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8th 8 CONGRESSO INTERNACIONAL CIDADE VIRTUAL E TERRITORIO INTERNATIONAL CONFERENCE ON VIRTUAL CITIES AND TERRITORIES Rio de Janeiro, 10-12 de outubro de 2012 Rio de Janeiro, October 1012, 2012 PRODUZIR UMA NOVA UTOPIA URBANA: Virtualidades, possibilidades e experincias PRODUCING A NEW URBAN UTOPIA: Virtualities, oportunities and experiences

Lei para quem? E para o qu? Anlise da Lei de Uso e Ocupao do Solo do Municpio de Cuiab-MT
Vnia da Silva Doutoranda em Geografia Instituto de Geocincias, Unicamp vvannia23@yahoo.com.br Rafaela Fabiana Ribeiro Delcol Doutoranda em Geografia rafaeladelcol@ige.unicamp.br

Resumo
O artigo analisa o papel das leis de uso e ocupao do solo na produo espacial das cidades, pois a terra a base material indispensvel para toda e qualquer edificao, tornando-se mercadoria rara e disputada pelos diversos segmentos sociais, e a lei de uso e ocupao do solo tem como premissa promover o ordenamento e garantir que a cidade seja produzida de forma organizada, realizando principalmente sua funo social. Entretanto, ao esquadrinhar, classificar e determinar como cada parte da cidade deve ser ocupada, ou ainda criar novas formas de uso e ocupao do solo, tais como: loteamentos murados e condomnios urbansticos, a lei atribui valores diferentes a cada frao da terra urbana, define quem pode ocupar e como pode ocupar, e muitas vezes so institudas de modo a contribuir com os interesses do capital e no com o bem-estar da maioria da populao, contribuindo para a fragmentao espacial e a segregao. Utiliza-se como objeto para anlise emprica a lei de uso e ocupao do solo urbano do municpio de Cuiab-MT, Lei Complementar n 231, de 2011, na qual fica evidente o favorecimento legal aos interesses do capital. Palavras chave: Terra Urbana; Legislao; Cuiab-MT.

Introduo

Na produo espacial das cidades as leis se fazem presentes em todos os momentos e geralmente so vistas como salvadoras, e se fossem cumpridas seriam capazes de assegurar a cidade perfeita. Sendo assim, os problemas enfrentados so atribudos ausncia de leis mais severas, ou ao no cumprimento das leis existentes. Visto dessa forma, as leis no so questionadas, so encaradas como algo natural, desprovidas de ideologia e intencionalidade. Geralmente, quando se discute a legislao urbana, a lembrana imediata o que est fora dos padres estabelecidos pela lei, a dita ilegalidade; em se tratando de moradias, pensa-se logo nos assentamentos informais, nas ocupaes irregulares etc., como se apenas a parcela da sociedade desprovida de recursos financeiros vivesse na ilegalidade, pensamento errneo e que tira do foco dois aspetos que merecem ser discutidos, sendo eles: o prprio paradigma ideolgico que direcionou/direciona a produo da legislao; e o segundo aspecto est ligado diretamente a esse primeiro, que a ilegalidade promovida por quem detm recursos financeiros e que, muitas vezes, conta com a prpria anuncia e distores nas legislaes. Nesse texto ser analisada a Lei Complementar n 231, de 2011, que Disciplina o Uso, Ocupao e Urbanizao do Solo Urbano no municpio de Cuiab-MT, especificamente sobre o que ela dispe sobre os chamados condomnios urbansticos. A institucionalizao dos chamados condomnios urbansticos por algumas legislaes municipais um exemplo de uma lei que procura assegurar os interesses econmicos, alm de ferir princpios constitucionais, o que permite questionar a sua legalidade. Embora sejam designados como condomnios, trata-se na verdade de loteamentos e, por estarem entre muros, loteamentos murados1. O presente texto est organizado em trs partes: na primeira parte se discute brevemente o papel da legislao e o seu paradigma ideolgico; na segunda parte conceitua o que so loteamentos e o que so condomnios, de acordo com a legislao; e, por fim, na terceira e ltima parte, faz-se a anlise da lei de uso e ocupao do solo do municpio de Cuiab. Para atingir os objetivos propostos, os procedimentos metodolgicos adotados foram a pesquisa bibliogrfica e a pesquisa documental.

O preceito da lei

Existe uma profuso de termos para designar as figuras hbridas que surgem dos imbrglios entre condomnios e loteamentos, tais como: loteamentos fechados, loteamentos com controle de acesso. Concordamos com Rodrigues (2009), que os denomina de loteamentos murados, pois expressa sua real condio e so ilegais, tanto do ponto de vista urbanstico quanto jurdico.

A legislao o marco regulamentador das instncias de poder, sendo o Estado o detentor do monoplio da produo da lei (FERNANDES, 2008, p. 32), ele quem legitima o direito propriedade, institui as formas como podem ser utilizadas. Dentre as formas e usos de propriedades, destaca-se nesse texto a do solo urbano. O Estado, ao instituir uma legislao de parcelamento do solo urbano, se torna um importante indutor da produo do espao urbano, pois define as reas que podem ser ocupadas para cada finalidade especfica; por meio da legislao que o solo urbano esquadrinhado, classificado de acordo com as atividades que podem ser instaladas e desenvolvidas em determinados locais e, ao definir as formas de uso e ocupao, a lei interfere diretamente no valor do solo; a legislao no desprovida de intencionalidades, ao contrrio, verifica-se na maioria das vezes que a legislao beneficia os interesses capitalistas, mistificando a funo social da propriedade2. No Brasil pode-se dizer que o primeiro passo para a efetivao da terra enquanto mercadoria ocorreu com a Lei Imperial n 601, assinada em 18 de setembro de 1850, que ficou conhecida como Lei de Terras. Essa Lei extinguiu o regime de sesmaria e, em seu Art. 1, definiu que as aquisies de terras devolutas s poderiam ser efetuadas por meio do ttulo de compra. A Lei se referia ao acesso terra de modo geral, pois no h, em nenhum artigo, meno terra urbana. Porm, inegvel que a regulamentao da propriedade fundiria atravs da compra foi o primeiro passo para transformar a terra em mercadoria, pois lhe conferiu o status de propriedade jurdica privada. Maia (2006, p. 157) destaca que
A diviso das cidades em lotes foi algo que se deu a partir da Lei de Terras, e, portanto, foi a atitude necessria para transformar o solo urbano em mercadoria[...] ela que tambm ir regulamentar a propriedade privada urbana e que vai, portanto, consagrar a expanso das cidades a partir dos loteamentos.

A terra que foi alada condio de mercadoria com a Lei de Terras, teve sua condio de mercadoria consolidada na economia capitalista. Harvey (1980, p. 135) afirma que o solo e suas benfeitorias so, na economia capitalista, contempornea mercadoria. Dessa forma, o acesso a ela
estar determinado pelo processo de troca que se efetua no mercado, visto que todo produto capitalista s pode ser realizado a partir do processo de apropriao, no caso especfico via propriedade privada (CARLOS, 2008, p. 85).

De acordo com o Inciso primeiro do Artigo 2 do Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001, a funo social da cidade a garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes.

Desse modo s ser acessvel a uma determinada parcela da sociedade, aquela que dispuser de recurso financeiro para obter no mercado formal sua parcela de terra. A legislao brasileira tem como marco a tradio jurdico -poltica do legalismo liberal que advm da Revoluo Francesa, o que significa que, em se tratando da cidade, ela vista a partir da propriedade privada, ou seja, do lote. A Constituio Federal de 1988 assegura a propriedade privada, como assegura igualmente que a propriedade deve atender a uma funo social3, embora no defina como. Diante do cenrio marcado pelas desigualdades sociais que se refletem na apropriao diferente da cidade, a base jurdica do direito cidade esbarra na prpria complexidade da sociedade. Para a legislao por si s bastar, seria necessrio a compreenso mais perfeita e possvel da realidade, para s da confeccionar a Lei e, principalmente, aplic-la (OLIVEIRA, 2007, p. 72). Fato que est distante da realidade, por ser a sociedade capitalista complexa, desigual e contraditria. Como conciliar os interesses privados, tais como o direito propriedade, com os interesses coletivos? Em se tratando de terras, o direito individual, o direito de ter patrimnio se sobrepe aos interesses coletivos. As leis que fazem parte do Direito Urbanstico4 so concebidas tendo como alicerce e buscando salvaguardar o direito da propriedade. O que pode ser interpretado como uma legislao ideologicamente capitalista e que, por tradio, considerada natural e imutvel, e muitas vezes reduz a discusso do direito cidade ao direito a ter propriedade. Ao assegurar o direito propriedade, a legislao mantm cada vez mais distantes os despossudos. A lei garante os direitos aos proprietrios e exclui aqueles que no se enquadram nos parmetros da legalidade. O debate restrito esfera legal limita a discusso, pois, ao ignorar o que no est dentro dos ditames legais, ou ainda, apenas procurar mecanismos de enquadr-los na dita legalidade, muitas vezes inatingvel para alguns, perpetua o papel ideolgico legal. No questiona o porqu de muitos estarem presentes na cidade e fora da dita legalidade. preciso discutir as prprias leis, pois elas no so naturais, elas so produzidas, comprometidas ideologicamente, e, numa sociedade capitalista, atendem s demandas do sistema. As leis no podem ser encaradas como algo pronto e inacabado, e ainda cabe ressaltar que, alm de no se buscar romper com a lgica que permeia as leis vigentes, se
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A funo social est presente nos Arts. 182 e 183 da Constituio Federal, e regulamentada pela Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, que estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias.
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Segundo Silva (1995, p. 49), O direito urbanstico objetivo consiste no conjunto de normas que tem por objeto organizar o espaos habitveis, de modo a propiciar melhores condies de vida ao homem na comunidade.

observa a propagao da criao de leis que procuram atender a interesses econmicos especficos, desprezando o que esse fato ir representar para o coletivo. O Art. 30 e Incisos I e VII, da Constituio Federal de 1988, indicam que competncia do municpio legislar sobre assunto de interesse local e promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano, o que no significa autonomia ao poder municipal de criar legislaes contrrias federal, Lei maior. Os municpios no podem criar novas modalidades de parcelamento do solo, como o caso da Lei Complementar de Uso, Ocupao e Urbanizao do Solo Urbano, Lei n 231, de 2011, do Municpio de Cuiab, que institucionaliza os intitulados condomnios urbansticos. Que, embora sejam tratados como uma nova forma de aproveitamento do solo, devido s suas caractersticas se assemelham a uma nova modalidade de parcelamento do solo e, mesmo com a anuncia do poder pblico municipal, eles no possuem respaldo legal.

Loteamentos e condomnios segundo a legislao


O loteamento regido na legislao federal pela Lei no 6.766/1979 e no municpio de Cuiab pela Lei no 2.021/1982; ambas dispem sobre o parcelamento do solo. J os condomnios so tratados na legislao federal pela Lei no 4.591/1964 e na esfera municipal pela Lei no 231, de 2011. A caracterizao jurdica importante, pois serve de subsdio para analisar a natureza dos empreendimentos que so instalados em Cuiab-MT, bem como os motivos que levam esses empreendimentos a serem intitulados com designao diferente da sua natureza jurdica. Destaca-se, ainda, no que se refere ao acesso ao solo urbano e construo de moradia, e, por consequncia, produo do espao urbano, que o estudo da legislao pertinente, pois notrio que, no Brasil, o acesso ao solo urbano privilgio das classes sociais mais abastadas. O acesso diferenciado terra urbana entre as diferentes classes sociais interfere de forma significativa na produo do espao urbano, como assinala Santos (1989, p. 195):
as cidades dependem muito das estruturas jurdicas da propriedade do solo urbano, da importncia do papel do Estado ou de organismos interessados na construo, e tambm da organizao da indstria da construo.

A priori a legislao deveria garantir o acesso, a funcionalidade e o ordenamento da cidade de forma democrtica, que resolvesse os problemas presentes e vislumbrasse o seu futuro, mas na prtica o que se observa no isso. Para atender aos interesses do capital abre-se precedentes, permite-se interpretao diversa e, muitas vezes, funciona como

instrumento para legitimar interesses de uma minoria, excluindo assim grande parte da populao. Ainda no que se refere legislao preciso considerar que, alm de
definir formas de apropriao do espao permitidas ou proibidas, mais do que efetivamente regular a produo da cidade a legislao urbana age como marco delimitador de fronteiras de poder. A Lei organiza, classifica e coleciona os territrios urbanos, conferindo significados e gerando noes de civilidade e cidadania diretamente correspondentes ao modo de vida. [...] Funciona, portanto, como um referente cultural fortssimo na cidade, mesmo quando no capaz de determinar sua forma final. [...] Lei aparentemente funciona, como uma espcie de molde da cidade ideal [...] ela determina apenas a menor parte do espao construdo, uma vez que o produto cidade - no fruto da aplicao inerte do prprio modelo contido na Lei, mas das relaes que se estabelece com as formas concretas de produo imobiliria na cidade. Porm, ao estabelecer formas permitidas e proibidas, acaba por definir territrios dentro e fora da Lei, ou seja, configura regies de plena cidadania e regies de cidadania limitada (ROLNIK, 1997, p. 13).

As leis no so neutras, ao contrrio: so criadas e aplicadas de modo que assegurem que as classes dominantes possam continuar a obter individualmente os benefcios produzidos coletivamente. Quando se define o que legal e o que ideal, se estabelece igualmente o que ilegal e no ideal. Desconsidera-se a cidade real, dessa forma, fragmenta cada vez mais o espao urbano e segrega a populao. A Lei Federal no 6.766/1979, que dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos em seu Art. no 2, trata do loteamento no 2, e o define como a subdiviso de gleba em lotes com a abertura de novas vias de circulao, com modificao ou ampliao das j existentes, e prev a doao de reas para o municpio, destinadas construo de equipamentos pblicos, alm da instituio de logradouros pblicos; portanto, no que rege a Lei atual, parcelar necessariamente exige a figura do lote. Tal como se encontra no 4: por lote deve-se entender o terreno atendido por uma infraestrutura bsica, cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo Plano Diretor ou outra Lei municipal. E ainda em seu Art. 3 define que somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas por Lei municipal. A mesma Lei, em seu Artigo no 23, prev que aps
a data" de registro do loteamento passam a integrar o domnio do Municpio as vias e as praas, os espaos livres e reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

preciso deixar assinalado que nos loteamentos, ruas e avenidas os equipamentos de uso coletivo, tais como praas, so reas de uso institucional e so entregues municipalidade. Portanto, so reas onde o acesso no pode ser cerceado, a circulao deve ocorrer livremente, a ocorrncia de muros ou guaritas no admitida, de acordo com a

legislao, ou seja, o acesso deve ser irrestrito. Sendo as ruas e avenidas, e os espaos de uso coletivo entregues municipalidade, fica igualmente sob a sua responsabilidade a manuteno das mesmas. A Lei Federal no 6.766/1979 determina que sejam cumpridos alguns requisitos mnimos urbansticos, dispe ainda em estabelecer normas e critrios que resguardem o direito dos compradores dos lotes. Nos loteamentos cada unidade, lote, se torna uma rea autnoma, desvinculada da rea original. A Lei Federal no 4.591/1964, Lei de Condomnio em Edificaes e Incorporaes Imobilirias, define condomnio como: imveis ou conjunto de imveis construdos em rea comum pertencente a todos, sem reas pblicas no seu permetro. As principais caractersticas dos condomnios so o no-parcelamento do lote e as edificaes construdas pelos empreendedores, como podemos observar em seu Art. 3:
O terreno em que se levantam a edificao e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino.

Ao adquirir uma unidade em um condomnio, adquire-se tambm uma cota de uso exclusivo, bem como o direito de uso sobre as possveis reas de uso comum existentes, como, por exemplo: quadras, piscinas, etc. Convm destacar que de responsabilidade dos condminos a manuteno dessas reas. Observa-se que condomnios e loteamentos so figuras jurdicas distintas, tanto que so tratados por legislaes especficas; acrescenta-se ainda que a Lei que rege os loteamentos est inserida no campo do Direito Urbanstico, que trata do direito coletivo, j a que dispe sobre os Condomnios se insere no Direito Civil, individual, privado, como bem explica Silva (1995, p. 134):
O regime jurdico dessa modalidade de desenvolvimento urbano (condomnios) o do direito privado com base no art. 8 da Lei 4.591/64, com natureza jurdica [...] natureza que no adequada a qualquer forma de desenvolvimento urbano, que caracterizando -se como espcie de ordenao do solo, h que entrar no campo da atividade urbanstica do poder pblico, sujeita ao regimento do direito pblico (direito urbanstico).

Convm destacar que a diferena mais marcante entre essas duas figuras jurdicas que, no caso dos loteamentos, as reas de uso coletivo e ruas so entregues municipalidade, portanto so reas pblicas, j os condomnios so aproveitamento do lote. Portanto, no h como mesclar as duas legislaes distintas.

Convencionou-se por designar de condomnios urbansticos a comercializao de fraes ideais de terreno, em que as edificaes ficassem a cargo dos seus compradores, utilizando como referencia o Art. 8 da Lei Federal n 4.591/1964, que dispe sobre os condomnios convencionais. Entretanto esse
dispositivo da lei traz uma permisso genrica para a implantao desse tipo de iniciativa, dissociado de qualquer tipo de exigncia urbanstica ou ambiental. Nota-se, tambm, que o texto trata de empreendimentos relacionados implantao de edificaes, o que torna questionvel a aplicao do dispositivo a casos em que as unidades autnomas so parcelas do terreno sem qualquer edificao, ou melhor, para edificao futura. Parece evidente que o contedo do artigo 8 da Lei 4.591/64 frgil para dar suporte jurdico a uma modalidade de parcelamento do solo urbano (ARAUJO, 2004, p. 4).

Colocado assim, a nica diferena entre os condomnios convencionais e os urbansticos seria a responsabilidade da edificao pelos proprietrios das fraes ideais do lote, entretanto no o que acontece na prtica. O que se observa que a designao de condomnios urbansticos trata, na verdade, de loteamentos e no de aproveitamento do lote. Como os intitulados condomnios urbansticos vm se mostrando um modelo atrativo economicamente, devido fragilidade dos dispositivos legais para sua implementao, tendo como base o artigo 8 da Lei 4.591/1964, que permitem a contestao da sua legalidade. Muitas prefeituras, como o caso de Cuiab-MT, tm criado legislaes prprias que dispem sobre os condomnios urbansticos e, mesmo sendo chamados de condomnios, na verdade so loteamentos e, por estarem entre muros, trata-se de loteamentos murados. A preocupao no que tange aos loteamentos murados pertinente, pois estudos realizados por Carlos (2008), Villaa (2001) e Sposito (2006), dentre outros, mostram que a implantao desses projetos geralmente acontece com a ocupao dos espaos livres em reas consideradas perifricas, entendidas como afastadas do centro da cidade ou at mesmo fora do permetro urbano. Essas ocupaes desencadeiam transformaes na estrutura urbana e na vida dos seus habitantes, uma vez que ampliam o espao da cidade e promovem uma nova forma de acesso a moradia. Dentre as motivaes e justificativas para a proliferao desses empreendimentos destacam-se: a falta de planejamento urbano, a violncia urbana, a ocupao desordenada do solo, o adensamento populacional, a poluio, os problemas ambientais e a degradao das reas nobres. Tais fatores so reais e facilmente comprovados, e podem ser aceitos como justificativa para quem procura esses locais para morar. Mas, o que se questiona so as motivaes dos produtores do espao urbano para promover essa forma de ocupao do

solo. Ignora-se as razes pelas quais o espao urbano se apresenta desordenado e se aproveita dos problemas ocasionados pelo modelo de produo espacial para difundir, como soluo desses problemas, os loteamentos murados. Destacam-se as caractersticas de organizao, acessibilidade, segurana e qualidade de vida, ou seja, algo bem distinto da realidade da maioria das cidades brasileiras. O que a priori pode parecer como soluo de moradia para uma parcela da populao, em especfico, agrava as contradies na apropriao do espao urbano. No se pretende afirmar que o fechamento se d apenas em empreendimentos destinados a classes sociais que detm alto poder aquisitivo. Ocorre tambm em conjuntos populacionais destinados populao de baixo poder aquisitivo. Mas evidente que, quando as classes sociais que detm alto poder aquisitivo procuram reas afastadas das centralidades j consolidadas, o fazem por opo diferente das classes de baixo poder aquisitivo, que, quando o fazem, revelam a falta de opo, e iro sofrer com a falta de infraestrutura, porque no podem arcar com as despesas e taxas de manuteno. Os produtores imobilirios justificam e defendem a implantao de tais empreendimentos com a alegao de que eles valorizam os espaos urbanos e melhoram a qualidade de vida dos seus habitantes, e desoneram o poder pblico, pois eles promovem a infraestrutura dos empreendimentos implantados e garantem segurana. Os argumentos so plausveis, pois quem no deseja ter qualidade de vida e segurana? Entretanto, preciso lembrar que esse deveria ser um direito de todos e no apenas de parte da populao, parte essa que conta com fartos recursos financeiros.

Condomnios urbansticos
No ano de 2011 o municpio de Cuiab-MT, realizou mudanas na lei de Uso, Ocupao e Urbanizao do Solo Urbano, Lei Complementar n 231, de 2011, na qual o objetivo expresso no seu Art. 4: Esta Lei tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes em padres dignos de conforto urbano-ambiental. O que, a priori, pode ser interpretado que a referida lei tem por finalidade garantir os interesses da coletividade, entretanto o que se observa em seus desdobramentos que este objetivo vem sendo dissolvido em prol de interesses econmicos. Dentre as alteraes realizadas destaca-se, para fins de anlise neste texto, a instituio dos condomnios urbansticos, que em seu Art. 6, Inciso XXIV, esto definidos como:

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a diviso do lote em unidades autnomas destinadas a edificao, s quais correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condomnios, sendo admitida a abertura de vias de domnio privado e vedada as de domnio pblico internamente ao permetro do condomnio.

E ainda prossegue, no Inciso XXV, do Art. 6, estabelecendo que condomnio urbanstico integrado a edificao a variante de condomnios em que a construo das edificaes horizontais ou verticais feita pelo empreendedor, concomitantemente implantao das obras de urbanizao. Destaca-se alguns aspectos que evidenciam que os condomnios urbansticos so, na verdade, uma forma de parcelamento do solo urbano, pois, ao definir os condomnios urbansticos como a diviso do lote em reas autnomas, pode-se entender que se trata de um tipo de parcelamento do solo, pois em condomnios5 se trata de fraes ideais e no de unidades autnomas. Outro aspecto que se destaca que a Lei Complementar n 231, de 2011, estabelece que a diferena entre os condomnios urbansticos dos condomnios convencionais, que a referida lei define como condomnios urbansticos com a edificao integrada, o fato de a edificao ser executada pelos donos das unidades autnomas, uma explicao abstrata, pois em nenhum momento a lei precisa ou estabelece critrios claros, tais como: o tamanho mximo da rea que pode ser ocupada, e se os condomnios podem ser limtrofes a outros condomnios. Tais questes so pertinentes, pois, at ento, os intitulados condomnios horizontais6 eram instalados em reas superiores a 879.991,00 m7. Pontua-se, ainda, que o tamanho mximo de lote permitido por lei em Cuiab de 30.000 m, e que o Plano Diretor do municpio, Lei n 003/1997, estabelece que a cidade deve crescer para dentro, o que significa que os empreendimentos imobilirios devem ser instalados em locais urbanizados, ou seja, dotados de infraestrutura. Ressalta-se esse aspecto, pois o Inciso XXV8 do Art. 6 da referida Lei Complementar n 231, de 2011, permite interpretar que os condomnios urbansticos podem ser instalados em rea no urbanizada, cabendo ao empreendedor realizar a urbanizao.

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Aqui entendido como os que atendem Lei 4.591/1964. Os condomnios horizontais eram regulamentados pela Lei n 056/1999, que antecedeu a Lei n 231, de 2011, e muitos eram implementados sem a presena da edificao. 7 Sobre o assunto ver: SILVA, V. Produo do espao urbano: condomnios horizontais e loteamentos fechados em Cuiab-MT. Dissertao (Mestrado em Geografia). Departamento de Geografia. Instituto de Cincias Humanas e Sociais. Universidade Federal de Mato Grosso. Cuiab: UFMT, 2011.
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XXV - CONDOMNIO URBANSTICO INTEGRADO EDIFICAO: a variante de condomnio em que a construo das edificaes horizontais ou verticais feita pelo empreendedor, concomitantemente implantao das obras de urbanizao (CUIAB, 2011, p. 15).

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Outro aspecto que corrobora para entender que, embora designados como condomnios, trata-se na verdade de loteamentos, o Art. 939 da referida lei, que, ao estabelecer o impacto das atividades no solo urbano e onde elas podem ser implementadas, classifica os condomnios urbansticos com mais de cem unidades habitacionais como subcategoria alto impacto no segregvel, o que d a entender que no h limite de tamanho para os condomnios urbansticos, e que os mesmos podem ultrapassar o tamanho mximo de um lote. Interpretao que pode ser reforada, quando, em seu Art. 103, a lei estabelece que urbanizao10 do solo pode ser realizada, seja atravs do parcelamento do solo ou em forma de condomnio urbanstico, e iguala modalidades diferentes. A legislao urbanstica do municpio de Cuiab, ao criar os condomnios urbansticos, mescla caractersticas do que a lei federal define como condomnios com a lei de parcelamento do uso do solo, leis de naturezas distintas, o que pode ser interpretado como uma forma de institucionalizar os controversos loteamentos murados. Convm destacar que O Supremo Tribunal Federal julgou inconstitucional qualquer dispositivo que preveja esse tipo de loteamento, mas parece que o legislativo desconhece a legislao do Estado capitalista, que deveria cumprir (RODRIGUES, 2009, p. 285). O imbrglio legal, no qual se constituem os condomnios urbansticos, favorece os promotores imobilirios e contribui para a fragmentao e a segregao do espao urbano em Cuiab. Outro aspecto da referida lei, que merece destaque, que em seu Art. 16 11 estabelece que as reas ocupadas por loteamentos, desmembramentos e condomnios urbansticos que se encontram na zona de expanso, ou seja, que no deveriam ter sido aprovados, so transformadas em zona urbana de uso mltiplo, desde que o projeto esteja registrado em cartrio. Alm de forjar mecanismo para que os promotores imobilirios
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Art. 93 - Integram a SUBCATEGORIA ALTO IMPACTO NO SEGREGVEL, as seguintes Atividades e Empreendimentos, por tipo de uso: I USO RESIDENCIAL: a) 18 Conjuntos habitacionais fechados horizontais ou verticais compreendidos acima de 200 (duzentas) unidades habitacionais; (NR) b) Condomnios urbansticos ou condomnios urbansticos integrados edificao, horizontais ou verticais, com mais de 100 unidades imobilirias (CUIAB, 2011, p. 68).
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A lei no traz uma definio precisa do seu entendimento de urbanizao, diz apenas que ela pode ocorrer por meio das intervenes urbansticas, seja por meio do loteamento, desmembramento, desdobro, remembramento ou condomnio urbanstico e define padres a serem seguidos, tais como abertura e hierarquia das vias de circulao, padres geomtricos, reas que podem ser ocupadas etc. 11 Art. 16 - As reas de loteamentos, desmembramentos e condomnios urbansticos aprovados na Zona de Expanso Urbana aps a publicao desta lei passaro a integrar a Zona Urbana de Uso Mltiplo, quando o projeto de parcelamento do solo estiver devidamente registrado em Cartrio de Imveis (CUIAB, 2011).

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continuem a produzir moradias com controle de acesso, a referida lei anistia os loteamentos murados j instalados que, at ento, recebiam a designao apenas de condomnios horizontais. Uma das razes de os parcelamentos serem constitudos como condomnios que o loteamento, a priori, no prev fechamento das vias e das reas de convivncia e, uma vez institudos como condomnios, eliminam esse entrave jurdico e garantem o fechamento do seu permetro, pois se entende que as vias no seu interior no so pblicas, pois no se trata de loteamento. Essa profuso de termos para designar empreendimentos imobilirios que produzem moradias com controle de acesso gera confuso e propicia o aumento de lucro desses empreendimentos, logo
so muitas as vantagens derivadas dessa autodenominao e a principal delas a esquiva de observar os ditames necessrios da Lei 6.766/79, os quais se forem respeitados diminuem consideravelmente a margem de lucro de seus empreendimentos (QUEIROGA, 2002, p. 145).

A legalidade desses empreendimentos divide juristas. H aqueles que os defendem, tais como: Mukai (2004) e Pires (2006). Em defesa, esses juristas alegam o direito segurana e pontuam que essa forma de ocupao do espao urbano contribui com o poder pblico, pois os empreendedores assumem as funes que deveriam ser do poder pblico e garantem qualidade de vida para parte da populao, alm de promoverem a valorizao dos espaos urbanos e da cidade. Os juristas que se posicionam contra justificam que tais empreendimentos no possuem sustentao legal, privilegiam as classes sociais mais abastadas e servem para promover a reproduo ampliada do capital. Dentre os juristas que rejeitam a tese de legalidade dos loteamentos murados, destacam-se Arajo (2004) e Silva (1995), que chamam ateno para a inconstitucionalidade das prefeituras em autorizar formas de aproveitamento da terra urbana de forma divergente a regulamentada por Lei Federal. Vejamos:
As prefeituras devero negar autorizao para esse tipo de aproveitamento do espao urbano, exigindo que se processe na forma de plano de arruamentos e loteamento ou desmembramento, que no admite sejam substitudos por forma condominial, como se vem fazendo. Vale dizer, os tais loteamentos fechados juridicamente no existem; no h legislao que os ampare, constituem distores e uma deformao (SILVA, 1995, p. 315).

A posio de Silva (1995) deixa claro que condomnios e loteamentos so tratados por leis especficas e que o poder pblico municipal no pode propor adequaes legais entre leis distintas.

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Tramita no Congresso Nacional, desde 2000, o Projeto de Lei no 3.057/2000, chamado Lei de Responsabilidade Territorial, que prope a reviso da Lei no 6.766/1979, de parcelamento do solo. O texto do Projeto de Lei uma questo controversa e polmica. Dentre os pontos tratados pelo Projeto de Lei se prope a criao dos condomnios urbansticos e loteamentos com controle de acesso, que pode, de acordo com Rodrigues (2009), ser interpretado como a legalizao dos loteamentos murados. Ainda de acordo com Rodrigues (2009, p. 277), o que precisa ser destacado o fato de que a alterao da lei, alm de desprezar conquistas trazidas por outras leis, tais como o Estatuto da Cidade, prope alterao de leis para tornar legal o ilegal e atender aos ditames da modernidade capitalista, com o padro de urbanizao, compatvel aos do primeiro mundo. O que significa que o Projeto de Lei se ope s propostas de funo social da cidade e da propriedade presentes no Estatuto da Cidade, para atender a interesses especficos de determinados setores que produzem parte do espao urbano. Nota-se que o municpio de Cuiab antecipa essa tendncia ao aprovar a Lei Completar n 231, de 2011, e institucionalizar os condomnios urbansticos.

Consideraes Finais
O Estado um importante indutor da produo do espao urbano, pois, ao instituir uma legislao de parcelamento do solo urbano, definindo e delimitando as reas que podem ser ocupadas e as finalidades especficas em cada rea, a lei interfere diretamente no uso do solo urbano Deste modo, observado que a legislao vem sendo interpretada e empregada de modo a favorecer interesses econmicos. Contudo, enquanto rgo legislador e regulador, o Estado deveria assegurar que o uso, ocupao e produo do espao urbano ocorressem de modo organizado e inclusivo, assim como deveria garantir que as leis produzidas atendessem funo social da cidade e da propriedade. Contudo, notrio que, mesmo quando as leis tm a premissa de garantir tais direitos, so ignoradas ou burladas, pois vo contra os interesses de uma parcela da sociedade, corroborando para a manuteno das contradies, fragmentao do espao urbano e segregao. No obstante se esquivar das leis, como comumente observado, o municpio de Cuiab-MT vai um pouco alm com a elaborao da Lei Complementar n 231, de 2011, que institucionaliza os condomnios urbansticos e contraria a lei maior, federal. Os condomnios urbansticos so, na verdade, uma forma de parcelamento do solo urbano. O que se conclui com a anlise da legislao de uso e ocupao do municpio de Cuiab que foi instituda de forma a privilegiar o processo capitalista de produo do espao urbano e favorecer, como o caso, os grandes empreendimentos imobilirios.

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