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PhD Development Planning Unit – University College London

Departamento de Urbanismo Universidad de Chile
Dr Ernesto López Morales, PhD
Development Planning Unit
University College London
Depto. Urbanismo U. de Chile
II Seminario de Investigación 
Urbana y Rural
Red de Investigadores en Vivienda, 
Barrio y Ciudad VBC
MINVU
3 Junio 2010
Las otras fracturas en la Renovación Urbana 
de Santiago: políticas públicas y acumulación 
desigual de renta de suelo
Desarrollo en altura: centro y peri-centro de Santiago
• Primera aproximación: Corporación para el Desarrollo de Santiago 
1985 (Devia 2003; Contreras 2005)
• Subsidio estatal 10% valor máximo propiedades desde 1991 
(Arriagada et al. 2007; Rojas 2004) dentro de Zona de Subsidio RU
• Exitoso en:
‐Renovación centros históricos (algunos deteriorados)
‐Repoblamiento en zonas específicas
‐Habitantes ingreso medio, segmentos jóvenes, familias en 
consolidación
‐Financiamiento municipal (impuesto 1.5% construcción)
‐Emergencia y expansión de mercado inmobiliario: 
De 1% a 14% en m2 construidos en Santiago, desde 1989 a 2001) (Rojas 
2004)
De 1.500 a 10.800 unidades vendidas entre 1995 en 2005 (Arriagada et 
al. 2007)
Crecimiento poblacional
en distritos censales
(variaciones %),
1992 – 2002
Comunas ZRU: -9.1%.
Comunas todo Stgo: 13.7%.
5 comunas de mayor
crecimiento (periferia): 51.4%.
Subsidio RU: impacto demográfico concentrado
Análisis densidad
unidades residenciales
construidas entre 1991 y
2001
Concentración/expansión territorial de mercado de RU
Sin embargo, también ocurre esto
Y esto…movimiento popular vecinal en PAC, 2003-2005
• Defienden valor de uso de suelo
identidad cultural y derecho a 
autogobierno (Núñez 2006)
• Son concientes de su rol como
movimiento y su efecto en la ciudad
• De base local y territorialmente
definidos
• ¿Políticamente autónomos de partido
político? (Castells 1985a)
• Exponen, proponen y sobre todo 
politizan el proceso (Marcuse, 2009). 
• Movilización de propietarios, utiliza 
siempre canales institucionales
• Escalamiento hacia arriba (usan
partidos, medios nacionales, etc.), pero
sin lograr intervenir en niveles supra‐
locales
• MINVU (2008) reconoce otros 10 casos
recientes similares en Santiago
Hipótesis
• El mercado de renovación urbana en altura en el centro y peri‐centro 
de Santiago sería una forma particular de gentrificación por 
desposesión de renta de suelo
Subhipótesis:
1. Expansión de gentrificación depende de tasas altas de propiedad de 
suelo (80%), interés (especulativo o no) de propietarios por ganancia 
de renta de suelo, y desplazamiento excluyente (Marcuse, 1985; Slater 
2009) generado por acumulación de esa renta
2. Sin embargo, los intereses corporativos externos de mayor influencia 
(acumulan la mayor renta de suelo), mercado corporatizado después 
de crisis Asiática, con extracción y recirculación de capital
3. Estado cumple rol significativo: subsidios indirectos a la oferta, 
rezonificación y cambio de normativas; zonas típicas crean condiciones 
para acumulación de renta de suelo por RU. En paralelo, intervención 
estatal mínima en el mejoramiento (upgrade) de barrios pericentrales. 
Gentrificación es:
• Colonización de clases medias en contexto de ciudad postindustrial  en 
deterioro (Ley 1980; Hamnett 1991, 1994)
• “Elitización” (García‐Herrera, 2001, 2008)
• Producción espacial de habitus de una clase emergente (Bridge 1994, 
2001; Butler 2007)
• Aglomeración espacial de segmentos sociales únicos (Rose 1984; 
Castells 1985a)
• Campo de batalla (política‐académica) en el marco de la colonización 
de la ciudad por el capital global (Lees et al. 2008; Slater 2006)
• Vuelta al centro, no tanto de gente como de capital (Smith 1979, 1996)
• Proceso regular asociado a la acumulación de rent gap (Clark 2005)
• Expresión de poder político‐económico concentrado sobre el espacio 
(Shaw, 2005)
• Generación de diversas formas de expulsión (Marcuse 1985; Slater 
2009)
• Un cambio en la población de usuarios de suelo de un nivel 
socioeconómico superior al de los usuarios anteriores. Esto va 
asociado a transformaciones en el ambiente construido a través de 
reinversión en capital fijo, en un contexto de comodificación de 
suelo y relaciones de poder polarizadas (Clark, 2005: 258). 
• Asimismo, el rol de de la política urbana es condición necesaria 
para la producción de gentrificación (Shaw, 2005).
Definición comprehensiva de gentrificación...
• Parte del capital productivo que, participando por entero y 
reiteradamente en la producción de la mercancía, transfiere su 
valor por partes al nuevo producto, en el transcurso de varios 
períodos de producción, a medida que se va desgastando. El 
edificio urbano es capital fijo. 
• Sometido a desgaste físico: pérdida de valor de uso gradual; su 
valor se transfiere gradualmente al producto, va revirtiendo por
partes al capitalista en forma de amortización destinada a reponer 
total o parcialmente el capital fijo desgastado. (Borisov) 
• Este desgaste se refiere a un concepto de Destrucción Creativa (ver 
Schumpeter 1976)
Capital fijo
• Habilidad para conseguir ciertos fines (Johnston, 2002). Tres tipos 
de poder: 
i) Capacidad (inscrita) poseída por un individuo o grupo, inherente a 
su posicionamiento en un tejido social, es asimétrico, con el fin de 
influir en los demás. 
ii) Poder como recurso: “poder para” más que “poder sobre”, se 
moviliza hacia determinados objetivos. 
iii) Poder como estrategia, prácticas y técnicas. Visión Foucaultiana, 
imbricada con el espacio y su configuración. El espacio resulta del 
poder (e.g. exclusión), pero también es utilizado como instrumento 
de poder (e.g. panóptico). 
• Ver también teoría del “revanchismo” (Atkinson, 2003a, b; Smith 
1996; Swanson 2007)
Poder
• Transformación de un bien en una mercancía para su intercambio. 
En una sociedad comodificada, los bienes se producen en función 
de su tasa de ganancia. 
• Sin embargo, la mercancía (commodity) puede adquirir diversos 
valores: valor de cambio, de mercado, de uso, y de trabajo.
Comodificación
• Escenario de contradicción y síntesis de poder sobre el espacio.
• Instrumento técnico de plasmación de ideología dominante sobre 
el espacio, para la consecución de ciertos objetivos (ver zoning 
como “representaciones espaciales”, Lefebvre  1991; también 
Castells, 1985b)
Política
...Respuesta‘natural’al deteriorodel inner city postindustrial
Rent gap (brecha de renta; Smith 1979) 
... Producción especulativa de devaluación y revalorización
Producción de rent gap (López 2009, 2010; Clark 1995)
Rent gap post-recesionario (Hackworth 2002, 2007)
Influencia del Estado en la producción de la gentrificación
1. La renta potencial se “produce” por factores metropolitanos 
(Hammel 1999). 
2. Enterprise zones, flexibilización normativa, inexistencia de 
internalización de plusvalías (Smolka and Amborski, 2003) renta 
potencial ‘apreciada y más elástica’ (Hackworth, 2002)
3. State entrepreneurialism, atracción de capital al espacio local. Estado 
especulativo sin planificación racional en diseño ni ejecución de 
política (Leitner, 1990; MacLeod, 2002)
4. El estado asume costos mayormente políticos (Zukin, 2006), sin 
retornos garantizados. Esta “facilitación” hace del capital financiero 
volátil, por lo que hay que “anclarlo” al lugar (Boyle y Simms, 2009)
5. Concentración en lugares específicos y no hinterlands (Harvey, 
1989). El estado no invierte en espacios “no competitivos” pero sí en 
aquellos en “regeneración” (Wacquant, 2008). Juego suma‐cero 
(Peck y Tickel, 2002) sin evidencia que haya chorreo hacia otras
zonas (MacLeod, 2002). 
Un contexto económico neoliberal
6. El capital fluye hacia circuitos globales (Boyle and Simms, 2009), pero 
todos los estados locales obligados a jugar este juego (Peck and
Tickel, 2002; Hackworth 2007). 
7. No sólo estado opera en el mercado sino el mercado opera dentro 
del estado (Ward, 2003). “Neoliberalismo”: expansión de mercado 
como regulador de toda la vida urbana (P&T, 2007; Harvey, 2005; 
Salazar, 2003). 
8. Se construye sociedad y urbe “desideologizada”. P. ej: espacios 
“creativos” (Florida, 2002a; 2002b), una interpretación reduccionista 
de J. Jacobs (1967, 1971). 
9. Esto genera crisis políticas en zonas peri‐centrales populares 
(aumenta entropía). 
10.Precaución al aplicar esta teoría: aparato estatal chileno es distinto a 
norte global (más centralizado financiera y políticamente)
Objetivos de investigación
• Analizar comprehensivamente la producción espacial histórica del peri‐
centro de Santiago durante el siglo XX
• Visualizar y cuantificar producción de rent gap y sus efectos entre 1990 
y 2005
• Observar formas de devaluación de Renta Capitalizada de Suelo (RCS) y 
valorización de Renta Potencial de Suelo (RPS)
• Identificar, observar y entrevistar principales actores involucrados en 
el proceso (económicos, sociales, institucionales) y sus prácticas y 
motivaciones
Fuente: elaboración propia en base a Yin (2003: 50). Otras fuentes: Flyvbjerg (2006); 
Ragin (1992, 1997) ; Platt (1992); Harding et al. (2002)
Metodologíade estudiode “casoúnico”
Annual change in Gross Domestic Product
(GDP) in Chile, 1980-2005
Built square metres (m2) for residential use in
PAC, Santiago-Centre and San Miguel
municipalities, 1990-2005
Concentración de mercado post-crisis
Ground rent in 1990
Variaciones de renta de suelo
Ground rent in 2005
Variaciones de renta de suelo
Variaciones de renta de suelo
Incremento de renta potencial
PAC municipality
Attempted new
Master Plan 2005
Incremento de renta potencial
RPS = (VNP – VS – CC) / A
RPS: Renta Potencial de Suelo
VNP: Valor de venta total de propiedad
VS: Valor de Suelo (de mercado)
CC: Costos construcción (12 UF/m2 +30%
soft costs)
A: Superficie de terreno
RPS
VNP: (Total Índice de
Constructibilidad +30% fusión
predial) / 71.5 (m2) x 1.300 UF
Hogares beneficiados por
Fondo Solidario de
Vivienda en porcentaje al
total de población
comunal, 2001-2005
¿Existe redlining institucional?
Comentarios
1. No hay rent gap clásico: en PAC (al menos) residentes controlan 
propiedad sin especular, pero hay devaluación constante histórica
2. Redlining “institucional”, condición necesaria para ampliar rent gap.
3. Estado entrepreneurial en Chile no es monolítico pero fragmentado 
con programas urbanos contradictorios (¿y las zonas típicas, qué…?)
4. Separación RCS‐1 y RCS‐2, Renta Monopólica de clase (Harvey, 2006). 
Se comodifica espacio socialmente regulado, se acumula valor de uso y 
cambio del suelo 
5.  Gentrificación en Santiago no es 
fundamentalmente elitización,  sí
una forma desigual de acumulación
6.   ¿Una forma de acumulación 
primitiva de capital? (Capital, vol. 1; 
Harvey, 2003; Glassman, 2006; Lin, 
2009). 
Comentarios
8. Residentes con capacidad de movilización histórica. Peri‐centro en 
Santiago distinto al inner city del norte global (Ward, 1993; Bromley 
and Jones, 1996) pero también al resto de Latinoamérica… en Chile 
son propietarios 
9. Contradicción neoliberal: propiedad de suelo es válvula de escape en 
los 70s y 80s (Gilbert 2002), pero es impedimento para expansión de 
la gentrificación actual
10. Gentrificación en Santiago cumple tres de las cuatro condiciones de 
“gentrificación post‐recesionaria” (Hackworth 2002, 2007): 1) 
intervención pública (nacional y local), 2) marginalización de oposición 
social, 3) difusión‐expansión a zonas no tradicionales.
11. En suma, la gentrificación de Santiago es más compleja que una 
historia de hogares enfrentando desplazamiento (definición 
tradicional) sino que es: a) acumulación monopólica de clase, b) 
pérdida de valores de uso y cambio del suelo peri‐central, c) 
desplazamiento indirecto y presión por desplazamiento.
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