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Engenharia de avaliações: NBR’s relativas à avaliação de imóveis urbanos, avaliação de imóveis rurais e avaliação de bens móveis.

Métodos de avaliação: comparativo direto de dados do mercado, valor de reposição depreciado, valor econômico. Tipos de ônus incidentes.

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliação de imóveis são: NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais; NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais
Substituem a antiga NB-502, com maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os cálculos em cada método Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a própria NBR 14.653. Algumas atividades básicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo e qualquer método de avaliação, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, conforme definido na norma.

ATIVIDADES PRELIMINARES
1) - Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, outros; 2) - Caracterização da sua finalidade: compra, venda, desapropriação, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros; 3) - Identificação do imóvel que será objeto da avaliação; 4) - Necessidade ou não de verificação de medidas; 5) - Atenção para prazo limite para apresentação do laudo;

Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se rural.Visitar o imóvel a ser avaliado. estadual e federal. construções. bem como examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis.A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas. benfeitorias e região 2. etc). desvalorizantes ou valorizantes 4) . que as pessoas ali residentes têm 6) . a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores 5) . restrições e outras situações relevantes 2. convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo. ou de aluguéis de imóveis. a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação. número de cômodos ou partes. físicos e infra-estrutura urbana 3) .Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda.Construções: Padrão construtivo. incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imóvel VISTORIA É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor 1) .Vistoria por Amostragem .Recomenda-se consultar as legislações municipal. qualidade de construção.Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências.Região: Aspectos sócio-econômicos. porém cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem.Terreno: Localização.3) .Descrever a caracterização do terreno. aspectos físicos (solo. reais ou presumidas. se possível e necessário. planta baixa e croquis de localização 2) . também. fazendo fotos externas e internas.2) . é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade .1) .Verificar a documentação relativa ao imóvel. topografia. de problemas jurídicos 2) .Na avaliação de conjunto de unidade autônomas padronizadas. estado de conservação. bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições 3) . tais como os decorrentes de passivo ambiental. para saber quais as bases praticadas. no mínimo com Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. 1) . ainda. idade do imóvel e seu estado de conservação 2. Prestar atenção na existência de cláusulas restritivas de uso ou. infraestrutura. utilização atual e vocação.ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO Rotineiramente.

A aplicação deste método de avaliação pressupõe: Coleta de dados (AMOSTRA) a) .Método de Custo e) . segundo determinação da própria NBR-14.Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação.Método Comparativo b) .Conjunção de Métodos Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. se houver omissão no contrato. Além de máquina fotográfica.Se tivermos poucos elementos.Método Involutivo d) .653. ser aplicados outros métodos além dos citados MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO O método comparativo é o mais exato e importante.Finalidade da avaliação c) . Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias 8) .Características do bem avaliado b) . AutoCAD.Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. de três a quinze. resumindo a situação constatada quanto a liquidez deste bem 9) .Prazo para sua execução MÉTODO a) .Avaliação utilizando critério residual g) .definida previamente pelas partes ou.Avaliação em Massa .Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça a região. Nada melhor do que consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando. Trenas e Instrumentos de Topografia METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente: CARACTERÍSTICAS GERAIS a) . podendo inclusive.Disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado d) .Método de Capitalização da Renda f) . GPS.Planejamento da pesquisa Tratamento dos dados a) . de preferência digital.Método Evolutivo c) . nos dias atuais. devemos trabalhar com a Estatística . de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia 7) . deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth. o Engenheiro Avaliador.

podemos trabalhar com a estatística inferencial. pode sofrer depreciação. em termos relativos. se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes Aplicação dos fatores: . pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0. se tivermos muitos dados amostrais. ou ainda.Levantamento dos dados c) .Porém. mediante tratamento por fatores b) . notadamente com modelos de regressão linear Tratamento dos dados com a estatística clássica: A aplicação do tratamento por fatores deve refletir. numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores mais usuais são: Fator oferta Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado Fator localização Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação Fator topografia Tratando-se de localização com topografia acidentada. assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual encontrado no local Fator padrão construtivo Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação Fator idade / conservação Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o avaliando. sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel. Idem se for passível de alagamento e o outro não Fator frente x fundos Se o formato não for usual. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum. o comportamento do mercado. ou ainda. ou um banco de dados.b) .70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado.Verificação dos dados amostrais clássica. na parte mais profunda se este for muito comprido.

as respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo 7) .3) . após a consideração do fator oferta 3) .2) .653 parte 2.Dentre os métodos de inferência estatística. os imóveis devem ser da mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando 2) .Tabelas da Lei 691/84 . este sistema está bastante detalhado na NBR-14.São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários. extrapolem a sua metade ou o dobro. consultamos as seguintes fontes de referência para colhê-los: 7.O valor homogeneizado de cada elemento.A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório.5) . não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original 4) .No caso de tratamento por fatores.4) .O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando. após a aplicação dos mesmos. Usualmente.Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro 7.Planta de Valores desse Município 7. merece destaque o de regressão linear.Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro 7.Os documentos de referência mencionados já fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneização para cálculos avaliatórios Tratamento dos dados com a estatística inferencial: A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados Considerações gerais 1) .Inclusive.Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações de avaliação. Devem ser descartados caso a situação persista após a homogeneização 6) .Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando. em relação ao valor médio amostral. após a aplicação do conjunto de fatores. por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área 2) . que lhe dedica minucioso capítulo .Norma do IBAPE-SP 7. o coeficiente de variação da amostra diminuir 5) .1) .1) . aos elementos amostrais ou a região.

Custo Unitário Básico . Poderá ser obtido através de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas Para a utilização do CUB . assim como as variáveis dicotômicas. tipo venda/oferta.Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Esta é a variável dependente. seja com códigos alocados.A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário 4) . os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel. os erros costumam se compensar 7) . que deve ser sempre decorrente das suas características 11) . é recomendável o modo pré ordenado.Obviamente. e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador 9) .No entanto.3) . estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável 10) . seja com ordenadas "proxy". em regressão linear costuma-se trabalhar com banco de dados. não adianta termos o melhor computador do mundo que o cálculo sai errado 6) .Portanto. localização. ou transformados (logaritmos do valor) 12) .Para o caso de avaliações imobiliárias. tornando. são importantes de serem apreciados no cálculo. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade 5) .. isto é.Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam. visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis.A NBR-14. pequenas diferenças de idade e estado de conservação. por outro lado. primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. por probabilidade. o valor de cada imóvel. padrão construtivo.Pequenas diferenças de área.Se os dados forem errados.653 determina a trabalhar com eles do modo comum. contam pouco no cálculo final. etc. que nunca oferecem muitos detalhes dos imóveis ali compilados 8) . isto porque trabalhamos com maior número de dados amostrais e. difícil a rápida apuração do valor na análise gráfica MÉTODO DE CUSTO Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. em termos de mercado.a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído): .

É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção devendo ser consideradas. MÉTODO EVOLUTIVO 1) . conforme o caso. correspondente ao custo de uma construção nova. as condições do mercado com o emprego do fator de comercialização 2) . dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação . costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma. também.721 da ABNT BDI = Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção Tj = Percentual de juros durante a realização da obra Do montante calculado.O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual. maior ou menor que a unidade. Para este cálculo.Sendo: CC = Custo da construção CUB = Custo Unitário Básico C1 = Custo de elevadores C2 = Custo de instalações C3 = Custo de fundações especiais SEq = Área equivalente de construção conforme NBR-12. temos que deduzir o valor correspondente à depreciação física do imóvel.

mediante taxas financeiras operacionais reais 5) . no prazo estabelecido e compatível com a realidade 3) . além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação 2) .As unidades admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado. mediante empreendimento imobiliário FUTURO O método Involutivo considera: 1) .A margem de lucro liquido ao empreendedor 4) . não construído.A receita provável de comercialização das unidades projetadas com base em preços obtidos em pesquisas 2) .Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado 3) .As formulações sejam expressas no laudo .As margens de risco Exige-se: 1) . É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno bruto.MÉTODO INVOLUTIVO O Método Involutivo serve para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação.Todas as despesas de comercialização das unidade.O imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido. alicerçado no seu aproveitamento eficiente.

que consiste na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias Conjugação de Métodos Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de métodos. calculando-se de forma direta ou indireta. conforme características de mercado. é facultado o emprego de outro procedimento. Os bens podem ser classificados em: Tangíveis ou corpóreos (Identificados materialmente: imóveis. culturas agrícolas. os valores do terreno e da construção. real ou prevista. caso seja constatada a ausência de terrenos nus.seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos . também. ou que pode ser objeto de um direito. com base na capitalização presente da sua renda líquida. instalações. máquinas e equipamentos.OUTROS MÉTODOS Na avaliação de um imóvel. que devem ser justificada pelo avaliador Critério Residual Para avaliação de terrenos. devendo ser consideradas. móveis e utensílios. entre outros) . deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias Outros métodos aplicáveis são: Capitalização da Renda Apropria o valor do imóvel. desde que: . pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado por meio do critério residual. com o emprego do fator de comercialização Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas.sua utilização seja justificada CONCEITOS DE BENS E PROPRIEDADES Um bem pode ser qualquer coisa que tem valor. que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando. suscetível de utilização. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada. as condições do mercado.

goodwil.Empreendimentos de base imobiliária. destacam-se entre outros: a) .Marcas d) .Recursos naturais i) .Intangíveis ou incorpóreos (Não identificados materialmente: marcas.Veículos d) . fundos de comércio. além das limitações de oferta e procura.Imóveis b) .Fundos de comércio c) .Matérias-primas.Mobiliário e utensílios e) . direitos de uso. A propriedade é um conceito legal que compreende todos os direitos. e sofre influências por suas qualidades singulares de natureza física como durabilidade. interesses e benefícios relacionado com a posse de um bem.Recursos ambientais j) . A propriedade se integra com os direitos privados que outorgam ao proprietário um ou vários direitos específicos sobre o . entre outros) Quanto aos tangíveis.Infra-estruturas g) .Máquinas. industrial ou rural b) .Culturas agrícolas k) . imobilidade e localização. Seu valor é decorrência de sua utilidade e/ou de sua capacidade de satisfazer as necessidades. destacam-se entre outros: a) .Instalações h) . patentes. equipamentos e instalações industriais c) . e sua avaliação utiliza conceitos técnicos e econômicos. interesses e desejos da sociedade.Patentes A terra nua e suas benfeitorias são identificadas indistintamente como um bem imobiliário.Semoventes Quanto aos intangíveis. insumos e mercadorias f) .

Na terminologia contábil. Nos mercados imobiliários. e dos quais se possa esperar benefícios econômicos futuros. utensílios. seja pelo seu uso individual ou em combinação com outros ativos. tais como. oferta representa a quantidade de imóveis disponibilizados para venda ou locação. móveis. Os bens móveis incluem objetos que não estão permanentemente aderidos aos bens imobiliários e geralmente se caracterizam por sua mobilidade. têm preços semelhantes. que fluirão à empresa. Princípio da permanência Admite que. A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando tipos específicos de imóveis a vários preços. Este é o . mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação. Assim. Princípio da proporcionalidade Segundo o qual dois bens semelhantes. em mercados semelhantes. os gráficos de oferta e de procura são representados por duas curvas que se cruzam. existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes. OS PRINCÍPIOS GERAIS DA AVALIAÇÃO DE ATIVOS As variações dos preços dos bens resultam dos efeitos específicos e gerais das forças econômicas e sociais ao longo do tempo. para produzir bens ou serviços. Muitos princípios reconhecidos são aplicáveis na avaliação de bens. Forças específicas. As forças gerais podem ocasionar mudanças nos níveis de preços e no poder aquisitivo relativo da sociedade. este tem direito a utilizar. num dado mercado.que possui. os ativos podem ser tangíveis e intangíveis. vender. ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura. num dado mercado e dentro de um período de tempo. através de substituição por outros ativos ou empregando-os para uma dação em pagamento. as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados. Em conseqüência. planos urbanísticos em imóveis urbanos. Destacam-se entre eles os seguintes: Princípio da oferta e procura Estabelece que o preço de um bem. dentro de um certo período de tempo. máquinas. Tradicionalmente. doar ou exercer todos ou nenhum desses direitos. São frutos de imobilizações históricas e investimentos realizados e deles se espera que fluam benefícios econômicos futuros ao empreendimento. em vários preços. serviço. Os benefícios econômicos futuros envoltos em um ativo poderão fluir à empresa em várias formas. alugar. arrendar. tais como a mudança tecnológica em máquinas e equipamentos. embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo. ou ainda quando da sua desmobilização. podem gerar movimentos na oferta e na procura e ocasionar mudanças significativas nos preços. indicando um preço de equilíbrio. etc. Só devem ser considerados como ativos imobilizados aqueles que se destinam a produção.

ou diferentes tipos de aproveitamento. Este princípio é usualmente aplicado nos casos de avaliação para garantias hipotecárias. . qualidade e quantidade. de créditos ou empréstimos. não podem ser substituídos por outros. dentro das possibilidades legais e físicas. têm preços equivalentes. Princípio da probabilidade Segundo o qual. são adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. mas que deve ser usado com maior cautela. Bens infungíveis são aqueles que. Em conseqüência. coberturas de provisões técnicas de entidades seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos Fundos de Pensão ou outros casos assemelhados. numa certa data. quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.) Princípio da rentabilidade Segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivelmente proporcionará no futuro. (Bens fungíveis são aqueles que podem ser substituídos por outros da mesma espécie. na identificação das corretas mensurações dessas diferenças. os critérios e métodos de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade da avaliação. Princípio da substituição ou da equivalência Segundo o qual dois bens fungíveis. e desde que absorvíveis pelo mercado. Princípio do maior e melhor uso Segundo o qual o valor de um imóvel que comporta diferentes usos. será o que resulte economicamente mais aconselhável. Princípio da transparência Segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentação utilizadas. embora da mesma espécie. Princípio da finalidade Segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas.princípio mais usado no tratamento por fatores. Princípio da prudência Segundo o qual. em mercados semelhantes.

no entender desta autora. pois baseia-se unicamente na observação do que ocorre no mercado imobiliário. busca-se chegar a um preço provável de mercado. Para a correta aplicação deste método é necessário muita experiência e conhecimento por parte do Corretor Avaliador. no entanto. não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade. este método não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/vendedores. mormente quanto aos preços praticados na região. Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões relacionadas com a análise de vendas idênticas. pouco adequada para a determinação dos valores das propriedades de longo prazo. porém. o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível. pois se não se entenderem as motivações dos agentes intervenientes. de determinado atributo na propriedade. ela é. Vários autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo. Curiosamente. o que torna difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança. Segundo Rebelo (2002). porém. Na coleta de amostras de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando poderemos utilizar.Método Comparativo dos Dados do Mercado Propalado por todos como o método mais empregado em avaliações de imóveis. é restrito a um determinado contexto. Worzala e Silva (1997). sendo impraticável sua extrapolação para um contexto diverso. cuidadosa e justificável. (1997) e Connellan e James (1998). que devem ser coletados de forma criteriosa. ocorre que a comparação de preços . O método comparativo de dados de mercado é usado para estimar valores mercadológicos de propriedades similares. levando-se em consideração á área do imóvel avaliando. os dados provêm da perspicácia do avaliador. um ponto fraco deste método. tanto os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num mercado tipificado como de livre concorrência. embora esta abordagem se insira nas condições de mercado correntes. Além deste aspecto primário. se a base para comparação for reduzida. este método tem tido uma utilização crescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais. Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação do imóvel e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do valor. o método comparativo direto de dados de mercado. Segundo Wolverton (1998) o método é limitado. o que no mercado residencial corresponde às inúmeras variáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que. no seu entendimento. locatários e prospects/ compradores. pois o fato de identificar a existência ou não. Isto representa. fazendo com que o Avaliador reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço. a utilização do método de comparação de dados de mercado não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores. é difícil fornecer uma avaliação rigorosa e racional. fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou as qualidades atribuídas à propriedade. McCluskey et al. Na opinião de Lenk.

Padura e Sánchez. na realidade. Os preços de oferta das amostras são homogeneizados. de acordo com os critérios que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que. No seu entender. A homogeneização é feita em função das características e qualidades que. ocorre no mercado (Nebreda. é sugerida alguma precaução quando se utiliza este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse. 3. . influem no valor segundo a observação do mercado. a promoção do empreendimento e lucro do incorporador. os custos de construção. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística. É o método de avaliação mais objetivo (Nebreda. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda. dentro do segmento dos imóveis comparáveis. 5. 2006). O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de propriedades análogas.baseia-se numa relação direta e se o preço não é linear. 3. Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade universal do método comparativo devido ao fato das suas comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. Padura e Sánchez. para aproximar os dados que se está a avaliar. 7. metro quadrado de área total ou metro quadrado de área total incluindo a proporcionalidade das áreas comuns. o método comparativo peca por traduzur um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado. 4. o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para o imóvel avaliando. 2006). 2006). aplicando coeficientes de ponderação. Características do método comparativo 1. este modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. Podemos utilizar. quando da avaliação: metro quadrade de área útil. Padura e Sánchez. foram detectadas e que influem no valor de mercado.Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado são: o valor do terreno. porém. Vantagens do Método Comparativo: 1. com a média aritmética ou com uma ponderação. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior interesse. previamente. 2. em cada caso. 2. 6. Depois da análise das amostras. Baseia-se em observações do que.

Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais. 2005). 1984). 1996. sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard. A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação dos . o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard. 2002). 2006). 4. 6. 5. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo de dados de mercado confiável. 2005). Circunscrito a um espaço e local definido (Molina. 2002). O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear. 7. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda. 3. Desvantagens do método comparativo: 1. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo. Padura e Sánchez. o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk. torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo. Se a base para comparação for reduzida. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo. o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse. 1995 e Peto. 1984). 6. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta. 2002). 8. 2. McCluskey et al. 1998). 9. justificada e cuidadosa (Molina. Adair e McGreal. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região. Worzala e Silva 1997. 1956. segundo alguns autores.4. CONCLUSÃO O método comparativo. 1997 e Connellan e James 1998). 1997). é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt. Macckim. pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos. 5.

modelos e ponderações arbitrárias. leva a questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte. acessibilidade. e do contexto urbano.14 n. com adaptações. etc… Valor Homogeneizado Vhom = (V-A) x c1 x c2 x c3 x c4 x c5 x c6 x c7 x c8 x … cn em que: Vhom = Valor homogeneizado do imóvel de referência V = Valor de oferta do . data de transacção.3 Lisboa dez. -Identificação das variáveis influenciantes do valor. superfícies.Caracterização cuidadosa interna e externamente. exposição solar. localização geográfica. Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira. etc… Homogeneização 1) Utilizando o conceito de Valor Actual com: -Factores de capitalização sobre valores passados VHoje = VPassado (1 + Ti)ⁿ -Factores de actualização sobre valores futuros VHoje = VFuturo (1 + Ti)ⁿ exemplo 2) Utilizando o factor Oferta com FF = Valor Transacção ≈ 0. publicado por Economia Global e Gestão v. de consagração empírica. estado de conservação. . 2009. áreas acessórias. b) modelos resultantes de métodos sustentados pela inferência estatística A homogeneização permite comparar propriedades que entre si apresentam características diversas em relação à forma de pagamento. idade. Fonte: Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do avaliador. área.coeficientes de homogeneização. -Homogeneização de valores que pode ocorrer de duas formas: a) fórmulas. -Levantamento de dados do Mercado. tipologias. tipo de uso. Pressupõe: -A Vistoria do imóvel a avaliar. (tipologia). infra-estruturas. dos autores Fenando Tavares. onde a ponderação para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando. nível de acabamentos. nível de equipamentos.90 Valor de Oferta exemplo 3) O factor localização FL = Valor do Imóvel na Zona A Valor do Imóvel na Zona B n – Homogeneização de muitas outras características são possíveis – frentes.

Palures chama: mercado.imóvel de referência A = valor de equipamentos em áreas que o imóvel em apreço possua.1 2º Cálculo da razão entre o Desvio Máximo e o Desvio Padrão ℓm = (xs – x)/s onde xs é o elemento mais distante da Média 3º Comparação entre ℓm e ℓcrit Se ℓm ≤ ℓcrit não há dados discrepantes Se ℓm > ℓcrit elimine-se xs e volte-se ao 1º passo. 1º Cálculo de Média Aritmética e do desvio Padrão (s) . comparação. Ci = Coeficientes de homogeneização Uma vez homogeneizada a amostra. . Notas: A base de dados é uma ferramenta imprescíndivel O trabalho de homogeneização deve ser cautelosamente efectuado. a análise estatística possibilita enunciar um valor ou leque de valores mais prováveis para o imóvel.n n . homogeneização.Χ = Σ Vhom i e = Σ (Vhom iΧ)² i=1 n n . A questão que se coloca é a objectivação desses coeficientes.