QUADRO-RESUMO

:
CONTRATOS EM ESPÉCIE – COMPRA E VENDA



















COMPRA E
VENDA
























Conceito
- art. 481, CC – pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir domínio de certa coisa, e o
outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
- aquele em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou
incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente (Caio Mário).
- com a celebração do contrato de compra e venda, gera-se apenas um direito pessoal às partes, sendo que o vendedor
se obriga a transferir o domínio do bem.
- tratando-se de meros efeitos obrigacionais, a transferência da propriedade somente ocorrerá com a tradição (entrega), no
caso de bem móvel, ou com o registro do título aquisitivo no respectivo cartório, se for imóvel.






Classificação
a) contrato bilateral (ou sinalagmático) – gera obrigação a ambas as partes contratantes, as quais serão, simultaneamente,
credores e devedores. Enquanto o vendedor está obrigado a transferir o domínio do bem, o comprador tem o dever de
pagar o preço acordado.
b) contrato oneroso – resulta do fato de ambos os contratantes objetivarem vantagem patrimonial, havendo sacrifícios e
vantagens que se equivalem.
c) contrato comutativo – em regra, há um objeto determinado, com a equivalência das prestações e contraprestações,
além da certeza no que tange ao seu valor quando as sua formação. Porém, excepcionalmente, poderá ser aleatório, no
caso dos arts. 458, 459 e 460, CC.
d) contrato consensual – basta o acordo de vontades sobre a coisa e o preço, sem a necessidade de outro ato solene ou
formal para que se origine o vínculo (art. 482, CC).
- contudo, na compra e venda de imóveis, torna-se imprescindível escritura pública, que passa a integrar a substãncia do
ato (arts. 108 e 215, CC).
e) contrato translativo de domínio – o ato dá causa à transmissão da propriedade do bem, e fundamenta a tradição ou o
registro.








Elementos
constitutivos













Coisa
- precisa, em primeiro lugar, estar in commercium, ser disponível, podendo ser alienada e adquirida
pelas pessoas.
- necessita ter existência, ainda que potencial (coisa futura), quando da celebração do contrato.
- pode ser corpórea (imóveis, móveis e semoventes) ou incorpóreas (ações na bolsa, direitos de
invenção, créditos, propriedade literária).
- individuação da coisa – deverá estar perfeitamente determinada, ou ao menos, que seja suscetível
de identificação no momento da execução do contrato, pois anteriormente indicada pelo gênero e
qualidade.
- deve ter possibilidade de ser transferida ao comprador, não podendo já pertencer a este ou a
terceiro.
- art. 1268, § 1º, CC – a venda realizada por quem não é dono pode ser convalidada no caso de o
comprador estar de boa-fé e o alienante vier a adquirir, posteriormente, o domínio do bem.


Preço



- pecuniariedade – deve constituir uma soma em dinheiro, mas nada impede que seja constituído por
coisas representativas de dinheiro ou a ele redutíveis, como cheque, nota promissória e títulos da
dívida pública.
- seriedade – na necessidade de se ter um preço real e verdadeiro, mesmo que não seja
perfeitamente equivalente ao valor da coisa.
- certeza – o preço deverá ser certo ou determinado, sendo nula a venda em que o valor seja



















COMPRA E
VENDA
(continuação)





























Elementos
constitutivos
(continuação)
Preço
(continuação)
estipulado de maneira arbitrária por uma das partes.
- nada impede que se tenha um preço determinável, quando as partes fixam-no com base em índices
ou parâmetros suscetíveis de determinação objetiva, idôneos a uma efetiva fixação de seu quantum.






Consentimento
- é representado pela convergência de vontades sobre a coisa, preço e condições do negócio.
- restrições legais:
a) pessoa casada em regime distinto da separação absoluta de bens necessita de autorização do
outro cônjuge;
b) marido e mulher não podem, em regra, celebrar compra e venda entre si – exceção: art. 499, CC;
c) ascendente, quando aliena um bem a descendente, preciso do consentimento do cônjuge e
demais ascendentes, por meio de escritura pública ou mandato com poder especial (vide Enunciado
n. 368, CJF);
d) proprietário de coisa alugada deve dar conhecimento ao locatário do interesse em vendê-la, para
que ele possa exercer seu direito de preferência;
e) condômino não pode alienar a sua quota parte na coisa indivisa a estranho se outro consorte tiver
interesse em comprar pelo mesmo valor;
f) os que tem por dever, de ofício ou de profissão, zelar por bens alheios não podem adquiri-los.

Forma
- excpcionalmente, quando o contrato tiver por objeto bens imóveis acima de 30 salários mínimos (art.
108, CC), sua validade passa a depender de que o consentimento se dê por instrumento público, salvo
disposição legal em contrário.



Consequências
dos contrato
- a principal delas é a obrigação do vendedor de entregar a coisa e seus acessórios, transferindo sua propriedade ao
comprador, e a de este pagar o preço, na forma e prazo acordados.
- existe a obrigação de o vendedor garantir a efetividade do direito sobre a coisa, responsabilizando-se pelos prejuízos
decorrentes da evicção e de eventuais vícios aparentes e redibitórios.
- responsabilidade pelos riscos quanto à coisa, antes da tradição ou do registro, que correm por conta do vendedor – art.
492, CC (fundamento: a propriedade do bem do bem, até este momento, lhe pertence).
- no entanto, se o fato se der posteriormente, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço, sendo que o comprador
sofrerá as conseqüências, por já ser proprietário.







Cláusulas e regras
especiais









Retrovenda
- por meio dela, o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo
decadencial de 03 anos.
- deve-se restituir o preço recebido e reembolsar as despesas do comprador, inclusive as que, durante
o período de resgate, se efetuarem com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias (art. 505, CC).

Venda a contento
- nessa cláusula, entende-se que a compra e venda foi realizada sob condição suspensiva, ainda que
a coisa tenha sido entregue, pela qual não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar
seu agrado.
- art. 509, CC.
Venda sujeita a
prova
- muito semelhante à venda a contendo, distinguindo-se pelo fato de que o comprador já conhece a
coisa, necessitando apenas prová-la, para assegurar-se das qualidades prometidas.

Preferência ou
preempção
- impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar
em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
- o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 180 dias, se a coisa for móvel, ou
a 02 anos, se imóvel (art. 513, CC).



COMPRA E
VENDA
(continuação)


Cláusulas e regras
especiais
(continuação)

Venda com
reserva de domínio
- pode estar presente em contratos que tenham por objeto coisa móvel infungível.
- por ela, o vendedor reserva para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago (art.
521, CC).
- deverá ser estipulada por escrito, dependendo de registro no domicílio do comprador para valer
contra terceiros (art. 522, CC).
Venda sobre
documentos
- a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos
exigidos pelo contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos.
- art. 529, CC.