You are on page 1of 13

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

105

ARKO ELJKO, predsjednik Uprave Ing-ekspert d.o.o.

IZMJERE U STANOGRADNJI I STANDARDI


Izmjere u stanogradnji preteito se provode radi utvrivanja povrina stanova ili zajednikih dijelova zgrade. Obraun povrina vri se radi - odreivanja prodajne cijene stanova, reklamiranja i sl., - obrauna suvlasnikih udjela u zgradi, - radi upisa u zemljine knjige i - radi izrauna korisne vrijednosti posebnih dijelova i izrauna suvlasnikih omjera. - Obraun povrine stanova moe se obaviti - iz projekta, nacrta ili - se moe izvriti stvarna izmjera na licu mjesta. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06) kae: - korisna se povrina u pravilu izraunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio graevinske dozvole ili koji je potvren po nadlenom tijelu; ali ako netko uini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna e se povrina izraunati prema stvarnom stanju. Zakon takoer definira i to je to korisna povrina u lanku 74. pa kae: - korisna povrina je ukupna podna povrina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za irinu zidova koji je prekidaju, - prigodom izraunavanja korisne povrine nee se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubita, otvoreni balkoni i terase; isto vrijedi i za druge dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije u skladu s odredbama lanka 67. stavka 3. do 5. ovoga Zakona, Reeno je ve da se izraun povrine vri prilikom utvrivanja korisne vrijednosti stanova. Korisnu vrijednost utvruje sud u vanparninom postupku po stalnom sudskom vjetaku i to na nain utvrenim Zakonom: Korisne vrijednosti utvruje sud svojom odlukom donesenom u izvanparninom postupku, po pravilima da se: - korisna vrijednost stana ili druge prostorije izraunava iz korisne povrine stana ili druge prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i sl., a nisu nastale na troak samo jednoga od suvlasnika,

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

106

Na temelju utvrene korisne povrine vjetak izraunava korisnu vrijednost stana ili drugog posebnog dijela nekretnine, te u svom vjetvu izrauje i prijedlog za upis posebnih suvlasnikih dijelova nekretnine u zemljinu knjigu. Takav prijedlog sadri popis svih stanova, odnosno posebnih dijelova zgrade sa opisom, korisnom povrinom i suvlasnikim udjelom koji je izraunat iz korisnih vrijednosti. Dakle, Zakon je odredio da se za potrebe izrauna korisne vrijednosti stanova i potrebe upisa posebnih dijelova nekretnine u zemljine knjige utvruje, odnosno obraunava korisna povrina stanova. Ona se moe utvrditi iz projekta ili izmjerom ako projekt nije vjerodostojan. Obraun povrine stanova vri se i zbog potrebe utvrivanja suvlasnikih omjera radi plaanja priuve zgrade kada nije izvreno etairanje, pa zakon u lanku 381. kae: Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine udio vlasnika posebnoga dijela nekretnine u trokovima upravljanja odredit e se na nain da visina udjela odgovara udjelu korisne povrine stana ili na druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasnitvu, prema zbroju korisnih povrina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini. Meutim, to je sa sluajem kada je u pitanju odreivanje povrine radi davanja prodajne cijene stanova, reklamiranja i sl.? Da li je i tada nuno obraunavati korisnu povrinu? Odgovor je: Nije. Republika Hrvatska prihvatila je 2002. godine meunarodnu normu ISO 9836 koju je utvrdio meunarodni tehniki odbor i koja je usvojena 1992. godine. Ova norma ili standard odnosi se na norme uinaka u graevini, na odreivanje i izraunavanje povrinskih i prostornih pokazatelja. Kao i svaka norma, tako i ova nema uinak zakona, odnosno njezina primjena nije obvezujua, ve ona daje preporuke, normira odreeno podruje djelovanja. Budui da se norma odnosi na norme uinaka u graevini, na odreivanje i izraunavanje povrinskih pokazatelja, ona daje metode izrauna i popis pokazatelja geometrijskog uinka. Glavne povrine jesu: - ukupna podna povrina - povrina izmeu zidova - korisna povrina - povrina konstrukcijskih elemenata - pokrivena povrina Vodoravne i okomite povrine mjere se prema stvarnim dimenzijama, a kose ravne povrine mjere se prema njihovoj okomitoj projekciji prema vodoravnoj povrini. U RH nema propisa ili odredbe koja se glavna povrina mora nuditi prilikom kupoprodaje ili koja se glavna povrina mora prikazivati prilikom reklamiranja stanova ili slinih prostora. Neke zemlje, npr. Kanada imaju utvrene standarde za jednoobraznu kalkulaciju povrine za novosagraene stanove. Ti se standardi odnose na situacije kada se

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

107

prikaz povrina upotrebljava u reklamnim materijalima, brourama i slinom. Kada se spominje povrina u tiskanim materijalima, tada se mora iskljuivo koristiti taj utvreni standard. Kod nas se kod reklamiranja, oglaavanja, prezentiranja i kod kupoprodaje mogu koristiti povrine po volji. Kupac i prodavatelj nisu ogranieni da kupuju ili prodaju stan po: - korisnoj povrini - neto korisnoj povrini - ukupnoj podnoj povrini - povrini izmeu zidova - povrini konstrukcijskih elemenata - pokrivenoj povrini - ili bilo kojoj povrini koju obje strane izaberu. U RH je jo uvijek prisutan i obraun neto korisne povrine koji je utvren hrvatskom normom HRN U.C2.100 koja je povuena nakon usvajanja hrvatske norme HRN ISO 9836:2002. Tako je uredbom o obraunu zatiene najamnine obvezno primjenjivati obraun neto korisne povrine: Na temelju lanka 7. stavka 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br. 91/96 i 48/98) Vlada Republike Hrvatske je na sjednici odranoj 30. rujna 2005. godine donijela UREDBU O IZMJENAMA I DOPUNAMA UREDBE O UVJETIMA I MJERILIMA ZA UTVRIVANJE ZATIENE NAJAMNINE lanak 1. U Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrivanje zatiene najamnine (Narodne novine, broj 40/97) u lanku 3. rijei: graevinska vrijednost etalonskog objekta po m2 (kn/m2) zamjenjuje se rijeima etalonska cijena graenja. lanak 2. U lanku 4. stavak 1. mijenja se i glasi: Neto korisna povrina stana (P) za koji se utvruje najamnina u skladu s odredbama ove Uredbe, odreuje se primjenom lanka 19. Pravilnika minimalnih tehnikih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa drutveno poticane stanogradnje (Narodne novine, broj 106/2004). U stavcima 2. i 3. rijei korisna povrina u odgovarajuem padeu zamjenjuju se rijeima neto korisna povrina. lanak 3. lanak 5. mijenja se i glasi: Etalonska cijena graenja (Ce) jest cijena utvrena sukladno Zakonu o drutveno poticanoj stanogradnji.. lanak 4. U lanku 7. rijei korisnoj povrini i korisna povrina zamjenjuju se rijeima neto korisna povrina u odgovarajuem padeu. lanak 5. U lanku 14. rijei korisna povrina zamjenjuju se rijeima neto korisna povrina u odgovarajuem padeu.

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

108

lanak 6. Prilog III. Tablica za izraun neto korisne povrine stana mijenja se i glasi: PRILOG III. NETO KORISNA POVRINA STANA Red. Naziv prostorije br. 1 1. I soba 2. II sobe 3. III sobe 4. IV sobe 5. V soba 6. 7. 8. 9. 10. Kuhinja 11. Blagovaonica 12. Izba 13. Kupaonica 14. Nunik 15. Predsoblje 16. Hodnik 17. Predprostor 18. Loa 19. Pokrivena terasa 20. Balkon, otvorena terasa, ravni prohodni krov i trijem 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,75 0,50 0,25 2 Koeficijent Poblia za obraun oznaka povrine 3 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 4 Duina 5 irina 6 Povrina 7

21. UKUPNA POVRINA U m2

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

109

Iz gornjeg se moe zakljuiti da se i danas jo uvijek obraun povrina vri koristei i standard U.C2.100 koji je kao hrvatska norma bio preuzet iz JUS-a, iako je ta norma stavljena izvan uporabe. Upisi u zemljinim knjigama, ugovori i drugi dokumenti imaju upisane povrine koje su obraunate prema HRN U.C2.100 i prema HRN ISO 9836, ali i na druge naine. Takoer kod obrauna povrina prema normi HRN ISO 9836 koritene su razliite glavne povrine, te su u raznim dokumentima upotrebljene povrine koje su utvrene kao ukupna podna povrina, povrina izmeu zidova, korisna povrina, povrina konstrukcijskih elemenata ili pokrivena povrina. Najvei je problem u tome to se obino nije nigdje naznailo koji nain obrauna povrine je koriten, odnosno koja norma ili koja glavna povrina ukoliko je koriten ISO standard. IZRAUN POVRINA Povrine podova u stanovima i slinim prostorijama uobiajeno su pravokutnici ili neki drugi uobiajeni geometrijski likovi. Slijedi prikaz izrauna povrina za uobiajene podne povrine koje predstavljaju pravokutnik, trokut ili trapez: pravokutnik Pravokutnik je etverokut i geometrijski lik, vrsta paralelograma s etiri prava kuta. Dvije nasuprotne stranice su uvijek jednake duljine, kao i dijagonale. Duljina duih stranica se definira kao duljina cijelog pravokutnika, a duljina kraih kao irina pravokutnika. Dijagonala

Opseg

Povrina

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

110

Kvadrat Poseban oblik pravokutnika kojemu su sve stranice jednake duljine zove se kvadrat. Sve 4 stranice su mu jednake duljine, nasuprotne stranice su mu paralelne, a dijagonale su mu jednake te se prepolavljaju i sijeku pod pravim kutem. Dijagonala

Opseg

Povrina

trapez Trapez je etverokut kome su dvije suprotne stranice paralelne. Nazivamo ih osnovicama, a druge dvije su bone stranice. Duina koja spaja sredine bonih stranica naziva se srednja linija trapeza. Opseg

Povrina

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

111

trokut Ako su u ravnini nacrtane tri razlliite toke A, B, C koje ne pripadaju istom pravcu one odreuju geometrijski lik koji nazivamo trokut. Trokut ABC je dio ravnine omeen duinama AB, BC, i CA, ukljuujui i sve toke tih duina. Toke ABC su vrhovi, a duine AB, BC i CA su stranice trokuta. Svaki trokut ima i tri unutarnja kuta. Trokuti se razlikuju: 1. s obzirom na vrste unutarnjih kuteva, a dijele na pravokutane, tupokutane, iljastokutane trokute 2. s obzirom na duljine stranica, a dijele se na raznostraniane, jednakostraniane i jednakokraane trokute. RAZNOSTRANIAN TROKUT

ima sve tri stranice razliitih duljina. Opseg trokuta

Povrina trokuta

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

112

PRAVOKUTAN TROKUT

Stranice pravokutnog trokuta koje zatvaraju pravi kut nazivaju se katete. Stranica koja je nasuprot pravom kutu naziva se hipotenuza. Posebna svojstva: sredite opisane krunice je u polovitu hipotenuze, ortocentar se nalazi u vrhu kod pravog kuta.

Opseg trokuta

Povrina trokuta

JEDNAKOSTRANIAN TROKUT

je trokut kojemu su sve tri stranice jednake duljine.

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

113

Posebna svojstva: sredite opisane krunice, sredite upisane krunice, teite i ortocentar se podudaraju. Opseg trokuta

Visina

Povrina

JEDNAKOKRAAN TROKUT

je trokut kojemu su dvije stranice jednake duljine. Posebna svojstva: visina u jednakokranom trokutu dijeli trokut na dva pravokutna trokuta, sredite opisane krunice, sredite upisane krunice, teite i ortocentar se nalaze na pravcu koji je okomit na osnovicu. Opseg

Povrina

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

114

METRIKI SISTEM U RH je prihvaen metriki sistem mjera. U praksi je od 100% prihvaen osim u obraunavanju povrine zemlje gdje se ponekad koriste jo i neke stare obraunske jedinice. U Velikoj Britaniji i nekim njezinim bivim kolonijama zadran je imperijalni sistem mjernih jedinica. Metrini sistem ili metriki sistem je naziv za decimalni sistem mjerenja, koji se zvanino koristi u SI sistemu mjerenja. Metrini sistem se razvio nakon pada francuske monarhije. Nacionalini savjet republike je 1795. ponitio dotada vrijedne mjere koje su se u itavoj Francuskoj razlikovale. Stare mjere su zamijenjene jedinicama metrikog sistema. Poslije uvoenja metrinog sistema mjere, u Francuskoj je napravljen jedan tap duine od jednog metra od spoja platine i iridijuma ije su kopije podijeljene po cijelom svijetu kao standard. Za standardiziranje teine je napravljen jedan cilindar od platine teine 1000g (1kg kao norma). Na poetku se francuzi nisu htjeli pomiriti sa novim jedinicama koje su se tek 1840. probile u itavoj republici. U Velikoj Britaniji metrini sistem je uveden tek 1864. godine paralelno sa britanskim Imperial Units sistemom. 1866. metrini sistem je uveden i u SAD, a u Njemaku tek 1870/71. Metrini sistem je prenesen na elektricitet, magnetizam, temperaturu itd. i od 1921 vrijedi kao Internacionalni Sistem za mjeru (SI). Jedinica duine Metar je definiran kao desetmilionski dio duine razmaka izmeu pola i ekvatora. Podjela metra podlijee decimalnom sistemu sa latinskim i grkim prefiksima. Imperijalni sustav mjera Imperijalni sustav mjera je sustav mjera koji je odreen prvi put 1824. godine britanskom uredbom o teinama i mjerama. Unapreivan je sve do 1959. godine a uveden je u uporabu u Ujedinjenom kraljevstvu i kolonijama, ukljuujui i Britansku zajednicu naroda. Sustav jo ponegdje postoji (npr. Burma (ili Mjanma) i Liberija), iako je velikom veinom zamijenjen metrikim sustavom jedinica.

Mjere za duljinu Imperijalne mjere za duljinu donesene 1876, na Trafalgar Squareu, u Londonu. 1. srpnja 1959. nakon dogovora postignutog godinu dana ranije Britanski i Ameriki yard su istoznano odreeni na 0,9144 m ili na tzv. meunarodni jard. Prije tog nadnevka, najpreciznija usporedba imperijalnog jarda i metra je iznosila 0,914398416 m.

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

115

Tablica usporedba daljinskih mjera Mjera thou (tisuinka palca) palac (jedinica) stopa yard furlong milja liga Vrijednost prema jardu Metrika vrijednost Primjedbe

1/36000 25,4 m 1/36 2,54 cm 1/3 30,48 cm 1 91,44 cm 220 ~201,2 m 1760 ~1609 m 5280 ~4828 m Mjere za povrinu Povrina Nigdje se vie ne upotrebljava kao slubena jedinica. Odreen kao tono 0,9144 metara 1956. Godine

=1 1 rod furlong (en:rood) 1 ipka 1 aker =1 furlong 1 lanac

= 40 kvadratnih ibaka = 160 kvadratnih ibaka

= 1/2560 kvadratna milja = 1/640 kvadratna milja

= 10,890 kvad.stopa = 43,560 kvad.stopa

= = ~0,1012 ~1012 ha m = = ~0,4047 ~4047 ha m

HRN U.C2.100 U RH se do prihvaanja HRN ISO 9836 za izraun povrina koristila norma HRN U.C2.100 koja je nastala preuzimanjem iz JUS-a U.C2.100. Danas je na snazi ISO standard ISO 9836:2002. Izraun koeficijenata prema HRN U.C2.100. Sve korisne povrine neke graevine se koeficijentima svode na jedininu povrinu Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35 Gospodarski tavan v< 2 m k = 0,35 Stambeni tavan k = 1,00 Ostave i sl. sa neobraenim zidovima i plafonima k = 0,50 Zatvorene prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00 Terase k = 0,25 Balkoni k = 0,25 Loe otvorene s najvie 2 strane k = 0,75 Natkrivene terase i balkoni k = 0,50 Spremite izvana stana, garaa s obraenim zidovima i podovima k = 0,75 Spremite izvan stana bez obraenih zidova i podova k = 0,50

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

116

Poslovni prostori do v = 4 m Poslovni prostor v > 4 m

k = 1,00 k = 1,50

Neto korisna povrina stana ili zgrade (NKP) je zbroj svih podnih povrina raunajui od unutarnje ivice ulaznih vrata pomnoen odgovarajuim koeficijentom odreenim HRN U.C2.100. U povrinu se obraunavaju i sve povrine podova u niama prozora, radijatora, ugraenog namjetaja i drugo. Uraunavaju se i povrine balkona, loa, terasa, koje pripadaju stambenoj jedinici. U povrinu se ne uraunavaju nie vrata, pragovi, ija je irina manja od 0,16 m, a za vee irine se obraunava razlika povrine iznad irine 0,16 m sa koeficijentom pripadajue prostorije. Bruto razvijena povrina (BRP) je zbroj bruto povrina svih etaa jedne zgrade obuhvaena vanjskim obujamnim zidovima ukljuujui i sve komunikacijske dijelove kao to su stubita, liftovi, hodnici, ulazi, prolazi itd. Obraun koficijenata uobiajen u praksi (Zavod za izgradnju Grada Zagreba) Gospodarski tavan v > 2 m Stambeni tavan sa krovnim kosinama za svjetlu visinu do 1 m do 2 m >2m Podrumi (ostave) Sve prostorije u stanu, stube, uredi Terase Balkoni Loe otvorene s najvie 2 strane Natkrivene terase i balkoni Spremite izvana stana s obraenim zidovima i podovima Spremite izvan stana bez obraenih zidova i podova Parkiralino mjesto Garaa individualna Garaa skupna s vrstim pregradama Poslovni prostori do v = 4 m Poslovni prostor v > 4 m HRN ISO 9836, GLAVNE POVRINE POKRIVENA POVRINA (Covered area) Pokrivena povrina je tlocrtna povrina pokrivena graevinom u gotovom stanju. Utvruje se vertikalnom projekcijom vanjskih dimenzija graevine na tlu. k = 0,35 k=0 k = 0,75 k = 1,00 k = 0,50 k = 1,00 k = 0,25 k = 0,25 k = 0,75 k = 0,50 k = 0,75 k = 0,50 k = 0,60 k = 0,75 k = 0,75 k = 1,00 k = 1,50

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama

117

Ne ukljuuje se: Dijelovi konstrukcije koji se ne projiciraju iznad tla Sekundarne komponente, vanjska stubita, vanjske rampe, kupole, krovne nadstrenice itd. Sporedne zgrade, zimski vrtovi, staklenici i sl. UKUPNA POVRINA PODA (Total floor area) Ukupna povrina poda je ukupna povrina svih razina poda. To su katovi koji su u cijelosti ili djelomino pod zemljom, iznad zemlje, mansarde, terase, skladini katovi, katovi infrastrukturnih instalacija i drugo. Razlikuju se: Povrine poda zatvorene i pokrivene sa svih strana Povrine poda koje nisu zatvorene sa svih strana, ali su pokrivene, poput uvuenih balkona Povrine poda koje se nalaze unutar komponenti (ograde, ploe, rukohvati) ali nisu pokrivene, poput otvorenih balkona Ukupne povrine poda dobivaju se pomou vanjskih dimenzija ogradnih elemenata, na visini poda. Ukljuuju zavrnu obradu, oblogu, ograde. Ukupna povrina poda izraunava se zasebno za svaku razinu poda. Ukupna povrina poda se sastoji od: Neto povrine poda i Povrine koju zauzima konstrukcija POVRINA IZMEU ZIDOVA (Intra-muros) Povrina izmeu zidova je ukupna povrina poda umanjena za povrinu koju zauzimaju vanjski zidovi. Utvruje se za svaku razinu poda zasebno. Povrina izmeu zidova utvruje se oduzimanjem povrine koju zauzimaju vanjski zidovi od ukupne povrine poda. NETO POVRINA PODA (Useable area) Neto povrina poda je povrina izmeu ogradnih elemenata. Utvruje se za svaku razinu poda zasebno i dijeli se na: Neto povrine poda zatvorene i pokrivene sa svih strana Neto povrine poda koje nisu zatvorene sa svih strana, ali su pokrivene, poput uvuenih balkona Neto povrine poda koje se nalaze unutar komponenti (ograde, ploe, rukohvati) ali nisu pokrivene, poput otvorenih balkona Neto povrine poda se izraunavaju na osnovi istih dimenzija gotove graevine na visini poda, iskljuujui obrube, pragove i sl. U neto povrinu ne ulaze povrine poda konstrukcijskih elemenata, udubina prozora i vrata, te nia. Neto povrina se dijeli na: Korisnu povrinu Povrinu infrastrukturnih instalacija Povrinu komunikacijskih puteva

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi