You are on page 1of 7

1/7

Certificado de eficiencia energética de los edificios
Belén PABLOS PANÉS Abogada en Medina Cuadros Abogados. Licenciada en Derecho y Estudios Empresariales por ICADE. Especialista en Derecho Mercantil, Internacional Privado y Legislación Energética Diario La Ley, Nº 8145, Sección Tribuna, 10 Sep. 2013, Año XXXIV, Ref. D-302, Editorial LA LEY
LA LEY 4581/2013

I. NORMATIVA COMENTADA
• RD 235/2013, de 5 de abril (LA LEY 5288/2013), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. • Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010), relativa a la eficiencia energética de los edificios. • Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal: arts. 10 (LA LEY 46/1960), 11 (LA LEY 46/1960) y 17.3.ª • Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: art. 3 (LA LEY 4217/1999)c) • Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: art. 49.1 (LA LEY 11922/2007)

II. INTRODUCCIÓN
El punto de partida es el RD 235/2013, de 5 de abril (LA LEY 5288/2013), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No se trata de una figura nueva en nuestro ordenamiento jurídico, pues ya el RD 47/2007 (LA LEY 387/2007) regulaba esta exigencia para los edificios de nueva construcción. La novedad estriba en la extensión de la certificación a los edificios ya existentes (es decir, los anteriores a 2007, pues los posteriores ya deben contar con ella). De este modo, y por medio del citado RD 235/2013 (LA LEY 5288/2013), se transpone al ordenamiento español la Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010), y se deroga el Real Decreto de 2007 para edificios de nueva construcción, refundiéndolo con la incorporación del procedimiento básico de certificación energética de edificios existentes, que quedan por tanto dotados de una unidad sistemática y regulados bajo un mismo cuerpo legal.

III. EXIGENCIA DEL CERTIFICADO
El certificado de eficiencia energética se exige para los edificios o unidades de éstos que se construyan, vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Será necesario, como ya venía siendo, para edificios de nueva construcción (en cuyo caso se requiere certificado de eficiencia energética del Proyecto y, posteriormente, del edificio terminado), y ahora también para edificios o partes de edificios existentes. Ahora bien, para estos últimos, no ante cualquier negocio jurídico que suponga un nuevo usuario u ocupante, sino, según la dicción literal, cuando se vendan o alquilen (art. 2.1). Cuando se celebre contrato de compraventa de la totalidad o parte de un edificio, el certificado deberá ponerse a disposición del adquirente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, bastará la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado. Respecto a la naturaleza jurídica de la transmisión que hace nacer esta exigencia, no concreta la norma si se

laleydigital.es

27/01/2014

CONTENIDO Entre otros datos. si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo. calidad del aire interior. La eficiencia se pondera atribuyéndole valores de la «A» a la «G». No obstante. condiciones de confort térmico. V. calefacción e importe de los gastos de comunidad.es 27/01/2014 . superficie. lumínico. de 21 de julio. si hasta ahora para la adquisición de un inmueble se tenían en cuenta características como la situación. IV.2/7 refiere exclusivamente a las ventas voluntarias o quedan también incluidas las forzosas o judiciales. si bien el ahorro energético dependerá también del emplazamiento. Al posible comprador o arrendatario de un edificio o unidad del mismo. requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que. condiciones normales de funcionamiento y ocupación. de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) (en adelante LPH)]. así como la sustitución de energía convencional por biomasa o energía geotérmica. Pasamos así a examinar la repercusión que la instalación de sistemas que mejoren la eficiencia energética puede tener en una comunidad de propietarios sometida al régimen de la propiedad horizontal. instalaciones térmicas y de iluminación. a partir del 1 de junio de 2013 los propietarios deben tener disponible para el comprador o arrendatario este certificado energético y además se exhibirá en la publicidad del mercado inmobiliario. estado del piso o local. incluirá además un documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética y pueden incluso incluir una estimación de la recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil. sin que se repercutan los costes al resto de propietarios [art. aprobada por la mayoría indicada. particularidades climáticas regionales. 17. este certificado contendrá la descripción de las características de la envolvente térmica.3. a su vez. es laleydigital. se le debe proporcionar en el certificado información correcta acerca de su eficiencia energética y consejos prácticos sobre cómo mejorarla. etc. EJECUCIÓN DE LAS INNOVACIONES O MEJORAS DE EFICIENCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. cumplimiento de los requisitos medioambientales de las instalaciones. sean de titularidad pública o privada. un tercio de las cuotas de participación. De este modo. etc. la mejora que suponga un aprovechamiento común. año de construcción. representen tres quintas partes de las cuotas de participación. En cualquier caso. a su vez. tipo de edificio. La finalidad es promover edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía mediante la información que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios sobre las características energéticas del edificio. Para los edificios existentes.ª Ley 49/1960. a partir de esa fecha se dispone también de una calificación energética como nuevo parámetro para comparar los distintos inmuebles y valorar sus prestaciones. La rehabilitación energética de viviendas podría comprender medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes. basta el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen. Baste señalar que se exige también para inmuebles de uso público. Los acuerdos adoptados obligan a todos los propietarios. prescindiendo de esta consideración. existencia de ascensor. De este modo.

la finalidad queda cumplida si el adquirente de un departamento del edificio de dichas dimensiones tiene simplemente conocimiento de la eficiencia energética del edificio en su conjunto. estaría eximido de poner a disposición del adquirente el certificado siempre que este último pudiera ponderar la eficiencia energética del edificio. bien por conocer la del edificio en su conjunto. en este sentido. por lo que. desde este punto de vista. en definitiva. en su art. Entendemos que el carácter necesario o no de las innovaciones debe valorarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas y. la certificación se basará.3/7 vinculante para todos los propietarios y todos están obligados a contribuir a esa innovación.3 (LA LEY 5288/2013)). piso. local. y ello incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (arts. 11 del mismo cuerpo legal (1) . 10 (LA LEY 46/1960) y 11 LPH (LA LEY 46/1960)).ª LPH (LA LEY 46/1960). y con una eficiencia energética similar. de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio». así como el carácter especial del art. como mínimo. al describir la finalidad del procedimiento de certificación y. Nos centraremos concretamente en tres de ellos por las dudas interpretativas que generan. Dispone el art. 3 c). habitabilidad. señala que es proporcionar al adquirente información sobre las características del «edificio» (nótese que no añade aquí «partes del mismo»). En cualquier caso. en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales. puede ser una innovación inexigible que exime al disidente de contribuir cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. EXCEPCIONES AL ÁMBITO DE APLICACIÓN El Real Decreto contempla en su art.2 (LA LEY 5288/2013) una serie de exclusiones de su ámbito de aplicación.2 e) que no es exigible el certificado cuando se trate de: — «Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados». 5. 2. habría que analizar caso por caso la concreta obra de mejora de la eficiencia energética. si no es «necesaria» para la adecuada conservación. la certificación de las viviendas unifamiliares puede basarse en la evaluación de otro edificio representativo. La consecuencia sería que el propietario de un inmueble de superficie útil inferior a 50 m2. 17 LPH (LA LEY 46/1960) sobre el art. VI. bien por conocer la de una o varias unidades representativas del mismo edificio. la aprobación del presente Real Decreto por el que se regula el certificado de eficiencia energética. Y. con similares características energéticas.3.es 27/01/2014 . 1. 5. Sirva de apoyo el hecho de que el art. Sirva de apoyo a esta tesis el hecho de que la Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LA LEY 4217/1999). pues. de Ordenación de la Edificación. cuya finalidad es propiciar modelos energéticos más eficientes y limpios. incluya entre los requisitos básicos de la edificación relativos a la habitabilidad: «El ahorro de energía y aislamiento térmico. seguridad y accesibilidad del edificio. y a efectos de la repercusión de su coste. 2. por identidad de ratio. Esta redacción nos plantea la siguiente duda: ¿significa ésto que un departamento de la propiedad horizontal. si el técnico competente que expide el certificado puede garantizar la correspondencia(art. hace que en casos dudosos deba prevalecer la regla del art. y dado laleydigital. de diseño y tamaño similares. del propio Real Decreto. loft o solución habitacional con superficie inferior a 50 metros cuadrados está excluido? A favor cabe señalar que el propio art. apartados 2 y 3. 1. 17. Dada la confusa redacción de esta excepción para pisos de superficie inferior a determinadas dimensiones. dispone que para las unidades de un edificio.

añade el adjetivo «aislado». aislamiento. En cualquier caso. Queda.2 f) (LA LEY 5288/2013) que tampoco es exigible el certificado cuando se trate de: — «Edificios que se compren para reformas importantes o demolición». es decir. también es necesario el certificado. al ámbito autonómico la concreción de lo que se entiende por «reforma importante». podríamos concluir que la finalidad queda cumplida si en pisos que no alcancen la citada superficie se salvaguarda el derecho del adquirente al acceso a la información energética del edificio. por tanto. o incluso a un aislamiento de la propiedad horizontal. su derecho a la información (como lo demuestra además la remisión al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 11922/2007) para la imposición de sanciones). u orientación. que en su art. que no exige la expresión formal de la causa o motivo determinante que lleva a las partes a celebrar un negocio. Y ello en base a una interpretación literal del precepto. Por otro lado. la redacción del precepto es confusa y plantea la duda de lo que se entiende por «aislamiento».4/7 que la finalidad es la protección del consumidor. Parece que el legislador está pensando en edificaciones de escasa entidad constructiva y arquitectónicamente aisladas (entre otros. máxime cuando el objeto del Real Decreto es regular la eficiencia energética. es la promoción de la eficiencia energética y la información al consumidor que permita valorar y comparar sus prestaciones. Pasamos con ello a la segunda excepción del ámbito de aplicación sobre la que consideramos necesario llamar la atención.3 del Real Decreto. pues no queda claro si se refiere a un aislamiento arquitectónico. El comprador o arrendatario de una pequeña superficie también debe conocer la eficiencia del mismo. y donde la ley distingue nosotros debemos distinguir. casetas y lugares de guarda de aperos). que en unidades de superficie inferior a 50 m2 útiles. Por un lado. que es un término con unas implicaciones descriptivas térmicas que nada tienen que ver con lo que este artículo regula. estando en este sentido. Dispone el art. nos decantamos por la solución contraria. o bien. y que podrá definirse en términos de porcentaje de la superficie de la envolvente del edificio (será importante cuando se renueve más del 25% de la superficie de la envolvente del edificio) o en términos del valor del edificio (cuando el coste de reconstrucción sea superior al 25% del valor del edificio excluyendo el valor del terreno sobre el que se levanta el edificio) (3) . parece poco afortunado hablar de «aislamiento».es 27/01/2014 . en el sentido de no compartir servicios comunes como calefacción centralizada. incluido el aislamiento. 2. pues la propia norma especifica que se trate de «parte de un edificio aislado». y que induce a confusión. Sin embargo. en su caso. 4. Por lo demás. que. para arrojar algo de luz sobre lo que debe entenderse por «parte de un edificio aislado». y ésta viene determinada también por las características térmicas del edificio. 1. en este caso será necesaria la expresión de laleydigital. pues se vulneraría el espíritu y finalidad de la norma. pues puede llegar a tener un consumo muy superior al de un piso con mayor superficie pero que disponga de mejor sistema de climatización. haber aprovechado el art. Carecería de sentido que un edificio completamente dividido en apartamentos que no superaran los 50 m2 útiles no se certifique. aislado del edificio central (2) . en contra de la regla general en nuestro derecho. La duda podría haberse evitado de haber transpuesto literalmente la Directiva. como hemos expuesto. constructivo o urbanístico. integradas en un edificio. 2. relativo a las «definiciones». no se establece cómo de importante ha de ser la reforma del edificio para que se exima del certificado.2 e) hace referencia simplemente a «edificios independientes con una superficie útil total inferior a 50 m2».

pues el art. 89. o de duración superior pero con un consumo de energía inferior al 25% del consumo total anual. vivienda. La dicción de este artículo deja también hueco a la hermenéutica. y sólo así se entiende la exigencia de la «declaración responsable» del propietario de la vivienda. en la compraventa de viviendas: a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (…). aunque el más interesado en la obtención del certificado es la parte que va a hacer uso del inmueble. Destaca además que este precepto suprime la referencia a «partes de un edificio» que contempla todo el articulado. analizamos una tercera excepción al ámbito de aplicación. y se aplica. Este precepto no pone el acento en el uso que haya hecho el arrendador. RESPONSABLE DE LA OBTENCIÓN DEL CERTIFICADO E INSCRIPCIÓN DEL MISMO Es el promotor o propietario del edificio. 3.es 27/01/2014 . Efectivamente. considera cláusula abusiva «la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. 5. la exteriorización de la finalidad de la transferencia jurídica inmobiliaria para que. el responsable de encargar la certificación y de conservar la documentación (art. hablar de «previsto» implica que es desconocido por ahora y previsible para el futuro (4) . laleydigital. Entendemos que este precepto se refiere a viviendas con contratos de arrendamiento en los que el uso efectivo sea de duración total inferior a cuatro meses. En este sentido. d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda.5/7 la causa. en este sentido. cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad». VII. En particular. el responsable según normativa es el propietario. como lo demuestra una interpretación finalista (la protección del interés superior del consumidor y la promoción de la eficiencia energética). planta.1). de modo que la exención queda reducida al caso de arrendamiento en que concurran las especificaciones temporales o energéticas citadas. elevada esta finalidad a presupuesto del pacto. el propietario quede eximido de la entrega del certificado. sino en el que vaya a hacer el arrendatario. Consideramos importante subrayar que.2 g) (LA LEY 5288/2013) que tampoco es exigible el certificado cuando se trate de: — «Edificios o partes de edificios existentes de viviendas. apartamento o local destinado a uso independiente. así como una interpretación literal. y. cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año. Finalmente. se debe poner el acento en la forma de acreditación y en la responsabilidad del propietario en la declaración de este porcentaje. Dado que en este último caso lo que determina la necesidad o no del certificado es la facturación del consumo energético. 2. en consecuencia. Dispone el art. no podrá repercutir su coste al adquirente. entendemos que sí sería necesario el certificado en caso de venta del inmueble cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año. siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda». o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año. solamente a la reforma o demolición del edificio en su conjunto.3 Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 11922/2007).

al órgano competente de la Comunidad Autónoma para su inscripción en el Registro. es decir. laleydigital. Ni siquiera realiza una verdadera función de control. que establecía el art. pues no hay control de la legalidad. deberá procederse a su renovación (5) . el certificado tiene validez máxima de 10 años. Es un Registro administrativo limitado a dar noticia de su contenido (publicidad formal). en su caso. 49. da cumplimiento a las exigencias de información y permitirá realizar labores de inspección y control técnico y administrativo. a la modificación de la calificación obtenida. Las sanciones por incumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto se encuentran pendientes de desarrollo legislativo.5 apartados 6 y 7). así como poner a disposición del público registros de técnicos competentes y empresas especializadas que ofrezcan servicios de este tipo. Su consecución constituye una parte de las medidas necesarias para reducir la dependencia energética de la Unión Europea y las emisiones de gases efecto invernadero. además de las que se regulen. por el promotor o propietario.10 € cuando el acto constituya infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios (art.06 € y 601. antes de proceder. Con esta regulación se aprovecha el potencial de ahorro energético rentable que tiene el sector inmobiliario y aumenta la transparencia respecto a la eficiencia energética en beneficio de los futuros propietarios y ocupantes. pasando ahora a ser voluntaria la actualización del certificado cuando se ejecute dicha reforma o rehabilitación. Dado que es el órgano autonómico competente el que establecerá y aplicará un sistema de control independiente.012. 2 b) del Real Decreto de 2007. puede darse el caso de que los requisitos sean diferentes según el criterio de las distintas Comunidades Autónomas. y no un Registro jurídico que. Se ha suprimido la exigencia de certificación para reformas o rehabilitaciones importantes de edificios existentes. pudiendo incorporarse al Libro del Edificio o conservarse en poder del propietario o del Presidente de la Comunidad (art. por ende. se comunicarán al promotor o propietario las razones y un plazo para la subsanación o presentación de alegaciones en caso de discrepancia.1 Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 11922/2007)). pueden imponerse sanciones de entre 3.6/7 El certificado debe presentarse. OPINIÓN Merece en nuestra opinión un juicio positivo la finalidad perseguida por el Real Decreto. pues ésta se realiza por medio de inspecciones de comprobación y vigilancia del cumplimiento de la obligación de certificación. Este Registro de certificaciones. actualizarlo voluntariamente cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado. de ámbito autonómico. El propietario puede.005. En función de lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma. Baste señalar que. Debe advertirse que este Registro no es un Registro sustantivo. reconocería efectos sustantivos a dicho contenido (publicidad material). y podrán entrar en juego los preceptos del Código Civil relativos a la responsabilidad del vendedor respecto del adquirente. no hay tracto sucesivo y parece limitada la eficacia frente a terceros adquirentes. que no es otra que la reducción del consumo de energía y el uso de energía procedente de fuentes renovables en el sector de la edificación. VIII. Por lo demás. Cuando a través de esta verificación se compruebe que hay divergencia entre los datos consignados y los resultantes de la comprobación. aumentar de categoría y. además. revalorizar el inmueble. La eficacia es puramente administrativa o de control. si bien servirá como medio de prueba de la existencia de la certificación.es 27/01/2014 . así como la seguridad del abastecimiento energético a medio y largo plazo y el desarrollo tecnológico. además. sirviendo igualmente de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos.

4. como hemos venido exponiendo a lo largo de este trabajo. es decir.es 27/01/2014 . eléctrica o acústicamente aislada. o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año». Sin embargo. bien durante menos de cuatro meses al año. en definitiva. pero aplicable por identidad de ratio al art. no en que la unidad de la propiedad horizontal comparta o no servicios comunes.2. Ver Texto (5) Art. la concienciación social que apueste por invertir en edificios energéticamente eficientes que permitan recuperar mediante el ahorro el coste de la inversión inicial. 17. construyan y renueven edificios energéticamente eficientes dotados de sistemas de medición inteligentes. Ver Texto (2) El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA) considera «edificio aislado» aquel que no comparte muros o medianeras con ningún otro edificio.1 Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010): «Los requisitos mínimos de la eficiencia energética se revisarán periódicamente a intervalos no superiores a cinco años y.7/7 La clave de su éxito dependerá.ª LPH (LA LEY 46/1960). 4. diseñen. Ver Texto (4) El art. Y. 17. en caso necesario. en gran medida. Ver Texto laleydigital.3. 2. así como de los incentivos financieros para lograr este objetivo. destaca lo ambiguo de algunas expresiones utilizadas por el Real Decreto y que determina la necesidad de recurrir a la hermenéutica con la inseguridad que ello genera.2 Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010) hace referencia a «edificios de viviendas utilizados o destinados a ser utilizados. relativa al art. Ver Texto (3) Art. Secc. que pone el acento en la acepción constructiva del término. se actualizarán con el fin de adaptarlos a los avances técnicos del sector de la construcción». de 16 de junio de 2011.10 Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010). de que los responsables de la planificación urbana y arquitectos proyecten. ni en que esté térmica.ª. (1) SAP Zaragoza. Habrá que esperar a que la regulación autonómica arroje algo de luz en estos aspectos. en línea con el mandato europeo de aumentar el número de edificios de consumo de energía casi nulo.ª LPH (LA LEY 46/1960). 4.