You are on page 1of 19

1

!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0



!"#$%&!"#$"% !" $%&'(!"#

"#$%&'(' )&*+*,&'-&*. /00- 1' 0*23&(('%&*.4
-'%0,+2&' '* '56%0&2+2&' /+* 0*-0'-'*1 .0'1 &*
7'1'-%+*18 9'* #&2''*:'22&*. /+* (+*;'*4
;#,,';/00-3++-1'* '* 1' *'/'*'))',2'* /+*
,-031)#*1&*. &* *+2&0*++% /+;2.0'18






Auteurs: Mike M. Vermeer MSc
Drs. Paul Joore RA

2
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

!"#$%&"''(%)
De auteurs zetten aan de hand van kwalitatief onderzoek in het artikel uiteen hoe in hun
beleving crowdfunding voor een doorbraak van de impasse op de Nederlandse vastgoedmarkt
kan zorgen.
De bankencrisis heeft geleid tot nieuwe wet- en regelgeving ten aanzien van de
eigenvermogenspositie van banken, Basel III genaamd. Dit betekent onder meer dat de
ruimte voor uitstaande leningen versus het eigen vermogen verder aan banden is gelegd.
Dit naast de reeds ingezette eigen strategie van vrijwel alle grootbanken om activiteiten
met risico terug te dringen, maakt dat financiering in brede zin onder druk is komen staan.
En dat van vastgoed in het bijzonder, gelet op specifieke risicos zoals overwaardering en
leegstand.
Banken zullen nu maar ook in de toekomst zeer waarschijnlijk niet meer de volledige
financier zijn van vastgoedprojecten in welke vorm dan ook. Mogelijk zullen -zodra
balansposities zijn aangesterkt- banken meer aanvragen honoreren dan vandaag het geval
is. Echter uit hoofde van risicospreiding en mijding kan worden aangenomen dat banken
en institutionele beleggers daarbij alleen een comfortabel gevoel hebben wanneer ook
andere partijen delen voor hun rekening nemen. Dat is een bekend fenomeen bij grote
projecten, waarbij al sinds jaar en dag consortia worden gevormd.
Ook bij kleinere projecten dienen initiatiefnemers rekening te houden met het gegeven
dat andere partijen -de meer risicovolle- delen van de financiering voor hun rekening
moeten nemen. Banken staan alleen open voor financiering indien het te nemen risico
(nagenoeg) nihil is. De betrokken ondernemers in het project dienen meer dan ooit
solvabel te zijn en het onderpand volledig dekkend.
Het is aan anderen om de risicovollere delen voor rekening te nemen. Uiteraard met een
passende beloning. Dat maakt dat alleen nog de beste cases in aanmerking komen voor
financiering en daarmee tot daadwerkelijke realisatie kunnen leiden, aldus Mike Vermeer.
Het is het zelfreinigende vermogen dat de sector lange tijd ontbeerde en zorgt voor
betere balans in vraag en aanbod.
De inbreng van eigen vermogen vormt de sleutel. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan
gedaan in een tijd dat vastgoedondernemingen en de bouwsector over de hele breedte al
jaren onder financile en organisatorische druk staan. Ook bij gebruikers van de
huisvesting, zeker voor commercieel gebruik, is weinig vermogen.
Crowdfunding, een recente ontwikkeling in financiering, heeft in ander sectoren en andere
windstreken reeds aangetoond dat veelbelovende projecten, mt maatschappelijke
relevantie, omarmd worden. Met de wet van de aantallen worden niet alleen de
benodigde fondsen geworven maar wordt tevens draagvlak aangetoond.
3
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

Het succesvol activeren van de crowd is echter geen gemakkelijke opdracht. Een klassieke
presentatie zal niet volstaan om grote aantallen private investeerders te verleiden.
Vertrouwen en transparantie zijn nodig om het grote publiek te mobiliseren, aldus Paul
Joore. Enkel aantoonbare kwaliteit in alle geledingen kan het benodigde vertrouwen in
de markt opleveren. Dn is succes, ook in de vastgoedmarkt, weer mogelijk.
Dat crowdfunding niet alleen het financieringsvraagstuk kan oplossen, maar ook een
aantoonbare bijdrage in het succes van projecten zetten we graag uiteen samen met de
onontkoombare condities die voor de traditioneel denkende vastgoedsector misschien
nog wel de grootste obstakels vormen.
Zijn kleine beleggers en spaarders berhaupt te verleiden tot vastgoed, zo ja hoe n
waarom juist nu?

+""',-."//$0(12$ trends
Crowdfunding is in opkomst door een samenloop van ontwikkelingen in de bancaire
wereld en maatschappelijke veranderingen, gesteund door technologische
mogelijkheden.
Over de afgelopen jaren is de sympathie voor banken en andere institutionele financile
organisaties zoals pensioenfondsen stevig gedaald. Beleggers en spaarders voelen zich in
toenemende mate een nummer. Bovenop de ontevredenheid ten aanzien van de lage
rente, de negatieve berichtgeving ten aanzien van bestuur en cultuur binnen banken en
de wens om grip te houden op eigen geld, speelt dit alternatieven in de kaart.
Ook is er een toenemend oog voor iets goeds doen met je geld, aangetoond door onder
meer het succes van groene en faire banken. Het zogenaamde maatschappelijk relevante
rendement is een factor geworden.
Overheden en semi-overheden zoals coperaties hebben in de afgelopen decennia grote
risicos genomen. Genitieerde projecten zijn in het verleden te vaak mislukt en dreigen
nog steeds te falen, zeker wanneer blijkt dat burgers geen steun verlenen.
Verhoogde aandacht is vereist voor maatschappelijk relevantie, daarmee in ogenschouw
nemend commercile of liever gezegd exploitatie haalbaarheid van vastgoed. Van
nieuwbouw tot renovatie en van kleinschalig tot utilitair. Bij alle betrokken partijen moet
het sein op groen staan, niet in de laatste plaats bij de exploitatievorm van het vastgoed.
Zoals we verderop in het artikel zullen zien, is deze toepassing leidend om crowdfunding
in vastgoed succesvol te laten zijn.

4
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

3456789%7(%) )$:%'4579-$$47
Crowdfunding is een alternatieve wijze om een onderneming in welke zin dan ook te
financieren. Traditioneel gaan ondernemers of initiatiefnemers in de meeste gevallen naar
de bank om een kredietaanvraag te doen en zo kapitaal te verkrijgen. Hoe deze aanvraag
tegenwoordig voor het overgrote merendeel verloopt is reeds besproken.
Crowdfunding is een manier om de vraag naar en het aanbod van kapitaal samen te
brengen, zonder tussenkomst van financile instellingen.
Crowdfunding gaat in principe als volgt: Een project is startklaar, maar heeft onvoldoende
kapitaal om haar doelstellingen te realiseren. Om dit kapitaal te verwerven biedt men het
project aan op een platform, veelal met behulp van internet, en vermeldt het benodigde
bedrag erbij. Op deze manier kan iedereen via deze website investeren in het project. Het
idee erachter is dat veel particulieren een relatief klein bedrag investeren en dat deze
kleine investeringen bij elkaar het project volledig financieren.
Dit in tegenstelling tot bankkredieten en grootinvesteerders, waarbij er sprake is van
slechts n of enkele investeerders die een groot bedrag inbrengen. Deze kleine
investeerders noemt men the crowd, het Engelse woord voor de mensenmassa.
De opkomst van crowdfunding bestaat naast bovenvermelde maatschappelijke
ontwikkelingen en tegen de achtergrond van de revolutie in de informatietechnologie en
de daarmee samenhangende opkomst van de netwerkmaatschappij. Crowdfunding maakt
gebruik van de nieuwe informatietechnologie om financiering te ontsluiten uit de door
netwerken gestructureerde maatschappij.

Figuur 1. Het idee achter crowdfunding




!"#$%&'(
!
"
#
$
#
%
"
&
'
"
#
(
)
*
+
'
,
&
#
-
&
.
+
#
"
#
(
)*+,+-,+./*.0.1 )*,.10.2+-+1 %+*-*3+.1
!"#$"%"#& ()"**"#+,-./
0"1$(2"#&"
3#4"+&"25#*
6"#5#*
728$9:& ( $5"#+& ;88295&<"&.15#* ( 48824"2:88/
;81$8"#5#* ( :.$8 =8#.&5"
3
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

Er zijn vier vormen van crowdfunding te onderscheiden:
1. Lening: lenen van geld voor een beperkte periode aan een bedrijf of particulier tegen
een rentevergoeding.
2. Investering: investeren in een bedrijf en daar zeggenschap en winstdeling voor krijgen
met aanvaarding van enig risico.
3. Donatie: ondersteunen van een goed doel en daar een immaterile tegenprestatie voor
krijgen.
4. Vooruitbetaling: ondersteunen van een ontwikkeling van product, dienst of anderszins
en daar een materile tegenprestatie voor krijgen in de vorm van de leverantie na
realisatie of terugbetaling in geval dat niet is geschied.
Crowdfunding wordt in het kader van vastgoed hier gedefinieerd als een publiekelijk
verzoek aan een (of meerdere) netwerk(en) van mensen voor een financile bijdrage
aan de realisatie van een vastgoedproject, in ruil voor het toekomstig rendement of een
andere materile dan wel een immaterile tegenprestatie of een combinatie hiervan.
Daarbij is in de optiek van de auteurs grip op het proces en op de betrokken partijen een
voorwaarde en een succesfactor om het gewenste resultaat te kunnen behalen.
Er spelen zoals gezegd specifieke zaken rond crowdfunding in vastgoed. Wanneer niet aan
een aantal voorwaarden wordt voldaan is de kans op duurzaam succes klein met
ontevredenheid van deelnemers en bijbehorende consequenties als gevolg en/of worden
wetten en regelgeving overtreden met ook de nodige impact.


6
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

;$'4522$%.$(7 $% <$'4522$%$%
Zoals aan de meeste initiatieven kleven ook aan een succesvolle invulling van
crowdfunding in vastgoed diverse randvoorwaarden. Niet onbelangrijk is het om de
belangen van alle begunstigden op een correcte en betrouwbare wijze te dienen

Figuur 2. Crowdfunding in vastgoed volgens Vermeer & Joore

Borgen van de kwaliteit is in dit kader een voorname voorwaarde. Voor elk van de
betrokkenen lichten wij dit vanuit de voor hen specifieke belangen in het onderstaande
kort toe:
- De eigenaar cq beheerder van het vastgoed heeft belang bij de realisatie van
projecten, waardecreatie en waardevastheid
- De huurder / exploitant van het vastgoed heeft belang bij een up-to-date pand om
zijn ambities in de exploitatie van het pand waar te maken (op korte n lange
termijn)
- De belegger / investeerder (crowd) heeft primair belang bij het veiligstellen van
zijn ingelegd kapitaal alsmede bij de te verkrijgen rente hierop. Daarnaast kan de
belegger uit persoonlijke of emotionele motieven kapitaal beschikbaar stellen voor
de ontwikkeling van voor hem interessante objecten
!"#$% ' !"#$% ( !"#$% ) !"#$% * !"#$% + !"#$% ,
-
.
/
0
1
233"40..-.10.
56/#77-.1 8
90"1#0%-.1
!""# %"& '()* +,-.
!"#$% :
/
0
0
1
#
)
1

2

)
3
4
(
5
+
.
"
&
.
!"#$% 0;!
6-.5.!-0"-.1
6"7.8()#(9:),.
;+8)&""1 %"7.8()#
<
5
"
.
=
(
1
>
-
.
9
0
7
;
0
"
-
.
1
<0200" = 0>4/#-;5;-0
233" = 0>4/#;5;-0
#90"00.?#@7;
5
6
/
#
7
7
-
.
1

8

9
0
"
1
#
0
%
-
.
1
7
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

- De beheerder van het crowdfundplatform maakt de totale constructie werkend.
Van contracten tot marketing tot het organiseren van toezicht. Daarmee is borging
van het totaalplaatje cruciaal voor het welslagen van zijn verdienmodel
- Het onafhankelijk toezichthoudend orgaan moet borgen dat de afgesproken
voorwaarden door de diverse partijen, maar in ieder geval door de beheerder van
het crowdfundplatform, worden nagekomen. Ter bescherming van de belangen
van de beleggers / investeerders.

35=/$4"'($&$ <$)(%,$0$%
Crowdfunding als fenomeen komt overgewaaid uit de Angelsaksische landen. Culturen
waarbij traditioneel de aandeelhouderswaarde bepalend is en focus ligt op korte termijn
winsten. In de VS en het Verenigd Koninkrijk is crowdfunding dan ook een
maatschappelijke revolutie, passend in een trend zoals eerder beschreven.
De achterliggende filosofie van crowdfunding toont echter grote gelijkenissen met onze
aloude coperatieve gedachte en grondbeginselen van het Rijnlands organisatiemodel.
Eigenaren hebben hierbij naast oog voor eigen rendement op korte termijn ook de zorg
voor andere belangen van langere termijn. Van medewerker tot klant en van maatschappij
tot natuur. Met de overtuiging dat op den duur organisaties en daarmee de eigenaren
afhankelijk zijn van omgevingsfactoren , is de parallel gelegd tussen de traditie aan de Rijn
en de overzeese trend.

De coperatie nieuwe stijl
Niet toevallig lijkt als rechtspersoon, ook rond crowdfunding, de coperatie Rijnlandse
bedrijfsvorm avant la lettre- dan ook zeer geschikt. Het is laagdrempelig op te richten en
past qua structuur en inrichting goed bij het gedachtegoed van crowdfunding.
De macht is verspreid onder stakeholders, uitvoering is gedelegeerd en toezicht is bij
statuut en wet geregeld. Zo kunnen meerdere doelen worden nagestreefd, met een
gezond lange termijn perspectief voor alle begunstigen.
Het grootste verschil is wellicht dat oude corporaties gestoeld zijn op bestaande
gemeenschappen zoals boeren in de streek (Campina) of katholieke burgers (DELA).
Een crowd voor funding zal in de praktijk echter goeddeels moeten worden gevormd. Al
dan niet met pijlers op bestaande groepen die iets gemeenschappelijks hebben van
streekgenoten tot sportclubleden en van betrokken stedelingen tot actieve beleggers.

8
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

>50 +"42$'(%) ? 35##9%(-"'($
De tijd van de sellersmarket waar elke vastgoedobject op voorhand een koper of huurder
vindt ligt intussen ver achter ons. Dat geldt ook voor de tijd waarin financiers in de rij staan
om op basis van een prospectus en een maquette volledige projecten te financieren. Door
frauduleuze initiatieven zijn alle partijen -gesteund door toezichthouders- alert. Zo hebben
enkel holistische plannen op voorhand kans op realisatie. Wat verstaan we hieronder?
- Projecten hebben werkelijk meerwaarde voor gebruiker en financier;
- Het project kan binnen vastgesteld budget en vastgestelde tijdsgrenzen
opgeleverd worden;
- Er is een klein risico op onvoorziene haken en ogen die deze voorwaarden onder
druk zetten;
- Er is grip op de in dit artikel besproken randvoorwaarden;
- Realisatie van het project heeft ook enige vorm van maatschappelijk relevantie,
ofwel een deel van het publiek dient het van enig belang te vinden.
Dan is het een kwestie van het grote verleiden, ook een nieuw fenomeen in de
vastgoedsector: welkom in de wereld van marketing en communicatie. Instrumenten die
strategisch en operationeel randvoorwaardelijk lijken te zijn geworden in de realisatie van
projecten zowel aan exploitatiezijde als aan financieringszijde.
Voor elk project zullen gepaste instrumenten ingezet moeten worden waarbij ook hier
online instrumenten dominant zijn geworden. Los daarvan zijn er drie uitgangspunten die
het succes maken of breken en die zullen we hier kort belichten:
A. Storytelling: Er is een inspirerend verhaal nodig, dat eenvoudig door te vertellen is
en waar mensen warm van worden. De kracht van crowdfunding komt vrij
wanneer projecten een hoge gun-factor hebben. Investeerders zullen zeker niet in
eerste instantie investeren enkel vanwege het verwachte rendement, daarvoor zijn
er teveel keuzemogelijkheden. Ze doen het omdat de initiatiefnemers met passie
kunnen vertellen over hun idee en het feit dat dit aansluit op de belevingswereld.
Zo kwamen de auteurs een Rotterdams object tegen dat gerenoveerd dient te worden ten
behoeve van een nieuwe bestemming, nu het advocatenkantoor na 20 jaar een
kantoortuin langs de A16 betrok en een failliete makelaar een ander pand leeg achterliet.
Bancaire financiering laat echter op zich wachten. De nostalgische panden staan nog fier
ondanks de vuurzee van de bombardementen in de tweede wereldoorlog. Toevallig
woonde de Rotterdamse commandant van de brandweer in de straat. Hij voorkwam
eigenhandig dat deze panden verloren gingen. Dit nostalgische emotionele en stoere
verhaal geeft inhoud aan het plan maar vormt zeker ook een kapstok voor verleiding van
financiers en huurders in de Rijnmond.
9
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

B. Urgentie: Er is voldoende druk om de fondsen binnen te halen en de exploitatie
rond te krijgen. Het is nu of nooit....
Hoewel vastgoedprojecten doorgaans een doorlooptijd hebben van kwartalen tot
jaren is de window of opportunity om de business case rond te krijgen kleiner dan
men denkt. In de praktijk blijkt dat hoe korter men voor de doorlooptijd van het
project uittrekt, des te hoger de kans is dat het project succesvol gefinancierd
wordt.
Op basis van de duizenden geslaagde n niet geslaagde projecten, heeft s werelds meest
invloedrijke crowdfundplatform Kickstarter een analyse gemaakt van het belang van een
korte doorlooptijd bij projecten. In onderstaand diagram is goed te zien dat de kans dat
een project gefinancierd wordt afneemt van 45-60% (bij projecten die maximaal 30 dagen
uittrekken voor het binnenhalen van financiering) tot 25% voor projecten die de maximale
termijn gebruiken die mogelijk is (bij Kickstarter: 90 dagen).


Figuur 3. Doorlooptijd volgens Kickstarter

Nu is de doorlooptijd van onroerend goed natuurlijk niet te vergelijken met de
ontwikkeling van een iPhone hoesje en mag worden aangenomen dat de termijnen voor
vastgoed niet gelden. Wel zijn de verhoudingen maatgevend. Wat werkelijk holistisch is,
wordt gedragen door het publiek. Op dat moment. Indien ook de rendements / risico
verhouding aannemelijk te maken is en aan de in dit artikel besproken randvoorwaarden is
10
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

voldaan, lijkt ook de laatste horde neembaar in het verleiden van de deelnemers.
Communicatie vormt hierbij de sleutel.
C. Communicatie : Geen afhankelijke opstelling van een makelaar, brochure en
kijkdagen maar de initiatiefnemer gaat actief online en offline om het project
gepast te promoten.
Een van de belangrijkste regels bij crowdfunding is dat investeerders niet kiezen voor de
belegger of het platform om te investeren, maar voor een specifiek project, nadat ze hier
iets over gezien of gehoord hebben.
Daarom is het uiterst belangrijk om zoveel mogelijk eigen bestaande netwerken in te
zetten en van investeerders ambassadeurs te maken. Dit door ze tijdens het proces op de
hoogte te brengen en te houden van de voortgang, door ondersteuning te vragen om het
project onder de aandacht te brengen. Maak het zo eenvoudig mogelijk om je verhaal
verder te verspreiden. Dit kan bijvoorbeeld door informatie deelbaar te maken via social
media en door regelmatig updates rond te sturen via nieuwsbrieven.
Een positieve uitstraling van een project, direct vanaf de start, ontstaat als vr presentatie
reeds 5% financiering is gerealiseerd, uit eigen kring, liefst pro actieve ambassadeurs met
goede naam en sterk netwerk.
Hoewel via social media een groot bereik valt te behalen, heeft het leveren van een
persoonlijke bijdrage op bijeenkomsten veel impact, met name wanneer het authentiek is.
Het is een beproefde manier om passie over te brengen op de potentile deelnemers.
@"' (, $$% -456789%7/0"'854#A
Voor een project kan een eigen beheerorganisatie en communicatieprogramma opgezet
worden. Maar dat blijkt een vak apart. Deze functie wordt daarom veelal door zogenaamde
crowdfundingplatformen ingevuld. Specialistische organisaties ingericht op beoordeling
van projecten, het presenteren van een aanbod, verkrijging van funding en invulling van
enigerlei vorm van kwaliteitstoezicht . Althans wanneer we de initiatieven met goede
reputatie belichten.
In de regel ondersteunen deze platformen meerdere projecten. Hierdoor besteedt een
projecteigenaar het beheer uit (tegen vergoeding) om zich op de core business te kunnen
concentreren.
Vanuit het platform gezien zit de belangrijkste taak opgesloten in het maken van een
goede voorselectie ten aanzien van de projecten en de projecteigenaren die een project
via crowdfunding willen laten financieren. Heeft de projecteigenaar geen concreet verhaal
waarom het initiatief zo belangrijk is of heeft hij geen duidelijk idee over de wijze waarop
het project gepromoot gaat worden, dan zijn er twee opties:
11
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

1. de betreffende persoon zal ondersteund moeten worden;
of
2. het project moet worden afgewezen.
Deze eerste schifting is van het grootste belang, om de kans op voldoende succesvolle
projecten zo hoog mogelijk te houden. Want dat is begrijpelijkerwijs essentieel voor de
uitstraling van het platform.
Voor de betrouwbaarheid van het platform is het belangrijk dat er goed gekeken wordt
naar de begroting van het project. Daarnaast is het van belang of het project daadwerkelijk
gerealiseerd kan worden. In de praktijk zullen begroting en communicatieplan in
samenspraak worden aangescherpt om de kans op succes zo hoog mogelijk te laten zijn.
Tot slot verlangt de Autoriteit Financile markten (AFM) een vergunning indien sprake is
van het aantrekken van geld bij particulieren. Het traject van aanvraag en verkrijging met
de bijbehorende voorwaarden stimuleert uit uitbesteden aan professionals onder toezicht.
>"%7&5546""47$%B 4(,(-5C <$.$$4 $% '5$D(-.'
Belangrijk voor beleggers is waar hun kansen liggen op rendement. Minstens zo belangrijk
voor beleggers is om te weten welke risicos zij lopen. Inzicht in kansen en risicos staat
immers aan de basis van de weloverwogen keuze ten aanzien van de inzet van kapitaal. De
kansen dienen hierbij helder en begrijpelijk te zijn. Voor de risicos geldt dat naast het feit
dat zij inzichtelijk zijn, ook duidelijk moet zijn op welke wijze welke partij de risicos tot een
aanvaardbaar niveau beheersbaar maakt. Pro-actief , transparant en bewust omgaan met
het krachtenveld dat bestaat tussen kapitaal, rendement en risico. Hierbij dienen uiteraard
ook de basale fiscale en juridische vraagstukken naar behoren te worden ingevuld.
Vanuit de wetgever en toezichthouder gelden spelregels die dienen ter bescherming van
de verschillende stakeholders. DNB en AFM stellen in dit kader dat bij elk project waaraan
een geldgever deelneemt, het risico bestaat dat er misbruik wordt gemaakt van zijn
vertrouwen. Voor het crowdfundplatform dat inzet op de varianten lenen en/of investeren
geldt dat zij doorgaans onder toezicht vallen op grond van de Nederlandse financile
toezichtswetgeving.
Het is initieel van belang hoe je als initiatiefnemer c.q. crowdfundplatform zorgt voor
borging dat crowdfunding in vastgoed goed is voor de belegger, goed is voor de
vastgoedeigenaar en/of beheerder en goed is voor de huurder / exploitant van het
vastgoedobject aldus Paul Joore. Dat de invulling hiervan aantoonbaar in
overeenstemming moet zijn met de door wetgever en toezichthouder gestelde kaders, is
duidelijk.
12
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

Voor de belegger is het noodzakelijk om te kunnen steunen op de professionaliteit en
kwaliteit van de vastgoedeigenaar en/of beheerder en van de huurder / exploitant van
het vastgoedobject. Bestaansrecht en continuteit van deze partijen moeten verdergaand
geborgd zijn voordat de belegger met een gerust gevoel zijn geld investeert in het
crowdfund. Cijfers zijn de basis, maar het gaat vooral om de wereld achter de getallen: het
zijn de mensen die het moeten doen.
Immers, om je doel te bereiken moet je bewuste, doelgerichte keuzes maken. Bovendien,
hoe kun je ooit grip krijgen op je organisatie als je niet weet wat je bestaansrecht is. Het is
te allen tijde van belang dat de ondernemer zicht heeft op waar de kansen liggen voor zijn
bedrijf, maar ook dat hij weet welke risicos zijn bedrijf loopt. Initieel lijkt het daarom zinvol
om een onafhankelijke toetsing uit te voeren waaruit blijkt in hoeverre de ondernemer
grip heeft op zijn organisatie.
Indien de terugbetaalcapaciteit van de betreffende partijen op voorhand als voldoende
wordt ingeschat, komt er aansluitend een periode waarin dit bewezen moet worden in de
praktijk. Financiers vinden het belangrijk om rapportages over de werkelijke performance
te kunnen doorgronden. Belangrijker nog is dat de toekomstige kredietwaardigheid en
prestatie-betrouwbaarheid nadrukkelijk in beeld is.
Met het oog gericht op zowel kansen als bedreigingen/verstorende elementen: met
andere woorden inzicht in de terugbetaalcapaciteit van de vastgoedeigenaar en/of -
beheerder aan de uiteindelijke belegger. Met name early warnings ten aanzien van
mogelijke verstorende factoren in de terugbetaalcapaciteit, zijn van groot belang om tijdig
in te kunnen grijpen.
Het inrichten van een rapportagesysteem, voorzien van de juiste prestatie- en risico-
indicatoren, is hierbij een voornaam instrument. Het borgen van de betrouwbaarheid van
de door het rapportagesysteem te verstrekken informatie is zo mogelijk nog belangrijker.
De AFM zal in de uitvoering van haar taak als onpartijdige toezichthouder ook op dit vlak
strenge kwaliteitseisen als uitgangspunt hanteren.
EF+
Alsof er nog niet genoeg intrinsieke redenen zijn voor een crowdfundplatform om de
borging van betrouwbare rapportages meer dan serieus te nemen. AFM volgt de
ontwikkelingen met argusogen en tracht de wildgroei te beteugelen.
AFM heeft een richtlijn opgesteld die kort en goed het onderscheid maakt tussen een
geldlening of investering. In het eerste geval is eigenlijk zonder uitzondering sprake van
een vergunningsplicht. In het tweede geval niet. Zie bijlage 1.
13
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

Vermeer en Joore stellen dat de AFM met haar complexe en kostbare vergunning structuur
deels een schijnzekerheid creert, drempels voor eigentijdse financieringen blokkeert en
uitnodigt tot u-bocht constructies. Het antwoord zit niet in intensief overheidstoezicht
dicht op de markt maar in het zelfreinigende vermogen van crowdfunding initiatieven met
actieve controle en sturing door de crowd met overheidstoezicht op afstand.

G4$%7,$''$4 H!
Hoewel Nederland vaak trendsettend is in nieuwe ontwikkelingen, ook het op gebied van
crowdfunding, zo is in 2013 meer dan 50 miljoen bijeengebracht, is een succesvol initiatief
in vastgoed begin 2014 nog niet in zicht.
In de VS hoe kan het ook anders- is dat al wel het geval. Het jaar 2013 is het jaar van de
grote doorbraak geweest, getuige het toenemend aantal succesverhalen en beloftes.
Recent zijn enkele initiatieven doorgebroken met de realisatie van toonaangevende
projecten.
De doorbraak in de VS is mede te danken aan een nieuwe wet uit 2012, Jumpstart Our
Business Startups Act of JOBS Act. Zonder toezicht van de Securities and Exchange
Commission (S.E.C) kan elke volwassene tot $ 2.000 per jaar of 5% van het inkomen jaarlijks
investeren in crowdfunding. Waar voorheen een vergunning of een minimaal vermogen
van de belegger nodig was. Nieuwe regelgeving wordt verwacht om bureaucratie te
verkleinen en flexibiliteit te vergroten.

Een bijzonder sympathiek project is van Fundrise in Washington DC met
kenmerkende succesfactoren. Een leegstaand pand op 906 H Street NE is
aangekocht en krijgt na renovatie, gefinancierd uit crowdfunding, een nieuwe
beloftevolle bestemming met maatschappelijk draagvlak.
Het is een eenvoudig concept, vertelt Daniel Miller, co-founder of Fundrise aan de
New York Times. Je moet in staat worden gesteld om in je eigen omgeving te
investeren. Vrij vertaald is het motto; Je bent wat je met je geld doet. De buurt
neemt het voortouw over wat er in de eigen omgeving gebeurt in plaats van een
anonieme investeerder van ver weg. Dat prikkelt een toenemend aantal Amerikanen
die reeds voor $ 1.000 mede eigenaar kunnen worden. Het beloofde rendement van
7% lijkt ondergeschikt aan het emotionele rendement iets goeds te doen met het
geld.
14
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

In New York komt het fameuze Empire State Building in handen van het publiek. Wie
droomt er nu niet van mede eigenaar te zijn van een landmark en ondertussen een
veelvoud te ontvangen van de rente op je spaarrekening? Het zijn deze spraakmakende
projecten die breed uitgemeten worden in de media en daarmee het grote publiek warm
maken.

3456789%7(%) "-'(&$$4' <"%2
Decennia is de vastgoedsector n financile wereld een aanbodgerichte markt geweest.
De snel en structureel veranderde wereld vraagt echter sinds de crisis ook van de
vastgoedeigenaar en/of beheerder een nieuwe opstelling. Zonder aanpassingsvermogen
stokt immers de ontwikkeling, te meer nu banken nauwelijks nog enig risico wensen te
nemen en huurders stemmen met hun voeten.
Crowdfunding kan de traditioneel denkende en vaak conventioneel opererende partijen in
vastgoed een goede dienst bewijzen. Een substantieel gedeelte van een investering wordt
gedragen door een grotere gediversifieerde groep van mensen, die vertrouwen hebben in
een goede rendement en risico. Zij geloven in het project en spreken hun vertrouwen uit
in de waarde creatie.
Dit draagt onmiskenbaar bij aan de (her)overwegingen voor de bank een aanvraag tot
hypothecaire lening te honoreren. Het eigen vermogen van de aanvrager is toegenomen
en een groep investeerders die de plannen ondersteund, nihileert het bancaire risico.
De gezamenlijke beleggers en de bank zorgen zo voor herstel van de balans in het
vastgoed. Samen geven zij een impuls aan de ontwikkeling van veelbelovend en gewenst
vastgoed in Nederland. Mede als gevolg daarvan krijgt niet alleen de bouwsector een
impuls maar ontstaat het vliegwieleffect voor de gehele Nederlandse economie van
toeleveranciers tot werkgelegenheid.
Niet in de laatste plaats worden lokale initiatieven omarmd en
leegstand en verloedering tegengegaan, hetgeen het gevoel
van welbehagen en cohesie in de maatschappij vergroot.

I(88$4$%'("'($
Binnen crowdfunding kan onderscheid gemaakt worden in
gedifferentieerde producten die elk een eigen toepassing, duur
kennen en daarmee een markt en doelgroep bedienen.
13
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

Grofweg zijn 4 vormen van crowdfunding rond vastgoed te onderscheiden met elk hun
eigen merites. Van rendement/risico verhouding, duur en meer of minder actieve rol van
participant tot de mate van verhandelbaarheid.

Vastgoed Crowdfund Hypotheek (VCH): Het verstrekken van hypothecaire leningen
middels publieksfinanciering waarbij de belegger als mede hypotheekgever kan bepalen
welke hypotheeknemer en/of object zijn inbreng toekomt.
Vastgoed Crowdfund Belegging (VCB): Het verschaffen van eigen vermogen voor
aankoop en beheer van vastgoed middels publieke participaties.
Vastgoed Crowdfund Ontwikkeling (VCO): Het verschaffen van eigen vermogen om
vastgoedontwikkeling te kunnen verrichten.
Vastgoed Crowdfund Exploitatie (VCE): Het verschaffen van eigen vermogen om
exploitatie in vastgoed te kunnen faciliteren.


Tabel 1. Differentiatie productcategorien


!"#$ %&'&() %$*+$,$*- %). !$/,&0* 1$/23*+$.433/
13'-5)$+ 7/)8+9:*+
;"#)-2$$< =17;>
!""#
$%&
'()* +",,-./. !"0#. 1-2,2.3.04
13'-5)$+ 7/)8+9:*+
?$.$55&*5 =17?>
5-44.!
6('%&
)(7* +",,-./.%
"82-./.
5-44.!!"0#. #9.4
13'-5)$+ 7/)8+9:*+
@*-8&<<$.&*5 =17@>
:99#
'()%&
7(;* "82-./. 39<2. 5"2-#
13'-5)$+ 7/)8+9:*+
AB#.)&-3-&$ =17A>
=..< :99#
)(7%&
;(?$* +<9("82-./. 39<2. 0"1@.!-A3,
16
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

J, $$% 7554<4""2 '$ &$46"-.'$%A
Na eerste successen van crowdfunding als innovatieve invulling van hiaten in financiering
in uitlopende sectoren, volgt schoorvoetend ook de introductie in de meer conservatieve
vastgoedsector.
Projecten met een maatschappelijke relevantie die verder gaat dan het winstoogmerk van
eigenaar en huurder zijn het meest kansrijk zo blijkt uit onderzoek. Juist deze projecten
weten het grote publiek in beweging te brengen. Bestaande objecten die een verbouwing
of renovatie dienen te ondergaan voor sympathieke toepassing lijken daarmee op
voorhand het meest aantrekkelijk.
De terugtrekkende beweging van de banken creert ruimte voor publieksinitiatieven om
daarmee het financile gat op te vullen. Ook banken gaan crowdfunding rond onroerend
toejuichen. Zij worden immers ontzien in het nemen van risico en kunnen desgewenst met
een gerust hart de financiering verstrekken voor goed gedekt deel.
Grootste winst zit misschien wel in het toevoegen van maatschappelijk draagvlak om zo
de succeskans te vergroten. De auteurs stellen als voorwaarden voor duurzaam
vertrouwen en succes dat ook de huurder annex exploitant en het crowdfundplatform
onder actief toezicht dienen te vallen. Dus niet enkel de vastgoedeigenaar en/of -
beheerder.
De voornaamste voorwaarde voor succes, volgens Vermeer en Joore, is echter een
algehele oprechte manier van werken. Dit verlangt een cultuuromschakeling van de
vastgoedsector n de financile wereld. Het is de markt anno nu die vraagt om een
eigentijdse visie met dito beheerders. Een organisatie die toeziet op afspraken en kwaliteit
n die bovendien een groot publiek weet te bereiken met uitgekiende campagnes.
Het opent de deuren voor nieuwe toetreders die niet benvloed zijn door het oude denken
en handelen. Met leiders die open staan voor samenwerking, het aanstellen van
onafhankelijke toezicht in de actieve rol, die alle belangen overzien en de partijen scherp
houden.
Een afgeleide innovatie wellicht, van de oeroude coperatie. Het korte termijn winst
denken maakt plaats voor gezonde langere termijn rendementen met oog voor belangen
van alle stakeholders n maatschappelijke relevantie. Herleving van een oude filosofie die
Nederland lange periode van voorspoed heeft bezorgd.
Een massale Nederlandse omarming van crowdfunding in Nederlands vastgoed kan -
onder de juiste condities- de individuele belegger en ondernemer maar ook de welvaart
weer een flinke vooruitgang bezorgen. Vermeer en Joore verwachten dat 2014 het jaar
van de doorbraak kan zijn. Zeker indien de toezichthouder het Amerikaanse model volgt
en de toetredingsdrempel verlaagd.
17
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0


;(10")$ KB H$4)9%%(%) 4$)(#$ EF+
!"#$$%&$'#& )*+,-./&-0&1 2++* '%&0&1%& ##& $#*"0)/'0%*%& %&3+. +&-%*&%40&1%&
1. Worden vla heL plaLform flnanclerlngen versLrekL ln de vorm van lenlngen?
!A, dan ls sprake van opvorderbare gelden ln de zln van de WfL. PeL crowdfundlng plaLform verrlchL
werkzaamheden als Lussenpersoon Len behoeve van heL aanLrekken of Ler beschlkklng verkrl[gen van
opvorderbare gelden van heL publlek. ueze werkzaamheden zl[n verboden zonder een onLhefflng van
de AlM. PeL plaLform moeL dan ook een onLhefflng aanvragen voor heL bemlddelen ln opvorderbare
gelden. Lr kan bovendlen sprake zl[n van kredleL ln de zln van de WfL. Ca verder meL vraag 2.
nLL, dan kan sprake zl[n van crowdfundlng voor lnvesLerlngen, als de flnanclerlngsvorm geen donaLle
of glfL ls. Ca verder meL heL sLappenplan voor lnvesLerlngen ln ondernemlngen.
2. Worden vla heL plaLform (ook) lenlngen versLrekL aan consumenLen?
!A, dan ls sprake van kredleL ln de zln van de WfL.
PeL crowdfundlng plaLform bemlddelL ln kredleLen en deze acLlvlLelLen zl[n verboden zonder
vergunnlng van de AlM. PeL plaLform moeL een vergunnlng van de AlM aanvragen voor heL
!"#$%%"&"' $' )*"%$"+, -"+ .*/0%12'%$'3 4&5+1/*# 6/"1+ '$"+ /7"* 8! ##! $#%&'!!(!& $))% *#+
!"#$%%"&"' $' )*"%$"+ ,' ""' -'+."//$'0 voor heL bemlddelen ln opvorderbare gelden Le beschlkken.
Lr kan een vergunnlng worden aangevraagd voor heL bemlddelen ln consumpLlef kredleL, meL daarbl[
de exLra producL/dlensLcomblnaLle 'bemlddelen ln spaar- en beLaalrekenlngen'. uan ls een aparLe
onLhefflng voor heL bemlddelen ln opvorderbare gelden nleL nodlg.
nLL, dan ls geen sprake van kredleL ln de zln van de WfL. ulL ls heL geval als er ulLslulLend lenlngen
worden versLrekL aan ondernemers. Lr moeL er wel een onLhefflng zl[n voor heL bemlddelen ln
opvorderbare gelden (zle vraag 1).

!"#$$%&$'#& )*+,-./&-0&1 2++* 0&2%5"%*0&1%& 0& +&-%*&%40&1%&
1. Worden vla heL plaLform lnvesLerlngen gedaan ln de vorm van aandelen?
!A: dan kan sprake zl[n van effecLe! #$%!&!'%()* %!+,-./*!,*!01 Ca verder meL vraag 3.
nLL: ga naar vraag 2.
2. Worden vla heL plaLform lnvesLerlngen gedaan ln de vorm van obllgaLles?
!"# %&' (&' )*+&(, -./' 0&' ,11,23,' 41.'&'2.56, .nsLrumenLen). Ca verder meL vraag 3
18
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

nLL: als de lnvesLerlng nleL ln de vorm van aandelen of obllgaLles geschledL, kan nog wel sprake zl[n
van effecLen, als sprake ls van andere waardebewl[zen of schuldlnsLrumenLen. Leg bl[ Lwl[fel uw
consLrucLle Ler beoordellng voor aan de AlM.
3. Zl[n de beLreffende aandelen of obllgaLles verhandelbaar?
!A: dan ls sprake van effecLen en dus van flnanclele lnsLrumenLen. ue AlM ls van oordeel daL de
acLlvlLelLen dle een plaLform verrlchL, moeLen worden aangemerkL als heL o!"#$!%&! &! ())*%&#&!
!"# %&'(&) !"# *(+'*(!(&) ,(- .(-&(//0#* -%- '0( 10#"#203+( 0#)-&4,(#-(# 5%&'(&&(,0))0(&67 8""&%,
ls sprake van heL verlenen van een belegglngdlensL en deze acLlvlLelL ls verboden zonder vergunnlng
van de AlM. PeL plaLform moeL een vergunnlng van de AlM aanvragen als belegglngsondernemlng.
nLL: dan ls geen sprake van een effecL. Lr kan nog wel sprake zl[n van een ander flnancleel
lnsLrumenL. Leg bl[ Lwl[fel uw consLrucLle Ler beoordellng voor aan de AlM.
M$4""7/0$$)7$ 0('$4"'994
AFM 2013: DNB en AFM geven interpretatie over crowdfunding
Akker, P. Van den, Kleverlaan, R., Koren, G., Vliet, K. (2013) Samen mogelijk maken;
Onderzoek naar de motivaties van crowdfunding in Nederland (Nationaal Crowdfunding
Onderzoek)
Bellaflame, P., Lambert, T., Schweinbacher, A. (2011) Crowdfunding: Tapping the right
crowd
Birkenshaw, J. , Hamel, G. (2008), Management Innovation; Academy of Management
review, vol 33 Nr. 4, 825-845
Brounen, D., Grieken, H. van, Levie, M. (2012). Real Estate Innovatie: Innoveren of Reageren?
Webinar 19 maart 2013 via TiasNimbas intranet.
Crowdfunding latest invasion: Real Estate, Forbes 19 april 2013
How crowdfunding could reshape real estate funding, Forbes 12 december 2013
Lichfield, N. (1996). Community impact evaluation. UCL Press Limited. London
Ordanini, A, Miceli, L, Pizetti, M, Parasuraman, A (2012) Crowdfunding: Transforming
Customers into Investors Through Innovative Service Platforms
Shahidur, R.K., Gayatri, B.K., Hussain, A.S. (2010) Handbook on impact evaluation:
quantitative methods and practices. World Bank, Washington DC.
We gaan ons geld op een andere manier verdienen, Financieel Dagblad 6 maart 2014
19
!"#$%&'(%)(* )( ,-./*#0% ,0".)0 123 4--"/ 5367 ,0"800" 9 :##"0

N&$4 7$ E9'$94,
Mike Vermeer is innovatie ondernemer en begeleidt organisaties in de ontwikkeling en
realisatie van verandering, met specialisatie in financiering van innovatie. FinaPedia.nl
Paul Joore ontwikkelde de QualityScan inControl en helpt ondernemers bij het inzichtelijk
maken n benutten van prestatie-verbeter-potentieel in hun organisaties. QualityScan.org
Met speciale dank aan Klaas Kroot, directeur Financieel Opleidinginstituut FOI.nl
Dit betoog is gebaseerd op een uitvoerige praktijk- en literatuurstudie in het jonge veld
van alternatieve financiering in vastgoed. Conclusies en aanbevelingen zijn dan ook
gebaseerd op een momentopname en met de nodige terughoudendheid geformuleerd.


Bezoek ook de LinkedIn groep: Een uitgave in opdracht van:

Versie 3.0 Copyright 2014
Alle rechten voorbehouden
FinaPedia
CrowdFunding & VastGoed