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PRESENTACIN ........................................................................3
PRESENTACIN
n los ltimos aos, Palma se ha convertido en una ciudad social y culturalmente plural con todo el dinamismo y la riqueza que este hecho nos aporta. Con todos los cambios que eso representa, el Ayuntamiento de Palma tiene presente el reto de consolidar una ciudadana donde el civismo, la tolerancia y el respeto sean las mejores garantas para una buena convivencia. Las comunidades de vecinos y vecinas son uno de los espacios clave para construir una buena convivencia, ya que constituyen un terreno estratgico entre lo que es el espacio pblico y lo que se considera el espacio privado por excelencia, que es cada hogar. Hay que dar, por lo tanto, instrumentos convenientes para recuperar la importancia que corresponde a este espacio donde se va tejiendo da a da la red de relaciones ms prxima al entorno donde vivimos. As, a travs de esta Gua para la convivencia en las comunidades de vecinos y vecinas, el rea de Educacin, Igualdad y Derechos Cvicos, pretende facilitar la comprensin de la organizacin en comunidades de vecinos y vecinas a toda la ciudadana en general y a las personas recin llegadas en particular. En la Gua encontramos definiciones de conceptos relativos a las comunidades y a su organizacin, as como tambin informacin sobre la normativa vigente que lo regula y otras informaciones de inters para cualquier persona que viva en una comunidad. Esperamos que este instrumento nos sea til para fomentar los espacios positivos de convivencia y nos ayude a mejorar las redes de relaciones para una buena vecindad.
1.
Los propietarios/as de animales domsticos tienen la obligacin de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que stos producen no ocasionen molestias a la vecindad. Tambin se deben evitar los ruidos excesivamente altos a cualquier hora del da, es decir, la produccin de ruidos no puede superar los niveles permitidos, aunque sea de da.
Tender la ropa excesivamente mojada de manera que gotee. Regar las plantas en horas no permitidas, evitando que caiga agua a la calle Lanzar por la ventana o balcn objetos o suciedad y sacudir toallas, alfombras, trapos Tender la ropa en los balcones exteriores de la fachada.
Cuando una persona ocasiona molestias, ruidos, etc., lo primero que se debe intentar es llegar a un entendimiento mediante el dilogo. En ltimo extremo y siempre que el dilogo no haya sido suficiente, se pueden denunciar los malos comportamientos o avisar a la Polica Municipal.
Preocupaos por el bienestar de vuestros vecinos/as, sobre todo si son mayores y ms an si viven solos/as. Avisad a la Polica Municipal u otros servicios especializados si alguna situacin os preocupa (abandono, maltrato, etc.).
2.
PROPIETARIOS Y PROPIETARIAS
La Ley de propiedad horizontal regula las relaciones de la vecindad de un edificio constituida en comunidad. La Ley obliga a los propietarios/as a organizarse para resolver los asuntos comunitarios.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/AS:
1) Composicin
La comunidad de propietarios la forman la junta y el presidente/a. En algunas comunidades hay otros cargos, como: vicepresidente/a, secretario/aria o administrador/a. Tanto el presidente/a como el vicepresidente/a se nombran por eleccin, rotacin o sorteo entre todos los propietarios/as. El nombramiento de administrador/a puede recaer en un vecino/a o en un tercero (profesional contratado por la comunidad). El hecho de designar a un presidente/a de comunidad que convoque las juntas de vecinos/as para debatir posibles problemas, ayuda a resolverlos y a conseguir mejoras. Es muy importante que todos los propietarios/as participen en la Junta para conocer lo que pasa en la comunidad y poder tomar decisiones al respeto.
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actas
Los acuerdos tomados en la junta se recogern en el libro de actas, donde constarn los nombres de los propietarios/as con los respectivos votos (a favor o en contra) de estos acuerdos. Tambin se indicarn las cuotas de participacin de cada uno.
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Respetar el uso de las zonas comunes de acuerdo a la normativa interna y al uso que resulte normal y adecuado a su naturaleza. Los propietarios/as o inquilinos/as no pueden hacer un uso exclusivo o predominante de ningn elemento comn. Los propietarios/as deben contribuir a los gastos generales de la comunidad y a las obligaciones de conservacin. Los inquilinos/as tienen la obligacin de pagar los gastos de comunidad cuando as lo establezca su contrato de alquiler.
Hay que tener en cuenta que las azoteas constituyen una modalidad de la cubierta: adems de servir de cierre superior, permiten su aprovechamiento al ser pisadas y ocupadas por las personas. Por lo tanto, es importante saber si son:
Elemento comn.
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3. INFORMACIONES
DE INTERS
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Ni el propietario/a ni el inquilino/a pueden realizar ninguna alteracin en los espacios comunes del edificio. Si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes, lo deben comunicar inmediatamente al administrador/a.
Ni al propietario/a ni al inquilino/a les est permitido ejercer, ni en el piso o el local ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos que perjudiquen a la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.
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La realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan como finalidad la supresin de barreras arquitectnicas requiere el voto favorable de la mayora de los propietarios/as que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.
Plazas de aparcamiento
Si en el reglamento de rgimen interno no se dice lo contrario, un vecino/a puede aparcar uno o ms vehculos en la misma plaza de aparcamiento siempre y cuando no sobresalgan de los lmites y no invadan elementos comunes.
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GLOSARIO
ADMINISTRADOR/A: entre sus funciones se encuentran las siguientes: Velar por el buen rgimen de la finca, de sus instalaciones y servicios. Disear el plan para los gastos que se derivarn de la gestin de la finca (pago del agua, la luz de las escaleras, la limpieza de las reas comunes, etc.). Atender a la conservacin y al mantenimiento de la casa disponiendo las reparaciones necesarias y dando cuenta de ello al presidente/a y a los propietarios/as. Todas las atribuciones que le confiera la Junta. FONDO DE RESERVA: la Ley obliga a los propietarios/as a pagar la constitucin de un fondo de reserva de acuerdo a su cuota de participacin respectiva. Este fondo se destina a los pagos directos de los gastos de: Conservacin, limpieza y reparacin de la finca. Contratacin de una pliza de seguro que cubra los daos causados en la finca. Contratos de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales. El dinero que se use del fondo se deber reponer anualmente. JUNTA: formada por todos los titulares, se debe reunir como mnimo una vez al ao, y se encarga, entre otras cuestiones, de decidir los asuntos de inters para la comunidad. Cualquier propietario/a tiene derecho a asistir a las juntas aunque aquellos que tengan algn pago pendiente no podrn ejercer el derecho a voto. LIBRO DE ACTAS: los acuerdos de la junta de propietarios/as deben quedar reflejados en un libro de actas, que debe estar legalizado en el Registro de la Propiedad donde se encuentre ubicada la finca.
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LICENCIA DE OBRA MAYOR: este procedimiento engloba las obras mayores de nueva construccin, de reforma o ampliacin, de demolicin o de modificacin. LICENCIA PARA OBRAS MENORES: la licencia para obras menores es necesaria para llevar a cabo pequeas obras. La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Palma pone en marcha la tramitacin de licencias menores simples por Internet. La concesin de la autorizacin permite la realizacin de obras en el trmino municipal de Palma (excepto en el centro histrico y bienes de inters cultural, catalogados o protegidos) que no necesiten proyectos tcnicos en consideracin a la escasa entidad de la intervencin. OBRAS MAYORES: son obras que comportan un aumento de volumen y/o superficie edificada en un inmueble o solar, o que implican una reforma integral, o bien cambian el uso del inmueble, aumentan el nmero de viviendas... OBRAS MENORES: son obras de escasa entidad constructiva, escasa entidad econmica y tcnica sencilla, que no alteren el volumen, ni afecten al diseo exterior, a los cimientos, a la estructura, ni tampoco alteren las condiciones de habitabilidad o de seguridad de toda clase de edificios e instalaciones y que, por lo tanto, no precisan proyectos tcnicos. PRESIDENTE/A DE LA COMUNIDAD: una de sus funciones es ejercer legalmente la representacin de la comunidad en todos los asuntos que la afecten. CUOTA DE PARTICIPACIN: a cada piso o local se le atribuir una cuota de participacin en relacin con el total del inmueble. Esta cuota servir para determinar el porcentaje de participacin en los gastos y los beneficios de la comunidad. VICEPRESIDENTE/A: sustituye al presidente/a en casos de ausencia, vacante o imposibilidad.
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DIRECTORIO
Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares C/ de la Vinyassa, 27 Conselleria de Vivienda y Obras Pblicas Gobierno de las Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) Gobierno de las Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Licencias exprs Ayuntamiento de Palma Av. de Gabriel Alomar y Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 46 02 45 971 78 40 43
900 72 40 00 971 78 42 91
Licencias on-line 971 22 59 00, ext. 8389 Ayuntamiento de Palma Solicitud de licencia de obra menor simple por Internet https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=es Oficina Municipal de Informacin al Consumidor (OMIC) Ayuntamiento de Palma Pl. de lOlivar, 4, bajos (Mercado de lOlivar) http://www.a-palma.se Patronato Municipal de la Vivienda Ayuntamiento de Palma Pl. Nova de la Ferreria nm. 2 Polica local - Emergencias http://policia.palmademallorca.es Polica local - Oficina Central Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Programa Palma Habitada Ayuntamiento de Palma C/ de la Ferreria, 15, bajos http://www.patronathabitatge.com Servicio de Atencin Telefnica al Ciudadano (SAT) Ayuntamiento de Palma Para llamadas desde fuera de Palma
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971 71 27 48
971 71 09 40
092 971 22 55 00
902 07 75 00
010 971 22 59 00
ndex
PRESENTACI ..........................................................................3
PRESENTACI
n els darrers anys, Palma ha esdevingut una ciutat socialment i culturalment plural amb tot el dinamisme i la riquesa que aquest fet ens aporta. Amb tots els canvis que aix representa, lAjuntament de Palma t present el repte de consolidar una ciutadania on el civisme, la tolerncia i el respecte siguin les millors garanties per a una bona convivncia. Les comunitats de vens i venes sn un dels espais clau per construir una bona convivncia, ja que constitueixen un terreny estratgic entre el que s lespai pblic i el que es considera lespai privat per exellncia, que s cada llar. Cal donar, per tant, instruments adients per recuperar la importncia que li pertoca a aquest espai on es va teixint dia a dia la xarxa de relacions ms propera a lentorn on vivim. Aix, a travs daquesta Guia per a la Convivncia en les Comunitats de Vens i Venes, lrea dEducaci, Igualtat i Drets Cvics, pretn facilitar la comprensi de lorganitzaci en comunitats de vens i venes a tota la ciutadania en general i a les persones nouvingudes en particular. A la Guia hi trobem definicions de conceptes relatius a les comunitats i a la seva organitzaci, aix com tamb informaci sobre la normativa vigent que ho regula i altres informacions dinters per a qualsevol persona que visqui en una comunitat. Esperem que aquest instrument ens sigui til per fomentar els espais positius de convivncia i ens ajudi a millorar les xarxes de relacions per a un bon venatge.
1.
LES COMUNITATS DE
VENS I VENES
Renous
El descans dels vens i les venes s molt important per a una bona convivncia, per aquest motiu, entre les 22 h i les 8 h, evitau els renous de qualsevol tipus: Cantar, cridar, xerrar fort, picar de peus Instruments musicals o altres aparells com ara la televisi, rdio, cadena de msica Determinats electrodomstics (aspirador, rentadora) Traslladar mobles, fer reparacions domstiques, bricolatge
Els propietaris/ries danimals domstics tenen lobligaci dadoptar les precaucions necessries per tal que els renous que aquests produeixen no ocasionin molsties al venatge. Tamb shan devitar els renous excessivament alts a qualsevol hora del dia, s a dir, la producci de renous no pot superar els nivells permesos, encara que sigui de dia.
Quan alguna persona ocasiona molsties, renous, etc., el primer que sha de procurar s arribar a una entesa mitjanant el dileg. En darrer extrem i sempre que el dileg no hagi estat suficient, es poden denunciar els mals comportaments o avisar la Policia Municipal.
Preocupeu-vos pel benestar dels vostres vens/es, sobretot si sn majors i ms encara si viuen sols/es. Aviseu la Policia Municipal o altres serveis especialitzats si alguna situaci us preocupa (abandonament, maltractament, etc.).
2.
PROPIETARIS I PROPIETRIES
La Llei de propietat horitzontal regula les relacions del venatge dun edifici constituts en comunitat. La Llei obliga els propietaris/ries a organitzar-se per a resoldre els assumptes comunitaris.
COMUNITAT DE PROPIETARIS/RIES:
1) Composici
La comunitat de propietaris la composen la junta i el president/a. En algunes comunitats hi ha daltres crrecs, com ara: vicepresident/a, secretari/ria o administrador/a. Tant el president/a com el vicepresident/a sn nomenats per elecci, rotaci o sorteig entre tots els propietaris/ries. El nomenament dadministrador/a pot recaure en un ve/na o en un tercer (professional contractat per la comunitat). El fet de designar un president/a de comunitat que convoqui les juntes de vens/es per debatre possibles problemes, ajuda a resoldrels i a aconseguir millores. s molt important que tots els propietaris/ries participin a la Junta per a conixer el que passa a la Comunitat i poder prendre decisions al respecte.
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actes
Els acords presos a la junta es recolliran al llibre dactes, on constaran els noms dels propietaris/ries amb els respectius vots (a favor o en contra) daquests acords. Tamb sindicaran les quotes de participaci de cadasc.
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Respectar ls de les zones comunes dacord a la normativa interna i a ls que resulti normal i adequat a la seva naturalesa. Els propietaris/ries o llogaters/es no poden fer un s exclusiu o predominant de cap element com. Els propietaris/ries han de contribuir a les despeses generals de la Comunitat i a les obligacions de conservaci. Els llogaters/es tenen lobligaci de pagar les despeses de comunitat quan aix ho estableixi el seu contracte de lloguer.
Cal tenir en compte que els terrats constitueixen una modalitat de la coberta: a ms de servir de tancament superior, permeten el seu aprofitament en ser trepitjats i ocupats per les persones. Per tant, s important saber si sn:
Element com.
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INFORMACIONS
DINTERS
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Ni el propietari/ria ni el llogater/a no poden realitzar cap alteraci en els espais comuns de ledifici. Si sadverteix la necessitat de reparacions urgents, ho ha de comunicar immediatament a ladministrador/a.
Ni al propietari/ria ni al llogater/a no els est perms dexercir, ni en el pis o el local ni en la resta de limmoble, activitats prohibides en els estatuts que perjudiquin la finca o que contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o illcites.
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La realitzaci dobres o lestabliment de nous serveis comuns que tinguin com a finalitat la supressi de barreres arquitectniques requereix el vot favorable de la majoria dels propietaris/ries que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participaci.
Places daparcament
Si en el reglament de rgim intern no es diu el contrari, un ve/na pot aparcar un o ms vehicles en la mateixa plaa daparcament sempre que no sobresurtin dels lmits i no envaeixin elements comuns.
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GLOSSARI
ADMINISTRADOR/A: entre les seves funcions es troben les segents: Vetllar pel bon rgim de la casa, de les seves installacions i serveis. Dissenyar el pla per a les despeses que es derivaran de la gesti de la finca (pagament de laigua, la llum de les escales, la neteja de les rees comunes, etc.). Atendre la conservaci i el manteniment de la casa disposant les reparacions necessries i donant-ne compte al president/a i als propietaris/ries. Totes les atribucions que li confereixi la Junta. FONS DE RESERVA: la Llei obliga els propietaris/ries a pagar la constituci dun fons de reserva dacord amb la seva quota de participaci respectiva. Aquest fons es destina als pagaments directes de les despeses de: Conservaci, neteja i reparaci de la finca. Contractaci duna plissa dassegurana que cobreixi els danys causats a la finca. Contractes de manteniment de limmoble i de les seves installacions generals. Els doblers que susin del fons shauran de reposar anualment. JUNTA: composta per tots els titulars, sha de reunir com a mnim una vegada lany, i sencarrega, entre daltres qestions, de decidir en els assumptes dinters per a la comunitat. Qualsevol propietari/ria t dret a assistir a les juntes encara que aquells que tinguin algun pagament pendent no podran exercir el dret a vot. LLIBRE DACTES: els acords de la junta de propietaris/ries han de quedar reflectits en un llibre dactes, el qual ha destar legalitzat en el Registre de la Propietat on es trobi ubicada la finca.
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LLICNCIA DOBRA MAJOR: aquest procediment engloba les obres majors de nova construcci, de reforma o ampliaci, de demolici o de modificaci. LLICNCIA PER A OBRES MENORS: La llicncia per a obres menors s necessria per dur a terme petites obres. La Gerncia dUrbanisme de lAjuntament de Palma posa en marxa la tramitaci de llicncies menors simples per Internet. La concessi de lautoritzaci permet la realitzaci dobres al terme municipal de Palma (excepte al centre histric i bns dinters cultural, catalogats o protegits) que no necessitin projectes tcnics en consideraci a lescassa entitat de la intervenci. OBRES MAJORS: sn obres que comporten un augment de volum i/o superfcie edificada en un immoble o solar, o que impliquen una reforma integral, o b canvien ls de limmoble, naugmenten el nmero dhabitatges OBRES MENORS: sn obres descassa entitat constructiva, escassa entitat econmica i tcnica senzilla, que no alterin el volum, no afectin el disseny exterior, la fonamentaci, lestructura, ni alterin les condicions dhabitabilitat o de seguretat de tota classe dedificis i installacions i que, per tant, no precisen projectes tcnics. PRESIDENT/A DE LA COMUNITAT: una de les seves funcions s exercir legalment la representaci de la comunitat en tots els assumptes que lafectin. QUOTA DE PARTICIPACI: a cada pis o local se li atribuir una quota de participaci en relaci amb el total de limmoble. Aquesta quota servir per determinar el percentatge de participaci en les despeses i els beneficis de la comunitat. VICEPRESIDENT/A: substitueix el president/a en casos dabsncia, vacant o impossibilitat.
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DIRECTORI
Collegi Oficial dAdministradors de Finques de Balears C/ de la Vinyassa, 27 Conselleria dHabitatge i Obres Pbliques Govern de les Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ Institut Balear de lHabitatge (IBAVI) Govern de les Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Llicncies exprs Ajuntament de Palma Av. de Gabriel Alomar i Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 46 02 45 971 78 40 43
900 72 40 00 971 78 42 91
Llicncies on-line 971 22 59 00, ext. 8389 Ajuntament de Palma Sollicitud de llicncia dobra menor simple per Internet https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=ca Oficina Municipal dInformaci al Consumidor (OMIC) Ajuntament de Palma Pl. de lOlivar, 4, baixos (Mercat de lOlivar) http://www.a-palma.es Patronat Municipal de lHabitatge Ajuntament de Palma Pl. Nova de la Ferreria, 2 Policia local - Emergncies http://policia.palmademallorca.es Policia local - Oficina Central Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Programa Palma Habitada Ajuntament de Palma C/ de la Ferreria, 15, baixos http://www.patronathabitatge.com Servei dAtenci Telefnica al ciutad (SAT) Ajuntament de Palma Per cridades des de fora de Palma
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971 71 27 48
971 71 09 40
092 971 22 55 00
902 07 75 00
010 971 22 59 00
Guide to cohabitation
Contents
PRESENTATION.........................................................................3
BASIC RULES OF COMMUNITIES OF PROPERTY OWNERS....10 Communities of property owners .............................................10 1. Composition.................................................................................................................... 10
2. Internal regulations....................................................................................................... 11 3. Obligations of owners, and consideration of general expenses........................ 13 4. Obligations of owners and residents........................................................................ 14
INFORMATION OF INTEREST.................................................16
Civil liability of the community of property owners................................. 16 Improvements (lifts) . ..................................................................................... 17 Installation of telecommunications infrastructures and services (TV antennae) . ........................................................................ 17 Remodelling and other activities................................................................. 18 Parking spaces . ............................................................................................... 19
GLOSSARY...............................................................................20 DIRECTORY.............................................................................22
PRESENTATION
n recent years, Palma has become a socially and culturally diverse city, with all of the dynamic enrichment that this implies. With all the changes that this has brought about, the Local Council of Palma is aware of the challenge of consolidating a citizenry in which civic-mindedness, tolerance and respect are the best guarantees for positive cohabitation among neighbours. Condominium communities are one of the key areas in which to constitute positive cohabitation, as they are a strategic setting between public and the private space par excellence: each persons home. This is why a set of tools has been provided to recover the importance that this space has, as a place in which the relations nearest to the place we live are forged day by day. With this Guide to cohabitation in residential condominium communities, the Department of Education, Equality and Civic Rights aims to facilitate comprehension of how condominium communities are organized for all citizens in general, and specifically, those who have recently arrived to our city. The Guide features definitions of concepts that have to do with communities and their organization, in addition to information on the regulations in force in this realm, and other information of interest for anyone living in a community. We hope that this guidebook will be of use in promoting spaces of positive cohabitation, and that it will help us improve networks for positive neighbourly relations.
1.
Noise
RESIDENTIAL
CONDOMINIUM COMMUNITIES
Neighbours rest is very important for positive cohabitation. That is why, from 10 pm to 8 am, noise of any kind is to be avoided: Singing, shouting, speaking loudly, jumping, etc. Musical instruments or other devices such as the television, radio, stereo, etc. Certain appliances (vacuum cleaners, washing machines, etc.) Moving furniture, making domestic repairs, DIY projects, etc.
Pet owners are obliged to take the necessary precautions in order for any noise that they make to not bother the neighbours. Excessively loud noises must also be avoided during the day. In other words, the legal noise limits can not be surpassed, even in the daytime.
When a person bothers their neighbours, makes noise, etc., the first step is to try to reach an understanding with them through dialogue. As a last resort, and only when dialogue has proven insufficient, the municipal police can be notified, or this antisocial behaviour can be reported to them.
Take interest in your neighbours well-being, especially if they are elderly, and even more so if they live alone. Call the Municipal Police or other specialized services if you see a situation that concerns you (abandonment, abuse, etc.).
2.
The Condominium Ownership Act regulates neighbourly relations in buildings constructed as condominiums. The Law requires owners to be organized and resolve community affairs.
1) Composition
The Community of Property Owners is made up of the board and the president. Some communities have other offices, such as: vice-president, secretary or administrator. The president and vice-president are designated by elections, rotation or drawing among the property owners. A resident of the condominium or third-party (professional hired by the community) may be appointed administrator. Designating a president of the community who calls the neighbours meetings to discuss possible problems helps resolve them and achieve improvements. It is very important that all property owners participate in the meeting to be aware of the communitys current situation, and be able to take decisions accordingly.
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2) Internal regulations
A buildings owners can establish internal regulations of mandatory compliance in order to regulate details of cohabitation and the proper usage of common spaces, as long as they are not against the Law or by-laws.
minutes book
Agreements taken in property owners meetings will be recorded in the minutes book, which will list the names of the owners with their respective votes (for or against) on these agreements. The participation dues of each will also be listed.
The participation dues will also be taken into account in property owners agreements.
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Respecting the use of common areas in accordance with internal regulations and using them in a way that is normal and appropriate. Owners and tenants can not use an element of common property on an exclusive or predominant basis. Owners must contribute to the communitys general expenses and conservation obligations. Tenants are obliged to pay community expenses when this is stipulated by their rental contracts.
It must be borne in mind that terrace rooves constitute a form of rooftop. In addition to serving as the buildings upper closure, they may be accessible and usable by residents. Therefore, it is important to know if they are:
Common elements.
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3.
INFORMATION OF INTEREST
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Improvements (lifts)
If a group of neighbours wishes to make improvements to the building, such as the installation of a lift, and another neighbour opposes the decision, the residents committee (junta) can not force that neighbour to participate economically. Therefore, the works can be carried out, but those who opposed the installation are not allowed to use the service that has been installed. If the opposing neighbour later wishes to use the new service, they must pay for their portion of the installation plus interest.
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Neither owners nor tenants may alter the buildings common areas in any way. If a need for urgent repairs arises, the administrator must be notified immediately.
Neither owners nor tenants are allowed to conduct in their apartments, premises or anywhere else in the building, activities forbidden by the by-laws that damage the property or violate the general provisions on nuisances, or unhealthy, harmful, dangerous or illegal activities.
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Performance of works or establishment of new common services meant to eliminate architectural barriers requires a favourable vote by the majority of owners who also represent the majority of participation dues.
Parking spaces
If the internal regulations do not state otherwise, a neighbour may park one or more vehicles in the same parking space as long as they do not surpass the limits or invade any common element.
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GLOSSARY
ADMINISTRATOR: a person who has, in addition to others, the following duties: Ensuring the proper running of the property, its facilities and services. Designing the plan for the expenses derived from management of the property (payment of water, electricity in stairwells, cleaning of common areas, etc.) Handling conservation and maintenance of the building, ordering the necessary repairs, and reporting on them to the president and property owners. All other competencies conferred by the Residents Committee. RESERVE FUND: the Law requires owners to pay into the establishment of a reserve fund in accordance with their respective participation dues. The fund is used for the direct payment of expenses for: Conservation, cleaning and repairs of the property. Insurance coverage for any damage caused on the property. Maintenance contracts for the building and its general installations. Any money used from the fund must be replaced annually. MEETING OF THE PROPERTY OWNERS: attended by all property owners, this meeting must be held at least once a year. It is responsible, among other things, for deciding on matters of community interest. Any owner is entitled to attend the meeting of the property owners, although those who have outstanding payments are not entitled to vote. BOOK OF MINUTES: the agreements reached in the Meeting of Property Owners must be recorded in a book of minutes, which must be executed in the Land Registry Office competent for the site of the property.
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MAJOR WORKS PERMIT: this procedure covers major new construction, remodelling or expansion works, as well as demolition or modification. MINOR WORKS PERMIT: a minor construction permit is necessary to carry out small works. The Town Planning Department of the Palma Local Council allows on-line processing of simple minor works permits. The granting of this authorization allows the performance of works in the city limits of Palma (except in the historic centre and elements of cultural interest, or on listed or protected property) that do not require technical projects due to the small magnitude of the intervention. MAJOR WORKS: these are works that involve an increase in constructed volume and/or area in a building or lot, or that involve comprehensive remodelling, or that change the use of the building, increases the number of residences, etc. MINOR WORKS: these are works of low constructive and economic magnitude, simple in technique, that do not modify the buildings volume, exterior design, foundation or structure, or modify the conditions of habitability or safety of any kind of building and installation and that, therefore, do not require technical projects. PRESIDENT OF THE COMMUNITY: one of the presidents duties is to legally exercise the representation of the community in all matters that affect it. PARTICIPATION DUES: participation dues are attributed to each apartment or premises in proportion to the entirety of the building. These dues will make it possible to determine the percentage of participation in the communitys expenses and profits. VICE-PRESIDENT: stands in for the president in the event of absence, vacancy of the office or impossibility to serve.
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DIRECTORY
Official Property Administrators Association of the Balearic Islands Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares 971 46 02 45 C/ de la Vinyassa, 27 Balearic Autonomous Govt. Ministry of Housing and Public Works - Conselleria de Vivienda y Obras Pblicas Autonomous Government of the Balearic Islands Gobierno de las Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ 971 78 40 43
900 72 40 00
Balearic Housing Institute - Instituto Balear de la Vivienda (Ibavi) 971 78 42 91 Autonomous Government of the Balearic Islands Gobierno de las Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Express permits - Licencias exprs Local Council of Palma Av. de Gabriel Alomar y Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 22 59 00, ext. 8389
On-line permits - Licencias on-line 971 22 59 00, ext. 8389 Local Council of Palma On-line application of simple minor construction permits https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=es Municipal Consumer Information Offices Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor - (OMIC) Local Council of Palma Pl. de lOlivar, 4, bajos (Mercado de lOlivar) http://www.a-palma.se Municipal Housing Board - Patronato Municipal de la Vivienda Local Council of Palma Pl. Nova de la Ferreria, 2 Local Police - Emergencies http://policia.palmademallorca.es Local police - Central Station Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Palma Habitada Program Local Council of Palma C/ de la Ferreria 15, bajos http://www.patronathabitatge.com Comprehensive Citizen Services Hotline Servicio de Atencin Telefnica al Ciudadano (SAT) Local Council of Palma To place calls from outside Palma
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971 71 27 48
971 71 09 40
092 971 22 55 00
010 971 22 59 00
Guide de cohabitation
dans les
immeubles de logements
viter les comportements drangeants.........................................................5 Entretien des espaces communs.....................................................................7 Poubelles et autres dchets..............................................................................7 Meubles et outils uss.......................................................................................8 Pour une bonne cohabitation..........................................................................9
INFORMATIONS UTILES.........................................................16
Responsabilit civile du syndic de copropritaires.................................. 16 lments damlioration (ascenseurs) . ...................................................... 17 Installation dinfrastructures et de services de tlcommunication (antennes TV) ....................................................... 17 Rhabilitations et autres activits................................................................ 18 Places de stationnement................................................................................ 19
GLOSSAIRE..............................................................................20 RPERTOIRE............................................................................22
PRSENTATION
u cours des dernires annes, Palma est devenue une ville plurale aussi bien socialement que culturellement, avec tout le dynamisme et la richesse que cela comporte. Considrant tous les changements que ce fait reprsente, la Mairie de Palma vise relever le dfi de consolider une citoyennet au sein de laquelle le civisme, la tolrance et le respect constituent les meilleures garanties dune bonne cohabitation. Les immeubles de logements sont lun des espaces-cl pour construire une bonne cohabitation, vu quils constituent un terrain stratgique entre ce qui est lespace public et ce qui est considr comme lespace priv par excellence, cest--dire chaque foyer. Il est donc ncessaire de fournir des instruments appropris pour rcuprer limportance qui revient cet espace o se tisse, jours aprs jour, le rseau de relations le plus proche de lenvironnement dans lequel nous vivons. Ainsi, travers ce Guide de cohabitation dans les immeubles de logements, le Ministre de lducation, de lgalit et des Droits Civiques, vise faciliter la comprhension de lorganisation dans les immeubles de logements, toute la citoyennet en gnral, et aux nouveaux venus en particulier. Ce guide inclut des dfinitions de concepts relatifs aux immeubles de logements et leur organisation, ainsi que des informations sur la rglementation en vigueur applicable et dautres informations utiles pour toute personne vivant dans un immeuble de logements. Nous esprons que cet instrument vous sera utile pour promouvoir les espaces positifs de cohabitation et quil vous aidera amliorer les rseaux de relations pour une bonne cohabitation entre voisins.
1.
Bruits
Le repos des voisins est trs important pour obtenir une bonne cohabitation, cest pourquoi, entre 22h00 et 8h00, il faut viter de faire du bruit : Chanter, crier, parler haute voix, sauter Instruments de musique ou dautres appareils tels quun tlviseur, une radio, une chane de musique Certains lectromnagers (aspirateur, machine laver le linge). Dplacer des meubles, faire des rparations domestiques, du bricolage
Les propritaires danimaux domestiques se doivent dadopter les prcautions ncessaires pour que les bruits quils produisent ne drangent pas les autres voisins. Il faut galement viter les bruits excessivement forts toute heure de la journe, cest--dire que la production de bruits ne peut pas dpasser les niveaux permis, mme dans la journe.
Quand une personne provoque des drangements, des bruits, etc., il faut tout dabord essayer darriver une entente travers le dialogue. Si le dialogue na pas t suffisant, et en dernier ressort, il est possible de porter plainte contre les mauvais comportements ou de prvenir la Police Municipale.
De vous soucier du bien-tre de vos voisins, surtout sils sont gs et encore plus sils vivent seuls. De prvenir la Police Municipale ou dautres services spcialiss si une situation vous proccupe (abandon, maltraitance, etc.).
2.
NORMES LMENTAIRES DU
SYNDIC DE COPROPRITAIRES
La Loi sur la proprit horizontale rgit les relations entre voisins dun difice constitus en syndic. La Loi oblige les propritaires sorganiser pour rsoudre les affaires communautaires.
SYNDIC DE COPROPRITAIRES :
1) Composition
Le syndic de copropritaires est compos de lassemble et du prsident. Dans certains syndics, il existe dautres fonctions telles que le vice-prsident, le secrtaire ou ladministrateur. Aussi bien le prsident que le vice-prsident sont nomms par lection, rotation ou tirage au sort parmi tous les propritaires. La nomination dun administrateur peut revenir un voisin ou un tiers (professionnel engag par lensemble des voisins). Le fait de dsigner un prsident du syndic qui convoque les assembles de voisins pour discuter des possibles problmes, aide les rsoudre et obtenir des amliorations. Il est trs important que tous les propritaires participent aux Assembles pour savoir tout ce qui se passe au sein de limmeuble et pouvoir prendre des dcisions cet effet.
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Les accords pris lors de lassemble seront recueillis dans un livre des comptes rendus dans lesquels figureront les noms des propritaires avec leurs votes respectifs (pour ou contre) concernant ces accords. Ce livre indiquera galement les pourcentages de participation de chaque propritaire. Les accords de lassemble de copropritaires prendront en considration les pourcentages de participation.
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Respecter lutilisation des zones communes conformment la rglementation interne et lutilisation normale et approprie leur nature. Les propritaires ou les locataires ne peuvent faire un usage exclusif ou prdominant daucun lment commun. Les propritaires doivent contribuer aux frais gnraux de limmeuble et aux obligations de conservation. Les locataires sont obligs de payer les frais de limmeuble quand leur contrat de location ltablit ainsi.
Il ne faut pas oublier que les terrasses suprieures constituent une partie de la toiture : en plus de faire fonction de clture suprieure, elles permettent leur mise profit en tant utilises et occupes par les personnes. Par consquent, il est important de savoir si elles sont :
Un lment commun.
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3.
INFORMATIONS
UTILES
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Ni le propritaire ni le locataire ne peuvent raliser daltrations des espaces communs de ldifice. Si des rparations raliser durgence sont observes, ils doivent le communiquer immdiatement ladministrateur.
Ni le propritaire ni le locataire nont le droit dexercer, dans lappartement, dans le local ou dans le reste de limmeuble, des activits interdites dans les statuts qui nuisent limmeuble ou qui enfreignent les dispositions gnrales sur les activits gnantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites.
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La ralisation de travaux ou ltablissement de nouveaux services communs dont lobjet est la suppression de barrires architectoniques exige le vote favorable de la majorit des propritaires qui, leur tour, reprsentent la majorit des pourcentages de participation.
Places de stationnement
Sauf indication contraire dans le rglement interne, un voisin peut garer un ou plusieurs vhicules la mme place de stationnement tant quils nen dpassent pas les limites et nenvahissent pas des lments communs.
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GLOSSAIRE
ADMINISTRATEUR : parmi ses fonctions se trouvent les suivantes : Veiller au bon rgime de limmeuble, de ses installations et services. Concevoir le plan pour les frais qui dcouleront de la gestion de limmeuble (paiement de leau, de llectricit des escaliers, du mnage des zones communes, etc.). Se charger de la conservation et de la maintenance de limmeuble en faisant raliser les rparations ncessaires et en informant le prsident et les propritaires. Toutes les attributions que lui concde lAssemble. FONDS DE RSERVE : la Loi oblige les propritaires payer la constitution dun fonds de rserve conformment leur pourcentage de participation respectif. Ce fonds est destin aux paiements directs des frais de : Conservation, nettoyage et rparation de limmeuble. Engagement dune police dassurance couvrant les dommages de limmeuble. Contrats de maintenance de limmeuble et de ses installations gnrales. Largent utilis du fonds doit tre remis tous les ans. ASSEMBLE : compose par tous les propritaires, elle doit se runir au moins une fois par an, et se charge, entre autres questions, de dcider des affaires dintrt pour lensemble des voisins. Tout propritaire a le droit dassister aux assembles bien que ceux qui ne sont pas jour dans un paiement ne pourront pas exercer leur droit de vote. LIVRE DE COMPTES RENDUS : les accords de lassemble de copropritaires doivent tre consigns dans un livre de comptes rendus, qui doit tre lgalis au Registre de la Proprit dont dpend limmeuble.
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PERMIS DE GRANDS TRAVAUX : cette procdure englobe les grands travaux de nouvelle construction, de rhabilitation ou dagrandissement, de dmolition ou de modification. PERMIS DE PETITS TRAVAUX : le permis de petits travaux est ncessaire pour faire de petits travaux. La Grance dUrbanisme de la Mairie de Palma initie les dmarches de permis de petits travaux travers Internet. La concession de lautorisation permet de raliser des travaux dans la commune de Palma ( lexception du centre historique et de biens dintrt culturel, catalogus ou protgs) qui nont pas besoin de projets techniques en raison de la faible envergure de lintervention. GRANDS TRAVAUX : ce sont des travaux qui comportent une augmentation de volume et/ou de surface btie dans un immeuble ou terrain, ou qui impliquent une rhabilitation intgrale, ou modifient lutilisation de limmeuble, augmentent le nombre de logements PETITS TRAVAUX : ce sont des travaux de faible envergure constructive, conomique et technique, qui naltrent pas le volume, ni affectent la conception extrieure, les cimentations, la structure, ni modifient les conditions dhabitabilit ou de scurit de tous les types ddifices et dinstallations et qui, par consquent, nont pas besoin de projets techniques. PRSIDENT DE LENSEMBLE DES VOISINS : une de ses fonctions est dexercer lgalement la reprsentation des voisins dans toutes les affaires qui les concernent. POURCENTAGE DE PARTICIPATION : un pourcentage de participation par rapport au total de limmeuble sera assign chaque appartement ou local. Ce pourcentage servira dterminer la participation aux frais et aux bnfices de limmeuble. VICE-PRSIDENT : remplace le prsident en cas dabsence, de poste vacant ou dempchement.
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RPERTOIRE
Ordre Officiel des Administrateurs dImmeubles des Balares Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Baleares 971 46 02 45 C/ de la Vinyassa, 27 Ministre du Logement et des Travaux Publics Conselleria de Vivienda y Obras Pblicas 971 78 40 43 Gouvernement des les Balares - Gobierno de las Illes Balears C/ de la Palma, 4 http://www.caib.es EMAYA http://www.emaya.es/ 900 72 40 00
Institut des les Balares du Logement Instituto Balear de la Vivienda (Ibavi) 971 78 42 91 Gouvernement des les Balares - Gobierno de las Illes Balears C/ de Manuel Azaa, 9 http://ibavi.caib.es/ Permis express - Licencias exprs Mairie de Palma Av. de Gabriel Alomar y Villalonga, 18 http://www.a-palma.es 971 22 59 00, poste 8389
Permis on-line - Licencias on-line 971 22 59 00, poste 8389 Mairie de Palma Demandes de permis de petits travaux travers Internet https://tramits.palmademallorca.es/IMI/TRAMITS/PRD/ObraMS?idioma=es Bureau Municipal dInformation au Consommateur Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor (OMIC) Mairie de Palma Pl. de lOlivar, 4, rez-de-chausse (March de lOlivar) http://www.a-palma.se Patronat Municipal du Logement Patronato Municipal de la Vivienda Mairie de Palma Pl. Nova de la Ferreria n 2 Police locale - Urgences http://policia.palmademallorca.es Police locale - Bureau Central Av. de Sant Ferran, 42 http://policia.palmademallorca.es Programme Palma Habitada (Palma Habite) Mairie de Palma C/ de la Ferreria 15, rez-de-chausse http://www.patronathabitatge.com Service dAccueil Tlphonique du Citoyen Servicio de Atencin Telefnica al Ciudadano (SAT) Mairie de Palma Pour les appels hors de Palma
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971 71 27 48
971 71 09 40
092 971 22 55 00
902 07 75 00
010 971 22 59 00