Tcnicas de Conciliao em Sistema Financeiro de Habitao Fabio Luiz de Oliveira Bezerra Juiz Federal Substituto Sumrio: 1 2 Introduo___________________________________________________________ 2 Sistema

Financeiro Nacional ____________________________________________ 2

2.1. 2.2.
2.2.1. 2.2.2. 2.2.3.

Noes bsicas _______________________________________________________ 2 Princpios gerais e especficos do SFN _____________________________________ 4

Princpio do desenvolvimento equilibrado ________________________________________ 4 Princpio do atendimento aos interesses da coletividade_____________________________ 4 Princpio da funo social do Sistema Financeiro Nacional ___________________________ 5

Sistema Financeiro de Habitao ________________________________________ 6

3.1. Modalidades de financiamento habitacional: evoluo legislativa ______________ 6
Correo monetria facultativa da prestao ______________________________________ 6 Correo monetria obrigatria das prestaes ____________________________________ 7 Reajustamento das prestaes pelo Plano de Equivalncia Salarial - PES ________________ 8 Reajustamento das prestaes pela Unidade Padro de Capital - UPC __________________ 8 Reajustamento das prestaes pelos ndices das Obrigaes Reajustveis do Tesouro 9 Reajustamento pela Equivalncia Salarial por Categoria Profissional PES/CP ___________ 9 PES/CP/CR e PCR____________________________________________________________ 11 Reajustamento pelo Sistema Financeiro Imobilirio________________________________ 11 Reajustamentos diferentes do CR e PES _________________________________________ 12 Programa de Arrendamento Residencial PAR ___________________________________ 13

3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.1.4. 3.1.5. Nacional - ORTN 3.1.6. 3.1.7. 3.1.8. 3.1.9. 3.1.10.

3.2. 3.3.

Princpios do SFH_____________________________________________________ 13 Modalidades de financiamento no SFH: sntese ____________________________ 14

Sistemas de Amortizao do financiamento habitacional ___________________ 15

4.1. 4.2. 4.3. Sistema Francs ou Sistema Price _______________________________________ 15 Sistema Hamburgus ou de Amortizao Constante (SAC)____________________ 15 Sistema de Amortizao Crescente (Sacre) ________________________________ 15

Tcnicas de conciliao no SFH _________________________________________ 16

Causas econmico-financeiras para o desequilbrio do contrato de financiamento 16 Pedidos do autor x jurisprudncia _______________________________________ 16 Base da formulao da proposta da Caixa/EMGEA __________________________ 17 equivalncia salarial foi efetiva ou presumida _____________________________ 18

5.1. habitacional 5.2. 5.3. 5.4.

Anexos_____________________________________________________________ 19
6.1. 6.2. Tabela de categoria servidor pblico federal_______________________________ 19 Planilha de evoluo __________________________________________________ 20

Introduo

O presente ensaio tem por objetivo apresentar noes gerais sobre o Sistema Financeiro de Habitao - SFH, bem como algumas tcnicas utilizadas para conciliao judicial em processos envolvendo a referida matria.

Sistema Financeiro Nacional

O Sistema Financeiro de Habitao um subsistema do Sistema Financeiro Nacional SFN destinado a financiar a aquisio de casa prpria, especialmente pelas classes da populao de menor renda. Da a necessidade de comearmos a abordagem do SFH a partir do SFN. 2.1. Noes bsicas Antes do advento da CF de 1988, o Sistema Financeiro Nacional privado era disciplinado exclusivamente por legislao infraconstitucional, destacando-se as seguintes leis: a) Leis n 4.131, de 3.9.1962, e n 4.390, de 29.8.1964, que tratam dos capitais estrangeiros; b) Lei n 4.380, de 21.8.1964, que regula o Sistema Financeiro de Habitao; c) Lei n 4.595, de 31.12.1964, que dispe sobre a poltica e instituies monetrias, bancrias e creditcias; d) Lei n 4.728, 14.7.1965, a Lei do Mercado de Capitais, que disciplina o mesmo e estabelece medidas para o seu desenvolvimento; e) Decreto-lei n 70, 22.11.1966, que trata da regionalizao e funcionamento de associaes de poupana e emprstimo; f) Decreto-lei n 73, de 21.11.1966, a Lei dos Seguros, que dispe sobre o Sistema Nacional de Seguros Privados e regula as operaes de seguro e resseguros; g) Lei n 6.385, de 7.12.1976, que dispe sobre o mercado de valores mobilirios e cria a Comisso de Valores Mobilirios (CVM). Com a atual Constituio Federal, vrias matrias antes disciplinadas por normas infralegais ganharam status constitucional, conforme se observa do ttulo VII, captulo IV, "Do Sistema Financeiro Nacional", da CF/88. De fato, a redao originria da CF de 1988 prescrevia, no art. 192, que o sistema financeiro nacional seria estruturado com o fim de promover o desenvolvimento equilibrado do Pas e de servir aos interesses da coletividade. Prescrevia ainda que o sistema financeiro nacional seria disciplinado em lei complementar, a qual deveria dispor sobre alguns aspectos: I - a autorizao para o funcionamento das instituies financeiras; II - autorizao e funcionamento dos estabelecimentos de seguro, previdncia e capitalizao, bem como do rgo oficial fiscalizador e do rgo oficial ressegurador; III - as condies para a participao do capital estrangeiro nas instituies a que se referem os incisos anteriores; IV - a organizao, o funcionamento e as atribuies do banco central e demais instituies financeiras pblicas e privadas; V - os requisitos para a designao de membros da diretoria do banco central e demais instituies financeiras, bem como seus impedimentos aps o exerccio do cargo;

VI - a criao de fundo ou seguro, com o objetivo de proteger a economia popular, garantindo crditos, aplicaes e depsitos at determinado valor, vedada a participao de recursos da Unio; VII - os critrios restritivos da transferncia de poupana de regies com renda inferior mdia nacional para outras de maior desenvolvimento; VIII - o funcionamento das cooperativas de crdito e os requisitos para que possam ter condies de operacionalidade e estruturao prprias das instituies financeiras. No 3 do art. 192, ficou estabelecido que as taxas de juros reais, nelas includas comisses e quaisquer outras remuneraes direta ou indiretamente referidas concesso de crdito, no podero ser superiores a doze por cento ao ano; a cobrana acima deste limite ser conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos que a lei determinar. Esta norma que estabelecia limite para taxa de juros em 12% ao ano, segundo o STF, tinha eficcia limitada edio da lei complementar. Aps diversos julgados neste sentido, o STF editou a Smula Vinculante n. 7, estatuindo que a norma do 3 do artigo 192 da Constituio, revogada pela Emenda Constitucional n 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicao condicionada edio de Lei Complementar. Embora a redao originria tenha sido substancialmente alterada pela Emenda Constitucional n 40/2003, o seu estudo continua ainda premente, haja vista que muitos contratos bancrios foram firmados sob a gide desta norma, cabendo analisarmos peculiaridades do direito intertemporal. Como j antecipamos ao citar a Smula Vinculante n. 7, o art. 192 sofreu alterao pela Emenda Constitucional n. 40/2003, tendo sido revogados todos os incisos que trazia as matrias que deveriam constar em Lei Complementar, passando o caput a ter a seguinte redao: Art. 192. O sistema financeiro nacional, estruturado de forma a promover o desenvolvimento equilibrado do Pas e a servir aos interesses da coletividade, em todas as partes que o compem, abrangendo as cooperativas de crdito, ser regulado por leis complementares que disporo, inclusive, sobre a participao do capital estrangeiro nas instituies que o integram. Como se pode ver, os incisos do art. 192 foram excludos do texto, desconstitucionalizando quase todas as matrias relativas ao Sistema Financeiro Nacional, a exceo dos incisos III (participao do capital estrangeiro nas instituies financeiras) e VIII (cooperativas de crdito), os quais foram inseridos no caput desse artigo. Outra importante alterao foi a expressa determinao de desnecessidade de lei complementar nica para disciplinar todo o SFN. Observe-se que a expresso agora utilizada leis complementares. Pela expresso "em todas as partes que o compe", pode-se dizer que tanto o mercado financeiro quanto o de capitais so disciplinados neste artigo, subordinando-se ambos aos princpios neles contidos. Alm da alterao do art. 192, a EC n 40/03 introduziu mudanas relacionadas ao Sistema Financeiro Nacional em outros dispositivos constitucionais: a) a redao do inciso V do art. 163, onde constava "fiscalizao das instituies financeiras", foi alterada para "fiscalizao financeira da administrao pblica direta e indireta", 3

deixando claro que a fiscalizao das instituies financeiras no deve figurar no captulo de finanas pblicas; b) foi retirada a referncia ao inciso III do art. 192 no art. 52 do ADCT para compatibilizar a introduo da expresso "participao do capital estrangeiro" no caput do art. 192 e a supresso do inciso III da redao anterior. 2.2. Princpios gerais e especficos do SFN Sendo a atividade de intermediao financeira uma autntica atividade econmica, aplicam-se os princpios gerais da atividade econmica ao sistema financeiro nacional, naquilo em que no for incompatvel com a estrutura do Sistema Financeiro Nacional. Nos termos do art. 170, os princpios gerais da atividade econmica so: I - soberania nacional; II - propriedade privada; III - funo social da propriedade; IV - livre concorrncia; V - defesa do consumidor; VI - defesa do meio ambiente, inclusive mediante tratamento diferenciado conforme o impacto ambiental dos produtos e servios e de seus processos de elaborao e prestao; (Redao dada pela Emenda Constitucional n 42, de 19.12.2003) VII - reduo das desigualdades regionais e sociais; VIII - busca do pleno emprego; IX - tratamento favorecido para as empresas brasileiras de capital nacional de pequeno porte. IX - tratamento favorecido para as empresas de pequeno porte constitudas sob as leis brasileiras e que tenham sua sede e administrao no Pas. (Redao dada pela Emenda Constitucional n 6, de 1995) Do caput do art. 192 da CF/88, extramos trs princpios especficos: princpio da promoo de desenvolvimento equilibrado, princpio do atendimento aos interesses da coletividade e princpio (implcito) da funo social do sistema financeiro. 2.2.1. Princpio do desenvolvimento equilibrado Nota-se a preocupao da CF/88 em possibilitar a promoo do desenvolvimento nacional pelos inmeros dispositivos referente ao desenvolvimento, constituindo-se do prembulo, de objetivo fundamental (inciso II do art. 3), de norma relacionada ao direito de propriedade (art. 5, inciso XXVI), de norma relacionada aos direitos autorais (inciso XXIX do art. 5), entre outras. Talvez isto decorra do fato de o Brasil ser um pas que, por muito tempo, foi subdesenvolvido, e somente h alguns anos, passou a ser pas em desenvolvimento, mas ainda com grandes diferenas sociais e regionais. Deve-se atentar que a expresso "desenvolvimento" deve ser empregada no seu sentido mais amplo possvel, no apenas no aspecto quantitativo (o sentido econmico de crescimento), mas no aspecto qualitativo, incluindo aspectos sociais, cientficos, educacionais etc. 2.2.2. Princpio do atendimento aos interesses da coletividade notrio que um dos princpios fundamentais do moderno Direito Pblico a supremacia do interesse pblico sobre o privado, onde o primeiro se traduz em interesse da coletividade, na verticalidade das relaes entre a Administrao e os particulares, cujas 4

caractersticas principais so a indivisibilidade e a indisponibilidade. indisponvel, pois se algo for feito para proteg-lo ou prejudic-lo, todos os seus titulares sero, respectivamente, favorecidos ou prejudicados. indisponvel porque inaproprivel, no se encontra disposio de terceiros, seno do rgo ou instituio pblica titular, que tem o dever de tutel-lo.1 Para Maria S. Zanella Di Pietro, o interesse pblico (da coletividade) abrange trs espcies: "o interesse geral, afeto a toda a sociedade; o interesse difuso, pertinente a um grupo de pessoas caracterizadas pela indeterminao e indivisibilidade; e os interesses coletivos, que dizem respeito a um grupo de pessoas determinadas ou determinveis".2 Do exposto, fica claro que o princpio do atendimento aos interesses da coletividade, trata-se de um interesse pblico da espcie geral, j que a coletividade expressa no artigo 192 o povo, formado pelo conjunto de cidados, residentes ou no.3 Deve ficar claro que, ao impor o interesse da coletividade ao Sistema Financeiro Nacional, no significa que os donos das instituies financeiras e seus clientes no possam ter interesses individuais; podem sim, claro, mas desde que estes no colidam com aqueles, alm destes interesses terem que observar outros princpios como da legalidade.4 2.2.3. Princpio da funo social do Sistema Financeiro Nacional O princpio da funo social do SFH no est expresso no art. 192. Decorre dos dois anteriores. Jos Afonso da Silva deduz este princpio da seguinte forma: "Mas importante o sentido e os objetivos que a Constituio imputou ao sistema financeiro nacional, ao estabelecer que ele ser estruturado de forma a promover o desenvolvimento equilibrado do Pas e a servir aos interesses da coletividade, de sorte que as instituies financeiras privadas ficam assim tambm e de modo muito preciso vinculadas ao cumprimento da funo social bem caracterizada.".5 Nota-se a funo social do Sistema Financeiro Nacional quando os bancos otimizam a alocao de poupana, transferindo recursos de quem tem em excesso para quem necessita (geralmente os setores produtivos e as pessoas mais pobres) ou quando as instituies de seguros assumem o risco de eventuais sinistros para os setores de produo. 6 Essas atividades financeiras se alinham com vrios princpios do art. 170 da Carta, quais sejam: da dignidade da pessoa humana, da valorizao do trabalho humano e da busca do pleno emprego. Em funo disso, surge um interesse pblico na boa atuao do governo por meio dos seus rgos, autarquias, empresas pblicas e sociedades de economia mista no mbito do Sistema Financeiro Nacional. Por exemplo, existe a necessidade de o governo controlar os meios de
TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002. 2 DI PIETRO, Maria S. Zanella. Direito Administrativo. 15. ed. So Paulo: Atlas, 2003, p. 665. 3 TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002. 4 TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002. 5 SILVA, Jos A. da. Curso de Direito Constitucional positivo. 21. ed. So Paulo: Malheiros, 2002, p. 800. 6 TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002.
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pagamentos ao visar evitar a inflao e a manter um crescimento sustentvel pela atuao dos seus rgos e instituies responsveis. Existe tambm a obrigao da atuao de rgos e instituies pblicas por meio da fiscalizao e regulamentao desse sistema, pois a ausncia de interveno estatal para corrigir os desvirtuamentos e os excessos do mercado implicaria o no cumprimento da funo social atribuda s empresas desse setor. 7 Vale ressaltar que no se deve confundir a funo social em tela com a funo social da propriedade, tambm disposta na atual Constituio. Conforme o 2 do art. 182 e o art. 186 da mesma, a desapropriao pode ser aplicada, respectivamente, propriedade urbana ou rural quando essas perderem as suas funes sociais, o que pode ocorrer tambm com os imveis pertencentes s instituies financeiras. Todavia, essas espcies de desapropriao no se aplicam s aes dessas empresas, j que a funo social dessas est definida no artigo 192 em comento. Portanto, quando essas instituies deixarem de promover o desenvolvimento equilibrado e de servir ao interesse da coletividade podem, conforme o caso, sofrer regime de administrao temporria, interveno ou liquidao extrajudicial, segundo dispem o Decreto-lei n 2.321/87 e a Lei n 6.024/74. Aquele decreto, no seu art. 11, alnea "b", tambm prev a possibilidade de desapropriao das aes a ser proposta exclusivamente pelo Bacen. 8

Sistema Financeiro de Habitao

3.1. Modalidades de financiamento habitacional: evoluo legislativa 3.1.1. Correo monetria facultativa da prestao Vigncia: 1964 a 1966. A Lei n. 4.380/64 instituiu o sistema financeiro para a aquisio da casa prpria, com o propsito de, coordenando os rgos pblicos e orientando a iniciativa, estimular a construo de habitaes de interesse social e o financiamento da aquisio da casa prpria, especialmente pelas classes da populao de menor renda (art. 1). A Lei n. 4.380/64 criou o Banco Nacional de Habitao BNH como autarquia federal (art. 16), que tinha a atribuio de orientar, disciplinar e controlar o sistema financeiro da habitao (art. 17). Ou seja, era o principal rgo do SFH. A interveno no setor habitacional se dava atravs do BNH, do Servio Federal de Habitao e Urbanismo, das Caixas Econmicas Federais, IPASE, das Caixas Militares, dos rgos federais de desenvolvimento regional e das sociedades de economia mista (art. 2). A Lei n. 4.380/64, em seu art. 5, estabeleceu que os contratos de vendas ou construo de habitaes para pagamento a prazo ou de emprstimos para aquisio ou construo de habitaes podero prever o reajustamento das prestaes mensais de amortizao e juros, com a conseqente correo do valor monetrio da dvida toda a vez que o salrio mnimo legal for alterado. Veja que frisamos o verbo podero. Isto quer dizer que era a correo monetria facultativa. O 1 do art. 5 da Lei 4.380/64 estabelecia que o reajustamento ser baseado em ndice geral de preos mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variaes no poder aquisitivo da moeda nacional. Cada reajustamento entrar em vigor aps 60 (sessenta) dias da data de vigncia da alterao do salrio-mnimo que o
TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002. 8 TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002.
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autorizar ( 3). J pelo 9, o disposto neste artigo, quando o adquirente fr servidor pblico ou autrquico, poder ser aplicado tomando como base a vigncia da lei que lhes altere os vencimentos. Importante frisar que, apesar de utilizao de ndices diferentes da variao do salriomnimo, o 5 do art. 5 da Lei 4.380/64 estabelecia como teto para os reajustes da prestao mensal os aumentos do salrio-mnimo: durante a vigncia do contrato, a prestao mensal reajustada no poder exceder em relao ao salrio-mnimo em vigor, a percentagem nle estabelecida. Nos termos do art. 6 da Lei n. 4.380/64, os juros convencionais no devem exceder a 10% ao ano, a amortizao deve ser efetuada antes do reajustamento das prestaes, os imveis no podem ultrapassar 100 (cem) metros quadrados e o valor da transao no pode ultrapassar 200 (duzentas) vezes o maior salrio-mnimo vigente no pas. Na prtica, quando havia previso no contrato, o saldo devedor e prestao mensal de contratos firmados at janeiro de 1966 eram reajustados trimestralmente pelo ndice da poupana. 3.1.2. Correo monetria obrigatria das prestaes Vigncia: 1966 a 1993. Ante a diversidade de critrios preconizados pelas leis acerca da correo monetria, sobreveio o Decreto-Lei n. 19/66 com intuito de uniformizar o critrio no financiamento habitacional, passando a impor a adoo da clusula de correo monetria nas operaes do Sistema Financeiro da Habitao, de acrdo com os ndices de correo monetria fixados pelo Conselho Nacional de Economia, e cuja aplicao obedecer a instrues do Banco Nacional da Habitao. A partir da, a correo monetria era obrigatria nos contratos do SFH. O art. 1 do Decreto-Lei n. 19/66 derrogou as disposies dos 2, 4, 5 e 6 do art. 5 da Lei 4.380/64, de forma que no financiamento da casa prpria, pelo Sistema Financeiro de Habitao, a aplicao da correo monetria obedece s instrues emanadas do Banco Nacional da Habitao. (....) No podem prevalecer clculos feitos com base naqueles dispositivos revogados.9 Nos termos da Instruo BNH n 5/66, havia dois planos de financiamento habitacional. O Plano A, destinado populao de baixa renda, com limitao de 75 salrios mnimos, saldo devedor reajustado trimestralmente pelo ndice da poupana, prestaes reajustadas anualmente pela variao do salrio mnimo, prazo contratual de at 300 meses, findo o qual, reajustes iguais para saldo devedor e prestao mensal. Nota-se o descasamento do reajustamento da prestao (mensal) e do saldo devedor (anual). O Plano B era destinado a outros imveis, com saldo devedor e prestaes mensais reajustados trimestralmente pelo ndice da Poupana. A Resoluo do Conselho do BNH n. 25/67 alterou o Plano A (imveis at 500 SM), criou o Plano C (com Reajustes da PM um ms aps o reajuste do SM) e instituiu o Fundo de Compensaes de Variaes Salariais - FCVS como norma obrigatria. Inicialmente a contribuio para o FCVS era uma prestao inicial apenas, posteriormente passou a ser 3% sobre a prestao mensal. O FCVS assegurava a responsabilidade pelos saldos devedores dos muturios aps ltima prestao mensal. O FCVS foi extinto pela Lei 8.692/93, tendo admitido uma prorrogao de 50% do prazo do contrato.
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Tribunal Federal de Recurso, Apelao Cvel 56.170, 4 Cmara Cvel, DOU 18.06.1980.

3.1.3. Reajustamento das prestaes pelo Plano de Equivalncia Salarial - PES Vigncia: de 01.01.1970 a 24.04.1993. A Resoluo do Conselho do BNH n. 36/69 procedeu extino dos Planos A e C (equivalncia com o salrio-mnimo), determinou a correo das prestaes pela Equivalncia Salarial (PES) e criou o Coeficiente de Equiparao Salarial - CES. O CES era destinado a manter uma relao constante entre o salrio mnimo e a Unidade Padro de Capital (UPC), pois esta reajustava o saldo devedor trimestralmente, e aquele reajustava as prestaes anualmente.10 Conforme item III da Resoluo n 36/69, o valor inicial da prestao, no PES, ser obtido pela multiplicao da prestao de amortizao, juros e taxa calculada pelo Sistema Francs de Juros (Tabela Price), por um coeficiente de equiparao salarial. Na mesma esteira, o item XI da Resoluo n 1.446/88 (BNH) disps que, no clculo dos encargos mensais dos financiamentos habitacionais pelo SFH, ser acrescido (...) o Coeficiente de Equiparao Salarial (CES), caso tenha havido opo do muturio pelo PES/CP. De acordo com o item I da Circular n 1.278/88 (BNH), o CES utilizado para fins de prestao mensal do financiamento ser de 1,15, o qual incidir, inclusive, nos prmios mensais de seguros previstos na Aplice de Seguro Habitacional. O prazo era de 12 a 240 meses, com taxas de juros variando at 12% ao ano. O saldo devedor era corrigido mensalmente no dia do aniversrio (data de assinatura da escritura) pelo ndice dos depsitos de poupana. 11 Na seqncia, o Decreto-Lei n. 70/66 autorizou o funcionamento de associaes de poupana e emprstimo e institui a cdula hipotecria. O Decreto-Lei n. 2.240/85 deu nova redao aos art. 3, 7, 2 do art. 9 e art. 12 do Decreto-Lei n 2.164, de 19 de setembro de 1984. O Decreto-Lei n. 2.284/86 manteve a nova unidade do sistema monetrio brasileiro, o seguro-desemprego, ampliou e consolidou as medidas de combate inflao. A Lei n. 5.762/1971 transformou o BNH em empresa pblica federal. 3.1.4. Reajustamento das prestaes pela Unidade Padro de Capital - UPC A Lei n 6.205/75 estabeleceu a descaracterizao do salrio mnimo como fator de correo monetria. Em substituio ao salrio-mnimo, a Resoluo n. 01/77 do Conselho de Administrao do BNH introduziu a UPC como fator de reajustamento anual das prestaes. A UPC j era utilizada para corrigir o saldo devedor trimestralmente. Todos os contratos celebrados aps referida Resoluo adotaram a UPC na clusula de reajustamento anual das prestaes. No se descaracterizou, no entanto, o sentido da equivalncia salarial, pois conservaram-se os percentuais de aumentos do salrio mnimo, no sendo ultrapassados. 12 Em geral, os ndices de correo pela UPC eram inferiores aos do salrio-mnimo. Por conta da disparidade muito grande entre a poltica salarial e a poltica habitacional levada a cabo pelo BNH, milhares de muturios ajuizaram aes na Justia, pedindo a prevalncia
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos de crdito bancrio. 9. ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 118. 11 FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e servios. 11.ed. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1998, p. 230. 12 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos de crdito bancrio. 9. ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 118.
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da clusula que assegurava o reajuste do mtuo pelo PES Plano de Equivalncia Salarial. Os contratos, em regra, tinham duas clusulas, uma assegurando o PES e outra que previa o reajuste da prestao pela variao da UPC. No mbito do extinto TFR, prevaleceu o entendimento de que o PES era a clusula nuclear do ajuste e que deveria ser observado este critrio em detrimento da vinculao com a variao da UPC. Era o sistema denominado PES/PLENO. No caso dos autnomos e assemelhados, o reajuste se daria na mesma proporo da variao do salrio mnimo no perodo. O Supremo Tribunal Federal chegou a se pronunciar posteriormente (Representao n 1.2883/DF), deixando certa a necessidade de correo monetria nos contratos da espcie, afastando a Lei n 4.380/64, que teria sido revogada pelo Decreto-Lei n 19/66, todavia, deixou margem para o exame dos contratos nos casos concretos. luz das Resolues do BNH, interpretou-se que o PES sobrevivia graas sua meno nos comandos inferiores da poltica habitacional, e nos prprios contratos havia expressa referencia ao Plano PES. 3.1.5. Reajustamento das prestaes pelos ndices das Obrigaes Reajustveis do Tesouro Nacional - ORTN A Lei n. 6.423/77 estabeleceu em seu art. 1 que a correo, em virtude de disposio legal ou estipulao de negcio jurdico, da expresso monetria de obrigao pecuniria somente poder ter por base a variao nominal da Obrigao Reajustvel do Tesouro Nacional (ORTN). Ser considerada de nenhum efeito estipulao de correo monetria com base em ndice diverso ( 3). Importante destacar que a variao nominal da ORTN era equivalente, a cada trimestre, variao nominal da UPC. ORTN posteriormente foi substituda pela OTN, BTN e TR. 3.1.6. Reajustamento pela Equivalncia Salarial por Categoria Profissional PES/CP Vigncia: a partir de 01.01.1985. O Decreto-lei n 2.164/84 criou o PES/CP (extinguindo o PES/PLENO). Nos termos do art. 9 do Decreto-lei n. 2.164/84, os contratos para aquisio de moradia prpria, atravs do SFH, estabelecero que, a partir do ano de 1985, o reajuste das prestaes neles previsto corresponder ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salrio da categoria profissional a que pertencer o adquirente. De acordo com o 4 do art. 9, os adquirentes de moradia prpria que no pertencerem a categoria profissional especfica, bem como os classificados como autnomos, profissionais liberais e comissionistas, com contratos firmados a partir de 1 de janeiro de 1985, tero suas prestaes reajustadas na mesma proporo da variao do salrio-mnimo, respeitado o limite previsto no 1 deste artigo. Os prazos eram de 12 a 240 meses, ou seja, idnticos ao PES, com taxas de juros variando de 0 a 10,5%.13 Com a supervenincia do Decreto-Lei n 2.164/84 e aps a Lei n. 8.692/93, o PES passou a ser entendido como a vinculao do aumento da prestao de acordo com a evoluo salarial da categoria profissional do muturio, o Plano PES/CP. Novamente discutiu-se a questo

TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002.

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dos autnomos, que ficaram vinculados ao mesmo ndice de variao do salrio mnimo. 14 O Tribunal Regional Federal da 4 Regio consolidou ento a Smula n 39, com a seguinte redao: Aplica-se o ndice de variao do salrio da categoria profissional do muturio para o clculo do reajuste dos contratos de mtuo habitacional com clusula PES, vinculadas ao SFH. A Lei n 8.004/90 alterou substancialmente o PES/CP. O art. 9 do Decreto-lei n. 2.164/84 foi alterado: As prestaes mensais dos contratos de financiamento firmados no mbito do SFH, vinculados ao Plano de Equivalncia Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) sero reajustadas no ms seguinte ao em que ocorrer a data-base da categoria profissional do muturio utilizando-se a variao do ndice de Preos ao Consumidor (IPC) apurada nas respectivas datasbase. Pelo 5 do art. 9, Redao dada pela Lei n 8.004, de 1990, a prestao mensal no exceder a relao prestao/salrio verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua reviso a qualquer tempo. Tal dispositivo de suma importncia, porque garante que as prestaes futuras seguiro a capacidade econmica do muturio. O 7 do art. 9, na redao dada pela Lei n. 8.004/90, derroga a equivalncia salarial, na medida em que estabelece variao mnima equivalente ao IPC a ser aplicada ao reajuste da prestao: Sempre que em virtude da aplicao do PES a prestao for reajustada em percentagem inferior ao da variao integral do IPC acrescida do ndice relativo ao ganho real de salrio, a diferena ser incorporada em futuros reajustes de prestaes at o limite de que trata o 5. (Redao dada pela Lei n 8.004, de 1990) O Decreto-Lei n 2.291/86 extinguiu o BNH por incorporao Caixa Econmica Federal. A Lei n. 5.741/71 disps sobre a proteo do financiamento de bens imveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao. Institui a execuo para a cobrana do crdito hipotecrio, facultado ao credor optar por esta ou pela execuo extrajudicial do Decreto-Lei n 70/66. A Lei n. 8.004/90 disps sobre a transferncia de financiamento no mbito do Sistema Financeiro da Habitao, e deu outras providncias. Estabeleceu a intervenincia obrigatria do agente financeiro e a transferncia simples nas mesmas condies do contrato original s para contratos at 1.100 VRF (valor de referncia de financiamento), de janeiro/1980 a dezembro/1984, e 1.500 VRF para contratos de janeiro/1985 a 14/maro/1990. Este detalhe muito importante, pois est de acordo com a finalidade do SFH. Normalmente esquecido pelos demandantes, que entendem terem direito absoluto transferncia do imvel. 15 A Lei n. 8.024/90 institui o cruzeiro, dispe sobre a liquidez dos ativos financeiros. A Lei n. 8.078/90 disps sobre a proteo do consumidor. A Lei n. 8.100/90 disps sobre o reajuste das prestaes pactuadas nos contratos de financiamento firmados no mbito do Sistema Financeiro da Habitao, vinculados ao Plano de Equivalncia Salarial. A Lei n. 8.177/91 estabeleceu regras para a desindexao da economia e deu outras providncias. Inmeras demandas envolvem o perodo iniciado pela Lei n 8.100/90 e Lei n 8.177/91.

TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002. 15 TESSLER, Marga Barth. O sistema financeiro da habitao na viso da jurisprudncia do Tribunal Federal da 4 Regio. Juris Sntese, n. 36, jul./ago., 2002.

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3.1.7. PES/CP/CR e PCR Vigncia: 1993 a 2001. A Lei n. 8.692/93 criou o Plano de Comprometimento de Renda (PCR), bem como alterou a modalidade do ento Plano PES/CP, incluindo neste limite de comprometimento de renda (Plano PES/CP/CR). No Plano PES/CP/CR, o limite prestao/renda de 30%, exceto reduo de renda, sendo a prestao reajustada pelo mesmo ndice de reajuste da categoria do muturio, com reclculo em caso de amortizao insuficiente. No Plano PCR, as prestaes mensais sero reajustadas ms a ms pela variao da Taxa Referencial (TR) at o limite de 30% da renda familiar. Ou seja, o reajuste das prestaes no mais efetuado pela variao dos salrios, mas pela Taxa Referencial que tambm reajusta o saldo devedor. Mesmo ndice de reajuste para SD e PM. A taxa de juros nos contratos habitacionais ser no mximo de 12% ao ano, com prazo mximo de financiamento de 30 (trinta) anos, sendo que anualmente processa-se o reclculo das prestaes com base no saldo devedor atualizado. Os recursos para os financiamentos habitacionais so oriundos do FGTS e das cadernetas de poupana. Reclculo em caso de insuficincia de amortizao. As operaes regidas pela Lei n. 8.692/93 no tero cobertura do FCVS (art. 29). Verificada insuficincia da amortizao, ser dilatado o prazo contratual para adequar o encargo mensal ao percentual mximo estipulado no contrato, observado o prazo mximo aplicado ao contrato e o encargo mensal ser recalculado com base no saldo devedor atualizado, mantida a taxa de juros e demais acessrios contratualmente estabelecidos e dilatando-se o prazo, se necessrio (art. 13). A Medida Provisria n. 2.223/2001 afastou a variao pelo comprometimento da renda e pela equivalncia salarial. Depois, a Lei 10.931/2004 proibiu, em seu art. 48, a clusula de equivalncia salarial ou de comprometimento de renda. A Lei n. 9.069/95 disps sobre o Plano Real, o Sistema Monetrio Nacional, estabeleceu as regras e condies de emisso do REAL e os critrios para converso das obrigaes para o REAL. 3.1.8. Reajustamento pelo Sistema Financeiro Imobilirio Vigncia: a partir de 1997. A Lei n. 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobilirio, substituindo o sistema de garantias por hipotecas pelo de alienao fiduciria de coisa imvel. Em caso de inadimplncia, o agente financeiro poder retomar mais rapidamente o bem no sistema de alienao fiduciria, da porque as taxas de financiamento so bem menores no sistema de alienao fiduciria. Alm disso, tambm influi na reduo dos juros a forma como os novos recursos so alocados com a possibilidade de transformar os crditos imobilirios em ttulos que podem ser negociados com outras instituies financeiras (securitizao de recebveis).16 De fato, a Lei n. 9.514/97 autorizou a constituio das Companhias Securitizadoras de Crditos Imobilirios, instituies no financeiras constitudas sob a forma de sociedade por aes, tero por finalidade a aquisio e securitizao desses crditos e a emisso e colocao, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios [CRI], podendo emitir outros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis com as suas atividades (art. 2).
FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e servios. 11. ed. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1998, p. 236.
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Alm do CRI, o SFI pode utilizar como ttulo as Letras Hipotecrias LH e as Letras de Crdito Imobilirio LCI, estas ltimas criadas pela Lei 10.931/2004. A presente modalidade completamente diferente e desvinculada do binmio prestao x renda. Outro ponto importante que se aplica o mesmo ndice de correo para a prestao mensal e para o saldo devedor. Convm observar que importante que seja desenvolvido um mercado secundrio de ttulos lastreados em imveis, como o mercado americano de Mortgage Backed Securities MBS -, para induzir o desenvolvimento de um mercado imobilirio para a classe mdia mais dinmico e menos dependente de polticas governamentais. 17 Alm da Caixa Econmica Federal, esto autorizados a operar no SFI os bancos comerciais, os bancos de investimentos, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, entre outras. A Medida Provisria n 1.635-22/98 disps sobre a novao de dvidas e responsabilidades do Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS; alterou o Decreto-Lei n 2.406, de 5 de janeiro de 1988, e as Leis ns 8.004, 8.100 e 8.692, de 14 de maro de 1990, 5 de dezembro de 1990, e 28 de julho de 1993, respectivamente. A Medida Provisria n. 1.951-26/2000 disps sobre a adoo de medidas relacionadas com o Sistema Financeiro da Habitao - SFH, altera as Leis ns 4.380, de 21 de agosto de 1964, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 8.692, de 28 de julho de 1993. A Medida Provisria n 1.981-47/2000 disps sobre a novao de dvidas e responsabilidades do Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS; alterou o DecretoLei n 2.406, de 5 de janeiro de 1988, e as Leis ns 8.004, 8.100 e 8.692, de 14 de maro de 1990, 5 de dezembro de 1990, e 28 de julho de 1993, respectivamente. A Resoluo n. 2035 BACEN disps sobre a quitao de financiamento habitacional por decurso de prazo. A Resoluo n. 2130 BACEN alterou dispositivos dos Regulamentos anexos as Resolues n.s 1.922, de 30.04.92, e 1.980, de 30.04.93, extinguindo a Unidade Padro de Financiamento (UPF). A Resoluo n. 2480 BACEN disps sobre a utilizao de alienao fiduciria de coisa imvel, nos termos da Lei n 9.514, de 20.11.97, em contratos de financiamento habitacional de que trata o Regulamento anexo a Resoluo n 2.458, de 18.12.97. 3.1.9. Reajustamentos diferentes do CR e PES A Medida Provisria n. 2.197/2001, em seu art. 1, possibilitou a celebrao de contratos de financiamentos no mbito do SFH com planos de reajustamento do encargo mensal diferentes daqueles previstos na Lei 8.692/93. Se os recursos advierem do FGTS, caber ao Conselho Curador do FGTS definir os planos de reajustamento (pargrafo nico do art. 1 da MP n. 2.197/2001). Na prtica, depois de 2001, no mais surgiram contratos com aqueles vetores de reajuste de prestaes. No se incluem, nos contratos, as clusulas de comprometimento da renda ou da equivalncia salarial. 18

FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e servios. 11. ed. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1998, p. 237. 18 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos de crdito bancrio. 9. ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 129.

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A Lei 10.931/2004 proibiu, em seu art. 48, a clusula de equivalncia salarial ou de comprometimento de renda, estabelecendo nova diretriz para o reajuste das prestaes. Conforme art. 46 a Lei 10.931/2004, nos contratos de comercializao de imveis, de financiamento imobilirio em geral e nos de arrendamento mercantil de imveis, bem como nos ttulos e valores mobilirios por eles originados, com prazo mnimo de trinta e seis meses, admitida estipulao de clusula de reajuste, com periodicidade mensal, por ndices de preos setoriais ou gerais ou pelo ndice de remunerao bsica dos depsitos de poupana. Em sntese, admitiu-se o ndice TR para reajuste das prestaes e do saldo devedor. Conforme STJ reiteradamente tem se pronunciado, possvel a utilizao da TR, aps o advento da Lei 8.177/91, na atualizao do saldo devedor de contrato vinculado ao Sistema Financeiro de Habitao (SFH), desde que pactuado o mesmo ndice aplicado a caderneta de poupana.19 Smula 454 do STJ de mesmo teor. 3.1.10. Programa de Arrendamento Residencial PAR O Programa de Arrendamento Residencial PAR foi criado pela Lei 10.188/2001 e modificado pela Lei 11.474/2007. destinada populao de baixa renda e caracteriza-se como um arrendamento residencial com opo de compra ao final do prazo do contrato. O arrendatrio paga uma taxa de ocupao (aluguel) inferior a 1% do valor do imvel por um perodo at 15 anos. 3.2. Princpios do SFH O problema da habitao de vital importncia para a prpria estabilidade social.20 De fato, constitui direito fundamental, previsto no art. 6 da CF/88. Dentre os princpios gerais da atividade econmica, destaca-se a funo social do SFH. A finalidade social do SFH realada da prpria origem dos recursos do SFH (FGTS e caderneta de poupana), bem como das normas que determinam a equivalncia das prestaes ao salrio do muturio (art. 5 da Lei n. 4,380/64). Alm dos princpios especficos do SFN, a jurisprudncia, em especial a do STJ, identifica os seguintes princpios: a) transparncia; b) interpretao do contrato em benefcio do muturio; c) vulnerabilidade do muturio; d) boa-f. Cita-se, como exemplo, o julgamento do REsp 0157841, cujo Relator foi Min. Jos Delgado, DJU 27.04.1998, p. 107, que por unanimidade assim disps: Nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitao h de se reconhecer a sua vinculao, de modo especial, alm dos gerais, aos seguintes princpios: a) o da transparncia, segundo o qual a informao clara e correta e a lealdade sobre as clusulas contratuais ajustadas, deve imperar na formao do negcio jurdico; b) o de que as regras impostas pelo SFH para a formao dos contratos, alm de serem obrigatrias, devem ser interpretadas com o objetivo expresso de

STJ, AgRg no REsp 709.160/SC, 4 Turma, j. 16.05.2006, DJU 29.05.2006. RIZZARDO, Arnaldo. Contratos de crdito bancrio. 9. ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 114.
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atendimento s necessidades do muturio, garantindo-lhe o seu direito de habitao, sem afetar a sua segurana jurdica, sade e dignidade; c) o de que h de ser considerada a vulnerabilidade do muturio, no s decorrente de sua fragilidade financeira, mas, tambm, pela nsia e necessidade de adquirir a casa prpria e se submeter ao imprio da parte financiadora, econmica e financeiramente muitas vezes mais forte; d) o de que os princpios da boa-f e da eqidade devem prevalecer na formao do contrato." Os princpios da transparncia, da boa-f e da vulnerabilidade do muturio de certa forma correspondem aos princpios do Cdigo de Defesa do Consumidor. Arnaldo Rizzardo acrescenta ainda o princpio da proporcionalidade entre a prestao mensal e a renda ou salrio do muturio.21 3.3. Modalidades de financiamento no SFH: sntese 1) Plano de Equivalncia Salarial (PES/PLENO) 2) Plano de Equivalncia Salarial Categoria Profissional (PES/CP): Contratos firmados at 24.04.1993. Os juros so limitados a 10,5% ao ano para imveis at R$ 140.000,00 (08/1994)22 i. com vinculao ao FCVS - Fundo de Compensao das Variaes Salariais.23 ii. sem vinculao ao FCVS24 3) Plano de Equivalncia Salarial Categoria Profissional/Comprometimento de Renda (PES/CP/CR): i. Lei n 8.692/93 4) PCR - Plano de Comprometimento de Renda. i. Lei n 8.692/93 ii. Contratos firmados aps 24.04.1993. iii. Em geral prev o comprometimento de 30% da renda do muturio. iv. Mesmo ndice para correo do saldo devedor e das prestaes mensais 5) Reajustamento no mbito do Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) i. Lei n. 9.514/97 ii. Alienao fiduciria iii. sem vinculao com a renda do muturio. 6) Reajustes diferentes do prevista na Lei n 8.652/93 i. Medida Provisria n. 1.951/25, de 27.03.2000, artigo 1 7) Programa de Arrendamento Residencial - PAR

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos de crdito bancrio. 9. ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 115. 22 FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e servios. 11.ed. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1998, p. 136. 23 So de competncia da Justia Federal e necessitam da presena da CEF no plo passivo, segundo deciso do Superior Tribunal de Justia (p. ex. AC n. 96.04.026770-4/SC, CC n. 19944/RS e n. 21647/SC) 24 So de competncia da Justia Federal s as aes que tm a CEF como agente financeiro. Os bancos liquidados em geral transferiram estes ativos CEF da continuou na Justia Federal boa parte destas aes

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Sistemas de Amortizao do financiamento habitacional

Os financiamentos de curto prazo so, em regra, quitados em uma nica parcela, podendo os juros ser pagos periodicamente durante o perodo contratual ou capitalizados para pagar junto com o principal da dvida. J os financiamentos a longo prazo, como ocorre com o financiamento habitacional, a dvida paga de forma parcelada. A forma como a dvida (saldo devedor) parcelada e sua relao com a prestao e a quantia de juros caracterizam os sistemas de amortizao do financiamento. O encargo mensal no se reduz prestao mais os juros. H tambm valores acessrios, correspondente a seguros, taxas, FCVS25. Em todos os sistemas de amortizao, utiliza-se o conceito de juros compostos, incidindo juros sobre o saldo devedor do perodo imediatamente anterior.26 No SFH, os pagamentos da prestao e dos encargos so mensais. A taxa de juros constante do contrato deve ser ajustar periodicidade do pagamento. Assim, se constar taxa nominal anual, a taxa a ser utilizada taxa mensal proporcional. Por outro lado, se constar taxa efetiva em base no mensal, dever ser calculada e utilizada a taxa equivalente mensal. O SFH utiliza basicamente trs sistemas de amortizao (o Sistema Francs ou Price; o Sistema Hamburgus ou de Amortizao Constante, e o Sistema de Amortizao Crescente), com correo da prestao a cada 12 meses, sendo que o saldo devedor corrigido mensalmente com base na TR. 4.1. Sistema Francs ou Sistema Price O Sistema Francs de Amortizao (SFA) ou Sistema Price caracteriza-se pelo fato de as prestaes serem constantes durante todo o perodo, sendo os juros calculados sobre o saldo devedor e a parcela de amortizao corresponde diferena entre prestao e juros. A amortizao ser crescente, devido o fato de os juros diminurem ao longo do perodo. O primeiro passo no Sistema Price o clculo da prestao, atravs de frmula de srie uniforme de pagamento. Ou atravs de calculadoras financeiras, ou planilhas Excel. 4.2. Sistema Hamburgus ou de Amortizao Constante (SAC) Caracteriza o Sistema de Amortizao Constante (SAC) o fato de o valor da amortizao peridica (mensal) ser constante. A parcela de amortizao a diviso do saldo devedor (SD) pela quantidade de parcelas do financiamento (AMORT = PV/n). O clculo dos juros segue a regra geral: JUROS = SD x i. O valor da prestao ser a soma da amortizao com os juros. Os financiamentos que utilizam recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) seguem o sistema de Amortizao Constante, com juros atravs da TJLP mais uma taxa real. 4.3. Sistema de Amortizao Crescente (Sacre) O Sistema de Amortizao Crescente utiliza os parmetros do Sistema de Amortizao Constante SAC (ou Sistema Hamburgus), com a diferena de que a prestao corrigida a cada 12 meses, no mensalmente, e o saldo devedor atualizado mensalmente. Por conta deste descasamento, o valor da amortizao crescente ao longo do contrato.

25 Encargo mensal = prestao + acessrios. Prestao = Amortizao + Juros. Acessrios = taxas + seguros + FCVS. Juros = Taxa x Saldo Devedor. 26 KUHNEN, Osmar Leonardo. Matemtica financeira empresarial. So Paulo: Atlas, 2006, p. 194.

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Tcnicas de conciliao no SFH

Para se realizar uma frutfera audincia de conciliao em processos sobre financiamento habitacional do SFH, devemos ter como parmetros os seguintes pontos: a) as causas econmico-financeiras do desequilbrio do contrato b) pedidos do autor x jurisprudncia atual sobre tais pedidos c) a base da proposta formulada pelo ru d) equivalncia salarial efetiva ou presumida e) quais ttulos judiciais j foram deferidos no processo 5.1. Causas econmico-financeiras para o desequilbrio do contrato de financiamento habitacional Vrias so as causas econmico-financeiras para o desequilbrio do contrato de financiamento habitacional: 1) Os principais erros cometidos pelo Governo Federal na poltica de crdito habitacional e que provocaram a inviabilizao do SFH so sintetizados por Eduardo Fortuna: os diferentes subsdios populista concedidos no reajuste das prestaes (1973 a 1985); a converso e o congelamento das prestaes do Plano Cruzado; e os diferentes congelamentos das prestaes nos Planos Bresser e Vero (1986 e 1989); os desencontros dos ndices de correo das prestaes e dos saldos devedores do Plano Collor I (1990); e as dificuldades da poltica salarial do Plano Collor II (1991).27 Todas estas interferncias estatais na forma de reajuste da prestao criaram um dficit enorme no ento FCVS. 2) O descasamento temporal do reajustamento da prestao e da atualizao do saldo devedor. 3) A correo monetria decorrente do processo inflacionrio tem uma grande parcela no desequilbrio dos contratos anteriores estabilizao ocorrida em 1994, com a implantao. Quando se assinava um contrato em um determinado ms (01/19X1), os parmetros eram com base na remunerao e salrio-mnimo deste ms. No vencimento da primeira parcela, no ms seguinte (02/19X1), havia a correo monetria do saldo devedor em ndices elevadssimos, de forma que o valor da prestao tornava-se insignificante. Se a correo monetria no fosse elevada, no haveria tanto desequilbrio. 4) O fato de se atualizar o saldo devedor antes de se deduzir a prestao tambm contribui para o desequilbrio do contrato. Mas nesse caso a jurisprudncia dominante entende como legal esse procedimento. Na realidade, este procedimento est em consonncia com os princpios geralmente aceitos em termos contbeis e financeiros. 5.2. Pedidos do autor x jurisprudncia a) Atualizao do saldo devedor pela equivalncia salarial. Jurisprudncia dominante rejeita tal pedido. Precedentes: STJ, REsp 495.019/DF, 2 Turma, j. 22.09.2004, DJU 06.06.2005. b) Atualizao do saldo devedor por ndice diferente a TR possvel a utilizao da TR como ndice de reajuste do saldo devedor, ainda que o contrato tenha sido travado antes da vigncia da Lei n 8.177/91 e desde que haja nesta clusula expressa no sentido de que tal reajuste deve ser feito

FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e servios. 17. ed. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2010, p. 229.

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c)

d)

e)

f)

g)

pelo mesmo ndice aplicvel aos reajustes dos depsitos em conta vinculada do FGTS ou das cadernetas de poupana. Cobertura do resduo pelo FCVS quando no h contribuio para o FCVS. Jurisprudncia dominante rejeita tal pedido. Precedentes: STJ, REsp 382.875/SC, 4 Turma, j. 21.05.2002, DJU 24.02.2003. 4 Vara Federal/RN 5 Vara Federal/RN Juiz Substituto Precedente favorvel: Pleno do TRF5, AR 5589/PE, Rel. Des. Federal Luiz Alberto Gurgel de Faria, j. em 23.07.2008, unnime. 1 Vara Federal/RN 5 Vara Federal/RN Juiz Titular A clusula do saldo residual nula, pois estabelece obrigao que coloca o muturio em desvantagem excessivamente onerosa, violando-se os preceitos contidos no Cdigo de Defesa do Consumidor. Ofensa aos princpios da boa f objetiva e da funo social do contrato (nulidade da clusula que prorroga o contrato para viabilizar o pagamento do saldo residual). Cobertura do resduo pelo FCVS, quando h contribuio, contudo o segundo imvel financiado O art. 9, 1, da Lei 4.380/64, veda a aquisio de outro imvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitao - SFH, situado na mesma localidade. Smula 31 - STJ, assim redigida: "A aquisio, pelo segurado, de mais de um imvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao, situados na mesma localidade, no exime a seguradora da obrigao de pagamento dos seguros". Jurisprudncia favorvel. 1 Vara Federal/RN. Amortizao do saldo devedor antes do reajuste Jurisprudncia dominante rejeita. Smula n. 450/STJ: Nos contratos vinculados ao SFH, a atualizao do saldo devedor antecede sua amortizao pelo pagamento da prestao. Afastar amortizao negativa: anatocismos (juros sobre juros) A cobrana de juros compostos continua vedada pelo ordenamento jurdico brasileiro, em face do disposto no art. 4 da Lei de Usura (Decreto n 22.626/33). Jurisprudncia favorvel. Aplicao do CDC O Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica aos contratos celebrados anteriormente sua vigncia. Precedente do STJ.

5.3. Base da formulao da proposta da Caixa/EMGEA Necessrio entender como formulada a proposta da Caixa/EMGEA: a) incluem-se contratos em dia e tambm com atraso (mdia de 85 contribuies de atraso). Muitos deles j se encontram em fase de negociao administrativa b) independentemente da fase em que se encontra o processo judicial c) avaliado o imvel a preo de mercado pela Engenharia da Caixa 17

d) calcula-se o somatrio dos valores pagos pelo muturio a ttulo de amortizao. No se consideram os valores a ttulos de juros. i. Como no se considera o valor pago de juros, a proposta da EMGEA pode ser melhorada, porque, em regra, o autor discute os juros. ii. A jurisprudncia tem acatado o pedido quanto excluso da amortizao negativa. e) subtrai do valor de mercado o valor pago a ttulo de amortizao f) subtrai do valor de mercado o total de depsitos judiciais g) aplica-se desconto varivel (inversamente proporcional ao atraso) h) a cobrana fica limitada a 100% do valor do imvel i) em caso de parcelamento da nova dvida, entrada mnima de 10%. 5.4. equivalncia salarial foi efetiva ou presumida Outro ponto de divergncia diz respeito efetiva atualizao da prestao com base na equivalncia salarial da categoria. O sindicato/empregador privado ou empregador pblico deveria informar regularmente as alteraes salariais da categoria em que est o muturio. Algumas vezes, a Caixa aplica reajustes superiores ao que ocorreu no salrio do muturio. Mas tambm h diversos casos em que a Caixa no fica ciente dos aumentos das remuneraes do muturio. Quando o muturio servidor pblico, em regra, as prestaes no eram atualizadas com o aumento dos vencimentos que se davam por lei. Conforme determinava a Lei 4.380/64, art. 5, 9, o disposto neste artigo, quando o adquirente fr servidor pblico ou autrquico poder ser aplicado tomando como base a vigncia da lei que lhes altere os vencimentos. Nos autos do processo, h a declarao do sindicato ou da instituio pblica sobre a evoluo salarial da categoria. Um problema inserido neste caso que a categoria utilizada pela Caixa muito ampla, abrangendo diversas carreiras que receberam ao longo dos tempos elevao remuneratria distinta. O mais justo seria que as prestaes seguissem a renda efetiva do autor, no a renda presumida com base na equivalncia salarial. Precedentes no sentido de incluir os aumentos individuais de remunerao: A jurisprudncia da Primeira Seo desta Corte pacificou-se no sentido de que enseja majorao das prestaes no apenas o aumento da categoria, mas tambm o aumento individualmente concedido ao muturio.28 Para os autnomos, a equivalncia se d com base no salrio mnimo. Observar tambm se o autor mudou de categoria profissional e se atualizou (ou no) o contrato.

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STJ, Resp 985.597/PR, 2 Turma, j. 01.06.2010, DJU 17.06.2010.

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Anexos
CATEGORIA: SERVIDOR PBLICO CIVIL FEDERAL
NDICES DECLARADOS REAJUSTES APLICADOS NO ENCARGO MENSAL PELA CAIXA NDICE APLICADO
PELA CAIXA

6.1. Tabela de categoria servidor pblico federal

NDICE DE REAJUSTE MS SALARIAL DA CATEGORIA,

SEGUNDO DECLARAO

MS

Set/88 Out/88 Nov/88 Dez/88 Jan/89 Jun/89 Jul/89 Ago/89 Set/89 Out/89 Nov/89 Dez/89 Jan/90 Fev/90 Mar/90 Abr/90 Mai/90 Jun/90 Mar/91 Abr/91 Out/91 Fev/92 Mar/92 Abr/92

17,68% 36,73% 21,39% 21,39% 41,04% 19,241% 55,013% 19,241% 37,24% 22,628% 23,18% 49,884% 65,225% 49,097% 89,18% 66,145% 93,08% 30,00% 81,00% 9,36% 20,00% 20,00% 40,00% 25,00%

Jul/88 Ago/88 Set/88 Out/88 Nov/88 Dez/88 Jan/89 Mai/89 Jul/89 Ago/89 Set/89 Out/89 Nov/89 Dez/89 Jan/90 Fev/90 Mar/90 Out/90 Jan/91 Fev/91 Dez/91 Jan/92 Fev/92

17,68% 36,73% 21,39% 21,39% 41,04% 26,05% 51,61% 30,00% 37,24% 22,63% 23,18% 49,68% 65,22% 49,10% 89,18% 66,15% 93,08% 30,00% 81,00% 9,36% 20,00% 40,00% 25,00%

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6.2. Planilha de evoluo

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