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ADIL DU TARN

Insalubrit et coproprit



LES OBLIGATIONS DU SYNDIC DE COPROPRIETE

Les obligations

En vertu de lart 18 de la loi de 1965 le syndic doit notamment :
- assurer l'excution des dispositions du rglement de coproprit et des dlibrations de
l'assemble gnrale ;
- administrer l'immeuble, pourvoir sa conservation, sa garde et son entretien et, en cas
d'urgence, faire procder de sa propre initiative l'excution de tous travaux ncessaires la
sauvegarde de celui-ci ;
- tablir et tenir jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformment un contenu dfini
par dcret ;
Que doit-il faire lorsquil est inform de dsordres mettant en jeu la scurit ou la salubrit de
limmeuble ?

Il doit prendre toutes les mesures ncessaires pour remdier ces dsordres. Soit en
convoquant une assemble gnrale (AG) pour soumettre au vote lengagement de travaux,
soit en procdant doffice aux travaux lorsque lurgence est telle quil est impossible
dattendre la runion de lAG. Dans ce dernier cas il doit en informer les copropritaires.

En cas dinaction du syndic, un ou plusieurs copropritaires reprsentant au moins un quart
des voix peuvent solliciter la convocation dune AG, en adressant au syndic une demande par
lettre RAR, o il est prcis la mise lordre du jour des problmes de salubrit ou de danger.
En cas dabsence de rponse, aprs mise en demeure reste infructueuse pendant 8 jours, le
conseil syndical peut convoquer lAG.
En labsence de conseil syndical il est possible pour chaque copropritaire de saisir le tribunal
de grande instance (TGI) statuant en rfr afin de convoquer judiciairement lassemble des
copropritaires.

Le syndic a en outre lobligation dassurer lexcution des prescriptions prvues dans larrt.


La responsabilit du syndic

Le syndic, sil commet une faute dans lexcution de ses missions, engage sa responsabilit
civile lgard du syndicat de copropritaire avec qui il est li par un contrat de mandat. Sil
cause un dommage directement lun des copropritaires, sa responsabilit dlictuelle pourra
tre engage.

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LA PRISE DUN ARRETE DE PERIL SUR LES PARTIES COMMUNES DUNE
COPROPRIETE

La notification de larrt


Les arrts de pril concernant les parties communes des immeubles sont relativement
frquents puisque le pril concerne des dsordres lis au toit, aux planchers, aux mur
Lorsque les dsordres concernent les parties communes, larrt, quil soit de pril ou
dinsalubrit, est notifi au syndic qui a lobligation dinformer les copropritaires dans les
plus brefs dlais.


Effet sur les loyers


Les effets de la procdure sont les mmes que pour la procdure de base bien que larrt ne
touche que les parties communes.
Les loyers sont donc suspendus pour lensemble des lots de la coproprit, on ne tient pas
compte de ltat de chaque appartement.
Ils cessent dtre d partir du 1
er
jour suivant notification ou laffichage de larrt
dinsalubrit ou de pril. Pendant cette mme priode les aides au logement sont suspendues.
Dans le cas dune insalubrit remdiable, les loyers seront nouveau redevables compter du
1
er
jour du mois suivant larrt de mainleve dinsalubrit.

Des recours indemnitaires entres copropritaires ou lgard du syndic peuvent tre envisags
lorsque linsalubrit ou le pril sont dus des fautes qui ont contribu aggraver la situation.


Effet sur la vente dun lot


Peut on vendre un lot lorsquil existe un arrt de pril ou dinsalubrit sur les parties
communes ?

Oui, un arrt de pril ou dinsalubrit ninterdit pas les mutations. Cependant le notaire doit
veiller avertir lacqureur de la situation et il doit notifier une copie de lacte de mutation
lautorit publique qui a pris lacte. (Ainsi quau maire lorsquil na pas pris larrt)

Ce devoir dinformation du notaire pse en premier lieu sur le copropritaire vendeur, et en
second lieu sur le syndic lorsquil est inform de la vente.


Peut-on mettre en coproprit un immeuble frapp darrt dinsalubrit ou de pril ?


Non la loi interdit la division dun immeuble frapp par des arrts dun tel type.
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LEXECUTION DES TRAVAUX PRESCRITS DANS LARRETE


Les modalits dexcution des travaux

Lassemble des copropritaires doit elle voter les travaux prescrits par larrt ?

Non, le vote, sagissant de lexcution des travaux nest pas ncessaire puisquon ne peut pas
discuter sur cette excution.

Par contre, les copropritaires vont voter la majorit simple les modalits dexcution des
travaux.

En cas durgence cependant, c'est--dire lorsquest en jeu la sauvegarde de limmeuble, le
syndic peut faire excuter doffice les travaux.
Dans ce cas il doit informer les copropritaires et convoquer dans les plus brefs dlais une
assemble gnrale afin que les ces derniers ratifient lexcution de travaux.

Que faire lorsque plusieurs copropritaires bloquent lavance des travaux par leurs
dfaillances financires ?

Pour sassurer du financement des travaux, le maire a la facult de se substituer
financirement aux copropritaires dfaillants.

Le maire intervient aprs une mise en demeure reste infructueuse du syndic aux
copropritaires dfaillants. Cest ensuite au syndic dinformer le maire. Celui-ci a un dlai
dun mois pour dcider sil se substitue aux propritaires dfaillants, c'est--dire sil avance
les sommes.


Dans quels cas le maire ou le prfet procde til lexcution des travaux doffice ?

Le maire ou le prfet qui dresse un arrt de pril ou dinsalubrit peut faire excuter les
travaux doffice dans le cas ou le syndic est dfaillant.
Lintervention doffice est prcde dune mise en demeure du syndic avec un dlai dun
mois pour engager les travaux.
Dans ce cas, la commune peut elle bnficier dune aide de lAnah ? oui concurrence de 50
% du montant hors taxe des dpenses. La commune est fonde recouvrir lensemble des
crances auprs de chaque copropritaires, la subvention lui reste acquise.

Le syndic a lobligation pour lexcution de travaux de sortie de pril ou dinsalubrit dtre
couvert par une assurance responsabilit et une assurance de dommage.


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LETAT DE CARENCE DE LA COPROPRIETE

Il y a tat de carence en raison de limportance des travaux entreprendre et des difficults
financires ou de gestion que rencontre la coproprit.
La gestion et la conservation de limmeuble ne sont plus assures et la scurit des
copropritaires est compromise.

Ltat de carence correspond une situation grave qui ne peut tre rgle par dautres
alternatives.
Cet tat doit tre constat par rapport dexperts judiciaires dsigns par le prsident du TGI
(Tribunal de Grande Instance).

Une fois ltat de carence constat sen suit une phase dexpropriation mene par la puissance
publique lorigine de la procdure.
Cette dernire doit prciser laffectation future de limmeuble dont la carence a t dclare et
elle va prsenter un dossier soumis la consultation du public prsentant le projet
dacquisition publique. Ce dossier comporte galement une valuation du cot ainsi quun
plan de relogement des occupants concerns.

Le prfet peut selon les lments dclarer le projet dutilit publique, fixer le montant des
indemnits provisionnelles et la date de prise de possession.