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PLAN DE EMPRESA LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL

HUGO LEÓN ÁLVAREZ ZAPATA JAMES JIMÉNEZ ÁLVAREZ LUÍS ALFONSO REYES VALENCIA GABRIEL HERNANDO DÍAZ ARENAS

INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA CEIPA ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA FINANCIERA MEDELLÍN 2009
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PLAN DE EMPRESA LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL

HUGO LEÓN ÁLVAREZ ZAPATA JAMES JIMÉNEZ ÁLVAREZ LUÍS ALFONSO REYES VALENCIA GABRIEL HERNANDO DÍAZ ARENAS

Trabajo de grado para optar al título de: ESPECIALISTA EN GERENCIA FINANCIERA

INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA CEIPA ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA FINANCIERA MEDELLÍN 2009

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CONTENIDO
Pág.

INTRODUCCIÓN 1. FUNDAMENTOS 1.1 DEFINICIÓN DE UN PLAN DE EMPRESA 1.2 CÓMO SE USA 1.3 QUÉ SE PROPONE CON UN PLAN DE EMPRESA 1.4 QUIÉNES LO DEBEN ELABORAR 1.5 CUÁNDO SE DEBE ELABORAR 1.6 CÓMO SE DEBE PRESENTAR 2. ETAPAS DEL PLAN DE EMPRESA 2.1 DEFINICIÓN DE NEGOCIO 2.2 DEFINICIÓN DEL MODELO DE NEGOCIOS 2.2.1 Modelo de Negocios 2.2.2 Función Empresarial. 2.3 ANALISIS DEL MERCADO 2.3.1 Análisis del entorno 2.3.2 Macroeconomia nacional 2.3.3 Entorno local 2.3.4 Clientes 2.4 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS 2.5 RESULTADOS DE LA ENCUESTA 2.6 PROYECCIÓN DE VENTAS- PRESUPUESTO DE VENTAS. 2.6.1 Plan de Mercadeo 2.7 ANÁLISIS OPERATIVO 2.7.1 Instalaciones de la Empresa 2.7.2 Distribución Interna de la Empresa 2.7.3 Cadena de Valor 2.7.4 Mapa de Procesos 2.7.5 Sistema Productivo 2.7.6 Muebles, enseres, equipos y maquinaria 2.7.7 Política de Calidad 2.8 ANALISIS ESTRATÉGICO 2.8.1 Matriz DOFA 2.8.2 Principios y Valores Corporativos 2.8.3 Estructura Administrativa de la Organización 2.8.4 Estructura de personal y entidades de soporte 2.8.5 Nivel Tecnológico 2.8.6 Aspecto Legal 3

8 10 10 10 10 11 11 11 12 12 13 13 15 17 17 17 28 30 35 38 39 43 44 44 45 48 48 50 50 51 51 54 57 58 58 60 61

2.8.7 Marco normativo general 2.8.8 Aspecto Social 2.8.9 Aspecto Ambiental. 2.9 ESTUDIO ECONÓMICO 2.10 MODELO FINANCIERO 3. CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA

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Ventas relacionadas a octubre de 2009. Egresos Tabla 10. Flujo de resultados Tabla 12. Flujo de capa proyectado Tabla 14. Tabla 1. enseres y equipos de oficina Tabla 6. Información de variables económicas. Proyección ventas y comisiones a 5 años Tabla 4. Valor Muebles. WACC Tabla 16. Modelo financiero 28 41 41 42 50 59 68 69 70 72 74 75 76 76 77 79 5 .LISTA DE TABLAS Pág. Balance General proyectado Tabla 13. Tabla 5. Costos de la operación. Ingresos Tabla 9. Censo poblacional Tabla 2. Tabla 8. Tabla 3. Carga laboral de la Administradora de Lotes y Finas Tabla 7. Punto de equilibrio Tabla 15. Estado de resultados Tabla 11. Indicadores financieros Tabla 17. Indicadores de rentabilidad Tabla 18.

Flujograma de procesos Figura 2. Figura 1.LISTA DE FIGURAS Pág. Lotes y fincas persona natural. Indicadores de rentabilidad 49 49 58 77 6 . Carta Organizacional de Lotes y Fincas Figura 4. Lotes y fincas persona natural. Flujograma del proceso de intermediación Figura 3.

Censo Poblacional Sabaneta 29 Gráfica 4.2009 28 Gráfica 3. Valor comercial de transacciones inmobiliaria total Nacional (11 ciudades). Primer trimestre 2004 . Gráfica 1. Primer trimestre 2004 – 2009 26 Gráfica 2. Liquidez 77 7 .LISTA DE GRÁFICAS Pág. Número de transacciones inmobiliarias – Nacional (11 ciudades).

las necesidades de los clientes. como resultado del proceso de planificación financiera. un reconocimiento a su misión. analizadas dentro de la metodología de la matriz DOFA. operativos y financieros. tanto compradores como vendedores. Se identificaron y se analizaron sus riesgos. elaborar un Plan de Empresa. Para este efecto se propuso desarrollar un trabajo. además de las expectativas y proyecciones políticas que la afectan. captando 8 . se realizó inicialmente un reconocimiento a la historia y proceso de la empresa. cambios y participaciones de las cuentas más importantes. se analizaron sus estados financieros a través del Estado de Resultados y el Balance General. Para lograrlo. su cadena de valor. empresa recién creada con tan sólo cuatro (4) meses de estar operando en el mercado de la intermediación inmobiliaria. mediante el cual se dé aplicación práctica a los conceptos teóricos adquiridos a través de cada una de las asignaturas recibidas en el transcurso de la Especialización. un acercamiento al entorno interno y externo. el cual se denomina Plan de Empresa de Lotes y Fincas. los aspectos más relevantes y los más críticos. de la empresa. se identificaron sus competidores. fortalezas.INTRODUCCIÓN Es requisito para optar al título de Especialista en Gerencia Financiera de la Institución Universitaria CEIPA. Para su desarrollo se requirió de la evaluación de los antecedentes históricos. Para alcanzar el objetivo. utilizando la metodología establecida para tal fin. que buscan satisfacer sus necesidades de inversión en el sector de lotes para usos futuros en construcción de vivienda y/o comercio e industria y fincas de recreación o de tipo productivo. el tecnológico. tendientes a mejorar las expectativas de los clientes y en la búsqueda de ampliar el mercado. su estado actual y sus proyecciones. con el fin de realizar una proyección acertada de la empresa hacia el año 2013. sus habilidades y destrezas. en forma horizontal y vertical. por la Institución Universitaria CEIPA. sus productos y servicios. administrativos. se elaboró su carta organizacional. el socioeconómico. sus debilidades. lo mismo que los diferentes factores que interactúan en el proceso productivo de la Empresa. logros y oportunidades. Éste se elaboró de acuerdo con la estrategia que la empresa ha desarrollado en su trayectoria productiva. y el ambiental y sus rivales estratégicos. evidenciándose las diferentes variaciones. su visión. acompañada de estrategias claves. enfocada a servir de enlace comercial con los clientes externos.

9 . con lo que la empresa. sino también su crecimiento y mejoramiento en términos de productividad y rentabilidad.nuevos nichos de mercado. no sólo lograría su permanencia en el sector.

la capacidad administrativa de los empresarios. La primera es servir de guía para el desarrollo y montaje de una empresa nueva o un producto/servicio nuevo al interior de una empresa existente. un instrumento al servicio del emprendedor para ayudarlo en el proceso de crear una nueva empresa. generarán mayor probabilidad de ser exitosa y mantenerse en el tiempo. cuáles serían las razones de éxito del negocio. 1.3 QUÉ SE PROPONE CON UN PLAN DE EMPRESA El Plan de empresas tiene el propósito de servir al emprendedor o empresa ya sea comercial. Además de ello. Cámara de Comercio de Medellín 10 . es un documento dinámico".1 El plan de empresas debe responder como mínimo a interrogantes cómo: En qué consiste la empresa con sus productos o servicios. cómo se operará el negocio y que recursos se requieren para iniciar el negocio. 1 Guía de consultoría rápida para crear empresa. en su implementación y desarrollo. clientes. no es un documento estático. entre otros. además sirve como herramienta para decidir la puesta en marcha de un nuevo producto o servicio.1 DEFINICIÓN DE UN PLAN DE EMPRESA "El Plan de empresa es una herramienta. proveedores y demás personas interesadas en participar en el proyecto. industrial o de servicios.2 CÓMO SE USA El Plan de empresas cumple dos funciones fundamentales. FUNDAMENTOS 1. desarrolla todos los procedimientos y estrategias necesarias. 1. pues analiza su viabilidad o posibilidad y su factibilidad o conveniencia. cuando la empresa ya existe.1. para convertir la oportunidad de negocio en una realidad. el Plan de empresas es el primer material que se puede mostrar a posibles inversionistas. cuál es el mercado al que se quiere dirigir la empresa y que estrategias se utilizarán para llegar a esos clientes. Este plan permite proyectar la empresa y definir unas metas claras que bajo una buena administración y control de las mismas. un Plan de empresa es un documento que permite proyectar la empresa en un futuro.

teniendo presente que una mala redacción puede cambiar el sentido de una idea. sin una guía estructurada. pues iniciar el desarrollo de una empresa sin este instrumento. resaltando las fortalezas. aclarando que.1. 11 . 1. que responda a las distintas fases del proceso de creación de un negocio y a las necesidades de los distintos usuarios que puedan requerir su información.6 CÓMO SE DEBE PRESENTAR El Plan de empresas debe ser un documento escrito de manera concisa y clara. depurada y analizada después de filtrarla de un sinnúmero de ideas preliminares. así como los requerimientos necesarios para su desarrollo. También se debe elaborar antes de lanzarse al ruedo. lo llevarían a trabajar bajo la filosofía de “ensayo-error”. pues se estarían recreando distintas situaciones a las cuales se les puede buscar solución de manera anticipada.4 QUIÉNES LO DEBEN ELABORAR Un Plan de empresas lo debe elaborar todo aquel emprendedor que por una u otra circunstancia. toda la información que se muestre en el plan.5 CUÁNDO SE DEBE ELABORAR Se debe elaborar una vez se tenga muy clara la oportunidad de negocio. pues debe recordarse que los usuarios del Plan de empresas no necesariamente serán los emprendedores. pues uno de los grandes propósitos es convertir las debilidades en fortalezas y aprovechar las oportunidades. debe tener los respectivos respaldos. 1. además no debe ser muy voluminoso ya que se puede convertir en un obstáculo para la lectura de terceros. El manejar ortografía y redacción es importante para la presentación del documento. No deben mostrarse solamente las debilidades. desee reducir el riesgo que se genera al momento de hacer el montaje de su propio negocio. un Plan de empresas debe servir para sortear y diseñar estrategias que logren reducir aquellos inconvenientes que pudieran presentarse. Debe ser tan claro que cada una de las personas que lo lea. generaría una alta incertidumbre y despilfarro de recursos y esfuerzos. las cuales. pueda comprender fácilmente la orientación y alcance del mismo.

en términos generales. para la venta y se originan unos honorarios o comisión que se debe pagar a la inmobiliaria o 12 . empresa de intermediación del sector inmobiliario en el campo de la propiedad raíz. separándose de la agencia de arrendamientos URIBIENES propiedad raíz Ltda. En otras palabras. y especializándose en el sector de compra . cuya eficacia consiste en reducir la probabilidad de que ocurran eventos imprevistos dentro del proceso de planificación y organización de la empresa. en la compra y venta de lotes y fincas para diversos usos. lote o finca. James de Jesús Jiménez Álvarez Administrador Público. ETAPAS DEL PLAN DE EMPRESA En un mundo en que prima la incertidumbre. Luís Alfonso Reyes Valencia Administrador de Empresas.1 DEFINICIÓN DE NEGOCIO Nombre de la empresa: LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL CON ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. 2. Gabriel Hernando Díaz Arenas Lotes y Fincas. las cuales trabajan en la modalidad de Outsourcing devengando una comisión acordada por la venta efectuada. los cuales.venta de lotes y fincas. Perfil del Equipo de trabajo: Economista. La intermediación de propiedad raíz genera unos ingresos para la empresa por: VENTAS: El cliente consigna su propiedad. quien se inició a nivel laboral con dos profesionales en ventas.2. se necesita una actividad de análisis dinámico de la evolución del entorno externo e interno de la empresa. Figura la señora MARÍA ZENAIDA LONDOÑO BENJUMEA como gerente propietaria. son causa del incremento del nivel de riesgo para ésta. Hugo León Álvarez Zapata Abogado. la actividad del empresario moderno debe estar cada vez más sistematizada y apoyada en adecuados instrumentos de control de gestión. nace como persona natural en Enero 20 del año 2009 con REGISTRO MERCANTIL Nº 00129868 otorgado por la Cámara de Comercio Aburrá Sur y comienza sus actividades comerciales en el segundo semestre de 2009. con economías y mercados en permanente e intensa evolución. Todo ello nos conduce a obrar con la plena convicción de que la sola intuición empresarial ya no es una condición suficiente para crear una empresa estable y duradera a largo plazo.

es una pequeña empresa del sector inmobiliario de propiedad raíz que asume el papel de intermediación y está focalizado a todo el Valle de Aburrá pero en especial la estrategia de comercialización y mercadeo. 2. Envigado. debidamente certificados por La Lonja de Propiedad Raíz. por parte del sector de propiedad raíz y de su clientela. sus amplios conocimientos en el negocio de la intermediación inmobiliaria y su trayectoria en la zona. es vendido por la gerente . COMPRA: El cliente visita el sitio web o la empresa y se le presenta un inventario orientado a satisfacer su necesidad y si no se cuenta en el momento con el bien inmueble que satisfaga sus aspiraciones. El recurso humano con que cuenta hoy la empresa. La empresa cuenta con una gerente propietaria. Sabaneta. atributo que se ha ganado por su trayectoria y experiencia en la actividad inmobiliaria desarrollada por la empresa URIBIENES LTDA. está orientada a los municipios del Sur del Valle de Aburrá. Dos asesores comerciales. 13 . cuyos propietarios tienen una relación directa con Lotes y Fincas. Itagüí. tanto para la gerente -propietaria como para las dos profesionales en ventas: Si el bien inmueble. Caldas y la comuna del Poblado. ya sea urbano o rural.2. persona natural con establecimiento de comercio.comisionista por su intermediación en la compraventa. el 50% de la comisión es para la vendedora y el 50% restante es para la empresa. adquirido a través de diez años de corretaje inmobiliario. profesionales de la propiedad raíz. La Estrella. para propiedades urbanas. posee alta experiencia en la intermediación y asesoría para la compra y venta de lotes y fincas. Especialista en Gerencia de la Universidad CEIPA.propietaria. La gerente – propietaria goza de alta fidelidad y reconocimiento.1 Modelo de Negocios LOTES Y FINCAS. o sea. escogidos por la gerente. (agencia matriz). A nivel salarial se dan las siguientes alternativas.. . teniendo en cuenta su calidad de gente. la comisión es para la empresa. Y URIVENTAS LTDA.Perfiles.2 DEFINICIÓN DEL MODELO DE NEGOCIOS 2. la empresa buscará la forma como satisfacerla. agencias de propiedad raíz con sede en Sabaneta y el Poblado. Administradora de Empresas. con amplia trayectoria y experiencia en el sector de propiedad raíz.. el 3% del valor total de la venta y para el sector rural una comisión del 4%. si la venta se realiza a través de una de las dos profesionales de ventas.

donde el ente regulador le entrega a la región el prediseño para su transformación y desarrollo en el tiempo. y una amplitud variable. Las cordilleras que lo encierran dan lugar a la formación de una armonía urbanística muy particular en cuanto se refiere al diseño de las estrategias que se requieren para hacer efectivos los derechos constitucionales de esta comunidad a la vivienda. La Estrella y Caldas. Sabaneta. Medellín. Está enmarcado por una topografía irregular y pendiente. servicios públicos domiciliarios. sin embargo. Girardota. creación y defensa del espacio público y protección del medio ambiente. Prácticamente toda la zona plana del valle está urbanizada.1 Geográfico: El Valle de Aburrá.La iniciativa empresarial está cimentada en un marco doctrinario de valores éticos y responsabilidad empresarial con nuestros clientes internos y externos. se basa en cuatro (4) niveles: 2. Envigado.. Las propuestas son una apuesta de largo plazo. de espacios públicos. Itagüí. El mercado de bienes de consumo con los cuales opera la organización. subregión ubicada en el centro-sur del departamento de Antioquia. con alturas que oscila entre 1. sistemas de movilidad. Copacabana. son: Barbosa.300 y 2. bello. con una visión urbanística. se le dio una prioridad a la vivienda sin atentar con los usos actuales en la zona. El Valle tiene una longitud aproximada de 60 Kms. en Sabaneta. en medio de la Cordillera Central de los Andes. lo que se busca es apostarle a un suelo que ya existe urbanizado. con el río como eje estructurante y usos de los servicios públicos y de vivienda: “Son Proyectos que concilian el desarrollo urbano y le dan un marco de referencia de proyecto para que sea positiva la transformación”. las empresas 14 . considerados de norte a sur.800 metros sobre el nivel del mar. En el caso del Sur. Colombia. cuenca natural del Río Medellín. poblado de bodegas.2. y esto ha hecho que Medellín y su Área Metropolitana crezcan más hacia arriba que hacia los lados. es decir.1. industrias e instalaciones de servicio para que tenga una transformación de cara al futuro. La magnitud de cada uno de los dos proyectos es de 300 hectáreas. tres millones de metros cuadrados de suelo urbano en los que se plantea un horizonte. El Área Metropolitana con el fin de imprimirle una mayor dinámica a la región desarrolló el concepto de Centralidad Región para futuros desarrollos urbanísticos y para ello convocó a un concurso público internacional de arquitectura y urbanismo: “Centralidades Metropolitanas Norte y Sur del Valle de Aburrá”. Los municipios insertados en el.

2. 2. gerentes o propietarios de pequeñas empresas. 2. premisas necesarias para la entrega de un producto altamente diferenciado. es la conclusión de . buscando la satisfacción de las familias y personas naturales que nos han escogido.C. las edificaciones llegarán a una altura de 26 pisos con zonas comerciales y bulevares a fin de que se conforme realmente una centralidad. profesionales de carreras liberales que trabajan independientemente. tren suburbano.009. como su nombre lo indica.1. 15 . Allí se van a generar amplios espacios públicos con calidad de parques metropolitanos.2. 2. En el proyecto de estación multimodal del sur. Se incorpora en el trabajo diario la filosofía de la calidad en la gestión.2. en el que es clave la extensión del metro hasta Sabaneta. media alta y alta.4 Psicográfico: Sus necesidades y motivaciones de compra están generadas por la búsqueda de un mercado altamente atractivo y competitivo. 2.1.2 Función Empresarial La Inversión en Finca Raíz.2 Demográfico: Está compuesto por comerciantes. es aprovechar unas tierras que no tienen un grado de intervención urbanística tan alta. alta solvencia moral y mucho conocimiento. teléfono y nivel de ocupación.deben ser no contaminantes y se dará un equilibrio en el uso del suelo. en octubre 05 de 2. transparente. taxis y sistema peatonal que es el componente principal del proyecto.009 y sigue siendo prioridad número uno (1) para los colombianos. donde todo el mundo puede participar siempre y cuando posea unos requerimientos éticos. es un intercambio de modos de transporte: metro. En el Norte. la apuesta de este sector es generar espacios públicos de calidad para convertir al sector en un polo atrayente para viviendas con una estratificación más alta. dirección.la 4ª edición del Gran Salón Inmobiliario – Lonja Propiedad Raíz.3 Socioeconómico: Las variables relacionadas que cubren este segmento son entre otras. media. La empresa cuenta con un inventario estimado de 500 usuarios y/o clientes potenciales con su respectivo nombre. con un buen nivel de ingreso y clase social media baja.5 billones en lo que va corrido del año 2. autobuses.2. industriales y personas naturales que posean un capital propio importante y que su anhelo de inversión sea realizar un buen negocio. se acercó a los 1. la cual se refleja en el interés permanente por mejorar cada día. justo y confiable.1. en Niquía (Bello). realizado en el recinto de Corferias Bogotá D.

LOTES Y FINCAS. sino también porque permite la satisfacción de las necesidades prioritarias para todo ser humano. Lotes y Fincas cuentan con un inventario actualizado de sesenta (60) inmuebles entre Lotes y Fincas. intensidades de uso y edificabilidad.2. diseñar e implementar medidas y estrategias que permitan al sector de la construcción continuar siendo motor de progreso. así como.1 Misión de la Empresa. A partir de una adecuada estimación de la demanda potencial y efectiva por vivienda.2. a través de productos y servicios que aportan a la calidad de vida. con la asignación de sus usos específicos. Cualquier sector de la economía requiere de suficiente información para ayudar a diagnosticar con precisión los distintos fenómenos que ocurren en nuestra sociedad. en los próximos diez (10) años. promotores y urbanizadores esté orientada hacia el aprovechamiento de los espacios privados – Lotes -.2 Visión de la Empresa. 2. consciente de la dinámica constructiva resultante de la regulación urbanística contemplada en los planes parciales. La vivienda como sector especifico. para la venta. El cliente interno será valorado y estimulado a través de un buen clima organizacional que lo motive a ser más eficaz y productivo. por su 16 . cercanía y trato familiar para sus clientes. que complementan las áreas productivas existentes que han definido la vocación industrial y comercial de la zona. Por ello. además de proporcionar abrigo. es posible proponer.La edificación en todos sus usos tiene especial importancia no sólo por su contribución a la generación de empleo. instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones de los PBOT. para los diferentes municipios.2. con el fin de que las acciones que emprendan particulares. Lotes y Fincas promueve y ofrece soluciones inmobiliarias para el grupo familiar y clientes exigentes. a través de una gestión que se caracteriza por fortalecer la comercialización de NUESTROS productos como un objetivo de crecimiento y rentabilidad para la empresa y de satisfacción para los clientes. facilita los espacios para que el individuo pueda desarrollarse como persona y Ser Social. Lotes y Fincas.2. 2. y así su incidencia en el actual proceso de transformación de la forma urbana de los municipios que componen el Área Metropolitana del Valle de Aburrá. persona natural. será una empresa LÍDER en el sector de intermediación inmobiliaria en el año 2. y/o que sean utilizados para proponer nuevas áreas de vivienda atendiendo las potencialidades y restricciones de las condiciones ambientales vigentes en el entorno.015 y reconocida por su flexibilidad. contribuyendo al mejoramiento de la calidad de vida y del entorno urbano. traigan consigo un desarrollo más equilibrado del Valle de Aburrá.

La economía colombiana esta mejor posicionada para enfrentar la crisis financiera y la recesión de las principales economías industrializadas.3 ANÁLISIS DEL MERCADO 2. El 2009 se presenta como un reto para las autoridades económicas pues la economía a nivel mundial se encuentra en las condiciones más débiles en los últimos 50 años. A continuación se enumeran las principales razones que van a llevar a la economía a estos niveles de crecimiento.1 Crecimiento Económico. objeto de este plan de estudio. La expectativa para el 2009 es que la fuerte desaceleración de la economía colombiana se mantenga y que por primera vez en más de seis años el crecimiento de la economía colombiana se ubique en niveles inferiores al 3%. La intervención masiva del estado en las entidades financieras a nivel mundial marcará el inicio de una nueva fase económica cuya duración dependerá de que tan larga y que tan profunda sea la recesión a la que nos enfrentamos durante los próximos años.2 Macroeconomía nacional 2. Ante este escenario mundial la economía colombiana se va a ver fuertemente impactada y la marcada desaceleración que se presentó durante el 2008 es probable que se repita durante el 2009 y por lo tanto se necesita una mayor cautela en el momento de elegir las inversiones tanto en el mercado de renta fija como en el mercado de renta variable. Después de unos excelentes años en el desempeño económico del país. AL SENADO 2009 17 .3. el segundo la 2 INFORME DEL BANCO DE LA R. La exposición de la economía colombiana se va a generar a través de tres factores diferentes: El primero el comercio exterior.3. el 2008 marca el final de lo que pudo ser el mejor ciclo económico en la historia moderna del país. los que indudablemente afectan el mercado inmobiliario.3. La posibilidad de una deflación en las economías desarrolladas amenaza con prolongar la recesión y el escenario que se presentó en la economía japonesa en los últimos 15 años se presenta como una posibilidad para la economía mundial.capacidad de generar valor y rentabilidad social para todos los que interactúan con ella. sin embargo de ninguna manera estamos blindados y la economía se va a resentir como consecuencia de estos acontecimientos.2. Siempre con la certeza que DIOS es nuestro principio y motor de vida 2.2 2. sector en el que se desenvuelve la naciente y pequeña empresa Lotes y Fincas.1 Análisis del entorno El año 2008 sin duda alguna quedará en la historia de los mercados financieros como el punto de inflexión del modelo de libre mercado que se impuso durante las últimas décadas en la economía mundial.

y estos efectos aún se encuentran presentes en los indicadores de inflación al cierre del 2008. de igual forma se esta esperando una disminución sostenida en los precios de las materias primas por lo que también se presentará una caída en los ingresos vía precios. Por ahora el discurso del Banco Central continúa siendo restrictivo.3. Las exportaciones de Colombia dependen de forma muy importante de Estados Unidos. La inflación durante el 2008 fue una de las variables que afectó el comportamiento de los precios de los principales activos financieros. El segundo punto que se debe tener en cuenta y que va a afectar el crecimiento de la economía durante el 2009 esta directamente relacionado con la Inversión Extranjera Directa. El ejemplo mas evidente de lo anterior se presentaba en el caso del petróleo en Colombia. Sin embargo este recorte no sería suficiente para estimular el comportamiento de la demanda interna y es de esperarse que el consumo presente una fuerte caída durante el próximo año. Se puede esperar entonces que la demanda por parte de nuestros principales socios comerciales disminuya y se diminuyan los ingresos del país vía demanda. No obstante la expectativa es que el 2009 sea un buen año en términos de inflación y que se recupere la senda bajista de largo 18 . Las condiciones adversas que se presentaron desde el punto de vista de la oferta tuvieron un impacto negativo en el comportamiento de los precios. especialmente de los alimentos. para el 2009 se espera que esta tendencia se revierta y que los flujos de capital que vienen hacia Colombia tengan una dramática disminución. En la medida en que los precios internacionales del petróleo se mantenían subiendo y la inversión al sector de hidrocarburos se encontraba en niveles máximos históricos.2. Las perspectivas de crecimiento para el 2009 entonces se ubican alrededor del 2. La inversión extranjera directa en los países emergentes se ha mantenido en niveles altos en la medida en que los precios de las materias primas se mantenían en niveles históricamente altos y la explotación de este tipo de bienes se presentaba como un negocio altamente rentable. Desde el punto de vista local se puede asegurar que la demanda interna se ha venido contrayendo como consecuencia de la política restrictiva por parte del Banco de la República que durante el 2008 incrementó sus tasas de interés hasta el 10% con el fin de controlar la inflación vía expectativas. 2. sin embargo la expectativa para el 2009 es que se presente un fuerte recorte en las tasas de interés que se inició durante el primer trimestre del 2009 y se extendió durante todo el año. La conclusión entonces es que los exportadores venderán menos y a menores precios durante el 2009.inversión extranjera directa y finalmente a través de la restricción al mercado internacional de crédito por parte de las empresas y del gobierno colombiano.5% ubicándose por debajo de la tasa de crecimiento de largo plazo de la economía y en la menor tasa de crecimiento de los últimos 6 años. la Zona Euro y Venezuela y el 2009 parece ser un año muy complicado para los principales socios comerciales. el cual ha sido un componente que ha venido siendo uno de los principales motores de crecimiento de la economía durante los últimos años.2 Inflación. El primer componente y probablemente el que sufriría un mayor impacto en el 2009 será el de las exportaciones netas.

2. El excesivo apalancamiento de las entidades financieras llevó a que se presentará la mayor crisis financiera en la historia y a que los gobiernos a nivel mundial tuvieran que intervenir masivamente en los mercados para garantizar el funcionamiento del sistema financiera. o fueron absorbidas por otros bancos. La crisis internacional de igual forma va a colaborar en que la inflación recupere esta senda bajista de largo plazo pues los precios de las materias primas se mantendrán durante gran parte del 2009 en niveles cercanos o inferiores a los actuales.plazo ubicando el crecimiento de los precios en niveles cercanos al 4. En este punto no se puede dejar de hablar de otras dos empresas que fueron nacionalizadas. La excesiva exposición de las entidades financiera a estos productos parece ser la principal causa de esta inesperada debilidad del sistema financiero. específicamente el caso de Lehman Brothers. que inicialmente se presentó como una ventaja.3 Mercado de capitales . Freddie Mac y Fannie Mae. esta prueba fue la caída generalizada en los precios de la vivienda. PGS 34. que durante el 2008 fueron claramente adversas y es de esperarse que durante el 2009 estas condiciones mejoren ayudando de esta forma a los problemas de abastecimiento que se presentaron durante gran parte del 2009. Los nuevos productos sofisticados asociados a la titularización de flujos de créditos hipotecarios no pasaron la primera prueba que se les presentó.3. Terminando el año en medio de la peor crisis financiera de la historia la cual se presentó como consecuencia de una inesperada debilidad del mercado financiero norteamericano. Específicamente el caso del petróleo va a ayudar a que muchos de los insumos utilizados en el cultivo de alimentos caigan dramáticamente de precio y por lo tanto que este efecto se refleje en el comportamiento de los precios de los alimentos.2. llevo a un contagio a nivel mundial y las perdidas se generalizaron a través de las principales entidades del planeta siendo las de Estados Unidos y Europa las más perjudicadas. Por otra parte las condiciones climáticas. como es el caso de Goldman Sachs y Morgan Stanley.Mercados Internacionales3.36. Como consecuencia de dicho apalancamiento el panorama actual del sector financiero es totalmente diferente al que se presentaba hace un año: La figura de Bancos de Inversión desapareció pues las cinco grandes empresas que representaban este modelo o se convirtieron en banco comercial. y que se dedicaban a dinamizar el mercado secundaria de 3 INFORME DE LA JUNTA DE LA BOLSA DE COLOMBIA EN COYUNTURA ECONOMICA 2009 . Desde el punto de vista de la demanda la expectativa para el 2009 es que las presiones en precios cedan de forma importante en la medida en que la desaceleración de la economía se agudiza y el consumo de los hogares cae. o simplemente se quebraron.35.37 19 . Merril Lynch y Bear Stearns.80% al final del año. El congreso de Estados Unidos aprobó un plan de Rescate para las entidades financieras por 700 mil millones de dólares. De igual forma la diversificación del riesgo asociada a este tipo de productos.

2. las previsiones señalan una consolidación en el tema de la desaceleración de las economías y con toda razón la sensación no es del todo positiva.3.2. el futuro de la renta variable estará dirigido por la 20 . El 2009 coincide con el cambio de gobierno y la nueva administración promete realizar un gasto masivo en infraestructura con el fin de dinamizar la economía. Citibank. La política monetaria fue la primera en actuar a tal punto que las tasas de interés ya se ubican en el 0% y las inyecciones de liquidez no se hicieron esperar y se ubican en niveles cercanos a los 2 trillones de dólares. Bank of America y la lista sigue. La incertidumbre de la sostenibilidad de grandes empresas como General Electric.4 Mercado Accionario Sin lugar a dudas el año 2009 se proyectó como un periodo de transición luego del agitado 2008.hipotecas. siendo los más perjudicados los sectores el financiero y el sector retail. La perspectiva es que la economía norteamericana continuará presentando síntomas de debilidad durante los próximos trimestres y probablemente se empezara a presentar signos de recuperación entre el último trimestre del 2009 y el primer trimestre del 2010. Los esfuerzos por parte de las autoridades monetarias han sido enormes y tanto la política monetaria como la política fiscal se han encaminado primero a estabilizar el sistema financiero y segundo dinamizar la economía para que el impacto de la recesión sea lo menos severo posible. Ante este panorama tan desalentador los principales índices accionarios a nivel mundial han presentado fuertes desvalorizaciones en lo corrido del año. para tal fin. De igual forma la recomendación para cualquier tipo de inversión en el sector corporativo es prestar una especial atención a los indicadores de liquidez pues este activo va a continuar siendo el activo mas preciado y el mas valorado en la medida en que las condiciones del sector financiero se pueden volver a deteriorar y el acceso a crédito va a ser complicado durante dichos periodos. Esto deja a la Reserva Federal con poco margen de maniobra de cara al 2009 y por lo tanto la política fiscal pasa a ser clave para evitar entrar en un escenario de trampa de liquidez en el cual la política monetaria es ineficiente para dinamizar la economía. de las principales entidades financieras y en general de la mayoría de sectores de la economía norteamericana hace poco recomendable la inversión en este tipo de acciones aún para inversionistas de largo plazo. De acuerdo con las peticiones de Obama al congreso este plan podría superar los 900 mil millones de dólares durante el 2009 con el fin de impulsar el dinamismo de la economía. La lista continúa y entre otras empresas que tuvieron que ser intervenidas por el gobierno o por la Reserva Federal se encuentran: la aseguradora AIG. Por lo tanto la expectativa es que los indicadores bursátiles a nivel mundial continúen presentando fuertes volatilidades y que en el primer semestre se busquen nuevos mínimos. La recomendación de inversión a nivel internacional es disminuir la duración del portafolio en el caso de renta fija e invertir en emisiones soberanas más que en las corporativas.

es responsabilidad de los directivos corporativos adelantar estrategias en temas de responsabilidad financiera y empresarial que no estarían de mas para incrementar los indicadores de preferencias sobre las compañías que cotizan sus títulos. las estimaciones para los precios del crudo no son alentadoras y se habla incluso de cotizaciones alrededor de 25 dólares por barril que se alejan significativamente de los planes presupuestales de la compañía. la correlación con el oro negro no desaparecerá y en ese orden de ideas la acción no compondría ganancias importantes. La excesiva participación de la acción de ECOPETROL en la participación del índice accionario colombiano hace pensar que las ganancias para este indicador van a ser limitadas durante el 2009 y 21 . ECOPETROL (commodity) concentra las atenciones gracias a su importante ponderación en la construcción del índice de referencia. entregando rendimientos atractivos siempre y cuando las condiciones se presenten. el activo principal de este tipo de compañías (cartera total) reflejará los impactos aunque sin dramatismo ya que la solidez financiera no prevé casos de default. a su vez una recaída del dólar estaría reflejada directamente en los estados de pérdidas y ganancias. en tal sentido. este tipo de activos se perfilan entonces con características de largo plazo sin asegurar el capital inicial pero dando por hecho un impulso que tardará poco mas de un año en materializarse. asegurar el suministro de energía en un país rico en recursos hidráulicos puede resultar sencillo a simple vista. Para las manufacturas en general. los fundamentales por tanto permanecen muy ligados a la evolución macroeconómica que de paso contribuye a las decisiones de inversión. ahora bien.recuperación de la confianza de los inversionistas que ahora se encuentran agotados en medio de las perdidas ocasionadas por las fluctuaciones del mercado. Sin lugar a dudas los utilities (energéticas) comandarán el desempeño bursátil con todos los anuncios de consolidación empresarial que se vienen gestando desde las juntas directivas. no obstante las exploraciones y extracciones podrán continuar gracias al flujo de caja que vienen generando recientemente. las utilidades podrían disminuir sus tasas anuales compuestas de crecimiento afectando directamente la rotación bursátil que tienen este tipo de acciones. no obstante los esfuerzos de infraestructura darán sus frutos con la puesta en marcha de todos los proyectos para la generación y transmisión que darán lugar al abastecimiento en firme y suficiencia con las expectativas de demanda con un horizonte temporal ubicado en el año 2015. con las prorrogas que han recaído alrededor del TLC. los planes de expansión limitan el crecimiento de las empresas. Las financieras por su parte limitarán los indicadores de eficiencia a una probable contracción en el crédito (principalmente de consumo) con la política monetaria adoptada en el exterior y la que seguramente será considerada por el BR durante los primeros seis meses. Para hacer una revisión por sectores. El sistema doméstico tiene entonces la posibilidad de recuperar el apetito por los emisores de acciones.

siguientes. De esta forma los países emergentes se constituían como una alternativa de inversión rentable y las balanzas comerciales de estos países presentaban superávit como consecuencia de la mayor demanda de los principales socios comerciales y de los mayores precios de las materias primas.2. Por lo tanto se puede esperar que el 2009 sea un año en el que la moneda colombiana se encuentre bajo una constante presión devaluacionista la cual se intensificará durante los primeros presión cederá durante el segundo trimestre del año. Las proyecciones muestran tres escenarios diferentes que dependen de que tan severa sea la recesión en Estados Unidos. Para el 2009 el panorama parece haber cambiado de forma dramática y es de esperarse que los precios de las materias primas se mantengan en niveles bajos durante todo el año. En la medida en que los países industrializados disminuyen su demanda las empresas de los países emergentes exportadores de bienes básicos.3. Lo anterior tiene dos efectos que van a perjudicar los flujos de divisas que entran al país.6 Mercado Renta fija Repasando el comportamiento de las colocaciones de endeudamiento soberano. Las 22 .2. Las condiciones económicas fueron inmejorables para los países emergentes durante los últimos años en la medida en que los precios de las materias primas subían de forma constante y los precios de los activos financieros se encontraban en niveles atractivos para los inversionistas. Finalmente es importante recalcar que las monedas de los países emergentes se convierten en activos altamente especulativos cuando la aversión al riesgo se incrementa y por lo tanto en la medida en que los mercados financieros mundiales continúen presentando tendencias volátiles las monedas emergentes de igual forma van presentar un comportamiento volátil durante gran parte del 2009. El escenario base ubica la tasa de cambio promedio para el 2009 en 2.450 pesos con un máximo durante el segundo trimestre y cerrando el año en niveles cercanos a los 2470. Se van a vender la inversión extranjera directa va a caer de forma importante generando que por primera vez la cuenta de capital tenga problemas en financiar la cuenta corriente. Colombia no fue la excepción y durante los últimos años la inversión extranjera directa creció a niveles máximos siendo esta una de las fuentes importantes de las altas tasas de crecimiento que presentó el país.3. Dentro de la inversión extranjera directa la inversión en el sector petrolero representa alrededor del 40% del total de Inversión extranjera directa y cuando se combinan el sector petrolero con hidrocarburos y minería este porcentaje se incrementa hasta un 65%. sin duda el 2008 se caracterizó por ser un año de impresionante volatilidades. 2. 2.5 Mercado Cambiario El año 2008 marcó un cambio en la tendencia de las monedas emergentes las cuales terminaron un ciclo revaluacionista que se extendió durante los últimos 6 años.

enfrentándonos a retos no vistos en la historia económica mundial. La liquidez va ser la variable clave que el Banco de la República debe monitorear. Las países emergentes no tienen otra opción que tomar medidas de este orden. La gran preocupación sigue siendo mantener adecuados niveles de liquidez en los mercados financieros y reactivar el ya decaído consumo. El punto de partida difiere notablemente de comienzo de 2008. El año se podría dividir en dos intervalos con un comportamiento diametralmente opuesto. La autoridad monetaria ha mostrado interés de ampliar las posibilidades de irrigar la liquidez al mercado financiero. ubicando la tasa de interés en 8% tomando como referencia la tasa actual de 10%. Los bancos centrales de países desarrollados han reducido los tipos de interés al punto de ubicar las tasas a niveles cercanos del 0%. tales como las perspectivas de las variables de impacto en el mercado de renta fija así como las expectativas frente al ciclo de los TES. el primero caracterizado por un extenso periodo de desvalorizaciones desde los primeros días del año extendiéndose hasta mediados del mes de Octubre y un segundo periodo de fuertes valorizaciones para todas las referencias de la curva de rendimientos que se presentó después de alcanzar el pico del nivel de precios al 7. La política monetaria no tuvo otra opción que flexibilizarse en el 2009. El buen fin de año ha ido acompañado de flexibilización de medidas restrictivas impuestas a mediados de año en momentos que la tasa de cambio se ubicaba a niveles no vistos en la década pasada. aunque limitadas a seguir incorporando la prima de riesgo y tasas de interés reales positivas. como consecuencia de un fuerte proceso revaluacionista del peso colombiano. tales como reducción en los requerimientos de encaje y recompra de títulos gubernamentales. Con recortes escalonados.condiciones adversas consecuencia del aumento del nivel de precios. El desmonte gradual en la restricción de capitales foráneos y la disminución en el encaje ordinario ha sido una de las razones en la recuperación de los volúmenes de negociación de este mercado. nos ubica bajo un entorno igual de volátil al 2008. Todo apunta a prever un recorte de 200 pb. La variable a monitorear en el 2009 además del IPC va ser los niveles de liquidez del sistema financiero. Las perspectivas para 2009. y finalmente la agudización de la crisis financiera mundial explicaron las inesperadas fluctuaciones del mercado más representativo de Colombia. se presenta ambiente pesimista aunque con un nuevo aire político proveniente de Estados Unidos.94%. de ahí que la reducción de tasas debe estar acompañada de otras medidas complementarias. principalmente después del primer trimestre conservando la austeridad que ha caracterizado al emisor en los últimos años. una de estas es el envió de una solicitud a la Corte 23 . las políticas restrictivas por parte del gobierno y la autoridad monetaria.

5% y 5.9% igualándose a niveles de comienzos del 2007.5%. Prevemos al cierre de año una variación de 4. Para el primer trimestre se prevé un leve empinamiento de la curva al moderar las ganancias las referencias de mediano y largo plazo. El vencimiento del 2013 presenta un especial atractivo y sobre todo cuando se espera que el aplanamiento de la curva de rendimientos provenga principalmente de la zona media. las referencias con menor vencimiento se mantendrían estables. Si bien el primer trimestre de 2009 no se tuvo una reducción notable en el nivel de precios. ubicándose en el rango de inflación anunciado entre 4.5%. Aspecto tales como el 24 .9% equiparando tasas cercanas cuando la inflación se ubicaba entre 5% y 5. Sin duda los activos tasa fija presentan un gran atractivo frente a las cotizaciones que representan rendimientos variables. Siendo el segundo semestre nuevamente el periodo donde los TES La tasa de los Julio del 2020 podría alcanzar mínimos de varios años. Aunque las referencias de mediano plazo presentan un mayor atractivo en especial el vencimiento al 2013.8%. El aplanamiento de la curva de rendimientos debería moderarse a medida que las referencias de corto plazo y mediano plazo se ajusten de una manera más rápida a la caída en el nivel de tasas. El IPC tras alcanzar el pico del mes de Octubre.Constitucional de derogar la ley que limita las Operaciones de Mercado Abierto (Compra y Venta de títulos por parte de la Autoridad Monetaria) a títulos de naturaleza gubernamental. aunque para el 2009 el retroceso se prevé en el mes de Julio y no hasta el mes de septiembre como se presentó en el 2008. Un eventual desmonte colocaría a los títulos corporativos calificados como AAA los primeros en la lista para este tipo de operaciones. Para el segundo semestre se acostumbra que el nivel de precios presente variaciones negativas. prevemos tasas cercanas al 8. aunque consideramos que el nivel de precios se va a ubicar en la zona superior del rango. indica una caída en sus rendimientos de hasta 8. aunque el limitante para estas referencias provienen de la tendencia de los mercados bursátiles internacionales y sobre todo en el comportamiento de la curva de los Tesoros Americanos que ha sido utilizado como guía de los movimientos del mercado tasa fija mundial. la tendencia indica un ajuste del nivel de precios inicialmente hasta el 6. sobre todo en entornos cuando la incertidumbre de los mercados es la constante. Las referencias indexadas a la UVR deberían presentar dinamismo en el transcurso del 2009. presenta expectativas de un mayor descenso a medida que las presiones desde el punto de la demanda y de la oferta sigan descendiendo. Los TES julio del 2020 acorde al ajuste en términos de tasa real.15%.

buen cupón que paga para ser un titulo de mediano plazo y ser la referencia más dinámica de las nuevas emisiones la coloca en un nivel privilegiado frente a las demás. las expectativas de inversión siguen siendo de cautela y de moderación. en especial para el 2010 y 2011.831 transacciones. Con este panorama podemos concluir que aunque los mercados financieros internacionales esperan remediar sus males con erogaciones estatales fuertes. En resumen El año 2009 se inició con un sentimiento negativo con respecto a la economía mundial. A nivel local se espera un año en el que la desaceleración se mantiene. según el siguiente cuadro: 25 . al registrar para el año 2008 un total de 94. una leve disminución en cuanto al número de transacciones inmobiliarias realizadas según Fedelonjas. los indicadores en el sector de la construcción muestran para el primer trimestre del 2004 al 2009. La mayor oferta de titulas de tesorería puede limitar las ganancias del mercado de deuda soberana. el gobierno se comprometió con colocaciones de corto y largo plazo para la composición de bonos nocionales respectivos. en el que la política monetaria presentará un giro de 180 grados y en donde se espera que las condiciones externas que presionaron al alza la inflación durante el 2008 desaparezcan y se retome la senda bajista del crecimiento de los precios. La desaceleración de la economía colombiana puede “descuadrar” las cuentas de la nación. al registrar 90. Esta tendencia se refleja en las principales ciudades del país y para Medellín y su área metropolitana conserva la línea nacional. El primer semestre parece tener todas las condiciones para que la volatilidad y la caída en los mercados continúen presentes. cuando se registraron 18. disminución que también se refleja respecto al 2007. al pasar de 16. mientras el mercado local colombiano parece ser inmune. Adicionalmente con la puesta en marcha del mercado de Derivados Estandarizados. tal como lo indican los resultados del 2009 que termina. La recomendación es realizar seguimiento a las condiciones de liquidez de los emisores en los que se decida invertir. continuaremos inmersos en la peor recesión en más de 50 años. Para el mercado hipotecario colombiano. El recaudo por concepto de impuestos puede verse afectado y por ende el Fisco recurrir a financiamiento interno para cubrir el creciente déficit. permitiendo rotar estas referencias mas adelante a inversiones tasa fija. Como limitante el gobierno puede verse obligado a realizar nuevas emisiones para financiar el faltante de recursos reportados por la economía. Para la segunda parte de año van a tener el limitante de una eventual caída en el nivel de precios afectando el índice de valoración de estas cotizaciones (UVR).062 en 2008.753 en 2008 a 15. Para lo títulos indexado a la UVR el panorama es favorable para la primera mitad del 2009.216 transacciones.402 transacciones. y para el 2009 un leve descenso.

Primer trimestre 2004 .2009 El comportamiento en cuanto al valor comercial de las transacciones inmobiliarias en Colombia es de crecimiento constante para el mismo período analizado. además por la actitud de los mismos empresarios 26 .Gráfica 1. esto debido a la fuerte revaluación del peso frente a las demás divisas en el período de estudio. el cual ha empezado igualmente a enfrentar la situación nacional con los grandes macroproyectos de infraestructura vial y portuaria. secundado por el gobierno nacional. lo que hace pensar que las expectativas en el sector seguirán siendo optimistas frente al panorama mundial. gracias a las medidas anticíclicas adoptadas por el BR. Número de transacciones inmobiliarias – Nacional (11 ciudades).

27 . lo que confirma que el mercado inmobiliario en el período de estudio es de crecimiento continuo.del sector. los cuales parecen pensar que el asunto de las crisis financieras es más psicológico que real. para el período de estudio presenta un crecimiento del 10%. el valor comercial de las transacciones inmobiliarias en Colombia. mientras que para Medellín y su área metropolitana registra un crecimiento del 25%. Como se puede observar en el siguiente cuadro elaborado y calculado por Fedelonjas. muy por encima del promedio nacional.

3. Primer trimestre 2004 .2009 2. Valor comercial de transacciones inmobiliaria total Nacional (11 ciudades).3 Entorno local Censo poblacional 28 .Gráfica 2.

2.24 %. pero en especial la estrategia de comercialización y mercadeo se orientará a los municipios del Sur del Valle de Aburrá. es del 30.596 16.985 17.000 10.005 35. Itagüí. Caldas y el sector del Poblado de Medellín.3.635 9. El mercado potencial de Lotes y Fincas está localizado en todo el Valle de Aburrá. La tasa de crecimiento real promedio de la población rural entre1964 y 2005.000 20.Tabla 1.964 7. Censo poblacional AÑO URBANO 1.235 2.891 1.874 Gráfica 3. 29 . es del 3.528 FUENTE: DANE RURAL 8.324 1.000 30.000 1 1964 2 1973 3 1 985 4 1993 5 2005 URBANO RURAL TOTAL FUENTE: DANE La tasa de crecimiento real promedio total de la población entre 1964 y 2005.20%. es el 48. entre los que podemos determinar principalmente lo local que es Sabaneta.1 Mercado Potencial.000 POBLACION 40. La Estrella. Censo Poblacional Sabaneta CENSO POBLACIONA SABANETA 50.993 24.320 29.3.238 7.194 3.870 44.429 5.23%. pero también se canalizará la estrategia publicitaria en Envigado.973 9. Lasa de crecimiento real promedio de la población urbana entre 1964 y 2005.358 1.346 TOTAL 15.518 21.

El mapa inmobiliario de propiedad raíz comprende un sinnúmero de empresas que realizan todo el proceso que se inicia desde la adquisición del lote. pretende satisfacer las necesidades de compra y venta de propiedad raíz. Web. se cuenta con una población estimada de quinientos usuarios y/o clientes potenciales. con aquellos compradores o vendedores que pretenden o requieren poner en venta o comprar una propiedad.5 Competidores El Mercado de los agentes inmobiliarios en Colombia está compuesto por grandes jugadores de talla regional. 2. industriales.4 Clientes Está compuesto por comerciantes.3. con el firme propósito de obtener un pedazo del mercado de finca Raíz en Colombia. Lotes y Fincas.2 Portafolio de servicios. Para el desarrollo de la actividad comercial del negocio. comparado con el13% del 2.006. lo cual 30 . Internet) o directamente. 2.2.8%.  Intermediación en la compra y venta de fincas. personas naturales o jurídicas que posean un capital propio importante y que su anhelo de inversión sea realizar un buen negocio.3. identificados en los inventarios actualizados de otras empresas nodrizas del sector. la construcción y la comercialización del proyecto hasta la entrega final del inmueble al potencial comprador. nacional e internacional. a través de:  Intermediación en la compra y venta de lotes urbanos y rurales. bien sea un lote o una finca y preferiblemente que la satisfacción de su necesidad esté orientada geográficamente al Sur del Valle de Aburrá. En este gran mercado opera con mucha dinámica el concepto de la DIFERENCIACIÓN con respecto a la competencia. Es importante anotar que en el último año se ha percibido un decremento del 3% para el 2. En el periodo 2002 a 2007 el crecimiento del sector ha sido del 17.3. las licencias de construcción para el sector vivienda han disminuido notablemente. como son Uribienes Propiedad Raíz y Uriventas Ltda.007. al adquirir un lote o una finca a través de nuestra empresa.  Podrá participar ocasionalmente en la intermediación para la compra y venta de propiedades que hacen parte del inventario de Uribienes Propiedad Raíz. El sector inmobiliario en Colombia ha venido creciendo más que el desarrollo mismo del país. se requiere del acercamiento por cualquier medio (clasificados. Para esto. Por otro lado.3.

Exposición Internacional: BuyColombiaRealty. y es por eso que BuyColombiaRealty. lote y/o finca. Los videos inmobiliarios crean un impacto único que sencillamente las fotos no pueden. dejando que sólo compradores realmente interesados acuerden con la empresa una cita para ver la propiedad.com Y Forsalebylocals. cuyo nivel aún se mantiene Además. para ofrecer esta valiosa herramienta de última generación para la promoción internacional del mercado de Finca Raíz en Colombia. en lo correspondiente al desarrollo de edificaciones.2%. un segmento del mercado regional de intermediación en la comercialización de lotes y fincas. Nada resulta más efectivo que resaltar las bondades de una propiedad en un video real. Un reporte de eMarketer proyecta que sólo en los USA el número de espectadores de videos en Internet crecerá de 114 millones a 183 millones en los próximos 5 años. para el 2.contrasta con las licencias entregadas para bodegas y oficinas. El video en línea no es una moda pasajera.007 fue del 3. Este es el próximo paso en la evolución del Internet. una cifra muy estable teniendo en cuenta que el promedio de los últimos 14 años ha sido del 3.  Cuáles son algunos de los Beneficios? Ahorro de Tiempo: El tiempo es el mayor activo para toda organización empresarial. es importante resaltar que el porcentaje de participación del sector inmobiliario en el comportamiento de la economía colombiana en general señala que el 24% del gasto de los colombianos es destinado a la vivienda. Uno se pregunta: ¿Cómo puedo tener acceso a ese mercado? : La respuesta es simple: “OFRECIENDO SERVICIOS DE ALTO VALOR AGREGADO A UN NICHO ESPECIFICO”. A Lotes y Fincas los videos en línea le permitirán prevender la propiedad. Colombia no está fuera de onda. Es una propuesta tenida en cuenta por visitantes reales y recompensada por los motores 31 . En términos del PIB. Existen varias estrategias encaminadas a brindarle a LOTES Y FINCAS persona natural.com ha hecho una alianza estratégica con Vidlisting.com una de las más importantes productoras de videos en línea.5%.com provee información valiosa y relevante a los extranjeros que quieren comprar finca raíz en Colombia. Entre las diferentes herramientas a aplicar para capturar clientes se encuentran:  Los videos clasificados On Line de finca Raíz: El Vídeo en Línea es una gran herramienta para transmitir todo lo que usted quiere mostrar de su propiedad. lo cual indica que es un porcentaje bastante grande.

Flexibilidad: Lotes y Fincas persona natural puede mostrar todas las propiedades que ofrece en intermediación a través de videos desde el escritorio de la gerente.  Igualmente aplica la reducción en tasa de interés para créditos de vivienda desde el 16 de Julio de 2.  Inversionistas extranjeros institucionales se interesan en Colombia : La crisis no ha frenado a los grandes inversionistas inmobiliarios de capital privado. Nuestro país no ha estado ajeno a esta tendencia. vendedoras de productos por catalogo. algunos inversionistas inmobiliarios han volcado la mirada hacia Colombia.  Otra estrategia adicional del gobierno es el aumento en 15 mil subsidios adicionales a entregarse sobre la tasa de interés para la compra de inmuebles nuevos. y es así como en busca de diversificar su cartera de riesgo y recaudar mayores retornos. exigiendo requisitos básicos y menos estrictos que los solicitados a un afiliado regular. auxiliares del sector salud. con la cual se busca beneficiar a taxistas.Reglamenta el artículo 48 de la Ley 546 de 1. que ante la volatilidad en los mercados internacionales ven oportunidades en el mercado Latinoamericano.500 desembolsos mensuales antes de la expedición del Decreto 1143. Ahorro en Dinero que Lotes y Fincas puede usar para otras actividades estratégicas.200 desembolsos mensuales. La medida del gobierno ha logrado mantener una cifra saludable de 4.999 en lo relacionado con la cobertura para créditos de vivienda.  El mercado de la intermediación en propiedad raíz – Lotes y Fincas – se ha beneficiado con las medidas anti cíclicas tomadas por el gobierno para evitar la caída en el número de créditos hipotecarios entregados ya que se esperaba que cayeran a menos de 2. soldados y policías de grados inferiores y profesores del sector público y privado. Lotes y Fincas puede Diferenciarse de la Competencia adoptando nuevas formas de mercadear e intermediar la finca raíz y exponiendo la propiedad raíz en video a millones de potenciales clientes.de búsqueda quienes están empezando a rankear las páginas de este mercado en particular.propietaria e incluso descargarlas en iPod y llevarlas a donde quiera. 32 .009.  La puesta en marcha por parte del FNA de una nueva línea de crédito llamada “Arco Iris”.

Factores como la creciente llegada de turistas del exterior. Belice. Costa Rica. Particularmente en Latinoamérica tenemos ejemplos de países que nos llevan años de ventaja en la comercialización de sus destinos al mercado internacional. de este modo. LOTES Y FINCAS puede replicar el SISTEMA DE LISTA MÚLTIPLE (M. en un grupo de profesionales que a través del 33 . el auge del mercado corporativo y las exenciones arancelarias hacen que Colombia se convierta en un destino atractivo para los grandes inversionistas institucionales. El mercado global es muy competitivo. Panamá. sin embargo existen demoras en proyectos importantes como la Ley de segunda vivienda. cuyo funcionamiento se basa en el acuerdo entre un grupo de personas Naturales ó Jurídicas que comparten sus propiedades consignadas en exclusividad y logran. sino también al individuo que por una u otra razón ha escogido a Colombia como su segundo hogar. tramitología en las entidades del estado. los cuales deberán certificarse con el (RCI): Registro de Corredor Inmobiliario constituyéndose. Nuestro país puede aprovechar esta coyuntura teniendo en cuenta que las firmas internacionales tienen que acudir a nuevos mercados para hacer frente a la crisis y mantener su crecimiento. y porque no decirlo también. son algunos de los lunares negros que pueden llegar a ser una desventaja con respecto a otros mercados similares. sin embargo aun vemos muchas dificultades en el momento de llevar a la práctica nuevos proyectos. unir esfuerzos y ser jugadores activos frentes a las oportunidades que se ofrecen en el mercado de la intermediación inmobiliaria. Limitaciones Urbanísticas. falta de capacitación y profesionalismo en las empresas inmobiliarias en el asesoramiento del inversionista extranjero. son algunos de los países que han sabido mercadearse y aprovechar el cúmulo de oportunidades que ofrecen los inversionistas internacionales. El desarrollo de infraestructura hotelera. los clientes están dispuestos a invertir. que darían mayor confianza no sólo al gran inversionista. aprovechar las ventajas tecnológicas para crear redes. LOTES Y FINCAS persona natural debe competir con calidad y profesionalismo. comercializar los inmuebles de manera conjunta y ágil.L. Las oportunidades están ahí.) Base de datos de propiedades en office. así. El gobierno ha dado algunos pasos en la flexibilización de normas y procedimientos referentes a las inversiones en los sectores turísticos y hoteleros. proyectos comerciales y proyectos residenciales con valores agregados en el país son el objetivo de los inversionistas extranjeros. Hacen parte de este servicio los promotores y corredores de inmuebles afiliados a la “LONJA”. México. pese a la actual crisis económica.S.

Entre Bosques Apartamentos y diez proyectos inmobiliarios más. Unidad abierta Altos de la Macarena con excelente ambiente campestre. INSIGNIA ARRENDAMIENTOS NUTIBARA LA INMOBILIARIA BEMSA PROPIEDAD RAIZ CONVEL REALIZADORES DE SUEÑOS ACIERTO INMOBILIARIO S. : Grandes constructores y agentes inmobiliarios de propiedad raíz que comercializan ellos mismos lo que construyen.S.000. Proyecto Urbanización VILLA CAMPIÑA. desde conjuntos residenciales hasta bodegas industriales y construcciones de gran superficie. CONCONCRETO COMPROPIEDAD LTDA.000. lo que equivale en metros cuadrados de superficie construida a más de 250.000´000. BIENES & BIENES CONSTRUCTORES con activos superiores a $1.A.500´000. San Diego Campestre Apartamentos.A.oo. Torres 2. podrán concretar las operaciones que les solicitan sus clientes.000´000. construyeron y comercializaron los proyectos: Apartamentos 80 Avenida. CONSTRUCTORA CAPITAL S.oo.uso de Internet. 34 . Los Laureles y otros sectores importantes de la ciudad de Medellín. LONDOÑO GOMEZ Y CIA UMBRAL PROPIEDAD RAIZ CIRCULO INMOBILIARIO OPTIMA VIVIENDA Y CONSTRUCCIÓN CDO EL SITIO INMOBILIARIO C. rigiéndose por una rigurosa normatividad jurídica y de comportamiento ético.000. Ellos aplican para el proceso constructivo desde la compra inicial del lote hasta la construcción del proyecto residencial y/o comercial e industrial y la comercialización del mismo. Proyecto de construcción de Torres de la Macarena.009 han construido en el país más de 250 proyectos comerciales e inmobiliarios de gran superficie. en tres etapas.oo en lo que va corrido del año 2. cruzando información de manera transparente con los colegas afiliados a la Lonja en todo el departamento de Antioquia. Tienen sedes en el barrio El Poblado. CONINSA-RAMÓN-H. para 120 apartamentos de tres alcobas en cuatro torres. Grandes competidores regionales: FAJARDO MORENO Y CÍA: Empresa constructora con sede principal en el barrio El Poblado de la ciudad de Medellín y unos activos de $1. Tienen activos por más de $1.000 M2.A.A.

En este sentido. comerciantes e industriales que estén en condiciones de adquirir un lote o una finca.A. COLPATRIA CONSTRUCTORA COVIN S.A. donde se indagó acerca de sus preferencias entre lotes o fincas.Investigación Comercial. Para la investigación se analizaron igualmente algunas variables que consideramos importantes para identificar los datos necesarios para tomar decisiones que favorezcan el objeto del negocio. se han tenido en cuenta los datos recogidos a través de la oficina de catastro de Sabaneta. ARQUITECTOS E INGENIEROS ASOCIADOS S. DESARROLOS INMOBILIARIOS S. ARQUITECTOS E INGENIEROS BIEN RAÍZ S. está orientado a establecer alianzas y estrategias con otros actores que conozcan ampliamente el sector y que nos permita satisfacer las necesidades de nuestros clientes tanto en la compra como en la venta de lotes y fincas. . además de las características establecidas para tal fin. transparencia y sobre todo confiabilidad al momento de realizar la transacción. el inventario de clientes de Uribienes Propiedad Raíz y tendencias de ventas e inventario de Lotes y Fincas. con seriedad. Se dio aplicación a la investigación a través de una encuesta realizada a veinte posibles clientes interesados (compradores).4 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS El plan de mercadeo diseñado para este servicio. INTERMEDIACIÓN y DESARROLLOS INMOBILIARIOS.A.I.INGENIERIA INMOBILIARIA S.A. 150 EMPRESAS MÁS DEL SECTOR DE PROPIEDAD RAIZ.A.A. A. su capacidad de compra o su requerimiento de venta. a través de una buena negociación.A. y aunque la encuesta no nos permite definir por si misma la diferencia 35 . relacionada con el corretaje de intermediación inmobiliaria de manera que nos permita una aproximación al conocimiento y comportamiento del cliente y las tendencias del mercado. Segmento. Objetivo: Buscar información importante y necesaria para el desarrollo de estrategias que proporcionen una orientación clara. la oficina de Instrumentos Públicos Zona Sur. buscando diferenciarnos en el servicio y atención. El estudio está dirigido a todas las personas naturales o jurídicas. 2. PORTICOS S. Persona Natural. y su ubicación geográfica.

dedicada a la compraventa de lotes para proyectos de vivienda. ¿Qué medio es el que más utiliza a la hora de buscar lotes y/o fincas? a. Las encuestas se realizaron de manera personal (directa). por medios como el internet. industriales o comercio. los avisos clasificados. en algunos casos y telefónicamente. en otros. las constructoras. consideramos prudente realizar una pregunta que nos condujera al medio más utilizado para lograr una buena transacción. además de fincas de recreo y productivas en el Sur del Valle de Aburrá y el entorno cercano. ¿Estaría usted interesado en comprar alguno de nuestros productos? (Sí) ----. Lotes y Fincas es una nueva empresa del negocio de intermediación inmobiliaria. Internet . Constructoras / Promotoras ( ) 36 . lo que nos permitió en principio inferir que los clientes interesados.entre la seguridad que da la formalidad del negocio y la inseguridad que genera hacer transacciones con quienes manejan el negocio de manera informal.(No) 2. están de acuerdo por seguridad y confianza con la formalidad. A continuación presentamos la encuesta que se elaboró y que dio respuesta a las inquietudes surgidas para el desarrollo del negocio y que arrojó los resultados plasmados: LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL LIDERES EN INTERMEDIACIÓN COMERCIAL DE PROPIEDAD RAÍZ Objetivo: Medir las preferencias de nuestros clientes potenciales con respecto a tomar la decisión de compra de lote y/o finca en el Sur del Valle de Aburrá o en otra localidad Metropolitana ENCUESTA LOTES Y FINCAS PARA POTENCIALES COMPRADORES NOMBRES Y APELLIDOS: ___________________________________ DIRECCIÓN________________________________________________ TELÉFONO CELULAR_______________________________________ CORREO ELECTRÓNICO_____________________________________ 1.Web ( ) b.

¿dónde?________________________________________ 8 ¿A la hora de comprar un Lote o Finca. ¿dónde?________________________________________ 5 ¿Está usted interesado (a) en la compra de finca en el Sur del Valle de Aburrá? (Sí) ---.(No) En caso afirmativo. ¿dónde?________________________________________ 6 ¿Está usted interesado (a) en adquirir lote (s) en un lugar distinto al Sur del Valle de Aburrá? (Sí) ---. Otros ( ) Cuáles?_________________________________________________ 3. ¿dónde?________________________________________ 7 ¿Está usted interesado (a) en adquirir finca en un lugar distinto al Sur del Valle de Aburrá? (Sí) ---. Avisos clasificados ( ) e. ¿El sector inmobiliario relacionado con la compra venta de propiedad raíz es muy dinámico y cambiante. ¿Está usted interesado (a) en la compra de lote (s) en el Sur del Valle de Aburrá? (Sí) ---.c. ¿Considera usted que el comercio electrónicoInternet ofrece amplias ventajas para la comercialización de Lotes y Fincas? (Sí) ---.(No) En caso afirmativo.(No) En caso afirmativo. Inmobiliaria de la zona ( ) d.(No) 4. ¿Cuál de los siguientes rangos se ajusta más a su presupuesto para la adquisición de finca? 37 . ¿Qué aspecto valora más?  Precio ( )  Facilidades de pago ( )  El Tamaño (área) ( )  La Ubicación ( )  9 ¿Cuál de los siguientes rangos se ajusta más a su presupuesto para la adquisición de lote? De 70 a 200 millones ( ) De 200 a 300 millones ( ) De 300 a 400 millones ( ) Más de 400 millones ( ) 10.(No) En caso afirmativo.

al momento de buscar lotes o fincas era a través de internet. 38 . de los encuestados dijo conocer o tener alguna referencia de Lotes y Fincas. de estos. un 20% adujo conocer de estas negociaciones a través de terceros o referidos (informales) y el 10% restante a través de inmobiliarias o constructoras. Se observa que el 50%. mientras que el 30% se inclinó por la zona norte.De 150 a 200 millones De 200 a 300 millones De 300 a 500 millones De 500 a 1000 millones Más de 1000 millones 11. reconoce la importancia y ventajas del internet a la hora de conocer acerca de este mercado. El 70% de los encuestados respondió. ( ( ( ( ( ) ) ) ) ) Diga cinco características del lote requerido __________________________________________________________________ 12.5 RESULTADOS DE LA ENCUESTA El 60%. los que prefieren el Norte se inclinan especialmente por el sector de Barbosa. el 60 % se inclina por Sabaneta y el 40% restante optaría por Envigado Caldas y La Estrella. Al 60% de los encuestados. seguido de un porcentaje importante (20%) que favorece al comercio informal. El 40% preferiría adquirir lote o finca en el Norte del Valle de Aburrá. mientras que el 40% restante dijo no tener conocimiento. solo la respondió el 50% de los encuestados. le gustaría adquirir un lote o finca en el Sur del Valle de Aburrá. estuvo de acuerdo con la búsqueda a través de los avisos clasificados. El 50% respondió que el medio más utilizado por ellos. y/o en el Occidente de Antioquia. Diga cinco características de la finca requerida __________________________________________________________________ 2. acerca de sus preferencias por el Sur del Valle de Aburrá. En cuanto a la pregunta que nos conduce a establecer los rangos económicos para la adquisición de lotes o fincas. el 20%.

el 2008 marca el final de lo que pudo ser el mejor ciclo económico en la historia moderna del país.PRESUPUESTO DE VENTAS.5% y 5. se ubicó entre 70 y 200 millones para lote y entre 150 y 200 millones para finca.493. “Después de unos excelentes años en el desempeño económico del país. aunque para el 2009.324 predios entre urbanos y rurales con un área de 344. La expectativa para el 2009 es que la fuerte desaceleración de la economía colombiana se mantenga y que por primera vez en más de seis años el crecimiento de la economía colombiana se ubique en niveles inferiores al 3%.” “Se Prevé al cierre del año una variación de 4. aunque consideramos que el nivel de precios se va a ubicar en la zona superior del rango”.433. Para el segundo semestre se acostumbra que el nivel de precios presente variaciones negativas..582. sin restricciones urbanísticas del POT del Municipio y en un entorno ambiental amigable.6 PROYECCIÓN DE VENTAS. 39 . Estadísticas por Subregiones del Departamento de Antioquia. adujo estar por debajo del rango preguntado. con un valor total del área del terreno que asciende a $498. servicios públicos.5%. se evidencia que: El Municipio de Sabaneta cuenta con un avalúo total de $1.406. el retroceso se prevé en el mes de Julio y no hasta el mes de septiembre como se presentó en el 2008. respondieron que buscaban: Lotes o fincas que se encontraran ubicadas en estrato socioeconómico 3 o 4. la tendencia indica un ajuste del nivel de precios inicialmente hasta el 6. el equivalente al 60%. En cuanto a las características del lote o de la finca. ubicándose en el rango de inflación anunciado entre 4. Tiene 17.15%. 2.. que cuente con buenas vías de acceso.309. el 20%.4 De acuerdo con la proyección propuesta para el plan financiero se establece lo siguiente: Según datos de la Dirección de Sistemas de Información y Catastro del Departamento Administrativo de Planeación a septiembre 3 de 2009.” “Si bien el primer trimestre de 2009 no se prevé una reducción notable en el nivel de precios. respondió estar en condiciones de adquirir en un rango de 200 a 300 millones para lote o finca.De estos. 4 Informe de Ministerio de Hacienda. y el 20% restante.759.8%.111.376 propietarios.146 metros cuadrados y 12. mientras que.

5%.991.850. buscando que al cabo del año dos. las ventas generadas por la empresa a partir del mes de marzo de 2009.400 para este año.443. la empresa adquiera una alta confiabilidad en el sector. la proyección para el primer año alcanzaría unas ventas de 1. Para lograrlo se debe contar con la implementación de estrategias agresivas claves que nos conduzcan a captar un porcentaje importante del mercado. Siendo así. de $45. 40 . para el cuarto año de 1.232 millones y para el quinto año se alcanzaría unas ventas por intermediación de 1. para el segundo año se generarían unas ventas totales de 1. Con esta proyección se alcanzaría unas ventas en el segundo año (2011). alcanzando una intermediación equivalente a 490. fecha de iniciación de actividades comerciales de Lotes y Fincas.766.912 metros cuadrados construidos. acorde con las proyecciones macroeconómicas del país.933.868 para el quinto y último año de la proyección. lo que aseguraría la credibilidad y confianza en cuanto a la satisfacción de los clientes y por ende el cumplimiento de las proyecciones acá descritas.Cuenta este municipio con un área de 1. de las cuales $9.128 millones de pesos. esto a razón de un crecimiento proyectado del 4. en la búsqueda de la supervivencia y rentabilidad de Lotes y Fincas. lo que aseguraría la credibilidad y confianza en cuanto a la satisfacción de los clientes y por ende el cumplimiento de las proyecciones acá descritas.967. presupuestando la captación del 0. para el cuarto y de $47. Es de resaltar que el crecimiento de las comisiones obedece al crecimiento proyectado en las ventas.645. En principio. se pretende proyectar la intermediación. Para desarrollar este elemento. lo que generaría unas comisiones de $39. toda vez que sus niveles de crecimiento obedecen a una costumbre mercantil. para el tercer año de 1.080 millones de pesos. la empresa adquiera una alta confiabilidad en el sector.288 millones de pesos. de $41. de $43.661.027% del mercado potencial.765. Para lograrlo se debe contar con la implementación de estrategias agresivas claves que nos conduzcan a captar un porcentaje importante del mercado. se tuvo en cuenta. en la búsqueda de la supervivencia y rentabilidad de Lotes y Fincas. siendo esta última la que las regula.179 millones. le corresponderían a los asesores de ventas externos.400 para el tercer año. buscando que al cabo del año dos.609.91 metros cuadrados para el 2010.

5% 2.200. también se esperan unas ventas de 245.861.000 1.592 3% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 4% Total Ingesos Lotes y Fincas Urbanas Total Ingesos Lotes y Fincas Rurales Total Ingresos Costo Comision Vendedoras Externas Urbano Costo Comision Vendedoras Externas Rural Total Costo Variables Costo Comision Comision % Pago Vendedoras Externas Urbano Comision % Pago Vendedoras Externas Rural 19.882.000 169.232.017.814 11.000/metro2.850.645.000 Valor comisión ($) 9. Proyección ventas y comisiones a 5 años CRECIMIENTO PROYECTADO IPC Ingresos Lotes y Fincas Urbanos Internas Ingresos Lotes y Fincas Rurales Interna Ingresos lotes y Fincas Urbanos Externa Ingresos Lotes y Fincas Rurales Externas TOTAL VENTAS PROYECTADAS EN M 2 Comision Urbana % Vendedora Interna Comision Rural % Vendedora Interna Comision Urbana % Vendedora Externa Comision Rural % Vendedora Externa 4.605.5% 2.200.5% 2.721 45.993.179.820 7.070.238 10.700 21.700 19.822.321.000 en las ventas proyectadas.5 mts 2.000 1. cuando la venta es urbana. los cuales constituyen los ingresos de la empresa para el primer año del ejercicio.661.898.0% 20. entre predios urbanos y rurales.940.000 325.400 2. según información rendida por la propietaria de Lotes y Fincas.789 378.967 41. Tabla 3.0% 21.223.0% 23.5 mts2.855.080.789 378.967 20.892 431.223.110 11.000 169.5% 4.350 176. y la comisión del 4% cuando la venta es rural.083.200.663 10.357 9. de los cuales la vendedora interna espera vender 245.654.443 2.850 1.507 162.147 193.687.822.677 450.993.983.Tabla 2. para un total de $1.112 8. conformando así los costos variables por comisiones para la vigencia.983.911.0% FUENTE: LOTES Y FINCAS Las unidades a vender en el año 2010 son 491 metros cuadrados a razón de $2.901.150 412.402.430.030.855.882.804.628.892 431.000 *Valor total de las ventas hasta el mes de octubre de 2009. MES Marzo Abril Mayo Junio Agosto Septiembre Octubre Total ventas año 1* Unidad ($) 0 325.467 1. equivalente a $19.700.5% 2010 2011 2012 2013 2014 162.350 1.000.441.609.830.5% 4.700 39.868 2.288.811 184.811 184.000.128. para una comisión comercial del 3%.400 9.933 2.750. 41 .915.765.700.5% cuando la venta es urbana y del 2% cuando al venta del predio es rural.903.257.804. recibiendo $9.967.861.934 23.5% 2.773.677 450.440.991. Ventas relacionadas a octubre de 2009.830.809.483 1.5% 2.991. para el año 2009. Para las vendedoras externas.405 1.000 395.147 193. y para ellas las comisiones son del 1.547 8.507 1.080.450 7.721 22.083.940.561.000 395.440.934 47.400 2.158.321.539.648 1.903.350 176.361 1.070.000 9.700 43.0% 22.150 412.750.030.5% 4. equivalente a $19.

Los servicios públicos tienen un costo promedio mensual de $380.026.000 113.667 42 .333. Se asigna un costo de $50. si el área ocupada por Lotes y Fincas es de 10 metros el valor de ésta última será de $113.333.000 (para realizar diligencias de Lotes y Fincas).026.000 600. teniendo en cuenta que sólo se ocuparía medio tiempo en las actividades de la empresa y es una persona profesional en administración de empresas.000. El salario de la gerente propietaria se fijaría en $600. Rubro Valor Total Proporción Arrendamiento Servicios Públicos 680. debido a que éstas se asignan por ventas exitosas.333 63. no se tendrán en cuenta las comisiones de los asesores comerciales.1 Costos del proceso Para determinar el costo del proceso de manera que permita el acercamiento a un valor real de la operación de la empresa se han definido las siguientes variables: El área global de Uribienes Propiedad Raíz es de 60 metros cuadrados y se utilizan para la operación de Lotes y Fincas un área aproximada de 10 metros cuadrados.6. El canon de arrendamiento global es de $680. Costos de la operación.000 Publicidad Total costo operación 50.000 Transporte 200.000 200. Se contemplan unos costos por transporte mensual de $200.000.000.333 Salarios 600.666.000. A Lotes y Fincas le correspondería asumir un valor de $63.000 50.67 Tabla 4. Lo anterior arroja un valor mensual de $1.000 380. con destino a publicidad y medios. Cabe anotar que para efectos del costo del proceso. pero si se tendrán en cuenta cuando se elabore el plan de ventas correspondiente por tratarse de costos variables.2.000 1.

y contamos con un grupo humano con amplios conocimientos en la compra-venta de propiedad raíz. 43 . Publicidad y Promoción: Para promocionar el servicio de intermediación inmobiliaria se hará uso de las herramientas de publicidad que estén a nuestro alcance. tales como página de internet. seguridad y confianza en sus ofertas y transacciones en la búsqueda de ser depositarios de la buena fe de nuestros clientes. iniciando desde el ofrecimiento del servicio. avisos clasificados. confianza y seguridad de alcanzar a través nuestro una buena negociación.3. directorios telefónicos. creando altos niveles de incertidumbre y expectativas. por parte de su propietaria y asesores comerciales lo que le permite escuchar y ofrecer propuestas de compra-venta de estas propiedades. lo que indica que la formalidad en el gremio debe además de ser necesaria ofrecer garantías.6. haciendo énfasis en la seriedad.6. generándole comodidad y confianza a los clientes. identificando claramente las necesidades requeridas por cada uno de nuestros clientes:  Publicidad: Somos una empresa de intermediación inmobiliaria especializada en la compra y venta de lotes y fincas. Para lograr las proyecciones propuestas se ha considerado diseñar una serie de estrategias que redunden en beneficio de la empresa. de manera personalizada. de los usuarios y del gremio inmobiliario. para atraer ofertas de remates o negociaciones y compartir la comisión. seguridad y confianza a todos los actores involucrados en el negocio. Lotes y Fincas consciente de la situación del sector pretende dar solución a esta problemática y erigirse como una gran empresa llamada a obtener reconocimiento y estabilidad dentro de la formalidad de la intermediación inmobiliaria. de manera que le permita a través de ello lograr un crecimiento económico importante. en el Sur del Valle de Aburrá. persona a persona. 2.1 Plan de Mercadeo El mercado de la intermediación inmobiliaria. por tratase de un sector tan complejo en cuanto a la falta de políticas serias y reglamentación clara. que brinda seriedad. no genera confianza ni credibilidad.2.  Relaciones humanas: conocimiento y experiencia en el negocio.  Marketing directo con los clientes referidos por los comisionistas informales o empresas del sector inmobiliario. en aras de su sostenibilidad y rentabilidad necesaria para subsistir. para los usuarios que lo requieren.  Establecer alianzas y sinergias con oficinas de abogados en el Valle de Aburrá.1 Estrategias de Mercado.

 Se implementará el sistema de referidos para los amigos o interesados que nos remitan a clientes potenciales.1 Instalaciones de la Empresa Ubicación geográfica: Lotes y Fincas. ofreciéndole seguridad en la transacción hasta después de haber realizado su negocio. Las estrategias propuestas deberán ser desarrolladas por su propietaria. 2. por ventas exitosas.  Elaborar un catálogo (fotos) de propiedades. Establecer alianzas o estrategias con los comisionistas informales. seria.7 ANÁLISIS OPERATIVO 2. modelo en su género. persona natural. cálida y respetuosa. en un término de seis meses. donde el cliente tiene la oportunidad de comunicarse. a una distancia de 18 Kilómetros de Medellín y con una temperatura promedio de 18 ºC.  Acompañamiento permanente al comprador. seriedad y confianza en las negociaciones. el cual se encuentra en la zona sur del Valle de Aburrá. en aras de dar seguridad. en el Sur del Valle de Aburrá. siendo el municipio más pequeño de Colombia con una extensión territorial de 15 kilómetros cuadrados y cuenta con 27 barrios y seis veredas. con establecimiento de comercio. obsequiándoles una parte negociada de la comisión. con el apoyo de sus asesores comerciales.  Fortalecer la página Web. estableciendo parámetros éticos frente a los clientes. de manera que le permita al comprador conocer de primera mano aspectos físicos de la propiedad a adquirir o se interese por otras. 44 . Atención en la oficina o residencia del cliente que así lo solicite.7.   Atención personalizada. garantizándole seriedad en las actividades que se requieran. propias de la negociación. está ubicado en la carrera 45 A No 70 Sur 15 del Municipio de Sabaneta. permitiéndole a su vez acomodarse a su presupuesto.  Buscar posicionar a Lotes y Fincas como una empresa de intermediación. y aproximarse a las ofertas de venta o compra de propiedad raíz (lotes y fincas) y establecer acercamientos de negociación. amable.

espacio que es ocupado para el desarrollo de su actividad comercial.7. y un mezanine en el segundo nivel con un área de 10 mts2. mediante la identificación de zonas especificas. Seguidamente. desarrollando de manera exitosa más progreso y bienestar para los sabaneteños. los equipamientos comunitarios y la vivienda. con más desarrollo. con zonas de parqueo. comerciales y de servicios. las actividades productivas. El local cuenta con un área total de 50 mts2. donde el primero es ocupado por la agencia matriz y el segundo en tipo mezanine lo utiliza la empresa de intermediación inmobiliaria.. EL PLAN BÁSICO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL –PBOT. para Lotes y Fincas. especialmente para el usuario flotante.50 mts2. se encuentra una pequeña oficina para la administradora de la agencia y a continuación nos encontramos con la cocineta y una batería sanitaria. 45 .2 Distribución Interna de la Empresa La distribución física de la empresa LOTES y FINCAS forma parte del área total del bien inmueble ocupado por la Agencia de propiedad raíz URIBIENES LTDA.. en su artículo 9º. y que a la vez reconoce la existencia de un centro generador de actividades múltiples. A la entrada del local nos encontramos a mano derecha un hall para recibir a los visitantes y a mano izquierda se encuentran tres estaciones de trabajo para los asesores inmobiliarios de Uribienes.. al igual que se encuentra en buenas condiciones de salubridad. La zona semiurbana y rural está conformada por seis (6) veredas. “ Un municipio con una racional mezcla de usos que permite distribuir equitativa. potenciando la zona central del municipio para consolidar la heterogeneidad de actividades que tradicionalmente se han dado allí” La sede de Lotes y Fincas se encuentra en el costado derecho del parque principal de este municipio.Este municipio es un modelo de ciudad que se proyecta al país como un ejemplo en calidad de vida y cuenta con los 15 kms2. al lado izquierdo y de manera separada. armónica y equilibradamente en el territorio. el cual consta de dos (2) niveles. componente 10: De los componentes del modelo de ordenamiento define el territorio como: 10. haciéndolo más visible. aptas para las personas que allí laboran.. es un sitio de fácil acceso. El 67% del territorio es urbano y cuenta con 27 barrios... sector que ha cambiado su uso residencial por otros más comerciales. 2. indispensables por su vocación industrial. en un primer nivel para el funcionamiento de la empresa Uribienes propiedad raíz Ltda. proyección y compromiso social del país. La Empresa cuenta con los servicios públicos necesarios para su funcionamiento. en un área de 3.

A la final del local. para acceder al segundo nivel o mezanine donde opera Lotes y Fincas en un área de 10 mts2. se encuentra un taco de escalas en madera. a mano derecha. 46 . Allí se ubica la gerente-propietaria y las dos estaciones de trabajo de los asesores profesionales en ventas. aproximadamente. el local cuenta con buenas condiciones de iluminación y los servicios públicos necesarios para el personal que allí labora. En general..

PLANO 47 .

por cualquier medio. fundada en sus requerimientos y dentro de los parámetros técnicos y legales permitidos. Caracterización de la calidad del producto: Requerimientos del cliente y asesoría técnica por parte de la empresa. el cual de igual forma está bajo su responsabilidad. estado).7. 48 . en la búsqueda de la satisfacción de las necesidades de compra o venta de los clientes. este proceso se apoya en un sistema de información. servicio posventa. Podríamos definir el proceso de la siguiente forma: Entradas: Requerimiento de la venta o compra (lote o finca). lo mismo que del proceso de administración financiera y del recurso humano. estas operaciones pertenecen a la esencia misma del servicio. precio. Después: Venta exitosa. por ser inherentes a este. dado su conocimiento y por tratarse de empresa pequeña. Inventario de Uribienes Propiedad Raíz. 2.7. cuenta con un proceso principal que es el de Intermediación comercial. Responsables del Proceso: Gerente . la comercialización. el cual opera a través del mercadeo.3 Cadena de Valor 7a empresa para el desarrollo de su operación inmobiliaria.4 Mapa de Procesos Nombre del Proceso: Intermediación de lotes y fincas Nivel: Comercial Objetivo: Intermediar de manera clara y precisa. En resumen. A su vez. y búsqueda del cliente interesado. Durante: Actividades del Proceso (clasificación de la necesidad por estrato socioeconómico. área. expresada por el cliente.2. la negociación y el servicio posventa. para el cual se tienen los elementos técnicos necesarios y están en cabeza de la Gerente Propietaria. Entradas: Requerimientos del cliente Recurso Humano: Gerente propietaria y dos profesionales de ventas Cliente Externo: Usuarios con necesidades de compra o venta de lotes o fincas Producto: Compra o venta exitosa. lo cual redunda en beneficio del cliente que es su razón de ser.Propietaria.

Podríamos definir que a nivel transversal se cuenta con dos procesos de apoyo. Flujograma del proceso de intermediación NECESIDAD DEL CLIENTE INVENTARIO URIBIENES CLASIFICACIÓN DEL BIEN (lote o finca) COMERCIALIZ ACIÓN Y MERCADEO VENTA EXITOSA NEGOCIACIÓN SERVICIO POSVENTA 49 SATISFACCIÓN SISTEMAS DE INFORMACIÓN NECESIDAD . FLUJOGRAMA DEL PROCESO DE INTERMEDIACIÓN Figura 2. como son el sistema de información y el sistema de administración financiera y del recurso humano. Flujograma de procesos INTERMEDIACIÓN MERCADEO NEGOCIACIÓN SERVICIO POSTVENTA ADMINISTRACIÓN FINANCIERA Y RECURSO HUMANO LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL. pero para el primero debe contar con la colaboración de su fuerza de ventas para llevar con éxito la operación del negocio. de la gerente propietaria. en cabeza ambos. FLUJOGRAMA DE PROCESOS Figura 1. Lotes y fincas persona natural. Lotes y fincas persona natural. LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL.

un equipo de computo. La empresa. ACTIVO VALOR UTIL AMORTIZAC ANUAL MUEBLES 4.2.000 5 108. Es por esto que se ha diseñado un proceso que define el quehacer de la misma en el cual se hace énfasis en las actividades propias de la actividad de intermediación.000 3 933. su estratificación. lo que a su vez permite su fortalecimiento. (lote o finca).200. además del servicio posventa. empresa del sector de propiedad raíz.000 PAGINA WEB 2. además cuenta con una licencia para el sistema operativo office.000 5 800. el área y el precio. pretende desarrollar el proceso de intermediación de lotes (urbanos o rurales) y fincas.800. equipos y maquinaria La Empresa cuenta para el desarrollo de su actividad comercial con una estación de trabajo compuesta por un escritorio. 2. en aras de buscar que el cliente no sólo satisfaga su necesidad inicial. enseres y equipos de oficina MUEBLES ENSERES Y EQUIPOS DE OFICINA VIDA DEPRECIACION. Para su desarrollo.000 PORTATIL E IMPRESORA 3.7.5 Sistema Productivo Lotes y Fincas persona natural. realiza una clasificación técnica de la misma.7. Dispone de la papelería e insumos necesarios para su desarrollo. sino también posicionarse en el mercado y especializarse en lo relacionado con la intermediación de lotes y fincas. indirectamente se ha apoyado en Uribienes Propiedad Raíz.000 5 640. teniendo en cuenta el tipo de bien. pero espera no sólo diferenciarse de esta. a través del conocimiento de la gerente propietaria. la cual ha estado vinculada al sector inmobiliario como representante de otras empresas.333 50 . y la amplia trayectoria. regulador de voltaje y el equipo utiliza protección de energía UPS. sino también que encuentre en esta Empresa acompañamiento posterior como garantía para una negociación segura y confiable. dentro de la que se destaca la comercialización y el mercadeo. aprovechando la experiencia adquirida en el sector. celular. buscando finalizar en una venta exitosa. entre otras. telefax.000. tres sillas para la atención de los usuarios. una impresora. la empresa inicia su proceso en la identificación de las necesidades del cliente. su ubicación (urbana o rural).6 Muebles. Estos equipos cuentan con elementos de protección de energía con polo a tierra. enseres.000 TELEFONOS 540. correo electrónico y página web. Valor Muebles. Tabla 5.

colaborándole con todos los trámites según su caso. Ésta permite saber qué hay y qué está pasando al interior de las organizaciones. por esto buscamos ofrecerle soluciones de acuerdo a sus necesidades específicas. el constante aprendizaje de nuestra gente. en nuestras soluciones de ventas un equipo profesional los acompañará y guiará en todo el proceso. proveedores. cada vez mejor. Nuestra Gente: Para la empresa cada cliente es único y especial.2. el manejo del riesgo y el mantenimiento de excelentes relaciones con nuestros proveedores y clientes satisfaciendo sus necesidades. la cultura de la mejora continua en los procesos.7. específicamente en el sector de lotes y fincas en la búsqueda de altos estándares de calidad y oportunidad para clientes exigentes. al entorno urbano. los análisis estratégicos toman un sector determinado como 51 . Por tal razón. Lotes y Fincas está comprometido con la gente. mas no como un diagnóstico. compradores). con sus clientes y con la región. a través de la oficina de intermediación de bienes de propiedad raíz.7 Política de Calidad Lotes y Fincas contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de sus clientes. la industria y la sociedad. resolviendo sus inquietudes y velando por la culminación exitosa de la negociación. En Lotes y Fincas usted encontrará un equipo humano dispuesto a servirle en todas las etapas de la compra. de herramientas y de matrices. con sus empleados. 2. Igualmente en la entrega y durante la etapa de garantía del inmueble nuestro personal capacitado y comprometido lo acompañará. mediante el monitoreo permanente del mercado. lo que sucede más allá de los límites de la organización. con un servicio cercano y personalizado. Tradicionalmente. competencia. así como conjugar una serie de datos provenientes de diferentes frentes sectoriales (cliente.8 ANÁLISIS ESTRATÉGICO La mayoría de las reflexiones sobre estrategia invitan a interpretar el entorno empresarial como un paso necesario hacia la comprensión de la realidad que rodea la empresa. Su resultado debe entenderse como una percepción. estrategas y analistas sectoriales han podido comprender. Apoyados en todo tipo de instrumentos. atendiendo oportunamente sus requerimientos.

edificios de P. se aumenta si las barreras de entrada son bajas. El riesgo de ingreso a un sector estratégico como el inmobiliario con la presencia de grandes jugadores.Las fuerzas del mercado y su funcionamiento sistémico. establece contactos directos con agencias de abogados que manejen en su portafolio la propiedad raíz y establecer sinergias que faciliten acuerdos comerciales gana-gana. Con el fin de lograr una Visión más clara de lo que sucede en el sector Inmobiliario y más específicamente en la intermediación en la compra-venta de lotes y fincas. por lo que Lotes y Fincas apunta a través de la estrategia de la diferenciación a especializarse en la intermediación inmobiliaria para la compra venta de lotes y fincas y dicho análisis nos señala qué tan atractivo puede ser el sector en sí para el inversionista (comprador) que busca donde invertir o para el administrador de una empresa (vendedor) que desea comprender la lógica sectorial. puede ser útil para quien desea elaborar un plan de empresa que lo conduzca a la creación de un nuevo proyecto. productos y satisfaciendo nuevas necesidades. . algunos conceptos nuevos a nivel de la teoría organizacional y que se aplican a nuestro caso de análisis. Lotes y Fincas debe incrementar sus ingresos por medio de nuevos mercados. o sea. el ingeniero civil de la empresa Uribienes para que realice un acompañamiento técnico en la actividad postventa”. tales como. “La empresa lo puede lograr si a nivel del Valle de Aburrá. 52 . queremos poner a disposición del plan de empresa. el convenir entre uno (1) a dos (2) puntos porcentuales de comisión sobre el valor total de la compra-venta de lotes o fincas vendidas. ingresando al sector como un pequeño contratista y/o constructor de vivienda.” “La satisfacción de nuevas necesidades se logra ampliando su portafolio de productos. propiedad horizontal o colocar al servicio del potencial comprador. La Comprensión del Entorno: Una Ventaja Competitiva para la Empresa Lotes y Fincas y se logra a través de: Análisis estructural de las fuerzas del mercado El análisis estructural del sector de bienes y propiedad raíz está compuesto por grandes empresas que desarrollan múltiples actividades productivas al unísono y son grandes jugadores del mercado.H. Así mismo. si la intervención del Gobierno es pequeña y si la respuesta de los rivales no es contundente.Un todo y se enfocan en mirar los comportamientos de la competencia en función de las buenas prácticas (acciones indispensables para la supervivencia de las organizaciones)..

de que el proveedor poderoso se apropia de una buena parte de la rentabilidad del sector. la empresa tiene más posibilidades de obtener recursos exógenos y con ellos reforzar su capacidad de inversión y profundizar en la adquisición de activos operativos. o abordar otros sectores diferentes a los que atiende en este momento. Crecimiento sostenible. . La búsqueda de manchas blancas. Desde el punto de vista individual. Está relacionado con la capacidad de una organización para sostener el crecimiento de la demanda sectorial. el reto consiste en desentrañar su fortaleza dentro del sector. que permiten un mayor músculo financiero con el propósito de incrementar su potencial de crecimiento sostenible. con propuestas de mercado traducidas en relaciones producto/mercado/tecnología/uso.Análisis de competidores. De todas maneras. Este análisis trata de observar a los rivales desde una perspectiva tanto positivista como subjetiva. únicas o difícilmente imitables. con base en las cuales las organizaciones Pueden orientar sus esfuerzos. En este sentido Lotes y Fincas cuenta con una gran fortaleza y apoyo derivado de la experiencia y conocimiento de la agencia de propiedad raíz URIBIENES quién le sirve como músculo financiero y operativo. El panorama competitivo es una metodología que permite la ubicación de las manchas blancas que se encuentran en el sector. la revolución. a través de dos caminos: uno endógeno (sin endeudamiento) y otro exógeno (con endeudamiento). y casi siempre como consecuencia de un crecimiento interno importante. . sobre el supuesto.Levantamiento del panorama competitivo. La rivalidad no es un fenómeno del modelo económico sino falta de estrategia Gerencial. se puede aplicar el permitirle a la organización una permanente capacidad de inversión. Según el profesor Gary Hamel. casi siempre cierto. la pregunta que surge de inmediato hace referencia al poder de negociación que tengan con respecto a los rivales. Cuando se habla de proveedores y se contempla su acción como una fuerza del mercado. con el propósito de interpretar los datos numéricos y verbales que se encuentren a través de un análisis de crecimiento sostenible. la resiliencia 53 .Los proveedores. Éstas son las más importantes acciones estratégicas que se puedan llevar a cabo en tiempos de rivalidad por imitación y efectos devastadores en las tasas de rentabilidad. las manchas son espacios de mercado no atendidos o débilmente atendidos. Adicionalmente..

Ausencia de normas que exijan a los inmobiliarios ser profesionales académicos y contar con una licencia que se pueda revocar en caso de que obren de mala fe. fundamentadas en la creatividad. sin contar los renglones de arriendos.1. facilita que los usuarios arriesguen su patrimonio y el que a los agentes inmobiliarios no le sean reconocidos sus honorarios. - - - 54 . 2. la percepción sobre las fuerzas del mercado.8.8. administración de copropiedades y realización de avalúos. una alternativa para evitar la imitación y garantizar la perdurabilidad con beneficios sostenidos. Cada empresa debe imaginar un mecanismo que le permita diseñar la forma como se explica el éxito en el sector.1 Debilidades Falta de normatividad e intervención del Gobierno para regular la actividad inmobiliaria La ausencia de reglas claras de juego en el sector de la intermediación inmobiliaria. de empresas formales e informales. esto se lleva a cabo apoyados en la experiencia y los sondeos sectoriales que nos permitan avizoran “lo que está sucediendo alrededor de nuestra empresa” y trazarnos metas y objetivos claros para mantenernos vigentes en el día a día.1 Matriz DOFA DOFA DEBILIDADES FORTALEZAS OPORTUNIDADES AMENAZAS LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL 2. el conocimiento de los supuestos sectoriales. la visión sobre el potencial de Dichos supuestos deben ser desentrañados para retarlos con posturas estratégicas singulares. Es aquí donde aparece la innovación conceptual de los negocios. El número creciente día a día.(capacidad del ser humano para sobrevivir en entornos hostiles).

chat.) Las personas en general dentro de la empresa no tienen los suficientes conocimientos en Word.- Es una empresa naciente en el ámbito de la intermediación comercial de Propiedad Raíz.2 Oportunidades La conquista de nuevos nichos de mercado y ampliación de clientes. El operar en un sector de alta complejidad. Internet. muy dinámico y que requiere una capitalización de recursos financieros muy importante. Carece de una estructura Administrativa definida y consolidada. No se tiene por escrito el inventario de su plataforma tecnológica (hardware y Software). Messenger. No se realiza periódicamente una actualización de los programas de la empresa – administrativos y/o contables . - - - - - - - - - 2. etc. Los procesos que tiene no los tiene por escrito.1. En la compañía no existen copias de respaldo de la información crítica de la empresa.8. contenido no permitido. etc. Excel. Windows. La empresa no tiene por escrito los procesos para relacionarse con los clientes y/o proveedores. juegos. No existe dentro del presupuesto un Plan de Inversiones que refleje las necesidades de compra o actualización de TIC´S. a través del mejoramiento en la estrategia de ventas 55 . No se administra la navegación de los usuarios en Internet (horarios. videos.. almacenadas fuera de la empresa. La empresa no cuenta con una red para mejorar la velocidad en los procesos de la empresa.

LOTES Y FINCAS. consignadas en el artículo 3º del Código de Comercio. empresa de intermediación inmobiliaria registrada en la Cámara de Comercio Aburra Sur. Consolidación de Medellín y el Valle del Aburrá como zona atractiva para el turismo. Nacer y crecer en el marco de la estructura física y administrativa de la Empresa Agencia de Propiedad Raíz URIBIENES LTDA. para cubrir diversas actividades de comercialización e inversión. constituye un espacio propicio para una empresa formalizada como Lotes y Fincas.1. incide favorablemente en el volumen de transacciones de Lotes y Fincas. para lo cual cuenta con un recurso humano con alta experiencia en la asesoría de intermediación en compra y venta de bienes raíces El carácter de empresa naciente permite a Lotes y Fincas un crecimiento armónico y ajustado a las crecientes exigencias del mercado. le permite a Lotes y Fincas apropiarse de un “Know How” y avizorar sin traumatismos el punto de equilibrio y la posterior consolidación. Alta responsabilidad en el manejo de los recursos financieros entregados por los clientes. La dinámica económica de Sabaneta y en general. - - - - 56 . ejerce su actividad y reúne los requisitos para operar bajo el criterio de la COSTUMBRE MERCANTIL y le son aplicables las fuentes del derecho y en materia comercial. - - - 2. El proyecto de transformación urbana promovido por el Área Metropolitana a través de la convocatoria internacional para el diseño e implementación de las Centralidades Sur y Norte. la inversión y la apertura de nuevos negocios.3 Fortalezas La Gerencia está comprometida con la satisfacción de las necesidades de inversión del cliente externo. del Sur del Valle del Aburrá.8.- La tendencia informal de la intermediación en nuestro medio.

en el campo Administrativo. en cuanto a los usos del suelo.2 Principios y Valores Corporativos La Cultura Corporativa de Lotes y Fincas persona natural. los cuales guían el accionar de la empresa. Revaluación del peso frente al dólar. disposición flexible y trabajo en equipo. Infiltración de sectores al margen de la ley en el negocio inmobiliario. - - 2.1. sean estandartes del compromiso y lealtad a los valores y objetivos corporativos.8. La inseguridad existente en la ciudad de Medellín y el Valle de Aburrá. del amplio sentido de pertenencia por la empresa. Técnico. en el cumplimiento de las funciones y en la conducta interna y externa. puede llegar a afectar la inversión en propiedad Raíz. además.- Reducción de costos operativos por el aprovechamiento de la capacidad instalada de la Empresa URIBIENES LTDA. el crecimiento personal al estar en permanente actitud de cambio. Creciente carga impositiva. que genera riesgos legales y económicos para la Empresa. en los POT y planes parciales municipales del área de influencia pudieran favorecer a los competidores grandes. actitud de servicio permanente y oportuna al cliente. - 2. pretende generar a través de su marco filosófico que los integrantes de la empresa se destaquen por la responsabilidad en el manejo de los bienes. fortalece sus procesos y adapta la TIC´S a sus necesidades. aprovecha las ventajas que ofrece el comercio electrónico a través de su plataforma de Software de ventas y/o página Web. La tendencia expansionista de grandes empresas inmobiliarias que tienden a controlar y monopolizar el mercado de la compra y venta de Propiedad Raíz.8.4 Amenazas El impacto de la legislación existente. Operativo y Financiero. Lotes y Fincas. Competencia desleal en el gremio. 57 .

Mejoramiento permanente Construcción colectiva con todos los actores de la cadena Crecimiento personal Honestidad Conservación y mejoramiento del medio ambiente. con registro mercantil Nº 00129868.009. otorgado por la Cámara de Comercio Aburrá Sur y a nombre de María Zenaida Londoño Benjumea. Carta Organizacional de Lotes y Fincas GERENTE PROPIETARIA URIBIENES PROPIEDAD RAÍZ ------ ASESOR COMERCIAL ASESOR COMERCIAL 2.4 Estructura de personal y entidades de soporte Socio Fundador. 58 .8. 2. Lotes y Fincas persona natural. con establecimiento de comercio.Valores:       Respeto y atención superior a los clientes. en la compraventa de lotes y/o fincas y nace como persona natural el 20 de enero de 2. se enfoca a la prestación del servicio de intermediación inmobiliaria.3 Estructura Administrativa de la Organización Figura 3.8. para construir relaciones de largo plazo.

propietaria. se define así: Tabla 6. sin incurrir en extralimitaciones con los empleados. apuntan a ser muy personalizadas. laboran dos agentes inmobiliarios de ventas. Políticas de Desarrollo Humano: Por tratarse de una empresa pequeña. Carga laboral de la Administradora de Lotes y Finas Igualmente. interactúa con algunas empresas de su sector o gremio. por hacer su contribución legal correspondiente a parafiscales. y la Cámara de Comercio de Medellín Aburrá Sur. competitivos y con gran conocimiento del sector. Adicionalmente. insumos o tecnología como alianza estratégica del negocio. Organizaciones de Soporte: En cuanto a las organizaciones de soporte. propias del manejo de personal. dado que se propende por mantener una buena relación entre empleados y la propietaria. podemos decir que cuando se requiere. obtenida a través de siete años de vinculación directa a este medio. Es importante resaltar que no solo se trata de una Empresa en proceso de formación sino que además es una pequeña empresa. lo que hace que el 59 . que gocen de buen prestigio en el medio y con la certificación de la Lonja de Propiedad Raíz que los acredite como tales. en lo que respecta a actividades de asesoramiento legal y comercial. con alto nivel de profesionalización. por lo que en la actualidad cuenta con una planta de cargos compuesta por tres (3) profesionales de ventas. labora medio tiempo y el salario está supeditado a las comisiones por la intermediación de compra o venta de lotes y/o fincas urbana o rural. la empresa cuenta con el apoyo de entidades como el SENA. lo que permite definir fácilmente la toma de decisiones. dentro de las cuales tenemos a Uribienes Propiedad Raíz y Uriventas Ltda. la cual busca personas con amplios conocimientos en el sector y la zona.Empleados y procesos de selección. Cuenta con amplia experiencia y conocimiento del sector. a saber: La gerente. lo realiza la gerente propietaria. administradora de empresas y con especialización en gerencia. comisiones que generan los costos variables del proceso. La carga laboral de la Administradora de Lotes y Finas. recibiendo el 1. con las cuales intercambia espacios. las políticas de desarrollo humano. El proceso de vinculación.5% si la venta es de tipo urbano y el 2% sobre el valor pactado si es rural. Su salario mensual se deriva de las comisiones por ventas que realicen en el mes. COMFENALCO.

Punto de venta) Sistema de administración del cliente (CRM) Cuentas por pagar Cuentas por cobrar 2.8. 60  . La empresa utiliza software especializado.5 Nivel Tecnológico Si bien la empresa maneja algunos TIC´S se presentan algunas debilidades en su plataforma informática. sistema electrónico de intercambio de documentos (EDI). correo corporativo. La información se puede respaldar igualmente en los servidores. No existe dentro del presupuesto un Plan de Inversiones que refleje las necesidades de compra o actualización de Tics. especificando con el nombre: backup y la fecha de realización. telefonía IP y software para cada una de las siguientes áreas:            Contabilidad Nómina Producción Compras Facturación Pedidos Inventario de producto terminado Almacén (POS. Estos dónde se manejan facturas. tales como:  Elaborar copias de respaldo de la información crítica de la empresa.personal además de ser muy capacitado para sus funciones. por lo que se requiere la elaboración de planes de contingencia y actualización. mantenimientos correctivos y preventivos. esté muy comprometido con la empresa. para ser guardadas fuera de la oficina. tanto de Hardware como de Software. etc. se debe ingresar dentro del presupuesto general de la empresa. con sus respectivas licencias y cuenta con los servicios de internet con banda ancha. servicio de pagina WEB. deben ser protegidos con contraseñas seguras que la manejen sólo el personal autorizado por la administración de la empresa. la Intranet.  Los programas administrativos de la empresa no tiene clave. Sistemas de Información. inventarios. los gastos en sistemas de cómputo. entre otros. contabilidades CRM. actualizaciones. Además. la empresa anualmente tiene gastos como: tintas. compras. nómina.

María Isabel Silva. la profesionalización de la actividad es necesaria para evitar que los empíricos entren y salgan sin ningún control. pues con el TLC seguramente se dará vía libre a profesionales inmobiliarios de otros países. que cumplan con la solvencia moral. agrega la Dra. Luis Fernando Correa presidente de la Federación de Lonjas de Colombia FEDELONJAS. En la empresa es necesaria la creación de una red para mejorar la velocidad en los procesos de la empresa. para la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias – Fiabci -. Considera que el gobierno debe intervenir en el tema. tal como ocurrió con las Leyes de arriendos y de propiedad horizontal. Sin embargo. los gremios son los únicos responsables de impulsar y sacar adelante un estatuto profesional serio. los principios éticos. Para el uso de contraseñas para los programas se pueden apoyar del proveedor de software. presidenta de Lonja Propiedad Raíz de Bogotá. Silva. Igualmente. Se trata de identificar con el proveedor. opina el Dr. los programas académicos y los mecanismos de control para llevarlos al gobierno central y lograr una regulación concertada y equitativa. Para eso. en los gremios se debe fijar procesos y condiciones de autorregulación. La federación debe ser canalizadora de las opiniones. ética y de conocimiento necesarias para ejercer responsablemente?. de igual forma se debe designar a un encargado para que ADMINISTRE la asignación de claves y cambio de las mismas. Eso sí. En contraste. Es decir. NO es partidaria de ningún tipo de norma o ley que busque profesionalizar el sector. la búsqueda de certificación ISO 9000 y la implementación de cursos de 61 . Este es un oficio muy atractivo donde todo el mundo puede participar siempre y cuando hagan la tarea bien. mientras que para la federación nacional de Lonjas – Fedelonjas – el tema no sólo es fundamental sino urgente. el cual está en la obligación de capacitar en estos aspectos.  2. que tipo de red se requiere para el sistema y se recomienda instalar un switche para la conexión de todos los computadores. al margen de que lo haga o no. ¿El Gobierno NO tiene capacidad de vigilar a nadie más. nos estamos preparando mediante la adquisición de software.6 Aspecto Legal En cuanto a la necesidad de profesionalizar y regular la actividad inmobiliaria hay opiniones encontradas entre los expertos del sector. y agrega que hay que hacerlo.8. del mismo modo asignar a que partes del programa puede entrar y a que partes no (ROLES Y GRUPOS).

la concertación. proporcionalidad. se debe reconocer que el ordenamiento del territorio se sustenta en los siguientes principios:      Función social y ecológica de la propiedad y distribución equitativa de las cargas y beneficios. En consecuencia. Por otra parte. que en conjunto les brinda las herramientas necesarias a los afiliados para enfrentar las exigencias del mercado. Interrelación entre derechos subjetivos y colectivos bajo consideraciones de preeminencia de estos. tanto del propietario como de la comunidad. igualdad y. Prevalencia del interés general sobre el particular. interdicción a cualquier posibilidad de arbitrariedad. sobre todo. Función pública del Urbanismo. bajo criterios de ponderación. Subdirector de Control de Vivienda de Bogotá. 62 . Con fundamento en lo anterior. cree que la legislación vigente es suficiente para moderar la actividad. Desde la perspectiva del Estado democrático.formación. El derecho surgido de la intervención y la ordenación administrativa respeta profundamente la participación. la legalidad y. en la articulación de los derechos fundamentales. al igual que de titulares de intereses meramente subjetivos que puedan resultar afectados con las resultas de los trámites administrativos urbanísticos. la magnitud de este nuevo orden de ideas y de cosas constitucionales. así como con sujeción en la interpretación normativa a los principios de ponderación. el trabajo legislativo en esta materia y los desarrollos operativos ordenadores de la administración se ciñen de manera estricta a los postulados del derecho. Juan Carlos Ortega. subsunción y proporcionalidad. el pluralismo y las diferencias sociales de todo género para efectos de alcanzar los niveles adecuados para la convivencia sobre el territorio. fundamentalmente. es connatural al derecho urbanístico la intervención material de la comunidad en los procesos públicos y administrativos de conformación de las normas urbanísticas de planeación y en trámite de las licencias y permisos de esta misma naturaleza. Participación democrática. Es característico del derecho territorial la presencia de veedores ciudadanos resguardando los intereses públicos y en fin de agentes ciudadanos defendiendo los derechos colectivos y difusos.

997 en materia de sanciones urbanísticas y algunas actuaciones de los Curadores Urbanos.006. El decreto 1504 de 1. esta norma modifica y adiciona algunas normas a la regulación contenida en el decreto 564/2. 4. reglamenta lo referente al ordenamiento del suelo rural. 10.003. 3. entre otros. términos para la concertación con la autoridad ambiental. El Decreto 4300 de 2.994 o Ley general de servicios Públicos.007 regula las disposiciones legales referentes a los Planes Parciales: los determinantes. 7.997. . 8. El Decreto 564 del 24 de febrero de 2.2.006 “Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas.004. El decreto 097 de 2.POT -.083 de 2..060 y 2.7 Marco normativo general 1. La Ley 388 de 1.007 y el Decreto 3702 de 2.989. Los Decretos 2. 5. regulan en materia urbanística la construcción de Vivienda de Interés Social – VIS .998 el cual “Reglamenta el manejo del espacio público” en los Planes de Ordenamiento territoriales. 2. al reconocimiento de edificaciones. por medio del cual se “Reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas. El Decreto 3600 de 2. a la función pública que desempeñan los curadores urbanos. 63 . 11. La Ley de Reforma Urbana o Ley 9ª del 11 de Enero de 1.007. El Decreto 4397 de 2. La Ley 142 de 1.006. Por medio de la cual se modifica parcialmente la Ley 388 de 1.006. expedición del decreto de adopción. ciñéndose al POT del municipio. a la legalización de asentamientos humanos constituidos por VIS y se expiden otras disposiciones. a la legalización de asentamientos humanos constituidos por VIS y se expiden otras disposiciones”. La Ley 810 de 2.8.006 reglamenta la expedición de licencias en suelo rural. al reconocimiento de edificaciones. a la función pública que desempeñan los curadores urbanos. 6. señala que en la elaboración del POT se deberán tener en cuenta el tema medioambiental y el respeto por los valores que representan la memoria histórica y cultural de los habitantes de la ciudad. el Decreto 990 de 2. 9.

9 Aspecto Ambiental. 2. sin ser parte de éste.9.8. pretende generar a través de su marco filosófico que los colaboradores de la empresa se destaquen por la responsabilidad en el manejo de las transacciones. A su interior. Lotes y Fincas no puede abstraerse de la responsabilidad que en este sentido le corresponde. las nuevas legislaciones. le compete a su vez tener conocimiento de las regulaciones de carácter ambiental que afectan el sector inmobiliario. los cuales guían el accionar de la empresa. Suelo destinado a la expansión urbana. El territorio del Municipio de Sabaneta se clasifica en suelo urbano.1 Suelo urbano. 2. en especial las que corresponden al Municipio de Sabaneta.8 Aspecto Social La Cultura Corporativa de Lotes y Fincas.9. Planes de desarrollo Nacional o local. El marco en el que se mueve el sector inmobiliario se ve afectado por las regulaciones contenidas en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Su área fue aumentada conforme a las necesidades futuras de crecimiento de la población. Al interior de todos los anteriores se establece la categoría de suelo de protección. 2. además. que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del PBOT. la informalidad y todo cambio que se presente en el sector. actitud de servicio permanente y oportuna al cliente. pues a ella como representante del negocio de intermediación de la propiedad raíz. disposición flexible y trabajo en equipo. rural y de expansión urbana. se encuentran las zonas de tratamiento especial ( ZTE). las cuales se incorporarán al suelo urbano. el crecimiento personal al estar en permanente actitud de cambio. y directrices de las autoridades ambientales y de Planeación.8. sean estandartes del compromiso y lealtad a los valores y objetivos corporativos. además de la zona destinada a parcelaciones campestres. Suelo destinado a usos urbanos. previa realización de un estudio técnico de justificación. No se deben desconocer los cambios generados en las políticas gubernamentales. los efectos de la inflación.8. 64 . al interior del suelo rural se establece la categoría de suburbano.2 Suelo de expansión urbana.2. que cuenta con la infraestructura de servicios públicos necesaria para posibilitar su urbanización y/o edificación. del amplio sentido de pertenencia por la empresa.8. en el cumplimiento de las funciones y en la conducta interna y externa.

8. conforme al Decreto nacional 097 de 2006.3 Suelo suburbano. ganaderos.8.4 Suelo destinado a parcelaciones campestres.7% al 52. la estrategia de mercadeo.9. 2. 2.9. de explotación de recursos naturales y actividades análogas.2.2% del territorio del municipio. pasando de 20. paisajísticas.5 Suelo rural.6 Suelo de protección. está elaborado con base en la información del plan de ventas y sus proyecciones. en todas sus condiciones.8. así como su respectiva interpretación.9 ESTUDIO ECONÓMICO El análisis financiero del proyecto Lotes y Fincas. que por sus características geográficas.8. 65 . Áreas ubicadas dentro del suelo rural. tiene restringida la posibilidad de urbanizarse. forestales. entre otras. por su destinación a usos agrícolas. Siendo así Lotes y Fincas está comprometido con el aspecto legal. insumos necesarios y suficientes para realizar el ejercicio y para determinar la viabilidad financiera del proyecto. por razones de oportunidad. ambientales. la cuantificación de los costos necesarios para operar y administrar y la tasa impositiva. Suelo no apto para el uso urbano.9. 2. pero con las restricciones propias del suelo rural. Su área fue aumentada conforme a las restricciones ambientales. 2. diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana. donde se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad. con presencia de parcelaciones campestres y campesinas. Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases.9. Suelo destinado al asentamiento de futuros desarrollos inmobiliarios similares a los de una urbanización.

245.652 41.832.606.00% 2.645.159.00% 8. 1.716 45.427 36.967 INGRESOS Tabla 8.494.50% 0.068.000 en activos fijos de acuerdo con lo determinado en el plan operativo de la información inicial. INFORMACIÓN DE VARIABLES ECONÓMICAS AÑO 1 2009 AÑO 2 2010 AÑO 3 2011 AÑO 4 2012 AÑO 5 2013 IPC PROYECTADO DEVALUACIÓN PROYECTADA TASA DE INTERÉS PROYECTADA PIB PROYECTADO 4.822 50.802 42.765.616.00% 8.967 13.690 66 .6% INVERSIÓN CAPITAL DE TRABAJO Meses de capital de trabajo al inicio Días de existencia de inventarios TOTAL CAPITAL DE TRABAJO TOTAL INVERSIÓN 2 0 2009 2. Información de variables económicas.00% 2.600 39.808.967.721.50% 0.6% 4.593.094.50% 0.400 1.028.6% 4.800 30.254 45.348.967 0 2.808.515. se requiere una inversión de $10.00% 2.868 2.735 10.281 31.967. Ingresos INGRESOS 2009 2010 2011 2012 2013 LOTES Y FINCAS URBANAS LOTES Y FINCAS RURALES TOTAL INGRESOS OPERATIVOS Ingresos financieros TOTAL INGRESOS 9.50% 0.967 Para la realización del negocio. para un total de la inversión financiada con capital propio necesario para iniciar las operaciones del proyecto de $13.967.933 975.116 11.562.400 0 39.793 11.350 47.443 2.794. igualmente se dispondrá de un capital de trabajo para 2 meses de $2.609.00% 8.00% 8.6% 4.951 43.540.6% 4.400 10.441 47.741.00% 2.661.189 34.808.50% 0.185.00% 2.208.SUPUESTOS ECONÓMICOS: Tabla 7.449 33.00% 8.348.

que para 2010 son $975. Este ingreso financiero es afectado positivamente año a año de acuerdo con la inflación proyectada y sirve de apalancamiento a los ingresos. y tienen un valor de $9.. los que multiplicados por la tasa de interés esperada de la inversión (6%).6%. se convierte en activo corriente y se lleva al balance como inversión temporal. pero los Ingresos Totales varían su crecimiento debido a los ingresos financieros.ANÁLISIS VERTICAL.245.8%. igualmente provienen de la venta de 245.371).263.5 mts2.400.7% y para el 2013 al 5.5%.. Los ingresos para el primer año son $39. de Fincas y Lotes Urbanos a razón de $39. para el 2012 al 5. seguirán siendo los ingresos financieros y por esta razón los ingresos totales crecen a una mayor tasa así: para 2010 al 6.371).721. producto de restarle al saldo final del flujo de efectivo de 2009 ($16. ANÁLISIS HORIZONTAL. Los ingresos operativos crecen al ritmo de la inflación proyectada que es 4. de Lotes y Fincas Rurales a razón de $123.600 el metro2.5 mts2.800.200. 67 .967.9%.. lo que aporta una participación del 24% de los ingresos operacionales. para los años de estudio.600. para el 2011 al 5.802. equivalentes al 76% de los ingresos del 2009. para un ingreso de $30. los cuales provienen de la venta de 245. los $500.763.000 que mantenemos en caja y cuyo resultado ($16.

106.021.095.996 0 0 1.865 18.409 477.200 0 0 1.763 1.900 1.137 279.929.000 0 541.914.137 29.700 410.976 0 15.546 17.097 319.344 0 0 655.483.853.215 524.820 0 0 1.511 429.000 399.818 0 0 715.600 0 14.519 0 0 684.000 12.000 360.911.196 501.988 4.996 960.511 572.846 15.831.409 0 18.631 0 13.232 600.548.000 11.000 501.011.522 1.462 0 0 2.800.593.850 3.006.768 17.146.290.000 376.333 63.317.996 480.000 11.807 0 10.362 690.355 630.144.011.991.209.911 32.350 3.915.156 68 .097 34.874 333.829 0 14.317.548.333 491.010 524.172 0 16.874 37.048.200 0 0 627.477 17.548.302.165.000 933.246 17.759.575.865 572.281 18.548.533 715.780 547.000 933.707 660.806 0 0 1.003.965.000 0 13.099 684.307 0 0 1.000 0 10.983 17.700 547.600 417.770 305.215 393.165.840.EGRESOS Tabla 9.350 0 11.911 292.881.575.054.000 0 0 600.895.000 0 0 1.000 600.000 0 515.467 4.457 17.593.416 4.000 933. Egresos EGRESOS 2009 2010 2011 2012 2013 Costos variables Costos fijos Servicios públicos Arriendo Mantenimiento Seguros Transporte publicidad papeleria 0 TOTAL COSTOS Gastos operativos Servicios públicos Arriendo Mantenimiento Seguros Transporte papeleria Otros 2 Otros 3 Gasto por depreciación Gasto por amortización Gasto por impuestos Gasto por publicidad Gasto por salarios Gastos financieros TOTAL GASTOS TOTAL EGRESOS 9.645 655.996 0 0 1.000 627.317.129 0 0 1.003 0 0 2.760 456.770 33.830.000 480.751.000 12.693.326.831.548.333 468.826.760 0 17.358.172 436.596 1.

554.693.3%.282 9.735.542.400 13.822 13.097 28.925. que corresponden a los ingresos operativos.575.846 2010 41.107 0 2.587 18.874 Gastos operativos Utilidad antes impuestos e intereses 10. Esta última representa el 27% de la utilidad operativa y el 67% de UAII y de la UAI.7% en 2010.933 14.831. y esta menos la tasa de impuestos del 33%. y en 2011 crece el 2.417 9.350 12.185.8%.768 2013 47. El gasto administrativo está directamente asociado al proyecto e incluye el gasto operativo y representa el 53% del total de los egresos.535 4.080 7.417 3. y los costos fijos tienen una participación del 13%.575.443 17.354. para el 2009. No existen gastos financieros.129.642 0 1.129. respecto al 2011 es del 3.6%. en 2012 crece el 2.546 2011 43. respecto a 2009. arrojan una utilidad operativa de $26.317.562.137.713.911 27.566 Impuestos Utilidad neta 7.215. para el 2012.923 17.ANÁLISIS VERTICAL: Los costos variables tienen un peso del 34% sobre el total de los egresos.712 Gastos financieros Ingresos financieros Utilidad antes de impuestos 0 0 10.868 18.417.278 3. da una UAII de $10.387 17.968 ANALISIS VERTICAL: Las ventas para el primer año son $39.609.967.747. ANÁLISIS HORIZONTAL El análisis horizontal. debido a que la financiación es con recursos propios.021. Estado de resultados ESTADO DE RESULTADOS Concepto 2009 39.año anterior)/año anterior)*100. ya que no hay gasto financiero por que no hay deuda.154 10.483.832.165.511.306.675 17.578 10.400 16.033.870 3.640.751.759.623. del 2011 respecto al 2010 es del 5.640.400.256. 69 . da como resultado para el 2009 una utilidad neta de $7.650.968.1%.593.338 0 975.646 0 2.476 9.642.215.5% respecto al 2011. La variación del 2010 respecto al 2009 es del 9.281 Ventas Costos Utilidad Bruta 26. respecto al 2010.080.770 28.640.802 10. en 2013 crece en 2.137 26.898. obedece a la formula ((año actual.716 11.477 2012 45.449.554 15.192.840. la que se convierte en UAI.792.765.763 8.1% y del 2013 respecto al 2012 es del 6.928 4.607. menos los gastos de operación asociados son $15.967. ANALISIS HORIZONTAL: La utilidad bruta crece 2. menos los costos fijos y los costos variables.1% ESTADO DE RESULTADOS Tabla 10.636 7.645.661.302.

Flujo de resultados FLUJO DE EFECTIVO 2008 2009 2010 2011 2012 2013 SALDO INICIAL FUENTES DE EFECTIVO: Ventas de contado Recuperación de cartera Adquisición de préstamos Aportes de capital Rendimientos financieros Venta de activos fijos TOTAL FUENTES 0 2.542.016 10.000 2.348.238 36.) TOTAL USOS EXCEDENTE O DÉFICIT EFECTIVO SALDO FINAL DE EFECTIVO 10.137 13.400 0 13.540.333 32.540.494. el cual es su capital de trabajo.481.270 -2.012.000 37.218.165.781.521 17.642 0 0 3.003.338 0 0 3.481.084.713. El crecimiento del periodo en estudio de la utilidad bruta es del 10. Para 2010 a las ventas se le suman los rendimientos financieros de 70 .967. Para 2009 su principal fuente son las ventas y sus principales usos son los costos y los gasto operativos.646 12.509.791.317.000 39.548.192 15.713.377.7%.208.919.911 832.000 0 0 0 0 3.562.661.832.596 10.831.163 18.350 2.794.674 58.371. menos los usos de inversión en activos fijos ($10.185.256. FLUJO DE EFECTIVO Tabla 11.808.508 -1.874.967.279 16.000).954.548.735 45.5%.956 17.380 10.443 0 47.765.967).770 909.802 1.593.967 2.922. por el efecto de los ingresos financieros.575.348.763.333 34.609.899 26. para terminar con un saldo de efectivo en esta vigencia de $16.545.588.793 50.808.436 17.371 -2. El crecimiento de la UAI en el período analizado es del 26.747.545.690 USOS DE EFECTIVO Costos operativos Gastos operativos Pago de proveedores Inversión en activos fijos e inventarios Servicio de la deuda Intereses Impuestos Dividendos Depreciación y amortización ( .620.830.198 47. Este crecimiento es tan bajo debido a la entrada en escena de los gastos operativos.333 26.107 0 0 4.371 26.931.705 39.645.405 16.808.348.959. como su fuente de recursos propios con la que financia la inversión ($13.1%.868 0 975.508 47.967 16. además la depreciación y amortización.705 -1.967.967 39. La UAII crece en el período de estudio el 0.400 0 45.967 41.995 13.028.267 17.400 42.922.741.540.822 13.270 36.481.874 1.837 9.878 10.933 0 43.763.716 2.808.511.763.967 -2.116 47.654 15.332 ANÁLISIS Lotes y Fincas inicia su vida empresarial con un saldo final de efectivo de $2.respecto al 2012.097 992.

588.380. 71 .511. La cuenta depreciación y la amortización disminuyen en el cuarto y quinto año.338. la tasa de impuestos del 33%. se le adicionan el pago a proveedores cuyo saldo resulta de los costos variables totales ($9.991. denotando con esto que la pequeña empresa es factible y es viable en cuanto al manejo del efectivo como activo corriente. se amortiza en tres años.las inversiones temporales como sus fuentes y a los usos principales de depreciación y amortización. por la UAI. El saldo final de efectivo en el quinto año será de $58. cuyo resultado es $3. por 30 días de proveedores (pago comisiones externas). dividido en 360 Igualmente a los usos se le adicionan para este año.850). porque la página Web.

BALANCE GENERAL PROYECTADO Tabla 12. Balance General proyectado
BALANCE GENERAL 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Activos corrientes Disponible Inversiones temporales Deudores (cuentas por cobrar) Inventarios Otros activos Total activo corriente Activos de largo plazo Muebles y enseres Maquinaria y equipo Vehículos Terrenos Edificaciones Equipo de computación Depreciación acumulada Software Amortización acumulada Total activos no corrientes Total activos Pasivos corrientes Proveedores Impuesto por pagar Obligaciones financieras corrientes Total pasivos corrientes Pasivos no corrientes Obligaciones financieras no corrientes Total pasivos no corrientes Total pasivos Patrimonio Capital Reserva Legal Utilidades retenidas Utilidad del periodo Total patrimonio Total pasivo y patrimonio 13.348.967 0 0 0 13.348.967 13.348.967 0 13.348.967 0 0 7.129.080 20.478.046 53% 24.822.038 0 13.348.967 712.908 6.416.172 7.192.636 27.670.682 35% 32.122.603 0 13.348.967 1.432.172 12.889.544 7.607.763 35.278.445 27% 40.018.508 13.348.967 2.192.948 19.736.531 8.642.282 13.348.967 3.057.176 27.514.584 9.033.968 0 0 0 0 0 4.343.992 0 0 4.451.921 2% 0 0 4.740.063 6% 0 0 5.340.979 13% 0 0 5.633.684 5% 0 0 0 832.654 3.511.338 0 4.343.992 909.279 3.542.642 0 4.451.921 992.956 3.747.107 0 4.740.063 1.084.332 4.256.646 0 5.340.979 1.184.118 4.449.566 0 5.633.684 4.000.000 540.000 0 0 0 3.200.000 0 2.800.000 0 10.540.000 13.348.967 4.000.000 540.000 0 0 0 3.200.000 (1.548.000) 2.800.000 (933.333) 8.058.667 24.822.038 86% 4.000.000 540.000 0 0 0 3.200.000 (3.096.000) 2.800.000 (1.866.667) 5.577.333 32.122.603 29% 4.000.000 540.000 0 0 0 3.200.000 (4.644.000) 2.800.000 (2.800.000) 3.096.000 40.018.508 25% 4.000.000 540.000 0 0 0 3.200.000 (6.192.000) 2.800.000 (2.800.000) 1.548.000 49.261.705 23% 4.000.000 540.000 0 0 0 3.200.000 (7.740.000) 2.800.000 (2.800.000) 0 58.588.380 19% 2.808.967 500.000 16.263.371 0 0 500.000 26.045.270 0 0 500.000 36.422.508 0 0 500.000 47.213.705 0 0 500.000 58.088.380 0 0

0

2.808.967

16.763.371

26.545.270 58%

36.922.508

47.713.705

58.588.380

43.920.727 52.954.695 24% 21% 49.261.705 58.588.380 Diferencia en balance 0,00 0 0 0

72

ANALISIS VERTICAL: La Inversión Inicial de $13.348.967, está representada por: los activos fijos descritos en el Plan Operativo de la Información Inicial, los cuales suman $10.540.000 y el capital de trabajo descrito en la información Inicial de $2.808.967. No hay inventarios. Inversión que como se puede observar al inicio de la vida empresarial se convierte en patrimonio. Para el año 2009 y como producto de restarle al saldo final del flujo de efectivo de 2009 ($16.763.371), los $500.000 que mantenemos en caja como disponible y cuyo resultado $16.263.371, se convierte en activo corriente y se lleva al balance como la cuenta Inversiones temporales. El activo corriente representa el 68% del total del activo, mientras que el activo fijo representa el 32% del total del activo. El pasivo corriente es el 100% del total del pasivo, ya que no hay pasivo de largo plazo, cifras que son típicas de las empresas de servicios.

ANALISIS HORIZONTAL: El activo total del activo, se incrementa en (2009), 86% respecto al año de inicio (2008), para el año siguiente (2010), se incrementa en 29%, para el siguiente (2011), se incrementa en 25%; para el año siguiente (2012), se incrementa en 23%, para el siguiente (2013), se incrementa en 19%. El total del pasivo se incrementa en 27% para el período de estudio. Por último para corroborar lo de la empresa de servicios, hay que decir que el saldo final del patrimonio es igual al saldo final del estado del flujo de efectivo.

73

FLUJO DE CAJA PROYECTADO Tabla 13. Flujo de capa proyectado

FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO Concepto 2009 2010 2011 2012 2013

Ventas Costos Gastos operativos
Utilidad operativa

39.967.400 13.751.846 15.575.137 10.640.417

41.765.933 14.840.546 17.165.911 9.759.476

43.645.400 16.021.477 17.831.770 9.792.154

45.609.443 17.302.768 17.593.097 10.713.578

47.661.868 18.693.281 18.317.874 10.650.712

Impuesto de renta operativo Beneficio fiscal financiero
Utilidad operativa despues de impuestos

3.511.338 0
7.129.080

3.220.627 322.015
6.216.834

3.231.411 515.696
6.045.047

3.535.481 721.166
6.456.931

3.514.735 934.831
6.201.146

Depreciación y amortización
Flujo de caja bruto operativo Flujo de caja bruto operativo

2.481.333
9.610.413

2.481.333
8.698.167

2.481.333
8.526.380

1.548.000
8.004.931

1.548.000
7.749.146

-13.348.967 60,57%

9.610.413

8.698.167

8.526.380

8.004.931

7.749.146

TIR DEL PROYECTO

VPN DEL PROYECTO

9.555.300

Servicio de la deuda Gastos financieros
Flujo de caja libre del inversionista

0 0
9.610.413

0 0
8.698.167

0 0
8.526.380

0 0
8.004.931

0 0
7.749.146

-13.348.967 TIR DEL INVERSIONISTA 60,57%

9.610.413

8.698.167

8.526.380

8.004.931

7.749.146

VPN

7.961.242

ANALISIS: El flujo de caja del proyecto y del inversionista para la vigencia del 2009, se calcula a partir de la inversión inicial y de la estructuración de los estados financieros para determinar la viabilidad financiera de Lotes y Fincas; además se realiza el cálculo de la tasa interna de retorno y el valor presente neto, según la metodología de la ortodoxia financiera.

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Como se puede observar, el flujo de caja operativo y el flujo de caja del inversionista durante los 5 años es positivo y se puede ver una leve disminución para los últimos 4 años, debido al incremento para estos años de los impuestos y al incremento de los beneficios fiscales; sin embargo con el ahorro interno de las cuentas depreciación y amortización estos flujos se recuperan. La TIR del proyecto y la TIR del inversionista, alcanzan un porcentaje del 60.57%; cuando la TMRR esperada para la inversión eran del 30%; tasa que supera en el 100% las expectativas de rentabilidad con lo que se ratifica la factibilidad y viabilidad de la naciente empresa. Otro factor clave para la toma de decisión de inversión es el VPN del proyecto y el VPN del inversionista, el cual alcanza $9.555.300 y $7.961.242, respectivamente, lo que de por sí sólo ya es una garantía muy sólida para definir la alternativa empresarial, ya que como se estila en los cánones financieros cuando el VPN es igual o mayor que cero es viable el negocio desde el punto de vista del estudio financiero. PUNTO DE EQUILIBRIO Tabla 14. Punto de equilibrio
PUNTO DE EQUILIBRIO - PRIMER AÑO
COSTOS FIJOS: 2009 PRECIO DE VENTA 2009

Precio de venta promedio Costos fijos Gastos operativos Gastos financieros Impuestos
TOTAL COSTOS FIJOS COSTOS VARIABLES 3.759.996 15.575.137 0 3.511.338 22.846.470 2009 PUNTO DE EQUILIBRIO EN UNIDADES (Costos fijos / pvu - cvu) - ANUAL EN UNIDADES (Costos fijos / pvu - cvu) - MENSUAL 2009 PRECIO DE VENTA UNITARIO

54.267
54.267

674 56 36.554.353 3.046.196

Costo variable promedio
TOTAL COSTOS VARIABLES

20.350
20.350

EN PESOS (Costos fijos / 1 - MCU) - ANUAL EN PESOS (Costos fijos / 1 - MCU) - MENSUAL

ANALISIS: Para que la empresa no pierda debe vender (recibir comisión), a razón de $54.267 el metro cuadrado. Para lograr el punto de equilibrio anualmente debe vender 674 mts2., o el equivalente mensual a 68 unidades métricas cuadradas. Esto equivale a decir que debe vender $36.554.353 anualmente, lo que significa que mensualmente debe vender $3.046.196

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018.603 Participación 2.566 0 0 52.35% 14.22 8.279 3.40 CAPITAL DE TRABAJO ACTIVO CORRIENTE .954. Indicadores financieros INDICADORES FINANCIEROS DE LIQUIDEZ Y ACTIVIDAD LIQUIDEZ RAZON CORRIENTE FORMULA DE CALCULO 2009 3.36% 0.64% 0.046 24.75% 2.508 1.419.084.542.727 49.22 10.093.642 0 0 27.379 22.00% 0.59% 0.954.71 7.00% 0.83% 11.822.20% 8.372.16% 26.380 Tasa Tasa Tasa Tasa Tasa 0% 0% 1% 1% 30% Proveedores Impuesto por pagar Obligaciones financieras corrientes Obligaciones financieras no corrientes Patrimonio Costo promedio ponderado 3.588.75%.261.920. además de que la TIR del proyecto es del 60%.00% 89.40 ACTIVO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE SOLIDEZ ACTIVO TOTAL PASIVO TOTAL 5.338 0 0 20.038 Participación 909.445 42.107 0 0 35. para 2009 y anualmente es del 26.79 2012 8.449.349 32.12% 26.00% 0.45% 2.86 2010 5.44 9.682 32.705 1. proveedores y el patrimonio es de 24.727 52.256.50% 24.956 3.16% 26. porcentaje inferior a la TMRR esperada si se tiene en cuenta que esta es del 30%.75% 2.747.511.WACC Tabla 15.02% 7.18%.332 4.118 4.18% La tasa de interés ponderada de pagar impuestos.646 0 0 43.93 2013 10.38% 27.15% 0.478.96 2011 7.PASIVO CTE 12.184.03% 0.00% 82.278.445 40.00% 90.695 76 .14% 25.122.00% 0.00% 86.670.182.00% 88.84% 992. INDICADORES FINANCIEROS Tabla 16.00% 0.654 3. WACC COSTO PROMEDIO PONDERADO DE LOS RECURSOS (WACC) 2009 2010 2011 2012 2013 CP Proveedores Impuesto por pagar Obligaciones financieras corrientes Obligaciones financieras no corrientes Patrimonio Total pasivo y patrimonio 832.48% 9.695 58.

en 2009.71 3.Gráfica 4.96 7.71 para cubrirlo en el corto plazo. INDICADORES DE RENTABILIDAD Tabla 17.40 8. El pasivo de corto plazo lo conforman el pago a proveedores y los impuestos.40 1 0. porque como ya se dijo no tiene deuda de largo plazo. SOLIDEZ: Lotes y Fincas inicia su vida empresarial con un buen indicador de solidez y es así que se puede decir que por cada peso que la empresa debe. Indicadores de rentabilidad INDICADORES DE RENTABILIDAD INDICADORES DE RENTABILIDAD MARGEN BRUTO FORMULA DE CALCULO 2009 66% 2010 64% 2011 63% 2012 62% 2013 61% RESULTADO BRUTO VENTAS MARGEN OPERACIONAL RESULTADO OPERACIONAL VENTAS 27% 23% 22% 23% 22% MARGEN NETO DE UTILIDAD RESULTADO DEL EJERCICIO VENTAS 18% 17% 17% 19% 19% RENDIMIENTO DEL PATRIMONIO RESULTADO DEL EJERCICIO PATRIMONIO 35% 26% 22% 20% 17% RENDIMIENTO DEL ACTIVO RESULTADO DEL EJERCICIO ACTIVO TOTAL 53% 29% 24% 22% 18% 77 . impuestos y en general su pasivo de corto plazo. cuenta con $3.86 5.22 5.44 7. Liquidez LIQUIDEZ RAZON CORRIENTE SOLIDEZ 1 0.79 8.22 1 2 3 4 5 Razón corriente: Por cada peso que Lotes y Fincas debe a proveedores. Capital de trabajo: Los activos corrientes están constituidos por el disponible en caja y las inversiones temporales. cuenta con $5.93 9.86 para cubrirlo.

Estos resultados de rentabilidad corroboran dentro del estudio del proyecto su factibilidad y viabilidad de entrar en operación sin ninguna incertidumbre. Indicadores de rentabilidad INDICADORES DE RENTABILIDAD 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Margen operativo Margen neto Rend. además que no tiene mayor gasto administrativo ni pasivo laboral. 78 . explicadas porque inicia su vida de empresa sin obligaciones financieras y que no genera pasivo de largo plazo.Figura 4. En este proyecto se conjugan la eficiencia y la eficacia. Patrimonio Rend. Activo total 2009 27% 18% 35% 53% 2010 23% 17% 26% 29% 2011 22% 17% 22% 24% 2012 23% 19% 20% 22% 2013 22% 19% 17% 18% La rentabilidad del negocio está plenamente asegurada por los inmejorables márgenes y rendimientos.

Social Social Informalidad y competencia Legislación desleal Pérdida de mercado intermediación Pérdida negocio sector Pérdida negocio sector de interés inmobiliario de interés inmobiliario en en en en de Alto 1 Ambiental Económico Ambiental - Pérdida de valor de las propiedades Crecimiento indiscriminado de urbanizaciones Sector de la construcción el el Alto el el Medio Calificación y clasificación 3 económica de la zona Interactuar con las autoridades ambientales y de 2 planeación del sector.10 MODELO FINANCIERO Tabla 18.Social DESCRIPCION DEL RIESGO Baja inesperada inflación de la FUENTE GENERADORA CONSECUENCIA GRADO DE PELIGROSIDAD CONTROL NECESARIO Estratégias atractivas compradores de PRIORIDAD Entorno Macroeconómico Alta demanda de propiedades Medio 2 Económico Social .2.Crecimiento inesperado de Entorno Macroeconómico la inflación Baja inesperada inflación de la Entorno Macroeconómico Baja demanda en el negocio Bajo de intermediación Pérdida de interés negocio inmobiliario en el Medio Buscar estratégias que agreguen valor para los 3 interesados Valor agregado para atraer 2 propietarios Buscar un alto grado de credibilidad a través de asesores de ventas comprometidos con el mercado Económico . Mantener asesores com amplios conocimientos y 1 debidamente actualizados en el sector inmobiliario Sector inmobiliario Social Bajo conocimiento del mercado inmobiliario por Operativo parte de los asesores comerciales Pérdida de mercado Alto 79 . Modelo financiero LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL MATRIZ DE RIESGOS FACTOR DE RIESGO Económico .

LOTES Y FINCAS PERSONA NATURAL es una pequeña empresa que presenta grandes retos. . . Esto lo logra operando en el día a día con altos niveles de eficiencia y eficacia. . a nivel operativo y financiero. y/o laborales es una fortaleza importante para mantenerse vigente en el tiempo. CONCLUSIONES .LOTES Y FINCAS debe invertir sin timidez financiera en las herramientas informáticas modernas y disponibles que nos ofrece la Internet como el video on line y sus derivados.El Proyecto Metropolitano de Centralidad del Sur del Valle de Aburrá.3. La Gerente-Propietaria debe captar un buen puñado de clientes potenciales si sabe aprovechar y liderar la buena imagen con que cuenta en el municipio de Sabaneta. le generará en el corto y mediano plazo importantes clientes potenciales que estarán muy interesados en la Oferta de tierras disponible en el Sector. los cuales son viables en el corto y mediano plazo.lotes y fincas-. foco principal de acción.LOTES Y FINCAS debe diferenciarse completamente a nivel operativo y financiero de URIBIENES Agencia de Arrendamientos y propiedad raíz.P. El no tener obligaciones financieras importantes y pasivos de L. 80 . empresa matriz de la cual se originó. como agente inmobiliario en intermediación de propiedad raíz.

INFORME DEL BANCO DE LA R.com Vidlisting.com 81 .informeinmobiliario. INTERNET: BuyColombiaRealty. (Director) DERECHO URBANISTICO. PGS 34.propiedadraiz.com www. AL SENADO 2009 PBOT: Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Acuerdo 22 de septiembre 09 de 2. “Un proyecto de ciudad” SANTOFIMIO GAMBOA.com www.com www.com www.bienesy bienes.constructoracapital.coninsaramonh.BIBLIOGRAFÍA Guía de consultoría rápida para crear empresa.009 Municipio de Sabaneta.com Forsalebylocals. Jaime Orlando. Informe de Ministerio de Hacienda. Cámara de Comercio de Medellín INFORME DE LA JUNTA DE LA BOLSA DE COLOMBIA EN COYUNTURA ECONOMICA 2009 . 2ª Edición. Legislación y jurisprudencia. 36 y 37. 35. Plan de Desarrollo Municipal del Municipio de Sabaneta.com www. Universidad Externado de Colombia.