Marc Candelier

Octobre 2007 version 6

http://www.marc-candelier.com bulle.immo160@free.fr

Immobilier
Estimation dun actif immobilier
Ce document propose une mthode permettant destimer la valeur dun actif immobilier parfaitement soutenu par les fondamentaux conomiques. Il aboutit une solution gnrique applicable aux diffrents cas possibles: propritaire bailleur, propritaire occupant et achat avec ou sans emprunt.

Problme
Pour estimer la valeur dun actif immobilier nous utilisons tous la bonne vieille mthode du prix au mtre carr que nous multiplions par la surface habitable du logement considr. Cette mthode permet dobtenir un prix moyen calcul par rapport aux prix observs sur le march immobilier. La principale difficult est de trouver un prix au mtre carr suffisamment reprsentatif du type de logement que lon cherche estimer: maison, appartement, nombre de pices, ville, quartier, prestations etc. Les agences immobilires sont particulirement bien places pour faire une telle estimation car elles connaissent la ralit du march immobilier local: ils connaissent les prix de mise en vente mais surtout les prix de vente effectifs, aprs ngociation ventuelle. Gnralement on aboutit une fourchette de prix donnant les valeurs min et max du bien estim. Quelle que soit la mthode utilise, lestimation est toujours obtenue partir des prix observs sur le march. Compte tenu des prix actuels, cette mthode est assez satisfaisante pour les vendeurs car la valeur de leur logement est bien souvent estime un bon prix. Le gros problme est du ct des acheteurs qui eux voient les prix augmenter danne en anne sans clairement percevoir pourquoi, notamment pour ceux qui ne suivent pas de prs lactualit du march immobilier. On peut par exemple sinterroger sur la hausse de 143% observe sur les prix, entre les annes 1996 et 2007, alors que sur cette mme priode les loyers ont progress de seulement 30%. On peut trs clairement se poser la question de savoir si les prix du march sont conomiquement justifis et, notamment, soutenus par les fondamentaux conomiques. Les acheteurs ont donc besoin de disposer dune rfrence de prix totalement indpendante des prix observs, mais calcule partir des fondamentaux conomiques. Cette information peut tre trs utile pour guider la dcision dachat, notamment lorsquil y a une bulle immobilire. Le prsent document dcrit une mthode permettant destimer la valeur dun actif immobilier. Il aboutit un modle mathmatique capable de donner un prix thorique parfaitement soutenu par les fondamentaux conomiques.

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Rendement Locatif Net (RLN)

Un achat immobilier est gnralement destin devenir la rsidence principale de lacqureur ou un investissement locatif. Dans les deux cas, lacheteur cherche plus ou moins obtenir un rendement locatif net quivalent celui dun placement financier sans risque. On peut trs bien parler de rendement locatif pour sa rsidence principale, dans la mesure o il sagit dinvestir dans lachat dun logement pour le louer soi-mme. Par rapport un investisseur il a mme lnorme avantage davoir des frais dexploitation rduits et de ne pas payer dimpt sur les revenus de son investissement (les loyers conomiss).

Revenu locatif net

Sur une anne le propritaire bailleur reoit 12 loyers mais doit payer des frais dexploitation incompressibles et des impts sur les revenus produits par son investissement. Eventuellement il paye des intrts sur la part du capital emprunt. Dans le cas dun propritaire occupant, sur une anne il gagne 12 loyers (cest une dpense quil na pas faire) et a galement des frais payer et ventuellement des intrts sur le capital emprunt. Le revenu locatif net annuel est donn par la relation suivante

R_net 12.L Frais Te.( Pa.(1 Tn) A) (1)

Avec :

R _ net , Le revenu locatif net L , Le loyer mensuel hors charges Frais , Lensemble des frais dexploitation ainsi que les impts Te , Le Taux demprunt (assurance incluse) Pa , Le Prix dachat du logement Tn , Les Frais de notaire ( Tn Frais _ Notaire / Pa ) A , Lapport personnel

Nous prendrons ici comme hypothse quun achat immobilier se fait toujours au prix du march, mme en passant par une agence immobilire (cest le vendeur qui paye les frais dagence).

Capital investi
Dans tous les cas, le capital investi est gal lapport personnel (A). Pour un achat sans emprunt, on a A=Pa(1+Tn). Lapport personnel (A) correspond au prix dachat augment des frais de notaire.

Rendement Locatif Net (RLN)

Le rendement locatif net correspond au ratio revenu locatif net/capital investi.

RLN

12.L Frais Te.( Pa.(1 Tn) A) A

(2)

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Evaluation dun actif immobilier

Il sagit ici de dterminer la valeur thorique dun actif immobilier (prix darbitrage) en partant du principe que dans un march quilibr (sans spculation) le rendement locatif est comparable celui dun placement sans risque. Pour obtenir ce rsultat, il faut poser RLN=Tp. Ce qui nous conduit lgalit suivante

RLN Tp

12.L Frais Te.( Pa.(1 Tn) A) A

(3)

Avec : RLN , Rendement Locatif Net Tp , Le taux de placement du capital (net de frais) En partant de lquation (3) on obtient lgalit ci-aprs

12.L Frais Te.Pa.(1 Tn) A.(Te Tp) 0 (4)

Deux cas doivent tre considrs : Cas dun achat sans apport personnel, soit A=0. Cas dun achat sans emprunt, soit A= Pa.(1+Tn)

Cas dun achat sans apport personnel

Dans lquation (4) on pose A=0 et lon obtient

12.L Frais Te.Pa.(1 Tn) 0

(4a)

On peut maintenant calculer Pa correspondant au prix dachat (hors frais de notaire) du logement satisfaisant la condition RLN=Tp. Cest le prix dquilibre (Pe) dans un march sans spculation (Prix darbitrage). Il est donn par la relation suivante

Pe

L.(12 frais / L) (5a) Te.(1 Tn)

Dans lquation (5a) Tn est constant (de lordre de 7% pour de lancien) et le paramtre Frais/L peut sans aucun problme tre considr comme une constante, dans la mesure o les frais voluent au mme rythme que le loyer qui, lui-mme, suit plus ou moins lvolution du revenu disponible par mnage. Dans ces conditions, lquation (5a) qui donne le Prix dquilibre pour un achat sans apport personnel peut scrire sous une forme beaucoup plus simple

Pe k .
Avec :

L (6a) Te

12 ( Frais / L) (7) 1 Tn

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Cas dun achat sans emprunt

Dans lquation (4) on pose A=Pa.(1+Tn), qui correspond au prix dachat frais de notaire inclus, et lon obtient

12.L Frais Tp.Pa.(1 Tn) 0

(4b)

Comme pour le cas prcdent on calcule le prix dquilibre (Pe) qui est donn par la relation suivante

Pe k .

L (6b) Tp

Avec la constante K qui est dfinie par lquation (7)

Diffrence entre achat sans apport et achat sans emprunt

Les quations (6a) et (6b) montrent que dans le cas dun achat sans apport, le prix dquilibre Pe est directement dtermin par le taux demprunt (Te) ; alors que cest le taux de placement du capital (Tp) qui dtermine le prix dquilibre lorsquun achat est effectu sans emprunt. Dun point de vue pratique, on dmontre aisment que le diffrentiel de taux (Te-Tp) est relativement constant et de faible valeur pour un placement sans risque (moins du %) et mme nul pour un placement avec un peu de risque (type diversifi). On ne peut pas ignorer que beaucoup dachats seffectuent avec un emprunt. Cest notamment le cas des primo-accdants qui sont au dbut de la chane. En consquence nous pouvons considrer quil est prfrable dutiliser lquation (6a) pour estimer le prix thorique dun actif immobilier. Essayons maintenant de voir comment varie le prix dquilibre Pe en fonction des paramtres de lquation.

Comment varie le prix dquilibre (Pe)

Dun point de vue mathmatique la condition Te 0 doit toujours tre vrifie pour lquation (6a). En effet, on constate que lorsque Te tend vers la valeur zro Pe tend vers linfini, alors que nos revenus tendent eux vers une constante ! Dans ces conditions on dmontre sans aucun problme que la solution achat est gagnante. Cest ce qui se produit lorsque les taux demprunt descendent trs bas. Lanalyse de lquation (6a) montre que le prix dquilibre Pe dun logement est : Indpendant du montant et de la dure de lemprunt; Proportionnel au prix du loyer ; Inversement proportionnel au taux demprunt Te. Autrement dit, une augmentation de 3% des loyers a pour effet daugmenter le prix dquilibre Pe de 3%. De mme, si les taux dintrts baissent de 40 points, pour par exemple passer de 4% 3,6%, le prix dquilibre Pe augmente de 11% : (4-3,6)/3,6). Il y a un effet de levier trs important qui est ici de 27,5 (11/0,4). On comprend bien ici le pige des taux rvisables qui favorisent la hausse du prix dquilibre. Bien entendu, leffet levier est galement prsent lorsque les taux remontent. Si les prix du march sont suprieurs au prix dquilibre cela signifie que la solution location est conomiquement plus rentable. Dans ces conditions, les prix sont survalus et la demande diminue, ce qui conduit le march corriger les prix la page 4-11

baisse. Inversement, si les prix du march sont infrieurs au prix dquilibre, alors la demande augmente avec comme consquence une hausse des prix. Si le raisonnement est bon, le prix du march (Pm) dun logement doit normalement suivre le prix dquilibre et prendre des valeurs relativement proches de Pe.

Calcul de la constante k
Pour calculer la constante k dfinie par lquation (7), il est ncessaire de dterminer le ratio Frais/loyer pour chacun des deux cas identifis : Investissement locatif et achat de sa rsidence principale. Le tableau ci-aprs donne une liste de dpenses qui permet destimer le ratio Frais/Loyer pour les deux cas :

Frais
Taxe Foncire Entretien et rparation Frais de gestion locative charges non rcuprables auprs du locataire Assurance contre les loyers impays Perte de loyers due au taux de rotation des locataires Prlvements sociaux Impts sur le revenu

Propritaire occupant
1 loyer 1 loyer -

Propritaire bailleur
1 loyer 1 loyer 0,6 loyer ? 0,24 0.36 loyer 0,36 loyer 1 loyer 0?

Remarques
Peut atteindre 1,8 loyers dans certaines villes ! 0,5% de la valeur du bien 5 8 % des loyers Cas dun appartement 2 3% des loyers Perte dun loyer tous les 3 ans 11% du revenu net Dpend de sa tranche marginale dimposition Dpenses minimales

Totaux

2 loyers

4,5 loyers

Ce tableau nous donne des ratios Frais/Loyer de: 2 loyers pour le cas du propritaire occupant ; 4,5 loyers min pour le propritaire bailleur. Avec des frais de notaire (Tn) = 7% (0,07) partir de lquation (7) on calcule une constante K de : 9,34 pour le cas du propritaire occupant ; 7,00 max pour le cas du propritaire bailleur. Un investisseur locatif est donc beaucoup plus exigent sur le prix : il cherche des prix au minimum 25% plus bas quun achat type rsidence principale.

Un exemple de calcul du ratio Pe/L

Connaissant la constante k, partir de lquation (6a) il est maintenant possible de calculer le ratio Pe/L qui permet dexprimer le prix thorique dun logement en 1 nombre de loyers. Pour calculer ce ratio jai retenu un taux demprunt (Te) de 4,95% (Condition obtenue en octobre 2007 pour un excellent dossier sur 15 ans avec 0,4% dassurance).

Pe K 9,34 L Te 0,0495

Condition obtenue en octobre 2007 pour un excellent dossier sur 15 ans avec 0,4% dassurance (Source http://www.meilleurtaux.com)

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Pe 189 L
Compte tenu des conditions demprunt pratiques en octobre 2007, le prix dquilibre du march immobilier est de 189 loyers. Autrement dit, un logement propos un prix de vente suprieur 189 loyers (hors charges) peut tre considr comme trop cher par rapport la solution location. Pour estimer le prix dun logement il est donc extrmement important davoir une ide du loyer auquel il peut tre lou. Pour donner un exemple, en octobre 2007 un appartement qui se loue 725 hors charges, a une valeur sur le march immobilier de 725x189=137000 (estimation pour une rsidence principale). Par la mme mthode, en mai 2007, on calculait un prix thorique de 157000 ( lpoque les taux taient en moyenne de 4,3%).

Validation du modle mathmatique

Maintenant que nous savons calculer le prix thorique Pe/L dun actif immobilier, il peut tre intressant de voir comment ce prix volue par rapport ceux observs sur 2 le march par lINSEE . Le graphique ci-aprs donne sur plusieurs annes le ratio Pe/L (trac rouge) ainsi que le ratio Pm/L de lensemble des logements anciens de la France mtropolitaine (trac bleu). Il a t construit en mai 2007. Le prix thorique est calcul jusquen dcembre 2008 partir des prvisions de taux de Meilleurtaux.com Le graphique parle de lui-mme et montre quune bulle est en formation depuis fin 2005 ! Le modle mathmatique semble donc tenir la route.
Comparaison Pe et Pm partir des donnes de l'INSEE
270 260 250 240
258 Loyers

valeur en nombre de Loyers

230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110
nv ja .-9 6 c. d -9 6 d -9 c. 7 c d .-9 8 d -9 c. 9 d -0 c. 0 c d 1 .-0 d -0 c. 2 d -0 c. 3 c. d 4 -0 d -0 c. 5 c d .-0 6 c. d -0 7 d -0 c. 8 c d 9 .-0
Pe/L Pm/L INSEE
197 Loyers

Anne

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France mtropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4me trimestre 2000). et Indice des prix la consommation - IPC -Ensemble des mnages - France mtropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des rsidences principales.

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Rendement Locatif Brut (RLB)

Dans le cas dun achat sans emprunt, lacheteur investit un capital correspondant au prix de vente (que nous prendrons gal au prix dquilibre) auquel il faut ajouter les frais de notaire (7%), soit 1,07.Pe. Il conomise lquivalent de 12 loyers. On calcule un Rendement Locatif Brut (RLB)

RLB

12.L 1,07.Pe
et il vient

A partir de lquation (6a) on obtient L=Pe.Te/K

RLB

12.Te 1,07.K

Dans le cas du propritaire occupant, avec K=9.34, on calcule

RLB 1,2.Te
Et pour le cas du propritaire bailleur, avec K=7, on calcule la valeur minimale

RLB 1,6.Te
Pour donner des ordres de grandeur, avec un taux demprunt de 4,95% il faut viser un rendement locatif brut de plus de 6% pour une rsidence principale et au minimum de 8% pour un investissement locatif. Avec un ratio prix/loyer de 258, on calcule un rendement brut de 12/(1,07 x 258)=4,3%. Les prix sont donc largement surestims. Bien entendu ces taux de rendement brut permettent dobtenir, dans les deux cas, un rendement locatif net (RLN) gal Te, soit 4,95% pour cet exemple.

Deux mots sur la plus-value

Le calcul de la rentabilit locative ne tient absolument pas compte de la plus-value ou, pourquoi pas, la moins-value que lon peut faire la revente du bien. Rappelons que la plus-value correspond la diffrence entre le prix obtenu la revente et le prix dachat, diminue des frais dachat et de revente (frais de notaire et dagence). Un logement achet au prix Pa ncessite un investissement 1,07.Pa (en comptant 7% de frais de notaire). Au moment de la revente, le prix a augment de Prix auquel il faut enlever les frais dagence (5%). On calcule une plus-value PV qui est donne par la relation suivante

PV 0,95.( Pa Prix ) 1,07.Pa PV 0,95.Prix 0,12.Pa (8)

Lquation (8) montre quune fois le contrat de vente sign chez le notaire, lacqureur a dj perdu 12% de son investissement. Autrement dit, pour ne rien perdre sur le capital entre le moment de lachat et de la revente, le prix du bien doit page 7-11

augmenter au minimum de 12,6% (0,12/0,95). Il faut exactement 5 ans pour atteindre cet objectif, si on prend comme hypothse une augmentation des prix au mme rythme que les loyers, soit 2,4% par an (Cest la croissance moyenne constate sur les 11 dernires annes). A noter quil ny a pas dimpt payer sur la plus-value ralise suite la vente dune rsidence principale. Il nen est pas de mme pour un investissement locatif : il faut le garder au moins 15 ans pour tre exonr de limpt sur la plus-value. Limmobilier prsente un risque quil ne faut pas ngliger. En effet, pour retrouver le capital investi lachat il faut imprativement pouvoir revendre le bien au minimum 12,6% de plus que sa valeur dachat et cela sans prendre en compte lrosion montaire due linflation.

Deux mots sur linflation

Linflation est ce qui caractrise une modification des prix entre des biens ou services considrs deux deux. Il est ainsi intressant de connatre lvolution du ratio Prix/Loyer qui est un trs bon indicateur sur linflation des prix la vente par rapport aux loyers. Ce ratio prsente galement lnorme avantage de donner une valeur dans une monnaie constante, lunit tant le prix du loyer pour le bien considr. A partir de lquation (6a) on obtient le ratio Pe/Loyer=K/Te. Le ratio Pe/Loyer reste constant tant que les taux demprunt ne bougent pas. Les loyers sont fortement encadrs : Dans la plupart des cas, un mnage ne peut pas mettre plus du 1/3 de ses revenus dans un loyer. Ils ne peuvent donc pas augmenter plus vite que le revenu par mnage. En consquence, si les taux demprunt ne bougent pas, les prix ne peuvent pas voluer plus vite que les loyers, donc du revenu par mnage. Concernant les prix, Jacques Friggit a dmontr que depuis 1965, le prix des logements rapport au revenu disponible par mnage volue l'intrieur d'un "tunnel" de largeur 10% autour du revenu disponible par mnage (voir graphique ciaprs).

1,8

Indice du prix des logements rapport au revenu disponible par mnage (de l'ensemble des mnages franais) 1,6 Base 1999 = 1
Source: d'aprs les bases notariales et INSEE

1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1950

France Ile-de-France Ile-de-France hors Paris Paris Province

1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000

actualisations tlchargeables sur www.adef.org/statistiques

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Il est vident que mme dans un contexte de taux stables, les prix peuvent augmenter dans une ville ou une rgion parce que le revenu par mnage augmente significativement suite, par exemple, limplantation dune usine. Autrement dit, les loyers et les prix peuvent parfaitement augmenter, avec mme des diffrences sensibles dune rgion une autre, tout en restant avec un ratio prix/loyer constant (si bien entendu les taux ne bougent pas). Pour donner un exemple, les loyers et les prix peuvent trs bien enregistrer une hausse de 50% sur plusieurs annes sans pour cela changer le ratio Pe/L, donc le rendement locatif. Par contre, pour notre exemple, nous aurions une plus-value non ngligeable de 36%.

Loyer pay par un propritaire occupant

Une fois les emprunts rembourss, beaucoup de gens pensent que leur logement ne cote rien. Nous avons dmontr que cela est totalement faux. Il peut donc tre intressant de connatre lquivalent loyer pay par celui qui fait le choix de devenir propritaire. Cela peut tre une autre faon dapprcier le prix dun logement propos la vente. Reprenons lquation ( 4a) qui nous permet dcrire la relation suivante

12. Frais Te.Pa.(1 Tn)

Dans cette quation Pa est le prix dachat du logement et correspond la dpense mensuelle non rcuprable (quivalent un loyer) paye par le propritaire occupant. Les frais sont connus ainsi que le taux demprunt Te et le prix dachat Pa. Si L est le loyer constat sur le march pour un logement quivalent, on peut alors exprimer en nombre de loyers L (loyer rel). Et on obtient

( / L)

( Frais / L) Te.( Pa / L).(1 Tn) (9) 12

A partir de lquation (7) on calcule

Frais / L 12 k.(1 Tn ) (10)

En remplaant dans lquation (9) Frais/L par lexpression (10) on aboutit au rsultat suivant

( / L) 1 (1 Tn).

Te.( Pa / L) k 12

Avec : / L , Le ratio quivalent loyer sur loyer locatif. Te , Le Taux demprunt (assurance incluse) Pour prendre un exemple chiffr. Actuellement en France le ratio Pa/L se situe en moyenne autour de 258 loyers. Les taux demprunt sont 4,95% pour un bon dossier. Si on prend le cas dune rsidence principale (K=9,34) et des frais de notaire 7% on calcule un ratio / L de

( / L) 1 (1 0,07)

0,0495 258 9,34 1,30 loyers 12

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Sans prendre en compte lventuelle plus-value ou moins-value que lon aura la revente, tre propritaire de sa rsidence principale revient payer en moyenne 1,3 loyers par mois, soit 30% de plus que sil tait locataire de son logement. Nous avons vu plus haut que ds la signature du contrat de vente, lacheteur a dj perdu 12% de la valeur de son bien. Pour un logement dune valeur de 258 loyers cela reprsente 31 loyers, soit une dpense de 0,52 loyer par mois pendant 5 ans. Si nous refaisons nos comptes, notre acheteur payera lquivalent de 1,82 loyers par mois, soit 82% de plus quun locataire. Pas de panique, il y a une solution pour rcuprer cette dpense supplmentaire. Pour compenser ce surcot, il suffit que la valeur marchande de son bien augmente de 9,8 loyers par an (0,82x12), soit une hausse de 9,8/258=3,8% par an. Sur 5 ans cela reprsente une hausse de 20,5%. En fait tout fonctionne bien tant que les prix de limmobilier prsentent une croissance positive et pour notre cas suprieure 3,8% par an. Cest exactement comme le vlo : pour tenir dessus il faut pdaler.

Comment interprter une hausse ou une baisse du ratio Prix/Loyer

Nous avons vu que le ratio Prix/Loyer devrait tre de 189 loyers (situation en octobre 2007) alors que les prix observs sur le march ont un ratio Prix/Loyer de 256. Pour retrouver des prix en cohrence avec les fondamentaux conomiques, ceux-ci doivent baisser de 189-256/256= -26%. Comment interprter cette baisse du ratio Prix/loyer ? Prenons le cas o le ratio Prix/Loyer doit baisser de x %, cela revient crire lquation suivante

Pn P0 x .(1 ) Ln L0 100

A partir de cette quation on obtient Le ratio Pn/P0 qui caractrise la hausse des prix

Pn x Ln (1 ). P0 100 L0
Avec

(10)

Pn Ln n x

,Prix n annes aprs la date dachat. ,Loyer n annes aprs la date dachat. ,Nombre dannes aprs la date dachat (0 correspond lanne dachat) ,La hausse du ratio Prix/Loyer (En %, ngatif pour une baisse)

Pour donner un exemple chiffr, prenons x / 100 0, 26 (baisse de 26% du ratio Prix/Loyer) et

Ln 1,13 (hausse de 13% des loyers). A partir de lquation (10) on L0

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calcule Pn / P 0 0,74 1,13 0,836 , soit une baisse des prix de 16,3%. Le ratio Prix/Loyer a bien baiss de 26%. Autrement dit, on a bien une dflation de 26% des prix par rapport aux loyers. On peut galement imaginer que les loyers baissent par exemple de 10%. Dans ce cas on calcule que les prix doivent alors baisser de 33,4% pour toujours avoir un ratio Prix/Loyer qui baisse de 26%. Latterrissage en douceur est donc possible condition que les loyers continuent daugmenter au rythme actuel (2,9% par an, soit 15,4% sur 5 ans). Mais attention, lorsque lon parle datterrissage en douceur cela signifie que le prix en Euros courants baissera avec douceur mais pas le prix en Euros constants qui lui baissera toujours de 26% !

Pour conclure
Nous avons mis en vidence que la valeur thorique dun bien immobilier est fortement lie aux taux demprunt. Pour bon nombre de personnes la pierre est perue comme un placement solide et elles nimaginent mme pas que les prix peuvent descendre. Le logement que vous occupez est certainement trs solide mais visiblement on ne peut pas en dire autant de la valeur marchande dun tel actif. En effet, nous avons vu que cette valeur thorique (Pe) est inversement proportionnelle au taux demprunt (Te), et en langage clair cela signifie que la valeur dun actif immobilier dpend directement des taux demprunt pratiqus sur le march, qui eux3 mmes sont fortement lis au taux directeur de la BCE . Ainsi, lorsque vous entendez la radio que la BCE a relev son taux directeur de 25 points, pour par exemple passer de 3,90% 4,15% (bien peu de chose), cela signifie que votre patrimoine immobilier risque de perdre (4,15-3,9)/3,9=6,4% ! Si votre maison est estime 350000, en une journe vous perdez 350000 x 6,4%=22400 ! Mais ce qui est incroyable cest que votre maison est toujours l et que sa taille nest absolument pas modifie. Cela nest pas un problme si vous avez achet cette maison il y a 10 ans, mais il en est tout autrement pour celui qui est propritaire depuis seulement quelques mois. Nous avons galement mis en vidence la ncessit de connatre la valeur locative du logement que vous souhaitez acheter. Cest fondamental, car les loyers refltent le pouvoir dachat local donc celui de votre futur acheteur. Rien quun exemple, dernirement jai visit une trs belle maison en Ardche. Le propritaire en voulait 350000. Je lui ai demand quel prix cette maison pouvait se louer. La rponse a t entre 800 et 900 par mois. Sur la base dun loyer de 900, jai calcul un ratio prix/loyer de 389 et un rendement locatif brut de 2,88% ! Il faut aller Paris pour trouver des ratios aussi levs. Notre march immobilier est certainement en haut de cycle et lesprance de plus-value est pratiquement nulle pour les 10 prochaines annes. En achetant cette maison, en plus du modeste rendement locatif, je prends le risque de perdre une partie du capital investi et de rencontrer des difficults lors de la revente pour trouver un acheteur capable dinvestir 389 loyers dans un logement. Pour un achat ce prix, je prfre louer et placer mon argent. Pour vos choix dinvestissement, fiez-vous avant tout la ralit des donnes conomiques et noubliez pas quune bonne affaire se fait lachat et non pas la revente.
Ce document ne demande qu tre amlior, aussi nhsitez pas me transmettre vos remarques.

Banque Centrale Europenne qui est responsable de la mise en uvre de la politique montaire.

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