You are on page 1of 31

II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES

TASACION DE BIENES INMUEBLES

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMUN - REGIMEN DE
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD







ORGANIZA : MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCION
Y SANEAMIENTO



LUGAR : AUDITORIO DEL COLEGIO DE INGENIEROS
DEL PERU-CONSEJO DEPARTAMENTAL DE
AREQUIPA



FECHA : 17 DE NOVIEMBRE DEL 2010


EXPOSITOR


PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
ARQUITECTO
CAP 2132





1.0 DEFINICIONES PREVIAS



1.1


ÁREA TECHADA
El área encerrada por el perímetro





de la
proyección de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso.
Incluye los muros, los aleros y los espacios con
dobles o mayores alturas; y excluye la
proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no
constituyen techos.


1.2 ÁREA LIBRE

En el primer piso, el área resultante de la
diferencia entre el área del terreno y el área
techada de ese piso de la edificación.
En los pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el área ocupada y el área
techada del piso correspondiente.


1.3 ÁREA OCUPADA
El área total del piso correspondiente que


1.4 EDIFICACIONES

Se entiende por edificaciones a las
construcciones o fábricas en general.
(ARTICULO II. A.03)



1.5 OBRAS COMPLEMENTARIAS

Son obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes todas las que se encuentren
adheridas físicamente al suelo o a la construcción,
y no puedan ser separadas de estos sin destruir,
deteriorar, ni alterar el valor del predio porque
son parte integrante y funcional de éste, tales como
cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques
elevados, instalaciones exteriores, eléctricas y
sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios,
instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros
de contención, subestación eléctrica, pozos para
agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas
de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que
a juicio del perito valuador puedan ser calificadas
como tales.
(ARTICULO II. A.04)





1.6 COPROPIEDAD:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de
dos o más personas en los derechos de propiedad
de una misma cosa, mueble o inmueble.


1.7 CASAS EN COPROPIEDAD:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad
común, como áreas recreativas o de otra índole y
servicios comunes.



1.8 CASAS EN QUINTA:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman un conjunto continuo de
viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbano, que cuenta por lo menos, con
un pasaje de acceso desde la vía pública en
calidad de bien común.

1.9 DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
o mixto,
ubicadas en una edificación
cuenta con bienes y servicios






1.10 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN



Es el régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y
bienes y servicios de dominio común. Cuentan con
un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.



1.11 REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
El régimen de Independización y Copropiedad
supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común, sujetas al
régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.
Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.






6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL
REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN


6.1 VALOR DEL TERRENO
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común, el terreno matriz es
un bien común y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuación por
unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente
manera:


a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional
del terreno que corresponda al porcentaje de
participación que, según los títulos de propiedad
o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estén debidamente registrados.
b) En caso que en los títulos de propiedad no se
indique los porcentajes de participación de cada
una de las secciones del bien, se prorrateará el
valor total del terreno entre las secciones del
proporcionalmente al área de
uso exclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)




6.2 VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común,
el valor de la edificación se obtendrá
aplicando todas las disposiciones que están
fijadas en el Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, deberán considerarse tanto
las áreas propias de uso privado, cuanto
las que le corresponden a la sección por las
obras o áreas techadas que son de uso
común, de acuerdo con el porcentaje de
bienes comunes.
(ARTICULO II. F.38)


6.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES
En caso que no se pueda determinar el
valor de las áreas comunes o no se conozca
el porcentaje que le corresponde a la
unidad inmobiliaria por valuar, el valor de
las áreas comunes de la misma se
calculará en base al 15 % (quince por
ciento) del valor de la unidad inmobiliaria
de uso exclusivo.


correspondiente en aquellos
especiales.
(ART II. F.39)





6.4 VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE)


En la valuación de las edificaciones (VE), se
incluirá la totalidad de las construcciones
existentes tanto edificaciones principales como
las obras complementarias y las instalaciones
fijas y permanentes.


En el caso de la valuación reglamentaria, el
Área Techada (AT) y los Valores Unitarios de
Edificación (VUE) que, según los casos, serán los
valores oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estén vigentes a la
fecha de la valuación; en el caso de la valuación
comercial, los que obtenga el perito como
resultado de su propio análisis y estudio del
mercado inmobiliario de la zona, aplicando los
factores de depreciación.


Depreciación (D) por antigüedad y estado de
conservación, según el material de construcción
predominante.


El valor de la edificación (VE) se obtiene
valor similar


VE = VSN – D







El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el
área techada (AT) por el valor unitario de
edificaciones (VUE)


VSN= AT x VUE


La depreciación (D) se determina tomando del valor
similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por
antigüedad y estado de conservación que varia de
acuerdo al material de construcción predominante.


D = P/100 x AT x VUE


El valor de la edificación será el resultante de la
aplicación de la siguiente formula:


VE = AT x VUE ( 1 – P/100 )


Los porcentajes que se usan para el calculo de la
depreciación aparecen en las tablas Nº 1 ,2 ,3 y 4,
según sea el caso. El perito deberá estimar y
justificarlos porcentajes de depreciación que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como
muy malo un estado de conservación, establecerá a
valor
relativo, tal como señala el articulo
(ARTICULO II. D.31)








6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION


El valor total de la unidad independizada es la
Sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que
le corresponde, más el valor de la edificación de su
uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes
que igualmente le corresponde.


VTP = VT + VE + VBC




(ARTICULO II. F.40)






CASO PRACTICO


Determinar con los siguientes datos el valor de
tasación comercial del departamento N° 201, que
forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en
la esquina formada por la calle “X” y por la Av.“Y“,
Urb. La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y
Departamento De Lima.


Valor Unitario de Edificación: US$ 370.00/m2


Antigüedad: 17 años


Valores Unitarios de terrenos:
- Para la calle “ X “ : US$ 700.00/ m²
- Para la Av. “ Y “ : US$ 900.00/ m²


Porcentaje de Participación para prorrateo: 25.70%
Estado de conservación: Bueno























(b)




AV. Y
A=250.00 m2


VCUX= US$ 700.00/m2

VCUY= US$ 900.00/m2

a = 10.00

b = 25.00


(a)
CALLE X






AREA COMUN
PROYECCION VOLADO





Patio


DPTO. 101

A.O.= 70.00M2

A.T.= 64.00M2




Retiro
HALL-ESCALERA
Retir



Patio

DPTO. 102

A.O.= 70.00M2

A.T.= 64.00M2
DPTO. 202

A.O=A.T.= 74.00M2















DPTO. 201

A.O=A.T.= 74.00M2


o


HALL-ESCALERA


1º PISO
2º PISO



SOLUCION


1.- Valorización del Lote Matriz.


a.- Prorrateo del área del lote en función a los
frentes


Para el frente “ a”
S a = 10 x 250 = 71.42 m²
35


Para el frente “ b”
S b = 25 x 250 = 178.58 m²
35
b.- Valorización de áreas prorrateadas


Para el área frente “ a”
71.42 m² x $ 700.00/ m² = $ 49,994.00





178.58 m² x $ 900.00/m² 160,722.00
Total : $ (*)







c.- Valorización de terreno matriz considerando
como frente el lado “a”


250.00 m² x US$ 700.00 /m² = $ 175,000.00 (*)


d.- Valorización de terreno matriz, considerando
como frente el lado “b”


250.00 m² x US$ 900.00 /m² = $ 225,000.00 (*)


e.- Valorización de la prorrata del área del
terreno matriz, correspondiente al
departamento 201


VT = US$ 225,000.00 X 0.257
VT = US$ 57, 825.00



2. Valor de la Edificación


V.U.E.= $ 370.00/ m²; D = 17%; AT =74.00 m²
V.E = 74.00 m² x $ 370.00/ m² (1-17/100)
V.E = US$ 22,725.40


2.1 Valor de Áreas Comunes Techadas


V.A.C = $ 22, 725.40 x 0.15
V.A.C = $ 3,408.81


3.- Valor de obras complementarias
Se asumirá que no existen.


4.- Valor total de tasación del Dpto. 201
-Valor del Terreno $ 57,825.00
-Valor de la edificación $ 22,725.40
-Valor de Áreas Comunes $ 3,408.81
Total: $ 83,959.21


SON: OCHENTITRES MIL
CINCUENTINUEVE DOLARES
.




VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE




PROPIETARIO : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL




SOLICITANTE : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL




LOCALIZACIÓN: Calle Francisco Bolognesi Nº 125,
Oficina Nº 1101, Distrito de
Miraflores, Provincia y
Departamento de Lima.


FECHA DE TASACIÓN : 28 de Junio de 2008


VALORIZACIÓN : US $ 95, 000.00


PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS
CAP 2132







Lima , del 2008







VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE




I.- MEMORIA DESCRIPTIVA


01. PROPIETARIO
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL


02. SOLICITANTE
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL


03. OBJETO DE LA VALUACIÓN Determinar el
valor Comercial del inmueble, para los
fines requeridos por la entidad
solicitante.


04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN
28 DE JUNIO del 2008




05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se han empleado, en
lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú; aprobado por R. M.
Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007,
efectuándose por el método de Tasación Directa,
la misma que corresponde a la determinación
del valor de los componentes físicos del
inmueble, inspección ocular del inmueble y de
su entorno, y toma de muestras fotográficas.


07. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N° 125, Oficina Nº 1101,
Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima


08 AREA DEL TERRENO
-El área ocupada del inmueble es de: 180.33 m²
-El porcentaje de participación en el Terreno
matriz es de: 2.38%
-La prorrata del área de terreno matriz que le
corresponde es de: 26.88 m²





0.9 PERIMETRO
78.20 m.


10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
- Por el frente, en línea quebrada de trece
tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m,
0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m,
0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m.
- Por la derecha entrando en línea quebrada
de cinco tramos que miden. 3.30 m, 0.35 m,
1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los
aires comunes.
- Por la izquierda entrando, en línea quebrada
de once tramos que miden:3.20 m, 6.35 m,
0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m,
5.00 m, 3.45 m, 5.10m, colindando con la
oficina 1102 y con aires comunes.
- Por el fondo , en línea quebrada de veinticinco
tramos que miden: 0.85m, 0.20m, 0.35m,
0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m,
3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m,
0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m,
m;
colindando con los aires c










11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE


Se trata de una oficina ubicada en el piso
11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se
accede desde el primer piso a través de un
área común de ingreso que conduce al hall
de distribución, donde se ubica la escalera
de acceso a todos los niveles del edificio y
dos ascensores con capacidad para 8
personas cada uno.
La oficina consta de un ambiente amplio,
tres ambientes adicionales; uno de ellos
con baño; pasadizo y baño común.


12. EDIFICACIÓN


-Cimentación : Muros de contención , zapatas,
escaleras, caja de ascensores,
cisterna y tanque elevado de
concreto armado.
-Estructura : Columnas y vigas de concreto
armado.
-Muros : De ladrillo king kong y
pandereta, según el caso.
-Techos : Aligerado de concreto armado.
-Pisos : De baldosas cerámicas y de
alfombras, según ambientes.
-Revestimiento : Muros tarrajeados y pintados,
con enchape de madera y con
enchape de mayólica
decorativa, según
ambientes.
-Contra zócalos : De madera
-Puertas : Puerta principal de madera
apanelada y puertas interiores
de madera contraplacada.
-Ventanas : Ventanas con accesorios
metálicos, sin
vidrios dobles
semidobles.






-Roperos : Closet de madera con
repisas y puertas
contraplacadas.
-Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada.
-Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado , con
servicio de agua fría.
-Instalac. Eléctricas: De tipo empotrado , con
servicio trifásico.
-Otras Instalaciones: Teléfono ,
intercomunicador.
-Cobertura : De ladrillo pastelero


13. AREA TECHADA


180.33 m²


14. ESTADO DE CONSERVACIÓN,
ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN


Estado de conservación : Bueno
Antigüedad de la construcción: 21 años






15. TITULACION E INSCRIPCION


El inmueble se encuentra inscrito a favor del
propietario, en el asiento 3-c de la ficha N° 274515 del
registro de la Propiedad Inmueble de Lima.


16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO


El predio se encuentra ubicado en zona urbana de
uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad.
Actualmente se usa como oficina.


17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS


Se trata de una habilitación urbana, que cuenta
con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes
públicas y domiciliarias de agua, desagüe,
electricidad y teléfono.



II. VALUACIÓN


a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinación del valor unitario
comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el
predio.
Según los valores comerciales actuales y
a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la esquina formada por la
calle Francisco Bolognesi y por la Av.
José Pardo se le asigna un valor unitario
de terreno de US $ 1,200.00 /m².


Por lo tanto en aplicación del artículo
II.F.37 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, tenemos:


VT = 26.88 m² x US$ 1,200.00 /m²






b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE


De acuerdo a las características constructivas y
de acabados de la edificación y al cuadro de
valores unitarios Comerciales de edificaciones en
la Costa, se estima un valor unitarios de
edificación de US$ 340.00/m² (incluido el 5% por
ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al
área techada respectiva y teniendo en cuenta el
factor de corrección por depreciación , dan a la
edificación el valor de:


VE =180.33 m² x US$ 340.00/m² x 0.83
VE =US$ 50,889.13


c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC
En aplicación del artículo II. F. 39 del reglamento
Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de
las áreas comunes que le corresponde al predio
es:



d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), será igual a la
sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el valor
de la edificación (VE), mas el valor de los bienes
Comunes (VBC); o sea:


VTP = VT + VE + VBC
VTP = US$ 32, 256.00 + US$ 50,889.13 +

US$ 7,633.37
VTP = US $ 90, 778.50


e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP
Para determinar el valor comercial del Predio
Aplicaremos un factor de corrección de 1.05;
teniendo en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuación ; por lo tanto:


VCP = VTP x 1.05
VCP = US$ 90, 778.50 x 1.05
VCP = US $ 95, 317.42; por redondeo:
VCP = US $ 95, 000.00
DOLARES A


7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD


7.1 VALOR DEL TERRENO


La valuación de un lote de terreno urbano
que tenga frente a una vía común o a una
vía de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del área del
dominio exclusivo, más el valor que le
corresponde de la vía común o vía de dominio
privado en condominio.





7.2 VALOR DE LA EDIFICACION
En este caso, el valor de la edificación se
obtendrá aplicando todas las
disposiciones que están fijadas en el
Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, deberán considerarse
las áreas propias de uso privado.



7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES
Para determinar, en principio, el valor de
las áreas comunes y/o obras
complementarias de uso común, se
seguirá n la normatividad especificada
en el Reglamento Nacional de
Tasaciones. Posteriormente para
calcular la prorrata de este valor que le
corresponde a la sección materia de
valuación, se aplicará el porcentaje de
participación sobre las áreas y bienes
comunes correspondiente a la sección
respectiva.


7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION
El valor total de la sección independizada
es igual a la sumatoria del valor del
terreno del área de dominio exclusivo,
más el valor de la edificación de su
sección de propiedad exclusiva, más la
prorrata del valor de la vía común o de
dominio exclusivo que le corresponde,
más el valor de la parte proporcional de


igualmente le corresponde.


VTP = VT + VE + VVC + VBC



5



6
ZONA DE JUEGOS

AO= 480.00m2
7
AT= 80.00m2


8



9
4














8.00
10



11



12


15.00















4.50
P
A
S
A
D
I
Z
O

AT= 100.00 m2 8

2
d

1



15.00


CALLE X

VCUX= US$ 500.00/m2





Antigüedad: 5 años
Estado Bueno




DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m²
a = 4.50m
d = 16.00m


SOLUCIÓN


CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)


SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3


SVCU X = US $ 500.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVCUX = US $ 420.00/m²




VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)


VALOR DE LA VIA COMUN (v't)


S1 = 4.5m x 64m

S1 = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a²
v't = 60.75 m2x US $ 500.00/m² + 227.25 m2 x
US $ 500.00/m2 x 0.5
v't = US $ 30, 375.00 + US $ 56, 812.50
v't = US $ 87, 187.50


Prorrata del valor de la vía común correspondiente
al terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
12
Pr = US $ 7,265.62


VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las características constructivas y de
acabados de la edificación de dominio exclusivo y al
cuadro de valores unitarios comerciales de
edificaciones en la Costa, se estima un valor
unitario de edificación de US$ 400.00/m², el mismo
S = 8x 15m

S = 120.00m² S < 3f²

que aplicado al área techada respectiva, da a la
edificación el valor de:


VE =100.00 m² x US$ 400.00/m² x 0
VE =US$ 36,800.00





VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m²
a = 4.50m
d = 32.00m


SOLUCIÓN


CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)


SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3


SVCU X = US $ 500.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 32.00)
SVCUX = US $ 340.00/m²




VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
S = 32x 15m

S = 480.00m² S < 3f ²






Vt = US $ 163,200.00






VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las características constructivas y de
acabados de la edificación y al cuadro de valores
unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se
estima un valor unitario de edificación de US$ 300.00/m²,
el mismo que aplicado al área techada respectiva, da a la
edificación el valor de:


VE =80.00 m² x US$ 300.00/m² x 0.92
VE =US$ 22, 080.00


VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ)
VZJ= VT + VE
VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00
VZJ= US$ 185, 280.00


VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC)
Pasaje con piso de concreto, Área= 288.00 m2


VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90
VOC= US$ 7,776.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VBC= VCJ + VOC
VBC= US$ 193, 056.00









PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC)
PVBC = US$ 193, 056.00/ 12
PVBC= US$ 16, 088.00




VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP)
VTP = VT + VE + VVC + VBC
VTP = US$ 50,400.00 + US$ 36, 800.00 + US$ 7, 265.62 +
US$ 16,088.00


VTP = US$ 110, 553.62
































¡MUCHAS GRACIAS!



























ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS


TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766
E-mail: akropolisrl@hotmail.com