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en las

comunidades de vecinos y vecinas

Gua para la convivencia

ndice
PRESENTACIN ........................................................................3

LAS COMUNIDADES DE VECINOS Y VECINAS ........................4


Ruidos ..............................................................................................................4 Evitar conductas molestas ...............................................................................5 Mantenimiento de los espacios comunes.....................................................7 Basura y otros residuos ....................................................................................7 Muebles y utensilios viejos ..............................................................................8 Por una buena convivencia..............................................................................9

NORMAS BSICAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y PROPIETARIAS .....................................10 Comunidad de propietarios/as .................................................10


1. Composicin .................................................................................................................10 2. Normas de rgimen interno ......................................................................................11 3. Obligaciones de los propietarios/as y consideracin de gastos generales....13 4. Obligaciones de los propietarios/as y de los inquilinos/as ................................14

INFORMACIONES DE INTERS ..............................................16


Responsabilidad civil de la comunidad de propietarios/as ................... 16 Elementos de mejora (ascensores).............................................................. 17 Instalacin de infraestructuras y servicios de telecomunicacin (antenas de TV) ....................................................... 17 Reformas y otras actividades ....................................................................... 18 Plazas de aparcamiento ................................................................................ 19

GLOSARIO ..............................................................................20 DIRECTORIO ..........................................................................22

Edicin: Con la colaboracin de:

Ministerio de Trabajo e Immigracin

Elaboracin de contenidos, diseo e ilustracin:

Depsito legal: PM 671-2009 Impreso en papel reciclado C

PRESENTACIN
n los ltimos aos, Palma se ha convertido en una ciudad social y culturalmente plural con todo el dinamismo y la riqueza que este hecho nos aporta. Con todos los cambios que eso representa, el Ayuntamiento de Palma tiene presente el reto de consolidar una ciudadana donde el civismo, la tolerancia y el respeto sean las mejores garantas para una buena convivencia. Las comunidades de vecinos y vecinas son uno de los espacios clave para construir una buena convivencia, ya que constituyen un terreno estratgico entre lo que es el espacio pblico y lo que se considera el espacio privado por excelencia, que es cada hogar. Hay que dar, por lo tanto, instrumentos convenientes para recuperar la importancia que corresponde a este espacio donde se va tejiendo da a da la red de relaciones ms prxima al entorno donde vivimos. As, a travs de esta Gua para la convivencia en las comunidades de vecinos y vecinas, el rea de Educacin, Igualdad y Derechos Cvicos, pretende facilitar la comprensin de la organizacin en comunidades de vecinos y vecinas a toda la ciudadana en general y a las personas recin llegadas en particular. En la Gua encontramos definiciones de conceptos relativos a las comunidades y a su organizacin, as como tambin informacin sobre la normativa vigente que lo regula y otras informaciones de inters para cualquier persona que viva en una comunidad. Esperamos que este instrumento nos sea til para fomentar los espacios positivos de convivencia y nos ayude a mejorar las redes de relaciones para una buena vecindad.

Cristina Ferrer Gonzlez


rea dEducaci, Igualtat i Drets Cvics Ajuntament de Palma

Gua para la convivencia en las comunidades de vecinos y vecinas

1.

LAS COMUNIDADES DE VECINOS Y VECINAS


Ruidos
El descanso de los vecinos y las vecinas es muy importante para una buena convivencia, por este motivo, entre las 22 horas y las 8 horas, hay que evitar los ruidos de cualquier tipo: Cantar, gritar, hablar fuerte, saltar Instrumentos musicales u otros aparatos como la televisin, radio, cadena de msica. Determinados electrodomsticos (aspirador, lavadora). Trasladar muebles, hacer reparaciones domsticas, bricolaje

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Los propietarios/as de animales domsticos tienen la obligacin de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que stos producen no ocasionen molestias a la vecindad. Tambin se deben evitar los ruidos excesivamente altos a cualquier hora del da, es decir, la produccin de ruidos no puede superar los niveles permitidos, aunque sea de da.

Evitar conductas molestas


Se deben evitar ciertas conductas que pueden molestar al resto de la comunidad:

Tender la ropa excesivamente mojada de manera que gotee. Regar las plantas en horas no permitidas, evitando que caiga agua a la calle Lanzar por la ventana o balcn objetos o suciedad y sacudir toallas, alfombras, trapos Tender la ropa en los balcones exteriores de la fachada.

Cuando una persona ocasiona molestias, ruidos, etc., lo primero que se debe intentar es llegar a un entendimiento mediante el dilogo. En ltimo extremo y siempre que el dilogo no haya sido suficiente, se pueden denunciar los malos comportamientos o avisar a la Polica Municipal.

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Mantenimiento de los espacios comunes


Hay que evitar: Tirar papeles, envases, chicles, colillas La acumulacin de basura para que no produzca malos olores y no favorezca la aparicin de insectos y plagas. Que la basura gotee y dejar restos de lquidos por el suelo. Que los animales domsticos ensucien estos espacios. Dejar huellas en los cristales o espejos. Sobrecargar el ascensor. Dejar objetos en los espacios comunes (excepto en los trasteros, si los hay). Hay que mantener las paredes limpias. Hay que mantener en buen estado los buzones, el portero automtico, los interruptores. Hay que avisar al administrador/a cuando se vea algn desperfecto.

Basura y otros residuos


Hay que bajar la basura entre las 19 horas y las 23 horas. Si la recogida es diurna, se bajar en las cuatro horas anteriores a la hora habitual de recogida. La basura y los residuos se deben depositar en los contenedores y/o puntos de depsito que hay para cada clase de residuo: Vidrio: contenedor verde y redondo. Papel y cartn: contenedor azul. Plsticos y latas: contenedor amarillo. Materia orgnica: contenedor verde. Aceites domsticos: contenedor redondo verde. Para otros residuos como bateras, escombros, disolventes, neumticos, se puede llamar al telfono gratuito 900 72 40 00 de EMAYA.

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Muebles y utensilios viejos


Los muebles, electrodomsticos u otro tipo de utensilios domsticos no se pueden dejar en la va pblica. Para deshacerse de estos objetos se puede solicitar a EMAYA su recogida. Se trata de un servicio gratuito slo para particulares, y se recogen hasta tres utensilios por domicilio. Para solicitar este servicio, se puede llamar al telfono 900 72 40 00, disponible las 24 horas del da y gratuito. Si se encuentran trastos o utensilios abandonados en la calle tambin se puede avisar a EMAYA para que los retiren.

Por una buena convivencia


Recordad que: El dilogo, el respeto y la tolerancia son primordiales a la hora de afrontar posibles problemas o desavenencias entre vecinos/as. Los comportamientos incvicos dificultan la convivencia diaria. Los nios aprenden el ejemplo que dan las personas adultas. Los nios menores de doce aos no pueden utilizar el ascensor si van solos.

Preocupaos por el bienestar de vuestros vecinos/as, sobre todo si son mayores y ms an si viven solos/as. Avisad a la Polica Municipal u otros servicios especializados si alguna situacin os preocupa (abandono, maltrato, etc.).

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2.

NORMAS BSICAS DE LA COMUNIDAD DE

PROPIETARIOS Y PROPIETARIAS
La Ley de propiedad horizontal regula las relaciones de la vecindad de un edificio constituida en comunidad. La Ley obliga a los propietarios/as a organizarse para resolver los asuntos comunitarios.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/AS:

1) Composicin
La comunidad de propietarios la forman la junta y el presidente/a. En algunas comunidades hay otros cargos, como: vicepresidente/a, secretario/aria o administrador/a. Tanto el presidente/a como el vicepresidente/a se nombran por eleccin, rotacin o sorteo entre todos los propietarios/as. El nombramiento de administrador/a puede recaer en un vecino/a o en un tercero (profesional contratado por la comunidad). El hecho de designar a un presidente/a de comunidad que convoque las juntas de vecinos/as para debatir posibles problemas, ayuda a resolverlos y a conseguir mejoras. Es muy importante que todos los propietarios/as participen en la Junta para conocer lo que pasa en la comunidad y poder tomar decisiones al respeto.

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2) Normas de rgimen interno


Los propietarios/as de un edificio, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y las partes comunes, podrn fijar unas normas de rgimen interno de desempeo obligatorio para todo el mundo siempre que no sean contrarias a la Ley y a los estatutos.

actas

Los acuerdos tomados en la junta se recogern en el libro de actas, donde constarn los nombres de los propietarios/as con los respectivos votos (a favor o en contra) de estos acuerdos. Tambin se indicarn las cuotas de participacin de cada uno.

45% 27% 28%

En los acuerdos de la junta de propietarios/as se tendrn en cuenta las cuotas de participacin.

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3) Obligaciones de los propietarios/as y consideracin de gastos generales


Respetar las instalaciones generales de la comunidad y los otros elementos comunes, tanto si son de uso general como privativo de cualquiera de los propietarios/as, tanto si estn incluidos en su piso o local como si no lo estn, hacer un uso adecuado de ellos y evitar en todo momento que se causen daos o desperfectos. Mantener en buen estado de conservacin el propio piso o el local y las instalaciones privativas, de manera que no se perjudique a la comunidad o a los otros propietarios/as, y resarcir los daos que ocasione por su falta de cuidado o a la de las personas por las que haya de responder. Consentir que se hagan en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de inters general acordados. Contribuir, de acuerdo con la cuota de participacin que fija el ttulo o lo que se haya establecido especialmente, a los gastos generales para el mantenimiento adecuado del inmueble, sus servicios, las cargas y las responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin. Gastos obligatorios: los vecinos/as estn obligados al pago de las cuotas y las derramas correspondientes. En caso de que algn vecino/a no est al corriente de los pagos obligatorios hay que convocar una junta extraordinaria para acordar la liquidacin de la deuda e informar al vecino/a de su situacin. El siguiente paso es que el presidente/a, como representante legal de la comunidad, puede reclamar la deuda judicialmente presentando una demanda.

45% 27% 28%

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4) Obligaciones de los propietarios/as y de los inquilinos/as


Mantener en buen estado su piso o local. Colaborar en la limpieza de las partes comunes del edificio. Respetar las normas de la comunidad. Permitir el acceso a su vivienda, para efectuar reparaciones necesarias con el fin de evitar daos al vecindario o al edificio. No se pueden realizar actividades molestas, peligrosas, ilcitas, insalubres, nocivas...

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Respetar el uso de las zonas comunes de acuerdo a la normativa interna y al uso que resulte normal y adecuado a su naturaleza. Los propietarios/as o inquilinos/as no pueden hacer un uso exclusivo o predominante de ningn elemento comn. Los propietarios/as deben contribuir a los gastos generales de la comunidad y a las obligaciones de conservacin. Los inquilinos/as tienen la obligacin de pagar los gastos de comunidad cuando as lo establezca su contrato de alquiler.

Hay que tener en cuenta que las azoteas constituyen una modalidad de la cubierta: adems de servir de cierre superior, permiten su aprovechamiento al ser pisadas y ocupadas por las personas. Por lo tanto, es importante saber si son:
Elemento comn.

Propiedad privada (pertenece slo a un propietario/a).

De carcter mixto (al compatibilizar su carcter comn con el uso privativo).

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3. INFORMACIONES

DE INTERS

Responsabilidad civil de la comunidad de propietarios/as


La comunidad de propietarios/as es responsable civil de los daos que cause a terceros o incluso a los integrantes mismos de la comunidad, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes; la comunidad de propietarios/as debe guardar siempre las garantas y procurar que sus elementos constructivos estn en perfecto estado de conservacin. La responsabilidad puede ser por daos causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas; por ejemplo, si debido al mal estado de la fachada, cae un trozo de balcn encima de alguien, la responsabilidad ser de la comunidad de propietarios/as.

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Elementos de mejora (ascensores)


Si un grupo de vecinos/as quiere instalar un elemento de mejora, como un ascensor, y algn vecino/a se opone, la Junta no le puede obligar a implicarse econmicamente. Por tanto, se podr realizar la obra, pero quien se haya opuesto no podr usar el servicio que se haya instalado. Si posteriormente el vecino/a disconforme quiere utilizar el nuevo servicio, deber pagar la parte proporcional de la obra ms los intereses.

Instalacin de infraestructuras y servicios de telecomunicacin (antenas de TV)


Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, al mismo tiempo, un tercio de las cuotas de participacin puede acordar la instalacin de infraestructuras comunes o la adaptacin de las existentes (antenas parablicas, placas de energa solar u otro tipo de suministro energtico, etc.) . Los vecinos/as que se opongan no tienen la obligacin de pagar el coste de estas instalaciones o de su mantenimiento, pero si posteriormente solicitan el acceso a estos servicios debern abonar el importe que les habra correspondido, debidamente actualizado, aplicndole el inters legal correspondiente.

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Reformas y otras actividades


El propietario/a de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectnicos, las instalaciones o los servicios del piso o el local si no altera la seguridad del edificio, la estructura general, la configuracin o el estado exteriores, o no perjudica los derechos de otro propietario/a. Antes de realizar una obra, hay que comunicarlo con antelacin al presidente/a de la comunidad.

Ni el propietario/a ni el inquilino/a pueden realizar ninguna alteracin en los espacios comunes del edificio. Si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes, lo deben comunicar inmediatamente al administrador/a.

Ni al propietario/a ni al inquilino/a les est permitido ejercer, ni en el piso o el local ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos que perjudiquen a la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.

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La realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan como finalidad la supresin de barreras arquitectnicas requiere el voto favorable de la mayora de los propietarios/as que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.

Plazas de aparcamiento
Si en el reglamento de rgimen interno no se dice lo contrario, un vecino/a puede aparcar uno o ms vehculos en la misma plaza de aparcamiento siempre y cuando no sobresalgan de los lmites y no invadan elementos comunes.

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GLOSARIO
ADMINISTRADOR/A: entre sus funciones se encuentran las siguientes: Velar por el buen rgimen de la finca, de sus instalaciones y servicios. Disear el plan para los gastos que se derivarn de la gestin de la finca (pago del agua, la luz de las escaleras, la limpieza de las reas comunes, etc.). Atender a la conservacin y al mantenimiento de la casa disponiendo las reparaciones necesarias y dando cuenta de ello al presidente/a y a los propietarios/as. Todas las atribuciones que le confiera la Junta. FONDO DE RESERVA: la Ley obliga a los propietarios/as a pagar la constitucin de un fondo de reserva de acuerdo a su cuota de participacin respectiva. Este fondo se destina a los pagos directos de los gastos de: Conservacin, limpieza y reparacin de la finca. Contratacin de una pliza de seguro que cubra los daos causados en la finca. Contratos de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales. El dinero que se use del fondo se deber reponer anualmente. JUNTA: formada por todos los titulares, se debe reunir como mnimo una vez al ao, y se encarga, entre otras cuestiones, de decidir los asuntos de inters para la comunidad. Cualquier propietario/a tiene derecho a asistir a las juntas aunque aquellos que tengan algn pago pendiente no podrn ejercer el derecho a voto. LIBRO DE ACTAS: los acuerdos de la junta de propietarios/as deben quedar reflejados en un libro de actas, que debe estar legalizado en el Registro de la Propiedad donde se encuentre ubicada la finca.

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LICENCIA DE OBRA MAYOR: este procedimiento engloba las obras mayores de nueva construccin, de reforma o ampliacin, de demolicin o de modificacin. LICENCIA PARA OBRAS MENORES: la licencia para obras menores es necesaria para llevar a cabo pequeas obras. La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Palma pone en marcha la tramitacin de licencias menores simples por Internet. La concesin de la autorizacin permite la realizacin de obras en el trmino municipal de Palma (excepto en el centro histrico y bienes de inters cultural, catalogados o protegidos) que no necesiten proyectos tcnicos en consideracin a la escasa entidad de la intervencin. OBRAS MAYORES: son obras que comportan un aumento de volumen y/o superficie edificada en un inmueble o solar, o que implican una reforma integral, o bien cambian el uso del inmueble, aumentan el nmero de viviendas... OBRAS MENORES: son obras de escasa entidad constructiva, escasa entidad econmica y tcnica sencilla, que no alteren el volumen, ni afecten al diseo exterior, a los cimientos, a la estructura, ni tampoco alteren las condiciones de habitabilidad o de seguridad de toda clase de edificios e instalaciones y que, por lo tanto, no precisan proyectos tcnicos. PRESIDENTE/A DE LA COMUNIDAD: una de sus funciones es ejercer legalmente la representacin de la comunidad en todos los asuntos que la afecten. CUOTA DE PARTICIPACIN: a cada piso o local se le atribuir una cuota de participacin en relacin con el total del inmueble. Esta cuota servir para determinar el porcentaje de participacin en los gastos y los beneficios de la comunidad. VICEPRESIDENTE/A: sustituye al presidente/a en casos de ausencia, vacante o imposibilidad.

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DIRECTORIO
Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares C/ de la Vinyassa, 27 Conselleria de Vivienda y Obras Pblicas Gobierno de las Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) Gobierno de las Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Licencias exprs Ayuntamiento de Palma Av. de Gabriel Alomar y Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 46 02 45 971 78 40 43

900 72 40 00 971 78 42 91

971 22 59 00, ext. 8389

Licencias on-line 971 22 59 00, ext. 8389 Ayuntamiento de Palma Solicitud de licencia de obra menor simple por Internet https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=es Oficina Municipal de Informacin al Consumidor (OMIC) Ayuntamiento de Palma Pl. de lOlivar, 4, bajos (Mercado de lOlivar) http://www.a-palma.se Patronato Municipal de la Vivienda Ayuntamiento de Palma Pl. Nova de la Ferreria nm. 2 Polica local - Emergencias http://policia.palmademallorca.es Polica local - Oficina Central Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Programa Palma Habitada Ayuntamiento de Palma C/ de la Ferreria, 15, bajos http://www.patronathabitatge.com Servicio de Atencin Telefnica al Ciudadano (SAT) Ayuntamiento de Palma Para llamadas desde fuera de Palma
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971 71 27 48

971 71 09 40

092 971 22 55 00

902 07 75 00

010 971 22 59 00

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Guia per a la convivncia


en les

comunitats de vens i venes

ndex
PRESENTACI ..........................................................................3

LES COMUNITATS DE VENS I VENES .....................................4


Renous ................................................................................................................4 Evitar conductes molestes ...............................................................................5 Manteniment despais comuns .......................................................................7 Fems i altres residus ..........................................................................................7 Mobles i estris vells ...........................................................................................8 Per una bona convivncia ................................................................................9

NORMES BSIQUES DE LA COMUNITAT DE PROPIETARIS I PROPIETRIES .........................................10 Comunitat de propietaris/ries ................................................10


1. Composici ..................................................................................................................... 10 2. Normes de rgim intern............................................................................................... 11 3. Obligacions dels propietaris/ries i consideraci de despeses generals........ 13 4. Obligacions dels propietaris/ries i dels llogaters/es .......................................... 14

INFORMACIONS DINTERS ..................................................16


Responsabilitat civil de la comunitat de propietaris/ries .................... 16 Elements de millora (ascensors) .................................................................. 17 Installaci dinfraestructures i serveis de telecomunicaci (antenes de TV) .......................................................... 17 Reformes i altres activitats............................................................................ 18 Places daparcament ...................................................................................... 19

GLOSSARI ...............................................................................20 DIRECTORI .............................................................................22

Edici: Amb el suport de:

Ministerio de Trabajo e Immigracin

Elaboraci de continguts, disseny i illustraci:

Dipsit legal: PM 671-2009 Imprs en paper reciclat C

PRESENTACI

n els darrers anys, Palma ha esdevingut una ciutat socialment i culturalment plural amb tot el dinamisme i la riquesa que aquest fet ens aporta. Amb tots els canvis que aix representa, lAjuntament de Palma t present el repte de consolidar una ciutadania on el civisme, la tolerncia i el respecte siguin les millors garanties per a una bona convivncia. Les comunitats de vens i venes sn un dels espais clau per construir una bona convivncia, ja que constitueixen un terreny estratgic entre el que s lespai pblic i el que es considera lespai privat per exellncia, que s cada llar. Cal donar, per tant, instruments adients per recuperar la importncia que li pertoca a aquest espai on es va teixint dia a dia la xarxa de relacions ms propera a lentorn on vivim. Aix, a travs daquesta Guia per a la Convivncia en les Comunitats de Vens i Venes, lrea dEducaci, Igualtat i Drets Cvics, pretn facilitar la comprensi de lorganitzaci en comunitats de vens i venes a tota la ciutadania en general i a les persones nouvingudes en particular. A la Guia hi trobem definicions de conceptes relatius a les comunitats i a la seva organitzaci, aix com tamb informaci sobre la normativa vigent que ho regula i altres informacions dinters per a qualsevol persona que visqui en una comunitat. Esperem que aquest instrument ens sigui til per fomentar els espais positius de convivncia i ens ajudi a millorar les xarxes de relacions per a un bon venatge.

Cristina Ferrer Gonzlez


rea dEducaci, Igualtat i Drets Cvics Ajuntament de Palma

Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

1.

LES COMUNITATS DE

VENS I VENES
Renous
El descans dels vens i les venes s molt important per a una bona convivncia, per aquest motiu, entre les 22 h i les 8 h, evitau els renous de qualsevol tipus: Cantar, cridar, xerrar fort, picar de peus Instruments musicals o altres aparells com ara la televisi, rdio, cadena de msica Determinats electrodomstics (aspirador, rentadora) Traslladar mobles, fer reparacions domstiques, bricolatge

Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

Els propietaris/ries danimals domstics tenen lobligaci dadoptar les precaucions necessries per tal que els renous que aquests produeixen no ocasionin molsties al venatge. Tamb shan devitar els renous excessivament alts a qualsevol hora del dia, s a dir, la producci de renous no pot superar els nivells permesos, encara que sigui de dia.

Evitar conductes molestes


Shan devitar certes conductes que poden molestar la resta de la comunitat: Estendre la roba excessivament banyada de manera que degoti. Regar les plantes a hores no permeses, cal evitar que caigui aigua daltabaix Llenar per la finestra o balc objectes o brutcia i espolsar tovalles, catifes, pedaos Estendre la roba als balcons exteriors de la faana.

Quan alguna persona ocasiona molsties, renous, etc., el primer que sha de procurar s arribar a una entesa mitjanant el dileg. En darrer extrem i sempre que el dileg no hagi estat suficient, es poden denunciar els mals comportaments o avisar la Policia Municipal.

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Manteniment dels espais comuns


Cal evitar: Llenar papers, envasos, xiclets, llosques Lacumulaci de fems perqu no hi hagi males olors i no afavoreixi laparici dinsectes i plagues. Que els fems degotin i deixar restes de lquids en terra. Que els animals domstics embrutin aquests espais. Deixar ditades als vidres o miralls. Sobrecarregar lascensor. Deixar objectes als espais comuns (excepte als trasters, si nhi ha). Cal mantenir les parets netes. Cal mantenir en bon estat les bsties, el porter automtic, els interruptors Cal avisar ladministrador/a quan es vegi algun desperfecte.

Fems i altres residus


Cal baixar els fems entre les 19 i les 23 hores. Si la recollida s dirna, es baixar en les quatre hores anteriors a lhora habitual de recollida. Els fems i els residus shan de dipositar als contenidors i/o punts de dipsit existents per a cada classe de residu: Vidre: contenidor verd i rod. Paper i cartr: contenidor blau. Plstics i llaunes: contenidor groc. Matria orgnica: contenidor verd. Olis domstics: contenidor rod verd. Per a daltres residus com ara bateries, runes, dissolvents, pneumtics, cridau al telfon gratut 900 72 40 00 dEmaya.

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Mobles i estris vells


Els mobles, electrodomstics o altres tipus destris domstics no es poden deixar a la via pblica. Per a desfer-se daquests objectes es pot sollicitar a Emaya la seva recollida. Es tracta dun servei gratut noms per a particulars, i es recullen fins a tres estris per domicili. Per a sollicitar aquest servei, sha de telefonar al 900 72 40 00, disponible les 24 hores del dia i gratut. Si es troben trastos o estris abandonats en el carrer tamb es pot avisar a Emaya per a que els retirin.

Per una bona convivncia


Recordau que: El dileg, el respecte i la tolerncia sn primordials a lhora dafrontar possibles problemes o desavinences entre vens/es. Els comportaments incvics dificulten la convivncia diria. Els infants aprenen de lexemple que donin les persones adultes. Els infants menors de dotze anys no poden utilitzar lascensor si van sols.

Preocupeu-vos pel benestar dels vostres vens/es, sobretot si sn majors i ms encara si viuen sols/es. Aviseu la Policia Municipal o altres serveis especialitzats si alguna situaci us preocupa (abandonament, maltractament, etc.).

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2.

NORMES BSIQUES DE LA COMUNITAT DE

PROPIETARIS I PROPIETRIES
La Llei de propietat horitzontal regula les relacions del venatge dun edifici constituts en comunitat. La Llei obliga els propietaris/ries a organitzar-se per a resoldre els assumptes comunitaris.

COMUNITAT DE PROPIETARIS/RIES:

1) Composici
La comunitat de propietaris la composen la junta i el president/a. En algunes comunitats hi ha daltres crrecs, com ara: vicepresident/a, secretari/ria o administrador/a. Tant el president/a com el vicepresident/a sn nomenats per elecci, rotaci o sorteig entre tots els propietaris/ries. El nomenament dadministrador/a pot recaure en un ve/na o en un tercer (professional contractat per la comunitat). El fet de designar un president/a de comunitat que convoqui les juntes de vens/es per debatre possibles problemes, ajuda a resoldrels i a aconseguir millores. s molt important que tots els propietaris/ries participin a la Junta per a conixer el que passa a la Comunitat i poder prendre decisions al respecte.

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2) Normes de rgim intern


Els propietaris/ries dun edifici, per regular els detalls de la convivncia i la utilitzaci adequada dels serveis i les coses comunes, podran fixar unes normes de rgim intern dacompliment obligatori per a tothom sempre que no siguin contrries a la Llei i els estatuts.

actes

Els acords presos a la junta es recolliran al llibre dactes, on constaran els noms dels propietaris/ries amb els respectius vots (a favor o en contra) daquests acords. Tamb sindicaran les quotes de participaci de cadasc.

45% 27% 28%

En els acords de la junta de propietaris/ries es tindran en compte les quotes de participaci.

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Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

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3) Obligacions dels propietaris/ries i consideraci de despeses generals


Respectar les installacions generals de la comunitat i els altres elements comuns, tant si sn ds general com privatiu de qualsevol dels propietaris/ries, tant si estan inclosos en el seu pis o local com si no ho estan, fer-ne un s adequat i evitar en tot moment que shi causin danys o desperfectes. Mantenir en bon estat de conservaci el propi pis o el local i les installacions privatives, de manera que no perjudiqui la comunitat o els altres propietaris/ries, i rescabalar dels danys que ocasioni per la seva manca de cura o la de les persones per les quals hagi de respondre. Consentir que es facin al seu habitatge o local les reparacions que exigeixi el servei de limmoble i permetre-hi les servituds imprescindibles requerides per a la creaci de serveis comuns dinters general acordats. Contribuir, dacord amb la quota de participaci que fixa el ttol o el que shagi establert especialment, a les despeses generals per al manteniment adequat de limmoble, els seus serveis, les crregues i les responsabilitats que no siguin susceptibles dindividualitzaci. Despeses obligatries: els vens/es estan obligats al pagament de les quotes i les derrames corresponents. En cas que algun ve/na no estigui al corrent dels pagaments obligatoris cal convocar una junta extraordinria per acordar la liquidaci del deute i informar el ve/na de la seva situaci. El segent pas s que el president/a, com a representant legal de la comunitat, pot reclamar el deute judicialment presentant una demanda.

45% 27% 28%

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Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

4) Obligacions dels propietaris/ries i dels llogaters/es


Mantenir en bon estat el seu pis o local. Collaborar en la neteja de les parts comunes de ledifici. Respectar les normes de la Comunitat. Permetre laccs al seu habitatge, per a efectuar reparacions necessries, per tal devitar danys al venatge o a ledifici. No poden realitzar activitats molestes, perilloses, illcites, insalubres, nocives...

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Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

Respectar ls de les zones comunes dacord a la normativa interna i a ls que resulti normal i adequat a la seva naturalesa. Els propietaris/ries o llogaters/es no poden fer un s exclusiu o predominant de cap element com. Els propietaris/ries han de contribuir a les despeses generals de la Comunitat i a les obligacions de conservaci. Els llogaters/es tenen lobligaci de pagar les despeses de comunitat quan aix ho estableixi el seu contracte de lloguer.

Cal tenir en compte que els terrats constitueixen una modalitat de la coberta: a ms de servir de tancament superior, permeten el seu aprofitament en ser trepitjats i ocupats per les persones. Per tant, s important saber si sn:
Element com.

Propietat privada (pertany noms a un propietari/ria).

De carcter mixt (en compatibilitzar el seu carcter com amb ls privatiu).

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Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

3.

INFORMACIONS

DINTERS

Responsabilitat civil de la comunitat de propietaris/ries


La comunitat de propietaris/ries s responsable civil dels danys que causin a tercers o fins i tot als mateixos integrants de la comunitat, derivats del mal funcionament o negligncia en la cura dels seus elements comuns; la comunitat de propietaris/ries ha de guardar sempre les garanties i procurar que els seus elements constructius estiguin en perfecte estat de conservaci. La Responsabilitat pot ser per danys causats a les coses o per lesions o morts a les persones; per exemple, si a causa del mal estat de la faana, cau un tros de balc damunt de qualc, la responsabilitat ser de la comunitat de propietaris/ries.

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Elements de millora (ascensors)


Si un grup de vens/nes vol installar un element de millora, com ara un ascensor, i algun ve/na shi oposa, la junta no el pot obligar a implicar-shi econmicament. Aix, es podr realitzar lobra, per qui shi hagi oposat no podr usar el servei que shagi installat. Si posteriorment el ve/na disconforme vol utilitzar el nou servei, haur de pagar la part proporcional de lobra ms els interessos.

Installaci dinfraestructures i serveis de telecomunicaci (antenes de TV)


Installar infraestructures comunes o adaptar-ne les existents (antenes parabliques, plaques denergia solar o altres tipus de subministrament energtic, etc.) pot ser acordat per un ter dels integrants de la comunitat que representin, alhora, un ter de les quotes de participaci. Els vens/es que shi oposin no tenen lobligaci de pagar el cost daquestes installacions o del manteniment, per si posteriorment solliciten laccs a aquests serveis hauran dabonar limport que els hauria correspost, degudament actualitzat, aplicant-li linters legal corresponent.

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Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

Reformes i altres activitats


El propietari/ria de cada pis o local pot modificar els elements arquitectnics, les installacions o els serveis del pis o el local si no altera la seguretat de ledifici, lestructura general, la configuraci o lestat exteriors, o perjudica els drets dun altre propietari/ria. Abans de realitzar una obra, sha de comunicar amb antelaci al president/a de la comunitat.

Ni el propietari/ria ni el llogater/a no poden realitzar cap alteraci en els espais comuns de ledifici. Si sadverteix la necessitat de reparacions urgents, ho ha de comunicar immediatament a ladministrador/a.

Ni al propietari/ria ni al llogater/a no els est perms dexercir, ni en el pis o el local ni en la resta de limmoble, activitats prohibides en els estatuts que perjudiquin la finca o que contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o illcites.

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Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

La realitzaci dobres o lestabliment de nous serveis comuns que tinguin com a finalitat la supressi de barreres arquitectniques requereix el vot favorable de la majoria dels propietaris/ries que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participaci.

Places daparcament
Si en el reglament de rgim intern no es diu el contrari, un ve/na pot aparcar un o ms vehicles en la mateixa plaa daparcament sempre que no sobresurtin dels lmits i no envaeixin elements comuns.

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GLOSSARI
ADMINISTRADOR/A: entre les seves funcions es troben les segents: Vetllar pel bon rgim de la casa, de les seves installacions i serveis. Dissenyar el pla per a les despeses que es derivaran de la gesti de la finca (pagament de laigua, la llum de les escales, la neteja de les rees comunes, etc.). Atendre la conservaci i el manteniment de la casa disposant les reparacions necessries i donant-ne compte al president/a i als propietaris/ries. Totes les atribucions que li confereixi la Junta. FONS DE RESERVA: la Llei obliga els propietaris/ries a pagar la constituci dun fons de reserva dacord amb la seva quota de participaci respectiva. Aquest fons es destina als pagaments directes de les despeses de: Conservaci, neteja i reparaci de la finca. Contractaci duna plissa dassegurana que cobreixi els danys causats a la finca. Contractes de manteniment de limmoble i de les seves installacions generals. Els doblers que susin del fons shauran de reposar anualment. JUNTA: composta per tots els titulars, sha de reunir com a mnim una vegada lany, i sencarrega, entre daltres qestions, de decidir en els assumptes dinters per a la comunitat. Qualsevol propietari/ria t dret a assistir a les juntes encara que aquells que tinguin algun pagament pendent no podran exercir el dret a vot. LLIBRE DACTES: els acords de la junta de propietaris/ries han de quedar reflectits en un llibre dactes, el qual ha destar legalitzat en el Registre de la Propietat on es trobi ubicada la finca.

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LLICNCIA DOBRA MAJOR: aquest procediment engloba les obres majors de nova construcci, de reforma o ampliaci, de demolici o de modificaci. LLICNCIA PER A OBRES MENORS: La llicncia per a obres menors s necessria per dur a terme petites obres. La Gerncia dUrbanisme de lAjuntament de Palma posa en marxa la tramitaci de llicncies menors simples per Internet. La concessi de lautoritzaci permet la realitzaci dobres al terme municipal de Palma (excepte al centre histric i bns dinters cultural, catalogats o protegits) que no necessitin projectes tcnics en consideraci a lescassa entitat de la intervenci. OBRES MAJORS: sn obres que comporten un augment de volum i/o superfcie edificada en un immoble o solar, o que impliquen una reforma integral, o b canvien ls de limmoble, naugmenten el nmero dhabitatges OBRES MENORS: sn obres descassa entitat constructiva, escassa entitat econmica i tcnica senzilla, que no alterin el volum, no afectin el disseny exterior, la fonamentaci, lestructura, ni alterin les condicions dhabitabilitat o de seguretat de tota classe dedificis i installacions i que, per tant, no precisen projectes tcnics. PRESIDENT/A DE LA COMUNITAT: una de les seves funcions s exercir legalment la representaci de la comunitat en tots els assumptes que lafectin. QUOTA DE PARTICIPACI: a cada pis o local se li atribuir una quota de participaci en relaci amb el total de limmoble. Aquesta quota servir per determinar el percentatge de participaci en les despeses i els beneficis de la comunitat. VICEPRESIDENT/A: substitueix el president/a en casos dabsncia, vacant o impossibilitat.

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DIRECTORI
Collegi Oficial dAdministradors de Finques de Balears C/ de la Vinyassa, 27 Conselleria dHabitatge i Obres Pbliques Govern de les Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ Institut Balear de lHabitatge (IBAVI) Govern de les Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Llicncies exprs Ajuntament de Palma Av. de Gabriel Alomar i Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 46 02 45 971 78 40 43

900 72 40 00 971 78 42 91

971 22 59 00, ext. 8389

Llicncies on-line 971 22 59 00, ext. 8389 Ajuntament de Palma Sollicitud de llicncia dobra menor simple per Internet https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=ca Oficina Municipal dInformaci al Consumidor (OMIC) Ajuntament de Palma Pl. de lOlivar, 4, baixos (Mercat de lOlivar) http://www.a-palma.es Patronat Municipal de lHabitatge Ajuntament de Palma Pl. Nova de la Ferreria, 2 Policia local - Emergncies http://policia.palmademallorca.es Policia local - Oficina Central Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Programa Palma Habitada Ajuntament de Palma C/ de la Ferreria, 15, baixos http://www.patronathabitatge.com Servei dAtenci Telefnica al ciutad (SAT) Ajuntament de Palma Per cridades des de fora de Palma
22

971 71 27 48

971 71 09 40

092 971 22 55 00

902 07 75 00

010 971 22 59 00

Guia per a la convivncia en les comunitats de vens i venes

residential condominium communities


in

Guide to cohabitation

Contents
PRESENTATION.........................................................................3

RESIDENTIAL CONDOMINIUM COMMUNITIES.......................4


Noise .................................................................................................................4 Avoiding antisocial behaviour.........................................................................5 Maintenance of common areas.......................................................................7 Rubbish and other waste..................................................................................7 Used furniture and appliances . ......................................................................8 For positive cohabitation..................................................................................9

BASIC RULES OF COMMUNITIES OF PROPERTY OWNERS....10 Communities of property owners .............................................10 1. Composition.................................................................................................................... 10
2. Internal regulations....................................................................................................... 11 3. Obligations of owners, and consideration of general expenses........................ 13 4. Obligations of owners and residents........................................................................ 14

INFORMATION OF INTEREST.................................................16
Civil liability of the community of property owners................................. 16 Improvements (lifts) . ..................................................................................... 17 Installation of telecommunications infrastructures and services (TV antennae) . ........................................................................ 17 Remodelling and other activities................................................................. 18 Parking spaces . ............................................................................................... 19

GLOSSARY...............................................................................20 DIRECTORY.............................................................................22

Publication: With the cooperation of:

Ministerio de Trabajo e Immigracin

Content development, design and illustrations:

Legal deposit: PM 672-2009 Printed on recycled paper C

PRESENTATION
n recent years, Palma has become a socially and culturally diverse city, with all of the dynamic enrichment that this implies. With all the changes that this has brought about, the Local Council of Palma is aware of the challenge of consolidating a citizenry in which civic-mindedness, tolerance and respect are the best guarantees for positive cohabitation among neighbours. Condominium communities are one of the key areas in which to constitute positive cohabitation, as they are a strategic setting between public and the private space par excellence: each persons home. This is why a set of tools has been provided to recover the importance that this space has, as a place in which the relations nearest to the place we live are forged day by day. With this Guide to cohabitation in residential condominium communities, the Department of Education, Equality and Civic Rights aims to facilitate comprehension of how condominium communities are organized for all citizens in general, and specifically, those who have recently arrived to our city. The Guide features definitions of concepts that have to do with communities and their organization, in addition to information on the regulations in force in this realm, and other information of interest for anyone living in a community. We hope that this guidebook will be of use in promoting spaces of positive cohabitation, and that it will help us improve networks for positive neighbourly relations.

Cristina Ferrer Gonzlez


Department of Education, Equality and Civic Rights Ajuntament de Palma

Guide to cohabitation in residential condominium communities

1.
Noise

RESIDENTIAL

CONDOMINIUM COMMUNITIES

Neighbours rest is very important for positive cohabitation. That is why, from 10 pm to 8 am, noise of any kind is to be avoided: Singing, shouting, speaking loudly, jumping, etc. Musical instruments or other devices such as the television, radio, stereo, etc. Certain appliances (vacuum cleaners, washing machines, etc.) Moving furniture, making domestic repairs, DIY projects, etc.

Guide to cohabitation in residential condominium communities

Pet owners are obliged to take the necessary precautions in order for any noise that they make to not bother the neighbours. Excessively loud noises must also be avoided during the day. In other words, the legal noise limits can not be surpassed, even in the daytime.

Avoiding antisocial behaviour


Behaviours that may be a nuisance to other community members should be avoided. Hanging out laundry that is so wet it drips. Watering plants at times when it is not allowed (causing water does to drip onto the street). Throwing objects or dirt out of the window or off the balcony, shaking out towels, rugs, rags, etc. Hanging out laundry on the exterior balconies of the facade.

When a person bothers their neighbours, makes noise, etc., the first step is to try to reach an understanding with them through dialogue. As a last resort, and only when dialogue has proven insufficient, the municipal police can be notified, or this antisocial behaviour can be reported to them.

Guide to cohabitation in residential condominium communities

Maintenance of common areas


Neighbours must avoid: Discarding used papers, containers, chewing gum, cigarette butts, etc. in these areas. Accumulation of rubbish to prevent odours and the appearance of plagues. Rubbish from dripping and leaving liquid waste on the floor. Pets from soiling these areas. Leaving hand or finger prints on windows or mirrors. Overloading the lift. Leaving objects in common spaces (except in storerooms, if they exist). Walls must be kept clean. Mailboxes, the entry phone, and switches must be kept in good condition. The administrator must be notified when any damage is observed.

Rubbish and other waste


Rubbish must be taken to the bin between 7 pm and 11 pm. If rubbish collection takes place in the daytime, it must be taken to the bin within four hours prior to the usual collection time. Rubbish and waste can be placed in bins and/or deposit receptacles for each type of waste: Glass: round, green bin. Paper and cardboard: blue bin. Plastic and cans: yellow bin. Organic matter: green bin. Household oils: round, green bin. For other waste products such as batteries, works rubble, solvents, tires, etc. call the EMAYA toll-free telephone number: 900 72 40 00.

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Used furniture and appliances


Furniture, appliances and other housewares can not be left on the street. EMAYAs help can be enlisted to help dispose of these objects. It is a free service for private citizens only. Up to three appliances are collected per household. To request this service, call the toll-free, 24-hour telephone number 900 72 40 00. If rubbish or appliances are found abandoned on the street, EMAYA can also be called for their removal.

For positive cohabitation


Remember: Dialogue, respect and tolerance are fundamental when facing possible problems or disagreements with neighbours. Antisocial behaviour hinders daily cohabitation. Children learn from the example set by adults. Children under twelve can not use the lift unaccompanied.

Take interest in your neighbours well-being, especially if they are elderly, and even more so if they live alone. Call the Municipal Police or other specialized services if you see a situation that concerns you (abandonment, abuse, etc.).

Guide to cohabitation in residential condominium communities

2.

BASIC RULES OF COMMUNITIES OF


PROPERTY OWNERS

The Condominium Ownership Act regulates neighbourly relations in buildings constructed as condominiums. The Law requires owners to be organized and resolve community affairs.

COMMUNITIES OF PROPERTY OWNERS:

1) Composition
The Community of Property Owners is made up of the board and the president. Some communities have other offices, such as: vice-president, secretary or administrator. The president and vice-president are designated by elections, rotation or drawing among the property owners. A resident of the condominium or third-party (professional hired by the community) may be appointed administrator. Designating a president of the community who calls the neighbours meetings to discuss possible problems helps resolve them and achieve improvements. It is very important that all property owners participate in the meeting to be aware of the communitys current situation, and be able to take decisions accordingly.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

2) Internal regulations
A buildings owners can establish internal regulations of mandatory compliance in order to regulate details of cohabitation and the proper usage of common spaces, as long as they are not against the Law or by-laws.

minutes book

Agreements taken in property owners meetings will be recorded in the minutes book, which will list the names of the owners with their respective votes (for or against) on these agreements. The participation dues of each will also be listed.

45% 27% 28%

The participation dues will also be taken into account in property owners agreements.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

3) Obligations of owners, and consideration of general expenses


Respecting general facilities of the community and other common elements, whether they are of general or private use of any of the owners, whether or not they are included in ones apartment or premises, making proper use of them and preventing any damage to them at all times. Maintaining ones own apartment or premises and private facilities in good condition, so as to prevent any damage to the community or other owners, and compensating for any damage caused by their own carelessness or that of their dependents. Allowing the repairs necessary for the service of the building to be done in ones home or premises, and allowing the rights of way required for the creation of agreed common services of general interest. Contributing, in accordance with the participation dues established in the deed, or any others that have been especially established, to general expenses for the proper maintenance of the building, its services, charges and responsibilities that can not be individualized. Mandatory expenses: neighbours are required to pay all relevant dues and apportionments. If any neighbour is not current in the payment of their mandatory expenses, a special meeting must be called to agree on settlement of the debt and inform the neighbour of their situation. The next step is for the president, as legal representative of the community, to claim the debt judicially, by filing a formal complaint.

45% 27% 28%

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4) Obligations of owners and residents


Maintaining their apartment or premises in good condition. Collaborating in cleaning common areas of the building. Respecting rules of the community. Allowing access to their home for the performance of the necessary repairs in order to prevent damage to neighbours or the building Activities that are a nuisance, dangerous, illegal, unhealthy or harmful are not allowed.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

Respecting the use of common areas in accordance with internal regulations and using them in a way that is normal and appropriate. Owners and tenants can not use an element of common property on an exclusive or predominant basis. Owners must contribute to the communitys general expenses and conservation obligations. Tenants are obliged to pay community expenses when this is stipulated by their rental contracts.

It must be borne in mind that terrace rooves constitute a form of rooftop. In addition to serving as the buildings upper closure, they may be accessible and usable by residents. Therefore, it is important to know if they are:
Common elements.

Private property (belonging to a single owner).

Mixed (considered common elements of private use).

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

3.

INFORMATION OF INTEREST

Civil liability of the community of property owners


The community of property owners is civilly liable for any damages caused to third parties or even members of the community itself, derived from malfunction or negligence in the care of its common elements; the community of property owners must always keep warranties and ensure that constructed elements are in perfectly maintained condition. Liability can be for damages caused to property or injury or death of persons. For example, if, due to the poor condition of the facade, a piece of balcony falls on of someone, the community of property owners would be responsible for that persons injuries.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

Improvements (lifts)
If a group of neighbours wishes to make improvements to the building, such as the installation of a lift, and another neighbour opposes the decision, the residents committee (junta) can not force that neighbour to participate economically. Therefore, the works can be carried out, but those who opposed the installation are not allowed to use the service that has been installed. If the opposing neighbour later wishes to use the new service, they must pay for their portion of the installation plus interest.

Installation of telecommunications infrastructures and services (TV antennae)


One third of a communitys residents, who also represent a third of the participation dues, may agree on the installation of common infrastructures or the adaptation of existing ones (satellite dishes, solar energy panels or other types of utility installations, etc.). Neighbours who oppose such installations are not obliged to pay for their cost or maintenance, but if they request access to them later, they must pay their proportion of the installation, duly updated, plus the relevant legal interest.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

Remodelling and other activities


The owners of apartments or premises can modify the architectural elements, installations or services of the apartment or premises, as long as such modifications do not alter the safety of the building, general structure, exterior configuration or state, or damage the rights of any other owner. The president of the community must be notified before any works are carried out.

Neither owners nor tenants may alter the buildings common areas in any way. If a need for urgent repairs arises, the administrator must be notified immediately.

Neither owners nor tenants are allowed to conduct in their apartments, premises or anywhere else in the building, activities forbidden by the by-laws that damage the property or violate the general provisions on nuisances, or unhealthy, harmful, dangerous or illegal activities.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

Performance of works or establishment of new common services meant to eliminate architectural barriers requires a favourable vote by the majority of owners who also represent the majority of participation dues.

Parking spaces
If the internal regulations do not state otherwise, a neighbour may park one or more vehicles in the same parking space as long as they do not surpass the limits or invade any common element.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

GLOSSARY
ADMINISTRATOR: a person who has, in addition to others, the following duties: Ensuring the proper running of the property, its facilities and services. Designing the plan for the expenses derived from management of the property (payment of water, electricity in stairwells, cleaning of common areas, etc.) Handling conservation and maintenance of the building, ordering the necessary repairs, and reporting on them to the president and property owners. All other competencies conferred by the Residents Committee. RESERVE FUND: the Law requires owners to pay into the establishment of a reserve fund in accordance with their respective participation dues. The fund is used for the direct payment of expenses for: Conservation, cleaning and repairs of the property. Insurance coverage for any damage caused on the property. Maintenance contracts for the building and its general installations. Any money used from the fund must be replaced annually. MEETING OF THE PROPERTY OWNERS: attended by all property owners, this meeting must be held at least once a year. It is responsible, among other things, for deciding on matters of community interest. Any owner is entitled to attend the meeting of the property owners, although those who have outstanding payments are not entitled to vote. BOOK OF MINUTES: the agreements reached in the Meeting of Property Owners must be recorded in a book of minutes, which must be executed in the Land Registry Office competent for the site of the property.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

MAJOR WORKS PERMIT: this procedure covers major new construction, remodelling or expansion works, as well as demolition or modification. MINOR WORKS PERMIT: a minor construction permit is necessary to carry out small works. The Town Planning Department of the Palma Local Council allows on-line processing of simple minor works permits. The granting of this authorization allows the performance of works in the city limits of Palma (except in the historic centre and elements of cultural interest, or on listed or protected property) that do not require technical projects due to the small magnitude of the intervention. MAJOR WORKS: these are works that involve an increase in constructed volume and/or area in a building or lot, or that involve comprehensive remodelling, or that change the use of the building, increases the number of residences, etc. MINOR WORKS: these are works of low constructive and economic magnitude, simple in technique, that do not modify the buildings volume, exterior design, foundation or structure, or modify the conditions of habitability or safety of any kind of building and installation and that, therefore, do not require technical projects. PRESIDENT OF THE COMMUNITY: one of the presidents duties is to legally exercise the representation of the community in all matters that affect it. PARTICIPATION DUES: participation dues are attributed to each apartment or premises in proportion to the entirety of the building. These dues will make it possible to determine the percentage of participation in the communitys expenses and profits. VICE-PRESIDENT: stands in for the president in the event of absence, vacancy of the office or impossibility to serve.

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Guide to cohabitation in residential condominium communities

DIRECTORY
Official Property Administrators Association of the Balearic Islands Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares 971 46 02 45 C/ de la Vinyassa, 27 Balearic Autonomous Govt. Ministry of Housing and Public Works - Conselleria de Vivienda y Obras Pblicas Autonomous Government of the Balearic Islands Gobierno de las Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ 971 78 40 43

900 72 40 00

Balearic Housing Institute - Instituto Balear de la Vivienda (Ibavi) 971 78 42 91 Autonomous Government of the Balearic Islands Gobierno de las Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Express permits - Licencias exprs Local Council of Palma Av. de Gabriel Alomar y Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 22 59 00, ext. 8389

On-line permits - Licencias on-line 971 22 59 00, ext. 8389 Local Council of Palma On-line application of simple minor construction permits https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=es Municipal Consumer Information Offices Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor - (OMIC) Local Council of Palma Pl. de lOlivar, 4, bajos (Mercado de lOlivar) http://www.a-palma.se Municipal Housing Board - Patronato Municipal de la Vivienda Local Council of Palma Pl. Nova de la Ferreria, 2 Local Police - Emergencies http://policia.palmademallorca.es Local police - Central Station Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Palma Habitada Program Local Council of Palma C/ de la Ferreria 15, bajos http://www.patronathabitatge.com Comprehensive Citizen Services Hotline Servicio de Atencin Telefnica al Ciudadano (SAT) Local Council of Palma To place calls from outside Palma
22

971 71 27 48

971 71 09 40

092 971 22 55 00

902 077 500

010 971 22 59 00

Guide to cohabitation in residential condominium communities

Guide de cohabitation
dans les

immeubles de logements

Table des matires


PRSENTATION.........................................................................3

LES IMMEUBLES DE LOGEMENTS.............................................4


Bruits . .............................................................................................................4

viter les comportements drangeants.........................................................5 Entretien des espaces communs.....................................................................7 Poubelles et autres dchets..............................................................................7 Meubles et outils uss.......................................................................................8 Pour une bonne cohabitation..........................................................................9

NORMES LMENTAIRES DU SYNDIC DE COPROPRITAIRES............................................................10 Syndic de copropritaires. .........................................................10


1. Composition..................................................................................................................10 2. Normes de rgime interne.........................................................................................11 3. Obligations des propritaires et considration des frais gnraux..................13 4. Obligations des propritaires et des locataires.....................................................14

INFORMATIONS UTILES.........................................................16
Responsabilit civile du syndic de copropritaires.................................. 16 lments damlioration (ascenseurs) . ...................................................... 17 Installation dinfrastructures et de services de tlcommunication (antennes TV) ....................................................... 17 Rhabilitations et autres activits................................................................ 18 Places de stationnement................................................................................ 19

GLOSSAIRE..............................................................................20 RPERTOIRE............................................................................22

dition : Avec la collaboration de :

Ministerio de Trabajo e Immigracin

laboration de contenus, conception et illustration :

Dpt lgal : PM 672-2009 Imprim sur du papier recycl C

PRSENTATION
u cours des dernires annes, Palma est devenue une ville plurale aussi bien socialement que culturellement, avec tout le dynamisme et la richesse que cela comporte. Considrant tous les changements que ce fait reprsente, la Mairie de Palma vise relever le dfi de consolider une citoyennet au sein de laquelle le civisme, la tolrance et le respect constituent les meilleures garanties dune bonne cohabitation. Les immeubles de logements sont lun des espaces-cl pour construire une bonne cohabitation, vu quils constituent un terrain stratgique entre ce qui est lespace public et ce qui est considr comme lespace priv par excellence, cest--dire chaque foyer. Il est donc ncessaire de fournir des instruments appropris pour rcuprer limportance qui revient cet espace o se tisse, jours aprs jour, le rseau de relations le plus proche de lenvironnement dans lequel nous vivons. Ainsi, travers ce Guide de cohabitation dans les immeubles de logements, le Ministre de lducation, de lgalit et des Droits Civiques, vise faciliter la comprhension de lorganisation dans les immeubles de logements, toute la citoyennet en gnral, et aux nouveaux venus en particulier. Ce guide inclut des dfinitions de concepts relatifs aux immeubles de logements et leur organisation, ainsi que des informations sur la rglementation en vigueur applicable et dautres informations utiles pour toute personne vivant dans un immeuble de logements. Nous esprons que cet instrument vous sera utile pour promouvoir les espaces positifs de cohabitation et quil vous aidera amliorer les rseaux de relations pour une bonne cohabitation entre voisins.

Cristina Ferrer Gonzlez


Ministre de lducation, de lgalit et des Droits Civiques Mairie de Palma

Guide de cohabitation dans les immeubles de logements

1.
Bruits

LES IMMEUBLES DE LOGEMENTS

Le repos des voisins est trs important pour obtenir une bonne cohabitation, cest pourquoi, entre 22h00 et 8h00, il faut viter de faire du bruit : Chanter, crier, parler haute voix, sauter Instruments de musique ou dautres appareils tels quun tlviseur, une radio, une chane de musique Certains lectromnagers (aspirateur, machine laver le linge). Dplacer des meubles, faire des rparations domestiques, du bricolage

Guide de cohabitation dans les immeubles de logements

Les propritaires danimaux domestiques se doivent dadopter les prcautions ncessaires pour que les bruits quils produisent ne drangent pas les autres voisins. Il faut galement viter les bruits excessivement forts toute heure de la journe, cest--dire que la production de bruits ne peut pas dpasser les niveaux permis, mme dans la journe.

viter les comportements drangeants


Certains comportements peuvent dranger les autres voisins et doivent donc tre vits : tendre du linge mal essor et qui goutte. Arroser les plantes hors des heures permises et que leau coule sur le trottoir Lancer par la fentre ou le balcon des objets ou de la salet, secouer des serviettes, des tapis, des chiffons tendre du linge sur les balcons extrieurs de la faade.

Quand une personne provoque des drangements, des bruits, etc., il faut tout dabord essayer darriver une entente travers le dialogue. Si le dialogue na pas t suffisant, et en dernier ressort, il est possible de porter plainte contre les mauvais comportements ou de prvenir la Police Municipale.

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Entretien des espaces communs


Il faut viter : De jeter des papiers, des emballages, des chewing-gums, des mgots. Daccumuler des poubelles car elles peuvent dgager de mauvaises odeurs et favoriser lapparition dinsectes et de rongeurs. De faire goutter les poubelles et de laisser des restes de liquides au sol. De laisser les animaux domestiques salir ces espaces. De laisser des traces sur les vitres ou les miroirs. De surcharger lascenseur. De laisser des objets dans les espaces communs (saufs dans les cagibis, sil y en a). Il faut maintenir les murs propres. Il faut maintenir en bon tat les boites-aux-lettres, linterphone, les interrupteurs Il faut prvenir ladministrateur si un dgt est observ.

Poubelles et autres dchets


Les poubelles doivent tre descendues entre 19h00 et 23h00. Si le ramassage des ordures est ralis pendant la journe, les poubelles devront tre descendues dans les quatre heures avant lheure habituelle de ramassage. Les poubelles et les dchets doivent tre dposs dans les conteneurs et/ou aux points de dpt existant pour chaque classe de dchet : Verre : conteneur vert et rond. Papier et carton : conteneur bleu. Plastiques et canettes : conteneur jaune. Matire organique : conteneur vert. Huiles domestiques : conteneur rond vert. Pour dautres dchets comme des batteries, des dcombres, des dissolvants, des pneumatiques, vous pouvez appeler gratuitement le tlphone 900 72 40 00 de lentreprise EMAYA.

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Meubles et ustensiles uss


Les meubles, les lectromnagers ou dautres types dustensiles domestiques ne peuvent pas tre dposs sur la voie publique. Pour vous dfaire de ces objets, vous pouvez demander EMAYA de venir les chercher. Il sagit dun service gratuit destin uniquement aux particuliers, la limite tant de trois ustensiles par domicile. Pour demander ce service, vous pouvez appeler le tlphone 900 72 40 00, disponible 24 heures sur 24 et gratuit. Si vous trouvez de vieux meubles ou des ustensiles abandonns dans la rue, vous pouvez prvenir EMAYA afin quils les retirent.

Pour une bonne cohabitation


Noubliez pas : Le dialogue, le respect et la tolrance sont primordiaux au moment de rsoudre des problmes ou des dsaccords entre voisins. Les comportements inciviques rendent difficile la cohabitation quotidienne. Les enfants apprennent de lexemple donn par les personnes adultes. Les enfants de moins de douze ans ne peuvent pas utiliser lascenseur sils ne sont pas accompagns.

De vous soucier du bien-tre de vos voisins, surtout sils sont gs et encore plus sils vivent seuls. De prvenir la Police Municipale ou dautres services spcialiss si une situation vous proccupe (abandon, maltraitance, etc.).

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2.

NORMES LMENTAIRES DU

SYNDIC DE COPROPRITAIRES
La Loi sur la proprit horizontale rgit les relations entre voisins dun difice constitus en syndic. La Loi oblige les propritaires sorganiser pour rsoudre les affaires communautaires.

SYNDIC DE COPROPRITAIRES :

1) Composition
Le syndic de copropritaires est compos de lassemble et du prsident. Dans certains syndics, il existe dautres fonctions telles que le vice-prsident, le secrtaire ou ladministrateur. Aussi bien le prsident que le vice-prsident sont nomms par lection, rotation ou tirage au sort parmi tous les propritaires. La nomination dun administrateur peut revenir un voisin ou un tiers (professionnel engag par lensemble des voisins). Le fait de dsigner un prsident du syndic qui convoque les assembles de voisins pour discuter des possibles problmes, aide les rsoudre et obtenir des amliorations. Il est trs important que tous les propritaires participent aux Assembles pour savoir tout ce qui se passe au sein de limmeuble et pouvoir prendre des dcisions cet effet.

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2) Normes de rgime interne


Pour rgir les dtails de la cohabitation et lemploi appropri des services et des parties communes, les propritaires dun difice pourront tablir des normes de rgime interne suivre obligatoirement par tous tant quelles ne sont pas contraires la Loi et aux statuts.

Livre des comptes rendus

Les accords pris lors de lassemble seront recueillis dans un livre des comptes rendus dans lesquels figureront les noms des propritaires avec leurs votes respectifs (pour ou contre) concernant ces accords. Ce livre indiquera galement les pourcentages de participation de chaque propritaire. Les accords de lassemble de copropritaires prendront en considration les pourcentages de participation.

45% 27% 28%

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3) Obligations des propritaires et considration des frais gnraux


Respecter les installations gnrales de limmeuble et les autres lments communs, aussi bien sils sont demploi gnral que priv de lun des propritaires, quils soient ou pas inclus dans son appartement ou local ; les utiliser de manire approprie et viter tout moment de provoquer des dommages ou des dtriorations. Maintenir en bon tat de conservation lappartement ou le local ainsi que les installations prives, de sorte ne pas nuire aux autres voisins ou propritaires, et indemniser tout dommage provoqu par un manque de soin de votre part ou de celle des personnes qui dpendent de vous. Accepter les rparations dans votre logement ou local exiges par le service de limmeuble et permettre les servitudes indispensables requises pour la cration de services communs dintrt gnral convenus. Contribuer, conformment au pourcentage de participation fix par le titre de proprit ou spcialement tabli, aux frais gnraux pour la maintenance approprie de limmeuble, ses services, les charges et les responsabilits non susceptibles dindividualisation. Frais obligatoires : les voisins sont dans lobligation de payer les cotisations et les cotisations extraordinaires. Si un voisin nest pas jour dans les paiements obligatoires, une assemble extraordinaire doit tre convoque pour convenir de la liquidation de la dette et informer le voisin de sa situation. Le pas suivant est que le prsident, en tant que reprsentant lgal des voisins de limmeuble, peut rclamer la dette judiciairement en prsentant une plainte.

45% 27% 28%

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4) Obligations des propritaires et des locataires


Maintenir en bon tat leur appartement ou local. Collaborer au nettoyage des parties communes de ldifice. Respecter les normes du syndic. Permettre laccs au logement pour effectuer les rparations ncessaires afin dviter des dommages au voisinage ou ldifice. Les activits gnantes, dangereuses, illicites, insalubres, nocives, etc., sont interdites.

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Respecter lutilisation des zones communes conformment la rglementation interne et lutilisation normale et approprie leur nature. Les propritaires ou les locataires ne peuvent faire un usage exclusif ou prdominant daucun lment commun. Les propritaires doivent contribuer aux frais gnraux de limmeuble et aux obligations de conservation. Les locataires sont obligs de payer les frais de limmeuble quand leur contrat de location ltablit ainsi.

Il ne faut pas oublier que les terrasses suprieures constituent une partie de la toiture : en plus de faire fonction de clture suprieure, elles permettent leur mise profit en tant utilises et occupes par les personnes. Par consquent, il est important de savoir si elles sont :
Un lment commun.

Une proprit prive (nappartenant qu un seul propritaire).

caractre mixte ( la fois caractre commun et usage priv).

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3.

INFORMATIONS

UTILES

Responsabilit civile du syndic de copropritaires


Le syndic de copropritaires est responsable civil des dommages causs des tiers ou mme aux personnes composant le syndic dcoulant du mauvais fonctionnement ou de la ngligence dans le soin des lments communs ; le syndic de copropritaires doit toujours conserver les garanties et faire en sorte que les lments constructifs soient en parfait tat de conservation. La responsabilit peut tre pour des dommages causs des choses ou pour des lsions ou dcs de personnes ; par exemple, si cause du mauvais tat de la faade, un morceau de balcon tombe sur quelquun, la responsabilit sera du syndic de copropritaires.

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lments damlioration (ascenseurs)


Si un groupe de voisins souhaite installer un lment damlioration, comme un ascenseur, et un voisin sy oppose, lAssemble ne peut pas lobliger simpliquer conomiquement. Par consquent, les travaux pourront tre effectus, mais le voisin sy tant oppos ne pourra pas utiliser le service install. Si par la suite le voisin en dsaccord souhaite utiliser le nouveau service, il devra payer la partie proportionnelle des travaux plus les intrts.

Installation dinfrastructures et de services de tlcommunication (antennes TV)


Un tiers des personnes composant limmeuble et reprsentant en mme temps un tiers des pourcentages de participation peut convenir de linstallation dinfrastructures communes ou de ladaptation des existantes (antennes paraboliques, plaques dnergie solaire ou tout autre type dalimentation nergtique, etc.). Les voisins qui sy opposent nont pas lobligation de payer le cot de ces installations ou de leur maintenance, mais si par la suite ils demandent laccs ces services, ils devront payer le montant qui leur aurait correspondu, dment mis jour, en y appliquant lintrt lgal correspondant.

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Rhabilitations et autres activits


Le propritaire de chaque appartement ou local peut modifier les lments architecturaux, les installations ou les services de lappartement ou du local si cela naltre pas la scurit de ldifice, la structure gnrale, la configuration ou ltat extrieurs, ou ne nuit pas aux droits dun autre propritaire. Avant de raliser des travaux, il doit le communiquer au prsident du syndic de copropritaires.

Ni le propritaire ni le locataire ne peuvent raliser daltrations des espaces communs de ldifice. Si des rparations raliser durgence sont observes, ils doivent le communiquer immdiatement ladministrateur.

Ni le propritaire ni le locataire nont le droit dexercer, dans lappartement, dans le local ou dans le reste de limmeuble, des activits interdites dans les statuts qui nuisent limmeuble ou qui enfreignent les dispositions gnrales sur les activits gnantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites.

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La ralisation de travaux ou ltablissement de nouveaux services communs dont lobjet est la suppression de barrires architectoniques exige le vote favorable de la majorit des propritaires qui, leur tour, reprsentent la majorit des pourcentages de participation.

Places de stationnement
Sauf indication contraire dans le rglement interne, un voisin peut garer un ou plusieurs vhicules la mme place de stationnement tant quils nen dpassent pas les limites et nenvahissent pas des lments communs.

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GLOSSAIRE
ADMINISTRATEUR : parmi ses fonctions se trouvent les suivantes : Veiller au bon rgime de limmeuble, de ses installations et services. Concevoir le plan pour les frais qui dcouleront de la gestion de limmeuble (paiement de leau, de llectricit des escaliers, du mnage des zones communes, etc.). Se charger de la conservation et de la maintenance de limmeuble en faisant raliser les rparations ncessaires et en informant le prsident et les propritaires. Toutes les attributions que lui concde lAssemble. FONDS DE RSERVE : la Loi oblige les propritaires payer la constitution dun fonds de rserve conformment leur pourcentage de participation respectif. Ce fonds est destin aux paiements directs des frais de : Conservation, nettoyage et rparation de limmeuble. Engagement dune police dassurance couvrant les dommages de limmeuble. Contrats de maintenance de limmeuble et de ses installations gnrales. Largent utilis du fonds doit tre remis tous les ans. ASSEMBLE : compose par tous les propritaires, elle doit se runir au moins une fois par an, et se charge, entre autres questions, de dcider des affaires dintrt pour lensemble des voisins. Tout propritaire a le droit dassister aux assembles bien que ceux qui ne sont pas jour dans un paiement ne pourront pas exercer leur droit de vote. LIVRE DE COMPTES RENDUS : les accords de lassemble de copropritaires doivent tre consigns dans un livre de comptes rendus, qui doit tre lgalis au Registre de la Proprit dont dpend limmeuble.

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PERMIS DE GRANDS TRAVAUX : cette procdure englobe les grands travaux de nouvelle construction, de rhabilitation ou dagrandissement, de dmolition ou de modification. PERMIS DE PETITS TRAVAUX : le permis de petits travaux est ncessaire pour faire de petits travaux. La Grance dUrbanisme de la Mairie de Palma initie les dmarches de permis de petits travaux travers Internet. La concession de lautorisation permet de raliser des travaux dans la commune de Palma ( lexception du centre historique et de biens dintrt culturel, catalogus ou protgs) qui nont pas besoin de projets techniques en raison de la faible envergure de lintervention. GRANDS TRAVAUX : ce sont des travaux qui comportent une augmentation de volume et/ou de surface btie dans un immeuble ou terrain, ou qui impliquent une rhabilitation intgrale, ou modifient lutilisation de limmeuble, augmentent le nombre de logements PETITS TRAVAUX : ce sont des travaux de faible envergure constructive, conomique et technique, qui naltrent pas le volume, ni affectent la conception extrieure, les cimentations, la structure, ni modifient les conditions dhabitabilit ou de scurit de tous les types ddifices et dinstallations et qui, par consquent, nont pas besoin de projets techniques. PRSIDENT DE LENSEMBLE DES VOISINS : une de ses fonctions est dexercer lgalement la reprsentation des voisins dans toutes les affaires qui les concernent. POURCENTAGE DE PARTICIPATION : un pourcentage de participation par rapport au total de limmeuble sera assign chaque appartement ou local. Ce pourcentage servira dterminer la participation aux frais et aux bnfices de limmeuble. VICE-PRSIDENT : remplace le prsident en cas dabsence, de poste vacant ou dempchement.

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RPERTOIRE
Ordre Officiel des Administrateurs dImmeubles des Balares Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares 971 46 02 45 C/ de la Vinyassa, 27 Ministre du Logement et des Travaux Publics Conselleria de Vivienda y Obras Pblicas 971 78 40 43 Gouvernement des les Balares - Gobierno de las Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ 900 72 40 00

Institut des les Balares du Logement Instituto Balear de la Vivienda (Ibavi) 971 78 42 91 Gouvernement des les Balares - Gobierno de las Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Permis express - Licencias exprs Mairie de Palma Av. de Gabriel Alomar y Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 22 59 00, poste 8389

Permis on-line - Licencias on-line 971 22 59 00, poste 8389 Mairie de Palma Demandes de permis de petits travaux travers Internet https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=es Bureau Municipal dInformation au Consommateur Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor (OMIC) Mairie de Palma Pl. de lOlivar, 4, rez-de-chausse (March de lOlivar) http://www.a-palma.se Patronat Municipal du Logement Patronato Municipal de la Vivienda Mairie de Palma Pl. Nova de la Ferreria n 2 Police locale - Urgences http://policia.palmademallorca.es Police locale - Bureau Central Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Programme Palma Habitada (Palma Habite) Mairie de Palma C/ de la Ferreria 15, rez-de-chausse http://www.patronathabitatge.com Service dAccueil Tlphonique du Citoyen Servicio de Atencin Telefnica al Ciudadano (SAT) Mairie de Palma Pour les appels hors de Palma
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971 71 27 48

971 71 09 40

092 971 22 55 00

902 07 75 00

010 971 22 59 00

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