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CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL

(SUGESTO DE MINUTA BSICA)




LOCADOR(A): ..................................., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da cdula de
identidade RG ....................../SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n
...............................

LOCATRIO(A): ................................................, brasileiro, casado, autnomo, portador da cdula de
identidade RG .................SSP/SP e inscrito no CPFMF sob n ...................

OBJETO: A CASA SOB N ....., DA RUA ................................, ou A UNIDADE
RESIDENCIAL SOB N ....., DO CONDOMNIO EDIFCIO .........., SITO NA RUA
............. N ..., na cidade de ..................., SP, com suas benfeitorias e instalaes.

Por este particular instrumento, as partes supraqualificadas resolvem, de comum
acordo e de livre e espontnea vontade, firmar um Contrato de Locao, tendo por objeto o imvel
declinado no prembulo, a reger-se pelas seguintes clusulas e condies:

PRIMEIRA: O prazo da locao de trinta (30) meses, iniciando-se no dia 00.....2003 e findando-
se em 00.....2005, quando ento ser considerada finda, independentemente de
notificao judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a) LOCATRIO(A) a restituir o
imvel, completamente livre e desocupado. (vide observao 01)

SEGUNDA: O aluguel convencionado de R$ ........ (....................... reais) mensais, devendo ser
pago at o dia cinco (05) do ms subseqente ao vencido, diretamente .............(nome
do(a) administrador(a)), estabelecido(a) na rua .........., ou a quem vier o(a) LOCADOR(A)
a indicar, sempre porm na cidade de ............... (a mesma do local de pagamento
contratual). (vide observao 02)

TERCEIRA: O valor do locativo mensal ser anualmente reajustado, segundo os ndices do
.......(escolher um ndice principal) acumulados no perodo e, no caso de sua extino, de
forma alternativa e subsidiria, pelos do .......(declinar outros dois).

QUARTA: A no observncia do prazo estabelecido na clusula segunda, implicar na
incidncia de multa diria de 1% sobre o valor do aluguel, at o limite de 20%,
acrescido de juros de mora de ......... ao ms ou frao e atualizao monetria. (vide
observao 03 e 04)

QUINTA: Alm do aluguel, obriga se o(a) LOCATRIO(A) a efetuar o pagamento dos seguintes
encargos, que podero ser exigidos juntamente com o aluguel:
a. o imposto predial e territorial;
b. o consumo de gua e energia eltrica;
c. o prmio de seguro contra incndio, que dever ser feito pelo valor venal do
imvel, nele figurando o(a) LOCADOR(A) como beneficirio(a);
d. as taxas de condomnio, se houverem;
e. os demais encargos e tributos que normalmente incidem ou venham a incidir
sobre o imvel. (vide observao 05) 01
NICO: O no pagamento desses encargos nas pocas prprias, facultar ao(a)
LOCADOR(A) a justa recusa ao recebimento dos alugueres, sujeitando-se
o(a) LOCATRIO(A) ao pagamento dos nus decorrentes do
inadimplemento, previstos para cada dbito, independentemente de
eventual ao de despejo.

SEXTA: O imvel objeto deste instrumento locado exclusivamente para servir de residncia
ao() LOCATRIO(A) e sua famlia, no podendo sua destinao ser alterada,
substituda ou acrescida de qualquer outra, sem prvia e expressa anuncia do(a)
LOCADOR(A). Fica vedado, outrossim, a sublocao, cesso ou transferncia deste
contrato, bem como o emprstimo, parcial ou total do imvel locado, que dependero
tambm, de prvia e expressa anuncia do(a) LOCADOR(A).

STIMA: O imvel objeto deste, foi ......(vide observao 06)
...(1) - entregue ao(a) LOCATRIO(A) nas condies descritas no Termo de Vistoria
devidamente assinado pelas partes, integrando o presente, obrigando-se a devolv-
lo, uma vez finda a locao, nas mesmas condies em que o recebeu, razo pela
qual, no momento da restituio das chaves, proceder-se- a uma nova vistoria.

..(2) - devidamente vistoriado pelo(a) LOCATRIO(A), que constatou encontrar-se em
perfeitas condies de habitabilidade, com pintura nova, portas com fechaduras em
funcionamento e munidas das correspondentes chaves, azulejos e porcelanas da
cozinha e banheiro inteiros, aberturas com ferragens em condies e vidros inteiros,
instalao eltrica e hidrulica em condies, obrigando-se a devolv-lo, uma vez
finda a locao, nas mesmas condies em que o recebeu, razo pela qual, no
momento da restituio das chaves, proceder-se- a uma nova vistoria.

NICO: Constatadas eventuais irregularidades e a necessidade de reparos no
imvel em decorrncia de uso indevido, far o(a) LOCADOR(A) apresentar
de imediato ao() LOCATRIO(A), um oramento prvio assinado por
profissional do ramo, sendo-lhe facultado pagar o valor nele declinado,
liberando-se assim de eventuais nus em razo de demora e/ou imperfeies
nos servios. Caso contrrio, poder contratar por sua prpria conta e risco
mo-de-obra especializada, arcando nessa condio com os riscos de
eventuais imperfeies dos servios e pelo pagamento do aluguel dos dias
despendidos para a sua execuo, cessando a locao unicamente com o
Termo de Entrega de Chaves e Vistoria, firmado pelo(a) LOCADOR(A) ou
seu(sua) administrador(a).

OITAVA: Obriga-se o(a) LOCATRIO(A) a manter o imvel sempre limpo e bem cuidado na
vigncia da locao, correndo por sua conta e risco, no s os pequenos reparos
tendentes a sua conservao, mas tambm as multas a que der causa, por
inobservncia de quaisquer leis, decretos e/ou regulamentos.

NONA: O(A) LOCATRIO(A) no poder fazer no imvel ou em suas dependncias,
quaisquer obras ou benfeitorias, sem prvia e expressa anuncia do(a)
LOCADOR(A), no lhe cabendo direito de reteno, por aquelas que, mesmo
necessrias ou consentidas, venham a ser realizadas. 02
NICO: Caso no convenha ao() LOCADOR(A) a permanncia de quaisquer
obras ou benfeitorias realizadas pelo(a) LOCATRIO(A), mesmo
necessrias ou consentidas, dever este(a), uma vez finda a locao,
remov-las s suas expensas, de modo a devolver o imvel nas
mesmas condies em que o recebeu.

DCIMA: Obriga-se desde j o(a) LOCATRIO(A), a respeitar os regulamentos e as leis
vigentes, bem como o direito de vizinhana, evitando a prtica de quaisquer atos que
possam perturbar a tranqilidade ou ameaar a sade pblica.
DCIMA-
PRIMEIRA: Como fiadores e principais pagadores de todas as obrigaes que incumbem ao(a)
LOCATRIO(A), por fora de lei ou do presente contrato e at a efetiva desocupao
do imvel, nas condies previstas pela clusula stima deste, assinam .....................
e sua mulher ........................., ele servidor pblico, portador da cdula de identidade
RG ................./SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n .................. e ela do lar,
portadora da cdula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrita no CPFMF sob
n ......................., ambos brasileiros, casados pelo regime da comunho universal de
bens, antes da vigncia da Lei 6.515/77, residentes e domiciliados na rua
................................ n ....., na cidade de .................., que neste ato renunciam ao
benefcio de ordem, estabelecido pelo artigo 827, do Cdigo Civil. (vide observao 07)

NICO: Fica convencionado que os fiadores supramencionados no se eximiro da
obrigao ora assumida, caso a locao, seja por fora de lei, de
contrato ou por ajuste feito entre LOCADOR(A) e LOCATRIO(A), se
prorrogue por prazo superior ao convencionado. (vide observao 08)
DCIMA- ou
PRIMEIRA: Como garantia da presente locao, entrega o(a) LOCATRIO(A) a ttulo de cauo,
a importncia de R$ .......... (.......) (cuidados no poder exceder a trs meses de aluguel e
deve ser depositada em conta-poupana de instituio oficial), em boa e corrente moeda
nacional, a lhe ser restituda, uma vez finda a locao e devolvido o imvel com todos
os seus acessrios, nas mesmas condies em que o recebeu.
DCIMA- ou
PRIMEIRA: Como garantia da presente locao, apresenta o LOCATRIO a aplice n ...........,
da Companhia de Seguros ........................., com vigncia de .............. dias.
DCIMA- ou
PRIMEIRA: Para fins de garantia das obrigaes decorrentes da presente locao, obriga-se o(a)
LOCATRIO(A) a prestar ao(a) LOCADOR(A) uma cauo, que dever recair sobre
o imvel sito na rua ........., na cidade de ........., obrigando-se a confirm-la no ato da
assinatura deste instrumento, atravs da competente escritura pblica, devidamente
averbada margem da matrcula n ............, do ...... Cartrio de Registro de Imveis.
DCIMA- ou
PRIMEIRA: Para fins de garantia das obrigaes decorrentes da presente locao, JOS
CARLOS DO AMARAL e sua esposa MARIA DO CARMO AMARAL (qualificar de
forma completa ambos), do em CAUO o imvel de sua propriedade, consistente de
UM TERRENO, situado nesta cidade, no local denominado ............(copiar o texto
integral da matrcula), tudo conforme declinado na matrcula n 10.168, do Cartrio de
Registro de Imveis de Sorocaba, devendo ser procedida a competente averbao

03
do presente contrato margem da mesma. (sugesto - a fim de evitar surpresas na hora
de averbar o contrato, sugere-se levar o modelo para anlise do Oficial do Cartrio antes de
sua assinatura, pois, sempre existe a possibilidade de entendimentos diferentes sobre o seu
preenchimento de requisitos legais para fins de prtica do ato).
DCIMA-
SEGUNDA: Qualquer tolerncia ou concesso, com o fito de resolver extrajudicialmente questo
legal ou contratual, no se constituir em precedente invocvel pelo(a)
LOCATRIO(A) e nem modificar quaisquer das condies estabelecidas neste
instrumento.
DCIMA-
TERCEIRA: Em caso de morte, exonerao, falncia ou insolvncia de quaisquer dos fiadores,
obriga-se o(a) LOCATRIO(A), num prazo de quinze (15) dias, contados da
verificao do fato, a apresentar substituto idneo ao() LOCADOR(A), juzo
deste(a) (apenas se a garantia for atravs de fiana).
DCIMA-
QUARTA: Obriga-se o(a) LOCATRIO(A) a efetuar a ligao de energia eltrica em seu nome,
providenciando no seu desligamento, por ocasio da devoluo do imvel, quando
ento dever apresentar as ltimas contas de seu consumo. (vide observao 09)
DCIMA-
QUINTA: A falta de cumprimento de qualquer clusula ou condio deste instrumento,
implicar na sua imediata resciso, ficando a parte infratora, sujeita ao pagamento de
uma multa, equivalente a trs meses de aluguel, pelo valor vigente poca da
infrao, alm de perdas e danos. (vide observao 10)
DCIMA-
SEXTA: Sempre que as partes forem obrigadas a se valer de medidas judiciais para a defesa
de direitos e obrigaes decorrentes deste instrumento, o valor devido a ttulo de
honorrios, ser de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, elegendo, desde j,
o foro da cidade de ....... (o mesmo da situao do imvel), para a soluo das
questes dele emergentes.

E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente, em trs (03) vias, de
igual teor e forma, na presena das testemunhas retro, para que surta seus legais e jurdicos efeitos,
obrigando-se por si, seus herdeiros e/ou sucessores, ao fiel cumprimento de todas as suas clusulas
e condies.
..............., 00...............0000
...................................... ..............................................
Locador(a) Locatrio(a)
........................................... ...............................................
Fiador Fiadora

TESTEMUNHAS







04
OBSERVAES IMPORTANTES
INTEGRANTES DA MINUTA DE CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL

Observao 01: Muito embora o artigo 565, do novo Cdigo Civil no tenha mais estabelecido o
prazo mnimo de 30 meses previsto na legislao locatcia, ainda no existe manifestao de nossos
Tribunais sobre eventual revogao dessa regra. Como pela legislao locatcia, o prazo inferior a 30
meses implicava na prorrogao automtica do contrato e exigia para a retomada circunstncias
especiais ou o decurso de 5 anos, o aconselhvel ainda se utilizar esse prazo (30 meses).


Observao 02: Normalmente, no primeiro ms de locao ocorre a cobrana do aluguel pro-rata,
ou seja, os dias ocupados decorridos desde o incio da locao at o final do ms. Somente a partir
do segundo ms que feita a cobrana do valor locatcio integral.


Observao 03: Muitos administradores criam aquilo que se chama de abono de pontualidade,
reduzindo o valor do aluguel em determinado percentual, caso seja pago at a data do vencimento.
Essa prtica reconhecida pelos Tribunais como mora disfarada e muitos a consideram ilegal, no
podendo jamais ser cumulada com multa de mora. O mais salutar convencionar o valor real do
aluguel e fazer incidir uma mora diria no caso de inadimplemento, at o limite de 20% (mximo
permitido pelos Tribunais). Ao contrrio da multa integral desde o primeiro dia de atraso, a multa
escalonada estimula o locatrio a resgatar o dbito, mesmo aps o primeiro dia de vencimento, pois
ela progressiva at o vigsimo dia de atraso.


Observao 04: O artigo 406, do novo Cdigo Civil, aparentemente teria revogado de forma
expressa o artigo 1, do Decreto 22.626/33, que estabelecia vedao de juros superiores a 1% ao
ms. Pelo citado artigo, eles poderiam ser convencionados acima desse limite. Como a lei no
estabelece o limite mximo, a idia lgica seria a de que o limite mximo ficaria ao arbtrio das partes.
S que esse entendimento, com toda certeza, ser objeto de questionamento pelos Tribunais, que no
devido tempo, devero estabelecer os percentuais mximos a serem aplicados. A nica certeza, de
que o limite permitido o das taxas da Fazenda Nacional (taxa SELIC). Por isso, recomenda-se
prudncia e coerncia.


Observao 05: Nunca entregar para o(a) locatrio(a) o carn do IPTU e nunca permitir que as taxas
condominiais sejam remetidas diretamente ao mesmo. Sempre cuidar para que esses pagamentos
sejam realizados pelo(a) administrador(a), pois dele a responsabilidade pelo inadimplemento. Todos
esses valores so normalmente cobrados juntamente com o aluguel. No se descuidar da
contratao de seguro-incndio, pois se algum sinistro ocorrer no imvel e este no tiver seguro, o(a)
administrador(a) ser responsvel pelo prejuzo.


Observao 06: Duas opes so informadas. A mais correta a primeira, com a realizao de
vistoria, atravs de termo, sendo uma dias vias entregue ao locatrio, com o seguinte texto, transcrito
em destaque, aps os dados da vistoria e no canto direito do formulrio:


05
Recebi a primeira via deste, ciente de que disponho do prazo de quarenta e oito (48)
horas para encaminhar ao() administrador(a) reclamao escrita de qualquer
anormalidade encontrada no imvel, ou de condies que estejam em desacordo com os
termos da presente vistoria, ciente tambm de que meu silncio, far presumir o aceite
das condies aqui mencionadas.
.............., .... de ................... de ...........

Locatrio


Observao 07: (a) A garantia locatcia um dos maiores problemas do contrato. Existem trs tipos:
cauo, fiana e seguro-fiana, s podendo ser exigida uma delas. A cauo, normalmente em
dinheiro e equivalente a trs meses de aluguel, no deve ser entregue ao(a) locador(a), mas sim
depositada em conta poupana de instituio oficial, aberta em nome do(a) administrador(a), onde
dever permanecer at a resciso do contrato, oportunidade em que dever ser devolvida ao()
locatrio(a), com os acrscimos percebidos. Como os dbitos de inadimplncia e reparos costumam
ser muito superiores a trs meses de aluguel, no se recomenda esse tipo de garantia. (b) A cauo
imobiliria (que deve ser objeto de averbao margem da matrcula do imvel, a vista de escritura
pblica especfica de cauo ou do prprio contrato elaborado com as formalidades legais) pode ser
utilizada com segurana, pois o imvel permanecer como garantia at o final do prazo ajustado e
como se encontra registrada no Ofcio Predial, mesmo no caso de sua alienao a terceiros,
permanecer intacta. (c) O seguro-fiana boa garantia. Entretanto, como depende do pagamento do
prmio, o(a) administrador(a) corre o risco de ser obrigado(a) a arcar com o seu pagamento, caso
o(a) locatrio(a) no venha a faz-lo, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuzos. Deve, pois, o
administrador estar atento para o pagamento pontual do prmio. (d) A fiana envolve valores que
asseguram indenizao integral no caso de inadimplemento e ressarcimento dos reparos. Cuidados
se fazem necessrios na completa busca dos dados cadastrais e antecedentes dos fiadores, que
necessariamente devero residir e ser proprietrios exclusivos de, pelo menos um imvel alm
daquele onde residem (precavendo-se assim dos efeitos da deciso do STF nos autos do RE 352940,
que entendeu ser impenhorvel o imvel onde reside o fiador), no mesmo local de situao do imvel
locado, para evitar dificuldades processuais no caso de execuo, cuidando para que no seja um
terreno sem valor comercial.


Observao 08: A fiana no permite interpretao extensiva. Desta forma, por exemplo, reajustes
de alugueres acima dos ndices pactuados, no tero validade para os fiadores, se no anurem de
forma expressa com esses reajustes. Por isso, sempre que houver qualquer alterao no prevista no
contrato, tomar a providncia de exigir a concordncia dos fiadores. Nos termos do atual inciso X, do
artigo 40, da Lei do Inquilinato alterada, uma vez prorrogado o contrato por prazo indeterminado, o
fiador poder se desonerar do encargo, por via de notificao ao locador, permanecendo responsvel
por todos os efeitos, pelo prazo de 120 dias, cabendo ao locador notificar o locatrio para apresentar
novo fiador no prazo de 30 dias, sob pena de despejo.


Observao 09: Cuidar para que a ligao de energia eltrica seja sempre realizada (ou transferida)
para o nome do locatrio, a fim de que a eventual cobrana e a incluso em cadastro de
inadimplentes no seja feita em nome do(a) locador(a).


Observao 10: A multa indenizatria sempre ser proporcional ao prazo restante do contrato.

06
OBSERVAO FINAL: A presente minuta apenas uma sugesto, nela informadas as
clusulas bsicas de um contrato de locao residencial, s quais devero ser adicionadas
outras que vierem a ser necessrias, em face das caractersticas particulares de cada negcio.