UNIVERSIDAD TORCUATO DI TELLA

POSGRADO DE ECONOMÍA URBANA

EPS
Estudio de Precios del Suelo Area Metropolitana de Buenos Aires Segundo Trimestre de 2000

Responsable LIC . ALEJANDRO JAVIER SPARACINO1

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La Lic. Paola Bellatti prestó asistencia en el relevamiento y manejo de la base de datos

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INDICE
INDICE.................................................................................................................................. 1 R ESUMEN EJECUTIVO............................................................................................................... 2 1. INTRODUCCIÓN: PROPÓSITOS Y USOS ................................................................................. 4 2. METODOLOGÍA ................................................................................................................. 8 2.1. Fuentes de Información, Procesamiento y Validación de la Información...................... 8 2.2. Ponderadores Utilizados y Cobertura Territorial........................................................11 3. R ESULTADOS ..................................................................................................................14 3.1. Ciudad de Buenos Aires .........................................................................................14
3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000...........................................................................14 Principales indicadores obtenidos ......................................................................................................16 Estimaciones del modelo .....................................................................................................................18 Composición de la muestra: II Trimestre de 2000...........................................................................22 Principales indicadores obtenidos ......................................................................................................23 Estimaciones del modelo .....................................................................................................................27

3.2.

Gran Buenos Aires .................................................................................................22

4.

ANÁLISIS C UALITATIVO E INTERPRETACIÓN ..........................................................................31 4.1. Ciudad de Buenos Aires: ........................................................................................31
4.1.1. 4.1.2. Análisis zonal, principales circunscripciones ....................................................................................31 Permisos de construcción y edificios ofertados ...............................................................................35 Análisis zonal, por corredor: Sur, Norte y Oeste..............................................................................38 Comentarios sobre las densidades ....................................................................................................40

4.2. 5. 6.

Gran Buenos Aires: ................................................................................................38

4.2.1. 4.2.2.

CONCLUSIONES ...............................................................................................................43 ANEXO ...........................................................................................................................44 6.1. Ciudad de Buenos Aires .........................................................................................44 6.2. Gran Buenos Aires .................................................................................................49

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Resumen Ejecutivo
ü El enfoque analítico aplicado al estudio del mercado inmobiliario, en general, ha tendido a adolecer de rigor económico y sustento empírico. El EPS promueve las decisiones inmobiliarias ejercidas y validadas sobre una base del entendimiento del contexto económico que afecta a cada inmueble, buscando la eficiencia, independientemente del resultado comercial y financiero que finalmente obtenga el emprendimiento. ü Este trabajo está pensado en el inicio como una serie histórica que permitirá en el futuro la utilización de estas estadísticas en el marco de los modelos analíticos que se desarrollen Muestra ü Ciudad de Buenos Aires (CBA): los terrenos ofertados fueron relevados durante el segundo trimestre del año 2000, obteniéndose una muestra de 1,105 observaciones, totalizando una superficie de 459,862 m 2 valuada en $ 312,6 millones. ü Para el Gran Buenos Aires (GBA), en el mismo período, la muestra fue de: 2,318 observaciones, divididas en 175 localidades, por una superficie total de 1,282,333 m 2 y $ 219,6 millones. Resultados ü En la CBA, el precio promedio obtenido fue de 624 US$/m 2, lo cual representa una tasa de crecimiento anual del 5.2% desde el cuarto trimestre de 1997 2. A partir de este precio promedio puede estimarse la valorización de las 19,500Ha 3 de la CBA en US$ 121,771 millones. ü La Circunscripción Electoral (CE) con el precio promedio más alto fue Socorro, barrio de la Recoleta, con 3,276 US$/m 2. El valor promedio más bajo se encuentra en Villa Lugano, 197 US$/m 2. ü Según las estimaciones del modelo monocéntrico, las CE de la Zona Sur de la CBA están mayormente subvaluadas, destacándose que las limitantes con el Riachuelo, en su conjunto, alcanzan sólo al 50% de la valorización estimada para su superficie. ü En el GBA, puede observarse una relación directa entre los tamaños de los lotes y la distancia al centro. El tamaño medio de los terrenos en las localidades a más de 35 km de la CBA es de 875 m2, mientras que los ubicados en la franja de 0 a 20 km
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La serie histórica del EPS se remonta al cuarto trimestre del año 1997. El Lic. Sparacino comenzó a elaborar dicho informe en esa fecha cuando se desempeñaba como analista de CB Capitales Argentina, oficina de representación del holding chileno CB. 3 En la muestra, por cuestiones metodológicas no se contabilizan los predios situados en Puerto 2 Madero, por lo tanto de los 200km de la superficie de la Ciudad de Buenos Aires, se excluyen las 500Ha correspondientes a la zona portuaria.

3 promedian los 460 m2. En todas las distancias los lotes de mayores dimensiones se encuentran en el Corredor Norte. ü Para todas las Franjas, el Corredor Norte es el que tiene los mayores precios promedios. En un ranking de las 40 localidades más caras, el 65% corresponde al Corredor Norte. ü De las localidades ubicadas en la primer Franja, de 0 a 20 km del centro, en los Corredores Oeste y Sur, sólo un ¼ superan los 200 US$/m 2, mientras que en el Corredor Norte lo hace 2/3 de las localidades. ü De acuerdo al modelo monocéntrico, el 65% de las localidades situadas en el Corredor Norte estarían “sobrevaluadas”. Cuando se analiza en el contexto de la gradiente de precios de su corredor en particular, cae al 49% la cantidad de localidades “sobrevaluadas”. Modelo ü El modelo monocéntrico, herramienta analítica utilizada en el presente informe del EPS, caracteriza el comportamiento de los precios inmobiliarios urbanos sobre los siguientes conceptos: Ø El valor de un inmueble dentro de una urbe varía por ubicación de modo que se compense la valorización de las ventajas ubicacionales; Ø Los usuarios potenciales compiten por una ubicación, estableciéndose en un determinado predio aquel que más utilidad deriva de las características locacionales y por lo tanto ofrece el mayor precio; Ø La distancia al centro de la urbe sirve para explicar los precios relativos Conclusiones ü El EPS da inició a una nueva etapa de investigación aplicada en el campo de la Economía Urbana. ü Un importante producto de este informe es relevar estadísticas y confeccionar índices para generar información confiable. ü El EPS busca contribuir al entendimiento de cómo funcionan las ciudades, valorizando el proceso de evaluación, análisis y toma de decisiones de los agentes económicos urbanos y enriqueciendo el debate sobre las políticas públicas relevantes y la mejor de la gestión de la ciudad. ü El perfeccionamiento y la sofisticación del análisis se dará con el tiempo, a medida que se incorporen nuevas variables de análisis, tales como: obras públicas y privadas de infraestructura, tasa de delincuencia, tasa de cobertura de servicios, cambios en la normativa, etc.

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1. Introducción: Propósitos y Usos
En la actualidad, los profesionales del mercado inmobiliario (Real Estate), las instituciones financieras, los planificadores locales, y los funcionarios gubernamentales se dan cuenta que deben ampliar cada vez más el entendimiento de las fuerzas de mercado que afectan a la ciudad y a los desarrollos urbanos. Por este motivo la Universidad Torcuato Di Tella, a través de su Posgrado de Economía Urbana (PEU), ha comenzado ha investigar estos temas y en tal sentido el Estudio de Precios del Suelo (EPS) es nuestro primer aporte de investigación aplicada en la materia. La meta del EPS es proveer a los distintos actores urbanos, tanto en el sector público como en el privado, de información y herramientas analíticas que sean efectivamente operativas y que sirvan para promover una mejor construcción de la ciudad. Los datos relevados por el EPS tienen como finalidad generar información confiable en dos tipos de series: de tiempo y de corte transversal. Estas bases empíricas son inputs fundamentales para el desarrollo de modelos más sofisticados que nos permitan conocer mejor la evolución de la ciudad. El presente número del EPS está organizado de la siguiente manera: una primera parte sirve para introducirnos en los conceptos del Real Estate, además de indicar el por qué de este trabajo. Luego se desarrolla la metodología utilizada en los relevamientos. En la tercera sección se dan los principales resultados obtenidos y se explica el modelo monocéntrico. En la cuarta, se interpretan cualitativamente los resultados y por último se encuentran las conclusiones y un anexo estadístico.

Desde una perspectiva agregada, el término activos inmobiliarios incluye el inventario edilicio total, el suelo sobre el cual éste se erige y el suelo vacante o suelo puro. Los edificios que componen dicho inventario son utilizados por empresas, organismo públicos y ONGs como espacio de trabajo así como por hogares como lugar de residencia. El valor del mercado inmobiliario constituye el componente más significativo del patrimonio nacional. El valor anual de nuevos edificios construidos representa la inversión ejecutada en el stock de capital. En las cuentas nacionales, dicha variable representa una de las categorías más significativas. Según datos de la Dirección Nacional de Cuentas Nacionales 4, la construcción representa aproximadamente el 60% de la Inversión Bruta Interna Fija en Argentina, la cual a su vez representa alrededor del 20% del PBI. Vale

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DNCN (1999): Sistema de Cuentas Nacionales Argentina Año Base 1993: Fuentes de Información y Métodos de Estimación - Estimaciones trimestrales y anuales: Años 1993-1997, Dirección Nacional de Cuentas Nacionales - MEyOSP.

5 destacar que el suelo puro no se contabiliza en las cuentas nacionales como parte de inversión ni de PBI ya que no es un activo producible 5 sino un stock dado. El tamaño del mercado o el valor bruto de la producción (VBP) de la construcción asciende a $ 30,378 millones, cifra correspondiente al año 1997 de las Cuentas Nacionales. En tanto que el valor agregado (VA) del sector (monto del valor que el sector agrega a los insumos intermedios: la suma de remuneración al trabajo y el pago bruto al factor capital) alcanza unos $ 15,080 millones. A pesar de algunas limitaciones, el suelo puro es el activo inmobiliario más fácilmente comparable, tanto temporalmente como estáticamente. Las consecuencias económicas que generan la zonificación así como las externalidades de la infraestructura vial y de las redes de transporte público impactan el proceso de generación de precios para el suelo puro; sin embargo, también lo hacen en el caso de los otros activos inmobiliarios. Intentar aislar dicho efecto no resulta tan útil como reconocerlo para contextualizar mejor el ejercicio analítico ya que la existencia de dichas limitaciones es una realidad que contribuye a la caracterización del área metropolitana. La naturaleza diferenciada del inmueble urbano dificulta un encuadre estricto de tipo “oferta y demanda” del suelo puro en una determinada ubicación. Por definición la oferta de suelo en cada ubicación es fija, lo cual torna su precio relativamente inelástico; sin embargo, su demanda tiende a ser elástica. De este escenario resulta que numerosos lotes compiten y se sustituyen en la oferta en una determinada zona. Desde el campo de la economía se ha utilizado estos rasgos distintivos para desarrollar un enfoque general para determinar el precio de un activo inmobiliario 6. El precio de dicho activo en cada ubicación debería establecerse de modo tal que a su ocupante se le cobre por el valor de las ventajas ubicacionales existentes en el predio así como por sus características físicas. Ponderar dichas ventajas y cómo las interpretan los oferentes y demandantes de suelo es fundamental para entender la dimensión espacial de la valorización inmobiliaria dentro del enfoque microeconómico de la economía urbana. Por otro lado, la teoría económica pondera la estabilidad de los precios relativos de la propiedad inmueble para una determinada urbe. Sugiere que, a pesar de la diferenciación que caracteriza los productos inmobiliarios, la competencia dentro del mercado, la elasticidad de demanda y la posibilidad de “arbitraje” hacen que en el mediano y largo plazo los movimientos de precio en una determinada zona no pueden evolucionar independientemente de los de otra zona dentro del área metropolitana analizada. Además, indica que dicha estabilidad tiene vinculación estrecha con la forma en que los agentes económicos valoran un inmueble. El “premio” implícito en el precio relativo de una determinada zona debería reflejar el valor presente de la utilidad del consumidor o el

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No se toma en consideración el suelo que pueda “producirse” como resultado de un relleno costero. 6 Denise DiPasquale y William Wheaton, Urban Economics and Real Estate Markets, Prentice Hall, 1996. Ver especialmente capítulos 3 y 4.

6 ahorro de costos, que surge de dicha ubicación comparada a otra. De ahí que, por ejemplo, los emprendimientos residenciales con buen acceso a la red de transporte público o a una autopista deberían valorarse más. Los precios relativos en el mercado inmobiliario urbano deberían cambiar solamente en 2 escenarios. Primeramente si cambia la valorización que los consumidores de dicho mercado hacen de los atributos físicos y de ubicación. Por ejemplo, un cambio demográfico que redunde en una creciente ponderación de hogares con menos personas podría significar una mayor valorización de departamentos más pequeños con relación a unidades amplias con gran cantidad de ambientes. De hecho, tal como lo indican numerosas inmobiliarias, este fenómeno explica en buena medida el auge de nuevos emprendimientos residenciales dotados de unidades pequeñas en Buenos Aires. Alteraciones en la ubicación de los centros de empleo afectarían la valorización relativa de los edificios de oficina. Estos cambios suelen ocurrir en forma paulatina ya que tienen que ver con el perfil demográfico o socioeconómico de la población urbana. La segunda fuente de cambios en los precios relativos surge de modificaciones en los atributos de un inmueble. Por ejemplo, si se trata de un edificio, cambios estructurales como rehabilitación o ampliación impactarían favorablemente en su precio absoluto y relativo. El caso de los lofts ilustra este ejemplo. El precio de esta modalidad de vivienda en Buenos Aires ha subido hasta cuatro veces en los últimos seis años. Modificaciones en las características de accesibilidad y conectividad de una determinada zona también alteran el valor relativo de los inmuebles en ella ubicados. El boom de los countries y barrios cerrados está clara y elocuentemente relacionado al importante mejoramiento que en los últimos años evidenciaron los acceso viales de Buenos Aires. Del mismo modo, el auge de los numerosos edificios residenciales en altura en barrios centrales de la Capital Federal, como ser Caballito y Abasto o Belgrano, está estrechamente asociado con la mejorada oferta en los servicios de transporte público, particularmente el servicio de subterráneos. El EPS, si bien tiene un carácter académico en su concepción, intenta contribuir a valorizar el proceso de evaluación, análisis y toma de decisiones de los agentes económicos urbanos. Por otra parte se busca enriquecer el debate sobre las políticas públicas relevantes, con el fin de mejorar la gestión y calidad de vida en las urbes argentinas. Entre los objetivos del EPS está la consolidación en el mediano plazo como un indicador relevante de la actividad, además de construir series que a través de su interpretación permitan inferir y anticipar los acontecimientos que ocurren en la ciudad. Se destaca la importancia de recolectar datos de buena calidad para generar información confiable. Un informe del EPS es tan sólo una fotografía, la intención es darle continuidad al trabajo de manera que podamos anticiparnos a la película. Para esto es sumamente importante contar con el apoyo de todos los actores involucrados: las instituciones del sector público y los múltiples agentes del sector privado – developers, constructores, consultores inmobiliarios, instituciones financieras, etc. –.

7 El EPS, tiene en este número, su sección de análisis de los resultados basada en gran medida en los conceptos esenciales del modelo monocéntrico7 de uso del suelo. Este sencillo instrumento facilita la tarea de ver que zonas están sub o sobrevaluadas en relación con las estimaciones iniciales que surgen de la distancia al centro. Una vez identificadas estas discrepancias puede avanzarse en las cuestiones cualitativas que afectan al terreno: infraestructura, características socioeconómicas, históricas, etc. A medida que se avance con la sistematización de la información relevada y el EPS se afiance como indicador, se irán sofisticando los modelos que se utilizan para analizar los datos relevados.

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El modelo se desarrollará brevemente en la sección 3 junto a los resultados.

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2. Metodología 8 2.1. Fuentes de Información, Procesamiento y Validación de la Información
Para conformar la base estadística se optó por procesar la información de ofertas de terrenos de los diarios La Nación y Clarín, por considerar que son las fuentes más difundidas de información y de mejor calidad. Además dado el diferente target al que apuntan permiten una muy buena complementación. Los demás periódicos de la Ciudad de Buenos Aires y del Gran Buenos Aires tienen muchos menos datos de ofertas y prácticamente todas las ofertas se repiten con la de los principales diarios antes mencionados. Las ofertas se completan con el relevamiento de las principales bases de datos inmobiliarias 9. Al trabajar con datos pedidos, en lugar de datos efectivamente realizados, se tiene un sesgo al alza que puede fluctuar entre un 5% y un10% respecto del valor real. De todos modos este sesgo se mantiene en todas las muestras de la serie histórica. Otra consideración importante a realizar tiene que ver con la implicancia de la manera de recolección de datos. Si en lugar de tomarse los terrenos ofertados para construcción se estimará el valor del terreno a partir de un contrato de alquiler, los precios obtenidos por m 2 serían mayores a los relevados. A modo de ejemplo, veamos la tabla siguiente: Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2000
Ejemplo del cálculo del precio del suelo a través de un alquiler. Supuesto: Tasa de Descuento 10% Alquiler Superficie Local Valor del Suelo 2 2 $ por mes m US$/m 6,000 380.0 1,894.7 700 33.0 2,545.5 4,000 150.0 3,200.0 3,300 67.5 5,866.7 2,600 150.0 2,080.0 5,000 200.0 3,000.0 5,500 103.0 6,407.8

Ubicación F. Lacroze y Migueletes Av. Las Heras y Ocampo Talcahuano y Av. Santa Fe Av. Quintana y Av. Callao Arenales y Libertad Av. Las Heras y Av. Pueyrredón Av. Santa Fe y Uruguay

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

El cálculo del valor surge de la siguiente fórmula: Precio del Suelo = [(Alquiler Mensual * 12) / Tasa de Descuento ] / Superficie Se observa que los valores obtenidos superan al precio promedio de la CE. En la zona céntrica por excelencia – por ejemplo Florida y Lavalle – un local comercial puede tener
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La metodología aquí descrita esta basada en el documento “Sistemas de Información y de Monitoreo de Mercados Urbanos en Ciudades Latinoamericanas – Experiencia del Boletín Mercado de Suelo Urbano, Area Metropolitana de Santiago”, Pablo Trivelli, Lincoln Institute, 1997. 9 Otras alternativas consideradas como las tasaciones bancarias y las tasaciones fiscales fueron descartadas, al menos para este informe, por los sesgos al alza y a la baja respectivamente.

9 un alquiler mensual equivalente a un precio del suelo superior a los 10,000/15,000 US$/m 2. La información procesada proveniente de los diarios es la de la sección de avisos clasificados y la de los avisos destacados. Todos los días se revisan los lotes publicados en ambos diarios, posteriormente se analiza la duplicación de los registros. Para cada lote ingresado a la base se buscan principalmente los siguientes datos: superficie, precio y ubicación. Si la información estuviera incompleta se pasa a contactar a la inmobiliaria o el particular que pone a la venta el terreno, a fin de precisar con la mayor exactitud posible estas tres variables antes mencionadas. Asimismo, se investiga en cada observación si el terreno en cuestión tiene alguna edificación o mejora, descartando todos aquellos datos en los cuales existen construcciones que puedan afectar al precio de los terrenos, ya sea a la baja – cuando se requiere realizar demoliciones – o al alza – cuando las mejoras valorizan el terreno –. No se discriminan los lotes ubicados en zonas que no cuentan con urbanización completa – todos los servicios públicos – ya que es muy difícil determinarlo con exactitud. Estos datos, igualmente, son considerados para explicar cualitativamente las discrepancias cuantitativas existentes y/o pueden inferirse de las mismas. En la siguiente etapa se procede a la distribución geográfica de las observaciones. El mecanismo de asignación es diferente en la Ciudad de Buenos Aires (CBA) y el Gran Buenos Aires (GBA). Para la CBA se toman las direcciones puntuales de localización de los terrenos publicados y se los pasa a ubicar en un mapa con la división según las Circunscripciones Electorales (CE). Se toma esta unidad geográfica debido a que permite una homogeneidad importante y se utiliza como output para la presentación de datos censales. Con los datos agrupados por CE, se eliminan todos aquellos registros que estén duplicados. Además la homogeneidad de cada CE facilita la detección de outliers y su posterior confirmación. Luego, se eliminan los terrenos duplicados manteniendo el último dato que apareció en el trimestre, ya que sería el que mejor refleja el comportamiento del mercado.

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DIVISION DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Por Circunscripciones Electorales
Circunscripción N° Orig. N° Nombre Sup.Total (Ha) 230 240 530 250 210 570 290 250 600 350 930 420 870 470 1140 Dist. Barrios

San Nicolás Monserrat Retiro y Recoleta (E) Balvanera San Telmo y Constitución Recoleta Balvanera San Cristóbal Barracas y Constitución (S) La Boca y Barracas (E) Palermo y Villa Crespo (NE) Almagro y Caballito (NE) Barracas (O), Pque. Patricios y Nueva Pompeya, Boedo (SE) Caballito, Almagro (SO), Boedo (NO) y Pque. Chacabuco (NE) Palermo, , Colegiales y Chacarita (NE) Villa Soldati, Nueva Pompeya, Pque. Chacabuco(S),Boedo(SO) y 23 16 Cristo Obrero 1250 7.1 Flores (SE) Chacarita, Villa Ortuzar, Paternal (N) y Agronomía (N) 15 17 San Bernardo 900 7.6 5 18 Flores 810 7.8 Flores, Caballito (O) y Pque. Chacabuco (NO) Villa del Parque (E), Agronomía, Paternal (S), Villa Gral. Mitre y 26 19 San José 860 9.2 Villa Santa Rita (E) 16 20 Belgrano 960 9.5 Belgrano, Nuñez, Saavedra (O) y Costanera Norte Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza (O)y Belgrano (SE) 28 21 Saavedra 850 10.4 1 22 Vélez Sarsfield 760 10.4 Vélez Sarfield, Pque. Avellaneda y Villa Luro Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati (O), Pque. Avellaneda 22 23 V. Lugano 2030 11.0 (S) y Flores (SE) 27 24 N. S. del Carmén 790 11.4 Villa Urquiza, Saavedra (O) y Villa Pueyrredón 25 25 S. Luis Gonzaga 910 11.9 Villa Devoto, Villa del Parque (O) y Monte Castro Versailles, Villa Real y parte de Vélez Sarfield, Villa Luro, Villa Sante Rita y de Floresta 24 26 Versailles 800 12.1 21 27 S.V. de Paul 1230 13.1 Mataderos y Liniers Puerto Madero y Reserva Ecológica 500 Nota: Los N° de28 Zona coinciden con los N° de circunscripción originales debido a que fueron ordenados en función de la distancia al Centro. Sector no Puerto
Balvanera es la fusión de dos circunscripciones dada la reducida superficie de las mismas y la dificultad para conseguir observaciones debido a su alto nivel de edificación. Fuente: Elaboración propia en base a información del GCBA

14 13 20 10 y 11 12 19 9 8 3 4 18 7 2 6 17

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

San Nicolás Monserrat Socorro Balvanera Norte Concepción Pilar Balvanera Oeste San Cristobál Norte Santa Lucía San Juan Evangelista Las Heras San Carlos Norte San Cristóbal Sur San Carlos Sur Palermo

0.0 1.1 1.1 2.0 2.1 2.6 3.0 3.2 3.9 4.1 4.5 4.9 5.0 5.2 6.7

Para el GBA, la división de la muestra relevada se hace primero por Sector: Norte, Oeste o Sur; luego por Partido 10: Avellaneda, Quilmes, Vicente López, La Matanza, etc.; y por último por localidad, dentro de cada partido. Por ejemplo, para Vicente López, la muestra es desagregada en: Olivos, Munro, Villa Martelli, Florida, La Lucila, Villa Adelina, etc. Los terrenos no son asignados de acuerdo a la dirección exacta del lote sino por la ubicación de la localidad se indica en el aviso. Se estima que está descripción es menos confusa que los barrios declarados para la muestra de la Ciudad de Buenos Aires. Allí las
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La distribución de los Partidos por Sector es la siguiente: Norte: Escobar, Pilar, San Fernando, San Isidro, San Martín, Tigre, Tres de Febrero, Vicente López y General Sarmiento. Este último partido fue dividido en San Miguel, Malvinas Argentinas y J. C. Paz pero dada la escasa información desagregada existente se sigue tomando como una unidad, por lo menos hasta el nuevo censo. Oeste: Cañuelas, Esteban Echeverría, General Rodríguez, La Matanza, Marcos Paz, Merlo, Moreno, Morón y San Vicente. En este sector fueron divididos Esteban Echeverría en Ezeiza y en Esteban Echeverría, y el Partido de Morón en Ituzaingó, Hurlingham y Morón. Sur: Almirante Brown, Avellaneda, Berazategui, Florencio Varela, La Plata, Lanús, Lomas de Zamora y Quilmes. A partir de superficie de los Partidos de San Vicente, Alte. Brown y Florencio Varela surgió el Partido de Presidente Perón. Al igual que con la división de Gral. Sarmiento y Morón la información disponible es muy limitada.

11 diferencias son de cuadras y las publicaciones responden más a cuestiones de imagen y marketing que a la exactitud. En cambio para el Gran Buenos Aires, las localidades tienen dimensiones más grandes y es más difícil inducir a la confusión al posible comprador. Por otra parte, existe una gran reticencia de las inmobiliarias para publicar la ubicación exacta del terreno que se ofrece, la cual es más fuerte en el GBA que en la CBA. Además, en CBA es más fácil identificar las calles que en el GBA, donde la asociación se da más por localidades o principales vías de comunicación: vial o ferroviaria. Con el fin de calcular las distancias correspondientes a cada CE en la CBA o localidad para el GBA, se tomo el varicentro correspondiente y se ubico el km 0 no en el Congreso sino en la zona de Retiro – Catalinas, dado que es la de mayor valor del suelo. Con la intención de evitar las distorsiones que provocan los grandes terrenos, se ha fijado como límite superior para la superficie los 2,000 m2 en la CBA y 2,500 m2 para el GBA. Esta limitación impide considerar la oferta correspondiente a Puerto Madero debido a que las superficies superan holgadamente este límite. En el caso de las CE de alta densidad y gran consolidación de la edificación, tal es el caso de la zona de Retiro – Catalinas y Recoleta, dada la escasez de terrenos ofertados se han incluido algunos que superan los 2,000 m 2, de todos modos esta es la excepción y no la regla.

2.2. Ponderadores Utilizados y Cobertura Territorial
Como ya se indico antes, la Ciudad Buenos Aires (CBA) es dividida en Circunscripciones Electorales (CE), obteniéndose 27 CE luego de fusionar las CE correspondientes a Balvanera debido a la reducida superficie de las mismas y la dificultad para conseguir observaciones debido a su alto nivel de edificación. El precio promedio ponderado sirve como indicador global de la evolución del precio del suelo en la CBA. Tiene su origen en precio promedio obtenido en cada CE y es ponderado por el peso relativo de la superficie de cada CE sobre la superficie de la CBA. Esta metodología facilita la comparación entre datos promedios de distintos trimestres ya que mantiene fija la ponderación de cada CE, limitando así las distorsiones del muestreo que podrían surgir por una mayor oferta relativa de lotes en determinadas CE. Además las áreas más densas y de mayor nivel de edificación tienen muy pocos terrenos en oferta y su participación estaría subestimada. En el GBA, como se dijo precedentemente, la muestra se divide por sectores, partidos y localidades. Hasta el momento, incluyendo todas las ediciones anteriores del EPS, ya se han registrado observaciones en más de 250 localidades. Trabajar con unidades más pequeñas permitiría ganar en precisión territorial, pero se obtendrían menos observaciones por zona, perdiendo soporte estadístico. De todos modos, esto no implica que para casos puntuales de impacto, no se recurra a la base estadística en busca de unidades más acotadas.

12 Las localidades para los análisis también son agrupadas por Franjas. Siendo, por ejemplo, la Franja 1 la que agrupa a las localidades que se encuentran a una distancia de entre 0 y 20 kilómetros del km 0 indicado en la CBA. Para este relevamiento se han tomado las localidades ubicadas en las primeras tres franjas y se descartaron los subcentros ubicados en la Franja 4 – Luján, Zarate, Campana o La Plata – debido a que no se poseían suficientes observaciones. A continuación se adjunta la tabla de todas las localidades registradas:
DISTRIBUCION DE LAS LOCALIDADES POR PARTIDO y DISTANCIA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Distancias al Centro Franja 1 Franja 2 Franja 3 Franja 4 Sector Partido De 0 a 20 km De 20 a 35 km De 35 a 52 km Más de 52 km Total General Campana 0 0 0 1 1 Escobar 0 0 6 0 6 Exaltación de la Cruz 0 0 0 3 3 N Gral. Sarmiento 0 9 2 0 11 O Pilar 0 0 13 0 13 R San Fernando 0 4 0 0 4 T San Isidro 8 2 0 0 10 E San Martín 15 1 0 0 16 Tigre 0 15 0 0 15 Tres de Febrero 7 2 0 0 9 Vicente López 9 0 0 0 9 Total Norte 39 33 21 4 97 Cañuelas 0 0 2 0 2 E. Echeverría 1 7 2 0 10 Gral. Rodríguez 0 0 2 1 3 O La Matanza 19 28 3 0 50 E Luján 0 0 0 7 7 S Marcos Paz 0 0 1 0 1 T Mercedes 0 0 0 1 1 E Merlo 0 6 3 0 9 Moreno 0 3 5 0 8 Morón 2 12 0 0 14 San Vicente 0 0 3 0 3 Total Oeste 22 56 21 9 108 Alte. Brown 0 10 0 0 10 Avellaneda 6 0 0 0 6 Berazategui 0 6 2 0 8 0 0 0 1 1 S Berisso Ensenada 0 0 1 0 1 U Florencia Varela 0 3 0 0 3 R La Plata 0 0 10 8 18 Lanús 4 0 0 0 4 Lomas de Zamora 2 3 0 0 5 Quilmes 3 2 0 0 5 Total Sur 15 24 13 9 61 Total general 76 113 Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados 55 22 266

13 Otro punto a destacar es que la muestra no incluye terrenos o lotes que formen parte de countries, barrios cerrados u otros tipos de urbanizaciones cerradas privadas. La naturaleza diferencial del entorno del emprendimiento por lo general redunda en precios unitarios significativamente más caros que los promedios de la zona. La variedad de servicios11, atributos naturales 12 y otras características13 que estos emprendimientos ofrecen suele marcar notables diferencias entre el “adentro” y el “afuera” que impiden una comparabilidad realista con terrenos cuyos precios no internalizan el peso de dichas diferenciales de la misma manera.

11 12 13

Seguridad, limpieza, deportes, servicios públicos, etc. Forestación, espejos de agua, etc. Reputación, homogeneidad étnica y religiosa de los habitantes, etc.

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3. Resultados 3.1. Ciudad de Buenos Aires
Para el segundo trimestre del año 2000 la muestra tuvo las siguientes características generales: ü Se registraron 1,105 propiedades, por una superficie total de 459,862 m 2 y una valuación de U$S 312.6 millones. ü La superficie promedio fue de 416 m 2 y el precio promedio simple de 679.8 US$/m 2. ü El precio promedio ponderado14 fue de 624.5 US$/m 2, lo cual representa una tasa de crecimiento anual 15 del 5.2% y una valorización para la superficie de la Ciudad de Buenos Aires de US$ 121,771 millones 16. Los datos que siguen a continuación basan su exposición en la contraposición Norte – Sur de las Circunscripciones Electorales (CE) de los sectores de la Ciudad de Buenos Aires (CBA) debido a la gran afinidad y homogeneidad interna existente en estos dos sectores. 3.1.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000
DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000 Distribución por Rango de Precios
Observaciones N° % 0 - 250 US$/m 250 - 400 US$/m2 400 - 550 US$/m2 550 - 700 US$/m2 700 - 1000 US$/m2 2 1000 - 1500 US$/m Más de 1500 US$/m2 Total
2

Distribución por Rango de Superficie
Observaciones N° % 0 - 250 m 250 - 500 m2 500 - 1000 m2 1000 - 1500 m2 1500 - 2000 m2 2 Más 2000 m Total
2

106 263 276 161 165 91 43 1105

9.6% 23.8% 25.0% 14.6% 14.9% 8.2% 3.9% 100.0%

391 492 158 42 11 11 1105

35.4% 44.5% 14.3% 3.8% 1.0% 1.0% 100.0%

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Las superficies superiores a 2,000 m2 corresponden a lotes que han sido incorporados debido a la escasez de terrenos en la CE, representando sólo el 1% de la muestra. Estos datos difieren si se los considera por sector. Por ejemplo, en el rango de precios de 0 – 250 US$/m 2, el 80% de las observaciones corresponde a la Zona Sur. En el rango superior, terrenos con precios superiores a los 1,500 US$/m 2, el 80% se sitúa en la Zona Norte.

14 15

Se pondera por la superficie fija de cada CE en la superficie total. Ver Metodología La tasa de crecimiento anual se toma a partir del dato del cuarto trimestre de 1997. Ver nota al pie N°2. 16 Ver nota al pie N° 3

15

DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES POR SUPERFICIE Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2,000

300

250 Norte 200 Cantidad de Observaciones Sur

150

100

50

0 0 - 250 250 - 500 500 - 1000 1000 - 1500 1500 - 2000 Más de 2000 Categoría (m2)

DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES POR PRECIO PROMEDIO Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2,000

160

140

120

Norte Sur

Cantidad de Observaciones

100

80

60

40

20

0 0 - 250 250 - 400 400 - 550 550 - 700 Categoría (US$/m2) 700 - 1000 1000 - 1500 Más de 1500

En el anexo se incluyen todos los datos desagregados de las observaciones por superficie y precio promedio según CE, correspondiente a los gráficos precedentes y los cuadros que siguen.

16
CARACTERISTICAS DE LA MUESTRA: Promedios, Máximos y Mínimos por Circunscripción
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
N° 3 1 6 13 10 23 N° 3 1 9 26 19 17 Precio Nombre Promedio* Socorro 3,093.2 San Nicolás 2,036.3 Pilar 1,067.2 San Cristóbal Sur 306.9 San Juan Evangelista 277.9 V. Lugano 253.9 Nombre Socorro San Nicolás Santa Lucía Versailles San José San Bernardo Superficie Promedio 2,373.5 1,804.2 703.7 328.1 320.4 303.5 N° 1 3 20 27 13 10 N° 1 3 27 4 10 6 Nombre San Nicolás Socorro Belgrano S.V. de Paul San Cristóbal Sur San Juan Evangelista Nombre San Nicolás Socorro S.V. de Paul Balvanera Norte San Juan Evangelista Pilar Precio Máximo 3,388.6 3,291.6 3,225.8 678.6 550.9 501.5 Superficie Máxima 6,563.0 4,557.0 3,000.0 750.0 748.0 600.0 N° 3 1 6 26 10 23 N° 4 3 1 17 18 24 Nombre Socorro San Nicolás Pilar Versailles San Juan Evangelista V. Lugano Nombre Balvanera Norte Socorro San Nicolás San Bernardo Flores N. S. del Carmen Precio Mínimo 2,894.7 1,044.2 575.0 115.5 105.6 80.0 Superficie Mínima 240.0 190.0 180.0 71.0 64.0 63.0

Nota: * Los Precios Promedio son simples, es decir, no están ponderados por las superficie de cada lote. Por lo tanto difieren de otros precios promedio por CE que puedan aparecer en el resto del trabajo Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

En los cuadros anteriores pueden verse las 3 CE con los valores más altos y más bajos de cada categoría. Por ejemplo, la 3 CE que tienen entre sus observaciones la superficie máxima más pequeña son: Pilar, donde el lote más grande de la muestra es de 600 m2, San Juan Evangelista – Barrio de La Boca – y Balvanera Norte – Congreso – con superficies máximas de 750 m 2. También puede apreciarse que en la CE de San Nicolás, ninguna de las observaciones tiene un precio inferior a los 1,044 US$/m 2. 3.1.2. Principales indicadores obtenidos Una primera aproximación es el precio promedio ponderado, el cual sirve como indicador global de la evolución del precio del suelo en la CBA.
EVOLUCION TEMPORAL DEL PRECIO PROMEDIO PONDERADO
Ciudad de Buenos Aires
640 624.5 620

Crecimiento Total 13.4% Valorización Anual Promedio 5.2%
590.4 590.0

600

580 U$S/m² 559.6 560 550.4

571.7

540

520

500 IV97 II98 III98 Trimestre IV98 I99 II2000

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

17 Otro acercamiento, más puntual, es a través del análisis de los precios máximos y mínimos de las observaciones relevadas. En el siguiente cuadro se ve claramente el predominio de la Zona Norte en los valores máximos y el de la Zona Sur en los mínimos, en ambos casos 9 de las 10 observaciones. Además, las observaciones que se filtran tienen su explicación en la distancia, la de la Zona Sur entre los máximos está a 2.1 Km y la de la Zona Norte, entre los mínimos está a 12.1 Km.
MAXIMOS Y MINIMOS
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000 Circunscripción Zona N° Nombre
San Nicolás Socorro San Nicolás Belgrano Concepción Palermo Socorro Las Heras Belgrano San Nicolás

Dist
0.0 1.1 0.0 9.5 2.1 6.7 1.1 4.5 9.5 0.0

Dirección
Suipacha 500 Esmeralda 900 L.N.Alem 600 Mendoza 1482 Defensa 1124 Matienzo y Cabildo Catalinas Paunero 2833 Libertador y Mendoza Reconquista 700

Sup. (m²)
5,312 4,557 400 186 150 85 190 184 198 6,563

Precio
18,000,000 15,000,000 1,300,000 600,000 480,000 255,000 550,000 530,000 560,000 18,000,000

US$/m²
3388.6 3291.6 3250.0 3225.8 3200.0 3017.3 2894.7 2880.4 2828.3 2742.6

MAXIMOS N 1 N 3 N 1 N 20 S 5 N 15 N 3 N 11 N 20 N 1 MINIMOS S 16 S 9 S 18 S 23 S 22 N 26 S 23 S 10 S 10 S 23

Cristo Obrero Santa Lucía Flores Villa Lugano Vélez Sarfield Versailles Villa Lugano San Juan Evangelista San Juan Evangelista Villa Lugano

7.1 3.9 7.8 11.0 10.4 12.1 11.0 4.1 4.1 11.0

Zona Industrial Coca Cola Vieytes 1038 Avellaneda 1759 Hubac 6281 Padre Montes Carballo 1674 Cervantes y Cantilo Santander 3865 Daniel Cerri 1059 Necochea 1313 Mariano Acosta 2535

485 181 1,732 537 1,200 329 433 400 748 400

70,000 25,000 225,000 69,000 140,000 38,000 50,000 45,000 79,000 32,000

144.3 137.8 129.9 128.5 116.7 115.5 115.5 112.5 105.6 80.0

Nota: Los N° de Sector no coinciden con los N° de circunscripción originales. Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Otro ejercicio que se ha realizado es comparar los precios promedio de las CE a partir un eje que estaría situado en km 0. El gráfico refleja que no hay simetría respecto al eje. Las CE situadas a la izquierda – Zona Norte – tienen valores superiores a las ubicadas a la derecha – Zona Sur –. También debe prestarse atención a las distancias, ya que en este gráfico no están exactamente contempladas. Por ejemplo, la tercer barra a la izquierda del centro, representa a la CE de Las Heras, con un precio promedio 947 US$/ m2 y distante del centro a 4.5 km. En cambio la tercer barra a la derecha simboliza a la CE Concepción – barrio de San Telmo – distante a 2.1 km y con un precio promedio de 657 US$/ m 2.

18

PRECIO PROMEDIO POR CIRCUNSCRIPCION ELECTORAL
CIUDAD DE BUENOS - II Trimestre de 2000
3,500 3,276

3,000 2,625 Norte Centro Sur

Precio Promedio US$/m2

2,500

2,000

1,500 1,017 1,000 472 478 554 373 480 793 675 9471,007 1,023 814 657 613 572 435 277 315 728 333 668 338 197 341

500 339

0
S. Lu Vers is N. Go ailes S. nz (1 de aga 2.1 lC ) arm (11.9 en ) Sa (1 av 1.4 ed ) ra Be (10 lgr .4) a S no Sa an (9.5 n B Jos ) ern é (9 ard .2) Sa o n C Pa (7.6 arl lerm ) os o No (6. 7 La rte (4 ) s H .9 ) era s( 4. Pi 5) lar So (2 Sa co .6) n N rro ico (1.1 Ba M lás ) lva ons (0.0 ne er ) ra rat N (1 Co orte .1) Ba nc (2.0 lva ep ) Sa n n C era ción ris Oe (2.1 tób ste ) al Sa No (3.0 ) nJ r ua San te (3 n E ta .2) L Sa vang ucía n C eli (3. sta 9) ris (4 t Sa óbal .1) n C Su arl r (5 Cr os S .0) ist o O ur (5 bre .2) ro Vé (7. lez 1 Sa Flore ) rsf ield s (7. 8 V. L (10 ) S.V uga .4) . d no ( e P 11 au .0) l (1 3.1 )
Nota: Entre paréntesis figura la distancia al Centro en Km. Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Circunscripción Electoral

3.1.3. Estimaciones del modelo En esta sección se analizarán los resultados relevados, contrastándolos con los generados por el modelo monocéntrico, sencilla herramienta analítica que se utilizará en este número del EPS. Antes de pasar a los resultados describimos brevemente el modelo. El modelo monocéntrico Este enfoque supone que las personas - los habitantes del área metropolitana en estudio gastan por un lado en tierra y por el otro en otros bienes y servicios. Sobre esa base el modelo calcula una renta estimada 17, que viene a ser una función de renta urbana distancia del centro que genera hacia la periferia de la urbe una renta igual a la agrícola, corregida por los costos de urbanización. El modelo supone que las personas están indiferentes a lo largo de dicha función y que el mayor (menor) costo de suelo se compensa con un menor (mayor) costo en transporte. En un escenario simplificado que procura facilitar el entendimiento de cómo se establecen los precios de los inmuebles, puede afirmarse que la renta inmobiliaria ricardiana 18 se
17

A diferencia de la renta real, terminología que se utiliza para clasificar las observaciones reales relevadas para el estudio. 18 También conocida como renta ricardiana, en memoria a David Ricardo, que fue quien desarrollo este concepto por primera vez en 1817. En la definición ricardiana, se entiende por renta a los

19 determina de acuerdo a un esquema de diferenciales compensatorios. En este esquema se supone que solamente determinaciones de demanda afectan la valorización relativa de tierra en diferentes ubicaciones. Por otro lado, la oferta actúa por el lado del nivel general de precios de la tierra. La primera y fundamental característica del mercado inmobiliario urbano es que los productos ofertados tienden a ser más caros en mejores ubicaciones y más baratos en peores ubicaciones. Dicho de otra manera, los precios tienden a ser más caros en la medida en que uno se acerca al centro de la urbe, donde a su vez la tierra tiende a tener su uso más intenso, el cual generalmente corresponde a la oferta de edificios de oficina, servicios y comercio. A la inversa, ambas variables tienden a disminuir en la medida en que uno se aleja del centro. Así nace el modelo monocéntrico, que supone que la distancia desde cualquier localidad observada al centro de la urbe - proxy del viaje desde y hacia el lugar de trabajo - es el diferencial compensatorio por excelencia que sirve para explicar los precios relativos de la tierra19. En realidad debe suponerse que dicho centro, generalmente la observación o conjunto de observaciones donde más alto es el valor de la tierra, es el centro de empleo, servicios y comercio por excelencia para toda el área metropolitana evaluada. El concepto de “centralidad” o “céntrico” de alguna manera recoge la noción de área urbana rodeada a su vez por otros sectores urbanos. Sin embargo, constituye una variable con un significado más intuitivo que preciso. Asimismo esta idea esconde un aspecto importante que puede estar influyendo sobre precios relativos al uso del suelo entre comunas y sectores. Se trata de regulaciones de construcción, en particular las normas de densidad, construcción en altura, coeficiente de constructibilidad. El problema con esta regulación, sin embargo, es que ella posiblemente es endógena a la centralidad.

No está de más aclarar las limitaciones de esta herramienta. El precio del suelo es explicado por una única variable, la distancia al DCN – Distrito Central de Negocios –. Aun así permite elaborar algunas estimaciones sobre una posible magnitud de sobre o subvaluación de las CE de la CBA. Como una primera aproximación para ver la utilidad se puede observar que resultados arroja el cálculo agregado de la Valorización de cada una de las zonas – Norte y Sur –-. Para ello, se multiplica el precio promedio de cada CE por la superficie correspondiente. Para el cálculo de la Valorización Real, se utilizan los precios promedios obtenidos de las observaciones relevadas y para la Valorización Estimada, los precios promedios estimados por el modelo monocéntrico.

pagos que el inquilino ofrece por la vivienda o alternativamente a la suma anual que un propietario estaría dispuesto a pagar por el derecho de ocupación o usufructo. 19 Existen otros diferenciales compensatorios, naturales o artificiales, que también afectan los precios relativos de la tierra, como ser por ejemplo la ubicación de un terreno sobre un lago u océano.

20 DIVERGENCIA ENTRE LA ZONA SUR Y LA ZONA NORTE
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Valorización (US$ millones) Estimado Brecha Real Gradiente vs Estimado Real 39,164 82,608 55,984 56,223 112,207 -30.0% 46.9% 8.5%

Superficie ZONA SUR NORTE Ha 10,030 9,470 % 51.4% 48.6%

TOTAL* 19,500 100.0% 121,771 Nota: * Se excluyen 500Ha situadas en Puerto Madero Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Si este ejercicio lo desagregamos un poco más y utilizamos como unidad de medida a la CE vemos que el mayor porcentaje de circunscripciones subvaluadas se encuentra en la Zona Sur. DESEQUILIBRIOS OBSERVADOS EN EL PRECIO DEL SUELO
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Mayores ZONA Por Circunscripción SUR NORTE N° % N° Menores % N° Total %

3 9

21.4% 69.2%

11 4

78.6% 30.8% 55.6%

14 13 27

100.0% 100.0% 100.0%

TOTAL 12 44.4% 15 Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

En el cuadro anterior, “Mayores” significa que el precio promedio relevado es superior al estimado por el modelo. La evolución en el tiempo de las CE se presenta en un cuadro detallado desde 1997 que se ha incorporado al Anexo. Como ya se dijo, este modelo estaría demostrando que las divergencias son notorias entre los valores reales y los estimados, existiendo una gran brecha en las CE de la Zona Sur. Agrupando las CE que limitan con el Riachuelo, vemos que en su conjunto, estarían subvaluadas en un 50%, lo cual si lo llevamos a la Valorización de la región nos da una discrepancia de US$ 15,000 millones. Ante estas diferencias tan grandes surgen los interrogantes que el modelo monocéntrico no responde pero que el investigador debería saber; entre ellos se pueden plantear las siguientes preguntas: ¿Cuál son las causas cualitativas que marginan a la región lindera al Riachuelo? ¿Qué deficiencias existentes en dichas CE para que sus precios reales apenas alcanzan el 50% de los valores estimados? ¿Qué inversiones deberían realizarse para llegar a precios similares a los de las CE equidistantes situadas en la Zona Norte?

21
CIRCUNSCRIPCIONES DE LA ZONA SUR
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
2

Circunscripción lindantes al Riachuelo

Precio Promedio (US$/m Estimado Gradiente 435 277 315 333 197 284.0

)

Valorización de la Circunscripción (US$ millones) Real Estimado Gradiente 5,905 3,359 7,412 7,710 5,077 29,463 Brecha entre el Precio Real y el Estimado -55.8% -71.1% -63.1% -46.0% -21.2% -50.8% Sector

Nombre

Sup.Total (HA) 600 350 870 1,250 2,030

Dist.

Real

9 10 13 16 23

Santa Lucía San Juan Evangelista San Cristóbal Sur Cristo Obrero V. Lugano

3.9 4.1 5.0 7.1 11.0

984 960 852 617 250 577.7

2,608 971 2,737 4,167 4,001 14,484

Sur Sur Sur Sur Sur

Promedio Ponderado (por superficie)

Nota: Los N° de Sector no coinciden con los N° de circunscripción originales.Elaboración propia en base a datos Fuente: relevados

Los conceptos del modelo monocéntrico gráficamente se ven de la siguiente manera:
GRADIENTE Ciudad de Buenos Aires II Trimestre de 2000
3,500
Socorro (N)

3,000 Precio Estimado Precio Real

2,500 Renta US$/m2

San Nicolás (N)

2,000

1,500
San Carlos Sur (S) Monserrat (S) Belgrano (N) Pilar (N) Balvanera N. (S) Concepción (S) San Cristóbal N. (S) Balvanera O. (S) Santa Lucía (S) Palermo (N) Cristo Obrero (S) Las Heras (N) Palermo (N) Flores (S) Saavedra (N) S. Luis Gonzaga (N) San José (N) Vélez Sarsfield (S) Versailles (N) S.V. De Paul (N) V. Lugano (S) N.S. Del Carmen (N)

1,000

500

San Juan Evangelista (S)

San Cristóbal S. (S)

0 0
Fuente: Elaboración propia

2

4

6

8

10

12

14

Nota: DCN = Distrito Central de Negocios

Distancia al DCN (Km)

La línea continúa representa las estimaciones del modelo monocéntrico y los precios promedios reales que surgen de las observaciones relevadas están identificados con los triángulos. Los puntos por debajo de la curva estarían subvaluados y por encima de ella,

22 sobrevaluados. Puede apreciarse un claro predominio de las CE de la Zona Sur debajo de la curva de precios estimados.

3.2. Gran Buenos Aires
Como se ha mencionado oportunamente, las observaciones de la muestra del GBA se dividen por Corredores: Norte, Oeste y Sur; luego por Partidos y finalmente por localidades 20. Estas localidades, para su análisis también suelen agruparse por Franjas 21 relacionadas con la distancia al centro. La muestra del GBA del segundo trimestre del año 2000 fue la siguiente: Se relevaron 2,318 terrenos, por una superficie total de 1,282,333 m2 y una valuación de US$ 219,6 millones. Para comparar estos rasgos generales con muestras anteriores se adjunta la siguiente tabla: EVOLUCION DE LA MUESTRA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
III '98 IV '98 I '99 II 2000

Localidades 173 177 183 175 Observaciones 1,924 2,218 2,247 2,318 Obs./ Localidades 11.1 12.5 12.3 13.2 Superficie Total (m2) 1,047,571 1,193,777 1,234,858 1,282,333 2 Superficie Promedio (m ) 544.5 538.2 549.6 553.2 Precio Total (US$) 150,195,534 198,043,198 209,287,544 219,572,866 Precio Promedio (US$/m2) 143.4 165.9 169.5 171.2
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Como se describirá en las próximas secciones, es muy difícil tener un solo número de referencia para ver como ha evolucionado el precio promedio de una muestra a la otra. Este dato depende en gran medida de la composición de la muestra y es más complicado realizar un esquema similar al de la CBA con los ponderadores asignados por superficie debido a que aquí contamos con más de 170 localidades, las cuales no siempre presentan una gran cantidad de ofertas en todos los trimestres. 3.2.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000 A diferencia de ejercicios realizados en otras mediciones, esta vez no sé contó con una muestra ampliada que incluya al Gran La Plata, por lo tanto, la muestra del Corredor Sur tiene una participación inferior a la que venía aportando. Históricamente, la superficie correspondiente al Corredor Sur oscilaba entre el 20% y el 25%, esta vez fue sólo el 13%.

20 21

Ver sección Metodología.

Franja 1: de 0 a 20 kilómetros del Centro; Franja 2: de 20 a 35 kilómetros del Centro; y Franja 3: más de 35 kilómetros.

23 COMPOSICION DE LA MUESTRA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
2

Superficie % 52% 37% 11% 100%

m Norte Oeste Sur Total

Localidades N° % 66 78 31 175 38% 45% 18% 100%

Observaciones N° % 1,008 1,001 309 2,318 43% 43% 13% 100%

670,020 469,466 142,847 1,282,333

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

En el Anexo se incluyen los cuadros comparativos con las muestras efectuadas anteriormente 22. Si observamos las superficies promedio de los lotes relevados, según la cercanía a la Ciudad de Buenos Aires, notamos que el incremento tiene una relación directa con la distancia. Es decir, cuanto más lejos estemos, mayores serán las dimensiones de los lotes. Esto es acorde a uno de los supuestos del modelo monocéntrico, el cual indica que es mayor la intensidad del uso del suelo en las zonas centrales. SUPERFICIE PROMEDIO POR CORREDOR Y DISTANCIA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
CORREDOR Superficie promedio (m 2 ) Norte Oeste Sur Total De 0 a 20 km. Distancia al DCN De 20 a 35 km. Más de 35 km. Total

507.2 407.7 460.0 460.6

759.7 475.2 461.9 548.5

908.3 776.4 833.4 875.4

664.7 469.0 462.3 553.2

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Además de aumentar con la distancia, el Corredor Norte es el que presenta mayores superficies promedios para todas las Franjas. Esto podría estar indicando, si es que en la zona Norte se encuentra la población de más altos recursos, que un mayor poder adquisitivo permite procurarse predios de mayores dimensiones. 3.2.2. Principales indicadores obtenidos Cuando se analizan los precios promedios de las localidades relevadas y se las agrupa por Franja vemos que decrece con la distancia. Además para cada Franja, el Corredor Norte presenta los mayores valores promedio del suelo.

22

Como ya se ha dicho para la CBA, este trabajo viene realizándose desde el año 1997. En el anexo, la evolución temporal incluye las últimas 4 mediciones: III ’98, IV ’98, I ’99 y II 2000.

24 RENTAS REALES POR CORREDOR Y DISTANCIA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
CORREDOR Precio Promedio (US$/m ) Norte Oeste Sur Total
2

De 0 a 20 km.

Distancia al DCN De 20 a 35 km. Más de 35 km.

Total

337.7 250.2 202.1 289.8

130.4 118.8 89.7 118.1

54.6 24.1 26.4 47.8

187.3 158.5 137.5 171.2

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

En el Gran Buenos Aires existe una gran dificultad para realizar indicadores agregados de los precios. Las muestras tienen en sus unidades geográficas – las localidades – menos observaciones que las relevadas en sus equivalentes en la Ciudad de Buenos Aires – las Circunscripciones Electorales –, y esta características las hace más volátiles de una muestra a la otra. A modo de ejemplo vease la siguiente tabla:
Localidad 1 Localidad 2 Localidad 3 Promedio Corredor A 2 2 300 US$/ m – 1,000 m 2 2 250 US$/ m – 1,000 m 2 2 100 US$/ m – 4,000 m 158 US$/m
2

Corredor B 2 2 250 US$/ m – 3,000 m 2 2 150 US$/ m – 2,000 m 2 2 100 US$/ m – 1,000 m 208 US$/m
2

Intuitivamente el Corredor A tiene precios más elevados que el Corredor B pero la representatividad de cada localidad en la muestra evidencia que el precio agregado da la respuesta inversa. Esto puede pasar no sólo entre dos corredores sino en un mismo corredor en una serie temporal. Una de las funciones más importante del EPS es registrar los datos empíricos de una gran cantidad de localidades, para ir avanzando hacia modelos más sofisticados una vez que se cuente con más información cualitativa y cuantitativa. Insistiendo en lo ya mencionado, el valor del EPS se verá en las próximas etapas, en la medida que se cuente con una serie temporal y nuevas variables de análisis.

25

RENTAS REALES POR DISTANCIA Y CORREDOR
Gran Buenos Aires - II Trimestre de 2000
400

350

300 Precio Promedio (US$/m2)

Norte Sur

Oeste Total

250

200

150

100

50

0 De 0 a 20 km.
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

De 20 a 35 km. Franja

Más de 35 km.

Total

Una interesante aproximación para interpretar los precios es desagregar el dato de cada Franja por cantidad de localidades. Aquí puede verse que en el rango de localidades mayores a 300 US$/m 2 tiene una participación casi excluyente el Corredor Norte y la Franja de 0 a 20 kilómetros. También se verifica que en esa Franja no hay localidades con precios a menores a los 65 US$/m 2.
PRECIOS PROMEDIOS POR RANGO, CORREDOR Y FRANJA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
PRECIO PROMEDIO (US$/m ) Más de 200 - 300 150 - 200 100 - 150 65 - 100 30 - 65 300
2

Menos de 30

TOTAL

Localidades por Franja
De 0 a 20 kilómetros De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros 14 3 0 12 4 0 14 3 0 11 15 0 6 19 2 0 31 14 0 12 15 57 87 31

Localidades por Corredor
Norte Oeste Sur TOTAL por Corredor / Franja 13 3 1 17 10 4 2 16 5 8 4 17 8 12 6 26 4 16 7 27 20 18 7 45 6 17 4 27 66 78 31 175

Fuente: Elaboración propia en base a datos revelados

En el anexo se incluye un cuadro que combina los corredores y las franjas. Allí se aprecia que entre las localidades relevadas de la segunda Franja que tienen precios superiores a 300 US$/m 2 todas se encuentran en el Corredor Norte.

26 De las localidades situadas en la primer Franja, mientras que en los Corredores Sur y Oeste sólo ¼ supera los 200 US$/m 2, en el Corredor Norte lo hace 2/3 de las observaciones. El cuadro a continuación selecciona los dos valores más altos y los dos más bajos de cada Corredor en cada Franja. Aquí, entre máximos y mínimos, se advierte la disparidad de los valores promedios de las localidades aun cuando se acota en las dos dimensiones mencionadas. En Corredor Norte, hay valores superiores a los 500 US$/m 2 y menores a 100 US$/m 2 en la misma Franja. Lo mismo ocurre en los restantes Corredores y para todas las distancias.
VALORES MAXIMOS Y MINIMOS POR CORREDOR Y FRANJA Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
De Dist. Precio Partido (km) (U$S/m²) Norte Vicente López La Lucila 14.0 590.1 San Isidro Norte San Isidro Acassuso 17.0 536.0 San Fernando Norte San Martín L. Hermosa 20.0 95.0 Gral. Sarmiento Norte Tres de Febrero Caseros 17.0 73.7 Tigre Oeste La Matanza Ramos Mejía 18.0 329.6 Morón Oeste Morón B. Güemes 19.0 312.9 Morón Oeste La Matanza Aldo Bonzi 18.0 80.3 La Matanza Oeste E.Echeverría B.P.San Sebastián 20.0 76.4 Merlo Sur Avellaneda Avellaneda 8.0 331.5 Lomas de Zamora Sur Lomas de Zamora L. Zamora 19.0 232.1 Alte.Brown Sur Quilmes Bernal 15.8 99.1 Florencio Varela Sur Quilmes Quilmes 19.0 85.6 Alte.Brown Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados Corredor Partido De 0 a 20 kilómetros Localidad 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros Localidad Dist. Precio Partido Localidad Dist. Precio (km) (U$S/m²) (km) (U$S/m²) B. Alemán 20.5 470.6 Escobar Escobar 46.0 68.7 San Fernando 22.5 470.4 Pilar Pilar 50.0 63.7 G. Bourg 34.0 21.5 Pilar Villa Rosa 48.0 26.3 Las Tunas 31.5 20.0 Pilar La Loma 42.0 20.8 Morón 22.5 265.3 Moreno B.P.Gaona 35.5 77.1 Haedo 20.5 220.9 Moreno Moreno 38.0 62.2 Gonzalez Catán 34.6 18.6 San Vicente A.Korn 43.0 7.6 Pontevedra 34.0 16.7 San Vicente Guernica 36.0 6.7 Temperley 20.5 148.9 La Plata Villa Elisa 39.5 26.4 Adrogué 23.0 118.5 Bosques 28.5 18.8 Glew 33.0 18.1

PARTICIPACION DE LOS CORREDORES ENTRE LAS 40 LOCALIDADES DE MAYORES PRECIOS

Sur 10%

Oeste 25%

Norte 65%

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

27 Cuando se realiza un ranking de las localidades más caras y se analiza donde se sitúan se comprueba que el peso del Corredor Norte es elocuente. Allí están el 65% de las localidades. Las primeras 40 localidades oscilan entre 590 US$/m 2 y 182 US$/m 2.
RANKING CON LAS 40 LOCALIDADES MAS CARAS
Gran Buenos Aires - II Trimestre de 2000
600
Norte

500

Oeste Sur

Precio Promedio por m2

400

300

200

100

Acassuso

Vicente López

Lomas de Millon

Villa Martelli

Villa Pelufo

Santos Lugares

Lomas de San Isidro

Ramos Mejía

Villa Libertad

Villa Sarmiento

B.Don Bosco

San Fernando

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Localidad

Cabe destacar que las primeras doce localidades corresponden al Corredor Norte y la primera representante de otro Corredor es Avellaneda, situada al Sur a sólo 8.5km del DCN. A continuación, aparece la primer localidad del Corredor Oeste, Ramos Mejía. 3.2.3. Estimaciones del modelo Nuevamente, al igual que en la Ciudad de Buenos Aires, para analizar los datos relevados se utilizarán los conceptos del modelo monocéntrico. Esta sencilla herramienta descripta en la Introducción arroja resultados considerablemente distintos si para el cálculo de los datos estimados se utiliza toda la muestra o sólo los datos del Corredor. Cuando los datos son las 175 localidades relevadas más el dato adicional que representa a la CBA, se ve que las localidades sobrevaluadas pertenecen en su mayoría al Corredor Norte. Lo cual, dado los datos empíricos que venimos describiendo es algo bastante previsible.

Villa Adelina

Villa Lynch

Carapachay

San Andrés

San Isidro

Ciudadela

B. Alemán

B. Ayerza

Avellaneda

B. Güemes

San Martín

Santa Rita

L. Zamora

San Justo

B. Parque

Boulogne

La Lucila

Martinez

Malavert

Piñeyro

Beccar

Victoria

Olivos

Morón

Lanús

0

Florida

Haedo

Munro

28
DESEQUILIBRIOS OBSERVADOS EN EL PRECIO DEL SUELO
Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente General. Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Mayores Centro Sur Oeste Norte Total N° 1 2 24 43 70 % 100% 6% 31% 65% 40% N° 0 29 54 23 106 Menores % 0% 94% 69% 35% 60% N° 1 31 78 66 176 Total % 100% 100% 100% 100% 100%

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Gráficamente, los precio reales y el resultado de las estimaciones, es el siguiente: ESTIMACIONES DEL MODELO MONOCENTRICO
Gran Buenos Aires - II Trimestre de 2000
800

700

Precios Estimados Precios Reales

600

La Lucila Acassuso

Precio Estimado (US$/m2)

500
Olivos V. López

San Isidro San Fernando Martinez

400
Avellaneda

Florida

Villa Martelli Ramos Mejía Beccar Lanús

300
Morón Victoria Barrio Ayerza Wilde Sarandí Villa Domínico V. Industrial Valentín Alsina J.L. Suaréz Pacheco Los Polvorines Escobar

200

Piñeyro

100

S.F. Solano F. Varela

Maschwitz Derqui

0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 Distancia al DCN (km)
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Cuando las estimaciones del modelo monocéntrico, en cambio, surgen de cada Corredor en particular, se ve que los desequilibrios de sobrevaluación serían distintos. ¿Cuál es el concepto que diferencia una Gradiente General de otra que es Particular a cada Corredor? En el primer caso se hace un análisis de las localidades en el contexto de toda el Area Metropolitana y en el segundo sólo se ve la consistencia de la relación precio del suelo – distancia en un contexto acotado. Dentro de la realidad particular de cada Corredor, se vislumbra que el Corredor Sur es el que estaría en un desequilibrio de localidades sobrevaluadas mayor al de los otros dos.

29
DESEQUILIBRIOS OBSERVADOS EN EL PRECIO DEL SUELO
Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente de cada Corredor Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Mayores Sur Oeste Norte Total N° 21 36 33 90 % 66% 46% 49% 51% N° 11 43 34 88 Menores % 34% 54% 51% 49% N° 32 79 67 178 Total % 100% 100% 100% 100%

Nota: En todos los corredores se agrega el dato correspondiente a la Capital Federal Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

PORCENTAJE DE LOCALIDADES SOBREVALUADAS
Gran Buenos Aires - II Trimestre de 2000
70%

Según Gradiente General 60% Según Gradiente de cada Corredor

50% % de localidades sobrevaluadas

40%

30%

20%

10%

0% Sur
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Oeste Corredor

Norte

Total

Si se realiza el gráfico sólo de las estimaciones vemos que la Gradiente de precios estimados para el Corredor Norte se encuentra en casi todos sus puntos por encima de la Gradiente General. Esto explica porque cae de un 65% de localidades sobrevaluadas al 49%, es decir, localidades cuyos precios reales eran mayores a los estimados por la gradiente general (sobrevaluadas), ahora son menores en el contexto del Corredor Norte y su gradiente particular.

30

ESTIMACIONES DEL MODELO MONOCENTRICO
Gran Buenos Aires - II Trimestre de 2000
800

700

General
Sur

600

Oeste Norte

Precio Estimado (US$/m2)

500

400

300

200

100

0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 Distancia al DCN (km)

31

4. Análisis Cualitativo e Interpretación 4.1. Ciudad de Buenos Aires:
En esta sección se intentará explicar cuales son las tendencias existentes y qué características se han identificado para explicar las discrepancias que arroja el modelo monocéntrico, herramienta analítica utilizada en este informe. 4.1.1. Análisis zonal, principales circunscripciones La circunscripción que alcanzó el mayor precio promedio fue Socorro con 3,267 U$S/m². Equidistante a Socorro respecto del centro - CE de San Nicolás - pero en dirección Sur se halla Monserrat, donde el promedio supera levemente los 1,000 U$S/m². Este aparente desequilibrio se contrapone a las predicciones del modelo con suma elocuencia y permea constantemente la muestra relevada por lo que resulta relevante repasar los factores que lo generan. Este desequilibrio se arrastra desde larga data y ejemplifica claramente que la zona Sur en general ha sido relativamente subvaluada por la demanda inmobiliaria y subestimada tanto a escala municipal como nacional - en las políticas de gobierno y asignación de recursos públicos para el mantenimiento y mejoras de la infraestructura y provisión de servicios públicos. Aunque existen algunos esfuerzos tímidos por parte del gobierno de la ciudad de proveer al Sur con ciertas mejoras, no se vislumbra un cambio de actitud significativo, especialmente si se tiene en cuenta que mientras tanto el Norte sigue recibiendo importantes recursos, por ejemplo para mejorar su costanera o ampliar la red de subterráneos. El Riachuelo23, crudo y elocuente ejemplo del estado de deterioro gran parte de la zona Sur, sigue pestilente mientras que los compromisos oficiales de encarar su limpieza se han dilatado en el tiempo desde los “1,000 días” anunciados oportunamente y cada vez parecen más remotos. Las 5 circunscripciones que limitan con él 24, tienen los precios promedio más bajos de la ciudad. Varios indicadores demográficos y socioeconómicos confirman las fuertes diferencias entre la zona Sur y el resto de la ciudad. Para ejemplificar vale citar algunos de ellos:

23 24

Limite Sur de la Capital Federal con los partidos de Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora. Villa Lugano, Cristo Obrero, San Cristóbal Sur, San Lucía y San Juan Evangelista, que incluyen los tradicionales barrios de Mataderos, Villa Soldati, Pompeya, Barracas y La Boca.

32
INDICADORES SOCIOECONOMICOS Y DEMOGRAFICOS
Ciudad de Buenos Aires INDICADOR
Cantidad de Personas por Hospital Deserción Escolar Secundaria Porcentaje de Viviendas Hacinadas Porcentaje de la Población con Estudios Universitarios Mortalidad Infantil
Fuente: Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, CENSO '91

Zona Sur

Zona Norte

Villa Lugano 16,949 Barrio Norte 649 Villa Lugano 75% Barrio Norte 32% La Boca y Barracas 45% Palermo y Belgrano 10% La Boca 7.8% Villa Lugano 5.8% Recoleta 30.4% Barracas, Villa Lugano, Pompeya y San Cristóbal 20‰ Caballito 5‰

La porción de Socorro correspondiente a Recoleta y Barrio Norte presenta un perfil predominantemente residencial y en menor medida comercial donde virtualmente no se materializan ofertas de terrenos salvo muy esporádicamente como resultado de la demolición de edificios viejos u obsoletos. En los casos en que surge oferta de suelo en esta zona generalmente se encaran proyectos residenciales de lujo y en altura que maximicen el FOT25 permitido por el Código de Planeamiento y minimicen la incidencia del precio del terreno en el precio de venta final. La densidad se torna un atributo más del emprendimiento y se contraponen dos tendencias significativas que enfrentan a los titulares de los mismos a la necesidad de resolver un trade-off muy relevante. Por un lado, la mayor densidad tiende a reducir el valor unitario de la propiedad residencial ya que significa una pérdida relativa de espacio abierto, áreas verdes y privacidad y, por el otro, la densidad también afecta la cantidad de unidades que se puede construir dada la superficie de terreno. La realidad del desarrollo en todas las grandes urbes del mundo indica que la tendencia es que la tierra más valiosa siempre tienda a ser la que más intensamente termina siendo usada. En Retiro - Catalinas - Plaza San Martín, ocurre un fenómeno similar aunque con la diferencia que el destino de los pocos terrenos que aparecen suele ser principalmente la construcción de torres de oficina conocidas como edificios inteligentes y en menor medida a hoteles. San Nicolás abarca todo el microcentro tradicional, Plaza Roma y Tribunales 26 y aunque también se trata de un sector con elevado grado de saturación, la oferta de terrenos ha sido consistentemente algo más generosa que la de Socorro, registrándose entre 5 y 10 lotes por trimestre. En esta CE en los últimos tiempos, especialmente en la zona microcentro y Plaza Roma, se han encarado proyectos de reciclaje de edificios antiguos dirigidos principalmente a edificios de oficinas para renta. Vale destacar que desde su aparición hace más de 6 años como alternativa inmobiliaria, la zona de Puerto Madero – excluida del presente estudio por motivos ya explicados – ha contrarrestado parcialmente la saturación de la CE de Socorro y San Nicolás. De no
25

Factor de Ocupación Total: número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie cubierta total edificable. 26 Entre las avenidas Córdoba y Rivadavia y entre 9 de Julio y Callao

33 haberse lanzado el reciclaje de los docks y la urbanización de Puerto Madero, dicha demanda más la que vendrá habrían contado exclusivamente con la opción de reciclaje o demolición de edificios antiguos y/o la aparición muy puntual de terrenos desocupados. En ese eventual contexto, seguramente los precios promedio de los terrenos en las CE 1 (San Nicolás) y 3 (Socorro) habrían alcanzado niveles significativamente más elevados. Ahora está por verse el impacto que tendría la futura construcción de la autopista que pasará por Puerto Madero. Las presiones sobre el suelo de las CE centrales tiene su efecto derrame en las CE vecinas, Pilar y Monserrat. Ambas tienen precios promedios en torno a los 1,000 U$S/m² y se presentan como alternativas a la escasez de terrenos. Por su parte, Monserrat es la única circunscripción de la zona Sur que presenta valores que alcanzan los 1,000 U$S/m². Evidentemente su cercanía al centro de empleo y el cambio que está experimentando a partir de la reconsideración de sus atributos derivados por pertenecer al casco histórico de la ciudad juegan un papel importante en el proceso de valorización inmobiliaria. Una simple inspección visual a lo largo de las principales arterias viales de Monserrat – Av. De Mayo, Av. Belgrano, Av. Independencia o Av. Paseo Colón – muestra una considerable proliferación de reciclajes de edificios, particularmente para uso de oficinas de categorías de calidad intermedia y en menor medida para residencia. Algunas de las empresas instaladas en la zona son: TyC Sports, FIAT, Molinos, OCA y algunas tecnológicas relacionadas con sitios de Internet. También se ve influenciada por la externalidad que genera la cercanía de Puerto Madero, que complementa los atributos turísticos con una mayor oferta de centros gastronómicos y de esparcimiento similares a los de la Recoleta. En la Zona Norte pueden agruparse a las CE que tienen un perfil residencial y se ven baja la influencia del subcentro generado en Belgrano. Las CE de Belgrano (barrios de Belgrano y Nuñez), Saavedra (Saavedra y Coghlan), Nuestra Señora del Carmen (Villa Urquiza y Villa Pueyrredón) y San Luis Gonzaga (Villa Devoto y parte de Villa del Parque) han captado más del 25% de la superficie nueva construida destinada al uso residencial en el período 1996-1999 27. La CE de Belgrano, al cumplir el rol de subcentro, tiene un precio promedio similar al de Pilar y Monserrat (1,000 U$S/m²), vecinas del Distrito Central de Negocios (DCN). El crecimiento de esta CE y su vigoroso dinamismo está estrechamente relacionado, entre otros, con los siguientes factores: la extensión de la línea D del subte; la demolición de antigua viviendas unifamiliares y edificios industriales para la construcción de torres residenciales y emprendimientos comerciales; y el resurgimiento de la Av. Cabildo como alternativa comercial, tal como lo evidencia la instalación de importantes tiendas minoristas y sucursales bancarias.

27

Esta información se desarrolla en el siguiente punto.

34 La CE de Flores, una de las pocas sobrevaluadas en la zona Sur de acuerdo a los resultados del modelo monocéntrico, también ejerce el rol de subcentro, siendo la zona comercial de Av. Rivadavia una conveniente localización para la progresiva tendencia al retail. Esta descentralización de las actividades comerciales esta basada en el concepto de calidad del servicio que se relaciona con la cercanía al cliente. Los principales propulsores de este comportamiento son: los bancos, las cadenas de videoclub, de música, de fast-food, los supermercados, las farmacias, las compañías de telefonía móvil, etc. La zona Sur es la que concentra la pobreza y marginación de la ciudad. A modo de ejemplo basta la siguiente tabla:
Población residente en villas de emergencia y núcleos habitacionales transitorios (NHT)
Ciudad de Buenos Aires, Años 1983 - 1991 - 1993 - 1997 - 1998
Año Sector Norte Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur
1 2

1983 12,593 198 4,528

1991 50,945 5,716 13,284

1993 62,952 7,951 13,502

1997

1

1998 72,746 9,444 13,687

Total de Habitantes Nombre del Asentamiento Villa 31 Villa 21-24 Villa 26 NHT Zavaleta Villa 6 Villa 1-11-14 2 Villa 12 Villa 13 bis Villa 15 Villa 17 NHT Av. del Trabajo Villa 3 Villa 16 Villa 19 Villa 20 Barrio Calacita

65,572 4,417 13,687

968 1,742

5,373 6,778

6,037 10,552

5,981 10,278

7,371 10,278

3,672

6,892

8,763

9,937

9,937

1,485

12,902

16,147

21,272

22,029

Datos provisionales. La villa 12 del D.E. XIX no figura en los años 1993 y 1996 ya que se vendieron los terrenos a sus ocupantes. Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (G.C.B.A.) sobre la base de datos de la Comisión Municipal de la Vivienda.

Las villas y los NHT, que vienen experimentando un incremento en su población en los últimos años, se encuentran mayoritariamente en la zona Sur, donde se hallan 19 de los 20 barrios de emergencia. A pesar de esto, igual hay indicios de un mínimo pero incipiente progreso. En las CE próximas al Río de la Plata hay una serie de factores que pueden inducir a una recuperación de los valores. Por ejemplo: ü Esparcimiento: creciente valorización del patrimonio histórico, cultural y turístico de la zona – Museo Quinquela Martín, Fundación Proa, Caminito, El Teatro de la Ribera, etc. –. Por otra parte, el Club Atlético Boca Juniors que ejerce una innegable

35 influencia en la zona, ha mejorado la infraestructura del complejo Casa Amarilla y está próximo a inaugurar su propio museo. ü Infraestructura: se destacan las obras realizadas en el borde del Riachuelo que mejoraron notablemente la condición de inundabilidad del barrio. ü Acción Social: la iniciativa pública se ha manifestado a través de la Comisión Municipal de la Vivienda que mediante el Plan Casa Propia ha comprado un número considerable de conventillos para reciclarlos. ü Actividad Económica: la cercanía al puerto de Buenos Aires y a las terminales de Dock Sud, más la oferta de grandes predios, relativamente accesibles potencian la zona para la ubicación de centros de distribución – funciona allí el del Establecimiento Las Marías –, depósitos fiscales y otros depósitos para des/consolidación de cargas. Las restantes CE limítrofes con el Riachuelo no presentan grandes cambios cualitativos. Los precios promedio de la CE San Cristóbal Sur (barrios de Barracas y partes de Parque Patricios y Pompeya) y Cristo Obrero (Pompeya y Villa Soldati) superan ligeramente los 300 U$S/m², mientras que la CE Villa Lugano (además incluye a Villa Riachuelo, y la parte sur de Parque Avellaneda) tiene un precio promedio de 200 U$S/m². 4.1.2. Permisos de construcción y edificios ofertados El dato de permisos de la construcción y las variables que incluye, tales como unidades y superficie cubierta, no refleja necesariamente en el corto plazo el nivel real de actividad debido a que constituye la expresión de expectativas de oferta futura de edificaciones. Estos datos son compilados por la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA, sobre la base de datos de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. La evolución de los números agregados permite ver el fuerte descenso de la cantidad de unidades ofrecidas y de la superficie cubierta para uso residencial posterior al bienio 9798, años de gran dinámica. Para el primer semestre del año 2000 se han solicitado permisos para construir 4,637 unidades de vivienda, por una superficie cubierta total de 546,255 m².
EVOLUCION DE LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS NUEVAS Ciudad deBuenos Aires - Año 1999
14,000 Viviendas 12,000 Superficie Total (m2) 1,400,000 1,200,000 1,000,000 8,000 800,000 6,000 600,000 4,000 400,000 200,000 0 1996 1997 AÑO 1998 1999 Superficie Total (m2) 1,600,000

Cantidad de Viviendas

10,000

2,000

0

36 Estos números son presentados por CE, de manera que podemos ver la distribución geográfica de la superficie nueva construida para uso residencial SUPERFICIE NUEVA CUBIERTA, en m2 de USO RESIDENCIAL
Ciudad deBuenos Aires - Año 1999

Resto (17 Circunscrip.) 26.4%

Monserrat (S) 11.1%

Palermo (N) 10.9% Las Heras (N) 8.8%

Saavedra (N) 8.6%

Pilar (N) 4.3%

S.V. de Paul (S) 4.9% San Carlos Sur (S) 4.9%

Belgrano (N) 6.4% N. S. del Carmen (N) 5.5%

Flores (S) 8.1%

Nota: Entre paréntesis figura el sector al que pertenece. Fuente: Dir. Gral. de Estadísticas y Censos, GCBA.

La Circunscripción Electoral (CE) de Monserrat es la que tiene el dato más alto correspondiente al año 1999 y esto representa toda una novedad en la serie estadística que elabora el GCBA. Hasta el año 1999, Monserrat tenía un reducido peso en la captación de construcciones para uso residencial, apenas alcanzando el 0.25% del total. En 1999 se incorporan los permisos para emprendimientos residenciales realizados en Puerto Madero, tomando como límite las proyecciones de las Av. Rivadavia y Av. Independencia, extremos de la CE Monserrat. Otro rasgo particular de la CE Monserrat / Puerto Madero es la superficie promedio de las viviendas nuevas para las cuales se han pedido los permisos: mientras el promedio general para el año 1999 es de 115 m², en esta CE alcanza los 148 m², cifra sólo superada por la CE de Santa Lucía (Barracas y Constitución) con 155 m² pero con una participación en el total de sólo el 0.4%. Si obviamos el dato de la CE Monserrat, las principales CE siguen siendo las mismas de los años anteriores: Palermo, Belgrano, Las Heras, Flores y Saavedra. En consecuencia es más distintivo presentar el gráfico tomando un período de tiempo más largo.

37

SUPERFICIE NUEVA CUBIERTA, en m2 de USO RESIDENCIAL
Ciudad deBuenos Aires - Acumulado 1996 - 1999

Resto (17 Circunscrip.) 29.3%

Belgrano (N) 11.0%

Palermo (N) 10.4% Las Heras (N) 9.2%

Flores (S) 8.1%

S.V. de Paul (S) 4.3% San Carlos Norte (N) 4.8% N. S. del Carmen (N) 5.0%

San Carlos Sur (S) 6.5% Saavedra (N) 6.2% S. Luis Gonzaga (N) 5.2%

Nota: Entre paréntesis figura el sector al que pertenece. Fuente: Dir. Gral. de Estadísticas y Censos, GCBA.

Los datos aportados por el Dirección de Estadísticas del GCBA pueden contrastarse con las torres publicadas en los diarios para confirmar la realización efectiva de estos permisos pedidos, que como se dijo antes representan sólo una intención. Tomando la información del diario La Nación de los días sábado, y asignando las torres cuyas unidades se ofrecen por CE, podemos ver que sólo una CE de la Zona Norte no tiene – o quizás no publica avisos – emprendimientos de torres.
Edificios Ofertados: por Circunscripción
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre 2000
14

12

Con Emprendimientos Sin Emprendimientos

Cantidad de Circunscripciones

10

8

6

4

2

0 SUR
Fuente: Elaboración propia en base al diario La Nación

NORTE SECTOR

38

En cambio en la Zona Sur, 5 de las 14 CE no tienen emprendimientos. Si sumamos todas las CE de cada zona, el 77% de los desarrollos relevados se encuentra en la Zona Norte. La distribución por CE de la muestra de torres relevadas sería la siguiente:

Edificios Ofertados: por Circunscripción
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre 2000

Resto (16 Circunscrip.) 17.3%

Belgrano (N) 20.5%

Palermo (N) 14.7%

Socorro (N) 2.6% Monserrat (S) 2.6%

Las Heras (N) 14.1%

Balvanera Oeste San Carlos Norte (S) (N) San Carlos Sur (S) N. S. del Carmen 5.1% 5.8% 4.5% (N) San José (N) 3.2% 3.8%
Nota: Entre paréntesis figura el sector al que pertenece. Fuente: Elaboración propia en base al diario La Nación.

Pilar (N) 5.8%

4.2. Gran Buenos Aires:
4.2.1. Análisis zonal, por corredor: Sur, Norte y Oeste El análisis comparativo de los distintos Corredores puede hacerse por sitios equidistantes. Al seleccionar localidades situadas a la misma distancia, y siguiendo con los conceptos del modelo monocéntrico, se esperarían valores similares. Esto no ocurre y parte del ejercicio del EPS consiste en buscar explicaciones para las divergencias existentes entre los valores observados. Para localidades ubicadas a 15km, distancia en la que hay ejemplos para los tres corredores, vemos una disparidad de precios que va de 100 U$S/m² a 230 U$S/m². El nivel de precios de las localidades del GBA está estrechamente relacionado con lo que sucede en la Ciudad de Buenos Aires. En la Zona Sur de la CBA, los precios del suelo son bajos respecto a las CE equidistantes en dirección norte, esto tiene su continuidad en el GBA. Las zonas degradadas limítrofes al Riachuelo tienen valores “subvaluados” en ambas costas.

39 Por otra parte, el desarrollo de las CE de la Zona Norte de la CBA se desborda hacia el GBA y los Partidos de Vicente López, San Isidro y Tigre tienen valores “sobrevaluados” de acuerdo al modelo monocéntrico. Igualmente como se expuso en la Sección 6.2.3., estos valores se ajustan dentro de su Corredor en particular y responden a la relación inversa de precio del suelo – distancia.
LOCALIDADES Y RENTAS REALES
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000 Dist
0.0 15.0 R. de Escalada 134 US$/m
2

Sur

Oeste
Capital Federal Villa Insuperable 172.7 US$/m 2 Lomas del Mirador 164.4 US$/m 2 Villa Industrial 101.6 US$/m Villa Sarmiento 212.5 US$/m 2 San Justo 190 US$/m 2 La Tablada 109.2 US$/m
2 2 2

Norte
Malavert 227.9 US$/m 2 Munro 196.8 US$/m
2

17.0

Banfield 153 US$/m

2

Acassuso 536 US$/m 2 Villa Libertad 201.6 US$/m M.Coronado 124 US$/m
2

2

19.0 20.5 25.0

L. Zamora 232.1 US$/m 2 Quilmes 85.6 US$/m

B. Güemes 312.9 US$/m Haedo 220.9 US$/m
2

2

Temperley 148.9 US$/m Berazategui 66.8 US$/m

2

B. Alemán 470.6 US$/m 2 Santa Rita 300 US$/m

2

2

Laferrere 89.2 US$/m 2 Rafael Castillo 75.7 US$/m 2 Altos Laferrere 61 US$/m San Antonio de Padua 77.3 US$/m 2 B.Giordino 50.9 US$/m Merlo 53.4 US$/m 2 Canning 30 US$/m
2 2

2

Don Torcuato 138.3 US$/m

2

27.0 33.0

B.Corimayo 58.3 US$/m 2 Ranelagh 44.7 US$/m Glew 18.1 US$/m
2

2

Pacheco 148.5 US$/m 2 Delta 24.2 US$/m

2

B.Ojo de Agua 37.3 US$/m

2

Nota: Canning y B. Ojo de Agua se encuentran a 33.5 km. Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Vistas las importantes inversiones en infraestructura vial realizadas en la década del ’90, una de las pocas zonas que no se vio favorecida fue la del Partido de La Matanza. En él se encuentran los precios más bajos del área comparando con sitios equidistantes situados en otros Corredores. La mala conectividad de este Partido origina un círculo vicioso donde no llegan inversiones por esa razón, lo cual provoca un nivel de empleo e ingresos reducidos, con un alto grado de marginalidad, ahuyentando aun más las inversiones. La situación inversa ocurre en la Zona Norte. Allí las características cualitativas de la población y la infraestructura existente, atraen inversiones y postergan a zonas que deberían situarse más cercanas a las preferencias de los inversores. Por ejemplo, Avellaneda queda a sólo 8.5 km del centro pero tiene precios del suelo considerablemente más bajos a los de Vicente López, Olivos, Acassuso o La Lucila. En estas localidades se refleja el incipiente desarrollo de la construcción de oficinas sobre el eje de Av. Del Libertador. Esta tendencia adoptada en los últimos años por empresas multinacionales aun no manifestó plenamente todo su potencial. La descentralización de las actividades económicas también eligió otras localidades del Corredor Norte como San Isidro – especialmente en la zona del hipódromo – y Martínez. Algunas de las firmas que

40 están en la zona son: Nike; RCI; Toyota; Cabsha; MPM Constructora; Mattel; Compaq; Sidus; Merck Sharp & Dohme Inc.; etc. Si observamos el comportamiento de los precios de las localidades con un perfil netamente residencial, comprobamos que en su mayoría mantienen los valores de otras mediciones, independientemente del Corredor en el que se ubiquen. En los últimos años no hubo grandes cambios cualitativos que se hayan internalizado en los precios de las propiedades. Los bajos niveles de actividad registrados a partir del segundo semestre de 1998 mantuvieron los precios de los predios vacantes y no se generaron expectativas alcistas. 4.2.2. Comentarios sobre las densidades Como complemento al relevamiento y análisis de los precios del suelo se efectúo un ejercicio con las densidades poblacionales. Para ello se tomo la Ciudad de Buenos Aires dividida por Circunscripción Electoral y el Gran Buenos Aires por Partidos 28. Las regresiones estimadas fueron dos: una lineal y otra exponencial. ANALISIS DE LA DENSIDAD
Area Metropolitana de Buenos Aires - Censo 1991
45,000 40,000 35,000 30,000 Densidad Poblaciones (hab/km2) 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 -5,000 -10,000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Distancia del Varicentro del Partido / Circunscripción Electoral al DCN (km)
Fuente: Elaboración propia en base al Censo Nacional de Población y Vivienda, Año 1991, INDEC
-0.0897x

Densidad Lineal (Densidad) Exponencial (Densidad)

y = 27878e 2 R = 0.7169

y = -694.37x + 22051 2 R = 0.6082

28

Lamentablemente, si bien se cuenta con la información censal de la población por localidades, no se ha podido conseguir la superficie de las mismas, impidiendo el cálculo de las densidades por localidades, lo cual limita la cantidad de observaciones utilizadas para la regresión.

41 Como se observa en el gráfico, y corroboran los resultados 29 de la regresión, el ajuste exponencial es más satisfactorio que el lineal. Este ejercicio presenta algunas limitaciones que deben ser consideradas al momento de sacar conclusiones. No se trata solamente de divisiones políticas de jerarquías diferentes, sino que también el tamaño de dichas divisiones es sustancialmente diferente. La superficie de las CE oscila entre 200 y 2,000 Ha mientras que en el caso de los Partidos del GBA el rango es entre 40 y 900 km 2. Mientras que las observaciones de las CE reflejan con razonable realismo la variable observada, en el caso de los municipios pueden existir importantes dispersiones en la intensidad de uso del suelo. Un partido como La Matanza, por ejemplo, que presenta una densidad media de 3,500 hab./km 2, en realidad tiene variaciones muy grandes a lo largo de su territorio. Es de esperar que la porción que limita con la Ciudad de Buenos Aires, donde existen localidades como Tapiales, Villa Madero, San Justo o Isidro Casanova, muestre densidades similares a las que existen del otro lado de la Av. Gral. Paz en Villa Lugano y Mataderos, es decir entre 8,000 y 10,000 hab/km 2. Por su parte, el extremo Oeste de La Matanza – que tiene una longitud superior a los 30km entre su límite y la Av. Gral. Paz – incluye tierra con densidades muy bajas y uso rural. A pesar de las mencionadas limitaciones, el comportamiento de la variable densidad en el caso del AMBA es el que predice el modelo monocéntrico. Es decir, evoluciona como la variable precio del suelo y en la zona central, donde el uso es más intensivo, se producen las densidades poblacionales más altas. Al igual que en los precios, también se da la continuidad mencionada para cada Corredor. Las CE con menores densidades de la CBA, son aledañas a los Partidos con menor densidad del GBA. Con el transcurso del tiempo, la curva de ajuste se va aplanando. Las zonas vacantes del GBA se van completando y la suburbanización se consolida. La reducción de los tiempos de viaje, derivados de la ampliación y mejora de la infraestructura, debiera tender a propiciar una distribución más homogénea de la población, con menores dispersiones en las densidades. Los partidos que tienen las densidades poblacionales superiores, generalmente coinciden con rentas reales superiores a las estimadas por el modelo. Por ejemplo: San Isidro, Lomas de Zamora o Vicente López. Las densidades más bajas corresponden a los sectores postergados: Berazategui, Florencio Varela, Quilmes o Esteban Echeverría.

29

El R , o poder explicativo, de la regresión exponencial es 0.7169 y el de la regresión lineal 0.6082

2

42

DENSIDADES POBLACIONES DEL AREA METROPOLITANA
Sector Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Sur Centro Centro Centro Centro Sur Centro Norte Norte Sur Sur Norte Norte Norte Oeste Sur Sur Oeste Norte Sur Oeste Norte Oeste Oeste Localidad San Nicolás Socorro Monserrat Balvanera Norte Concepción Pilar Balvanera Oeste San Cristóbal Norte Santa Lucía San Juan Evangelista Las Heras San Carlos Norte San Cristóbal Sur San Carlos Sur Palermo Cristo Obrero San Bernardo Flores San José Belgrano Vélez Sarsfield Saavedra Avellaneda V. Lugano N. S. del Carmén S. Luis Gonzaga Versailles Lanús S. V. de Paul Vicente López Gral. San Martín Quilmes Lomas de Zamora San Isidro Tres de Febrero San Fernando Morón Almirante Brown Berazategui La Matanza Tigre Florencio Varela Esteban Echeverría Gral. Sarmiento Merlo Moreno Distancia 0.0 1.1 1.1 2.0 2.1 2.6 3.0 3.2 3.9 4.1 4.5 4.9 5.0 5.2 6.7 7.1 7.6 7.8 9.2 9.5 10.4 10.4 11.0 11.0 11.4 11.9 12.1 13.0 13.1 13.5 17.0 18.5 18.5 19.0 19.0 24.0 25.0 27.0 28.0 28.0 32.0 32.0 33.0 33.0 35.0 39.0 Densidad 15,620 14,315 21,143 38,984 24,916 33,255 31,716 23,388 12,171 15,462 20,425 33,141 9,221 27,414 17,329 9,193 13,519 21,110 13,842 13,689 13,275 15,737 6,289 7,566 11,656 12,316 12,714 10,420 9,573 7,420 7,295 4,132 6,512 6,246 7,602 158 4,941 3,774 1,322 3,515 728 1,270 750 3,394 2,346 1,641

Nota: La Capital Federal fue dividida por Circunscripciones Electorales. Los Partidos cuya superficie se encuentra en mayor medida más allá del km40, no fueron incluidos (Pilar, Escobar, Gral. Rodríguez, Marcos Paz, San Vicente, Cañuelas y La Plata) Para el GBA las distancias utilizadas corresponden al punto medio de cada partido. Fuente: Censo Nacional de Población y Vivienda, Año 1991.

43

5. Conclusiones
Este primer informe del EPS busca iniciar una serie estadística que releve los precios del suelo del Area Metropolitana. Otros países, tal es el caso de Chile, llevan casi dos décadas realizando estos estudios y validan nuestra hipótesis sobre la importancia de los mismos. La presente publicación permite vislumbrar varias líneas de análisis a profundizar para entender el comportamiento de la ciudad, a través del precio del suelo y su oferta. El modelo monocéntrico es una sencilla herramienta que debemos complementar con otros modelos y para ello se necesita de más información. ¿Qué puede esperarse en las próximas ediciones del EPS? En primer lugar, se pretende tomar nueva variables que ayuden a explicar el precio del suelo y nos eleven a modelos más sofisticados para explicar mejor las discrepancias existentes entre las diversas zonas. Pensamos que unidades geográficas de análisis de menores dimensiones también pueden ayudarnos a conseguir nuestro objetivo de inferir el funcionamiento de la ciudad. ¿En qué variables pensamos? Inversiones en infraestructura, cobertura de servicios públicos, asentamientos de bajos niveles socioeconómicos, etc. También: ¿Cuál es el impacto de un cambio en la normativa de los alquileres, impositiva o del Código de Planeamiento Urbano? Ver la geografía de la delincuencia, de las obras públicas, el impacto de los presupuestos municipales, etc. ¿Existe alguna relación de las tasas fiscales y los valores de las propiedades? ¿Cómo evoluciona el límite urbano? Obviamente, no se pretende responder a todas estas cuestiones en un primer estudio, sino llegar a importantes conclusiones con el correr del tiempo y un afianzamiento de las estadísticas vitales acumuladas. El tiempo dirá si alcanzamos nuestros objetivos.

44

6. Anexo 6.1. Ciudad de Buenos Aires Mapa con División por Circunscripciones Electorales

1. San Nicolás, 2. Monserrat, 3. Socorro, 4. Balvanera Norte, 5. Concepción, 6. Pilar, 7. Balvanera Oeste, 8. San Cristóbal Norte, 9. Santa Lucía, 10. San Juan Evangelista, 11. Las Heras, 12. San Carlos Norte, 13. San Cristóbal Sur, 14. San Carlos Sur, 15. Palermo, 16. Cristo Obrero, 17. San Bernardo, 18. Flores, 19. San José, 20. Belgrano, 21. Saavedra, 22. Vélez Sarsfield, 23. Villa Lugano, 24. N.S. del Carmen, 25. San Luis Gonzaga, 26. Versailles, 27. S.V. de Paul, 28. Zona Puerto. Nota: Los números de las circunscripciones electorales (CE), no coinciden con los originales, son los utilizados en el EPS y se asignan por distancia al Distrito Central de Negocios (DCN). La CE N° 4, es la unión de dos CE correspondientes a Balvanera.

45
DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES por Precio Promedio y Circunscripción
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Circunscripción Nombre Sector 0 - 250 250 - 400 1 San Nicolás Norte 0 0 2 Monserrat Sur 0 0 3 Socorro Norte 0 0 4 Balvanera Norte Sur 0 3 5 Concepción Sur 3 4 6 Pilar Norte 0 0 7 Balvanera Oeste Sur 0 6 8 San Cristóbal Norte Sur 1 8 9 Santa Lucía Sur 5 4 10 San Juan Evangelista Sur 3 4 11 Las Heras Norte 0 2 12 San Carlos Norte Norte 1 3 13 San Cristóbal Sur Sur 9 4 14 San Carlos Sur Sur 1 3 15 Palermo Norte 2 5 16 Cristo Obrero Sur 12 18 17 San Bernardo Norte 6 24 18 Flores Sur 2 20 19 San José Norte 5 23 20 Belgrano Norte 0 1 21 Saavedra Norte 1 11 22 Vélez Sarsfield Sur 9 26 23 V. Lugano Sur 12 3 24 N. S. del Carmen Norte 1 17 25 S. Luis Gonzaga Norte 1 26 26 Versailles Norte 7 23 27 S.V. de Paul Sur 25 25 TOTAL 106 263 Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados N° 400 - 550 0 4 0 4 3 0 12 1 5 1 7 16 4 13 13 10 16 37 20 6 18 12 0 26 20 8 20 276 PRECIO PROMEDIO (US$/m ) 550 - 700 0 2 0 0 4 4 4 1 2 0 5 14 1 15 14 6 5 19 4 13 11 3 2 17 8 4 3 161 700 - 1000 0 3 0 2 2 9 16 5 0 0 4 14 0 17 12 1 7 29 1 15 9 3 0 11 3 2 0 165 1000 - 1500 Más de 1500 5 4 5 2 0 2 2 1 5 1 1 4 2 0 2 0 1 0 0 0 4 6 8 0 0 0 9 1 15 6 1 0 2 1 16 4 0 0 6 10 5 0 1 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 91 43 TOTAL 9 16 2 12 22 18 40 18 17 8 28 56 18 59 67 48 61 127 53 51 55 54 17 73 59 44 73 1105
2

DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES por Superficie y Circunscripción
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Circunscripción 0 - 250 250 - 500 1 San Nicolás Norte 1 3 2 Monserrat Sur 5 6 3 Socorro Norte 1 0 4 Balvanera Norte Sur 1 7 5 Concepción Sur 4 11 6 Pilar Norte 3 11 7 Balvanera Oeste Sur 15 17 8 San Cristóbal Norte Sur 7 8 9 Santa Lucía Sur 6 5 10 San Juan Evangelista Sur 3 3 11 Las Heras Norte 9 10 12 San Carlos Norte Norte 22 21 13 San Cristóbal Sur Sur 4 8 14 San Carlos Sur Sur 18 30 15 Palermo Norte 17 35 16 Cristo Obrero Sur 29 15 17 San Bernardo Norte 29 24 18 Flores Sur 40 63 19 San José Norte 24 23 20 Belgrano Norte 24 17 21 Saavedra Norte 18 29 22 Vélez Sarsfield Sur 15 24 23 V. Lugano Sur 7 6 24 N. S. del Carmen Norte 28 37 25 S. Luis Gonzaga Norte 17 24 26 Versailles Norte 17 21 27 S.V. de Paul Sur 27 34 TOTAL 391 492 Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados N° Nombre Sector 500 - 1000 2 2 0 4 6 4 6 3 3 2 8 6 4 8 9 1 8 20 5 8 5 10 4 5 11 5 9 158 SUPERFICIE (m ) 1000 - 1500 1 2 0 0 1 0 2 0 1 0 1 3 1 3 4 1 0 3 1 2 2 4 0 3 5 1 1 42 1500 - 2000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 1 0 0 1 0 1 0 0 1 0 0 0 2 0 1 11 Más de 2000 2 1 1 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 2 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 11 TOTAL 9 16 2 12 22 18 40 18 17 8 28 56 18 59 67 48 61 127 53 51 55 54 17 73 59 44 73 1105
2

46
CARACTERISTICAS DE LA MUESTRA
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000 Circunscripción N° Nombre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Obs N° Prom.* 2,036.3 930.1 3,093.2 730.7 787.5 1,067.2 648.0 583.0 406.5 277.9 1,016.7 696.3 306.9 730.1 850.4 390.0 502.4 685.4 398.2 1,021.7 583.0 391.3 253.9 526.0 459.6 382.5 328.7 Max. Min. PRECIO Mediana Desvío SUPERFICIE Max/P Max/ Max/P Max/ Prom. Max. Min. Mediana Desvío rom Min rom Min 1.7 3.2 1,804.2 6,563.0 180.0 710.0 2,386.4 3.6 36.5 1.7 3.8 582.9 2,500.0 150.0 450.5 571.2 4.3 16.7 1.1 1.1 2,373.5 4,557.0 190.0 2,373.5 3,087.9 1.9 24.0 2.2 5.0 432.0 750.0 240.0 380.8 158.5 1.7 3.1 4.1 15.0 491.6 1,044.0 150.0 428.3 257.7 2.1 7.0 2.1 3.9 380.7 600.0 153.2 373.7 136.2 1.6 3.9 1.9 4.3 394.4 1,205.0 90.0 303.1 284.2 3.1 13.4 1.9 4.8 371.8 900.0 73.5 343.0 214.2 2.4 12.2 2.6 7.8 703.7 2,640.0 90.0 356.0 759.8 3.8 29.3 1.8 4.7 387.2 748.0 131.0 408.0 210.4 1.9 5.7 2.8 10.7 427.0 1,200.0 86.0 333.9 293.7 2.8 14.0 2.1 11.2 450.5 1,800.0 80.0 294.1 420.6 4.0 22.5 1.8 3.5 508.0 1,600.0 84.0 343.9 389.0 3.1 19.0 2.4 7.9 394.2 1,386.0 86.6 326.4 264.4 3.5 16.0 3.5 15.7 485.9 2,900.0 84.5 389.7 469.5 6.0 34.3 3.4 9.2 359.5 2,500.0 106.0 210.5 427.8 7.0 23.6 3.9 10.2 303.5 976.0 71.0 259.8 171.5 3.2 13.7 2.8 14.7 372.3 1,732.0 64.0 313.9 233.8 4.7 27.1 1.9 4.4 320.4 1,056.5 80.0 275.0 209.6 3.3 13.2 3.2 8.1 378.6 1,500.0 112.1 276.0 275.8 4.0 13.4 2.3 6.1 372.2 1,600.0 147.2 329.1 268.2 4.3 10.9 2.8 9.4 482.5 2,700.0 132.0 338.5 428.7 5.6 20.5 2.7 8.5 331.6 753.4 104.0 346.0 183.5 2.3 7.2 2.2 5.2 328.9 1,376.0 63.0 270.0 244.5 4.2 21.8 3.8 7.0 496.8 1,800.0 112.0 363.7 401.3 3.6 16.1 2.6 8.5 328.1 1,408.0 73.0 303.0 221.1 4.3 19.3 2.1 4.6 380.4 3,000.0 98.0 290.0 401.5 7.9 30.6 2.3 4.9 542.3 1,881.3 112.3 3.5 16.8

San Nicolás 9 Monserrat 16 Socorro 2 Balvanera Norte 12 Concepción 22 Pilar 18 Balvanera Oeste 40 San Cristóbal Norte 18 Santa Lucía 17 San Juan Evangelista 8 Las Heras 28 San Carlos Norte 56 San Cristóbal Sur 18 San Carlos Sur 59 Palermo 67 Cristo Obrero 48 San Bernardo 61 Flores 127 San José 53 Belgrano 51 Saavedra 55 Vélez Sarsfield 54 V. Lugano 17 N. S. del Carmen 73 S. Luis Gonzaga 59 Versailles 44 S.V. de Paul 73 Promedios Simples 40.9

3,388.6 1,044.2 1,408.5 971.0 1,600.0 415.7 816.7 410.5 3,291.6 2,894.7 3,093.2 280.7 1,600.0 317.0 505.0 430.1 3,200.0 213.5 585.5 675.5 2,266.7 575.0 835.3 556.4 1,250.0 289.9 578.9 236.4 1,136.4 238.1 450.0 293.1 1,068.4 137.8 386.4 231.3 501.5 105.6 277.7 133.1 2,880.4 269.2 721.3 722.4 1,436.4 127.8 618.4 278.3 550.9 157.1 265.6 127.9 1,719.2 217.9 664.3 297.3 3,017.3 192.3 653.3 490.6 1,333.3 144.3 364.5 206.9 1,956.5 192.5 400.7 308.6 1,909.1 129.9 577.4 341.8 738.0 168.3 393.1 127.3 3,225.8 399.5 842.3 641.4 1,340.9 221.3 519.6 251.0 1,102.1 116.7 360.5 183.9 681.8 80.0 186.7 163.8 1,166.2 224.1 488.5 184.2 1,738.5 248.9 411.6 213.5 986.3 115.5 357.5 176.4 678.6 149.0 283.0 123.5 347.6

743.8 1,695.0

Nota: * Los Precios Promedio son simples, es decir, no están ponderados por las superficie de cada lote. Por lo tanto difieren de otros precios promedio por CE que puedan aparecer en el resto del tra Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

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PRECIOS DEL SUELO Y VALORIZACION POR CIRCUNSCRIPCION
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Precio Promedio (US$/m ) Dist. 0.0 1.1 1.1 2.0 2.1 2.6 3.0 3.2 3.9 4.1 4.5 4.9 5.0 5.2 6.7 7.1 7.6 7.8 9.2 9.5 10.4 10.4 11.0 11.4 11.9 12.1 13.1 Real 2,625 1,023 3,276 814 657 1,007 613 572 435 277 947 675 315 728 793 333 480 668 373 1,017 554 338 197 478 472 339 341 Estimado Gradiente 1,498 1,346 1,346 1,226 1,213 1,148 1,097 1,071 984 960 911 864 852 829 660 617 564 544 407 379 300 300 250 219 181 167 101 2

Circunscripción Sup.Total (HA) 230 240 530 250 210 570 290 250 600 350 930 420 870 470 1,140 1,250 900 810 860 960 850 760 2,030 790 910 800 1,230 500 20,000

Valorización de la Circunscripción (US$ millones) Real 6,038 2,456 17,361 2,035 1,379 5,742 1,778 1,429 2,608 971 8,811 2,833 2,737 3,423 9,044 4,167 4,323 5,412 3,206 9,767 4,706 2,571 4,001 3,772 4,291 2,713 4,197 121,771 Estimado Gradiente 3,445 3,230 7,134 3,065 2,547 6,544 3,181 2,678 5,905 3,359 8,475 3,628 7,412 3,894 7,521 7,710 5,079 4,405 3,498 3,639 2,547 2,278 5,077 1,728 1,650 1,335 1,244 112,207 Situación Sobrevaluado Subvaluado Sobrevaluado Subvaluado Subvaluado Subvaluado Subvaluado Subvaluado Subvaluado Subvaluado Sobrevaluado Subvaluado Subvaluado Subvaluado Sobrevaluado Subvaluado Subvaluado Sobrevaluado Subvaluado Sobrevaluado Sobrevaluado Sobrevaluado Subvaluado Sobrevaluado Sobrevaluado Sobrevaluado Sobrevaluado Sector Norte Sur Norte Sur Sur Norte Sur Sur Sur Sur Norte Norte Sur Sur Norte Sur Norte Sur Norte Norte Norte Sur Sur Norte Norte Norte Sur

N° 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Nombre San Nicolás Monserrat Socorro Balvanera Norte Concepción Pilar Balvanera Oeste San Cristóbal Norte Santa Lucía San Juan Evangelista Las Heras San Carlos Norte San Cristóbal Sur San Carlos Sur Palermo Cristo Obrero San Bernardo Flores San José Belgrano Saavedra Vélez Sarsfield V. Lugano N. S. del Carmen S. Luis Gonzaga Versailles S.V. de Paul Zona Puerto Total

Nota: Los N° de Sector no coinciden con los N° de circunscripción originales. Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

48
DESEQUILIBRIOS EN LAS VALUACIONES
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000 IV97
ZONA SUR 2 Monserrat 4 Balvanera Norte 5 Concepción 7 Balvanera Oeste 8 San Cristóbal Norte 9 Santa Lucía 10 San Juan Evangelista 13 San Cristóbal Sur 14 San Carlos Sur 16 Cristo Obrero 18 Flores 22 Vélez Sarsfield 23 V. Lugano 27 S.V. de Paul ZONA NORTE 1 San Nicolás 3 Socorro 6 Pilar 11 Las Heras 12 San Carlos Norte 15 Palermo 17 San Bernardo 19 San José 20 Belgrano 21 Saavedra 24 N. S. del Carmen 25 S. Luis Gonzaga 26 Versailles Mayor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Mayor Menor Mayor Mayor Menor Mayor

II98
Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Menor Mayor

III98
Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Menor Mayor

IV98
Mayor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Menor Mayor

I 99
Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Menor Mayor

II 2000
Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Menor Mayor

Mayor Mayor Mayor Menor Mayor Menor Menor Menor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Mayor Mayor Mayor Mayor Menor Mayor Menor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Mayor Mayor Mayor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Mayor Mayor Mayor Menor Menor Menor Menor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Mayor Mayor Mayor Menor Menor Mayor Menor Menor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Mayor Mayor Menor Mayor Menor Mayor Menor Menor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Nota: Los N° de Sector no coinciden con los N° de circunscripción originales. Mayor (menor) significa que el precio del suelo observado es superior (inferior) al estimado por la gradiente del modelo monocéntrico Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados.

49
RELEVAMIENTO DE LAS TORRES OFRECIDAS
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Circunscripción Nombre Belgrano Palermo Las Heras Pilar San Carlos Norte Balvanera Oeste San Carlos Sur San José Subtotal Total * Torres Sector Norte Norte Norte Norte Norte Sur Sur Norte N° 32 23 22 9 9 8 7 6 % 20.5% 14.7% 14.1% 5.8% 5.8% 5.1% 4.5% 3.8% Superficie N° % 960 1,140 930 570 420 290 470 860 4.9% 5.8% 4.8% 2.9% 2.2% 1.5% 2.4% 4.4% Precio Densidad 1991 2 2 (US$/m ) Ranking (Hab. /km ) Ranking 1,017 793 947 1,007 675 613 728 373 4 8 6 5 10 13 9 20 13,596 17,211 20,287 33,255 32,917 31,501 27,228 13,842 17 11 10 2 3 4 5 16

N° 20 15 11 6 12 7 14 19

116 74.4% 156 100.0%

5,640 28.9% 19,500 100.0%

Nota: * Se excluyen 500Ha situadas en Puerto Madero Fuente: Elaboración propia en base a datos relavados al diario La Nación y el INDEC.

6.2. Gran Buenos Aires
División Jurisdiccional anterior a la división de los Partidos
Escobar

DIVISION JURISDICCIONAL DEL AMBA
Tigre San Fernando San Isidro Vicente López San Martín Tres de CAPITAL Febrero FEDERAL

Pilar

General Sarmiento

Moreno General Rodríguez Merlo Morón

Avellaneda La Matanza Lanús Lomas de Zamora Alte. Brown Quilmes Berazategui Florencio Varela Ensenada

Marcos Paz Esteban Echeverría

Berisso San Vicente La Plata

Cañuelas

50
DISTRIBUCION DE LA MUESTRA
LOCALIDADES - SEGÚN SU DISTANCIA AL CENTRO
De 0 a 20 kilómetros N° % 12 21% 17 30% 28 49% 57 100% SEGUNDO TRIMESTRE 2000 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 18 21% 1 3% 46 53% 15 48% 23 26% 15 48% 87 100% 31 100% Total

Sur Oeste Norte Total

N° 31 78 66 175

% 18% 45% 38% 100%

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros N° % 12 18% 17 26% 37 56% 66 100%

PRIMER TRIMESTRE 1999 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 15 18% 6 18% 43 52% 14 41% 25 30% 14 41% 83 100% 34 100%

N° 33 74 76 183

Total

% 18% 40% 42% 100%

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros N° % 13 20% 14 22% 37 58% 64 100%

CUARTO TRIMESTRE 1998 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 15 20% 5 13% 43 57% 17 45% 17 23% 16 42% 75 100% 38 100%

Total N° 33 74 70 177 % 19% 42% 40% 100%

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros N° % 12 21% 14 25% 30 54% 56 100%

TERCER TRIMESTRE 1998 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 16 20% 5 13% 43 54% 17 45% 20 25% 16 42% 79 100% 38 100%

Total N° 33 74 66 173 % 19% 43% 38% 100%

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

51
DISTRIBUCION DE LA MUESTRA
OBSERVACIONES - SEGÚN SU DISTANCIA AL CENTRO
De 0 a 20 kilómetros N° % 133 12% 462 41% 527 47% 1122 100% SEGUNDO TRIMESTRE 2000 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 175 20% 1 0% 456 53% 83 25% 230 27% 251 75% 861 100% 335 100% Total

Sur Oeste Norte Total

N° 309 1001 1008 2318

% 13% 43% 43% 100%

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros N° % 204 20% 313 30% 525 50% 1042 100%

PRIMER TRIMESTRE 1999 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 265 29% 66 23% 468 51% 100 34% 179 20% 127 43% 912 100% 293 100%

Total N° 535 881 831 2247 % 24% 39% 37% 100%

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros N° % 178 17% 279 27% 571 56% 1028 100%

CUARTO TRIMESTRE 1998 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 256 29% 34 11% 453 51% 100 34% 183 21% 164 55% 892 100% 298 100%

N° 468 832 918 2218

Total

% 21% 38% 41% 100%

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros N° % 133 17% 257 32% 401 51% 791 100%

TERCER TRIMESTRE 1998 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros N° % N° % 225 26% 15 5% 443 52% 96 35% 190 22% 164 60% 858 100% 275 100%

N° 373 796 755 1924

Total

% 19% 41% 39% 100%

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

PRECIOS PROMEDIOS POR RANGO, CORREDOR Y FRANJA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
PRECIO PROMEDIO (US$/m ) Corredor Norte Franja 1 De 0 a 20 kilómetros 2 De 20 a 35 kilómetros 3 Más de 35 kilómetros 1 De 0 a 20 kilómetros 2 De 20 a 35 kilómetros 3 Más de 35 kilómetros 1 De 0 a 20 kilómetros 2 De 20 a 35 kilómetros 3 Más de 35 kilómetros TOTAL Más de 300 10 3 200 - 300 150 - 200 100 - 150 65 - 100 9 1 4 1 3 5 2 1 1 2 13 1 2 5 30 - 65 Menos de 30 TOTAL 28 23 15 17 46 15 12 18 1 175
2

9 11

3 3

Oeste

3

1 3

6 2

5 7

15 3

6 11

Sur

1

2

4

3 3

7

3 1 27

17

16

17

26

27

45

Fuente: Elaboración propia en base a datos revelados

52
PRECIO Y SUPERFICIES PROMEDIOS
OBSERVACIONES - SEGÚN SECTOR Y DISTANCIA AL CENTRO
De 0 a 20 kilómetros m² promedio U$S/m² 460.0 202.1 407.7 250.2 507.2 337.7 460.6 289.8 SEGUNDO TRIMESTRE 2000 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m² 461.9 89.7 833.4 26.4 475.2 118.8 776.4 24.1 759.7 130.4 908.3 54.6 548.5 118.1 875.4 47.8 PRIMER TRIMESTRE 1999 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m² 524.4 108.2 647.2 53.6 506.7 104.8 713.6 33.2 688.2 125.3 908.7 40.3 547.5 110.8 784.2 40.6 CUARTO TRIMESTRE 1998 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m² 519.7 114.1 679.0 54.2 487.6 105.3 818.6 23.6 675.1 105.3 703.0 41.8 535.3 107.8 739.0 36.4 TERCER TRIMESTRE 1998 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m² 504.9 114.3 703.5 43.3 501.7 96.0 783.5 24.1 684.0 88.7 774.3 32.7 542.9 98.4 773.7 30.2 Total m² promedio 462.3 469.0 664.7 553.2

Sur Oeste Norte Total

U$S/m² 137.5 158.5 187.3 171.2

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros m² promedio U$S/m² 531.4 247.2 401.9 221.0 517.9 331.2 485.7 285.8

Total m² promedio 542.2 493.0 614.3 549.6

U$S/m² 152.1 126.7 215.7 169.5

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros m² promedio U$S/m² 484.8 252.6 413.6 214.0 515.6 312.8 482.6 279.4

Total m² promedio 518.0 502.6 580.9 538.2

U$S/m² 157.7 119.3 206.2 165.9

Sur Oeste Norte Total

De 0 a 20 kilómetros m² promedio U$S/m² 512.2 253.3 401.2 198.5 493.2 304.4 466.5 265.4

Total m² promedio 515.5 503.3 602.3 544.5

U$S/m² 159.7 108.9 166.9 143.4

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

DISTRIBUCION DE LAS DENSIDADES POBLACIONES POR CORREDOR Y DISTANCIA
Gran Buenos Aires, Año 1991
De 0 a 20 kilómetros Corredor Localidad Dist.* Densidad (km) (Hab./km²) Sur Avellaneda 11.0 6,289 Sur Lanús 13.0 10,420 Sur Lomas de Zamora 18.5 6,512 Sur Quilmes 18.5 4,132 Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Norte Vicente López 13.5 7,420 Norte Gral. San Martín 17.0 7,295 Norte San Isidro 19.0 6,246 Norte Tres de Febrero 19.0 7,602 De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros Localidad Dist.* Densidad Localidad Dist.* Densidad (km) (Hab./km²) (km) (Hab./km²) Almirante Brown 27.0 3,774 La Plata 55.0 591 Berazategui 28.0 1,322 Florencio Varela 32.0 1,270 Morón La Matanza** Esteban Echeverría Merlo Moreno San Fernando*** Tigre Gral. Sarmiento 25.0 28.0 33.0 35.0 39.0 24.0 32.0 33.0 4,941 3,515 750 2,346 1,641 158 728 3,394 Marcos Paz Cañuelas San Vicente Gral. Rodríguez Pilar Escobar 50.0 60.0 45.0 52.0 50.0 46.0 64 29 47 138 423 476

Nota: * Las distancias corresponden al punto medio de cada partido. ** El Partido de La Matanza tiene una extensión de más de 30 km. entre la Av. Gral. Paz y su límite oeste. Al no poder distribuir la población en las dos franjas que abarca nos inclinamos por la número 2 debido a que incluye mejor dicha superficie. *** El partido de San Fernando tiene una baja densidad porque su superficie es muy grande al incluir el área de las Islas que se encuentran en su jurisdicción. Fuente: Elaboración propia en base al Censo Nacional de Población y Vivienda, Año 1991

53
DESEQUILIBRIOS OBSERVADOS EN EL PRECIO DEL SUELO
Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente General.
SEGUNDO TRIMESTRE 2000 Mayores Menores N° % N° % 1 100% 0 0% 2 6% 29 94% 24 31% 54 69% 43 65% 23 35% 70 40% 106 60% PRIMER TRIMESTRE 1999 Mayores Menores N° % N° % 1 100% 0 0% 14 42% 19 58% 23 31% 51 69% 41 54% 35 46% 79 43% 105 57% CUARTO TRIMESTRE 1998 Mayores Menores N° % N° % 1 100% 0 0% 11 33% 22 67% 22 30% 52 70% 44 63% 26 37% 78 44% 100 56% TERCER TRIMESTRE 1998 Mayores Menores N° % N° % 1 100% 0 0% 11 33% 22 67% 29 39% 45 61% 37 56% 29 44% 78 45% 96 55%

Total N° 1 31 78 66 176 % 100% 100% 100% 100%

Centro Sur Oeste Norte Total

Centro Sur Oeste Norte Total

N° 1 33 74 76 184

Total

% 100% 100% 100% 100%

Centro Sur Oeste Norte Total

N° 1 33 74 70 178

Total

% 100% 100% 100% 100%

Total N° 1 33 74 66 174 % 100% 100% 100% 100%

Centro Sur Oeste Norte Total

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

54
DESEQUILIBRIOS OBSERVADOS EN EL PRECIO DEL SUELO
Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente de cada Corredor
SEGUNDO TRIMESTRE 2000 Menores % N° % 66% 11 34% 46% 43 54% 49% 34 51% 51% 88 49% PRIMER TRIMESTRE 1999 Menores % N° % 59% 14 41% 44% 42 56% 45% 42 55% 47% 98 53% CUARTO TRIMESTRE 1998 Menores % N° % 59% 14 41% 48% 39 52% 46% 38 54% 49% 91 51% TERCER TRIMESTRE 1998 Menores % N° % 56% 15 44% 47% 40 53% 48% 35 52% 49% 90 51%

Mayores Sur Oeste Norte Total N° 21 36 33 90

Total N° 32 79 67 178 % 100% 100% 100% 100%

Sur Oeste Norte Total

N° 20 33 35 88

Mayores

N° 34 75 77 186

Total

% 100% 100% 100% 100%

Sur Oeste Norte Total

N° 20 36 33 89

Mayores

N° 34 75 71 180

Total

% 100% 100% 100% 100%

Mayores Sur Oeste Norte Total N° 19 35 32 86

Total N° 34 75 67 176 % 100% 100% 100% 100%

Nota: En todos los corredores se agrega el dato correspondiente a la Capital Federal Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados