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Conceptos Generales sobre Privatizacin y Servicios

Pblicos.
1


Paulo Sandroni

1. Introduccin.

En las ltimas dcadas los pases de Amrica Latina sufrieron un intenso
proceso de urbanizacin. No solamente se constituyeron verdaderas
megalpolis como Ciudad de Mxico , So Paulo y Buenos Aires como
tambin ocurri una muy expresiva transferencia de poblacin rural hacia los
centros urbanos. Los cuadros 1 y 2 muestran esta tendencia para el caso de
So Paulo:
Quadro 1
Poblacin de la ciudad de So Paulo entre 1940 y 2000 ( en millones):

1940 - 1,3
1960 - 3,6
1970 - 5,9
1980 - 8,5
1990 - 10,4
2000 - 11,2 ( estimativa)

Fuente:So Paulo: Crise e Mudana, Secretaria Municipal de Planejamento, ed.
Brasiliense, 1991 So Paulo. ( 80/90 e 90/00 projees).

Quadro 2
Tasas de crecimento vegetativo y migratrio de la poblacin en el municpio
de So Paulo entre 1940/90.
Total Vegetativo Migratrio
1940/50 68,7% 15,8% 49,9
1950/60 72,3 28,7 43,6

1
"Derechos de propiedad [2003], Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento / Banco
Mundial. Se puede fotocopiar este material para uso en investigacin, educacin u otro
propsito acadmico solamente en los pases miembros del Banco Mundial. Todos los
materiales estn sujetos a revisin. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este
documento son las del autor o autores, o instructores individuales, y no deben atribuirse al
Instituto del Banco Mundial o al Banco Mundial."
1960/70 56,3 21,1 35,2
1970/80 43,3 24,1 19,5
1980/90 34,0 16,4 17,6
1990/00 15,3 8,0 7,3
Fuente: So Paulo: Crise e Mudana, Secretaria Municipal de Planejamento, ed.
Brasiliense, 1991 So Paulo. ( 80/90 e 90/20 projees).

Hasta los aos 70 la migracin ( interna principalmente) fu responsable por
casi dos tercios del crecimiento poblacional, y despus de esa fecha con un
poco menos de la mitad de dicho crecimiento.

Para que se tenga una idea de la intensidad de esta expansin basta decir que
en la mitad del siglo XIX existian en Brasil 12 ciudades con poblacin
superior a So Paulo. En el inicio del XX solamente una - Rio de Janeiro - la
capital, y a partir de los aos 60 ya So Paulo era la mayor ciudad en
poblacin del Brasil.

Este creciemiento signific una ocupacin espacial que obedeci a la siguiente
evolucin:

1940 - 180 Km2
1965 - 700 Km2
1988 - 900 Km2
2000 - 1.050 Km2 ( estimativa)

La presin sobre los servicios pblicos en las ciudades fu proporcional a esta
migracin y tambin al proprio crecimiento vegetativo incrementado por el
aumento de la esperanza de vida formando considerables contingentes de
personas en edades avanzadas. La ocupacin espacial aumento de 180 Km2
para ms de 1.000 Km2 con todas las implicaciones en servicios e
infraestructura que eso representa.

Es importante determinar de que manera la oferta de servicios pblicos ocurri
frente a esta realidad. Es decir si esta demanda creciente por servicios
pblicos fu satisfecha por una produccin correspondiente y tambin cual
fu la forma que ella asumi: si fu el propio sector pblico quin la brind o
si el sector privado tuvo un papel importante en esa produccin.

2. El crecimiento de la participacin del sector privado en la oferta de
servicios pblicos.

En los paises latinoamericanos y especialmente en el Brasil, en la medida de la
expansin de las actividades mineras, extractivas y agro- pastoriles
exportadoras el crecimento correspondiente de los centros urbanos atrajo
inversiones extranjeras en los servicios pblicos como por ejemplo, la
produccin de gua, pavimentacin, iluminacin, energia elctrica y de
transportes, pero tambin la educacin y la salud.

Grandes empresas estranjeras poseian los capitales y las tecnologias necesarias
para la introduccin de estos servicios.

Con el proceso de industrializacin a partir de los aos 40 y con el crecimento
de las ciudades la demanda creciente de servicios pblicos provoc un efecto
contradictrio: los gobiernos deseaban que las empresas privadas aumentaran
la produccin pero a precios constantes o an menores
pues eran presionadas por cresciente capas de pobladores de las ciudades cuyo
nivel de ingresos era muy bajo ( * ).
Las empresas por su vez querian remuneracin compatible con las nuevas
inversiones que eran obligadas a hacer. En un cuadro general de elevacin de
los costos por unidad producida ( ** ) no habia como solucionar la cuestin
sino estatizando los servicios.

De hecho eso ocurri a partir de los aos 50 y la consecuencia fueron
presiones cada vez mayores sobre las finanzas pblicas y los gobiernos
pasaron a tener una parte creciente de sus presupuestos para financiar los
deficits que estas actividades pasaron a tener.

Con la crisis financiera internacional a partir de los aos 70 y el creciente
endeudamiento de los paises latinoamericanos el pago de inters por las
deudas interna y externa pasaron a disputar con los recursos destinados a
___________________________________________________________
( * ) - Por ejemplo, las tarifas del servicio de carros elctricos y buses se
mantuvo constante entre 1908 y 1947, es decir cerca de 39 aos!

( ** ) - El ejemplo ms interesante es el del transporte pblico: una ciudad que
pasa de uns extensin de 180 Km2 para una de ms de 1.000 Km2 tiene una
elevacin inevitable de los costos de transporte, y los ms perjudicados son
exactamente aquellos que viven en la periferia de la ciudad: los que menor
capacidad de pago tienen y para quienes estos costos son los ms elevados.

mantener y ampliar los servicios pblicos deficitarios recursos presupuestales
que delante de la crisis financiera tornabanse cada vez ms escasos.

La falencias de los servicios pblicos en muchas ciudades latinoamericanas a
partir de la mitad de los 80 hizo con que las presiones por la privatizacin de
estos servicios se tornaran hegemonicas.

Las palabras de orden pasaron a ser: privatizacin y aparcerias.

2. Aspectos Positivos y Negativos de la Privatizacin

En una economia de mercado a mayor parte de los productos producidos por
las empresas privadas tiene como objetctivo la valorizacin del capital
investido en la forma de una tasa de ganancia satisfactoria.

Esta tasa de ganancia es una combinacin de productividad ( determinando
costos), regimenes de mercado y precios de los productos y servicios
producidos.

Los servicios pblicos , sin embargo, tienen una naturaleza distinta de las
dems mercancias pues sus precios no pueden estar asociados a la capacidad
de pago de los consumidores, una vez que son indispensables a la
reproduccin de la vida social, y muchas veces estos precios no se encuentran
al alcance de las capas ms pobres de la poblacin.

Esto significa que aunque la empresa privada pueda producir un servicio
pblico con mayor eficcia, no se pueden aplicar las reglas exclusivas del
mercado para orientar su actuacin.

Debe existir un sistema de compensacin que permita que la empresa
produzca con la mayor eficiencia posible, tenga una cobertura generalizada (
es decir que nadie sea excluido del servicio) y que los precios cobrados sean
suficientes para alcanzar ambos objectivos: rentabilidadad de las empresas y
precios accesible y oferta amplia para toda la poblacin.

Este equilibrio se obtiene basicamente atravs de una poltica tarifaria que
cobre ms a los de mayor ingreso y menos a los de menores ingresos (casos
del transporte y del servicio funerrio).

3. Formas de Articulacin entre el sector pblico y el sector privado.

Para que esta relacin entre la produccin de servicios pblicos producidos
por el sector privado funcione bien es necesario ante todo que exista un cuerpo
de leyes que establezcan los derechos y deberes de cada uno pero que sea
suficientemente flexible para considerar los elementos nuevos que aparezcan
durante la vigencia de los contratos.

Existen vrias formas de asociacin. En el caso brasileo en la medida de las
imensas dificultades financieras del poder pblico la tendencia ms reciente es
proponer concesiones en las cueles a la empresa ganadora de la licitacin para
la produccin del servicio obtiene un perodo grande ( hasta 20 aos por
ejemplo) para explotarlo pero tiene que hacer inversiones considerables para
que la produccin del servicio tornese viable.

La acceptacin por parte de las empresas privadas de este tipo de contrato
depende de la situacin general de la economia del pas pero tambin de la
credibilidad del gobierno ( y su tradicin en respectar contractos) que propone
este tipo de aparceria.

Para que esto funcione satisfatoriamente es necesario que sean constituidas
Agencias Reguladoras gubernamentales pero que tengan relativa
independencia de los gobiernos del sector productivo o del servicio respectivo,
para que no sean cometidos abusos en relacin a los usurios y que la calidad
de los servicios no sufra un proceso de deterioro.

En relacin a las permisiones, en las culaes no hay obligacin por parte de las
empresas de grandes inversiones infra-estructurales, el sector pblico debe
manter un sector gestor del servicio pero tambin debe tener una pequea
unidad pblica en funciones para que actue como un espejo de la empresa
privada permisionaria ( especialmente en lo que se refiera a costos de
produccin para la fijacin de tarifas), y tenga la misin de incorporar el
progreso tcnico y que pueda incluso hacer inversiones a fondo perdido.

4. Puntos Importantes a Considerar en la Contratacin del Sector Privado.

El poder pblico, salvo raras excepciones no puede entregar servicios
pblicos al sector privado sino atravs de licitaciones en las cuales gana el que
ofrezca el menor precio ( o el mayor, en algunos casos), y las mejores
condiciones tcnicas y mayor calidad del producto.

Para que estos procesos tenga exito es necesario que exista un equilibrio
financiero en los contratos de manera tal a garantizar el suministro del servicio
en condiciones normales a la poblacin. En contrapartida deben existir
sistemas de multas desestimulantes de praticas irregulares por parte de las
empresas concesionarias y/o permisionarias para garantizar la proteccin de
los consumidores.

Como la mayor parte de los contradictorios entre una concesionria y el poder
concedente giran en torno a los precios cobrados por los servicios/productos
seria deseable la formacin de una comisin tarifria permanente donde
tuvieran asiento representantes del sector pblico, de las empresas
concesionarias/permisionarias, y de los usurios de tal forma que las
alteraciones en el binomio Costes/precios pudieran ser manejados
tecnicamente de tal forma a garantizar en el tiempo de duracin de los
contratos el equilibrio financiero de los mismos y la proteccin de los
consumidores contra abusos en el cobro de los servicios prestados.

Los procesos de contratacin atravs de licitaciones deben tener la
preocupacin de tornar el evento lo ms conocido posible tanto desde el punto
de vista nacional como internacional para hacer con que la competencia entre
las empresas privadas sean la mayor posible.

5. Asegurar el Acceso de los Pobres a los Servicios.

Una de las grandes preocupaciones del sector pblico en los procesos de
privatizacin, concesin y/permision debe estar relacionado con la seguridad
que la poblacin pobre no ser excluida del servicio/producto pblico
producido.

Uno de los problemas es determinar quienes son y donde est ubicada esta
poblacin pobre. Mientras ms claramente eso se encontrar definido ms
facilmente podr ser garanbtizado en los contratos la atencin a tales
carencias.

Dos tipos de cuidados deben ser tomados: a) que tales isenciones no sean
manipuladas con propositos populistas ( isencin exagerada ) y tambin debe
ser esclarecida de que manera esta diferencia ser cubierta para que no ocurran
desequilibrios financieros y economicos en los contratos.

La manera ms comum de hacer esta compensacin es cobrando a los sectores
de ms elevados ingresos precios que permitan isentar a los ms pobres o por
lo menos cobrarles un precio ms accesible.

































1. Las Operaciones Urbanas como forma exitosa de
aparcerias entre el Poder Pblico y el Sector Privado.

El significado de una Operacin Urbana ( OU) en una gran ciudad es la
ausencia de un Plan de Ordenacin Territorial y de leyes de Zonificacin
suficientemente flexibles y que permitan el desarrollo urbano en los ambitos
artquitetonico, urbanistico, economico y financiero dentro de sus limites
territoriales.

La base es el concepto de "suelo creado", es decir se obtienen recursos
financieros para las intervenciones propuestas a partir de la concesin onerosa
al sector privado del derecho de construir adicionalmente con relacin a las
restricciones impuestas por la legislacin que establece las normas de uso y
ocupacin del suelo ( Ley de Zonificacin).

La ley organica del Municipio de So Paulo permite la realizacin de OU en
su territorio. Y la iniciativa de una OU parte del poder ejecutivo, que demarca
un permetro, para el cual establece una srie de intervenciones en la
infraestrutura, - calles, avenidas, puentes, tuneles , viviendas etc..
Cada OU debe ser aprobada por ley especfica y entre 1990 y 2002 ( antes de
la aprobacin de un nuevo Plan de Ordenacin Territorial ( POT) fueron
aprobadas 4 OU en el municipio de So Paulo:

OU Anhagaba-Centro, gua Branca, Faria Lima, y Aguas Espraiadas.

Con la aprobacin de un nuevo POT ( Ley 13.430 de 13/09/02) fueron
aprobadas ms 9 OU que son las siguientes:

Carandiru-Vila Maria
Celso Garcia
Diagonal Norte ( Pirituba)
Diagonal Sul ( Eixo do Tamanduate)
Rio Verde- Jacu Pessego
Santo Amaro
Tiquatira
Vila Leopoldina
Vila Sonia

Las Operaciones Urbanas ms antiguas que ya estaban en funcionamiento
cuando de la aprobacin del nuevo POT aportaron distintos resultados hasta el
momento.

La OU gua Branca y Centro, fueron las dos primeras que tuvieron
proyectos aprobados y rendieron fructos de contrapartidas economicas. Se
puede decir que fueron operaciones exitosas aunque existn problemas ajenos
a la OU propiamente dicha que dificultan el desarrollo de todas sus
potencialidades.

- La OU Anhangaba-Centro ( Lei n. 12.349/97).

Esta OU inicialmente llamabase Anhangaba y comprendia un permetro
menor de cerca de 50 ha. siendo posteriormente ampliada pasando a se llamar
Operao Urbana Centro y ocupando un rea de 84,2 ha ubicada en el centro
historico de la ciudad especialmente en los districtos de S y Repblica.

Su principal objectivo es la recualificacin ambiental de la regin, la
recuperacin de stios y piezas importantes del patrimonio historico, la
canalizacin de guas pluviales ( para evitar inundaciones) y la interferencia
correctiva en la volumetria de las cuadras.

En los primeros 3 aos de vigncia fueron aprobados trs proyectos de ocho
propuestas presentadas. El principal dispositivo utilizado de la ley fu el que
permite la regularizacin onerosa de las edificaciones iregulares. Es decir
edificios pertenecientes a empresas privadas que se encuentraban en situacin
irregular. Una de las alternativas seria la demolicin de las edificaciones
irregulares, lo que no seria interesante para el poder pblico y an menos para
los empreendedores privados. La OU permitio que aquellas edificaciones con
m2 de construccin ms arriba de lo permitido por ley fuesen regularizados
mediante una contrapartida economica destinada a obras en el permetro de la
propia OU.

Estas operaciones de regularizacin generaron inicialmente cerca de US$ 3,4
millones los cuales fueron aplicados en restauraciones del sistema virio y
peatonal ( calles, viaductos, andenes etc.) y la construccin del Museu del
Teatro entre otras.

Por 2,1 milhes de dlares fu negociado el derecho de construccin adicional
en un antiguo edificio de una empresa distribuidora de energia elctrica
transformado en Shopping Center lo que constituy un cuarto proyecto
aprobado en el ambito de esta Operacin Urbana. Los proyectos aprobados en
el permetro de la OU Centro produjeron cerca de 5,5 millones de dlares en
contrapartidas economicas.

- La Operacin Urbana gua Branca ( Lei n. 11.774/95 )

Constituye un permetro de cerca de 500 ha. y est ubicada en una regin
relativamente degradada ( Barra Funda). En finales de los aos 90 fu
aprobado un gran proyecto en terrenos que pertenecian a una antigua industria
tradicional paulista y que fu adquirido por un gran desarrollador inmobilirio.

De acuerdo con ese proyecto ya fueron construdos 4 grandes edificios
empresariales de un total de 13 previstos compreendendo centros de lazer,
hoteles 5 estrellas, Shopping Centers etc.

Al desarrollador inmobiliario se permiti un coeficiente de aprovechamiento
de 4,0 cuando el permitido por la ley de zonificacin originalmente era de 1,0
lo que signific un incremento de unos 210 mil m2 a los 72 mil m2 de
derechos de construir originales. La contrapartida economica debida por el
desarrollador al gobierno municipal fu determinada en cerca de 20 millones
de dlares, dividida en 13 intervenciones en el permetro de la OU, entre las
cuales se destacan la construccin de una avenida de cerca de 1,5 km y un
tunel de 120 metros.

La Operacin Urbana Faria Lima ( Ley n. 11.732 / 95)

Constituye un permetro de aproximadamente 450 ha. Esta OU es bien
distinta de las anteriores pues fu lanzada despues que el gobierno municipal
realiz grandes despesas con la ampliacin de la Avenida Faria Lima y las
desapropiaciones necesarias. Fueron gastos cerca de 150 millones de dolares
que estan siendo recuperados con los proyectos aprobados. Pero del punto de
vista urbanistico esta OU era desnecesaria si consideramos que la regin ya
tena un gran dinamismo inmobiliario. Y del punto de vista financiero hasta el
momento las contrapartidas economicas obtenidas todavia no han compensado
lo que fu gasto en la ampliacin de la avenida y en las desapropiaciones.

La Operacin Urbana Aguas Espraiadas fu aprobada a fines de 2001 y
todavia no presenta resultados practicos destacados. En esta OU sin embargo
fu creado un nuevo instrumento financiero de grandes potencialidades. Son
los Certificados de Potencial Adicional de Construccin. Estos CEPACs son
emitidos por el gobierno municipal y vendidos en subastas o utilizados
directamente en el pago de obras, desapropiaciones y adquisicin de terrenos
para la construccin de Habitaciones de Inters Social. Los poseedores de
estos certificados pueden utilizarlos en sus proyectos dentro del permetro de
la OU. Este instrumento financiero es importante pues puede aportar
previamente a la administracin recursos extra-presupuestales para la
realizacin de obras de infra estructura indispensables al desarrollo de una
regin.

Este instrumento que materializa financieramente la otorga onerosa esta
previsto en el Estatuto de la Ciudad y podr ser utilizado ms ampliamente en
las nuevas OU.

La otorga onerosa no se establece apenas en las OU. El POT de 2002 establece
tambin un mecanismo que permite esta captura de plusvalias en todo
territorio municipal atravs de la fijacin de un coeficiente de
aprovechamiento bsico y un coeficiente de aprovechamiento mximo. La
posibilidad de construir ms all del coeficiente bsico hasta el lmite del
coeficiente mximo ocurre mediante una contrapartida financiera por parte del
interesado, calculada segun reglas establecidas en el propio POT. El POT
establece diferencias en estos mximos y minimos de acuerdo con cada regin
de la ciudad. El mecanismo constituye en sintesis un importante medio de
estruturacin urbanstica y de recaudacin de fondos para el propio desarrollo
urbano.









2. La Operacin Interligada West-Plaza: un caso exitoso de
otorga onerosa del derecho de construir al sector privado.

Paulo Sandroni

Las Operaciones Interligadas constituyeron una alternativa creada por ley a
travs de la cul los proprietrios privados, a cambio de alteraciones en los
ndices de constructibilidad de sus terrenos, donaban a la Alcalda un
determinado nmero de Habitaciones de Inters Social ( HIS) destinada a las
poblaciones de bajos ingresos moradoras en "Favelas".

La Ley n. 10.209 fu aprobada en diciembre de 1986 y, en 1987 comenz a
ser reglamentada y utilizada por la Alcalda. Esta Ley determinaba que un
porcentaje mnimo de 50% del valor del benefcio economico recebido por el
cambio en los coeficientes de constructibilidad deberian ser transformados en
casas populares y transferidos a la Alcalda para sacar poblaciones que se
encuentraban en areas de riesgo ( favelas).

La Operacin Interligada West-Plaza fu una de las mayores realizadas por la
Alcalda de So Paulo (en 1990), no solo por la contrapartida de 810 HIS
(aproximadamente lo equivalente a 9,6 millones de dlares), como tambin en
concesiones en relacin a los coeficientes de aprovechamiento y tasas de
ocupacin otorgadas al proprietrio.

El objeto de esta Operacin Interligada fueron tres manzanas vecinas. Una de
ellas ( la quadra B) en la interseccin de las avenidas Francisco Matarazzo y
Antrtica en un local denominado Plaza Souza Aranha.

En aquella manzana estaba instalada la empresa Sabrico construda con
anterioridad a los dispositivos urbansticos y de zonificacin que limitaban el
coeficiente de aprovechamiento y las tasas de ocupacin. Esta edificacin fu
demolida y pass a ser considerada como un terreno vaco.

En la segunda manzana ( quadra A ) estaba instalada la "Sears -gua Branca",
teniendo por linderos la avenida Antrtica y calles Engenheiro Stevenson,
Baro de Teff y Embaixador Leo Veloso. La estructura construida seria
aprovechada despus de debidamente ampliada.

La tercera quadra ( quadra C) tena por limites la av. Francisco Matarazzo y
las calles Engenheiro Stevenson, Mrio Sette e Teixeira de Souza. Esta rea
estaba vaca y era utlizada como parqueadero de Sears.

Las tres manzanas estaban ubicadas en una Z2, es decir en una regin
residencial pero que admite otros usos como servicios y comrcio, y un
coeficiente de aprovechamento no superior a dos veces el rea del terreno.
Pero la avenida Francisco Matarazzo es un corridor de uso especial Z8-CR4,
lo que obriga el acceso de veculos por calles adjacentes a por lo menos vinte
metros del mismo y un Coeficiente de Aprovechamiento de 1.

La propuesta de Operacin Interligada era la construccin de un Shopping
Center ( West-Plaza) en las tres manzanas, lo que era permitido en la zona ( Z
2 ), pero con un coeficiente de aprovechamento igual a 1 y una tasa de
ocupacin no superior al 50%.
Las edificaciones en las quadras B y C serian realizadas en terrenos vacos,
sendo considerados portanto como obras nuevas.

La edificacon en la cuadra A seria considerada ampliacin de construccin
existente una vez que el edifcio de la antigua Sears seria aprovechado en su
estructura.
El proyecto solicitaba alteraciones en tres puntos:
a) Ampliacin del coeficiente de aprovechamiento;
b) Aumento de la tasa de ocupacin;
c) Liberacin de los reculos de la cuadra A.

Es importante sealar que en la solicitacin inicial no se hacia mencin de las
passarelas que en una etapa posterior tendran un rol tan importante para el
proyecto en su conjunto.

Las tres cuadras se ubican en una rea que el Plan Director ( 1988)
denominaba "consolidada" y para la cual pretendia "orientar y intensificar el
adensamiento y la diversificacin del uso del suelo, de tal forma a otimizar la
utilizacin de la infraestructura instalada," bien como el de "privilegiar la
instalacin de actividades comerciales y de servicios de carcter metropolitano
regional"... y "aumentar las reas libres en el interior de los terrenos,
asegurando, en casos especiales, a circulacin pblica de peatones as como
facilitar la instalacin fsica de forma concentrada de actividades de comrcio
y servicios de la misma naturaleza".

Fu realizado un analisis en 13 manzanas vecinas, por medio de datos
catastrales disponbles y de un examen "in loco" en estas reas .

Tratabase de un rea urbana perfectamente consolidada. En todas las cuadras
vecinas los terrenos estaban casi todos ocupados con edificaciones.La de
menor grado de ocupacin tena 88,42% de sua rea en terrenos ya
construdos. Pero tratabase de un rea en rpido proceso de transformacin,
no simplemente de verticalizacin, sino tambin de predominancia de uso.

En las treze manzanas analisadas, el coeficiente de aprovechamento en
general estaba alrededor de 1 ( uno) aunque en una u outra ese coeficiente
fuese superior alcanzando en algunos casos 3,55. Habia sin embargo gran
diversidade de usos, predominando el residencial de nivel mdio horizontal y
vertical.

En la poca el terminal intermodal de transportes ( Barra Funda) todavia no
haba sido concludo, pero en la medida en que se encontraba a un poco ms
de 500 metros de los terrenos del proyecto, esto iria acelerar la transformacin
del rea, brindando un servcio importante para los empleados de las
empresas.La construccin del terminal demand la construccin de una via
paralela a la av. Francisco Matarazzo ( 20 m de ancho) haciendo la
articulacin entre la Avenida Pompia - y el terminal metro-ferro-rodovirio
de Barra Funda.

La propuesta, sin embargo, presentaba dos problemas centrales: a) El impacto
del proyecto en el transito, y b) El impacto visual que una masa arquitetonica
sin reculos de las dimensiones de la que seria edificada en la quadra A
provocaria.

El proyecto fu aceptado del punto de vista urbanstico siempre y cuando
fuesen observadas las siguientes condiciones:

a) Implantacin de un rea exclusiva de peatones en la calle Engenheiro
Stevenson;
b) Implantacin de una passarela de peatones sobre la Avenida Antrtica ;
c) Un nmero mnimo de 1800 puestos de parqueadero;
d) En la Plaza Souza Aranha abrir una faja de acceso de veculos a la cuadra
B y de comunicacin entre la Avenida Francisco Matarazzo y la Avenida
Antrtica ;

En la calle Barro de Teff,

e) recular la edificacin por lo menos 5,5 metros de la linea del anden
f) ampliar en 5 m lo ancho de la calle existente h) Implantar el anden
ampliado de 1,5 para 2 m.

En la calle Mrio Sette

g) recular la edificacin en por lo menos 5,5 m de la lnea del anden
h) ampliar en 5 m lo ancho de la calle existente
i) implantar el anden ampliado de 1,5 para 2 m.

En el cruce de las calles Embaixador Leo Veloso y Teixeira de Souza crear
un espacio urbano con forma y caractersticas de "plaza" mediante tratamiento
harmonioso.Observar los reculos mnimos propuestos para las cuadras B e C
de 6 metros para las avenidas Francisco Matarazzo, Antrtica y calle Teixeira
de Souza y de 4 metros para la Plaza Souza Aranha y calle Eng. Stevenson, y
tratamiento paisagstico con destaque para los elementos arbreos en todos los
reculos incorporados a las edificaciones.
Estas fueron las condiciones exigidas para la concesin de los beneficios
solicitados.
En sntesis, lo que se solicitava era lo siguiente:
Elevacin de los coeficientes de aprovechamento a) de 2,67 para 3,5 en la
cuadra A b) de 1 para 3 en la cuadra B c) de 1 para 2,5 en la cuadra C
Elevacin de la tasa de ocupacin: a) de 50% para 73% en las cuadras B
y C b) de 70% para 90% en la cuadra A c) de 50% para 79,5% en las tres
cuadras ( promdio)

Liberacin de los reculos exigidos por la legislacin de zonificacin para las
construcciones nuevas de la cuadra A; Reduccin de la distancia de 20 metros
de la lnea de la avenida Francisco Matarazzo para la entrada de veculos en la
cuadra C en la calle Mrio Sette.

La propuesta fu aprobada en la CNLU en 11/08/88 con una contrapartida
economica en valores correspondientes a 475 HIS ( habitaciones de inters
social ), en aquel entonces evaluadas entre 10 e 12 mil dlares cada.

La Cuestin de las Passarelas

Como fu mencionado anteriormente la propuesta original no incluya las
passarelas ligando las tres cuadras. Casi tres meses despus de aprobada la
Operacin Interligada West Plaza - em 24 de novembro de 1988 - los
proprietarios solicitaron permiso de uso a la Alcalda para autilizacin del
espacio areo de la calle Engenheiro Stevenson para la construccin de
passarelas de seguridad ligando las tres cuadras.

El proceso fu examinado y la utilizacin del espacio areo fu considerada
con los mismos critrios de los utilizados para el clculo de la valorizacin
del terreno al cual se habia permitido un coeficiente de aprovechamiento
mayor.

Es decir, el analisis tuvo como punto de partida de que no se trataba de un
sencillo mecanismo de seguridad sino de un dispositivo esencial para la
naturaleza de la edificacin: cambiarian tres cuadras separadas por calles en
uno solo "continuum", como se fuera una nica super-cuadra.

Las passarelas evitarian evidentemente que un cliente que estuviese en el
tercero piso de uno de los edificios e quisiera ir hasta el segundo de outro
fuera obligado a bajar tres pisos y subir dos: bastaria bajar uno y atravs de la
passarela dirigirse al edificio siguiente. Pero la reunificacin de las tres
edificaciones via passarelas, necesitaba utilizar un espacio areo
perteneciente al poder publico.

El problema del clculo de la nueva contrapartida tena por lo tanto dos
aspectos: a) la valorizacin del "nuevo" terreno fructo de la agrupacin de las
tres cuadras antes separadas por la calle Engenheiro Stevenson, y, b) la
utilizacin de un espacio areo que no pertenecia a los dueos del futuro
Shopping Center.
Como el proyecto habia sido aprobado en agosto de 1988, en marzo de 1989
( siete meses despus ) las obras ya se encontraban muy avanzadas. Es
probable incluso que en el momento del pedido de permisin para la
construccin de las passarelas aun en el final de 1988 una buena parte de las
tiendas del Shopping Center ya hubieran sido comercializadas.

Una respuesta negativa del poder pblico para la construccin de las
passarelas podra causar enormes perdidas a los proprietarios del Shopping. El
poder de negociacin de ellos habia disminuido considerablemente.

El clculo del valor del espacio areo a ser ocupado por las passarelas fu
realizado por la Alcalda como se existieran tres terrenos vacios separados y
que pasarian a ser interligados formando una quadra nica. Es decir, no
fueron computados apenas los metros cuadrados de rea efectivamente
ocupados por las passarelas, sino tambin la diferencia de valor entre un
terreno de 18.000 m2 ( que no necesitaria ser parcelado) y de tres terrenos
separados, con aproximadamente 6.000 m2 cada uno.

Despus de muchas reuniones de negociacin,- de una parte el empreendedor
deseando ofrecer una contrapartida inicial apenas 20 His, y de otro la
administracin partiendo de un nmero inicial de 500 His - se alcanz una
cantidad final de 335 his, o el equivalente a cerca de 4 millones de dlares.
Aunque basado en clculos de valorizacin de los edificios unificados por las
passarelas, la elevada contrapartida tuvo origen fundamentalmente en el
proceso de negociacin en el cual una de las partes encontrabase en una
situacin muy vulnerable.

Pero, apesar de esta elevada suma pagada como contrapartida lo que permiti
un benefcio para cerca de 800 famlias, el Shopping Center West Plaza se
transform en uno de los ms rentables de la ciudad de SoPaulo.

BIBLIOGRAFIA

1. Secretaria Municipal de Planejamento, Prefeitura Municipal de So Paulo:
documentos y contratos sobre Operaes Urbanas e Interligadas ( 1998 );
2. Azevedo Netto, Domingos Theodoro de, O Jogo das Interligadas: uma
poltica pblica em avaliao, EAESP, So Paulo, 1994, mimeo. (
Dissertao de Mestrado em Administrao Pblica);
3. Archivos personales do autor.

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