Universidad Nacional Experimental del Tchira

Vice-Rectorado Acadmico
Decanato de Postgrado
Maestra en Gerencia de Empresas Agrcolas
Trabajo de Grado








Modelo economtrico para estimar el precio unitario de tierras agricolas.
Caso: Parroquia Santa Brbara, Municipio Coln, Estado Zulia



Autor: Ing. Gustavo A. Garca
C.I: V- 9.207.396
Correo: gag366@cantv.net - gag366@gmail.com
Telfono: 0414 - 7181965
Tutor: MSc Salomn Salcedo
Correo: salomon_salcedo@hotmail.com




Trabajo de Grado presentado como requisito para optar al ttulo de Magister en Gerencia
de Empresas Agrcolas




San Cristbal, Marzo de 2012
EL PROBLEMA

Planteamiento del Problema

La tierra se ha considerado tradicionalmente como el marco fsico de desarrollo
de la actividad agraria, cuya disponibilidad con el tiempo ha quedado cada vez ms
limitada por una demanda creciente, no slo con fines agrcolas y pecuarios, sino
tambin como bien de consumo o de inversin.

Los mercados de los pases en desarrollo tienen caractersticas peculiares,
derivadas de mltiples imperfecciones. Se debe tener en cuenta, que hoy da existen
diversos factores que desvirtan el precio real del mercado inmobiliario de los predios
rurales.

En general, puede decirse que el mercado de compraventa de tierras agrcolas
para estos pases, se ha caracterizado por su escaso dinamismo, lo que puede indicar la
presencia de factores que impiden un funcionamiento ms gil del mismo.

La valoracin de las tierras rurales o agrcolas, con diferentes fines, hoy da se
debe fundamentar en la observacin de el conjunto de parmetros que intervienen en la
actividad agrcola, bien sea en la produccin animal o vegetal.

El planteamiento anterior orienta la tarea valuatoria de predios rurales hacia un
enfoque global, encuadrado en las condiciones especficas de un escenario cuya
extensin puede abarcar el mbito local y regional. En Venezuela el avalo o valoracin
de predios rurales ha tenido una de sus bases en las pautas y procedimientos establecidos
en la ya derogada Ley de Reforma Agraria (1960) y en su respectivo Reglamento, con
los cuales, en su momento, se busc uniformizar criterios para la clasificacin de las
tierras que seran afectadas por dicha Ley.

Por lo tanto, es transcendental enfocar la valuacin de predios rsticos bajo una
ptica integral, que permita considerar un amplio espectro de variables, con
ponderaciones adecuadas a las particularidades regionales, lo cual permitir
diferenciales, concordantes con cada escenario.

Como alternativa de solucin a la problemtica planteada, se tiene previsto
proponer un modelo economtrico que permita determinar el precio unitario a tierras o
predios agrcolas, que en este caso estara dirigido a la parroquia Santa Brbara del
municipio Coln del estado Zulia.

Formulacin del Problema

El propsito del siguiente trabajo de investigacin, va dirigido a establecer un
modelo economtrico que permita interpretar y justificar adecuadamente el precio
unitario de las tierras agrcolas, as como las variables que intervienen en el mismo. En
tal sentido el estudio pretende dar respuesta a interrogantes tales como:

Cmo se ha comportado el mercado del precio unitario de las tierras agrcolas
en la Parroquia Santa Brbara del Municipio Coln del Estado Zulia?

Qu mecanismos o metodologas permiten estipular el precio unitario de tierras
agrcolas?

Cules son las variables o parmetros relevantes que determinan el precio
unitario de las tierras agrcolas?

Qu instrumento podra implementarse para determinar el precio unitario de las
tierras agrcolas?


Objeti vos

Objeti vo General

Proponer un modelo economtrico que permita la estimacin del precio unitario
de las tierras agrcolas en la parroquia Santa Brbara, Municipio Coln del Estado
Zulia.

Objeti vos Especficos

Diagnosticar el comportamiento del mercado de precio unitario de las tierras
agrcolas.

Identificar los mtodos que establecen el precio unitario de las tierras agrcolas.

Establecer las variables relevantes que determinan el precio unitario de las tierras
agrcolas.

Proponer un modelo economtrico que permita la estimacin del precio unitario
de las tierras agrcolas.

Justificacin de la Investigacin

De acuerdo a Hernndez P. y Segura B. (2008), se tiene que hoy da, la
valoracin agraria se limita al uso de metodologas propias de la valoracin urbana,
donde el mayor error radica en que los resultados de valor, en un gran porcentaje de los
casos, no estn razonados adecuadamente, desconocindose en estas metodologas el
peso de las variables que presumiblemente inciden en el valor. Por lo tanto, para estos
autores, el empleo de metodologas propias de la valoracin urbana, en el proceso de
valoracin agraria, rural rustica, presenta para los factores de homologacin
empleados, una justificacin que carece de fundamentos tcnicos ni econmicos, as
como matemticos y/o estadsticos, razn por la cual no se garantiza en ningn
momento un mtodo confiable en la determinacin del valor comercial de predios
rsticos, es decir, la prctica ausencia de un mercado de fincas rsticas ha dejado los
mtodos de valoracin agraria sin desarrollo.

La propuesta de un modelo economtrico para determinar el precio unitario de
tierras agrcolas, busca eliminar aquellos inconvenientes que puedan presentarse, tales
como la sobrevaloracin o subvaloracin. Adems ofrece un enfoque holstico en el
proceso de valoracin de predios rurales, al favorecer la inclusin de aquellos
parmetros que realmente intervienen en la conformacin definitiva del valor de los
mismos.

MARCO TEORICO

Antecedentes de la Investigacin

A nivel internacional se tiene que Hernndez y Segura (2008), en su trabajo El
Modelo Economtrico aplicado a la Valoracin, llevado a cabo en la zona del Distrito
de Desarrollo Rural de Libres, estado de Puebla, en Mxico, plantea como objetivo
general la elaboracin de un modelo de valoracin agraria, basado en mtodos
economtricos, que permita interpretar, y justificar adecuadamente el valor de los bienes
rsticos, cuantificando el peso de las variables que inciden sobre dicho valor. El tipo de
estudio fue de campo y descriptivo; donde el proceso de seleccin de la informacin
para efectuar el estudio de mercado, que sirviera de base para el presente estudio, se
ajust al siguiente esquema: 1) Revisin y anlisis de la informacin disponible, 2)
Toma de decisin sobre el tipo de inmuebles a trabajar, 3) Seleccin de la zona de
estudio, 4) Definicin de variables, 5) Visita a los inmuebles rsticos y tipificacin de
las variables y 6) Cotejo de la informacin. El estudio se realiz en 55 fincas de secano,
ubicadas en la zona agraria del rea de influencia del distrito de desarrollo rural de
Libres, Puebla; donde destacan entre otros, los municipios de Ciudad Serdn, San
Salvador el Seco, Zacatepec, Oriental, Libres y Cuyuaco.

A nivel nacional, Florez y Parra (1997), en su trabajo Un sistema Holstico de
Clasificacin Evaluacin de tierras para la valuacin catastral de Predios Rsticos,
plantea como objetivo la observacin de un conjunto de parmetros, los cuales
intervienen en la actividad agrcola, y que adems representan un papel primordial al
momento de establecer el precio referencial de una unidad catastral de avalo. Este
trabajo conlleva la determinacin de la aptitud para unidades cartogrficas de tierra, las
cuales le confieren una relativa homogeneidad a las mismas; el levantamiento de estas
unidades de tierra se hizo de una forma minuciosamente detallada. Las condiciones
agroecolgicas que permitirn la implantacin de un uso agrcola determinado, esta dado
por las caractersticas y cualidades que diferencian y permiten la cartografa de las
diferentes unidades de tierra; sealando las siguientes condiciones: a.-) Topografa o
relieve, b.-) caracterstica de los suelos, c.-) cualidades de los suelos, d.-) condiciones
climticas, caractersticas hidrolgicas, e.-) productos rendimientos y f.-) clase de
aptitud.

MARCO METODOLOGICO

Ni vel de la investigacin

En el marco de la investigacin planteada, se hizo necesario delimitar los
procedimientos de orden metodolgico. con la finalidad de dar respuesta al propsito
general. Al respecto, el modelo de investigacin asociado a este estudio corresponde al
tipo exploratorio, as como descriptiva. Por la naturaleza de la investigacin planteada se
trat de una investigacin con un enfoque del tipo cualitativo y cuantitativo, o mejor
conocido como enfoque mixto.


Diseo de la Investigacin

El problema planteado en funcin de sus objetivos, sugiere una investigacin
denominada proyecto factible, tambin se tiene que el presente trabajo se bas en una
investigacin no experimental del tipo transversal o transeccional.

Poblacin

El presente trabajo motivado a la naturaleza del mismo, comprendi tres (03)
diferentes poblaciones. Una primera poblacin conformada por los productores
agropecuarios de la parroquia Santa Brbara del Municipio Coln del estado Zulia, una
segunda poblacin integrada por aquellos funcionarios, competentes en la materia objeto
de estudio, de los entes gubernamentales y una tercera poblacin conformada por los
profesores de la unidad curricular avalo de fincas de la Universidad Nacional
Experimental Sur del Lago J ess Mara Semprum (UNESUR).

Muestra

Dadas las circunstancias de los diferentes estratos y el nmero de datos que
conforman la poblacin en estudio, se hace necesario un muestro estratificado. De
acuerdo a lo que expresa Mndez (2001) una muestra comprende el estudio de una
parte de los elementos de una poblacin (p. 181).

Tcnicas e Instrumentos de Recoleccin de Datos

Para la obtencin de la informacin durante la presente investigacin, se utiliz
la tcnica de la encuesta y de la entrevista. La encuesta, emple como instrumento de
recoleccin de informacin el cuestionario, aplicndose dicho cuestionario al estrato
conformado por los productores agropecuarios. La tcnica de la entrevista, se aplic a
aquellos estratos cuya poblacin es tan pequea, que la informacin requerida puede ser
tomada directamente de los individuos de la poblacin de cada estrato, tal es el caso de
los estratos conformados por los funcionarios gubernamentales y los docentes de la
UNESUR.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Conclusiones

Luego de analizados e interpretados los resultados obtenidos en el presente
trabajo de investigacin, se procede a presentar las conclusiones. A tal efecto, se
elaboraron las conclusiones en atencin a las dimensiones analizadas en el captulo
anterior.

Respecto a la dimensin Comportamiento del mercado de las tierras agrcolas y
su indicador referenciales de compra venta de predios agrcolas, se tiene que para la
mayora de los sujetos encuestados, no existe informacin confiable y oportuna que
permita en un momento dado, dar una opinin justa del precio unitario y por ende el
valor de un predio agrcola.

En cuanto al indicador precio unitario, se puede observar, que su comportamiento
es anlogo al crecimiento del IPC, indicador de inflacin, por lo que la evolucin del
precio unitario demuestra un crecimiento acorde a este indicador econmico.

Para la dimensin referente a mtodos que establecen el precio unitario de las
tierras agrcolas, existe una ambigedad por parte de los sujetos encuestados; mas en su
mayora afirman que no aplican ningn tipo de criterio tcnico y econmico que les
permita fundamentar el valor de sus predios, por lo tanto, no tiene un criterio objetivo al
momento de la valoracin del mismo.

Referente a la consideracin de emplear mtodos estadsticos que permitan
determinar el precio de las tierras agrcolas, los productores en su mayora desconocen
esta alternativa al momento de valorar sus tierras agrcolas, ms al contrario y como era
de esperar, los docentes de la unidad curricular Avalo de fincas de UNESUR estn de
acuerdo con su utilizacin.

Con respecto a la dimensin Variables relevantes que determinan el valor de las
tierras agrcolas, la mayora de los productores, as como la totalidad de los funcionarios
pblicos y docentes de Unesur encuestados, estn completamente de acuerdo en que
para la determinacin del valor de un predio agrcola se tiene la intervencin de ms de
un factor o variable.


Recomendaciones

Tomando como base las conclusiones arrojadas por este trabajo de investigacin,
se presentan las siguientes sugerencias y recomendaciones.

Dar a conocer los resultados obtenidos en el durante esta investigacin, en
aquellos entes e instituciones, as como empresas privadas, relacionadas con el campo de
la valoracin.

Establecer ms y nuevos mecanismos de informacin que permitan conocer al
sector productor agrcola y pecuario la informacin y conocimientos pertinentes, en
cuanto a la valoracin de los bienes que lo conforman.





PROPUESTA

Presentacin

La valoracin econmica de tierras agrarias, para diferentes fines, se fundamenta
en la observacin de todo un conjunto de parmetros que intervienen en la actividad
agrcola. Es as como aunado a las caractersticas y cualidades propias de la tierra
misma, se debe procurar la intervencin de una serie de componentes, los cuales juegan
un rol imprescindible en el establecimiento del precio referencial por unidad de
superficie de un predio.

El proceso de valoracin agrcola, actualmente se limita a la asignacin valores
partiendo de metodologas ajustadas a la valoracin urbana, tenindose que en el mayor
porcentaje de los casos, la determinacin de valor no se razona adecuadamente; a lo que
se le puede aadir el desconocimiento del peso de las diferentes variables que pudiesen
estar interviniendo directamente en la formacin de valor del bien objeto de avalo.

Justificacin

En la actualidad, la prediccin de fenmenos y situaciones econmicas, se ha
convertido en una de las preocupaciones prioritarias para la sociedad, debido a la
incertidumbre sobre los cambios de la realidad econmica en que vive.

La aplicacin de las tcnicas economtricas en el creciente campo de las
investigaciones econmicas, se fundamenta en predecir el comportamiento de una
variable con un determinado nivel de precisin, favoreciendo los resultados obtenidos a
partir de datos generados en el tiempo y de otras variables relacionadas; debido a que
estas herramientas generadas de la matemtica y la estadstica facilitan la aplicacin de
estos mtodos a diversos estudios econmicos.

Fundamentacin Terica

La valoracin agraria como se mencion anteriormente, viene experimentando
cambios en sus aspectos metodolgicos, cambios en la diversidad de objetivos y en las
particularidades del mercado de las tierras.

Caballer (1998), hace referencia a que la estimacin del valor de un inmueble, y
ms an, el valor de la tierra de uso agrcola, ha sido una actividad inquietante y que se
ha planteado la humanidad mucho antes de que existiera el concepto de mercado. Desde
entonces, se han venido desarrollando diferentes procedimientos, ms o menos
formalizados algebraicamente, a medida que avanzaba la realidad econmica que
rodeaba a dichos inmuebles.

En el marco de las observaciones anteriores, se debe hacer referencia a la
econometra y a los modelos economtricos, no sin antes, hacer una breve alusin a los
modelos econmicos, que de acuerdo a Seplveda (2005), no son otra cosa que una
simplificacin de la realidad, la cual emplea supuestos, hiptesis y distintos tipos de
variables, con el fin de generar conclusiones que tiendan a explicar o predecir el
comportamiento de los fenmenos que se estn estudiando.

Al afrontar la realidad a fin de comprender la teora, se hace necesario conocer una serie
de detalles que faciliten su aplicacin. En este orden de ideas se puede plantear que un
modelo economtrico trata de explicar el comportamiento de una o ms variables en
funcin de la evolucin de otras variables que se consideran como variables explicativas
o endgenas del modelo.

Factibilidad de la Propuesta

La investigacin realizada se enmarco bajo la modalidad de proyecto factible, lo
que indica que la misma debe poseer criterios de aplicabilidad, razn que condujo al
diseo de un modelo, en bsqueda de estimar el precio unitario de tierras agrcolas. En
tal sentido, esta propuesta se sustenta en el anlisis de contornos tales como: factibilidad
social, factibilidad institucional y factibilidad tcnica.

Objeti vos

Objeti vo General.

Promover la aplicacin de un modelo economtrico que permita la estimacin del
precio unitario de las tierras agrcolas, en la Parroquia Santa Brbara, Municipio Coln,
Estado Zulia.

Objeti vos Especficos.

Sensibilizar al sector productor, gubernamental y no gubernamental, en cuanto a
la aplicacin del modelo economtrico.

Capacitar al sector productor, gubernamental y no gubernamental, en el uso de
una metodologa orientada a la unificacin de criterios, para la estimacin del precio
unitario de tierras agrcolas.

Deduccin del Modelo Economtrico

Las estrategias econmicas estn basadas tanto en aspectos tericos como en la
demostracin emprica relacionada con el rea bajo la cual se acta. La evidencia
emprica muestra la relacin que existe entre el mundo real y las variables estudiadas.
Para unir estos escenarios, terico y real, se emplea en el caso de los fenmenos
econmicos, la econometra.

Todos los pasos o etapas consideradas en la econometra, conllevan a un paso
muy importante luego de formulado y estimado el modelo; la validacin estadstica. A
travs de esta, el modelo pasa por una serie de pruebas que permiten su utilizacin, a fin
de explicar el comportamiento de la variable independiente objeto de estudio; adems de
permitir elaborar pronsticos segn el comportamiento de las variables independientes o
explicativas determinadas para el modelo.

Planteamiento del Modelo Economtrico

Luego de obtenida la informacin y realizado un anlisis sobre el
comportamiento del mercado de tierras agrcolas, se incorporaron una serie de probables
caractersticas o variables explicativas que pudiesen determinar su desempe dentro del
modelo; y por ende el precio unitario de tierras agrcolas.

Una vez definidas las variables explicativas se procede a plantear un modelo
economtrico prctico y sencillo, donde no se comprometa la bondad de ajuste del
mismo.

Estimacin del Modelo Economtrico

Una vez conocidas las posibles variables explicativas del precio unitario de
tierras agrcolas para el rea objeto de estudio, de acuerdo a la base de datos generada
durante la investigacin (ver anexo 05), se plante la funcin matemtica
correspondiente, la cual es de la forma PU = (a, t, ag, cel, mej, inst, clim, loc, s, vial,
top, form), y que dar origen al modelo economtrico.

Se debe destacar, que de acuerdo a Guaramato (2009), uno de los supuestos para
los modelos economtricos es que no debe existir relacin alguna entre dos o ms
variables independientes o explicativas. Al violarse este supuesto, se presenta un
fenmeno denominado multicolinealidad.
Detectados los problemas de multicolinealidad, seguidamente se determinaron
las variables que formaran parte definitiva del modelo economtrico que se busca
plantear; para lo cual se emple el anlisis multivariante, especficamente el anlisis
factorial.

Anlisis Factorial

El anlisis factorial es una tcnica multivariante, que segn Piol (1999) se define
como un procedimiento estadstico que permite identificar un nmero de factores que
representan la relacin existente entre un conjunto de variables independientes
correlacionadas entre s.

Es oportuno mencionar los pasos a seguir durante la elaboracin de un anlisis
factorial, que de acuerdo a Montoya (2007), generalmente son: A) Elaboracin de la
Matriz de Correlaciones, B) Extraccin de los Factores Iniciales, C) Rotacin de los
Factores Iniciales y D) Denominacin de Factores Iniciales.

6.6.5 Modelo Economtrico Propuesto

Es comn observar relaciones entre dos o mas variables cuando se analiza una
serie de datos o referenciales para una zona o regin determinada, donde lo idneo seria
expresar estas relaciones a travs de expresiones matemticas capaces de interrelacionar
dichas variables.

Se debe acudir al empleo de mtodos estadsticos complejos, con el fin de
obtener una ecuacin o modelo que en trminos generales, permita obtener la tendencia
de la serie de datos bajo estudio, en virtud de la variacin que tendr una variable, en
funcin de otra u otras.

Los mtodos estadsticos corresponden a la regresin lineal mltiple, es decir la
explicacin de una variable, en funcin de otras, en forma lineal, la dificultad que se
puede presentar esta en la obtencin de los parmetros de la ecuacin o modelo.

De acuerdo a los resultados obtenidos de la matriz de correlacin que considera
la variable dependiente, se procedi a ejecutar el proceso de regresin lineal mltiple
con cada una de las variables independientes seleccionadas.

Una vez obtenidos los resultados del proceso de regresin, el modelo
economtrico a proponer estar conformado de la siguiente manera:

P.U = 8.030,2969 - 0,1578 (a) + 1.183,8175 (ag) + 1.997,1379 (mej) +
1.596,1427 (inst) + 2.198,3393 (vial) + 5.473,7103 (clim).

Donde: P.U = Precio Unitario de Tierras.


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