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Agentes imobilirios na reestruturao da cidade contempornea:

contradies e conflitos.
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Paulo Cesar Xavier Pereira
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Introduo


Este texto busca apontar elementos para o estudo dos agentes imobilirios na
cidade contempornea, particularmente, no que diz respeito necessidade de
aprofundar o conhecimento sobre as mudanas recentes nas cidades latino-
americanas. A transformao dessas cidades tem sido, desde as ltimas dcadas
do sculo passado, associada alterao do padro de crescimento urbano, que
vinha modificando a caracterstica perifrica da ocupao territorial da
urbanizao predominante por quase todo o sculo XX na Amrica Latina. Trata-
se de uma alterao que por sua dimenso e alcance vem sendo assumida como
uma verdadeira reestruturao scio-espacial.
Essa reestruturao tem sido designada s vezes como industrial, urbana,
metropolitana ou imobiliria; conforme tem se constitudo o objeto de estudo, o
objetivo e o foco de discusso das diversas pesquisas.
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Embora a preocupao
dos pesquisadores e as disciplinas de analises sejam diversas h uma
coincidncia nos resultados e na avaliao prospectiva ao afirmarem que dessas
transformaes: surge uma nova cidade com forma urbana dispersa, fragmentada
e, simultaneamente, mais segregada. Tende a ocorrer, em muitas cidades latino-
americanas como no caso de Buenos Aires, (AR), Santiago (CL) e particularmente
de So Paulo (BR) a formao de uma enorme aglomerao, que propicia a
criao de espaos exclusivos. Essa reestruturao pelo alcance de sua

1
Trabalho apresentado no 53 ICA Congreso Internacional de Americanistas, Mxico, Julho, 2009.
2
Dr. Ciencias Sociais. FFLCH/USP Professor investigador de tempo completo em Fundamentos
Sociais da Arquitetura e do Urbanismo no Departamento de Historia da Arquitetura e Esttica do
Projeto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo. FAUUSP. Rua do
Lago, 876 CEP 05508-080 - So Paulo SP Brasil. Tel. 55 11 3091 4555. pcxperei@usp.br

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A noo de reestruturao imobiliria como tendncia e especificidade da evoluo urbana
contempornea foi apresentada e discutida em Pereira (2006).
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dimenso e nveis parece tratar-se de uma nova cidade e tambm revela sinais da
emergncia de uma nova sociabilidade.
1. A nova cidade.
O primeiros sinais de transio para esta cidade emergente coincidem com a
chamada crise do modelo de substituio de importaes na Amrica Latina (ou
com a superao do modelo de industrializao fordista a nvel mundial), que
apesar de ter provocado diferentes alternativas de organizao produtiva e
diversas experincias de ocupao territorial gerou surpreendentemente artefatos
arquitetnicos e padres urbansticos muito semelhantes em todas as
aglomeraes. Por isso, no surpreende que os responsveis pela administrao
local e a intelligentsia do planejamento (urbano, regional e nacional) coincidam
em propor a incluso dessas cidades a nvel mundial, e mais, continuam a
imaginar como se essa meta pudesse ser atingida.
Creio que esto ainda acomodados pelas iluses geradas pelo modelo fordista
que, de um lado, localizava num extremo da aglomerao a forma a alternativa de
organizao do trabalho e se viabilizada pela urbanizao sem urbanismo do
entorno imediato da cidade utilizando o trabalho da famlia do trabalhador para
construir a sua prpria moradia. E de outro, no centro da aglomerao gerava as
formas de construo avanadas, que tornava hegemnico o fordismo na
dinmica imobiliria ao universalizar formas capitalistas de produo do espao
combinando tcnicas intensivas e extensivas de construo com as vantagens da
utilizao rentista da propriedade da terra. A crise do modelo fordista de
crescimento da cidade vem por em evidencia essa fora e a realidade dessa
contradio urbana que se desenvolveu como se fosse um binmio, mas no pode
ser vista como um organismo dual, inclusive por suas mutuas relaes de
dependncia.
Cabe lembrar que houve um momento a partir do final dos anos 1970 e seguintes
que os agentes dos movimentos sociais urbanos, sobretudo os da periferia,
passaram a ser visto enquanto sujeitos portadores de experincias socialmente
inovadoras e portanto como potenciais sujeitos produtores histria no apenas
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agentes funcionais para a lgica do capital. Mas, a experincia mostrou que no
h mais na atual dinmica imobiliria hegemnica lugar para esses antigos
agentes e nem para alianas amplas (democrticas?) para o crescimento local;
essas se tornaram reduzidas e definidas por um ncleo de promotores
imobilirios e financeiros com empresas de construo, que tendem a confundir
seus interesses imediatos com os do desenvolvimento urbano da cidade. Desse
ncleo hegemnico reduzido depende o avano da urbanizao, mas ficam
excludos inclusive os interesses fordistas tradicionais por equipamentos e meios
coletivos como condio para a reproduo do capital industrial. A organizao
ps-fordista em rede com os atuais processos de produo e sua enorme
disperso geogrfica reduz a importncia da base tcnica local e portanto, da
existncia das antigas condies gerais urbanas de produo e consumo. Na
verdade, emerge com essa nova organizao uma aglomerao que se
redimensiona pela emergncia das novas demandas associada reestruturao
das condies gerais e fundada agora nas necessidades da comercializao e
logstica financeira fundada agora nas necessidades da comercializao e
logstica financeira e no mais comandada pela lgica da produo industrial.
Assim, nesta reestruturao urbano-industrial emerge um novo quadro de
alianas em que as estratgias de crescimento da cidade dependem do setor
financeiro e do imobilirio conformando novos laos entre a valorizao e a
propriedade da terra, o efeito desses interesses imobilirios sobre o espao
urbano devastador.
A cidade emergente cada vez mais lugar privilegiado apropriao do valor e
materializao da riqueza social, mesmo que esta se torne cada vez mais imaterial
e produzida fora do seu mbito territorial, no seu entorno regional, nacional ou
mundial. Todavia essa acumulao materializada tem repercusses nos artefatos
arquitetnicos e padres urbansticos que exacerbam sua forma imobiliria
(mercantil) e altera a cultura urbanstica por no privilegiar o atendimento das
condies materiais da reproduo da fora de trabalho mas o atendimento da
infra-estrutura e logstica da reproduo do capital. Fica claro que no momento em
que se constitui essa nova hegemonia imobiliria a cultura urbana se alterou, e
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com ela a preocupao com o atendimento das condies de reproduo da fora
de trabalho, mesmo que por uma precria urbanizao. O entendimento a ser
retido de que h uma dissoluo do urbano e esse processo perde relevncia
para definir o crescimento da cidade e os rumos de sua expanso: o imobilirio
toma a direo do processo urbano.
2. Imobilirio e a conscincia das contradies e conflitos
O aumento da importncia do processo imobilirio um dos fundamentos da
dissoluo urbana e da constituio da uma nova hegemonia social. Da que
vemos a necessidade de aprofundar a discusso da emergncia desse novo
quadro de agentes hegemnicos no crescimento da cidade considerando os
agentes imobilirios no s enquanto sujeitos produtores de experincias urbanas
inovadoras, mas tambm enquanto agentes orgnicos e funcionais para a lgica
do capital. Na literatura sobre a produo do espao urbano, muito j se falou a
respeito dos agentes que atuam na construo da cidade. Dela podemos lembrar
as referncias tradicionais de H. Capel (1975), D. Harvey (1980) e C. Topalov
(1974) onde encontramos diferentes agentes diretamente responsveis pelos
assentamentos urbanos: proprietrios rentistas, proprietrios usurios, promotores
imobilirios, usurios, grupos sociais excludos e o Estado.
Trata-se de lembrar da importncia dessa discusso terica; mas no se tem aqui
a preocupao de recuperar essas referencias. Todavia a partir delas temos
perguntas que orientam nossa reflexo: Qual o limite e a possibilidade de ao
desses agentes na atual reestruturao das cidades? Como poderia ser avaliada a
experincia dos agentes imobilirios na atual confluncia de processos
internacionais e locais? Ser que essa confluncia de foras e processos no
alterou o papel desses agentes tal como transformou as cidades e o padro de
crescimento urbano? O objetivo dessas perguntas apontar para a necessidade
buscar uma compreenso profunda da atuao dos agentes imobilirios na
produo da cidade contempornea. Trata-se de redefinir a questo, reconhecer
que no mais suficiente apenas delinear esses personagens, dizendo que seus
interesses so improdutivos e fundados na especulao. Trata-se de reconhecer
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que esses agentes foram os portadores das transformaes das cidades
tradicionais, e nos colocaram frente a um novo padro de cidade. Talvez, no
mais urbano, mas metropolitano porque responderam reorganizao da produo
industrial atribuindo um novo sentido ao territrio, urbanizao e s cidades.
Cabe, tentar ir alm dessa negativa, indagando criticamente sobre as contradies
e os conflitos essenciais aos processos (imobilirio e urbano) presentes na
mudana da sociedade e da cidade. Em outras palavras, este texto tem a
preocupao de apontar para a analise dos agentes na perspectiva da produo
social do espao urbano perguntando sobre a sua presena nas contradies
principais da cidade contempornea, para diferenciar e no obscurecer a ao
desse agente com o que poderia ser considerado secundrio nessas
transformaes.
Assim, no se buscar para o objetivo dessa discusso avaliar os gritantes
problemas de pobreza e precariedade urbana, presente principalmente nas
grandes cidades do hemisfrio sul. Reconhece-se, de imediato, que a pobreza
urbana na Amrica Latina relevante, mas entende-se que no na magnitude
dessa precariedade que reside o problema e que nem a sua gravidade indica a
possibilidade de mudana. Imagina-se que com o conhecimento novo e critico que
poder surgir da compreenso da atual complexidade das formas de produo do
espao e da apropriao do valor imobilirio, se poder ter melhor remdio para
essas mazelas. Nesse sentido, os elementos dessa anlise devem atentar para o
essencial do desenvolvimento das contradies e dos conflitos na produo e
distribuio do valor e do espao, e destacar sobretudo o papel de ocultamento
das relaes espoliao e explorao, que realizado pelo Estado. Esse papel
no novo, mas ganhou relevncia e sutileza sendo exercido por meio de
organismos que planejam, fiscalizam e constroem o espao urbano, com
discursos que explicam a desigualdade e temperam a injustia urbana. Torna
aceitvel por meio da fora administrativa dos rgos legislativos e executivos o
que no poderia ser aceito em termos justos. Instituies e agentes representam
normas, que impe como uma segunda natureza os condicionantes e uma
lgica da ao, que a dos agentes produtores da riqueza capitalista. Essa
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lgica, como uma segunda natureza, condiciona e torna cada agente um simples
suporte de um processo cujo sentido escapa a todos. Os agentes se apresentam
desde logo... como proprietrios de partes do processo produtivo...., que somente
se dispem para o real se a propriedade inicial for valorizada." (GIANNOTTI: 2000;
196)
Frente aos condicionantes dessa necessidade de valorizao a reflexo deve ser
critica e a anlise do capital deve buscar o essencial aos processos, potenciando
a capacidade de reconhecer as ambigidades dos agentes e a ao possvel dos
envolvidos. Tal anlise dos processos na reestruturao da cidade permite
fortalecer a existncia critica dos agentes produtores do espao, que ao conhecer
os limites de sua conscincia podem superar o condicionante capitalista da sua
existncia. Assim, desbloqueada a existncia dos mecanismos ocultos das
contradies e conflitos, o agente pode ou no ter como compromisso moral de
sua existncia empenhar-se por um processo imobilirio mais justo e orientado por
uma razo tica que objetive a institucionalizao de cidades com cultura e
polticas mais democrticas.

3. O condicionamento da produo da cidade: a guisa de concluso
La cuestin no consiste en saber se existe de entrada un deseo
social o una verdad de la comunidad, sino ms bien en entender
en qu aspectos determinadas lgicas sociales de organizacin de
las interacciones individuales permiten que os individuos puedan
avanzar en el camino de la verdad del deseo o se lo impiden.
(ARNSPERGER, 2008, p. 159 e 160)

A institucionalizao de cidades mais democrticas tem fundamentos polticos no
desenvolvimento de sociedades democrticas, mas encontra seus fundamentos
existenciais na luta por um processo imobilirio mais justo que assegure melhores
condies de vida urbana. Para isso, necessrio enfrentar os condicionamentos
da existncia capitalista, lutar pela possibilidade de uma vida autenticamente
humana e, no mnimo, assegurar que as condies urbanas sejam melhores.
Mas, no nada disso o que se constata na transio para a cidade emergente,
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h uma dissoluo do urbano promovida pela reestruturao contempornea.
Nessas condies a transio para uma nova cidade no poder ser espontnea,
passa necessariamente pela critica da urbanizao capitalista e pela superao
de sua existncia como construo do possvel.
No processo imobilirio capitalista pelos mesmos condicionamentos da produo
industrial de mercadorias, o preo do imvel estabelecido pelo preo de
produo do edifcio (onde est inclusa a taxa de lucro de sua construo), mais o
lucro mdio da promoo como capital de circulao, mais o sobrelucro de
localizao (a renda do solo). Na anlise da formao do preo do imvel (edifcio
+ terreno) pode se identificar os elementos que diferenciam o atual momento de
reestruturao da cidade.
Isso porque o setor imobilirio promove, mas tambm cria obstculos
acumulao industrial do capital porque o imobilirio pode se beneficiar da longa
durao do perodo de circulao. A longa durao uma situao onde lucro da
produo imobiliria passa a ter dependncia de capitais de emprstimo. Nessa
situao a rentabilidade da operao imobiliria depende de uma combinao de
capitais: capital de promoo + crditos (emprstimos) + dinheiro do usurio final
(que no , no entanto, capital). Isto torna particular o setor imobilirio, mais
especificamente a promoo imobiliria se particulariza pela valorizao
associada formao do preo do imvel (edifcio + terreno) como suporte de
diversas fraes de capital especializadas envolvidas na produo e circulao da
mercadoria imobiliria (Topalov, 1974)
esta particularizao e especificidade da promoo imobiliria associada
valorizao dos capitais do qual a realizao da mercadoria imvel (preo do
edifcio + terreno) depende o fundamento da nova situao criada pela
reestruturao das cidades contemporneas. Na reestruturao capitalista criou-
se uma situao em que as variveis estratgicas de maximizao da taxa de
lucro da promoo poderiam aument-la com a diminuio do tempo de rotao e
maximizao do capital investido. Trata-se de uma situao nova e diferente da
que existia na industrializao fordista em que nas prticas de mercado se
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buscava minimizar o investimento industrial na construo e fundar a rentabilidade
do capital na longa durao do processo imobilirio, na descontinuidade do
processo construtivo e lentido da sua realizao como mercadoria imobiliria:
buscava-se no setor imobilirio mais refugio para o capital do que a realizao do
seu valor.
Com a reestruturao imobiliria passou-se a buscar neste setor mais as
potencialidades rentistas de captao do valor do que a funo de refugio, para o
capital o setor imobilirio j no era o que tradicionalmente representou um
elemento de preservao e reserva de valor. Nessa busca de potencializar a
realizao de valor do capital no setor imobilirio no foram suficientes as
estratgias como: aumentar a velocidade do tempo de comercializao, elevar
pelo artifcio do marketing publicitrio o preo de mercado, associar capitais de
emprstimo para alavancamentos de negcios e realizar preos especultivos no
mercado imobilirio. A recente experincia da crise dos financiamentos subprime
revela contradies e conflitos essenciais da reestruturao que ao exacerbar os
processos espoliativos urbanos, imobilirios e financeiros apoiando-se em
novos instrumentos de poltica urbana (e na falta delas) comeou a priorizar a
promoo imobiliria habitacional ao lado da realizao dos megaprojetos. Cabe
mencionar que foi com a promoo desses artefatos arquitetnicos e urbanos
repetidos em todos os pases (centros comerciais e empresariais, hotis, flats,
edge-cit, condomnios fechados, etc.) que se passou a movimentar
internacionalmente no setor imobilirio inimaginveis volumes de capital, ao
mesmo tempo em que o mercado procurou diluir o risco do investimento
imobilirio e financeiro repassando-o a investidores menores, por uma serie de
emprstimos bancrios em cascata.
Assim, se financiou e construiu uma inegvel oposio entre a cidade tradicional,
aquela com centro e periferia bem definidos, e a cidade emergente que se
configura pela grande aglomerao dispersa, com o centro diludo em vrias
novas centralidades e com, as mais diversas, periferias mescladas num enorme
territrio. Essa reestruturao parece impor-se tanto como um caos urbano
permanente ou como se fosse mais uma crise financeira que apesar da marola
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passaria logo. Mas, na verdade essa reestruturao uma hierarquizao do que
pode ser chamado de espao metropolitano. Um espao formado pelas foras da
homogeneizao e da fragmentao, que resultam das interaes regionais entre
as ordens prximas, locais, com a ordem mundial: um espao disperso mas
centralizado por foras que passam pela sede metropolitana e empresta o nome
sua regio: Buenos Aires, Santiago, So Paulo... (Pereira, 2006; 59)
na identificao desses elementos tericos como fundamento das estratgias
dos agentes imobilirios na produo e apropriao do espao e do valor
imobilirio que se pode avanar na compreenso da reestruturao da cidade
contempornea. Avaliando como essa reestruturao envolve diferentes
dimenses e nveis de anlise, que permitem ao pesquisador situar o atual papel
dos agentes imobilirios face s contradies e conflitos associados produo
do espao e qui ao papel de agentes histricos de uma emergente sociedade
urbana, humana ou mais humanizada.
Trata-se de uma tarefa complexa, cuja realizao deve considerar a diversidade
de operaes, as diferentes diretrizes e estratgias postas pelos interesses em
conflitos. Avaliar o possvel na articulao dos interesses e objetivos (conflitantes
ou no) dos agentes envolvidos com os demais usurios da cidade, resistindo
para que a promoo imobiliria no seja apenas o negocio de empresrios da
construo, de rentistas e de financista imobilirio. Mas, um campo de luta para a
realizao de desejos com potencialidades autenticamente humanas; isso porque,
o mercado no e nem pode ser a medida justa da possibilidade de realizao
humana.
De forma que a sociedade de mercado e a economia imobiliria induzem
construo de cidades inadequadas, mas no se trata de ignor-las e nem de
descartar os desejos, sonhos e utopias mas de compreendendo as contradies e
os conflitos das cidades contemporneas convert-las em resposta s urgncias
humanas de nossa poca.


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Bibliografia
ARNSPERGER, Christian. Critica de la existncia capitalista. Buenos Aires:
Edhasa, 2008. 191 p.
CAPEL, Horacio. Capitalismo y Morfologia Urbana en Espana. Barcelona: Los
Libros de la Frontera, 1975.
GIANNOTTI, Jose Artur. Certa herana Marxista. So Paulo: Cia das Letras, 2000.
GOTTDIENER, Mark. A Produo Social do Espao Urbano. So Paulo: Edusp,
1993.
HARVEY, David. A Justia Social e a Cidade. So Paulo: Hucitec, 1980.
PEREIRA, Paulo Cesar Xavier. Valorizao imobiliria, movimentos sociais e
espoliao. Sinopses 9, 1986, n.9, So Paulo:FAUUSP,p.24-32.
PEREIRA, Paulo Cesar Xavier.Reestruturao imobiliria em So Paulo:
especificidade e tendncia. Em. SILVEIRA, L., PEREIRA, P. e UEDA, V. (eds.)
Dinmica Imobiliria e Reestruturao Urbana na Amrica Latina. Santa Cruz
do Sul: EDUNISC, 2006. p. 45 -63
TOPALOV, Christian. Les promoteurs immobiliers: contrbution lanalyse de
la production capitaliste du logement en France. Paris: Mouton, 1974, 413 p.