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DIREITO IMOBILIÁRIO

01
A Propriedade
Imobiliária






O Direito de Vizinhança


Noções Gerais

Direito de Vizinhança:
O direito de vizinhança é uma relação de abstenção e sujeição entre imóveis vizinhos. É também uma
obrigação referente ao imóvel (“propter rem”).

* Imóveis vizinhos são aqueles que se encontram numa mesma circunscrição, não sendo necessário
que sejam imóveis contíguos.


O Uso Anormal da Propriedade

Mau Uso da Propriedade:


Ato Lícito ! Regular ! Lesivo
" "
Ato Ilícito Irregular Não Lesivo

O ato lesivo pode se referir à:
a) segurança;
b) sossego (ex.: barulho);
c) saúde (ex.: imóvel emite fumaça).


* Para a caracterização do ato lesivo adota-se o critério da tolerabilidade (coletiva e individual).
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Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas
pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a
localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites
ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências
forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador
delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o
vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Perigo de Ruína:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a
demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo
dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer
obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o
prejuízo eventual.


As Árvores Limítrofes

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prédios confinantes.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser
cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde
caíram, se este for de propriedade particular.


A Passagem Forçada

Próprios e Inclusos:
São os imóveis incrustados e exigem uma passagem forçada.

Passagem Forçada e Servidão de Passagem:
Na verdade a passagem forçada é uma espécie de servidão de passagem, pois esta pode ser legal
(passagem forçada) e convencional.

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo
será judicialmente fixado, se necessário.

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§ 1
o
Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à
passagem.

§ 2
o
Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3
o
Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia
passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a
dar uma outra.








Passagem de Cabos e Tubulações

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo
menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro
local do imóvel.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio
onerado exigir a realização de obras de segurança.


As Águas

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a
condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prédio superior.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas,
correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o
prejuízo que sofrer.

Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas
remanescentes pelos prédios inferiores.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às
primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir,
deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou
o desvio do curso artificial das águas.
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Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para
represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o
seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários
prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha
direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo
considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou
acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

§ 1
o
Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos
danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da
deterioração das obras destinadas a canalizá-las.

§ 2
o
O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa
áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

§ 3
o
O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos
imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de
conservação.

Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.

Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre
ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão
usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins
previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao
dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a
condução das águas até o ponto de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.


O Limite entre Prédios e o Direito de Tapagem

Demarcação:
A demarcação é que define os limites entre os prédios, tem importância de:
a) fundamental para fixar confins;
b) evitar conflitos de vizinhança;
c) regular o registro público.

“Finium Regundorum” - Ação Demarcatória:
Toda a vez que o marco estiver destruído ou apagado cabe a ação demarcatória, com ônus
proporcionais entre os proprietários.

* No caso de dúvidas sobre determinada área, será esta dividida de modo proporcional e equânime.

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
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§ 1
o
Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame
ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da
localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

§ 2
o
As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem
ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

§ 3
o
A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte,
ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário,
que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade
com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes
iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles,
mediante indenização ao outro.









O Direito de Construir


Noções Gerais

Direito de Construir:
Segundo Hely Lopes Meirelles o fundamento do direito de construir está no direito de propriedade.
Desde que se reconhece ao proprietário o poder legal de usar, gozar e dispor dos seus bens,
reconhecido está o direito de construir, visto que no uso, gozo e disponibilidade da coisa se
compreende a faculdade de transformá-la, edificá-la, enfim, com todas as obras que lhe favoreçam a
utilização ou lhe aumentem o valor econômico.

#
Construção: Para fins de direito, entende-se por construção toda realização material e
intencional do homem, visando a adaptar o imóvel às suas conveniências.


Limitações ao Direito de Construir

Noções Iniciais:
A liberdade de construir é a regra. As restrições e limitações ao direito de construir formam as
exceções, e, assim sendo, só são admitidas quando expressamente consignadas em lei ou
regulamento. Ao direito de construir opõem-se limites de ordem privada e de ordem pública. Aqueles
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são dados pelas restrições de vizinhança, expressas em normas civis e convenções particulares; estes
são estabelecidos pelas limitações administrativas, consignadas em normas de ordem pública.

Limitações do Código Civil:
O Código Civil regula a restrição de vizinhança que é toda imposição de ordem privada, pessoal,
recíproca e gratuita, instituída em benefício dos vizinhos.

Limitações de Águas:
O Código Civil cuidava, em diversos dispositivos, das águas pluviais, correntes e subterrâneas no que
se relacionavam com os direitos de vizinhança, ditando normas para o seu aproveitamento, captação
e escoamento. Entretanto, o Código de Águas (Decreto 24.643, de 10.07.34) passou a regular toda a
matéria, revogando as disposições do Código Civil, substituindo-as pelas novas disposições
correspondentes e acrescentando outras mais abrangentes.

Limitações Administrativas:
Limitação administrativa é toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública
condicionadora do exercício de direitos ou de atividade particulares às exigências do bem estar
social.

!
Rima:
Para qualquer obra , onde potencialmente exista um impacto ambiental, é necessário
fazer um estudo, chamado Relatório de impacto Ambiental, o Rima, elaborado através do
estudo de geólogos, geógrafos, químicos e outros profissionais. O Rima é uma alternativa
para que toda e qualquer obra seja realizada sem causar nenhuma lesão às condições
ambientais. Não é só um estudo do que pode e do que não pode; ele dá outras alternativas
à construção.

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o
direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas,
diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio
do terreno vizinho.

§ 1
o
As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não
poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2
o
As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores
de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de
altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se
desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade,
altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro,
ainda que lhes vede a claridade.

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Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do
terreno vizinho.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono
de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela
suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do
chão correspondentes.

Muro Divisório:
É a única possibilidade onde se pode construir no terreno vizinho.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia
espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho
a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para
ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele,
pelo risco a que expõe a construção anterior.

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em
risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino
das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia,
armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado
oposto.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de
conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao
vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de
cozinha.

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a
água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à
nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar
desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho,
senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos
que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir
as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prédio, mediante prévio aviso, para:

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I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou
limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1
o
O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras,
aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2
o
Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser
impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3
o
Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a
ressarcimento.


O Contrato de Construção

Noções Iniciais:
Na análise do Título V do Código Civil brasileiro, denominado "Das Várias Espécies de Contratos",
verifica-se que o legislador não enumerou o contrato de construção como uma espécie de contrato
autônomo, somente faz menção ao contrato de empreitada. O termo "contrato de construção" é mais
amplo e se desdobra em duas modalidades diversas: a empreitada e a administração. Pode-se dizer
que contrato de construção é o gênero, enquanto o contrato de empreitada é uma das espécies desse
gênero.
Há razões sociais e históricas relevantes que explicam a omissão do Código Civil com relação ao
contrato de construção, preferindo, então, tratar só do contrato de empreitada. São razões sociais e
históricas, posto que em 1916 não existia no Brasil a industrialização da construção civil e
conseqüentemente não existia nem mesmo a regulamentação de profissões dessa ordem. Ora, na
época de 1916, a construção civil não se erigia na forma de problema que estivesse a exigir uma
solução do legislador. Daí a sua omissão, procurando legislar apenas sobre empreitada. Justifica-se,
assim, a ausência do contrato de construção do rol dos contratos regulamentados pelo Código Civil
brasileiro.

Conceito:
Segundo Hely Lopes Meirelles o contrato de construção é "todo ajuste para execução de obra certa e
determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente
habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições
avençadas com o proprietário ou comitente".

Obrigações do Construtor:
Detalhando-se o conceito temos que a obrigação do construtor se configura numa obrigação de
resultado. Sim, contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, isto
é, o construtor se obriga a entregar a obra pronta e acabada a quem lhe pediu. As obrigações de
resultado só se exaurem com a consecução do objetivo proposto, logo o contrato de construção só se
exaure com a entrega da obra pronta e acabada. Ainda do conceito extrai-se a afirmação de que o
contrato de construção é executado "sob a direção e responsabilidade do construtor". Evidencia-se,
portanto, as diferentes funções das partes contratantes. O construtor é a parte que sofrerá os encargos
diretivos da obra; também será aquele que se responsabilizará pela sua solidez. De fato, o construtor
é um técnico que se presume conhecedor da ciência de construir.

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Construtor:
O construtor pode ser pessoa física registrada com firma individual bem como pode ser
uma pessoa jurídica representada por uma sociedade construtora. Encarregam-se da
construção civil o engenheiro, o arquiteto ou o engenheiro agrônomo, devidamente
habilitados em escola de nível superior adequada.
O art. 55 da Lei n. 5.194/66 é taxativo, afirmando que "os profissionais habilitados na
forma estabelecida nesta lei só poderão exercer a profissão após o registro no Conselho
Regional, sob cuja jurisdição se achar o local de sua atividade". Não só os profissionais
autônomos devem possuir o competente registro no Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia, mas também as firmas, as sociedades, associações,
companhias, cooperativas e empresas em geral, que se organizam para executar obras ou
serviços relacionados com as atividades de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-
agrônomo (Lei n. 5.194/66, art. 59). Torna-se fácil concluir que o contrato de construção
será nulo quando tiver em um dos seus pólos a figura de um construtor ou de uma pessoa
jurídica não devidamente registrada no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia. Neste sentido, clara é a redação do art. 15 da referida lei.

Contrato de Construção por Empreitada:
Nesta modalidade, de um lado, temos a figura do construtor que se obriga a executar por preço único,
por si só ou com auxílio de outros, a obra encomendada. De outro lado, temos a figura do dono da
obra que se obriga, tão somente, a pagar o preço convencionado para recebê-la. Na empreitada o
construtor trabalha com autonomia e por isso mesmo se responsabiliza pelos danos econômicos
provenientes da obra, Fazendo jus apenas ao apreço convencionado para a sua execução. O contrato
de empreitada é meramente consensual porque resulta do simples acordo de vontade dos contratantes.
Todavia a forma escrita se impõe, dada a complexidade do objeto contratual. Assim é que no contrato
de construção devem ficar estipuladas as condições básicas do acordo, tais como o preço, a forma de
pagamento, as possibilidades de prorrogação por ocorrência de caso fortuito ou força maior, a
especificação do material a ser utilizado, relação dos serviços a serem executados pelo empreiteiro e
outras condições inerentes à realização da própria obra.

Empreitada de Lavor e Empreitada de Material ou Mista:
O art. 1.237 do Código Civil mostra que o direito brasileiro admite duas espécies de empreitada, ou
seja, a empreitada de lavor e a empreitada de material ou mista.

1) A empreitada de lavor é aquela em que o construtor colabora apenas com o seu trabalho para a
execução da obra. O material a ser usado será fornecido pelo dono da obra. Esta modalidade de
empreitada não se confunde com a locação de serviço, posto que na empreitada busca-se o resultado
final, ou seja, a obra acabada, enquanto na locação de serviço o trabalho desenvolvido vale por si
mesmo. É com base no fornecimento de materiais que se delimita a responsabilidade pelos riscos.
A questão do risco pelo perecimento da obra, neste caso, rege-se pela norma contida no art. 1.239,
isto é, todos os riscos em que o construtor não tiver dolo ou culpa correrão por conta do dono, salvo
risco proveniente de falha técnica. No caso de a obra perecer antes de ser entregue, não estando o
dono em mora nem havendo culpa do construtor, a lei estabelece uma divisão de prejuízos. Sendo
assim, segundo o art. 1.240 do Código Civil, o empreiteiro perderá o seu salário, e o dono da obra
perderá o material fornecido. Mas, se a coisa parecer, estando o proprietário em mora, este
responderá pelos prejuízos. Por outro lado, o empreiteiro responderá pelo mau uso que fizer dos
materiais recebidos, devendo reparar os danos conseqüentes. Essa regra está contida no art. 1.244 do
Código Civil, que deixa claro que a responsabilidade do construtor pela inutilização dos materiais só
surgirá se lhe for possível atribuir a culpa. Em caso contrário, se a inutilização decorreu de fator
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estranho a essa culpa, o dono da obra suportará o prejuízo. Incumbirá ao dono da obra provar a culpa
do empreiteiro se quiser pleitear ressarcimento.

2) Na empreitada mista, o construtor concorre com a mão-de-obra e com o fornecimento dos
materiais para a execução do trabalho. Alguns doutrinadores entendem que aqui estamos diante de
uma compra e venda. Seria uma compra e venda de material entre o construtor e o dono da obra. Ora,
torna-se evidente que o fornecimento de materiais pelo construtor não leva à realização de uma
compra e venda. Há que se distinguir os objetivos das operações. O construtor fornece materiais não
para aliená-los em si, mas para a execução do trabalho. O fornecimento dos materiais é condição para
o fim último do contrato de empreitada que é a apresentação da obra. Portanto não há falar em
compra e venda, posto que o objetivo do contrato de construção vai além do fornecimento dos
materiais.

Na empreitada mista, a questão do risco pelo perecimento da coisa se coloca de forma diversa, posto
que o empreiteiro arcará com esses riscos até o momento da entrega da obra, desde que o proprietário
não esteja em mora de receber (CC, art. 1.238). Em havendo mora do proprietário em receber,
segundo o mesmo artigo, os riscos se repartem.

O fato do dono da obra não recebê-la não exclui a responsabilidade do construtor, posto que esta
continuará sob sua guarda. Daí a necessidade da consignação da obra para que fique liberado dos
encargos por sua conservação. Todavia, se o construtor elaborou a obra não obedecendo aos padrões
estéticos convencionados com o proprietário, este pode rejeitar a obra ou exigir um abatimento do
preço para recebê-la (CC, art. 1.242).

Enjeitando a obra e estando caracterizada a culpa do construtor, para este remanescem os encargos
pelos riscos. A distinção entre empreitada de lavor e empreitada mista se faz necessária para se
delimitar com precisão o campo da responsabilidade civil. Na empreitada de lavor, por exemplo, o
dono da obra deve entregar o material ao construtor no local previamente combinado. Caso não haja
cláusula contratual nesse sentido, supõe-se que o material será entregue no local da construção. Se o
dono da obra não cumprir com o estabelecido, passará a responder pelos danos que causar ao
empreiteiro, dando margem à rescisão contratual.

Contrato de Construção por Administração:
Nesse tipo de contrato de construção o construtor está obrigado a executar a obra, recebendo para
tanto uma remuneração fixa ou percentual sobre o seu valor. O construtor responde pela
administração geral da obra, mas não pelos riscos econômicos. Ele é relativamente independente na
execução do projeto, isto porque está sujeito às deliberações do dono da obra. O construtor-
administrador responsabiliza-se pela execução técnica do projeto, enquanto o proprietário irá custear
a obra, não havendo, portanto, um preço preestabelecido. Os materiais poderão ser adquiridos pelo
próprio dono da obra ou, a seu mando, pelo construtor-administrador.

Inserção da Cláusula “Rebus Sic Stantibus”:
É a inserção da cláusula de reajustamento de preço no contrato de construção. Afirma Orlando
Gomes que as cláusulas de reajustamentos são perfeitamente lícitas; é necessário, contudo, que o
direito do empreiteiro ao reajustamento seja expressamente consignado no contrato. Convém destacar
que "nem a doutrina nem a jurisprudência se recusa no Brasil a adotar a teoria da imprevisão. E o
Supremo Tribunal Federal não considera que ocorra negativa de vigência do art. 1.246 do Código
Civil na revisão dos preços de empreitada por causa da superveniência de imprevisível
encarecimento de salários ou de material". O art. 1.246 do Código Civil não veda a aplicação da
cláusula nos contratos de empreitada, mas tal aplicação só deve ser admitida nas seguintes situações:
a) quando o contrato escrito não apresentar cláusula vedando o reajustamento;
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b) quando os contratantes se defrontarem com uma situação anormal, imprevisível, para a qual
não concorreram.

!
Variações de Preços:
Convém salientar que cabe ao magistrado fazer uma avaliação dos fatos previstos e
imprevistos, antes da aplicação da cláusula “rebus sic stantibus”. As simples variações do
preço do mercado dos materiais e da mão-de-obra não poderão ser consideradas como
imprevistas ou imprevisíveis. Essas variáveis, preço de material e preço de mão-de-obra,
encontram-se no campo da previsibilidade normal de quem faz o negócio. Dir-se-ia que
tais variações, a nível do índice inflacionário comum numa dada região, permanecem
dentro do quadro dos riscos normais que o construtor deverá enfrentar. Também não se
vê motivo justo para uma revisão do contrato de empreitada, quando o construtor alega
mera diminuição dos lucros da empresa.


A Responsabilidade Civil do Construtor

Torna-se tarefa difícil estabelecer a natureza jurídica da responsabilidade do constutor. Todavia, após
a discussão do tema, chega-se à conclusão de que a natureza jurídica da responsabilidade do
construtor é complexa, indo além da regra comum de responsabilidade civil preconizada pelo art. 159
do Código Civil. De fato, a responsabilidade civil provém da lesão causada ao patrimônio de outrem.

Mas, em se tratando de construções, percebe-se que a lesão causada no patrimônio de outrem é uma
das variáveis que deverá ser combinada com outras, por exemplo: o fornecimento do material; a
elaboração projeto; a execução do projeto propriamente dito; o tipo de solo; a perfeição da obra; o
prazo qüinqüenal; e a presunção da culpa.

A técnica da construção é por si mesma, complexa, sustentando-se essencialmente em cálculos
matemáticos. Por outro lado, a construção de uma obra não depende exclusivamente do engenheiro
construtor ou do arquiteto. Ao contrário, ela envolve o trabalho de inúmeros operários e o concurso
de equipamento especializado. Todas essas variáveis devem ser analisadas, quer isoladamente, quer
em conjunto, para se chegar à imputação da responsabilidade civil. Torna-se mais fácil ainda delinear
com precisão os limites da responsabilidade do construtor.

Não resta dúvida que tal delimitação se fará na análise de cada caso concreto. Contudo há sempre um
ponto de partida. A rigor, parte-se sempre do pressuposto de que o construtor é um técnico e como tal
não se submeterá às manobras daquele que lhe encomendou a obra.

Responsabilidade Contratual:
Esta surge da inexecução culposa de suas obrigações, isto é, da inobservância das normas
estabelecidas no contrato. Pela violação do contrato, o construtor responderá civilmente como parte
contratante inadimplente. Portanto essa responsabilidade civil decorre da falta contratual e não de
falha técnica. É a responsabilidade que surge como conseqüência da inexecução total ou parcial da
obra. Neste caso, para que o construtor não se sujeite às indenizações de vidas, ele deverá justificar a
inexecução total ou parcial da obra, apoiando-se na existência de caso fortuito ou motivo de força
maior. Todavia apresentado o fato gerador da responsabilidade do construtor, ou seja, o
descumprimento contratual, nasce para o proprietário o direito à indenização. Encontra-se o
construtor em descumprimento contratual quando:

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1) Não Executa a Obra:
Esta é uma forma de inexecução própria, absoluta e total, posto que o construtor deixou de atender ao
objetivo pricipal do contrato, que era a realização da obra. Enquadram-se nessa inexecução aquelas
hipóteses em que o construtor inicia tão somente a obra e posteriormente a abandona.
Mas, ainda que a obra esteja pronta, havendo "a falta das qualidades essenciais para o uso normal ou
das essenciais descritas no contrato, será motivo suficiente para qualificar a inexecução como própria
ou absoluta".

2) Executa Defeituosamente a Obra:
Esta é uma forma de inexecução imprópria, posto que o construtor executou a obra, mas não
obedeceu às cláusulas estipuladas no contrato ou deixou de atender aos princípios básicos da arte de
contruir.
Conforme Albaladejo: "'É o cumprimento pontual inexato".
Isto quer dizer que a obra foi entregue ao dono, dentro do prazo previsto, todavia afastou-se o
construtor das normas previstas para a sua realização, apresentando-se a obra viciada.

O construtor deve entregar a obra no tempo exato, de acordo com os moldes preestabelecidos e sem
vícios que diminuam o seu valor ou a utilidade do seu uso. Descumprindo o contrato, o construtor
deverá ressarcir o dono da obra, arcando com o ônus da indenização. A indenização deve ser
proposta aos danos sofridos pelo dono da obra. Com efeito, assim se expressa o art. 1.056 do Código
Civil: "Não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos,
responde o devedor por perdas e danos". O art. 1.059, de forma mais severa, prevê que "as perdas e
danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de ganhar". Logo cabe ao dono da obra exigir do construtor o ressarcimento daquilo que ele
deixou de ganhar caso a obra estivesse pronta. Na avaliação do lucro cessante podem ser incluídos:
"a valorização do prédio, o resultado do negócio que nele seria explorado, os aluguéis que renderia, e
tudo mais que a construção pudesse produzir para o seu dono. Incluem-se, ainda, na indenização de
perdas e danos a correção monetária, os juros, as custas judiciais, os salários dos peritos e os
honorários do advogado que demandou os prejuízos".

Multas Contratuais:
Na elaboração do contrato, as partes podem estabelecer multas fixas, que serão cobradas diante da
inexecução contratual. As partes podem convencionar a estipulação de multa moratória ou
compensatória, com a ressalva de que a multa moratória pode ser cumulada com o pedido de perdas e
danos decorrentes do prejuízo da mora ou da inexecução contratual. Por sua vez, a multa
compensatória não pode ser cumulada com pedidos indenizatórios, isto porque ela já representa uma
fixação antecipada dos eventuais prejuízos decorrentes da inexecução da obra.

Responsabilidade pela Perfeição da Obra:
Independentemente da cláusula expressa, o construtor ou o projetista responderão sempre pela
perfeição da obra. Esta é uma responsabilidade decorrente das noções de estética, arte e dos próprios
conhecimentos técnicos. É uma responsabilidade ligada aos aspectos de beleza e sutilezas da arte,
acabamento, detalhes, combinações e nuanças. O arquiteto ou o construtor cometem vícios contra a
perfeição da obra, quando ela apresenta erros de estilo, aberrações no colorido, decorações grosseiras
e confusas.

Há necessidade de muita ponderação quando se julga um trabalho visando a aplicação da
responsabilidade por vícios desta natureza, posto que a apreciação artística varia de acordo com o
subjetivismo de cada qual. Por outro lado, o conceito de belo é infinitivamente relativo. Todavia há
que se nortear pelo senso comum. Essas características de perfeição da obra não se confundem com
as características de solidez e segurança. O construtor que se encarrega de entregar a obra deverá
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executá-la em conformidade com os padrão estéticos, artísticos e científicos vigentes numa dada
época e em determinado local.

Ato Verificatório:
Cabe ao dono da obra, antes de recebê-la, proceder ao chamado ato verificatório, mediante o qual se
certificará se ela está de acordo com os planos estipulados. Se o dono da obra a recebe sem protestos,
presume que a aceitou como boa e perfeita. Estimulando a execução perfeita da obra e preservando o
dono de recebê-la com vícios ou defeitos, o Código Civil estabelece as normas dos arts. 1.242 e
1.243.
Com efeito, o art. 1.242 dá àquele que encomendou a obra o direito de "enjeitá-la, se o empreiteiro se
afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalho de tal
natureza".Daí a importância do ato verificatório, pois, "recebida a obra como boa e perfeita, nenhuma
reclamação poderá ser posteriormente formulada por quem a encomendou, a menos que se trate de
vícios ocultos ou redibitórios, que evidentemente não ficarão cobertos pelo simples ato de
recebimento".

Responsabilidade pela Solidez e Segurança da Obra:
De todas as responsabilidades legais, sem dúvida alguma, esta se destaca pela sua importância e pela
controvérsia que suscita. Nas obrigações de entregar coisa certa e determinada a responsabilidade do
devedor cessa com a entrega da referida coisa. Porém, no contrato de construção, a responsabilidade
do construtor não cessa totalmente com a entrega da obra.

Note-se que essa responsabilidade cessa com a entrega da coisa ao proprietário no que tange aos
vícios referentes à perfeição da obra; mas ela remanesce com relação aos vícios ligados à garantia e
solidez da obra. O art. 1.245 do Código Civil preconiza que "o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho". Para a interpretação desse artigo
há que se considerar a distinção entre empreiteiro de materiais e empreiteiro de lavor.

Inicialmente ambos respondem pela segurança e solidez do prédio. Todavia, com relação ao
empreiteiro de material (aquele que fornece os materiais e executa a obra), milita uma presunção de
culpa pelo prazo de 5 anos. Enquanto com relação ao empreiteiro de lavor a culpa há de ser provada.

Portanto, numa empreitada mista, se ocorrem vícios na construção que impliquem a sua solidez ou a
sua segurança, desde logo se estabelece que a culpa é do construtor ou do arquiteto. Por quê? Porque
há a presunção legal prevista no art. 1245 do Código Civil. No campo processual, dentro do prazo de
5 anos, caberia ao dono da obra tão somente provar a autoria, revendo o ônus de provar a ausência de
culpa para o construtor ou arquiteto.

Diferentemente, em se tratando de empreitada de lavor, aquela em que o construtor só oferece a mão-
de-obra, prevalece a responsabilidade comum. Isto é, ele é responsável pela obra durante 20 anos,
todavia, se houver vícios ou defeitos que prejudiquem sua solidez ou segurança, a sua culpa deverá
ser provada pelo dono da obra. Portanto o ônus da prova cabe a quem encomendou a obra.

Resumindo-se, pode-se dizer que o art. 1.245 prevê uma modalidade especial de responsabilidade.
Tal responsabilidade não se aplica integralmente a todos os construtores. Não. Ela é aplicável, na sua
plenitude, ao construtor que também fornece os materiais.

Natureza do Prazo Qüinqüenal:
Discute-se muito, no art. 1.245, sobre a natureza do prazo quinquenal. Seria esse prazo de natureza
prescricional ou prazo de garantia? Afirma Hely Lopes Meirelles: "O prazo qüinqüenal dessa
responsabilidade é de garantia e não de prescrição, como erroneamente têm entendido alguns
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julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança da obra apresente-se dentro de 5 anos de seu
recebimento, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo
prazo prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito".

O art. 1.245 traduz uma norma de natureza cogente e não dispositiva. É uma norma de ordem
pública, logo a sua aplicação não se submete à vontade das partes e o seu prazo não pode ser
reduzido.

Também há que se discutir, no art. 1.245, a extensão das palavras “edifícios” e “construções
consideráveis” empregadas pelo Código.

Enquanto a palavra “edifícios” refere-se às construções destinadas à habitação ou fins semelhantes, a
palavra construção tem um cunho mais genéricos, abrangendo a totalidade das obras relacionadas
com o progresso, tais como: pontes, metrô, viadutos etc.

Dentre os vícios que poderão afetar os edifícios e outras construções consideráveis, o Código cita
expressamente os vícios de solo e de materiais.

Ora, em se tratando de empreitada mista, o próprio construtor fornecerá os materiais para construção
conforme já foi dito várias vezes.

Logo a responsabilidade pela solidez e segurança recai-lhe inteiramente, posto que, sendo um
técnico, deverá selecionar bem os materiais para a realização da obra. Mesmo naqueles casos em que
o dono da obra fornece materiais, ainda assim remanesce a responsabilidade do construtor, pois,
como técnico, cabe-lhe recusar os materiais inadequados.

Pelo emprego de material de má qualidade ou defeituoso, responderá, entaõ, o empreiteiro-
construtor, de acordo com o art. 1.245.

E a questão do solo? Como se disciplina?

Em princípio o construtor responderá pelos defeitos do solo. Todavia o Código estabelece uma
ressalva: “exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

Fartas são as críticas contra a parte final desse dispositivo. Segundo Miranda Carvalho, “a exceção
do art. 1.245, entendida literalmente, colima um absurdo inominável.”

Costa Senna afirma que o “cuidado no exame do terreno é de suma importância, convindo, se
necessário, proceder-se a prospecções e sondagens. Terrenos há que reclamam trabalhos custosos de
consolidação, outros fundações muito profundas, em busca de base firme, ou alicerces especiais,
mais elásticos, etc.

Não previstos esses pormenores no contrato, por eles responde o empreiteiro, que tem por dever
conhecer de antemão as dificuldades da obra.”

Para Hely Lopes Meirelles “tal dispositivo está superado pelas normas reguladoras do exercício de
engenharia e arquitetura, que impões deveres éticos aos seus profissionais e obrigações técnicas
incompatíveis com essa exoneração de responsabilidade.”

Ora, a construção é entregue por lei a um técnico e é exatamente pelo fato do construtor ser um
técnico que ele será passível de culpabilidade.
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Não há como atribuir culpa ao proprietário pelo mau uso do solo, posto que, na maioria das vezes, é
um leigo em matéria de construção.

Cabe ao construtor a análise do terreno, visto que tal “affaire” se enquadra no âmbito de seus
conhecimentos. Logo, apurada a culpa, a responsabilidade se estabelecerá para o engenheiro
construtor ou para o engenheiro agrônomo, ou para ambos em soliedariedade passiva, dependendo da
verificação do caso concreto.

O proprietário não passa de um cliente e, mesmo sendo avisado da imprestabilidade do terreno, não
terá condições de avaliar s sua extensão, ou, ainda que conseguisse prever o risco, tal fato não
retiraria a responsabilidade do técnico.

O construtor não é obrigado a concordar com os caprichos do dono da obra, pois acima de qualquer
vontade individual deve prevalecer o interesse coletivo e a responsabilidade profissional. Acima dos
interesses do dono da obra paira a independência técnica resguardada pela ética profissional.


Responsabilidade por Danos a Vizinhos e a Terceiros:
Convém esclarecer desde já que não se tratará aqui da responsabilidade por danos a vizinhos e
terceiros que independe da culpa do proprietário ou do construtor. Isto porque essa responsabilidade
não se origina da ilicitude do ato de construir, mas tão somente da nocividade do fato da construção.
Ora, o art. 554 do Código Civil ampara o direito do proprietário ou inquilino que se sentirem
prejudicados pelo mau uso da propriedade vizinha. Afastando-se, pois, dos direitos de vizinhança,
enfrentar-se-á a problemática dos danos cusados aos vizinhos ou a terceiros provenientes dos defeitos
da construção. Mantendo-se a linha deste trabalho, inclinar-se-á para a responsabilidade que surge da
ilicitude do ato de construir. Portanto, se da construção resultar danos a terceiros, inclusive a
vizinhos, o responsável por tais danos será aquele que executou a obra, isto é, o empreiteiro
construtor. Nem mesmo o autor do projeto responderá pelos danos causados a vizinhos. Nada
impede, porém, que o construtor se volte regressivamente contra o autor do projeto, provando,
evidentemente, as suas falhas. Mesmo que a obra seja construída diretamente pelo proprietário, caso
venha a prejudicar os vizinhos ou terceiros, “é intuitivo que a ele deverá ser atribuída a
responsabilidade; todavia, ainda nesta hipótese, o seu fundamento seria o art. 159 do Código Civil,
que dispõe sobre o ato ilícito em geral, e não os arts. 554 ou 572, que regulam os direitos de
vizinhança.” Se o empreiteiro construtor for tecnicamente inabilitado e economicamente incapaz para
responder pela indenização, o proprietário da obra poderá ser responsabilizado, se ficar provado que
este agiu com culpa “in eligendo”. Caberá ao proprietário da obra ao contratar a construção de um
edifício escolher bem o construtor que fará a execução, atentando para a sua capacidade e
habilitação, bem como certificar-se de sua idoneidade econômico-financeira. Ora, o proprietário que
não procedeu dessa maneira e escolheu mal o executor de sua obra, agiu com culpa “in eligendo”.
Consequentemente responderá pelosa tos praticados pelo empreiteiro construtor em soliedariedade
passiva. Ressalte-se, novamente, que fica desde logo afastada a culpa “in vigilando”, pois o
proprietário nem sempre tem condições de exercê-la, visto que não possui conhecimentos científicos
adequados.

Responsabilidade Profissional:
Se encontra no próprio Código de Ética, que regula a profissão de engenheiro, arquiteto e agrônomo.
Com efeito, o art. 72 da Lei 5.194/66 estabelece que “as penas de advertência reservada e de censura
pública são aplicáveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposições do Código de Ética,
tendo em vista a gravidade da falta e os casos de reincidência, a critério das respectivas Câmaras
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Especializadas.” Há que se observar que as sanções previstas na Lei 5.194/66 são autônomas e
independem da responsabilidade administrativa, civil ou penal a que possa sujeitar-se o infrator. As
mais conhecidas faltas éticas são o plágio de projeto, a falsa autoria e a alteração deste sem o prévio
consentimento do legítimo autor. A proteção à originalidade de edifícios e construções consideráveis
está regulamentada também pela Lei de Direitos Autorais. Essa lei considera obras intelectuais as
criações de espírito, de qualquer modo exteriorizadas, tais como os projetos, esboços e obras
plásticas, concernentes à geografia, topografia, engenharia, arquitetura, cenografia e ciência.
Observe-se, portanto, que a falta ética, além de ensejar a sanção prevista no Código de Ética
Profissional, pode dar lugar à responsabilização civil, dependendo da análise de cada caso concreto.

Responsabilidade Penal:
Com referência à construção, a legislação penal prevê o crime de desabamento ou desmoronamento
nas modalidades dolosa e culposa (art. 256 do CP). Há também duas contravenções: a de
desabamento e a contravenção de perigo de desabamento (arts. 29 e 30). Como a responsabilidade
penal é personalíssima, ela caberá, em princípio, aos profissionais habilitados, recaindo sobre aquele
que elaborou o projeto ou sobre aquele que executou a obra. Portanto o proprietário e os operários
que trabalham na obra estão isentos da responsabilidade penal, posto que não possuem os
conhecimentos científicos necessários à sua garantia. Estes só responderão penalmente se ficar
provado que agiram com culpa na execução. Responderá, pois, penalmente, o técnico, aquele que é
habilitado para tal serviço. Não é demais salientar que, conforme o art. 1.525 do Código Civil, a
responsabilidade penal é independente da civil. Logo o crime de desabamento ou desmoronamento,
além das cominações penais, dará ensejo à responsabilização civil.

Responsabilidade Administrativa:
A obra clandestina, ou seja, aquela realizada sem a devida licença, constitui um ato ilícito. A obra
assim executada está sujeita às sanções administrativas estabelecidas pelo Poder Público. Além
dessas sanções administrativas, o Poder Público, caso se sinta lesado no seu patrimônio, poderá
exigir do infrator a indenização conveniente. Nestes casos, quase sempre a responsabilidade civil é
atribuída ao proprietário da obra, todavia o construtor que a executou poderá ser demandado
solidariamente.


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