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Prof. Dr. lvaro Vidal Olivares Derecho civil III LA COMPRAVENTA Regulacin.

Libro IV, ttulo XXIII, artculos 1793 a 1896 del cdigo civil. I CONCEPTO: "La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero" (artculo 1793 ) II CARACTERISTICAS 1.- Bilateral. Ambas partes se obligan recprocamente. El comprador a pagar en dinero el precio de la cosa, el vendedor a entregar la cosa vendida. El precio y la cosa son elementos de la esencia del contrato en estudio (vase artculo 1444 cdigo civil) y son el objeto de las obligaciones recprocas tambin denominadas, por algunos, de la esencia. Dado su carcter de contrato bilateral le son aplicables los efectos particulares de esta clase de contratos, esto es, la excepcin de contrato no cumplido; la resolucin por inejecucin y la teora de los riesgos. En la regulacin de la compraventa hay normas especiales sobre los referidos efectos particulares y que son aplicacin de las reglas generales (artculos 1489, 1550 y 1552 del cdigo civil). As, el artculo 1826 reconoce al comprador la facultad resolutoria por la no entrega de la cosa e implcitamente la excepcin de contrato no cumplido del vendedor (vase el inciso 3); el artculo 1873 regula la facultad del vendedor para resolver el contrato por no pago del precio. En el caso del artculo 1820, debemos considerar que es la nica norma del cdigo civil que se hace cargo del problema del riesgo de la contraprestacin en los contratos bilaterales, instaurando como regla la del res perit creditori. El artculo 1550 del cdigo civil establece una regla de aplicacin general a las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto, cualquiera sea su fuente. 2.- Oneroso. Se trata de un contrato que reporta una utilidad econmica para ambas partes, gravndose cada una de ellas a beneficio de la otra. Con ocasin de este contrato particular el legislador regula extensamente la obligacin de garanta, propia de los contratos onerosos. En el derecho comparado, como se ha dicho, esta obligacin de garanta constituye un elemento de la naturaleza de todos los contratos onerosos. En el caso de la compraventa, el legislador dispone expresamente que el vendedor se obliga al saneamiento de la eviccin y los vicios redhibitorios de la cosa vendida, pudiendo las partes, en todo caso, eximir al vendedor de esta obligacin, eso si, dentro de los lmites admitidos por la buena fe (vase los artculo 1837 y siguientes)

3.- Conmutativo. En este contrato las partes, el comprador y el vendedor, al momento de su celebracin miran como equivalentes las prestaciones objeto de las obligaciones que cada una de ellas contrae. Las partes, al momento de celebrar el contrato, tienen la capacidad de anticipar con una cierta precisin los beneficios econmicos que ste les reportar. De cualquier forma, la conmutatividad del contrato de compraventa no es un elemento de la esencia, sino de su naturaleza. En el caso de la venta de una cosa futura, la regla general ser considerarla una compraventa sujeta a condicin (compraventa onerosa conmutativa). Sin embargo, puede llegarse a la conclusin que se trata de una compraventa cuyo objeto sea la suerte (vase artculo 1813 cdigo civil). En este ltimo caso el contrato ser oneroso aleatorio. En este contrato se regula uno de los aspectos que da trascendencia a los contratos onerosos conmutativos: la lesin enorme. En efecto, la lesin enorme y sus efectos se aplican a las compraventas voluntarias de inmuebles, cuando la desproporcin de las prestaciones supera ciertos lmites, tomando como referencia el justo precio de la cosa al tiempo del contrato (vase los artculos 1888 y siguientes) 4.- Principal. Este contrato subsiste por si solo y no tiene por objeto la seguridad de una obligacin principal. 5.- Generalmente consensual. El contrato de compraventa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, reputndose perfecto desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio (vase el artculo 1801 cdigo civil), no siendo necesario, ni la entrega de la cosa, ni el pago del precio. Esta es la regla general, ya que excepcionalmente la compraventa ser solemne, siendo menester para su perfeccionamiento el cumplimiento de una solemnidad objetiva o ad - solemnitatem, establecida en atencin a la naturaleza del contrato (vase el artculo 1682 cdigo civil). Esta solemnidad consiste en el otorgamiento de una escritura pblica, sta es la nica forma de manifestar la voluntad en la compraventa. La compraventa es solemne cuando tiene por objeto bienes races, servidumbres, censos y una sucesin hereditaria. Si no se cumple con la solemnidad, la compraventa ser nula de nulidad absoluta (vase artculo 1682 con relacin al artculo 1444 del cdigo civil) En el inciso 3 se establece una contra-excepcin a la norma del inciso 2 del artculo 1801. Tratndose de bienes inmuebles por adherencia y por destinacin la compraventa es consensual. Las solemnidades convencionales. El artculo 1802 del cdigo civil se refiere a las llamadas solemnidades convencionales o voluntarias, cuya observancia viene ordenada por el pacto en que las partes acuerdan que una compraventa consensual

no se repute perfecta hasta el otorgamiento de una escritura pblica o privada. El efecto jurdico de este pacto es el derecho de retracto de las partes mientras no se otorgue la respectiva escritura, o no haya principiado la entrega de la cosa vendida. Por consiguiente, si la cosa se entrega antes del otorgamiento de la escritura, se entiende que las partes han renunciado tcitamente a la solemnidad convencional. La circunstancia que las partes pueda cumplir con su obligacin (principio de entrega), renunciando tcitamente a la solemnidad convencional, es seal suficiente para concluir que el contrato ya se perfeccion conforme el artculo 1801 del cdigo civil y que la solemnidad convencional constituye una modalidad del contrato de compraventa que autoriza a cualquiera de las partes a retractarse (arrepentirse) de la celebracin del contrato, sin ulterior responsabilidad, haciendo excepcin a las reglas generales (artculo 1567, inciso primero, del cdigo civil). No es acertado hablar de solemnidades convencionales, las solemnidades son de derecho estricto, de necesaria consagracin legal y su observancia es irrenunciable. 6.- Eficacia obligacional. En el ordenamiento jurdico chileno los contratos slo producen derechos y obligaciones. La compraventa produce efectos personales y no reales, constituye un "ttulo traslaticio de dominio"(vase el artculo 675 y 703 del cdigo civil) y jams transfiere el dominio. La transferencia del dominio se va a producir por la tradicin posterior de la cosa vendida, que opera como modo de adquirir el dominio. Consecuentemente, la venta de cosa ajena es vlida segn lo dispone el artculo 1815 del cdigo civil. Con relacin a este carcter meramente obligacional, en el mensaje del cdigo civil se expresa que un contrato puede ser perfecto produciendo derechos y obligaciones entre las partes, sin embargo no transfiere el dominio, ya que para ello es menester de la tradicin. Pese a este carcter meramente obligacional de la compraventa, el legislador no ha sido consecuente con ste en materia de la teora de los riesgos, ya que la regla que recoge es la del res perit creditori, poniendo de cargo del comprador el riesgo de la contraprestacin, que no es dueo, sino simplemente acreedor. La regla del riesgo en los contratos bilaterales est contenida en el artculo 1820 del cdigo civil. Siendo consecuente con el sistema contractual chileno la regla debi haber sido la del res perit debitori, es decir el riesgo de cargo del vendedor. Tambin, relacionado con el carcter obligacional de la compraventa, el legislador en el artculo 1874 del cdigo civil dispone sobre el efecto que produce la clusula de reserva de dominio, limitndolo slo a la demanda alternativa de resolucin o cumplimiento forzado (efecto particular del contrato bilateral), pero no suspende la adquisicin del dominio. El dominio se adquiere por la tradicin de la cosa, cualquiera sea la voluntad contractual de las partes. Aqu nos encontramos con un caso en el que el legislador pasa por sobre el acuerdo de voluntad de las partes

(artculo 1545 cdigo civil) y asigna un efecto jurdico diverso al querido por las partes. La disposicin del artculo 1874 debe relacionarse con la del artculo 680, la que en su inciso segundo prescribe: Verificada la entrega de la cosa por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta el cumplimiento de una condicin. (remisin a derecho civil II) III COMPRAVENTA CON ARRAS (artculos 1803 a 1805 cdigo civil) Pese a la ubicacin de la regulacin de las arras, esta institucin es de aplicacin general a toda la contratacin de derecho privado. Por consiguiente, se puede acordar la dacin de arras en el contrato de compraventa, sea consensual o solemne, y en cualquier otro contrato. Concepto de arras. Las arras consisten en una suma de dinero o en una cosa mueble, que una parte da a la otra al momento de la celebracin del contrato.

- Clases de arras En un primer momento, en el derecho romano las arras eran de una sola clase, stas se daban como seal de haberse perfeccionado el contrato, actuando como una verdadera formalidad de prueba de su conclusin. Sin embargo, con Justiniano las arras de ser un simple medio de prueba del contrato vinieron a significar que las partes, al darlas no han tenido la intencin de vincularse definitivamente, por el contrario, la de reservarse la facultad de retractarse de su celebracin. Como afirma Ortolan, las arras en vez de ser un signo de la conclusin del contrato pasaron a ser un medio de retractacin. Con la innovacin que introduce Justiniano, con la dacin de las arras, las partes podan retractarse, perdindolas el que las hubiese dado y restituyndolas dobladas el que las hubiese recibido. Esta regla viene recogida por nuestro cdigo civil. En sntesis, este emperador hizo de las arras no un medio probatorio, sino un medio para retractarse de la celebracin del contrato. La dacin de las arras, sin ninguna otra estipulacin, importaba la facultad de retractarse incurriendo en la pena sealada. Nuestro cdigo civil, recogiendo las normas de las arras de las Siete Partidas (Ley 7, Ttulo V de la Partida V), da un doble carcter a las arras.

i.- Arras dadas en garanta. stas se otorgan con el objeto de garantizar la celebracin o ejecucin del contrato de compraventa. Estas arras producen el efecto de conferir a cualquiera de las partes la facultad de retractarse del contrato (su celebracin o cumplimiento). Si alguna de las partes hace uso de su derecho a retracto, la parte que las dio las pierde y la que las haba recibido deber restituirlas dobladas. El profesor Alessandri denomina a esta clase de arras como arras seal, porque en realidad son entregadas como seal que el contrato puede llegar a celebrarse. El derecho a retracto es la regla general en materia de efectos de las arras en sede civil. La regla general son las arras en garanta. En cuanto al plazo para ejercer este derecho de retracto, si las partes no convienen en alguno, la ley suple este silencio, disponiendo que no podr ejercerse despus de 2 meses desde la celebracin de la convencin, ni despus de otorgada la escritura pblica de venta, o de principiada que sea la entrega de la cosa (vase artculo 1804 cdigo civil) Si ninguna de las partes ejerce el derecho de retracto y el contrato de compraventa se perfecciona, el que recibi las arras deber restituirlas. Y si es el comprador el que las dio, el vendedor deber imputar su importe al precio. ii.- Arras prueba o parte del precio. Estas arras actan como un medio probatorio del contrato. Cuando las partes convienen en esta clase de arras, la venta queda perfecta, sin que las partes tengan derecho a retractarse. Estas arras exigen de una declaracin expresa de que han sido dadas por este concepto. Para el caso que las partes nada se expresen se presumir de derecho que las partes tienen derecho a retractarse de la venta, esto es, que las arras han sido dadas en garanta (vase inciso segundo del artculo 1805 cdigo civil) Por consiguiente, la regla general en materia civil son las arras dadas en garanta, a diferencia de lo que ocurre en sede mercantil. En efecto, en el cdigo de comercio la regla es la contraria, esto es, se presume que las arras han sido dadas como parte del precio o prueba de haberse celebrado el contrato, a menos que expresamente las partes las hubieran dado en garanta y con derecho de retracto (vase los artculos 107 - 108 cdigo de comercio) Efectos de que se perfeccione el contrato de venta. En estas arras no existe la posibilidad de retractarse, por lo que slo queda cumplir con el contrato. Una vez cumplido el contrato, si las arras consisten en una suma de dinero se imputan al precio y cuando son una cosa distinta, o se imputa al precio, si as lo convienen las partes; o se devuelven, una vez pagado todo el precio. Si el que recibi las arras no quiere restituirlas, el que las dio tiene accin en su contra para exigir su restitucin. Es importante tener presente, que cuando las arras no han sido dadas en garanta y alguna de las partes se retracta de la celebracin del contrato, las normas aplicables

sern las generales en materia de de efectos anormales de las obligaciones (incumplimiento del contrato de compraventa perfecto). Desde luego, si el vendedor las dio y se retracta puede ser demandado de ejecucin de la obligacin de entregar la cosa; igualmente, en el caso del comprador, imputndose las arras al pago del precio insoluto. Segn Alessandri, si se produce el incumplimiento del contrato, cabe la opcin propia de los contratos bilaterales, es decir, o demandar la resolucin o el cumplimiento forzado de la obligacin, en ambos casos, con derecho a indemnizacin de daos. En cualquiera de estos casos, las arras se imputarn al precio o a los perjuicios a que el demandado sea condenado. Con relacin a los contratos solemnes, el contrato no se perfecciona, sino hasta que se otorgue la escritura pblica (artculo 1805, inciso seguno, cdigo civil) Cabe precisar que el contrato consensual de compraventa se perfecciona segn la regla del artculo 1801 y no por la entrega de las arras, como pareciere desprenderse del artculo 1805; las arras constituyen un medio probatorio de un hecho: la celebracin del contrato de venta. Las arras no son un requisito esencial del contrato de compraventa, sino meramente accidental. Normas del Cdigo de comercio Artculo 108: oferta de abandonar las arras o de restituirlas dobladas no exonera a los contratantes de la obligacin de cumplir el contrato perfecto o de pagar daos o perjuicios. Artculo 109: Cumplido el contrato o pagada una indemnizacin, las arras sern devueltas, sea cual fuere la parte que hubiere rehusado el cumplimiento del contrato. Por consiguiente, a la luz de las disposiciones del cdigo civil, definiremos a las arras como la suma de dinero u otra cosa mueble que una de las partes da a la otra, como garanta de la celebracin del contrato para reservarse el derecho a retractarse del mismo o como prueba de que ste se ha celebrado definitivamente. Arras dadas en garanta En el caso de las arras dadas en garanta se discute si el contrato de compraventa se encuentra perfeccionado, o no. Habra que distinguir segn sea el objeto de las arras; o en garanta de la celebracin del contrato, o de su ejecucin. En el primer caso, las partes celebran un contrato que en realidad corresponde a lo que nosotros estudiamos como precontrato o contrato preliminar y la celebracin del

contrato definitivo depende de una condicin suspensiva negativa: que ninguna de las partes haga uso de la facultad de retractarse de la misma. En cambio, cuando las arras caucionan el cumplimiento del contrato de compraventa, esta ltima se ha perfeccionado, pero el vnculo jurdico a que da lugar es precario, en tanto cualquiera de las partes puede retractarse del mismo, dejndole sin efecto, perdiendo las arras o quedando obligado a pagar el doble de su importe. Podramos estimar que el contrato se encuentra perfecto, pero que sus efectos quedan sujetos a una condicin suspensiva negativa. La condicin, hecho futuro e incierto, consistira en que cualquiera de las partes no haga uso de la facultad de retracto dentro del plazo convenido o en la oportunidad fijada por la ley. De cualquier forma, esta segunda modalidad de arras constituye una verdadera caucin, cuyo objeto es el aseguramiento del cumplimiento de una obligacin principal. Si cualquiera de las partes decide retractarse del contrato, indirectamente decide incumplir con su obligacin contractual y el efecto de ello es que perder las arras o deber restituirlas dobladas. Aqu las arras, en cuanto caucin, se asimilan a la clusula penal (avaluacin anticipada de los daos). La otra parte, la que persiste en el contrato, slo tiene derecho a apropiarse de las arras o exigirlas dobladas, sin que tenga a su disposicin la accin la indemnizacin de daos en contra del que se retract. Si se produce el vencimiento del plazo convencional o legal para retractarse, el contrato queda irrevocablemente celebrado (arras dadas en garanta de celebrarlo) o se consolida el vnculo jurdico (arras dadas en garanta del cumplimiento del contrato). En el primer caso, con la excepcin de las compraventas solemnes, en la que se requiere, adems, del otorgamiento de la escritura pblica. Para Alessandri, en las compraventas solemnes, la facultad de retractarse se extiende hasta el momento mismo en que se otorga la escritura pblica, considerando el tenor literal del artculo 1804 cdigo civil. Si estimamos que las arras en garanta de celebrarse el contrato constituyen un precontrato o contrato preliminar, no nos parece que despus de vencido el plazo (cumplida la condicin suspensiva negativa) subsista la facultad de retractarse, al contrario, creemos que nace la obligacin de otorgar la escritura pblica. De cualquier forma se trata de una cuestin discutible. Cabe tener presente que antes del vencimiento del plazo, las partes pueden renunciar a la facultad de retractarse y ello ocurre cuando otorgan la escritura pblica de venta o se principia la entrega de la cosa. IV Gastos en materia de compraventa (vase el artculo 1806) El artculo 1806 establece: Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de de cualesquiera otra solemnidades de la venta, sern de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa. Norma que en la prctica, no se observa, ya que siempre existe estipulacin diversa entre las partes que pone de cargo del comprador todos los gastos que se deriven de la compraventa.

V Las modalidades y la compraventa (artculo 1807 cdigo civil) El artculo 1807 prescribe que la compraventa puede ser pura y simple, o sujeta a modalidad. Adems, se establece que puede tener por objeto dos, o ms cosas alternativas. (Vase el artculo 1499 cdigo civil). El Inciso final reconoce el principio de la especialidad en materia contractual.

ELEMENTOS LA ESENCIA DE LA COMPRAVENTA 1.- EL PRECIO DE VENTA (artculos. 1808 y 1809 cdigo civil) El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida y constituye el objeto de su obligacin (vase el artculo 1793, segunda parte) Si las partes no convienen en el precio, la obligacin de pagarlo carece de objeto y la de entregar la cosa de causa y el contrato es nulo o degenera en otro distinto. Vase el artculo 1444 cdigo civil. Requisitos del precio en la compraventa i.- El precio debe ser determinado por las partes o por un tercero designado por ellas (vase el artculo 1808 cdigo civil) Este precio puede ser determinado, o determinable, debiendo, en este ltimo caso, las partes acordar los medios o indicaciones que permitan su determinacin (vase artculo 1808 cdigo civil) Asimismo, las partes pueden, inclusive convenir que el precio lo fije un tercero (vase el artculo 1809 cdigo civil). Con relacin al precio determinable, La Corte de Apelaciones de Temuco, (Revista de Derecho y Jurisprudencia, 1961, Tomo 58, seccin 1, p. 516) declar que el acuerdo de voluntades por el cual el comprador se obliga a pagar a un tercero el saldo de la cantidad de dinero que el vendedor adeuda a su vez, corresponde a la fijacin del precio de la compraventa, no siendo necesario que se estipular expresamente, ya que del mismo contexto del contrato aparece claramente determinable. Otra sentencia de la Corte de Apelaciones de Iquique (Revista de Derecho y Jurisprudencia, 1895, Tomo III, N 3.997, p. 511) falla que es vlida la venta cuyo precio consiste en una determinada suma de dinero, obligndose el comprador, si despus vende la misma cosa, a entregar al vendedor todo el exceso de precio de la mencionada suma. Por lo tanto, el precio, o lo determinan las partes de comn acuerdo; o ellas designan a un tercero para que lo haga. En este ltimo caso, el contrato de compraventa se encuentra perfeccionado desde antes que el tercero fije o determine el precio del contrato. Si se tiene en cuenta la disposicin del artculo 1809, se puede concluir que la venta, ya perfeccionada, est

sujeta a una condicin, que el tercero o su sustituto determine el precio. Si ello no ocurre, la ley dispone el efecto: no habr venta. En efecto, en el precepto citado, si el precio de venta debe fijarlo un tercero designado por las partes y ste no lo hace, deber efectuarlo otro que las propias partes hayan convenido y si nada se ha convenido para esta situacin, no habr venta. La designacin del tercero puede hacerse, o en el mismo contrato, o por un acto posterior de las partes. En ambos casos, se exige el acuerdo de las partes acerca de la persona del tercero. En todo caso, la obligacin de pagar el precio no es exigible sino desde el momento que el tercero lo fije o determine. Con relacin a la lesin enorme, el artculo 1889 no distingue sobre si el precio se fij por las partes o por un tercero. Por ello, en cualquiera de los dos casos, la venta podr rescindirse por lesin enorme. Sea que el precio lo fijen las partes o un tercero, siempre est presente la idea del acuerdo de voluntades de los primeros sobre el particular. La ley excluye la posibilidad que la determinacin del precio de venta quede al arbitrio de una sola de las partes contratantes. En el cdigo de comercio, los artculos 139 y 140 disponen una regla distinta a la del cdigo civil con relacin a la determinacin del precio de venta. El principio instaurado por el artculo 139 es que no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo. Cabe precisar, que en el cdigo de comercio a diferencia del cdigo civil, se prev una disposicin que declara expresamente que el precio es un elemento de la esencia del contrato. Sin embargo, si ya se ha efectuado la entrega de la cosa vendida, la ley presume que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el da y lugar en que se hubiere celebrado el contrato. Esta disposicin constituye una aplicacin de la regla del inciso segundo del artculo 1808 del cdigo civil, y ello, porque en materia comercial, generalmente el objeto de la compraventa son cosas fungibles que se venden al precio corriente de plaza. Habiendo diversidad de precios en el mismo da y lugar, el comprador deber pagar el precio medio. Esta ltima disposicin podra aplicarse en el caso de una compra civil de una cosa fungible que se vende al precio corriente de la plaza. El artculo 140, por su parte, se hace cargo de reglar el supuesto en que el tercero encargado de fijar el precio no lo hiciese, cualquiera fuese el motivo. Aqu hay que distinguir segn la cosa se haya entregado o no. - Si no se ha entregado. Se aplica la regla supletoria del cdigo civil, debiendo distinguir si se nombr o no, un sustituto que fije el precio. Si no lo hay, no habr venta (artculo 139 cdigo de comercio).

- Si se ha entregado. El contrato se llevar a efecto (hay compraventa) por el precio que tuviere la cosa el da de su celebracin y en caso de variedad de precios, por el precio medio. Aqu se vuelve a la regla del artculo 139, segunda parte. Compraventa internacional El artculo 55 de la Convencin de Viena sobre compraventa internacional de mercaderas, adoptando una posicin extrema en lo que se refiere al precio de las mercaderas, como elemento de la compraventa, dispone que si la compraventa se ha celebrado vlidamente, pero las partes no han acordado ni expresa ni tcitamente el precio de las mercaderas o medios para determinarlo, se entender, salvo pacto en contrario, que las partes han hecho referencia implcitamente al precio generalmente cobrado por tales mercaderas, en el momento de la celebracin del contrato, vendidas stas en circunstancias semejantes en el trfico mercantil de que se trate. ii.- El precio debe convenirse en dinero (artculo 1793 cdigo civil). En este caso slo se exige que se pacte en dinero, pudiendo perfectamente pagarse con una cosa distinta. Las partes pueden convenir en una dacin en pago, dando una cosa distinta al dinero para solucionar la obligacin de pagar el precio. Se puede pactar, tambin que el precio consista en una parte en dinero y otra en especies, caso en el cual se entender que hay compraventa cuando el dinero vale ms que la cosa, de lo contrario habr permuta (vase el artculo 1794 cdigo civil) iii.- El precio debe ser verdadero o real. El precio ser verdadero o real cuando no sea ficto o simulado, o sea, aquel en que existe intencin de pagarlo por una parte y de exigirlo por la otra. En algunos textos se habla de que el precio de ser serio, es decir, que ste no sea irrisorio o ridculo y que ponga de manifiesto que las partes no han tenido la intencin seria de pagarlo y exigirlo. Sin embargo, el exigirse que el precio no sea irrisorio no quiere significar que ste deba ser justo, ya que el legislador chileno slo considera el justo precio para apreciar si ha habido o no lesin enorme en las compraventas de inmuebles. Debe tenerse presente que en estas compraventas el legislador no exige que el precio sea justo, sino que el justo precio de la cosa no sea inferior a la mitad del precio que el comprador paga por ella (comprador sufre lesin enorme); o que el precio que recibe el vendedor no sea inferior a la mitad del referido justo precio (vendedor sufre lesin enorme). 2.- LA COSA VENDIDA (prrafo 4, artculos 1810 a 1816 cdigo civil) La cosa consiste en el objeto de la obligacin del vendedor, si falta sta no habr obligacin, y consecuentemente la obligacin de la otra parte carecer de causa. El contrato sera anulable de nulidad absoluta por dos causas: falta de objeto y de causa.

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Este elemento es tan importante que sin l la compraventa no produce efecto alguno, o degenera en un contrato de diversa naturaleza (vase artculo 1444 cdigo civil) De cualquier forma, sabemos que la sancin por la omisin de los elementos de la esencia de un contrato es la nulidad absoluta. Artculo 1810: Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley (relacionarse con el artculo 1464 del cdigo civil) Requisitos de la cosa a.- La compraventa puede tener por objeto cosas corporales e incorporales. b.- La cosa vendida debe ser de aquellas cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Como recordarn, el artculo 1464 dispone sobre las cosas cuya enajenacin adolece de objeto ilcito. Sin embargo, debemos agregar, dentro de las cosas incomerciables, la sucesin de una persona viva y, tambin, la totalidad de los bienes de una persona, a menos que stos se individualicen por escritura pblica (vase el artculo 1811 en concordancia con el artculo 2056 del cdigo civil). c.- El objeto del contrato de compraventa debe ser una cosa singular. As se infiere del artculo 1811 en conexin con el artculo 2056, ambos del cdigo civil. El artculo 1811 dispone que no se pueden vender todos, o una cuota, de los bienes presentes, o fututos, de una persona. No obstante, la venta ser vlida si se determinan por escritura pblica cules son los bienes que se estn vendiendo. A nuestro legislador le repugna la venta de universalidades. Tambin cabe la venta de una cuota sobre una cosa singular, siendo aplicable la norma del artculo 1812 del cdigo civil. Si una cosa singular es comn a dos o ms personas proindiviso, sin que entre ellos exista sociedad, cada una de ellas podr vender su cuota, aun sin el consentimiento de la otra. Esta venta ser consensual o solemne, segn la naturaleza de la cosa singular. d.- La cosa debe ser determinada, o al menos, determinable. Si la cosa es determinable es exigencia que en el contrato se indiquen los elementos necesarios para su determinacin. (vase el artculo 1461 cdigo civil). La ley exige la determinacin de la cosa, al menos en cuanto a su genero. Ahora si se trata de una cantidad, el contrato debe contener a lo menos los datos o reglas que permitan su determinacin. e.- La cosa debe ser real (realidad del objeto) sto significa que la cosa debe existir o esperarse que exista. El objeto de toda obligacin debe ser real. La realidad del objeto en este caso, se refiere a la existencia de la cosa vendida.

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i.- venta de una cosa inexistente. El artculo 1814 dispone que la venta de una cosa que al tiempo del contrato se suponga existente y no existe, no produce efecto alguno (nulidad por falta de objeto). Por su parte, el inciso segundo del precepto citado dispone para el caso en que la cosa existe slo parcialmente, faltando una parte considerable de ella. En este caso el comprador puede o desistirse del contrato o perseverar en l, pagando el precio segn una justa tasacin de lo que se conserve de la cosa (valor de la cosa que existe parcialmente). Si el vendedor celebr el contrato a sabiendas que la cosa no exista totalmente, o en una parte considerable, el comprador de buena fe tiene a su disposicin una accin de indemnizacin en contra del primero. (vase el artculo 1814, inciso segundo) ii.- venta de una cosa futura. Una compraventa puede tener por objeto una cosa que no existe al momento de su celebracin, pero que se espere que exista, en cuyo caso se hablar de una compraventa de cosa futura. Esta compraventa es vlida y puede revestir dos modalidades: - venta de cosa esperada. Se espera que la cosa exista y se entiende hecha bajo la condicin de existencia. Se tratara de una compraventa condicional, y la condicin sera resolutoria. La venta tendr este carcter condicional, a menos que las partes expresen lo contrario, siendo la compraventa igualmente vlida. - la venta de la suerte. Ello debe desprenderse de la propia naturaleza del contrato en el sentido que aparezca que el comprador est comprando la suerte. Este contrato ser aleatorio, haciendo excepcin a la regla general representada por los contratos de venta conmutativos. Por ejemplo, se vende la produccin de huevos de un gallinero completo en una suma alzada. En este caso se est en presencia de una compraventa de cosa futura, pero lo que realmente se est comprando es un alea: la suerte de que exista esta produccin (la cosa vendida); si nada se produce (la cosa no llega a existir), el comprador pierde lo que pago, ya que compr la contingencia de ganancia o prdida, si no ha pagado an el precio, igualmente estar obligado a hacerlo, sin que pueda alegar la falta de objeto del contrato. f- La cosa debe ser del vendedor o ajena, pero no puede ser propia del comprador. En este ltimo caso la compraventa es nula y el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ello (vase el artculo 1816 inc. 1, cdigo civil). Regla de los frutos naturales y civiles de la cosa. El inciso 2 del artculo 1816 prescribe que pertenecen al comprador los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta; y los naturales y civiles, que despus ella produzca. Esto se entiende siempre que las partes no hayan acordado la entrega de la cosa, despus de transcurrido un plazo o sujeta a una condicin, en cuyo caso los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo, o el cumplimiento de la condicin. En ese momento se aplicar la regla anterior.

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El inciso final de la norma dispone que " todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulacin expresa de los contratantes". Pese a los trminos amplios del texto expreso de la ley, esta norma debe interpretarse restrictivamente, (en contra de su texto) referido exclusivamente al inciso 2, que regula la situacin de los frutos de la cosa, pero no al caso de la compra de cosa propia, ya que esa venta es nula y la nulidad es una sancin de derecho estricto y de orden pblico, indisponible por la voluntad de las partes. g.- La venta de cosa ajena es vlida (artculo 1815 cdigo civil) que prescribe que esta venta es vlida, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Esta norma se explica porque en nuestra legislacin la compraventa por si sola no transfiere el dominio, sino que nicamente genera derechos y obligaciones, sirviendo de ttulo para adquirir el dominio (ttulo traslaticio de dominio). La compraventa de cosa ajena es vlida, ya que este contrato no transfiere el dominio y el efecto que produce es que al comprador a quien se le ha hecho la entrega (tradicin), tiene un justo ttulo: la compraventa, que le habilita, concurriendo los dems requisitos legales, para adquirir el dominio por prescripcin adquisitiva o usucapin. En la venta de cosa ajena, si se efecta la tradicin de la cosa, sta es vlida, pero no produce su efecto normal que es el de transferir el dominio, sino que por ella el comprador adquiere la posesin de la cosa, quedando habilitado para adquirir el dominio de la cosa por prescripcin adquisitiva ordinaria, ello siempre y cuando se haya encontrado de buena fe; de lo contrario, slo podr adquirir por prescripcin extraordinaria. Por consiguiente, si bien la compraventa de cosa ajena es vlida, sta no es oponible al verdadero dueo quien podr reivindicar la cosa del poseedor no dueo mientras este ltimo no haya adquirido el dominio de la cosa por prescripcin adquisitiva. Nuestro legislador incurre en una impropiedad al decir que el verdadero dueo tiene derecho a reivindicar la cosa "mientras no se extingan por el lapso de tiempo", ya que la accin reivindicatoria es una accin real propietaria que no se extingue por el transcurso del tiempo, sino por la adquisicin del derecho que protege por el poseedor no dueo de la cosa o el derecho real (vase el artculo 2517 cdigo civil). En cuanto a los efectos de la venta de la cosa ajena, se debe distinguir: 1).- el vendedor ha entregado la cosa vendida. El contrato celebrado entre el vendedor de cosa ajena y comprador es vlido, pero no es oponible al verdadero dueo y la causa de esta inoponibilidad es su falta de voluntad. Este ltimo puede reivindicar la cosa y ejercida la accin el comprador tiene derecho para dirigirse en contra de su vendedor segn las reglas generales para el saneamiento de la eviccin.

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Pese a lo anterior, hay dos casos en que el verdadero dueo no se dirigir contra el comprador a non domino: a.- Cuando es ratificada la venta por el verdadero dueo (vase el artculo 1818 cdigo civil). En otras palabras, concurre la voluntad del verdadero dueo, ratificando lo obrado por el poseedor no dueo. Esta situacin debemos relacionarla con la prevista por el artculo 898 inciso 2 del cdigo civil, disposicin ubicada en el ttulo de la accin reivindicatoria y que regula la situacin del poseedor no dueo que enajena la cosa y que dicha enajenacin haga difcil, o imposible, su reivindicacin por el dueo. El dueo podr dirigirse en contra del que enajen la cosa (vendedor a non domino) y si ste entrega el precio que recibi por ella, se confirma o ratifica la enajenacin. b.- Cuando el comprador adquiri por prescripcin. La venta de cosa ajena constituye un justo ttulo para adquirir la posesin y, consecuentemente, para ganar el dominio por prescripcin. La extincin del derecho del verdadero dueo se produce por la prescripcin adquisitiva del derecho y no por el solo transcurso del tiempo, como incorrectamente lo expresa la norma legal. En esta hiptesis, el dueo igualmente se dirige en contra del comprador, pero ste se defiende oponiendo la excepcin de prescripcin adquisitiva y logra que la demanda sea rechazada. 2).- El vendedor no ha entregado la cosa al comprador. El verdadero dueo puede ratificar la venta o reivindicar la cosa vendida de manos del vendedor. En este ltimo caso, el vendedor de cosa ajena se ver imposibilitado de cumplir su obligacin, pudiendo el comprador solicitar la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. En materia de efectos de la venta de cosa ajena, debe tenerse presente la norma del artculo 1819 del cdigo civil, que prev la situacin del vendedor de cosa ajena que adquiere su dominio despus de celebrada la compraventa. Si ello acontece, la norma dispone que debe entenderse (ficcin legal) que el comprador, a quien se le hizo la entrega, adquiri el dominio desde el momento de la tradicin de la cosa. Esta norma concuerda plenamente con la del artculo 682 inc. 2 del cdigo civil. g.- Situaciones especiales que pueden darse con relacin al consentimiento entre las partes respecto de la cosa vendida y que inciden en el perfeccionamiento del contrato o en el riesgo de la misma. Finalmente, con relacin a la cosa, elemento esencial de la compraventa, nos corresponde referirnos a los artculos 1821, 1822 y 1823 CC. Los dos primeros se refieren a la compra de gneros y el tercero a la venta de cosas a prueba.

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a.- Venta de una cosa que suele venderse a peso, cuenta o medida (gneros) y que se seala de manera tal que no pueda confundirse con otra porcin de la misma cosa. El artculo 1821 del cdigo civil, da un ejemplo: las cosas que se hallan en un determinado recinto o lugar, como el trigo contenido en un cierto granero Si las partes han convenido en el precio de la cosa vendida, el riesgo, pendiente su entrega, se rige por la regla general del artculo 1820, es decir, pertenece al comprador, aunque la cosa no se haya pesado, medido o contado. Si las partes no han convenido en el precio, no hay venta. Se aplica la regla de las especies o cuerpos ciertos, pese a que la cosa no ha sido identificada (artculo 1820 del cdigo civil). Esta regla se justifica por cuanto no hay posibilidad de confusin de la cosa con otra. El objeto del contrato ya se encuentra determinado dentro del gnero y ste no puede confundirse con otra porcin del mismo. El inciso segundo del artculo 1821, se ocupa de una situacin diversa, colocando el riesgo de cargo del vendedor. Aqu se ha vendido una cosa de aquellas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, y no se ha determinado la parte o porcin que se est vendiendo. La ley habla de una parte indeterminada de un gnero como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero. Se vende un gnero, pero no se especifica qu parte de ste se vende y por ello se aplica el artculo 1510 del cdigo civil, en cuya virtud la prdida de una parte del gnero no extingue la obligacin del vendedor, porque el gnero no perece. Conforme la disposicin, la traslacin del riesgo al comprador se produce slo una vez que se haya fijado el precio y se haya pesado, contado o medido la parte que se vende (identificacin de la cosa). Se vuelve a la regla de las especies o cuerpos ciertos, porque ya no hay posibilidad de confusin. b.- Venta de un gnero en la que las partes convienen en el precio y en una poca para realizar el peso, cuenta o medida de la parte del mismo que se vende (artculo 1822 cdigo civil). El contrato de venta se encuentra perfeccionado. Sin embargo, si una de las partes no concurre en la fecha acordada, la otra tiene accin de resarcimiento de los perjuicios provocados por la negligencia del que no concurri y, adems, si le conviene, tiene la facultad de desistirse del contrato. Se debe tener en cuenta que para que proceda la accin de perjuicios se requiere la no concurrencia en la fecha fijada se haya producido por negligencia del que incumple, siendo este ltimo encargado de probar el impedimento del cumplimiento de su obligacin. La prueba de la diligencia o cuidado corresponde al que debi emplearlo. c.- La venta a prueba (vase el artculo 1823 cdigo civil). Este precepto regula la venta de una cosa a prueba. Cuando una cosa se vende a prueba, la ley entiende que no hay contrato, mientras el comprador no declare que la cosa le

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agrada. Hay aqu una compraventa que se celebra bajo una condicin suspensiva y meramente potestativa dependiente de la voluntad del comprador. En cuanto a los riesgos de la cosa que se entreg a prueba, como la ley entiende que no hay compraventa mientras el comprador no manifiesta su agrado, stos son de cargo del vendedor. El artculo 6, del Ttulo XXII del Proyecto de 1842, dispone que si se estipula que se vende a prueba, se entiende hacerse la venta bajo condicin suspensiva de agradar al comprador la cosa vendida. El inciso 2 dispone que sin necesidad de estipulacin, se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. La jurisprudencia ha fallado que se acostumbra comprar a prueba los caballos destinados a tiro de carruaje; lo mismo ocurre con las ventas segn muestras, as si las cosas entregadas no guardan conformidad con las aqullas, el comprador est autorizado a rechazar la entrega, sin que comprometa su responsabilidad. Finalmente, se declara que el vino es una sustancia que se acostumbra comprar al gusto. En la compraventa a prueba, el comprador se reserva la facultad de comprar o no, por lo que tiene una verdadera opcin en orden a celebrar la venta. Desde este ngulo podra asimilarse a un contrato de opcin. LA CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA. (Prrafo 1 De la capacidad para el contrato de venta. Artculos 1795 a 1799 cdigo civil) En esta materia, el legislador junto con reiterar la regla del artculo 1446 del cdigo civil, de general aplicacin, prev varias incapacidades especiales o prohibiciones de celebrar contrato de compraventa que afectan a determinadas personas. En efecto, el artculo 1795 prescribe: Son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo (incapacidades especiales) o para celebrar todo contrato (incapacidades generales). Las incapacidades especiales de las que se habla no son sino prohibiciones de celebrar contrato de compraventa a ciertas personas, atendido su estado, condicin o circunstancias en las que se encuentra. Se trata de personas que tienen plena capacidad de ejercicio, no obstante les est prohibido celebrar el contrato de compraventa. La sancin por la trasgresin de la prohibicin es la nulidad absoluta por objeto ilcito: acto prohibido por las leyes. a.- Incapacidad especial para comprar y vender (vase el artculo 1796 cdigo civil). El precepto contiene la prohibicin de celebrar compraventa entre los cnyuges no separados judicialmente y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Aqu se establece una prohibicin de comprar y vender. Esta prohibicin se establece con la finalidad de proteger los intereses, tanto

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de los cnyuges y los padres y sus hijos sujetos a patria potestad, como para proteger los de los terceros. Esta norma contiene un caso de auto-contratacin prohibida, ya que el padre es representante legal de su hijo sujeto a patria potestad y cuando entre los cnyuges hay rgimen de sociedad conyugal, el marido es quien tiene la administracin de los bienes sociales, de sus bienes propios y de los propios de la mujer. Por consiguiente, tambin habra auto-contratacin prohibida. Con relacin a la venta entre cnyuges el legislador la permite slo cuando estn separados judicialmente. La separacin judicial produce efectos en el rgimen de bienes del matrimonio, poniendo trmino a la sociedad conyugal o a la participacin en los gananciales que hubiere existido entre los cnyuges. En todo caso, la prohibicin est establecida con independencia del rgimen de bienes que tengan los cnyuges, sea sociedad conyugal, separacin total de bienes o participacin en los gananciales. Esta disposicin del artculo 1796 del cdigo civil confirma la regla general que consiste en la plena validez de la contratacin entre cnyuges. La excepcin estara representada por la compraventa. b.- Incapacidad especial para vender (vase el artculo 1797 cdigo civil) La norma prohbe a ciertos funcionarios administradores de establecimientos pblicos vender alguna parte de los bienes que administra, a menos que estn expresamente autorizados por la autoridad competente. Segn algunos esta norma debiera excluirse del cdigo civil, ya que pertenecera al derecho pblico y es expresin del principio de legalidad que deben observar los funcionarios de la Administracin del Estado. c.- Incapacidad especial para comprar (vase el artculo 1798). En su primera parte prohbe al empleado pblico comprar los bienes, sean stos pblicos o particulares, que se vendan bajo su ministerio. El mismo artculo, en su segunda parte, prohbe comprar a los jueces, abogados, procuradores o Notarios los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta. Los abogados, sin embargo, igualmente pueden celebrar un pacto de igualas o de derechos litigiosos. d.Auto-contratacin prohibida (vase el artculo 1799, relacionado con el artculo 412, ambos del cdigo civil) Aqu se prev otro caso de auto-contratacin prohibida. Si bien a los tutores y curadores se les prohbe comprar para s cuando se trata de bienes inmuebles; en el caso de los muebles, slo estn obligados a la observancia de formalidades habilitantes (autorizacin de los dems guardadores o del juez). La importancia de la distincin se relaciona estrechamente con la sancin que existe por la trasgresin de la norma; en el primer

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caso, la sancin ser la nulidad absoluta (objeto ilcito), en el segundo, la relativa (omisin de una formalidad habilitante). e.- Incapacidad especial para comprar y vender (vase el artculo 1800 cdigo civil) La incapacidad afecta a ciertas personas que representan intereses ajenos, a las que se les exige para la compra o venta de las cosas relacionadas con su cargo, la autorizacin del mandante segn el artculo 2144 del cdigo civil. Con relacin al albacea deber aplicarse la norma del artculo 412 (remisin del artculo 1294 cdigo civil). Aqu se tendr que hacer la diferencia, segn la cosa sea mueble o inmueble. LA COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL El Ttulo II del Libro II del cdigo de comercio regula la compraventa mercantil (artculos 130 a 160), previendo normas especiales que prevalecen con relacin a las del cdigo civil. El artculo 96 del cdigo de comercio, ordena que las prescripciones del cdigo civil relativas a las obligaciones y los contratos en general se apliquen a los negocios mercantiles, salvas las modificaciones que se establecen en el cdigo de comercio. Lo anterior explica por qu el cdigo de comercio regula slo algunos aspectos del contrato de compraventa, aqullos en que la ley mercantil se aleja de la compraventa civil. En todo lo no reglado, debern aplicarse las normas del cdigo civil; as lo ordena el principio de la especialidad. Las diferencias que dan cuenta de la importancia de distinguir la compraventa civil de la mercantil son, entre otras, las que se pasan a relacionar: i. En la compraventa civil, si el precio no es determinado por el tercero designado y no han designado otra persona que lo haga, la venta se tiene por no celebrada. En cambio en la compraventa mercantil, si se ha entregado la cosa y el tercero no fija el precio, la compraventa se entiende perfeccionada y el precio se determina por el valor que tiene la cosa en la plaza y si tiene varios, por el valor medio. ii. En materia de arras civiles la ley presume que las arras han sido dadas en garanta, salvo estipulacin expresa de las partes. En sede mercantil, la regla es exactamente la contraria, las arras se presumen dadas como parte del precio y el derecho de retracto (arras en garanta) exige de un pacto expreso entre las partes. iii. En la compraventa civil rige el artculo 1709 que dispone que la prueba testimonial no cabe cuando la compraventa ha debido constar por escrito y no se ha observado esa formalidad. En

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cambio, en la compraventa mercantil, se aplica el artculo 128, que declara la admisibilidad de la prueba de testigos, sin importar el valor de la obligacin que se trata de probar, salvo que la ley exija escritura pblica. iv. Con relacin a la compraventa de los bienes muebles, en materia mercantil se aplica el principio del doble carcter de los actos mercantiles, en virtud del cual una compraventa puede ser civil para una de las partes, pero mercantil para la otra. En este caso, las partes se regirn por las normas civiles o mercantiles, segn corresponda.

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EFECTOS DE LA COMPRAVENTA Cuando hablamos de los efectos de la compraventa, estamos aludiendo a los derechos y obligaciones que el contrato produce y las principales son: la obligacin de entregar la cosa y la de pagar el precio, con sus derechos correlativos. La doctrina, recurriendo a la distincin del artculo 1444 (elementos del contrato), distingue tres clases de obligaciones en la compraventa, de la esencia, de la naturaleza y accidentales: i.- De la esencia. Obligacin de pagar el precio y entregar la cosa. ii.- De la naturaleza. Obligacin de saneamiento de la eviccin y los vicios redhibitorios. iii.- Accidentales. Pacto comisorios y de retroventa. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR i.- Obligacin de la esencia. Obligacin de entregar la cosa. (artculos 1793 y 1824, 1 parte). Este contrato no produce la obligacin de dar la propiedad de la cosa que se vende, ya que el contrato slo genera derechos y obligaciones. El vendedor se obliga a efectuar la tradicin, en cuya virtud el comprador adquirir el dominio y no por el solo efecto jurdico del contrato. Ahora si el vendedor no es dueo de la cosa, ste cumple haciendo la tradicin al comprador, el que queda en posicin de adquirir por prescripcin adquisitiva. Esta obligacin se extiende, tanto a la entrega material, como a la jurdica. Distincin que pasa desapercibida tratndose de los bienes muebles, no as de los inmuebles. En efecto, si la cosa es mueble la entrega material se confunde con la jurdica. En cambio, si se trata de bienes inmuebles la entrega material se distingue claramente de la jurdica, ya que el modo de efectuarla es diverso. La entrega jurdica se hace por la inscripcin en el Registro de propiedad del Conservador de Bienes Races respectivo (tradicin de la cosa ex artculo 686 CC) y la entrega material de la manera que se estime ms conveniente y que permita al comprador entrar en la posesin material del inmueble que se est comprando. Si en una compraventa de inmueble hay entrega jurdica, pero no material, se estar ante un supuesto de incumplimiento de la obligacin de entregar y el comprador, podr demandar, o la ejecucin forzada de ella o la resolucin del contrato; y, en ambos casos, la indemnizacin de daos (artculo 1826 inciso segundo cdigo civil). Incluso, cuando hay una venta forzada por el ministerio de la justicia, la jurisprudencia ha fallado que al juez, como representante del vendedor, no slo le corresponde cumplir con la obligacin de entrega jurdica, sino tambin con la

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material y ello lo lograr mediante el procedimiento de ejecucin incidental de las resoluciones judiciales, decretando el lanzamiento del que est ocupando la propiedad. Al juez se le puede exigir que decrete el lanzamiento con auxilio de la fuerza pblica, siempre que el ocupante del inmueble haya sido emplazado en el juicio. En la venta de cosa ajena, la tradicin de la cosa no produce el efecto jurdico de transferir el dominio, sino que permite al comprador adquirir la posesin de la cosa. Lugar de la entrega de la cosa. En el ttulo de la compraventa, el legislador no se pronuncia sobre este particular, siendo necesario acudir a las reglas generales en materia de pago de las obligaciones, en especial, a las disposiciones de los artculos 1587 y 1588 del cdigo civil. De acuerdo a estas disposiciones la entrega debe efectuarse en el lugar que las partes hayan estipulado, si se trata de un cuerpo cierto y nada dicen las partes, en el lugar en que se encuentran, y en los dems casos en el domicilio del vendedor. poca de la entrega (vase el artculo 1826, inciso primero, del cdigo civil) La entrega deber efectuarse inmediatamente despus de celebrado el contrato o a la poca prefijada en l. Colocando el acento el legislador en el carcter de contrato de ejecucin inmediata de la compraventa. Ventas dobles ex artculo 1817 cdigo civil La poca en que se ha hecho la entrega tiene importancia para determinar a cul de los compradores de una misma cosa se prefiere cuando sta se ha vendido a dos o ms personas (supuesto de ventas dobles) ( vase artculo 1817 cdigo civil). Con relacin a las ventas dobles se debe distinguir tres situaciones: i.- Slo uno de los compradores ha entrado en posesin de la cosa. El comprador que est en posesin de la cosa se preferir respecto de los otros compradores. Seguir en posesin de la cosa y es dueo de la cosa (a menos que se trate de venta de cosa ajena). ii.- Si se ha hecho la entrega a los dos. Debe preferirse a aqul a quien se haya hecho primero la entrega. iii.- Si no se ha entregado a ninguno. El ttulo mas antiguo prevalecer, es decir la compraventa que tenga fecha de celebracin ms antigua se debe preferir por sobre la posterior. Los gastos de la entrega (artculo 1825 cdigo civil) Se dispone que al vendedor le corresponden naturalmente soportar los gastos de la entrega, sin perjuicio de la estipulacin de las partes en un sentido diverso. Con relacin a los

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gastos posteriores a la entrega, stos son de cargo del comprador. Esta norma es consecuente con la del artculo 1806 del cdigo civil. COSAS QUE COMPRENDE LA ENTREGA Conforme el artculo 1828 del cdigo civil, el vendedor es obligado a entregar todo lo que reza el contrato (cfr. con artculos 1568 y 1569 cdigo civil) El pago es la prestacin de lo que se debe y ello se averigua recurriendo al ttulo que la contiene (el contrato). En el caso de los inmuebles, hay norma especial. En efecto, el artculo 1830, disposicin que prescribe que en la venta de una finca se incluyen los inmuebles a que se refiere el artculo 570 del cdigo civil, los que lo son por destinacin. Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que estn permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, no obstante puedan separarse sin detrimento. LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA ARTCULO 1820 CDIGO CIVIL Primeramente, cabe destacar que el vendedor, adems, de estar obligado a la entrega de la cosa, sobre l pesa la obligacin de conservarla hasta la entrega, siendo responsable de la prdida de la cosa y de los deterioros que se produzcan por su culpa leve (vase artculo 1548 cdigo civil). La mora del comprador en recibir la cosa. Sin embargo, si el comprador se constituye en mora de recibir, ste deber abonar al vendedor los costos de la custodia de la cosa, relevndosele de la culpa leve, siendo responsable nicamente de la culpa grave o del dolo (vase el artculo 1827 con relacin con el artculo 1680 del cdigo civil) El legislador habla de los costos de alquiler de almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido. En consecuencia, la mora del comprador en recibir la cosa produce una alteracin de la regla de la diligencia exigible, se releva al vendedor del cuidado ordinario en la conservacin de la cosa. Por su parte, el artculo 1680 dispone que la destruccin de la cosa durante la mora del acreedor de recibirla slo hace responsable al deudor de la culpa grave y del dolo. Con relacin a los riesgos de la cosa, el artculo 1820 reitera la regla del artculo 1550, pero ahora para las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto nacida de un contrato bilateral, poniendo de cargo del acreedor el riesgo de prdida o deterioro de la cosa (res perit creditori). Si la cosa perece o se deteriora por un caso fortuito o de fuerza mayor, el comprador, pese a la extincin total o parcial de la obligacin del vendedor (entregar la cosa) sigue obligado a pagar el precio ntegramente. Si la cosa se vende bajo condicin suspensiva y sta perece estando pendiente la condicin, el riesgo ser de cargo del vendedor. La verdad es que en este caso la regla no es la res perit debitori, sino la del res perit domino (la cosa perece para su dueo),

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ya que la obligacin, pendiente la condicin, an no ha nacido. La norma del riesgo de la cosa que se debe bajo una condicin suspensiva no es estrictamente una excepcin a la regla del res perit creditori, sino ms bien una confirmacin de la misma. Ello queda de manifiesto si se est en el supuesto en que la cosa se deteriora, pendiente la condicin y sta ltima se cumple. Aqu el comprador est obligado igualmente al precio ntegro. Otro caso, que si es excepcin, se da cuando el vendedor se encuentra en mora de entregar la cosa, o bien cuando se haya obligado a pagar con la misma cosa dos o ms obligaciones distintas (vase artculo 1550 cdigo civil). Aqu debemos remitirnos a lo estudiado a propsito de los efectos particulares de los contratos bilaterales. Podra resultarnos contradictorio el hecho que, por un lado, la obligacin de conservacin sea de cargo del vendedor, pendiente la obligacin de entregar y, por otro, el riesgo de la cosa, pendiente tambin la entrega sea, por regla general, de cargo del comprador. La razn est en el elemento de la imputabilidad, en el caso del vendedor ste deber indemnizar de todos los deterioros que se produzcan por su culpa leve, pero si stos son a consecuencia de un caso fortuito, el riesgo de tales deterioros ser de cargo del comprador. Lo mismo para el caso de la prdida de la cosa. Adems, con relacin a los riesgos cabe hacer presente que si el comprador ha pagado el precio de la cosa antes de la entrega y la cosa perece por acaecer un caso fortuito, pero durante la mora del vendedor, ste ltimo deber restituir el precio y el comprador podr demandar los perjuicios derivados de la mora. CASO ESPECIAL, DE LA COMPRA-VENTA DE PREDIOS RUSTICOS Acciones por diferencia de cabida en la compraventa de un predio rstico (artculos 1831 a 1834 cdigo civil) En la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos el criterio de distincin entre predio rstico y predio urbano, es el de la ubicacin, si se encuentra dentro del radio urbano es predio urbano y si est fuera es rstico. Sin embargo, en las disposiciones del cdigo civil que analizaremos, el criterio es el del destino del predio. De los artculos 1831 a 1834 del cdigo civil se infiere que los predios rsticos pueden venderse de tres formas: 1.- A cabida: (artculo 1831 inciso segundo) Cuando se vende a cabida, se est vendiendo segn la superficie del terreno. El inciso segundo del artculo 1831 inciso 2 dispone: se vende con relacin a su cabida, siempre que sta se expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato.

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Por consiguiente, la regla en esta clase de venta es que las partes debern responder por las diferencias que resulten de comparar la cabida real del predio que se compra o vende, con la que se declara en el contrato (cabida declarada), dando lugar a las acciones para pedir la rebaja o el aumento del precio segn corresponda (derecho del comprador a la rebaja del precio o derecho del vendedor al aumento de precio del vendedor). Aqu el legislador intenta corregir las desproporciones en las prestaciones que pueden seguirse de esta diferencia entre lo declarado en el contrato y lo que verdaderamente se entrega. Lo interesante es que, con independencia de si el afectado con la diferencia sea el vendedor o el comprador, la ley establece un lmite, permitindole siempre al comprador, ms all de ese lmite, salirse del contrato (desistirse) con derecho a indemnizacin de daos. El vendedor no se comporta de modo diligente al declarar vender ms o menos de lo que realmente entregar, ello justifica el derecho a la indemnizacin de daos que tiene en todo caso el comprador que se desiste del contrato. Los supuestos que se pueden dar son los que siguen: a).- cabida real mayor que la cabida declarada (artculo 1832 inciso primero, cdigo civil). En esta hiptesis el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio, salvo que el precio de la cabida excedente supere la dcima parte de la cabida real. Si el precio supera este lmite, el comprador puede a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio; o desistirse del contrato. Si hace uso de esta ltima facultad, el vendedor deber resarcirle los perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura pblica de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 60 hectreas (cabida declarada) a un precio de $ 1.000.000 por hectrea por un precio total de $ 60.000.000 y, en realidad, se entregan 80 hectreas (cabida real). El efecto es que el vendedor tiene derecho a un aumento proporcional del precio, pero como el valor de la diferencia supera la dcima parte del precio del contrato, al comprador le asiste una opcin: o consiente en el aumento del precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnizacin de daos. b).- cabida real menor que la declarada (artculo 1832 inciso segundo) Aqu el vendedor deber completar la cabida que falta, y si esto no le fuere posible, o no se le exige por el comprador, deber disminuir proporcionalmente el precio. Sin embargo, si el precio de la cabida que falta excede la dcima parte del precio de la cabida completa, el comprador puede a su arbitrio aceptar la disminucin del precio, o desistir del contrato, y si desiste tendr derecho a que se indemnicen los perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura pblica de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 50 hectreas a un precio de $ 300.000 por hectrea lo que da un total de $15.000.000 (cabida declarada) y, en realidad, el vendedor entreg 40 hectreas (cabida real). El efecto es que el vendedor debe completar la cabida que falta, si ello le fuere posible y se le exigiere por el comprador. Si no es posible o el comprador no lo exige, el comprador tiene derecho a una disminucin proporcional del precio ($ 3.000.000). Pero como el precio de la cabida que falta excede en ms de

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una dcima parte del precio de la cabida completa (cabida declarada) al comprador le asiste una opcin: o consiente en la rebaja del precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnizacin de daos. En cuanto a la prescripcin de las acciones a que dan lugar estas situaciones, ellas prescriben en el plazo de un ao desde la entrega de la cosa (artculo 1834 cdigo civil). En cualquiera de estos supuestos, podramos estar en presencia de un caso de lesin enorme, por ello el artculo 1836 del cdigo civil declara que adems de las acciones a que se ha hecho referencia, compete a las partes la accin rescisoria por lesin enorme, que prescribe segn las reglas generales. El artculo 1835 reconoce a las partes las acciones de los artculos1832 y 1833 en todo contrato de compraventa que tenga por objeto un todo, o conjunto de efectos o mercaderas. O sea, si se vende un conjunto de mercaderas, o un genero que se ha determinado en cuanto a su extensin (artculos 1821 -1822), y despus resulta que la cantidad o medida real, difiere de la declarada, las partes gozarn de las acciones de disminucin o aumento del precio estudiadas, gozando en todo caso el comprador de la opcin en caso que el precio de la diferencia supere la dcima parte del precio de la cabida. iii.- Ad corpus (artculo 1833 cdigo civil) esta es la regla general, si se vende un predio ad corpus, es decir, como especie o cuerpo cierto, ninguna de las partes tendr derecho a pedir aumento o rebaja del precio, sea cual fuere la cabida del predio. iv.- Ad corpus con sealamiento de linderos (artculo 1833 inciso segundo cdigo civil) En este caso, el vendedor est obligado a entregar todo lo comprendido dentro de los linderos. Si no se puede o no se exige, el comprador tendr la accin del inciso segundo del artculo 1832, es decir, podr exigir o la disminucin proporcional del precio o desistirse del contrato, con derecho a indemnizacin de daos. OBLIGACION DE SANEAMIENTO Y PRIMERAMENTE SANEAMIENTO POR EVICCION (prrafo VII art. 1837 a 1870) DEL

El vendedor cumple con su obligacin entregando la cosa al comprador y confirindole los derechos necesarios para el uso y goce de la misma. Desde este ngulo el vendedor debe procurar y, ms precisamente, garantizar que la posesin de la cosa por el comprador sea pacifica, tranquila y til, de modo que pueda ejercerla en toda su amplitud y extensin. El vendedor esta obligado a garantizar esa posesin pacfica, tranquila y til de la cosa, que puede verse afectada, sea porque un tercero extrao pretenda

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derechos de dominio u otro distinto sobre la cosa; sea a causa de defectos o vicios de la misma que hagan que no sirva para el fin para el que fue comprada, o slo lo haga imperfectamente. Con el acaecimiento de cualquiera de estos hechos cesa la posesin pacfica, tranquila y til, hacindose exigible el derecho del comprador para que el vendedor le sanee la cosa vendida. Se hace exigible la obligacin de saneamiento de la cosa vendida por parte del vendedor. El artculo 1837 pone de cargo del vendedor esta obligacin de saneamiento, la que comprende dos objetos. Primero, amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y segundo, responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios. Por lo tanto, el vendedor est obligado a defender al comprador de los ataques de los terceros que pretendan algn derecho sobre la cosa y, adems, deber indemnizar al comprador todos los vicios o defectos que la cosa adolezca. Caractersticas de esta obligacin 1) Es una obligacin de la naturaleza, en tanto sin ser de la esencia de la compraventa, se entiende pertenecerle sin necesidad de una clusula expresa. Al ser una obligacin de la naturaleza, las partes, haciendo uso de su libertad contractual, pueden modificarla e incluso derogarla, para el caso concreto. Del artculo 1839 del cdigo civil se infiere que la obligacin de sanear las evicciones de la cosa es un elemento de la naturaleza, al disponer en su parte final: "salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario". Por su parte, el artculo 1842 del cdigo civil permite todo pacto que exima de la obligacin de saneamiento por eviccin, pero con un lmite: siempre que en ste no haya habido mala fe del vendedor, en cuyo caso el pacto ser nulo. Adems, pese a la plena validez del pacto, ste no alcanza la obligacin del vendedor de restituir el precio en caso de eviccin (artculo 1852 cdigo civil). De su lado, el artculo 1859 autoriza a las partes eximir al vendedor de su obligacin de sanear los vicios ocultos, quedando excluidos aquellos vicios de que tuvo conocimiento el vendedor al momento del contrato y de los cuales no dio noticia al comprador. Pese al pacto, el vendedor igualmente estar obligado al saneamiento de tales vicios. 2) Es una obligacin condicional. Como se ha expresado, la obligacin de saneamiento slo es exigible por el acaecimiento de alguno de los hechos antes mencionados: una reclamacin de un tercero; o la existencia de vicios ocultos. Por lo tanto, si ninguna de estas circunstancias concurre la obligacin en estudio nunca se har exigible. El artculo 1856 fija el plazo de prescripcin de la accin de saneamiento por eviccin en lo tocante a la indemnizacin por los perjuicios que es de 4 aos; en lo relativo a la restitucin del precio se aplican las reglas generales de prescripcin extintiva. La accin redhibitoria (vicios ocultos) prescribe en 6 aos en las compraventas para bienes muebles y en un ao respecto de los inmuebles, salvo

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estipulacin de las partes o de las leyes especiales (vase el artculo 1866: se autoriza a las partes para ampliar o reducir el plazo de prescripcin). 3) Es una obligacin de garanta que no es exclusiva de la compraventa, ya que se aplica en general a todos los contratos onerosos, por ejemplo, el contrato de arrendamiento, la particin, las donaciones onerosas, el contrato de sociedad, etctera. Tarea. El alumno deber estudiar por su cuenta la regulacin de esta obligacin de garanta fuera del contrato de compraventa. OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION DE LA COSA El objeto de la obligacin es amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida. Por lo tanto, lo que hace exigible esta obligacin es la turbacin en la posesin y goce pacfico y tranquilo de los derechos que adquiri el comprador. Se persigue defender al comprador de toda turbacin o molestia de carcter legal y no de hecho, causadas por un tercero que cree tener un derecho sobre la cosa; e indemnizarlo si la turbacin es acogida y la cosa resulta evicta. El artculo 1838 del cdigo civil dispones: Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial". Sin embargo, la exigibilidad de la obligacin de saneamiento es anterior, al producirse la turbacin o molestia a consecuencia de la demanda del tercero, demanda que podr ser acogida o no. Si es acogida, segn el artculo 1838, habr eviccin y el vendedor estar obligado a la indemnizacin de perjuicios, incluida la restitucin del precio de compra.

Requisitos que deben concurrir para que haya eviccin de la cosa. i.- Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa. Ser privado del todo cuando la cosa haya sido reivindicada por un tercero, tambin, cuando el acreedor hipotecario, haciendo uso de su accin de desposeimiento, logra realizar el inmueble y con el producto se paga de su crdito. Habr privacin parcial de la cosa, por ejemplo, si sobre la cosa hay constituido un derecho real de usufructo, o de uso o habitacin. ii.- Que la eviccin provenga de un hecho anterior a la venta, segn el artculo 1839. La causa de la eviccin debe ser anterior al contrato. iii.- Que la privacin de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial. Con base a este requisito se concluye que las perturbaciones que dan lugar a la accin de eviccin deben ser de carcter legal o jurdica, y en ningn caso material

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o de hecho, ya que respecto de estas ltimas existen las acciones posesorias y protectoras del dominio de las que es titular el propio comprador. Obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin El objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin es doble. La obligacin de saneamiento de la eviccin del vendedor comprende dos etapas o partes bien definidas: a.- Obligacin de hacer. El vendedor est obligado a defender en juicio al comprador. La prestacin objeto de esta obligacin consiste en la realizacin de un hecho material, tal es, ir en auxilio del comprador en un juicio iniciado por una demanda de un tercero que reclama derechos sobre la cosa. Segn el artculo 1840 inciso primero, esta obligacin de hacer es indivisible. Dispone la norma citada que la accin de saneamiento en esta vertiente (obligacin de hacer), es indivisible y puede ejercerse insolidum en contra de cualquiera de los herederos del vendedor. El comprador puede solicitar la defensa en juicio, a su arbitrio, a uno o a todos los herederos, sin que stos puedan oponer su cuota hereditaria. Esta indivisibilidad se desprende de la sola naturaleza de la obligacin. b.- Obligacin de dar. El vendedor est obligado a indemnizar al comprador en caso que la cosa resulte evicta a causa de ser acogida la turbacin del tercero por una sentencia judicial. La naturaleza de esta obligacin es de dar y por lotanto, es divisible, lo que viene confirmado por el mismo artculo 1840 inciso segundo. La norma dispone que el comprador podr ejercer esta accin en contra de los herederos del vendedor, quienes respondern a prorrata de su cuota hereditaria. Esta misma regla, haciendo la distincin entre obligacin de hacer y de dar se aplica a las ventas en las que la parte vendedora est compuesta por varias personas (vase el inciso final del artculo 1840 cdigo civil) Prescripcin de estas obligaciones i.- obligacin de hacer. Se dice que esta obligacin no tiene plazo de prescripcin, ya que, el vendedor en todo tiempo estar obligado a defender al comprador de las turbaciones jurdicas que ste sufra en su dominio o posesin. Y estar obligado, conozca o no las razones de las turbaciones del tercero al tiempo de celebrarse el contrato. As, aunque el comprador pueda probar el dominio por la prescripcin adquisitiva, recurriendo o no a la accesin de posesiones, el vendedor estar igualmente obligado a concurrir, oponiendo las defensas necesarias para que la pretensin del tercero sea rechazada. ii.- Obligacin de dar. En esta materia se aplica el artculo 1856, que dispone que la prescripcin es de 4 aos contados desde la sentencia que declare evicta la cosa, pero en lo tocante a la restitucin del precio se aplican las reglas generales de prescripcin, es decir, 5 aos desde que se hace exigible la obligacin. En

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el caso que el vendedor se allane a la accin del tercero, no habiendo sentencia, el plazo se contar desde la restitucin de la cosa evicta. Aspectos importantes del ejercicio de estas acciones (derivadas de la obligacin de hacer y de dar) A) Titularidad de la accin de saneamiento. El comprador que sufre las perturbaciones (vase los artculos 1837 1839 cdigo civil). Sin embargo, adems, podrn ejercerla sus sucesores universales y singulares. Respecto de los sucesores singulares, debe tenerse presente que el comprador puede dirigirse en contra del antecesor de su vendedor. (Vase el artculo 1841 cdigo civil). En relacin a la titularidad de esta accin se ha dicho, por algunos autores, que el comprador que se encuentra en mora de pagar el precio al vendedor no podr ejercer la accin de saneamiento en su contra por aplicacin del artculo 1552 cdigo civil (la mora purga la mora o excepcin de contrato no cumplido). Sin embargo, a nuestro juicio creo que la afirmacin no es exacta por cuanto nuestro sistema de efectos del incumplimiento no es unitario, sino que dispone de efectos particulares segn sea la obligacin incumplida. En el caso de la eviccin, los efectos jurdicos estn delineados por el propio legislador y no son interdependientes del cumplimiento de la obligacin de pagar el precio. B) Supuesto del ejercicio de la accin. La turbacin jurdica en la posesin pacfica de la cosa, que se manifiesta en la reclamacin que hace un tercero que pretende un derecho sobre la misma. Turbacin de derecho o jurdica: tercero pretende derecho sobre la cosa C) Con relacin a la obligacin de hacer. El comprador demandado deber citar (Citacin de eviccin, artculos 584 a 587 CPC), dentro del juicio al vendedor para que concurra en su defensa. Esta citacin es la nica forma de que el vendedor tenga noticia sobre la turbacin del comprador en su posesin pacfica, a causa de una demanda de un tercero. Esta citacin de eviccin debe hacerse segn lo dispuesto en el artculo 584 del cdigo de procedimiento civil, norma que dispone que la citacin deber hacerse antes de la contestacin de la demanda. Para que se ordene la citacin por el Tribunal, deben acompaarse los antecedentes que hagan aceptable la solicitud. Esta citacin puede solicitarse en cualquier clase de procedimiento, sea ordinario, sumario o especial. D) Efecto de la solicitud de citacin. El artculo 585 del Cdigo de Procedimiento Civil dispone que si se decreta la citacin se suspendern todos los trmites del juicio por el termino de diez das si la persona a quien se cita tiene su domicilio en la comuna en que se sigue el juicio, y si tiene su domicilio fuera de sta, tendr el aumento que establece el artculo 259 del cdigo de procedimiento civil que se refiere al aumento de la tabla de emplazamiento.

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Si vencen los plazos para efectuar la citacin y el demandado no ha hecho que sta se practique podr el demandante a su arbitrio solicitar que se declare la caducidad del derecho del demandado para exigir la citacin, o que se le autorice para llevarla a efecto l mismo a costa del demandado (vase el artculo 585 inciso segundo del cdigo de procedimiento civil) Con todo, si el comprador omite citarlo y la cosa es evicta, el vendedor no ser obligado al saneamiento (vase el artculo 1843, inciso tercero, cdigo civil) E) Contra quien se dirige la citacin de eviccin.

a.- el comprador puede citar al vendedor de la cosa (vase el artculo 1843 inciso primero, cdigo civil) b.- el comprador puede citar a cualquiera de sus antecesores en el dominio, sin que stos puedan exigir que se cite primero a los otros. El citado podr citar, a su vez, a su vendedor y as sucesivamente hasta llegar al causante de la eviccin. Lo anterior se infiere del artculo 1841 del cdigo civil. Vase el artculo 586 del cdigo de procedimiento civil, en su parte final. F) Actitudes que puede asumir el citado (vase el artculo 1843 y 1844 del cdigo civil) a.- El citado no comparece. En este caso no habr sustitucin procesal y el juicio prosigue en contra del comprador, quien debe continuar en el juicio (vase el artculo 587, parte final, cdigo de procedimiento civil), y si la cosa es evicta el vendedor ser responsable de la eviccin, surgiendo la obligacin de indemnizar los perjuicios. Esta regla cede si el citado rebelde prueba que el comprador dej de oponer alguna defensa o excepcin suya, y que por ello la cosa result evicta; por ejemplo, habiendo transcurrido el plazo de prescripcin adquisitiva, el comprador no la opone como excepcin (vase artculo 1843, inciso tercero, cdigo civil) b.- El citado comparece. En este caso, se produce la sustitucin procesal del demandado por el citado; es decir, el juicio se sigue en contra del vendedor citado, sin perjuicio de la actuacin del comprador demandado como tercero coadyuvante, para velar por la conservacin de sus derechos (vase el artculo 1844 cdigo civil). El citado comparece puede asumir distintas actitudes, todas con sus propias consecuencias jurdicas. 1.- Se defiende, saneamiento. Caben dos posibilidades: cumpliendo su obligacin de

i.- gana el juicio. No se produce la eviccin y por lo tanto, el vendedor no es obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda

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hubiere causado al comprador, salvo que la demanda se impute a un hecho o culpa del vendedor (vase el artculo 1855 cdigo civil). ii.- Pierde el juicio. La cosa resulta evicta conforme el artculo 1838 cdigo civil) Aqu se pasa de una obligacin de hacer a la segunda etapa de la obligacin de saneamiento que consiste en la indemnizacin de los perjuicios al comprador (obligacin de dar) (vase los artculos 1838, 1839 y 1840; con relacin al artculo 1847 del cdigo civil) 2.- no se defiende o se allana a la demanda (vase el artculo 1845 cdigo civil). En esta situacin el citado igualmente debe indemnizar al comprador, ya que se estima que perdi, en tanto se produce la eviccin de la cosa. En el caso que se allane, obviamente se acoge la demanda del tercero y la sentencia ordenar la restitucin del bien. Sin embargo, en estos ltimos casos, el comprador podr tomar sobre s la defensa del juicio; pero, si es vencido, no tiene derecho a que el vendedor le indemnice las costas en que hubiere incurrido con motivo de su defensa, ni tampoco los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueo de la cosa. Lo anterior se explica porque el vendedor que se allan slo hubiera sido obligado al pago de los frutos hasta la fecha de dicho allanamiento; entonces si el comprador quiere seguir en el juicio y pierde posteriormente, ste se deber hacer cargo de los frutos hasta la sentencia (vase el artculo 1845 cdigo civil). G) Extensin de la obligacin de indemnizar. Una vez producida la eviccin de la cosa al comprador, a la obligacin de hacer del vendedor sucede una de dar:, indemnizar al comprador y en el caso de eviccin total de la cosa, ella comprende los siguientes conceptos: (vase el artculo 1847 CC) a.- El precio de la cosa, aunque sta hubiese disminuido de valor al tiempo de la eviccin. Si el menor valor de la cosa proviene de un deterioro respecto del cual el comprador ha obtenido algn provecho, deber procederse al descuento del importe del provecho. Ejemplo. Si se tala un bosque, se descontar ese provecho del precio (vase el artculo 1848 cdigo civil) Restitucin del precio y los pactos que eximen del saneamiento de la eviccin (artculos 1842 y 1852, cdigo civil) Como se sabe, la obligacin de saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo que las partes pueden modificarla, o eliminarla. Sin embargo, dicha exclusin no valdr si ha habido mala fe de parte del vendedor. En cuanto al alcance de los efectos de la clusula que exime al vendedor de esta obligacin, el artculo 1852 inciso primero, dispone: La estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin, no le exime de la obligacin de restituir el precio recibido. O sea, que aun cuando el pacto sea vlido, ste no alcanzar la obligacin de restituir el precio de la cosa, conforme el artculo 1847, N1, del cdigo civil. Sin embargo, hay dos casos en que el vendedor no est

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obligado, ni siquiera a la restitucin del precio de venta (vase el artculo 1852, inciso 3, cdigo civil) i.- cuando el comprador celebra el contrato de compraventa a sabiendas que la cosa era ajena (asume tcitamente el riesgo de la eviccin) ii.- cuando el comprador, expresamente, tom sobre s el riesgo de la eviccin, especificndolo en el contrato. b.- Costas legales. Las costas legales del contrato de venta que hayan sido de cargo del comprador. c.- Frutos. El valor de los frutos a que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo, salvo el caso en que el comprador toma sobre s la defensa, pese al allanamiento del citado (vase el artculo 1845 cdigo civil) d.- Costas judiciales. Las costas en que el comprador haya incurrido a consecuencia de la demanda del tercero, sin perjuicio de aplicarse la misma regla de excepcin del numerando anterior (vase el artculo 1845 cdigo civil) e.- Aumento de valor. El aumento de valor de la cosa en poder del comprador, aunque ste se haya producido por causas naturales, o por el solo transcurso del tiempo. Se excluyen las mejoras necesarias y las tiles en caso que el tercero que obtuvo en el juicio haya sido condenado a pagarlas al comprador. Tratndose de las mejoras voluptuarias, si el vendedor estuvo de mala fe, ser condenado a pagarlas, salvo que el comprador haya optado por retirarlas (vase los artculos 911 y artculo 1849, ambos del cdigo civil) Esta regla del aumento de valor reconoce una limitacin al quantum del aumento de valor de la cosa, contenida en el artculo 1850 del cdigo civil, disposicin que prescribe que el vendedor no ser obligado a pagar el exceso de precio producido por causas naturales, o por el transcurso del tiempo, que supere la cuarta parte del precio de venta, a menos que el vendedor estuviese de mala fe, caso en el cual ser condenado a pagar todo el aumento, sin ninguna limitacin (vase artculo 1849 cdigo civil). Reglas especiales con relacin a los efectos de la eviccin y a su extensin. 1.- Regla de excepcin para el supuesto de eviccin como consecuencia de una venta forzada por el ministerio de la justicia. ( vase el artculo 1851 cdigo civil) En esta clase de compraventas el vendedor no ser obligado para con el comprador, sino a pagar el precio producido en la subasta. La extensin de las prestaciones se limita al importe del precio de venta. 2.- Rescisin de la compraventa por eviccin parcial de la cosa (vase artculos1852 inciso final, 1853 y 1854, todos del cdigo civil)

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Si la eviccin no recae sobre la totalidad de la cosa y la parte evicta es tal que haga presumir que el comprador no habra comprado la cosa sin ella, en ese caso, el comprador tiene derecho para pedir la rescisin de la venta. ( el legislador debi hablar ms propiamente de resolucin del contrato) En virtud de esta rescisin el comprador debe restituir al vendedor la parte no evicta y este ltimo deber restituir el precio y abonar el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, as como indemnizar cualquier otro perjuicio que hubiese resultado de la eviccin de la cosa. Para estos efectos, el comprador ser tratado como un poseedor de buena fe, a menos que se rinda prueba en contrario (vase artculo 1853 cdigo civil) En el caso que la parte evicta no sea de tanta importancia (1) o que el comprador no pida la resolucin de la venta (2) (vase artculo 1854 cdigo civil), este ltimo tendr derecho a exigir el saneamiento de la eviccin parcial, segn las reglas generales (artculos 1847 y concordantes) El profesor Alessandri estima que en este caso la accin que se le concede al comprador es la resolutoria, y no de rescisin. En efecto, no existe ningn vicio de nulidad. El comprador afectado por la eviccin parcial deber optar, o por la resolucin del contrato, o por la indemnizacin derivada de la obligacin de saneamiento. Opcin, o resolucin o indemnizacin de los daos asociados a la eviccin de la cosa. En el caso de eviccin parcial de escasa importancia, el comprador slo tiene derecho a exigir la indemnizacin conforme las reglas generales (vase el artculo 1847 cdigo civil) Extincin de la obligacin de saneamiento 1.- Por la convencin de las partes. Sin embargo, debe tenerse presente que la ley limita los efectos de ese acuerdo en el sentido de que el vendedor igual deber restituir el precio, salvo que el comprador haya tomado sobre s el riesgo de la eviccin especificndolo en el contrato o haya comprado a sabiendas que la cosa era ajena.( vase artculo 1852 cdigo civil). El legislador, como se ha explicado, prev una causa especial de nulidad de esta convencin cuando el vendedor est de mala fe. Por consiguiente, la clusula que exime del saneamiento de la eviccin libera al vendedor de la obligacin de hacer y la de dar en lo que se refiere a las partidas de la indemnizacin distintas a la restitucin del precio. 2.- Prescripcin de la obligacin de dar (vase el artculo 1856 cdigo civil) En esta materia debe distinguirse entre la obligacin de indemnizar y la de restituir el precio. Con relacin a la primera el plazo de prescripcin es de cuatro aos y a la segunda de cinco aos segn las reglas generales. El plazo se cuenta, o desde la fecha de la sentencia de eviccin, o desde la restitucin de la cosa. 3.- Negligencia del comprador en la defensa en juicio. En el caso que el vendedor no comparezca y se produzca la eviccin de la cosa como consecuencia de que el comprador fue negligente y no opuso una defensa o excepcin

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personales que hubiese enervado la accin (vase el artculo 1843 inciso 3, parte final) 4.- Casos especiales. El artculo 1846 del cdigo civil prev dos casos especiales en los que la obligacin de sanear la eviccin cesa. a.- cuando el comprador y el demandante de eviccin se someten a un juicio arbitral, sin consentimiento del vendedor y el rbitro falla contra el comprador. b.- cuando el comprador pierde la posesin por su culpa y de ello se sigue la eviccin.

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OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS: Cuando una persona compra una cosa lo hace para que sta le preste una utilidad o le brinde un determinado beneficio. Por lo tanto, surge como una consecuencia lgica que el vendedor est obligado a asegurar una posesin til de la cosa vendida y ella desaparece cuando la cosa adolece de un vicio que disminuye, o elimina, la utilidad que se pretenda obtener con la cosa comprada. Con relacin a la ratio de esta obligacin, la jurisprudencia ha expresado que las cosas se adquieren para proporcionar al adquirente una utilidad. En efecto, contina el sentenciador, el comprador que adquiere una cosa lo hace con el fin de que ella le preste una utilidad conforme a su destino, de modo que para que el vendedor cumpla su obligacin no debe limitarse slo a la entrega de la cosa al comprador y proporcionarle la pacfica posesin, sino tambin su posesin til. Si as no lo hace, el vendedor no cumple su obligacin y frustra las expectativas del comprador. La ley, entonces, viene en auxilio del comprador y le suministra los medios para conseguir del vendedor, el saneamiento de los vicios de la cosa, mediante la accin que consagra el artculo 1867 del cdigo civil. (Corte de Apelaciones de Concepcin, 3 de abril de 1989, Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 86, Seccin 2, p. 12, considerando 4) Estos vicios se llaman ocultos o redhibitorios y son vicios o defectos que, existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la cosa sea impropia para su uso natural o que slo sirva imperfectamente. Se trata de una obligacin de la naturaleza que hace responsable al vendedor de todo vicio o defecto oculto de la cosa y que exista al tiempo de la venta. Los efectos jurdicos de los vicios redhibitorios consisten en poner a disposicin del comprador las llamadas acciones redhibitorias o edilicias, que se concretan en la accin de rebaja de precio y en la rescisoria de la compraventa (vase artculos 1857 y 1860 del cdigo civil). El comprador tiene, en realidad, dos acciones que puede ejercer a su arbitrio: la primera de ellas, la rescisoria en virtud de la cual demanda que se deje sin efecto la venta; y, la segunda, la actio quanti minoris, cuyo objeto es la rebaja proporcional del precio de la cosa. A pesar de lo anterior, el cdigo civil, en su artculo 1857, no distingue y se refiere a ellas, indistintamente, como accin redhibitoria. El artculo 1866, por su parte, identifica la accin redhibitoria con la accin rescisoria, ello se infiere del artculo 1867, cuando dispone que habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr derecho todava el comprador para pedir la rebaja del precio, cuyo plazo de prescripcin est establecido en el artculo 1869.

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Concepto y requisitos del vicio para que tenga el carcter de redhibitorio (vase el artculo 1858 cdigo civil) El cdigo civil no define los vicios redhibitorios, slo se limita a establecer los requisitos que deben concurrir para que stos tengan el carcter de tal. La jurisprudencia (Corte de Apelaciones de Santiago, 10 de marzo de 1988, Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 85, seccin 2, p. 18, considerando 3) ha fallado que los vicios o defectos ocultos redhibitorios de las cosas corporales que habilitan para pedir la rescisin de la venta son los fsicos, inherentes a la cosa misma y de tal naturaleza que impiden que la cosa vendida sirva para su uso natural o slo sirva imperfectamente, como si una persona que compra trigo blanco lo recibe realmente, pero apolillado o con mucha semilla; si una persona compra caballos y los recibe enfermos; en los casos de venta de una mquina de funcionamiento defectuoso, de perlas finas coloreadas artificialmente para disimular sus defectos. Se refieren estos defectos, agrega el sentenciador, a la mala calidad de la cosa vendida que impide o dificulta su uso natural y no a los defectos jurdicos relacionados con posibles prohibiciones legales para contratar o vicios del consentimiento sancionados con otros remedios jurdicos, como la accin ordinaria de nulidad. Los requisitos que deben concurrir para estar en presencia de un vicio redhibitorio son los que se pasan a relacionar (artculo 1858 cdigo civil) i.- Que el vicio haya existido al tiempo de la venta. Esto no quiere decir que el vicio redhibitorio exista en toda su magnitud y dimensin al momento de la venta, sino al menos, que exista un germen del vicio en el referido momento. La jurisprudencia ha fallado, con relacin a este requisito, que procede declarar la rescisin de una venta de caballo, si ste al celebrarse el contrato, tiene una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para prestar los servicios a que est destinado, lenta y fatalmente lo inutilizar. En este caso jurisprudencial, la existencia del germen del defecto al tiempo del contrato, se acredita mediante presunciones judiciales, sealndose en el fallo que las reclamaciones del comprador hechas tres o cuatro das despus de efectuada la compra, la circunstancia de existir la enfermedad del caballo comprado en el mismo lugar en que se not la lesin que los testigos y el comprador creyeron rasmilladura insignificante y la de ser el galpago una enfermedad muy lenta en sus progresos y que pocas veces se puede observar, a menos que sea antigua, establecen la presuncin de que dicha enfermedad exista en el caballo al tiempo en que fue comprado. (Corte de Apelaciones de Santiago, 19 de agosto de 1884, Gaceta Jurdica de 1884, N 2.030, p. 1244, considerando 9 y 13) ii.- Que el vicio sea grave. Que el vicio sea de tal gravedad que la cosa no sirva para su uso natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que haga presumir que si el comprador hubiese conocido la existencia de dicho vicio, o no hubiese comprado la cosa; o la hubiese comprado a un precio mucho menor.

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iii.- Que el vicio sea oculto. El vicio no debe haber sido manifestado por el vendedor y ser de tal naturaleza que el comprador pudo ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o que no los haya podido conocer fcilmente, en razn de su profesin u oficio. Con relacin a este ltimo requisito y, en especial, a la ignorancia del vicio por parte del comprador, la jurisprudencia ha fallado lo siguiente: a.- No es verosmil que el dueo de una panadera, como persona prctica, no conozca la calidad de la harina que compra para dedicarla a su industria o que, no conocindola, no la someta a prueba antes de utilizarla. (Corte de Apelaciones de Santiago, 25 de julio de 1881, Gaceta Jurdica N 1278, p. 762) b.- El comprador, que carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar, sin negligencia grave de su parte, la existencia de la enfermedad de galpago en un caballo, si ste, al tiempo de la venta, slo presentaba una rasmilladura insignificante (sentencia arriba citada) Vicio elevado a la categora de redhibitorio por voluntad de las partes. Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden hacer redhibitorios vicios que a la luz de los requisitos antes vistos no lo sean. Aqu encontramos un reconocimiento por parte del legislador que esta obligacin constituye un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (vase el artculo 1863 cdigo civil). La libertad contractual puede elevar vicios a la categora de redhibitorios, pese a que no renan los requisitos del artculo 1858 del cdigo civil. As, por ejemplo, podra suceder que al comprador le interese utilizar la cosa para un fin especial que no coincide precisamente con su uso natural y logra incluir una clusula que declare que si la cosa no sirve para ese fin especial, se entiende que adolece de un vicio oculto o redhibitorio, disponiendo de la accin redhibitoria conforme la ley. Se trata de un caso en que la cosa, pese a su defecto sirve para su uso natural, sin embrago es intil para el uso que verdaderamente motiv la celebracin del contrato por parte del comprador. Vicios redhibitorios y error sustancial. Estas son dos instituciones distintas, pero que en la prctica pueden llegar a confundirse. No resulta indiferente afirmar que se est en presencia de un error sustancial o un vicio redhibitorio, ya que las sanciones en uno y otro caso son diversas y lo mismo con relacin a los plazos de prescripcin. Por su parte, el profesor Alessandri, seala como criterio de distincin entre una y otra institucin, el que el error sustancial no impide el uso de la cosa; en cambio, el vicio redhibitorio hace inservible la cosa para su uso natural o que slo sirva imperfectamente. REMEDIOS DEL COMPRADOR FRENTE AL VICIO REDHIBITORIO DE LA COSA El comprador afectado por un vicio redhibitorio podr solicitar, a su arbitrio, o la rescisin de la venta; o la rebaja proporcional del precio (actio quanti minoris) (vase

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el artculo 1860 cdigo civil). Es decir, el comprador dispone de las denominadas acciones redhibitorias o edilicias (vase el artculo 1860 cdigo civil) Los titulares de estas acciones, son el comprador, los herederos y los legatarios. Los sucesores del comprador a ttulo singular entre vivos no tienen esta accin, simplemente porque no existe norma expresa, a diferencia de lo que acontece con relacin a la accin de saneamiento de la eviccin conforme el artculo 1841 del cdigo civil. Extensin de la obligacin de sanear los vicios redhibitorios Por efecto de la accin de rebaja del precio, el vendedor estar obligado a restituir el exceso de precio que haya resultado de la declaracin de la existencia de un vicio redhibitorio. Si se ejerce la accin rescisoria o resolutoria, el vendedor estar obligado a la restitucin del total del precio y el comprador a la de la cosa defectuosa. Y estar el vendedor, adems obligado a indemnizar los perjuicios cuando conoca de los vicios y no los declaro, o si stos eran tales que no deba haberlos ignorado por razn de su profesin u oficio (vase artculo 1861 cdigo civil). Aqu surge como otro efecto de la infraccin de la obligacin de garanta por vicios ocultos, el de la obligacin de indemnizacin los perjuicios al comprador. La jurisprudencia ha fallado que la accin de indemnizacin de daos no es una tercera accin de que dispone el comprador, sino que es accesoria a la rescisoria o de rebaja de precio, en el caso que el vendedor haya estado de mala fe (conociendo o debiendo conocer el vicio oculto de la cosa) (Corte Suprema, 13 de enero de 1944, Gaceta Jurdica 1944, Primer semestre, N 5, p. 74) Si se estima que esta accin es accesoria a la redhibitoria, el plazo de prescripcin de ella depender si el comprador ejercer la accin rescisoria o la de rebaja de precio. Si estimamos que es una accin de ejercicio principal, habra una laguna en las normas sobre compraventa con relacin a su plazo de prescripcin, debiendo aplicar las reglas generales de la prescripcin extintiva. Reglas especiales relacionadas con la extensin de los efectos de los vicios redhibitorios Caso en que perece la cosa (vase el artculo 1862 cdigo civil) En caso que la cosa viciosa perezca, despus de perfeccionado el contrato de venta, el comprador tiene igualmente derecho a pedir rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa. Pero, si la cosa perece como efecto de un vicio inherente a la cosa, el comprador podr pedir la restitucin del precio y si el vendedor conoca, o no deba ignorar el vicio, y adems, la indemnizacin de perjuicios. Caso en que se compran dos o ms cosas como un conjunto (vase el artculo1864 cdigo civil)

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En este caso, el comprador slo tendr derecho a la accin redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto, sin importar si pago un precio por el total de las cosas o por cada una de ellas separadamente. Podr, sin embargo, ejercer la accin redhibitoria por el total, en aquellos casos en que aparezca que el comprador no habra comprado el conjunto, sin esa cosa, por ejemplo, cuando se compra un juego de muebles. En esta norma el legislador habla de la accin redhibitoria identificndola con la rescisoria. Caso de las ventas forzadas (vase artculo 1865 cdigo civil) En el caso de las ventas forzadas hechas por el ministerio de la justicia no procede el ejercicio de la accin redhibitoria, salvo cuando se trate de vicios que el vendedor conoca, o deba conocer y no los declar cuando el comprador se lo solicito. En esta ltima situacin proceder la accin redhibitoria y la indemnizacin de perjuicios. Quedan excluidas del mbito de esta disposicin las ventas voluntarias hechas en pblica subasta, como por ejemplo, cuando el guardador pretende vender un inmueble de propiedad del pupilo (artculo 394 cdigo civil) Sobre este particular la jurisprudencia ha fallado que la disposicin del artculo 1865 del cdigo civil se aplica slo a las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en subasta pblica a solicitud o por determinacin del dueo, como en el remate pedido por los albaceas de la sucesin de ste con una tasacin presentada por ellos mismos. (Corte de Apelaciones de Santiago, 2 de agosto de 1865, Gaceta Jurdica, 1865, N 1519, p. 632) Caso en que el vicio no es grave en los trminos del artculo 1858 N 2. Cuando el vicio no rene el requisito del numeral 2 de artculo citado, el comprador slo tendr derecho a pedir la rebaja del precio, quedando excluido el ejercicio de la accin de rescisin (vase el artculo1868 cdigo civil). Extincin de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios Prescripcin de la accin redhibitoria Primero que todo, debemos tener presente que si bien el legislador fija los plazos de prescripcin de la accin redhibitoria - rescisoria y de rebaja de precio cuya extensin depende de si la compraventa tiene por objeto una cosa mueble o inmueble, el mismo cdigo en su artculo 1866 reconoce a las partes la libertad para ampliar o restringir estos plazos. Recurriendo a la reglas del cdigo civil, para averiguar sobre la extensin de los plazos de prescripcin, debemos distinguir segn el vicio redhibitorio afecte a un bien mueble o inmueble (vase los artculos 1866, 1867 y 1869, todos del cdigo civil) i.- bienes muebles

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- accin rescisoria: seis meses - accin quanti minoris: doce meses ii.- bienes inmuebles: - accin rescisoria: doce meses - accin quanti minoris: 18 meses Los plazos anteriores se cuentan desde la entrega real de la cosa. La regla anterior admite una excepcin para la accin de rebaja de precio, cuando la compra de bienes muebles se hizo para remitir la cosa a un lugar distante, puesto el plazo se cuenta desde la entrega al consignatario aumentado con el termino de emplazamiento que corresponda (vase el artculo 1870 cdigo civil) Con relacin a la prescripcin de la accin de daos, debemos considerar lo expresado en las lneas anteriores. Con relacin a estas disposiciones, las del artculo 1866 y la del 1869, debe tenerse presente la del artculo 1867, que sirve para vincular la prescripcin de la accin rescisoria con la de rebaja de precio y de ella se infiere que la accin de daos, puede ejercitarse en conjunto, o con la primera o con la segunda.. Pacto que exime al vendedor de su responsabilidad por los vicios ocultos (vase el artculo 1859 cdigo civil) Si las partes estipularon que el vendedor no est obligado a responder por los vicios ocultos de la cosa vendida, dicha estipulacin produce sus efectos, salvo respecto de aquellos vicios que el vendedor conoca al momento de la venta y de que no le dio noticia al comprador, debiendo responder igualmente. Esta ineficacia de plano del pacto exige que el comprador pruebe en juicio el conocimiento real o efectivo del vicio de parte del vendedor.

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OBLIGACIONES DEL COMPRADOR (prrafo IX, artculos 1871 a 1876 cdigo civil) La principal obligacin que contrae el comprador es la de pagar el precio. As lo declara el artculo 1871 del cdigo civil, que seala: " La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido". En opinin del profesor Alessandri, la redaccin de la norma del artculo 1871 deja entrever que la obligacin de pagar el precio no es la nica obligacin que contrae el comprador, sino que est, adems, obligado a recibir la cosa comprada, obligacin que sera una consecuencia lgica de la obligacin del vendedor a entregar la cosa vendida, cuya prestacin requiere de la actividad del comprador. Lugar y tiempo del pago (vase el artculo 1872 cdigo civil). El pago debe hacerse en el lugar y tiempo convenido por las partes (autonoma de la voluntad), sin embargo, a falta de estipulacin, ste se har en el lugar y tiempo de la entrega. Esta norma aparentemente hace una excepcin al artculo 1588 del cdigo civil, toda vez que prescribe que el pago debe hacerse en lugar en que el cuerpo cierto existe y si es otra cosa se har en el domicilio del deudor. Y decimos que es aparente porque el lugar donde debe hacerse la entrega, al no existir estipulacin de las partes, se rige por el mismo artculo 1588. El artculo 1872, en su inciso segundo, se hace cargo de regular el caso en que al comprador se le entrega la cosa antes de pagar el precio y ste es turbado en su posesin, o bien prueba que existe entablada una accin real de que el vendedor no le haba dado noticia al momento de la compra. En este caso, el comprador podr, con autorizacin de la justicia, depositar el precio y mantener el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin, o afiance las resultas del juicio. Algunos estiman que el precepto prev un caso de derecho legal de retencin a favor del comprador. Sin embargo, no apoyamos esta opinin por varias razones: aplicacin general. ii.- slo existe este derecho cuando el legislador expresamente lo establece a favor del acreedor afectado, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento (artculo 1937 cdigo civil), de mandato (artculo 2162 cdigo civil), de depsito (artculo 2134 cdigo civil) y de comodato (artculo 2193 cdigo civil). iii.- el derecho legal de retencin supone que el deudor est autorizado para tener la cosa en su poder mientras no se le satisfaga o asegure su acreencia. En este caso el precio no queda en poder del comprador, sino que en manos de un tercero, un depositario judicial. Distinto es el supuesto del inciso cuarto del artculo 1826 del cdigo civil, con relacin a la obligacin de entregar la cosa. Esta norma prescribe que si el i.- el derecho legal de retencin en Chile no es una institucin de

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comprador ve disminuida considerablemente su fortuna, de modo de que el vendedor peligre perder el precio, el primero no podr exigir la entrega de la cosa aunque se haya estipulado plazo para pagar, a menos que pague el precio o asegure su pago. En este caso, a diferencia del anterior, s se est en presencia de un derecho legal de retencin a favor del vendedor que se ve en peligro de perder el precio. Efectos del incumplimiento de las obligaciones del comprador 1.- Incumplimiento del comprador de pagar el precio. ( artculo 1873 cdigo civil) El artculo 1873 reitera la norma del artculo 1489, reconociendo al vendedor la opcin de solicitar, o la resolucin del contrato, o su ejecucin forzosa, en ambos casos con derecho a la indemnizacin de daos. Llama la atencin que la disposicin exige la mora del comprador, pudiendo pensarse que aqu la mora y, por consiguiente, la imputabilidad del incumplimiento, constituye un requisito para el ejercicio de la facultad resolutoria, la que, como hemos dicho, prescinde de la culpa del deudor. A nuestro juicio, interpretando armnicamente esta norma con la del artculo 1489, la mora del comprador no juega como requisito de la facultad resolutoria, sino slo con respecto a la indemnizacin de daos a la que tiene derecho el vendedor afectado por el incumplimiento del comprador. Para que proceda el ejercicio de la facultad resolutoria, sea en la compraventa, o en cualquier otro contrato bilateral, basta que se produzca el incumplimiento resolutorio. La mora slo interesa para efectos de la indemnizacin de daos. a.- Resolucin de la compraventa por no pago del precio (vase el artculo 1875 cdigo civil) Una vez declarada la resolucin de la compraventa tienen lugar las prestaciones mutuas entre las partes. Si hubo entrega de la cosa, sta deber ser restituida y si existan arras, el vendedor tendr derecho a retenerlas o a exigirlas dobladas (en garanta) El vendedor tendr, adems, derecho a pedir que se le restituya el valor de los frutos en su totalidad si no se le pago ninguna parte del precio; o, en caso de pago parcial, la proporcin que corresponda a la parte no pagada. Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado. Por ltimo, para el abono de las expensas al comprador y de los deterioros al vendedor, el comprador se considerar como poseedor de mala fe, salvo que pruebe haber sufrido en su fortuna, sin culpa suya, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado. Podra estimarse que esta norma es ms bien de detalle o de suyo reglamentaria; no obstante, creemos ver en ella una manifestacin ms del carcter objetivado del remedio de la resolucin por incumplimiento, porque

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si bien regula la extensin de las prestaciones que se deben las partes luego de declarada la resolucin del contrato, reconoce que puede haber resolucin pese a que el incumplimiento no sea imputable al deudor (sin culpa del comprador se haya hecho imposible cumplir lo pactado). Con relacin a los efectos de la resolucin respecto de terceros. El vendedor tiene derecho contra terceros poseedores segn las reglas generales de los artculos 1490 y 1491. Sin embargo, no tendr esta accin contra terceros poseedores cuando en la escritura de venta se exprese que se ha pagado el precio, a menos que se pruebe la nulidad o falsificacin de la escritura (vase artculo 1876 cdigo civil). Ahora bien, la Corte Suprema en su fallo del 11 de junio de 2003, Ana Mery Tapia Daz con Empresa de Servicios Integrales Alpes Ltda.. Ha sealado que el artculo 1876 incisi 2, no solo se aplica frente a terceros poseedores, sino tambin cuando la falta de pago del precio de la compraventa es cuestin controvertida directamente entre vendedor y comprador. 2.- Incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa (artculo 1827 cdigo civil) El efecto jurdico de la mora del comprador de recibir la cosa (vase el artculo 1827 cdigo civil) ste consiste en poner de cargo del comprador los gastos de conservacin de la cosa vendida y, adems, altera el grado de diligencia exigible al vendedor en su obligacin de conservar la cosa pendiente la entrega. La disposicin ordena al comprador abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga la cosa y releva al vendedor de la diligencia o cuidado ordinario, hacindolo responsable nicamente de dolo y la culpa grave. Segn Alessandri el incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa del comprador, no slo acarrea las consecuencias ya descritas, sino tambin dara derecho al vendedor para solicitar la ejecucin forzada o la resolucin del contrato en los trminos del artculo 1873 del cdigo civil. Sin embargo, en nuestra opinin, la obligacin de recepcin de la cosa no es una obligacin interdependiente de la de entregar la cosa, por lo cual no cabe aplicar el efecto particular de los contratos bilaterales del artculo 1489 y mucho menos la norma del artculo 1873 que se refiere exclusivamente al incumplimiento de la obligacin de pagar el precio. Los nicos efectos que produce la mora del comprador son los descritos por la norma del artculo 1827 del cdigo civil. La obligacin de recibir la cosa es una obligacin accesoria, en contraposicin a la de pagar el precio que es una obligacin principal, segn el propio artculo 1871 del cdigo civil.

RESCISION DE LA COMPRAVENTA POR LESION ENORME: (prrafo XII, artculos 1888 a 1896 cdigo civil)

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La rescisin por lesin enorme es una sancin de derecho estricto cuyo objeto es la rescisin de las compraventas voluntarias de bienes inmuebles en las que exista una desproporcin enorme entre las prestaciones de las partes. La lesin enorme no es una institucin de aplicacin general, sino que se aplica a los casos expresamente establecidos por el legislador y, adems, dentro de estos casos, la ley no sanciona cualquier desproporcin de las prestaciones, sino aqullas que el legislador considera enormes. En materia de compraventa, la nica sancin que trae aparejada la lesin enorme es la rescisin del contrato, a diferencia de lo que acontece en otros casos de lesin diseminados en el cdigo civil y en leyes especiales (remisin al curso de derecho civil I), en los que la sancin consiste en la rebaja de la prestacin excesiva. Otra cosa es que luego de declarada la rescisin, por lesin enorme, en contra de cualquiera de las partes, sta pueda hacer subsistir el contrato, o restituyendo el exceso recibido (vendedor), o completando el justo precio (comprador) (vase el artculo 1890 cdigo civil) Requisitos 1.- Que la lesin sea enorme segn los trminos del artculo 1889 del cdigo civil. 2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesin enorme. 1.- La lesin debe revestir una cierta gravedad. Como se sabe, todo contrato envuelve naturalmente un pequeo margen de especulacin y desproporcin, que se traduce en el beneficio para alguna de las partes contratantes y en la prdida correlativa para la otra. Sin embargo, tratndose de ciertas compraventas, el legislador pone un lmite al margen de ganancia que provenga del negocio y es por eso que cuando la lesin es enorme autoriza a la parte afectada a solicitar que se rescinda el contrato. Para decidir sobre la gravedad de la lesin, el legislador recurre a un dato objetivo, el justo precio de la cosa al tiempo de la celebracin del contrato (artculo 1889, inciso segundo), comparndolo con el precio del contrato, el convenido por las partes. Segn sea la diferencia entre el dato objetivo (justo precio) y el concreto o subjetivo (precio del contrato), habr lesin enorme o no. Por consiguiente, el criterio en que se inspira la ley, es el mismo para ambos contratantes. El justo precio de la cosa se refiere al valor de cambio de la misma, a su valor comercial y no a un valor de afeccin; y se determina, tal como lo seala el artculo 1889 inciso final, al tiempo de la celebracin del contrato. Esta regla resulta lgica, puesto que es en esa poca cuando se manifiesta la voluntad por las partes. La lesin enorme puede ser invocada, tanto por el vendedor, como por el comprador. El artculo 1889 se encarga de determinar cundo hay lesin enorme:

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i.- El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. Ejemplo: el vendedor recibe $ 45.000.000 y el justo precio asciende a la suma de $ 100.000.000. ii.- El comprador: sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. Ejemplo: el justo precio de la cosa asciende a $ 35.000.000 y el precio que paga el comprador asciende a la suma de $ 75.000.000. Los lmites legales son estrictos, de manera que si no se da esta falta de equivalencia, no habr lesin enorme. El legislador admite todo aquello que no supere esta desproporcin. La Corte Suprema ha resuelto que la determinacin de que si existe, o no, lesin enorme es una cuestin de hecho y, por lo tanto, queda entregada a los Tribunales del fondo y no es susceptible de recurso de casacin en el fondo. Esta norma ha dado origen a mltiples conflictos, sobre todo con relacin a los contratos de promesa de compraventa en que el precio se ha pagado ntegramente, o fraccionadamente, antes de la celebracin de la compraventa definitiva. En estos casos, el promitente vendedor se ha negado a celebrar el contrato definitivo fundado en que ha existido una lesin enorme con relacin al precio. El contrato de promesa, como se sabe, es un contrato preparatorio distinto e independiente de la compraventa y la figura de la rescisin por lesin enorme no es de aplicacin general, por lo tanto no podra aplicarse a este contrato (remisin a lo estudiado a propsito del contrato de promesa) 2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesin enorme (vase artculo 1891 cdigo civil). Este requisito resulta de la interpretacin a contrario sensu del artculo 1891 que dispone: No habr lugar a la accin rescisoria por lesin enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia. Por lo tanto, slo se aplica a la compraventa voluntarias de bienes inmuebles. En cuanto a la expresin "ministerio de la justicia", sta debe entenderse en un sentido amplio, es decir, comprensiva de las ventas forzadas en juicio ejecutivo, o de quiebra, y las voluntarias realizadas en pblica subasta por el ministerio de la justicia. Ello por las siguientes razones: i.- Al estudiar el saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios vimos que se excluan las ventas forzadas; en cambio, en este caso el legislador habla en trminos amplios de las ventas realizadas por el ministerio de la justicia, dentro de las cuales se incluyen, tanto las forzadas, como las voluntarias, realizadas bajo su ministerio.

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ii.- Al haber pblica subasta e intervencin del ministerio de la justicia se est garantizando que no existirn abusos de parte del comprador, ni del vendedor. No estaran incluidas dentro de la expresin ventas hechas por el ministerio de la justicia aquellas celebradas por el juez en representacin del deudor de una obligacin de hacer: suscribir un documento, dentro de un juicio ejecutivo. La lesin enorme slo se aplica a los contratos onerosos conmutativos, quedando excluidas aquellas compraventas de inmuebles de carcter aleatorias. LA ACCIN RESCISORIA Esta accin corresponde, tanto al vendedor, como al comprador, sus cesionarios y herederos. Es una accin transferible, transmisible y prescriptible, pero irrenunciable. En cuanto a la posibilidad de su renuncia, ella no es procedente segn lo dispone el artculo 1892, que prescribe: "si se estipulare que no podr intentarse la accin rescisoria por lesin enorme, no valdr la estipulacin; y si por parte del vendedor se expresare la intencin de donar el exceso, se tendr esta clusula por no escrita. La accin rescisoria prescribe en cuatros contados desde la fecha del contrato, as lo dispone el artculo 1896 del cdigo civil. EFECTOS DE LA LESIN ENORME El artculo 1890 del cdigo civil regula los efectos de la lesin enorme y otorga, tanto al comprador, como al vendedor contra quien se haya pronunciado la rescisin por lesin enorme, la posibilidad de hacer subsistir el contrato de compraventa. Esta opcin se explica porque la compraventa es vlida, sin embargo adolece de un vicio objetivo: la desproporcin de las prestaciones. As entendido, es comprensible que la parte condenada pueda hacer subsistir el contrato si hace desaparecer el vicio, sto es, la desproporcin de las prestaciones. Se presentan dos situaciones: i.- El comprador puede, a su arbitrio, consentir en la rescisin, o completar el justo precio con deduccin de una dcima parte. En este caso, la lesin enorme la ha sufrido el vendedor, el que ha vendido la cosa en menos de la mitad de su justo precio, as se vende en 40 millones y la cosa vale 100 millones. En tal caso el comprador puede hacer subsistir el contrato completando al vendedor el justo precio (100 millones) con deduccin de una dcima parte (10 millones). Entonces, el comprador paga 50 millones, enterando 90 millones (justo precio con deduccin de una dcima parte) As lo confirma el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago, del 12 de marzo de 2003, Gonzalo Cruz Snchez con John F. Torres Daz, al establecer en su considerando 2: Que el comprador est en situacin de ejercer su derecho optativo pronunciada que sea la rescisin, vale decir, una vez acogida la demanda rescisoria e incluso, despus de ejecutoriada la sentencia que da lugar a dicha accin. Y en su

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considerando 3: Que, por consiguiente, la rescisin por lesin enorme slo producir sus efectos propios si el comprador consiente en ella, quedndole a salvo su derecho de completar el precio de la cosa vendida mediante la manifestacin de su oposicin al cumplimiento del fallo declarativo de la rescisin, en su etapa de ejecucin.( Revista de Derecho y Jurisprudencia 2003, seccin 2, pginas 25 y 26). La deduccin de la dcima parte se ha establecido por el legislador como un pequeo margen de ganancia a que tienen derecho las partes en un contrato. ii.- El vendedor puede, a su arbitrio, consentir en la rescisin, o hacer subsistir el contrato devolviendo al comprador el exceso del justo precio aumentado en una dcima parte. En este caso quien sufre la lesin enorme es el comprador, y el vendedor tiene el mismo derecho alternativo, o consentir en la rescisin, o hacer subsistir el contrato. Por ejemplo, por una cosa, cuyo justo precio asciende a 40 millones, el comprador paga 100 millones. Si el vendedor quiere hacer subsistir el contrato, deber devolver al comprador el exceso recibido respecto del justo precio (40 millones), aumentado en una dcima parte (4 millones), esto es, la suma de 56. El exceso pagado es 60 millones, admitindose un margen de ganancia de 4 millones. Efectos de la declaracin de rescisin En cuanto a los efectos de la rescisin, stos son iguales a los de la rescisin o nulidad, con tres diferencias: a) Artculo 1890, inciso segundo, del cdigo civil. "El comprador no est obligado a devolver los frutos, ni intereses, sino desde la demanda, ni tampoco podr pedirse cosa alguna en razn de las expensas que haya ocasionado el contrato". La norma regula el alcance de las prestaciones mutuas a que da lugar la rescisin del contrato. b) Artculo 1894 del cdigo civil. El comprador nada debe pagar al vendedor por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. c) En el caso de la lesin enorme hay una excepcin con relacin a los efectos de la rescisin respecto de terceros. El artculo 1895 del cdigo civil obliga al comprador a purificar las hipotecas y dems derechos reales que se hubiere constituido sobre la cosa. Esta exigencia se explica porque la sola rescisin del contrato no produce este efecto respecto de terceros. Es el comprador el que, previo a la restitucin de la cosa, tendr que obtener el alzamiento y cancelacin de los gravmenes que la afecten. Adems, con relacin a este punto, cabe precisar que la accin de rescisin por lesin enorme no procede en aquellos casos en que el comprador

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haya enajenado la cosa a un tercero. (artculo 1893, inciso segundo, cdigo civil) Extincin de la accin de lesin enorme: i.- Destruccin de la cosa (vase artculo 1893, inciso primero, cdigo civil) Cuando la cosa se destruye en poder del comprador, ninguno de los contratantes puede solicitar la rescisin por lesin enorme. ii.- Enajenacin de la cosa (vase artculo 1893, inciso segundo, cdigo civil) Cuando el comprador hubiera enajenado la cosa, reconocindosele al vendedor una accin personal, si el comprador hubiere obtenido un mejor precio en la venta, para que le restituya el exceso al vendedor, pero slo hasta la concurrencia del justo valor y con una deduccin de la dcima parte. La jurisprudencia ha fallado que esta accin prescribe en cuatro aos desde la segunda venta. En cambio, Somarriva estima que frente al silencio de la ley esta accin prescribira segn la regla del art. 1896, es decir, dentro de los cuatro aos desde la celebracin de la compraventa. iii.- Prescripcin .El artculo 1896 cdigo civil establece: La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos contados desde la fecha del contrato.

PACTOS ACCESORIOS EN LA COMPRAVENTA (Artculos 1877 a 1887 cdigo civil)

Reconocimiento de la libertad contractual para la inclusin de pactos accesorios (artculo 1887 cdigo civil) El artculo 1887 del cdigo civil prev una norma de cierre que contiene un reconocimiento expreso de la libertad contractual de las partes en contrato de compraventa y de la naturaleza dispositiva de parte importante de las normas del ttulo XXIII. El precepto antes dicho dispone: Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lcitos; y se regirn por las reglas generales de los contratos. En consecuencia, fuera de los pactos accesorios tpicos (regulados especialmente) las partes pueden agregar otros atpicos, con tal que ellos cumplan con los requisitos generales a todo acto o contrato (artculo 1445 cdigo civil).

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Dentro de los pactos accesorios tpicos del contrato de venta, debemos considerar: el pacto comisorio (artculos 1877 y siguientes), el pacto de retroventa (artculo 1881 y siguientes), el de retracto (artculo 1886), las arras (artculos 1803 y siguientes) y las formalidades convencionales (artculo 1802).

PACTO COMISORIO: (artculos 1877 a 1880 cdigo civil) (remisin al curso de derecho civil III) Concepto. Es la condicin resolutoria tacita de no pagarse el precio por el comprador expresada en el contrato de compraventa (artculo 1877 cdigo civil). El citado artculo dispone que: "por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta" Clases i.- Pacto comisorio simple. Es la condicin resolutoria tcita del artculo 1489 cdigo civil expresada por las partes en el contrato (artculo 1877 cdigo civil) ii.- Pacto comisorio calificado. Es el mismo pacto comisorio, pero en el que las partes convienen que si el comprador incumple su obligacin de pagar el precio, el contrato se resolver inmediatamente, ipso facto. Efectos i.- El pacto comisorio no priva al vendedor de la eleccin de las acciones que le concede al artculo 1873, es decir, puede igualmente pedir, o la resolucin del contrato, o la ejecucin forzada de la obligacin, en ambos casos con derecho a la indemnizacin de daos. ii.- En el caso del pacto comisorio calificado, el legislador pasa por sobre el acuerdo de las partes y dispone que el contrato no se resuelve de inmediato, sino que el comprador podr hacerlo subsistir pagando el precio a mas tardar las 24 horas siguientes a la notificacin judicial de la demanda. ( vase el artculo1879 cdigo civil) Con relacin a esta norma y considerando su carcter excepcional y, por consiguiente, de aplicacin estricta, debe tenerse presente que si las partes agregan un pacto comisorio con resolucin ipso facto por el incumplimiento de una obligacin diversa

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a la de pagar el precio, debe respetarse el acuerdo de voluntad de las partes, sin que la parte incumplidora pueda hacer subsistir el contrato luego de producido el incumplimiento. En estos casos rige plenamente el artculo 1545 del cdigo civil.

Lo anterior, se entiende con mayor razn en el caso de un pacto comisorio calificado convenido en un contrato diverso al de la compraventa. Prescripcin La diferencia entre la condicin resolutoria tcita y el pacto comisorio est en el plazo de prescripcin. En la primera, rige la regla general de 5 aos, en cambio el pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las partes, siempre que ste no exceda de 4 aos contados desde la fecha del contrato. Transcurridos estos cuatro aos prescribe esta accin aunque se haya estipulado un plazo mayor o ninguno (vase el artculo 1880 cdigo civil) Fuera de los casos de pacto comisorio por incumplimiento de pagar el precio, rige la regla general en materia de prescripcin. As, si las partes agregan un pacto comisorio por incumplimiento de la obligacin de entregar la cosa, el plazo de prescripcin ser el general de los 5 aos contados desde que la obligacin se hizo exigible.

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PACTO DE RETROVENTA: (artculos 1881 a 1885 cdigo civil) Concepto. Consiste en una estipulacin en virtud de la cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, pagando al comprador la suma de dinero convenida o, a falta de acuerdo, reembolsndole el precio que pag por ella. El vendedor se reserva la facultad de hacer volver la cosa a su poder pagando a cambio la suma convenida o reembolsando el precio que se le pag. Naturaleza jurdica del pacto de retroventa 1-. Venta de regreso o de vuelta. Para algunos se estara en presencia de una venta de regreso o de vuelta, en virtud de la cual el vendedor hace ingresar la cosa que sali de su patrimonio por la compraventa, todo ello en virtud del pacto. En consecuencia, si se trata de dos contratos de compraventa uno de ida y otro de regreso, el vendedor no tendra accin directa para exigir la restitucin de la cosa. El pacto de retroventa pone a disposicin del vendedor una accin para exigir la celebracin de segundo contrato (venta de regreso), en virtud del cual el comprador original queda obligado a entregar la cosa y el vendedor original a pagar la suma convenida o a rembolsar el precio recibido. El regreso de la cosa sera un efecto de la celebracin de la segunda venta. El profesor Fueyo afirma que la primera compraventa, la que incluye el pacto, sera una especie de contrato preparatorio de la venta de vuelta o de regreso. 2-. Compraventa sujeta a condicin ordinaria, meramente potestativa. La segunda opinin es la de considerar el pacto de retroventa como una sola compraventa sujeta a una condicin resolutoria ordinaria y meramente potestativa. A esta opinin se llega luego de examinar las disposiciones del prrafo 11 del Ttulo XXIII, las que junto con referirse a un solo contrato, hacen remisin expresa a las normas que regulan los efectos respecto de terceros de la condicin resolutoria cumplida(vase el artculo 1882 cdigo civil ). Se trata de un supuesto de compraventa en que las partes han introducido un elemento accidental que altera sus efectos normales, en la especie, una condicin resolutoria. Y es una condicin resolutoria ordinaria porque ella consiste en el incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato, sino un hecho voluntario del vendedor. Adems, esta condicin es meramente potestativa, que depende del mero arbitrio del vendedor. Esta condicin resolutoria ordinaria meramente potestativa cumplida confiere al vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida. Si la condicin resolutoria falla, es decir, el vendedor no pide la restitucin de la cosa dentro del plazo pactado, el derecho del comprador se consolida. El artculo 1885, inciso primero establece un plazo mximo para la accin de retroventa de 4 aos desde la fecha del contrato.

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Los artculos 1882 y 1883 confirman el carcter de condicin resolutoria al regular qu ocurre cuando se cumple la condicin y cmo se efecta la restitucin. Nuestra opinin A nuestro juicio y compartiendo la opinin mayoritaria de la doctrina, la compraventa con pacto de retroventa es una compraventa sujeta a modalidad, en la especie, a una condicin resolutoria ordinaria meramente potestativa, cuyo cumplimiento produce la resolucin del derecho del comprador y ello constituye la causa de su obligacin de restituir la cosa vendida al vendedor. El hecho en que consiste la condicin es la declaracin del vendedor de su intencin de recobrar la cosa. EFECTOS 1.- Plazo para que el vendedor ejerza su facultad que deriva de la retroventa ( artculo 1885 cdigo civil). El vendedor puede hacer uso de su facultad dentro del plazo que fije de comn acuerdo con el comprador, el cual no podr exceder de 4 aos contados desde la fecha de la celebracin del contrato. Sin embargo, el comprador tiene derecho a que se le d aviso con una anticipacin de seis meses, a lo menos, en el caso de los bienes races y de 15 das para los muebles. Si trata de cosas fructferas de tiempo en tiempo y si se hubiesen efectuado trabajos e inversiones preparatorias en la cosa, no podr solicitarse la restitucin, sino despus de la prxima percepcin de los frutos. 2.- El derecho de opcin que surge del pacto de retroventa no puede cederse, pero si es transmisible por causa de muerte (artculo 1884 cdigo civil) 3.- Caso en el cual el vendedor ejerce su facultad y pide la restitucin de la cosa vendida. A.- Efectos entre las partes a.- El vendedor tiene derecho a la restitucin de la cosa vendida, pero est obligado a pagar al comprador la suma convenida, o a falta de estipulacin expresa, a rembolsar el precio de la venta. b.- El vendedor tiene derecho a la restitucin de las accesiones naturales de la cosa. (art. 1883 inc.1) c.- El vendedor tiene derecho a que se le indemnice de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. ( vase el artculo 1883 inciso segundo, cdigo civil)

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d.- El vendedor est obligado al pago de las mejoras necesarias, y tambin de las tiles o voluptuarias cuando stas se haya hecho con su consentimiento. ( vase artculo 1883, inciso tercero, cdigo civil) B.- Efectos respecto de terceros Como se ha expresado, el artculo 1882 del cdigo civil se remite expresamente a las normas de los artculos 1490 y 1491, que regulan los efectos respecto de terceros de la condicin resolutoria tcita cumplida, segn se trate de una cosa mueble o inmueble. Problema. Qu relacin existe entre el pacto de retroventa y los llamados contratos pignoraticios? PACTO DE RETRACTO (artculo 1886 cdigo civil) Concepto. Es una estipulacin por la cual la compraventa queda resuelta si dentro de un plazo, que no podr exceder de un ao, se presenta un nuevo comprador ofreciendo condiciones ms favorables. Esta resolucin se producir a menos que el comprador o el tercero a quien se le hubiere enajenado la cosa se allanen a ofrecer esas mismas condiciones ms favorables. En esta materia, rigen las mismas reglas de la retroventa contenidas en los artculos 1882 y 1883 del cdigo civil. El pacto de retracto es una condicin resolutoria ordinaria que consiste en que se presente un nuevo comprador, dentro del plazo convenido o el mximo legal, ofreciendo condiciones contractuales ms favorables.

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