You are on page 1of 9

1)  Please  describe  in  bullet  points  how  application  of  procedural  due  process,  substantive  due  process,  the 

so‐called 
takings  clause,  and  the  “Community  Development  Act”  formerly  known  as  the  Local  Government  Comprehensive 
Planning  and  Land  Development  Act  or  “Growth  Management  Act”  come  together  to  establish  a  procedural  and 
substantive framework for consideration of applications for development approval.  
 
■ Due process, which comes from the 5
th
 amendment of the U.S. Constitution, is the application of the concept that no 
person  should  be  “deprived  of  life,  liberty,  or  property  without  due  process  of  law.”  There  are  two  prongs  to  due 
process:  (1)  procedural,  which  I  would  summarize  as  making  sure  our  legal  processes  are  fair;  and  (2)  substantive, 
which I would summarize as making sure the legal outcome is necessary and not discriminatory. 
 
■ In terms of considering an application for development approval, procedural due process exists to make sure there are 
several criteria met throughout the process. These criteria outlined below attempt to keep the process of deciding on a 
development  approval  fair  for  all  parties  involved  –  the  property  owner,  developer,  and  any  other  residents  or 
neighbors  who  might  be  negatively  or  positively  impacted  by  the  proposed  development.  It  is  meant  to  ensure  a 
participatory  procedure  with  meaningful  participation  and  timely  notice,  and  a  process  with  clear  rules  and  equal 
treatment. 
 
o The  process  must  give  notice  to  all  parties.  This  means  notice  that  is  timely  and  effectively  disseminated.  A 
problem with this has always been deciding on what constitutes effective notice, since some residents may look to 
websites  for  information  while  others  prefer  mailed  notices  of  a  hearing,  though  some  cities  may  find  the  most 
cost‐effective option is just to place a sign at the property under consideration. Keeping a consistent policy for how 
and when notice of a hearing is to be given is the best way to mitigate this, since all residents  will  know what to 
expect. 
 
o Just  like  in  a  criminal  or  civil  trial  where  both  the  accused  and  the  plaintiff  have  a  right  to  be  heard  as  per 
procedural due process, there must be an administrative hearing regarding development approvals where citizens 
have the right to be heard by a neutral committee before a decision is made.  
 
 Weaknesses  implicit  to  hearings  include  that  the  committee  may  not  actually  be  impartial.  Corrupt  council 
members may put their own interests ahead of community favor and thus approve or deny a decision without 
regard  to  opinions  expressed  during  a  hearing,  or  may  have  taken  part  in  ex  parte  communication  and  been 
unduly  influenced  by  information  not  presented  to  the  public  within  the  confines  of  the  hearing.  Per  the 
Sunshine Law, such communications should be disclosed, but they are not always done so sufficiently. 
 
 Because  no  government  system  can  absolutely  ensure  the  presence  of  a  fair  and  impartial  tribunal,  the  best 
way  to  mitigate  these  weaknesses  (which  would  be  violations  of  procedural  due  process)  is  to  appeal  the 
decision to the court system via a writ of certiorari and allow the court to review the record of the hearing.  
 
o One  of  the  ways  procedural  due  process  is  met  in  administrative  hearings  is  to  keep  an  accurate  record,  which 
includes  everything  that  was  said  or  submitted  to  the  committee  during  the  hearing.  Issues  may  arise  when  the 
record  is  referred  to  by  the courts,  which cannot  always  tell  whether  the  statements  (for  instance, regarding  the 
amount of surplus traffic that will be generated by the proposed development) are made by disgruntled neighbors 
or by traffic engineers with subject‐matter expertise. A way to mitigate this issue is to allow for cross‐examination 
of  speakers  during  the  hearing,  though  this  may  prolong  the  meeting  and  risk  ruffling  a  few  feathers  of  the 
committee. 
 
■ Substantive  due  process  also  comes  into  play  in  an  application  for  development  approval.  For  one,  it  means  that  the 
government’s  land  use  decisions  should  bear  a  relationship  to  the  public  health,  safety,  and  welfare  (as  per  Euclid  v. 
Ambler,  1926).  In  the  context  of  major  land  use  or  zoning  decisions,  the  courts  generally  defer  to  local  government 
decisions  in  these  areas  as  long  as  city  staff  can  show  at  least  a  fairly  debatable  link  between  their  decision  and  the 
public health, safety, and welfare. Thus, if an application for development approval is approved, and it is appealed to 
the courts, and the courts find that there was no procedural due process violation and the local government’s decision 
was fairly debatable, it would likely be upheld.  
 

■ However,  some  courts have found  that  when  a  land  use decision  applies  to  only a  few  (e.g.,  <  5)  parcels,  it  may be  a 
quasi‐judicial rather than a legislative decision and it could be subject to strict scrutiny by the courts (Brevard v. Snyder, 
1993).  Other  times  when  an  administrative  decision  is  subject  to  strict  scrutiny  include  when  a  suspect  classification, 
such as race, or a fundamental right is thought to involved. 
 
o This  part  of  the  substantive  due  process  framework  is  contested,  because  it  could  theoretically  make  the  courts 
the  final  decision‐making  authority  on  individual  development  decisions,  and  thus  bypass  the  local  government’s 
authority  for  these  decisions,  which  notably  was  not  intended  under  Florida’s  1985  Growth  Management  Act.  In 
addition, since lower court judges are also elected, like the city government members, there cannot always be an 
assurance of impartiality. 
 
■ In the mid‐1970s, as a result of local governments’ inability to deal with rapid population growth in Florida, the state 
passed  the  Local  Government  Comprehensive  Planning  and  Land  Development  Regulation  Act,  which  among  other 
things required that local governments adopt comprehensive plans compliant with state and regional plans, and then 
make land use decisions in accordance with the plan. This act furthered the substantive and procedural framework by 
adding  another  layer  of  justification  for  the  context  of  development  decisions  (you  can  test  in  court  whether  it 
complies  with  the  plan)  and  set  up  a  process  for  appealing  certain  decisions  to  an  adjudicatory  commission,  which 
fulfilled the need for a hearing but limited who had the right to participate. 
 
■ The 1970s ELMS laws were also key for designating a process for development decisions concerning developments of 
regional  impact  (DRIs)  and  for  protecting  areas  of  critical  state  concerns,  such  as  the  Florida  Green  Swamp  or  Florida 
Keys where development could have serious environmental ramifications. 
 
o A limitation of the adjudicatory process set up in the 1970s laws was that only certain people had “standing” to be 
heard by the final administrative panel (you had to be a state planning agency, property owner, or the developer). 
Individual citizens had no say. 
 
■ As  a  result  of  a  number  of  issues  with  the  1970s  legislation,  including  costly  and  lengthy  development  approvals, 
inadequate funding, limited standing to appeal decisions, and a continued inability of local governments to cope with 
infrastructure and environmental concerns due to population growth, in 1985 Florida passed an updated act known as 
the Growth Management Act. 
 
■ Under the Growth Management Act, there were stricter requirements on local governments’ adoption and content of 
comprehensive plans. In addition to requiring that local land use decisions were “consistent” with the plan, which was 
consistent with state and regional mandates, there was a concurrency requirement to ensure adequate infrastructure 
concomitant  with  development  decisions—although  this  concept  did  not  take  effect  as  intended.  (Rather  than 
achieving appropriate public facilities, development leapfrogged to places where the developer would not need to bear 
the costs of widening roads etc.) 
 
■ As  a  consequence  of  Growth  Management,  the  due  process  framework  for  approving  or  denying  a  development 
application  must  now  take  into  account  whether  the  application  is  consistent  with  the  comprehensive  plan,  and  now 
cities  must  offer  a  hearing  to  any  affected  citizens  (not  just  property  owners  or  developers)  who  are  challenging  the 
decision, which is to occur via an administrative appeal process (see earlier bullets for issues with courts now being the 
final say‐so on some development decisions). 
 
■ In  addition  to  the  quiet  revolution  in  growth  management  that  took  place  in  Florida  in  the  1970s  and  1980s,  the 
“takings clause” of the U.S. Constitution, which holds that private property should not “be taken for public use, without 
just  compensation”  (5
th
  Amendment),  has  also  been  an  important  topic  in  substantive  due  process.  Since  courts  are 
allowed  to  review  the  substance  of  legislative  decisions  as  part  of  substantive  due  process,  they  can  review  cases 
where  a  “taking”  is  alleged  in  land  use.  This  was  particularly  important  in  the  1970s  when  local  governments  were 
pushing  the  envelope  as  far  as  they  could  in  terms  of  land  use  regulations  in  order  to  preserve  a  wealthy,  white 
identity. 
 

■ Important cases that have shaped the substantive issue of takings are briefly summarized below. 
 
o Pumpelly  v.  Green  Bay  (1871):  Court  recognized  that  an  exercise  of  government  power  can  have  an  impact  that 
constitutes a taking, even if the government does not take title to the land. 
 
o Mugler  v.  Kansas  (1887):  Government  can  prohibit  noxious  or  illegal  uses  (such  as  Prohibition)  without  it 
constituting a taking of your right to use your property. 
 
o Hadacheck v. Sebastian (1915): What constitutes an economically beneficial use of your property can change over 
time and not be considered a taking. 
 
o Pennsylvania Coal v. Mahon (1922): If a regulation goes too far, it can be considered a “regulatory taking.” 
 
o Penn Central v. New York (1978): Determining the jurisprudence of takings looks at the development as a whole, 
not  discrete  segments,  wherein  the  whole  property  must  be  deprived  of  all  economically  beneficial  uses  –  no 
partial takings. 
 
o Monell  v.  City  of  New  York  (1978):  Court  ruled  that  governments,  like  corporations,  are  considered  “persons” 
under the law and thus can be held liable for damages in Federal court under civil rights laws as well as liable for 
just compensation in state courts under the takings clause. 
 
■ A weakness of the takings issue is that courts may be hesitant to rule a legislative action as a taking, because the courts 
know that the money to pay the just compensation (and possible damages) will have to come from public coffers and 
be diverted away from necessities such as education. 
 
■ One such possible remedy to the issue of regulatory takings may be legislation such as Florida’s Burt J. Harris Property 
Rights  Act,  which  establishes  an  alternative  dispute  resolution  process  to  resolve  questions  of  regulatory  excess 
between  the  affected  property  owner  and  the  government.  Through  this  procedure,  courts  can  be  avoided  and  a 
theoretically  impartial  arbiter  can  oversee the dispute.  To  be  fair  to  the  property  owner  under  this  law, governments 
are obligated to propose suitable alternatives, which they are not required to do through the normal procedure. 
 
 
2) A city’s zoning code provides that notice shall be given at least fourteen (14) days prior to a public hearing on a zoning 
matter by posting a sign of at least four (4) square feet on the property which is the subject of the zoning matter and by 
publishing notice in a newspaper of general circulation. The night of a scheduled public hearing, the city discovers that 
notice was published in the newspaper, but that notice was posted on the wrong property. What should the city do? 
Postpone the hearing and give notice again or proceed with the hearing as scheduled? Please explain the basis for your 
answer.  
 
The city should postpone the hearing and give notice again. Because the city’s zoning code explicitly states that 
notice should be given both in the newspaper and posted on the property, the city could be liable for violating procedural 
due process. It is possible that some persons affected by the zoning matter may have seen the posting on the (wrong) 
property and prepared an argument or opinion thusly, based on the expectation that the city was giving notice of a 
hearing on that (wrong) property. As such, if the hearing had proceeded as scheduled, the parties who saw the correct 
notice in the newspaper would have an unfair advantage over those that had relied on the city’s posting process. This 
violates the concept of keeping the hearing fundamentally fair for all involved, which is a cornerstone for procedural due 
process. As a quasi‐judicial proceeding, the zoning hearing is still required to be fundamentally fair. Going ahead with the 
regularly scheduled meeting is not only unfair to the residents potentially affected by the zoning matter, it also goes 
against the city’s own zoning code’s parameters for how to give effective notice and it will likely open up the city to 
litigation following the hearing. The easiest and most fair solution for all involved is to reschedule the hearing and 
redistribute corrected notices. 
 
 

3) A zoning matter comes before a City Council for a public hearing. After the title of the proposed approval is read into 
the record, the clerk swears in all of the members of the audience who plan to speak at the hearing. During the hearing, 
a neighbor who was not sworn comes into the hearing room and when there is an opportunity to speak does so; and 
the Director of Planning realizes that the person had not been sworn. What should the Planning Director do and explain 
your thinking or reasoning?  
 
The Planning Director should stop the person from speaking, swear them in, and then let them continue speaking 
for the allotted time as everyone else was allowed to. My rationale for this goes back to the procedural due process 
requirement of fundamental fairness. When the City Council holds a public hearing on a zoning matter which affects 
individual interests, it is a quasi‐judicial proceeding that is required to go on in a fundamentally fair and reasonable 
manner. Swearing in all speakers at the start of the meeting in one action is certainly an efficient way to conduct the 
council meeting and should be encouraged; however, there is no harm from swearing in speakers one at a time as they 
speak during the meeting. To deny someone their right to be heard on a zoning matter that could affect them or their 
property simply is a violation of that person’s procedural due process and could be the basis of a future challenge to the 
zoning ordinance. I do not believe that “the allotted time for swearing in the speakers had passed” would be a sufficient 
justification for denying due process if the matter were challenged in court. Rather, it is more reasonable to assume that 
the person could be quickly sworn in, allowed to speak for the same amount of time as was given to other speakers, and 
the meeting to proceed as usual without great interference or time delay. 
 
In 1989, the Supreme Court of Hawaii wrote the following, which applied to this situation: “The basic elements of 
procedural due process of law require notice and an opportunity to be heard at a meaningful time and in a meaningful 
manner before governmental deprivation of a significant property interest. Due process is not a fixed concept requiring a 
specific procedural course in every situation.  Due process is flexible and calls for such procedural protections as the 
particular situation demands.”
1
 In order to give each speaker their said “procedural protections” in the public hearing on 
the zoning matter, the City Council would need to be flexible in the swearing in process by allowing for late‐comers to be 
sworn in individually. 
 
1
 Sandy Beach Defense Fund v. City Council of the City and County of Honolulu, April 18, 1989, (70 Haw. 361) 
 
 
4) Please discuss the constitutional limits on development exactions in terms of the relationship between an exaction 
and the justification for the exaction and the amount and form of an exaction.  
 
As an exercise of the police power, local governments have begun implementing a fee known as an “exaction” as a 
way to fund the services, infrastructure, or other community improvements that may be needed when there is growth in 
the community. Exactions can come in many forms, from impact fees to requiring the dedication of certain portions of 
private property to public use. Exactions are waged on the developer or property owner(s) at the time development 
begins in order to mitigate the impacts of the future growth. This tool of the local government is a type of land use 
regulation that has its justification in its link to the public health, safety, and welfare: by allocating the cost of building out 
public facilities to the property owner or developer, exactions are intended to “protect existing residents from the impacts 
of growth by providing a revenue source to pay for needed public facilities.”
1
  
 
As noted above, exactions are not a municipal or statewide tax. They are not broadly based fees or fines paid by all 
residents to the city. Rather, exactions are specific tools for financing a defined impact of development in a certain area. 
Thus, their use must be roughly proportional to the impact of the development. This essentially means that the amount 
and form (e.g., fee or property use) of the exaction must be dictated by a reasonable relationship to the 
development/growth. An exaction is limited by a number of aspects, including whether the scope of the development 
truly merits the amount, type of, and cost of new public amenities being assessed and whether the development paying 
for the exaction is receiving a reasonable benefit from the new facilities. Courts have upheld these criteria under a 
“rational nexus” test of the link between the exaction and a legitimate public interest. 
 
An example of this was seen in Nollan v. California Coastal Commission (1987), where a beachfront property owner 
was required by the Coastal Commission to dedicate a portion of his land for public beach access. The court overturned 
the regulation, finding it as a “taking” of the private property and not an allowable exaction because “there was not a 
reasonable relationship between the exaction and the construction project.”
2
 Of note, the court addressed the form of the 

exaction in particular, saying that an impact fee may have been more relevant than taking the property itself.  
 
1
 Jennifer Evans‐Cowley, Development Exactions: Process and Planning Issues, Lincoln Institute of Land Policy (2006). 
2
 Ibid. 
 
 
5) Explain why definite (measurable) standards are a requirement of procedural due process in terms of the character of 
the local decision making process and during judicial review.  
 
In the local decision‐making process, there are many types of meetings and hearings. Some of these are 
administrative, some are legislative, and some are quasi‐judicial. Procedural due process protections in a quasi‐judicial 
hearing are the most stringent, and cities/municipalities must take great care to ensure adherence to procedural due 
process in these cases. If there is dissent regarding the final land use decision, the dissenting party may try to bring a court 
challenge to the decision via the process of judicial review. Judicial review (first established in Marbury v. Madison [1803]) 
is the platform by which the court can review the “record” of a public hearing—essentially, everything that was said and 
done in the course of making the land use decision. Under judicial review, the court reviews the record for its 
constitutionality, which includes making sure that due process was followed in the course of making the decision.  
 
The purpose of due process laws is to ensure that “individuals are not subjected to the arbitrary exercise of 
government power”; thus, “due process requires that the procedures by which laws are applied must be evenhanded.”
1
 
Moreover, when examining the record, courts look to see that the land use decision was based on findings of fact and was 
not arbitrary or capricious. If a decision appears to be arbitrary, it can be overturned on the basis of a lack of due process. 
Definite, measurable standards can help strengthen the record and ensure that the land use decision was based on a 
defined line of reasoning or policy (established standards) that the court can look to and rely upon as well, thereby 
mitigating the risk of a seemingly arbitrary decision. Moreover, as the Equal Protection clause of the 14
th
 Amendment 
reads “…nor shall any State deprive any person of life, liberty, or property, without due process of law; nor deny to any 
person within its jurisdiction the equal protection of the laws,” definite standards help cities ensure that 
laws/regulations/land use decisions are being applied to all citizens impartially and without discrimination. Demonstrating 
this is particularly important, as a concern that a local decision was made based on a suspect classification will cause the 
court to look very closely at the decision under a strict scrutiny judicial review, which places a much larger burden on the 
state. 
 
1
 The Requirements of Due Process, Justia.com, no date, http://law.justia.com/constitution/us/amendment‐14/36‐
procedural‐due‐process‐civil.html  
 
6) At the beginning of a public hearing, the Mayor asks the members of the City Council if any of them have any ex parte 
communications to disclose. The first council person states that she met with a “whole bunch of neighbors who were 
opposed to the project.” The second council person states that he talked to Mr. Developer and Mr. Developer 
encouraged him to support the proposal. The third council person states that he had also talked to Mr. Developer. The 
fourth council person states that he didn’t talk to anyone and didn’t need to because she has always been opposed to 
the kind of housing that was proposed in “our” city. The Mayor finished the disclosures by stating that he had talked to 
both sides of the issue in order to understand their positions. Please discuss in detail the legal implications and issues 
raised by these disclosure statements.  
 
  To understand the legal ramifications of the statements made in the aforementioned public hearing, we must first 
understand ex parte communication—what it is, what impacts it has on the local decision‐making process, and what the 
laws are governing it. Ex parte communication is defined as any contact or communication, whether by an in‐person 
conversation, emails, telephone calls, or other means, between two or more members of a public governing body, board, 
or commission regarding a quasi‐judicial issue that could potentially come before the body for a decision. Ex parte 
communication further extends to such communication between a member of the governing body and a non‐member 
who has an opinion, interest, or role in the issue coming before the public body. In the example in question number one, 
each council person who discussed the matter outside of the public hearing—both to the opposition and to Mr. 
Developer—was guilty of ex parte communication. Under the principles of procedural due process, it is presumed to be 
“fundamentally unfair to engage in ex parte contacts…outside of the public hearing process with a party involved or 
potentially involved in a matter before [the] commission.”
1
 In a quasi‐judicial proceeding, such communication is 

considered a violation of procedural due process and could result in the local decision being overturned by the lower court 
and even impose monetary damages/require compensation from the city.  
 
  Several of the scenarios stated in the question involved private discussions over a public matter. For instance, 
when the first council person met with the neighbors, Mr. Developer was not present. As he has no knowledge of what 
discussions took place between the council person and the neighbors, he does not know what he is up against or what 
evidence the neighbors presented, thus he is unable to sufficiently prepare himself to counter the negative testimony they 
may have given. He was also deprived of his right to cross examine the neighbors on their discussions with the council 
person. Likewise, when the second and third council persons spoke with Mr. Developer outside of the context of the public 
hearing, the neighbors were given no notice that that meeting between the council persons and the developer was going 
to take place and were deprived of their rights to understand what was said, cross examine the developer, and give their 
own testimonies—each of which in itself is supposed to be afforded to all parties under due process. As such, these two 
council members could be unduly biased toward the position of Mr. Developer going into the public hearing, just as the 
first council member could be biased for the neighbors. While the Mayor made it clear that he spoke to both sides and 
could be presumed to be unbiased as a result of hearing both sides, the inability for the parties to comment on or refute 
the statements made by the other parties still makes this ex parte communication guilty of infringing on due process. Such 
forms of ex parte communication have been held by courts to violate due process for several reasons, one of which is that 
the opposing party was not given notice that the meeting was occurring. (Mutton Hill Estates Inc. v. Oakland, 468 A.2d 989 
(Me. 1983), appeal after remand, 488 A2d 151 (1985))
2
 
 
  In Florida, ex parte communication is governed by the Sunshine Law, which establishes rules for the disclosure of 
such communication. Under this law, when the communication is properly disclosed at the start of the public hearing and 
made part of the record, it can be considered to nullify the “presumption of prejudice”
3
 of the council persons who 
engaged in the ex parte contact. As it relates to the scenario presented in the question, the disclosure must contain “the 
subject of the communication and the identity of the person, group, or entity with whom the communication took place.”
4
 
Following these disclosures as made by the City Council at the public hearing, the neighbors and Mr. Developer must have 
the opportunity to refute or respond to the communications that took place outside of the public hearing. 
 
  The fourth council person who stated that she did not need to talk to anyone because she has always been 
opposed to the proposed housing type raises a slightly different legal issue. A key component of due process is the right to 
an impartial tribunal, which this council person has already stated she is not. After the conclusion of the hearing, if the 
council denied his request, Mr. Developer would likely challenge the decision in court based on the bias of the council, as 
he had a right to present evidence and have it heard before a decision was made. A negative decision for Mr. Developer 
could be construed as arbitrary rather than based on findings of fact as a result of this council person’s bias. 
 
1
 Dwight H. Merriam and Robert J. Sitkowski, “Procedural Due Process in Practice,” Planning Commissioners Journal, 
Number 31, Summer 1998 
2
 Ibid. 
3
 Florida’s Government in the Sunshine Law and Related Statutes, Section 286.0115 
4
 Ibid. 
 
 
7) Please discuss or describe the “substantive” difference between a substantive due process challenge to a local zoning 
regulation as applied to a particular parcel of land, and the scope of judicial review in circuit court under certiorari 
review of a zoning matter conducted as a quasi‐judicial matter.  
 
Due process, which comes from the 5
th
 amendment of the U.S. Constitution, is the application of the concept that 
no person should be “deprived of life, liberty, or property without due process of law.” There are two prongs to due 
process: procedural, which has already been discussed at length in the prior exam questions, and substantive, which 
essentially entails making sure that the state’s decisions regarding land use (in this case) are necessary and do not 
arbitrarily discriminate or infringe on the rights of the private individual. Substantive due process means that the 
government’s zoning decisions should bear a relationship to the public health, safety, and welfare (as per Euclid v. Ambler, 
1926). A challenge of a zoning decision based on substantive due process would entail demonstrating that the state had 
deprived you of the use of your land without sufficient cause or reason (i.e., arbitrarily) because the zoning regulation was 
not linked to the public health, safety, or welfare, or because it ran afoul of the local Comprehensive Plan. Alternatively, a 

substantive due process challenge could seek to demonstrate that the state’s zoning regulation had deprived you of the 
use of your land to such an extent as to constitute a taking under the Constitution.  
 
Under the Standard State Zoning Enabling Act, a zoning decision can be appealed to the court system via a writ of 
certiorari, whereby the person with standing to appeal the decision requests that the court review the record of the 
zoning board’s decision. The scope of judicial review using certiorari standards is “highly deferential to the board, with the 
court presuming the decision of the board is correct and valid” so long as the decision is consistent with due process of the 
law and based on evidence, not a bias toward or against the applicant.
1
 Major areas falling under the scope of certiorari 
judicial review include the following: (1) whether the board had the authority or jurisdiction to make the decision; (2) 
whether the board followed legal procedures and standards under due process and local, state, and national 
codes/ordinances/laws; (3) whether there was a bias or other motivation aside from fair judgment, policy, or evidence for 
making the decision; and (4) whether a reasonable person could have come to the same conclusion.
2
  
 
As found by the court in Brevard v. Snyder (1993), when a land use decision is applied to only a few (e.g., < 5) 
parcels, it may be a quasi‐judicial rather than a legislative decision and it could be subject to a strict scrutiny judicial 
review. “Unlike initial zoning enactments and comprehensive rezonings or rezonings affecting a large portion of the public, 
a rezoning action which entails the application of a general rule or policy to specific individuals, interests, or activities is 
quasi‐judicial in nature. Under the latter circumstances, the court reasoned that a stricter standard of judicial review of the 
rezoning decision was required.”
3
  
 
Under strict scrutiny, the scope of judicial review is much more stringent than for other types of judicial review. 
The courts look very closely at the record and require the state to show that its regulation serves a compelling public 
interest. The state will likely also have to show that there was not a less restrictive alternative available that could have 
been used. Essentially, a zoning matter as applied to a particular parcel that involves a change in status of that parcel may 
require the government to show reasons for its actions based on fact, with the court reviewing the evidence to support 
the decision (which differs from certiorari cases where the court reviews the record but does not conduct fact finding) and 
“the legal adequacy, under applicable law (i.e., under general comprehensive zoning ordinances, applicable state and case 
law and state and federal constitutional provisions) of the reasons given for the result of the action taken.”
4
 If the court 
finds that substantive due process was violated in the application of a zoning decision to a parcel(s), the state could be 
liable for just compensation under the takings clause, and may also be the subject of a lawsuit under the Federal Civil 
Rights Act that could increase the monetary damages for which the city is liable.  
 
Other times when an administrative decision is subject to strict scrutiny include when a suspect classification, such 
as race, or a fundamental right is thought to involved. This part of the substantive due process framework (viewing land 
use decisions on individual parcels as a quasi‐judicial action) is contested, because it could theoretically make the courts 
the final decision‐making authority on individual development decisions, and thus bypass the local government’s authority 
for these decisions. 
 
Because substantive due process challenges to zoning matters can be very complex and potentially costly to 
litigate (in terms of court costs and financial liability for the city if the regulation was indeed considered a taking), there 
have been attempts to create alternative dispute resolution processes such as through Florida’s Burt J. Harris Property 
Rights Act. This Act addresses substantive issues by putting in place a procedure for resolving questions of regulatory 
excess between the affected property owner and the government. Through this procedure, courts can be avoided and a 
theoretically impartial arbiter can oversee the dispute. To be fair to the property owner under this law, governments are 
obligated to propose suitable alternatives, which they are not required to do through the normal procedure. 
 
1
 Lynn Markham and Rebecca Roberts, Zoning Board Handbook, University of Wisconsin, Stevens Point, 2006. 
2
 Ibid. 
3
 Board of County Commissioners of Brevard County, Florida v. Jack R. Snyder, et ux., Supreme Court of Florida, No. 79,720, 
October 7, 1993 
4
 Ibid. 
 

8) Explain your understanding of the role of the deferential standard of judicial review (“fairly debatable” rule used by 
the U. S. Supreme Court to decide the landmark facial constitutional challenge to zoning in 1926 in Village of Euclid v. 
Ambler Realty Co. ) versus the “no more restrictive than necessary” standard which was used by many states in “as 
applied” challenges in the context of the historical practice of zoning discrimination (e.g. race or wealth) and growth 
management.  
 
In Euclid v. Ambler Realty Co. (1926) and in subsequent challenges to land use decisions, courts have generally 
upheld that the action of the city in making major land use or zoning regulations affecting large swaths of a city or the 
entire city is considered to be a legislative act. In Euclid, the court found that facially (or, taking the zoning code in its 
entirety), it was not unconstitutional for a local government to act within its legislative capacity to enact ordinances 
regarding zoning, as local governments have the ability to pass laws via their exercise of the police power. As stated by the 
court in Euclid, “The police power supports also, generally speaking, an ordinance forbidding the erection in designated 
residential districts, of business houses…since such ordinances, apart from special applications, cannot be declared clearly 
arbitrary and unreasonable, and without substantial relation to the public health, safety, morals, or general welfare.”
1
 In 
this manner, the court determined the constitutionality of zoning facially, within the context of adhering to substantive due 
process, when the local zoning code was taken as a whole and not challenged on the basis of how a particular provision of 
that code is applied.  
 
When the Supreme Court decided Euclid in 1926, it used the following statement as part of its reasoning: “If the 
validity of the legislative classification for zoning purposes be fairly debatable, the legislative judgment must be allowed to 
control.”
2
 Essentially, this means that when a city’s decision (made when the city is acting in its legislative capacity) is 
challenged in the court system, courts generally defer to the local government’s decisions as long as city staff can show at 
least a fairly debatable link between their regulation and the public health, safety, and welfare. The court wants to see that 
the city had a reasonable argument for making its decision and that the decision was fair and based on fact, not the whims 
or attitudes of a public official toward a particular individual or situation. As long as the city can demonstrate this, the court 
will not look closely at the pros and cons of the city’s decision. The rationale for this lies in the fact that the judiciary, while 
responsible for ensuring the legality, constitutionality, and fairness of legislative decisions, is not the legislature and should 
not control the manner in which local codes are written. These are done by the legislature (in this case, the local 
government) with the intention of representing the desires of the local constituency. If the residents dislike the laws made 
by their government, their recourse should be with the ballot box, not the courts.  
 
Thus, under the fairly debatable rule, if a local zoning regulation is passed for the entire city and then was 
appealed to the courts, the local government’s decision would likely be upheld so long as they can show a link to furthering 
the public interest. This has been referred to as the “stupid staff” rule, because there is very little burden of proof on the 
government. In Florida, the 1985 Growth Management Act strengthened the substantive due process framework by placing 
stricter requirements on local land use decisions. Decisions like zoning regulations now also have to be “consistent” with 
the approved Comprehensive Plan as well as bear a relationship to the public health, safety, and welfare. 
 
In 1928, the Supreme Court settled the first “as applied” challenge to zoning in Nectow v. City of Cambridge. 
Contrary to looking at the zoning code in its entirety, as in Euclid, the court here looked at a particular application of that 
code on one parcel that had been zoned residential to determine if the zoning of that parcel was reasonable and necessary 
under the substantive due process framework. The finding here was important, because the court reversed the zoning 
decision the city had made, finding that it was arbitrary, had “no substantial relation to the public health, the public 
morals, the public safety or the public welfare,” and “made no reasonable sense in placing the Plaintiff’s land in a 
residential district.”
3
 
 
“As applied” challenges became increasingly important in the later parts of the 20
th
 century, as local governments 
were pushing the envelope as far as they could in terms of land use regulations in order to preserve a wealthy, white 
identity. By using judicial review to look at the particular application of a zoning ordinance on one person, the courts could 
be the recourse for that person to determine if they were being unfairly targeted by a city code designed to keep out 
certain uses or types of people, e.g., prohibiting multifamily housing by creating a code for only single‐family residential in 
the city, which is generally more expensive and would limit the influx of lower‐income people to the city. Specifically, 
courts would look to see if the decision made by the city was more restrictive than needed. For example, in 1994, a Florida 
court in Section 28 Partnership, Ltd. v. Martin County found that “a landowner has a constitutional right to use property in 
a manner consistent with preexisting government plans, absent clear evidence of a conflicting public necessity justifying a 

more restrictive use.”
4
 
  
In addition, the “takings clause” of the U.S. Constitution, which holds that private property should not “be taken 
for public use, without just compensation” (5
th
 Amendment), has also been an important topic in as applied challenges. 
Since courts are allowed to review the substance of legislative decisions as part of substantive due process, they can 
review cases where a “taking” is alleged by virtue of an unreasonably restrictive zoning ordinance.  
 
1
 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 1926 
2
 Ibid. 
3
 Bloomberg LAW
®
, Nectow v. City of Cambridge, 277 U.S. 183, 1928 
4
 Mary Dawson, “The Best Laid Plans: The Rise and Fall of Growth Management in Florida,” Journal of Land Use & 
Environmental Law, 1996