El Arrendamiento de Viviendas en Venezuela

Revisión del Marco Jurídico y propuestas para su modificación

En virtud de lo expresado en cada uno de los instrumentos legales que impactan directa e indirectamente el mercado arrendaticio, y conforme a la problemática planteada en la correspondencia de fecha 13 de diciembre de 2013, procedemos a formular algunas propuestas puntuales las cuales, producto de un análisis realizado con anterioridad, en la discusión y aplicación de estos instrumentos, así como los resultados en la aplicación de esta marco jurídico, asumimos como vitales para superar estas dificultades: Es por todos conocido que la Ley de Arrendamientos de Vivienda ha promovido un decrecimiento importante del sector, la multiplicidad de trámites y formalismos excesivos cercena a las partes la posibilidad de celebrar contratos en forma dinámica; el incumplimiento de las obligaciones principales por las partes no solucionadas de forma eficiente, ha conllevado a una reiteración de conductas anárquicas sin sanción alguna. a) Procedencia del desalojo del inmueble en forma expedita. Producto de los impedimentos que conlleva la aplicación de la nueva legislación para la recuperación del inmueble por parte del propietario, con especial énfasis en los casos donde el inquilino incumple su obligación principal de pago del canon de arrendamiento, o de incumplimiento en la entrega del inmueble por razones no justificadas, proponemos:

Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas o Modificar el Artículo 1, de la siguiente manera: “El presente Decreto con rango valor y fuerza de Ley tiene por objeto la protección de los arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes legítimos o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejerciere, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, lo que deberá demostrar fehacientemente el ocupante a cualquier título, y siempre y cuando la causa del desalojo no sea la falta de pago injustificada”.

OBJETIVO: Proteger al inquilino que haya constituido su hogar en el inmueble arrendado, adquirido o, en general, poseído. o Incorporar un artículo nuevo que disponga lo siguiente: Cuando la falta de pago del canon de arrendamiento o parte del precio del inmueble adquirido para vivienda principal sea justificada, conforme lo previsto en la legislación en materia de arrendamiento de vivienda, el Estado procederá a través del fondo de protección del inquilino, inquilina y pequeño arrendador o BANAVIH según el caso, a realizar el pago en descargo del deudor al acreedor. Esto deberá implementarse con el procedimiento que se estime más idóneo. OBJETIVO: Proteger al inquilino que no disponga de medios suficientes por razones válidas, para pagar el canon o el inmueble para su compra, y no así a quienes sí disponen de recursos propios o de la Banca, sin ningún tipo de privilegio. o Incorporar un artículo nuevo que establezca: La defensa pública designará defensores fijos que despacharán durante las horas de atención al público en las dependencias de la SUNAVI y antes los Tribunales Ordinarios, a fin de asesorar de ser requerido, en la oportunidad de celebración de cualquier actuación a la cual asistan los ciudadanos sin la asistencia jurídica necesaria, todo ello de inmediato y sin requerirse otras formalidades. En consecuencia, modificar todo el Artículo 6, quedando sólo lo referente a la fijación de la audiencia conciliatoria, una vez agotada la notificación personal, o cartel dejado en la dirección del inmueble o de la parte a quien haya que notificar. Esto se realizará con indicación expresa que debe acudir con un abogado de su confianza o en su defecto, en dicha oportunidad podrá ser asistido por un Defensor Público. Dicha notificación debe ser realizada por funcionario que de fe pública. OBJETIVO: Garantizar la efectividad de la conciliación ante la SUNAVI, lo que se traducirá en un menor costo para las partes y para el Estado, solventando así la queja frecuente de los usuarios de este órgano, sobre la lentitud en la aplicación de los procedimientos. o Modificar el Artículo 8, incluyendo lo siguiente: “Si las partes logran conciliar, dicha conciliación y acuerdos tendrán fuerza ejecutoria y ejecutiva ante los Tribunales Ordinarios, procediéndose tan solo a plantear la ejecución del convenio o acuerdo celebrado entre las partes asistidas por abogado de confianza o Defensor Público, previa la notificación de las partes, todo ello a fin de salvaguardar el derecho a la defensa de las mismas” Si no se logra conciliar, se dejará constancia de ello y una vez levantada el acta, sin requerirse mayor formalidad, podrá el propietario plantear su demanda ante los

órganos jurisdiccionales. En la misma oportunidad se expedirá la copia certificada del acta, a fin de que las partes puedan proceder. Es una audiencia conciliatoria, sin decisión, salvo que las partes asistidas o representadas acuerden si lo hacen. En este sentido, debería concederse fuerza ejecutiva y ejecutoria a la conciliación en caso de incumplimiento, por una vía similar a la ejecutiva, previa notificación del Tribunal antes de proceder, a fin de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes. En consecuencia, la conciliación o la ausencia de ella, no tendrá recurso alguno. OBJETIVO: Reiterando la conveniencia de la conciliación amigable y asistida para propiciar la paz social entre las partes, garantizar los derechos a los que aduce el contrato arrendaticio con validez y eficacia, sin agotar más instancias de las necesarias, ni complicar procedimientos que nuevamente se traducirían en mayores gastos. o Modificar el Artículo 12, en lo siguiente: Si queda comprobado en los procedimientos administrativos que la parte, objeto de protección, dispone de otro inmueble o familiar donde mudarse, no procederá la asistencia del Estado en la facilitación de refugio para la práctica del desalojo. Mientras se procede a la ejecución, podrá definirse el pago de alguna contraprestación. De igual manera, si queda evidenciada la falta de pago injustificada en el procedimiento previo administrativo, la SUNAVI deberá dejar constancia de ello y dictar decisión, declarando procedente el desalojo para que ante la jurisdicción ordinaria se proceda de inmediato en la ejecución del mismo, concediendo un lapso breve para que la parte afectada cumpla voluntariamente. Si quedase la necesidad urgente del propietario, proceder de la misma forma. OBJETIVO: No saturar al Estado procurando salidas habitacionales a quienes no las requieren, y orientar los esfuerzos en satisfacer especialmente a los sectores más vulnerables. De igual modo, no premiar ni proteger a quienes no cumplan sus obligaciones, por abuso y/o distorsión de la Ley. De esta manera, se transmitirá a la ciudadanía el respeto por la propiedad, de una manera equilibrada entre arrendador y arrendatario.

Por otro lado, y con vista a los efectos negativos que la ejecución de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como su Reglamento, en los aspectos correspondientes a: b) Avalúos de los inmuebles a arrendar y del precio de venta obligatorio entre las partes. Se ha producido un desequilibrio entre los arrendadores que no quieran continuar arrendando por resultarles perjudicial la venta de sus inmuebles

a precios no razonables, o en la fijación del canon de arrendamiento, así como los gastos de mantenimiento del activo fijo, con los gastos de servicios por uso, a cargo del propietario e inquilinos, respectivamente. c) Excesiva burocratización y centralización de las competencias atribuidas a la SUNAVI. Este punto hace inviable el cumplimiento de la ley y en la mayoría de los casos, imposibilita la celebración de contratos de arrendamiento producto de formalidades excesivas, lo que opera en contra de propiciar el arrendamiento como salida habitacional. d) Subsidio a los arrendadores por el establecimiento de un canon de arrendamiento bajo, y por no poder desocupar su inmueble cuando la insolvencia no le sea imputable al inquilino.

En este sentido, proponemos: o Atribuir las competencias administrativas a las Alcaldías quienes en todo caso deberán ceñirse a los lineamientos que establezca la SUNAVI como órgano rector sobre la materia. OBJETIVO: Simplificar los procedimientos administrativos y descentralizar las funciones de la SUNAVI, brindando mayor y efectiva respuesta al usuario.

o Revisar concienzudamente el sistema de avalúo y fijación del canon de arrendamiento. Incluso es preferible sacrificar el monto del canon, no así el precio del inmueble, ello en virtud de definir un solo sistema de avalúo para todos los trámites ante el Estado. Incluir el pago de servicios en los casos de inmuebles destinados a propiedad horizontal. OBJETIVO: Promover un sistema de avalúo más equitativo tanto para el canon como para el precio de venta, creando un mayor atractivo en los propietarios para la venta de sus inmuebles a los inquilinos, permitiendo por lo menos, que lo percibido por la venta al inquilino le permita invertir nuevamente en otro inmueble o en la mejora de su vivienda principal. o El monto del canon de arrendamiento nunca podrá ser inferior a los tributos, impuestos y/o cuotas de condominio que debe pagar el arrendador, e igualmente siempre deberá contemplar al menos un porcentaje superior para que pueda obtener una ganancia razonable. En aquellos supuestos en los cuales el inquilino no pueda pagar por las causas justificadas previstas en la ley, o se deba mantener por razones sociales un monto inferior, el Estado proveerá el remanente a través de un subsidio.

OBJETIVO: Mantener e incentivar el arrendamiento como salida habitacional al proteger al propietario arrendador, brindándole la seguridad que por lo menos, sus gastos serán cubiertos con un margen de ganancia apropiado. o Eliminar la revisión y aprobación del contrato de arrendamiento para su suscripción. Sólo mantener los requisitos para su elaboración y contenido y el procedimiento sancionatorio en caso de inobservancia de los mismos, sobre todo cuando lesionen los derechos del arrendatario. Igualmente incorporar el acto de regulación para la notaría. OBJETIVO: Mantener la protección al inquilino, permitiendo a las partes negociar con agilidad, haciendo cada vez más accesible la posibilidad de acceder a una vivienda. o Establecer que las decisiones de la SUNAVI, o en su defecto la Alcaldía, no tendrán recursos administrativos internos (reconsideración, jerárquico, revisión), sino solo aquellos recursos de revisión a través del contencioso administrativo. OBJETIVO: Eliminar cargas burocráticas innecesarias, así como el trabajo excesivo en manos de un organismo de la administración pública como la SUNAVI, cuya estructura en un principio no fue diseñada para ello. o Desarrollar la figura del Derecho Preferente, enunciado en la Ley actual. Esta figura podría definirse parecida a la trabajada bajo el imperio del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Si el contrato es a tiempo determinado, debe notificarse su terminación con un lapso suficiente de antelación, y demostrar que la no renovación del lapso del contrato obedece a alguna de las causales de desalojo previstas. Si ello resulta procedente conlleva a la desocupación del inmueble, caso contrario, se mantiene la relación arrendaticia. Este procedimiento bien puede agotarse en la conciliación, en cuyo caso habría que implementarlo de alguna manera sencilla, o bien podría ser conocido por la jurisdicción, lo que puede ser tratado en un solo procedimiento que a la vez se traduce en economía y celeridad procesal. OBJETIVO: Promover en los arrendadores la sensación de sentirse protegidos en caso de requerir la restitución de su inmueble, y paralelamente, proteger a los inquilinos frente a cualquier arbitrariedad por parte del propietario. o Todos los trámites puedan ser realizados por internet o físico, taquilla única o recepción, vinculando el Reglamento LOPA de Registro de Presentación de Documentos, Simplificación de Trámites Administrativos, Ley de la Administración

Pública y la Ley de Infogobierno. En este sentido, se eliminarían las formalidades excesivas. OBJETIVO: Permitir el acceso a todos los usuarios, considerando las limitaciones de personas de la tercera edad, que no disponen de medios electrónicos, internet, o similares. La idea es que el ciudadano tenga la mayor libertad y acceso a la Administración en la forma que le resulte más apropiada. Esta tendencia ya es actualmente utilizada por la mayoría de los organismos de la Administración Pública. o Corregir algunos vicios en los procedimientos, como son por ejemplo las notificaciones por Gaceta Oficial o por prensa donde labore el funcionario instructor (Arts. 39, 52, 59 del Reglamento), lo que crea incertidumbre; de igual manera, unificar los lapsos para los recursos, realizando sólo la revisión ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Conviene establecer que las notificaciones en prensa deben ser fijadas en el domicilio de las partes interesadas o afectadas (Art. 28 del Reglamento). o Permitir el acceso a todo procedimiento y expedientes, independientemente que las partes estén notificadas o no, todo ello atendiendo a la constitucionalidad y derecho a la defensa. OBJETIVO: En las dos propuestas anteriores, garantizar el real acceso a los expedientes y al Derecho a la Defensa de los ciudadanos, evitando el surgimiento de irregularidades en los procedimientos, que finalmente causen lesiones. o Para que se haga efectiva la Preferencia Ofertiva, debería establecerse como lugar de notificación la dirección del contrato (requisito según la Ley), y a su vez puedan realizarse las notificaciones por otras vías. Adicionalmente, sería satisfactorio permitir que las partes puedan negociar el pago de otras formas. OBJETIVO: Hacer viable y operativa la posibilidad que los arrendadores tengan interés en ofertar en venta a los inquilinos, los inmuebles ocupados por éstos. o Eliminar los artículos 84 al 88, y en su lugar establecer un régimen de construcción de inmuebles destinados a vivienda para el arrendamiento y futura venta a los inquilinos, bien solo por el Estado y/o en un acuerdo mixto Estado - Empresa privada. OBJETIVO: Crear un importante mercado habitacional en arrendamiento que satisfaga las necesidades de las familias jóvenes, estudiantes, trabajadores que requieren su traslado por razones de estudio y/o trabajo, entre otros.

o Sí la demanda de desalojo es por falta de pago y la misma queda evidenciada de forma injustificada, el inquilino pierde el derecho que le otorga la Ley en el lapso para la entrega del inmueble y asignación de refugio. Se procederá con la ejecución del desalojo, según lo señalado en las sugerencias ut supra. En este sentido, si existiese la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, debe procederse de manera similar. OBJETIVO: Proteger sólo a aquellos inquilinos que lo necesiten, y a quienes no puedan por razones ajenas a su voluntad, cumplir obligaciones como la referida pago del arriendo o restitución del inmueble. o Corregir los Artículos 94 y 96, en los cuales debe provenir el procedimiento previo administrativo, sólo en caso de desocupación del inmueble. El procedimiento de regulación o fijación del precio puede simplificarse, y tan solo proceder con vista a la solicitud, bien sea planteada por el arrendador o por el arrendatario. De igual forma, los recursos contra dicho acto sólo procederán contra el acto definitivo de fijación del monto. OBJETIVO: Evitar trámites innecesarios, sobre todo cuando en el procedimiento ante Tribunales está previsto también un acto conciliatorio.

18 de Marzo / 2014

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