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Recopilador: Dagoberto Venegas Barrantes.

ANTICRESIS Definición: La anticresis es, en derecho civil, una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Para diferenciar y aclarar se menciona que un contrato de anticrético se conoce comúnmente como la cesi n de un !ien a cam!io de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero de!e ser devuelta para poder recuperar el !ien inmue!le. "e ricamente, el interés del dinero paga el uso del !ien a menos que se estipule lo contrario. Antecedentes históricos la f!nción

#l origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nom!re en el lengua$e de los griegos. #n efecto, a cam!io del uso de un capital, el deudor permitía al acreedor el uso de un inmue!le. %o se usa!a la instituci n como medio para cancelar la deuda. Nat!rale"a #!r$dica #ste tipo de contrato, se presenta tanto en materia civil y comercial, usualmente se pacta acompa&ado del contrato de hipoteca, e'cepcionalmente lo encontramos independiente, ya que es empleado como garantía para respaldar la acreencia, en la manera como se puede satisfacer la misma con los frutos. %ercantilidad

cuando entre esta y el valor de la finca e'iste equivalencia. porque apenas compensa!a los intereses con los frutos sin redimir la o!ligaci n. siendo así como el aspecto mercantilista no se genera. sin e'cepci n. #l de pago de una deuda. como daci n en pago tiene derecho a retenerlo hasta que se cumpla la o!ligaci n. Acreedor: +uien reci!e el !ien inmue!le haciéndose !eneficiario de los frutos que produce el !ien. concediéndose el derecho de retenci n de cual se !eneficiara el acreedor anticrético hasta hacer efectiva la o!ligaci n. . pues es !ilateral. 'b#eto #s la amortizaci n de una deuda u o!ligaci n para lo cual se entrega un !ien inmue!le o finca raíz. el derecho de estos a usarlas. lo cual se realiza cuando la o!ligaci n es peque&a y grande el valor de la finca.(rente a este contrato la mercantilidad est) supeditada a la voluntad de * partes. la anticresis pasa a ser una forma de . #n todo caso. con frutos civiles o naturales. las entregas simplemente materiales que los deudores hacen se sus fincas a los acreedores en garantía de una deuda. presumen.ntiguamente en el derecho romano se le llama!a prenda muerta. sino que se da el cumplimiento de una o!ligaci n ya que la relaci n personal y no directamente frente al comercio. &artes De!dor: +uien entrega el !ien inmue!le para que con los frutos que éste produzca se pague una o!ligaci n. #l de simple amortizaci n de los intereses de la deuda. pero cuando se le denomin prenda viva. Doble ser(icio: .lo contrario iría contra la destinaci n econ mica y social de los !ienes. son pues o!$eto de anticresis los inmue!les fructíferos.

pero en tanto que a prenda otorga al acreedor un verdadero derecho real y. . sirve da garantía. salvo casos especiales. la anticresis implica la entrega de la finca al acreedor en garantía de un crédito. 3esponder hasta por la culpa leve . Actos del acreedor 2sar la cosa. ya que solo puede pagarse con los frutos y no m)s que con estos. un derecho de preferencia para pagarse con el producido de la venta. 0esde este punto de vista. /urge como consecuencia de un crédito presente.pero en una seguridad de naturaleza diferente de la prenda y de la hipoteca. Perci!ir los frutos de la cosa y disponer de ellos. mas no los intereses que era lo que antiguamente cu!ría. no es menos cierto que el acreedor no tiene medios efectivos para hacerse pagar mediante la realizaci n del valor de la cosa. La anticresis es un contrato real. y por ello se le aplica la doctrina general de los contratos reales.lgunos autores denominan la anticresis con el con nom!re de prenda inmo!iliaria. La anticresis suele estudiarse entre las seguridades reales de créditos. pues si !ien es verdad que el crédito se encuentra asegurado con un inmue!le determinado.pago. el comodato y la prenda. #$ercer actos de administraci n. adem)s. el mutuo. en la anticresis el acreedor anticréditico no es titular de un derecho real. por cuanto solo se perfecciona con la entrega de la finca raíz. puesto que se cele!ra para pagar una o!ligaci n anterior. Lo mismo que la prenda en derecho común. ni goza de preferencia frente a acreedores del deudor. la anticresis se coloca entre los otros contratos reales1 el deposito. 0e ahí que el acuerdo de voluntades desprovisto de la entrega vale como simple promesa de contrato.

• Para que la anticresis se perfeccione no se requiere la escritura pú!lica. • #l acreedor tiene derecho de retenci n. si la anticresis se ha otorgado por la escritura pú!lica. 5nduda!lemente. ningún derecho real so!re la cosa entregada4. por si sola. especialmente por los herederos y los donatariosPor las personas quienes se transfiere el derecho del propietario o deudor a título oneroso (compraventa. #sta frase tiene una significaci n hist rica. tenemos que ese derecho ser) respetado en estos casos1 Por todo aquel a quien la transfiere el derecho del propietario por un titulo lucrativo. frente a los propios adquirentes del dominio y de cualquier otro. si la anticresis ha sido otorgado por escritura pú!lica inscrita en el registro de instrumentos pú!licos antes de la inscripci n hipotecaria. como el usufructuario. etc. pero no de preferencia. derecho real.#n cuando al !ien. e'ceptuados los acreedores hipotecariosPor los acreedores hipotecarios. no puede adquirir el !ien. #n su aplicaci n al acreedor anticrético. sociedad.). la anticresis otorgada por escritura pú!lica inscrita en el registro de instrumentos pú!licos esta!lece para el acreedor un verdadero derecho real de la misma naturaleza que el arrendamiento que consta en escritura pú!lica registrada. /e discutía vehementemente entre los antiguos e'positores si la anticresis era o no . Derecho real 4La anticresis no da al acreedor. este es entregado al acreedor a título de simple tenencia. pero. por no pago. el acreedor puede imponer su derecho real. si se hace.

y por tal motivo los acreedores quirografarios em!argan y hacen su!astar la finca.!irografarios del *is*o de!dor #n los casos en que la anticresis se ha constituido únicamente para que el acreedor se pague con los frutos de los intereses del capital prestado. #n cuanto a la o!ligaci n general de conservaci n de la cosa y de restituirla al deudor o propietario. . por cuanto lo puede hacer valer contra todo el mundo. es de igual naturaleza a la del arrendatario.pero de ningún modo puede retener definitivamente en pago la finca so!re la cual se e$erce el derecho de anticresis. solo puede e$ercer la acci n penal de su crédito so!re los !ienes del deudor. como el usufructo. Lo que importa hacer resaltar es esto1 que la anticresis constituida por escritura pú!lica que se inscri!e en el registro. engendra a favor del acreedor un poder o derecho a!soluto. y con mayor raz n en frente a los otros titulares de acreencias privilegiadas. #l acreedor anticrético goza de los mismos derechos que el arrendatario para el pago de me$oras. Efectos de la Anticresis. Anticresis de cosa a#ena . porque el acreedor impone su derecho frente a los propios adquirentes del dominio y de cualquier otro derecho real. 4#l acreedor no se hace due&o del inmue!le a falta de pago4. el acreedor hipotecario. etc. cuando la finca solo amortiza los intereses de la suma prestada o cuando no alcanza a amortizarla en el tiempo convenido. si se hu!iese pagado con los frutos de la finca. #l acreedor anticrético. El acreedor anticr)tico no go"a de derecho de preferencia frente a los de*+s acreedores si*ple*ente . tendr) derecho a retener la cosa dada en anticresis dada en anticresis en raz n de las me$oras y dem)s gastos. solo puede e$ercer la acci n penal en el tiempo convenido. #n consecuencia. per$uicios y gastos. el acreedor anticrético ser) provisto de un derecho real so!re la cosa.#sas calidades especiales engendran un derecho real. e'cepci n hecha del de la hipoteca. y la responsa!ilidad por lo deterioros o pérdidas.

per$uicios y gastos. 0erecho de retenci n hasta que no satisfaga la o!ligaci n. tiene derecho para que los frutos cu!ran primero los intereses y posteriormente el crédito. pero el acreedor podr) restituirla en cualquier tiempo. 'bligaciones del acreedor 3esponder por la culpa leve en el uso y la e'plotaci n de la cosa. Los mismos del arrendatario para el a!ono de me$oras. se estar) a las reglas e'puestas so!re arrendamiento de cosa a$ena. #ntregar la cosa al momento del pago del crédito. /i el crédito produce interés. sin per$uicio de lo que hu!iere estipulado en contrario. . %o realizar me$oras útiles o voluptuarias sin permiso del propietario. y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales.#l deudor no podr) pedir la restituci n de la cosa dada en anticresis sino después de la e'tinci n total de la deuda. 6onviene advertir que la finca dada en anticresis puede pertenecer a un tercero y que sise da en anticresis en finca sin el consentimiento del propietario. Indi(isibilidad de la anticresis #l deudor no podr) pedir la restituci n de la cosa dada en anticresis. por sí sola. . Derechos del acreedor 4La anticresis no da al acreedor. son después de la e'tinci n total de la deuda. ningún derecho real sobre la cosa entregado".

#l uso que se da tiene como finalidad la e'plotaci n del !ien para pagar. #n el arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo con el contrato. o Incapacidad Relativa  7enores . con los frutos.!isitos • 6apacidad de las partes. La capacidad la dividimos en o Incapacidad Absoluta   Los dementes Los impú!eres. se de!e contar con este para que se puedan generar o!ligaciones. pues. A*pliación de la anticresis a los *!ebles. /olamente es pertinente so!re finca raíz. -a anticresis en el Derecho Co*ercial . de vicios. esa e'presi n de voluntad.el motivo que conduce a este contrato de!e ser lícito. el uso. que no se presenta en el arrendamiento. 6ausa lícita. la anticresis Diferencia entre el contrato de arrenda*iento La anticresis es un contrato en que se entrega un !ien raíz para que se pague con sus frutos. #l arrendamiento se e'tiende a cualquier cosa corporal o incorporal. es independiente de los frutos que produzca la cosa. del c digo de civil • • <!$eto lícito.Re. el crédito. #s decir1 supone la e'istencia de una o!ligaci n a cargo de la persona que entrega el inmue!le.todas las personas son capaces. de conformidad con las reglas generales de los artículos 89:* y 89:.dultos • 6onsentimiento.se hace indispensa!le que se consienta en dicho acto y no adolezca. e'cepto los declarados por ley.

hipoteca y anticresis . esto es se perfecciona con la entrega y !usca los idénticos fines. . tam!ién denominado censo enfit)!tico. de la Anticresis. en el )m!ito comercial la mec)nica con que opera el contrato es igual que se se&ala en lo civil. es un derecho real que supone la cesi n del dominio útil de un inmue!le. La situaci n del acreedor anticrético se asimila a la del usufructo1 de!e hacer producir la cosa según su destino y est) o!ligado a pagar los impuestos. y de un laudemio por cada ena$enaci n de dicho dominio. vale decir. por falta de pago de la deuda. Regulación: Código de Derecho Internacional Privado Código de !usta"ante 6. a cam!io del pago anual de un cannon. tanto a las fincas como a los mue!les. el capítulo IV.P5"2L< =555 Prenda. adiciónese a su título Vi. #n algunos ordenamientos $urídicos esta cesi n puede tener car)cter perpetuo. y al Código De Comercio modifí uese y adiciónese al título I. Por lo dem)s.3"562L< *8> Lo es asimismo la prohi!ici n de que el acreedor adquiera la propiedad del inmue!le en la anticresis.ITE/SIS ?iene del (del griego 4instauraci n4 o 4implantaci n4)./e e'tiende la anticresis a toda clase de !ienes. de la Anticresis! "#pediente $% &'!(')! -A EN. Proyecto de ley: Refórmese el Código Civil. un capítulo catorceavo.

La falta de pago del canon por parte del titular del dominio útil puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio directo. #l dominio útil implica que el enfiteuta podía decidir so!re el destino econ mico de la tierra y modificarlo cuanto quisiera siempre y cuando a!onara el canon anual. #sto incluye. . por tanto. una de las principales !ases para la organizaci n de la sociedad. sino que son una mera transmisi n de parte de las facultades que conlleva el dominio. la eventual pertur!aci n proveniente del propietario de la cosa. con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constituci n de la enfiteusis. el sistema de régimen feudal y se&oríos dio lugar a que la posesi n de la tierra fuera la principal fuente de riqueza y. correspondiente al propietario. y el útil. el de la persona que usa y aprovecha la finca. como es l gico. se presenta tanto en materia civil y comercial.a enfiteusis en "spa-a 0urante la #dad 7edia y mediados de la 7oderna. 6a!e destacar que es ha!itualmente requisito constitutivo del derecho real la inscripci n en un registro pú!lico. que vuelve a la situaci n de la propiedad anterior a la instituci n de la enfiteusis. lleva consigo la disociaci n del dominio entre el dominio directo. Dominio directo frente a dominio *til La enfiteusis o censo. Derec+o Real #l enfiteuta podr) hacer valer su derecho frente a cualquier persona que pertur!e su dominio útil.#l contrato enfit)!tico es la figura contractual que hace nacer la o!ligaci n de futura constituci n de un derecho real de enfiteusis so!re un determinado !ien inmue!le. . Nat!rale"a #!r$dica #ste tipo de contrato.

Características • Consens!al1 #l contrato queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes. • 'neroso1 #'iste un intercam!io patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.m!as partes quedan o!ligadas a inscri!ir el derecho real de enfiteusis en el registro de la propiedad. y a cam!io del canon estipulado en el contrato. /in em!argo. &osible inter (i(os *ortis ca!sa #s un derecho real so!re cosa a$ena transmisi!le inter vivos y mortis causa que conceda a su titular el derecho o facultad de cultivar la tierra a cam!io de un canon anual. . reclama!le por am!as partes ante la autoridad $udicial. que en caso de incumplimiento podr) sustituir la voluntad de la parte que. se niegue a inscri!ir la enfiteusis en el registro. La f rmula m)s frecuente en la Península fue la del arrendamiento. #l derecho de enfiteusis de!e de constituirse so!re un !ien concreto. tras ha!er esta!lecido el contrato de enfiteusis./ligaciones . surge una o!ligaci n de constituir un derecho. en . . la o!ligaci n no se limita a inscri!ir el derecho de enfiteusis.rag n con el nom!re de treudo y en 7allorca con el de en#iteusis.aunque tam!ién estuvo presente en 6atalu&a !a$o el nom!re cens. es decir.dem)s.La propiedad de la tierra esta!a dividida en virtud de diversas f rmulas de e'plotaci n de la tierra y que vincula!an a campesinos y se&ores. • &rod!ctor de obligaciones1 6oncede a las partes el derecho a e'igir el cumplimiento de las recíprocas o!ligaciones que surgen como consecuencia de la perfecci n del contrato. pero tam!ién e'isti la f rmula enfitéutica. el valenciano contiene rasgos propios. . m)s frecuente en el 3eino de ?alencia . sino que a!arca tam!ién las condiciones acordadas.

. y se les atri!uir)n sendas o!ligaciones (reciprocidad).• Bilateral rec$proco1 Para este contrato. derivada de la propia equivalencia de o!ligaciones del derecho real de enfiteusis. • Con*!tati(o1 La o!ligaci n de constituir la enfiteusis supone que e'iste equivalencia en la o!ligaci n. se requerir) la voluntad de dos partes (!ilateral).