INFORME DE TASACION Nº 21227-BCP-2014

SRS. : BANCO DE CREDITO DEL PERU.

ATT : Garantías Hipotecarias.
La Molina.

}
CLIENTE : TOLENTINO URBINA ALVARO JUNIOR.

TIPO DE BIEN : INMUEBLE.

N° GARANTIA : G193-00071710

PERSONA DE CONTACTO : A solicitud del Banco, se ha realizado la
presente tasación con inspección externa y fotos
exteriores por no haber tenido facilidades para
ingresar al inmueble, tomando como referencia
la Partida Electrónica obtenida por nuestra
empresa e información proporcionada por el
Banco.

FECHA DE VALUACION : 17 DE MAYO DEL 2014

TIPO DE CAMBIO : 1 US$ = S/. 2.90


1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.

1.1 FINALIDAD:

El objetivo del presente informe es determinar el valor comercial y de
realización del presente inmueble, de conformidad a la Resolución S.B.S. N°
11356-2008 y lo normado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú.


1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del Banco de Crédito del Perú, las instrucciones para
realizar la valuación y/o retasación del inmueble, realizando la presente
tasación con inspección externa y fotos exteriores por no haber tenido
facilidades para ingresar al inmueble tomando como referencia la Partida
Electrónica obtenida por nuestra empresa e información proporcionada por el
Banco.


1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realizó la inspección ocular del inmueble el 17 de Mayo del 2014, se
tomaron los testigos fotográficos del inmueble del exterior y del entorno,
contándose con la documentación obtenida por nuestra empresa e
información proporcionada por el banco, que se precisa en el Ítem 4.00
(documentación sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.

2.1 UBICACIÓN:

El inmueble se encuentra ubicado en la Calle Dos Nº 250 – Unidad
Inmobiliaria Nº 1 (Primer Piso), Mz. I, Lote 7, Urbanización El Imperio,
distrito de Bellavista, provincia Constitucional del Callao y departamento de
Lima.




2.2 DESCRIPCION:

Unidad Inmobiliaria Nº 1, ubicada en el primer piso de un inmueble de tres
pisos, con ingreso por la calle Dos.

Nota: No se precisa el uso y/o posesión del inmueble por tratarse de una
tasación con inspección externa.


2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Se Presume vivienda.


2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:

Inscrito en los Registros Públicos del Callao en la Partida Electrónica N°
70265145
Propietario: TOLENTINO URBINA ALVARO JUNIOR
Gravámenes y Cargas: Hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú.

Nota: Según Hoja de Garantía del Banco.

2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación
urbana como pistas asfaltadas, veredas de concreto, alumbrado público,
servicios de agua, desagüe, luz, cable y teléfono.

El inmueble se encuentra ubicado en una zona netamente residencial, regida
bajo la zonificación de Residencial de Densidad Alta (RDA), donde
predominan edificaciones hasta de cuatro pisos, cerca del Centro Comercial
Mall Aventura Plaza y tiene como avenidas y/o calles concurrentes la Av.
Luis Guillermo More, calle Los Tipas, calle Los Amancaes, Av. Elmer
Faucett, entre otras.


2.6 AREA DE TERRENO:

30.00m
2
Nota: Según Hoja de Garantía del Banco.

Zonificación según Ordenanza Municipal: Residencial de Densidad Alta.
(RDA)


2.7 LINDEROS:

Por el frente, con el A.C. N° 1 y el E.C., con 03 tramos el 1ro con4.85ml.,
el 2do con 0.85 ml., y el 3ero con 1.15ml.
Por la derecha, con propiedad de terceros con 13.00ml.
Por la izquierda, con propiedad de terceros con 13.85ml.
Por el fondo, con propiedad de terceros con 6.00ml.


2.8 AREA DE CONSTRUCCIÓN:

U. I. Nº 1 - Primer Piso : 69.00m
2

Total : 69.00m
2


Nota: Según Hoja de Garantía del Banco.


2.9 DISTRIBUCION:

No se precisa por no haber tenido acceso al interior de inmueble.


2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS (Material de Construcción):

No se precisa por no haber tenido acceso al interior de inmueble.


2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La antigüedad se estima en 10 años y el estado de conservación se presume
bueno.


2.12 DEPRECIACION:

Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la Tabla N°
01 Artículo II.D.34 de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, le corresponde una depreciación de 11%.


2.13 METODO UTILIZADO :

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, en
consecuencia es para determinar el valor comercial y de realización del
presente inmueble que se utilizara el Método de Mercado o Comercial, el
cual toma en consideración los precios de oferta y demanda de inmuebles
con características similares en la zona.


3.0 VALORIZACION.

3.1. VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 69,000.00
S/. 200,100.00
Considerando que el sondeo de mercado inmobiliario promedio en la zona y
lo indicado en el ítem 3.3, tenemos:

Descripción
Area
(m
2
)
Valor Estimado Edif.
+ Terreno
(US$/m
2
)
Valor Total
(US$)
Factor
Comercial
(f.c.)
Valor
Comercial Total
(US$)
U.I. Nº 1 - Primer Piso
69.00 1,000.00 69,000.00 1.00 69,000.00
TOTAL : 69.00 69,000.00


Para determinar el valor comercial del inmueble, al valor determinado se
afecta por un factor comercial (f.c.) de 1.0, teniendo en consideración la
situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad de venta.


3.2. VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 55,200.00
S/. 160,080.00
Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un
factor de 0.8, teniendo en cuenta la situación actual del mercado
inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc.


3.3. FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:

 El inmueble se encuentra ubicado en una zona netamente residencial,
regida bajo la zonificación de Residencial Densidad Alta (RDA), donde
predominan edificaciones hasta de cuatro pisos, cerca del Centro
Comercial Mall Aventura Plaza y tiene como avenidas y/o calles
concurrentes la Av. Luis Guillermo More, calle Los Tipas, calle Los
Amancaes, Av. Elmer Faucett, entre otras.

 El inmueble tiene tasación anterior e hipoteca a favor del Banco de
Crédito del Perú.

ESTUDIO DE MERCADO
Dirección
Area
Techada
(m
2
)
Precio Venta
Ofertado
(US$)
Valor Estimado
Edif. + Terreno
(US$/m
2
)
En la Zona -
Venta de Depto. En Urb. San Juaquin - Bellavista, Calle E.
Montes N° 174 - 5To. Piso con 5 años de antigüedad, 1
Dormitorio c/baño incluido, otro con baño comun,y baño de
visita. Razon: Sr.Jorgey/0. Sra. Carmen. Telf: 94534-3333 /
Nex: 51*830*2824 / RPM: #599-500
110,00 110.000,00 1.000,00
WWW. Adondevivir.com - en la zona.
Codigo: 7174 - Venta de Dpto en Bellavista - Callao, en 2º
piso. con frente y vista a parquecon sala, Comedor. Cocina.
Lavandería. 2 dormitorios. 1- 1/2 baños. Alt. De las Av. E.
Faucett y Venezuela Telf: 271-0472 / 9857-93631/ 9858-
53794 / 9858-59011
65,00 65.000,00 1.000,00
Urbania.pe - Clasificados en la zona.
Codigo: 1298266 - Venta de Dpto en Bellavista - Callao ,
Urb. San Jose, Dpto. en 1er piso en condominio, con
Antigüedad de 5 años, 3 dormitorios, 2 baños, Telf: 95014-
1394 / 627-6926
71,00 75.000,00 1.056,34


 CONCLUSION: En base a la información obtenida del estudio
del mercado en el entorno, zonas colindantes y base de datos,
considerando también la situación actual del mercado
inmobiliario y posibilidad de venta, se estima que el valor del
departamento, (edificación incluido terreno) materia de la
presente tasación es de US$ 1,000.00/m
2
.












3.4. TASACION DE LA EDIFICACIÓN: VALOR ASEGURABLE Y/O
RECONSTRUCCIÓN:

Se consigna la Valuación de la edificación como referencia.

VALUACIÓN ASEGURABLE Y/O RECONSTRUCCIÓN: US$ 23,805.00
S/. 69,034.50

Descripción
Area
(m
2
)
Valor
Estimado
(US$/m
2
)
Valor Asegurable
y/o
Reconstrucción
(US$)
Factor
Deprec
Valor de
Edificacion
Depreciado
(US$)
U. I. Nº 1 - Primer Piso 69.00 300.00 20,700.00 0.89 18,423.00
SUB TOTAL 69.00 20,700.00 18,423.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Más el 15% de áreas comunes 3,105.00 2,763.45
SUB TOTAL 3,105.00 2,763.45
TOTAL : 23,805.00 21,186.45



3.5. DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

Se consigna la Valuación del Terreno como referencia.

Para determinar el valor/m
2
de terreno, se deduce al valor comercial (terreno
incluido edificación)/m
2
estimado, el valor/m
2
de edificación, teniendo así el
valor por m
2
de terreno:

VT/m
2
= V(edif. + terr.)/m
2
- V(edif.)/m
2

VT/m
2
= US$ 1,000.00 - US$ 300.00
VT/m
2
= US$ 700.00/m
2



4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.

 Partida Electrónica 2014.
 Hoja de Garantía del Banco.



Lima, 20 de Mayo del 2014.





















ANEXO





AREA
TERRENO
AREA
CONSTRUIDA
USO DEL
INMUEBLE
SEGÚN FICHA
REGISTRAL.
---------- ------------ ------------
SEGÚN
AUTOAVALUO
MUNICIPAL.
No se Proporciono No se Proporciono No se Proporciono
SEGÚN
INSPECCIÓN
OCULAR
TASADOR y/o
HOJA GARANTÍA
DEL BANCO.
30.00 m
2
69.00m
2
Vivienda
OBSERVACIONES
TASADOR
(Recomendaciones)
A solicitud del Banco, se ha realizado la presente tasación con
inspección externa y fotos exteriores por no haber tenido
facilidades para ingresar al inmueble, tomando como referencia
la Partida Electrónica obtenida por nuestra empresa e
información proporcionada por el Banco.



















,
CLIENTE
Nº DE GARANTIA
PROPIETARIO
FECHA DE TASACIÓN
DIRECCIÓN
DISTRITO
DEPARTAMENTO PROVINCIA
INMUEBLE OCUPADO
POR
USO DEL INMUEBLE TIPO PORCENTAJE
ALMACÉN
COMERCIAL
INDUSTRIAL
OFICINA
VIVIENDA 100%
OTRO : -------------
PARAMETRO DE
ZONIFICACIÓN
AÑO DE
CONSTRUCCIÓN
MATERIAL DE
CONSTRUCCION
DISEÑADA PARA Nº
DE PISOS
OBSERVACIONES
VALOR DEL TERRENO
VALOR DE LAS EDIFICACIONES
ÁREA (m
2
) VALOR (US$/m
2
)
% DEPRECIACIÓN VALOR TOTAL (US$)
69,00 300,00 0,89 18.423,00
2.763,45
21.186,45
Tipo de Cambio: US$ 1.00 = S/.
TOTAL VALOR COMERCIAL
200.100,00
TOTAL VALOR DE REALIZACION 160.080,00
69.034,50
ÁREA (m
2
) VALOR (US$/m
2
)
% DEPRECIACIÓN VALOR TOTAL (US$)
69,00 300,00 1,00 20.700,00
3.105,00
23.805,00
FICHA RRPP AUTOVALUO DIFERENCIA
INSPECCION
OCULAR
DEL TASADOR
OBSERVACIONES DEL
TASADOR
ÁREA TERRENO 0,00
30,00 NINGUNA
ÁREA OCUPADA
82,12 82,12
NINGUNA
ÁREA CONSTRUIDA 0,00
69,00 NINGUNA
USO Se presume vivienda
FECHA 20/05//2014
HOJA DE RESUMEN -TASACIONES
HIPOTECA (INMUEBLE) / INFORME Nº 21227 - BCP - 2014
DESCRIPCIÓN
DESCRIPCIÓN
Obras Complementarias
U. I. Nº 1 - Primer Piso
NOMBRE Y FIRMA DE PERITO
Valor de Reconstrucción de las Edificaciones
Valor de las Edificaciones
Obras Complementarias
U. I. Nº 1 - Primer Piso
( 09 dígitos )
17/05/2014
G193
TOLENTINO URBINA ALVARO JUNIOR
Calle Dos Nº 250 – Unidad Inmobiliaria Nº 1 (Primer Piso), Mz. I, Lote 7, Urbanización El Imperio
69,000.00
55,200.00
CÓDIGO DE CLIENTE
00071710
A solicitud del Banco, se ha realizado la presente tasación con inspección externa y fotos exteriores por no
haber tenido facilidades para ingresar al inmueble, tomando como referencia la Partida Electrónica
obtenida por nuestra empresa e información proporcionada por el Banco
700.00
21,186.45
23,805.00
* Detallar todos los pisos con los que cuente la garantía
% 11
NOTA 01: LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACION, CONSIDERAN LOS VALORES DE MERCADO Y CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.
TOLENTINO URBINA ALVARO JUNIOR
Residencial de Densidad Alta.
2.90
03
-- 01
M2
M2
Unidad
M2/HA
(RDA).
Bellavista
Lima Constitucional del Callao
DATOS DEL CIENTE
DATOS DEL INMUEBLE
Nº DE SOTANOS Nº DE PISOS
PROVINCIA
ESTADO DE CONSERVACION
DEL BIEN
DESCRIPCION DE
ZONIFICACION
ESPECIFICAR OTROS
TERRENO Y EDIFICACIONES
US$
US$
US$
US$
RECONSTRUCCIÓN
US$ VALOR DE RECONSTRUCCIÓN
FACTOR DE DEPRECIACIÓN
S/,
S/,
S/,