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PACTO DE PREFERENCIA

(artigo 414. ao 423. do CC)


A. Noo (artigo 414. do CC)
Consiste num acordo pelo qual algum se obriga a dar preferncia a outrem, na eventual
concluso futura de um determinado contrato, caso o promitente venha de facto a
celebr-lo e o beneficirio queira contratar em condies iguais s que um terceiro
aceita.
Constitui, semelhana do contrato-promessa, um contrato preliminar de outro
contrato.
Porm, ao contrrio do que sucede no contrato-promessa, o obrigado
preferncia no se obriga a contratar, mas apenas a escolher algum como
contraente, no caso de decidir contratar, se esse algum lhe oferecer as mesmas
condies que conseguiu negociar com um terceiro.
um contrato unilateral, uma vez que apenas uma das partes assume uma obrigao (o
promitente o nico que se vincula), ficando a outra parte (o titular da preferncia) livre
de exercer ou no o seu direito (o beneficirio permanece livre de exercer ou no o
direito que lhe cabe).
Vinculao assumida pelo obrigado preferncia condicional: se contratar ele
promete preferir certa pessoa a qualquer outro interessado.
B. Exemplos
So admitidos em relao compra e venda e relativamente a todos os contratos
onerosos em que tenha sentido a opo sobre quaisquer outros concorrentes:
Arrendamento;
Aluguer;
Contrato de fornecimento;
Contrato de parceria;
Etc.

C. Formas (artigo 415. do CC)
Encontra-se sujeito ao mesmo regime do contrato-promessa (artigo 415), o que
significa que regra geral a sua validade no depende de forma especial, apenas:
Exige que conste de documento particular, se para a celebrao do contrato
prefervel for exigido documento autntico ou particular (artigo 410, n2);
Ter que ser assinado pelo obrigado preferncia, tendo em conta que existe
apenas um promitente, s a sua assinatura dele necessria.

D. Conhecimento do preferente (artigo 416. do CC)
1. A forma adequada de cumprir: Comunicao para preferncia.
A lei no exige, porm, uma forma especfica para essa comunicao, nem para o
posterior exerccio do direito, o que implica que ela possa ser inclusivamente verbal, ao
abrigo do artigo 219.
2. Estabelecer por referncia a existncia de um contrato prefervel, no podendo
ser considerada como comunicao para preferncia a emisso de propostas
contratuais ou de convites a contratar.
Caso o titular da preferncia rejeite uma proposta contratual ou convite a contratar no
perde, por isso, o seu direito de preferncia, mesmo que o contrato prefervel tenha
exatamente o mesmo contedo que a proposta ou convite rejeitados.
3. No pode ser realizada logo que o obrigado se encontre na situao de querer
vender, ao contrrio do que parece resultar do artigo 416, n1.
Exigir-se- antes uma negociao com terceiro, com o qual sejam acordadas as
clusulas a comunicar, designadamente preo e condies de pagamento.
4. Efetuada antes da celebrao de um contrato definitivo com o referido terceiro,
pois no caso contrrio j teria ocorrido o incumprimento da obrigao de
preferncia.
5. Indicar o projeto de venda e as clausulas do respetivo contrato
Tero que ser igualmente comunicadas todas as estipulaes particulares acordadas que
sejam relevantes para a deciso de exerccio da preferncia.
6. Efetuada a comunicao para preferncia, o titular tem que exercer o seu direito
no prazo de oito dias, salvo se o pacto de preferncia o vincular a um prazo mais
curto, ou se o obrigado lhe assinalar um prazo mais longo.

Caso depois de ter comunicado o projeto de alienao e as clausulas do respetivo
contrato, o preferente declarar que no quer preferir, entendesse que renunciou o seu
direito, no dependendo e qualquer formalidade e pode ser expressa ou tcita.
E. Pluralidade de titulares (artigo 419. do CC)
1. Preferncias conjuntas (se pertencerem simultaneamente a vrios titulares, s
podem ser exercidas por todos os preferentes em bloco);
2. Preferncias disjuntas (se o direito extinguir em relao a um deles ou no
queira exercer o mesmo, s um deles exerce o direito, afastando, com isso os
restantes)
3. Preferncias sucessivas (existe uma ordem de prevalncia entre os diversos
preferentes: preferncias legais artigo 1409 e 1535)

F. Direitos de preferncia e a sua eficcia real (artigo 420 e 421. do CC)
Normalmente a estipulao do pacto de preferncia atribui apenas ao seu beneficirio
um direito de crdito contra a outra parte. Ora, esse direito est sujeito s caractersticas
comuns dos direitos de crdito, entre as quais se inclui a relatividade, pelo que, em
princpio, no pode ser oposto a terceiros.
A lei admite, porm, que ao direito de preferncia seja atribuda eficcia real, desde que,
respeitando a bens imveis ou mveis sujeitos a registo, as partes explicitamente o
estipulem, celebrem o pacto de preferncia por escritura pblica ou documento
particular autenticado, ou, quando no seja exigida essa forma para o contrato
prometido, por documento particular com assinatura do obrigado, referindo a entidade
emitente, data e nmero do seu documento de identificao, e procedam respetiva
inscrio no registo.
Para alm disso, por vezes a lei concede a certos titulares de direitos reais ou pessoais
de gozo sobre determinada coisa a preferncia na venda ou dao em cumprimento da
coisa objeto desse direito. o caso, por exemplo, do comproprietrio (artigo 1409), do
arrendatrio (artigo 1091), e do proprietrio de solo (artigo 1535). Nessa situao
estamos perante o que se denomina de preferncias legais, as quais se caracterizam por
terem sempre eficcia real, permitindo aos que dela desfrutam exercer o seu direito de
preferncia, mesmo perante o terceiro adquirente.
G. Violao da obrigao de preferncia (artigo 416. do CC)

A indemnizao por incumprimento em caso de simples eficcia obrigacional
A obrigao de preferncia definitivamente incumprida, conforme se referiu, a partir
do momento em que o obrigado preferncia celebra com terceiro um contrato
incompatvel com a preferncia, sem efetuar qualquer comunicao para preferncia ou,
tendo-a efetuado, se o titular tiver comunicado, dentro do prazo, a inteno de exercer a
preferncia.
Essa celebrao do contrato com terceiro provoca, assim, o incumprimento definitivo da
obrigao de preferncia, o que implicar que o titular da preferncia adquira o direito a
uma indemnizao por incumprimento (artigo 798).
A aco de preferncia em caso de haver eficcia real
O direito de preferncia pode gozar de eficcia real, o que suceder sempre que se trate
de direitos legais de preferncia, ou caso as partes atribuam essa caractersticas ao pacto
de preferncia, cumprindo os requisitos de forma e publicidade para tal exigidos (artigo
413, aplicvel por fora do artigo 421).
A lei esclarece neste caso que o processo adequado para o exerccio do direito de
preferncia a denominada ao de preferncia. Recorrendo aco de preferncia, o
titular lesado tem a faculdade de haver para si a coisa alienada, contanto que o requeira
no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos
essenciais da alienao e deposite judicialmente o objecto da prestao que lhe cumpre
efectuar. Se a alienao efectuada com violao da preferncia tiver sido procedida da
promessa de venda ao adquirente, o prazo (de seis meses) de propositura da aco
conta-se a partir do conhecimento dos elementos essenciais da venda, e no da promessa
de alienao, embora esta j possa servir de objecto aco de preferncia. Se o
alienante no se tiver reservado ou a lei no lhe conceder o direito de arrependimento.
A ao de preferncia est prevista (art. 1410 CC) a propsito de um direito legal de
preferncia: o direito legal de preferncia do comproprietrio na venda da quota de
qualquer dos outros comproprietrios. Mas este instrumento (aco de preferncia)
aplicvel a todos os direitos legais de preferncia que para aqui remetem, e tambm aos
direitos convencionais de preferncia com eficcia real, nos termos do art. 421/2 CC.
A ao de preferncia pois um instrumento de que pode socorrer-se o preferente legal,
ou o preferente convencional com eficcia real, cujo direito foi violado pelo obrigado.
Para que se possa exercer a aco de preferncia:
No basta que o obrigado preferncia tenha dito que quer celebrar o contrato
numas dadas condies e depois venha a dizer que j no quer;
No basta que o obrigado preferncia tenha celebrado um contrato-promessa
do contrato que era objeto da preferncia de um terceiro;
indispensvel que o obrigado tenha efetivamente impossibilitado o
cumprimento da obrigao, isto , tenha celebrado com terceiro o contrato que
era objeto de preferncia;
Para a ao ser admissvel e ter provimento, indispensvel que o contrato entre
o obrigado e o terceiro fosse um contrato vlido.
Sempre que o obrigado preferncia projeto vender ou dar em cumprimento a coisa
sujeita prelao, a lei impe-lhe, sucessivamente, os seguintes deveres:
O dever de notificar o preferente, o projeto de alienao e as clusulas essncias
do contrato a realizar (arts 416 e 1410/1 CC);
O dever de no efetivar o projeto de alienao enquanto o preferente no
declarar, dentro do prazo em que lhe lcito faz-lo (art. 416/2 CC), se pretende
ou no preferir;
O dever de realizar o contrato com o preferente, se este, em resposta
notificao, manifestar a vontade de exercer o seu direito.