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Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J, 15/09/2005, “Verardo, Alberto Angel y otro c.

Yacimientos Petrolíferos Fiscales S.A.”, LA LEY, con nota de Angel Francisco Cerávolo - LA LEY,
con nota de Pablo A. Pirovano; Pablo E. Pascual (h)
HECHOS:
Se constituyeron varias hipotecas a fin de garantizar todas y cualesquiera de las deudas que
existan o llegaran a existir entre las partes. El juez de primera instancia desestimó la demanda de
nulidad de las hipotecas. La Cámara decretó la nulidad de las referidas hipotecas.
SUMARIOS:
1. Corresponde decretar la nulidad de las hipotecas constituidas a fin de garantizar el
cumplimiento de todas o cualesquiera de las deudas que existan o llegaran a existir entre las
partes, pues ya sea que se considere a la causa fuente de la obligación garantizada como
elemento de la accesoriedad o de la especialidad de la hipoteca, su falta de determinación torna
aplicable la sanción de nulidad, por cuanto si bien el art. 3148 del Cód. Civil aparentemente sólo
impone tal sanción para el defecto de especialidad, en virtud de la relación causal de
accesoriedad y del vínculo entre estos dos requisitos, cabe extender la referida solución legal para
ambos defectos.
2. El art. 3148 del Cód. Civil, en cuanto faculta al propio deudor a oponer la nulidad de la hipoteca
por defecto de especialidad, introduce una excepción al principio según el cual la persona que
ejecutó un acto no puede pedir su nulidad, cuya justificación radica no sólo en el interés de los
terceros, sino del propio deudor y en consideraciones de orden público.
3. La omisión de indicar en la escritura hipotecaria la causa fuente de la obligación garantizada
impide, al deudor y a los terceros que hayan contratado o quieran contratar con él, conocer la
verdadera medida del endeudamiento del constituyente, ya que esto sólo es posible en la medida
en que sepan cuál es el crédito garantizado.
4. La falta de determinación en la escritura hipotecaria de la obligación garantizada permite que, a
medida que se van cancelando las prestaciones garantizadas e indeterminadas, se incorporen
otras nuevas a la misma hipoteca, impidiendo el funcionamiento del rango de avance por cuanto
la hipoteca de segundo rango nunca avanzaría, pues la primera se renovaría a sí misma
permanentemente mediante el ingreso de nuevas prestaciones.
5. En la escritura pública que documenta la constitución de la hipoteca se debe precisar: el monto
del gravamen, el crédito que se garantiza con indicación de su causa fuente, entidad y magnitud y,
el inmueble con cuya realización se satisfará el crédito en caso de incumplimiento del deudor.
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia. — Buenos Aires, septiembre 15 de 2005.
La doctora Mattera dijo:
I.- La sentencia de fs. 273/279 desestimó la demanda de nulidad de acto jurídico requerida con
relación a las hipotecas constituidas a favor de la demandada, con costas. Contra dicho
pronunciamiento se agravia la parte actora, quien fundamenta su recurso con la pieza obrante a
fs. 306/314, cuyo traslado es contestado por la demandada a fs. 320/328.
II.- La cuestión traída a conocimiento en estas actuaciones guarda vinculación con la posible
violación de los principios de especialidad y/o accesoriedad de dichos actos jurídicos. En las
escrituras en cuestión, números 146 del cinco de agosto de 1988, y 214 del 27 de octubre de
1992, autorizadas ambas por la Escribana Z. B. R. de P., titular del Registro N° ... de la ciudad de
La Plata, las partes convinieron en constituir derecho real de hipoteca para respaldar el crédito
operativo de los accionantes, a fin garantizar todas y cualesquiera de las deudas que tengan al
presente pendientes o lleguen a tener Ver Combustibles S. A. y Verardo Hermanos S. A. por todas
las operaciones y contratos que por cualquier concepto, incluso "compraventas, consignaciones o
cualquiera otra celebren las partes, ya sea al contado en cuenta común o corriente, con o sin
documentos o de cualquier otra forma, plazo, condiciones o modalidades" (cláusula primera).
En ocasión de conocer en el recurso presentado en los autos seguidos entre las mismas partes,
caratulados "Y.P.F. S. A. c. Verardo, Alberto Angel s/ejecución hipotecaria", Expte. 21.301/03,
esta Sala, en su actual composición (31/3/2005), y con los limitados alcances propios del tipo de
proceso del que se trataba, expresó que "la especialidad es uno de los caracteres esenciales de la
hipoteca y, tan significativa es su importancia, que se la presenta como complemento ineludible de
la publicidad y sustento necesario del principio cardinal de prioridad (conf. Alterini, Jorge Horacio,
"Las cláusulas de estabilización y el principio de especialidad en la hipoteca", E. D. 88-799 y
sgts.)".
Se señaló además en dicho pronunciamiento; "Nótese que la fórmula plasmada en la escritura al
aludir a la garantía de '... todas y cualesquiera de las deudas que tengan al presente pendientes o
lleguen a tener ...' carece de toda precisión a los fines que la ley tiene en cuenta al normar la
especialidad de este derecho real. Se advierte además que los documentos acompañados, en
tanto las convenciones del instrumento hipotecario no satisfacen la exigencia de especialidad en
cuanto al crédito que requiere la conformación regular del derecho real que se trata, no poseen la
aptitud ejecutiva como para habilitar la vía propuesta por la empresa actora para el reclamo de la
deuda; máxime cuando no reflejan que los montos que en ellos figuran se relacionen con alguna
de las indeterminadas obligaciones garantizadas en el contrato de hipoteca celebrado con la
demandada".
"De ello se sigue que, en la medida que una de las características centrales de todo título
ejecutivo está dada por su autonomía — respecto de la relación sustancial que ha generado el
crédito y su suficiencia— en cuanto a que de la sola lectura del título documentado deben surgir
no sólo los sujetos legitimados sino también el monto del crédito o su fácil liquidación y su
exigibilidad (cfr. Fenochietto, Carlos "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado y
concordado", t. III, pág. 19). En razón de estos principios de autonomía y suficiencia, la liquidez de
la deuda debe resultar del mismo título ejecutivo, no siendo admisible complementar este aspecto
con pruebas ampliatorias, informaciones, certificaciones contables, ni con otras diligencias".
"Pese a lo estipulado por las partes en la cláusula tercera de la escritura, las circunstancias antes
apuntadas conducen a confirmar el rechazo de la ejecución pues la hipoteca convenida, que no
cumple con el principio de especialidad en cuanto al crédito, por sí sola, no basta para llevar
adelante la ejecución, ya que no constituye título ejecutivo, sino sólo una garantía real del
cumplimiento de la obligación asumida por la parte deudora".
"A criterio de esta Sala, la autonomía de la voluntad de las partes y su libertad para contratar no
es ilimitada, pues, so pretexto de su ejercicio, por vía convencional, no puede restringirse la
garantía de defensa en juicio que justifica la restricción de la cantidad y naturaleza de los títulos
ejecutivos, sólo autorizada en aquellos casos en que la ley (art. 523, inc. 7°, Cód. Procesal)
expresamente fije esa prerrogativa. De admitirse la postura contraria, cualquier acuerdo de partes
habilitaría la vía ejecutiva, generando que todo contrato bilateral pueda constituir título ejecutivo
con la sola inclusión de una cláusula con las características antes mencionadas", por lo que
confirmó el pronunciamiento por considerar inhábil el título en que se fundaba la ejecución.
III.- Corresponde ahora analizar el encuadre jurídico que corresponde dar a la materia de esta litis,
por cuanto existen serias divergencias doctrinarias y jurisprudenciales en torno del tema, tal como
lo ilustran tanto los fundamentos de la expresión de agravios como su responde.
Toda relación jurídica o derecho subjetivo tiene elementos esenciales, los cuales no pueden faltar
bajo pena de inexistencia de la misma: sujeto (activo-pasivo), objeto y causa, que es el hecho del
cual deriva la relación jurídica. En la constitución de una hipoteca, vislumbramos dos relaciones
jurídicas que guardan íntima conexión, una real y otra personal, cada una de las cuales (hipoteca
garantizante y crédito garantizado) deben tener los elementos esenciales antes señalados (conf.
Moisset de Espanés, Luis, "Sobre la hipoteca y la especialidad", E. D. 108-920).
Por lo expuesto, y en virtud de dicha convención hipotecaria, se debe precisar en la escritura
pública (art. 3128, Cód. Civil) que documenta la constitución de la hipoteca: a) el monto del
gravamen (o la responsabilidad hipotecaria: medida en que la cosa va a responder por la deuda
garantizada), b) el crédito que se garantiza, individualizándose: su causa fuente, entidad (objeto
de la prestación) y magnitud (medida del objeto) y c) el inmueble con cuya realización, en caso de
incumplimiento del deudor, se satisfará el crédito.
En nuestro derecho, por el carácter accesorio de la hipoteca, no cabe imaginarla sin un derecho
creditorio, al cual sirva de garantía, y por el carácter de especialidad de la misma, la dependencia
de la hipoteca no se produce respecto de "un" (cualquiera) crédito, sino de "ese" crédito que
motivó, en origen, la constitución de la hipoteca (Adrogué, Manuel I. "Las cláusulas de
estabilización y el principio de especialidad de la hipoteca", LA LEY, 1979-C, 899).
Para que nazca la hipoteca, pues, tiene que existir al tiempo de su constitución una relación
jurídica personal o creditoria (la cual se garantiza), debiéndose además individualizar en el acto
constitutivo cada uno de sus elementos (sujeto, objeto y causa). No obstante ello, puede darse el
caso de que el objeto — prestación— del crédito garantizado tenga una existencia meramente
eventual (es decir futura) al constituirse la hipoteca (actualmente no existe pero puede existir). Aún
en este supuesto, existe un crédito principal que sirve de sostén a la garantía (que torna válida su
constitución pues se precisa la causa fuente y los sujetos del crédito), aunque con la condición de
que — como regla— a la prestación se la determine, aunque no necesariamente se la
individualice, en la escritura constitutiva (Boretto, Mauricio, "Hipoteca abierta: un tema urticante
(con especial referencia a los contratos de cuenta corriente bancaria y cuenta corriente
mercantil)", LA LEY, 2002-C, 1150).
Señala Boretto, además, que debemos distinguir entre determinación e individualización del objeto
de la relación jurídica. Hay objeto "determinado", tanto cuando desde el primer momento se lo ha
"individualizado", como en los casos en que sólo se han dado elementos suficientes como para
que, con posterioridad, y antes de cumplirse la prestación, se pueda proceder a "individualizarla".
Es menester, por tanto, distinguir entre la "individualización", y la "determinación"; la falta de
individualización impide el pago, pero la obligación existe, y si el objeto está determinado, siempre
será posible, llegado el momento oportuno, individualizarlo y cumplir. En cambio, si falta la
determinación, no hay objeto, ni relación jurídica obligatoria (Moisset de Espanés, Luis, "El
principio de especialidad y la determinación de los elementos de la relación jurídica", Revista del
Notariado, N° 767, p. 17803, citado por Boretto, ob. cit.).
Esto último para impedir que, a medida que se van cancelando la o las prestaciones garantizadas
y no "determinadas" (y por ende ni siquiera individualizadas), se incorporen otras nuevas a la
misma hipoteca, impidiendo el pleno funcionamiento del rango de avance. Así la hipoteca de
segundo rango, nunca avanzaría en su rango, pues la primera se renovaría a sí misma
permanentemente mediante el ingreso de nuevas prestaciones — aún nacidas de la misma causa
fuente— , las cuales vendrían a quedar cubiertas por la hipoteca constituida en primer grado en
virtud de aquella indeterminación. La determinación referida guarda vinculación con la descripción,
en el acto constitutivo, de la entidad (objeto de la prestación) y magnitud (medida del objeto) de la
obligación garantizada.
IV.- Sabido es que en cuanto a la estructura legal de los derechos reales campea — de manera
primordial— el orden público; quedando poco margen para que los particulares autorregulen sus
intereses. A tal efecto, debemos tener en cuenta que: "Las convenciones particulares no pueden
dejar sin efecto las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público y las buenas
costumbres" (art. 21, Cód. Civil), pues de lo contrario serían fulminadas con la sanción de nulidad.
Los caracteres de la hipoteca se sistematizan en esenciales y naturales. Aquéllos son cualidades
que distinguen a la hipoteca y sin los cuales la misma dejaría de ser tal (Highton, Elena I.,
"Hipoteca - Especialidad en cuanto al Crédito", p. 49, Editorial Ariel, Buenos Aires, 1981), en
cambio éstos son caracteres que normalmente existen, y subsisten siempre y cuando la voluntad
de las partes no los modifiquen o excluyan. La importancia de unos y otros es substancial, por
cuanto, en un sistema de "numerus clausus" y de tipicidad como es el nuestro, el defecto en
cuanto a los caracteres esenciales hace que no exista hipoteca, y por tanto la figura creada
tampoco sea un derecho real (Cossari, Nelson G. A. y Vives, Luis María, "La hipoteca dada por un
tercero y los principios de accesoriedad y especialidad", LLLitoral 2003 (noviembre), 1167).
Tanto la especialidad como la accesoriedad constituyen, en el marco del ordenamiento jurídico
actual, caracteres esenciales de la hipoteca, toda vez que hacen a la existencia misma del
derecho real de garantía. Dichos caracteres funcionan entrelazados entre sí y se apoyan el uno al
otro, tan es así que lo que algunas concepciones doctrinarias caracterizan como "especialidad"
otras lo incluyen dentro de la "accesoriedad" y viceversa. Por ello, la no observancia de los
caracteres en cuestión por las partes constituyentes — acreedor, deudor hipotecario y, en su
caso, tercero hipotecante— determinaría la invalidez de la garantía (Boretto, Mauricio, "Hipoteca
abierta: un tema urticante (con especial referencia a los contratos de cuenta corriente bancaria y
cuenta corriente mercantil)", LA LEY, 2002-C, 1150).
En el mismo sentido, sostiene Papaño que en nuestro derecho positivo actual, cabe afirmar que la
accesoriedad y la especialidad son requisitos esenciales, y si bien son conceptos técnicos que
pueden ser analizados como unidades jurídicas autónomas, ambos son exigibles por igual y son
como partes necesarias de un todo inescindible. No se concibe que una hipoteca tenga existencia
posible si ambos requisitos no han sido cumplimentados. El régimen legal vigente es unívoco, ya
que solamente admite que la hipoteca se constituya mediante convención, en garantía de una o
varias obligaciones determinadas cuya causa debe estar indicada y hasta una suma cierta o hasta
un valor estimado, afectando uno o varios inmuebles del deudor o de un tercero, pudiendo
haberse celebrado el acto constitutivo en el país o en el extranjero.
Por ello, considera dicho autor que estas ideas no han de sufrir ruptura o atenuación alguna. Así,
lo que el art. 3108 Cód. Civil dispone, ha de integrarse con lo que establece el art. 3109. De esto
se sigue que la obligación garantizada puede ser de dar, dinero o no, de hacer o de no hacer,
cualquiera que fueren la condición o plazo a los cuales se la hubiere subordinado. La hipoteca es
la misma y única en todos los casos, como lo afirma el propio Código en el art. 3153: "La hipoteca
garantiza los créditos a término, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como
los créditos puros y simples" (Papaño, Ricardo José, "La especialidad crediticia y la accesoriedad
en la hipoteca", LA LEY, 1995-A, 39).
V.- Especialidad
Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca en nuestro ordenamiento jurídico lo constituye la
especialidad, la cual se refiere tanto a la cosa gravada cuanto al crédito garantizado. La
especialidad objetiva que se refiere a la perfecta determinación del inmueble afectado, por la
garantía, al cumplimiento de la obligación (arts. 3131 y 3132, Cód. Civil), no es materia de
controversia en esta litis.
En su completo trabajo doctrinario, Boretto ("Hipoteca abierta ... cit.) reseña las distintas opiniones
que existen en nuestra doctrina nacional acerca de lo que debemos entender respecto del
principio de la especialidad en cuanto al crédito, por contraposición al de accesoriedad:
1) Para un sector de la doctrina, a fin de cumplir con el requisito de la especialidad hipotecaria, es
menester individualizar el crédito garantido en el acto constitutivo, incluyendo la causa (fuente) de
la cual proviene. Es decir, además de detallarse el monto del gravamen, el cual debe expresarse
en una suma de dinero cierta y determinada (arts. 3108, 3109, 3152, 3111, Cód. Civil), se debe
especificar el objeto, la entidad y la causa de la obligación garantizada (art. 3131, Cód. Civil). En
consecuencia, para esta corriente autoral, la accesoriedad se circunscribe a la exigencia de que el
derecho de garantía está necesariamente ligado a la existencia de un crédito al cual va anejo
(Salvat, Raymundo M., "Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales", actualizado por
Manuel Argarañas, t. IV, p. 116 a 120, Ed. Tea, Buenos Aires, 1962; Lafaille, Héctor, "Derecho
Civil. Tratado de los Derechos Reales", t. III, p. 82, Buenos Aires, 1943; Alterini, Jorge Horacio,
"Las cláusulas de estabilización y el principio de especialidad de la hipoteca", E.D. 184-799 y
"Pagarés hipotecarios e hipotecas cambiarias", Revista del Notariado, N° 726; Adrogué, Manuel I.,
"Las cláusulas de estabilización y el principio de especialidad de la hipoteca", LA LEY, 1979-C,
899; Rivera, Julio C., "La especialidad y la publicidad de la hipoteca frente a la revalorización de
las obligaciones de dinero"; Causse, Jorge R., "Garantías hipotecarias con indeterminación
sustantiva", E.D. 85-851; Moisset de Espanés, Luis, "El principio de especialidad y la
determinación de los elementos de la relación jurídica", Revista del Notariado N° 767, p. 1779 a
1804).
Dentro de esta posición, señala Adrogué ("Las cláusulas ..." cit.) que la hipoteca, en realidad, no
asegura el pago de una suma de dinero cierta y determinada sino que garantiza la satisfacción del
resarcimiento (relativamente indeterminado "ab initio", salvo prefiguración del mismo mediante
cláusula penal) por incumplimiento de cualquier obligación — de dar, hacer o no hacer—
afectando mediante vínculo real un inmueble y autorizando al acreedor a ese efecto a provocar la
realización (conversión en metálico) del mismo, de lo cual se perfilan dos notas: 1) El derecho de
hipoteca no acuerda una pretensión de cobro (acción personal) de carácter persecutorio sino que
presupone un crédito y concede al acreedor el derecho — entre otros— de provocar la realización
del inmueble en manos de cualquiera, para satisfacerse prioritariamente sobre el mismo mediante
la intervención de la autoridad (acción hipotecaria), y 2) en derredor de la materia hipotecaria,
hemos de distinguir dos créditos: uno, garantizado en forma mediata, que es aquél del cual
requiere la ley civil su individualización (carácter de especialidad) y otro que emergente del
incumplimiento del primero, es el que está en forma inmediata garantizado por la hipoteca.
La garantía hipotecaria se hace operativa primordialmente en orden a la realización del valor del
inmueble en caso de incumplimiento del deudor, y por tal razón el valor asegurado por el derecho
hipotecario no es propiamente el de la obligación incumplida, sino el de la responsabilidad
ocasionada por el incumplimiento mismo. De ahí que cuando la obligación (mediata) asegurada no
consista en dar sumas ciertas y determinadas de dinero, en atención a la incertidumbre de la
determinación actual del valor del resarcimiento, se hace necesario fijar un monto máximo del
crédito a los fines de la responsabilidad hipotecaria.
Por ello, sostiene el autor citado que la especialidad de la hipoteca respecto del crédito no se
limita a la exigencia de fijar su importe en una suma de dinero cierta y determinada, como
habitualmente se presenta el problema en nuestro medio (Salvat, Raymundo M., "Tratado ..." cit. t.
IV, núm. 2287, ps. 118 y sigts., Mariani de Vidal, Marina, "Derecho hipotecario con las reformas de
la ley de concursos 19.551", ps. 87 y sigts., Ed. Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1972). Lafaille,
en cambio, no parece limitar el problema a "una suma cierta y determinada de dinero", pues
afirma: "Tocante al crédito que se trata de asegurar, es necesario individualizarlo cuidadosamente,
tanto para que sea conocida y publicada la afectación, como con el propósito de fijar
inequívocamente el privilegio frente a los demás acreedores" (Lafaille, ob. cit., vol. III, Ed. Ediar,
Buenos Aires, 1945, núm. 1681, p. 82, Adrogué, ob. cit.).
2) Para otra corriente doctrinaria, la especialidad hipotecaria se refiere a la especificación de la
responsabilidad a que está afectado el inmueble o, en otras palabras, a la descripción de la suma
por la que el inmueble está gravado, es decir, se satisface este recaudo siempre que la obligación
esté determinada en su monto. De esta manera, la precisión — en el acto constitutivo— de todos
los elementos del crédito garantido (incluida su causa), es una cuestión vinculada al principio de
accesoriedad hipotecario (Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales", t. II,
p. 230 y 258, Buenos Aires, 1975; Mariani de Vidal, Marina, "Curso de Derechos Reales", Buenos
Aires, 1974, t. III, p. 135/137; Machado, José Olegario, "Exposición y Comentario del Código Civil
Argentino", t. VIII, p. 8/13, Buenos Aires, 1900; Highton, Elena I., ''La especialidad y la
accesoriedad de la hipoteca con particular referencia a las hipotecas abiertas", JA, 1981-I-725 y
en "Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito", Ed. Depalma, Buenos Aires, 2000, Boretto, ob.
cit.).
Dentro de esta corriente, la Dra. Highton estima que la especialidad consiste en la fijación de la
responsabilidad hipotecaria, afectación hipotecaria o gravamen de una finca. Es necesario no
confundir el crédito con la hipoteca para entender el concepto, pues la hipoteca es el derecho real
y está constituida por el gravamen o responsabilidad hipotecaria o monto por el que la finca
responde, independientemente de cuál sea el crédito o el monto del mismo, o si éste es eventual,
o si la obligación consiste en hacer o no hacer; y aún más, en algunos sistemas jurídicos,
independientemente de que haya o exista siquiera algún crédito. (Highton, Elena I., "Hipoteca: la
especialidad en cuanto al crédito", Buenos Aires, 1981, y "Algunas cuestiones que plantea la
especialidad de la hipoteca", LA LEY, 1984-C, 96).
En la misma línea, Papaño, Kiper, Dillon y Causse sostienen que la especialidad crediticia
consiste en la fijación de la responsabilidad hipotecaria y esta última se define como el grado de la
afectación patrimonial que el deudor (o el constituyente no deudor (art. 3121), o el tercero o
tercero poseedor (art. 3162) consiente y al cual limita la responsabilidad que asume con la cosa
("Derechos reales", t. II, ps. 335 y sigtes., Ed. Depalma, Buenos Aires, 1990). Este requisito, en
cuanto al derecho real concierne, quedará cumplido con la determinación de la suma cierta de la
deuda (art. 3131 inc. 4) si la garantizada es una obligación dineraria (art. 3108), o con la fijación
de su valor estimativo en los casos de obligaciones de otra naturaleza o de dar no dinerarias (art.
3109).
En definitiva, la especialidad crediticia apunta a la determinación de la responsabilidad hipotecaria
en lo que hace a su cuantía. Cuando la obligación garantizada sea de dar sumas de dinero (arts.
616 y 3108), ya se trate de moneda de curso legal o extranjera (art. 617, conforme a la redacción
de la ley 23.928), (Papaño, Ricardo José, "Hipoteca en moneda extranjera. Incidencia de la
llamada ley de convertibilidad del austral", LA LEY, 1991-C, 976) esta determinación surgirá de la
misma prestación a cargo del deudor que constituirá la cantidad cierta de la deuda a la que alude
el art. 3131, inc. 4. En cambio, cuando sea de otra naturaleza, por ejemplo: de dar no dinerarias,
de hacer o no hacer, o indeterminadas en su valor o eventuales, la determinación ya no resultará
de la prestación sino que las partes de la convención hipotecaria (art. 3115) deberán fijarla
estimativamente (art. 3109) (conf. Papaño, Ricardo José, "La especialidad crediticia y la
accesoriedad en la hipoteca", LA LEY, 1995-A, 39).
También en esa tesitura se pronuncia Gómez, quien sostiene que actualmente las definiciones se
encausan hacia una opinión convergente, tanto en la literatura nacional como extranjera, que la
identifica con "la especificación de la responsabilidad hipotecaria", la "cantidad a que se extiende
la garantía", o bien "la cantidad por la cual responde la finca". La especialidad es entendida
entonces como un requisito vinculado con la extensión de la garantía, esto es con "la suma que la
hipoteca debe cubrir, o la suma por la cual el inmueble está gravado" (Gómez, Jorge Arturo "La
hipoteca abierta como garantía de las operaciones bancarias", LA LEY, 1999-F, 926).
Para este autor, la especialidad se refiere al inmueble gravado y a la suma que fija la
responsabilidad hipotecaria, pero no al crédito, porque de lo contrario no sería posible la amplia
gama de hipotecas que nuestro Código recepta, como son las que tienen por finalidad garantizar
créditos condicionales o eventuales. Esta interpretación del principio de especialidad se concilia
con el régimen del art. 3109 del Cód. Civil, que sólo exige la determinación de "la suma de dinero"
por la cual responderá la finca, inclusive sin mencionar para nada al crédito. Por otro lado, el art.
3153 del Cód. Civil otorga plena validez a las hipotecas que se constituyen en garantía de
obligaciones condicionales, eventuales, futuras, inciertas, o provenientes de hechos ilícitos, etc.,
en la medida que esté determinado el inmueble y la expresión numérica del alcance de la garantía
real. En estos casos, la indicación de la suma sirve de techo o tope máximo de la garantía.
En el mismo sentido, se sostiene que la especialidad de la hipoteca significa que debe recaer
sobre un bien determinado, y, además, por una suma de dinero cierta y determinada, ya que
tiende a especificar el alcance de responsabilidad hipotecaria exclusivamente. Este concepto de la
especialidad, actualmente aceptado por la mayoría de la doctrina, no está relacionado con la
individualización o determinación del crédito. Esto último tiene que ver con la accesoriedad y no
con la especialidad (Silvestre, Norma Olga, "Crédito Hipotecario", ps. 41, 57, 58, Ed. Hammurabi,
Ed. 1, 1989).
Avalando su posición, señala Gómez que algunos autores también se han encargado de señalar,
refiriéndose al art. 3109 del Cód. Civil, que "si el legislador hubiera querido aludir a la
determinación del crédito, no habría usado una sintaxis tan incorrecta. Le hubiera bastado en
lugar de hablar de suma, referirse correctamente al crédito cierto y determinado" (Pérez Lasala y
Martínez Vázquez, "El principio de especialidad y la accesoriedad de la hipoteca", ED, 98-793,
citado por Gómez, "La hipoteca ..." cit.).
Sin perjuicio de las posiciones doctrinarias antagónicas anteriormente expuestas, cabe destacar la
opinión de Mosset Iturraspe, quien afirma: "Si bien es discutible si la relación entre el crédito y la
hipoteca tiene que ver con la especialidad o accesoriedad, o tal vez con ambas, está fuera de
debate que esa vinculación no se limita al deber de expresarlo en una suma de dinero sino que
requiere la constancia de la causa, entidad y magnitud de la obligación garantizada" (Mosset
Iturraspe, Jorge, "Especialidad, accesoriedad y abertura en materia de hipotecas", p. D-123 y
sigtes., t. 26, Zeus, 1982).
VI.- Accesoriedad
Por lo que hasta el momento he reseñado, es evidente que, si bien todos los autores coinciden en
afirmar que ambos caracteres (especialidad y accesoriedad) son indispensables, varían en cuanto
al contenido, por lo que lo referido a la causa fuente se analizará en el considerando siguiente.
El art. 523 del Cód. Civil, conceptualiza la accesoriedad en general en el ámbito de nuestro
ordenamiento normativo, al decir que: "De dos obligaciones, una es principal y la otra accesoria,
cuando la una es la razón de la existencia de la otra". De esta manera, una obligación es
accesoria cuando su "existencia" depende de otra obligación, a la cual la llamamos principal. Ello
implica que la accesoria se contrae pura y exclusivamente en consideración a la principal, pues
por sí sola carece de autonomía. En virtud de ello, se crea una verdadera relación de
interdependencia con la obligación principal al punto tal que, extinguida esta última, deviene la
extinción de la accesoria y no a la inversa (art. 525, Cód. Civil).
Por su parte, el art. 524 del Cód. Civil expresa: "... Accesorios de la obligación vienen a ser, no
sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los derechos accesorios del acreedor, como
la prenda o la hipoteca". Amén de que nuestro Código distingue, en esta disposición, las
obligaciones accesorias (v. gr.: fianza, cláusula penal) de los derechos accesorios (v. gr.: hipoteca,
prenda, anticresis), lo cierto es que el régimen jurídico aplicable a la accesoriedad resultante de
estos derechos, no difiere, en lo sustancial, de lo estatuido para las obligaciones accesorias.
La aplicación a la hipoteca de los conceptos vertidos precedentemente, pues la accesoriedad
constituye una cualidad esencial de la misma, resulta de los dispuesto por el art. 3108 del Cód.
Civil, al expresar que: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en
dinero, sobre bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor". De acuerdo con esta
disposición normativa, el derecho real de hipoteca siempre va de la mano con el crédito al cual
accede (Boretto, ob. cit.).
La accesoriedad implica que la suerte y la existencia misma de la garantía real está ligada a la
obligación contraída por el deudor, quien puede ser el propio hipotecante o un tercero. El hecho
de que la hipoteca constituya un derecho real de garantía está imponiendo este carácter, desde el
momento que toda garantía es accesoria (Garrido, Roque y Andorno, Luis, "Código Civil Anotado",
t. IV, p. 356, Editorial Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1976; Cosari y Vives, ob. cit.).
De la accesoriedad de la hipoteca se derivan ciertas consecuencias de importancia sustancial
sobre la suerte del derecho real como por ejemplo: a) es menester que exista una obligación
válida, aunque ésta sea meramente natural; b) la transmisión del crédito importa la transmisión de
la hipoteca, por lo cual no es posible ceder la hipoteca sin hacer cesión expresa del crédito al cual
accede; c) la nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa; y d) la
extinción del crédito acarrea la extinción de la hipoteca, consecuencia la cual es distinta de la
cancelación registral de la inscripción.
La accesoriedad de la hipoteca está referida a su dependencia respecto de un derecho personal:
el crédito Highton, Elena I. "La especialidad y accesoriedad en la hipoteca, con particular
referencia a las hipotecas abiertas", J.A., 1981-I-724, p. 727, "Hipoteca: la especialidad en cuanto
al crédito", Ed. Depalma, Buenos Aires, 2000) lo cual trae como consecuencia que en nuestro
derecho, bajo ningún concepto pueda existir hipoteca sin crédito, circunstancia que, sin embargo
es posible en otros derechos como el alemán o el suizo.
Así, afirma Adrogué (ob. cit.) que por el carácter accesorio de la hipoteca, desde su nacimiento
ésta lleva la impronta y marca específica del derecho de crédito, en vista de cuya seguridad fue
creada. No cabe imaginarla sin un derecho creditorio, al cual sirva de garantía, y la dependencia
de la hipoteca no se produce respecto de "un" crédito cualquiera, sino de "ese" crédito que motivó,
en origen, la constitución de la hipoteca.
Según la posición de Papaño, en el título de la hipoteca el codificador menciona a la accesoriedad
in terminis sólo en dos artículos: en el 3128, "in fine", al indicar "... Podrá ser una misma la
escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda", y en el art. 3131, inc. 2, cuando
alude a la fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se halla. A pesar de
que en las normas recién citadas se hace alusión expresa al contrato, la doctrina es conteste en
afirmar que la accesoriedad de la hipoteca relaciona al derecho real con el derecho personal
(crédito u obligación, según se mire desde el lado activo o pasivo del vínculo) y que la obligación
puede originarse en cualquiera de sus fuentes. También puede acceder a un contrato, en cuyo
caso garantizará los derechos creditorios que emanen del mismo.
Acorde a su criterio, este requisito de la accesoriedad debe cumplirse individualizando con la
mayor precisión posible los elementos de la obligación garantizada: sujetos, objeto y causa-fuente,
designaciones que están legalmente exigidas en el art. 3131 del Cód. Civil. Si la causa-fuente no
es un contrato, categoría a la que se refiere el inc. 2°, la indicación de su origen es igualmente
necesaria, ya se trate de un hecho ilícito o de una disposición legal. En cuanto al objeto, describir
la obligación será tanto como hacerlo respecto de la prestación que consistirá en una conducta del
deudor: dar, hacer o no hacer (Papaño, "La especialidad ..." cit.).
En una postura particular, Gómez (ob. cit.) sostiene que la accesoriedad "ha sido entendida con
un criterio teleológico o finalista, en el sentido que el fin de la hipoteca es garantizar una
obligación. Este enfoque tiene una trascendencia muy particular en cuanto a sus efectos, pues
permite conciliar el principio de "accesoriedad" con la posibilidad de formalizar válidamente el
derecho real de hipoteca cuando la obligación todavía no ha nacido".
VII.- Causa fuente
Según cuál sea la posición doctrinaria en la que se enrolen, como ya se señalara, los autores
consideran que la causa fuente forma parte de la especialidad o de la accesoriedad, motivo por el
cual la trataré separadamente, por cuanto de su interpretación dependerá la procedencia o no de
las llamadas hipotecas abiertas, que se considerarán a continuación.
Surge de la norma del art. 3131 que: "El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: ... 2°, la
fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra ...". El "contrato a
que accede" no es otro que el que ha dado nacimiento al derecho creditorio garantizado. La ley se
ubica en esta hipótesis, que es la más común, como también en la del art. 3128, "in fine" ("Podrá
ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda") en un supuesto
de crédito de origen contractual garantizado por hipoteca, e impone su identificación en el acto
constitutivo de la hipoteca, esto es, en la llamada convención hipotecaria. Si el crédito fuera de
origen extracontractual, análogamente (art. 16, Cód. Civil) se requiere, también bajo pena de
nulidad (art. 3148), su precisa determinación. Corroboran este aserto las normas del art. 3129, "in
fine" ("causa lícita"), y los arts. 3116, "in fine", 3187, 518, 3153 a 3156, etc.).
Es a tal punto importante la expresión de la causa fuente en la escritura hipotecaria que, de no
indicársela, ni el deudor, ni los terceros que hayan contratado o quieran contratar con él podrán
conocer la verdadera medida del endeudamiento del constituyente, ya que sólo será posible esto
último en la medida que sepan cuál es el crédito garantizado. De otro modo, cualquier obligación
que nazca después de la constitución del gravamen puede llegar a quedar comprendida en la
garantía, aun cuando el constituyente haya ido pagando las anteriores. Desde el momento en que
sobre los bienes de una persona existe una hipoteca que garantiza un crédito indeterminado, el
crédito de esa persona está arruinado: un nuevo acreedor no aceptaría nunca una segunda
hipoteca, pues tendría temor al crecimiento desmedido de la deuda garantizada con la primera
hipoteca (Conf. Rivera, Julio C., "Contratos ... cit. p. 857/858; en sentido similar Mariani de Vidal,
Marina ("Curso de Derechos Reales" ... ob. cit., p. 165/166; Boretto, ob. cit.).
Acerca de la exigencia de precisar, por vía directa o por remisión a otro documento, la causa del
crédito asegurado, la que también está impuesta por la ley, se ha señalado que "La determinación
del crédito debe hacerse, en principio, indicando su causa, préstamo, precio de una venta,
indemnización de un perjuicio causado, etc. Si se limitase a indicar su monto, no se sabría a qué
crédito aplicar la hipoteca, cuando el mismo acreedor poseyera varios contra el deudor, y se
correría el riesgo de extender la hipoteca a un crédito en vista del cual no se constituyó aquélla"
(Planiol, Marcel, "Tratado Elemental de Derecho Civil", con la colaboración de Georges Ripert, vol.
VIII, "Contratos de garantía, privilegios e hipotecas", trad. de 12ª ed. francesa por José M. Cajica
Jr., Ed. José M. Cajica Jr., Puebla, 1948, núm. 2806, p. 191, citado por Adrogué, ob. cit.).
Es evidente, entonces, la necesidad de determinar qué obligación garantiza, o en virtud de qué
causa se la establece; si no hay causa, o ella es ilícita, corresponde declarar nula la escritura
(Conf. Cammarota, Antonio, "Tratado de Derecho Hipotecario", 2ª ed., Ed. Compañía Argentina de
Editores, Buenos Aires, 1942, núm. 186, p. 186).
Del mismo modo, con referencia al derecho francés, se ha sostenido que en la escritura el notario
debe, ante todo, bajo pena de nulidad, indicar la causa del crédito garantido: préstamo,
indemnización de un perjuicio causado, constitución de renta vitalicia, compensación de una
donación, crédito resultante de una obligación de hacer, etc., y, además, debe enunciar la cuantía
de este crédito; pero esta segunda mención sólo es necesaria cuando el importe del crédito es
conocido. En la inscripción no es necesario que se indique la causa del crédito. La ley exige
solamente que el acreedor indique el título, es decir, la escritura pública y su fecha (art. 2148,
punto 3°). En cambio, si la cuantía del crédito no se determina en la escritura, es necesario que en
la inscripción el acreedor haga su evaluación, declarándola expresamente (arts. 2132, "in fine",
2148, punto 4°) ((Colin, Ambrosio y Capitant, Henri, "Curso elemental de derecho civil", trad. de la
2ª ed. francesa con notas de Demófilo de Buen, 3ª ed. revisada y puesta al día por Pascual Marin
Pérez, t. V, "Garantías personales y reales", Ed. Reus, Madrid, 1955, p. 457, citado por Adrogué,
ob. cit.).
Boretto, por su parte, sostiene que lo que debe existir necesariamente al momento de la
constitución de la hipoteca es la relación jurídica o el crédito cuyo cumplimiento se garantiza. Es
más, dicha existencia debe reposar — insoslayablemente— en dos de los elementos de la
relación jurídica, de no ser posible la existencia de los tres: los sujetos constituyentes y a la causa
fuente de la mentada relación, ya que el objeto de la misma, es el único que puede tener una
existencia futura. Concluye afirmando que, "al tiempo de la constitución de la garantía real debe
existir la causa fuente del cual emana (o pueda emanar, en el caso de obligaciones eventuales) el
crédito garantizado, debiendo también describirse detalladamente en el acto constitutivo de la
hipoteca la mentada causa fuente, conforme lo exige el art. 3131 inc. 2° del Cód. Civil
(accesoriedad). Asimismo, y para cumplir con el recaudo de la especialidad en cuanto al crédito,
deberá estimarse la deuda garantizada en una suma determinada de dinero (monto del
gravamen). Solo así se evita lesionar de un solo golpe la capacidad de endeudamiento del deudor
hipotecario" (Ob. cit.).
Para el caso de que se constituyan hipotecas en garantía de obligaciones futuras, algunos autores
exigen que la causa fuente de la cual puede nacer la obligación garantizada exista
concomitantemente al momento de celebrarse el acto constitutivo de la garantía, debiendo a su
vez describirse dicha causa en el acto referenciado según lo exige el art. 3131 inc. 2° del Cód.
Civil (Andorno, Luis O., "El principio de especialidad en cuanto al crédito" en "Estudios de Derecho
Civil en homenaje a Luis Moisset de Espanés", p. 41, Buenos Aires, 1980; Mariani de Vidal,
Marina, "Curso ..." cit., t. 3, p. 165/166, Zavalía, Buenos Aires, 1995; Rivera, Julio C., "Contratos
bancarios con garantía real ..." ob. cit. p. 857).
Sostiene este último autor que en el derecho argentino, los derechos reales de garantía siempre
son accesorios de un crédito. Por lo tanto, no pueden nacer de una manera autónoma, ni subsistir
una vez extinguido el crédito al que accedían. Pero sí pueden existir en función de una obligación
futura, siempre que el negocio jurídico de constitución del derecho real se identifique la causa
(relación jurídica) de la que puede nacer esa obligación" (Rivera, Julio C., "Instituciones de
Derecho Concursal", t. II, p. 181, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1997).
Por el contrario, otros autores concluyen en la validez de hipotecas constituidas anticipadamente a
la concreción de cualquier negocio jurídico (Capon Filas, Mario José y Barbero, Omar, "Hipoteca
constituida en garantía de obligaciones eventuales", J.A., 1974-22-559. También Gómez entiende
que "el principio general está receptado en el art. 3109 Cód. Civ., en la medida que acepta
diversos tipos de hipotecas, como son las típicas, es decir aquellas que garantizan desde su
constitución una obligación precisa y determinada, y también las que amparan obligaciones
futuras, eventuales, condicionales e inciertas. La exigencia de individualización en el acto
constitutivo de la causa y demás elementos del crédito está referida sólo a las hipotecas típicas,
es decir aquellas que desde su origen garantizan una obligación cierta y determinada, pero no
respecto a las hipotecas que amparan obligaciones condicionales, eventuales o futuras". ("La
hipoteca abierta como garantía de las operaciones bancarias ..." ob. cit. p. 930).
VIII.- Hipotecas abiertas
Se conceptualiza a la hipoteca abierta como aquella constituida en garantía de todas o algunas
operaciones que se hayan celebrado o realicen en el futuro entre el deudor y el acreedor. Esta
hipoteca es abierta por cuanto pueden ingresar todos los créditos entre deudor y acreedor, que
así se beneficia con la garantía. Sostiene Highton que si en nuestro derecho y régimen jurídico
actual se crea una hipoteca abierta por créditos indeterminados, no se está constituyendo un
derecho real permitido, pues en el Cód. Civil argentino la hipoteca es siempre accesoria a uno o
más créditos que pueden ser indeterminados en cuanto a su monto u otros elementos pero no en
cuanto a su individualización.
Sin embargo, no es ésta la tesis mayoritaria en la doctrina y la jurisprudencia nacional, que
distingue las llamadas hipotecas "muy abiertas" de las hipotecas simplemente "abiertas". Se
conceptúa las primeras como aquellas que garantizan todas las obligaciones presentes y futuras
que existan o puedan existir entre deudor y acreedor mientras que las simplemente abiertas son
las que avalan varias operaciones o tipos de operaciones celebradas o a celebrarse entre deudor
y acreedor, pero estando todas ellas perfectamente determinadas e individualizadas (Cossari,
Nelson G. A. y Vives, Luis María, "La hipoteca dada por un tercero y los principios de
accesoriedad y especialidad", LLLitoral, 2003-1167).
Por su claridad expositiva, y encomiable tarea de investigación en el tema, me permitiré transcribir
algunos párrafos del trabajo del Dr. Mauricio Boretto ("Hipoteca abierta: un tema urticante (con
especial referencia a los contratos de cuenta corriente bancaria y cuenta corriente mercantil)", LA
LEY, 2002-C, 1150) acerca de la polémica doctrina y jurisprudencial desarrollada con motivo de la
validez o invalidez de las así llamadas "hipotecas abiertas", característica que sin duda revisten
las que aquí se impugnan.
Tanto en la nota mencionada como en la escrita en colaboración con el Dr. Rivera, (Boretto,
Mauricio y Rivera, Julio César, "La especialidad en la hipoteca y el proceso concursal", LA LEY,
2004-B, 831) se señala que tal polémica pone al descubierto el enfrentamiento entre dos
discursos dikelógicos antagónicos:
a). o bien damos a los acreedores que deciden invertir sus recursos económicos en nuestro país
garantías crediticias que les aseguren una rápida y eficaz recuperación de lo invertido, ante el
incumplimiento del deudor, aun cuando se "desproteja" a este último; al punto tal de quitarle — en
algunos casos— toda posibilidad de defender sus derechos en un "juicio previo". Tal es el caso
de las garantías autoliquidables.
b). o bien brindamos tutela al deudor, aunque no con la mentalidad de apañar a un incumplidor,
sino más bien buscando asegurar la vigencia de principios jurídicos fundamentales que procuran
salvaguardar — en alguna medida— derechos de los que es titular como persona, en tanto sujeto
de derechos. Así, por ejemplo, se dice que las hipotecas abiertas desprotegen al deudor al
lesionar de un solo golpe su capacidad de endeudamiento, "pues si los inmuebles se hipotecaran
para la garantía de todos los créditos que pudieran originarse a favor del acreedor sin ninguna
limitación, el crédito del deudor quedaría consumado a la primera hipoteca que otorgase, pues en
esta incertidumbre ninguna otra persona consentiría en prestarle dinero" (conf. Colin, Ambrosio y
Capitan, H., "Curso elemental de derecho civil", t. V. p. 430 y sigtes., trad. de Demotilo de Buen, 2°
ed., Madrid, 1942, citados por Rivera, Julio C., "Contratos bancarios con garantía real", LA LEY,
1980-B, 858).
Al respecto se sostienen actualmente tres posiciones diversas:
A) Tesis restrictiva:
Postulado y fundamentación: En el acto constitutivo de la garantía se debe especificar (y debe
existir concomitantemente o con anterioridad) la causa fuente del crédito garantido, de lo contrario
se agota en un solo acto la capacidad de endeudamiento del deudor. No hay hipotecas generales
en nuestro ordenamiento jurídico; así lo imponen los arts. 3109 y 3131 inc. 2° del Cód. Civil
(Mosset de Espanés - Kemelmajer de Carlucci - García Coni). Jurisprudencia: SC Mendoza, sala I,
29/05/98, expte. N° 62.611, "Pirelli Neumáticos S.A.I.C. En J. 1.421 Pirelli S.A.I.C. En J. 482
López Escudero Neumáticos Soc. de hecho p/conc. prev. revisión s/cas.", en Revista del Foro de
Cuyo, N° 33, p. 186/201 - L.S. 280-289; SC Mendoza, sala I, mayo 27-1983, "Banco de Previsión
Social c. Pinturerías Rojas Hnos. S.R.L.", ED, 122-662; SC Mendoza, sala I, 1983/05/23, sostuvo
"La indeterminación de obligaciones garantizadas con la constitución de hipotecas o constitución
anticipada de hipotecas para cubrir operaciones futuras, sin precisar la causa fuente anterior o de
constitución simultánea a la hipoteca, vulnera el principio estatutario e inderogable de la
especialidad", "in re" Cofyrco Cía. Fin. S.A. En J° "Soberana S.A. s/quiebra", Jurisprudencia de
Mendoza N° 21, mayo-agosto 1983, p. 19; SC Mendoza, sala I, 1998/05/18, "Neumáticos Valle
Grande s/conc. prev.", L.S. 280, p. 81. El autor, Dr. Boretto, se pronuncia a favor de esta posición.
B) Tesis intermedia:
Postulado y fundamentación: En el acto constitutivo de la garantía, no es necesario "individualizar"
la causa fuente de la hipoteca, en otras palabras, el art. 3131 inc. 2° del Cód. Civil no exige la
referencia de un negocio concreto, principal al que accede la hipoteca; bastando con "señalar" las
"clases" de operaciones — y por ende contratos— que quedarán comprendidas en la operación.
Es decir que, la determinación concreta del crédito garantido — especialmente a la hora de la
ejecución de la garantía, se hará por medios extrahipotecarios (extra acto constitutivo) (Capón
Filas, Barbero). Jurisprudencia: C2ª Civ. Com. y Minería de San Juan, 19/12/84, expte. "Banco
Hispano Corfin c. Bodegas y Viñedos Los Nogales p/ejec. hipotecaria" (citado por Highton, Elena
I., "Hipoteca: especialidad en cuanto al crédito",... ob. cit., p. 285/289); CNCom., sala A, 25/02/87,
"Czaya Francisco c. A.DE.LU. Coop. de Cred. Ltda.", ED, 123-506.
C) Tesis amplia o flexible:
Postulado y fundamentación: El art. 3109 del Cód. Civil consagra la posibilidad de constituir
diversas clases de hipotecas: a) las típicas, que son aquellas que garantizan desde la constitución
misma créditos precisos y determinados y b) las abiertas, las cuales amparan créditos futuros,
eventuales, condicionales e inciertos. De esta manera, la exigencia legal de individualizar en el
acto constitutivo la causa y demás elementos del crédito está referida sólo a las hipotecas típicas,
es decir aquellas que desde su origen garantizan una obligación cierta y determinada, pero no
respecto a las hipotecas abiertas. En cuanto a la determinación del crédito garantido, cabe
recordar los conceptos vertidos al tratar la tesis intermedia, en cuanto a la posibilidad de completar
el título hipotecario con elementos extraños a él (Gómez, ob. cit., Videla Rojo, Luis A., "A propósito
de la especialidad de la hipoteca. Su aplicación a las operaciones del tracto bancario-financiero",
ED, 87-865).
Los defensores de esta postura consideran que la seguridad jurídica no se ve perturbada por el
hecho de que no exista o, existiendo, no se identifique la causa fuente del crédito garantido al
constituir la hipoteca, toda vez que, al fijarse en el acto constitutivo tanto el monto máximo de la
cobertura, como el plazo máximo de vigencia de la garantía, los terceros que deseen contratar
con el deudor y darle crédito con garantía hipotecaria (de segundo rango) tomarán el recaudo
previo de evaluar el valor del inmueble a gravar, pues saben que parte de dicho valor (el
correspondiente al monto del primer gravamen) está destinado a responder por las deudas
impagas originadas durante el plazo máximo de duración de la primer hipoteca, mientras que el
resto del valor del bien raíz esta libre de todo gravamen. Jurisprudencia: CNCiv., sala I, febrero
24-998, "Kraft Suchard Argentina S.A. c. Brunelli, Sergio", (LA LEY, 1999-D, 781, 41.751-S);
CNCiv., sala A, marzo 3-997, "Citibank N.A. c. Alvarez Brivet, Guillermo R.", 40.780-S, p. 756,
(ED, 173-576).
IX.- Nulidad
Analizada la instrumental acompañada y cuya nulidad se requiere, adelanto mi opinión favorable
al acogimiento de los agravios, por cuanto del extenso análisis efectuado acerca de las diversas
posturas doctrinarias y jurisprudenciales sobre los distintos aspectos de la cuestión, encuentro
que, cualquiera sea la posición que se adopte, las hipotecas cuestionadas pretenden garantizar el
cumplimiento de obligaciones indeterminadas, pues no se las ha individualizado adecuadamente
en el acto constitutivo. Se ha omitido describir con precisión la causa fuente de la cual pueden
nacer las mismas, permitiendo que puedan quedar garantizados todos los créditos que se vayan
originando entre deudor y acreedor.
Son de aquellas que Cossari y Vives (ob. cit.) califican de "muy abiertas", y por ende,
irremisiblemente fulminadas con la sanción de nulidad (arts. 3133 y 3148, Cód. Civil), ya sea que
consideremos que se encuentra afectado el principio de especialidad (que es la posición
sustentada por esta Sala) como que entendamos que se ha vulnerado el principio de
accesoriedad.
Si no hay relación jurídica garantizada que le sirva de soporte, no hay posibilidad jurídica de que la
hipoteca se mantenga en pie. Ello ocurre siempre que: 1) no exista causa fuente de la cual emane
la obligación garantizada o — existiendo— no se la individualice al momento de celebrarse el acto
constitutivo de la garantía — que es como si no existiera la mentada causa fuente— , (conf.
Rivera, "Contratos ...". cit., p. 857; Highton, Elena I., "Hipoteca: la especialidad ..." cit., p. 164); 2)
no se individualicen los sujetos intervinientes en la garantía y 3) no se determine (y por ende ni
siquiera se individualice) la prestación objeto de la relación jurídica garantida.
Siendo la hipoteca una garantía, un accesorio de la obligación, es necesario fijar de antemano el
alcance y la extensión de la obligación garantida. Es evidente entonces la necesidad de
determinar qué obligación garantiza, o en virtud de qué causa se la establece; si no hay causa, o
ella no es lícita, corresponde declarar nula la escritura. (conf. Highton, Elena I., "Hipoteca: la
especialidad ... cit.) p. 120). Si se ha omitido la designación de la causa fuente de las obligaciones
garantidas, el acreedor en cuyo favor se constituyó la garantía real sería meramente quirografario
y no privilegiado. Al respecto podemos recordar las palabras de García Coni, quien manifestó: "En
nuestro sistema jurídico no cabe el acto abstracto (salvo para la letra de cambio) y de ninguna
manera el derecho real de hipoteca puede servir de garantía a las relaciones negociales
indefinidas o simplemente globales entre acreedor y deudor; consecuentemente, la o las causas
genéticas de las obligaciones garantizadas por la hipoteca deben resultar de la escritura (o del
contrato a acceda) y no por remisión a leyes financieras". ("Principio de especialidad en la
hipoteca", Revista del Notariado N° 784, p. 1237; citado por Boretto, "Hipotecas abiertas ..." cit.).
El principio de especialidad de la hipoteca en lo que respecta al crédito requiere que en el acto de
constitución del gravamen se asiente la constancia de la causa, entidad y magnitud de la
obligación garantizada. Ningún otro carácter de la hipoteca ha sido considerado tan
preponderante por el codificador como la especialidad, a punto tal que sanciona su defecto con la
nulidad de la hipoteca, la que puede ser opuesta aun por el propio deudor (art. 3148 Cód. Civil).
Esta nulidad es de carácter absoluto e inconfirmable (Musto, Néstor Jorge, "Derechos Reales", t.
IV, p. 41, Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe 1989) y Vélez rompe aquí con el principio general
del "nemo auditur propiam turpitudinem suam allegans" según el cual no puede pedir
la nulidad del acto la persona que lo ejecutó, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba.
Esta excepción al principio general ha sido justificada por la doctrina al considerar que la
especialidad está establecida no sólo en interés de los terceros, sino del propio deudor y en
consideraciones de orden público Salvat, ob. cit., t. IV, p. 122, 5ª ed., Bs. As., 1960; Cossari y
Vives "La hipoteca ..." cit.).
Los principios referidos a la imposibilidad de invocar la propia torpeza y de la libertad de las
convenciones no son absolutos y ceden ante el orden público o cuando su declaración de nulidad
corresponda en interés de la ley. La especialidad es uno de los caracteres principales que
distinguen las figuras de la hipoteca y prenda con registro, y tocante a la individualización del
crédito, su defecto es sancionado con la nulidad absoluta del art. 1047. Mal puede invocarse que
la parte por haber intervenido en el acto, no puede plantear la nulidad. Precisamente, el requisito
ha sido establecido también en interés del deudor para que pueda valorar y proporcionar
debidamente la extensión de la garantía con relación a la demanda y por ende en beneficio de los
terceros ..." (S. C. Mendoza, autos N° 54.899, "Banco Central de la República Argentina en J°
13.189/32.899 incidente de revisión en J° Brizzolara Marianetti y Cía S.A. p/quiebra vol. s/cas.",
L.S., 261-436, J.A., 1996-IV-339, citado por Boretto, Mauricio, "Un tema siempre vigente: La
hipoteca abierta", LA LEY, 2003-B, 620).
Sin embargo, como ya lo adelantara, si consideramos que la causa fuente integra el elemento
accesoriedad, igualmente su falta de determinación importa que tales convenciones están
alcanzadas por la sanción de nulidad por defecto de accesoriedad, porque a pesar que el art.
3148 Cód. Civil aparentemente sólo impone tal sanción para el defecto de especialidad, en virtud
de la relación causal de accesoriedad — insita en la hipoteca— y del vínculo inescindible entre
estos dos requisitos, corresponde extender la solución legal para ambos defectos. (Papaño, Kiper,
Dillon y Causse, "Derechos reales", cit., T. II, págs. 335 y sgtes.; Papaño, "La especialidad
crediticia ..." cit., donde señala que Jorge Raúl Causse sostuvo en "Garantías hipotecarias con
indeterminación sustantiva", E.D. 85-851 que tales convenciones hipotecarias estaban alcanzadas
por la sanción de nulidad del art. 3148 por defecto de especialidad, modificando posteriormente su
criterio al colaborar en la obra citada en primer término si bien manteniendo firmemente la idea de
la invalidez).
También se ha sostenido que "las hipotecas llamadas abiertas propiamente dichas, carecen de los
requisitos de especialidad y accesoriedad" (Bueres-Highton "Código Civil", T. 5, pág. 1322;
Cámara Civil, Comercial Laboral y Minería General Pico, 23/03/2004, "Mangione, Miguel A.", LL
Patagonia, Rev. mayo/2004, 361).
Finalmente, aún desde el punto de vista de Gómez (ob. cit.), que sería el más favorable a la
validez de la hipoteca abierta, éste sostiene que para ello debe satisfacer los siguientes recaudos:
indicación expresa del importe en moneda nacional o extranjera que se garantiza; descripción de
los posibles negocios jurídicos que las partes celebren en el futuro y que sirvan de causa de las
obligaciones que se garantizarán con la hipoteca; indicación del plazo dentro del cual las partes
celebrarían esos eventuales negocios u operaciones, a los efectos de precisar la extensión
temporal del gravamen a las obligaciones devengadas en ese período; y cumplimiento de los
demás requisitos formales, sustanciales y registrales exigidos por la legislación vigente (Código
Civil, ley 24.441 y demás leyes complementarias).
En la hipoteca ampliatoria del año 1992, hasta hoy vigente, no sólo se utilizaron fórmulas
genéricas que abarcarían cualquier tipo de relación entre las partes, sino que además no se
cumplió con el requisito de "indicación del plazo dentro del cual las partes celebrarían esos
eventuales negocios u operaciones, a los efectos de precisar la extensión temporal del gravamen
a las obligaciones devengadas en ese período". En efecto, el gravamen se pactó "por todo el
tiempo que duren las relaciones comerciales entre las partes (cláusula primera, fs. 7) y "si al
término de veinte años continuaran las relaciones de las sociedades... o existieran obligaciones
pendientes, ésta podrá hacer reinscribir la hipoteca sin necesidad de ningún trámite, pues los
propietarios confieren por la presente poder irrevocable a favor de "la Sociedad" para hacerlo",
refiriéndose, obviamente a la empresa demandada Y.P.F. (cláusula quinta, fs. 8/8vta.).
En un caso sustancialmente idéntico al de estos autos, en el que la hipoteca contenía cláusulas
iguales, el Dr. Gigena Basombrío sostuvo que "Es improcedente la constitución de una garantía
sobre una serie de créditos indeterminados, sólo identificados de un modo vago e impreciso, pues
de esa manera la cancelación del crédito que efectuara el deudor nunca se reflejaría en la
concomitante cancelación de la hipoteca, porque siempre sería posible que la garantía se vea
realimentada por nuevas operaciones no especificadas con ningún acto jurídico concreto y
particularmente establecido. Adviértase que a partir de la habilitación de esta mecánica, se estaría
consagrando a la hipoteca como un derecho autónomo, desvinculado del crédito que garantiza, y
dotada de un rango fijo, alterando de manera sustancial, tanto la naturaleza del derecho real de
garantía, como el principio de rango de avance (del voto en disidencia del doctor Gigena
Basombrío, T. S. Neuquén, 30/09/2003", "in re" "Yacimientos Petrolíferos Fiscales", LL Patagonia,
Rev. mayo/2004, p. 323).
X.- Costas
La disparidad de interpretaciones que se han reseñado en este voto, ponen claramente en
evidencia que ambas partes podían creerse con derecho suficiente para sustentar las diversas
posturas asumidas en este pleito, por lo que entiendo que se configura la hipótesis prevista en el
último párrafo del art. 68 del Código Procesal, por lo que deberán imponerse las costas de ambas
instancias por su orden.
Por las razones expuestas, doy mi voto proponiendo:
1) revocar la sentencia de primera instancia, y, en consecuencia, decretar la nulidad de las
hipotecas constituidas en las escrituras públicas números 146 del 5 de agosto de 1988, y 214 del
27 de octubre de 1992, autorizadas ambas por la Escribana Z. B. R. de P., titular del Registro N°
74 de la ciudad de La Plata.
2) Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado (art. 68, segundo párrafo, del
Código Procesal).
La doctora Wilde adhiere al voto precedente.
Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el
tribunal resuelve: 1) Revocar la sentencia de primera instancia, y, en consecuencia, decretar la
nulidad de las hipotecas constituidas en las escrituras públicas números 146 del 5 de agosto de
1988, y 214 del 27 de octubre de 1992, autorizadas ambas por la Escribana Z. B. R. de P., titular
del Registro N° 74 de la ciudad de La Plata. 2) Imponer las costas de ambas instancias en el
orden causado (art. 68, segundo párrafo, del Código Procesal).
En atención a lo dispuesto por el art. 279 del Cód. Procesal, déjanse sin efecto las regulaciones
de primera instancia. En consecuencia, teniendo en cuenta el monto del final determinado en las
hipotecas que se anulan, calculando de acuerdo a las normas previstas por el art. 25.561, al sólo
efecto regulatorio y solamente por que se adecua mejor al crédito garantizado, de conformidad
con lo dispuesto por los arts. 6, 7, 9, 19, y conc. de la ley 21.839, regúlanse en pesos treinta y tres
mil ($33.000) los honorarios de los Dres. A. J. F. y A. F. A. P., en conjunto, por la representación y
patrocinio de la actora; en pesos veinticinco mil ($25.000) los de los Dres. R. M. V. y L. R. B., en
conjunto, por la representación y patrocinio de la demandada y en pesos cuatro mil quinientos
($4500) los del perito contador C. H. L.. Por las tareas de la alzada, regúlanse en pesos ocho mil
quinientos ($8500) el honorario del Dr. A. J. F. y en pesos seis mil quinientos ($6500) los del Dr.
H. M. C. por la representación y patrocinio de la demandada. Adiciónase a las regulaciones de los
letrados el porcentaje previsto por el art. 62 de la ley 1181 de la Ciudad de Buenos Aires. Fíjase el
plazo de diez días para su pago. La doctora Brilla de Serrat no suscribe la presente por hallarse
en uso de licencia (art. 109 del R.J.N.). — Marta del Rosario Mattera. — Zulema Wilde.