Jellema 10 Ontwerpen

JELLEMA 10
Ontwerpen
0695053X_voorwerk.indd 1 15-03-2005 13:43:57
II
omslagontwerp Marjan Gerritse, Amsterdam
vormgeving binnenwerk Peter van Dongen, Amsterdam
opmaak Van de Garde, Zaltbommel
tekenwerk Veltman Bouwkundig Ontwerp- en tekenburo, Delft
Qwerty Realisatie, Leiden
De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten te regelen volgens de wettelijke bepalingen.
Degenen die desondanks menen zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich alsnog tot de
uitgever wenden.
ThiemeMeulenhoff ontwikkelt leermiddelen voor: Primair Onderwijs, Algemeen Voortgezet
Onderwijs, Beroepsonderwijs en Volwasseneneducatie en Hoger Beroepsonderwijs.
Voor meer informatie over ThiemeMeulenhoff en een overzicht van onze leermiddelen:
www.thiememeulenhoff.nl
ISBN 90 06 95053 X
Tweede druk, eerste oplage
ThiemeMeulenhoff, Utrecht/Zutphen, 2005
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een
geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij
elektronisch, mechanisch, door fotokopien, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande
schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het maken van kopien uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet
1912 j
o
het Besluit van 20 juni 1974, Stb. 351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985,
Stb. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen
te voldoen aan Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van
gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16
Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.
0695053X_voorwerk.indd 2 15-03-2005 13:43:58
III
Bouwproces
Ontwerpen
10
0695053X_voorwerk.indd 3 15-03-2005 13:43:58
IV
De serie Jellema Hogere Bouwkunde bestaat naast
het inleidende deel uit drie reeksen boeken:
bouwtechniek, bouwmethoden en bouwproces.
Tezamen vormt de inhoud de onontbeerlijke
basiskennis voor het hoger beroepsonderwijs en
wetenschappelijk onderwijs.
Ook deze vernieuwde uitgave is ontstaan vanuit
de noodzakelijke interactie tussen het onderwijs
enerzijds en het bedrijfsleven anderzijds. Beide
sectoren leveren auteurs, maar zijn ook bereid
tot het leveren van commentaar en kritiek in een
voortdurende discussie tussen redactie, auteurs
en het onderwijs.
De redactie:
ir. K. Hofkes
Docent Bouwkunde, Hogeschool
INHOLLAND,
Haarlem en Alkmaar
ir. H. Brinksma
Docent Bouwkunde, Hogeschool van Utrecht,
Utrecht
ir. M. Bonebakker
Adviseur Bouwmanagement, Geesteren
H.A.J. Flapper
Bouwinnovator, Amsterdam
ir. A. van Tol
Architect, Zwolle
ing. N. Zimmermann
Architect, Amsterdam
Auteurs deel 10:
dr. ir. P.L. Wentzel
ir. A.L.M. van Eekelen, MBA
PRC, Bodegraven
ir. J.J. Rip
JRC 2000, Schiedam
0695053X_voorwerk.indd 4 15-03-2005 13:43:59
V
J
E
L
L
E
M
A

H
O
G
E
R
E

B
O
U
W
K
U
N
D
E
J
E
L
L
E
M
A

H
O
G
E
R
E

B
O
U
W
K
U
N
D
E
J
E
L
L
E
M
A

H
O
G
E
R
E

B
O
U
W
K
U
N
D
E
J
E
L
L
E
M
A

H
O
G
E
R
E

B
O
U
W
K
U
N
D
E
1
Inleiding
Bouwnijverheid
www.jellema-online.nl
www.jellema-online.nl
7
Bouwmethoden
Bouwmethodiek 10
Bouwproces
Ontwerpen 2
Bouwtechniek
Onderbouw
Serieoverzicht
11
Bouwproces
Contracteren 8
Bouwmethoden
Woningbouw 3
Bouwtechniek
Draagstructuur
12
Bouwproces
Uitvoeren
A techniek
9
Bouwmethoden
Utiliteitsbouw 4
Bouwtechniek
Omhulling
A prestatie-eisen /
daken
12
Bouwproces
Uitvoeren
B organisatie
4
Bouwtechniek
Omhulling
B gevels
13
Bouwproces
Beheren 4
Bouwtechniek
Omhulling
C gevelopeningen
5
Bouwtechniek
Afbouw
6
Bouwtechniek
Installaties
A elektrotechnisch
en sanitair
6
Bouwtechniek
Installaties
B werktuigbouwkundig
en gas
6
Bouwtechniek
Installaties
C liften en roltrappen
0695053X_voorwerk.indd 5 15-03-2005 13:44:01
VI
Woord vooraf
Dit boek Ontwerpen is het eerste deel van de
reeks Bouwproces. In dit deel komt aan de orde
het proces vanaf de eerste ideen over een an-
dere huisvesting tot aan het denitieve ontwerp.
Om een brug te slaan naar deel 11 Contracteren
is soms ook aandacht besteed aan de fase van
het opstellen van bestek en tekeningen.
De titel Ontwerpen kan bij lezers verschillende
beelden oproepen. Enerzijds ontwerpen als cre-
atieve activiteit, waarin een bouwwerk in teke-
ningen gestalte krijgt. Anderzijds kan ontwerpen
een veel bredere betekenis krijgen door het ont-
staan van de eisen en wensen daarbij te betrek-
ken en aan te geven op welke wijze deze kunnen
worden omgezet in vormen en materialen. Deze
laatste interpretatie wordt in dit boek besproken.
In de tekst is dan ook de term planontwikkeling
te vinden waarmee die bredere betekenis tot uit-
drukking is gebracht.
Het ontwerpen is een proces dat zich in de prak-
tijk op zeer verschillende wijzen manifesteert.
Het creatieve proces maakt daar slechts een
onderdeel van uit.
Daarom is er in dit boek een basismodel gehan-
teerd; voornamelijk om als houvast te dienen
voor een eenduidige benadering van het ont-
werpproces. De lezer zal worden uitgedaagd de
principes, zoals deze zijn behandeld te plaatsen
in de context van de eigen bouwopgave. In
hoofdstuk 7 wordt daar op ingespeeld door het
procesontwerp in verschillende situaties te
bespreken.
Teneinde de theorie duidelijk te maken is in
hoofdstuk 8 een voorbeeld van een gebouw uit
de praktijk, het stadhuis van Bodegraven, uitge-
werkt.
De keuze van dit voorbeeldproject heeft even-
eens tot overwegingen geleid. Enerzijds zou het
voorbeeld moeten laten zien hoe de besproken
principes in de praktijk tot uitdrukking komen.
Anderzijds ontstond er steeds meer behoefte om
met het voorbeeldproject te laten zien hoe de
besproken modellen in de praktijk zouden moe-
ten worden gehanteerd. Die laatste overweging
heeft ertoe geleid, dat het voorbeeldproject op
een aantal punten werd aangepast ten opzichte
van de werkelijke gang van zaken om als voor-
beeld te kunnen dienen.
Omdat er in de praktijk altijd afwijkingen van de
theorie aanwezig zijn, voldoet ook dit plan niet
volledig aan de theorie. Er is dan ook niet naar
gestreefd om een ideaal plan te beschrijven.
Voor de totstandkoming van dit voorbeeldpro-
ject is dank verschuldigd aan de opdrachtgever
de gemeente Bodegraven en het architectenbu-
reau Quist Wintermans Architekten BV, die het
benodigde materiaal voor het voorbeeldproject
ter beschikking hebben gesteld.
De auteurs
maart 2005
0695053X_voorwerk.indd 6 15-03-2005 13:44:03
VII
Inhoud
1 Inleiding op bouwproces 1
Inleiding 2
1.1 Achtergronden bouwproces 3
1.1.1 Bedrijfsprocessen 3
1.1.2 Relatie bouwen bedrijfsproces 4
1.1.3 Kenmerken bouwproject 5
1.1.4 Realisatie gebouw 6
1.1.5 Levenscyclus gebouw 7
1.2 Fasering planontwikkeling 7
1.2.1 Van ontwerpprocedure tot basisschema 8
1.2.2 Fasen in planontwikkeling 8
1.2.3 Parallelle planprocedures 9
1.3 Keuze adviseurs 10
1.3.1 Inschakelen adviseurs 10
1.3.2 Selectie architect 11
1.3.3 Opdrachten conform EU-richtlijnen 12
1.4 Bouwprojectmanagement 13
1.4.1 Plan van Aanpak 13
1.4.2 Principes bouwprojectmanagement 14
1.4.3 Opdeling/decompositie 15
1.4.4 Projectmanagement in ontwerpproces 16
1.5 Leeswijzer 17
Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 18
2 Programmeren 19
Inleiding 20
2.1 Wat is een Programma van Eisen? 20
2.1.1 Programmeren als inzoom-proces 20
2.1.2 Partijen 21
2.2 Samenstellen Programma van Eisen 22
2.2.1 Eisen 22
2.2.2 Verzamelen gegevens 23
2.2.3 Deniring vloeroppervlakte 24
2.2.4 Opdrachtgever 25
2.2.5 Functie gebouw 27
2.2.6 Externe eisen 40
2.2.7 Veiligheidsvoorzieningen 42
2.2.8 Opbouw en indeling Programma van
Eisen 42
2.3 Programmeren in planfasen 43
2.3.1 Fase Initiatief 43
2.3.2 Fase Haalbaarheid 43
2.3.3 Fase Projectdenitie 45
2.3.4 Fase Structuurontwerp 45
2.3.5 Fase Voorlopig ontwerp 46
2.3.6 Fase Denitief ontwerp 46
3 Ontwerpen 49
Inleiding 50
3.1 Ontwerpproces 51
3.1.1 Ontwerpmethodologie 51
3.1.2 Decompositie object 53
3.1.3 Vaststellen ontwerpcriteria 55
3.1.4 Ontwerpen 58
3.2 Aspecten bij ontwerpen 61
3.2.1 Vormgeving 62
3.2.2 Functionaliteit 63
3.2.3 Relaties 66
3.2.4 Constructie 66
3.2.5 Milieu 67
3.2.6 Installaties 68
3.2.7 Vervaardigbaarheid 70
3.2.8 Beheer 70
3.2.9 Adviseurs 71
3.3 Visualisatie plannen 72
3.3.1 Tekeningen 72
3.3.2 Ruimteboek 74
3.3.3 Overige hulpmiddelen 74
3.4 Ontwerpen per fase 75
3.4.4 Fase Bestek 79
4 Kostenbeheersing 81
Inleiding 82
4.1 Kostenbeheersing, begroting en budget 82
4.2 Investeringskosten 83
4.2.1 Normering en kostenstructuur 83
4.2.2 Toelichting op kostenstructuur 84
4.3 Budget 93
4.3.1 Ramen investeringsbudget 94
4.3.2 Exploitatiekosten 94
4.3.3 Hardheid vastgestelde budget 97
4.4 Ramen en begroten investeringskosten 97
4.4.1 Objectspecicaties 99
4.4.2 Hoeveelheden en eenheidsprijzen 99
4.4.3 Bouwkostendocumentatie 101
4.4.4 Begrotingen in verschillende fasen 102
4.4.5 Algemene aandachtspunten 116
4.5 Beheersing investeringskosten 117
4.5.1 Benvloeding bouwkosten 117
4.5.2 Bewaken investeringskosten 118
4.5.3 Wie bewaakt wat? 121
INHOUD
0695053X_voorwerk.indd 7 15-03-2005 13:44:03
VIII
4.5.4 Kostenregistraties 122
4.5.5 Bouwkostenmanagement 122
5 Besluitvorming 125
Inleiding 126
5.1 Achtergronden besluitvorming 127
5.2 Proces 128
5.2.1 Keuzes in ontwerpproces 129
5.2.2 Model voor besluitvormingsproces 131
5.2.3 Formele besluitvorming 132
5.2.4 Besluitvorming over afwijkingen 136
5.2.5 Instrumenten bij besluitvorming 137
5.2.6 Beslisdocumenten 138
5.3 Invloeden op besluitvorming 140
5.3.1 Percepties en communicatie 140
5.3.2 Aard opdrachtgever 142
5.3.3 Interne besluitvorming 143
5.3.4 Externe invloeden 143
5.3.5 Nieuwe ontwikkelingen 144
5.4 Beslissen in relatie tot planfasen 144
6 Proces planontwikkeling 147
Inleiding 148
6.1 Fasen in voorbereidingsproces 148
6.1.1 Fase Initiatief 148
6.1.2 Fase Haalbaarheid 151
6.1.3 Fase Projectdenitie 155
6.2 Fasen in ontwerpproces 156
6.2.4 Fase Bestek 161
6.3 Overlap tussen fasen 163
6.4 Locatiekeuze 163
6.4.1 Keuze vestigingsplaats 164
6.4.2 Invloedsfactoren bij keuze
bouwterrein 166
6.4.3 Relaties met planfasen 170
7 Variaties in projecten 171
Inleiding 172
7.1 Indelingen projecten 172
7.1.1 Type opdrachtgever 172
7.1.2 Onderscheid naar gebruiksdoel
(functie) 173
7.1.3 Specieke gebouwkenmerken 174
7.1.4 Locatie en aard project 176
7.2 Varianten procesmodel 177
7.2.1 Programmeren een fase eerder 178
7.2.2 Parallelle processen 178
7.2.3 Programmeren geconcentreerd in n
fase 179
7.2.4 Projectplan centraal in fase
Projectdenitie 179
7.2.5 Extra beslispunt binnen fase 180
7.2.6 Meer of minder fasen 181
7.2.7 Technische ontwikkeling versus
besluitvorming 181
7.2.8 Meerdere parallelle faseringen 181
7.2.9 Doorlooptijd hele project 182
7.3 Variaties op basis van specieke
opdracht 183
7.3.1 Meervoudige opdracht aan
architecten 183
7.3.2 Prijsvraag 183
7.3.3 Prestatieconcept 184
7.4 Variaties door gebouwtypen 184
7.4.1 Eengezinswoningen in serie 184
7.4.2 Serviceats 185
7.4.3 Kantoorgebouwen voor eigen
gebruik 186
7.4.4 Winkelcentra 186
7.4.5 Bedrijfsgebouwen lichte industrie 186
7.4.6 Gezondheidszorg, algemeen
ziekenhuis 187
7.4.7 Hoger onderwijs 187
7.4.8 Overheidsgebouwen, politie 188
7.4.9 Overige gebouwen, cultureel 188
7.4.10 Vakantiebungalowparken 189
7.4.11 Verkeersgebouwen 189
7.4.12 Ondergrondse gebouwen 189
8 Voorbeeldproject 191
Inleiding 192
8.1 Beschrijving project 194
8.1.1 Aanleiding en initiatief 194
8.1.2 Werkwijze bij bespreking
voorbeeldproject 198
8.2 Fase Haalbaarheid 199
8.2.1 Projectadviseur 199
8.3 Fase Projectdenitie 213
8.3.1 Actualisatie programma 215
8.3.2 Toetsing geactualiseerde programma 215
8.3.3 Begroten en plannen 217
8.3.4 Beslissen 219
8.3.5 Procesinformatie 221
8.4 Fase Structuurontwerp 225
8.4.1 Start ontwerpfase 225
0695053X_voorwerk.indd 8 15-03-2005 13:44:04
IX
8.4.2 Programmeren 225
8.4.3 Ontwerpen 229
8.4.4 Begroten 229
8.4.5 Plannen 232
8.4.6 Beslissen 234
8.5 Fase Voorlopig ontwerp 237
8.5.1 Start VO-fase 237
8.5.2 Programmeren 238
8.5.3 Ontwerpen 243
8.5.5 Beslissen 256
8.6 Fase Denitief ontwerp 259
8.6.1 Van voorlopig naar denitief ontwerp 259
8.6.2 Programma van Eisen 260
8.6.3 Ontwerpen 262
8.6.5 Beslissen 272
8.7 Vervolg op denitief ontwerp 273
8.7.1 Start BK-fase 273
8.7.2 Programma 277
8.7.3 Ontwerpen 277
8.7.4 Begroten 284
8.7.5 Beslissen 284
Naschrift 290
Register 291
INHOUD
0695053X_voorwerk.indd 9 15-03-2005 13:44:04
X
0695053X_voorwerk.indd 10 15-03-2005 13:44:04

1
Inleiding op bouwproces
dr.ir. P.L. Wentzel, ir. A.L.M. van Eekelen
In het deel Ontwerpen van de Jellema-serie wordt het hele voorberei-
dingsproces beschreven om te komen tot een nieuw gebouw, vanaf
een eerste gedachte over de mogelijkheid van een andere huisvesting
tot en met het opstellen van een denitief ontwerp van een nieuw
gebouw. Van dit voorbereidingsproces is het ontwerpen slechts een
onderdeel.
In dit hoofdstuk wordt een model beschreven dat tevens de basis is
voor de structuur van het boek.
Daarnaast wordt er aandacht geschonken aan het inschakelen van
adviseurs en aan projectmanagement.
0695053X_h01.indd 1 15-03-2005 13:25:04
2
Inleiding
Het ontwerpen van een gebouw wordt vaak
uitsluitend geassocieerd met het werk van een
architect. Het maken van het ontwerp is echter
maar een onderdeel in het voorbereidingsproces
van de realisatie van een gebouw.
In het kader van de serie procesdelen Jellema
Hogere Bouwkunde wordt ontwerpen veel breder
beschreven dan de rol van de ontwerper (archi-
tect) alleen. Juist de rolverdeling en samenhang
tussen de verschillende bouwpartners in het
bouwvoorbereidingstraject en de uiteindelijke
uitvoering zijn van evident belang. Zeker in een
opleiding waarbij op voorhand vast staat, dat
na het afronden van de studie de studenten
zullen uitwaaieren over alle geledingen van de
bouwsector. Van producent tot architect, van
bouwmanager tot controlerend ambtenaar of
opdrachtgever.
In dit deel ligt de nadruk op het proces dat
plaatsvindt vanaf het initiatief een nieuw gebouw
te stichten tot aan het denitieve ontwerp van
het desbetreffende gebouw. Dit zijn de fasen Ini-
tiatief (INF) tot en met Denitief ontwerp (DO)
in guur 1.1. De plannen zijn na de afronding
van de DO-fase gereed om bestek en tekeningen
te maken. Als overgang naar deel 11 wordt in
enkele hoofdstukken ook aandacht geschonken
aan de fase Bestek. Volledigheidshalve zijn in
guur 1.1 ook de fasen Bestek tot en met Ople-
vering opgenomen.
Fasen Uitwerking en Bouw
In de fase Uitwerking wordt het bestek opge-
steld en worden de bestekstekeningen gereed-
gemaakt. Uitgaande van bestek en tekeningen
wordt de prijs van het te realiseren gebouw
berekend. Als deze overeenkomt met het bij
de opdrachtgever beschikbare budget, wordt
het gebouw aanbesteed bij een of meer-
dere aannemers. In de fase Bouw wordt het
gebouw daadwerkelijk gebouwd. Deze fase
wordt afgerond met de oplevering en inge-
bruikname van het gebouw.
De aanbesteding is beschreven in deel 11
Contracteren
De facetten die een rol spelen bij het
daadwerkelijke bouwen, zijn opgenomen in deel
12A en 12B Uitvoeren
In deel 13 Beheren komt het beheer en de
exploitatie van het gebouw aan de orde
Voor het aanpassen en/of uitbreiden van een
bestaand gebouw kan in principe dezelfde pro-
cedure worden gevolgd als voor het stichten van
een nieuw gebouw. Uitgangspunt is nu de
bestaande huisvesting en de (on)mogelijkheden
die hieraan zijn verbonden. Vooral in de ontwer-
pfase zijn er natuurlijk verschillen. De denkstruc-
tuur en de te volgen procedure zijn echter in
grote lijnen gelijk. Zo is het, net als bij een nieuw
gebouw, noodzakelijk een Programma van Eisen
(PvE) op te stellen en worden dezelfde fasen
doorlopen.
De gang van zaken bij het programmeren en
ontwerpen is in dit boek uitgewerkt voor een
project van enige omvang. Voor kleine projecten
kunnen sommige stappen worden overgeslagen
of minder uitgebreid aan de orde worden
gesteld, zie ook hoofdstuk 7.
In paragraaf 1.1 wordt een inleiding op het
bouwproces gegeven. Hierin wordt de relatie
tussen de delen 10, 11 en 12 gelegd. In para-

Figuur 1.1 Basisindeling voorbereidings- en bouwproces
0695053X_h01.indd 2 15-03-2005 13:25:05
1 INLEIDING OP BOUWPROCES 3
graaf 1.2 wordt het principe van een model voor
het voorbereidings- en ontwerpproces beschre-
ven. Dit model gaat uit van een cyclus van de
activiteiten Programmeren, Ontwerpen, Begro-
ten en Beslissen die per fase van het voorberei-
dingsproces worden doorlopen. Dit model wordt
uitgebreid besproken in hoofdstuk 6.
Bij het hele voorbereidingsproces zijn adviseurs
betrokken. Het inschakelen van deze adviseurs
wordt behandeld in paragraaf 1.3.
Het realiseren van gebouwen wordt steeds
complexer. Daarom worden dit vaak aangepakt
in de vorm van een project. De principes van
bouwprojectmanagement worden beschreven in
paragraaf 1.4.
Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een leeswij-
zer.
1.1 Achtergronden bouwproces
Mensen hebben een dak boven hun hoofd nodig
om de ruimte waarin ze wonen en werken te
beschermen tegen het klimaat en andere invloe-
den van buitenaf. Weinig activiteiten lenen zich
om in het vrije veld en de open lucht te worden
uitgevoerd. Mensen en organisaties moeten
daarom worden gehuisvest.
Daarnaast worden gebouwen gebruikt om zich
te proleren naar de klanten, zich te onder-
scheiden van buren en concurrenten.
Een gebouw komt op geheel andere wijze tot
stand dan welk ander gebruiksvoorwerp dan
ook. Het wordt meestal speciek voor het ge-
bruiksdoel ontwikkeld en er moet al in worden
genvesteerd op een moment dat het nog vol-
strekt onzeker is of het einddoel, binnen de ge-
stelde randvoorwaarden, haalbaar is.
Bouwen is geen doel op zich. Het bouwen van
een gebouw voor een bedrijf is altijd het gevolg
van bedrijfskundige en bestuurlijke processen.
Om succesvol te opereren in bouwprojecten
moet men de omgeving van de gebruikers ken-
nen en het projectbeleid afstemmen op vele
belanghebbenden. Dat is wellicht wat teleurstel-
lend voor degenen die hebben gekozen voor
een technische studie met de verwachting dat zij
dan geen raakvlakken hebben met ingewikkelde
bestuurlijke en organisatorische processen. Niets
is minder waar. Bouwen is een direct gevolg van
allerlei ontwikkelingen in de maatschappij in het
algemeen en bij organisaties die huisvesting
behoeven in het bijzonder.
1.1.1 Bedrijfsprocessen
Gebouwen zijn en worden ontwikkeld om een be-
paalde functie te vervullen. Als die functies andere
eisen aan gebouwen stellen of als de gebouwen
door technische veroudering niet meer aan mo-
derne gangbare eisen voldoen, ontstaat de be-
hoefte tot renovatie, uitbreiding of nieuwbouw.
Voorbeeld
Als voorbeeld bij veranderde eisen die aan een
gebouw worden gesteld, wordt hier gekeken
naar een bierbrouwerij. Een bierbrouwerij
verwacht dat op basis van de prognoses
nog drie jaar voldoende productiecapaciteit
aanwezig is. Dit houdt in dat in het vierde jaar
na nu een uitbreiding van die capaciteit moet
zijn gerealiseerd.
Onderzoek naar de mogelijkheden voor een
dergelijke uitbreiding heeft uitgewezen dat
voor een gedeelte de productiecapaciteit kan
worden uitgebreid door een reorganisatie
van de bestaande productielijn, met inbegrip
van de aanschaf van een aantal nieuwe
machines. Dit zou voldoende zijn voor de
groeiverwachting voor de komende vijf jaar.
Voor verdere capaciteitsuitbreiding moet
aanvullende capaciteit worden bijgebouwd.
In het voorbeeld van de bierbrouwerij kunnen de
volgende bedrijfsprocessen worden onderschei-
den:
primaire bedrijfsproces;
secundaire bedrijfsprocessen;
tertiaire bedrijfsprocessen;
besturingsproces.
Primaire bedrijfsproces
Hieronder wordt verstaan het desbetreffende
productieproces. Dit is het primaire belang
(doel) van het bedrijf. Onderdeel van dit pri-
maire proces zijn de machines voor de productie,
de mensen die deze machines bedienen en de
opslag van grondstoffen en eindproducten. Ver-
antwoordelijk hiervoor is het bedrijfsmanagement,
dat bij een bierbrouwerij ook het productie-
management wordt genoemd. Tot het primaire
0695053X_h01.indd 3 15-03-2005 13:25:05
4
proces rekent men ook activiteiten als marketing
en productontwikkeling.
Secundaire bedrijfsprocessen
Om het primaire proces goed te laten verlopen,
moet men zorgen dat de faciliteiten voor dit pro-
ces beschikbaar zijn, Het gaat hier om faciliteiten
als huisvesting, facilitaire diensten en middelen.
De zorg voor dit secundaire bedrijfsproces ligt bij
het facility management. Specieke zorg gericht
op de huisvesting van het bedrijf wordt huisves-
tingsmanagement genoemd.
Andere secundaire processen in een bedrijf
betreffen de activiteiten van de afdelingen
administratie, personeelszaken, public relations,
verkoop, enzovoort.
Tertiaire bedrijfsprocessen
In het voorbeeld van de bierbrouwerij leidt de
verwachte groei van de productie tot twee ver-
anderingen:
1 reorganisatie productielijn, die moet leiden tot
een uitbreiding van de bestaande productie-
capaciteit in de huidige gebouwen en de aan-
schaf van een aantal nieuwe machines, gereed
over drie jaar;
2 uitbreiding productiecapaciteit in nieuw ge-
bouw. Deze productiecapaciteit moet binnen een
termijn van vijf jaar in gebruik worden genomen.
Beide veranderingsprocessen kunnen project-
matig worden aangepakt. De reorganisatie van
de productielijn heeft een sterke logistieke inslag
en moet leiden tot de aanschaf van nieuwe pro-
ductiemiddelen en aanpassingen op het gebied
van werktuigbouwkundige installaties en infor-
matietechnologie. Waarschijnlijk zijn slechts op
onderdelen bouwkundige aanpassingen nodig
(funderingen voor machines, bouwkundige
voorzieningen voor installaties).
In het geval van de nieuwbouw voor de capaci-
teitsuitbreiding is er sprake van een bouwproject.
Besturingsproces
De hierboven genoemde bedrijfsprocessen wor-
den aangestuurd door de top van de organisatie:
de directie.
Uit de uitwerking van het voorbeeld van de
bierbrouwerij kan worden afgeleid dat, naast de
kennis van de techniek van het bouwen, ook juist
veel kennis nodig is van de logistiek en de be-
drijfsvoering van het bedrijf. Dit geldt ook voor
andere situaties waarbij het gebouw speciek
is aangepast aan de gebruiksfunctie, zoals een
school, kantoor of ziekenhuis.
Bij de planontwikkeling van bouwprojecten moet
een duidelijke relatie worden onderkend met de
organisatie die moet worden gehuisvest.
1.1.2 Relatie bouwen bedrijfsproces
Het beeld van het proces van bouwen zoals gege-
ven in guur 1.1, krijgt een nadere invulling van-
uit de gedachte dat het aangrijpingspunt van het
bouwen ligt in de zojuist besproken bedrijfspro-
cessen. De fasen Initiatief en Haalbaarheid spelen
zich beide af binnen het huisvestingsmanagement
en het besturingsproces van het bedrijf of de
instantie waarvoor huisvesting wordt gevraagd.
Hoe deze fasen verlopen, wordt nader toegelicht.
Pas na de haalbaarheidsstudie blijkt of er werkelijk
van een nieuwbouwproject sprake is: wellicht is
het verwerven van een bestaand gebouw of het
huren een betere oplossing vanuit een bestuurlijke
visie van het bedrijf. Het werkelijke bouwproces
kan dus pas beginnen nadat de haalbaarheids-
studie heeft uitgewezen dat nieuwbouw gewenst
is. Hiermee is het bouwproces gedenieerd, guur
1.2. Dat het bouwproces eindigt met oplevering
(en nazorg) is evident.
Het bouwproces neemt over het algemeen vele
maanden en soms jaren tijd in beslag. In die tijd
staat het bedrijfsproces niet stil. Het is dus zeer
waarschijnlijk dat het huisvestingsmanagement
van het bedrijf met nieuwe inzichten wordt
geconfronteerd. De vraag doet zich voor of dat
tot nieuwe eisen met betrekking tot de nieuw-
bouw leidt. Deze wijzigingen worden binnen het
bouwproces vaak gezien als hinderlijke storin-
gen. Het projectmanagement heeft tot taak de
wijzigingen in goede banen te leiden.
Het is zeker niet zo dat de opdrachtgevende
organisatie, in feite de directie van de organisa-
tie, en het facilitaire management geen of
beperkte bemoeienis hebben met het bouw-
proces. Het is dus van groot belang bij het ont-
werpen rekening te houden vaak moeilijk voor-
spelbare interacties met het bedrijfsproces.
0695053X_h01.indd 4 15-03-2005 13:25:05
Situatie A
De haalbaarheidsstudie heeft een aantal rand-
voorwaarden voor nieuwbouw opgeleverd die
voor het bedrijfsproces van groot belang zijn.
Denk bijvoorbeeld aan de omvang van de
gewenste huisvesting en nancile beperkingen.
Situatie B
Het huisvestingsmanagement moet, nadat is
vastgesteld dat er nieuwbouw komt, uitge-
breid nadenken over de uitwerking van het
PvE. In hoofdstuk 3 wordt hierop uitvoerig
ingegaan.
Situatie C
Het uiteindelijke bouwwerk wordt beoordeeld
en overgedragen aan de opdrachtgever: de
oplevering. In dit deel wordt hierop niet ver-
der ingegaan.
Figuur 1.2 Relatie bedrijfsvoering en bouwproces
1.1.3 Kenmerken bouwproject
Een bouwproject kan als volgt worden gekarak-
teriseerd:
bestaat uit onderling afhankelijke stappen in
specieke tijdsvolgorde;
proces moet leiden tot vooraf bepaald resul-
taat;
proces moet plaatsvinden binnen vooraf aan-
gegeven tijdslimiet;
resultaat moet worden gerealiseerd met
vooraf gelimiteerde nancile middelen;
met realisatie project wordt projectorganisatie
belast.
Proces onderling afhankelijke stappen
Bij de totstandkoming van een gebouw is er
sprake van een aantal noodzakelijke activiteiten,
die onderling op een bepaalde wijze samenhan-
gen en leiden tot het gewenste gebouw. Om de
activiteiten op een goede wijze te laten plaats-
vinden, worden deze zichtbaar gemaakt in een
processchema van het bouwproject. Welke activi-
teiten moeten plaatsvinden, op welk moment en
in welke volgorde ze moeten gebeuren, dient in
principe per project opnieuw bepaald te worden,
mede afhankelijk van het te bereiken resultaat.
Bij bouwprojecten is evenwel sprake van een
redelijk gestandaardiseerd ontwikkelingsproces,
guur 1.1. Bij ieder bouwproject moet dit basis-
model nader worden uitgewerkt om specieke
elementen toe te kunnen voegen. De aandacht
die wordt besteed aan de afzonderlijke stappen
is afhankelijk van de omvang van het project en
de wijze waarop het project totstandkomt.
Het model van de planprocedure voor het voor-
bereiden en ontwerpen van een nieuw gebouw
is beschreven in paragraaf 1.2 en verder uitge-
werkt in hoofdstuk 6.
Resultaat wordt vooraf geformuleerd
Een ander kenmerk van een bouwproject is
dat het beoogde resultaat vooraf geformuleerd
wordt in eisen en randvoorwaarden. Niet altijd
nog op een even heldere of scherpe wijze, maar
de uiterste grenzen waarbinnen het resultaat
moet liggen, worden in het algemeen vroeg in
het proces als randvoorwaarden meegegeven.
Bij de verdere uitwerking van de plannen
moet voortdurend worden geverieerd of de
opdrachtgever zijn verwachte resultaat blijft
herkennen. Zo niet, dan moet er tussentijds
bijsturing van het voorbereidings- en/of ont-
werpproces plaatsvinden om niet al te ver van
het beoogde doel uit te komen.

0695053X_h01.indd 5 15-03-2005 13:25:06
6
Einddatum wordt vastgelegd
Naast het vooraf deniren van het resultaat
zelf, het gebouw, wordt bij een bouwproject ook
het tijdstip waarop het gebouw gebruiksgereed
moet zijn, vooraf vastgelegd. Deze randvoor-
waarde komt voort uit het primaire proces van
het bedrijf. Wordt niet voldaan aan deze rand-
voorwaarde, dan kunnen er ernstige problemen
ontstaan voor het desbetreffende bedrijf.
Voorbeeld
In veel gevallen worden bij de bouw van
een nieuwe huisvesting vroegtijdig huur- of
koopcontracten afgesloten, waarin de datum
van ingebruikname is vastgelegd. Bestaande
huurcontracten worden vervolgens opgezegd
per deze datum. Is de nieuwe huisvesting niet
op tijd gereed en moet de oude huisvesting
toch op die datum ontruimd zijn, dan kunnen
grote nancile moeilijkheden ontstaan.
Financile middelen zijn vooraf gelimiteerd
Niet alleen de randvoorwaarden ten aanzien van
het gebouw en de tijd waarop het beschikbaar
moet zijn worden vooraf vastgelegd, maar ook
die ten aanzien van de beschikbare middelen.
In hoofdzaak betreft dit de nancile middelen,
maar in bepaalde gevallen kan dit ook betrekking
hebben op de beschikbaarheid van voldoende
en deskundig personeel.
De hoogte van de investeringskosten in een
gebouw moeten in evenwicht zijn met de maxi-
maal door te berekenen exploitatiekosten. Zowel
nanciering uit eigen middelen als nanciering
door het aantrekken van vreemd kapitaal geven
een druk op de nancile situatie van de
opdrachtgever.
De verdeling van de (voor)investeringen in de
tijd kan hierbij eveneens van groot belang zijn en
in bepaalde gevallen zelfs leiden tot een fasering
van het project.
Aparte projectorganisatie
De opdrachtgever staat vaak vreemd tegenover
het hem meestal onbekende en ondoorgronde-
lijke bouwproces. Hij beschikt veelal niet zelf over
een apparaat dat zijn denkbeelden overneemt
en uitwerkt. Hij is aangewezen op diensten van
derden: architect, adviseur, aannemer, enzo-
voort. De sfeer en werkwijze van deze project-
makers verschillen in hoge mate met die van
de opdrachtgever. Dit schept organisatorische
problemen van bijzondere aard, waardoor bouw-
projecten zich sterk onderscheiden van ander-
soortige projecten. Door het opzetten van een
tijdelijke en aparte projectorganisatie wordt een
belangrijk deel van dit probleem ondervangen.
Hierbij dient wel het samenspel tussen de eigen
organisatie en de projectorganisatie duidelijk te
worden geregeld.
1.1.4 Realisatie gebouw
Het realiseren van het gebouw vindt plaats in de
buitenlucht en wordt gehinderd door klimato-
logische omstandigheden. Dit is van invloed op
de wijze waarop een gebouw wordt gebouwd.
Op de bouwplaats wordt bij de assemblage van
onderdelen nog steeds veel gebruikgemaakt van
handwerk en weinig van machines.
In fabrieken worden de onderdelen op een
industrile wijze vervaardigd. Hier is een beper-
king dat onderdelen met een van de standaard
afwijkende maatvoering speciaal moeten worden
vervaardigd en door de kleine vraag niet op
voorraad kunnen worden gehouden.
Bij het toepassen van grote onderdelen is een
tussenopslag op het bouwterrein vaak niet
mogelijk. Dan moet het onderdeel van de
vrachtwagen in het werk kunnen worden
gemonteerd. Anderzijds zijn de afmetingen van
onderdelen beperkt door de eisen die aan het
vervoer over de weg worden gesteld. Dit is een
ingewikkelde logistieke opgave.
In andere gevallen moeten er soms tijdelijke con-
structies worden opgebouwd om de denitieve
constructie te kunnen realiseren.
De prijs van in de fabriek vervaardigde produc-
ten is onder meer afhankelijk van de seriegrootte.
Het kan dus aantrekkelijk zijn als een bepaald
onderdeel in serie wordt gemaakt en dus tijdens
de ontwerpfase uniform wordt ontworpen. Een
overmatige toepassing van veel gelijke onderde-
len maakt een gebouw echter saai. Er moet
gekozen worden voor een goede balans tussen
prijs en expressiviteit van het gebouw.
Bij het realiseren van een gebouw zijn partijen
betrokken met een geheel eigen optiek. Dit
wordt voor de duidelijkheid gechargeerd weer-
gegeven in het volgende voorbeeld.
0695053X_h01.indd 6 15-03-2005 13:25:06
Met de natuurlijke belangentegenstellingen tus-
sen deze partijen moet in het hele bouwproces
altijd rekening worden gehouden.
Voorbeeld
Opdrachtgever: wil een goed bruikbaar
gebouw met veel status voor een lage prijs.
Architect: wil zijn vakmanschap laten zien
in een spraakmakend gebouw. Als er over
het gebouw wordt gepubliceerd, krijgt hij
bekendheid.
Aannemer: wil een mooi project realiseren
waarbij hij zoveel mogelijk winst kan maken.
1.1.5 Levenscyclus gebouw
Het bouwproces van een gebouw is slechts kort
ten opzichte van de totale levenscyclus ervan,
guur 1.3. Terwijl historische gebouwen soms
eeuwen functioneren, wordt de levensduur van
de huidige gebouwen steeds korter. Dat komt
over het algemeen niet doordat het gebouw
technisch aan vervanging toe is, maar doordat
het gebouw een andere functie krijgt dan waar-
voor het indertijd werd gemaakt.
Hier wordt in het kort aangegeven welke zaken
van belang zijn voor het ontwerpen van gebou-
wen:
optimaal gebruik. Met een goed Programma

van Eisen (PvE) zijn architecten in staat zeer goed
functionerende gebouwen te ontwerpen;
onderhoud. Dit is vooral de zorg van het faci-

lity management. Hoge energiekosten of lastige
schoonmaakmethoden veroorzaken elk jaar op-
nieuw kosten. Een doordacht ontwerp kan veel
onderhoudskosten besparen gedurende de hele
levenscyclus;
functionele veroudering gebouw. Dit vraagt

om exibiliteit van het gebouw: met verplaats-
bare binnenwanden kunnen met niet te hoge
verbouwingskosten nieuwe indelingen worden
gemaakt die beter aan de gevraagde gebruiks-
functies voldoen. Voorwaarde is wel dat de
installaties even exibel kunnen mee veranderen.
Flexibiliteit behoeft niet betrekking te hebben
op alle bouwelementen. Denkbaar is, dat de
draagstructuur niet veranderbaar is, terwijl de hele
afbouw gemakkelijk is te wijzigen. Dat betekent dat
de levensduur van verschillende onderdelen van het
gebouw ook verschillend kan zijn. De ontwerper
moet daarmee terdege rekening houden;
situatie bij sloop. Hiermee moet de ontwerper

tevens rekening houden. In het kader van
milieutechnische randvoorwaarden is het
belangrijk de recyclebaarheid en/of het her-
gebruik van de onderdelen van gebouwen te
bevorderen. Daarvoor is nodig dat verschillende
soorten materialen niet worden toegepast, of ge-
makkelijk scheidbaar zijn van andere materialen.
Het denken vanuit de levenscyclus van gebou-
wen is dus van buitengewone betekenis voor een
goed ontwerp. In het PvE wordt daaraan ruime
aandacht besteed.
1.2 Fasering planontwikkeling
Nu kan nader worden ingegaan op dat gedeelte
van het bouwproces dat in dit boek wordt
besproken, namelijk de planontwikkeling. De
planontwikkeling begint nadat op basis van een
haalbaarheidsstudie is besloten tot bouwen. De
fase Projectdenitie is dus het startpunt voor de
planontwikkeling, waarin vooral wordt gekeken
naar het deniren van goede uitgangspunten
op basis waarvan het bouwproces kan starten.
De planontwikkelingsfase eindigt in principe
met de complete beschrijving van het te maken

Figuur 1.3 Levenscyclus gebouw

0695053X_h01.indd 7 15-03-2005 13:25:06
8
bouwwerk in het bestek. Hoewel er daarna, tij-
dens de uitvoering, nog heel veel ontwerpwerk
wordt verricht denk aan werken productie-
tekeningen wordt dit proces slechts summier
besproken.
In deze paragraaf wordt het basisschema Plan-
ontwikkeling, dat de leidraad vormt voor dit
boek, globaal besproken. In hoofdstuk 6 wordt
de planontwikkeling verder uitgewerkt.
1.2.1 Van ontwerpprocedure tot
basisschema
Om van een idee over huisvesting tot een ont-
werp van een gebouw te komen, moet er een
lange weg worden afgelegd. Dit proces kan
alleen beheersbaar worden gemaakt door staps-
gewijs te werk te gaan.
Het basisschema Planontwikkeling stoelt op de
volgende uitgangspunten:
proces wordt gefaseerd;
elke ontwerpfase is gebaseerd op een ont-

werpprocedure, guur 1.4;
in elke ontwerpfase herhaalt zich hetzelfde

proces.

Figuur 1.4 Ontwerpprocedure

Hoewel in hoofdstuk 4 nader wordt ingegaan op
het ontwerpen zelf, worden hier de vier stappen
in de ontwerpprocedure, die naar de beginletters
ook wel POBB-procedure heet, kort besproken,
namelijk:
1 Programmeren;
2 Ontwerpen;
3 Begroten;
4 Beslissen.
1 Programmeren
De procedure begint met het formuleren van
ideen over een te realiseren gebouw in het
Programma van Eisen (PvE). Dit programma is
gebaseerd op de eisen en wensen van de
opdrachtgever.
2 Ontwerpen
Vervolgens wordt op basis van dit programma
een ontwerp gemaakt. Het ontwerp wordt
getoetst aan het PvE. Als het ontwerp niet vol-
doet aan het PvE, dan moet het ontwerp worden
aangepast en opnieuw getoetst. Als het plan in
overeenstemming is met het PvE, wordt een
begroting opgemaakt.
3 Begroten
De kosten om dit ontwerp te realiseren worden
berekend. Als na het begroten blijkt dat de kos-
ten te hoog worden, moet het ontwerp worden
aangepast. Als dit niet mogelijk is binnen de
eisen die in het PvE zijn geformuleerd, wordt
eerst het programma aangepast en vervolgens
het ontwerp.
4 Beslissen
Deze procedure wordt afgesloten met het besluit
van de opdrachtgever de volgende fase in te
gaan.
1.2.2 Fasen in planontwikkeling
Elk van de fasen van de planontwikkeling van
guur 1.5 wordt in hoofdstuk 6 verder uit-
gewerkt. Ook de aanloopfasen Initiatief en
Haalbaarheid en de fase Bestek worden hierbij
betrokken, omdat in deze fasen de grondslagen
worden gelegd voor het bouwproject.
Achtereenvolgens komen aan de orde:
fase Initiatief: ontstaan idee nieuwe huisves-

ting te realiseren;
fase Haalbaarheid: onderzoeken alternatieve

mogelijkheden nieuwe huisvesting;
fase Projectdenitie: vastleggen uitgangspun-

ten voor nieuwe huisvesting in omvang, geld en
tijd;
ontwerpfasen:
fase Structuurontwerp: eerste aanzet voor uit-
werking plannen (functioneel ontwerp);
fase Voorlopig Ontwerp: verdere uitwerking
0695053X_h01.indd 8 15-03-2005 13:25:07
Figuur 1.5 Basisschema planontwikkeling (POBB-model)
plannen op niveau van delen, uitwerking
beeldbepalende onderdelen gebouw (ruimtelijk
ontwerp);
fase Denitief Ontwerp: uitwerking tot op
detailniveau gebouw en daarin opgenomen
installaties;
fase Bestek: uitwerkingen naar bestek en bijbe-
horende tekeningen.
Het ontwerpproces heeft als kenmerk dat per
fase steeds de hiervoor beschreven procedure
wordt doorlopen. Vanuit elke stap is hierbij een
terugkoppeling naar een eerdere stap mogelijk.
Pas nadat is besloten dat de fase is afgerond,
wordt overgegaan naar de volgende fase.
In guur 1.5 is de ontwerpprocedure geplaatst in
de fasen van de planontwikkeling.
De fasen Initiatief en Haalbaarheid worden wel
besproken, maar hierop wordt de ontwerppro-
cedure niet toegepast. Het zijn immers fasen die
vooral vanuit het huisvestingsmanagement van
de opdrachtgever worden aangestuurd.
1.2.3 Parallelle planprocedures
Behalve de planprocedure, paragraaf 1.2, zijn er
een aantal nevenprocessen die parallel aan de
hoofdprocedure plaatsvinden. De resultaten van
deze parallelle procedures moeten op het juiste
moment beschikbaar zijn om te kunnen worden
ingepast. Wanneer deze nevenaspecten niet
parallel aan de hoofdprocedure plaatsvinden,
duurt het totale bouwproces aanzienlijk langer.
Parallelle planprocedures zijn:
keuze locatie (vestigingsplaats en terrein);
keuze adviseurs onder wie architect;
regelen (bouw)projectmanagement (vanwege
complexiteit alle te nemen stappen).
De keuze van het terrein en de architect kunnen
als deelproject afzonderlijk plaatsvinden.
Locatiekeuze
De keuze van de locatie valt uiteen in keuze voor
de vestigingsplaats en het terrein. Aan de locatie
worden vanuit heel verschillende motieven eisen
gesteld. De keuze van de vestigingsplaats en het
terrein moet gereed zijn voordat de ontwerpacti-
viteiten beginnen. Deze keuze kan het voorberei-
dingsproces benvloeden.
Keuze adviseurs
Voor de meeste opdrachtgevers is het realiseren
van gebouwen ingewikkeld. Om dit goed aan
te kunnen pakken, wordt er daarom gebruikge-
maakt van adviseurs. Men begint vaak met een
bouwprojectmanager of een adviseur voor het
maken van een Programma van Eisen.
Bij de keuze van een architect is de visie op het
gebouw en de uitstraling die het gebouw moet
hebben bepalend voor de architect die zal wor-
den geselecteerd.

0695053X_h01.indd 9 15-03-2005 13:25:07

10
(Bouw)projectmanagement
De (bouw)projectmanager stuurt het proces van
voorbereiden, ontwerpen en bouwen aan. Het
bouwprojectmanagement vindt plaats tijdens
alle fasen van het bouwproces. Het is niet in alle
situaties noodzakelijk een aparte bouwproject-
manager in te schakelen. Bij kleine projecten kan
deze functie door een van de al ingeschakelde
partijen worden uitgeoefend. Bij grote en com-
plexe gebouwen wordt het projectmanagement
aan een deskundige opgedragen, soms zelfs
ondersteund door enkele staeden, bijvoorbeeld
voor planning of nancile zaken.
1.3 Keuze adviseurs
De complexiteit van het bouwen is in de laatste
decennia sterk toegenomen. Met bouwprojecten
zijn vaak grote belangen gemoeid en er zijn vele
deskundigen bij betrokken. Veel partijen spelen
een rol. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt
tussen:
procesrollen: liggen onder andere bij

de opdrachtgever en de verantwoordelijke
voor de projectvoortgang, bijvoorbeeld een
(bouw)projectmanager.
inhoudelijke rollen: inhoudelijke verantwoor-

delijkheid ligt behalve bij de architect ook bij de
opstellers van het Programma van Eisen, de kos-
tendeskundige, de constructeur, de bouwfysicus,
de diverse installatietechnische adviseurs en vele
anderen.
Daarbij komen nog de consequenties die de
ontwerpen materiaalkeuzes voor het gebouw
en de installaties hebben op de uiteindelijke
exploitatie van het gebouw over vele jaren.
Men kan rustig stellen dat het bouwvoorberei-
dingsproces de belangrijkste en ook de span-
nendste fase in de hele levenscyclus van het
gebouw is.
Naarmate het bouwproject omvangrijker en
complexer wordt, groeit de behoefte aan ge-
specialiseerde adviseurs. Het aantal betrokkenen
neemt dan ook toe met de omvang van het
project. Tien tot twintig procent van de bouw-
kosten wordt besteed aan honoraria van deze
adviseurs. Bij veel gezondheidszorginstellingen
wordt hiervoor bijvoorbeeld een percentage
van 14% over de bouwkosten gehanteerd (dit is
inclusief directievoering tijdens de bouw).
Met alle beslissingen die in deze fase van plan-
ontwikkeling worden genomen, wordt de res-
terende 80% aan uitvoeringskosten feitelijk ook
vastgelegd. Is een project eenmaal opgedragen
en in uitvoering genomen, dan kan er niet veel
meer worden gewijzigd zonder omvangrijke con-
sequenties voor budget en planning.
1.3.1 Inschakelen adviseurs
In de fase Projectdenitie of aan het begin van
de fase Structuurontwerp moet de opdracht-
gever besluiten al dan niet een projectteam
samen te stellen. Hierbij moet hij een keuze
maken uit externe adviseurs. Bij elk project
worden adviseurs onderscheiden die:
ondersteunen (maken PvE, uitvoeren haal-

baarheidsstudies);
produceren (vormgeven, uitwerken techni-

sche facetten);
besturen (managen project tijdens voorberei-

den en ontwerpen, tijdens fase van het bouwen:
directie voeren, toezicht houden).
Bij elk nieuwbouwproject is op de een of andere
wijze een architect betrokken. De mate van inzet
van de overige adviseurs is afhankelijk van de
omvang en complexiteit van het project.
Ondersteunen
Hierbij wordt meestal primair gedacht aan een
adviseur op het gebied van het opstellen van een
PvE. Deze adviseur kan ook worden ingeschakeld
bij de uitvoering van haalbaarheidsstudies. Hij
kan ook behulpzaam zijn bij de keuze van de
architect en van andere adviseurs, die werkzaam
kunnen zijn op het gebied van:
strategie huisvestingsbeleid;
terreinkeuze;
opstellen Programma van Eisen;
bouwkosten;
nancile bewaking;
toetsing plannen;
bewaking bouwproces;
inrichtingsadviezen;
energiebeheersing;
opzetten planmatig bouwkundig en installa-

tieonderhoud.
0695053X_h01.indd 10 15-03-2005 13:25:08
Produceren
De architect verzorgt de vormgeving en mate-
riaalkeuze van het gebouw. Soms voert hij deze
werkzaamheden uit op basis van een PvE dat hij
zelf heeft opgesteld. Bij complexe gebouwen
wordt dit meestal door een deskundige op het
gebied van PvEs opgesteld. Daarnaast kan de
architect worden ingeschakeld bij:
opstellen kostenramingen;
inrichting gebouw;
verzorgen aanbesteding en gunning desbe-

treffende gebouw aan aannemer;
toezicht tijdens uitvoering.

Deze taken kunnen ook worden uitgevoerd door
gespecialiseerde adviseurs, zoals bouwkosten-
deskundigen (opstellen kostenramingen), inte-
rieurarchitecten (inrichting gebouw) en bouw-
managementadviseurs (aanbesteding, gunning
en toezicht).
In overleg met de architect worden de overige
adviseurs geselecteerd, zoals:
adviseur constructie;
adviseur werktuigbouwkundige installaties;
adviseur elektrotechnische installaties.

Deze adviseurs zijn meestal bij de realisatie van
een gebouw betrokken. De adviseurs van werk-
tuigbouwkundige en elektrotechnische instal-
laties kunnen ook afkomstig zijn van de bedrijven
die de installatie monteren. Een overzicht van
mogelijke overige adviseurs is opgenomen in
paragraaf 3.2.9.
De opdrachten aan deze adviseurs worden veelal
verstrekt op basis van de De Nieuwe Regeling
2005 Rechtsverhouding opdrachtgever archi-
tect, ingenieur en adviseur.
Besturen
Bij de hele procedure kan een bouwmanage-
mentadviseur (projectmanager of project-
adviseur) worden betrokken die namens de
opdrachtgever het hele proces begeleidt en
bewaakt. Deze deskundige kan adviseren op het
gebied van de keuze van overige adviseurs.
1.3.2 Selectie architect
Bij de selectie van architecten zijn meerdere pro-
cedures mogelijk. Hierbij kan onder meer wor-
den gedacht aan de open procedure, een meer-
voudige opdracht of het uitschrijven van een
prijsvraag, zie hoofdstuk 7. De open procedure,
die het meest wordt gebruikt, is opgebouwd uit
de volgende zes stappen:
1 vaststellen takenpakket architect;
2 verzamelen informatie over mogelijke kandi-
daten;
3 opstellen selectiecriteria;
4 voorselectie;
5 denitieve selectie/keuze;
6 opdracht.
De opdrachtgever wordt bij de selectie van de
architect vaak ondersteund door de project-
manager.
1 Vaststellen takenpakket architect
De taak van de architect bestaat primair uit het
maken van het ontwerp en de uitwerking hier-
van in een bestek en tekeningen. Daarnaast kan
hij onder meer ook de opdracht verkrijgen tot
het opstellen van kostenramingen, het aanbeste-
den en het toezicht tijdens de bouw. Deze taken
kunnen in aanvulling op de ontwerpwerkzaam-
heden ook aan de architect worden opgedragen.
2 Verzamelen informatie over mogelijke
kandidaten
De architect kan worden gekozen uitgaande van
een geselecteerd aantal architecten, waarbij elk
bureau zich kan presenteren. Wanneer men de
bouwwereld niet kent, doet men navraag bij
derden die soortgelijke bouwwerken hebben ge-
realiseerd. Ook kan een bezoek worden gebracht
aan het Nederlands Architectuurinstituut (NAI) in
Rotterdam en kunnen architectentijdschriften en
boeken worden geraadpleegd. Als er geen
namen beschikbaar zijn, kan daarnaar bij de
Bond van Nederlandse Architecten (BNA) wor-
den gevraagd. Uiteraard kunnen er ook internet-
sites worden geraadpleegd. Op basis van deze
informatie kan een groslijst worden samenge-
steld.
0695053X_h01.indd 11 15-03-2005 13:25:08
12
3 Opstellen selectiecriteria
Om een goede keuze te kunnen maken, moeten
er selectiecriteria worden opgesteld. Hierbij kan
onder meer worden gedacht aan:
ervaring op gebied desbetreffende soort

gebouwen;
architectuurstijl bureau;
aandacht voor aspecten die materile

exploitatie gebouw benvloeden (energiegebruik,
schoonmaakonderhoud en bouwkundig onder-
houd);
bekendheid met plaatselijke omstandigheden;
onafhankelijkheid van uitvoerende partijen;
ervaring met en bereidheid tot samenwerking

met andere adviseurs.
Ook is het noodzakelijk een beeld te krijgen van
het bureau. Hierbij kunnen aan de orde worden
gesteld:
omvang bureau;
samenstelling huidige orderportefeuille;
rechtsvorm (onafhankelijk of gebonden aan

uitvoerende bouwbedrijven);
vestigingsplaats bureau ten opzichte van uit te

voeren bouwwerk.
Voor de beheersing van de bouwkosten is het
van belang te onderzoeken of het betreffende
bureau bereid is het maximale budget te respec-
teren. Dit kan onder meer worden aangetoond
met behulp van de resultaten van andere pro-
jecten en het vragen naar referenties van andere
opdrachtgevers.
4 Voorselectie
Op grond van de criteria wordt vanuit de gros-
lijst een voorkeurslijst samengesteld met in de
regel drie tot vijf bureaus.
5 Denitieve selectie/keuze
Aan de bureaus die in de voorselectie zijn uit-
gekozen, kan worden gevraagd zichzelf te pre-
senteren. Eventueel kan aanvullende informatie
worden gevraagd en/of kunnen gerealiseerde
bouwwerken worden bezocht. Op grond van de
verzamelde informatie kan een keuze worden
gemaakt voor een architectenbureau.
6 Opdracht
Het contract met de architect wordt veelal op
basis van de honorariumregeling volgens De
Nieuwe Regeling 2005 Rechtsverhouding
opdrachtgever architect, ingenieur en adviseur,
opgesteld. Daarnaast moet worden gedacht aan:
eventuele specieke aanpassingen, uitzonde-

ringen en aanvullingen op DNR 2005;
fasering opdracht en bijbehorende honora-

rium;
wijze en moment van honorering;
regeling bijzondere voorwaarden, zoals:

handhaving maximale budget;
specieke eisen en wensen met betrekking tot
bijvoorbeeld schoonmaakonderhoud en energie-
gebruik;
toepassen bepaalde huisstijl.
De architecten hebben in de jaarlijkse uitgave
van de BNA een procedure voor de Keuze van
de architect gepubliceerd.
1.3.3 Opdrachten conform EU-richtlijnen
De EU-richtlijnen voor het verlenen van opdrach-
ten aan adviseurs en architecten (en in een latere
fase ook de aannemer), oftewel aanbesteding
van werkzaamheden gaan boven nationaalwette-
lijke voorschriften waaraan overheidsaanbesteders
zich te houden hebben. Overheidsaanbesteders
zijn de rijksoverheid, de provinciale en gemeen-
telijke overheden en verder al die organisaties die
voor meer dan 50% door de overheid worden
gesubsidieerd of genancierd of waarin in het
bestuur de overheid een meerderheid aan stem-
men heeft (bijvoorbeeld ziekenhuisbestuur). Zelfs
wanneer een puur particuliere opdrachtgever
een object wil bouwen met een duidelijke over-
heidsfunctie (bijvoorbeeld een gemeentehuis,
om dit te verhuren of te leasen), dan nog is Euro-
pese aanbesteding verplicht.
De EU-aanbestedingsrichtlijnen zijn onderver-
deeld in:
werken (voor bouwuitvoering);
diensten (van architecten en andere adviseurs);
leveringen (van bijvoorbeeld meubilair).

De richtlijnen zijn van kracht voor aanbestedin-
gen in alle economische sectoren behalve die in
de nutssector (daarvoor is een aparte richtlijn).
0695053X_h01.indd 12 15-03-2005 13:25:08
Aanbestedingen beneden een bepaald drempel-
bedrag hoeven niet Europees te worden aanbe-
steed. Afhankelijk van de situatie zijn er verschil-
lende drempelbedragen. In 2004 gold:
voor werken: 5.900.000 euro;
voor diensten voor de rijksoverheid:

154.000 euro;
voor diensten voor overige overheden:

237.000 euro;
voor leveringen: identieke drempelbedragen.

Bij het verlenen van opdrachten conform EU-
richtlijnen is het belangrijk te informeren naar de
laatste stand van zaken (bijv. via internet: www.
minez.nl, drempelwaarden Europese aanbeste-
ding, Europees aanbesteden voor overheid). Veel
participanten hebben de neiging de EU-richtlijnen
te omzeilen, hoewel dat tot grote problemen
kan leiden. Overigens hoeft een tijdig gestarte
procedure geen extra geld te kosten. Verder moet
de procedure zorgvuldig worden uitgevoerd. Er
moet ook goed onderscheid worden gemaakt tus-
sen selectie- en gunningscriteria. Bij twijfel is het
noodzakelijk juridisch advies in te winnen.
1.4 Bouwprojectmanagement
In het boek Projectmatig werken van Wijnen,
Renes en Storm staat over projectmanagement:
dat in het algemeen: een ieder die tracht nieuwe
activiteiten te ontplooien en die daarbij een
balans tracht te vinden tussen doelgerichtheid
(effectiviteit), doelmatigheid (efciency) en aan-
passingsvermogen (exibiliteit), gebaat is bij een
investering (hoe gering ook) in een eenduidige
projectmanagementaanpak.
De afbakening van projectmanagement voor
bouwprojecten wordt aangegeven als project-
management in het bouwproces. Dit kan echter
breder worden uitgelegd, naar bijvoorbeeld het
management van de ontwerpopdracht door de
architect zelf of naar het management van de
uitvoeringsopdracht door de aannemer. Zij stel-
len daarvoor projectleiders of projectmanagers
aan die zich met deelprocessen bezighouden.
Bouwprojectmanagement in engere zin is dan
op te vatten als het management van het totale
project, door of namens de opdrachtgever, en
op een zeker abstractieniveau.
Een andere naam voor de opdrachtgever is de
bouwheer. Wanneer een opdrachtgever zijn
bevoegdheden overdraagt aan een project-
manager, dan wordt gesproken van een gedele-
geerd bouwheer of van gedelegeerd opdracht-
geverschap.
Iemand die wordt gevraagd als projectmanager
van een bepaald project toetst eerst of het pro-
ject een project is en dus voldoet aan de ken-
merken van een project. De kenmerken van een
project zijn:
proces van onderling afhankelijke stappen;
resultaat wordt vooraf geformuleerd;
einddatum wordt vastgelegd;
nancile middelen zijn vooraf gelimiteerd;
aparte projectorganisatie.
Het laatste kenmerk is zeker van toepassing op
de beginsituatie waarin de projectmanager
alleen de projectorganisatie bemant.
1.4.1 Plan van Aanpak
De opdrachtgever heeft de keus een project-
manager aan te stellen, met als opdracht het
project binnen de gestelde randvoorwaarden te
realiseren. En van de eerste acties van de
projectmanager bij het uitvoeren van zijn
opdracht is het opstellen van een Plan van
Aanpak (PvA). In het PvA wordt omschreven:
verleden (aanleiding tot project);
heden (stand van zaken);
toekomst (tot welk resultaat project moet lei-

den en hoe project aangepakt wordt).
In het PvA wordt ook aangegeven welke metho-
diek wordt gehanteerd, bijvoorbeeld die van pro-
jectmatig werken.
De functie van het PvA is in eerste instantie com-
municatie naar alle betrokkenen bij het project,
dus ook de opdrachtgever. Nadat het PvA is
vastgesteld, kunnen alle betrokken partijen de
geschetste aanpak gebruiken voor de organisatie
van hun eigen werkzaamheden.
De standaardinhoud van een PvA is:
inleiding/aanleiding;
kader;
resultaat;
stand van zaken;
strategie;
projectorganisatie;
0695053X_h01.indd 13 15-03-2005 13:25:08
14
Figuur 1.6 Basisschema met procesinformatie
procesbeheersing;
informatie en communicatie;
besluitvorming.
1.4.2 Principes bouwprojectmanagement
Om als projectleider in het ontwerpproces de
eigen positie te kunnen herkennen, volgt eerst
een behandeling van de principes van bouwpro-
jectmanagement:
faseren;
beslissen;
beheersen.
Faseren
Onder faseren wordt verstaan het in logische
stappen verdelen van alle projectactiviteiten die
noodzakelijk zijn om het gewenste projectresul-
taat te bereiken. Als eerste verdeling in stappen
wordt de basisfasering gehanteerd zoals in guur
1.6. In dit boek staan de fasen Projectdenitie,
Structuurontwerp, Voorlopig Ontwerp, Denitief
Ontwerp en Bestek centraal.
De fasen Initiatief en Haalbaarheid worden als
aanloopfasen aan de orde gesteld. Na de fase
Bestek volgen nog de fasen Prijsvorming en Uit-
voering, guur 1.1.
Iedere fase kent een productiedeel (programme-
ren, ontwerpen en begroten) en een beoorde-
lingsdeel (beslissen). Het is van groot belang dat
iedere fase wordt afgesloten met het nemen van
een beslissing, en dat dit gebeurt op basis van
eenduidige en volledige informatie en door de
juiste partij.
Verder is er in guur 1.6 met een pijl procesinfor-
matie toegevoegd. Procesinformatie is al datgene
wat moet worden vastgelegd ter voorbereiding
van de volgende fase. Dat is in feite het Plan van
Aanpak, paragraaf 1.4.1.
Beslissen
Elke fase in het voorbereidingsproces wordt
afgesloten met het nemen van een besluit door
de opdrachtgever. Hiertoe wordt door de
projectmanager een beslisdocument opgesteld
met de volgende inhoud:
omschrijving fase die wordt afgesloten;
aard beslissing die moet worden genomen;
resultaten desbetreffende fase, met conclusie;
advies met betrekking tot te nemen beslissing.

De besluiten zijn het eindpunt van de vooraf-
gaande fase en vormen het begin van de daar-
opvolgende fase, zodat er na iedere fase een go
or no-go besluit wordt genomen. Soms is het
noodzakelijk de fase (op onderdelen) over te
doen, bijvoorbeeld wanneer de uitwerking niet
overeenkomt met eerder genomen besluiten.
Ten behoeve van de volgende fase kunnen in het
beslisdocument eventueel de consequenties van
0695053X_h01.indd 14 15-03-2005 13:25:09

de beslissing worden geformuleerd ten aanzien
van:
kwaliteit;
tijd;
geld;
aanbeveling voor aanpak volgende fase.

Beheersen
Het beheersen omvat alle sturende en regelende
activiteiten die erop zijn gericht de activiteiten
planmatig en binnen de beschikbare middelen
te doen verlopen. In guur 1.7 is een basismodel
voor procesbeheersing gegeven. Elk proces wordt
eerst planmatig beschreven, bijvoorbeeld in een
PvA. In de loop van het proces wordt gemeten of
de werkelijke resultaten in overeenstemming zijn
met wat in het plan werd opgenomen. Zo niet,
dan moeten bijsturende maatregelen worden
getroffen.
De beheersing heeft betrekking op het object,
vertaald in de beheersaspecten Kwaliteit, Geld
en Tijd. Dat betekent dat guur 1.7 niet alleen
een tijdschema betreft, maar ook nancile rand-
voorwaarden (Budget) en inhoudelijke randvoor-
waarden (Kwaliteit) bevat. Van belang is dat er
steeds een evenwicht is tussen de drie beheers-
aspecten en dat aan het eind van iedere fase
deze aspecten gekwanticeerd (meetbaar, con-
troleerbaar) zijn. Men dient daarbij wel te be-
denken dat niet alle kwaliteit kwanticeerbaar is,
vooral esthetische kwaliteit.
De beheersing heeft eveneens betrekking op het
proces, vertaald in:
slagvaardige organisatie;
goede communicatie;
heldere besluitvorming.
Figuur 1.7 Basismodel projectbeheersing

In het vervolg wordt deze beheersing aangeduid
met de beheersaspecten Organisatie en Informa-
tie/Communicatie. Om verwarring te voorkomen
is hier niet voor Kwaliteit gekozen. Daarnaast
worden de aspecten Geld en Tijd dikwijls bij
de objectgerichte beheersaspecten in beeld
gebracht. Een beheersaspect is de invalshoek
waaronder men naar een project kijkt, terwijl een
beheerstechniek het hulpmiddel is dat daarbij kan
worden gebruikt.
1.4.3 Opdeling/decompositie
Het principe van fasering bij projectmanagement
is een voorbeeld van een opdeling of decompo-
sitie van de tijd. Om het project aan te pakken,
wordt het in stukken opgedeeld, waardoor er
overzicht ontstaat. Bij het opstellen van het PvA
en deelplannen van aanpak maakt de project-
manager veel meer van die decomposities. Hij
geeft aan dat ze al of niet volgens een bepaalde
norm door een ontwerper of adviseur worden
uitgevoerd.
Wanneer het voorwerp van het te behalen
resultaat wordt aangeduid als object, dan geldt:
project = proces + object.
Dit is de meest eenvoudige opdeling van een pro-
ject. Het proces is op zijn beurt op te delen in een
aantal projectprocessen, en ook in het object kun-
nen afzonderlijke delen worden onderscheiden.
Fasering bouwprojecten
Bouwprojecten worden op verschillende
manieren gefaseerd. Ook de benaming en de
volgorde van de beheersaspecten verschilt.
Op dit gebied ligt nauwelijks iets vast. Alleen
voor de fasering is er de indeling die wordt
gegeven in NEN 2574 Tekeningen in de bouw
Indeling van gegevens op tekeningen voor
gebouwen: Voorbereiden Ontwerpen
Contracteren Uitvoeren Ingebruiknemen
Deze fase-indeling sluit niet aan bij de pro-
jectmanagementtheorie; zo hoort beheer en
gebruik daar niet bij. Dit komt doordat NEN
2574 in eerste instantie is bedoeld om enige
standaardisatie te krijgen in de gegevens die
in een bepaalde fase op de tekeningen dienen
te verschijnen.
Een andere worsteling met de denities komt
voor bij de overlap van fasen. Overlap van
0695053X_h01.indd 15 15-03-2005 13:25:10
16
fasen is in feite een overlap aan activiteiten:
ontwerpactiviteiten starten al wanneer pro-

gramma nog niet helmaal klaar is;
uitvoering start al terwijl tekeningen voor

afbouw nog niet gereed zijn.
Over aantal en benaming van de beheers-
aspecten is in de literatuur weinig discussie.
Alleen de volgorde wil nog wel eens wijzigen.
In plaats van Kwaliteit-Geld-Tijd-Organisatie-
Informatie (K-G-T-O-I) komen voor: T-G-K-O-I,
G-O-T-I-K en G-O-K-I-T. En er zijn
accentverschuivingen in wat precies onder
een beheersaspect wordt verstaan en nog al
wat interpretaties van het begrip kwaliteit.
In de internationale projectmanagementlitera-
tuur worden meer beheersaspecten genoemd,
zoals:
scope: hierbij krijgt het te bereiken doel ex-

tra nadruk. Het doel moet blijvend in de gaten
worden gehouden. Dat doel is onder te bren-
gen bij Kwaliteit, in die zin dat de formulering
van wat de opdrachtgever wenst te krijgen
ook het doel van de projectmanager is.
risico: de opvatting dat voor risico een

apart beheersaspect moet worden aangehou-
den, wint steeds meer terrein. De risicos zijn
echter ook onder te brengen bij de vijf
bekende beheersaspecten.
capaciteit (ook wel resources genoemd):

vorm van planning, in dit geval van mensen of
materieel. Er is een sterke relatie met Tijd, van-
daar dat die activiteit ook bij dit beheersaspect
kan worden ondergebracht.
Opdeling proces
Het bestuur van de projectorganisatie (stuur-
groep/projectmanager) houdt zich bezig met de
besturing van het project. Voor de besturing is
de opdeling van het projectproces in de volgende
processen mogelijk:
productieproces: leidt tot het product

gebouw, in de verschillende bouwfasen vaak
aangeduid als object;
productiebeheersingsproces: stuurt productie

aan. Een productie kan zowel een ontwerpteke-
ning, een bestek als een gestorte verdiepings-
vloer zijn;
beoordelingsproces: hierin wordt productie

door of namens opdrachtgever beoordeeld. Men
spreekt ook wel van toetsen;
beheersingsproces: hierin wordt productie en

beoordeling per fase beheerst;
besluitvormingsproces: betreft besluitvorming

aan einde iedere fase;
besturingsproces: hierin wordt produceren,

toetsen en besluiten aangestuurd.
Per fase worden verschillende rollen vervuld, die
ook door verschillende partijen worden ingevuld.
Opdeling object
Het product gebouw (object) kan op verschil-
lende manieren worden opgedeeld. De decom-
positie kan bijvoorbeeld bestaan uit:
technisch scheidbare delen, zoals fundering,

draagstructuur, omhulling, installaties en
afbouw;
verschillende uitvoeringsdeskundigheden,
zoals betonwerk, staalconstructie, gevelwerk en
afwerkingen;
verschillende functies gebruikersorganisatie,

bijvoorbeeld laboratoria, onderwijsruimten,
administratie en centrale voorzieningen.
Zowel aan het proces als aan het object kunnen
de labels Kwaliteit, Geld en Tijd worden gehan-
gen.
1.4.4 Projectmanagement in ontwerppro-
ces
Wanneer er wordt ingezoomd op het manage-
ment van het ontwerpproces, is er behoefte aan
een gedetailleerdere fasering. Het management
van het ontwerpproces wordt ook wel aange-
duid als architectural projectmanagement. In
plaats van de benaming ontwerpproces wordt
ook wel voor planontwikkeling gekozen.
Het ontwerpproces is een onderdeel van het
totale bouwproces en wordt binnen het bouw-
projectmanagement ook projectmatig aange-
pakt. Het resultaat van zon deelproject is de
productinformatie voor een te bouwen gebouw.
Dit productiebeheersingsproces komt in dit deel
aan de orde.
0695053X_h01.indd 16 15-03-2005 13:25:10
In deel 11 Contracteren, hoofdstuk 5, wordt
de besturing van het proces beschreven waarin
de productinformatie op de markt wordt
gebracht (aanbesteding) en een uitvoerende
partij wordt gecontracteerd
In deel 12B Uitvoeren - Organisatie,
hoofdstuk 7 en verder, komt de besturing
van het proces aan de orde waarin op
basis van de productinformatie en overige
contractvoorwaarden het ontwerp wordt
uitgevoerd
Het totale bouwproject wordt bestuurd door de
door de opdrachtgever aangestelde projectmana-
ger. Het ontwerptraject wordt aangestuurd door
een bouwontwerpmanager, guur 1.8. Deze
manager werkt ook in opdracht van de op-
drachtgever en wordt door de projectmanager
aangestuurd. Aan de zijde van elk van de ont-
werpende partijen wordt ook een project her-
kend en dus een projectleider aangesteld.
De programma-adviseur is in de denitie- en
ontwerpfasen inhoudelijk bezig, met het ver-
zamelen en ordenen van het functionele pro-
gramma. Daarna wordt zijn rol meer toetsend
van aard. De architect treedt tijdens de deni-
tiefase vaak adviserend op en vervult tijdens de
uitvoering een meer toetsende rol.
1.5 Leeswijzer
In dit boek is het basisschema van de planont-
wikkeling als leidraad gekozen. Pas als er tot
nieuwbouw wordt besloten, kan er een
gestructureerd bouwproces van start gaan.
Het startpunt van het bouwproces wordt dan
ook gevormd door het beslissingsresultaat van
de haalbaarheidsfase. In hoofdstuk 2 tot en
met 6 wordt ingegaan op het specieke van
deze afzonderlijke activiteiten en de rollen die
diverse bouwpartners hierbij kunnen hebben.
In hoofdstuk 2 komt het samenstellen van een
Programma van Eisen aan de orde. Het maken
van een Programma van Eisen is feitelijk het
vastleggen van de eisen en wensen van de op-
drachtgever in een voor de architect begrijpelijke
taal. In het schema, guur 1.5, is te zien dat het
programmeren in nagenoeg alle fasen een rol
speelt. Men begint met de hoofdzaken, daarna
buigt men zich over de details. Programmeren is
dus een functie die door alle fasen heen loopt.
In hoofdstuk 3 wordt de ontwerpmethodologie
beschreven. Het ontwerpen van een gebouw is
het vertalen van eisen en wensen in een gebouw.
De functie Ontwerpen is in alle fasen aan de
orde.
In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan
nancile kanten.
Hierbij gaat het enerzijds over het vaststellen van
het beschikbare budget en anderzijds over de
investeringskosten die voortvloeien uit de reali-

Figuur 1.8 Projectleiders per fase
0695053X_h01.indd 17 15-03-2005 13:25:11
18
satie van het nieuwe gebouw. Steeds opnieuw
wordt getoetst of de ontwikkelingen van de
plannen binnen de beschikbare budgetten zijn te
realiseren. Uiteraard wordt ook de functie Begro-
ten steeds gedetailleerder van karakter. Financin
spelen vanzelfsprekend in elke fase een rol.
In hoofdstuk 5 komen de resultaten van pro-
grammeren, ontwerpen en begroten samen. Dat
zijn belangrijke toetsmomenten waarin wordt
vastgesteld of de ontwikkeling van de plannen
op het goede spoor zit. Bij tegenvallers blijft het
dus mogelijk te besluiten de fase nog eens
geheel of gedeeltelijk over te doen en is het
zelfs mogelijk het hele project te stoppen.
In hoofdstuk 6 worden uitgaande van het
schema van de planontwikkeling alle fasen vanaf
het initiatief tot aan het bestek doorlopen.
In hoofdstuk 7 wordt een overzicht gegeven
van de variaties die ten opzichte van het ge-
hanteerde model en het voorbeeldproject in de
praktijk kunnen voorkomen. Die variaties kunnen
ook betrekking hebben op de projectorganisatie,
waarin zowel het uitvoerende bouwbedrijf als de
toeleverende bouwindustrie verschillende rollen
kunnen spelen (denk aan prestatieconcept).
In hoofdstuk 8 wordt een voorbeeldproject
behandeld dat, na het op traditionele wijze ont-
werpen, wordt aanbesteed met een of meerdere
inschrijvers. Het is in feite de ontwikkeling van
een uniek product met seriegrootte 1 en uit-
voerende bouwbedrijven die niet bij de voor-
bereiding zijn betrokken.
Geraadpleegde en aanbevolen
literatuur
1 Grennberg, T., Project types in building and
construction. In: International Journal of Project
Management, nr. 2, 1993, pag. 68-71
2 Kohnstamm, P.P. en L.J. Regterschot, De
manager als bouwheer: De rol van de bestuurder
bij de realisatie van nieuwe huisvesting. Ten Hagen
& Stam, 1994
3 Wijnen, G., W. Renes, en P. Storm, Projectmatig
werken. Het Spectrum, 2004
Normen
NEN 2574 Tekeningen in de bouw Indeling van
gegevens op tekeningen voor gebouwen
0695053X_h01.indd 18 15-03-2005 13:25:11
2
Programmeren
dr.ir. P.L. Wentzel
Wanneer er plannen zijn om van huisvesting te veranderen door mid-
del van aanpassing, uitbreiding of nieuwbouw, is het noodzakelijk
eisen en wensen vast te leggen in een Programma van Eisen (PvE).
Bij het vormgeven en de ruimtelijke en technische uitwerking van de
plannen gebruikt de architect dit PvE steeds om te toetsen in hoeverre
de plannen aan de gestelde verwachtingen voldoen.
In dit hoofdstuk komt aan de orde hoe de eisen kunnen worden opge-
steld en welke eisen beschikbaar moeten zijn in de verschillende plan-
fasen van de totstandkoming van het ontwerp.
0695053X_h02.indd 19 15-03-2005 13:59:21
20
Inleiding
Bij het voorbereiden van een andere huisvesting
is feitelijk altijd een Programma van Eisen (PvE)
nodig, of het nu gaat om nieuwbouw- of ver-
bouwprojecten, utiliteits- of woningbouw. Het
PvE wordt opgesteld vanuit een analyse van de
wijze waarop de gebruiker het gebouw gaat
gebruiken. Afhankelijk van de grootte en de com-
plexiteit van het gebouw is het PvE uitgebreider.
In de praktijk geldt het hier beschreven uitge-
breide proces voor de utiliteitsbouw, woontorens
en complexe gebouwen, zoals winkelcentra en
combinaties van woningen en bedrijfshuisves-
ting. Deze projecten zijn vaak vrij groot en het is
de moeite waard om er een uitvoerig PvE voor
op te stellen. Voor een eenvoudig gebouw kan,
afhankelijk van het gebruik, meestal worden vol-
staan met een korte beschrijving.
2.1 Wat is een Programma van
Eisen?
Het PvE is een geordende verzameling van
gegevens die de huisvestingsbehoefte, van een
bepaald bedrijf, weergeeft en op basis waarvan:
een of meer gebouwen worden gevalueerd;
ontwerp voor verbouwing of nieuwbouw

wordt gemaakt en getoetst;
project wordt ontwikkeld, totdat desbetref-

fende bestek wordt gevolgd.
De voorgaande denitie is overeenkomstig NEN
2658 Programmas van eisen voor gebouwen en
bijbehorende projectprocedure Algemene regels.
In een PvE moeten de eisen en wensen voor een
gebouw op een zodanige manier worden vastge-
legd dat het voor een ontwerper mogelijk is om
een gebouw te creren dat de opdrachtgever in
gedachten heeft. Daarnaast moet de ontwerper
voldoende vrijheid houden om niet in het crea-
tieve proces te worden belemmerd.
Het PvE en alles wat ermee samenhangt, wordt
in dit hoofdstuk beschreven in een uitgebreide
en ideale vorm. In de praktijk worden soms stap-
pen samengevoegd of overgeslagen.
In paragraaf 2.2 wordt aan de orde gesteld op
welke manier een PvE wordt opgesteld. Vervol-
gens wordt er in paragraaf 2.3 per fase ingegaan
op de specieke zaken, die in de desbetreffende
fase van de planprocedure aan de orde komen.
2.1.1 Programmeren als inzoom-proces
Zoals dat feitelijk voor alle onderdelen van pro-
jectmatig werken geldt, is het programmeren
een proces waarbij van hoofdzaken naar details
wordt gewerkt. Bij een bedrijf wordt de basis
ervan gevormd door een analyse van de organi-
satie. Bij een woning zijn dat de wensen van de
betreffende bewoner. Eerst wordt globaal geke-
ken naar de totale structuur van de te huisvesten
organisatie en de rode draad. Naarmate het
bouwproces vordert, komen steeds meer details
van het gebruik van het gebouw aan de orde.
De informatie voor een PvE bestaat in eerste
instantie voornamelijk uit ideen, maar krijgt,
naarmate het programmeerproces vordert, een
steeds duidelijker en gedetailleerder vorm. Voor
het opstellen van het PvE wordt eerst gekeken
naar de locatie met alle bijbehorende infrastruc-
tuur, daarna naar het terrein en de mogelijke
beperkingen, vervolgens naar een ordening van
de diverse functies in het toekomstige gebouw
en pas later naar de inrichting van een kantoor-
kamer als werkomgeving. Dat is logisch, omdat
ook de ontwerpbeslissingen in het ontwerppro-
ces steeds gedetailleerder worden. Het proces
vindt stapsgewijs plaats, waarbij een volgende
stap pas kan worden genomen als de vorige is
afgerond en alle keuzen bekend zijn. Het kan
echter voorkomen dat sommige details zo
belangrijk zijn voor het gebouw, dat ze van het
begin af aan moeten worden meegenomen.
Vaak gaat het dan over speciale eisen die aan
afzonderlijke ruimten worden gesteld , zoals
veiligheidseisen voor een bankgebouw, eisen
aan hygine voor een operatiekamer, klimaat-
condities voor een rekencentrum en brandpre-
ventie-eisen voor een laboratorium. Ook kan in
dit verband worden gedacht aan de eisen vanuit
het primaire proces voor een kolomvrije grote
ruimte of een ruimte met een hoge vloerbelas-
ting. De compartimentering van gebouwen en
de routing van vluchtwegen in verband met de
brandveiligheid is vaak in een vroeg stadium een
belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp.
Bij een opdrachtgever met meer gebouwen
0695053X_h02.indd 20 15-03-2005 13:59:21
2 PROGRAMMEREN 21
Denk maar aan een projectontwikkelaar of beleg-
ger. Deze ontwikkelen gebouwen meestal voor
nog onbekende gebruikers. In de praktijk weten
deze ontwikkelaars wel voor wat voor soort orga-
nisatie zij het gebouw ontwikkelen. Zij kennen de
eisen en wensen van de toekomstige gebruiker
en leggen die vast in het PvE. Als deze eisen niet
allemaal vooraf duidelijk te maken zijn, kan wor-
den besloten tot een exibel in te delen gebouw;
een gebouw met meerdere mogelijkheden, dat
eenvoudig aan de eisen van de eerste gebruiker
en latere gebruikers kan worden aangepast. Het
mag duidelijk zijn dat een dergelijk ontwikkelen
voor de markt traditioneel veel meer bij de huis-
vesting van kantoren en winkels voorkomt dan
bijvoorbeeld bij de huisvesting van ziekenhuizen
of schoolgebouwen.
Adviseurs met kennis van programmeren
Programmeren gaat over communicatie tussen
twee verschillende disciplines. Aan de ene zijde
staan de ontwerpers en aan de andere zijde een
functioneel en economisch ingestelde opdracht-
gever. De opdrachtgever stelt de eisen vaak in
termen, zoals het moet mooi zijn, het moet
prettig zijn om te werken, enzovoort. Deze
termen moeten worden vertaald in eenduidige
bouwkundige eisen (bouwfysisch, constructief,
enzovoort), zodat de ontwerper er wat mee kan
doen. Het is daarom van belang dat in het PvE-
team iemand zit die inzicht heeft in de techni-
sche achtergrond van de eisen van de opdracht-
gever; iemand die weet hoe prestaties moeten
worden omschreven, zodat het eenduidig is voor
de ontwerpers wat precies wordt gevraagd. Het
gaat hier dus niet om de prestatie- of technische
eisen op zich, maar om de vertaling van func-
tionele uitgangspunten naar prestatie-eisen en
vervolgens naar technische eisen. De functionele
uitgangspunten moeten zodanig worden gefor-
muleerd, dat de vertaling naar prestatie-eisen
eenduidig kan plaatsvinden.
Voorbeeld
De eis dat in het atelier van een kunstschilder
voldoende daglichttoetreding moet zijn, is
niet voldoende, omdat ook de orintatie
van de ramen de kwaliteit van het licht en
daarmee de kleurweergave bepaalt.

onder zijn beheer kan een bepaalde huisstijl
gewenst zijn. Dit heeft vaak tot gevolg dat
bepaalde materialen en/of kleuren moeten
worden toegepast.
2.1.2 Partijen
Wanneer bij de opdrachtgever/gebruiker de
nodige (bouw)expertise ontbreekt om zelf een
PvE samen te stellen, wordt de hulp van externe
adviseurs ingeroepen.
Voor niet al te complexe gebouwen is het moge-
lijk dat de kennisgebieden van de verschillende
adviseurs verenigd zijn in n persoon. In voor-
komende gevallen kan een PvE-team worden ge-
vormd. In dit team zitten, naast de opdrachtge-
ver of een vertegenwoordiger van de gebruikers,
de voor het desbetreffende project noodzakelijke
adviseurs.
Wanneer een PvE wordt opgesteld door een pro-
grammadeskundige, kan de architect aangeven
welke programmagegevens belangrijk zijn voor
de uitwerking van het ontwerp.
Voor het bouwen van een bungalow kunnen de
in dit boek gehanteerde fasering en per fase de
bijbehorende stappen worden genomen. Het is
dan niet nodig om alle stappen even uitgebreid
aan bod te laten komen of om een PvE-team
samen te stellen. Vaak formuleert de architect
tevens het programma. Het is dan van belang
dat de architect zijn dubbelrol onderkent en niet
meteen in (ontwerp)oplossingen gaat commu-
niceren.
Bij het opstellen van een PvE kunnen dus ver-
schillende partijen een rol spelen:
opdrachtgever en gebruiker;
adviseurs met kennis van programmeren;
installatietechnische adviseurs;
nancile adviseurs.
Opdrachtgever en gebruiker
Het is heel belangrijk dat het opstellen van het
PvE plaatsvindt onder verantwoordelijkheid van
de opdrachtgever en dat het niet geheel wordt
opgesteld door externen. De gebruiker, degene
die later gebruikmaakt van het gebouw, heeft
het grootste belang bij een goed, passend ge-
bouw. In sommige gevallen is de opdrachtgever
voor het gebouw niet de toekomstige gebruiker.
0695053X_h02.indd 21 15-03-2005 13:59:21
22
Adviseurs met kennis van installatietechnische
mogelijkheden
Bij het maken van het PvE moeten uitspraken
worden gedaan en beslissingen worden geno-
men over vraagstukken die specieke technische
kennis van installaties vereisen. Het is voor de
opdrachtgever vaak niet duidelijk wat technisch
allemaal mogelijk is en hoeveel dat gaat kosten.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan alles wat te maken
heeft met installaties voor verwarming en lucht-
behandeling. In dat geval is het verstandig dat
een extern adviseur wordt ingeschakeld om deze
aspecten uit te werken in het PvE.
Adviseurs met kennis van nancile
mogelijkheden
Het kan voorkomen dat het te duur wordt om
alle eisen te realiseren. Het is daarom van be-
lang dat de opdrachtgever aangeeft hoe zwaar
bepaalde eisen en wensen wegen. De opdracht-
gever moet bepalen wat daadwerkelijk eisen
zijn (er valt niet aan te tornen) en wat wensen
zijn (mooi meegenomen, maar niet absoluut
noodzakelijk). De beoordeling van eisen en
wensen kan worden ondersteund door een kos-
ten/batenanalyse.
In deze context is het noodzakelijk dat iemand in
het PvE-team inzicht heeft in de nancile con-
sequenties van de gestelde eisen, de bouwkos-
tendeskundige. Met het PvE-team worden verder
de voor- en nadelen van bepaalde eisen en de
daaruit voortvloeiende nancile consequenties
op een rijtje gezet. Dit ondersteunt een goede
besluitvorming door de opdrachtgever.
2.2 Samenstellen Programma van
Eisen
Hoe uitgebreid een PvE moet worden opgesteld,
hangt sterk af van het project. Een goede gron-
dige analyse van wat er nu precies moet wor-
den gebouwd, vooraf, stelt de opdrachtgever,
ontwerper en adviseurs in staat in een logische
opeenvolging van stappen een passend ontwerp
te maken. Dat voorkomt dure aanpassingen van
het gebouw achteraf en kostbare en tijdrovende
debacles onderweg.
In deze paragraaf wordt aandacht geschonken
aan het verzamelen van gegevens en het formu-
leren van de eisen die moeten worden opgeno-
men in het Programma van Eisen.
2.2.1 Eisen
In het algemeen kan worden gesteld dat de eisen
in een PvE helder en eenduidig interpreteerbaar
moeten zijn. Dit is echter niet in alle gevallen
mogelijk en noodzakelijk. In de praktijk worden
veel verschillende benamingen gebruikt voor de
eisen. Eisen worden onderscheiden naar niveau
en herkomst.
Verdeling naar niveau
Voor wat betreft niveau kunnen de volgende drie
eisen worden onderscheiden:
1 functionele eisen;
2 prestatie-eisen;
3 technische eisen.
1 Functionele eisen
Bij deze eisen worden bouwkundige, ruimtelijke
en gebruikerseisen verwoord, gericht op het
toekomstig gebruik. Voorbeelden van functionele
eisen zijn:
De hoofdentree moet representatief zijn.
De publieksgerichte functies moeten centraal

worden gehuisvest.
Er moet een ruimte aanwezig zijn waarin een

vertrouwelijk gesprek tussen twee personen kan
worden gevoerd.
In de ruimte voor het secretariaat moet de

verlichting afgestemd zijn op het werken met
beeldschermen.
Het is aan de ontwerper een bouwkundige struc-
tuur te ontwikkelen waarin de gewenste functies
kunnen worden gerealiseerd. De wijze van verta-
len van deze eisen in een gebouw wordt geheel
aan de ontwerper overgelaten.
2 Prestatie-eisen
Een prestatie-eis is in maten of getallen gecon-
cretiseerd, toegespitst op een bepaalde eigen-
schap. De eis bevat een te behalen grenswaarde,
die ondubbelzinnig kan worden berekend of
gemeten. Voorbeelden zijn:
De kantoorvertrekken voor beleidsmedewer-

kers moeten een vloeroppervlakte hebben van
14 m
2
.
0695053X_h02.indd 22 15-03-2005 13:59:21
2 PROGRAMMEREN 23
In de ruimte voor het secretariaat moet het

lichtniveau op het werkvlak 200 lumen bedra-
gen.
De publiekgerichte functies moeten direct

bereikbaar zijn vanuit de hoofdentree.
De keuzevrijheid van de ontwerper van het
gebouw en de installaties is ingeperkt, omdat
hij zich moet houden aan de prestatie-eisen. Er
zijn vaak veel technische oplossingen mogelijk.
3 Technische eisen
Een technische eis is een in maten of getallen ge-
concretiseerde eis, die aan (onder)delen van een
gebouw en zijn installaties wordt gesteld. Techni-
sche eisen zijn afgeleid van de prestatie-eisen. Een-
duidig ligt vast wat wordt bedoeld. Soms kan er
nog worden gekozen uit verschillende fabrikaten,
maar het is ook mogelijk dat het desbetreffende
product maar bij n fabrikant verkrijgbaar is.
Technische eisen komen alleen in een PvE voor
als de eis niet op een andere wijze kan worden
geformuleerd. Voor de ontwerper zijn dit beper-
kingen bij het zoeken naar creatieve oplossingen.
In een bestek moeten alle eisen als technische
eisen door de ontwerper worden geformuleerd.
Voorbeeld
Een functionele eis kan zijn: De lucht-
temperatuur in ruimte 1 moet behaaglijk zijn.
Hiervan worden de volgende prestatie-eisen
afgeleid:
temperatuur: 20 C 1;
luchtsnelheid: maximaal 0,1 m/s.

Vanuit deze prestatie-eisen en
aanvullende gegevens van onder meer de
warmteweerstand van de gekozen gevel
met zijn openingen worden technische eisen
berekend voor bijvoorbeeld het verwarmend
oppervlak van de radiator en de wijze van
ventilatie (bijvoorbeeld 2 keer per uur).
Verdeling naar herkomst
In een PvE worden de eisen vaak gegroepeerd op
basis van de herkomst ervan:
opdrachtgever;
functie gebouw of afdeling gebruikersorgani-

satie;
externe eisen.
Afhankelijk van het doel kunnen deze eisen in
het PvE als functionele, prestatie- en/of techni-
sche eisen worden geformuleerd.
2.2.2 Verzamelen gegevens
Om een PvE samen te stellen, moeten in de
eerste plaats gegevens worden verzameld. Deze
gegevens worden primair ontleend aan de
toekomstige bedrijfsvoering van de gebruiker.
Hierbij zijn eisen die top-down vanuit de visie
op een nieuwe huisvesting worden geformuleerd
en eisen die bottom-up vanuit een analyse van
activiteiten worden opgebouwd.
In deze paragraaf wordt beschreven op welke
wijze de gegevens ten behoeve van een PvE voor
een bedrijfsgebouw kunnen worden verzameld.
Voor woongebouwen kan een gelijkwaardige
procedure worden gevolgd, al zijn hiervoor in
voorschriften minimum basiseisen vastgelegd.
Bedrijven
Voor het verzamelen van gegevens is het nood-
zakelijk de behoefte van de organisatie te inven-
tariseren. Het PvE moet worden opgebouwd
vanuit de visie omtrent toekomstige ontwik-
kelingen in de organisatie en de veranderingen
in het functioneren op de werkplek en de eisen
die hieruit voortvloeien voor het gebouw. Deze
informatie moet door de organisatie zelf worden
verstrekt. Het vergaren ervan is specialistenwerk,
omdat vragen naar:
het functioneren van de organisatie in de

komende jaren (anders is de oplossing per de-
nitie gedateerd) niet bij iedereen tot herkenning
en heldere antwoorden leidt. De vraagstel-
ling beperken tot het hoger management (dat
wordt geacht over visie te beschikken) is niet
voldoende. De specialist op de werkvloer kent als
geen ander de omstandigheden, waarin hij of zij
moet functioneren;
de ideale werksituatie verwachtingen schept.

Zeker wanneer er sprake is van het vervangen
van een bestaand gebouw zijn behoeftes vaak
gent op tekortkomingen in het huidige gebruik.
Niet alleen kent het bestaande gebouw zelf be-
perkingen, ook organisatorisch is de verkaveling
en inrichting altijd een compromis. In de nieuwe
situatie kunnen wellicht de bestaande problemen
worden opgelost, maar zeker is dat er andere
problemen zullen ontstaan. Vragen naar de
0695053X_h02.indd 23 15-03-2005 13:59:21
24
gewenste situatie leidt per denitie dan ook tot
teleurstelling;
de toekomst niet spanningsvrij is. Veel mensen

hebben weerstand tegen veranderingen, om-
dat het betrekken van een nieuw gebouw vaak
gepaard gaat met organisatieveranderingen. Zij
kunnen moeilijk leven met onduidelijkheid om-
trent wat komen gaat, soms omdat ze uitermate
slechte ervaringen hebben met eerdere verande-
ringen.
Ondanks deze bezwaren is het noodzakelijk
vanuit de bestaande situatie een onderzoek te
starten naar de toekomstige behoefte aan huis-
vesting. Feitelijk moet deze vraagstelling zelfs
worden losgekoppeld van de bestaande situ-
atie, omdat dan het risico bestaat dat te veel in
oplossingen en huidige belemmeringen wordt
gedacht. Hoewel de vraagstelling dus complex
is, moet zij wel een objectief beeld opleveren van
de ontwikkeling in de behoefte aan huisvesting,
zowel ruimtelijk en functioneel als (globaal) tech-
nisch.
Woningen
Bij woningen is het PvE en de manier waarop de
eisen worden geformuleerd afhankelijk van de
doelgroep:
beleggers of woningcorporaties willen wonin-

gen realiseren met als doel: rendement op de
investering. Hier speelt de huur die kan worden
gevraagd een belangrijke rol.
bij een villa formuleert de opdrachtgever dui-

delijk welke eisen hij aan zijn woning stelt:
oppervlakte woonkamer, aantal slaapkamers, een
of twee garages, beveiliging, enzovoort.
2.2.3 Deniring vloeroppervlakte
Bij het maken van een PvE zijn oppervlakte-eisen
opgenomen voor de afzonderlijke ruimten en
voor het gebouw als geheel. Uitgaande van het
gebruik worden verschillende denities voor de
vloeroppervlakte gebruikt, guur 2.1. Bij de
bepaling van de vloeroppervlakte wordt vaak
gebruikgemaakt van de volgende begrippen:
nuttige vloeroppervlakte;
netto vloeroppervlakte;
bruto vloeroppervlakte.
Nuttige vloeroppervlakte
De nuttige vloeroppervlakte wordt bepaald door
het proces dat in de desbetreffende ruimten
moet worden uitgevoerd. Bij het samenstellen
van een gebouw moet verder rekening worden
gehouden met ruimten die noodzakelijk zijn
voor het functioneren van de organisatie. Hierbij
moet worden gedacht aan bergruimten, kan-
tine, enzovoort. Ook zijn sanitaire voorzieningen
noodzakelijk. Het betreft de vloeroppervlakte van
de primaire ruimten tezamen met de neven- en
gebouwgebonden ruimten, paragraaf 2.2.5.
Netto vloeroppervlakte
Om alle primaire ruimten te bereiken, zijn hori-
zontale en verticale verkeersruimten noodzake-
lijk. Van de verticale verkeersruimten (trappen
Figuur 2.1 Oppervlaktebegrippen

0695053X_h02.indd 24 15-03-2005 13:59:24
2 PROGRAMMEREN 25
en liften) moeten de aantallen worden bepaald.
Ook moet er in het gebouw ruimte zijn voor de
technische installaties:
ruimten om installaties op te stellen (installa-

tieverdiepingen);
leidingschachten voor verticale transport;
plaats voor verwarmingselementen, zoals radi-

atoren en/of convectoren.
De netto vloeroppervlakte is de nuttige vloerop-
pervlakte tezamen met de verkeersruimten en de
ruimte voor installaties.
Bruto vloeroppervlakte
Aan de netto vloeroppervlakte moet nog de con-
structieoppervlakte worden toegevoegd. Hierbij
worden onderscheiden:
statische bouwdelen (hoofddraagconstructie,

buitenwanden, brandscheidingswanden en niet-
toegankelijke leidingschachten);
niet-statische bouwdelen (verplaatsbare en/of

lichte scheidingswanden).
De bruto vloeroppervlakte wordt vaak bepaald
op basis van een toeslagpercentage op de nut-
tige of netto vloeroppervlakte. Dit percentage is
gebaseerd op praktijkervaring. Hieraan kan nog
worden toegevoegd een toeslag voor ontwerp-
en/of inpassingsverliezen.
Per ruimte wordt in het PvE de nuttige vloerop-
pervlakte opgenomen. De som van de nuttige
vloeroppervlakten, per ruimte vermeerderd met
de verkeersoppervlakte, de installatieoppervlakte
en de constructieve oppervlakte, levert de bruto
oppervlakte van het hele gebouw op.
Bij een nieuw gebouw wordt de bruto vloerop-
pervlakte meestal gehanteerd om de omvang
van het gebouw te deniren, NEN 2580
Oppervlakten en inhouden van gebouwen
Termen, denities en bepalingsmethoden.
Andere aanduidingen voor
vloeroppervlakte
Gebruiksoppervlakte (GO)
De gebruiksoppervlakte is een begrip dat bij
het verhuren van gebouwen wordt gebruikt.
Het is de nuttige vloeroppervlakte vermeer-
derd met de horizontale verkeersruimte en de
oppervlakte van niet-statische bouwdelen.
Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO)
De term verhuurbare vloeroppervlakte wordt
ook bij het verhuren van gebouwen gebruikt.
Dit is de gebruiksoppervlakte plus een glaslijn-
correctie voor ruimten die aan de gevel zijn
gelegen. De huurprijs wordt vaak op basis van
deze vloeroppervlakte bepaald.
Functioneel nuttige vloeroppervlakte (FNO)
De functioneel nuttige vloeroppervlakte wordt
veel gebruikt in de programmafase. Het ver-
schil ten opzichte van de nuttige vloeropper-
vlakte bestaat erin dat de vloeroppervlakte van
sanitaire ruimten, garderobe en werkkasten
niet worden meegerekend. Het FNO is dus
vergelijkbaar met de benodigde vloeropper-
vlakte.
Naast de nuttige, netto en bruto
vloeroppervlakte worden in de praktijk ook nog
andere aanduidingen voor de vloeroppervlakte
gebruikt. Deze begrippen worden in deel 13
Beheren, hoofdstuk 8, uitvoerig besproken
2.2.4 Opdrachtgever
De opdrachtgever heeft een visie omtrent de
nieuwe huisvesting. Hij heeft een beeldverwach-
ting van het nieuwe gebouw en stelt verder een
aantal interne voorwaarden.
Visie op nieuwe huisvesting
De visie van de opdrachtgever op de nieuwe
huisvesting is gebaseerd op:
denkbeelden over en ontwikkelingen te huis-
vesten organisatie en bedrijfsprocessen;
huisvestingsbeleid.
Denkbeelden over en ontwikkelingen te
huisvesten organisatie en bedrijfsprocessen
De huisvesting van een bedrijf of organisatie
moet zijn afgestemd op de omvang van de
organisatie en de bedrijfsprocessen die worden
uitgevoerd. Een bedrijf is echter geen statisch
gegeven, maar is voortdurend aan veranderin-
gen onderhevig. Omdat het realiseren van een
nieuw gebouw enige tijd kost, moeten de plan-
nen worden afgestemd op de gewenste situatie
vanaf het moment van gereedkomen van het
gebouw.
0695053X_h02.indd 25 15-03-2005 13:59:24
26
Huisvestingsbeleid
Het huisvestingsbeleid kan op vele wijzen tot uit-
drukking worden gebracht, bijvoorbeeld:
huren of kopen huisvesting;
hele bedrijf huisvesten in n gebouw;
verdeling van functies over verschillende loca-

ties;
plaats gebouw, vaak uit reclame- en concur-

rentieoverwegingen, maar ook uit prestige (hier-
bij kan men denken aan de typering van locaties
van kantoren).
De beleidskeuzes zijn in principe in de haalbaar-
heidsstudie en de locatiekeuze gedaan. Vanuit de
visie op de nieuwe huisvesting worden de rand-
voorwaarden en de daarvan afgeleide eisen ten
behoeve van het PvE geformuleerd.
Beeldverwachtingen
Een gebouw is het visitekaartje van een organi-
satie. Daarom bestaan er ideen over een nieuw
gebouw in termen als: Het moet lijken op het
gebouw van .... De eisen die ten aanzien van
deze beeldverwachting worden geformuleerd,
zijn niet meetbaar.
Er bestaan beelden over het aanzicht van het ge-
bouw, waarbij ook een bepaalde huisstijl een rol
kan spelen, zoals de toepassing van materialen en
kleuren bij bankgebouwen. Hierbij gaat het om
architectuur, uitstraling en locatie. Kort samenge-
vat: het beeld van een gebouw in zijn omgeving.
Ook kunnen er eisen worden gesteld aan het
interieur. Een cafetaria heeft door zijn inrichting
een andere uitstraling dan een driesterrenrestau-
rant, hoewel er in beide gevallen wordt gegeten.
Zowel van het exterieur als het interieur kunnen
(digitale) fotos worden verzameld om aan te
geven welke sfeer wordt bedoeld.
Voorbeeld
Het hanteren van een bepaalde huisstijl is
duidelijk zichtbaar bij winkels. In de gevel
wordt daarbij vaak n bepaalde kleur
toegepast: bij Primafoon: telefoongroen,
bij Albert Heijn: blauw, bij Kwantum: oranje,
enzovoort.
Interne voorwaarden
Interne voorwaarden zijn de eisen waaraan de
realisatie van het gebouw moet voldoen. De
belangrijkste interne voorwaarde is het door de
opdrachtgever vastgestelde maximale budget
van de investeringskosten voor het stichten van
het gebouw. Dit budget vormt het uitgangspunt
bij het opstellen van het PvE en de uitwerking
van het gebouw.
Interne voorwaarden kunnen ook betrekking
hebben op de datum waarop het gebouw voor
gebruik gereed is.
Besproken worden:
inrichting;
beveiliging;
datum gereed.
Inrichting
Grote bedrijven met meerdere lialen, bijvoor-
beeld banken en grootwinkelbedrijven, willen
dat alle lialen een gelijke uitstraling hebben
naar de klanten. Bij de inrichting wordt daartoe
gebruikgemaakt van gelijke, en dus voor een
nieuw gebouw voorgeschreven, inrichtingsele-
menten. Als dit het geval is, moet hiermee van
het begin af aan rekening worden gehouden.
Het zijn zaken die als uitgangspunt voor het
gebouw en daarmee het PvE moeten worden
gehanteerd.
Voorbeeld
De kassas zijn bij ieder liaal van Albert
Heijn van hetzelfde type. Bij banken en
postkantoren is de wijze waarop de balie is
ingericht, in alle lialen gelijk.
Beveiliging
Het gebruik van het gebouw kan het noodzake-
lijk maken dat er vanaf het begin rekening wordt
gehouden met beveiliging van het desbetref-
fende gebouw tegen verschillende vormen van
bedreigingen. Afgeleid van het beveiligingsplan
moeten de gewenste bouwkundige voorzienin-
gen als eisen in het PvE worden opgenomen.
Zie voor de beveiliging van gebouwen ook
deel 13 Beheren, hoofdstuk 7
Datum gereed
De commercile belangen kunnen eisen dat een
gebouw op een bepaalde afgesproken datum
gereed is. Deze datum vormt voor de opdracht-
gever de basis voor het maken van verdere
0695053X_h02.indd 26 15-03-2005 13:59:24
2 PROGRAMMEREN 27
afspraken. De opleverdatum wordt dan contrac-
tueel vastgelegd in het bestek. In situaties waarin
de opleverdatum een belangrijke rol speelt, moet
een tijdschema worden opgesteld en bewaakt.
Voorbeeld
Een speelgoedwinkel wil uiterlijk begin
november opengaan om de verkopen ten
behoeve van Sinterklaas en Kerstmis ten volle
te kunnen benutten.
Een schoolgebouw voor het basisonderwijs
moet op 1 augustus gereed zijn, opdat de
school na de grote vakantie in een nieuw
gebouw kan beginnen.
2.2.5 Functie gebouw
De functie van het gebouw wordt afgeleid van
het primaire proces van de gebruikersorganisatie
(core business). Voor een efcint gebruik van
het gebouw moeten de gebruikersactiviteiten in
overleg met de opdrachtgever worden vertaald
in aantallen en afmetingen van ruimten. In deze
paragraaf worden de eisen van klein naar groot
beschreven, dus vanuit de ruimte naar het
gebouw. Beschreven worden:
ruimtelijke eisen;
aantal ruimten;
relaties;
transportschema;
condities;
uitgangspunten voor gebouw en installaties;
voorzieningen per ruimte.

De eisen vanuit de opdrachtgever, paragraaf
2.2.4, en de externe eisen, paragraaf 2.2.6, vor-
men de uitgangspunten voor het formuleren van
de eisen die worden opgenomen in het PvE van-
uit de functie van het gebouw.
Vanuit de beschrijving zou men kunnen con-
cluderen dat de hier genoemde onderdelen na
elkaar worden afgewerkt. Dit is niet het geval,
omdat de diverse punten elkaar benvloeden.
Afhankelijk van de situatie kan met verschillende
onderdelen worden begonnen. Eerst wordt een
onderdeel oppervlakkig uitgewerkt. Vervolgens
wordt een volgend onderdeel aangepakt. De
gevolgen van de keuzen worden teruggekoppeld
op de eerder gekozen punten, enzovoort.
2.2.5.a Ruimtelijke eisen
Binnen een bedrijf worden vanuit het primaire
proces verschillende afdelingen onderscheiden.
Ten behoeve van een structuurontwerp kan, uit-
gaande van een raming van de benodigde netto
vloeroppervlakte per afdeling, een raming wor-
den gemaakt van de bruto vloeroppervlakte van
het gehele gebouw. In een volgende fase kan
deze berekening worden uitgewerkt per ruimte
of groep van ruimten. Het is hiervoor noodzake-
lijk te kunnen beschikken over kengetallen. Deze
zijn gebaseerd op de ervaring van de makers van
een PvE. De wijze van gebruik is afhankelijk van
de samenstelling van het kengetal.
Ruimtelijke eisen zijn eisen die betrekking heb-
ben op de dimensionering van de ruimten. Het
gaat hierbij in de eerste plaats om de ruimten
waarin de primaire gebruikersprocessen zich af-
spelen en de nevenruimten die noodzakelijk zijn
om dit proces mogelijk te maken. De afmetingen
worden afgeleid van de ruimtebehoefte van de
activiteiten die in de ruimte moeten plaatsvin-
den. Bepaald moeten worden de lengte, breedte
en de hoogte van elke ruimte afzonderlijk.
Het vastleggen van de lengte en breedte van
elke ruimte geeft grote beperkingen voor de
ontwerper: het beperkt de mogelijkheden de
ruimten te vormen. Daarom wordt per ruimte de
benodigde vloeroppervlakte opgenomen. Uitslui-
tend als dit voor de functie noodzakelijk is, wordt
daarbij de minimale maat in n richting of in
twee richtingen vastgelegd.
Uitgaande van het primaire doel wordt ook per
ruimte een hoogtemaat bepaald. Hierbij worden
onderscheiden de minimaal benodigde vrije
ruimte en de verdiepingshoogte, inclusief de
vloerconstructie en eventuele leidingen voor het
totale gebouw. De vrije hoogte van een ruimte is
voor veel soorten gebouwen in de voorschriften
als minimale maat vastgelegd. Voor grote ruim-
ten is het noodzakelijk de hoogte te bepalen,
terwijl er rekening wordt gehouden met venti-
latievoorschriften, zichtlijnen (bioscoop, theater,
collegezaal), akoestiek, het aantal personen dat
gelijktijdig aanwezig kan zijn, functie (hoogte
machine plus kraanbaan, voorschriften voor
wedstrijdsportaccommodaties, enzovoort).
0695053X_h02.indd 27 15-03-2005 13:59:24
28
De eisen die aan de ruimten worden gesteld,
kunnen in het PvE worden opgenomen als func-
tionele en/of als prestatie-eisen. Onderscheiden
worden:
primaire ruimten;
nevenruimten;
circulatieruimte.
In bepaalde gevallen kan een standaard ruimte-
eenheid voor het ontwerp van een gebouw wor-
den ontwikkeld. Deze wordt afzonderlijk aan de
orde gesteld.
Primaire ruimten
De ruimtelijke eisen worden afgeleid van de
ruimtebehoefte die minimaal noodzakelijk is om
een bepaalde gebruiksfunctie, voortvloeiend uit
de core business te kunnen verrichten, of een
bepaalde deelactiviteit van de core business uit
te kunnen voeren. Dit betekent dat de minimale
lengte, breedte (vloeroppervlakte) en hoogte
van de ruimte moeten worden bepaald, afgeleid
van de activiteiten en de hulpmiddelen die in de
desbetreffende ruimte worden gebruikt. Ook kan
de wijze waarop een activiteit wordt uitgevoerd,
bepalend zijn voor de ruimte die noodzakelijk is
(vloeroppervlakte en hoogte van de ruimte).
Voorbeeld
Onderwijs
Voor het geven van een les zijn voor iedere
leerling een tafel en een stoel beschikbaar.
De lessen worden wisselend gegeven in
een kringopstelling en een opstelling in
rijen. De leerkracht heeft een eigen bureau
en een schoolbord. Daarnaast wordt veel
gebruikgemaakt van overheadprojectie.
De vloeroppervlakte en de verhouding tussen
de lengte en breedte van de lesruimte worden
in deze situatie bepaald door het optimale
contact tussen docent en leerlingen, door
de afmetingen van de tafels, de gebruikte
opstelling en de noodzakelijke verkeersruimte.
De hoogtemaat van deze lesruimte is bepaald
op 3 m.
De noodzakelijke vloeroppervlakte van een
lesruimte is geheel anders als er gebruik wordt
gemaakt van collegebanken. In deze situatie
zijn primair de zichtlijnen van belang en kan
het, afhankelijk van het aantal studenten,
noodzakelijk zijn dat voor deze ruimte een
grotere plafondhoogte wordt toegepast.
Autodealer
Bij een bedrijf van een autodealer valt de core
business uiteen in twee delen: verkoop en
onderhoud/reparatie van autos. Deze beide
activiteiten stellen geheel eigen eisen aan
de noodzakelijke ruimten in de huisvesting.
Bij de verkoop gaat het erom de autos zo
aantrekkelijk mogelijk uit te kunnen stallen.
Bij de werkplaats moet het mogelijk zijn de
noodzakelijke werkzaamheden aan de autos
te kunnen verrichten. De hiervoor benodigde
apparatuur moet zo efcint mogelijk worden
geplaatst.
Volleybal
Voor het spelen van volleybal is een veld van
9 bij 18 m nodig. Dit veld kan worden
geplaatst in een schoolgymnastieklokaal met
een vloerafmeting van 12 bij 21 m en een
hoogte van 5,5 m. Dit betekent dat in deze
zaal wel volleybal kan worden gespeeld, maar
voor een ofcile wedstrijd is een hoogte
vereist van bijvoorbeeld 7 m. De ruimte naast
het veld is in het schoolgymnastieklokaal
slechts 1,5 m, wat voor een ofcile wedstrijd
te beperkt is.
De analyses voor het bepalen van de noodzake-
lijke vloeroppervlakte moeten per gebruiksfunctie
worden uitgevoerd. Voor veel activiteiten zijn
deze analyses al uitgevoerd en vastgelegd in
publicaties, guur 2.2. Voor bijzondere gebruiks-
functies moeten de analyses per geval worden
uitgevoerd.
In deel 13 Beheren, hoofdstuk 8, worden
bijzondere gebruiksfuncties beschreven
Voor bijzondere situaties kunnen oppervlakte-
analyses worden gemaakt, guur 2.3. Hierin
komt het functiemodel tot stand door de plaat-
sings- en gebruiksruimte van de afzonderlijke
inrichtingselementen vast te stellen en al of
niet conicten in overlappende ruimten te
accepteren.
0695053X_h02.indd 28 15-03-2005 13:59:25
2 PROGRAMMEREN 29
Hotelkamers fno in m
2
Klasse * ** *** **** *****
1-pers.kamer 10 13 15 17 21
2-pers.kamer 14 19 23 27 33
Bron: Hotels planning en ontwerp. Delftse universitaire pers 1996
Kantoorruimten
Arbowet- en regelgeving (zie Arbo-informatie Al-7 Kantoren SDU Uitgevers den Haag)
In de praktijk worden de volgende kantoorafmetingen toegepast:
Directiekamer 18 35 m
2
representatief + vergadertafel voor 6 8 personen
Afdelingshoofd 18 24 m
2
inclusief vergadertafel voor 4 6 personen
1- persoonskamer 12 16 m
2
2- persoons werkkamer 19 25 m
2
3- of meer pers.kamer ca. 9 m
2
per werkplek
Ziekenhuizen fno in m
2
CVZ Stagg
1- beds kamer 14 15,4
Bron: CVZ: College bouw ziekenhuisvoorzieningen (voorheen CVZ) Utrecht d.d. 10 juli 1995
Stagg: Ruimte rond grotere bedden. Uitgave Stagg Amsterdam 1995
Verzorgingshuizen fno in m
2
1-persoons eenheid 45
2-persoons eenheid 49
Bron: College bouw Ziekenhuisvoorzieningen 2001
Verpleeghuizen fno in m
2
1-pers.patintenkamer 13 minimaal
pat.kmr.zitslaapkamer 16
Onderwijsgebouwen fno in m
2
Basisonderwijs
lesruimte 54
kamer hoofd 15
gemeenschapsruimte 90
Voortgezet onderwijs
lesruimte 50
practicum 70
fno = functioneel nuttig vloeroppervlakte
Figuur 2.2 Overzicht vloeroppervlakte per soort ruimte
0695053X_h02.indd 29 15-03-2005 13:59:25
30
Plaatsingruimte
Plaatsingsruimte is de te reserveren
ruimte voor een attribuut, in dit geval
een bed. Het attribuut is zoveel klei-
ner dan zijn plaatsingsruimte dat het
altijd past.
Plaatsingsruimte bij een eenpersoons-
bed: 0,90 2,10 m.
Gebruiksruimte
Het werkvlak om een attri-
buut te kunnen gebruiken,
noemen we een gebruiks-
ruimte.
Gebruiksruimte bij een een-
persoonsbed: 0,60 2,10 m
= 1,3 m
2
. Voor een bed dat
aan drie zijden bereikbaar
moet zijn, wordt de
gebruiksruimte 5,1 m
2
.
Conict
De gebruiksruimte van de wc-
deur en die van de voordeur
vallen hier deels samen: een
conict dat zich in krappe
entrees vaak voordoet.
Overlapping
Gebruiksruimten van bed en kast
mogen elkaar overlappen. Bed
opmaken en iets uit de kast halen
zijn handelingen die normaliter
niet gelijktijdig plaatsvinden.
Functiemodel
Een voorbeeld van een
functiemodel van een slaap-
kamer: gearceerd staan
aangegeven de plaatsings-
en gebruiksruimte van de
attributen:
radiatorstrook (eventueel
korter en/of naast toilettafel);
toilettafel plus stoel;
twee eenpersoonsbedden;
deur;
twee kasten.
Figuur 2.3 Oppervlakteanalyse slaapkamer
Als er sprake is van het opzetten van een ge-
bouw waarin meerdere functies moeten worden
gerealiseerd, moet de ruimtebehoefte (lengte,
breedte en hoogte per ruimte of groep van ruim-
ten) van elk van de afzonderlijke functies in beeld
worden gebracht. De ruimten worden vervol-
gens gegroepeerd naar afdeling.
Nevenruimten
Naast de ruimten waarin zich het primaire proces
afspeelt, zijn er nevenruimten noodzakelijk, die
ook in het PvE moeten worden opgenomen. Bij
sommige van deze ruimten moet worden geko-
zen of deze ruimten centraal of decentraal in het
gebouw worden opgenomen. Hierbij kan men er
ook nog voor kiezen dat de ruimten decentraal,
maar wel per afdeling geconcentreerd, worden
opgenomen.
Nevenruimten
Kleedruimten
Kleedruimten worden meestal in relatie tot het
primaire proces opgenomen. Wanneer van
alle personeelsleden wordt verwacht, dat zij
in dienstkleding hun werk verrichten, kunnen
de kleedruimten zowel centraal als decentraal
worden opgenomen.
Garderobes
Afhankelijk van de organisatie kunnen garde-
robes zowel centraal als decentraal worden
gesitueerd in het gebouw.
Vergaderruimten
Vergaderruimten kunnen door het eigen per-
soneel en/of door bezoekers worden gebruikt.
Wanneer men ervoor kiest op de werkkamers
de mogelijkheid te maken om kleine verga-
deringen te houden, worden de vergader-
ruimten voornamelijk door grotere groepen
gebruikt. De vraag is vervolgens: Worden de
vergaderruimten verspreid over het gebouw
nabij de werkplekken opgenomen of worden
de vergaderruimten nabij de toegang gesitu-
eerd? In het laatste geval wordt voorkomen
dat externen door het gehele gebouw kunnen
zwerven. Ook kan een scheiding worden ge-
maakt waarbij voor intern gebruik vergader-
0695053X_h02.indd 30 15-03-2005 13:59:26

2 PROGRAMMEREN 31
ruimten decentraal in het gebouw worden
opgenomen en centraal, nabij de ingang,
ruimten voor overleg met externen beschik-
baar zijn.
Reproductie
De huidige mogelijkheden van reproductie
maken het noodzakelijk een keuze te maken
tussen het per afdeling maken van kopien
en al het kopieerwerk centreren in n repro-
ruimte. Ook zijn hier oplossingen mogelijk die
in de beide situaties voorzien.
EHBO- en rustkamer
In gebouwen waar veel mensen aanwezig zijn,
moet rekening worden gehouden met het
onwel worden van mensen. Om deze perso-
nen op te vangen, moet een ruimte aanwezig
zijn, centraal in het gebouw. Deze ruimte kan
eveneens worden gebruikt door in het betref-
fende bedrijf werkende moeders die melk
afkolven voor hun zuigeling.
Verzorging kinderen/crche
Als extra arbeidsvoorwaarde kan een werk-
gever een crchefaciliteit aanbieden voor de
opvang van kinderen van medewerkers. Ten
behoeve van de bij het bedrijf werkende
ouder kan in aanvulling op de crche een
ruimte voor de voeding en verzorging van
zuigelingen worden opgenomen.
Sanitaire voorzieningen
Voor sanitaire voorzieningen wordt meestal de
eis geformuleerd dat deze per verdieping, ge-
decentraliseerd, op basis van loopafstanden in
het gebouw worden opgenomen. Het aantal
toiletten kan worden bepaald op basis van
n toilet per twintig personen. Het aantal
wordt afzonderlijk berekend voor dames
en heren. Voor personen in rolstoelen moet
per verdieping een rolstoeltoilet zijn op-
genomen.
Berging/archief
Voor het opbergen van stukken die voor de
dagelijkse werkzaamheden noodzakelijk zijn,
worden in de buurt van werkruimten vaak
bergruimten ingericht. Voor zaken die niet zo
vaak worden gebruikt, kan een centraal
archief worden gemaakt. Dit archief kan op een
grotere afstand van de werkruimten worden
gesitueerd.
Printers en faxen
Van printers en faxen moet het aantal worden
bepaald, rekening houdend met de organisatie.
Voor deze apparatuur moet een geventileerde
ruimte worden gereserveerd. Laserprinters
mogen niet worden opgenomen in een werk-
ruimte.
Kantine
De plaats van de kantine moet worden
bepaald in relatie tot de verkeersstromen in het
gebouw. Bij de keuze van een kantine op de
bovenste verdieping van het gebouw moet de
liftcapaciteit voldoende zijn om alle bezoekers
op de lunchtijd te kunnen aan- en afvoeren.
Daarnaast is een kantine vaak een grote ruimte
die ook voor bijeenkomsten van het personeel
wordt gebruikt. Als dit het geval is, moet ook
deze gebruiksfunctie aandacht krijgen.
Bij het inrichten van decentrale kofehoeken
speelt enerzijds de omvang van de verstrekking
(kofe, thee, frisdranken en wat verder wordt
gewenst) een rol. Anderzijds is de vraag van
belang of er automaten worden geplaatst of
dat er sprake is van persoonlijke bediening.
De kofehoeken moeten op een redelijke loopaf-
stand van de werkplekken zijn gesitueerd.
Bij deze keuze zijn de exploitatiekosten van
belang.
Bibliotheek
Bij een bibliotheek speelt een rol of deze uitslui-
tend voor intern gebruik is bedoeld of dat deze
ook door externen kan worden bezocht. Soms is
toegangscontrole vereist.
Toegang
Bij een groot gebouw moet het aantal toegan-
gen worden bepaald. Ook speelt een rol of
deze toegangen uitsluitend door personeel
kunnen worden gebruikt of ook door bezoekers.
Het beleid op dit punt hangt samen met
de wijze waarop het gebouw moet worden
afgeschermd tegen ongewenste bezoekers.
0695053X_h02.indd 31 15-03-2005 13:59:26
32
De kosten van bewaking nemen toe als er
concirges moeten worden ingezet op meer-
dere toegangen. Daarnaast is een vereiste dat
de toegangen door personen in een rolstoel
kunnen worden gebruikt.
De toegang van een gebouw is het begin van
de circulatieruimte.
Opstelruimten voor installaties
In het gebouw is een aantal installaties nood-
zakelijk. Voor deze installaties moet ruimte
aanwezig zijn. Hierbij kan worden gedacht
aan:
afzonderlijke meterkast voor elektriciteit,

gas en water, bij verbruik hoge vermogens
vaak ook opstelruimte voor transformator;
centrale voor telefoon, fax en computernet-

werk;
ruimte voor de opstelling van centrale ver-

warming en koelapparatuur;
meldingsruimte voor bewakingsapparatuur;
alle overige gewenste installaties.

Werkkast
Voor het schoonmaken van het gebouw zijn
per verdieping ruimten nodig voor het
opslaan van de schoonmaakapparatuur en
de benodigde schoonmaakmiddelen.
Circulatieruimte
De circulatieruimte moet alle ruimten met
elkaar verbinden. De breedte van gangen en
trappen, en de capaciteit van roltrappen en
liften moet zijn afgestemd op de stroom aan
klanten en/of bezoekers die gelijktijdig hier-
van gebruik gaan maken. De breedte van de
gangen moet daarnaast zijn afgestemd op het
vervoer van goederen en de gebruikte tran-
sportmiddelen. In een ziekenhuis bijvoorbeeld
moeten de patinten per bed kunnen worden
vervoerd. De gangen moeten zo breed zijn dat
het vervoer in twee richtingen kan plaatsvinden.
Bij knooppunten moet rekening worden gehou-
den met draaicirkels.
In een aantal gevallen wordt de circulatieruimte
ook voor andere functies gebruikt. Hierbij kan
worden gedacht aan een stationshal, die be-
halve als toegang van het station ook dient als
opstelruimte voor de reizigers die een kaartje
willen kopen. In een kantoorgebouw kan in de
circulatieruimte een printer, een kopieerapparaat
en een kofetappunt worden geplaatst. Dit mag
echter nooit ten koste gaan van de doorstroom-
capaciteit van de circulatieruimte.
Voor de circulatieruimte wordt, als dit vanuit het
gebruik noodzakelijk is, de minimale breedte en/
of een minimale hoogtemaat opgenomen.
Standaardeenheden
Bij de bepaling van de ruimtebehoefte kan wor-
den gestreefd naar standaardeenheden. Die
betreffen ruimten die veelvuldig voorkomen. Bij
onderwijsgebouwen zijn dit lesruimten voor bij-
voorbeeld dertig leerlingen of collegezalen voor
tachtig studenten. Voor een kantoorgebouw kan
een standaardwerkplek worden ontwikkeld. Bij
ziekenhuizen gaat het om bijvoorbeeld om
kamers met twee of vier bedden.
In een gebouw met meerdere functies kan ver-
volgens worden gezocht naar een moduulmaat,
waarbinnen deze standaardruimten kunnen
worden geplaatst. Hierdoor worden de ruimten
uitwisselbaar, zowel tijdens het ontwerpproces
als ook later tijdens het gebruik.
Voor bijzondere functies is het van belang aan te
geven welke afwijkingen aanwezig zijn ten
opzichte van deze standaard.
Per ruimte wordt opgenomen:
nuttige gebruiksoppervlakte met, indien

noodzakelijk, de minimale maat in een of twee
richtingen of de lengte/breedte-verhouding;
hoogte ruimte, als deze afwijkt van de voor

het gebouw gekozen functionele hoogtemaat.
Desgewenst kan voor ruimten met kleine ver-
schillen in vloeroppervlakte worden gekozen
voor een eenheidsmaat waardoor de ruimten
onderling uitwisselbaar worden.
2.2.5.b Aantal ruimten
Men streeft ernaar een gebouw zo efcint
mogelijk te gebruiken. De afzonderlijke ruimten
moeten daarom tijdens de normale gebruikstijd
van het gebouw zoveel mogelijk in gebruik zijn.
Het aantal aanwezige ruimten moet op het
gebruik worden afgestemd. Hierbij moet per
ruimte worden aangegeven:
aantal personen;
activiteiten die deze personen uitvoeren;
tijd die deze activiteiten vragen.

0695053X_h02.indd 32 15-03-2005 13:59:26
2 PROGRAMMEREN 33
Bij de bepaling van het aantal benodigde ruim-
ten en daarmee van de omvang van het
gebouw, moet rekening worden gehouden met
toekomstige ontwikkelingen.
Voorbeeld
Kantoor
Uitgangspunt: twintig medewerkers, die
allemaal op kantoor aanwezig zijn gedurende
de werktijd, guur 2.4.
Als zestien van de twintig medewerkers
voortdurend aanwezig zijn en vier minder
dan 50% van de tijd, kan men overwegen
voor deze vier medewerkers twee
wisselwerkplekken in te richten en op deze
wijze met n werkkamer minder toe te
kunnen. De keuze om twee medewerkers op
n kamer te huisvesten, is een beleid van de
directie.
Als de medewerkers regelmatig gesprekken
hebben met klanten, kunnen hiervoor
vergaderruimten worden gemaakt. Op basis
van een analyse van het aantal en de tijdsduur
van de gesprekken en het moment waarop
de gesprekken plaatsvinden wordt het aantal
vergaderruimten bepaald.
Op basis van het aantal personen wordt het
aantal secundaire ruimten bepaald.
Basisschool
Bij een klassieke basisschool wordt het aantal
noodzakelijke lesruimten bepaald op basis
van het aantal groepen leerlingen. Hieraan
wordt bij een school met meer dan vier
groepen leerlingen een speellokaal voor de
jongste leerlingen (5 en 6 jaar) toegevoegd.
Of de school kan beschikken over een
gymnastieklokaal is afhankelijk van het
aantal gymnastieklessen. Normatief wordt
er gerekend met 1,5 klokuren (twee lesuren)
gymnastiek in de week, zodat een school
met zes groepen leerlingen ouder dan 6 jaar
slechts negen klokuren de zaal gebruikt. Als
normale bezetting van een gymnastieklokaal
wordt uitgegaan van een gebruik van 24
klokuren per week. In deze situatie moet de
school de zaal gebruiken samen met een
andere school.
School voor voortgezet onderwijs
De practica- en/of werkplaatsen bij voortgezet
onderwijs en middelbaar beroepsonderwijs
zijn voor de school kostbare voorzieningen.
Deze moeten daarom efcint worden
gebruikt. In theorie kunnen deze ruimten
per week veertig lesuren worden gebruikt. In
de praktijk is dit niet haalbaar. Beleidsmatig
moet dan worden besloten welke gemiddelde
bezettingsgraad moet worden gehanteerd.
Stel dat dit 80% is, dan betekent dit dat
voor de bepaling van het aantal practica een
gebruik van 32 uur het uitgangspunt is. Het
aantal lessen per week voor de verschillende
groepen leerlingen staat in het lesrooster
vermeld. Dit aantal lessen gedeeld door 32
levert het aantal practica op. Het aantal uren
dat de afzonderlijke ruimten worden gebruikt
en de bezettingsgraad moeten door de
schooldirectie worden bepaald.
Functie Aantal Aantal Activiteiten
ruimten personen
Directeur 1 1 werken en vergaderen met maximaal zes personen
Directiesecretariaat 1 1 werken en archiveren van stukken
Senior medewerkers 4 4 werken en vergaderen met maximaal zes personen
Medewerkers 6 12 werken
Secretariaat 1 2 werken en archiveren van stukken
Figuur 2.4 Bezetting kantoor
0695053X_h02.indd 33 15-03-2005 13:59:26
34
2.2.5.c Relaties
Het gebouw heeft een relatie met zijn omgeving.
De afzonderlijke ruimten moeten intern op een
bepaalde manier ten opzichte van elkaar worden
gesitueerd. Er is sprake van:
1 externe relaties;
2 interne relaties.
1 Externe relaties
De externe relaties van een gebouw met zijn
omgeving hebben te maken met de bereikbaar-
heid van het gebouw, het parkeren van perso-
neel en bezoekers en de bevoorrading van het
gebouw.
Voor winkels is de plaats waar zij zijn gesitueerd
een onderdeel van de verkoopstrategie. In een
winkelcentrum hoeft een afzonderlijke winkelier
zich geen zorgen te maken over de plaats waar
zijn klanten parkeren.
Bij een weilandwinkel, zoals een woonwaren-
huis, moet op het terrein parkeermogelijkheid
zijn. Bovendien moeten klanten grote pakketten
in hun auto kunnen laden.
De wijze waarop klanten het gebouw kunnen
bereiken en de manier waarop producten
worden aangevoerd en afgevoerd, is bepalend
voor de routing op het terrein, paragraaf 6.4.
2 Interne relaties
De samenhang tussen de ruimten wordt vastge-
legd in een relatieschema, guur 2.5. Dit schema
geeft de relaties tussen de functionele groepen
van ruimten aan. Het kan ook dienen om de
relaties tussen ruimten binnen een functionele
groep (afdeling) in beeld te brengen. Hierbij kan
een sortering naar ruimtecategorien zinvol zijn.
Relaties zijn altijd opgenomen als prestatie-eisen.
Relaties kunnen worden verdeeld in:
primaire relaties (ruimten moeten directe rela-

tie met elkaar hebben);
secundaire relaties (ruimten moeten dicht

bij elkaar worden gesitueerd. Het contact kan
plaatsvinden via een horizontale of verticale ver-
keersruimte);
antirelaties (bij deze ruimten is het niet toege-

staan dat er een relatie mogelijk is. Met andere
woorden: de ruimten mogen niet naast of boven
elkaar liggen).
Voor een groot gebouw kan het relatieschema
zijn gesplitst in een schema van de relaties van
de onderdelen van het gebouw en per onderdeel
de relaties tussen de ruimten.
2.2.5.d Transportschema
In de loop van de dag verandert de wijze waarop
een gebouw wordt gebruikt. Dit heeft tot
gevolg, dat er per dag meerdere gebruiks-
scenarios moeten worden opgesteld voor het
terrein en het gebouw. Van elk van deze
gebruiksscenarios moet een transportschema
voor het terrein en het gebouw worden afgeleid.
Terrein
De entree van het gebouw moet vanaf de open-
bare weg goed bereikbaar zijn, paragraaf 2.2.
Indien noodzakelijk wordt op het terrein een cir-
culatieplan opgesteld, rekening houdend met het
aantal bezoekers en het aantal autos en vracht-
autos, dat hiervan gelijktijdig gebruik moet ma-
ken. Ook het parkeren van autos en het stallen
van etsen zijn onderdeel van het transportplan.
Gebouw
Binnen in het gebouw moeten personeel en
bezoekers op een goede manier hun weg kun-
nen vinden. Hiervoor is een stelsel van gangen,
(rol)trappen en liften noodzakelijk, die groot
genoeg zijn om de stroom te kunnen verwerken
en op de juiste plek zijn gesitueerd. In het trans-
portschema moet rekening worden gehouden
met het gebruik van het gebouw door mensen
in een rolstoel. Bij publiektrekkende gebouwen
(schouwburgen, stadions) moet de stroom van
extern publiek in een schema worden vastge-
legd.
Tijdens het gebruik moet bij kantoren een trans-
portschema worden afgeleid van de werkrelaties
tussen de medewerkers in een bedrijf. Voor het
kantinebezoek tijdens de lunch moet de stroom
bezoekers van en naar de kantine in beeld wor-
den gebracht.
Bij een theater met meerdere zalen moet het
niet mogelijk zijn dat er vermenging plaatsvindt
van publiek dat gebruikmaakt van verschillende
zalen.
Intern in een gebouw moeten de relaties tussen
gebruiksfuncties per moment van de dag wor-
0695053X_h02.indd 34 15-03-2005 13:59:26
2 PROGRAMMEREN 35
den geanalyseerd en moeten de te gebruiken
transportmiddelen in beeld worden gebracht.
Hierdoor kunnen piekbelastingen worden vast-
gesteld.
Bij een fabrieksgebouw vormt de routing van
het productieproces de basis voor het groeperen
van de ruimten. Hierbij speelt de aanvoer van
grondstoffen en de afvoer van producten een
belangrijke rol. Deze routing kan in een trans-
portschema worden vastgelegd. Mede op basis
van dit transportschema worden de relaties tus-
sen ruimten in het gebouw bepaald.
Op het terrein worden de toegangswegen gedi-
mensioneerd op basis van de vervoermiddelen
die voor het transport van de producten nood-
zakelijk zijn. Bij het gebruik van vrachtautos met
verschillende afmetingen kan het noodzakelijk
zijn een dockingstation in te richten, waarbij
het mogelijk is de vloer van de vrachtwagen op
gelijke hoogte te brengen als het laadperron.

Figuur 2.5 Relatieschema
0695053X_h02.indd 35 15-03-2005 13:59:28
36
Een transportschema is een overzicht van alle
belangrijke verkeersstromen en de ruimtelijke
eisen die hieruit voortvloeien.
2.2.5.e Condities
Veel van de condities voor bedrijfsgebouwen
zijn opgenomen in de Arbo-wetgeving. Volledig-
heidshalve worden hier de relevante onderwer-
pen genoemd. Over deze onderwerpen moeten
in overleg met de opdrachtgever functionele
of prestatie-eisen worden geformuleerd. Deze
eisen leiden, in goed overleg tussen de
gebouwontwerper en de installatieontwerpers,
tot specieke oplossingen voor het desbetref-
fende gebouw. Op ruimteniveau kunnen
worden onderscheiden:
licht;
luchttemperatuur;
ventilatie;
geluidwering;
akoestiek;
hygine;
rolstoeltoegankelijkheid;
vloerbelasting;
afwerking.
Licht
Bij licht moet men kiezen in hoeverre voor het
uitvoeren van bepaalde functies daglichttoe-
treding (uitzicht) een eis is, of dat kan worden
volstaan met kunstlicht. Het is ook mogelijk dat
daglichttoetreding uit den boze is.
De eisen voor de daglichttoetreding worden
vertaald in de oppervlakte van de ramen in de
verschillende ruimten in relatie tot de vloerop-
pervlakte. De minimale oppervlakte is vastgelegd
in het Bouwbesluit.
Voor kunstverlichting moet de hoeveelheid licht
worden vastgelegd, die noodzakelijk is om de
activiteit uit te voeren. Het wordt meestal uitge-
drukt in lumen op het werkvlak.
Ook de kwaliteit van het licht is van belang.
Soms is er daglicht nodig met een bepaalde
orintatie, soms ook kunstlicht met een bepaalde
kleurtemperatuur.
De kleur van kunstlicht is mede bepalend voor
de kleurweergave en de sfeer van de ruimte.
Deze speelt dus een belangrijke rol.
De eisen aan de dagverlichting resulteren in een
plaats van een ruimte aan een gevel. De eisen
voor de kunstverlichting vormen de uitgangs-
punten voor de elektrische installatie.
Luchttemperatuur
De gewenste temperatuur in de ruimten wordt
vastgelegd in een dagtemperatuur, wanneer de
ruimte wordt gebruikt en in een nachttempera-
tuur, wanneer de ruimte niet in gebruik is. Voor
ruimten waar aan de temperatuur bijzondere
eisen worden gesteld, moet de marge waarbin-
nen deze zich mag bewegen, ook worden gede-
nieerd.
De minimale luchttemperatuureisen vormen het
uitgangspunt voor de verwarmingsinstallatie;
eisen aan de maximale luchttemperatuur vormen
het uitgangspunt voor de koelinstallatie.
Ventilatie
Voor veel gebouwen is de ventilatie geregeld in
de vigerende bouwregelgeving. Hierin wordt
de voor het gebruik vereiste luchtverversing op-
gegeven in het aantal malen dat de inhoud van
de ruimte per uur moet worden ververst of in
een verversing in m
3
lucht per persoon per uur.
Luchtverversing kan zowel op mechanische als
op natuurlijke wijze plaatsvinden.
Aan de kwaliteit van de binnenlucht worden in
het algemeen geen eisen gesteld. Wanneer in
een ruimte geurende en schadelijke gassen en
dampen, stofdeeltjes, allergenen, micro-organis-
men en vocht worden geproduceerd, kan het
in een aantal gevallen noodzakelijk zijn nadere
eisen aan de luchtkwaliteit te stellen. In ruimten
waar als gevolg van het productieproces veel
vocht wordt geproduceerd, is een goede ventila-
tie noodzakelijk om de relatieve vochtigheid op
een gewenst niveau te houden.
In gevallen waarin de voorschriften niet voor-
zien of waarin sprake is van een afwijkende
situatie, moeten ventilatie-eisen worden gefor-
muleerd. Zo wordt voor operatiekamers een
ventilatiesysteem met overdruk gehanteerd
om vuile buitenlucht buiten te sluiten. In de
keuken van een restaurant wordt onderdruk
gebruikt, opdat klanten niet alle geurtjes uit de
keuken ruiken.
De mate van ventilatie, het voelen van tocht, is
bepalend voor de behaaglijkheid van de ruimte.
De eisen die worden gesteld aan de ventilatie
vormen de uitgangspunten voor de keuze tussen
0695053X_h02.indd 36 15-03-2005 13:59:28
2 PROGRAMMEREN 37
natuurlijke en mechanische ventilatie en de daar-
bij behorende voorzieningen.
Geluidwering
In de bouwvoorschriften is de mate van we-
ring van het geluid dat van buiten een gebouw
binnendringt(meestal verkeerslawaai), vastge-
legd. Aan deze eisen moet worden voldaan.
Geluidwering kan noodzakelijk zijn tussen een
ruimte waar veel geluid wordt geproduceerd en
een ruimte waar het rustig moet zijn (muziek-
lokaal versus theorieruimte; productiehal versus
aangrenzende kantoorruimte).
Aan het geluid dat in het eigen bedrijf wordt ge-
produceerd en hinder oplevert voor de omgeving
kunnen beperkende eisen worden gesteld (oefen-
ruimte beatband; lawaai producerende produc-
tieprocessen, zoals gebruik van een cirkelzaag).
In deze situaties moet in het PvE worden op-
genomen: het niveau van het geluid dat in een
ruimte mag binnenkomen respectievelijk het ge-
luid dat naar buiten mag treden.
Akoestiek
Voor de verstaanbaarheid in zalen moeten eisen
worden gesteld aan de akoestiek. Deze wordt
uitgedrukt in de nagalmtijd. Hierbij moet onder-
scheid worden gemaakt tussen de verstaanbaar-
heid van spraak en het luisteren naar muziek.
De nagalmtijd kan in bepaalde situaties een on-
prettig gevoel geven, bijvoorbeeld in een voet-
gangerstunnel of parkeergarage. Voor de sfeer
moeten er ook in deze en soortgelijke situaties
eisen aan de nagalmtijd worden gesteld.
Schoonmaakaspecten
Bij de beschrijving van de detaillering en de af-
werking van een gebouw moet er altijd rekening
worden gehouden met schoonmaakaspecten.
Bij hoge gebouwen is een glazenwasinstallatie
noodzakelijk. In bijzondere gevallen is het nood-
zakelijk bij voortduring een hoge reinheidsgraad
te bereiken, zoals in operatiekamers of clean
rooms in een productiebedrijf. Hieraan moet in
het PvE al aandacht worden geschonken.
Rolstoeltoegankelijkheid
Voor personen die zijn gebonden aan een rol-
stoel is de toegankelijkheid van veel gebouwen
slecht. Bij nieuwe gebouwen is het eenvoudig
vanaf het begin hiermee rekening te houden. In
de huidige bouwvoorschriften voor woningen is
veel aandacht aan dit aspect besteed.
Vloerbelasting
In het algemeen zijn de vloerbelastingen in de
voorschriften vastgelegd. Als er door het gebruik
van de ruimte of groep van ruimten hogere
belastingen aanwezig kunnen zijn, moeten deze
in het PvE worden opgenomen. Denk hierbij
bijvoorbeeld aan een geladen vrachtauto die een
overdekte ruimte binnen kan rijden. Bij bedrij-
ven moet rekening worden gehouden met de
specieke uit het productieproces voortkomende
belastingen.
Afwerking
De wijze waarop de vloer, de wanden en het
plafond moeten worden afgewerkt, bijvoorbeeld
in verband met functioneel gebruik, reiniging of
sfeer, moet worden vastgelegd.
De condities voor het gebouw als geheel worden
geformuleerd. Per ruimte of groep van ruimten
worden de vereiste condities vastgelegd. De
condities vormen de uitgangspunten voor de
uitwerking van de verschillende installaties. Aan
ruimten met een gelijke functie worden gelijke
eisen gesteld.
2.2.5.f Uitgangspunten voor gebouw en
installaties
Voor de verschillende installaties kunnen in het
PvE technische uitgangspunten worden geno-
teerd. Vaak zijn er vele keuzemogelijkheden, die
tijdens de uitwerking van de installaties aan de
orde kunnen worden gesteld. Altijd speelt een
rol dat er op meerdere manieren aan de gestelde
eisen kan worden voldaan en dat aan elke moge-
lijkheid een eigen kostenplaatje hangt.
De in deze paragraaf genoemde uitgangspunten
voor de installaties worden soms als eis, soms als
wens en soms als aanzet van de discussie over de
betreffende voorziening opgenomen in het PvE.
Aan de orde komen:
veiligheid;
elektrische installatie;
telecommunicatie;
gebouwbeheerssysteem;
water;
0695053X_h02.indd 37 15-03-2005 13:59:28
38
riolering;
gasinstallatie;
verwarming (en koeling);
verticaal transport;
intern transport;
zonwering.
Veiligheid
Voor de veiligheid van personen kan in een ge-
bouw een aantal maatregelen worden genomen
en kunnen installaties worden aangebracht.
Daarbij kan men denken aan:
dagelijkse veiligheid:
Arbo-wetgeving met betrekking tot gebruik en
onderhoud gebouw;
hoogte balustrades;
calamiteiten:
brandwering door compartimentering
gebouw;
aanbrengen sprinklerinstallaties, brandslang-
haspels en poederblussers;
vluchtwegen, brandtrappen;
ongewenste bezoekers:
signaleren;
toegang weigeren;
beveiliging:
alarminstallaties voor brand en inbraak;
bewakingsinstallatie.
Elektrische installatie
Voorbeelden van eisen voor de elektrische instal-
latie:
schakelbaarheid verlichtingsarmaturen of
groepen armaturen;
bepaalde groepen voorzien van noodstroom-

aggregaat;
bewakingsverlichting aanbrengen;
centrale signalering toepassen in gebouw-

beheerssysteem.
Telecommunicatie
Ontwikkelingen op het gebied van de telecom-
municatie gaan snel. Het is steeds van belang
met de formulering van de eisen, in overleg met
de opdrachtgever, in te spelen op de ontwikke-
lingen. Bijvoorbeeld:
combinatie telefooninstallatie en computer-

netwerk, al dan niet draadloos;
intercominstallatie;
personenzoekinstallatie.
Gebouwbeheerssysteem
Bij een dergelijk systeem worden meldingen van
de verschillende subsystemen op een centrale
plaats weergegeven. Afhankelijk van de omvang
van het systeem kan men denken aan meldingen
van storingen aan de verwarming, openstaan
van ramen, branden van verlichting, stand van
de zonwering, beveiligingssysteem, liften, enzo-
voort. Bij een dergelijk systeem hoort een cen-
traal meldpunt (meldkamer).
Water
Er zijn plaatsen in het gebouw waar koud res-
pectievelijk warm n koud water voor huishou-
delijk gebruik beschikbaar moet zijn. Nabij een
watertappunt hoort ook een aansluitpunt op
de riolering aanwezig te zijn. Als in het kader
van brandveiligheid wordt gebruikgemaakt van
brandslanghaspels, dan moeten hiervoor aan-
sluitpunten worden gemaakt.
Riolering
Men kan een scheiding van regen- en rioolwater
toepassen, waarbij het regenwater bijvoorbeeld
wordt gebruikt voor de handhaving van het
grondwaterniveau, besproeiing van planten in
tuinen en/of kassen.
Gasinstallatie
Als gas slechts op enkele plaatsen in het gebouw
is gewenst, en er voor die toepassingen goede
elektrische alternatieven aanwezig zijn, kan wor-
den overwogen de gasinstallatie te beperken tot
de verwarming. In gevallen waarin gas niet op
het bouwterrein wordt geleverd, moet voor het
hele gebouw naar alternatieve mogelijkheden
worden gezocht.
Verwarming (en koeling)
Aangeven van de uitgangspunten, waarbij voor
grote complexen een keuze moet worden ge-
maakt tussen centraal en decentraal aanbrengen,
ofwel per gebouw (woning) of per groep van
gebouwen. In het kader van energiebesparing
kan er gebruik worden gemaakt van warmtewis-
selaars.
0695053X_h02.indd 38 15-03-2005 13:59:28
2 PROGRAMMEREN 39
Verticaal transport
De wijze van gewenst verticaal transport moet
worden vastgelegd, namelijk: liften, roltrappen
of trappen (inclusief noodtrappen).
Intern transport
Op welke wijze vindt intern transport plaats?
Moet voor interne verzending van stukken wor-
den gedacht aan buizenpost?
Zonwering
Zonwering moet worden aangebracht op door
de zon beschenen gevels. Men kan kiezen tussen
buiten- en binnenzonwering.
Relatie tussen gebouw en installaties
Voor het opzetten van het gebouw en de bijbe-
horende installaties zijn de per ruimte noodza-
kelijke condities en voorzieningen het uitgangs-
punt. Voor het ontwerpen van de desbetreffende
installaties zijn verder de eisen die verband
houden met het bewust omgaan met energie en
met het milieu van belang. Het betreft eisen die
op verzoek van de opdrachtgever veelal uitgaan
boven de minimumeisen vanuit de regelgeving.
Hierbij kan worden gedacht aan:
energieprestatiecofcint (EPC);
energiebesparende maatregelen;
milieu.
Energieprestatiecofcint
In het Bouwbesluit is voor het gebouw als geheel
een energieprestatiecofcint vastgelegd. Als
basis worden er eisen gesteld aan de warmte-
weerstand van de buitenschil (gevels, daken en
vloeren). Om de vereiste energieprestatiecof-
cint te bereiken, moeten de waarden van de
warmteweerstand van de schil, het rendement
van de toe te passen cv-ketel en het gebruik van
warmtewisselaars en/of zonnepanelen in overleg
met de ontwerper, worden bepaald.
Energiebesparende maatregelen
Het gebruik van energie staat vanuit milieuover-
wegingen volop in de belangstelling. Daarbij is
het in de exploitatie een belangrijke kostenpost.
Besparing op energie is daarom zinvol. Er moet
bij eisen die boven de voorschriften uitgaan,
altijd worden getoetst of de baten in overeen-
stemming met de kosten zijn. Deze eisen kunnen
worden opgenomen ten behoeve van de uitwer-
king van de verwarmingsinstallatie, warmwater-
bereidingsinstallatie en de elektrische installatie.
Milieu
Milieuaspecten krijgen in de Nederlandse samen-
leving steeds meer aandacht. Enerzijds is het
verminderen van het energiegebruik een eerste
aanzet, anderzijds zijn er mogelijkheden om in te
spelen op zaken die primair op het verminderen
van milieubelasting inspelen. Er kunnen in over-
leg met de opdrachtgever eisen worden gesteld
aan:
materiaaltoepassing: duurzaamheid materiaal,

vernieuwbare grondstoffen, hergebruik na sloop;
verwarmingsinstallatie: verbeteren kwaliteit

rookgassen, verhogen rendement;
ventilatie-installatie: mechanische ventilatie,

toepassen warmtewisselaars;
elektrische installatie: toepassen zonnepane-

len, windenergie;
water: dubbelgebruik: aanbrengen afzonder-

lijk systeem drink- en huishoudwater, gebruik
afvalwater om toiletten door te spoelen, toepas-
sing zonneboilers, korte leidingen.
De ontwikkelingen op dit gebied gaan snel. Het
is dus zaak om in voorkomende gevallen infor-
matie in te winnen over de laatste stand van
zaken.
Bij het vaststellen van de prestatie-eisen per ge-
bouw kan rekening worden gehouden met de
uitgangspunten van Duurzaam Bouwen (DuBo).
Het resultaat is het per onderwerp in het PvE
opnemen van de uitgangspunten die voor het
gebouw als geheel gelden.
2.2.5.g Voorzieningen per ruimte
De keuze van de in het gebouw aan te brengen
installaties is gebaseerd op het gebruik van het
gebouw en de per ruimte noodzakelijke voorzie-
ningen. In het PvE worden per ruimte of groep
van ruimten de volgende noodzakelijke voorzie-
ningen opgenomen:
elektrische installatie (aantal aansluitingen per

ruimte, 230 V of 400 V);
(tele)communicatie (aansluiting op telefoon-

installatie, computernetwerk en centraal anten-
nesysteem);
0695053X_h02.indd 39 15-03-2005 13:59:28
40
beveiliging (melders van alarminstallaties voor

brand en inbraak);
waterleiding (gewenste tappunten warm en

koud water);
riolering (in combinatie met waterleiding:

waterafvoer, schrobputjes);
gasinstallatie (gewenst aansluitpunt);
zonwering/gordijnen (binnen of buiten).

Deze lijst is geenszins compleet en moet voor
complexe gebouwen, zoals ziekenhuizen en
laboratoria, worden aangevuld met specieke
installaties.
Voorbeeld
De Academie van Bouwkunst te Rotterdam
is jarenlang gehuisvest geweest in een sterk
verouderd schoolgebouw. De aanwezigheid
van hoge vertrekken en ruime hallen en het
ontbreken van moderne installaties hadden
als consequentie dat het altijd lawaaiig
was en in de winter erg koud. Toen de
Academie de kans kreeg te verhuizen naar de
Blaakoverbouwing (het bekende project met
kubuswoningen van architect Piet Blom) leek
dat aanvankelijk een hele verbetering. Het
gebouw was echter niet als onderwijsgebouw
voor een dergelijke academie ontwikkeld.
Eenmaal verhuisd kwam men erachter dat
men het karakteristieke van het oude gebouw
miste: de hoge wanden waaraan uitgebreide
presentaties konden worden gehangen,
het overzichtelijke en rumoerige, wat een
sfeer gaf van dynamiek en samenhang, de
grote ruimten, waar massaal kon worden
gediscussieerd. In het nieuwe gebouw zijn
nagenoeg geen rechte wanden te vinden
en dan nog slechts met een beperkte
oppervlakte. Diapresentaties zijn slechts op
enkele plaatsen in het gebouw te houden. De
ruimten liggen verspreid in een ingewikkelde
gebouwstructuur. Aan een aantal functionele
eisen voor het gebruik van het gebouw wordt
in de nieuwe situatie niet voldaan. Na een
paar jaar is deze huisvesting door de academie
van Bouwkunst weer verlaten en is een ander
gebouw in gebruik genomen.

Ook kunnen er eisen worden gesteld aan de
plaatsing van bepaalde machines. Het kan nood-
zakelijk zijn:
zware apparatuur of apparatuur die veel tril-

ling veroorzaakt, zoals een drukpers, op eigen
fundering te plaatsen;
met gebruikte vermogen van apparatuur reke-

ning te houden (bij gas vermogen of verbruik in
m
3
/uur; bij elektriciteit voltage (230 of 400) en
opgenomen vermogen);
toevoer en afvoer van water in m

3
/uur vast te
leggen;
noodschakelaars te plaatsen, waardoor machi-

nes en apparatuur bij calamiteiten kunnen wor-
den uitgeschakeld;
plaatselijke afzuiging aan te brengen bij appa-

ratuur die tijdens gebruik veel stof of schadelijke
dampen produceert, zoals zaagmachines of kopi-
eerapparatuur;
apparatuur goed af te schermen wanneer

daarbij wordt gebruikgemaakt van radioactieve
straling, zoals rntgenapparatuur;
geluid van bepaalde machines af te schermen;
geklimatiseerde ruimten toe te passen voor

apparatuur die gevoelig is voor vocht en/of tem-
peratuur, bijvoorbeeld een centrale computer-
ruimte;
veiligheidsmaatregelen toe te passen, zoals

explosiewand of plofdak, onder andere voor
apparatuur die gebruikmaakt van gas;
rekening te houden met hoge vloerbelasting;
een kraanbaan aan te brengen die steunt op

de kolommen van gebouw;
aan spanten iets te kunnen ophangen van

bepaald gewicht;
rekening te houden met incidentele vervan-

ging onderdelen;
te voorzien in opslagplaats of magazijn.

2.2.6 Externe eisen
De externe eisen en voorwaarden betreffen de
regelgeving en andere voorschriften waaraan het
te bouwen object minimaal moet voldoen. De
opdrachtgever is vrij om hogere eisen te stellen.
De allerbelangrijkste eisensteller in dit verband
is de overheid. De eisen van de overheid zijn in
het algemeen keihard. In een aantal gevallen is
in overleg met een overheidsinstantie een nadere
interpretatie af te spreken.
0695053X_h02.indd 40 15-03-2005 13:59:29
2 PROGRAMMEREN 41
Brancheorganisaties of belangenorganisaties kun-
nen eisen naar voren brengen die minstens zo
relevant, maar niet altijd afdwingbaar zijn. Een
voorbeeld hiervan is het Handboek voor Toegan-
kelijkheid (onder auspicin van de Gehandicap-
tenraad). In de loop der tijd wordt een aantal
van deze zachtere eisen zo belangrijk gevonden
en zo breed geaccepteerd, dat zij thans in de
toelichting van het Bouwbesluit als voorbeeld
worden genoemd. Aan harde externe voorwaar-
den moet worden voldaan; deze kunnen niet
door de opdrachtgever worden benvloed.
Vrijwel ieder bouwproject is uniek en heeft zijn
eigen begin- en eindtijd. Daarom moet bij iedere
start van een bouwproject weer worden gekeken
wat de geldende regelgeving is. Een paragraaf
externe eisen en voorwaarden uit een oud PvE
overnemen is zeer gevaarlijk. Voor een goede
verstandhouding tussen de programmerende en
ontwerpende partij is het niet bevorderlijk, dat
het programma foutieve informatie bevat. De
projectmanager moet inschatten hoe gedetail-
leerd zon paragraaf moet zijn, rekening hou-
dend met de beoogde ontwerpende partij. Van
die ontwerpende partij mag worden verwacht,
dat deze op de hoogte is van de geldende wet-
en regelgeving. Zo vermeldt de DNR 2005 in
artikel 11 lid 4: De adviseur houdt rekening met
de voor de opdracht van belang zijnde publiek-
en privaatrechtelijke regelingen, waarvan het
bestaan van algemene bekendheid onder advi-
seurs mag worden verondersteld.
Ten behoeve van gebouwen waaraan de over-
heid op de een of andere manier meebetaalt, zijn
de eisen die aan de afzonderlijke ruimten worden
gesteld, vaak vastgelegd. Dit geldt bijvoorbeeld
voor schoolgebouwen en ziekenhuizen.
Wetgeving
Nieuwe weten regelgeving kent een afkondi-
gings- en een ingangsdatum. Tussen die twee
data kan wel een half of een heel jaar liggen,
vooral wanneer de wijzigingen ingrijpend zijn
of wanneer er sprake is van een geheel nieuwe
wet. In die periode kunnen alle betrokkenen zich
voorbereiden op de wetswijziging. Om te bepa-
len welke regelgeving in een PvE of ontwerp van
toepassing is, wordt uitgegaan van de ingangs-
datum. Bij wettelijke zaken, zoals een aanpassing
van het Bouwbesluit, is het dan nodig om het
tijdstip van indienen van de bouwvergunnings-
aanvraag zorgvuldig te plannen. Gaat het bij-
voorbeeld om niet-wettelijke normen, dan wordt
in een programma een zinsnede opgenomen
als de normen, die geldig zijn tot drie maanden
vr uitgifte van dit programma.
Het is in het kader van dit boek onmogelijk alle
externe eisen en voorwaarden op te nemen. In
de literatuurlijst zijn publicaties opgenomen die
een overzicht geven. De in de weten regel-
geving vastgelegde eisen zijn in relatie tot bouw-
projecten te sorteren naar:
algemeen geldende weten regelgeving:

Wet op de Ruimtelijke Ordening;
Woningwet/Bouwbesluit;
Wet milieubeheer;
Arbeidsomstandighedenwet;
weten regelgeving die voor bepaalde sector

geldig is:
Wet ziekenhuisvoorzieningen;
Wet op het hoger onderwijs;
gebruiksbeperkende weten regelgeving die in

bepaalde situaties of tijdvakken van toepassing is:
Monumentenwet;
Natuurbeschermingswet;
Wet geluidhinder;
Rivierenwet;
Luchtvaartwet;
Wet op de lijkbezorging.
Gebouwen die worden genancierd door de
overheid moeten vaak aan eisen voldoen die een
voorwaarde zijn om voor bekostiging in aanmer-
king te komen.
De weten regelgeving kan ook worden inge-
deeld naar de gebouwfuncties, zoals deze in het
Bouwbesluit zijn beschreven. Voor de bouwver-
gunning is het nodig om de functies van het
gebouw of de gebouwdelen te vermelden, zodat
kan worden getoetst op de specieke eisen die
bij zon functie horen. Naar die specieke eisen
kan dus ook in een PvE worden verwezen. Ook
kunnen de eisen zelf worden opgenomen; soms
ten overvloede (voor alle duidelijkheid), soms
ook wanneer een eis zwaarder is dan het mini-
mumniveau in de regelgeving.
0695053X_h02.indd 41 15-03-2005 13:59:29
42
De gebouwfuncties in het Bouwbesluit zijn:
bijeenkomstfunctie;
cellenfunctie;
gezondheidszorgfunctie;
industriefunctie;
kantoorfunctie;
logiesfunctie;
onderwijsfunctie;
sportfunctie;
winkelfunctie;
woonfunctie;
niet tot bewoning bestemde gebouwen (bij-

voorbeeld parkeergarages);
bouwwerken, geen gebouw zijnde (bijvoor-

beeld bruggen, tribunes, uitkijktorens, trafohuis-
jes, enzovoort).
In het algemeen worden in het PvE geen eisen
opgenomen met betrekking tot de sterkte en
de stijfheid van het gebouw. De eisen die op dit
gebied worden gesteld, liggen vast in de voor-
schriften voor het verkrijgen van een bouwver-
gunning en worden in het algemeen als bekend
verondersteld.
Bestemmingsplan
Bij de aankoop van een terrein kunnen er voor-
waarden worden gesteld aan het te realiseren
gebouw. Deze zijn opgenomen in het bestem-
mingsplan. Het betreft onder meer eisen met
betrekking tot de hoogte van het gebouw, rooi-
lijnen, afstand tot belendingen, plaats van een
toerit, enzovoort, paragraaf 6.4.
In het PvE moeten de eisen die van belang zijn
voor het desbetreffende gebouw worden opge-
nomen. In bijzondere situaties kunnen er eisen
zijn geformuleerd die het gevolg zijn van de lo-
catie, bijvoorbeeld wanneer er boven een metro-
tunnel of over een weg heen wordt gebouwd.
De algemene wetgeving, onder meer de eisen
die zijn opgenomen in het Bouwbesluit, wordt
als bekend verondersteld. Specieke eisen moe-
ten in het PvE worden opgenomen.
2.2.7 Veiligheidsvoorzieningen
Het Arbo-besluit is gebaseerd op de Arbo-wet en
bevat naast inhoudelijke veiligheidsvoorschrif-
ten ook procesgerichte voorschriften (voorheen
Bouwprocesbesluit). Op vrijwel ieder bouwpro-
ject en iedere bouwplaats is dat van toepassing.
Het legt aan de opdrachtgever de verplichting
op om in de ontwerpfase een Veiligheids- en Ge-
zondheidsplan (V&G-plan) te (laten) maken en
dit bij de bestedingsstukken te voegen. Dit plan
richt zich in hoofdzaak op de uitvoering zelf. De
uitvoerende aannemer heeft vervolgens de ver-
plichting om het V&G-plan verder te ontwikke-
len tot een V&G-dossier. Hierin moet ook aan de
veiligheid en gezondheid in de beheer- en
onderhoudsfase aandacht worden besteed.
Zowel bij de voorbereiding als bij de uitvoering
moet een V&G-cordinator worden aangesteld.
Consequenties in PvE
In het PvE moet worden opgenomen dat het
opstellen van het V&G-plan door de aannemer
noodzakelijk is. Hierbij moet rekening worden
gehouden met het feit dat:
aanbiedende aannemer extra risicos en

inspanningen in zijn prijs opneemt bij ont-
brekend of minder goed V&G-plan;
goede Arbo-risicoanalyse uit meer bestaat dan

het aankruisen van aandachtspunten alleen;
opdrachtgever strafbaar is en hoge boetes kan

krijgen opgelegd als hij zijn verplichtingen niet
nakomt.
2.2.8 Opbouw en indeling Programma van
Eisen
Het PvE wordt op basis van de resultaten van de
verschillenden onderwerpen samengesteld. Het
omvat ten minste:
inleiding:
aanleiding;
doel en inhoud PvE;
werkwijze;
uitgangspunten;
ruimtelijke en functionele eisen:

aantal benodigde ruimten (primaire en hulp-
ruimten);
afmetingen ruimten (vloeroppervlakte en
hoogte);
transportschema;
verkeersruimte en noodzakelijke verkeersmid-
delen;
relaties tussen ruimten onderling en tussen
verschillende afdelingen;
voorzieningen per ruimte (gewenste condi-
ties).
0695053X_h02.indd 42 15-03-2005 13:59:29
2 PROGRAMMEREN 43
Indeling volgens SBR
In publicatie 258 van de Stichting Bouw-
research wordt een ordening voor de gege-
vens in een PvE besproken. Deze ordening is
gebaseerd op het schema in guur 2.6. In het
voorbeeldproject wordt deze ordening ver-
taald naar de daar besproken specieke
projectsituatie.
2.3 Programmeren in planfasen
2.3.1 Fase Initiatief
Op enig moment wordt besloten de knelpunten
in de huisvesting te gaan onderzoeken en oplos-
singen voor te stellen. Dit besluit is het initiatief
tot een project om de huisvestingsproblemen op
te lossen.
Nu moeten de uitgangspunten voor huisvesting
worden gekozen. Deze uitgangspunten worden
afgeleid van een analyse van de huisvestings-
problematiek. Een belangrijke rol spelen hierin
de bedrijfsprocessen waarvoor het gebouw
bestemd is en de ontwikkelingen die op korte
en lange termijn kunnen worden voorzien. Dit
betekent bijvoorbeeld voor een kantoorgebouw
het bepalen van het aantal te huisvesten mede-
werkers of voor een ziekenhuis het aantal bed-
den.
In deze fase is het van belang om, los van de
bestaande situatie, de huisvestingsbehoefte zo
breed en objectief mogelijk in beeld te brengen.
Dit onderzoek moet losstaan van aanvankelijke
gedachten over de huisvesting zoals er zijn veel
klachten of wat een waardeloos gebouw.
In dit stadium zijn de wensen (eisen) vaak
beperkt tot het vaststellen van de bruto vloer-
oppervlakte van het gebouw als geheel of van
herkenbare delen, zoals bij een fabriek het kan-
toorgedeelte en het productiegedeelte.
Bij een bekende functie van het gebouw is deze
eerste aanzet gebaseerd op kengetallen. Bij een
nieuwe functie van het gebouw moet eerst een
analyse worden gemaakt van de desbetreffende
ruimtefunctie. Zo moet bij een nieuw produc-
tieproces worden geanalyseerd welke ruimte
noodzakelijk is om het proces efcint te kunnen
uitvoeren.
Alle zaken die in grote lijnen van belang zijn,
moeten in een eerste aanzet voor de denitie
van het project worden vastgelegd in functionele
eisen, aangevuld met globale prestatie-eisen:
bruto vloeroppervlakte;
minimale lengte en/of breedte;
minimale hoogte;
daglichttoetreding;
(hoge) vloerbelastingen.
Uitgangspunt hierbij is de omvang van het
gebouw als geheel.
Indien van belang kunnen ook de eisen aan de
indeling van het terrein worden vastgelegd:
toegankelijkheid voor klanten en personeel;
aantal parkeerplaatsen;
manoeuvreerruimte voor vrachtautos.

De keuze van het terrein kan worden gezien als
een zelfstandig nevenproject, zie paragraaf 6.4.
De wensen die in dit stadium worden vastge-
legd, vormen de basis voor de denitie van het
project en het daaruit voortvloeiende PvE.
Bij een keuze van een locatie kunnen ze worden
gebruikt om een eerste selectie tussen de moge-
lijke terreinen te maken.
Behalve dat de omvang van het project bekend
is, kan het noodzakelijk zijn dat als wens wordt
vastgelegd wanneer het desbetreffende gebouw
gereed moet zijn. De datum van ingebruikname
kan samenhangen met afspraken die erop zijn
gebaseerd dat het gebouw volledig kan worden
gebruikt. Om dit moment te halen, moet ook
ten behoeve van de voorbereiding de tijd in
beeld worden gebracht.
2.3.2 Fase Haalbaarheid
Tijdens de haalbaarheidsstudies kan worden
onderzocht of de eerste gedachten over een
nieuwe huisvesting realistisch zijn dan wel welk
alternatief een goed uitgangspunt vormt voor
een verdere uitwerking. Naar aanleiding van de
uitkomsten van deze studies kunnen de eisen en
wensen bijgesteld worden of is een aanvullende
studie noodzakelijk.
De resultaten van de haalbaarheidsstudies zijn
aanvullingen en bijstellingen op de eerder gefor-
0695053X_h02.indd 43 15-03-2005 13:59:29
44
Figuur 2.6 Opbouw en indeling PvE volgens SBR 258

0695053X_h02.indd 44 15-03-2005 13:59:30
2 PROGRAMMEREN 45
muleerde eisen en wensen en vormen de basis
voor de besluitvorming om al dan niet door te
gaan.
De bijgestelde en aangevulde eisen en wensen
moeten worden goedgekeurd door de opdracht-
gever.
2.3.3 Fase Projectdenitie
Nadat, op grond van de resultaten van een
haalbaarheidsstudie, het besluit is genomen een
nieuw gebouw te stichten, moeten uitgangspun-
ten voor het nieuwe gebouw worden gedeni-
eerd.
Een goede vastlegging van de inhoudelijke uit-
gangspunten is van essentieel belang. Niet altijd
verlopen de voorafgaande fasen even gestructu-
reerd. Vaak is er veel tijd verstreken voor er tot
bouwen wordt besloten. Diverse gezichtspunten
zijn in haalbaarheidsstudies de revue gepasseerd,
vele notas zijn geschreven en het is maar de
vraag of de opdrachtgever in staat is een eenslui-
dend uitgangspunt op papier te zetten.
Vooral van belang zijn de gebruikseisen (guur
2.6, blok 1). De opdrachtgever moet kunnen
zeggen welk ontwikkelingsscenario als grondslag
voor de nieuwbouw dient. Er moet helderheid
bestaan over het masterplan huisvesting, in de
situatie dat de nieuwbouw in bedrijf is genomen.
Er moet dus ook een goed onderbouwde inves-
teringskostenraming beschikbaar zijn (blok 4) en
de huisvestingskosten moeten in het masterplan
binnen acceptabele grenzen liggen.
In de projectdenitie moet ondubbelzinnig wor-
den vastgelegd wat wel en niet tot het project
wordt gerekend (scope). Als het huisvestings-
project een kantoor met bedrijfshal is, kan nu al
worden onderkend dat dit huisvestingsproject
bestaat uit: kantoor, bedrijfshal, bedrijfsappara-
tuur, terrein en losse inrichting. Het is dan mo-
gelijk dat de opdrachtgever ervoor kiest de losse
inrichting ten laste van de normale bedrijfskosten
te brengen en deze dus niet in het project op-
neemt. Het is dus van belang dat bij de ontwik-
keling van het PvE en het ontwerp niet alleen
maar aan een kantoor en een bedrijfshal wordt
gedacht, maar dat ook de bedrijfsapparatuur en
de terreininrichting daarbij worden betrokken.
Als de opdrachtgever ook de bedrijfsapparatuur
buiten het project wil houden, moet dat in het
Plan van Aanpak worden afgesproken. Tege-
lijkertijd moet dan worden nagedacht over de
relaties tussen het proces waarin de bedrijfsappa-
ratuur wordt gespeciceerd en geleverd n het
bouwproject. Het is immers vrijwel zeker dat in
het ontwerp en tijdens de bouw voorzieningen
moeten komen die het mogelijk maken om de
bedrijfsapparatuur te plaatsen.
Samengevat: in de PD-fase ligt niet het accent op
een uitwerking van het Programma van Eisen,
maar meer op een goede onderbouwing van
de eisen en randvoorwaarden. De planmatige
deniring van het totale project en van de
komende fase staat centraal.
2.3.4 Fase Structuurontwerp
In grote lijnen worden de ruimtelijke eisen opge-
nomen in het PvE. Ten behoeve van een struc-
tuurontwerp moeten bekend zijn:
terrein:
eisen die worden gesteld aan terreinindeling;
toegankelijkheid gebouw (personeel, bezoe-
kers);
aantal parkeerplaatsen;
toegankelijkheid voor vrachtautos, draaicirkel;
aanvoer/afvoer producten per as, per boot of
per spoor;
gebouw:
totale bruto vloeroppervlakte gebouw. De
bruto vloeroppervlakte kan zijn uitgesplitst naar
verschillende bij elkaar horende gebouwfuncties,
op basis van gelijk gebruik ruimte of ruimten met
gelijke technische voorzieningen, zoals operatie-
kamers, vrieskamers, opslag voorraden;
afmetingen (lengte, breedte en hoogte)
gebouwbepalende elementen, zoals zaal in
theater, restaurant in hotel, productiehal in
fabriek, enzovoort;
standaardhoogte en afwijkende vrije hoogte
die voor gebouw of delen gebouw zijn vereist;
relaties tussen eenheden waarin gebouw
wordt gesplitst;
gewenste mate van exibiliteit (veranderbaar-
heid gebouw) binnen elke functie;
ruimteclusters in aparte gebouwdelen;
indien van toepassing: standaardeenheid elke
gebouwfunctie.
0695053X_h02.indd 45 15-03-2005 13:59:30
46
Standaardeenheid
Een standaardeenheid is de huisvesting van
een functie die veel in het gebouw aanwezig
is. Bij een kantoorgebouw bijvoorbeeld is dat
een kantoorruimte voor twee personen met
daarin een bureau en een kast. De inpassing
van deze ruimte is van groot belang en is
medebepalend voor de afmetingen van het
te realiseren gebouw.
In het PvE worden voor de hoofdzaken prestatie-
eisen geformuleerd. De overige eisen, voorzover
deze noodzakelijk zijn om een structuurontwerp
op te stellen, worden opgenomen als functionele
eisen.
Ontwerpbeperkingen
In het PvE moeten de ontwerpbeperkingen die
bepalend zijn voor de vorm en de omvang van
het gebouw, worden opgenomen. Deze zijn
afgeleid vanuit het bestemmingsplan en heb-
ben betrekking op onder meer de hoogte van
het gebouw met de dakvorm, de afstand tot de
belendingen en de toegang tot het terrein. Dit
geldt ook voor eventuele interne eisen. Deze
eisen worden als prestatie-eisen in het PvE opge-
nomen.
Het PvE wordt getoetst aan de uitgangspunten
die in de denitiefase zijn bepaald. Dit Pro-
gramma van Eisen moet door de opdrachtgever
worden goedgekeurd.
2.3.5 Fase Voorlopig ontwerp
Het Programma van Eisen ten behoeve van het
voorlopig ontwerp is een verdere uitwerking van
het PvE voor het structuurontwerp. Elke ruimte
wordt genoemd. Eisen die een rol moeten spelen
bij de vertaling naar een gebouw, worden uitge-
werkt.
Alle ruimtelijke eisen worden als prestatie-eisen
opgenomen. Voor de ruimtecondities kan voor
de hoofdzaken nog worden volstaan met func-
tionele eisen, tenzij er eisen zijn, die de vorm en
de omvang van het gebouw aanmerkelijk kun-
nen benvloeden.
Van alle ruimten en/of ruimteclusters die moeten
worden opgenomen in het gebouw, worden de
vloeroppervlakte en relaties met andere ruimten
en/of ruimteclusters vastgelegd.
De uitgangspunten voor de ruimtecondities en
voorzieningen worden gedenieerd. Hierbij kan
worden gedacht aan het beschrijven van:
beveiligde zones;
wijze van intern transport;
vloerbelastingen voor verschillende delen

gebouw;
eisen voor luchttemperatuur vanuit geldende

Arbowet- en regelgeving;
daglichttoetreding, kunstverlichting;
ventilatie;
hoofdlijnen voor installaties;
leidingsystemen voor telefoon, computers,

omroepinstallatie, bewakingssysteem;
eventuele specieke eisen die zijn afgeleid van

de activiteiten die in bepaalde ruimten plaatsvin-
den.
Ontwerpbeperkingen
Als dit door de opdrachtgever wordt gewenst,
worden hier eisen gesteld die speciek zijn voor
het desbetreffende gebouw. Hierbij kan worden
gedacht aan een kantoorgebouw met een hout-
skelet voor een houthandelaar, de toe te passen
gevelafwerking bij bepaalde winkelketens, enzo-
voort.
Het Programma van Eisen omvat:
opsomming alle ruimten met benodigde

vloeroppervlakte;
gebruikseisen op ruimteniveau;
relaties tussen ruimten, clustering van bij

elkaar behorende ruimten;
hoofdlijnen voor installaties.

Het PvE wordt getoetst aan de uitgangspunten
van de denitiefase en de daarna besloten wij-
zigingen in de fase Structuurontwerp. Dit Pro-
gramma van Eisen moet worden goedgekeurd
door de opdrachtgever.
2.3.6 Fase Denitief ontwerp
Ten behoeve van het Denitief ontwerp (DO)
wordt het PvE volledig uitgewerkt. Dit betekent
dat alle eisen tot in de kleinste details volledig
worden vastgelegd. Men maakt afwerkstaten
voor de afwerking van de ruimten. De klimaat-
eisen worden tot in detail als prestatie-eisen
geformuleerd.
0695053X_h02.indd 46 15-03-2005 13:59:30
2 PROGRAMMEREN 47
Het PvE wordt getoetst aan de uitgangspunten,
zoals die in de denitiefase zijn bepaald en de
later daarop aangebrachte wijzigingen in de
fasen Structuurontwerp en Voorlopig ontwerp.
Dit Programma van Eisen moet door de
opdrachtgever worden goedgekeurd.
literatuur
1 Arbo-Informatiebladen (AI-bladen). SDU
2 Bouwbesluit 2003. Ministerie van Volkshuis-
vesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
2003
3 Neufert, Ernst, Bauentwurfslehre. 37e dr.,
Vieweg Verlag, 2002
4 Neufert, Ernst, Architects data. Blackwell
Science, 2000
5 Rip, ir. J.J., Programma van Eisen, Instrument
voor kwaliteitsbeheersing, Externe eisen en voor-
waarden (258D). Stichting Bouwresearch, Rot-
terdam, 1997
6 Spekkink, ir. D., E.A.M. ten Dam en F.J. Smits,
Programma van eisen Instrument voor kwaliteits-
beheersing (258). 3e dr., Stichting Bouwresearch,
Rotterdam, 1997
7 Toelichting op de regeling Bouwbesluit 2003.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Or-
dening en Milieubeheer, 2003
8 Wijk, M. en J. Drenth, Handboek voor toeganke-
lijkheid. Reed Business Information, 2003
Normen
NEN 1814 Toegankelijkheid van buitenruimten,
gebouwen en woningen
NEN 1824 Ergonomie Ergonomische eisen voor
de oppervlakte van kantoorwerkplekken
NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebou-
wen Termen, denities en bepalingsmethoden
NEN 2658 Programmas van eisen voor gebouwen
en bijbehorende projectprocedure Algemene
regels
NPR 3402 Programmas van eisen voor scholen en
bijbehorende projectprocedure Nalooplijst
NPR 3403 Programmas van eisen voor woningen
en bijbehorende projectprocedure Nalooplijst
NPR 3404 Programmas van eisen voor algemene
ziekenhuizen en bijbehorende projectprocedure
Nalooplijst
NPR 3405 Programmas van eisen voor gebouwen
Indelingen en aspecten van gebouwdelen en van
voorzieningen op het terrein
0695053X_h02.indd 47 15-03-2005 13:59:31
48
0695053X_h02.indd 48 15-03-2005 13:59:31

3
Ontwerpen
dr.ir. P.L. Wentzel
Het ontwerpen van een gebouw is een creatief proces, waarbij vanuit
een beschrijving van denkbeelden over het gebouw een gebruiks-
voorwerp tot stand wordt gebracht. Het gebouw moet voldoen aan
vele, soms schijnbaar tegenstrijdige, eisen. In dit hoofdstuk wordt een
systematische aanpak van het ontwerpproces gepresenteerd. Twee
verschillende werkwijzen voor het maken van het ontwerp komen aan
de orde. Daarnaast worden de factoren die de vorm en de kwaliteit
van het gebouw tijdens het ontwerpproces benvloeden, beschreven.
0695053X_h03.indd 49 15-03-2005 14:25:04
50
Inleiding
Het maken van een ontwerp voor een gebouw
is het op een creatieve manier vormgeven van
een gebouw op basis van een beschrijving van
de toekomstige functie van het gebouw en de
denkbeelden van toekomstige gebruikers over
dat gebouw. Ontwerpen is hierbij niet uitsluitend
een taak van de architect, maar ook van bijvoor-
beeld adviseurs op het gebied van constructie en
installaties.
De beschrijving van het gebouw is vastgelegd in
een Programma van Eisen (PvE). Bij het verstrek-
ken van de opdracht aan een architect wordt dit
PvE overlegd. Daarin zijn de eisen en uitgangs-
punten opgenomen, waaraan het te ontwerpen
gebouw moet voldoen. Daarnaast zijn er eisen
vanuit de regelgeving (Bouwbesluit) en lokale
eisen, geldend voor de plaats waar het gebouw
moet komen, waaraan moet worden voldaan om
een bouwvergunning te verkrijgen.
De architect heeft enerzijds als taak het vormge-
ven van het gebouw en anderzijds het zoeken
naar optimale oplossingen voor alle, soms
tegengestelde, eisen die aan dat gebouw wor-
den gesteld.
Ontwerpopgaven
In dit boek wordt uitgegaan van een ontwerpop-
gave van n gebouw, waarbij de locatiekeuze
is gemaakt en waarbij de hieruit voortvloeiende
eisen, opgenomen in het bestemmingsplan, be-
kend zijn. De vanuit het bestemmingsplan voort-
vloeiende voorwaarden, zoals de te gebruiken
rooilijnen en de hoogte van het gebouw, moeten
worden opgevolgd.
Een ontwerpopgave kan ook een gebouwen-
complex of stadswijk omvatten. Bij een ge-
bouwencomplex moet, voordat er kan worden
overgegaan tot het uitwerken van het ontwerp
van n gebouw, het ontwerp van het complex
in grote lijnen zijn bepaald. Het ontwerpen van
een stadswijk bestaat uit het aangeven van de
ontsluitingswegen en de bepaling van de plaats
en randvoorwaarden voor woningen, winkels
en bedrijven. Daarnaast wordt er aandacht be-
steed aan openbaar vervoer, groenvoorziening,
openbaar water en parkeren. Voor de steden-
bouwkundige inrichting van een gebied kan
een stedelijk Programma van Eisen zijn opgesteld.
Afgeleid van het daarop gebaseerde steden-
bouwkundig ontwerp kan in een deelgebied een
aantal woningen, inclusief de ontsluiting, wor-
den ontworpen. In deze situatie wordt eerst een
stedenbouwkundig ontwerp van het deelgebied
gemaakt en worden vervolgens de woningen
per type uitgewerkt. Het ontwerpen van een ste-
denbouwkundig plan van een gebied is een vak
apart. De bespreking van dit vak valt buiten het
kader van dit boek.
Het ontwerpproces vormt een onderdeel van de
in paragraaf 1.2 genoemde fasen. Na een alge-
mene verhandeling over de facetten die tijdens
het ontwerpproces een rol spelen worden de
specieke zaken per fase aan de orde gesteld.
De scheiding tussen programmeren en ontwer-
pen is niet in alle gevallen duidelijk te maken.
Programmeren en ontwerpen benvloeden elkaar
over en weer.
Iedereen ontwerpt
Ontwerpen bestaat in vele vormen en in
vele gedaanten. Iedereen doet er, al dan niet
regelmatig, de nodige pogingen toe. De
een ontwerpt kleding, de ander schetst een
futuristische auto, de tuin wordt getekend en
ingedeeld, het huis wordt op tekening voor-
zien van een dakkapel. Dat niet iedereen van
ontwerpen van gebouwen zijn beroep kan
maken, heeft te maken met de complexiteit
van het onderwerp, de creativiteit die nodig
is en ten slotte de technische vaardigheid om
het gebouw te ontwerpen. Het ontwerpen
van een gebouw, in opdracht van een ander,
is geheel anders dan creatief eigen ideen op
papier zetten.
Bij het ontwerpen van gebouwen spelen vele,
soms tegenstrijdige aspecten een rol, die een
directe relatie met de functionele en techni-
sche kwaliteiten van het gebouw hebben. De
stabiliteit van het gebouw moet verzekerd
zijn en alle installaties moeten naar behoren
functioneren. Daarbij moet het gebouw wor-
den ingepast in de locatie. De bereikbaarheid,
ligging ten opzichte van openbaar vervoer,
parkeervoorzieningen, bezonning, wind,
enzovoort, zijn allemaal van belang. Het
gebouw moet een uitstraling hebben die past
bij de organisatie die erin wordt gehuisvest.
0695053X_h03.indd 50 15-03-2005 14:25:05
3 ONTWERPEN 51
worden gebruikgemaakt van tekeningen en
maquettes om de ideen naar de opdrachtgever
en andere betrokkenen over te brengen, para-
graaf 3.3. Bij woningen waar sprake is van een
herhaling van typen, kan soms een voorbeeld-
woning worden bezocht, die in een eerdere fase
is gereedgekomen.
In situaties waarin geen PvE beschikbaar is,
moet de architect de eisen en wensen van de
opdrachtgever en/of gebruiker inventariseren,
voordat er met het ontwerpen kan worden
begonnen.
3.1.1 Ontwerpmethodologie
Het ontwerpen van bouwwerken is een gecom-
pliceerd proces, waarin voortdurend keuzen
worden gemaakt. Het ontwerpproces resulteert
in het vastleggen van vorm, maat en materiaal in
tekeningen en specicaties. Omdat de ontwerp-
keuzen zon belangrijke rol spelen, kan dit proces
worden beschreven als een besluitvormings-
proces. Die besluitvorming verloopt volgens vijf
stappen, guur 3.1:
1 probleemstellen;
2 ontwerpcriteria bepalen;
3 alternatieven ontwikkelen;
4 beoordelen;
5 kiezen.

Figuur 3.1 Stappen in besluitvormingsproces
Stap 1 Probleemstellen
De ontwerpopgave kan van geval tot geval heel
verschillend zijn. Het is mogelijk dat iemand een
carport naast zijn huis wil ontwerpen. Dan is
er sprake van een eenvoudig, goed te overzien
bouwwerk. Alle stappen die in het ontwerppro-
ces beschreven zijn, worden doorlopen. Echter,
de probleemstelling is z simpel, dat de stappen
nagenoeg onbewust worden doorlopen.
Het is echter ook mogelijk dat de ontwerper
In veel gevallen is het gebouw een visitekaartje
van de organisatie. Het gebouw moet kunnen
worden gerealiseerd tegen een acceptabele
prijs en moet binnen aanvaardbare kosten te
exploiteren zijn. Ten slotte moet het gebouw
op een bepaald moment voor het gebruik
gereed zijn en vervolgens gedurende een
lange tijd kunnen worden gebruikt.
Elk bedrijf stelt zijn eigen eisen aan het
gebouw. Wanneer een bedrijf een bestaand
pand betrekt, al dan niet recentelijk ontwik-
keld voor de markt, gaat daaraan dan ook
bijna altijd een forse interne verbouwing
vooraf. Een aantal in het gebouw aanwezige
functies is echter nauwelijks te verplaatsen,
zoals de entree, de bedrijfskeuken, grote ver-
gaderruimten en dergelijke. Het is dus belang-
rijk dat deze altijd op een zo ideaal mogelijke
plaats in het gebouw zijn gesitueerd. Ruimten
met gelijksoortige voorzieningen worden vaak
bij elkaar gesitueerd.
3.1 Ontwerpproces
Het creatieve proces dat noodzakelijk is voor het
ontwerpen van een gebouw, wordt door elke
ontwerper op zijn eigen wijze uitgevoerd. Ken-
merkend voor een architect is dat hij de functie
en verschijningsvorm van een gebouw tot n
geheel moet maken. Hij bepaalt de sfeer in en
om het gebouw en ook de uitstraling van dat
gebouw. Hierbij moet hij rekening houden met
de constructies en de in het gebouw op te
nemen installaties.
Kenmerkend voor veel ontwerpopgaven is dat
niet alle uitgangspunten die nodig zijn om aan
de behoefte te voldoen, bij aanvang van het
ontwerpproces bekend zijn. Onder invloed van
het ontwerpproces kan het PvE namelijk worden
bijgesteld of kunnen uitgangspunten worden
gewijzigd. Daarnaast kunnen de door de
opdrachtgever geformuleerde eisen tijdens het
ontwerpproces veranderen. Met andere woor-
den: alle uitgangspunten zijn eigenlijk pas
bekend als het denitieve ontwerp (DO) klaar is.
Omdat veel gebouwen slechts eenmaal worden
gerealiseerd, moet tijdens het ontwerpproces
0695053X_h03.indd 51 15-03-2005 14:25:09
52
werper die in zijn hoofd selecteert. De ervaren
ontwerper kent de eigenschappen van bepaalde
oplossingen en selecteert deze bij voorbaat.
Voorbeeld
Eskimos weten allang dat het
constructiemateriaal ijs zich niet leent voor
te grote horizontale overspanningen en
dus trekkrachten in het materiaal. Bij het
bouwen van een huis van ijs blijkt een
gewelfconstructie het beste. Bovendien
geeft het bolvormige resultaat een minimaal
buitenoppervlak ten opzichte van de omsloten
ruimte, wat gunstig is voor de isolatie van
deze poolwoning (iglo).
Voor een carport kunnen met niet al te veel
moeite enkele alternatieven worden ontwikkeld.
Het is hierbij de moeite waard om vast te stellen
of er veel prijsverschil zit tussen de varianten.
Omdat bij het ontwerpen van een carport de
opdrachtgever, de ontwerper en de bouwer ver-
moedelijk in n persoon verenigd zijn, is er ook
weinig communicatie nodig om deze stappen te
ondernemen.
Stap 4 Beoordelen
Alternatieven moeten worden beoordeeld op de
vraag of zij voldoen aan het PvE. Dit is een goed
principe, waarbij echter de volgende kantteke-
ningen moeten worden gemaakt dat:
niet alle eisen kwanticeerbaar kunnen wor-

den geformuleerd;
in een PvE eisen en wensen worden geformu-

leerd. Hierbij moet aan de eisen worden voldaan,
maar aan wensen mogen concessies worden
gedaan;
de eigenschappen van de ontwikkelde

alternatieven nooit geheel aan de gestelde eisen
voldoen.
In veel gevallen is het gewenst aan een bepaalde
wens te voldoen, maar als dat te hoge kosten
met zich meebrengt, blijkt vaak een eenvoudiger
en goedkoper alternatief de voorkeur te hebben.
Heel veel ontwerpkeuzes zijn niet moeilijk, om-
dat duidelijk een bepaald alternatief de voorkeur
heeft. Bij andere beoordelingen, bijvoorbeeld
detailbeslissingen, kan ervaring en gevoel van
de ontwerper een goede basis zijn om keuzes te
een inrichting voor een groot kantoorgebouw
ontwerpt. De probleemstelling heeft dan onder
andere betrekking op de binnenwanden, die
weer onderdeel zijn van een veel groter geheel
van gevels, vloeren, plafonds en leidingen, die
ook ontworpen moeten worden en een plaats
moeten krijgen in het geheel. Dan is er sprake
van een veel complexere ontwerpsituatie.
Nog complexer wordt het als de ontwerper voor
de opgave staat een heel gebouwconcept te ont-
werpen. Bij een voorlopig ontwerp bijvoorbeeld
heeft een ontwerper met een uitermate grote
hoeveelheid factoren te maken die allemaal op
elkaar moeten worden afgestemd om tot een
optimaal geheel te komen.
Een geheel andere ontwerpproblematiek ligt bij
de ontwerper die in een latere fase in het ont-
werpproces details moet uitwerken. In principe
worden dan ook de vijf stappen doorlopen,
maar een groot aantal zaken staat al vast. De
probleemstelling bevat hier minder onduidelijk-
heden. In de probleemstelling wordt gedeni-
eerd wat de ontwerpproblematiek is en vooral
ook waardoor deze wordt begrensd. Met andere
woorden, de context van het onderdeel dat
moet worden ontworpen, ligt al voor een
belangrijk deel vast. De raakvlakken met het
geheel zijn niet meer vrij in te vullen.
Stap 2 Ontwerpcriteria bepalen
In eerste instantie lijkt het verzamelen van
relevante ontwerpcriteria een eenvoudige stap.
De ontwerper beschikt immers over een PvE en
daarin staan die criteria. Niets is echter minder
waar: die criteria blijken veelal afhankelijk te zijn
van ontwerpkeuzen die voor andere onderdelen
van het te ontwerpen gebouw zijn gemaakt,
paragraaf 3.1.3.
Het systematisch verzamelen van ontwerpcriteria
vindt in de dagelijkse praktijk van het ontwerpen
niet vaak plaats. Bij een systematische aanpak
wordt echter de kans kleiner dat men zaken ver-
geet die in een later stadium het ontwerpproces
kunnen benvloeden.
Stap 3 Alternatieven ontwikkelen
Als stap 2 is doorlopen, kan de ontwerper het ei-
genlijke creatieve werk gaan verrichten. Hiervoor
is veel kennis van zaken nodig. Alternatieven zijn
veelal helemaal niet zichtbaar, omdat de ont-
0695053X_h03.indd 52 15-03-2005 14:25:09
3 ONTWERPEN 53
maken. Bij belangrijke ontwerpbeslissingen met
gelijkwaardige alternatieven kan de ontwerper
zich bedienen van methoden waarin met behulp
van weegfactoren wordt berekend wat het
beste alternatief is.
Stap 5 Kiezen
In het hier besproken ontwerpmodel wordt
ervan uitgegaan dat er bij elke keuze sprake
is van expliciete alternatieven. Bij de meeste
ontwerpkeuzen is dat echter niet het geval. De
ontwerper overweegt een aantal alternatieven in
zijn hoofd en besluit vervolgens wat een goede
oplossing is. Het beoordelen van de oplossing
moet wel bewust plaatsvinden, zodat de gedane
keuze goed kan worden gemotiveerd.
In de bespreking van stap 4 en 5 is er steeds van
uitgegaan dat de ontwerper zelf beoordeelt en
beslist. Dat ligt in de praktijk veel gecompliceer-
der. Elke ontwerpbeslissing brengt afwegingen
met zich mee. Heel vaak moeten hierbij prioritei-
ten gesteld worden die van betekenis zijn voor
de nancieel beheerder, de technisch beheerder
of de gebruiker van het toekomstige gebouw.
Het is belangrijk de belanghebbenden op de
juiste wijze bij de besluitvorming te betrekken.
Het is niet werkbaar alle partijen bij alle ontwerp-
processen te betrekken.
Voorbeeld
Veronderstel dat het ontwerpvraagstuk over
plafonds gaat. In de gewenste prestaties staat
aangegeven dat de raakvlakken met andere
bouwdelen moeten worden onderkend.
Die raakvlakken kunnen in dit voorbeeld
de verlichtingsinstallatie betreffen, maar
ook de binnenwanden en de gevels. Een
plafondontwerper kan een absolute voorkeur
uitspreken voor een bepaald type plafond. Hij
is echter verplicht na te gaan wat zijn voorkeur
betekent voor de verlichtingsinstallatie. Het is
mogelijk dat die installatie veel duurder wordt
vanwege een afwijkende maatvoering. Dan
zal de optimale beslissing toch op een ander
plafondsysteem moeten uitkomen.
3.1.2 Decompositie object
In paragraaf 3.1.1 zijn de elementaire stappen
voor het ontwerpen van objecten van een be-
perkte omvang en complexiteit besproken (iglo,
carport). Bouwwerken zijn echter complexer van
aard. Dit brengt met zich mee dat de ontwerper
de samenhang van alle overwegingen in het ont-
werpproces niet meer uit het hoofd kan volgen.
Er wordt gewerkt met meerdere disciplines, die
specieke deskundigheid inbrengen. De samen-
hang van alle overwegingen die tot ontwerpbe-
slissingen leiden, moet worden gecordineerd,
opdat er een zo optimaal mogelijk ontwerp uit
de bus komt. Echte optimalisatie is zo complex,
dat het in de praktijk veel efcinter is tot een
aanvaardbare oplossing te komen. Ook als het
ambitieniveau aanvaardbaar wordt gehanteerd,
is een systematische aanpak van complexe
vraagstukken noodzakelijk. Daarom wordt hierna
besproken hoe het principe van decompositie
kan worden gebruikt bij het ontwerpen van
complexe gebouwen.
Het uitgangspunt is dat het ontwerp betrekking
heeft op een gebouw en de inrichting van het
terrein waarop dat gebouw is gesitueerd, het
totale systeem. Aspecten van de totale ont-
werpopdracht worden ondergebracht bij het
ontwerp op systeemniveau. Het is niet bij alle
ontwerpopdrachten vanzelfsprekend wat als sys-
teem moet worden onderkend. Daarom is het
altijd van belang het te ontwerpen systeem goed
af te bakenen en te deniren.
Vanuit het denken op systeemniveau moet er
worden gekeken naar hogere systeemniveaus,
guur 3.2. Bij een gebouw is dat de directe
omgeving, bijvoorbeeld een stadswijk of een
centrumgebied. Het hogere systeemniveau is
geen volgens bepaalde regels te omkaderen
gebied. Per situatie kan worden vastgesteld hoe

Figuur 3.2 Hogere systeemniveaus
0695053X_h03.indd 53 15-03-2005 14:25:10
54
ontwerp hebben gemaakt, om daarin aan te ge-
ven hoe de te onderscheiden deelsystemen kun-
nen worden afgebakend. Decompositie van een
ontwerpopdracht kan dus pas op zijn vroegst
plaatsvinden na het SO.
In de ontwerpprocesbeschrijving kan worden ge-
steld dat in de SO-fase de decompositie indica-
tief gestalte kan krijgen, maar dat een duidelijker
afbakening plaatsvindt in de voorontwerpfase. In
guur 3.3 is een generieke decompositie aange-
geven. Deze decompositie volgt de indeling die
ook in de reeks Bouwtechniek (deel 2 tot en met
6) is aangehouden.
Een decompositie van het geheel in deelsystemen
(soms bouwdelen genoemd) wordt noodzakelijk
bij complexe ontwerpopdrachten.
De ontwerpcordinator moet duidelijk kunnen
afbakenen waar de verschillende specialisten, die
meewerken aan het tot stand komen van een
gebouwontwerp, zich wel en niet mee mogen
bemoeien.
De decompositie kent echter een belangrijke
voorwaarde. Vanaf het moment dat het geheel
wordt opgedeeld in onderdelen, komt de nood-
zaak naar voren om de delen weer te integreren
tot een geheel. De gedecomponeerde delen ver-
tonen altijd een enorme samenhang.
Voorbeeld
Een sprekend voorbeeld van decompositie
is het volgende. Als in het deelsysteem
verwarmingsinstallaties wordt geprobeerd
met zomin mogelijk energieverbruik aan de
klimaateisen te voldoen, zijn er ogenblikkelijk
consequenties voor het deelsysteem gevel:
die moet zeer goed isolerende eigenschappen
het hogere systeemniveau wordt gedenieerd.
Het systeem waar de ontwerpopgave betrekking
op heeft, is altijd een onderdeel van een
hoger systeem en daarmee is het bijna zeker dat
eisen worden gesteld aan het ontwerp van het
gebouw. De stedenbouwkundige eisen en rand-
voorwaarden zijn daarvan een voorbeeld.
Vanuit het denken op systeemniveau kan ook
worden gekeken naar nevensystemen, guur
3.2. Een nevensysteem is in principe ook een
onderdeel van hetzelfde hogere systeem. Een
voorbeeld daarvan is het naastgelegen gebouw,
dat ook te maken heeft met randvoorwaarden
die vanuit het hogere systeem worden gesteld.
Belangrijk voor de ontwerper is dat het neven-
systeem altijd raakvlakken heeft met de ontwer-
popgave die hier aan de orde is. Raakvlakken
worden aangetroffen op de fysieke grensvlakken
tussen de beide gebouwen: de terreingrens. Het
kan ook gaan over afwatering, bezonning of ge-
luidsoverdracht van de een naar de ander. Over
de algemene regeling van deze raakvlakken zijn
door de overheid veel bepalingen opgenomen
in het Bouwbesluit en de Bouwverordening. Elke
specieke situatie kent ook specieke raakvlak-
ken. De ontwerper moet deze onderzoeken en er
rekening mee houden.
Vervolgens moet de ontwerper erover nadenken
uit welke lagere deelsystemen het totaal te ont-
werpen systeem bestaat. In zijn algemeenheid
kan worden gesteld dat van gebouwen heel
goed bekend is welke deelsystemen daaraan te
onderscheiden zijn, guur 3.3. Als dit aan de
ontwerper wordt gevraagd voor een specieke
ontwerpopdracht, dan moet hij eerst een totaal

Figuur 3.3 Lagere systeemniveaus
0695053X_h03.indd 54 15-03-2005 14:25:10
3 ONTWERPEN 55
krijgen. Vervolgens blijkt dit tot hogere
gevelkosten te leiden. Deze afweging
kan dus niet op deelniveau, maar moet
op systeemniveau worden gemaakt. Het
ontwerpproces is dus een subtiel spel van
samenwerking dat snel tot misverstanden kan
leiden. Enige systematiek hierbij kan helpen de
te volgen werkwijzen beter te begrijpen.
Het voorbeeld van de verwarmingsinstallatie en
de gevel speelt zich af in het kader van het vast-
stellen van de ontwerpcriteria. Als het ontwerp
(vorm, maat en materiaal) van verschillende
gebouwonderdelen tot stand komt, komen die
deelsystemen elkaar ook tegen in de knooppun-
ten(ook wel raakvlakken of interfaces genoemd).
Hierbij kan als voorbeeld dienen de bevestiging
van de gevel aan de draagconstructie.
Voorbeeld
Eerst moet duidelijk zijn of de stoelen waarop
de gevel steunt, worden gerekend tot het
deelsysteem constructie of het deelsysteem
gevel. Stel dat zij tot de constructie
behoren. (Het maakt niet uit hoe dit wordt
ingekaderd, als er maar duidelijkheid over
is.) Vervolgens moeten exacte afspraken
worden gemaakt over de plaatsing,
maattoleranties en de krachtoverdracht die in
de constructie worden aangehouden en die
dus uitgangspunt zijn voor het gevelontwerp.
Deze raakvlakspecicaties zijn heilig. Daarop
moet toezicht worden gehouden vanuit
de ontwerpcordinatie op systeemniveau.
Wijzigingen op deze afspraken mogen nooit
eenzijdig worden bepaald. Het lijkt een simpel
voorbeeld, maar de uitwerking ervan is vaak
complex omdat de gevel/draagstructuurrelatie
zich op verschillende plaatsen in het gebouw
anders voordoet. Het gaat er niet alleen
om het raakvlak te deniren als algemeen
principedetail: het raakvlak moet worden
uitgewerkt bij alle hoekoplossingen, aan
de dakvloer, de begane-grondvloer, bij de
aansluiting op de glazen gevelpui boven de
entree, enzovoort. En zo zal de ontwerper
al gauw de behoefte hebben ook het
deelsysteem gevel weer op te delen in
kleinere delen.
Uit deze voorbeelden blijkt dat decompositie
zich tot meerdere niveaus kan uitbreiden. Hoe
gedetailleerder het decompositieprincipe wordt
toegepast, hoe belangrijker het totaaloverzicht
wordt. De ontwerpcordinator heeft hier een
belangrijke rol. Hij kan door ervaring bepalen in
hoeverre de principile benadering in de ont-
werppraktijk kan worden toegepast.
3.1.3 Vaststellen ontwerpcriteria
Het PvE bevat eisen die voor de hele huisvesting
van kracht zijn (systeemniveau) of eisen die
speciek van toepassing zijn voor bepaalde
bedrijfsfuncties of ruimten (ruimtegroepen) of
speciek betrekking hebben op bepaalde bouw-
delen.
Ontwerpcriteria hebben een andere indeling.
Zij moeten gericht zijn op het object dat moet
worden ontworpen. De door de ontwerper te
hanteren ontwerpcriteria zijn in te delen in zeven
groepen, guur 3.4.

Figuur 3.4 Rubricering ontwerpcriteria
Een ontwerpopgave kan betrekking hebben op
de vormgeving van het totale gebouw of op
de vormgeving en detaillering van bepaalde
onderdelen (bouwdelen) van dat gebouw. Dit
onderscheid is van belang, omdat het PvE niet
alle criteria bevat die de ontwerper nodig heeft.
De ontwerper moet het PvE nog vertalen naar
ontwerpcriteria die voor zijn specieke ontwer-
popgave nodig zijn.
In de SO- en VO-fasen is de ontwerper vooral
met de vormgeving van het totale gebouw be-
zig. In de VO- en DO-fasen wordt de aandacht
steeds meer gericht op specieke bouwdelen.
0695053X_h03.indd 55 15-03-2005 14:25:11
56
Wet- en regelgeving
Als in algemene termen in het PvE wordt gesteld
dat het gebouw moet voldoen aan het Bouwbe-
sluit, is nog niet duidelijk welke criteria daaruit
voortvloeien voor het ontwerp. Dat wordt ook
niet exact omschreven, omdat de ontwerper
wordt geacht het Bouwbesluit zodanig te ken-
nen, dat zijn ontwerp daaraan voldoet. Het
betreft zowel het totale gebouwontwerp als het
ontwerp van de bouwdelen. Deze groep is dus
essentieel, maar wordt veelal niet op schrift
gesteld.
Maakbaarheid
Alles wat de ontwerper bedenkt, moet straks
worden geproduceerd en geassembleerd. Het is
jammer wanneer de aannemer ontdekt dat
bepaalde detailleringen zo zijn ontworpen, dat
de uitvoering erg arbeidsintensief en dus duur is.
Of als blijkt dat extra zwaar materieel moet wor-
den ingezet om bepaalde elementen te plaatsen,
terwijl dat niet nodig is, bijvoorbeeld door zon
element in tween te delen, met een gewichtsre-
ductie van 40%. Of dat er ingewikkelde hulpcon-
structies noodzakelijk zijn om een constructie te
realiseren.
Maakbaarheid is dus zowel voor het ontwerp op
systeemniveau (opzet draagconstructie) als op
het niveau van de bouwdelen (vooral detaillerin-
gen) van belang.
Maakbaarheid komt ook in deel 12A en 12B
Uitvoeren aan de orde
Raakvlakken met andere bouwdelen
Criteria die in deze groep aan de orde komen,
kunnen nooit in een PvE zijn opgenomen, om-
dat raakvlakken tussen bouwdelen zich pas
manifesteren als er al een ontwerp is waarin die
raakvlakken zichtbaar worden. De eerste raak-
vlakken worden dus pas enigszins zichtbaar in de
SO-fase. Pas in de VO-fase komen de raakvlakken
tussen bouwdelen heel duidelijk naar voren.
Voorbeeld
De ontwerper die met plafonds bezig is,
heeft ook te maken met binnenwanden,
verlichtingsinstallatie, ventilatie en
vloerconstructie. Omgekeerd heeft de
ontwerper van de verlichting ook te maken
Hierbij kan worden gedacht aan de draagstruc-
tuur of de afbouw: het tweede of lagere niveau
in guur 3.3.
Functionele eisen vanuit gebruik en
beheer
De ontwerper moet deze groep van eisen direct
kunnen ontlenen aan het PvE. Gebruik en beheer
is onder te verdelen in:
dagelijks gebruik;
dagelijks onderhoud (schoonmaak);
instandhoudingsonderhoud (technisch);
aanpasbaarheid aan veranderende gebruiks-

omstandigheden.
Het PvE is over het algemeen gericht op het
gebruik en beheer van de ruimten. Goed uit-
gewerkte programmas bevatten ook eisen die
direct betrekking hebben op bouwdelen (techni-
sche eisen), bijvoorbeeld eisen die aan de wand-
afwerking worden gesteld wat betreft hygine,
of eisen aan de bedienbaarheid van een verlich-
tingsinstallatie. Voor de ontwerper geldt altijd
dat hij aan gebruik en beheer denkt, ook al heeft
het programma daarvoor geen eisen.
Voorbeeld
Een lamp hangend in een vide moet
vervangbaar zijn. Tijdens het maken van het
PvE is nog niet bekend dat er een vide komt.
Men kan wel stellen dat in het algemeen alle
lampen vervangbaar moeten zijn, maar de
ontwerper moet die eisen vertalen naar het
ontwerpvraagstuk waarmee hij bezig is.
Raakvlakken met fysieke omgeving
Deze groep is voornamelijk van toepassing op
het gebouw als geheel (systeemniveau). De rele-
vante eisen moeten in principe in het PvE zijn te
vinden. Denk hierbij aan voorkomen van geluid-
hinder, belendingen, leidingen, aansluiting van
het terrein op openbare weg, enzovoort.
Voorbeeld
Een bepaalde ontwerpoplossing kan gevolgen
hebben voor het beheersen van het niveau
van het grondwater bij het ontgraven om een
diepe kelder te maken.
0695053X_h03.indd 56 15-03-2005 14:25:11
3 ONTWERPEN 57
nagaan of bepaalde eisen in totaalontwerp-

niveau (systeemniveau) worden gehonoreerd,
of op bouwdeelniveau thuishoren. Een routing-
eis kan bijvoorbeeld alleen maar op systeem-
niveau worden opgelost;
criteria die uit het ontwerp zelf voortkomen,

in kaart brengen. Als bijvoorbeeld een gevel met
hoge isolatie-eisen wordt gemaakt, kan de capa-
citeitseis aan de verwarmingsinstallatie om de in
het programma gevraagde ruimte temperatuur
te kunnen realiseren, laag zijn. De capaciteitseis
die aan de verwarmingsinstallatie wordt gesteld
is dus niet direct af te leiden uit het PvE, maar
afhankelijk van het ontwikkelde gebouwontwerp
op systeemniveau.
Het vaststellen van de ontwerpcriteria wordt toe-
gelicht aan de hand van een voorbeeld.
Voorbeeld
De ontwerpprobleemstelling heeft betrekking
op het ontwerpen van de binnenwanden
van een kantoorgebouw met een enkel
corridorsysteem. Het betreft de niet-
dragende binnenwanden op de begane
grond en de eerste en tweede verdieping.
De ontwerpcriteria zijn niet voor elk stuk
binnenwand gelijk. In feite moet er in een
nadere decompositie worden aangegeven
welke criteria voor welke binnenwanden van
kracht zijn. Hier wordt een binnenwand tussen
twee reguliere kantoorvertrekken genomen.
Aangegeven wordt welke ontwerpcriteria
denkbaar zijn, redenerend vanuit elk van de
genoemde categorien, guur 3.4.
Functionele eisen vanuit gebruik en beheer,
aanpasbaarheid
Geluidsisolatiewaarde: wordt bepaald

op basis van geluidsniveaueisen en
geluidproductie in beide aangrenzende
vertrekken.
Thermische isolatiewaarde: afhankelijk van

temperatuureisen en koude- of warmtesituatie
in beide aangrenzende vertrekken. Nauwelijks
relevant bij binnenwand tussen twee
gelijkwaardige kantoorvertrekken.
Geluidsabsorptiewaarde: wordt in
belangrijke mate bepaald door akoestische
met de ontwerper van de plafonds. Dat
betekent dat er raakvlakafspraken moeten
worden gemaakt tussen beide ontwerpers.
Verder moeten zij een goed contact houden,
om overal waar zich bijzondere situaties
voordoen, de raakvlakken af te spreken.
Raakvlakafstemming betekent ook dat de
verlichtingsontwerper in de pas moet lopen
met de plafondontwerper. Als een van de
twee achterloopt, is hij niet in staat goede
raakvlakafspraken te maken.
Ontwerpbeperkingen
Ontwerpbeperkingen zijn in feite ontwerpkeuzes
die bij voorbaat vaststaan. Als de gevel van een
warenhuis blauw en geel moet worden of dat
het beoogde gebouw de eerste fase vormt van
een groter complex, heeft de architect te maken
met een keuze van de opdrachtgever waarmee
de ontwerper rekening moet houden. Ontwerp-
beperkingen door de opdrachtgever moeten in
het PvE staan. Ontwerpbeperkingen kunnen ook
betrekking hebben op bouwdelen. Voorbeeld is
een binnenwand in de hal die van schoonmet-
selwerk baksteen en een handvormsteen moet
worden gemaakt.
Financile randvoorwaarden
Het is niet voor niets dat de functie begroten
in de opzet van dit boek zon belangrijke plaats
inneemt. De nancile randvoorwaarden zijn
natuurlijk aan de orde in het PvE, rubriek Interne
voorwaarden. Door de nancile randvoorwaar-
den als ontwerpcriterium op te nemen, wordt de
verantwoordelijkheid voor het nancieel haalbare
ontwerp, of voor de bewaking van het budget,
niet alleen gelegd bij de projectmanager of de
kostenbewaker in het project, maar ook bij de
ontwerper.
Uit voorgaande bespreking van ontwerpcriteria
moet duidelijk zijn geworden, dat met het
opstellen van het PvE de ontwerpcriteria nog
niet vastliggen. De ontwerper moet:
vertaalslag maken van PvE naar ontwerpcrite-

ria. Een bepaalde eis kan relevant zijn voor meer-
dere bouwdelen. Een hygine-eis voor bepaalde
ruimten kan bijvoorbeeld betrekking hebben op
zowel wandafwerking, vloerafwerking als pla-
fonds;
0695053X_h03.indd 57 15-03-2005 14:25:11
58
eisen en geluidproductie in desbetreffende
vertrek.
Bevestigingsmogelijkheid voor borden en

haken met maximum van 200 N/m
1
. Voor
zover het gebruiksapparatuur betreft, komt
deze eis direct voort uit het PvE.
Verplaatsbaarheid standaarddeur: direct af

te leiden uit aanpasbaarheidseis in PvE.
Verplaatsbaarheid hele wand zonder schade

aan plafond, vloer en gevel: idem.
Randvoorwaarden vanuit fysieke omgeving
Brandvertraging en brandwering: sterk
afhankelijk van positie van de wand op de
betreffende bouwlaag. Eis komt voort uit
compartimenteringsplan en brandweereisen
voor de specieke situatie.
Wet- en regelgeving
Het is van belang te voldoen aan de eisen
van het Bouwbesluit. Deze eisen hebben
vaak betrekking op zaken die ook al als
functionele eis naar voren zijn gekomen,
zoals geluidsoverdracht, brandveiligheid en
toegankelijkheid. Wat in het Bouwbesluit is
opgenomen, geldt als minimale eis.
Maakbaarheid
Wanden moeten kunnen worden geplaatst
nadat plafonds en ondervloeren gereed zijn.
Er is een beperking aan afmeting en gewicht
in verband met transporteerbaarheid.
Raakvlakken
Er is sprake van eisen met betrekking tot
aansluiting op vloer, gevel en plafond.
Een afneembare plintconstructie
wordt aangebracht na leggen van de
vloerbedekking.
Ontwerpbeperkingen
Kleur- en beeldverwachtingen komen
regelrecht uit het PvE.
Financile randvoorwaarden
Taakstellend budget voor de binnenwanden
moet uit totale budget zijn af te leiden.
3.1.4 Ontwerpen
Hoewel elke ontwerper er zijn eigen methode op
nahoudt, zijn er twee relevante wijzen waarop
een ontwerpopgave kan worden benaderd:
1 analytische, gestructureerde methode;
2 op vorm gebaseerde methode.
In de praktijk worden beide methoden vaak
gelijktijdig en aanvullend op elkaar gebruikt.
1 Analytische, gestructureerde methode
Deze methode van ontwerpen wordt besproken
aan de hand van het voorbeeld uit guur 3.5.
Ook het in hoofdstuk 2 besproken voorbeeld
van het ontwerp van een slaapkamer, guur 2.3,
is een illustratie van de analytische ontwerp-
methode.
Door de oppervlakten van de te realiseren ruim-
ten in een schema te tekenen, rekening houdend
met de relaties, ontstaat een oppervlakteschema,
op basis waarvan een eerste aanzet voor een
structuurontwerp wordt gemaakt. Zonder dat
men zich druk maakt over constructies, wanden,
plafondhoogte, enzovoort, ontstaat een eerste
ordening.
Het aantal verdiepingen wordt bepaald, rekening
houdend met de mogelijkheden van het terrein,
de stedenbouwkundige eisen (waarin opge-
nomen de van toepassing zijnde bebouwings-
voorschriften), de gewenste interne relaties en
benodigde hoogte van de ruimten. Vervolgens
moeten de ruimten worden geordend op
aspecten als daglichttoetreding en loopafstan-
den. Uitgaande van deze groepering van de
ruimten wordt het gebouw vormgegeven. In
deze fase wordt de verschijningsvorm van het
gebouw bepaald. Als de vorm niet overeenkomt
met het beeld dat wordt gevraagd, wordt deze
aangepast. Dit proces gaat door totdat functie
en vorm op elkaar zijn afgestemd. Feitelijk wor-
den de vorm van het gebouw, het aantal verdie-
pingen en de orintatie van de ruimten bepaald
op basis van de relaties in het PvE en dus vanuit
de functie van het gebouw.
0695053X_h03.indd 58 15-03-2005 14:25:12
3 ONTWERPEN 59

Vanuit het relatieschema van een praktijk

voor fysiotherapie, guur 3.5-1, wordt een
opppervlakteschema afgeleid, guur 3.5-2. De
verkeersruimte beslaat een te grote vloerop-
pervlakte; bij de verdere uitwerking moet deze
kleiner worden. Bij de vertaling van het op-
pervlakteschema naar het structuurontwerp
is de concessie gedaan dat de CV-ruimte niet
vanuit de verkeersruimte, maar vanuit de ber-
ging bereikbaar is, guur 3.5-3. Vanuit deze
eerste aanzet voor een structuurontwerp kan
een structuurontwerp worden ontworpen,
rekening houdend met de overige eisen, wensen
van de opdrachtgever en de mogelijkheden van
het bouwterrein.
Figuur 3.5 Aeiden structuurontwerp via oppervlakteschema vanuit relatieschema
0695053X_h03.indd 59 15-03-2005 14:25:12
60
2 Op vorm gebaseerde methode
Deze methode van ontwerpen ontstaat veelal
vanuit de situatie. Nog zonder zich druk te ma-
ken of alle functies er op de juiste manier inpas-
sen, laat de ontwerper zich inspireren door de
locatie, voorkeur voor bepaalde gebouwvormen
en eventuele voorbeelden van bouwwerken die
ooit elders zijn gebouwd of worden bewonderd.
Met de vormverwachting van de opdrachtgever
en de eisen van de stedenbouwkundige inrich-
ting als uitgangspunten gaat de ontwerper al
schetsend de mogelijkheden van de locatie
onderzoeken en tracht hij op creatieve wijze alle
functies een logische plaats te geven.
Hierbij kan de ontwerper uitgaan van de opge-
dane ervaring met soortgelijke gebouwen. Ook
maakt hij gebruik van een globale inschatting
van de totale omvang van het gebouw, al dan
niet op basis van functie, verdeeld in blokken
(bouwmassas). Het op deze manier samen-
gestelde schema van gebouwblokken wordt
ingevuld op basis van het relatieschema met
de ruimten die in het gebouw moeten worden
opgenomen. Vervolgens moeten de ruimten
worden geordend op aspecten als daglichttoe-
treding en loopafstanden. Dit kan leiden tot een
bijstelling van de eerste gedachten. Ook dit
De vraag aan de architect was een passend
gebouw te maken voor Philips waarin zij hun
technische vindingen konden exposeren. Door
de architect is gekozen voor een futuristische
vorm. De onderste schaal staat op twaalf
V-vormige poten.
Het gebouw is inmiddels niet meer in gebruik
als expositieruimte.
proces gaat door totdat de vorm en de functie
op elkaar zijn afgestemd, guur 3.6.
In beginsel zijn er nogal wat verschillen tussen
beide methoden. Puur vanuit de functie van het
gebouw kan immers tot uitermate efcinte,
maar wellicht ook saaie, rechte dozen worden
gekomen. Puur vanuit een ruimtelijke creatie
ontstaan wellicht aansprekende, maar slecht
functionerende gebouwen. In de praktijk worden
beide methoden daarom vaak gecombineerd.
Beide methoden worden sterk benvloed door de
keuze van het toe te passen constructiemateri-
aal en de wijze van opbouw van de constructie.
De constructiekeuze kan vanaf het begin als
uitgangspunt voor het ontwerp worden gehan-
teerd, vooral bij gebouwen met grote overspan-
ningen (hallen) en/of hoge vloerbelastingen.
Hierbij moet worden opgemerkt dat als te vroeg
in het ontwerpproces wordt gekozen voor het
toepassen van een bepaalde constructie, dit een
belemmering kan zijn voor de creatieve vrijheid
van de ontwerper.
De toe te passen installaties kunnen ook van
invloed zijn op de keuze van de vormgeving van
het gebouw, vooral de manier waarop grote
leidingen in of buiten het gebouw al dan niet
zichtbaar worden opgenomen.
Voorbeeld
Sporthal
De sportzaal is ten opzichte van de
nevenruimten zo groot, dat bij het
ontwerpen de zaal als uitgangspunt wordt
genomen. De overige ruimten (kleed- en
doucheruimte, restaurant) worden op basis
van relaties en verkeersstromen om de zaal
heen gegroepeerd. Bij het plaatsen van het
gebouw op een terrein bepalen de toegang
vanaf de openbare weg en de mogelijkheid
om parkeerruimte aan te leggen, de plaats
van de toegang. Van hieruit gaan alle verkeers-
stromen lopen. Voor de bevoorrading van
het restaurant kan een afzonderlijke toegang
worden opgenomen.
Voor de constructie van de zaal kan worden
gekozen tussen een staalconstructie of een
gelamineerde houtconstructie. Deze keuze
Figuur 3.6 Evoluon, Eindhoven Foto: ANP, Rijswijk
0695053X_h03.indd 60 15-03-2005 14:25:47
3 ONTWERPEN 61
bepaalt de vormgevingsmogelijkheden:
bijvoorbeeld een vakwerkligger of space
frame (bij keuze voor staal), een massieve
ligger of gebogen driescharnierspant (bij
keuze voor hout).
Sportcomplex
In een sportcomplex worden meerdere
sporten tegelijk beoefend. De zalen
kunnen per sport verschillende afmetingen
hebben. Per sport moeten de kleedruimten
vanuit de ingang bereikbaar zijn; vanuit
de desbetreffende kleedruimte moeten de
bijbehorende zaal en doucheruimte weer
te bereiken zijn. Vanuit alle kleedruimten
moet het restaurant bereikbaar zijn. Als er
wordt gekozen voor zalen die voor meerdere
sporten kunnen worden gebruikt, moet
wellicht vanuit n materiaalberging het te
gebruiken materiaal naar verschillende zalen
kunnen worden gebracht. Hier spelen relaties
tussen alle ruimten een belangrijke rol bij het
groeperen van de verschillende zalen.
Voetbalstadion
Het voetbalveld, de tribunes voor de
toeschouwers en de lichtmasten bepalen
in grote lijnen de omvang van het gebouw
(vormgestuurd). De wijze waarop de
ruimte onder de tribunes wordt ingevuld, is
mogelijk ook bepalend voor de vormgeving.
Verder is bepalend dat de toeschouwers,
vaak gescheiden in meerdere afzonderlijke
stromen, hun plaats op de tribunes kunnen
bereiken en bij calamiteiten veilig het stadion
kunnen verlaten. Voor spelers en ofcials
zijn afzonderlijke toegangen noodzakelijk
(relatiegestuurd).
Gevangenis
Vanuit bewakings- en veiligheidsoogpunt zijn
de relaties en non-relaties tussen alle ruimten
zeer belangrijk. Voor het ontwerp van een
dergelijk gebouw hoort het relatieschema een
van de uitgangspunten te zijn.
3.2 Aspecten bij ontwerpen
Bij het ontwerpen van gebouwen spelen veel
elkaar benvloedende factoren een rol in het
uiteindelijke resultaat. Bij de keuzen tijdens het
ontwerpen moet feitelijk met alle factoren ge-
lijktijdig rekening worden gehouden. Hoewel
veel van deze factoren vaak pas volledig worden
uitgewerkt in de DO-fase, kunnen deze al van
invloed zijn bij een eerste schetsontwerp. Het be-
treft zaken als:
vormgeving;
functionaliteit;
relaties;
constructie;
milieu;
installaties;
vervaardigbaarheid;
beheer.
In deze paragraaf worden deze invloedsfactoren
afzonderlijk aan de orde gesteld. In het PvE zijn
voor veel van deze onderwerpen prestatie-eisen
opgenomen. Alle genoemde factoren moeten
in goede harmonie met elkaar worden verwerkt.
Dit betekent dat problemen door het samenspel
van vele adviseurs integraal moeten worden
aangepakt en dat voor soms tegenstrijdige eisen
naar optimale oplossingen moet worden
gezocht.
Voorbeeld
Dagverlichting
Voor de dagverlichting moeten grote
ramen worden aangebracht in de gevel.
De wijze waarop dit gebeurt, is van invloed
op de vormgeving van het gebouw. Voor
geheel verschillende ruimten kan het vanuit
esthetisch gezichtspunt van belang zijn om
ramen met gelijke afmetingen op te nemen.
Grote glasvlakken veroorzaken een groot
warmteverlies. Om dit te compenseren
is een grotere capaciteit van de
verwarmingsinstallatie noodzakelijk en dus een
hoger energiegebruik. Bij kleine ramen kan de
verwarmingsinstallatie kleiner zijn, maar dan
moet er meer worden gebruikgemaakt van de
verlichtingsinstallatie.
Als ramen een rol vervullen in de ventilatie
0695053X_h03.indd 61 15-03-2005 14:25:47
62
van de ruimte, moet het mogelijk zijn
deze te openen of moeten er op esthetisch
verantwoorde wijze ventilatievoorzieningen
worden aangebracht. Bij een gebouw met een
volledige airconditioning is het niet nodig de
ramen te kunnen openen.
Ten slotte kan er door op de zuidgevel ramen
aan te brengen, gebruik worden gemaakt van
de warmte van de zon. Als de zon in de zomer
overdadig schijnt, is er wel zonwering of zelfs
koeling noodzakelijk.
Leidingen
Leidingen van de elektrische installatie worden
om esthetische redenen meestal onzichtbaar
weggewerkt in wanden en vloeren. Bij
storingen moeten de leidingen echter wel
bereikbaar zijn. Ook moet het mogelijk zijn
om de installatie uit te breiden en/of te
veranderen. Consequentie hiervan is dat de
leidingen moeten uitkomen op bereikbare
plaatsen.
Mechanisch ventilatiesysteem
Inblaas- en afzuigroosters van een
mechanisch ventilatiesysteem moeten zo
worden aangebracht, dat er een goede
luchtcirculatiestroom in de ruimte ontstaat. Er
moet ruimte worden gecreerd voor leidingen
naar deze roosters.
3.2.1 Vormgeving
Naast de zaken die vanuit rationeel oogpunt
een rol spelen, moet er ook aandacht worden
geschonken aan de uitstraling en de sfeer van
een gebouw; kortom, aan de wijze waarop het
gebouw is vormgegeven. Een gebouw is een
samenspel van materiaal, constructie en vorm,
dat de beoogde functie mogelijk moet maken en
moet benadrukken. De vormgeving van een
gebouw hangt samen met enerzijds de ontwerp-
losoe die de ontwerper aanhangt en ander-
zijds de uitstraling die door de opdrachtgever
wordt verlangd en kenbaar heeft gemaakt met
behulp van fotos. Hiervoor kunnen geen
duidelijke spelregels worden geformuleerd.
Bij de keuze van de ontwerper speelt de wijze
waarop hij gebouwen vormgeeft mede een
rol.
Verschijningsvormen van gebouwen zijn, afhan-
kelijk van de functie van het gebouw, heel ver-
schillend. Enkele aspecten die bij de vormgeving
van de buiten- en binnenzijde van het gebouw
een rol spelen, worden behandeld.
Voorbeeld
Een fabrieksgebouw is een functionele jas
die de productiemachines moet beschermen
tegen weersinvloeden. Als er een andere
productiemachine wordt aangeschaft, moet
soms ook het gebouw worden aangepast.
Een gebouw van een bank of een
verzekeringsmaatschappij bestaat uit
zorgvuldig geproportioneerde blokken
(delen van het gebouw) met een afwerking
die gericht is op een representatieve
uitstraling.
In een PvE kan sprake zijn van een aantal
veel voorkomende standaard eenheden.
Bij het maken van het ontwerp is deze
standaardisatie van belang bij de keuze van
stramienmaten, traveemaat, lengte en breedte
van het gebouw.
Buitenzijde
Voor de vormgeving van de buitenzijde van een
gebouw zijn onder meer van belang:
voor desbetreffende gebouw karakteristieke

vorm of herhaling van vormen, zoals vierkant of
kubus, rond of bol, rechthoek en trapezium;
rangschikking en plaatsing delen (vleugels)

gebouw;
ritme in maatvoering onderdelen gebouw of

van zich steeds herhalende gelijke elementen;
een al dan niet aan de buitenzijde zichtbare

draagconstructie;
horizontale en/of verticale geleding gevel en

daarmee spel van licht en schaduw;
plaats verticale elementen als schoorstenen

of aan buitenzijde zichtbare liftschachten en/of
trappenhuizen;
plaats, afmetingen en herhaling van ramen;
wijze waarop dak is aangebracht en zichtbaar is

(dakoverstekken, goten, wel of geen boeiboorden);
kleur en textuur toegepaste materiaal dak (bij-

voorbeeld: verschil tussen dakpannen en riet);
textuur en kleur oppervlakte gebouw (bijvoor-

beeld: (spiegel)glas, kozijnen, gevelbekleding
met baksteen, natuursteen);
0695053X_h03.indd 62 15-03-2005 14:25:47
3 ONTWERPEN 63
herkenbaarheid toegang (bijvoorbeeld: toe-

passen grote luifel).
Binnenzijde
Voor de vormgeving van de binnenzijde van een
gebouw zijn van belang:
rangschikking ruimten, spel grote en kleine

ruimten;
verhouding tussen lengte, breedte en hoogte

ruimte;
zichtlijnen (bewust kort of lang, met steeds

andere overzichten en doorzichten);
afwerkingen vloeren, wanden en plafonds,

tezamen met kleurharmonie tussen deze elemen-
ten;
draagconstructie aan binnenzijde al dan niet

zichtbaar, vorm van kolommen en wijze waarop
verbinding met balken is vormgegeven;
wijze waarop plafond is afgewerkt en zicht-

baar is (bijvoorbeeld glad gestukadoord plafond
of zichtbare driedimensionale vakwerkconstruc-
ties als plafond);
(ventilatie)leidingen in het zicht of wegge-

werkt;
wijze waarop daglichttoetreding plaatsvindt

(bijvoorbeeld: orintatie ruimte, ramen in gevels
als gat of van vloer tot aan plafond, ramen in
plafond als koepel of als shed, gebruik zonwe-
ring);
kleur en wijze van kunstverlichting, plaatsing

armaturen.
Naast de genoemde factoren voor de buiten- en
binnenzijde van het gebouw spelen vele andere
zaken een rol die elkaar kunnen benvloeden.
Anders dan op een tekening worden in de prak-
tijk vloeren, wanden en plafonds altijd in n
oogopslag gezien.
De vormgever bepaalt per gebouw de uitgangs-
punten voor de vormgeving, in relatie tot de
door de opdrachtgever gewenste uitstraling en
functie van het gebouw. Hierbij moeten zaken
die niet op een tekening kunnen worden vast-
gelegd, in een afzonderlijke beschrijving worden
opgenomen.
3.2.2 Functionaliteit
De functionaliteit en bruikbaarheid van het ge-
bouw is niet alleen afhankelijk van het aanbod
van ruimten met doelmatige afmetingen, maak
ook van de condities, zoals de hoeveelheid licht,
beheersing van het binnenklimaat, binnendrin-
gend geluid en akoestiek. Deze aspecten zijn
vaak al in het PvE opgenomen als functionele of
prestatie-eisen. Hier worden besproken:
kwaliteit licht;
binnenklimaat;
geluidwering;
akoestiek;
plaatsing apparatuur;
veiligheid;
aanpasbaarheid.
Kwaliteit licht
Licht is een van de middelen die een ontwerper
kan gebruiken om ruimten een eigen karakter
te geven en de vormgeving van het gebouw te
onderstrepen.
In het PvE zijn de voorwaarden voor de verlich-
ting per ruimte gedenieerd. Deze eisen moeten
worden gerealiseerd door het toepassen van
dagverlichting, al dan niet samen met kunstver-
lichting. De ontwerper moet beslissen hoe hij
aan de gestelde eisen gaat voldoen.
Bij het gebruik van daglicht kan de orintatie van
het licht van belang zijn, bijvoorbeeld voor het
beoordelen van kleuren door een kunstschilder
of in een drukkerij.
Bij kunstverlichting kunnen er eisen gesteld zijn
aan de kleur ervan. De kleur is namelijk mede
bepalend voor de sfeer: in een magazijn wordt
een andere kleur kunstverlichting toegepast dan
in een bioscoop of restaurant. De architectonisch
ontwerper kiest het soort en de plaatsing van de
armaturen voor de kunstverlichting, eventueel in
overleg met de verlichtingsadviseur.
Ramen zorgen, naast de toetreding van licht,
ook voor het contact met de buitenruimte. Zo
kan bijvoorbeeld voor een restaurant het uitzicht
van primair belang zijn.
Binnenklimaat
De eisen die worden gesteld aan het binnen-
klimaat zijn vastgelegd in het PvE. Hierin zijn
onder meer per ruimte eisen geformuleerd
voor de temperatuur, het ventilatievoud en de
luchtsnelheid. De architectonisch/bouwkundig
ontwerpers en de installatieontwerpers moeten
deze eisen ieder op hun eigen wijze in het ont-
werp van het gebouw vertalen. Beide ontwerpers
0695053X_h03.indd 63 15-03-2005 14:25:47
64
moeten, in nauw overleg, de hele installatie zo
ontwerpen, dat deze optimaal inpasbaar is in het
gebouwontwerp. Hierbij hebben zij invloed op
de behaaglijkheid van de ruimte.
Geluidwering
De wijze waarop geluidhinder in een gebouw
wordt beperkt, kan in de ontwerpfase worden
benvloed. De plaatsing van geluidproducerende
ruimten of andere aanwezige geluidsbronnen
ten opzichte van stille ruimten in het gebouw,
is hierbij belangrijk.
Bij geluid in een ruimte gaat het om geluid dat
in die ruimte wordt geproduceerd en geluid dat
van buiten het gebouw en/of vanuit een andere
ruimte binnendringt.
In beide situaties moet de geluidsisolatie en
-absorptie zijn afgestemd op het niveau van de
eigen geluidproductie en het niveau dat in de
desbetreffende ruimte op grond van onder
andere de Arbo-wetgeving is toegestaan.
Bij wering van geluid van buitenaf moet in de
detaillering van de gevel die naar de bron is
gekeerd, met extra geluidsisolatie rekening
worden gehouden. Bij de situering van stille
ruimten moet rekening worden gehouden met
externe geluidsbronnen.
Bij geluidsisolatie tussen ruimten zijn veel oplos-
singen mogelijk. Deze variren van het situeren
van alle geluidproducerende activiteiten bij
elkaar in het gebouw tot het creren van een
volledige scheiding tussen twee ruimten (een
gebouw in een gebouw).
Aan het geluid dat naar buiten wordt afgegeven,
kunnen op basis van de Hinderwet eisen worden
gesteld. Bij een hoge geluidproductie in het ge-
bouw moet bij de uitwerking van de omhulling
de geluidsisolatie een belangrijk uitgangspunt
zijn.
In het algemeen kan worden gesteld dat veel
gewicht een betere geluidsisolatie geeft. Bij
daken verkrijgt men dit gewicht bijvoorbeeld
door het toepassen van beton waarop een
vegetatiedak wordt aangebracht.
Toetsing van de geluidsisolatie kan plaatsvinden
op het moment dat de afmetingen van de ruim-
ten en de materialen bekend zijn.
Rol architectonisch/bouwkundig
ontwerper versus installatieontwerper
Het handhaven van de temperatuur in de
ruimte is niet uitsluitend een kwestie van
het installeren van een verwarmings- en/of
koelingselement met voldoende capaciteit.
Bij het ontwerpen van een gebouw moet de
architectonisch/bouwkundig ontwerper voor
de behaaglijkheid rekening houden met de
volgende overwegingen:
toepassen massa in de vorm van dikke

wanden en vloeren leidt tot een gebouw dat
koel is in de zomer en, eenmaal opgewarmd,
stabiel van temperatuur in de winter. Het
kost echter veel tijd om het gebouw op te
warmen. Voor ruimten die incidenteel wor-
den gebruikt, is het toepassen van een lichte,
goed isolerende buitenschil gewenst, zodat
deze ruimten dan snel kunnen worden opge-
warmd;
bij een ruimte aan de gevel zijn van invloed

op de temperatuur:
omvang ramen;
toetreding en duur bezonning of de wijze
waarop wordt gebruikgemaakt van zonwering
of in hoeverre schaduw bomen wordt gebruikt
als zonwering;
orintatie ten opzichte van gangbare wind-
richting;
wijze van ventilatie (mechanisch of natuur-
lijk);
mate van warmte-isolatie gevel;
wijze waarop ventilatie plaatsvindt, bepaalt

of ruimte plezierig is in gebruik. Bij natuurlijke
ventilatie moet worden gebruikgemaakt van
hoge invoerroosters. Bij mechanische venti-
latie is de luchtsnelheid van het toegepaste
afzuigings- en ventilatiesysteem belangrijk;
voor de zuiverheid van de lucht zijn van

belang:
mate van luchtverversing;
afwezigheid plaatsen waar zich stof kan
verzamelen;
mate van warmte-isolatie van de buiten-

zijde van het gebouw in combinatie met de
wijze van ventileren en het ventilatievoud
bepalen het energiegebruik. Al deze factoren
kunnen in de ontwerpfase worden benvloed;
0695053X_h03.indd 64 15-03-2005 14:25:48
3 ONTWERPEN 65
al in het voorlopig ontwerp moet rekening

worden gehouden met de ventilatie- en ver-
warmingsinstallatie. In overleg met de instal-
latieadviseur moet worden getoetst of de voor
de installatie gereserveerde opstelruimte en
ruimte voor de leidingen de juiste is.
De installatieontwerper berekent de omvang
van de radiatoren of de uitblaas-/afzuigope-
ningen van het ventilatiesysteem. Ook stelt
hij, in overleg met de bouwkundig ontwerper,
vast hoeveel ruimte voor de verwarmings- en
ventilatie-installatie moet worden gereser-
veerd.
Akoestiek
In ruimten waar de verstaanbaarheid van spraak
of muziek de gebruiksmogelijkheden bepaalt,
moet de gewenste akoestiek (nagalmtijd)
bepalend zijn voor de vormgeving, detaillering
en afwerking van wanden, vloeren en plafonds.
Bij ruimten met harde vloeren, wanden en
plafonds, zoals trappenhuizen, parkeergarages
en zwembaden, kan een galm ontstaan, wat
als onplezierig kan worden ervaren. In deze
gevallen moet ervoor worden gezorgd dat
het geluid kan worden geabsorbeerd, dan wel
dat door vormgeving het probleem wordt
beperkt.
Om de akoestiek te bepalen, kan een akoestisch
adviseur worden ingeschakeld. Deze stelt een
zodanige combinatie van wand-, vloeren pla-
fondafwerking voor, dat aan de eisen van de
ruimtelijke akoestiek wordt voldaan. Daarnaast
geeft hij aan, aan welke akoestische eisen (ont-
werpcriteria) de materialen voor wand, plafond
en vloer moeten voldoen.
Plaatsing apparatuur
Aan de plaatsing van apparatuur in een gebouw
kunnen eisen zijn gesteld die van belang zijn
voor het functioneren van het apparaat of de
beveiliging van personen die het apparaat bedie-
nen. Afhankelijk van het apparaat kunnen nood-
zakelijk zijn:
eigen fundering voor bepaalde apparatuur;
geluidabsorberende bescherming;
toevoer gas en/of elektriciteit;
toe- en afvoer water;
plaatselijke afzuiging;
goede afscherming bij apparatuur die gebruik-

maakt van radioactieve straling;
geklimatiseerde ruimte;
explosiewand of plofdak.
Veiligheid
Brand
In het ontwerp moet rekening worden gehou-
den met de veiligheid van personen bij calami-
teiten. Door het toepassen van vluchtwegen,
brandvertragende materialen en het maken van
brandcompartimenten wordt hieraan tegemoet-
gekomen. Ook bij de afwerking van het gebouw,
bijvoorbeeld bij de keuze van gordijnen, bekle-
ding van stoelen of plafondplaten, moet er reke-
ning worden gehouden met de ontvlambaarheid
of de productie van schadelijke gassen tijdens
brand.
Ongewenst bezoek
Ook de beveiliging tegen ongewenst bezoek
moet aandacht krijgen, onder meer door middel
van een gecontroleerde toegang of afgesloten
zones in gebouwen. Het is noodzakelijk hiervoor
een beveiligingsplan op te stellen. Hierin moet
voor elke periode van de dag het gebruik van het
gebouw worden geanalyseerd en de gewenste
beveiliging worden beschreven. Vanuit deze ana-
lyse kunnen de eisen worden afgeleid die aan het
gebouw worden gesteld.
Personen
Om te voorkomen dat personen naar beneden
vallen, moeten rond balkons en vides goede hek-
werken en balustrades worden gemaakt. Ook bij
gebouwen met een toegankelijk dak is dat nood-
zakelijk. Omdat veel mensen last hebben van
hoogtevrees, moet bij de detaillering van een
hekwerk ook rekening worden gehouden met
de hoogte van het gebouw. Voorkomen moet
worden dat mensen rechtstreeks naar beneden
kunnen kijken.
Voor het veilig schoonmaken van het buitenglas
kan het noodzakelijk zijn glazenwasbalkons te
maken of het gebouw te voorzien van een gla-
zenwasinstallatie. Op steile daken kunnen rails
en/of bevestigingsogen worden aangebracht
voor de bevestiging van veiligheidsriemen van
personen die werkzaamheden op het dak moe-
ten verrichten.
0695053X_h03.indd 65 15-03-2005 14:25:48
66
Logica in routing
Bij de rangschikking van ruimten moet een zoda-
nige volgorde worden gekozen, dat een vreemde
bij voorkeur als vanzelf de weg vindt in het
gebouw. Het gaat hier over relaties tussen
clusters van activiteiten. Dit is tevens een hulp
bij de verdeling van een gebouw in openbare en
priv-zones. Het kan soms tegenstrijdige eisen
opleveren, waaruit een keuze moet worden
gemaakt. Het is vanzelfsprekend dat de routes
met behulp van bewegwijzering worden aange-
geven.
Voorbeeld
Een EHBO-afdeling in een ziekenhuis moet
bereikbaar zijn voor patinten die met eigen
vervoer binnenkomen, voor patinten die met
een ambulance worden aangevoerd en voor
patinten die met een helikopter worden aan-
gevoerd.
Vanuit de EHBO-afdeling moeten de
verpleegafdeling, de onderzoeksafdeling en
de operatieafdeling bereikbaar zijn. Vanuit
de ingang voor ambulances moeten de
EHBO-afdeling, de verpleegafdeling, de
onderzoeksafdeling en de operatieafdeling
bereikbaar zijn. Dit geldt ook voor de ingang
voor patinten die worden aangevoerd met
een helikopter. De operatieafdeling moet
bereikbaar zijn vanuit de verpleegafdeling, de
EHBO-afdeling en de ingang voor patinten
die per ambulance of per helikopter worden
aangevoerd.
3.2.4 Constructie
De constructie van de overspanning van de
ruimten moet worden bepaald. De hoogte van
de constructie en het materiaal dat wordt ge-
bruikt, zijn daarbij van groot belang. De toepas-
sing van beton, hout of staal voor de constructie
bepaalt mede het karakter van het gebouw. De
keuze van de constructie kan plaatsvinden:
1 aan het begin van het ontwerpproces;
2 tijdens het ontwerpproces;
1 Aan het begin van het ontwerpproces
Dit gebeurt vooral bij gebouwen met grote over-
spanningen. De wijze van construeren is in deze
situatie mede bepalend voor de vormgeving. Dit
is vooral het geval als het gebouw (grote) ruim-
Aanpasbaarheid
Gebouwen worden veelal voor een periode van
vijftig of meer jaren gebouwd. De eisen die in
functionele zin aan gebouwen worden gesteld,
veranderen in die periode meerdere malen. Het
gebouw moet daarom, voor zover mogelijk, niet
speciek voor n functie worden ontworpen.
Omdat dragende wanden alleen tegen zeer
hoge kosten kunnen worden verwijderd, kan
door het toepassen van een goede combinatie
van dragende en niet-dragende wanden het
gebouw op meerdere wijzen worden ingedeeld.
De plaats van vaste elementen, zoals trappen,
liften en natte groepen, moet zorgvuldig worden
gekozen, zodat de indelingsmogelijkheden niet
worden beperkt. Bij de plaatsing van aansluit-
punten voor elektriciteit en telecommunicatie en
de schakeling van de kunstverlichting moet er
ook rekening worden gehouden met wijzigingen
in het gebruik.
3.2.3 Relaties
Met de relaties zoals opgenomen in het relatie-
schema, paragraaf 2.2.5, moet bij de situering
van de ruimten in het gebouw rekening zijn ge-
houden. Bij een op de vorm gebaseerd ontwerp
moet dit aspect veel aandacht krijgen. Daarnaast
moet men ook aandacht schenken aan transport-
schemas en de logica in de routing.
Transportschemas
De stroom van goederen in een bedrijf of van
personen in een schouwburg gaat via een vaste
route door het gebouw heen. Deze route moet
hierop zijn gedimensioneerd. Bij verticale routes
moeten trappen en liften hierbij worden betrok-
ken. Er moet rekening worden gehouden met
in de tijd wisselende stromen. Bij een kantoor
s morgens binnenkomen, tussen de middag
van en naar de kantine, vertrekkende en terug-
komende wandelaars en aan het eind van de
werktijd de stroom die het gebouw verlaat. Op
basis van de omvang van de stromen moeten
de capaciteit van gangen en het aantal liften
worden bepaald. Voor rolstoelgebruikers moeten
voor hun begaanbare routes aanwezig zijn. Bij
gelijktijdige activiteiten mogen de stromen elkaar
niet hinderen.
Vluchtwegen moeten eveneens op basis van de
stromen worden gedimensioneerd.
0695053X_h03.indd 66 15-03-2005 14:25:48
3 ONTWERPEN 67
ten bevat die kolomvrij moeten zijn, zoals ver-
gader- of expositieruimten. Men kan ook vooraf
bewust kiezen voor een bepaalde constructie-
wijze, bijvoorbeeld voor houtskeletbouw.
Als er op bepaalde punten hogere belastingen
aanwezig kunnen zijn, moet hiermee al in het
ontwerpstadium, bij de keuze van het type con-
structie rekening worden gehouden.
2 Tijdens het ontwerpproces
De constructie van het gebouw kan ook in wis-
selwerking met de vormgeving tijdens het ont-
werpproces, in een bepaald materiaal worden
gekozen. Per onderdeel van het gebouw kunnen
hierbij bewust afwijkingen worden toegepast,
zoals betonnen kolommen met stalen of houten
liggers, enzovoort.
Om een gebouw efcint te kunnen produceren,
is het van belang dat bepaalde elementen gelijk
zijn en vaker kunnen worden gebruikt. Dat be-
tekent dat een bepaalde maat, de stramienmaat,
voor de overspanning steeds opnieuw wordt
gebruikt. De keuze van deze maat moet aanslui-
ten op de in het gebouw aanwezige ruimten en
is van grote invloed op de verdere uitwerking
van het gebouw. Zo kan bijvoorbeeld de voor
de overspanning gekozen stramienmaat ook de
basis vormen voor de maatvoering van de gevel-
elementen.
De vormgever doet tijdens het ontwerpproces
een aantal aannames over de afmetingen van
de constructie, die op ervaring zijn gebaseerd.
Als hij weinig ervaring heeft met de constructie
moet hij een constructeur raadplegen om de af-
metingen van de betreffende constructie vast te
stellen. In het algemeen volstaat de constructeur
tijdens het ontwerpproces met orinterende be-
rekeningen om vast te stellen of, binnen de door
de vormgever vastgestelde afmetingen,
voldoende ruimte aanwezig is voor de plaats
van de constructie, om de stijfheid en stabiliteit
van het gebouw de garanderen. Bij de uitwer-
king naar bestek en tekeningen en tijdens de
uitvoering worden de denitieve berekeningen
gemaakt en wordt de denitieve maatvoering
vastgesteld.
3.2.5 Milieu
Milieuaspecten spelen een steeds belangrijkere
rol. Bij het ontwerpen van gebouwen moet hier-
mee rekening worden gehouden.
Afhankelijk van de functie van het gebouw zijn
de eisen voor de warmteweerstand van een
gebouw uitvoerig vastgelegd in voorschriften.
De opdrachtgever kan hogere eisen stellen. Ook
kunnen aanvullende uitgangspunten worden
ingebracht op het gebied van Duurzaam Bouwen
(DuBo), zoals de mogelijkheid onderdelen van
het gebouw opnieuw te kunnen gebruiken.
Mogelijkheden en ideen op dit gebied verande-
ren snel.
In deze paragraaf wordt daarom een aantal uit-
gangspunten genoemd:
vermindering energiegebruik;
beperken afval op korte en lange termijn;
gebruik minder milieubelastende producten.
Vermindering energiegebruik
Vermindering van het energiegebruik is aan
grenzen gebonden door:
kosten die aanbrengen extra isolatiemateriaal

met zich meebrengt;
benodigde energie om isolatiemateriaal te

produceren.
Het energiegebruik kan afnemen door:
verbetering warmte-isolatie buitenzijde

gebouw, bijvoorbeeld door kleine glasopenin-
gen toe te passen en te kiezen voor een zuinige
omhullingsvorm in relatie tot de inhoud. Een
kubusvormig of, nog beter, een bolvormig
gebouw heeft ten opzichte van de inhoud een
kleinere buitenoppervlakte dan rechthoekige of
slanke gebouwen);
toepassing geoptimaliseerde regelapparatuur

voor verlichting, ventilatie en verwarming, die
kan inspelen op het gebruik van desbetreffende
ruimten;
opwarmen aangezogen ventilatielucht met

behulp van de af te voeren warme lucht (warm-
tewisselaar);
toepassing zonneboilers voor warmwater-

bereiding.
0695053X_h03.indd 67 15-03-2005 14:25:48
68
Beperken afval op korte en lange termijn
Dit kan worden bereikt door:
zoveel mogelijk gebruik te maken van stan-

daardproducten of producten die op maat kun-
nen worden geleverd;
te zorgen voor mogelijk hergebruik van

onderdelen van het gebouw en/of demontabel
bouwen of het scheiden van drager en
inbouwstructuur;
onderdelen met lange levensduur toe te pas-

sen;
gebruik te maken van onderdelen die bij het

slopen van het gebouw tot normale afval wor-
den gerekend.
Gebruik minder milieubelastende producten
Voorbeeld hiervan is verf op waterbasis, het niet
gebruiken van tropisch hardhout en het toepas-
sen van milieuvriendelijke kitten en isolatiemate-
rialen.
3.2.6 Installaties
Alle installaties worden door diverse adviseurs
ontworpen. Deze ontwerpen nemen, naarmate
de tijd voortschrijdt, steeds concretere vormen
aan. Voor de bouwkundig ontwerper is het van
belang in de plannen een plaats te reserveren
voor alle installaties. Er is steeds een wisselwer-
king tussen de ontwerper van de installatie en de
bouwkundig ontwerper.
Bij de uitwerking van een structuurontwerp naar
een voorlopig ontwerp moet worden gekozen
welke installaties in het gebouw worden opgeno-
men en waar deze worden geplaatst. In het de-
nitief ontwerp moet duidelijk zijn aangegeven
op welke wijze de installatie en de bijbehorende
leidingen in het gebouw worden opgenomen.
Bouwkundig ontwerper versus
installatieontwerper
Elektrische installatie
Uitwerking installatie:
op basis van in PvE opgenomen algemene

uitgangspunten en voorzieningen;
maken keuzenotas voor alternatieve uit-

werking onderdelen.
Bouwkundige uitwerking:
invoer in gebouw;
plaats elektriciteitsmeter en groepenkast,

invoer krachtstroom, plaats traforuimte;
plaats leidingen (in wanden en/of leiding-

kokers, tussen verlaagde plafonds, in kabelgo-
ten, onder verhoogde vloeren, in kruipruim-
ten).
Telecommunicatie
bekabelingstructuur;
gescheiden of gentegreerde centrale voor

telefoon en computernetwerk (toepassen
draadloze technieken);
indicatie omvang centrale voor telefoon en

computernetwerk.
plaats telefooncentrale en centrale voor

computernetwerk;
structuur kabelgoten voor telefoon en com-

puter.
Beveiliging
De beveiliging van een gebouw tegen cala-
miteiten moet op een beveiligingsplan zijn
gebaseerd. In de ontwerpfase moet rekening
worden gehouden met:
verdeling gebouw in zones;
plaats rook en bewegingsmelders;
leidingverloop beveiligingssysteem;
inrichten centraal meldpunt;
plaats gevoelige ruimten (kluizen, compu-

tersystemen);
plaats traforuimte en meterkast(en);
plaats vluchtwegen en vluchttrappen.

Uitwerking installaties:
soort beveiligingsinstallaties (videobe-

waking, bewegingsmelders, brandmelders,
brandslanghaspels, poederblussers);
centrale meldingsdesk.
compartimentering gebouw;
bouwkundige voorzieningen tegen brand

en inbraak;
0695053X_h03.indd 68 15-03-2005 14:25:49
3 ONTWERPEN 69
vluchtwegen, noodtrappen;
plaats voor leidingen beveiligingsinstal-

laties;
plaats brandslanghaspels.
Waterleiding en riolering
leidingsysteem voor waterleiding;
systeem voor warmwaterbereiding (cen-

traal met boilers, al dan niet gekoppeld aan
cv-installatie, of decentraal met close-in boilers
of geisers);
benodigde ruimte voor hydrofoorinstallatie;
leidingsysteem riolering, rekening houdend

met scheiding in en hergebruik van afvalwater.
invoer in gebouw, plaats van meterkast en

afsluiters;
plaats voor water- en rioleringsleidingen;
concentratie plaatsen waar (warm) water

gewenst is.
Gasinstallatie (indien aanwezig)
keuze voor alternatieven voor plaatsen waar

aanvoer van gas kostbaar is;
uitwerken leidingsysteem.
invoer in gebouw, plaats van meterkast;
plaats gasmeter, beveiliging gasmeterkast

tegen explosiegevaar;
plaats leidingen.
Verwarming
bij sommige bedrijven: bedrijfsmatige

warmteopwekking combineren met verwar-
ming; keuze total energy systems;
keuze warmwatersysteem (al dan niet

gecombineerd met luchtverwarming, lucht-
verwarming in combinatie met ventilatie, stra-
ling);
keuze warmteafgifte per ruimte (radiato-

ren);
toepassen meerdere kleine ketels in plaats

van n grote ketel (ook uit voorzorg, zodat
er bij uitval een van beide ketels altijd een in
bedrijf kan blijven, waardoor gebouw niet vol-
ledig afkoelt);
keuze tussen HR- en VR-ketel of combinatie

van beide;
regelsysteem;
aantal te regelen groepen (in verband met

verschillend gebruik delen gebouw, zowel
overdag als s avonds);
plaats verwarmingsruimte, rookgasafvoer

en aanvoer verbrandingslucht (ruimte voor cv
moet, om leidingen zo kort mogelijk te hou-
den, op centrale plaats in gebouw worden
gesitueerd. Voor reguleren explosiegevaar
moet plofwand of -dak worden opgenomen);
plaats leidingen (bij luchtverwarming reke-

ning houden met grote horizontale en verti-
cale leidingkanalen).
Ventilatie
natuurlijke of mechanische ventilatie (al

dan niet met warmteterugwinning met
behulp van warmtewisselaars, in combinatie
met verwarming);
koeling;
zuiveren toegevoegde lucht;
tegengaan verspreiding geuren (toepassen

onderdruk).
plaats ventilatoren, warmtewisselaars,

plaats leidingen in verticale leidingschachten,
tussen verlaagde plafonds (bij mechanische
ventilatie);
situeren ventilator op goed bereikbare

plaats in verband met servicebeurten en ver-
vangen lters;
opgeven te openen oppervlakte in gevel

(bij natuurlijke ventilatie).
Verticaal transport
berekening aantal en afmetingen trappen,

noodtrappen, liften en roltrappen.
plaats liften, roltrappen, trappen en nood-

trappen.
0695053X_h03.indd 69 15-03-2005 14:25:49
70
Intern transport
technische oplossingen voor gekozen

installatie voor intern transport.
plaats leidingen of anderszins van intern

transport.
Zonwering gebouw
De zonwering bepaalt mede het uiterlijk van
het gebouw en moet daarom zorgvuldig wor-
den gekozen.
Deze lijst is geenszins compleet en moet bij-
voorbeeld voor complexe gebouwen, zoals
ziekenhuizen en laboratoria, nog worden aan-
gevuld met specieke installaties.
3.2.7 Vervaardigbaarheid
Of het nu gaat om een kast, gemaakt door een
timmerman, een woning gebouwd door een
kleine aannemer of een groot gebouw vervaar-
digd door een grote systeembouwer: in alle
gevallen bepaalt de wijze waarop iets wordt
gemaakt, mede de vormgeving.
Bij het ontwerpen van gebouwen moet rekening
worden gehouden met allerlei uitvoeringstech-
nische gegevens. Bij de vervaardigbaarheid van
bouwelementen kan worden gedacht aan ken-
nis over prefabricage, transport en de montage
van bouwdelen. Zo moet een ontwerper die de
afmetingen van een geprefabriceerd betonnen
wandelement moet vaststellen, rekening houden
met:
fabricage (wijze waarop gietmallen kunnen

worden gemaakt en hoe vervoer gestorte wand-
platen in de fabriek plaatsvindt);
transport (passen wandplaten op vrachtauto

en kunnen ze onder viaducten door);
montage (mogelijkheden om elementen met

kraan op bouwplaats te verplaatsen en te stellen
(elementgericht).
Bij de detaillering van aansluitingen van onder-
delen moet rekening worden gehouden met
maatafwijkingen. Het gaat hierbij om maataf-
wijkingen die binnen de voor de desbetreffende
elementen gebruikelijke toleranties vallen.
Ten slotte moet het gebouw op een veilige ma-
nier kunnen worden gebouwd. Meestal is de vei-
ligheid hierbij een zaak van de uitvoering, hoe-
wel de huidige regelgeving de opdrachtgever
verantwoordelijk stelt voor de aanwezigheid van
veiligheidsplannen. De architect moet zich ech-
ter altijd realiseren dat er tijdens het ontwerpen
onderdelen van een gebouw kunnen ontstaan
die slechts tegen hoge kosten veilig realiseerbaar
zijn.
In deel 12A en 12B Uitvoeren komen
maatafwijkingen en toleranties aan de orde
3.2.8 Beheer
De duurzaamheid van een gebouw en zijn
materile elementen wordt in eerste instantie
bepaald door de toegepaste materialen, zowel
aan de buitenzijde als aan de binnenzijde van
het gebouw. Deze keuze bepaalt vooral de mate
van onderhoud van het gebouw. Kennis over
deze aspecten ligt voornamelijk besloten in de
(bouw)fysica en de materiaalkunde.
Bij het beheren kunnen de volgende deelgebie-
den worden onderscheiden:
bouwkundig onderhoud en installatieonder-
houd;
schoonmaakonderhoud;
energiebeheer;
ruimtebeheer.
In deze paragraaf komen de aspecten aan de
orde die van belang zijn tijdens de ontwerpfase
en die kunnen worden benvloed.
Bouwkundig onderhoud en installatieonderhoud
Gebouwen en installaties vragen regelmatig
onderhoud. Dit onderhoud vindt meestal plaats
op basis van onderhoudsprognoses. De
omvang van het onderhoud wordt mede
bepaald door de materiaalkeuze en de detail-
lering van het gebouw. Hierbij kan worden
gedacht aan materialen waarbij geen of weinig
onderhoudsactiviteiten noodzakelijk zijn. Het
gebouw kan onderhoudsvriendelijk worden ge-
maakt door op plaatsen waar dat noodzakelijk
is, materialen te kiezen die gemakkelijk kunnen
worden vervangen. Regelmatig te onderhouden
delen moeten op een veilige manier bereikt kun-
nen worden, om de onderhoudswerkzaamheden
te kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden vol-
0695053X_h03.indd 70 15-03-2005 14:25:49
3 ONTWERPEN 71
daan aan de Arbo-wetgeving. Het kan noodzake-
lijk zijn veiligheidsvoorzieningen aan te brengen,
zoals klimhaken (bevestigingspunten voor veilig-
heidsgordels) op een dak.
In hoge ruimten moet er aandacht zijn voor de
bereikbaarheid van lampen en/of tl-buizen in
armaturen aan het plafond, om deze periodiek te
kunnen vervangen.
Bij de toegankelijkheid van installatieruimten
moet rekening worden gehouden met het
vervangen van grote installatieonderdelen (cv-
ketel). Indien noodzakelijk moeten hiervoor voor-
zieningen worden getroffen, zoals een demonta-
bele invulling van een kozijn in een gevel, zodat
de oude cv-ketel door dat kozijn kan worden
verwijderd en de nieuwe geplaatst.
Schoonmaakonderhoud
Op richels en op leidingen die in het zicht blij-
ven, kan stof blijven liggen. Dit moet regelmatig
worden verwijderd. Hoog aangebrachte ramen
moeten aan de binnen- en buitenzijde kunnen
worden schoongemaakt. Ook de keuze van de
afwerkmaterialen bepaalt de wijze van schoon-
maken en daarmee de kosten van het schoon-
maakonderhoud.
Vooral in laboratoria en ziekenhuizen spelen de
gewenste reinheidsgraad en de reinigingsvoor-
schriften een belangrijke rol bij de keuze van de
afwerkingsmaterialen. Een inloopzone, waarin
het vuil van de schoenen wordt opgenomen,
voorkomt dat dit vuil door het hele gebouw
wordt verspreid.
Bij het opnemen van (vaste) inrichtingselemen-
ten, zoals een balie en de verdere meubilering
van de ruimten, is het gewenst de gevolgen voor
het schoonmaakonderhoud te onderzoeken.
Ten behoeve van het schoonmaakonderhoud
kan een centrale stofzuiginstallatie in het
gebouw worden aangebracht.
Voor het glazenwassen aan de buitenzijde van
het gebouw moet bij hoge gebouwen gebruik
worden gemaakt van een glazenwasinstallatie
en/of speciale balkons voor de glazenwasser.
Bij de vormgeving van hoge gebouwen moet
hiermee rekening worden gehouden. Dit kan
grote kostenconsequenties hebben voor zowel
de investeringskosten, alsook voor de exploitatie-
kosten.
Energiebeheer
Energiebeheer begint bij de wijze waarop het
gebouw en de daarin opgenomen installaties
wordt ontworpen, maar heeft ook te maken met:
mate van warmte-isolatie buitenzijde gebouw;
type ketels verwarmingsinstallatie en toege-

paste regeling;
afmetingen ramen en toegepaste glas;
wijze van ventileren en keuze voor terug-

winning warmte bij mechanische ventilatie;
keuze armaturen voor verlichting en daarin

toe te passen lichtbronnen en wijze waarop deze
in delen kunnen worden ingeschakeld.
Al deze punten kunnen tijdens de ontwerpfase
van het gebouw en de installaties worden ben-
vloed.
Ruimtebeheer
De meeste bedrijven en de wijze waarop zij wer-
ken, veranderen voortdurend. Ten behoeve van
een optimaal gebruik van een gebouw moet het
mogelijk zijn om het gebouw op verschillende
wijzen te gebruiken. Dit heeft vaak tot gevolg
dat ruimten en gebouwen of delen van een
gebouw veranderbaar moeten kunnen zijn. Het
is bijvoorbeeld mogelijk van drie kleine kamers
twee grote te maken.
Het is van groot belang de indeelbaarheid en het
huidige gebruik goed te documenteren zodat bij
gewenste wijzigingen de mogelijkheden snel en
adequaat in beeld kunnen worden gebracht.
Al deze punten komen uitgebreid aan de
orde in deel 13 Beheren
3.2.9 Adviseurs
De ontwerper baseert het dimensioneren van
ruimten binnen en buiten het gebouw op het
PvE en de kennis die bij hem aanwezig is. Hij kan
hierbij voor belevingsaspecten worden onder-
steund door specialisten als:
ergonomen (fysieke aspecten);
bouwfysici (fysiologische aspecten);
omgevingspsychologen (psychologische as-

pecten);
sociologen;
demografen;
sociaal-geografen;
verkeerskundigen.
0695053X_h03.indd 71 15-03-2005 14:25:50
72
Een ontwerper moet weten hoe hij vanuit over-
wegingen die betrekking hebben op het gebruik
en instandhouden van door hem ontworpen
bouwwerken de constructie en installaties moet
kiezen en vormgeven.
De specialisten die de architect terzijde staan bij
het dimensioneren en berekenen van construc-
ties en installaties, komen meestal uit de hoek
van raadgevend ingenieurs. Dit kunnen zijn:
constructeurs, eventueel gespecialiseerd in

bepaalde typen constructies (beton, hout, staal,
lichte draagconstructies, enzovoort);
installatietechnische adviseurs, gespecialiseerd

in bijvoorbeeld verwarming en ventilatie;
bouwfysici, gespecialiseerd in lichttoetreding,

akoestiek, vochttransport, enzovoort. Ook bij
het optimaliseren van het energiegebruik spelen
deze adviseurs een belangrijke rol.
Bij het toepassen van bijzondere constructies
kan de ontwerper zich laten adviseren door
productietechnologen, al dan niet in dienst van
de toeleverende industrie die de onderdelen
produceert of de aannemer die het betreffende
gebouw bouwt.
Naast de genoemde disciplines zijn er natuurlijk
nog diverse andere adviseurs en instanties die
een rol spelen bij de totstandkoming van een
ontwerp:
adviseurs die zich bezighouden met economi-

sche en juridische randvoorwaarden (kosten en
normen) waaraan ontwerp moet voldoen;
beveiligingsadviseurs (voor beveiliging ge-

bouw tegen ongewenst bezoek en calamiteiten);
overheid, die controleert of ontwerp voldoet

aan eisen met betrekking tot hygine, veiligheid,
welstand, enzovoort.
De genoemde adviseurs ondersteunen de ont-
werper bij het kiezen van de vormgeving en
de verdere uitwerking van het ontwerp. Hierbij
dient de inbreng van al deze adviseurs te worden
gecordineerd. De wijze waarop adviseurs kun-
nen worden ingeschakeld, staat beschreven in
paragraaf 1.3.
3.3 Visualisatie plannen
Ontwerpers werken hun plannen uit in tekenin-
gen. Deze tekeningen vormen enerzijds een for-
mele eenduidige vastlegging van het ontwerpre-
sultaat en zijn anderzijds hulpmiddelen om uit te
leggen aan de opdrachtgever en andere belang-
hebbenden hoe het gebouw gaat worden.
Voor zover dit niet op de tekening staat aange-
geven, worden er ook beschrijvingen opgesteld
van de toegepaste (afwerkings)materialen.
Naast tekeningen wordt er ook gebruikgemaakt
van andere hulpmiddelen, waaronder perspec-
tiefschetsen, virtual reality en maquettes.
3.3.1 Tekeningen
Van oudsher worden ontwerpen van gebouwen
vastgelegd op tekeningen. Het op tekeningen
vastgelegde ontwerpresultaat vormt de basis
voor de toetsing aan het PvE en voor de raming
of begroting van de bouwkosten. Op de tekenin-
gen zijn maten en materiaalgebruik aangegeven.
Tekeningen worden onderscheiden in:
1 situatietekeningen;
2 plattegronden;
3 gevelaanzichten;
4 doorsneden;
5 (principe)details.
Tekeningen kunnen traditioneel met potlood of
pen op papier worden gemaakt. Bij de eerste
schetsen is dat nog vaak het geval. Verdere uit-
werkingen worden meestal met tekenprogram-
mas op de computer gemaakt. Het intekenen
van de verschillende installaties en de inrichting
van de ruimten kan op verschillende lagen van
het tekenprogramma. Het tekenprogramma kan
op eenvoudige wijze bepalen hoeveel bouw-
delen benodigd zijn. Deze hoeveelheden kun-
nen worden gebruikt voor het berekenen van de
kosten.
De mate van detaillering van de tekeningen is
afhankelijk van de fase van het ontwerpproces. In
de fase Bestek kunnen bijvoorbeeld nog worden
toegevoegd: kozijnstaten, hekwerken, afwerking-
staten, slotenplannen, enzovoort. Van de be-
schikbare tekeningen wordt in elke fase een teke-
ningenlijst opgemaakt, zie ook paragraaf 8.6.3.
0695053X_h03.indd 72 15-03-2005 14:25:50
3 ONTWERPEN 73
1 Situatietekeningen
De situatietekening geeft aan hoe het gebouw
op het terrein is geplaatst en hoe het terrein
verder is ingedeeld met een verhard gedeelte
(toegangspad, parkeerplaats) en groenvoor-
zieningen (tuin). Op deze tekening zijn ook de
elementen weergegeven die los van het gebouw
moeten worden gerealiseerd, zoals keermuren,
hekwerken, tuinmuren, tuinhuisjes, pergolas,
enzovoort. Deze tekeningen zijn nodig om een
beeld te krijgen van de inpassing van het
gebouw in zijn omgeving, bezonning, windrich-
ting, toetsing aan het bestemmingsplan en de
stedenbouwkundige randvoorwaarden.
2 Plattegronden
In principe wordt van elke verdieping van het
gebouw een tekening gemaakt. Bij een gebouw
in meerdere gelijke lagen wordt echter meestal
maar n tekening gemaakt voor alle gelijke
lagen. Plattegronden zijn bij uitstek geschikt voor
een beoordeling op functionaliteit en onderlinge
relaties. Zij geven de plaats van de draagcon-
structies weer.
3 Gevelaanzichten
Van de buitenzijden van het gebouw worden
aanzicht- of geveltekeningen gemaakt. Hierbij
kunnen ook de belendingen worden getekend.
Bij de gevel aan de straatkant gaat het vooral om
de uitstraling van het gebouw en de inpassing in
het straatbeeld of in het landschap. De aanzich-
ten worden op dezelfde schaal getekend als de
plattegronden.
4 Doorsneden
Om de hoogte van de ruimten in het gebouw
weer te geven, worden op dezelfde schaal als
de plattegrond een aantal doorsnedetekeningen
gemaakt. De hoogte van de verschillende vloe-
ren ten opzichte van elkaar wordt altijd bepaald
ten opzichte van de bovenzijde van de afge-
werkte vloer. Doorsneden geven een indruk van
de verhoudingen van de hoogte van de ruimten,
plaatsing van constructies en de ruimte voor de
horizontale verdeelsystemen van de installaties.
5 (Principe)details
Van de aansluiting van de bouwdelen op elkaar
worden (principe)details gemaakt. Deze vormen
de basis voor de uitwerking naar bestek en teke-
ningen en daarna naar werktekeningen.
Wijze van tekenen
Voor het overleg met andere partijen is het
van belang dat tekeningen op een bepaalde
wijze worden getekend. Deze tekeningen kun-
nen dan door de partijen die er verder mee
moeten werken, bijvoorbeeld installateurs,
worden gebruikt als onderlegger om de door
hen te leveren installatie in te tekenen. Vroe-
ger werden hiervoor transparante afdrukken
gebruikt; tegenwoordig worden de tekenin-
gen digitaal ter beschikking gesteld. Afspraken
over de wijze van tekenen zijn vastgelegd in
NEN 2574 Tekeningen in de bouw Indeling
van gegevens op tekeningen voor gebouwen.
Hoewel het met behulp van tekenprogram-
mas op de computer mogelijk is op een
willekeurige schaal tekeningen te vervaardi-
gen, wordt in de praktijk een aantal schalen
gebruikt. Deze maken het mogelijk dat de
professionals snel een beeld kunnen vormen
van wat de ontwerper bedoelt. Bij het maken
van een ontwerp voor een vrijstaande woning
worden bijvoorbeeld de volgende schalen
toegepast:
ontwerp woning schaal 1:100
werktekeningen schaal 1:20
detailtekeningen schaal 1:10, 1:5 en 1:1
indeling terrein schaal 1:200 (paden,

parkeren, hekwerken)
situering schaal 1:500 (woning

op terrein);
schaal 1:1000
(stedenbouwkundige
situering).
Bij grote gebouwen worden in principe
dezelfde schalen gebruikt. Om overzicht te
krijgen over het hele gebouw, wordt ook
toegepast in plaats van:
schaal 1:100 schaal 1:200

0695053X_h03.indd 73 15-03-2005 14:25:50
74
3.3.2 Ruimteboek
Het ontwerpen is tot nu toe voornamelijk
besproken door naar het totale gebouw of naar
enkele van de samenstellende delen te kijken.
Bijzondere aandacht vraagt de uitwerking van
het ontwerp op detailniveau. Er wordt nu niet
gedoeld op de detaillering van technische aan-
sluitdetails, maar op de gedetailleerde uitwerking
van alle voorzieningen die in een ruimte worden
aangebracht. Daartoe kan het ruimteboek een
nuttig hulpmiddel zijn.
Het ruimteboek bestaat uit een tekening per
ruimte (bijvoorbeeld schaal 1:20), aangevuld
met een specicatie van alles wat voor die ruimte
van belang is. Het grote belang van een ruim-
teboek is, dat er niet door de bril van binnen-
wanden of elektrische installatie of waterleiding
wordt gekeken. Alle voorzieningen die in een
ruimte samenkomen, worden gecordineerd op
n tekening weergegeven, met woorden en
getallen gespeciceerd.
Het ruimteboek is van grote betekenis voor de ge-
bruikers en programmeurs van het gebouw, om-
dat hier zichtbaar wordt wat men in elke ruimte
mag verwachten. In een laboratorium wordt de
opstelling van laboratoriumtafels zichtbaar en ziet
men ook de plaats van de zuurkasten en de plaats
waar bijzondere gassen beschikbaar zijn. In een
klaslokaal wordt zichtbaar hoe de leerlingentafels
gepositioneerd zijn ten opzichte van het buiten-
licht, waar de borden projectieopstelling is
gedacht en hoe de verlichting wordt geschakeld
en eventueel wordt gedimd. Voor elke ruimte
wordt de inrichting doordacht. Het ruimteboek
is dus een medium per uitstek om met de
gebruikers te veriren of aan hun wensen wordt
voldaan. Deze ontwerptoets levert maar al te vaak
veranderingen op. Door goed naar de labora-
toriumopstelling te kijken, ontdekt men opeens
dat een verrijdbaar hulpinstrument niet bij een
bepaalde laboratoriumtafel kan komen. Of men
ontdekt dat de draairichting van een deur erg on-
handig is bij het voorliggende ontwerp. Het blijkt
dat er vele gebruikerseisen zijn die niet in een
programma kunnen worden opgenomen, omdat
deze het gevolg zijn van een ontwerpoplossing.
Bij de ontwikkeling van het ruimteboek wordt de
gebruiker dus uitgenodigd om op detailniveau
naar het nieuwe gebouw te kijken.
De ontwerper heeft ook een groot belang bij
een gecordineerd overzicht van alles wat in het
gebouw wordt aangebracht. In het ruimteboek
blijkt vanzelf of een spoelbak is gepland op de
plaats waar nu een deur zit. Er kan blijken dat de
water- en afvoervoorzieningen voor een labora-
toriumtafel moeten worden verschoven, omdat
de positie van die tafel moest worden veranderd.
Zo zijn er vele raakvlakken te bedenken van alle
bouwkundige, installatie- en inrichtingsvoorzie-
ningen die in het ruimteboek zichtbaar worden.
Aan het ruimteboek kan ook de bouwkundige
afwerkstaat worden gekoppeld. In het ruimte-
boek liggen immers alle wand-, vloeren pla-
fondafwerkingen vast. In guur 8.86 en 8.87
is een voorbeeld gegeven van een ruimteboek
met bijbehorende specicatie. Omdat in een
ruimteboek zowel plafondindeling, vloeren als
wanden zichtbaar moeten zijn, moeten goede
tekenafspraken gelden. Bij de meeste ruimten
kan gemakkelijk met een visualisatie worden vol-
staan. Bij complexe ruimten kan het nodig zijn
bepaalde wandaanzichten uit te werken. Soms is
het beter een andere schaal toe te passen. Voor
de installaties wordt zoveel mogelijk gebruik-
gemaakt van symbolen.
Ook de aannemer kan een ruimteboek vaak
goed gebruiken tijdens de afbouwfase. Hoewel
het ruimteboek in principe geen contractstuk
is, kan men tijdens de afbouw vaak de ruimte-
tekeningen aantreffen in elke ruimte, zodat alle
partijen hun eigen werktekeningen kunnen con-
troleren en kunnen zien waar zij een en ander
moeten monteren.
3.3.3 Overige hulpmiddelen
Opdrachtgevers en/of overige belangstellenden
kunnen zich met behulp van een tekening niet
altijd duidelijk voorstellen hoe het gebouw er in
werkelijkheid uit gaat zien. Daarom wordt,
behalve van tekeningen die op de weergave
in een plat vlak zijn gebaseerd, ook gebruik-
gemaakt van:
1 perspectieftekeningen;
2 virtual reality;
3 maquettes;
4 praktijkopstelling op ware grootte (mock up).
0695053X_h03.indd 74 15-03-2005 14:25:50
3 ONTWERPEN 75
1 Perspectieftekeningen
Met de huidige tekentechnieken op de computer
kunnen op eenvoudige wijze vanuit verschil-
lende standpunten perspectiefschetsen van het
gebouw worden gemaakt. Dit is mogelijk zowel
van het gebouw afzonderlijk als van de steden-
bouwkundige situatie.
Van de binnenzijde van het gebouw kan ook een
beeld worden geschetst waarbij bijvoorbeeld ver-
schillen in hoogte en de inrichting met meubilair
in een bepaalde ruimte zichtbaar zijn.
2 Virtual reality
Met behulp van computerprogrammas kan om
het gebouw heen worden gelopen of een wan-
deling door het gebouw worden gemaakt. Ook
is het mogelijk het gebouw in zijn omgeving op
te nemen. Van elk denkbaar standpunt kan een
foto (print) worden gemaakt.
3 Maquettes
Maquettes kunnen zowel van de opbouw van
het gebouw als van een stadswijk worden
gemaakt. Al dan niet met behulp van speciale
lenzen kunnen van de maquettes fotos worden
gemaakt. Ook kan met een videocamera, voor-
zien van een endoscoop, door de maquettes van
het gebouw of de wijk worden gelopen. Een of
meerdere kamers kunnen op de schaal van de
maquette volledig met het beoogde meubilair
worden ingericht.
4 Praktijkopstelling (mock up)
Een onderdeel van het gebouw dat van zeer
groot belang is voor de bruikbaarheid en/of uit-
straling kan in een hal op ware grootte worden
nagebouwd. Hierbij kan worden gebruikgemaakt
van onderdelen zoals deze werkelijk worden
gebruikt, maar ook van imitatieonderdelen. Een
deel van het gebouw in aanbouw kan worden
gebruikt om bijvoorbeeld een kantoorkamer in
te richten om zo tot een juiste keuze van aan te
schaffen meubilair te komen. Voor de afwerking
van wanden, vloeren en plafonds worden soms
in het gebouw dat in aanbouw is proefstukken
aangebracht van waaruit een keuze mogelijk is.
Bij een grote serieproductie van woningen wordt
vaak ten behoeve van de verkoop en/of verhuur
een modelwoning ingericht.
3.4 Ontwerpen per fase
Het ontwerpproces is zeer gecompliceerd, om-
dat het een omvangrijk en complex product
betreft. Het denken in systeem en deelsysteem
is bedoeld om duidelijkheid te verschaffen, maar
het vergt wel inspanning om deze denkwijze
concreet in praktijk te brengen.
Om het huisvestingsproces te kunnen door-
gronden, wordt uitgegaan van een standaard
huisvestingsproject, bijvoorbeeld een kan-
toorgebouw. Op voorhand is bekend dat het
huisvestingsproject op te delen is in een aantal
bouwdelen. De indeling is zichtbaar gemaakt in
een decompositiestructuur in drie niveaus, guur
3.7. Die structuur ligt niet vast en moet voor elk
project opnieuw worden vastgesteld.

Figuur 3.7 Decompositie gebouw

Het PvE is opgebouwd vanuit de behoeften van
de gebruiker. Deze ziet zijn huisvesting als een
verzameling ruimten, die allemaal moeten vol-
doen aan de eisen die hij daaraan stelt vanuit het
gebruik. De ontwerper ziet enerzijds de totaliteit
van de te ontwerpen huisvesting, maar daarnaast
moet hij elk van de onderscheiden bouwdelen
zo ontwikkelen dat het geheel een optimaal pro-
duct voor de gebruiker is. Een bouwdeel wordt
pas zichtbaar als de totaliteit van het ontwerp
enige vorm heeft gekregen. In guur 3.11 wordt
een voorbeeld van een structuurontwerp gege-
ven. Hierin is al te zien dat het bouwdeel gevel
door de vorm van het gebouw vele vierkante
meters bevat. De gevelontwerper heeft ongetwij-
feld meer gegevens nodig (ontwerpcriteria) en
daarom moet eerst het totale ontwerp (systeem-
niveau) nader worden uitgewerkt.
Het systeemontwerp bestaat uit plattegronden,
doorsneden en aanzichten. Dit ontwerp is de
vertaling van het PvE. Het geeft een totaalbeeld
0695053X_h03.indd 75 15-03-2005 14:25:51
76
van de nieuwe huisvesting. Op basis van dit sys-
teemontwerp kunnen de bouwdelen worden
gedenieerd.
Het bouwdeelontwerp is een afgeleide van het
systeemontwerp, waarin de aandacht naar spe-
cieke onderdelen van het gebouw (dak, bin-
nenwanden, elektrische installatie, enzovoort)
gaat. De resultaten van de bouwdeelontwerpen
moeten weer worden gentegreerd op systeem-
niveau.
Het systeemontwerp (SO) komt eerst in hoofd-
lijnen tot stand. In de VO-fase wordt het veel
gedetailleerder uitgewerkt. In de DO-fase is het
systeemontwerp in detail zichtbaar per ruimte in
het ruimteboek, paragraaf 3.3.2.
In guur 3.8 is de ontwikkeling van het systeem-
ontwerp in de fasering zichtbaar gemaakt. De
ontwikkeling wordt steeds voorafgegaan door
een aanloopstadium, waarin al concepten van
bijvoorbeeld de plattegronden totstandkomen.
Bovendien vindt in de daaropvolgende fase een
uitwerking, bijstelling en detaillering plaats, voor-
zover dat voor het ontwerpproces nodig is.
In het systeemontwerp moeten de opdrachtge-
ver en de gebruiker hun PvE herkennen. Welke
draagstructuur daarvoor nodig is en welke in-
stallaties daartoe moeten worden ontworpen, is
voor hen van minder zorg. Zolang het gebouw
maar volgens hun wensen kan worden gebruikt.
Het verder ontwikkelen van elk van de bouw-
delen is vooral een technische aangelegenheid,
waarin de diverse specialisten moeten samen-
werken om een optimaal resultaat te bereiken,
guur 3.9. Elk van de bouwdelen blijkt weer uit
meerdere subsystemen te bestaan. Het bouwdeel
moet eerst in hoofdlijnen zijn ontworpen, voor-
dat de subsystemen kunnen worden ontwikkeld.
In guur 3.9 is zichtbaar dat niet elk bouwdeel in
dezelfde fase een denitieve vorm krijgt.
Op basis van dit procesbeeld moet het mogelijk
zijn om na te gaan wat er in een bepaalde fase
aan ontwerpwerk aan de orde moet zijn en wat
als resultaat van het ontwerpen kan worden
verwacht. Dat wordt dus steeds gesplitst in
resultaten op systeemniveau en resultaten op
het niveau van alle in de decompositie onder-
scheiden deelsystemen.
Ruimteboek
Een bijzonder ontwerpinstrument is het ruim-
teboek, paragraaf 3.3.2. In guur 3.10 is de
ontwikkeling in hoofdlijnen in het procesbeeld
aangegeven. Het ruimteboek kan in zijn meest
eenvoudige vorm pas ontstaan als de plat-
tegronden van het gebouw gestalte krijgen.
Dat is aangegeven in de VO-fase. Op basis
van aanvankelijk kale plattegronden kunnen
al gauw draairichtingen van deuren en de
eerste opzet van de ruimte-inrichting worden
aangebracht. Om de ruimtevorm en ruimte-
positie denitief vast te stellen, moet het ruim-
teboek worden besproken met de gebruikers.
In de DO-fase gaat het voornamelijk om de
inrichting op stopcontactenniveau. Het is
belangrijk aan het einde van de DO-fase over
een denitief ruimteboek te beschikken, opdat
deze gegevens in de bestekken kunnen wor-
den verwerkt.
De ontwerpprocessen worden vanuit de vol-
gende fasen besproken:
fase Structuurontwerp (SO), paragraaf 3.4.1;
fase Voorlopig ontwerp (VO), paragraaf 3.4.2;
fase Denitief ontwerp (DO), paragraaf 3.4.3;
fase Bestek (BK), paragraaf 3.4.4.

Figuur 3.8 Ontwikkeling ontwerp op systeemniveau
0695053X_h03.indd 76 15-03-2005 14:25:51
3 ONTWERPEN 77

Uitgaande van het goedgekeurde Programma
van Eisen maakt de ontwerper op basis van de
op vorm gebaseerde methode of op de ana-
lytisch gestructureerde methode een schets-
ontwerp van het gewenste gebouw. Hij maakt
daarbij gebruik van de vijf stappen van de ont-
werpmethodologie. Hierbij moet rekening
gehouden worden met de ontwerpcriteria:
functionele eisen vanuit gebruik en beheer;
vigerende voorschriften die voor desbetref-

fende locatie gelden;
maakbaarheid gebouw;
ontwerpbeperkingen;
nancile randvoorwaarden.
In guur 3.11 is een voorbeeld van een struc-
tuurontwerp gegeven.
De inpassing van het gebouw in het terrein, het
aantal parkeerplaatsen, de overige eventuele
opstallen, de ontsluiting en eventuele uitbrei-
dingsmogelijkheden worden bepaald en op een
tekening vastgelegd, waarbij rekening wordt
gehouden met eventueel aanwezige obstakels.
Het gebouw is verdeeld in de herkenbare
onderdelen met een minimale uitwerking, al dan
niet in de vorm van een eenvoudige maquette
van de massas. De maatvoering is uitsluitend op
hoofdlijnen.
In grote lijnen wordt de opzet van de draagstruc-
tuur bepaald. Voor onderdelen van het gebouw
Figuur 3.9 Ontwikkeling bouwdelen binnen fasering
Figuur 3.10 Ontwikkeling ruimteboek

0695053X_h03.indd 77 15-03-2005 14:25:52
78

Figuur 3.11 Voorbeeld structuurontwerp
zoals een sporthal waar de draagstructuur mede
vorm bepalend is, wordt deze in hoofdlijnen
bepaald.
Het structuurontwerp wordt vastgelegd in de
volgende tekeningen:
situatieschets (schaal 1:500/1:1000);
plattegronden, gevels en doorsneden (schaal

1:100/1:200);
indicatie gewenste kwaliteitsniveau gebouw,

al dan niet per deel gebouw;
bouwmassastudies, tekeningen of eenvoudige

maquettes.
In een toelichting worden de ontwerpkeuzes
beschreven en gemotiveerd.
Het structuurontwerp wordt getoetst aan het PvE
en het vigerende bestemmingsplan. Als deze niet
overeenkomen, moeten het PvE en/of het struc-
tuurontwerp worden aangepast.
Bij de uitwerking van het structuurontwerp naar
het voorlopig ontwerp wordt het gebouw, zowel
aan de buiten- als aan de binnenzijde, verder
vormgegeven. Uitgaande van het PvE en het
structuurontwerp worden de plannen verder uit-
gewerkt. Hierbij komen onder meer aan de orde:
inrichting terrein (parkeerplaatsen, etsenber-

ging, garage, inrichting tuin);
inpassing alle in PvE opgenomen ruimten in

structuur, ruimten die aan gevel moeten worden
gesitueerd en inpandige ruimten (eventueel
zonering gebouw);
denitieve bepaling stramienen/systeemlijnen

met maatvoering;
uitwerken draagstructuur, plaats dragende

elementen; wijze van overspanning;
denitieve materiaalkeuze;
gevelopbouw;
keuze dakconstructie;
principedetails in relatie tot constructie;
bepalen installatieconcepten met bijbeho-

rende leidingsystemen;
plaats verticale leidingen, leidingschachten;
plaats horizontale leidingen:

op elke plaats in gebouw, al dan niet zichtbaar
aan plafond;
in leidingstraten op plaatsen waar lagere ver-
diepingshoogte kan worden toegepast;
in kruipruimte;
in verhoogde vloer;
in kabelgoten in vloer;
horizontale routing;
verticaal transportsysteem (aantal liften en

trappen) en bepaling afmetingen.
In deze fase is er duidelijk sprake van een wissel-
werking tussen de vormgever en de ontwerpers
van de constructie en de installaties.
Alle keuzes worden op tekeningen en in een
beschrijving in hoofdzaken vastgelegd. De vol-
gende tekeningen worden vervaardigd:
plattegronden, gevels en doorsneden (schaal

1:100/1:200);
belangrijke delen plattegronden (schaal

1:20/1:50);
indeling terrein (schaal 1:200/1:500)
principeoplossingen bouwkundige en techni-

sche knooppunten en principedetails (schaal 1:1,
1:5, 1:10);
beschrijving in hoofdlijnen toegepaste materi-

alen en installaties;
principes draagstructuur;
perspectieftekeningen;
getekende bouwmassastudies of eenvoudige

maquettes;
hoofdopzet installaties, verticale en horizon-

tale zonering voor leidingen.
0695053X_h03.indd 78 15-03-2005 14:25:53
3 ONTWERPEN 79
Het ruimteboek wordt in eerste opzet samenge-
steld. In een toelichting worden veranderingen
ten opzichte van het structuurontwerp beschre-
ven. Ontwerpkeuzes worden gemotiveerd.
In deze fase vindt, uitgaande van de keuzes in
het voorlopig ontwerp en op basis van het PvE,
een verdere uitwerking en detaillering van het
ontwerp plaats. De denitieve keuzes worden
bepaald door:
sfeer in gebouw of desbetreffende afdeling;
afwerking ruimten, uitgaande van representa-

tiviteit;
nancile consequenties;
eisen die door overheid worden gesteld aan:

sterkte, stijfheid, stabiliteit;
brandveiligheid;
energieprestatie.
De indeling van het terrein en het hele gebouw
wordt denitief vastgelegd met een aandui-
ding van de afwerking en de voorzieningen per
ruimte.
Bij de uitwerking van de draagstructuur, gevel-
constructie, dakconstructie, principedetails (in
relatie tot de constructie) en installatieconcepten
(met bijbehorende leidingsystemen) moet er met
de eerder genomen besluiten rekening worden
gehouden. De keuzes voor de installaties en lei-
dingsystemen worden denitief genomen nadat
de vormgever en de ontwerpers van de construc-
tie en de installaties overleg hebben gepleegd.
Het denitief ontwerp wordt vastgelegd in:
plattegronden en doorsneden en gevels

(schaal 1:100/1:200);
belangrijke delen plattegronden (schaal

1:20/1:50);
indelingstekeningen inrichting ruimten,

opstellingen machines, enzovoort;
indeling terrein (schaal 1:200/1:500)
principeoplossingen bouwkundige en techni-

sche knooppunten en principedetails (schaal 1:1,
1:5, 1:10);
beschrijving toegepaste materialen;
draagstructuur;
perspectieftekeningen en/of maquettes;
globale omschrijving en principetekeningen

installaties met bijbehorende leidingsystemen;
toelichting op wijzigingen en aanpassingen

ten opzichte van voorlopig ontwerp;
motivatie verdere ontwerpkeuzen.
ruimteboek met beschrijvingen condities en

technische voorzieningen per ruimte .
In een toelichting worden veranderingen ten
opzichte van het voorlopig ontwerp beschreven
en worden ontwerpkeuzes gemotiveerd.
3.4.4 Fase Bestek
In deze fase wordt uitgaande van het deni-
tief ontwerp het bestek en de bijbehorende
tekeningen samengesteld. De denitieve ver-
schijningvorm van het gebouw wordt tot in
detail vastgesteld. Hoewel dit een uitwerking is
tot op het laagste niveau, moeten er nog vele
(ontwerp)keuzen worden gedaan.
literatuur
1 Architecten 99 Jaarboek BNA. (met SR 1997
en controlelijsten)
2 Spekkink, ir. D. en ir. M. Wijk, Kwaliteitszorg
voor architecten. Bond van Nederlandse Architec-
ten, Amsterdam, 1991
Normen
0695053X_h03.indd 79 15-03-2005 14:25:53
80
0695053X_h03.indd 80 15-03-2005 14:25:53
4
Kostenbeheersing
ir. A.L.M. van Eekelen, dr. ir. P.L. Wentzel
Dit hoofdstuk gaat over de activiteit begroten in alle aangegeven
fasen van het bouwproces. Begroten is een onderdeel van het meer
omvattende begrip kostenbeheersing. Enerzijds wordt aandacht
besteed aan het berekenen van de investeringskosten in de verschil-
lende fasen van het voorbereidingsproces. Anderzijds wordt aan-
gegeven hoe de opdrachtgever tot een budgetbepaling komt. Er is
geprobeerd de kosten van een bouwwerk te berekenen op basis van
een eenduidige opdeling van het project, zodat de kostenopstellingen
in de opvolgende fasen vergelijkbaar worden.
0695053X_h04.indd 81 15-03-2005 15:27:55
82
Inleiding
Overschrijdingen van bouwkosten komen vaak
voor bij grote en/of aansprekende projecten.
Ook in kleinere kring doen vaak verhalen de
ronde van bouwkosten die hoger waren dan be-
groot, waardoor aanvankelijk veelbelovende pro-
jecten niet zijn gebouwd, dan wel met ernstige
vertraging te kampen kregen. In veel gevallen is
de bewaking van de kosten tijdens de voorberei-
ding tot het moment van aanbesteding tekort-
geschoten. Bij aanbesteding spelen marktinvloe-
den een belangrijke rol, waardoor er pas enige
zekerheid is over de omvang van de bouwkosten
op het moment dat het gebouw is aanbesteed.
Het totale bedrag is pas bekend op het moment
waarop de eindafrekening heeft plaatsgevonden.
Het risico van kostenoverschrijding van het pro-
ject kan worden verminderd door tijdens
de voorbereidingsfase de kosten per fase te
beheersen. Als dit niet gebeurt, kan bij het ma-
ken van een begroting in de bestekfase blijken
dat de kosten om het gebouw te realiseren
hoger zijn dan het bij de opdrachtgever beschik-
bare budget. Terwijl de plannen feitelijk gereed
zijn, moet er nog worden gezocht naar wijzigin-
gen in het ontwerp die besparingen opleveren.
In deze fase van het voorbereidingsproces is het
echter moeilijk de plannen ingrijpend te wijzi-
gen. De bezuinigingen gaan dan ten koste van
de technische en/of ruimtelijke kwaliteit en daar-
door van de functionaliteit van het gebouw.
Een goede beheersing van de kosten tijdens de
voorbereidingsfase en de ontwerpfase kan het
risico van kostenoverschrijding inperken en zo de
basis leggen voor een aanbesteding binnen het
bij de opdrachtgever beschikbare budget.
Na een inleiding over kostenbeheersing, begro-
ting en budget in paragraaf 4.1 wordt in para-
graaf 4.2 de samenstelling en opbouw van de
investeringskosten beschreven. In paragraaf 4.3
komt de wijze waarop het voor de opdrachtge-
ver benodigde budget kan worden berekend aan
de orde. Paragraaf 4.4 beschrijft de wijze waarop
de investeringskosten worden geraamd. In para-
graaf 4.5 wordt uiteengezet hoe de kosten kun-
nen worden beheerst.
In dit hoofdstuk wordt steeds gesproken over
n gebouw. Afhankelijk van het project kan dit
ook een deel van het gebouw of meerdere ge-
bouwen betreffen.
4.1 Kostenbeheersing, begroting
en budget
Begroten loopt als een rode draad door de ver-
schillende bouwfasen. In dit boek eindigt de
kostenbeheersing op het moment dat de plan-
nen in bestek en tekeningen worden uitgewerkt.
De kostenbeheersing tijdens de daaropvolgende
fasen Prijsvorming, Werkvoorbereiding en Uit-
voering, komen aan de orde in volgende delen
van de Jellema-reeks.
Hier worden achtereenvolgens besproken:
kostenbeheersing;
raming of begroting;
budget.
Kostenbeheersing
Kostenbeheersing bestaat uit de volgende on-
derdelen, guur 4.1:
in elke fase een raming of begroting maken

op basis van in het die fase ontwikkelde ont-
werp;
begroting vergelijken met het taakstellende

budget dat aan begin desbetreffende fase was
vastgesteld;
als er afwijkingen worden geconstateerd, eerst

nagaan of met een eenvoudige ontwerpwijzi-
ging of eventueel programmawijziging binnen
het budget kan worden gebleven (bijsturen);
Figuur 4.1 Kostenbeheersing

0695053X_h04.indd 82 15-03-2005 15:27:56
4 KOSTENBEHEERSING 83
4.2 Investeringskosten
In het spraakgebruik komt bij het stichten van
een nieuw gebouw meestal de term bouwkos-
ten voor. De kosten van het bouwen van het
desbetreffende gebouw vormen slechts een
onderdeel van de totale kosten. Voordat het
gebouw in gebruik kan worden genomen, moet
de opdrachtgever veel meer kosten maken dan
de bouwkosten alleen. De totale kosten worden
de investeringskosten genoemd.
Het is van groot belang de investeringskosten
duidelijk te deniren en in onderdelen te ver-
delen. De denitie en indeling zijn in normen
vastgelegd. Deze indeling wordt zowel voor
de berekening van het bij de opdrachtgever
beschikbare budget gebruikt, als voor de raming
of begroting van de kosten van het project in de
voorbereidings- en ontwerpfase.
4.2.1 Normering en kostenstructuur
In NEN 2631 Investeringskosten van gebouwen
Begripsomschrijvingen en indeling is aangegeven
wat er wordt verstaan onder investeringskosten.
De investeringskosten worden gedenieerd als
de eenmalige kosten die moeten worden
gemaakt om het onroerend goed te stichten. De
stichtingskosten zijn veel hoger dan de bouwkos-
ten. De bouwkosten hebben betrekking op het
fysiek bouwen, het aanbrengen van alle materia-
len en onderdelen waaruit het gebouw bestaat.
In de investeringskosten zijn daarnaast alle ver-
dere kosten van voorbereiding, inrichting en ook
de grondkosten opgenomen. Om het aandeel
van de bouwkosten in de investeringskosten te
accentueren, zijn in de guren 4.2, 4.3 en 4.4 de
bouwkosten gemerkt door een raster.
In 2002 is NEN 2634 Termen, denities en regels
voor het overdragen van gegevens over kosten- en
kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten uitgeko-
men. Deze norm heeft als uitgangspunt dat de
kosten en kwaliteitsgegevens in de verschillende
fasen van het bouwproces op een bepaald
niveau kunnen worden overgedragen en verge-
leken met de voorafgaande fasen.
De relatie met de oorspronkelijke investerings-
begroting kan daardoor in elke fase worden
gelegd.
resultaten ter goedkeuring voorleggen aan

opdrachtgever (beslissen);
budget, al of niet aangepast, laten vaststellen

door opdrachtgever.
Bij het vergelijken van begroting en budget in de
opvolgende fasen is het belangrijk dat de kosten
steeds volgens eenzelfde ordening van de
raming of begroting zijn opgenomen.
Raming of begroting
Met de termen raming of begroting wordt
een zo objectief mogelijke vertaling van een plan
of ontwerp naar geld bedoeld. Hoe concreter en
gedetailleerder het ontwerp is, des te trefzeker-
der kan de begroting zijn. In principe betekenen
de termen ramen en raming hetzelfde als be-
groten en begroting. Er wordt gesproken over
een elementenraming, maar ook over een ele-
menten- en een inschrijfbegroting. Het resultaat
van de berekeningen wordt hierbij steeds nauw-
keuriger vastgesteld. De term ramen wordt
hier gebruikt als het om een globale benadering
gaat, begroten als de uitgangspunten goed ge-
detailleerd beschikbaar zijn. Bij begroten is altijd
sprake van een gemeten hoeveelheid en een prijs
per eenheid. Op deze wijze blijkt de nauwkeurig-
heid al uit de naam van de wijze van berekenen.
Budget
Een budget is een nancile randvoorwaarde,
een taakstelling, gekoppeld aan een te berei-
ken doel. Bijvoorbeeld: Er moet een voorlopig
ontwerp worden gemaakt voor een gebouw
binnen een aangegeven budget. Het budget is
dus taakstellend. Het beschikbare budget wordt
bepaald uitgaande van de maximale exploitatie-
kosten of op het rendement op een investering.
In de haalbaarheidsfase wordt getoetst of het
beoogde gebouw voor dit budget kan worden
gerealiseerd. Een budget kan ook totstandkomen
door een begroting voor het beoogde gebouw
te accepteren (soms met enkele aanpassingen)
en dit als taakstellend budget voor de verdere
ontwikkeling te benoemen, guur 4.1.
0695053X_h04.indd 83 15-03-2005 15:27:56
84
Voorbeeld
Paalfunderingen, guur 4.4, element 17,
kunnen zeer verschillend zijn (geboord,
geschroefd, geheid, trekpalen, enzovoort).
Buitenwandopeningen, guur 4.4, element
31, kunnen met ramen of deuren zijn gevuld.
Als ze met ramen zijn gevuld, kan er sprake
zijn van vaste ramen, draaiende ramen,
schuiframen, enzovoort.
4.2.2 Toelichting op kostenstructuur
Op basis van de hoofdindeling van de investerings-
kosten worden de afzonderlijke kostenposten van
guur 4.4 nader gedenieerd. Besproken worden:
grond;
bouwkundige werken;
installaties;
vaste inrichtingen;
terrein;
algemene uitvoeringskosten (AUK);
losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties;
bijkomende kosten;
BTW (Belasting Toegevoegde Waarde).
De basis voor de kostenstructuur is een eendui-
dige decompositie van het bouwproject. Hierbij
worden drie niveaus onderscheiden:
1 investeringsniveau, guur 4.2, met acht kosten-
groepen conform NEN 2634;
2 elementclusterniveau, guur 4.3, indeling in
elementclusters;
3 elementniveau, guur 4.4, onderverdeling in
elementen conform Nl/SfB-classicatie).
Tot het derde niveau is de indeling voor alle bouw-
werken in de woningbouw en de B&U-sector
universeel toepasbaar. Worden de elementen in
hun opbouw op het vierde niveau beschouwd, dan
blijkt dat de indeling projectspeciek wordt en dus
per bouwwerk verschillend wordt ingedeeld.
Elementen worden daarom onderverdeeld in tal-
loze technische oplossingen, volgens de Nl/SfB-
classicatie, guur 4.5. Deze indeling is van
belang omdat er veel eenheidsprijzen beschik-
baar zijn van subelementen. Bij de bespreking
van de DO-begroting in paragraaf 4.4 wordt
daar nader op ingegaan.
Kosten- Element- Omschrijving
groep cluster
1 Grond

2 Bouwkundige werken
3.A Werktuigbouwkundige installaties
3.B Elektrotechnische installatie
3.C Lift en transport
3 Installaties
4 Vaste Inrichtingen
5 Terrein
Subtotaal bouwkosten
6 Algemene UitvoeringsKosten (AUK)
1

Bouwkosten

7 Inrichtingskosten
8 Bijkomende investeringskosten
Totaal investering exclusief BTW
BTW
Totaal investering inclusief BTW
1
Op dit niveau moeten deze kosten zijn inbegrepen in de genoemde bedragen voor bouwkosten.
Figuur 4.2 Indeling kostengegevens op niveau 1 geheel bouwwerk of ruimtelijke delen Bron: NEN 2634
0695053X_h04.indd 84 15-03-2005 15:27:57
groep cluster
1 Totaal grond
Fundering
2.AU AUK
2.A Totaal fundering
Skelet
2.BU AUK
2.B Totaal skelet
Daken
2.CU AUK
2.C Totaal daken
Gevel
2.DU AUK
2.D Totaal gevel
Binnenwanden
2.EU AUK
2.E Totaal binnenwanden
Vloeren
2.FU AUK
2.F Totaal vloeren
Trappen en hellingen
2.GU AUK
2.G Totaal trappen en hellingen
Plafonds
2.HU AUK
2.H Totaal plafonds
2 Totaal bouwkundige werken
Werktuigbouwkundige installaties
3.AU AUK
3.AU Totaal werktuigbouwkundige installaties
Elektrotechnische installaties
3.BU AUK
3.B Totaal elektrotechnische installaties
3.C (66) Lift en transport
3.CU AUK
3.C Totaal lift en transport
3 Totaal installaties
0695053X_h04.indd 85 15-03-2005 15:27:57
86
Grond
Deze kosten hebben betrekking op:
verwerving (A):
kosten voor het in eigendom krijgen van terrein:
hieronder vallen aankoopkosten, notariskosten,
taxatiekosten, makelaarskosten, belastingen en
inschrijvingskosten in het kadaster. Bij een ter-
rein in erfpacht horen de kosten van de erfpacht
tijdens de bouwperiode en de kosten van het
opmaken van de akte eveneens tot de investe-
ringskosten;
infrastructurele voorzieningen (B), gericht op

ontsluiting terrein:
wegen;
energievoorziening;
watervoorziening;
bouwrijp maken (C):

verwijderen aanwezige obstakels, zoals opstal-
len en funderingen;
kappen van bomen;
dempen van sloten;
verrichten van grondwerk;
verleggen of verwijderen kabels en leidingen.
groep cluster
Vaste inrichtingen
4.AU AUK
4 Totaal vaste inrichtingen
Subtotaal terrein
5.AU AUK
5 Totaal terrein
6.U1 AUK geheel gebouw
1

6.U2 AUK project/bouwplaatsinrichting
6.U3 AUK project/werkvoorbereiding en uitvoering
6 Totaal AUK
Totaal bouwkosten
7.A Losse inrichtingen
7.B Bedrijfsinstallaties
7 Totaal losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties
8 Totaal bijkomende kosten
Totaalinvestering exclusief BTW
BTW
Totaalinvestering inclusief BTW
1
Voor zover niet per cluster in de begroting opgenomen
Figuur 4.3 Indeling kostengegevens op niveau 2 elementclusters Bron: NEN 2634
0695053X_h04.indd 86 15-03-2005 15:27:57
groep cluster
(element)
1.A Verwerving
1.B Infrastructurele voorzieningen
1.C Bouwrijp maken
1 Totaal grond
2.A (11) Bodemvoorzieningen
2.A (13) Vloeren op grondslag
2.A (16) Funderingsconstructies
2.A (17) Paalfunderingen
Subtotaal fundering
2.AU AUK
2.A Totaal fundering
2.B (21) Dragende buitenwanden
2.B (22) Dragende binnenwanden
2.B (23) Dragende vloeren
2.B (27) Dragende daken
2.B (28) Hoofddraagconstructie
Subtotaal skelet
2.BU AUK
2.B Totaal skelet
2.C (27) Dakafbouwconstructie
2.C (37) Dakopeningen
2.C (47) Dakafwerkingen
Subtotaal daken
2.CU AUK
2.C Totaal daken
2.D (21) Buitenwandafbouwconstructie
2.D (31) Buitenwandopeningen
2.D (41) Buitenwandafwerkingen
Subtotaal gevel
2.DU AUK
2.D Totaal gevel
2.E (22) Binnenwandafbouwconstructie
2.E (32) Binnenwandopeningen
2.E (42) Binnenwandafwerking
Subtotaal binnenwanden
2.EU AUK
2.E Totaal binnenwanden
2.F (23) Vloerafbouwconstructie
2.F (33) Vloeropeningen
2.F (43) Vloerafwerkingen
Subtotaal vloeren
2.FU AUK
2.F Totaal vloeren
0695053X_h04.indd 87 15-03-2005 15:27:57
88
groep cluster
(element)
2.G (24) Trap- en hellingconstructie
2.G (34) Balustrades en leuningen
2.G (44) Trap- en hellingafwerkingen
Subtotaal trappen en hellingen
2.GU AUK
2.G Totaal trappen en hellingen
2.H (45) Plafondafbouw
2.HU AUK
2.H Totaal plafonds
2 Totaal bouwkundige werken
3.A (51) Warmteopwekking
3.A (52) Afvoeren
3.A (53) Watertappunten
3.A (54) Gassen
3.A (55) Koudeopwekking en -distributie
3.A (56) Warmtedistributie
3.A (57) Luchtbehandeling
3.A (58) Regeling klimaat en sanitair
Subtotaal werktuigbouwkundige
installaties
3.AU AUK
3.A Totaal werktuigbouwkundige installaties
3.B (61) Centrale elektrotechnische voorzieningen
3.B (62) Krachtstroom
3.B (63) Verlichting
3.B (64) Communicatie
3.B (65) Beveiligingsinstallatie
3.B (67) Gebouwbeheervoorzieningen
Subtotaal elektrotechnische installaties
3.BU AUK
3.B Totaal elektrotechnische installaties
3.C (66) Lift en transport
3.CU AUK
3.C Totaal lift en transport
3 Totaal installaties
4.A (71) Vaste verkeersvoorzieningen
4.A (72) Vaste gebruikersvoorzieningen
4.A (73) Vaste keukenvoorzieningen
4.A (74) Vaste sanitaire voorzieningen
4.A (75) Vaste onderhoudsvoorziening
4.A (76) Vaste opslagvoorziening
Subtotaal vaste inrichtingen
4.AU AUK
4 Totaal vaste inrichtingen
0695053X_h04.indd 88 15-03-2005 15:27:58
Figuur 4.4 Indeling kostengegevens op niveau 3 elementen Bron: NEN 2634
groep cluster
(element)
5.A (90) Terrein bouwkundige installaties
5.B (90) Terrein werktuigbouwkundige installaties
5.C (90) Terrein elektrotechnische installaties
Subtotaal terrein
5.AU AUK
5 Totaal terrein
6.U1 AUK geheel gebouw
1

6.U2 AUK project/bouwplaatsinrichting
6.U3 AUK project/werkvoorbereiding en uitvoering
6 Totaal AUK
Totaal bouwkosten
7.A (81) Losse verkeersinventaris
7.A (82) Losse gebruikersinventaris
7.A (83) Losse keukeninventaris
7.A (84) Losse sanitaire inventaris
7.A (85) Losse schoonmaakinventaris
7.A (86) Losse opslaginventaris
7.A Totaal losse inrichtingen
7.B Bedrijfsinstallaties
7 Totaal losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties
8.A Voorbereidings- en begeleidingskosten
8.B Heffingen enz.
8.C Verzekeringen
8.D Aanloopkosten
8.E Financieringskosten
8.F Risicoverrekeningen
8.G Onvoorziene uitgaven
8.H Onderhoudskosten van het verworven terrein
8.I Omzetbelasting
8.J Onvoorzien
8.K Veiligheidscordinator
8.L Cordinatie van de verschillende disciplines
8 Totaal bijkomende kosten
Totaalinvestering exclusief BTW
BTW
Totaalinvestering inclusief BTW
1
AUK Voor zover niet per cluster in de begroting opgenomen
0695053X_h04.indd 89 15-03-2005 15:27:58
90
Bouwkundige werken
Bouwkundige werken betreffen alle werken die
moeten worden uitgevoerd om het gebouw te
realiseren. Bij de elementclusters 2.C, 2.D, 2.E,
2.F en 2.H wordt steeds gesproken van afbouw-
constructie. Hiermee wordt alles bedoeld wat
niet tot het skelet (2.B) wordt gerekend. De
constructieve dakvloer wordt wel tot het skelet
(2.B, (27)) gerekend; de afschotlaag en de dak-
afwerking horen tot de dakafbouwconstructie
(2.C (27)).
Tot de uitvoeringskosten per elementcluster wor-
den die kosten gerekend die direct aan een van
de elementen kunnen worden toegerekend.
Dat zijn veelal kosten die te maken hebben met
transport op de bouwplaats of met hulpcon-
structies.
Installaties
De post installaties (3) omvat alle installaties die
in het gebouw worden opgenomen. Het is van
belang de afbakening met de post bouwkundige
werken (2) duidelijk te deniren. Denk hierbij
bijvoorbeeld aan opstortingen voor de machine-
funderingen in de technische ruimten, liftdeuren
en hun omlijstingen bij de stopplaatsen, voorzie-
ningen voor lichtarmaturen en de omkasting van
verwarmingstoestellen aan de gevel.
Vaste inrichtingen
De vaste inrichting wordt gevormd door de
inrichtingselementen die spijkervast zijn
opgenomen in het gebouw of wortelvast op
het terrein. Voorbeelden daarvan zijn labora-
toriumtafels, ontvangstbalies, collegezaalin-
richtingen (amtheateropstellingen en projec-
tieapparatuur), glazenwasinstallatie en vaste
magazijninrichting. Hier is niet alleen een be-

Figuur 4.5 Decompositie element 31 buitenwandopeningen Bron: Reed Business Information Bouw en Infra
0695053X_h04.indd 90 15-03-2005 15:27:59
langrijk raakvlak met de post bouwkundige wer-
ken (2), maar vooral ook met de post Installaties
(3), omdat nagenoeg alle vaste inrichtingen om
speciale energie-, gas-, water- of telecomaanslui-
tingen vragen.
Terrein
De post terrein (5) omvat alle kosten voor het
klaarmaken van het terrein voor gebruik. Het
betreft: bouwkundige werken (5.A), zoals diverse
bestratingen, vlaggenmasten, etsenberging,
kunstwerken en verder beplantingen, diverse
afrasteringen en ingangspartijen, werktuigbouw-
kundige installaties (5.B) en elektrotechnische
installaties (5.C), zoals de verlichtingsinstallatie
Algemene uitvoeringskosten
Per elementcluster worden algemene uitvoe-
ringskosten opgenomen, om zo goed mogelijk
kosten te kunnen toewijzen aan de werkzaam-
heden waarvoor ze nodig zijn. In de post alge-
mene uitvoeringskosten geheel gebouw (6.U.1)
komen de kosten die alleen op projectniveau zijn
toe te wijzen.
De post algemene uitvoeringskosten project/
bouwplaatsinrichting (6.U.2) heeft te maken met
de inrichting van de bouwplaats als productie-
plaats:
distributievoorzieningen (kosten logistieke

voorzieningen zoals opslagruimte en opslag-
bescherming);
energie (elektriciteit, gas, water);
transportvoorzieningen (voornamelijk kranen

en liften, in de meeste gevallen niet toerekenbaar
aan een van de werkzaamheden);
montagevoorzieningen (voornamelijk hulp-

constructies en tijdelijke ondersteuningen);
arbeidsvoorzieningen (keten en schaftlokalen);
managementvoorzieningen (bouwleiding:
bouwplaatsmanager, uitvoerders, werkvoorberei-
ders en administratie. Daarnaast: communicatie-
middelen en kantoorapparatuur).
De post algemene uitvoeringskosten project/
werkvoorbereidingen uitvoering (6.U3) heeft
enerzijds betrekking op kosten die centraal in de
organisatie van het bouwbedrijf worden gemaakt
en toerekenbaar zijn aan een bepaald werk, bij-
voorbeeld verzekeringen en bepaalde vergunnin-
gen. Anderzijds zijn er de kosten van de centrale
organisatie - ook wel de algemene kosten (AK)
genoemd - die niet aan een project kunnen wor-
den toegerekend. Deze kosten worden meestal
als een percentage in de begroting opgenomen.
Algemene uitvoeringskosten komen ook in
deel 12b Uitvoeren organisatie, hoofdstuk 2 tot
en met 7, aan de orde
Losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties
De post losse inrichtingen (7.A) omvat alle in-
richtingen die los in het gebouw of op het
terrein aanwezig zijn, om het gebouw overeen-
komstig zijn bestemming te kunnen gebruiken.
Gedacht kan worden aan transportvoorzieningen
(losse verkeersinventaris, meubilair (losse gebrui-
kersinventaris, losse keukeninventaris, losse sani-
taire voorzieningen, voorzieningen ten behoeve
van het dagelijkse schoonmaakonderhoud en
opslagvoorzieningen.
De post bedrijfsinstallaties (7.B) kan in eenvou-
dige situaties betrekking hebben op computers
en kopieermachines, maar bij bedrijfshuisvesting
kunnen grote productie-installaties voorkomen.
Daarvoor kunnen zeer omvangrijke bouwkun-
dige en installatietechnische voorzieningen
nodig zijn.
Bijkomende kosten
De bijkomende investeringskosten omvatten
alle overige kosten. Omdat dit sterk van elkaar
verschillende kosten zijn, worden deze afzonder-
lijk ingedeeld. Het betreft kosten die niet direct
zijn gekoppeld aan de objectkosten (materile
bouwkundige of technische voorzieningen die
voor het gebouw nodig zijn). Het zijn kosten die
voornamelijk nodig zijn om het bouwproces en,
vooral, het voorbereidingsproces te laten lopen.
Daarom worden deze kosten ook wel proceskos-
ten genoemd. Ze zijn een direct gevolg van de
procesinformatie in het basismodel, guur 4.6:
voorbereidings- en begeleidingskosten (8.A):

alle honoraria adviseurs tijdens voorbereiding en
uitvoering project, zoals architect, constructie-
en installatieadviseurs, toezicht tijdens uitvoe-
ring, vergaderkosten, selectiekosten adviseurs,
aanbestedingskosten en kosten voor onderzoek,
zoals meetkosten, milieuonderzoek, onderzoek
naar bodemgesteldheid, grondmechanisch
onderzoek en dergelijke;
0695053X_h04.indd 91 15-03-2005 15:27:59
92
hefngen (8.B): aansluitkosten voor nutsvoor-

zieningen, zoals gas, elektra, water, riool, tele-
foon en centraal antennesysteem. Verder leges
bouwaanvraag, precario, lozingskosten tijdens de
bouw, enzovoort;
verzekeringen (8.C): verzekeringen die tijdens

bouwfase worden afgesloten om tijdens deze
fase aanwezige risicos af te dekken;
aanloopkosten (8.D): kosten tijdelijke huisves-

ting, verhuiskosten, schoonmaken ten behoeve
van verhuizing, festiviteiten bij opening;
nancieringskosten (8.E): kosten voor afsluiten

hypotheken, rentekosten tijdens bouw, rente-
kosten op aanschaf terrein en rentekosten op
betaalde termijnen aannemer;
risicoverrekeningen (8.F): verrekening loon- en

prijsstijgingen (risicoregelingen);
onvoorziene uitgaven (8.G): reserveringen

voor uitgaven die nog niet kunnen worden voor-
zien, zoals het stijgen van de rente en wijzigin-
gen tijdens de ontwerpfase. De architect heeft
bijvoorbeeld de vrijheid het bedrag of percen-
tage honorarium overeenkomstig de DNR 2005
te verhogen;
onderhoudskosten van het verworven terrein

(8.H): het kan noodzakelijk zijn het aangekochte
terrein gedurende een bepaalde periode waarin
nog niet wordt gebouwd, te onderhouden;
omzetbelasting (8.I): ten behoeve van project

te betalen omzetbelasting;
onvoorzien (8.J): voor onvoorziene werkzaam-

heden kan een bedrag worden gereserveerd.
veiligheidscordinator (8.K): vanuit Arbo-wet-

geving is er per bouwplaats een veiligheidscor-
dinator vereist;
cordinatie diverse disciplines (8.L): als

opdracht afzonderlijk wordt aanbesteed bij
meerdere gespecialiseerde aannemers, moeten
de werkzaamheden van de afzonderlijke aan-
nemers worden gecordineerd.
Belasting toegevoegde waarde (BTW)
Het is gebruikelijk de BTW over de totaalsom
te berekenen. Dat betekent dat alle bedragen
exclusief BTW worden gehanteerd. In een aantal
gevallen moet het lage tarief worden gehan-
teerd, deze posten moeten daarom in de kosten-
opstelling afzonderlijk zichtbaar zijn.
Bijzonderheden investeringskosten
Bouwkosten versus andere kostengroepen
In de kostenstructuur is een duidelijk onder-
scheid aangebracht tussen de bouwkosten
(kostengroepen 2 tot en met 6) en de overige
kostengroepen (1, 7 en 8). De laatstgenoemde
kostengroepen bestaan uit posten die direct
onder beheer van de opdrachtgever vallen. Hij
koopt immers de grond, hij bestelt meubilair
en bedrijfsapparatuur en hij sluit verzeke-
ringen en nancieringscontracten af. Bij de
bouwkosten ligt dat anders. De bouwkosten
hebben een direct verband met het ontwerp.
Het is juist de taak van de ontwerpgroep om,
meestal onder leiding van de architect, het
gebouw zo te ontwerpen, dat het binnen de
geplande bouwkosten realiseerbaar is. In het
model wordt dan ook gesproken van de ob-
jectkosten, omdat deze direct afhankelijk zijn
van wat het team van ontwerpers ontwerpt.
In de opvolgende fasen wordt het ontwerp
steeds gedetailleerder zichtbaar en de bouw-
kosten kunnen dus steeds nauwkeuriger wor-
den begroot, paragraaf 4.4.
Toedeling kosten
Er kan verwarring ontstaan bij de toedeling
van kosten naar vaste of losse inrichtingskos-
ten. Het is zaak in een vroeg stadium voor
alle onderdelen goed te deniren tot welke
kostenpost ze behoren. Discussie ontstaat vaak
over meubilair dat min of meer aan het
gebouw vast zit.
Over de volgende kostenposten kan er discus-
sie ontstaan:
uitgiftebalie met verhoogde vloer;
schoolborden;
zuurkast (met afzuiging);
vlaggenmast;
bewegwijzering;
vloerbedekkingen;
afzuiging in een keuken;
telefooninstallatie (het is algemeen gebruik

dat bij het huren van een kantoorgebouw de
huurder zelf de telefooninstallatie moet aan-
leggen. Als op dit punt niets is afgesproken, is
het bij een turn key gekocht gebouw moge-
lijk dat de telefooninstallatie na de oplevering
nog moet worden aangelegd).
0695053X_h04.indd 92 15-03-2005 15:27:59
Het is van belang dat er goede afspraken
worden gemaakt over het totstandkomen
van deze voorzieningen, wie daarvoor ver-
antwoordelijk is en waar deze kostenposten
thuishoren.
BTW
Op nagenoeg alle leveringen en activiteiten
moet de leverancier BTW in rekening brengen
en afdragen aan de belastingdienst. Opdracht-
gevers die zelf activiteiten uitvoeren waarover
zij BTW verschuldigd zijn, kunnen de BTW in
veel gevallen terugvorderen. Omdat dit niet
voor alle opdrachtgevers geldt (overheden,
door overheden gesubsidieerde instellingen
als scholen en ziekenhuizen en groot deel
van alle stichtingen) is het belangrijk dat de
stichtingskosten (en de bouwkosten) inclusief
BTW worden berekend. Alle vergelijkingen van
de stichtingskosten moeten daarom altijd
inclusief BTW worden uitgevoerd. Dit voor-
komt budgettaire problemen in de loop van
het project.
Het is gebruikelijk de kostenopbouw exclusief
BTW te berekenen en de BTW aan het einde
toe te voegen. Bij het vergelijken van aanbie-
dingen moet men er steeds op letten of de te
vergelijken bedragen inclusief of exclusief BTW
zijn.
Prijspeil
Bij het berekenen van de kosten wordt
gebruikgemaakt van prijzen die zijn gebaseerd
op de datum waarop de prijs is afgegeven.
Voor de indexering van deze prijs zie para-
graaf 4.4.5.
Kosten deskundigheid
Uit de veelheid van kostensoorten mag worden
geconcludeerd dat degene die een raming of
een begroting van de investeringskosten voor
een opdrachtgever opstelt (vaak een kostendes-
kundige) van veel meer zaken verstand moet
hebben dan van bouwen alleen. De bouwkosten
vertegenwoordigen slechts een deel (gemiddeld
ongeveer 60%) van de totale investering.
Figuur 4.6 Object- en procesgebonden kosten

4.3 Budget
Het in een vroeg stadium, op een betrouwbare
manier vaststellen van het totale investerings-
budget door de opdrachtgever is van groot
belang. De in een beginfase genoemde bedra-
gen gaan al snel een eigen leven leiden. Als
voldoende aandacht wordt besteed aan het
vaststellen van het budget, blijft het op elk gege-
ven moment duidelijk waar bedragen vandaan
komen. Als de bedragen van het budget slecht
gedenieerd zijn, is het onduidelijk of zij betrek-
king hebben op de totale investeringskosten of
uitsluitend op de bouwkosten. Het moet ook
altijd duidelijk zijn of de genoemde bedragen
in- of exclusief BTW zijn.
Bij het vaststellen van een taakstellend budget
kunnen ramingen enerzijds worden opgesteld
vanuit de exploitatie van het desbetreffende ge-
bouw en anderzijds vanuit de investeringskosten
van het beoogde gebouw. De beide benaderin-
gen moeten met elkaar in evenwicht worden ge-
bracht. Daarom wordt er ook aandacht besteed
aan de exploitatiekosten.
In de volgende paragraaf wordt eerst aangege-
ven vanuit welke optiek het budget kan worden
berekend. Vervolgens wordt de exploitatie van
gebouwen aan de orde gesteld. Hierbij wordt
zichtbaar welke invloed de hoogte van de inves-
0695053X_h04.indd 93 15-03-2005 15:28:00
94
tering daarop heeft. Daarna wordt besproken
hoe de opdrachtgever in de SO- en VO-fase
meer zicht krijgt op de mogelijkheden binnen de
vastgestelde budgetten.
4.3.1 Ramen investeringsbudget
De opdrachtgever legt in de denitiefase een
budget voor de totale investeringskosten voor
een nieuw te realiseren accommodatie vast. Hier-
bij kunnen zich verschillende situaties voordoen:
opdrachtgever bouwt huisvesting voor eigen

gebruik, bijvoorbeeld een kantoor. Hij gaat in de
haalbaarheidsstudie na of hij de jaarlijks terugke-
rende huisvestingslasten (exploitatiekosten) van
zijn nieuwe kantoor kan betalen, paragraaf 4.3.2;
opdrachtgever bouwt met bedoeling pand

te verhuren. Als de investeringskosten hoog
worden, moet de huur ook hoger zijn. De op-
drachtgever bouwt echter voor een bepaalde
doelgroep, waarvoor de huur aan grenzen is
gebonden. De opdrachtgever kijkt bovendien
altijd naar het rendement op zijn genvesteerd
vermogen. Lage exploitatiekosten zijn dus ook
hier belangrijk;
bouwen met bedoeling te verkopen. De ont-

wikkelaar bouwt voor een specieke markt. De
investering moet binnen bepaalde grenzen blij-
ven, anders is het niet meer interessant voor de
doelgroep.

De opdrachtgever heeft op grond van de resulta-
ten vanuit de haalbaarheidsstudies een strategie
gekozen. Hij moet daarbij kijken naar zowel
investering als exploitatie. Hij heeft zijn calculatie
slechts op globale aannamen kunnen baseren,
maar hij weet welke investering voor hem maxi-
maal toelaatbaar is. Met dit budget voor ogen
wordt het project in de PD-fase nader gede-
nieerd. De doelstellingen en eisen van de op-
drachtgever worden vastgesteld en de nancile
randvoorwaarden worden zodanig uitgewerkt,
dat een taakstellend budget aan het project kan
worden meegegeven.
4.3.2 Exploitatiekosten
De exploitatiekosten, NEN 2632 Exploitatiekosten
van gebouwen Begripsomschrijvingen en indeling,
hebben betrekking op de jaarlijks terugkerende
kosten die voortvloeien uit het in eigendom heb-
ben, het gebruiksklaar in stand houden en het
gedeeltelijk of volledig gebruik van het gebouw
en het bijbehorende terrein. Ze omvatten:
vaste kosten (66%);
energiekosten (8%);
onderhoudskosten (22%);
administratieve beheerskosten (1%);
specieke bedrijfskosten (3%).

De genoemde percentages (samen 100%) geven
een indicatie van de hoogte van de kosten-
bestanddelen. De vaste kosten blijken meer dan
de helft van de exploitatiekosten te zijn. De vaste
kosten zijn direct afhankelijk van de hoogte van
de totale investering.
In deel 13 Beheren, hoofdstuk 9, komen de
exploitatiekosten ook aan de orde
4.3.2.a Vaste kosten
De vaste kosten zijn de kosten die zijn verbonden
aan het in eigendom hebben van het gebouw en
het bijbehorende terrein (onroerend goed). De
vaste kosten zijn opgebouwd uit:
1 afschrijving;
2 rente;
3 erfpacht;
4 belastingen;
5 verzekeringen.
1 Afschrijving
Er moet op een gebouw worden afgeschreven,
omdat het door technische en functionele verou-
dering aan waardevermindering onderhevig is.
Door jaarlijks af te schrijven kan het gebouw in
de loop van de tijd met een steeds lagere boek-
waarde op de balans komen te staan. Technisch
gezien is een afschrijvingsperiode van vijftig jaar
of meer redelijk. Men moet zich echter realiseren
dat gebouwen vaak binnen die periode al niet
meer aan de functionele eisen voldoen, waar-
door ze eerder onbruikbaar worden. Dat komt
bij kantoorgebouwen veel voor. Zelfs in de wo-
ningbouw zijn de wooneisen zo snel veranderd,
dat bepaalde woningen beter kunnen worden
gesloopt dan te worden gerenoveerd.
Afschrijven in bijvoorbeeld vijftig jaar hoeft niet
te betekenen dat de totale investering tot nul is
afgeschreven. Meestal rekent men met een rest-
waarde. Dat zit hem voornamelijk in de grond:
0695053X_h04.indd 94 15-03-2005 15:28:00
men gaat ervan uit dat de grond niet in waarde
daalt. Een afgeschreven gebouw heeft echter,
afgezien van de grond, een negatieve waarde,
omdat de sloop nog moet worden uitgevoerd.
Bij sommige gebouwen kan het zinvol zijn in het
afschrijvingsbeleid verschillende afschrijvingster-
mijnen aan te houden voor verschillende onder-
delen van de totale investering en de bouwkos-
ten. De draagstructuur houdt het gemakkelijk
vijftig jaar vol, mits deze functioneel ruimte biedt
aan veranderingen. Het inbouwpakket moet
voor bepaalde gebouwen wellicht in tien jaar
worden afgeschreven. Ook met betrekking tot
de installaties kunnen speciale afschrijvingster-
mijnen gelden. Afhankelijk van het type gebouw
en het ontwikkelde ontwerp moet een afschrij-
vingsbeleid worden geformuleerd. Omgekeerd
kunnen aan het ontwerp eisen worden gesteld
die betrekking hebben op een gewenst afschrij-
vingsbeleid.
2 Rente
Rentekosten worden berekend door het rente-
percentage te vermenigvuldigen met het gen-
vesteerde vermogen. Door afschrijving daalt het
genvesteerde vermogen en daarmee de rente-
kosten. Strikt genomen zijn de rentekosten in
het eerste jaar heel hoog (rentepercentage maal
totale investering) en na 25 jaar zouden de ren-
tekosten kunnen zijn gehalveerd (bij een levens-
duur van vijftig jaar voor het geheel).
Het te hanteren rentepercentage is afhankelijk
van de nancieringswijze van het onroerend
goed. Soms kan een belangrijk deel uit eigen
middelen worden genancierd, soms ook wordt
de investering extern genancierd. Ook al
beschikt de opdrachtgever over eigen middelen,
de rente moet toch als kosten voor het gebouw
worden gezien. Met het geld dat aan het
gebouw wordt besteed kunnen op dat moment
immers geen andere investeringen (of beleggin-
gen) worden gedaan.
Voorbeeld
Gegeven
Gebouw met een genvesteerd vermogen
van 1.000.000 euro. Rentekosten 6%.
Afschrijvingstermijn dertig jaar. Restwaarde
100.000 euro. Afschrijving vindt plaats met
vast bedrag per jaar.
Gevraagd
1 Gemiddelde vaste kosten per jaar.
2 Rentekosten in eerste, vijftiende en
dertigste jaar.
Uitwerking
1 Afschrijving per jaar =
1.000.000 100.000
= 30.000 euro per jaar.
30
Gemiddelde rentekosten = gemiddeld
genvesteerd vermogen rentepercentage =
1.000.000 + 100.000
0,06 = 33.000 euro
2
per jaar
Totale gemiddelde vaste kosten per jaar =
30.000 + 33.000 = 63.000 euro per jaar
2 Feitelijke rentekosten in eerste jaar =
1.000.000 0,06 = 60.000 euro
Feitelijke rentekosten in twintigste jaar =
600.000 0,06 = 36.000 euro
Feitelijke rentekosten in dertigste jaar =
230.000 0,06 = 13.800 euro
Door de methode van berekenen van afschrij-
ving en rente in het voorbeeld ontstaan in het
eerste jaar veel hogere vaste kosten dan in het
laatste jaar. Dat komt omdat werd afgeschreven
met een vast percentage van het genvesteerd
vermogen.
Er is ook een methode om de jaarlijkse kosten
van afschrijving en rente constant te houden.
Dat betekent dat er in de eerste jaren weinig
wordt afgeschreven om de hoge rente te kunnen
betalen. In de latere jaren, als het genvesteerde
vermogen zichtbaar is gedaald, is er veel meer
beschikbaar om verder af te schrijven. Deze be-
rekeningsmethode heet het annuteitensysteem.
Op basis van een gegeven investering en een
gegeven looptijd kan met behulp van een an-
nuteitenfactor worden berekend welk bedrag
jaarlijks aan vaste kosten moet worden betaald.
De annuteitenfactor, die afhankelijk is van loop-
tijd en rente percentage, wordt aan een tabel
ontleend. Voor hetzelfde rekenvoorbeeld wordt
die berekening dan:
0695053X_h04.indd 95 15-03-2005 15:28:00
96
Voorbeeld
Uitwerking
Over de eerste 100.000 euro (restwaarde)
wordt niet afgeschreven en alleen rente
betaald:
0,06 100.000 = 6.000 euro per jaar
De annuteitenfactor bij dertig jaar en 6%
rente bedraagt 0,0726. De vaste kosten over
900.000 euro bedragen dan:
0,0726 900.000 = 65.340 euro per jaar
De totale vaste kosten worden dan:
6.000 + 65.340 = 71.340 euro per jaar.

De vaste kosten zijn in het geval van het annu-
teitensysteem hoger. Dat komt omdat er later
wordt afgeschreven.
3 Erfpacht
Soms wordt grond in erfpacht verkregen. Jaarlijks
moet het bedrag aan erfpacht worden betaald.
4 Belastingen
De meest ingrijpende belasting is de Onroerend
Zaak Belasting (OZB), die volop in de belangstel-
ling staat. Als men kijkt naar de feitelijke markt-
waarde, kunnen nogal wat bedrijven een hogere
aanslag dan voorheen verwachten. Naast de
OZB bestaan er ook nog tal van andere publiek-
rechtelijke hefngen, zoals waterschapslasten,
rioolrecht, precario, zuiveringschap, enzovoort.
5 Verzekeringen
Deze moeten betrekking hebben op het gebouw.
4.3.2.b Energiekosten
Energiekosten hebben betrekking op het verbruik
van elektriciteit, gas en water. Deze kosten heb-
ben door het nutsbedrijf vastgestelde tarieven,
gekoppeld aan het gebruik. Het levert voordelen
op om het energiegebruik te beperken en zo de
energierekening te verlagen.
Het energiegebruik kan worden benvloed in de
ontwerpfase. Soms brengt dit geen kosten met
zich mee, soms kost het een extra investering,
bijvoorbeeld het aanbrengen van extra isolatie.
De beheerder van het leidingnet is momenteel
niet meer de enige aanbieder van energie; er is
een scala van energieleveranciers in heel Europa.
Concurrentie bij energieproducenten kan voor
vele bedrijven interessante inkoopvoordelen bie-
den.
4.3.2.c Onderhoudskosten
Onderhoudskosten worden onderscheiden in:
Kosten technisch onderhoud: kosten die

voortvloeien uit het instandhouden van func-
ties van het onroerend goed door middel van
herstellen of vervangen van onderdelen van het
gebouw en op het terrein en andere soortgelijke
activiteiten.
Kosten schoonmaakonderhoud: kosten voor

het verwijderen van vuil en voor het reinigen van
de binnen- en buitenzijde van het gebouw en
het terrein.
Bij openbaar toegankelijke gebouwen moet
men zich ervan bewust zijn dat de kosten van
schoonmaak en technisch onderhoud niet zozeer
afhankelijk zijn van de primaire eigenschappen
van materialen en hun daarmee verwante
levensduur. Door vandalisme en intensief gebruik
worden onderhoudskosten van deze aard vaak
hoog. De kosten van schoonmaak en technisch
onderhoud hebben een belangrijke onderlinge
relatie. Verwaarloosde en versleten gebouw-
delen geven aanleiding tot verdere vernieling en
onachtzaam gebruik. Wanneer men aandacht
besteedt aan properheid en wanneer defecte
gebouwdelen snel worden gerepareerd, ont-
staat er niet alleen een andere uitstraling, maar
wordt het kostenplaatje ook gunstiger. Preventie
verdient zichzelf terug; voorwaarde is wel dat
er al in het ontwerp rekening is gehouden met
schoonmaakonderhoud en vervangbaarheid
van onderdelen van het gebouw. In dit verband
moet er ook aandacht worden geschonken aan
bruikbaarheid (functionaliteit) van het gebouw.
Als het gebouw niet meer optimaal kan worden
gebruikt, moet het worden aangepast aan de
nieuwe uitgangspunten. Deze aanpassing kan
ver voor de technische veroudering van het
gebouw noodzakelijk zijn.
4.3.2.d Administratieve beheerskosten
Administratieve beheerskosten zijn de kosten
van de administratie, uitsluitend met betrekking
tot het beheer van het onroerend goed. Bij een
0695053X_h04.indd 96 15-03-2005 15:28:00
kelijke investeringskosten van het te realiseren
gebouw onder moeten blijven. In deze situatie
moet het wel duidelijk zijn of het beschikbare
budget bevroren is of wordt gendexeerd. In
uitzonderingsgevallen kan, op verzoek van de
opdrachtgever, het budget worden verhoogd
om een kwaliteitsverbetering of expliciete wijzi-
gingen van het PvE door te kunnen voeren.
Voorbeeld
Als de opdrachtgever besluit om, ter
vermindering van de exploitatiekosten, HR-
dubbelglas toe te passen in plaats van gewoon
dubbelglas, onder meer op advies van een
bouwfysisch adviseur, dan moet het budget
worden verhoogd met de kosten van het
advies en de meerkosten van het glas.

Bij een wijziging van de functionele uitgangs-
punten van het gebouw moet altijd het budget
worden aangepast.
Wanneer een uniek en complex gebouw moet
worden gerealiseerd op een moeilijk bereikbare
locatie, kan het noodzakelijk zijn om het budget
aan te passen aan de ontwikkeling van het plan.
In de VO-fase moet het budget dan wellicht nog
worden aangepast. Het is van belang dat dit
vroegtijdig wordt onderkend, zodat de opdracht-
gever hiermee in zijn besluitvorming rekening
kan houden.
Een ontwerpbouwproces neemt altijd enige tijd
in beslag. Bij de eerste vaststelling van het bud-
get moet tevens worden bepaald of het budget
mag worden gendexeerd en voor welke onder-
delen de indexering geldt, paragraaf 4.4.5.
Het vastgestelde, eventueel aangepaste en
gendexeerde, budget wordt bij aanvang van
de uitvoeringsfase de basis voor de uitgaven en
de beschikbaarheid van de geldmiddelen.
4.4 Ramen en begroten
investeringskosten
Het ramen of begroten van de investeringskosten
is het in geld vertalen van de plannen voor een
te realiseren gebouw. Omdat de beschrijving van
dat gebouw tijdens het ontwerpproces steeds
gedetailleerder wordt, kunnen deze kosten
steeds nauwkeuriger worden berekend.
enkelvoudig pand in eigendom van de gebruiker
zijn dit te verwaarlozen kosten. Gaat het echter
om een winkelcentrum met woningen en kan-
toorruimten, dan is er vaak een speciale beheers-
organisatie voor de inning van de huur, toewij-
zing van nieuwe huurders en het registreren en
doen verhelpen van klachten en gebreken.
4.3.2.e Specieke bedrijfskosten
Specieke bedrijfskosten zijn de kosten voor het
gebruik van gebouwen en terreinen die voort-
vloeien uit het functioneren van het bedrijf, af-
hankelijk van de aard hiervan of van de bestem-
ming van gebouw en terrein. Het betreft onder
meer bewakings- en beveiligingskosten.
Samengevat: het uiteindelijke belang van de
opdrachtgever is niet zozeer het genvesteerd
vermogen als wel de totale huisvestingsexploita-
tiekosten. Investering en exploitatie hangen als
volgt samen:
hogere investering wordt direct vertaald in

hogere vaste kosten (annuteiten of rente plus
afschrijving);
investeren in energiebesparing door HR-

apparatuur, spaarlampen, automatische
(uit)schakelapparatuur, dubbel glas, enzovoort,
verhoogt de investering, maar verlaagt de ener-
giekosten. Een optimumberekening, bijvoorbeeld
op basis van life cycle costing, is dan nodig;
investeren in onderhoudsvrij materiaal ver-

laagt de onderhoudskosten. Dat geldt ook voor
de dagelijkse schoonmaak;
in het ontwerp moet dus steeds worden

gekeken naar consequenties voor de exploitatie:
n ingang minder bespaart vijftig jaar lang het
salaris een portier of het instandhouden van toe-
gangscontroleapparatuur.
4.3.3 Hardheid vastgestelde budget
Het algemene uitgangspunt voor de kosten-
bewaking is dat het eenmaal door de opdracht-
gever vastgestelde budget niet mag worden
gewijzigd. Dit is in alle gevallen het enige juiste
uitgangspunt. Het budget is dus taakstellend. Op
basis van dit vastgestelde budget kunnen met de
architect en/of projectmanager contracten wor-
den gesloten voor het uitvoeren van werkzaam-
heden. Het door de opdrachtgever vastgestelde
budget vormt dan het maximum, waar de wer-
0695053X_h04.indd 97 15-03-2005 15:28:01
98
In de investeringskosten nemen de bouwkosten
een bijzondere plaats in; deze zijn immers direct
gekoppeld aan het ontwerp van het gebouw.
In deze paragraaf wordt steeds naar de totale
investering gekeken, maar de bouwkosten zijn
daarin het onderwerp dat de meeste aandacht
krijgt. De berekening van de bouwkosten is sche-
matisch weergegeven in guur 4.7. Bouwkosten
worden steeds bepaald door de hoeveelheden
te vermenigvuldigen met de prijs per eenheid.
Afhankelijk van het moment in het voorberei-
dingsproces wordt er gebruikgemaakt van ver-
schillende hoeveelheidsindicatoren. In het begin
van het proces wordt er vaak gebruikgemaakt
van een eenheid die is afgeleid van het primaire
proces van de gebruiker.
Figuur 4.7 Begroten

Voorbeelden daarvan zijn het aantal werkplekken
in een kantoorgebouw of het aantal bedden in
een ziekenhuis. Dat kunnen ook de m
3
van het
totale gebouw zijn, of de m
2
dakafwerking, af-
hankelijk van de fase waarin een begroting wordt
gemaakt. Zeer belangrijk zijn de objectspecica-
ties, de gegevens die van het gebouw bekend
zijn. In het begin is er nauwelijks iets bekend,
misschien alleen de bruto vloeroppervlakte die
het gebouw moet bevatten. In de DO-fase is
men op de hoogte van alle specieke technische
oplossingen die de ontwerpers hebben bedacht.
Hoeveelheden en prijzen hangen altijd samen.
De prijs is immers gekoppeld aan de eenheid
waarin wordt gemeten, en de hoeveelheid wordt
in diezelfde eenheid uitgedrukt. Verder is de kop-
peling tussen de objectspecicaties en de prijs
per eenheid van belang. Als het bijvoorbeeld
over een vloer gaat, wordt dan alleen de vloer-
afwerking bedoeld, de vloerafwerking inclusief
de ondervloer of moet ook de constructieve
vloer worden meegerekend? De objectspecica-
tie moet duidelijk zijn. Het uitgangspunt bij het
begroten is dat de objectspecicatie als gegeven
wordt verondersteld en dat het begroten de ver-
taling van die specicatie in geld is. Er zijn echter
situaties waarin de calculator de beschikbare
gegevens moet interpreteren en van bepaalde
veronderstellingen uitgaat. Hij dient dat dan dui-
delijk te speciceren. De ontwerper moet vervol-
gens aangeven of de voorgestelde interpretatie
aanvaardbaar is.
Begroten is dus een gecompliceerde bezigheid,
met in elke volgende fase meer, en meer gede-
tailleerde, gegevens. Voor het samenstellen van
betrouwbare begrotingen is een bouwkostende-
skundige, die beschikt over historische, uit nacal-
culatie verkregen kostengegevens en gegevens
uit de actuele marktsituatie, onmisbaar.
Projectfase Combinatie
Projectdefinitie PD/O
(PD) PD/H
PD/P
Structuurontwerp SO/O
(SO) SO/H
SO/P
Voorlopig ontwerp VO/O
(VO) VO/H
VO/P
Definitief ontwerp DO/O
(DO) DO/H
DO/P
Bestek BK/O
(BK) BK/H
BK/P
O = objectspecificaties
H = hoeveelheden
P = prijzen
Figuur 4.8 Combinaties objectspecicaties, hoeveelheden
en prijzen
0695053X_h04.indd 98 15-03-2005 15:28:01
In guur 4.8 is aangegeven dat er per fase
nieuwe combinaties van objectspecicaties en
hoeveelheden/prijzen zijn te verwachten,
paragraaf 4.4.1. In paragraaf 4.4.2. worden de
hoeveelheden, prijzen en de herkomst van die
gegevens besproken.
Beschikbare gegevens voor begroten
PD-fase
bestemming gebouw is bekend;
functionele grootte is bekend (hoeveelheid

personeel in kantoor, aantal ziekenhuisbed-
den, aantal studenten in hbo-instelling, enzo-
voort);
op basis van globaal PvE kan BVO in m

2

worden berekend;
bouwterrein is gegeven;
indicatie aantal bouwlagen wordt gede-

nieerd.
SO-fase
BVO is onderbouwd door structuur-

ontwerp;
aantal bouwlagen is vastgesteld;
geveloppervlakte kan worden bepaald;
funderings- en constructie principe is indi-

catief aangegeven;
installatieniveau is indicatief aangegeven.

VO-fase
BVO ligt exact vast;
fundering en constructie is maatvoerend

vastgelegd;
hoeveelheden elementen zijn te kwanti-

ceren.
DO-fase
Alle elementen kunnen op subelementniveau
worden beschreven.
BK-fase
Het materiaalgebruik is tot in detail beschre-
ven in het bestek.
4.4.1 Objectspecicaties
In verschillende fasen van het ontwerpproces
moet een raming of een begroting worden ge-
maakt. De calculator moet daarbij werken met
de gegevens die hij tot zijn beschikking heeft.
Het ontwerp moet dus die gegevens leveren die
in een bepaalde fase nodig zijn om een even-
wichtige begroting te maken. Dat blijkt niet altijd
tot voldoende duidelijkheid te leiden. Bovendien
zijn de ontwerpresultaten zeker niet vanuit de
optiek van de bouwkosten calculatie bekeken.
Het gevolg is dat in ramingen of begrotingen de
verschillende begrotingsposten niet altijd even-
wichtig zijn opgenomen. Op sommige onderde-
len zijn ze tot een lager niveau van detaillering
uitgewerkt dan op andere onderdelen.
In de leestekst is aangegeven welke gegevens in
een bepaalde fase beschikbaar zouden moeten
zijn voor het begroten.
4.4.2 Hoeveelheden en eenheidsprijzen
In de berekeningssystematieken van bouwkosten
wordt een aantal hoeveelheidsaanduidingen
en bijbehorende eenheidsprijzen gehanteerd.
Kostengegevens kunnen betrekking hebben op
bouwkosten hele bouwwerk of bouwkosten
onderdelen bouwwerk.
Bouwkosten hele bouwwerk
Er zijn drie categorien bouwkosten die betrek-
king hebben op het hele bouwwerk:
1 bouwkosten in euro per functionele eenheid;
2 bouwkosten per m
2
BVO;
3 bouwkosten per m
3
gebouwinhoud.
1 Bouwkosten in euro per functionele eenheid
Bouwkosten kunnen worden berekend in euros
per functionele eenheid. Een voorbeeld daar-
van zijn de bouwkosten voor een ziekenhuis,
uitgedrukt in euros per ziekenhuisbed. De
bouwkosten van een hogeschoolgebouw kun-
nen worden uitgedrukt in euros per student. De
bouwkosten van een kantoorgebouw kunnen
worden uitgedrukt in euros per medewerker.
Dit levert uiteraard zeer globale getallen op. Het
ene ziekenhuis is het andere niet en kantoorge-
bouwen kunnen in zeer verschillende prijsklassen
worden neergezet. Daar moet de calculator zich
goed van bewust zijn. Hij doet er verstandig aan
de gehanteerde uitgangspunten van de gekozen
eenheidsprijs zo goed mogelijk te omschrijven.
0695053X_h04.indd 99 15-03-2005 15:28:01
100
2 Bouwkosten per m
2
BVO
Bouwkosten kunnen ook worden berekend in
kosten per m
2
bruto vloeroppervlakte (BVO).
Deze kan men alleen hanteren als het BVO is
afgeleid van de functionele ruimtebehoefte. Deze
analyse kan plaatsvinden als een ruimtelijk PvE
bekend is, hoofdstuk 2. De nuttige m
2
die voor
het functioneren van de gebruikersorganisatie
benodigd zijn, kunnen met kengetallen voor de
BVO/nuttig verhouding worden omgerekend tot
BVO in vierkante meters. Ook de kostennormen
voor de bouwkosten per m
2
BVO zijn zeer glo-
baal. Hier moet de calculator weer goed aange-
ven welke norm hij hanteert. Of beter, hij hoort
naast de opgave van het verwachte BVO ook een
indicatie te krijgen van het kwaliteitsniveau van
het gebouw.
3 Bouwkosten per m
3
bruto gebouwinhoud
Een soortgelijke aanpak kan worden gehanteerd
door niet in m
2
BVO te denken maar in m
3
bruto
gebouwinhoud.
Bouwkosten onderdelen bouwwerk
Ook hier wordt weer een aantal verschillende
berekeningsmethoden gehanteerd:
elementkosten per m
2
BVO;
kosten op elementcluster- of kostengroepen-
niveau;
hoeveelheden element koppelen aan een-
heidsprijs.
Elementkosten per m
2
BVO
Van een bepaald element, bijvoorbeeld de
binnenwanden, is een bepaalde hoeveelheid
normaal, afhankelijk van het type gebouw. Bij
een open-ruimte-kantoor treft men veel minder
binnenwanden aan dan bij een kantoorgebouw
dat veel kantoorvertrekken heeft. Als nu voor
bepaalde typen gebouwen de verhouding tus-
sen hoeveelheid van het element (in dit geval
m
2
binnenwanden) en het BVO bekend is, kan
gemakkelijk een prijs worden gegeven voor een
gebouw met bepaalde indelingskenmerken. De
hier bedoelde verhouding wordt een kengetal
genoemd, zie de leestekst hierna.
Deze berekeningsmethode past men vooral toe
als de bouwkosten worden bepaald met behulp
van kostengegevens van referentiegebouwen,
paragraaf 4.4.3. Er kan dan een begroting op
elementniveau worden gemaakt, hoewel zeer
beperkte gegevens van het nieuwe gebouw be-
kend zijn, paragraaf 4.4.4.
Kosten op elementcluster- of kosten-
groepenniveau
Wat met elementen is aangegeven, kan ook
worden gedaan met elementclusters of kosten-
groepen. Zo kunnen de werktuigbouwkundige
installaties (clusterniveau) worden uitgedrukt in
kosten per m
2
BVO. Evenzo kunnen de installatie-
werken (kostengroep) worden uitgedrukt in kos-
ten per m
2
BVO. De calculator moet zich steeds
rekenschap geven van de kwalitatieve basis van
de gehanteerde eenheidsprijs.
Vormfactoren en kengetallen
Vormfactoren zijn verhoudingsgetallen die iets
zeggen over de vorm van een gebouw. De
meeste vormfactoren leggen een verband met
het BVO. Hiermee wordt het mogelijk goede
ramingen te maken op basis van hele sum-
miere gegevens, namelijk het BVO. Het beste
is dit te illustreren met de meest voorkomende
vormfactoren:
nuttige vloeroppervlakte/BVO: deze factor

zegt iets over de efcintie van het gebouw-
ontwerp. Tussen de nuttige en bruto vloerop-
pervlakte zit immers voornamelijk de verkeers-
ruimten en technische ruimte. Deze factor ligt
tussen 0,6 en 0,7. Bij een factor van 0,6 zijn er
veel m
2
aan gangen ontworpen, terwijl er bij
een factor 0,7 veel nuttige m
2
beschikbaar zijn;
bebouwd oppervlakte (BO)/BVO: deze

factor op elementclusterniveau zegt iets over
het aantal bouwlagen van het gebouw. Het is
tevens een maat voor de hoeveelheid van het
elementcluster onderbouw (1A) ten opzichte
van het BVO;
dakoppervlakte/BVO: deze factor is veelal

identiek aan de voorgaande;
geveloppervlakte (GO)/BVO: bij lang smal

gebouw is deze factor veel groter dan bij vier-
kant, kubusvormig gebouw;
buitenwandopeningen/geveloppervlak:
vormfactor die op elementniveau van belang
is;
binnenwandoppervlakte/BVO: in de een-
heidsprijzen worden hier veelal bedoeld de
0695053X_h04.indd 100 15-03-2005 15:28:02
binnenwanden inclusief de constructieve bin-
nenwanden. In de decompositie, paragraaf
5.2, zijn de constructieve binnenwanden in
het elementcluster draagstructuur (1B) opge-
nomen;
binnenwandopeningen/binnenwand-
oppervlakte: deze vormfactor is wederom op
elementniveau aan de orde.
De grootte van deze vormfactoren is voor een
groot aantal gebouwen geanalyseerd, para-
graaf 4.4.3. Als het BVO bekend is, is het dus
mogelijk de hoeveelheden van een aantal ele-
mentclusters of elementen vast te stellen.
Het begrip kengetallen wordt in verschillende
betekenis gebruikt:
kostenkengetallen, ook wel eenheidsprijzen

genoemd. Kostenkengetallen zijn er in vele
soorten, paragraaf 4.4.3;
functionele kengetallen worden veel ge-

bruikt om een goed PvE op te kunnen stellen.
Voorbeelden zijn de hoeveelheid nuttige vloer-
oppervlakte benodigd voor een kantoor voor
twee personen, of het aantal toiletten per aan-
tal medewerkers (m/v) in de gebruikersorgani-
satie, het vermogensverbruik per medewerker
in kantoorvertrekken, enzovoort;
technische kengetallen: worden door tech-

nische adviseurs gebruikt bij het ontwerpen
van gebouwen. Voorbeelden zijn de hoeveel-
heid wapening in vloerconstructies, het aantal
palen ten behoeve van een fundering, de hoe-
veelheid verwarmend oppervlak bij radiatoren,
enzovoort.
In dit hoofdstuk zijn voornamelijk de kosten-
kengetallen relevant.
Hoeveelheden element koppelen aan
eenheidsprijs
Een meer directe methode is om hoeveelheden
van een element te bepalen en daar een een-
heidsprijs, paragraaf 4.4.3, aan te koppelen.
Hierbij veronderstelt men dat het gebouwont-
werp zodanig is, dat de hoeveelheden van de
elementen te bepalen zijn. De ingewikkelde ma-
noeuvre om via de hoeveelheid van het element
per m
2
BVO te werken, is dan niet nodig.
Men zou kunnen veronderstellen dat er ook op
elementclusterniveau eenheidsprijzen te geven
zijn. Dat hangt echter af van de vraag of het
elementcluster zo eenduidig is, dat daarvan hoe-
veelheden te geven zijn. Werktuigbouwkundige
installaties zijn te divers van samenstelling om
daar een eenduidige hoeveelheid aan te kop-
pelen. De kosten daarvan moeten dus worden
uitgedrukt in kosten per m
2
BVO. Het element-
cluster dakafwerking (2C (47)), guur 4.9, daar-
entegen kan goed in m
2
worden uitgedrukt: daar
is dan ook een prijs per eenheid voor te vinden.
Kostengroepen worden nagenoeg altijd in m
2

BVO berekend, paragraaf 4.4.4.
Er zijn dus vele methoden om de bouwkosten
op te bouwen of direct te berekenen. Dat is zo
gegroeid, omdat in het ontwerpproces de be-
schikbare gegevens aanvankelijk uitermate sum-
mier zijn en gaandeweg steeds concreter kunnen
worden ingevuld. Van de voorgaande methoden
is de berekeningsmethode van elementen via de
m
2
BVO de meest gecompliceerde.
4.4.3 Bouwkostendocumentatie
Kostengegevens zijn te vinden in Reed Business
Information Bouw & Infra (www.rbi-nl.com/
bouwkosten) of in Archidat Bouwkosten (www.
bouwkosten-online.nl).
Beide kostenbronnen zijn verschillend van op-
bouw. Bij het gebruik is het van belang dat er
wordt gekozen voor een tabel van het gebouw-
type dat zo goed mogelijk overeenkomt met het
type waarvoor de prijs wordt gezocht. Hierbij
moet er op worden gelet of de eenheid waarin
de prijs is uitgedrukt overeenkomt met de
beschikbare eenheid. Vermeld in de berekening
altijd het prijspeil van de gehanteerde kosten-
kengetallen.
Voor een eerste raming zijn kostenoverzichten
die zijn afgeleid van referentieprojecten bruik-
baar. Omdat er gegevens van een groot aantal
projecten beschikbaar zijn, moet er een passende
keuze worden gemaakt. Het is hierbij van belang
dat het gebouwtype en de vloeroppervlakte
van het referentieproject ongeveer overeenko-
men met het gebouw waarvan de bouwkosten
moeten worden berekend. Afwijkingen kunnen
worden gecorrigeerd met behulp van correctie-
factoren.
0695053X_h04.indd 101 15-03-2005 15:28:02
102
Voorbeeld
De gegeven kosten per m
2
BVO kunnen
niet zonder meer worden overgenomen in
het te begroten project. Dat komt omdat
er per gebouw andere hoeveelheden van
een element per m
2
BVO aanwezig kunnen
zijn. Op basis van de opgenomen documen-
tatie moeten met behulp van vormfactoren
de eenheidsprijzen per m
2
BVO worden
omgerekend naar eenheidsprijzen per m
2

BVO van het te begroten gebouw. Het is ook
mogelijk te rekenen met de eenheidsprijzen
van het element zelf. Deze kunnen voor het
nieuwe gebouw worden gehanteerd als de
specicatie ervan acceptabel is.
In een andere rubriek zijn gegevens verzameld
op subelementniveau, het niveau van de bouw-
delen. Alle kostengegevens zijn eenheidsprijzen.
Deze prijzen zijn opgebouwd uit arbeid, materi-
aal, materieel en onderaannemerskosten. Deze
opbouw is niet zichtbaar. Alle direct toewijsbare
uitvoeringskosten zijn in de eenheidsprijzen ver-
disconteerd. De eenheidsprijzen zijn exclusief
ABK, AK, winst en risico en BTW. In deze rubriek
zijn ook nadere gegevens te vinden over de kos-
ten van de technische installaties. De bouwdeel-
kosten worden voor de belangrijkste subelemen-
ten gegeven. Ze worden apart behandeld voor
woongebouwen, bedrijfsgebouwen, kantoorge-
bouwen en voor de renovatie van woongebou-
wen. Deze rubriek is toepasbaar bij begrotingen
op basis van een denitief ontwerp of op basis
van bestek en tekeningen. Dat betekent dat alle
elementen op subelementniveau moeten zijn
uitgewerkt en dat van alle elementen de princi-
pedetails bekend moeten zijn.
In de documentatie zijn verder uitgebreide gege-
vens opgenomen over:
manuren per bewerking;
materiaalkosten;
materieelprestaties en -kosten;
kosten onderaannemers.
Deze gegevens zijn van belang om een detail-
begroting op basis van werkmethoden te maken,
wat voornamelijk aan de orde is in de uitvoe-
ringsfase en eventueel in de BK-fase. Deze
detailbegrotingen blijven echter buiten het
bestek van dit boek. Wel kunnen deze gegevens
worden gebruikt om zelf element- of subele-
mentprijzen op te bouwen als deze voldoende
gedetailleerd zijn gespeciceerd, guur 4.9. De
elementprijs is berekend per m
2
. Deze kan wor-
den gehanteerd als eenheidsprijs.
4.4.4 Begrotingen in verschillende fasen
Om de bouwkosten te begroten wordt, mede
afhankelijk van de fase waarin het ontwerpproces
zich bevindt, gebruikgemaakt van verschillende
wijzen van berekenen. Dit wordt besproken voor
alle in de planprocedure opgenomen fasen.
Ter illustratie is gebruikgemaakt van concrete
hoeveelheden en prijzen.
Financile getallen en hun betekenis
Een van de moeilijkste dingen bij het begroten
is om een eenduidige relatie te leggen tussen
een begroot bedrag en de betekenis van dat
bedrag. Steeds vraagt de calculator zich af
wat er nu wel en niet in de prijs was opgeno-
men. Bijvoorbeeld, als er een prijs per m
2
BVO
wordt berekend, is het dan zeker, dat er niet
een prijs per netto m
2
wordt gehanteerd? Is al-
tijd duidelijk wat tot constructie en wat tot het
element vloeren wordt gerekend? Zitten de
kosten voor het gebruik van een kraan nu wel
of niet in de gehanteerde eenheidsprijs? Het is
niet alleen bij het hanteren van eenheidsprij-
zen belangrijk de betekenis goed te deniren
en dubbeltellingen te voorkomen. Ook bij het
afgeven van een gemaakte begroting is het
zaak om zo goed mogelijk aan te geven waar
de begroting op is gebaseerd. In de eerste
fasen geldt dat nog het meest, omdat dan
de te begroten eenheden nog globaal zijn
bepaald. In de latere fasen, als de calculatie
op subelementniveau terechtkomt, wordt de
inhoud vanzelf steeds beter gedenieerd.
In de systematiek van de elementenmethode
is er veel aandacht besteed aan een duidelijke
deniring van de onderscheiden elementen.
0695053X_h04.indd 102 15-03-2005 15:28:02
F
i
g
u
u
r

4
.
9

O
p
b
o
u
w

(
s
u
b
)
e
l
e
m
e
n
t
p
r
i
j
s
H
o
o
f
d

H
o
o
f
d
a
a
n
n
e
m
e
r

O
n
d
e
r
a
a
n
n
e
m
e
r

1

m
u

b
o
u
w

e
u
r
o

2
8
,
3
8

1

m
u

d
a
k
d
e
k
k
e
r

e
u
r
o

3
8
,
6
0

o
p
s
l
a
g

m
a
t
e
r
i
a
l
e
n

%

5

M
a
t
e
r
i
e
e
l
C
o
d
e

h
o
e
v
.

e
e
n
h
.

m
a
t
/
e
e
n
h

m
u
/
e
e
n
h

t
o
t
a
a
l

t
o
t
.
m
a
t

t
o
t
.
l
o
o
n

m
a
t
/
e
e
n
h

m
u
/
e
e
n
h

t
o
t
a
a
l

t
o
t
.
m
a
t

t
o
t
.
l
o
o
n

a
a
n
n
.

O
A

t
o
t
a
a
l

e
u
r
o

m
u

m
u

e
u
r
o

e
u
r
o

e
u
r
o

m
u

m
u

e
u
r
o

e
u
r
o

e
u
r
o

e
u
r
o

e
u
r
o
2
C
(
4
7
)

S
p
e
c
i
e

b
e
t
o
n
d
a
k

1

m
2

a
f
s
c
h
o
t
l
a
a
g

1
,
0
0
0

m
2

0
,
0
2

0
,
0
2
0

0
,
0
0
0

0
,
5
6
8

6
,
3
4
8

0
,
0
3
0

0
,
0
3
0

0
6
,
6
6
5

0
1
,
1
5
8

8
,
3
9
1

v
o
o
r
s
m
e
e
r
l
a
a
g

1
,
0
0
0

m
2

0
,
0
0
0

0
,
0
0
0

1
,
1
9
7

0
,
0
3
0

0
,
0
3
0

0
1
,
2
5
7

0
1
,
1
5
8

2
,
4
1
5

i
s
o
l
a
t
i
e

6
0

m
m

P
S

1
,
0
0
0

m
2

0
,
0
0
0

0
,
0
0
0

5
,
3
9
9

0
,
1
0
0

0
,
1
0
0

0
5
,
6
6
9

0
3
,
8
6
0

9
,
5
2
9

b
e
d
.

g
l
a
s
v
l
i
e
s

+

a
p
p
.

1
,
0
0
0

m
2

0
,
0
0
0

0
,
0
0
0

3
,
8
4
2

0
,
2
0
4

0
,
2
0
4

0
4
,
0
3
4

0
7
,
8
7
4

1
1
,
9
0
9

t
e
g
e
l
s

5
0
/
5
0

0
,
0
9
6

m
2

0
,
0
0
0

0
,
0
0
0

9
,
0
1
1

0
,
2
5
0

0
,
0
2
4

0
0
,
9
0
8

0
0
,
9
2
6

1
,
8
3
5

g
r
i
n
d

0
,
9
0
4

m
2

0
,
0
0
0

0
,
0
0
0

2
,
6
6
9

0
,
0
4
0

0
,
0
3
6

0
2
,
5
3
3

0
1
,
3
9
6

3
,
9
2
9

p
l
a
k
s
t
r
o
k
e
n

0
,
1
6
0

m
1

0
,
0
0
0

0
,
0
0
0

5
,
1
8
6

0
,
1
0
0

0
,
0
1
6

0
0
,
8
7
1

0
0
,
6
1
8

1
,
4
8
9

l
o
o
d
s
t
r
o
k
e
n

0
,
0
3
5

m
1

9
,
1
6
2

0
,
2
5

0
,
0
0
9

0
,
3
2
1

0
,
2
4
8

0
,
0
0
0

0
0
,
0
0
0

0
0
,
0
0
0

0
,
5
6
9

0
,
0
0
0

M
a
t
e
r
i
e
e
l
:

1
,
0
0
0

m
2

0
,
0
0
0

3
,
0
6
3

3
,
0
6
3
T
o
t
a
a
l

s
p
e
c
i
e

b
e
t
o
n
d
a
k

1
,
0
0
0

m
2

0
,
0
2
9

0
,
3
2
1

0
,
8
1
6

0
,
4
4
0

2
1
,
9
3
8

1
6
,
9
9
0

0
,
0
0
0

3
,
0
6
3

4
3
,
1
2
8

a
f
g
e
r
o
n
d
:

4
3
,
1
3
P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1
P
r
i
j
z
e
n

z
i
j
n

e
x
c
l
u
s
i
e
f

B
T
W
0695053X_h04.indd 103 15-03-2005 15:28:02
104
Fase Projectdenitie
Beschikbare objectspecicaties zijn:
bestemming: kantoorgebouw;
BVO: 5.000 m
2
;
bouwterrein: 2.000 m
2
;
bebouwd oppervlak: 1.000 m

2
.
De eenvoudigste calculatie van de investerings-
kosten is in guur 4.10 opgenomen. Veronder-
steld wordt dat de kosten van de grond redelijk
in beeld zijn, omdat in deze fase het bouwterrein
bekend moet zijn. De bouwkosten kunnen wor-
den ontleend aan een referentieproject. Bij de
aanname van 900 euro per m
2
BVO is een ge-
middeld kwaliteitsniveau verondersteld. Dit soort
aannames dient bij de investeringsraming te
worden aangegeven. Bij de raming van de kan-
toorinrichting is nieuw meubilair verondersteld.
Kantoormachines en andere bedrijfsapparatuur
zijn niet in de raming opgenomen. De bijko-
mende kosten zijn als 20% van de kostengroe-
pen 1 tot en met 7 in de raming opgenomen.
Het blijkt dus dat ook al zijn de basisgegevens
zeer summier, in de raming veronderstellingen
kunnen worden toegevoegd. Zo kan op basis
van dezelfde objectspecicaties ook een raming
worden gemaakt zoals in guur 4.11 is aangege-
ven. Als de aankoopprijs van de grond bekend is
(bijvoorbeeld 100 euro per m
2
), kan kostengroep
1 al op elementclusterniveau worden geraamd.
De bouwkosten kunnen op kostengroepniveau
worden geraamd. De calculator gaat dan wel
van bepaalde veronderstellingen uit met be-
trekking tot het kwaliteitsniveau van elk van de
kostengroepen van de bouwkosten. Het gehan-
teerde prijsniveau is nog steeds uitermate glo-
baal, omdat voornamelijk wordt gerefereerd aan
prijzen per m
2
BVO.
De algemene uitvoeringskosten zijn in het
voorbeeld geraamd als een percentage van de
kostengroepen 2 tot en met 6. Hier had ook
een eenheidsprijs per m
2
BVO kunnen worden
gehanteerd. In de raming is daarnaast een stand-
punt met betrekking tot de reservering voor
onvoorziene kosten opgenomen, namelijk een
percentage van de kostengroepen 1 tot en met
7. De gehanteerde eenheidsprijs is afhankelijk
van een taxatie van de projectomstandigheden
en wordt gezien als onderdeel van het project-
beleid. Deze kan mede afhankelijk zijn van de
complexiteit van het ontwerp.
Op gelijke wijze is het mogelijk met zeer sum-
miere gegevens de raming verder uit te werken.
De installatiewerken kunnen bijvoorbeeld op ele-
mentclusterniveau worden ingevuld.
Hoe groter de mate van detaillering, des te meer
doet de calculator kwaliteits- en hoeveelheids-
veronderstellingen. Zeker in de PD-fase, waarin
vooral wordt gestreefd naar een goede budget-
stelling, is het inbouwen van veronderstellingen
een goede methode. In guur 4.12 is hiervan
een voorbeeld gegeven.
Bij een raming hoort altijd een verklaring. Bij
het laatste voorbeeld kan worden aangegeven
Figuur 4.10 Investeringsraming A
Kosten- Hoeveel- Kosten per
groep Omschrijving heid Eenheid Euro/eenh groep
1 Grond .0002.000 m
2
150 1.300.000
2 t/m 6 Bouwkosten .0005.000 m
2
BVO 900 4.500.000
7 Inrichtingskosten .0005.000 m
2
BVO 180 1.900.000
8 Bijkomende investeringskosten 5.700.000 euro .0,20 1.140.000
(over kostengroep 1 t/m 7)
Totaalinvestering excl. BTW 6.840.000
BTW 6.840.000 euro 19% 1.299.600
Totaalinvestering incl. BTW 8.139.600
Prijspeil augustus 2001
0695053X_h04.indd 104 15-03-2005 15:28:03
F
i
g
u
u
r

4
.
1
1

I
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
r
a
m
i
n
g

B
K
o
s
t
e
n
-
E
l
e
m
e
n
t
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

S
u
b
t
o
t
a
a
l
1

G
r
o
n
d

2
.
3
0
0
.
0
0
0

2
.
3
0
0
.
0
0
0

A

G
r
o
n
d
v
e
r
w
e
r
v
i
n
g

5
.
6
9
2
.
0
0
0

m
2

1
1
0

2
2
0
.
0
0
0

B

I
n
f
r
a
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
6
9
2
.
0
0
0

m
2

3
0

6
0
.
0
0
0

C

B
o
u
w
r
i
j
p

m
a
k
e
n

t
e
r
r
e
i
n

5
.
6
9
2
.
0
0
0

m
2

1
0

2
0
.
0
0
0
2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

5
.
6
9
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

5
0
0

2
.
5
0
0
.
0
0
0
3

I
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
6
9
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

2
6
5

1
.
3
2
5
.
0
0
0
4

V
a
s
t
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

5
.
6
9
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

3
0

2
.
1
5
0
.
0
0
0
5

T
e
r
r
e
i
n

5
.
6
9
1
.
0
0
0

m
2

4
0

2
.

4
0
.
0
0
0
6

A
U
K

(
a
l
g
e
m
e
n
e

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

5
)

1
2
%

2
.
4
8
1
.
8
0
0

T
o
t
a
a
l

b
o
u
w
k
o
s
t
e
n
:

(
s
o
m

v
a
n

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

6
)

4
.
4
9
6
.
8
0
0

7

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

e
n

b
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
6
9
5
0
0
0

m
2

b
v
o

1
8
0

2
.
9
0
0
.
0
0
0

2
.
9
0
0
.
0
0
0

8

B
i
j
k
o
m
e
n
d
e

k
o
s
t
e
n

5
.
6
9
6
.
8
0
0

e
u
r
o

2
0
%

1
.
1
3
9
.
3
6
0

1
.
1
3
9
.
3
6
0

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7
)

G

W
a
a
r
i
n

r
e
s
e
r
v
e
r
i
n
g

v
o
o
r

o
n
v
o
o
r
z
i
e
n

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7
)

5
%

2
8
4
.
8
4
0

T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

e
x
c
l
.

B
T
W

6
.
8
3
6
.
1
6
0

B
T
W

o
v
e
r

t
o
t
a
a
l

e
x
c
l
.

B
T
W

6
.
8
3
6
.
1
6
0

e
u
r
o

1
9
%

1
.
2
9
8
.
8
7
0
T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

i
n
c
l
.

B
T
W

8
.
1
3
5
.
0
3
0
P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1
0695053X_h04.indd 105 15-03-2005 15:28:03
106
K
o
s
t
e
n
-
E
l
e
m
e
n
t
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

S
u
b
t
o
t
a
a
l
1

G
r
o
n
d

2
.
3
0
0
.
0
0
0

4
.
3
0
0
.
0
0
0

A

G
r
o
n
d
v
e
r
w
e
r
v
i
n
g

5
.
7
0
2
.
0
0
0

m
2

1
1
0

2
2
0
.
0
0
0

B

I
n
f
r
a
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
7
0
2
.
0
0
0

m
2

3
0

6
0
.
0
0
0

C

B
o
u
w
r
i
j
p

m
a
k
e
n

t
e
r
r
e
i
n

5
.
7
0
2
.
0
0
0

m
2

1
0

2
0
.
0
0
0
2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

5
.
7
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

5
0
0

2
.
5
0
0
.
0
0
0
3

I
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

1
.
3
2
5
.
0
0
0

A

W
e
r
k
t
u
i
g
b
o
u
w
k
u
n
d
i
g

5
.
7
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

1
3
0

6
5
0
.
0
0
0

B

E
l
e
k
t
r
o
t
e
c
h
n
i
s
c
h

5
.
7
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

1
1
5

5
7
5
.
0
0
0

C

T
r
a
n
s
p
o
r
t
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
7
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

2
0

1
0
0
.
0
0
0
4

V
a
s
t
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

5
.
7
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

3
0

1
.
1
5
0
.
0
0
0
5

T
e
r
r
e
i
n
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
7
0
1
.
0
0
0

m
2

4
0

2
.

4
0
.
0
0
0
6

A
U
K

(
a
l
g
e
m
e
n
e

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

5
)

1
2
%

1
.
4
8
1
.
8
0
0

T
o
t
a
a
l

b
o
u
w
k
o
s
t
e
n
:

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

6
)

4
.
4
9
6
.
8
0
0
7

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

e
n

b
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

1
.
9
0
5
.
9
1
0

4
.
9
0
5
.
9
1
0

A

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

5
.
7
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

3
0

1
5
0
.
0
0
0

B

B
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
7
5
5
.
9
1
0

s
p
e
c
i
f
i
c
a
t
i
e

1

7
5
5
.
9
1
0
8

B
i
j
k
o
m
e
n
d
e

i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

5
.
7
0
2
.
7
1
0

e
u
r
o

2
0
%

1
.
1
4
0
.
5
4
2

1
.
1
4
0
.
5
4
2

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7
)

G

W
a
a
r
i
n

r
e
s
e
r
v
e
r
i
n
g

v
o
o
r

o
n
v
o
o
r
z
i
e
n

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7
)

5
%

2
8
5
.
1
3
6

T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

e
x
c
l
.

B
T
W

6
.
8
4
3
.
2
5
2

B
T
W

6
.
8
4
3
.
2
5
2

e
u
r
o

1
9
%

1
.
3
0
0
.
2
1
8
T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

i
n
c
l
.

B
T
W

8
.
1
4
3
.
4
7
0
P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1
F
i
g
u
u
r

4
.
1
2

I
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
r
a
m
i
n
g

C
0695053X_h04.indd 106 15-03-2005 15:28:03
wat men mag verwachten van een werktuig-
bouwkundige installatie van 130 euro per m
2

BVO. Ook is het mogelijk dat de opdrachtgever
al in het stadium van PD kan aangeven hoeveel
bedrijfsapparatuur in gebruik is. Daarnaast
kan de calculator aangeven wat de opdracht-
gever aan kantoormeubilair kan aanschaffen
als hij hiervoor 30 euro per m
2
BVO beschikbaar
heeft.
Rekenen zonder tekenen
Het is voor de berekening van de bouwkosten
niet noodzakelijk te kunnen beschikken over
een ideenschets van het gebouw. Uitgaande
van het PvE kan ook een berekening worden
opgesteld. Hierbij wordt de oppervlakte van
een aantal onderdelen op basis van aannamen
berekend.
Van een kantoorgebouw is de bruto vloerop-
pervlakte 1000 m
2
. Aangenomen wordt dat
het gebouw twee verdiepingen krijgt, een
diepte van 13,5 m, een verdiepingshoogte
van 3,5 m en een plat dak. De lengte van het
gebouw bedraagt dan
1000 : 2
= 37 m.
13,5
De oppervlakte van de buitengevel is dan
(37 + 13,5) 2 2 3,5 = 707 m
2
.
De oppervlakte van de ramen bedraagt 20%
van de bruto vloeroppervlakte, dus 200 m
2
.
Het gebouw heeft een hoofdentree met een
dubbele deur, met nog een extra toegang en
een nooduitgang. Totaal n dubbele deur en
twee enkele deuren. De oppervlakte van de
deuren bedraagt 4 2 = 8 m
2
.
De oppervlakte van de gesloten gevel be-
draagt 707 (200 + 8 ) = 499 m
2
.
Door een standaardmaat van n kantoor-
ruimte aan te nemen, kan de lengte van de
binnenwanden worden berekend. De opper-
vlakte van het platte dak is de bruto vloerop-
pervlakte gedeeld door 2.
Door op deze wijze verder te redeneren kan
de oppervlakte van veel onderdelen van het
gebouw worden afgeleid.
Let op: met behulp van deze methode kunnen
uitsluitend de bouwkosten worden berekend.
Voor de investeringskosten moeten hierbij de
grondkosten, de kosten van losse inrichtingen
en bedrijfsinstallaties en de bijkomende kosten
worden opgeteld.
Fase Structuurontwerp
bestemming gebouw: kantoorfunctie;
bruto vloeroppervlakte (BVO) is gebaseerd

op basis PvE waarin nuttige vloeroppervlakte is
vastgesteld;
gebouwvorm is in hoofdlijnen vastgesteld,

zodat de bruto/nuttig-verhouding beter kan wor-
den bepaald. Het BVO blijkt 5.000 m
2
te blijven;
doordat gebouwvorm (20 bij 50 m) is bepaald

en aantal bouwlagen (5) bekend is, kan worden
berekend:
geveloppervlakte (GO) (5 3,40 m = 17 m

hoog; GO = 17 140 = 2.380 m
2
);
dakoppervlakte en bebouwde oppervlakte (BO);
aantal trappen;
doordat constructie is bekeken in relatie tot

bodemgesteldheid, kan worden aangegeven
welke funderingssystemen voor dit gebouw in
aanmerking komen;
van installaties kan worden vastgesteld welke

systemen in aanmerking komen voor welke
delen van gebouw.
Op basis van deze gegevens kan in de SO-fase
wederom een raming worden gemaakt, guur
4.13. Misschien is het toegestaan om die begro-
ting te noemen.
Fase Voorlopig ontwerp
situatietekeningen;
maatvoerende plattegronden, doorsneden en

aanzichten;
ruimte-indeling en ruimtebestemming liggen

in hoofdlijnen vast. Bijzondere ruimten zijn gepo-
sitioneerd;
funderingsprincipes zijn vastgesteld;
draagstructuur is maatvoerend bepaald;
principe gevel en te gebruiken materialen ligt

vast;
principes en plaats technische installaties is

bepaald;
0695053X_h04.indd 107 15-03-2005 15:28:03
108
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

S
u
b
t
o
t
a
a
l
1

G
r
o
n
d

2
.
3
0
0
.
0
0
0

2
.
3
0
0
.
0
0
0

A

G
r
o
n
d
v
e
r
w
e
r
v
i
n
g

4
.
0
0
2
.
0
0
0

m
2

7
.
1
1
0

2
2
0
.
0
0
0

B

I
n
f
r
a
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

4
.
0
0
2
.
0
0
0

m
2

7
.

3
0

6
0
.
0
0
0

C

B
o
u
w
r
i
j
p

m
a
k
e
n

t
e
r
r
e
i
n

4
.
0
0
2
.
0
0
0

m
2

7
.

1
0

2
0
.
0
0
0
2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

2
.
4
9
1
.
9
0
0

A

F
u
n
d
e
r
i
n
g

4
.
0
0
1
.
0
0
0

m
2

7
.
2
2
0

2
2
0
.
0
0
0

B

S
k
e
l
e
t

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
1
2
0

6
0
0
.
0
0
0

C

D
a
k
e
n

4
.
0
0
1
.
0
0
0

m
2

7
.

4
0

4
0
.
0
0
0

D

G
e
v
e
l

4
.
0
0
2
.
3
8
0

m
2

7
.
3
0
5

7
2
5
.
9
0
0

E

B
i
n
n
e
n
w
a
n
d
e
n

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
1
0
0

5
0
0
.
0
0
0

F

V
l
o
e
r
e
n

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

4
0

2
0
0
.
0
0
0

G

T
r
a
p
-

e
n

h
e
l
l
i
n
g
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

4
.
0
0
4
.
0
0
8

s
t
u
k
s

7
.
0
0
0

5
6
.
0
0
0

H

P
l
a
f
o
n
d
a
f
b
o
u
w

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

3
0

1
5
0
.
0
0
0
3

I
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

1
.
3
2
5
.
0
0
0

A

W
e
r
k
t
u
i
g
b
o
u
w
k
u
n
d
i
g

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
1
3
0

6
5
0
.
0
0
0

B

E
l
e
k
t
r
o
t
e
c
h
n
i
s
c
h

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
1
1
5

5
7
5
.
0
0
0

C

L
i
f
t

e
n

t
r
a
n
s
p
o
r
t

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

2
0

1
0
0
.
0
0
0
4

V
a
s
t
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

3
0

2
.
1
5
0
.
0
0
0
5

T
e
r
r
e
i
n

4
.
0
0
1
.
0
0
0

m
2

7
.

4
0

2
.

4
0
.
0
0
0
6

A
U
K

(
a
l
g
e
m
e
n
e

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

5
)

4
8
0
.
8
2
8

U
1

A
U
K

g
e
h
e
e
l

g
e
b
o
u
w

4
.
0
0
6
.
9
0
0

e
u
r
o

7
.
5
%

2
0
0
.
3
4
5

U
2

A
U
K

p
r
o
j
e
c
t
/
b
o
u
w
p
l
a
a
t
s
i
n
r
i
c
h
t
i
n
g

4
.
0
0
6
.
9
0
0

e
u
r
o

7
.
3
%

1
2
0
.
2
0
7

U
3

A
U
K

p
r
o
j
e
c
t
/
w
e
r
k
v
o
o
r
b
e
r
e
i
d
i
n
g

e
n

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g

4
.
0
0
6
.
9
0
0

e
u
r
o

7
.
4
%

1
6
0
.
2
7
6

B
o
u
w
k
o
s
t
e
n
:

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

6
)

4
.
4
8
7
.
7
2
8
7

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

e
n

b
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

2
.
9
0
5
.
9
1
0

2
.
9
0
5
.
9
1
0

A

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

4
.
0
0
5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

3
0

1
5
0
.
0
0
0

B

B
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

4
.
7
5
5
.
9
1
0

s
p
e
c
i
f
i
c
a
t
i
e

1

7
5
.
9
1
0
8

B
i
j
k
o
m
e
n
d
e

i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

5
.
6
9
3
.
6
3
8

e
u
r
o

2
0
%

1
.
1
3
8
.
7
2
8

1
.
1
3
8
.
7
2
8

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7
)

A

V
o
o
r
b
e
r
e
i
d
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

G

W
a
a
r
i
n

r
e
s
e
r
v
e
r
i
n
g

v
o
o
r

o
n
v
o
o
r
z
i
e
n

5
.
6
9
3
.
6
3
8

e
u
r
o

5
%

2
8
4
.
6
8
2

T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

e
x
c
l
.

B
T
W

6
.
8
3
2
.
3
6
6

B
T
W

6
.
8
3
2
.
3
6
6

e
u
r
o

1
9
%

1
.
2
9
8
.
1
4
9
T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

i
n
c
l
.

B
T
W

8
.
1
3
0
.
5
1
5
Figuur 4.13 Begroting op basis van structuurontwerp Prijspeil augustus 2001
0695053X_h04.indd 108 15-03-2005 15:28:04
principeverloop leidingsystemen is bekend;
plaats en aantal transportinstallaties en trap-

pen ligt vast.
Op basis van deze gegevens kan de VO-begro-
ting, guur 4.14, worden gemaakt. Over de VO-
begroting kan het volgende worden opgemerkt:
elementclusters onderbouw en draagstructuur

kunnen op subelementniveau worden begroot.
De gegevens hiervoor zijn immers in het voorlo-
pig ontwerp vastgelegd;
op clusterniveau zijn uitvoeringskosten opge-

nomen. Deze zijn niet goed te speciceren, en
zijn daarom op basis van een percentage van
het betreffende elementcluster opgenomen. De
keuze van het percentage is typische bedrijfs-
informatie, die overigens nergens te vinden is.
Men werkt met geschatte waarden;
hoeveelheden worden voor een belangrijk

deel ontleend aan beschikbare ontwerpgege-
vens. Van groot belang is dat de wijze waarop
hoeveelheden worden gemeten, overeenkomt
met de wijze waarop de prijsinformatie aan
hoeveelheden is gekoppeld. Bijvoorbeeld: als de
waterinstallatie (element 53, watertappunten)
wordt uitgedrukt in de netto oppervlakte van het
gebouw, moet de eenheidsprijs geen betrekking
hebben op de kosten per m
2
BVO.
Fase Denitief ontwerp
Beschikbare objectspecicaties:
situatietekeningen die nu alle, ook installatie-

technische, terreinvoorzieningen bevatten;
maatvoerende plattegronden, doorsneden en

aanzichten;
ruimte-indeling en ruimtebestemming liggen

vast;
tekeningen fundering en draagstructuur zijn

maatvoerend gereed;
geveltekeningen met bijbehorende principe-

details;
afwerkingsstaten van alle ruimtes, materiaal-

gebruik is vastgesteld;
principedetails alle aansluitingen tussen bouw-

delen;
indeling technische ruimtes met aanzuig- en

afvoerkanalen;
leidingsystemen zijn maatvoerend bepaald;
transportinstallaties zijn gespeciceerd.

Aan de hand van voorgaande objectspecicaties
kan de DO-begroting worden gemaakt. In guur
4.15 zijn drie elementen ervan uitgewerkt. De
elementen blijken uit meerdere subelementen
(of bouwdelen) te bestaan. De dragende bin-
nenwanden blijken gedeeltelijk gemetseld te zijn
en gedeeltelijk gestort. Elk van de bouwdelen
kan dus in verschillende varianten voorkomen.
Zo kan de gemetselde wand uit baksteen zijn
opgemetseld, maar ook van kalkzandsteen zijn
gemaakt. De betonwanden kunnen van verschil-
lende dikte zijn en bovendien kan de materiaal-
samenstelling variren. Dat laatste komt hier nog
niet expliciet naar voren.
Ter vergelijking zijn in de laatste kolom van
guur 4.15 de prijzen volgens de VO-begroting
weergegeven. In elke volgende stap van de
detaillering van de begroting worden afwijkende
bedragen geconstateerd. De verschillen zijn
zowel positief als negatief, waardoor op hoger
abstractieniveau de begrote bedragen realiseer-
baar moeten zijn.
Fase Bestek
zie fase Denitief ontwerp;
volledige bestek.
Doel is nu een begroting te maken waarmee kan
worden beoordeeld of men tot aanbesteden kan
overgaan. De bestekbegroting wordt veelal de
directiebegroting genoemd. Met deze begroting
moet men ook de inschrijvingsbegroting van de
aannemer kunnen beoordelen.
De bestekbegroting is gebaseerd op het bestek
waarin het bouwwerk is opgedeeld in werk-
soorten. In guur 4.17 is een gedeelte van de
Stabu-indeling (voor beton- en metselwerk)
gegeven. In de meeste bestekken wordt dus al
het metselwerk bij elkaar genomen, of het nu in
de binnenwanden zit, in de gevel of in de dak-
opbouw. Datzelfde geldt voor het betonwerk en
alle andere werksoorten.
In guur 4.16 is een onderdeel van een bestek-
begroting weergegeven. Het zou te ver voeren
hier een volledige bestekbegroting op te nemen.
Het gaat in het kader van dit boek over de prin-
cipes ervan. In de bestekbegroting is te zien dat
een bepaald element met verschillende werk-
soorten totstandkomt.
0695053X_h04.indd 109 15-03-2005 15:28:04
110
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

E
l
e
m
e
n
t
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

c
o
d
e

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

e
l
e
m
e
n
t

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

S
u
b
t
o
t
a
a
l

1

G
r
o
n
d

2
.
3
0
0
.
0
0
0

3
0
0
.
0
0
0

A

G
r
o
n
d
v
e
r
w
e
r
v
i
n
g

2
.
0
0
0

m
2

1
1
0

2
2
0
.
0
0
0

B

I
n
f
r
a
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

2
.
0
0
0

m
2

3
0

6
0
.
0
0
0

C

B
o
u
w
r
i
j
p

m
a
k
e
n

t
e
r
r
e
i
n

2
.
0
0
0

m
2

1
0

2
0
.
0
0
0
2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

2
.
4
1
6
.
8
3
6

A

F
u
n
d
e
r
i
n
g

1
.
0
0
0

m
2

1
5
5
.
2
5
0

1
1

b
o
d
e
m
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g

1
.
0
0
0

m
2

2
5

2
5
.
0
0
0

1
7

p
a
a
l
f
u
n
d
a
t
i
e

g
e
h
e
i
d

1
.
0
0
0

m
2

3
0

3
0
.
0
0
0

1
6

f
u
n
d
e
r
i
n
g
s
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

1
.
0
0
0

m
2

3
0

3
0
.
0
0
0

1
3

b
e
g
a
n
e
g
r
o
n
d
v
l
o
e
r

1
.
0
0
0

m
2

5
0

5
0
.
0
0
0

A
U

A
U
K

1
3
5
.
0
0
0

e
u
r
o

1
5
%

2
0
.
2
5
0

B

S
k
e
l
e
t

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

5
9
5
.
7
0
0

2
1

d
r
a
g
e
n
d
e

b
u
i
t
e
n
w
a
n
d
e
n

.
1
0
0

m
2

1
4
0

1
4
.
0
0
0

2
2

d
r
a
g
e
n
d
e

b
i
n
n
e
n
w
a
n
d
e
n

.
1
0
0

m
2

1
4
0

1
4
.
0
0
0

2
3

d
r
a
g
e
n
d
e

v
l
o
e
r
e
n

4
.
0
0
0

m
2

3
5

1
4
0
.
0
0
0

2
7

d
r
a
g
e
n
d
e

d
a
k
e
n

1
.
0
0
0

m
2

5
0

5
0
.
0
0
0

2
8

h
o
o
f
d
d
r
a
a
g
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

2
.
4
0
0

m
1

1
2
5

3
0
0
.
0
0
0

A
U

A
U
K

5
1
8
.
0
0
0

e
u
r
o

1
5
%

7
7
.
7
0
0

C

D
a
k
e
n

1
.
0
0
0

m
2

4
0

4
4
.
6
6
0

2
7

d
a
k
a
f
b
o
u
w
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e
s

1
.
0
0
0

m
2

2
0

2
0
.
0
0
0

3
7

d
a
k
o
p
e
n
i
n
g
e
n

1
0

s
t
u
k
s

6
0

.
6
0
0

4
7

d
a
k
a
f
w
e
r
k
i
n
g

1
.
0
0
0

m
2

2
0

2
0
.
0
0
0

A
U

A
U
K

4
0
.
6
0
0

e
u
r
o

1
0
%

4
.
0
6
0

D

G
e
v
e
l
a
f
b
o
u
w

2
.
3
8
0

m
2

3
0
5

7
1
0
.
3
6
0

2
1

b
u
i
t
e
n
w
a
n
d
a
f
b
o
u
w
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

1
.
4
3
0

m
2

2
0
0

2
8
6
.
0
0
0

3
1

b
u
i
t
e
n
w
a
n
d
o
p
e
n
i
n
g
e
n

.
9
5
0

m
2

3
2
0

3
0
4
.
0
0
0

4
1

b
u
i
t
e
n
w
a
n
d
a
f
w
e
r
k
i
n
g

.
1
0
0

m
2

1
2
0

1
2
.
0
0
0

A
U

A
U
K

6
0
2
.
0
0
0

e
u
r
o

1
8
%

1
0
8
.
3
6
0

E

B
i
n
n
e
n
w
a
n
d
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

1
0
0

5
0
1
.
4
8
0

2
2

b
i
n
n
e
n
w
a
n
d
a
f
b
o
u
w
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

4
.
1
0
0

m
2

4
8

1
9
6
.
8
0
0

3
2

b
i
n
n
e
n
w
a
n
d
o
p
e
n
i
n
g
e
n

.
9
0
0

m
2

2
3
0

2
0
7
.
0
0
0

4
2

b
i
n
n
e
n
w
a
n
d
a
f
w
e
r
k
i
n
g

8
.
2
0
0

m
2

9

7
3
.
8
0
0

A
U

A
U
K

4
7
7
.
6
0
0

e
u
r
o

5
%

2
3
.
8
8
0
0695053X_h04.indd 110 15-03-2005 15:28:04
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

E
l
e
m
e
n
t
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

c
o
d
e

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

e
l
e
m
e
n
t

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

S
u
b
t
o
t
a
a
l

F

V
l
o
e
r
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
0

4
0

1
9
3
.
2
4
2

2
3

v
l
o
e
r
a
f
b
o
u
w
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e
s

4
.
8
0
0

m
2

7
.
0

1
2

5
7
.
6
0
0

3
3

v
l
o
e
r
o
p
e
n
i
n
g
e
n

4
.
8
1
2

s
t
u
k
s

7
.

2
5
0

3
.
0
0
0

4
3

v
l
o
e
r
a
f
w
e
r
k
i
n
g
e
n

4
.
8
0
0

m
2

7
.
0

2
5

1
2
0
.
0
0
0

A
U

A
U
K

1
8
0
.
6
0
0

e
u
r
o

7
%

1
2
.
6
4
2

G

T
r
a
p
p
e
n

4
.
8

8

s
t
u
k
s

7
.
0
0
0

5
7
.
9
3
6

2
4

t
r
a
p
a
f
b
o
u
w
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

4
.
8

8

s
t
u
k
s

4
.
0
0
0

3
2
.
0
0
0

3
4

b
a
l
l
u
s
t
r
a
d
e
s

e
n

l
e
u
n
i
n
g
e
n

4
.
8

8

s
t
u
k
s

2
.
1
0
0

1
6
.
8
0
0

4
4

t
r
a
p
a
f
w
e
r
k
i
n
g

4
.
8

8

s
t
u
k
s

1
.
0
0
0

8
.
0
0
0

A
U

A
U
K

5
6
.
8
0
0

e
u
r
o

2
%

1
.
1
3
6

H

P
l
a
f
o
n
d
s

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

0
3
0

1
5
8
.
2
0
8

4
5

p
l
a
f
o
n
d
s
a
f
b
o
u
w
c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
e

4
.
8
0
0

m
2

7
.

0
3
2

1
5
3
.
6
0
0

A
U

A
U
K

1
5
3
.
6
0
0

e
u
r
o

3
%

4
.
6
0
8
3

I
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

1
.
3
2
0
.
2
6
5

A

W
e
r
k
t
u
i
g
b
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7

.
1
3
0

.
6
5
4
.
3
3
5

5
1

w
a
r
m
t
e
o
p
w
e
k
k
i
n
g

4
.
8

1

s
t
u
k
s

4
5
.
0
0
0

4
5
.
0
0
0

5
2

a
f
v
o
e
r
e
n

4
.
9
0
0

m
2

7
.

0
1
3

6
3
.
7
0
0

5
3

w
a
t
e
r
t
a
p
p
u
n
t
e
n

4
.
9
0
0

m
2

7
.

0
2
0

9
8
.
0
0
0

5
4

g
a
s
s
e
n

4
.
9
0
0

m
2

7
.
0

5

2
4
.
5
0
0

5
5

k
o
u
d
e
o
p
w
e
k
k
i
n
g

e
n

d
i
s
t
r
i
b
u
t
i
e

3
.
5
0
0

m
2

7
.
0

3
6

1
2
6
.
0
0
0

5
6

w
a
r
m
t
e
d
i
s
t
r
i
b
u
t
i
e

4
.
9
0
0

m
2

7
.
0

2
8

1
3
7
.
2
0
0

5
7

l
u
c
h
t
b
e
h
a
n
d
e
l
i
n
g

4
.
9
0
0

m
2

7
.
0

1
6

7
8
.
4
0
0

5
8

r
e
g
e
l
i
n
g

k
l
i
m
a
a
t

e
n

s
a
n
i
t
a
i
r

4
.
9
0
0

m
2

4
,
5

2
2
.
0
5
0

A
U

A
U
K

5
9
4
.
8
5
0

e
u
r
o

1
0
%

5
9
.
4
8
5

B

E
l
e
k
t
r
o
t
e
c
h
n
i
s
c
h
e

i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7

.
1
1
5

5
6
6
.
5
7
0

6
1

c
e
n
t
r
a
l
e

e
l
e
k
t
r
a
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
0

3
7

1
8
5
.
0
0
0

6
2

k
r
a
c
h
t
s
t
r
o
o
m

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

1
,
9

9
.
5
0
0

6
3

v
e
r
l
i
c
h
t
i
n
g

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

4
2

2
1
0
.
0
0
0

6
4

c
o
m
m
u
n
i
c
a
t
i
e

5
.
2
0
0

t
o
e
s
t
e
l
l
e
n

.
3
0
0

6
0
.
0
0
0

6
5

b
e
v
e
i
l
i
g
i
n
g
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.
0

1
4

7
0
.
0
0
0

6
7

g
e
b
o
u
w
b
e
h
e
e
r
s
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

.
0

B
U

A
U
K

5
3
4
.
5
0
0

e
u
r
o

6
%

3
2
.
0
7
0

C

L
i
f
t

e
n

t
r
a
n
s
p
o
r
t

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

7
.

0
2
0

1
0
0
.
0
0
0

9
9
.
3
6
0

6
6

l
i
f
t

e
n

t
r
a
n
s
p
o
r
t

4
.
8

2

s
t
u
k
s

4
6
.
0
0
0

9
2
.
0
0
0

C
U

A
U
K

9
2
.
0
0
0

e
u
r
o

8
%

7
.
3
6
0
0695053X_h04.indd 111 15-03-2005 15:28:05
112
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

E
l
e
m
e
n
t
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/

K
o
s
t
e
n
/
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

c
o
d
e

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

e
l
e
m
e
n
t

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

S
u
b
t
o
t
a
a
l

4

V
a
s
t
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

3
0

1
4
7
.
5
9
5

1
.
1
4
7
.
5
9
5

7
1

v
a
s
t
e

v
e
r
k
e
e
r
s
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

1
,
2

6
.
0
0
0

7
2

v
a
s
t
e

g
e
b
r
u
i
k
e
r
s
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

0
,
5

2
.
5
0
0

7
3

v
a
s
t
e

k
e
u
k
e
n
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

1
2

6
0
.
0
0
0

7
4

v
a
s
t
e

s
a
n
i
t
a
i
r
e

v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
7

s
t
u
k
s

3
3
5

1
9
.
0
9
5

7
5

v
a
s
t
e

o
n
d
e
r
h
o
u
d
s
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

9

4
5
.
0
0
0

7
6

v
a
s
t
e

o
p
s
l
a
g
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

3

1
5
.
0
0
0

A
U

A
U
K

1
4
7
.
5
9
5

e
u
r
o

0
%

1
5
.
0
0
0
5

T
e
r
r
e
i
n

1
.
0
0
0

m
2

4
0

3
9
.
6
0
0

1
.

3
9
.
6
0
0

A

9
0

b
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

t
e
r
r
e
i
n

v
o
o
r
z
.

1
.
0
0
0

m
2

2
0

2
0
.
0
0
0

B

9
0

w
e
r
k
t
u
i
g
b
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

t
e
r
r
e
i
n
v
o
o
r
z
.

1
.
0
0
0

m
2

7

7
.
0
0
0

C

9
0

e
l
e
k
t
r
o
t
e
c
h
n
i
s
c
h
e

t
e
r
r
e
i
n
v
o
o
r
z
.

1
.
0
0
0

m
2

9

9
.
0
0
0

A
U

A
U
K
.

3
6
.
0
0
0

e
u
r
o

1
0
%

3
.
6
0
0
6

A
U
K

(
a
l
g
e
m
e
n
e

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

5
)

1
.
4
7
0
.
9
1
6

U
1

A
U
K

g
e
h
e
e
l

g
e
b
o
u
w

3
.
9
2
4
.
2
9
6

e
u
r
o

5
%

1
9
6
.
2
1
5

U
2

A
U
K

p
r
o
j
e
c
t
/
b
o
u
w
p
l
a
a
t
s
i
n
r
i
c
h
t
i
n
g

3
.
9
2
4
.
2
9
6

e
u
r
o

3
%

1
1
7
.
7
2
9

U
3

A
U
K

p
r
o
j
e
c
t
/
w
e
r
k
v
o
o
r
b
.

e
n

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g

3
.
9
2
4
.
2
9
6

e
u
r
o

4
%

1
5
6
.
9
7
2

T
o
t
a
a
l

B
o
u
w
k
o
s
t
e
n
:

(
s
o
m

v
a
n

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

2

t
/
m

6
)

4
.
3
9
5
.
2
1
2

7

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

e
n

b
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

1
.
9
0
5
.
9
1
0

4
.

9
0
5
.
9
1
0

A

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

5
.
0
0
0

m
2

b
v
o

3
0

1
5
0
.
0
0
0

B

B
e
d
r
i
j
f
s
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

7
5
5
.
9
1
0

s
p
e
c
i
f
i
c
a
t
i
e

1

7
5
5
.
9
1
0

8

B
i
j
k
o
m
e
n
d
e

i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

5
.
6
0
1
.
1
2
2

e
u
r
o

2
0
%

1
.
1
2
0
.
2
2
4

1
.
1
2
0
.
2
2
4

(
o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7
)

A

V
o
o
r
b
e
r
e
i
d
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

p
.
m
.

G

W
a
a
r
i
n

r
e
s
e
r
v
e
r
i
n
g

v
o
o
r

o
n
v
o
o
r
z
i
e
n

o
v
e
r

k
o
s
t
e
n
g
r
o
e
p
e
n

1

t
/
m

7

5
%

2
8
0
.
0
5
6

T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

e
x
c
l
.

B
T
W

6
.
7
2
1
.
3
4
6

B
T
W

6
.
7
2
1
.
3
4
6

e
u
r
o

1
9
%

1
.
2
7
7
.
0
5
6

T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

i
n
c
l
.

B
T
W

7
.
9
9
8
.
4
0
2

F
i
g
u
u
r

4
.
1
4

B
e
g
r
o
t
i
n
g

o
p

b
a
s
i
s

v
a
n

v
o
o
r
l
o
p
i
g

o
n
t
w
e
r
p

P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1
0695053X_h04.indd 112 15-03-2005 15:28:05
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

S
u
b
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n

K
o
s
t
e
n

V
o
l
g
e
n
s
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

E
l
e
m
e
n
t

e
l
e
m
.

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

E
e
n
h
e
i
d

e
e
n
h
.

s
u
b
e
l
e
m
e
n
t

e
l
e
m
e
n
t

V
O

b
e
g
r
.
2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

B

S
k
e
l
e
t

2
2
.
2

D
r
a
g
e
n
d
e

b
i
n
n
e
n
w
a
n
d
e
n

1
0
0

m
2

1
4
.
0
8
0

1
4
.
0
0
0

2
1
.
1
0

s
t
e
e
n
s

m
e
t
s
e
l
w
e
r
k

4
4

m
2

1
7
0

7
.
4
8
0

2
1
.
1
2

b
e
t
o
n
w
a
n
d
e
n

2
0
0

m
m

6
0

m
2

1
1
0

6
.
6
0
0

F

V
l
o
e
r
e
n

3
3

V
l
o
e
r
o
p
e
n
i
n
g
e
n

1
2

s
t
u
k
s

1
2
.
0
0
0

1
3
.
0
0
0

2
1
.
1
1

v
l
o
e
r
l
u
i
k
e
n

8
0
/
1
0
0

m
e
t

o
m
r
a
n
d
i
n
g

8

s
t
u
k
s

1
0
0

1
.
8
0
0

2
1
.
1
1

v
l
o
e
r
l
u
i
k
e
n

8
0
/
1
2
0

m
e
t

o
m
r
a
n
d
i
n
g

1
0

s
t
u
k
s

1
2
0

1
.
2
0
0
3

I
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

A

W
e
r
k
t
u
i
g
b
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

5
2

A
f
v
o
e
r
e
n

6
4
.
0
0
0

6
3
.
7
0
0

1
2
.
1
1

r
e
g
e
n
w
a
t
e
r
a
f
v
o
e
r
e
n

1
0
0

m
m

2
0
0

m
1

4
5

1
9
.
0
0
0

2
1
.
1
1

b
i
n
n
e
n
r
i
o
l
e
r
i
n
g

7
5

m
m

5
0
0

m
1

5
0

2
5
.
0
0
0

2
1
.
1
1

b
i
n
n
e
n
r
i
o
l
e
r
i
n
g

1
2
5

m
m

5
0
0

m
1

6
0

3
0
.
0
0
0
F
i
g
u
u
r

4
.
1
5

E
n
k
e
l
e

e
l
e
m
e
n
t
e
n

i
n

b
e
g
r
o
t
i
n
g

o
p

b
a
s
i
s

v
a
n

d
e
n
i
t
i
e
f

o
n
t
w
e
r
p

P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1
0695053X_h04.indd 113 15-03-2005 15:28:05
114
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

S
t
a
b
u
-

S
t
a
b
u
-

H
o
e
v
e
e
l
-

E
e
n
-

E
u
r
o
/

K
o
s
t
e
n

K
o
s
t
e
n

K
o
s
t
e
n

V
o
l
g
e
n
s
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

E
l
e
m
e
n
t

c
o
d
e

c
o
d
e

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

h
e
i
d

h
e
i
d

e
e
n
h
.

w
e
r
k
s
o
o
r
t

s
t
a
b
u
e
e
n
h
.

e
l
e
m
e
m
t

V
O

b
e
g
r
.
2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

B

S
k
e
l
e
t

2
2
.
2

D
r
a
g
e
n
d
e

b
i
n
n
e
n
w
a
n
d
e
n

1
0
0

m
2

1
4
.
2
9
0

1
4
.
0
8
0

2
2
.
0
0

s
t
e
e
n
s

m
e
t
s
e
l
w
e
r
k

4
4

m
2

7
.
2
4
0

2
2
.
3
1

s
t
e
e
n
s

m
e
t
s
e
l
w
e
r
k

4
4

m
2

1
1
0

4
.
8
4
0

2
2
.
6
0

s
p
a
r
i
n
g
e
n

2

s
t
u
k
s

1
0
0

4
.
2
0
0

2
2
.
7
2

v
o
e
g
w
e
r
k

8
8

m
2

1
2
5

2
.
2
0
0

2
1
.
0
0

b
e
t
o
n
w
a
n
d
e
n

6
0

m
2

7
.
0
5
0

2
1
.
3
2

b
e
k
i
s
t
i
n
g

1
2
0

m
2

1
4
2

5
.
0
4
0

2
1
.
4
0

w
a
p
e
n
i
n
g

4
5
0

k
g

1
1
2

4
.
9
0
0

2
1
.
5
0

b
e
t
o
n

s
t
o
r
t
e
n

1
2

m
3

1
8
0

4
.
9
6
0

2
1
.
8
5

s
p
a
r
i
n
g
e
n

1

m
2

1

s
t
u
k
s

1
5
0

4
.
1
5
0
F
i
g
u
u
r

4
.
1
6

V
o
o
r
b
e
e
l
d

e
l
e
m
e
n
t

i
n

b
e
s
t
e
k
b
e
g
r
o
t
i
n
g

P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1
0695053X_h04.indd 114 15-03-2005 15:28:06
De dragende binnenwanden worden deels ge-
metseld en deels van beton gemaakt. Dat lijkt
heel veel op het onderscheid in subelementen of
bouwdelen. In de nadere beschrijving gaat het
bestek dus verder. Het denken in werksoorten
betekent dat ten behoeve van de gemetselde
wand er gemetseld moet worden, gevoegd
moet worden en dat er enkele sparingen moeten
worden gesteld. Ten behoeve van betonwerk
komt men altijd het bekisten, wapenen en stor-
ten tegen.
Als de eenheidsprijzen voor de werksoorten
niet beschikbaar zijn, moeten ze worden opge-
bouwd. Dan komt men terecht bij de meest
gedetailleerde methode van begroten, namelijk
de opbouw van de werksoort uit arbeid, mate-
riaal en materieel.
Figuur 4.17 Stabu-indeling voor element 21 en 22
Code Sub- Omschrijving
code
20 Funderingspalen en damwanden
(niet nader onderverdeeld)
21 Betonwerk
21.00 Algemeen
21.21 Betonreparatie
21.22 Betonbescherming
21.31 Verloren bekisting
21.32 Tijdelijke bekisting
21.33 Staalplaat betonvloeren
21.40 Wapeningswerk
21.50 In het werk gestort beton
21.51 In het werk gestort beton, monoli-
tisch afgewerkt
21.52 In het werk gestort schuimbeton
21.60 Voorspanning
21.71 Nabehandeling
21.72 Bewerking
21.81 Isolatie
21.82 Ankers en bevestigingsmiddelen
21.83 Profielen
21.84 Opleggingen
21.85 Doorvoeringen en sparingen
Code Sub- Omschrijving
code
22 Metselwerk
22.00 Algemeen
22.10 Functionele omschrijvingen
22.21 Verwijderen afwerkingen
22.22 Aansluitingen en aanhelen
22.23 Injecteren
22.24 Reinigen metselwerk
22.31 Baksteen met mortel
22.32 Kalkzandsteen met mortel
22.33 Betonsteen met mortel
22.34 Natuursteen met mortel
22.35 Glazen bouwsteen met mortel
22.41 Baksteen, gelijmd
22.42 Kalkzandsteen, gelijmd
22.43 Betonsteen, gelijmd
22.44 Gipsblokken, gelijmd
22.51 Baksteen, droog gestapeld
22.52 Cellenbetonblokken, droog gesta-
peld
22.53 Gipsblokken, droog gestapeld
22.60 Voorzieningen in metselwerk
22.71 Afkwast-, vertin- en raaplagen
22.72 Voegwerk
22.81 Wapening
22.82 Verankeringen en opvangconstruc-
ties
22.83 Isolatie
22.84 Vochtkeringen
22.85 Kanaaltoebehoren en ventilatie-
voorzieningen
22.86 Informatieplaat of element
23 Vooraf vervaardigde steenachtige ele-
menten
etc. etc.
0695053X_h04.indd 115 15-03-2005 15:28:06
116
Een aantal werksoorten loopt in het algemeen
via onderaannemers.
Het blijkt dus mogelijk in de opvolgende fasen
met een eenduidige decompositie te werken.
Groot voordeel hierbij is dat de volgende begro-
tingsstap steeds een detaillering is van de tot op
dat moment gemaakte begroting. Begrotingen
blijven daardoor goed vergelijkbaar door alle
fasen heen. Dit is zeer belangrijk om inzicht in
de bouwkosten te krijgen en maakt het mogelijk
alternatieven te vergelijken en optimale oplossin-
gen te bewerkstelligen, zowel in het functioneel
en technisch ontwerp als in het ontwerp van de
productieprocessen.
4.4.5 Algemene aandachtspunten
Bij het begroten speelt altijd een aantal zaken
die in meerdere fasen voorkomen. Ter verdui-
delijking van het hele begrotingsproces wordt
er aandacht besteed aan enkele specieke pun-
ten:
indexering kosten;
post onvoorzien, projectreserves en risicos;
indirecte kosten.
Indexering kosten
Indexeren is nodig omdat het prijsniveau van de
bouwkosten en de samenstellende delen voort-
durend verandert. Begrotingen worden over
het algemeen gemaakt op basis van het prijspeil
heden. Als men een begroting dus gaat verge-
lijken met een budget dat een half jaar eerder tot
stand gekomen is, moet ermee rekening worden
gehouden dat het huidige prijsniveau meestal
hoger ligt. Om de vergelijking zuiver te houden
wordt het budget gendexeerd naar het prijsni-
veau heden. De hoogte van de indexering kan
worden bepaald door ofcile publicaties hier-
over te raadplegen.
Indexering is niet alleen van belang bij het verge-
lijken van begroting en budget, maar ook bij het
hanteren van eenheidsprijzen in de begroting. Bij
elke eenheidsprijs hoort duidelijk te zijn op basis
van welk prijspeil deze tot stand gekomen is. In
de begroting moet de eenheidsprijs dus ook zijn
gendexeerd naar de datum waarop de begro-
ting totstandkomt.
Post onvoorzien, projectreserves en risicos
In paragraaf 4.4.4 is gebleken dat het begroten
sterk afhankelijk is van de gegevens die beschik-
baar zijn. In de allereerste fasen moet de bouw-
kostendeskundige een raming maken van het
gebouw, terwijl hij nauwelijks weet hoe groot dat
gebouw wordt. In latere fasen beschikt hij over
ontwerpgegevens die steeds gedetailleerdere
informatie geven. Daarmee is het mogelijk de
nancile consequenties beter te overzien.
Bij het ramen of begroten wordt steeds gewerkt
met een hoeveelheid van iets maal een prijs per
eenheid. De vraag is waar de grootste onzeker-
heden zitten. De eenheidsprijzen worden ge-
acht al ruimte te bevatten voor de bij nadere
detaillering naar voren komende extra kosten.
Voorbeelden zijn de prijs van een onderwijs-
gebouw per student, de prijs van een kantoor
per m
2
BVO en de prijs voor een m
2
gevel of dak.
Die eenheidsprijs kan ruim of krap worden
genomen, maar alle soorten kosten moeten
daarin zijn opgenomen.
Onzekerheden zitten vooral in de vaststelling
van de hoeveelheden. Bij nadere uitwerking kan
blijken dat er meer m
2
BVO nodig zijn, of dat de
gevel meer m
2
oppervlakte krijgt dan aanvanke-
lijk werd gedacht.
Om ruimte te hebben voor het opvangen van
onvoorziene ontwikkelingen, is onder de post
bijkomende kosten (8.G) een post opgenomen
voor onvoorziene uitgaven. Deze post betreft het
totale project en is nodig gedurende alle fasen.
Het moet dus niet zo zijn dat de post onvoorzien
voor 80% wordt verbruikt door veranderingen
in de SO-fase. Ook in de BK-fase en daarna moet
een gedeelte van die post nog beschikbaar zijn.
Het is dus zaak deze post behoedzaam uit te
geven, alleen daar waar het echt nodig is. Veel
ontwerptegenvallers moeten daarom eerst
binnen het ontwerp worden opgevangen. Een
iets grotere gevel kan door een eenvoudiger
dakopbouw worden gecompenseerd. Pas als er
geen uitweg meer is binnen het ontwerp kan de
opdrachtgever besluiten de post onvoorzien aan
te spreken.
Risicos lijken erg veel op onvoorziene ontwik-
kelingen. Er zijn echter enkele duidelijk gedenti-
ceerde risicogroepen die een eigen plaats heb-
0695053X_h04.indd 116 15-03-2005 15:28:06
ben in de investeringsbegroting. Dat zijn:
kosten verzekeringen, waarmee bepaalde risi-

cos door opdrachtgever worden afgekocht (bij-
komende kosten, post 8.C in guur 4.4);
post voor risicoverrekeningen, waarin prijs-

risico tijdens uitvoering op loon- en materiaal-
kosten wordt ondergebracht (bijkomende
kosten, post 8.F);
post onvoorziene uitgaven (bijkomende kos-

ten, post 8.G), moet voldoende ruimte bevatten
om alle overige risicos af te dekken.
Indirecte kosten
In de economische wetenschap wordt het
begrip indirecte kosten gehanteerd. Dit begrip
staat tegenover directe kosten. Indirecte kosten
zijn kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan
een van de onderdelen van de begroting. Een
typisch voorbeeld is de bouwkraan. Deze kan
niet volledig worden toegerekend aan de prefab-
montage, omdat de kraan ook voor allerlei ander
bouwtransport wordt gebruikt. Men is geneigd
de bouwkraan dan maar in de post algemene
uitvoeringskosten (bouwplaatskosten) op te
nemen. De kraan is wel toerekenbaar aan het
werk, maar niet aan een speciek onderdeel van
dat werk. Althans, dat zou wel kunnen, maar
daardoor ontstaat veel administratieve romp-
slomp. Een voordeel van het zo veel mogelijk
direct toewijzen van kosten is dat kostenverge-
lijkingen tussen alternatieve productiemethoden
objectiever kunnen plaatsvinden. Zaken als
transportkosten, opruim- en afvoerkosten en op-
slagkosten worden dan zo eerlijk mogelijk in de
vergelijking betrokken.
Voorbeeld
Een aantal voorbeelden van uitvoeringskosten
is:
a transportkosten materialen naar plaats
montage;
b opslagkosten van diezelfde materialen;
c verwerkingskosten afvalmateriaal;
d montagehulp bouwkraan;
e steigerwerk om gevels te metselen of
plafonds te monteren;
f bekisting om beton te kunnen storten;
g stempels (als tijdelijke ondersteunings-
constructies).
De kostenposten a, b en c zijn direct
gekoppeld aan een bepaald element en zijn
over het algemeen niet in de elementprijs
meegerekend. De kostenposten d, e, f en g
rekent men over het algemeen wel mee in
de elementprijs, onder materieel. Voor het
calculeren is het dus van groot belang na te
gaan welke kosten direct zijn gemaakt door
middel van element- of subelementprijzen
en welke kosten uit de AUK geheel gebouw
naar de uitvoeringskosten per elementcluster
kunnen worden gebracht.
4.5 Beheersing investeringskosten
Bij het vaststellen van een denitief ontwerp is
het mogelijk dat er zich een kostenoverschrijding
voordoet ten opzichte van het oorspronkelijk
vastgestelde en al dan niet gendexeerde budget.
In dat geval heeft het beheersen van de kosten
in het proces tussen haalbaarheidsstudie en de-
nitief ontwerp waarschijnlijk te weinig aandacht
gekregen.
In de initiatieffase spelen de bouwkosten nog
geen duidelijke rol. In de fase daarna wordt deze
rol steeds belangrijker en kunnen de investerings-
kosten ook nauwkeuriger worden vastgesteld.
Het ontwikkelen van inzicht in de bouwkosten
is net zo belangrijk als het ontwikkelen van het
plan, te beginnen tijdens de haalbaarheidsstudie.
Als bij elke fase traceerbaar is hoe de kosten-
ontwikkeling ten opzichte van de vorige fase is
veroorzaakt en bewust is gekozen, kan worden
geconcludeerd dat de kostenbeheersing zorgvul-
dig is uitgevoerd.
Men moet de risicos van een stijging van de kos-
ten inventariseren. Hierbij moet aandacht wor-
den gegeven aan kosten die moeilijk te schatten
en te beheersen zijn. Een onzekere factor is vaak
de prognose van de rentekosten en kostenstijgin-
gen door de ontwikkeling van de markt.
4.5.1 Benvloeding bouwkosten
Aangezien de bouwkosten worden benvloed
door het ontwerp en bovendien een aanzienlijk
deel uitmaken van de investeringskosten, wordt
deze paragraaf toegespitst op de bouwkosten.
De mate van benvloeding van de bouwkosten
neemt af naarmate het ontwerpproces verder is
0695053X_h04.indd 117 15-03-2005 15:28:06
118
gevorderd. Hoe belangrijk het is om vanaf het
begin van het ontwerpproces de kostenbeheer-
sing ter hand te nemen blijkt uit guur 4.18,
waarin het verband tussen de invloed die nog op
de kosten kan worden uitgeoefend, en de tijd, is
weergegeven.
Uitgangspunt van de kostenbewaking is primair
het investeringsbudget dat door de opdracht-
gever is vastgesteld. Een tegenvaller op het ene
onderdeel moet in principe altijd worden ge-
compenseerd door een verschuiving van budget-
ten, zodat het totale vastgestelde budget niet
wordt overschreden.
In een aantal situaties is het mogelijk dat stijging
van de bouwkosten tijdens het ontwerpproces
niet kan worden vermeden of zelfs moet worden
goedgekeurd. Kostenstijgingen kunnen worden
veroorzaakt door:
autonome externe ontwikkelingen;
geaccepteerde kwaliteitsverbetering in ont-
werp;
investeren in verminderen onderhouds- en/of
exploitatiekosten.
Figuur 4.18 Invloed verstreken tijd op bouwkosten

Autonome externe ontwikkelingen
Als niet-benvloedbare kosten die moeten wor-
den gemaakt om het gebouw te kunnen realise-
ren, stijgen, moeten deze in de begroting wor-
den opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn:
stijging rentepercentage;
sterke stijging marktprijzen;
wijziging BTW-tarief.
Geaccepteerde kwaliteitsverbetering in ontwerp
Tijdens het ontwerpen kunnen de eisen die aan
het gebouw en zijn installaties worden gesteld,
steeds hoger worden. Feitelijk gaat het hier om
een aanpassing van het PvE, waarbij door de
opdrachtgever wordt besloten tot een kwaliteits-
verbetering. Bij deze wijzigingen moet men er-
voor waken dat niet, ten gevolge van dit besluit,
vervolgbesluiten worden genomen, waardoor er
een sneeuwbaleffect optreedt. De kwaliteit van
het te realiseren gebouw stijgt dan en daarmee
de investeringskosten. Voorbeelden hiervan
zijn:
vergroten ruimten, waardoor totale bruto

vloeroppervlakte gebouw stijgt;
kiezen van volledige airconditioning in plaats

van afzonderlijke verwarmings- en ventilatie-
installatie.
Verminderen onderhouds- en/of
exploitatiekosten
Op basis van een kosten/batenanalyse van de
onderhouds- en/of exploitatiekosten kan de
opdrachtgever tijdens de voorbereiding van het
gebouw bewust kiezen voor een duurdere oplos-
sing. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van
een life cycle costing (LCC)-rekenmethode. De
toename aan investeringskosten moet dan wel
bij het beschikbare budget worden opgeteld. Dit
kan een probleem zijn als de nancile middelen
voor investeringen en exploitatie volledig van
elkaar zijn gescheiden.
Ter compensatie van de kostenstijging moet men
onderzoeken of op andere plaatsen bezuinigin-
gen kunnen worden aangebracht. Als dit niet
mogelijk is en er duidelijk aan te geven redenen
zijn voor een kostenstijging, of als het anderszins
noodzakelijk is, moet de opdrachtgever het
beschikbare investeringsbudget bijstellen.
4.5.2 Bewaken investeringskosten
Het bewaken van de investeringskosten is in
principe het vergelijken van het bij de opdracht-
gever beschikbare budget met de te verwachten
investeringskosten. Bewaken is onderdeel van de
beheerscyclus die in guur 4.19 is aangegeven.
De beheerscyclus gaat uit van een plan. In nan-
cile zin is dat het budget dat taakstellend is voor
het bereiken van een bepaald doel, in dit geval
een ontwerp in welke fase dan ook. Het bewaken
(ook wel control) bestaat uit het meten van de
nancile status van het ontwerp door middel
0695053X_h04.indd 118 15-03-2005 15:28:07
van het begroten, het vergelijken van de begrote
kosten met het budget en het nemen van bij-
sturende maatregelen als dat nodig is. Bijsturing
komt aan de orde in hoofdstuk 5.
Figuur 4.19 Beheerscyclus

In de beheerscyclus worden drie essenties onder-
scheiden:
1 zorg totstandkomen goede begrotingen;
2 zorg totstandkomen fasebegrotingen en be-
sluitvorming bij faseovergangen, met als doel
budgetten voor volgende fase te formaliseren;
3 zorg voor binnen ontwerpfase signaleren
van kostenconsequenties van ontwerpkeuzes:
nancieel geweten ontwerpteam, met als doel te
voorkomen dat fasebegrotingen onaangename
verrassingen geven.
Essentie 1: goede begrotingen
Bij het beheersen en bewaken van de investe-
ringskosten moet er vanaf het begin overzicht
zijn en blijven van de kosten die met het bouw-
project zijn gemoeid.
Beheersen en bewaken van de
investeringskosten
Om de investeringskosten te kunnen beheer-
sen, moeten de volgende vragen gesteld
worden:
Zijn alle mogelijke kostenposten bekend?
Welke nauwkeurigheid hebben beschikbaar
komende kostengegevens?
Welke risicodragende beheerselementen zijn
er en wat is de kans dat er bij deze elementen
kostenoverschrijding plaatsvindt?
Zijn alle mogelijke kostenposten bekend?
Hierbij spelen twee factoren een rol: enerzijds
het opnemen van alle gegevens in de raming
of begroting en anderzijds de mate van
afstemming van de prijs van elk onderdeel op
de eisen die aan het desbetreffende onderdeel
worden gesteld.
Veel onnauwkeurigheden in de berekeningen
van de investeringskosten worden veroorzaakt
doordat men bij het maken van de kosten-
overzichten een belangrijke kostenpost vergat.
Het is van belang steeds gebruik te maken van
volledige kostenoverzichten om op te sporen
of alle kosten in de berekening zijn opgeno-
men.
Ook moeten alle bekende kostenposten op de
juiste gegevens zijn gebaseerd, uitgaande van
de laatste afspraken. Wanneer een gebouw
volledig wordt geklimatiseerd, mag de prijs
van de verwarmingsinstallatie niet op een
eenvoudige warmwaterverwarming zijn geba-
seerd.
Welke nauwkeurigheid hebben beschikbaar
komende kostengegevens?
Een resultaat van een kostenberekening kan
niet nauwkeuriger zijn dan de specicaties
die voor de berekening zijn gebruikt. In het
stadium van het schetsontwerp kunnen de
hoeveelheden noodgedwongen slechts glo-
baal worden bepaald. Deze onnauwkeurigheid
wordt ook in de investeringskosten doorbere-
kend. Hetzelfde geldt voor de te hanteren prijs
per eenheid. Als er nog weinig bekend is van
het materiaalgebruik, moet men een globale
prijs voor het desbetreffende onderdeel han-
teren. Elke post moet zo nauwkeurig mogelijk
worden bepaald.
Welke risicodragende beheerselementen zijn
er en wat is de kans dat er bij deze elementen
kostenoverschrijding plaatsvindt?
Risicomanagement houdt in dat in elke fase
opnieuw de risicos worden ingeschat. Risicos
kunnen bij elke post van de investeringsbegro-
ting ontstaan. Op grond van de risico-inventa-
risatie kan men kiezen voor:
risico vermijden en andere oplossing

kiezen, wat overigens niet altijd lukt;
risico aanvaarden, maar wel zorgen dat het

0695053X_h04.indd 119 15-03-2005 15:28:07
120
zo beperkt mogelijk blijft, door preventieve
maatregelen of door maatregelen die de
gevolgschade beperken. Maatregelen kosten
geld en moeten dus in de begroting worden
opgenomen. Men moet het restrisico kunnen
dragen vanuit de reserves;
risico verzekeren, verzekeringspremie moet

in begroting worden opgenomen;
risico aan derden overdragen, wat vaak met

uitvoeringsrisicos gebeurt. Deze worden door
de aannemers en installatiebedrijven overgeno-
men, maar daar hangt wel een prijskaartje aan.
Bij enkele onderdelen van de begroting kan
niets worden gezegd over hoeveelheid of prijs.
Het is ook mogelijk dat de prijs afhankelijk
is van factoren die nog niet kunnen worden
overzien of die niet beheersbaar zijn. De
onzekerheden in de begroting vormen dus
een nancieel risico. Daartoe wordt de post
onvoorzien (8G) ingesteld. Het gedrag van de
post onvoorzien is dus ook onderwerp bij het
bewaken van de investeringskosten.
Essentie 2: fasebegroting en besluitvorming bij de
faseovergangen
Het cyclische proces in guur 4.1 moet in elke
fase worden doorlopen. In guur 4.20 is dat
nog eens zichtbaar gemaakt. Elke fase start met
een taakstellend budget. De ontwerpresultaten
van die fase worden vertaald in een begroting
die wordt vergeleken met het beschikbare bud-
get. Door middel van besluitvorming wordt het
budget voor de volgende fase, al of niet aange-
past, vastgesteld. Met het ramen of begroten
van gerealiseerd ontwerpwerk kan men alleen
vaststellen of het gekozene wel of niet binnen
het beschikbare budget valt. Ramen of begroten
is constaterend en niet sturend van aard. In de
besluitvorming worden pas keuzes gemaakt.
Het is daarom gewenst dat elke begroting ver-
gezeld gaat van informatie die van belang is
bij de besluitvorming. Dat kunnen technische
alternatieven zijn of motiveringen van bepaalde
voorstellen.
Essentie 3: nancieel geweten ontwerpteam
Bij essentie 2 ging het om min of meer formele
stappen in het bouwproces, gekoppeld aan de
faseovergangen. Ontwerpfasen kunnen een
aanzienlijke doorlooptijd hebben en het lijkt
niet verstandig pas aan het einde van de fase
te ontdekken, dat een ontwerp te duur blijkt
te zijn. Daarom vindt kostenbewaking binnen
het ontwerpteam continu plaats. De ontwerper
dient zich er voortdurend van bewust te zijn dat
alles wat hij ontwerpt binnen een budget moet
kunnen worden gerealiseerd. Het denken aan
de kostenconsequenties en de vaak complexe
functionele en technische ontwerpproblematiek
blijken in de praktijk moeilijk te combineren. In
de grotere projecten wordt dan ook een kos-
tendeskundige als nancieel geweten in het ont-
werpteam betrokken. Hij kijkt voortdurend over
de schouder van de ontwerper mee, denkt mee
en rekent waar nodig alternatieve mogelijkheden
door.
Figuur 4.20 Begroten/beslissen/budgetteren

0695053X_h04.indd 120 15-03-2005 15:28:08
4.5.3 Wie bewaakt wat?
In alle bouwprojecten treft men andere taak-
verdelingen aan. Toch wordt in guur 4.21 een
mogelijke projectstructuur gegeven waarbij in
elk geval de positie van de opdrachtgever en het
ontwerpteam zichtbaar is. De opdrachtgever,
al of niet vertegenwoordigd door een gemach-
tigde, een bouwheer of een projectmanager,
geeft centraal leiding aan het project. In de
ontwerpfasen heeft hij een aantal adviseurs aan-
gesteld die samenwerken in een ontwerpteam.
Het ontwerpteam moet worden gecordineerd,
waartoe een ontwerpmanager is aangesteld. Ver-
der heeft een programmateam het functionele
programma opgesteld. Het uitvoeringsteam is
nog niet aan de orde.
De totale investeringskosten bestaan in hoofd-
zaak uit grond-, bouw-, inrichtings- en bijko-
mende kosten. Uiteraard heeft de opdrachtgever
belang bij een goede beheersing van de totale
investeringskosten. De grondkosten besteedt
hij over het algemeen zelf. Daarvoor draagt de
opdrachtgever dan ook de volledige verantwoor-
delijkheid, ook wat betreft de bestedingen en
voortgang. Bij de bouwkosten ligt dat anders.
Deze zijn direct afhankelijk van wat het ontwerp-
team bedenkt. De ontwerpmanager vervult dus
een zeer belangrijke rol bij de beheersing van
de bouwkosten. De hiervoor besproken drie
essenties hebben vooral betrekking op de bouw-
kosten. Voor een goede besluitvorming over de
bouwkosten is dan ook intensieve communicatie
tussen opdrachtgever en ontwerpmanager
nodig.
Wat de inrichtingen en te installeren bedrijfs-
apparatuur betreft ligt de primaire verantwoor-
delijkheid geheel bij de opdrachtgever. De bijko-
mende kosten vallen eveneens geheel onder de
zorg van de opdrachtgever. Het ontwerpteam
kent de investeringsbegroting meestal niet. Het
is niet hun zaak om reserves te formuleren en te
beheren. Wel is van belang de post voorberei-
dings- en begeleidingskosten in het deel bijko-
mende investeringskosten (8.A). Alle ontwerp-
kosten komen ten laste van dit budget. De uren
die ontwerpers mogen besteden (proceskosten)
in een bepaalde fase zijn dus taakstellend voor
de adviseurs. Zij bewaken hun urenbudgetten
op grond van wat per fase met hen werd af-
gesproken. Het totale budgetbeheer ligt bij de
opdrachtgever.
Samengevat komt het erop neer dat kosten-
beheersing voor de opdrachtgever een andere
inhoud heeft dan voor het ontwerpteam. Bij het
ontwerpteam staan vooral de bouwkosten cen-
traal, bij de opdrachtgever de totale investering.
Voor de opdrachtgever is het dan ook niet zo
belangrijk, dat de gevel duurder wordt ten koste
van de installatie; zolang het eindresultaat maar
blijft voldoen aan de geformuleerde eisen.
Figuur 4.21 Organisatiestructuur

0695053X_h04.indd 121 15-03-2005 15:28:09
122
4.5.4 Kostenregistraties
Het doel van een kostenbegroting is het bewa-
ken van het door de opdrachtgever vastgestelde
budget. Het bewaken van de budgetten bestaat
uit:
1 signaleren;
2 registreren;
3 beoordelen;
4 rapporteren.
1 Signaleren
Vanaf het allereerste moment dat men op de
hoogte is van (te verwachten) verplichtingen die
mogelijkerwijs ten laste van het budget kunnen
komen, moet men die ook als zodanig zichtbaar
maken. Dit geldt in elke fase, voor alle delen van
de investeringskosten. Dus hoewel tijdens de
ontwerpfase het accent van de kostenbeheersing
op de bouwkosten ligt, moeten andere kosten,
zodra het duidelijk is dat deze stijgen, wel wor-
den verwerkt in de kostenoverzichten.
2 Registreren
Registreren is het verwerken van alle mutaties in
de budgetadministratie en het in beeld brengen
van alle wijzigingen die gevolgen hebben voor
het budget.
3 Beoordelen
Beoordelen heeft betrekking op de noodzaak om
van het budget af te wijken. Soms moet daarbij
onderhandeld worden. Beoordeling vindt plaats
op basis van de door de adviseur verstrekte
detailbegrotingen.
4 Rapporteren
Het budget kan niet worden gewijzigd voordat
men daarover minimaal aan n niveau hoger
in de hirarchie heeft gerapporteerd en de wijzi-
ging is goedgekeurd.
Een voorbeeld van een nancile projectrap-
portage is gegeven in guur 4.22. Hierin is de
ontwikkeling van de investeringskosten zichtbaar
gemaakt. Door in de kostenvergelijking steeds
weer de eerder berekende kosten op te nemen,
wordt een duidelijk inzicht verkregen in de ont-
wikkeling van de kosten.
4.5.5 Bouwkostenmanagement
Het bouwkostenmanagement beoogt de ontwik-
keling van de investeringskosten gedurende
de loop van het voorbereidingsproces van een
gebouw zodanig te begeleiden en te sturen
(management), dat het project wordt gerea-
liseerd binnen het door de opdrachtgever vast-
gestelde budget. Bijzondere aandacht is nodig
voor de bouwkosten, die verreweg het grootste
aandeel in de investering hebben. Bouwkosten-
management is een vergaande specialisatie. Van
belang hierbij is:
als eerste vereiste: kennis van materie en alle

facetten van het bouwen;
begrip voor huisvestingsbeleid en te realiseren

doelen opdrachtgever;
diepgaand inzicht in bouwmaterialen en

bouwmethoden, alsmede grote actuele kennis
van bouwmarkt en bouwprijzen;
vaardigheid in hanteren van gegevens en

hulpmiddelen.
Bouwkostenmanagement speelt een rol in alle
fasen van het bouwproces. Men moet dus
werken van grof naar jn, van kengetallen naar
zeer gedetailleerde kostengegevens. Er is immers
in het begin nog geen streep op papier gezet,
terwijl in een later stadium alles tot in detail is
uitgewerkt. Aan het eind van het proces ten
slotte moeten de uiteindelijke resultaten worden
geanalyseerd voor hergebruik. Daarmee is de
cirkel rond: het huidige project wordt afgesloten
en hulpmiddelen ten behoeve van een volgend
project komen beschikbaar voor hergebruik.
0695053X_h04.indd 122 15-03-2005 15:28:09
F
i
g
u
u
r

4
.
2
2

O
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

i
n

v
e
r
s
c
h
i
l
l
e
n
d
e

f
a
s
e
n

P
r
i
j
s
p
e
i
l

a
u
g
u
s
t
u
s

2
0
0
1

f
a
s
e

P
r
o
j
e
c
t
d
e
f
i
n
i
t
i
e

B
e
g
r
o
t
i
n
g

B
e
g
r
o
t
i
n
g

R
a
m
i
n
g

A

R
a
m
i
n
g

C

s
t
r
u
c
t
u
u
r
o
n
t
w
e
r
p

v
o
o
r
l
o
p
i
g

o
n
t
w
e
r
p
K
o
s
t
e
n
-

E
l
e
m
e
n
t
-

K
o
s
t
e
n

p
e
r

K
o
s
t
e
n

p
e
r

K
o
s
t
e
n

p
e
r

K
o
s
t
e
n

p
e
r

K
o
s
t
e
n

p
e
r

K
o
s
t
e
n

p
e
r

K
o
s
t
e
n

p
e
r
g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

O
m
s
c
h
r
i
j
v
i
n
g

g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p

c
l
u
s
t
e
r

g
r
o
e
p
1

G
r
o
n
d

4
.
3
0
0
.
0
0
0

4
.
3
0
0
.
0
0
0

4
.
3
0
0
.
0
0
0

4
.
3
0
0
.
0
0
0

2

B
o
u
w
k
u
n
d
i
g
e

w
e
r
k
e
n

2
.
5
0
0
.
0
0
0

2
.
4
9
1
.
9
0
0

2
.
4
1
6
.
8
3
6

3

I
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
w
e
r
k
e
n

1
.
3
2
5
.
0
0
0

1
.
3
2
5
.
0
0
0

1
.
3
2
0
.
2
6
5

A

W
e
r
k
t
u
i
g
b
o
u
w
k
u
n
d
i
g

6
5
0
.
0
0
0

6
5
0
.
0
0
0

6
5
4
.
3
3
5

B

E
l
e
k
t
r
o
t
e
c
h
n
i
s
c
h

5
7
5
.
0
0
0

5
7
5
.
0
0
0

5
6
6
.
5
7
0

C

T
r
a
n
s
p
o
r
t
i
n
s
t
a
l
l
a
t
i
e
s

1
0
0
.
0
0
0

1
0
0
.
0
0
0

4
9
9
.
3
6
0

4

V
a
s
t
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

4
.
1
5
0
.
0
0
0

4
.
1
5
0
.
0
0
0

4
.
1
4
7
.
5
9
5

5

T
e
r
r
e
i
n
v
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

4
.

4
0
.
0
0
0

4
.

4
0
.
0
0
0

4
.
3
9
.
6
0
0

6

A
l
g
e
m
e
n
e

u
i
t
v
o
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

4
.
4
8
1
.
8
0
0

4
.
4
8
0
.
8
2
8

4
.
4
7
0
.
9
1
6

B
o
u
w
k
o
s
t
e
n

4
.
5
0
0
.
0
0
0

(
4
.
4
9
6
.
8
0
0
)

(
4
.
4
8
7
.
7
2
8
)

(
4
.
3
9
5
.
2
1
2
)
7

I
n
r
i
c
h
t
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

4
.
9
0
0
.
0
0
0

4
.
9
0
5
.
9
1
0

4
.
9
0
5
.
9
1
0

4
.
9
0
5
.
9
1
0

A

L
o
s
s
e

i
n
r
i
c
h
t
i
n
g
e
n

1
5
0
.
0
0
0

1
5
0
.
0
0
0

1
5
0
.
0
0
0

B

B
e
d
r
i
j
f
s
a
p
p
a
r
a
t
u
u
r

6
8
1
.
0
0
0

6
8
1
.
0
0
0

6
8
1
.
0
0
0

C

V
o
o
r
z
i
e
n
i
n
g
e
n

t
.
b
.
v
.

b
e
d
r
.

a
p
p
.

7
4
.
9
1
0

7
4
.
9
1
0

7
4
.
9
1
0

8

B
i
j
k
o
m
e
n
d
e

i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g
s
k
o
s
t
e
n

1
.
1
4
0
.
0
0
0

1
.
1
4
0
.
5
4
2

1
.
1
3
8
.
7
2
8

1
.
1
2
0
.
2
2
4

G

W
a
a
r
i
n

r
e
s
e
r
v
e
r
i
n
g

v
o
o
r

o
n
v
o
o
r
z
i
e
n

2
8
5
.
1
3
6

2
8
4
.
6
8
2

2
8
0
.
0
5
6

T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

e
x
c
l
.

B
T
W

6
.
8
4
0
.
0
0
0

6
.
8
4
3
.
2
5
2

6
.
8
3
2
.
3
6
6

6
.
7
2
1
.
3
4
6

B
T
W

1
.
2
9
9
.
6
0
0

1
.
3
0
0
.
2
1
8

1
.
2
9
8
.
1
5
0

1
.
2
7
7
.
0
5
6
T
o
t
a
a
l
i
n
v
e
s
t
e
r
i
n
g

i
n
c
l
.

B
T
W

8
.
1
3
9
.
6
0
0

8
.
1
4
3
.
4
7
0

8
.
1
3
0
.
5
1
6

7
.
9
9
8
.
4
0
2

0695053X_h04.indd 123 15-03-2005 15:28:09
124
literatuur
1 Bouwkostenmanagement. Berenschot Osborne/
Elsevier Bedrijfsinformatie, Doetinchem, 2001
2 Poortman, E.R., Budgetbewaking in de bouw.
Samsom, Alphen aan den Rijn, 1990
3 De Nieuwe Regeling 2005, Rechtsverhouding op-
drachtgever-architect, ingenieur en adviseur, DNR
2005, BNA, Koninklijke Maatschappij tot bevor-
dering der Bouwkunst, Bond van Nederlandse
Architecten, Amsterdam; ONRI, Organisatie van
advies- en ingenieursbureaus, Den Haag, 2005
Normen
NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van
gebouwen Termen, denities en bepalings-
methoden
NEN 2631 Investeringskosten van gebouwen
Begripsomschrijvingen en indeling
NEN 2632 Exploitatiekosten van gebouwen
NEN 2634 Termen, denities en regels voor het
overdragen van gegevens over kosten en kwaliteits-
aspecten voor bouwprojecten
0695053X_h04.indd 124 15-03-2005 15:28:09

5
Besluitvorming
ir. A.L.M. van Eekelen, dr. ir. P.L. Wentzel
Een goede voorbereiding van een nieuw te realiseren gebouw staat of
valt met de besluitvorming. De plannen kunnen nog zo spraakmakend
zijn en het te realiseren gebouw perfect maatwerk voor de te huisves-
ten organisatie, wanneer de besluitvorming niet goed verloopt, kan
het project grote vertraging oplopen, met kans op kostenverhoging of
zelfs het afblazen van het project.
Besluiten is het goedkeuren van resultaten of het maken van een
keuze tussen alternatieven. Het is de afsluiting van elke fase in het
voorbereidings- en ontwerpproces. Dit hoofdstuk gaat over het proces
van de besluitvorming en de factoren die dit proces benvloeden.
0695053X_h05.indd 125 15-03-2005 15:35:43
126
Inleiding
In de huidige complexe maatschappij hangen
veel zaken met elkaar samen. Integrale afweging
en besluitvorming zijn gevleugelde woorden. Dit
geldt niet alleen voor projecten in de ruimtelijke
ordening, maar ook voor projecten op het
gebied van huisvesting van organisaties.
Ruimtelijke ordening staat voortdurend hoog
op de politieke agenda, zowel landelijk als plaat-
selijk. Vanwege de schaarste aan beschikbare
ruimte en de continue spanning tussen econo-
mische ontwikkeling en zorg voor het milieu,
voelt bijna iedereen zich erbij betrokken. Bij de
besluitvorming kunnen de emoties daarom hoog
oplopen.
Bij huisvestingsvraagstukken in een organisatie
ligt een dergelijke kwestie vaak al even gevoe-
lig. Locatiekeuze, werkplekconcepten en de
gevolgen van huisvesting op de uitstraling van
organisaties zijn allemaal themas waar zowel
binnen als buiten de organisatie veel aandacht
aan wordt besteed. Bovendien heeft het maken
van een keuze op deze gebieden altijd onmiddel-
lijk gevolgen voor het personeel, dat hierover via
inspraakorganen wil meebeslissen.
Traditioneel plande men ontwikkelingsproces-
sen in de gebouwde omgeving (huisvesting en
infrastructuur) vaak vanuit de opeenvolgende
handelingen van de direct bij het proces betrok-
kenen. De doorlooptijden van programmeren,
ontwerpfase, bestekfase, aanbesteding en uit-
voering werden successievelijk aan elkaar geplakt
om tot een totale projectplanning te komen. De
direct betrokkenen hadden te maken met een
nagenoeg continu werkproces. De besluitvor-
ming werd er, met een geringe doorlooptijd,
tussendoor gepland.
Tegenwoordig heeft besluitvorming een veel
langere doorlooptijd. Doordat de productie tij-
dens de besluitvorming vaak stil komt te liggen,
is de besluitvorming veelal bepalend voor de
continuteit van een project. Interne en externe
procedures hebben een grote invloed op de
doorlooptijd van het project en het sturen van
de projectplanning. Bij het nemen van besluiten
voor het realiseren van een gebouw, moeten
zowel interne als externe besluittrajecten worden
bewandeld. Elk van deze trajecten kan de besluit-
vorming en daarmee de inhoud van het besluit
benvloeden.
Tijdens bouwprojecten worden talloze beslis-
singen genomen. De belangrijkste beslissingen
spelen zich af op de faseovergangen. Daar wor-
den de resultaten van de ene fase beoordeeld en
wordt akkoord gegaan met de plannen van aan-
pak voor de volgende fase. Andere beslissingen
betreffen:
aangaan belangrijk contract, bijvoorbeeld

grondaankoop, aannemingsovereenkomst of
keuze architect;
programmakeuzen, bijvoorbeeld aantal m

2

vloeroppervlak dat aan veelvuldig voorkomende
medewerkerwerkplekken wordt besteed;
ontwerp: sommige ontwerpbeslissingen wor-

den impliciet genomen, omdat ze voor de hand
liggen of in de ogen van de adviseur logisch zijn.
Andere vergen veel overleg tussen de verschil-
lende specialisten, omdat zij bijvoorbeeld zowel
bouwkundig als installatietechnisch van invloed
zijn en bovendien een belangrijke kostencompo-
nent vertegenwoordigen. Als voorbeeld dient de
keuze van het gevelsysteem;
management: bij een managementbeslissing

moet men bijvoorbeeld snel en doeltreffend
kiezen tussen extra kosten voor een snelle dure
leverancier of vertraging in het totale proces-
verloop accepteren bij een trage goedkope
leverancier.
In dit hoofdstuk worden principes van besluitvor-
ming besproken die theoretisch op alle soorten
van beslissingen van toepassing kunnen zijn. De
praktijk is dat op essentile beslispunten in het
project de formele regels belangrijk zijn en ook
zichtbaar moeten worden in formele documen-
ten en procedures. Bij vele andere beslissingen
kunnen de regels impliciet zijn.
Het nemen van het besluit zelf kan gebeuren
door het goedkeuren van aangeboden resulta-
ten of door een keuze te maken uit een aantal
alternatieven. In beide gevallen is er sprake van
besluitvorming op basis van documenten.
Anders gezegd: het nemen van een besluit op
basis van een voor de besluitvorming opgestelde
nota, het beslisdocument. In dit document is het
onderbouwde voorstel voor een besluit of voor
0695053X_h05.indd 126 15-03-2005 15:35:43
5 BESLUITVORMING 127
samenwerkingsverband tussen allerlei deskun-
digen, afkomstig uit diverse organisaties en met
verschillende taken, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden in het proces. Zelfs als er sprake
is van vervolgprojecten voor een team van be-
trokkenen (opdrachtgever, gebruikers, architect,
constructeur, installatieadviseurs, projectma-
nager, enzovoort) is er sprake van een uniek
proces. De opgave is vaak net even anders, de
omstandigheden variren en soms zijn net een
paar mensen van de betrokken organisaties
vervangen. Zelfs dan is het noodzakelijk afspra-
ken te maken over de aard en momenten van
formele besluitvorming, als ankerpunten in het
proces en om op enig moment gelegitimeerd te
kunnen voortgaan.
Het belangrijkste aspect in besluitvorming is
communicatie. Wanneer ontwerpprocessen op
waardecreatie worden beoordeeld (wat wordt
er met deze stap in het proces aan waarde ge-
creerd), gaat het bij de besluitvorming vooral
om informatieoverdracht en informatieverwer-
king. Blijkbaar zijn niet alle betrokkenen in het
ontwerpproces met dezelfde zaken bezig en
beschikken ze ook niet allemaal over dezelfde
informatie. Het ontwerpproces is dus n groot
communicatietraject, maar in dit hoofdstuk
komen alleen de formele momenten waarop
expliciete keuzes worden gemaakt, aan de orde.
In feite zijn dat momenten waarop een deel van
de betrokkenen (beslissers) wordt genformeerd
over de stand van zaken (totaalbeeld) en met
keuzes wordt geconfronteerd. Opvallend is dat
in ontwerpprocessen dit totaalbeeld blijkbaar
niet voortdurend aanwezig is, en er momenten
voor formele keuzes moeten worden gecreerd.
Daarbij mag geen verwarring ontstaan ten
opzichte van de vele keuzes die in de andere
fasen van het ontwerpproces worden gemaakt.
Het onderscheid met de meer impliciete keuzes
op minder formele momenten wordt verderop
in dit hoofdstuk toegelicht.
Voortschrijdend inzicht
Ook al maken de kosten die met het ontwerp-
proces gemoeid zijn, soms niet meer dan
5 8% van de totale bouwkosten uit, er wordt
wel voor meer dan 80% van het eindresultaat
vastgelegd, guur 5.1. Een latere wijziging van
de keuze die men moet maken, opgenomen.
Men moet zich realiseren dat de samenstellers
van het beslisdocument ook keuzen hebben ge-
maakt. De samensteller bepaalt wat in het docu-
ment wordt opgenomen.
Hoe besluitvorming precies verloopt, is moeilijk
te schetsen, omdat dit proces per organisatie en
vaak nog per onderwerp verschilt. In dit hoofd-
stuk wordt aan de hand van een aantal voorbeel-
den stilgestaan bij een aantal mechanismen die
een rol spelen bij de besluitvorming rond diverse
soorten bouwprojecten. Hoewel besluitvorming
zich op veel niveaus kan afspelen, ligt de nadruk
in dit hoofdstuk vooral op de besluitvorming bij
de faseovergangen. Soms hangt deze besluitvor-
ming nauw samen met beslissingen in het kader
van wettelijke goedkeuringen. Veel beslissingen
worden gebaseerd op dagelijks regelwerk en op
management. Dat betreft onder andere ook het
nemen van bijsturende maatregelen.
In dit hoofdstuk worden eerst de principes van de
besluitvorming beschreven. Deze principes wor-
den gellustreerd met voorbeelden in het kader
van het voorbereidings- en ontwerpproces van
gebouwen. Vervolgens worden verschillen in be-
sluitvorming toegelicht. Het besluitvormingspro-
ces is in principe in alle fasen gelijk, daarom wor-
den deze niet afzonderlijk aan de orde gesteld.
5.1 Achtergronden besluitvorming
In de literatuur over het bouwen is relatief wei-
nig over beslissen en besluitvorming te vinden.
Beslissen is volgens een van de woordenboeken:
een besluit nemen, de uitslag bepalen, uitspraak
doen over. Het lijkt daarbij of het over een
moment gaat, een zeker punt in de tijd waarop
een besluit wordt genomen of een keuze wordt
gemaakt.
Er is maar een beperkte hoeveelheid informatie
beschikbaar over de besluitvorming in ontwerp-
processen. Een van de oorzaken daarvan is de
grote variteit aan projecten. Ieder gebouw is
in zijn verschijningsvorm uniek. Behalve het
eindresultaat is het proces van totstandkoming
(de samenwerking tussen alle betrokkenen)
ook elke keer verschillend. Een ontwerpproces
voor een gebouw is een uniek en vaak eenmalig
0695053X_h05.indd 127 15-03-2005 15:35:44
128
Figuur 5.1 Benvloeding resultaat en kosten

wat in een eerdere fase is vastgelegd, gaat altijd
gepaard met tijdverlies (het werk moet geheel of
gedeeltelijk worden overgedaan), extra kosten
en mogelijk (waarschijnlijk) frustratie voor de
betrokkenen.
Toch is het heel gemakkelijk al producerend
in het ontwerpproces te foeteren op opdracht-
gevers die gedurende het proces van inzicht
veranderen en op eerder genomen besluiten
terugkomen. Het is de vraag of dat verwijt altijd
terecht is. Opdrachtgevers maken er geen sport
van om voorstellen af te keuren of de plannen
terug te verwijzen naar de tekentafel (CAD-sta-
tions). Ze dragen immers uiteindelijk de conse-
quenties van zon afkeuring in tijd en geld. Dat
het toch regelmatig voortkomt dat beslissingen
worden teruggedraaid of een uitwerking van het
ontwerp in een volgende fase wordt afgekeurd,
ook al ging de opdrachtgever met alles in de
voorgaande fase akkoord, heeft alles te maken
met voortschrijdend inzicht. Beslissingen worden
genomen op basis van een beperkte hoeveel-
heid informatie. De consequenties van die keuzes
worden vaak pas in een later stadium zichtbaar.
Dat is immers ook de functie van het stapsgewijs,
van grof naar jn, uitwerken van de plannen.
Dan is het mogelijk dat het resultaat niet vol-
doet. Anders gezegd: met de informatie die op
dat moment beschikbaar komt zou de eerdere
beslissing redelijkerwijs niet zijn genomen. Maar
die informatie was eerder nog niet bekend. Dat
is geen schande of tekortkoming van partijen,
maar een consequentie van het ontwikkelen van
een uniek product. Die ontwikkeling is ofwel een
opeenvolging van iteratieve stappen, ofwel een
schijnbaar volmaakt maar eindeloos proces.
5.2 Proces
Bij de besluitvorming gaat het erom dat, van
begin tot einde van een project, de juiste beslis-
singen op het juiste moment, door de juiste
partij genomen worden. Men moet het juiste
besluit nemen op basis van alle voor het besluit
relevante gegevens. Met gegevens die ontbreken
kan men bij de besluitvorming geen rekening
houden.
Dit kan tot gevolg hebben dat later moet wor-
den teruggekomen op een besluit. Het juiste
moment wordt bepaald door de plaats die de
besluitvorming voor de desbetreffende fase in
het tijdschema inneemt. De juiste partij is die-
gene of de groep die bevoegd is besluiten op het
desbetreffende niveau te nemen.
Beslissen
Als men eerst alle informatie wil verzamelen
om besluitvorming met 100% zekerheid te
laten plaatsvinden, wordt men tot een foto-
graaf die op weg gaat om een close-up van
de horizon te maken. Men blijft onderweg,
raakt verstrikt in barre streken en komt nooit
meer thuis. Daarom wordt het ontwerpproces
in stukken geknipt. Het is een foto die zich
langzaam ontwikkelt, aanvankelijk grofkor-
relig, maar naar mate de tijd vordert (en er
meer informatie beschikbaar komt) wordt hij
scherper.
Van belang is dat men met enige regelmaat
beoordeelt of de contouren die zich aftekenen
op de foto in overeenstemming zijn met de
bedoelingen en of de onderdelen goed bij
elkaar passen. Om dat vast te stellen en be-
langrijke keuzes tussentijds expliciet te maken
dient het beslissen.
Er worden hierboven twee belangrijke aspec-
ten van het beslissen aangestipt:
1 beslissing over keuze: wordt er gekozen
voor de ene of de andere locatie, voor hoog-
of laagbouw, voor het ene of het andere
ontwerpvoorstel, voor voortzetting van het
proces met een aanpassing van het budget of
voor aanpassing van het plan?
0695053X_h05.indd 128 15-03-2005 15:35:44
2 goedkeuring doorlopen planfase: gaat men
akkoord met het bereikte resultaat tot op he-
den? Wordt de foto aanvaard die op dit mo-
ment van het plan kan worden gemaakt, hoe
grofkorrelig ook? Realiseert men zich dat, als
er nu wordt doorgegaan, dit het uitgangspunt
voor de ontwerpers en adviseurs is, en dat in
een later stadium hierop terugkomen onmid-
dellijk consequenties heeft?
Heel zwart-wit gezegd is beslissen dus een
point of no return. Het wil overigens niet
zeggen dat men helemaal niet op zijn schre-
den kan terugkeren, maar alleen met (vaak
omvangrijke) consequenties.
Op dit soort formele en expliciete keuzemo-
menten rust er dus een zware verantwoorde-
lijkheid bij alle partijen. Bij de producerende
partijen (architect, constructeur, enzovoort)
ten aanzien van het aanleveren van de juiste
informatie. Bij de projectmanager en/of ont-
werpcordinator voor het op de juiste wijze
bijeenbrengen van alle deelinformatie en het
maken van het integrale overzichtelijke beeld.
Bij de opdrachtgever, eventuele betrokken
gebruikersorganisatie en overige beslissers
(bijvoorbeeld gemeente) ligt er een verant-
woordelijkheid ten aanzien van de zorgvuldig-
heid om alle informatie tot zich te nemen en
een zorgvuldige afweging te maken.
5.2.1 Keuzes in ontwerpproces
Dat ieder gebouw uniek is, heeft te maken met
de vele keuzemogelijkheden. Bij een woning kan
men kiezen voor een bepaalde locatie, situering,
gebouwtype, vorm, omvang en inhoud. Bij de
inrichting van de woning kan men de aard en de
omvang van de kamers, de onderlinge situering,
de plaats van de gangen, deuren en eventuele
trappen kiezen. Men kiest voor de plaats van
gevelopeningen (ramen en deuren) en feitelijk al
voor de manier waarop de woning gaat worden
gebruikt. Vervolgens wordt de manier gekozen
waarop de woning moet worden verwarmd,
geventileerd, verlicht en, in de toekomst, onder-
houden. Bouwen is dus als het oplossen van een
wiskundige vergelijking met een oneindig aantal
onbekenden.
De behoefte aan een concreet eindresultaat
dwingt de betrokkenen tot keuzes. Anders blijft
men tot in de eeuwigheid alternatieven bestu-
deren. Hierbij moet men afstand nemen om, het
totaal overziende, keuzen te kunnen maken. Dat
is wellicht een van de lastige zaken om als archi-
tect zelf een eigen huis te ontwerpen.
Architect als bouwheer?
In het verleden was bouwen minder complex.
Bouwmaterialen waren beperkt beschikbaar
en bouwen was grotendeels gebaseerd op
jarenlange traditie en routine. Bovendien wa-
ren er beperkte productie- en uitvoeringstech-
nieken. Ook al is in de vorige eeuw een groot
aantal verschillende gebouwen gerealiseerd,
tot de jaren tachtig was het bouwen vooral
gebaseerd op uitgebreide overheidsvoor-
schriften en beperkingen in de technologie.
De hoeveelheid kennis en informatie om een
gebouw te ontwerpen was aanzienlijk minder
omvangrijk. Uit die periode stamt de architect
als bouwheer. Als allesweter en belangrijkste
gesprekspartner voor de opdrachtgever kon
hij het geheel nog overzien.
Inmiddels heeft de overheid een minder voor-
schrijvende rol. Technisch gezien kan bijna al-
les zonder beperkingen worden gebouwd. De
consequenties van de keuzes zijn wel groter
geworden. De kans op constructieve, bouw-
fysische of esthetische missers wordt groter.
Daarnaast zijn de eindgebruikers ook veel kriti-
scher ten aanzien van de functionaliteit en de
beleving van de gebouwen waarin ze moeten
wonen, werken en recreren.
Voorbeeld
Wat is het werk van een architect? Velen zullen
antwoorden dat de architect het bestek en de
tekeningen maakt waarmee kan worden ge-
bouwd. Dat is niet juist: met de tekeningen en
het bestek kunnen de architect en andere des-
kundigen in het ontwerpproces de informatie
bundelen, overzichtelijk maken en overdragen
aan de bouwende partijen. Hun eigenlijke bij-
drage gaat aan het ontwerpproces vooraf: het
verzamelen van informatie, onderzoeken van
alternatieven en het maken van keuzes of het
doen van voorstellen hiertoe.
0695053X_h05.indd 129 15-03-2005 15:35:44
130
Problemen oplossen door snel inzicht
Alle betrokkenen in het ontwerpproces moeten
voortdurend keuzes maken in een overvloed aan
informatie. Dit beschouwt men niet als expliciete
handeling, maar als logisch onderdeel van het
werk. De manier waarop het gebeurt en de kwa-
liteit van die keuzes is sterk persoonlijk. Ervaring,
kennis en voorkeur spelen hierin een essentile
rol. Voor de meeste deelnemers geldt dat zij een
bureau vertegenwoordigen waar een bepaalde
deskundigheid (zoals bouwfysica) op alle aspec-
ten tot in detail aanwezig is.
In het dagelijkse werkproces maakt de ontwer-
per, de adviseur of de specialist voortdurend
keuzes. In het uitwerken van het plan, of zijn of
haar specieke onderdeel, loopt hij of zij tegen
problemen aan die moeten worden opgelost.
Hoe komen de ventilatieluchtkanalen van enige
omvang door het verlaagde plafond met be-
perkte ruimte? Hoe moet de toiletgroep worden
aangesloten op de installaties die verderop in
de plattegrond via de leidingschacht omhoog
komen? Hoe wordt voldaan aan de brandvei-
ligheidsvoorschriften zonder een extra (en kost-
baar) trappenhuis te hoeven bouwen?
Dit oplossen van problemen is het feitelijke werk
van al die architecten, adviseurs en specialisten.
Zou het werk te standaardiseren zijn, dan kan
het door een computer worden uitgevoerd. Bij
ontwerpprocessen van gebouwen kunnen men-
sen dat werk echter nog altijd het beste zelf.
Men spreekt van problemen oplossen door snel
inzicht: even alternatieven bekijken, even overleg
met een collega, even wat nazoeken in een vorig
project.
De problemen komen namelijk steeds op de-
zelfde manier voor; alleen de oplossing wil nogal
eens verschillen. Een groot deel van de keuzes
wordt dus impliciet gemaakt. Mensen doen hun
werk en zijn zich nauwelijks bewust van al die
keuzes. Men functioneert op routine.
Soorten keuzen
Het voorgaande komt explicieter naar voren in
situaties waar niet geformaliseerd wordt omge-
gaan met keuzes tussen de disciplines. Dit gaat
wat meer in de richting van besluitvorming.
Twee soorten van keuzes hebben te maken met
de onderlinge relatie tussen disciplines (bijvoor-
beeld die van de constructeur en de installatie-
adviseur waar het gaat om de bepaling van spa-
ringen door vloeren ten behoeve van de leiding-
koker).
Een eerste soort keuze/beslismoment ontstaat
bij de beoordeling van het werk van de een dat
als basis dient voor het werk van de ander. Men
moet bekijken of de geleverde kwaliteit van de
informatie toereikend is om de volgende disci-
pline ermee door te laten werken. Als informatie
onjuist of onvolledig is, bestaat het risico van een
onjuist vervolg (en later herstellen). Men moet
tot afstemming komen en een besluit nemen. In
feite wordt van beide zijden gevraagd zich een
beeld te vormen van het werk van de ander.
Een tweede soort keuze/beslismoment ontstaat
wanneer er in de uitwerking van een volgende
discipline strijdigheden met de uitgangspunten
of ontwerpprincipes aan het licht komen, die
degene die dat constateert niet zelf kan oplos-
sen. Zijn uitwerking raakt het werk van een
ander, meestal iemand die al eerder in het proces
betrokken was, maar mogelijkerwijs ook het werk
van iemand die later in het proces moet parti-
ciperen. Ook daar is inzicht in andermans werk
van groot belang. Als een dergelijk probleem
zich manifesteert, moet men keuzes maken. Hier-
bij gaat het weer om problemen oplossen door
snel inzicht. Omdat er problemen tussen discipli-
nes moeten worden opgelost, moeten daartoe
afspraken worden gemaakt voor communicatie.
Men kan vaak niet zomaar voor elk probleempje
even bij elkaar binnenlopen. Aan de andere kant
is het niet aan te bevelen alle problemen voort-
durend op te sparen en slechts eens per maand
op elkaar af te stemmen. Dan blijven de noodza-
kelijke keuzes uit en komt het ontwerpproces tot
stilstand.
De wijze waarop in het voorgaande met keuzes
en besluitvorming wordt omgegaan, is wat expli-
cieter dan binnen de eigen discipline. Vaak heeft
dit geen formele status in het proces van beslis-
sen. Bij het beslissen gaat het om afstemming
en voortgang van de ontwerpende disciplines.
Zij maken gebruik van werkoverleg of cordinatie-
vergaderingen. Ze kijken daarbij naar de afstem-
ming tussen (beperkt aantal) disciplines. Ook al
worden daarbij afspraken vastgelegd, zij hebben
0695053X_h05.indd 130 15-03-2005 15:35:45
daarbij nog geen formele status. De bij deze
afstemming betrokken personen hebben immers
geen of slechts een beperkt mandaat. Het beslis-
sen over de gemaakte keuzes vindt plaats in een
hiertoe formeel ingerichte vergadering, bijvoor-
beeld door de verslagen van het cordinatieover-
leg (zonder mandaat) na behandeling vast te
stellen in de projectgroep (met mandaat).
5.2.2 Model voor besluitvormingsproces
Ten behoeve van het inzicht in de besluitvorming
wordt in deze paragraaf een gangbaar model
gehanteerd, guur 5.2. Dit model is in wezen
gelijk aan het model dat aan het ontwerpproces
ten grondslag is gelegd, guur 3.1.
Het besluit (de beslissing) is de afsluiting van
het besluitvormingsproces. Eigenlijk gaat het in
dit hoofdstuk over de te nemen beslissingen,
maar die kunnen niet los worden gezien van het
daaraan voorafgaande proces. Als er een besluit
moet worden genomen, willen diegenen die ver-
antwoordelijk worden geacht voor de te nemen
beslissingen, vier zaken weten:
1 Wat is het probleem waarover een beslissing
wordt genomen?
2 Wat zijn de relevante criteria of uitgangspun-
ten die bij het nemen van de beslissing in acht
moeten worden genomen?
3 Wat is het voorstel en zijn hierbij alternatieven
aan de orde?
4 Welk van de alternatieven voldoet het beste
of is het minst slechte? Hier moet vaak worden
geoordeeld over het belang van de te hanteren
criteria.
Vervolgens kan er een besluit worden genomen.
Soms door n persoon, soms door een team,
afhankelijk van het soort beslissing en van de
afspraken die in het project zijn gemaakt met
betrekking tot besluitvorming en bevoegdheden.

Figuur 5.2 Model besluitvormingsproces
In de praktijk is er veelal een taakverdeling tus-
sen de beslissers en de beslissingsvoorbereiders.
Bij belangrijke projectbeslissingen, denk bijvoor-
beeld aan de faseresultaten, wordt het voorberei-
dende werk gedaan in het ontwerpteam. De
genoemde vier stappen worden dan doorlopen
en de resultaten worden vastgelegd in een
beslisdocument. Dit beslisdocument wordt
toegestuurd aan de beslissers, die de voorstellen
bestuderen en beoordelen.
Beslisprocedure
De beslisser moet beoordelen of het voorberei-
dingsteam voldoende zorgvuldig en volledig
heeft gehandeld. Als dat vertrouwen er is, kan
de beslisser gemakkelijk instemmen; anders zal
hij kritisch naar de voorstellen kijken. De beslisser
moet zich te allen tijde realiseren dat hij in ieder
geval moet beoordelen of de richting waarin het
project zich beweegt, in overeenstemming is
met de eerder vastgestelde uitgangspunten.
Het is ook mogelijk dat de voorbereiders twee of
meer alternatieven hebben uitgewerkt die voor
het projectteam tot bevredigende oplossingen
leiden. In dat geval moet in het beslisdocument
een beoordeling van elk van de alternatieven zijn
opgenomen, opdat de beslissers kunnen oorde-
len over het beste alternatief.
Het merendeel van de besluiten wordt genomen
in vergaderingen. In deze vergaderingen moet
men afspreken op welke wijze een geldig besluit
kan worden genomen. Vaak worden de besluiten
bij consensus genomen, soms geldt een meer-
derheid van stemmen, de helft plus een. Ook
kan voor bepaalde besluiten worden afgesproken
dat de voorzitter de knoop doorhakt, na de aan-
wezigen gehoord te hebben.
In de vergadering van de beslissers kan er nog
van alles gebeuren. In guur 5.3 worden drie
van de meest voorkomende beslissingsresultaten
bij de besluitvorming over fasedocumenten in
beeld gebracht. Voor een goede besluitvorming
moet worden voorkomen dat tijdens de besluit-
vorming nieuwe criteria naar voren komen. Als
gewijzigde overwegingen eerder bekend zijn,
kan hiermee rekening worden gehouden bij
de voorbereiding van het besluit en kan men
vertragingen door het opnieuw doorlopen van
stappen in de besluitvorming, voorkmen. In de
0695053X_h05.indd 131 15-03-2005 15:35:45
132
praktijk is het vaak verstandig de beslissers in een
vroegtijdig stadium op de problematiek te wijzen
en zo mogelijk de te hanteren randvoorwaarden
al door te nemen.
Overlap fasen
In paragraaf 1.4.2 werd aangegeven dat de be-
sluitvorming op de faseovergangen in feite uit
twee verschillend geaarde beslissingen bestaat:
1 goedkeuring faseresultaten; datgene wat in de
fase werd geproduceerd;
2 goedkeuring PvA waarin volgende fase wordt
gepland.
Soms worden beide aspecten samengevoegd tot
n fasebeslissing, maar soms blijkt de besluitvor-
ming zelfs niet op identieke wijze plaats te vinden.
Hoe het ook zij, het komt niet zelden voor dat de
faseresultaten nog niet denitief kunnen worden
goedgekeurd en dat men toch besluit door te
gaan met de volgende fase op basis van een (wel)
goedgekeurd PvA. In dat geval is de kans groot
dat de inhoudelijke en budgettaire uitgangspun-
ten voor de volgende fase onduidelijk zijn. Zorg-
vuldigheid is dan geboden, paragraaf 5.2.5.
Uitvoering besluit
Na het nemen van het besluit moet het worden
uitgevoerd. Het moet duidelijk zijn wie uitvoe-
ring moet geven aan het besluit. Vaak betekent
dit dat er afspraken moeten worden gemaakt wie
welk deel van de uitvoering voor zijn rekening
neemt. De uitvoerenden moeten van het besluit
op de hoogte worden gebracht.
5.2.3 Formele besluitvorming
Formele besluitvorming vindt plaats op vooraf
gekozen momenten. Dan staat men stil bij het
tot dat moment bereikte resultaat. Uiteraard
bestaat er ook gelegenheid om op incidentele
basis besluitvorming te organiseren. Dat vindt in
het eigenlijke ontwerpproces alleen plaats bij on-
voorziene omstandigheden en incidenten. Ook
al verloopt het ontwerpproces volgens plan, dan
nog is het mogelijk dat men door onvoorziene
economische omstandigheden op het oorspron-
kelijke besluit tot uitbreiding moet terugkomen.
Wellicht is het ongewenst om het traject op de
voorgestelde wijze voort te zetten, omdat er
sprake is van nieuwe (externe) informatie.
Normaal gesproken kan het ontwerpproces
vooraf volgens opvolgende stappen worden
ingericht. De formele besluitvorming die hierbij
wordt behandeld, guur 5.4, past in de cyclus
van het programmeren, ontwerpen, begroten
en beslissen. Dat betekent dat de besluitvorming
wordt opgevat als beoordeling en keuzemoment
aan het einde van een doorlopen fase, en als mo-
gelijke start voor een nieuwe (volgende,
gedetailleerdere) fase.
Omdat hier wordt gesproken over formele,
expliciete beslissingen, is het van groot belang dat
alle relevante aspecten integraal in beeld worden
gebracht. Dat is wat anders dan alle beschikbare
informatie. Het besluitvormingsproces is immers
een communicatieproces waarbij relevante infor-
matie moet worden verzameld, geselecteerd,

Figuur 5.3 Beslissingen en hun gevolgen
0695053X_h05.indd 132 15-03-2005 15:35:46
Figuur 5.4 Besluitvorming in overlegstructuur

gentegreerd, vergeleken met de doelstellingen
en beoordeeld. Op basis daarvan moeten keuzes
worden gemaakt, vaak door beslissers die met
wat afstand bijvoorbeeld in een stuurgroep
en zeker met minder inhoudelijke kennis in
het ontwerpproces staan. Die beslissers hebben
zeker geen behoefte aan een diepgaand detail-
niveau. Inzicht en overzicht zijn de belangrijkste
criteria. Dominant in het hele ontwerpproces is
het werken van grof naar jn. Cruciaal is daarbij
vooral te communiceren over de afwijkingen ten
opzichte van eerder verstrekte informatie en over
de consequenties van de te nemen beslissingen.
Anders ziet men door de bomen het bos niet
meer en is de kans groot dat de beslissers op het
verkeerde been worden gezet. Dan kunnen er in
latere projectfasen alsnog onvolkomenheden of
verkeerde besluiten aan het licht komen.
Projectgroep
Bij de project- of procesmanager en de pro-
jectgroep ligt een belangrijke taak om het be-
sluitvormingsproces goed te organiseren. In de
projectgroep, waarin als het goed is alle direct bij
het project betrokkenen zijn vertegenwoordigd,
wordt alle relevante informatie met elkaar in ver-
band gebracht. Dat betreft niet alleen het ont-
werp, maar ook het programma dat eraan ten
grondslag heeft gelegen en de consequenties
van het voorstel in termen van kwaliteit, tijd en
geld. De consistentie van de daarbij benodigde
informatie dwingt de individuele leveranciers
van informatie (architect, adviseurs, program-
meur, kostendeskundige) tot een tijdige en
correcte aanlevering. In het toetsen van de inte-
graliteit heeft ieder een rol. Ook geldt hier weer
dat de betrokkenen worden geacht voldoende
inzicht te hebben in elkaars vakgebied om even-
tuele onjuistheden te signaleren.
Bij deze toetsing wordt vooral bezien of het
resultaat voldoet aan de projectopdracht. Deze is
aan het eind van een voorgaande fase beschre-
ven en voorziet in criteria waaraan de lopende
fase moet voldoen. Dit is het startpunt geweest
voor het programmeren. Het programmeren
heeft de uitgangspunten geleverd voor het ont-
werpen en ten slotte is met het begroten weer
getoetst of vraag (programma) en antwoord
(ontwerp) op elkaar zijn af te stemmen binnen
de (nancile) kaders van het project.
Daar waar de projectgroep binnen de vooraf
gestelde kaders problemen kan oplossen, rappor-
teert zij over de gemaakte keuzes.
Dit rapporteren gebeurt aan de formele
opdrachtgever. Bij wat complexere projecten is
deze georganiseerd in een stuurgroep.
Voorbeeld
Het ontwerp is te duur, maar door een wat
minder harde eis in het programma te laten
varen kan het ontwerp nog worden vereen-
voudigd.
Stuurgroep
De stuurgroep wordt door middel van een
voortgangsrapportage genformeerd over de
resultaten van het ontwerp en het bijbehorende
programma. Als het project zich binnen de
projectkaders bevindt (overall kwaliteit, totaal
budget en planning), kan de stuurgroep zijn
instemming geven aan de wijze waarop het re-
sultaat bereikt is en geeft dan goedkeuring aan
de stappen die zijn genomen om dit resultaat
te bereiken. De projectmanager wordt dan ge-
dechargeerd voor het gevoerde beleid en de
genomen beslissingen. Het mandaat voor de
projectmanager is immers beperkt door de pro-
jectopdracht zoals deze bij de start van de pro-
jectfase is geformuleerd. De stuurgroep neemt
bij decharge deze verantwoordelijkheid over en
als de opdrachtgever het later toch niet eens is
met het resultaat, dan kan deze feitelijk alleen
zichzelf aanspreken en zijn alle consequenties
0695053X_h05.indd 133 15-03-2005 15:35:46
134
van een wijziging voor eigen rekening. Een voor-
waarde is dan wel dat de stuurgroep juist wordt
genformeerd. Niet tussen de regels door allerlei
soorten van problemen en oplossingen verstop-
pen, maar de verschillen expliciet maken en
duidelijk voorleggen.
Stuurgroep
Een stuurgroep wordt in het leven geroepen
bij die projecten waarbij het belangrijk is dat
besluitvorming breed wordt gedragen. Dat is
zo in bijna alle gevallen waarbij het te ontwik-
kelen gebouw een belangrijke relatie heeft
met de bedrijfsvoering van de organisatie die
moet worden gehuisvest. In de publieke sector
(overheid, gezondheidszorg, onderwijs, mu-
sea), in bepaalde onderdelen van de private
sector (banken, horeca, winkelcentra, beurs-
gebouwen) en dat wat daartussen zit (stati-
ons, luchthavens) gaat het om het huisvesten
van menselijke logistieke processen. Bij die
organisaties bestaan in het management vele
verschillende verantwoordelijkheden, die het
niet altijd met elkaar eens hoeven te zijn. Zo
bestaat een ziekenhuis uit medisch specialis-
ten, verplegend personeel, administratief per-
soneel, technisch personeel, enzovoort. Beslis-
singen over huisvesting zijn zeer ingrijpend
voor de wijze waarop een ieder in de toe-
komst moet gaan werken. Vaak zijn de belan-
gen daarbij heel verschillend. Het gaat daarbij
om zowel de besteding van de vaak beperkte
nancile middelen, als om de inrichting en
logistiek van het te realiseren gebouw. Al in
het PvE komen deze tegenstrijdigheden aan
bod (iedereen wil dicht bij de ingang zitten
en korte afstanden ten opzichte van de ande-
ren waarmee hij of zij samenwerkt). In het
ontwerp wordt duidelijk dat er keuzes moeten
worden gemaakt en prioriteiten gesteld. Per
saldo legt een ontwerpproces datgene bloot
waarover in de organisatie normaal gesproken
achter de schermen wordt gediscussieerd. Het
bijzondere van het bouwen is echter dat de
keuzes die worden gemaakt voor lange tijd in
beton worden gestort. Het is voor de betrok-
kenen daarom belangrijk om expliciet aan te
geven wat zij wensen en daarover eventueel
discussie aan te gaan met collegas.
Een bijkomend probleem hierbij is dat men
zich moet richten op de toekomst. Het is
onvoldoende om te kijken naar de huidige
werkprocessen en daar een nieuw gebouw op
te ontwikkelen. Op die manier is een zieken-
huis dat vandaag wordt geopend, al minstens
tien jaar oud. En wie had zich ruim tien jaar
geleden kunnen voorstellen wat voor ontwik-
kelingen zich in de zorg hebben voorgedaan?
Denk alleen maar aan poliklinische behande-
ling, nieuwe technologie, nieuw ontdekte
ziektes en behandelmethoden.
In dit spanningsveld van uiteenlopende
belangen (niet zelden aangeduid als slangen-
kuil) moeten beslissingen worden genomen.
En vaak in hoog tempo, want anders komt het
ontwerpproces tot stilstand. Voor de behande-
ling van deze problematiek wordt vaak een
stuurgroep ingericht. De stuurgroep is daarbij
tevens de formele opdrachtgever van de pro-
jectgroep.
De projecten stuurgroep hebben een aantal be-
langentegenstellingen. De leden van de project-
groep, met de projectmanager als aanvoerder,
zijn vaak dagelijks met het project bezig. Zij be-
schikken gezamenlijk over alle benodigde know-
how en moeten of willen op gezette tijden hun
resultaten ter goedkeuring voorleggen. Ook al
past het resultaat in de projectopdracht, dan nog
is het van belang om de opdrachtgever, al dan
niet in de vorm van een stuurgroep, regelmatig
te informeren over voortgang en resultaten.
Overleg en besluitvorming pas organiseren wan-
neer er problemen zijn, maakt het noodzakelijk
eerst allerlei informatieachterstand aan de zijde
van de opdrachtgever in te lopen. Dit vergroot
de kans op misinterpretatie en verkeerde reac-
ties. Dan blijken de problemen vaak groter dan
vooraf is voorzien en blijken ze elkaar onderling
te versterken (wet van Murphy).
Men moet beseffen dat problemen in projecten
zich vaak relatief onschuldig aandienen. De be-
trokkenen in de projectgroep zijn dagelijks bezig
met het oplossen van vraagstukken en zien pro-
blemen die het project en de voortgang bedrei-
gen vaak niet helemaal in de juiste proporties. Ze
hebben te weinig afstand en kunnen niet altijd
het geheel overzien. Door tijdige en regelmatige
0695053X_h05.indd 134 15-03-2005 15:35:47
besluitvorming is het mogelijk het hele plaatje
(langzaam ontwikkelende foto), guur 5.5, in-
tegraal in beeld te brengen en overdraagbaar te
maken. Dan blijken er plotseling allerlei nog on-
opgeloste vraagstukken en mogelijke problemen
te zijn. Mensen, en vooral specialisten, hebben
vaak de neiging de wereld te verkleinen tot wat
ze zelf kunnen overzien. Problemen uiten zich
veelal op de overgangsgebieden (interfaces) en
die worden pas zichtbaar bij het schetsen van
het integrale beeld.
Figuur 5.5 Repetitie fasen

Om diezelfde reden moet besluitvorming niet
bottum-up worden georganiseerd, want dan
ontstaat voor de opdrachtgever een absoluut
onoverzichtelijk beeld. Vandaag moet hij een
besluit nemen over de keuze van de plafonds,
volgende week over de afzuiging van de kan-
toorvertrekken en weer een week later over het
verlichtingsplan. Dat al die zaken onderlinge
relaties hebben, kan de opdrachtgever niet over-
zien. En omdat elke keuze nancile consequen-
ties heeft, kan dergelijke besluitvorming eigenlijk
alleen maar tot budgetproblemen leiden.
Besluitvorming moet dus top-down worden
georganiseerd. Op aangeven van de project-
manager geeft de opdrachtgever/stuurgroep
formeel opdracht om op gezette tijden over de
voortgang en eventuele afwijkingen te rappor-
teren en vervolgens op enig moment het fase-
resultaat te presenteren.
Uiteraard wordt dit voorstel gevoed door de
informatie die de betrokkenen afgeven over de
benodigde doorlooptijd van ontwerpcalculatie
en engineeringwerk, maar uiteindelijk moeten
zij zich in hun werkzaamheden richten op de
normen die van bovenaf zijn opgelegd. Anders
is het onmogelijk integraal gelijktijdig het plaatje
(de foto) te maken en krijgt een opdrachtgever
allerlei onsamenhangende puzzelstukjes gepre-
senteerd zonder totaaloverzicht.
Daarbij komt nog dat de faseresultaten niet al-
leen input zijn voor een volgende ontwerpfase,
maar vaak ook nog worden gebruikt voor buiten
het project lopende paralleltrajecten. Zo wordt
de begroting die voortkomt uit de schetsont-
werpfase vaak gebruikt voor het opstellen van
het budget en het reserveren van de benodigde
middelen (besluitvorming Raad van Bestuur of
Raad van Commissarissen), wordt het resultaat
van het voorlopig ontwerp vaak gebruikt voor de
opening van de gesprekken met de gemeente-
lijke diensten en Welstand, en wordt het resultaat
van het denitief ontwerp gebruikt voor de aan-
vraag van de bouwvergunning.
Besluitvorming op verschillende niveaus
Stap 1: Op basis van een PvE maakt een ont-
werper de eerste schetsen van een gebouw.
Hij toetst deze schetsen voortdurend aan het
PvE. Als hij een naar zijn mening goed resul-
taat heeft bereikt, legt hij het schetsontwerp
voor aan het projectteam.
Stap 2: Het projectteam laat een kosten-
deskundige de nancile gevolgen van de
plannen ramen. Het projectteam toetst het
schetsontwerp aan het PvE en de nancile
consequenties van het schetsontwerp aan het
beschikbare budget.
Stap 3: Op basis van de uitkomsten van de
toetsing neemt het projectteam een besluit.
Het projectteam kan de volgende besluiten
nemen:
schetsontwerp voldoet geheel aan PvE en

kosten blijven binnen budget. Volgende fase
kan ingaan;
schetsontwerp voldoet op enkele onder-

delen na aan PvE. Nu zijn er twee mogelijk-
heden. De eerste is dat de huidige fase voor de
betreffende onderdelen nogmaals moet wor-
den doorlopen. De tweede is dat de volgende
fase kan ingaan, rekening houdend met de
voorwaarden over de aanpassing. Welk besluit
wordt genomen, hangt af van de aard van de
afwijkingen;
schetsontwerp voldoet op zeer veel onder-

delen niet aan PvE en de kosten overschrijden
0695053X_h05.indd 135 15-03-2005 15:35:47
136
het budget. Huidige fase moet nogmaals
worden doorlopen (misschien wel met andere
ontwerper).
Voor zaken waarover het projectteam niet
bevoegd is besluiten te nemen, formuleert het
projectteam een voorstel voor een besluit,
dat vervolgens wordt voorgelegd aan de
opdrachtgever.
Externe formele besluitvorming
Voordat er mag worden gebouwd, moet het ge-
meentebestuur een bouwvergunning verlenen.
Het afgeven van de vergunning is afhankelijk
van het toetsen aan de voorschriften, zoals het
bestemmingsplan en het Bouwbesluit, en
anderzijds van het besluit van de gemeenteraad
de bouwvergunning af te geven.
Voor het verkrijgen van een bouwvergunning
moeten voorgeschreven gegevens (input) over
het te bouwen project gelijktijdig en volledig
worden ingediend. Als er op grond van deze
documenten geen oordeel kan worden ge-
vormd, worden aanvullende documenten
gevraagd. Op basis van een complete set docu-
menten geeft de vergunningverlener, als er vol-
daan wordt aan de eisen, een vergunning af, al
dan niet voorzien van voorwaarden (output).
5.2.4 Besluitvorming over afwijkingen
Wanneer de projectkaders worden overschreden
(het ontwerp past niet op het PvE en het een of
het ander moet worden aangepast, of het plan
is wel conform het programma maar past niet
binnen het beschikbare budget) heeft de project-
manager geen mandaat om voort te gaan.
Hij moet het probleem voorleggen aan zijn
opdrachtgever, veelal de stuurgroep.
Overschrijding van de projectkaders kan verschil-
lende oorzaken hebben. Een veelvoorkomende
oorzaak is de schaarste aan beschikbare midde-
len. Om echt alle ambities in een bouwproject
waar te kunnen maken, is er veel geld nodig,
meestal meer dan er beschikbaar is. Bij het ma-
ken van keuzes heeft men de natuurlijke neiging
om voor de beste oplossing te kiezen. Dat is vaak
de meest kostbare. Een optelsom van de beste
oplossingen leidt zelden tot een realiseerbaar
gebouw. Dat is misschien ook meteen de echte
reden waarom het voor een architect zo moeilijk
is een eigen woning te ontwerpen.
Als geld het probleem is, zijn er in principe
slechts twee oplossingen. Ofwel de ambities
worden bijgesteld, het plan wordt uitgekleed
en men volstaat met nog steeds goede, maar
minder kostbare oplossingen. Een andere
mogelijkheid is het verhogen van het beschikbare
budget. Maar daarin bestaat het gevaar dat het
project uiteindelijk onbetaalbaar wordt. Een
budget is immers veelal totstandgekomen vanuit
de besteedbare middelen. Voor de publieke sector
is dat gerelateerd aan overheidsregelingen, bij de
private sector veelal gebaseerd op rendements-
berekeningen en investeringsbeslissingen.
Behalve schaarste aan beschikbare middelen kan
er ook sprake zijn van een probleem bij de
inhoud van het plan. Aanleiding kan zowel bin-
nen als buiten het project liggen. Ontwikkeling
in de vraag komt vaak van buitenaf (voortschrij-
dend inzicht bij de gebruikers of veranderde
regelgeving). Het kan ook optreden als de op-
drachtgeverorganisatie wordt geconfronteerd
met de eerder gestelde eisen in het programma,
en dan tot de ontdekking komt dat het daar is
misgegaan. Dan ligt het probleem weliswaar
binnen het project, maar moet opnieuw worden
besloten. Ontwikkeling in de vraag kan vr-
komen als de opdrachtgever er gaandeweg (hij
speciceert zijn eisen en wensen in een vroeg
stadium in het PvE) achter komt dat hij een
aantal zaken onvoldoende heeft weergegeven.
Onvolledigheid kan hiervan een reden zijn, maar
er kan ook sprake zijn van een ontwikkeling die
zich ondertussen in zijn organisatie heeft voltrok-
ken. Hij had gerekend op de huisvesting van
1600 medewerkers, maar door het afstoten van
een bedrijfsonderdeel zijn dat er inmiddels nog
maar 1250. Het is ook mogelijk dat de opdracht-
gever door veranderende Arbo-eisen bepaalde
activiteiten niet meer in de kelders mag laten
uitvoeren, maar daarbij voor daglicht moet zor-
gen. Daarmee veranderen de kaders van het pro-
ject. Het zijn zaken waar de projectmanager, de
ontwerper, de adviseurs en alle anderen niet op
aangesproken kunnen worden, tenzij het ontwik-
kelingen zijn die zij zelf het beste hadden kunnen
voorzien (zoals in het Arbo-voorbeeld wellicht).
Maar ook al worden zij er niet op aangesproken,
het raakt hen wel. Ze kunnen niet onverminderd
0695053X_h05.indd 136 15-03-2005 15:35:47
doorgaan vanuit het principe opdracht is op-
dracht. Want dan voldoen ze weliswaar nog aan
de opdracht die hen is gegeven, maar schieten
ze hun uiteindelijke doel voorbij. Ze moeten,
als een dergelijke ontwikkeling in de vraag zich
voordoet, terug naar de opdrachtgever.
5.2.5 Instrumenten bij besluitvorming
Gefaseerd proces en besluitvorming
Om het opdrachtgeverschap goed tot zijn recht
te laten komen, moet het ontwerpproces wor-
den gefaseerd. De fasen worden in hoofdstuk 6
beschreven. Mocht tussentijdse besluitvorming
van belang zijn, dan kan zelfs worden besloten
tot verdere detaillering van de processtappen.
Het belang van goede besluitvorming staat
voorop.
Beslissen is meer dan een punt in de tijd. Voor
besluitvorming moet de tijd worden genomen.
Op zijn minst moeten de beslissers (stuurgroep)
vroegtijdig de informatie in handen krijgen
voordat hen om een besluit worden gevraagd.
Ook kan het wenselijk zijn het gevraagde besluit
mondeling toe te lichten in de vergadering. Het
kan zelfs voorkomen dat er een aparte informa-
tiebijeenkomst wordt ingericht alvorens het
besluit ter tafel komt in de stuurgroep.
Beslissen is een processtap waarbij men zelden
stilstaat binnen de projectorganisatie. Het lijkt
een noodzakelijk kwaad: ondertussen wil men al
verder met de (technische/inhoudelijke) voort-
gang, guur 5.6. Het ontwerpproces wordt
vaak gezien als een continu proces van ontwer-
pers en adviseurs. Knopen moeten even kun-
nen worden doorgehakt. Als een besluit wordt
uitgesteld, ontstaat er irritatie. Ontwerpers en
adviseurs zijn vaak allergisch voor discontinu-
teit, guur 5.7. Toch geven de tegenwoordige
processen eerder aanleiding de besluitvorming
als continu te beschouwen en de technisch/
inhoudelijke activiteiten als ad hoc, guur 5.8.
Het in tien tot vijftien jaar ontwikkelen van een
academisch ziekenhuis is geen volcontinu pro-
ces van plannen maken en tekeningen produce-
ren. Het is een iteratief proces dat gepaard gaat
met veel vallen en opstaan. Nieuwe voorstellen
leiden tot nieuwe discussie. Integrale afweging
kost veel tijd.

Figuur 5.6 Technische ontwikkeling maatgevend
Figuur 5.7 Technische ontwikkeling onderbroken voor

besluitvorming

Figuur 5.8 Besluitvorming staat centraal
Betuweroute
Voor een ingenieursbureau is de Betuweroute
160 kilometer spoor, van zee naar Zevenaar.
Degenen die wat afstandelijker naar het pro-
ject kijken, zien een lang recht spoor, aan te
leggen volgens een techniek van meer dan
honderd jaar geleden en kostbaar door allerlei
tunnels en landschappelijke inpassingen. Fei-
telijk is het project dan ook beter te kenschet-
sen als 320 kilometer inspraak van buren.
De opgave van de Betuweroute zit niet in de
techniek, maar in het management van de
besluitvorming.
Het traject doorkruist tientallen gemeenten en
vele waterschappen. In totaal moesten meer
dan tweeduizend procedures worden door-
lopen. De scope van het project is gedurende
0695053X_h05.indd 137 15-03-2005 15:35:49
138
het ontwerpproces vele malen aangepast. De
uiteindelijke kosten liggen ver boven het oor-
spronkelijke budget. Niet omdat men destijds
niet kon rekenen, maar omdat de project-
kaders voortdurend als gevolg van inspraak
en besluitvorming in beweging zijn geweest.
Het bouwen zelf vraagt maar een fractie van
de tientallen jaren die aan voorbereidingstijd
nodig is geweest.
Rapportage ten behoeve van
besluitvorming
Naast het faseren en het plannen van het besluit-
vormingsproces is ook het documenteren van
groot belang. Speciale formats moeten worden
ontwikkeld om de voortgang van het werk te
registreren. Duidelijk moet zijn wat de verschillen
zijn ten opzichte van de vorige rapportage. Het
heeft niet veel zin om een uitvoerige opsomming
te geven van alles wat volgens plan is verlopen.
De opdrachtgever is vooral genteresseerd in dat-
gene wat niet volgens plan verloopt en waarover
hij zijn mening moet geven.
De kunst van het rapporteren (zowel in voort-
gang als nancieel) zit in het weglaten, de essen-
tie laten zien, zonder allerlei goed-bericht-mede-
delingen. De details kunnen, als daar behoefte
aan bestaat, altijd nog worden toegelicht. Het
moet duidelijk zijn waar problemen zitten of
waar deze zich mogelijkerwijs nog gaan aandie-
nen. Dit laatste is gemakkelijker gezegd dan ge-
daan. Het is op zijn minst een eigenschap van de
westerse cultuur. Men heeft de neiging vooral te
vertellen wat men weet en dat het allemaal wel
volgens plan verloopt. De betere projectmanager
vertelt vooral wat hij nog niet weet en waarom.
Een goede basis voor rapportages ter besluitvor-
ming zijn de volgende drie soorten documenten:
1 startdocumenten;
2 voortgangsdocumenten;
3 beslisdocumenten.
1 Startdocumenten
deniren doel project (Kwaliteit, Tijd en

Geld) en gekozen werkwijze (Organisatie en
Informatie);
bepalen mandaat projectmanager;
stellen vast op welke wijze en welk moment er

wordt gerapporteerd.
2 Voortgangsdocumenten
geven inzicht in afwijkingen ten opzichte van

projectopdracht (kaders);
zijn ter decharge van projectleider als geno-

men beslissingen binnen zijn mandaat liggen;
hebben belangrijke rol in informatieover-

dracht naar opdrachtgever (beeldvorming);
vragen om besluitvorming door opdracht-

gever zodra mandaat projectmanager wordt
overschreden.
3 Beslisdocumenten
worden opgesteld aan eind projectfase;
beschrijven eindresultaat;
maken afwijkingen expliciet;
vragen om goedkeuring dan wel om keuzes;
dechargeren (indien akkoord) de project-

manager.
Uiteraard kunnen de aard en omvang van de
documenten per project verschillen. Het verdient
echter aanbeveling hiertoe vroegtijdig tussen
opdrachtgever en projectmanager in overleg te
treden. Alleen al de dialoog dwingt betrokkenen
aan weerszijden tot het expliciet maken van de
wijze waarop zij willen samenwerken in het pro-
ject. Het past bij de zorgvuldigheid die nodig is
ontwerpprocessen te managen. De belangen van
de opdrachtgever zijn groot, en die liggen niet
alleen in het eindresultaat, maar ook in de tot-
standkoming van het ontwerp.
5.2.6 Beslisdocumenten
Besluitvorming vindt bij voorkeur plaats op basis
van beslisdocumenten. Een beslisdocument is
een brief die gericht is aan de beslissingnemende
instantie, bijvoorbeeld de opdrachtgever, zijn
gemachtigde of de projectmanager, waarin een
te nemen beslissing wordt uitgelegd. De brief
moet duidelijk maken wat er binnen het project
al is voorbereid om tot het desbetreffende voor-
stel te komen. De brief zou de volgende inhoud
kunnen hebben:
probleemstelling. Wat moet worden besloten?

Waar staat dat te nemen besluit in het proces?
Wat is de reikwijdte ervan? Bijvoorbeeld: het gaat
over de goedkeuring van de faseresultaten van
de VO-fase, of: het gaat over de goedkeuring
van het PvA voor de DO-fase. Of wellicht worden
die twee beslissingen gentegreerd aangeboden;
0695053X_h05.indd 138 15-03-2005 15:35:49
beschrijving ontwikkelde documenten. In het

voorbeeld van de faseresultaten van de VO-fase
is het natuurlijk niet zinvol alle VO-tekeningen en
-specicaties te kopiren en aan de opdracht-
gever toe te sturen. Hij is immers niet in staat dat
allemaal te bekijken en te beoordelen. Wel is het
van belang een samenvatting van enkele stukken
als bijlage toe te voegen aan het beslisdocument;
begroting. Aan het beslisdocument wordt

hooguit de samenvatting van de begroting toe-
gevoegd, niet de hele nancile analyse;
toetsingsrapportage. Hierin staat aangegeven

welke stappen binnen het projectteam zijn geno-
men om de gerealiseerde faseresultaten te toet-
sen. Natuurlijk moet ook duidelijk zijn waaraan
is getoetst. Ook hier kan weer worden verwezen
naar relevante toetsingsrapporten. Zonodig kan
een uittreksel daarvan in het beslisdocument
worden opgenomen;
beslissingsadvies. Dit is primair afgeleid van de

toetsingsresultaten. In dit advies kan ook worden
gewezen op twijfelgevallen of zwakke plekken
in de voorbereiding. Soms gaat het over een
keuze tussen alternatieven: dan kunnen de meest
relevante overwegingen in het advies nog eens
worden verduidelijkt.
Het hier besproken beslisdocument wordt niet
voor alle soorten besluiten even uitvoerig opge-
steld. Voor de formele besluiten in de faseover-
gangen is een goede onderbouwing van groot
belang. Zeker als men in bouwprojecten te ma-
ken krijgt met ingewikkelde opdrachten, waarin
meerdere partijen een rol spelen. Toch moet de
betekenis van een beslisdocument ook binnen
een ontwerpteam niet worden onderschat. Bin-
nen ontwerpteams worden beslissingen vaak
heel slecht voorbereid. De vakmensen kunnen
beslissingen die moeten worden genomen, vaak
met weinig moeite voorbereiden en agenderen
en van een eenvoudig beslisdocument voorzien.
Soms is n velletje papier al voldoende om alle
betrokkenen duidelijk te maken waar het om
gaat. Als men dat bovendien tijdig vr de ver-
gadering leest, kan men voorbereid op de ver-
gadering verschijnen, wat de efcintie zeer ten
goede komt.
Toetsingsnorm en toetsingsrapporten
In paragraaf 5.2.2 werd het beslissingsproces
besproken. Daarin werd duidelijk dat project-
resultaten (programma of ontwerp) moeten
zijn gebaseerd op de uitgangspunten (norm)
die daarvoor werden afgesproken en dat die
resultaten daar ook formeel aan moeten wor-
den getoetst. In de gefaseerde werkwijze is de
toetsingsnorm altijd opgenomen in het PvA dat
voor die fase is vastgesteld. Daarin wordt immers
verwezen naar het PvE, het investeringsbudget
of het budget voor de bouwkosten en het afge-
sproken tijdschema.
Zeker voor grote en complexe bouwwerken is
het toetsen zelf een belangrijke aangelegenheid.
Het gaat hier immers over kwaliteitsbeheer-
sing. Het toetsen kan niet worden afgedaan in
een vergadering waarin iemand roept dat het
ontwerp voldoet. Het moet formeel, punt voor
punt, worden nagegaan en men moet erover
rapporteren. Het is immers nooit zo dat aan alle
eisen in het ontwerp voor 100% wordt voldaan.
Natuurlijk zijn er oplossingen gekozen die welis-
waar niet 100% voldoen, maar wel bevredigend
zijn, zeker in het licht van de budgetmogelijk-
heden. Een toetsingsrapport kan dus een
omvangrijk document zijn.
Per fase wordt ook op een ander detaillerings-
niveau getoetst. Het structuurontwerp moet bij-
voorbeeld de gevraagde vloeroppervlakten van
het PvE kunnen huisvesten. In het voorlopig ont-
werp moet elke ruimte zijn gepositioneerd, waar-
bij aan de eisen van vorm en relatie aantoonbaar
is voldaan. In hoofdstuk 4 is aangegeven dat wat
nancin betreft, ook hier in vroege fasen met
veel globalere gegevens wordt gewerkt dan in
de DO-fase.
Grote projecten worden vaak verdeeld in bouw-
delen, die ieder met een eigen fasering een ten
opzichte van elkaar verschoven proces doorlo-
pen. Dan is het van groot belang, dat de eisen
op de juiste manier worden toegerekend aan de
betreffende bouwdelen, opdat ook de toetsing
ervan ordelijk verloopt. In de toetsingsrapporten
wordt vanzelf duidelijk of de ontwerpresultaten
toetsbaar zijn.
0695053X_h05.indd 139 15-03-2005 15:35:49
140
Vast te stellen toetsingsnorm
Bij het ontwerpen van een gebouw bestaat de
toetsingsnorm uit het door de opdrachtgever
goedgekeurde PvE, investeringsbudget, tijd-
schema en overige relevante, al dan niet in eer-
dere fasen vastgelegde, voorwaarden. Het ont-
werp van een gebouw wordt goedgekeurd door
toetsing aan elk van deze punten.
Bij een gebouw dat in delen wordt uitgewerkt,
moet vanzelfsprekend het vastgestelde PvE het-
zelfde deel van het gebouw omvatten als het
ontwerp. Het ontwerp van een gebouw in zijn
totaliteit kan nooit worden vastgesteld als bij-
voorbeeld alleen voor de kelder het PvE is goed-
gekeurd.
Wanneer een gebouw in fasen wordt uitgewerkt,
moet men eerst een beeld hebben van het hele
gebouw. Het uitgewerkte deel kan dan worden
getoetst aan de voorwaarden die afgeleid zijn
van het gebouw als geheel. Dit geldt ook als de
eis is gesteld dat het gebouw moet kunnen wor-
den uitgebreid. De wijze van uitbreiden moet
in elke fase van het ontwerp in principe worden
aangegeven.
Met andere woorden, het (tussentijds) resultaat
van een fase moet altijd zijn toetsingskader kun-
nen vinden in de voorgaande fase.
Toetsingsrapport
Het aangeboden ontwerp wordt getoetst aan
alle eerder vastgestelde voorwaarden. Hiervan
worden de resultaten in een rapportage vast-
gelegd. Een toetsingsrapport van een ontwerp
voor een gebouw of deel van een gebouw aan
het PvE, moet ten minste bevatten:
vergelijking vloeroppervlakten en vrije hoogte

ruimten;
vergelijking relaties;
vergelijking condities.
Bij de nancile toetsing zijn de op grond van
het ontwerp berekende bouwkosten en de
gevolgen voor de totale investeringskosten
vergeleken met het budget. De voortgang van
de werkzaamheden wordt vergeleken met het
tijdschema. Bij afwijkingen van het tijdschema
wordt voorgesteld hoe de afronding van de
werkzaamheden kan plaatsvinden. Bij de overige
voorwaarden moet de actuele situatie worden
vergeleken met de betreffende voorwaarde.
De gevolgen van afwijkingen moeten worden
aangegeven. Een belangrijke voorwaarde kan
ook zijn de (efcinte) uitvoerbaarheid van het
ontwerp. Die speelt vooral een rol in de VO- en
DO-fase en bij complexe projecten.
Omdat besluiten op elk niveau worden geno-
men, is het niet zo dat alle genoemde documen-
ten noodzakelijk zijn voor de besluitvorming in
de volgende laag. De aard van de beslisdocu-
menten is afhankelijk van het besluit dat moet
worden genomen.
5.3 Invloeden op besluitvorming
Besluitvorming is meer dan een puur zakelijke
afweging. Communicatie en emotie spelen een
grote rol. Het is erg simplistisch om te veronder-
stellen dat, wanneer alles zou zijn uitgezocht en
alles goed afgewogen, er een unaniem draagvlak
voor keuzen en beslissingen ontstaat. Zoveel
mensen, zoveel gedachten. Iedereen die betrok-
ken is bij een huisvestingsproces heeft eigen
voorkeuren en ambities. Meer informatie leidt
zeker niet in alle gevallen tot meer consensus.
Op een bepaald moment moet duidelijk zijn wat
de achtergrond achter verschillen in opvattingen
is. Op grond van deze informatie moet in veel
gevallen het management uiteindelijk het besluit
nemen. De mate van gewenst draagvlak bepaalt
vaak in hoeverre er aan de diverse opvattingen
en meningen tegemoet kan worden gekomen.
Besluitvorming bij de voorbereiding en het
ontwerpen van een gebouw wordt onder meer
benvloed door:
percepties en communicatie, paragraaf 5.3.1;
aard opdrachtgever, paragraaf 5.3.2;
interne besluitvorming, paragraaf 5.3.3;
externe invloeden, paragraaf 5.3.4;
nieuwe ontwikkelingen, paragraaf 5.3.5.

5.3.1 Percepties en communicatie
Eerder is vermeld dat specialisten de neiging
hebben de wereld te verkleinen tot wat ze zelf
kunnen overzien. Datzelfde geldt voor opdracht-
gevers. Veel opdrachtgevers zijn niet beroepsma-
tig bij het ontwerpproces betrokken. Zij vervullen
veelal managementfuncties van een organisatie
en huren juist allerlei externe deskundigen in om
het ontwerpproces vorm en inhoud te geven.
0695053X_h05.indd 140 15-03-2005 15:35:49
Zij combineren hun opdrachtgeverschap met
allerhande andere verantwoordelijkheden. Zel-
den is iemand vrijgemaakt om uitsluitend als
opdrachtgever op te treden. Zelfs in die organi-
saties waar het bouwen een groot onderdeel uit-
maakt van de activiteiten (bijvoorbeeld op lucht-
havens) is het juist de veelheid van belangen die
aan opdrachtgeverzijde wordt gemanaged. Ook
al zijn daar mensen fulltime opdrachtgever, voor
pure besluitvorming hebben zij slechts een
beperkte hoeveelheid tijd.
Om zuivere besluitvorming te kunnen laten
plaatsvinden, moet er een vertaalslag worden
gemaakt. Zoals met alle communicatie gaat het
om een vertaalslag van de zender naar de ont-
vanger. De zender is vaak een professional die
een technisch jargon hanteert. De ontvanger is
vaak ten aanzien van het bouwen niet profes-
sioneel en verstaat het jargon niet. Dit impliceert
dat informatieoverdracht een op een vaak niet
toereikend is. Er moeten tal van vertaalslagen
worden gemaakt om de beslissingen op de juiste
wijze en op tijd te laten nemen, het beslissen
moet worden gefaciliteerd. Hiertoe moet men
een aantal aspecten in acht nemen:
tekeningen. Veel mensen kunnen geen teke-

ning lezen. Ook al worden tekeningen veelvuldig
gebruikt als communicatiemedium, wil dat nog
niet zeggen dat de daarop zichtbare informatie
overkomt en leidt tot inzicht en de gewenste
reactie;
schaalproblemen. Hetzelfde geldt voor schaal-

problemen. Het probleem van de tekeningen
kan ondervangen worden met maquettes. Een
maquette is een prima middel om het communi-
ceren te verbeteren en een beter inzicht te geven
in de resultaten van het ontwerp. Dit is echter
nog steeds onvoldoende om echt een indruk te
krijgen van maatvoering, ruimte en onderlinge
relaties tussen vertrekken;
beleving. Voor materiaalkeuzes kan worden

gewerkt met monsters, kleine samples van het
toe te passen materiaal. Een stukje stof zegt ech-
ter niets over de beleving van verdiepingshoge
gordijnen. Een plankje hardhout zegt onvol-
doende over de beleving van een parketvloer.
Het beste zou het een op een nabouwen van
de te realiseren situatie zijn, maar dat wordt vrij
kostbaar. Want elke wijziging betekent weer slo-
pen en aanpassen. Op die manier moet hetzelfde
gebouw tientallen malen worden gebouwd en
verbouwd, tot het aan de uiteindelijke wensen
en eisen voldoet. Dat is niet realiseerbaar.
Op het vlak van virtual reality is het tegenwoordig
mogelijk dat men zich een driedimensionaal beeld
vormt van hoe het is om door een gebouw
te lopen. De effecten daarvan mogen echter niet
worden overschat. Men ervaart dan wel ruimte
en impressie van materialen, vormen en verhou-
dingen, maar men heeft nog geen werkelijke
beleving. Die werkelijke beleving ontstaat toch
pas als men in het gebouw woont, werkt of recre-
eert, wanneer men de dingen doet waarvoor het
gebouw bedoeld is, samen met andere mensen.
Hoewel er nooit veel over wordt gesproken (bij
de oplevering overheerst vaak de trots over het
nieuwe gebouw), heeft menig opdrachtgever
van publieke en private gebouwen eenzelfde tra-
ject doorlopen als de koper van de woning in de
hierna volgende tekst De koper verrast. De
opdrachtgever moet dus in veel gevallen een
vergaand vertrouwen hebben in zijn adviseurs.
Dat zijn zowel de inhoudelijke adviseurs (archi-
tect, installatieadviseur, enzovoort) als de proces-
matige adviseur in de persoon van zijn project-
manager. Daarom is het voor de opdrachtgever
van belang de reputatie van zijn adviseurs te
kennen (zowel ten aanzien van kwaliteit als van
communicatievermogen) als hij voor een selectie
staat. Ook moet hij weten welke personen het
werk gaan doen. Bij veel bureaus maakt het im-
mers nogal verschil wie van de medewerkers aan
het project gaat werken.
Koper verrast
Bij het kopen van een nieuwbouwwoning in
de put voltrekken zich vaak kleine persoon-
lijke dramas. Uiteindelijk komt het vaak wel
goed, maar dan heeft zich wel het nodige
afgespeeld. Gelokt door mooie brochures en
een voorstelling hoe een zompig weiland kan
worden omgetoverd tot een aantrekkelijke
woonwijk zet menigeen zijn handtekening
onder een koopcontract van een woning die
nog moet worden gebouwd. Dit alles met de
nodige spanning, want men kan maar in n
huis tegelijk wonen, en men steekt zijn nek
0695053X_h05.indd 141 15-03-2005 15:35:50
142
nancieel vaak net even verder uit dan zou
moeten om rustig te blijven slapen. Maar
goed, men koopt een huis ook niet elke dag.
Na enige onduidelijkheid over de werkelijke
aanvang van de bouw (de ontwikkelaar start
pas als hij voldoende zekerheid heeft over de
totale verkoop en het eigen huis is in alle over-
moed alvast verkocht) komt het bericht dat
er met het heiwerk wordt gestart. Of meteen
maar vast de eerste termijn kan worden over-
gemaakt. Het is goed geld, want het betekent
dat het huis eraan komt.
De eerste deceptie treedt vaak op wanneer
de heipalen in een modderige put worden
geslagen. Als die palen maar goed staan.
Hoe weten ze of ze diep genoeg staan? Enkele
weken later gaat men kijken naar de bouw. De
begane-grondvloer is gelegd. Grote paniek.
De koper vertelt het natuurlijk aan niemand,
maar hij snapt niet hoe hij op een dergelijk
klein oppervlak zou kunnen wonen. Heeft
hij zich vergist in de maten die op tekening
stonden? Enige geruststelling ontstaat wan-
neer de wanden worden opgetrokken en de
verdiepingsvloeren zijn aangebracht. Er kan in
ieder geval een huis van worden gemaakt. Het
lijkt in de verste verte niet op het huis van de
folder, maar de koper zal niet dakloos zijn. Hij
kan straks gaan wonen.
Als de woning glasdicht is (dak en gevel vol-
tooid), komt er een eind aan dat tochtige som-
bere bouwwerk dat zijn woning moet worden.
Er moet nog veel vocht worden verstookt,
maar met de installaties die er worden aange-
legd, moet wel comfort te bereiken zijn. Hoe-
wel, groot is het nog steeds niet. Het lijkt veel
kleiner dan het huis dat de koper nu heeft, en
daar heeft hij veel minder voor gekregen dan
hij voor het nieuwe heeft betaald.
Pas aan het eind, wanneer de binnendeuren
zijn afgehangen en met het bouwbehang nog
nat geplakt, ontstaat iets eigens. De opluch-
ting is compleet als, na het naar binnen bren-
gen van de vloerbedekking, de meubels en de
gordijnen, alles nog blijkt te passen ook.
Maar op de vraag of de koper (opdrachtgever)
echt een voorstelling had van wat hij heeft
gekocht, voor en tijdens het bouwproject,
moet hij waarschijnlijk het antwoord schuldig
blijven.
5.3.2 Aard opdrachtgever
Onderscheid kan worden gemaakt in drie cate-
gorien opdrachtgevers:
1 professionele opdrachtgevers (bouwen is
onderdeel core business);
2 opdrachtgevers met eigen bouwafdeling
(professionele opdrachtgevers die voor zichzelf
bouwen);
3 incidentele opdrachtgevers.
1 Professionele opdrachtgevers
Een professionele opdrachtgever die het bouwen
als onderdeel van de eigen bedrijfsvoering heeft,
is ook toegerust met een duidelijke visie omtrent
de te bouwen objecten, adequaat personeel en
heldere procedures ten aanzien van de besluit-
vorming. Een professionele ontwikkelaar in com-
mercieel vastgoed wil jaarlijks (al dan niet voor
eigen rekening en risico) een bepaald volume
aan vastgoed op de markt zetten (vaak gemeten
in verhuurbaar vloeroppervlak).
Al naar gelang de keuzen in de organisatie, voert
hij veel van de werkzaamheden in eigen beheer
uit of besteedt ze uit aan professionele, dienst-
verlenende organisaties. Behalve principile
keuzes spelen daarbij ook uctuaties op de markt
een belangrijke rol. Het is duidelijk dat de profes-
sionele ontwikkelaar zelf veel verstand van het
ontwikkelproces en de kosten moet hebben. Hij
ontleent er zijn bestaansrecht aan. Hij speelt dus
een duidelijke rol in de besluitvorming.
2 Opdrachtgevers met eigen bouwafdeling
Een tweede groep opdrachtgevers waarvan een
grote hoeveelheid eigen kennis mag worden ver-
wacht, zijn die opdrachtgevers die zodanig veel
gebouwen voor eigen gebruik realiseren dat zij
gerust professioneel mogen worden genoemd.
Zij hebben het bouwen weliswaar niet als core
business, maar realiseren met grote regelmaat
omvangrijke bouwprojecten. Feitelijk zijn multi-
nationals, luchthavens, academische ziekenhui-
zen en beurscomplexen dergelijke professionele
opdrachtgevers. Deze opdrachtgevers hebben
vaak een eigen bouwbureau in huis. Met de
trend voor organisaties om zich te concentreren
op de core business hebben zij veel van die
taken uitbesteed (outsourcing), zowel op het
gebied van ontwikkeling als op het vlak van
beheer en onderhoud. Omdat zij bekend zijn
0695053X_h05.indd 142 15-03-2005 15:35:50
met het ontwikkeltraject en met minimale
inspanning tot maximale (kwaliteits- en kosten)
garanties willen komen, is hier sprake van een
ontwikkeling naar prestatieconcepten, waarmee
ruimte wordt gegeven aan de ontwikkelaars om
optimale voorstellen te ontwikkelen.
3 Incidentele opdrachtgevers
De incidentele opdrachtgever realiseert met
onregelmatige tussenpozen een nieuw gebouw.
Het betreft organisaties die periodiek, bijvoor-
beeld eens in de tien jaar, aan nieuwe huisves-
ting toe zijn. Tussentijds worden hooguit wat
interne verbouwingen en kleine uitbreidingen
gerealiseerd. Zij hebben veelal wel de technische
kennis van hun huidige gebouwencomplex in
huis, maar beschikken over onvoldoende capa-
citeit om nieuwe huisvesting te ontwikkelen en
dergelijke complexe processen aan te sturen.
Juist hier is de ondersteuning en management-
kwaliteit van externe dienstverleners van groot
belang. Deze groep kijkt vreemd aan tegen het
vakjargon en beheerst het mtier van het bou-
wen niet, zodat communicatie en helderheid in
stappen en procedures voor dit soort opdracht-
gevers van doorslaggevend belang is.
5.3.3 Interne besluitvorming
Men zou kunnen redeneren dat naarmate er
meer geld omgaat bij een organisatie of naar-
mate de post huisvesting een kleiner onderdeel
uitmaakt van een winst- en verliesrekening, de
huisvesting ook minder hoog op de agenda
staat. Niets is minder waar. Huisvesting betekent
emotie. Zodra de (eigen) huisvesting aan de
orde is, staat die boven aan de agenda van het
hoogste niveau in de organisatie. Daar moet
in het planproces altijd rekening mee worden
gehouden. De leestekst Huisvesting multinatio-
nal in paragraaf 5.3.4 is daarbij illustratief. Het
betreft een ctief voorbeeld, gebaseerd op rele
ervaring. Het laat duidelijk zien hoe belangrijk
het is, en hoe moeilijk in de praktijk, om de rol
van de opdrachtgever in het bouwproces in
goede banen te leiden.
Medezeggenschap
De medezeggenschap van het personeel is ook
een factor die de snelheid van besluitvorming
kan benvloeden. Bij een (ingrijpende) wijziging
van de huisvesting wordt een advies van een
ondernemingsraad of medezeggenschapsraad
bij wet voorgeschreven. Hier moet dus bij de
besluitvorming rekening mee worden gehouden.
De interne organisatie van een bedrijf, de wijze
waarop en het moment waarop medezeggen-
schapsorganen worden genformeerd, kunnen
van grote invloed zijn op de snelheid van de
besluitvorming.
5.3.4 Externe invloeden
Externe invloeden zijn te verwachten van overhe-
den die vergunningen moeten verlenen en van
externe inspraakprocedures.
Vergunningen
Aan de formele zijde zijn er tal van instanties die
een functie hebben bij de benodigde vergun-
ningverlening. Dat geldt dan zowel in bouwpro-
jecten waar het bestemmingsplan al in voorziet,
als in situaties waar het bestemmingsplan moet
worden aangepast.
Een van de partijen is uiteraard de dienst Bouw-
en Woningtoezicht, maar behalve een bouw-
vergunning zijn er ook een milieuvergunning,
een hinderwetvergunning, enzovoort, nodig.
Daarnaast spelen ook de waterschappen een
belangrijke rol.
Voor het verkrijgen van vergunningen moet
men goed opvragen welke gegevens moeten
worden ingeleverd en welke tijd er gemoeid is
met de procedurele afhandeling. Bij onvolledig
ingediende gegevens wordt het beslissingspro-
ces bij de vergunning afgevende instantie zeker
vertraagd.
Bij grote projecten is het van belang de besluit-
vorming met betrekking tot de goedkeuring
tijdig te bespreken en de te volgen procedure af
te spreken met de instantie die de vergunning
verleent.
Huisvesting multinational
Voor veel multinationals geldt dat de eigen
huisvesting een visitekaartje is van het bedrijf.
Dergelijke bedrijven willen graag een goede
uitstraling naar de plaats waar ze zijn gehuis-
vest, een prettige werkomgeving voor het per-
soneel en allure om de belangrijkste klanten
te ontvangen. Naast deze hoge ambities staat
het gegeven dat dergelijke organisaties in een
0695053X_h05.indd 143 15-03-2005 15:35:50
144
glazen huis leven. De klanten mogen niet het
gevoel hebben dat zij voor een overmaat aan
pracht en praal betalen. De medewerkers
mogen niet het gevoel hebben dat huisvesting
alles mag kosten terwijl hun arbeidsvoorwaar-
den op slot zitten.
Internationaal opererende concerns hebben
nagenoeg altijd eigen afdelingen die zich
met real estate bezighouden. Maar zodra de
eigen huisvesting in het geding is, komt de
Raad van Bestuur in actie. Meestal is of wordt
een lid van de Raad van Bestuur belast met de
realisatie van de eigen concernhuisvesting. Dit
is nagenoeg altijd een bestuurder van formaat,
maar zelden een huisvestingsdeskundige. Dit
betekent dat de ontwikkeling van nieuwe huis-
vesting gepaard gaat met het voortdurend
vertalen van in de bouw gebruikelijke stappen
en terminologien naar een taal en procedure
die door dergelijke bestuurders wordt begre-
pen. Dat is noodzakelijk, omdat op grond
van de hirarchie in dergelijke organisaties de
eindverantwoordelijkheid vaak bij de Raad van
Bestuur ligt. Wie steekt er zijn nek uit om de
Raad van Bestuur te vertellen dat het moment,
om nog zonder consequenties voor planning
en budget wijzigingen in het plan door te
voeren, voorbij is?
Externe inspraak
Nederland heeft een sterke traditie op het
gebied van inspraak. Dat is niet alleen zichtbaar
bij de huidige grote infrastructurele projecten
(Schiphol, HSL, Betuweroute). Al in de jaren
zeventig en tachtig stonden grootschalige ver-
anderingsprocessen, zoals de stadsvernieuwing,
sterk in het teken van inspraak van bewoners en
belangengroeperingen.
Hoewel voor de vestiging van een bedrijf of
activiteit de benodigde vergunningen kunnen
zijn verleend, kan het plan voor uitbreiding of
vestiging nog door tal van omwonenden of
actiegroepen worden getorpedeerd. Hierbij kan
worden gedacht aan protestacties tegen de
uitbreiding van chemische bedrijven, de reali-
satie van afwerkplaatsen, het bouwen van een
afvalverwerkingsinstallatie of het slopen van een
boorplatform. Ook zeldzame diersoorten waar-
van de leefomgeving wordt bedreigd, vormen-
aanleiding om tegen de plannen te zijn. Kortom,
er is altijd wel een tegenstander van het bouwen,
uitbreiden of vervangen te vinden. Regelmatig
protesteert men met reden, maar soms is het
protest ongegrond.
Langzamerhand komt een tegenreactie op gang,
omdat de inspraak leidt tot grote vertraging van
belangrijke ontwikkelingen die uiteindelijk (maar
dan sterk vertraagd en aanzienlijk duurder) toch
doorgaan. Bovendien ontstaat er bij de inspre-
kers soms grote frustratie en onzekerheid omdat
de procedures langdurig zijn en uiteindelijk meer
teleurstelling dan voldoening geven.
Bij het in gang zetten van een verandering (ver-
dubbeling spoorweg door woonwijk, weg door
natuurgebied, gebouw op de plaats van een ten-
nisveld of een supermarkt in de dorpskern), wor-
den altijd mensen in hun belangen geschaad.
Een dergelijke keuze maken heeft vaak een eco-
nomische achtergrond.
5.3.5 Nieuwe ontwikkelingen
Nieuwe feiten en ontwikkelingen kunnen zich
in de volgende fase zodanig voordoen, dat de
oorspronkelijke haalbaarheid van het project op
losse schroeven komt te staan. Bij sommige pro-
jecten moet de projectleider de kans berekenen
of inschatten op het zich voordoen van afwij-
kingen op oorspronkelijke aannames. Om de
gevolgen van de afwijkingen te analyseren zijn er
de volgende technieken (waarop hier niet verder
wordt ingegaan), die veelal worden toegepast
bij grootschalige projecten, zoals infrastructurele
werken:
risicoanalyse (Tijd en Geld);
krachtenveldanalyse (Ruimtelijke Ordening en

Projectorganisatie).
5.4 Beslissen in relatie tot
planfasen
De besluitvorming is in principe in alle fasen van
het planproces gelijk, aan het einde van elke fase
wordt op basis van beslisdocumenten het besluit
genomen de fase af te ronden en over te gaan
tot de volgende fase.
0695053X_h05.indd 144 15-03-2005 15:35:50
In de beslisdocumenten zijn opgenomen de
resultaten van de toetsing van:
Programma van Eisen aan uitgangspunten

zoals deze in Projectdenitiefase zijn geformu-
leerd en later bijgesteld;
ontwerp aan Programma van Eisen;
investeringskosten aan beschikbare budget,

zoals dit in projectdenitiefase is berekend;
tijdschema zoals opgenomen in Plan van Aan-

pak.
Het Programma van Eisen vormt de basis voor de
ontwerpactiviteiten. Om aan deze werkzaam-
heden te beginnen, is het daarom van belang
dat het Programma van Eisen wordt goedge-
keurd voordat er met de ontwerpwerkzaamhe-
den wordt begonnen. Dit is een tussenbesluit in
het fasemodel, guur 5.9.
Figuur 5.9 Tussenbesluit in POBB-procedure

Een tussenbesluit kan op soortgelijke wijze voor
elk ander belangrijk punt in het proces plaatsvin-
den.
0695053X_h05.indd 145 15-03-2005 15:35:51
146
0695053X_h05.indd 146 15-03-2005 15:35:51
6
Proces planontwikkeling
dr. ir. P.L. Wentzel
De stappen in het POBB-model zijn in hoofdstuk 2 tot en met 5 afzon-
derlijk beschreven. In dit hoofdstuk worden deze gezet in de volgorde
waarin de fasen van de planontwikkeling plaatsvinden. Alle stappen
passeren volgordelijk de revue.
Niet in alle gevallen behoeven de fasen van de planontwikkeling volg-
ordelijk te werden uitgevoerd, overlap van fasen is soms mogelijk. Aan
welke facetten in dit verband gedacht moet worden, wordt aan de
orde gesteld.
Ten slotte wordt er aandacht geschonken aan het nevenproject
locatiekeuze.
0695053X_h06.indd 147 15-03-2005 15:40:57
148
Inleiding
In de vorige hoofdstukken zijn de afzonderlijke
processen programmeren, ontwerpen, begro-
ten en beslissen beschreven en gespeciceerd
naar de fasen van de planontwikkeling. In dit
hoofdstuk ligt de nadruk op het totale proces dat
wordt gevolgd in de planontwikkeling. In guur
6.1 is deze opgenomen. De fase Bestek is in deze
guur en dit hoofdstuk volledigheidshalve opge-
nomen.
In dit boek is, nadat in de fase Haalbaarheid
alle mogelijke varianten zijn onderzocht, als uit-
gangspunt gehanteerd dat een nieuw gebouw
op een nieuwe locatie wordt gerealiseerd. Dit
hoofdstuk is vanuit dit uitgangspunt geschreven.
Voor het renoveren en/of aanpassen van een
bestaand gebouw vindt een soortgelijk proces
plaats.
6.1 Fasen in voorbereidingsproces
Het voorbereidingsproces wordt verdeeld in:
fase Initiatief, paragraaf 6.1.1;
fase Haalbaarheid, paragraaf 6.1.2;
fase Projectdenitie, paragraaf 6.1.3.

6.1.1 Fase Initiatief
Er ontstaat op enig moment het idee om nieuwe
huisvesting te realiseren. De motieven hiervoor
kunnen, afhankelijk van de situatie, heel verschil-
lend zijn. Voorbeelden hiervan zijn:
al lang slepende discussie over het niet meer

adequaat functioneren van huidige gebouw(en);
gebouw gesitueerd op slecht bereikbare

plaats voor klanten en personeel;
parkeermogelijkheden voor autos volstrekt

onvoldoende aanwezig;
men heeft visie omtrent grootschalige toe-

komstige veranderingen bedrijf;
behalen slecht rendement beheerd kapitaal.

Niet altijd is te achterhalen wanneer het idee
om een nieuwe huisvesting te realiseren ontstaat
en de fase Initiatief feitelijk start. Dit is verder
ook niet echt relevant. Als startpunt kan worden
aangemerkt het moment waarop besloten wordt
een idee, een vraag of een probleem op het
gebied van de huisvesting verder uit te werken.
Om dit besluit te effectueren, moet er worden
nagedacht over uitgangspunten in omvang en
geld voor het nieuwe gebouw en op welk
moment dit voor gebruik gereed moet zijn.
Deze eerste aanzet kan in deze fase uitgevoerd
worden door de opdrachtgever of zijn huis-
vestingsadviseur.
Figuur 6.1 Basismodel met procesinformatie

0695053X_h06.indd 148 15-03-2005 15:40:57
6 PROCES PLANONTWIKKELING 149
gebouw duidelijk zijn. Er wordt bewust gebruik-
gemaakt van de term wensen, omdat er op basis
van de uitkomsten van de haalbaarheidsstudies
nog vele wijzigingen op de wensen mogelijk zijn.
Het onderzoek kan uitmonden in een masterplan
voor de huisvesting van de organisatie, waarin alle
bedrijfsonderdelen aan de orde komen. Dit mas-
terplan moet gebaseerd zijn op het huisvestings-
beleid van de desbetreffende organisatie.
Opstellen uitgangspunten voor nieuwe
huisvesting
In grote lijnen wordt er een globale beschrij-
ving gemaakt van de omvang van een gewenst
gebouw voor de desbetreffende functie. Deze
wordt mede gebaseerd op de gewenste ont-
wikkeling van de activiteiten van het bedrijf of,
indien aanwezig, op het masterplan voor de
huisvesting.
In sommige gevallen kan de bruto vloerop-
pervlakte of de bruto inhoud op basis van een-
voudige kengetallen worden berekend of zijn
er normatieve waarden beschikbaar. In andere
gevallen moeten productieprocessen worden
geanalyseerd om tot een goede schatting van
de omvang van de nieuwe accommodatie te
komen. Indien mogelijk en/of noodzakelijk is
deze schatting gebaseerd op een scheiding van
functies, zoals kantoor, fabriekshal en opslag-
ruimte.
Kortom, alle zaken die in grote lijnen van belang
zijn, moeten in een eerste aanzet voor de de-
nitie van het gebouw als geheel worden vastge-
legd in functionele eisen, aangevuld met globale
prestatie-eisen.
Het resultaat is een document waarin zijn opge-
nomen:
eisen die gesteld worden aan vestigingsplaats

en toegankelijkheid en indeling terrein;
benadering omvang gebouw in oppervlakte

(m
2
) en/of inhoud (m
3
) indien mogelijk uitge-
splitst naar functies;
moment gereedkomen nieuwe accommoda-

tie, daartoe moet tijdschema worden opgesteld;
vragen die in haalbaarheidsstudie moeten

worden uitgezocht.
Als er een apart facility management aanwezig is,
heeft dit de problematiek aangekaart. Het formu-
leert ook de opdracht een en ander verder uit te
werken.
Het is van belang de fase Initiatief zorgvuldig in
te richten en te zorgen dat, voordat de PD-fase
wordt ingegaan, een aantal randvoorwaarden is
ingevuld, die voortvloeien uit de motieven iets
aan de huisvesting te doen. Bij de verdere proce-
dure worden deze motieven steeds gehanteerd
als grondslag voor de toetsing van de resultaten
in de verdere fasen.
De te volgen procedure in deze fase is in principe
altijd gelijk. Afhankelijk van het doel kan per pro-
ject steeds aan andere facetten aandacht worden
besteed, waardoor de invulling van deze fase per
opdrachtgever verschilt:
bij n belegger die een kantoorgebouw gaat

bouwen, weegt het te verwachten rendement
op de investering zwaar. Hij zal op dit punt dus
een duidelijk accent leggen;
bij het bouwen van een eigen (kantoor)pand

spelen de exploitatiekosten en de gewenste
uitstraling van het gebouw een belangrijke rol.
Onderzocht wordt wat de maximale exploitatie-
kosten kunnen zijn bij een rendabele bedrijfsvoe-
ring;
woningen worden vaak per gebied, blok of

rijtje gerealiseerd. Per deel kan sprake zijn van
huur- of koopwoningen. Van belang zijn dan res-
pectievelijk de haalbare huur- of verkoopprijs.
Analyseren huisvestingsproblematiek
Als de keuze is gemaakt iets aan de huisvesting
te gaan doen, moet er een eerste globale
omschrijving worden gemaakt van de eisen die
aan de huisvesting worden gesteld. Deze om-
schrijving wordt gebaseerd op de bestaande
situatie, met daarnaast een visie op de toekomst.
Van de ontwikkelingen van het bedrijf in de
toekomst en een lange termijnvisie op de huis-
vestingsbehoefte moeten de eisen en wensen
ten behoeve van het gewenste gebouw worden
afgeleid. Een denitieve keuze tussen de moge-
lijkheden voor de nieuwe huisvesting wordt pas
gemaakt op basis van haalbaarheidsstudies. Ten
behoeve van deze studies moeten de wensen
voor de huisvesting en/of het desbetreffende
0695053X_h06.indd 149 15-03-2005 15:40:58
150
Begroten
Het budget moet worden begroot uitgaande
van de exploitatiekosten van het gebouw, dan
wel het gewenste rendement op de investering.
De berekening vindt plaats op basis van zeer
globale kengetallen, zoals kosten per werkplek,
de gewenste huuropbrengst van een m
2
kantoor-
ruimte of van een woning, dan wel de maximaal
mogelijke verkoopprijs van het gebouw. Ook de
beschikbare aanwezige middelen worden in de
vaststelling van het budget betrokken.
Het resultaat van het begroten is het nancile
kader (budget) waarbinnen de investering en
exploitatie moeten vallen.
Besluitvorming
Het reguliere management van de te huisvesten
organisatie of instantie neemt het besluit dat:
huidige huisvesting verbeterd moet worden

op basis van opgestelde wensen voor voorlopig
vastgestelde budget;
budget beschikbaar is om haalbaarheidsstudie

uit te voeren;
er onderzocht wordt welke haalbaarheidsstu-

dies moeten worden uitgevoerd of dat er een of
meerdere haalbaarheidsstudies moeten worden
uitgevoerd waarin onderzocht wordt hoe het
geconstateerde huisvestingsprobleem kan wor-
den opgelost.
Als het duidelijk is dat een nieuw gebouw op
een andere locatie noodzakelijk is, kan gelijktij-
dig de selectieprocedure naar de keuze van een
architect in gang worden gezet. Overigens kan
een architect ook tijdens de haalbaarheidsstudie
worden ingezet voor een onderzoek naar de
bouwtechnische mogelijkheden en visualisatie
van alternatieve plannen. Dit staat echter los van
het werkelijke ontwerpproces op basis van een
PvE zoals dit later wordt uitgevoerd.
De keuze van een locatie kan tijdens de fase
Haalbaarheid in een parallelproces worden uit-
gevoerd, zie de leestekst Nevenproject locatie-
keuze, paragraaf 6.1.1 en paragraaf 6.4.
Indien aanwezig is de afdeling facility manage-
ment de opdrachtgever voor het uitvoeren van
de haalbaarheidsstudies. Als een dergelijke studie
niet in eigen beheer kan worden uitgevoerd,
moet er voor het inschakelen van een adviesbu-
reau een budget worden vastgesteld.
Als de oplossing duidelijk is en er geen haalbaar-
heidsstudies worden uitgevoerd, kan men beslui-
ten de projectdenitie te gaan formuleren.
Nevenproject locatiekeuze
Voordat er met de ontwerpwerkzaamheden
wordt begonnen, moet er een locatie bekend
zijn. Dit betekent dat er al in de fase Haalbaar-
heid gezocht moet worden naar een goede
locatie voor het gebouw. De beschikbaarheid
van een dergelijke locatie kan de keuze van
het realiseren van een nieuw gebouw dan wel
het aanpassen van een bestaand gebouw
benvloeden.
Uitgangspunt voor de locatiekeuze is een Pro-
gramma van Eisen waarin de specieke eisen
en wensen die aan de locatie en het bouwter-
rein worden gesteld zijn opgenomen. De vol-
gende fasen kunnen worden onderscheiden:
Keuze vestigingsplaats
Op basis van het PvE vindt er onderzoek
plaats naar de mogelijkheden voor vestiging.
Voor vele projecten is de vestigingsplaats een
gegeven, en wordt direct overgegaan tot het
zoeken van een geschikte bouwlocatie.
Keuze bouwterrein
Gebruiksmogelijkheden en eigenschappen van
beschikbare terreinen worden in beeld
gebracht. Dit kan onder meer inhouden:
onderzoeken vigerende bestemmingsplan;
in kaart brengen aanwezige infrastructuur;
analyse omgeving;
vastleggen eigenschappen terrein, schatten

wijze van funderen (op staal of op palen, paal-
lengte).
Van al deze zaken moet worden bepaald in
hoeverre zij een belemmering vormen voor
het beoogde gebouw. Als het terrein voldoet
aan het hiervoor opgestelde Programma van
Eisen, kan het desbetreffende terrein worden
gekozen.
Verwerving terrein
Vervolgens moet het terrein worden verwor-
ven. Dit kan door aankoop van het terrein of
het sluiten van een erfpachtovereenkomst.
0695053X_h06.indd 150 15-03-2005 15:40:58
6.1.2 Fase Haalbaarheid
Tijdens de fase Initiatief is gebleken dat het
noodzakelijk is haalbaarheidsstudies ten behoeve
van de verbetering van de huisvesting uit te
voeren. Een eerste onderdeel van het onderzoek
kan zijn het vaststellen van de noodzakelijk uit te
voeren haalbaarheidsstudies en het opstellen van
een Plan van Aanpak voor de uitvoering van de
haalbaarheidsstudies.
Voor het realiseren van een nieuwe accommoda-
tie zijn vaak vele mogelijkheden. Met behulp van
haalbaarheidsstudies wordt onderzocht welke
mogelijkheden gebruikt zouden kunnen worden,
of om te vergelijken welke oplossing in een
bepaalde situatie optimaal is. Vaak zullen de deel-
studies elkaar gedeeltelijk overlappen. Afhanke-
lijk van de situatie moet worden besloten welke
studies worden uitgevoerd. Per studie kan de eis
worden gesteld dat de gevolgen van verschil-
lende mogelijke (groei)scenarios en de gevolgen
daarvan voor de huisvesting worden onderzocht.
De studies worden gevolgd door een onderzoek
naar de nancile consequenties van de verschil-
lende alternatieve mogelijkheden. Hierbij kunnen
onder meer de eerder geformuleerde wensen op
hun realiteitswaarde worden getoetst.
Soorten haalbaarheidsstudies
Haalbaarheidsstudies zijn onder te verdelen in
studies die in hoofdzaak zijn gericht op:
object (ruimtelijk, bouwtechnisch, locatietech-
nisch, productietijdtechnisch);
omgeving (ruimtelijk, ordeningtechnisch,
markttechnisch, cultureel).
Denitie haalbaarheidsstudie
Kort: analyse projectmogelijkheden
Lang: analyse functionele, technische, nanci-
ele en ruimtelijke aspecten, om mogelijkheid
realisatie project te kunnen vaststellen
Objectgerichte haalbaarheidsstudies
Bij de objectgerichte haalbaarheidsstudie staat
de huidige huisvesting centraal. Het onderzoek
met betrekking tot het huidige terrein richt
zich op de ruimtelijke haalbaarheid van de
(uitbreidings)plannen. Is de oppervlakte van het
terrein, de bebouwingsfactor en de bebouwings-
hoogte zodanig, dat het bedrijf voldoende huis-
vesting tot stand kan brengen, inclusief geplande
uitbreidingsmogelijkheden?
Dit type studie is bijvoorbeeld aan de orde bij
bedrijven die willen uitbreiden op eigen terrein of
een naast gelegen perceel kunnen aankopen (ex-
tra verdiepingen of naast bestaande gebouwen).
Voor de bestaande huisvesting worden de moge-
lijkheden van het desbetreffende gebouw of de
gebouwen in beeld gebracht. Bij de huisvesting
in meerdere gebouwen moet, als huisvesting
in n gebouw gewenst is, eerst worden onder-
zocht welk gebouw in gebruik moet blijven.
Hierbij spelen onder meer een rol:
eigendomssituatie: keuze tussen eigen

gebouw en gehuurd gebouw;
stedenbouwkundige situatie: verschil in

bereikbaarheid, parkeermogelijkheid en uit-
breidingsmogelijkheden;
functionele kwaliteit: in hoeverre kunnen

gewenste ruimten met onderlinge relaties in
bestaande gebouw worden gehuisvest? Het gaat
hier niet alleen om de grootte van de ruimten,
maar ook om de indeelbaarheid, behaaglijkheid,
toetreding van daglicht, enzovoort, kortom, de
gebruiksmogelijkheden;
technische kwaliteit: op basis van een onder-

zoek naar de technische kwaliteit kan worden
vastgesteld wat moet worden gerepareerd,
vervangen en/of aangepast om het bestaande
gebouw weer op het huidige of gewenste niveau
van technische ontwikkeling te brengen. Het
betreft hier zowel het gebouw, alsook de aanwe-
zige installaties. Voor het bereiken van een op-
timaal energiegebruik kan het noodzakelijk zijn
het gebouw en zijn installaties verregaand aan te
passen, hoewel dat soms op grond van bouwfy-
sische en/of esthetische redenen niet mogelijk is;
veranderbaarheid: aanpassingen moeten in

huidige gebouw mogelijk zijn;
exploitatielasten: door aard gebouw kunnen

exploitatielasten hoog zijn. Hierbij spelen het
gebruik van gas en elektriciteit, de wijze van
beveiliging, het schoonmaakonderhoud en het
kort cyclische bouwkundig onderhoud een rol.
Dit type studie is bijvoorbeeld aan de orde bij
onderwijsinstellingen die een kantoorgebouw
kopen of huren en dit willen omvormen tot een
lesgebouw.
0695053X_h06.indd 151 15-03-2005 15:40:58
152
In deel 13 Beheren, hoofdstuk 10, komen
objectgerichte haalbaarheidsstudies aan de orde
Het onderzoek kan zich ook richten op de bouw-
technische haalbaarheid van de plannen, bijvoor-
beeld bij grote infrastructurele werken, zeer hoge
gebouwen of bij hallen met grote overspan-
ningen (denk aan te overkappen stadions). In
de meeste gevallen (99%) komen op dit gebied
geen problemen voor.
Bij sommige projecten kan men zich al in de
Initiatieffase afvragen of een te bouwen gebouw
door de aannemer binnen de gevraagde tijd
kan worden gebouwd. Welke technieken en
capaciteit hij ook inzet, de aannemer zit vast aan
volgorde en doorlooptijd van activiteiten. In een
haalbaarheidsstudie kan worden onderzocht of
de geplande opleveringsdatum realistisch is.
Het is mogelijk dat een project dusdanig com-
plex is, dat een lange besluitvormingstijd een
beperkende factor wordt bij het streven naar een
bepaalde datum van ingebruikname van de huis-
vesting. Die complexiteit kan voortkomen uit:
technisch lastige objecten;
gebruikers die verschillende meningen heb-

ben en/of alles willen weten/doorgronden;
opdrachtgever die afhankelijk is van besluit-

vorming van hogerhand waarbij project niet de
allerhoogste prioriteit heeft;
relatie met bestaande huisvesting of met

andere bouwprojecten van het bedrijf;
betrokkenheid omgeving bij grootschalige,

diep ingrijpende of controversile projecten.
Bestaand of nieuw?
Als uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat het
niet haalbaar is de huidige huisvesting aan te
passen, moet men uitkijken naar een andere
mogelijkheid, bijvoorbeeld het huren of
kopen van een bestaand pand. Hierbij is men
afhankelijk van het aanbod van een passend
gebouw op de markt. Dit geldt zeker ten aan-
zien van bestaande gebouwen, maar ook bij
een nieuw gebouw dat via een projectontwik-
kelaar wordt gehuurd of gekocht. Projectont-
wikkelaars ontwikkelen veelal geen plannen
gericht op n specieke gebruiker, maar
willen meerdere gebruiksmogelijkheden open-
houden, tenzij men bereid is een huurcontract
voor een periode van vijftien tot twintig jaar
af te sluiten. Wanneer een projectontwikkelaar
een huurgarantie voor een dergelijke periode
krijgt, is het niet moeilijk nanciers te interes-
seren. Pas dan kan het voor de projectontwik-
kelaar interessant zijn een speciek object te
ontwikkelen.
Voorbeeld
Een horecagroothandel in Dordrecht was
strategisch bij de afslag van de A16 gevestigd.
In het onooglijke pand waren jarenlang
voortdurende aanpassingen nodig om te
blijven voldoen aan nieuwe behoeften in het
bedrijf en de eisen van de Keuringsdienst van
Waren. Op een zeker moment kwam een
gebouw beschikbaar waarin oorspronkelijk
een drukkerij was gehuisvest. Hoewel het
gebouw ongeveer driemaal zo groot was als
het huidige en de aanvankelijke behoefte sterk
overtrof, bleek het pand, inclusief benodigde
aanpassing, goedkoper dan wanneer men de
helft van de oppervlakte nieuw zou bouwen.
Na de benodigde aanpassingen (die in zes
weken werden gerealiseerd; nieuwbouw
zou vijf tot zes maanden vergen) en een
uitvoerige communicatie naar de klanten
kon de groothandel een nieuwe start maken.
Deze was zo succesvol dat al snel een optie
moest worden genomen op een naastliggend
stuk braakliggend terrein. Ondanks het feit
dat het gebouw drie keer zo groot was, bleek
het effect van een overzichtelijk gebouw,
ruime parkeergelegenheid en een uitgebreid
assortiment op de klanten zo groot, dat het
aantal klanten onstuimig groeide. De inves-
teringen werden in korte tijd terugverdiend.
Omgevingsgerichte haalbaarheidsstudies
Men moet nagaan in hoeverre bij een bepaald
project de omgeving moet worden bestudeerd.
Voorbeelden zijn:
koopstromen onderzoek bij winkelcentra;
marktonderzoek naar behoefte aan extra

hotels in een gemeente;
verkeerskundig onderzoek bij veel autos aan-

trekkende gebouwen (winkelcentra, culturele
accommodaties);
0695053X_h06.indd 152 15-03-2005 15:40:59
acceptatieonderzoek bij direct omwonenden

(bij projectontwikkeling van bijzondere gebou-
wen).
Deze zaken moeten ook aan de orde worden
gesteld bij de keuze van de locatie, die ook een
onderdeel kan vormen van de haalbaarheidsstu-
die, zie de leestekst Nevenproject locatiekeuze,
paragraaf 6.1.1.
Huisvestingsalternatieven
Bij het oplossen van het huisvestingsprobleem
zijn vaak oplossingen in geheel verschillende
richtingen mogelijk. De keuze of het bestaande
gebouw moet worden aangepast, of dat op
dezelfde plaats vervangende nieuwbouw dan
wel op een andere plaats een nieuw gebouw
moet worden gerealiseerd, is in deze fase nog
geheel open. Bij een bestaand gebouw kan
bijvoorbeeld worden gekozen tussen:
aanpassing/uitbreiding bestaande gebouw;
vervangende nieuwbouw op zelfde plaats: bij

een goede locatie en een gebouw dat ingrijpend
zou moeten worden aangepast, kan het een
goede keuze zijn het bestaande gebouw te slo-
pen en op dezelfde plaats een nieuw gebouw te
realiseren;
ander gebouw op andere locatie: in deze

situatie is er de meeste vrijheid voor het op een
goede wijze realiseren van een passende nieuwe
huisvesting.
Binnen elk van deze drie hoofdstromen kunnen
weer alternatieven worden opgesteld. Welke
functie krijgt het oude gebouw bijvoorbeeld bij
uitbreiding? Bij de keuze tussen deze alternatie-
ven is verder nog van belang dat er aandacht
wordt geschonken aan de wijze waarop tijdens
het realiseren van het nieuwe gebouw de dienst-
verlening doorgaat. Dit kan om tijdelijke oplos-
singen vragen:
tijdens verbouwing gebouw blijven gebruiken

of tijdelijk ander gebouw in gebruik nemen
(bij aanpassing en/of uitbreiding bestaande
gebouw);
tijdelijk andere huisvesting betrekken (bij ver-

vangende nieuwbouw);
bestaande huisvesting tot aan oplevering

nieuwe gebouw blijven gebruiken (bij ander
gebouw op andere locatie).
Bij een vergelijking van de investeringskosten
moet met de verschillen in de bijkomende kosten
rekening worden gehouden.
Men heeft daarnaast nog de keuze uit:
eigen gebouw of huurpand;
huisvesting bedrijf op n locatie of in ver-

schillende vestigingsplaatsen;
zelf hele procedure doorlopen of turn-key

opdracht verstrekken;
realisatie gebouw in n keer, in fasen, of met

de mogelijkheid om over een aantal jaren te be-
slissen of het gebouw moet worden uitgebreid.
Als er wordt gekozen voor een nieuw gebouw,
moet er onder andere worden gekozen voor:
gewenste uitstraling gebouw;
mate van veranderbaarheid;
inzet op energiebesparing, bijvoorbeeld

gebruik zonne-energie, total energy.
Bij het onderzoek naar alternatieve mogelijk-
heden kunnen ook varianten op de groei van
het bedrijf worden uitgewerkt. Bij elk van de
alternatieven hoort een inschatting van de beno-
digde tijd, opgenomen in een tijdschema.
Voorbeeld
Twee scholen die gaan fuseren zouden
wellicht het liefst vanuit een geheel
nieuw, integraal onderwijsgebouw op een
schitterende locatie de nieuwe start maken.
Los van het feit dat het heel moeilijk is een
gebouw te ontwikkelen en te realiseren
voor een organisatie die nog gestalte moet
krijgen, is het van belang te weten wat de
kosten van de investering en exploitatie
van zon nieuw gebouw zijn. Om dat af te
wegen ten opzichte van alternatieven, kan
gelijktijdig worden bezien wat de staat en
(uitbreidings)mogelijkheden van de bestaande
gebouwen zijn. Het mag duidelijk zijn dat de
afweging dan niet een puur nancile is. De
draagkracht van de school is mede afhankelijk
van het leerlingenaantal. Het leerlingenaantal
wordt mede benvloed door de uitstraling
van de school als organisatie en die van de
gebouwen. Een nieuw gebouw voor een
nieuwe organisatie heeft geheel andere
effecten dan het overbrengen van de ene
0695053X_h06.indd 153 15-03-2005 15:40:59
154
school naar de inmiddels uitgebreide locatie
van de andere school.
Los van alle rationele overwegingen die
dan een rol spelen, zijn de emotionele
overwegingen ook sterk vertegenwoordigd.
Het is daarom van belang de
haalbaarheidsstudies en vergelijkingen van
de verschillende opties zo objectief mogelijk
weer te geven. Wanneer men zich laat
verleiden tot een vroegtijdig ontwerp voor
een nieuwbouwlocatie en dit vergelijkt met
de bestaande bouw, dan treden al heel snel
discussies over mooi en lelijk op de voorgrond.
Het is belangrijk om eerst de mogelijkheden te
onderzoeken en pas daarna de voorkeuren uit
te spreken.
Bij het opstellen van verschillende alternatieven
moet, naast een afweging op zakelijke gronden,
ook in het oog worden gehouden dat sommige
panden zodanig beeldbepalend zijn voor een on-
derneming of instelling, dat deze niet snel aan hun
bestemming kunnen worden onttrokken of kunnen
worden afgebroken. Bij een monument kan dat al
helemaal niet. Deze en wellicht nog andere zaken
benvloeden de keuzemogelijkheden vergaand.
Na goedkeuring van de opdrachtgever en over-
eenstemming over het te besteden budget kun-
nen de afzonderlijke haalbaarheidsstudies wor-
den uitgevoerd.
Uitvoering haalbaarheidsstudies
De uitgangspunten voor de nieuwe huisvesting
zijn al in de fase Initiatief geformuleerd. Op
basis van de aanzet voor de nieuwe huisvesting
moeten de mogelijkheden om het gebouw te
realiseren worden onderzocht. Hiertoe worden
de vastgestelde objecten/of omgevingsgerichte
haalbaarheidsstudies per alternatieve mogelijk-
heid uitgevoerd. Alle zaken die op enigerlei wijze
kunnen bijdragen aan de oplossing van het huis-
vestingsvraagstuk moeten aan de orde worden
gesteld. Ook kan worden onderzocht of het be-
oogde tijdschema om het gebouw te realiseren,
haalbaar is, guur 6.2.
De resultaten van de haalbaarheidsstudies wor-
den bij elkaar gebundeld in een samenhangende
rapportage met als conclusie antwoorden op de
gestelde vragen in de initiatieffase.

Figuur 6.2 Fase Haalbaarheid

Begroten
Ten behoeve van de besluitvorming moeten
de kosten die de realisatie van de verschillende
alternatieven met zich meebrengt, in beeld wor-
den gebracht. De investeringskosten van het te
realiseren gebouw worden geraamd op basis van
all-in kengetallen per m
2
of m
3
nieuw gebouw.
Bij het alternatief in de vorm van een aanpassing
van het huidige gebouw moeten de aanpassings-
en/of uitbreidingskosten worden berekend. Dit
betekent dat wordt berekend of geschat:
kosten aankoop terrein;
uitgaande van functie kosten voor gebouw op

basis van kengetallen (all in prijs per m
2
);
inrichtingskosten;
bijkomende investeringskosten.
Niet alleen de investeringskosten, maar ook de
kosten in de toekomst (exploitatiekosten, kosten
uitbreiding) kunnen een rol spelen. De investe-
ringskosten worden vergeleken met het in de
fase initiatief vastgestelde budget.
Besluitvorming
De besluitvorming is de laatste stap in de fase
Haalbaarheid. Op grond van alle beschikbare
feiten (resultaten haalbaarheidsstudies), de vraag
of het budget toereikend is en de kostenafwe-
ging of nieuwe huisvesting wel of niet exploita-
bel is, wordt besloten al dan niet door te gaan.
Vaak moet het beschikbare budget nog worden
bijgesteld.
Als niet alle zaken duidelijk zijn, kan het nood-
zakelijk zijn alternatieven met andere rand-
voorwaarden opnieuw door te rekenen. Dat
0695053X_h06.indd 154 15-03-2005 15:40:59
resulteert in het nogmaals doorlopen van de hele
procedure.
Deze fase wordt afgesloten met een besluit door
de opdrachtgever om de plannen verder uit te
werken op basis van n gekozen huisvestings-
variant, met een globaal tijdschema en een bud-
get voor de realisatie van de nieuwe huisvesting.
De resultaten van de haalbaarheidsstudies zijn
denitieve besluiten en aanvullingen op de eer-
der geformuleerde wensen.
Deze beslissing wordt wederom genomen door
het reguliere management van de organisatie of
instelling die het huisvestingsprobleem heeft.
Indien aanwezig is de afdeling facility manage-
ment de opdrachtgever voor de projectmana-
ger. Als de benodigde kennis niet in het bedrijf
aanwezig is om het totale realisatieproces aan te
sturen, kan er een adviseur worden ingeschakeld
die verstand heeft van bouwmanagement. Deze
kan in overleg met en/of namens de opdrachtge-
ver het verdere proces aansturen.
6.1.3 Fase Projectdenitie
Omwille van de deskundigheid en objectiviteit
en omdat er in deze fase veel zaken aan de orde
komen die de dagelijkse gang van zaken bin-
nen een bedrijf kunnen verstoren, kan voor het
opstellen van de uitgangspunten een opdracht
worden verleend aan een gespecialiseerde huis-
vestingsadviseur. Deze adviseur neemt het op-
stellen van de projectdenitie voor zijn rekening.
De fase Projectdenitie verloopt overeenkomstig

Figuur 6.3 Fase Projectdenitie

de eerder geformuleerde stapsgewijze proce-
dure, guur 6.3.
De PD-fase is zeer belangrijk, omdat hier een
project gaat starten waarin steeds meer partijen
gaan functioneren. Alle partijen moeten worden
ingeschakeld op basis van heldere contracten.
De contracten moeten een samenhangend
geheel vormen binnen een functionerende
projectorganisatie. Er zijn dus duidelijke kaders
nodig en daarvoor wordt de grondslag gelegd in
deze fase.
Programmeren
Nadat op grond van haalbaarheidsstudies het
besluit is genomen een nieuw gebouw te stich-
ten, wordt in deze fase de behoefte aan een
nieuw gebouw verder uitgewerkt in een aantal
eisen en wensen die aan het te realiseren
gebouw worden gesteld.
De tijdens de fase Initiatief vastgelegde eisen en
wensen worden aangevuld en gecomplemen-
teerd op basis van de resultaten van de haalbaar-
heidsstudies. Dit leidt tot inzicht in de gewenste
huisvestingsfuncties en de bijbehorende presta-
ties. Duidelijk moet zijn wat harde eisen zijn en
welke zaken gewenst zijn. Verder moet duidelijk
worden geformuleerd welke zaken nog verder
uitgezocht moeten worden. De eisen worden
mede geformuleerd vanuit een visie op het toe-
komstige gebruik van de huisvesting en/of van
de toekomstplannen over het functioneren van
het desbetreffende bedrijf.
Alle zaken, die in grote lijnen van belang zijn,
moeten als geheel worden vastgelegd in functi-
onele eisen, aangevuld met prestatie-eisen. Deze
vormen de uitgangspunten voor het later op te
stellen Programma van Eisen.
De in de fase Haalbaarheid gekozen uitgangs-
punten worden vergeleken met de nu opgestelde
uitgangspunten voor het PvE. De vergelijking
betreft primair de punten die een rol spelen bij de
gekozen variant van de haalbaarheidsstudie.
Nadat de projectdenitie van de realisatie van
het nieuwe gebouw is opgesteld, moet deze
worden goedgekeurd door de opdrachtgever.
0695053X_h06.indd 155 15-03-2005 15:41:00
156
Begroten
Op grond van de eerder geformuleerde rand-
voorwaarden wordt het bij de opdrachtgever
beschikbare budget vastgesteld. Meestal betreft
het de realisatie van een nieuw gebouw, soms de
huisvesting in te renoveren panden. Ook com-
binaties van beide komen voor. De investerings-
kosten worden hierbij ten minste uitgesplitst in
bouwkosten en overige kosten, paragraaf 4.2.
Ten opzichte van de initiatieffase zijn er wat
meer gegevens bekend. De raming van de inves-
teringskosten kan daardoor wat nauwkeuriger
worden opgesteld doordat er beter toegespitste
kengetallen kunnen worden gebruikt. Dit
betekent dat wordt berekend of geschat, zie
ook paragraaf 4.4.4:
kosten aankoop terrein;
uitgaande van functie kosten gebouw op basis

van kengetallen (all-in prijs per m
2
);
inrichtingskosten;
bijkomende investeringskosten.
Er is in deze fase altijd een wisselwerking tus-
sen de benodigde investeringskosten en het
beoogde budget. De eisen en wensen voor een
nieuw gebouw overschrijden vaak de budget-
taire mogelijkheden. In overleg met de op-
drachtgever kan dan de projectdenitie worden
aangepast en de kostenraming opnieuw worden
opgesteld en getoetst, of kan de opdrachtgever
het budget bijstellen.
Als de kosten in overeenstemming zijn met het
door de opdrachtgever geaccepteerde budget,
kan deze fase worden afgesloten.
Plan van Aanpak
Om het verdere proces projectmatig aan te kun-
nen pakken, moet er een Plan van Aanpak (PvA)
worden opgesteld; het is immers het begin van
een nieuw project. In paragraaf 1.4.1 is uitvoerig
beschreven wat er zoal in een PvA moet worden
opgenomen.
Dit PvA omvat veelal de hele realisatieprocedure,
verdeeld naar de fasen. Er moeten twee essen-
tile themas in worden opgenomen, namelijk:
inhoudelijke uitgangspunten, randvoorwaar-

den en kwaliteitsverwachtingen met betrekking
tot te ontwikkelen product;
procesbeschrijving die als uitgangspunt dient

voor planning, fasering, procesbeheersing, taak-
verdeling en organisatie project.
In het Plan van Aanpak komt onder andere de
projectorganisatie aan de orde.
Een van de eerste zaken die in dit onderdeel
worden geregeld, is de rol en positie van de op-
drachtgevende organisatie, de projectcordinatie
en de overlegstructuur. De opdrachtgever en
zijn gemachtigde worden gedenieerd en hierbij
wordt ook aangegeven wie voor de uiteindelijke
besluiten per fase verantwoordelijk wordt gesteld.
Er moet een tijdschema van de totale procedure
noodzakelijk om het gebouw tot stand te bren-
gen, worden opgesteld.
Beslissen
Nadat de projectdenitie is afgerond, moeten
de uitgangspunten in omvang van het gebouw,
tijd en geld voor het nieuwe gebouw volledig
duidelijk zijn. De PD-fase wordt afgesloten met
het besluit al dan niet een huisvestingsproject te
starten op grond van de ontwikkelde uitgangs-
punten en de bijbehorende consequenties in tijd
en geld op basis van het Plan van Aanpak.
Vastgesteld wordt de projectdenitie, het inves-
teringsbudget en het tijdschema.
Vervolgens moet er ook een besluit worden
genomen over de in te schakelen adviseurs, de
keuze van een architect en de hele organisatie
van het (nieuwbouw)project, en de verwerving
van een terrein, paragraaf 6.4 en 1.4.
Als er voor de voorbereiding van het gebouw
een projectteam gewenst is, moet dit team in
deze fase worden ingesteld.
6.2 Fasen in ontwerpproces
De ontwerpwerkzaamheden starten met het
opstellen van het Programma van Eisen (PvE)
op basis van de in de denitiefase vastgelegde
wensen en de op grond van haalbaarheidsstu-
dies toegevoegde uitgangspunten. Dit PvE is de
basis voor het vormgeven van oplossingen voor
het huisvestingsprobleem. De architect komt in
beeld en ontwikkelt in een aantal fasen op basis
van dit Programma van Eisen een gebouw dat
0695053X_h06.indd 156 15-03-2005 15:41:00
past bij de organisatie van het bedrijf van de
opdrachtgever en/of bij de gebruiker en zijn
specieke opvattingen over huisvesting.
Het ontwerpproces wordt verdeeld in:
fase Structuurontwerp, paragraaf 6.2.1;
fase Voorlopig ontwerp, paragraaf 6.2.2;
fase Denitief ontwerp, paragraaf 6.2.3.
fase Bestek, paragraaf 6.2.4 (volledigheids-

halve opgenomen, deze fase is feitelijk niet aan
de orde in dit boek).
Aan het begin van deze fasen moet er een archi-
tect zijn gekozen. Een gebouw is mede afhanke-
lijk van het bouwterrein. Daarom moet, als dit
nog niet eerder aan de orde is geweest, simul-
taan aan het opstellen van het PvE de keuze van
de locatie plaatsvinden. Ter ondersteuning van
de opdrachtgever kan deze een projectmanager
inschakelen.
Het structuurontwerp is feitelijk de eerste aanzet
tot de concretisering van een gebouw. De archi-
tect kan pas aan het werk op het moment dat
het Programma van Eisen goedgekeurd is en het
bouwterrein bekend. De fase Structuurontwerp
verloopt overeenkomstig de eerder geformu-
leerde stapsgewijze procedure, guur 6.4.

Figuur 6.4 Fase Structuurontwerp

Programmeren
Vanuit de tijdens de projectdenitie geformu-
leerde wensen en/of eisen wordt het Programma
van Eisen opgesteld. Het is noodzakelijk dat wen-
sen en/of eisen en overige gegevens bekend zijn
voor het:
Terrein
toegankelijkheid voor personeel en klanten;
aantallen autos die op eigen terrein moeten
kunnen parkeren;
noodzakelijke voorzieningen, zoals etsenber-
ging en berging van afval (container);
wijze van aan- en afvoer producten (per as,
per boot, per spoor).
Gebouw
bruto vloeroppervlakte uitgesplitst per
gebouwfunctie en/of clusters van ruimten;
per gebruiksfunctie vloeroppervlakte en vrije
hoogte ruimten;
afmetingen gebouwbepalende ruimten;
onderlinge relaties clusters van ruimten.
Alle zaken die van belang zijn voor het samen-
stellen van een structuurontwerp, voor het ter-
rein en het gebouw als geheel, worden in het
Programma van Eisen in hun onderlinge samen-
hang beschreven en vastgelegd in functionele en
prestatie-eisen.
Als er aanleiding voor is, worden er specieke
eisen opgenomen die gesteld worden in het
bestemmingsplan en die beeldbepalend zijn voor
het gebouw (maximale hoogte, goothoogte,
dakvorm, enzovoort).
Bij heel grote gebouwen kunnen de eisen per
deel van het gebouw beschreven worden, waar-
bij de onderlinge samenhang eenduidig moet
zijn gedenieerd.
Het Programma van Eisen wordt getoetst aan de
projectdenitie. Als de opdrachtgever volledig
akkoord gaat met het Programma van Eisen, kan
dit door de architect worden gebruikt voor het
maken van een structuurontwerp.
Ontwerpen
Uitgaande van het goedgekeurde Programma
van Eisen maakt de ontwerper op basis van de
op vorm gebaseerde of de analytisch gestruc-
tureerde methode een schetsontwerp van het
0695053X_h06.indd 157 15-03-2005 15:41:01
158
gewenste gebouw. Hij maakt hierbij gebruik van
de vijf stappen van de ontwerpmethodologie.
Hierbij moet rekening worden gehouden met de
ontwerpcriteria:
functionele eisen vanuit gebruik en beheer;
vigerende voorschriften die gelden voor des-

betreffende locatie (terrein);
maakbaarheid gebouw;
ontwerpbeperkingen;
nancile randvoorwaarden.
Aangegeven wordt:
hoe gebouw op terrein wordt geplaatst of hoe

gebouw aansluit bij omringende bebouwing
(situatietekening);
verdeling massas, hoogte gebouw, vorm en

aard dak, maatvoering massas (geveltekeningen,
perspectieftekeningen en/of maquettes);
vormbepalende ruimten of groepen van ruim-

ten, verdeling functies (plattegronden).
De opzet van het gebouw en de relaties tussen
de onderdelen worden getoetst aan het Pro-
gramma van Eisen. Als er afwijkingen zijn van
het PvE, wordt het structuurontwerp aangepast.
Soms blijkt dat bepaalde eisen niet in een ruim-
telijk ontwerp kunnen worden vertaald. Als de
opdrachtgever akkoord gaat met de wijzigingen,
moet het PvE op dat punt worden bijgesteld.
Daarna wordt desgewenst het structuurontwerp
aangepast.
Begroten
Als het structuurontwerp in overeenstemming is
met het PvE, kan er een kostenbegroting (niveau
1: investeringsbegroting) worden opgesteld. De
kosten worden berekend op basis van element-
clusters. Per cluster wordt gebruikgemaakt van
prijzen per m
2
of m
3
, paragraaf 4.4.4.
De totale investeringskosten worden berekend
en vergeleken met het beschikbare budget. Als
de kosten overeenkomen met het budget, kan
deze fase worden afgesloten. Anders moet het
PvE en vervolgens het structuurontwerp wor-
den aangepast, waarna alle toetsingen opnieuw
moeten worden uitgevoerd en goedkeuringen
opnieuw moeten worden verkregen.
Beslissen
Ten behoeve van de besluitvorming, als afron-
ding van deze fase, wordt een rapportage opge-
steld waarin zijn opgenomen de resultaten van
de toetsing van:
Programma van Eisen aan uitgangspunten in

fase Projectdenitie;
structuurontwerp aan Programma van Eisen;
investeringskosten aan beschikbare budget,

zoals dit in fase Projectdenitie is berekend;

pak.
Als de toetsing van deze en mogelijke andere
relevante punten een positief resultaat oplevert,
kan door de opdrachtgever het besluit worden
genomen de fase Structuurontwerp af te sluiten
en het ontwerp uit te werken naar een Voorlopig
ontwerp. In het besluit kunnen zaken die extra
aandacht verdienen bij de uitwerking naar het
voorlopig ontwerp worden opgenomen.
Bij het verder uitwerken van het ontwerp worden
meestal meerdere adviseurs aanvullend ingescha-
keld, zoals een constructeur, een bouwfysisch
adviseur en een adviseur technische installaties
(verwarming, elektriciteit), paragraaf 1.3. De fase
Voorlopig ontwerp verloopt overeenkomstig de
eerder geformuleerde stapsgewijze procedure,
guur 6.5.

Figuur 6.5 Fase Voorlopig ontwerp

0695053X_h06.indd 158 15-03-2005 15:41:01
Programmeren
De eisen die worden gesteld aan de indeling van
het terrein, de overige opstallen en de afschei-
ding van het terrein worden verder uitgewerkt.
De afmetingen en de condities worden per ruimte
gedenieerd: waar daglicht wordt vereist en
welke mate van ventilatie per ruimte noodzakelijk
is. Als er zeer specieke voorzieningen noodza-
kelijk zijn, worden deze met de ruimten waarin
deze noodzakelijk zijn opgenomen. De eisen die
aan een groep van ruimten of aan afzonderlijke
ruimten worden gesteld en hun onderlinge
relaties worden in beeld gebracht. De installaties
die in het gebouw worden opgenomen, worden
beschreven. Als er door de opdrachtgever speciale
eisen worden gesteld aan het gebouw, worden
deze hier expliciet opgenomen.
Alle zaken die voor het terrein en het gebouw
met de daarin opgenomen ruimten van belang
zijn, moeten worden vastgelegd in prestatie-
eisen en indien noodzakelijk in functionele eisen.
projectdenitie en de daarna besloten wijzigin-
gen. Als de opdrachtgever volledig akkoord gaat
met het Programma van Eisen, kan dit door de
architect worden gebruikt voor het maken van
een Voorlopig ontwerp.
Ontwerpen
Op basis van het goedgekeurde Programma van
Eisen gaat de architect het structuurontwerp
uitwerken naar een voorlopig ontwerp. In dit
stadium worden er keuzen gemaakt over de con-
structie van het gebouw en wordt er een ruimte-
lijke indeling gemaakt. Hiertoe vindt plaats:
uitwerking terreinindeling;
bepaling stramienlijnen, met maatvoering;
aangeven afzonderlijke ruimten in totale

plattegrond, met maatvoering (inclusief ruimte
noodzakelijk voor gewenste installaties);
in doorsneden wordt hoogte ruimten aange-

geven;
verkeerslijnen (circulatieruimte), horizontaal

en verticaal (trappen/liften);
aangeven leidingsystemen (leidingkokers, lei-

dingstraten);
aangeven constructieve opzet;
gevels worden van structuur voorzien.

Het geheel wordt vastgelegd in een situatie-
tekening, plattegronden, gevels en doorsneden.
Daarnaast worden er enkele principeoplossingen
van relevante delen van het ontwerp in detail
weergegeven. De indeling van de afzonderlijke
ruimten wordt vastgelegd in een eerste aanzet
van een ruimteboek.
opzichte van het structuurontwerp beschreven,
ontwerpkeuzes worden gemotiveerd. Als blijkt
dat bepaalde eisen vanuit het Programma van
Eisen niet kunnen worden gerealiseerd, wordt in
overleg met de opdrachtgever het PvE aangepast
en kan een gewijzigd voorlopig ontwerp worden
opgesteld.
Begroten
Op basis van het voorlopig ontwerp wordt een
begroting (niveau 2: elementenclusterbegro-
ting) opgesteld, paragraaf 4.4.4. Als de investe-
ringskosten overeenkomen met het, eventueel
gendexeerde, budget, kan deze fase worden
afgesloten. Anders moet het PvE en vervolgens
het voorlopig ontwerp worden aangepast,
waarna alle toetsingen opnieuw moeten worden
uitgevoerd en goedkeuringen opnieuw moeten
worden verkregen.
Beslissen
ding van deze fase, wordt er een rapportage
opgesteld waarin zijn opgenomen de resultaten
van de toetsing van:

PD-fase en SO-fase vastgestelde wijzigingen;
voorlopig ontwerp aan Programma van Eisen;
investeringskosten aan het al dan niet gen-

dexeerde beschikbare budget, zoals dit in PD-
fase is berekend;

pak met later besloten wijzigingen.
kan door de opdrachtgever het besluit genomen
worden de fase Voorlopig ontwerp af te sluiten
en het ontwerp uit te werken naar een denitief
ontwerp. In het besluit kunnen zaken die extra
aandacht verdienen bij de uitwerking naar het
denitief ontwerp worden opgenomen.
0695053X_h06.indd 159 15-03-2005 15:41:02
160
Elk deel van het gebouw wordt verder uitge-
werkt. Hierbij is er een nauwe samenwerking tus-
sen de architect en de (installatie)adviseurs. De
fase Denitief ontwerp verloopt overeenkomstig
de eerder geformuleerde stapsgewijze proce-
dure, guur 6.6.

Figuur 6.6 Fase Denitief ontwerp

Programmeren
Het PvE wordt verder uitgewerkt op basis van de
prestaties op ruimteniveau. Dit betekent onder
meer:
verdere beschrijving opstallen, terreinvoorzie-

ningen, afscheiding en toegang tot terrein;
opmaken afwerkstaten voor alle ruimten;
deniring bouwfysische eisen die aan

gebouw worden gesteld;
prestatie-eisen en installatietechnische eisen

van alle op te nemen installaties per installatie in
detail vastleggen.
Alle zaken die voor het terrein en het gebouw
van belang zijn, moeten worden vastgelegd in
prestatie-eisen en waar noodzakelijk als techni-
sche eisen.
Van een enkel onderdeel kan opgenomen wor-
den dat dit van een speciaal type moet zijn
geleverd (meestal in het werk) door een be-
paalde partij. Deze partij wordt in deze situatie
een nevenaannemer.
projectdenitie en de daarna besloten wijzigin-
gen. Als de opdrachtgever volledig akkoord gaat
met het Programma van Eisen, kan dit door de
architect worden gebruikt voor het maken van
een denitief ontwerp.
Voorbeeld
Een voorbeeld van een nevenaannemer is
een installateur van een beveiligingsinstallatie
waarbij het voor de opdrachtgever van belang
is dat hij voor al zijn gebouwen te maken
heeft met n partij.
Ontwerpen
Het voorlopig ontwerp van het gebouw en de
daarin aanwezige ruimten wordt verder uitge-
werkt tot denitief ontwerp. In deze fase wordt
aangegeven:
terreinindeling met gebouw, overige opstallen

en terreininrichting (situatietekening met maat-
voering);
indeling gebouw eventueel per vleugel en

verdieping, belangrijke delen gebouw verder
uitgedetailleerd, indelingstekeningen ruimten,
opstellingen machines, doorsneden, maatvoe-
ring ruimten;
materiaaltoepassing, afwerking ruimten;
uitwerking constructieve opzet;
verkeersstromen horizontaal en verticaal,

intern transport;
principeopbouw installaties, plaats (grote)

leidingen, leidingkokers, leidingstraten.
Het geheel wordt vastgelegd in een situatie-
tekening, plattegronden, gevels en doorsneden.
Daarnaast worden er principeoplossingen van
aansluitingen in detail weergegeven.
In een ruimteboek worden de indeling en voor-
zieningen van de afzonderlijke ruimten vastge-
legd.
opzichte van het voorlopig ontwerp beschreven.
Ontwerpkeuzes worden gemotiveerd. Als blijkt
dat bepaalde eisen vanuit het Programma van
Eisen niet kunnen worden gerealiseerd, wordt in
overleg met de opdrachtgever het PvE aangepast
en kan een gewijzigd denitief ontwerp worden
opgesteld.
Het denitief ontwerp, met de technische oplos-
singen en de installaties, wordt getoetst aan het
PvE.
0695053X_h06.indd 160 15-03-2005 15:41:02
Begroten
Op basis van het denitief ontwerp wordt een
begroting (niveau 3: elementenbegroting) opge-
steld, paragraaf 4.4.4. In deze fase, als afsluiting
van de ontwerpfase, worden de totale investe-
ringskosten op basis van het denitief ontwerp
zo nauwkeurig mogelijk berekend en vergeleken
met het al dan niet gendexeerde beschikbare
budget, zoals dit in de fase Projectdenitie is
berekend. Als de begroting van de investerings-
kosten te hoog is, moet eerst het Programma
van Eisen en vervolgens het ontwerp worden
aangepast. Als de begrote investeringskosten
overeenkomen met het budget, kan deze fase
worden afgesloten.
Beslissen
ding van deze fase, wordt er een rapportage
opgesteld waarin zijn opgenomen de resultaten
van de toetsing van:

PD-fase en in SO- en VO-fase vastgestelde wijzi-
gingen;
denitief ontwerp aan Programma van Eisen;
investeringskosten aan al dan niet gen-

dexeerde beschikbare budget, zoals dit in PD-
fase is berekend;

Als bij een van de toetsingen blijkt dat er geen
overeenstemming is met de uitgangspunten,
worden de consequenties hiervan in een aanbe-
veling voorgelegd aan de opdrachtgever. Deze
kan dan alsnog akkoord gaan.
worden de fase Denitief ontwerp af te sluiten en
het ontwerp uit te werken naar bestek en tekenin-
gen. In het besluit kunnen zaken die extra aan-
dacht verdienen bij de uitwerking naar het bestek
en tekeningenontwerp worden opgenomen.
6.2.4 Fase Bestek
Men zou kunnen stellen dat met het denitief
ontwerp het gebouwontwerp gereed is. Het
bestek is een verdere technische uitwering van
het denitief ontwerp en bestaat uit twee soor-
ten gegevens:
1 technisch inhoudelijke specicaties, vooral op
materiaalniveau. In die zin is het bestek een toe-
voeging aan het denitief ontwerp;
2 administratieve bepalingen, nodig omdat het
bestek in feite een contractdocument is tussen
de opdrachtgever en de aannemer.
In deel 11 Contracteren, hoofdstuk 2,
wordt het bestek als contractdocument tussen
opdrachtgever en opdrachtnemer besproken
In dit boek wordt het bestek dus uitsluitend als
gedetailleerde ontwerpspecicatie gezien.
Bestek
De fase Bestek heeft tot doel goede contract-
documenten te maken waarop het gebouw
kan worden aanbesteed bij een aannemer. De
programmagegevens veranderen in principe
niet ten opzichte van het denitief ontwerp. Zij
vormen het uitgangspunt om het bestek te for-
muleren en het bestek te toetsen aan de eerder
geformuleerde eisen. De fase Bestek verloopt
overeenkomstig de eerder geformuleerde staps-
gewijze procedure, guur 6.7.
Het denitief ontwerp, in de vorm van tekenin-
gen en ruimteboek, vormt de basis voor de uit-
werking naar het bestek. Toch worden er in deze
fase nog heel wat ontwerpbeslissingen geno-
men. Alle eerdere keuzen op hoofdlijnen moeten
tot het laagste niveau worden uitgewerkt.

Figuur 6.7 Fase Bestek

0695053X_h06.indd 161 15-03-2005 15:41:03
162
Van alle materialen moeten de materiaalspeci-
caties worden vastgesteld. Vaak wordt er verwe-
zen naar algemeen geldende normen en beoor-
delingsrichtlijnen en vermeldt men ook de ver-
werkingsvoorschriften. Het gaat vooral om het
op een eenduidige wijze vastleggen van de toe
te passen materialen en technische specicaties.
Van sommige onderdelen worden merknamen
en typenummers opgenomen, vaak met de toe-
voeging of gelijkwaardig.
Procedureel wordt ervan uitgegaan dat het pro-
grammeren in deze fase geen rol meer speelt. Uit
de bespreking van het ruimteboek blijkt wel, dat
het programmeren meer het karakter krijgt van
veriren of het ontwerp in zijn uiteindelijke
detaillering overeenkomt met de bedoelingen
zoals vastgelegd in het PvE.
Het ontwerpwerk is geheel gericht op het tot-
standkomen van het bestek en de bijbehorende
tekeningen. Het gaat hier niet alleen om het
bouwkundig bestek. Ook de installatiebestekken
en eventuele andere bestekken moeten, afge-
stemd op het bouwkundig bestek, gereedkomen.
Er worden aparte bestektekeningen gemaakt.
Daarin zijn opgenomen:
situatietekeningen met maatvoering;
alle afmetingen gebouw en daarin opgeno-

men ruimten vastgelegd op plattegronden en
doorsneden;
plaats voorzieningen per ruimte.

Dit zijn in feite de al beschikbare denitief-ont-
werptekeningen, maar de bestektekeningen
krijgen de status van contractdocument. Deze
bouwkundige tekeningen fungeren meestal als
onderlegger van de later te maken gedetailleerde
installatietekeningen.
Naast de technische bepalingen vragen de
administratieve bepalingen veel aandacht. De
administratieve bepalingen zijn vooral gericht
op de zakelijke contractverhouding tussen de
opdrachtgever en de verschillende gecontrac-
teerde aannemers.
Het bestek wordt getoetst aan het Programma
van Eisen. Als dit voldoet kunnen de bouwen
investeringskosten worden berekend.
Begroten
Op basis van het bestek wordt een directie-
begroting van de kosten opgesteld. De bouw-
kosten worden berekend met behulp van een
elementenbegroting, paragraaf 4.4.4. Deze
directiebegroting dient tevens om de door de
inschrijvende aannemers ingediende prijzen te
beoordelen.
De bouwkosten worden opgenomen in de
begroting van de totale investeringskosten. Deze
kosten worden getoetst aan het budget zoals
dat eerder door de opdrachtgever is vastgesteld,
eventueel met een ophoging op basis van een
indexering.
Als de begroting van de investeringskosten te
hoog is, moet eerst het Programma van Eisen en
vervolgens het ontwerp worden aangepast. Als
de begrote investeringskosten overeenkomen
met het budget, kan deze fase worden afgeslo-
ten.
Beslissen
ding van deze fase, wordt een rapportage opge-
steld waarin zijn opgenomen de resultaten van
de toetsing van:
bestek met bijbehorende tekeningen aan vast-

gestelde Programma van Eisen ten behoeve van
denitief ontwerp;
directiebegroting investeringskosten aan al

dan niet gendexeerde beschikbare budget, zoals
dit in PD-fase is berekend;

Als bij een van de toetsingen blijkt dat er geen
overeenstemming is met de uitgangspunten,
worden de consequenties hiervan in een aanbe-
veling voorgelegd aan de opdrachtgever. Deze
kan alsnog akkoord gaan of verzoeken het bestek
en de bijbehorende tekeningen aan te passen.
worden het plan aan te gaan besteden bij een
aannemer. Dit kan hij zelf doen of hij kan dit
laten doen door de projectmanager of de archi-
tect.
0695053X_h06.indd 162 15-03-2005 15:41:03
6.3 Overlap tussen fasen
In de vorige paragrafen zijn de SO-, VO- en
DO-fasen afzonderlijk gepresenteerd, waardoor
de schijn wordt gewekt dat binnen elke fase
alle stappen volledig na elkaar moeten worden
uitgevoerd. Dit is niet altijd het geval. Soms kan
het bijvoorbeeld gewenst zijn het programmeren
voor het structuurontwerp al tijdens de PD-fase
ter hand te nemen. Er moet hierbij wel voor wor-
den gewaakt dat het logische verband tussen de
opeenvolgende stappen in een fase niet wordt
verstoord. Er moet worden geconstateerd of alle
activiteiten een onderlinge samenhang hebben.
Duidelijk is dat een aantal activiteiten ook gelijk-
tijdig met de voorgaande fase kan worden uit-
gevoerd, zonder dat de logische volgorde wordt
aangetast. In een aantal gevallen verdient dit de
voorkeur; vaak is het zelfs noodzakelijk.
Een andere reden voor overlap in de fasen is dat
het ook wenselijk kan zijn alvast een volgende
fase te starten. Dit kan namelijk in bepaalde
gevallen versterkend werken op de lopende fase
(in verband met continuteit en een hogere effec-
tiviteit). Zo kan het maken van schetsontwerpen
op basis van tussentijdse resultaten van het pro-
grammeren verhelderend werken en mogelijke
probleempunten vroegtijdig in beeld brengen.
Ook kan bij bepaalde activiteiten de vraag wor-
den gesteld of het wel zo efcint is met deze
activiteiten te wachten tot de desbetreffende fase
is aangebroken.
Voorbeeld
1 Waarom wachten met het maken van een
structuurontwerp totdat alle details van het
PvE bekend zijn?
2 Bij het slaan van de eerste paal van een
gebouw hoeft het soort tegels voor de
sanitaire ruimten nog niet bekend te zijn.
Het probleem ligt niet in het feit dt er overlap-
pen zijn. Dat is bijna per denitie het geval en
moet derhalve een uitgangspunt zijn bij een
efcinte uitvoering van het bouwproces. Het
probleem zit in de mate van overlap en de daar-
aan verbonden druk op de logica van de volg-
orde en de kans op het meerdere malen moeten
uitvoeren van dezelfde activiteiten.
Door het project in delen op te splitsen (op ver-
schillende manieren) en door parallelliteit is tijd-
winst te behalen, paragraaf 7.2.
Nadrukkelijk zij wel gesteld dat een volgende
fase nooit kan worden afgerond voordat in de
voorgaande fase alle noodzakelijke besluiten zijn
genomen en de fase dus volledig is afgerond.
Het denitief ontwerp van het totale gebouw
kan bijvoorbeeld nooit worden vastgesteld voor-
dat het PvE volledig is vastgesteld.
6.4 Locatiekeuze
De plaats van een gebouw is bepalend voor de
uitstraling van dat gebouw. Voor een woonhuis
gelegen aan een bosrand wordt sneller een
koper gevonden dan voor een huis tegenover
een fabriek. Bij een bedrijf kan het bedrijfsproces
niet onafhankelijk van zijn omgeving plaatsvin-
den. Integendeel: de omgeving is in belangrijke
mate bepalend voor het goed functioneren van
een organisatie. Hierbij kan bijvoorbeeld wor-
den gedacht aan een onderwijsinstelling, een
ziekenhuis, een kantoor of een bedrijf. Een aan-
trekkelijk, goed functioneel gebouw verliest aan
functionaliteit wanneer het slecht bereikbaar is,
er weinig parkeermogelijkheden aanwezig zijn of
wanneer het in een verkeerde buurt staat.
Bij de keuze tussen het aanpassen van een
bestaand gebouw en het realiseren van een
nieuw gebouw speelt de locatie een belangrijke
rol. Of het nu gaat om het kopen, huren of lea-
sen van een bestaand gebouw, of om het realise-
ren van een nieuw gebouw, de vraag Wat is de
meest optimale locatie van de nieuwe huisves-
ting? is in alle gevallen essentieel. Hierbij moet
de kanttekening worden gemaakt dat in bijna
alle situaties de keuzevrijheid van een locatie
beperkt is, of het nu om een bestaand of nieuw
te realiseren gebouw gaat.
Bij de keuze van een locatie is in de eerste plaats
aan de orde de keuze van een vestigingsplaats.
Als de vestigingsplaats bekend is, komt de keuze
van een bouwterrein in de desbetreffende vesti-
gingsplaats aan de orde. De keuze van de vesti-
gingsplaats en een bouwterrein kan ook samen-
vallen. In deze paragraaf worden de factoren die
bij het zoeken en verwerven van een locatie van
belang zijn, beknopt aan de orde gesteld.
0695053X_h06.indd 163 15-03-2005 15:41:03
164
Nevenproject
Bij de mogelijke keuze voor een nieuw
gebouw kan als onderdeel van een haalbaar-
heidsstudie de procedure uitgevoerd worden
voor het verkrijgen van een geschikt terrein,
om het beoogde gebouw te realiseren. De
procedure kan parallel lopen aan het opstellen
van de wensen in de fase Projectdenitie.
Het totstandkomen van een (bouwrijp) terrein
kan worden beschouwd als een afzonderlijk
nevenproject. Het doel van dit nevenproject is
het verwerven van een terrein en dit bouwrijp
beschikbaar te stellen aan de uitvoerende aan-
nemers. Een voorbeeld van de manier waarop
de keuze van een locatie als nevenproject kan
worden uitgevoerd, is opgenomen in guur
6.8, zie ook de leestekst Nevenproject locatie-
keuze in paragraaf 6.1.1.
Onderzoek
Het uitvoeren van een grondig locatieonderzoek
is van fundamenteel belang bij het bepalen van
een nieuwe regio en/of vestigingsplaats van een
bedrijf. Ook wanneer het gaat om plannen om
een huidig gebouw uit te breiden, verdient het
aanbeveling om een aantal van de in dit hoofd-
stuk genoemde aandachtspunten toch nog eens
onder de loep te nemen voor de huidige locatie.
Vooral voor de langere termijn kan dit leiden tot
andere inzichten.
Gezien de grote consequenties die verbonden
zijn aan een verkeerde keuze van de vestigings-
plaats, is een waarschuwing op zijn plaats voor
een onderbelichting van dit aspect. Inschakeling
van op dit gebied gespecialiseerde adviesbureaus
is in veel gevallen geen overbodige luxe.
6.4.1 Keuze vestigingsplaats
Bij de locatiekeuze wordt nagedacht over:
vestiging in Nederland of buitenland;
aansluiting bij markt;
personeel;
overheidsbeleid;
plaatselijk beleid;
bestemming;
economie en/of kosten.

Vestiging in Nederland of buitenland
Bij de keuze van een regio of vestigingsplaats
moet primair worden gekozen of het bedrijf
binnen Nederland moet blijven of dat ook ves-
tigingsplaatsen in het buitenland mogelijk zijn.
Een voorbeeld is een vervoerbedrijf, nu gevestigd
in Rotterdam, dat afhankelijk is van een zeehaven
en het vervoeren van goederen naar Duitsland.
Dit bedrijf kan bij het zoeken naar een nieuwe
vestigingsplaats onderzoeken of Antwerpen of
Hamburg een goede keuze is.
Aansluiting bij markt
Marktoverwegingen zijn bij de keuze van een
vestigingsplaats heel belangrijk. Zo wil een dis-
tributiecentrum (groothandel) in het zwaarte-
punt van zijn marktgebied zitten en wordt een
regiokantoor van een bedrijf elders gevestigd om
dicht bij de klanten te zijn.

Figuur 6.8 Planning nevenproject locatie
0695053X_h06.indd 164 15-03-2005 15:41:04
Voor een betonfabriek is de aanvoer van zand
en grind belangrijk. Omdat deze materialen
goedkoop per schip kunnen worden vervoerd,
verdient het de voorkeur om langs een waterweg
te zijn gesitueerd.
Personeel
Bij vestiging van een bedrijf in een ander land,
regio of vestigingsplaats kan meespelen of uit de
directe omgeving voldoende (goedkoop) per-
soneel kan worden aangetrokken. Hierbij moet
men wel onderscheid maken tussen kwantiteit
en kwaliteit. Uit een analyse van het benodigde
arbeidspotentieel moet blijken wat de vraag op
de lokale arbeidsmarkt zal zijn. Voor hoog ge-
kwaliceerd personeel is dit argument minder
doorslaggevend, omdat op voorhand elke lokale
arbeidsmarkt hiervoor te beperkt is. Wanneer het
lager gekwaliceerd personeel betreft, kan de
beschikbaarheid daarvan de keuze van de vesti-
gingsplaats bepalen.
Wil men personeel van elders naar de beschouw-
de vestigingsplaats trekken, dan moet in de
overwegingen worden meegenomen wat de
mogelijkheden zijn en wat de aantrekkingskracht
is voor het beoogde personeel. Te denken valt
daarbij aan de huisvesting (kwalitatief en kwanti-
tatief), winkelvoorzieningen, culturele activiteiten
en recreatiemogelijkheden. Men kan hierbij ook
denken aan belevingskwaliteiten van de vesti-
gingsplaats, zoals lucht, geluid en uitzicht.
Overheidsbeleid
De overheid probeert bedrijven of diensten zich
op een bepaalde plaats te laten vestigen omwille
van de lokale werkgelegenheid of om een betere
opbouw van het werkaanbod te bereiken. Voor-
beelden hiervan zijn de spreiding van de rijks-
diensten. Uit politiek oogpunt voor de spreiding
van werkgelegenheid was dit wellicht wenselijk,
maar uit bedrijfseconomisch oogpunt zeker niet
optimaal. Inmiddels is men daarom op deze
beslissing teruggekomen.
Plaatselijk beleid
Veel gemeentebesturen willen graag bedrijven
naar zich toe lokken. Hierbij worden vaak allerlei
middelen gebruikt. Aandachtspunten zijn hierbij:
verwervingskosten;
bijkomende kosten;
aanleg infrastructuur;
parkeren;
subsidies.
Verwervingskosten
Afhankelijk van de gemeente kan het terrein
worden aangeboden op basis van aankoop of
erfpacht.
Bijkomende kosten
bouwrijp maken (indien noodzakelijk);
aanleggen speciale voorzieningen (drainage,

parkeerterrein, enzovoort);
aansluitingen nutsbedrijven (elektriciteit,

telecommunicatie, gas, water, riool);
makelaar en notaris;
milieuonderzoek en verklaringen;
betalingscondities.
Aanleg infrastructuur
Kosten verbonden aan de benodigde aanvullende
infrastructurele voorzieningen, het bereikbaar
maken van het terrein via weg, spoor (aanleg los-
en laadperrons) of water (aanleg eigen haven).
Parkeren
Het kan noodzakelijk zijn voor personeel, bezoe-
kers en vrachtwagens op eigen terrein parkeer-
voorzieningen te realiseren.
Subsidies
Mogelijkheid voor het verkrijgen van subsidies
(bijvoorbeeld regionale subsidies verstrekt door
Europese Unie).
Tijdens de haalbaarheidsstudie moeten ook de
van de locatie afhankelijke kosten in de kosten-
vergelijking worden betrokken, bijvoorbeeld:
plaatselijke belastingen;
energiekosten;
prijsniveau ondersteunende diensten ten
behoeve van productieproces;
beschikbaarheid water;
parkeerkosten.
Plaatselijke belastingen
Door de autonomie van de gemeenten kunnen
verschillen tussen de plaatselijke belastingen
groot zijn. Dit is van belang bij het vaststellen
van de exploitatiekosten.
0695053X_h06.indd 165 15-03-2005 15:41:04
166
Energiekosten
Het kunnen afsluiten van aantrekkelijke contrac-
ten voor het gebruik van energie, gas en elektri-
citeit benvloedt de directe gebruikskosten.
Prijsniveau ondersteunende diensten ten
behoeve van productieproces
Hierbij hoort bijvoorbeeld de prijs die moet
worden betaald voor het lozen van afvalwater,
enzovoort.
Beschikbaarheid water
Voor bepaalde productieprocessen is water nood-
zakelijk. Het beschikbaar zijn van goedkoop,
geschikt water kan dan een voorwaarde zijn.
Parkeerkosten
Het aanleggen en exploiteren van een noodzake-
lijke parkeergarage is aanzienlijk duurder dan van
een parkeerterrein.
Opmerking
Een aantal van deze aandachtspunten kan ook on-
derdeel zijn van een nancile haalbaarheidsstudie.
Bestemming
Wanneer een bedrijf zelf zijn nieuwe huisvesting wil
gaan realiseren, is de keuze van de vestigingsplaats
en het bouwterrein beperkt. In Nederland zijn de
mogelijke bestemmingen van vestigingsplaatsen
door de (semi-)overheid vastgelegd in planologi-
sche kernbeslissingen (rijk), streekplannen (provin-
cie) en bestemmingsplannen (gemeente), waarin
de nodige beperkingen zijn opgenomen.
Voor woningen kan in het algemeen slechts een
perceel worden gekocht in een gebied dat hier-
voor bestemd is. Bij bedrijven is dit niet altijd het
geval en moeten er vele hindernissen worden
genomen.
Economie en/of kosten
Bij de keuze van de vestigingsplaats kunnen eco-
nomische voordelen een rol spelen. De aanleg
van infrastructuur en parkeervoorzieningen kun-
nen de oorzaak zijn van kostenverschillen tussen
verschillende vestigingsplaatsen.
6.4.2 Invloedsfactoren bij keuze bouw-
terrein
In deze paragraaf wordt de keuze van een terrein
beschreven, ervan uitgaande dat alle vestigings-
plaatsen waar deze terreinen zijn gesitueerd in
aanmerking komen om het bedrijf te vestigen.
Bij de keuze van een terrein voor de huisvesting
spelen vele invloedsfactoren een rol, zoals:
bestemmingsplan;
infrastructuur;
omgeving;
kwaliteit terrein;
verwerving;
terreinonderzoek.
Slechts zelden kan aan alle factoren gelijktijdig
worden voldaan. Bij de besluitvorming worden
de relevante factoren, gewogen naar belangrijk-
heid, opgenomen.
Bestemmingsplan
In het bestemmingsplan van de gemeente
waarin het desbetreffende terrein is gelegen,
moet de passende bestemming voor het te
vestigen gebouw zijn opgenomen. Als dit niet
het geval is en het wel mogelijk is de bestem-
ming te wijzigen, moet er rekening worden
gehouden met een langdurige procedure. Maar
ook al biedt het bestemmingsplan de mogelijk-
heid tot vestiging van het bedrijf, dan nog is
het verstandig om in een vroeg stadium met
de betreffende gemeente overleg te plegen. De
gemeente moet in het vervolgtraject een aantal
vergunningen (onder andere bouw-, milieu-
en hinderwetvergunning) afgeven. Aan deze
vergunningen kunnen door de desbetreffende
gemeente extra aanvullende voorwaarden wor-
den gekoppeld, die de aantrekkelijkheid van
het terrein kunnen benvloeden. Deze extra
voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking
hebben op vergunningen in het kader van de
milieuwetgeving.
Anderzijds ziet men dat gemeenten die een be-
drijventerrein willen ontwikkelen of een bepaalde
industrie binnen de grenzen willen houden, juist
aantrekkelijke voorwaarden voor de vestiging
van bedrijven scheppen.
De bebouwingsvoorschriften van het terrein
moeten het mogelijk maken een gebouw van
de gewenste omvang te realiseren. Zo kan
0695053X_h06.indd 166 15-03-2005 15:41:04
bijvoorbeeld in het centrum van een dorp geen
kantoorgebouw van tien verdiepingen worden
gerealiseerd, terwijl dit op daartoe aangewezen
plaatsen in de grote steden wel kan. In het
bestemmingsplan zijn eisen opgenomen als:
soort gebouw (woning, kantoor, school, win-

kels, enzovoort);
rooilijnen en afstanden tot belendingen;
bij inpassing tussen belendingen: materiaal-

gebruik;
wel of niet parkeren op eigen terrein;
hoogte gebouw;
aard dak (hellend of plat).

In het bestemmingsplan zijn de ontwikkelingen
van een bepaald gebied vastgelegd. In een ste-
denbouwkundig plan kunnen deze ontwikkelin-
gen verder zijn uitgewerkt. Bij de aankoop van
een terrein moet altijd worden onderzocht of de
omstandigheden blijven zoals deze op het mo-
ment van aankoop zijn. Een voor de aanleg van
een weg gereserveerde strook kan voor een wo-
ning de eerste paar jaar een aantrekkelijk uitzicht
vormen; als op termijn de weg wordt aangelegd,
kan deze een bron van hinder zijn. Voor een be-
drijf kan juist de aanleg van deze weg van groot
belang zijn om goed te kunnen functioneren.
Het bestemmingsplan geeft informatie over het
desbetreffende terrein. Op een streekplan, rijks-
wegenplan of plannen voor Vinex-locaties staan
de ontwikkelingen en bestemmingen al in een
vroegtijdig stadium weergegeven.
Infrastructuur
Niet elk gebouw kan op een in het oog sprin-
gende plaats worden gesitueerd. Bij de keuze
van de locatie is het noodzakelijk, te onderzoe-
ken of de plaats eenvoudig te vinden is. De aan-
wezige infrastructuur bepaalt de bereikbaarheid
van het gebouw. De ontsluitingsmogelijkheden
van het terrein moeten aansluiten bij het gebruik
van het gebouw. Aan de orde komen:
bereikbaarheid;
voorzieningen.
Bereikbaarheid
Het te realiseren gebouw moet goed bereikbaar
zijn voor klanten en personeel. Behalve een
goede bereikbaarheid per auto (vrachtauto) kun-
nen ook veilige etsroutes en een goede bereik-
baarheid met het openbaar vervoer van belang
zijn. Voor fabrieken kan het gewenst zijn bij een
spoorweg of kanaal te liggen, in verband met de
aanvoer van grondstoffen en afvoer van produc-
ten. Een internationaal opererende transport-
onderneming wil wellicht in de directe nabijheid
van een zeehaven of luchthaven gevestigd zijn.
Aandachtspunten voor de infrastructuur zijn de
bereikbaarheid voor personen en goederen via
de weg, het water, het spoor en de lucht. Bij
de beoordeling van de infrastructuur moet de
aard van de transporten in ogenschouw worden
genomen. Om te weten te komen of wegen in
de toekomst worden gewijzigd, kunnen de
gemeentelijke en/of provinciale plannen worden
opgevraagd.
Voorzieningen
Onder infrastructuur moeten ook worden gere-
kend de aanwezige voorzieningen op het gebied
van:
telecommunicatie;
elektriciteit (bij bedrijven moet worden gelet

op beschikbare en gewenste vermogen);
gas;
warmte (stadsverwarming);
water;
riolering.
Het op een relatief eenvoudige manier kunnen
aansluiten op deze voorzieningen bespaart kos-
ten.
Aard transporten
Personeel en klanten
Voor publiektrekkende gebouwen zoals win-
kelcentra, ziekenhuizen, gemeentehuizen en
scholen speelt de bereikbaarheid per openbaar
vervoer (bus, tram, trein, metro) een belang-
rijke rol. Soms heeft de aanwezigheid van deze
voorziening een rol gespeeld bij de keuze van
het terrein, soms wordt er ten behoeve van het
desbetreffende gebouw een nieuwe halte van
het openbaar vervoer gerealiseerd.
Voor andere publiektrekkende gebouwen zoals
stadions, expositieruimten en winkelcentra
(weilandwinkels) is behalve een goede bereik-
baarheid met het openbaar vervoer ook een
goede bereikbaarheid vanaf de autosnelweg
0695053X_h06.indd 167 15-03-2005 15:41:05
168
een eis. Bij voorkeur worden deze gebouwen
nabij een afslag gesitueerd.
Voor alle publiektrekkende gebouwen speelt
een belangrijke rol de mogelijkheid om autos
in de buurt te kunnen parkeren, dan wel de
verplichting op eigen terrein een parkeer-
ruimte aan te leggen.
Zware transporten
Als er eisen worden gesteld aan de toelaatbare
asdruk van een weg of brug, is het mogelijk
dat een bepaald terrein niet toegankelijk is
voor zware transporten.
Omvangrijke transporten
Een lage tunnel, een laag viaduct of een kleine
rotonde in een toegangsweg kunnen de
omvang van transporten beperken.
Transport gevaarlijke stoffen
Is het toegestaan over de aanvoerwegen
gevaarlijke stoffen te vervoeren? Denk hierbij
aan verder weg gelegen tunnels die voor de
aan- en afvoer van producten van belang zijn.
Verdeling transporten in tijd
Zijn er duidelijke pieken, of is er sprake van
nachtelijke transporten? Er kunnen beperkin-
gen worden gesteld aan de momenten
waarop bevoorrading mag plaatsvinden.
Omgeving
De uitstraling van de omgeving benvloedt het
eigen gebouw en daarmee het functioneren van
een organisatie. Hierbij spelen een rol:
soort en aard omgeving en belendingen;
ondersteunende voorzieningen;
hinder van en voor omgeving;
veiligheid.
Soort en aard omgeving en belendingen
De aanwezigheid van groenvoorzieningen of een
laan omzoomd met bomen zijn elementen die
de sfeer benvloeden. Dit geldt zowel voor
bedrijven als voor woningen.
Op een bouwterrein in een verpauperde buurt
gaat men geen dure villas bouwen. Dan wordt
gezocht naar een plaats waar meerdere villas bij
elkaar kunnen worden gerealiseerd. Bij sanering
van het gebied kan de bestemming wel wisselen,
als deel van een bewust beleid. Als dit fasegewijs
gebeurt, wonen de eerste bewoners in een
onaantrekkelijke buurt met het vooruitzicht dat
dit later verandert.
Ondersteunende voorzieningen
Een bedrijf wil (of moet) in veel gevallen gebruik-
maken van diensten die door derden worden
geleverd. Het biedt voordelen als deze in de
directe omgeving beschikbaar zijn. Voor een
elektriciteitscentrale is bijvoorbeeld de beschik-
baarheid van voldoende koelwater van groot be-
lang. Bij woningen kunnen de aanwezigheid van
winkels, scholen of van een blijvende natuurlijke
omgeving factoren zijn om op de desbetreffende
plek te willen wonen.
In een nieuw uitbreidingsplan kan de bereikbaar-
heid voor de eerste bewoners een probleem
vormen, door het ontbreken van een verharding
van de straten.
Hinder van en voor omgeving
Bepalende factoren van hinder zijn onder meer:
geluidhinder. Vooral in de buurt van verkeers-

aders en vliegvelden moet worden onderzocht
of het lawaai nu of in de toekomst hinder kan
gaan veroorzaken. Bij bedrijfsgebouwen kan de
(eigen) productie van geluid een probleem vor-
men voor de omgeving of kan er hinder worden
ondervonden van een ander bedrijf;
luchtverontreiniging. Als er aanleiding toe

bestaat, kan de mogelijkheid op luchtverontrei-
niging door de aanwezigheid van een weg of
bedrijf worden onderzocht. Bij bedrijven worden
er eisen gesteld aan de mate van bijdrage aan de
luchtverontreiniging;
bodemverontreiniging. Bedrijven in de buurt

kunnen de grond hebben verontreinigd. De ver-
ontreiniging kan zich tot ver in de omtrek heb-
ben verspreid. Voor het lozen van afvalwater van
bedrijven zijn vergunningen noodzakelijk.
Veiligheid
De sociale veiligheid van de omgeving is van
groot belang voor het personeel en klanten die
het bedrijf bezoeken. Andere bedrijven kunnen
door hun productieproces een bedreigende
factor vormen. Het is ook mogelijk dat het te
vestigen bedrijf een bedreiging vormt voor
de omgeving. Zo moet een vuurwerkfabriek
0695053X_h06.indd 168 15-03-2005 15:41:05
bijvoorbeeld niet midden in een woonwijk wor-
den gesitueerd, maar bij voorkeur in een lande-
lijke omgeving.
Kwaliteit terrein
De kwaliteit van het terrein is afhankelijk van:
1 fysieke eigenschappen;
2 eerder gebruik;
3 bouwrijp.
1 Fysieke eigenschappen
Voordat een gebouw kan worden gerealiseerd,
stelt men veel eisen aan de kwaliteit van het ter-
rein. Nagegaan moet worden welke gegevens
over de kwaliteit van het terrein beschikbaar zijn
en welke ontbreken, bijvoorbeeld:
afmetingen, oppervlakte. Het terrein moet

groot genoeg zijn om het voorgenomen
gebouw, inclusief noodzakelijke ruimte voor
parkeervoorzieningen en eventuele buitenfunc-
ties binnen de stedenbouwkundige randvoor-
waarden te omvatten. Indien gewenst, kan er
al rekening worden gehouden met toekomstige
uitbreidingen van het gebouw;
vorm. Een rechthoekig terrein, waarvan de

verhouding tussen de korte en de lange zijde
tussen 1:1 en 1:1,5 ligt, is in de meeste gevallen
gunstiger dan een daarvan afwijkende terrein-
vorm. Anderzijds kan bijvoorbeeld een driehoe-
kige vorm van het terrein aanleiding zijn een
in het oog springend karakteristiek gebouw te
realiseren;
aard fundering. Op staal of op palen (indicatie

lengte palen);
geaccidenteerdheid. Gebruikmaken van hoog-

teverschillen, terreinafwatering;
grondeigenschappen. De grondeigenschap-
pen van de samenstellende lagen zijn van belang
in verband met zetting onder invloed van eigen
gewicht, zakking onder invloed van belasting en
de waterdoorlaatbaarheid;
rechten van derden (erfdienstbaarheden): een

eis tot bijvoorbeeld het verlenen van overpad
of een in het terrein aanwezige leiding (gas,
elektriciteit) kan het vrij indelen en daardoor het
gebruik van het terrein beperken.
2 Eerder gebruik
In en op het terrein kunnen vele resten van eer-
der gebruik aanwezig zijn:
bestaande bebouwing. Voor een nieuw ge-

bouw moet de bestaande bebouwing eerst wor-
den gesloopt. Dit brengt kosten met zich mee,
maar kan ook, als het een karakteristiek gebouw
betreft, op verzet stuiten vanuit de omgeving.
Dan kan het veel tijd kosten de plannen goedge-
keurd te krijgen. Als het een beeldbepalend pand
zoals een monument betreft, moet dit gebouw
meestal in een bepaalde staat aanwezig blijven
en vormt het een uitgangspunt voor het nieuwe
gebouw;
in de grond aanwezige archeologische lagen.

Als dergelijke lagen, zoals funderingen, funde-
ringsresten, oude verhardingen of buizenstelsels
(historie van het gebruik), aanwezig zijn, wordt
vaak een archeologisch onderzoek geist. Dit kan
veel vertraging veroorzaken op de uitvoering van
het gebouw. Zeer waardevolle resten moeten
worden geconserveerd;
bos, groen, verharding. Voor het rooien van

bomen moet een kapvergunning worden aange-
vraagd. Het moet toegestaan zijn de aanwezige
beplanting te verwijderen;
terreinafrastering of -afscherming (water). Als

een terreinafrastering is gewenst, moet de staat
van de aanwezige terreinafrastering worden on-
derzocht. Als er een bestaande sloot als afscher-
ming wordt gebruikt, moet worden onderzocht
of deze een adequate afscherming biedt;
bodemverontreiniging. Bodemverontreiniging
komt bij terreinen die eerder door een bedrijf zijn
gebruikt, regelmatig voor. In het verleden werd
hieraan geen aandacht geschonken. Nu moeten
aan een aanvraag voor een bouwvergunning
de resultaten van een bodemonderzoek wor-
den toegevoegd. Informatie over het al of niet
verontreinigd zijn van een terrein kan worden
ingewonnen bij milieudiensten (gemeentelijk
of provinciaal), bij het kadaster en eventueel bij
milieugroeperingen. Als later blijkt dat het terrein
is verontreinigd, moet de koper de bodem laten
saneren, met alle kosten van dien.
Problemen bij bodemverontreiniging
Bij aankoop heeft de verkoper een informa-
tie- en mededelingsplicht. De koper heeft
een onderzoeksplicht. Om problemen met
0695053X_h06.indd 169 15-03-2005 15:41:05
170
bodemverontreiniging te voorkomen, wordt
tegenwoordig in de koopakte van de grond
een clausule opgenomen waarin de verkoper
verklaart dat voor zover hij weet de grond
schoon is. Vanuit de gemeente wordt een
verklaring verstrekt omtrent het gebruik van
het terrein.
3 Bouwrijp
Als een terrein bouwrijp wordt opgeleverd, kan
er op het terrein onmiddellijk worden gebouwd.
Het terrein is op de juiste aanleghoogte, er staan
geen obstakels meer in de weg, opstallen zijn ge-
sloopt en beplanting is verwijderd op de plaats
waar het gebouw moet komen. Bij een hellend
terrein en ten behoeve van een eventuele kelder
is het nog wel noodzakelijk graafwerk te verrich-
ten. De aansluitingen op elektriciteit, gas, water,
riool en telecommunicatie zijn aanwezig aan de
grens van het terrein.
Indien noodzakelijk moet het terrein nog
bouwrijp worden gemaakt. Dit vraagt vaak een
afzonderlijk bestek en een aanbesteding. Het
daadwerkelijk bouwrijp maken van het terrein
betekent soms:
sloopwerk bestaande opstallen;
grondwerk, dempen van sloten, opspuiten

hele terrein, graven van sloten, aanleggen ont-
sluitingen, enzovoort;
aanleggen nutsleidingen (elektriciteit, gas,

water, riool, telefoon en CAI).
Verwerving
De terreinverwerving kan soms tot ingewikkelde
en langdurige onderhandelingsprocessen leiden,
bijvoorbeeld wanneer het terrein van meerdere
eigenaren moet worden verworven.
Bij het opmaken van de contracten kunnen erf-
dienstbaarheden op de grond gevestigd worden.
Een veelvoorkomende erfdienstbaarheid is dat
leidingen van nutsbedrijven in het terrein toege-
staan moeten worden en altijd bereikbaar moe-
ten blijven voor onderhoud.
Bij het verwerven van het terrein kan als voor-
waarde gelden dat er binnen een bepaalde
periode met het bouwen van het nieuwe ge-
bouw moet zijn begonnen.
Terreinonderzoek
Na verwerving moeten de gebruiks(on)mogelijk-
heden in beeld worden gebracht. Dit kan onder
meer inhouden:
sonderingen ten behoeve van fundering laten

uitvoeren;
ontsluitingen bepalen;
leidingen, funderingsresten, bestaande opstal-

len en groenelementen in kaart brengen.
Met toestemming van de eigenaar kunnen deze
onderzoeken vaak ook al plaatsvinden voordat
de formele overdracht heeft plaatsgevonden. In
het kader van de planontwikkeling moet worden
besloten welke elementen op het terrein aan-
wezig blijven, bijvoorbeeld een beeldbepalende
oude boom.
6.4.3 Relaties met planfasen
De verschillende fasen van het verwerven van
een bouwterrein hebben relaties met de werk-
zaamheden in het reguliere bouwproces:
keuze. De keuze van het terrein is van invloed

op de uitwerking van het gebouw door de
architect. Het is dus van belang om de keuze
voor de locatie te maken voordat het PvE voor
het structuurontwerp wordt afgerond en ook
voordat de architect het gebouw gaat ontwer-
pen. De eisen die voortvloeien vanuit het terrein
moeten bekend zijn bij de aanvang van de fase
van het structuurontwerp;
onderzoek naar randvoorwaarden. Het

onderzoek naar obstakels in het terrein moet
gereed zijn voordat aan het structuurontwerp
kan worden begonnen. Het onderzoek naar de
eigenschappen van het terrein die van invloed
zijn op het gebouw, zoals de wijze van funderen
(op staal of palen), moet gereed zijn voordat de
VO-fase begint;
verwerving. Het terrein moet in eigendom zijn

op het moment dat het bouwrijp wordt
gemaakt;
bouwrijp maken. Het terrein moet bouwrijp

zijn voordat de uitvoering begint.
0695053X_h06.indd 170 15-03-2005 15:41:05

7
Variaties in projecten
dr. ir. P.L. Wentzel, ir. J.J. Rip
In hoofdstuk 6 is het proces van de planontwikkeling gegeven zoals
die bij veel projecten kan worden toegepast. In dit hoofdstuk wordt
een overzicht gegeven van de verschillende indelingen in typen
projecten en de variaties in de procedure die ten opzichte van het
voorbeeldproject kunnen voorkomen.
De variaties kunnen betrekking hebben op de rollen die worden
gespeeld en de faseringen die worden gekozen, maar ook op de
projectorganisatievormen en alternatieve samenwerkingsvormen
tussen de verschillende bouwpartners.
0695053X_h07.indd 171 15-03-2005 14:55:53
172
Inleiding
Vrijwel geen enkel bouwproject is hetzelfde, ziet
er hetzelfde uit of wordt op gelijke wijze
bestuurd. Bouwprojecten kunnen uiteenlopen
van een eenvoudige garage bij een eengezins-
woning tot een compleet nieuwe luchthaven.
Van een standaardproduct is geen sprake, maar
bij het productieproces en zeker bij de bestu-
ring ervan zijn wel standaard en repeterende
aspecten te herkennen.
Het basismodel is dan ook beschreven alsof het
een gemiddeld project betreft. In de praktijk
bestaat een dergelijk project niet en zijn er ver-
schillen in:
doorlopen procedure (andere accenten in

PvA);
wijze van besluitvorming;
specieke aandachtspunten die in PvE moeten

worden behandeld;
wijze waarop adviseurs worden ingeschakeld.

In dit hoofdstuk wordt een aantal variaties aan
bouwprojecten uitgewerkt. Afhankelijk van de
projectomstandigheden en de bouwopgave kan
het model voor de specieke situatie worden uit-
gewerkt en praktisch worden ingevuld.
In paragraaf 7.1 worden diverse projectsituaties
besproken. Hierbij wordt aangegeven welke
consequenties daaruit voortvloeien voor het pro-
grammeren, ontwerpen, begroten, beslissen en
de organisatie van het project.
Vervolgens wordt in paragraaf 7.2 het accent
gelegd op varianten in het voorbereidingsproces.
Hier komen andere faseringsmogelijkheden of
andere besluitvormingstrajecten aan de orde. Dit
is van belang om specieke procesvarianten te
kunnen ontwikkelen voor verschillende project-
situaties.
In paragraaf 7.3 komt een aantal verschillende
opdrachtsituaties aan de orde. Deze hebben
gevolgen voor het procesontwerp.
In paragraaf 7.4 ten slotte wordt het proces
belicht vanuit een aantal verschillende gebouw-
typen. Hierdoor ontstaan er specieke aan-
dachtspunten voor zowel programma en ont-
werp, maar ook voor de projectorganisatie en
het procesontwerp.
De besproken aandachtspunten zijn vooral van
belang bij het opstellen van het PvA, hetzij voor
het totale project of anders voor een volgende
fase. Dat wat voor de totstandkoming van het ene
gebouw erg belangrijk is, hoeft bij het andere ge-
bouw geen enkele rol te spelen. In ieder PvA voor
een project moet te herkennen zijn met welke
specieke eigenschappen rekening wordt gehou-
den en hoe dat gebeurt. Hoewel in dit boek het
hoofdaccent niet ligt op de managementaspec-
ten, zijn juist daarin veel verschillen te constate-
ren, bijvoorbeeld in taakverdeling, te volgen pro-
cedures, tijdsdruk en cordinatievermogen.
Per onderwerp wordt het voorbereidingsproces
steeds vanuit een andere optiek benaderd. Voor
de duidelijkheid worden de verschillen met het
model en de consequenties daarvan belicht. Het
zal duidelijk zijn dat de verschillende situaties
ook gelijktijdig kunnen optreden en elkaar kun-
nen versterken of afzwakken.
7.1 Indelingen projecten
De variatie in het proces van de totstandkoming
van gebouwen is mede afhankelijk van de aard
en soort van het project. De volgende factoren
spelen hierbij een rol:
type opdrachtgever, paragraaf 7.1.1;
onderscheid naar gebruiksdoel/functie, para-

graaf 7.1.2;
specieke gebouwkenmerken, paragraaf

7.1.3;
omgeving (locatie) en aard project, paragraaf

7.1.4.
Het is van belang de factoren die het proces van
totstandkoming benvloeden, te kunnen herken-
nen, om de voortgang van het project van tevo-
ren goed in te kunnen schatten.
7.1.1 Type opdrachtgever
Iedere opdrachtgever heeft zijn eigen karakter en
cultuur, die tot uitdrukking komen in specieke
regelingen, voorschriften en goedkeuringsproce-
dures. Ook de invloed die het bouwen uitoefent
op het veranderingsproces van de gebruikers-
organisatie en omgekeerd, is voor iedere
opdrachtgever verschillend.
Daarnaast is er een duidelijke koppeling tussen
het type opdrachtgever en het soort gebouw
0695053X_h07.indd 172 15-03-2005 14:55:53
7 VARIATIES IN PROJECTEN 173
besluit blijkt dat naast de hoofdfunctie nog
een aantal nevenfuncties kan bestaan. Hierdoor
ontstaat een grote diversiteit aan bouwprojec-
ten. Deze diversiteit wordt nog groter wanneer
daarnaast wordt gekeken of de gebruiker van het
gebouw bij aanvang van het project bekend of
onbekend is. Op deze wijze redenerend wordt
een onderscheid in vier typen bouwprojecten
gemaakt, guur 7.1:
1 n gebruiksdoel, gebruiker onbekend;
2 n gebruiksdoel, gebruiker bekend;
3 meer gebruiksdoelen, gebruiker onbekend;
4 meer gebruiksdoelen, gebruiker bekend.
1 En gebruiksdoel, gebruiker onbekend
Hiermee worden die bouwprojecten bedoeld
waarvan de aard van het gebruik eenduidig be-
paald is, maar waarvan de feitelijke toekomstige
gebruiker nog niet bekend is. Het PvE komt van
de opdrachtgever of ontwikkelaar zelf.
2 En gebruiksdoel, gebruiker bekend
De aard van het gebruik is eenduidig bepaald
en ook de toekomstige gebruiker is speciek be-
kend. Het is aan te bevelen om deze gebruiker
partner te maken in het bouwproces en daarmee
een plaats te geven in de projectorganisatie.
3 Meer gebruiksdoelen, gebruiker onbekend
In dit geval is sprake van een combinatie van
verschillende gebruiksdoelen. De combinatie
heeft betrekking op een specieke situatie of
opdrachtgever. Dit betekent niet dat voor ieder
afzonderlijk gebruiksdoel de gebruiker onbekend
is. Het PvE komt van de opdrachtgever of ont-
wikkelaar zelf.
dat hij bouwt. Woningbouwcorporaties bouwen
woningen (en misschien wat winkels) en be-
drijven bouwen kantoren en bedrijfsgebouwen,
enzovoort.
Opdrachtgevers zijn in de volgende groepen in
te delen:
professionele en niet-professionele opdracht-

gevers;
opdrachtgevers uit markten budgetsector;
voor verkoop of verhuur bouwende en voor

eigen behoefte bouwende opdrachtgevers;
enkelvoudige en samengestelde opdrachtge-

vers, bijvoorbeeld samenwerkend binnen Publiek
Private Samenwerkingsovereenkomst (PPS-over-
eenkomst).
Omdat in dit boek niet diep wordt ingegaan op
aspecten van de projectorganisatie, komt hier al-
leen de bijzonder belangrijke rol van opdrachtge-
vers in het bouwproces aan de orde. Vooral in de
PD-fase moeten de positie, de taken en bevoegd-
heden van de opdrachtgever duidelijk worden
afgesproken en vastgelegd in het projectplan. In
het boek De manager als bouwheer wordt de rol
van de bestuurder bij de realisatie van nieuwe
huisvesting uitvoerig belicht.
7.1.2 Onderscheid naar gebruiksdoel
(functie)
In het algemeen wordt een gebouw speciek
voor n gebruiksdoel (functie) ontwikkeld
of in ieder geval voor een zeer beperkt aantal
gebruiksdoelen. Die gebruiksfuncties zijn aan
te duiden als hoofdfuncties. Uit de indeling in
gebouw- of gebruiksfuncties volgens het Bouw-

Figuur 7.1 Onderscheid naar gebruiker en gebruiksdoel

0695053X_h07.indd 173 15-03-2005 14:55:54
174
4 Meer gebruiksdoelen, gebruiker bekend
Ook in dit geval is sprake van een combinatie
van verschillende gebruiksdoelen. De combinatie
heeft betrekking op een specieke situatie of op-
drachtgever. Dit betekent niet dat voor alle af-
zonderlijke gebruiksdoelen de gebruiker bekend
is en een plaats heeft in de projectorganisatie.
Bij deze grove indeling is vooral van belang in
hoeverre het PvE kan worden uitgewerkt. Als de
toekomstige huurders of kopers pas tijdens de
uitvoering bekend worden, is het mogelijk dat er
alsnog ingrijpende programmawijzigingen wor-
den afgesproken die grote consequenties heb-
ben voor de uitvoering. Als het gebouw speciek
voor een bepaald gebruiksdoel wordt gemaakt,
moeten de toekomstige gebruikers al vanaf het
begin een duidelijke positie in de projectorgani-
satie krijgen. Dit kan van grote invloed zijn op de
besluitvormingsprocessen. Bij het plannen van
het totale proces moet hiermee in elke fase reke-
ning worden gehouden.
7.1.3 Specieke gebouwkenmerken
Elk gebouw is uniek, elk gebouw heeft specieke
kenmerken. Het is belangrijk de kenmerken te
herkennen die een stempel gaan drukken op de
hele procedure. De volgende specieke kenmer-
ken kunnen worden onderscheiden:
omvang project;
bijzondere technieken;
stapeling van functies;
Duurzaam Bouwen;
Demontabel Bouwen.
Omvang project
Projecten kunnen zeer beperkt van omvang zijn,
zoals het aanbouwen van een garage aan een wo-
ning. Er kan ook sprake zijn van het renoveren en
aanpassen van een compleet stadshart. De om-
vang van een project wordt meestal uitgedrukt in:
geld (veelal som bouwen begeleidingskos-

ten);
grootte uitgedrukt in fysieke kenmerken (vier-

kante meters, kubieke meters, gewicht, hoogte,
aantal verdiepingen, enzovoort).
Aan de orde komen:
1 klein, eenvoudig project;
2 groot project.
1 Klein, eenvoudig project
Voor een klein, eenvoudig bouwproject wordt
het verstandig geacht niet alle fasen stap voor
stap te doorlopen. Het is handig enkele fasen te
combineren, zoals de VO- en DO-fase, paragraaf
8.2.6. Dat betekent dat de te verrichten werk-
zaamheden binnen deze gecombineerde fase
ook anders zijn. De in- en output van de ge-
combineerde fase verschillen van de in dit boek
beschreven afzonderlijke fasen. Vaak verricht de
architect alle werkzaamheden en zijn er geen
andere adviseurs bij betrokken. In deze situatie
voert de cv-installateur vaak ook de berekening
van de omvang van de installaties uit.
2 Groot project
Naarmate de projecten groter, complexer en/of
innovatiever worden, is het van groot belang
dat:
in fase Ontwerp goede projectorganisatie aan-

wezig is, paragraaf 7.2.4;
faseovergangen bewust en formeel worden

doorlopen;
inhoudelijke kwaliteiten adviseurs zonder meer

goed zijn.
Bijzondere technieken
Bij de toepassing van bijzondere technieken gaat
het om:
1 technisch complexe projecten;
2 toepassing innovaties of innovatieve technie-
ken.
1 Technisch complexe projecten
Als er in gebouwen ingewikkelde installaties
worden toegepast, zoals in laboratoria of zieken-
huizen, moet hiermee bij de voorbereiding van
het nieuwe gebouw vanaf het begin rekening
worden gehouden. Steeds moet er overeenstem-
ming zijn tussen architectonische en installatie-
technische ontwerpers. In deze situatie worden
veel verschillende specialistische technische
adviesbureaus ingeschakeld, waardoor hoge
eisen moeten worden gesteld aan de ontwerp-
cordinatie.
2 Toepassing innovaties of innovatieve technieken
Bij een gebouw kan een nieuwe bouwmethode
worden toegepast of een onderdeel dat nog niet
eerder ergens anders is toegepast. Dan moet
0695053X_h07.indd 174 15-03-2005 14:55:54
men enerzijds rekening houden met de voorde-
len en beperkingen van de bouwmethode van
het nieuwe onderdeel en anderzijds met het feit
dat de afgifte van de bouwvergunning sterk kan
worden vertraagd. Soms zijn tijdrovende proef-
opstellingen nodig. Er moet voortdurend overleg
zijn tussen de gebruikers en de aanbieders van
die innovatieve systemen, om ervoor te zorgen
dat de juiste bestelling tot stand komt en de
inpassing in de bouw zonder verrassingen ver-
loopt. Aan bijvoorbeeld de bouw van een baga-
getransportsysteem op een luchthaven worden
steeds hogere eisen gesteld, terwijl het systeem
veel raakvlakken heeft met de bouw van de aan-
komsten vertrekhallen.
Stapeling functies
Doordat er in steden steeds minder ruimte voor
bouwen beschikbaar is, worden steeds meer
functies gestapeld. Hierbij moet niet alleen wor-
den gedacht aan woningen of kantoren boven
een winkelcentrum, maar ook aan het bouwen
boven verkeersaders, zoals wegen, bus- en
spoorbanen. Deze situaties komen in steden
steeds meer voor. Consequenties hiervan zijn:
opdrachtgevende organisatie krijgt complexe

structuur, omdat er meerdere opdrachtgevers in
het spel zijn. Niet alleen met de ontwerpende en
uitvoerende partijen moeten dus afspraken wor-
den gemaakt, ook de samenwerking tussen de
opdrachtgevende partijen vraagt veel aandacht;
er ontstaan technisch gecompliceerde raak-

vlakken tussen de verschillende onderdelen van
het samengestelde bouwwerk. Een voorbeeld
daarvan is de maatvoering van de draagstruc-
tuur. De functionele kolommenstructuur van een
parkeergarage verschilt van de structuur in
de daarboven te bouwen winkelpanden. De
woningbouw kent weer een andere draagstruc-
tuur dan de grote overspanningen in de daaron-
der liggende winkels.
Bij gestapelde projecten moet dus niet alleen
veel aandacht worden besteed aan de cordina-
tie van de werkzaamheden van de ontwerpers
en de uitvoering, maar ook aan een eenduidige
vervulling van de taken en besluitvorming van de
opdrachtgever.
Duurzaam Bouwen
Duurzaam Bouwen komt voort uit ontwikkelin-
gen in de maatschappij en wordt gestimuleerd
door de overheidsbeleidsnota Nationaal
Milieubeleidsplan (NMP). De overheid stimuleert
opdrachtgevers door middel van subsidies en
voorlichting om Duurzaam Bouwen toe te pas-
sen. Doelstelling daarbij is om bij nieuw te bou-
wen gebouwen materialen en constructies toe
te passen die op den duur leiden tot een lager
energie- en grondstoffengebruik en tot minder
(bouw)afvalstoffen.
Bij bouwprojecten waarbij de opdrachtgever
streeft naar zo laag mogelijke bouwkosten (on-
geacht de exploitatiekosten) is Duurzaam Bou-
wen niet gemakkelijk toe te passen. Als ook de
exploitatie- en sloopkosten op de langere termijn
in beschouwing worden genomen, maakt Duur-
zaam Bouwen een goede kans, zeker wanneer
de opdrachtgever met zijn duurzame gebouw
een zeker gezond imago wil uitstralen of
bevestigen. Een deel van zijn marketingbudget
kan dan worden besteed aan de investering in
het gebouw. De opdrachtgever moet zelf een
duidelijke keuze maken voor de toepassing van
de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen voor
zijn nieuwe gebouw.
Consequenties in alle fasen
De toepassing van de uitgangspunten van Duur-
zaam Bouwen heeft gevolgen voor alle fasen van
het bouwproces: niet alleen voor het voorbe-
reidings- en ontwerpproces, maar ook voor het
bouwproces.
Aandachtspunten:
alle betrokken partijen moeten goed op de

hoogte zijn van wat Duurzaam Bouwen bete-
kent;
duidelijkheid over eerste gebruiksperiode

gebouw;
selectie op DuBo-gebied gespecialiseerde

adviseurs;
bewust omgaan met experimenten.

Demontabel Bouwen
Het Demontabel Bouwen van een gebouw kan
aan de orde zijn wanneer een gebouw maar voor
een beperkte duur op een locatie komt te staan
en er een duidelijke herbestemming in beeld is,
0695053X_h07.indd 175 15-03-2005 14:55:54
176
bijvoorbeeld bij tentoonstellingsgebouwen. Bij
schoolgebouwen (noodlokalen) wordt demon-
tabel gebouwd om het gebouw (in delen) te
kunnen verplaatsen naar woonwijken met een
voldoende aanbod aan schoolgaande jeugd.
Bij hoge nood aan vierkante meters wordt bij
kantoorgebouwen gekozen voor een uitbreiding
met demontabele kantoorunits vanwege de zeer
korte bouwtijd. Bij Demontabel Bouwen komt
men vaak uit op systeembouw in combinatie
met maatwerk.
Demontabel Bouwen kan ook worden toegepast
in het kader van milieuzorg. Veel onderdelen
van het gebouw kunnen dan na demontage
hergebruikt worden. Dit kan onder meer bereikt
worden door het toepassen van standaard pro-
ducten. Net als bij Duurzaam Bouwen kan deze
wijze van bouwen het imago van het bedrijf
onderstrepen.
Consequenties in ontwerpfase
Het te ontwerpen gebouw moet geheel of
gedeeltelijk geschikt zijn om later te worden
gedemonteerd en op een andere plaats
opnieuw opgebouwd.
Aandachtspunten:
zo vroeg mogelijk in voorbereidingsprocedure

kiezen voor uitgangspunt Demontabel Bouwen;
logistiek transport ruimtevragende onderdelen

via weg, spoor, water of lucht;
rekening houden met beperkte demontabili-

teit kwetsbare onderdelen als kabelgoten, kabels,
leidingen, sanitair, betimmeringen;
toeleverende industrie kan belangrijke bij-

drage leveren aan ontwerpproces;
unit- en systeembouw hebben zeer korte

bouwtijd en daardoor beperkt renteverlies;
demontabele gebouwen blijven vaak langer

op n plaats in gebruik dan oorspronkelijk werd
gedacht.
7.1.4 Locatie en aard project
In het drukbevolkte en dichtbebouwde Neder-
land zijn nieuwbouwprojecten steeds meer in de
buurt van of te midden van gelegen. Dat gaat
zeker op wanneer oude gebouwen worden ver-
vangen door nieuwe, die vaak ook nog groter en
hoger zijn. Voorbeeld is een vervallen stadsvilla
die wordt vervangen door een serviceat van zes
of zeven verdiepingen met een parkeergarage
eronder.
De omgevingsaspecten kunnen worden onder-
scheiden op basis van fysieke eigenschappen en
op basis van de belangen van betrokken partijen.
Fysieke eigenschappen omgeving
Een project neemt een bepaalde (fysieke) plaats
in zijn omgeving. Bij een locatie in een binnen-
stad en vooral bij een beschermd stadsgezicht,
dorpsgezicht of landschap speelt de inpassing
in de bestaande omgeving een belangrijke rol.
Hierover moet veel overleg plaatsvinden.
Bij de uitvoering van het gebouw is het boven-
dien vaak zo dat het bouwterrein even groot is
als het te realiseren gebouw. Daardoor ontstaan
er tijdens het bouwen logistieke problemen.
Men moet maatregelen nemen ter bescherming
van de belendingen en rekening houden met
eventuele oudheidkundige resten in de bodem.
Deze maatregelen vragen om extra budget en
doorlooptijd.
Bij dit soort projecten moet al in de ontwerpfase
rekening worden gehouden met verkeersoverlast
door bouwverkeer en met zeer beperkte bouw-
plaatsruimte. Dit betekent dat er in een zo vroeg
mogelijk stadium voldoende gegevens over
de bouwplaats en de transportmogelijkheden
worden verzameld. Men kan bijvoorbeeld om
logistieke redenen kiezen voor een speciale con-
structiewijze met prefab-bouwelementen.
Belangen betrokkenen
Het is belangrijk om al in een vroege fase de om-
geving van een nieuwbouwproject te analyseren.
Bewoners, bedrijven, overheden, maatschap-
pelijke organisaties, media, enzovoort, kunnen
al in een vroeg stadium hun mening hebben
en daarmee de voortgang van het project ben-
vloeden. Een instrument voor die analyse wordt
de krachtenveldanalyse genoemd. Conclusies uit
deze analyse worden gebruikt voor het Com-
municatie- en Informatieplan. Dat betekent
dat in de investeringskostenbegroting rekening
moet worden gehouden met bijvoorbeeld een
informatiepaviljoen, een regelmatig verschij-
nende projectkrant, buurtinformatieavonden, de
organisatie van klankbordgroepen en het doen
van extra onderzoeken die de bezwaren kunnen
0695053X_h07.indd 176 15-03-2005 14:55:55
weerleggen. Soms komt het tot planschadever-
goeding of tot nadeelcompensatie. Een bekend
voorbeeld is de compensatie die winkeliers krij-
gen voor inkomstenderving wanneer hun straat
door tunnelaanleg veel minder goed bereikbaar
is geworden.
De mensen die in de omgeving van het project
wonen, werken, recreren of worden verzorgd,
kunnen voor of tegen een bepaald project zijn.
Zij kunnen voor hun belangen opkomen in
inspraakprocedures, bijvoorbeeld bij:
bestemmingsplanwijziging ten gunste van

project;
bouwvergunningsprocedure;
procedure voor milieuvergunning;
schadeloosstellingsregeling.
Het gaat hier om projecten waarbij inspraak-
procedures noodzakelijk zijn om het desbe-
treffende gebouw te realiseren. Voordat er
daadwerkelijk tot het voorbereidings- en ont-
werpproces kan worden overgegaan, moet men
in principe al toestemming hebben om het
gebouw te realiseren. Om hiertoe te komen, is
het soms noodzakelijk een structuurontwerp en
een maquette tijdens de inspraakprocedure
gereed te hebben.
Aandachtspunten:
mogelijke belanghebbenden (stakeholders)

in vroeg stadium kennen;
in PvA al rekening houden met inspraakproce-

dures;
in tijdschema rekening houden met tijd die

inspraakprocedure kost. Voor een deel hangt dit
samen met regelgeving;
in ten behoeve van project opgestelde com-

municatie- en Informatieplan matrix doelgroe-
pen/media opnemen en kosten noodzakelijke
werkzaamheden ten behoeve van inspraak
begroten;
analyse milieu- en ruimtelijke ordeningsregel-

geving, met inventarisatie bevoegde gezag in
relatie tot desbetreffende locatie;
tijdelijkheid overlast door uitvoeringsproces

benadrukken;
toegevoegde waarde project, wanneer ge-

bouw eenmaal in gebruik is, duidelijk etaleren.
7.2 Varianten procesmodel
Op het basismodel dat in dit boek gehanteerd
is, guur 6.1, kan een procesontwerp worden
gebaseerd waarmee het voorbereidingsproces
kan worden gepland. De eenvoudigste vertaling
van het basismodel is aangegeven in guur 7.2,
waarin de onderkende activiteiten en fasen in de
tijd zijn uitgezet. Dit levert een uitermate globaal
tijdschema op. De werkelijke voorbereidingsplan-
ning komt tot stand door elk van de activiteiten
nader uit te werken en op te splitsen in concrete
werkzaamheden die nodig zijn om bijvoorbeeld
het ontwerp in de DO-fase te realiseren. In het
voorbeeldproject is daar een eenvoudige eerste
uitwerking opgenomen, guur 8.74. In guur
7.2 zijn eveneens opgenomen de werkzaam-
heden die voor de planning (faseplan) van de
volgende fase moeten worden verricht. Ook het
faseplan bevat veel activiteiten, zoals het ont-
werp van de projectorganisatie, de samenwer-
kingsafspraken met betrekking tot projectbeheer-
sing, de uitgewerkte planning, enzovoort.
Hierna wordt een aantal varianten op het basis-
model besproken. Hierbij blijkt dat het faseren en
de basiselementen programmeren, ontwerpen,
begroten en beslissen altijd aan de orde komen,
maar de samenhang is steeds verschillend. In de

Figuur 7.2 Procesontwerp volgens basismodel
0695053X_h07.indd 177 15-03-2005 14:55:55
178
praktijk gaat het erom voor een specieke pro-
jectsituatie het juiste procesontwerp te kiezen.
Door af te wijken van het basismodel kunnen
bepaalde voordelen worden behaald, bijvoor-
beeld tijdwinst. Behalve voordelen zijn er ook
consequenties mogelijk die in de ene projectsitu-
atie beter kunnen worden aanvaard dan in de
andere.
7.2.1 Programmeren een fase eerder
In het basismodel wordt binnen een fase het PvE
ontwikkeld, zodanig dat voldoende gegevens
beschikbaar zijn voor het ontwerp in diezelfde
fase. Dat betekent dat er:
feitelijk geen formeel fasebesluit wordt

genomen om de nieuwe versie van het PvE vast
te stellen;
sprake is van een zekere discontinuteit in

de werkzaamheden van de ontwerper. Formeel
wordt er tijdens het programmeren niet ontwor-
pen.
In guur 7.3 is daarom een variant gegeven,
waarin het programmeren ten behoeve van het
voorlopig ontwerp in de SO-fase plaatsvindt. De
consequentie van dit model is dat het PvE in de
formele fasebeslissing wordt meegenomen en
dus is vastgesteld voordat het wordt verwerkt in
nieuwe ontwerpvoorstellen. Ook de continuteit
van zowel het programmeren als het ontwerpen
is beter te waarborgen.
Een andere consequentie is dat de wisselwerking
tussen programmeren en ontwerpen minder
vanzelfsprekend is. Er is immers een formeel pro-
gramma vastgesteld. Het afwijken daarvan stuit
uiteraard op weerstanden.
Praktijksituatie
In het basismodel, maar ook in de afgeleide
modellen, zijn de verschillende activiteiten
strikt gescheiden. Ontwerpen begint als
programmeren klaar is, beslissen begint
nadat het begroten gereed is, enzovoort. In
de praktijk blijkt dat als deze planning wordt
uitgewerkt in activiteiten op detailniveau, er
een aantal onderdelen zijn die veel minder
afhankelijk zijn van voorgaande activiteiten;
bijvoorbeeld het Programma van Eisen. Dat
betekent, dat het continuteitsprobleem klei-
ner zal zijn dan hiervoor wordt gesuggereerd.
Toch is het plannen van vooraf gedenieerde
resultaten van groot belang om duidelijkheid
te scheppen in de veelal complexe voorberei-
dingsprocessen.
7.2.2 Parallelle processen
Voorgaande praktijksituatie kan leiden tot een
gestructureerd beleid om de processen zoveel
mogelijk parallel te schakelen. Dan ontstaat
het beeld zoals in guur 7.4 is weergegeven.

Figuur 7.4 Parallelle processen
Figuur 7.3 Programmeren ten behoeve van ontwerp fase eerder
0695053X_h07.indd 178 15-03-2005 14:55:56
Bij grote projecten kan dit leiden tot uitermate
onduidelijke gegevensstromen van programma
naar ontwerp. Voor elk onderdeel van het ont-
werp zou daar wel een formele overdracht van
programma naar ontwerp kunnen worden aan-
gehouden. Voor de verschillende samenstellende
delen vindt die overdracht dan op een ander
moment plaats.
Voor kleine projecten zou deze parallelle proce-
dure geen probleem hoeven te zijn, zeker wan-
neer er sprake is van een project dat in principe
door n persoon (bijvoorbeeld de architect)
wordt gerealiseerd.
Ook het begroten zou in dit model voor een
belangrijk deel een parallel proces kunnen zijn.
Echter de voorbereiding van de besluitvorming,
waarin natuurlijk de integrale begroting een
grote rol speelt, blijft in het model gehandhaafd.
7.2.3 Programmeren geconcentreerd in n
fase
Er zijn projecten waarvoor het PvE niet tot stand
hoeft te komen over meerdere fasen. Dit kan
voorkomen bij een zeer eenvoudig project,
bijvoorbeeld een garage of een abri bij een
bushalte. Het kan ook aan de orde zijn als een
projectontwikkelaar woningen ontwikkelt voor
kopers of huurders die hij nog niet kent. In
dergelijke gevallen kan men overwegen in de
PD-fase het PvE geheel te ontwikkelen en dit
in het fasebesluit vast te stellen, guur 7.5. De
werkzaamheden in de volgende fase kunnen be-
perkt blijven tot een bijstelling als daar vanuit de
nieuwe ontwerpinzichten aanleiding toe bestaat.
De werkzaamheden met betrekking tot de toet-
sing van ontwerpresultaten aan het programma
blijven uiteraard van belang.
Het voordeel van deze werkwijze is dat de ont-
werpers vanaf het begin over alle programma-
informatie beschikken. Daarnaast vervalt de
discussie over wat wel en niet in welke fase in het
PvE moet worden opgenomen. De continuteit
van het ontwerpen is potentieel aanwezig.
7.2.4 Projectplan centraal in fase Project-
denitie
Vooral bij zeer grote en complexe werken is het
van belang veel aandacht te schenken aan een
goede projectvoorbereiding. In dit soort projecten
worden veel bureaus als adviseur ingeschakeld.
Aan de cordinatie daarvan moeten hoge eisen
worden gesteld. De taakverdeling wordt name-
lijk steeds moeilijker goed af te bakenen. Er kan
sprake zijn van ingewikkelde contracten met
verschillende deelnemende bedrijven, hoofdstuk
2. Het gaat erom in het projectplan de samen-
werking tussen al die partijen te beschrijven en
hiermee de grondslag te leggen voor een goed
functionerende projectorganisatie. Voor grote
projecten kan dit werk enkele maanden tijd vra-
gen. Behalve een goede structuur zijn duidelijke
inhoudelijke uitgangspunten en doelstellingen
van belang. Elk van de betrokken partijen moet
begrijpen wat van hem verwacht wordt; elke
partij moet kunnen aangeven wat hij nodig heeft
om zijn bijdrage te kunnen leveren. De deelne-
mende personen moeten dus de uitgangspunten
begrijpen en deze onderschrijven.
In guur 7.6 is het basismodel aangehouden,
maar de PD-fase is primair gericht op het ontwik-
kelen van een goed projectplan. Programmeren,
ontwerpen en begroten staan primair ten dienste
van het projectplan. Per fase is opnieuw aan-
dacht nodig voor de bijstelling en nadere uitwer-
king van het projectplan en het tot stand komen
van het faseplan.

Figuur 7.5 Programmeren als aparte fase
0695053X_h07.indd 179 15-03-2005 14:55:56
180
7.2.5 Extra beslispunt binnen fase
Als er behoefte aan is, kan voor een of meerdere
fasen een extra formeel beslispunt worden ge-
pland. Al eerder was sprake van de formele vast-
stelling van het programma voordat de ontwer-
per dit uitwerkt in het ontwerp. Vooral in grote
projecten en in projecten waarin de gebruiker
een essentile inbreng heeft in het project, kan
het belangrijk zijn zo een beslispunt toe te voe-
gen, guur 7.7. De consequentie ervan is dat er
over het algemeen extra proceduretijd nodig is.
Toevoegen van een beslispunt kan op de vol-
gende overwegingen zijn gebaseerd:
programmagegevens waarmee de ontwerper

werkt, moeten formeel zijn vastgesteld. Voorko-
men moet worden dat gebruikerswensen infor-
meel bij de ontwerpers terechtkomen, waardoor
er kosten worden gemaakt die door de opdracht-
gever niet worden gewenst. Dit is bijvoorbeeld
het geval als voor een bepaalde ruimte meer m
2

worden gevraagd dan feitelijk nodig is;
opdrachtgever wil weten wat de consequen-

ties van de opgeschreven eisen zijn, voordat hij
een programma goedkeurt. Hiervoor moet een
extra kostenevaluatie worden opgenomen. Ook
is het mogelijk dat van bepaalde programma-
eisen of wensen eerst wordt bekeken wat de
ontwerptechnische consequenties zijn.
Het toevoegen van een extra beslispunt kan per
fase worden overwogen. Het is ook denkbaar
dat de werkwijze uitsluitend wordt gevolgd
voor bepaalde onderdelen van het programma.
Voorbeelden daarvan zijn de vierkante meters en
de ruimterelaties, of de eisen met betrekking tot
complexe bedrijfsinstallaties.

Figuur 7.7 Extra beslispunt na PvE

Figuur 7.8 Geen SO-fase

Figuur 7.6 Projectplan centraal in PD-fase

0695053X_h07.indd 180 15-03-2005 14:55:57
7.2.6 Meer of minder fasen
In guur 7.8 is de SO-fase weggelaten. Het komt
erop neer dat er niet drie maar twee ontwerp-
fasen worden gepland. Dat kan heel zinvol zijn
in kleine eenvoudige projecten. De besluitvor-
ming bevat in de faseovergangen in sommige
situaties immers tijdrovende procedures, hoofd-
stuk 6. Als het voor de projectbeheersing en het
inzicht van de opdrachtgever mogelijk is een fase
minder te plannen, is daar in principe niets op
tegen. Men moet echter wel bedenken wat de
resultaten van elk van de fasen dan zijn.
Omgekeerd kan men ook overwegen juist meer
fasen in het proces in te bouwen. Dat kan van
belang zijn als vanuit het centrale project-
management of de opdrachtgever behoefte be-
staat aan meerdere evaluatiemomenten op pro-
jectniveau. Voor zich langzaam ontwikkelende,
vaak grote projecten kan dat belangrijk zijn.
7.2.7 Technische ontwikkeling versus
besluitvorming
In situaties waarin men te maken krijgt met
een complexe besluitvormingsstructuur is het
mogelijk dat de besluitvormingsprocessen meer
doorlooptijd vragen dan de ontwikkeling van de
fasen zelf. Als de volgende fase pas start nadat de
formele fasebeslissing is genomen, dan ontstaan
er grote rustperioden voor alle betrokkenen in
het project. Door deze discontinuteit gaan de
betrokkenen aan andere projecten werken, raken
eruit en moeten daarna de draad weer oppak-
ken. De routine verdwijnt en de vergaderingen
lopen vermoedelijk door, hoewel deze weinig
effectief zijn in afwachting van de uitgangspun-
ten voor verdergaan. Men kan in dat soort situ-
aties besluiten de beslisresultaten in principe in
twee delen te splitsen en niet te wachten op de
eindconclusies, om de continuteit in het voorbe-
reidingsproces vast te houden, guur 7.9. In de
besluitvorming worden een beslissing A en een
beslissing B onderscheiden. Deze onderscheiding
is gebaseerd op de ervaring, dat het niet inte-
graal goedkeuren van een faseresultaat slechts
betrekking heeft op zegge 10% van wat tot
stand is gekomen. Beslispunt A heeft tot doel aan
te geven, dat men door kan gaan, echter onder
de voorwaarde dat een nader besluit wordt
genomen over enkele zaken die nog niet
akkoord zijn bevonden. Alleen de programma-
makers en ontwerpers kunnen beoordelen welke
consequenties de niet-geaccordeerde delen voor
de verdere ontwikkeling hebben. Beslispunt B
geeft een denitief uitsluitsel.
Het gevaar van deze werkwijze is dat als er na
het denitieve besluit verrassingen op tafel
komen, er inmiddels veel werk is verricht dat
moet worden teruggedraaid. Het is vervolgens
de vraag wie daarvan de schade betaalt.
Kortom, deze handelswijze kan veel tijdwinst
geven, maar heeft ook belangrijke risicos. Zorg-
vuldige afspraken met de beslissers moeten
vooraf worden gemaakt. Veel hangt af van de
isoleerbaarheid van hangende punten, wat dus
alleen per geval kan worden beoordeeld.
7.2.8 Meerdere parallelle faseringen
Vooral in grotere en uit meerdere delen samen-
gestelde projecten worden meerdere project-
delen afzonderlijk in teams ondergebracht. Dan
ontstaat al gauw de behoefte om voor elk van
die delen een eigen fasering aan te houden.
Dat betekent dat er geen momenten meer zijn
waarop er een integraal overzicht is over het hele
project (op systeemniveau). Deze situatie doet
zich in de praktijk zelfs al voor bij de ontwikke-
ling van een gebouw waarbij het bouwkundig en
het installatietechnisch ontwerptraject een eigen
fasering in de tijd volgen, guur 7.10.

Figuur 7.9 Besluitvorming loopt door in volgende fase
0695053X_h07.indd 181 15-03-2005 14:55:57
182
In het voorbeeld is aangegeven dat de formele
besluitvorming in eerste instantie aansluit op de
bouwkundige ontwikkelingen; het installatietech-
nisch deel is daar doorheen gevlochten. De con-
sequentie is dat er geen duidelijk faseresultaten
van de installaties in de beslisdocumenten zijn
verwerkt. Er kunnen gemakkelijk witte vlekken
optreden en de nancile onderbouwing blijft
voor een deel op een globaler abstractieniveau.
Als het project uit twee zelfstandige gebouw-
delen bestaat, is zon situatie minder risicovol. Elk
van de bouwdelen volgt een eigen gefaseerd tra-
ject waarover zelfstandige besluitvorming plaats-
vindt, zoals in het voorbeeldproject waar het
deelproject tijdelijke huisvesting en sloop als
zelfstandige processen werden ingepast, guur
8.45. Echter, zodra delen die een grote samen-
hang met elkaar vertonen, worden gescheiden,
moet men uitermate voorzichtig zijn. Het is dan
beter een eenduidige fasering aan te houden en
de discussie te richten op de vraag wat vanuit
elk van de samenstellende delen kan of moet zijn
ingevuld bij de faseovergangen.
7.2.9 Doorlooptijd hele project
In dit boek worden uitsluitend het voorberei-
dings- en ontwerpproces aan de orde gesteld.
Zij zijn echter slechts een onderdeel van het hele
proces van de totstandkoming van een gebouw.
In deze paragraaf worden ook de andere delen
daarbij betrokken.
De totale doorlooptijd van een project is opge-
bouwd uit voorbereidings- en uitvoeringstijd.
Binnen de voorbereidingstijd kunnen worden on-
derscheiden de productie-, beoordelings- en be-
sluitvormingstijd. Bij het ene project is de voor-
bereidingstijd korter dan de uitvoeringstijd, bij
het andere is de voorbereidingstijd tot twee keer
zo lang als de uitvoeringstijd. Oorzaak van dat
laatste is dan vaak niet een lange productietijd
van bijvoorbeeld een PvE of een ontwerp, maar
een lange beoordelings- en besluitvormingstijd.
Vaak zijn deze processen door de projectorga-
nisatie aan zichzelf opgelegd. Als hiermee geen
rekening wordt gehouden, liggen de overige
werkzaamheden tijdens deze processen stil.
De beoordelings- en besluitvormingsprocedures
in de BK-fase zijn veelal wettelijk voorgeschreven:
hiervan kan men niet afwijken. Na deze fase
wordt de doorlooptijd van een project door de
aanbestedingsprocedure bepaald, terwijl er niet
wordt ontworpen of uitgevoerd. Tijdens het vol-
gen van deze procedure liggen de overige werk-
zaamheden vaak stil.

Figuur 7.10 Aparte faseringen voor verschillende bouwdelen
0695053X_h07.indd 182 15-03-2005 14:55:58
7.3 Variaties op basis van specieke
opdracht
Als voorbeelden hiervan worden behandeld:
meervoudige opdracht aan architecten, para-

graaf 7.3.1;
prijsvraag, paragraaf 7.3.2;
prestatieconcept, paragraaf 7.3.3.

7.3.1 Meervoudige opdracht aan
architecten
Bij een meervoudige opdracht wordt aan drie tot
vijf architectenbureaus opdracht gegeven om op
basis van een PvE een ontwerp te maken. Ieder
architectenbureau krijgt daarvoor een gelijke,
van tevoren vastgestelde vergoeding. De ontwer-
pen worden beoordeeld door de opdrachtgever,
gebruiker en adviseurs. En architectenbureau
wordt gekozen om het ontwerp uit te werken
naar een denitief ontwerp.
Door zo te werken worden de SO- en VO-fase
als het ware samengevoegd. De voordelen zijn
tijdwinst en beter kunnen beoordelen (door
opdrachtgever en gebruiker) of een architect
werkelijk in de smaak valt. Nadeel zijn de extra
honoraria voor de uitgenodigde bureaus en het
moeilijk bij kunnen sturen als de architect wel in
de smaak valt, maar niet het geschikte bureau
heeft met voldoende capaciteit om de opdracht
uit te voeren.
Variatie in procedure
De selectie van de architect gebeurt op een
afwijkende manier.
Aandachtspunten:
er moet helder PvE zijn voordat meervoudige

opdracht wordt verstrekt;
procedure moet zorgvuldig worden voorbe-

reid en gevolgd;
besloten moet worden of budgettair kader

ook onderdeel opdracht is;
zorgvuldige keuze uit te nodigen bureaus;
beoordelingscriteria vastleggen waarop aan-

geboden plannen worden beoordeeld.
7.3.2 Prijsvraag
Bij een prijsvraag komt een zeer brede verzame-
ling van architectenbureaus in aanmerking om
mee te doen. De prijsvraag wordt aangekondigd
(de EG-richtlijn Diensten kent die procedure ook)
en het PvE wordt tezamen met de procedurele
stukken opgestuurd naar de aanmelders. Hun
producties worden beoordeeld, veelal door een
deskundige, onafhankelijke jury, die ook de prijs-
winnaar bekend maakt. De prijswinnaar mag het
ontwerp (vaak meer een schetsontwerp dan een
VO) verder uitwerken op basis van de (vaak van
tevoren aangegeven) honorariumregeling.
In Nederland is de prijsvraagaanpak bij de archi-
tectenbureaus niet bijzonder populair, omdat
men de geleverde inspanningen vaak alleen ver-
goed krijgt als men wint. Wel is het voor jonge
aankomende architecten interessant om op deze
manier ervaring en naamsbekendheid op te bou-
wen. Een opdrachtgever krijgt hiermee de kans
om een jonge veelbelovende architect voor de
opdracht in aanmerking te laten komen. Via de
prijsvraag kan de opdrachtgever ook bereiken
dat hij iets anders dan anders krijgt, als dat een
van de doelstellingen van het nieuwe gebouw is.
De selectie van een architectenbureau gebeurt
op een afwijkende manier.
Aandachtspunten:
bewuste keuze voor prijsvraagaanpak vastleg-

gen;
procedure zorgvuldig voorbereiden en volgen;
informatiepakket voor deelnemers samenstel-

len, waarin zijn opgenomen:
reglement prijsvraag;
mate waarin om uitwerking plannen wordt
gevraagd;
procedure;
beoordelingscriteria;
samenstelling jury;
eventuele vergoeding kosten voor maken van
plannen, geven van presentaties (zeker bij
maquettes);
bepalen of winnaar ook ontwerpopdracht

krijgt;
bepalen of ook opinie publiek wordt

gevraagd;
rekening houden met langere doorlooptijd

en dus hogere kosten;
resultaat is minder voorspelbaar.

0695053X_h07.indd 183 15-03-2005 14:55:58
184
7.3.3 Prestatieconcept
Werken volgens het prestatieconcept betekent
dat de opdrachtgever een PvE en zo nodig daar-
van afgeleid een SO laat maken. Hij brengt dat
vervolgens als vraagspecicatie op de markt.
Aanbiedende partijen (bouwbedrijven met een
ontwikkelingsafdeling bijvoorbeeld) kunnen
daarop reageren met een aanbodspecicatie in
de vorm van een ontwerp (technische oplos-
singen) en een prijs. Op deze wijze wordt als het
ware de aanbesteding naar voren gehaald in de
tijd. Dit is vergelijkbaar met aanpakken als turn-
key en design & construct. De vragende partij
krijgt verschillende kwaliteiten met verschillende
prijzen aangeboden, in tegenstelling tot de tra-
ditionele aanbesteding waar hij zelf zijn kwaliteit
gedetailleerd heeft gedenieerd (bestek) en
daarop alleen verschillende prijzen krijgt aan-
geboden. De beoordeling van de verschillende
aanbiedingen bij het prestatieconcept is geen
eenvoudige zaak.
Is er eenmaal een aanbieder gekozen, dan heeft
deze nog het traject van uitwerking naar uitvoe-
ringsinformatie af te leggen (namelijk van glo-
baal ontwerp naar denitief ontwerp en bestek
en bestektekeningen), voordat de uitvoering kan
beginnen. Het is afhankelijk van de mate waarin
het ontwerp in de vraagspecicatie is gedetail-
leerd, of de opdrachtgever nog een of meer
toetsmomenten wil inbouwen.
De aanbiedende partijen die buiten de boot val-
len, krijgen (een vooraf bekende) vergoeding
voor hun gemaakte kosten (vergelijk de meer-
voudige opdracht aan architecten).
Bij deze werkwijze heeft de opdrachtgever (afne-
mer) van het bouwwerk n aanspreekpunt, na-
melijk de opdrachtnemer (bouwer). Deze laatste
is volledig verantwoordelijk voor het leveren van
het in het PvE neergelegde kwaliteitsniveau. Der-
halve is er geen splitsing in ontwerpverantwoor-
delijkheid en uitvoeringsverantwoordelijkheid.
De procedure wordt op een totaal andere wijze
uitgevoerd. Na het structuurontwerp wordt de
opdracht aanbesteed bij een partij die de verdere
uitwerking van zowel het PvE als ook het ont-
werp en de realisatie kan uitvoeren.
Aandachtspunten
vraagspecicatie zoveel mogelijk formuleren in

termen van prestatie-eisen (objectief meetbaar,
dat wil zeggen, er moet worden aangegeven
wanneer en hoe deze worden gemeten);
bewust kiezen voor de mate waarin ontwer-

pinformatie wordt toegevoegd;
architect kiezen voor vraagspecicatiedeel

(daarna speelt deze geen rol meer bij de aanbie-
dende partijen);
partijen die worden uitgenodigd voor het

doen van een aanbieding, zorgvuldig kiezen;
beoordelingscriteria vastleggen waarop aan-

bodspecicaties worden beoordeeld;
samenspel tussen bouwer en opdrachtgever

na gunning ten aanzien van ontwikkeling kwali-
teit en kosten.
7.4 Variaties door gebouwtypen
In deze paragraaf worden verschillen in de voor-
bereidings- en ontwerpwerkzaamheden behan-
deld voor:
eengezinswoningen in serie;
serviceats;
kantoorgebouwen voor eigen gebruik;
winkelcentra;
bedrijfsgebouwen lichte industrie;
gezondheidszorg, algemeen ziekenhuis;
hoger onderwijs;
overheidsgebouwen, politie;
overige gebouwen, cultureel;
vakantiebungalowparken;
verkeersgebouwen;
ondergrondse gebouwen.
7.4.1 Eengezinswoningen in serie
Woningen in een nieuwbouwwijk (bijvoorbeeld
op Vinex-locaties) worden, vaak met grote aan-
tallen tegelijk, in serie gebouwd. Er ontstaan
rijtjeshuizen, die men in de brochures vaak
geschakelde villas durft te noemen. In de ont-
werpfase is de gebruiker niet bekend: er zijn nog
geen kopers of huurders. Uit marktonderzoek en
eigen ervaring weten projectontwikkelaars en
woningbouwverenigingen wel wat het proel
van de gebruikers is en welk PvE bij zon woning
hoort. Dergelijke woningen hebben meestal
n gebruiksdoel: wonen. Er is vaak sprake van
0695053X_h07.indd 184 15-03-2005 14:55:59
uitgekauwde ontwerpen van woningindelingen.
De maatvoering van de woningen is veelal afge-
stemd op de uitvoeringsmethodiek (bijvoorbeeld
tunnelbekisting) die de woningbouwaannemers
hanteren. Wil men maatwerk, dan schiet de prijs
per woning omhoog. De markt voor deze wo-
ningen is echter aan het veranderen. Er is een
toename in tele- en thuiswerk te zien, waardoor
vertrekken van de woning voor een ander doel
worden gebruikt dan waarvoor ze zijn ontwor-
pen.
De opdrachtgever van deze projecten is een
professionele opdrachtgever, het is een belegger,
projectontwikkelaar of woningbouwvereniging.
De architect ontwerpt niet alleen, maar vervult
hier meestal diverse adviestaken.
Variatie in programmeer- en ontwerpfase
Vanuit de eisen die de doelgroep aan het wonen
stelt, moet het PvE worden opgesteld. Tijdens de
ontwerpfase moet men rekening houden met de
productiemethoden die door de woningbouw-
aannemers worden gehanteerd.
Aandachtspunten:
al te veel variatie in modellen en detaillering

in een sector van een nieuwbouwwijk is terug te
vinden in uitvoerings- en begeleidingskosten;
aandacht voor de losoe van de opdracht-

gever. Is hij een korte- of langetermijnbelegger?
(Bij een projectontwikkelaar wordt voor de directe
verkoop gebouwd, bij een woningbouwvereni-
ging is langdurig exploiteren het uitgangspunt);
wanneer een gemeente met sommige nieuwe

bestemmingsplannen aan de weg wil timmeren,
bijvoorbeeld met Duurzaam Bouwen, dan is de
uitwerking daarvan in een ontwerp niet altijd
even gemakkelijk.
7.4.2 Serviceats
Serviceats worden meestal gebouwd voor een
doelgroep met een hogere leeftijd, maar vaak
blijven bewoners langer gebruikmaken van een
serviceat. Omdat de gebruiker van tevoren niet
bekend is, wordt het gebruikers- en kwaliteits-
proel door de projectontwikkelaar op basis van
nauwkeurige marktonderzoeken opgesteld.
Van een gebouw met serviceats die voor de
verhuur zijn bestemd, staat op voorhand meestal
wel vast welke organisatie op termijn als beleg-
ger gaat optreden. Bij de ats die worden ver-
kocht aan de eindgebruikers wordt een aantal
servicediensten door de belegger gexploiteerd.
De belegger stelt dus in beide gevallen met de
ontwikkelaar een nauwkeurige omschrijving van
kwaliteit en kwantiteit van de servicediensten op.
De bewoners van de serviceats hebben niet
alleen recht op comfortabel wonen. Daarnaast
krijgen zij een pakket aan servicediensten aange-
boden, waaraan deelname deels verplicht is en
deels facultatief. De verplichte servicediensten
maken onderdeel uit van de aankoopprijs door
de eindgebruiker.
De investeringen in de facultatieve servicedien-
sten zou dus moeten worden afgestemd op een
inschatting van de afname van deze diensten
tegen een acceptabele prijs. De verrekening van
de diensten vindt echter meestal met de gebrui-
kers plaats, op basis van de werkelijk gemaakte
kosten.
De opdrachtgever is vaak professioneel (pro-
jectontwikkelaar). Een enkele keer verenigt een
aantal initiatiefnemers zich in een vereniging die
gaat bouwen. Deze vereniging is dan als niet-
professionele opdrachtgever te bestempelen. Het
gaat vaak om projecten van behoorlijke omvang,
met een zekere complexiteit. Daarom is aan op-
drachtgeverszijde vaak een aparte projectleider
aanwezig die de contracten met architect, advi-
seurs en uitvoerende bedrijven regelt.
Variatie in programmeer- en ontwerpfase
Het PvE moet worden opgesteld vanuit de eisen
die de doelgroep, vertegenwoordigd door de
opdrachtgever, aan het wonen in een serviceat
stelt. Bij het ontwerpen moet veel aandacht wor-
den geschonken aan het specieke karakter van
een serviceat.
Aandachtspunten:
evenwicht in gebruiksoppervlak en afwer-

kingsniveau in relatie tot verhuur- of verkoop-
prijs;
elementen die serviceniveau dergelijk gebouw

bepalen. Voor serviceats zijn dit onder meer:
communicatie;
alarmering;
beveiliging;
afmetingen liften (vervoer brancard);
0695053X_h07.indd 185 15-03-2005 14:55:59
186
centrale keuken;
recreatieruimte;
investering noodzakelijk voor verlenen service-

diensten moet ook op lange termijn rendabel
blijven en kunnen worden voortgezet.
7.4.3 Kantoorgebouwen voor eigen gebruik
Wanneer een organisatie een kantoorgebouw
voor eigen gebruik laat bouwen, is de gebruiker
bekend, maar de opdrachtgever is vaak niet
professioneel. Een projectadviseur is dan op zijn
plaats.
Variatie in voorbereidings- en
programmeerfase
Voor een kantoorgebouw voor eigen gebruik
moet de opdrachtgever vaak in alle fasen van het
bouwproces door adviseurs worden begeleid. Bij
het opstellen van het PvE moet er rekening mee
worden gehouden dat de opdrachtgever de con-
sequenties van zijn eisen vaak niet kan overzien.
De adviseur voor het opstellen van het PvE moet
ervoor zorgen dat alle wensen op een evenwich-
tige wijze worden opgenomen in het PvE.
Aandachtspunten:
locatiestudie, met nadruk op voorschriften in

bestemmingsplan en parkeernorm;
samenstellen gebruikersvertegenwoordiging;
Arbo-voorschriften die moeten worden gehan-

teerd in relatie tot daglicht, oppervlak werkplek-
ken en dergelijke;
uitgangspunten die men moet hanteren ten

aanzien van inbouwpakket aan binnenwanden,
vloerbedekking en verlaagde plafonds. In de
keuze moet mede worden betrokken de bruik-
baarheid als het pand wordt verlaten en daarna
verhuurd;
bepalen vrije hoogten en vrije breedten afzon-

derlijke ruimten;
vaststellen aantal vergaderzalen en omvang

kantine.
7.4.4 Winkelcentra
Bij de nieuwbouw van een winkelcentrum zijn de
twee soorten gebruikers (winkelend publiek en
winkeliers) niet bij voorbaat bekend. Uit trend-
onderzoeken is wel bekend met welke factoren
men publiek aantrekt en wat een passend bran-
chepatroon van de winkels is. De opdrachtgever
voor nieuwbouw van een winkelcentrum is altijd
professioneel. Bij een upgrading of facelift van
een verouderd winkelcentrum is de opdracht-
gever soms een vereniging van winkeliers.
programmeerfase
Voor een nieuw te bouwen winkelcentrum wordt
de locatie bepaald bij het maken van het steden-
bouwkundig plan.
In deze fase worden behalve de bereikbaarheid,
de toegankelijkheid en de wijze waarop wordt
geparkeerd, ook de combinatie van wonen,
winkelen en kantoren vastgesteld. In principe
gebeurt hetzelfde bij de verbouw van een ver-
nieuwd winkelcentrum in een bestaande kern.
In het stedenbouwkundig plan wordt bepaald
op welke plaats welke voorzieningen moeten
komen. In beide gevallen ligt het accent op de
voorbereidingsfase. In de volgende fasen wordt
het plan uitgewerkt.
Aandachtspunten:
bij stapeling parkeerruimte en woningen of

kantoren attent zijn op keuze stramienmaten;
branchepatroon winkels;
aan- en afvoerwegen voor bevoorrading,

bezoekers en bewoners;
opslagruimte voor afval;
wel of niet overkappen of klimatiseren

verkeersruimte van en naar winkels;
vrij verkoopoppervlak (VVO) voor winkelge-

deelte.
7.4.5 Bedrijfsgebouwen lichte industrie
Bij de bouw van bedrijfshallen plus kantoor voor
de lichte industrie of de handel is de gebruiker
vaker wel dan niet bekend. De projectontwik-
keling van dit soort bedrijfsbouw is betrekkelijk
gering van omvang. Daarbij is de opdrachtgever
meestal niet professioneel. Vaak geeft de op-
drachtgever de projectleiding aan een architec-
tenbureau dat ook de overige adviesrollen regelt.
Het organisatiedeel van de werkzaamheden van
de architect is dan zwaarder dan het ontwerpdeel.
programmeerfase en/of procedure
Vaak zijn voor bedrijfsgebouwen bedrijfsterreinen
beschikbaar. Hierop kan naar keuze een speciek
0695053X_h07.indd 186 15-03-2005 14:55:59
voor het desbetreffende bedrijf ontworpen
gebouw of een standaard gebouw (hal) vanuit
een catalogus worden neergezet.
Bij een gebouw dat speciek voor het desbetref-
fende bedrijf wordt gerealiseerd, moet men veel
aandacht besteden aan de voorbereidings- en
programmeerfase. Bij een standaard gebouw
blijft het noodzakelijk een goed PvE te maken,
maar wijkt de verdere procedure af.
Aandachtspunten:
locatiestudie, met nadruk op voorschriften in

bestemmingsplan (mag desbetreffende bedrijf
daar gebouw realiseren?);
Arbo-voorschriften die moeten worden gehan-

teerd in relatie tot daglicht, oppervlak werkplek-
ken, enzovoort;
logistiek in hal;
wijze van aanvoer grondstoffen en afvoer pro-

ducten;
milieuvergunning;
exibiliteit in gebouw, op terrein en qua vloer-

belasting;
uitbreidingsmogelijkheden gebouw.
7.4.6 Gezondheidszorg, algemeen
ziekenhuis
In het voorbereidingstraject van de nieuwbouw
van een algemeen ziekenhuis zijn gebruikers als
medisch en ander personeel bekend. Gebruikers
als patinten en bezoekers zijn dat niet. De op-
drachtgever wordt ondersteund door manage-
mentadviseurs en gespecialiseerde architecten-
bureaus.
programmeerfase
Bij het bepalen van de omvang van een zieken-
huis spelen veel externe invloeden een rol, zoals
enerzijds de voorschriften van het ministerie van
volksgezondheid en anderzijds de wens van vele
gemeenten om over een eigen ziekenhuis te
beschikken. Hierover moeten duidelijke besluiten
zijn genomen vr men kan beginnen aan het
opstellen van een PvE. Bij het maken van het PvE
moet veel aandacht worden geschonken aan het
inventariseren van de eisen en wensen van alle
gebruikers van het gebouw.
Aandachtspunten:
kennis van en ervaring met de Wet zieken-

huisvoorzieningen en de jaarlijkse Bouwkosten-
nota van het College voor Ziekenhuisvoorzienin-
gen;
samenstelling gebruikersvertegenwoordiging;
omgaan met krachtenvelden tussen verschil-

lende gebruikersgroepen;
snelle veroudering te gebruiken apparatuur

(men moet er rekening mee houden dat deze op
eenvoudige manier kan worden vervangen);
steeds kortere bedbezetting (vaker wisselen

van patinten), met als gevolg groter beroep op
daarmee samenhangende facilitaire diensten en
medische administratie;
maximale kosten zijn door overheid bepaalde

ontwerpen bouwkosten;
locatie moet goed bereikbaar zijn met open-

baar vervoer (indien niet aanwezig moet er een
halte kunnen worden gerealiseerd);
centrale voorzieningen voor ontmoeting tus-

sen patinten en bezoekers;
logistiek verschillende verkeersstromen in zie-

kenhuis, zoals:
vervoer patinten van en naar behandelruim-
ten;
aanvoer patinten per ambulance;
bezoekers patinten;
bezoek aan en behandelingen in polikliniek;
uitgifte maaltijden aan patinten en personeel;
aanvoer gebruiksartikelen;
verzamelen en afvoeren afval.
7.4.7 Hoger onderwijs
Bij gebouwen voor het hoger onderwijs is de ge-
bruiker bekend. De gebruikersgroep bestaat uit
medewerkers (zowel onderwijsgevend als niet-
onderwijsgevend) en studenten. Het zijn gebou-
wen waarbij n duidelijke functie, de onderwijs-
functie, vooropstaat. Men moet bij het opzetten
van het gebouw rekening houden met het feit
dat de inzichten in de wijze van onderwijs geven
snel veranderen. Gebouwen voor wetenschap-
pelijk onderwijs moeten geschikt zijn voor meer-
dere functies, waarbij in ieder geval ook de on-
derzoeksfunctie moet worden gehuisvest. Naast
de normale nevenfuncties in de gebouwen voor
hoger onderwijs (kantine, bijeenkomst) kunnen
er ook diverse (semi-)commercile functies in
het gebouwencomplex worden opgenomen.
0695053X_h07.indd 187 15-03-2005 14:55:59
188
Voorbeelden hiervan zijn: een computerwinkel,
een boekwinkel, een copy-shop en een uitzend-
bureau.
In toenemende mate wordt de opdrachtgevers-
rol geprofessionaliseerd binnen een facilitaire
dienst of in een vastgoedbedrijf. Vaak worden
gespecialiseerde adviseurs aangetrokken om een
nieuwbouwproject in goede banen te leiden.
programmeerfase
Bij de keuze van een locatie voor gebouwen
bestemd voor hoger onderwijs spelen behalve
zakelijke argumenten ook politieke wensen een
rol. Dit vergt veel inspanning en aandacht in
de INF-fase. In deze fase is een betrouwbare
schatting van de omvang van de gebouwen van
doorslaggevend belang voor het slagen van het
project. Vaak betreft het grote projecten waarbij
tal van studierichtingen eigen eisen en wensen
hebben. Om deze boven tafel te krijgen moet in
de programmafase bij veel gebruikers informatie
worden ingewonnen.
Aandachtspunten:
laboratoria (in hoeverre kunnen simulaties

leiden tot beperking ruimtebehoefte en investe-
ringen);
praktijkruimten en specieke eisen die eraan

worden gesteld;
theorielokalen (afhankelijk van toe te passen

onderwijswerkvormen, groepsgrootte en
gebruiksduur);
capaciteit collegezalen (hoeveelheid, omvang

en mogelijke toepassing voor congressen);
eisen die aan gebouw worden gesteld met

betrekking tot exibiliteit en multifunctionaliteit;
communicatie met studenten en medewerkers

over belevingswaarde huisvesting;
voorkeur om gebruik te maken van in onder-

wijsgebouwen gespecialiseerde architecten en
adviseurs;
aanbesteding volgens EG-richtlijnen als de

drempelbedragen worden overschreden.
7.4.8 Overheidsgebouwen, politie
Bij nieuwbouw van een hoofd-, wijk- of dis-
trictsbureau voor de regiopolitie is de gebruiker
bekend.
Variatie in programmeerfase
De plaats van de huisvesting wordt door de
opdrachtgever bepaald op grond van beleid.
De politie heeft veel verschillende taken. In de
programmeerfase is het daarom van het grootste
belang de desbetreffende taken te inventariseren
en te vertalen in ruimten.
Aandachtspunten:
niveau bureau (hoofd-, wijk- of districts-

bureau);
specieke voorschriften op gebied van bevei-

liging, maar ook van noodstroomvoorzieningen,
enzovoort;
aanwezigheid specieke communicatieappara-

tuur;
beveiliging wapenopslag;
aanwezigheid schietbaan (moet goed worden

afgeschermd);
parkeerruimte voor eigen voertuigen;
beveiligde parkeerruimte voor in beslag geno-

men voertuigen;
celcapaciteit, celtype;
bijzondere ruimtes voor specieke activiteiten;
samenstelling gebruikersvertegenwoordiging
van het personeel;
regelgeving voor de aanbesteding van over-

heidsgebouwen.
7.4.9 Overige gebouwen, cultureel
Voorbeelden van culturele gebouwen zijn musea,
schouwburgen, theaters en bioscopen. De
gebruiker/bezoeker is niet bekend, de opdracht-
gever wel. Bij vervangende nieuwbouw is ook
het personeel bekend, dat via medezeggenschap
zijn inbreng heeft. De opdrachtgever laat zich
vaak door een projectadviseur ondersteunen. De
architect wordt voor dit soort gebouwen vaak
met behulp van een prijsvraag of een meervou-
dige opdracht geselecteerd.
Bij de nieuwbouw van bioscopen zijn een aantal
professionele opdrachtgevers actief, die feitelijk
uitsluitend nog bioscoopcomplexen of megabi-
oscopen laten bouwen.
Professionele opdrachtgevers weten meestal
goed wat voor gebouw (welke omvang en
gebruiksmogelijkheden) zij willen hebben. Het
probleem is vaak om daarvoor een goede locatie
0695053X_h07.indd 188 15-03-2005 14:56:00
te vinden. Dit betekent dat soms al op een heel
vroeg moment een structuurontwerp wordt
gemaakt. Op basis van dit ontwerp wordt vervol-
gens een locatie gekozen die aan de eisen van de
opdrachtgever voldoet. De verdere uitwerking
moet voldoen aan de in de INF-fase geformu-
leerde uitgangspunten.
Aandachtspunten:
rendementsberekening (aantal stoelen, bezet-

tingsgraad);
iets moois neerzetten kan de nodige kosten-

consequenties hebben: goede budgettering en
budgetbewaking nodig;
parkeerruimte, bereikbaarheid met openbaar

vervoer;
Arbo-aspecten schouwburgen theaterinstal-

laties;
brandveiligheid, vluchtwegen.
7.4.10 Vakantiebungalowparken
Bungalowparken met zogenaamde all weather
faciliteiten (onder andere tropisch zwemparadijs)
vragen honderden bungalows in een aantrek-
kelijke, natuurrijke omgeving. Daarmee zijn vele
hectaren gemoeid. De individuele gebruiker is
niet bekend, maar zijn proel komt uit markten
trendonderzoek.
Er is een beperkt aantal spelers op deze markt en
deze zijn professioneel opdrachtgever. Ook is er
veelal sprake van een vaste relatie met de archi-
tect en met de overige adviseurs.
Variatie in hele procedure
Of het nu de opzet van een geheel nieuw park
betreft of de uitbreiding van een bestaand park,
de werkzaamheden beginnen met het opzetten
van een indeling van het terrein: de plaats van
de centrale voorzieningen en de bungalows.
Vanuit het proel van de gebruiker en de
gewenste huurprijs wordt het PvE opgesteld.
Aandachtspunten:
locatiestudie en omgevingsanalyse;
onderhouden centrale voorzieningen in relatie

tot afschrijving;
afbouw- en afwerkingsniveau centrale voorzie-

ningen en bungalows;
energiegebruik, benvloedbaarheid daarvan in

bungalows;
mogelijkheden om snel, eenvoudig, goedkoop

te kunnen veranderen;
levensduur woningen ten opzichte van inves-

teringskosten en onderhoud.
7.4.11 Verkeersgebouwen
Voorbeelden van verkeersgebouwen zijn stati-
onshallen (spoorwegen, luchthavens) en pieren
(op luchthavens). De gebruiker/passagier is
niet bekend. Via enqutes worden de wensen
genventariseerd en met proefprojecten wordt
gekeken wat wel en niet aanslaat. Parallel aan de
ontwikkelingen op Schiphol komen er op steeds
meer stations winkelfaciliteiten en andere dienst-
verlening.
De opdrachtgevers zijn vaak professioneel
(NS-bedrijven, Schiphol, gemeentelijke ver-
voersbedrijven), maar deze laten zich ook uit
capaciteitsoverwegingen ondersteunen door
projectadviseurs.
Variatie in hele programmeerfase
De eisen die aan stationshallen en pieren worden
gesteld veranderen in een hoog tempo. Bij het
maken van een PvE moet hieraan bijzondere aan-
dacht worden besteed.
Aandachtspunten:
studie logistieke stromen;
comfortbeleving passagier;
contractuele verhoudingen met uitbaters;
brandveiligheid;
aanbestedingsregelgeving.
7.4.12 Ondergrondse gebouwen
De aanleiding voor ondergrondse gebouwen
is dikwijls ruimtegebrek op locaties waar de
opdrachtgever met zijn bestaande huisvesting
graag wil blijven of zich wil gaan vestigen. Ook is
het mogelijk dat een opdrachtgever vanwege de
hoge gronden m
2
-prijzen op ontwikkellocaties
de derde dimensie sterker gaat benutten dan te
doen gebruikelijk. In ondergrondse gebouwen
kan het gaan om een of meer functies (meervou-
dig grondgebruik). Het zijn dan vaak functies die
geen of zeer weinig daglicht vragen (bioscopen,
theaters, bibliotheken, winkels, magazijnen,
archieven, garages, stations).
0695053X_h07.indd 189 15-03-2005 14:56:00
190
Variatie in voorbereidings-, programmeer-,
ontwerpen uitvoeringsfase
Met ondergronds bouwen heeft men tot op
heden niet veel ervaring. Dit houdt in dat veel
zaken extra aandacht behoeven. Dit geldt niet
alleen voor het voorbereidings- en ontwerp-
proces, maar ook voor het bouwproces.
Aandachtspunten:
nadelen vanuit belevingsoogpunt (geen dag-

licht, opgesloten gevoel, sociale veiligheid);
compensatie nadelen door toevoeging extra

architectonische kwaliteiten in interieurontwerp,
verlichting en ontsluiting;
Arbo-zaken personeel (bijvoorbeeld winkel-

personeel);
luchtverversingsinstallaties;
brandveiligheid;
relatief hoge bouwkosten vanwege constructie

in grond/grondwater, installaties en veiligheids-
voorzieningen.
literatuur
1 Groote, G., P. Slikker en C. Hugenholtz-Sasse,
Opdrachtgeverschap (hoofdstuk 17). In: Projecten
leiden: Methoden en technieken voor projectmatig
werken. Het Spectrum, 2000
2 Kohnstamm, P.P. en L.J. Regterschot, De
opdrachtgever: Procesbewaker of farao in modern
times? (hoofdstuk 5). In: De manager als bouw-
heer: De rol van de bestuurder bij de realisatie van
nieuwe huisvesting. Ten Hagen & Stam, 1994
0695053X_h07.indd 190 15-03-2005 14:56:00

8
Voorbeeldproject
In dit hoofdstuk wordt een voorbeeldproject beschreven dat illustreert
hoe een bouwproject in de praktijk kan verlopen. Deze beschrijving
zet de praktijk tegenover de theorie van hoofdstuk 1 tot en met 7.
Het voorbeeldproject is gemodelleerd naar de nieuwbouw van het
gemeentehuis in Bodegraven. Alle fasen van het ontwerpproces
komen in dit voorbeeldproject aan de orde.
ir. J.J. Rip
0695053X_h08.indd 191 15-03-2005 15:56:45
192
te stellen Programma van eisen. Het toenma-
lige College van B&W is van mening dat het in
1967 in gebruik genomen gemeentehuis, guur
8.3, moet worden gerenoveerd en gedeeltelijk
verbouwd. Tot het vooronderzoek hoort een
overzicht van de kostenconsequenties van het
renoveren en verbouwen.
Het vooronderzoek leidt tot de conclusie dat
renovatie en verbouwing hoge kosten met zich
mee brengen. Met dit geld zou men ook nieuw-
bouw kunnen realiseren. Enkele jaren blijft het
stil. Door de politieke verhoudingen in de
gemeenteraad aarzelt het College van B&W met
het nemen van verdere initiatieven. In oktober
1994 er is een nieuw College wordt een
adviesbureau gevraagd om als projectadviseur
voor de (ver)nieuwbouw van het gemeentehuis
op te treden. De projectadviseur maakt een PvA,
een eerste PvE en een investerings- en exploi-
tatiekostenbegroting. Ook wordt een architect
geselecteerd door middel van een meervoudige
opdracht. De architect kiest in overleg met de
projectadviseur en de opdrachtgever een con-
structeur en installatieadviseur en stelt concept-
contractstukken op. De projectadviseur verstrekt
in samenwerking met een bouwkostendeskun-
dige de nancile informatie voor het voorberei-
dingskrediet.
Het voorbereidingsproces leidt tot aanbesteding
van de sloop van het bestaande gemeentehuis
en tot aanbesteding van nieuwbouw onder zes
aannemers. De gemeentelijke organisatie wordt
in november 1995 tijdelijk ondergebracht in
een nabijgelegen school. In januari 1996 is het
sloopwerk gereed en op 26 februari 1996 wordt
de eerste paal voor de nieuwbouw geslagen. Na
nog een Europese aanbesteding voor het meu-
bilair eindigt de uitvoeringsfase op 5 mei 1997
met de contractuele oplevering. Op 1 juli 1997
wordt, na inbrengen van de nieuwe inrichting,
het nieuwe gemeentehuis in gebruik genomen.

locatie gemeentehuis
Figuur 8.1 Bodegraven Centrum
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt aan de hand van het
POBB-model het voorbeeldproject Gemeentehuis
Rijndrecht besproken. De aanleiding voor het
project en het initiatief voor nieuwbouw komen
aan de orde. Het initiatief omvat een bewust-
wording en vastlegging van het huisvestingspro-
bleem zonder direct in oplossingen te denken.
Opgemerkt moet worden dat de Initiatief- en
Haalbaarheidsfase door de gemeente in eigen
beheer zijn uitgevoerd, en dat er pas bij het
begin van de Projectdenitiefase een externe
procesadviseur is aangesteld. Daarna is het ont-
werpproces gestuurd volgens het POBB-model.
Om in het voorbeeldproject toch duidelijk de
aanpak volgens het POBB-model te kunnen
demonstreren, zijn in de beschrijving van het
voorbereidingstraject toch de fasen Initiatief en
Haalbaarheid opgenomen.
Het voorbeeldproject is gemodelleerd naar de
nieuwbouw van het gemeentehuis te Bode-
graven, guur 8.2. Het gemeentehuis was en
is centraal in deze gemeente gesitueerd, guur
8.1. Het project start in februari 1994 met een
vooronderzoek als basis voor het later samen
0695053X_h08.indd 192 15-03-2005 15:56:48
8 VOORBEELDPROJECT 193
Figuur 8.3 Oude gemeentehuis Bodegraven Bron: Bouw, jaargang 1968
Figuur 8.2 Nieuwe gemeentehuis Bodegraven
0695053X_h08.indd 193 15-03-2005 15:56:49
194
De belangrijkste participanten van het project
waren:
College van B&W, gemeente Bodegraven

(opdrachtgever);
Quist Wintermans Architecten, Rotterdam

(architect);
Aronsohn, raadgevend ingenieurs, Rotterdam

(constructieadvies);
Hoogendoorn raadgevend ingenieurs, Zeist

(installatieadvies);
PRC Bouwcentrum, Bodegraven (projectadvi-

seur).
Uitvoerende partijen waren:
Bogaerdt en Schmidt, Stolwijk (bouwkundig);
Voorn en Koning, Bodegraven (installaties);
Schindler (liften).
8.1 Beschrijving project
Het voorbeeldproject Gemeentehuis Rijndrecht
is geheel in de structuur van het POBB-model
beschreven.
In het voorbeeldproject vervullen personen of
instanties vanuit hun ambitie, betrokkenheid,
functie, taak of verantwoordelijkheid een eigen
specieke rol. Participanten zijn:
opdrachtgever: gemeente Rijndrecht (gemeen-

teraad, College van B&W, wethouder onder meer
belast met huisvestingszaken, directeur Gemeen-
tewerken, hoofd Bouw- en Woningtoezicht);
procesmanagement: bouwmanagement-
bureau (waarin vertegenwoordigd: project-
adviseur, projectleider bij uitvoeringsfase,
programma-adviseur, bouwkostenadviseur);
architect: architectenbureau;
constructeur: constructieadviesbureau;
installateur: installatieadviesbureau.
8.1.1 Aanleiding en initiatief
Er zijn veel klachten over het bestaande, nog niet
zo oude, gemeentehuis. Het is te klein: een aan-
tal afdelingen is al elders gehuisvest, in tijdelijk
gehuurde huisvesting. Ook bouwtechnisch is het
bestaande gemeentehuis niet in orde. In de jaren
zestig heeft een plaatselijk aannemersbedrijf de
nieuwbouw in een turn-key achtige constructie
Memorandum Huisvestingszaken aan College van B&W
Betreft: Nota eigen huisvesting
Datum: 15 november 2000
Beste collegae,
Hierbij heb ik het genoegen jullie bijgaand de notitie Eigen Huisvesting aan te bieden, ter bespreking en besluitvor-
ming op onze vergadering op 17 november aanstaande.
De in deze voorgestelde actie neem ik geheel en al over. Ik wil er daarbij graag op wijzen dat de werksituatie van
een groot aantal ambtenaren in deze winterse tijden niet is om over naar huis te schrijven. De motivatie en de
werklust zal er bij hen niet beter op worden in de wetenschap dat zij bij een volgende winter weer in de kou kunnen
komen te zitten als we niet dit huisvestingsvraagstuk op de voorgestelde wijze aanpakken.
De gemeentehuishouding zal bij dit project net zo financieel gezond moeten blijven als hij nu is. Als we dit goed
duidelijk kunnen maken (naast de noodzaak van kwalitatief goede gemeentehuisvesting), moet het niet moeilijk zijn
om deze notitie door de gemeenteraad goedgekeurd te krijgen.
Met vriendelijke groet,
Bijlage: Notitie Eigen Huisvesting d.d. 1 november 2000
Figuur 8.4 Initiatief tot oplossen huisvestingprobleem (brief aan College van B&W)
0695053X_h08.indd 194 15-03-2005 15:56:51
uitgevoerd. De afbouw van het betonskelet met
de gevel voldoet niet meer aan de eisen van
deze tijd; bouwfysisch komt de gevel veel te-
kort. Energetisch is het gebouw naar de huidige
maatstaven onvoldoende en de stookkosten zijn
onverantwoord hoog.
De gemeente Rijndrecht groeit. Door de centrale
ligging ten opzichte van de grote steden in de
Randstad en de nabijheid van een belangrijke
rijksweg neemt het aantal inwoners nog steeds
toe en is er een groeiende economische activiteit
van voornamelijk lichte industrie. Het gemeen-
tehuis beantwoordt dan ook steeds minder aan
de eisen die horen bij het fungeren als centraal
punt voor de gemeentelijke dienstverlening aan
burgers en bedrijven.
De wethouder met de portefeuille huisvestings-
zaken is verantwoordelijk voor de gemeentelijke
huisvesting. Onder verantwoordelijkheid van de
directeur Gemeentewerken heeft de wethouder
het hoofd van Bouw- en Woningtoezicht een
notitie Eigen Huisvesting, guur 8.4, laten
opstellen. Daarin wordt de problematiek be-
schreven en een voorstel voor actie gedaan. De
wethouder brengt deze notitie in de vergadering
van het College van B&W en krijgt steun om de
voorgestelde actie aan de gemeenteraad voor te
leggen.
De notitie, guur 8.5, wordt met een toelichting
van de wethouder ingebracht in de gemeen-
teraadsvergadering van 30 november 2000.
Daarmee komt het voorstel, via de pers, in de
openbaarheid.
Notitie eigen huisvesting
(Excerpt)
(kwalitatief)
het aantal vierkante meters per ambtenaar en per openbare functie is onvoldoende;
er is sprake van omslachtige communicatie met collegas op noodlocaties;
het werken in tocht en koude werkt contraproductief;
de aanblik van het gebouw uit de jaren zestig is niet representatief.
(financieel)
de onderhouds- en exploitatiekosten zijn zeer hoog;
het gebouw is voor een groot deel afgeschreven, er is een behoorlijke vervangingsreserve.
(tijdtechnisch)
de burger klaagt al lang. Hij is niet meer trots op zijn gemeente(huis). Raads- en commissievergaderingen wor-
den slecht bezocht. Op korte termijn moet worden gecommuniceerd wat er moet gebeuren (nota bene: er zijn
ook gemeenteraadsverkiezingen in aantocht);
het aantrekken van nieuwe, goede ambtenaren loopt niet goed, de matige huisvesting zou mede een oorzaak
kunnen zijn;
de ingeschakelde arbodienst wil in het arbojaarplan melden dat de geconstateerde onvolkomenheden zullen wor-
den verholpen.
(organisatorisch)
het is de vraag of dit een huisvestingsproject is dat de gemeentelijke organistatie zelf aan kan:
de ervaring met de nieuwbouw van complexe huisvesting is niet aanwezig;
het vrijmaken van gemeentelijke ambtenaren die het zouden kunnen ligt niet voor de hand, zij zijn druk
doende met de meer civieltechnische projecten en het besturen van hun afdelingen.
(informatietechnisch)
het gemeentebestuur moet zich realiseren dat met het in de gemeenteraad brengen het initiatief voor een bouw-
project in de publiciteit komt en dat dan partijen hun diensten komen aanbieden. Er zullen intern afspraken moe-
ten worden gemaakt over wie aanspreekpunt is en hoe hij of zij daar mee om gaat.
Figuur 8.5 Notitie Eigen Huisvesting
0695053X_h08.indd 195 15-03-2005 15:56:52
196
Notitie Eigen Huisvesting
De notitie Eigen Huisvesting is sterk oplos-
singgericht. Renovatie en gedeeltelijke verbou-
wing worden als enige oplossing voor de ge-
signaleerde problemen gezien. Het feit dat de
gemeentelijke organisatie zelf dit project niet
kan trekken, wordt vertaald in een voorstel om
een adviesbureau voor de projectcordinatie
in te schakelen. In het voorstel geeft men ook
aan dat de directeur Gemeentewerken na-
mens de wethouder als opdrachtgever zal fun-
geren. Na bespreking in het College van B&W
volgt goedkeuring door de gemeenteraad. De
directeur Gemeentewerken start de procedure
van de selectie van een adviesbureau. Hiertoe
wordt aan drie adviesbureaus om een offerte
gevraagd, guur 8.6. Een van de advies-
bureaus zet vraagtekens bij de al voorgestelde
oplossing van renovatie en verbouw. Het
bureau stelt voor eerst een vooronderzoek
te doen naar de kwalitatieve en nancile aspec-
ten, en de daarbij voorgestelde oplossingen te
vergelijken met volledige nieuwbouw. Figuur 8.7
toont de bij de aanbiedingsbrief brief behorende
bijlage. Hierin speciceert de aanbiedende advi-
seur de door hem te verrichten werkzaamheden.
De voorstellen van dit adviesbureau worden
door de directeur Gemeentewerken aanvaard.
De extra onderzoeken kunnen namelijk tegen
geringe meerkosten worden uitgevoerd. Ook de
wethouder accepteert de afwijkende offerte. Het
desbetreffende adviesbureau wordt gekozen als
projectadviseur en krijgt een ofcile
opdrachtbrief, guur 8.8.
De INF-fase is hiermee afgesloten en de projec-
tadviseur begint met het vooronderzoek. Door-
dat ook de gemeentelijke nancile
spankracht wordt onderzocht en renovatie en
verbouw worden vergeleken met nieuwbouw,
is dit een vorm van een haalbaarheidsstudie.
Brief aan Bouwmanagement Bureau
Betreft: Renovatie gemeentehuis
Datum: 4 december 2000
Geachte directie,
Het huidige in 1967 in gebruik genomen gemeentehuis dient gerenoveerd en gedeeltelijk verbouwd te worden. De
redenen voor deze renovatie c.a. zijn:
herinrichting en herverdeling van ruimten in verband met gewijzigde organisatie en omstandigheden;
achterstallig groot onderhoud, onder meer vervanging stalen kozijnen;
aanpassing aan modernere methodieken onder meer klimaatbeheersing.
In verband met de voorgenomen renovatie en verbouw overwegen wij een adviesbureau annex projectcordinator in
te schakelen. Wij verzoeken u dan ook om vrijblijvend een offerte aan ons te doen toekomen, uitgaande van onder-
staande punten:
beoordeling van het dezerzijds opgestelde plan tot herindeling zoals aangegeven op bijgaande tekeningen;
het opstellen in nader overleg van een definitief programma c.q. plan;
het berekenen van de bouwkosten op basis van het Programma van Eisen en het vaststellen van de bouw-
budgetten;
het selecteren van de adviseurs en het opstellen van de contracten met deze adviseurs;
het sturen van het ontwerpproces en toetsen van de ontwerpen;
het verzorgen van de financile begeleiding;
het selecteren van aannemers;
het begeleiden van de renovatie, kostenbewaking en planningbewaking inclusief tijdelijke huisvesting extern
c.q. intern van het ambtelijk en bestuurlijk apparaat.
Voor eventuele nadere benodigde gegevens voor het opstellen van de offerte kunt u contact opnemen met de direc-
teur Gemeentewerken.
Volledigheidshalve merken wij nog op dat eveneens aan een ander bureau een identieke offerte is gevraagd.
Wij zien uw berichten met belangstelling tegemoet.
Hoogachtend,
Figuur 8.6 Offerteaanvraag
0695053X_h08.indd 196 15-03-2005 15:56:53
Deze studie wordt ook wel analyse van de
projectmogelijkheden genoemd. Er is dus
nog geen sprake van een speciek gede-
nieerd project. Door de behandeling in de
gemeenteraad is het projectinitiatief nu
algemeen bekend. Terwijl de projectadviseur
met de haalbaarheidsstudie start, worden de
wethouder en directeur Gemeentewerken on-
dertussen door diverse partijen benaderd, die
allemaal voorstellen doen om het huisvestings-
probleem op een goede en goedkopere manier
op te lossen. In deze worden door de
gemeente geen toezeggingen gedaan.
Bijlage bij aanbiedingsbrief aan College van B&W
Betreft: Vooronderzoek
Specificatie werkzaamheden in het vooronderzoek
1 Uit te voeren werkzaamheden
1.1 Bestuderen revisietekeningen, bestekken zowel bouwkundig als van de installaties
1.2 Omschrijven huidig afwerkingsniveau, het opmeten van het gebouw en de analyse van de nuttige gebruiks-
mogelijkheden
1.3 Technische inspectie ter plaatse van de bouwkundige elementen, de installaties en de terreinomstandigheden
1.4 Vastleggen van de eindconclusies en bevindingen uit de activiteiten bij de punten 1.1 t/m 1.3 genoemd, aange-
ven van opmerkingen inzake de levensduur van de daarvoor relevante onderdelen
1.5 Analyseren van de relatie tussen personeelsformatie met ruimtebehoefte, en de functionele en ruimtelijke
normstelling
1.6 Ruimtelijke standaardisatie en uniformiteit onderzoeken, inclusief het maken van inrichtingsvoorstellen, over-
leg daarover met de huisvestingscommissie, verwerken van de commentaren
1.7 Opstellen respectievelijk aanpassen van de ruimtelijsten, en de relatieschemas van zowel gehele organisatie
als van de samenstellende afdelingen. De gegevens geautomatiseerd verwerken
1.8 Opstellen van kostenconsequenties van verbeteringsvoorstellen (personeel-ruimtelijk en bouw-installatietech-
nisch gericht) in het kader van het concept Renovatie en gedeeltelijke verbouwing, deze kostenconsequenties
vergelijken met die voor volledige nieuwbouw
1.9 Opstellen conclusies en aanbevelingen
Brief aan Bouwmanagement Bureau
Betreft: Renovatie gemeentehuis
Datum: 23 januari 2001
Geachte heren,
Naar aanleiding van uw offerte d.d. 14 december 2000, inzake het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van
de renovatie en verbouwing van het gemeentehuis, dragen wij u hiermede deze werkzaamheden op conform de om-
schrijving in uw offerte met bijbehorende voorwaarden.
Door u zal eerst een vooronderzoek worden verricht, waardoor de uitgangspunten worden geleverd voor de beleids-
voorwaarden. Vervolgens zal dan door u een definitieve offerte voor de vervolgwerkzaamheden worden ingediend.
De werkzaamheden ten behoeve van het vooronderzoek zijn gespecificeerd in de bij uw offerte behorende bijlage.
De kosten van het vooronderzoek zullen het budgetbedrag van 11.000, exclusief b.t.w. niet overschrijden.
Omtrent het tijdstip van aanvang van het vooronderzoek kunt u contact laten opnemen met de directeur Gemeente-
werken.
De resultaten van het vooronderzoek zien wij met belangstelling tegemoet.
Hoogachtend,
Figuur 8.7 Bijlage bij aanbiedingsbrief: specicatie werkzaamheden vooronderzoek
Figuur 8.8 Opdracht aan bouwmanagementbureau
0695053X_h08.indd 197 15-03-2005 15:56:55
198
8.1.2 Werkwijze bij bespreking voorbeeld-
project
Bij de bespreking van dit voorbeeldproject wordt
het POBB-model gevolgd, guur 8.9. Per para-
graaf wordt een fase ervan besproken. In feite
zijn de fasen Initiatief en Haalbaarheid al door de
gemeente zelf uitgevoerd. Het eigen onderzoek
naar de haalbaarheid resulteerde in het voor-
stel van renovatie en verbouw van het huidige
gemeentehuis. Op voorstel van het bouw-
managementbureau wordt ook de haalbaarheid
van nieuwbouw onderzocht. De initiatieffase is
dus afgerond en de fase Haalbaarheid is gestart,
waarin van de door de gemeente zelf gedane
(voorbereidende) onderzoeken wordt gebruik-
gemaakt.
Omdat in dit boek de planontwikkeling (pro-
grammeren en ontwerpen) centraal staat, gaat
het in eerste instantie over de inhoud van het
project. Dat manifesteert zich achtereenvolgens
in een PvE, een ontwerp en uiteindelijk in het
fysieke gebouw. Bij het doorlopen van de fasen
wordt steeds de POBB-lijn gevolgd. In elke fase
is aandacht besteed aan de procesinformatie, in
het gehanteerde model zichtbaar gemaakt met
een symbool in de vorm van een pijl. Aan het
eind van iedere fase moet namelijk niet alleen
besloten worden over datgene wat in de afge-
lopen fase tot stand is gebracht (programma en
ontwerp), maar ook hoe men de volgende fase
in gaat. Dit komt aan de orde onder het kopje
procesinformatie. Het geheel van geplande
taken en werkzaamheden van een volgende fase
wordt het Plan van Aanpak (PvA) genoemd. Als
het PvA op het hele project betrekking heeft,
wordt ook wel de term projectplan gehanteerd.
Tijdens de planontwikkeling worden op velerlei
gebied adviseurs ingeschakeld. De nancile
middelen daarvoor moeten in de begroting
worden meegenomen. Niet alleen met de advi-
seurs, ook met bijvoorbeeld tijdelijke huisvesting,
verzekering en sloopwerkzaamheden moet in de
begroting rekening worden gehouden.
Begroten heeft steeds betrekking op de totale
investering. Een deel van die kosten komt dus
voort uit de procesinformatie.
Een logisch gevolg hiervan is dat beslissen ook
betrekking heeft op het totale project en de
totale investering. De opdrachtgever besluit
akkoord te gaan met het ontwikkelde plan en
de bijbehorende kostenconsequenties, maar ook
moet worden besloten contracten te sluiten met
diegenen die de volgende fase moeten ontwikke-
len. In die contracten worden ook de te bereiken
doelen (resultaatverwachtingen) en het tijds-
bestek waarin de volgende fase(n) ontwikkeld
moet worden, genoemd.

Figuur 8.9 POBB-model
0695053X_h08.indd 198 15-03-2005 15:56:56
8.2 Fase Haalbaarheid
In deze fase gaat het erom de mogelijke oplos-
singen te onderzoeken van het huisvestingspro-
bleem. In de eerste plaats moet duidelijk zijn wat
de belangrijkste eisen zijn die de gemeente aan
de huisvesting stelt. Vervolgens moet worden
onderzocht: Wordt het renovatie of nieuw-
bouw? En als het nieuwbouw wordt, op welke
locatie moet die dan plaatsvinden?
Elk alternatief moet men onderbouwen met een
haalbaar exploitatieplan. In deze fase moeten de
uitgangspunten worden vastgelegd waarmee
in de volgende fasen een goed projectplan kan
worden ontwikkeld.
Hoewel in de fase Haalbaarheid een onderverde-
ling in de stappen programmeren, ontwerpen,
begroten en beslissen (POBB) is weggelaten, pas-
sen de hier ter hand genomen onderwerpen wel
in dit model.
8.2.1 Projectadviseur
De projectadviseur bespreekt de contouren van
de opdracht met de directeur Gemeentewerken
en neemt kennis van de werkzaamheden die
door de gemeente zelf al zijn verricht. Hij schetst
de opdrachtgever de aanpak van deze haalbaar-
heidsstudie en geeft aan dat in deze fase over
een huisvestingsproject moet worden gespro-
ken. Of het een vernieuwbouwproject wordt of
een volledig nieuwbouwproject, is in deze fase
nog niet te overzien. De projectadviseur schetst
een aantal mogelijkheden. Hij beschouwt niet
bij voorbaat de door de gemeente aangedragen
oplossing, namelijk renovatie en verbouw, als
zaligmakend. Te denken valt ook aan renovatie
met gedeeltelijke nieuwbouw, volledige nieuw-
bouw op dezelfde locatie en nieuwbouw op
een andere locatie. De eindverantwoordelijke
wethouder wil de haalbaarheid van renovatie
plus gedeeltelijke nieuwbouw onderzocht zien in
vergelijking met mogelijkheden als nieuwbouw
op dezelfde locatie en nieuwbouw elders in de
gemeente.
De opdracht (vraagstelling) wordt als volgt
geformuleerd: In deze fase zal worden onder-
zocht welk type huisvestingsproject onder de ge-
geven omstandigheden het best past bij de eisen
en wensen van de gemeentelijke organisatie. De
projectadviseur schetst in grote lijnen zijn projec-
taanpak en geeft aan dat hij voor bepaalde, spe-
cieke deskundigheid de vakspecialisten van zijn
bouwmanagementbureau zal inschakelen.
De werkzaamheden ten behoeve van deze haal-
baarheidsstudie omvatten:
inventarisatie bestaande situatie (functioneel,

ruimtelijk, technisch en nancieel);
opstellen Programma van Eisen voor gewenste

situatie;
analyse ruimtelijke mogelijkheden in en bij be-

staande huisvesting, alsmede analyse ruimtelijke
mogelijkheden bij volledige nieuwbouw;
begrotingen en tijdsplanning genoemde ruim-

telijke mogelijkheden (daarbij wordt gebruikge-
maakt van eerdere gemeentelijke inventarisaties,
omdat de ruimtelijke beeldvorming nog maar
zeer grof is);
samenstellen beslisdocument, waarin inven-

tarisatie, programma, ruimtelijke analyse en
begrotingen zijn verwerkt tot conclusies en aan-
bevelingen;
adviseren over verdere organisatie project en

daarbij behorende kosten (wordt opgenomen in
beslisdocument).
Inventarisatie bestaande
huisvestingssituatie
De projectadviseur laat deze inventarisatie uit-
voeren door specialisten van zijn bureau op het
gebied van Programmas van Eisen, technische
inspectie en bouwkosten. Samen met de
gebruikers worden de huidige ruimten genven-
tariseerd. Hierbij worden door de gemeente al
aangedragen zaken bevestigd, maar komen ook
nieuwe vragen naar voren. De technisch advi-
seurs inspecteren de huidige huisvesting. De ver-
kregen informatie wordt onderling uitgewisseld
en gesorteerd naar de volgende aspecten:
functioneel;
ruimtelijk;
technisch;
nancieel.
0695053X_h08.indd 199 15-03-2005 15:56:56
200
Functioneel aspect
De gemeentelijke organisatie heeft sinds de jaren
zestig enkele malen veranderingen ondergaan.
Bepaalde afdelingen werden groter, andere kleiner,
alles onder invloed van een gewijzigd takenpakket.
Ook de opvattingen over de serviceverlening aan
de burger zijn veranderd. Doordat de gemeente
meer inwoners en meer bedrijvigheid heeft gekre-
gen, is ook het aantal ambtenaren toegenomen.
Deze invloeden hebben ertoe geleid dat:
het aantal vierkante meters per ambtenaar ge-

middeld beneden acceptabele norm is gekomen;
sommige afdelingen te krap en sommige te

ruim zijn gehuisvest;
sommige werkplekken die belangrijke relatie

met elkaar hebben ver uit elkaar liggen;
n afdeling verspreid over gemeentehuis is

gehuisvest;
de openbare functie (front ofce) onvol-

doende ruimte heeft.
Het aantal ambtenaren, inclusief het College van
B&W, voltijders en deeltijders boven 0,2 werk-
week, is nu 125. Dit kan binnen twee jaar naar
130 groeien.
Opinie adviseur
Het mopperen over inefcint werken zou wel
eens heel terecht kunnen zijn.
Ruimtelijk aspect
Het huidige gebouw bestaat uit een souterrain,
begane grond en drie verdiepingen, guur 8.10.
Hoewel het in de jaren zestig gebouwde gemeen-
tehuis centraal in de gemeente staat, is de aanblik
ervan niet representatief te noemen. Dat geldt ook
voor het inwendige, vooral voor de publieksfunc-
ties, zoals de raadzaal, de trouwzaal en de secreta-
rie. De bereikbaarheid van de locatie is goed. De
parkeerfunctie kan goed worden gecombineerd
met die voor het nabijgelegen winkelcentrum.
Figuur 8.10 Bestaande huisvesting - doorsnede A-A Bron: Bouw, jaargang 1968
Bestaande huisvesting
Souterrain: ruimten voor rijwielberging, burgerzaal, archief, magazijn,
technische ruimte en centrale garderobe: circa 1850 m
2
BVO
Begane grond, guur 8.11: grote hal, werkvertrekken voor Algemene Zaken,
receptie, Ruimtelijke Ordening,Financin en Sociale Zaken: circa 1250 m
2
BVO
Eerste verdieping, guur 8.12: raadzaal, werkvertrekken voor burgemeester,
wethouders en gemeentesecretaris, kamer College van B&W: circa 650 m
2
BVO
Tweede verdieping, guur 8.13: kantoorvertrekken voor secretarieafdelingen: circa 390 m
2
BVO
Derde verdieping, guur 8.13: werkvertrekken voor dienst Gemeentewerken,
Grondbedrijf en Woningbedrijf: circa 390 m
2
BVO
Huidige totale aantal vierkante meters gemeentehuis: circa 4530 m
2
BVO
Voor deel souterrain dat als rijwielstalling in gebruik is, wordt afgetrokken 650 m
2
BVO
Blijft over: circa 3850 m
2
BVO
Hiervan is het functioneel netto oppervlak (FNO) 2265 m
2
. Hiermee komt de factor BVO/FNO op 1,7.
0695053X_h08.indd 200 15-03-2005 15:56:57
1 hoofdtrap
2 voorplein
3 prise dair
4 hoofdingang
5 hoofdhal
6 trappen naar raadzaal
en burgerzaal
7 trouwzaal
8 bodekamer
9 telefoniste
10 wachtkamer bezoek
11 trappenhuis
12 werkkast
13 kleedruimte werksters
14 koffiekeuken
15 toiletgroep
Secretarie
16 spreekcel
17 kluis
18 ondertrouw
19 chef
20 algemene zaken
Ontvangerbedrijven
21 publiek
22 administratie + kassier
23 kluis
24 ontvanger
25 hal
26 technische dienst water-
bedrijf
27 controle
28 chef financin
Sociale zaken
29 neveningang
30 wachtruimte
31 maatschappelijk werk-
sters
32 chef sociale zaken
33 reserve
34 woning bode
Terrein
35 afrit
36 verdiept plein
37 trap naar verdiept plein
38 trap naar sousterrain
(rijwielen)
39 koekoek
40 plantsoen
41 noodtrap
A
A
(schaal 1:500)
Beganegrond
Figuur 8.11 Bestaande huisvesting: begane grond Bron: Bouw, jaargang 1968
0695053X_h08.indd 201 15-03-2005 15:56:58
202
Tweede verdieping
1 koepel raadzaal
2 administratie financin
3 chef financin
4 gang
5 toiletgroep
6 werkkast
7 reservediensten
8 controlekamer
9 kantoor
10 kluis
11 trappenhuis
12 kantoor
13 noodtrap
Derde verdieping
5 toiletgroep
6 werkkast
13 noodtrap
14 administratie
15 adjunct-directeur
16 directeur Gemeentewer-
ken
17 wachtruimte
18 buitendienst Gemeente-
werken
19 kadaster
20 lichtdrukruimte
21 tekenkamer Gemeente-
werken
(schaal 1:500)
derde verdieping
tweede verdieping
(schaal 1:500)
Eerste verdieping
1 hoofdtrap
2 vide hal
3 galerij
4 pers/publiek
5 raadzaal
6 dossierlift
7 burgemeester en wet-
houders
8 secretaris
9 balkon
10 toiletgroep
11 trappenhuis
12 werkkast
13 conferentiekamer
14 burgemeester
15 toilet/garderobe
16 wachtruimte
17 wethouder
18 wethouder
19 noodtrap
Figuur 8.12 Bestaande huisvesting: eerste verdieping Bron: Bouw, jaargang 1968
Figuur 8.13 Bestaande huisvesting: tweede en derde verdieping
Bron: Bouw, jaargang 1968
0695053X_h08.indd 202 15-03-2005 15:57:00
Opinie adviseur
Burgers en ambtenaren zijn niet bepaald trots op
hun gemeentehuis. De ligging van het gemeen-
tehuis in het centrum is een sterk punt.
Technisch aspect
Het gemeentehuis is in de jaren zestig gebouwd.
De draagconstructie is een ter plaatse gestort
betonskelet; gedeeltelijk is een staalskelet toege-
past. De gevels zijn bekleed met sierbetonplaten.
De gevelpuien zijn van staal. Het gemeentehuis
is gebouwd volgens de toen heersende energeti-
sche opvattingen (nog van voor de energiecrisis
van 1973). De technisch adviseurs voeren een
bouwkundige en installatietechnische inspectie
uit. Hiervan wordt een rapportage opgesteld,
guur 8.14. Als algemene conclusie kan worden
gesteld: Hoewel nog maar 20 jaar jong, dient het
gemeentehuis rigoureus te worden gerenoveerd.
De bouwkundige staat van het gebouw vraagt
een radicale vernieuwing, waarbij de elektrische
en werktuigbouwkundige voorzieningen even-
eens een grote beurt moeten ondergaan.
Opinie rapporteurs
De klachten over tocht en koude zijn beslist niet
overdreven.
Financieel aspect
Bij het nancile aspect worden ook de nancile
mogelijkheden van de gemeente beschouwd.
Hoeveel kan de gemeente investeren in het huis-
vestingsproject en welke jaarlijkse exploitatiekos-
ten zijn aanvaardbaar?
Weliswaar is het gebouw afgeschreven en is de
gemeente niet arm, de hoge exploitatiekosten
zijn een doorn in het oog. Uit de meest recente
gemeentelijke jaarrekening (1999) verkrijgt men
Installatietechnische inspectie
Draagconstructie beton Goed
Betonwanden Het betonwerk biedt een verwaarloosde aanblik; op veel plaatsen moet tot reparatie
worden besloten.
Gevels De stalen gevelpuien met de beglazing zijn nauwelijks te herstellen; het glasopper-
vlak is in het kader van milieutechnische voorwaarden onaanvaardbaar groot. To-
tale vervanging is de enige juiste oplossing.
Gevelbekleding Alle platen moeten worden verwijderd, gereinigd en opnieuw worden aangebracht.
De bestaande verankering van alle gevelplaten is twijfelachtig.
Zonwering Te vervangen bij rigoureuze renovatie van de gevelpuien, vanwege slechte instel-
baarheid en versleten kabelwerk.
Dakbedekking Ongeveer de helft van het dakoppervlak moet rigoureus worden aangepast en ver-
vangen; het resterende gedeelte kan partieel worden gerepareerd.
Plafonds Alle plafonds vernieuwen en tegelijk van alle verlichtingsarmaturen vervangen.
Binnenwanden De scheuren uithakken of uitkrabben en stoppen of volzetten met elastische mortel,
resp. specie. Alle wanden vervolgens bespuiten.
Vloeren Het linoleum moet worden vervangen. De kwartsietvloeren te vervangen door min-
der onderhoudsgevoelig materiaal.
Sanitaire ruimten Rigoureus te renoveren.
Glas en schilderwerk (binnen) Moet een grondige behandeling ondergaan (voorbehandelen en overschilderen).
Deuren Brandwerendheid nagaan.
Hang- en sluitwerk In algemeen gebrekkig.
Daklichten raadszaal Radicale renovatie (staal verroest, hout aangetast).
Elektrische installatie Zou een grote beurt moeten ondergaan, ter modernisering; vloergoten te vervan-
gen door gevelgoten; dan ook brandmeldinstallatie, volledige noodverlichting en
inbraakbeveiliging toevoegen.
Centrale verwarming Zou een grote beurt moeten ondergaan; betere inregeling en beheer, in samen-
hang met verbetering van warmtetechnische eigenschappen van het gebouw.
Ventilatie/luchtbehandeling Klachten over te koud, te warm, teveel lawaai door apparatuur, te verbeteren in
samenhang met bouwkundige renovatie.
Koud-/warmwatersysteem Vernieuwing brandslanghaspels (als afgekeurd te beschouwen); vervanging geisers
(geen rookgasafvoer).
Figuur 8.14 Status gebouwonderhoud
0695053X_h08.indd 203 15-03-2005 15:57:01
204
een aantal gegevens, guur 8.15. Deze gegevens
worden door de projectadviseur geordend naar
een bruikbaar patroon volgens NEN 2632 Exploi-
tatiekosten van gebouwen Begripsomschrijvingen
en indeling, guur 8.16. De genoemde doorbe-
rekende personeelslasten hebben betrekking op
de beveiligingsfunctie (portiers) en de beheer- en
onderhoudsfunctie.
Deze gegevens worden vergeleken met de uit-
komsten uit het deel begroten, paragraaf 8.2.1.
Programma van Eisen voor gewenste
situatie
Samen met de vertegenwoordigers van de ge-
meente stelt de programma-adviseur het proel
van de te huisvesten gemeentelijke organisatie
op. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over
de benodigde ruimten (vierkante meters). Hierbij
volgt hij de denities van NEN 2580 Oppervlakten
en inhouden van gebouwen Termen, denities
en bepalingsmethoden en het begrip functioneel
nuttig oppervlak (FNO). Het functioneel/ruimte-
lijk proel wordt in guur 8.17 als onderdeel van
het Programma van Eisen van de gewenste situ-
atie getoond. In de guur zijn hieraan de alge-
meen technische eisen en de ruimtelijk /estheti-
sche eisen toegevoegd. De projectadviseur zorgt
ervoor dat de verantwoordelijke wethouder deze
eerste aanzet voor het Programma van Eisen van
de gewenste situatie goedkeurt.
Analyse ruimtelijke mogelijkheden
De projectadviseur bekijkt wat de mogelijkheden
zijn voor het oplossen van het huisvestingsvraag-
stuk van de gemeente Rijndrecht. Hij pleegt hier-
voor overleg met de opdrachtgever, de directeur
Gemeentewerken. Aan de hand van de gegevens
uit de inventarisatie en het Programma van Eisen
komen zij tot de conclusie, dat de investerings-
kosten voor grootschalige renovatie aanzienlijk
zouden kunnen zijn en dat serieus vergelijken
met alternatieven zoals nieuwbouw de moeite
waard is. De projectadviseur, die in de verste
verte nog niet bezig is geweest met het ontwik-
kelen van een nieuw gemeentehuis, schetst een
aantal mogelijkheden, guur 8.18.
Naast grootschalige renovatie van het bestaande
gemeentehuis komen ook mogelijkheden als
volledige nieuwbouw, gedeeltelijke nieuwbouw,
huur en zelfs huurkoop in beeld. Ook kan aan
alternatieve locaties worden gedacht. Tot een
fase Haalbaarheid
Huisvestingskosten in
het boekjaar 1999
Verwarming gas 25.000
Elektriciteit 15.500
subtotaal 40.500
Water 1.500
Schoonmaak binnen/buiten 11.500
Groen (in diverse leveringen/diensten)
Beveiliging 6.000
Onderhoud bouwkundig 19.500
Onderhoud installaties 1.500
Heffingen/verzekeringen 6.000
Diverse leveringen/diensten 3.000
Telefoonkosten 24.500
subtotaal 73.500
Groot onderhoudsfonds 36.000
Kapitaallasten 87.500
Doorberekende personeelslasten 61.500
Totaal over 1999 299.000
Af te ronden op: 300.000
Figuur 8.15 Huisvestingskosten in 1999
0695053X_h08.indd 204 15-03-2005 15:57:02
nancile onderbouwing van huur, koop of
lease wordt niet besloten, omdat volgens de
directeur Gemeentewerken de gemeente al
een reserve voor (ver)nieuwbouw heeft opge-
bouwd, die voldoende groot wordt geacht om de
(ver)nieuwbouw direct zelf te kunnen bekostigen.
Gezamenlijk worden alternatieve locaties in de
gemeente beoordeeld. Deze alternatieve locaties
kennen hun gebruiksbeperkingen qua bestem-
ming en omvang. Aan de hand van het ge-
wenste aantal vierkante meters bruto oppervlak
en een aanname over het aantal verdiepingen,
gaat de projectadviseur onderzoeken of een zeer
ruw geschetste bouwmassa op de locatie past.
Opmerking
Het bepalen van dit soort aannames kan ge-
paard gaan met het maken van berekeningen
of schetsjes. Dit kan beschouwd worden als een
vorm van ontwerpen en past dus in het POBB-
model.
Uit de analyse blijkt ten slotte dat de drie vol-
gende mogelijkheden realiseerbaar zijn:
A Grootschalige renovatie plus een deel nieuw-
bouw op de huidige locatie.
B Volledige nieuwbouw op de bestaande locatie.
C Nieuwbouw elders in de gemeente.
Begrotingen en tijdsplanning
Nu worden de consequenties en de nancile
haalbaarheid van de drie alternatieve huisves-
tingmogelijkheden onderzocht, alsmede tijds-
planningen opgesteld.
fase Haalbaarheid
Exploitatiekosten in 1999
Datum: 17 Januari 2001
Vaste Kosten 93.500
Kapitaalslasten 87.500
Heffingen / verzekeringen 6.000
Energiekosten 42.000
Verwarming gas 25.000
Elektriciteit 15.500
Waterverbruik 1.500
Onderhoudskosten 71.500
Bouwkundig onderhoud 19.500
Diversen onderhoud; o.a. groen 3.000
Groot onderhoudfonds 36.000
Schoonmaak binnen en buiten 11.500
Administratieve beheerskosten 11.500
Doorberekende personeelslasten I 11.500
Specifieke bedrijfskosten 80.500
Beveiliging 6.000
Telefoonkosten 24.500
Doorberekende personeelslasten II 50.000
Totaal Exploitatiekosten 299.000

Bouwmanagement Bureau
Figuur 8.16 Hergroepering exploitatiekosten volgens NEN 2632
0695053X_h08.indd 205 15-03-2005 15:57:03
206
Bestaande bouw
Grootschalige renovatie
+ interne aanpassingen
Variant A
Zoeken in huur of koop;
aanpassingen nodig
Nieuwbouw
Slopen bestaand;
tijdelijke huisvesting
Variant B
Zoeken locatie;
'vrije' ontwikkeling
Variant C
Blijven
of
Weggaan
Figuur 8.18 Schets alternatieven
Investerings- en exploitatiekosten
Kostenoverzichten kunnen pas worden gemaakt
als de inventarisatie is afgerond en ook het pro-
gramma is opgesteld. Voor de ramingen van de
bouwkosten voor mogelijkheid B en C gebruikt
de bouwkostenadviseur grove kengetallen per
m
2
BVO. Voor een dergelijk gemeentehuis wordt
1.000 euro per m
2
aangehouden (prijspeil 2001).
Voor mogelijkheid A zijn de investeringskosten,
en daarmee de exploitatiekosten, al gedetailleerd
berekend, guur 8.19. De exploitatiekosten wor-
den 25% hoger geraamd dan voor mogelijkheid
B en C, guur 8.21.
Voor mogelijkheid B en C worden grove toeslag-
factoren op de bouwkosten gehanteerd, guur
8.20. Bij mogelijkheid C komen de sloopkosten
van het bestaande gebouw. Bij mogelijkheid
C wordt geraamd dat vanwege de volledige
nieuwe situatie er meer bijkomende kosten en
startkosten zullen zijn en geldt bovendien dat er
grondkosten bijkomen voor de aankoop van een
nieuw bouwterrein.
Aan de andere kant is er een opbrengst te ver-
wachten van de verkoop van de gronden van
de huidige locatie. Na overleg met de directeur
Gemeentewerken worden voorzichtige ramingen
voor genoemde aankoop en verkoop gemaakt.
fase Haalbaarheid
Gewenste situatie
Functioneel/ruimtelijk profiel
m
2
fno
raadzaal, trouwzaal, drie vergaderruimten 400
B&W ruimten 100
frontoffice secretarie, publieksruimte 100
frontoffice ambtenaren secretarie e.a.
15 ambtenaren 12 m
2
fno 180
kantoorruimten, 85 ambtenaren 14 m
2
fno gemiddeld 1.190
gemeentewerken
administratie
overige afdelingen (incl. postkamer)
kantine voor 100 ambtenaren,
raming 2 m
2
fno per persoon 200
repro en archief 140
10 parkeerplaatsen, alleen voor dienstautos,
parkeren voor bezoekers, politici, ambtenaren
op nabijgelegen parkeerplaats
Totaal 2.310
Voor 100 ambtenaren plus B&W is dan onder toepassing van een realiseerbaar geachte (gunstiger) bvo/fno-factor
van 1,6 zon 3.700 m
2
bvo nodig.
Technisch
Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit en dergelijke voor een bestaand gebouw of voor nieuwbouw, af-
hankelijk van de uitwerking van dit programma.
Nota bene: Bij een grootschalig renovatie- of groot onderhoud zijn de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw
geldig.
Ruimtelijk/esthetisch
Het gemeentehuis moet passen bij het stedenbouwkundig karakter van de gemeente Rijndrecht. Het moet herkenbaar
zijn voor iedere burger en hem of haar met een zekere trots vervullen. De ruimten voor B&W, de gemeenteraad, de
huwelijksvoltrekking en het publiek dienen een passende representativiteit te bezitten.
Figuur 8.17 Programma van Eisen voor gewenste situatie
0695053X_h08.indd 206 15-03-2005 15:57:05
fase Haalbaarheid
Investeringskostenraming Variant A Renoveren
Datum: 23 Januari 2001
Uitgangspunten:
Variant A met 4.500 m
2
BVO en 14.827 m
3
Peildatum: 1 oktober 2000
00.0 Grondkosten
10.0 Bouwkosten 2.107.500
10.1 Bouwkundige voorzieningen 1.923.000
10.2 Werktuigkundige voorzieningen 31.500
10.3 Elektrotechnische voorzieningen 140.000
10.4 Vaste inrichting 13.000
10.5 Losse inventaris p.m.
10.6 Terreinvoorzieningen p.m.
20.0 Bijkomende kosten 22.500
20.1 Leges 22.500
20.2 Precario p.m.
20.3 Verzekeringen incl.
20.4 Telefooncentrale p.m.
30.0 Voorbereidings- en begeleidingskosten 267.000
30.1 Kosten architect 150.000
30.2 Advieskosten installaties 12.500
30.3 Projectmanagement 75.000
30.4 Toezicht 2,5 dag/week 29.500
30.5 Kosten Programma van Eisen p.m.
40.0 Rente tijdens de bouw p.m.
50.0 Onvoorzien totale werk 138.000
50.1 Programma- en bestekwijzigingen 100.000
50.2 Loon- en prijswijzigingen tijdens de bouw 38.000
50.3 Loon- en prijswijzigingen tussen peildatum en start bouw
60.0 715.000
60.1 Tijdelijke huisvesting (units) 610.000
60.2 Huurkosten grond voor tijdelijke huisvesting p.m.
60.3 Schoonmaak eerste oplevering 5.000
60.4 Verhuiskosten 2 keer 100.000
60.5 Gemeentelijke kosten p.m.
Totaal exclusief BTW 3.250.000
Figuur 8.19 Raming investeringskosten voor variant A
0695053X_h08.indd 207 15-03-2005 15:57:06
208
In de inventarisatie zijn ook exploitatiegegevens
van het huidige gemeentehuis vastgelegd, guur
8.16. Op basis daarvan en met behulp van eigen
kengetallen stelt de projectadviseur de raming
voor de exploitatielasten van mogelijkheid B en
C vast (exclusief afschrijving en nancieringskos-
ten). Hij gaat ervan uit dat de energiekosten en
kosten voor bouwkundig onderhoud aanzienlijk
lager zullen zijn voor nieuwbouw (50%) en dat
de post groot onderhoud vervalt. Ook de
gebouwgebonden personeelslasten kunnen voor
nieuwbouw lager zijn (25%). Een post als tele-
foonkosten wordt niet tot de huisvestingskosten
gerekend.
De herziene exploitatiekosten voor mogelijkheid
B en C zijn in guur 8.21 aangegeven.
Planning
Net zo grof als de ramingen bij de investerings-
kosten worden de consequenties in tijd voor
mogelijkheid A, B en C geraamd, guur 8.22.
Voor mogelijkheid C wordt ervan uitgegaan dat
het wel zon vier maanden kan duren voordat er
zicht is op het verwerven van een bepaalde loca-
tie. De voorbereiding kan dan wel starten, hoe-
wel het aankoopproces dan nog niet helemaal
afgerond is, bijvoorbeeld doordat de acte nog bij
de notaris moet passeren.
Mogelijkheid A en B hebben ook nog te maken
met vervangende huisvesting. Het aantal maan-
den dat hiervoor in de planning vermeld staat, is
bedoeld voor het zoeken van vervangende huis-
vesting en het inrichten en verhuizen.
Fase Haalbaarheid
Kostenvergelijking Huisvestingsalternatieven
Variant A Variant B Variant C
Renoveren Nieuwbouw Nieuwbouw
elders
Bouwkosten
A Volgens aparte begroting (zie fig. 7.19) 2.100.000
B
3.700 m
2
x 1.000 + sloop
3.850.000
C
3.700 m
2
x 1.000
3.700.000
Investeringskosten
A Volgens begroting (zie fig. 7.19) 3.250.000
B Factor 1,2 x Bouwkosten 4.620.000
C Factor 1,3 x Bouwkosten 4.810.000
C Grondkosten 500.000
C Verkoop huidige pand en geen tijdelijke huisvesting 600.000
Totale investeringskosten 3.250.000 4.620.000 4.710.000
Kapitaalslasten (bij 6% rente)
A Looptijd 20 jaar annuteitsfactor 0,087 282.750
B Looptijd 40 jaar annuteitsfactor 0,066 304.920
C Looptijd 40 jaar annuteitsfactor 0,066 310.860
Exploitatielasten
A 25% hoger dan B en C 137.500
B Volgens berekening (zie fig. 7.21) 110.000
C Volgens berekening (zie fig. 7.21) 110.000
Totale jaarlasten 420.250 414.920 420.860
Figuur 8.20 Kostenvergelijking huisvestingsalternatieven
0695053X_h08.indd 208 15-03-2005 15:57:07
De uitvoeringstijd voor mogelijkheid A is korter
dan die voor mogelijkheid B en C, omdat bij de
vernieuwbouw van mogelijkheid A geen fun-
dering en draagconstructie hoeven te worden
gemaakt. Het verschil in tijd blijft echter beperkt
tot twee maanden, omdat bij vernieuwbouw ook
tijd nodig is voor het verwijderen en slopen van
bepaalde inbouwonderdelen.
De conclusie is dat er zes maanden verschil in
doorlooptijd zit tussen de verschillende mogelijk-
heden.
Beslissen
De rapportage van het adviesbureau aan de op-
drachtgever bestaat uit:
1 inventarisatie huidige gemeentehuis;
2 recapitulatie proel te huisvesten gemeente-
lijke organisatie;
3 locatiemogelijkheden;
4 nancieringsmogelijkheden;
5 huisvestingsvarianten A, B en C;
6 begrotingen van deze varianten;
7 conclusies en advies.
De projectadviseur presenteert dit rapport aan
de desbetreffende wethouder. Bij deze presenta-
tie zijn niet alleen de wethouder, maar ook hoge
ambtenaren als de directeur Gemeentewerken,
de gemeentesecretaris en het hoofd personeels-
zaken aanwezig. De projectadviseur legt de
nadruk op de volgende conclusies:
bij volledige nieuwbouw kan het aantal m

2

BVO kleiner zijn (3700 in plaats van 3850 m
2
) bij
een ongeveer gelijkblijvend aantal m
2
FNO (2310
gevraagd tegenover 2265 m
2
beschikbaar). Een
ruimtelijk veel efcinter ontwerp wordt mogelijk
fase Haalbaarheid
Exploitatiekosten voor de situatie Nieuwbouw
Vaste kosten 6.000

Kapitaalslasten
Heffingen en verzekeringen 6.000
Energiekosten 21.000
Verwarming, gas 12.500
Elektriciteit 7.750
Waterverbruik 750
Onderhoudskosten 25.500

Bouwkundig onderhoud 9.500
Diversen onderhoud: o.a. groen 3.000
Groot onderhoudfonds
Schoonmaak binnen en buiten 11.500
Administratieve beheerskosten 11.500
Doorberekende personeelslasten I 11.500
Specifieke bedrijfskosten 46.000
Beveiliging 6.000
Telefoonkosten
Doorberekende personeelslasten II 40.000
Exploitatiekosten (exclusief kapitaalslasten) 110.000
Figuur 8.21 Exploitatiekosten voor mogelijkheid B en C
0695053X_h08.indd 209 15-03-2005 15:57:08
210
d
i
e
h
r
a
a
b
l
a
a
H

e
s
a
f
n
e
t
n
a
i
r
a
v

e
d

n
a
v

n
e
d
j
i
t
p
o
o
l
r
o
o
D
1
0
0
2

i
r
a
u
n
a
j

3
2

:
m
u
t
a
D
n
e
d
n
a
a
M
0
2
5
1
0
1
5
w
u
o
b
w
u
e
i
n

n
e

e
i
t
a
v
o
n
e
R

:
A

t
n
a
i
r
a
V
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
v
t
c
e
j
o
r
P
g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
d
n
e
g
n
a
v
r
e
V
e
i
t
a
v
o
n
e
r

g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
e
m
a
n
k
i
u
r
b
e
g
n
I
e
i
t
a
c
o
l

e
d
n
a
a
t
s
e
b

e
d

p
o

w
u
o
b
w
u
e
i
N

:
B

t
n
a
i
r
a
V
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
V
g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
d
n
e
g
n
a
v
r
e
V
p
o
o
l
S
g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
e
m
a
n
k
i
u
r
b
e
g
n
I
s
r
e
d
l
e

w
u
o
b
w
u
e
i
N

:
C

t
n
a
i
r
a
V
n
e
k
e
o
z

e
i
t
a
c
o
L
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
V
g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
e
m
a
n
k
i
u
r
b
e
g
n
I
2

r
a
a
J
1

r
a
a
J
u
a
e
r
u
B

t
n
e
m
e
g
a
n
a
m
w
u
o
B
F
i
g
u
u
r

8
.
2
2

V
e
r
g
e
l
i
j
k
i
n
g

b
o
u
w
t
i
j
d

v
a
r
i
a
n
t
e
n
0695053X_h08.indd 210 15-03-2005 15:57:09
geacht, vandaar de keuze voor een verhouding
BVO/FNO van 1,6;
nieuwbouw is op termijn voordeliger en com-

fortabeler. Bij renovatie 3.250.000 euro investe-
ren leidt tot even hoge jaarlasten als bij nieuw-
bouw 4.600.000 of 4.700.000 euro investeren.
(Dit zijn niet de complete investeringsbedragen,
maar voor vergelijking voldoende.)
Deze conclusies spreken alle aanwezigen aan.
De directeur Gemeentewerken brengt in dat
zeker bij nieuwbouw op dezelfde locatie een
nogal complex project ontstaat waarvoor dan,
zeker in eigen kring, geen projectorganisatie te
rekruteren valt. Het hoofd Personeelszaken vindt
het creren van goede comfortabele werkplek-
ken belangrijk. De gemeentesecretaris wijst erop
dat de besluitvorming zorgvuldig moet zijn en
de communicatie met de raad helder. Voor de
wethouder is het duidelijk: hij gaat naar de eerst-
volgende vergadering van het College van B&W
met de inzet in ieder geval nieuwbouw.
In de vergadering van het College van B&W
presenteert de wethouder de rapportage van
het adviesbureau. Hij laat de keuze voor nieuw-
bouw op de bestaande locatie of op een nieuwe
locatie nog open. Er ontstaat een discussie over
de huidige locatie. Het stedenbouwkundige
beleid van deze gemeente is niet gericht op het
ontwikkelen van een nieuw stadshart, zelfs niet
op termijn. Het centrum blijft het centrum met
alle bestaande voorzieningen en daar past het
gemeentehuis in. Er moet dus nieuwbouw op de
bestaande locatie komen. De wethouder kan alle
overige leden van het College ook overtuigen
van het nieuw elan dat door de nieuwe huisves-
ting zal ontstaan.
Een excerpt van het voorstel aan de gemeente-
raad is in guur 8.23 opgenomen.
De gemeenteraad is heel wat minder soepel
(kennelijk is in een raadscommissievergadering
de beslissing te weinig voorgekookt). De vraag
wordt gesteld: Hoe kan een gebouw dat nor-
maal toch 50 tot 100 jaar meegaat nu al zo
slecht zijn? In zijn antwoord verwijst de wet-
houder naar het toenmalige gemeentebestuur,
met daarin bepaalde politieke verhoudingen. Een
andere kritische vraagt betreft de bouwkostenbe-
rekeningen: Zijn bij nieuwbouw wel alle kosten
in beeld gebracht? Ontstaan er onderweg niet
veel kostenverhogingen? Wanneer een aannemer
het werk eenmaal is opgedragen, word je zo met
een berg meerwerk geconfronteerd. En ook ad-
vieskosten kunnen soms hoog oplopen.
Toelichting van College van B&W op agendapunt 15 van de
raadsvergadering op 15-2-2001
Betreft: Vooronderzoek renovatie gemeentehuis
Datum: 1 februari 2001
(Excerpt)
Het vooronderzoek waar de raad de dato 30 november 2000 mee heeft ingestemd is doorhet ingeschakelde
Bouwmanagement Bureau afgerond met een rapportage waarvan bijgaand een samenvatting (het volledige rapport is
voor gemeenteraadsleden vertrouwelijk ter inzage bij het bureau van de gemeentesecretaris).
B&W onderschrijft de conclusies van de rapportage en stelt de gemeenteraad voor te besluiten tot volledige nieuw-
bouw op de huidige locatie.
In de raadscommissie is het advies van het Bouwmanagement Bureau door de wethouder toegelicht en heeft uitge-
breide discussie plaatsgevonden (zie betreffende verslag).Dit besluit betekent tevens dat een proces in gang wordt
gezet waarbij in een volgende fase door de raad beslist moet gaan worden over het investeringskostenbudget. Uit
bijgevoegde wethoudersnota blijkt dat op een aantal kostenposten voor tijdelijke huisvesting, verhuizing en onvoor-
zien na het hier al om een bedrag van ruim 5 miljoen euro gaat. Per fase en per contractant boven de 25.000, zal
telkens het goedkeurend besluit van uw gemeenteraad worden gevraagd.
In de volgende fase zal een projectadviseur de specifieke aspecten van het project in beeld brengen. Daartoe behoort
de onderbouwing van de aanvraag investeringskrediet, inclusief die posten die nu nog niet werden gekwantificeerd.
B&W stelt aan de Raad voor om te besluiten het Bouwmanagement Bureau opdracht te verlenen tot het voeren van
projectmanagement voor de fase Projectdefinitie (groot 33.000,).
Figuur 8.23 Excerpt uit voorstel aan gemeenteraad
0695053X_h08.indd 211 15-03-2005 15:57:10
212
Al deze vragen en opmerkingen worden door de
wethouder op bevredigende wijze beantwoord.
Uiteindelijk gaat ook de gemeenteraad akkoord
met variant B: nieuwbouw op de bestaande locatie.
Procesinformatie
Inhoudelijk is duidelijk dat mogelijkheid B de
voorkeur geniet. Wat dat betreft kan het project
aan de volgende fase beginnen. Er moeten ech-
ter nog enkele zaken worden geregeld voordat
het proces verder kan:
aanpak PD-fase en daarop volgende fasen;
opdracht aan bouwmanagementbureau voor
PD-fase en verdere projectbegeleiding;
goedkeuring en kredietverlening door
gemeenteraad;
informatieverstrekking aan alle betrokkenen.
Om het voorstel aan de gemeenteraad op te
kunnen stellen, vraagt de wethouder de project-
adviseur een aanbieding te doen voor de te ver-
richten activiteiten volgens het PvA.
Aanpak PD-fase
Het adviesbureau doet een aanbieding project-
management aan de wethouder. Deze aanbie-
ding bevat een voorstel om een raamovereen-
komst te sluiten, waarbinnen de gemeente ver-
volgens deelopdrachten aan het adviesbureau kan
verstrekken, al naar gelang de fase waarin het pro-
ject zich bevindt en de activiteiten die het advies-
bureau daarvoor noodzakelijk vindt. Deze activi-
teiten worden onderscheiden naar, guur 8.24:
1 aan denitiefase gebonden activiteiten;
2 niet-fasegebonden eenmalige activiteiten;
3 niet-fasegebonden repeterende activiteiten.
Opdracht aan adviesbureau
In het voorstel aan de gemeenteraad om over te
gaan tot volledige nieuwbouw wordt ook aange-
geven, hoe het project kan worden opgestart en
georganiseerd en welke kosten voor voorberei-
ding en begeleiding voorlopig worden geraamd.
De gemeenteraad wordt dus ook gevraagd om
te besluiten over de aanpak van het project.
Burgemeester en wethouders stellen voor om
Aan College van B&W van de gemeente Rijndrecht
Betreft: Aanbieding projectmanagement
(Excerpt)
Lijst van activiteiten
Activiteiten gebonden aan de definitiefase:
het in samenwerking met de opdrachtgever actualiseren van het ruimtelijk Programma van Eisen;
het actualiseren van de investerings- en exploitatiebegroting;
het in samenwerking met de opdrachtgever opstellen van het technische Programma van Eisen;
het in overleg met de opdrachtgever selecteren van de architect;
het in overleg met de opdrachtgever selecteren van de constructeur en de installatieadviseur;
het gereedmaken van de concept-contractstukken;
het verstrekken van financile informatie ten behoeve van de aanvraag van het voorbereidingskrediet.
Niet-fasegebonden eenmalige activiteiten:
opstellen van een Plan van Aanpak;
opstellen van een overall-planning;
opzetten en opstarten van de projectorganisatie;
opstellen van een projectinformatieplan;
opzetten van een budgetbewakingssysteem;
opzetten van een plannings- en voortgangsbewakingssystematiek.
Niet-fasegebonden repeterende activiteiten:
voeren van overleg met de opdrachtgever en de bouwpartners;
voorbereiden van de door de opdrachtgever, in het kader van het project, te nemen beslissingen;
voeren van het projectsecretariaat;
budgetbewaking, financile administratie en advies inzake betalingen;
toezien op naleving tijdschemas;
cordinatie van ontwerpen of adviezen van de overige bouwpartners.
Figuur 8.24 Projectmanagementactiviteiten
0695053X_h08.indd 212 15-03-2005 15:57:11
in de volgende fase een PvA op te laten stellen
door een daarin gespecialiseerde adviseur. Zon
adviseur wordt meestal de projectmanagement-
adviseur genoemd.
De geraamde kosten zijn 5.000 euro ten be-
hoeve van het PvA. Deze kosten zijn al onderdeel
van de post Totale voorbereidings- en begelei-
dingskosten, waarvoor als vuistregel voor dit
type gebouwen 12% van de bouwkosten wordt
aangehouden. De bijkomende kosten (ad 8%)
daarbij rekenend, is totaal circa 20% van de
bouwkosten voor bijkomend/begeleiding te
reserveren, guur 8.25.
Kredietverlening
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld voor
mogelijkheid B te kiezen en een krediet goed te
keuren van 4.900.000 euro, guur 8.25. Daarin
wordt voorgesteld een post voor nieuw kantoor-
meubilair in de begroting op te nemen.
De gemeenteraad kiest voor mogelijkheid B,
waarbij een adviesbureau het project gaat bege-
leiden. Op basis van het bovengenoemde kre-
dietvoorstel ontvangt het bouwmanagementbu-
reau een opdracht voor de PD-fase, guur 8.26.
Informatieverstrekking
Een paar dagen voor de raadsvergadering wor-
den de ambtenaren genformeerd via het overleg
met de OR. Door de pers wordt de desbetref-
fende gemeenteraadszitting verslagen via een
kort bericht met als kop Rijndrecht krijgt nieuw
gemeentehuis. Dit leidt ertoe dat bouwbedrijven
en dergelijke de wethouder en de directeur
Gemeentewerken benaderen met het verzoek
eens te mogen komen praten.
8.3 Fase Projectdenitie
Doel van deze fase is de uitgangpunten en de
doelstellingen van het totale project vast te stel-
len. In deze fase worden de gegevens voor de
nieuwbouw geactualiseerd en de organisatori-
sche aanpak van de volgende fasen aangegeven.
Het accent ligt op een goed PvA van het totale
project.
Aan: Gemeenteraad
Van: B&W
Kredietverlening nieuwbouw gemeentehuis
Kredietvoorstel:
Geraamde bouwkosten
incl. installaties en terreinaanpassing 3.700.000

Inrichting: Nieuwe inventaris
excl. begeleidingskosten 300.000
Kosten van begeleiding (bijkomende kosten)
incl. begeleiding van sloop 750.000
Sloopkosten 150.000
Totaal rekening te houden met: 4.900.000
Niet opgenomen:
Kosten van de tijdelijke huisvesting
Schoonmaakkosten
Verhuiskosten
Onvoorzien
fase Haalbaarheid
Figuur 8.25 Kredietvoorstel aan gemeenteraad
0695053X_h08.indd 213 15-03-2005 15:57:12
214
Aan het eind van de fase Haalbaarheidsonder-
zoek zijn door het College van B&W van Rijn-
drecht twee besluiten genomen:
1 verdergaan met mogelijkheid B, aan te duiden
als project nieuwbouw op bestaande locatie;
2 bouwmanagementbureau opdracht geven
voor begeleiding voorbereidingsfase (loopt tot
en met aanbesteding), in het kader van de raam-
overeenkomst en meer speciek voor de activitei-
ten in de PD-fase, guur 8.27.
De projectadviseur gaat verder met deze
opdracht en zorgt voor nadere deniring van
het project. Dit betekent dat de inhoudelijke ka-
ders worden vastgelegd en dat het project wordt
georganiseerd. Dit laatste wordt ook wel het
opstarten van het project genoemd. De projec-
tadviseur zet werkzaamheden voor de PD-fase op
Figuur 8.27 Fase Projectdenitie (PD)

een rij en volgt daarbij het POBB-model, guur
8.28. Dit betekent dat:
1 door de opdrachtgever zelf opgestelde
programma uit de initiatieffase moet worden
vastgesteld en zonodig geactualiseerd op basis
van de resultaten van haalbaarheidsonder-
zoeken. De projectadviseur vindt het nog niet
nodig zijn collega-adviseur-PvE hiervoor in te
schakelen;
2 dit vastgestelde programma wordt getoetst
aan het ruimtelijk beeld dat in de fase haalbaar-
heidsonderzoek is ontstaan voor de nieuwbouw
op de bestaande locatie. Dit is te beschouwen
als een analyse die elementen van ontwerpen in
zich draagt, paragraaf 8.3.2. Deze analyse wordt
door de projectadviseur en de adviseur-PvE geza-
menlijk uitgevoerd;

Figuur 8.28 POBB-model voor PD-fase
Van het College van B&W aan Bouwmanagement Bureau
Betreft: Aanbieding projectmanagement van 25-1-2001
(Excerpt)
() De gemeenteraad heeft in zijn jaarvergadering van 15 februari 2001 besloten, met de beschikbaarstelling van
een voorbereidingskrediet, in te stemmen met de inschakeling van uw bureau in de voorbereidingsfase van het
project gemeentehuis.
() en mede gelet op de onzekerheid op welke wijze en met welk architectenbureau het project zal worden vormge-
geven () ons in eerste instantie te bepalen tot een opdracht aan u voor de voorbereidingsfase.
Onder de voorbereidingsfase verstaan wij werkzaamheden in de definitiefase zoals verwoord in uw aanbieding pro-
jectmanagement van 25 januari 2001.
U zult de overeengekomen werkzaamheden uitvoeren binnen een afgesproken bedrag van 32.500, inclusief BTW.
Figuur 8.26 Reactie College van B&W op aanbieding adviesbureau
0695053X_h08.indd 214 15-03-2005 15:57:14
3 de begroting voor nieuwbouw op bestaande
locatie uit de voorgaande fase wordt geactuali-
seerd, paragraaf 8.3.3. Daarbij wordt gebruikge-
maakt van gegevens uit de actualisatie van het
programmadeel, paragraaf 8.3.1. Hier bouwt de
bouwkostenadviseur weer voort op het werk van
de adviseur-PvE;
4 een beslisdocument wordt opgesteld voor
de directeur Gemeentewerken en de wethouder.
Hierin zijn het programma, het ruimtelijk beeld
en de begroting verwerkt tot het zogenoemde
objectdeel van de projectdenitie, paragraaf
8.3.4. In zon beslisdocument worden ook de
uitgangspunten en doelstellingen omtrent ver-
dere organisatie van het project en de daarbij
behorende kosten aangegeven. Deze elementen
zijn onderdeel van de procesinformatie uit het
PvA, paragraaf 8.3.5.
Het PvA voor de PD-fase werd door de project-
adviseur aan het begin van deze PD-fase deni-
tief gemaakt en voor akkoord aan de wethouder
voorgelegd. Dit spoorboekje bevat pure pro-
cesinformatie en speelt in deze fase de hoofdrol,
naast de evenzeer belangrijke actualisatie en
vastlegging van de inhoudelijke gegevens. In
paragraaf 8.3.5 komt de aanpak van het project
na de PD-fase aan de orde.
8.3.1 Actualisatie programma
De actualisatie van het programma wordt door
de projectadviseur zelf gedaan. Het gaat om wij-
zigingen en aanpassingen waarvoor niet direct
een adviseur-PvE hoeft te worden geraadpleegd.
De functionele en technische uitgangspunten
voor dit object worden nagelopen. Dit pro-
gramma is de actualisatie van het globaal PvE
uit de aanloopfase van guur 8.17 en wordt
basisprogramma genoemd. Het basisprogramma
bestaat uit drie onderdelen, guur 8.29:
1 functioneel en ruimtelijk;
2 technisch;
3 ruimtelijk en esthetisch.
8.3.2 Toetsing geactualiseerde programma
Het geactualiseerde programma wordt door de
projectadviseur met de directeur Gemeentewer-
ken besproken en voor akkoord aan de wethou-
der voorgelegd. Deze organiseert min of meer
ad hoc een bijeenkomst van ambtelijke vertegen-
woordigers en legt het basisprogramma aan hen
voor, overigens tezamen met de conceptpro-
ducties uit de ontwerpanalyse en de begroting,
paragraaf 8.3.3, zodat een compleet beeld kan
worden gevormd.
Bij deze sessie blijkt dat niet duidelijk is aan welk
type kantoorvertrekken wordt gedacht in relatie
tot de werkprocessen die zich in het gemeente-
huis afspelen. De projectadviseur benadrukt dat
dit basisprogramma is bedoeld voor de toetsing
of de nieuwbouw op de locatie past. Hij legt uit
dat het PvE ten behoeve van het structuuront-
werp beschrijvingen van de werkprocessen bevat
met voorbeelden van standaard kantoorvertrek-
ken. In de volgende fase gaat de adviseur PvE dit
programma opstellen, met als doel de architect
van programma-informatie te voorzien.
De projectadviseur legt dat wat er tijdens de ses-
sie is besproken in een kort verslag vast en stuurt
dit naar de directeur Gemeentewerken met het
verzoek dit voor gezien en akkoord te tekenen.
Aan de directeur wordt de interne distributie
overgelaten.
Toetsing of basisprogramma op locatie
past
De projectadviseur vraagt aan zijn adviseur-PvE
gezamenlijk te onderzoeken of het basispro-
gramma op de nu vastliggende locatie past. De
adviseur-PvE vraagt bij de gemeente de locatiege-
gevens op en in een werksessie doen de twee ad-
viseurs een aantal aannames over de ruwe massa
van de nieuwbouw. Zij leggen dus de nadere
gegevens van de locatie vast en kiezen een aantal
ruimtelijke uitgangspunten met betrekking tot:
situering;
volume (maximum/minimum);
vloeroppervlakte (maximum/minimum);
bebouwde oppervlakte (maximum/mini-

mum);
hoogte (maximum/minimum).
Uit deze werksessie komen de volgende conclu-
sies, guur 8.30:
1 passing op locatie is mogelijk;
2 bestaande gemeentehuis kan niet blijven
staan tijdens nieuwbouw. Daarvoor biedt de lo-
catie onvoldoende ruimte, althans onvoldoende
ruimte voor een vrije stedenbouwkundige invul-
ling op het terrein door de architect.
0695053X_h08.indd 215 15-03-2005 15:57:14
216
Voor de gemeentelijke organisatie moet tijdelijke
huisvesting worden gezocht.
De projectadviseur beschouwt de tijdelijke huis-
vesting als een deelproject, waarvan de kosten in
de totale investeringsopzet thuishoren.
Productie locatieanalyse
De resultaten van de nadere bestudering van
de locatie en de analyse van de ruimtelijke in-
passing komen ter tafel bij de door de wethou-
der georganiseerde sessie met de ambtenaren-
vertegenwoordiging. De vraag wordt gesteld
of dit niet eerder het werk van een architect is.
Het antwoord van de projectadviseur luidt,
dat dit inderdaad een ontwerpersrol is die
heel goed door een architect kan worden
vervuld, maar ook door programma-adviseurs.
Het is een zeer grove toetsing, meer een
aftasting van de ruimte waarbinnen een nog
te selecteren architect in een volgende fase,
op basis van een gericht PvE, zijn gang kan
gaan.
De ambtelijke vertegenwoordiging geeft onder
andere aan dat er in de directe omgeving een
leegstaande huishoudschool is, die kan worden
gehuurd en aangepast. Voor raadsvergaderingen
en huwelijksvoltrekkingen kan zaalruimte worden
fase Projectdefinitie
Actualisering gewenste situatie
m
2
fno
B&W ruimten 100
frontoffice ambtenaren secretarie en anderen
15 ambtenaren 12 m
2
fno 180
2
fno gemiddeld 1.190
gemeentewerken
administratie
overige afdelingen (inclusief postkamer)
kantine voor 100 ambtenaren, raming 2 m
2
fno per persoon 200
10 parkeerplaatsen, alleen voor dienstautos, parkeren voor bezoekers,
politici, ambtenaren op nabijgelegen parkeerplaats p.m.
Totaal 2.310
Voor 100 ambtenaren plus B&W is dan onder toepassing van een realiseerbaar geachte bvo/fno factor van 1,6 zon
3.700 m
2
bvo benodigd.
Technisch
Was:
Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit e.d. voor een bestaand gebouw of voor nieuwbouw, afhankelijk
van de uitwerking van dit programma. Nota bene bij een grootschalig renovatie/groot onderhoud zijn de eisen van
Bouwbesluit voor nieuwbouw geldig.
Wordt:
Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit e.d.
Was en blijft:
Toe te voegen:
Bij volledige nieuwbouw past ook volledige nieuwe inrichting.
Er moet voldaan worden aan de randvoorwaarden, voortvloeiend uit de ruimtelijke ordeningswetgeving.
Figuur 8.29 Basisprogramma
0695053X_h08.indd 216 15-03-2005 15:57:15
gehuurd in een eveneens nabijgelegen zalencen-
trum.
Bij de toetsing van het geactualiseerde pro-
gramma is aangegeven door wie dit achtereen-
volgend moet worden goedgekeurd.
8.3.3 Begroten en plannen
Nu vindt actualisatie plaats van de raming en
planning uit de haalbaarheidsstudie. Het betreft
actualisatie van:
1 raming investeringskosten;
2 raming exploitatiekosten;
3 projectplanning.
Locatieanalyse
Aantekeningen omtrent de locatiegegevens
afmetingen kavel: 65 bij 80/85 meter (kavel is vrij-
wel rechthoekig met een licht schuine zijde aan de
Marktstraat;
oppervlak totaal: 5.300 m
2
;
rooilijnen: aan alle zijden 3 meter uit kavelgrens;
huidig bebouwd oppervlak: 1.400 m
2
;
bebouwingscofficint: maximaal tot 0,4;
bebouwingshoogte zone A: 24 m;
bebouwingshoogte zone B: 12 m.
N.B: voor marktplein een rechthoekige ruimte te re-
serveren ad 1.500 m
2
, aansluitend op het winkelgebied/
respectievelijk de doorgang naar de hoofdwinkelstraat.
Aantekeningen omtrent de ruimtelijke uitgangspunten
3.700 m
2
in 3 lagen ad 3,50 m;
grondoppervlak dan circa 1.250 m
2
;
rechthoekige vorm dan 15 80;
langgerekt gebouw dan L-vorm, bijvoorbeeld 50 bij
15 en 40 bij 15 meter;
totale hoogte dan circa 11 m.
N.B. huidige gemeentehuis staat op deze locatie en is in
bvo nog groter.
Voorlopige conclusies
programma past, maar oude gemeentehuis eerst
slopen;
tijdelijke huisvesting zoeken.
BODELOLAAN
ORANJELAAN
.
R
T
S
R
E
G
J
I
W
Z

e
d

W
N
A
A
L
R
E
T
I
U
R
KAASMARKT
6
2
4
3
1
1 5
6
6
8
7
9
9
1 voorplein
2 laagbouw
3 hoogbouw
4 raadzaal
5 verdiept plein
6 gazon
7 groenvoorziening
8 huishoudschool
9 winkels/banken
T
A
A
R
T
S
T
K
R
A
M
zone B
zone A
Figuur 8.30 Excerpt uit locatieanalyse
0695053X_h08.indd 217 15-03-2005 15:57:17
218
1 Raming investeringskosten
De projectadviseur vraagt aan de bouwkosten-
adviseur om een zeer grove raming voor moge-
lijkheid B uit de haalbaarheidsstudie, paragraaf
8.2, te actualiseren. Het gebruik van toeslagfac-
toren voor de omrekening van bouwkosten naar
investeringskosten (bij mogelijkheid B was dit
zeer optimistisch 1,2) is in dit stadium niet meer
verantwoord. Er kan een detaillering plaatsvin-
den naar de bijkomende kosten (zoals leges) en
de voorbereidings- en begeleidingskosten (archi-
tect, adviseurs, directievoering en toezicht). De
kostenadviseur doet onderzoek naar de detail-
lering van de factor 1,2 en komt tot bijkomende
kosten ad 150.000 euro en voorbereidings- en
begeleidingskosten ad 500.000 euro. Het per-
centage reserveringen stelt hij op (gemiddeld)
8% van de bouwkosten.
Belangrijk is hier goed te deniren wat wel en
niet tot de projectinvestering wordt gerekend.
Er zijn enkele nieuwe gegevens die leiden tot
een nieuw bedrag aan investeringskosten, dat
veel hoger is dan het oorspronkelijke bedrag uit
de variantenvergelijking in paragraaf 8.2. Dit is
echter te verklaren uit de gewijzigde uitgebreide
projectdenitie. Uitbreidingen zijn:
nieuwbouw vraagt nieuwe inrichting. De door

de gemeente hiervoor geraamde 300.000 euro
is voor de kostenadviseur bij narekening met
behulp van vuistregels een acceptabel bedrag;
mogelijkheid B heeft tijdelijke huisvesting met

huurkosten, aanpassingskosten en een extra
verhuizing als consequentie. Dit wordt totaal
geraamd op 300.000 euro;
reserveringen voor onvoorzien, loon- en prijs-

stijgingen, verhuiskosten en btw.
De projectadviseur ontvangt de berekeningen
van de kostenadviseur. Zelf maakt hij een meer
gedetailleerde raming van het architectenhono-
rarium gebaseerd op de SR en met een precieze
invulling van de bij de SR behorende controle-
lijsten.
De projectadviseur organiseert samen met
Investeringskosten
Datum: 6 maart 2001
Grondkosten 150.000 600.000

Boekwaarde gemeentehuis p.m. 450.000
sloopkosten 150.000 150.000
Bouwkosten 3.700.000 4.000.000
Nieuwbouw 3.700.000 3.700.000
Reserveringen p.m. 300.000
Bijkomende kosten 750.000 1.350.000
Bijkomende kosten algemeen 750.000 150.000
Voorbereiding en begeleiding 500.000
Schoonmaak en verhuiskosten p.m. 400.000
Kosten tijdelijke huisvesting p.m. 300.000
Inrichtingskosten 300.000 300.000
Totale investeringskosten 4.900.000 6.250.000
Projectdefinitie Haalbaarheidsstudie
Figuur 8.31 Investeringskostenoverzicht
0695053X_h08.indd 218 15-03-2005 15:57:18
de kostenadviseur een overleg met het hoofd
Financieel-Economische Zaken (FEZ) van de
gemeente. Tijdens het overleg blijkt dat in de
gemeentelijke administratie voor het huidige
gemeentehuis nog een boekwaarde van 447.000
euro staat. Bij sloop van het gemeentehuis moet
dit bedrag in n keer worden afgeschreven en
dit komt dan als kostenpost in de investerings-
kostenopzet (450.000 euro). Nu kan het inves-
teringskostenoverzicht worden opgesteld, guur
8.31.
2 Raming exploitatiekosten
De exploitatiekosten (inclusief vaste kosten) wer-
den in de fase Haalbaarheid op 415.000 euro per
jaar geraamd, guur 8.20. De omrekening naar
kapitaallasten van de investering was 305.000
euro per jaar. Dit is een grove berekening op
annuteitenbasis, aangenomen dat de gemeente
alles moet nancieren. De pure exploitatiekos-
ten (exclusief kapitaallasten) werden in de fase
Haalbaarheid geraamd op 110.000 euro per jaar,
guur 8.21. Dit bedrag kan als richtinggevend
voor de volgende fasen worden beschouwd,
guur 8.32.
De sloopkosten en de extra kosten voor de tij-
delijke huisvesting worden niet in de jaarlasten
meegenomen. Het hoofd FEZ brengt naar voren
dat de gemeente meer dan 80% van de totale
kosten rechtstreeks uit de daartoe bestemde
reserve kan nancieren. Afgesproken wordt dat
in de volgende fase voor de berekening van de
jaarlasten de afschrijvingsmethode wordt gehan-
teerd.
3 Projectplanning
De projectplanning moet worden aangepast.
De projectadviseur verjnt de doorlooptijden
uit guur 8.22 tot een grove projectplanning
waarin de tijdelijke huisvesting en de sloop van
het huidige gemeentehuis als deelprojecten wor-
den meegenomen, guur 8.33. De aangegeven
mijlpalen zijn telkens de goedkeuringen aan het
eind van de ontwerpfasen, de BK-fase en de aan-
bestedingsfase. De mijlpaal Goedkeuring Deni-
tiefase is niet opgenomen, omdat deze planning
onderdeel is van het beslisdocument van de PD-
fase. Verder is de fase Nazorg niet opgenomen
in de planning, omdat die een jaar later plaats-
vindt dan de fase Uitvoering. Die nazorg betreft
vooral de installaties, waar een heel jaarseizoen
overheen moet gaan.
8.3.4 Beslissen
De beslissing over de afsluiting van de PD-fase
is sterk gericht op de aanpak en organisatie van
het nieuwbouwproject. In het beslisdocument
wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke
gegevens:
PvA voor totale projectrealisering;
investeringskrediet, guur 8.34. Dit is geor-

dend in posten die de hoofdindeling van de toe-
komstige budgetbewakingsoverzichten vormen;
voorstellen voor opdrachten aan architect en

adviseurs;
budgetmandaat voor wethouder ten behoeve

van adviesopdrachten.
Exploitatiekostenbudget
Datum: 6 maart 2001
Vaste kosten 6.000 excl. kapitaalslasten
Energie incl. water 21.000
Onderhoud gebouw, installaties en groen 15.000 iets duurder
Schoonmaken binnen en buiten 11.000 iets duurder
Administratief beheer 11.500 vooralsnog gelijk
Specifieke bedrijfskosten 46.000 vooralsnog gelijk
Totaalkosten per jaar 110.500
Figuur 8.32 Exploitatiekostenbudget
0695053X_h08.indd 219 15-03-2005 15:57:19
220
t
i
n
i
f
e
d
t
c
e
j
o
r
P

e
s
a
f
e
i
g
n
i
n
n
a
l
p
t
c
e
j
o
r
P
1
0
0
2

t
r
a
a
m

1
2

:
m
u
t
a
D
2
0
0
2
1
0
0
2
A
J
J
M
A
M
F
J
D
N
O
S
A
J
J
M
A
M
F
J
D
N
O
S
A
J
J
M
A
M
F
J
e
s
a
f
e
i
t
i
n
i
f
e
D
n
e
s
a
f
p
r
e
w
t
n
O
n
e
s
i
E

n
a
v

a
m
m
a
r
g
o
r
P
p
r
e
w
t
n
o

g
i
d
n
u
k
w
u
o
B
p
r
e
w
t
n
o

e
i
t
a
l
l
a
t
s
n
I
g
n
i
t
o
r
g
e
B
g
n
i
m
r
o
v
t
i
u
l
s
e
B
e
s
a
f
k
e
t
s
e
B
k
e
t
s
e
b

g
i
d
n
u
k
w
u
o
B
k
e
t
s
e
b

h
c
s
i
n
h
c
e
t
e
i
t
a
l
l
a
t
s
n
I
g
n
i
t
o
r
g
e
b
e
i
t
c
e
r
i
D
g
n
i
m
r
o
v
t
i
u
l
s
e
B
e
s
a
f
s
g
n
i
m
r
o
v
s
j
i
r
P
.
r
d
e
b

e
d
n
e
v
j
i
r
h
c
s
n
i

e
i
t
c
e
l
e
S
g
n
i
n
n
u
g

m
/
t

g
n
i
d
e
t
s
e
b
n
a
A
e
s
a
f
s
g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
v
k
r
e
W
g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
p
o
o
l
s
S

t
c
e
j
o
r
p
l
e
e
D
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
v
p
o
o
l
S
p
o
o
l
s

g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
k
j
i
l
e
d
j
i
T
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
V
g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
k
j
i
l
e
d
j
i
t

n
e
r
e
n
o
i
t
c
n
u
F
g
n
i
z
i
u
h
r
e
V
3
0
0
2
O
V
O
S
O
D
u
a
e
r
u
B

t
n
e
m
e
g
a
n
a
m
w
u
o
B
F
i
g
u
u
r

8
.
3
3

P
r
o
j
e
c
t
p
l
a
n
n
i
n
g
0695053X_h08.indd 220 15-03-2005 15:57:20
Dit beslisdocument, waarin de uitgangspunten
voor het totale project worden beschreven,
wordt na goedkeuring het basisdocument voor
dit nieuwbouwproject.
De projectadviseur heeft, parallel aan de actu-
alisatie van de inhoudelijke gegevens, een PvA
opgesteld dat:
1 opdracht aan deze adviseur recapituleert,
paragraaf 8.2;
2 verdere procesmatige aanpak project in beeld
brengt, paragraaf 8.3.5.
Selectieprocedure
Een variant is dat in deze PD-fase ook de selec-
tieprocedure van de architect plaatsvindt. Dit
zou een tussentijds beslisdocument selectie-
procedure kunnen betekenen. Aan het eind
van deze fase wordt dan tevens beslist welke
architect wordt gecontracteerd.
De wethouder en vervolgens het College van
B&W en de gemeenteraad keuren het beslis-
document goed. Van het investeringskrediet
heeft de wethouder toestemming om voor de
volgende fase op te dragen:
honorarium adviseur projectmanagement;
honorarium adviseur PvE;
honorarium bouwkostendeskundige;
honorarium architect.
8.3.5 Procesinformatie
In de PD-fase ligt het accent op het proces en
de inschakeling van de juiste partijen. De project-
adviseur begint de fase met het opstellen van
het PvA. De haalbaarheidsstudie heeft voldoende
diepgang gehad en de actualisatie van de inhou-
delijke gegevens is in deze fase daardoor beperkt
gebleven. De projectadviseur kan nu alle aan-
dacht besteden aan het samen met de opdracht-
gever verkennen van de procedurele kaders. Hij
overlegt hoe dit type project, op deze locatie en
met de huidige randvoorwaarden kan worden
aangepakt. De volgende onderwerpen komen
aan de orde:
deelprojecten;
rol verschillende betrokkenen;
selectie architect;
voorbereiding aanbesteding;
projectorganisatie;
besluitvorming in project.
Deelprojecten
Er is een zekere complexiteit vanwege nieuw-
bouw op de bestaande locatie. Er is daarom
sprake van twee deelprojecten: slopen en tij-
delijk huisvesten. Uit de projectplanning, guur
8.33, blijkt de volgorde en de mogelijke overlap
van de deelprojecten en het hoofdproject.
Investeringskrediet
Datum: 28 maart 2001
Code Omschrijving Opmerkingen
00 Grondkosten 600.000 Boekwaarde gemeentehuis + sloop
10 Bouwkosten 3.700.000
20 Bijkomende kosten 150.000 Voornamelijk leges
30 Voorbereidingskosten 500.000 12% van bouwkosten + sloop
en tijdelijke huisvesting
40 Inrichting 300.000
50 Reserveringen 300.000 8 % van bouwkosten
60 Verhuiskosten 400.000
70 Tijdelijke huisvesting 300.000
Totaal investering 6.250.000 excl. BTW
Figuur 8.34 Investeringskrediet
0695053X_h08.indd 221 15-03-2005 15:57:21
222
Rol verschillende betrokkenen
Ook is er complexiteit vanwege de besluitvor-
ming bij de opdrachtgevers. Er zijn immers
meerdere partijen die zich in het beslisdocument
moeten kunnen vinden:
verantwoordelijke wethouder;
College van B&W (op basis van politieke ver-

houdingen);
ambtenaren (zij moeten in nieuwe gebouw

gaan werken);
gemeenteraad (zij besluiten).

Omdat het een publiek project is, spelen ook
burgers, bedrijfsleven en pers een rol, vooral
wanneer zij zich niet voldoende vertegenwoor-
digd vinden door de gemeenteraad.
Selectie architect
Voor wat betreft de keuze van de architect wordt
voorgesteld zes architectenbureaus zich te laten
presenteren met een bureaudocumentatie en
later een mondelinge toelichting. Als belangrijke
selectiecriteria worden genoemd:
ervaring met ontwerpen dergelijke publieke

gebouwen;
stijl passend bij opdrachtgever;
zorgvuldige technische en esthetische

detaillering;
kostenbewust ontwerpen;
uitwerking naar werktekeningen.

Memorandum van College van B&W aan gemeenteraad
Betreft: Projectorganisatie nieuwbouw gemeentehuis (zie ook
agenda Raadsvergadering van 26-4-2001)
Datum: 12 april 2001
In uw vergadering van 15 februari 2001 besloot u in te stemmen met de ontwikkelingsvariant renovatie/nieuw-
bouw voor het gemeentehuis overeenkomstig ons daartoestrekkende voorstel.
Daarbij hebben wij de opdracht gekregen nadere voorstellen voor de aanpak van het project te doen en u een steden-
bouwkundige visie voor het centrumgebied te overleggen.
Voor wat betreft de voorbereidingsfase van het project geven wij er in lijn met het gevoelen van de raad de voor-
keur aan u zo nauw mogelijk bij de planontwikkeling te betrekken en u via de raadcommissie zo direct mogelijk
over de voortgang te informeren.
Door ons is een onderzoek gedaan bij enkele gemeenten die thans of in het recente verleden te maken hebben (ge-
had) met een project verbouw of nieuwbouw van het gemeentehuis. Daarbij ging het met name om de opzet van de
projectorganisatie.
Gezien de ervaringsgegevens en gehoord het standpunt van de raad hebben wij besloten het project gemeentehuis
te doen voorbereiden en begeleiden middels een overlegstructuur waarin een stuurgroep, een klankbordgroep en
werkgroepen in zijn opgenomen. Een en ander volgens het schema, de volgende samenstelling en globale taakom-
schrijving:
gemeentelijke diensten
managementteam
gemeenteraad raadscommissie
stuurgroep
projectgroep klankbordgroep
lijnorganisatie
hirarchische relaties
operationele communicatie
projectorganisatie
werkgroepen
0695053X_h08.indd 222 15-03-2005 15:57:22
Stuurgroep, bestaande uit:
portefeuillehouder (voorzitter);
gemeentesecretaris;
projectleider (extern);
architect;
lid van het Ambtelijk Management Team;
secretariaat.
De taken van de stuurgroep zijn op hoofdlijnen:
begeleiding en cordinatie;
budgetbewaking;
voortgangsbewaking gehele project;
algemene signalering;
voorbereiding standpuntbepaling door klankbordgroep;
procedurele voorbereiding besluitvorming door College en Raad;
cordinatie bouwvergaderingen;
controle op uitvoering besluiten van klankbordgroep en bestuurorganen.
Klankbordgroep, bestaande uit:
burgemeester (voorzitter);
gemeentesecretaris;
fractievoorzitters uit de Raad;
lid van het Ambtelijk Management Team;
lid Medezeggenschapscommissie;
projectleider (extern);
architect (ad hoc);
secretariaat.
De taken van de klankbordgroep zijn in hoofdzaak:
principe-standpuntbepaling ten aanzien van cruciale fasen in het project;
inhoudelijke voorbereiding bestuurlijke besluitvorming.
Werkgroepen, bestaande uit:
projectleider;
diverse disciplines, onder andere uit de ambtelijke organisatie;
vertegenwoordigers van de aannemer en de onderaannemers.
De taken van de werkgroepen zijn:
dagelijkse voortgang met betrekking tot nader te definiren deelprojecten;
uitvoering van werkzaamheden;
kwaliteitsbewaking/kostenbewaking;
rapportage via de projectgroep aan de stuurgroep.
De projectleider (extern) vervult een schakelfunctie in de algehele cordinatie tussen werkgroepen en stuurgroep en
is verantwoordelijk voor een juiste afstemming tussen de werkgroepen onderling en de overige bij het project be-
trokken disciplines.
Een van de eerste aan de stuurgroep op te dragen taken zal zijn het opzetten van een stappenplan met termijnplan-
ning, waarbij als datum voor start van de daadwerkelijke nieuwbouw zal gelden het 3
e
kwartaal 2002.
Voor u is ter inzage gelegd de u toegezegde, door de stedenbouwkundige ontwikkelde, visie op het Centrumgebied
van Rijndrecht.
Wij stellen u voor:
1 In te stemmen met de voorgestelde projectorganisatie, de samenstelling en globale taakomschrijving.
2 De stedenbouwkundige visie op het Centrumgebied vooralsnog voor kennisgeving aan te nemen.
Burgemeester en wethouders van Rijndrecht,
Figuur 8.35 Voorstel College van B&W voor projectorganisatie
0695053X_h08.indd 223 15-03-2005 15:57:24
224
Door middel van een waardeanalyse wordt een
architect gekozen, waarmee vervolgens het ho-
norarium wordt besproken. Een aanbesteding
volgens de EG-richtlijn wordt niet nodig geacht,
omdat men verwacht dat het honorarium bene-
den de drempelwaarde van 200.000 euro blijft.
Voorbereiding aanbesteding
Voor wat betreft de aanbesteding wordt ver-
wezen naar de gemeentelijke nota Aanbeste-
dingsbeleid. Deze maakt duidelijk dat bij deze
geraamde bouwkosten een onderhandse aan-
besteding met voorafgaande selectie mogelijk
is. Een aanbesteding volgens de EG Richtlijn
Werken is niet nodig, omdat het bedrag aan
bouwkosten beneden de drempel van 5 miljoen
euro blijft.
De verschillende aanbestedingsmethoden
worden behandeld in deel 11 Contracteren,
hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 worden de Europese
richtlijnen besproken
Projectorganisatie
De projectorganisatie wordt aan de raad voor-
gesteld als een nadere uitwerking van de desbe-
treffende paragraaf uit het PvA. Deze uitwerking
is nodig om de betrokkenheid van de gemeen-
telijke organisatie duidelijk te maken en af te
spreken. Zij ontvangt hiertoe een voorstel, guur
8.35.
Een van de werkgroepen is de ontwerpwerk-
groep. Hierin vindt interactie plaats tussen de
gemeente, projectleider en ontwerpende advi-
seurs. De adviseurs formeren een ontwerpteam
voor een efcinte afstemming van hun eigen
werkzaamheden. De projectleider van het archi-
tectenbureau is tevens de cordinerend project-
leider van het team.
Opmerking
Omdat de projectadviseur zich in de volgende
fasen minder bezighoudt met het adviseren van
de opdrachtgever en meer met het aansturen
en bewaken van het ontwerpproces, wordt hij in
het vervolg als projectmanager betiteld.
Besluitvorming in project
Met een paragraaf in het PvA wordt duidelijk ge-
maakt hoe toetsing en besluitvorming verlopen,
guur 8.36. De gemeenteraad heeft het laatste
woord. Hoewel er een procedure van besluitvor-
ming is vastgelegd, moet er in het PvA duidelijk
worden afgesproken of het nodig is dat na elke
fase de procedure tot en met de gemeenteraad
moet worden doorlopen. Dit vraagt namelijk
veel proceduretijd. Afgesproken wordt dat de
gemeenteraad uitsluitend in de fase van het
Denitief ontwerp en de Prijsvorming wordt
genformeerd.
klankbordgroep:
overleg
stuurgroep:
besluitvorming
projectmanager:
voorbereiden
rapportage
College van B&W:
toetsing
gemeenteraad:
goedkeuring
3.2.3. Beslissen
Elke fase wordt afgesloten met een beslisdocument.
Besluitvorming hierover is het formele eindpunt van elke fase en toetssteen
en startpunt van de daarop volgende fase.
Besluitvorming vindt plaats op diverse niveaus: hieronder wordt deze
getrapte besluitvorming inzichtelijk gemaakt.
De klankbordgroep wordt alleen ingeschakeld bij cruciale beslissingen.
Goedkeuring van de gemeenteraad is niet bij elke fase nodig.
Figuur 8.36 Paragraaf Beslissen uit PvA
0695053X_h08.indd 224 15-03-2005 15:57:25
8.4 Fase Structuurontwerp
8.4.1 Start ontwerpfase
De gemeenteraad van Rijndrecht keurt aan het
eind van de PD-fase het beslisdocument Project-
denitie goed. Dit betekent voor de opdracht-
gever (wethouder) en de projectmanager dat
het basisprogramma, aan de inhoudelijke kant,
uitgangspunt is voor de ontwerpfase. Het nan-
cieel uitgangspunt voor alle projectactiviteiten is
het investeringskrediet. In organisatorische zin
helpt de projectmanager de wethouder met het
selecteren en inschakelen van adviseurs (onder
wie de architect). Het ontwerpproces wordt door
de projectadviseur verdeeld in drie fasen om het
stapsgewijze karakter van de inhoudelijke plan-
ontwikkeling te kunnen beheersen:
1 SO-fase;
2 VO-fase, paragraaf 8.5;
3 DO-fase, paragraaf 8.6.
De projectmanager volgt hiermee het POBB-
model, guur 8.37 en 8.38. Dit betekent dat hij
nu adviseurs inschakelt voor:
functioneel en technisch programma, dit is

het deel Programmeren uit het model, para-
graaf 8.4.2. Als adviseur wordt zijn collega-pro-
gramma-adviseur aangesteld;
structuurontwerp, dit is het deel Ontwerpen

uit het model, paragraaf 8.4.3. Als architect
wordt de winnende architect uit de selectiepro-
cedure aangesteld;
bouwkostenbegroting, zowel op basis van het

programma als het SO, paragraaf 8.4.3. Hiervoor
wordt een collega-bouwkostenadviseur aange-
zocht.
Figuur 8.37 Fase Structuurontwerp (SO)

In het eerste deel van de ontwerpfasen (SO-,
VO- en DO-fase) wordt het PvE gericht geschre-
ven ten behoeve van de activiteiten van de
architect. In de SO-fase komt de architect voor
het eerst echt in beeld. Het door hem gemaakte
SO wordt door de bouwkostendeskundige van
een bouwkostenbegroting voorzien. Dit leidt in
het voorbeeldproject tot overleg, omdat er zich
nu al overschrijdingen dreigen voor te doen. Er
wordt echter een oplossing gevonden waarmee
alle partijen kunnen leven, ook de opdrachtge-
ver. Deze is zeer gecharmeerd van het gemaakte
structuurontwerp, maar is eigenlijk nog meer
tevreden omdat het investeringskostenbudget
gehandhaafd blijft.
De projectmanager bereidt de rapportage voor
die ertoe leidt dat een beslisdocument wordt op-
gesteld waarin programma, SO en investerings-
begroting zijn verwerkt tot conclusies en aanbe-
velingen, paragraaf 8.4.6. In het beslisdocument
wordt ook gerapporteerd over de genomen
beslissingen met betrekking tot inschakeling van
diverse adviseurs. Deze procesinformatie wordt
in paragraaf 8.4.7 besproken.
8.4.2 Programmeren
In een voorbereidend overleg met de pro-
gramma-adviseur stelt de projectmanager dat
het basisprogramma uit de PD-fase uitgangspunt
is, maar moet worden uitgebreid. De doelgroep
van het te maken Programma van Eisen is nu
primair de ontwerper. Het projectbeleid is erop
gericht dat in het programma de relevante bud-
gettaire uitgangspunten worden opgenomen.

Figuur 8.38 POBB-model voor SO-fase
0695053X_h08.indd 225 15-03-2005 15:57:25
226
Bron is het beslisdocument van de PD-fase, para-
graaf 8.3.4. Als service kan de relatie tussen pro-
gramma en locatie uit de analyse van de PD-fase
worden toegevoegd, paragraaf 8.3.2. Dit geldt
niet voor het vermelden van de externe eisen en
voorwaarden (van de regelgevende instanties).
In een artikel van de SR is de architect eraan
gehouden hiervan op de hoogte te zijn.
De programma-adviseur stelt vervolgens de
standaard programma-indeling voor, gebaseerd
op SBR-publicatie 258 (ir D. Spekkink, E.A.M.
ten Dam en F.J. Smits, Programma van eisen
- Instrument voor kwaliteitsbeheersing). Bij deze
standaard worden de beschikbare en de te ver-
zamelen programmagegevens in vijf blokken
A tot en met E onderverdeeld, guur 8.39. De
programma-adviseur vult in deze fase alleen de
in kleur gedrukte onderdelen van de standaard
in. In blok D moeten de taakstellende voorwaar-
den worden opgenomen. Dit geldt vooral voor
de nancile budgetten en de voorwaarden met
betrekking tot de realisatietermijn.
In het blokje Begroten van het POBB-model wor-
den vervolgens de ontwikkelde plannen begroot,
zodat kan worden gecontroleerd of de plannen
binnen het budget realiseerbaar zijn.
Toetsen Programma van Eisen voor
structuurontwerp
De programma-adviseur heeft voor de samen-
stelling van dit Programma van Eisen (afgekort
PvE voor het structuurontwerp) nog enkele
gesprekken gevoerd met ambtenaren van de
gemeente Rijndrecht, waaronder de directeur
Gemeentewerken. De essenties van deze ge-
sprekken zijn vastgelegd. De wijzigingen en aan-
vullingen op het programma zijn doorgevoerd.
Het conceptprogramma, guur 8.40, wordt
aan de projectmanager gepresenteerd. Deze
stuurt, na een toets op nuttig en nodig, het
programma ter goedkeuring naar de directeur
Gemeentewerken. Tegelijkertijd wordt het, om-
wille van tijdwinst mede gezien het geringe aan-
tal wijzigingen, aan de architect gestuurd, zodat
deze aan de slag kan.
Van: Afdeling Programmeren
fase Structuur ontwerp
Indeling voor het Programma van Eisen
Datum: 11 mei 2001
Blok A Gebruikseisen
A1 Beschrijving van de gemeente Rijndrecht
A2 Beschrijving van de gemeentelijke organisatie
A3 Beschrijving van de gebruikers activiteiten
Blok B Functies en prestaties
B1 De minimale ruimtelijke consequenties in m
2
fno
B2 De relaties tussen functiegebieden, afdelingen en/of functies
B3 Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat, akoestisch klimaat,
afwerking, speciale voorzieningen, inrichting enz.
B4 Technische consequenties van wensen/eisen uit punt B3 op functieclusterniveau
B5 Eisen gesteld door normen en richtlijnen
Blok C Beeldverwachtingen
C1 Algemene ontwerpuitgangspunten
Blok D Project-interne voorwaarden
D1 Interne voorwaarden mbt investeringskosten
D2 Interne voorwaarden mbt exploitatiekosten
D3 Interne voorwaarden mbt tijdtechnische uitgangspunten
D4 Interne voorwaarden mbt milieuaspecten
Blok E Externe eisen en voorwaarden
E1 verwijzing naar wettelijke voorschriften
Deze indeling is gemaakt op basis van de Publicatie SBR 258
Figuur 8.39 Standaard indeling voor PvE
0695053X_h08.indd 226 15-03-2005 15:57:26
Fase Structuurontwerp
Programma voor structuurontwerp
Datum: 1 juni 2001
(hier niet opgenomen)
A3 Beschrijving van de gebruikersactiviteiten
B1 Minimale ruimtelijke consequenties in m
2
fno
m
2
fno
B&W ruimten 100
frontoffice ambtenaren secretarie en anderen
15 ambtenaren 12 m
2
fno 180
2
fno gemiddeld 1.190
gemeentewerken
administratie
overige afdelingen (inclusief postkamer)
kantine voor 100 ambtenaren, raming 2 m
2
fno per persoon 200
10 parkeerplaatsen, alleen voor dienstautos, parkeren voor bezoekers,
politici, ambtenaren op nabij gelegen parkeerplaats p.m.
Totaal 2.310
Voor 100 ambtenaren plus B&W is dan onder toepassing van een realiseerbaar geachte bvo/fno factor van 1,6 zon
3.700 m
2
bvo benodigd.
B5 Eisen gesteld door normen, richtlijnen
Technisch
Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit en dergelijke voor een bestaand gebouw of voor nieuwbouw, af-
hankelijk van de uitwerking van dit programma.
De ruimtelijke uitgangspunten
situering, zie onderstaande tekening, 5.300 m
2
oppervlakte
volume (maximaal/minimaal), geen eisen aan gesteld
vloeroppervlakte (maximaal/minimaal), 3.700 m
2
bvo +/ 50 m
2
bebouwde oppervlakte (maximaal/minimaal), 1.250 m
2
hoogte (maximaal/minimaal), maximaal 18 meter.
De ligging van het gebouw in zijn omgeving
Bij nieuwbouw past volledige nieuwe inrichting.
0695053X_h08.indd 227 15-03-2005 15:57:28
228
D1 Interne voorwaarden investeringskosten
In het kader van het beschikbare investeringskostenkrediet zijn de volgende budgetposten taakstellend:
Sloopkosten 150.000
Bouwkosten 3.700.000
Bijk. + beg. kosten 50.000
Inrichting 300.000
Tijdelijke huisvesting 300.000
D2 Interne voorwaarden exploitatiekosten
De exploitatiekosten exclusief vaste kosten zijn in de Definitiefase op 110.500 als richtinggevend voor de Ont-
werpfase gesteld. Dit bedrag is gerelateerd aan de nieuwbouw. Voor vaste kosten wordt een afschrijvingsmethodiek
gehanteerd die nog door de opdrachtgever zal worden verstrekt.
D3 Interne voorwaarden tijdtechnische uitgangspunten
Uit de mijlpalenplanning van het Plan van Aanpak worden de volgende taakstellingen afgeleid:
voorbereiding van structuurontwerp tot en met gunning 12 maanden beschikbaar;
voorbereiding tijdelijke huisvesting gereed voor start van de sloop 2 maanden voor gunning;
uitvoering 12 maanden.
BODELOLAAN
ORANJELAAN
.
R
T
S
R
E
G
J
I
W
Z

e
d

W
N
A
A
L
R
E
T
I
U
R
KAASMARKT
T
A
A
R
T
S
T
K
R
A
M
8
7
9
9
7 groenvoorziening
8 huishoudschool
9 winkels/banken
T
A
A
R
T
S
T
K
R
A
M
85 m
65 m
Figuur 8.40 Programma voor structuurontwerp
0695053X_h08.indd 228 15-03-2005 15:57:29
8.4.3 Ontwerpen
Productie ontwerp
Bij het doorsturen van het Programma van Eisen
geeft de projectmanager aan de architect aan
wat hij van hem als ontwerper verwacht in deze
fase. Hij ontleent daartoe de volgende tekst aan
het Model Kwaliteitssysteem Architecten: Bij het
ontwerpen in deze fase bestaan de werkzaam-
heden uit de functionele analyse van het pro-
gramma, de consequenties van die analyse voor
de opzet van de hoofdstructuur van het bouw-
werk en de inpassing van de ruimtelijke vertaling
van het programma in het terrein en omgeving.
Op verzoek van de architect wordt een bijeen-
komst in het oude gemeentehuis belegd, waarbij
hij met de wethouder, de directeur Gemeente-
werken, de projectmanager en de programma-
adviseur zijn ontwerpopgave kan doornemen en
waarbij hij de sfeer kan proeven, ook die van de
plaatselijke omstandigheden.
Het resultaat van de eerste ontwerpactiviteiten
is een schetsontwerp met een toelichting en een
stedenbouwkundige inpassing, guur 8.41 en
8.42.
Toetsing structuur ontwerp
De architect licht zijn structuurontwerp toe in de
stuurgroep (wethouder, directeur Gemeentewer-
ken en projectmanager). Geconcludeerd wordt
dat:
opdrachtgever zich kan vinden in dit struc-

tuurontwerp;
pas in voorlopig ontwerp is met zekerheid vast

te stellen of gevraagde vierkante meters in struc-
tuurontwerp passen. Volgens globale berekenin-
gen door de architect is dit wel mogelijk;
aan de hand van huidige PvE en structuur-

ontwerp gedetailleerdere kostenbegroting is op
te stellen.
Afgesproken wordt dat de kostenadviseur een
eerste bouwkostenbegroting opstelt. De archi-
tect wacht het PvE voor het voorlopig ontwerp
af voordat hij verdergaat met zijn ontwerpactivi-
teiten.
8.4.4 Begroten
Opstellen bouwkostenbegroting
Voor het opstellen van de bouwkostenbegroting
worden de volgende stappen gedaan:
hoeveelheden ontlenen aan of aeiden uit

PvE. Bij dat aeiden doet men bepaalde aanna-
mes;
hoeveelheden toevoegen die zijn af te leiden

uit vorm(en) structuurontwerp. Daarbij doet
men bepaalde aannames omtrent hoeveelheden,
gerelateerd aan de constructieonderdelen van
een dergelijk gebouw (bijvoorbeeld type, aantal
en lengte heipalen, ontgravingsdiepte);
maken technische omschrijving van de

(materiaal)samenstelling van de elementen,
gerelateerd aan het type gebouw en de orde-
grootte van de budgettaire m
2
BVO-prijs;
prijzen per element bepalen door middel van

hoeveelheden maal normbedrag. Vervolgens
totaliseren.
Een gedeelte van de elementenraming is in
guur 8.43 afgebeeld. Het is opvallend dat in
dit voorbeeld de elementen zijn geordend naar
elementcode en niet naar de decompositie, zoals
die in hoofdstuk 4 werd behandeld. Vergelijk
hiertoe ook guur 4.4 en 4.13.
Opstellen investeringsbegroting
Op verzoek van de projectmanager kijkt de
bouwkostenadviseur ook naar de overige posten
van de investeringsbegroting, guur 8.44, en
geeft hij een indicatie van de exploitatiekosten.
Detaillering van de bijkomende kosten en de
voorbereidings- en begeleidingskosten leidt tot
de conclusie dat daarvoor meer budget nodig
is, evenals voor de post inrichting. Dit laatste op
basis van aangevraagde offertes. De verhuiskos-
ten vallen wel mee nu het meubilair niet wordt
verhuisd. De kosten voor de tijdelijke huisvesting
zijn nauwkeurig te ramen, want de nabijgelegen
voormalige huishoudschool kan daarvoor
geschikt worden gemaakt. Er is daar enige
budgetwinst te halen.
Op basis van enige ruwe kengetallen voor ener-
gie, technisch onderhoud en schoonmaakonder-
houd zijn de exploitatiekosten (exclusief vaste
kosten) te ramen. Zij worden getoetst aan het
budget in het programma (blok D2).
0695053X_h08.indd 229 15-03-2005 15:57:29
230
Een raadhuis is het huis van de
bevolking en niet een stads-
kantoor met faciliteiten voor
bijzondere bijeenkomsten. In
architectonische zin betekent
dit dat de vorm een weerspie-
geling is van het bijzondere
karakter. De burgers hebben
het recht dat aan het gebouw
af te lezen.
Het is een omgeving voor het
gesprek mt en de dienst n
de bevolking waarin allerlei
functies een eigen plaats heb-
ben. Bepaalde ruimten kun-
nen daarbij een sterkere pre-
sentie krijgen dan andere,
maar voor het totaalbeeld van
Toelichting structuurontwerp
bovenaanzicht
0695053X_h08.indd 230 15-03-2005 15:57:31
het raadhuis geldt dat alle on-
derdelen zich tot elkaar moe-
ten verhouden. En van de
mogelijkheden om de samen-
hang van een raadhuis te er-
varen, is hoe je er als bezoeker
je weg vindt, of je begrijpt
waarom de dingen zijn zoals
ze zijn en dat haast vanzelf-
sprekend in je op kunt nemen.
Uit stedenbouwkundige over-
wegingen is het drie verdie-
pingen hoge werkgedeelte
naar de noordoosthoek van
het terrein geschoven tenein-
de daar straatwanden te ma-
ken.
Aan de pleinzijde is voor dit
blok een zelfstandig volume
geplaatst met daarin twee
voorname publieksruimten, de
trouwzaal op de beganegrond
en de raadzaal op de verdie-
ping. Door dit volume los te
maken van het werkgedeelte
is de centrale hal gevormd.
Met een groot schuin op-
lopend dak wordt dit repre-
sentatieve deel vastgemaakt
aan het werkgedeelte, waar-
mee tevens de hal is afgedekt.
Een hoge glaswand en openin-
gen in dit dak zorgen voor
een helder daglicht in het hart
van het raadhuis.
Bij binnenkomst staat de be-
zoeker, direct achter de in-
gang, midden in dit lichte cen-
trum tussen de trouwzaal en
de vergaderkamers van de
fracties. Aan de overzijde van
de hal ligt de trap van waaruit
op elke verdieping het ruimte-
lijke samenspel van het raad-
huis kan worden waargeno-
men.
Werken, besturen en ontmoe-
ten hebben ieder voor zich
een eigen betekenis in de to-
tale verschijningsvorm van het
gebouw.
bouwmassa
Figuur 8.41 Toelichting bij het structuurontwerp
0695053X_h08.indd 231 15-03-2005 15:57:33
232
Toetsing begrotingen
De raming van de bouwkostenadviseur over-
schrijdt de begrote bouwkosten in het pro-
gramma met zon 5%. De bouwkostenadviseur
rapporteert dit aan de projectmanager. Deze
vindt dat hij in deze fase niet met een dergelijke
overschrijding bij de opdrachtgever kan aanko-
men. De projectmanager belegt een driehoeks-
overleg met architect en bouwkostenadviseur,
omdat er nu al een kostenoverschrijding dreigt.
De architect licht toe dat hij bij het ontwikkelen
van het structuurontwerp de nancile randvoor-
waarden uit het programma heeft meegenomen.
In zijn architectenbureau is zeker ervaring aanwe-
zig met dit zogenaamd budgettair ontwerpen en
de eigen raming zou zeker op het bouwkosten-
budget kunnen uitkomen. De projectmanager
wil toch graag binnen het bouwkostenbudget
blijven en vraagt om een oplossing. De bouw-
kostenadviseur geeft aan, dat de post Terrein,
met daarin de vijverbak, wellicht is aan te pak-
ken. Het weglaten van de vijverbak reduceert de
post Terrein binnen de bouwkosten van 190.000
euro tot 12.500 euro.
Afgesproken wordt om aan de opdrachtgever
mede te delen dat ter plaatse van de geschetste
vijverbak een eenvoudig grasveld met plantsoen
is begroot.
8.4.5 Plannen
De projectmanager laat de projectplanning uit
de PD-fase door een van zijn planningsdeskundi-
gen uitwerken tot een overall-planning, guur
8.45. Voor de doorlooptijden is hiervoor als
uitgangspunt gehanteerd programmadeel D3
Interne voorwaarden en tijdtechnische uitgangs-
punten.
De planningsdeskundige komt uit op een iets
latere ingebruiknamedatum dan in de PD-fase
is aangegeven, eind juli 2003 in plaats van eind
juni 2003. De reden is volgens hem de artikel
19-procedure, die in het kader van de Wet op
de Ruimtelijke Ordening nodig is. Hierdoor valt
de gunningsdatum een maand later, namelijk
juni 2002.
Figuur 8.42 Stedenbouwkundige inpassing

0695053X_h08.indd 232 15-03-2005 15:57:33
Van: Afdeling Bouwkosten
fase Structuurontwerp
Elementenraming
Datum: 25 juni 2001
Element- Hoeveel- Een- Euro Euro Totaal per
code Omschrijving heid heid per eenh. per post element
21 Buitenwanden 397.275
Spouwmuur: gesoleerd en gevoegd 1585 m
2
225,00 356.625
Baksteen 450/duizend - prefab beton 200 mm
Spouwmuur: gesoleerd en gevoegd - rond 155 m
2
150,00 23.250
baksteen 450/duizend - Kalkzandsteen 214 mm
Steigerwerk 1740 m
2
10,00 17.400
22 Binnenwanden 159.138
Metselwerk 1 mm VW Kalkzandsteen gangen deels rond 1190 m
2
42,50 50.575
lijmwerk 214 mm VW kalkzandsteen 50 m
2
57,50 2.875
Gipsblokken dik 70/100 toiletten 250 m
2
32,50 8.125
Betonwanden dik 250 mm 180 m
2
137,50 24.750
Systeemwanden zonder deuren/inclusief afwerking 1005 m
2
62,50 62.813
Liftschacht 1 st 7.500,00 7.500
Inrichting trafo 1 post 2.500,00 2.500
23aBeganegrondvloeren 74.750
Kanaalplaat dik 200 mm, gesoleerd 1300 m
2
57,50 74.750
23bVerdiepingvloeren 138.738
Breedplaatvloer dik 200 mm 2435 m
2
55,00 133.925
Roostervloeren in leidingschachten 35 m
2
137,50 4.813
24 Trappen en hellingen 20.250
Hoofdtrap incl. afwerkingen staal 2 st 4.250,00 8.500
Vluchttrappen inclusief afwerkingen beton 4 st 2.250,00 9.000
Trappen t.p.v. niveauverschillen 2 st 750,00 1.500
Trap naar dakopbouw 1 st 1.250,00 1.250
27 Daken en dakranden 84.930
Dakvloer hellend dak inclusief randen 501 m
2
75,00 37.575
Kanaalplaatvloer dik 200 mm inclusief randen 861 m
2
55,00 47.355
28 Hoofddraagconstructie 65.975
Constructie 3770 m
2
17,50 65.975
3 AFBOUW
31 Buitenwandopeningen 305.550
Kozijnen aluminium incusief isolatie en beglazing 480 m
2
337,50 162.000
Vliesgevels 130 m
2
375,00 48.750
Buitendeuren 5 st 600,00 3.000
Trafodeuren 2 st 2.750,00 5.500
Bedrijfsdeur 1 st 3.750,00 3.750
Entree 1 post 25.000,00 25.000
Raamdorpelsteen/vensterbank 300 m
1
37,50 11.250
Lateien/aftimmeringen 1post 17.500,00 17.500
Zonwering handmatige bediening zuid- en oostzijde 180 m
2
125,00 22.500
Steigerwerk 630 m
2
10,00 6.300
32 Binnenwandopeningen 166.475
Binnenpuien aluminium type als buitenkozijn 106 m
2
312,50 33.125
Binnenpuien brandwerend inclusief deuren 60 m
2
262,50 15.750
Deukozijn hout inclusief deur 116 st 475,00 55.100
Kluis + kluisdeur 1 st 12.500,00 12.500
Liftfronten en liftdeuren 1post 8.750,00 8.750
Lateien en aftimmeringen 1post 13.750,00 13.750
Aanvullend hangen sluitwerk 1 post 12.500,00 12.500
Toeslag voor deuren in trouwzaal en raadszaal 1 post 15.000,00 15.000
Figuur 8.43 Onderdeel elementenraming
0695053X_h08.indd 233 15-03-2005 15:57:35
234
Toetsing planningen
Deze planning wordt door de projectmanager
getest op de motivatie waarom de ingebruik-
name is verschoven. Hij gaat ermee akkoord
en neemt zich voor om deze planning voor de
voortgangsbewaking van het project op
managementniveau te hanteren.
8.4.6 Beslissen
De projectmanager verwerkt de in deze fase
gemaakte producties en toetsingen daarvan in
een concept-fasebeslisdocument. Hoofdpunten
van zijn voorstel zijn:
programma voor structuurontwerp en

gemaakte structuurontwerp goedkeuren. Dit
betekent een vastlegging van de stedenbouw-
kundige invulling en acceptatie van de uiterlijke
verschijningsvorm;
bouwkostenbegroting goedkeuren, inclusief

voorgestelde wijziging vijverbak vervalt;
ten opzichte van PvA gewijzigde overall-

planning goedkeuren;
ten aanzien investeringsbegroting totale

budget ongewijzigd laten, met verschuiving op
hoofdpunten, zogenaamde verschoven budget,
guur 8.46.
Het concept-beslisdocument wordt in een verga-
dering van de stuurgroep besproken. Vanuit de
stuurgroep komt de vraag waarom het nodig is
verschillende PvEs te maken. De projectmanager
legt uit, dat de architect voor iedere stap van de
Investeringsraming op basis
van het Structuurontwerp
Datum: 25 juni 2001
00 Grond- en sloopkosten 600.000
10 Bouwkosten 3.900.000
20 Bijkomende kosten 200.000
30 Voorbereidings- en begeleidingskosten 600.000
40 Inrichting 500.000
50 Reserveringen 300.000
60 Verhuiskosten 100.000
70 Tijdelijke Huisvesting 250.000
Totaal excl. BTW 6.450.000
Bruto vloeroppervlak in m
2
3.770 m
2
bvo
Figuur 8.44 Investeringsraming op basis van structuurontwerp
ontwerpfase programmagegevens nodig heeft,
te beginnen met de globale ruimtelijke gegevens
voor het structuurontwerp. Daarna is nodig:
meer gedetailleerde gegevens en globale

technische gegevens voor voorlopig ontwerp;
gedetailleerde technische gegevens voor de-

nitief ontwerp.
Hij illustreert dit aan de hand van guur 8.47.
Verder legt hij uit dat in de praktijk de benamin-
gen ruimtelijk of functioneel PvE en technisch
PvE veel worden gebruikt, maar dat dit meestal
tot verwarring leidt. De aanduidingen PvE voor
respectievelijk structuur-, voorlopig en denitief
ontwerp geven veel duidelijker aan waar het om
gaat. De stuurgroep keurt het beslisdocument
goed en stuurt dit zowel naar de klankbordgroep
als naar het College van B&W. Op voorstel van
de projectmanager presenteert de architect het
structuurontwerp aan de klankbordgroep. Het
advies van de klankbordgroep aan het College
van B&W is positief.
Na een korte bespreking in een raadscommis-
sievergadering is het beslisdocument een hamer-
stuk in de gemeenteraadsvergadering en kan de
projectmanager ofcieel overgaan tot het aan-
sturen van de volgende fase, de VO-fase.
0695053X_h08.indd 234 15-03-2005 15:57:36
F
i
g
u
u
r

8
.
4
5

P
r
o
j
e
c
t
p
l
a
n
n
i
n
g
u
a
e
r
u
B

t
n
e
m
e
g
a
n
a
m
w
u
o
B
D
N
O
S
J
J
M
A
M
J
D
N
O
S
J
J
M
A
M
J
A
F
J
J
M
A
M
J
A
F
A
F
1
0
0
2
O
D
O
V
O
S
3
0
0
2
2
0
0
2
f
j
i
r
d
e
B
e
s
a
f
e
i
t
i
n
i
f
e
D
.
w
t
n
a
r
e
V
n
e
s
a
f
p
r
e
w
t
n
O
n
o
o
s
r
e
p
n
e
s
i
E

n
a
v

a
m
m
a
r
g
o
r
P
B

t
g
m
w
u
o
B
.
h
c
r
A
p
r
e
w
t
n
o

g
i
d
n
u
k
w
u
o
B
.
r
t
s
n
o
C
p
r
e
w
t
n
o

f
e
i
t
c
u
r
t
s
n
o
C
B

.
v
d
A

.
t
s
n
I
p
r
e
w
t
n
o

e
i
t
a
l
l
a
t
s
n
I
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
t
o
r
g
e
B
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
m
r
o
v
t
i
u
l
s
e
B
e
s
a
f
k
e
t
s
e
B
.
h
c
r
A
k
e
t
s
e
b

g
i
d
n
u
k
w
u
o
B
.
h
c
r
A
m
e
d
I
k
e
t
s
e
b

h
c
s
i
n
h
c
e
t
e
i
t
a
l
l
a
t
s
n
I
.
B
.
v
d
A
.
t
s
n
I
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
t
o
r
g
e
b
e
i
t
c
e
r
i
D
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
m
r
o
v
t
i
u
l
s
e
B
e
t
n
e
e
m
e
G
t
i
u
l
s
e
b
s
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
V

O
R
W

9
1

.
t
r
A
e
r
u
d
e
c
o
r
p
e
t
n
e
e
m
e
G
e
t
n
e
e
m
e
G
g
n
i
n
n
u
g
r
e
v
u
e
i
l
i
M
e
t
n
e
e
m
e
G
g
n
i
n
n
u
g
r
e
v
w
u
o
B
e
s
a
f
s
g
n
i
m
r
o
v
s
j
i
r
P
.
r
d
e
B

t
s
n
I
/
.
n
n
a
A

e
i
t
c
e
l
e
s
r
o
o
V
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
d
e
t
s
e
b
n
a
A
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
n
n
u
g

m
/
t

g
e
l
r
e
v
o
s
j
i
r
P
B

t
g
m
w
u
o
B
e
s
a
f
s
g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
v
k
r
e
W
g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
g
n
i
r
e
v
e
l
p
O
p
o
o
l
S

t
c
e
j
o
r
p
l
e
e
D
B

t
g
m
w
u
o
B
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
v
p
o
o
l
S
B

t
g
m
w
u
o
B
p
o
o
l
s

g
n
i
d
e
t
s
e
b
n
a
A
p
o
o
l
s

g
n
i
r
e
o
v
t
i
U
e
t
n
e
e
m
e
G
g
n
i
n
n
u
g
r
e
v
p
o
o
l
S
g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
k
j
i
l
e
d
j
i
T
e
t
n
e
e
m
e
G
g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
V
g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
k
j
i
l
e
d
j
i
t

n
e
r
e
n
o
i
t
c
n
u
F
e
t
n
e
e
m
e
G
g
n
i
z
i
u
h
r
e
V
e
t
n
e
e
m
e
G
e
m
a
n
k
i
u
r
b
e
g
n
I

p
r
e
w
t
n
o
r
u
u
t
c
u
r
t
S

e
s
a
f
g
n
i
n
n
a
l
p
t
c
e
j
o
r
P
1
0
0
2

i
n
u

j

9
2

:
m
u
t
a
D
0695053X_h08.indd 235 15-03-2005 15:57:38
236
Figuur 8.47 Ontwikkeling programmagegevens
Financile rapportage
Datum: 2 juli 2001
Goedgekeurd Raming op Budget
investeringsbudget basis SO verschoven
00 Grond- en sloopkosten 600.000 600.000 600.000
10 Bouwkosten 3.700.000 3.900.000 3.700.000
20 Bijkomende kosten 150.000 200.000 200.000
30 Voorbereidings- en
begeleidingskosten
500.000 600.000 600.000
40 Inrichting 300.000 500.000 500.000
50 Reserveringen 300.000 300.000 300.000
60 Verhuiskosten 400.000 100.000 100.000
70 Tijdelijke huisvesting 300.000 250.000 250.000
Totaal excl. BTW 6.250.000 6.450.000 6.250.000
2
3.770

m
2
bvo
Investeringskosten ten opzichte van bruto vloeroppervlak 1.658 /m
2
Figuur 8.46 Vergelijking ramingen
In het beslisdocument, paragraaf 8.4.6, wordt
ook vermeld welk budget er voor de diensten
van de verschillende adviseurs voor de VO-fase
is geraamd. Daaruit is af te leiden welke typen
adviseur in het begin van deze fase nieuw zijn
en dus moeten worden geselecteerd. In dit geval
zijn het de constructeur en de installatieadviseur.
De voorbereidingen voor deze selectie zijn al in
de besluitvormingsfase, paragraaf 8.4.6, door de
projectmanager, in samenwerking met de archi-
tect, getroffen.
De architect heeft een belangrijke stem in de
keuze van deze adviseurs, die in de volgende fase
zijn voorlopig ontwerp mee vormgeven. Immers,
de vormgeving van de draagstructuur van het
gebouw en de interactie tussen bouwwerk en
klimaatregelingsinstallatie zijn belangrijk voor de
vormgeving van het geheel. Op aanwijzing van
de architect worden een constructieadviesbu-
reau en een installatieadviesbureau uitgenodigd
om een offerte in te dienen. Een brede selectie
onder de in de regio beschikbare bureaus wordt
overbodig geacht. De goede ervaring opgedaan
tijdens eerdere samenwerking is doorslaggevend.
Ontwerpteam
In een eerste kennismakingsvergadering van het
ontwerpteam zijn de constructeur en de installa-
tieadviseur aanwezig. Cordinerend projectleider
voor het ontwerpen is de architect. De speciaal
uitgenodigde projectmanager en de architect
lichten het project toe. Van het deelproject tijde-
lijke huisvesting is voor het ontwerpteam alleen
0695053X_h08.indd 236 15-03-2005 15:57:39
de planning van belang. Ditzelfde geldt voor het
deelproject sloop bestaande gemeentehuis.
Afgesproken wordt dat wanneer het voorlopig
ontwerp in concept gereed is, dit aan de con-
structeur en de installatieadviseur wordt toege-
zonden voor uitwerking en advies.
Project Communicatie- en Informatieplan
(PCI-plan)
Met de samenstelling van het ontwerpteam is
de projectorganisatie met een werkgroep uitge-
breid. Dit is voor de projectmanager aanleiding
om een aanzet te gaan maken voor een Project
Communicatie- en Informatieplan. Enerzijds is
dit een adressenboekje; anderzijds legt het de
projectorganisatie vast en bepaalt het welke
informatie de diverse doelgroepen krijgen.
In het beslisdocument moet nu ook aandacht
worden geschonken aan het vooroverleg met
de vergunningverlenende instanties wat betreft
bijvoorbeeld bouwvergunning en milieuvergun-
ning.
8.5 Fase Voorlopig ontwerp
8.5.1 Start VO-fase
In dit deel van de ontwerpfase, guur 8.48,
wordt het structuurontwerp uitgewerkt tot het
voorlopig ontwerp, dat moet voldoen aan het
PvE voor het voorlopig ontwerp. De architect
gaat nu voor het eerst samenwerken met de
adviseurs op constructief en installatietechnisch
gebied. Zij vormen met de architect het ont-
werpteam. De adviezen van deze twee adviseurs
in de vorm van schetsen, berekeningen en noti-
ties dragen ertoe bij dat het voorlopig ontwerp
goed van een bouwkostenbegroting kan worden
voorzien. Die nadere uitwerking kan leiden tot
hogere bouwkosten, maar hiervoor is een zekere
ruimte in de post reserveringen ten behoeve
van de ontwerpfase. Het voorlopig ontwerp dat
zo totstandkomt, wordt voor de besluitvorming
door de gemeenteraad aan de betrokkenen en
genteresseerden gepresenteerd. Zo worden de
reacties gepeild, kan eventueel bijschaving van
het ontwerp plaatsvinden en wordt het draag-
vlak voor positieve besluitvorming gecreerd.
Parallel aan het goedkeuringstraject van het
beslisdocument SO-fase zijn door de project-
manager de organisatorische voorbereidingen
getroffen voor de VO-fase. Pas wanneer de
gemeenteraad groen licht geeft, kunnen alle
betrokkenen voor deze fase aan de slag. Eerder
beginnen heeft de volgende risicos:
1 betrokkenen gaan werk doen dat niet is ge-
baseerd op juiste beslisdocument (bijvoorbeeld
als de gemeenteraad op het laatste moment nog
een amendement van wijziging aanneemt);
2 betrokkenen beschikken nog niet over juiste
gegevens en informatie van andere project-
betrokkenen.
Onder invloed van nadere programmatische ei-
sen, paragraaf 8.5.2, en na het beschouwen van
alternatieven nemen de hoofdindeling (stramie-
nen, maatvoering, positie ingangen, bijzondere
ruimten), de constructieve opzet (fundering,
draagstructuur, principe van gevel en dakcon-
structie) en het installatieconcept (hoofdstruc-

Figuur 8.48 Fase Voorlopig ontwerp (VO) Figuur 8.49 POBB-model voor VO-fase
0695053X_h08.indd 237 15-03-2005 15:57:40
238
tuur, dimensionering, technische ruimte) vaste
vormen aan, paragraaf 8.5.3.
De consequenties in geld en tijd zijn nauwkeu-
riger te ramen en daarna te bewaken, paragraaf
8.5.4. De projectmanager bereidt wederom
het beslisdocument voor de faseafsluiting voor.
De hoeveelheid papieren en digitale informatie
neemt toe en het beslisdocument kent ook een
toenemend aantal wijzigingen naar bepaalde
stukken, paragraaf 8.5.5. De projectmanager ad-
viseert de opdrachtgever hoe het proces in een
volgende fase moet worden bestuurd, paragraaf
8.5.6.
Nog steeds wordt het POBB-model, guur 8.49,
gevolgd. Dit betekent dat de projectmanager de
adviseurs aanvullende opdrachten geeft voor:
verdere detaillering ruimtelijke en technische

programma-eisen. Dit neemt de al aangestelde
programma-adviseur voor zijn rekening (deel
Programmeren uit POBB-model);
eerste voorlopig ontwerp door architect. Op

dit ontwerp haken de constructeur en de instal-
latieadviseur aan (deel Ontwerpen uit model);
elementenbegroting voor bouwkosten, ge-

maakt door bouwkostenadviseur op basis van
voorlopig ontwerp (deel Begroten uit model).
Zelf toetst de projectmanager of het project qua
planning nog op schema ligt en bereidt hij de
rapportage voor. De rapportage leidt ertoe dat
een beslisdocument wordt opgesteld waarin
het programma, het voorlopig ontwerp en de
begroting zijn verwerkt tot conclusies en aanbe-
velingen (deel Beslissen uit het model). In zon
beslisdocument wordt ook gerapporteerd over
de inschakeling van de adviseurs in de volgende
fase en over de stand van zaken met betrekking
tot de vergunningverlening.
8.5.2 Programmeren
Opstellen PvE voor voorlopig ontwerp
Bij nadere detaillering van het programma voor
het voorlopig ontwerp wordt:
per gekozen functionele eenheid de netto

oppervlakte per ruimte bepaald op basis van de
fase Voorlopig ontwerp
Datum: 5 augustus 2001
2
fno
Blok D Project-interne voorwaarden
E1 Verwijzing naar wettelijke voorschriften
Figuur 8.50 Standaardindeling voor PvE
0695053X_h08.indd 238 15-03-2005 15:57:41
gebruiksactiviteit en de benodigde inrichtingsele-
menten;
oppervlakteanalyse en relatieschema gemaakt;
exibiliteit en uitbreidbaarheid op ruimte-

niveau vastgesteld;
per functie en/of ruimte pakket van techni-

sche eisen ten aanzien van bereikbaarheid, com-
fort en veiligheid vastgesteld;
beeldverwachting geformuleerd ten aanzien

van de soort architectuur van de beeldbepalende
elementen en met betrekking tot de ruimtelijke
vormgeving/plastische opbouw van gebouw-
delen.
In guur 8.50 is vetgedrukt aangegeven welke
standaardonderdelen voor dit programma voor
deze fase ingevuld of nader moeten worden uit-
gewerkt.
De programma-adviseur houdt een aantal inter-
views met afdelingshoofden uit de gemeentelijke
organisatie. Zo ontstaat een nader inzicht in de
ruimtebehoefte waarmee onderdeel B1 kan wor-
den geactualiseerd, guur 8.51. Ook worden er
gegevens verkregen over de gewenste relaties
binnen een afdeling en tussen afdelingen onder-
ling (onderdeel B2). De programma-adviseur
verwerkt de verkregen gegevens tot een grof
relatieschema, een structuurschema en gedetail-
leerde relatieschemas per afdeling, guur 8.52.
Het globale relatieschema geeft aan welke
afdelingen in ieder geval bij elkaar in de buurt
moeten liggen (primaire relatie) en voor welke
afdelingen dat wenselijk is (secundaire relatie).
Niet alle mogelijke relaties worden voorzien van
de aanduiding primair of secundair, dat zou de
ontwerper voor een onmogelijke opgave kunnen
plaatsen.
Het structuurschema, guur 8.53, brengt de pri-
maire relaties in beeld, met de oppervlakte van
een afdeling in abstracte zin afgebeeld. De pijlen
geven de toegangen tot het gebouw en de loop-
richtingen naar de verschillende onderdelen aan.
Ad B1 Minimale ruimtelijke consequenties in m
2
fno
1 de eis van een aparte raadszaal en trouwzaal wordt losgelaten, de raadszaal dient een multifunctioneel karakter
te hebben; hierdoor ontstaat een reserve van 135 m
2
fno
2 inclusief de 135 m
2
fno reserve blijft het bvo 3.700 m
2
3 het gemeentehuis wordt ook 1x per week s avonds opengesteld (leesavond publiek en burgerzaken)
4 sanitair: toevoegen een invalidentoilet per bouwlaag
5 voor externe accountants (2 tot 3 personen) een vaste werkkamer opnemen
6 bij de ruimte voor commissievergaderingen rekening houden met de uitbreiding in de samenstelling van de com-
missies per 1 april 2000: 9 leden, 1 voorzitter, 1 secretaris, 1 notulist, 1 2 adviseurs, publiek en pers (circa 5
personen), in totaal 19 personen.

Figuur 8.51 Actualisering ruimtelijke consequenties (B1)
Figuur 8.52 Globaal relatieschema
0695053X_h08.indd 239 15-03-2005 15:57:43
240
F
i
g
u
u
r

8
.
5
3

S
t
r
u
c
t
u
u
r
s
c
h
e
m
a
0695053X_h08.indd 240 15-03-2005 15:57:43

F
i
g
u
u
r

8
.
5
4

G
e
d
e
t
a
i
l
l
e
e
r
d

r
e
l
a
t
i
e
s
c
h
e
m
a

v
o
o
r

e
e
n

o
n
d
e
r
d
e
e
l
0695053X_h08.indd 241 15-03-2005 15:57:44
242
Het relatieschema per afdeling, guur 8.54, geeft
de primaire en secundaire relaties op afdelings-
niveau. Ook bestaat de mogelijkheid om in de
kolommen een aantal functionele en/of techni-
sche eisen per ruimte vast te leggen. Wanneer
deze kolommen niet zijn ingevuld, dan zijn er
ook geen bijzondere eisen ten opzichte van de
eisen in het Bouwbesluit en/of in vergelijkbare
regelgeving.
Voor gegevens voor onderdeel B3 wordt
gebruikgemaakt van standaardeisen voor
kantoorfunctie. Enkele voorbeelden zijn opge-
nomen in guur 8.55.
Met betrekking tot de exploitatiekosten zijn in
overleg met de gemeente eisen en uitgangspun-
ten vastgelegd (onderdeel D2), guur 8.56.
Ad B3 Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat
Binnenklimaat:
bedrijfsgegevens: 160 personen 10 kantooruren per dag met 115 vrije dagen per jaar;
binnentemperatuur: typering installatie 21 C, gebouwgemiddelde 19,0 C;
verschil met nachturen 5,0 C;
ventilatie: 3-voudige ventilatie; geen warmteterugwinning, koelvermogen 510 kW (waterkoeling);
elektra: verlichting 25 W/m
2
, inventaris 12 W/m
2
, installaties 21 W/m
2
genstalleerd vermogen;
terreinverlichting 5kW;
thermische installatie: gevel open 3,7 W/m
2
K; overige omsluiting 0,4 W/m
2
K;
factoren rendement en warmteopbrengst: installatierendement 78%; warmteopbrengst elektra 65%;
gelijktijdigheid elektra 60%.
Ad D2 Interne voorwaarden exploitatiekosten
Financile uitgangspunten ten aanzien van exploitatie
verbruikstarieven: aardgas 0,25/m
2
, elektriciteit 0,13/Kwh, water 1,50/m
3
, alle inclusief vastrecht, bij
water ook inclusief grondwaterbelasting; te rekenen op normale vastrechtkosten; aansluiting en infrastructuur
horen bij investeringskosten;
schoonmaken: normtijd 0,52 mu/m
2
per jaar; uurloon 16,00; schoonmaakprogramma voor FNO 1x/week,
glazenwassen 2x/jaar, bestrating en parkeren 0x/jaar, dak en techniek opschonen 1x/jaar;
onderhoud (exclusief vervangingen) per jaar: fundering 0,00/m
2
, gevel gesloten (metselwerk) 0,50/m
2
,
gevel open (aluminium & zonwering) 3,50/m
2
, dak (bitumineus, inclusief vervanging, en koper) 2,50/m
2
,
invulling bouwkundig 3,00/ m
2
, invulling techniek 4,00/m
2
, overig 1,00/m
2
, groenvoorziening 1,00/ m
2
terrein;
water: watertemperatuur keuken gemiddeld 30 C, geen douches;
beheerkosten: belasting en verzekering: 0,65% van investeringskosten.
Opmerkingen: exclusief kosten tele- en datacommunicatie, niet gerekend op herstraten of tussentijds vervangen van
glas, koeling wordt 4 maanden per jaar gebruikt (totaal 300 uur).
Toetsing Programma van Eisen
De projectmanager ontvangt de productie PvE
voor het VO en toetst deze als voorbereiding op
het advies voor goedkeuring aan de opdracht-
gever op de volgende punten:
komt dit Programma van Eisen overeen met

in PD-fase geformuleerde uitgangspunten en
daarna genomen aanvullende besluiten;
is dit PvE nodig en voldoende voor het werk

van de architect en in tweede instantie de con-
structeur, de installatieadviseur en vervolgens
voor het werk van de bouwkostenadviseur?
Na deze toetsing stuurt de projectmanager de
productie naar de directeur Gemeentewerken.
Hij adviseert de directeur akkoord te gaan en de
productie daarna door te sturen naar de archi-
tect, met een afschrift van de verzendbrief aan
de projectmanager.
Figuur 8.56 Interne voorwaarden exploitatiekosten (D2)
Figuur 8.55 Wensen en eisen wat betreft binnenklimaat (B3)
0695053X_h08.indd 242 15-03-2005 15:57:46
8.5.3 Ontwerpen
Werkzaamheden ontwerpteam
Na ontvangst van het programma start de archi-
tect met de uitwerking van het structuurontwerp
naar een voorlopig ontwerp. De tekeningen bou-
wen voort op de tekeningen van het structuur-
ontwerp. Het structuurontwerp wordt geschikt
gemaakt als informatiedrager voor de keuze van
plaats en afmetingen van de ruimten binnen de
functieclusters en voor ruimtebeslag van con-
structies en installaties.
De architect stelt tevens vast welk pakket aan
getekende informatie in deze fase moet worden
geproduceerd, guur 8.57. Bepaalde onderdelen
hiervan worden door de constructeur of door de
installatieadviseur voorbereid of verzorgd.
Na de eerste vertaling van het programma naar
een concept-VO stuurt de architect dit naar de
constructeur en de installatieadviseur, met het
verzoek om nadere uitwerking. Hiermee wordt
de aanzet gegeven voor een aantal sessies van
het ontwerpteam. Voorgesteld wordt eenmaal
in de veertien dagen bijeen te komen. De ver-
slaggeving wordt door een medewerker van
het architectenbureau verzorgd. Behalve aan de
teamleden worden de verslagen ook toegezon-
den aan de projectmanager.
Men komt overeen dat zoveel mogelijk NEN
2574 Tekeningen in de bouw Indeling van
gegevens op tekeningen voor gebouwen wordt
gevolgd. Deze norm geeft aan welke nieuwe
bouwkundige, constructieve, installatie- of
inrichtingselementen ten opzichte van een
voorgaande fase in beeld moeten worden
gebracht, met een plattegrond, doorsnede,
aanzicht, driedimensionaal of in de vorm van
een staat.
De getekende producties van guur 8.57 die
in dit deel van de VO-fase tot stand komen en
hierna kort worden besproken, bestaan dus uit:
1 ontwerptekeningen architect: onderdelen
A1 t/m A4;
2 ontwerpschetsen constructeur: onderdeel B1;
3 ontwerpwerkzaamheden installatieadviseur:
onderdelen A5 en B2.
De partners in het ontwerpteam wisselen onder-
ling gegevens uit over de te hanteren digitale
tekenpakketten. In de tekeningen kunnen tech-
nische omschrijvingen van de materialen en de
elementen worden opgenomen. Deze omschrij-
vingen kunnen ook in een apart document als
bijlage worden toegevoegd als Overige informa-
tie:
voorlopige berekeningen of dimensionering

hoofddraagstructuur;
Overzicht van tekeningen
Datum: 8 augustus 2001
A Hoofdindeling van het gebouw en verschijningsvorm
1 plattegronden schaal 1:200 of 1:100
2 essentile plattegrondfragmenten schaal 1:50 of 1:100
3 gevels en doorsneden schaal 1:200 of 1:100
4 een maquette van het ontwerp en/of perspectieftekeningen
5 verticale en horizontale zoneringen voor installaties
B Hoofdopzet van constructie, installaties en vaste inrichting
1 plattegronden en doorsneden van de draagstructuur, schaal 1:100 of 1:200
2 hoofdopzet W&E installaties, schaal 1:100 of 1:200
C Bouwblokgrenzen binnen de directe omgeving, met terreinindeling en ontsluiting
1 situatieschets schaal 1:500 of 1:200
D Oplossing met betrekking tot de samenvoeging van constructie-elementen, bouwkundige elementen en de
installatie-elementen ten opzichte van de gebouwelementen
1 basisprincipedetails bouwkundig werk, schaal 1:5 of 1:1
2 basisprincipes diverse soorten aansluitingen, schaal 1:20
Figuur 8.57 Overzicht te produceren tekeningen
0695053X_h08.indd 243 15-03-2005 15:57:47
244
voorlopige capaciteitsberekeningen werktuig-

bouwkundige en elektrotechnische installatie;
bouwfysische berekeningen;
berekening EPC.
1 Ontwerptekeningen architect
De architect werkt met zijn medewerkers eerst
het structuurontwerp en het structuurschema
tot plattegronden per verdieping uit. Zij kiezen
een stramienmaat voor de kantoorvertrekken. Zij
gaan uit van een standaard kantoorvertrek van
3,600 bij 5,400 meter (stramienmaten). Van dit
standaardvertrek wordt geen aparte indelings-
tekening gemaakt. Wel wordt een bijzondere
ruimte als de raadzaal in plattegrond gebracht.
Figuur 8.58 is een voorbeeld van de plattegrond
van de verdieping. Bijzonder is de gebogen
vorm van een van de twee kantoorvleugels. Men
is benieuwd welke uitwerking de constructeur
hieraan zal geven. Vervolgens worden de gevels
verder ontworpen. Raampartijen, materiaal van
de gevel, de trappenhuizen, de entrees en zeker
de centrale partij met de raadzaal zijn betekenis-
gevende elementen. Hiervoor moeten nu na
de vormgeving in het structuurontwerp nadere
keuzes worden gemaakt.
1 raadzaal
2 garderobe
3 leeskamer publiek
4 bibliotheek personeel
5 vergaderzaal 20 p.
6 spreekkamer algemeen
7 vergaderzaal 12 p.
8 gemeentesecretaris
9 burgemeester
10 wethouder
11 hoofd C.A.B.C.
12 bestuurssecretariaat
13 bestuurscordinator openbare orde en veiligheid
14 voorlichting en p.r.
15 centrale typeverwerkingsunit
16 hoofd P en O
17 medewerkers P en O
18 sector hoofd
19 teamleider financin
20 typefunctie inform./automatisering
21 computer-/printerruimte
22 bekost./verz./kadaster
23 financin kassier
24 groepleiders financin
25 teamleider financin
26 teamleider I.Z.
27 medewerker I.Z.
28 kantine
29 keuken
30 toiletten
31 lift
32 werkkast
33 printer-/kopieerruimte
B
B
A
A
zie doorsneden figuur 8.60
noord
Figuur 8.58 Plattegrond verdieping
0695053X_h08.indd 244 15-03-2005 15:57:48
In guur 8.59 zijn twee gevelaanzichten opgeno-
men, die van de oost- en westzijde. Bij de gevel
aan de westzijde is te zien hoe de raadzaal beide
kantoorvleugels verenigt en hoe de raampartij
een ruimtelijk uitzicht geeft over de waterpartij.
De voor deze waterpartij geplande vijverbak
wordt toch in het ontwerp opgenomen, maar
als variant in het bestek beschreven. Zowel bij de
gevel aan de westzijde als bij die aan de oostzijde
is te zien dat de raampartijen in de kantoorvleu-
gels de gevel een horizontaal karakter geven.
De architect rondt zijn creatief proces van de
ontwikkeling van de gevels af en vraagt zijn
medewerkers om een aantal doorsneden uit
te werken, guur 8.60. Op grond van de plat-
tegronden en doorsneden wordt nader inzicht
verkregen in de horizontale en verticale verkeers-
ruimten. De constructie van het gebouw zelf
Figuur 8.59 Gevels west- en oostzijde

is zeer grof aangegeven; de constructeur zorgt
voor een nadere detaillering. Wel is bij het teke-
nen van de plattegronden de voorkeur van de
architect voor ronde betonkolommen duidelijk
geworden.
Een overzicht van de door de architect te pro-
duceren ontwerptekeningen is opgenomen in
guur 8.57.
Nu de vormen van het ontwerp gedetailleerder
zijn, wordt er een perspectivische schets ge-
maakt van het ontwerp in relatie tot de steden-
bouwkundige omgeving, de zogenaamde birds
eye view, guur 8.61. Het bouwblok linksvoor is
een voorgestelde ontwikkeling met kantoren en
woningen. Opvallend zijn de ronde lichtopenin-
gen in het dak van de raadzaal. Door het dak van
de raadzaal schuin omhoog door te laten lopen
0695053X_h08.indd 245 15-03-2005 15:57:49
246
Figuur 8.60 Doorsneden

Figuur 8.61 Birds eye view

0695053X_h08.indd 246 15-03-2005 15:57:50
wordt boven de korte kantoorvleugel ruimte ge-
creerd voor de opstelling van de componenten
van de klimaatregelingsinstallatie. Deze ruimte
wordt technische ruimte genoemd. Men moet
nader overleggen of deze technische ruimte vol-
doende is voor het installatietechnisch ontwerp
van de installatieadviseur.
De architect tekent ook de voorlopige bouwblok-
grenzen in de locatietekening in. Hiervoor wordt
de plattegrond van de begane grond verkleind
en gesimpliceerd, guur 8.62.
Bij het ontwerpen van de gevels heeft de archi-
tect al schetsenderwijs de opbouw van de gevel
Figuur 8.62 Bouwblokgrenzen binnen directe omgeving
aangegeven. Zijn medewerkers werken dit uit tot
een basisdetail bouwkundig werk, guur 8.63.
2 Ontwerpschetsen constructeur
In de tweede ontwerpteambespreking krijgen de
constructeur en de installatieadviseur het con-
cept-VO overhandigd. De architect licht dit ont-
werp toe en geeft aan wat hij belangrijk vindt:
kromme en schuine lijnen, zowel in- als uit-

wendig;
ronde kolommen;
overspanning raadzaal met gelamineerde hou-

ten spanten;
0695053X_h08.indd 247 15-03-2005 15:57:51
248
Figuur 8.63 Principedetail gevelopbouw
0695053X_h08.indd 248 15-03-2005 15:57:51

sober maar qua klimaat wel comfortabel

gebouw, gezien trauma ambtenaren ten aan-
zien van oude gemeentehuis (tocht, lekkage en
koude);
grote technische ruimte onder doorlopende

dak raadzaal.
Afgesproken wordt dat de constructeur binnen
een week zijn ontwerpschetsen naar de architect
en installatieadviseur stuurt. Op die schetsen en
op het concept-VO kan de installatieadviseur dan
voortborduren, ervan uitgaande dat de construc-
teur het concept-VO niet overhoop haalt om
redenen van constructieve aard. Daar ziet het in
de bespreking in ieder geval niet naar uit.
De constructeur geeft aan dat hij op diverse

onderdelen van de constructie een aantal vari-
anten zal ontwikkelen, op basis van het PvE en
het concept-VO van de architect. De onderdelen
die de meeste aandacht vragen zijn de vloercon-
structie en de stabiliteit. Voor dat laatste onder-
deel verwacht de constructeur een samenspel
met de installatieadviseur, omdat hier eventuele
combinaties zijn te verwachten met leidingen
liftschachten.
De constructeur gaat aan de slag en ontwerpt
voor de draagconstructie van de kantoorvleugels
drie varianten:
1 Breedplaatvloer met platte stroken en kolom-
koppen, kolommen centraal en in gevelzone
geplaatst.
Figuur 8.64 Overzicht varianten vloerconstructies in VO
0695053X_h08.indd 249 15-03-2005 15:57:52
250
2 Kanaalplaatvloer met centrale hoedliggers op
stalen kolommen en dragende gevels. Nader
moet dan worden onderzocht of deze dragende
gevels zijn te combineren met de door de archi-
tect ontworpen horizontale raamstroken.
3 Kanaalplaatvloer in n keer overspannend
van gevel tot gevel, dragende gevels (voor dra-
gende gevels geldt hetzelfde als onder punt 2).
Een schematische voorstelling van deze varianten

wordt getoond in guur 8.64. Hierin zijn ook de
stabiliteitsvoorzieningen aangegeven.
Alternatief 1 is uitgewerkt in guur 8.65.
Een overzicht van de door de constructeur te
produceren ontwerptekeningen is opgenomen in
guur 8.57.
Figuur 8.65 Vloerconstructie variant 1 met breedplaatvloer
0695053X_h08.indd 250 15-03-2005 15:57:52
3 Ontwerpwerkzaamheden installatieadviseur
Met de ontwerpschetsen van de constructeur,
het programma en het voorlopig ontwerp als uit-
gangspunten maakt de installatieadviseur schat-
tingsberekeningen (op basis van vuistregels) en
een aantal ontwerpschetsen. Hij gaat voor de
verwarming en de koeling uit van een lucht-
behandelingsysteem. Hij begint met het schetsen
van de hoofdopzet van de werktuigbouwkun-
dige installatie, guur 8.66, omdat de kanalen
hiervan de meeste ruimte innemen. Hij maakt
ook schetsen van de verticale en horizontale
zoneringen, guur 8.67, en van de invulling van
de technische ruimte, guur 8.68.

Figuur 8.66 Hoofdopzet werktuigbouwkundige installatie
Figuur 8.67 Horizontale zonering
Een overzicht van de door de installatieadviseur
te produceren ontwerptekeningen is opgeno-
men in guur 8.57.
Afstemming
In de eerstvolgende ontwerpteambespreking
wordt de afstemming van het concept-VO met
de ontwerpschetsen van de constructeur en van
de installatieadviseur besproken. Aandachts-
punten zijn de kruisingen van de leidingen en
de kanalen en de positie van binnenkomende
leidingen.
Besluiten worden genomen en een denitief te-
keningenpakket vastgesteld.
0695053X_h08.indd 251 15-03-2005 15:57:53
252
Figuur 8.68 Voorlopige schets indeling technische ruimte
0695053X_h08.indd 252 15-03-2005 15:57:55
Toetsing Voorlopig ontwerp aan programma
Datum: 12 october 2001
Onder- Num- Ruimte
m
2
m
2
deel mer
beg. gr. 1e verd. 2e/3e
wvc 1 sectorhoofd 19 18 18
wvc 2 infodesk/typefunctie 12 37 37
wvc 3 burgerzaken 66 60 60
wvc 4 kluisruimte 9 8 8
wvc 5 kamer mw onderwijs 19 18 18
wvc 6 kamer mw welzijn 28 27 27
wvc 7 spreekkamer 9 8 8
wvc 8 teamleider SOZA 19 18 18
wvc 9 medewerker SOZA 38 36 36
wvc 9a medewerker SOZA 28 27 27
wvc 10 2 loketten SOZA 9 3 3
wvc 11 spreekkamer SOZA 9 10 10
wvc 12 spreekkamer SOZA 9 10 10
wvc 13 rolstoel toeg. werkkamer WVG 19 18 18
middelen 1 rectorhoofd 19 18 18
middelen 2 typefunctie/inform./autom. 19 18 18
middelen 3 computer- printerruimte 19 18 18
middelen 4 teamleider financin 19 36 36
middelen 5 2 groepsleiders financin 19 18 18
middelen 6 medew. financin en kassier 48 47 47
middelen 7 mw. belasting, verzekering, kadaster 28 30 30
middelen 8 teamleider IZ 19 18 18
middelen 9 medewerker IZ 48 27 27
middelen 10 bodekamer 19 27 27
middelen 11 semi-statisch archief 78 73 73
middelen 12 reproductieruimte 28 36 36
middelen 13 opslag/magazijn goederen 19 33 33
middelen 14 berging 38 0
middelen 15 huishoudelijke dienst 12 13 13
ov.r 20 opslag oud papier 19 13 13
ov.r 21 opslag huishoudelijk afval 19 13 13
ov.r 2a raadzaal 144 146 146
ov.r 2b trouwzaal 134 128 128
ov.r 5 kantine 61 67 67
ov.r 6 keuken/opslagruimte 24 20 20
ov.r 23 fietsenstalling 60 56 56
reserve 190 199 199
Subtotaal blad 2 1.376 1.352 690 463 199
Subtotaal blad 1 (niet zichtbaar) 979 974 95 372 507
Totaal FNO gemeentehuis 2.355 2.326 785 835 706
Totaal BVO gemeentehuis 3.768 3.758 1.300 1.214 1.244
bvo/fno factor 1,60 1,62 1,66 1,45 1,76
Volgens Programma van Eisen
Bouwlaag
Volgens Voorlopig ontwerp
Blad 2
Figuur 8.69 Vergelijking voorlopig ontwerp met programma
0695053X_h08.indd 253 15-03-2005 15:57:56
254
Toetsing voorlopig ontwerp op
programma en bouwkostenbegroting
Namens het ontwerpteam stuurt de architect de
ontwerpstukken in drievoud naar de project-
manager ten behoeve van:
adviseur-PvE, voor toetsing op programma;
bouwkostendeskundige, voor berekening

bouwkosten, paragraaf 8.5.4;
projectmanager zelf, ter bestudering en om in

projectdossier op te bergen.
De programma-adviseur toetst het voorlopig
ontwerp aan de programmaonderdelen A tot
en met C, guur 8.50. Voor de toetsing van
onderdeel B4 wordt de hulp ingeroepen van een
collega-adviseur technisch PvE. De programma-
adviseur bekijkt of alle gevraagde ruimten in het
ontwerp zijn terug te vinden en of rekening is
gehouden met de gevraagde relaties tussen de
ruimten. De belangrijkste toetsing is die op het
aantal vierkante meters.
Elementenraming
Datum: 5 oktober 2001
Hoeveel- Element- Een- Euro Euro Totaal per
Code Omschrijving heid heid per eenh. per post element
47 Dakafwerkingen 110.018
Koperen bekleding hellend dak compleet 501 m
2
125,00 62.625,00
Dakbedekking incl. afschotisolati 861 m
2
42,50 36.592,50
Betontegels op dragers (looppaden) 120 m
2
27,50 3.300,00
Daktrim/randafwerking 120 m
1
62,50 7.500,00
48 Afwerkingspakketten 23.850
Bouwk. voorz. installaties/hulp derden 3.770 m
2
5,00 18.850,00
Bouwk. voorz. glazenwasinstallatie 1 pos 5.000,00 5.000,00
5 Werktuigbouwkundige Installaties (basis) 540.053
51 Verwarmings installatie 3.770 m
2
42,50 160.225,00
52 Riolering/hemelwaterafvoer/putten 3.770 m
2
6,00 22.620,00
53 Koud- en warmwaterinstallatie 3.770 m
2
6,50 24.505,00
54 Gasinstallatie 3.770 m
2
0,75 2.827,50
57 Luchtbehandelingsinstallatie inclusief
voorbereiding topkoeling 3.770 m
2
67,50 254.475,00
additionele installatie:
57 Topkoeling 3.770 m
2
20,00 75.400,00
61 Centrale elektrotechnische voorzieningen etc. etc.
Som van de directe kosten voor het gehele werk 2.097.297
Algemene bouwplaats- en uitvoeringskosten (ABK) 250.000,00
2.347.297
Algemene bedrijfskosten (AK) 6,5% 152.574,31
2.499.871
Winst en Risico (W&R) 3,0% 74.996,14
2.574.867
Nadere planuitwerking en detaillering 3,0% 77.246,02
2.652.113
Cordinatiekosten (2% over directe kosten) 2,0% 41.945,94
Totaal generaal excl. BTW 2.694.059
Figuur 8.70 Excerpt uit elementenbegroting met staart
0695053X_h08.indd 254 15-03-2005 15:57:57
In guur 8.69 is de vergelijking uitgevoerd
tussen de vierkante meters per functie/vertrek in
het programma en de vierkante meters in
het ontwerp.
Ook worden de vierkante meters van het voor-
lopig ontwerp gesorteerd per verdieping. Dit
maakt een toetsing mogelijk op een evenwich-
tige verdeling van de vierkante meters over de
verdiepingen.
Het totaal aantal vierkante meters uit het pro-
gramma bedraagt 2355 m
2
FNO en 3768 m
2

BVO (factor 1,6). Het voorlopig ontwerp voldoet
nagenoeg aan de gevraagde vierkante meters
BVO, maar functioneel is er een tekort van 29 m
2

FNO. Dit is niet het oppervlak voor een of twee
functies, maar de totaalsom van hier te veel
en daar te weinig, zoals in de kolommen van
guur 8.69 is te zien.
Bouwkostenvergelijking
Budget op Begroting op Resultaat van
basis SO basis VO toetsingen
Bouwkundige werken 2.742.500 2.700.000

1
2.700.000

Installatiewerken 957.500 920.000 920.000
Zonwering - - 32.500
Terreinvoorziening i.p.v. vijverbak - - 12.500
Reserves - - 35.000
Totaal bouwkosten 3.700.000 3.620.000 3.700.000
Programmawijzigingen 125.000
Koperen dak 62.500
2
Topkoeling 125.000
3
Elektrische zonwering 32.500
4
Terreinvoorziening i.v.p. vijverbak 12.500
5
Totaal programmawijzigingen 232.500 125.000
Totaal bouwkosten en programmawijzigingen
3.700.000 3.852.500 3.825.000
Toelichting bij kolom Begroting op basis VO
1
Naast verlaging op verschillende posten de toevoeging van de post telefoonbekabeling ad 20.000,
2
Dit zijn meerkosten t.o.v. de eerder geraamde constructie
3
Dit zijn meerkosten t.o.v. de eerder geraamde installatie
4
Door ontwerpteam als zeer wenselijk aangegeven
5
Minimaal nodig na vervallen vijverbak
Bouwkostenbegroting op basis van
voorlopig ontwerp
Op basis van het ontvangen document maakt
de bouwkostenadviseur de bouwkostenbegro-
ting van het voorlopig ontwerp. Hiervoor han-
teert hij de elementenbegroting, guur 8.70.
Deze bouwkostenbegroting van het voorlopig
ontwerp wordt vergeleken met de bouwkos-
tenbegroting van het structuurontwerp. In een
overzichtje wordt aangegeven waar de grote ver-
schillen zitten, guur 8.71.
Planning
De projectmanager noteert geen bijzondere wij-
ziging ten opzichte van de SO-fase, alles ligt nog
op schema.
Figuur 8.71 Vergelijking bouwkosten in SO- en VO-fase
0695053X_h08.indd 255 15-03-2005 15:57:58
256
Toetsing begroting
De bouwkostenadviseur bespreekt de bouwkos-
tenbegroting met de architect en de projectma-
nager. Inmiddels is bekend dat de sloopkosten bij
volledige sloop van het oude gemeentehuis op
225.000 euro komen in plaats van op de begrote
150.000 euro. De architect en de constructeur
onderzoeken gezamenlijk of besparing mogelijk
is, bijvoorbeeld door een deel van de fundering
te laten zitten.
De projectmanager moet steeds het belang van
de opdrachtgever in de gaten houden: de wet-
houder kan onmogelijk in de raad aankomen
met een aanvraag voor een hoger investerings-
budget.
De bouwkostenadviseur licht zijn raming toe en
geeft aan waar volgens hem de knelpunten zit-
ten:
koperen dakbedekking: 62.500 euro meerkos-

ten ten opzichte van traditionele dakbedekking;
topkoeling: 125.000 euro meerkosten ten

opzichte van traditionele luchtbehandeling.
De architect voelt niets voor het terugvallen op
traditionele dakbedekking en luchtbehandeling.
Dat is enerzijds uit esthetische en duurzaam-
heidsoverwegingen (koperen dak), anderzijds uit
overwegingen van gebruikerscomfort (topkoe-
ling). De gebruikers verwachten nu meer dan in
het huidige gemeentehuis.
De bouwkostenadviseur geeft aan dat bij de hui-
dige aanbestedingen scherp wordt ingeschreven,
er is blijkbaar een zekere werkhonger. De aan-
besteding zou kunnen meevallen en dan zouden
deze twee zaken toch kunnen worden gereali-
seerd. Daarvoor is het nodig in de bestekstukken
de koperen dakbedekking en de topkoeling als
variant op te nemen. Worden deze twee zaken
helemaal niet in het bestek opgenomen, dan is er
aanvankelijk misschien wel sprake van een scherpe
prijs, maar bij het aanvragen wordt dan veel meer
betaald dan de winst uit een aanbesteding.
Afgesproken wordt om aan de opdrachtgever
voor te stellen het koperen dak en de topkoeling
als variant in het bestek op te nemen en daar-
voor een aanvullende prijs aan te vragen. De vij-
verbak vervalt sowieso en wordt vervangen door
een grasveld. De elektrisch bediende zonwering
wordt opgenomen in het budget.
Na dit overleg kan de projectmanager samen
met de bouwkostenadviseur ook het investe-
ringsbudget opstellen, guur 8.72.
8.5.5 Beslissen
De projectmanager verwerkt de in deze fase
gemaakte ontwerpen en toetsingen daarvan
in een concept-fasebeslisdocument. De hoofd-
punten van zijn voorstel zijn:
1 programma voor voorlopig ontwerp en
gemaakte voorlopig ontwerp goed te keuren.
Dit betekent een vastlegging op hoofdlijnen van
het gebouw in plattegronden, gevelaanzichten,
materiaalaanduidingen, enzovoort;
2 bouwkostenbegroting goed te keuren inclusief
de voorgestelde aanpak ten aanzien van de
onderdelen koperen dakbedekking, topkoeling
en vijverbak;
3 overall-planning goed te keuren.
Ten aanzien van de investeringskostenbegroting
stelt de projectmanager vast dat het totale bud-
get ongewijzigd kan blijven, met een verschui-
ving op hoofdpunten, guur 8.72.
In het kader van de besluitvorming wordt het
voorlopig ontwerp door de architect niet alleen
aan de stuurgroep, maar ook aan de klankbord-
groep gepresenteerd, guur 8.73.
Voor alle andere belangstellenden zijn de voor-
lopige ontwerptekeningen in de foyer van het
gemeentehuis te bezichtigen.
De klankbordgroep blijkt het ontwerp mooi te
vinden, maar kijkt vreemd aan tegen het aan de
markt overlaten of programmawijzigingen al of
niet haalbaar zijn. Onder kennisneming van de
reactie van de klankbordgroep besluit het Col-
lege van B&W het beslisdocument ter goedkeu-
ring voor te leggen aan de gemeenteraad. In de
betreffende gemeenteraadsvergadering wordt
niet lang over dit agendapunt gesproken.
0695053X_h08.indd 256 15-03-2005 15:58:00
Fase Voorlopig ontwerp
Budgetvoorstel
Budget Begroting Budget
uit SO uit VO voorstel
1
10 Bouwkosten 3.700.000 3.665.000 3.700.000
11 Programmawijzigingen 187.500 125.000
2
3
30 Voorbereidings- en begeleidingskosten 600.000 600.000 600.000
40 Inrichting 500.000 500.000 500.000
50 Reserveringen 300.000 225.000 225.000
4
60 Verhuiskosten 100.000 100.000 100.000
70 Tijdelijke huisvesting 250.000 250.000 250.000
Totaal excl. BTW 6.250.000 6.277.500 6.250.000
2
3.770 m
2
bvo
2
Toelichting bij kolom budgetvoorstel
1
De boekwaarde van het oude gemeentehuis is nauwkeurig bepaald. Daartegenover staat
de verhoogde post sloopkosten vanwege de volledige sloop van het bestaande gemeentehuis.
2
Voorgesteld wordt de onderdelen uit het ontwerp die tot een overschrijding van de investerings-
kosten leiden te vermarkten bij de aanbesteding. Deze onderdelen zijn tezamen begroot op
187.500, (koperen dak 62.500 en topkoeling 125.000), doch bij gelijkblijvend budget
van 6.250.000, is er een post van 125.000, beschikbaar voor geen, 1 of 2 onderdelen.
Dat bepaalt de markt van aanbestedingen.
3
De leges vallen 50.000, minder uit en een grondmilieuonderzoek ad 10.000, is niet
nodig. Het historisch terreinonderzoek is voldoende.
4
De prijspeilaanpassing tot start bouw kan 75.000, lager worden gesteld.
Figuur 8.72 Opstelling investeringsbudget
Brief aan leden van de klankbordgroep Ver/nieuwbouw
gemeentehuis
Betreft: Uitnodiging vergadering 18-10-2001
Geacht klankbordgroeplid,
In aansluiting op de uitnodiging van de voorzitter voor een klankbordgroepvergadering op 18 oktober a.s., deel ik u
mede dat vanaf maandagmiddag 15 oktober 14.00 uur het ontwerp voor het nieuwe gemeentehuis met omgeving ter
bezichtiging is tentoongesteld in de foyer.
Met vriendelijke groet,
Figuur 8.73 Uitnodigingsbrief
0695053X_h08.indd 257 15-03-2005 15:58:01
258
e
k
j
i
l
e
d
r
o
o
w
t
n
a
r
e
v
t
i
e
t
i
v
i
t
c
A
5
2
8
1
1
1
4
5
2
8
1
1
1
4
8
2
1
2
4
1
7
1
3
4
2
7
1
0
1
3
6
2
9
1
2
1
5
0
3
n
e
r
e
m
m
a
r
g
o
r
P
4
D

n
e
1
C

,
4
B

,
3
B

n
e
k
e
i
r
b
u
R
.
r
g
o
r
p

.
d
f
A
O
D

g
n
i
s
t
e
o
T
n
e
p
r
e
w
t
n
O
n
e
d
e
n
s
r
o
o
d

n
e

n
e
d
n
o
r
g
e
t
t
a
l
P
k
e
o
b
e
t
m
i
u
R
n
e
t
h
c
i
z
n
a
A
.
r
t
s
n
o
C
w
u
o
b
r
e
d
n
O
.
r
t
s
n
o
C
r
u
u
t
c
u
r
t
s
g
a
a
r
D
k
a
d

n
e

l
e
v
e
G
.
h
c
r
A
n
e
t
n
e
m
e
l
e

w
u
o
b
f
A
.
h
c
r
A
s
e
i
t
a
l
l
a
t
s
n
i

e
g
i
d
n
u
k
g
i
u
t
k
r
e
W
.
W

.
v
d
A
s
e
i
t
a
l
l
a
t
s
n
i

e
h
c
s
i
n
h
c
e
t
o
r
t
k
e
l
E
.
E

.
v
d
A
.
T

.
v
d
A
n
e
t
f
i
L
n
e
g
n
i
t
h
c
i
r
n
i

e
t
s
a
V
.
h
c
r
A
n
a
l
p
n
i
e
r
r
e
T
.
h
c
r
A
n
e
t
o
r
g
e
B
g
n
i
t
o
r
g
e
b
e
i
t
c
e
r
i
d

n
e
k
a
M
n
e
t
s
o
k
w
u
o
B

.
d
f
A
n
e
t
s
o
k
w
u
o
B

.
d
f
A
s
e
i
d
u
t
s
n
e
t
s
o
K
g
n
i
i
s
s
i
l
s
e
b

n
e

g
n
i
d
i
e
r
e
b
r
o
o
v
s
g
n
i
s
s
i
l
s
e
B
t
n
e
m
u
c
o
d
s
i
l
s
e
b

n
e
l
l
e
t
s
p
O
n
e
g
n
i
n
n
u
g
r
e
V
O
R
W

9
1

l
e
k
i
t
r
A
g
n
i
n
n
u
g
r
e
v
u
e
i
l
i
M
g
n
i
n
n
u
g
r
e
v
w
u
o
B
e
s
a
f
k
e
t
s
e
B

r
o
o
v

n
a
l
P
K
B

n
a
l
p
e
s
a
f

n
e
k
a
M
g
n
i
n
n
a
l
p

e
d
n
e
f
f
e
r
t
e
b

e
d

e
i
z

g
n
i
t
s
e
v
s
i
u
h

e
k
j
i
l
e
d
j
i
T

n
e

p
o
o
l
S

n
e
t
c
e
j
o
r
p
l
e
e
D
t
r
a
a
M
2
0
0
2
1
0
0
2
i
r
a
u
r
b
e
F
i
r
a
u
n
a
J
r
e
b
m
e
c
e
D
r
e
b
m
e
v
o
N
p
r
e
w
t
n
o

f
e
i
t
i
n
i
f
e
D

e
s
a
f
g
n
i
n
n
a
l
p
e
s
a
F
1
0
0
2

r
e
b
o
t
k
o

7
1

:
m
u
t
a
D
u
a
e
r
u
B

t
n
e
m
e
g
a
n
a
m
w
u
o
B
F
i
g
u
u
r

8
.
7
4

P
l
a
n
n
i
n
g

D
O
-
f
a
s
e
0695053X_h08.indd 258 15-03-2005 15:58:03
De projectmanager bewaakt het investerings-
budget voor de opdrachtgever. In zijn budget-
bewakingsoverzicht houdt hij in deze fase vooral
regel 30 voorbereidings- en begeleidingskosten
bij:
wat is opgedragen aan adviseurs?
wat moet worden gereserveerd voor nadere

opdrachten?
wat is prognose met betrekking tot toekom-

stige opdrachten?
wat zijn eventuele loonstijgingen en meer- en

minderwerk?
De projectadviseur legt de kaders en de doelstel-
lingen van de volgende DO-fase vast. Hij werkt
nader uit wat in het PvA over de DO-fase al is
vastgelegd. Een voorbeeld van de faseplanning is
gegeven in guur 8.74. In ieder geval wordt de
samenstelling van het ontwerpteam gecontinu-
eerd. De programma-adviseur werkt het PvE ver-
der uit. De verdere uitwerking tot het denitief
ontwerp is ook gericht op het verkrijgen van de
bouwvergunning en de daaraan gekoppelde
milieuvergunningen. Op basis van de stukken
van het voorlopig ontwerp heeft er al voorover-
leg plaatsgevonden met Bouw- en Woning-
toezicht en de regionale brandweer.
8.6 Fase Denitief ontwerp
8.6.1 Van voorlopig naar denitief ontwerp
De stap van voorlopig naar denitief ontwerp
is dikwijls een stap van nadere detaillering.
Die nadere detaillering geschiedt op basis van
aanvullende programma-eisen en denitieve
ontwerptekeningen. Wat aan denitieve ont-
werptekeningen wordt gemaakt, verschilt per
project. Ook op kostengebied mogen er geen
grote wijzigingen worden verwacht die leiden
tot budgetoverschrijdingen. Wijzigingen in het
programma kunnen tot een groot verschil tussen
voorlopig en denitief ontwerp leiden. De
opdrachtgever kan door het voorlopig ontwerp
genspireerd raken en nieuwe ideen krijgen die
hij wil doorvoeren. Ook de reactie van de wel-
standcommissie kan leiden tot het aanpassen
van het denitief ontwerp. Beide veranderingen
leiden tot kostenconsequenties (verhoging of
verlaging) en het uitlopen van de oorspronkelijke
planning. Daarom moet vroegtijdig met de op-
drachtgever worden overlegd over de acceptatie
van dit soort consequenties.
Na acceptatie van de gemeenteraad kan het
voorlopig ontwerp worden uitgewerkt tot het
denitief ontwerp, guur 8.75. Nu ontstaat er
een volledig beeld van het project als ruimtelijk
concept. Ook is er zekerheid over de construc-
tieve en installatietechnische uitvoerbaarheid.
Bij het volgen van het POBB-model, guur 8.76,
vraagt de projectmanager aan de adviseurs
(onder wie de architect) de volgende producties
te leveren:
PvE voor denitief ontwerp, waarin functio-

nele, ruimtelijke, esthetische en technische eisen
verder worden gedetailleerd (deel Programma
uit model), paragraaf 8.6.2;
denitief ontwerp (deel Ontwerpen uit

model), paragraaf 8.6.3;
Figuur 8.75 Fase Denitief ontwerp (DO) Figuur 8.76 POBB-model voor DO-fase

0695053X_h08.indd 259 15-03-2005 15:58:04
260
investeringskostenbegroting, exploitatiekos-
tenraming en (bijgestelde) overall planning (deel
Begroten uit model), paragraaf 8.6.4.
Zelf bereidt de projectmanager weer de rap-
portage voor het beslisdocument voor, waarin
programma, denitief ontwerp en begroting zijn
verwerkt tot conclusies en adviezen, paragraaf
8.6.5. In zon beslisdocument kan ook advies
worden gegeven omtrent de inschakeling van
specialistische adviseurs, zo dit al niet eerder, bij
het structuurontwerp of het voorlopig ontwerp,
is bekeken en beslist.
Het verkrijgen van producties, het toetsen ervan
en het erover beslissen stuurt de projectmanager
des te gemakkelijker aan wanneer hij vr het
begin van deze fase een fase-PvA opstelt. Dit
plan werd opgesteld aan het einde van de
vorige fase (paragraaf 8.5.6). In deze fase
schenkt hij vooral aandacht aan het overleg met
de vergunningverlenende instanties (bouwver-
gunning en milieuvergunning). Het PvA voor
de BK-fase wordt in paragraaf 8.6.6 aan de orde
gesteld.
8.6.2 Programma van Eisen
Programmeren voor denitief ontwerp
De programma-adviseur pakt de nadere detail-
lering van het programma van eisen voor het
denitief ontwerp volgens dezelfde systematiek
aan als tijdens de VO-fase werd gehanteerd. Ten
opzichte van het PvE voor het voorlopig ontwerp
betekent dit de volgende uitbreiding, guur
8.77:
per ruimte worden de functioneel-ruimtelijke

programma-eisen bepaald ter verkrijging van een
compleet beeld per ruimte wat betreft functies
en prestaties op het gebied van oppervlakte-
efcintie, gebruik, comfort, veiligheid en
dergelijke (groep B3);
per ruimte worden de technische programma-

eisen bepaald ter verkrijging van een compleet
beeld per ruimte wat betreft afwerking, techni-
sche installaties, inrichting, bouwkundige voor-
zieningen en dergelijke (groep B4);
fase Definitief ontwerp
2
fno
Blok D project-interne voorwaarden
Figuur 8.77 Nieuwe onderdelen in PvA in DO-fase
0695053X_h08.indd 260 15-03-2005 15:58:05
algemene ontwerpuitgangspunten worden

geformuleerd op het gebied van het soort archi-
tectuur (kleurgebruik en textuur van beeld-
bepalende elementen en op werkplekken) en
met betrekking tot de inrichting van werkplek-
ken (groep C1).
Zeker in onderdeel B3 wordt in overleg met de
gebruikers vastgesteld of de ontworpen ruimte
functioneel voldoet. De ruimte moet goed in te
richten zijn en de juiste technische voorzieningen
moeten op de juiste plaats worden aangebracht.
In deze fase wordt hierbij vaak gebruikgemaakt
van tekeningen en afbouwstaten per ruimte, ook
wel ruimteboek genoemd.
In guur 8.78 zijn enkele voorbeelden gegeven
van dat wat door de programma-adviseur in
deze fase is ontwikkeld.
Toetsing Programma van Eisen
De projectmanager toetst het geleverde PvE
op consistentie. Hij bekijkt of alle onderdelen
van de standaardindeling zijn ingevuld en of de
onderbouwing van de eisen is terug te vinden.
Inhoudelijk wordt het PvE beoordeeld door de
ontwerper, de constructeur en de installatie-
adviseur, wanneer zij dit van de projectmanager
ontvangen en ermee willen gaan werken. De
projectmanager stuurt dit programma ook aan
de opdrachtgever, met de vraag om accordering
op de functionele en ruimtelijke detaillering per
ruimte en/of werkplek. De goedgekeurde teke-
ningen van ruimte en/of werkplek worden in het
ruimteboek voor akkoord getekend. Dit ruimte-
boek wordt dan weer gebruikt bij het vervaardi-
gen van de werktekeningen.
Programma voor definitief ontwerp
Geactualiseerd
D1 Interne voorwaarden investeringskosten
Als output van de fase Voorlopig ontwerp: Bouwkosten inclusief programma wijzigingen maximum 3.825.000
D2 Interne voorwaarden exploitatiekosten
Idem als eisen in de fase Voorlopig ontwerp
D3 Interne voorwaarden tijdtechnische uitgangspunten
Output van fase Structuur ontwerp ingebruikname per 31 juli 2003
Nieuw
B3 Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat, akoestisch klimaat, afwerking, speciale voorzieningen,
inrichting enzovoort
Minimale binnentemperaturen (graad Celsius):
verblijfsruimte voor personeel en bezoekers 21
entreegebied, hal 20
archieven, bergingen, magazijnen, trappenhuis 15
technische ruimten 10
2. Waardering van het klimaat onder alle omstandigheden tussen PMV= 0,5 en PMV= +0,5.
(door berekeningen worden technische eisen gesteld aan verschillende bouwelementen)
B5 Eisen gesteld door normen, richtlijnen
D4 Interne voorwaarden milieuaspecten
In een rapportage dient aangegeven te worden op welke wijze maatregelen op het gebied van duurzaam bouwen zijn
genomen.
Rekening houden met bijzondere wetten en voorschriften:
Archiefwet, met bijbehorende provinciale voorschriften,
de Hyginecode, voor de kantine
Figuur 8.78 Ontwikkeling programma ten behoeve van denitief ontwerp (excerpt)
0695053X_h08.indd 261 15-03-2005 15:58:07
262
8.6.3 Ontwerpen
Maken van denitief ontwerp
De werkzaamheden van de architect bestaan bij
het ontwerpen in deze fase uit:
analyseren toegevoegde programma-eisen.

Dit kunnen de denitieve constructieve, bouw-
fysische en installatietechnische berekeningen
zijn;
vertalen analyses en berekeningen naar

tekeningen en materiaalstaten. Dit moet zo
gebeuren dat het project wordt vastgelegd wat
betreft zijn interne en externe opzet en dat een
volledig inzicht van het project kan worden
verkregen.
De tekeningen bouwen voort op de tekenin-
gen van het voorlopig ontwerp. Het voorlopig
ontwerp moet tekentechnisch geschikt zijn of
worden gemaakt om te fungeren als informatie-
drager voor de keuze van bijvoorbeeld:
ruimteverdeling in vertrekken en specieke

ruimten;
afmetingen van de inrichtingselementen;
potentieel ruimtebeslag constructie en

installaties.
Als hulpmiddel voor de bepaling van wat moet
worden getekend, heeft de architect NEN 2574
bij de hand. Deze norm geeft ook aan welke
nieuwe bouwkundige, constructie-, installatie-
of inrichtingselementen ten opzichte van een
voorgaande fase in beeld worden gebracht. Dat
kan resulteren in een plattegrond, doorsneden,
aanzichten, een driedimensionale tekening of
een staat. De architect hanteert een soort check-
list voor het te vervaardigen pakket tekeningen,
guur 8.79.
Figuur 8.80 tot en met 8.85 geeft enkele voor-
beelden van tekeningen die tot het denitief ont-
werp behoren. Figuur 8.80 is een tekening van
onderdeel A1 waarin de plattegrond ter plaatse
van de stramienlijnen 5, 6 en 7 wordt weergege-
ven. Figuur 8.81 betreft onderdeel A3, maar nu
de noordgevel ter plaatse van stramien 5, 6 en 7.
Figuur 8.82 hoort bij onderdeel A3. Zichtbaar
is een doorsnede over de noordvleugel. Figuur
8.83 hoort bij onderdeel B3. Het betreft de in-
richting van de technische ruimte. Figuur 8.84
hoort bij onderdeel B3. De tekening geeft de
complexiteit van de apparatuur en leidingen in
deze ruimte aan.
Figuur 8.85 is onderdeel D2. Het gaat hier om
de detaillering van de aansluitingen van gevel
Overzicht van tekeningen
A Definitieve en volledige bouwkundige indeling en inrichting van het gebouw
1 plattegronden schaal 1:100
2 essentile plattegrondfragmenten schaal 1:50
3 gevels en doorsneden schaal 1:100
4 bouwmassastudie in de vorm van maquette en/of perspectieftekeningen
5 verticale en horizontale zoneringen voor installaties
B Definitieve en volledige opzet van constructie, installaties en vaste inrichting
1 plattegronden en doorsneden draagstructuur, incl. fundering, schaal 1:100
2 principedetails constructieonderdelen, schaal 1:20
3 cordinatieprincipes W&E installaties, opwekking, distributie en eindtoestellen, schaal 1:100 of 1:200
C Definitieve plaatsbepaling van het project in zijn omgeving, definitieve bouwblokgrenzen, ontsluiting,
terreinindeling met functie, plaats en afmeting van de inrichtingselementen
1 situatieschets schaal 1:500, 1:200 of 1:100
D Definitieve oplossing met betrekking tot de samenvoeging van constructie-elementen, bouwkundige ele-
menten en de installatie-elementen ten opzichte van de gebouwelementen
1 principedetails bouwkundig werk, schaal 1:5 of 1:1
2 principes diverse soorten aansluitingen, schaal 1:20
Figuur 8.79 Overzicht tekeningen
0695053X_h08.indd 262 15-03-2005 15:58:08
met de vloeren. In de tekeningen worden soms
technische omschrijvingen van de materialen
(materiaalstaat) of van bepaalde bouwelemen-
ten opgenomen. Ook kunnen deze technische
omschrijvingen in een apart document worden
opgenomen.
Verder worden gemaakt:
berekening of dimensionering draagstructuur;
funderingsadvies;
capaciteitsberekeningen werktuigbouwkun-
dige en elektrotechnische installaties;
bouwfysische berekeningen;

Figuur 8.80 Begane grond
0695053X_h08.indd 263 15-03-2005 15:58:09
264

Figuur 8.81 Gevelaanzicht noordzijde
berekening EPC;
aanvraagdocumenten voor aanvragen voorlo-

pige vergunningen.
Ten slotte komt in deze fase ook het ruimteboek
tot stand, guur 8.86 en 8.87. Het gaat erom op
een tekening en een bijbehorende beschrijving
aan te geven wat de opdrachtgever/gebruiker
mag verwachten in elk van de ruimten. De af-
metingen worden erin beschreven of door mid-
del van stramienlijnen bepaald. Met symbolen
worden de voorzieningen aangegeven (plaats en
soort schakelaars, wandcontactdozen, radiatoren
en warmwater- en koudwatervoorzieningen).
De plafond-, wanden vloerafwerking kan in de
bijbehorende omschrijving worden beschreven.
Van de plafonds en de wanden worden bij
gecompliceerde ruimten aparte tekeningen
toegevoegd.
De architect verzamelt dit pakket informatie en
biedt het aan de projectmanager aan ter toet-
sing. Ook verzorgt de architect de aanvraag van
de bouwvergunning.
0695053X_h08.indd 264 15-03-2005 15:58:11

Figuur 8.82 Doorsnede over noordvleugel
Toetsing denitief ontwerp
De projectmanager vraagt aan de programma-
adviseur om het denitief ontwerp te toetsen
aan het PvE. Hij beseft dat programma-adviseurs
niet van alle markten thuis zijn, vooral wat
betreft de constructieve, bouwfysische en instal-
latietechnische aspecten. Deze meer technische
programma-aspecten laat hij dus beoordelen
door de technische adviseurs van zijn bouw-
managementbureau.
De opmerkingen van deze adviseurs worden
door de programma-adviseur en collegas met
architect en adviseurs besproken.
Begrotingen DO-fase
De tekeningen en de technische omschrijvingen
uit de ontwerpfase, paragraaf 8.6.3, geven de
bouwkostenadviseur nu nog meer informatie.
Ook hebben architect, constructeur en installa-
tieadviseur hun eigen calculaties gemaakt. Deze
toetst de bouwkostenadviseur op hoofdlijnen. Hij
kan nu uit de tekeningen de kenmerkende hoe-
veelheid per element berekenen. Daarmee komt
een nog meer onderbouwde begroting van het
bouwkundige gedeelte en het installatiedeel (de
bouwkosten) tot stand.
0695053X_h08.indd 265 15-03-2005 15:58:12
266
Figuur 8.83 Technische ruimte
0695053X_h08.indd 266 15-03-2005 15:58:14
Figuur 8.84 Installaties in technische ruimte
0695053X_h08.indd 267 15-03-2005 15:58:17
268

Figuur 8.85 Detail gevel
0695053X_h08.indd 268 15-03-2005 15:58:18
8
9
lift
0.56
wk
0.58
E
0.52
herentoilet
0.76
damestoilet
0.74
inv. toilet
0.72
t
h
c
a
h
c
s
7
5
.
0
J H
bode
0.46
(schaal 1:100)
toilet
urinoir
wasbak
kw tappunt
wcd
wcd dubbel
enkelv. schakelaar
netwerk aansl.
telefoon aansl.
ventilatie (afzuig)
Ruimteboek project nieuwbouw gemeentehuis Rijndrecht
blad 23
Figuur 8.86 Tekening uit ruimteboek (Zie guur 8.87 voor bijbehorende beschrijving)
0695053X_h08.indd 269 15-03-2005 15:58:18
270
Ruimte Inrichting Afmetingen
Gispen Style systeem
0.46 vloer linoleum 1 universeel blad 120x80 hoog 74 cm
plinten hout 1 universeel blad 80x80
wanden systeemwanden 1 90 cockpitblad
fijnschuurwerk + muurverf 1 aanbouwblad 20x80
plafond systeemplafond 1 ladeblok op wieltjes
1 systeem jalouziekast 120x49 hoog 194 cm
1 tonvorm. vergadertafel 160x120 hoog 74 cm
1 bureaustoel AXIA
4 vergaderstoelen CAR
0.52 vloer betonverf
plinten geen
wanden betonverf
plafond geen
0.58 vloer DHG tegels 10x10 1 slophopper + mengkraan
plinten DHG tegels 10x10 en drukspoeling
wanden wandtegels W15 7 haken
plafond systeemplafond
0.72 vloer DHG tegels 10x10 1 closetcombinatie C3
plinten DHG tegels 10x10 1 wasbak type A
wanden wandtegels W15
0.74 + 0.76 vloer DHG tegels 10x10 2 closetcombinatie C2
plinten DHG tegels 10x10 2 wasbak type A
wanden wandtegels W15 2 urinoir standaard
blad 23
Ruimteboek project nieuwbouw gemeentehuis Rijndrecht
Figuur 8.87 Voorbeeld blad uit ruimteboek
De samenvattende analyse staat in guur 8.88.
In deze DO-begroting zit geen topkoeling, geen
koperen dakbedekking, eenvoudiger vloerbe-
dekking in raad- en trouwzaal, geen vijver en
geen inrichting. Het laten zitten van de oude
funderingsplaat brengt extra kosten met zich
mee voor het gaten maken in de bestaande vloer
ten behoeve van het heiwerk. Daarom wordt
geadviseerd aan de bouwkundige begroting nog
75.000 euro toe te voegen als een staartpost
nadere detaillering van het ontwerp.
Actualisatie overall planning
De projectmanager laat het overall-plan uit de
VO-fase actualiseren door een planningsdeskun-
dige. Een belangrijk aspect is het inschatten van
de besluitvormingstijd bij de opdrachtgever en
de toetsende overheid.
Toetsing kostenbegroting
De projectmanager verwerkt het advies van de
bouwkostenadviseur in het investeringskosten-
budget. Hij beoordeelt de consequenties. Er is
0695053X_h08.indd 270 15-03-2005 15:58:19
Bouwkostenvergelijking
Budget op Begroting op Resultaat van
basis VO basis DO toetsingen
Bouwkundige werken 2.700.000 2.750.000 2.750.000

Installatiewerken 920.000 921.500 921.500
Zonwering 32.500 32.500 32.500
Terreinvoorziening i.p.v. vijverbak 12.500 12.500
Reserves 35.000
Nadere detaillering ontwerp 75.000
Totaal bouwkosten 3.700.000 3.716.500 3.779.000
Programmawijzigingen 125.000 221.000
Koperen dak 62.500
Topkoeling 125.000
Vijverbak 165.000
Totaal programmawijzigingen 125.000 352.500 221.000
Totaal bouwkosten en programmawijzigingen 3.825.000 4.069.000 4.000.000
Figuur 8.88 Vergelijking bouwkosten in VO en DO
ook nadere informatie over andere budgetposten
beschikbaar gekomen. Hij noteert het volgende:
voorzichtigheidshalve hogere raming bouw-

kundige kosten overnemen;
ten opzichte van budget van 6,25 miljoen

euro prognose budgetoverschrijding van 69.000
euro. De budgetoverschrijding is opgebouwd uit
mee- en tegenvallers en door prijsstijgingen in
de markt (vooral installaties);
nog steeds zijn de bouwkosten plus de pro-

grammawijzigingen circa 250.000 euro boven
het budget (was bij eerdere begrotingen ook al
het geval).
Het budget kent verder nog de volgende onze-
kerheden:
sloopkosten; door de funderingsplaat te laten

zitten is hiervoor nog maar 150.000 euro beno-
digd. Er zijn wel extra bouwkundige kosten voor
het boren van gaten;
of de markt voor aanbestedingen bouwkunde

aantrekt of stabiel blijft. Het is onverstandig te
speculeren op een meevaller;
de markt voor aanbestedingen installaties

trekt aan. De post prijspeil aanpassing tot start
bouw zal hiervoor worden aangesproken. Deze
post is onderdeel van de budgethoofdregel
Reserveringen.
In guur 8.89 is een opstelling van het investe-
ringskostenbudget gegeven. Voorgesteld wordt
de onderdelen uit het ontwerp die tot een over-
schrijding van de investeringskosten leiden te
vermarkten bij de aanbesteding.
Deze onderdelen zijn tezamen begroot op
352.500 euro (koperen dak 62.500 euro, topkoe-
ling 125.000 euro en vijverbak 165.000 euro). Bij
een gelijkblijvend budget van 6.250.000 euro is
er een post van 221.000 euro beschikbaar voor
geen, een, twee of drie onderdelen. Dat zal wor-
den bepaald door de markt van aanbestedingen.
De projectmanager relateert de begrotingen,
bouwkundige kosten en installatiekosten aan
de geprogrammeerde 3.770 m
2
. Hij komt bij
bouwkosten van 4.000.000 euro op een prijs
0695053X_h08.indd 271 15-03-2005 15:58:20
272
fase Definitief Ontwerp
Investeringsbudget
Budget uit VO Begroting uit DO Budget voorstel
1
10 Bouwkosten 3.700.000 3.716.500 3.779.000
11 Programma wijzigingen 125.000 352.500 221.000
2
30 Voorbereidings- en
begeleidingskosten 600.000 600.000 600.000
40 Inrichting 500.000 500.000 500.000
50 Reserveringen 225.000 225.000 225.000
60 Verhuiskosten 100.000 50.000 50.000
70 Tijdelijke Huisvesting 250.000 250.000 250.000
Totaal excl. BTW 6.250.000 6.319.000 6.250.000
2
3.770 m
2
bvo
2
Toelichting bij kolom budgetvoorstel
1
2
De boekwaarde van de grond is nauwkeuriger bepaald en de verlaagde post sloopkosten is
opgenomen.
Dit bedrag is hetgeen beschikbaar is voor programmawijzigingen bij een gelijkblijvend
totaal budget. Voorgesteld wordt de onderdelen uit het ontwerp die tot een overschrijding
van de investeringskosten leiden, te vermarkten bij de aanbesteding. Deze onderdelen zijn
samen begroot op 352.500, (koperendak 62.500,, topkoeling 125.000, en vijverbak
165.000,)
Bij aanbesteding blijkt dan of er geen, 1, 2 of 3 onderdelen realiseerbaar zijn.
van 1.061 euro per m
2
BVO. Hij vergelijkt deze
prijs met kengetallen die voor gemeentehuizen
en andere vergelijkbare projecten worden gepu-
bliceerd. Zijn conclusie is: een alleszins accepta-
bele prijs.
Toetsing planning
De projectmanager beoordeelt de geleverde
planning en noteert:
belangrijk is de acceptatie door Welstand van

het al of niet aanbrengen van het koperen dak
en in mindere mate van het al of niet aanleggen
van de vijverbak. Als hierover veel discussie ont-
staat, kan het project uitlopen;
aan de architect wordt gevraagd na te gaan

wat de consequenties zijn voor het tijdig leveren
van gegevens als bij de aanbesteding vaststaat of
de vijverbak, de topkoeling of het koperen dak al
dan niet doorgaan.
De projectmanager stuurt zijn notities naar de
opdrachtgever voor commentaar. Tezamen met
het commentaar zijn de notities input voor het
beslisdocument.
8.6.5 Beslissen
Het beslisdocument wordt vertrouwelijk aan de
gemeenteraad ter beschikking gesteld. Vooral de
budgetposten die nog moeten worden aanbe-
steed, zijn zeer vertrouwelijk.
De wethouder brengt het voorstel in de gemeen-
teraad, met de bedoeling:
denitief ontwerp met bijbehorend budget in

tijd en geld goed te keuren;
opdracht te geven aan adviseurs voor BK-fase

en prijsvormingstraject.
Zijn toelichting: Een weg terug bij het beslissen
over de gunning is er alleen met derving van
Figuur 8.89 Opstelling investeringsbudget
0695053X_h08.indd 272 15-03-2005 15:58:21
een groot bedrag aan voorbereidingskosten. Het
grote beslismoment is eigenlijk nu. Het project
is op papier volledig in beeld. Er is door deskun-
dige partijen met enthousiasme aan gewerkt,
ook toen versoberingen moesten worden aan-
gebracht. Misschien dat sommige versoberingen
niet nodig zijn, maar dat weten we pas als de
markt zijn werk gedaan heeft.
Een wel enigszins te verwachten reactie op het
beslisdocument komt van een oppositiepartij, de
politieke partij Rijndrechts Links (RL). Deze partij
heeft haar huiswerk gedaan en zet vraagtekens
bij de prijs per vierkante meter. Er zijn gemeen-
tehuizen en kantoren voor minder gebouwd,
guur 8.91. Op de bijgeleverde documentatie
heeft de projectmanager op verzoek van de
wethouder een tegenargumentatie voorbereid,
guur 8.92. Met deze argumentatie pareert de
wethouder het bezwaar van Rijndrechts Links.
Zijn voorstel wordt door de gemeenteraad aan-
genomen. De BK-fase kan beginnen.
Voor de volgende fase wordt het ontwerpteam
omgesmeed tot een bestekteam. De programma-
adviseur wordt verzocht helderheid te scheppen
bij onduidelijke technische programmaonderde-
len. De projectmanager moet ervoor zorgen dat:
bestek en bestektekeningen door een terzake

deskundige worden beoordeeld;
bouwkostenadviseur directiebegroting opstelt

op basis van bestek en bestektekeningen.
Nieuwe wensen van de opdrachtgever en
gebruiker worden door de projectmanager streng
beoordeeld op het nancile en het tijdtechnische
aspect. Hij moet uitleggen dat wat hem betreft het
denitief ontwerp een bevroren ontwerp is.
8.7 Vervolg op denitief ontwerp
Na het denitief ontwerp volgen de BK- en PV-
fase, eindigend met de gunning van het werk. In
dit hoofdstuk ligt het accent op de BK-fase. De
PV-fase wordt kort toegelicht.
Beide fasen zijn gericht op meer detaillering en
wel op zodanige wijze, dat goede informatie
voor de aanbiedende partijen ontstaat om hun
prijs op te baseren. De bestektekeningen hangen
samen met het te schrijven bestek. Dit bestek
bevat enerzijds inhoudelijke, beschrijvende eisen
en is anderzijds procedureel en zakelijk op de
uitvoering gericht. Verder wordt kort ingegaan
op de rol van de ontwerpende adviseurs tijdens
de uitvoering. Dit hoofdstuk belicht het bestek
van de technische kant.
Bestekken en aanbestedingen komen ook
aan de orde in deel 11 Contracteren. Daar staat de
juridische benadering centraal
8.7.1 Start BK-fase
Het denitief ontwerp is door de gemeenteraad
goedgekeurd; de uitwerking naar bestek en be-
stektekeningen kan beginnen. Dit is de start van
de BK-fase, guur 8.90. Voor de projectleider
betekent dit dat hij zodanig stuurt dat bestek
en tekeningen van voldoende kwaliteit zijn, bin-
nen het budget passen en op tijd gereedkomen.
Bestek en tekeningen zijn na goedkeuring
door de opdrachtgever contractdocumenten
inzake de overeenkomst die de opdrachtgever
met een uitvoerende partij sluit. Ook in deze fase
heeft de projectleider een adviserende rol om de
opdrachtgever een weloverwogen beslissing te
laten nemen met betrekking tot de wijze waarop
deze bouwopgave in de markt wordt gebracht.
Voordat een contract wordt gesloten, wordt in
veel gevallen door of namens de opdrachtgever
een aanbesteding gehouden. Dat vindt plaats in
de PV-fase.

Figuur 8.90 BK-fase

0695053X_h08.indd 273 15-03-2005 15:58:22
274
Aan het College van B&W
Betreft: aanpak nieuwbouw gemeentehuis
Geachte college,
Al sinds onze entree in de gemeenteraad hebben wij aangedrongen op een sobere aanpak van het gemeentehuis.
Bij de Algemene Beschouwingen in juli 2000 hebben wij gesteld dat een totaal budget van 5 miljoen Euro (1 mil-
joen minder dan voorgesteld in de begroting 2000) voldoende moest zijn.
Niet dat wij een mooie uitvoering van verbouw of nieuwbouw niet op prijs zouden stellen. Maar wel omdat wij de
uitgaven aan het gemeentehuis nadrukkelijk afwegen tegen andere prioriteiten. En dan komen wij tot de conclusie
dat het wenselijk is meer geld beschikbaar te hebben, bijvoorbeeld voor meer politie op straat, een betere ouderen-
zorg en ondersteuning van het voortgezet onderwijs. Dus hebben wij minder geld over voor het gemeentehuis, en
dringen wij aan op een sober plan.
Ook los van het voorgaande dient een overheid bij de besteding van gemeenschapsgeld altijd sober en doelmatig te
investeren.
Wij beseffen dat ons pleidooi voor een tot 5 miljoen beperkt budget aan kracht wint als wij dat ook nader onderbou-
wen.
Daarom hebben wij advies ingewonnen bij een architectenbureau dat op geen enkele wijze partij is. Wij hebben hen
gevraagd om vergelijkend cijfermateriaal van recent gerealiseerde gebouwen met een publieksfunctie. Het oordeel
was dat de normstelling die voor het gemeentehuis van Rijndrecht wordt aangehouden riant is. Deze conclusie is ons
ook elders bevestigd.
Ter onderbouwing van deze mening hebben wij van het architectenbureau enkele vergelijkende calculaties ontvan-
gen. Wij bieden die u graag aan, als bijlage bij deze brief.
Wij zullen in deze brief geen precieze vergelijking maken met uw normbedragen, om de vertrouwelijkheid van het
programma van eisen en uw opdrachtverstrekking aan architecten niet te schaden. We noemen slechts de grove maat:
voor het gemeentehuis van Rijndrecht wordt uitgegaan van een bruto oppervlakte van circa 3.750 m
2
. Als we de
m
2
- prijzen uit de bijlage omrekenen, en rekening houden met wat daar als exclusief buiten beschouwing is gelaten,
dan resteert de conclusie dat stichtingskosten van 5 miljoen Euro een realistisch uitgangspunt kunnen zijn.
Natuurlijk zijn ook de functionaliteit van het ontwerp, het afwerkingsniveau en de materiaalkeuze hierbij van be-
lang. Wij constateren daarbij wel dat het om gebouwen met een publieksfunctie gaat, ontworpen door een architect
met een grote reputatie. Bij twijfel kan een bezoek aan het noorden des lands ons leren of de ter vergelijking aange-
boden projecten hierin voldoende scoren.
Op grond van het voorgaande zullen wij in de Raad nadrukkelijker vasthouden aan een maximaal budget van 5 mil-
joen Euro. Zo nodig willen wij met u het aangehouden programma van eisen heroverwegen.
Wij geven u daarboven nog twee keuzen in overweging.
1 De grondkosten (boekwaarde) van het huidige gemeentehuis zouden wat ons betreft buiten de investering kun-
nen worden gehouden, door deze in te dekken in de exploitatie van de herontwikkeling van het centrumgebied.
De locatie rond het gemeentehuis is zodanig dat de grondopbrengsten van bedrijfsgebouwen en woningbouw dit
bedrag moeten kunnen dragen.
2 Een jaar uitstel van de nieuwbouw is voor ons acceptabel. Dit biedt meer tijd om tot een sobere uitvoering te
komen. Intussen loopt de rente op de reservering op. Indien u zich bij de tijdplanning beroept op een uitspraak
van de Raad, dan nodigen wij u uit hierop bij de Raad terug te komen.
Hoogachtend,
bijlage als genoemd
0695053X_h08.indd 274 15-03-2005 15:58:23
Bijlage bij brief aan College van B&W d.d. 25-2-2002
Uitbreiding gemeentehuis Borgdam
bruto vloeroppervlak 1.250 m
2
inhoud (exclusief kruipruimte) 4.500 m
3
Bouwkundige werken 860.000
Glas en schilderwerken 75.000
Terreinvoorzieningen 25.000
Werktuigbouwkundige installaties 110.000
Elektrotechnische installaties 105.000
Data- en PTT-installaties 25.000
1.200.000 (960, /m
2
)
Inventariskosten 150.000
Vloerbedekking in bouw
Zonwering 17.500
Schoonmaak/verhuizing 7.500
175.000 (140,/m
2
)
Architectkosten 127.500
Advieskosten constructeur 30.000
Advieskosten installaties 25.000
Toezicht tijdens de bouw 20.000
Advieskosten inventaris 10.000
212.500 (170,/m
2
)
Totale kosten exclusief grondkosten 1.562.500 (1.270,/m
2
)
Leges- en aansluitkosten 62.500 (1.750,/m
2
)
Renteverliezen p.m.
Gemeentehuis Eikenwoude
bruto vloeroppervlak 2.500 m
2
inhoud (exclusief kruipruimte) 9.750 m
3
Bouwkundige werken 1.475.000
Glas en schilderwerken 95.000
Terreinvoorzieningen 30.000
Werktuigbouwkundige installaties 215.000
Elektrotechnische installaties 175.000
Data- en PTT-installaties p.m.
Liftinstallaties (4 stopplaatsen) 35.000
Vaste inrichting 75.000
2.100.000 (840,/m
2
)
Inventariskosten 300.000
Vloerbedekking in bouw
Zonwering 25.000
325.000 (130,/m
2
)
Architectkosten 212.500
Advieskosten constructeur 47.500
Advieskosten installaties 45.000
Toezicht tijdens de bouw 35.000
Advieskosten inventaris 22.500
362.500 (145,/m
2
)
Totale kosten inclusief grondkosten 2.737.500 (1.115,/m
2
)
Leges- en aansluitkosten 112.500 (45,/m
2
)
Renteverliezen p.m.
Prijzen exclusief BTW, juli 1999
Figuur 8.91 Argumentatie Rijndrechts Links
0695053X_h08.indd 275 15-03-2005 15:58:24
276
Brief aan Gemeente
Betreft: Bouwkosten gemeentehuis
Mijne Heren,
Naar aanleiding van het gestelde in de brief van Rijndrechts Links de dato 25 februari 2002, met betrekking tot de
bouwkosten van het gemeentehuis Rijndrecht, berichten wij u als volgt.
De bouwkosten van de gemeentehuizen van Borger en van Menterwolde zijn niet zonder meer vergelijkbaar met de
situatie in Rijndrecht. Zo is er al een aanmerkelijk verschil in bouwen op Drentse zandgrond en de grondgesteldheid
in Rijndrecht (heiwerk, fundering).
Zoals bekend is het bouwkostenniveau van het gemeentehuis in Rijndrecht bepaald op basis van een sober afwer-
kingsniveau, met uitzondering van de representatieve ruimten welke een iets hoger afwerkingsniveau hebben. Onbe-
kend is ook of in de begrotingen van Borger/Menterwolde bedragen zijn opgenomen voor zaken als geluidsinstalla-
tie, glazenwasinstallatie, liften, kunst en telefooncentrale.
Het realiteitsgehalte van de investeringsbegroting van het gemeentehuis Rijndrecht blijkt verder uit de begrotingen
van de architecten opgesteld in het kader van de meervoudige opdracht.
In de bijlage worden de kosten van de gemeentehuizen nog eens tegen elkaar afgezet. De genoemde kantoorgebou-
wen zijn niet met het gemeentehuis vergelijkbaar en derhalve niet meegenomen.
Hoogachtend,
Kostenvergelijking naar aanleiding van opmerking Rijndrechts Links Bijlage
Kosten per m
2
brutovloeroppervlak, exclusief grondkosten en exclusief tijdelijke huisvesting.
(bedragen in euro)
Bouwmanagement Borger Menterwolde
jan. 2002 1999 1999
Grond- & sloopkosten p.m. p.m. p.m.
Bouwkundig & terrein 705 768 640
Paalfundering 17,50
Installaties 215 177 156
Data-installatie 15 20
Geluidsinstallatie 6,50
Liften 22,50 14
Zonwering 28,50 14 10
Glazenwasinstallatie 15
Vaste inrichting 37,50 30
Losse inventaris 133,50 120 120
Schoonmaak & verhuizing 11,50 6
Voorbereiding & begeleiding 167,50 170 145
Leges & aansluitkosten 32 50 45
Kunstopdracht 13,50
Telefooncentrale 13,50
Tijdelijke huisvesting p.m. p.m. p.m.
Rentekosten p.m. p.m. p.m.
Prijspeilcorrectie 50
1.384 1.320 1.160
Niet opgenomen 176 142,50
Vergelijkbaar totaal 1.384 1.496 1.302,50
Bovenstaande vergelijking is een indicatie. Plaatselijke omstandigheden en tijdsafhankelijke kosten zijn nauwelijks
in m
2
- prijzen uit te drukken.
Figuur 8.92 Tegenargumentatie
0695053X_h08.indd 276 15-03-2005 15:58:25
Figuur 8.93 POBB-model voor BK-fase
Ook in de BK-fase wordt het POBB-model uitge-
werkt, guur 8.93:
PvE wordt niet verder uitgewerkt. Wel kun-

nen ontwerpresultaten worden getoetst aan het
programma en worden doorgesproken met de
specieke gebruikers, paragraaf 8.7.2;
architectenbureau en overige adviseurs wer-

ken denitief ontwerp uit naar bestek en bestek-
tekeningen, paragraaf 8.7.3;
bouwkostenadviseur maakt zogenaamde di-

rectiebegroting op basis van bestek en bestekteke-
ningen, paragraaf 8.7.4;
rapportage voor beslisdocument wordt voor-

bereid. Hierin zijn bestek, bestektekeningen en
begroting opgenomen, met daarnaast conclusies
en adviezen omtrent het houden van de aanbe-
steding. De risicos bij aanbesteding worden on-
der ogen gezien, paragraaf 8.7.5. In zon beslis-
document wordt ook advies gegeven omtrent de
verdere organisatie van het project en de daarbij
behorende kosten in de fasen na de BK-fase, pa-
ragraaf 8.7.6.
Na de BK-fase volgt eerst nog de PV-fase, waarin de
aanbesteding plaatsvindt. De aanbestedingsproce-
dure leidt, als het goed loopt, tot de gunning van
het werk aan de gekozen aannemer. Daarna kan de
uitvoering ter hand worden genomen.
8.7.2 Programma
In de BK-fase worden er geen nieuwe functionele
eisen ontwikkeld. Wel ontwikkelen de technische
adviseurs gedetailleerde eisen die betrekking
hebben op de afzonderlijke bouwdelen, zoals
bijvoorbeeld de gevel, de binnenwanden en de
technische installaties, guur 8.94. Deze eisen
worden f direct in het bestek verwerkt f indi-
rect in de bestektekeningen. Het is ook mogelijk
dat deze eisen eerst in de werktekeningen wor-
den verwerkt, voordat bepaalde bouwdelen wor-
den gefabriceerd en geassembleerd.
8.7.3 Ontwerpen
Het denitief ontwerp wordt uitgewerkt naar
bestek en bestektekeningen.
Bestek volgens UAV
Volgens paragraaf 1 van de UAV wordt onder
het begrip bestek verstaan:
beschrijving van het werk;
daarbij behorende tekeningen;
voor het werk geldende voorwaarden;
nota van inlichtingen;
procesverbaal van aanwijzing.

Bestek
Het bestek vormt de basis voor het contract tus-
sen de opdrachtgever en de aannemer. Onder
het bestek wordt in de praktijk verstaan: het
geheel van bestekteksten. De bestekteksten zijn
in twee hoofdgroepen te verdelen:
1 administratieve bepalingen;
2 technische bepalingen.
1 Administratieve bepalingen
Hierin worden de op het proces gerichte zaken
geregeld, zoals de betalingsafspraken, weder-
zijdse verantwoordelijkheden, datumafspraken,
en keuringsprocedures. Meestal wordt de UAV
van toepassing verklaard. In de administratieve
bepalingen kan een uitvoeringsplanning worden
opgenomen. In het bestek zelf staat de uitvoe-
ringsduur in totaal aantal werkbare dagen be-
schreven; de uitvoeringsplanning moet daarmee
overeenkomen. Deze planning is richtinggevend
voor de inschrijvende aannemer(s).
De administratieve bepalingen komen ook
aan de orde in deel 11 Contracteren, hoofdstuk 10
tot en met 15
2 Technische bepalingen
Technische bepalingen zijn nodig omdat aan de
bestektekeningen alleen maar vormen, maten en
hoeveelheden zijn te ontlenen. Elk onderdeel van

0695053X_h08.indd 277 15-03-2005 15:58:26
278
het bouwwerk vraagt om een nadere omschrij-
ving, waarin bijvoorbeeld wordt aangegeven:
welke materiaalsoort moet worden gebruikt;
welke eisen worden gesteld aan materiaal

met betrekking tot hardheid, slijtvastheid, korrel-
grootte, enzovoort;
wat toelaatbare toleranties in maatvoering

zijn;
hoe wordt gemeten of aan vereiste specica-

ties wordt voldaan;
welke verwerkingsvoorschriften moeten wor-

den gehanteerd;
welke beslissingen tijdens uitvoeringsfase

worden genomen en door wie die beslissingen
worden genomen.
Er is een grote verscheidenheid van technische
bepalingen, die afhankelijk zijn van de werk-
soort. Voor grondwerk zijn vaak andere factoren
relevant dan voor metsel- of betonwerk. Figuur
8.95 laat twee voorbeelden zien van technische
bepalingen. Het schrijven van de technische
bepalingen in een bestek houdt in dat alle bouw-
delen die in het denitief ontwerp zijn aangeven,
moeten worden doordacht. Dat betekent ook
dat de bestekschrijver veel vragen stelt aan de
ontwerpers; er moeten nog veel keuzes worden
gemaakt. De bouwkostenadviseur moet hierbij
goed oppassen dat de ontwerpers niet op het
laatste moment te dure materialen kiezen of
zodanige eisen aan de uitvoering gaan stellen
dat de prijs zeker omhoog zal gaan.
In deel 11 Contracteren, hoofdstuk 2 en
3, wordt het bestek en de beschikbare Stabu-
systematiek nader besproken
Bestektekeningen
Bestektekeningen bestaan uit:
technische uitwerking denitieve bouwkun-

dige indeling, constructie, installaties, terrein-
inrichting;
Metselwerk
Netto ruimte tussen isolatie en buitenspouwblad dient minimaal 45 mm te bedragen.
Kozijnen, ramen en deuren
Eisen met betrekking tot de maximale luchtdoorlatendheid van gevels:
Onderdeel
l
s m
2
m
m
3
2
h
Gevels met beweegbare delen 1,8 6,5
Gevels zonder beweegbare delen 0,5 1,8
(volgens NEN 3661)
U-waarden van dakconstructies
De effectieve Uc-waarde van dakconstructies, betrokken op het buitenoppervlak, mag maximaal 0,4 W/m
2
K bedragen.
Plafond- en wandsystemen
In de praktijk gemeten dient de volgende geluidsisolatieindex (R'w:min) te worden bereikt:
Categorie 1:
kantoorvertrekken onderling 38 dB
naar verkeersgebied 26 dB
Categorie 2:
bijzondere kantoorvertrekken, vergaderkamers en spreekkamers
onderling en naar aangrenzende verblijfsruimten 44 dB
gangwanden kantoorruimten 32 dB
gangwanden van vergaderkamers, spreekkamers en bijz. kantoorvertrekken 32 dB
Anti-graffiti
Anti-graffiti systeem op de gevels tot een hoogte van circa 3 m boven maaiveld.
Installaties
p.m.
Figuur 8.94 Voorbeelden van aanvullende eisen
0695053X_h08.indd 278 15-03-2005 15:58:27
22.31 BAKSTEEN MET MORTEL
22.31.12-a METSELWERK MET MORTEL BAKSTEEN METSELSTEEN
0 SCHOON METSELWERK
metselverband: halfsteens
lagen- en koppemaat: worden in overleg met de directie in het werk bepaald opper-
vlakgroep schoon-werkzijde(n) overeenkomstig STABU Standaard, hfst. 22, bijlage A:
opslag en verwerking baksteen overeenkomstig NEN 2489, bijlage A
1 BAKSTEEN BUITENMUURSTEEN (BRL 1007/01)
overeenkomstig het door de aannemer te verstrekken tegenmonster, overeenkomend met
het door de directie getoonde monster
klasse (NEN 2489): B1
type (NEN 2489): volgens monster (nr. 1: brons)
kleur: volgens monster
oppervlak (NEN 2489): volgens monster
afmetingen (NEN 2489): standaard waalformaat
maatklasse (NEN 2489): I
toebehoren:
- ankers, zwaar rond 3,8 mm, minimaal 6 per m
2
de stenen leveren onder KOMO certificaat met KOMO-keurmerk
4 METSELMORTEL, CEMENTGEBONDEN
Samenstelling in volumedelen: volgens voorschrift fabrikant/
leverancier
Cement: portlandcement (NEN 3550+a86), klasse A
Kalk: luchthardende schelpkalk (NEN 931-BB)
5 VERWERKINGSVOORSCHRIFT FABRIKANT/LEVERANCIER
De verwerking moet plaatsvinden overeenkomstig de door de fabrikant/leverancier
bij de levering te verstrekken verwerkingsvoorschriften.
.01 BUITENWAND
Gevelmetselwerk.
23.42 VRIJDRAGENDE VLOERELEMENTEN
23.42.19-a BETONNEN PLAATVLOER
0 BETONNEN PLAATVLOER MET ISOLATIELAAG (BRL 0203-94)
Fabrikaat: Beton b.v.
Plaatvloer met isolatielaag.
Type: G200.
Thermische isolatiewaarde (Rc)(m
2
K/W): 2,5.
Uitvoering oplegging: ongesoleerd.
Isolatiemateriaal: EPS, standaard kwaliteit, dikte (mm): 94.
Betonsterkteklasse (NEN 5950+c92): B 55.
Voorspanstaal (NEN 3868-91): FeP 1770/1860.
Vloerhoogte (mm): 200.
Standaard plaatbreedte (mm): 1.200.
Milieuklasse: 2.
Vloerplaten met isolatie leveren onder KOMO attest-met-productcertificaat met
KOMO-keurmerk.
5 TEKENING VOORAF VERVAARDIGDE STEENACHTIGE ELEMENTEN
door de aannemer te vervaardigen tekening(en)
op de tekening(en) moet zijn aangegeven:
- de vorm van het element met maatvoering
- de wapening van het element
- de aansluitdetails
aantal te verstrekken exemplaren:
- ter goedkeuring: 2
- goedgekeurde: 3.
6 STATISCHE BEREKENING (NEN 6720)
Door de aannemer te vervaardigen statische berekening betonconstructie (NEN 6720):
van alle typen vloeren.
Belastingen volgens tekening.
Aantal te verstrekken exemplaren:
- ter goedkeuring: 2.
- goedgekeurde: 3.
8 VERWERKINGSVOORSCHRIFT FABRIKANT/LEVERANCIER
De verwerking moet plaatsvinden overeenkomstig de door de fabrikant/leverancier
bij de levering te verstrekken verwerkingsvoorschriften.
.01 VRIJDRAGENDE VLOER, BINNEN
Beganegrondvloer.
Figuur 8.95 Voorbeeld bestekteksten in Stabu-bestek
0695053X_h08.indd 279 15-03-2005 15:58:28
280
principeoplossingen voor samenvoeging en

verbinding verschillende onderdelen gebouw,
bouwkundige onderdelen, constructieve onder-
delen, installatievoorzieningen, enzovoort;
principeoplossing, opstelling en bevestiging

vaste inrichting ten opzichte van gebouwdelen;
principeoplossing voor opstelling en verbinding

terreinelementen en aansluiting op gebouw;
overzicht buiten bouwplaats te vervaardigen

componenten;
principedetails samenvoeging componenten

tot gebouwdelen.
In guur 8.96 is een overzicht gegeven van de
bestektekeningen. In guur 8.97, 8.98 en 8.99
zijn voorbeelden gegeven van deze tekeningen.
Hierin zijn de installatiebestektekeningen niet ex-
pliciet genoemd. De installatieadviseur verzorgt
deze elektrotechnische en werktuigbouwkundige
tekeningen en eventuele bestekken van trans-
portinstallaties en bijbehorende tekeningen.
fase Bestek
Overzicht van bestektekeningen
Tek.nr. Omschrijving schaal Datum
Bouwkundige tekeningen
1-0-1 Situatie 1 : 500 12.03.02
2-B-1 Plattegrond Beganegrond 1 : 100 12.03.02
2-0-1 Plattegrond 1e verdieping 1 : 100 12.03.02
2-D-1 Plattegrond dak 1 : 100 12.03.02
3-0-1 Doorsneden 1 : 100 14.03.02
4-0-1 Noord- en zuidgevel 1 : 100 14.03.02
4-0-2 Oost- en westgevel 1 : 100 14.03.02
6-0-1 Principe details (zie figuur 7.99) 1 : 5 16.03.02
6-0-2 Overzicht binnenkozijnen 1 : 50 16.03.02
6-0-3 Overzicht buitenkozijnen en roosters 1 : 50 / 1 : 5 16.03.02
9-B-1 Plafond beganegrond 1 : 100 18.03.02
9-0-1 Plafond 1e verdieping 1 : 100 18.03.02
9-0-3 Plafond 2e verdieping 1 : 100 18.03.02
Tekeningen van de Constructeur
7264/1 Palenplan 1 : 100 10.03.02
7264/2 Plattegrond beganegrond 1 : 100 12.03.02
7264/3 Plattegrond 1e verdieping (zie figuur 7.97) 1 : 100 12.03.02
7264/4 Plattegrond 2e verdieping 1 : 100 12.03.02
7264/5 Plattegrond dak 1 : 100 12.03.02
7264/6 Plattegrond Dakopbouw (zie figuur 7.98) 1 : 100 12.03.02
7264/7 Details 01:20 18.03.02
Overige tekeningen en bijlagen
N61-10 Tekeningen traforuimte van het Energiebedrijf Midden Holland geen
N61-10c idem geen
V300x300 idem geen
Ruimtestaat 12.04.02
Omschrijving verplaatsbare systeemwanden Vatiant A 03.04.02
Variant B 03.04.02
Staat van bouwkundige voorzieningen 10.04.02
GH 95.120 Funderingsadvies 08.03.02
Model cordinatie-overeenkomst 03.03.02
Figuur 8.96 Overzicht bestektekeningen
0695053X_h08.indd 280 15-03-2005 15:58:29

Figuur 8.97 Constructietekening plattegrond eerste verdieping

0695053X_h08.indd 281 15-03-2005 15:58:30
282
Figuur 8.98 Constructietekening plattegrond dakopbouw

0695053X_h08.indd 282 15-03-2005 15:58:31

Figuur 8.99 Principedetail borstwering
0695053X_h08.indd 283 15-03-2005 15:58:31
284
Bestek en bestektekeningen hebben tot doel:
aanbiedende partijen inzicht in het werk te

verschaffen, opdat zij hun prijs en risicos kunnen
bepalen;
toetsende overheid, in het kader van de aan-

vraag voor een bouwvergunning, inzicht te
geven in het project;
basis te vormen voor het contract tussen

opdrachtgever en aannemer: er wordt gespeci-
ceerd wat moet worden geleverd.
8.7.4 Begroten
Bestek en bestektekeningen worden na de aanbe-
steding contractdocumenten. Vr de aanbeste-
ding is het pakket een bron van informatie voor
de aannemers om hun aanbiedingsprijs op te ba-
seren. Om een referentiekader te hebben voor de
ingediende prijzen maakt de bouwkostenadviseur
een directiebegroting. Hij kiest hiervoor de (uitge-
breide) elementenmethode: hij berekent de bouw-
kosten per element en voegt daar de staartkosten
aan toe. Op deze wijze kan op de meest realisti-
sche wijze een prognose worden gemaakt van de
te verwachten laagste prijs bij aanbesteding. De
methode van begroten is gelijk aan de methode
die werd gehanteerd tijdens de VO- en DO-fase.
De beschikbare gegevens maken een betere en
meer gedetailleerde bepaling van hoeveelheden
en materialen mogelijk.
De bouwkostenadviseur kiest er in eerste instan-
tie niet voor om te begroten zoals aannemers
dat doen: een calculatie per werksoort van de
hoeveelheden materiaal, manuren, materieel-
huur, enzovoort, vervolgens alle werksoorten
sommeren en ten slotte daaraan de staartkosten
toevoegen. Deze methode is tijdrovend en past
niet binnen de normale honorariumafspraken.
Wel kan hij een op elementen gebaseerde direc-
tiebegroting omwerken naar een op werksoorten
gebaseerde directiebegroting, guur 8.100. Dit
is vooral van belang als de inschrijvingskosten
van een aannemer worden beoordeeld op basis
van een open begroting. De bouwkostenadvi-
seur beschikt over een rekenprogramma dat de
elementenbegroting door koppeling van de co-
deringen aan de Stabu-codering kan omwerken
naar een begroting op basis van werksoorten.
Deze begroting is dus een schaduw-inschrijf-
begroting.
Na de gunning maar dan is er al sprake van de
uitvoeringsfase maakt de aannemer een werk-
begroting, opgesteld aan de hand van de volg-
orde van de bouwactiviteiten. De werkbegroting
kan afwijken van de inschrijfbegroting op basis
van de inzichten die in de werkvoorbereiding
worden verkregen, onder andere op basis van de
werktekeningen.
AK en ABK worden ook in deel 12B Uitvoeren
- Organisatie, hoofdstuk 9 besproken
Toetsing begroting
De projectleider gaat vervolgens na of de direc-
tiebegroting wel past binnen het budgettair ka-
der dat na de ontwerpfase is vastgesteld. Zijn er
onder- of overschrijdingen? Zijn er beslissingen
nodig omtrent wijzigingen die overschrijdingen
doen verdwijnen?
8.7.5 Beslissen
In het beslisdocument kan de opdrachtgever de
volgende stukken verwachten:
bestek en bestektekeningen en bijbehorende

directiebegroting;
PvA van aanbesteder;
PvA voor uitvoeringsfase, deels in administra-

tieve voorwaarden, deels betrekking hebbend op
inschakeling adviseurs, paragraaf 8.7.6.
Staartkosten: Algemene kosten (AK),
Algemene Bouwplaatskosten (ABK),
Winst & Risico (W&R)
Het percentage AK brengt de kosten van het
hoofdkantoor van de aannemer in rekening
(kosten kantoor, directieleden, administratief
personeel, enzovoort). Aannemersorgani-
saties hebben door accountants regelmatig
onderzoek laten doen naar de hoogte van het
AK-percentage. Ook het Economisch Instituut
voor de Bouwnijverheid (EIB) onderzoekt
zij het op andere wijze de AK. Per bedrijf
varieert het percentage AK, zoals door verschil-
lende opvattingen over het toerekenen van
een project- of bouwplaatsmanager aan een
project. Meestal zitten diens kosten in de ABK.
Het percentage ABK hangt af van het soort
project, uitvoeringswijze, locatieomstandig-
heden, bouwtijd en omvang van het project,
met andere woorden, het percentage ABK
0695053X_h08.indd 284 15-03-2005 15:58:31
fase Prijsvorming
Directiebegroting
Hoeveel- Een- Euro per Euro Kosten per
code
Element-
Omschrijving heid heid eenheid per post werksoort
21 Betonwerk 1.221.850
21.01.00 Beton constructie vlgs opgave constructeur 1 stuks 1.221.850 1.221.850
22 Metselwerk 317.290
22.01.00 Kalkzandsteen dik 214 eenzijdig schoon 510 m
2
57,50 29.325
22.02.00 Kalkzandsteen dik 100 eenzijdig schoon 470 m
2
45,00 21.150
22.02.01 Kalkzandsteen dik 100 tweezijdig schoon 190 m
2
52,50 9.975
22.02.02 Kalkzandsteen dik 100 vuil 130 m
2
40,00 5.200
22.03.00
gevelmetselwerk 2.470 m
2
185 stuks 350,00 64.750
22.04.00 Vormsteen 100 m
1
100,00 10.000
22.05.00 Vermetselen gevelmetselwerk 185 stuks 350,00 64.750
22.07.00 Toeslag voor gebogen metselwerk 1.500 m
2
17,50 26.250
22.08.00 Metselspecie 74 m
3
85,00 6.290
22.09.00 Profielen stellen gevelmetselwerk 2.470 m
2
3,50 8.645
22.10.00 Spouwankers 14.800 stuks 0,25 3.700
22.11.00 Steigerwerk 2.470 m
2
9,00 22.230
22.12.00 Vertinlaag 300 m
2
2,50 750
22.13.00 Voegwerk gevel 2.470 m
2
7,50 18.525
22.14.00 Spouwisolatie 2.500 m
2
6,00 15.000
22.15.00 Strook lodorite t.b.v. fundering 200 m
1
7,50 1.500
22.16.00
Bladlood 20 kg/m
2
500 kg 3,00 1.500
22.17.00 Console ankers 70 m
1
75,00 5.250
22.18.00 Glazen bouwsteen t.b.v. noodtrappenhuizen 10 m
2
250,00 2.500
23 Vooraf vervaardigde steenachtige elementen
Som van de directe kosten per werksoort voor het gehele werk A 2.188.575
etc.
Algemene bouwplaatskosten (ABK) 10 % over A B 218.858
Algemene kosten (AK) 6% over A + B C 144.446
Winst en Risico ( W&R) 2,5 % over A + B + C D 63.797
Totaal generaal excl. BTW 2.615.675
BTW 19% 496.978
Totaal generaal incl. BTW 3.112.654
Figuur 8.100 Deel directiebegroting met staartkosten
is projectafhankelijk. Voorbeelden van algemene
bouwplaatskosten zijn alle voorzieningen
om van de bouwplaats een productieplaats
te maken (keten, loodsen, afrastering, ener-
gie- en watervoorziening, enzovoort). Ook het
bouwplaatsmanagement wordt tot de ABK
gerekend.
Opgemerkt moet worden dat in NEN 2634
Termen, denities en regels voor het overdragen
van gegevens over kosten en kwaliteitsaspecten
voor bouwprojecten gesproken wordt over AUK
Algemene Uitvoeringskosten, gedenieerd
als: kosten van materieel en/of arbeid die no-
dig zijn voor de uitvoering van een bouwpro-
0695053X_h08.indd 285 15-03-2005 15:58:33
286
ject, voor zover deze kosten niet zijn verbon-
den aan middelen, zoals materialen, die op
de bouwplaats bij oplevering achterblijven.
De AUK kunnen worden toegerekend aan het
project als geheel (vergelijkbaar met de ABK),
aan de elementclusters of de elementen. Het
is ook mogelijk de AUK te splitsen in AUK-ge-
heel gebouw (voor zover niet per cluster in de
begroting opgenomen, AUK-project/bouw-
plaaatsinrichting en AUK-project/werkvoorbe-
reiding en uitvoering.
Ook spreekt NEN 2634 niet over AK, maar over
algemene bedrijfskosten als zijnde kosten die
geen directe relatie hebben met de uitvoering
van het bouwproject, maar wel toegerekend
worden aan het bouwproject .
Het percentage W&R is afhankelijk van de
conjunctuur en de risico-inschatting door de
inschrijvende aannemer. Aan dit deel van de
staart wordt door een aannemer met werk-
honger het eerst geknabbeld. Een voorbeeld
van een risicopercentage is dat voor nadere
planuitwerking. Dit is een toeslag om een
begroting te corrigeren voor nog niet in het
bestek verwerkte gebouwonderdelen of voor
nadere detaillering. Deze correctie is een vorm
van risico-inschatting. De inschrijvende aanne-
mer beschouwt de kwaliteit van het bestek en
bestektekeningen van de ontwerpende partijen
en vertaalt zijn verwachtingen omtrent produc-
tietempo en kwaliteit van de werktekeningen
in een risicopercentage. Afhankelijk van de mate
van uitwerking van het ontwerp wordt hier-
voor doorgaans een percentage tussen de 0 en
5% genomen. Dit percentage is een ervarings-
getal. Dit getal wordt dus ook door de opstel-
lers van een directiebegroting gehanteerd.
Voorbeeld
Hieronder volgt een voorbeeld van een
berekening van de staartkosten:
ABK = 12,5% (inclusief procescordinatie
nevenaannemers), AK = 6%, W&R = 2%.
Dan is het gecombineerd percentage
21,635%; dit is als volgt samengesteld:
(12,5% 1,06 + 6%) 1,02 + 2%.
De AK gaat over de ABK en de W&R gaat over
de ABK en de AK.
Cordinatiekosten
Als de opdrachtgever de installaties door mid-
del van een installatiebestek apart opdraagt
aan een installatiebedrijf, dan is er sprake van
nevenaanneming. De cordinatie van de werk-
zaamheden van de bouwkundige aannemer
en de installateur moeten dan goed worden
geregeld. De opdrachtgever is over het alge-
meen niet deskundig genoeg deze cordinatie
zelf te doen. Daarom wordt meestal aan de
bouwkundige aannemer opgedragen deze
cordinatie te verzorgen.
Een percentage van 3% kan worden aange-
houden voor de cordinerende werkzaam-
heden van de hoofdaannemer, wanneer er
sprake is van nevenaanneming door bijvoor-
beeld een installatiebedrijf. Er wordt alleen
met dit percentage rekening gehouden als in
de administratieve bepalingen staat beschre-
ven hoe de opdrachtgever zich de cordinatie
voorstelt. Het percentage kan bij grote projec-
ten kleiner zijn.
Elementprijzen exclusief of inclusief
staart
De uitgangspunten voor de elementprijzen
in een begroting van een bouwkostendes-
kundige (ook de begroting, afgeleid van een
model) zijn:
1 elementprijzen bouwkundige kosten, exclu-
sief AK, ABK en W&R;
2 elementprijzen installatiekosten, inclusief
AK, ABK en W&R;
3 elementprijzen vaste inrichting, sloop en
terreininrichting: soms inclusief, soms exclusief
staart.
Daarbij wordt aangegeven hoe deze docu-
menten zijn getoetst op kwaliteit en nancile
consequenties. Vervolgens wordt voorgesteld
deze goed te keuren en tot aanbesteding over te
gaan.
Al in het begin van de BK-fase (of zelfs nog eer-
der, bij het PvA) heeft de projectleider de meest
geschikte aanbestedingvorm bestudeerd. Hier in
deze situatie speelt het gemeentelijk aanbeste-
dingsbeleid dat in een nota door de gemeente-
raad is vastgesteld, guur 8.101.
Ook heeft de projectleider zich afgevraagd of hij
nader advies moet inwinnen bij bouwjuristen,
0695053X_h08.indd 286 15-03-2005 15:58:33
bijvoorbeeld met de vraag of al dan niet volgens
EG-richtlijnen moet worden aanbesteed. Een
beslissing hierover moet vaak al halverwege de
BK-fase worden genomen. Dan kan de voor-
bereidingstijd van de aanbesteding parallel lopen
aan die van de laatste uitwerkingen van bestek
en tekeningen. Dit levert tijdwinst op.
Het beslisdocument aan het eind van de BK-fase
bevat dus meer een bevestiging van het geko-
zen type aanbesteding, guur 8.102. Wel zal de
opdrachtgever via het beslisdocument de risicos
van het gekozen type aanbesteding accepteren,
waaronder het risico van een mislukte aanbeste-
ding.
In het beslisdocument staat dan ook aange-
geven bij welk percentage overschrijding de
aanbesteding als mislukt wordt beschouwd.
Dat is meestal het geval als bij de aanbesteding
de directiebegroting met meer dan 10% wordt
overschreden.
Aan het eind van de BK-fase is het te maken
bouwwerk technisch geheel omschreven in het
bestek en de bestektekeningen. Daarnaast moe-
ten er vele procedures worden afgesproken om
de uitvoeringsfase in goede banen te leiden. De
hierna volgende onderwerpen geven daar een
beeld van.
Administratieve voorwaarden
Het administratieve gedeelte in het bestek,
waarin meestal de UAV van toepassing wordt
verklaard, bevat onder andere de algemene pro-
Verslag van de vergadering Stuurgroep gemeentehuis
(Excerpt)
Inzake procedure aanbesteding:
De Klankbordgroep is, met uitzondering van n fractie, akkoord met het voorstel van B&W, te weten een onder-
handse aanbesteding met voorselectie.
De bedoelde fractie die een voorbehoud maakte, is alsnog akkoord gegaan met de procedure.
De brieven aan de geselecteerde aannemers en installateurs kunnen via het Bouwmanagement Bureau verzonden
worden.
Een nadrukkelijk voorbehoud moet worden gemaakt ten aanzien van de goedkeuring van de Raad van een krediet-
voorstel, dat geagendeerd is voor de raadsvergadering van 18 juni 2002.
jectvoorwaarden (spelregels). Hierin worden
de relatie van directievoering, toezicht op de
uitvoerende partijen en afspraken met betrekking
tot werktekeningen geregeld. Dit administra-
tieve gedeelte speelt een belangrijke rol bij de
prijsvorming. De inschrijvende aannemers kun-
nen hieruit informatie voor de bepaling van hun
staartkosten aeiden.
Aanbestedingsprocedure in
prijsvormingsfase
In deze fase komen de volgende procedures aan
de orde:
aankondigen aanbesteding of uitnodigen

gegadigden;
geven van inlichtingen en/of aanwijzingen;
opstellen inschrijvingsbegroting;
in ontvangst nemen inschrijving(en) en geven

van advies aan opdrachtgever omtrent gunning
werk;
voorbereiden gunning en afsluiten contract

van aanneming voor opdrachtgever.
Adviseurscontracten tijdens uitvoering
De adviseurs uit de BK-fase blijven in de uitvoe-
ringsfase bij het project betrokken. Dit betekent
dat er moet worden beslist over hun werkzaam-
heden en het bijbehorende honorarium. Per
onderdeel van het gebouw wordt bepaald wie
de werktekeningen gaat vervaardigen: de archi-
tect, de aannemer, de leverancier, of ieder een
deel. Bij de architect worden de kosten via zijn
declaraties verrekend, bij de aannemer zit het in
zijn prijs.
Figuur 8.101 Uittreksel uit verslag stuurgroep
0695053X_h08.indd 287 15-03-2005 15:58:34
288
Nota Wijze van aanbesteding nieuwbouw gemeentehuis
(Excerpt)
1 Inleiding
()
Particuliere opdrachtgevers staat het geheel vrij te kiezen op welke wijze zij hun bestek op de markt brengen. Over-
heid, privaatrechtelijke rechtspersonen aan wie door de Staat een subsidie, lening of garantie wordt verstrekt en pu-
bliekrechtelijke instellingen zijn gebonden aan een aantal wettelijke regelingen.
2 Wettelijke regelingen
()
De procedureregels voor gemeenten zijn nu opgenomen in het Besluit overheidsaanbestedingen. In dit besluit is geen
verwijzing naar het Uniform Aanbestedingsreglement 2001 opgenomen.
()
Voor werken, leveringen en diensten beneden de drempelbedragen van de Europese richtlijnen voor Werken en de
richtlijnen voor Diensten en Leveringen bestaan voor gemeenten geen wettelijk voorgeschreven aanbestedingsprocedu-
res meer. Voor actuele gegevens kan de internetpagina van het ministerie van Economische Zaken worden geraad-
pleegd (www.minez.nl).
3 Aanbestedingsprocedures
Alhoewel niet verplicht is het verstandig voor aanbesteding van werken van enige omvang gebruik te maken van het
UAR 2001. Hierin worden de volgende aanbestedingsvormen onderscheiden, waaruit de opdrachtgever/aanbesteder
zelf een keuze kan maken:
a openbare besteding;
b aanbesteding met voorafgaande selectie;
c onderhandse aanbesteding;
d onderhandse aanbesteding na selectie.
De geraamde aanbestedingsbedragen van het nieuwe gemeentehuis te Rijndrecht liggen ruim onder het drempelbedrag,
genoemd in de richtlijn Werken (93/37/EEG).
Het is dus niet van belang stil te staan bij de voorgeschreven Europese aanbestedingsprocedures.
()
4 Voorgestelde aanbestedingsprocedure
Voor aanbesteding van de nieuwbouw van het gemeentehuis te Rijndrecht is een aanbestedingsprocedure voorgesteld
die goed aansluit bij het vigerende beleid van de gemeente Rijndrecht zoals dit is neergelegd in de Nota Gemeentelijk
Aanbestedingsbeleid van september 1997.
In de nota is terecht het uitgangspunt gekozen dat per concrete situatie aan de hand van beleidsdoelen, beoordelingsas-
pecten en criteria in relatie tot ontwikkelingen op de bouwmarkt, een afweging moet worden gemaakt die tot de meest
gewenste aanbestedingsvorm leidt.
()
Als selectiecriteria zijn gehanteerd:
jaaromzet van de aannemer (ten minste vijfmaal de aanneemsom van het gemeentehuis);
goede referenties (goed bekend staan bij gemeente en/of adviseurs en/of aantoonbare ervaring met soortgelijke
werken);
lokale bekendheid en positieve invloed op de lokale werkgelegenheid.
Om een goede marktwerking/concurrentie te bewerkstelligen is uit het aanbod een keuze gemaakt uit enerzijds kleine-
re, middelgrote en grote aannemers en anderzijds aannemers uit de buurt en aannemers elders in Nederland. De voor-
gestelde aanbestedingsprocedure () levert naar de letter van de UAR 2001 een onderhandse aanbesteding op.
Er is bewust gekozen geen openbare oproep te doen zich als gegadigde te melden voor de voorselectie. De nieuwbouw-
plannen zijn reeds vele malen in de pers geweest en vele aannemers hebben zich al gemeld. Een extra oproep zou tot
nog meer aannemers hebben geleid, en tot extra inspanning van aannemers en opdrachtgever, maar levert niets extra op
(meer van hetzelfde).
Een openbare aanbesteding voor dit werk wordt sterk ontraden. Het risico is te groot dat een minder betrouwbare aan-
nemer onder de prijs duikt en vervolgens zich dit tijdens de uitvoering vertaalt in een slechte kwaliteit en/of veel dis-
cussies omtrent vermeend meerwerk.
Figuur 8.102 Uittreksel uit Wijze van aanbesteding
0695053X_h08.indd 288 15-03-2005 15:58:35
Inschakeling bouwdirecties
Het is belangrijk is dat de aannemer levert wat in
het contract (bestek en tekeningen) is overeen-
gekomen. Hoewel de aannemer dat door middel
van zijn eigen kwaliteitssysteem waarborgt, wil
de opdrachtgever toch zelf constateren, dat hij
geleverd krijgt wat werd afgesproken. Daartoe
kan hij een professionele bouwdirectie aanstel-
len.
Directievoerder en toezichthouders zijn betrekke-
lijk nieuw in het project. Mogelijkerwijs zijn zij al
ingeschakeld bij de beoordeling van het bestek.
In ieder geval moet hun contractering zijn voor-
bereid en als voorstel in het beslisdocument zijn
opgenomen.
Aanvragen bouwvergunning
Een deelproces is het denitief aanvragen van de
bouwvergunning (en eventueel de milieuvergun-
ning). Duidelijke werkafspraken moeten worden
gemaakt.
Ontwerpen tijdens uitvoering
Als het werk aan de aannemer is gegund, is
de PV-fase afgerond. Het werk van de ontwer-
pers is dan echter nog niet klaar. De aannemer
heeft een prijs afgegeven waarvoor hij het werk
kan doen, in de verwachting dat hij niet met
ontwerpdetailleringen wordt geconfronteerd
waarop hij niet had gerekend. Niet zelden leidt
dit tot moeilijke discussies, waarin de belangen
van de wederzijdse contractpartijen per deni-
tie tegengesteld zijn. In de praktijk blijkt er nog
heel wat ontwerpwerk te worden verricht. Dat
betreft:
1 werktekeningen voor uitvoering;
2 werktekeningen voor leveranciers en produ-
centen;
3 registratie en controle door derden gemaakte
productietekeningen;
4 nadere uitwerking ruimtetekeningen;
5 uitgestelde materiaalkeuzen en/of leveringen.
1 Werktekeningen voor uitvoering
Het aantal werktekeningen die tijdens de uitvoe-
ring nog moeten worden gemaakt, loopt soms
op tot enige honderden. In de bestektekeningen
staat aangegeven hoe bijvoorbeeld de gevel in
principe is ontworpen, maar in de uitvoering
moeten alle hoekoplossingen en alle aansluitin-
gen aan de dakconstructie en aan andersoortige
gevelpuien zijn uitgewerkt. Het betonwerk kan
alleen maar worden bekist als exact bekend is,
welke sparingen waar moeten worden geplaatst
en welke leidingen moeten worden ingestort
en waar deze moeten uitkomen. Ook worden
speciale wapeningstekeningen gemaakt waarop
exact is aangegeven, welke wapening waar moet
worden aangebracht.
2 Werktekeningen voor toeleverende bedrijven
De leveranciers van te prefabriceren bouwdelen
maken op basis van deze tekeningen produc-
tietekeningen. De ontwerpers moeten contro-
leren of de leveranciers gaan maken wat in het
ontwerp is bedoeld en in het bestek is voorge-
schreven. Soms komt de leverancier met verbe-
tervoorstellen. De leveranciers werken echter in
opdracht van de aannemer. Het uitwerken van
werktekeningen en de vertaling naar produc-
tietekeningen vergt een subtiel spel van samen-
werking dat niet zelden aanleiding tot conicten
geeft. Het is daarom van belang dat goede
werkafspraken (taakverdeling, overleg, werkpro-
cedures, bevoegdheden en dergelijke) worden
gemaakt. In de (eerste) bouwvergadering is dat
een belangrijk punt op de agenda.
3 Registratie en controle productie werktekeningen
Omdat de werktekeningen vaak via een aantal
stappen worden doorlopen, is de gemiddelde
doorlooptijd per tekening een tot drie maan-
den. Registratie en bewaking van het proces is
daarom van belang.
In deel 12B Uitvoeren - Organisatie,
hoofdstuk 8, wordt uitvoerig ingegaan op de
procesbewaking van de tekeningenstroom
4 Nadere uitwerking ruimtetekeningen
Als de bouwkundige matenplannen worden
gemaakt, moeten ook de technische adviseurs
de installaties hebben gedetailleerd. Dan wor-
den alle eindcomponenten zoals tappunten,
anemostaten, radiatoren en wandcontactdozen
zichtbaar. Ruimtetekeningen zijn nuttig voor
complexe ruimten als laboratoria, professionele
keukens of werkplaatsen. Deze tekeningen wor-
den gebruikt om te controleren of de inrichting
voldoet aan het PvE en of bepaalde voorzienin-
0695053X_h08.indd 289 15-03-2005 15:58:36
290
gen elkaar niet in de weg zitten (geen wand-
contactdoos op de plaats waar een doorgeeuik
moet komen).
5 Uitgestelde materiaalkeuzen en/of leveringen
In het bestek werden nog heel wat materiaal-
keuzen of leveringen uitgesteld (onder andere
stelposten). Tijdens de uitvoering komt de aan-
nemer met monsters of alternatieven. De
ontwerpers moeten vaak in overleg met de
opdrachtgever zorgen voor tijdige beslis-
singen.
Er valt dus veel te organiseren om met een nieuw
team de uitvoeringsfase in te gaan. Niet alle hier
genoemde zaken kunnen in de bestekken en de
administratieve bepalingen worden beschreven.
Veel hangt af van de bouwvergadering, waarin
formele besluitvorming kan plaatsvinden over de
te volgen werkwijzen en samenwerkingsafspra-
ken. Vooral de eerste bouwvergadering vervult
hierin een belangrijke functie.
Naschrift
Binnen de reikwijdte van dit boek is de voor-
bereidingsprocedure tot en met het denitief
ontwerp met aanknopingspunten naar de
bestekfase besproken.
Het voorbeeldproject is gebaseerd op de proce-
dure zoals die zich in werkelijkheid bij de bouw
van het stadhuis in Bodegraven heeft afgespeeld.
Hierbij is net zoals in de werkelijkheid gesteld
dat de koperen dakbedekking, de topkoeling en
de vijver verdwenen zijn in een bezuinigings-
ronde. Als de aanbesteding zou meevallen, dus
lager zou zijn dan de directiebegroting, zou nog
onderzocht worden of deze onderdelen alsnog
konden worden opgenomen. De aanbestedings-
fase is echter niet beschreven; dus is het ondui-
delijk hoe het plan is gerealiseerd.
De aanbesteding viel gunstig uit, waardoor
nagenoeg het volledige budget ter beschikking
kwam om de koperen dakbedekking, de topkoe-
ling en de vijver te verwezenlijken. Onder het
argument van een betere kwaliteit besloot de
gemeenteraad akkoord te gaan met het hiervoor
aangevraagde aanvullende budget, zodat tijdens
de bouw ook deze onderdelen konden worden
gerealiseerd.
literatuur
1 Spekkink, ir. D., E.A.M. ten Dam en F.J. Smits,
Programma van eisen Instrument voor kwaliteits-
beheersing (258). 3e dr., Stichting Bouwresearch,
Rotterdam, 1997
Normen
NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebou-
wen Termen, denities en bepalingsmethoden
NEN 2632 Exploitatiekosten van gebouwen
NEN 2634 Termen, denities en regels voor het
overdragen van gegevens over kosten en kwaliteits-
aspecten voor bouwprojecten
0695053X_h08.indd 290 15-03-2005 15:58:36
291 REGISTER
Register
A
aanbestedingen 13
aanbestedingsprocedure 287
adviseurs 10, 71
afschrijving 94
afvalbeperking 68
afwerkstaat, bouwkundige 74
akoestiek 37, 65
algemene ziekenhuizen 187
annuteitensysteem 95
apparatuur, plaatsing 65
Arbo-wetgeving 36, 42
architecten 129, 222, 244
architecten, selectie 11
B
basisdetail bouwkundig
werk 247
basisprogramma 215
bedrijfsgebouwen lichte
industrie 186
bedrijfsmanagement 3
bedrijfsprocessen 3
bedrijfsprocessen, secundaire 4
bedrijfsprocessen, tertiaire 4
begroten investerings-
kosten 97
begroting 83
begroting, bouwkosten- 225,
255
begroting, directie- 109, 162,
277, 285
begroting, elementen- 254
begroting, fase- 120
begroting, investerings- 229
begroting fase Bestek 109
begroting fase Denitief
ontwerp 109
begroting fase Project-
denitie 104
begroting fase Structuur-
ontwerp 107
begroting fase Voorlopig
ontwerp 107
beheersaspect 15
beheerscyclus 119
beheerstechniek 15
beslisdocument 14, 126, 138
beslismoment 130
beslisprocedure 131
besluitvorming 125, 150, 154,
156, 219, 256
besluitvorming,
afwijkingen 136
besluitvorming, externe
invloeden 143
besluitvorming, formele 132
besluitvorming, formele
externe 136
besluitvorming,
instrumenten 137
besluitvorming, interne 143
besluitvorming, invloeden
op 140
besluitvorming,
rapportage 138
besluitvormingsproces 127
besluitvormingsproces,
model 131
besluitvormingsproces
ontwerpen 51
besluitvorming en technische
ontwikkeling 181
bestek 273, 278
bestekteam 273
bestektekeningen 162, 280
bestemmingsplan 42, 166
besturingsproces 4
beveiligingsplan 65
bibliotheken 31
binnenklimaat 63
birds eye view 245
bouwen bedrijfsproces,
relatie 4
bouwdeel 54
bouwdeelontwerp 76
bouwheer 13
bouwkosten 99
bouwkostenbegroting 225,
255
bouwkostendocumentatie 101
bouwkostenmanagement 122
bouwontwerpmanager 17
bouwproces, achtergronden 3
bouwproces, inleiding 1
bouwproject, fasering 15
bouwproject, kenmerken 5
bouwprojectmanagement 10,
13
bouwprojectmanagement,
principes 14
bouwterrein, kwaliteit 169
bouwterreinkeuze,
invloedsfactoren 166
bouwvergunning 289
BTW 93
budget 83, 97, 150, 154, 156,
158
budget, investerings- 94
C
circulatieplan 34
cordinatiekosten 286
cordinatievergaderingen 130
constructeurs 247
constructie overspanning 66
culturele gebouwen 188
D
decompositie 15, 53, 75
deelsysteem 54
Demontabel Bouwen 175
detailtekeningen 73
directiebegroting 162, 277,
285
doorlooptijd totale project 182
doorsnedetekeningen 73
Duurzaam Bouwen (DuBo) 39,
67, 175
E
Economisch Instituut voor de
Bouwnijverheid (EIB) 284
eengezinswoningen in
serie 184
eenheidsprijzen 99
eisen, externe 40
eisen, functionele 22, 43, 56,
149, 155
eisen, prestatie- 43, 149, 155
eisen, ruimtelijke 27
eisen, technische 23
elektrische installatie 38
0695053X_h08.indd 291 15-03-2005 15:58:37
292
elementcluster, uitvoerings-
kosten per 90
elementclusterniveau 84
elementclusters 100
elementenbegroting 254
elementenmethode 284
elementniveau 84
energiebeheer 71
energiebesparing 39
energiegebruik 67
erfpacht 96
EU-aanbestedingsrichtlijnen 12
F
facility management 4
fasedocument 131
fasenoverlap 163
faseplan 177
fase Bestek 79, 161
fase Bouw 2
fase Denitief ontwerp 46, 79,
160, 259
fase Haalbaarheid 43, 151,
199
fase Initiatief 43, 148
fase Projectdenitie 45, 155,
213
fase Structuurontwerp 45, 77,
157, 225
fase Uitwerking 2
fase Voorlopig ontwerp 46, 78,
158, 237
G
garderobes 30
gasinstallatie 38
gebouw, aanpasbaarheid 66
gebouw, bruikbaarheid 63
gebouw, functie 27
gebouw, functionaliteit 63
gebouw, hoofdfuncties 173
gebouw, kenmerken 176
gebouw, levenscylus 7
gebouw, nevenfuncties 173
gebouw, omgeving 168
gebouw, ontwerp 157, 231
gebouw, realisatie 6
gebouw, relaties 66
gebouw, vormgeving 62
gebouwbeheer 70
gebouwbeheerssysteem 38
gebouwfuncties 42, 173
gebruiksoppervlakte (GO) 25
gegevens verzamelen 23
geluidwering 37, 64
Gemeentehuis Rijndrecht,
voorbeeldproject 192
gevelaanzichten 73
H
haalbaarheidsstudies, object-
gerichte 151
haalbaarheidsstudies,
omgevingsgerichte 152
haalbaarheidsstudies,
uitvoering 154
haalbaarheidsstudie voorbeeld-
project 199
hoeveelheidsaanduidingen 99
huisvestingsalternatieven 153
huisvestingsmanagement 4
huisvestingsproblematiek,
analyse 149
I
informatieoverdracht 127
informatieverwerking 127
infrastructuur 167
inspraak 144
installatieadviseurs 251
installaties 68
investeringsbegroting 229
investeringsbudget 272
investeringsniveau 84
K
kantines 31
kantoorgebouwen voor eigen
gebruik 186
kengetallen 27, 101
koeling 38
kosten, staart- 285
kosten, administratieve
beheers- 96
kosten, algemene (AK) 91, 287
kosten, algemene
uitvoerings- (AUK) 91, 287
kosten, bijkomende investe-
rings- 91
kosten, bouw- 83, 98, 99
kosten, cordinatie- 286
kosten, element- 100
kosten, energie- 96
kosten, exploitatie- 94, 118,
206
kosten, indirecte 117
kosten, inrichtings- 91
kosten, investerings- 83, 117,
154, 206
kosten, onderhouds- 96, 118
kosten, proces- 91
kosten, rente- 95
kosten, specieke bedrijfs- 97
kosten, vaste 94
kosten, verwervings- 86
kostenbeheersing 81, 82, 121
kostenbewaking 118
kostendeskundigen 120
kostengroepen 100
kostenindexering 116
kostenposten 84
kostenregistraties 122
kostenstructuur, normering 83
krachtenveldanalyse 176
L
licht 36, 63
life cycle costing 118
locatieanalyse 216
locatiekeuze 9, 150, 163, 176
locatieonderzoek 164
locatietekening 247
luchttemperatuur 36
M
maakbaarheid constructies 56
maquettes 75
masterplan huisvesting 45, 149
medezeggenschap 143
meervoudige opdracht aan
architecten 183
milieu 39, 67
mock up 75
moduulmaat 32
0695053X_h08.indd 292 15-03-2005 15:58:38
293 REGISTER
N
Nationaal Milieubeleidsplan
(NMP) 175
NEN 2574 15, 73, 243
NEN 2580 25, 204
NEN 2631 83
NEN 2632 94, 204
NEN 2634 83, 285
nevenaannemers 160
nevenaanneming 286
nevenproject 164
nevensysteem 54
O
object, decompositie 16
objectspecicaties 98
ondergrondse gebouwen 189
onderhoud, bouwkundig 70
onderhoud, installatie- 70
onderhoud, schoonmaak- 71
onderwijsgebouwen 187
Onroerend Zaak Belasting
(OZB) 96
ontwerp, prijsvraag 183
ontwerpaspecten 61
ontwerpbeperkingen 57
ontwerpcriteria 55
ontwerpfasen 76, 156
ontwerpmethode, analytische,
gestructureerde 58
ontwerpmethode, op vorm
gebaseerde 60
ontwerpmethodologie 51
ontwerpopgave 50
ontwerpprocedure 8
ontwerpproces 16, 49
ontwerpproces, keuzemogelijk-
heden 129
ontwerpteam 236, 243
opdrachtgevers 172
opdrachtgevers,
incidentele 143
opdrachtgevers,
professionele 142
opdrachtgevers met eigen
bouwafdeling 142
open procedure 11
oppervlakteanalyses 28
oppervlaktebegrippen 24
oppervlakteschema 58
overall planning 270
overheidsaanbesteders 12
overlegstructuur 133
P
perspectieftekeningen 75
planfasen 43
planontwikkeling 16, 147
planontwikkeling, fasering 7
planprocedures, parallelle 9
Plan van Aanpak (PvA) 13,
156, 198
plattegronden 73
POBB-model 198
POBB-procedure 8
politiegebouwen 188
praktijkopstelling 75
prestatieconcept 184
procesbeheersing 15
procesinformatie 14, 212, 221,
236, 259, 273, 287
procesmodel 177
procesontwerp 177
processchema 5
Programma van Eisen (PvE),
partijen 21
Programma van Eisen (PvE) 8,
20, 155, 157, 178, 215, 225,
238, 260
opbouw en indeling 42
Progamma van Eisen (PvE),
samenstelling 22
stedelijk 50
programmeren 19
projectadviseur 199
projecten, indelingen 172
projecten, omvang 174
projecten, variaties 171
projectgroep 133
projectmanagement,
architectural 16
projectmanagement-
adviseur 213
projectmanager 17
projectorganisatie 6, 224
projectplan 179, 198
projectplanning 232
projectproces,
decompositie 16
projectreserves 116
projectteam 10
projectvoorbereiding 179
Project Communicatie- en
Informatieplan 237
PvE-team 21
R
raakvlakafspraken 57
raming 83
randvoorwaarden,
nancile 57
relaties, externe 34
relaties, interne 34
relatieschema 34, 243
restwaarde 94
riolering 38
risicos 116, 119
rolstoeltoegankelijkheid 37
routing 66
ruimtebeheer 71
ruimteboek 74, 261
ruimten, archief- 31
ruimten, berg- 31
ruimten, circulatie- 32
ruimten, EHBO- en rust- 31
ruimten, kleed- 30
ruimten, neven- 30
ruimten, primaire 28
ruimten, reproductie- 31
ruimten, toegangs- 31
ruimten, vergader- 30
ruimten printers en faxen 31
ruimten voor opstelling
installaties 32
ruimtetekeningen 289
S
sanitaire voorzieningen 31
schetsontwerp 61, 229
schoonmaakaspecten 37
serviceats 185
situatietekeningen 73
staartkosten 285
Stabu-bestek 279
0695053X_h08.indd 293 15-03-2005 15:58:39
294
standaardeenheid 32, 46
standaardvoorwaarden
Rechtsverhouding opdracht-
gever-architect (SR) 12
startdocument 138
stramienmaat 67
structuurontwerp 78
structuurschema 239
stuurgroep 133
systeemniveau 53
systeemontwerp 75
T
tekenafspraken 74
tekeningen 72
telecommunicatie 38
terreinonderzoek 170
terreinverwerving 170
tijdschema 27
toetsing 139
toetsingsnorm 140
toetsingsrapport 140
transport, intern 39
transport, verticaal 39
transportschema 34, 66
U
uitvoeringskosten 117
Uniforme Administratieve
Voorwaarden (UAV) 277
V
vakantiebungalowparken 189
veiligheid 65
Veiligheids- en Gezondheids-
plan (V&G-plan) 42
veiligheidsvoorzieningen 42
ventilatie 36
vergunningen 143
verkeersgebouwen 189
vervaardigbaarheid
bouwelementen 70
verwarming 38
virtual reality 75, 141
vloerbelasting 37
vloeroppervlakte, bruto 25
vloeroppervlakte,
deniring 24
vloeroppervlakte, netto 24
vloeroppervlakte, nuttige 24
vloeroppervlakte, verhuurbare
(VVO) 25
voorbereidingsproces 2
voorbereidingsproces,
fasen 148
voortgangsdocument 138
voorwaarden, interne 26
vormfactoren 100
W
werkkasten 32
werkoverleg 130
werktekeningen 73
weten regelgeving 41, 56
winkelcentra 186
Winst & Risico (W&R) 284
0695053X_h08.indd 294 15-03-2005 15:58:39

Jellema 10 Ontwerpen

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Jellema 10 Ontwerpen

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

JELLEMA 10

optimaal gebruik. Met een goed Programma

onderhoud. Dit is vooral de zorg van het faci-

functionele veroudering gebouw. Dit vraagt

situatie bij sloop. Hiermee moet de ontwerper

Figuur 1.3 Levenscyclus gebouw

proces wordt gefaseerd;

elke ontwerpfase is gebaseerd op een ont-

in elke ontwerpfase herhaalt zich hetzelfde

Figuur 1.4 Ontwerpprocedure

fase Initiatief: ontstaan idee nieuwe huisves-

fase Haalbaarheid: onderzoeken alternatieve

fase Projectdenitie: vastleggen uitgangspun-

0695053X_h01.indd 9 15-03-2005 13:25:07

procesrollen: liggen onder andere bij

inhoudelijke rollen: inhoudelijke verantwoor-

ondersteunen (maken PvE, uitvoeren haal-

produceren (vormgeven, uitwerken techni-

besturen (managen project tijdens voorberei-

opstellen Programma van Eisen;

opzetten planmatig bouwkundig en installa-

verzorgen aanbesteding en gunning desbe-

toezicht tijdens uitvoering.

adviseur werktuigbouwkundige installaties;

adviseur elektrotechnische installaties.

ervaring op gebied desbetreffende soort

aandacht voor aspecten die materile

bekendheid met plaatselijke omstandigheden;

onafhankelijkheid van uitvoerende partijen;

ervaring met en bereidheid tot samenwerking

samenstelling huidige orderportefeuille;

rechtsvorm (onafhankelijk of gebonden aan

vestigingsplaats bureau ten opzichte van uit te

eventuele specieke aanpassingen, uitzonde-

fasering opdracht en bijbehorende honora-

wijze en moment van honorering;

regeling bijzondere voorwaarden, zoals:

werken (voor bouwuitvoering);

diensten (van architecten en andere adviseurs);

leveringen (van bijvoorbeeld meubilair).

voor werken: 5.900.000 euro;

voor diensten voor de rijksoverheid:

voor diensten voor overige overheden:

voor leveringen: identieke drempelbedragen.

proces van onderling afhankelijke stappen;

resultaat wordt vooraf geformuleerd;

einddatum wordt vastgelegd;

nancile middelen zijn vooraf gelimiteerd;

verleden (aanleiding tot project);

heden (stand van zaken);

toekomst (tot welk resultaat project moet lei-

stand van zaken;

omschrijving fase die wordt afgesloten;

aard beslissing die moet worden genomen;

resultaten desbetreffende fase, met conclusie;

advies met betrekking tot te nemen beslissing.

0695053X_h01.indd 14 15-03-2005 13:25:09

aanbeveling voor aanpak volgende fase.

Figuur 1.7 Basismodel projectbeheersing

ontwerpactiviteiten starten al wanneer pro-

uitvoering start al terwijl tekeningen voor

scope: hierbij krijgt het te bereiken doel ex-

risico: de opvatting dat voor risico een

capaciteit (ook wel resources genoemd):