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Estudios De Derecho Comparado El Sistema Registral Australiano

El Sistema Registral Australiano


1.- El Registro 1.1.- Orgenes Australia es una federacin en el mbito del Commonwealth, formada por seis Estados: Queensland, Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional, Australia Occidental y Tasmania. Tambin integran la federacin el Distrito Federal (Canberra) y el Territorio del Norte. En estos estados predomina el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema Torrens, aunque un siglo atrs el sistema era diferente. Se distingua dos clases de propiedad: La propiedad de quien tenan un derecho que provena de la Corona, y que supona por ello una situacin inatacable, La propiedad de quienes haban adquirido de otra persona por testamento, sucesin intestada, compraventa, donacin y otros supuestos. Esta segunda propiedad era ms insegura, pues podan darse casos en los que el bien transmitido no perteneciera al transmitente (por ejemplo, supuestos de cargas ocultas). Pero este sistema no convenca al diputado Robert Richard TORRENS, por lo que propuso que los adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente del Estado, de manera que su titularidad estuviera en idnticas condiciones de inatacabilidad que la concedida a los titulares ex novo, consiguiendo as, segn M.R.VALPUESTA FERNNDEZ, el sistema ms perfecto de publicidad inmobiliaria Registral. Sir Robert Richard Torrens (1857-1884) Robert Torrens lleg con su mujer a la Colonia del Sur de Australia en diciembre de 1840. Trabaj en la Aduana martima durante 10 aos. Desde 1851 hasta 1857 Torrens fue miembro del Consejo Legislativo y, a raz de la entrada en vigor de la nueva constitucin democrtica, fue elegido para la Cmara de la Asamblea. Torrens fue recordado por su satisfactoria defensa de la Ley de la propiedad de 1858. Conocido popularmente como el Sistema del Ttulo Torrens, esta Ley permiti con mayor eficacia la transmisin del ttulo de propiedad de las fincas. Las

ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860. Torrens volvi a Inglaterra donde, como miembro de la Cmara de los Comunes, continu su labor de adopcin de este sistema registral, publicando as su obra "The Australian System of conveyancing by Registration of Title". Muri en 1884. 1.2.- Concepto Y Objetivos El Registro General es una oficina estatal dependiente del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida bajo Registrar-General Act 1993. Uno de los objetivos ms importantes son proporcionar un servicio de alta calidad, en tiempo y forma, de todo lo relativo a los ttulos de propiedad, aunque tambin se encarga de registrar nacimientos, defunciones y matrimonios. Esta oficina recibe, inscribe y proporciona el acceso a los ttulos registrales y las transacciones correspondientes en virtud de Land Titles Act 1925, Land Titles (Unit Titles) Act 1970 y Districts Act 1966. Tambin inscribe los poderes notariales bajo las disposiciones de Registration of Deeds Act 1957. El trmino "registro" incluye folios manuales y digitales; instrumentos y planos. 1.3.- Normativa Aplicable Sir Robert Torrens aplic para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en la inmatriculacin de barcos, dando lugar as al denominado Act Torrens, o Ley de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 (Real Property Act 1858). A pesar de haber sufrido varias modificaciones, sta es la que se aplica en Australia actualmente, y en otros pases como Canad, Jamaica, Uganda o Repblica Dominicana entre otros, si bien es cierto que en cada estado australiano rige una ley distinta: en Victoria est vigente la Ley de 1955; en Tasmania la Ley de 1935; en Queensland el Acta del Derecho de Propiedad de 1974; en Nueva Gales del Sur el Acta de Registro de Ttulos de 1897 y 1967; y en Australia del Sur el Acta de Registro de Ttulos de 1935 y 1973. Esta ley revolucion el mtodo de inscripcin y registro del ttulo de propiedad de la tierra. La Ley introdujo un sistema para expedir certificados por parte del Gobierno y cre la figura de un registrador central que proporcionara certeza legal al propietario registral. Ello evit las posibles consecuencias derivadas de frecuentes prdidas de certificados, y redujo favorablemente los costes por enajenar y arrendar la finca.

La Ley del Derecho de Propiedad de 1936 remite a la Ley de la Propiedad de 1886 para definir lo que se entiende por "finca registral". As, en su art. 3 afirma que en toda finca registral se incluye y se extiende a todas las propiedades transmisibles e intransmisibles de cualquier clase y descripcin, y todos los inmuebles y derechos sobre la finca. Real Property Act 1886 consta de 21 Secciones, con un total de 277 artculos. 1.4.- Organizacin Interna Y Externa En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la Propiedad asume sus funciones, el cual depende de la federacin del Commonwealth, lo que provoca grandes retrasos en su funcionamiento. El Registro de la Propiedad (Registrar General's Office) depende del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida bajo RegistrarGeneral Act 1993, en el que hay un Registrador General, y varios asesores tcnicos, jurdicos, topgrafos, etc. Una diferencia notable respecto a los dems sistemas registrales es que los notarios no intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales inmobiliarios. 1.5.- Contenido Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las tierras del pas; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es duea de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de ttulos sino de certificados de ttulo. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido su inscripcin inicial o inmatriculacin, de forma que la delimitacin, medicin y comprobacin de la existencia de la finca son previas a la inscripcin. Para inmatricular una finca hay que presentar en el Registro el ttulo que demuestra que es propietario, adjuntando adems un plano de la misma. El art. 48 de la Real Property Act 1886 establece que si el ttulo coincide con el plano de la finca, se inscribir por duplicado un CERTIFICADO DE TITULARIDAD ; un ejemplar se archiva en el Registro, y otro se entrega al propietario, con el fin de que pueda usarlo posteriormente cuando pretenda inscribir otra clase de documento, ya que contiene la historia de la finca, con su nmero y registro particular. El procedimiento de ingreso de la finca en el Registro es bastante riguroso, ya que se comprueban minuciosamente los datos fsicos del inmueble y su titularidad jurdica, para unificarlos en un ttulo que se depositar en la oficina correspondiente. Este certificado tiene una funcin probatoria, consignndose en l todos los cambios que se produzcan, adems de mencionar todos los derechos reales que gravan el fundo y de incluir un plano de ste comprobado por los topgrafos oficiales.

1.6.- Efectos De La Inscripcin El principal efecto sustantivo del Registro se encuentra en el principio de invulnerabilidad, del que se deducen cuatro presunciones iuris et de iure: presuncin de validez del derecho inscrito y del negocio de transmisin; presuncin de integridad del Registro (lo que no est inscrito no existe); presuncin de exactitud del certificado; Presuncin de posesin del derecho inscrito. Tambin hay que tener en cuenta el principio de inscripcin constitutiva, el cual implica, como seal la Jurisprudencia en el caso "Perpetual Executors and Trustee Association of Australia Ltd. V. Hosken", la "sustitucin de la transmisin por deed (ttulo) por la transmisin por registracin". Una vez se ha inmatriculado, el titular puede registrar cualquier tipo de acto traslativo del dominio de inmuebles, o constitutivo, traslativo, modificativo o extintivo de derechos reales inmobiliarios. Para que el ttulo tenga valor tiene que coincidir con el Registro, y en caso de discordancia prevalece el Registro, rigiendo as la llamada prioridad registral determinada por la presentacin de los documentos. Sin embargo, el hecho de que concuerde con l no implica que sea un verdadero ttulo real. CASADO PALLARS niega su valor ya que, segn l, la propiedad no se transfiere por tener ese certificado, sino por inscribirlo en el Registro. Asimismo, MIRANDA considera que el certificado no es un ttulo real necesario para enajenar un inmueble por tradicin, sino que se requiere un negocio jurdico, de manera que el nico modo de transmitir, modificar o extinguir un derecho real inmobiliario es mediante la inscripcin. Para que se transmita perfectamente la propiedad debe coincidir el ttulo que el transmitente presenta al adquirente con el que se encuentra registrado. Con este sistema tambin se protege la fe pblica registral, al evitar que quienes contraten de buena fe y a ttulo oneroso con los propietarios registrados tengan que ir al Registro para comprobar la validez del ttulo. Se permite que quien adquiera de buena fe y a ttulo oneroso de un propietario registrado, y luego inscriba ese derecho, adquiera un ttulo indestructible (art. 207 de la Ley de Australia del Sur). Si a una persona se le priva de su propiedad o derecho sobre ella se establece un Fondo de Seguro para indemnizar econmicamente con un determinado porcentaje a los propietarios, quienes deben pagar una prima en el momento de inmatricular su finca. As, en el caso de que el propietario pierda la finca o sea privada de ella, se le reembolsa su valor. El perjudicado debe dirigirse primero contra el que ocasione el perjuicio,

y luego contra el Fondo. No es muy frecuente pero se han dado puntuales casos en Nueva Gales del Sur. 1.7.- Acceso E Informacin El Registro se lleva mediante el folio real, por fincas. El Libro-Registro se forma compilando los certifiados de ttulo y las concesiones de la Corona (Crown Grants). Existe un Registro para cada Estado frente al cual hay un Registrador General. Su personal est formado por tcnicos en topografa y mediciones planimtricas, asesoramiento y verificacin jurdica. Las inmatriculaciones se clasifican por orden en los libros. Cualquier persona puede examinar los libros y pedir notas de los asientos, de ah el carcter abierto del Registro. Hay que distinguir entre los folios digitales y los folios manuales: un folio computerizado es un folio del Registro que se archiva en el ordenador, al contrario que sucede con el folio manual. Las consultas son pblicas y gratuitas, de manera que cualquiera puede acceder a la infromacin que le facilita el Land Index: TARDIS (Titles Automated Register and Document Information System) , en la misma oficina del registro. Proporciona referencias para identificar la finca, el nmero de la finca y los planos correspondientes. 2.- El Catastro No existe en realidad el Catastro como se entiende en otros pases, ya que est en la misma oficina que el Registro. Sin embargo, no hay que olvidar que de los lmites de la finca se encarga la oficina del Catastro perfectamente fusionada con el Registro de la Propiedad. Para ver su regulacin acudiremos al art. 52e de la Seccin 5 de la Ley de la Propiedad de 1886, el cual establece que "adonde el topgrafo general haya presentado un plano delimitando los lmites de las porciones de la finca, [], el Registrador General debe examinar el plano y, si es correcto, aceptarlo para inscribirlo en el Registro de los Ttulos de Propiedad". Asimismo, el prrafo 4 del mismo artculo dice que "si el Registrador General encuentra un error en un plano correspondiente a una finca, puede con la aprobacin del topgrafo general, rectificar el plano con el fin de corregir el error". Por ltimo, el prrafo 5 considera que tan pronto como se pueda, tras aceptar el plano, el Registrador General debe corregir todo ttulo de propiedad que sea incoherente con el lmite delimitado en el plano. 2.1.- Organizacin Interna Y Externa

En Queensland y en Australia del Sur hay un Departamento que se encarga de reproducir mapas mostrando los lmites de la finca: el DCDB (Digital Cadastral Database) es una base de datos que contiene informacin acerca de los lmites de la propiedad y las fincas disponible de manera electrnica, en la cual se encuentra toda una serie de mapas correspondientes a 800,000 fincas aproximadamente del Sur de Australia y Queensland. En New South Wales existe el LPINSW (Land and Property Information New South Wales) . Es una empresa gubernamental que depende del Departamento de Informacin Tecnolgica y de Gestin. Entre sus servicios se incluye la consulta del ttulo de la propiedad, mapas topogrficos y catastrales, cartografa, informacin espacial, fotografa area, etctera. Sus servicios estn provistos de una Oficina Catastral (perteneciente a la Oficina del Registro de la Propiedad), un Centro de Informacin del suelo (perteneciente a la Oficina Topogrfica) y una Oficina de Tasas.

3.- Relaciones Catastro-Registro Ya hemos dicho anteriormente que el Registro y el Catastro estn perfectamente relacionados, tanto que estn unidos en una misma oficina. Ambas instituciones estn fusionadas, la concordancia del Registro con la realidad fsica en cuanto a las fincas acceden al Registro es perfecta.

Legislacin Administration and Probate Act 1929 Associations Incorporation Act 1991 Bankruptcy Act 1966 (Commonwealth) Building and Services Act 1924 (Building Act) Canberra Building Regulations City Area Leases Ordinance 1936 Common Boundaries Act 1991 Corporations Law (Commonwealth) Districts Act 1966 (DA) Duties Act 1999 Family Law Act 1975 (Commonwealth) Guardianship and Management of Property Act 1991 Housing Act 1928 Land Acquisition Act 1994

Land (Planning and Environment) Act 1991 (Land Act) Land Titles (Unit Titles) Act 1970 (LT(UT)A) Land Titles Act 1925 (LTA) Law of Property (Miscellaneous Provision) Act 1958 Legal Aid Act 1977 (LAA) Liquor Act 1975 Powers of Attorney Act 1956 Powers of Attorney (Amendment) Act 1992 Rates and Land Rent (Relief) Act 1970 Rates and Land Tax Act 1926 Real Property Act 1925 (RPA) Para citar este documento
Asociacion de Estudios de Derecho Inmobiliario Registral. El Sistema Registral Australiano[En Linea] Disponible en www.enj.org. [Fecha de consulta]

Tomado de: http://www.ua.es/aedire/estudios1002.htm

Estudios De Derecho Comparado El Sistema Registral Francs

El Registro.-

A) Legislacin que lo regula El sistema francs, conocido tradicionalmente en la doctrina como sistema de la transcripcin, apelativo que en la actualidad ya no resulta muy exacto, como veremos, viene regulado fundamentalmente en el Cdigo Civil de 1904 y la Ley de Transcripciones de 23 de marzo de 1855, modificada posteriormente por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921, as como por el Decreto-ley de 4 de 30 de octubre de 1935. La ms importante reforma es la introducida por Decreto-ley de 4 de enero de 1955, desarrollado por el de 14 de octubre del mismo ao y las Ordenanzas de 7 de septiembre de 1959 y de 5 de septiembre de 1960. Dentro del sistema francs, existen dos regiones, Alsacia y Lorena, incorporadas a Francia tras la Primera Guerra Mundial, con un derecho registral particular, conciliador del sistema francs tradicional con principios de raigambre germnica, que ha influido en la preparacin de la reforma de 1955, antes citada. As, admite el principio de legalidad, con un mayor mbito de calificacin registral, y tambin la presuncin de exactitud del Registro, al modo de la Ordenanza alemana. Igualmente valora la importancia bsica de la finca en la llevanza del Registro, regula el tracto sucesivo y admite ciertas anotaciones preventivas. B) Notas caractersticas Organizacin administrativa de los Registros franceses: existe un claro predominio del aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestin del impuesto llamado denregistrement. Los Registradores siguen recibiendo el inadecuado nombre de conservateurs des hipoteques, justificable slo por razones de tipo histrico. En principio hay uno por cada partido judicial, con sede en la capital del partido, si el mbito de competencia

del registro coincide con ste, pero la correspondencia entre partidos y Registros no suele ser siempre exacta. En el Registro francs existe la posibilidad de la publicidad informativa, pues los conservadores de hipotecas expiden a los solicitantes copias o extractos de los documentos y notas de inscripcin, depositados o archivados en la Oficina, con referencia a los cincuenta aos anteriores a la fecha de la solicitud, y tambin copias o extractos de las inscripciones existentes, o certificacin de que no existe ninguna (arts. 9 y 10 del Decreto-ley de 1955, antes citado). Sigue fundamentalmente la tcnica de registracin de folio o fichero personal, sin perjuicio de la llevanza de un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas. Dentro de estas fichas reales, cabe distinguir entre las fichas inmobiliarias, que solamente se refieren a las fincas urbanas, y las fichas parcelarias, que valen para todo tipo de fincas, rsticas o urbanas, pero siempre que estn situadas en Municipios sometidos al Catastro renovado. Jurdicamente, este fichero tiene un simple significado instrumental y externo a la publicidad. En el moderno Registro francs los asientos ya no se practican mediante transcripcin de los documentos inscribibles. En efecto, como seala LACRUZ BERDEJO, aunque el Registro francs se denomina tradicionalmente de transcripcin, ya desde el ao 1921 los ttulos no se transcriben o copian, sino que el Conservador de hipotecas se limita a formar volmenes con los documentos presentados, que encuaderna cuando hay nmero suficiente. Los documentos llegan al Registro en doble ejemplar: all retiene uno el Registrador y restituye otro al presentante con mencin de la presentacin y del tomo en que queda encuadernado. De ah que la distincin que hasta 1921 se hiciera entre el Registro de transcripciones, para los actos que suponen transmisin, y el Registro de inscripciones, para las hipotecas y privilegios, ya no tenga razn de ser, al estar unificado. Las operaciones registrales estn muy reducidas y el libro fundamental es el Libro Registro de Presentaciones. En este Libro se determina el orden con que los documentos llegan al Registro y la importancia del mismo es evidente en cuanto sobre el mismo juega el llamado principio de prioridad registral, que se determina no por el momento en que se asienta el documento en el Libro-registro, como ocurre en el sistema espaol, sino por el da. Adopta el principio de publicidad registral cerrada, o de numerus clausus

de actos y derechos inscribibles. En orden al procedimiento registral, el sistema es de inscripcin rogada y obligatoria. En el primer aspecto, los encargados del Registro no tienen atribuciones para actuar de oficio y solamente pueden actuar a instancia de los interesados o de los funcionarios que intervienen en la redaccin de documentos (Notarios, Jueces, Fiscales o Autoridades administrativas). Desde otro punto de vista, todos los actos inscribibles deben ser inscritos en un plazo que suele ser de tres meses. El incumplimiento de los plazos de obligatoria inscripcin determina la imposicin de una serie de sanciones, como la multa y la responsabilidad por daos y perjuicios, responsabilidad que recae no sobre los particulares, sino sobre los funcionarios antes citados, obligados a promover la inscripcin. Segn el art. 3. del Decreto de 1955 no podr publicarse en el fichero inmobiliario ningn acto o resolucin judicial sujeta a publicidad registral si el ttulo del disponente o ltimo titular no ha sido previamente publicado en el Registro. Con ello se proclama el principio de tracto sucesivo, denominado en Francia como principio de efecto relativo de la publicidad, novedad introducida por la reforma citada y trada del sistema de Alsacia y Lorena. En principio se exige con cierta rigurosidad y si el Registrador observa que el ttulo del ltimo titular no aparece registrado, ni se solicita tampoco la inscripcin registral de tal ttulo simultneamente con la del que se presenta, invita al que promovi la inscripcin a provocar en el plazo de un mes la del ttulo de quien trae su derecho, procediendo en su caso contra ste o sus causahabientes o contra el autorizante o autoridad administrativa obligados a promover la inscripcin. Respecto al principio de legalidad, el art. 4 del Decreto de 1955 tan citado establece que todo acto sujeto a publicidad registral debe ser extendido en forma autntica. Principio de oponibilidad; la inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a terceros: los ttulos no inscritos no perjudican a terceros. Los requisitos para la aplicacin de este principio son: 1. Que se trate de un tercer adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble; 2. Que la adquisicin sea de las sometidas a la obligacin de publicidad registral; 3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisicin lo sea a ttulo oneroso, como ocurre en nuestro sistema; 4. La adquisicin del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa inscripcin del ttulo del transferente; sin embargo, indirectamente se reclama la previa inscripcin, porque sin ella, a virtud del principio del efecto relativo de la publicidad o de tracto, no ser posible la inscripcin de la adquisicin del tercero.

Los ttulos no oponibles a terceros, por su parte: 1. Han de provenir del mismo causante. 2. Debe tratarse de ttulos a los que la Ley impone la inscripcin para la oponibilidad. 3. Ha de tratarse de ttulos no inscritos o cuya inscripcin sea posterior a la del tercero. C) Actos inscribibles en el registro Se pueden clasificar en cuatro grandes grupos: Actos de carcter particular: comprenden aquellos por los que se constituyen, modifican, declaran, resuelven o anulan los derechos. Se incluyen tambin aquellos actos que slo afectan a determinadas cualidades del titular, como los cambios de nombre y apellidos de las personas fsicas, o de denominacin, forma o sede de las jurdicas. Tambin se inscribe en el Registro la herencia, cualquiera que sea el modo en que se haya deferido y aunque an no se haya ejercitado por todos los llamados el ius delationis. Igualmente se inscribir mediante lo que se llama attestation notarie (un acta notarial por la que se hace constar que la herencia ha sido deferida por la Ley), todas aquellas modificaciones que pueden dar lugar al ejercicio del ius delationis. Entre los actos inscribibles tambin podemos citar los Estatutos de copropiedad, las convenciones sobre el ejercicio de servidumbres legales, el patrimonio familiar inembargable, las prohibiciones de disponer o los pactos de indivisin de comunidad. Tambin est prevista la inscripcin de los actos condicionales. Actos pblicos: comprenden tanto los judiciales como los administrativos. Dentro de los judiciales quedan incluidos todo tipo de sentencias. Los actos administrativos inscribibles son tambin muy variados: calificacin o descalificacin de monumentos histricos; limitaciones administrativas, declaraciones de ruina o peligrosidad de un inmueble, expropiacin forzosa, etc. Demandas: pueden hacerse constar en el Registro las que: a) tienden a obtener la resolucin, revocacin, anulacin o rescisin de los actos; b) las que interrumpen la prescripcin adquisitiva, como, en general cualquier acto con el mismo efecto; c) las que tienden a obtener la forma autntica de actos susceptibles de publicidad. Las hipotecas legales y los privilegios inmobiliarios, sin ms excepcin que los privilegios o costas judiciales, y por sueldos o salarios de los obreros. Con ello se tiende a hacer desaparecer la hipoteca general y la que se ha considerado como tcita. En principio, quedan excluidos de la publicidad registral los simples hechos jurdicos.

El Catastro.Antecedentes El catastro francs es creado por Napolen mediante la ley de 15 de septiembre de 1807 concibindose en aquel tiempo como instrumento de finalidad no solo fiscal sino tambin probatoria de la propiedad. Sin embargo pronto prevaleci la finalidad recaudatoria y se abandon su finalidad civil. En el momento de concebirse el sistema las mutaciones parcelarias eran muy escasas y ello llev a adoptar la regla de la inmutabilidad de los mapas lo que determin su rpida obsolescencia. La ley de 16 de abril de 1930 puso en marcha la renovacin general de los mapas catastrales que ha dado origen al catrasto actual. En 1955 se produjo la reforma del rgimen de la publicidad inmobiliaria, introducindose el requisiton de que la identificacin de las fincas en el Registro de la Propiedad (Conservateur des Hypotques ) se realice mediante el nmero catastral que les ha sido asignado. El sistema actual se completa con la ley de 18 de julio de 1974, que introduce la renovacin del catastro cada vez que se considera necesario debido a la evolucin del tejido parcelario.

Marco Jurdico-Administrativo El catastro depende directamente de la Direccin General de Impuestos del Ministerio de Hacienda y funciona de manera desconcentrada a travs de Direcciones Regionales en las que, a su vez, se integran los servicios departamentales, en los que se sitan los servicios de base encargados de los trabajos cotidianos de seguimiento y actualizacin de los datos catastrales. Las Direcciones Regionales responden a una divisin territorial propia de este Ministerio que se superpone a la divisin regional consagrada con carcter general por la Ley n. 82-213 de 2 de marzo de 1982. Los Servicios Departamentales abarcan cada uno la totalidad de un Departamento, unidad que sigue constituyendo la circunscripcin bsica de la Administracin del Estado. El funcionamiento ordinario del Catastro es altamente desconcentrado y no existe un fichero centralo en el que se agrupen los datos procedentes de los diversos centros catastrales. Las administraciones regionales no tienen funcin alguna en relacin con el Catastro, y los Municipios actan nicamente como punto de contacto

con los ciudadanos, ya que la informacin catastral puede consultarse en las dependencias municipales, pero no intervienen en la formacin o actualizacin del Catastro ms que como vehculo para la exposicin al pblico de la informacin. De manera coherente con la dependencia de la Administracin del Estado, el establecimiento del rgimen jurdico por el que se rige la creacin y modificacin del Catastro en todos sus aspectos, corresponde a los rganos centrales, careciendo las Regiones, Departamentos o Municipios de competencia alguna al respecto. Funciones Del Catastro La misin original y preponderante del Catastro es la fiscal, ya que el Catastro sirve de base para la recaudacin no slo del Impuesto Inmobiliario, sino tambin para determinar las vases del Impuesto de Habitacin, el Impuesto Profesional, el Impuesto de Recogida de Basuras Domsticas, as como los beneficios agrcolas. Junto a la misin fiscal se seala la funcin jurdica e inmobiliaria del Catastro, ya que la informacin catastral sirve para identificar las fincas con toda certeza, dado que cada parcela cuenta con un nmero de identidad propio e irrepetible. No proporciona, sin embargo, el mismo grado de certeza en cuanto se limita slo a dar constancia de quien resulta ser el propietario aparente, que constituye el sujeto pasivo de la fiscalidad inmobiliaria. La misin tcnica del Catastro se traduce en la colaboracin, verificacin y centralizacin de todos los levantamientos de cierta importancia. En el desarrollo de esta misin tcnica el Catastro se ve apoyado por el Consejo Nacional de Informacin Geogrfica y los Comits Departamentales de Informacin y Enlace. Deben aadirse lo que se han denominado misiones inducidas, basadas en la existencia de una enorme base de datos en la que se identifican con gran exactitud los bienes inmuebles existentes en el pas. Se utiliza la informacin catastral para temas de reparto de ayudas a la agricultura, realizacin de operaciones de concentracin parcelaria, ordenacin de explotaciones forestales, etc. No se recogen en el Catastro informaciones relativas a temas tales como recursos naturales, calidad ambiental, datos socioeconmicos, etc., dejndose la recogida y sistematizacin de esta informacin a los organismos competentes o interesados en la materia, y limitndose el Catastro a suministrarles una base cartogrfica lo ms exacta posible.

Los documentos del Catastro: Informacin grfica. La unidad administrativa de referencia utilizada para la formacin y conservacin del Catastro es el municipio, y los mapas catastrales se presentan como un conjunto de hojas acompaadas por un mapa ndice para cada municipio. La cartografa catastral se elabora a escalas que van del 1:5.000 al 1:500. Las escalas ms frecuentes son la del 1:1.000 para las zonas urbanas y la del 1:2.000 para las rurales. La informacin contenida en los mapas catastrales es la siguiente: Lmites municipales, Lmites de las secciones catastrales, Lmites de paraje, Lmites de parcelas, Vas de comunicacin, incluyendo su designacin Hidrografa, Construcciones La representacin de las parcelas se hace mediante el sealamiento de sus lmites por procedimientos topogrficos y sobre la base de informacin suministrada por los propietarios cuando los lindes no son visibles. En el interior de cada parcela se distinguen los diversos tipos de cultivo establecindose subdivisiones fiscales que cuentan con su propio cdigo de identificacin. Adems de los mapas catastrales, el Catastro se compone de una serie de documentos en los que se contiene el resto de la informacin necesaria para el desarrollo de las finalidades de la institucin. Los estados de seccin constituyen la leyenda del mapa y en ellos se incluye para cada parcela la siguiente informacin: - Identificacin catastral, mediante el cdigo que se le ha asignado en el mapa correspondiente. - Referencia a la transcripcin en el Registro de la Propiedad, es decir, todos los actos que afecten a los inmuebles excepto a las hipotecas. - Direccin del inmueble

-Cabida catastral. - Cdigo municipal del propietario. -Indicacin de los cambios que hayan tenido lugar. Esta informacin est contenida en una serie de fichas y listados y en un registro de hojas cambiables en el que figuran los datos de cada parcela. Estos documentos se complementan con la denominada Tabla Parcelaria, presentada en forma de microficha, que contiene para cada unidad inmobiliaria las referencias para su localizacin en el fichero de los propietarios. La matriz catastral es el conjunto de documentos en los que se hace constar la lista de bienes inmuebles que posee cadsa contribuyente dentro de un municipio, aportando una descripcin de su cabida y su evaluacin. Se compone de unas hojas en las que se resumen para cada municipio los inmuebles de natrualeza urbana y los de naturaleza rstica, de las tarifas de los impuestos inmobiliarios, y de unas microfichas con las informacin sobre los propietarios. Las microfichas de este fichero de propietarios se agrupan por municipios y proporcionan una informacin completa sobre las fincas que pertenecen a cada contribuyente en el municipio. Adems de estos documentos, que integran el Catastro propiamente dicho, existe una serie de documentos complementarios que resultan hoy indispensables para el funcionamiento de la institucin pero que no tienen la consideracin jurdica de Catastro. Esta documentacin complementaria incluye el Fichero Municipal de Propietarios de Inmuebles, el fichero Rivoli, el fichero de inmuebles urbanos, los documentos de valoracin, los informes sobre divisin horizontal y el fichero de conjuntos inmobiliarios. Sistema De Valoraciones Catastrales En Francia la fiscalidad inmobiliaria se basa en el valor de renta y no en el valor de mercado o de la venta de una finca. El concepto es semejante al de Renta Catastral utilizado hasta ahora en el sistema espaol, aunque la metodologa seguida para su determinacin sea muy diferente. El procedimiento de valoracin vara segn se trate de inmuebles urbanos o rsticos. La valoracin catastral de las fincas urbanas puede realizarse por cuatro sistemas distintos: valoracin por comparacin, valoracin directa, valoracin contable y valoracin segn alquileres. El procedimiento de valoracin empieza con el establecimiento de las clases de inmuebles de cada municipio de acuerdo con las categoras fijadas para todo el pas y la determinacin de los locales de referencia. A continuacin se procede a la verificacin de las declaraciones

presentadas por los propietarios y a la clasificacin de cada local por comparacin con los elegidos como referencia. En una tercera fase se pasa a establecer las tarifas o valores de renta por metro cuadrado, aplicables en todo el municipio o en cada seccin catstral para cada categora de inmueble. En esta fase los propietarios disponen de un pla<zo para hacer constar sus objeciones a las valoraciones establecidas. Para terminar, se pasa a establecer el valor en renta de cada uno de los locales multiplicando la superfcicie ponderada por la tarifa aplicable a la categora en que se haya incluido el local. La aprobacin de los valores la realiza el Director de los servicios fiscales del Departamento, a quien corresponde velar por la armonizacin de los valores en el mbito de su circunscripcin. El valor en renta de las fincas rsticas puede tambin determinarse por diversos procedimientos: valoracin segn contratos de arrendamiento, valoracin por comparacin, valoracin segn de mercado y valoracin por estimacin directa. El procedimiento de valoracin se desarrolla en dos fases. En la primera se determinan en cada municipio las clases de suelo siguiendo las 13 categoras establecidas en todo el Estado. Dentro de cada grupo se establece un nmero de clases suficiente para fijar de forma conveniente los valores de renta y se eligen las parcelas tipo para cada clase. Por ltimo se clasifica cada una de las parcelas del municipio asignndola a una de las clases establecidas. En la segunda fase se empieza por fijar unas tarifas regionales de referencia que sirven como trmino de comparacin para garantizar una cierta homogeneidad intermunicipal, para luego pasar a establecer un proyecto de tarifa municipal en el que se determinan los valores medio, mximo y mnimo que deben aplicarse por hectrea a cada cultivo y clase. Este proyecto se somete a un periodo de alegaciones, transcurrido el cual se establece la tarifa definitiva. Con anterioridad a 1974 la Ley estableca la inmutabilidad de las valoraciones catastrales, por lo que los valores se mantenan hasta tanto no se llevara a cabo una revisin general de los mismos. A partir de dicho ao la legislacin adopta un sistema ms flexible en el que se prevn: - Constatacin anual de cambios en las fincas. -Actualizacin cada tres aos de las valoraciones resultantes de la anterior revisin general. - Revisiones generales cada seis aos.

La nueva valoracin se aplica slo cuando suponga una rectificacin superior al 10% de la valoracin original.

Eficacia De La Informacin Catastral El valor jurdico del Catastro se vi reforzado a partir de 1955 al reformarse el sistema de publicidad inmobiliaria para exigir que la identificacin registral se lleve a cabo mediante la referencia al nmero de identidad catastral de cada parcela. El Catastro recoge los cambios de propiedad en cuanto que suponen un cambio de sujeto pasivo del impuesto inmobiliario, pero no tiene valor probatorio a efectos de probar la transmisin. No se recogen, sin embargo, otras mutaciones jurdicas o cargas establecidas sobre la propiedad, que tienen su reflejo nicamente en el Registro de la Propiedad. Las oficinas del Catastro emiten documentos denominados literalmente Extraits cadastrales (extractos catastrales) que acreditan los datos que constan en el Catastro para una finca o fincas indeterminadas. De acuerdo con la Ley, la transcripcin en el Registro de la Propiedad de todo docujmento de transmisin mortis causa, o escrituras o declaraciones judiciales translativas, declarativas, constitutivas o extintivas de derechos de propiedad, usufructo, enfiteusis o superficie, exige la presentacin de un Extracto Catastral modelo 1. nicamente se exceptuan de dicho requisito las transmisiones de propiedad resultado de operaciones de reparcelacin o concentracin parcelaria. El Extracto Catastral no tiene que ser emitido necesariamente por el Catastro, sino que tambin pueden hacerlo los notarios, procuradores y autoridades administrativas a la vista de un extracto de la matriz catastral. El contenido de los Extractos Catastrales incluye las referencias catastrales de los inmuebles as como la descripcin de la cabida catastral. Los extractos Catastrales tienen una vigencia de tres meses a partir del momento de su emisin cuando proceden directamente del Catastro, y de tres meses a partir de la fecha del extracto de la matriz catastral en que se basan cuando los emiten los notarios, procuradores o autoridades

administrativas. Sus efectos jurdicos se circunscriben al carcter habilitante que se les atribuye con respecto a la transcripcin de los actos antes reseados en el Registro de la Propiedad. Fuera de estos efectos puede afirmarse que el Extracto Catastral no tiene fuerza probatoria ante la Administracin ni los Tribunales, constituyendo nicamente un fuerte indicio a tener en cuenta para determinar la propiedad o caractersticas de un predio. La Relacin Del Catastro Con El Registro De La Propiedad El sistema registral francs viene regulado fundamentalmente por el Cdigo Civil de 1804 y la Ley de Trancripciones de 23 de marzo de1855, modificada posteriormente por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921, as como por el Decreto-Ley de 30 de octubre de 1935. La ms importante reforma es la introducida por el Decreto-ley de 4 de enero de 1955, desarrollado por el de 14 de octubre del mismo ao y las Ordenanzas de 7 de enero de 1959 y 5 de septiembre de 1960. A partir de 1956 se introduce en el Registro francs el denominado Fichero Inmobiliario. El Fichero Inmobiliario carece de valor jurdico en s mismo. La proteccin registral se logra por el cumplimiento de las formalidades registrales, no por la consignacin en este Fichero. El Fichero tiene a la vez carcter personal y real estando formado por tres clases fundamentales de fichas: - Fichas de propietario. - Fichas de inmuebles. - Fichas parcelarias. Las fichas personales de propietarios se agrupan por municipios y contienen el nombre de cada titular de derechos sobre un inmueble, a excepcin de los acreedores privilegiados o hipotecarios. Cada ficha consta de varias partes. En el encabezamiento consta el nombre del municipio y el del titular de los derechos, con su fecha de nacimiento. El cuerpo de la ficha se divide entres bloques: la primera, dedicada a los inmuebles urbanos, incluye la localizacin catastral y la designacin de cada finca y remite a las fichas reales; la segunda, referida a los inmuebles rurales, incluye nicamente la referencia catastral de cada parcela (seccin y plano), y la tercera, dedicada tambin a los inmuebles rurales, recoge las referencias a los actos inscritos en relacin con las fincas. Las fichas de inmueble corresponden a las fincas urbanas y se abre una por cada inmueble o parte del mismo. En el caso de inmuebles divididos figura una ficha general para la totalidad y una ficha particular para cada fraccin de los mismos. El encabezamiento incluye la localizacin catastral y la designacin del

inmueble y el cuerpo de la ficha se divide en una parte dedicada a recoger las formalidades referentes al bien y otra a recoger, en su caso, la divisin de la finca. Las fichas de los inmuebles se clasifican por municipios. Por ltimo, las fichas parcelarias funcionan como fichas de remisin, que, a partir del nmero de parcela, permiten acceder a la correspondiente ficha de inmueble, si se trata de fincas urbanas, o a la ficha de propietario en el caso de fincas rsticas. Se clasifican por municipiosy dentro de cada municipio por el orden correspondiente a nmeros del mapa catastral. La anotacin en el Fichero Inmobiliario, a pesar de que el mismo carezca de valor jurdico, se realiza con extremo cuidado y con unas formalicades estrictas de tal manera que se garantiza la exactitud y claridad del Fichero con respecto al contenido del Registro propiamente dicho. La descripcin del Fichero Inmobiliario pone de manifiesto la estrecha conexin existente entre la informacin registral y la catastral, dado que para todas las fincas constan en el Registro los datos necesarios para su identificacin en el Catastro. Para garantizar la vinculacin entre ambas instituciones se recurre a la figura de los extractos sin los cuales no puede llevarse a cabo la inscripcin de ningn acto en el Registro de la Propiedad, con excepcin de las operaciones de reparcelacin o concentracin parcelaria que siguen un rgimen especial. El funcionamiento del sistema se basa en la inclusin de los datos catastrales en todo acto traslativo o modificativo de derechos reales o que lleve aparejada una modificacin fsica de una finca, para lo cual los notarios o autoridades intervinientes deben solicitar del Catastro la Cdula correspondiente e incluir sus datos en los documentos que se remitan al Registro para su inscripcin en el mismo. En el supuesto de que se produzca una mutacin fsica en las fincas, por segregacin, agrupacin, obra nueva, etc., los titulares de las mismas estn obligados a aportar los documentos topogrficos necesarios para recoger los cambios en el Catastro. Estos documentos deben ser elaborados por topgrafos autorizados por el Catastro, que revisten entonces carcter de auxiliares de la Administracin, aunque el coste de la elaboracin de estos documentos recaiga enteramente sobre los particulares. En estos supuestos de mutacin fsica la documentacin topogrfica deber ser remitida al Catastro para que tome nota de las transformaciones y asigne, en su caso, nuevos nmeros de identificacin a los inmuebles resultantes, y slo cuando se haya realizado esta operacin catastral se proceder a la formalizacin de la excritura correspondiente y a su inscripcin en el Registro. Resulta necesario aportar ante este ltimo tanto el documento pblico que recoge el acto a inscribir con sus correspondientes datos catastrales, como la documentacin topogrfica utilizada para sealar ls transformaciones fsicas que se hayan producido. Con la exigencia de estos requisitos se ha logrado alcanzar una coherencia total

entre los datos registrales y los catastrales, de tal modo que resulta posible identificar en todo momento la localizacin exacta de una finca sobre el territorio y las caractersticas fsicas de la misma. Para citar este documento:
Asociacin de Estudios de Derecho Inmobiliario Registral. El Sistema Registral Francs [En Lnea] Disponible en www.enj.org. [Fecha de consulta]
Tomado de: http://www.ua.es/aedire/estudios1004.htm

Estudios De Derecho Comparado El Sistema Registral Germnico

El Sistema Germnico El sistema germnico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza. Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado segn el sistema de folio real, en el que la inscripcin tiene carcter constitutivo y la nica realidad es la registral. La base fsica del Registro est constituida por la descripcin de la finca en el Catastro, de tal forma que aunque los datos contenidos en los libros catastrales carecen de valor jurdico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante del Registro, en todo lo referente a la localizacin de las fincas o a la determinacin de sus lindes es la cartografa catastral la que tiene plena eficacia probatoria ante los tribunales. La finca tiene una realidad jurdica de la que responde el Registro y una realidad fsica de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos fsicos que constan en el Registro son los mismos que constan en el Catastro y los datos jurdicos que constan en el Catastro son los mismos que en el Registro. No puede ocurrir en ningn caso lo que sucede en Espaa, que tanto la descripcin fsica como la jurdica de la finca pueden diferir en el Registro y en el Catastro. En cuanto a la organizacin en la estructura administrativa, podemos distinguir entre el sistema descentralizado de Alemania y Suiza y el centralizado de Austria. En Alemania y en Suiza el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del Ministerio correspondiente en cada estado o cantn. En Austria, por el contrario, aunque el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del de Economa existe una Base de datos de fincas centralizada, en la que se contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se puede acceder tanto por escrito como por Internet.

Ahora vamos a centrarnos en el sistema alemn como ejemplo. 1.- El Registro Y El Catastro En Alemania 1.1.- El Registro 1.1.A) Orgenes A travs del Cdigo Civil alemn, desarrollado por el Reglamento del Registro (Grundbuchordnung) de 1872 y por la Ley de adquisicin de la propiedad de 1897 (Eigentumserwerbsgesetz), se introdujo el sistema de Registro de la Propiedad en Alemania. El Reglamento del Registro entr en vigor el 1.1.1900 junto con el Cdigo Civil (BGB). Se modific el 5 de agosto de 1935 y fue completado mediante el reglamento para la organizacin y la llevanza del Registro (die allgemeine Verfgung ber die Einrichtung und Fhrung des Grundbuchs, Grundbuchverfgung, GBVf) de 8 de agosto de 1935. Este ltimo reglamento contiene una regla nica para la forma del libro de registro y para la entrada en el registro. Desde la reunificacin alemana (3.10.1990) vuelven a regir estas normas para los estados alemanes del Este. 1.1.B) CONCEPTO Y OBJETIVOS Segn el art. 3 del Reglamento del Registro alemn cada finca tiene un lugar especfico en el Registro (folio Grundbuchsblatt). Esto se conoce como sistema de folio real. El art.4 del citado reglamento permite que si un mismo titular adquiere varias fincas, se abra un solo folio para todas ellas, siempre que no se produzca confusin. Admite as tambin el sistema de folio personal. 1.1.C) NORMATIVA APLICABLE El derecho de bienes inmuebles se divide en derecho material formal. El derecho material de bienes inmuebles consiste en las prescripciones generales sobre los cambios de la situacin jurdica de los bienes inmuebles, de los rdenes de rango, adquisicin y prdida de la propiedad. Se regula tambin las relaciones entre los particulares y la coordinacin entre las cosas y los hombres. El derecho material est prcticamente en su totalidad recogido en el Cdigo Civil alemn (BGB).

Por otro lado, el derecho formal de bienes inmuebles engloba las prescripciones sobre el registro, las autoridades registrales y el procedimiento para entrada de derechos y de modificaciones en el Registro. Este derecho formal se recoge principalmente en el Reglamento del Registro (GBO). A continuacin se recogen las principales normas del derecho material y formal de bienes inmuebles: Cdigo Civil (BGB) 18.8.1896 Cdigo Civil alemn , en vigor desde 1.1.1990;

18.8.1896 Ley de ejecucin del Cdigo Civil Einfhrungsgesetz zum Brgerlichen Gesetzbuch. 15.1.1919 Reglamento sobre el derecho de superficie Verordnung ber das Erbbaurecht . 15.3.1951 Ley sobre Wohnungseigentumsgestz. la propiedad de viviendas

19.6.1975 Ley civil del Repblica Democrtica alemana -ZGB. Reglamento Del Registro 24.3.1897 Reglamento del Registro GBO. 09.6.1899 Ley bvara de ejecucin del Reglamento del Registro y de la ley de subasta forzosa y de administracin judicial. 05.8.1935 Reforma del Reglamento del Registro de la Propiedad., en vigor desde el 01.04.1936. 08.8.1935 Reglamento de ejecucin del reglamento sobre el Registro de la propiedad Verordnung zur Ausfhrung der Grundbuchordnung. 08.8.1935 Decreto general para la organizacin y llevanza del Registro de la Propiedad (GBVf). 23.1.1941 Reglamento para la ejecucin del Catastro Central como registro oficial de bienes inmuebles en el sentido del art. 2.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad.

24.2.1961 Reglamento Bundesotarordnung.

de

regulacin

del

Notariado

26.6.1961 Reglamento del Ministerio de Justicia VO des BMJ- de 28.8.1969 Reglamento de autorizacin Beurkundungsgesetz. 5.1..1969 Ley de los Administradores de Justicia Rechtspflegergesetz. 1.1.D) MARCO ADMINISTRATIVO El Registro se gestiona en los tribunales de primera instancia (Amstgerichte) por los registradores de la propiedad (Grundbuchmter). Depende del Ministerio de Justicia (Bundesjustizminister). La competencia de los funcionarios del registro, la direccin y gestin del Registro se rigen por el Reglamento del Registro (Grundbuchordnung), y en su defecto, por los reglamentos del Ministro de Justicia y los desarrollos que de los mismos realicen los ministros competentes de los Lnder. Como ya se ha dicho, los registros se integran en los tribunales de primera instancia. Por regla general, el mbito espacial de competencia del registro coincide con el del tribunal. En el caso del registro, ese mbito viene establecido por ley. Dentro del concepto funcionarios del Registro englobamos a los Amtsrichter (jueces de primera instancia) como Grundbuchrichter (jueces del Registro), a los Rechtspfleger (defensores del Derecho) y a los Urkundsbemter (oficiales fedatarios). Al registrador, el cual slo est sometido a la ley, el juez le traspasa todos aquellas tareas del tribunal de primera instancia que tienen que ver con el Registro (art. 3.1h Rechtspflegergesetz) . Le corresponde decidir sobre aquellas situaciones con efectos hacia el exterior sobre las que no hay una norma concreta. En principio, el Rechtspfleger decide por s mismo (art. 9 Rechtspflegergesetz). Sin embargo, en el caso de que se quiera desviar de un criterio conocido del juez del Registro, o tenga dificultades jurdicas para tomar la decisin o cuando sta excede de sus competencias, puede someter el asunto a la decisin del juez (art. 5.5.1,3 Rechtspflegergesetz). El Urkundsbeamter tiene que llevar a cabo las inscripciones ordenadas por el juez o el Rechtspfleger, as como firmar las inscripciones efectuadas. 1.1.E) CONTENIDO a) Derechos registrables y no registrables:

Son derechos registrables: 1. Segn el derecho federal: 1.1 Derechos sobre la finca: propiedad y copropiedad, derecho de superficie, servidumbre real, servidumbre personal limitada, usufructo, hipoteca, deuda inmobiliaria Grundschuld- (se diferencia de la hipoteca en que no presupone la existencia de un crdito), deuda en rentas Rentenschuld- (es un tipo de deuda inmobiliaria con la particularidad de que se carga a la finca con el pago de una suma de dinero a trminos peridicos), derecho de tanteo real, derecho de readquisicin en el sentido de la Reichssiedlungsgesetzes (ley imperial de la colonia), propiedad de vivienda. 1.2 Derechos sobre los derechos sobre la finca: usufructo, derecho de prenda sobre derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (slo sobre cosas muebles y derechos). 2. Segn el Derecho de los Lnder: Propiedad sobre minas, derechos de pesca, autorizacin de actividad profesional material, derechos de uso. Son derechos no registrables: Derecho de superestructura; Notwegrente; derechos de ventana, de luz y de tejados segn el derecho legal de vecindario; derechos de tanteo, de compra y de recompra por derecho de obligaciones; derechos que no estn sujetos a la inscripcin en el Registro (como las servidumbres aparentes). b) La finca registral: Se entiende por finca registral: una finca es cada parte de la superficie terrestre delimitada, que es registrada individualemente en un folio registral (folio real) o conjuntamente con otras de un mismo titular (folio personal) estando identificada por un mismo nmero de inventario. El folio tiene la siguiente estructura (arts. 4 y ss del GBV): Encabezamiento: Juzgado de Primera Instancia, trmino municipal o territorio de competencia, nmero del folio Datos de hecho: - nmero actual de la finca

- descripcin fsica de la parcela - descripcin de la finca (uso, lugar, extensin) - derechos que existen sobre la finca - partes en copropiedad - notas de cambio Seccin I: - titular como persona fsica o jurdica - nmero actual de la finca en el Catastro. Seccin II: - Cargas (por ejemplo, servidumbres, usufructo,...) salvo los derechos de garanta. - Notas para aclarar el rango de los derechos y ejecuciones. Seccin III - Derechos de garanta. 1.1f) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN Algunos derechos reales necesitan de la inscripcin para su eficacia. 1 Parte: Segn el art. 13 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung) rige en el derecho registral la regla de que las inscripciones en principio slo se realizan a instancia de parte (principio de inscripcin a instancia de parte). La motivacin de esta regla fue que la adquisicin y prdida de derechos reales se debe dejar a la libre voluntad del interesado. La consecuencia necesaria del principio de inscripcin es que el Registro no puede inscribir nada distinto a lo que es querido y solicitado por el interesado. El cambio jurdico entra con la inscripcin en el Registro de la Propiedad como acto supremo de la jurisdiccin voluntaria (principio de inscripcin). Existen sin embargo excepciones al principio de inscripcin a instancia de parte, esto es, casos en los que se produce la inscripcin de oficio segn el Reglamento del Registro:

-procedimiento forzoso de rectificacin (arts. 82 y 83 GBO), por ejemplo en el caso de sucesin hereditaria - cancelacin de inscripciones superfluas (segn arts. 84 y ss. GBO) inscripciones de tipo fctico proceso de preparacin conservacin de la coincidencia entre el catastro y el registro activo para cursar las cartas de hipotecas, deudas inmobiliarias y deudas en rentas. 2 Parte: La adquisicin de una finca o de un derecho sobre una finca es regulado en el art. 873 del Cdigo Civil alemn: Para la transmisin de la propiedad de una finca, para instaurar una carga sobre una finca, as como para transmitir dicha carga es necesario el acuerdo del interesado y de la otra parte y la inscripcin del cambio jurdico en el Registro de la Propiedad, mientras la ley no prescriba lo contrario. Antes de la inscripcin, el acuerdo slo vincula a las partes si la declaracin de voluntad ha sido realizada ante notario o entregada por escrito a la autoridad del Registro o si se han presentado los interesados ante ella o si el interesado ha hecho partcipe a la otra parte de su voluntad de inscribir segn las prescripciones del Reglamento del Registro. Slo quedan fuera de esta norma las adquisiciones mortis causa, las adjudicaciones judiciales, las expropiaciones y algunos actos especiales relativos a comunidades de bienes o herencias Ya hemos visto que los derechos reales slo existen tras su inscripcin. De esto se extrae la conclusin de que un derecho inscrito tiene una condicin mejor que uno no inscrito. Los derechos inscritos gozan de la fe pblica registral, lo que significa: - el contenido del Registro sirve como prueba (presuncin jurdica contenida en el artculo 891 Cdigo civil alemn). - para el tercero, que ha adquirido un derecho confiando en el Registro,

rige el contenido del Registro como vlido bajo la condicin de que sea un tercero de buena fe (art. 892 CC alemn). 1.1 G) ACCESO E INFORMACIN Condicin imprescindible para el acceso al Registro es que exista un inters legtimo (no inters jurdico). El inters no tiene que estar relacionado con un derecho previo o con una relacin jurdica. Es suficiente con un inters fctico, por ejemplo econmico. 1.2. El Catastro 1.2.A) ORGENES El sistema catastral actual tiene su origen en los comienzos del siglo XIX. Surgi con un objetivo fiscal, de recaudar impuestos sobre las fincas y terrenos. Con la llegada de Napolen a Prusia decae la catastralizacin de los terrenos ocupados. Tras la derrota de Napolen los prusianos continuaron construyendo un catastro segn las reglas francesas. Hasta 1876 sigui funcionando este catastro. Aunque como ya hemos visto en un pricipio su finalidad era exclusivamente fiscal, ya con Napolen se descubri la utilidad de los planos del Catastro, que delimitan las fronteras de las propiedades y evitan procesos innecesarios. 1.2.B) CONCEPTO Y OBJETIVOS : El sistema es conocido como Liegenschaftskataster, que vendra a ser Catastro de bienes inmuebles. Se entiende por Catastro : el Registro pblico dirigido por las autoridades catastrales, en el cual los bienes inmuebles de cada estado alemn son descritos y representados grficamente. El Catastro es un registro oficial de las fincas y prueba los resultados de las riquezas del suelo. Por bien inmueble se entiende fincas y edificios. En algunos estados alemanes (por ejemplo Hessen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thringen) tambin se incluyen los derechos reales.

En cuanto a las funciones del Catastro : 1. Es un registro oficial de fincas en el sentido del art. 2.2 del Reglamento del Registro (el catastro no forma parte del Registro, pero la cartografa catastral sirve como referencia para los datos registrales, existiendo un reenvo mutuo entre ambas instituciones). 2. rgano geogrfico: realizacin de trabajos de creacin y mantenimiento de la red geodsica y triangulacin, levantamientos topogrficos oficiales, elaboracin de la cartografa catastral y creacin y mantenimiento de la Cartografa Bsica de Alemania, escala 1:5000. 3. Es la base de un sistema de informacin territorial: a. Estudio de los usos del suelo y recursos naturales, sobre la base de los datos que se incluyen sobre usos del terreno, caractersticas del mismo y cubierta vegetal y presencia de recursos minerales. b. Sirve a la seguridad de la propiedad del suelo, del trfico de fincas, del orden de fincas y terrenos. c. Determinacin de normas sectoriales y urbansticas aplicables. Los Catastros alemanes incluyen referencias a la existencia de limitaciones o condicionantes derivados de la aplicacin de la legislacin sectorial o urbanstica, como pueden ser las resultantes de una declaracin de espacio natural protegido o de monumento histrico.

1.2. C) NORMATIVA APLICABLE: En cuanto a la normativa aplicable, debemos tener en cuenta que desde la Constitucin de Weimar de 19 de agosto de 1919 se traslada la responsabilidad de la materia catastral a los estados federales. stos han regulado por s mismos el Catastro. Con la Ley sobre reforma de la materia catastral de 3 de julio de 1934 se hace depender la materia del Ministerio del Interior. Tras la II Guerra Mundial ambas Alemanias siguen caminos distintos, descentralizado en la RFA y centralizado en la RDA. Con la reunificacin En 1990, Vuelve A Regir Un Sistema Descentralizado En Toda Alemania.

1.2. D) MARCO ADMINISTRATIVO: En cada estado alemn es un ministerio diferente el responsable de la materia. Estado Administracin Catastral

Baden-Wttenberg Ministerio para la Economa, el Estado Medio y la Tecnologa Bayern Ministerio bvaro de Finanzas Berlin Administracin del Senado para la materia de Obras Pblicas y Vivienda Brandenburg Ministerio del Interior Bremen El senado para la materia de Obras Pblicas. Hamburg Autoridades de Obras Pblicas Hessen Ministerio para la Economa, el Trfico y la Tecnologa Mecklenburg-Vorpommern El Ministerio del Interior Niedersachsen El Ministerio del Interior Nordrhein-Westfalen El Ministerio del Interior Rheinland-Pfalz Ministerio del Interior y para el Deporte Saarland Ministerio de Finanzas Sachsen Ministerio del Interior Sachsen-Anhalt Ministerio del Interior Schleswig-Holstein Ministerio del Interior Thringen Ministerio del Interior

En general, la administracin del Catastro se organiza de la Siguiente Forma: - Administracin superior del Catastro y de la Medicin. (por ejemplo el Ministerio del Interior de Rheinland). - Administracin superior del Catastro y de la Medicin (instancia media) por ejemplo, Landesvermessungsamt Oficina de medicin territorial(Hessen); Bezirksregierungen gobiernos territoriales- (Rheinland).

- Administracin inferior del Catastro y de la Medicin (funcionarios del Catastro y de la Medicin). 1.2. E) CONTENIDO DEL CATASTRO a) la finca catastral: La finca catastral es el objeto del catastro, entendida como parte de la superficie terrestre delimitada por una lnea fronteriza establecida en el catastro y marcada con un nmero. Para identificar cada finca catastral se le dota de un nmero. Los nmeros se ordenan segn un punto de vista topogrfico. En el caso de que se trate de identificar una parcela de nueva creacin, existen dos posibilidades: a. con un nmero libre: se le da el siguiente nmero segn el orden (se destruye el orden topogrfico). b. Con un nmero segn la finca raz: el nmero se construye a partir de la finca matriz (por ejemplo, si sta era el 120, los nuevos nmeros sern: 120/1, 120/2). Cuando se d un numero no se puede volver a dar. b) contenido del folio catastral: Datos que se incluyen en todos los casos: - Datos del titular (nombre, apellido, nombre de nacimiento, fecha de nacimiento, partes en copropiedad y eventualmente el porcentaje). - Identificacin del lugar (calle y nmero de la calle, valor). - Demarcacin, nmero de parcela. - Poblacin. - Extensin. - Valor del suelo. - Uso. - Clasificacin legal del suelo. - Notas internas: ao de formacin, ao de continuacin, mapa catastral, nmero de divisin.

- Nmero de identificacin registral. Datos incluidos en algunos Lnder: - Nmero de inventario. - Coordenadas de la parcela. - Advertencia de componentes pblico-jurdicos (lugares protegidos, procedimientos de concentracin y distribucin parcelaria). Los usos se clasifican en las siguientes categoras: residencial, industria, ocio, agricultura, viario, cursos y masas de agua, otros. Cada una de estas categoras se divide, a su vez, en un nmero variable de clases, que pueden subdividirse tambin hasta formar una tipologa muy variada. c) el catastro como base de informacin territorial : La funcin del catastro de servir de base fsica al Registro es posible siempre que las fincas estn perfectamente identificadas. Para identificar una finca hay que conocer sus datos fsicos (situacin en el espacio, extensin, lmites) con total exactitud. Para que estos datos sean aprovechables la forma en la que se mide debe ser igual en todos los casos. En Alemania hay diferentes procedimientos de medicin: a. Einbindenverfahren (procedimiento de acoplar o conectar): los puntos elegidos se unen segn la red de lneas de medida. b. Orthogonalverfahren (procedimiento ortogonal): los puntos elegidos se miden a travs ordenadas y abcisas. c. Polarverfahren (procemiento polar): los puntos se definen por su direccin y distancia de los polos. d. Katasterphotogrammetrie (fotogrametra analgica y digital de fotos areas. e. Messtischaufnahme (toma de plancheta) . Ahora el catastro se lleva de forma numrica, por lo que han perdido importancia los mtodos a y e. Los mtodos actualmente ms importantes son: el polar y el ortogonal, teniendo el fotogrmetro gran importante en importantes extensiones de terreno. catastral): utilizacin

El resultado de la medicin se plasma en planos. Estos planos pueden ser generales o aislados. En la Repblica federal existe un mapa general que cubre toda la superficie terrestre. Las ventajas del plano general se obtienen si se utiliza siempre una misma medida, siendo la elegida 1:1000. Especiales relaciones en ciudades exigen la medida 1:500, mientras que las grandes zonas sin edificar permiten la utilizacin de la medida 1:2000. Descripcin de los planos: Los planos forman la parte descriptiva del catastro. En ellos son descritos visualmente las parcelas y edificios, as como otros objetos importantes. Los planos catastrales se realizan sobre papel transparente. En cuanto a su contenido: - los lmites de la parcela. - Los nmeros de la parcela. - Los edificios. - Topografa importante y duradera, y objetos topogrficos importantes. - Tipos de usos y sus lmites. - Designacin del lugar. - Lmites de la zona de competencia del catastro. - Puntos de medicin. - Lmites en disputa...

1.2. F) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN Los archivos catastrales carecen de valor jurdico, pero el plano o mapa catastral se considera parte de la informacin registral, y participa de la fuerza jurdica que la ley confiere a las inscripciones registrales. Esto significa que la cartografa catastral tiene valor probatorio ante los tribunales.

1.2. G) ACCESO E INFORMACIN La informacin contenida en el Catastro y es pblica y cualquiera puede tener acceso a la misma con slo que exista un inters legtimo. No se exige una acreditacin de dicho inters, sino tan solo la explicacin del uso que se quiere dar a esos datos . Hoy da la consulta de los archivos se suele realizar por ordenador y se obtienen los resultados directamente en pantalla o en listado impreso. Los mapas pueden ser objeto de manifestacin y se puede pedir copia de los mismos. En todo caso se pagar una tarifa, que no llega a cubrir el precio del servicio. La informacin contenida en el Catastro puede ser objeto de consulta y pueden solicitarse certificaciones del contenido de los archivos o copias del mapa catastral. No existe, sin embargo un documento equivalente a nuestra Cdula Catastral. Los certificados emitidos por el Catastro tienen un mero valor informativo y no son exigidos a la hora de formalizar una compraventa o de solicitar una hipoteca. Estos certificados se emiten en forma de notas informativas (Ausknfe) y resmenes (Auszge). La documentacin facilitada en el Catastro se puede resumir de la siguiente forma : Documentacin cartogrfica Documentacin registral Documentacin de medicin territorial - mapa parcelario- mapa de valor del suelo- mapa sobre usos- entrega de original. - registro de integracin- registro de la propiedad- registro de usos- estadistica de fincas- estadstica de suelos (prueba de las relaciones de uso y los tipos de uso segn el principio econmico)control de la superficie circular - distribucin- borrador de fronteras/ negociacin de fronteras.- descripcin de coordenadas.- cmputo de superficies- verficin de modicacin.- etc. 1.3. Relaciones Catastro-Registro La relacin bilateral entre el Catastro y el Registro se lleva a cabo a travs del intercambio de datos. Debido a que el Registro tiene su base fsica directa en el Catastro, cada cambio que se produce en sta debe reflejarse en el Registro (mediante los formularios cambio a travs de la prueba de la alteracin en el viejo registro manual (NLK) y notificacin de la modificacin en los nuevos registros automatizados (ALB). Por otro lado, cuando la modificacin se produce en los datos jurdicos del

Registro tambin deben trasladarse stos al Catastro, en este caso a travs del formulario Lista de modificaciones Por ejemplo , en el caso de que se produjera una adquisicin de una parte de una finca, habra que proporcionar al Registro la siguiente documentacin: - contrato de compraventa. Inscripcin previa de la transmisin segn el art. 883 Cdigo Civil alemn. Solicitud de las licencias necesarias Solicitud y ejecucin de la medicin (fraccionamiento)

- Documentacin notarial del acuerdo de voluntades segn el art. 873 CC alemn - Solicitud de la inscripcin en el Registro (arts. 13, 14 Reglamento del Registro). En ese intervalo de tiempo, se tiene que recibir el fraccionamiento en el Catastro. A travs del formulario oportuno se comunica al Registro el cambio producido. Con base en la prueba de la modificacin catastral se hace efectiva la divisin, esto es, se inscriben las partes de una previa finca registral con un nmero en el Libro del Registro. A continuacin, el Registro comunica al Catastro la efectividad de la divisin con los nuevos propietarios mediante el formulario lista de modificaciones. Por otro lado, las formas en las que un dato puede entrar en el registro son las siquientes : mediciones solicitadas, llevadas a cabo por el propio Catastro.

- Mediciones solicitadas, que se llevan a cabo por ingenieros elegidos mediante procedimiento pblico. - Mediciones presentadas en las administraciones federales, estatales o municipales en cumplimiento de tareas propias. - Comparacin de campos - Comunicacin del Registro (a travs de listas de modificaciones) - Comunicacin de Hacienda

- Otros datos - Comunicacin de los ayuntamientos.

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Asociacion de Estudios de Derecho Inmobiliario Registral. El Sistema Registral Germanico[En Linea] Disponible enwww.enj.org. [Fecha de consulta]

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Estudios De Derecho Comparado El Sistema Registral Italiano


1.- El Registro. 1.1.- Orgenes. El sistema de publicidad inmobiliaria italiano se ajusta plenamente al que puede denominarse modelo latino, diseado por la ley francesa del 11 Brumario (Ley de 2 de Noviembre de 1789).

1.2.- Concepto y Objetivos. Los Registros Inmobiliarios en Italia cumplen una funcin doble: por una parte tienen encomendado colaborar con el trfico de bienes inmuebles proporcionando un medio de publicidad inmobiliaria, y, por otra, son los encargados de percibir el Impuesto de Registros, que grava las transmisiones de bienes y derechos reales. Esta doble funcin de los Registros ha sido duramente criticada por la doctrina; as Anna Mara Bianco considera que el ejercicio de la funcin fiscal redunda, muy a menudo, en detrimento de la funcin civil. El sistema de publicidad inmobiliaria se trata, debido a su carcter latino, de un sistema basado en la transcripcin del ttulo y no en la inscripcin de derechos. El negocio jurdico existe independientemente de su inscripcin en el Registro , y la transcripcin del ttulo sirve nicamente para darlo a conocer a terceros y dar la proteccin registral al ttulo inscrito ( la transcripcin no afecta a su validez ni supone una garanta de sta ltima) . La nica inscripcin que tiene efecto constitutivo es la de la hipoteca, lo cual es lgico si se tiene en cuenta que supone la creacin de un derecho de prelacin frente a terceros , lo cual no podra alcanzarse sin publicidad. 1.3.- Normativa aplicable. Codice Civile (Regio Decreto 16 de Marzo 1942-XX, n. 262) y la Ley de 27 de Febrero de 1985, n.52 De Modificacin del Libro VI del Cdigo Civil y de las Normas de Servicio Hipotecario, con objeto de introducir un sistema de elaboracin automtica en los registros inmobiliarios.

D. Marco Administrativo y Organizacin Interna. La doble funcin del Registro Inmobiliario italiano mencionada anteriormente- justifica que su dependencia administrativa sea tambin doble, estando adscritos simultneamente al Ministerio de Gracia y Justicia y al Ministerio de Hacienda. Las Oficinas de los Registros Inmobiliarios, como se denominan oficialmente lo que en Espaa son los Registros de la Propiedad, tienen un carcter puramente administrativo y a su frente figura un conservador, que es propiamente el rgano de la publicidad inmobiliaria. Este conservador tiene carcter de funcionario y es nombrado por el Ministro de Hacienda, de quien depende orgnicamente, aunque segn el artculo 25 de la Ley de 27 de Febrero de 1985, nmero 52, en cuestiones de derecho civil acte bajo la vigilancia del Ministerio de Gracia y Justicia. Originariamente el conservador se hallaba, hasta hace unos aos, sometido a un rgimen especial de responsabilidad que lo diferenciaba de otros funcionarios del Estado (estaba sometido personalmente a responsabilidad civil por los daos causados en el desempeo de sus funciones). Esta situacin cambi (Ley de 21 de Enero de 1983, nmero 22) y la responsabilidad registral es, desde entonces, asumida por el Estado quedando la figura del conservador equiparada a la de otros funcionarios civiles. 1.4.- Contenido. La informacin registral se haya contenida en registros (el equivalente de los libros utilizados en el sistema espaol. Estos registros son de diversas clases: en primer lugar, un registro general de orden, de carcter obligatorio, en el que deben de anotarse diariamente los ttulos presentados; ste resulta esencial para determinar el orden de prioridad en la proteccin registral de actos que accedan al Registro en una misma fecha. Tambin cabe sealar los registros particulares en los que constan las diversas operaciones registrales de acuerdo con su naturaleza ; aqu incluimos el registro de transcripciones, el registro de inscripciones y, un tercer registro donde se llevan a cabo las anotaciones. Anteriormente al proceso de informatizacin , iniciado hace unos aos ( y teniendo en cuenta que el sistema italiano constituy el nico ejemplo en el que el sistema de folio personal ha perdurado hasta hace poco tiempo) , se exiga la existencia de otros libros que carecan de la importancia formal de los anteriores, pero que resultaban esenciales

para el funcionamiento de la institucin (listas de apellidos y tabla alfabtica de nombres). Sin embargo, con el mencionado proceso de informatizacin , esta distincin entre bsqueda por el nombre de las personas ( folio personal) y el folio real pierde su sentido. Por ello, se llega a la conclusin que siempre se ha de tener presente la evolucin que la informatizacin de los datos conlleva. 1.5.- Efectos de la Inscripcin. Los efectos de la inscripcin en el sistema italiano son nicamente de publicidad; los derechos existen por s solos independientemente de su acceso al Registro. A excepcin de la hipoteca en la que la inscripcin en el Registro es constitutiva, en el resto de los casos la publicidad no tiene carcter obligatorio, por lo que los particulares pueden mantener sus ttulos al margen del Registro sin ms consecuencia que las derivadas de la falta de publicidad. El ttulo sigue siendo vlido y la transaccin desarrolla todos sus efectos, pero no puede ser oponible a terceros, dndose preferencia a los derechos inscritos en el Registro sobre los que no lo estn. La aplicacin del principio de tracto o continuidad registral hace que los particulares se conviertan en los primeros interesados en inscribir ,ya que es el nico modo de protegerse frente a una segunda enajenacin por parte del titular originario. Cabe tener en cuenta que aunque los particulares no estn obligados a solicitar la transcripcin de sus ttulos en el Registro, los notarios o autoridades que intervengan en negocios que han de ser objeto de transcripcin o inscripcin estn obligados a remitir al Registro una nota de transcripcin junto con copia de los documentos que autoricen. Del mismo modo estn obligados a enviar al Catastro la solicitud de transferencia correspondiente cuando se produzca una transmisin de derechos reales . 1.6.- Acceso e Informacin. En primer lugar, respecto de la informacin registral , todo el sistema est sometido todava a un proceso de transformacin que comienza en 1985, con la Ley de 27 de Febrero , n.52 , de Modificacin del Libro VI

del Cdigo Civil y de las normas de servicio hipotecario , con objeto de introducir un sistema de elaboracin automtica en los registros inmobiliarios. El objetivo de la norma es introducir las modernas tecnologas informticas en un rea tan apegada a los modos tradicionales como son los Registros de la Propiedad. Ello tambin se vio completado con normas reglamentarias que dieron lugar a la instalacin de material informtico en las oficinas de los Registros. Con la introduccin de tcnicas informticas fue necesario adoptar un modelo de funcionamiento ligeramente distinto del que existi hasta ese momento. Asimismo, se han ido introduciendo modificaciones tendentes a reforzar la identificacin de las personas y de los bienes. El sistema italiano ha constituido el nico ejemplo en el que los datos se almacenan sobre la base del folio personal; as la doctrina ha ido viendo , en esta reforma, el medio para vencer los grandes inconvenientes del sistema registral italiano, ya que con la informatizacin resulta igual de sencillo realizar la bsqueda por entrada real que por el nombre de las personas. 2.- EL CATASTRO. 2.1.- Orgenes. Hasta la unificacin italiana en 1860 operaban en territorio italiano diversos catastros ( 25 regmenes diferentes). Esta variedad termina en 1886 con la Ley de 1 de Marzo del mismo ao, nmero 3682 que establece un Catastro unificado. La anexin a Italia tras la I Guerra Mundial de territorios controlados hasta entonces por el Imperio Astrohngaro vuelve a provocar una duplicidad de sistemas que ha pervivido hasta nuestras fechas. 2.2.- Concepto y Objetivos. El sistema catastral italiano es de corte napolenico, basado, claramente, en el modelo francs. Hemos de advertir que ,aunque en Italia pervivan dos modelos catastrales distintos, la literatura sobre la materia habla siempre del Catastro Italiano de forma genrica, para referirse al predominante en la mayor parte del pas.

El Catastro tiene como objetivo , de acuerdo con el artculo 1 del Texto Refundido de la Legislacin Sobre el Nuevo Catastro , R.D. de 8 de Octubre de 1931, n.1572, el Catastro tiene como objetivo: identificar las propiedades inmuebles y evidenciar las mutaciones de las mismas y , en segundo lugar, distribuir de modo justo el impuesto inmobiliario. As, originariamente, se prev que el Catastro no tenga slo una finalidad fiscal, sino que tambin se le atribuye un objetivo de derecho civil, como medio para evidenciar la propiedad de inmuebles. Estos efectos civiles deberan haberse desarrollado en una legislacin posterior, sin embargo sta nunca fue adoptada, por lo que han quedado sin regular los posibles efectos jurdicos de la informacin catastral. Ante este silencio, la doctrina afirma que el valor jurdico de los datos catastrales se manifiesta esencialmente en su dimensin fiscal, aunque la Reforma de la legislacin registral le confiere cierta importancia, en este mbito, a los datos catastrales. Tambin tiene un papel importante en la cartografa a gran escala ya que la Ley de 2 de Febrero de 1960,n. 68, lo define como rgano cartogrfico del Estado junto con el instituto cartogrfico militar. Puede afirmarse, en sntesis, que la funcin del Catastro sigue siendo principalmente fiscal. Evidentemente, en los territorios que mantienen el rgimen germnico el orden de prioridades cambia y en los mismos el Catastro cumple un papel primordial para el buen funcionamiento de las instituciones registrales. 2.3.- Normativa aplicable. Viene establecida por normas estatales de aplicacin uniforme en todo el territorio italiano, a excepcin de las dos regiones del norte del pas (regiones de Trentino-Alto Adige y Friuli-Venezia Giulia). Estas regiones del norte tiene potestad legislativa de la que han hecho uso, si bien sta debe enmarcarse en el respeto al derecho civil nacional y en la observancia de la Ley Tabular aprobada en 1929. As, Guido Falqui afirma que las competencias de estas regiones, a este respecto, se enfocan hacia la gestin de las leyes del Estado.

2.4.- Marco Administrativo y Organizacin interna. El catastro en Italia depende del Ministero delle Finanze ( Ministerio de Hacienda), estando atribuidas las funciones relativas a esta institucin a la Direccin General del Catastro y de los Servicios Tcnicos del Tesoro. Se trata de una dependencia perteneciente directamente a la administracin del Estado y situada en el mbito de los rganos econmicos. Su funcionamiento se lleva desde oficinas provinciales instaladas en la capital de cada una de las noventa y cinco provincias pero dependientes de la Direccin General. Las competencias de formacin y actualizacin del Catastro, as como la valoracin de los bienes en l recogidos corresponden exclusivamente A La Administracin Del Estado. Ministerio De Hacienda Direccin General del Catastro Y de los Servicios Tcnicos del Tesoro Servicio Tcnico Direccin General Asuntos Tcnico Sobras Servicio Tcnico Apoyo a Otras Administraciones Valoraciones Servicio Tcnico Informacin Y Conservacin Catastral Clasificacin Servicio Tcnico Ivtopografa Y Cartografa Estudios E Investigacin Servicio Tcnico Organizacin Y Mtodos Mecanizacin. 2.5.- Contenido. La informacin contenida en el Catastro se divide en dos partes: una grfica y otra textual. La informacin catastral grfica se halla plasmada en hojas de formato 70x100 cm., aunque existen otros antiguos de menor dimensin. Para la elaboracin de la cartografa catastral se utiliz en un principio la proyeccin Cassini-Soldner , aunque posteriormente desde 1955 se adopt el sistema de representacin Gauss-Boaga . En la actualidad, pese a que predomina este ltimo todava coexisten ambos. La triangulacin catastral se apoya en los vrtices trigonomtricos de I,II y III orden del Instituto Geogrfico Militar Italiano, pero la red de IV orden fue desarrollada por el propio catastro y se le aadi un sistema

de puntos de referencia con una triangulacin mucho ms tupida de puntos comprobados llamados fiduciali . El mapa se realiza generalmente a escala 1:2000 aunque tambin hay cuadros de unin a 1:25000. La informacin contenida es generalmente de carcter planimetrito aunque la legislacin actual permite tambin datos altimtricos; as la informacin contenida es la siguiente: .Lmites administrativos. . Lmites de las parcelas. .cursos de aguas y masas. . Viario y construcciones. . Curvas de nivel por puntos. . Puntos trigonomtricos. . reas sujetas a servidumbres militares, forestales... . Planos de proyectos de cada edificacin (Catastro Urbano). La informacin documental del Catastro viene distribuida en ficheros de tres tipos: de parcelas, de partidas y de poseedores. - Ficheros de Parcelas: Constituidas por un conjunto de fichas ordenadas por municipios. Son el documento ms importante desde el punto de vista del inventario de bienes. Contiene la superficie catastral , el uso y calidad, las deducciones, las rentas dominicales calculadas, el nmero de partida ( partita) y otro tipo de anotaciones. - Fichero de partidas: Es un fichero segn titularidades que se ordenan atendiendo al concepto de partita y que sirven para designar un conjunto de parcelas que tienen igual titular o titulares. Las partidas pueden ser ordinarias o especiales, subdividindose , a su vez, estas ltimas en partidas de reas urbanas y mixtas, accesorios comunes a los entes rurales y a los urbanos, reas de construccin rurales o urbanas divididas en elementos subalternos, aguas exentas de valoracin y viario pblico. En cada ficha se hace constar un encabezamiento con el nmero de partida y pgina ; un primer cuadro con los titulares de los inmuebles , un segundo cuadro con la relacin de las parcelas atribuidas a la partida y un tercer cuadro con los datos que permiten conocer la partida.

Ficheros de Poseedores: Se trata de un listado de todas las personas, fsicas o jurdicas, y las partidas en las que figuran. El Catastro urbano se organiza prcticamente de forma idntica girando en torno a un fichero de partidas como archivo bsico. Actualmente estos ficheros se han informatizado, incluso la bsqueda topogrfica que hace posible la recuperacin del plano mediante trazador grfico. La fiscalidad inmobiliaria se manifiesta a travs del Impuesto sobre las rentas inmobiliarias, para determinar la renta catastral se procede a la calificacin del terreno, as una cuestin importante es la consideracin de los edificios a efectos de su inclusin en el censo de terrenos o en el censo urbano. Tendrn la consideracin de edificios rurales los destinados al trabajo de la tierra , albergue de animales , conservacin de productos agropecuarios y a la custodia y conservacin de las mquinas , siempre que renan estos requisitos se consideran parte del terreno a efectos fiscales. En el catastro urbano se establecen categoras segn el destino del inmueble: Uso residencial u oficinas, Usos institucionales, Comercios y locales y recintos no incluidos como instalaciones fabriles. Tambin en las fincas urbanas se establecen unas unidades de cabida ms difciles de establecer que en los terrenos rsticos atendiendo a las piezas tiles, cuadrados tiles y a los metros cbicos. As todos estos datos tienen a efectos de la aplicacin de este Impuesto como de otros que gravan las transmisiones destacada importancia. 2.6.- Efectos. La informacin contenida en el Catastro carece de valor probatorio y recibe una consideracin secundaria de los Tribunales. Debido a la ausencia de leyes en las que se determinen los efectos jurdicos del Catastro, es la doctrina y la jurisprudencia las que llegan a la conclusin de que el Catastro produce nicamente efectos fiscales. El artculo 950 del Cdigo Civil admite el valor probatorio de la cartografa catastral nicamente en ausencia de cualquier otro medio de prueba.

En materia administrativa, el artculo 52 de la Ley de 28 de Febrero de 1985, n.47, establece que la inscripcin en el Catastro constituye un requisito indispensable para la obtencin de la licencia de habitabilidad, esta ley pone varios mecanismos conducentes a que los particulares comuniquen al Catastro los datos de sus actuaciones, pero no establece mecanismos para que sea la actuacin administrativa la que suministre informacin a los archivos catastrales. En materia civil, la importancia de la informacin catastral ha aumentado con la Ley de 27 de Febrero de 1985,n.52, ya que en el artculo 13 se exige que la inscripcin en el Registro de la Propiedad deber contener la identificacin catastral de los bienes inmuebles. A esto hay que aadir que se impide a los notarios autorizar escrituras de transmisin de inmuebles si no cuentan con los datos necesarios para la identificacin catastral. La jurisprudencia se ha pronunciado sobre que los datos del Catastro no constituyen prueba suficiente sino indicio probatorio. Slo tienen pleno valor probatorio el mapa catastral cuando el propio ttulo hace referencia al mismo. Dado los limitados efectos jurdicos resulta lgico que no existan documentos del tipo cdula catastral que sirvan de prueba, sin embargo las oficinas del Catastro expiden certificados con los datos obrantes en los archivos catastrales. Los certificados que se expiden son certificados histricos, de partida , testimonios de presentacin de declaracin y extractos de mapas y planos de edificios. 2.7.- Acceso e Informacin. La informacin catastral est en su prctica totalidad a disposicin del pblico, sin que se exija acreditar un especial inters para su consulta (slo se limita el acceso a los planos detallados de los edificios). Las demandas de informacin habituales realizadas por particulares van dirigidas a conocer la situacin exacta de la finca , su titularidad y los derechos que recaen sobre la misma ya que toda la informacin est disponible en los archivos catastrales ; asimismo es posible la consulta de la cartografa catastral. Sin embargo, la informacin contenida en el Catastro es relativamente poco utilizada y ello se debe probablemente a la escasa fiabilidad que en

muchas ocasiones se le atribuye. As, autores como Mario Cicala y Franco Guazzone entienden que el sistema se ha precipitado en una situacin catica que no ha tenido, en principio, consecuencias prcticas relevantes debido al poco peso que a la informacin del Catastro le ha otorgado la legislacin. Pero con todos sus defectos esta institucin presta un servicio importante a la sociedad, y con la modernizacin de sus mtodos, se est logrando alcanzar mayor velocidad en la actualizacin y una mayor precisin en las modificaciones. La modernizacin del Catastro se inicia con la informatizacin de ste en algunas actuaciones experimentales en 1970, crendose en Turn el primer centro del Catastro numrico; desde entonces se vino trabajando en la creacin de archivos informatizados que han dado lugar a contar en la totalidad de oficinas del Catastro con la informacin mecanizada necesaria para la gestin de sus servicios y que van dando lugar a la sustitucin de los archivos tradicionales por soportes magnticos. 3.- Relaciones Registro-Catastro. Para estudiar las relaciones Registro Catastro hay que conocer previamente dos datos: 1) La aprobacin de la Ley de 27 de Febrero de 1985, n.52 , y sus consecuencias posteriores. Con la informatizacin del Registro, a partir de la mencionada ley, la hasta entonces inexistente relacin entre el Registro y el Catastro ha comenzado a apreciarse, esto encuentra su reflejo en que desde entonces se exige que en las solicitudes de transcripcin de un acto o de inscripcin de una hipoteca se hagan constar los datos catastrales de los inmuebles .Dado que estas solicitudes han de ser remitidas por los notarios, y que stos han de notificar adems al Catastro cundo se producen las transmisiones de titularidad, se esta en vas de lograr una coordinacin entre ambas instituciones. Si a esto unimos que las dos comparten una finalidad fiscal , que dependen de un mismo Ministerio y que la introduccin de sistemas informticos, tanto en el Registro como en el Catastro , va a facilitar la comunicacin de datos , todo ello ir permitiendo una cierta ligazn entre las mismas. 2) Los regmenes especiales de las regiones del Norte ( Friuli-Venezia Giulia y Trentino-Alto Adige ). Una consideracin especial merecen las dos regiones anteriormente citadas, las cuales se rigen por un sistema basado en los principios del Derecho Germnico (ello es consecuencia de la relativamente reciente anexin a Italia de estos territorios).

Se basa en un sistema cuya inscripcin en el Registro tiene carcter constitutivo. As, a diferencia del resto de Italia, el registrador (Giugice Tavolare) tiene competencias judiciales. Estos rasgos del sistema germnico se ven reflejados en caractersticas tpicas de ste, como es el hecho de la importancia de la identificacin de fincas y la buena coordinacin Catastro-Registro. Algunos autores defienden la conveniencia de acercar ambos sistemas, es decir, el sistema predominante y el de las regiones del Norte. As Guido Falqui, pese a reconocer la dificultad fundamentalmente por los requisitos de exactitud que requiere el sistema tabular, piensa en la posibilidad de un acercamiento paulatino que unifique ambos sistemas en la medida de lo posible. Para citar este documento
Asociacin de Estudios de Derecho Inmobiliario Registral. El Sistema Registral Italiano [En Lnea] Disponible en www.enj.org. [Fecha de consulta]
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Estudios De Derecho Comparado The Real Estate Registration System In Poland


Magdalena Zaleczna Department of Investment and Real Estate University of Lodz, Poland

The real estate registration system in Poland consists of 2 parts. One part is responsible for validity of legal information, the Organizing for validity of physical, geodesic features of real estate. The first one is based on special documents established for individual real estates. They are called Ksiegi Wieczyste (eternal books), and are similar to German Grundbuch. The second part of the registration system consists of information about physical status of real estate and it is called Ewidencja Gruntow i Budynkow (Record of Land and Buildings). Ksiega Wieczysta (KW) it is a special book for real estates rights, it is kept in court, the inscriptions are made by judge or judges assistant. Every KW should describe rights to one real estate. KW consists of 4 chapters, the first describes the real estates physical features and rights connected with the ownership, the second specifies the owner, the third describes the encumbrances except the mortgage and the last is made only for the mortgages. In Polish system it is not necessary to make any inscriptions in KW for validity of ownership contractual transmission. The inscription is only a confirmation of transaction. The right-creative effect depends on validity of notarys act. In Poland every transfer of real estates ownership on the ground of contract should involve notary. A notary is a person with legal education and special professional schooling (there are 1567 notaries in Poland). In some exceptional cases referring to special kind of real estate premises and special rights similar to leasehold - the notarys act is not enough and the description in KW has right-creative effect.

KW is also necessary to establish mortgage as a collateral. Mortgage can be set up on following rights to real estate: ownership share in co-ownership leasehold 3 different rights to co-operative flats and houses mortgage

Problems: Poland during 123 years (1795-1918) was divided between Russia Empire, Austro-Hungarian Empire and German Empire. There were different legal rules, also referring to conditions of transmission property rights. One system needed inscription in KW for validity of contract (German roots), so the KW were established and kept properly. But the another gave the right-creative effect to notarys act without need of making inscription in KW (French roots), so KW were set up only in some cases and often kept not properly. After winning the independence in 1918 the government made many efforts to united the legal system. The II World War and the following political changes disturbed the completeness of reforms. Since 1989 the real estate rights have gained again their meaning so there is the great need for efficient real estates registration system. The main problem is a lack of KW in some part of Poland and uncompleted inscriptions in existing KW. The process of establishing new one is long and also the process of clearance of the KWs substance is often difficult and slow. This causes many problems with setting up mortgages. Nowadays the reform has been conducted and in some years it should be e-system of legal registration. The Land and Buildings Record is the second part of the system. It is a collection of information about geodesic features of real estates. It covers data about land (location, limits, area, a kind of land and soil, KW if it exists), buildings (location, function and technical data) and premises (location, function and usable area). The Land and Buildings Record contains also information about the owner, leaseholder or manager of public real estate, about writing down a real estate to the Monuments Register and about the value of a real estate. The local government is responsible for establishing and completing the Register.

Problems: There are many errors, unprecise descriptions and shortage of data in the Register. In fact, during many years the Register has covered only data about land. In the consequence of conducting reform (informatisation of the Register) till 2010 every real estate should be described properly with indication of the value. In case of discrepancy between data from KW and the Register, more important is information from KW referring to legal description of real estate and from the Register referring to geodesic status. Para citar este documento
ZALECZNA, Magdalena.The Real Estate Registration System in Poland. [En Linea] Disponible en www.enj.org. [Fecha de consulta]

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Estudios De Derecho Comparado El Sistema Registral Portugus

1.- El Registro. 1.1.- Orgenes. La necesidad de procurar un medio seguro y eficaz que orientara el capital hacia la tierra ha debido ser sin duda el motor que en Portugal impulsara a gobernantes y juristas a afrontar seriamente la tarea que culminara en un sistema de garanta, que aunara la aspiracin de los aludidos elementos en juego protegindoles en su respectiva funcin. A esta finalidad tiende la institucin del Registro de la Propiedad. Para Annibal de Mendoa esta necesidad de dinero por el propietario explica la aparicin de las primitivas formas de hipoteca del medioevo. A juicio de Francisco Da Silva Ferrao tan antiguas como las propias convenciones humanas. As, histricamente , dejando a un lado medidas imprecisas que aparecen en la Edad Media tales como la exigencia de pregones o la constatacin en libros de ciertas transmisiones de dominio se citan como concretas o antecedentes una ley dictada en el siglo XIV por el rey Don Alfonso IV sobre la Penhora o prenda tendente a la publicidad y control de estas cargas; las Ordenaciones Manuelinas y las llamadas Ordenaciones Filipinas, pero sin que en ellas exista la debida concordancia que de lugar a la creacin de un sistema de publicidad que se asemeje a la que el Registro representa. Por eso los estudiosos de la Institucin fijan su inters en dos leyes del sigloXVIII que si bien de un modo tcnicamente muy deficiente y fragmentario dan lugar a un precedente de un sistema de registro inmobiliario. Tales disposiciones son: la Ley de 22 de Diciembre de 1761 y la Ley de 20 de Julio de 1774.

1.2.- Concepto y Objetivos. El Registro Inmobiliario, de acuerdo con el artculo primero del Cdigo Registral Predial cumple en Portugal la funcin esencialmente de otorgar publicidad a los derechos inherentes a las cosas inmuebles. Pero este fin publicitario e informativo, que con vista a la proteccin de terceros se pretende alcanzar a travs de una perfecta identificacin de los predios y una rigurosa definicin de la situacin jurdica, que d certeza y seguridad al comercio de inmuebles y al crdito territorial y, si bien, siendo sta la funcin esencial de la institucin tambin el Registro protege y se destina a proteger a los titulares de los derechos inscritos. 1.3.- Normativa Aplicable. Cdigo Civil Portugus y el Cdigo Registral Predial Portugus. 1.4.- Marco Administrativo y Organizacin Interna. De acuerdo con el artculo 26 del Cdigo del Registro Predial, se dice que en las reparticiones oficina- encargadas de los servicios del Registro se denominan Conservatoras del Registro predial; en su apartado segundo, se precisa que la organizacin, funcionamiento y competencia de las Conservatoras del Registro Predial son reguladas por la Ley Orgnica de los Servicios del Registro y del Notariado. De acuerdo con el artculo 14 de la mencionada Ley Orgnica, las Conservatoras se pueden clasificar atendiendo fundamentalmente al rendimiento de los servicios. El artculo 15 establece que la clasificacin de las Conservatoras puede ser alterada cuando la evolucin y movimiento de los servicios lo justifique o por simple disposicin del Ministerio de Justicia a propuesta del Consejo Tcnico de la Direccin General de los Registros y Notariado. Al frente de estas Conservatorias figura el Conservador; estos son

funcionarios pblicos vitalicios y ejercen sus funciones en el rea de su circunscripcin respectiva. Sern sustituidos en supuestos de urgencia licencia o enfermedad por sus respectivos ayudantes o por otro conservador de la localidad y, a falta de ambos, por el secretario de la cmara municipal. El ejercicio del cargo de conservador es incompatible con cualquier funcin pblica remunerada con el cargo de administrador ordinario, director o gerente de sociedad o establecimiento comercial y con el ejercicio de la abogaca en aquellos casos expresamente previstos por la Ley. 1.5.- Contenido. La informacin registral se encuentra en los llamados libros; stos se distinguen atendiendo a la informacin contenida en ellos. Son los siguientes: Libro Diario, Libro de Descripciones, Libro de Inscripciones de Propiedad, Libro de Inscripciones Hipotecarias, Libro de Inscripciones diversas, Libro de ndice Real, Libro de ndice Personal, Libro de Dudas y Recursos, Libro de Registro de Honorarios; y otros accesorios entre los que destacamos en Libro Ponto , destinado al control de asistencia de personal a la oficina. El Libro Diario tiene por finalidad consignar por orden cronolgico los documentos o ttulos presentados en la Conservatora. El Libro de Descripciones en el que se hace constar la descripcin de los predios por primera vez y los asientos respectivos (llamados Averbamentos) que alteren la descripcin inicial. Los Libros de Inscripciones de Propiedad destinados a publicar los actos que implican adquisicin o divisin de los predios descritos as como los averbamentos que en l se hayan de practicar. Tambin hemos mencionado los llamados Libros ndice que son destinados a la indicacin por parroquia de los predios descritos y a la mencin o indicacin de los nombres de sus propietarios o poseedores. La informatizacin ha desvirtuado la clasificacin hasta ahora descrita puesto que ha facilitado la bsqueda de informacin,

independientemente

de

cmo

sta

se

lleve

cabo.

1.6.- Efectos de la Inscripcin. Los efectos de la inscripcin en el sistema portugus son fundamentalmente de carcter publicitario e informativo. En este sistema, est en los particulares la facultad de acogerse a la proteccin del sistema, as el artculo 4 del Cdigo del Registro Predial afirma que salvo los casos especialmente previstos en la Ley, el Registro no ser efectuado oficiosamente, salvo a requerimiento de los interesados. Ahora bien, se impone con carcter obligatorio y en tal sentido supone una excepcin al artculo 4 en aquellos concejos donde ya estuviere en vigor el catastro geomtrico de la propiedad rstica. 1.7.- acceso e Informacin. Al igual que en otros pases europeos el sistema se ha visto sometido a un proceso de transformacin con respecto a la informacin registral con intencin de introducir tecnologas informticas a fin de facilitar la bsqueda de informacin dentro del registro.

2.- El Catastro 2.1.- Orgenes En primer lugar, es importante sealar que en 1926 es creado el IGC ( o lo que es lo mismo, el Instituto Geogrfico y Catastral); ste es integrado, en sus primeros momentos , en distintos Ministerios como es el de Economa o el de Finanzas. El 28 de Octubre de 1980 es publicada una nueva Ley Orgnica del IGC que conllevar innovaciones como la creacin de Delegaciones Regionales y de una escuela de formacin y perfeccionamiento. Posteriormente, en 1987, el IGC es integrado en el Ministero do Planeamiento e da Administraao do territorio (Ministerio de Planeamiento y de Administracin del Territorio). Recientemente, en 1994, es creado el actual IPCC ( Instituto Portugus de

Cartografa y Catastro) , el cual hereda en gran medida las competencias del antiguo IGC, que desaparece en la misma fecha. Desde 1996, el citado organismo tiene su sede en Lisboa.

2.2.- Concepto y Objetivos. El Instituto Portugus de Cartografa y Catastro es un organismo pblico responsable para la ejecucin de las polticas pblicas, del dominio geodsico, de la Cartografa y del Catastro y para la satisfaccin de las necesidades fundamentales del pas en materia de informacin geogrfica oficial de base para la utilizacin civil. El IPCC est integrado en el MAOT , es decir , en el Ministerio de Ambiente y Ordenacin del Territorio, y tutelado por la Secretara de Estado del Ordenamiento del Territorio y Conservacin de la Naturaleza (SEOTCN). Por otra parte sealar que , en el mbito de la Cartografa, el IPCC estudia las principales coberturas nacionales a escala pequea y media y , tambin, las coberturas fotogrficas y ortofotogrficas a pequea y gran escala del pas. Como dato puntual, decir que est en proyecto realizar una cobertura integral del pas con cartografa a escala 1:10000. Acerca del Catastro, afirmaremos que el IPCC es responsable de la conservacin del Catastro geomtrico de la propiedad rstica y sobre la cobertura del pas con un nuevo Catastro predial ( el cual abarca tanto reas rsticas como urbanas). El IPCC, en el plano interno, tiene competencia de coordinacin que ejerce en calidad de organismo; dicho organismo est presidido por el Consejo Coordinador de Cartografa con competencia de autoridad reguladora y fiscalizadora. 2.3.- Normativa Aplicable. Como normativa aplicable hemos de sealar, en primer lugar, la Ley Orgnica del IPCC aprobada por el Decreto Ley n. 74/94, de 5 de Marzo. La citada Ley Orgnica ha sido desarrollada por el Decreto Ley n. 143/82, de 26 de Abril, de Sealizacin Geodsica y Catastral; por el Decreto Ley n.193/95, de 28 de Julio, sobre los Principios y Normas de Produccin Cartogrfica Nacional y por el Decreto Ley n.172/95, de 18 de Julio, de Regulacin del Catastro Predial. En el Decreto Ley n.193/95 se atribuye al IPCC la competencia de asegurar la cobertura del pas con cartografa topogrfica a escala 1:10000 e inferiores (artculo 2). 2.4.- Marco Administrativo y Organizacin Interna.

El IPCC est integrado en el Ministerio de Ambiente y Ordenacin del Territorio (MAOT), estando tutelado por la Secretara de Estado del Ordenamiento del Territorio y Conservacin de la Naturaleza (SEOTCN).

2.5.- Contenido. Las atribuciones y competencias del IPCC estn definidas en su L.O. aprobada por Decreto Ley n.74/94, de 5 de Marzo; el IPCC est sujeto al MAOT y tiene atribuciones en el mbito geodsico en la cartografa y en el Catastro predial. En cuanto a las competencias del IPCC, sealaremos las principales: 1) Actividad para el funcionamiento y perfeccionamiento del sistema geodsico nacional. 2) Promover, en coordinacin con otras entidades pblicas legalmente competentes, la cobertura cartogrfica del terrorio nacional. 3) Proceder a la ejecucin del Catastro Predial ( rstico y urbano) y asegurar su conservacin. 4) Homologar la produccin cartogrfica y catastral de otras entidades en los trminos fijados por la ley. 5) Organizar y mantener bases de datos de informacin y archivos en colaboracin con otras entidades. 6) Cooperar con otras instituciones nacionales y extranjeras con inters comn. Por otro lado, las actividades del IPCC se pueden agrupar en tres grandes reas: a) Ejercicio de funciones de autoridad nacional. . . Presidencia del Consejo Coordinador de Cartografa. . . Homologacin de cartografa. . . Normalizacin. . . Fiscalizacin. . . otorgamiento de licencias a empresas para el ejercicio de actividades de produccin cartogrfica y/o catastral y representacin del pas en organismos tcnicos internacionales.

b) Produccin de informacin geogrfica oficial. En esta actividad del IPCC se distinguen tres reas , que son: la Geodesia, la Cartografa y el Catastro. Geodesia: la Red Geodsica Nacional est compuesta por un conjunto de vrtices geodsicos que posibilitan una referencia espacial; son vrtices de primero, segundo y tercer orden. Actualmente existen alrededor de nueve mil vrtices. Tambin citar la Red de Nivelacin Geomtrica de Alta Precisin y la Red Nacional de Gravimetra. Cartografa: el IPCC es responsable a nivel nacional de la publicacin de diversos productos cartogrficos recurriendo a diversas tcnicas como la topografa. Catastro: el IPCC tiene , entre sus competencias principales, la ejecucin del Catastro predial y su conservacin. c) Otros servicios. Adems de las actividades mencionadas, el IPCC realiza otra serie de servicios como es la prestacin de apoyo tcnico y otras actividades de consulta, y ser encargado de la difusin de la informacin cientfica y tcnica. Para citar este documento
Asociacin de Estudios de Derecho Inmobiliario Registral. El Sistema Registral Portugus [En Lnea] Disponible. [En Linea] Disponible en www.enj.org. [Fecha de consulta]

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ESTUDIOS DE DERECHO COMPARADO El Sistema Registral Ingles


Sistema Registral Del Reino Unido 1.- El Registro De La Propiedad 1.1.- Orgenes Sabemos ya que el Reino Unido de Gran Bretaa e Irlanda del Norte es un Estado del NO. de Europa que comprende los siguientes pases: Inglaterra, Escocia, Gales e Irlanda del Norte. En Inglaterra y Gales, desde 1066, el suelo propiamente dicho perteneca totalmente a la Corona, de modo que el rey conceda a sus vasallos determinados derechos sobre el suelo a cambio de contribuir al sostenimiento de la Corona y del ejrcito. Era un sistema basado en la prctica y la costumbre, no en leyes escritas, lo que no contribuy a una mejora del sistema registral britnico. Por ello se introdujo en 1862 el Registro de la Propiedad (Land Registry), cuya legislacin data de 1925 (Land Registration Act 1925), aunque su ms reciente modificacin es de 1997. Antes de 1925, como el Registro era obligatorio, haba mltiples formas de propiedad de las fincas, de modo que su masificacin complic mucho la transmisin de las mismas . Estudiaremos, por tanto, el sistema registral de Inglaterra y Gales, dejando al margen Escocia e Irlanda del Norte cuyos sistemas difieren del que nos ocupamos en el presente estudio. 1.2.- Concepto Y Objetivos Land Registry es el trmino anglosajn que significa Registro de la Propiedad. Es un rgano gubernamental encargado de inscribir los ttulos de propiedad que existen sobre las fincas, de manera que su proteccin alcanza nicamente a las fincas inscritas. Permite, por un lado, que los propietarios acrediten fcilmente su titularidad y, por otro lado, que los compradores sepan cul es la situacin jurdica de las fincas. Sus principales objetivos son: obtener y desarrollar un sistema inmobiliario registral efectivo y estable en toda Inglaterra y Gales, garantizar el ttulo inscrito y, facilitar informacin sobre los derechos inscritos manteniendo siempre la seguridad del ttulo. En otras palabras: facilitar el trfico inmobiliario registral.

Adems del Land Registry, en Inglatera y Gales se distinguen 2 registros ms: el Registro de Cargas Inmobiliarias ("Land Charges Registry") y el Registro de Cargas Inmobiliarias locales ("Local Land Charges Registry") . El Registro de Cargas Central da a conocer, mediante el sistema de "libro personal", todas las cargas existentes sobre terrenos no inscritos en el Land Registry, con el que carece de relacin y de referencia cartogrfica. No est conectado con el Registro de la Propiedad, y sus oficinas centrales estn en Plymouth. Este departamento funciona siguiendo las prescripciones de Land Charges Act 1972: guarda los registros de las cargas inmobiliarias, acciones pendientes, escritos y pedidos que les afectan. El Registro de Cargas Locales es un registro local situado en cada municipio, y su principal funcin es reflejar las fincas gravadas por cargas de derecho pblico, como las servidumbres pblicas. 1.3.- Normativa Aplicable Este sistema vio la luz en 1862, cuya regulacin data de 1925. A partir de entonces y hasta nuestro das, Land Registration Act 1925 ha sufrido mltiples modificaciones, como por la Land Registration Act 1988, aunque sigo siendo sta a la que se acude actualmente.

1.4.- Contenido La informacin contenida en Land Registry es doble: por un lado, nos ofrece informacin documental; y, por otro lado, informacin grfica . El modo de inscripcin es distinto ya que se refiere a titularidades, no a fincas; as un mismo inmueble puede estar en varias fichas del Registro porque haya diversos ttulos existentes en ese inmueble. La informacin documental (Registro) consta de fichas individuales organizadas segn 3 ficheros (o registros): Fichero de Propiedades (Property Register): describe la finca con la referencia a su nmero que consta en el plano adjunto, e identifica la situacin geogrfica de la propiedad. Se incluyen servidumbres, derechos y restricciones. Fichero de propietarios (Proprietorship Register): en l constan los datos de indentificacin del propietario del ttulo, nombre, direccin, descripcin y limitaciones del propietario. Fichero de Cargas (Charges Register): seala las inscripciones y

anotaciones que afectan negativamente a la titularidad (hipotecas, arrendamientos, censos). Este departamento opera bajo las previsiones de Land Charges Act 1972, e informa a los titulares de las cargas y acciones pendientes que les afecten, as como de otros derechos inscritos contra los nombres de propietarios que no registraron sus fincas en virtud de las leyes registrales vigentes. La informacin contenida en los tres ficheros anteriores est recogida por dos clases de Cdulas emanadas por el Registro: a) Cdulas de Titularidad (Land Certificates). b) Cdulas de Cargas (Charges Certificates). Primero se recoge la informacin del Fichero de Propiedades, luego del de Propietarios y finalmente del de Cargas. Lo que resulta de esta recopilacin es lo que se ha llamado Cdula de Titularidad, cuya copia se entrega al titular junto con el plano correspondiente que identifica la finca y contiene su nmero registral. La Cdula de Titularidad, se entrega a los titulares de derechos inscritos para que la entreguen cada vez que quieran inscribir una transaccin, es decir, se utilizar como medio de prueba ante otros adquirentes. Si la transaccin consiste en una hipoteca se emitir una Cdula de Cargas. Por otro lado, tambin existen los "Certificados de Bsqueda", con efectos jurdicos, de modo que quien solicita este certificado puede conseguir la inscripcin de un ttulo a su nombre de modo preferente a otra persona si la solicita antes de 30 das hbiles. 1.5.- Organizacin Interna Y Externa El Land Registry es el rgano gubernamental establecido en 1862 que depende del Ministerio de Justicia ("Lord Chancellor" ), cuya normativa, organizacin y gestin parten de la Administracin del Estado, de manera descentralizada, excepto en Escocia e Irlanda del Norte, que funcionan con total autonoma. Es un departamento que se autofinancia y no requiere de fondos pblicos. Al frente del Registro est el Registrador Jefe (Chief Land Registrar) que resuelve jurdicamente los diversos problemas planteados; tras l est el Jefe Administrativo encargado de dirigir los departamentos del Registro. Dentro de l existe un departamento de cartografa equiparable a lo que en Europa es el Catastro, llamado Plan Practice, que realiza los trabajos topogrficos que garantizan la exactitud de los mapas registrales. 1.6.- Efectos De La Inscripcin

La funcin principal es facilitar el trfico inmobiliario, no tiene una funcin fiscal, sino que permite a los propietarios comprobar su titularidad, y a los adquirentes asegurarse de la situacin jurdica de las fincas. No recoge todo el patrimonio inmobiliario del pas, sino slo el que ha sido objeto de transaccin registrable obligatoriamente, de manera que hay zonas que no estn en el Registro, como el Palacio de Buckingham. En cuanto a los efectos jurdicos de la inscripcin hay que distinguir entre los derechos legales y los derechos de equidad. Los primeros se adquirirn si la finca est inscrita, y por lo tanto gozar de proteccin; en cambio, los de equidad, pertenecientes a fincas no inscritas, no son oponibles frente a todos de manera que no puede prevalecer ante un adquirente de buena fe. 1.7.- Acceso E Informacin El sistema de publicidad registral, a partir de la Ley del Registro de la Propiedad ("Land Registration Act 1988"), que ha modificado la de 1925, tiene carcter abierto, de manera que cualquier persona puede consultar al Registro para saber si est inscrita una determinada finca, circunstancia que no suceda con la ley de 1925. . Estando en vigor sta, el carcter del Registro era cerrado, predominando el principio de privacidad, de manera que slo podan acceder quienes tuvieran que participar en el trfico inmobiliario de una finca. Adems del Certificado de Bsqueda, que es un documento en el que se hace constar la titularidad y cargas que recaen sobre una finca, se puede obtener informacin registral mediante la Copia de Oficina (Office Copy), que se entrega a cada titular junto con el plano de la finca. Gracias a los Certificados de Bsqueda se da un plazo de 30 das hbiles para solicitar la inscripcin de un ttulo y obtenerlo con cierta preferencia, adems de tener la posibilidad de pedir daos y perjuicios cuando se vea perjudicado en su derecho. 2.- El Catastro En Inglaterra no existe un Catastro como los hay en el resto de Europa, aunque s existen archivos cartogrficos que facilitan al Registro la informacin necesaria sobre los lmites de las fincas objeto de inscripcin. Es decir, la informacin grfica (Catastro) se vale de la cartografa para precisar el lugar y superficie de cada finca, cuyo plano se incorporar a los archivos del Registro. El rgano encargado de realizar los trabajos cartogrficos, topogrficos y de geodesia es el Ordnance Survey o Topografa Militar . La escala utilizada en las zonas urbanas es de 1:1250; y en las zonas rurales es de 1:2500. Los

propietarios pueden solicitar al Registro la determinacin geomtrica exacta de los lmites de sus fincas, aunque ordinariamente se utiliza el sistema de determinacin de lmites generales, a travs del cual se sabe dnde se sita el lindero de una finca. La informacin contenida en los planes catastrales excluye la topogrfica. Dentro de la oficina del Registro existe el Title Location Plan Service, que suple al Index Map Search Service (servicio de bsqueda de planos). Es un departamento encargado de realizar las funciones que realizan en otros pases el Catastro, el cual realiza trabajos topogrficos necesarios para garantizar la exactitud de los mapas registrales. Est regulado en Land Registration (Open Register) Rules 1991; y tiene como principal finalidad facilitar los planos catastrales, basados en el Ordnance Map, mostrando los lmites de las propiedades de los titulares registrales. Para poder solicitar este servicio es necesario cumplimentar el formulario nmero 96C.

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Asociacin de Estudios de Derecho Inmobiliario Registral. El Sistema Registral Ingles [En Lnea] Disponible en www.enj.org. [Fecha de consulta]
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Los Sistemas Registrales de la Repblica Dominicana


La expresin registro viene del latn regestrum, y es definida como la accin y efecto de registrar. El diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola ofrece una segunda acepcin: lugar donde se puede registrar o ver algo. En el diccionario jurdico figura la expresin registro de inscripcin y la define como un formulario o planilla que contiene las menciones exigidas por la ley para que se proceda a la inscripcin de un derecho de privilegio o hipoteca. Esta definicin se aproxima a la referida como accin y efecto de registrar. Registrar algo implica mirar, examinarlo con cuidado y minuciosidad y luego dar fe de su existencia y sus circunstancias. En la segunda acepcin queda comprendida la estructura administrativa que tiene como funcin esencial garantizar que el registro del derecho de la propiedad inmobiliaria o cualquier otro inters que recaiga sobre la misma y que sea susceptible de ser registrado se materialice. En la Repblica Dominicana el Sistema Registral Inmobiliario participa de una doble naturaleza, tratndose de un inmueble que no haya sido saneado hasta la obtencin del Decreto de registro y hecha su transcripcin, o sea la copia integra del mismo en el libro registro de la oficina del Registro de Ttulos correspondiente, se le reserva a la Conservadura de Hipotecas, esta es la instancia legal para hacer oponibles a terceros las operaciones o negocios con inmuebles no abarcados por el contenido del articulo 6 de la Ley no. 1542 del ao 1947. Desde el ao 1890, en virtud de la Ley no. 2914, tuvo vigencia exclusiva entre nosotros la Conservadura de Hipotecas, sealaba esta disposicin que en las ciudades cabeceras de provincias habr una de esas oficinas que estar a cargo del director del Registro Civil, y se denominar Conservador de Hipotecas. Esta disposicin legal no era de cumplimiento obligatorio y esto se constituy en una dificultad para lograr que las personas registraran sus operaciones de carcter inmobiliario. Hasta el primero de julio de 1920 se haban conocido otros sistemas, teniendo una gravitacin especial el sistema Ministerial francs por razones histricas bien conocidas. La Ley de Registro de Tierras que se promulgara durante la ocupacin militar norteamericana (1916-1924) tuvo lugar de la Orden Ejecutiva No. 511 y con ella se instaur el Sistema Torrens, cuyo autor es Robert Torrens, de Australia del Sur. Este sistema de transmisin de la propiedad inmobiliaria se sustenta en el principio cardinal que considera al Estado propietario originario de todos los terrenos.

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El registro inmobiliario especializado conforme a una nueva disposicin legal surge con la Orden Ejecutiva nmero 511, de fecha 1 de julio de 1920, aparece as la figura del Registrador de Ttulos, aunque sin establecer requisito alguno para ejercer tales funciones. El primer registro caracterizado correspondiente a esta nueva oficina aparece en el Libro uno, Folio uno, encabezado por el Escudo Nacional en la parte inferior figura el timbre Oficina del Registrador de Ttulos de la Provincia de Santo Domingo. Este certificado de ttulos recibi como numeracin asignada uno. Esta primera operacin se realiz al transcribir el Decreto-registro nmero 62, de fecha 18 de abril de 1922, firmado y certificado por John Brewer, Secretario del Tribunal Superior de Tierras, exactamente a las 8:30 de la maana. Este decreto fue transcrito en el Registro de Ttulos, en fecha 26 de septiembre del ao 1923, a las 11:00 de la maana, la firma del Registrador resulta ilegible. Con la promulgacin de la Ley nmero 1542 de fecha 11 de octubre de 1947, se afianza el Sistema Torrens y el Registro de Ttulos es objeto de atencin, tanta que el 20.4 por ciento del articulado de esta disposicin legal es dedicada de manera especial a sus funciones y procedimientos. Se hizo un magnifico provecho de la experiencia acumulada de 1920 hasta 1947, y contrario a la vieja Orden Ejecutiva la entonces nueva ley dispuso en su articulo 1 que sus principales operaciones son de inters pblico. El Registro de Ttulos es hoy en da una dependencia judicial de carcter administrativo con una multiplicidad de funciones, siendo fundamental llevar en libros impresos al efecto la inscripcin y anotacin de la propiedad inmobiliaria que la afecte, de conformidad con lo preceptuado por la Ley de Tierras. Las investigaciones, certificaciones y adopcin de medidas precautorias son funciones de importancia, pues tanto los tribunales de la jurisdiccin de tierras como ordinarios que acuden, cada vez con mayor frecuencia, al Registro de Ttulos en procura de uno o ms de estos servicios. Veintiuna oficinas registradoras de ttulos constituyen el registro inmobiliario de nuestro pas, cada una de estas tiene su esfera de competencia, su jurisdiccin propia; sin embargo, todas dependientes del Tribunal Superior de Tierras y, por tanto, de la Suprema Corte de Justicia. Cada uno de estos conservan la documentacin original y de sustentacin de la titularidad de los inmuebles que han sido saneados y siempre que el Decreto de registro, expedido por el Secretario del Tribunal Superior de Tierras, haya sido transcrito, o sea copiado ntegramente en el Libro registro abierto al efecto. Los archivos son pblicos aunque sometidos a las reglamentaciones que dicta el Tribunal Superior de Tierras y a las providencias de seguridad de los Registradores de Ttulos.

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En cada una de estas oficinas se llevan diferentes libros con la finalidad de hacer el correspondiente registro de las distintas operaciones: Libro de Inscripciones, Libro de numeraciones, Libro-registro, Libro de anotaciones, etc. El Libro-registro est conformado por originales de certificados de ttulos y en ningn caso sobrepasa el nmero de doscientos cincuenta folios; este es pblico, se puede expedir certificaciones acerca de las menciones o anotaciones que en l figuren, no puede distraerse del mbito de la oficina ni ser puesto bajo sello, salvo cualquier medida que adopte el Tribunal Superior de Tierras, siempre procurando que el servicio no sea perjudicado. Luego que un derecho inmobiliario ha sido registrado por primera vez, cualquier acto que se relacione con este slo surtir efecto desde el momento en que se inscriba en la oficina del Registro de Ttulos correspondiente. La vigente Ley de Tierras dispone que los actos que transfieren derechos registrados o ceden derechos que recaen sobre estos, estn sujetos a la formalidad de registro y slo desde ese momento son oponibles a terceros. En igual sentido se expresa con relacin a las decisiones de los tribunales que tengan por objeto adjudicar, transferir, partir, subdividir, gravar, restringir, liberar, reducir o extinguir derechos registrados. Adems, por mandato legal deben registrarse los actos de embargo, las denuncias de los mismos y los dems actos relacionados con este procedimiento. En cada caso el Registro de Ttulos debe inscribir en los libros que lleva al efecto y con la mayor claridad, los derechos y obligaciones que se consignen, as como hora, da, mes y ao de su inscripcin; tambin el da, mes y ao en que se opere el registro. En definitiva el Registro de Ttulos se ha convertido en un activo rgano del Tribunal de Tierras donde se realiza plenamente la primera acepcin de la expresin registro: accin y efecto de registrar, pero tambin donde cobra todo su imperio la segunda acepcin: lugar donde se puede registrar o ver algo. El registro de propiedad inmobiliaria de esta naturaleza es cada vez mas socorrido en nuestro pas, varias son las razones que sufragan a favor de esto, empero se destaca como determinante la procura de la mayor seguridad jurdica.

CONCLUSIONES

En la actualidad coexisten los sistemas registrales Ministerial y Torrens, aunque el primero pierde terreno cada vez ms. A.- El Sistema Ministerial est organizado bajo la direccin de un titular denominado Conservador de Hipotecas, designado por el Poder Ejecutivo, y en su ausencia asume la funcin el empleado de mayor jerarqua identificado como oficial mayor.

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La ley no establece los requisitos para ser Conservador de Hipotecas y prev que el secretario del Ayuntamiento desempee permanentemente esta funcin en una determinada provincia cuando se entienda que el volumen de los actos a inscribir o transcribir es muy reducido. En este sistema, contrario al Torrens, los derechos no son objeto de depuracin y se toma como punto de partida a la persona, no al inmueble. Los inmuebles comprendidos en este sistema son aquellos que no han sido saneados, ni estn afectados por este proceso. Este sistema es cada vez menos socorrido y slo se recurre a l para dar fecha cierta a actos que la ley ordena su registro en la dependencia como actos notariales, de alguacil, ventas condicionales de efectos muebles, etc. Escasos negocios que entraan inmuebles se verifican al amparo de ese sistema. En fin, este sistema es considerado imperfecto. B.- La ley N 1542, publicada en la Gaceta Oficial N 6707, de fecha 7 de Noviembre de 1947, sobre Registro de Tierras, organiza el principal sistema registral que funciona en la Repblica Dominicana. Esta disposicin auspicia derechos irrevocables y absolutos, merced a los principios caractersticos del Sistema Torrens: especialidad, legalidad, autenticidad y publicidad. El ttulo de propiedad se vuelve imprescriptible e inatacable, sobre la base del saneamiento catastral. En razn de que en este sistema se considera al Estado como propietario originario del derecho de propiedad sobre la tierra, en la depuracin de estos derechos es frente a l (al Estado) que hay que probar que se es dueo de un inmueble determinado. Este sistema participa de una doble naturaleza, es obligatorio cuando hay un inters pblico en el proceso de saneamiento; en tanto, es facultativo cuando se reserva al particular la calidad para hacer tal solicitud. El sistema Torrens presenta en la Oficina del Registro de Ttulos una figura cimera: El Registrador de Ttulos. Los Requisitos exigidos son, la nacionalidad dominicana, ser abogado y estar en pleno goce de los derechos civiles y polticos. Las faltas accidentales del Registrador son suplidas por un Sub-Registrador o el empleado de mayor jerarqua, segn el caso, tomando en cuenta la actividad de la oficina. Este sistema ha variado hasta alcanzar una fisonoma propia, de acuerdo con la realidad de nuestro pas.
Rosabel Castillo Wilson Gmez

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