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Direccin de Estudios Econmicos de la Vivienda

Costo Anual Total

Septiembre 2010

Dr. Antonio Puig Escudero Director de Estudios Econmicos de la Vivienda apuig@shf.gob.mx 5263-4545

Entre las disposiciones previstas en la nueva circular se establece que se debern considerar los siguientes conceptos: a. b. c. d. Monto del crdito garantizado a la vivienda. Pago del principal. Los intereses ordinarios. Las comisiones por investigacin, anlisis, otorgamiento, apertura, administracin y cobertura de riesgos que el cliente est obligado a pagar como condicin para contratar el crdito o durante su vigencia. Las primas de las operaciones de seguros de vida, invalidez, desempleo, daos y robo que las entidades exijan, y cuyo propsito sea garantizar el pago parcial o total del crdito. Cualquier comisin o gasto distinto a los anteriores que el cliente est obligado a cubrir directa o indirectamente como condicin para el otorgamiento o administracin del crdito. La diferencia entre el precio del bien o servicio si se adquiere mediante un crdito y su precio al contado. Para estos efectos, se entender por precio al contado aquel que considera todos los descuentos, bonificaciones u ofertas para operaciones que se liquidan mediante un slo pago en la fecha en que se adquiera dicho bien o servicio. Esta diferencia nicamente se incluir si el cliente debe cubrirla. Los descuentos, bonificaciones o cualquier cantidad de dinero, que el cliente deber recibir en caso de cumplir con las condiciones de pago establecidas en el contrato.

I. Introduccin. En cumplimiento con la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado (LTFCCG), Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) publica mensualmente, en el Diario Oficial de la Federacin (DOF) como en su pgina oficial de Internet, informacin referente exclusivamente a las condiciones del mercado de crditos garantizados con garanta hipotecaria, que permita a los interesados evaluar las ofertas que reciben por parte de los intermediarios financieros. A continuacin se presenta la metodologa utilizada para el clculo del Costo Anual Total (CAT), as como las variables y supuestos considerados. En la segunda seccin se describe el contenido del reporte mensual elaborado por SHF y como debe interpretarse el CAT. Se incluye un ejemplo del clculo del CAT con base en informacin recibida de intermediarios financieros y se incorpora un apartado de consideraciones finales.

e.

f.

g.

h. II. Informacin para el CAT. En la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros se define al CAT como el costo anual total de financiamiento expresado en trminos porcentuales anuales que, para fines informativos y de comparacin, incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los crditos, prstamos o financiamientos que otorgan las Entidades1, como bancos comerciales y Sofoles. El 1 de julio de 2003, el Banco de Mxico public la Resolucin que establece los componentes, la metodologa de clculo y la periodicidad del Costo Anual Total misma que ha sufrido algunas modificaciones; la ms reciente mediante la Circular 21/2009 emitida por el mencionado organismo el pasado mes de septiembre y que entr en vigor el da 17 de noviembre del 20092.

Por su parte los conceptos que no se debern de incluir en el clculo del CAT son: i. Los cargos que deba pagar tanto la persona que compra al contado como la que compra a crdito, tales como gastos notariales, de registro pblico de la propiedad y de traslado de dominio.. j. El impuesto al valor agregado que, en su caso, corresponda a las comisiones, primas, gastos e intereses ordinarios, mencionados en los incisos anteriores. k. Las deducciones fiscales a las que, en su caso, pudiera tener derecho el cliente; ni las disminuciones en las tasas de inters y comisiones por eventos fuera del control del cliente. Por ejemplo, criterios de evaluacin subjetivos no estipulados en el contrato o que no estn relacionados con el pago del crdito.

1 Se refiere a las entidades financieras, comerciales y a cualquier otra que de manera habitual otorgue crditos. 2

III. Clculo del CAT. Para obtener el CAT es til construir una tabla de amortizacin que contenga en primer lugar el monto del crdito garantizado

http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/OtrasDisposiciones/index_Circul ar21_2009.html

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a la vivienda, seguido de las sumas de los montos netos que habrn de erogarse o recibirse desde las fechas ms prximas a las ms lejanas del otorgamiento del mencionado crdito. En la tabla se supone que: El cliente cumplir con sus obligaciones oportunamente. Por lo anterior, no deber considerase cualquier cobro o cargo por concepto de pago anticipado, pago tardo o incumplimiento del cliente. Respecto de los elementos que se utilizan para determinar los valores de las disposiciones del crdito y los pagos correspondientes que estn referidos a tasas de inters variables, unidades de cuenta o ndices variables, se deber tomar el valor de la variable de referencia que est vigente al da en que se haga el clculo y se considerar que dicho valor no cambia durante la vigencia del crdito. Las entidades debern estimar, al momento de calcular el CAT, los valores que no se conozcan de aquellos conceptos que se utilizan para determinar los montos de las disposiciones y pagos del crdito. Los cargos y comisiones cuyas fechas de pago no estn establecidas en el contrato o se realicen antes de la firma de ste, se considerarn efectuados al momento de la firma. Cuando en los contratos se pacte que los elementos que se utilizan para determinar los montos de las disposiciones y pagos del crdito tendrn variacin durante la vigencia del mismo y sus valores se conozcan desde la firma del contrato, se considerar que las modificaciones ocurrirn en la fecha pactada. Se asumir que todos los pagos y/o disposiciones se hacen en periodos uniformes. Para tal efecto se considerar que un ao consta de: 2 semestres, 4 trimestres, 12 meses, 24 quincenas, 26 catorcenas, 36 decenas 52 semanas. Para Crditos con un slo pago al vencimiento, se considerar que un ao cuenta con 360 das. Supuestos especficos para crditos asociados a la vivienda: Tratndose de Crditos Garantizados a la Vivienda o de Crditos asociados a vivienda que cuenten con apoyos o subsidios gubernamentales o de entidades de fomento que se utilicen para amortizar el Crdito, stos debern considerarse como pagos realizados por el Cliente por ejemplo los pagos con las aportaciones patronales al INFONAVIT, y con los subsidios de la CONAVI.

Respecto del CAT que se utilice para la publicidad de Crditos Garantizados a la Vivienda, deber considerarse el valor promedio que corresponda a cada rango de clasificacin del tipo de vivienda que d a conocer la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. y las condiciones que las Entidades establezcan para crditos al plazo y al aforo ms cercanos a 15 aos y a 80%, respectivamente. De esta manera, el CAT es el valor numrico de la variable i, expresado en trminos porcentuales, que iguala la suma aritmtica de todas las disposiciones del crdito y de todos los pagos, descontados a valor presente por dicha variable i. Algebraicamente:

(1 + i) = (1 + i)
j =1 tj j =1

Aj

Bk

Sk

Donde: Aj = monto de la j-sima disposicin del crdito neta de las comisiones y gastos que el acreditado pague antes o al inicio de la vigencia del contrato. j = Nmero consecutivo que identifica cada disposicin del crdito. M = Nmero total de disposiciones del crdito. Bk = Monto del k-simo pago que realizar el acreditado a la entidad en el periodo. Al respecto se considerarn los conceptos de los incisos b hasta el h del apartado II. Informacin para el CAT, antes mencionados. k = Nmero consecutivo que identifica cada pago del crdito. N = Nmero total de pagos. tj = Intervalo de tiempo, expresado en aos y fracciones de ao, que transcurre entre la fecha en que surte efecto el contrato y el momento de la j-sima disposicin del crdito. Sk = Intervalo de tiempo, expresado en aos y fracciones de ao, que transcurre entre la fecha en que surte efecto el contrato y la fecha del k-simo pago. La ecuacin matemtica del CAT puede, en algunas ocasiones, tener ms de una solucin. En estos casos, si existe ms de un resultado positivo o negativo, el CAT ser el valor positivo ms cercano a cero.

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IV. Descripcin del reporte mensual de SHF3. a) La informacin correspondiente a crditos otorgados por las Sofoles con recursos de SHF se divide en dos partes: a.1) Crditos operados en Unidades de Inversin (Udis), en donde se distingue el tipo de programa: tradicional, cofinanciamiento o Apoyo Infonavit; y se considera un valor fijo de vivienda de $300,000 pesos para los dos primeros y de $700,000 pesos para el ltimo, con un aforo del 90% y un plazo de 25 aos; lo cual permite comparar las cifras entre las distintas instituciones. a.2) Crditos operados en pesos en los que se consideran los mismos programas, valores de vivienda y aforo que en a.1) a plazo de 20 aos. b) Ofertas vinculantes en pesos, las cuales se refieren a crditos tradicionales otorgados por la banca comercial. El valor de vivienda que se considera es de $1000,000 de pesos corrientes. En todos los casos nicamente se contemplan los esquemas de pagos y tasas fijas. Las variables que se reportan permiten comparar las erogaciones iniciales del crdito (gastos de apertura, costo del avalo y d e l estudio socioeconmico), el pago mensual, el enganche, el nivel de ingreso requerido, el porcentaje mximo de prstamo en relacin con el valor de la vivienda y el CAT correspondiente. La distincin entre las ofertas vinculantes y los crditos operados consiste en que las primeras hacen referencia a los trminos en que la Entidades presentan sus productos en ventanilla; en cambio, los segundos toman en cuenta a los crditos efectivamente otorgados.

(3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)

Plazo = 15 aos (180 meses). Gastos iniciales6 = $ 8,756.26 pesos. Pago mensual = $ 3,421.12 pesos. Comisin mensual por administracin = $ 100 pesos. Monto seguro mensual = $ 25 pesos. Pago mensual total = $3,546.12 pesos. Tasa de inters anual = 11.0%. Factor de pago total al millar = 11.78. Aforo = 80%.

Al sustituir los datos (2), (3), (4) y (8) en la frmula del CAT se obtiene:
$300,997.13 (1+ CAT)
0 12

$8,756.26 (1+ CAT)


0 12

$3,546.12 $3,546.12 $3,546.12 + + ...+ 1 2 180 (1+ CAT) 12 (1+ CAT) 12 (1+ CAT) 12

As, el CAT correspondiente es igual a 12.9%7

Consideraciones finales. El CAT incorpora los costos asociados a un crdito hipotecario permitiendo evaluar entre diferentes ofertas de productos crediticios en el mercado. El CAT es comparable solamente entre crditos de la misma denominacin (Udis, pesos, dlares, salarios mnimos). El CAT publicado por SHF distingue entre las ofertas vinculantes (bancos) y los crditos operados (Sofoles). Las primeras se refieren a las condiciones tericas del crdito, mientras que los segundos, reflejan las que efectivamente acept el acreditado. Se utiliza la tasa promedio ponderada por el saldo de los crditos otorgados del producto especfico. En suma, para el clculo del CAT Mxico adopt la metodologa utilizada en el Reino Unido. En Estados Unidos, Canad y Australia se calcula la tasa interna de retorno (TIR) correspondiente al periodo de pagos (mensual, trimestral), mientras que en la Unin Europea y en pases de Amrica Latina se anualiza en trminos compuestos.

V. Ejemplo clculo del CAT. Si se considera un crdito a 15 aos para adquirir una vivienda tipo econmica4 con un enganche del 20% y una tasa de inters fija de 11.0% anual: (1) (2) Valor del inmueble5 =$ 376,246.41 pesos. Monto del crdito = $ 300,997.13 pesos.

En el Anexo 1 se encuentra el reporte de las condiciones correspondientes al mes de mayo de 2010. 4 Tipologa de vivienda SHF segn rangos de precios.
3
Vivienda Mnima Social Econmica Media Residencial Residencial Plus Mnimo 0 24,501 60,001 115,001 300,001 610,001 UDIS Medio 12,250 42,251 87,501 207,501 455,001 955,001 Mximo 24,500 60,000 115,000 300,000 610,000 1,300,000 Mnimo $ $ $ $ $ $ 105,353 258,002 494,500 1,289,992 2,622,979 $ $ $ $ $ $ Pesos/* Medio 52,674 181,675 376,249 892,244 1,956,483 4,106,463 $ $ $ $ $ $ Mximo 105,349 257,998 494,495 1,289,988 2,622,975 5,589,947

*/ Valor de la Udi al 26 de octubre de 2009 fue de 4.299959 pesos.

Se considera el valor medio del rango de vivienda correspondiente.

6 Correspondientes a: 2.43% del monto del crdito por comisin de apertura, 0.30% del valor de la vivienda por avalo y $309 pesos por estudio socioeconmico. 7 El CAT deber expresarse en trminos porcentuales redondeado a un decimal.

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Mayo, 2010.
Crditos operados en Udis para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 25 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859. ING Hipotecaria Hipotecaria Su Hipotecaria Patrimonio Vrtice Casita Pago mensual inicial $3,167 $3,179 $3,269 $3,237 Enganche $38,873 $38,873 $38,873 $38,873 Crdito $349,859 $349,859 $349,859 $349,859 % Apertura como valor del 1.84% 2.50% 2.50% 3.48% crdito Erogacin % Avalo como valor de la Inicial 0.25% 0.27% 0.47% 0.38% vivienda Estudio Socioeconmico $1,281 $1,256 $1,523 $850 Factor de pago al millar operado $9.05 $9.09 $9.34 $9.25 Factor de pago al millar vinculante $9.24 $10.47 $9.42 $10.43 % mximo del ingreso que representa el pago 25% 25% 25% 25% Aforo Mximo 90% 90% 90% 90% CAT Promedio operado Sin IVA. 10.9% 11.0% 11.6% 11.6% Crditos operados en Udis con COFINANCIAMIENTO para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 25 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE. Hipotecaria Hipotecaria Hipotecaria Su Patrimonio Vrtice Casa Mexicana Casita Pago mensual inicial $3,142 $3,168 $3,522 $3,508 Enganche $38,873 $38,873 $38,873 $38,873 Crdito $349,859 $349,859 $349,859 $349,859 % Apertura como valor del 2.50% 2.75% 3.97% 3.89% crdito Erogacin % Avalo como valor de la Inicial 0.25% 0.44% 0.32% 0.38% vivienda Estudio Socioeconmico $1,256 $1,523 $850 $850 Factor de pago al millar operado $8.98 $9.05 $10.07 $10.03 Factor de pago al millar vinculante $10.47 $9.42 $10.14 $10.43 % mximo del ingreso que representa el pago 25% 25% 25% 25% Aforo Mximo 90% 90% 90% 90% CAT Promedio operado Sin IVA. 10.5% 11.2% 12.6% 12.9% Ofertas vinculantes en pesos para vivienda media y residencial a tasa fija con un plazo de 15 aos (valor de la vivienda de $2,000,000 pesos) /*. Contina. Banco Hipotecaria Scotiabank Mercantil del Bajo /5 Nacional /4 Santander /5 Inverlat /5 Bancomer /5 Norte /7 Pago Mensual Promedio $17,345 $19,411 $29,733 $21,315 $20,550 $17,060 Enganche $400,000 $400,000 $400,000 $400,000 $400,000 $400,000 Crdito $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 % Apertura como valor del 3.00% 2.50% 2.25% 2.70% 2.50% 0.00% crdito % Avalo como valor de la 0.35% 0.36% 0.28% 0.29% n.d. 0.28% Erogacin vivienda Estudio Socioeconmico Inicial $575 $0 $460 $0 $0 $780 Gastos Notariales /1 1.80% 1.00% 0.81% 2.00% 1.33% 2.82% Impuestos /2 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% Factor de pago al millar vinculante $10.84 $12.13 $18.58 $13.32 $12.84 $10.66 % del ingreso que representa el pago /3 40% 35% 33% 35% 30% 30% Aforo 80% 80% 80% 80% 80% 80% CAT Promedio Sin IVA 12.6% 13.5% 13.9% 13.9% 14.0% 14.2% n.d./ No disponible.

Banco Nacional de Mxico /4 $20,915 $400,000 $1,600,000 2.25% 0.10% $575 2.62% 5.00% $13.07 35% 80% 14.2%

Inbursa /4 $20,752 $400,000 $1,600,000 2.25% 0.29% $0 1.59% 5.00% $12.97 30% 80% 14.3%

Ofertas vinculantes en pesos para vivienda residencial a tasa fija con un plazo de 15 aos (valor de la vivienda de $2,000,000 pesos) /*. Termina. Hipotecaria Hipotecaria Fincasa Banca Afirme ING Hipotecaria Crdito y Casa Independiente Patrimonio /5 Mifel /5 Hipotecaria /5 /5 /4 HSBC /6 /4 /4 Pago Mensual Promedio $19,032 $20,205 $22,940 $21,274 $20,616 $22,231 $20,884 $23,784 Enganche $400,000 $400,000 $400,000 $400,000 $383,503 $400,000 $400,000 $400,000 Crdito $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 $1,534,013 $1,600,000 $1,600,000 $1,600,000 % Apertura como valor del 2.00% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 3.00% 3.00% 2.50% crdito % Avalo como valor de la 0.29% n.d. 0.29% 0.35% 0.24% 0.29% 0.00% 0.29% Erogacin vivienda Estudio Socioeconmico Inicial $1,256 $920 $690 $0 $1,150 $1,006 $900 $800 Gastos Notariales /1 1.84% 1.00% 0.99% 1.73% 1.92% 3.32% 2.50% 1.50% Impuestos /2 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 4.79% 5.00% 5.00% 5.00% Factor de pago al millar vinculante $11.80 $12.63 $14.34 $13.30 $13.44 $13.89 $13.05 $14.87 % del ingreso que representa el pago /3 40% 33% 30% 40% 33% 30% 35% 33% Aforo 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% CAT Promedio Sin IVA 14.3% 14.4% 14.8% 14.9% 15.8% 16.7% 16.7% 17.3% */ Se contemplan tres clasificaciones de crditos a tasa fija: mensualidades fijas, decrecientes, crecientes o ajustables por bonificacin en tasa de inters, y para cada institucin se presentan las condiciones de aquel producto ofertado con el menor CAT. 1/ Honorarios Notariales respecto al valor del inmueble, no se incluyen en el clculo del CAT. 2/ Considera el IVA, Registro Publico de la Propiedad y el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, como porcentaje del valor de la vivienda, no se incluyen en el clculo del CAT. 3/ Se considera el ingreso mnimo necesario. 4/ Mensualidades fijas durante toda la vida del crdito. 5/ Mensualidad decreciente por disminucin de las comisiones y/o seguros. 6/ Mensualidad ajustable durante la vida del crdito por bonificacin en la tasa de inters. 7/ Mensualidades crecientes durante la vida del crdito conforme a factores predeterminados. n.d./ No disponible.

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Mayo, 2010.
Crditos operados en pesos para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 20 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859. ING Hipotecaria Hipotecaria Hipotecaria Vrtice Casa Mexicana Pago mensual inicial $4,569 $4,630 $4,549 Enganche $38,873 $38,873 $38,873 Crdito $349,859 $349,859 $349,859 % Apertura como valor del 1.78% 2.50% 2.50% crdito Erogacin % Avalo como valor de la Inicial 0.28% 0.25% 0.43% vivienda Estudio Socioeconmico $1,000 $1,256 $1,523 Factor de pago al millar operado $13.06 $13.23 $13.00 Factor de pago al millar vinculante $13.67 $10.34 $9.42 % mximo del ingreso que representa el pago 25% 25% 25% Aforo Mximo 90% 90% 90% CAT Promedio operado Sin IVA. 18.8% 19.2% 19.7% Crditos operados en pesos con COFINANCIAMIENTO para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 20 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE. ING Hipotecaria $4,511 $38,873 $349,859 2.07% 0.29% $1,057 $12.89 $13.67 25% 90% 17.6% Hipotecaria Casa Mexicana $4,687 $38,873 $349,859 2.50% 0.27% $1,256 $13.40 $12.01 25% 90% 18.1% Patrimonio $4,536 $38,873 $349,859 2.78% 0.31% $800 $12.97 $9.60 25% 90% 18.3% Hipotecaria Vrtice $4,712 $38,873 $349,859 2.75% 0.39% $1,523 $13.47 $9.42 25% 90% 20.2%

Pago mensual inicial Enganche Crdito % Apertura como valor del crdito Erogacin % Avalo como valor de la Inicial vivienda Estudio Socioeconmico Factor de pago al millar operado Factor de pago al millar vinculante % mximo del ingreso que representa el pago Aforo Mximo CAT Promedio operado Sin IVA.