You are on page 1of 42

Analise das normas:

1) ABNT NBR 5674 - Gesto da manuteno


2) ABNT NBR 12680 - Gesto das reformas
Ronaldo S Oliveira
ABNT NBR 15575:2013
NORMA DE DESEMPENHO
ABNT NBR 14037:2011
MANUAL DE USO, OPERAO
E MANUTENO
ABNT NBR 5674:2012
GESTO DA MANUTENO
ABNT NBR 16280:2014
GESTO DAS REFORMAS
CE-02:140.02
INSPEO PREDIAL
Gesto das manutenes
ABNT NBR 5674
Desde 25/08/12 est vlida a nova ABNT NBR 5674, que estabelece os
requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes, a qual
define meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus
sistemas, elementos ou componentes;
Os imveis existentes antes da vigncia da norma TAMBM devem se
adequar, criando programas de manuteno atendendo ao apresentado
no contedo da mesma.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
A Norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver
planejamento anual das atividades de manuteno das
edificaes, processos de controle e controle de documentao,
indispensveis para evidenciar a realizao das aes, tanto pela
equipe de manuteno local, quanto por empresa capacitada ou
empresa especializada,
A Norma no define um percentual do valor arrecadado a
ser destinado exclusivamente para manuteno, mas
consideramos saudvel que, do valor arrecadado, seja
destinado percentual compatvel com as caractersticas
da edificao.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
A Norma estruturada emcaptulos, sendo seus principais:
Capitulo 3 - Termos e definies
Capitulo 4 - Requisitos para a manuteno
Organizao
Contedo bsico do relatrio de inspeo
Programa de manuteno
Capitulo 5 - Requisitos para o planejamento anual das atividades
Consideraes
Previso oramentria anual
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
Capitulo 6 - Requisitos para controle do processo de manuteno
Oramento e contratao dos servios de manuteno
Meios de controle
Capitulo 7 - Requisitos para a documentao
Generalidades
Fluxo da documentao
Registros
Arquivo
Indicadores gerenciais
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos
O proprietrio de uma edificao, o sndico ou a empresa terceirizada responsvel pela
gesto da manuteno deve atender a esta Norma, s Normas Tcnicas aplicveis e ao
Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao.
O proprietrio de uma edificao ou o condomnio deve fazer cumprir e prover os
recursos para o programa de manuteno preventiva das reas comuns.
O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o Manual de
Operao, Uso e Manuteno da edificao seguindo a ABNT NBR 14037.
No caso de propriedade condominial, os condminos respondem pela manuteno das
partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de
forma a atender ao Manual de Operao, Uso e Manuteno de sua edificao.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos (continuao)
O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao
empresa ou profissional contratado. A empresa ou o profissional deve
responder pela gesto do sistema de manuteno da edificao, ficando sob
sua incumbncia:
assessorar o proprietrio ou o sndico,
providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao e
fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de
manuteno, como: contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc;
implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa
de manuteno preventiva;
elaborar as previses oramentrias;
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos (continuao)
supervisionar a realizao dos servios de acordo com as Normas Brasileiras,
projetos e orientaes do Manual de Uso, Operao e Manuteno da
edificao que atenda ABNT NBR 14037;
orar os servios de manuteno;
assessorar o proprietrio ou o sndico na contratao de servios de
terceiros para a realizao da manuteno da edificao;
estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de
manuteno, conforme esta Norma;
orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade
com o estabelecido no Manual de Operao, Uso e Manuteno da
edificao;
orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o
Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
9- Anexos informativos:
Anexo A - Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva (a norma traz um modelo, que dever ser adequado a cada
edificao)
Anexo B - Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva
Anexo C - Modelos de verificaes e seus registros
Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da
complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das
caractersticas dos materiais aplicados, o programa de manuteno
deve ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de
profissionais e de empresas especializadas.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674
Gesto da Manuteno
Anexo A - Informativo
Tabela A.1 Exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Periodicidade Sistema
Elemento/
Atividade Responsvel
Componente
A

c
a
d
a

s
e
m
a
n
a
Equipamentos
industrializados
Sauna mida
Fazer a drenagem de gua no
equipamento
Equipe de Manuteno Local
Grupo Gerador
Verificar aps o uso do equipamento o
nvel de leo combustvel e se h
obstruo nas entradas e sadas de
ventilao
Equipe de Manuteno Local
Sistemas Hidro
Sanitrios
Reservatrios de gua potvel
Verificar nvel dos reservatrios e
funcionamento das bias
Equipe de Manuteno Local
Sistema de Irrigao
Verificar funcionamento dos
dispositivos
Equipe de Manuteno Local
Gesto da Manuteno
Periodicidade Sistema
Elemento/
Atividade Responsvel
Componente
A

c
a
d
a

1
5

d
i
a
s
Sistemas Hidro
Sanitrios
Bombas de gua potvel, gua
servida e piscinas
Verificar funcionamento e alternar a
chave no painel eltrico para utiliz-
las as em sistema rodzio, quando
aplicvel
Equipe de Manuteno Local
Equipamentos
industrializados
Iluminao de emergncia
Efetuar teste de funcionamento dos
sistemas conforme instrues do
fornecedor
Equipe de Manuteno Local
Grupo Gerador
Efetuar teste de funcionamento dos
sistemas conforme instrues do
fornecedor
Equipe de Manuteno Local
Anexo A - Informativo
Tabela A.1 Exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Sistema de proteo de
descarga atmosfrica
Paisagismos
Portes
Fachada
Caixilharia
Guarda corpos
Elevadores
Centro de medio
Sistemas de
segurana
Caixas d'gua e
barrilete
Tubulaes trreo
- Laudos
- AVCB
- Documentao Legais
- Gesto das reformas das
unidades
- Etc
Vidros
Pintura
Playground
Mobilirio reas
comuns
Piscinas
So diversos
sistemas,
evidenciando a
necessidade de
um plano para
gerir as
manutenes para
manter seu
IMVEL EM
ORDEM
Impermeabilizao
Fonte Desenho edifcio:
http://www.fkvg.com.br
Reservatrios
inferiores
Prumadas
Gesto das reformas
Fotos: Portal R7 Edifcio foi a ruina total no Rio de Janeiro por reforma
realizada sem controle
Cenrio atual
Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa
Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
Cenrio atual
Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa
Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
Cenrio atual
Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa
Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
Cenrio atual
Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa
Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
Cenrio atual
Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa
Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
Cenrio atual
Sndico responde civil e criminalmente
sobre o que acontece em seu condomnio
H muita desinformao de sndicos,
administradoras e zeladores do que
podem ou no fazer
O prprio dono da reforma, muitas vezes,
no sabe dimensionar os riscos que a sua
obra possa ocasionar
Cenrio atual
Muitas reformas comeam sem o
conhecimento/autorizao do condomnio
( meu apto, minha rea privativa, fao o que
quiser dentro dele)
Impossibilidade de entrada do sndico/zelador nas
unidades em obra/reforma
Antes da norma, os sndicos no tinham nenhum
regramento tcnico e operacional para proibir a
entrada, no condomnio, de prestadores de
servios e materiais dos apartamentos em reforma
Cenrio atual
Obras sem nenhum acompanhamento
tcnico, onde mudanas estruturais e
hidrulicas, aumentos de carga eltrica,
ocorrem sem nenhum acompanhamento
tcnico
Quando se consegue um projeto e um
responsvel, com ART/RRT, muitas vezes, a
obra executada no corresponde a que foi
apresentada em projeto
Poucos rgos que os sndicos tem para
reclamar Prefeitura / Psiu, porm os
mesmos no tem estrutura suficiente para
atender as demandas
Cenrio atual
Barulhos fora do horrio / uso de
rompedoras sem nenhum critrio
Entrada e sada de prestadores de
servio, colocando em risco a
segurana do condomnio
Falta de plantas estruturais, de eltrica
e de hidrulica em edifcios antigos
Falta total de histrico das obras ou
intervenes feitas
Instalao de ar condicionado e
fechamento de varandas com vidro
enorme risco de sobrecarga eltrica e
estrutural
Cenrio atual
Novidade ABNT NBR 16280:2014
Estrutura da norma ABNT NBR 16280:2014
1 ESCOPO
2 REFERNCIAS NORMATIVAS
3 TERMOS E DEFINIES
4 REQUISITOS PARA A GESTO DA REFORMA
4.1 Organizao de Diretrizes
5 REQUISITOS PARA REALIZAO DE REFORMAS EM EDIFICAES
5.1 Condies Gerais
5.2 reas privativas
5.3 reas comuns
6 INCUMBNCIAS OU ENCARGOS
6.1 Responsvel (is) legal (is) da edificao
6.1.1 Antes do incio da obra de reforma
6.1.2 Durante as obras de reforma
6.1.3 Aps as obras de reforma
6.2 Proprietrio de unidade autnoma, quando edificao em condomnio
6.2.1 Antes do incio da obra de reforma
6.2.2 Durante as obras de reforma
6.2.3 Aps as obras de reforma
7 REQUISITOS PARA A DOCUMENTAO DAS OBRAS DE REFORMA
7.1 Arquivo
7.2 Registros
Processo da
gesto da
reformas
Algumas das analises tcnicas:
- demanda eltrica do sistema;
- no caso de furo em partes estruturais da
analise do impacto e responsabilidade
- Impacto no desempenho acstico do edifcio
como um todo
- Controle de acesso dos profissionais que
realizaro a obra de modo a no
comprometer a segurana das demais
unidades
- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM
GARANTIAS
Exemplo de reformas que necessitam ser
melhor analisadas
Algumas das analises tcnicas:
- Impacto da sobrecarga na estrutura
- Impacto no desempenho acstico e trmico
da unidade e no edifcio como um todo
- Controle de acesso dos profissionais que
realizaro a obra de modo a no
comprometer a segurana das demais
unidade
- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM
GARANTIAS
Exemplo de reformas que necessitam
ser melhor analisadas
Algumas das analise tcnica:
- Impacto nas partes estruturais e
responsabilidade
- Impacto no desempenho acstico do edifcio
como um todo
- Impacto na impermeabilizao
- Controle de acesso dos profissionais que
realizaro a obra de modo a no
comprometer a segurana das demais
unidade
- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM
GARANTIAS
Exemplo de reformas que
necessitam ser melhor analisadas
Algumas das analises tcnicas:
- Impacto nas partes estruturais e
responsabilidade
- Impacto no sistema eltrico
- Impacto no desempenho acstico do
edifcio como um todo
- Segurana das demais unidade com a
entrada de estranhos na edificao
- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM
GARANTIAS
Exemplo de reformas que
necessitam ser melhor analisadas
O Secovi-SP ir elaborar uma
cartilha com os principais
recomendaes aos sndicos,
quando houver reforma em seu
condomnio
Em breve
OBRIGADO !