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Usucapião e Registros Públicos

Luiz Antonio Orlando
Promotor de Justiça de Registros Públicos – Estado de São Paulo

1ª. Parte: Usucapião Usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade, tanto de bens móveis quanto de bens imóveis, derivada de posse e não aprimoramento do título. Da usucapião de bens móveis, tratam os artigos 618 a 619 do Código Civil – não intervém a Promotoria de Justiça de Registros Públicos. A usucapião de bens imóveis tem previsão na Constituição Federal (especial urbano – art. 183; especial rural – art. 191), no Código Civil (extraordinário – art. 550; ordinário – art. 551) e em lei especial (Lei n. 6.969, de 10 de dezembro de 1981). A sentença que reconhece o direito à usucapião, em qualquer de suas modalidades, tem natureza declaratória, pois não cria o direito nem comina sanção, apenas declara a situação de fato e de direito previamente existente. Competência. Foro da situação do imóvel. Propriedade. Relaciona-se à titularidade dominial sobre o imóvel, exteriorizada através do registro imobiliário, enquanto que a posse e detenção da coisa, a relação física (de fato), desacompanha do título dominial (registro) que, conforme as condições em que ocorre, pode vir a gerar o direito à usucapião. Elementos ou requisitos de cada modalidade de usucapião: a – extraordinário: previsto no art. 550 do Código Civil, baseia-se no lapso temporal de 20 (vinte) anos ininterruptos (posse vintenária), pacífica e com ânimo de dono (animus domini); neste caso a boa fé é presumida e, pois, dispensável o justo título e a boa fé; b – ordinário: previsto no artigo 551 do Código Civil e necessita da presença de três requisitos: lapso temporal de dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes; justo título (título apto à transferência de domínio: compra e venda, doação, dação em pagamento etc tem entendido parte da jurisprudência e da doutrina que também satisfaz ao justo título as promessas de compra e venda e suas cessões e promessas de cessões, desde que quitado o preço do negócio jurídico respectivo; v.g. cf. ...in “Ação de Usucapião” e ..., in “Compromisso de Compra e Venda”); boa fé (requisito subjetivo); c – especial urbano ou constitucional: previsto no art. 183 da Constituição Federal de 1988, requer o lapso temporal de cinco anos, que o imóvel não contenha

Para completar o lapso prescricional aquisitivo é dado ao possuidor somar sua posse a de seus antecessores (art. hipóteses em que o detentor possui o bem imóvel em nome de terceiros e que sabe do dever da restituição da coisa ao proprietário (titular de domínio) ou a titular de outro direito. Previsto na Constituição Federal (art. 191): já era previsto antes da promulgação da Constituição de 1998 pela Leio Federal n. auto aplicável consoante o disposto no artigo 183 da Constituição Federal (mesmo sem regulamentação por lei ordinária). assim. certamente. 552 do Código Civil – acessio possessionis. que o requerente não possua outro imóvel.965/74 e 87. 5. comodato. Observações: quanto ao especial urbano. cede seus direitos possessórios a outro que permanece por dez anos e vem a ceder tais direitos a um terceiro. comprovar a posse apta a gerar o domínio pela ocorrência da prescrição aquisitiva. que a área não exceda a vinte e cinco (25) hectares e ainda que a habite e explore para sustento próprio e/ou da família. É o caso de quem detém o imóvel a título de locação. é excluída expressamente (na lei) a necessidade de justo título e boa fé.. ao cabo de três anos. será impossível gerar o direito à usucapião. porém é admitido a sucessio possessionis – do mesmo artigo 552 do Código Civil (sucessão universal ou testamentária).709/71 e 6. denominada ad usucapionem. através de documentos e/ou testemunhas e demais meios de prova. d – rural: Ver as limitações a estrangeiros residentes no país – Leis ns.040/82. poderá pleitear o . arrendamento etc.969/81: requer a posse por cinco anos. empréstimo. 275 e seguintes. ausência de outra propriedade rural ou urbana e que sirva para moradia do usucapiente ou de sua família. 74. por ato entre vivos.).).área superior a 250 m2. a forma procedimental (processual) deve ater-se à mencionada lei ordinária que são atinentes às regras do processo civil (art. tem-se entendido tratar-se de direito novo. ou sucessio possessionis – sucessão causa mortis). Assim. revogou na parte de direito material as disposições colidentes da Lei 6969/81. Além da alegação da posse e da descrição dos atos que a exteriorize. o usucapiente necessita provar. Previsto na Lei n. todavia. isto é. reconhece desde o início que o imóvel não lhe pertence. por mais tempo que possua o bem. a ocorrência desta posse. porém sem o ânimo de dono. Decretos Federais ns. Animus domini é o elemento ou requisito subjetivo da usucapião. 6969/81 (não é direito novo).572/78. o artigo 191 da Constituição Federal ampliou a área usucapível para 50 (cinquenta) hectares e. a sua posse é precária e. o primeiro detentor permanece com o imóvel por sete anos. art. o rito processual (v. ou seja. sem o qual não leva ao reconhecimento do domínio. 5º da mesma lei) deve ser o sumaríssimo (artigos 275 e seguintes do CPC). 6. este último. Se o possuidor detém a coisa. procedimentalmente são aplicadas as regras do processo civil (artigos 941 e seguintes. não se tem admitido a acessio possessionis do artigo 552 do Código Civil (ato negocial – devem-se esperar sempre os cinco anos).

não há necessidade de perícia. entretanto. devem ser elas indicadas na inicial. 174. 6. – não é usucapível parte ideal da coisa (imóvel no caso). bem como serem esclarecidos os atos de posse ad usucapionem que cada qual praticou no imóvel. portanto. Pode ser também que. somar a posse do usucapiente com a posse daquele que tenha título registrado diverso do domínio (p. I e 856.reconhecimento judicial do usucapião extraordinário através da soma de sua posse a de seus antecessores.591/94). com endereços. não havendo lançamento do IPTU. do Código Civil. devam também ser citados titulares de outros direitos reais incidentes sobre o imóvel. usufrutuário etc. do Código Civil – citações de possíveis outros interessados. trata-se de posses de naturezas diversas: a do titular dominial é derivada do jus possidendi e a do usucapiente é do jus possessionis. a usucapião incide sobre a coisa certa objeto de posse efetiva. em geral. ex. inciso I. 4. . neste caso. pessoas estas cujo direito consta também do registro imobiliário e. inciso. 340 do STF). mas a forma e início da posse de cada um dos possuidores anteriores.015/73) como pela transcrição imobiliária (forma de registro da propriedade imóvel antes do advento da Lei n.015/73). é o valor venal do imóvel. devem ser sempre citados na ação de usucapião. também. 943 do CPC). a soma da posse é também válida para o usucapião ordinário (posse decenária ou quinquenária – art. doação etc. Na inicial devem ser requeridas as intimações das Fazendas Públicas (art. O registro da propriedade pode ser verificado tanto na matrícula do imóvel (matriz onde se produz os registros imobiliários após o advento da Lei n. posse não se exerce idealmente. 551 do Código Civil) mas. – os bens públicos não são usucapíveis (art.. além dos titulares de domínio e confrontantes. Citações: os titulares de domínio. 6. deve ser levado em consideração o justo título e boa fé acima comentados. do cessionário do direito à compra ou promitente cessionário deste direito. Titulares de domínio. poder-se-á aceitar outra forma de comprovação do valor venal do imóvel. – é possível. são os proprietários de imóveis que tenham título de propriedade registrado (domínio) – compra e venda. bem como todos os confrontantes. O valor da causa. estando registrado o memorial de incorporação do edifício. Observações: – não é possível somar a posse do titular de domínio (proprietário que tenha o seu título de propriedade registrado) com a posse exercida pelo usucapiente. 66 e seguintes do Código Civil e ver Súmula n. – ver artigos 530. III. casos há em que. Ver. É o caso do compromissário comprador. em ação de usucapião de imóveis. inciso. art. Em tais casos. a do compromissário comprador ou do cessionário – a posse destes leva à usucapião – jus possessionis). pode ser (comprovando-se nos autos) aquele declarado e lançado no IPTU do ano em que a ação é proposta. – em usucapião de unidade autônoma de edifício em condomínio (lei n. não vemos necessidade de citação de confrontantes e. deverá ser comprovada sem sombra de dúvida não só o tempo. 942 do CPC). para citação (art. no direito imobiliário.

se a posse. à comprovação do alegado estado civil e. o que não afasta a exigência da prova dos mesmos através de documentos e testemunhas. através da data. exploração econômica. Só será admitida a propositura da demanda. quais foram os atos praticados no imóvel e ser indicada a modalidade da usucapião pretendida. e em face do Estatuto da Mulher Casada – Lei n. clandestina nem violenta. para verificação da existência ou não de herdeiros. ou cederem os seus direitos hereditários aos autores usucapientes. em seus direitos. qualquer que seja o regime de bens do casamento.. maneira ou causa do início da posse: o autor da ação deve esclarecer estes dados na inicial.121/62 – RJTJ – LEX nº. ficado para o proponente da ação. futuramente a perícia do imóvel deverá der realizada. para se ver. a ocorrência do lapso prescricional e. existe a chamada Portaria Conjunta n. Procuração: Além da procuração ad judicia com poderes para propor a ação em nome do autor. todos os herdeiros do cônjuge falecido deverão participar do polo ativo da ação. se este for casado. quando o caso da soma de posses (art. se a posse do usucapiente for vintenária e exclusivamente sua durante este lapso prescricional vintenário.Data. 6. Entretanto. 152/168). A juntada da certidão de casamento é necessária quando os autores forem casados. Deve também ser esclarecido na inicial. 552 do C. repita-se. Entretanto. inciso II. é necessária a procuração do cônjuge (exceção à usucapião constitucional). construções. Há que ser verificado ainda outro requisito da inicial. localização e confrontações). do Código Civil. em processo de inventário ou arrolamento. em caso de viuvez. contra outros herdeiros ou cônjuge supérstite. alguns requisitos no art. manutenção física. atos possessórios estes que exteriorizam a vontade de dono (espelho da propriedade) – V. Nas Varas Especializadas de Registros Públicos da Capital.015/73).g. deve ser comprovado que o imóvel tenha permanecido no seu todo na esfera de direitos do cônjuge supértiste. O memorial descritivo do imóvel pode ser dispensado se na inicial o imóvel vier suficientemente descrito (v. 4. área. Atos da posse são aqueles atos praticados no imóvel pelo usucapiente como se proprietário fosse. não era precária. os artigos 235. 1/88 que determina a ida dos autos às . introdução de benfeitorias em geral. Deve o cônjuge participar do polo ativo da ação. promovida por cônjuge meeiro ou herdeiro. Caso não tenha sido aberto inventário ou arrolamento. e. (com medidas perimetrais. pois. habitação etc. No caso de separação judicial ou divórcio deverá ser comprovado que o imóvel usucapiendo tenha. inclusive. ao iniciar-se. ou de casamento e de óbito do cônjuge quando o autor for viúvo. a planta de situação do imóvel – art. verificar quais as pessoas que deverão ser citadas nesta qualidade e na qualidade de confrontante (v. também dizer respeito aos antecessores do usucapiente. A inicial deve ser acompanhada de certidão imobiliária do imóvel (certidão do registro de imóveis) para verificação da titularidade real e. itens 12 e 13 acima). 942 do CPC. isto deve ser declarado na inicial e ser comprovado pelo autor da ação na instrução do processo. através da maneira (causa possessionis). a questão é controvertida: a participação do cônjuge no polo ativo poderá ser substituída pela outorga uxória ou pela outorga marital (Ver artigo 1º do CPC c/c. Civil). ou seja. inciso II e 242. 225 da Lei n.

não citadas por mandado ou pelo correio. segue-se à fase dos editais a qual é indispensável uma vez que a ação de usucapião é proposta contra todos (erga omnes). findo o prazo dos editais. quando estão o Ministério Público poderá requerer a oitiva das partes (depoimento pessoal) e de testemunhas que entender conveniente. 109 da Constituição Federal). Em caso de contestação da Fazenda Pública Estadual e/ou Municipal.serventias prediais para que. Recebida a exordial. elas próprias. iniciam-se as citações das pessoas já elencadas e produzem-se as intimações das Fazendas Públicas (art. de suas entidades autárquicas ou empresa pública federal. Em caso de contestação da União Federal concomitante à Fazenda do Estado e/ou Município. 942 e 943 do CPC). ou dúvida quanto à titularidade real. mormente quando contestada. 109 da CF). ou de suas entidades autárquicas ou empresas públicas. Ao final das citações (pessoais) e intimadas as Fazendas Públicas. Se o laudo pericial indicar existência de titular de direito real ou confrontante ainda não citado. os autos deverão ser remetidos à Justiça Federal (art. Depois da realização destas citações. apresentar quesitos: 1. portanto. O imóvel usucapiendo está perfeitamente descrito na inicial? . forneçam nos autos todas as informações relativas ao registro imobiliário inclusive sobre as confrontações. quando não houver contestação fundamentada. na Capital do Estado de São Paulo os autos serão remetidos a uma das Varas Estaduais Especializadas da Fazenda Pública. começa a fluir o prazo para eventual contestação do direito pleiteado. A dispensa da vistoria é possível quando o feito não tiver sido contestado fundamentalmente e o imóvel descrito na inicial for exatamente aquele constante do registro imobiliário. prevalece o foro constitucional da União (art. devem ser elas incluídas nos editais. É possível. o juiz designará data para realização de audiência de instrução. Se o imóvel não estiver suficientemente caracterizado. sob pena de nulidade processual. Quando for necessária a realização da perícia. houver dúvida quanto à posse alegada. o julgamento conforme o estado do processo (julgamento antecipado da lide – artigo 330 do CPC). Tal se dá. conciliação e julgamento. Só quando existirem pessoas certas citadas por editais. 9º inciso II. entretanto. onde são citados os terceiros interessados. do CPC) a qual terá vista dos autos para contestar a ação. por exemplo. Havendo contestação da União Federal. deve-se proceder à citação cabível. Caso seja necessário. 942 do CPC). Havendo pessoas certas não localizadas e. a realização da vistoria judicial (perícia) é necessária. incertos e não sabidos (art. deve intervir a Curadoria Especial (art.

da mesma lei).2. distância da esquina mais próxima. Quais são seus confrontantes e respectivos endereços? 4. para cada um deles.015/73). 13. bem como a denominação ou denominadores anteriores da via pública? 3. lado par ou ímpar – art. devem ser elaboradas respostas distintas para os quesitos acima. Geralmente. Há árvores frutíferas? Quais? Qual a idade aproximada? 7. § 2º. atendendo aos parâmetros do artigo 225 da Lei n. Há outras plantações que possam ser consideradas permanentes? Qual a idade provável? Desde quando? 9.015/73 (v. dez ou quinze anos no ordinário e cinco no especial). 176. medidas perimetrais e área (rua. quando o imóvel é situado em Comarca litorânea. com endereços. inciso II. 11. Quem está no imóvel? Desde quando? 10. Qual a sua localização. número. . 6. 225 da Lei n. Há elementos idôneos para afirmar quem as construiu? Em caso positivo quais são? 6. Nele existem benfeitorias? Quais são? Qual a data aproximada das construções? 5. a respeito das pessoas e atos possessórios sobre o imóvel sub judice nos últimos vinte anos (no usucapião extraordinário. O imóvel é cortado ou confronta com algum curso d’água? Qual? Em se tratando de mais de um imóvel. 6. Apurar. 12. solicitando sejam indicadas as pessoas consultadas (fontes de informações). Qual o valor venal do imóvel? Esclarecer quais os elementos baseados para a resposta. Há elementos idôneos para afirmar quem as plantou? 8. Elaborar uma planta do imóvel usucapiendo. nº 3. nela fazendo constar a localização exata dos confinantes indicados na perícia. o quesito de nº 14 é formulado da seguinte maneira: “O imóvel é cortado ou confronta com algum curso d’água? Qual? É navegável ou sofre influência das marés?”. nas proximidades. 14. Elaborar memorial descritivo do imóvel. também art. subdistrito.

na verdade.015/73). ou o seu estado civil. sem intervenção judiciária. § 1º. Terceira espécie. são citados para se manifestarem todos os confrontantes e alienantes ou seus sucessores causa mortis. Por exemplo: na escritura constou. Art. . prevê a guarda espécie de retificação do registro imobiliário. ou quando juiz. cujo rito alguns o denominam impropriamente de contencioso que. é procedida quando a retificação não possa fazer-se por qualquer dos meios indicados nos itens anteriores. de natureza administrativa de rito sumário. 213. O erro. em realidade. 2ª hipótese: retificação independente de despacho judicial. Neste caso. p. com intervenção do Ministério Público. posto que o procedimento retificação não pode substituir a ação de usucapião. por exemplo. 213. ainda. um mero engano na lavratura do ato registral.: o título causal descreve o imóvel com 10 metros de frente e.015/73). Art. Parte: Retificação do Registro Imobiliário Submete-se ao seguinte princípio geral: O teor do registro não exprime a verdade (art. ou retificação admnistrativa-judicial. o confrontante vem alegar que a retificação do registro da maneira que é pretendida provoca interferência em área de sua propriedade. sendo demonstrado por prova técnica. remeter às partes às vias ordinárias. entendemos ser da jurisdição voluntária (art. 213. ex. § 2º da LRP (terceira espécie). Primeira espécie. a ser judicialmente retificado. Segunda espécie. Trata-se. erradamente. o interessado será remetido às vias ordinárias (aplicação do art. § 4º da Lei n. 6. ou quando o alienante alega que só vendeu a área registrada e não a área maior. Nesta espécie. caso a pretensão for fundamentalmente impugnada (lembrar que não é qualquer impugnação que pode ser considerada fundamentada). além de prever a anulação de registro por sentença em processo contencioso. de retificação do registro imobiliário quanto ao seu aspecto objetivo – especialidade objetiva. com ritos diversos. Trata-se de erro evidente a ser corrigido pelo próprio oficial. 1103 e seguintes do CPC). 213. Quarta espécie. § 1º.015/73) combinado com o artigo 216 da mesma lei. parágrafo 2º: da retificação resultará alteração da descrição das divisas. O artigo 216 da Lei de Registros Públicos. 6. em desconformidade com o instrumento do título que deu causa ao ato registrário ou fez-se errônea menção de uma medida do imóvel. Um lapso. na sentença que decide a retificação do art. nunca deve ser considerada área fora deste título. É o que comumente se denomina “retificação de área”. resulta distinguir 4 espécies de retificação. Mais especificamente. medidas perimetrais ou da área do imóvel. o nome do adquirente. A perícia é necessária. Esta sim propriamente chamada contenciosa. O procedimento é chamado administrativo correicional. o oficial faz constar 100 metros. Isto ocorre quando. 860 do Código Civil e 212 da Lei n. deriva do título causal do registro. 213. O Ministério Público intervém obrigatoriamente e ouve-se o Oficial da serventia predial. neste caso. ou. Lembrar que este tipo de retificação envolve os limites do título real (a retificação deve se processar intramuros). ao ser registrado. o artigo 213 e seus parágrafos da Lei de Registros Públicos (Lei 6. faz-se constar nome errado. Art. pois a retificação poderá prejudicá-los.2ª. No formal de partilha mencionou-se erradamente a rua confrontante com o imóvel. 1ª hipótese: erro do registro não evidente.

o que é comum. em caso de inconformismo com a decisão judicial.015/73 e art. o que não acontece nos procedimentos dos itens anteriores (v. é o Recurso Administrativo e/ou Mandado de Segurança. para o registro. inclusive terceiros que. Há casos em que a retificação direciona-se para unificar a descrição de dois ou mais imóveis contíguos (artigos 234 e 235 da Lei n. Quesitos para a retificação de área 1. Enfim. o compromissário comprador. inclusive vendo que a escritura não poderá ser re-ratificada porque as partes que compareceram ao ato notarial não mais são localizáveis ou não querem produzir a re-ratificação -. O imóvel cuja área se pretende retificar está perfeitamente descrito na inicial? 2. tenham posteriormente adquirido o imóvel. se não importará em avanço dos seus limites do título real? 7. o cedente e o cessionário etc. Atentar para . poderá ele depender do procedimento da retificação. Isto dado ao fato da impossibilidade de proceder a unificação na própria serventia predial. inclusive. eventualmente. Queira o Senhor Perito aduzir quaisquer outras considerações úteis a um completo esclarecimento fático da causa. É válido jargão: “uma escritura só é realizada por outra”. onde figurou como comprador. Legitimação processual: Podem ingressar em juízo o proprietário do imóvel. 6.015/73 – fusão de registros). art. só poderá ser exarada em procedimento de jurisdição contenciosa que segue o rito ordinário (artigos 282 e seguintes do CPC). era casado.Verifica-se assim que a sentença a ser proferida para dirimir a questão controvertida. nele fazendo consignar a exata localização de todos os confinantes indicados na perícia. 8. isto é. Quais são seus confrontantes e respectivos endereços? 5. 212 da Lei n. em razão de defeito da descrição imobiliária. suas medidas perimetrais correspondentes e sua área efetiva? 3. na verdade. 6. conquanto. falsamente declarou ser solteiro. Observação: Os defeitos do título causal do registro devem ser corrigidos na origem. Seus limites são rigorosamente respeitados pelos confrontantes? 4.111 do CPC). mesmo que não tenha o seu título registrado porque. 860 do Código Civil). o seu cônjuge não querendo proceder a anulação do título por não lhe ser conveniente – quer o imóvel. 1. Qual a sua exata localização. Está o imóvel cercado ou murado? 6. Exemplo. Quando o marido separado de fato. pode ele intentar ação visando produzir a retificação do registro imobiliário. na escritura de compra e venda registrada. é lícito ao comprovadamente interessado e prejudicado promover a ação retificatória do registro imobiliário (v. nos itens 3 e 4 é a Apelação. Não competem aos juízes de Registros Públicos mandar corrigir erros da escritura. Queira o Senhor Perito elaborar um “croqui” do imóvel. art. O recurso cabível. no caso do item 2 acima. Neste caso deverão ser citados todos os figurantes do registro. Esclareça o ilustre perito se a retificação é intramuros. a sentença neste caso faz coisa julgada.

inclusive. a disponibilidade registrária e. 4. Quesitos 1. enfim. Elabore um “croquis” do imóvel que resultará da unificação. itens 114 e 114. 5. A rua. em caso positivo? 3. medidas e área ocupada) visando assegurar o perfeito controle da disponibilidade registrária do imóvel frente ao qual foi aberta a rua. possui Código Logradouro – Códlog e obedece a postura municipais? 5. Às vezes a intervenção judicial se torna necessária para o procedimento de averbação de abertura de rua. 213. A vistoria judicial é necessária e devem ser citados os alienantes e confrontantes.1 do Capítulo XX.o fato de que a unificação só é possível quanto os imóveis pertencer a um só titular dos mesmos direitos registrados ou quando existirem mais. Perito pode apresentar outros esclarecimentos úteis ao deslinde do fato? . Isto ocorre quando não se puder apresentar Certidão da Prefeitura Municipal contendo a perfeita caracterização da rua (localização. De que registro foi desmembrada? 4. inclusive. Quesitos para unificação de imóveis 1. É necessária a realização da vistoria do imóvel (perícia) para se verificar. O Ministério Público intervém para fiscalizar se se trata de rua oficial que obedeça as posturas municipais. Foi a rua aberta em parte do imóvel pertencente ao autor? Qual o desfalque da área do imóvel. Considerando o que consta do registro. das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – Provimento nº 58/89). 3. O procedimento é o administrativo-correicional. Apresente. se realmente a rua é confinante ao imóvel. Os cartórios devem ter o cuidado de obstar averbações que signifiquem proliferação de loteamentos clandestinos. à segurança da disponibilidade registrária (v. existe diferença de área?. sob pena de estar laborando. § 2º da LRP). os direitos reais deverão ser homogêneos. se não se trata de expediente visando implantação de loteamento clandestino. Não há citação. se a rua não tomou parte do imóvel (disponibilidade quantitativa). com todos os requisitos da Lei de Registros Públicos. cuja abertura se pretende averbar. a descrição do imóvel que resultará da unificação. Os imóveis descritos na inicial são confinantes? 2. A rua é oficializada? Está emplacada. com seus endereços? 6. Preste outros esclarecimentos que entenda necessários. (art. assinalando cada um dos imóveis unificados. Isto é. O sr. em prol de indevida permuta destes direitos. os direitos reais haverão de ser o mesmo e em cotas iguais. Quais são os confinantes do imóvel resultante da unificação. Subseção III. é confinante com o imóvel descrito na inicial? 2.

dirige-se diretamente ao juiz corregedor e. 202 da LRP). expondo os fatos e as razões de direito que o levaram a negar o registro pretendido. a sua impugnação. Parte: Dúvida do Registro Imobiliário Constitui-se em procedimento administrativo previsto nos artigos 198 a 207 da Lei de Registros Públicos. Observações: 1. formula exigências que devem ser cumpridas pelo apresentante do título. 204 da LRP). para a sua oitiva.3ª. Então. Ela ocorre quando o Oficial se recusa a proceder ao registro e o interessado. 198. poderá ele instalar o Oficial registrador a levantar a Dúvida (art. Não cumpridas as exigências e não se conformando com elas o interessado. o Oficial fará um arrazoado (é a petição inicial) ao Juiz Corregedor do Cartório. O Oficial do registro imobiliário ao examinar a regularidade de títulos entregues para registro encontra falhas e. No Código Civil. conforme o caso de procedência ou não da Dúvida suscitada. querendo. Da sentença cabe o recurso de Apelação ao Conselho Superior da Magistratura (art. O Oficial deverá prenotar o título e proceder. despachará nos autos determinando a remessa do feito ao Ministério Público. Deve na qualidade de suscitante intimar o suscitado da interposição da Dúvida para que este. após a autuação judicial do processo de Dúvida. 2. O procedimento de Dúvida não pertine exclusivamente ao registro de imóveis. Não há citação. é tratada nos artigos 834 e 835. não se conformando com as exigências feitas pelo registrador. vem a sentença acatando ou não a Dúvida suscitada e proceder-se-á na forma do artigo 203 e seus incisos. por si mesmo. De regra não há intervenção de terceiros no procedimento de Dúvida. Com o pronunciamento do Ministério Público. na conformidade do artigo 198 e seus incisos. a seu pedido. apresente. o qual terá prazo de dez dias para manifestar-se. O procedimento é administrativo e o juiz atua como autoridade administrativa. decorrido o prazo da impugnação. Neste caso o suscitante é o interessado no registro e o Oficial registrador é o suscitado. levanta a Dúvida. . para proceder aos registros pretendidos. no prazo de quinze dias. O Juiz. Tal procedimento não exclui o uso do processo contencioso (art. Dúvida Inversa A LRP não prevê esta hipótese. no demais. caput). Pode dar-se também em casos de outros registros públicos.

A Dúvida só é cabível quando o dissenso for relativo a ato registrário propriamente dito (registro no seu sentido mais rigoroso. para os casos iguais. devem formar arquivo das decisões. por isso. da LRP). inciso II. As decisões proferidas no procedimento de Dúvida tem efeito normativo. estrito. da LRP). . 4. os Oficiais devem agir segundo o que na decisão se estabeleceu e. inciso I. referentemente aos atos do artigo 167. Não cabe procedimento de Dúvida quando o dissenso entre o registrador e a parte interessada for relativo a ato registrário que deva ser procedido por averbação (registro no sentido lato – art. 167. ou seja.3.

O artigo 216 da Lei de Registros Públicos trata de duas hipóteses de anulação (cancelamento) contenciosa do registro imobiliário. Nestes casos.4ª. ou ainda quando o marido. Exemplo: ação de anulação de escritura pública pelo titular do imóvel registrado. onde todos os interessados serão citados. Por este dispositivo compreende-se que o registro imobiliário pode ser anulado (ou cancelado) quando. não é o proprietário do imóvel. pelo Juiz. mas sim as nulidades de pleno direito que devem ser declaradas de ofício pelo juiz. É o caso. Parte: Cancelamento do Registro Imobiliário A Lei de Registros Públicos trata. O cancelamento que resulta destes dispositivos é decorrente de pronunciamento judicial. porque. Nas ações de anulação do título causal do registro. Trata-se de ação ordinária de cancelamento de direto do registro imobiliário. Neste caso. é também cancelado o registro imobiliário. quer anular o título e não retificar o registro imobiliário. A segunda hipótese é aquela em que o defeito do registro não provém do ato formal do registro. O artigo 214 refere às nulidades que tratam os artigos 145 e seguintes do Código Civil. o que deve ser providenciado é a anulação respectiva. praticado por oficial incompetente ou quando o registro contenha algum defeito de forma que o fulmina de nulidade. . mas sim de erro do seu título causal. registros feitos por escrituras públicas completamente falsas (aquelas as quais são falsificadas os impressos e a assinatura do tabelião). por exemplo. ou por provocação de qualquer interessado ou do Ministério Público. de como proceder e prevê os modos pelos quais se dá o cancelamento do registro imobiliário. É oportuno fazer remissão aos dispostos nos artigos 214 e 216 da lei. A primeira hipótese é da ação direta do cancelamento do registro imobiliário. em uma escritura pública. à revelia da mulher. não intervém a Promotoria de Registros Públicos. Não são as meras anulabilidades. são comuns procedimentos administrativos judiciais (não confundir com ações direitas tendentes ao cancelamento) visando o cancelamento do registro inquinado de nulidade. São cancelados de ofício. em que o oficial registra escritura de compra e venda sabendo que o imóvel era inalienável. declarou-se solteiro enquanto na verdade era casado e. Hipótese esta em que o registro contém defeito de forma que leva à sua anulação (o ato registrário é anulável). quem figura como vendedor na escritura. por exemplo. esta última. nos artigos 248 e seguintes.

Procedimento de jurisdição voluntária. Parte: Registro Civil das Pessoas Naturais As retificações. no próprio cartório. Nomes de família e/ou nome abreviado (acrescendo-se ou suprimindo – artigos 56 e 57 da LRP). mas cabe exceção). 109 da Lei de Registros Públicos). (artigos 70 e 80 da LRP). Competência: Domicílio do interessado ou do local do registro. Objeto: Retificação ou complementação dos elementos do registro: nomes. Alteração de nomes: Prenomes (de regra é imutável – art. Não há lide ou situação contenciosa. há produção de prova testemunhal. entretanto. do Cartório de Protestos e das Execuções Criminais. sendo necessário. feito administrativo (art. uso comprovadamente continuado de um nome etc. Excetuam-se os casos em que o estado preexista e a retificação objetiva assegurá-lo. resultando em constituir ou modificar o estado civil. datas.5ª. qualificações etc. nomes comuns sujeitos à homonímia. filiação ou regime de bens. nada impede que a postulação seja junto ao juiz corregedor. como a paternidade. dos registros de nascimento. É necessária a apresentação de certidões da Justiça Federal. sexo. Época da retificação: Sempre possível. dos Distribuidores Cíveis e Criminais. A sentença não faz coisa julgada. Não podem afetar questões de estado. Os meros erros de grafia são corrigidos sumariamente. restaurações e suprimentos casamento e óbito (artigo 109 da LRP). segundo o artigo 110 da LRP. Causas da retificação: Nomes ridículos. A prevalência é da prova documental (certidões atualizadas é conveniente) e. 58 da LRP. inclusão do patronímico materno. .

“duplicata fria”. com ritos apropriados. Cancelamento por motivo de pagamento. etc. Ex: correção do número de CGC lançado no protesto etc. Normas da Corregedoria Geral da Justiça do estado de São Paulo). aplica-se o disposto no artigo 4º . É conveniente conferir o número alegado.690 de 25. a do nº 2 retro). É o cancelamento pela via reflexa em que não participa a Promotoria de Justiça de Registros Públicos. não decurso do tríduo. edital irregular. intimação defeituosa. com a conveniente participação do Ministério Público. Quando for outra hipótese (V. Ex: nota promissória emitida fraudulentamente. ou anulabilidade. Ex: falta de intimação. mas é possível em procedimento judicial administrativocorreicional. etc. pedindo informações da Receita Federal etc.6ª. .g. (v. Parte: Protestos Cancelamento por irregularidade na tirada. 2º e 3º). Não tem previsão legal. O ato jurídico notarial de protesto não se aperfeiçoa e pode ser cancelado por determinação judicial administrativa-correicional.09.vias ordinárias.79 (artigos 1º. Só após a discussão nas vias ordinárias do motivo da nulidade. O procedimento é também judicial administrativo-correicional e participação do Ministério Público. este é previsto na Lei Federal nº 6. Retificação de Protesto. Cancelamento por defeito do título. Ao contrário dos dois primeiros motivos.

inclusive para dar publicidade à data do fato ou do negócio jurídico. com mais especificidade. diferentemente. A Lei de Registros Públicos. Parte: Registro de Títulos e Documentos Deste Registro. também com direitos e obrigações tal como a pessoa natural. sendo neste caso facultativo o registro. quanto ao seu aparecimento. os artigos 135 e 1. religiosos. ainda discutem os sábios. A outra é para que possam os fatos e atos jurídicos insertos em papéis particulares produzir efeitos contra terceiros (ver. e seus incisos. da Lei nº 6. 6. v. parágrafo único da Lei 6. empresas e radiodifusão e agência de notícias (artigos 122 a 126). nasce do ato jurídico consubstanciado em ato registrário imbuído de formas legalmente previstas. civis ou comerciais. Observa-se que. Observação: Especificamente o procedimento de Dúvida é previsto no artigo 115. Civil e artigo 129. no Brasil. cujo registro nela previsto obedece as formas traçadas nos artigos 114 a 126 da Lei n. A pessoa jurídica. tratam os artigos 127 a 166 da Lei Federal nº 6. tem esta função.015/73 (Lei de Registros Públicos).015/73.7ª. o de justamente produzir o nascimento da pessoa jurídica para os seus fins predeterminados pela pessoa natural dela distinta.015/73. é contraposto ao de pessoa física. ou seja. A primeira é a de mera conservação de documentos particulares.015/73. teleologicamente.067 do Cód. oficinas impressoras.015/73). O conceito pessoa jurídica. Esta última é o próprio ser humano (pessoa natural) e seu nascimento decorre de fato natural que. a Lei de Registros Públicos prevê o registro de jornais.. Tem duas funções precípuas. união de um grupo de pessoas naturais sob uma denominação social para fins políticos.g. Registro Civil das Pessoas Jurídicas Este Registro é tratado nos artigos 114 a 126 da Lei nº 6. . de direito público ou privado.

tradicionalmente com normas específicas. artigo 296 desta lei). 6. fundada na fé pública. É importante ressaltar que as disposições da Lei Federal n.015/73. 6. põem lado a lado as atividades notariais com a atividade de outros registros públicos tratados na Lei 6. de 18 de novembro de 1. Tal atividade. está submetida à disciplina correicional permanente das Varas de Registros Públicos.994. o procedimento de Dúvida destes registros é também submetido às disposições artigos 198 e seguintes da Lei n. atos e fatos jurídicos. § 1º da Lei de Registros Públicos (Lei n. é encarregada da lavratura de escrituras públicas. . Mesmo que não especificamente previsto em seus respectivos títulos e capítulos da LRP. Embora não estando elencada na disposição do artigo 1º.015/73 (v.Epílogo Todos os registros objeto do presente estudo são passíveis de suscitação do procedimento de Dúvida. esta atividade registral é precipuamente incumbida de dar forma específica e instrumentalidade aos negócios.015/73. em seus princípios gerais. disciplinando e definindo as atividades dos Tabeliães e dos outros Oficiais de Registros Públicos. é atividade registrária. Importante e proteiforme.015/73). 8. O tabelionato de notas é atividade notarial que. da autenticação de documentos e certificação por expedição de certidões dos seus traslados formalmente escriturados. sendo também passível e submetida aos princípios gerais do procedimento de Dúvida.935. a exemplo de outras atividades notariais. Os seus Oficiais (Tabeliães) são colocados ao lado dos Oficiais dos outros Registros previstos na Lei nº 6.