of _______ ____________. herein called Lessee. por lo tanto usted siempre recibirá un Contrato escrito en Inglés. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 3.

llamado aquí el Sub-Inqilino acuerdan los siguientes TERMINOS Y CONDICIONES: Por lo tanto .D. 3. Entered into on ________ ____________________________. 5. Las Partes acuerdan mutuamente lo siguiente: 1. 7. La cosa más importante para recordar acerca de Sub-contratar es que usted el Inquilino Principal (Master-tenant) sigue siendo responsable por el Contrato de Arrendamiento ACUERDO DE SUB-CONTRATO COMERCIAL Este Sub-contrato es hecho entre _______________________________. the above-named parties agree to the terms and conditions set forth above. California y ha acordado firmar este contrato bajo ciertos términos y condiciones. EJEMPLO DE UN ACUERDO DE SUBCONTRATO Esta sección provee un ejemplo de acuerdo de Sub-contrato. ELECTRICIDAD: ______________________________________________ _________________________________________________________________________________ COSTOS ADICIONALES: ________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ 4. 2. El ejemplo de acuerdo incluye la firma del Dueño. Es importante escribir todas las obligaciones y condiciones del acuerdo antes de que el Sub-inquilino se mude al lugar. In Witness Hereto. llamado aquí el Inquilino Principal (Master Tenant) y ____________________________________. ____________________ _______________________ Sublessor _______________________ Landlord/Owner Sublessee . ha firmado un contrato con el Dueño de la Propiedad ( Landlord) del espacio comercial localizado en: _____________________________. BASURA. el Inquilino Principal (Master Tenant). 20____. La mayoría de los Contratos de Arrendamiento requieren del permiso del Dueño para poder Sub-contratar. ________________________. ALQUILER: _______________________________________________________________________ TERMINO: ________________________________________________________________________ DEPOSITO DE SEGURIDAD: ____________________________________________________________ _________________________________________________________________________________ SERVICIOS DE AGUA. 6. _____________ ___________.

the Sublessor. COMMERCIAL SUBLEASE AGREEMENT This sublease is made between _______________________________. 2. has entered into a Lease contract with the Property Owner/ Landlord of the premises located at: _____________________________. 7. Entered into on ________ ____________________________. Le sugerimos revisar la traducción en Español del Contrato de Arrendamiento que está en las páginas anteriores para que entienda claramente las claúsulas y condiciones a las que se compromete cuando firme el Contrato. ________________________. the above-named parties agree to the terms and conditions set forth above. 6. RENT: _______________________________________________________________ TERM: ________________________________________________________________ SECURITY DEPOSIT: ____________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ UTILITIES: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ADDITIONAL COST: ____________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ 4. California and has agreed to enter into this contract under certain terms and conditions. 20____. ________________________. 5. In Witness Hereto. herein called Sublessor and _______________ _____________________. The Parties mutually agree to the following: 1. herein called Sublessee agree to the following TERMS AND CONDITIONS: Wherefore.La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento este traducido al lenguaje en el cual se hizo la transacción o el lenguaje mas favorable para el Inquilino. ____________________ _______________________ Sublessor _______________________ Landlord/Owner Sublessee 29 . por lo tanto usted siempre recibirá un Contrato escrito en Inglés. 3.

Estas serán sus herramientas para negociar el contrato. La mayoría de las cosas que necesita se puden negociar. cuál es el precio del alquiler por espacios similares cerca del sitio donde quiere poner su negocio y algo crucial para el futuro del negocio cuánto realmente puede pagar por el alquiler. y las cosas de las que prescindir si eso le sirve para obtener un mejor contrato y obtener mejores condiciones. sin embargo lo más importante que debe saber es: cuál sería la localización ideal para el negocio. Debe Tener/No hay trato si no las tiene : Puede no tenerlas/puede negociarlas: I I I I ________________________________________ I I I I ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ a Tercer Paso: Siéntase seguro y sepa con anticipación que es lo que quiere. !Si se puede! . A continuación hay una lista de sugerencias de la información que le ayudará a estar preparado para la negociación. Nosotros le recomendamos hacer su Plan de Negocio que le ayudará a identificar todas esas importantes partes de la información.E. LISTA PARA REVISAR ANTES DE NEGOCIAR EL CONTRATO Primer Paso a Reuna toda la información necesaria para negociar el contrato. a Dirección del Local comercial a Precio del Alquiler de otros negocios alrededor a Negocios que competirián con el suyo a Principales calles y cruces a Transporte Público a Cuánto tiempo ha estado desocupado el lugar a Alquiler que desearía pagar a Alquiler máximo que puede pagar a Término de Duración del Contrato a Depósito de Seguridad a Presupuesto para pagar por los servicios a Mejoras y arreglos al lugar a Impuestos a Póliza de Seguro a Costos adicionales a Segundo Paso: Haga una lista de las cosas que usted necesita tener para su negocio.

F. 1. LISTA PARA REVISAR ANTES DE MUDARSE AL LUGAR En esta sección presentamos una lista para revisar antes de mudarse al lugar y que le ayudará en su plan de iniciar su negocio manteniendo la información mas importante acerca de las Condiciones del Contrato es un solo lugar. En la lista usted puede incluir. Revise el contrato y verifique la siguiente información: p Nombre de las Partes: ______________________________________________________________ p Direcciones: ______________________________________________________________________ p Lugar del espacio comercial: _________________________________________________________ p Pies Cuadrados: ___________________________________________________________________ p Alquiler: __________________________________________________________________________ p Día para pagar el alquiler: ___________________________________________________________ p Depósito de Seguridad: ____________________________________________________________ p Servicios: ________________________________________________________________________ p Impuesto a la Propiedad (Año anterior): ______________________________________________ p Cobertura del Seguro: ______________________________________________________________ p Costos adicionales / Mantenimiento: __________________________________________________ 31 . los nombres de las partes del contrato. días del pago de alquiler etc para recordar facílmente. direcciones.

13. 9. Actualice la información del Banco y ordene nuevos cheques 8. 11. electricidad etc. Anuncie la nueva dirección del negocio. Préstamos para Negocios. Actualice la página de Internet y los mensajes de contestador 12. . 10. Haga todos los arreglos necesarios para los servicios de computadores. 6. 3. Transfiera las cuentas para los servicios de agua. Incluya los costos adicionales asociados con los arreglos. Actualice o compre un seguro para el nuevo lugar. Ordene /cambie todo lo que necesite con la papelería del negocio. 7. si necesita permisos para hacer las mejoras y reparaciones. Ordene el equipo y mobilirario. tome fotografías del lugar y mantenga los recibos de todos los gastos. Arreglos/ Permisos. Contacte a la compañía de mudanzas y asegurese que tienen seguro. 4. 14.asegure capital para los costos de arreglos o para empezar el negocio.La mayoría de los asuntos a continuación debieron ser resueltos en el Plan de Negocio: 2. Haga una inspección al lugar. el tiempo de espera puede ser 6 semanas o más. Actualice las licencias del negocio con la Ciudad ( Unico propietario) o con el Estado de California ( Corporación). Carta de Intención: términos y condiciones del contrato (Vea los términos del contrato) 15. 5. verifique los días de entrega.

LSE no provee representación legar para litigios o reclamos (415) 543-9444. Provee asistencia general e información acerca reclamos y demandas civiles incluyendo desalojos.sfbar. (415) 982-1300 or www. Mediación y Arbitraje. Dirección 575 Polk St.org 1 Servicios Legales de Voluntarios (Volunteer Legal Services Program of the Bar Association of San Francisco VLSP). derechos de vivienda. www. servicios de mediación y reclamos pequeños. desalojos. Bancarrota. VLSP provee representación gratis en varios casos y para personas de bajos ingresos. inmigración. ellos lo referirán al (Lawyer Referral and Information Service -LRIS). derechos de los jóvenes y beneficios públicos. (415) 989-1616.baylegal. San Francisco. y reclamos civiles pequeños (415) 575-3500. www. Las consultas son cada segundo sábado del mes desde 10:30 am – 12:00 pm en la Universidad UC Hastings College of the Law cerca al Civic Center. Provee asistencia de Reclamos de Deudas. LSE tiene un grupo de abogados de firmas prestigiosas quienes donan su tiempo para asistir a pequeños empresarios con servicios de transacciones como cartas de incoirporación.org. violencia domestica y ayuda legal en general. 1 Servicios Legales para Empresarios (Legal Services for Entrepreneurs LSE). Debe completar una solicitud para poder recibir los servicios. Si no le pueden ayudar. www. Este programa no es basado en el ingreso de la persona pero ayuda a los que primero vienen a buscar el servicio. www. Recibirá una consulta con un abogado privado. 1 1 La Raza Centro Legal Provee asistencia con reclamos laborales.com/lsehome.lrcl.lawyerscomm. RECURSOS DE AYUDA ADICIONALES Ayuda Legal: 1 Asociación de Referencia para Abogados en San Francisco (San Francisco Bar Association Referral): Para hacer una cita con un abogado privado especialista en el area de servicios que usted necesita debe pagar una cuota de $30. 33 .htm 1 Ayuda Legal del Area de la Bahía (Bay Area Legal Aid) Provee asistencia con derecho de vivienda.org 1 Centro de Acceso (Access Center): La Corte Superior de San Francisco tiene un Centro Legal de Auto Ayuda. (415) 982-1600. 1 Clínica de Servicios Legales (The Legal Advice and Referral Clinic LARC) Son consultas de ayuda legal gratuita cada segundo Sábado del mes. Provee servicios para dueños de pequeños negocios que operan o quieren empezar un negocio. ordenes de restricción. asuntos de beneficios públicos.V.lccr. CA 94102.org Comité de Abogados por los Derechos Civiles (Lawyers Committee for Civil Rights) Provee asistencia y representación para una variedad de Derechos Civiles que incluyen reclamos por discriminación.

www.Recursos en el Internet: 8 www. (415) 282-6622 o www.communityboards. 8 www.com Para buscar lugares que están alquilando.com Nolo Press publica varios manuals y formas legales de auto ayuda. San Francisco.sftu. (415) 920-3820.org www. (415) 398-6200 C San Francisco Tenants Union. Ca 94103 (415) 986-9586. También tiene una lista de abogados privados 8 www.org Resolución de conflictos y servicios de mediación.com San Francisco Business Information provides local information about economic development services and small business resources.com Sitio en el Internet para recursos de bienes raíces para pequeños negocios. (415) 252-2500 or www. www.com Find Law provee información legal y recursos educativos. . CA 94110. No se ofrecen services para inquilinos comerciales.Legalmatch.org C San Francisco Residential Rent Stabilization and Arbitration Board. C California Department of Fair Employment and Housing. Recursos Independientes: C Departamento de Inspección de Edificios (Department of Building Inspection): 1660 Mission Street. 8 www. 1-888-758-9911 o 995 Market. 8 www. San Francisco.Findlaw.rofo.Nolopress. 8 www.hrcsf.ca. 3130 24th St.dfehmp.gov C Colaborativa de Defensa en contra de Desalojos (Eviction Defense Collaborative) Asistencia para Inquilinos Residenciales C Housing Rights Committee. (415) 558-6164 or www.sfbizinfo.org Provides educational information and advocacy for residential tenants. Mediación y Arbitraje para Inquilinos residenciales.org C Comisión de Derechos Humanos de San Francisco (SF Human Rights Commission) C Programa de Mediación Comunitaria (Community Boards Mediation Program). Provide educational materials and counseling for residential tenants with legal issues.sfgov.craigslist.sfgov. (415) 252-4602.com Legal Match provee una lista de abogados privados en el Area de la Bahía.

35 . Estas áreas no son de uso exclusivo del Inquilino y se comparte con otros. Incluye hipotecas. Asignación (Assignment): Es asignar su contrato a una contra de la propiedad sostenida por otra persona diferente del Dueño. El contrato establece quien paga por cualquier modificación como añadir una rampa o ampliar las puertas de la entrada para acomodar sillas de ruedas. El Dueño puede ofrecerle amortización (pago a plazos) para el pago de los costos de las arreglos que requiere el Inquilino Inquilino Principal: (Anchor Tenant): Es por lo general Certificado expedido por una agencia local del gobierno o el departamento de Inspección de Edificios donde notifica que el lugar ha sido inspeccionado y es adecuado para ocuparlo. y arreglo de jardínes etc. Este proceso es por lo general más rápido y menos costoso que el judicial. Este certificado es solicitado por el Dueño antes de vender o refinanciar el edificio. estacionamiento.. declaración del Inquilino donde provee información importante en el Contrato como la cantidad del depósito de seguridad. Cada Inquilino es responsable por un porcentaje de los costos. Reclamo (Encumbrance): Cualquier reclamo o demanda en propiedad. esto solo transfiere los derechos y beneficios a una tercera parte para ocupar el espacio comercial. Amortización (Amortization): Son costos que el Dueño le una asignación o un préstamo para los arreglos que requiere el Inquilino y él es responsable de manejar los contratos de construcción. Area Común (Common Area): Las áreas comunes incluyen arbitraje puede hacer una decision acerca del caso y hacerla cumplir a las partes. Arbitraje (Arbitration): Alternativo al sistema judicial. Esto puede prevenir que usted venda o transfiera un negocio sin la autorización del Dueño. El Inquilino es responsable por el pago de los incrementos por cada uno de los años siguientes. Este sistema no es un procedimiento de la Corte pero puede verse como tal y el árbitro puede ser un juez retirado o abogado. Año Base (Base Year): Año Base es el primer año del con- Acceso (Access): Determina el acceso que usted tiene a toda la propiedad también como el espacio de uso. Por ejemplo Target o otros almacenes de cadena. impuestos etc. Para liberarse de las obligaciones debe haber “Novation” que consiste en crear un nuevo contrato. El préstamo es pagado como parte del alquiler mensual durante el tiempo del contrato de arrendamiento. baños compartidos y cuartos de máquinas etc. Condenación (Condemnation): Si un edificio es tomado por el gobierno o es declarado inservible o condenado el contrato de arrendamiento puede ser invalidado. Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy): pasa al Inquilino como alquiler adicional durante el término del contrato. Declaración Certificada (Estoppel Certificate): Es una tercera parte con la aprobación del Dueño. INDICE ALFABETICO DE TERMINOS i Condición Actual “Tal Como está (“As-Is” Condition): El Inquilino acepta la condición Renovación Automática (Automatic Renewal): El contra- actual del lugar cuando firma el contrato. La Asignación no elimina las obligaciones del Inquilino original para con el Dueño. Pueden existir limitaciones en edificios grandes pero por lo genral el acceso es ilimitado. to continua basado en los términos y condiciones existentes hasta que cualquiera el Dueño o el Inquilino notifiquen por escrito a la otra parte que quieren cancelar la claúsula y que por lo tanto quieren terminar el contrato. Areas Comunes de Mantenimiento (Common Area Maintenance CAM): Es una cantidad que se le cobra a los el Inquilino más importante que atrae la atención en un Centro comercial. los derechos y obligaciones del Dueño y certifica que el Inquilino no ha incumplido con los términos del contrato. Esto incluye defectos físicos o asuntos de zonificación.VI. Ley de Americanos con Discapacidades (Americans with Disabilities Act): La Ley requiere que todos los negocios trato y se tiene en cuenta para los incrementos del alquiler. el Inquilinos por mantener los baños compartidos. para pagar por mejoras públicas como arreglo de las calles o drenajes. Construcción en el Edificio (Build-out): El Dueño provee abiertos al público o que empleen mas de 15 personas tienen que tener acceso al lugar para personas con discapacidades. Se establece en el contratos excepto en los contratos de Triple Neto (NNN). Valoración (Assessment): Es una cuota impuesta a la elevadores.

Alquiler Remanente (Holdover Rent): Es la cantidad que controla los demás contratos que le siguen. lino es responsable por el alquiler. Garantía (Lien): Es un reclamo legal en contra de la propie- dad por el pago de una deuda u obligación. el Inquilino original y el nuevo Inquilino. Carta de Intención (Letter of Intent LOI): Es un acuerdo Alquiler incluye todos los costos de operación e impuestos. El mediador no es juez y no puede hacer una decision en su caso. recolección de basura y mantenimiento. el seguro y los costos de operación. duración del contrato etc. el impuesto a la propiedad. Contrato basado en el IPC (Index Lease): El precio del tariamente trabajar con un mediador. Entre mayor es el porcentaje de factor de pérdida. Se recomienda presentarla como parte del proceso de negociación del contrato. Solo las partes acuerdan cuál es la solución a través de la facilitación del mediador. Garantía del Dueño (Landlord’s Lien Warrant): El Dueño puede poner una garantía en el contrato a la propiedad tres partes. Esta claúsula incluye una lista de materiales que son considerados peligrosos. El CPI es publicado por el la Oficina Federal de Estadísticas del Departamento del Trabajo. Esta carta puede obligor a las partes pero por lo general es una lista detallada de lo propuesto para el contrato de Arrendamiento. el Inquilino es responsable por servicios de limpieza de su local comercial. Dueño (Landlord): Definido en el contrato como LessOr. incrementos. Contrato Principal (Master Lease): Es el primer contrato fijo de alquiler y el Dueño paga todos los costos de operación como agua. Contrato Total Industrial (Industrial Gross Lease): Adi- cional al Alquiler. Factor de Pérdida (Load Factor or Loss Factor): Es la para los próximos años puede variar dependiendo de otros factores como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual. recolección de basura y limpieza están incluídos en el precio del alquiler. Estos contratos son comunes en los Sub-Arriendos o en los espacios compartidos. Alquiler de Servicio Completo (Full Service Rent): El personal del Inquilino para cobrarse el alquiler que pueda deberle el Inquilino. Incluir esta claúsula ayuda si el negocio no resulta exitoso. Contrato Total Modificado (Modified Gross Lease): Adi- Alquiler depende del Indice del Precio al Consumidor (CPI en inglés).. que usualmente es entre 10% y 15%. “Novation”: Este proceso requiere la aprobación de las puede ser el dueño de la propiedad o de la compañía que administra la propiedad. una persona neutral. Generalmente este nuevo contrato tiene los mismos términos y condiciones del contrato existente pero las partes son diferentes. Los acuerdos de mediación son confidenciales y pueden obligar a las partes. La persona que aparece en el documeto original se considera el Inquilino Principal (Master Tenant) cuando se crea un Sub-contrato. Este porcentaje que es equivalente a la inflación refleja el mercado en su ciudad y estado. Las partes de este nuevo contrato son el Dueño y el nuevo Inquilino. El Dueño. más dinero está pagando en las Areas comunes y no por el area que ocupa su negocio. Este porcentaje es considerado neutral y por eso se utiliza porque tanto el Dueño como el Inquilino no pueden decidir cual es el increment. Estos contratos son comunes en edificios donde hay varios inquilinos. El alquiler remanente está por lo general entre un 150% y 200% del pago mensual. el impuesto a la propiedad y el seguro Contrato Triple Neto (NNN or Triple Net Lease): El Inqui- cional al Alquiler. Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste): Esta claú- sula establece que el Inquilino no está permitido a tener cualquier clase de desperdicios o sustacias peligrosas. Esto crea un nuevo contrato y transfieras las obligaciones y derechos al nuevo Inquilino. Contrato Doble Neto (NN or Double Net Lease): El Inqui- lino es responsable por el alquiler. . Contrato Total (Gross Lease): El Inquilino paga un precio diferencia del porcentaje entre el area de uso y el area alquilada. recolección de basura y limpieza del lugar.Contrato de Servicio Completo (Full Service Lease): To- dos los gastos de servicios de agua. Mediación (Meditation): Ambas parte acuerdan volun- adicional de alquiler que el Inquilino debe pagar si permanence en el lugar una vez el contrato haya finalizado. Apague y Anule (Go Dark): Esta claúsula permite que el Dueño invalide el contrato cuando el Inquilino cierra el negocio aún cuando el contrato está en efecto. para resolver cualquier disputa y llegar a un acuerdo. Libera a las dos partes de las obligaciones. el Inquilino es responsable por su parte en el pago de los servicios de agua. Contrato Gradual (Graduated Lease): El precio del Alquiler escrito con términos propuestos para el contrato final que puede ser precio del alquiler. Contrato Neto (Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler y el impuesto a la propiedad.

El Dueño de la propiedad permite al Inquilino que use la propiedad por pagos monetarios determinados (Alquiler) Contrato basado en porcentaje (Percentage Lease): no paga el alquiler. En esta claúsula se define el tipo de alquiler que puede ser Servicio Completo. Acuerdos sobre estacionamiento pueden ser separados del contrato de arrendamiento pero deben estar por escrito Parte (Party): Las partes en el contrato son el Dueño y el el Inquilino está obligado a pagar al Dueño por la duración del contrato. El Dueño debe darle la oportunidad al Inquilino de hacer una oferta. Estacionamiento (Parking): Describe el espacio y lo- Dueño. Depósito de Seguridad (Security Deposit): Es la suma período de alquiler gratis concedido al Inquilino por el de dinero que el Inquilino paga como garantía de que va a cumplir todas las obligaciones del contrato. Total etc. Claúsula de Relocalización (Relocation Clause): Esta El Inquilino tiene el derecho de ser el primero en hacer la oferta para arrendar o comprar el espacio comercial. Valor del Alquiler (Rent): Es la suma de dinero total que calización del lugar de estacionamiento. El contrato puede incluir que el Inquilino es responsable por una parte de estos gastos y de cualquier incremento anual. El Inquilino debe usar está situación para negociar en el contrato. Esto es importante para la relocalización para entender que el precio del alquiler incluye el área que se usa en el negocio más una parte de las Areas Comunes como los baños públicos etc. la propiedad puede ser vendida o alquilada a otra persona. Gastos de Operación (Operating Expenses): Hay gastos de operación del edificio que son diferentes a los costos de operación del negocio. El Dueño mantiene el depósito por el tiempo del contrato y puede 37 . Es la suma del Area de Uso y el porcentaje de Area Común compartida. Derecho de Rechazar (Right of First Refusal -ROFR): El claúsula le da al Dueño el derecho de trasladar al Inquilino durante el término del contrato. Triple Neto.El anterior inquilino queda libre de las responsabilidades establecidas en el viejo contrato. Los términos del procesos son claramente establecidos. Gastos de operación asociados al edificio incluyen servicio de limpieza y mantenimiento. Espacio comercial (Premise): Es el lugar. Si el Inquilino rechaza la oferta. eso significa que el alquiler puede variar de acuerdo al éxito de su negocio. Debe estar claramente descrito en el contrato. dirección y me- inicial en el contrato y los incrementos que usualmente son cada año. Esta claúsula incluye la descripción de un espacio alternativo y tiene una definición clara de las condiciones de relocalización. Esto puede presentarse durante el tiempo que el Inquilino está haciendo los arreglos al lugar y por lo tanto el negocio no está operando. El Dueño debe tener una oferta que el Inquilino puede rechazar o negociar si está interesado. El precio del alquiler puede basarse en el precio del mercado o en el mismo precio del contrato original. Area Alquilada en Pies Cuadrados (Rentable Square Feet): Es la medida en pies cuadrados por las que el Inquili- Inquilino. Concesión de Alquiler (Rent Concession): Este es un Dueño le otorga al Inquilino. Esto es solo un acuerdo para negociar de buena fé. Derecho para Terminar (Right to Terminate): El Dueño puede permitir una terminación anticipada del contrato por el pago de una multa. Porcentaje de espacio compartido (Pro-Rata Share): Este es el porcentaje del edificio que el Inquilino ocupa y esta basado en el área en pies cuadrados del espacio alquilado comparado con el area (en pies cuadrados) total del edificio. Esta multa puede ser algunos meses del alquiler y algunos costos adicionales del Dueño para volver a alquilar el lugar. La renovación puede hacerse por un término adicional en tiempo (por lo general es el mismo tiempo que el contrato original) o puede extenderse a 5 o 10 años. El Inquilino tiene el derecho de hacer la oferta por un tiempo limitado. Derecho de Primera Oferta (Right of First Offer -ROFO): dida en pies cuadrados del espacio que va a ser alquilado. El incremento más utilizado es el del Indice de Precios al Consumidor CPI o un porcentaje que puede variar entre el 3% y 5%. la cantidad de espacios a que tiene derecho y el costo. usualmente por escrito la oportunidad para hacer la primera oferta en caso de que quiera arrendar o vender una parte de la propiedad. Esta es una buena opción para negocios que apenas empiezan siempre y cunado la multa no sea excesiva. La opción para renovar es solo un acuerdo para negociar en buena fé. Incrementos del Alquiler (Rent Escalations): El alquiler que paga el Inquilino se incrementa cada año. Una forma más segura para renovar el contrato es teniendo una claúsula de Renovación Automática. Precio del Alquiler (Rental Rate): Es el precio mensual El precio del alquiler es un porcentaje de las ventas totales. Opción de Renovación (Renewal Option): Es el dere- cho del Inquilino para renovar o extender la duración del contrato a un precio de alquiler determinado.

El Dueño paga por las mejoras y maneja los contratos de construcción. Muebles. partes fijas del mobiliario. El Inquilino original se convierte en el Inquilino Principal (Master Tenant) y el nuevo inquilino se convierte en el Sub-Inquilino. Claúsula en Contra de Demandas (Subrogation Clause): mejoras que requiere el Inquilino en el edificio y que son aprobadas por el Dueño. Seguridad (Security): Describe los sistemas de seguridad del espacio alquilado. Aprobar la Construcción (Turn Key Build-out): Son las algunos o todos los derecho a una tercera parte. El Inquilino es responsable por los costos de las mejoras. Señales o Avisos (Signage): Especifica el tipo de señal o ese es (UstEd) el comerciante Término (Term): Es la duración en tiempo que el contrato aviso que está permitido. donde colocarlo y quien paga por su mantenimiento. quien va a hacer el trabajo y el costo. Cascarón (Shell): Es un espacio comercial sin ningún tipo mientos en la propiedad. Esta información es importante para calcular el alquiler en el futuro y las opciones de renovación. Entregar la Llave (Turn Key): La propiedad está completa- mente lista y terminada para que el Inquilino se mude y no se necesita ningún trabajo de mejoramiento. Carta de Trabajo (Work Letter): La carta de trabajo define el tipo de mejoras y el costo estimado para el Inquilino. Si el depósito en cualquier momento es usado para pagar el alquiler atrasado. Contrato Gradual (Step up Lease): El precio del Alquiler para los próximos años puede variar dependiendo de factores especificos como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual. Inquilino (Tenant): Definido en el contrato como LessEe. Esta opción no reemplaza al inquilino original y él sigue siendo responsable por el alquiler y los daños por el término de duración del contrato. Esta claúsula establece como se va a entregar el espacio. El Dueño y el Inquilino establecen el costo y presupuesto de las mejoras que son incluídos en el precio mensual del Alquiler. así como también para protejer los derechos de los inquilinos. A menos que se haga un nuevo contrato “Novation” el inquilino original es parte responsable del contrato. Zonificación (Zoning): Son las reglas y regulaciones impu- ment Allowances): La asignación es una cantidad fija de dinero que concede el Dueño al Inquilino para las mejoras que puede descontarse del pago mensual del alquiler Mejoras del Inquilino (Tenant Improvements) (TI’s): Estas son las mejoras que el Inquilino quiere hacer dentro estas por la Ciudad para controlar el tipo de uso permitido en cierto lugar. Este es un término importante y el lenguaje de razonabilidad debe ser incluído en la claúsula. . de mejoramiento o acabados. Esto es importante porque mobiliario para un bar o la campana extractora de un restaurante puede ser muy costoso para reemplazarla. sin embargo si este mobiliario se fija permanente a la estructura del lugar puede convertirse en propiedad del Dueño al final del contrato si no hay lenguaje específico que diga lo contrario. Claúsula de Sub-contrato (Sublease clause): Los dere- chos de sub-contratar establecen las reglas para alquilar el espacio o parte que ocupa el Inquilino a una tercera parte que es el Sub-Inquilino. un nuevo contrato entre el Dueño y el nuevo inquilino. Mobiliario del Negocio (Trade Fixtures): Son los mue- El valor del Alquiler es fijo por el término de duración del contrato. tarjetas de identificación etc. espacio de almacenamiento. Asignación al Inquilino para Mejoras (Tenant Improve- usar o desarrollar una propiedad a pesar de no cumplir con las regulaciones de zonificación. por ejemplo “el Dueño no puede sin causa razonable oponerse a que el Inquilino sub-contrate con otra parte” Sub-contrato (Sublease): El Inquilino principal asigna bles. el Dueño puede pedir que la suma de dinero sea restituída despues de un período fijo de tiempo. Variación (Variance): Es un permiso de la Ciudad para Usualmente es para evitar que reclamos o demandas en contra del Inquilino o del Negocio afecten al Dueño de la propiedad. decoraciones y equipo que el Inquilino instala para la operación del negocio y son únicas para el negocio.ser utilizado para arreglar faltas o daños a la propiedad. Mejoramiento Pagado por el Inquilino (Tenant Paid Improvement): El Inquilino paga por los costos de mejora- del edificio como alarmas y personal de seguridad asi como claves de seguridad para entrar. el cual debe incluir el día cuando empieza y termina el contrato. Area de Uso en Pies Cuadrados (Usable Square Feet): La medida de pies cuadrados que utiliza el Inquilino y esto puede incluir baños privados. Contrato de Valor Fijo (Straight Lease or Flat lease): es válido. La zonificación puede limitar el tamaño de un espacio comercial y el tipo de negocios que pueden operar en la propiedad y puede limitar las horas de operación del negocio. decoraciones y equipos son considerados aparte de losTI’s. La única forma de liberar la responsabilidad del Inquilino original es mediante “Novation”.