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LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y su paralelo con los comerciales.

LIBRO I DEFINICIN DE CONTRATO CONTRATO DE COMPRAVENTA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

JOS ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ


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CESAR GOMEZ ESTRADA ALBERTO TAMAYO LOMBADA


DEFINICIN DE CONTRATO Contrato: es un acto jurdico generador de obligaciones. Acto Jurdico: Acto humano que produce efectos jurdicos, manifestacin de voluntad tendiente a producir efectos jurdicos. Esta voluntad puede ser de dos o ms personas, busca una relacin de causa efecto. Ejm: El acto de suscribir un contrato Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos jurdicos y en cual no interviene para nada la voluntad, no hay manifestacin de voluntad Ejm: cualquier fenmeno de la naturaleza es un hecho material, terremoto, maremotos. Hecho jurdico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos jurdicos, donde puede existir o no manifestacin de voluntad. Es toda conducta capaz de dar nacimiento, modificar, transmitir o extinguir un derecho subjetivo, un estado, una situacin. Ejm: La muerte de una persona, la mayora de edad, el nacimiento de una persona. Negocio Jurdico: Es una declaracin de voluntad que puede ser unilateral o bilateral tendiente a producir efectos jurdicos Ejm: El testamento, la donacin Contrato Negocio Jurdico Especie Gnero

Todos los actos jurdicos son hechos jurdicos, pero no todo los hechos jurdicos son actos jurdicos. FUENTES DE OBLIGACIONES: 1. Ley 2. Contratos 3. Responsabilidad civil extracontractual 4. Responsabilidad civil contractual 5. Enriquecimiento sin causa

DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO CIVIL: Art 1495: contrato o convencin es un acto por el cual una de las partes se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas. Comentarios a) A primera vista podra pensarse que esta definicin se refiere a los contratos que se celebran entre dos partes que en principio seran los bilaterales cuando dice: Una parte se obliga para con la otra, pero en realidad lo que hace la norma es aludir contratos unilaterales, pues son stos los que, celebrndose entre dos partes, solamente generan obligaciones para una de ellas.
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b) Las prestaciones que nacen de la obligacin surgida del contrato son prestaciones de dar, hacer o no hacer. c) Contrato no es lo mismo que convencin. CONVENCIN: es el gnero; genera, modifica, extingue obligaciones de contenido patrimonial, o no patrimonial. CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre obligaciones en el campo patrimonial, admite dos partes, comprador y vendedor.

DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO DE COMERCIO: Art 864 Cd. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o ms partes para constituir, regular, o extinguir entre ellas una relacin jurdica patrimonial, y salvo estipulacin en contrario, se entender celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que ste reciba la aceptacin de la propuesta. Comentarios a) Esta es una definicin ms completa que la del CC, pues de entrada incluye la pluralidad de sujetos b) Las prestaciones que surgen de la obligacin contractual tienen una connotacin que surge desde el inicio del acuerdo nter partes hasta su finalizacin y cobijan al mbito patrimonial Constituir, regular o extinguir una relacin jurdica patrimonial ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cd. Civil se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales 1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de los elementos esenciales, no produce efectos o degenera en otro contrato. 1 El artculo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los siguientes: a. Cosa b. Precio (Dinero) Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su esencia. Si lo hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga dinero a cambio de nada, al igual dar una cosa a cambio de nada, estaramos frente a la donacin, es decir que si se le quita la cosa o el precio, estaramos frente a la Donacin. 2 2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial. Esos elementos van implcitos en el contrato, las partes no necesitan estipularlo, son los siguientes: a) Saneamiento: Elemento que va implcito en el contrato. El vendedor est obligado a permitirle al comprador gozar de una posesin libre y pacifica libre de vicios.

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 20.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 21.

b) Condicin Resolutoria: Va implcita en todos los contratos Bilaterales. Frente al incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el contrato se cumpla o se resuelva. Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista mala fe. 3. ACCIDENTALES: aqullas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se agregan por medio de clusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un contrato, que si le quita el contrato sigue igual. Ejm: Clusula Penal: frente al incumplimiento de una obligacin la sancin ser $ (xxx), si la clusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el contrato. Para que valgan esos elementos deben ser de carcter expreso. Artculo 1850 Cd. Civil se puede pagar el precio as: Parte en Dinero Parte en otra Cosa Cuando la cosa vale ms que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta. Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que vale $30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aqu estamos frente al Contrato de Permuta. Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato de Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero.

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ Son los mismos que trae el Cd. Civil en su art 1502: Capacidad, consentimiento, objeto y causa lcita. Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara que son incapaces Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formacin de una negocio jurdico. Debe estar libre de vicios. Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo Objeto Lcito: Es el que est de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden pblico. Causa Lcita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razn de ser o el fundamento de determinado acto y tambin el fin por el cual se celebra el acto. PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO: 1. Segn las Obligaciones que Genera: a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se obligan. Ejm: la donacin, solo se obliga el donante. Contrato de mutuo.

b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones recprocas, es decir, hay obligacin para ambas partes; una parte se obliga a dar, prestar y hacer una cosa, en contraprestacin la otra se obliga a pagar un precio. Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar un canon. La compraventa. c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones para ms de dos partes. El nmero de partes depende del tipo de sociedad de que se trate. Ejm: contrato de sociedad. Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No hay contrato. 2. Por la Forma como Subsisten los Contratos: a. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autnomos, independientes, subsisten por s mismos, es decir que no dependen de la existencia de otro contrato, ni de otra obligacin. Ejm: compraventa, arrendamiento, seguro. b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la existencia de una obligacin o de otro contrato, sin los cuales no pueden subsistir, por regla general son los contratos de garanta. Ejm: Hipoteca (Inmuebles), prenda (Muebles), fianza (Garanta Personal) y anticresis (Bienes Races). Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o especial. No puede haber hipoteca, sino hay una obligacin u otro contrato, igualmente funciona con los dems contratos de garanta. No necesariamente la hipoteca depende del mutuo. 3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos: a. GRATUITOS: O de beneficencia, aquellos contratos en los cuales hay beneficio para una de las partes, un patrimonio se incrementa y otro se disminuye, es decir que hay un incremento para una de las partes y para la otra un detrimento. Es til para una de las partes, no hay contraprestacin Ejm: donacin, mutuo. b. ONEROSOS: aquellos contratos que son tiles para las partes que conllevan una prestacin. Estos a su vez se subdividen en: Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un equilibrio entre lo que se da y lo que se recibe, sino hay ese equilibrio es posible que se genere para una de las partes un desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad, estamos frente a una Lesin Enorme. Esta se puede dar en los contratos de Compraventa y Arrendamiento. No se puede recibir por menos de la mitad de lo que vale, ni se puede vender por ms del doble Ejm: Compraventa. Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la prdida o ganancia dependen de una contingencia incierta, es decir, que bsicamente dependen del azar. Ejm: el juego y la apuesta. 4. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos: a. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se requiere de un acuerdo de voluntades, sin ninguna otra formalidad. Ejm: Compraventa de bienes muebles. No se requiere ningn tipo de requisito ms que del acuerdo de voluntades; la consensualidad es la regla general, a esta solo se consagran unas pocas excepciones.
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b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento requieren el cumplimiento de formalidades, sin las cuales el contrato no produce ningn efecto civil. Ejm: no puede haber Compraventa de bienes Inmuebles, si no hay Escritura Pblica. La Escritura Pblica no constituye nicamente la solemnidad. El contrato de Promesa no va a producir efectos, sino se realiza por escrito ya sea documento privado o Escritura Pblica. c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento se requiere la entrega de la cosa (el bien objeto del contrato), de tal manera que no hay contrato real, si no hay entrega de la cosa. Ejm: Prenda (Materia Civil), Mutuo (Prestamos). No se pueden combinar las categoras, porque una categora excluye o descarta la otra. 5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los Contrato son: a. EJECUCIN INSTANTNEA: Las obligaciones son susceptibles de ejecutarse en un solo acto, implica que a partir de un acto surgen las obligaciones o permiten la exigencia de las obligaciones. Ejm: Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las obligaciones, independientemente de que las obligaciones surjan paulatinamente. b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIN SUCESIVA: aquellos contratos en los cuales las obligaciones se van cumpliendo a travs del tiempo. Ejm: Arrendamiento, el tracto sucesivo no depende de la forma del pago nicamente, sino de la conservacin del bien hasta que finalice el contrato y est a cargo del arrendatario. Adems que las obligaciones se dan en periodos. c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se cumplen dependiendo de la necesidad de una de las partes. Las obligaciones no se cumplen en forma permanente, sino cuando una de las partes lo requiere. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1. Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios. 2. Consumidor o Suministrado: Lo requieren. Servicios Pblicos. 6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, los Contratos son: Segn como las partes discuten las condiciones del contrato y el cumplimento de las obligaciones de: tiempo, modo y lugar. a. LIBRE DISCUSIN: Aquellos contratos que permiten establecer las condiciones, en el cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero, las partes establecen la forma de cumplimiento de las obligaciones (el que, el cmo, el cundo, el donde). Ejm: Compraventa. b. ADHESIN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las condiciones frente a la otra que simplemente los acepta, no hay posibilidad de discutir las condiciones. Ejm: 1. Contrato de Seguros: La compaa de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta, no hay posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. 2. Contrato de Transporte 7. Segn Estn o No Reglamentados, los Contratos son : a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es quien los define, los describe. Ejm: Compraventa, Arts. 1849 cdigo civil, Art 905 Cd. Comercio, Arrendamiento Arts. 1973 cd. Civil.

b. TPICOS: Aquellos contratos que estn enmarcados en un precepto normativo, encajen en un enunciado normativo, en un tipo. Ejm: No es posible que se hable de Compraventa, si una parte no da algo y la otra parte no se compromete a pagar. c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonoma de la voluntad, no estn estrictamente reglamentados pero no estn prohibidos, es decir las partes le dan la definicin al contrato. Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato (X) establece que (Y) tiene que pagarle $100.000 durante 36 meses y luego (X) le devuelve a (Y) el total de $3.600.000. En ltimas por el contenido del contrato, se puede inferir que es una Donacin. d. ATPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningn enunciado normativo, no estn descritos en la legislacin, pero que ya la legislacin los ha aceptado. Ejm: Contrato Factoring, Leasing (la ley 795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislacin porque anteriormente era un contrato innominado). 1. CONTRATO DE COMPRAVENTA Concepto: El artculo 1849 del Cdigo Civil define la compraventa como El contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador paga por la cosa se denomina precio. De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos elementos el primero que hace referencia al precio y el segundo que hace referencia a la cosa. Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel, y hace nacer las obligaciones correlativas. Se dice que por regla general, y ello es as, porque: a. Si lo vendido es un bien raz, o una servidumbre o los derechos que se tengan en una sucesin hereditaria, adems del acuerdo de voluntades ser necesario el otorgamiento de una Escritura Pblica para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato. (Art 1857). b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al precio, no nicamente en torno a estas; en tal caso el contrato no se perfecciona sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales3 **. Del Art 1849 Cd. Civil se deduce que la compraventa no genera sino obligaciones entre las partes, es decir, que apenas es fuente de derechos personales, al igual que ocurra en el derecho romano. Celebrado el contrato, el comprador adquiere un derecho personal contra su vendedor, cuyo contenido es la obligacin que este contrae de transferir a aquel el dominio de la cosa vendida4
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.

Art 1850 Cd. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que efectivamente se pague en dinero, pues por medio de una conveccin posterior las partes pueden acordar datio in solutum (dacin en pago) en virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar, no en dinero si no consta, mutacin esta que no priva al contrato de su naturaleza de compraventa.5. No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del modo de la tradicin. El contrato de compraventa es bilateral, oneroso y por regla general conmutativo. 6 El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes .. (Art 1497), calidad que es esencial ya que es imposible que sea gratuito. En ocasiones el contrato envuelve una perspectiva incierta de ganancia o en general un alea, como cuando se compra la suerte en la hiptesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa tambin puede ser un contrato aleatorio 7 Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el ms antiguo de los contratos, sino el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las comunidades primitivas se basaban bsicamente en el trueque, sea en el intercambio de una cosa por otra. Una vez que la moneda fue acogida, el contrato de compraventa empez a tener su nacimiento. De lo anterior deducimos que es el dinero, es el que impone la caracterstica fundamental de este acto jurdico. 8 En el cdigo de comercio, el contrato de compraventa est regulado en los artculos 905 al 967. El artculo 905 del Cdigo de Comercio: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero, y venta en el caso contrario9 Para los efectos de este artculo se equipararn a dinero los ttulos valores de contenido crediticio y los crditos comunes representativos de dinero. Alcance de la palabra dar del artculo 1849: qu es dar? Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la vez opuestas a. La que sostiene que cuando el cdigo civil habla de dar no significa tan solo entregar, sino que exige la transferencia del dominio del bien. Es decir que la obligacin del vendedor va ms all de la simple entrega al considerarse que la esencia de este negocio jurdico es la obligacin y la intencin de transferir la propiedad por parte del vendedor, y de adquirirla por parte del comprador. Si se hace la entrega pero no se

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 5

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 17. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3. y 5.

transmite el dominio, no se ha cumplido con la obligacin principal de dar, pudiendo el comprador con fundamento en el carcter bilateral del acto, pedir la resolucin o el cumplimiento, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. 10. () Para que el contrato exista basta que haya la intencin de transferir y adquirir el Dominio, en lo que a ella se refiere y es necesaria su ocurrencia para la formacin del contrato. Pero para que el vendedor cumpla su obligacin personal, es indispensable que d la cosa vendida. l contrajo una obligacin de dar y debe cumplirla. Para hacerlo tiene que hacer la tradicin de la cosa; si es mueble en la forma prevista por los artculos 754 y 755 del cdigo civil; si es inmueble por medio de la inscripcin en la oficina de registro respectiva (artculo 756 y concordantes)11 b. La que sostiene que Dar es sinnimo de entregar o sea que el vendedor cumple su obligacin haciendo entrega de la cosa y garantizando, luego, la posesin pacifica de la cosa.12 (.) Nuestro cdigo civil al igual que el chileno, regula la compraventa como fuente de obligaciones. Vendedor y comprador se vinculan bajo los efectos de un ttulo que, como tal genera obligaciones. No ocurre lo mismo en Francia, por cuanto all se considera la compraventa como ttulo y modo, esto es, que con la celebracin del contrato, fuera de las obligaciones que impone, se debe hacer la transferencia del dominio. En Colombia es diferente pues se exige un modo; la compraventa es el ttulo y la calidad de dueo se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el artculo 673 del Cdigo Civil. El contrato, en s, no transmite la propiedad; para que ello opere se requiere que el vendedor sea el dueo de la cosa. 13 (.) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al comprador y en manera alguna el contrato de compraventa, que acarrea como dijimos, tan solo obligaciones, que frente a los muebles, se concreta con la entrega de la cosa. El dominio se adquiere por medio de la tradicin o la prescripcin. 14 De acuerdo con el artculo 1880 Cd. Civil, las obligaciones del vendedor se reducen a dos: 15 1. La Entrega o Tradicin. 2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 57.

(.) Evento, que cuando se trata de inmuebles, se cumple no solo bajo las condiciones del artculo 756, sino que exige la entrega fsica para que el comprador entre en posesin de la cosa.16 No se desconoce que, como contrato bilateral, lleve envuelta la condicin resolutoria de que trata el artculo 1546 del Cdigo Civil, frente al incumplimiento de las obligaciones del vendedor o sea frente a la no entrega de la cosa vendida, pero no en relacin con la tradicin 17 Necesidad de Modificacin: Si consultamos, modernamente, la finalidad jurdica de la compraventa, tenemos que convenir en que la obligacin del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino que, adems, debe transferir el domino al comprador. 18 Definicin de la Compraventa Comercial El Cdigo de Comercio, sin hesitacin alguna, super, completamente, la discusin que suscita el empleo del vocablo dar que hace el Cdigo Civil. Precepta el Articulo 905 de la materia: la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero.19 () Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto que se supone que la entrega es de la naturaleza de la compraventa. Entonces, resulta incontrastable que el vendedor se obliga a entregar la cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20 CARACTERSTICAS: La compraventa - tanto civil como comercial tiene sus caractersticas que se desprenden de la naturaleza del acto jurdico. Las principales son: a. Es Bilateral: Nacen obligaciones reciprocas para las partes contratantes.21 (). Art 1496 Cd. Civil: Aplicacin prctica Art 1546 C.C Art 1496 Cd. Civil: El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligacin alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recprocamente.

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Art 1546 Cd. Civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolucin o el cumplimiento del contrato con indemnizacin de perjuicios. b. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta desde el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el precio artculo 1857 del cdigo civil -; esto es, el solo consentimiento de la partes sobre los extremos anotados perfecciona el contrato.22. Esto es la regla general; sin embargo Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles manifiesta que el cdigo civil, en la precitada norma, establece unas excepciones al carcter consensual, haciendo del contrato de compraventa un contrato solemne en determinados casos: como la venta de bienes inmuebles o servidumbres, venta de una sucesin hereditaria de derechos de herencia, de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en total o en cuotas) debidamente relacionados y, La venta solemne de origen convencional las ventas hechas por ministerio de la justicia

c. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad gravndose recprocamente. Dentro del carcter oneroso es, generalmente, conmutativo, ya que las partes conocen ordinariamente, el alcance de las prestaciones. Excepcionalmente es aleatorio, como cuando se compra una cosecha, sin precisar los efectos de la produccin.23 Art 1497 Cd. Civil: El contrato es gratuito o de beneficencia cuando slo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. Art 1604 Cd. Civil: El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza solo son tiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio recproco de las partes; y de la levsima en los contratos en que el deudor es el nico que reporta beneficio. El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran daado a la cosa debida, si hubiese sido entregado al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa. La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega. Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes. d. Es de Ejecucin Instantnea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el precio, salvo las excepciones conocidas, el contrato se perfecciona y comienza a
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ejecutarse24, la prestacin es susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma instantnea, en un solo acto.25 e. Es de Libre Discusin: () Esto es evidente. El vendedor seala la cosa, fija el precio, etc., pero el comprador puede convenir, de otra manera, mediante el principio de de la libre discusin ()26.. f. Es Principal: No requiere de otro acto jurdico para su conformacin y subsistencia.

Art 1499 Cd. Civil: El contrato es principal cuando subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. g. Es Nominado: El cdigo civil define y regula esta clase de contrato. Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato Individual, porque slo genera derechos y obligaciones a favor de las partes que lo celebran. Y es de libre consentimiento, de libre discusin.27 Elementos del Contrato de Compraventa: Art 1501 Cd. Civil: Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales. Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los contratantes. 1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al precio. Ejemplo: (A) tiene la obligacin de traditar y (B) tiene la obligacin de pagar el precio. 2. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulacin expresa, la obligacin de saneamiento de la eviccin y de los vicios ocultos por parte del vendedor. La cosa y el precio son los elementos esenciales. Art 1898 Cd. Civil: Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya .
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 23.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 24.

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3. Las Obligaciones Accidentales: son las que, sin ser esenciales, naturalmente NO le pertenecen, se imponen las partes expresamente como el plazo, la condicin, el pacto de reserva de dominio. FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo 1857 CC. El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades respecto de cosa y precio, (Bienes Muebles). Artculo 1502 Cd. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad. Requisitos

Concepto: La compraventa est sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurdico (artculo 1502 del Cdigo Civil): capacidad, consentimiento, objeto y causa lcitos ( )28. Capacidad

Generalidades: Al tenor del concepto que trae el artculo 1502 del Cdigo Civil, la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma y sin el consentimiento o autorizacin de otra29 Capacidad para celebrar la Compraventa: Articulo 1503 Cd. Civil: Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces. Las incapacidades son de interpretaciones estrictas, no hay incapacidades por analoga la incapacidad proviene de la ley, no pueden haber incapacidades convencionales. Concordar con el Articulo 1851 Cd. Civil: Personas Capaces: Son hbiles para el contrato de ventas todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o simples. a. Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar. b. Simples: Cuando le est vedado comprar o vender. Si falta de capacidad: a. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una ratificacin o por el paso del tiempo. Por ejemplo: un menor cuando realiza un acto jurdico, este puede ser convalidado cuando cumpla la mayora de edad, disipadores bajo interdiccin.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 8.

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b. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o absoluto): Impberes, Dementes, Sordomudos, que no pueden darse o entender por cualquier medio inteligente. Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento y la ley se las quita para realizar ciertos actos. Incapacidad Especial: - Parentesco. - Vinculo. - Cargo que Ocupa. - Funcin que Desempea. Incapacidad Especial. Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento, pero el legislador se los quita para evitar problemas. Leer artculos 1852 al 1856 Cd. Civil Concepto: El principio de la capacidad, previsto en el ordenamiento civil, para todo negocio civil, est consignado en el artculo 1851 del cdigo civil, cuando dice: son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo. (.) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: Las incapacidades especiales consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos. (.) El acto en s mismo no tiene nada de ilcito, la ley no lo prohbe, sino que declara que no puede ser ejecutado por ciertas personas.30 Clases de Incapacidades Especiales: El Artculo 1851 Cd. Civil dice; son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. Situacin normativa actual

La Venta entre Cnyuges: Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibicin, con efecto de nulidad absoluta, en razn del vnculo matrimonial que consagraban los artculos 1852 del Cdigo Civil, 906 del Cdigo de Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932, desapareci en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de 1999, proferida por la Corte Constitucional, que declar inexequibles los aportes de los mencionados preceptos que sealaban la nulidad absoluta en la venta entre cnyuges. Es decir, no existe en la actualidad incapacidad alguna, por motivo del nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles (.) 31.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 9.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 13.

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Es vlida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes sociales. 1. Venta entre Padre e Hijo de Familia: El artculo 1852 Cd. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el padre y el hijo de familia, o sea el que todava se encuentra bajo la patria potestad y, por ende, no se ha emancipado, cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo de familia.32 De esta manera el referido artculo habla de los hijos de familia, pero en el sentido que estos se encuentran sometidos a la patria potestad. 33 (.)Esto significa que los hijos emancipados en general, () pueden celebrar valida y libremente contrato de compraventa con sus padres. Es importante resaltar que se trata del hijo emancipado por haber llegado a la mayora de edad () 34 Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue proteger el patrimonio del menor (por qu no va hacer equivalente el $ que se da), pero adicional como el padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo no se puede comprar (Compra de Cosa Propia). Ampliacin de la Incapacidad (.) Padre y madre estn frente al hijo menor en el mismo grado de prohibicin. (.) Tambin se debe extender esta prohibicin al padre adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad, () puesto que la patria potestad ser ejercida por el adoptante 35. Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles el Artculo 288 del cdigo civil era muy claro al referir esta prohibicin nicamente al padre pues por la naturaleza que este tena en ese momento histrico, la madre jams hubiese podido ejercer la patria potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibicin se hace extensiva a las madres, ya que el da de hoy padre y madre se encuentran en igualdad de condiciones frente al hijo no emancipado. Efectos de esta Prohibicin La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad absoluta, tanto de bienes muebles como de inmuebles.36
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 14 y 15.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 15.
34

Ibdem.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 17
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 17.

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Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deber ser autorizada por el juez con conocimiento de causa. 2. Los Administradores de Establecimientos Pblicos: Dice el Artculo 1853 Cd. Civil: se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenacin no est comprometida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente. Es esta una prohibicin para vender, que tiene su fundamento en la proteccin que el estado da a sus bienes. Se pretende que toda venta, por parte de los administradores de establecimientos pblicos, de los bienes que forman parte de lo que administran, est precedida de autorizacin expresa, bien por mandato directo o bien por autorizacin de la autoridad competente. 37 En este caso se encuentran: (Alcaldes, Gobernadores, Ministros, Presidente de la Repblica), no pueden disponer libremente de esos bienes, porque la ley les ha quitado la capacidad de realizar contrato de Compraventa de los bienes que administran, requiere autorizacin, por Ejm: Concejo Municipal, Asamblea Departamental, sino tiene esa autorizacin es que se considera incapaz especial, porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso de sus facultades, requiere de autorizacin para hacerla. Efectos de esta incapacidad: Si el contrato puede ser saneado, por autorizacin posterior de la autoridad competente, el efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta. 38 3. Los Funcionarios o Empleados Pblicos con Jurisdiccin: A los funcionarios pblicos, en el artculo 1854 del Cdigo Civil, se les prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Esta es la norma general que contempla a todos los funcionarios pblicos (.)39. Es decir se les prohbe comprar bienes a esos funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pblica subasta. (.) Sin embargo el artculo 1854 Cd. Civil va ms all en las incapacidades de los funcionarios pblicos, incorporando la prohibicin a Magistrados de la Suprema Corte, jueces, secretarios, para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta ().40

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39

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 19
40

Ibdem.

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El numeral 7 del artculo 906 del cdigo de comercio al hablar de las incapacidades para comprar, en materia comercial, seala entre los que no pueden comprar directamente ni por interpuesta persona a los abogados respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio (.).41 Y con fundamento en este texto, podemos concluir que si existe incapacidad para los abogados para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y se vendan a consecuencia del mismo.42 Todo esto con el fin de lograr una Transparencia, se requiere que esas personas sean ajenas a ese proceso, que no tengan ningn inters. Efectos de esta prohibicin. Indiscutiblemente, esta incapacidad acarrea nulidad absoluta ().43 Excepcin: De la parte final del Artculo 1854 del cdigo civil: Queda exceptuado de esta disposicin el empleado con jurisdiccin coactiva que, conociendo de alguna ejecucin y teniendo el doble carcter de juez o de prefecto y acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subastas, en su calidad de acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad. (.) Siendo el juez representante a la vez del acreedor, o sea de la entidad de derecho pblico correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por su cuenta si no con base en el crdito que por jurisdiccin coactiva cobra, expresndolo con claridad en el acto, porque si no lo hace y quedare una duda sobre la parte compradora estar viciado de nulidad absoluta () 44. Los funcionarios que tiene Jurisdiccin Coactiva (Recaudan tributos como por Ejm: la DIAN), s pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos, sino para la institucin que representan. Contralores. ICBF. Corporaciones Autnomas. Jueces de Ejecucin. SENA.

Extensin de las inhabilidades en razn de Cargo

41

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 20.
42

Ibdem. Opt. Cit.

43

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 21.

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(.) En el artculo 9 del decreto 222 son inhbiles para contratar con la respectiva entidad, por si o por interpuesta persona ().45 Efectos de estas Inhabilidades Ahora bien, la Ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la contratacin administrativa, que derogo el Decreto 222 de 1983, en el artculo 8 establece inhabilidades e incompatibilidades para contratar frente a las entidades estatales, que, por consiguiente, comprenden la compraventa ()46. (.) Por su parte el artculo 8 ibdem seala que: tampoco podrn participar en licitaciones o concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva. 47: a. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o servidores pblicos de la entidad contratante ()48.. Efectos de estas inhabilidades Dispone el artculo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente los contratos del estado, en los casos previstos en el derecho civil y en el comercial () 49. (.) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades, la celebracin de un contrato de compraventa quedara afectada de nulidad absoluta, que puede ser alegado por las partes, por el Agente del Ministerio Publico, por cualquier persona o declarada de oficio. (.) 50. 4. Los Tutores y Curadores en relacin con los bienes del Pupilo: a. A los guardadores -tutores y curadores- no les es licito comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. ().Tratndose de inmuebles la prohibicin es total de suerte que no podr el guardador adquirir, ni con autorizacin, esta clase de bienes del pupilo.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena administracin.

El Artculo 1855 del cdigo civil enfatiza en que el tutor no puede comprar los bienes races de su pupilo en ningn caso, ni tomarlos en arrendamiento. (Articulo 501 inciso 1 del cdigo civil). Efectos
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 22.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 23.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 24
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Ibdem.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 25.
50

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 26.
51

Ibidem.

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Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa 52; resalta Cesar Gmez estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la autorizacin de otros guardadores generales, o del juez en subsidio, este podr celebrarse vlidamente evitando la nulidad absoluta (). Si la compra trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta ().53. b. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia (Albacea), Mandatario. El artculo 1856 del Cdigo Civil seala otra clase de incapacidad: los mandatarios los sndicos de los concursos, y los albaceas estn sujetos en cuanto a compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2170 (). (.) Este Articulo dispone que: No podr el mandatario por s o por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado comprar, sino fuere con aprobacin del mandante (.).54 De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relacin a los mandatarios y a los sndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la compra o venta trate sobre muebles o inmuebles, por cuanto se puede celebrar por autorizacin de las partes que la ley trata amparar (.).55 Por eso en este Artculo se establece lo siguiente: a. No podr el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender. b. No podr el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta ordenado comprar. Estas prohibiciones son absolutas. c. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artculos 484 y 501 del cdigo civil. (Articulo 1351 del cdigo civil). En ningn caso podr el albacea comprar bienes races de la sucesin o tomarlos en arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes muebles, solo podr realizarlas con autorizacin de los otros albaceas no inhabilitados, si los hay, o del juez.

Cesar Gmez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma: Primera tesis: (sostenida por lvaro Prez Vives) consiste en que los albaceas NO estn sometidos tanto a la norma del Art. 2170, segn lo predica el Art. 1856 comentado, como a la del Art 1351, cuyo texto reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se extender a los albaceas; aclarando as, que la situacin del albacea frente a la herencia est bajo su custodia, ser similar a la de los curadores o guardadores, frente a los bienes
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Opt. Cit. Opt. Cit.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 27.
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Ibdem.

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de su pupilo; esta tesis pone en descubierto una contradiccin legislativa entre lo Art 1856, en cuanto hace aplicable a los albaceas la disposicin del Art 2170, y el 1351 en cuanto coloca a dichos albaceas bajo el artculo 501, la importancia cobra esta contradiccin consiste en que segn el primer planteamiento, el albacea podra llegar a adquirir legtimamente un inmueble, lo que sera absolutamente imposible a la luz del ltimo. Segunda tesis: Segn esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad entre los artculos 1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su propio campo de aplicacin; esta tesis sostiene que el planteamiento del articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501 limita su aplicacin al caso especfico de que entre los herederos exista algn incapaz y su efecto sera una nulidad absoluta, mientras que para el resto de casos o circunstancias ms generales aplicamos el articulo 1856 cuyo efecto seria nicamente la nulidad relativa. 5. En razn de las Conveniencias Externas e Internas del Estado Colombiano. a. La primera aparece con el mandato del artculo nico de la Ley 39 de 1918, que precepta: Los gobiernos extranjeros que mantengan misin diplomtica en la Repblica, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su respectiva delegacin, siempre que declaren que la Repblica gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad. Esta es una prohibicin que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de personas ()56. El art nico de la Ley 2 de 1886 estableca que en Colombia no es transferible la propiedad raz a gobiernos extranjeros. Con la Ley 39 de 1918 establece una excepcin.57 b. La segunda tiene su respaldo en el artculo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940, que dice: Los terrenos baldos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limtrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por el Artculo 52 del Cdigo Fiscal o de los no reservados, podrn ser adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia, nicamente a colombianos de nacimiento ()58 c. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial. El Artculo 906 del Cdigo de Comercio: No podrn comprar directamente ni por interpuesta persona, ni aun en pblica subasta las siguientes personas: 1. Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pblica administran bienes ajenos como los guardadores, sndicos, secuestres etc., respecto de los bienes que administran. 2. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su encargo.

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 19..

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3. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido encomendada, salvo que el representado o el mandante, haya autorizado el contrato. 4. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento pblico, respecto de los que les haya sido confiado a su cuidado. 5. Los empleados pblicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio. 6. Los funcionarios que ejerzan jurisdiccin y los abogados respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Por eso un funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha intervenido. El mismo concepto es aplicable a los abogados 59.

Efectos: Segn el inciso final del artculo 906 del cdigo de comercio , las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea, respecto de los que administran bienes ajenos por la ley o por autoridad, de los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y mandatarios, son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta (.). 60 CONSENTIMIENTO Generalidades: El consentimiento es la expresin de la voluntad de las partes acorde con el objeto y el precio.61 Restricciones Con todo, esa libertad individual est restringida por conveniencias generales. As el gobierno, por medio de su organismo pertinente, seala los precios de ciertos artculos, modificando, en parte el principio de la autonoma de la voluntad ().62 Prueba de la Compraventa. Situacin Actual Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, por regla general. El contrato se perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio.63 La Consensualidad en las ventas de vehculos automotores

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(.) La venta de automotores es consensual (.) Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del (INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante el organismo de transito competente ser reputada como propietaria del vehculo automotor, siendo oponible esa inscripcin ante las autoridades y ante terceros (). Pero el acuerdo 034 va ms all. El Articulo 94 precepta que: no se podr transferir vehculo automotor alguno bajo ningn ttulo sin que previament e se haya registrado ().64 El Cdigo Nacional de Trnsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradicin de los vehculos automotores, siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega material y la inscripcin en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el artculo 2 como: Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad, caractersticas y situacin jurdica de los vehculos automotores terrestres. En l se inscribir todo acto o contrato, o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicacin, modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, translacin o extincin del dominio o cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehculos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros. 65 Estipula el artculo 47 de la misma ley: Tradicin del dominio. La tradicin del dominio de los vehculos automotores requerir, adems de su entrega material, su inscripcin en el organismo de transito correspondiente, quien lo reportar en el Registro de Trnsito nacional Automotor en un trmino no superior a (15) das. La inscripcin en el transito deber hacerse dentro de los (60) das hbiles siguientes a la adquisicin del vehculo (.).66 (.) La reiteracin de la forma de tradicin de los vehculos automotores: entrega material e inscripcin. (.).67 De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones68: El contrato de compraventa de vehculos automotores es consensual (). Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de trnsito importado o de fabricacin nacional. respectivo, sea

La transferencia, esto es, la tradicin de un vehculo automotor terrestre se hace mediante el registro o inscripcin y con el cumplimiento del trmite sealado ().

Venta comercial de vehculos automotores. (.) De la misma manera se realizar la tradicin de los vehculos automotores, pero la inscripcin del ttulo se efectuar ante el funcionario y en la forma que determinen las

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Ibdem Opt. Cit.

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disposiciones legales pertinentes. La tradicin as efectuada ser reconocida y bastar ante cualesquiera autoridades (). (.) Que la tradicin, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehculos automotores, no se obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripcin del ttulo. De esta manera, no bastar el documento de venta ni la entrega. Deber hacerse el registro del ttulo para que el comprador se repute dueo ().69 Compraventas Solemnes El Artculo 1857 del cdigo civil se encarga de sealar las excepciones al principio de la Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren de escritura pblica las ventas de los bienes races y servidumbre y la de una sucesin hereditaria, para que se perfeccione. Mientras no se lleven a instrumentos pblicos se entiende como no perfeccionados ().70 Como se Perfecciona el Contrato de Venta: Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene: a. Regla General: La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido la cosa y el precio, es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un contrato consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. 71. b. La Excepcin a la regla general contemplada en el Inc. 2 del Art 1857 Cd. Civil: La venta de bienes races y servidumbres y la sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado Escritura Pblica. En estos casos, pues, la compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras no se otorgue la respectiva Escritura Pblica. 72 Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de excepcin sealados en el artculo 1857 de cdigo civil73: a. La venta de todas las especies, gneros y cantidades, aunque se extienda a cuanto vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos (Articulo 1867). b. Las ventas de pblica subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por escrito, para, luego, servir de ttulo de adquisicin. Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los rboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, se rige por el principio de la consensualidad; aunque los rboles, los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 20 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 20

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naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en el Artculo 656 del cdigo civil, como inmuebles, por expreso mandato del inciso final del artculo 1857 del cdigo civil, no estn incluidos entre los inmuebles que requieren de Escritura Pblica para el perfeccionamiento de las ventas (.).74 Los inmuebles por destinacin se adquieren no por Escritura Pblica. (.) El Artculo 144 del Decreto 222 de 1983: La compraventa de inmuebles se efectuara con arreglo al siguiente procedimiento 75: 1. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa, se celebrar una promesa de contrato que incluya las especificaciones y detalles del convenio as como el plazo o condicin para elevarlo a escritura pblica. 2. Una vez cumplido el trmite anterior en lo pertinente, se otorgara la escritura pblica de compraventa (). Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la contraprestacin, que es la clsica nocin de los contratos consnsuales. Sin embargo, enseguida complementa la frase y este se eleve a escrito, lo que permite considerar que la forma preferencial de la contratacin estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto necesario de la escritura pblica pero s con la consideracin sustancial que se recoja la voluntad de las partes en un escrito. Esto estar corroborado con la proclamacin que hace el Artculo 39 de la Ley 80 de 1993. Los contratos que celebren las entidades estatales constarn por escrito y no requerirn ser elevados a escritura pblica, con excepcin de aquellos que impliquen mutacin del dominio o imposicin de gravmenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellas que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad (.).76 Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pblica, sino, por el contrario, como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden previa y escrita (). 77 Por igual, se prescinde de la suscripcin del contrato escrito, y aun del acuerdo sobre la prestacin o remuneracin, cuando se declare de urgencia manifiesta, de conformidad con las causales y la declaracin prevista en el Artculo 42. Sin embargo se deber dejar la constancia escrita de la autorizacin, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita (). 78

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Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41 y 42.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 42.

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Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal de bienes inmuebles es solemne por ser uno de los casos a los que se refiere el Artculo 39 de la Ley 80 de 1993()79. (.) El avalu catastral servir como base para la negociacin. En otros trminos: ser necesario, para la celebracin de la compraventa de inmuebles, el avalu, el bien del Agustn Codazzi o bien del experto, segn el caso, pero no con el carcter vinculante del mximo o el mnimo para la adquisicin o venta, como lo prevean las normas anteriores. Tal vez, sirva para establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebracin de los contratos (). 80. En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del 28 de Octubre de 1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurdicas que figuren en el Registro de Proponentes de inscritos que lleve la Cmara de Comercio de su jurisdiccin (Artculo 22 de la Ley 80 de 1993).81 Sin embargo, tratndose de la compraventa de muebles, cuyos valores se relacionan en el pargrafo del 39 y se determinan en funcin de los presupuestos anuales, mencionados en el mismo pargrafo, pueden ser ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante legal de la entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la ordenacin del gasto.82 De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de muebles que tenga motivo de urgencia manifiesta, declarada por administrativo, en cuyo caso bastara la constancia escrita de la autorizacin impartida por la entidad estatal contratante (.). 83 Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura Pblica o Privada El Art 1858 Cd. Civil: Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa perfecta hasta el otorgamiento de la Escritura Pblica o privada, podr cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.84 Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne un contrato de venta que a luz de los principios legales es meramente consensual. 85. Artculo 1880 del Cdigo Civil Entrega: Una obligacin del vendedor, por eso no es una forma de perfeccionamiento del contrato de Compraventa. Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 43.
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Ibdem Opt. Cit. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 22. Ibdem

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Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear Diferente (=/=) Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio No hay contrato de Compraventa de bienes races, la constitucin de servidumbres y la sucesin hereditaria, sino se otorga, en otras palabras es protocolizar la Escritura Pblica. 86. Prueba del Contrato de Compraventa Cuando el contrato de compraventa es solemne, su existencia no puede ser demostrada sino con la exhibicin pblica en que conste. Ninguna otra prueba puede suplirse esa escritura. 87 A falta de documento, el interesado no puede demostrar el contrato sino con prueba de confesin. 88 El Cdigo Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de prueba y tiene en cuenta el de la apreciacin de la pruebas conforme a las reglas de la sana crtica. 89 ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PBLICA: 1. Recepcin: Es la percepcin de las declaraciones que se hacen ante el notorio, en ltimas es la manifestacin de lo que las partes quieren. 2. Extensin: Imprimir en papel notarial. 3. Otorgamiento: Es la manifestacin de los otorgantes en relacin con el contrato celebrado. Es la firma de las partes en relacin con el documento que ha sido extendido, cuando se firma es que est de acuerdo con lo que est escrito. Aqu todava no hay Escritura Pblica, porque no se ha protocolizado. 4. Autorizacin: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las dems etapas y ordena: 5. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos que firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el documento original. El contrato de Compraventa de bienes races, si no hay Escritura Pblica no hay Compraventa, porque es un requisito de formalidad. DOBLE FUNCIN DE LA ESCRITURA PBLICA: 1. Es un medio de prueba.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 32 y 33
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 24. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 25. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 26.

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2. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto. Escritura Pblica: Se demuestra que soy comprador, cuando hay protocolizacin de la misma. Certificado de Tradicin: Se demuestra que soy Propietario. No todos los actos son solemnes, hay actos que son consensuales pero las partes lo pueden volver solemnes. Artculo 1858 del Cdigo Civil: Da la oportunidad de retractarme, mientras una parte no cumpla la solemnidad, cuando las partes fijan un acto por Escritura Pblica, se vuelve el contrato consensual en formal, por ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un carro y le pide que sea por Escritura Pblica. Se pueden dar ms requisitos de los que exige la ley, pero no se pueden quitar. COSTAS DE LA ESCRITURA PBLICA: Artculo 1862 del Cdigo Civil: Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporcin en que habrn de concurrir para el pago de esos gastos, e inclusive pueden convenir en que dichos gastos corran por cuenta de solo una de ellas. Pero si nada estipulan al respecto, entonces la ley entiende que deben concurrir a ese pago por mitad.90 Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolizacin de la Escritura Pblica, se establece que salvo acuerdo de las partes, esas costas se deben pagar por partes iguales entre comprador y vendedor. Se deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional.91 La Ley 39 de 1980, en su Artculo 14: Los derechos de registro de las escrituras de venta y otros contratos los pagaran los vendedores u otorgantes de tales escrituras, a no ser que las partes hayan convenido expresamente otra cosa. No obstante, se ha generalizado y aun consolidado la costumbre de que este impuesto lo paguen las partes, por mitad. 92 De esta manera se estableci que los gastos de registro son por cuenta del vendedor, esto puede ser modificado por el querer de las partes.93 Hay disposicin legal algunos gastos estn a cargo del vendedor: 5. Pago de Impuestos 6. Impuestos de Retencin en la Fuente
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 29.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 29.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58.

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Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el impuesto de retencin en la fuente se paga $600.000, derechos notariales $250.000+ copias, etc. para un total de $900.000. El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO dice que los $600.000, debi haberlos pagado el vendedor. Artculo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de tradicin estarn a cargo del vendedor. Modalidades de la Compraventa Reglas Generales: Segn el Artculo 1863 del cdigo civil, la venta puede ser: pura y simple o bajo condicin suspensiva o resolutoria; puede nacer a plazo para la entrega de la cosa o del precio y puede tener por objeto dos o ms cosas alternativas. Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a prueba, sobre muestras, se rigen por las normas especiales.

Compraventa con Arras: (.) Constituan la prueba de su celebracin. Inicialmente era un anillo annulus- que deba exigir el comprador como manifestacin de querer el contrato y como prueba de su celebracin () 94 Las arras podan servir como medio de garanta de la celebracin de un contrato, pero confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su acordado () 95 Dadas las arras como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato, podan las partes, durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del contrato, perdindolas quien las dio o entregndolas dobladas quien las recibi. Todo volva al estado anterior () 96 Las arras sirven97: 1. Como prueba de la celebracin del contrato. 2. Como garanta de la celebracin. Definicin

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 44.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 44.
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Ibdem Opt. Cit.

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Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la celebracin del contrato, o son parte del precio que se da en seal de quedar convenidas las partes. ( Artculo 1859 del cdigo civil). En otras palabras no son ms que una suma de dinero o cosa que acuerdan las partes como prueba para: 1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar 2. Posibilidad de retractarse Clases Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad: 1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artculo 1861: Si expresamente dieran arras como parte del precio o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedara perfecta la venta. Constituye un signo ostensible o prueba de la celebracin del contrato de venta. Las partes quieren el negocio jurdico; dan las arras como parte del precio o como seal de quedar convenido el contrato. No pueden retractarse o arrepentirse. 98 En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y por esta razn no se van a perder. Las Arras que se dan no son garanta del contrato de compraventa, sino seal inequvoca de que la venta se celebr y por lo tanto ninguna de las partes tiene facultad para retractarse. Las que se dan como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: Si expresamente se dieren las arras como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el Art 1857 inc2. Estas son las denominadas arras confirmatorias. La salvedad que hace el art en su parte final es explicable, pues tratndose de compraventa solemne es natural que la simple estipulacin de arras confirmatorias no haga perfecta la venta, sino el otorgamiento de la Escritura Pblica respectiva.99 En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse de l sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones consiguientes, la indemnizacin de perjuicios entre ellas.100 El Art 1861 inc. 2: No constando algunas de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse, segn los dos arts. precedentes. Por consiguiente, si el contrato se guarda silencio acerca del sentido de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. 1 del Art 1861, u otras que tengan la misma significacin, la ley presume de derecho, esto es, sin admitir prueba en contrario, que las partes se han reservado el derecho de retractarse. 101

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 46.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 28. Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 29.

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Efectos Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como parte del precio, que es la forma ms frecuente en los negocios, o como seal de quedar convenidos en el contrato, el acto jurdico es perfecto y debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir su resolucin. No tiene ningn medio de excepcin o de defensa con las arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto el contrato celebrado. No podr manifestar que las pierde si las dio, o las entrega dobladas. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractacin o se cumple o se resuelve pero por la va judicial y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios (.).102 Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita: Que las partes lo convengan expresamente Que este convenio conste por escrito. Si as no fuere, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. (Artculo 1861 inciso 2 del cdigo civil) En conclusin, las Arras en garanta son la regla general. Para que sean parte del pago del precio es necesario un pacto expreso y escrito.

2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artculo 1859 del cdigo civil: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Cuando se dan las Arras como garanta de la celebracin o ejecucin de la compraventa, las partes no estn ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podr retractarse. Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la otra parte a que cumpla. Las que se dan como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato: se encuentran reguladas en el Art 1859 Cd. Civil. Si se vende con arras esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas.103 En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de las partes queda con la libertad para retractarse de lo pactado. 104. Hasta cundo puede tener lugar el ejercicio del derecho de retractarse? Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cd. Civil: Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras, no habr lugar a la retractacin despus

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 26. Ibdem

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de los 2 meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada la Escritura Pblica de venta o de principiada la entrega.105 De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para sealar el plazo dentro del cual pueden retractarse.106 El derecho a la retractacin tambin se extingue y no puede ejercerse en el caso de que haya principiado la entrega de la cosa vendida, pues es este evento la parte vendedora al entregar y la parte compradora al recibir, estn prcticamente ejecutando el contrato, lo que significa una renuncia a la facultad de retractacin. 107 Mediante el otorgamiento de la Escritura Pblica pertinente, ya no podrn retractarse porque el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la retractacin 108. Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la clusula penal. Las arras penitenciales no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra por incumplir el contrato, dado que la retractacin que las origina no significa en modo alguno las observancia anti contractual, sino todo lo contrario, el ejercicio de un derecho contractual legtimo. Tales arras no son otra cosa que la compensacin o precio que se paga como contraparte del derecho a separarse unilateralmente del contrato. En la clusula penal, en cambio, se trata de una indemnizacin consecuencial a un autntico incumplimiento del contrato. 109 Plazo de Retractacin: a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta de esta estipulacin, el plazo es de 2 meses contados desde la convencin, pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; es una resolucin extrajudicial de contrato. 110 b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos cuando el contrato se reduce a Escritura Pblica o ha empezado la entrega de las cosas. ( Artculo 1860 del cdigo civil). Presuncin de Arras de Retractacin o Penitenciales Cuando no cuenta a que ttulo se dan las arras, si como garanta de la celebracin, o si como parte del precio o como seal de quedar convenido el contrato, al artculo 1861 del cdigo civil, inciso final, consagra una presuncin de derecho en el sentido de que las arras son penitenciales o de retractacin. Dice la norma citada:

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 27. Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 27. Ibdem Opt. Cit.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.

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No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. 111 Las Arras en la promesa de compraventa. ()Tanto las arras penitenciales, o de desistimiento, o retractacin se pueden pactar en la promesa de compraventa (.).112 La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes 113: a. Que la promesa conste por escrito. b. Que la promesa contenga un plazo. c. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo slo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales (). Las Arras en Opcin de Compra En la opcin o promesa unilateral de compra no se pueden dar las arras, porque contraran la naturaleza misma del acto. En la opcin se confiere la oportunidad al acreedor para admitir libremente si celebra o no el contrato, es decir, que el negocio queda sometido a una condicin: la decisin del acreedor. Mal podra convenirse que se pacten arras penitenciales para arrepentirse, cuando la facultad existe para uno de los otorgantes.114 La promesa unilateral de contrato, el contrato de opcin y el derecho de opcin son nociones equivalentes. Es necesario precisar que se trata de un contrato celebrado entre dos partes, de las cuales una sola se obliga. La otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se refiere la promesa. Tiene la opcin de contratar o no, y de ah el nombre de esta institucin. Si decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y su contra parte queda obligada. El Contrato debe celebrarse. Ejemplo: A promete vender su casa a B si ste decide comprarla. Al hacer B uso de la opcin de compra, A est obligado a venderle la casa.115 Las Arras en la Compraventa Comercial Dispone el Artculo 866 Cdigo de Comercio: Cuando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebracin o de su ejecucin, se entender que cada uno de los contratantes podr retractarse, perdiendo las arras el

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 52.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 54.

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que las haya dado o restituyndolas dobladas que el que las haya recibido Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestacin objeto del mismo, no ser posible la retractacin y las arras deber imputarse a la prestacin debida o restituirse, si fuere el caso. Tal como se concibieron las arras comerciales, nicamente se desprenden las de retractacin o penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias () 116 Pero no seala el trmino para ejercerse el retracto, que hay que determinarlo convencionalmente, ya que el vaco legal es ostensible ()117. Convenidas las arras, sea cual fuere la expresin que se adopte, tendr el carcter de penitenciales, por ser la que admite el cdigo de comercio118. PROMESA =/= CONTRATO Promesa: En materia civil, no es jurdicamente hablando lo mismo promesa, que hace mencin a poder realizar una accin. Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar, Hacer, No Hacer.

La Promesa est consagrada como Verdadero Contrato en el Artculo 1611 cdigo civilArtculo 89 de la Ley 173/87. Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aqu los contratantes prometen Realizar un Contrato, surge una obligacin. Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es consensual ontolgicamente simplemente al civil. Artculo 861 Cdigo de Comercio: La obligacin de hacer (de realizar algo) conlleva a que las formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido, ms no de la promesa, pero las promesas no deben constar por escrito. En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato convenido, porque de lo contrario no se perfecciona.

EL CONTRATO DE PROMESA:
Definicin 1: Convenio de 2 o ms personas por el cual se obligan dentro de cierto plazo o en el evento de una condicin a celebrar un contrato. Definicin 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o ms o partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condicin. La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato. Por medio de l las partes se obligan a celebrar un contrato posterior, un segundo contrato. Se ha establecido que la
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 57.
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Ibdem

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promesa de compraventa genera una obligacin de hacer. Esta obligacin consiste en celebrar el contrato prometido, precisamente. Si se promete vender una casa, por ejemplo, la obligacin de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura pblica.119 Cualquiera que sea el contrato prometido, el acto jurdico llamado promesa de contrato est sometido a precisos requisitos legales. La falta de ellos o de uno de ellos hace ineficaz la promesa. No podra confundirse con la oferta de contrato, acto basado en una declaracin unilateral de voluntad, orientada a la conclusin de un contrato, si el destinatario lo acepta pura y simplemente. 120 CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA: 1. Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Las partes se obligan recprocamente a otorgar un documento pblico o privado que perfecciona el contrato. 2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principales: Subsiste por s mismo, sin la necesidad de la existencia de otro acuerdo, no obstante es un acuerdo preparatorio porque es un anticipo de otro contrato, goza de autonoma e independencia. 3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es: Oneroso: Es til a las partes, estas adquieren una obligacin de hacer. Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la obligacin del otro. 4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil: Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningn efecto civil. Si la promesa no se hace por escrito no produce ningn efecto. 5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato es: De Tracto Sucesivo: La promesa est sujeta a un plazo o a una condicin. 6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es: Libre Discusin: Las partes estipulan las clusulas de la promesa, miran su alcance en las circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar. 7. Segn Estn o No Reglamentados, el Contrato es: Nominados-Tpico: Segn la Ley 153/89 Artculo 1611, no produce efectos sino cumplen los siguientes requisitos: REQUISITOS GENERALES: Artculo 1502 del Cdigo Civil Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este exento de vicio (Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 41.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 42.

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1. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa, porque una persona relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato. Ejemplo: una persona que tiene 17 aos puede comprometerse a realizar un contrato una vez obtenga la Cdula de Ciudadana, la norma le permite una mayor amplitud en su capacidad. 2. Objeto: Debe ser licito, el objeto es la obligacin de Hacer (Van hacer un Si el objeto es un hecho, se requiere que sea fsica y moralmente posible. contrato).

3. Causa: Es el motivo por el cual realizamos el contrato, en materia civil generalmente no se expresa porque no es necesario, pero en materia mercantil es necesario expresar el motivo que tuvo para realizar ese contrato, me da un valor econmico frente al incumplimiento.

REQUISITOS ESPECIALES121: 1. Que conste por Escrito Artculo 89 de la Ley 153/87 : Es solemne, porque para producir efectos el contrato, se debe realizar por documento privado o pblico. Artculo 1611 cdigo civil. 2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artculo 1502 del Cdigo Civil: No del Artculo 1611 del Cdigo Civil que hace referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento. 3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condicin: En esta se fija la poca en que se ha de celebrarse el contrato. Genera Nulidad Absoluta, el contrato de Promesa, si en este contrato no se indica Hora, Da y Notaria, si es inmueble, en que ha de celebrarse el contrato, por la razn de que no se puede dejar al criterio de la o las partes. Para la precisin de la promesa de venta de un inmueble se requiere tambin que se indique la notara en la que ha de otorgarse la correspondiente escritura pblica. Indicacin que debe hacerse cuando en el lugar funcione ms de una notara. 122 4. Los Trminos del Contrato Prometido solo se aplican: A la materia sobre lo cual se ha contratado. El contrato debe ser claro y preciso, debe especificarse en el contrato que se va a realizar, para saber que normas especficas aplicar. Entonces este requisito hace referencia a la especificacin, es decir que el contrato se determine que tal suerte, que para perfeccionarlo solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales. SI SE INCUMPLE UN CONTRATO DE PROMESA: Art. 1546 Cd. Civil El promitente cumplidor, o que est presto a cumplir y es a su vez vctima del incumplimiento de su contraparte, tiene proteccin legal. En primer lugar, cuenta con la accin resolutoria con fundamento en el artculo 1546 Cd. Civil. As lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 44
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 50.

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La ley tambin ha establecido un procedimiento de ejecucin forzada en favor del prominente cumplidor y vctima del incumplimiento de la otra parte 123 Artculo 1610 del Cdigo Civil: Efectos del Incumplimiento 1. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la ejecucin del hecho convenido. Si hay incumplimiento de ese contrato en el Artculo 1610 del cdigo civil, expresa los Efectos del Incumpliendo, la parte cumplido frente a la parte incumplida puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecucin del hecho convenido. Sr. juez oblguelo a que se realice el contrato. 2. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor (que incumple). Sr. Juez si l no quiere o no puede realizar la Escritura Pblica, autorice a que un tercero lo realice y los pagos que genere ser por parte del incumplido. 3. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de la infraccin del contrato. Sr. Juez deje un negocio por esperarlo a l y eso me significa $ 10.000.000 (Se pide lo que se quiera, pero se reconoce lo que se prueba). El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenacin, lo que pasa es que es concurrente con otros contratos ya sean consensuales o solemnes, porque lo que estoy haciendo es comprometerme a realizar un contrato. 124 Se puede realizar un contrato de Promesa de un bien que esta embargado? Si se puede realizar porque nosotros estamos prometiendo y podemos prometer que lo vamos a desembargar y as poder venderlo. Las Arras en la Promesa de Compraventa Tanto las arras penitenciales o de desistimiento o de retractacin se pueden pactar en la promesa de compraventa. El Artculo 89 de la Ley 153 de 1887: La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el Artculo 1511 del cdigo civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales . Si esto es as no hay razn alguna que sirva para respaldar la posicin de la Corte de estimar incompatibles las arras con la promesa de contrato de compraventa. 125
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 51.
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TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pgs. 54-55-56 Ediciones Doctrina y Ley Ltda... Bogot D.C. 2004.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53.

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En un contrato de Promesa, se pueden estipular arras? Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todava no se ha realizado el contrato. Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por ejemplo: Vale $ 1.000.000 le doy $100.000, si el contrato se realiza ya di parte del precio, sino el que recibe otras se los quede. Diversas Formas de Expresin de la Voluntad. Clases de Venta. El Artculo 1863 del cdigo civil establece: La venta puede ser pura y simple, o bajo la condicin suspensiva o resolutoria Puede hacerse a plazo par a la entrega de las cosas o del precio (.). GASTOS EN LA COMPRAVENTA A cargo de quin corren los gastos Salvo estipulacin expresa, en contrario los gastos de la escritura sern divididos entre el vendedor y el comprador. Art 1862 Cd. Civil. Pero se deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional La ley 39 de 1890 artculo 14, establece que los gastos de registro son por cuenta del vendedor, pero este artculo puede ser modificado por el querer de las partes. OBJETO El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de compraventa sea vlido. El objeto tiende a confundirse con la cosa vendida. Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Art. 1857 Cd. Civil hace referencia a la perfeccin del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el precio. Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales, para que el contrato de compraventa tenga vida jurdica, si no se dan estos elementos entonces no hay contrato de compraventa, y podra degenerar en otro acto jurdico, de acuerdo a la intencin de las partes. Definicin y requisitos de la cosa vendida Cosa, en la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido, un derecho real, un derecho de crdito, o un derecho intelectual. Entonces los requisitos de la cosa vendida son: a) Que la cosa pueda ser vendida

b) Que exista o se espere que llegue a existir. c) Que la cosa sea determinada o singularizada.

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Que la cosa pueda ser vendida Art 1866 Cd. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley, Es decir, todas las cosas comerciales se pueden vender, y las que estn por fuera del comercio no son susceptibles de venta vlida. Entonces el principio general ser, que las ventas de cosas estn permitidas, y la excepcin: los casos de prohibicin legal. Venta de cosas embargadas La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, se debe observar si se encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o por el contrario est asistida de plena validez. Art. 1866 Cd. Civil pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley . Entonces existiendo prohibicin legal de enajenar las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. 1523 Cd. Civil, hay asimismo objeto ilcito en todo contrato prohibido por las leyes llegando a la conclusin que la venta de cosa embargada por decreto judicial tiene objeto ilcito y es absolutamente nula, a ms de serlo el pago de la obligacin del vendedor. Que la cosa exista o se espera que exista La cosa vendida, se parte del supuesto, que debe existir o se debe tener la certeza de que va a existir, porque se admite la posibilidad de que la cosa , al momento de celebrarse el contrato, no exista, pero llegue a existir. Art. 1869 Cd. Civil. Pero si lo que se est comprando, es la suerte, el contrato ser vlido. Ejm: (A) compra un billete de lotera con el inters de ganarse algunos de los premios o sea que llegue a existir, pero no bajo esa condicin, porque es posible que este hecho suceda o no. Entonces la compra es el billete y no el premio mayor an as si el vendedor anuncie la efectividad del resultado. Cuando se compra la suerte, el contrato est determinado por sus elementos esenciales y no por su resultado. Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que existe, y no existe, no produce efecto alguno, ya que no hay objeto y por lo tanto no hay contrato de compraventa. Aun as cuando se base en principios de buena fe de la existencia de la cosa, esta no hace que el contrato se perfeccione. Art. 1870 Cd. Civil presenta tres situaciones: a) Que ambas partes conocieran que la cosa no exista. Simplemente la celebracin del contrato no produce ningn efecto. b) Que solamente el vendedor saba de la inexistencia de la cosa. Que solamente el comprador saba de la no existencia de la cosa.

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1. PRECIO: El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa. Por consiguiente si falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurdico. 126 (.) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y ste se llama precio. 127 No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir que se trata de una Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos: Artculo 1864 del cdigo civil: el precio debe ser determinado por las partes y que se puede determinar por cualquier medio o indicaciones que digan las mismas. Requisitos Puede ser: 1. Cierto: Que sea determinado o determinable. a. Determinado: Que se exprese una cifra inequvoca, no hay duda. Las partes pueden determinarlo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen. (Artculo 1864 inciso 2 del cdigo civil ). Los medios deben ser acordados por las partes y se tiene en cuenta lo siguiente: 128 1. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones. 2. Se acuerda que el precio ser el corriente de la plaza. Se entender el da de la entrega de la cosa, si esta es fungible. (Artculo 1864 inciso 3 del cdigo civil ) 3. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en ferias, mercados pblicos de valores y otros establecimientos anlogos, o estipulen como precio el corriente de la plaza, se tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la celebracin del contrato si este es mercantil. ( Artculo 921 del cdigo de comercio). Artculo 1865 del cdigo civil. Las partes pueden acordar que el precio sea fijado por un tercero.129 El precio debe estar sealado en el contrato. (.) Por ningn concepto se acepta que la fijacin quede al arbitrio de uno de los contratantes. En relacin con la determinacin del precio, por regla general es que sean los contratantes mismos quienes lo hagan. Ellos pueden hacer esa determinacin de 2 maneras 130: a. O sealando exactamente su valor, como cuando se vende un objeto en $1.000, $10.000, o cualquier otra suma fija, en cuyo caso el precio es determinado;131

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 77.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
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TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004. Pgs. 92-93
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31.

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b. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse esa determinacin es decir, precisando los medios o procedimientos para indicar la suma que debe pagar el comprador, en cuyo caso el precio es determinable.132 Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. El tercero a quien se encomienda la fijacin del precio es un mandatario comn del vendedor y del comprador. 133. Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes El Inc. 2 del Art 1865 Cd. Civil que No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes. Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes (). 134 El artculo 920 del cdigo de comercio prev que las partes no acuerden un precio ni sealen los medios para fijarlo. En este caso habr compraventa siempre y cuando el comprador reciba la cosa y no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro das siguientes. (Artculo 931 del cdigo de comercio ). Se presumen que las partes aceptan el precio medio que tenga la cosa en el da y lugar de la entrega. Esta norma establece una excepcin a la regla del Artculo 1864 del cdigo civil, segn la cual el precio debe determinarse en el contrato.

Determinacin del Precio por un tercero: Podrn las partes dejar la fijacin del precio al arbitrio de un tercero expresndolo as en el contrato. En definitiva la existencia del contrato de venta est sujeta a la condicin de que el tercero fije el precio, por eso se considera que el tercero obra como mandatario de los contratantes, de esta manera este tercero no puede tener como perito ni como rbitro. En otras palabras el peritaje no es obligatorio, sino facultativo para las partes o para el juez. En cambio, la fijacin del precio por el tercero es obligatoria para los contratantes por el querer suyo.135 b. Determinable: El precio puede resultar fcilmente determinable sin necesidad de expreso convenio entre los contratantes. Inciso final del Artculo 1864 del cdigo civil : Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa. De suerte que cuando entran en juego las condiciones136: a. Que la cosa vendida sea fungible b. Que se venda al corriente de la plaza
131

Ibdem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 32 y 33

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.
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Ibdem

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c. Que no se haya expresado el precio En general, se debe tener como precio determinable aquel que se desprende del contrato ().137 Por ejemplo: US 1.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08, hay que establecer la tasa de cambio del dlar en esa fecha y multiplicamos por 1.000. Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa: por eso el dinero se tiene como patrn para sealar el precio y se tiene como tal la moneda corriente de curso legal del pas.138. No es necesario que el precio necesariamente consista en dinero. Basta solamente que la de el consista en dinero, aunque la otra se pague en cosa distinta. Por eso se precepta el Art 1850 Cd. Civil que Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero y v enta en el caso contrario. Cuando se da una cosa por otra el contrato que se perfecciona es el de permuta. 139 2. Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para lograr el verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes.140 El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el legislador ha establecido que es un contrato de Compraventa es Conmutativo debe haber un equilibrio en lo que se da y lo que se recibe. a. La suma de dinero que establecieron los peritos. b. Se compara con el valor convencional (La que pactan las partes). - Por debajo de la mitad o ms del doble para bienes inmuebles, hay una Lesin Enorme y se puede rescindir el contrato. Por eso cuando el precio, no es justo, es lesivo o bien para141. a) Comprador: cuando paga ms del doble del valor real de un inmueble. 142 b) Vendedor: cuando recibe, como precio, menos de la mitad del valor real, tratndose de inmuebles.143 Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador.

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Opt. Cit.

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Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 84.
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Ibdem Opt. Cit. Opt. Cit.

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3. Serio: Es decir que no sea irrisorio, porque se debe adecuar al valor del bien. El precio puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a imponer consideracin frente a la cosa vendida.144 4. Real: Es decir no Simulado, esto significa que efectivamente se pague. Si el dinero no es real va a ser simulado. Si no se cumplen estos requisitos no hay precio, que si no hay precio no va a ver Compraventa. Las partes pueden acordar un precio, que se declara recibido por el vendedor, de manos del comprador, sin que en realidad se haya pagado ese precio. O acuerdan en otro escrito, que no se debe el precio pactado. Estamos frente a un precio simulado o aparente; que desnaturaliza el elemento, por cuanto no hay precio. De presentarse, se dara una donacin disfrazada de compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el evento de que, de ese acto, aparezca un fraude o perjuicio a acreedores.145 El Artculo 1934 del cdigo civil que a su tenor dice: Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores. Qu efectos produce la simulacin del precio frente a terceros? Cuando la venta se hace para perjudicar a estos, nos encontramos con un fraude, que la ley trata de evitar concedindole, la accin paulina, para dejar sin efectos el contrato, mediante la prueba del fraude y de la divergencia entre la declaracin y la intencin o querer de las parte.146 Por lo tanto no habr accin sino en virtud de la nulidad o falsificacin de la escritura. 147 Precio en Moneda Extranjera (.) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera, como en la compraventa, extensivo a todos los contratos privados, es vlido, solamente que no est el comprador obligado a pagar en divisa extranjera sino en moneda colombiana ().148 En conclusin, se puede convenir el precio de la compraventa en divisa extranjera, pero el comprador no est obligado a pagar la moneda acordada sino moneda colombiana esto se llama clausula valutaria.149 El Precio en la Compraventa Comercial

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 82.
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Ibdem

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Ibdem

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Sigue la trayectoria de la regulacin civil. Participa de los mismos requisitos de la determinacin, realidad y seriedad. 150 El Artculo 920 cdigo de comercio: el precio irrisorio se tendr por no pactado. El Artculo 905 inc. 3 cdigo de comercio : que se equiparan a dinero los ttulos- valores de contenido crediticio y los crditos comunes representativos de dinero, es decir, imprime los efectos como si fueran contraprestaciones de valoracin dineraria. 151 2. COSA: Generalidades Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de compraventa, es el objeto, que recae o se confunde con la cosa vendida. Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Por eso el artculo 1857 habla de la perfeccin del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio. Tanto el precio como la cosa, se requieren, como elementos esenciales, para que el contrato de compraventa tenga vida jurdica. 152 Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles que existen cosas que sin necesidad de que la ley prohba su venta, no pueden venderse ya que por su naturaleza no son bienes en el sentido jurdico de la palabra, aunque sean tiles para satisfacer necesidades, son inapropiables. El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el contrato, qu es? Cunto vale? El negocio jurdico est centrado en la cosa. Definicin. Cosa, en el sentido de la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido ()153. Requisitos: a. Que la cosa pueda ser vendida. 154 b. Que exista o se espere que llegue a existir.152 c. Que la cosa sea determinada o singularizada.152 d. Que la compra no sea de cosa propia
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 107.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.
152

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.
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Ibdem Opt. Cit.

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A) Que la Cosa pueda ser Vendida Articulo 1866 cdigo civil: Pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley. El legislador establece que son susceptibles de Compraventa cosas Corporales e Incorporales con la limitacin que no estn prohibidas por la ley, es decir se pueden vender todas las cosas comerciales. a. Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar, pero deben tener un contenido patrimonial, para poder ser objeto de venta. b. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano, pero deben tener contenido patrimonial, todo lo relacionado con Derechos de Autor, surge este derecho por la creatividad del ser humano. Creaciones, por ejemplo: Software. Excepto: LAS VENTAS PROHIBIDAS Las cosas que no se pueden vender155 El derecho de suceder por causa de muerte a una persona que est viva (art 1520 CC) Los derechos de uso y habitacin (art 878 CC) El derecho a pedir alimentos (Art 424 CC) Las cosas indeterminadas e indeterminables (art 1518 CC) Una universalidad patrimonial en abstracto (art 1867 CC), Los bienes de uso pblico y los fiscales (art 674 CC); Los bienes comunes a todos por su naturaleza, como la luz, el aire, el sol 156 La compra de cosa propia (art 1872 CC)154 Los derechos que nacen del pacto de retroventa (art 1942 CC) Las que tienen objeto ilcito (art 1521 CC); Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (estn fuera del comercio), salvo cuando el acreedor autorice la venta y el juez lo autorice. 1. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que est Viva: Art 1520 Cd. Civil Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los herederos o legatarios, por eso mientras no haya una persona que muere no puede nacer el derecho como tal. 2. Los Derechos de Uso y Habitacin: Art 878 Cd. Civil Estos derechos son intuito persona, le permiten usar y habitar a alguien por afecto, agradecimiento, por eso no es posible que a quien se le transfiere ese derecho lo pueda enajenar. 3. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cd. Civil

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 35 y 36.

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. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.

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Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relacin con sus padres), es la obligacin que nace entre padre e hijo por eso no se puede trasmitir por razn al parentesco surge este derecho. 4. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia: Decreto 2820 de 1974 Art 26. 5. Las cosas indeterminadas e indeterminables: Art 1518 CC 6. La de una universalidad patrimonial en abstracto. Art 1867 CC 7. Los bienes de uso pblico y los bienes fiscales: Art 674 Cd. Civil entre otros. 8.Los bienes comunes a todos por naturaleza: la luz, el aire, el sol; 9. La compra de cosa propia. 157 Artculo 1521 cdigo civil: Establece Otras Prohibiciones 10. No se pueden Enajenar las Cosas que no estn en el Comercio, por eso los Bienes Embargados no se pueden Enajenar salvo: a. Autorizacin Judicial b. Que el Acreedor lo Autorice Enajenar un bien embargado constituye un ilcito y est prohibido. El Ordinal 3 del Artculo 1521 del cdigo civil se establece la nulidad de la enajenacin del bien embargado, no la del contrato por el cual alguna de las partes se obligo a enajenarlo. 158 La obligacin de Dar tiene por objeto hacer la tradicin de un derecho real, esto es, Enajenar.159 Como dispone el Artculo anterior hay objeto ilcito en la enajenacin de las cosas que no estn en el comercio; de los derechos o privilegios que no pueden transferirse, de las cosas embargadas, a no ser en determinados casos especficos y de aquellas sobre cuya propiedad se litiga.160 Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica, se llega a conclusiones an ms graves. El contrato celebrado directamente por un incapaz seria valido, con tal de que al momento del pago de su obligacin, ya fuere capaz; y la causa ilcita no generara nulidad absoluta de la convencin, la cual servir de valido ttulo a la tradicin que un contratante debiera hacer a favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo determinante hubiera desaparecido. Et sic de coeteris. 161(.) Nadie puede ocultar que entre la venta y la enajenacin hay diferencias.
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(.) En pocas palabras no se puede separar el acto de la venta, generador de las obligaciones, de la enajenacin en s.162 11. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga, mientras un Juez no defina de quien es la Cosa no se puede Enajenar: Excepcin: Autorizacin Judicial, porque es posible que mientras se adelante el proceso se deteriore o desaparezca el bien. El que gana el proceso recibe el dinero. 12. Artculo 1942 del cdigo civil: No se puede Transmitir el Derecho que Nace en la Compraventa con Pacto de Retroventa Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la prenda o empeo, pero en otras palabras es el vendedor el que se reserva la facultad de recuperar el bien, dando un 10% mensual, equivalente a un 120% anual, es lo que sucede en las Compraventas. El derecho surge entre comprador y vendedor, no se puede transmitir es un pacto entre vivos. Es un derecho personalsimo. 13. Normas Especiales que Prohben Ventas: Bienes de Uso Pblico Armas Municiones Precursores Qumicos Medicamentos

14. Gobiernos Extranjeros no pueden adquirir Bienes Races: Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomticas y solo si en el pas extranjero hay reciprocidad para Colombia. 1. Ventas Universales: Se suele acudir a la relacin inseparable que se predica por la teora jurdica respecto de los conceptos de patrimonio y personalidad, relacin que se expresa diciendo que toda persona tiene su patrimonio es inseparable de la personalidad. Pues bien, se dice que en virtud de tal inseparabilidad que una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes, o los futuros, o conjuntamente unos y otros. 163 Cosas Futuras: Universalidades - una forma de transmisin es por causa de muerte. Una vez fallece se transmiten los bienes pero de contenido patrimonial. Artculo 1867 cdigo civil: Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y de otros, ya se venda el total o una cuota; pero ser vlida la venta de todas las especies,

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 36

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gnero y cantidades que se designen por Escritura Pblica, aunque se extienda a cuanto el vendedor posee o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos. No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros, en abstracto, ya se venda el total o una cuota.164 Es Nula este tipo de venta y no es posible transmitir a ttulo de compraventa las universalidades, porque estos se transmiten por nicamente por causa de muerte. El legislador exige que la cosa se determine al menos su Gnero o la Especie, si se determina esto se puede hacer la venta de bienes presentes o futuros, se puede vender las cosas singularizndolas y la venta es vlida, aunque se extienda a todo lo que tenga o posea l vendedor, pero el legislador exige un requisito que es que se haga por escritura pblica, para efectos probatorios.165 En el fondo lo que quiere decir es que no se puede vender, sino cosas singulares. Las universalidades no pueden venderse, sino solo trasmitirse por causa de muerte. Siendo posible la venta de las cosas singulares tan solo, es perfectamente posible que una persona venda todos sus bienes presentes; pero, eso s, la venta no valdr sino consta en Escritura Pblica, se haga una relacin detallada de todas las cosas vendidas y solo las que se relacionen quedarn comprendidas en la venta, restriccin esta ltima que se explica por si sola.166 La Cosa en el contrato de Compraventa debe estar Determinada. No puede emitir un concepto para el perfeccionamiento del acto, si no se dice de que cosa se trata. 2. Artculo 1868 del cdigo civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso. El derecho de cada comunero sobre la cosa que pertenece en proindiviso a l y a los restantes comuneros, es autnomo e independiente de los derechos de estos otros comuneros, y por lo mismo puede ser vendido por su titular libremente, sin necesidad de que obtengan el consentimiento de sus con dmines167, es decir si la cosa es comn de dos o ms personas pro indiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podr vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras. Aqu se trata de de unos derechos que son comunes a varias personas,168. puede ser vendido por su titular libremente, sin el consentimiento de sus con dmines o proindivisarios.

Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno, sin nimo de asociarse. Los derechos que tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los derechos de propiedad sobre el lote, y no sobre la mitad material. Si vende, dispone de su cuota, o sea la mitad de sus derechos. Si se vende una mitad determinada del lote, est vendiendo cosa ajena, por cuanto cualquier parte, mientras no se haga la particin material, es de la comunidad y no de ninguno de los
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70.
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 36 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 37

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70

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comuneros en concreto. En la comunidad cada comunero es dueo de un derecho pro indiviso en el bien comn, del cual puede disponer como tal el dueo, pero no lo es de toda la finca, comn ni de una parte determinada de ella.169 Pero si se produce la divisin material y la parte de la cosa vendida recae sobre la de otro comunero tendr la accin reivindicatoria contra el comprador para el cumplimiento de la divisin decretada por autoridad competente o sea, su restitucin. 170 Ejemplos: 1. Se habla de una comunidad, de unos copropietarios y se dice que el bien es de (A), (B) y (C). Se puede enajenar un Derecho de Cuota, que es lo que ocurre en la Copropiedad, las cosas comunes, todos son dueos de todo y cada uno puede hacer con su derecho lo que quiera sin pedirles autorizacin a los dems, porque los derechos de cada uno son independientes. 2. (A), (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien, cualquiera de ellos puede vender su derecho. Esa comunidad se puede disolver y liquidar de varias maneras como por ejemplo: todos venderle a una sola persona y dividirse el pago entre los tres. Cada uno es autnomo, es como si fueran dueos de una cosa, diferente es cuando existe Sociedad entre ellos. 3. Venta de Cosa Futura: Art 1869 Cd. Civil: La venta de cosas que no existen, pero se esperan que existan, se entender hecha bajo la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte. B) Que la cosa exista o se espere que exista. Son dos aspectos: Primero: Que la cosa Exista Segunda: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir Primer aspecto: Que la cosa exista. Si falta la cosa el contrato no existe. Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se crea que exista pero en realidad no existe, el contrato no produce efecto alguno, porque no hay objeto Pueden presentarse bsicamente dos situaciones a) Que solamente el vendedor saba de la no existencia de la cosa vendida: Aqu no hay contrato, pero el vendedor debe indemnizar al comprador de buena fe, en los perjuicios que pudo haberle ocasionado. b) Que solamente el comprador saba que estaba comprando algo que no exista; evidentemente el contrato no existe. Pero en este caso el comprador no puede pedir indemnizacin de perjuicios.

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Ibdem Opt. Cit.

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Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir: Sucede cuando se compran por ejemplo cosecha futuras; obras que todava se encuentran en proceso de creacin, apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician De acuerdo con el cdigo estos contratos quedan sometidos a la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario o que como agrega el articulo Por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte (art 1869 CC) Cuando se compra suerte del contrato vlido. Quien compra un billete de lotera est comprando eso: un billete que le ofrece la opcin de ganar. Pero no est comprando el premio. En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC nos dice que La construccin de renta vitalicia es un contrato aleatorio en que una persona se obliga, a titulo oneroso, a pagar a otra renta o pensin peridica, durante la vida cualquiera de estas dos personas o de un tercero. Este contrato deber constituirse por escritura pblica. . 171 Pero si lo que se compra es la suerte, el contrato es vlido ().172 Artculo 1869 cdigo civil: Plantea 2 situaciones a. Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la cosa llega a existir, de no existir la cosa, no se perfecciona, en consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno de los contratantes la accin para exigir el cumplimiento, es decir en la venta de la cosa esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condicin de que llegue a existir.173 Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer, cuando ese ternero nazca, el contrato produce efectos, si no nace el contrato no va a producir efectos. b. Compraventa de la Suerte o de la venta de la Esperanza: Haya o no haya cosa el contrato produce efectos, es decir el contrato es vlido. El ganar o perder est sujeta a una contingencia, por esta razn es un contrato Aleatorio. El contrato es condicional, es puro y simple.174 Ejemplos: Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10.000.000, el clima estuvo muy malo y no se sacan ni $2.000.000, pero si hubiera estado muy buena la cosecha, podra haber sacado 2 o 3 veces su inversin. A le vende a B la prxima cosecha de su finca de caf por determinada suma, sea cual fuere la produccin que resulte, en este caso es indiferente para la existencia del

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Jess ngel Linares Vesga. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2009. P. 87, 88, 89.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 38. Ibdem

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contrato que la cosecha sea muy abundante, o que, por el contrario, se pierda totalmente.175 En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente inexistente, pero los efectos son muy distintos. 2. Venta de Cosa Inexistente: Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone existente, y no existe, no produce efecto alguno. No hay objeto, por lo tanto no hay contrato de compraventa (). 176 El Artculo 1870 cdigo civil: La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. Este art dispone tres situaciones: 1. Que ambas partes conocieran que la cosa no exista. Simplemente la celebracin del contrato no produce ningn efecto (). 177 2. Que solamente el vendedor sabia de la inexistencia de la cosa (). 178 Se hace bajo la condicin errada de las partes de que la cosa existe. La cosa se vende con la conviccin de que existe, pero puede suceder que el vendedor saba que esa cosa no exista y el legislador lo sanciona por su Mala Fe, debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al comprador (Buena Fe). Es la aplicacin del Artculo 1616 del cdigo civil. No hay contrato, y la compraventa ms que nula es inexistente, pues falta uno de los elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida.179 Inc. 2 del Art 1870: Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el comprador, a su arbitrio, desistir o darlo por subsistente abonando el precio a justa tasacin. Inc. final del Art 1870 Cd. Civil: El que vendi a sabiendas lo que en el todo, o en una parte considerable no exista, resarcir los perjuicios al comprador de Buena fe . Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y), la vio el domingo, el jueves van a perfeccionar el contrato y acordaron por el valor de $3.000.000, aqu hay perfeccionamiento, pero lo que no saban era que la vaca se la llev el martes la guerrilla y ya no hay cosa, de esta manera el contrato no produce efectos. 3. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. El comprador no puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que l con su mala fe ha podido evitar.

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 39

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
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Ibdem Opt. Cit.. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 39.

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El vendedor, por su parte, tampoco puede exigir una indemnizacin, ya que l deba conocer de la existencia de la cosa vendida. 180 Falta Parcial de la Cosa Vendida a. Si falta, al momento de celebrarse el contrato, una parte que no incide realmente en la cosa, el contrato es perfecto y se mantiene (.).181 b. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es considerable. Inciso 2 Artculo 1870 del cdigo civil: Si faltaba una parte considerable de ella, al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el comprador, a su arbitrio, Desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin 182 Efectos (.)De suerte que al desistir el comprador no requ iere promover las acciones tendientes a la resolucin del contrato por falta de parte considerable de la cosa. (.)183 Dejar sin efecto el contrato.184 (.) El desistimiento es extrajudicial, pero con efectos propios: dejar sin validez el contrato celebrado.185 Y si la cosa no sirve para su uso normal, por faltarle parte considerable, el mismo Cdigo Civil se encarga de consagrar una accin rescisoria, mediante los trmites procesales respectivos ().186 Sin embargo, la jurisprudencia nacional es uniforme en sostener que el desistimiento es la resolucin.187 C) Que la cosa sea determinada y singularizada No basta que la cosa exista o se espere que exista; se necesita de algo ms: su determinacin (.).188

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.
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Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.
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Ibdem Opt. Cit.

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El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o gnero y cantidad. Pero no hay que confundir la determinacin con la individualizacin. Lo que se exige es que la cosa est determinada, aun cuando no se haya individualizado (.). Entonces, la determinacin hay que hacerla en cuanto al gnero y especie y en cuanto a la cantidad. 189 (.) Empero la cosa puede ser determinable (). 4. Venta de Cosa Ajena: La venta de cosa ajena es vlida, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el tiempo. 190 El contrato por s solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la entrega. El contrato como tal es vlido pero la tradicin es nula. Artculo 1871 del cdigo civil : Que la venta de cosa ajena es vlida, sin perjuicios de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo. Es indiferente que el vendedor sea o no dueo en el momento de perfeccionarse dicho contrato; y eso precisamente es lo que en el anterior artculo aparece tcitamente afirmado. 191 Es vlida en Colombia, pero sin perjuicio de los derechos que tiene el propietario de la cosa (Titular- Dueo). Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendi, no era el titular (venta de cosa ajena), y el titular no hace nada al respecto de la cosa, se da la prescripcin a favor del comprador. } (.) Este contrato en nuestro pas, solo genera obligaciones entre el vendedor y comprador. Para el primero, principalmente entregar la cosa y salir al saneamiento en los casos de ley, por eviccin o por vicios ocultos, y para el segundo, esencialmente, pagar el precio. 192 El contrato en s, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es dueo, no habr transferencia del dominio. Para que esta se realice requiere del modo, es decir, la tradicin. Al tenor del Artculo 740 del cdigo civil, la tradicin es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intencin de adquirirlo.193 Es vlida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo, cualquiera puede entregar un ttulo, pero el modo solo lo puede trasmitir el Dueo-Titular. Se puede hacer comprador a cualquier persona, pero no dueo. Es decir; nadie puede transferir ms derechos de los que tiene. Si el vendedor no es dueo no puede transferir un derecho que no tiene sobre la cosa. Por eso hay que entender este aspecto frente a la tradicin, que es el modo, y no sobre la validez del contrato, que es el ttulo. El vendedor que entrega la cosa, a pesar de ser ajena, celebra un contrato vlido y cumple, inicialmente, con su principal obligacin. Eso s: no trasmite el dominio. 194
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Opt. Cit.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 41.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
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Ibdem Opt.Cit.

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Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona. =/= Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio. Por eso es vlida la venta de cosa ajena en Colombia. Si alguien quiere vender un bien ajeno tiene que decir en la escritura pblica que ese bien es ajeno, diferente es que se quiera hacer pasar como dueo. Situaciones por la Venta de Cosa Ajena 1. El verdadero dueo puede reivindicar la cosa vendida. Interponiendo la Accin de dominio o reivindicatoria, mediante la cual busca recuperar la posesin del bien que le pertenece. O, si es imposible la recuperacin del bien, interpone esta accin para que el vendedor restituya la que ha recibido por la cosa. 2. El comprador, a su vez, puede ejercer la Accin de saneamiento por eviccin contra el vendedor y en dicho proceso puede denunciar el pleito haciendo comparecer al vendedor a que defienda la cosa evicta y responda. 3. El comprador puede tambin ganar la cosa por prescripcin, instaura para ello la accin de pertenencia, invocando: a) El titulo (contrato) y b) La posesin 4. Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la ha comprado en una feria, tienda, almacn o similar, no puede ser reivindicada por el dueo, 195 salvo si reembolsa al comprador lo que pago por ella. 5. Si comprador y vendedor celebran un contrato a sabiendas de que la cosa es ajena, hay mala fe y el comprador no puede exigir la restitucin de lo que pago por la cosa ni procede el saneamiento por eviccin. 6. Si la cosa vendida es sustrada por hurto y vendedor y comprador saban que era robada, el contrato adolece de nulidad absoluta pues su objeto es ilcito. El comprador no podr exigir saneamiento ni indemnizacin de perjuicios. Consentimiento Del Dueo En La Venta De Cosa Ajena Si el verdadero dueo consiente la venta de la cosa, confiere al comprador todos sus derechos como tal, desde la fecha de la celebracin del contrato. Acciones La accin de Dominio, la accin posesoria y la accin publiciana a) Accin de dominio o accin reivindicatoria:

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Art 946 CC Seala que La reivindicacin o accin de dominio es la que tiene el dueo de una cosa singular, de que no est en posesin, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas corporales, races y muebles (excepto las cosas muebles compradas en feria, almacn o similar) Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa, es decir el dueo. Contra quien se dirige la accin?: Se dirige contra el poseedor actual. Sobre este particular la corte ha precisado que esta accin no puede dirigirse contra el tenedor Prescripcin de la accin? 10 aos (Art 1 ley 791/02) b) La accin posesoria Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesin de bienes races o de derechos reales constituidos sobre ellos Art. 972 CC Procedencia 1. Solo procede de bienes races 2. Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripcin Prescripcin: El art 962.2, - al hablar de la accin posesoria seala que la prescripcin de las acciones que tienen por objeto recuperar la posesin de bienes races, prescriben al cabo de un ao completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido c) La accin publiciana La accin reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al que ha perdido la posesin regular de la cosa y estaba a punto de ganarla por prescripcin. No se requiere probar el dominio si no la posesin que tenia y dominio. La accin publiciana se concede: a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa b) Al que ha perdido la posesin regular de la cosa, y c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripcin (art 951 CC). Pero no vale contra el verdadero dueo ni contra quien alega igual o mejor derecho.

Venta de Cosa Ajena en Materia Comercial Artculo 907 del cdigo comercio: La venta de cosa ajena es vlida e impone al vendedor la obligacin de adquirirla y entregarla al comprador, so pena de indemnizar los perjuicios (). (.) Para imprimirle efecto de tradicin desde el momento de la entrega de la cosa y no desde el momento en que el vendedor se hace al dominio de ella (). 196

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6. Compraventa de Cosa Propia: Artculo 1872 del cdigo civil (.) El Artculo 1872 cdigo civil: La compra de cosa propia no vale; el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella . El contrato ms que nulo es inexistente.197 No vale la compra de cosa propia, no se puede hablar de Compraventa porque no hay contrato, no es posible que se d el acto como tal. El bien ya est dentro del patrimonio de la persona. (.) En ningn momento pueden las partes modificar los efectos de la compra de cosa propia, que no vale ().198 Frutos de la Cosa Vendida: Art. 1872 cdigo civil: Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin. Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes. Inciso 2 del Artculo 1872 cdigo civil: Norma independiente al 1 inciso. Pertenecen al comprador los siguientes: a) Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato. b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca despus de celebrado el contrato. Los frutos son: a. Naturales b. Civiles Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o condicin), porque mientras no se cumpla este efecto, los frutos son del comprador. Estas reglas tienes tres excepciones: 1. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa, los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo (Artculo 1872 inciso 2 cdigo civil). 2. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condicin los frutos pertenecern al vendedor hasta que la condicin se cumpla ( Artculo 1872 inciso 2cdigo civil).

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Jess ngel Linares Vesga . Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2009. P. 97.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.

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3. Cuando las partes, en relacin con los frutos han estipulado clusulas especiales en cuyo caso los frutos pertenecern al comprador o vendedor, segn lo estipulado por ellos. 7. Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artculo 1873 cdigo civil Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesin ser preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se le haya hecho primero ser preferido; si no se ha entregado a ninguno, el titulo ms antiguo prevalecer.199 De los Efectos del Contrato de Venta: Puede ocurrir que una persona venda varias veces, a distintos compradores, una misma cosa, y entonces es necesario determinar cul de los compradores deber ser preferido. 200 En este caso, aquel de los compradores a quien primero se haya hecho la entrega ser que se prefiere.201 El Artculo 1873 cdigo civil, se encarga de sealar la preferencia, dndole importancia al poseedor, que cuando es un bien mueble se tiene mediante la posesin material y recayendo sobre bienes inmuebles por medio de registro.202 Por su parte, si se trata de un inmueble y a un comprador se le hizo entrega material primero, pero al otro se le hizo la tradicin por medio del registro, este puede demandar la reivindicacin de la cosa, por cuanto el primero no se reputa dueo sino el segundo comprador.203 El legislador establece una escala de valores en bienes muebles: 1. Posesin. 2. Persona a la que se le hizo la Entrega. 3. Titulo ms Antiguo. Se sigue este orden para determinar la Compraventa. Titulo + Antiguo el contrato que se realizo primero. Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo, no lo registra y lo registra el que tiene el titulo + nuevo. Qu pasa?. Venta de Cosa Ajena Ratificada por el Dueo: Artculo 1874 cdigo civil: La venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de La venta.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 47. Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
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Ibdem

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La Ratificacin, si no hay ratificacin del contrato de Compra-venta de Cosa Ajena, es vlida (por parte del verdadero propietario). Se dice que no se debe decir ratificacin, sino Convalidacin. La eficacia retroactiva de la ratificacin, no puede remontarse en modo alguno a la fecha de la venta, como esa disposicin expresa, sino a la fecha de la tradicin o entrega si es mueble. 204 El presente artculo hay que relacionarlo con el Art 742, que en aquel se reproduce el mismo principio sentado en este, y que en consecuencia lo que dicho artculo quiere significar es que la tradicin hecha por el vendedor de cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al comprador desde el momento en que aquella se verific, cuando el verdadero dueo ratifica la venta no celebrada por l. 205 El Art 1874, el efecto retroactivo de la ratificacin hecha por el verdadero dueo tiene importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones gravmenes realizados por el comprador antes de producirse la ratificacin.206 Venta de Cosa Ajena: Hay ausencia de consentimiento del propietario. Ejemplo: l le vendi porque yo autorice, no hay Venta de Cosa Ajena. (A) le vende a (B) el 10 de Mayo/08 5 de Junio (C) Convalida esa compraventa (Acepta). Entonces se tiene a (B) como propietario desde el 10 de Mayo fecha de la venta, esto quiere decir que la Convalidacin tiene efectos Retroactivos. Venta de Cosa Ajena, cuyo Dominio adquiere despus el Vendedor: Artculo 1875 cdigo civil: vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin o entrega. Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador. El Art 1874 prcticamente sobra, porque no hace otra cosa que estatuir expresamente para la compraventa lo que la regla general del Art 742 permita deducir.207 El Inc. 2 tambin sobra, porque ya en el Art 1873 se haba dicho que si se vende una cosa a dos personas, separadamente, el comprador que haya entrado en posesin ser preferido al otro. En el inc. 2 que se considera se trata tambin de dos ventas, y se repite que la segunda venta en nada perjudica al comprador que por razn de la primera venta haba recibido la vendida.208

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 48. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 49. Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 50. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 51.

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Adquisicin Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena: Si el vendedor adquiere, con posterioridad al contrato, el dominio de la cosa, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin. Y si el vendedor le vendiere otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador.209 Hace que el comprador se tenga como dueo desde la fecha de la tradicin. Pero hay que entender que desde la fecha de la entrega de la cosa, por cuanto hemos visto que en la venta de cosa ajena no hay tradicin porque el vendedor no es dueo y no puede transferirse ms derechos del que se tiene. 210 Lo importante del artculo es fijar que al comprador se le tiene como dueo desde la fecha de la entrega de la cosa vendida, para producirle los efectos pertinentes.211 Ejemplo: 5 Febrero/2012 Juan le vende a Teresa un bien de Julia 15 Febrero/2012 Julia vende a Juan el bien 20 Febrero/2012 Juan le vende a Felipe Hay una consolidacin del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa ajena (Teresa) a partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo haba vendido como ajeno, adquiere el dominio que ya haba transmitido el derecho sobre la cosa que esta adquirida. El contrato de Juan y Felipe, es vlido, pero no es oponible a Teresa porque ya se ha Consolidado la propiedad en ella. Conservacin de la cosa Artculo 1605 del Cdigo Civil: la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa; y si esta es una especie o cuerpo cierto, contiene, adems, la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir. No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservacin; responde, en consecuencia, de la culpa leve y el dolo. (Artculos 63 y 1604 cdigo).212

TEORIA DEL RIESGO: Artculo 1876 Cdigo Civil. NOCION GENERAL DE LOS RIESGOS. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA. El enfoque del problema de los riesgos, bsicamente en relacin con la responsabilidad civil contractual. Esto es, la responsabilidad de aquel contratante a quien, acontecimientos fortuitos no atribuibles a su culpa, le impidieron cumplir su obligacin. La conclusin a que se lleg consisti en que su responsabilidad no se ve comprometida en razn del principio segn el cual nadie est obligado a lo imposible (Ad imposibilida nemo tenetur)213
209

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
210

Ibdem Opt. Cit.

211 212

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 116.
213

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 135.

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Los riesgos de la cosa214: Asunto resuelto por un principio que es ms obvio y veraz que el derecho romano: Res perit domino o sea la cosa perece para su dueo. Ejemplo: Juan es dueo de caballo Gitano y lo tiene en su finc a. Sobreviene una gran inundacin y el animal perece. Lo pierde su dueo Los riesgos del contrato215: Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a Jos una casa de habitacin. Un terremoto la destruye en su totalidad. Juan, deudor de la obligacin de procurar el goce de la cosa, no puede ya hacerlo. Nadie est obligado a lo imposible. Los riesgos pesan sobre al arrendador, puesto que pierde la casa y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento ( art 2008, 1 CC). Se aplica el principio res perit debitori, la cosa perece para el deudor (el deudor debe procurar el goce, segn se ha dicho). El contrato es resiliado de pleno derecho, se ha expresado; el arrendatario queda dispensado de su obligacin y el arrendador liberado de toda responsabilidad. Se analizo tambin el problema de los riesgos en el contrato unilateral, el depsito, por ejemplo. La cosa depositada perece por caso fortuito. La obligacin del depositario (restituir la cosa) se extingue. La cosa pereci para el acreedor (depositante), que es a su vez dueo de la cosa. LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA CUYA TRADICION Y ENTREGA SE DEBEN 216: Perfeccionado el contrato de compraventa, pero estando pendientes la tradicin y entrega de la cosa vendida. El vendedor no puede cumplir su principal obligacin porque antes de la tradicin y entrega sobreviene un acontecimiento de fuerza mayor o caso fortuito que ocasiona la perdida de la cosa. Ejemplo: Juan vende el da domingo a Jos el caballo Gitano en 50 millones. Hay acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, lo cual perfecciona le contrato de compraventa (arts. 1849, 1602, y 1500 CC). Se conviene que Jos ir el da lunes a las once de la maana a la finca de Juan para que se le haga la tradicin y la entrega material del caballo (art 740 CC), y para pagar el precio convenido. Pero la noche del domingo sobreviene una gran inundacin que ocasiona la muerte del caballo Gitano. La cosa perece para el acreedor. Y mucha atencin: el acreedor, en este caso, es Jos. Acreedor de la Tradicin y entrega de la cosa vendida, o sea el caballo gitano, ciertamente. Pero la noche en que pereci el animal Jos no era su dueo. Era tan solo el acreedor de la tradicin y de la entrega.

214

Ibdem

215

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 136.
216

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 136 y 137

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El dueo del caballo era Juan, obviamente. Se ha insistido que en el derecho colombiano el contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio sino que requiere emplear el modo de la tradicin para hacer al comprador dueo de la cosa vendida. La solucin en este caso planteado es sorprendente: Juan, el vendedor, no est obligado a hacer tradicin y entrega del caballo puesto que pereci por caso fortuito y nadie est obligado a lo imposible. Su obligacin se extingue. Qu ocurre con la obligacin del comprador Jos? Esa no se extingue, los riesgos pesan sobre l. El deber pagar el precio, as no reciba el caballo Gitano. Es la voluntad legal, contenida en los artculos 1876 y 1607 del Cdigo civil. Se entendi sin dificultad el principio segn el cual la cosa perece para su dueo. Pero la solucin legal que se acaba de comentar es incomprensible.

LOS ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. EL FALSEAMIENTO DEL PRINCIPIO LA COSA PERECE PARA EL DUEO217 El romanista RUBEN DE COUDER afirma que la regla res perit domino (La cosa perece para el dueo), es absolutamente falsa en el derecho romano porque la cosa perece par el acreedor y no para el dueo, que se encuentra liberado en la obligacin de entregarla. En el momento en que la cosa perece, agrega el autor, el comprador no se ha convertido todava en propietario. Y es indudable que despus de haber formulado el principio res perit domino, de absoluta lgica se lo falseo al atribuir los riesgos de la cosa vendida al comprador.

EL CONTRATO DE VENTA EN EL CODIGO DE NAPOLEON LA SOLUCION QUE ANDRES BELLO TOMO DE ESE CDIGO, EN FORMA EQUIVOCADA.218 1. Si la cosa vendida, de acuerdo con el derecho francs, perece fortuitamente luego de perfeccionado el contrato y antes de su entrega material, es lgico que los riesgos pesen sobre el comprador. l era el dueo. El solo contrato, por cuanto le hizo la tradicin, lo constituyo en dueo de la cosa. Se aplica el principio res perit domino. La solucin es lgica. 2. Si en Colombia (o en chile) se ha perfeccionado un contrato de compraventa pero faltan la tradicin y la entrega de la cosa vendida (porque el contrato no cumple esa funcin), el perecimiento fortuito de la cosa con anterioridad a las mencionadas tradicin y entrega, trae como consecuencia que el comprador asuma los riesgos. Se aplica la misma solucin francesa, la cosa perece para el acreedor. En Colombia el comprador, para el caso examinado, no era dueo de la cosa que pereci. A partir de tales preceptos legales ha sido fcil para la doctrina francesa explicar el motivo por el cual el comprador debe soportar los riesgos de la cosa que compr y que pereci fortuitamente antes de que se le entregara. Tambin se le ha encontrado una explicacin obvia para la aplicacin de principio res perit creditori, la cosa perece para el acreedor.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 137, 138 y 139.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 139,140.

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En sntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo acuerdo de voluntades, el compromiso de transferir un bien de un patrimonio al otro queda ejecutado automticamente. Francia Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumpli automticamente su obligacin, el comprador debe tambin cumplir la suya, pagar el precio. EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN COLOMBIA Y EN CHILE. INCOHERENCIA DE LAS NORMAS. 219 Constituye un error evidente de ANDRS BELLO el haber acogido la solucin del cdigo civil francs en lo relativo a la atribucin al comprador de los riesgos de la cosa vendida. En Francia el contrato de venta es traslaticio; una vez perfeccionado, por el solo acuerdo de voluntades, traspasa al comprador la propiedad de la cosa comprada. Es titulo y modo a la vez. En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de obligaciones: la obligacin de dar, a cargo del vendedor, y de pagar el precio, a cargo del comprador. Es titulo no ms. El solo contrato no hace dueo al comprador (Art. 1849 CC). l es solamente acreedor de la tradicin y entrega de la cosa que compr. 1. Los efectos del contrato de compraventa. Las obligaciones que impone. Manera de traspasar la cosa vendida al comprador. Del Art 1849 CC se deduce que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligacin de dar. O sea, la obligacin de transferir el dominio de la cosa vendida; y al comprador le impone la obligacin de pagar el precio. El solo contrato no ejecuta la obligacin de dar. El contrato es titulo nicamente. 2. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida cuando perece fortuitamente, antes de la tradicin y la entrega. a) El art 1876 CC establece que: La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa. b) El art 1607 CC dispone El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor(el comprador es el acreedor de la tradicin y la entrega) Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con las del segundo grupo. De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida al comprador, en forma absolutamente ilgica. Y hay que agregar, en forma que contradice la tcnica del contrato de compraventa, estructurada por el mismo cdigo civil. El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono el contrato por medio del cual se vendi la cosa. Su tradicin y entrega estn pendientes. En el intervalo, ocurre un caso fortuito que ocasiona el perecimiento de la cosa vendida. Lo absolutamente cierto, en tal hiptesis, es que ella no estaba todava en el patrimonio del comprador en el momento de su destruccin. Y no lo estaba, por la falta de la tradicin y la entrega. El vendedor, continuaba siendo el dueo. Seria de lgica que la cosa pereciera para el dueo. Sin embargo la solucin legal no es esa, segn se acaba de ver.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 141, 142 y 143.

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MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876, EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 220 1. Cuando la cosa vendida es de Gnero. Impera en este caso el aforismo romano, los gneros no perecen (genera nont pereunt). Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de sus clientes 100 cargas de caf de la clase A. Se convino el precio. En consecuencia, se perfecciono el contrato. Antes de realizar la tradicin y entrega del producto se presenta un incendio que destruye todo el caf que tiene el vendedor en sus bodegas. Los riesgos de la cosa de gnero pesan sobre el vendedor hasta el momento de la tradicin y entrega de la cosa. Hay ms caf en el mundo lo cual le permitir cumplir su obligacin. El vendedor de las cosas de gnero, se ha dicho, continua siendo propietario hasta que las entregue. Si un siniestro las destruye, la prdida es para l. En relacin con este tipo de las cosas de gnero que suelen venderse al peso, cuenta o medida, es necesario tener presente las siguientes hiptesis que se deducen del art 1877 CC 1 Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de gnero. Por ejemplo, 10 cargas de caf del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la bodega 2 se incendia fortuitamente, se aplica el principio genera nont pereunt del que se viene hablando. Los riesgos los sufre el vendedor (res perit debitori) 2 Las 10 cargas de caf se han pesado o medido ya, y adems se han ajustado al precio. Pero antes de hacer la tradicin y la entrega al comprador, sobreviene el incendio mencionado. Los riesgos los sufre el comprador se aplica el art 1876 CC ( res perit creditori). La razn: ya la cosa estaba individualizada. 3 El objeto de la venta es todo el caf que est en la bodega 2. Esto equivale a que la cosa se ha sealado de modo inconfundible. Es una cosa determinada prcticamente, individualizada. EL perecimiento fortuito del producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al comprador aunque el caf no se haya pesado o medido, pero con la condicin de que se haya ajustado al precio. Se aplica el art 1876 CC (res perit creditori) Ha previsto el legislador una sancin por el incumplimiento en esta clase de ventas; si se ha convenido el precio y se ha fijado el da para contar, pesar o medir la cosa de gnero, pero se presenta el incumplimiento de una de las partes, la otra puede demandar perjuicios y tambin desistir del contrato Art 1878 CC 2. Si una cosa se vende a prueba, los riesgos los soporta el vendedor mientras el comprador no manifieste que le agrada tal cosa. Antes de esto se entiende no haber contratado art 1879 CC.- art 911 Cdigo de Comercio es mas preciso. 3. La venta debe recaer sobre un gnero limitado (genus limitatum) Ejemplo: un toro de los 30 toros de casta que estn en la ganadera los cerros. Se sostiene en la doctrina que los riesgos pesan sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado. 4. La obligacin de dar depende de una condicin suspensiva. (Le compro el caballo Gitano si gana el concurso) y el caballo perece estando pendiente la condicin, (porque la fecha del concurso no ha llegado o se aplaz) los riesgos pesan sobre el vendedor 5. Si la condicin es resolutoria (Le compro el caballo Gitano pero la venta se resolver si pierde el concurso), los riesgos los sufre el comprador, pues ya se le haba trasferido el caballo Gitano. l era el dueo. Slo que el contrato estaba amenazado de resolverse.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 144, 145, 146 y 147.

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6. Si la venta es a trmino; Juan vende a Jos el caballo Gitano y se conviene que su tradicin y entrega se har el ltimo da del mes. Antes de esta fecha el animal perece fortuitamente. Se aplica sin modificacin el art 1876 CC (res perit creditori) 7. Si la obligacin es alternativa; Juan se obliga a transferir a Jos a titulo de venta el caballo Gitano o un camin que se determina. Si perece el caballo, Juan debe el camin. Los riesgos son a su cargo. Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. Las dos eran objeto de la obligacin, se deba in obligatione. Pero si perecen las dos cosas, los riesgos son para Jos. Se aplica la solucin del art 1876 CC la cosa perece para el acreedor de la tradicin y entrega (res perit creditori) 8. Si la obligacin es Facultativa; Juan se obliga a transferir a Jos a titulo de venta el caballo Gitano pero se reserva la facultad de cumplir su obligacin transfiriendo el camin X. Si perece el caballo Gitano los riesgos los soporta el comprador Jos. Se a plica sin modificacin el art 1876 CC: La cosa perece para el acreedor de la tradicin y entrega: La razn y objeto de la obligacin era solamente el caballo Gitano; se deba in obligatione. Juan no debe el camin. El pago con este era simplemente una facultad que tena el deudor pero no era el objeto debido. Era un objeto in facltate solutionis. Arts. 1562 y 1563 Cd. Civil. MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTCULO 1876 EN LOS CASOS DE MORA Y CULPA. 221 Si el deudor est en mora de ejecutar su obligacin, los riesgos de la cosa debida quedan a cargo suyo: res perit debitori, esto es, la cosa perece para el deudor. Deber el precio de la cosa y la indemnizacin de perjuicios. Aplicando lo anterior al contrato de compraventa, si el vendedor, deudor de la tradicin y entrega de la cosa vendida, est en mora de realizarlas, ha de sufrir las mismas sanciones. Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor, en el ejemplo), entra en la aplicacin del principio res preit debitori, esto es, la cosa que perece para el deudor (el vendedor deudor de la tradicin y entrega). Los riesgos son a su cargo. Sancin por la culpa. Si hay culpa no hay fuerza mayor. Son dos cosas que se excluyen. NOCION DE LA PRDIDA DE LA COSA222 Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse prdida de la cosa debida art 1729 CC es una acepcin amplia que comprende la destruccin de la cosa, su exclusin del comercio su extravo. Lo que significa que no se trata solo de la prdida fsica material sino tambin de la moral: objeto y causa ilcitos, lo que ira contra el orden pblico y las buenas costumbres. LA SOLUCION DE LOS RIESGOS DE LA COSA EN EL CDIGO DEL COMERCIO 223

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 148.
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Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) el riesgo de la prdida por fue rza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega corresponde al vendedor (art 929 Cd. Com) Al no haberse hecho la tradicin y la entrega de la cosa al comprador, ella est todava en el patrimonio del vendedor en el momento que perece fortuitamente. La pierde l. Res perit domino la cosa perece para el dueo. El comprador no tendr que pagar el precio. Como si tiene que pagarlo en materia civil, segn se ha visto. Se modificar lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es posible comprobar que, sin esa mora la cosa no hubiera perecido. En tal hiptesis el comprador deber el precio integro de la cosa, Art 920 Co Co. Si la cosa pereci fortuitamente antes de su tradicin y entrega, se reitera, los riesgos debe soportarlos el comprador. Art 1876 CC. 1) La obligacin del vendedor, de hacer tradicin y entrega de la cosa vendida, es una obligacin de resultado. 2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no), cuando todava estaba en manos del vendedor, hace presumir su culpa. 3) El incumplimiento de esa obligacin de resultado del vendedor slo puede justificarse mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito. 4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al vendedor. En pocas palabras, si el comprador no recibe la cosa comprada porque pereci, as haya sido fortuitamente, no est obligado a pagar el precio. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: Art 1880 Cd. Civil: Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida. 1. La Entrega o Tradicin de la cosa vendida224 2. El Saneamiento de la cosa vendida: - Eviccin225 - Vicios Ocultos

Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley, lo que no quiere decir que sean ellas las que por ministerio de la ley contrae el vendedor, pues existen adicionalmente otras como son, por ejemplo, la de atender el pago de la mitad de las costas ( Art 1862) y la de velar por la conservacin de la cosa hasta su entrega (Art 1605).226

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.
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Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 57.

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Las dos obligaciones principales, la primera es de la esencia del Contrato de Compraventa y la segunda es apenas de su naturaleza. 227 En el sistema alemn la compraventa es apenas fuente de derechos o relaciones de derecho personal entre los contratantes, de modo que el comprador no se hace dueo de la cosa por la sola circunstancia de que se perfeccione el contrato. 228 La Corte adopt definitivamente la tesis de que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligacin de transferir el dominio, y que por lo tanto la venta de cosa ajena le permite al comprador demandar la resolucin del contrato por incumplimiento. 229 Los trminos de tradicin y entrega tal como estn empleados en el Art 1880 son equivalentes y tienen el mismo significado.230 Es por lo tanto que la tradicin de que habla el Art 1880 es la que define el Art 740, esto es, la que tiene la funcin de trasferir el dominio, luego la obligacin de hacer la tradicin, a que se refiere la primera de estas disposiciones, solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando efectivamente, por ser verdadero dueo. 231 En virtud de la teora del ttulo y modo, acogida por nuestro Cdigo Civil, son actos distintos la venta (titulo) y la tradicin (modo), cada uno de los cuales tiene sus propios presupuestos de validez y eficacia, independientes de los del otro. 232 1. La Entrega o Tradicin: Art 754 Cd. Civil En sentencia de Casacin, de fecha de 2 de septiembre de 1970, la Corte Suprema de Justicia insisti en que la obligacin es de transferir el dominio, adaptando el criterio de que no basta la entrega y la posesin til y pacifica sino que es indispensable la tradicin. Si la venta es de un bien mueble, el vendedor hace la tradicin por cualquiera de las formas indicadas en el precedente artculo y si se trata de un bien inmueble, la entrega o tradicin se hace mediante la inscripcin del ttulo en la oficina de registro de instrumentos pblicos correspondiente (Art 756 CC).233 Debe advertirse, si, que tratndose de bienes inmuebles la obligacin de entregar se desdobla en dos actos: mediante un primer acto, que es el registro de la escritura en la oficina de registro, se cumple la tradicin del derecho mismo; pero como es mera tradicin, que se pueda llamar legal, no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada, es necesario otro acto que consiste en la entrega material 234, segn una parte de la doctrina.
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Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 59. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 60. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 61. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 61. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 63. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 64. Ibdem

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La obligacin del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de la venta, complementaria de la de hacer la tradicin pero distinta de ella, est sancionada con la accin de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos dos primeros incisos rezan: Entrega de la cosa por el tradente al adquirente. El adquirente de un bien cuya tradicin se haya efectuado por inscripcin del ttulo en el registro, podr demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente. 235 La Obligacin de Entregar en Materia Comercial El artculo 905 del Cdigo de Comercio, al definir la compraventa como es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. Como se ve, la definicin es la misma del Art 1849 CC, pero en lugar de la palabra DAR utilizada en este artculo, se expresa el significado jurdico de esa misma palabra236. Adems el articulo 922 ibdem, al decir que la tradicin del dominio de bienes races requerir, adems de la inscripcin del ttulo en la correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos, la entrega material de la cosa estn sealando los alcances de la obligacin de entregar a cargo del vendedor. 237 Si el vendedor se obliga a transferir el dominio de la cosa, la entrega no implica la Tradicin. Ejemplo: Juan vende a Jos un inmueble. El contrato se celebra por Escritura Pblica, Juan cumple su obligacin cuando registra la escritura en la matricula inmobiliaria. Por el contrario si Juan vende una nevera a Jos se la entrega y aqu est cumpliendo su obligacin. Pero si Juan vende expresamente a Jos las mejoras que tiene en predio ajeno, cumple la obligacin con la entrega fsica de las mejoras, porque este hecho convierte a Jos en poseedor material de ellas. La venta de la posesin debe ser expresa, porque es regla general que el comprador siempre desee adquirir el dominio y la posesin de la cosa. El Art 1849 Cd. Civil establece que el vendedor se obliga a DAR una cosa y DAR significa trasferir el dominio. Para que el comprador se convierta en dueo de la cosa en virtud de la tradicin, es necesario que el vendedor sea dueo de ella. En caso contrario la venta no seguida de la tradicin no har dueo al comprador (artculo 752 cdigo civil). Este quedara convertido en poseedor y podr ganar el dominio por la prescripcin en el tiempo sealado en la ley (artculo 753 cdigo civil), Ley 791 de 2002. Basta sealar la cosa al comprador o sealarle la direccin donde recoger la cosa. Si el comprador es arrendador o usufructuario del bien, con la realizacin del contrato se entiende entregada la cosa. Como ese bien es Inmueble, se debe inscribir el Titulo en la Oficina correspondiente. Ese ttulo no es solo la Escritura Pblica, puede ser una sentencia Judicial, un acto administrativo de bienes inmuebles, si no hay inscripcin en el registro inmobiliario. Forma de la Entrega: a) La tradicin de los bienes Muebles se verifica con la entrega fsica de la cosa o mediante las otras formas establecidas en el Art 754 CC.

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 65. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 64.

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b) La tradicin de los bienes Inmuebles se efecta por el registro o inscripcin del contrato de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos ( Art 756 Cd. Civil). Tambin se efecta, mediante el registro de la compraventa, la tradicin de los vehculos, automotores, naves, establecimiento de comercio, marcas y otros bienes muebles sealados en leyes especiales, es decir si se trata de bienes inmuebles la obligacin de entregar se desdobla en dos actos: 1. Registro de la Escritura Pblica en la oficina de registro, se cumple la tradicin del derecho mismo, pero como esa mera tradicin que llamaremos legal, no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada. 2. Entrega material y efectiva de la cosa comprada. c) El vendedor debe entregar materialmente el bien inmueble para convertir en poseedor al comprador. La obligacin del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de venta, complementara de la de hacer la tradicin pero distinta de ella, esta sancionada con la accin de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos 2 inc. rezan: Entrega de la cosa por el tradente al adquirente. El adquirente de un bien cuya tradicin se ha efectuado por la inscripcin del ttulo en el registro, podr demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente238 d) En las ventas mercantiles, la entrega de la cosa se entender verificada: 1. Por la trasmisin del conocimiento de embarque, carta de porte o factura durante el trasporte de las mercaderas por tierra, mar o aire. 2. Por la fijacin que haga el comprador de su marca en las mercaderas compradas, con conocimiento y aquiescencia del vendedor,

3. La expedicin no implicara entrega cuando se efecta sin nimo de trasferir la propiedad, cuando el vendedor ha remitido las mercaderas a un consignatario, con el orden de no entregarlas hasta que el comprador pague el precio o de garantas suficientes. (Art 915- 923 Cd. Civil). e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe entregar la cosa dentro del plazo estipulado, y a falta de este debe entregarla inmediatamente despus de celebrado el contrato (Art 1882 Cd. Civil). Si la venta es mercantil el vendedor debe entregar la cosa dentro del plazo acordado, y a falta de estipulacin debe entregarla dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiere un plazo mayor (Art 924 Cd. Comercio), como sera la entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza. Tradicin: Percepcin de las Cosas- Art 754, 756 Cd. Civil La cosa se debe entregar inmediatamente a la realizacin del contrato.

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Dentro de las 24 horas siguientes a la realizacin del contrato, Art 924 Cd. Comercio y establece que el vendedor se puede constituir en mora legalmente cuando no hay garanta de que va a recibir el dinero. La Obligacin de Recibir: Todo lo que le ocurra al bien lo va a sufrir el comprador. Lugar de la Entrega: Es otra aplicacin fundamental del principio de la autonoma de la voluntad en los contratos.239 La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido. A falta de convenio y si la cosa vendida es cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato; pero si se trata de otra cosa la entrega se har en el domicilio del deudor, o sea el del vendedor. (Arts. 1645- 1646 Cd. Civil). a. Obligaciones antes o despus de la Entrega: Art 1881 Cd. Civil Hasta la tradicin va la obligacin del vendedor Todos los costos que impliquen poner a disposicin del comprador la cosa va por cuenta del vendedor. A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador.

Gastos de la Entrega: Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposicin de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla despus de entregada. (Art 1881 Cd. Civil) Los gastos de la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor, y al comprador los de recibo de la misma y los que se hicieren para trasportarla despus de entregada, salvo pacto en contrario. Donde debe ser Entregada la Cosa La entrega de la cosa debe hacerse, pues, en el lugar designado por el contrato; no habindose fijado convencionalmente ese lugar, entonces la entrega deber hacerse, tratndose de una especie o cuerpo cierto, en el lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de perfeccionarse el contrato; tratndose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la entrega se hace en el domicilio del deudor- vendedor.240 Art 922 Cd. Com La Tradicin de Bienes Races requiere: La tradicin del dominio de los objetos races requerir, adems de la inscripcin del ttulo en la correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos, la entrega material de la cosa . 1. Inscripcin del Ttulo 2. Entrega Material de la Cosa
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 120.
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No basta la formalidad. El comprador adquiere el dominio de la cosa comprada por el solo registro de la Escritura Pblica, cuando con el registro concurra la entrega material del inmueble, es obligacin del vendedor La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradicin de bienes races, en materia comercial, se cumple no solo con la inscripcin del ttulo en la oficina de registro correspondiente sino requiere de la entrega material del bien, pero considera que la segunda parte es una obligacin del vendedor. 241 Estimo que la regulacin que hace el artculo 922 del Cdigo de Comercio atae en concreto a las obligaciones del vendedor de bienes races y no a la tradicin. 242 Con la inscripcin, entrega jurdica, se hace la tradicin, pero no se cumple con el contrato a plenitud si no hay entrega material.243 Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar otros aspectos del Cdigo de Comercio, que sirven para precisar los alcances del Articulo 922. As por ejemplo: la venta de cosa ajena es vlida e impone al vendedor la obligacin de adquirirla y entregarla al comprador (Art. 907). Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirara al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la entrega, (Art. 908). El vendedor deber hacerle entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulacin deber entregarla dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato (Art. 924). El vendedor estar obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tena al momento de perfeccionarse (Art. 928). Como puede verse, siempre se habla de obligacin de entrega. Y cuando se refiere a tradicin dice que es vlida, es decir, que provenga del titular del dominio.244 La consensualidad en las Ventas de Vehculos Automotores El Cdigo Nacional de Transito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradicin de los vehculos automotores siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega y la inscripcin en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el artculo 2 como: Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad, caractersticas y situacin jurdica de los vehculos automotores terrestres. En el se inscribir todo acto o contrato o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicacin, modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, traslacin o extincin del dominio o cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehculos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros. Estipula el artculo 47 de la misma ley Tradicin del dominio. La tradicin del dominio de vehculos automotores requerir, adems de su entrega material, su inscripcin en el
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 111.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 115.
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organismo de transito correspondiente, quien lo reportara en el Registro de Trnsito Automotor en un trmino no superior a (15) das, la inscripcin en el transito deber hacerse dentro de los (60) das hbiles siguientes a la adquisicin del vehculo La reiteracin de la forma de tradicin de los vehculos automotores 245: 1. Entrega material 2. Inscripcin De lo anterior se puede concluir: El contrato de compraventa de vehculos automotores es consensual. Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de trnsito respectivo, sea importado o de fabricacin nacional. La trasferencia, esto es, la tradicin de un vehculo automotor terrestre se hace mediante el registro o inscripcin y con el cumplimiento del trmite sealado. En otras palabras, mientras no se haga la inscripcin no hay trasferencia del bien vendido. Venta Comercial de Vehculos Automotores De la misma manera se realizara la tradicin de los vehculos automotores, pero la inscripcin del ttulo se efectuara ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. La tradicin as efectuada ser reconocida y bastara ante cualesquiera autoridades La tradicin, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehculos automotores, no se obtiene con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripcin del ttulo. De esta manera, no bastara el documento de venta ni la entrega. Deber hacerse el registro del ttulo para que el comprador se repute dueo. Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la Oficina de Transito, es lo que se aplica hoy, esto es para Vehculos Automotores. El Art 928 co.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de bienes, pues el vendedor est obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios Todo lo que le ocurri al bien hasta el momento de la entrega va por cuenta del Vendedor. Todo lo que le ocurri al bien desde el momento de la entrega va por cuenta del Comprador.

b. Mora en la Entrega- Accin Resolutoria: Art 1882 Cd. Civil Inc. 1 del Art 1882 Cd. Civil: El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato, o a la poca prefijada en el. En general, y combinando este inciso con el artculo 1929, cuando no haya plazo ni para la entrega de la cosa ni para el pago del precio, el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente despus de celebrado.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 31

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La jurisprudencia ha considerado, sin embargo, que rigurosamente el vendedor es quien primero debe cumplir la obligacin de entrega.246 El Inc. 2 del Art 1882 Cd. Civil: Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador, a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales. La Corte Suprema ha planteado en sentencia 9 de junio de 1971:Existe notable diferencia entre la accin resolutoria prevista por el articulo 1546 Cd. Civil y el desistimiento de que tratan los arts. 1882 y 1878. Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la resolucin del contrato, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa, en caso de que el vendedor por el hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. 247 De conformidad con el Art 1609 Cd. Civil, en los contratos bilaterales ninguna de las partes esta en mora de cumplir lo pactado, mientras la otra parte no cumpla o se allane al cumplimiento de sus obligaciones.248 Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio, no podr este ejercitar ninguna accin fundado en no haberle sido entregada la cosa por el vendedor, si su fortuna hubiere menguado considerablemente despus de celebrado el contrato. 249 El Cdigo protege en esta forma al vendedor que est en peligro de perder el precio, por insolvencia sobreviniente del comprador y lo autoriza para conservar la cosa vendida en su poder y no hacer entrega de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el pago del precio.250 Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor ejerce un derecho de retencin. No es cierto que el vendedor facultado para abstenerse de entregar la cosa este ejercitando un derecho de retencin. Que este derecho no versa sobre cosa propia, sino ajena, lo demuestra el Art 2417 CC.251 Entrega Cdigo Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato, o en la poca prefijada en l. Si el vendedor no entrega la cosa vendida, en el tiempo estipulado o inmediatamente despus de celebrado, incumple el contrato.252
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 68. Ibdem

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69. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 69. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 70. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 70. Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 121.

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Entrega Cdigo de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulacin deber entregar dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Cuando la venta es mercantil, el comprador tendr derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligacin de hacerle la tradicin valida, sin necesidad de instaurar cualquiera de las acciones consagradas en los artculos 1546 cdigo civil y 870 Cdigo de comercio (Artculo 925 cdigo civil). En caso de que se instaure la accin resolutoria consagrada en el artculo 870 Cdigo de comercio, podr pedir en la demanda que el vendedor le pague el inters legal comercial sobre la parte pagada del precio o que se le otorgue derecho de retencin sobre los frutos de la cosa en proporcin a dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnizacin de prejuicios (artculo 942 Cdigo civil). En este caso deber tramitarse la demanda en proceso ordinario. El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el comprador. El Comprador tiene 2 opciones: 1. Persistir en el Contrato (Realizarlo) 2. Desistir en el Contrato (No realizarlo) En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios. Derecho de Retencin a Favor del Vendedor: a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador b) Cuando el comprador no ha pagado el precio, salvo que est pronto a pagarlo ntegramente (artculo 1882 inc. 3 cdigo civil). c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio. Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho a ser indemnizado de los perjuicios (artculo 1882 inc. 2 cdigo civil). Para ejercer la accin resolutoria (artculo 1546 cdigo civil) que es alternativa se deben cumplir los siguientes requisitos: a. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artculo 1608 cdigo civil). Si la obligacin es a plazo no es necesario requerirlo. En los dems casos es preciso requerirlo judicialmente. La mora debe ser imputable al vendedor, esto es, por hecho o culpa suyos. b. El comprador debe haber pagado el precio, o estar pronto a pagarlo o haya estipulado pagarlo a plazo (artculo 1882 inc. 3 cdigo civil). En caso contrario, el vendedor podr oponerle la excepcin de contrato no cumplido establecida en el artculo 1609 cdigo civil. Sostiene los doctrinantes y la jurisprudencia que el desistimiento, de que habla el artculo cuestionado, es la misma condicin resolutoria de que se trata el artculo 1546 del Cdigo

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Civil, que va envuelta en todo contrato bilateral. En otras palabras, desistir o resolver es la misma figura sustancial.253 No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una figura separada o distinta de la resolucin, aun cuando conduzca a los mismos resultados: dejar sin efectos el contrato de compraventa, volviendo todo al estado precontractual. Con la resolucin se requiere, fundamentalmente, de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello, es indispensable promover la accin judicial ordinaria del caso. En cambio, con el desistimiento no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del Estado para procurar dejar sin efecto el contrato.254 Gonzlez Valencia dice: Que no es necesario que el comprador ejercite la accin resolutoria, sino que la ley lo autoriza para tomar por si, y ante s, la determinacin de desistir del contrato, y tal determinacin, y si es fundada disuelve el vnculo jurdico proveniente del contrato. 255 La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras, el desistimiento y la accin resolutoria esta requiere sentencia judicial, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa en caso de que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. Como Opera el Desistimiento Naturalmente que, para disolver el vnculo contractual, se requiere la expresin de voluntad del comprador, quien debe transmitir al vendedor su intencin de desistir del contrato, pidiendo ante el juez se le notifique al vendedor la disolucin del contrato. 256 El Desistimiento en la Compraventa Comercial La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que exista, salvo q ue se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el alea si la cosa llegare a tener nicamente existencia parcial, podr el comprador desistir del contrato o perseverar en l a justa tasacin (artculo 917). La compra de un cuerpo cierto que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no producir efecto alguno, salvo que las partes tomen como objeto del contrato el alea de su existencia y el vendedor ignore su prdida si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonando el precio se ajusta tasacin de expertos o peritos ( artculo 918). La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusin de que su operancia se logra sin necesidad de ningn mecanismo procedimental.257 Indemnizacin de Perjuicios

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Tanto en la resolucin, como el desistimiento, producen, como efecto importante, el pago de los perjuicios por el incumplimiento del contrato.258 Especial Proteccin al Vendedor Est regulado en el Inc. final del artculo 1882: Pero si despus del contrato hubiere menguado consideradamente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago. -------Si despus del contrato se disminuye el patrimonio del comprador considerablemente, de tal modo que el vendedor piense que va a perder el precio de la cosa. El vendedor va estar autorizado legalmente para constituirse en mora, hasta que el Comprador respalde el pago con otra garanta, esto es igual a no entregar la cosa. Si se acord un plazo para el pago del precio, el vendedor debe respetar dicho plazo y no puede retener la cosa vendida, salvo que despus del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio (Art 1882 inc. 4 Cd. Civil).desaparece el derecho de retencin del vendedor si, a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el pago mediante una garanta aceptada por el vendedor (Art 926 Cd. Civil). Por tanto, permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador pague el precio o lo asegure. Una vez perfeccionada la compraventa, de acuerdo con los presupuestos comentados, surgen las obligaciones a cargo de los contratantes. El vendedor deber entregar la cosa y el comprador pagar el precio. Mientras no se haga la entrega, el vendedor sigue siendo el dueo. Si eso es as; mal puede retener lo que siempre ha tenido. 259 Pero, tal como lo hemos precisado, la cosa vendida, hasta tanto no se entregue y haya la capacidad suficiente para la tradicin, pertenece al vendedor. Este, como dueo, poseedor y tenedor, en sentido material, no puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido. 3. Mora del Comprador: Art 1883 Cd. Civil: si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros, vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave Cuando el comprador se constituye en mora de recibir, todos los gastos que implique esa mora corren por cuenta de l (hay que demostrar que la mora no fue culpa del vendedor). Por parte del vendedor cesa la obligacin de conservar la cosa y de responder de ella hasta por la culpa leve (Art 1605 y 1606), para en adelante responder solamente del dolo o de la culpa grave.260 4. Objeto de la Entrega:

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 126.
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El Art 1884 Cd. Civil establece que el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato. Cumplo cuando entrego la cosa que me compromet a vender, el vendedor est obligado a cumplir con lo que dice el contrato, por eso es importante definir la cosa vendida. 5. Venta de Semovientes: Art 1885 Cd. Civil La venta de una vaca, una yegua, u otra hembra, comprende naturalmente la del hijo que se lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por si solo. Cuando se compra un inmueble, se compra con los muebles que hacen parte integrante de este. Por ejemplo: el ternero hace parte integrante de la vaca, porque depende de esta. 6. Venta de Inmuebles: Art 1886 Cd. Civil El Art 1886 Cd. Civil dispone que en la venta de una finca o bien rustico se comprende naturalmente todos los accesorios que segn los Arts. 658 y ss. se reputan inmuebles, se refiere a los inmuebles por adhesin y por destinacin existentes en aquel. Si el vendedor quiere excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente. Se puede vender: 1. Cuerpo Cierto 2. En razn a su Cabida Estos dos son denominados Bienes Rsticos. 1. Cuerpo Cierto: Lo que digo es que estoy comprando el inmueble. Por ejemplo: Compro una finca que cuesta $25.000.000, estoy comprando la finca. 2. En razn a su Cabida: El precio depende de la extensin, aqu se tiene que medir las hectreas que voy a comprar. 7. Venta por Cabida: Art 1887 Cd. Civil La venta por cabida, no tienen aplicacin sino en relacin con los predios rsticos. La calidad de rustico o urbano de un predio no depende de su ubicacin, sino de su destinacin. 261 Segn el Art 1887 Cd. Civil, un predio rustico puede venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto. Se vende con relacin a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85 hectreas). En todos los dems casos se entender vender el predio como un cuerpo cierto ( Art 1887 inc. final Cd. Civil). Se entiende que el predio rustico se vende con relacin a su cabida: a) Cuando la cabida se exprese en el contrato b) Cuando el precio se fija con relacin a ella c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la cabida real sea distinta de la que aparece en el contrato. Un predio se entiende vendido como un cuerpo cierto:
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 72.

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a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habr diferencia en el precio aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza en el contrato (Art 1887 inc. 2 Cd. Civil). Inc. 4 del Art 1887 Cd. Civil establece que la cabida total de predio vendido, o descomponer esa cabida total en varias cabidas parciales relativas a porciones de distintas calidades y precios. As por ejemplo: se puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de tierra de primera con determinado cultivo, a un determinado precio, y de 40 cuadras de tierra de segunda a un precio inferior. Lo esencial es que, como lo dice en su parte final de este inc. 4, de los datos que se den resulten la cabida total y precio total. 262 Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer, salvo Lesin Enorme. =/= 8. Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cd. Civil Efectos de la Venta en Relacin con su Cabida: Vendido un predio con relacin a su cabida, puede ocurrir que la cabida convencional, esto es fijada en el contrato, sea inferior o superior a la real, esto es, a la que efectivamente tiene el predio vendido. Como en estos casos el precio de la venta se ajusta a la cabida real, es necesario reajustarlo en provecho del comprador, si la cabida real es menor que la declarada, o en provecho del vendedor, si la cabida real es superior a la declarada. 263 a) La cabida real (CR) es mayor que la cabida declarada (CD). Deber el comprador aumentar proporcionalmente el precio. La venta por cabidas264: Generalmente los inmuebles, tanto los urbanos como los rurales o rsticos, se venden como cuerpo cierto (cosa determinada, especificada). En tal caso se describen por sus linderos. El predio urbano es el que est edificado o destinado a hacer una construccin. El precio rstico es el que est destinado a producir frutos naturales. La ley prev que un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida, o como una especie o cuerpo cierto (Art. 1887 Cd. Civil). La venta de un inmueble por cabidas podr traer dificultades por presentarse discordancia o disconformidad entre la cabida real del predio y la estipulada. La que reza en el contrato. 1) La cabida real es mayor: CR>CD 265: Cuando se vende un predio en relacin con su cabida y la cabida real resultare mayor a la cabida declarada (estipulada), el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 73. Ibdem

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131 y 132.

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Salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en ms de una dcima parte del precio de la cabida real (Art. 1888 del CC.). En tal caso, el comprador tiene estas opciones: a) Aumentar proporcionalmente el precio. b) Desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Ejemplo: Se vende por cabidas el predio La Pradera. Se dice que tiene 10 Hectreas y que el precio de cada Hectrea es de 10 millones. Se otorga la escritura pblica de venta y se registra. Pero al medir el predio para su entrega material se encuentra que tiene 12 Hectreas Se impone el siguiente anlisis numrico: Diez Hectreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. CD El predio tiene 12 Hectreas, lo que fija el precio en 120 millones. CR El valor total de la cabida real es de 120 millones. El valor de la cabida sobrante es de 20 millones. La dcima parte del valor de la cabida real es de 12 millones. Como el valor de la cabida sobrante es de 20 millones, excede a la dcima parte mencionada, que es de 12 millones. El comprador tiene en consecuencia la opcin: o aumenta el precio o desiste del contrato con indemnizacin de perjuicios. 1) La cabida real es menor: CR < CD266: Si la cabida real resulta menor que la estipulada, el vendedor est obligado a completarla. Si no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por no tener ms terreno, deber sufrir una disminucin proporcional del precio. Pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, el comprador tiene una opcin: a) Acepta la disminucin del precio, o b) Puede desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Siguiendo el mismo ejemplo anterior, se encuentra que el predio no tiene 10 Hectreas sino 8. El anlisis numrico que procede sera el siguiente: Diez Hectreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. El predio tiene 8 Hectreas, lo que fija el precio en 80 millones. El valor de la cabida completa, es de 80 millones. El valor de la cabida que falta es de 20 millones La dcima parte del valor de la cabida completa es de 8 millones. El precio de la cabida faltante, que es de 20 millones, excede en ms de una dcima parte el precio de la cabida completa. (Esta dcima parte es de 8 millones, segn se vio).
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 132.

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En consecuencia, el comprador tiene la accin antedicha. En este caso, el comprador tendr derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio (Art 1888 Cd. Civil). Si CR > CD Salvo que el precio de la cabida que sobre alcan ce en ms de una dcima parte del precio de la cabida real pues en este caso podra el comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistir. El comprador tiene derecho a esta eleccin cuando el precio de la cabida que sobre represente un valor superior a la dcima parte del de la cabida real. As se vende un predio a razn de $ 1.000 la cuadra y se declara en el contrato que tiene una cabida de 20 cuadras; posteriormente resulta que el predio tiene 22 cuadras, y como dos mil es cantidad inferior a la dcima parte de $22.000, que es el valor de la cabida real, el comprador tendr que pagar los 2.000 pesos de diferencia y no podr desistir del contrato. Si en el mismo ejemplo la cabida real del predio resulta ser de 25 cuadras, como el valor de las 5 cuadras de exceso es superior a la dcima parte de $25.000, que sera en ese caso el valor de la cabida real, el comprador real, el comprador puede perseverar en el contrato pagando los $5.000 de diferencia o puede tambin desistir en l con indemnizacin de perjuicios267. Cuando se vende por cabida se puede dar varios inconvenientes en cuanto a lo que se piensa se mide el bien, por ejemplo: Hectreas. Pueden darse dos situaciones principales: 1. Cabida real mayor que la declarada CR>CD 268: a. Que el precio, de la cabida que sobre, no sea mayor del 10% del precio de la cabida real. En este caso debe el comprador aumentar proporcionalmente el precio. Es obligante este efecto. b. Que el precio, de la cabida que sobre sea mayor del diez por ciento del precio de la cabida real. Aqu, puede el comprador, a su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio, con el fin de satisfacer la obligacin acorde con la extensin superficiaria del predio o desistir del contrato, en cuyo evento podr exigir la indemnizacin de perjuicios. Ejemplo 1: Cuando la Cabida Real es mayor que la Declarada, el comprador debe aumentar proporcionalmente el precio. Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte del valor real, entonces el comprador puede: Aumentar proporcionalmente el precio Desistir del Contrato: El vendedor debe indemnizar al comprador por no haber sabido lo que tena, se le impone esta Sancin.

2. Cabida real menor de la declarada269:

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 74.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130 y 131

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a. Que el precio de la cabida que falte alcance a ms de una decima parte del precio de la cabida completa; podr el comprador, a su arbitrio, o pedir la disminucin del precio, o desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Y para este caso se repite lo dicho anteriormente. b. Que el precio de la cabida que falte no exceda en ms de una decima parte: el vendedor deber completarla. c. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le exigiere al vendedor; deber este sufrir una disminucin proporcional del precio . En este evento el vendedor en primer trmino podr completar la cabida declarada; pero como esto puede no serle posible, porque por ejemplo, no sea dueo de tierras que colinden con la finca vendida, o como el comprador puede no exigirle que le complete la cabida, entonces el vendedor ser obligado a sufrir una disminucin del precio, en proporcin a la cabida faltante. Esto como regla general, porque si el precio de la cabida faltante excede al valor de la dcima parte de la cabida declarada, entonces el comprador tiene un doble camino: o perseverar en el contrato, aceptando la disminucin del precio en la proporcin que corresponda, o puede desistir de el con indemnizacin de perjuicios, segn las reglas generales. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18 cuadras, como valor de la cabida faltante, que es de $ 2.000, podr el comprador desistir del contrato. 270 Ejemplo 2: Cuando se da la situacin contraria- La Cabida Real es menor a la Cabida Declarada, entonces el comprador puede: Elegir que se le complete la cabida Desistir del Contrato 9. Venta de Predio como Cuerpo Cierto: Art 1889 Cd. Civil Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Se aplica, pues estrictamente, el principio de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, y nada ms.271 Si se menciona la cabida del predio, pero en forma de que margen de para pensar de que pueda ser mayor o menor, como si se dice que la cabida es aproximada, o que la cabida es ms o menos, de tanto, la venta se tendr tambin como cuerpo cierto. Si el predio se vende como cuerpo cierto, no hay derecho por parte del comprador ni del vendedor a pedir rebaja o aumento del precio.272 Efectos de la Venta de un Predio como Cuerpo Cierto Aunque no puede haber debate por la cabida del predio, si se vende con sealamiento de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se lo exigiere, se observara lo prevenido en el inc. 2 del Art 1888 CC. Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cd. Civil expiran al cabo de un ao contando desde la entrega (Art 1890 Cd. Civil). Las acciones son las siguientes:
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 74 y 75. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 75. Ibdem

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a. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada b. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real. c. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso. d. La del comprador para desistir del contrato Ejemplo: Se vende 20 hectreas de terreno que habrn de ser tomadas de un globo mayor que mide 50 hectreas. En este caso, las 20 hectreas objeto de la venta no podrn ser determinadas con la relacin a linderos, puesto que vendidas en esa forma no se sabe an sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. Se advierte que el globo mayor, de donde habr de tomarse la cantidad vendida, si debe necesariamente quedar determinado por su ubicacin y linderos en la escritura de venta, o por lo menos ser determinable en razn de tales circunstancias.273 10.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cd. Civil Expresa el trmino que tiene las acciones para el comprador por la compra por cabida, ese trmino es de 1 ao a partir de la entrega. Este plazo de corto tiempo de caducidad tiene su fundamento en la estabilidad que la ley quiere en las relaciones contractuales.274

Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar cuenta como compradores si es o no el predio que nos han prometido, recorre los linderos y vamos actuar con nimo de Seor y dueo. Las acciones concebidas en los arts. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1 ao contado desde la entrega.275 Este tiempo se cuenta a partir de la entrega, porque solo desde ese momento esta el comprador en condiciones de hacer la mensura y verificar las comparaciones del caso. Tratndose de inmuebles para empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la entrega, esta no es simplemente jurdica, esto es la que se realiza mediante el registro de la escritura, sino la material. 276 Sealamiento de Linderos Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida, es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del inmueble, porque si estos faltan no hay determinacin del objeto. 277

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 131.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 77. Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 132.

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11. Art 1891 Cd. Civil: las reglas de los Arts. 1887 a 1890 Se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas 278 Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles (Venta por Cabida- Venta por Cuerpo Cierto) mercancas. Ejemplo: Le vendo por $10.000.000 lo que hay en la bodega. Cuerpo Cierto Le vendo lo que hay en la bodega a razn de $1.000 juguetes a 1.000 c/d por venta por cabida. Art 1886 Cd. Civil: Predios Rsticos Son irregulares, es decir no se pueden definir exactamente. La Lesin Enorme De las acciones antes mencionadas, compete a los contratantes la lesin enorme, cuando la diferencia en la cabida sea tan grande que constituya una lesin de la naturaleza ( Art 1892 Cd. Civil). Adems de las acciones en dichos artculos los, compete a los contratantes de la lesin enorme en su caso. Es decir que la diferencia entre cabida real y declarada determina una modificacin en el precio sealado en el contrato tan considerable que su diferencia con el precio real alcanza la proporcin indicada en el Art 1947, entonces el contratante lesionado tiene derecho a ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida, sino tambin la de la lesin enorme. De esta suerte, si han caducado aquellas acciones, cuya caducidad es de un ao, tambin se puede adelantar la accin rescisoria de la lesin enorme, si se dan sus elementos constitutivos, pues la accin de lesin enorme expira en 4 aos ( Art 1954 Cd. Civil). Es de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes inmuebles, pues en los bienes muebles no cabe la lesin, segn el Art 32 de la Ley 57 de 1887.279 2. Saneamiento: Adems de transferirle el dominio, el vendedor est obligado a proporcionarle al comprador una posesin pacfica y til de la cosa vendida.280 Pues bien, la obligacin del vendedor de garantizarle al comprador una posesin pacfica, corresponde a la obligacin de saneamiento por eviccin y a la obligacin del mismo vendedor de garantizarle al comprador una posesin til, corresponde la obligacin de saneamiento por vicios ocultos. 281 El derecho que surge para el comprador de exigirle al vendedor que la cosa que compra no tenga defectos y que al tercero le respete la posesin de la misma. Al tenor del Art 1893 Cd. Civil, la obligacin de saneamiento a cargo del vendedor comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida, o sea el saneamiento por eviccin y responder de los defectos ocultos. Art 1893 Cd. Civil: Establece que son 2 los objetos de saneamiento: 1. Saneamiento por Eviccin:

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 77. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 78. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 79. Ibdem

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El saneamiento por eviccin se descompone en dos obligaciones distintas, que se suceden la una a la otra. En primer lugar, el vendedor est obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida. Cumplida esta obligacin sin que el vendedor haya logrado impedir la eviccin, es decir, si la sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida, entonces aquella obligacin, que es una obligacin de hacer, sucede una obligacin nueva de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligacin de indemnizar al comprador en los trminos del ART 1904 CC282. Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el comprador en forma total o parcial. Requisitos del Saneamiento por Eviccin: 1. Prdida total o parcial 2. Que la causa de la perdida sea anterior al Contrato de Compraventa 3. Que la perdida se d por una Sentencia Judicial. La pretensin del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador. Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por eviccin. Ejemplo: Compro una finca El Paraso por $200.000.000, el vendedor me dice que la finca tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una persona ah cuidando la finca. Lo que me ocult el vendedor es que esa persona lleva 20 aos de posesin de la finca. La finca estaba ubicada en zona roja y por eso nunca tome posesin de ella. Con el tiempo voy a la finca y est en muy buenas condiciones, pero me notifican que hay un proceso de Declaracin de Pertenencia de la finca El Paraso. Ya notificado se adelanta el pro ceso y un juez decide que (Y) es el nuevo propietario de la finca por Prescripcin Adquisitiva de Dominio. Eviccin: Es la perdida de la cosa comprada, pero por Sentencia Judicial, no por descuido.

Saneamiento por Eviccin y la Accin Resolutoria Cuando se produce la eviccin de la cosa comprada, se hace manifiesto que el vendedor ha incumplido obligaciones por l contradas en virtud del contrato y por lo mismo, segn las reglas generales, a ese incumplimiento debiera corresponder, como consecuencia natural, una accin resolutoria con indemnizacin de los perjuicios totales a favor del comprador. 283 Alcances del Saneamiento En tales condiciones, se hace necesario que el comprador sea molestado en su derecho, posible o real, de dominio, por la intervencin de un tercero, mientras no sea inquietado no tiene cabida la accin de saneamiento.284 Extensin del Saneamiento. El saneamiento comprende285.:
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Opt. Cit. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 80.

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a. Una accin de defensa b. Una accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios a. Accin de Defensa: Hay eviccin, dice el artculo 1894 del Cdigo Civil, de la cosa comprada cuando el comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial. 286 El vendedor, antes de todo, tiene que enterarse del proceso que promueve el tercero. Y llega a su conocimiento, esa situacin, mediante la citacin que hace el comprador para su comparecencia al proceso. 287 Cmo funciona la Obligacin de Hacer en el Saneamiento La primera obligacin que implica el saneamiento consiste en la defensa del comprador. Esa defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa vendida, a condicin, eso s, de que la demanda se funde en causa existente con anterioridad al perfeccionamiento del contrato de venta 288. El articulo 1895 C.C dispone: El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta. Debe insistirse tambin en el hecho de que el saneamiento solo procede en razn de demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa. Si se trata de perturbaciones a la posesin del comprador, producidas por vas de hecho por quienes no pretenden derecho a la cosa, no habr lugar a saneamiento y el comprador deber afrontar por si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias pertinentes 289. Art 1896 Cd. Civil: Indivisibilidad de la Accin de Saneamiento . Si ese vendedor muere se adelanta la accin contra los herederos, quienes responden dependiendo de la cuota que les corresponda en la herencia. La accin de saneamiento que se refiere a la obligacin general de sanear, esto es, en cuanto a la obligacin de hacer, es indivisible, porque no es susceptible de divisin el hecho consistente en defender a otro en juicio. Siendo indivisible esa obligacin, su cumplimiento puede ser exigido de cualquiera de los vendedores, si han sido varios, o cualquiera de los herederos, en caso de que este haya fallecido290. Pero en cuanto a la obligacin de hacer que implica el saneamiento sucede la de indemnizar perjuicios y restituir el precio, por no haber tenido xito la defensa judicial del comprador, como el objeto de esta nueva obligacin es divisible su cumplimiento no podr exigirse totalmente de cada uno de los vendedores, o de cada uno de los herederos del vendedor; por
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Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
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Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 81. Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 80.

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el contrario, cada vendedor o cada heredero ser responsable solamente a prorrata de su inters en el contrato, si se trata de varios vendedores, o de su inters en la sucesin del vendedor que ha fallecido , si se trata de los herederos de este (Art 1583 y 1590).291 En definitiva, la obligacin de saneamiento por eviccin, que es indivisible en su origen, se convierte en divisible al producirse la eviccin, en el caso de que los vendedores hayan sido dos o ms, como tambin en el caso en que los herederos del vendedor sean dos o ms. En cualquiera de esas hiptesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas personas respondan por la indemnizacin, ser necesario citarlas a todas al proceso respectivo. 292 Art 1897 Cd. Civil: Accin de Saneamiento contra terceros: Si se da una cadena de ventas, por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a (C), y la causa del contrato de Compraventa es entre (A) y (B), si (B) no acciona contra (A), entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a perder la cosa. Art 1898 Cd. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento, siempre y cuando este haya actuado de Mala Fe. Consecuencias en Caso de Eviccin Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que ha comprado es Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del vendedor que alguien pone en duda mi titularidad sobre el bien. Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa. 293 Art 1899 Cd. Civil: El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla Esta citacin se har en el trmino sealado por las leyes de procedimiento Si el comprado r omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciera a defender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa. Esta citacin est reglamentada en el Cdigo de Procedimiento Civil, bajo la figura de la denuncia de pleito en los artculos 54, 55 y 56 CPC.294 El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en razn de que un tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa, por cualquier causa anterior a la venta, debe citar a su vendedor. 295 Al vendedor que es una obligacin suya con el comprador, ese vendedor puede:

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 80 y 81.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 158.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 82.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 160.

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No asumir mi defensa como comprador, entonces en caso de eviccin, responde el vendedor. Allanarse (Aceptar las peticiones del demandante)

El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta, es decir que se pierde para m como comprador, entonces el vendedor no responde. Art 1903 Cd. Civil: El Vendedor Cesa la Obligacin de Saneamiento por Eviccin: 1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un juicio de rbitros Sin el Consentimiento del Vendedor y los rbitros fallan en contra del comprador, el vendedor no responde por eviccin. 2. Si el comprador perdi la posesin por culpa suya y de ello se sigui la eviccin. b. Accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios. Es en puridad, el verdadero saneamiento por eviccin ya que persigue que el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnizacin de los perjuicios. 296 El vendedor de una cosa queda obligado al saneamiento no solo respecto a su inmediato comprador, sino tambin respecto a todos los que en el futuro adquieran la cosa vendida297. Por eso el artculo 1904 Cdigo Civil encierra todo lo que comprende el saneamiento por eviccin propiamente dicho, a saber298: 1. La restitucin del precio, se entiende esta obligacin por el carcter conmutativo de la compraventa. Perdida la cosa para el comprador, se le debe el precio dado por ella. 2. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. Gastos que impliquen Escritura Pblica + Registro (para bienes inmuebles) 3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir, es decir el valor de los frutos que hay producido la cosa y el comprador hay sido obligado a restituirle al verdadero propietario. 4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda. 5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador aun por causas naturales, y por el mero transcurso del tiempo. El artculo 1906 del Cdigo civil trae las siguientes reglas respecto a las mejoras: el vendedor debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias y tiles. Salvo si el vencedor, en el

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135.
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 88.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135 y 136

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proceso de eviccin fue condenado a pagarlas. Si el vendedor es de mala fe, deber reembolsar inclusive las mejoras voluptuarias.299 Art 1908 Cd. Civil: Ventas Forzadas Cuando se hace en pblica subasta. En estos casos el vendedor solo estara obligado a restituir el precio que haya producido la venta. Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligacin de saneamiento, solo obliga al vendedor a restituir el precio (independiente de las cosas que hayan ocurrido con el bien). Art 1909 Cd. Civil: Eximen de la Obligacin de Sanear Inc. 2: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro Inc. 4: Cuando la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, el comprador puede pedir: a. Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. El texto legal incurre en error al decir que el comprador podr pedir rescisin de la venta. Es evidente que quiso decir resolucin. Recurdese que rescisin es sinnimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento, por lesin enorme, por incapacidad relativa)300 b. Continuar el contrato y pedir al vendedor que rebaje el precio. Habr Indemnizacin de Perjuicios solo cuando podemos atribuir al vendedor Mala Fe al momento de vender la cosa. Art 1912 Cd. Civil: Efectos de la Sentencia que Niega la Eviccin Si la eviccin no se da, es decir que el comprador no pierde la cosa, entonces el comprador puede obligar al vendedor a pagar los perjuicios que la demanda le causo. Art 1913 Cd. Civil: Prescripcin de la Accin de Saneamiento por Eviccin: La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; ms por lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales. Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin, o si esta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa. Prescripcin es de 4 aos desde la sentencia de eviccin, si esta no ha llegado a pronunciarse, entonces ser desde el momento de la restitucin de la cosa. Restituir el dinero Indemnizar al comprador

La obligacin de sanear se descompone en dos obligaciones distintas 301: d. Una de hacer (asistir a la defensa del comprador)

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 164.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 165.

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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 95.

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e. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso de producirse la eviccin) Es necesario advertir que la disposicin del Art 1913 Cd. Civil sobre la prescripcin de la accin de saneamiento solo se refiere a la segunda de dichas obligaciones. 302 Es, pues la obligacin de dar la que prescribe. Pero el trmino de la prescripcin es distinto segn se trate de la restitucin del precio, o de las indemnizaciones contempladas en el numeral 2 y siguientes del Art 1904. Respecto a la restitucin del precio, el trmino de prescripcin es de 10 aos, segn las reglas generales (Art 2536, Ley 791 de 2002). Respecto de las indemnizaciones aludidas, el trmino de prescripcin es de 4 aos. 303 Hay que dejar claro que la obligacin de acudir en defensa del comprador ante una amenaza de eviccin, no prescribe. Se ha visto anteriormente que la eviccin puede darse mediante una sentencia judicial o sin el pronunciamiento de ella. Esto habr que tenerlo en cuenta para averiguar el punto de partida para contar el trmino de la prescripcin.304 Pero si hay sentencia que declare la eviccin, la situacin va a cambiar. El actual cdigo de procedimiento civil, dispone que en la sentencia debe proveerse acerca de las indemnizaciones y restituciones. Una sentencia en firme que hace condenas, constituye ttulo ejecutivo, como bien se sabe. La accin ejecutiva prescribe en cinco aos, segn el artculo 8 de la Ley 791 de 2002. Ese ser el trmino para hacer efectivas esas condenas contenidas en la sentencia, por concepto de la restitucin del precio y de las indemnizaciones mencionadas. 305 El trmino de la prescripcin comienza a correr desde el momento en que queda ejecutoriada la sentencia judicial que ocasion la eviccin. 306 En el segundo evento en el inc. final del Art 1913 sirve de manifiesto que para que haya eviccin no es esencial que se pronuncie sentencia judicial que prive al comprador de todo o parte de la cosa, como aparece en el Art 1894; puede haber eviccin sin necesidad de sentencia, como sera el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho del tercero, se lo reconocieron espontneamente y en consecuencia de ello se le restituyera a esta la cosa (Art 1902).307 Renuncia al Saneamiento La renuncia puede revestir 2 formas:

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Ibdem Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 96.

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TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 172- Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004
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TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 173- Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004
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Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 96. Ibdem

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a. La renuncia general del saneamiento por cualquier eviccin, se refiere al Art 1898 diciendo: Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que ese pacto haya habido mala fe de parte suya . De suerte, pues la renuncia en este caso es vlida y eficaz; pero si el vendedor ha obrado de mala fe, entonces la renuncia es nula y no produce ningn efecto. 308 Cuando la renuncia general del saneamiento es vlida, por no estar afectado por una mala fe del vendedor, su efecto no es otro que el de eximir al vendedor de la obligacin de pagar al comprador, en caso de eviccin, la indemnizacin de perjuicios contemplada en los numerales 2 y siguientes del Art 1904. Pues en lo que dice relacin con la obligacin de restituir el precio, esta subiste a pesar de la renuncia. 309 b. A la segunda forma de renuncia, esto es a la que se contrae a una determinada causa de eviccin, se refiere el inc. 3 del Art 1909 en los siguientes trminos: Cesar la obligacin de restituir el precio si el que compro lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomo sobre si el peligro d e la eviccin especificndolo.310 Cuando el comprador compra sabiendo que la cosa es ajena, o en general que es de un tercero tiene en relacin con ella un derecho real que en cualquier momento puede hacer valer, la ley le niega la accin de saneamiento, tanto respecto a la restitucin del precio como a la indemnizacin de perjuicios, en caso de que ese tercero reclame su derecho y a consecuencia de ello se produzca la eviccin.311 Otra causal que hace cesar la obligacin de saneamiento: si el comprador contrat a sabiendas de que la cosa que el vendedor se oblig a transferir era ajena. (Mala fe del comprador). Art. 1909; inciso 3. 312. Tambin no hay obligacin de sanear si el comprador tom expresamente el riesgo de la eviccin sobre s, especificndolo313. Tampoco hay obligacin de saneamiento Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de rbitros, sin consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren contra el comprador (CC art. 1903, inciso 1). 314 Tampoco hay obligacin de saneamiento: Si el comprador perdi la posesin por culpa suya y de ello se sigui la eviccin. (CC, art. 1903, inciso 2). 315.

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Opt. Cit. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 97. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 98. Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 98.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 167
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 168.
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Finalmente, tampoco hay obligacin de saneamiento si el vendedor no fue citado al proceso de eviccin Cdigo Civil, artculo 1899, inciso 3.).316 2. Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los defectos que presenta la cosa, daos e imperfecciones. Le exijo al vendedor que me lo entregue en buenas condiciones, es decir que el vendedor debe garantizarle no solamente la posesin pacifica de la cosa vendida, sino tambin una posesin til de ella. Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten para prestar la utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde, o que apenas le permiten prestar imperfectamente esa utilidad. Cuando as ocurre y adems se presenten determinadas condiciones subjetivas en el comprador, este tiene a su disposicin la llamada Accin resolutoria por vicios ocultos de la cosa vendida.317 En armona con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la accin redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios. 318 En sentido lato la accin redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja del precio por vicios ocultos y que en un sentido restringido o estricto, accin redhibitoria es nicamente la resolutoria por vicios ocultos319. Condiciones para que existan Vicios ocultos. Art 1915: Son vicios ocultos los que renen las condiciones siguientes:320 1. Haber existido al tiempo de la venta:. En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de cargo del comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato, atrs del Art 1876 hace referencia a la venta de gneros, por aplicacin del Art 1567 los riesgos hasta la entrega son del vendedor y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume. Lo anterior ha de entenderse dicho respecto a la venta civil, pues es sabido que en lo mercantil los riesgos a cargo del vendedor hasta la entrega, aunque se trate de venta de especie o cuerpo cierto. (art 929 Cd. Com.) 2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menos del precio. El vicio debe ser grave, en el sentido de que sea causa para que la cosa no sirva para el uso al que naturalmente est destinado, aunque solo sirva imperfectamente.

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Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 99. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 99 y 100. Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 100, 101 y 102.

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3.

No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fcilmente conocerlos, en razn de su profesin u oficio Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto eminentemente objetivo, ste tercero ya es de naturaleza subjetiva, como que versa sobre carcter oculto que el vicio debe tener para el comprador

Cundo digo que tengo Accin de Saneamiento? Puedo ir donde el juez a solicitarle que obligue a esta persona a que cumpla con su obligacin. Art 1919 Cd. Civil: Perdida de la Cosa La prdida de la cosa no exime de responsabilidad al vendedor, el problema va a ser del propietario por la prueba. Ar 1920 Cd. Civil: Vicios ocultos Convencionales: A la luz de la ley, un vicio que no rena los requisitos indicados en el Art 1915 no es redhibitorio.321. Las partes pueden por el contrato hacer ocultos los vicios que naturalmente no lo son.322 Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios, vicios que naturalmente no lo son. Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa, pero el vendedor queda obligado a reparar esos vicios. (X) compra una casa pero le dice al vendedor que le compra siempre y cuando le ponga la chapa de seguridad. Es un Vicio No Oculto, pero que las partes lo vuelven ocultos, si el vendedor no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos. Acciones a que da lugar el Vicio oculto El vicio oculto es el que rene los requisitos del Art 1915 o el que sin tenerlas ha sido elevado a la categora de tal por la convencin de las partes ( Art 1920), le permite al comprador ejercitar las acciones distintas, a su eleccin; puede pedir la resolucin del contrato con arreglo a las reglas generales, aunque con la limitacin, respecto a la indemnizacin de perjuicios, contemplada en al Art 1918; realmente el vendedor ha incumplido el contrato y por lo mismo la procedencia de la accin resolutoria es plenamente explicable. O puede perseverar en el contrato y pedir simplemente el reajuste del precio, la reduccin de este a lo que realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta, accin de rebaja del precio, como ya se dijo, se conoce con el nombre de accin estimatoria y tambin con el de accin quanti minoris 323. Cuando puede pedirse, adems de la Resolucin o la Rebaja del Precio, la Indemnizacin de Perjuicios324 Pudiendo el comprador pedir la resolucin del contrato, debiera por ese solo hecho pedir tambin la indemnizacin de perjuicios, mxime cuando la resolucin se funda, en que el vendedor incumple el contrato cuando entrega una cosa afectada con un vicio oculto.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 103 Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 104 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 104 y 105

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No obstante, el ejercicio de la accin resolutoria en cualquiera de sus dos formas, es decir, como la resolutoria o estimatoria, no puede acumularse la de la indemnizacin de perjuicios sino en el caso de que el vendedor haya contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin declararlo al comprador, o en el caso de que el vendedor, sin saber propiamente la existencia del vicio; porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna mal puede ser llamado a indemnizar. Qu pasa cuando perece la Cosa325 Si despus de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida, lo que comnmente no puede suceder en materia de bienes muebles, ya no puede el comprador ejercitar las accin resolutoria. La razn de esto es clara: la accin resolutoria implica que las cosas vuelven al estado anterior, lo que significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa vendida al vendedor; pero si esta ha perecido, dicha restitucin se hace imposible y por lo mismo la resolucin no puede tener lugar. Al comprador, en este evento, solo le queda la accin estimatoria o quantin minoris, para efectos de pedir la rebaja del precio. Art 1921 Cd. Civil: Venta de Cosas Conjuntas Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las caractersticas de cada uno, pero al final el caballo no sirve para nada, entonces como es una venta conjunta habr lugar a la accin resolutoria sobre la cosa y no sobre el conjunto. Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar cras, pero el toro sale perezoso, entonces aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar la accin resolutoria por el Conjunto, porque adems le haba dado a conocer al vendedor la intencin de sacar cras. Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado, la circunstancia de que uno de los animales sufra una enfermedad no permite que la accin resolutoria del contrato pueda entablarse en relacin con todos los animales comprados, sino solo en relacin con el enfermo. 326 Habr indemnizacin de perjuicios: Si el vendedor acta de Mala Fe. Art 1922 Cd. Civil: Accin Redhibitoria en Ventas Forzadas Ventas Forzadas: La accin resolutoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no lo hubiera declarado a peticin del comprador, habr lugar a la accin redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios. Las que se hacen por autorizacin de la ley. Hay lugar a saneamiento cuando el comprador interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa y el vendedor no declara los vicios sobre la cosa vendida habr lugar a: Accin Resolutoria Indemnizacin de Perjuicios

Renuncia a la Accin de Saneamiento por Vicios Redhibitorios El Art 1916: Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que dio noticia el comprador.

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 105 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 106.

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Art 1923 Cd. Civil: Prescripcin de la Accin Resolutoria .327 Bienes Muebles: 6 meses Bienes Inmuebles: 12 meses

El tiempo se cuenta desde la entrega real. Art 1924 Cd. Civil: Rebaja del Precio e Indemnizacin de Perjuicios Que alternativas tiene el comprador frente a la Accin Resolutoria? 1. Accin Estimatoria: Accin en la cual se pide la rebaja del precio por vicios redhibitorios.328 Bienes Muebles: 12 meses

Bienes Inmuebles: 18 meses Cuando hay lugar a adelantar la Accin Estimatoria y no la Accin Resolutoria? Cuando los vicios me permiten un Uso Parcial de la cosa (usar defectuosamente) y me interesa tener y seguir teniendo la cosa. Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta, estoy renunciando al saneamiento por vicios ocultos. Es lgico que prescrita la resolutoria, pueda todava ejercitarse la de rebaja del precio. Es superfluo el Art 1924 en cuanto dice que Habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr todava derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios, segn las reglas precedentes. 329 No dice el Art que regula la prescripcin de la accin de rebaja del precio, cual es el momento a partir del cual se inicia dicha prescripcin. El vaco se ha resuelto diciendo que ese momento es el mismo indicado para la prescripcin de la accin resolutoria, es decir, el de la entrega real de la cosa vendida, pues donde hay la misma razn debe aplicarse la misma disposicin.330 En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo que pone de manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el Art 1927 que la accin de rebaja del precio prescribe en 1 ao contado desde la entrega al consignatario, con ms el trmino de emplazamiento que corresponda a la distancia. Consignatario es segn el inc. final del Art 2070, relativo al contrato de trasporte la persona a la que se enva o se remite algo. 331 No se trata de Prescripcin, sino de Caducidad El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad, deriva del texto de Art 1923, en el cual se expresa con claridad que la accin redhibitoria durar, es decir, que expira o se extingue en el transcurso del tiempo indicado en esa misma disposicin, pues tratndose de
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 107. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 108. Ibdem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 108.

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sta no es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la accin, sino eso y adems su expresa invocacin por el demandado.332 Si en realidad el Cdigo estuviera haciendo referencia en los Arts. aludidos a un fenmeno de prescripcin, no habra podido decir en el art 1923 que los contratantes estn facultados para ampliar o restringir los trminos legales de duracin de las acciones redhibitorias y quanti minoris. En efecto, la prescripcin es institucin de orden pblico, como tal de derecho estricto, y por consiguiente sustrada en su rgimen a las estipulaciones de las partes. 333 Vicios Ocultos que no tienen la gravedad indicada N 2 del Art 1915 A ellos se refiere el Art 1925: Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en N 2 del Art 1915, no tendr derecho el comprador para la rescisin de la venta, sino solo para la rebaja del precio. Los vicios ocultos son de dos clases: unos, los de mayor gravedad, que permiten al comprador pedir la resolucin del contrato o la rebaja del precio, a su eleccin ( Art 1917); y otros que revisten menor gravedad, que no sirven de fundamento para pedir la resolucin del contrato y que solamente autorizan la accin de rebaja del precio (Art 1925).334 Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien: Art 932 Cd. Com: Garanta del Buen Funcionamiento art. 928 Cd. Com. Art 933 Cd. Com Presuncin: Todos los bienes comprados en un establecimiento de comercio se presumen vendidos con garanta. Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado, diferente es que nos engaen porque hay Mala Fe del vendedor. Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar. Indemnizacin de Perjuicios. Accin de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me Reparen el Bien. =/= Accin Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio. Cuales No son Redhibitorios? 1. Los que surgen despus de realizado el contrato 2. Los vicios que no son ocultos El dao puede ser tal que no me sirva el bien, no se puede reparar, ni pedir rebaja. El hecho de que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato, lo mismo por accin de saneamiento por eviccin. Art 1910 Cd. Civil: Resolucin del Contrato por Eviccin 332

Ms dao que servicio: Se resuelve el contrato

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 109. Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 103.

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Mas servicio que dao: Reparar

Rescindir = Vicios del consentimiento =/= Resolucin = Vicios ocultos Resolucin: Se retrotraen los efectos que se han producido (Devuelvo la cosa y me devuelven el dinero). Vicio Oculto y vicio el Consentimiento. Se habla de dos posibilidades 1) Que un vicio oculto prive a la cosa de una Cualidad sustancial. 2) Que para disimular ese vicio el vendedor haya empleado el dolo. 335 Vicios del consentimiento Supuestos336: 1) Un coleccionista de obras de grandes pintores va al negocio de un vendedor, especializado en la materia, y solicita un cuadro de determinado pintor famoso. El vendedor le vende una copia. Hay un vicio del consentimiento por error sobre la sustancia. Porque la calidad esencial de la cosa (autenticidad de la pintura) fue el mvil determinante del consentimiento del comprador. La accin procedente en este caso sera la rescisoria (accin de nulidad relativa), basada en el vicio del consentimiento. 2) Un ejemplo de ALESSANDRI tambin ofrece claridad; una persona quiere comprar un reloj de oro y se lo venden de otro metal. En este caso habra tambin error sustancial que permitira la nulidad del contrato. Ms se puede pensar en otra hiptesis: el reloj que le venden a este comprador s es de oro. Pero tiene defectos que le impiden cumplir su funcin natural. Existen vicios ocultos y el comprador cuenta con las acciones correspondientes, si se dan los requisitos relativos a los vicios ocultos (accin resolutoria y accin estimatoria o quantiminoris). OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: La principal es: Pagar el Precio Art 1928 Cd. Civil El Artculo 1928 dispone: obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido". Adems de esa le incumbe otras, como es la de recibir la cosa y la de pagar el alquiler del lugar en donde est guardada la cosa a partir del momento en que se ponga en mora de recibirla (Art. 1883); tambin la de pagar lo que valga el transporte de la cosa despus de entregada. (Art. 1881).337. Cundo y dnde debe el comprador pagar el precio El artculo 1929 "El deber pagarse en el lugar y en el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulaciones contrario". En este caso el contrato se ejecutar "dando y dando".338

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 187.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 188, 189.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 110 Ibdem

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El artculo 1646 Cd. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto, regla general conforme a la cual cuando lo que se debe no es una especie o cuerpo cierto, el pago se hace en el domicilio del deudor, o sea en el caso considerado el del comprador, que como deudor de dinero lo es de gnero.339 El cdigo de Comercio trae la siguiente regla en su artculo 876: si lo debido es dinero. El pago se har en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento de la obligacin. Salvo estipulacin en contrario. 340 Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambi de domicilio, el deudor (el comprador) podr hacer el pago en su propio domicilio. Previo aviso al acreedor. 341 Un ejemplo de Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse segn lo estipulado en el contrato. Si no hay acuerdo se debe pagar inmediatamente a la realizacin del contrato. El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbacin de la posesin de la cosa o existe una Accin Real sobre la cosa. Ejemplo: El bien est hipotecado. No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir en mora por ejemplo: realiza el Pago por Consignacin, se deposita en el Despacho Judicial el dinero, para que cuando el vendedor realice la Entrega del bien se le entregue el dinero, independientemente del tiempo que se demore, con ello el comprador cumpli con pagar y puede exigir la Entrega. Haciendo el Pago por Consignacin puedo tomar posesin del bien, porque lo que garantizo es que mientras no me libren de la Perturbacin el juez no le entregue el dinero al vendedor. El inciso segundo del Art. 1929, dispone: "con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa, o probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance de la resultas del juicio". Tratndose de acciones reales, al comprador le basta probar que ellas existen, aunque no se hayan deducido en un juicio todava.342 Es claro que el depsito del precio debe cesar, y este ser entregado al deudor, cuando termina la perturbacin de la posesin sufrida por el comprador, o cuando el vendedor preste caucin para responder de las obligaciones que en caso de una eviccin habrn de surgir a cargo suyo.343 Accin Resolutoria en Caso de Incumplimiento del Comprador
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 111. Ibdem

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 197.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 112. Ibdem

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Siendo la compraventa un contrato bilateral, es claro que el incumplimiento por el comprador de la obligacin de pagar el precio genera para el vendedor las dos acciones: resolutoria y cumplimiento, a su eleccin, con indemnizacin de perjuicios, sealadas generalmente por el Artculo 1546 se dispone lo siguiente: "Si l comprador estuviera constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempos dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta con resarcimiento de perjuicios".344 Cuando el Comprador se constituye en Mora de Pagar el Precio surge para el vendedor 2 Acciones: Art 193 Cd. Civil 1. Accin Resolutoria: Pido que me devuelvan el bien 2. Accin Cumplimento: Exijo el precio En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios. Art 1546 Cd. Civil: Norma General, accin para las partes en todos los Contratos Bilaterales. =/= Art 1930 Cd. Civil: Norma Especial, accin para el vendedor, solo en el Contrato de Compraventa.

Si, en vez de la de cumplimiento, el vendedor ejercita la accin resolutoria, entonces el proceso respectivo se adelanta por los trmites del ordinario o declarativo. Por eso se suele decir que en un caso como ste la accin resolutoria, que es la son la personal, va unida a una accin reivindicatoria o real, pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de propiedad, amparado con esta ltima, no existe en cabeza del actor al momento de demandar de la reivindicacin, sino que apenas ir a regresar a ella cuando se dicte sentencia resolutoria.345 Efectos entre las Partes de la Resolucin por No Pago del Precio Las partes deben ser colocadas en la situacin en que se encontraban antes de contratar, esto es, deben hacerse entre s la restituciones mutuas correspondientes: Al comprador restituir la cosa, lo mismo que los frutos producidos por esta, si ninguna parte del precio ha pagado, o la porcin de ellos que corresponda a la parte del precio no pagada, si es que ha pagado parcialmente. El vendedor, por su lado, restituir al comprador la parte del precio que hubiere recibido de ste, sin intereses ya que ellos se compensan con la parte de los frutos que el comprador queda exonerado de restituir. 346 La resolucin pronunciada por la jurisdiccin y con decisin ejecutoriada, destruye el contrato.347 En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata de la resolucin de un contrato de ejecucin instantnea como la venta, la resolucin aniquila el contrato aun en el
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Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 113. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 114.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 228.

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pasado, exactamente como lo hara la anulacin. La resolucin hace que el vendedor recupere su cosa a ttulo de propietario. De todo lo cual, en pocas palabras, se sigue que la resolucin aniquila el contrato retroactivamente.348 Se dice que los efectos de la resolucin se producen ex nunc (desde entonces), o sea, desde la fecha de celebracin del contrato. Y que adems se producen ex tunc (desde ahora), es decir, desde el momento en que la sentencia queda firme. Esto equivale a sostener que los efectos de la resolucin operan no slo en relacin con el pasado sino tambin hacia el futuro, pues el contrato no producir ya efectos.349 Es preciso distinguir: Si el contrato es instantneo como el de compraventa, sino sucesivo (o de tracto sucesivo con el de arrendamiento), el incumplimiento tiene su sancin pero en este caso no se habla ya de resolucin sino de terminacin o cesacin o expiracin. Su nombre tcnico es resiliacin, trmino que ANDRS BELLO no tom del derecho francs. 350 Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliacin pone fin al contrato para el futuro solamente. Precisemos, ahora si, cules son los efectos retroactivos de la resolucin. En primer lugar, la resolucin impone la restitucin de la prestacin o prestaciones que se hubieren pagado o cumplido. La sentencia debe ordenar igualmente el pago de los frutos de la cosa que ha de restituirse351. Dispone el artculo 1932, de otro lado, que la resolucin da derecho al vendedor para retener las arras, si es l quien ha recibido del comprador, o para exigirlas dobladas si es quien las ha dado. Mandato ste que revisten no poca complejidad, no slo por su vaguedad, si no por su incongruencia con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta. Lo vago de la norma est en que no se sabe a cul de las modalidades de que son susceptibles las arras, segn se debi a su tiempo, hace referencia; aunque ms parece que alude es a la modalidad de las penitenciales, no slo porque las confirmatoria seran aqu impertinentes, dada su intrascendencia evolucin, sino porque aquella modalidad de las arras es la ms prxima a la clusula penal que aparentemente inspira el prrafo comentado, y porque, adems, la presuncin de derecho en favor de las penitenciales que consagra el artculo 1861 para el caso en que se pacten sin calificarlas, aconsejan la solucin sustentada. 352 Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte cumplida a exigir: Arras si se haban pactado: Perderlas o exigirlas dobladas Restituir los Frutos

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 229.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 229 y 230.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 230
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 114.

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Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio. Art 1933 Cd. Civil: La Resolucin de un Contrato produce efectos frente a 3 Efectos de la resolucin respecto a terceros Para conocer el alcance de este artculo es necesario distinguir si el contrato resuelto ha girado sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles.353 Si el contrato ha versado sobre bienes inmuebles, su resolucin no dar derecho al vendedor contra terceros que hayan adquirido la misma cosa, o en cuyo favor se haya constituido por el comprador cualquiera de los derechos reales, sino cuando en l titulo o escritura pblica respectiva conste que el comprador adquiri el bien con plazo para pagar su precio. El tercero tiene oportunidad de conocerla, dado los fines de publicidad de las instituciones de notariado y registro de la propiedad inmueble; y conocindola debe saber, ya que la ignorancia de la ley no sirve de excusa.354 Renuncia la condicin resolutoria Por supuesto que no tratndose de derecho irrenunciable en los trminos del artculo 15 Cd. Civil, nada impide que el vendedor renuncia en cualquier momento a la condicin resolutoria resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Cuando as ocurra, el ttulo de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes. 355 (A) le vende a (B) y (B) le vende a (C). (B) no paga el precio. El contrato se resuelve y produce efectos para (C), que debe devolver el bien a (A). Si el 3 es el que se ve afectado Art 1547 Cd. Civil: Porque el juez ordena que (C) le devuelva el bien a (A). (B) se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condicin y antes de Cumplirse lo vendi, todava no era propietario. Muebles: (C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoci que el precio no se haba pagado. Si (C) no conoca la situacin, no hay nada que hacer, porque se Presume Dueo. Art 1548 Cd. Civil: Enajenacin de Inmueble debidos bajo Condicin Se requiere existencia de Escritura Pblica. (A) realiza una compraventa con (B), por Escritura Pblica exista un plazo o condicin sobre el precio. (B) realiza una compraventa con (C). Es obligacin del comprador conocer el Titulo antecedente porque el Registro sirve: Tradicin

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 115. Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 116.

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Debe constar en la Escritura Pblica que el precio estaba sujeto a un plazo o condicin y que la venta se realizo antes de cumplirse con aquel. La resolucin del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque debe devolver a (A). Art 1933 Cd. Civil Art 1934 Cd. Civil Efectos de la Constancia de Pago: Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores. Contra esta clausula, dice aparentemente el artculo, no se admite mas prueba que la nulidad o falsificacin de la escritura, tanto en relacin con las partes como respecto terceros.356. Art 1766 Cd. Civil: Las escrituras privadas, hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pblica, no producirn efecto contra terceros. Tampoco lo producirn las contraescrituras pblicas, cuando no se ha tomado razn de su contenido al margen de la escritura matriz, cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.357 El artculo que a contrario sensu est indicando que las escrituras privadas, si no producen efecto contra terceros, si los producen entre las partes contratantes. Cuando firmo las escrituras, estoy diciendo que lo que dice es cierto. Los documentos privados hechos entre las partes, no producen efectos frente a terceros, solo producen efectos Inter-Partes. La Escritura Pblica tiene efectos prevalentes sobre el documento privado. Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio, pero hacen un documento privado y en l dice que no se pago el precio, para (C) no le va a producir efectos, ese documento privado, porque l no tena por qu conocerlo. En sntesis, pues, el real y verdadero sentido del Art 1934 Cd. Civil consiste en que la declaracin hecha en Escritura Pblica de una venta, de haberse pagado por el comprador el precio integro, no puede ser desconocido en perjuicio de terceros, sino mediante demostracin de falsificacin o nulidad de escritura. 358

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 116 Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 117.

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LA NECESIDAD DE DISTINGUIR LA RESOLUCIN, DE OTRAS INSTITUCIONES Es necesario precisar359: 1) La resolucin, se ha visto, es la destruccin o aniquilamiento retroactivo de un negocio jurdico bilateral. Al ocurrir la resolucin, todo pasar como si ese negocio no se hubiera celebrado. La resolucin puede tener lugar en tres casos: a) Cuando las partes pactaron una condicin resolutoria ordinaria y el acontecimiento futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El caballo pierde el concurso, en el ejemplo que se ha empleado anteriormente. El contrato se resuelve ( Art. 1536 C.C.). b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es vctima del incumplimiento de su contraparte, pide al juez la resolucin del negocio jurdico, con fundamento en el artculo 1546 del C.C. y el juez la decreta. c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de l y del incumplimiento, el contratante legitimado ejerce la accin resolutoria y el juez declara la resolucin ( art. 1935 y 1937 del C.C.). 2) La rescisin es la nulidad relativa: Son trminos sinnimos. Los motivos o causales de rescisin son: el error, la fuerza o el dolo sufridos por un contratante, su incapacidad relativa y la lesin enorme que afecte a una de las partes. ( Arts. 1740, 1741 y 1946 CC) 3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilcito, la causa ilcita, la falta de solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740 y 1741 CC) La nulidad jurdicamente pronunciada, tanto la relativa como la absoluta, destruye el contrato retroactivamente. Si los efectos de la nulidad son similares a los de la resolucin a este respecto, en razn de que operan retroactivamente, los motivos de la una y la otra son diferentes. Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolucin son, se reitera, el cumplimiento de la condicin resolutoria ordinaria o el incumplimiento de una de las partes (arts. 1536, 1546, 1935 y 1937 CC) 4) La resiliacin y la revocacin son tambin nociones que difieren de la resolucin y de la nulidad. EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convencin para deshacer un contrato que han celebrado, como lo autoriza el art 1625 CC.; se denomina resiliacin en el derecho francs. Andrs Bello no acogi este trmino y en consecuencia no figura en el cdigo Colombiano ni el chileno. Si la voluntad de deshacer un negocio jurdico se refiere a un contrato instantneo, como la compraventa, se denomina revocacin en la doctrina. Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, como el arrendamiento, est convencin da mutuo disenso se llama resiliacin. Los efectos son diferentes: en la revocacin se retrotraen; en la resiliacin los efectos son futuros.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 238 y 239

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En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantneo la revocacin hace que las cosas vuelvan al estado anterior a su celebracin (efectos ex nunc) En el arrendamiento, por ejemplo, que es un contrato sucesivo, la disolucin del negocio jurdico tiene efectos para el futuro nicamente (efectos ex tunc). La razn: hay prestaciones ya ejecutadas, que son hechos cumplidos. El arrendador ha procurado el goce, el arrendatario ha pagado la renta. Esto no podra afectarse. Adems de la resiliacion convencional o amigable comentada, y como algo diferente, que puede darse la resiliacion unilateral. Es excepcional, pues bien se sabe que el principio general y muy importante es el de la no ruptura unilateral del contrato. Hay ocasiones en que la ley o la convencin hacen posible la ruptura unilateral del negocio jurdico. Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son: a) El contrato de trabajo a trmino indefinido (Arts. 61 y stes de CST;Art 9 de la ley 50 de 1990) b) c) d) e) 2003 El mandato (Arts. 2189 Y 2191 CC; Arts. 1279 Y 1283 C del Co) El depsito, por voluntad del depositante (Arts. 2251 y 2252 CC) La sociedad de personas (Arts. 218 nm. 5y 6, 319, 333 y 370 C del Co) El arrendamiento en los casos previstos en los artculos 23 y 24 de la ley 820 de

5) Finalmente, otra figura diferente de la resolucin es la Cesacin o terminacin (resiliacion en el derecho francs). Se dan en contratos sucesivos, como el arrendamiento. La terminacin y tambin la nulidad pronunciada judicialmente en relacin con uno de esos contratos, tiene efectos futuros nicamente (ex tunc) sin afectar las relaciones jurdicas anteriores

PACTOS: Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. Son elementos Accidentales porque existan o no existan, la Compraventa va existir, la ausencia o presencia de este no le va a quitar nada al contrato de Compraventa. En relacin con la tradicin del dominio bajo la condicin suspensiva, la regla general contenida en el titulo De la tradicin Art 750 Cd. Civil, es del siguiente tenor: La tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin. 360 Como la disposicin del Art 1931 era aplicable tanto en relacin con la venta de bienes muebles o bienes inmuebles, pues no hacia distincin al respecto, la Ley 45 de 1930 resolvi parcialmente el conflicto, as: en el inc. 1 del Art de dicha ley, se reprodujo el texto del Art 1931, pero modificndolo en el sentido de restringir su aplicacin a los contratos de venta de bienes races. En cuanto a la venta de bienes muebles, el inc. 2 de dicho Art 1, con el
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 118.

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evidente propsito de proteger a ciertos comerciantes vendedores de determinados artculos entregados a los compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser, por ejemplo), dijo: La clausula de no transferirse el dominio de los bienes muebles sino en virtud de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador tengan a bien estipular, ser vlida sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe. 361 Es de observar, sin embargo, que al menos por lo que respecta a la compraventa mercantil, la subsistencia de la contradiccin a que acaba de aludirse desapareci con el nuevo Cdigo de Comercio, pues de acuerdo con el Art 952 Cd. Com el pacto de reserva de dominio fue expresamente admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. En efecto, la citada disposicin reza en su inc. 1: El vendedor podr reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio 362. Conforme al inc. 2 del Art 1 de la Ley 45 de 1930 , el comprador recibe la cosa en mera tenencia. Por lo mismo, si dispone de ella enajenndola a un tercero, incurre en el ilcito penal de abuso de confianza pero, eso si, si el tercero adquirente de la cosa ha obrado de buena fe, en nada lo perjudica el no pago del precio por su vendedor, ni el delito cometido por este al enajenarse la cosa, y por lo mismo puede ser demandado en reivindicacin a esta.363

Art 1931 Cd. Civil: nicamente opera la Reserva de Dominio para bienes Muebles. Art 1 de la Ley 45 de 1930 Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las disposiciones del Coco. Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio, opera tanto para bienes Muebles como para Inmuebles. 1. Pacto de Reserva de Dominio: El llamado pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) trae como consecuencia que el comprador va a adquirir la propiedad de la cosa comprada, nicamente cuando haya pagado la totalidad del precio. 364 La venta con reserva de dominio envuelve tambin una ventaja para los compradores, pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido comprar de contado. 365. El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en civil Art. 750 CC) y sobre bienes inmuebles (en comercial arts. 952 y ss. Cd. Com) y debe expresarse de manera clara en el contrato. Se basa en que el vendedor no trasfiere la propiedad o el dominio de la cosa vendida sino hasta su pago total.366
361

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 119. Ibdem Opt. Cit.

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 249.
365

Ibdem

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Tomado de Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99

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Art 952 Co.co: El vendedor podr reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador slo adquirir la propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio, cuando ste deba pagarse por instalamentos; pero tendr derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artculos 948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la restitucin de la cosa. Los riesgos de sta pesarn sobr e el comprador a partir de su entrega material. La persona que compra a plazo no es el Dueo. Sino un Tenedor, porque el dominio sobre la cosa no se adquiere sino hasta que pague la ltima cuota. En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como propietarios, cuando en realidad somos meros Tenedores porque el bien se debe y es de propiedad del Vendedor. El dueo se reserva la facultad de transferirle al comprador porque l espera que el Comprador pague la totalidad del precio. Efectos ante terceros a nivel mercantil Seala el Art 953 Cd. Com, Que la reserva de dominio de bienes inmuebles solo producir efectos en relacin con terceros A partir de la fecha de inscripcin del referido contrato en la oficina de registro de instrumentos p blicos Que le otorga Publicidad, frente a terceros, es inoponible frente a terceros sino hay inscripcin. En Registros Mobiliarios a parte de la Publicidad nos da la Tradicin. La publicidad nos sirve para que esos terceros conozcan es la situacin del bien. Art 960 Coco: Compra de un bien con Reserva de Dominio Quien compra un bien con Reserva de Dominio se entiende que lo hace de Buena Fe exenta de culpa, por ejemplo cuando lo adquiere en una feria o en remate. Como se demuestra la Propiedad? Recibo: Comprobante de que pagu el precio Factura: Comprobante de que efectivamente somos Propietarios. Frente a terceros adquirentes de Buena Fe exentos de culpa no va a producir efectos. Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957 Coco lo prohbe expresamente. El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor est actuando de Mala Fe por vender algo que no es suyo. Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisicin de la propiedad de un bien adquirida con Pacto de Reserva de Dominio. Cuando el comprador pague la ltima cuota tiene el derecho de exigirle al vendedor la factura que lo acredita como Propietario. El ltimo recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el comprador, cuando no le dan la factura. Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar el Precio?
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El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador, debe seguirlo pagando, porque ese fue el compromiso, l es responsable desde el momento que lo tenga, pierde el Comprador no el Vendedor. Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago total, Realmente el que pierde es el vendedor, el bien tiene garanta, el vendedor garantiza que el bien tiene repuestos. Ejemplo: En bienes como electrodomsticos, hay garanta de funcionamiento del bien, 2 aos a partir de la compra. Nos permite tener garanta del funcionamiento del bien. En caso de que vayan a embargar el bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio, el vendedor se puede oponer porque es el verdadero Propietario ya que el Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la totalidad del precio. El Pacto de Reserva y la Teora de los Riesgos El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio. Porque mientras que el art 929 Cd. Com, atribuye los riesgos al vendedor en razn de ser todava el dueo de la cosa vendida, el art 952 del mismo cdigo hace pesar los riesgos sobre el comprador, que no es dueo.367 Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio, a pesar de que haga entrega material de la cosa (entrega que no es tradicin), sigue siendo su dueo hasta el pago total del precio. Por su parte el comprador es mero tenedor de la cosa, hasta que haga ese pago total del precio.368. 2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cd. Civil Por este pacto se estipula expresamente que Si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta 369 Se parece a la condicin resolutoria Tcita. Pero el pacto comisorio siempre se expresa, por lo que algunos lo denominan Condicin resolutoria expresa. Y difiere de la condicin resolutoria tcita porque, adems de que es expreso, se refiere solamente al incumplimiento del comprador. Acciones del vendedor Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del comprador en pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor tiene unas acciones frente a dicho incumplimiento. Tales acciones son 1. Exigir el pago del precio, o 2. Pedir la resolucin del contrato En ambos casos con indemnizacin de perjuicios.

367

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 262.
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 121.

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Clases de pactos comisorios a) Simple: Se aplica de acuerdo a los trminos del contrato b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor a partir de la notificacin de la demanda para pagar la obligacin y revivir el contrato (Arts. 1935 1937 CC) Prescripcin del pacto comisorio Es de 4 aos a partir del contrato. a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una decisin judicial, a partir de la Sentencia que declara resuelto el contrato, una vez esta decisin est en firme, produce efectos. b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir de la Sentencia con efectos Retroactivo, es decir que los efectos se producen a partir del Incumplimiento del Comprador. Entre la decisin judicial y el momento de la resolucin pueden pasar muchas cosas. De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y el contrato se resolvi? Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a producir desde el momento del Incumplimiento y no desde el momento de la Sentencia. El vendedor tiene 4 aos a partir del momento que realice el contrato, para ejercer las acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato (Facultad del Vendedor). Art 1938 Cd. Civil

Prescripcin de la Accin Resolutoria emanada del Pacto Comisorio Art 1938 Cd. Civil: El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. Transcurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo ms largo o ninguno. Este artculo tiene otro mandato inexplicable, en cuanto dispone que el trmino de la prescripcin se cuenta a partir de la fecha del contrato. Como el pacto comisorio no tiene aplicacin prctica sino cuando se ha concedido plazo al comprador para pagar el precio, seguido del Art 1938 que l carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a 4 aos. El Art 1938 debi haber seguido en este particular de la regla del inc. 2 del Art 2535, conforme al cual el tiempo de la prescripcin de las acciones y derechos ajenos se cuenta desde que la obligacin se haya hecho exigible.370 Incumplimiento No pago el precio

Accin del Vendedor

Por parte del comprador

Prescripcin: 4 aos desde la fecha del contrato Comparacin entre la Accin Resolutoria Tcita y la Expresa371
370

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 124. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 124 y 125.

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En torno a la accin resolutoria expresa o pacto comisorio, cabe observar las siguientes diferencias entre esta y la condicin resolutoria tcita: a) La accin que emana de la condicin resolutoria tcita prescribe segn las reglas generales, esto es, en 10 aos; la accin resolutoria que emana del pacto comisorio prescribe en 4 aos.372 b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que se hace exigible la obligacin de pagar el precio, si se trata de la accin resolutoria tcita; al paso que tratndose de la accin resolutoria expresa, el termino prescriptivo empieza a correr desde el momento de la celebracin del contrato. 373 c) Ejercitada la accin resolutoria tcita, el comprador queda sujeto a ella, sin posibilidad alguna para sustraerse a sus efectos, ni evitar que la resolucin se decrete; no puede l presentarse al juicio a manifestar que est dispuesto a pagar el precio, para en esa forma hacerle perder operancia a la accin resolutoria promovida en contra suya. 374 De esta breve comparacin entre la accin resolutoria resultante de la condicin resolutoria tcita, y la resultante de la condicin resolutoria expresa, se saca la conclusin obvia de que esta segunda deja la primera. En otros trminos, que el celo del vendedor por afirmar su posicin de contratante, manifestando al estipular el pacto comisorio expreso, le es absolutamente contra producente; ms le vale a l que en el contrato se omita toda alusin a la condicin resolutoria expresa por el no pago del precio, y dejar mejor sometida aquel a los principios generales relativos a la condicin resolutoria tcita. 375 3. Pacto de Retroventa: Art 1939 Cd. Civil Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la compra. El pacto de retroventa es un retracto convencional en el sentido de que el vendedor se reserva el derecho de resolver el contrato y consecuencialmente de readquirir la cosa vendida, devolviendo al comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada expresamente al efecto. Ejercitada esta facultad de readquisicin por el vendedor, el contrato de venta queda resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebracin, en forma tal que se supone que el vendedor ha tenido siempre la propiedad sobre la cosa, y que el comprador no ha sido en ningn momento propietario de ella.376 El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello tiene que devolver la suma del precio que ha recibido por el bien, pagando un 10% adicional por mes o por fraccin de mes, este es un acuerdo entre Comprador y Vendedor, este no son intereses. La Compraventa con Pacto de Retroventa no implica doble venta. Impropiedad de la Terminologa

372

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 124. Ibdem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 125 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 126

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Otros sistemas legislativos, fieles a la tradicin romana, como por ejemplo: el Cd. Italiano de 1942 distingue entre los pactos de377: a. Rescate: Corresponde al que aqu denominamos Pacto de Retroventa, en efecto el vendedor se reserva el derecho de recuperar o rescatar la cosa, devolviendo el precio en que la vendi o la suma que se estipule. b. Retroventa: Es en el Cdigo Italiano un pacto en virtud del cual el comprador se obliga a vender la misma cosa comprada a su vendedor, o sea que se constituye el principio de una nueva venta. Funcin prctica del Pacto de Retroventa La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la prctica como medio para garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero, y evidentemente su empleo en tal sentido es muy ventajoso para el acreedor, a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor.378 Es ventajoso para el acreedor, porque este queda cubierto de todo riesgo, sin que ni siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la necesidad de acudir a la justicia para obtener la satisfaccin de su derecho. En efecto, si en lugar de un contrato de mutuo con garanta prendaria o hipotecaria, entre las partes se celebra uno de venta con pacto de retroventa del bien ofrecido en garanta, en el cual el precio que pague el comprador representa para el vendedor lo que aspiraba a obtener en mutuo de aquel y el plazo para que el vendedor haga uso del pacto de retroventa equivalga al que dara a este como mutuario para el prstamo, es evidente que el comprador, mirado como acreedor mutuante, queda colocado en una posicin inmejorable, porque una de los dos: vendedor (deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto que el pacto le proporciona y entonces restituye la suma que al efecto se haya estipulado, y con eso el comprador (acreedor o mutuante) ve satisfecho su crdito a cabalidad; o no hace uso del derecho de retracto, y entonces la calidad de dueo del bien objeto de compraventa queda afirmada definitivamente en el comprador, al desaparecer la condicin resolutoria que la afectaba, con lo cual tambin queda satisfecho ntegramente su inters de acreedor. 379 El Art 2422 Cd. Civil relativo a la prenda, es tambin aplicable a la hipoteca segn el Art 2448 Cd. Civil, en estos contratos esta prohibida toda estipulacin que le permita al acreedor apropirsela garanta por otros medios que los consistentes en su intervencin como licitante victorioso en el remate ( Art 2422 Cd. Civil), o en la adjudicacin que de ella se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitacin por falta de postores ( Art 2442 Cd. Civil), ya en el de que por su exiguo valor se le adjudique directamente sin necesidad de previa subasta.380 En el pacto de retroventa, se utiliza fines de garanta, sea perjudicial para el vendedor, es cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho, pues la misma proporcin en que l fortalece los poderes del acreedor, disminuye, por no decir que elimina, las posibilidades defensivas del deudor. Pero tambin en otro sentido diverso a este: en el que dicho pacto
377

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 127 Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 127 y 128. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 128.

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es medio cmodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre intereses usurarios, lo que se logra con solo refundir el monto de ellos dentro del precio que el vendedor deba restituir para poder conseguir la recuperacin del bien vendido. 381 Efectos del Pacto de Retroventa contra Terceros El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de venta. Efectos del Pacto de Retroventa entre las Partes Debe observarse, en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo estipulado en el pacto retroventa desde el momento en que reembolsa al comprador el precio de la venta, o la suma especialmente estipulada en el pacto. 382 El Art 1941 Cd. Civil: El vendedor tendr derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus acciones naturales. Tendr, asimismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. Ser obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras tiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento. El Derecho de Retroventa no puede Cederse Art 1942 Cd. Civil: El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse. Este artculo ha sido interpretado en el sentido de que lo que l prohbe es la cesin por acto entre vivos, no su trasmisin por causa de muerte. De suerte, muerto el vendedor antes de ejercitar el derecho, lo trasmite a sus herederos y por eso es menos personalsimo que los otros antes mencionados.383 Retroventa: - Bienes Muebles - Bienes Inmuebles o Races La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garanta porque ahora se presta el dinero con pacto de Retroventa. Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa? No est prohibida la venta, pero quien lo adquiere est condicionado a que se cumpla el pacto pendiente, porque el derecho est en suspenso. Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio, perdiendo la facultad de poder recobrar. Art 1943 Cd. Civil: El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de cuatro aos contados desde la fecha del contrato. Accin de Retroventa la puede ejerce mximo en 4 aos y debe darle noticia anticipada al comprador: Bienes Inmuebles: 6 meses
381

Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 130. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 131

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Bienes Muebles: 15 das Aviso al Comprador de que se va a Ejercitar el Derecho Inc. 2 del Art 1943 Cd. Civil: Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le de noticia anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races, ni de quince das para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructfera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos. 4. Pacto de Retracto o Mejor Opcin (Additio In Diem): El Art 1944 Cd. Civil: Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr pasar de un ao) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra. La disposicin del artculo 1940 se aplica al presente contrato. Resuelto el contrato tendr lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa. Se establece que se pacta que dentro de cierto tiempo (a partir del momento de la venta) alguien ofrece un mejor precio, el contrato se resuelve a menos que el comprador inicial iguale o mejore la oferta. (A) le vende a (B) un bien mueble o inmueble y realizan un Pacto de Retracto. Si alguien dentro del ao le dice a (A) que le ofrece ms, (B) para poderse quedar con el bien tendr que dar el excedente. (D) tiene 35.000.000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5.000.000. (B) puede vender a otra persona, por ejemplo (F), y para que este se quede con el bien tiene que mejorar la oferta que le estn haciendo a (A), es decir darle el excedente. El Plazo Mximo es de: 1 ao. Ejemplo: Juan vende a Mara por $10.000.000 un bien establecen que si dentro de del ao siguiente alguien ofrece mas de esos $10.000.000, Mara debe igualar o mejorar la oferta. El termino para hacerlo efectivo no podr pasar de 1 ao. Si Mara no iguala o supera la oferta, Juan puede resolver el contrato y vender el bien a quien le ofrezca ms. Ese Bien puede ser Objeto de Garanta? Va a depender del acreedor, si le recibe ese bien como garanta (Bien Inmueble- Hipotecado), porque ese contrato est sujeto a una condicin (El bien puede volver a su titular inicial). Ejemplo: (X) le vende a (Y), y (Y) hipoteca a (A). Art 1547 Cd. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garanta del bien hipotecado. Si el bien se pierde por culpa de (B), (A) puede cobrar los perjuicios que sufri. Si (A) le vende a (C) y este se lo entrega en malas condiciones, la accin que puede ejercer (C) es la Accin de Saneamiento por Vicios Redhibitorios. Los pactos deben estar expresados en la EP, siempre y cuando sean Bienes Inmuebles. Adems no se puede alegar efectos contra 3 si no est expreso. Otros Pactos Accesorios a la Compraventa 5. Pacto de Recompra:
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El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la cosa comprada para recuperar en consecuencia el precio. No hay trmino establecido. 384. =/= Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el bien, devolviendo el precio. 6. Pacto Displicentiae: Tanto el comprador como el vendedor se reservan la facultad de resolver el contrato si dentro de cierto tiempo hallan que este no les conviene. 385 Es el pacto de desistimiento, pacto accesorio a la compraventa, conocido desde el derecho romano, por el cual el vendedor se reservaba la facultad de desistir de la venta en un tiempo determinado, si dejaba de agradarle. 386 Es un ejemplo de Inseguridad Jurdica, porque los contratantes pactan que si no le conviene a uno de ellos el contrato se resuelve. 7. Pacto de Preferencia: El comprador se compromete a que, en caso de ir a enajenar la cosa, preferir a su vendedor frente a cualquier otro posible adquirente387, es decir se lo ofrece en forma preferente. En las Sociedades de Responsabilidad Limitada: Las acciones no se pueden ofrecer a terceros, esas acciones se deben vender preferentemente a los socios.

Incumplimiento: Autoriza cobrar perjuicios a terceros Necesariamente se establece un plazo- Voluntad y Autonoma. El pacto debe ser expresado en el contrato. Cuando se realiza ese pacto se puede devolver el dinero que se pago mas otros frutos y esto se puede pagar. (A), (B) y (C) una venta de $50.000.000 y los perjuicios con (A) son de $2.000.000 y (C) va a ganar $5.000.000 y no cumple con el pacto paga los 2.000.000 y gana 3.000.000. LA VENTA ELECTIO AMICIE388 Es el pacto de eleccin de amigo. El nombre lo indica todo. Es una venta en la cual interviene un comprador aparente, por una parte, y por la otra el vendedor, pero el primero manifiesta que hay un comprador desconocido cuyo nombre se reserva y que slo manifestar posteriormente.. Cuando tal manifestacin se haga, la cosa comprada pasar directamente y desde la fecha del contrato, al patrimonio del verdadero comprador. Esto evitar hacer una segunda venta del comprador aparente al verdadero comprador. Un ejemplo aclara an ms esta operacin: si`
384

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 135 Ibdem

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 284.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 135

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 282 y 283.

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Supngase que est en venta, en excelentes condiciones, un terreno apto para la agricultura. Pedro, un agricultor en la zona, piensa en su amigo Juan, tambin agricultor en la misma regin, quien est ausente por varios meses. Est casi seguro de que l aceptar de buen grado esa compra. Y piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene inters en el terreno, lo dejar para l. Celebra entonces el contrato en los trminos descritos. En tal caso podra decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan. Pero tambin podra presentarse: Juan, quien desea adquirir el terreno, pidi a Pedro que realizara la operacin descrita, por cuanto el vendedor del inmueble es su enemigo y teme que no se lo venda a l. En este caso Pedro habra actuado por orden de Juan, como su testaferro. Como resulta muy claro, debe haberse estipulado un plazo para hacer la revelacin del verdadero comprador. De todas maneras, el comprador aparente se oblig en forma personal. S i hace de manera oportuna la revelacin del comprador verdadero, Juan y este acepta, la propiedad de la cosa se consolida en su patrimonio. Su aceptacin, advierte la doctrina, deber hacerse con las mismas solemnidades del contrato. En el ejemplo, por medio de escritura pblica. LA LESIN ENORME La lesin enorme existe cuando opera una desproporcin en el justo precio de la cosa que se vende o se compra. La lesin enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las ventas por efectuarlas en ms (comprador) o menos (vendedor) de la mitad de su justo precio (C.S.J, sent julio, 5 /77) Ocurrencia de la lesin Enorme El art 1947 CC seala que el vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que el comprador sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El vendedor: Sufre Lesin enorme cuando vende por menos de la mitad del justo precio389. Ejemplo: La cosa vendida vale 1 milln de pesos y recibe 499.000 pesos. El comprador: Sufre Lesin enorme cuando paga por la cosa un valor superior de mas del doble del que justamente vale la cosa390. Ejemplo. La cosa comprada vale 1 milln de pesos y paga 2 millones y un peso. Artculo 1947 del cdigo civil El tratadista Cesar Gmez Estrada anota lo siguiente: Comparando los trminos en que el art 1947 precisa cundo hay lesin para el vendedor y cundo para el comprador, se llega a la conclusin de que el legislador es mas exigente para admitir la lesin en perjuicio del comprador; en otros trminos que exige una lesin cuantitativamente mayor para el comprador que para el vendedor, ya que sta segn concluye el tratadista Es prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor 391.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88.
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 139.

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Y contina diciendo Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $ 300.000 es vendido por su dueo en $ 140.000; el vendedor ha sufrido una lesin por valor de $ 160.000, que le da accin rescisoria. Pero si ese mismo inmueble ha sido vendido por $ 460.000, es decir, sufriendo el comprador una lesin de $ 160.000; igual a la sufrida por el vendedor en el ejemplo anterior, all no hay accin de rescisin por lesin enorme, pues sta no se le da al comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que pago por ella. Para que la venta del inmueble de que se trata genere accin rescisoria para el comprador por lesin. Sera necesario que l fuere vendido por ms del doble de su precio justo, esto es, en ms de $ 600.000. Sufriendo aquel una lesin de ms de $ 300.000 392. Se deduce de estos ejemplos, pues, que la lesin para el comprador ha de ser prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor, para que pueda ampararla la accin rescisoria393. Naturaleza jurdica de la lesin enorme El criterio que prevalece en nuestra legislacin frente a la lesin enorme es esencialmente objetivo. Criterios: a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporcin que puede existir en el contrato desde el punto de vista del precio y la cosa vendida. b) El criterio subjetivo: - que se refiere a la intencin de las partes no cuenta entre nosotros Por ello la lesin enorme no es considerada como un vicio del consentimiento, sino como un vicio presunto. 394

c) La corte ha dicho al respecto mediante providencia del 23 de febrero de 1981: .la lesin enorme sta estructurada en nuestro rgimen civil sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del mvil subjetivo y de la manera como ste haya influido en el consentimiento. REQUISITOS DE LA EXISTENCIA DE LA LESIN ENORME 395 1. Que se trate de inmuebles 2. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pblica subasta 3. Que el engao sea enorme 4. Que no se trate de contratos aleatorios (el contrato debe ser conmutativo)

392

Ibdem.

393

Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P. 112
394

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 103.

395

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88 y 89.

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5. Que la accin no haya prescrito (4 aos desde la fecha del contrato, es decir desde la fecha de la escritura de venta. No desde el registro: Corte.) 6. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador (art 1951 CC), es decir que la cosa est en poder del comprador. La accin rescisoria por lesin enorme Al presentarse la lesin enorme, la parte perjudicada vendedor o comprador- puede impetrar la Accin rescisoria por lesin enorme para lograr el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones. Es un proceso ordinario. Art 1946 CC El contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme Caractersticas de la accin rescisoria por lesin enorme 1. Es personal. Solo puede impetrarla la parte interesada o sus herederos. No se transmite con la venta posterior 2. Es de orden pblico. Es obligatoria y general. Las clausulas contrarias no valdrn 3. No es renunciable (Art 1950 CC) Prueba de la lesin enorme Se aplica la prueba pericial. Pero el juzgador puede valorar dicha prueba. Efectos de la accin rescisoria por lesin enorme 1. La parte lesionada busca que se declare judicialmente la rescisin del contrato. Al suceder esto las cosas vuelven a su estado original y el contrato queda sin efectos. 2. Si prospera la accin, el vendedor debe restituir el precio recibido con los intereses legales desde la fecha de la demanda. 3. El comprador por su parte debe restituir a cosa vendida 4. La sentencia judicial que declara la rescisin del contrato produce plenos efectos frente a los gravmenes que afecten el inmueble (ej hipoteca) 5. Una vez dictada la sentencia, las partes pueden atacar la sentencia (restituyendo el precio el vendedor; o devolviendo la cosa el comprador) o pueden tambin completar el justo precio con deduccin de una dcima parte (comprador) o restituir el exceso de precio recibido, aumentado en una dcima parte (vendedor) (art 1948 CC). Es decir que las partes - si lo desean pueden hacer subsistir la compraventa, no obstante la sentencia. Extincin de la accin rescisoria por lesin enorme 396: 1. Por prdida o enajenacin del inmueble
396

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 103

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2. Por renuncia, hecha con posterioridad a la celebracin del contrato. 3. Por prescripcin: cuatro aos desde la fecha del contrato. La lesin enorme en materia mercantil En los trminos de los arts. 1, 2 y 822 si es posible la lesin enorme en materia comercial. Lesin enorme y promesa de contrato En la promesa de contrato no existe lesin enorme: 1. Porque la ley seala taxativamente los contratos a que puede aplicarse y la promesa de contrato no figura ah 2. Porque la promesa de contrato no produce obligacin de dar si no de hacer. La lesin enorme en otros contratos 1. En la hipoteca (Art 2455 C.C.)) 2. En la permuta con inmuebles (Art 1955 y 1958 C.C.) 3. En la clusula penal (Art 1601 C.C.)) 4. En el mutuo con intereses (Art 2231 C.C.)) 5. En la aceptacin y particin de la herencia (Arts. 1291 y 1401 C.C.)) 6. En la anticresis (Art 2466 C.C.)) 7. En la dacin en pago (Sentencias de mayo 31/61 y julio 9/79) 1. La lesin enorme en la hipoteca: Es decir, hay lesin enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble, es superior al doble de la obligacin principal. Ejemplo. Debo un milln de pesos y para pagar esa obligacin hipoteco la casa al acreedor por dos millones y un peso. 2. La lesin enorme en la permuta: Solo procede cuando se trata de permuta de inmuebles. 3. La lesin enorme en la clusula penal: Cuando la pena pactada excede el duplo de la obligacin principal.397 4. La lesin enorme en los intereses de mutuo: Cuando se pagan intereses que exceden en ms de la mitad la tasa del inters corriente 398 esta es fijada por la Superbancaria
397

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 107.
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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 106.

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5. La lesin enorme en la aceptacin de una herencia: Cuando al heredero se le asigna una porcin inferior a la mitad del justo precio que realmente le corresponda a su hijuela, o cuando el heredero ha sido perjudicado en ms de la mitad de su cuota.(Art. 1291 C.C)399 La lesin enorme en la anticresis: Cuando opera una desproporcin igual a la contemplada para los intereses de mutuo 400. 6. La lesin enorme en la dacin en pago : Si es posible partiendo de la teora que la dacin en pago es una figura anloga a la compraventa. LA PERMUTACIN: Art 1955 Cd. Civil Es el contrato ms antiguo, es el trueque el cambio de una cosa por otra. Las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que la cosa. =/= Art 1955 Cd. Civil Permutacin: No hay dinero de por medio, es una cosa por otra, es una Obligacin de Dar. Art 1956 Cd. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de los contratantes, salvo para bienes races el perfeccionamiento se debe realizar por Escritura Pblica. Art 1957 Cd. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden vender. Quienes? Toda persona Capaz Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles con las normas del contrato. CESIN DE DERECHOS 1. Derechos Personales: Relacin jurdica entre 2 personas (Acreedor-Deudor) Uno tiene el Derecho: Acreedor Uno tiene la Obligacin: Deudor Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la directamente obligado, hay una persona Determinada. Todas las relaciones jurdicas que se establecen entre un deudor y un acreedor solo se puede cobrar al deudor. Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor.
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Ibdem

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Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 107.

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2. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Es un derecho Erga Omnes frente a todos los dems. En otras palabras es una relacin jurdica entre una persona frente a otros individuos en relacin con una cosa. CESIN: Mecanismo a travs del cual se transfiere un derecho personal. No es un contrato. En el cdigo se encuentra la Cesin, pero no porque sea un contrato sino porque el legislador regula los efectos de esa cesin. Art 1959 Cd. Civil: Requisitos 1. Ttulo: - No existe hay que crearlo Documento que no es un Titulo valor Titulo Valor (Cheque, letra o pagare)

Si el ttulo no existe hay que crearlo, porque no podemos transmitir el derecho si no creamos el ttulo. Art 1959 Coco. Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100.000 y (Y) no firma nada, (X) debe cobrar y este le cede el derecho a (Z), (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el acreedor es (Z) que es el Cesionario. El legislador establece que no se puede trasmitir si no hay ttulo. Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho? (X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para cobrar $100.000 La cesin de ese derecho personal puede ser a ttulo Oneroso o Gratuito, es decir se lo vendo o se lo regalo. (Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene que pagar a l. Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio, probar el derecho, no el documento. Aunque no hay documento entre (X) y (Y), si se puede hacer la Cesin a (Z), pero se debe crear el ttulo entre (X) y (Z). Titulo: No es un Titulo Valor, sino un documento escrito, un instrumento para ceder el derecho por del cual se hace la trasferencia del derecho y debe notificarse a (Y). La transmisin no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte, no cree que se transmiti ese derecho queda la va Judicial para probar que (Z) es el cesionario del derecho. Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) est mal pagado y paga doble. Para Cobrar una Obligacin debe ser: 1. Clara 2. Expresa 3. Actualmente Exigible La cesin no produce efectos hasta que no se notifique y la obligacin la tiene el cesionario. Mientras no aparezca la transmisin de ese derecho, el derecho sigue en cabeza del acreedor. Los acreedores de (X) pueden embargar el crdito que tiene con (Y)? Si no se ha notificado a (Y) de la Cesin del Derecho, entonces si pueden embargar. Con la notificacin de ese crdito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al patrimonio de (Z). Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por va Judicial (peticin del cesionario (Z) al juez). Es posible que hecha la cesin (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha hecho la notificacin y (Y) le pago a (X), entonces si estara haciendo mal pago.
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Art 1960 Cd. Civil: Notificacin La cesin no produce efectos contra el deudor ni contra 3, mientras no hay sido notificada por el cesionario o aceptada por el deudor. 2. Documento que no es un Ttulo Valor: La EP nos puede servir de documento y no es un ttulo valor, se hace ante un notario. Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10.000.000 para garantizarle esta obligacin hipoteco un bien inmueble de mi propiedad. No hay necesidad de crear el ttulo porque el derecho consta en un documento. Como se hace la Cesin? Ser con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho a Y firmo y si quiero lo autntico ante el notorio. Art 1962 Cd. Civil: Aceptacin Tcita La aceptacin consistir en un derecho que la suponga, como la Litis Contestacin con el cesionario. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y entonces hay una notificacin tacita. Art 1964 Cd. Civil: La cesin del derecho comprende todos las garantas que se hayan dado por el crdito (hipoteca- permuta), es decir los accesorios del crdito. Lo principal: Permuta o el Mutuo Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca. Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesin (lo que se hay dado por el crdito). De que responde el que cede el derecho? Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesin, no se hace responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cd. Civil: Responsabilidad del Cedente. Si el derecho consta en documento que no es ttulo valor, por ejemplo: EP quien transmite el derecho, no se hace responsable del pago. Si el derecho consta en un ttulo valor, el cedente responde por el pago si no expresa lo contrario. Los ttulos valores se transmiten por Endoso + Entrega. Este requiere: El derecho que consta en documento que no es ttulo valor requiere:

Firmarlo como Acreedor Entregar el titulo

Notificacin por parte del cesionario

El derecho en el titulo valor es oponible al deudor y a terceros. Endoso: Lo suscribe el titular. El endosatario puede hacer efectivo el cobro de ese derecho. La forma de trasmitir derechos que constan en ttulo valor se regula por el Co Co. La firma puesta en un ttulo valor se presume autntica.

Aceptacin del Deudor

La firma puesta en un documento que no es un titulo valor requiere reconocimiento.

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Quien cede el derecho no se hace responsable Frente a derechos personales se puede proponer cualquier excepcin.

Quien cede el derecho, se hace responsable del pago del derecho. Frente a derechos personales solo se puede proponer las excepciones que consagra en forma tacita la ley, ninguna otra.

Art 1966 Cd. Civil Inaplicacin Normativa: Lo dispuesto en los arts. Anteriores no se aplican a letras de cambio, pagares o acciones al portador etc., porque se rige por el Coco, la trasmisin se da por el simple endosa + entrega. Cesin Derechos de Herencia: Cesin de Derechos: - Sucesorales Hereditarios Herenciales Si no hay Causante no puede haber cesin de derechos, tambin se requiere que esa persona hay dejado algo. Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisin a su herederos, si no hay patrimonio no se puede hablar de Sucesin. Ese patrimonio es susceptible de trasmisin por disposicin legal: a. Herederos: Aquellos que tienen un vnculo con el causante de: Consanguinidad Civil

Pueden ser: Ascendientes. Descendientes, Colaterales. b. Legatarios: El causante en vida los designa. Reciben algo que dispuso en vida el causante. A travs del testamento en vida se dispone de los bienes. Los autorizados para realizar la Cesin son: Los Herederos y Legatarios. Desde que momento surge efectos la Cesin? Desde: El momento de la muerte de la persona Hasta: El momento que se apruebe la Particin y la Adjudicacin en la Sucesin. La Sucesin se puede realizar por trmite: Notarial: Hasta que se protocolice la EP (que contiene la Sucesin), se concluye con la Sucesin. Judicial: Hasta que quede en firme el auto aprobatorio de particin y la adjudicacin de la Sucesin. Cuando se Adjudica la Sucesin, dejan de ser derechos Sucesorales (porque cesa la prohibicin de enajenar). Tenemos:
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1. Cuerpo Cierto 2. Derecho de Cuota 3. Acciones Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1, 2 y 3). Ya no se habla de derechos Sucesorales, sino por ejemplo: La venta del cuerpo cierto adquirido en la Sucesin de (X) persona. Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha trasmitido derechos sucesorales. Ejemplo: Padre (Causante) tena derechos sucesorales del abuelo y por lo tanto lo transmite en su herencia. 3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el legatario. Ejemplo: (X) adquiere una casa- Cuerpo Cierto (X) adquiere el 25% del bien- Derecho de Cuota Art 1967 Cd. Civil: Responsabilidad del Cedente El que cede (Cedente) a ttulo oneroso un derecho de herencia, solo se hace cargo o es responsable de su calidad de heredero legatario. Quien cede un derecho hereditario, cede el derecho para que lo representen dentro de la sucesin, no le est vendiendo los bienes de la herencia. Porque no responde el cedente de que el cesionario llegue a tener la cosa? Porque es posible que aparezcan: Hijos Extramatrimoniales Acreedores

No sabemos cunto le va a corresponder. Beneficio de Inventario: ver el pasivo y activo de la herencia y tomarlo si le conviene. Cada heredero o legatario ser responsable nicamente por la calidad segn lo que corresponda, nada ms. Por ello heredero-cedente o legatario- cedente no responde porque efectivamente la persona reciba una casa, un lote, etc. nicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan otras personas de mejor derecho o ms acreedores. El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario porque puede que le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar deudas. La cesin puede ser a ttulo: - Oneroso Gratuito El cnyuge no es ni heredero, ni legatario, porque no hay relacin de parentesco del causante y el cnyuge, salvo: que el causante deje a su cnyuge como legatarios. El cnyuge tiene un Derecho que se llama Gananciales, es el 50% de la Sociedad Conyugal. Su derecho no es sucesoral ni de herencial porque su Derecho es propio.

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Cnyuge: Transmite sus derechos Gananciales. Proviene de la Sociedad Conyugal, cede un derecho que es Incierto porque es posible que le hayan ocultado ms hijos. Le toca: Activo menos Pasivo, de la diferencia es lo que le corresponde su Derecho Ganancial. El beneficio de inventario del cedente tambin debe transferirse al cesionario para que el vea si le conviene o no. Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o legatario La Lesin Enorme: Particin Mutuo a Inters Compraventa de Bienes Races Anticresis Permuta Permutacin de Bienes Races

Adjudicacin - Aceptacin de un Herencia: Porque es ms el pasivo que me toca que el activo.

Art. 1968 Cd. Civil: Prestaciones Mutuas Cedente Tramite sucesin

Heredero o Legatario

Entrega bienes

Si hubieren aprovechado de los frutos, o percibido crditos, o vendido afectos hereditarios ser obligado a Reembolsar su valor al cesionario. Si el cesionario es el dueo de los frutos, es decir que el cedente no se beneficia de esos bienes, entonces el cesionario debe correr con los gastos de la sucesin. El cesionario ser obligado a indemnizar al cedente de las costas que haya hecho el cedente en razn de la herencia. Cesin de Derechos Litigiosos Una cosa es la Cosa Litigiosa y otra diferente al Derecho Litigioso. Cosa Litigiosa B Derecho Litigioso Diferencia Cosa Litigiosa Derecho Litigioso A Derecho Litigioso

No se sabe quin es el propietario- Dueo, el Lo puede ceder tanto el demandante como el bien est en disputa y por eso no se puede
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enajenar. Da origen al derecho litigioso, es decir que es Anterior. Motivo de nacimiento del derecho.

demandado. Se habla de la posibilidad de generar o perder un litigio. Se necesita de la existencia de un proceso. Notificacin de la demanda, uno pretende y otro excepcional.

(B): Pretende la Cosa Litigiosa, tiene el Ttulo. (A): Pretende la Cosa Litigiosa la Cosa Litigiosa, tiene la Posesin. Juez: Decide de quien es la Cosa. Art 1969 Cd. Civil: Definicin y Procedencia Derecho Personal: Relacin jurdica que se establece entre dos personas: Lo que se va a transmitir es el Evento Incierto de la Litis, la posibilidad de ganar o perder, por lo tanto: (A) y (B): Pueden ceder su Derecho Litigioso, mientras no se dirime de quien es la cosa. No podemos hablar de Derechos Litigioso, sino desde que se Traba la Litis. Desde: La notificacin de la Demanda Hasta: Cuando se Pronuncia la Sentencia y esta queda ejecutoriada, es decir en firme (el juez dice de quien es la cosa que est en litigio). Ni (A) y (B) estn enajenando la cosa, no pueden enajenarla porque si el derecho esta en litigio, entonces no se ha determinado quien es el propietario. Solo se puede enajenar una Cosa Litigiosa cuando el Juez la ordena dentro de un proceso porque la cosa va a desaparecer y entrega al ganador del litigio la suma de dinero resultado de la enajenacin. Que se hace para que produzca efectos la Cesin de ese Derecho? Se hace un escrito dirigido al Despacho Judicial, dicindole al Juez que ced ese derecho. Si la sentencia ya est en firme, no hay Derecho Litigioso. Art 1970 Cd. Civil: Indiferencia del Origen de la Cesin y de Quien Persigue el Derecho Es indiferente que la cesin hay sido a ttulo Oneroso o Gratuito. Lo que no se puede permitir es la dilatacin indeterminable del proceso. Art 1971 Cd. Civil: Derecho o Beneficio de Retracto Litigioso El legislador desestimula este tipo de transacciones y establece lo que se denomina Derecho o Beneficio de Retracto, diferente al Pacto de Retracto. Es una forma de desestimar la trasferencia de derechos litigiosos. Es la posibilidad que tiene la otra parte de devolver al Cesionario lo que le paga al Cedente con el fin de dar por terminado el proceso.

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Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes quiere quedarse con el derecho. (A) le transmite el derecho por $3.000.000 a (C), el proceso termina si: (B) le paga los $3.000.000 a (C). (B) se queda solo en el proceso y este termina, pero debe proponer este beneficio al juez. El derecho que era (C) pasa a ser de (B). Esto lo hizo el legislador porque la cadena de cesin se puede hacer interminable. Por disposicin legal el derecho lo tiene la otra parte, adems es quien lo proponga 1. Si hay un Proceso Ejecutivo hay un Derecho Cierto, Exigible y por lo tanto con este tipo de proceso no hay Cesin de Derecho Litigioso porque se parte de un derecho cierto, lo que voy a ejecutar no se est en disputa. Si se cede su derecho es un Derecho Personal o de Crdito y el nico que puede cederlo es el Acreedor. Condiciones para el Acceder al Beneficio: Solo opera para las cesiones a Ttulo Oneroso, para donaciones no opera por regla general. (C) tiene la obligacin de recibir, porque (B) tiene un derecho por disposicin legal. (A) dona el derecho a (C) y (B) no puede ejercer el Derecho de Retracto.

Pero (C) si lo puede vender y esto es diferente al Derecho de Retracto. Este Art 1971 Cd. Civil establece unas Excepciones al Derecho de Retracto: 1. Las cesiones enteramente Gratuitas 2. Las cesiones que se hagan por Ministerio de Justicia 3. No se puede proponer beneficio de Retracto a un copropietario o a un heredero, cuando el derecho se transmite a un coheredero o a un copropietario de un coheredero o copropietario. Ejemplo 1: Para Copropietarios (A), (B) y (C): Son copropietarios de un bien, el derecho de A esta en litigio y no quiere disputarlo, entonces trasmite ese derecho a (C) (Copropietario), como ya tiene un derecho sobre ese bien, (C) no se le puede proponer el Beneficio de Retracto porque ya (C) tena un derecho cierto y consolidado sobre el bien. Ejemplo 2: Para Coherederos Fallece (M) y deja un bien a (A), (X) y (Y) resulta que (B) dice que (Y) no tiene ese derecho sino (B), pero (Y) no quiere disputarlo y cede su derecho litigioso a (A) por $1.000.000, pero en relacin con ese bien (A) ya tena un derecho y el hecho que le den un derecho litigioso sobre el mismo bien no opera el beneficio de Retracto. El derecho de propiedad de (A) no est en disputa. 4. A un Acreedor en pago de lo que le debe el Cedente: (A) Cosa (B) Carcter Jurdico

(Y) El Derecho Litigioso es equivalente a lo que (A) le debe a (Y). Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X), pero (A) le debe a (Y) y le dice que no tiene con qu pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. No puede decirle (B) que propone el Benfica de Retracto a (Y) porque no se puede establecer realmente cual fue el valor de la cesin.
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5. No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como poseedor de Buena F e, Usufructuario o Arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble. Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesin del derecho litigioso lo que se hace es consolidar la propiedad. Ejemplo 1: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa, (C) es usufructuario de la cosa y (A) le cede el derecho litigioso, si (C) llegare a ganar se consolidara la propiedad en (C), ya tena un derecho sobre el bien en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de Retracto. Ejemplo 2: Soy tenedor me ceden la posesin

Reconozco dominio ajeno

Acta con nimo de Sr Y Dueo

(A) es mero tenedor y (B) le cede la posesin, en este caso no se puede proponer Beneficio de Retracto porque me complementan otro derecho (Propiedad).

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2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tal como fue acordada en la legislacin privada chilena se incorpor en nuestra organizacin jurdica. De ah que el Cdigo Civil hable, todava, de arrendamiento de cosas, arrendamiento de criados domsticos, de confeccin de obra material, de servicios inmateriales y de transporte.401 Artculo 1973 cc: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, obra o servicio un precio determinado. En dicha definicin estn involucrados, como si se tratara de fenmenos sustancialmente iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato de obra, contrato de trabajo. Establece el arrendamiento de Cosas y el arrendamiento de Servicios, pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo ya no existe, ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el Cdigo Sustantivo del Trabajo. Ejercer una obra tiene un captulo especial dentro del Cdigo Civil, no es objeto de control de arrendamiento. Definicin del Arrendamiento de Cosas: El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a prestarle a la otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, como contraprestacin, un precio determinado. La parte que proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio arrendatario.403 En cuanto al carcter consensual del contrato, debe observarse que dicha consensualidad es la caracterstica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado. 404 Ese Contrato de Arrendamiento es nicamente el uso de una cosa a cambio de un precio. Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que no estn prohibidas por la ley. Artculo 1974 cdigo civil. Adems la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato. Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena. Distincin entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines Como lo son venta, el usufructo y el comodato. Al igual que en el contrato de venta, en el arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales, que son una cosa y un precio. 405.
401

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 399
402

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 195.

403

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
404

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 196. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 197

405

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Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La diferencia radical que los distingue consiste en que la compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, es decir, un ttulo destinado a que el derecho de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador, mediante el mecanismo de la tradicin, con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es dueo de la cosa, el comprador no adquiere el dominio sobre ella, la tradicin que se realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesin del bien y se coloque as en va de adquirir el dominio por prescripcin. El contrato de arrendamiento, no es un titulo traslaticio de dominio, es titulo de mera tenencia. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca poseedor de un bien arrendado, apenas es un mero tenedor del mismo.406 Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del usufructuario. Este es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria, su derecho existe Erga Omnes y no con respecto a determinada persona; el arrendatario, en cambio, hace uso de la cosa porque el arrendador esta contractualmente obligado a proporcionarle ese uso, lo que quiere decir que aquel solo tiene un derecho personal. 407 Tambin se asemejan al arrendamiento el comodato, pues tanto el arrendatario como el comodatario usan de la cosa arrendada o dada en comodato. La diferencia fundamental entre los dos contratos radica en que el comodato es por la esencia un contrato a ttulo gratuito, al paso que el arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso.408 Entonces Distincin entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurdicos a. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso, el comodato es gratuito. Por otra parte, el comodato es real y el arrendamiento consensual.409 b. Con el Usufructo: El usufructo es real, el arrendamiento es personal. El usufructo puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es solemne, esto es, se constituye por medio de escritura pblica. El arrendamiento es consensual cuando se trata de arrendamiento privado, porque es sabido que los arrendamientos administrativos son solemnes.410 c. Con la Anticresis Civil: La anticresis, segn la definicin que trae el artculo 2458 del Cdigo Civil, es un contrato en que se entrega un bien raz para que se pague con sus frutos411 el valor de un crdito d. Con el Uso y la Habitacin: El derecho de uso es la facultad de usar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Pero el derecho de uso es real, el

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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 198. Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402 y 403.

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arrendamiento personal. Aquel, como el usufructo, se constituye solemnemente; el arrendamiento es consensual.412 El Contrato de Arrendamiento es de Tracto Sucesivo Como se sabe, son contratos de ejecucin instantnea aquellos cuyas obligaciones son susceptibles de ser cumplidas de una vez, en un solo acto, como sucede con la entrega y el pago del precio en la compraventa. Son contratos de ejecucin sucesiva, o de tracto sucesivo, aquellos que generan obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo cuya propia naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantnea. 413 El contrato de arrendamiento encaja precisamente en esta segunda categora, porque la obligacin del arrendador de proporcionarle al arrendatario el uso de la cosa arrendada es continua. Se cumple y desarrolla instante a instante, siendo imposible de cumplir en un solo acto.414 En los contratos de tracto o ejecucin sucesiva no se puede hablar de resolucin. El efecto normal de la resolucin de un contrato es el de volver las cosas al estado anterior a la celebracin del mismo; en otros trminos, la resolucin opera retroactivamente, efecto que la naturaleza de los hechos impide que se produzca cuando el contrato no es de ejecucin instantnea sino sucesiva. Cmo sera posible resolverlo en forma en que desapareciese el uso que el arrendatario ha tenido de la cosa arrendada? Esa imposibilidad hace que en los contratos sucesivos no pueda hablarse de resolucin sino de terminacin: El contrato se extinguir, dejara de producir efectos para el futuro, pero quedara subsistentes los producidos anteriormente.415 El contrato de arrendamiento es de los llamados de tracto sucesivo o de ejecucin continuada los cuales se caracterizan porque el cumplimento de las obligaciones de las partes es susceptible de realizarse mediante la reiteracin de un mismo acto, o en otras palabras, por la observancia permanente en el tiempo de una determinada conducta. 416 El arrendamiento es acto de administracin Por oposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido de que quien arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no la enajena. 417

REQUISITOS DE VALIDEZ: Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lcita tal como lo establece el artculo. 1502 del Cdigo de Civil.418

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403
413

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 198 y 199. Ibdem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 199. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 201

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1. CAPACIDAD Se rige por las reglas generales enunciadas en los artculos 1502, 1503 y 1504 del Cdigo Civil. Con la fijacin de la mayora de edad a los dieciocho aos, como lo dispuso la Ley 27 de 1977, la figura de la habilitacin de edad de que trataban los artculos 339 a 345, desapareci por consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir de los dieciocho aos.419 El artculo 3 de la Ley 28 de 1932 estableca una prohibicin general a los cnyuges para celebrar contratos relativos a inmuebles; por eso se afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles surga la incapacidad entre cnyuges para celebrarlo. Pues bien, la Corte Constitucional, en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro inexequible la parte del citado artculo. 3 que mantena aquella prohibicin. Entonces, los cnyuges pueden celebrar vlidamente contrato de arrendamiento de inmuebles.420

2. CONSENTIMIENTO El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para que esa expresin de voluntad se acople plenamente, requiere que no adolezca de vicios como los que atacan de manera general el consentimiento: error, fuerza y dolo (artculo 1508 del Cdigo Civil)421. El arrendamiento es eminente consensual. Claro est que se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, por eso se debe tener en cuenta que es un instrumento de prueba y no de solemnidad.422 Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en documento privado, bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes, ora que se extienda ante dos testigos. Sirve como manifestacin probatoria. 423 Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer q convencionalmente el contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideracin al principio de libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el carcter consensual del arriendo. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el articulo 1979 CC :podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403.
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Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403 y 404.
421

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404
422

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404.
423

Ibdem

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3. OBJETO Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Cdigo Civil consagra; Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso.424 Inexistencia de la Cosa. En el caso en que falte el objeto, el contrato es inexistente. Prohibido: Arrendamiento de cosa futura. Permitido: Arrendamiento de cosa ajena. Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada: Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que ste lo disfrute. 425 a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato 426 b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato 427 c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien embargado o secuestrado puede ser arrendado con autorizacin del juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto ilcito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del Cdigo Civil.428 No se puede arrendar429: El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido El derecho alimentario Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso pblico, etc.

Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena, lo nico que puede exigir el arrendatario es el Saneamiento, porque el nico con capacidad para disponer es el propietario.

424

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.
425

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 202.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.
427

Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406.
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Ibdem

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Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas. Ley 820/03: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Vivienda Urbana Art 518- 524 Cdigo de comercio: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Locales Comerciales. Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. Siempre va hacer el que recibe. Cosa Arrendada Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entregue al arrendatario para que este lo disfrute. Caractersticas: El contrato de arrendamiento participa de casi todas las caractersticas del contrato de compraventa, salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones, es: 1. Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Surgen obligaciones recprocas para las partes, el arrendador se obliga a proporcionar o prestar el uso de una cosa, y el arrendatario se obliga a pagar un precio o renta determinado. 2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligacin, es decir no requiere de otro negocio jurdico para adquirir forma contractual. 3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es: Oneroso-Conmutativo: Hay equivalencia entre Precio y Cosa. Oneroso: Tanto el arrendador como arrendatario persiguen utilidades, gravndose recprocamente; el primero con la renta o precio y el segundo con el disfrute de la cosa. A la vez es generalmente conmutativo, por cuanto de antemano se precisan los alcances de las prestaciones, pero, por excepcin, es aleatorio como en el arrendamiento a manera de aparcera de que habla el artculo 1975 del Cdigo Civil, cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada. 430 4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato: Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No requiere formalidades.431 5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato es:

430

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
431

Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 29.

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De ejecucin Sucesiva: El contrato se realiza peridicamente, y consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento y de esta caracterstica se deriva que no se hable de resolucin del contrato sino de terminacin o resiliacin cuando ha comenzado a ejecutarse. 432 De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma como se paga el canon sino porque desde que se entrega la cosa, la tiene en disposicin el arrendatario y queda obligado a conservarla hasta el momento que la restituya. Salvo: Deterioro natural de la cosa. 6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es: Libre Discusin: Nadie nos obliga a realizar el contrato, adems de pactar el tiempo, servicios, etc. 7. Segn Estn o No Reglamentados, el Contrato es: Nominados-Tpico: El cdigo civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo, se encuentra regulado en el Cdigo Civil a partir del artculo 1973. Implica Actos de la Administracin Por oposicin al acto de disposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido de que quien arrienda no sustrae la cosa arrendada, no la enajena. Indiscutiblemente, el contrato de arrendamiento conlleva simplemente, actos de administracin, por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso. Subsiste por tanto, en cabeza del propietario el carcter de dueo. Se confiere tan solo, la tenencia de la cosa. No hay por parte del arrendador, la intencin de traspasar el derecho del dominio. Concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede, por tal motivo, pensar que el arrendamiento encierra actos de disposicin. Es la tenencia lo que caracteriza el contrato. 433 Qu cosa se pueden Arrendar434 Art 1974 cc: Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse excepto las que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de habitacin y uso. Por razn de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada. Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y consumibles por su propia naturaleza, para efectos contractuales hayan de tenerse como no fungibles y no consumibles. As, por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de usufructo ( Art 852 Cd. Civil).

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
433

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.
434

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 202 y 203.

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El Art. 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalsimos, como los de habitacin y uso. En general, puede decirse que son susceptibles de arrendarse todas las cosas que pueden venderse excepto las consumibles, por lo tanto, no pueden arrendarse las que no pueden venderse. ). . Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse, como las que soportan un embargo, tales cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc), pero si pueden arrendarse porque no hay disposicin que lo prohba y razn justifique semejante prohibicin. Arrendamiento de Cosa Ajena. Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasin de explicarlo, con mucha mayor razn ha de ser vlido el arrendamiento de cosa ajena. 435 El inciso final del art. 1974 cc hace vlido el arrendamiento de cosa ajena pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. 436. Arrendamiento de Cosa Propia. Cuando nos referimos a la compraventa se estableci en el artculo 1872 del Cdigo Civil establece que: La compra de cosa propia no vale, pero el arrendamiento si vale, es decir, que el usufructuario d en arriendo la cosa al propietario durante el trmino del usufructo. Tambin puede ocurrir en los contratos de administracin fiduciaria. Si el dueo por el contrario es poseedor de la cosa, no es vlido el arrendamiento, por cuanto el uso que se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la posesin. Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Pblico. En primer lugar confiere la oportunidad para que se pudieran celebrarse contratos de arrendamiento directamente o con licitacin, si el objeto de la prestacin era inmueble. Cuando se trataba de muebles, si el valor era superior a trescientos mil pesos a doce meses, su cuanta total requera la licitacin pblica. Hoy para todos los casos debe constar por escrito. LEY 80 DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983, Ya no se fijan criterios restrictivos de duracin y cuanta para la forma de celebracin. Con todo, deben celebrarse por escrito, no necesariamente por instrumento pblico, sea cual fuere la naturaleza de la cosa arrendada. 437 PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ART 1975 CC: el precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llmese renta cuando se paga peridicamente. Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio no se puede hablar de arrendamiento. Si falta se convierte el acto jurdico en comodato. 438

435

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 203.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406
437

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 408 y 409.
438

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410

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El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los contratantes, pero lo puede fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo hayan determinado o seleccionado por los contratantes, lo que no se permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes. REQUISITOS DEL PRECIO439: a. Que consista en dinero b. Que el precio sea determinado o determinable: El precio no puede ser fijado por una sola de las partes. El art. 2001 estatuye lo siguiente: Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se reprodujere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estar al justiprecio de peritos y los costos de esta operacin se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. 440 c. Que el precio sea real: La contraprestacin a cargo del arrendatario debe existir y ser real. d. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio, pero este no guarda relacin con el disfrute que se proporciona, es decir, es irrisorio. El Precio puede pagarse en: Dinero Frutos de la misma cosa (Especie)

Si hay Contraprestacin por el uso de la cosa hay Arrendamiento. Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato. Lesin Enorme en el Arrendamiento. (Ley 153 de 1887) No es viable la accin rescisoria por lesin enorme.441 Denominacin del Precio: De acuerdo con el art. 1975 del Cdigo Civil, cuando el precio se paga peridicamente se llama renta. El pago peridico del precio del arrendamiento tambin es denominado canon, que, en verdad, actualmente est ms generalizado.442 Art 1976 cc: Determinacin del Precio: El precio puede determinarse, igual como se determina en el Contrato de Compraventa.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410. Y 411
440

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 411.
441

Ibdem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412.

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El Contrato de Arrendamiento est sujeto a Plazo o Condicin o Modo. Art 1977 cc: Partes Contractuales 1. Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para el uso. 2. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso. Art 1978 cc: Entrega de la Cosa. La cosa se presta

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: De conformidad con el art. 1982 del Cdigo Civil, las obligaciones bsicas del arrendador son443: 1. Prestar al Arrendatario la cosa arrendada. 2. Mantenerla en estado de servicio para el fin que ha sido arrendada. 3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el uso de la cosa arrendada Se desprende, esta obligacin, del inters que persigue el arrendatario de usar normal y eficazmente de la cosa arrendada444. Obligacin de Entregar la Cosa Arrendada o Prestar la Cosa Arrendada Indiscutiblemente, esta es la obligacin principal del arrendador. Con ella se atiende el inters contractual del arrendatario. La entrega debe entenderse en sentido material, y no de tradicin, porque lo que se transfiere es el uso de la cosa. Por eso hablamos de la obligacin de prestar las cosas.445 Esa entrega material o fsica, que se puede hacer por cualquiera de las formas sealadas en el artculo 754 del Cdigo Civil, que es de conformidad con las formas de tradicin que establece el legislador en el Art 1978 del Cdigo Civil, pero no se refiere a la trasferencia del dominio, sino a las formas de Entrega de la Cosa, porque, como ya se dijo, el contrato de arrendamiento encierra un acto de administracin y no de disposicin.446 Art 754 cc: Tradicin para Bienes Muebles e Inmuebles El arrendatario es un mero Tenedor porque reconoce que la cosa es de dominio ajeno. Entrega de la Cosa Arrendada:

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 207. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413
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Ibdem

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a. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. 1882 del Cdigo Civil, inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo que las partes estipulen otro momento.447 b. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a falta de estipulacin donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o en el lugar donde debe hacerse el pago, segn el art. 1646 del Cdigo Civil.448

Art 1979 Cd. civil: Estipulaciones y Arras Solemnidades Convencionales Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideracin al principio de la libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el carcter consensual del arrendo. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el art. 1979 del Cdigo Civil: Podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga o hasta que o se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa. 449 Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura Pblica y cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar la Escritura Pblica, las partes lo convierten en solemne. Si la ley no exige formalidad, esa solemnidad no le da mayor importancia al contrato. Art 1980 cc: Arrendamiento a Varias Personas de la misma Cosa En este Artculo se dispone que: Si se ha arrendado separadamente una cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si a ninguno el titulo anterior prevalecer. 450 Establece las prioridades en caso que se presente esta situacin. Para quien produce efectos ese contrato? No se conserva la escala de la Compraventa porque en el arrendamiento no se puede hablar de posesin, sino la siguiente escala: 1. Aprehensin material de la Cosa 2. A quien se lo entregue primero 3. El Ttulo ms Antiguo

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Opt. Cit.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404 y 405.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 413.

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Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada. Tampoco dice nada el cdigo civil sobre el estado en que el arrendador debe entregar la cosa arrendada. Pero hay que entender que la obligacin es de hacer la entrega en buen estado que permita al arrendatario obtener un uso normal. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las partes no tienen carcter de exigencia de orden pblico. As lo consagra el art. 2033 del Cdigo Civil, en su inciso final, cuando dice: ser especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario. 451 Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada. El artculo 1983 dispone: "El arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Habr lugar a esta indemnizacin an cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Ntese que aunque la situacin aqu prevista configura el incumplimiento de un contrato bilateral, la sancin no es la resolucin de este, sino una ms enrgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. 452 Cabe distinguir dos situaciones453: a. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera obligacin es la Entrega, implica poner en disposicin del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la disposicin de entregar la cosa, puede el arrendatario: Desistir del Contrato Indemnizacin Perjuicios

Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito. El arrendatario est facultado para desistir del contrato. Este desistimiento opera, a nuestro juicio de plano. No se requiere interponer accin resolutoria alguna, por cuanto se entiende que el incumplimiento en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una manifestacin presunta de que el arrendador tambin quiera dejar sin efectos el contrato.454 b. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la mora o retardo no afecta el inters contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato. Al registrarse lo primero el arrendatario tendr solamente, el derecho a exigir la indemnizacin de

451

Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 414. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 210.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414
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Ibdem

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perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el arrendatario este podr desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios.455 Sin embargo, al arrendatario slo se les da la accin para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato 456. No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado. De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligacin era entregar en el lugar y la fecha indicada. Es posible que la mora se disminuya para el arrendatario la utilidad del contrato y podr desistir del contrato de arrendamiento y adems habr indemnizacin de perjuicios, Salvo que la mora se haya dado por Fuerza Mayor o Caso Fortuito. 2. Mantener la Cosa en Estado de Servicio: Esta es la segunda obligacin del arrendador. Como mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.457 Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas Obligacin del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada. El artculo 1985 inciso primero: "la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Esta es la segunda obligacin, es la obligacin de conservacin. Este Art. 1985 Cdigo civil establece que: la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen es tado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones. La Ley impone al arrendador la obligacin de hacer las reparaciones necesarias, o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina. 458 Corresponde al Acreedor el realizar Reparaciones Necesarias que son las que tienen que ver con la estructura y sin las cuales el bien puede llegar a deteriorarse o a perderse. Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligacin de mantener la cosa en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario, este solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando se presenten 459:
455

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414.
456

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 211. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 212.

457

458

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416.
459

Ibdem

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a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario. b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a repararlas, lo ms pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia. c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC. d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones. 460 S se requiere hacer reparaciones necesarias, el arrendador debe lograr que el bien este en condiciones, tales que no interrumpa el uso del bien por parte del arrendatario. Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario, este tiene el derecho a que se le rebaje el precio. Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el arrendatario a Costas del Arrendador. 3. Librar al arrendatario de Toda Perturbacin: Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que estn bajo su autoridad, entre ellos estn los dependientes, sus familiares o sus trabajadores. El arrendador debe garantizar el uso pacfico de la cosa, sin ningn tipo de perturbacin. Si la perturbacin es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada, entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. Ejemplo: Ruido de los Vecinos. Pero si esos terceros pretenden algn derecho sobre la cosa arrendada, entonces el arrendador si debe defender al arrendatario. Ejemplo: El vecino empieza a recortar el pato con una construccin. No me atacan el Uso sobre la cosa. Atacan el derecho sobre la cosa. Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesite de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso. El Arrendatario tendr todos los derechos del Art 1986 cc. 1. Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajndosele el precio renta con respecto a esa. 2. Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el contrato. En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si: En el primer caso de reparacin recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea suficiente para el objeto con que se torn. En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.

Obligacin de saneamiento del arrendador 3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el uso de la cosa arrendada Art 1987 cc: Perjuicios por Perturbacin Si se dan los casos anteriormente mencionados, el arrendatario es perturbado en su Uso por el arrendador o por cualquier persona, tendr derecho a Indemnizacin de Perjuicios.
460

Opt. Cit.

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El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la cosa. Extensin del Saneamiento. La obligacin de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere: 1. A los Actos de Perturbacin Provenientes del mismo Arrendador: Artculo 1986: "El arrendador, en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la cosa arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte de la cosa arrendada, tendr derecho a que se le rebaje el precio o renta proporcionalmente a la parte afectada con las reparaciones. Y si las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa arrendada, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. 461 De la misma forma, si el arrendador ejecuta otros actos perturbatorios, tendr que indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario, as lo precisa el artculo 1986 del Cdigo Civil. 462 2. Art 1988 cc: Perturbacin por terceras personas: Si el arrendatario es perturbado en su uso por vas de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario debe adelantar directamente las acciones. a. Perturbaciones por Vas de Hecho: "Si el arrendatario es turbado en su uso por vas de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada como lo dispone el inciso primero del artculo en mencin, el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao. En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos son ajenos, completamente al contrato. 463 Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada y la causa de este hubiere sido anterior al contrato, podr el arrendatario exigir una Indemnizacin proporcionada en el Precio o renta del arriendo por el tiempo restante. Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero se halle privado de parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr exigir el Cese del Arrendamiento. b. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a casos de saneamiento por eviccin. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la accin de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle de la turbacin o embarazo de derecho que aparezca, denuncindole el pleito. 464
461

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.
462

Ibdem

463

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.
464

Ibdem

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Cuando la perturbacin o molestia proviene de terceros que justifican algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera eviccin.465 1) Perturbacin Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensin de un tercero, que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es turbado o molestado en el uso, podr exigir, proporcionalmente, una disminucin del precio o renta del tiempo restante, mantenindose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideracin ni quebranta el inters contractual del arrendatario.466 En cambio, si la afectacin, por la pretensin de derecho comprobado, es sobre gran parte de la cosa arrendada, el arrendatario podr pedir la terminacin del contrato y el pago de los perjuicio, cuando la causa haya sido o deba ser conocida por el arrendador.467 2) Perturbacin Total: en este caso el arrendatario podr dar por terminado el contrato, por prdida total de uso de la cosa. 468 Art 1989 cc: Perturbacin del Derecho Actuacin del Arrendatario La accin de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se dirige contra el arrendador. El arrendatario solo es obligado a notificarle la perturbacin o molestia que reciba de esos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si los omite culpablemente, abonara los perjuicios que de ellos si siguen al arrendador. 3. A los Vicios Redhibitorios u Ocultos de la Cosa Arrendada. Corresponde distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa arrendada, entendiendo, previamente, que para que los vicios sean ocultos se requiere469: a. Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente. En este orden nos apartamos de la nocin o calidades del vicio oculto de que trata el artculo 1915 del Cdigo Civil, porque se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el inters del arrendatario de usar y gozar la cosa, que siempre debe ser protegido o garantizado por el arrendador. Los Vicios ocultos que afectan parte de la cosa arrendada: Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa

465

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 217.

466

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419
467

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419.
468

Ibdem Opt. Cit.

469

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demanda, considerar si puede dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el precio o renta.470 b. Que afecten el uso de la cosa: El art. 1990, confiere el derecho al arrendatario, para pedir, judicialmente, la terminacin del arrendamiento. c. No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razn de su profesin u oficio.471 Art 1990 cc: Terminacin del Contrato por el Mal Estado o Calidad de la Cosa Arrendatario: - Terminacin del Contrato

No se hace responsable del deterioro natural de la cosa. Los contratos de Tracto Sucesivo: Se Terminan no se resuelven. Estas dos facultades del arrendatario cuando el mal estado o calidad de la cosa impide hacer uso de ella para lo que ha sido arrendada. Si el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato y en caso de haber empezado existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el Uso de la cosa es Parcial, o si la cosa se destruye en parte el juez decidir: Si debe tener lugar a la terminacin del contrato Concede una rebaja del precio o renta.

Art 1991 cc: Indemnizacin por el Mal Estado de la Cosa Tendr derecho el arrendatario adems para el caso anterior que se le indemnice el Dao Emergente si el vicio de la cosa ha tenido causa anterior al contrato. Si el vicio era conocido por el arrendador deba preverlo se incluir la Indemnizacin por el Lucro Cesante. Art 1992 cc: Improcedencia de la Indemnizacin El arrendatario no tiene derecho a la indemnizacin de perjuicios que se le concede en el caso anterior si contrat sabiendo del vicio y el arrendador no se obliga a sanearlo, o si el vicio era tal que no poda ignorarlo o si renuncio a la Accin de Saneamiento. Art 1993 cc: Reembolso del Costo de las Reparaciones Indispensables El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones Necesarias no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que ha dado noticia al arrendador para que este las hiciera por su cuenta.

470

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419 y 420.
471

Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P.419, 420.

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Si la noticia no puede darse a tiempo Si el arrendador no trata de hacer oportuna las reparaciones

Se hace responsable del costo o se abona ese dinero al arrendamiento a favor del arrendatario? Se abonar a su arrendatario su costo. Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora tiles. Conforme al artculo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el reembolso de mejoras tiles, es indispensable que ste haya consentido en que el arrendatario las considera, manifestando expresamente su voluntad de abonarlas.472 Las mejoras tiles no tienen como objetivo la conservacin de la cosa, sino aumentar el valor comercial de la misma (art. 966 del Cdigo Civil). Cuando el arrendatario hace mejoras sobre la cosa arrendada, el arrendador no est obligado a reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que este hubiere consentido en ellas, con la expresa condicin de abonarlas ( art. 1994 del Cdigo Civil).473 Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario Estn reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o solo la aumentan en proporcin insignificante. 474 Art 1995 cc: Derecho de Retencin por parte del Arrendatario Terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario est obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero s a la terminacin del contrato resulta que el arrendador endeud del arrendatario o perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato ste haya sufrido, o con el reembolso de las mejoras tiles en que haya consentido con la expresa condicin de abonarlas, o reparaciones indispensables en el caso del artculo 1993, el arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos les sean pagados o se les asegure su pago. 475 El derecho de retencin es a favor del arrendatario. No podr ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba indemnizacin.476 En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario, no podr ser este privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Existe para el arrendatario la posibilidad de que ejerza el derecho de Retencin sobre la cosa. Si el bien est en mal estado y el arrendatario lo acepta, est renunciando a la indemnizacin de perjuicios.
472 473

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 214.

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416 y 417.
474

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417.
475

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 214.

476

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 420 y 421.

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El arrendatario, pues, no puede ejercitar el derecho de retencin cuando, como en el caso de extincin de un fideicomiso, o de un usufructo, el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por causa independiente de su voluntad, y a consecuencia de ello termina el contrato de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser dueo de ella (artculos 2016 y 2017).477

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO No sistematiza el Cdigo Civil, las obligaciones del arrendatario, como lo hace con las obligaciones del arrendador. Se pueden sealar las siguientes478: 1. Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato 2. Velar por la conservacin de la cosa arrendada 3. Pagar el precio o renta convenido 4. Restituir o entregar la cosa a la terminacin del contrato Obligacin de usar la cosa arrendada segn los trminos o espritu del contrato. De esta manera, el arrendatario est obligado a usar de la cosa 479: a. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del espritu del mismo. b. Por la naturaleza de la cosa arrendada. c. A falta de estipulacin expresa, o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa. En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines sealados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola esos principios; se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato. 480 Art 1996 cc: La principal obligacin del arrendatario es el Pago del Precio. El arrendatario es obligado a usar la cosa segn los trminos del contrato y no podr hacrsela servir a otros usos de los convenidos, o la falta de convencin expresa, o aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa Como consecuencia de ello el arrendador tendr derecho 481:

477

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 214.

478

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 220. Y Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 421.
479

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 220 y 221. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.
480

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.

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a. Para pedir la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios b. Limitarse a exigir el pago de la indemnizacin de perjuicios, manteniendo en firme el contrato (Art 1996, inc. 3 cc) Facultad de usar la cosa por el arrendatario Facultad de usar la cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de darle un goce para s, para las personas sealadas en el contrato y no para terceras personas ajenas a la convencin. El Art 2004 cc, estn prohibidos: El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido. 482. Art 1997 cc: Responsabilidad del Arrendatario en la Conservacin de la Cosa El Art 1997 del Cdigo Civil consagra especficamente el alcance de la responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: El arrendatario empleara en la conservacin de la cosa, el cuidado en un buen padre de familia, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe responder por culpa leve. En cumplimiento de esta obligacin, el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa arrendada.483 Si falta esta obligacin: - Responder de los Perjuicios Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso de culpa y grave deterioro.

Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa: Por su culpa Por culpa de sus Dependiente

Art 1998 cc: Reparaciones Locativas Son las reparaciones menores, por daos ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. Ejemplo: Ruptura de paredes.

Art 1999cc: Responsabilidad Extensiva del Arrendatario El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa, sino de las de su familia, huspedes y dependientes.

Obligacin de Pagar el Precio o Renta Art 2000 cc: Pago del Canon y Derecho de Retencin del Arrendador

481

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.
482

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423
483

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 424.

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El arrendador puede tener como garanta el cumplimento de la obligacin, el Derecho de Retencin sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones. A quien debe hacerse el Pago. Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular, entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la persona que sta designe para tal efecto, siguiendo lo establecido en el art. 1634 del Cdigo Civil.484 Comentarios del Art 2020 cc: Muchos son los autores, inclusive la Corte Suprema de Justicia, que han sostenido que el inciso segundo del art. 2000 del Cdigo Civil consagra un derecho de retencin en favor del arrendador sobre los frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atencin a que el artculo habla de poder retener, con base en lo establecido en el inciso final del art. 2417.485 En verdad, no compartimos esta apreciacin, pues para que el derecho de retencin tenga ocurrencia se requiere, de acuerdo con el propio sentido y extensin de la palabra, que el retenedor tenga en su poder la cosa ajena. 486 Derecho de Retencin para el Arrendador Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnizacin que el arrendatario llegue a deberle por razn del contrato, el inciso segundo del artculo 2000 consagra en su favor un derecho de retencin en los siguientes trminos :487 "podr el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenece, a menos de prueba contrario". Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se debe declarar por un perito que pagaran ambas partes. Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijacin del precio, el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato. Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las condiciones del mercado Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta Periodicidad488
484

Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 426.

485

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.
486

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 433.
487

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 226.

488

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425.(a,b,c)

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a. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el trmino convenido con el arrendador y en la forma estipulada. b. Si las partes no han estipulado la forma de pago, se har conforme a la costumbre del lugar. Inc. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan estipulado. A falta de estipulacin se debe tener en cuenta la costumbre del pas. Segn la costumbre se ha establecido que el canon de arrendamiento se pagara los primeros 5 das de cada periodo de ejecucin del contrato. (Mensual, quincenal, diario). Si no hay ninguna de las anteriores situaciones, se fijara teniendo en cuenta las reglas siguientes: c. Inc. 2: La renta de predios urbanos se deber pagar por meses y por mensualidad vencida. d. Los predios rsticos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deber pagar por aos y por anualidades vencidas. e. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se arrienda por cierto nmero de aos, meses, das, cada una las pagos peridicos de la renta se pagara inmediatamente despus de la terminacin del contrato, ya sea el ao, mes o da. Inc. 3: La renta no es peridica, es decir se arrienda por una solo suma, tendr igual tratamiento que lo anterior y el pago se deber realizar una vez que termine el arrendamiento. El arrendatario no debe la renta, sino al vencimiento del periodo correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta se pague anticipadamente. Pago del Precio fuera del Trmino Convencional del Contrato o Plazo de la Ley, aceptado por el Arrendador Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora, luego, con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al arrendatario de la mora en la que se haba colocado.489 Modificacin del precio. La novacin es, como la define el art. 1687 del Cdigo civil, la sustitucin de una nueva obligacin a otra anterior, la cual queda por tanto extinguida. Supone que con un acto que nace se extingue una obligacin existente. 490 Indemnizacin de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente Este Art instituye que: Cuando por culpa del arrendatario se pone trmino al arrendamiento, ser el arrendatario obligado a la indemnizacin de perjuicios, y especficamente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio. Obliga al arrendatario al
489

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 427.
490

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 429.

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pago de las rentas por el tiempo que falte segn el contrato, o al tiempo de la notificacin anticipada de la terminacin. Por ejemplo: al mes de celebrado un contrato de arrendamiento sobre una cosa, de duracin de un ao, no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa deber pagar al arrendador, no solo los periodos vencidos, sino tambin los restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicacin de esa norma 491 Remitirse al 2009 c.c. No obstante, permite el artculo 2003, en cierta forma, una especie de cesin legal, al autorizar la sustitucin por otra persona idnea por el tiempo que falte. Este mismo exige la prestacin de una fianza y otra seguridad competente, bajo la responsabilidad del arrendatario; pero en el caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente, suprimi, como lo haca la Ley 56 de 1985, toda la clase de cauciones en los contratos de arrendamiento de predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no este obligado a caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero, en la circunstancia prevista en la parte final del art. 2003 del Cdigo Civil.492 Art 2004: Prohibicin de Cesin y Subarriendo El artculo 2004 del cdigo civil: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar la cosa en otros trminos que en los estipuladas con el arrendatario directo". Se desprende de la disposicin transcrita que es de naturaleza del contrato de arrendamiento que el arrendatario use por s mismo de la cosa arrendada, que no puede disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Pero por ser ello de la naturaleza del contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es, que le d al arrendatario la facultad de ceder el contrato, con la facultad de subarrendar, o ambas simultneamente.493 Diferencia entre: Cesin: Cambia una de las partes por otra, es decir desaparece completamente el primer arrendatario y tenemos una tercera persona o un nuevo arrendatario (el cesionario) entra a reemplazar en todo la relacin contractual al arrendatario (derechos y obligaciones que tena en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre el arrendador y la tercera persona o cesionaria, se le permite el uso total del bien. El arrendatario cedente no tiene vinculacin jurdica con el arrendador. Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente concede el uso de la cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a l concedida o con las circunstancias especiales que convenga con la tercera persona, pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador, de tal suerte que se origina un

491

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425 y 426.
492

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 426.
493

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 233 y 234.

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segundo contrato de .arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona 494, es decir que el contrato continua entre las mismas partes. Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa: el celebrado entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre este y el subarrendatario. 495 Esta conclusin se ve corroborada de subarrendar por el artculo 2021 C.C, que claramente pone de presente como el subarrendatario, en el caso all contemplado, carece de accin contractual contra el arrendador principal, pues de manera expresa dispone entre los perjuicios del arrendatario se contarn los sufridos por el subarrendatario; que dicho arrendatario reclamar en su propio nombre, pero en inters del subarrendatario, debe entenderse, o sea como sustituto procesal de este, los perjuicios del subarrendatario; y hace ver como el subarrendatario slo puede reclamar del arrendador principal sus propios perjuicios cuando es subarrendatario, nico legitimado para demandarlos, le cede la accin.496 El subarriendo puede ser: a. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada, es decir se le permite a un tercero el uso parcial del bien, el arrendatario comparte la cosa que arrendo, por ejemplo: una pieza, garaje de una casa etc. b. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo todas las relaciones contractuales con el antiguo arrendador y por su parte vinculndose directamente con la persona o subarrendatario, el arrendador inicial no conoce de esta relacin contractual. Tanto el subarriendo total como el parcial producen un incumplimiento del contrato, cuando no se ha consentido expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la terminacin del contrato y el resarcimiento de los perjuicios.497 Ambos casos estn prohibidos por la ley, a menos que haya una autorizacin expresa en el contrato por parte del arrendador. El cesionario o subarrendatario solo puede usar de la cosa en los trminos que haya pactado con el arrendatario directo. Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorizacin Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la prohibicin que ello implica, incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminacin con indemnizacin de perjuicios. Lanzamiento en caso de subarriendo El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de locacin, que jurdicamente conservan su independencia y autonoma no obstante la presencia de
494

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 230. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 234.

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497

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 235.n los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.

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elementos comunes en la interrelacionan. Por consiguiente, slo entre los sujetos de cada relacin puede haber lugar al ejercicio de acciones contractuales, de modo que el arrendador principal carece de acciones contra el subarrendatario, al igual que ste carece de ellas contra aquel.498 Cmo hace efectiva el arrendador la accin del lanzamiento contra el arrendatario, estando el bien arrendado en poder del subarrendatario? Desde luego, el arrendador tiene la accin contra el arrendatario, haya este subarrendado sin autorizacin o con ella, cuando incurra en el incumplimiento de obligaciones cuya satisfaccin dependa directa y exclusivamente de l, verbigracia, la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometi; o cuando el contrato de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del subarrendatario que la ley sancione con la terminacin del contrato. Naturalmente, mediando autorizacin para subarrendar, un incumplimiento del sub arrendatario que no repercuta en el incumplimiento del primer contrato de arriendo, si no apenas se da la violacin del de subarriendo, no dar lugar a accin del lanzamiento a favor del arrendador, si no slo a favor del nico afectado, que es el arrendatario o subarrendador. 499 Art 2005: Obligacin del arrendatario Restitucin de la cosa Inc. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del arrendamiento. Inc. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibi, salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas, la parte que concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario). Inc. 3: Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Se debe dejar constancia expresa, en qu condiciones se recibi el bien inicialmente, si no se establecieron las condiciones se entender que el arrendatario lo recibi en medianas condiciones de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Inc. 4: Los daos y prdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni por culpa de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar que emple la diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservacin de la cosa y si no lo prueba ser responsable el arrendatario, porque l tiene la presuncin de culpabilidad. Destruccin, prdida o deterioro de la cosa durante el arriendo El arrendatario, en cuanto sobre l pesa la obligacin de restituir la cosa arrendada, el deudor de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en consecuencia el artculo 1730 segn el cual "siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa suya".

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 236. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 236.

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Igualmente insina que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba la fuerza mayor o caso fortuito causantes del dao, como nica manera de eximirlo de responsabilidad, sino que tambin se le admite la prueba de ausencia de culpa en amplio sentido. 500 Art 2006: Forma de Restitucin de Bienes Races La regla que sobre el particular da el artculo 2006: "la restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole la llave, si las tuviere la cosa". La restitucin debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos501: Desocupndola enteramente Ponindola a disposicin del arrendador Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se puede entregar a terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona que este designe.

Por eso no se limita la restitucin a la desocupacin del inmueble, sino que, adems, es preciso hacer la entrega al arrendador. Con la simple desocupacin no se realiza a satisfaccin la restitucin.502 El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado, mientras haya un espacio ocupado, por mnimo que sea, no se puede disponer del bien y sigue generando canon de arrendamiento. La restitucin no solo se limita a la desocupacin del inmueble, sino que se debe realizar la entrega al arrendador. Art 2007: Requerimiento para constituir en Mora La terminacin del contrato no genera automticamente la mora del arrendatario503., debiendo el deudor cumplir la obligacin en cierto da, la mera llegada de este no lo constituya en mora, sino que es necesario requerimiento. Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, si no es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, y as lo determinante en el artculo 2007.504 El artculo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario el requerimiento del arrendador, an cuando haya procedido desahucio; y si requerido no lo restituyere, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los dems que contra l competa como injusto detentador".

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 228.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 431
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 230 Ibdem

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Entre nosotros no estn autorizadas para ese caso medidas de hecho que admiten otras legislaciones, como desentejar la casa, hacerle suspender los servicios pblicos de acueducto, energa elctrica, telfono, etc. 505 Segn se desprende del artculo 2007, el desahucio, que es el procedimiento que se emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a trmino indefinido, y que consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intencin de ponerle fin al arrendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. Para este efecto sigue siendo todava necesario el requerimiento. 506 Como se constituye el arrendatario en mora de restituir Conforme al artculo 2007 comentado, la constitucin en mora del arrendatario a que l se refiere, queda condicionada simplemente a la circunstancia de que el arrendador requiera al arrendatario a que cumpla la obligacin de restituir. Es decir, que la norma no exige un determinado tipo de requerimiento, especficamente el requerimiento judicial. Por consiguiente, de ah puede deducirse que el requerimiento en referencia puede ser judicial o extrajudicial, a eleccin del arrendador. 507 En otras palabras, el proceso de lanzamiento slo es apto para el ejercicio de acciones contractuales, y de esa especie son todas las que estn dirigidas a obtener la restitucin del bien arrendado, como resultado de haber operado alguna de las causales de expiracin natural del contrato de arriendo. El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser judicial puede ser extrajudicial, esta ltima no implica controversia, ni oposicin de la parte, es una sencilla notificacin de exigirle la entrega de la cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario), es decir puede ser una comunicacin del arrendador al arrendatario, con el conocimiento que tenga este del pedimento de aquel. No basta el vencimiento del trmino convenido para que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el art. 2007 exige que el arrendador requiera al arrendatario, a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminacin del contrato por cuanto este es uno de los casos en que, de acuerdo al art. 1608 del Cdigo Civil, para que se constituya en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante el requerimiento correspondiente. 508 El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada, con el solo requerimiento del arrendador, aunque exista desahucio, es decir si el arrendatario no restituye el bien una vez requerido, est obligado a pagar los perjuicios por mora y por todos los dems que se produzca por injusta detentacin. Por ejemplo hubo desahucio, pero no hubo entrega, no es que se llegue el da del desahucio y automticamente ya se constituy en mora, hay que requerirlo.

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 230. Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 230, 231 y 233.

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Si el arrendatario renuncia al requerimiento, no es necesario realizarlo, porque la renuncia es de orden privado y se rige por las relaciones contractuales, no atenta contra el orden pblico, es decir el arrendatario ha consentido la restitucin en el tiempo pactado, sin la procedencia del requerimiento.509 Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador, como dijimos anteriormente, podr exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se originen por la ilegal detentacin. 510 FORMA DE EXPIRACIN O TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe indemnizar. Si el contrato es a trmino definido, la expiracin se da al vencimiento del plazo convenido por las partes. Cuando se interrumpe el contrato antes de que se cumpla el tiempo, se debe pagar los cnones de arrendamiento que hagan falta para la terminacin del contrato. El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos establecidos en el art. 1625 del Cdigo Civil, que sean compatibles con la naturaleza de este acto jurdico. Art 2008: Causales de Terminacin 511 El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 1. Por la destruccin total de la cosa arrendada. 2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo. 3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn. 4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto. Las generales son las comunes a todos, y no son otras que los modos de extinguirse las obligaciones indicadas en el Art 1625, en cuanto sean compatibles, claro est, el contrato el arrendamiento, pues algunos de ellos, como la remisin y la resolucin, no son aplicables a este. As pues, un contrato de arrendamiento puede terminar por novacin, confusin, transaccin, nulidad, mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida tcnicamente con el nombre de resiliacin), etc. 512 El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los dems contratos y especialmente por: 1. Por destruccin total de la cosa arrendada, si no hay cosa para hacer uso, no hay contrato de arrendamiento, porque faltara un elemento esencial.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 434.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 237.

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Desde el momento en que se destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos tanto las obligaciones y derechos del arrendador, como los del arrendatario. 513 La Destruccin total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el arrendatario se propuso, no se exige que la cosa desaparezca totalmente, en sentido material, solo basta que no sirva para lo cual fue arrendada. 514 Efectos de la destruccin: La destruccin total de la cosa arrendada confiere la oportunidad, de dar por terminado, de plano, el contrato.515. 2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendo, el contrato de arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que hayan estipulado las partes, es decir son las partes las que consagran el trmino extincin del contrato, salvo que haya prorroga. El contrato de arrendamiento es de duracin temporal. El plazo de su duracin debe ser determinado o indeterminado.516 Art 2012 cc: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si la duracin es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o por la costumbre, no ser necesario desahucio, es decir, que la terminacin del contrato se produce automticamente.517 Terminacin por expiracin del tiempo estipulado por las partes para la duracin del contrato o por desahucio a. Contratos de Duracin Determinada: Cuando las partes han sealado tiempo de duracin del arrendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido.518. b. Contratos de Duracin Indeterminados: Pero puede darse el caso que las partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de duracin del contrato. 519 La indeterminacin del plazo, no puede significar que arrendador y arrendatario queden perpetuamente vinculados. Es indispensable, entonces, proveer a las partes de un instrumento jurdico que les permita en cualquier momento ponerle fin a su relacin, darle termino a la duracin del contrato. Ese instrumento es el desahucio,

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 238.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435.
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 238. Ibdem

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figura propia del arrendamiento pactado a termino indefinido, dispuesta tanto para el arrendador como para el arrendatario. 520 3. Por la extincin del derecho del arrendador, el arrendador pierde el derecho sobre la cosa, y expira el contrato de arrendamiento, como cuando vende la cosa arrendada, o por una causa independiente a su voluntad, como cuando es usufructuario y llega el da en que cesa el usufructo. De tal manera, sea cual fuere la causa de extincin del derecho del arrendador, trae como consecuencia la terminacin del contrato. 521 a. Extincin del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como cuando vende la cosa arrendada de que es propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de la venta, ya que el nuevo adquirente o la persona que le suceda en los derechos sobre la cosa, no est obligado, salvo las excepciones sealadas en el art. 2020 del Cdigo Civil, a respetar el arriendo. Cuando en esas circunstancias se extingue el derecho, surgen, para el arrendador, obligaciones522: 1. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el arrendatario, cuando ello hubiere ocurrido. 2. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa extincin voluntaria de su derecho. Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien, se ha procedido de una accin ilegal. 4. Eviccin: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la ley ha sealado, no se refiere a la prdida del derecho sobre la cosa, sino que es un juez a travs de una sentencia que le pone fin al contrato de arrendamiento de forma directa, en donde quien figura como propietario (arrendador), es el que pierde la cosa, es decir pierde el derecho sobre la cosa y por esta razn termina el contrato de arrendamiento. Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relacin contractual no era arrendamiento, sino comodato, porque el bien es del arrendatario, siempre que haya uso y contraprestacin hay contrato de arrendamiento, si no estamos frente a otro contrato. b. Extincin del Derecho del Arrendador por Causa Independiente de su Voluntad: En este caso el arrendador pierde su derecho por motivos ajenos a su voluntad. En consecuencia, el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho, pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador actu como propietario absoluto, siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario. 523 c. Expropiacin. Art 2009 C.C: Desahucio Desahucio: Notificacin o aviso anticipado que se da por una de las partes, para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral, por el perodo o medida de
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 239.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.
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tiempo que regula los pagos524, solo es necesario para los contratos a trmino indefinido. Su efecto es determinar el tiempo de duracin del arriendo, ante la indeterminacin contractual. El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial, este ltimo se puede hacer por medio de una carta o verbalmente, produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial Inc. 1: Si no se fijo el tiempo de duracin del: a. Arrendo o b. Servicio Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar, ninguna de las dos partes puede terminar el contrato, sino hasta que desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. Remite al 2012 cc El desahucio, conforme al inc. 1 del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a trmino indefinido.525 El artculo no exige que el aviso de desahucio se d judicialmente, y por lo mismo puede darse en forma privada, verbal o escrita. 526 Inc. 2: Se debe hacer con anticipacin al perodo o medida de tiempo que regula los pagos, por Ejemplo: por da, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes, trimestral o anual. Si se arrienda por un da, semana o mes, el desahucio se har por igual trmino en el que se viene realizando los pagos. Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. Con qu anticipacin debe darse? Lo dice toda claridad el inc. 2 del Art 2009 C.C: La anticipacin se ajustar al perodo o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una sem ana, de un mes.527 Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce, sino apenas cuando comience a correr el prximo periodo o medida del tiempo que regula los pagos.528 Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el prximo periodo, es decir entra a producir efectos el prximo periodo. El desahucio debe ajustarse a los perodos que regulan el pago, esto es, por das, si el pago se hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc., entrando a producir efectos en el prximo perodo. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se notifica el quince de agosto, ste empezar a regir el primero de octubre, por cuanto hay que dejar el perodo siguiente como trmino del desahucio.529
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 239 . Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 239 . Ibdem Opt. Cit.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.

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El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. Supongamos un arrendamiento de perodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su trmino empezara a correr con el perodo que se inicia el da siguiente. Si el desahucio se produce el da 26, su trmino no empezara a correr sino el da 26 del mes siguiente, en que se inicia el prximo periodo esta es otra interpretacin. Este artculo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Captulo IV Y V. Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio Producido el desahucio, no puede revocarlo la parte que lo ha dado, a menos que la otra consienta en ello. En otras palabras, el desahucio coloca a la otra parte en una situacin jurdica especial, de la cual no puede ser sustrada por la mera voluntad del desahuciante, sino con el concurso de la de la del desahuciado. 530 Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes), la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte, es decir no puede revocar el desahucio. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte, porque con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona (arrendador). Caso en que el trmino es fijo para una de las partes o Incierto para la Otra Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre sealando un trmino fijo de duracin para una de las partes.531. Art 2011 C.C: Aviso Anticipado Obligatoriedad Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un trmino fijo para una de las partes y voluntario o facultativo (termino) para la otra parte, se tiene en cuenta lo convenido. El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria, por Ejemplo: le arriendo este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes, se termina el contrato de arrendamiento. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe desahuciar (avisar) para darlo por terminado. Pero en lo que se relaciona con la indeterminacin se debe dar la noticia anticipada o desahucio; esto es, el contratante que qued en libertad para hacer cesar el arriendo, en cualquier momento, deber dar el aviso.532. Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario No es necesario el desahucio en los siguientes casos: Los contratos a trmino definido: Desde el momento en que se perfecciona el contrato, se sabe cundo termina, adems cuando debo entregar la cosa, contado a partir del momento en que se inicia la ejecucin del contrato, por esta razn no se requiere desahucio. La duracin determinada por el servicio al que se destina la cosa.

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El termino definido por la costumbre.

Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente El Arrendatario debe pagar el precio durante el trmino del desahucio Siendo ello as, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal trmino no venza, porque hasta entonces el contrato subsistir, y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al periodo del desahucio, an en el caso de que restituya antes la cosa arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador. 533 Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ah que el art. 2013 del Cdigo Civil establezca: cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da. 534 Es una disposicin expresa, para el arrendatario que est obligado a pagar los das que falten para la terminacin del contrato, ya sea: A Trmino Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino A Trmino Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el ltimo da de renta, as se restituya antes la cosa arrendada.

Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposicin, que todas las obligaciones se mantienen vlidamente durante el tiempo del desahucio, ya que la relacin contractual rige hasta el momento de la restitucin de la cosa arrendada. 535 Por eso el arrendatario esta forzado u obligado, para que se lleve a cabo el contrato hasta el ltimo da, todas las obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir estn en firme y hay que pagarlas, porque la relacin contractual rige hasta el momento de la restitucin de la cosa arrendada. Art 2014 C.C: Tacita Renovacin o Reconduccin La aprobacin del arrendador a la retencin de la cosa por parte del arrendatario, no es una renovacin del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa, no podr entenderse renovado sino mediante la formalizacin expresa del nuevo contrato. 536 Art 2014 cc: Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en caso alguno que la aparente adquiescencia del arrendador a la retencin de la cosa por el arrendatario, es una renovacin del contrato. Reconducir: Es prorrogar tcita o expresamente un arrendamiento.

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 240 .

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 241 .

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Renovacin: Implica una manifestacin expresa del consentimiento que le ha dado el arrendador por un tiempo ms.

Inc. 1: El contrato no se renueva tcitamente, por el hecho de que el arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato. Inc. 2: Se exige una expresa renovacin con el propsito de admitir que el arrendatario pueda oponerse a la restitucin de la cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado y va a producir todos sus efectos por el perodo siguiente, igual al inicialmente convenido. 537 De esta manera la renovacin de un contrato no se supone, sino que debe ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando l quiera, porque el termino se venci y el hecho de que no haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador. Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la terminacin del contrato puede exigir la restitucin de la cosa arrendada. As lo consagra el inc. 2 del art. 2014 del Cdigo Civil: Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato tendr derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. La regla general a que se alude es absoluta tratndose de arrendamiento de cosas inmuebles. En ningn caso cabe la renovacin tcita de un contrato de arrendamiento de bienes muebles como regla general.538 Pero tratndose de bienes races caben excepciones a dicha regla general, y es as como el inciso final del artculo 2014 Cd. Civil determinan las condiciones en que se admite la renovacin tcita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovacin tcita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos trminos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duracin, que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios urbanos. 539 El Cdigo Civil establece una excepcin, la renovacin tacita, consiste en la prrroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos.540 Inc. 3: La Renovacin tcita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos: a. Que la cosa arrendada sea un bien raz, rstico o urbano. 541 b. Que el arrendatario conserve la tenencia. c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta correspondiente a un periodo posterior a la terminacin del contrato o las partes hayan
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 210 . Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 241 .

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.

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manifestado con otros hechos demostrativos su propsito de perseverar el arrendo. Cumplidos estos requisitos, se entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores, pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y hasta que pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rsticos. Vencido el trmino de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato por otro trmino igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitucin del bien, el arrendatario puede seguir ocupndolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento, sin requisito alguno, ni indemnizacin, porque no hubo renovacin expresa. d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier perodo subsiguiente a la terminacin del contrato, o ambas partes hubieren manifestado, la intencin de perseverar en el contrato. 542 e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminacin del contrato.543 Efectos de la tcita renovacin. Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el contrato se entiende renovado por perodos sucesivos no mayores de tres meses, en los inmuebles urbanos.544 Art 2015 Cd. Civil : Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la Renovacin La renovacin tcita o tcita reconductio constituye un nuevo contrato, las cauciones constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la renovacin. Esos terceros slo se obligaron en relacin con el primer contrato, y mal puede vinculrseles al segundo sin su expreso consentimiento.545 Pero con la renovacin tcita del contrato no se prorrogan las fianzas constituidas en la convencin, porque la renovacin no es conocida por el fiador, a quien no se le puede vincular por ms tiempo al negocio. As lo contempla el artculo 2015 del Cdigo Civil; Renovado el arrendo, las fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones resultantes de su renovacin.546 Las garantas constituidas por las partes en el contrato inicial siguen vigentes, pero las constituidas por los terceros se extinguen. Las fianzas u otras garantas (hipoteca, prenda) se hacen por el termino pactado en el contrato, no se extienden en casos de renovacin del contrato, si este se renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga garantizando las nuevas obligaciones, de lo contrario el arrendador queda sin garanta, el contrato es a trmino definido.
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Ibdem Opt. Cit. Opt.Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 243 .

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Duracin del arrendamiento con entidades de derecho pblico Puede pactarse el plazo que las partes convengan. Tercera Expiracin del contrato por extincin de los derechos del arrendador Se tiene en consecuencia el derecho personal que tena el arrendatario para gozar de la cosa.
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A. El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su parte: Es el caso del arrendador propietario fiduciario, y llega el momento de restituir la cosa arrendada al fideicomisario; o el caso del usufructuario que, luego de arrendar la cosa, ve extinguido su derecho por cumplirse el trmino hasta el cual fue constituido este, y tiene que restituir; o ms generalmente, el caso de cualquier arrendador que arrend en ejercicio de un derecho sujeto a condicin resolutoria y sta se verifica.548

Accin de perjuicios en este caso En qu situacin queda el arrendatario al extinguirse el derecho del arrendador sin su culpa? Tendr accin de perjuicios contra este? El asunto lo resuelve con toda claridad el artculo 2017: por regla general, el arrendatario no podr pedir indemnizacin de perjuicios contra el arrendador; pero si este, titular apenas de un derecho resoluble sobre la cosa, oculta esta circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un propietario absoluto, entonces si ser obligado a indemnizar, a menos que el arrendatario haya tenido conocimiento de que el arrendador no era propietario absoluto.549 Que Ocurre cuando el Derecho del Arrendador se Extingue por Expropiacin 550 Los artculos 2016 Cd. Civil y 2017 Cd. Civil se refieren al caso de que el derecho del arrendador se extingue por terminacin del mismo. El artculo 2018 Cd. Civil se refiere a un caso distinto: a la extincin del derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una entidad de derecho pblico, y por causa de utilidad pblica. Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas : 1. Dndole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas y coger los frutos pendientes 2. No siendo posible lo anterior, porque la urgencia de la expropiacin no lo permita, se le indemnizar por la entidad expropiante el perjuicio que sufra al no poder aprovechar las labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes. 3. Si el contrato se celebr con un plazo determinado de aos, plazo no vencido a la fecha de la expropiacin, y si adems, esa celebracin se hizo constar por medio de escritura pblica, entonces la entidad expropiante tambin deber indemnizar

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 243 . Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 244. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 244 y 245.

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los perjuicios que de la expropiacin se le sigan al arrendatario (art 2018 CC reglas 1 y 2) Art 2016 Cd. Civil : Extincin del Derecho del Arrendador sobre la cosa Inc. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa independiente a su voluntad, el contrato de arrendamiento se extingue, aunque el tiempo estipulado en el contrato no est vencido, si se pierde el derecho se termina el contrato, porque el arrendador no puede facilitar el uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario, adems el tercero que gana la cosa no est obligado a respetar el arrendo. Inc. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence el trmino del usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario, se extingue el contrato de arrendamiento, el arrendador debe dar un tiempo al arrendatario para que consiga otro lugar. (Art 853 Inc. 2 c.c.: Todo propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la prxima percepcin de frutos). Art 2017 Cd. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada Si el arrendador es usufructuario, propietario fiduciario o su derecho est sujeto a una condicin resolutoria, se entiende realizado el contrato de arrendamiento hasta la extincin del derecho por parte del arrendador, no puede durar ms que el derecho que tiene el arrendador sobre la cosa (usufructo) ni ms all del trmino estipulado para propiedad fiduciaria, aunque hayan pactado ms tiempo no hay indemnizacin. Hay indemnizacin: Cuando el arrendador actu de mala fe, no informa al arrendatario su condicin sobre el bien, por ejemplo: el arrendador se hace pasar como propietario absoluto de la cosa y solo era usufructuario. No hay indemnizacin: Si el arrendatario sabia de la calidad del arrendador al momento del contrato.

Art 2018 Cd. Civil : Extincin del Derecho del Arrendador por Expropiacin Este artculo consagra el principio de que el inters pblico prevalece sobre el inters privado o particular.551 La expropiacin por causa de utilidad pblica, extingue el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y pone fin al contrato de arrendamiento, por causa no atribuible al arrendador. El legislador precisa el procedimiento establecido en relacin con la entrega de un bien que ha sido expropiado, teniendo en cuenta las siguientes reglas: 1. Si no es urgente la obra, le da la posibilidad al arrendatario de recoger los frutos pendientes, tratndose de un bien productivo. 2. Si es urgente la obra, tendr derecho el arrendatario a que se lo indemnice por los perjuicios ocasionados, si el arrendamiento se estipulo en relacin con el tiempo que deba permanecer en el bien y este conste en escritura pblica. La indemnizacin la har la Nacin o quien haga la expropiacin.

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3. Si es parcial la expropiacin, la indemnizacin ser igual ( Art 1988 Inc. 3 c.c.: el arrendatario puede pedir la terminacin del contrato, cuando la parte expropiada sea tanta que se presuma que sin esa parte no habra contratado) Deber promoverse la accin tendiente al pago de los perjuicios, siempre que el contrato no se encontrare vencido, no necesariamente para que haya indemnizacin se tiene que hacer por escritura pblica552, en el contrato de arrendamiento cuando no hay escritura pblica se da por periodos y la indemnizacin ser por tiempo que falte del periodo. La escritura pblica es para efectos probatorios. Extincin de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador B. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya El artculo 2019 Cd. Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la cosa arrendada de que es dueo, o siendo usufructuario enajena al nudo propietario su derecho de usufructo, o ha adquirido la cosa con plazo para el pago del precio, y deja vencer el plazo sin cumplir esa obligacin, a consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta. 553 En nuestro derecho, de acuerdo con los artculos 2019 Cd. Civil y 2020 Cd. Civil, la regla general es la de que el adquirente no queda obligado a respetar el arrendo, es decir que el contrato termina por la enajenacin que el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa arrendada, salvo ciertas excepciones que el artculo 2020 Cd. Civil enumera taxativamente.554 Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho, es decir, cuando la persona que sucede en los derechos del arrendador no est obligada a respetar el arrendo, este termina; y como tal terminacin implica que el arrendador se ha puesto culpablemente en imposibilidad de cumplir el contrato, es lgico y natural entonces que, conforme a las reglas generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales, el arrendatario tenga derecho a reclamar de aquel la indemnizacin de todos los perjuicios que por tal causa haya sufrido.555 El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada, porque otra persona adquiere ese derecho. La extincin del derecho del arrendador, sobre el bien por hecho o culpa suya se da cuando: El arrendador vende la cosa arrendada. El arrendador es usufructuario y hace cesin del usufructo al propietario Pierde la propiedad por no pagar la totalidad del precio de la venta y se declara resuelto el contrato de compraventa.

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 245 . Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 245 y 246. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 246.

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Hay indemnizacin del arrendador al arrendatario, cuando quien reciba la propiedad de la cosa (terceros), no estn obligados a continuar o respetar el contrato de arrendamiento, es decir que el contrato se extingue. Art 2020 Cd. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no est obligado a respetar el arriendo pudiendo exigir la restitucin del bien antes del vencimiento del contrato. Este principio de aceptacin preferencial de nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones 556, es por eso que estn obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes: 1. El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Lucrativo: Lo que motiv al arrendador a vender el bien fue ganarse una suma de dinero, pero quien compra el bien tiene que continuar con el contrato de arrendamiento, por el trmino que falte exclusivamente, no est obligado a renovarlo. En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitucin de la cosa arrendada, en atencin a que la transferencia es a ttulo gratuito 557. Esta primera excepcin comprende a los sucesores del arrendador a ttulo lucrativo, es decir, gratuito. Se refiere, pues, a los herederos, a los legatarios, y a los donatarios, todos los cuales deben respetar el arrendo, sea cual fuere la forma en que se haya celebrado, esto es, hyase celebrado por escritura pblica o privada, o verbalmente. 558 2. El 3 a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Oneroso: Si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica, la persona que compra el inmueble tiene la obligacin de conocer la tradicin del bien, en el cual figura que el inmueble estaba arrendado, por esta razn tiene que respetar el contrato de arrendamiento, exceptuando los acreedores hipotecarios. 3. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el pleno derecho para exigir la restitucin del inmueble arrendado por el vendedor, con excepcin de los elevados a escrituras pblicas y que no se encuentren vencidos 559. Si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en la oficina de instrumentos pblicos, antes de la inscripcin de la hipoteca, se tiene que respetar el contrato de arrendamiento, mientras el crdito garantizado con la hipoteca este vigente, el acreedor hipotecario debe respetar el arrendamiento, porque el dueo del bien puede venderlo y darlo en arrendo. El acreedor hipotecario no est obligado a respetar el contrato de arrendamiento. cuando es posteriormente a la hipoteca y se puede rematar el bien en manos de quien se encuentre. Pues bien, este acreedor hipotecario, que ha pasado a ser dueo del bien, slo estar obligado a respetar el contrato de arrendamiento en el caso de que se renan dos requisitos560:

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447.
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Ibdem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 246.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 448.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 247.

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a. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura pblica y b. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de instrumentos antes de haber sido registrada la escritura por medio de la cual fue constituida la hipoteca. El arrendatario de bienes races podr requerir por si solo la inscripcin de dicha escritura. Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado tambin las debe pagar el Arrendador. La indemnizacin la puede reclamar al arrendatario o cederle la Accin al Subarrendatario. El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cnones anticipados. Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era usufructuario y arrendo llego el trmino del Usufructo, si era Propietario Fiduciario, Arrienda y llega el tiempo en que la Propiedad deba pasar al Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algn perjuicio, deber entre estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no puede Subarrendar a menos de autorizacin expresa Art 2004 c.c.). Art 2022 cc: Pacto de Enajenacin de la Cosa Arrendada Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de que las clusulas de no enajenacin son nulas.561 De ah que la parte final del artculo 2022 Cd. Civil, en tanto concede al arrendatario el derecho "para permanecer en el arriendo hasta su terminacin natural. En sntesis, dicha clusula es ineficaz.562 Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula la clausula en la que se pacte no enajenar la cosa arrendada, mientras dura el plazo para el uso y goce, la estipulacin no concede otra prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminacin natural.563 (Recurdese que debe haber prorroga). Efecto del Pacto de No Enajenacin: El Arrendador puede vender el bien, pero quien lo compre deber dejar al Arrendatario hasta que finalice el Contrato de Arrendamiento. Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada En el artculo 2023 Cd. Civil se considera la hiptesis de que los acreedores del arrendador, en ejercicio del derecho de prenda general que tiene sobre todo los bienes de su deudor (artculo 2488 Cd. Civil), persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. Pues bien, en dicha hiptesis el contrato arrendamiento no termina sino que contina durante el proceso pero ocupando los acreedores, con la intermediacin del secuestre, la posicin contractual del deudor, esto es, la de los arrendadores. 564

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 248. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.

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El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; ste subsistir, operndose, solamente, una sustitucin legal de los derechos y obligaciones del arrendador. 565. l o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa arrendada sustituirn al arrendador en sus derechos y obligaciones. (De esta manera el arrendo subsiste). Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le encarga el bien) haces las veces de Arrendador. Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley El contrato de arrendamiento es de ejecucin sucesiva, esto es, que las relaciones contractuales se verifican peridicamente y no en un solo momento. Pues bien, un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad, se le pide declare la terminacin del contrato. De ah que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino termine; terminacin que es declarada por el juez competente, mediante los trmites del proceso correspondiente.566 Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento Este Art establece que: El arrendador no podr en caso alguno, a menos de estipulacin contrario, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para s. 567 El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa para si (Uso personal). Excepto: a menos que se de estipulacin contrario o se haya pactado en el Contrato de Arrendamiento. En lo dems: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o curadores sobre los bienes del pupilo o el padre en relacin a los bienes del hijo se entiende restringido, en el tiempo, a los trminos del artculo 496 Cd. Civil.568. Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de arrendamiento. Sobre el primer aspecto el Cdigo Civil, en el art. 2026, dice; La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo El acreedor o acreedores podrn sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendadorNo siendo as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competer accin de perjuicios contra el arrendatario, segn las reglas generales. 569 La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se puede hacer cargo de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse en el Contrato.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 449, 450.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 451
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.

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Si el Arrendatario es declarado insolvente, sus acreedores podrn sustituirlo en la fianza a satisfaccin del Arrendador. No siendo as el arrendador tendr derecho a dar por terminado el arrendamiento. Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces El incapaz acta por medio de su representante legal y por lo tanto el representante legal solo podr arrendar el bien del incapaz por el tiempo que dure su facultad de representante, es decir que los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como administrador de los bienes del hijo no pueden otorgarse por ms del tiempo que exceda los lmites legalmente sealados. Ejemplo: El Representante de un menor de 17 aos no puede realizar el Contrato de Arrendamiento por ms de 1 ao que es lo que le faltas para que cumpla los 18 aos. Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su condicin y por lo tanto no se requiere de Desahucio para terminar el Contrato, porque el arrendamiento ser por el tiempo que tenga la facultad de representante. Si el Representante acta de Mala Fe no comunica su calidad de representante al darse la finalizacin de sus facultades el Contrato de Arrendamiento finaliza, pero con Indemnizacin.

Reglas Particulares Relativas al Arrendamiento de Casas, Almacenes u Otros Edificios Normas del cdigo civil: En el artculo 2028 se prescribe, que las reparaciones locativas a que es obligado el inquilino " se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibi, pero aclarando en seguida a que tal obligacin no le es deducible cuando los deterioros provengan del tiempo y uso legtimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construccin. 570 Antecedentes de la Congelacin de los Precios El Dcto 1070/56, del 31 de diciembre de 1955. De acuerdo al Decreto 1070 no amparaba situaciones diferentes a las previstas y articuladas en dicho articulado. Entonces: si el arrendatario cumpla con el pago de la renta y con las restantes obligaciones, poda permanecer en el disfrute del bien arrendado. Si se colocaba en mora habilitaba la accin judicial de tenencia, hoy de restitucin. 571. Articulo 417 (antes 431) del Cdigo de Procedimiento Civil Trae una situacin que conduce, bsicamente, a la permanencia, por parte del arrendatario en el uso de una cosa inmueble a pesar que se extinga el derecho del arrendador sobre ella. Al tratar sobre: la entrega de la cosa por el tradente. Al practicarse la entrega no podr privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente, ttulo emanado del
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tradente, siempre que sea anterior a la tradicin del bien a la demandante En este caso, la entrega se har mediante la notificacin al arrendatario para que en lo sucesivo tenga el demandante como su arrendador, conforme al respectivo contrato: a falta de documento, el acta servir de prueba del contrato.572 Ciertamente; que la norma citada, conviniendo en la expiracin del arrendamiento, impone al adquirente la obligacin de aceptar, de plano, la relacin contractual existente entre el tradente-arrendador y el arrendatario, mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos573: a. La existencia del contrato de arrendamiento. Para lo cual bastar la prueba si quiera sumaria del contrato. b. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradicin del bien. Serias crticas puede hacerse a ese precepto574: 1. Incuestionablemente modifica, en el fondo, la causal tercera del artculo 2008 del Cdigo Civil. 2. Abusa de la prueba que se puede aportar para establecer el vnculo contractual. 3. No le permite al adquirente discutir los trminos del contrato con el arrendatario. 4. El acta de entrega puede servir de ttulo para establecer el contrato, que por ese solo hecho se convierte de trmino indefinido. Sin embargo la Corte Suprema de Justicia, en providencia de 3 de septiembre de 1971, declar exequible el inciso final del artculo 431, (hoy 417). Aplicacin del artculo 426 (antes 435) del Cdigo de Procedimiento Civil Impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente, si se cumplen todos los supuestos all enunciados, para evitar sorpresas al arrendatario, quien no tiene posibilidad de defenderse en el proceso que promueva el adquirente contra su vendedor, tambin lo es aqul puede concurrir a demandar al arrendatario, en forma directa, de conformidad con lo establecido en el Art 426 CPC, que dice, Otros procesos de restitucin de tenencia. Lo dispuesto en el articulo precedente se aplicar a la restitucin de bienes subarrendados, a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a ttulo distinto de arrendamiento, lo mismo que a la solicitada por el adquirente que no est obligado a respetar el arriendo.575 La defensa del arrendatario ser, prrica, puesto que ste se ver compelido judicialmente a hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente, quien como tal, no est obligado a respetar el arriendo. Para no desconocer, pues, los alcances sustanciales enunciados de expiracin del arriendo por extincin del derecho del arrendador, debemos acoger el criterio de aplicabilidad del art. 426

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para aquella situacin derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia de un tercero como arrendatario, con todas las consecuencias 576 ya expuestas.

LEY 820 DE 2003 ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA. La ley 56 de 1985 rigi hasta la promulgacin de la ley 820 de 2003. No obstante, de acuerdo con el Art. 42 de la ley 820 los contratos que se hubieren encontrado en ejecucin en el momento de su promulgacin continuaran rigindose por las disposiciones sustanciales vigentes en el de su celebracin. 577 CAMPO DE APLICACIN DE LA LEY 820 DE 2003 No tiene aplicacin si no en materia de contratos de arrendamiento e inmuebles urbanos destinados a vivienda; sin embargo, en algunos artculos de la ley como el 35 y siguientes hasta el 40 inclusive, estn destinados a regir todos los procesos de restitucin de tenencia, cualesquiera que sea el destino del bien arrendado. 578 La Ley 820 de 2003, rige a partir del 10 de julio del mismo ao y derogo la Ley 56 de 1985. Presupuestos: 1. Bien Inmueble 2. Sector Urbano 3. Destinado a Vivienda Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos aplicar la Ley 820/03, en la que se protege a los Arrendadores sin desproteger a los Arrendatarios. Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias, por eso se protege al Arrendador. ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. La propiedad debe cumplir una funcin Social. Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Cdigo Civil, se aplica a todo lo que no sea: *Ni vivienda, *ni locales Comerciales. ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA Uno de estos ordinales: 1. Determina lo que se entiende por servicios, cosas u otros conexos: Se entienden como servicios, cosas, u otros conexos, los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 275. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 275 y 276.

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inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin del mismo. 2. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que respecto de los segundos no se da una relacin de necesidad tan intensa, de suerte que ellos pueden faltar sin que el uso cosa del inmueble como vivienda deba considerarse afectado. La Ley 820, pues, parte del supuesto de que los inmuebles urbanos destinados a vivienda, cuyo arrendamiento regula, deban estar dotados de los servicios, cosas y usos inherentes al uso de ellos y por lo tanto indispensables para la satisfaccin de las necesidades propias de quienes los ocupan para vivienda suya y de sus familias.579. Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como: Aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda urbana y la otra a pagar por este uso un precio determinado. 580 Es aquel por el cual las dos partes se obligan recprocamente a: Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente. La otra a pagar por ese uso un determinado precio.

ART. 3 FORMA DEL CONTRATO El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser: Verbal Escrita

Es un contrato CONSENSUAL, pero por voluntad de las partes puede hacerse por escrito para efectos probatorios, porque es la palabra del arrendador frente a la del arrendatario, pues si no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia; solo que se carece anticipadamente de la prueba del mismo. Clusulas del contrato El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes, hay unos que efectivamente son de la esencia del contrato, como por ejemplo la singularizacin de los contratantes, la identificacin del bien arrendado y el precio. Pero nunca tiene esa trascendencia los dems aqu relacionados, en general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto ( artculo 1501 Cd. Civil), lo cual ocurre aqu581: a. Con la forma de pago b. Con la indicacin de los servicios c. Con el trmino de duracin del contrato: en tal evento el contrato se entender celebrado por el trmino de un ao.

579

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 278 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 493. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 283 y 284

580

581

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d. El pago de los servicios pblicos: si se entran en la categora de los accesorios conexos del inmueble (artculo 2, ordinal a), son inherentes al uso de este y han de considerarse por ende como comprendidos en el inmueble arrendado, es apenas natural entender que su pago corresponde al arrendatario. Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el arrendatario pague los servicios pblicos del bien arrendado, como usuario y beneficiario que es de ellos, precisamente por tratarse de cosa de la naturaleza del contrato es perfectamente factible estipular en contrario, de modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador. 582 Servicios, Cosas y Usos Adicionales Se entiende por servicios, cosas o usos adicionales los suministrados con carcter eventual por el arrendador y que no son inherentes al goce del inmueble, como sera el caso de integrar el arrendamiento de una cama, una estufa, muebles de sala, etc. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusin o exclusin de servicios, cosas o usos adicionales. Si en el arrendamiento se incluyen los servicios, cosas o usos adicionales, se puede pactar por ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble, tomando en cuenta que en ningn caso el precio del arrendamiento por esos servicios, cosas, o usos adicionales puede exceder de un 50% del precio del arrendamiento del inmueble.583 Ese Contrato de A.I.U.D.V puede tener: COSAS O USOS CONEXOS: Son los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias 584de la habitacin en el mismo, es decir Todo aquello que es inherente al uso y goce de la cosa. No puede haber vivienda digna sin Servicios Pblicos ejemplo: Agua Potable. COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales se podra hacer uso de la casa pero que van a permitir un mayor disfrute de la misma. Son los que eventualmente suministra el arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce del bien. Ej. Tv por cable, gas domiciliario, lnea telefnica. Las partes podrn pactar la inclusin o no de estos servicios.

La autonoma de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos adicionales tiene plena aplicacin cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos, solo que el inciso final del art. 2 impone un lmite o un recorte a la soberana privada al consagrar que En ningn caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales podr exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.585 REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 1. Nombre e identificacin de las partes (Cedula de Ciudadana). 2. Identificacin del inmueble objeto del contrato.
582

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 284.

583

Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A P. 21
584

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 277 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 494.

585

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Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero que dice: Se arrenda pieza a persona sola la persona vio por la ventana un cuarto que estaba desocupado en donde estaba el letrero y ve que est en muy buenas condiciones, cuando la persona llega con el trasteo lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas. Por eso aunque sea una habitacin, se debe aclarar o delimitar los linderos de la habitacin, identificar que es un inmueble y que esa habitacin tiene los siguientes linderos: Norte, sur, oriente u occidente. 3. Identificacin de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el caso, zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble. 4. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio de una contraprestacin siempre va a ser arrendamiento aunque sea peridico. 5. La relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario, tv cable- usos, servicios adicionales. 6. Trmino de duracin del contrato. A falta de estipulacin de trmino por las partes, se entender que se realiza por 1 AO. El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda es a trmino fijo. 7. Designar a cargo de cul de las partes (arrendador o arrendatario) queda el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. Se debe dejar claro si queda a cargo del arrendador o del arrendatario. Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta de acuerdo sobre el precio, esto es, que no se haga una manifestacin en tal sentido. 586 ART. 4 CLASIFICACION Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas como 587 1. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el tercero cuando se trata de personas jurdicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales". Toman en arrendamiento una vivienda urbana para destinarla a su habitacin con la de su familia o familias.588 Cuando se entrega a una o ms personas naturales para su albergue o el de su familia o el de terceros un inmueble con servicios o sin servicios, cosas o usos adicionales. (Totalidad del Inmueble)589

586

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 495.
587

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 279. Ibdem

588

589

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.

170

Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de arrendamiento individual de vivienda urbana quedan incorporados los servicios, cosas o usos conexos, pues los adicionales pueden NO ser parte de l.590 2. MANCOMUNADO: "Cuando dos o ms personas reciben la cosa un inmueble o parte de l, y se comprometen solidariamente al pago de su precio". Cuando se entrega a dos o ms personas naturales que reciben el uso de un inmueble o parte de l y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE AL PAGO DEL PRECIO. (Totalidad o Parte del inmueble) 591 3. COMPARTIDO: Al lado de los elementos propios del contrato arrendamiento de vivienda urbana, dan otros especiales, como son el de que el inmueble arrendado no constituye por s solo una unidad de vivienda, con todos los servicios que ella supone, sino que consiste apenas en un sector de una unidad de vivienda, de la que hace naturalmente parte integrante. 592 Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza, habitacin piso o apartamento que no sean independientes y cuya utilizacin se comparte con el arrendador o con otros arrendatarios.593 Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL INMUEBLE el cual se comparte con el arrendador u otros arrendatarios. (Necesariamente parte del inmueble). Ej. Inquilinatos, casas de Familias donde arriendan cuartos. 594 4. PENSION: En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez das, sin indemnizacin alguna". Caractersticas esenciales595: Que lo arrendado sea una parte del inmueble, no independiente de este Que necesariamente se incluyan servicios, cosas o usos adicionales y que su duracin sea por trmino inferior a un ao.

Ejm. Lavado de ropas, alimentacin. Las porciones de un inmueble que sean independientes y que por s solas no constituyan una unidad de vivienda no podrn ser reputados ni como compartido ni como de pensin.
590

Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 25
591

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
592

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 281.

593

Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 25
594

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497
595

Ibidem

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Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10 das de antelacin por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar. Respecto al arrendamiento compartido, debe entenderse, que es aquel en el que el arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes pero no sobre las reas o zonas ocupadas por terceros.596 La diferencia entre las dos figuras est en que en 597: a) En el contrato de pensin es esencial que se incluya, junto con la parte del inmueble objeto del contrato, "servicios, cosas o usos adicionales", esto es, accesorios de los que define el ordinal b del artculo 2 de la ley. b) En el contrato de pensin del trmino de su duracin tiene que ser inferior a un ao, limitacin esta ltima cuya razn de ser no se adivina, mxime si tal trmino ni siquiera obligan las partes, visto lo que reza la parte final de la regla d. Siendo observar el suministro de la alimentacin comporta la consecuencia, preocupante para el arrendador, a que hace referencia en el inciso final del pargrafo que se acaba de citar, en cuanto all se limita de manera terminante, a un 50% del canon de arrendamiento del inmueble, el canon particular de los servicios, cosas o usos adicionales. 598 1. INDIVIDUAL: 2. MANCOMUNADO: 3. COMPARTIDO: 4. PENSION: TOTALIDAD TOTALIDAD O PARTE NECESARIAMENTE PARTE GENERALMENTE PARTE

*UNIDAD JURDICA: Cuando efectivamente se puede identificar un inmueble de otro, se habla de tal cuando jurdicamente se ha independizado con una ESCRITURA PBLICA DE DIVISION MATERIAL. Ejemplo 1: Servicios Pblicos Acueducto y Energa Elctrica

=/= 7.15 solamente.

=/= 7.17

Divisin Fsica

Parte no independiente por ejemplo en el caso anterior el apartamento tiene servicios, ingresos a parte, es un Contrato compartido y si el trmino es inferior a 1 ao pero me dan alimentacin es un contrato de pensin. Ejemplo 2:

596

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
597

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 282. Ibidem

598

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Se organiza como Unidad Jurdica asignndoles un nmero de matrcula inmobiliaria a cada apartamento. ART. 5 TRMINO DEL CONTRATO "El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes. A falta estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao. Lo ordenado respecto a arrendamiento de vivienda urbana en ste artculo 5, pone de presente que en este tipo de contrato no se da el arrendamiento a trmino indefinido, ni el mecanismo del desahucio como medio para hacerlo cesar en ese evento ( artculo 2009).599 Si las partes no lo establecen entonces se entender de 1 AO, contado a partir del perfeccionamiento del contrato (van a ser siempre contratos a trmino definido). *** Que pasa si no se fija un trmino y el contrato es de PENSION? R/ La ley establece que ser de 1 ao el termino, entonces deja de ser un contrato de pensin y se convierte en COMPARTIDO. 1 ao contado a partir del perfeccionamiento del contrato. ART. 6: PRORROGA El artculo 6 consagra la prrroga automtica del trmino de duracin del contrato, una vez vencido en la siguiente forma: "El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley". Conviene insistir en que se trata de una prolongacin en el tiempo, por ministerio de la ley, del mismo contrato inicial.600 Las partes contratantes tienen plena autonoma para acordar la duracin del contrato, y pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento individual, mancomunado, y compartido, porque el contrato pensin nicamente se puede pactar por menos de un ao.601 Las partes pueden acordar el trmino que a bien tengan. Sin embargo, este Art consagra, que a falta de estipulacin expresa, se entender celebrado por el trmino de un ao. 602
599

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 289. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.

600

601

Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 33

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En las normas generales vimos que el Contrato, se entiende prorrogado por el mero consentimiento del arrendador para que el arrendatario contine con el bien, el mero hecho de de aceptar a recibir un canon de arrendamiento no significa que el Contrato, se prorroga. El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial cuando: Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones, y; El arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley.

Si vencido el trmino del contrato no se manifiesta la intencin de terminarlo, se entiende prorrogado y en este caso habr lugar al incremento que establece la ley y deber ser pagado por el arrendatario. EXCEPCION: Que antes del vencimiento del contrato estipulado, haya preaviso: en el cual las partes manifiestan que el contrato no va a continuar. No obstante el plazo convencional o legal, se entender prorrogado el contrato de arrendamiento en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizado por las normas legales. 603 Para que se prorrogue el contrato es importante que las partes hayan sido cumplidas con sus obligaciones. Como tuvimos ocasin de estudiar, el art. 2014 del Cdigo Civil admite la tcita reconduccin de los contratos de arrendamiento, por perodo hasta de tres meses en los predios urbanos cuando, al vencimiento del plazo, el arrendatario contina con el uso del bien arrendado y paga la renta o precio en la forma convenida y el arrendador recibe dicho pago, que se entender en las mismas condiciones de las vigentes al momento de la renovacin. Aqu se cambia o altera la regla de la renovacin porque basta que el arrendatario de la vivienda urbana haya cumplido hasta ese momento sus obligaciones, o mejor, que para esa poca se encuentre, en su relacin con el arrendador, sin ningn factor de desatencin del contrato y se haya avenido, es decir, aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales sealan. 604 OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios ART. 7: SOLIDARIDAD Se presume: Los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento son solidarios, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. La Restitucin del inmueble y las obligaciones econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de

602

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 499 y 500.
603

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.
604

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.

174

los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa a todos o a uno o a voluntad de la otra parte. El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relacin con el Pago y cuando es explcitamente se obligan. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003 A ella se refiere el artculo 8 de la ley, que contempla en primer trmino la obligacin ms obvia del arrendador, cual es prestar el I.U.D.V al arrendatario de la cosa arrendada. 605 A) El nmero el 1 del artculo 8 el gran inters consistente en que no se limita simplemente a enunciar, obligacin del arrendador la de prestar la cosa arrendada, sino que complementariamente tratados aspectos de ellas sobre los cuales calla el cdigo civil, por lo menos al regular la materia del arrendamiento: 1. Al momento en que esa obligacin es exigible: la norma prescribe que la cosa debe ser prestada "en la fecha convenida o en el momento de la celebracin del contrato". El momento de la celebracin del contrato implica el plazo tcito prevista la parte final del inciso 1 del artculo 1551 Cd. Civil, o sea el indispensable para hacer el prstamo objeto de la obligacin606, es decir el prstamo del inmueble al arrendatario en la fecha convenida o en el momento de la celebracin del contrato. Se habla de acordar fecha y no lugar porque sera imposible el cumplimiento de esa obligacin por ser un inmueble. Prestar el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas u usos conexos y adicionales convenidos. Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda digna. 2. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.607 El mismo ordinal 1 remata diciendo que el arrendador, adems de la entrega propiamente dicha del bien arrendado, debe poner a disposicin del arrendatario "los servicios, cosas o usos conexos y adicionales convenidos". 608 Mantenimiento del inmueble, las cosas y usos conexos y adicionales en buen estado con el fin que se ha contratado. El arrendador es obligado a realizar las Reparaciones Necesarias. C) El numeral 3 del artculo 8 consagra como obligacin del arrendador la de entregar al arrendatario de vivienda urbana una copia del texto del contrato arrendamiento, con firmas originales cuando el contrato se hubiere hecho constar por escrito. Si ha sido suscrito por un codeudor, a este tambin debe ir a hacerle entrega de copia de las mismas caractersticas. El ordinal en mencin dispone que el trmino para cumplir esta obligacin ser de diez (10) das a partir de la celebracin del contrato. 609
605

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 304. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 305. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 305. Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.

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El pargrafo del artculo 8 establece que el incumplimiento de la obligacin de entregar copia del contrato al arrendatario o al codeudor, dentro del trmino oportuno, ser sancionado por la autoridad competente, multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sancin solamente podr ser impuesta a peticin de parte, es decir, del arrendatario o de su codeudor.610 Cuando el contrato de arrendamiento sea escrito el arrendador tiene la obligacin de entregar al arrendatario y al codeudor copia del contrato con firmas originales. Esto con el fin de que el arrendatario y el codeudor puedan ejercer sus derechos y el arrendador cumpla sus obligaciones: El cumplimiento de esta obligacin debe hacerse dentro de los 10 das desde la fecha de celebracin del contrato. El incumplimiento genera al arrendador una sancin equivalente a 3 cnones de arrendamiento.

Con la Ley 56/85: Exista un problema respecto de las firmas porque generalmente el arrendador se quedaba con el contrato. D) El numeral 4 del artculo 8 establece como obligacin especial del arrendador la de entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de vivienda en edificaciones sometidas a este rgimen 611, es decir cuando se trate de bienes inmuebles sometidos a regulacin de propiedad horizontal es indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento. Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y obligaciones en esa Copropiedad, porque va a vivir en comunidad, en estos lugares hay unas zonas privadas y comunes. En caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems la obligacin de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato? El problema est en las pruebas, se invierte la carga de la prueba, pues le toca entrar a probar al arrendador que si entrego las copias. E) Las dems obligaciones consagradas en el Cdigo Civil. Nos remitiremos a las normas generales para completar estas obligaciones del arrendador. Pargrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Ser sancionado, a peticin de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

610

Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.

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Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios, cosas o usos adicionales y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en buen estado para el fin convenido en el contrato.612 Entonces las obligaciones particulares sealadas en los numerales 1, 2, 4, y 5 del art. 8 de la ley 820 que incumpla el arrendador, dejan abierta la puerta para que el arrendatario pueda pedir la terminacin del contrato.613. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de vivienda Urbana. 1. La funcin primordial del arrendatario es pagar el precio o renta Pagar el precio dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido 2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento 3. Pagar a tiempo los servicios, cosas, o usos conexos y adicionales y las expensas comunes 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos ART. 9 LEY 820 DE 2003 Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, son las siguientes: Se refiere al numeral 1 del artculo 9 a la obligacin primordial del arrendatario, o sea la de pagar el precio o renta, diciendo: "pagar el precio, del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido " 614Es decir se debe tener en cuenta: 1. Principal: pagar el precio dentro del plazo estipulado: En el lugar indicado. En el inmueble arrendado, no en el inmueble del arrendador SALVO que las partes lo expresen en el contrato.

Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendr que ir a recibir el pago. Esto para evitar lo que suceda antes, en donde el pago era obligatorio para el arrendatario y tena que llevarlo al lugar de residencia del arrendador, pero el arrendador puede cambiar la vivienda, por eso hay mayor certeza la ubicacin del bien arrendado, un lugar que mientras el contrato subsista no se va a poder modificar. 2. El numeral 2 del artculo 9, la segunda obligacin del arrendatario consiste en "cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento", es decir la conservacin:

612

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 507.
613

Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307 y 308..

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Otra obligacin es la de efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias.615 El arrendatario tambin tiene que cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o deterioros provenientes del uso normal de las cosas debe repararlos el arrendador, daos no atribuibles a culpa del arrendatario. Ciertamente, los daos y deterioros cuya reparacin pone el ordinal encabeza el arrendatario, no son los que conforme ha dicho ordinal, sufre la cosa arrendada por causa de su goce normal o por la accin del tiempo, daos y deterioros que ya desde la legislacin comn del cdigo civil no corran por cuenta del arrendatario, segn se deduce de los artculos 2005, inciso 2, y 2028.616 El inciso 2 del numeral 4 del artculo 9 figura la consagracin de una obligacin de cuidado a cargo del arrendatario, que habra quedado mejor ubicada como inciso 2 del numeral que se viene estudiando. "En el caso de vivienda compartida y detencin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes". Si son daos menores atribuidos al arrendatario o sus dependientes en ese caso el arrendatario debe responder. La reparaciones a cargo del arrendatario, en lo atinente a zonas y servicios de uso comn, son las llamadas locativas en el cdigo civil; las que el mismo cdigo llama reparaciones necesarias, son de cargo del arrendador, salvo cuando se deban a culpa probada del arrendatario.617 3. Se refiere el ordinal 3 del artculo 9 del la ley 820 a la obligacin que tiene el arrendatario de pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales y las expensas comunes. 618Este Art se incorpora las causales de la Ley 56, slo que adiciona el deber de pagar a tiempo los servicios, usos y cosas conexas y adicionales619, al igual que las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato y a tiempo oportunamente. 620 Los servicios, cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario cuando as se haya estipulado en el contrato o cuando las partes guarden silencio al respecto 621. En virtud todo de estipulacin en contrario la obligacin ser del arrendatario.

615

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 508.
616

Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 308. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309. Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 508. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309 y 310.

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En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal, estas expensas comunes estn constituidas por las erogaciones que sean necesarias para "la administracin y la prestacin de los servicios comunes presenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes del edificio".622 En principio, el pago de estas expensas corresponde al arrendador como parte de la obligacin a que se refiere el numeral 2 del artculo 8 de la ley 820 y el 2 del artculo 1982 del cdigo civil. No obstante, las partes pueden estipular que la obligacin de pagar tales expensas corresponde al arrendatario.623 Ejemplo: - Lo relativo a la administracin en conjuntos cerrados. -Lo relativo a la vigilancia. 4. Como cuarta obligacin del arrendatario consagra el numeral 4 del artculo 9 la de "cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos", 624 es decir cumplir con el reglamento de propiedad horizontal establecido si el inmueble est sujeto a dicho rgimen. Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario no esta cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal, bsicamente son normas de convivencia, en las cuales se establecen cules son los derechos en la relacin con las cosas comunes de una edificacin. En caso de vivienda compartida y de pensin se establecen unas obligaciones adicionales para el arrendatario: Cuidado de las zonas Comunes Efectuar las reparaciones necesarias cuando este o sus dependientes causen daos.

5. "Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el captulo III, ttulo XXVI, libro cuarto, el cdigo civil", es decir las dems obligaciones consagradas en el Cdigo Civil. Todo lo no previsto aqu se va a regir por las normas generales del Cdigo Civil. ART. 10: PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL DEL CANON: En consecuencia, en la hiptesis de que el arrendador rehse recibir el pago de los cnones de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda o a otros usos, se rige actualmente por el artculo 10 de la ley 820 de 2003.625

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 310. Ibidem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 312.

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Pues bien, la Ley 820 con prudente criterio incluy el procedimiento para el pago por consignacin bancario en el caso de que el arrendador rehse recibir el pago de la renta o precio en las condiciones y lugar acordados.626 Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle. Cuando el arrendador se rehsa a recibir el pago.

Rgimen Actual del Pago por Consignacin La institucin pago por medio de consignacin en entidades bancarias tiene por fin prevenir las consecuencias del ardid de algunos arrendadores, consistente en negarse a recibir el canon con el fin de aducir despus de su facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento por la mora en que habra incurrido el arrendatario. 627 Procedimiento: 1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Art. 10 Numeral 1. La Consignacin se debe hacer a favor del arrendador 628, en una entidad bancaria autorizada por el Gobierno nacional (Banco Agrario) del lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los 5 das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o periodo pactado. Si en la regin donde se tiene que hacer el pago no hay una entidad bancaria se hace en el municipio ms cercano donde haya. 2. La consignacin debe hacerse a nombre del arrendador o de la persona que legalmente lo representa y la entidad que reciba el pago conservara el original del ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador. 629 3. La entidad bancaria debe entregar un formato de consignacin que consta de: Una original: se queda en la entidad bancaria. La primera copia: para el arrendador. La segunda copia: para el arrendatario.

Contenido de la consignacin: 1. Causa de la consignacin. 2. Nombre del arrendatario.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 510.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 313. Ibidem Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 510.

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3. Direccin del inmueble que se ocupa. 4. Nombre y direccin del arrendador o su representante 5. Valor de la consignacin 6. Perodo al cual corresponde Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el cual se enva al arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago. En la empresa de correo, hoy en 472, hay que hacer sellar el oficio remisorio de la consignacin y dejar copia como prueba de: Que consignamos Que enviamos la copia al arrendador

Costos: Por parte del arrendatario Como en el Contrato, se incluyen las direcciones de las partes, entonces se toma esa direccin del arrendador, si este no ha notificado el cambio de residencia. 4. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la consignacin destinada al arrendador o a su representante y una comunicacin (un oficio- corto). Una vez realizada la consignacin en tiempo, el arrendatario deber dar aviso sobre el particular al arrendador en la direccin de este o de su representante, mediante comunicacin remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del ttulo, es decir que a esa consignacin y a ese oficio se le debe sacar una copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le quede de prueba al arrendatario que efectivamente cumpli. Debe comunicarle el arrendatario al arrendador dentro de los 5 das siguientes a la fecha de consignacin630. El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles pleitos. La copia de la comunicacin y del duplicado del ttulo debe ser sellada por la empresa de servicio postal, y si la empresa incumple con esto, dar lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre sometida. 5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrir en mora del pago del canon de arrendamiento. Ejemplo: Le deje la consignacin con el vecino Mora. Por tanto, el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el recibo de consignacin realizado en el tiempo y forma indicados; El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento.631 La entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado, siempre que ste presente la respectiva copia de las consignaciones.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

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6. El hecho que se haga una vez un pago por consignacin no deshabilita al arrendatario para que los dems los haga directamente al arrendador, lo puede hacer de cualquiera de las dos formas. Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido el ttulo de consignacin mediante el cumplimiento de los requisitos previstos en el artculo 10 de la ley 820, la empresa de servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe cotejar y sellar copias simples de las comunicaciones que enve el arrendatario y el duplicado del ttulo, las cuales quedarn en poder de este. 632 "El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. Art. 11: COMPROBACION DEL PAGO El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estar obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el periodo al cual corresponde el pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago est obligada a expedir un comprobante escrito que contenga: Fecha. Cuanta. Perodo que corresponde al pago. Firma del arrendador

En caso de que el arrendador se rehse a expedir esa constancia, el arrendatario puede: Acudir a la autoridad competente o informar. Realizar el pago por consignacin.

Si el arrendatario hace el pago a otra persona no est haciendo bien el pago y se pierde el valor del canon, debe volver a pagar. La obligacin impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba de las obligaciones cuando en un momento dado se discuta el pago, ya que no slo procede la prueba mediante comprobante escrito, sino por cualquier otro medio idneo.633 Hecho un pago por va de consignacin, se le puede volver a hacer el pago al arrendador directamente o por consignacin, no hay problema. ART. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en donde se recibirn las notificaciones relacionadas directas o indirectamente con el contrato, y mientras no se cambie, mediante informacin por aviso por el servicio postal, conservara plena validez. 634
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 314.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

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Las partes (arrendadores, arrendatarios, fiadores, codeudores) deben de indicar en el contrato las respectivas direcciones donde sern notificados para todos los efectos de ese contrato. Las partes tienen la obligacin de informarle a la otra parte cuando cambien de lugar de residencia, debe hacerse por CORREO CERTIFICADO: Si el arrendador cambia de direccin debe informarle a: Arrendatario Codeudores Fiadores

Si el arrendatario cambia de direccin debe informarle solamente a: Arrendador

Mediante la Sentencia C- 670/04 la Corte declara inexequible el Inc. 3 que indicaba que para todos los efectos, esa era la direccin y que no haba otra diferente, esto significa que mientras estuviera en ejecucin del contrato, no podan cambiar el lugar de residencia porque se tena por hecho la notificacin en la direccin del contrato y se violaba el debido proceso. Art. 13: OBLIGACION GENERAL Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y de pensiones, ser necesario para sus habitantes, cumplir el reglamento que sobre mantenimiento conservacin, uso y orden interno expedida por el Gobierno Nacional y aquellas complementarias que adopte la respectiva asociacin de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, as como los Cdigos de Polica.635 De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda compartida y de pensin: Obligacin: Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento, conservacin y uso de las cosas comunes Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de polica, CODIGO NACIONAL DE POLICIA. Ejemplo: Cosas que perturban la convivencia pacfica. Art. 14: EXIGIBILIDAD "Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de Procedimientos Civiles. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejados de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad de juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, el cual se entender prestado con la presentacin de la demanda".
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 501.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511

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La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos los requisitos nos permite darle la posibilidad de exigibilidad. El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la obligaciones, es decir que PRESTE MERITO EJECUTIVO. No se necesitan ttulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohbe constituir Garantas por fuera del contrato de arrendamiento), queda descartada esta posibilidad para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias. El legislador en la Ley 820/03: Prohbe las garantas por fuera del contrato. Es decir que cualquier tipo de garanta debe ser inserta en el contrato. Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacan ejecutar por aparte. Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, incluye este precepto un punto que persigue superar controversias frecuentes sobre las deudas a cargo del arrendatario derivadas de los servicios pblicos domiciliarios que presten las empresas respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar, como seran los gastos de administracin de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta de aqul. 636 Si se trata de cobro de servicios pblicos que no se ha pagado el arrendatario u otras expensas dejadas de pagar, entonces el arrendador puede repetir lo pagado por el arrendatario por la va ejecutiva: Presentando facturas, correspondiente. recibos o comprobantes de pago de la empresa

Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron pagadas por l.

Con la sola presentacin de la demanda se entender prestado ese juramento, es decir que la carga de la prueba la tiene el arrendatario. EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligacin: Clara. Expresa. Exigible

ART. 15: REGLAS - SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS Este Art 15 complementa el aspecto de pago de los servicios pblicos domiciliarios de un inmueble entregado en arrendo para vivienda, es decir cuando el arrendatario le corresponda el pago de este tipo de servicio: (Salvo en los contratos de PENSION donde generalmente quien paga los servicios pblicos es el arrendador), se debe tener en cuenta que al sealar las siguientes reglas, con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al pago de los servicios pblicos domiciliarios:637

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.
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Ibidem

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Respecto de las obligaciones que se originan por razn de los servicios pblicos domiciliarios, son responsables solidariamente el propietario del inmueble en que se recibe el servicio, el suscriptor del contrato de servicios de sta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten.638 1. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garanta (Real o Personal) o deposito a cada empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios, cuyo valor no puede exceder el valor del cargo fijo, cargo por aportes de conexin y cargo por unidad de consumo de los servicios en 3 periodos consecutivos de facturacin. (solo son 2 periodos porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el servicio.)639 CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Ser el promedio de los 3 ltimos perodos facturados ms un 50%. Ventaja: Con la constitucin de las garantas, si el arrendatario incumple la empresa de servicios pblicos le perseguir su patrimonio y no el del arrendador. 2. El Arrendador informar a la empresa, que se ha arrendado el inmueble y remitir las garantas constituidas. A partir del vencimiento del periodo de facturacin en el cual se denuncia haberse realizado el contrato y prestado las garantas, el arrendador deja de ser responsable por el pago de los servicios. (El arrendador puede despreocuparse por el pago de los servicios pblicos nicamente despus de que el arrendatario haya constituido las garantas y se le informe a la empresa; porque de lo contrario la deuda de los servicios seguir siendo del arrendador y este deber responder; puesto que la empresa no tiene porqu saber del acuerdo al que ha llegado con el arrendatario). 3. El arrendatario debe prestar las garantas en los 15 das hbiles siguientes a la fecha de celebracin del contrato, si cumplido el trmino no lo hace, el arrendador est facultado para desistir el contrato de arrendamiento de pleno de derecho. Durante el trmino de los 15 das el arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se constituyan las garantas. 4. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de facturacin, el arrendatario es responsable del pago de los servicios; de no hacerlo la empresa podr hacer efectivas las garantas prestadas y emprender todas las acciones a que haya lugar contra el arrendatario. 5. En caso de suspensin del servicio quien haga la solicitud de reconexin asumir la obligacin de pagar el servicio. Sin importar que sea arrendador, arrendatario, poseedor o propietario. Aunque existan facturas no canceladas la empresa no puede negarse a la reconexin siempre que la persona asuma la obligacin de pagar. (Ejemplo: Si el arrendador da por terminado el contrato, puede pedir la reconexin del servicio porque la empresa seguir persiguiendo el patrimonio del antiguo arrendatario quien constituy la deuda, y nuevamente el arrendador ser quien pague a partir de ah el servicio, a menos que un nuevo arrendatario preste garantas y se comprometa a ello.) 6. Si se solicitan nuevos servicios para un inmueble quien haga la solicitud asumir exclusivamente la obligacin de pagar, si es arrendatario deber prestar garantas de

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315. Ley 142 de 1994

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acuerdo a la forma y cuanta establecidas por la empresa y si es el propietario o poseedor del inmueble simplemente pagara por el servicio. 7. Superintendencia de Servicios Pblicos domiciliarios velar por el cumplimiento de lo anterior. En consecuencia, en el caso en que se d en arrendamiento un inmueble, ante las empresas de servicios pblicos el arrendatario responde solidariamente junto con el propietario o poseedor del inmueble y el suscriptor del contrato de servicios pblicos.640 El incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte del arrendatario o arrendador, de acuerdo con lo que se haya estipulado acerca de quin sea el obligado, originar en la otra parte contratante la facultad de pedir unilateralmente la terminacin del contrato. 641 Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la empresa correspondiente no suspende el servicio pblico al arrendatario que incurra en mora de pagar por lo menos dos perodos consecutivos de facturacin. 642 Si la garanta es suficiente de acuerdo con la ley, es obligatoria su aceptacin. 643 Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios pblicos domiciliarios, corresponde, entonces, a una obligacin que pueda pactar libremente los contratantes (artculo 9 numeral 3 ley 820). Si esto es lo que estipulan, pueden acordar, adems que el arrendatario estar obligado a constituir la garanta. 644 Las partes quedan facultadas para convenir una clusula del mismo la relativa la obligacin del arrendatario de pagar los servicios y constituir garanta. El acuerdo sobre ste y los dems puntos, ser el que rija las relaciones de las partes. 645 El plazo dentro del cual debe constituirse la garanta es de 15 das hbiles contados a partir de la fecha de la celebracin del contrato o del pacto adicional en que se acuerde ( artculo 15 numeral 3 de la ley 820). Si el arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligacin, el arrendador, sin incurrir en mora, podr dejar de cumplir las suyas ( artculo 1609 cc y artculo 15 numeral 3 de la ley 820). Tambin podr optar, ante la mora del arrendatario en cumplir esta obligacin, por desistir el contrato arrendamiento. 646 Para que las empresas de servicios pblicos manifiesten si aceptan o no las garantas que para cada una se constituyan, el arrendador, o el arrendatario, o ambos conjuntamente, deben remitrselas y hacer la denuncia del contrato. 647
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315. Ibidem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 316. Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 316. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 317.

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La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artculo 15 numeral 2 de la ley 820 , se debe hacer en el formato que las entidades empresas de servicios pblicos domiciliarios deban elaborar y entregar a los usuarios que lo requieran. En estos formatos se har tambin la denuncia de la terminacin del contrato. Las empresas servicios pblicos domiciliarios tienen un trmino de diez (10) das hbiles, contados a partir de la radicacin de la denuncia del contrato arrendamiento y de la remisin de la garanta correspondiente, para manifestar si la aceptan o no. Las garantas expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, con el cumplimiento de los requisitos legales, sern de obligatoria aceptacin. 648 Aceptada la garanta por la empresa de servicios pblicos correspondiente, "el arrendador no ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al pago de los servicios pblicos, a partir del vencimiento del periodo de facturacin correspondiente a aquel en que se efecta la denuncia del contrato y se remitan las garantas o depsitos constituidos". 649 La ley limita el valor de las garantas que puedan exigir las empresas de servicio pblico para que los arrendadores, sean propietarios o poseedores, queden exonerados de la solidaridad caracterstica, en principio, de las obligaciones que se originan como contraprestacin por razn de los servicios pblicos que se suministra a los arrendatarios. De acuerdo con el artculo 6 del decreto 3130 de 2003, para determinar cul es el lmite se debe tener en cuenta, en primer lugar, para cada servicio, el promedio del consumo de los tres (3) ltimos perodos de facturacin de los inmuebles que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del contrato respecto del cual se haya otorgado la garanta. 650 Promedio de consumo as obtenidos se le suma el 50% de su valor y, la cifra que resulta de sumar al promedio referido el 50% de su valor ms el cargo fijo, se multiplica por dos y el resultado de esa multiplicacin es el valor mximo que pueda exigir la empresa de servicios pblicos correspondiente. Esto es lo que dispone el artculo 6 del decreto 3130 de 2003.651 El aparte 2 de este numeral 4 del artculo 15 dispone lo siguiente: "que hacer en caso de no pago, la empresa de servicios pblicos domiciliarios podr ser exigible las garantas o depsitos constituidos, y si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario". El arrendatario de un inmueble, independientemente de la intervencin del propietario o arrendador, puede solicitar la instalacin de servicios nuevos, es decir, distintos a aquellos con los cuales fue arrendado el bien objeto del contrato. De las obligaciones que en ellos se originan es responsable nica y exclusivamente el solicitante. Para garantizar su pago las empresas pueden exigir las garantas predijo en el artculo 15 de la ley 820 y en el decreto 3130 de 2003. Cualquier servicio nuevo tambin puede ser solicitado por el arrendador. En este caso de las obligaciones que se originan a favor de las empresas pblicas, ser este solidariamente responsable con el arrendatario.652
648

Ibidem Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 318. Ibidem

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 320.

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En cualquier evento en que durante la ejecucin de un contrato de arrendamiento se suspenda la prestacin de servicios pblicos al inmueble objeto del mismo, el arrendador, el arrendatario, el poseedor o el propietario, podrn solicitar su reconexin. Quien formule la solicitud quedar obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el futuro. 653 La exigencia de las garantas o fianzas al arrendatario, cuando lo exigiere el arrendador al momento de la celebracin del contrato, persigue que el inmueble no quede afecto al pago pues es el locatario el obligado para con las empresas. Esas garantas o depsitos no se pueden confundir con las que expresamente prohbe el Art 16 de la misma ley.654 ART. 16: PROHIBICIN DE GARANTIAS Y DEPSITOS Consecuencia prctica de esta disposicin es que el contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos no puede pactarse en cauciones reales sino en cauciones personales, para garanta del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. 655 El artculo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podr exigir depsito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantas tampoco podrn estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato arrendamiento, o sustituyese por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior". Se prohbe todo tipo de caucin real o depsito, bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento (por parte del arrendatario) y evitar, as, que se haga ms gravosa la situacin prestacional de este656. Estas garantas no pueden estipularse ni directa, ni indirectamente, ni por interpuesta persona. En caso de que se fijen garantas deben estar contenidas en el propio contrato. Ejemplo: Se suelen constituir como garanta del contrato de arrendamiento 12 letras de cambio, por lo tanto, nicamente sern permitidas siempre que estn incluidas en el contrato y no como ttulos individuales; porque sino seran 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato de arrendamiento y esas letras se podrn cobrar mediante proceso ejecutivo individualmente. Si el arrendador exige depsito o garanta, puede ser sancionado con multa hasta por veinte veces el salario mnimo legal mensual vigente al momento de su imposicin.657 ART. 17: SUBARRIENDO Y CESION Subarriendo y cesin del arriendo

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Ibidem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 285.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 496.
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Ibidem

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La Ley ha dicho que reitera la regla general sealada por el cdigo civil en su artculo 2004, o sea la de que el arrendatario le est vedado ceder el contrato o subarrendar, salvo que haya sido expresamente facultado para ello por el arrendador. 658 Artculo 17 de la ley 820: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del arrendador". Si el arrendatario sin autorizacin cede o subarrienda, el arrendador podr dar por terminado el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o tambin puede celebrar un nuevo contrato con las personas que subarrendaron o a quienes se les hizo la cesin. En efecto, el pargrafo el artculo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso de proceso judicial cuando media autorizacin expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podr ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario en los trminos del inciso 3 de la artculo 52 CPC". En caso de subarriendo, si hay autorizacin del arrendador y se presenta un proceso se debe citar tambin al subarrendatario, como interviniente litisconsorcial. Si es un caso de cesin autorizada por el arrendador, de ah en adelante este deber exigir cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones derivadas del contrato de arrendamiento al cesionario, el antiguo arrendatario ya no responde. Cuando se realice una cesin sin informar al arrendador, el cesionario no har parte en el proceso, ni como parte ni como interviniente litisconsorcial, sigue siendo responsable el arrendatario. Algo ms, el Decreto 1816, en el artculo 5, consagraba la forma de hacer efectiva la terminacin del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario ceda el contrato o subarrendaba el inmueble sin autorizacin expresa del arrendador. 659 Subarriendo y cesin no autorizados Se pone de manifiesto un incumplimiento del contrato por el arrendatario, que le permite al arrendador pedir la terminacin de este y la consiguiente restitucin de la cosa arrendada. 660 ART. 18: RENTA DE ARRENDAMIENTO Este Art 18 dispone que: El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arrendo La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos veces el avalu catastral vigente. 661 No obstante, que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda extranjera, no significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en efectivo, el mismo artculo 19, despus

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 286.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 498.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 287. Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 503.

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de permitir la estipulacin en divisa extranjera, agrega que se pagar en moneda legal colombiana.662 El canon lo fijarn las partes (Contrato de libre discusin y consensual) en moneda legal con una limitacin: No puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que este en arrendo. El valor comercial del inmueble no podr exceder a 2 veces el avalo catastral vigente. EJEMPLO:

Vlr. Avalu Catastral = 15000.000 Vlr. Comercial = 2 x Vlr. A.C = 30000.000 Vlr. Canon = 1 % de Vlr. Comercial = 300.000 Por Ejemplo663: a. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avalu catastral es de $25.000.000, el canon mensual de arrendamiento ser hasta $500.000. b. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avalu catastral es de $40.000.00, el canon de arrendamiento ser hasta $500.000; para ello cuenta el (1%) del valor comercial. c. Si el valor comercial del inmuebles es de $70.000.000 y el avalu catastral es de $25.000.000, el canon de arrendamiento ser hasta $500.000, o sea, el 1% del doble del avalu catastral y no del valor comercial. 664

El avalu catastral: Lo hace el Instituto de Agustn Codazzi.

Formacin Catastral (Forma de Ubicacin geogrfica). Inobservancia del Artculo 18 de la Ley 820 Como puede observarse con facilidad, el artculo 5 del decreto 1919 de 1986 parte de la hiptesis de que para determinar el canon de arrendamiento las partes haya estipulado el valor comercial del inmueble correspondiente.665

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 298.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 503.
664

Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 301.

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ART. 19: FIJACION DEL CANON El precio mensual del canon estipulado por la partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. ART. 20: REAJUSTE DEL CANON Cada 12 meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor (I.P.C) en el ao calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente ley. Inciso 1 del Artculo 20: En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario, por la sola declaracin unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido. 666 El canon de arrendamiento se puede incrementar cada 12 meses de ejecucin del contrato de arrendamiento (no cada ao) el arrendador puede (no opera de manera automtica, es optativo) incrementar el canon hasta en una proporcin que no supere el 100 % del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor (IPC establecido por el DANE) en el ao inmediatamente anterior a aqul en que ha de hacerse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no supere el 1% del avalo comercial del inmueble. EJEMPLO 1: IPC del Ao 2007 = 5.5 % Canon vigente = 300.000

Reajuste del Canon = Canon vigente x IPC = 16.500 Nuevo Canon = Canon Vigente + Reajuste = 316.500 Si se realiza el incremento, el arrendador deber informar al arrendatario: monto del incremento y fecha a partir de la cual se har efectivo el mismo, todo esto por medio del servicio de correo autorizado o por el mecanismo de notificacin personal indicado en el contrato. Si no se informa del incremento le ser inoponible al arrendatario. EJEMPLO 2: Contrato de arrendamiento inicia: 04 de enero de 2006 Arrendador decide hacer el incremento: 30 de marzo de 2007 El arrendador pierde esos 3 primeros meses de incremento (enero, febrero y marzo) El Incremento NO es retroactivo. El incremento solo ser efectivo de marzo de 2007 a marzo de 2008.

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 303.

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Segn el art. 7 del Decreto 1816 seala que el aviso o comunicacin de reajuste del canon de arrendamiento deba darse antes del vencimiento del trmino inicial del contrato o el de sus prorrogas.667 Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado , ni aun alegando que no se le informo. Si el arrendador no cumple con estos requisitos, no puede hacer exigible el incremento. TERMINACIN DEL CONTRATO Refirindose por separado a la terminacin por mutuo (modo), a la terminacin a la solicitud del arrendador, a la terminacin a solicitud del arrendatario.668 ART. 21: TERMINACION DEL CONTRATO - MUTUO ACUERDO Las partes pueden en cualquier tiempo y de comn acuerdo dar por terminado el contrato. (Principal forma de terminacin del contrato por ser consensual y no hay lugar a indemnizacin). ART. 22: CAUSALES DE TERMINACIN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR : En este Art 22 se seala las causales para que el arrendador pueda pedir la terminacin especial del contrato de arrendamiento, a saber: 1. El numeral 1 del artculo 22, consiste la primera de las causales en referencia en "La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato". En consecuencia, no puede existir ninguna duda acerca de que el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, lo coloca automticamente en estado de ser lanzado, sin que sea necesario, por lo tanto, requerimiento alguno al respecto. 669 El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales en el trmino estipulado en el contrato. (Esto implica un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario) 2. El numeral 2 del artculo 22 de la ley 820 : "La no cancelacin de los servicios pblicos, que causen la desconexin o prdida del servicio... cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario". El costo de los servicios pblicos domiciliarios del inmueble arrendado corre ordinariamente a cargo del arrendatario, y que slo correr por cuenta del arrendador cuando as aparezca expresamente estipulado en el contrato. 670 El no pago de servicios pblicos, que genere su desconexin o prdida del servicio (esta indicando que ya son 2 periodos consecutivos en que el arrendatario no ha
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 504.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 321. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 322. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 323.

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pagado, no es una causal para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador), o por no pago de las expensas comunes (Rgimen de propiedad horizontal: vigilancia, mantenimiento, administracin), siempre que estn a cargo del arrendatario. 3. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del uso del inmueble, o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador". El Subarriendo total o parcial del inmueble, cesin del contrato o goce del inmueble, cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador.671 4. En la regla cuarta del artculo 22 de la ley 820, La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad de polica. 5. La regla quinta de terminacin a favor del arrendador ( artculo 22 de la ley 820), en "La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario". Aunque la regla 5 del artculo 22 no lo expresa, habr que entender que las mejoras a que alude son las tiles, no las mejoras o reparaciones necesarias o indispensables.672 La realizacin de mejoras (mejoras tiles), cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorizacin del arrendador, o por destruccin total o parcial del inmueble atribuida al arrendatario. 673(Porque el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibe) 6. Conforme al numeral 4 del artculo 9 de la ley 820 , es obligacin del arrendatario cumplir las normas de los reglamentos de propiedad horizontal a que est sometida la vivienda.674 Violacin de las normas del respectivo reglamento interno o del reglamento de propiedad horizontal cuando se trate vivienda sometida a ese rgimen por parte del arrendatario. (Estas normas son de convivencia, por ello quien usa el inmueble es quien debe cumplirlas) 7. Terminacin del Contrato por el Arrendador durante las Prorrogas: (Durante el termino inicial no puede dar por terminado unilateralmente el contrato ni siquiera con indemnizacin) El ordinal 7 del artculo 22 de la ley 820 contempla una naturaleza especial, porque ella depende de la sola voluntad del arrendador el hacerla valer. En efecto, reza as el ordinal en mencin:
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 512. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 325. Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 512. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 326.

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"El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizada, con una antelacin no menor de tres meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble". A. Previo aviso escrito al arrendatario por servicio de correo, B. Con antelacin no menor a 3 meses (se requiere Preaviso ya no Desahucio). C. Mas una indemnizacin equivalente a 3 meses de arrendamiento. Esta terminacin slo procede durante las prrrogas del contrato, esto es, no puede el arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial del contrato, bien sea contractual o el legal de un ao. 675 Cumplidas estas condiciones estar el arrendatario obligado a restituir el inmueble. Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por terminado el contrato, ni siquiera con indemnizacin en el trmino inicial 8. Causales Especiales para Terminar el Contrato Unilateralmente por el Arrendador a la Fecha del Vencimiento del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta que debe informarse por escrito con una antelacin no menor a 3 meses a la fecha de vencimiento al arrendador a travs del servicio postal. (No hay lugar a indemnizacin pues no se interrumpe el trmino del contrato porque este ya finaliz; nicamente podra haber indemnizacin en caso de que no haya preaviso). Las circunstancias relacionadas en el numeral 8 del artculo 22, ordinal a) a d) como suficientes para que al arrendador este facultado para dar a conocer el arrendatario su oposicin a que la prrroga prevista en la ley se produzca, son las siguientes: a) Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su propia habitacin por un termino no menor de 1 ao. b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una construccin, o cuando requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin. c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones originadas en un contrato de compraventa. Si el inmueble es vendido, se puede tambin exigir la restitucin, o sea que no se respetar el arriendo, cuando se dispone del bien a ttulo de compraventa como obligacin del vendedor debe entregarlo. Empero, no todo caso de enajenacin legitima demandar la entrega, por los trmites de un proceso de tenencia, sino cuando es por una compraventa. 676 La causal no aplica para otro tipo de contratos nicamente para la compraventa, tener en cuenta art. 2020 Cd. Civil). d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre que lleve como mnimo 4 aos de ejecucin; indemnizando al arrendatario por el valor de 1.5 meses de arrendamiento (1 canon y medio).
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.

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Avisando para tal efecto su decisin con una antelacin no menor a tres meses a travs del servicio postal autorizado. 677 Como se deduce del texto, la terminacin unilateral de que aqu se trata no puede ser impuesta por el arrendador sino con ocasin de la expiracin del plazo inicial, o de la ltima prrroga que se hubiere producido como consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artculo 6. Estando en curso el plazo inicial o el de una prrroga, la terminacin, an cuando se presente una de aquellas causas, es improcedente. 678 En los casos previstos en el numeral 8 del artculo 22, el contrato terminar en la fecha del vencimiento del trmino inicial o de una de sus prrrogas. Al entenderse que la expiracin del contrato y la consiguiente obligacin del arrendatario de restituir el inmueble, en los casos previstos en el numeral 8 del artculo 22 de la ley 820, exigen que con anterioridad al vencimiento del trmino inicial estipulado para la duracin del contrato, o al vencimiento de la prrroga que se halle en curso, el arrendatario haya sido requerido por el arrendador en tal sentido. 679 Las Causales del Numeral 8 del Artculo 22 En los literales a), b), c), el arrendador debe acompaar al aviso escrito de terminacin del contrato la constancia de haber constituido una caucin en dinero, en un banco o pliza de seguro, constituida a favor del arrendatario por valor equivalente a 6 cnones de arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de restitucin del inmueble .680 (No basta indicar al arrendatario una de las causales; porque es posible que el arrendador este mintiendo; por ello se constituye la caucin.) En lo que respecta a la causal a), que como quien est legitimado para exigir la restitucin del bien arrendado es nica y exclusivamente el arrendador, la operancia de esta causal no puede tener lugar sino cuando en la persona del arrendador recae tambin la calidad de dueo o poseedor.681 La causal del ordinal d), es nueva respecto de las que haba establecido el artculo 18 de la ley 56 de 1985 derogada. Esta causal se diferencia de las otras tres en que conforme a ella es suficiente la voluntad del arrendador para impedir que se produzca la prrroga y lograr la terminacin del contrato. Se diferencia, tambin, de las primeras, porque en ella se puede dar por terminado el contrato al vencimiento del trmino inicial o de cualquiera de sus prrrogas.682

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Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 292. Ibidem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 293. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.

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Tambin se diferencia esta causal de las tres anteriores, en que en este caso el arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1.5 meses de arrendamiento. El legislador justifica esta diferencia apoyada en que en las otras hiptesis, adems de la voluntad del arrendador, debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. En ese evento es la ley suficiente la decisin del arrendador luego de los 4 aos de ejecucin del contrato.683 Debe hacer la consignacin e indicar que es a ttulo de canon para el cumplimento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la restitucin del inmueble. Ahora bien, si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha cumplido cabalmente con los requisitos para la restitucin especial, puede ste demandar por la va judicial la terminacin del contrato y la consiguiente restitucin por el trmite previsto en el Cdigo de Procedimiento Civil, para esos efectos.684 Antes se poda solicitar el inmueble para negocio, ahora no. El carcter es, pues, taxativo. 685

Ejemplo: - Canon $400.000 -Caucin $2.400.000 La causal del literal d) seguir el procedimiento del Art. 23 de esta ley. Si no hay preaviso escrito de terminacin del contrato se entender automticamente renovado por un trmino igual al inicial. Requisitos que Debe Satisfacer el Arrendador para que No se Produzca la Prrroga Numeral 8 del Art 22 de la Ley 820, objeto de estos comentarios686: 1. Que hubiere ocurrido alguna de las enumeradas en los ordinales a) a d). 2. Que el arrendador de al arrendatario aviso previo y escrito por medio de servicio postal autorizados. 3. Se debe hacer con una antelacin no inferior a tres meses a la fecha en que haya de terminar el contrato, fecha que ser la del vencimiento inicial o las del de una de sus prrrogas. 4. El arrendador adjunta al escrito de aviso de terminacin del contrato, constancia haber constituido una caucin a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento vigente en ese momento. Esta caucin tiene por objeto garantizar que dentro de los seis meses siguientes a la fecha restitucin del inmueble, el arrendador cumplir las obligaciones que para l han de surgir como consecuencia de haber manifestado su voluntad de terminar el contrato y de haber obtenido su entrega por razn de su decisin, de acuerdo con la causal aducida.
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Ibidem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.

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ART. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR EL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato por sola voluntad del arrendador en los trminos del ordinal 7 del artculo 22, deben cumplirse los siguientes requisitos: a) Avisar al arrendatario o a su representante legal la fecha en que, segn su decisin, ha de terminar el contrato arrendamiento. 687 Informar al arrendatario o a su representante legal por medio del servicio de correo o servicio postal (antes correos de Colombia ahora es correos 472), con una antelacin prevista en el artculo 22- no menor de 3 meses, indicando la fecha en que ha de darse por terminado el contrato y que se le pagar la indemnizacin que por ley le corresponde. b) Consignar a favor del arrendatario el valor de la indemnizacin prevista en el ordinal 7 del artculo 22 "dentro de los tres meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato" 688 El valor de la indemnizacin depender del canon vigente a la fecha del preaviso. Se deber consignar en las entidades autorizadas por el gobierno nacional, dicha entidad remitir copia del ttulo de consignacin al arrendatario o le enviara comunicacin sobre el particular inmediatamente conozca de la misma. c) Manifestar a la entidad bancaria correspondiente, en el momento de efectuar la consignacin, la causa de la terminacin anticipada y el nombre y la direccin precisa del arrendatario o su representante. La entidad que reciba la consignacin dejar estas constancias en los ttulos respectivos. 689 Al consignarse se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma hay que indicar: nombre de las partes, concepto por el que se hace la consignacin y nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante legal. 690 d) Avisar a la autoridad competente sealada por el artculo 32 de la ley 820, la verificacin de la consignacin. De acuerdo con el lugar de ubicacin del inmueble las autoridades competente sealada por los artculos 32 y 33-2 de la ley 820 de 2003 son "la Alcalda Mayor de Bogot, D.C, la gobernacin de San Andrs, Providencia y Santa Catalina y las alcaldas municipales de los municipios del pas". 691

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327. Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.

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Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada tendr derecho a recibir la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. 692 Despus de que el arrendador haya dado aviso al arrendatario de su decisin de dar por terminado el contrato, puede desistir de ella, pero su desistimiento slo ser eficaz y el arrendatario la acepta. 693 PARAGRAFO 1: Si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha sealada, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada y podr emprender el respectivo proceso de restitucin del inmueble arrendado. Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a determinado tiempo gratis, que mientras no consiga puede seguir viviendo ah. Esto no es cierto porque mientras hay uso a cambio de un dinero, hay arrendamiento y en consecuencia hasta el ltimo da debe pagarla, de lo contrario generara otro contrato el de Comodato. PARGRAFO 2: Si el arrendador con autorizacin del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato podr pedir a la autoridad competente la autorizacin para la devolucin de la suma consignada. Una forma de pagar la indemnizacin es que el arrendador no cobre esos meses. Es posible entablar un preaviso de una vez en el Contrato? Si es posible pero para que voy a establecer un preaviso si es a trmino fijo. Si se paga la indemnizacin no cobrndole el canon de arrendamiento y el arrendatario no restituye el bien, no hay manera de que el arrendador recupere el dinero pagado como indemnizacin y adems se expone a todos los resultados del proceso como pago de costas, proceso de restitucin de inmueble. ART. 24 TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Causales: En inters y beneficio del arrendatario. 1. La primera causa est concebida as: "la suspensin de la prestacin o de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditado del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. Por suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, ya sea por accin premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. En cualquier caso el arrendatario podr asumir, si lo desea, los costos de restablecimiento del servicio y podr descontarlos del pago que deba hacerle al arrendador. Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artculo 22 consagra en favor del arrendador, cuando el pago de los servicios pblicos de que sirve el inmueble corre a cargo del arrendatario. Aqu ya se considera el caso opuesto, o sea cuando el pago de dicho servicios es

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327 y 328.

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por cuenta del arrendador, lo que, como oportunamente se advirti, no puede ocurrir sino en virtud de estipulacin expresa al efecto entre las partes. 694 Este caso basta la mera suspensin en la prestacin del servicio, al paso en el del artculo 22 no es la suspensin del servicio lo que entra en juego, sino la desconexin o prdida del mismo.695 2. La causal 2 es paralela a la 4 del artculo 22. Consiste en "la incursin reiterada del arrendador en procederes que afectan gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva". Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten gravemente el disfrute del inmueble arrendado. Debidamente comprobado ante la polica. ( Ejemplo: arrendador que llega borracho y hace escndalos), (Es obligacin del arrendador mantener la cosa en estado de servir para el fin sealado en el contrato y librar al arrendatario de toda perturbacin en el uso de la cosa arrendada. Art. 1982 cc) 3. La causal 3 est constituida por "el desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente". Desconocimiento del arrendador de derechos legales o contractuales del arrendatario. 4. Terminacin unilateral del arrendatario durante el trmino inicial o durante las Prorrogas: (A diferencia del arrendador, el arrendatario si puede dar por terminado el contrato en cualquier tiempo). Le da al arrendatario la facultad de ponerle fin al contrato en virtud de su mera voluntad. "El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres meses de arrendamiento. Se requiere lo siguiente: Previo aviso escrito al arrendador por servicio de correo. Con antelacin no menor de 3 meses Indemnizacin equivalente a 3 meses de arrendamiento si hay interrupcin hay indemnizacin.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble, de no hacerlo, el arrendatario podr entregar el bien provisionalmente a una autoridad competente funcionario municipal, alcalde y ejercer todas las acciones a que haya lugar. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas, siempre y cuando d previo aviso al

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 328 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 328.

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arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una a antelacin no menor de tres meses a la referida fecha de vencimiento.696 Requisitos para la Terminacin por Mera Voluntad del Arrendatario Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento y las condiciones previstas en el ordinal 4 del artculo 24 de la ley 820 de 2003 , debe cumplir lo siguiente requisitos697: a. Comunicar al arrendador con una antelacin no menor de tres meses, su decisin de dar por terminado unilateralmente el contrato. b. Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad competente sealada en el artculo 32 de la ley 820, la mencionada indemnizacin. c. Informar a la entidad que recibe la consignacin las causas por las cuales se verifica y el nombre y direccin precisa del arrendatario, del arrendador o de su representante. Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4 del artculo 24 Si el arrendador no acude a recibir el inmueble el da de la diligencia, el funcionario competente deber entregar o a un secuestre escogido de la lista de auxiliares de justicia. 698 5. Terminacin unilateral del arrendatario a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de las prrrogas: Requiere: Preaviso por escrito al arrendador por servicio de correo Con antelacin no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de las prrrogas. No tiene que invocar ninguna causal solo ser por su propia voluntad de no continuar con el uso, esto es de no prorrogar el contrato. No debe pagar indemnizacin alguna. Porque no hay interrupcin del trmino.

No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener ambas el derecho a la prrroga establecido por el artculo 6 de la ley 820.699 En estos eventos la ley hace prevalecer el inters del arrendador sobre el arrendatario. 700 El numeral 5 del artculo 24 la ley, por el contrario, hace prevalecer los intereses del arrendatario.701 Los casos especiales a que se ha hecho alusin son702:
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 331. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 332. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 290. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 291. Ibidem

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a. El de terminacin unilateral del contrato por decisin de una de las partes a causa del incumplimiento en que ha incurrido la otra. b. El de terminacin del contrato durante el trmino inicial o el de una de sus prrrogas, por simple decisin unilateral de uno de los contratantes, mediante indemnizacin de perjuicios. En cuanto a sta determinacin la ley es ms benvola con el arrendatario, quien puede poner fin al contrato, mediante indemnizacin, an dentro de su trmino inicial; en cambio el arrendador, por su simple voluntad, slo puede ponerle trmino, mediante indemnizacin, durante alguna de las prrrogas previstas en el artculo 6. 703 De no mediar preaviso escrito, el contrato de arrendamiento se entender renovado por un trmino igual al inicial. (El cdigo confunde Prorroga con Renovacin; renovacin implica realizar un nuevo contrato, por ello lo que en realidad se presenta es una prorroga automtica; porque no se hace un nuevo contrato sino que se extiende en el tiempo el mismo contrato) PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepcin del arrendador; la autoridad competente sealara fecha y hora para la entrega del inmueble. Despus se citar a arrendador y arrendatario para que comparezcan en el da y hora sealada al lugar de ubicacin del inmueble para la diligencia de entrega. Si el arrendador no acude a la diligencia, el bien ser entregado a un secuestre designado de la lista de auxiliares de la justicia hasta que el arrendador lo reciba y todos los gastos que ello implique corrern por cuenta del arrendador. De todo lo anterior se levanta un Acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

Terminacin por Mera Voluntad del Arrendatario, Sin Indemnizacin El ordinal 5 del artculo 24 de la ley 820 de 2003: el arrendatario podr decidir unilateralmente el contrato arrendamiento termine en la fecha de vencimiento del trmino inicial, o de una de sus prrrogas. Bastara que se d aviso escrito al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin o menor de tres meses a la fecha del vencimiento.704 El arrendatario tambin puede poner fin al contrato por su sola voluntad durante el trmino inicial o el de una de sus prrrogas, mediante el pago de indemnizacin segn lo prescrito por el ordinal 4 del artculo 22 de la ley 820.705 ART. 25 REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN (art.24 nm. 4):

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Opt. Cit. Opt. Cit. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 297. Ibidem

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Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el contrato de arrendamiento. Deber cumplir los siguientes requisitos. a) Comunicar a travs del servicio de correo al arrendador o a su representante, con 3 meses de antelacin, indicando fecha de terminacin del contrato y que se pagar la respectiva indemnizacin b) Consignar a favor del arrendador la indemnizacin correspondiente con la antelacin de los 3 meses de arriendo dentro de los 3 meses anteriores a la fecha de terminacin del contrato. La consignacin se realizar en la entidad bancaria autorizada por el gobierno, la cual allegar copia del ttulo de consignacin al arrendador. El valor de la indemnizacin se har de acuerdo al canon vigente a la fecha del preaviso. c) En la consignacin se dejar constancia del concepto por el cual se recibe, nombre del arrendador, nombre y direccin del arrendatario. d) Si el arrendador cumple con la obligacin de recibir el bien en el da sealado, tendr derecho o se le entregar la indemnizacin consignada. PARAGRAFO 1: Si el arrendador no recibe el inmueble, el arrendatario podr pedir que se le devuelva lo pagado como indemnizacin y podr hacer la entrega provisional a una autoridad competente (Art 24 nm. 4) PARAGRAFO 2: Si el arrendatario con autorizacin del arrendador desiste de dar por terminado el contrato, podr solicitar a la autoridad competente la autorizacin para que se le devuelva la suma consignada. No puede haber pago sin este procedimiento. Mientras se derive incumplimiento por parte de una de las partes se configura la causal de terminacin del contrato.

ART. 26 DERECHO DE RETENCIN PARA EL ARRENDATARIO El Artculo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales el arrendador debe indemnizar al arrendatario, este no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiera asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador". Hay aqu, si, una novedad importante, cul es la de que tratndose de arrendamiento de vivienda urbana de los que regula la ley 820, no hay lugar a la inoponibilidad del derecho de retencin a terceros que hayan adquirido el dominio de la cosa arrendada, como consecuencia de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa. 706 En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario, esto quiere decir, que el arrendatario no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin o se le asegure el respectivo importe. 707

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 518.

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Obligacin del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento. La retencin es una medida que permite garantizar el pago de la obligacin y se ejerce presin. Ejemplo: la indemnizacin que me debe 3 meses y estoy reteniendo el bien 5 meses, se comparan y quedo debiendo 2 meses. ART. 27 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS Ya se ha visto que el arrendador est obligado a hacer las reparaciones indispensables no locativas en las condiciones estudiadas, salvo que el arrendatario las haya hecho indispensables por su culpa. 708 Pues bien, el Artculo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario para descontar del valor de la renta de arrendamiento el costo de tales reparaciones. Si el costo total de esta es superior al 30% de la renta que peridicamente se debe pagar, el descuento se debe hacer en diferentes perodos. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese porcentaje. 709 Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas estn a cargo del arrendador; salvo pacto en contrario, el arrendatario tendr derecho a que se le descuente por estas reparaciones del valor de la renta (Art. 1993 cc). Esos descuentos NO pueden exceder el 30% del canon; en caso de que el valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje, podr al arrendatario hacer descuentos peridicos hasta el 30% del valor del canon, hasta completar el costo total de las reparaciones 710. Con esto se busca desestimular al arrendatario de realizar reparaciones sin autorizacin del arrendador. En lo previsto en el Art 1994 del Cd. Civil (prestaciones por mejoras tiles) las partes tienen la posibilidad de pactar descuentos en la renta. En el caso de que se de por terminado el contrato de arrendamiento y no se haya terminado de pagar las reparaciones indispensables mediante los descuentos peridicos, el arrendatario puede ejercer el derecho de retencin sobre el inmueble hasta que el arrendador le devuelva lo que falta para cubrir el total de lo invertido en tales reparaciones. No se descuentan las reparaciones locativas nicamente las indispensables. ART. 28 MATRICULA DE ARRENDADORES Con la finalidad inspeccionar y vigilar la actividad de las empresas privadas dedicadas principalmente a dar en arrendo bienes races destinadas a vivienda urbana, o a la intermediacin comercial entre arrendadores y arrendatarios. Se consagra la presuncin legal de que todo el que en un mismo municipio aparezca arrendando ms de diez (10) inmuebles, es empresario de arrendamiento y es a por lo tanto sometido al rgimen especial en referencia. El inciso 3 prescribe tambin que: "igualmente debern matricular todas las personas naturales o jurdicas que en su calidad de propietarios o subarrendatarios celebren

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 333. Ibidemv

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ms de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artculo cuatro de la presente ley".711 Se deben matricular ante autoridad competente: Persona natural o jurdica que est dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles para vivienda urbana, sean de su propiedad o de terceros, en municipios con ms de 15000 habitantes. Persona natural o jurdica que ejerza labores de intermediacin entre arrendadores y arrendatarios (inmobiliarias). Personas naturales o jurdicas que como propietarios o subarrendadores celebren ms de 5 contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. Las personas matriculadas quedaran sujetas a la inspeccin, vigilancia y control de la autoridad competente. Presuncin: Quien aparezca arrendando en un mismo municipio ms de 10 inmuebles de su propiedad o de los 3s, ejerce las actividades sealadas. ART. 29 REQUISITOS PARA OBTENER LA MATRCULA DE ARRENDADOR Para obtener la matricula de arrendador, el interesado deber cumplir los siguientes requisitos: a) Persona jurdica: Presentacin del documento que acredite la existencia y representacin legal. Persona natural: Registro mercantil. b) Presentacin del modelo (s) del (los) contrato (s) de arrendamiento y los de administracin que utilizar en desarrollo de su actividad. c) Los dems requisitos que determine la autoridad competente, normas dependiendo de cada municipio. ART. 30 TRMINO PARA SOLICITAR LA MATRCULA Refirindose a las personas del Art 28 que no estn registradas ante autoridad competente, deben hacerlo a ms tardar dentro de 3 meses siguientes contados a partir de la vigencia de la presente ley; los que ya estn registrados deben actualizar los datos segn indica el Art 29 dentro del mismo trmino. Las personas naturales o jurdicas que se dediquen al arrendamiento de bienes races ajenos con posterioridad a la ley deben registrarse dentro de los 10 das siguientes a la iniciacin de sus actividades. Art. 31 CONDICION PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR Las personas enunciadas en el Art 28 deben indicar el nmero de su matrcula vigente, esto es exigible a partir del vencimiento de los trminos sealados en el artculo anterior.

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Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador manifiesta en su anunci o letrero que Se arrienda una casa o habitacin se exige que ese aviso se acompae con el nmero de matrcula. Se debe cumplir para aquellos que han realizado ms de 5 contratos de arrendamiento. La obligatoriedad no es para el dueo del inmueble, sino para el arrendador, entonces es l quien debe registrarse en la inmobiliaria. Art. 32 INSPECCIN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO Estn a cargo de la Alcalda Mayor de Bogot D. C., a la Gobernacin de San Andrs Providencia y Santa Catalina, y a las alcaldas municipales de los municipios del pas, la inspeccin, control y vigilancia en materia de arrendamiento de vivienda urbana. 712 PARGRAFO: la alcalda mayor de Bogot establecer la distribucin funcional que considere necesario entre la subsecretaria de control y vivienda, la secretaria general y las alcaldas locales. Art. 33 FUNCIONES Las entidades territoriales anunciadas en el Art. 32 tienen las siguientes funciones: A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713: 1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores. 2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artculos 22 al 25 en relacin con la terminacin unilateral del contrato. 3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depsitos ilegales y de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos. 4. Conocer de las controversias dadas por la no expedicin de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignacin como comprobante de pago. 5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicacin de la regulacin del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana (Avalo del canon) o de los incrementos

6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservacin, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida sometidos a vigilancia y control.

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B) FUNCIN DE CONTROL, INSPECCIN Y VIGILANCIA714: 1. Investigar, sancionar, e imponerlas dems medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a cualquier otra persona q tenga la calidad de arrendador o subarrendador. 2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y dems normas concordantes. 3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente lo referente al contrato de administracin. 4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al pblico y con el ejercicio de actividades sin la obtencin de la matrcula cuando a ello hubiere lugar.715 Sanciones a quienes no cumplan los contratos de arrendamiento. Sanciones a quienes establecen un canon superior al permitido por la ley. PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artculo las entidades territoriales podrn desarrollar sistemas de inspeccin, vigilancia y control acorde a lo q establezca el Gobierno Nacional en un periodo de 6 meses siguientes a la expedicin de esta ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia ser de los alcaldes. Art. 34 SANCIONES La autoridad competente podr colocar sanciones hasta por 100 salarios mnimos legales mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolucin, por las siguientes razones: 1. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artculo 28 no cumpla con la obligacin de obtener la matrcula dentro del trmino sealado. 2. Cuando las personas del artculo 28 incumplan cualquiera de las obligaciones surgidas en el contrato de administracin suscrito con el propietario del inmueble. 3. Cuando las personas referidas en el artculo 28 se anuncien al pblico sin presentar el nmero de matrcula vigente que se la haya asignado. 4. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y por inobservancia a las rdenes. 5. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 en razn a su actividad inmobiliaria o como arrendador o subarrendatario de vivienda compartida incumpla las normas a que estn obligados.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 522, 523.

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6. Cuando las personas que tengan el carcter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estn o no sometidos, a la obtencin de matrcula de arrendador, incumplan los numerales 1 y 3 del artculo anterior. PARAGRAFO 1: Se puede suspender o cancelar la matrcula por el incumplimiento reiterado de las conductas sealadas en este artculo. PARAGRAFO 2: Contra las providencias que se ordenan el pago de multas, suspensin o cancelacin de la matrcula procede nicamente recurso de reposicin. Art. 35 MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA En estos procesos cualquiera sea la causal, el demandante podr pedir desde la presentacin de la demanda o en cualquier estado del proceso, la prctica de embargos y secuestros sobre los bienes del demandado con el fin de asegurar el pago sobre los cnones de arrendamiento adeudados o que se lleguen a adeudar, de cualquier otra prestacin econmica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y las costas procesales. Los embargos y secuestros se pueden decretar y practicar previos a la notificacin del auto admisorio de la demanda al demandado. En todos los casos el demandante deber prestar caucin en la cuanta y en la oportunidad que el juez le seale para responder por los perjuicios que se causen con la prctica de las medidas. El demandado podr impedir la prcticas de medidas cautelares o la cancelacin y el levantamiento de las practicadas mediante la prestacin de caucin en la forma y en la cuanta que el juez seale para garantizar el cumplimiento de la sentencia. Las medidas cautelares practicadas se levantarn si se absuelve al demandado o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los 60 das siguientes a la ejecutoria de la sentencia para obtener el pago de los cnones adeudados o costas o perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia, si en esta se condena en costas, el trmino se contar desde la ejecutoria del auto que las apruebe y si hubiere sido apelada desde la notificacin del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior. Art. 36 RESTITUCIN PROVISIONAL Cualquiera que sea la causal de restitucin invocada, el demandante, podr solicitar que antes de la notificacin del auto admisorio o en cualquier estado del proceso se practique una diligencia de inspeccin judicial al inmueble con el fin de verificar el estado del bien. Si durante la prctica se estableciera que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o pudiere llegar a sufrirlo desocupado o abandonado, el juez a solicitud del demandante puede ordenar en la misma diligencia LA RESTITUCION PROVISIONAL DEL BIEN el cual se le entregar fsicamente a un secuestre, el con previa autorizacin de juez podr entregar el inmueble en depsito a la parte demandante quien se abstendr de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia q ordene la restitucin del bien. La orden de restitucin provisional NO ES APELABLE Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o dentro de los 5 das siguientes a la prctica de la diligencia segn sea el caso, solicita al juez q le fije caucin a la parte demandante para garantizar los daos y perjuicios q con la restitucin provisional pueda

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causarle, el juez si lo considera conveniente ordenar la prestacin de caucin en la cuanta y oportunidad q para tales efectos seale so pena del levantamiento de la medida. Durante la vigencia de la restitucin provisional se suspendern los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de las partes. Art. 37 PAGO DE SERVICIOS Este artculo establece que cualquiera que sea la causal de restitucin que invoque el arrendador, el demandado cuando ha asumido la obligacin de pagar, deber presentar la prueba de que se encuentra al da en el pago de los servicios, cosas o usos conexos o adicionales, siempre que, en el contrato haya asumido la obligacin de pagarlos, hasta tal punto de que para poder ser odo deber presentar los documentos de pago correspondiente, dentro de los treinta das calendario contado a partir de la fecha en que el pago deba efectuarse oportunamente.716 Art. 38 LA CONSULTA NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitucin de inmueble arrendado. Art. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA Todos los procesos de restitucin de inmueble arrendado tendrn trmite preferente despus de los procesos de Tutela. Su inobservancia har incurrir al juez o funcionario en causal de mala conducta sancionable con destitucin de cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptar las normas necesarias para el cumplimiento de lo as dispuesto dentro de los 6 meses siguientes a la vigencia de la presente ley. Cuando el proceso de restitucin sea por mora en el pago se tramitar en nica instancia. Art. 40 El numeral 7 del Art. 20 del C.P.C. Quedar as: 7: En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el trmino pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la renta del ltimo ao. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de aquellos en el ltimo ao. En los dems procesos de tenencia la cuanta se determinar por el valor de los bienes. Art. 41 FOMENTO A LA INVERSIN En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y destinarla para fines de arrendarla. Art. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION Los contratos que se encuentran en ejecucin con la Ley 56/85 se regirn por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebracin; a partir del 10 de julio de 2003 todos los contratos se regirn por Ley 820/03; en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos incluidos ejecutados con la Ley 56/85. PARAGRAFO: Para todos los efectos legales, las normas relacionada con las causales de terminacin de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carcter sustancial. Art. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.

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disposiciones procesales contenidas en los artculos 12 y 35 a 40 sern de aplicacin inmediata para los procesos de restitucin sin importar la fecha en q se celebr el contrato. REFORMAS PROCESALES Los Artculos 7,12 y 35 a 40 de la ley 820 de 2003 introdujeron algunas modificaciones al rgimen del proceso especial de restitucin de tenencia de inmueble arrendado contenido en el artculo 424 del Cdigo de Procedimiento Civi l, reformado a su vez por el artculo 44 de la ley 794 de 2003. De estas modificaciones algunas son generales para todo proceso de restitucin de tenencia y otras particulares, es decir, aplicable slo el proceso de restitucin de tenencia del inmueble arrendado para vivienda urbana. 717 A las modificaciones se hace referencia en los siguientes numerales 718: 1. La facultad que se le concedi al arrendador de solicitar el embargo y secuestro de cualquier bien de propiedad del demandado para asegurar el pago de toda obligacin de contenido econmico a cargo del arrendatario, derivada del contrato arrendamiento. (Artculo 35, inciso 1, Ley 820). El trmino de que dispone el demandante para formular la demanda ejecutiva, tambin fue reformado por el inciso ltimo del artculo 35 de la ley 820 que el amplio a 60 das contados a partir del da siguiente a la ejecutoria de la sentencia, o a partir de la ejecutoria del auto aprobatorio de la liquidacin de costas, o de la notificacin del auto que ordene cumplir lo dispuesto por el superior, si fuere el caso. 2. La facultad que se le concedi al arrendador de solicitar en cualquier estado del proceso la restitucin provisional del bien arrendador, si este se encuentra en grave estado de deterioro o en riesgo de sufrirlo o est desocupado o abandonado. ( Artculo 36). Otra reforma importante al proceso restitucin de tenencia de inmueble arrendado, consiste en la autorizacin que se confiere al juez para ordenar la restitucin provisional del bien objeto del contrato, cuando ste se encuentra en grave estado de deterioro, en riesgo de sufrirlo, o ste desocupado o abandonado. 3. La carga del arrendatario de presentar dentro del proceso de restitucin de tenencia la prueba de que se encuentra al da en el pago de los servicios, cosas o usos adicionales o conexos, si ha contrado la obligacin correspondiente, so pena de ser odo. ( Artculo 37). 4. La eliminacin del grado consulta en las sentencias proferidas en los procesos de restitucin de inmueble arrendado. (Artculo 38). 5. El establecimiento de nica instancia para los procesos de restitucin de tenencia, cuando la causal aducida sea exclusivamente la mora en el pago del canal de arrendamiento (Artculo 39, inciso 2).

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 335 y 336. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 336,337, 341, 342 y 344.

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6. El trmite preferente que corresponda a los procesos de restitucin de tenencia de inmuebles arrendados. (Artculo 39, inciso 1) El trmite preferente que corresponde a los procesos de restitucin de tenencia de inmueble arrendado. Esta norma dispuso la preferencia en el trmite, salvo respecto del proceso de tutela. 7. La relativa a la determinacin de la cuenta para establecer la competencia en los procesos de restitucin de tenencia. (Artculo 40) Son de mayor cuanta los procesos que versan sobre pretensiones patrimoniales cuyo valor sea superior a 90 salarios mnimos legales mensuales. Son de menor cuanta aquellos cuyas pretensiones tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior a 15 salarios mnimos legales mensuales y de mnima cuanta los dems. As, entonces, con un canon mensual actual de $ 5.000.000 ($60.000.000 al ao), el proceso ser de mayor cuanta y no de mnima como suceda antes de la reforma, si el canon inicial haba sido de $100.000. 8. El sealamiento en el contrato arrendamiento de vivienda urbana de la direccin donde los arrendadores, arrendatarios, o deudores y fiadores recibirn notificaciones judiciales y extrajudiciales. (Artculo 12) El inciso 2 del artculo 12 que se comenta prescribe lo siguiente: "la direccin suministrada conservar plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte el contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deber utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por consignacin extrajudicial. Los arrendadores debern informar el cambio de direccin a todo los arrendatarios, o deudores o fiadores, mientras que estos solo estn obligados a reportar el cambio los arrendadores". Conforme al artculo transcrito, pues quien no informe el cambio de direccin no podr alegar invalidez de la notificacin que se haya hecho en el sitio que l mismo haya sealado. Pueden cometerse mltiples irregularidades al efectuar una notificacin que no se relacionen con la direccin misma en que ha debido realizarse.

ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES La destinacin de un inmueble para un establecimiento de comercio representa la posibilidad de generar riqueza, as, y por expresa voluntad del ejecutivo, los locales comerciales no estn sometidos a ningn control en la determinacin del precio de su canon, exclusin motivada por especficas razones de estricto sentido econmico. Rgimen Vigente del arrendamiento de locales comerciales El arrendamiento de locales para establecimientos de comercio se dejo a las partes total libertad para pactar las clausulas contractuales y en cuanto a la determinacin del canon, este quedo atado al giro de la oferta y la demanda.
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La libertad contractual se entender solo para el contrato inicial por cuanto, en adelante, la duracin del vnculo ser determinante. As, al cumplirse dos aos de ejecucin del arrendamiento surgen para el arrendatario los derechos de renovacin o de prorroga y estos a su vez, originan la constitucin, de pleno derecho, de una hipoteca de carcter legal sobre el inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones y perjuicios que se le causaren cuando por accin del arrendador se le desconozcan cualquiera de los derechos antes mencionados. En cuanto al canon, el curso de tiempo significa que este se mantenga en el mismo valor, que consensualmente se modifique o que unilateralmente, mediante procesos regulatorio, el arrendador logre incrementarlo al valor que pericialmente se determine. 719 El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales est sujeto, en cuanto a su rgimen legal 720: a) A las normas generales sobre el contrato arrendamiento establecidas en el Cdigo Civil. b) A las particulares relativas al arrendamiento de almacenes contenidos en ese mismo Cdigo. c) Complementariamente, con preferencia inclusive sobre las anteriores en cuanto les sean opuestas, a las consagradas en los artculos 518 a 524 del Cdigo de Comercio. En verdad, conforme a la regla 4 del artculo 20 del Cdigo de Comercio , el arrendamiento de un establecimiento de comercio es un acto mercantil. El contrato arrendamiento del local en que funcione un establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes que integran el establecimiento mismo. 721 Art 518 Cd. Com: Derecho de Renovacin del Contrato para el Arrendatario El artculo 518 del Cdigo de Comercio, inciso 1 , al atribuir al propietario o empresario de un establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato arrendamiento del respectivo local, en los trminos y condiciones que dicho expresa, es a saber722: "El empresario que a ttulo arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos un inmueble con un misma establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo...". "Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado en torno a l una clientela que se orienta ms por el local ocupado que por cualquier otra circunstancia, ha creado uno de esos elementos inmateriales que incrementan el rendimiento y la productividad de toda empresa". Dar por terminado un Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial cuando el Arrendatario lleva: 2 aos consecutivos
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Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 171, 172
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 346 Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 347.

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Con el mismo establecimiento de comercio Este artculo lo que hace es reconocerle a ese empresario un Derecho Adquirido. El trmino de los 2 aos que seala el primer inciso del artculo 518 Co Co, se refiere a la duracin del arrendamiento del local comercio, es decir, al tiempo de ocupacin que a ese ttulo lo haya tenido el arrendatario, pero en manera alguna a su calidad de propietario del establecimiento mercantil. Condiciones del Derecho a la Renovacin del Arriendo Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por establecimiento de comercio suyo, adquiera el derecho a la renovacin del respectivo contrato, estn ntidamente establecidas en el inciso 1 del artculo 518 del Cdigo de Comercio , arriba transcrito y son: a. Ocupacin del inmueble por un trmino no inferior a 2 aos y de manera consecutiva.723 b. Los dos aos de ocupacin deben referirse al mismo establecimiento, exigencia esta enteramente conforme con la idea de que el derecho a la renovacin nace de la consolidacin de una labor del arrendatario, que se supone desempeada y desarrollada en torno a una actividad concentrada en un mismo objeto724, es decir el uso y goce del bien para fines de la empresa, esto es, en un establecimiento de comercio.725 c. En consecuencia, si los dos aos de duracin del contrato arrendamiento se cumplen cuando el establecimiento es de propiedad de un nuevo dueo, esta tendr perfecto derecho a la renovacin reconocido por el artculo 518, cualquiera que sea el tiempo transcurrido desde el momento en que lo adquiri726. No ofrecerse ninguna de los tres casos de excepcin consagrados en este artculo.727 Razn: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien llevada adquiere una buena acreditacin. (Presuncin). Ese buen nombre, esa acreditacin hace que en muchos casos por si solo el establecimiento de comercio sea el que atrae al pblico. El legislador garantiza que siga siendo arrendatario, es decir, lo que quiso es evitar que el arrendador se aprovechara de esa acreditacin que haba logrado el arrendatario. Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 aos consecutivos con un mismo establecimiento comercio, un local comercial tiene derecho a que se le Renueve el Contrato, porque este es un Derecho Adquirido.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 349.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 349

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El derecho de renovacin que en su sentido jurdico es una variacin del contrato en condiciones de plazo y precio. En conclusin, la congelacin de arrendamientos a bienes inmuebles para establecimientos comerciales, supli en el Cdigo de Comercio por el derecho de renovacin del comerciantearrendatario, sin que en ningn momento se permita la absoluta libertad de contratacin. Si el arrendador no cumple esas formalidades, el contrato se renovar automticamente en las mismas condiciones y por el mismo lapso del contrato inicial. 728 Cundo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovacin 1. El arrendatario pierde el derecho a la renovacin o, mejor ser decir, no adquiere el derecho a la renovacin, cuando haya incurrido en incumplimiento del contrato. 729 Cundo puede el Arrendador Impedir la Renovacin El derecho la renovacin del contrato arrendamiento desaparece para el arrendatario, por disposicin de la misma ley, en los casos 2 y 3 de la excepcin consagradas en el artculo 518, es a saber: 2. "Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario 3 Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina y para la construccin de una obra nueva". Excepciones a la Renovacin: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. 2. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitacin o para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al que tena el arrendatario. Ejemplo: Arrendatario: Venda zapatos Arrendador: Puede colocar una farmacia Esto para es para que el arrendador no se aproveche del buen nombre que le dio a ese lugar el arrendatario, no puede ejercer la misma actividad. 3. Cuando el arrendador necesite el inmueble para: Demolerlo o Reconstruirlo, obras que no pueden realizarse sin la entrega o se encuentre desocupado el inmueble. Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble destinado a un establecimiento de comercio se requiere, si se trata de los casos sealados en los numerales 2 y 3, que el arrendador d aviso al arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha de

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 547.
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 350.

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terminacin del contrato, so pena de que se entienda renovado en las mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial.730 En materia comercial no hay un mnimo ni un mximo para el Canon de arrendamiento. Pero Qu sucede si la restitucin habr de demandarse por incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones, concretamente en el pago del precio o renta? La Ley 820/03 de manera expresa derog el artculo 2035, sobre requerimientos para la constitucin en mora en el arrendatario que no pagaba la renta en el plazo convenido o de ley, lo que sirve para sostener que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de arrendamiento de locales comerciales para la constitucin en mora, de suerte que el vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en mora. 731 Cmo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovacin La conducta que debe observar el arrendador cuando pretenda beneficiarse de las posibilidades que los numerales 2 y 3 del artculo 518 le ofrecen para impedir la renovacin del arrendamiento, est sealada en el artculo 520 del cdigo de comercio . Segn este, En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del Art 518, el propietario desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de la terminacin del contrato, so pena de que este se considere renovado o prrroga en las mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial. Se exceptan de lo dispuesto en este artculo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente". Y si el contrato no ha sido celebrado a trmino definido, sino indefinido, quiere decir entonces que la terminacin del contrato por desahucio, reglamentada en el artculo 2009 del Cdigo Civil, se sujeta en cuanto a la antelacin con que deba darse el aviso, no al perodo o medida del tiempo que regula los pagos, como lo dispone dicho artculo, si no a un trmino preciso de 6 meses.732 Ciertamente como se ha dicho, la renovacin es inevitable en este caso para el arrendador, pero la renovacin no ser distinta a como permite que los sea, en circunstancias ordinarias, el artculo 519, cuya recta interpretacin admite que con ocasin de la renovacin se reajusta el precio que como renta habr de pagar durante ella el arrendatario. 733 Diferencias Entre las Partes con Ocasin de la Renovacin El artculo 519 dispone: Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del contrato arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal con intervencin de peritos". Es posible que se d la renovacin, pero que haya discrepancia en las Condiciones del Contrato, entonces se debe acudir a una Va Judicial: Proceso Verbal + intervencin de Peritos, para que establezcan las condiciones. La renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al momento de la expiracin del
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 538
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Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 353. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 354.

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plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia, que tiene, para este propsito, efecto retroactivo.734 Art 520 Cd. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipacin Normas Generales: El Desahucio es para contratos a trmino Indefinido. =/= En Materia Comercial Arrendamiento de Locales Comerciales: El Desahucio es con 6 meses de anticipacin. Cuando hay Obligacin de Desahuciar? Cuando se va aplicar el Art 518 N 2 y 3 Cd. Com: Cuando el Arrendador no vaya a Renovar el Contrato, tiene que desahuciar a ese empresario que lleva ms de 2 aos con el mismo establecimiento. Se requiere: Desahuciarlo con 6 meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato. Si no lo hace en ese trmino el contrato se entiende: Renovado: lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con fundamento en el Art 518 Co Co, en la que las partes han tenido la oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce del bien 735, es decir que se pueden cambiar las condiciones.

Prorrogado: tiene una proyeccin sustancial diferente que es mantener el contrato existente, con todas sus consecuencias y efectos, bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato prorrogado 736, es decir que se mantienen las mismas condiciones. Las diferencias son las siguientes: En la renovacin: Hay un nuevo contrato En la prorroga: Es el mismo el que regir las relaciones de los contratantes, por mandato de la ley. Esta erigida la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales inciales.737 En las mismas condiciones y por el mismo tiempo inicial. Excepcin: El inmueble sea ocupado o demolido por autoridad competente, prima el Inters pblico sobre el particular y de esta manera no es necesario el Desahucio. Si el Arrendador no va a Renovar el Contrato invocando que lo necesita para: Vivienda Propia Establecimiento de Comercio diferente al que tena el arrendatario

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 541.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 539.
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Ibidem

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 540.

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Reconstruirlo Demolerlo

Es necesario el Desahucio de 6 meses antes del vencimiento. Ejemplo 1: Si no se ha cumplido los 2 aos, faltan 6 meses, no se debe desahuciar porque es un Contrato a Trmino Definido, era un contrato de 2 aos. Ejemplo 2: Si las partes no han establecido el trmino, se entiende que es a Trmino Indefinido y para darlo por terminado se necesita desahuciarlo, el trmino se regula como se regulan los pagos. Ejemplo 3: Si el contrato ya ha superado los 2 aos, para darlo por terminado se requiere Desahucio de 6 meses y se debe de Invocar una de las causales ( Art 518 Cd. Com). Si no tiene causales para invocar, entonces el contrato se entiende renovado, porque lleva ms de 2 aos, ya que hay un derecho adquirido. Art 521 Cd. Com: Derecho de Preferencia Conforme al artculo 521, una vez hecha la reparacin necesarias que ocasion la restitucin del inmueble al arrendador, o la reconstruccin del edificio, o construido la nueva edificacin, el arrendatario que para esos efectos fue desahuciado "tendr derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin". "Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que las anteriores, los arrendatarios ms antiguas ejerciten el derecho de preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad". Frente a otros posibles arrendatarios, se van a tener en cuenta los arrendatarios que estaban en los locales que iban a demolerse o a modificarse o reconstruirse. Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales, el arrendador decide reconstruirlos y a los 4 arrendatarios les toca seguir. El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes, segn el ejemplo: los ms antiguos arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar los nuevos locales. Como eran 4, los 3 ms antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los 3 locales reconstruidos. En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios: Ejemplo: Los anteriores arrendatarios pagaban $1.000.000 Llega alguien que paga $1.500.000 As el arrendatario sea antiguo tendr que pagar $1.500.000, si acepta pagar eso, entre los 2 se debe arrendar al ms antiguo arrendatario. A los ms antiguos arrendatarios no se les puede pedir primas o sumas adicionales para garantizarles esa preferencia. Pargrafo: El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 das de anticipacin, la fecha en que va hacer entrega de los nuevos locales. El arrendatario tiene 30 das (antes de la fecha de entrega que fija el arrendador) para informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de Preferencia (o lo tomo o lo dej).
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El Derecho de Preferencia es Relativo. Sacar a un arrendatario para meter a otro, habr indemnizacin frente al arrendador inicial, para el arrendatario que fue sacado con mentiras. Art 522 Cd. Com: Indemnizacin de Perjuicios Indemnizacin de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario El artculo 522 contempla en favor de arrendatario una accin especial de indemnizacin de perjuicios, en los siguientes trminos: "Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimiento de comercio en que se desarrollan actividades similares a las que tena el arrendatario". Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte del Arrendatario) no da a los locales el destino indicado: No lo ocupa para vivienda No lo ocupa con un establecimiento sustancialmente diferente al que tena el arrendatario No da inicio a las obras de reconstruccin, demolicin, etc.

El inciso transcrito es en cierto modo superfluo, pues naturalmente el abuso del derecho cometido por el arrendador, por la violacin de las obligaciones y prohibiciones legales que las disposiciones comentadas instituyen para el amparo de los derechos del arrendatario, eran suficientes por s solos, conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil, para estructurar una accin de perjuicios en contra del arrendador, sin necesidad del texto expresa transcrito.738 El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados segn estimacin de un Perito. De igual forma debe indemnizar al arrendatario Si: a. arrienda lo locales b. Los utiliza para un establecimiento de comercio similar al que tena el arrendatario El inciso 2 del artculo 522: "El estimacin de los perjuicios se incluirn, adems de lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejores necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales entregados". Que Comprende la Indemnizacin? En la estimacin de perjuicios se incluye: Lucro Cesante sufrido por el comerciante Gastos indispensables para una nueva instalacin

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 356.

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Indemnizacin de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o traslado del establecimiento. El valor actual de las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales entregados.

Adems ese inmueble queda en Garanta para el cumplimiento del pago de esa indemnizacin. El arrendatario puede pedir como medidas cautelares, el embargo de ese local hasta tanto se pague todo. El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada, sino tiene que indemnizar. Garanta Especial de la Obligacin Indemnizatorio Esta garanta es a todas luces ilusoria. Ciertamente, la afectacin del inmueble al pago de la indemnizacin se refiere ante todo al proceso declarativo en que ha de ser reconocida la respectiva obligacin a cargo del propietario demandado, y por eso el inciso habla de que "la correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles".739 No tratndose en el caso del inciso final del artculo 522 de la constitucin de un derecho real de garanta, una hipoteca legal, por ejemplo, no parece remitir a la menor duda de que si, en su caso, el propietario demandado con accin de perjuicios ven del inmueble, ste no pasa al subadquirente con afectacin al pago de la indemnizacin que se decrete en favor del arrendamiento.740 En efecto, dentro del sistema de inscripcin de la demanda regulada por dichos preceptos, ocurra que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera del comercio y se consideraba como cosa litigiosa, y para que los efectos del artculo 1521 del Cdigo Civil, en relacin con el artculo 1741, cualquier acto de enajenacin de l quedaba afectado de objeto ilcito y por ende viciado de nulidad absoluta; y como si eso fuera poco, tal sistema implicaba para el respectivo registrador instrumentos pblicos la prohibicin de registrar cualquier acto de enajenacin que se celebrase con posterioridad a la inscripcin de la demanda. 741 Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que, como el del actual Cdigo de Procedimiento Civil, no saca el bien del comercio y antes deja libres o enajenabilidad, la pretendida afectacin del inmueble al cumplimiento de la obligacin de indemnizar es inocuo y por lo mismo intil.742 Calidades de los Contratantes La calidad de dueo deber acreditarse por cualesquiera medios aceptados por la ley: escritura pblica registrada y certificado de tradicin vigente, expedido por el Registrador de Instrumentos Pblicos. Los Art 521 y 522 Cd. Com, son los que tratan del aviso de entrega de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin y la indemnizacin de perjuicios a cargo del propietario
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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 357. Ibidem Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.

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que incumple las especiales obligaciones all establecidas, por cuanto todo radica en cabeza de ste, mas no del arrendador. 743 Lo mismo se dir cuando se pretenden exigir perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones expresadas, porque el nico responsable de ellos ser el propietario, que es el directamente comprometido con el arrendatario.744 Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesin Normas Generales: Subarrendar y Ceder Prohibido Ley 820/03: Prohibido sin expresa Autorizacin Comercial: Est Prohibido Subarrendar Totalmente Art 523 Cd. Com: El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador, subarrendar totalmente locales comerciales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el contrato. 745 Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble, no requiere autorizacin expresa o tcita del arrendador, por mandato de la ley, siempre y cuando se haga para la misma actividad, no puede tener una destinacin diferente a la que le dio el arrendatario inicial. Ese subarrend no debe lesionar los Derechos del arrendador. El Artculo 523 del Cdigo de Comercio le permite al subarrendamiento y a la cesin del arrendamiento, en materia locales comerciales. Respecto del subarrendamiento de la totalidad del bien, dice el artculo que el arrendatario le est vedado hacerlo si no cuenta con autorizacin expresa o tcita del arrendador, en lo cual hay la novedad, respecto del precepto paralelo del Cdigo Civil (Art. 2004), de que el paso que en este la autorizacin tiene que ser expresa, en punto a locales comerciales puede ser tcita, esto es, reducirse inclusive de comportamientos pasivos del arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha subarrendado todo el inmueble. 746. En cuanto al subarrendamiento parcial, el inciso 2 del artculo 523 dispone que: "el arrendatario podr subarrendar hasta la mitad de los inmuebles". Es decir, pues, un derecho que corresponde a la naturaleza del contrato, es decir, que no requiere estipulacin expresa que lo consagre.747 Ejemplo: En un local venden zapatos Lo dividen y empiezan a vender celulares Sigue siendo un Establecimiento Comercial, aunque con una actividad diferente, pero SI ESTA PERMITIDO porque igual estn vendiendo un producto.

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 545.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 548. Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358 y 359 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 359.

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Cesin del Contrato Arrendamiento El rgimen mercantil es igual al rgimen del Cdigo Civil prescrito en el artculo 2004, y fiel consiguientemente a los principios clsicos de materia de cesin de contratos bilaterales Contempla el mismo inciso final del artculo 523 otra hiptesis de validez de la cesin del contrato arrendamiento de un local comercial, y es aquella en que tal cesin se produce como consecuencia automtica de la enajenacin del establecimiento mercantil organizado en el local arrendado.748. Cesin: Implica el cambio de una de las partes (Arrendatario). Si es autorizada por el Arrendador no hay problema La Cesin es VALIDA cuando sea como consecuencia de la enajenacin del Establecimiento de Comercio

En cuanto a lo primero, es una norma opuesta al principio general que consagra la ley mercantil para cesin de contratos, porque el Art 887 Cd. Com impuso un criterio amplio para la transferencia de los derechos que emanan de un contrato, estableciendo su validez sin necesidad de aceptacin expresa del contratante cedido. Empero, el mismo artculo 887 conviene en la sustitucin negocial si por la ley o por estipulacin de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitucin. Constituye, en consecuencia, la exigencia del artculo 523 Cd. Com, una limitacin o prohibicin a la regla general sobre la cesin de los contratos, desde el momento mismo que para la validez de la operacin requiere la autorizacin del arrendador. Se puede hacer Cesin sin autorizacin del arrendador cuando enajena el establecimiento de comercio que no es el Local, sino lo que conlleva al desarrollo de la actividad comercial, es decir que se esta patentizando un sistema de cesin mediante la disposicin de la empresa. 749 Cuando el contrato dice Exclusivamente para determinada actividad, est cerrando la posibilidad de Subarrendar. La Cesin del Contrato es Vlida Si: 1. Es autorizada por el arrendador 2. Es consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio Uno de los supuestos de vinculacin jurdica es el de la notificacin o aceptacin expresa o tcita de la cesin. Debe, en consecuencia, producirse cualquiera de esos eventos sustanciales para que el arrendador adquiera el nexo con el comprador del establecimiento de comercio. 750 Es decir corre por cuenta del adquirente-cesionario notificar al arrendador del traspaso, que en su favor se ha hecho, del contrato, en virtud de la enajenacin del establecimiento de comercio, o lograr la aceptacin expresa o tcita, ya que por mandato de la ley comercial no

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Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 360

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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 549.
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Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 550.

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podr discutir o rechazar, el arrendador, los trminos de la cesin, por estar aceptada en los Art 887 y siguientes del Cdigo de Comercio, en concordancia con el Art 523 Cd. Com.751 Mientras sea actividades comerciales, cabe el subarrendo. Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinacin diferente (para vivienda) hay Incumplimiento, pero en realidad no afecta al arrendador, pero a este lo que le va a convenir es alegar esta causal para dar por terminado el Contrato de arrendamiento. Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como establecimiento de comercio, hay una causal de incumplimiento sin importar el tiempo que lleve. Art 524 Cd. Com: Las normas contenidas en los artculos 518 a 523 Cd. Com, son normas de Imperativo Cumplimiento, es decir que son normas de Orden Pblico. No producirn efecto las estipulaciones que hagan las partes. Las partes pueden aclararlas, complementarlas, pero No Modificarlas, las partes deben adecuarse a esas normas, no pueden ir en contra de lo dispuesto ah. EJEMPLOS: 1. Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y el arrendatario coloca en el garaje una tienda. El contrato de arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley 820/03 porque se tiene en el contrato que se hizo para Vivienda, se tiene en cuenta el Propsito Inicial. 2. El arrendatario de un inmueble de sector urbano que lo tiene para vivienda, le manifiesta al arrendador que necesita el inmueble para un restaurante y lo desocupa, es decir que se acaba la vivienda. Hay renovacin del contrato porque va a pasar a ser local comercial. 3. Si el arrendatario tiene un inmueble para vivienda y coloca un restaurante y no sigue viviendo ah, y adems no tiene autorizacin expresa del arrendador. Hay cambio de destinacin del inmueble, por lo tanto el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento en cualquier momento. 4. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del inmueble hay locales Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda. Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y Cd. Com al primer nivel. Son Unidades Jurdicamente independientes. 5. El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le subarrend el garaje para un establecimiento de comercio. La relacin entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige por la Ley 820/03. La relacin entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co.co. El propietario del inmueble autoriza el subarrendo

El dueo Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede alegar que lleva ms de 2 aos y que no le pueden dar por terminado el contrato? Supuestos: - El Arrendatario lleva 3 aos y medio
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Ibidem

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El Subarrendatario lleva 3 aos El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de todo el inmueble. El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente est supeditado al contrato del inmueble para vivienda. En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador est supeditado, es un derecho eventual, ese subarrendatario est supeditado a lo que pase con el contrato del inmueble para vivienda. Ese contrato de Subarrendo no podra tener un trmino mayor al del contrato del inmueble para vivienda El Subarrendatario saba que el Arrendador (Arrendatario inicial) era un mero Tenedor del Inmueble.

Hay que tener en cuenta la Destinacin del inmueble para saber que normas aplicamos. Reglas para la Efectividad de la Cesin El Art 528 Cd. Com: Seala los efectos de la disposicin de una empresa o establecimiento comercial, lo siguiente: el enajenante y el adquirente del establecimiento respondern solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contrado hasta el momento de la enajenacin, en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten en los libros obligatorios de contabilidad La responsabilidad del enajenante cesar trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripcin de la enajenacin en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos: 1. Que se haya dado aviso de la enajenacin a los acreedores por medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita. 2. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un diario de la Capital de la Repblica y en uno local, si lo hubiere, ambos de amplia circulacin. 3. Que dentro del trmino indicado en el inciso 1 no se hayan opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor. Pargrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor, deber inscribir la oposicin en el registro mercantil dentro del trmino que se le concede a este en este artculo. Arrendamiento de Entidades Pblicas de Locales Comerciales Las entidades pblicas no pueden ser sujetos de actos de comercio, por eso cuando son arrendatarias no se podrn aplicar las reglas de los Art 518 a 524 Cd. Com. 752

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