You are on page 1of 119

Normas de Avaliao RICS

Edio Portuguesa


6 edio
Abril 2010





























Por favor note: referncias no masculino incluem, quando apropriado, o femenino

Publicado pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Surveyor Court
Westwood Business Park
Coventry CV4 8JE
UK

www.ricsbooks.com

O autor e RICS no aceitam quaisquer responsabilidades resultantes da aco ou falta de
aco de qualquer pessoa, baseada no contedo deste livro.

ISBN 978-1-84219-636-6

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Maro 2010. Copyright de toda ou parte
desta publicao recai sobre RICS e, excepto com consentimento prvio por parte do RICS,
nenhuma parte poder ser reproduzida de qualquer forma electrnica, mecnica, fotocpia ou
de outra forma conhecida ou por conhecer.

Paginado por RICS

Impresso em Portugal por Imoedies

NORMAS DE AVALIAO RICS | iii
Reviso de Abril de 2010

Esta actualizao, e reedio, da sexta edio do Red Book introduz novas matrias de
cariz significativo e os membros devem certificar-se da integrao destas alteraes nos
seus procedimentos.

Esta reedio inclui igualmente alteraes introduzidas na actualizao que entrou em vigor a
1 de Julho de 2009.

Os padres contidos na sexta edio entraram em vigor no dia 1 de Janeiro de 2008 e
aplicam-se a todos os relatrios de avaliao emitidos nessa data ou em datas posteriores.
Nos casos em que se procedam a alteraes, a respectiva data de entrada em vigor das
mesmas ser a data indicada, imediatamente a seguir a cada practice statement, apndice ou
guidance note.

Resumo das alteraes efectuadas

As referncias a membros nestas Normas foram alteradas para avaliador, excepto nos
casos em que o contexto seja claramente diferente, de modo a estabelecer uma referenciao
adicional ao registo do avaliador.

1 Introduo A introduo foi revista de modo a remeter para o esquema de registo e de
acompanhamento, para as verses do Red Book traduzido para vrias lnguas, e para as
practice statements nacionais publicadas.

2 Glossrio Os termos acrescentados ou revistos so: registado pelo RICS, membro,
propriedade e activos intangveis.

3 PS 1, Conformidade e regras deontolgicas Esta practice statement contem as
alteraes mais significativas, tais como:
PS 1.4 Qualificaes do avaliador Esta practice statement foi revista, de modo a
fazer referncia explcita ao esquema de registo e de acompanhamento.
PS 1.5 Conhecimento e aptides Para facilitar o processo de cumprimento foi
acrescentado um pargrafo que remete especificamente para os requisitos necessrios
manuteno de um registo que inclua a nome de todos os avaliadores participantes,
bem como a confirmao de que todos agiram em conformidade com a PS 1. e, por
conseguinte, procedeu-se a uma alterao no Apndice 6.1(r).
PS 1.8 Outras informaes A publicao da 5 edio do Red Book, em 2003,
inclua practice statements que obrigavam ao fornecimento de determinadas
informaes sempre que uma avaliao era identificada como avaliao para
finalidades reguladas (UKPS 5).

Com isso pretendia-se que um aumento gradual do mbito dos princpios de
avaliaes para finalidades reguladas. Aps uma srie de consultas (incluindo a
publicao de uma proposta de alterao), foi dado esse passo, e a nova practice
statement passou a definir as circunstncias em que se revela necessrio prestar
informaes adicionais. Esta practice statement aplica-se apenas aos casos em que as
avaliaes se destinam a fins e de eventual interesse pblico, avaliaes estas que so
muitas vezes referncia para terceiros. No comentrio a esta practice statement pode
encontrar alguns exemplos destas finalidades.

iv | NORMAS DE AVALIAO RICS
Por conseguinte, foram feitas tambm alteraes nas UKPS 5 avaliaes para
finalidades reguladas.
Apndice 1.1, Confidencialidade, ameaas independncia e objectividade, e
conflitos de interesses O pargrafo 4.2.3 deste apndice foi revisto, de modo a
permitir que o avaliador possa fazer um pedido de exposio directo em caso de
conflito, ou potencial conflito, de interesses.

4 PS 4.1 Avaliaes para demonstraes financeiras Foi acrescentado um pargrafo ao
comentrio relativo a orientaes na preparao de demonstraes financeiras para
pequenas e mdias empresas.

5 Apndice 4.4, Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos
O pargrafo 3.3 foi revisto de modo a clarificar o seu sentido. Este pargrafo, agora
revisto, remete para requisitos adicionais e no tanto para requisitos alternativos.

6 PS 6, Relatrios de avaliao O comentrio na PS 6.1(r) foi acrescentado, de modo a
remeter para a reviso da PS 1.

7 Nova GN 7 Propriedade pessoal Propriedade pessoal tem caractersticas diferentes de
terrenos e edifcios. Para ajudar os avaliadores a respeitarem o disposto no Red Book, esta
guidance note, publicada sob a forma de proposta de alterao na reviso de Julho de
2009, entra agora em efeito.











NORMAS DE AVALIAO RICS | v
Normas de Avaliao RICS

o Red Book

Edio Portuguesa

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a maior organizao de profissionais do
sector imobilirio no mundo. Promovemos a melhor prtica, regulao e proteco do
consumidor entre as empresas e o pblico. Com mais de 100.000 membros, RICS a
principal fonte de informao, proporcionando aconselhamento imparcial e independente a
governos e organizaes globais. O grupo Profissional de Avaliao do RICS o centro de
excelncia em temas de avaliao e responsvel por estabelecer os padres para todos os
membros de RICS em avaliao.

As Normas de Avaliao RICS (o Red Book) so emitidas pelo Grupo Profissional de
Avaliao. Foram publicadas pela primeira vez em 1980 e tm sido actualizadas diversas
vezes desde ento. A actual edio (6) entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 2008.

O Red Book contem regras obrigatrias e aconselhamento sobre a melhor prtica para todos
os membros do RICS que fazem avaliaes de imobilirio e outros activos no mundo inteiro.
Os padres contidos no Red Book encontram-se em conformidade com as Normas
Internacionais de Avaliao (International Valuation Standards (IVS))publicadas pelo
International Valuation Standards Council (IVSC).

Esta edio das Normas de Avaliao RICS uma traduo directa da verso oficial inglesa.
A verso inglesa continua a ser a verso oficialmente aprovada. RICS extrema os cuidados
para verificar que a traduo a representao mais fiel possvel do original, no entanto, caso
ocorra qualquer diferena no significado entre os dois documentos, a verso original inglesa
prevalece como a correcta.

O RICS agradece comisso de traduo do Red Book em Portugal: Jos Covas MRICS
(Coordenador), Carlos A Pereira MRICS, Frederico Castro MRICS, Joo Andrade MRICS,
Joo Nunes MRICS, Nelson Rego MRICS, Ricardo Reis MRICS, Sofia Coelho MRICS e
Amaro Laia MRICS.
vi | NORMAS DE AVALIAO RICS
Reconhecimentos

O Manual de Avaliao do RICS foi publicado inicialmente com dois ttulos distintos:
Guidance Notes on the Valuation of Assets. A primeira (1976), a segunda (1981) e a
terceira (1990) edies foram publicadas com o ttulo Statement of Asset Valuation
Practice and guidance notes e
Manual of Valuation Guidance Notes. Primeira edio (1980), segunda edio (Maro de
1981) e terceira edio (Abril de 1992).

O RICS Appraisal and Valuation Manual foi reeditado em 1993, 1996 (duas vezes), 1998,
2000 e 2002.

As RICS Appraisal and Valuation Standards foram publicadas pela primeira vez em 2003.
Em Maro de 2003 e Abril de 2007 foram publicadas novas edies revistas.

As RICS Valuation Standards (Normas de Avaliao RICS) foram publicados pela primeira
vez em 2008, revistas em Setembro de 2008, reeditados em Maro de 2009, revistas em Julho
de 2009 e reeditadas em Abril de 2010.

Os excertos e definies da 8 edio das Normas Internacionais de Avaliao so
reproduzidos nesta publicao com autorizao do International Valuation Standards Council
(IVSC), detentores dos direitos de autor.
O IVSC no aceita qualquer responsabilidade pela qualidade da informao contida
no texto, tal como republicado pelo RICS. A verso inglesa das Normas do IVSC,
com publicao regular pelo IVSC a nica verso oficial das Normas do IVSC.

O texto integral da verso oficial pode ser solicitado na Sede Internacional da IVSC,
IVSC International Headquarters, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK,
www.ivsc.org.

Os excertos dos Financial Reporting Standard 15 (FRS 15) Activos Fixos Tangveis so
reproduzidos nesta publicao com a devida autorizao da Accounting Standards Board,
detentora dos direitos de autor.

Os direitos de autor do texto do Apndice 4.3 so propriedade da European Mortgage
Federation, sendo o referido texto reproduzido com sua autorizao.

Publicado em Associao com: Institute of Revenues Rating & Valuation

Alteraes de moradas

Os assinantes do Red Book devem comunicar eventuais alteraes de morada para o endereo
abaixo:
Red Book Subscription Service
RICS Books
Surveyor Court
Westwood Way
Coventry CV4 8JE
UK
Tel: (+44) (0)20 7222 7000
Fax: (+44) (0)20 7334 3851
Para chamadas locais, ligar: 024 7669 4757

NORMAS DE AVALIAO RICS | vii
ndice

Introduo 9
1. Finalidade das normas 9
2. Normas Internacionais de Avaliao 9
3. Aplicao das normas 10
4. Como esto organizadas as normas 10
5. Alteraes e propostas de alterao para discusso 11
6. Data de entrada em vigor 12
7. Tradues e practice statements nacionais

12
Glossrio

13
Practice statements 18
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas 18
PS 1.1 Conformidade com estas normas 18
PS 1.2 Excepes 20
PS 1.3 Renncias 21
PS 1.4 Qualificaes do avaliador 22
PS 1.5 Conhecimentos e aptides 22
PS 1.6 Independncia e objectividade 23
PS 1.7 Critrios adicionais de independncia 24
PS 1.8 Informaes adicionais relativas a avaliaes que possam ter
interesse pblico ou de referncia para terceiros
24
Apndice 1.1

Confidencialidade, ameaas independncia e objectividade e
conflitos de interesse

28
PS 2 Acordo dos termos de contratao 32
PS 2.1 Confirmao dos termos de contratao 32
PS 2.2 Pressupostos especiais 33
PS 2.3 Impedimentos de comercializao adequada e vendas foradas 34
PS 2.4 Informao limitada 35
PS 2.5 Reavaliao sem inspeco 36
PS 2.6 Revises crticas 36
Apndice 2.1 Definio dos termos de contratao 38
Apndice 2.2 Pressupostos 43
Apndice 2.3 Pressupostos especiais

45
PS 3 La base de valor 49
PS 3.1 Base de valor 49
PS 3.2 Valor de Mercado 50
PS 3.3 Renda de mercado 54
PS 3.4 Valor do investimento ou worth 55
PS 3.5 Justo valor 56


viii | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 4 Aplicaes 58
PS 4.1 Avaliaes para demonstraes financeiras, preparadas de acordo
com as normas IFRS
58
PS 4.2 Avaliaes para emprstimos hipotecrios 59
PS 4.3 Avaliaes de activos do sector pblico para demonstraes
financeiras
60
Apndice 4.3 Documento sobre o valor hipotecrio publicado pela Federao
Europeia de Hipotecas
61
Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos (no mbito
empresarial)
63
PS 5 Investigaes 70
PS 5.1 Inspeces e investigaes 70
PS 5.2 Verificao da informao 72

PS 6 Relatrios de aaliao 73
PS 6.1 Contedo mnimo dos relatrios de avaliao 73
PS 6.2 Descrio de um relatrio 74
PS 6.3 Apresentao da base do valor 74
PS 6.4 Pressupostos especiais 75
PS 6.5 Custo de substituio depreciado no sector privado 75
PS 6.6 Custo de substituio depreciado no sector pblico 76
PS 6.7 Comparao das avaliaes feitas segundo o mtodo do custo de
substituio depreciado e Valores de Mercado alternativos
76
PS 6.8 Valores negativos 78
PS 6.9 Propriedade em mais do que um estado 78
PS 6.10 Incorporao de outras avaliaes 78
PS 6.11 Aconselhamento preliminar 79
PS 6.12 Nota de publicao 80
PS 6.13 Referncias publicadas a renncias e a pressupostos especiais 81
Apndice 6.1 Teor mnimo dos relatrios de avaliao 82
Apndice 6.2

Exemplos de referncias publicadas referentes aos relatrios de
avaliao
87
Apndice 6.3 Relatrios de avaliao de acordo com as IFRS 89

Guidance notes 91
GN 1 Avaliao de propriedades afectas explorao de uma actividade
econmica
91
GN 2 Instalaes & equipamento 97
GN 3 Avaliaes de porteflios e grupos de propriedades 101
GN 4 Terrenos para explorao mineira e locais de gesto de resduos 104
GN 5 Incertezas numa avaliao 108
GN 6 Directivas e regulamentos da Unio Europeia relevantes para a
avaliao
111
GN 7 Propriedade pessoal 115

NORMAS DE AVALIAO RICS | 9
Introduo

1. Finalidade das normas
1.1 O RICS publica normas de avaliao desde 1974, que se tornaram conhecidas
mais coloquialmente por Red Book. No incio, estas normas incidiam apenas
sobre as avaliaes que figuravam nos relatrios de contas publicados mas,
desde meados dos anos 90, comearam a ser aplicadas a, praticamente, todas as
avaliaes. Estas normas so obrigatrias desde 1991.

1.2 A finalidade destas normas consiste em assegurar que as avaliaes levadas a
cabo pelos membros do RICS cumprem os mais elevados padres de
integridade, clareza e objectividade, e que sejam reportadas de acordo com os
princpios reconhecidos e adequados a cada situao. Estas normas definem:
os critrios para determinar se os membros esto devidamente qualificados;
os passos necessrios para fazer face a ameaas reais ou implcitas sua
independncia e objectividade;
as questes a abordar ao acordar termos de contratao;
bases de valor, pressupostos e consideraes materiais a considerar na
preparao de uma avaliao;
as normas bsicas na transmisso de informao;
as questes a esclarecer sempre que as avaliaes possam estar na base das
decises de terceiros.

1.3 Estas normas definem regras processuais e orientaes, com vista execuo da
maioria das instrues de avaliao. O seu objectivo consiste em assegurar que
os clientes tenham acesso a aconselhamento objectivo, prestado de forma
profissional e em consonncia com as normas reconhecidas internacionalmente.
Estas normas definem um quadro de melhores prticas na execuo e
fornecimento de avaliaes para diferentes finalidades, mas no emitem
instrues aos avaliadores quanto forma de avaliar, no fazem igualmente
qualquer juzo de valor quanto metodologia ou tcnicas de avaliao
adoptadas pelos mesmos.

1.4 Esta sexta edio foi publicada em 2007 de modo a incorporar as novas Regras
de Conduta do RICS, que entraram em vigor no dia 1 de Junho de 2007. Estas
regras so alvo de reviso e actualizao regular, em resposta evoluo do
mercado e alteraes s regulaes e/ou estatutos.
2. Normas Internacionais de Avaliao

2.1 O Conselho Internacional de Avaliao (International Valuation Council - IVSC),
publica as Normas Internacionais de Avaliao (International Valuation Standards
(IVS)) que estabelecem os princpios, procedimentos e definies
internacionalmente aceites em matria de avaliao. O RICS adoptou estas normas.

2.2 O objectivo das Normas de Avaliao RICS consiste em proporcionar um
quadro regulador, no mbito das Regras de Conduta, de modo a que os clientes
de servios de avaliao possam ter a confiana que uma avaliao levada a
cabo por um membro do RICS no s est em conformidade com as normas
reconhecidas internacionalmente mas que existe uma obrigao de cada
Introduo

10 | NORMAS DE AVALIAO RICS
avaliador ou firma de seguir essas mesmas normas, estando previstas sanes
reais em caso de infraco relevante. Dado o cariz regulador das normas do
RICS, as mesmas so apresentadas de forma diferente dos IVS, se bem que os
princpios, objectivos e termos definidos sejam idnticos.

2.3 O RICS tem ainda requisitos especficos que, ou no constam dos IVS, ou so
mais detalhados ou rigorosos do que as disposies equivalentes constantes dos
IVS. Isto significa que existem diferenas no detalhe dos requisitos do IVS e
estas normas, sobretudo nos itens termos de contratao e investigaes por
parte do avaliador. Mas, uma vez que essas diferenas implicam um grau de
exigncia superior face s normas do IVS, o RICS considera assim que uma
avaliao que esteja em conformidade com essas normas estar, assim,
igualmente em conformidade com as disposies do IVS.

Normas de avaliao que no do RICS e requisitos legais nacionais

2.4 Os avaliadores podero ser obrigados por lei, ou instados pelos seus clientes, a
efectuarem uma avaliao de acordo com as normas de outra entidade, ou com
os requisitos legais de outro pas. Estes requisitos, ou normas, podem incluir:
requisitos legais nacionais definidos pelas autoridades estatutrias que
regem a prtica de avaliao; ou
normas de avaliao definidas por outra entidade e que se apliquem a
avaliaes levadas a cabo num determinado estado (como o caso das
Uniform Standards of Professional Appraisal nos EUA).
Embora a PS 1.1 exija o cumprimento das normas do RICS, os seus membros
podem aceitar uma instruo deste tipo. Nestes casos, os requisitos que o
avaliador deve seguir assumem precedncia e quaisquer conflitos com regras
especficas contidas nestas normas devem ser considerados renncias autorizadas
(ver PS 1.3). Contudo, ao agir deste modo, os membros devem continuar a
assegurar que os requisitos no fiquem aqum dos requisitos destas normas.
3. Aplicao das normas
3.1 O respeito por estas normas de Avaliao obrigatrio para os membros e
firmas registadas pelo RICS.

3.2 As normas do RICS tero que ser aplicadas pelos membros e firmas registadas
pelo RICS, independentemente do pas em que operem. As associaes
nacionais de RICS podem definir ou aprovar normas e orientaes adicionais
com vista a enquadrar essas prticas de avaliao no pas especfico onde
operam (ver PS 1.1.6).

3.3 Estas normas sero aplicadas atravs de um esquema de registo e
acompanhamento (ver PS 1.1).
4. Como esto organizadas as normas

4.1 As normas, precedidas por uma introduo e um glossrio, esto organizadas de
acordo com as seguintes categorias:

Practice statements.
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas;
PS 2 Acordo dos termos de contratao;
Introduo
NORMAS DE AVALIAO RICS | 11
PS 3 Bases de valor;
PS 4 Aplicaes;
PS 5 Investigaes;
PS 6 Relatrios de avaliao.
Guidance notes.
Practice statements nacionais.
Guidance notes nacionais.

4.2 Practice statements so identificadas pelo uso de abreviatura PS e respectivo
nmero (por exemplo PS 1.1). As practice statements nacionais so
identificadas com a abreviatura PS e respectivo nmero de referncia, e letras a
identificar o pas de origem de cada Associao (por exemplo UKPS 1.1, ou
IRLPS 1.1).

4.3 Cada practice statement tem a seguinte estrutura:
directrizes compreendendo uma descrio ou regra seguida, consoante o
caso, bem como um comentrio onde prestada informao adicional com
vista a facilitar a sua interpretao e aplicao;
apndices contendo informaes complementares referidas nos comentrios.
Nos apndices so desenvolvidas as informaes contidas na practice
statement, sendo includos comentrios e material de apoio para facilitar a
compreenso do contexto de uma practice statement especfica ou norma
para a qual remete.

4.4 As guidance notes explicam a forma como as normas de avaliao se aplicam a
determinados tipos de propriedade ou a situaes especficas, chamando a
ateno para questes pertinentes para as guidance notes e discutindo as
mesmas no contexto das normas de avaliao.

4.5 Sempre que numa norma usado um termo previamente definido, o mesmo ser
mostrado em fonte itlica. Ao incluir citaes de outras publicaes, as mesmas
aparecero tal como neste exemplo:

4. Os Membros desempenharo o seu trabalho profissional com as devidas
aptides, seriedade e diligncia e com o devido respeito pelos padres tcnicos
que deles esperado.

RICS Regras de Conduta Membros 2007
5. Alteraes e propostas de alterao para discusso
5.1 O contedo destas normas revisto com regularidade, sendo as alteraes e
novos elementos publicados periodicamente, consoante as necessidades. As
alteraes e novos elementos estaro disponveis em www.isurv.com/redbook
antes de serem introduzidos na edio seguinte destas normas.

5.2 Sempre que uma alterao tenha um grande impacto, obrigando reescrita do
ndice ou de uma guidance note, ser publicada sob a forma de proposta de
alterao para discusso. Uma proposta de alterao para discusso contm o
texto aprovado para publicao pelo Conselho de Normas de Avaliao RICS.

Introduo

12 | NORMAS DE AVALIAO RICS
5.3 A finalidade de uma proposta de alterao para discusso consiste em dar a
oportunidade aos membros de comentarem o texto aprovado e identificar falhas,
antes do mesmo assumir cariz obrigatrio. O texto de uma proposta de alterao
para discusso, aps considerados os comentrios efectuados, passar a ser
obrigatrio na data de entrada em vigor da actualizao, seguida de publicao.

5.4 A O Conselho de Normas de Avaliao RICS receber de bom grado sugestes
com vista incluso de material adicional ou de pedidos de esclarecimento
sobre o texto.
6. Data de entrada em vigor
6.1 As normas contidas na sexta edio entraram em vigor no dia 1 de Janeiro de
2008 e aplicam-se a todos os relatrios emitidos nessa data ou em datas
posteriores. Sempre que se proceder a alteraes, a respectiva data ser indicada
imediatamente a seguir a cada practice statement, apndice ou guidance note.

6.2 Aos membros que sejam detentores de uma verso em papel destas normas,
recomenda-se que guardem uma cpia da reedio, juntamente com alteraes
intermdias, para consulta futura.

6.3 Na Biblioteca do RICS pode obter cpias dos textos em vigor numa determinada
data.
7. Tradues e practice statements nacionais
7.1 As practice statements e guidance notes internacionais destas normas esto
disponveis em vrias lnguas. As associaes nacionais esto a desenvolver as
suas prprias normas, normas estas que tero aplicao obrigatria nos termos
das PS 1.1.6 e 1.1.7.

7.2 Os idiomas disponveis incluem: chins, holands, ingls, francs, alemo,
italiano, russo e espanhol.

7.3 Existem practice statements nacionais na Irlanda, Hong Kong e Reino Unido.

7.4 Todas estas publicaes esto disposio dos membros do RICS em
www.rics.org/redbook ou por assinatura em www.isurv.com/redbook.


(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
NORMAS DE AVALIAO RICS | 13
Glossrio de termos usados nas normas de
avaliao RICS

O presente glossrio engloba os diversos termos utilizados nestas normas. Os termos
correspondentes a definies so identificados a itlico.

As Normas de Avaliao das Associaes Nacionais podero incluir termos adicionais,
definidos no contexto das practice statement da respectiva Associao Nacional.


appraisal Ver avaliao.
activos Bens ou direitos que constituem propriedade.
pressuposto Algo que se pressupe ser verdade. Compreende factos, condies ou
situaes que afectam o objecto de, ou a abordagem a, uma
avaliao; algo que, mediante acordo prvio, dispensa verificao
por um avaliador num processo de avaliao. Normalmente estamos
perante um pressuposto sempre que no seja requerido ao avaliador a
comprovao da veracidade do facto, condio ou situao assumida.
base do valor Declarao dos princpios fundamentais de uma avaliao, numa
determinada data.
data do relatrio A data na qual o avaliador assina o relatrio.
data da avaliao

A data estabelecida com o cliente como a data da avaliao. Esta data
pode ser anterior ou coincidir com a data do relatrio mas no pode
ser posterior a esta.
renncia Circunstncias especiais em que o avaliador considera no ser
apropriado ou possvel proceder a uma avaliao de acordo com as
practice statements destas normas.
custo de
substituio
depreciado
O custo corrente de substituio de um activo por um actualmente
equivalente, deduzido da depreciao fsica e de todas as formas
relevantes de obsolescncia.
directores O(s) indivduo(s) responsveis pela gesto de uma empresa, firma ou
entidade. Inclui tambm, conforme o contexto, os respectivos
funcionrios, incumbidos de responsabilidades semelhantes (por
exemplo, mandatrios) numa instituio, empresa ou organizao
sem directores.
avaliador externo Um avaliador ou seus associados, que no tenha vnculos laborais
com o cliente, com um agente actuando em nome do cliente, ou com
o objecto em avaliao.
justo valor o montante pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre partes
conhecedoras e dispostas a isso numa transaco em que no exista
relacionamento entre as mesmas. O justo valor exclui especificamente
um preo estimado inflacionado ou deflacionado por condies ou
circunstncias especiais tais como financiamento atpico, acordos de
Glossrio de termos usados nas normas de avaliao RICS

14 | NORMAS DE AVALIAO RICS
venda e relocao, consideraes especiais ou concesses dadas por
algum associado venda. (O justo valor uma medida de clculo
exigida ou permitida no mbito das IFRS, sendo a sua aplicao sujeita
a requisitos especficos, discutidos no ponto PS 4.1.)
demonstraes
financeiras
Relatrios escritos sobre a situao financeira de uma entidade
singular ou colectiva, e relatrios financeiros formais de contedo e
forma predefinidos.
So publicados de modo a fornecerem informao financeira a
utilizadores terceiros no especificados. As demonstraes
financeiras assumem-se como uma forma de prestao pblica de
contas, no mbito do quadro regulador de normas contabilsticas e no
estrito cumprimento da lei.
firma A firma ou organizao com a qual o membro possui um vnculo
laboral, ou atravs da qual um determinado membro actua.
guidance notes As guidance notes incorporam informaes adicionais quanto s boas
prticas de avaliao, segundo o RICS, a adoptar em determinadas
circunstncias, de forma a garantir o grau de competncia
profissional do membro.
inspeco Uma visita a uma propriedade de modo a examin-la e recolher
informao pertinente de modo a expressar uma opinio profissional.
Salvo acordado em contrrio com o cliente, este termo parte do
princpio que o membro far uma inspeco propriedade, interna e
externamente, sempre que lhe seja facultado o acesso mesma. (Ver
tambm peritagem).
activo intangvel Um activo no monetrio que se manifesta atravs das suas
propriedades econmicas. No tem substncia fsica mas confere
direitos e privilgios ao seu proprietrio, os quais so normalmente
geradores de rendimento.
avaliador interno

Um avaliador ao servio da empresa que detm os activos, ou da
empresa de auditoria responsvel pela preparao dos registos
financeiros ou relatrios da empresa. Um avaliador interno est
geralmente em condies de cumprir todos os requisitos de
independncia e de objectividade pessoal exigidos nos pontos PS 1.4
a PS 1.6 mas, por questes de apresentao pblica e de
regulamentao, pode nem sempre estar em condies de cumprir os
critrios adicionais de independncia nos termos do ponto PS 1.7 em
determinados tipos de instrues.
International
Financial Reporting
Standards (IFRS)

Normas emitidas pelo International Accounting Standards Board
(IASB) com o objectivo de assegurar uma uniformidade de princpios
contabilsticos. Estas normas so desenvolvidas no mbito de um
quadro conceptual, com vista identificao de elementos das
demonstraes financeiras (incluindo as notas s demonstraes
financeiras) permitindo um tratamento universal e comparvel. Estas
normas eram anteriormente conhecidas por International Accounting
Standards (IAS).

Glossrio de termos usados nas normas de avaliao RICS

NORMAS DE AVALIAO RICS | 15
International
Valuation
Application (IVA)
A aplicao das International Valuation Standards (IVS) definidas
pelo IVSC para determinados fins.

valor do
investimento, ou
worth

O valor de uma propriedade para um investidor especfico ou
categoria de investidores, para fins de investimento devidamente
identificados. Este conceito subjectivo estabelece uma relao entre
uma propriedade especfica e um investidor especfico, grupo de
investidores, ou entidade com um investimento identificvel ou com
objectivos e/ou critrios operacionais prprios.
maquinaria &
equipamentos
Ver instalaes & equipamentos.
renda de mercado
(RM - MR)

Estimativa do montante mais provvel pelo qual, data da avaliao,
uma propriedade aps um perodo adequado de comercializao e de
acordo com as respectivas condies de arrendamento, poder ser
arrendada entre um senhorio e um arrendatrio decididos, em que
ambas as partes actuaram de forma esclarecida, prudente, e sem
coaco.
Valor de Mercado
(VM - MV)

Estimativa do montante mais provvel pelo qual, data da avaliao,
uma propriedade aps um perodo adequado de comercializao,
poder ser transaccionada entre um vendedor e um comprador
decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e
prudente, e sem coaco.
membro Um Fellow, membro Profissional, membro Associado ou membro
Honorrio do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ou um
membro do Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV).
mtodo de avaliao Um procedimento ou tcnica usada para estimar o valor descrito na
base do valor.
valor hipotecrio Valor comercial do imvel, determinado com base em critrios de
prudncia e considerando os aspectos sustentveis de longo prazo do
imvel, as condies normais e do mercado local, a utilizao
corrente e as alternativas adequadas do imvel.
practice statement
nacional
Uma declarao que se aplica a um estado especfico e que pode
alterar a aplicao das practice statements.
valor em mercado
aberto (VMA - OMV)
A base de valor contida nas anteriores edies do Red Book. A sua
aplicao tem o mesmo resultado de Valor de Mercado.
instalaes &
equipamentos
Activos corpreos, que no terrenos e edifcios:
(a) detidos por uma entidade para uso na produo ou prestao de
bens ou servios, para aluguer por terceiros, ou para fins
administrativos; e
(b) para uso durante um determinado perodo de tempo.
porteflio Um conjunto ou um agregado de propriedades detidas por uma nica
entidade.
Glossrio de termos usados nas normas de avaliao RICS

16 | NORMAS DE AVALIAO RICS
practice statements
(PS)
Directrizes contendo os mais altos padres profissionais de aplicao
obrigatria a todos os membros que efectuam avaliaes por escrito
de propriedades em quaisquer condies e para todos os fins a que
estas normas se apliquem.
propriedade Todos os direitos sobre terrenos (com e sem construes), instalaes
& equipamentos, activos com vida econmica limitada e activos
incorpreos, excepto nos casos em que o contexto exige claramente
uma definio mais restritiva. O termo aplica-se tambm a outros
activos detidos para revenda ou em construo, quando a avaliao
se destina a fins de incluso de um (nmero) numa demonstrao
financeira (relatrio de contas). Propriedade inclui propriedades
no devido contexto.
purchase report Um parecer com o objectivo de aconselhar um cliente acerca da
aquisio de uma propriedade e que pode, ou no, incluir uma
avaliao.
registado pelo RICS (a) Uma firma registada para regulao pelo RICS no mbito dos
estatutos do RICS.
(b) Um membro registado como avaliador no mbito do esquema de
registo e de acompanhamento.
relatrio Documento escrito com o objectivo de fornecer ao cliente o resultado
de uma avaliao.
special assumption Um pressuposto que:
exige que a avaliao assente em factos que diferem
materialmente dos factos data da avaliao; ou que
um possvel comprador (excluindo um comprador com um
interesse especial) no pode adoptar de forma razovel,
data da avaliao, tendo em conta as circunstncias
predominantes do mercado.
comprador especial

Um comprador para o qual um determinado activo assume um valor
especial pelas vantagens resultantes da sua propriedade e que no
esto disponveis para todos os compradores no mercado.
valor especial Um montante acima do Valor de Mercado que reflecte atributos
especficos de um activo e que apenas tm valor para um comprador
especial.
propriedade
especializada
Propriedade raramente, porventura nunca, vendida no mercado,
excepto atravs de uma venda do negcio ou entidade da qual faz
parte integrante, devido sua natureza nica devido sua natureza e
design especficos, configurao, dimenso, localizao ou outros.
Exemplos incluem refinarias, centrais de energia, docas, instalaes
especializadas de produo, instalaes pblicas, igrejas, museus.
estado Uma comunidade poltica organizada sob um governo. Para efeitos
destas normas, o termo estado inclui pas.

Glossrio de termos usados nas normas de avaliao RICS

NORMAS DE AVALIAO RICS | 17
peritagem Uma inspeco e anlise aprofundada a uma propriedade ou terreno
para fins de registo de informao especfica. Pode ser efectuada para
diversos fins, tais como avaliao/anlise das condies estruturais,
dimenses, estado e qualidade do solo, etc..
valor de sinergia Um elemento de valor adicional criado pela combinao de dois ou
mais interesses, no qual o valor destes interesses combinados
superior soma do valor de cada um dos interesses originais.
(Tambm conhecido como marriage value.)
termos de
contratao
Confirmao por escrito quer das condies propostas pelo membro
quer acordadas entre o membro e o cliente e que se aplicaro na
execuo e fornecimento do relatrio de avaliao, estimativa ou
opinio de valor.
terceiros Parte, que no o cliente, que possa ter um interesse na avaliao ou
no seu resultado.
propriedade afecta
a uma actividade
econmica
Propriedade com potencial capacidade comercial, tais como hotis,
estaes de servio, restaurantes, ou semelhantes, cujo Valor de
Mercado pode incluir activos que no apenas terrenos e edifcios.
Estas propriedades so vendidas normalmente no mercado como
activos operacionais e no que toca ao seu potencial comercial.
activos para
revenda
Stock detido para venda no decurso normal do negcio. Por exemplo,
em relao a propriedade, terreno e edifcios detidos para venda por
parte de construtores e de promotoras imobilirias.
avaliao A opinio de uma forma escrita quanto ao valor de um interesse ou
interesses especficos numa propriedade, data da avaliao,
fornecida por escrito. Excepto em caso de limitaes acordadas nos
termos do acordo, a avaliao efectuada aps inspeco e demais
investigaes e aces adequadas, tendo em considerao a natureza
da propriedade e a finalidade da avaliao.
worth Ver valor do investimento.
escrito/por escrito

Verificao por escrito, incluindo material transmitido por meios
electrnicos.


18 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Practice statements

PS 1
Conformidade e regras deontolgicas

PS 1.1 Conformidade com estas normas
Todos os membros e firmas registados no RICS em todo mundo devem
cumprir estas normas de avaliao sempre que aceitarem uma instruo que
exija uma avaliao por escrito, excepto quando se trate de uma instruo
descrita na PS 1.2 destas normas, ou em caso de renncia especfica, como
estipulado na PS 1.3.

Comentrio
Estatuto destas normas
1. Todos os membros do RICS que efectuem avaliaes devem respeitar estas
normas de avaliao, juntamente com as exigncias do cliente e os requisitos
legais, de acordo com as excepes referidas na PS 1.2. Estas normas foram
aprovadas pelo Comit de Prticas do RICS como sendo normas tcnicas que
os membros e as firmas registadas no RICS devem seguir.

2. As Regras de Conduta dos membros ditam:

4. Os membros desempenharo o seu trabalho profissional com as devidas
aptides, seriedade e diligncia e com o devido respeito pelos padres
tcnicos que deles esperado.

RICS Regras de Conduta Membros 2007

3. Apesar das Regras de Conduta se aplicarem aos avaliadores e firmas
registados no RICS, foram escritas como se aplicando ao avaliador. Em caso
de necessidade de aplicao de uma determinada norma a uma firma
registada no RICS a mesma deve ser interpretada caso a caso.

4. O comentrio a cada practice statement ter um estatuto obrigatrio sempre
que se exija que o avaliador leve a cabo uma aco especfica.

5. O contedo dos apndices obrigatrio sempre que o disposto na respectiva
practice statement assim o indique, assumindo carcter consultivo no caso
contrrio.

Practice statements nacionais do RICS

6. As practice statements publicadas ou adoptadas por uma associao nacional
de RICS tm um estatuto obrigatrio nos estados onde se aplicam. As
practice statements nacionais do RICS tm por objectivo estender ou rever
estas normas de avaliao de modo a irem ao encontro dos requisitos legais
ou reguladores. Em caso de conflito entre estas normas, as practice
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

NORMAS DE AVALIAO RICS | 19
statements da associao nacional assumem precedncia, no podendo, no
entanto, ficar aqum das normas globais em termos de exigncia.

7. Sempre que uma avaliao envolva activos em dois ou mais estados com
normas de avaliao diferentes, o avaliador ter que estabelecer com o
cliente as normas a aplicar nessa instruo.

Conformidade com outras normas de avaliao

8. O RICS reconhece que o avaliador pode ser instrudo no sentido de
apresentar um relatrio em consonncia com normas de avaliao que no as
Normas de Avaliao RICS. Antes de considerar essa instruo como
renncia (PS 1.3) o avaliador deve verificar se as Normas de Avaliao
RICS impem padres semelhantes, ou mais elevados, devendo nesse caso,
incluir a seguinte declarao nos termos de contratao e no relatrio:
que a avaliao est em conformidade com as Normas de Avaliao
RICS
(ver PS 2.1 (p) e PS 6.1 (p)); e
que as Normas de Avaliao RICS impem padres semelhantes ou mais
elevados do que os referidos, estando por conseguinte, em conformidade
com essas normas; e
que sero cumpridos todo(s) requisito(s) adicional(is) no mbito das
normas referidas.

Guidance notes

9. As guidance notes no tm o mesmo estatuto obrigatrio das practice
statements. Apontam para a prestao esperada de um avaliador sensato,
competente e com experincia nas matrias a que as guidance notes se
reportam.

10. Existem situaes nas quais os avaliadores, no exerccio das suas
competncias profissionais, e com base na sua capacidade de avaliao, no
seguem necessariamente as guidance notes. Contudo, se tais orientaes no
forem seguidas, e se as aces do avaliador forem postas em causa, o mesmo
ter que justificar os passos seguidos, uma vez que pode ser questionado
quanto aos mesmos numa eventual medida disciplinar.

Monitorizao do cumprimento destas normas de avaliao

11. Na sua qualidade de organismo auto-regulador, o RICS tem o direito, de
acordo com os seus estatutos, de solicitar informaes aos seus membros, ou
firmas. Esse direito permite-lhe monitorizar o cumprimento destas normas de
avaliao.

12. Os procedimentos aplicveis ao exerccio destes poderes podem ser
consultados no stio do RICS em www.rics.org.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010


PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

20 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 1.2 Excepes
Estas normas no se aplicam a avaliaes em caso de:
aconselhamento no contexto de um litgio;
arbitragens e disputas similares;
aconselhamento na preparao de ou no decurso de negociaes;
avaliaes internas; e
em certos trabalhos de agenciamento ou de mediao.

Comentrio
1. Existem avaliaes nas quais a aplicao obrigatria destas normas seria
impraticvel. Por exemplo, uma avaliao pode ter que ser efectuada em
conformidade com procedimentos definidos nos requisitos legais, num
contrato, para uso num litgio ou negociao. As excepes especficas a
estas normas esto contidas nos pargrafos seguintes. No entanto, o avaliador
continua sujeito s Regras de Conduta e, mesmo nas situaes que o
cumprimento destas normas no seja obrigatrio, o RICS recomenda a sua
adopo, conquanto no esteja em contradio com os termos de referncia
ou finalidade da instruo em causa.

Aconselhamento no contexto de um litgio

2. Avaliaes realizadas em antecipao de testemunho na qualidade de perito
perante um tribunal ou comit, num litigio relacionado com aspectos da
propriedade que esteja em disputa.

3. No entanto, a adopo dos princpios e definies de quaisquer normas que
sejam relevantes e aplicveis pode credibilizar o testemunho e contribuir para
rebater contra-interrogatrio. Remetem-se assim os avaliadores para a
Practice statement Surveyors Acting as Expert Witnesses do RICS
(disponvel em www.rics.org)

4. Esta excluso no se aplica aos casos em que o valor ainda no esteja em
disputa, por exemplo, quando solicitada uma avaliao no mbito de um
processo e com vista a resolver uma questo mais abrangente, como o caso
de uma separao matrimonial.

Arbitragem e disputas similares

5. Decises e relatrios dos rbitros, especialistas e mediadores independentes,
nomeados no mbito de uma resoluo de disputas.

6. Estas questes so excludas, uma vez que os termos de contratao
geralmente contm requisitos legais ou contratuais que regem os mandatos.
Mas, sempre que um avaliador actue como perito independente, recomenda-
se a adopo destas normas, sujeito a no entrar em contradio com os
termos de contratao.

7. Os membros nomeados em caso de disputas envolvendo arrendamentos de
propriedades com fins comerciais so remetidos para a guidance note
Surveyors Acting as Arbitrators and Independent Experts in Commercial
Property Rent Reviews do RICS (disponvel em www.rics.org).



PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

NORMAS DE AVALIAO RICS | 21
Aconselhamento na preparao ou no decurso de negociaes

8. Aconselhamento em matria de avaliao quanto ao desfecho provvel de
negociaes em curso ou iminentes, ou pedidos de apresentao de nmeros
no mbito dessas negociaes. Sempre que uma negociao envolva questes
passveis de serem submetidas deciso de um tribunal arbitral ou judicial,
alerta-se os avaliadores para os comentrios constantes no pargrafo sobre
aconselhamento no contexto de um litgio.

Avaliaes internas

9. Avaliaes por parte de avaliadores internos, para uso exclusivo por parte da
organizao em que se inserem, incluindo valores da avaliao, nas quais
nenhuma parte do relatrio deve ser vista ou comunicada a terceiros. O
avaliador continua, contudo, vinculado s Regras de Conduta e os princpios
destas normas de avaliao devem ser adoptadas sempre que tal seja vivel.

Certos trabalhos de agenciamento ou mediao

10. Aconselhamento prestado na expectativa de, ou no decurso de, uma instruo
de modo a alienar, ou adquirir, uma propriedade com base no preo
antecipado possvel, ou pagvel, incluindo aconselhamento quanto
aceitao ou lanamento de uma oferta especfica. Esta excepo no se
aplica nos casos em que o cliente exija um relatrio de aquisio que inclua
uma avaliao.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 1.3 Renncias
Uma comunicao clara, por escrito, de qualquer renncia a uma practice
statement especfica, juntamente com os pormenores e motivos dessa renncia,
assim como a confirmao do acordo do cliente, devem ser includos no
relatrio. As PS 1.1 ou 1.3 no permitem qualquer tipo de renncia.

Comentrio
1. Sempre que um avaliador considere que existem circunstncias especiais que
tornem inapropriado ou impraticvel que uma avaliao seja efectuada
plenamente de acordo com uma practice statement especfica, essas
circunstncias devem ser confirmadas e acordadas com o cliente e inscritas
como renncia especfica antes da apresentao do relatrio.

2. O recurso a uma base de avaliao no reconhecida nestas normas constitui
uma renncia, que ter que ser claramente inscrita nos termos de contratao
e no relatrio. O relatrio tem que incluir tambm uma indicao da
diferena entre a base usada e a base equivalente, reconhecida, mais
aproximada.

3. Um avaliador que evoque uma renncia poder ter de justificar as suas
razes ao RICS, ou ao IRRV. O RICS, ou o IRRV, podem avanar com
medidas disciplinares se no estiverem satisfeitos com a(s) razo(es)
avanadas e/ou com a forma como a renncia foi evocada e comprovada.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

22 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 1.4 Qualificaes do avaliador
Cada avaliao qual estas normas se aplicam tem que ser preparada por,
ou sob a superviso de, um avaliador devidamente qualificado que aceite
responsabilidade por ela.

Comentrio
1. Para comprovar se um indivduo est devidamente qualificado para aceitar a
responsabilidade por uma avaliao so analisadas:
as qualificaes acadmicas/profissionais, que comprovem a sua
competncia tcnica;
a filiao num organismo profissional, demonstrando o seu respeito das
regras deontolgicas;
a experincia prtica como avaliador;
o cumprimento das regulaes legais do estado que rege o direito de
efectuar avaliaes; e
o ser membro do RICS, registado de acordo com o esquema de registo e
de acompanhamento.

2. Os membros do RICS tero que atingir e manter os padres de formao e de
competncia definidos. No entanto, uma vez que a actuao dos membros se
insere num amplo leque de especialidades e mercados, ser membro do RICS,
ou estar registado como avaliador, no implica que um individual tenha a
experincia prtica de avaliao necessria num determinado sector ou
mercado.

3. Em alguns estados, os avaliadores tm que estar certificados ou licenciados
para levarem a cabo certas avaliaes, sendo que, nesses casos, se aplica a PS
1.1.8. O cliente ou a associao nacional do RICS podem estipular requisitos
mais rigorosos.
(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 1.5 Conhecimentos e aptides
O avaliador tem de ter suficiente conhecimento do mercado local, nacional e
internacional (consoante o caso) especfico e as aptides e conhecimentos
necessrios para levar a cabo uma avaliao de forma competente.

Comentrio
1. Se o avaliador no tiver a devida capacidade tcnica para levar a cabo
determinadas instrues, pode solicitar ajuda se necessrio e recolher
informaes pertinentes junto de outros profissionais, tais como avaliadores
especializados, avaliadores ambientais, contabilistas e advogados.

2. Os requisitos em matria de conhecimentos pessoais e de aptides podem ser
satisfeitos por mais de um avaliador numa firma, conquanto todos esses
avaliadores cumpram os requisitos contidos nesta practice statement.

3. O avaliador ter que obter aprovao junto do cliente sempre que se propuser
empregar outra firma para proceder a avaliaes no mbito dessa instruo
(ver tambm PS 6.10, Incorporao de outras avaliaes).

PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

NORMAS DE AVALIAO RICS | 23
4. Para fins de auditoria, de conformidade ou de acompanhamento, sempre que
a avaliao seja levada a cabo ou tenha o contributo de mais do que um
avaliador, deve ser mantida uma lista desses avaliadores, juntamente com as
documentaes de trabalho, acompanhada de uma confirmao de que cada
um dos avaliadores referidos cumpre os requisitos especificados na PS 1.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 1.6 Independncia e objectividade
Os avaliadores que procedam a avaliaes devem agir com independncia,
integridade e objectividade.

Comentrio
1. As Regras de Conduta referem que um membro deve agir sempre com
integridade e evitar aces ou situaes que no estejam em conformidade
com as suas obrigaes profissionais.

2. Aos avaliadores pede-se que exeram com independncia e objectividade
todas as instrues e que atentem no possvel impacto de potenciais conflitos
de interesse. O cumprimento desta practice statement, e da PS 1.7 nos casos
em que tal se aplique, implica que o avaliador est em condies de
confirmar que est a agir como avaliador independente.

3. No Apndice 1.1 pode encontrar orientaes em matria de
confidencialidade, identificao de ameaas independncia e objectividade,
e identificao e gesto de conflitos de interesse relacionados especificamente
com avaliaes. Se a instruo de avaliao for confirmada aps
comunicao por parte do membro de um potencial conflito, essa mesma
comunicao ter que ser referida nos termos de contratao. Ver PS 2.1.

4. Ao comunicar qualquer envolvimento passado ou actual, os avaliadores tero
que atentar tambm nas exigncias de confidencialidade do cliente. Por
vezes, possvel fazer comunicao efectiva deste tipo de envolvimento sem
revelar informaes confidenciais. Mas se tal no for possvel, essa instruo
deve ser recusada.

5. Um avaliador pode ser solicitado para efectuar uma avaliao para ambas as
partes envolvidas numa transaco. Nestas circunstncias deve-se considerar
cuidadosamente se desejvel aceitar uma instruo deste tipo. A
possibilidade de surgir conflito de interesses no futuro, em virtude de
divergncias entre os respectivos interesses dos clientes, deve ser tida em
conta. Se o avaliador concluir que no inapropriado ou insensato agir para
ambas as partes, deve obter esse mesmo consentimento por escrito de ambas
as partes, antes de aceitar a instruo, devendo esse mesmo consentimento
constar do relatrio.

6. Pode surgir uma ameaa objectividade do avaliador se o resultado de uma
avaliao for discutido antes da sua concluso com o cliente ou com outra
parte interessada na avaliao. Se bem que este tipo de trocas de impresses
no seja inadequado, podendo mesmo ser bastante til para o avaliador e para
o cliente, os avaliadores devem estar cientes da potencial influncia que estas
discusses podem ter no seu dever fundamental de fornecer um parecer
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

24 | NORMAS DE AVALIAO RICS
objectivo. Sempre que tais conversaes ocorram, o avaliador deve fazer um
registo por escrito dessas reunies ou discusses, e sempre que o avaliador
decida alterar uma avaliao preliminar em consequncia das mesmas, deve
registar cuidadosamente os motivos para tal. Ver tambm PS 6.11.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 1.7 Critrios adicionais de independncia
Sempre que uma avaliao tenha uma finalidade com exigncias especficas
de independncia, os avaliadores tero que especificar esses critrios e
confirmar que esto em consonncia com os termos de contratao e o
relatrio.

Comentrio
1. Em certos casos, os estatutos, regulaes, regras das entidades reguladoras,
ou os requisitos especficos do cliente, podem fixar critrios especficos de
independncia que o avaliador ter que respeitar. Muitas vezes, o
cumprimento de determinados critrios por parte do um avaliador
formulado com recurso a termos como especialista independente, avaliador
especializado, avaliador independente, avaliador independente recorrente
ou avaliador apropriado. importante que o avaliador confirme que
preenche os requisitos desses critrios ao confirmar a aceitao da instruo e
que refira esse facto no relatrio, de modo a que o cliente, e os terceiros que
consultem o relatrio tenham a certeza que os critrios adicionais foram
cumpridos.

2. Independentemente do cumprimento dos critrios estipulados numa
determinada instruo, os requisitos gerais na PS 1.6 continuam a aplicar-se.
O avaliador ter sempre que identificar eventuais ameaas sua
independncia e objectividade e tomar as devidas medidas nesse sentido,
antes de aceitar a instruo.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 1.8 Informaes adicionais relativas a avaliaes que possam ter
interesse pblico ou de referncia para terceiros
Quando a avaliao fornecida para incluso num documento publicado que
possa ter interesse pblico ou ser referncia para terceiros, o avaliador deve
prestar as seguintes informaes:
1. Quando a avaliao for de uma propriedade que tenha sido avaliada
anteriormente pelo avaliador, ou pela firma do avaliador, para a mesma
finalidade:
declarao, nos termos de contratao, sobre a poltica da firma em
matria de rotao de avaliadores responsveis pela avaliao; e
no relatrio, e em qualquer referncia publicada ao mesmo, uma
declarao especificando o perodo de tempo durante o qual o avaliador
tenha sido, de forma contnua, o signatrio de avaliaes para o cliente
para a mesma finalidade da disposta no relatrio, e ainda o perodo de
tempo durante o qual a firma do avaliador tenha recebido, de forma
contnua, instrues com vista a avaliaes para o cliente.
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

NORMAS DE AVALIAO RICS | 25
2. o grau e durao da relao entre a firma do avaliador e o cliente para
quaisquer efeitos;
3. sempre que o relatrio, e qualquer referncia publicada ao mesmo, inclua
uma ou mais propriedades adquiridas pelo cliente no espao de 12 meses
anteriores data de avaliao, bem como a actuao do avaliador, ou da
firma do avaliador, relativamente a essas propriedades:
tenha recebido honorrios por apresentao do imvel; ou
tenha negociado essa compra em nome do cliente;
devendo esse envolvimento ser comunicado; e
4. incluso no relatrio, e em qualquer referncia publicada ao mesmo, de
uma declarao indicando a proporo do montante dos honorrios
pagos pelo cliente durante o ano anterior face ao rendimento total de
honorrios da firma do avaliador durante esse perodo, seja esta mnima,
significativa ou substancial.

Comentrio
1. Esta practice statement aplica-se a avaliaes que servem de referncia para
outras entidades que no o cliente que solicitou o relatrio ou o destinatrio
do mesmo. Exemplos destas situaes incluiriam avaliaes para fins de:
(a) demonstraes financeiras, nas quais se aplicam as PS 4.1;
(b) bolsa de valores ou uma entidade semelhante, publicao, prospecto ou
circular;
(c) planos de investimento; ou
(d) fuses e aquisies.

2. Pese embora os requisitos em geral para que o avaliador actue com
independncia, integridade e objectividade, que esto bem explcitos na PS
1.6, no obrigatrio revelar o relacionamento profissional entre o avaliador
e o cliente. Ao prestar estes esclarecimentos adicionais, no se espera que o
avaliador estabelea e avalie todas as circunstncias possveis, mas sim que
reflicta os seus princpios e o esprito da sua actuao. Em caso de dvida
recomenda-se que o avaliador preste esses mesmos esclarecimentos.

3. Os princpios desta practice statement podem ser complementados por
requisitos aplicveis num determinado estado, sendo essas alteraes
incorporadas nas respectivas practice statements nacionais (ver PS 1.1.6 e
1.1.7) onde foram publicadas.

Poltica de rotatividade

4. A obrigao de revelar a poltica de rotao da firma s surge quando o
avaliador efectuar vrias avaliaes durante um determinado perodo de tempo.
Quando se trata de uma primeira instruo ou de uma instruo pontual,
obviamente no ser apropriado referir qual a poltica de rotatividade.

5. Quando o avaliador responsvel pela avaliao de acordo com a PS 1.4 assume
essa responsabilidade durante vrios anos seguidos, a familiaridade, com o cliente,
ou com a propriedade avaliada, pode conduzir percepo de que a
independncia e objectividade do avaliador est comprometida. Isto pode ser
minimizado garantindo a rotatividade do avaliador encarregue da avaliao.

6. Cabe a cada firma decidir quanto ao melhor mtodo com vista a assegurar a
rotatividade da pessoa responsvel pelas avaliaes, aps discusso com o
PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

26 | NORMAS DE AVALIAO RICS
cliente se for apropriado. O RICS recomenda que o indivduo responsvel
pela assinatura do relatrio, ou que exera quaisquer funes de
representao da firma, tenha essa responsabilidade durante um nmero
limitado de anos. Esse perodo exacto ter em conta a frequncia da
avaliao; os procedimentos de controlo e de reviso em que esteve
envolvido, como caso da participao em painis de avaliao, de modo a
assegurar um maior rigor e objectividade do processo de avaliao; e boas
prticas de negcio. O RICS considera boa prtica a rotao do avaliador em
perodos de tempo no superiores a sete anos.

7. Se uma firma no tiver a dimenso suficiente para proceder rotao do
signatrio de uma avaliao, ou para implementar painis de avaliao, como
sugerido no pargrafo 6 acima, pode proceder a outro tipo de ajustamentos, de
modo a respeitar os princpios desta directriz. Por exemplo, quando a mesma
instruo de avaliao levada a cabo numa base regular, o estabelecimento de
um acordo com vista a uma reviso peridica da avaliao por parte de outro
avaliador, em perodos de tempo nunca superiores ao recomendado no
pargrafo 6 acima, pode ajudar a demonstrar que o avaliador encetou esforos
no sentido de assegurar essa objectividade, mantendo assim a confiana de
todos aqueles que usam a avaliao como referncia.

8. Quando esta practice statement entrar em vigor teremos casos de avaliadores que
durante anos assinaram avaliaes. Nestes casos, essa directriz deveria indicar
tambm qual a poltica da firma em matria de rotatividade desses avaliadores.

Perodo mximo como signatrio

9. O objectivo deste requisito consiste em informar terceiros quando ao perodo
de tempo durante o qual o avaliador tenha assinado de forma contnua
avaliaes para a mesma finalidade. Obriga igualmente prestao de
similares informaes quanto ao perodo de tempo durante o qual a firma do
avaliador ter efectuado avaliaes dessa propriedade para o mesmo cliente,
bem como o grau e durao do relacionamento entre a firma do avaliador e
esse mesmo cliente.

10. No que toca ao avaliador, essa indicao deve referir os perodos de tempo
em que foi responsvel, de forma contnua, pela avaliao at data de
elaborao do relatrio. possvel que o avaliador tenha sido o signatrio de
relatrios anteriores para a mesma finalidade, mas, dada a poltica de
rotatividade da firma, como acima referido, houve um perodo de tempo
durante o qual o avaliador no teve essa responsabilidade. No existem
requisitos que obriguem a referir esse perodo de tempo nessa comunicao.

11. Os avaliadores no tero de fazer o relato exaustivo de todo o trabalho levado
a cabo pela sua firma para o cliente. Basta apenas uma declarao simples,
concisa, que revele a natureza de outros trabalhos efectuados e a durao
dessa relao. Caso o relacionamento com o cliente se limite avaliao em
curso, pode efectuar uma declarao para esse mesmo efeito.

Envolvimento anterior

12. O objectivo deste requisito consiste em expor potenciais conflitos de interesses
sempre que o avaliador, ou a firma do avaliador, tenham estado envolvidos na
compra da propriedade para o cliente no ano anterior data de avaliao.

PS 1 Conformidade e regras deontolgicas

NORMAS DE AVALIAO RICS | 27
13. Normas de associaes nacionais, ou de entidades reguladoras locais, podem,
alargar estes requisitos.
Proporo de honorrios

14. Uma proporo de honorrios inferior a 5% considerada mnima. Entre 5 e
25% considerada significativa e, acima dos 25%, substancial.

15. Normas de associaes nacionais, ou de entidades reguladoras locais, podem
alargar estes requisitos, aplicando normais adicionais.

A identidade do cliente e da firma

16. Ao considerar as informaes exigidas por esta practice statement
necessrio identificar sempre o cliente e a firma.

17. Existem muitos tipos de relacionamento diferentes, passveis de exigirem
uma identificao do cliente e da firma. considerado que, para estar em
consonncia com os termos de contratao (ver PS 2.1 (a)) e comunicao,
(ver PS 6.1 (a)), o cliente ser a entidade que acorda os termos de contratao
e a quem o relatrio se destina. A firma a entidade identificada na
confirmao dos termos de contratao e do relatrio.

18. Empresas com ligaes prximas no seio de um grupo devem ser consideradas
como cliente ou firmas nicos. Contudo, dada a actual natureza complexa dos
negcios, existem, muitas vezes entidades com ligao comercial remota com o
cliente para a qual a firma do avaliador tambm trabalha. Podem existir
dificuldades prticas na identificao e quantificao dessas relaes, por
exemplo, entre os associados da firma do avaliador num determinado estado e
o cliente. Por vezes, a relao comercial do avaliador com uma parte que no o
cliente pode gerar uma ameaa implcita independncia. Do avaliador espera-
se que faa os devidos esclarecimentos, no sendo no entanto necessrio definir
todos os relacionamentos potenciais existentes, conquanto tenha aderido
previamente aos princpios desta directriz.

19. Em seguida apresentamos exemplos de casos em que os requisitos de
informao esto relacionados e incluem entidades que no as que emitem
uma instruo de avaliao:
subsidirias da holding que emite a instruo;
sempre que as instrues provenham de uma subsidiria, cujas demais
empresas estejam ligadas atravs da mesma holding;
terceiros que emitam instrues de avaliao e que funcionem como agentes
de diferentes entidades legais, por exemplo, o gestor de um fundo imobilirio.

20. Aplicam-se consideraes semelhantes identificao do grau de
relacionamento com a firma do avaliador, podendo haver entidades legais
separadas em diferentes locais e que desempenhem diferentes tipos de
trabalho. Pode no ser relevante incluir todas as organizaes com ligaes
firma que procede avaliao, sobretudo se as suas actividades forem
remotas ou imateriais, por exemplo, ou quando no envolvem a prestao de
servios de consultoria imobiliria. Mas, quando existem vrias entidades
com ligaes prximas e que operam com um estilo comum, nesses casos o
grau de relacionamento entre o cliente e essas entidades deve ser revelado.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
28 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Apndice 1.1
Confidencialidade, ameaas independncia e
objectividade e conflitos de interesse

1. Introduo

1.1 Este apndice fornece orientaes adicionais quanto aplicao de Regras de
Conduta em questes relacionadas especificamente com avaliaes em matria
de confidencialidade, ameaas independncia e objectividade, e gesto de
conflitos de interesse passveis de ameaarem a integridade e objectividade de um
avaliador.

2. Dever de confidencialidade

2.1 Existe um dever geral de tratar as informaes relativas a um cliente como
confidenciais, sempre que essas informaes sejam obtidas no decurso de um
relacionamento profissional e no sejam do conhecimento pblico.

2.2 O risco de revelao de informao confidencial um factor importante que os
avaliadores devem considerar ao ponderar se devem agir onde possam existir
potenciais conflitos. Trata-se de um factor igualmente a considerar caso seja
necessrio divulgar pormenores do envolvimento entre um avaliador e o objecto
da avaliao. Caso se revele impossvel esclarecer devidamente o envolvimento
com o objecto da avaliao, sem violar o dever de confidencialidade, essa
instruo dever ser recusada.

2.3 A posse de informao confidencial pode gerar srios conflitos caso a
transmisso dessa informao viole o dever original de confidencialidade. Por
outro lado, a no transmisso de informaes relevantes a um cliente, ou a no
utilizao da mesma para benefcio do cliente, pode conduzir a acusaes de
negligncia ou de violao de contrato.

2.4 O dever de confidencialidade no se confina aos clientes numa relao envolvendo
honorrios, mas tambm aos anteriores clientes, e at mesmo a potenciais clientes. O
dever para com o cliente contnuo e constante. Com o tempo, a potencial relevncia
da informao e o potencial de conflito diminuem, no existindo contudo um perodo
fixo para determinar se o dever de confidencialidade entra em conflito com os deveres
e obrigaes numa determinada instruo. A natureza e o grau de informaes detidas
ser um elemento determinante para verificar se possvel colaborar com outro
cliente. No entanto, a natureza da primeira instruo, o tempo que decorreu desde que
o mesmo foi efectuado e a existncia de elementos sobre o cliente inicial, sero
elementos relevantes.

2.5 Por exemplo, se um avaliador, ou firma, for solicitado pela Empresa A para
prestar aconselhamento quanto a uma possvel absoro da Empresa B, deve
verificar-se se o mesmo efectuou anteriormente trabalho para a Empresa B. Se
ficar decidido que a natureza e timing dos trabalhos efectuados para a Empresa B
permite a aceitao de novas instrues, essa circunstncia deve ser devidamente
anotada e o motivo para essa deciso devidamente registado. Se, contudo, ficar
Apndice 1.1 Confidencialidade, ameaas independncia e objectividade e conflitos
de interesse
NORMAS DE AVALIAO RICS | 29
decidido que o trabalho efectuado para a Empresa B implica um conflito de
interesses, ento a nova instruo (da Empresa A) pode ter quer ser recusada sem
revelar os motivos por trs de tal deciso.

2.6 O dever de confidencialidade estende-se tambm s referncias a transaces nos
relatrios, nos quais os acordos de confidencialidade tambm se aplicam.

3. Ameaas independncia e objectividade

3.1 No possvel elaborar uma lista definitiva de situaes passveis de constiturem
uma ameaa independncia ou objectividade de um avaliador. No entanto, os
seguintes exemplos apontam para situaes onde o avaliador ter normalmente
que prestar os devidos esclarecimentos, ou quando se considera que possam
surgir conflitos, que no podem ser resolvidos ou geridos de forma satisfatria,
situaes nas quais o avaliador deve recusar qualquer colaborao:
trabalho para o comprador e para o vendedor de uma propriedade envolvida
na mesma transaco;
trabalho para duas ou mais entidades que competem pela mesma
oportunidade;
fazer uma avaliao para um mutuante paralelamente com a prestao de
aconselhamento a um tomador de emprstimo;
avaliar uma propriedade previamente avaliada para outro cliente;
proceder a uma avaliao por conta de terceiros com os quais a firma do
membro tenha outras relaes geradoras de comisses para o cliente;
avaliar os interesses de ambas as partes numa transaco envolvendo um
contrato de arrendamento.

3.2 A medida na qual os casos enumerados comprometem a obrigao de agir com
independncia e objectividade depende das circunstncias de cada caso, por
exemplo, da finalidade da avaliao, dos objectivos do cliente, e da capacidade
de gerir conflitos atravs do fornecimento de informao ou da implementao de
Muralhas da China. O interesse de terceiros na avaliao, e a confiana que
nela depositam, ser tambm um aspecto relevante. Os avaliadores devem recusar
essa misso se tiverem dvidas quanto sua prpria capacidade de avaliar ou
gerir qualquer ameaa sua independncia.

4. Gerir conflitos de interesses

4.1 Os avaliadores, e as suas firmas, tm o dever de identificar eventuais ou
potenciais conflitos de interesse no decurso da sua actividade e devem dar-se
por satisfeitos pelo facto de, eles prprios ou a sua firma, estarem de facto numa
posio de gerir potenciais conflitos no futuro. Isto pode ser feito normalmente,
de uma de duas formas:
1 se a razo se prender com o interesse do avaliador na propriedade em
causa, atravs da comunicao dessa informao s partes envolvidas; ou
2 se a razo surgir por questes de fidelidade a diferentes clientes, atravs da
criao de uma muralha da China entre quem trabalha para os respectivos
clientes.

4.2 No fundo, so possveis trs vias:
1 verifica-se que existe um conflito que no possvel resolver e recusa-se o
trabalho;
Apndice 1.1 Confidencialidade, ameaas independncia e objectividade e conflitos
de interesse

30 | NORMAS DE AVALIAO RICS
2 comunicada a existncia de um potencial conflito por escrito ao cliente ou
clientes e tenta-se chegar a acordo quanto melhor forma de gerir essa
situao, comunicando esse acordo por escrito; ou
3 quando surge um conflito ou potencial conflito com antigos clientes, deve
atentar-se na melhor forma de informar os antigos clientes (por escrito)
sobre essas circunstncias, de modo a obter a sua confirmao que no
existem objeces actuao do avaliador, ou da firma do avaliador.

4.3 Todavia, em todos os casos, responsabilidade do avaliador, ou da firma,
determinar se existe, ou no, um conflito que no seja passvel de resoluo.

4.4 Sempre que for identificado um conflito ou um potencial conflito deve
considerar-se a aceitao ou no aceitao da instruo. Nada estipula que o
avaliador no possa aceitar a instruo em quaisquer circunstncias, uma vez
que se reconhece que, em muitos casos, um conflito ou um potencial conflito
no preocupante ou relevante para um cliente, e que o mesmo pode ser
devidamente gerido.

4.5 No que toca a tomar medidas, como referido no pargrafo 4.2.2 deste apndice,
ser necessrio obter o acordo do cliente quanto s propostas de gesto deste
conflito revelando, sujeito ao disposto no ponto 2 deste apndice, a
possibilidade e natureza do conflito, as circunstncias em torno do mesmo e
outros factores relevantes.

4.6 Ao optar por explicar e tentar chegar a acordo quanto melhor forma de gesto
de um conflito deste tipo, o avaliador deve considerar a posio, ou natureza, do
cliente, ou possvel cliente. Para um grande cliente empresarial mais fcil dar
um consentimento esclarecido do que no caso de uma pequena empresa ou
indivduo que raramente recorra aos servios de profissionais. Se o avaliador
tiver motivos para acreditar que um eventual cliente no est, em princpio,
suficientemente informado para tomar uma deciso esclarecida quanto s
implicaes de um potencial conflito, ou quanto s propostas do avaliador com
vista sua gesto, ento o avaliador deve recusar a instruo ou aconselhar o
possvel cliente a procurar aconselhamento junto de outros profissionais, por
exemplo, um advogado ou um contabilista.

5. Terceiros

5.1 Em caso de obrigao de diligncia para com terceiros, o avaliador ter que
revelar imediatamente e por escrito qualquer interesse que ele, ou a sua firma,
tenham nessa nomeao, para alm das comisses ou honorrios habituais. Em
muitos casos os terceiros baseiam a suas decises em avaliaes e, se um
avaliador ou a firma para a qual trabalha, tiver outro envolvimento com o cliente
ou com a propriedade que lhe proporcione honorrios significativos, isto pode ter
que ser revelado a terceiro(s). Nos casos em que o (s) terceiro(s) seja(m)
identificvel(is) logo no incio, ento o requisito de que essa revelao seja feita
imediatamente, implica que tal ter que ser feito antes de levar a cabo a avaliao,
dando assim a esses terceiros a oportunidade de se oporem a essa nomeao caso
sintam que a independncia e objectividade do avaliador est comprometida.

5.2 Contudo, em muitos casos, estes terceiros inserem-se numa determinada
categoria, sendo por vezes, por exemplo, accionistas de uma empresa. A
comunicao de um potencial conflito, logo desde o incio, a todos os terceiros
interessados pode ser impossvel ou muito pouco vivel. Nestes casos, a
Apndice 1.1 Confidencialidade, ameaas independncia e objectividade e conflitos
de interesse
NORMAS DE AVALIAO RICS | 31
oportunidade melhor e mais vivel de fazer essa revelao ser num relatrio ou
numa referncia publicada ao mesmo. Um grande nus reside no avaliador, que
deve considerar, antes de aceitar uma misso, que esses terceiros, que basearo
as suas decises na avaliao, aceitam que qualquer envolvimento cuja
ocorrncia tenha que ser revelada no compromete indevidamente a
objectividade e independncia do avaliador.

5.3 As avaliaes que possam ter interesse pblico ou de referncia para terceiros,
so sujeitas frequentemente a regras ou regulaes, existindo muitas vezes
disposies especficas que um avaliador obrigado a cumprir de modo a poder
fornecer uma opinio verdadeiramente objectiva e independente. Para certos fins
estes padres podem impor tambm restries especficas ou condicionamentos
sobre os avaliadores que emitem conselhos sobre uma avaliao,
nomeadamente se tiveram um envolvimento anterior com a propriedade em
causa, ou com uma parte com interesse na mesma. No existem critrios
especficos para a maioria das avaliaes, e o nus centra-se sobre os
avaliadores que devem garantir que esto cientes dos potenciais conflitos e
outras ameaas sua independncia e objectividade.

Muralhas da China

5.4 O RICS tem orientaes muito rigorosas quando s normas mnimas a adoptar
pelas organizaes ao separar os consultores que actuam com clientes com os
quais possam estar em conflito. Uma muralha da China tem que ser
suficientemente rgida a ponto de no permitir a passagem de qualquer tipo de
informao. Trata-se de uma situao onde deve haver muito rigor; tomar
precaues razoveis no sentido de criar uma muralha eficaz no basta. Assim,
uma muralha da China, estabelecida e acordada pelos clientes envolvidos deve
assegurar que:
os indivduos que estejam a actuar para os clientes que provocam o conflito
de interesses no podem ser os mesmos;
de referir que estas regras se aplicam tambm a pessoal de secretaria e
demais pessoal que preste servios de apoio;
estes indivduos, ou equipas, tm que estar fisicamente separados, ou estar pelo
menos em diferentes partes do edifcio, seno mesmo em edifcios diferentes;
qualquer informao, independente do formato disponvel, no pode estar
acessvel outra parte a qualquer altura, e, se estiver por escrito, ter que
estar segura numa zona fechada, tal como determinado pelo responsvel
pelo cumprimento desta regra ou por outro funcionrio snior independente
no seio da firma;
o responsvel pelo cumprimento desta regra, ou outro funcionrio snior
independente dever supervisionar a criao e manuteno dessa muralha
da China enquanto a mesma estiver operacional, adoptando as devidas
medidas para assegurar a sua eficcia. Este responsvel no pode ter
qualquer envolvimento em qualquer uma das instrues, e deve ter um
estatuto suficientemente elevado no seio da organizao que lhe permita
agir com total liberdade nesta matria;
o pessoal da firma deve ser sensibilizado e formado no que toca aos
princpios e prticas relacionadas com a gesto de conflitos de interesse.

5.5 As muralhas da China provavelmente no funcionaro sem um planeamento
considervel, uma vez que a sua gesto tem que ser parte integrante da cultura
da firma. Deste modo ser mais difcil, seno mesmo impossvel, para as firmas
ou escritrios mais pequenos criar e manter essas mesmas muralhas.
32 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 2
Acordo dos termos de contratao

PS 2.1 Confirmao dos termos de contratao
O membro ter sempre que confirmar ao cliente por escrito, antes de emitir
qualquer relatrio, os termos nos quais a avaliao ser efectuada. No mnimo,
os termos tero que incluir o seguinte:
(a) identificao do cliente;
(b) a finalidade da avaliao;
(c) o objecto da avaliao;
(d) o direito ou ttulo a ser avaliado;
(e) o tipo de activo e como usado ou classificado, pelo cliente;
(f) a base, ou bases, de valor;
(g) a data da avaliao;
(h) identificao de qualquer envolvimento material, ou uma declarao de
que no houve qualquer envolvimento material anterior;
(i) se necessrio, uma confirmao do estatuto do avaliador;
(j) sempre que necessrio, a moeda a adoptar;
(k) quaisquer pressupostos, pressupostos especiais, reservas, instrues
especiais ou renncias;
(l) o mbito das investigaes do avaliador;
(m) a natureza e fonte da informao na qual o avaliador se baseou;
(n) quaisquer consentimentos, ou restries, publicao;
(o) quaisquer limites ou excluso de responsabilidade face a partes que no o
cliente;
(p) confirmao de que a avaliao ser efectuada de acordo com estas
normas;
(q) confirmao de que o avaliador tem os conhecimentos, aptides e
compreenso para proceder avaliao de forma competente;
(r) a base de clculo dos honorrios;
(s) se a firma estiver registada no RICS, descrio de como a firma trata
reclamaes, com cpia disponvel a pedido;
(t) uma declarao de que o cumprimento destas normas pode estar sujeita a
acompanhamento e superviso pelo RICS em conformidade com o cdigo
de conduta e de disciplina desta instituio.

Comentrio
1. No Apndice 2.1 podem-se obter mais orientaes sobre a lista de termos e
condies mnimas.

2. Normalmente os termos de contratao so definidos entre o cliente e o
avaliador aps a recepo e aceitao inicial da instruo (a confirmao do
inicio do trabalho). Mas um pedido de avaliao pode incluir desde uma
nica propriedade a um porteflio substancial, pelo que a descrio do
mbito dos trabalhos e dos termos de contratao mnimos, definidos
aquando a confirmao inicial, podem tambm variar.

3. fundamental que, quando a avaliao estiver concluda e antes da
apresentao do relatrio, todas as questes sejam identificadas perante o
PS 2 Acordo dos termos de contratao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 33
cliente e devidamente documentadas. O objectivo consiste em assegurar que
o relatrio no contenha alteraes aos termos de contratao iniciais sobre
os quais o cliente no esteja informado.

4. As firmas podem ter termos de contratao standard, ou alternativamente,
termos de contratao base, que incluem vrios dos termos mnimos exigidos
mas que o avaliador poder ter que modificar numa data posterior aps
esclarecimento dos diversos aspectos.

5. O avaliador ter que discutir e acordar o mbito das investigaes e
pressupostos que melhor se adaptem s circunstncias e finalidades da
avaliao, assegurando que os pressupostos ou pressupostos especiais a
incluir no relatrio sero descritos nos termos de contratao. O avaliador
deve proceder s investigaes necessrias at compreender totalmente o
objectivo do trabalho em causa.

6. Uma vez que podem surgir diferendos anos aps a concluso de uma
avaliao, importante garantir que o acordo entre as partes esteja descrito e
referenciado num documento detalhado.

7. No Apndice 2.2 pode consultar algumas orientaes quanto aos
pressupostos aplicveis maioria das avaliaes.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 2.2 Pressupostos especiais
Quando necessrio assumir pressupostos especiais, de modo a fornecer ao
cliente o trabalho solicitado, estes tm que ser acordados e confirmados por
escrito pelo cliente antes da emisso do relatrio. Os pressupostos especiais s
podem ser assumidos se forem minimamente realistas, relevantes e vlidos
tendo em conta as circunstncias especficas da avaliao.

Comentrio

1. Para que tanto o avaliador como o cliente compreendam a natureza exacta de
um pressuposto especial o avaliador ter que se certificar que a mesma
confirmada por escrito ao cliente antes da apresentao do relatrio.

2. O avaliador pode incluir no relatrio um comentrio ou anlise em caso de
concretizao do pressuposto especial. Por exemplo, um pressuposto especial
de que foi dada autorizao para construo de um empreendimento num
terreno dever ter que reflectir o impacto sobre o valor de eventuais
condies obrigatrias, tais como taxas e licenas.

3. Se um cliente solicitar uma avaliao com base num pressuposto especial
que o avaliador considere como irrealista, ento esse trabalho deve ser
recusado.

4. Para mais informaes sobre o recurso a pressupostos especiais consulte o
Apndice 2.3.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 2 Acordo dos termos de contratao

34 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 2.3 Impedimentos de comercializao adequada e vendas
foradas
Sempre que o avaliador, ou cliente, verificarem que uma avaliao possa ter
que reflectir um impedimento na comercializao adequada actual ou futura, os
pormenores desse mesmo impedimento tero que ser acordados e definidos nos
termos de contratao. O termo valor de venda forada no pode ser usado.

Comentrio

1. Se uma propriedade no puder ser livre ou adequadamente comercializada, o
seu preo pode ser afectado adversamente. Antes de aceitar um pedido de
avaliao que reflicta o efeito provvel de um impedimento deste tipo, o
avaliador deve verificar se tal resultante de uma caracterstica inerente da
propriedade ou do direito ou ttulo a ser avaliado, ou se est antes
relacionado com quaisquer circunstncias especficas do cliente.

2. Em caso de identificao de um impedimento inerente, e se o mesmo existir
data da avaliao, geralmente possvel avaliar o seu impacto sobre o valor.
Este impedimento deve ser identificado nos termos de contratao, devendo
ficar bem claro que a avaliao ser efectuada considerando esse
impedimento. Pode ser tambm conveniente avanar com uma avaliao
alternativa com base no pressuposto especial de que esse impedimento no
existia data da avaliao, de modo a demonstrar o seu impacto.

3. necessrio ateno especial caso o impedimento inerente no exista data
da avaliao, mas que possa ser uma situao que venha a surgir como
consequncia previsvel de um acontecimento especfico ou de uma
sequncia de acontecimentos. O cliente pode, em alternativa, solicitar que
essa avaliao seja feita com base numa restrio de mercado especfica.
Nestes casos, a avaliao ser efectuada com base no pressuposto especial de
que esse impedimento se verificou data de avaliao. A natureza especfica
do impedimento, ou restrio, tem que ser includa nos termos de
contratao. Pode ser pertinente apresentar a avaliao sem considerar o
pressuposto especial, de modo a demonstrar o impacto que esse impedimento
teria caso se materializasse.

4. As vendas foradas ocorrem sempre que existe presso sobre um determinado
indivduo para vender numa data especfica, por exemplo, pela necessidade
de angariar capital ou de eliminar um passivo numa determinada data. O facto
de a venda ser forada significa que o vendedor est sujeito a factores
legais ou comerciais externos, o que conduz assim concluso que a
limitao de tempo de comercializao no uma preferncia do vendedor.
A natureza destes factores externos e as consequncias de uma eventual
impossibilidade de concluir a venda, so to importantes na determinao do
preo a atingir como o tempo disponvel para a realizar. O avaliador pode
ajudar o vendedor a determinar o preo a aceitar em circunstncias de venda
forada, mas estamos sobretudo perante uma opinio comercial e uma
indicao do valor subjectivo, ou worth, para esse vendedor especfico.
Qualquer relao entre o preo passvel de ser conseguido numa venda
forada e o Valor de Mercado mera coincidncia; no se tratando de um
montante passvel de ser determinado de antemo. Consequentemente, e
apesar de ser sempre possvel dar um conselho quando ao desfecho provvel
em circunstncias de venda forada, o termo valor de venda forada no
deve ser usado.
PS 2 Acordo dos termos de contratao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 35

5. Um pressuposto especial que refira simplesmente um limite temporal para a
alienao, sem especificar as razes para esse limite, no ser um
pressuposto razovel. Sem uma clara compreenso das razes para esse
impedimento, o avaliador ser incapaz de determinar o impacto que este teria
na sua comercializao, negociaes de venda e no preo possvel, e seria
incapaz de prestar um aconselhamento adequado. Para mais informaes
sobre pressupostos especiais e circunstncias de venda forada consulte o
Apndice 2.3.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 2.4 Informao limitada
Sempre que um avaliador solicitado no sentido de levar a cabo uma
avaliao com base em informao limitada, a natureza dessa limitao tem
que ser acordada e as possveis implicaes na avaliao dessa limitao
confirmadas por escrito ao cliente antes que de o trabalho ser entregue.

Comentrio
1. Um cliente pode pedir um servio limitado. Por exemplo: o facto de se dispor
de um curto perodo de tempo para elaborar um relatrio pode impossibilitar
o estabelecimento de factos que, de outro modo, poderiam ser verificados
atravs de uma inspeco ao local ou das diligncias habituais ou ainda
atravs de uma avaliao baseada num modelo de avaliao automtico
(AVM na sigla em ingls).

2. aceitvel que um cliente possa solicitar ocasionalmente este tipo de servio,
mas dever do avaliador discutir os requisitos e as necessidades do cliente
antes de emitir um relatrio. Estas instrues so descritas muitas vezes
como avaliaes de passagem (drive-by), de escritrio (desktop) ou de
visita externa (pavement).

3. O avaliador deve considerar se essa limitao aceitvel atendendo
finalidade para a qual a avaliao foi solicitada. O avaliador pode considerar
a possibilidade de aceitar a instruo apenas se forem observadas
determinadas condies, por exemplo, que a avaliao no seja publicada ou
divulgada a terceiros.

4. Se o avaliador considerar que no possvel efectuar a avaliao, mesmo
numa base restrita, deve ento recusar o trabalho.

5. O avaliador tem que deixar bem claro, ao confirmar a aceitao dessas
instrues, que a natureza das restries, os pressupostos da resultantes e o
impacto sobre o rigor da avaliao ser mencionada no relatrio. (Ver
tambm PS 6 Relatrios de avaliao.)

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 2 Acordo dos termos de contratao

36 | NORMAS DE AVALIAO RICS

PS 2.5 Reavaliao sem inspeco
possvel proceder a uma reavaliao sem reinspeco propriedade
previamente avaliada pelo avaliador, ou firma, excepto se avaliador achar que
ocorreram mudanas significativas nos atributos fsicos da propriedade, ou na
natureza da sua localizao, desde a ltima inspeco.

Comentrio
1. amplamente reconhecido o direito, que os clientes tm, de pedir uma
actualizao da avaliao da sua propriedade sem necessidade de uma nova
visita. E, conquanto o avaliador tenha inspeccionado previamente essa
propriedade, e o cliente confirmado que no se verificaram mudanas
materiais nos atributos fsicos da mesma e na rea onde est situada,
possvel proceder dessa forma a uma reavaliao da mesma. Os termos de
contratao tm que referir a existncia desse pressuposto.

2. O avaliador tem que obter do cliente informaes sobre as mudanas nas
rendas dos imveis de rendimento e quaisquer alteraes materiais nos
atributos no fsicos de cada propriedade, tais como condies de
arrendamento, autorizaes de construo, avisos legais, etc.

3. Se o cliente informar sobre a existncia de alteraes importantes, ou se o
avaliador estiver a par da ocorrncia de alteraes importantes, ento a
propriedade dever ser reinspeccionada pelo avaliador. Independentemente
das alteraes na propriedade, o intervalo entre inspeces deixado ao
critrio do avaliador que, entre outros considerandos, deve atentar no seu tipo
e na sua localizao.

4. O avaliador pode decidir que no apropriado proceder a uma reavaliao
sem uma reinspeco, dadas as alteraes fsicas, o tempo decorrido desde a
ltima visita e outros motivos. Mas o avaliador pode aceitar esse pedido de
reavaliao, conquanto o cliente confirme por escrito, antes da entrega do
relatrio, que se destina apenas a fins de gesto interna e que no ser feita
qualquer divulgao a terceiros. Esta posio tem que ser definida
inequivocamente no relatrio, sendo igualmente especificado que esse
mesmo relatrio no ser publicado.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 2.6 Revises crticas
O avaliador no deve proceder a uma reviso crtica da avaliao preparada
por outro avaliador, que seja destinada a divulgao ou publicao, excepto
se estiver na posse de todos os factos e informaes nos quais o avaliador
anterior se baseou.

Comentrio
1. Esta norma aplica-se quando um avaliador recebe um relatrio de avaliao
preparado por outro avaliador e quando lhe pedido que efectue uma reviso
crtica que possa ser usada pelo cliente para contestar publicamente a
avaliao inicial. Por exemplo, uma das partes numa OPA hostil pode achar
PS 2 Acordo dos termos de contratao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 37
por bem pedir um relatrio para contestar a avaliao encomendada pela
outra parte, em vez de avanar com uma avaliao independente.

2. Uma reviso nessas circunstncias pode induzir perigosamente terceiros em
erro e pode conduzir a danos injustificados na reputao do primeiro
avaliador, excepto se o segundo avaliador tiver um profundo conhecimento
das instrues do primeiro avaliador, e se estiver na posse dos mesmos dados.

3. importante estabelecer uma clara distino entre uma reviso crtica de uma
avaliao e uma auditoria a uma avaliao, ou uma avaliao independente a
uma propriedade contida no relatrio de outro avaliador.

4. Os membros podem ser envolvidos na reviso de dossiers, auditoria de
mtodos, investigaes que consubstanciaram as avaliaes efectuadas
(incluindo avaliaes selectivas de uma amostra de propriedades) ou em
discusses com outros avaliadores quanto abordagem adoptada numa
avaliao. Mas, se esta reviso se destinar a fins que no os objectivos
internos do cliente, os membros devem agir com prudncia antes de darem o
seu consentimento para que o seu trabalho seja mencionado num documento
ou circular.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010


38 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Apndice 2.1
Definio dos termos de contratao

1. Introduo

1.1 Existe toda uma srie de motivos que levam os clientes a solicitar
aconselhamento em matria de avaliao e o conhecimento que os clientes tm
destas matrias diverso, havendo quem tenha um profundo conhecimento do
mercado imobilirio e outros menos familiarizados com o mercado e com os
termos e conceitos usados e aplicados pelos avaliadores.

1.2 Os membros devem certificar-se que compreendem plenamente as necessidades
e as exigncias dos clientes, cientes que existem alturas em que vo ter que
orientar o cliente com vista a escolher o tipo de aconselhamento mais apropriado
s suas circunstncias. At mesmo nas situaes mais invulgares, sempre
possvel prestar o devido aconselhamento ao cliente em conformidade com estas
normas, adoptando, por exemplo pressupostos especiais.

1.3 Os avaliadores podem criar listas de perguntas a colocar ou questes a discutir
com os clientes, sendo que essas respostas podem influenciar as suas
investigaes e relatrios subsequentes. Em todos os casos, os documentos dos
membros devem deixar bem claro o que foi acordado, e registar as razes para
as eventuais limitaes, pressupostos especiais ou renncias.

1.4 Os membros devem ter bem presentes as exigncias das suas aplices de
garantia de responsabilidade profissional e, em caso de dvida, consultar a sua
seguradora antes de aceitarem instrues.

2. Orientaes quanto aos termos de contratao mnimos
Os ttulos na primeira coluna desta tabela so os mesmos da PS 2.1.

Item Comentrio
(a) Identificao do
cliente

Os pedidos de avaliao so muitas vezes formulados pelos
representantes do cliente, devendo o membro certificar-se que o
cliente devidamente identificado. Isto assume particular
relevncia sempre que:
o pedido feito pelos directores de uma empresa, mas o cliente
a prpria empresa os directores tm um estatuto legal
diferente;
a avaliao pedida para efeitos de financiamento e apesar de
ser pedida pelo requerente do emprstimo, o relatrio pode
destinar-se ao credor, o verdadeiro cliente.
(b) A finalidade da
avaliao

As avaliaes so necessrias para diversas finalidades, sendo
essencial que o avaliador detenha esta informao de modo a
poder adoptar a base de valor mais apropriada.

Apndice 2.1 Definio dos termos de contratao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 39
Se o cliente se recusar a revelar a finalidade da avaliao, e se o
membro estiver disposto a avanar com a avaliao, o cliente ter
que ser avisado por escrito que essa omisso ser referida no
relatrio. Neste caso, o relatrio no pode ser publicado ou
revelado a terceiros.

Em caso de um pedido de avaliao que responda a critrios
invulgares, o contrato de avaliao deve estipular que a avaliao
no pode ser usada para outros fins que no a finalidade
inicialmente acordada com o cliente.
(c) O objecto da
avaliao

Quando uma avaliao incide sobre uma nica propriedade, a
identificao desta geralmente mais fcil. Mas podem surgir
complicaes, por exemplo, quando no existem limites fsicos
claramente definidos. O avaliador deve certificar-se que essas
matrias so resolvidas antes de apresentar o relatrio.

Se uma avaliao incidir sobre uma srie de, ou um porteflio de,
propriedades, poder consultar a GN 3 para mais informaes
sobre identificao dessas propriedades.

Excepto quando so avaliados os direitos numa propriedade, parte
integrante de uma entidade operacional, comum excluir
mobilirio comercial, maquinaria, mobilirio e outro equipamento
da avaliao. No entanto, isto deve ser esclarecido com o cliente.
A GN 1 fornece orientaes sobre avaliaes de propriedades
afectas a actividades econmicas ou de goodwill.

No caso de uma propriedade arrendada pode ser necessrio
identificar as melhorias levadas a cabo pelos inquilinos e
esclarecer se essas melhorias sero consideradas, ou no, numa
renovao ou actualizao, do arrendamento, ou at mesmo se
podem dar azo a pedidos de indemnizao por parte do inquilino
quando este abandonar a propriedade.

Ser necessrio acordar com o cliente os itens de maquinaria e
equipamento a avaliar separadamente. A GN 2 contem directrizes
quanto identificao de itens considerados instalaes &
equipamentos.

Ao levar a cabo uma avaliao de maquinaria e equipamentos
juntamente com a avaliao de um terreno, essencial que o
avaliador de maquinaria e equipamentos comunique com o
avaliador imobilirio, de modo a garantir que no so omissos ou
duplicados na avaliao, itens desta natureza.
(d) O direito ou ttulo
a ser avaliado

Devemos ter sempre presente que o que est a ser avaliado a
tutela ou direito sobre uma propriedade. O membro ter que
acordar com o cliente os direitos ou ttulos a serem avaliados.
(e) O tipo de activo e
como usado ou
classificado, pelo
cliente
Uma vez que so necessrias diferentes abordagens e pressupostos
na avaliao de diferentes tipos de activos, importante que o
avaliador atente, no s no tipo de propriedade em causa, como
tambm na forma como usada ou classificada pelo cliente. De
Apndice 2.1 Definio dos termos de contratao

40 | NORMAS DE AVALIAO RICS
entre os exemplos de diferentes tipos de afectao e categorias de
propriedade temos:
propriedade plena ou direitos de superfcie;
ocupada pelo proprietrio;
detida para fins de investimento;
propriedade especializada; e
propriedade detida para fins especficos (terrenos com teor
mineiro ou activos de gesto de resduos).
O acordo deve referir tambm o formato de apresentao da
avaliao de porteflios. A GN 3 contm algumas directrizes
neste sentido.
(f) A base, ou bases,
de valor

O membro tem que estipular a base, ou bases, de valor a reportar.
No caso de certas finalidades ou categorias de propriedade, estas
normas estipulam que devemos recorrer a uma base especfica.
Noutros casos, a base, ou bases, correcta a usar deixada ao
critrio profissional dos membros.
(g) A data da
avaliao
A data da avaliao ter que ser acordada com o cliente. Tem que
ser acordada uma dada especfica como pressuposto, ou seja,
assumir que a mesma data que a do relatrio, no aceitvel.
(h) Identificao de
qualquer envolvimento
material, ou uma
declarao de que no
houve qualquer
envolvimento material
anterior
Ao considerar algum grau de envolvimento material, seja ele
passado, actual ou futuro, o avaliador ter que se remeter para os
requisitos da PS 1.

Caso no tenha existido qualquer envolvimento material anterior,
deve ser feita uma declarao nesse sentido.

(i) Se necessrio, uma
confirmao do
estatuto do avaliador

O avaliador poder ter que declarar para certas finalidades, se est
a agir como avaliador interno ou avaliador externo (relativamente
ao cliente).

Sempre que o avaliador tiver que cumprir os requisitos adicionais
de independncia, aplica-se o disposto na PS 1.7.

Em alguns Estados, as normas da associao nacional podem
exigir a incluso de certas informaes nos termos de contratao.
O avaliador deve indicar tambm elementos adicionais, no que
toca ao estatuto do avaliador, tal como referido, elementos estes
que podem ser includos no relatrio. (Ver Apndice 6.1(i).)
(j) Sempre que
necessrio, a moeda a
utilizar
Caso a avaliao tenha que ser traduzida numa moeda que no a
moeda do pas onde se situa a propriedade, deve acordar-se qual a
taxa de cmbio usada.
(k) Quaisquer
pressupostos,
pressupostos especiais,
reservas, instrues
especiais ou renncias

Uma avaliao contm quase sempre pressupostos expressos ou
implcitos. Mesmo quando os pressupostos so aqueles que
normalmente estariam implcitos para essa avaliao, o cliente
ter que ser notificado de que o avaliador far a avaliao e o
relatrio com base nesses mesmos pressupostos.

Apndice 2.1 Definio dos termos de contratao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 41
Muitos dos pressupostos so realizados com vista a limitar a
responsabilidade do avaliador sempre que se revele impossvel ou
pouco prtico efectuar uma investigao plena no contexto da
instruo. No entanto, se estes no forem referidos e aceites pelo
cliente antecipadamente, no tero qualquer fundamento legal.

Para mais informaes sobre pressupostos e pressupostos
especiais consulte os Apndices 2.2 e 2.3.

O avaliador dever referir todas as renncias, tal como referido
nas practice statements, que considere necessrio e justificvel
adoptar nessas circunstncias. (Ver PS 1.3 Renncias.)
(l) O mbito das
investigaes do
avaliador
O mbito das investigaes do avaliador discutido na PS 5
Investigaes. Para evitar qualquer tipo de confuso uma boa
prtica acordar, ou pelo menos transmitir ao cliente, o mbito da
tarefa em causa, definindo quais as obrigaes do avaliador no
que toca a obter, ou verificar, informaes que possam ser
pertinentes.

Sempre que o cliente pretenda limitar o mbito de investigaes
por parte do avaliador, dever aplicar-se a PS 2.4.
(m) A natureza e fonte
da informao na qual
o avaliador se baseou

Se o cliente pretender fornecer informaes relativamente a uma
propriedade, ou se instruir o avaliador para que obtenha essas
mesmas informaes junto de terceiros, o acordo onde se
especifica que o avaliador pode confiar de forma segura nessa
informao deve ser registado nos termos de contratao.
(n) Quaisquer
consentimentos, ou
restries, publicao
Os membros tm que estipular nos seus termos de contratao que
ser necessrio o seu consentimento prvio por escrito antes de
qualquer reproduo ou referncia pblica avaliao ou
relatrio. Para mais informaes consulte a PS 6.12.
(o) Quaisquer limites
ou excluso de
responsabilidade face a
partes que no o
cliente

As limitaes s sero efectivas se forem notificadas de antemo
ao cliente.

O membro deve ter bem presente que qualquer seguro de
responsabilidade civil profissional que o proteja contra acusaes
de negligncia pode exigir que o avaliador tenha qualificaes
especficas, e a incluso de certas clusulas de limitao em cada
relatrio e avaliao. Se for esse o caso, os termos mais
relevantes devem ser repetidos, excepto se os segurados
acordarem uma modificao ou uma derrogao completa.

Algumas avaliaes destinam-se a finalidades onde a excluso de
responsabilidade de terceiros proibida por lei ou inaceitvel
para o cliente ou para um regulador externo. Em muitos casos,
pode ser prefervel excluir qualquer tipo de responsabilidade, em
vez de incluir uma clusula que alargue especificamente a
responsabilidade a um grupo especfico ou a uma categoria de
terceiros. Trata-se de uma questo que deve ser alvo de avaliao
comercial pelo membro.

Apndice 2.1 Definio dos termos de contratao

42 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Quando o cliente um mutuante, esse mesmo mutuante pode fazer
parte de um sindicato de credores, ou pode vender tranches do
emprstimo a outros mutuantes. Apesar da clusula de limitao
de terceiros permitir alguma proteco, os avaliadores podem ficar
expostos ao risco de obrigao de dever geral de cuidado face a
terceiros desconhecidos. Pode ser assim sensato, sobretudo no
caso de avaliaes para fins de emprstimos para propriedades
afectas a actividades comerciais, que os membros acrescentem
clusula de limitao adicional, uma declarao nos termos da
qual, em caso de proposta de um emprstimo sobre a propriedade
em causa, o cliente ter o dever de notificar o avaliador, de modo
a acordar qual a sua responsabilidade face s partes designadas.
(p) Confirmao de
que a avaliao ser
efectuada de acordo
estas normas
As normas devem ser referidas sempre pela sua designao
completa: Normas de Avaliao RICS - 6 Edio. Esta
confirmao incluir qualquer referncia necessria pela PS 1.1.8.

Se existirem excepes s normas que tenham sido acordadas,
estas tm que ser referidas nesta confirmao, apesar dos detalhes
destas excepes terem que ser referidos nas informaes em (k).
(q) confirmao de que
o avaliador tem os
conhecimentos,
aptides e compreenso
para proceder
avaliao de uma forma
competente
Esta declarao pode limitar-se confirmao de que o avaliador
tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado especfico
local, nacional e internacional (consoante o caso); e a aptido e
compreenso para levar a cabo a avaliao de forma competente.
No necessrio fornecer mais pormenores. Sempre que se
aplique o disposto na PS 1.5.1 e PS 1.5.2 esse mesmo facto deve
ser apropriadamente informado.
(r) A base de clculo
dos honorrios

O nvel de honorrios algo que deve ser resolvido com o cliente,
excepto quando existe uma tabela de um organismo externo
vinculativa para ambas as partes. O RICS no publica qualquer
tipo de tabela de honorrios recomendados.

(s) Se a firma estiver
registada no RICS,
descrio de como a
firma trata
reclamaes, com
cpia disponvel a
pedido
Este requisito foi includo de forma a chamar a ateno para a
necessidade de regulao nas firmas registadas no RICS e para a
necessidade de cumprir as Regras de Conduta das Firmas do
RICS, regra 7.

(t) Uma declarao de
que o cumprimento
destas normas pode
estar sujeita a
acompanhamento e
superviso pelo RICS
em conformidade com
o cdigo de conduta e
de disciplina desta
instituio
O objectivo desta norma consiste em chamar a ateno do cliente
para a eventualidade da avaliao poder vir a ser investigada
relativamente ao cumprimento das presentes normas.

Para mais informaes sobre o regime de controlo e questes
relacionadas com confidencialidade consulte o site www.rics.org.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
NORMAS DE AVALIAO RICS | 43
Apndice 2.2
Pressupostos

1. Introduo

1.1 Um pressuposto algo que se pressupe ser verdade. Compreende factos,
condies ou situaes que afectam o objecto de, ou a abordagem a, uma
avaliao; algo que, mediante acordo prvio, dispensa verificao por um
avaliador num processo de avaliao. Normalmente, estamos perante um
pressuposto sempre que o avaliador considere que o facto, condio ou
situao verdadeira, sem ter a necessidade obrigatria de investigar.

1.2 Um pressuposto est muitas vezes ligado limitao do avaliador em
desenvolver investigaes mais profundas ou em conseguir obter os
esclarecimentos necessrios. Deste modo, os pressupostos que se prevejam
necessrios incluir no relatrio devero ser acordados com o cliente e
includos nos termos de contratao.

1.3 A definio de Valor de Mercado (ver PS 3.2) compreende tambm vrios
pressupostos, pelo que este apndice aborda os demais pressupostos que os
membros queiram considerar.

1.4 Se, depois de uma inspeco ou investigao, o avaliador considerar que um
pressuposto previamente acordado com o cliente se revelou inapropriado, ou
que se insere na categoria de pressuposto especial, essa abordagem e novos
pressupostos tero que ser discutidos com o cliente antes da concluso da
avaliao e entrega do relatrio.

2. Informaes e orientaes sobre pressupostos
So avanadas informaes e orientaes sobre os seguintes pressupostos:
(a) ttulo;
(b) estado dos edifcios;
(c) servios;
(d) planeamento urbano (zonamento/licenciamento);
(e) contaminao e substncias perigosas;
(f) questes ambientais; e
(g) sustentabilidade.
A lista no exaustiva mas deve haver prudncia na identificao dos pressupostos
assumidos num trabalho especfico. No existem pressupostos standard que no
precisem ser referidos.

(a) Ttulo
O avaliador ter que dispor de informao sobre os detalhes essenciais do ttulo ou
direito que est a ser avaliado. Pode obter essa informao sob a forma de sinopse
fornecida pelo cliente ou por terceiros, ou cpias dos respectivos documentos. No
entanto, e excepto se receber um relatrio detalhado com o ttulo da propriedade por
parte dos advogados do cliente, o avaliador ter que especificar em que informaes
se baseou e que pressupostos foram assumidos , por exemplo que, para alm dos
Apndice 2.2 Pressupostos

44 | NORMAS DE AVALIAO RICS
factos revelados na informao fornecida, partiu do princpio que no existem
reclamaes de ttulo de propriedade.

Para melhor apoiar o cliente nas circunstncias que conduziram avaliao, o
avaliador poder ter que adoptar pressupostos na interpretao dos documentos
legais. No entanto, de referir que a interpretao de documentos legais do foro e
competncia dos advogados, devendo o avaliador especificar que os pressupostos
assumidos devero ser analisados pelos conselheiros legais do cliente e que no ser
aceite qualquer responsabilidade quanto verdadeira interpretao do ttulo de
propriedade. Caso contrrio, o avaliador assumir uma responsabilidade to grande
quanto aquela imposta pela lei a um advogado sempre que emita um parecer legal ou
implcito.

(b) Estado dos edifcios
Mesmo tendo competncia para tal, um avaliador no procede normalmente anlise
fsica de um edifcio para determinar falhas ou falta de manuteno. No entanto, seria
igualmente errado para o avaliador ignorar falhas bvias que tero um impacto sobre
o valor, excepto nos casos em exista um pressuposto especial previamente acordado
nesse sentido. O avaliador dever deixar bem claro que essa inspeco no assume
carcter de peritagem do edifcio e definir os limites que se aplicam
responsabilidade do avaliador em matria de investigao e comentrios quanto
estrutura ou falhas do edifcio. De referir tambm que se parte do pressuposto de que
o edifcio est em bom estado de conservao, excepto em caso de falhas reveladas
expressamente.

(c) Servios
A existncia e correcto funcionamento de servios gerais no edifcio e das instalaes
& equipamentos associados tm muitas vezes um impacto significativo sobre o valor.
Uma investigao pormenorizada algo que est frequentemente fora do mbito da
avaliao, cabendo ao avaliador estabelecer que fontes de informao esto
disponveis e at que ponto so fiveis para se proceder avaliao. normal partir
do pressuposto que os servios e controlos, ou software associado, esto em perfeito
estado de funcionamento e isentos de falhas.

(d) Planeamento urbano (zonamento/licenciamento)
O avaliador ter que estabelecer se a propriedade tem as necessrias autorizaes de
uso e se existem polticas ou projectos de regulamentao de organismos oficiais
passveis de afectar positiva ou adversamente o valor. Esta informao est
geralmente imediatamente disponvel. Noutras alturas, porm, pode incorrer-se em
atrasos ou gastos adicionais para obter essa mesma informao definitiva. O avaliador
deve referir as investigaes propostas, ou os pressupostos adoptados em caso de
impossibilidade de verificao de informaes no contexto de uma avaliao.

(e) Contaminao e substncias perigosas
O avaliador no tem normalmente competncia para aconselhar quanto natureza,
risco de contaminao ou existncia de substncias perigosas e quais os custos
envolvidos na sua remoo. No entanto, sempre que um avaliador tenha
conhecimento prvio sobre essa localizao e experincia no tipo de propriedade
objecto de estudo, expectvel que este refira o potencial de contaminao a
existente e o impacto que este pode ter no valor e na comercializao dessa mesma
propriedade. O avaliador deve, por conseguinte, definir o mbito das investigaes
necessrias e as informaes ou pressupostos nos quais basear a sua avaliao.

Apndice 2.2 Pressupostos
NORMAS DE AVALIAO RICS | 45
Para mais informaes sobre contaminao, consulte a publicao do RICS
Contamination, the environment and sustainability: their implications for chartered
surveyors (3 edio).

(f) Questes ambientais
Algumas propriedades podem ser afectadas por factores ambientais, caractersticos
da prpria propriedade, ou da rea circundante, factores estes que podem afectar o
valor desse activo. Entre os exemplos inclui-se um historial de actividade mineira ou
equipamento de transmisso de electricidade. Apesar de comentrios pormenorizados
sobre os efeitos adversos estarem normalmente fora do mbito e experincia do
avaliador, a presena ou potencial presena de problemas ambientais algo que
normalmente pode ser apurado no decurso de uma inspeco de avaliao, atravs de
pedidos de informaes normais ou conhecimento do local. O avaliador deve definir
os limites das suas investigaes, e os pressupostos adoptados em matria de
problemas ambientais.

(g) Sustentabilidade
Uma propriedade pode ter um impacto no ambiente durante o seu ciclo de vida,
assim como os aspectos ambientais e sociais da sustentabilidade podem ter um
impacto sobre o desempenho dessa mesma propriedade.

O RICS tem uma rea online centrada no seu envolvimento em projectos de
sustentabilidade, pesquisa e outras reas: www.rics.org/sustainability.

O boletim de informao sobre avaliao N 13, Sustainability and commercial
property evaluation discute algumas das questes-chave que podem assumir
relevncia na avaliao de edifcios afectos a actividades comerciais.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
NORMAS DE AVALIAO RICS | 46
Apndice 2.3
Pressupostos especiais

1. Introduo
1.1 Este apndice contm informaes sobre pressupostos especiais.

1.2 Eis alguns exemplos de circunstncias nas quais pode ser apropriado adoptar
pressupostos especiais:
uma situao na qual uma proposta por parte de um comprador especial
tenha sido efectuada ou possa ser razoavelmente antecipada;
uma situao em que as circunstncias impliquem que o direito ou ttulo em
avaliao no possa ser oferecido livremente e abertamente no mercado;
uma alterao que tenha ocorrido anteriormente nas circunstncias fsicas da
propriedade e que o avaliador tenha que partir do princpio que essa
mesma alterao no ocorreu;
uma alterao de carcter impeditivo nas circunstncias fsicas da
propriedade, por exemplo, um novo edifcio construdo ou um edifcio
renovado ou demolido; ou
uma mudana antecipada no tipo de ocupao ou de actividade comercial da
propriedade.

1.3 Exemplos de pressupostos especiais:
atribuio de uma autorizao de construo e de desenvolvimento
(incluindo mudana no tipo de utilizao) da propriedade;
Concluso de um edifcio ou de um empreendimento de acordo com um
plano e um caderno de encargos definido;
a propriedade sofreu uma alterao de carcter definitivo (por exemplo,
remoo do equipamento de explorao);
a propriedade est livre quando, na realidade, data da avaliao estava
ocupada;
est arrendada com termos definidos, quando na realidade, data da
avaliao, estava livre; ou
a troca ocorre entre partes em que uma ou mais tem um interesse especial, e
que um valor adicional ou valor sinergstico, possa surgir em virtude da
fuso de interesses.

2. Avaliaes que reflectem um impedimento de mercado real ou
previsto

2.1 Eis alguns exemplos de caractersticas inerentes a uma propriedade que podem
impedir que a mesma seja devida e abertamente comercializada no mercado:
o direito ou ttulo que est a ser avaliado controlado por interesses de
terceiros e a cooperao desses terceiros numa venda no pode ser garantida;
o direito ou ttulo que est a ser avaliado pode estar sujeito a determinadas
clusulas que impedem a sua venda no mercado aberto, por exemplo, uma
restrio contratual ou um direito de preferncia;
Apndice 2.3 Pressupostos especiais
NORMAS DE AVALIAO RICS | 47
remoo a curto prazo de elementos de instalaes & equipamento de uma
propriedade arrendada, em virtude do facto do contrato estar a ser
denunciado ou prestes a expirar.

2.2 No confundir impedimentos de comercializao adequada com venda forada.
Um impedimento pode conduzir a uma venda forada, mas pode existir
impedimento mesmo que no se verifiquem essas circunstncias que obrigaram
alienao da propriedade por parte do vendedor. Deste modo, devemos ter
cuidado na identificao e descrio de um pressuposto especial.

2.3 Excepto em caso de circunstncias excepcionais, a venda forada de uma
propriedade s provvel se o vendedor correr o risco de sofrer penalizaes
financeiras por no alienar a propriedade num determinado perodo de tempo
insuficiente para uma comercializao adequada. O avaliador ter que ter um
conhecimento total da natureza da penalizao ou do impedimento comercial
para poder emitir uma opinio sensata quanto ao impacto provvel sobre o
preo. Uma vez que o preo reflecte as circunstncias especficas do vendedor,
estaremos ento perante um clculo de worth e no perante uma avaliao.

2.4 uma interpretao errada pensar que num mercado fraco ou em queda
existem poucos eventuais vendedores e que, em consequncia disso, a maioria
das transaces so resultado de vendas foradas. Dessa forma, os avaliadores
podem ser instrudos no sentido de prestarem aconselhamento sobre uma venda
forada. Este argumento no tem grande mrito, uma vez que sugere que o
avaliador ignore o que est a acontecer no mercado. O comentrio relativo a
Valor de Mercado deixa bem claro que um vendedor motivado a vender nas
melhores condies disponveis no mercado e aps devida comercializao,
independentemente do preo. Assim, os avaliadores devem ter cuidado no
sentido de no aceitarem instrues nesta base, devendo explicar aos clientes
que, na ausncia de um impedimento especfico que afecte a propriedade ou o
vendedor, a base correcta ser o Valor de Mercado.

2.5 Num mercado em depresso, uma percentagem significativa das vendas decorre
em virtude de existirem vendedores obrigados a vender, como o caso de
liquidadores e administradores judiciais, estando, no entanto, estes vendedores
normalmente obrigados a obter o melhor preo de acordo com as circunstncias,
no podendo impor condies de comercializao irrazoveis ou impedimentos
deles prprios. Estas vendas normalmente so correspondentes definio de
Valor de Mercado.

3. Propriedade danificada
3.1 No caso de uma propriedade que se encontre danificada, os pressupostos
especiais podem incluir:
considerar a propriedade reabilitada (reflectindo a cobertura da seguradora);
avaliar o terreno como livre e disponvel e com autorizao de construo
para a finalidade a permitida; ou
renovao ou reconstruo para um uso diferente reflectindo a
possibilidade de obteno das necessrias autorizaes de construo.

4. Propriedades afectas a actividades econmicas

4.1 No caso de uma propriedade que se encontre afecta a uma actividade
econmica (ver GN 1) os pressupostos especiais podem referir que:
Apndice 2.3 Pressupostos especiais

48 | NORMAS DE AVALIAO RICS
as contas ou os registos do negcio no esto disponveis ou no podem ser
tidos em linha de conta por parte do potencial comprador;
a empresa est em funcionamento quando na realidade no est;
a empresa encerrou, quando efectivamente est a operar nessa propriedade;
o stock foi retirado ou assumido como existente , quando no fundo no
esse o caso;
as licenas, autorizaes, certificados e/ou autorizaes exigidas de modo a
operar nessa propriedade caducaram ou esto em vias de caducar;
a actividade da empresa continua nos termos presentes, e mantendo os laos
comerciais do proprietrio no que toca ao fornecimento de lcool, mquinas
de jogo ou outros bens e servios; ou
a avaliao reflecte o custo mnimo de substituio de todos os elementos
de utilizao da propriedade para o dono do direito ou ttulo que est a ser
avaliado, podendo incluir a margem associada venda por atacado de bens
ou prestao de servios.

5. Consideraes gerais

5.1. O tratamento das alteraes e melhorias levadas a cabo nos termos de um
arrendamento pode justificar a adopo de um pressuposto especial.

5.2. A adopo de alguns destes pressupostos especiais pode remeter para a
aplicao da definio de Valor de Mercado. Estes pressupostos podem ser
aplicados sobretudo quando o cliente um mutuante e quando se recorre a
pressupostos especiais para ilustrar os efeitos potenciais de circunstncias que
podem contribuir para a alterao do valor de uma propriedade dada como
garantia.

5.3. No caso das avaliaes preparadas para fins de demonstraes financeiras, a
base de valor normal exclui o valor adicional atribuvel aos pressupostos
especiais. No entanto, se for avaliado com base num pressuposto especial, essa
circunstncia ter que ser referida numa referncia publicada, como na PS 6.13.

NORMAS DE AVALIAO RICS | 49
PS 3
Base de valor

PS 3.1 Base de valor
O avaliador tem que determinar a base de valor apropriada para cada
avaliao a ser reportada.

Comentrios
1. Estas normas estipulam a base ou bases de avaliao apropriadas para a
maioria das avaliaes elaboradas para as finalidades mais usuais

2. Uma base de valor descreve os princpios fundamentais usados numa
avaliao. Uma base de valor no constitui uma descrio da metodologia
utilizada, nem descreve o estado ou condio do activo envolvido numa
hipottica transaco. Uma base de valor descreve, de uma forma tipificada,
a natureza da presumvel transaco, a relao e motivao das partes e o
grau de exposio do activo no mercado.

3. Usualmente necessrio associar bases de valor aos pressupostos ou
pressupostos especiais que descrevem o estado ou condio do activo data
da avaliao. Um dos pressupostos mais comuns o tipo de ocupao. Por
exemplo: Valor de Mercado de um imvel sujeito a um contrato de
arrendamento. Um pressuposto especial tpico pode ser o facto de a
propriedade ter sido objecto de alteraes. Por exemplo: Valor de Mercado
com base no pressuposto especial de que as obras de construo esto
concludas. A adopo de pressupostos e de pressupostos especiais descrita
no Apndice 2.3.

4. Na maioria das avaliaes recomendada a utilizao de uma das bases
reconhecidas no International Valuation Standards e identificadas nestas
normas, associadas a pressupostos ou pressupostos especiais. O RICS no
encoraja o recurso a bases que no reconhecidas nestas normas. Caso uma
base de valor no reconhecida nestas normas seja considerada adequada para
a realizao de uma determinada avaliao, os membros devem definir
claramente a base adoptada e identificar no relatrio os motivos pelos quais
no considerado apropriado o recurso s bases de valor definidas nestas
normas Os membros ficam assim prevenidos de que o recurso a uma base de
valor no reconhecida nestas normas, sem uma justificao pertinente para
tal, pode conduzir a uma violao dos requisitos, segundo os quais um
relatrio no deve ser ambguo ou induzir em erro (ver PS 6.1).

5. As seguintes bases de valor so reconhecidas por estas normas:
Valor de Mercado (ver PS 3.2);
renda de mercado (ver PS 3.3);
worth (valor do investimento) (ver PS 3.4); e
justo valor (ver PS 3.5)

6. Valor de Mercado a base mais frequentemente exigida. Uma vez que
descreve uma troca entre partes no interligadas entre si e que operam
PS 3 Base de valor

50 | NORMAS DE AVALIAO RICS
livremente no mercado, e ignora as distores de preos provocadas por um
valor especial ou valor sinergstico, representa assim o preo mais provvel a
obter por uma propriedade num vasto leque de circunstncias. A renda de
mercado aplica critrios semelhantes para estimar um pagamento recorrente
em detrimento de uma soma em dinheiro.

7. Contudo, os membros podem ser legitimamente instrudos para a realizao
de uma avaliao com base noutros critrios, e outras bases de valor podero
revelar-se mais apropriadas. Um cliente pode solicitar aconselhamento sobre
o valor de uma propriedade especfica para o mesmo, em vez do valor
aplicvel no mercado em geral, o que significa que o avaliador ter que ter
em considerao critrios que so especficos para esse cliente. Isto envolve a
avaliao da propriedade com base no valor de investimento (worth) para
esse cliente. Justo valor (excepto no contexto da IFRS) pode ser usado
sempre que o avaliador tiver que estimar o preo considerado justo numa
transaco entre duas partes especficas, sem ter necessariamente que
desconsiderar critrios que no seriam replicveis no mercado em geral, por
exemplo quando o valor especial ou valor sinergstico possa ter impacto
sobre esse preo.

8. De notar que estas bases de valor no so necessariamente e mutuamente
exclusivas. O worth de uma propriedade para uma parte especfica, ou o justo
valor de uma propriedade numa transaco entre duas partes especficas,
pode coincidir com o Valor de Mercado, mesmo usando diferentes critrios
de avaliao.

9. Uma vez que bases de valor, que no o Valor de Mercado, podem conduzir a
um valor diferente do obtido numa venda efectiva, ou numa venda obtida no
mercado em geral, o IVS 2 exige que o avaliador distinga claramente os
pressupostos diferentes de ou adicionais a todos aqueles que se revelem como
os indicados numa estimativa do Valor de Mercado. Os pressupostos que
possam diferir numa avaliao do Valor de Mercado so discutidos no
respectivo captulo.
PS 3.2 Valor de Mercado
Avaliaes com base no Valor de Mercado (VM) devem adoptar a definio, e
o quadro conceptual, definido pelo Comit das IVS.

Valor de Mercado definido como: estimativa do montante mais provvel pelo
qual, data da avaliao, uma propriedade, aps um perodo adequado de
comercializao, poder ser transaccionada entre um vendedor e um comprador
decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e
sem coaco.
IVSC 2007

Quadro conceptual, tal como publicado nas IVS 1

3.2 O termo propriedade utilizado uma vez que estas Normas incidem sobre a
avaliao da mesma. Dado que estas normas avaliaes para fins contabilsticos,
o termo activo pode ser substitudo para a aplicao geral da definio. Cada
elemento da definio tem o seu prprio quadro conceptual.

PS 3 Base de valor
NORMAS DE AVALIAO RICS | 51

3.2.1 O montante estimado...

Refere-se a um preo expresso em termos monetrios (normalmente em moeda
local) pago por uma propriedade numa transaco entre duas partes. O Valor de
Mercado estimado como o preo mais provvel obtido de forma razovel no
mercado data de avaliao, de acordo com a definio de Valor de Mercado.
Trata-se do melhor preo passvel de ser obtido pelo vendedor e do preo mais
vantajoso passvel de ser conseguido pelo comprador. Esta estimativa exclui
especificamente o preo estimado, inflacionado ou deflacionado, em virtude de
condies ou circunstncias especiais tais como financiamento atpico, acordos
de sale & leaseback, consideraes especiais ou concesses acordadas por
qualquer entidade associada venda, bem como qualquer elemento de Valor
Especial.

3.2.2 . . . mediante o qual uma propriedade deve ser transaccionada . . .

Estabelece que o valor de uma propriedade deva ser um montante estimado, em
vez de um preo de venda efectivo ou predeterminado. o preo esperado pelo
mercado data da avaliao numa transaco que rena todos os elementos
contidos na definio de Valor de Mercado.

3.2.3 . . . data da avaliao . . .

Exige que o Valor de Mercado seja reportado a uma data de avaliao
especfica. Uma vez que os mercados e as condies de mercado podem alterar-
se, o valor estimado pode ser incorrecto ou inapropriado numa outra data de
avaliao. O montante de avaliao ir reflectir o estado actual do mercado e as
respectivas circunstncias data efectiva da avaliao, e no numa data passada
ou futura. Esta definio pressupe tambm a assinatura e execuo simultnea
do contrato de compra e venda sem qualquer variao no preo que podia ser
conseguido de outro modo.

3.2.4 . . . entre um potencial comprador. . .

Refere um comprador que est motivado mas no impelido a comprar. Este
comprador no est nem vido nem determinado a comprar a qualquer preo.
Trata-se de um comprador que adquire de acordo com as realidades e
expectativas do mercado actual e no de um mercado imaginrio ou hipottico,
cuja existncia no pode ser demonstrada ou antecipada. O comprador potencial
assume que no pagar um preo mais elevado do que aquele que o mercado
exige. O detentor da propriedade faz parte do universo de todos aqueles que
constituem o mercado. O avaliador no deve adoptar pressupostos irrealistas
quanto s condies de mercado ou assumir um Valor de Mercado acima
daquele que ser razovel obter.

3.2.5 . . . e um potencial vendedor . . .

Refere que o vendedor no est vido ou obrigado a vender a qualquer preo,
nem determinado a conseguir um preo irrazovel no mercado actual. O
potencial vendedor est motivado para vender a propriedade de acordo com as
condies do mercado, pelo melhor preo obtido nesse mesmo mercado
(aberto), depois de um adequado perodo de comercializao,
independentemente do preo. As circunstncias factuais relativas ao actual
PS 3 Base de valor

52 | NORMAS DE AVALIAO RICS
proprietrio so excludas desta considerao, uma vez que o potencial
vendedor um proprietrio hipottico.

3.2.6 . . . numa transaco entre duas partes. . .

Transaco que ocorre entre partes que no tm um relacionamento particular
ou especial entre si (como, por exemplo, a relao existente entre uma empresa
me e uma sua subsidiria ou a como a relao existente entre um proprietrio e
um arrendatrio), que pode conduzir a uma distoro incaracterstica do preo
face ao mercado ou a que o mesmo seja inflacionado por algum elemento de
Valor Especial (ver IVS 2, pargrafo 3.8). Uma transaco com base no Valor
de Mercado ocorre entre duas partes no relacionadas entre si, em que ambas
agem de forma independente.

3.2.7 . . . aps a sua devida comercializao . . .

Significa que a propriedade ser exposta no mercado da forma considerada
como sendo a mais apropriada para que o seu preo de venda corresponda ao
melhor preo possvel, de acordo com a definio de Valor de Mercado. A
durao deste perodo de exposio no mercado pode variar de acordo com as
condies do mesmo, mas deve ser suficiente a ponto de permitir que um
nmero adequado de potenciais compradores tome conhecimento de que a
propriedade se encontra disponvel para venda. O perodo de exposio no
mercado ocorre antes da data de avaliao.

3.2.8 . . . em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e
prudente . . .

Parte-se do princpio que tanto o comprador como o vendedor esto
razoavelmente informados quanto natureza e caractersticas da propriedade,
dos seus usos actuais e potenciais, e do estado do mercado data da avaliao.
Cada parte actuar de acordo com os seus prprios interesses e com
conhecimento e prudncia, de modo a que seja atingido o melhor preo tendo
em conta os seus interesses na transaco. A prudncia refere-se situao do
mercado data da avaliao, no tendo em considerao qualquer antecipao
de uma variao passvel de conduzir, numa data posterior, a uma alterao do
preo. No necessariamente imprudente para um vendedor vender uma
propriedade num mercado onde os preos estejam em declnio por um valor
mais baixo do que os valores do mercado em datas prvias. Nestes casos, e
como acontece noutras situaes de compra e venda em mercados com
oscilaes de preos, o comprador ou vendedor prudente actuar de acordo com
a melhor informao disponvel no mercado na altura.

3.2.9 . . . e sem coaco

Estabelece que cada parte est motivada para efectuar a transaco, mas no
obrigada ou coagida indevidamente a conclui-la.

3.3 Valor de Mercado entendido como o valor estimado de uma propriedade
excluindo quaisquer custos relacionados com a compra e venda. So tambm
excludos quaisquer impostos associados transaco.

IVSC 2007 IVS 1 parg. 3.2 e 3.3

PS 3 Base de valor
NORMAS DE AVALIAO RICS | 53
Comentrios
1. O Valor de Mercado tem como base uma definio reconhecida
internacionalmente. Representa o montante que surgir num hipottico
contrato de compra e venda data da avaliao. Os avaliadores devem
assegurar, em todos os casos e de forma clara, que esta base de valor est
indicada na instruo e no relatrio.

2. O Valor de Mercado ignora qualquer hipoteca, obrigao ou encargo
existente sobre a propriedade.

3. No quadro conceptual das IVS supracitado (pargrafo 3.2.1) torna-se claro
que qualquer elemento de valor especial a ser pago por um actual comprador
especial data da avaliao no deve ser considerado na estimativa do Valor
de Mercado. O valor especial engloba o valor de sinergia, igualmente
conhecido como marriage value.

4. As IVS descrevem o valor especial e o valor de sinergia da seguinte forma:

O Valor Especial pode surgir quando um activo possui atributos que o tornam
mais apelativo para um determinado comprador, ou para uma categoria limitada
de compradores, do que para o universo geral dos compradores no mercado.
Esses atributos podem incluir caractersticas fsicas, geogrficas, econmicas ou
jurdicas de um activo. O Valor de Mercado pressupe a inobservncia de
qualquer elemento do Valor Especial, uma vez que numa data especfica se
assume apenas a existncia de um possvel comprador e no um possvel
comprador especfico.

O Valor de Sinergia pode ser um tipo de Valor Especial, gerado pela
combinao de dois ou mais activos que iro formar um terceiro, sendo o valor
deste ltimo superior soma do valor de cada um dos activos que o compem.
Quando o Valor Especial reportado, este dever distinguir-se sempre do Valor
de Mercado.
IVSC 2007 IVS 2 parg. 6.6, 6.7, 6.8

5. Apesar desta excluso em termos gerais do valor especial, em que o preo
oferecido pelos potenciais compradores existentes no mercado poderia
reflectir uma expectativa de alterao nas circunstncias da propriedade no
futuro, este elemento de hope value reflecte-se no Valor de Mercado. Em
seguida apresentam-se alguns exemplos relativos ao hope value passvel de
ser gerado ou obtido no futuro e que pode ter um impacto sobre Valor de
Mercado:
a perspectiva de desenvolvimento de uma promoo imobiliria quando
no existe actualmente autorizao para esse mesmo projecto; e
a perspectiva da existncia de um valor de sinergia, obtido atravs da
juno, numa data futura, da propriedade em avaliao com outra
propriedade

6. Quando o Valor de Mercado aplicado a instalaes & equipamentos, a
palavra activo pode ser substituda por propriedade. O avaliador deve
declarar, juntamente com a definio, quais dos seguintes pressupostos foram
considerados:
as instalaes & equipamentos foram avaliados como um todo no seu
local funcionamento; ou
PS 3 Base de valor

54 | NORMAS DE AVALIAO RICS
as instalaes & equipamentos foram avaliados com vista sua retirada
do local de funcionamento a expensas do comprador.

Para mais informaes sobre a avaliao de instalaes & equipamentos,
incluindo pressupostos adicionais que podero ser apropriados em
determinadas circunstncias consultar a GN 2 e GN 3 nas IVS Instalaes
& equipamentos.

7. Quando a propriedade inclui um terreno com recursos mineiros ou pode ser
utilizada para gesto de resduos, poder ser necessrio estabelecer
pressupostos que reflictam os usos potenciais, ou, quando a propriedade j
detm esses usos, reflictam potenciais utilizaes futuras consideradas
relevantes. Para mais informaes sobre a abordagem de avaliao adoptada
nestas circunstncias consulte a GN 4.

8. Quando a propriedade corresponde a uma propriedade pessoal poder ser
necessrio interpretar o Valor de Mercado como aplicvel a diferentes
sectores do mercado. Informao adicional sobre este tipo de avaliaes
poder ser encontrada na GN 7 e IVSC GN5.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 3.3 Renda de mercado
As avaliaes efectuadas com base na renda de mercado (RM) devem adoptar
a definio estabelecida pelo International Valuation Committe (Comit
Internacional para as Normas de Avaliao)

Renda de Mercado: Estimativa do montante mais provvel, pelo qual, data da
avaliao, uma propriedade, aps um perodo adequado de comercializao e de
acordo com as respectivas condies de arrendamento, poder ser arrendada
entre um senhorio e um arrendatrio decididos, em que ambas as partes
actuaram de forma esclarecida, prudente, e sem coaco.

Sempre que existir uma Renda de Mercado, devem ser igualmente declaradas as
condies de arrendamento adequadas que essa renda reflecte.

IVSC, GN 2, parg. 3.1.91

Comentrios
1. A definio de renda de mercado a definio de Valor de Mercado modificada
pela substituio de um comprador e um vendedor decididos por um senhorio e
um arrendatrio decididos, com o pressuposto adicional de que o arrendamento
ser efectuado nas condies de arrendamento adequadas. Esta definio deve
ser aplicada de acordo com o quadro conceptual de Valor de Mercado descrito na
PS 3.2, juntamente com o seguinte comentrio suplementar:
1.1 senhorio e arrendatrio
A alterao na descrio das partes reflecte apenas a natureza da
transaco. O senhorio possui as mesmas caractersticas do vendedor e o
arrendatrio possui as mesmas caractersticas do comprador,
salvaguardando-se que o termo preo no comentrio interpretativo do
PS 3 Base de valor
NORMAS DE AVALIAO RICS | 55
Valor de Mercado deve ser alterado para renda, o termo vender alterado
para arrendar e o termo comprar alterado para tomar de arrendamento

1.2 condies de arrendamento adequadas
A renda de mercado pode variar significativamente de acordo com as
condies do presumvel contrato de arrendamento em causa. As
condies de arrendamento adequadas reflectem normalmente a prtica
corrente no mercado em que a propriedade est situada podendo no
entanto, para determinadas finalidades, haver necessidade de estipular
condies extraordinrias. As questes relacionadas com a durao do
arrendamento, a frequncia da reviso das rendas e as responsabilidades
das partes em matria de manuteno e custos no recuperveis tero
influncia na renda de mercado. Em certos pases, os factores legais
podem, por um lado, restringir as condies passveis de serem acordadas
e, por outro lado, influenciar o impacto das condies definidas no
contrato. Estes factores devem ser considerados sempre que apropriados.
Nessa perspectiva, os avaliadores devem definir de forma clara as
principais condies do contrato de arrendamento assumidas para a renda
de mercado.

Se for prtica comum no mercado de arrendamento a incluso de um
pagamento ou concesso de um incentivo para o incio de um contrato de
arrendamento, e se este facto se reflectir no nvel geral de rendas
acordadas, a renda de mercado dever ser tambm expressa nessa base.
A natureza do incentivo assumido deve ser indicada pelo avaliador,
conjuntamente com as pressupostas condies do contrato arrendamento.

A renda de mercado ser normalmente utilizada para indicar o montante,
pelo qual uma propriedade devoluta pode ser arrendada, ou, pelo qual
uma propriedade poder ser re-arrendada quando o contrato existente
terminar. A renda de mercado no serve de base para determinar o
montante da renda a pagar no seguimento de uma reviso de rendas num
contrato onde tero que ser utilizadas as definies e pressupostos
contratuais.
PS 3.4 Valor do investimento ou worth
As avaliaes baseadas no worth ou no valor do investimento devem adoptar a
definio estabelecida pelo International Valuation Standards Committee (Comit
Internacional para as Normas de Avaliao):

O Valor de Investimento ou Worth o valor de uma propriedade para um
proprietrio, investidor, ou para um grupo de investidores especficos e
particulares, para efeitos de um investimento identificvel e com objectivos
operacionais prprios.
IVSC 2007

Comentrios
1. Apesar de, em certas circunstncias, o worth poder ser igual ao valor de
venda do activo, o primeiro diz respeito a uma das partes em particular e
reflecte essencialmente os benefcios obtidos pela deteno desse activo, no
envolvendo necessariamente uma hipottica transaco. Esse valor pode ser
diferente do Valor de Mercado.
PS 3 Base de valor

56 | NORMAS DE AVALIAO RICS

2. Um exemplo de worth o valor de uma propriedade de investimento para
uma determinada entidade que pretenda analisar o investimento potencial de
acordo com os seus prprios critrios, por exemplo, com uma determinada
taxa de rentabilidade, em oposio s taxas geralmente praticadas no
mercado.

3. Para o clculo do worth, o avaliador poder recorrer a pressupostos ou
critrios distintos daqueles que seriam utilizados para estimar o valor do
mercado dessa mesma propriedade. Um exemplo tpico seria a utilizao de
uma taxa de rentabilidade indicada pelo cliente e uma taxa determinada pelo
mercado. Estes critrios estritamente pessoais devem ser destacados pelo
avaliador no relatrio, conjuntamente com o facto de o valor reportado no
ser o Valor de Mercado (ver tambm PS 6.13)

PS 3.5 Justo valor
As avaliaes baseadas no justo valor devem adoptar a definio estabelecida
pelo International Valuation Standards Committee (Comit Internacional
para as Normas de Avaliao):

Justo Valor o montante, pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre
partes conhecedoras e dispostas a isso numa transaco em que no exista
relacionamento entre as mesmas.
IVSC, IVS 2, pargrafo 3.2

Comentrios
1. O justo valor representa o preo acordado de forma razovel entre duas partes
especficas para a transaco de um activo. Mesmo que as partes no tenham
qualquer relao entre si e negoceiem de forma independente, o activo no
necessariamente exposto no mercado e o preo acordado pode reflectir as
vantagens (ou desvantagens) especficas da sua deteno para as partes
envolvidas e no para o mercado em geral.

2. Entre os exemplos existentes de justo valor figuram o preo acordado entre
um senhorio e um arrendatrio pela concesso ou prorrogao de um contrato
de arrendamento, ou o preo pela transferncia de aces numa empresa
privada.

3. O justo valor corresponde igualmente a uma base de valor exigida ou
permitida pelas IFRS, em que a sua aplicao objecto de determinadas
condies adicionais especficas, o que significa que geralmente
equiparvel ao Valor de Mercado (ver PS 4.1 e Apndice 6.3 Avaliaes
com relatrios elaborados de acordo com as normas IFRS).

4. A norma IVS 2 refere o seguinte:

PS 3 Base de valor
NORMAS DE AVALIAO RICS | 57
6.2 A questo da aplicao do Justo Valor sob normas contabilsticas tratada
em IVA 1. Segundo as normas contabilsticas, o Justo Valor
normalmente equivalente ao Valor de Mercado.
6.3 O Justo Valor um conceito mais lato do que o Valor de Mercado. Apesar
de, em muitos casos, o preo considerado justo entre duas partes ser igual
ao preo obtido no mercado em geral, existiro casos em que a estimativa
do Justo Valor envolve determinados aspectos que no foram tidos em
considerao na estimativa do Valor de Mercado.
6.4 Uma das aplicaes mais frequentes do Valor Justo corresponde
estimativa do preo justo para os detentores de aces de uma determinada
empresa, situao na qual as sinergias existentes entre duas partes
especficas podero significar que o preo que justo entre as partes difira
daquele que poderia ser obtido num mercado mais vasto. Em
contrapartida, o Valor de Mercado requer que o avaliador se abstraia de
qualquer noo de Valor Especial, e em particular do Valor de Sinergia.
6.5 Noutros casos, o Justo Valor pode ser diferenciado do Valor de Mercado.
O Justo Valor exige a estimativa do preo justo entre duas partes
especficas considerando as respectivas vantagens e desvantagens
decorrentes da transaco para cada uma das partes.

IVS 2007 IVS 2, parg. 6.2 at 6.5


5. Em qualquer estimativa de justo valor para uma finalidade que no a
incluso numa demonstrao financeira, o avaliador utilizar pressupostos
ou critrios diferentes dos assumidos na estimativa do Valor de Mercado
relativo mesma propriedade. Por exemplo, o justo valor pode reflectir o
valor de sinergia que pode surgir numa transaco entre duas partes
especficas e que no estejam disponveis no mercado em geral. Este gnero
de pressupostos ou critrios deve ser destacados pelo avaliador no relatrio,
juntamente com o facto de o valor declarado no ser o Valor de Mercado
(ver igualmente PS 6.13)

58 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 4
Aplicaes

PS 4.1 Avaliaes para demonstraes financeiras, preparadas de
acordo com as normas IFRS
As avaliaes para as demonstraes financeiras preparadas de acordo com as
Normas Internacionais para as demonstraes financeiras IFRS devem
obedecer s International Valuation Standards 1 (IVA 1) definidas pelo IVSC.

Comentrios
1. A norma IVA 1 publicada pelo IVSC como parte das International
Valuation Standards (Normas Internacionais de Avaliao) e contm
informao sobre as seguintes Normas Internacionais para demonstraes
financeiras (IFRS):
IAS 2 (Propriedades detidas para venda);
IAS 16 (Propriedade, Instalaes e Equipamentos);
IAS 17 (arrendamentos);
IAS 36 (imparidade de activos);
IAS 40 (Propriedade de investimento);
IAS 41 (agricultura);
IFRS 3 (reagrupamento de empresas) e
IFRS 5 (activos no correntes detidos para venda e operaes descontinuadas).

O Apndice 4.1 contm o texto integral da norma IVA 1. O Apndice 6.3
contm uma informao adicional sobre relatrios de avaliao de acordo
com as IFRS.

2. As avaliaes devem ser realizadas com base no Valor de Mercado.
Quaisquer pressupostos ou reservas considerados na aplicao de Valor de
Mercado devem ser discutidos com a entidade e comunicados no relatrio.

3. Mesmo que, nos termos da norma IVA 1 o avaliador deva declarar o Valor de
Mercado, a entidade, nos termos das IFRS, deve contabilizar o activo pelo
seu justo valor. A fim de prestar assistncia entidade nesta questo e de lhe
permitir fazer as divulgaes necessrias nos termos das normas IAS 16 e
IAS 40, o relatrio deve conter a seguinte informao:
a data efectiva da (re) avaliao (ver PS 2.1 (g));
se o avaliador um externo ou interno (ver PS 1.6 e 1.7)
os mtodos e pressupostos principais aplicados na estimativa do Valor de
Mercado (ver PS 6.1 (f) e (k), PS 2.4, e PS 6.4 at PS 6.7);
nos termos da norma IAS 16: se os valores foram estimados com base nos
preos observados num mercado activo ou em recentes transaces de
mercado em condies de concorrncia normais ou se foram calculados
utilizando outras tcnicas de avaliao (Ver Apndice 6.1 (p));
nos termos da norma IAS 40: o mtodo e os principais pressupostos
aplicados no apuramento do valor da propriedade para fins de
investimento, incluindo uma explicao quanto ao facto de o clculo do
PS 4 Aplicaes
NORMAS DE AVALIAO RICS | 59
justo valor se ter baseado em dados evidenciados pelo mercado ou se se
baseou sobretudo noutros factores (que a entidade dever divulgar)
devido natureza da propriedade e falta de dados de um mercado
comparvel (ver Apndice 6.1 (q)).

4. Quando a avaliao foi preparada de acordo com a norma IVA 1, deve ser
feita uma meno no relatrio para esse efeito.

5. Sempre que uma entidade reconhecida como pequena ou mdia empresa o
IASB publica directrizes sobre a aplicao das IFRS s suas demonstraes
financeiras. Esta directriz permite a essa entidade preparar as suas
demonstraes financeiras com base nos princpios da IFRS sem adoptar no
entanto a totalidade das IFRS. Em www.isab.co.uk pode obter uma cpia desta
directriz (consulte tambm o link relativo a PMEs (SME) no site da IFRS).

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 4.2 Avaliaes para emprstimos hipotecrios
As avaliaes destinadas obteno de financiamentos devem obedecer aos termos
das normas IVA 2 (International Valuation Aplication) definidas pelo IVSC.

Comentrios
1. A norma IVA 2 publicada pelo IVSC como parte das Normas
Internacionais de Avaliao, determinando as exigncias em termos de
avaliao e a aplicao aos diversos tipos de propriedades. O Apndice 4.2
contm o texto integral das IVA 2.

2. O Apndice 4.4 contm indicaes adicionais para: aceitao de pedidos de
avaliao e de revelao de informaes; objectividade e conflitos de
interesses; base da avaliao e pressupostos especiais (special assumption); e
elaborao de relatrio.

3. A norma determina que as avaliaes destinadas obteno de financiamento
hipotecrio devem usualmente ter como base o Valor de Mercado, salvo
disposio em contrrio determinada por legislao ou regulamentos.

4. As propriedades especializadas podem no ter mercado, para alm do facto
de poderem fazer parte integrante da venda do negcio ao qual esto
associadas, e por esse motivo no serem adequadas para efeitos de uma
garantia bancria. Nestas circunstncias poder ser solicitado ao avaliador
que efectue uma avaliao do terreno para o uso actual, devendo evitar um
maior envolvimento no processo.

5. Os grandes bancos e outras instituies financeiras esto sujeitos a regulamentos
que fixam um patamar total para emprstimo na proporo dos seus activos. Este
valor conhecido como o rcio de solvabilidade. No contexto internacional, o
Basel Committee on Banking Supervision (Comit de Basileia para a Superviso
Bancria) emitiu uma recomendao para o sector financeiro, o Basileia II, que
define os rcios de solvabilidade mnimos a serem mantidos por instituies de
crdito e o modo como esses rcios devem ser calculados. Estes tm aplicao
por via da legislao nacional e, no caso da Unio Europeia, de acordo com as
directivas europeias. O valor dos activos, sobre os quais o mutuante detm uma
garantia, utilizado no clculo do rcio de solvabilidade.
PS 4 Aplicaes

60 | NORMAS DE AVALIAO RICS

6. Relativamente s recomendaes do Basileia II sobre Capital, o avaliador
pode adoptar um dos dois mtodos de avaliao seguintes, aos quais se
aplicam critrios de risco diferentes para clculo do valor da garantia
representado pelo mercado comercial de imveis:
o Valor de Mercado dos activos; ou
o valor hipotecrio

7. O valor hipotecrio representa uma tcnica de clculo de risco a longo prazo.
No se trata de uma base do valor isto , uma estimativa do valor numa
suposta transaco realizada numa data especfica. O valor hipotecrio
utilizado pelos bancos em determinados pases europeus. No Apndice 4.3
pode consultar um documento sobre este assunto, elaborado pela European
Mortgage Federation (Federao Europeia de Emprstimos Hipotecrios).

8. A aplicao do valor hipotecrio pode variar de pas para pas e, antes da
aceitao de uma instruo para fins de clculo do valor hipotecrio, os membros
devem assegurar se esto familiarizados com todos os requisitos no que respeita
legislao nacional, incluindo todas as restries aplicveis a todos aqueles que
empreenderem este tipo de tarefa. Por exemplo, o valor hipotecrio bastante
comum na Alemanha, onde os bancos exigem que os profissionais que realizam
este clculo sejam certificados de acordo com um programa nacional e que
apliquem os mtodos definidos nos regulamentos federais.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 4.3 Avaliaes de activos do sector pblico para demonstraes
financeiras
As avaliaes de activos do sector pblico para demonstraes financeiras
devem obedecer s normas IVA 3 (International Valuation Aplication)
definidas pelo IVSC.

Comentrios
1. A norma IVA 3 publicada pelo IVSC como parte das Normas Internacionais
de Avaliao, determina os requisitos em termos de avaliao e aborda os
requisitos da adopo pelo sector pblico das normas definidas no
International Federation of Accountants International Public Sector
Accounting Standards Board (IPSAS) Concelho para as Normas
Contabilsticas Internacionais aplicadas ao Sector Pblico da Federao
Internacional de Contabilistas.

2. Os activos do sector pblico so todos aqueles que se encontrem detidos e/ou
controlados por empresas pblicas ou semi-pblicas com o propsito de
fornecerem bens ou servios ao pblico em geral. Os princpios aplicados
avaliao de activos do sector pblico so, na sua essncia, idnticos aos
princpios aplicados a todos os outros tipos de activos.

3. As disposies em termos legislativos, regulamentares, contabilsticos e
relacionadas com a jurisprudncia podem exigir uma aplicao diferente em
certos pases ou sob certas condies. Qualquer derrogao decorrente de tais
disposies deve ser referida e claramente explicitada no relatrio de avaliao.
NORMAS DE AVALIAO RICS | 61
Apndice 4.3
Documento sobre o valor hipotecrio publicado
pela Federao Europeia de Hipotecas

Introduo

Este apndice, que corresponde ao texto de uma nota explicativa elaborada pela
Federao Europeia de Hipotecas, tem carcter meramente informativo. O RICS no
tem qualquer responsabilidade por este documento, cuja informao no obrigatria,
nem se encontra aprovada pelo RICS.

Valor hipotecrio

1. O Valor Hipotecrio pode ser utilizado pela indstria de servios financeiros no
desempenho da actividade de concesso de emprstimos hipotecrios. O Valor
Hipotecrio disponibiliza um limite de valor sustentvel a longo prazo, que
orienta decises bancrias a nvel interno nos processos de deciso de atribuio
de crdito (por exemplo, avaliao do emprstimo, estrutura de amortizao,
durao do emprstimo) ou na gesto de risco.
2. O Valor Hipotecrio facilita a avaliao no sentido de apurar se uma
propriedade hipotecada dispe de garantias suficientes para acautelar um
emprstimo durante um longo perodo de tempo. Dado que o Valor Hipotecrio
se destina a calcular o valor da propriedade durante um longo perodo de tempo,
no pode ser agrupada ou confundida com outros mtodos de avaliao
utilizados para calcular o Valor de Mercado numa determinada data.
3. Adicionalmente, o Valor Hipotecrio pode ainda ser utilizado como um
instrumento de gesto de risco, nos seguintes contextos:
requisitos de capital para instituies de crdito, conforme detalhado em
Basileia I e II;
financiamento de emprstimos hipotecrios atravs de obrigaes cobertas
garantidas por imveis como activos de cobertura;
desenvolvimento de produtos do mercado de capitais convertendo bens
imveis e garantias de bens imveis em activos negociveis (por exemplo,
ttulos garantidos por crditos hipotecrios).
4. O conceito de Valor Hipotecrio definido em detalhe pela legislao,
Directivas e outras regulamentaes adicionais especficas de cada pas.
5. O Valor Hipotecrio deve ser encarado como o valor da propriedade
determinado por um avaliador, tendo por base uma apreciao cautelosa da
futura capacidade de comercializao da propriedade, tomando em considerao
aspectos sustentveis a longo prazo, as condies de mercado normal e local,
bem como o uso actual e os possveis usos alternativos do imvel. Os aspectos
especulativos no devem ser considerados no clculo do Valor Hipotecrio, que
deve ser documentado de forma clara e transparente.
6. Todos os mtodos de avaliao reconhecidos internacionalmente aplicam-se
igualmente ao Valor Hipotecrio, dependendo do tipo de imvel e das
Apndice 4.3 Documento sobre o valor hipotecrio publicado pela Federao Europeia
de Hipotecas
62 | NORMAS DE AVALIAO RICS
especificidades do mercado (valores histricos, enquadramento legal, etc.), onde
a propriedade se localiza. Estes so:
mtodo Comparativo de Mercado
mtodo do Rendimento
mtodo do Custo de Reposio Amortizado.
7. Relativamente transposio tcnica da definio acima referida, a validade a
longo prazo do Valor Hipotecrio, exige o cumprimento de um certo nmero de
passos destinados a eliminar a volatilidade do mercado a curto prazo ou as
tendncias de mercado temporrias. O avaliador deve tratar das seguintes
questes-chave quando determina o Valor Hipotecrio da propriedade:
A capacidade de comercializao futura e a viabilidade comercial do imvel
devem ser avaliadas com a devida ateno e prudncia. A perspectiva de tempo
subjacente transcende o mercado a curto prazo e cobre um perodo de longo prazo.
Como princpio, os aspectos sustentveis a longo prazo do imvel, tais
como, as caractersticas da localizao, da construo e afectao das reas,
devem ser tomados em considerao.
No que respeita aos rendimentos a utilizar a mdio / longo prazo estes devem
ser calculado com base nas tendncias de mercado verificadas no passado e
no presente a longo prazo. Quaisquer elementos incertos de possveis
aumentos de rendimentos futuros no devem ser considerados.
A aplicao de taxas de capitalizao baseia-se igualmente nas tendncias do
mercado a longo prazo e exclui todas as expectativas a curto prazo
relativamente ao retorno sobre o investimento.
O avaliador deve aplicar taxas de depreciao mnimas para custos de gesto
e capitalizao das rendas.
Se o Valor Hipotecrio for apurado utilizando valores de comparao ou
custos de substituio depreciados, a sustentabilidade dos valores
comparativos deve ser tomada em considerao atravs da aplicao de
descontos apropriados quando necessrio.
O Valor Hipotecrio baseia-se geralmente no uso actual do imvel. Este
deve apenas ser calculado na base de um uso alternativo, sob determinadas
circunstncias, i.e., se houver uma inteno reconhecida de renovao ou de
alterao do uso do imvel.
Quanto a requisitos suplementares, por exemplo, no que respeita o
cumprimento das normas nacionais, transparncia, contedo e capacidade de
compreenso da avaliao, complementam o quadro legal para o clculo do
Valor Hipotecrio.
8. Existem diferenas importantes entre o Valor de Mercado e o Valor
Hipotecrio: o Valor de Mercado internacionalmente reconhecido como o
valor de uma propriedade num determinado momento. Estima o preo que
poderia ser obtido por uma propriedade data da avaliao, no obstante esse
valor poder alterar-se muito rapidamente e ficar desactualizado. Em
contrapartida, o propsito do Valor Hipotecrio a apresentao de um valor
sustentvel a longo prazo, que avalie a adequao da propriedade como ttulo de
garantia para um emprstimo hipotecrio, independentemente de futuras
oscilaes de mercado e numa base mais estvel. Apresenta um nmero
habitualmente inferior ao Valor de Mercado e, por esse motivo, capaz de
absorver as oscilaes de mercado a curto prazo, enquanto simultaneamente
reflicta com exactido a tendncia de mercado subjacente a longo prazo.
Federao Europeia de Hipotecas 2006

NORMAS DE AVALIAO RICS | 63
Apndice 4.4
Avaliaes para obteno de emprstimos
garantidos (no mbito empresarial)

1. Introduo

1.1 O presente apndice aplica-se quando o membro presta servios ao cliente que
est a ponderar se deve emprestar ou alargar as facilidades do emprstimo sobre
a garantia do terreno ou dos edifcios. Este no se aplica avaliao de
unidades residenciais individuais, quer para ocupao do proprietrio, quer para
aluguer como investimento, em que se aplicam procedimentos simplificados.
Sendo este apndice destinado a terreno e edifcios, os princpios subjacentes
podem ser adoptados para avaliaes de emprstimos garantidos ou de outros
tipos de activos.

1.2 Os seguintes exemplos so os mais comuns em termos de garantia, em que o
aconselhamento do membro simples de pesquisar:
propriedade que ou est destinada a ser ocupada pelo proprietrio;
propriedade que ou est destinada a ser mantida como um investimento;
propriedade que est equipada como uma entidade operacional e que
geralmente avaliada de acordo com o seu potencial comercial; e
propriedade que ou est destinada a ser objecto de desenvolvimento ou de
renovao.

1.3 Este apndice aumenta a norma IVA 2 (ver Apndice 4.2) e trata das seguintes
questes que esto especificamente relacionadas com as avaliaes para
emprstimos garantidos:
seguindo instrues e promovendo divulgaes;
independncia e conflitos de interesses;
bases de valor e pressupostos especiais; e
elaborao de relatrios.

1.4 A grande variedade de propriedades propostas como garantia, e o espectro de
ttulos de emprstimo disponveis, faz com que cada um recomende uma
abordagem ligeiramente diferente. Em consequncia, fica ao critrio do
Avaliador e do mutuante acordar variaes, sujeitas ao disposto na PS 1.3
Renncias. O objectivo prioritrio consiste na compreenso do avaliador
relativamente s necessidades e objectivos do mutuante, e na compreenso do
mutuante relativamente ao aconselhamento que lhe prestado.

1.5 Quando uma instituio financeira tem um departamento prprio para a
execuo de avaliaes que fornea aconselhamento como avaliador interno,
este apndice no ter uma aplicao obrigatria (ver PS 1.2.9 Excepes). No
entanto, a adopo dos princpios, quando adequados, considerada uma boa
prtica. Havendo a necessidade de prestar aconselhamento sobre avaliaes a
uma terceira parte, aplica-se este apndice.



Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos

64 | NORMAS DE AVALIAO RICS
2. Seguindo instrues e promovendo divulgaes

2.1 Os termos de contratao devem incorporar o mnimo de requisitos descritos em
PS 2.1 Confirmao dos termos de contratao. Quando o mutuante tem
requisitos adicionais ou alternativos, estes tero de ser confirmados e deve-se
prestar especial ateno ao acordar ou registar quaisquer pressupostos especiais
que tenham de ser considerados.

2.2 Em determinadas circunstncias, a avaliao de uma propriedade destinada a
servir de garantia pode ser executada por uma parte que no o mutuante
interessado, por exemplo, um muturio ou corretor previsto. Se a parte no
conhecer, ou no quiser divulgar a identidade do mutuante interessado, deve ser
declarada nos termos de contratao que a avaliao pode no ser aceite pelo
mutuante pelas seguintes razes: ou porque alguns mutuantes no acreditam que
uma avaliao efectuada por um muturio ou pelo seu agente seja
suficientemente isenta, ou porque esse mutuante em particular tem requisitos
especficos para a elaborao do relatrio.

2.3 O avaliador deve averiguar se houve uma transaco recente, ou algum preo
acordado provisoriamente, relativamente s propriedades a avaliar. Se essa
informao for revelada, devem ser efectuadas outras consultas, como por exemplo,
o limite at ao qual a propriedade foi comercializada, o efeito de eventuais
incentivos, o preo realizado, ou acordado, e se foi obtido o melhor preo.

2.4 O avaliador deve assegurar que se concretizam todas as divulgaes relevantes e
exigidas pelas instrues, de acordo com PS 2.1, ou o pargrafo 3. abaixo
indicado.

3. Objectividade e conflito de interesses

3.1 Nos termos das Regras de Conduta, os membros devem agir em todas as
situaes com integridade, independncia e objectividade e evitar conflitos de
interesses e quaisquer actos ou situaes que no sejam compatveis com as suas
obrigaes profissionais. No guia de regulamentos RICS est assente que os
membros devem declarar quaisquer potenciais conflitos de interesse pessoal ou
profissional a todas as partes que sejam consideradas relevantes.

3.2 Um membro que respeite as disposies gerais contidas em PS 1.6
Independncia e objectividade, e todos os critrios adicionais descritos em PS
1.7, pode confirmar que est a agir como um avaliador independente.

3.3 No caso de uma avaliao para obteno de um emprstimo garantido e na
ausncia de quaisquer requisitos alternativos especificados pelo mutuante, os
critrios adicionais de independncia devem ser considerados para incluir uma
meno relativamente ao facto do membro no ter tido qualquer envolvimento
prvio, actual ou antecipado com o muturio, com o muturio previsto ou com a
propriedade a ser avaliada ou com qualquer outra parte relacionada com a
transaco para a qual solicitado o emprstimo. Um envolvimento prvio
seria considerado como algo ocorrido durante os ltimos dois anos, mas em
determinadas circunstncias, poderia ser mais tempo.

3.4 Qualquer envolvimento prvio actual ou antecipado com o muturio previsto ou
com a propriedade a ser avaliada deve ser informado ao mutuante.

Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos
NORMAS DE AVALIAO RICS | 65
3.5 Os exemplos de tal envolvimento, em que as referncias ao muturio incluem
o muturio previsto ou qualquer outra parte relacionada com a transaco para a
qual necessrio o emprstimo, que possa resultar num conflito de interesses,
incluem situaes em que o membro ou a firma:
tm uma relao profissional duradoura com o muturio previsto ou o
proprietrio da propriedade;
apresentam a transaco ao mutuante, ou ao muturio previsto, e por essa
apresentao devido o pagamento de uma comisso ao membro ou firma;
tem um interesse financeiro na propriedade;
tem um interesse financeiro no muturio previsto;
representa o proprietrio do imvel numa transaco relacionada;
representa (ou representou) o muturio na compra da propriedade;
tem interveno na cesso ou arrendamento da propriedade ou num projecto
de promoo imobiliria da propriedade em questo;
agiu recentemente numa transaco de mercado que envolveu a propriedade;
prestou aconselhamento profissional pago sobre a propriedade aos actuais ou
anteriores proprietrios ou aos seus mutuantes; e/ou
presta consultadoria sobre o projecto de desenvolvimento aos proprietrios
actuais ou anteriores.

3.6 Qualquer envolvimento antecipado, actual ou recente, com a propriedade ou
com as partes suficiente para criar um conflito com o dever de independncia e
de objectividade por parte do membro. Desta forma todas as questes
relacionadas como a participao em qualquer interesse financeiro com uma das
partes intervenientes, quaisquer situaes em que o membro ou a firma possam
beneficiar materialmente de um determinado resultado de avaliao e o nvel de
honorrios recebidos de uma qualquer parte relacionada, como proporo de um
rendimento total de honorrios, configuram situaes de benefcios materiais
susceptveis de criar um conflito.

3.7 Se o membro considerar que qualquer tipo de envolvimento cria um conflito
com o seu dever relativamente ao potencial cliente e que este no pode ser
evitado, a instruo deve ser recusada.

3.8 Se o cliente considerar que qualquer envolvimento divulgado cria efectivamente
um conflito, o membro deve recusar a instruo. Se o membro e o cliente
concordarem que qualquer potencial conflito pode ser evitado pela introduo
de mecanismos para gerir a instruo, esse mecanismo deve ser registado por
escrito, introduzido nos termos do contrato e ser referido no relatrio.

3.9 Apesar de um membro tomar em considerao os pontos de vista do cliente
previsto no que respeita deciso se um envolvimento recente, actual ou
antecipado cria um conflito, permanece ainda a responsabilidade profissional do
membro sobre a deciso se aceita ou no a instruo, respeitando os princpios
descritos nas Regras de Conduta. Se a instruo for aceite quando o
envolvimento material foi divulgado, o membro pode ser obrigado a justificar
essa deciso ao RICS. Na ausncia duma justificao satisfatria, o RICS pode
aplicar medidas disciplinares.

3.10 Em PS 1.6 e no Apndice 1.1 encontram-se informaes gerais sobre os
conflitos de interesses.


Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos

66 | NORMAS DE AVALIAO RICS
4. Base de valor e assumpo de pressupostos especiais

4.1 O Valor de Mercado a base de valor apropriada, que deve ser usada em todas
as avaliaes ou estimativas efectuadas para a obteno de um emprstimo
garantido.

4.2 Quaisquer pressupostos especiais (ver PS 2.2) considerados no apuramento do
Valor de Mercado devem ser previamente acordados por escrito com o
mutuante e referidos no relatrio.

4.3 Os exemplos de circunstncias que surgem com frequncia nas avaliaes para a
obteno de emprstimos garantidos, em que h pressupostos especiais que
podem ser considerados como adequados, so, entre outros, os seguintes:
obteno de autorizao para o desenvolvimento de projectos de promoo
imobiliria na propriedade;
verificao da mudana na propriedade em termos fsicos, como por
exemplo, nova construo ou obras de reabilitao do edifcio;
um novo arrendamento nas condies adequadas, ou a fixao de uma
reviso da renda;
existncia de um comprador especial que pode incluir o muturio;
uma restrio que pode impedir que a propriedade seja comercializada ou
devidamente exposta ao mercado, deve ser ignorada;
entrada em vigor de uma normativa ambiental ou fiscal;
qualquer contaminao ou outros riscos ambientais devem ser ignorados; e
qualquer volatilidade fora do comum no mercado data da avaliao, no
deve ser tida em considerao.

Esta lista no exaustiva e os pressupostos especiais iro depender das
circunstncias sob as quais a avaliao efectuada assim como da natureza da
propriedade em anlise.

5. Relatrios e divulgaes

5.1 Para alm das questes apresentadas em PS 6.1 Contedo mnimo dos
relatrios de avaliao, o relatrio deve incluir o seguinte:
divulgao de qualquer envolvimento (ver pargrafo 3) identificado nos
termos do contrato, ou que tenha sido posteriormente identificado, ou de
quaisquer acordos concludos para evitar um conflito de interesses. No
tendo existido qualquer envolvimento por parte do avaliador, deve ser feita
uma declarao para esse efeito;
a metodologia da avaliao adoptada, com o suporte do clculo sempre que
as circunstncias o exijam;
em caso de transaco recente da propriedade, ou na divulgao de um
preo acordado provisoriamente, em que medida a informao foi aceite
como evidncia do Valor de Mercado. Quando a consulta efectuada de
acordo com o pargrafo 2.3 no revelar qualquer informao, o avaliador
apresentar uma declarao para esse efeito no relatrio que ser
acompanhado de um pedido de que se tal informao for divulgada antes de
o emprstimo estar concludo, esse assunto deve ser devolvido ao avaliador
para consideraes suplementares.
comentrio sobre a adequao da propriedade para fins de garantia,
considerando a extenso e os termos do emprstimo contemplado. Quando
Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos
NORMAS DE AVALIAO RICS | 67
os termos no so conhecidos, o comentrio deve referir que se assumiram
as condies normais de mercado para um emprstimo.
quaisquer circunstncias do conhecimento do avaliador que possam afectar
o preo. Estas devem ser igualmente informadas ao mutuante e apresentada
uma indicao sobre o seu efeito; e
qualquer outro factor que colida potencialmente com a definio de Valor
de Mercado ou com os pressupostos subjacentes, conforme definido no
comentrio de suporte em PS 3.2 deve ser registado e explicado o seu efeito.

5.2 Outros assuntos que possam ser referidos no relatrio, sujeitos s circunstncias
exactas do emprstimo proposto e s exigncias detalhadas do mutuante,
incluem comentrios sobre os seguintes aspectos:
procura por potenciais usos alternativos, ou quaisquer outras alteraes
previsveis no modo ou forma actual de ocupao;
a potencial procura para a propriedade;
degradao, ou verificao da existncia de materiais perigosos e
degradados;
registo de contaminao ou perigos ambientais;
tendncias passadas, presentes ou futuras e qualquer volatilidade no
mercado local e/ou procura da categoria da propriedade;
a capacidade de comercializao real do bem e se existe a possibilidade de
ser sustentvel durante o tempo de vida do emprstimo;
detalhes sobre quaisquer transaces importantes comparveis e fiveis e a
sua relevncia para a avaliao;
comentrio sobre qualquer alterao de natureza ambiental ou econmica
que possa afectar a propriedade;
qualquer outro assunto de que se tenha tomado conhecimento durante as
consultas normais que possa afectar o valor actualmente registado; e
se a propriedade for, ou poder ser, sujeita a uma promoo ou renovao para
fins residenciais, o impacto dos incentivos concedidos aos compradores.

5.3 Os seguintes pargrafos referem os assuntos, cuja incluso na avaliao de
diversas categorias de propriedades pode ser til:

5.3.1 Propriedade que , ou ser, ocupada pelo proprietrio.

Os pressupostos especiais mais comuns que podem surgir na avaliao
desta categoria pressupem que:
a autorizao legal foi ou ser concedida para o projecto de
promoo imobiliria, incluindo a alterao do uso da propriedade;
um edifcio ou outro projecto de promoo imobiliria foi concludo
de acordo com um projecto;
todas as licenas legalmente exigveis e aprovaes estejam obtidas;
a propriedade tenha sido modificada num modo especfico (por
exemplo, remoo de equipamento com carcter estruturante); e
a propriedade esteja desocupada quando efectivamente data de
avaliao est ocupada.
Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos

68 | NORMAS DE AVALIAO RICS
5.3.2 Propriedade que , ou pretende ser, mantida como um investimento.

Contedos adicionais do relatrio:
sumrio da relao de contratos de arrendamento, indicando se estes
foram lidos ou no e se a fonte de qualquer informao foi
averiguada quanto sua credibilidade;
uma declarao e comentrio sobre o rendimento actual obtido
atravs da renda, e comparao com o Valor de Mercado actual
relativamente s rendas. Quando a propriedade abrange uma
quantidade de unidades diferentes, que podem ser alugadas
individualmente, deve ser fornecida informao separada para cada
uma delas;
um pressuposto relativamente sustentao do contrato na ausncia
de informao disponvel imediata, ou comentrio sobre a
perspectiva do mercado relativamente qualidade, adequao e
sustentao do contrato do arrendatrio;
comentrio sobre a sustentabilidade do rendimento respeitante ao
tempo de vida do emprstimo com especial referncia s
interrupes ou determinaes de arrendamento ou/e tendncias de
mercado antecipadas; e
comentrio sobre algum potencial para desenvolvimento ou
renovao no final do(s) contrato(s) de arrendamento(s).

Os pressupostos especiais que podem surgir frequentemente numa
avaliao deste tipo de propriedade incluem o seguinte:
foi acordada ou determinada uma renda diferente, por exemplo,
aps uma reviso da renda;
cessaram contratos de arrendamento e a propriedade est
desocupada e disponvel para arrendamento; e
foi negociado um contrato de arrendamento com termos especficos.

5.3.3 Uma propriedade totalmente equipada como um bem negocivel e
avaliada face ao potencial negocivel.

O encerramento do negcio pode ter um impacto significativo no Valor
de Mercado. O Avaliador deve declarar esse impacto no Valor de
Mercado, quer individualmente, quer na combinao de um ou mais dos
pressupostos especiais abaixo referidos:
o negcio foi encerrado e a propriedade est desocupada;
o equipamento foi retirado ou significativamente reduzido;
as licenas, autorizaes, certificados e/ou autorizaes caducaram
ou esto em vias de caducar; e/ou
as contas e registos da actividade no esto disponveis para
apresentao a um possvel comprador.

Os pressupostos especiais que podem surgir normalmente na avaliao
desta categoria de propriedade incluem o seguinte:
pressupostos sobre o desempenho comercial; e
projeces sobre o desempenho comercial que se distingam
substancialmente das expectativas de mercado actuais.

Apndice 4.4 Avaliaes para obteno de emprstimos garantidos
NORMAS DE AVALIAO RICS | 69
5.3.4 Propriedade que , ou ser, objecto de um projecto de promoo
imobiliria ou de renovao.

Os contedos dos relatrios adicionais incluem o seguinte:
comentrios sobre custos e contratos;
comentrios sobre a viabilidade do projecto proposto;
se a avaliao se basear num mtodo residual, uma ilustrao da
sensibilidade da avaliao relativa a quaisquer pressupostos
assumidos; e
as implicaes no valor de quaisquer excessos nos custos ou atrasos
contratuais.

Os pressupostos especiais tpicos que podem surgir na avaliao desta
categoria de propriedade incluem o seguinte:
os trabalhos descritos tenham sido completados de uma forma
eficaz e profissional de acordo com todos os requisitos legais
apropriados;
todo o projecto de promoo imobiliria tenha sido arrendado, ou
vendido nos termos definidos; ou
uma venda previamente acordada tenha falhado por completo.

Quando uma avaliao solicitada partindo do pressuposto especial
que as obras esto concludas, o valor indicado no relatrio dever estar
em consonncia com as condies de mercado data da avaliao, em
vez de ser uma projeco, ou uma estimativa do Valor de Mercado
provvel no final do perodo de promoo imobiliria.

5.3.5 uma boa prtica fazer referncia e anexar ao relatrio qualquer carta
de instrues, a proposta de avaliao adjudicada ou o contrato
assinado com o cliente para a realizao do trabalho.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010


70 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 5
Investigaes

PS 5.1 Inspeces e investigaes
As inspeces e investigaes devem ser sempre realizadas no estrito mbito da
avaliao, efectuada de uma forma profissional e adequada ao seu propsito

Comentrios
1. Ao estabelecer os termos de contratao, o avaliador deve acordar o mbito da
inspeco da(s) propriedade(s) em questo, bem como a limitao de qualquer
investigao a ser efectuada. Quando uma propriedade inspeccionada, o tipo
de inspeco a realizar varia de acordo com a natureza da propriedade, o
propsito da avaliao e os termos da contratao estabelecidos com o cliente.

2. Um avaliador que cumpra os critrios definidos na PS 1.5 estar familiarizado,
ou mesmo especializado, em muitas das questes relativas quer ao tipo de
propriedade quer localizao da mesma. Quando um problema, ou potencial
problema, com evidente impacto no valor, for identificado durante a inspeco
da propriedade, na sua envolvente imediata ou em inquritos de rotina, a
considerao, pelo avaliador, de que tal problema no existe poder conduzir a
erro grosseiro.

3. Um cliente pode requerer, ou consentir na utilizao de um pressuposto que
considera a no existncia de problemas. Se, aps uma inspeco, o avaliador
considerar que se trata de um pressuposto que no seria considerado por um
potencial comprador, este torna-se um pressuposto especial e deve ser tratado
como tal (ver PS 2.2). No entanto, estas matrias raramente podem ser
completamente desrespeitadas e a descoberta de factores adversos in situ, que
podem afectar a avaliao, devem ser explicitados ao cliente antes de o
relatrio ser emitido.

4. Quando as partes acordam que as inspeces e investigaes so limitadas,
provvel que a avaliao seja executada com base em informao restrita,
aplicando-se as disposies da PS 2.4.

5. Muitos aspectos identificados durante a inspeco podem ter um impacto
favorvel ou desfavorvel na percepo do mercado relativamente ao valor da
propriedade. Estas podem incluir:
(a) as caractersticas da zona envolvente, tipo de acessibilidades e
equipamentos existentes que possam afectar o valor;
(b) as caractersticas da propriedade;
(c) as dimenses e reas do terreno e dos edifcios;
(d) o tipo de construo dos edifcios e a sua idade aproximada;
(e) os usos do terreno e dos edifcios;
(f) a descrio da propriedade;
(g) a descrio das instalaes, espaos pblicos e servios;
(h) infra-estruturas indissociveis do imvel, acabamentos e melhoramentos;
PS 5 Investigaes
NORMAS DE AVALIAO RICS | 71
(i) qualquer instalao e equipamento que normalmente faa parte integral do
edifcio;
(j) o aparente estado de conservao e condio;
(k) os factores ambientais:
caractersticas invulgares do terreno, histrico de actividades mineiras ou
de extraco de inertes, eroso costeira, riscos de inundao, proximidade
de equipamento elctrico de alta tenso;
(l) contaminao:
Existncia de substncias potencialmente perigosas ou nocivas no solo ou
estruturas construdas sobre o mesmo, como, por exemplo, metais pesados,
leos, solventes, venenos ou poluentes que tenham sido absorvidos ou
integrados na propriedade e no possam ser imediatamente retirados sem
um tratamento invasivo ou especializado, tal como a escavao para retirar
subsolo contaminado pela derrama de um tanque subterrneo ou pela
presena de gs rdon;
(m) materiais perigosos
materiais potencialmente nocivos existentes num edifcio ou no terreno,
mas que ainda no contaminaram nenhum deles. Estes materiais nocivos
podem ser imediatamente removidos se forem observadas as precaues e
regulamentos prprios, como por exemplo, a remoo de combustveis
(petrleo) dum tanque subterrneo ou a remoo de amiantos;
(n) materiais nocivos:
materiais de construo que se degradam com a idade, causando problemas
ao nvel estrutural, por exemplo, cimento aluminoso, cloreto de clcio ou
painis isolantes de l de rocha
(o) quaisquer restries fsicas relativas a eventual capacidade construtiva
adicional.

6. Outras informaes podem incluir:
melhoramentos nas propriedades detidas em locao. Quando se avaliam
locaes e reverses, nos quais a propriedade original includa na locao
foi alterada ou melhorada, deve verificar-se cuidadosamente o mbito da
avaliao. A avaliao dos direitos pode no ser simplesmente o que
visto e medido no solo. Se o avaliador no puder inspeccionar o imvel
locado ou se faltarem as licenas que documentem o mbito das alteraes
ou dos melhoramentos efectuados, e desta forma no ser possvel
confirmar a extenso dos mesmos, a avaliao dever prosseguir com base
em pressupostos.
planeamento urbanstico (zonamento). A gesto do planeamento
urbanstico varia de pas para pas e o mbito das consultas que devem ser
feitas ser gerido pelo conhecimento que o avaliador detm nessa rea. O
avaliador deve considerar a natureza da propriedade, os propsitos da
avaliao, a extenso da propriedade e a dimenso dos desenvolvimentos
a realizar na determinao do limite at ao qual devem ser investigadas as
medidas regulamentares que podem ou devem afect-la;
a incidncia de impostos (sobre propriedades) de carcter local ou
nacional;
informao sobre quaisquer custos no recuperveis e outros custos
recorrentes e o nvel de recuperao dos mesmos a partir das rendas
geradas pela ocupao;
PS 5 Investigaes

72 | NORMAS DE AVALIAO RICS
informao relacionada com quaisquer quotas ou outras restries
econmicas que possam ser impostas pelo pas em que a propriedade se
localiza;
informao revelada durante os processos legais usuais antes da realizao
da venda.
Embora o avaliador tenha o dever de verificar qualquer informao
prestada ou obtida, as limitaes relativas a esse dever devem ser
claramente expressas.

PS 5.2 Verificao da informao
O membro deve actuar de forma razovel e verificar devidamente a informao
em que se baseia a avaliao e, se ainda nada tiver sido acordado, clarificar com
o cliente quaisquer pressupostos necessrios realizao da mesma.

Comentrios
1. O avaliador responsvel pela indicao clara da informao em que se baseia
e, quando apropriado, a sua fonte.

2. Em cada caso particular, o avaliador deve apurar a credibilidade de toda a
informao fornecida. Se no existir outra opo seno aceitar a informao
que pode no ser credvel, deve ser estabelecido um pressuposto apropriado
nos termos de contratao.

3. Na preparao de uma avaliao destinada elaborao de demonstraes
financeiras, o avaliador deve estar preparado para debater a aplicao de
qualquer pressuposto considerado com o auditor do cliente, outro consultor
profissional ou organismo regulador.

4. Os clientes esperam que os avaliadores exprimam as suas opinies (e, que por
sua vez, os avaliadores queiram exprimir as suas opinies) sobre questes
jurdicas que afectem as suas avaliaes. Por essa razo, os avaliadores devem
indicar nos seus relatrios toda a informao que deve ser verificada pelos
consultores jurdicos do cliente, ou por outras partes interessadas, antes de a
avaliao ser utilizada ou publicada.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
NORMAS DE AVALIAO RICS | 73
PS 6
Relatrios de avaliao

PS 6.1 Contedo mnimo dos relatrios de avaliao
O relatrio deve indicar, de forma clara e precisa, as concluses da avaliao
de modo a que no sejam ambguas, ilusrias ou que criem uma falsa
impresso. Deve igualmente tratar de todas as questes acordadas entre o
cliente e o membro nos Termos de Contratao e incluir a seguinte informao
mnima, excepto nos casos em que o relatrio deva ser apresentado num
formulrio definido pelo cliente:
(a) identificao do cliente;
(b) a finalidade da avaliao;
(c) o objecto da avaliao;
(d) o direito ou ttulo a ser avaliado;
(e) o tipo de activo e como usado ou classificado, pelo cliente;
(f) a base, ou bases, de valor;
(g) a data da avaliao;
(h) identificao de qualquer envolvimento material, ou uma declarao
de que no houve qualquer envolvimento material anterior;
(i) se necessrio, uma confirmao do estatuto do avaliador;
(j) sempre que necessrio, a moeda a adoptar;
(k) quaisquer pressupostos, pressupostos especiais, reservas, instrues
especiais ou renncias;
(l) o mbito das investigaes do avaliador;
(m) a natureza e fonte da informao na qual o avaliador se baseou;
(n) quaisquer consentimentos, ou restries, publicao;
(o) quaisquer limites ou excluso de responsabilidade face a partes que
no o cliente;
(p) confirmao de que a avaliao ser efectuada de acordo com estas
normas;
(q) uma declarao quanto ao tipo de abordagem avaliao
(r) confirmao de que o avaliador tem os conhecimentos, aptides e
compreenso para proceder avaliao de forma competente;
(s) a opinio de valor, em nmero e por extenso;
(t) assinatura e data do relatrio.

Comentrio
1. O relatrio deve proporcionar ao leitor uma compreenso clara das opinies
expressas pelo avaliador e deve estar formulado com termos que possam ser
lidos e compreendidos por algum sem o conhecimento prvio da
propriedade em questo.

2. O formato e os detalhes relatrio so definidos livremente pelo avaliador,
desde que contenha a informao requerida nos termos definidos nesta
practice statement.

3. A tabela constante do Apndice 6.1 contm informao suplementar sobre o
contedo mnimo do relatrio.

PS 6 Relatrios de avaliao

74 | NORMAS DE AVALIAO RICS
4. No obstante as disposies das presentes normas, o avaliador deve ter
presente que qualquer aconselhamento de avaliao prestado,
independentemente do formato, cria uma potencial responsabilidade face ao
cliente ou, em determinadas circunstncias, face a terceiros.

5. Os avaliadores so desencorajados a se referirem a qualquer avaliao ou
relatrio, como formal ou informal, dado que esses termos podem dar origem
a mal-entendidos quanto aos pressupostos a aplicar num caso ou noutro.

6. Os avaliadores devem agir com prudncia antes de permitirem que as
avaliaes sejam utilizadas para fins diversos dos originalmente acordados.
possvel que um destinatrio ou o leitor no possa de forma adequada
entender o carcter restrito da avaliao arriscando-se a no saber analisar a
base exacta da avaliao e das reservas contidas no relatrio, sem mencionar
as citaes deturpadas fora do contexto.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 6.2 Descrio de um relatrio
Um relatrio preparado de acordo com as presentes normas no deve ser
descrito como um certificado ou uma declarao.

Comentrio
1. O termo certificado de valor, certificado de avaliao e declarao de
avaliao tm significados especficos em certos pases conforme definies
legais. Estes documentos apresentam em comum o facto de serem uma
simples confirmao do preo ou valor, sem que se preveja que os mesmos
contenham elementos que permitam compreender o contexto, os pressupostos
fundamentais ou os processos analticos subjacentes s concluses
apresentadas. Um avaliador que tenha apresentado anteriormente uma
avaliao ou aconselhado uma transaco que envolveu a propriedade em
questo pode preparar um documento desse tipo, por exemplo, quando o
cliente obrigado a fornec-lo por lei, mas de outra forma deve evitar
envolver-se no processo.

2. RICS considera que estes termos no devem ser adoptados em conexo com a
prestao de aconselhamento no contexto de uma avaliao, dado que implicam
uma garantia e um nvel de certeza, que muitas vezes so inapropriados
apresentao de uma opinio de valor. Um objectivo primordial das normas o
de os clientes compreenderem o significado de diferentes bases de avaliao e os
efeitos dos diferentes pressupostos na avaliao.

3. No entanto, um membro pode utilizar o termo certificado, ou palavras
semelhantes, no corpo de um relatrio, sempre que a avaliao se destine a
cumprimento de um objectivo que tenha subjacente um requisito formal de
certificao de avaliao.

PS 6.3 Apresentao da base do valor
As bases de valor, juntamente com a sua definio, devem ser integralmente
declaradas no relatrio. Quando a base do valor no for baseada em
evidncias de mercado, e o valor for materialmente distinto do Valor de
Mercado, deve ser includa uma declarao justificativa desse facto.
PS 6 Relatrios de avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 75

Comentrio
1. reconhecido que, apesar do Valor de Mercado ser a base do valor mais
apropriada para um largo espectro de aplicaes, pode ser adequado adoptar
bases de valor alternativas em circunstncias especiais (ver PS 3 Base do
valor).

2. essencial que tanto o avaliador como os utilizadores das avaliaes
compreendam claramente a distino entre o Valor de Mercado e outras bases
de valor e os efeitos, sendo o caso, que as diferenas de bases possam ter na
realizao da avaliao.

3. Quando a base do valor no consubstanciada em evidncias de mercado, a
finalidade desta PS a de alertar o utilizador da avaliao para a
possibilidade de, apesar de relevante para o fim designado, a avaliao poder
no ter qualquer relao com o preo que poderia ser obtido se a propriedade
estivesse colocada no mercado. A menos que tal esteja previsto nos termos da
contratao, o avaliador no obrigado a fornecer a avaliao fundamentada
em quaisquer outras bases de valor alternativas.

PS 6.4 Pressupostos especiais
Quando um relatrio inclui uma avaliao realizada com base num
pressuposto especial, este dever ser demonstrado na ntegra, juntamente com
uma declarao revelando que o pressuposto foi acordado com o cliente.

Comentrio
1. A finalidade desta declarao garantir que o relatrio refere expressamente
todos os pressupostos especiais que foram acordadas conforme descrito na PS 2.2.

PS 6.5 Custo de substituio depreciado no sector privado
A avaliao de uma propriedade no sector privado utilizando o mtodo do
custo de substituio depreciado dever ser acompanhada de uma
declarao informando que est sujeita rentabilidade adequada do negcio,
tendo em conta o valor de todos os activos envolvidos.

Comentrio
1. Nos termos das normas de contabilidade, as entidades so obrigadas a rever
periodicamente os seus activos para verificar a existncia de imparidades, que
representam uma perda permanente no valor do activo para a entidade. O valor
de um activo que deve ser registado no balano aps a reviso de imparidades
o mais alto entre o seu valor em uso e o seu justo valor (ver glossrio),
deduzindo os custos de comercializao. Em termos simples isto significa que
o montante a registar no balano, deve ser o mais alto de entre o valor actual
dos benefcios futuro que sero gerados pela continuidade de uso do activo ou
do valor de realizao com a desafectao e venda do activo no presente.

2. O Valor de Mercado de um activo calculado por referncia s vendas de
activos similares aproxima-se habitualmente do montante que a entidade pode
obter a partir da amortizao e da venda do activo. Se o valor em uso do activo
for inferior ao Valor de Mercado baseado nas comparaes das vendas, este
ltimo valor pode ser confiado com segurana como o nmero de base para
PS 6 Relatrios de avaliao

76 | NORMAS DE AVALIAO RICS
incluso nas contas trata-se de um montante recupervel pela entidade,
independentemente se aquela vai continuar a usar ou amortizar o activo.

3. Em contraste, o custo de substituio depreciado utilizado na avaliao de
activos que raramente, porventura nunca, so vendidos, excepto quando
includos na venda global de uma estrutura produtiva, da qual fazem parte. O
pressuposto de que haver procura para o uso, a que o activo est no presente
afecto, uma caracterstica inerente a este mtodo. Em consequncia, um
Valor de Mercado obtido pela utilizao deste mtodo no corresponder
sempre ao nmero que seria obtido se o activo fosse abatido e vendido. Se o
valor em uso for inferior a um Valor de Mercado apurado pelo mtodo de
custo de substituio depreciado, o ltimo nmero no pode ser considerado
fivel para registo, j que no tem qualquer relao com o montante que seria
realizado aps a cessao da actividade.

4. Apesar de a possibilidade de um avaliao realizada pelo mtodo do custo de
substituio depreciado ser materialmente afectada pela cesso da explorao
estar coberta pela declarao a realizar nos termos da PS 6.7, a exigncia de
declarar adicionalmente que a avaliao est sujeita a adequada
rentabilidade, reala junto da entidade que mesmo que o Valor em Uso do
activo seja inferior ao Valor de Mercado, ainda assim poder ser superior ao
valor liquido da realizao aps cessao. No mbito de um processo de
reviso de imparidades poder assim ser necessrio reduzir o Valor de
Mercado para o Valor em Uso.

PS 6.6 Custo de substituio depreciado no sector pblico
A avaliao de uma propriedade no sector pblico utilizando o Mtodo de
Custo de Substituio Depreciado deve ser acompanhada de uma declarao
informando que est sujeita perspectiva e viabilidade da ocupao e do uso.

Comentrio
1. A necessidade de considerar imparidades (ver comentrio para PS 6.5)
constitui igualmente uma obrigao para a contabilidade do sector pblico.
No sector pblico, porm, os activos so detidos para prestao de servios e
no para obteno de lucros, no se aplicando a declarao descrita em PS
6.5. O avaliador deve, por esse motivo, esclarecer que a avaliao realizada
segundo o mtodo do custo de substituio depreciado s ser vlida durante
o perodo de tempo em que o activo seja utilizado para a prestao do servio
em questo. Combinada com qualquer adequada declarao nos termos na PS
6.7, alerta os utilizadores para o facto da avaliao poder no ser considerada
fivel como indicao do montante que poderia ser recuperado se o servio
fosse descontinuado e o activo desafecto.

PS 6.7 Comparao das avaliaes feitas segundo o mtodo do custo
de substituio depreciado e valores de mercado alternativos
Quando reportada uma avaliao que foi determinada utilizando o mtodo
do custo de substituio depreciado, o membro deve declarar o seguinte no
relatrio:
(a) O Valor de Mercado para qualquer uso alternativo facilmente
identificvel, se for superior; ou
PS 6 Relatrios de avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 77
(b) Se adequado, uma declarao de que o Valor de Mercado seria
consideravelmente inferior aps cessao da actividade

Comentrio
1. Fazendo parte do processo de avaliao de uma propriedade, o avaliador
deve considerar se existe potencial para um uso alternativo que se reflectisse
no Valor de Mercado. No caso de uma propriedade especializada que s
pode ser avaliada utilizando o mtodo do custo de substituio depreciado,
qualquer valor de utilizao alternativo provavelmente apenas estar
relacionado com o terreno, porque os edifcios ou outros infra-estruturas
podero no ser adaptveis a um uso alternativo.

2. No caso de ser evidente que o comprador adquire a propriedade para um uso
alternativo do terreno, porque esse uso alternativo pode ser facilmente
identificvel, gera um valor mais elevado do que o valor da afectao actual,
e , simultaneamente, comercial e legalmente vivel, o valor para esse uso
alternativo corresponde ao Valor de Mercado e deve ser declarado como tal.
No entanto, deve ser declarado no relatrio que este valor reflecte um uso
alternativo e que no leva em conta nem os custos do encerramento ou
interrupo da actividade, nem quaisquer outros custos associados
realizao desse valor.

3. A realizao do Valor de Mercado baseado num uso alternativo pode ser
inconsistente com o pressuposto de continuidade de uso a partir do qual so
normalmente preparadas as demonstraes financeiras. Tambm os custos
em que uma entidade poder incorrer na cessao ou na deslocalizao da
actividade podem exceder qualquer valor adicional obtenvel por um uso
alternativo. Desta forma, uma entidade pode solicitar que seja determinado o
valor pelo mtodo do custo de substituio depreciado, que assume a
continuidade do uso actual, que possibilite a anlise e quantificao a
extenso do potencial de desenvolvimento.

4. Ser frequente que o potencial de desenvolvimento, na eventualidade do uso
especializado ser interrompido, possa ser identificado em termos genricos,
mas que o valor de tal uso possa no ser determinado de forma fivel sem que
previamente se proceda a investigao adicional sobre aspectos como as
perspectivas de obteno de autorizao nos termos da lei, ou as condies
associadas a essa autorizao, os encargos de limpeza, os encargos de novas
infra-estruturas, entre outros. Nestes casos ser suficiente o avaliador declarar
no relatrio que o valor do terreno para uso alternativo ser
significativamente superior ao valor obtido pelo mtodo do custo de
substituio depreciado.

5. Se a realizao das avaliaes for solicitada com base em pressupostos
alternativos, estes devem ser claramente explicitados. Os pressupostos
adequados s avaliaes destinadas s demonstraes financeiras encontram-
se descritos no Apndice 6.3.

6. Se o avaliador considerar que o valor do activo seria consideravelmente
inferior se fosse excludo da explorao da entidade, deve informar o cliente
em conformidade. No entanto, no existe qualquer obrigao de quantificar e
reportar tal valor.

PS 6 Relatrios de avaliao

78 | NORMAS DE AVALIAO RICS
PS 6.8 Valores negativos
Quando uma propriedade tem um valor negativo, esse valor deve ser
declarado em separado e no deve ser agregado ao valor positivo de outras
propriedades.

Comentrio
1. As propriedades que no constituam um bem de valor positivo, mas que, de
forma inversa, correspondam a um passivo, so definidas como propriedades
com valor negativo.

2. Os valores negativos podem surgir no caso de bens que no se encontrem em
propriedade plena, em que a renda da locao exceda a renda de mercado
e/ou existam clusulas onerosas da parte do locatrio. Podem surgir
igualmente valores negativos em propriedades livres, onde as despesas para
cumprir com as obrigaes legais ou contratuais excedem o valor da
propriedade, livre de tais obrigaes.

3. Em certas ocasies ser correcto indicar um valor nulo para a propriedade,
por exemplo, em que a despesa para cumprir uma obrigao se sobrepe ao
valor positivo, mas no existe uma obrigao legal do proprietrio incorrer na
despesa de o retirar.

PS 6.9 Propriedade em mais do que um estado
Quando as propriedades se situam em mais do que um estado, o relatrio deve
enumerar as propriedades dentro de cada pas separadamente, e a avaliao
deve ser executada na moeda, ou moedas, que foram acordadas com o cliente.

Comentrio
1. Quando as propriedades se situam em mais do que um estado, o relatrio
deve ser organizado de modo a que todas as propriedades de um pas sejam
agrupadas no relatrio.

2. As entidades exigiro normalmente que as avaliaes sejam expressas na
moeda do pas em que estas localizam a sua sede. Para fins de demonstraes
financeiras, essa conhecida como a moeda de reporte. Independentemente
da localizao geogrfica da sede do cliente, as avaliaes devem ser
realizadas na moeda do pas onde se situa a propriedade. Quando acordado
com o cliente que a avaliao ser convertida para uma moeda diferente, por
exemplo, para a moeda de reporte, a taxa de cmbio a adoptar, salvo
quaisquer acordos em contrrio, a taxa de cmbio (igualmente conhecida
por taxa spot) data da avaliao.

3. O relatrio deve indicar igualmente, relativamente a cada pas onde cada
propriedade se situa, se foi considerada alguma proviso para reflectir
imposies legais localmente existentes ou propostas relacionadas com a
tributao sobre a liquidao da propriedade.

PS 6.10 Incorporao de outras avaliaes
Quando no relatrio incorporada uma avaliao preparada por outro
avaliador, ou firma, deve ser confirmado que essa avaliao foi preparada de
acordo com estas normas, ou com outras normas aplicveis a essas
circunstncias especficas.
PS 6 Relatrios de avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 79
Comentrio
1. Podem ocorrer circunstncias em que o avaliador pretenda obter uma
avaliao de outro avaliador ou firma (por exemplo, a avaliao de
instalaes & equipamentos, ou uma avaliao de uma propriedade noutro
estado onde seja exigida experincia local). Quando tal situao ocorre, o
cliente tem de manifestar o seu acordo ao recurso a um avaliador, ou firma,
no ligados ao avaliador, devendo ser includa uma referncia a este facto nos
termos de contratao.

2. Ao avaliador pode ser solicitada a incorporao de uma avaliao solicitada
pelo cliente a outro avaliador. Nestes casos, o avaliador ter que se certificar
que esse relatrio foi preparado de acordo com estas normas.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 6.11 Aconselhamento preliminar
Quando um relatrio que cumpra estas normas est em fase de preparao, o
avaliador pode prestar aconselhamento preliminar ao cliente, ou fazer um
relatrio, ou uma avaliao preliminar, antes da sua concluso. O mesmo pode
incluir o montante da avaliao, devendo especificar:
que se trata de um relatrio preliminar, sujeito concluso do relatrio
final;
que a informao apenas deve ser utilizada para finalidades internas do
cliente;
que esse relatrio preliminar no poder ser publicado ou revelado em
quaisquer circunstncias.
Se questes de importncia fundamental no estiverem includas no
documento, a sua omisso dever ser reportada.

Comentrio
1. reconhecido que durante a preparao da avaliao, o avaliador pode ter
que discutir aspectos diversos, tais como a verificao de factos e outras
informaes relevantes (por exemplo, confirmar o resultado de uma reviso
de rendas ou do esclarecimento quanto aos limites de uma propriedade),
antes de formular uma opinio preliminar quanto ao seu valor. Em qualquer
fase do processo de avaliao, estas discusses conferem ao cliente a
oportunidade de compreender o ponto de vista e os dados recolhidos pelo
avaliador. No entanto, quando uma opinio preliminar de valor obtida e
comunicada ao cliente, fundamental que sejam adoptados os procedimentos
estabelecidos no practice statement.

2. importante que estas discusses se limitem a corrigir imprecises em
matria de informao e que no transmitam a ideia de que a opinio do
avaliador foi influenciada por essas discusses. Os avaliadores devem manter
registo de discusses com os clientes sobre relatrios ou avaliaes
preliminares. Estes registos devem:
Registar as informaes fornecidas, ou as sugestes avanadas, em
relao s avaliaes;
Registar a forma como essa informao foi usada para justificar uma
mudana de valor; e
Registar as razes pelas quais uma avaliao no foi alterada.
PS 6 Relatrios de avaliao

80 | NORMAS DE AVALIAO RICS
O objectivo consiste em salvaguardar que o processo foi transparente e
demonstrar, em caso de uma auditoria, que as discusses no comprometeram
a independncia do avaliador. Se necessrio, este relatrio deve ser
disponibilizado aos auditores, ou a qualquer outra parte com um interesse
legtimo e material na avaliao.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 6.12 Nota de publicao
Sempre que o objectivo do relatrio exija uma referncia pblica ao mesmo, o
avaliador deve fornecer uma verso preliminar para incluso na publicao

Comentrio
1. Um relatrio pode ser publicado na ntegra, por exemplo, nas contas anuais
de uma empresa, mas o mais comum as contas anuais fazerem uma simples
referncia ao mesmo. Neste caso, essencial que o avaliador esteja envolvido
de perto na redaco da nota de publicao, de modo a assegurar que as
referncias esto correctas e que o leitor no induzido em erro.

2. Se for o caso de no ser publicado o relatrio na ntegra, deve ser preparada
separadamente uma verso sumria para publicao, que deve ser fornecida
ao cliente com o relatrio. O contedo da verso sumria do relatrio pode
ser regulamentado por normas ou legislao local, mas deve conter as
seguintes informaes mnimas:
o nome e a qualificao do avaliador, ou da firma do avaliador, e uma
descrio da sua natureza;
uma indicao de que se trata de um avaliador interno ou externo, ou,
sempre que necessrio, que o avaliador cumpra os requisitos
especficos;
a data e a base ou bases do valor, juntamente com quaisquer
pressupostos especiais;
comentrio sobre se o valor foi determinado com base em evidncias de
mercado ou estimado pela utilizao de outras tcnicas de avaliao;
confirmao de que a avaliao foi feita de acordo com as Normas de
Avaliao RICS, ou os motivos que levaram a uma renncia s
mesmas; e
uma declarao indicando as partes no relatrio preparadas por outro
avaliador, ou especialista.
Para mais exemplos de referncias publicadas a relatrios de avaliao
consulte o Apndice 6.2.

3. Publicao no implica disponibilizar o relatrio, ou permitir que o valor da
avaliao seja dado a conhecer a um candidato a uma hipoteca ou a um
muturio.

4. O avaliador deve verificar a fiabilidade e demais questes relevantes
relacionadas com as propriedades ou com a avaliao em fase de publicao.

5. O avaliador tambm aconselhado a ler integralmente o documento onde o
relatrio vai ser includo ou onde sero feitas referncias ao relatrio, de
modo a assegurar que no existem inconsistncias de matrias ou opinies
das quais o avaliador possa ter conhecimento.
PS 6 Relatrios de avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 81

6. O avaliador deve insistir na apresentao de uma cpia da verso final antes
da sua divulgao e anexar essa prova carta de consentimento. Deve resistir
a qualquer presso por parte de terceiros, ou persuaso com vista a delegar
poderes no que toca assinatura do documento.

7. Uma opinio expressa, se for includa num documento pblico, pode
influenciar uma questo em fase de disputa, negociao ou sujeita a certos
direitos entre o proprietrio e terceiros (por exemplo, uma opinio quanto ao
valor de renda ou valor de capital de uma propriedade onde esteja iminente
uma reviso da renda). O relatrio pode incluir tambm informaes sobre as
actividades de uma empresa, que normalmente no seriam do domnio
pblico. Este tipo de informaes so comercialmente sensveis e o cliente
ter que decidir, sujeito aprovao dos auditores e de outras entidades
reguladoras, se tal deve ser publicado.

8. Os avaliadores podem excluir informao de natureza comercial sensvel de
um relatrio publicado na ntegra, em consonncia com as obrigaes legais
em vigor num determinado estado.

9. Na referncia publicada, o avaliador ter que se remeter para a(s)
omisso(es) e especificar que a avaliao decorreu de acordo com
instrues expressas do cliente e com aprovao da entidade reguladora e/ou
auditores. Sem esta nota, o avaliador pode ficar sujeito inadvertidamente a
crticas injustificveis.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010

PS 6.13 Referncias publicadas a renncias e a pressupostos especiais
O avaliador tem de assegurar que quaisquer referncias ao relatrio em
documentos publicados, incluiro referncia a todas as renncias ou
pressupostos especiais.

Comentrio
1. Esta norma aplica-se quando o avaliador:
faz uma avaliao sujeita a um pressuposto especial (de acordo com a PS
2.2);
faz uma avaliao em desacordo com uma practice statement relevante
(renncia, ver PS 1.3).

2. Quando um relatrio no publicado na sua totalidade, a nota de publicao
exigida na PS 6.11 deve referir qualquer pressuposto especial e avaliao
adicional levada entretanto a cabo.

3. Quando um relatrio no publicado na sua totalidade, deve ser feita
suficiente referncia a renncia ou renncias em qualquer documento
publicado. Em cada caso o nus recai sobre o avaliador que deve determinar
o que constitui suficiente referncia. Uma referncia no vista como
suficiente se no conseguir alertar o leitor para questes de importncia
fundamental quanto base ou montante da avaliao, ou se houve risco de o
leitor ser induzido em erro.

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
82 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Apndice 6.1
Teor mnimo dos relatrios de avaliao


1. Este quadro avana com mais informaes sobre os aspectos mnimos a serem includos
nos relatrios de avaliao tal como especificado na PS 6.1. Podem ser especificados
ainda outros contedos por qualquer norma de avaliao que se aplique a uma
finalidade especfica de avaliao ou a um determinado tipo de propriedade.

Os ttulos na primeira coluna so os mesmos que foram usados na PS 6.1.

Item Comentrio
(a) Identificao do
cliente

O relatrio destina-se ao cliente, ou aos representantes do cliente. A
origem das instrues e a identidade do cliente deve ser referida,
caso seja diferente do destinatrio.
(b) A finalidade da
avaliao

A finalidade da avaliao tem que ser definida claramente e sem
ambiguidade. Se a finalidade no for revelada, essa mesma
circunstncia ter que ser comunicada.
(c) O objecto da
avaliao

Sempre que for avaliado um conjunto de propriedades, pode ser
conveniente enumer-las num quadro que permita identificar cada
unidade de avaliao (ver tambm PS 6.9).

Quando a avaliao inclui uma avaliao autnoma de instalaes &
equipamentos isto pode tambm ser includo numa tabela
identificativa dos itens, tal como acordado com o cliente (ver GN 2).
(d) O direito ou
ttulo a ser avaliado

Os vrios direitos de cada propriedade devem ser definidos. A
extenso em que a propriedade plena existe ou, se necessrio, as
condies em que poder ser obtida devem ser analisadas e
explicitadas.
(e) O tipo de activo
e como usado ou
classificado, pelo
cliente

Para alguns objectivos, os usos, categorias, ou classes de
propriedade tero sido acordadas com o cliente. Quando um acordo
formal no exigido, recomenda-se que o relatrio contenha uma
breve descrio destas matrias (ver Apndice 2.1(e) e GN3).
(f) A base, ou
bases, de valor

A base do valor tem que ser referida (ver PS 6.1 e PS 6.3) e a sua
definio integralmente descrita.

Uma avaliao pelo Mtodo do Custo de substituio depreciado
para fins de demonstrao financeira deve incluir uma declarao
da necessidade de estar sujeita a confirmao da adequada
rentabilidade (sector privado, PS 6.5) ou de continuidade de
viabilidade ou ocupao (sector pblico, PS 6.6).


Apndice 6.1 Teor mnimo dos relatrios de avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 83
Quando o relatrio inclui uma avaliao pelo Mtodo do Custo de
substituio depreciado e o valor relativo a uso alternativo aps
cessao do negcio materialmente diferente, deve ser includa
uma declarao para este efeito no relatrio (ver PS 6.7).
(g) A data da
avaliao
A data de avaliao tem sempre que ser referida. Em caso de
alterao substancial nas condies de mercado, ou nas
circunstncias em torno de uma propriedade ou de um porteflio,
entre a data de avaliao e a data do relatrio, o avaliador tem de
referir este facto.

Pode ser tambm prudente o avaliador chamar a ateno para o
facto de os valores se alterarem com o tempo, e que uma avaliao
vlida para uma data determinada poder no ser vlida para uma
data anterior ou posterior.

(h) Identificao de
qualquer
envolvimento
material, ou uma
declarao de que
no houve qualquer
envolvimento
material anterior;
Quaisquer divulgaes ou declaraes feitas de acordo com a
PS 2.1 (h) tero que ser repetidas no relatrio.
(i) Se necessrio,
uma confirmao do
estatuto do
avaliador

Se a finalidade da avaliao assim o exigir, o avaliador indicar se
est a operar como avaliador interno ou como avaliador externo.
Sempre que forem adoptados outros critrios estes devem ser
explicitados, devendo ainda ser includa no relatrio uma declarao
que ateste que o avaliador cumpre esses mesmos critrios.

Em alguns estados as normas das associaes nacionais podem
exigir declaraes adicionais quanto ao estatuto do avaliador.
(j) Sempre que
necessrio, a moeda
a utilizar

Se algumas avaliaes forem convertidas numa moeda que no a do
pas onde a propriedade est situada, a taxa de cmbio adoptada,
bem como a fonte onde foi obtida, tero que ser comunicadas (ver
PS 6.9).
(k) Quaisquer
pressupostos,
pressupostos
especiais, reservas,
instrues especiais
ou renncias

Todos os pressupostos tero que ser identificados, juntamente com
todas as reservas eventualmente necessrias (ver Apndice 2.2).

Se os pressupostos variarem de estado para estado, essa
circunstncia deve ser especificada no relatrio.

A existncia de pressupostos especiais tem que ser claramente
referida (ver PS 2.2).

Quando a avaliao levada a cabo com base em informaes
restritas, ou quando se trate de uma reavaliao sem inspeco, o
relatrio tem que incluir todos os detalhes dessa mesma restrio
(ver PS 2.4 e PS 2.5).

Apndice 6.1 Teor mnimo dos relatrios de avaliao

84 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Qualquer renncia s normas tem que ser referida e explicada (ver
PS 1.3). Ter que ser reportado se foram ou no consideradas
provises, com vista a cobrir as responsabilidades fiscais que
possam emergir no momento da venda da propriedade, bem como
se a avaliao reflecte ou no os custos de aquisio ou de venda.
Em certos pases o IVA, ou impostos similares, os custos de
aquisio ou de venda, podem ser considerveis.

Quando a avaliao se baseia na perspectiva de crescimento de
rendas e/ou dos valores de capital, deve incluir-se uma nota
especificando que esse mesmo crescimento pode no se registar e
que, em consequncia, os valores de avaliao podero diminuir
como aumentar.
(l) O mbito das
investigaes do
avaliador
O relatrio tem que incluir a data e o mbito de qualquer inspeco,
incluindo referncia a todas as partes da propriedade s quais no
foi possvel aceder (ver PS 6.1).

O avaliador tem que esclarecer se a avaliao foi feita sem
oportunidade de levar a cabo uma inspeco adequada (ver PS 2.4).
Em caso de uma reavaliao, o relatrio deve referir que foi
acordado a no necessidade de se proceder a outras inspeces (ver
PS 2.5).

Quando estiver em causa a avaliao de um nmero substancial de
propriedades suficiente uma declarao genrica para o conjunto
a avaliar, desde que o teor da mesma no induza incorrecta
compreenso quanto investigao levada a cabo.
(m) A natureza e
fonte da informao
na qual o avaliador
se baseou

O avaliador deve deixar bem claro se a avaliao foi levada a cabo
sem recurso a informaes normalmente disponveis numa
avaliao normal.

O avaliador tem que indicar no relatrio (sempre que possvel) se
necessrio confirmar informaes ou pressupostos nos quais a
avaliao se baseou e apontar situaes nas quais no foi fornecida
informao importante.

Se essas informaes ou pressupostos tiverem um impacto
substancial sobre o montante da avaliao, o avaliador tem que
deixar bem clara a necessidade de proceder a averiguaes antes de
ser considerada a avaliao (ver PS 6.3).

Em caso de reavaliao, devem ser comunicadas todas as alteraes
materiais notificadas pelo cliente, e declarado o pressuposto de
acordo com o qual foi assumido no terem ocorrido alteraes
materiais relevantes na propriedade.

Os avaliadores devem tambm incluir informaes adicionais que
foram fornecidas ou obtidas e que se julgue sejam relevantes para
que o cliente possa compreender e beneficiar da avaliao, tendo
em conta a finalidade para a qual foi preparada.

Apndice 6.1 Teor mnimo dos relatrios de avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 85
(n) Quaisquer
consentimentos, ou
restries,
publicao
O pedido de incluso de uma declarao numa publicao ter que
ser feito num documento separado, o qual pode ser apndice ao
relatrio (ver PS 6.12).

Quando o avaliador realiza uma avaliao com base num
pressuposto especial, ou faz uma renncia a uma determinada
norma de avaliao, deve inserir uma clusula declarando que no
poder ser feita qualquer referncia ao relatrio em documentos
pblicos sem referir no mesmo a existncia de um pressuposto
especial ou de uma renncia (ver PS 6.13).
(o) Quaisquer
limites ou excluso
de responsabilidade
face a partes que
no o cliente

Por vezes, os avaliadores podem no estar em condies de excluir
responsabilidade perante terceiros (ver Apndice 2.1.2 (o)).

O relatrio deve referir toda e qualquer restrio divulgao de
uma avaliao feita com base em informaes ou instrues
limitadas (ver PS 2.4).
(p) Confirmao de
que a avaliao ser
efectuada de acordo
estas normas
Esta confirmao tem que ser inequvoca, podendo incluir
referncias s renncias acordadas no item (k).

Esta confirmao inclui as declaraes exigidas na PS 1.1.8.

Quando a avaliao se destina a incluso numa demonstrao
financeira e est em conformidade com a IVA 1, essa circunstncia
tem que ser referida especificamente (ver PS 4.1 e Apndice 6.3).

Declaraes relativas a avaliaes realizadas por outros avaliadores,
que foram includas no relatrio, tambm devem ser referidas.
(q) Uma declarao
quanto ao tipo de
abordagem usado na
avaliao

Os relatrios tm que incluir uma declarao indicando de que
forma os valores obtidos se baseiam em dados do mercado ou
foram calculados com base noutras tcnicas de avaliao (que
devem ser reveladas) dada a natureza da propriedade, ou
transaces limitadas ou qualquer combinao desses factores.
(r) Confirmao de
que o avaliador tem
os conhecimentos,
aptides e
compreenso para
proceder
avaliao de forma
competente

Esta declarao pode limitar-se a uma confirmao de que o
avaliador tem suficientes conhecimentos locais, nacionais e
internacionais (consoante o caso) do mercado em causa; e as
aptides e conhecimentos para levar a cabo a avaliao de forma
competente; e que, sempre que participa mais do que um avaliador
na avaliao, isso foi feito em consonncia com o disposto na PS
1.4.4, no sendo necessrio avanar com mais detalhes. Sempre que
se for aplicado o disposto nas PS 1.5.1 e PS 1.5.2 essa circunstncia
deve ser devidamente comunicada.
(s) A opinio de
valor em nmero e
por extenso

No corpo principal do relatrio, as estimativas de valor devem ser
expressas usando palavras e nmeros.

Quando a instruo de avaliao inclui mais do que uma
propriedade, inseridas em diferentes categorias, normalmente no
apropriado fazer uma avaliao do conjunto, se bem que isso
dependa da finalidade para a qual for solicitada a avaliao.

Apndice 6.1 Teor mnimo dos relatrios de avaliao

86 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Se a identificao de propriedades individuais e os seus valores se
limitarem a uma quadro(s) apndice(s) ao resultado, o mesmo deve ser
includo no corpo do relatrio juntamente com a soma dos valores.

Os valores negativos devem ser referidos separadamente e no
contrapostos aos valores positivos dos activos (ver PS 6.8).
(t) Assinatura e data
do relatrio
O relatrio tem que ser assinado pela pessoa que assume
responsabilidade pelo mesmo (ver PS 1.4).

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010
NORMAS DE AVALIAO RICS | 87
Apndice 6.2
Exemplos de referncias publicadas referentes
aos relatrios de avaliao

Os seguintes exemplos tm como objectivo ilustrar apenas o grau de pormenor
usualmente necessrio e no qual os avaliadores devem ter como referncia, tendo por
base os requisitos no Apndice 6.1 (n), PS 6.12 Nota de Publicao, com vista a
emitir declaraes que reflictam o mbito e natureza da propriedade avaliada.

1. Avaliaes realizadas por um avaliador externo
Avaliao segundo o IFRS
As propriedades desocupadas e arrendadas da empresa foram avaliadas a 31 de
Dezembro de 2004 por um avaliador externo, Joe Smith, FRICS da Alpha Chartered
Surveyors. As avaliaes estavam em consonncia com os requisitos das Normas de
Avaliao RICS, sexta edio e com os International Valuation Standards. A avaliao
de cada propriedade foi feita com base no Valor de Mercado, sujeito aos seguintes
pressupostos (incluir consoante o caso):
(i) No caso de propriedades ocupadas pelo proprietrio: que a propriedade ser
vendida como parte da estrutura produtiva.
(ii) No caso de propriedades de investimento: que a propriedade ser vendida sujeita
a contratos de arrendamento em vigor.
(iii) Em caso de imveis no afectos explorao ou de propriedades detidas para
promoo que a propriedade ser vendida na situao actual e livre de qualquer
tipo de ocupao.
A opinio do avaliador quanto ao Valor de Mercado resultou da utilizao de (indicar
as situaes em que se aplica):
transaces recentes e comparveis ocorridas em condies normais de mercado e
concorrncia;
a adopo do mtodo do custo de substituio depreciado, porque devido
natureza especializada do activo, significa que no existem transaces deste tipo
de activos, excepto quando integrados numa estrutura produtiva;
a estimativa do rendimento lquido futuro gerado pelo uso da propriedade, porque
a natureza particular da propriedade significa que no existem disponveis
evidncias de mercado.
Comentrios similares podero ser apropriados quando o que est em causa a
avaliao de instalaes industriais ou equipamentos, ou terreno destinado a extraco
de minrios.

2. Avaliaes realizadas por um avaliador interno
As declaraes a efectuar sero iguais s avaliaes obrigatrias por parte de um
avaliador externo, com as seguintes variaes na frase:
As propriedades desocupadas e arrendadas foram avaliadas por um avaliador
interno, Joe Smith FRICS, o avaliador chefe da empresa, a 31 de Dezembro de 2007.

Apndice 6.2 Exemplos de referncias publicadas referentes aos relatrios de avaliao
88 | NORMAS DE AVALIAO RICS
As propriedades devolutas e arrendadas foram avaliadas a 31 de Dezembro de
2007, pelos directores, conjuntamente com os prprios quadros profissionais
qualificados da empresa.

E, sempre que necessrio, no final da declarao:
Foi avaliada igualmente uma amostra representativa das propriedades usando a
mesma base por parte de um avaliador externo, a ABC Chartered Surveyors, que
confirmou que os valores propostos pelos quadros profissionais qualificados esto
em consonncia com as suas prprias concluses.
NORMAS DE AVALIAO RICS | 89
Apndice 6.3
Relatrios de avaliao de acordo com as IFRS

1. Este apndice fornece aos membros directrizes adicionais quando aplicao da IVA 1
nos IVS. O Pargrafo 5.4.1 da IVA 1 diz que:

O IVSC considera que um Avaliador profissional, ao levar a cabo uma avaliao
para esta finalidade deve reportar o Valor de Mercado do activo. Todos os
pressupostos ou qualificaes consideradas no apuramento do Valor de Mercado
devem ser discutidos com a entidade e indicadas no relatrio.

IVSC IVA 1, parg. 5.4.1

2. As IFRS so actualmente muito pouco claras quanto aos pressupostos a atentar ao
avaliar activos para diferentes finalidades.

3. As contas so apresentadas com base no pressuposto de continuidade das operaes
normais da empresa, excepto nos casos em que a administrao pretende liquidar a
empresa, cessar actividade, ou quando no tem outra alternativa realista. Assim, na IAS
16, justo valor reflecte, partida, o valor de um activo especfico analisado no quadro
de uma continuao do negcio.

4. No entanto, a IAS 16 estipula que possvel aplicar a opo de reavaliao ao activo, e
no empresa, o que levanta algumas incertezas quanto a saber se o avaliador deve
partir do princpio que o activo pode ser retirado do seu contexto operacional, ou se
deve ser avaliado no quadro de continuao das operaes e actividade da empresa.
Estes pressupostos alternativos podem aumentar ou baixar o valor e, deste modo, ser
necessrio para o avaliador determinar junto do cliente qual o pressuposto ou
pressupostos com base os quais deve reportar o Valor de Mercado. O International
Accounting Standards Board (IASB) reconhece algumas das dificuldades em torno da
aplicao dos conceitos de justo valor nas IFRS e tem actualmente em curso um
projecto com vista a rever os princpios de avaliao nas demonstraes financeiras.

5. A possibilidade de o Valor de Mercado de um activo variar em funo do facto de ser
avaliado com base no pressuposto se inserir num quadro de continuao das
actividades e operao da empresa ou com base no pressuposto de ser excludo do
negcio antes da venda, levanta questes particulares, sobretudo nos casos de
propriedades ocupadas pelo proprietrio. Por exemplo, uma propriedade ocupada pelo
proprietrio pode ter sido utilizada para o fim a que a empresa se destinava durante
muitos anos, mas, desde a sua aquisio, a rea pode ter mudado de caractersticas
resultando da um valor mais elevado da propriedade numa ptica de uso alternativo.
Se a propriedade for avaliada pelo valor possvel de obter no mercado, essa avaliao
reflectiria necessariamente o seu uso alternativo. No entanto, essa avaliao partiria
tambm do princpio ou pressuposto que a empresa foi liquidada ou deslocalizada,
tendo assim um impacto nos outros activos que fazem parte da explorao.

6. O pargrafo 6.3 da IVA 1 exige que o avaliador indique o valor com base no uso
alternativo, incluindo no entanto uma declarao especificando que o valor de uso
alternativo no tem em linha de conta questes como a liquidao ou interrupo das
actividades da empresa e os custos associados em que se incorreria para materializar
Apndice 6.3 Relatrios de avaliao de acordo com as IFRS
90 | NORMAS DE AVALIAO RICS
esse uso alternativo, elementos que devem ser considerados pela empresa na deciso
do montante a adoptar como justo valor.

7. Apesar do dever de informar a empresa para o potencial valor superior de uma
utilizao alternativa, tal no implica que a empresa assuma este como valor
contabilstico nas suas contas, j que o mesmo pode no ser compatvel com o
pressuposto de continuidade das operaes, com base no qual as contas so preparadas.
Por outro lado, uma avaliao que reflicta um uso alternativo no pode ser usada para
calcular o montante amortizvel do terrenos e dos edifcios, uma vez que tal implica,
nos termos da IAS 16, que qualquer acrscimo de valor do terreno seja desprezado.

8. Estando pendente de clarificao alguns dos pressupostos subjacentes aos conceitos de
justo valor para diferentes finalidades nas IFRS, o RICS recomenda que sejam
avanados pressupostos explcitos nas situaes em que o avaliador identifique uma
diferena substancial entre o valor de um activo para uso alternativo e o seu valor
numa ptica de continuidade do negcio. Pressupostos comuns numa qualificao
deste tipo seriam:
(a) . . . o Valor de Mercado com base no pressuposto de que a propriedade vendida
no quadro de continuidade das operaes da empresa. . .
(b) O Valor de Mercado com base no pressuposto de que a propriedade vendida
no seguimento de uma cessao das operaes a existentes. Esta avaliao no
atenta nos custos de encerramento ou de deslocalizao do negcio.

9. Seria igualmente possvel adoptar outros pressupostos associados ao pressuposto de
que a propriedade seria avaliada no quadro de uma continuao das suas operaes na
dita. Por exemplo, um local ocupado por indstrias pesadas pode ter problemas de
contaminao de solo sem impacto na continuao do negcio, mas que pode
contribuir para uma reduo do valor da propriedade se a empresa for encerrada ou
deslocalizada e a propriedade vendida para desenvolvimento. Nestes casos poder ser
adequado fazer uma avaliao com base no pressuposto especial de que a
contaminao no afecta o Valor de Mercado.

10. O RICS acredita que papel do avaliador fornecer ao cliente todas as informaes
relevantes que permitam ao cliente tomar decises informadas sobre o mais apropriado
tratamento contabilstico do valor dos activos, j que o cliente quem est em posio
de contabilizar os diferentes activos na empresa de forma consistente.

NORMAS DE AVALIAO RICS | 91
Guidance notes

GN 1
Avaliao de propriedades afectas
explorao de uma actividade econmica


1. Introduo

1.1 O comentrio PS 3.2 indica que deve ser dada especial ateno aplicao do
Valor de Mercado a determinadas propriedades que so compradas e vendidas
normalmente com base no seu potencial de negcio (actividade econmica/
comercial). De entre os exemplos deste tipo de propriedade temos hotis, bares,
restaurantes, teatros ou cinemas, estaes de servio e lares de terceira idade. As
propriedades vendidas com base na sua actividade comercial potencial
caracterizam-se essencialmente pelo facto de serem concebidas, ou adaptadas, para
um uso especfico, mudando a posse dessa propriedade com a venda do negcio.

1.2 Esta guidance note limita-se a avaliaes de propriedades afectas a uma
actividade econmica. Considera critrios adicionais que devem ser considerados
pelo avaliador nestes casos mas no se centra nos mtodos de avaliao, mtodos
estes que podem variar segundo o tipo de propriedade alvo de avaliao.

2. Termos usados nesta guidance note

2.1 essencial que o avaliador reconhea, e compreenda, que os termos usados
nesta guidance note podem ter significados diferentes quando usados por outros
consultores profissionais. O termo propriedade no mbito de uma avaliao,
definido no glossrio, enquanto noutros contextos implica activos intangveis,
bem como propriedade intelectual. Excepto indicao em contrrio, o termo
propriedade usado nesta guidance note de acordo com a definio contida no
glossrio. Nesta guidance note os seguintes termos sero utilizados de acordo
com as definies contidas nos pargrafos seguintes.

2.2 Propriedades afectas a uma actividade econmica/comercial

Propriedade com potencial comercial (negcio), tais como hotis, estaes de
servio, restaurantes, ou semelhantes, cujo Valor de Mercado pode incluir activos
que no apenas terreno e edifcios. Estas propriedades so transaccionadas
comummente no mercado como activos operacionais e tendo em conta o seu
potencial em termos de explorao econmica. So tambm conhecidas como
propriedades com potencial comercial (de negcio).
IVSC GN 12, para. 3.5

GN 1 Avaliao de propriedades afectas explorao de uma actividade econmica

92 | NORMAS DE AVALIAO RICS
2.3 Avaliao da entidade operacional
A determinao do valor de uma entidade operacional inclui por norma:
o interesse legal no terreno e edifcios;
instalaes & equipamento, mobilirio comercial, maquinaria e demais
equipamentos;
a percepo do mercado quando ao potencial comercial, excluindo goodwill
pessoal, juntamente com a sua suposta capacidade de obter/renovar licenas
existentes, autorizaes, certificados e licenas; e
o benefcio de todas as licenas transferveis, autorizaes, certificados e
licenas.
Consumveis, existncias e mercadorias ficam geralmente de fora.

2.4 Um operador razoavelmente eficiente

Um conceito de mercado segundo o qual um potencial comprador e,
consequentemente, o avaliador, calcula o nvel de negcio que possvel manter e a
rentabilidade futura passvel de ser obtida por um operador competente atravs da
devida explorao de um negcio nas suas instalaes. O conceito envolve o
potencial comercial da actividade e no a prpria actividade econmica a levada a
cabo pelo operador, excluindo-se assim o goodwill pessoal.

IVS GN 12, parg. 3.4

2.5 Goodwill

Goodwill transfervel. Esse activo intangvel est associado ao nome ou reputao
especfica de uma propriedade, consumidores, localizao e factores semelhantes,
que geram benefcios econmicos. O goodwill est assim inerente a propriedades
afectas a uma actividade comercial especializada, sendo transferido para o novo
proprietrio no decurso de uma venda.
IVSC GN 12, parg. 3.3.3

2.5.1 Na directriz anterior do RICS o goodwill transfervel era tambm referido como
goodwill inerente. No contexto de uma avaliao os termos so idnticos.
Existem consultores profissionais que podero aplicar outras definies de tipos
de goodwill, como o caso do goodwill livre, que no tm influncia na
avaliao da propriedade. Nas avaliaes de propriedades afectas a uma
actividade comercial o goodwill pode ser transferido juntamente com os direitos
relativos propriedade, ou no.

Goodwill pessoal. O lucro gerado acima das expectativas do mercado, e que
desapareceria aps a venda dessa propriedade com actividade especializada, em
conjunto com factores financeiros relacionados especificamente com o operador
actual da explorao do negcio, tais como tributao, poltica de depreciao,
custos de emprstimo e o capital investido no negcio.
IVSC GN 12, parg. 3.3.2

2.5.2 Goodwill pessoal, sempre que identificado, manter-se- como propriedade de
quem detm a explorao comercial podendo, em princpio, ser transferido para
outra propriedade. O comentrio onde se l que o goodwill pessoal desaparece
refere-se aos elementos do goodwill pessoal excludo da noo de nvel de
GN 1 Avaliao de propriedades afectas explorao de uma actividade econmica
NORMAS DE AVALIAO RICS | 93
manuteno da actividade comercial da propriedade em avaliao e no do
goodwill pessoal em geral que constitui um activo intangvel.

3. Pressupostos de avaliao

3.1 As propriedades afectas a uma actividade econmica so geralmente avaliadas
com base em pressupostos especficos.

3.2 Quando na propriedade se desenvolve uma explorao comercial, que se ir
manter, um pressuposto comum seria:
Valor de Mercado enquanto entidade operacional plenamente equipada face
ao seu potencial comercial inerente.

3.3 Quando uma propriedade est devoluta, seja por cessao do negcio, ou
quando se trata de uma propriedade nova sem qualquer transferncia de
actividade comercial, a avaliao pode ser feita com base noutros pressupostos.
Por exemplo, uma propriedade desocupada pode ter sido alvo de remoo da
totalidade ou de grande parte do seu equipamento comercial, (ou uma nova
propriedade pode no ter o equipamento comercial instalado) mas pode
continuar a ser avaliada face ao seu potencial comercial.

3.4 O encerramento de um negcio e a remoo de parte, ou de todo o seu
equipamento comercial, pode ter um efeito significativo no valor da
propriedade. Deste modo, mais apropriado expressar o valor com base num ou
mais pressupostos especiais, bem como numa base que reflicta o status quo
dessa mesma propriedade. Esta prtica frequentemente solicitada por
entidades financiadoras na avaliao de propriedades comerciais, para
operaes de financiamento. Mas a diferena entre o valor calculado de acordo
com este pressuposto especial e o valor correspondente ao status quo da
propriedade no representa necessariamente o valor do goodwill transfervel,
pelo que os avaliadores no devem indicar qualquer afectao do valor. Por
exemplo, as diferenas podem reflectir o custo e o tempo envolvidos na
remoo do equipamento e na compra de novo equipamento. No Apndice 2.3
pode-se encontrar outros exemplos de pressupostos especiais.

3.5 Um exemplo de um pressuposto seria neste caso:
Valor de Mercado da propriedade devoluta, tendo em considerao a sua
capacidade comercial potencial [sujeito aos seguintes pressupostos ]

4. A abordagem da avaliao

4.1 A avaliao de propriedades afectas a uma actividade econmica partem
necessariamente do princpio que a transaco ser do interesse da
propriedade, juntamente com todo o equipamento necessrio para continuar a
operar o negcio (se for assumido que est completamente equipada). Neste
contexto, o equipamento inclui linhas de produo, maquinaria, instalaes
tcnicas, mobilirio comercial, utenslios e mobilirio. Mas, deve ter-se
cuidado, uma vez que este pressuposto no implica necessariamente a incluso
de todo este equipamento na avaliao. Por exemplo, no caso de uma
avaliao em conjuno com uma transaco proposta ou por questes de
segurana, parte do equipamento poder ser propriedade de terceiros e no
formar assim parte do activo que est a ser avaliado. De modo a evitar mal-
GN 1 Avaliao de propriedades afectas explorao de uma actividade econmica

94 | NORMAS DE AVALIAO RICS
entendidos, o avaliador deve estabelecer sempre o que ser includo na
avaliao ao definir os termos de contratao, e deixar isso claro no relatrio.

4.2 Quando os activos (no imobilirios) que so essenciais para o funcionamento
da entidade/negcio so detidos separadamente do terreno e dos edifcios, ou
esto sujeitos a locao financeira ou encargos independentes, dever ser
considerado um pressuposto de que os proprietrios ou beneficirios de
quaisquer encargos daro o seu consentimento quanto transferncia do activo
como parte da venda do negcio. No certo que se possa utilizar um
pressuposto como este, pelo que o avaliador ter que o considerar de forma
prudente e referir no relatrio qual o impacto potencial que ter sobre a
avaliao a no disponibilidade desses activos a quem comprar a operao.

4.3 O avaliador tem que estar ciente da diferena entre o Valor de Mercado de uma
entidade operacional, e o valor para um operador especfico (o seu worth para
esse operador). O operador calcula o worth com base nos lucros lquidos
correntes e potenciais do negcio resultantes de uma operao no formato
escolhido. Sempre que o presente operador seja um potencial candidato
compra, o avaliador ter que entender os requisitos e os lucros potenciais
esperados por todos os candidatos, e conhecer a dinmica do mercado para
poder formular uma opinio de valor.

4.4 Uma avaliao com base no Valor de Mercado deve reflectir apenas o goodwill
transfervel relacionado com o potencial comercial da propriedade. A avaliao
deve excluir qualquer goodwill pessoal inerente ao proprietrio ou operador
actual, goodwill que no ser transmitido para um comprador da propriedade.
Por exemplo, um operador pode atrair uma clientela significativa (goodwill
pessoal) para uma propriedade especfica em virtude da sua popularidade, ou
um operador pode atrair uma clientela significativa em virtude da identidade da
sua marca ou de uma marca que opere sob licena. Esta clientela adicional
poder mudar-se com essa pessoa, ou empresa, para uma nova localizao a ser
gerida por si mas no seria transferida com a venda da propriedade a um
comprador, para alm de que um licenciador poder terminar a licena.
Avaliao do potencial
4.5 As propriedades afectas a uma actividade econmica so consideradas
interesses comerciais individuais e, normalmente, so avaliados com base nos
seus ganhos potenciais antes de juros, impostos, depreciao e amortizao
(EBITDA) com base no pressuposto de que haver uma continuao da
operao comercial nessa localizao. O EBITDA do negcio actual muitas
vezes diferente do EBITDA considerado pelo avaliador, que ser baseado na
percepo que o mercado tem quanto aos ganhos potenciais.

4.6 A tarefa do avaliador consiste em avaliar o justo nvel de manuteno do
negcio e da rentabilidade futura que possvel atingir por operador
razoavelmente eficiente do negcio e com base na qual um comprador potencial
poderia lanar a sua oferta. Quando fornecida informao comercial pelo
operador da propriedade o avaliador no deve partir do princpio que o nvel de
explorao ser mantido aps a passagem para outro proprietrio. Tal como um
avaliador de uma propriedade de investimento deve testar se o valor da renda
actual est em linha com a renda potencial em mercado aberto, um avaliador de
uma propriedade afecta a uma actividade econmica deve testar, com base em
comparveis se a manuteno/continuao do negcio actual razovel nas
condies correntes de mercado.

GN 1 Avaliao de propriedades afectas explorao de uma actividade econmica
NORMAS DE AVALIAO RICS | 95
4.7 Ao avaliar o potencial comercial futuro, o avaliador deve excluir quaisquer
volume de negcios e lucros atribuveis meramente s aptides pessoais,
experincia, e/ou marca do dono da licena, proprietrio ou gestor. No entanto,
por outro lado, o avaliador deve incluir potenciais comerciais adicionais
passveis de serem gerados graas gesto por um operador razoavelmente
eficiente que assuma esse negcio na data da avaliao.

4.8 Ao avaliar propriedades tendo como referncia o seu potencial comercial, o
avaliador ter que comparar a rentabilidade comercial com todos os tipos e estilos
de operaes semelhantes. Assim, essencial uma compreenso adequada do
potencial de lucro desse tipo de propriedade e como se comparam entre si.

4.9 O avaliador deve envidar esforos no sentido de estabelecer a exactido e
fiabilidade da informao comercial fornecida para fins da avaliao. Se
existirem dvidas quando sua exactido, ou quanto aos pressupostos
subjacentes apresentados, o avaliador deve recomendar uma verificao.

4.10 Para muitas entidades comerciais, o veculo para a transferncia de uma empresa
em explorao a venda de todos os interesses livres ou locados na
propriedade. Estas evidncias de transaco podem servir como comparao de
propriedades afectas a actividades econmicas, conquanto o avaliador esteja
numa posio de excluir o valor afecto aos elementos que intervm na
transaco mas que no sejam relevantes para a avaliao de uma propriedade
afecta a uma actividade econmica, como por exemplo stock, consumveis,
dinheiro e activos intangveis.

4.11 Uma base secundria de comparao pode ser uma referncia a factores fsicos,
por exemplo, ao comparar um hotel com outro tendo por base o valor unitrio
por quarto. No entanto, ao usar um mtodo como este, essencial que a base de
comparao usada seja verdadeiramente relevante, no que toca ao tipo, estilo,
localizao, circunstncias comerciais, etc..

4.12 O surgimento de nova concorrncia pode ter um forte impacto sobre a
rentabilidade, e consequentemente, sobre o valor. O avaliador deve estar ciente
do impacto dos nveis de concorrncia actuais e previstos no futuro e se se
prevem alteraes significativas aos nveis existentes, devendo essas
circunstncias ser claramente identificadas no relatrio, referindo o impacto que
podero ter sobre a rentabilidade e o valor.

4.13 Influncias externas, tais como a construo de uma nova estrada ou alteraes
legislao aplicvel, podem ter tambm um efeito substancial sobre o valor da
propriedade avaliada face ao seu potencial comercial.

4.14 Deve ter-se cuidado especial, sempre que a avaliao se destine a
demonstraes financeiras, em se assegurar que no se verifica uma repetio
de itens includos na avaliao.
Licenas, autorizaes, certificados, homologaes e aprovaes
4.15 Quando as propriedades so vendidas como entidades operacionais plenamente
equipadas, o comprador poder ter que renovar licenas ou demais autorizaes legais
e assumir o benefcio de aprovaes, certificados e autorizaes existentes. No caso
da avaliao de uma propriedade afecta a uma actividade econmica assume-se
usualmente que todas as licenas e autorizaes sero transferidas ou cedidas data da
transferncia da propriedade, pelo que, se o avaliador partir de um pressuposto
diferente, o mesmo deve ser claramente referido como pressuposto especial.
GN 1 Avaliao de propriedades afectas explorao de uma actividade econmica

96 | NORMAS DE AVALIAO RICS
4.16 O avaliador deve, sempre que possvel, analisar as licenas, aprovaes,
autorizaes e certificados relacionados com a propriedade. Quando tal no
possvel os pressupostos assumidos devem ser identificados no relatrio,
juntamente com uma recomendao de que a sua existncia deve ser
comprovada pelos advogados do cliente.

5. Afectao (ou repartio) de avaliaes ou dos preos de
transaco face s suas componentes

5.1 Ao efectuar uma avaliao de uma propriedade afecta a uma actividade
econmica como entidade plenamente equipada e operacional, o avaliador pode
ser solicitado no sentido de fazer uma repartio/afectao da avaliao com
base nos elementos enumerados no pargrafo 2.3.

5.2 Quando uma transaco inclui uma propriedade afecta a uma actividade
econmica, ou quando se verificou outra forma de transferncia do negcio, o
avaliador pode ser solicitado no sentido de afectar o preo de transaco a uma
ou a todas as seguintes componentes:
os elementos enumerados no pargrafo 2.3;
existncias, sendo stock para comercializao e consumveis;
activos intangveis e passivo. possvel que vrios tipos de activos
intangveis tenham que ser identificados separadamente, e que podem incluir:
marketing;
clientela;
valor artstico;
contratos; e
tecnologia.
Em alguns casos, estas afectaes podem ser tambm necessrias para efeitos de
garantia bancria ou de tributao de uma propriedade.

5.3 Antes de considerar estas afectaes essencial que o avaliador tenha um
conhecimento pormenorizado do mercado e do tipo de negcio especfico, e que
tenha capacidade para distinguir entre valor relativo goodwill transfervel ou
relativo goodwill pessoal.

6. Avaliao em uso continuado ou avaliao de um negcio

6.1 Esta guidance note no se aplica s avaliaes em uso continuado ou de negcio.

6.2 Nestes casos devemos remeter-nos para a directriz contida no IVS GN 6
Avaliao de negcios.

6.3 Os membros que procedem a avaliaes de propriedades afectas a uma actividade
econmica podem participar igualmente na avaliao e na transferncia de negcios.
Estes membros adquirem conhecimento especializado, aptides e acesso a dados
relevantes que lhes permitem levar a cabo estas instrues.

6.4 Esta guidance note no se centra na avaliao de activos intangveis, devendo
nestes casos o avaliador solicitar a colaborao de consultores com
conhecimento especializado na anlise do desempenho financeiro do negcio e
na avaliao de activos intangveis, tais como marcas e marcas registadas,
consoante o caso.

NORMAS DE AVALIAO RICS | 97
GN 2
Instalaes & equipamento


1. Introduo

1.1 Esta guidance note contm comentrios adicionais quanto aplicao das
Normas de Avaliao RICS s instalaes & equipamento.

1.2 A rubrica instalaes & equipamento definida como:

Activos tangveis, que no imobilirio, que:
sejam detidos por uma entidade para uso na produo ou no fornecimento de
bens ou servios, para fins de aluguer por terceiros, ou para fins
administrativos; e
se preveja serem usados durante um determinado perodo de tempo.

IVSC. GN 3, parg. 3.1

1.3 Quando a avaliao se destina a demonstraes financeiras preparadas de
acordo com as IFRS a definio :

Activos tangveis:
so detidos para a produo ou fornecimento de bens ou servios, para aluguer
por terceiros, ou para fins administrativos; e
se preveja serem usados durante mais do que um perodo (contabilstico).

IASB IAS 16, parg. 6

1.4 Activos como instalaes & equipamento possuem caractersticas distintas que
os diferenciam da maior parte dos tipos de propriedades imobilirias e que
determinam assim a abordagem e a demonstrao/apresentao do seu valor.
instalaes & equipamento podem ser, regra geral, movidos ou deslocados e
depreciam-se frequentemente de forma significativamente mais rpida do que a
propriedade imobiliria. Muitas vezes, o valor diferir consideravelmente,
dependendo da forma como um determinado item na categoria de instalaes &
equipamento avaliado, seja em combinao com outros activos no contexto de
uma determinada explorao ou para transaco isolada, e ainda considerado
como para manter no local (in situ) ou para remoo de um determinado local

1.5 Instalaes & equipamento pode ser dividido em:
Instalaes: activos com estreita ligao a outros e que podem incluir
elementos que fazem parte das instalaes de servio de um edifcio,
edifcios especializados, maquinaria e equipamentos.
GN 2 Instalaes & equipamento

98 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Maquinaria: mquinas individuais ou conjunto de mquinas que possam
ter sido instaladas inteiramente em ligao com as actividades industriais
ou comerciais do ocupante da propriedade. Uma mquina um
instrumento usado para um processo especfico no mbito das actividades
de explorao do proprietrio.
Equipamento: Outros activos, tais como mobilirio e decorao,
equipamento dos inquilinos, veculos, e ferramentas vrias de apoio ao
funcionamento da empresa ou da entidade.

1.6 A fronteira entre estas categorias nem sempre fcil de definir, e os critrios
utilizados podem variar de acordo com o objectivo da avaliao e as
convenes contabilsticas do utilizador.

1.7 A regra dita que os activos instalados sobretudo na prestao de servios aos
edifcios devem ser avaliados como parte integrante dos activos na propriedade,
se estiverem includos na venda de uma propriedade. No entanto, podem existir
excepes a esta regra comum, sempre que uma avaliao for solicitada para
incluso num balano, ou para fins fiscais. Nestes casos, o cliente pode exigir
uma avaliao separada de certos elementos do equipamento existente na
propriedade.

1.8 No caso de avaliaes para integrar demonstraes financeiras, a contabilidade
de uma entidade identifica usualmente quais os elementos das instalaes &
equipamento, que so avaliados separadamente. Noutros casos, o avaliador ter
que esclarecer junto do cliente quais os elementos ou itens a incluir numa
avaliao de instalaes & equipamento.

1.9 Sempre que uma avaliao de uma propriedade e das instalaes levada a
cabo por diferentes avaliadores, ter que haver uma boa cooperao entre os
mesmos de modo a evitar omisses ou duplicaes.

2. Instalaes & equipamento includas geralmente em avaliaes
dos interesses numa propriedade

2.1 Incluem:
elementos associados prestao de servios (gs, electricidade, gua,
saneamento, proteco contra incndios e segurana) ao servio da
propriedade;
equipamento para aquecimento do espao, gua quente e ar condicionado
que no faam parte integrante de qualquer processo;
estruturas e maquinaria que no sejam parte integrante do equipamento de
processamento, por exemplo, chamins, estruturas em edifcios fabris, e
vias de caminhos-de-ferro.

2.2 Por vezes, os itens normalmente avaliados juntamente com o terreno e os
edifcios podem ser sujeitos a interesses de terceiros, por exemplo, um acordo
financeiro ou locao financeira (ver pargrafo 4). Os avaliadores devem ser
particularmente prudentes nestes casos. O cliente pode exigir que a avaliao
ignore este tipo de encargos, pelo que se deve considerar um pressuposto
especial neste sentido. No entanto, este tipo de pressuposto pode no ser o mais
indicado, e o avaliador poder ter que investigar qual o custo a pagar por
terceiros para conseguir o seu controlo ou estimar o impacto sobre o valor da
propriedade caso esses itens sejam retirados.
GN 2 Instalaes & equipamento
NORMAS DE AVALIAO RICS | 99
3. Avaliao de instalaes & equipamento em separado

3.1 Instalaes & equipamento, avaliados separadamente da propriedade, podem
ser divididos em categorias amplas de activos. Activos fixos so definidos
frequentemente de acordo com as normas contabilsticas aplicadas no
pas/estado respectivo. Pode ser necessrio identificar e avaliar as diferentes
categorias separadamente, de acordo com a finalidade da avaliao.

3.2 Como exemplos de activos fixos temos:
linhas de produo e processamento e mquinas;
instalaes tcnicas;
equipamento de escritrio, incluindo computadores;
mobilirio de escritrio; e
veculos e instalaes mveis.

3.3 De entre os elementos que se inserem na definio de instalaes &
equipamento, mas que no podem ser considerados activos fixos temos:
elementos directamente afectos categoria de produtos, por exemplo,
moldes, formas, matrizes e peas sobressalentes; e
stocks, mercadorias, existncias, e trabalhos em curso.

3.4 Apesar de os activos intangveis no se inserirem na categoria de instalaes &
equipamento podem ter, no entanto, impacto sobre o seu valor. Nestes casos, o
avaliador deve estabelecer pressupostos apropriados no que toca
disponibilidade dos activos intangveis relevantes, antes de fazer o relatrio da
avaliao. Como exemplos de activos intangveis temos:
registos comerciais e de administrao, esboos, desenhos e dados tcnicos; e
licenas, sistemas operativos, goodwill, patentes, marcas registadas, marcas
e demais propriedade intelectual.

4. Activos hipotecados

4.1 comum que as instalaes & equipamento estejam sujeitas a acordos
financeiros, o que implica que no possam ser vendidas sem que o financiador
seja ressarcido de algum saldo em dvida de acordo com os termos de
contratao, valor este que pode ultrapassar, ou no, o valor sem nus ou
encargos desse elemento.

4.2 Os elementos sujeitos a locao financeira so includos normalmente numa avaliao
de activos de uma organizao, mas devem ser identificados separadamente.

4.3 Os itens sujeitos a locao operacional, ou que sejam propriedade de terceiros, devem
ser tambm excludos. Estes itens podero tambm ter de ser avaliados separadamente.
5. Consideraes materiais
5.1 Ao avaliar instalaes & equipamento com base no Valor de Mercado, a PS 3.2
exige que o avaliador indique se a avaliao assume que os activos ainda esto no
seu local de funcionamento ou se so avaliados para remoo. Podem tambm ser
necessrios outros pressupostos, de acordo com a finalidade da avaliao. Exemplo:
a forma como a propriedade colocada para venda, por exemplo, no seu
todo ou sob a forma de itens separados;
GN 2 Instalaes & equipamento

100 | NORMAS DE AVALIAO RICS
o mtodo assumido de venda;
se o comprador ou o vendedor a suportar os custos de desactivao ou de remoo;
se so feitas provises para fazer face aos custos de substituio no
seguimento de remoo e quem suportar esses custos.

5.2 Se a avaliao estiver a ser levada a cabo com vista alienao das instalaes &
equipamento em separado da propriedade onde esto situados, podem surgir atrasos
na comercializao e venda, por exemplo, em caso de expirao do contrato de
arrendamento. Se o avaliador considerar que este limite temporal no se coaduna
com uma boa comercializao, tal como definido no quadro conceptual de Valor de
Mercado, pode no ser apropriado avanar com um Valor de Mercado, excepto se
ilustrar o impacto adverso desse atraso. O avaliador pode aconselhar quanto ao preo
provvel em virtude desse atraso, mas esse valor no deve ser descrito como valor de
venda forada (ver PS 2.4). Se no se verificarem quaisquer restries data da
avaliao, mas se um cliente pretender aconselhamento quanto ao impacto de uma
restrio sobre o perodo de comercializao, pode-se apresentar um Valor de
Mercado, sujeito a um pressuposto especial no relatrio especificando o limite
temporal assumido e as razes para esse mesmo limite.

5.3 Muitas das condies aplicveis a uma inspeco estabelecida na PS 5, podem ser
adaptadas prontamente aos activos na categoria de instalaes & equipamento.
Para preparar a avaliao o avaliador ter que estabelecer questes quanto ao tipo,
especificaes tcnicas, capacidade e finalidade a que os elementos se destinam,
atentando depois em considerandos como idade, eficincia, condio,
obsolescncia econmica e funcional e o tempo de vida econmica til.

5.4 E tal como na avaliao de terrenos e edifcios, normalmente pode no ser
prtico, seno mesmo impossvel, para o avaliador atestar todos os factos
materiais que podem ter um impacto na avaliao. O mbito das investigaes
por parte do avaliador e eventuais pressupostos devem reflectir-se na avaliao,
ser acordados com o cliente e includos no relatrio.

5.5 De igual modo, existem circunstncias em que os factores que podem ter influncia
sobre os terrenos e edifcios tero impacto sobre a avaliao de instalaes &
equipamento, como acontece, por exemplo, quando uma propriedade detida sob o
regime de arrendamento de curta durao, caso existam propostas de reconstruo
ou de novo desenvolvimento, ou em caso de contaminao dos terrenos, que exigir
a descontaminao das instalaes antes da remoo.

6. Medidas reguladoras

6.1 As actividades industriais esto sujeitas frequentemente a legislao e regulamentos
especficos. O no cumprimento destes requisitos legais pode conduzir suspenso
do direito de usar as instalaes & equipamento em causa. Muitos destes
regulamentos centram-se especificamente nas instalaes e nos procedimentos
analisados, pelo que o avaliador ter que ter em considerao a natureza das
instalaes e na actividade, na finalidade da avaliao e no seu mbito de modo a
determinar de que forma a medida regulamentar afecta, ou pode afectar, a avaliao.

6.2 Sempre que subsistirem dvidas quanto ao cumprimento destes regulamentos, o
avaliador dever discutir a questo com o cliente e comunicar o seu resultado no
relatrio, acordando no sentido de estabelecer pressupostos ou remetendo para
eventuais declaraes de conformidade que estejam disponveis.
NORMAS DE AVALIAO RICS | 101

GN 3
Avaliaes de porteflios e grupos de
propriedades


1. Introduo

1.1 Esta guidance note proporciona orientaes sobre questes que os avaliadores
devem considerar ao levar a cabo uma avaliao, ou avaliaes, de vrias
propriedades em simultneo para o mesmo cliente.

1.2 Para evitar dar conselhos que possam induzir em erro ou que no sejam os mais
apropriados, deve ser prestada especial ateno a questes como grupo ou
agrupamento de propriedades, a identificao de diferentes categorias de
propriedade e quaisquer pressupostos ou pressupostos especiais relacionados
com as circunstncias em que so colocadas no mercado.

2. Identificao de uma propriedade isolada

2.1 Sempre que subsistirem dvidas quanto ao que constitui propriedade nica, o
avaliador deve, regra geral, associar ou agrupar propriedades para avaliao da
forma mais provvel de ser adoptada em caso de venda do interesse ou
interesses a avaliar. No entanto, o avaliador deve discutir as opes com o
cliente e ter o cuidado de confirmar a melhor abordagem adoptada e especificar
isso mesmo nos termos de contratao e no relatrio.

2.2 Exemplos de situaes onde ser necessrio esclarecer quais foram os
pressupostos de agrupamento:

propriedades situadas ao lado umas das outras mas que tenham sido
adquiridas separadamente pelo actual proprietrio, por exemplo, nos casos
em que um promotor agrupou propriedades com vista ao desenvolvimento
de um empreendimento, ou quando um investidor adquiriu uma participao
estratgica nessa localizao;
propriedades separadas fisicamente, ocupadas pela mesma entidade e onde
existe uma dependncia funcional entre as mesmas, por exemplo um parque
de estacionamento que esteja separado mas usado exclusivamente pelo
ocupante de um edifcio;
sempre que a posse de uma srie de propriedades separadas traga
vantagens especficas para um nico proprietrio ou ocupante, em virtude
das possveis economias resultantes de uma maior quota de mercado ou de
poupanas a nvel administrativo ou de distribuio, como, por exemplo, no
caso de uma cadeia de lojas ou de hotis; e
quando cada propriedade individual uma componente essencial de uma
operao com um mbito geogrfico alargado, por exemplo, como parte de
uma rede nacional ou regional de servios pblicos, como o caso de postes
de telecomunicaes.
GN 3 Avaliaes de porteflios e grupos de propriedades

102 | NORMAS DE AVALIAO RICS

2.3 A finalidade da avaliao pode muito bem ditar a abordagem adoptada. Por
exemplo, podem existir requisitos no sentido de reportar o valor dos activos
individualmente. Nesses casos, tem que ser esclarecido com cliente o que est
includo na avaliao, seja de uma propriedade individual ou de um activo.

2.4 Os pedidos para avaliar propriedades com base no pressuposto de lotes
agrupados de forma artificial devem ser por norma recusados. No entanto, em
determinadas circunstncias, possvel avaliar agrupamentos invulgares
recorrendo a um pressuposto especial (ver PS 2.3).

3. Os pressupostos na avaliao

3.1 Sempre que o avaliador identifique conjuntos de imveis a avaliar
separadamente num porteflio, poder ter que ter em conta a necessidade de
recorrer a pressupostos ou pressupostos especiais especficos. Os mesmos tero
que ser inscritos nos termos de contratao (PS 2) e no relatrio (PS 6).
Apresentam-se nos pargrafos seguintes exemplos em que os diferentes
pressupostos podem ter um efeito material sobre a avaliao de um porteflio.

3.2 Se um porteflio completo, um nmero substancial de propriedades no seio do
mesmo, for colocado no mercado ao mesmo tempo, poder originar um efeito
semelhante a inundar o mercado, conduzindo deste modo a uma reduo de
valores. Inversamente, a oportunidade de comprar um grupo especfico de
propriedades pode, por seu lado, constituir uma mais-valia. Por outras palavras,
o valor do todo pode exceder a soma de cada uma das partes.

3.3 Ao avaliar para uma finalidade que assuma que o porteflio permanecer nas
mos dos actuais proprietrios ou que manter o tipo de ocupao, por exemplo,
para incluso em demonstraes financeiras, seria incorrecto fazer uma reduo
ou deduo na avaliao a ttulo de impacto eventual de um excesso de oferta
no mercado, devendo ser feita uma referncia nesse sentido no relatrio.

3.4 No entanto, se o mesmo porteflio for avaliado para outra finalidade, por exemplo
a ttulo de garantia de um emprstimo hipotecrio, o possvel efeito adverso sobre
propriedades individuais, em caso de colocao de todo o porteflio no mercado,
no pode ser ignorado. Nestes casos, o mais apropriado seria referir que se partiu
do pressuposto que as propriedades seriam vendidas de forma faseada e que no
seriam colocadas simultaneamente no mercado. No entanto, caso ocorressem
circunstncias de que o mercado nunca assumisse um pressuposto como esse, por
exemplo, se se soubesse que o proprietrio actual estivesse em dificuldades
financeiras, estaramos assim perante um pressuposto especial, devendo o seu
efeito sobre a avaliao ser claramente referido (ver PS 2.2).

3.5 De igual modo, quando o avaliador atribui um nico valor a um grupo de
propriedades separadas, todos os pressupostos necessrios para suportar essa
abordagem tm que ser referidos. Se o avaliador considerar que esta abordagem
no aquela que o mercado usualmente faz, esses pressupostos tero que
passar a pressupostos especiais (ver PS 2.2).

4. Requisitos de comunicao

4.1 Qualquer diferena no valor total dos imveis num porteflio, dependendo se
for vendido isoladamente, em grupos ou como um s aglomerado, deve ser
GN 3 Avaliaes de porteflios e grupos de propriedades
NORMAS DE AVALIAO RICS | 103
claramente referida no relatrio. Os pressupostos de agrupamento devem ser
includos em todas referncias publicadas.

4.2 Quando um porteflio ou grupo de propriedades avaliado com base no
pressuposto de que ser vendido como entidade nica, o Valor de Mercado
reportado aplica-se ao todo das propriedades no grupo. Qualquer repartio do
Valor de Mercado por cada propriedade deve ser claramente expresso como tal,
sendo emitida uma declarao de que essa afectao de valor no corresponde
necessariamente ao Valor de Mercado da referida propriedade enquanto
analisada individualmente.

4.3 E se, pelo contrrio, for apresentado um montante agregado do conjunto de
Valores de Mercado de cada propriedade num porteflio, deve-se ter especial
cuidado para no o referir como Valor de Mercado de todo o porteflio.

NORMAS DE AVALIAO RICS | 104
GN 4
Terrenos para explorao mineira e locais de
gesto de resduos


1. Introduo

1.1 Esta guidance note discute questes adicionais que um avaliador tem que ter em
conta ao aplicar os princpios da PS 3 Bases de valor, na avaliao de activos
para revenda, tais como depsitos mineiros e locais de depsito de resduos.

1.2 Uma caracterstica, comum aos terrenos de extraco mineira e de gesto de
resduos, mas menos vulgar noutros activos, que ambos podero ter um valor
nulo ou negativo no final do seu ciclo de vida. Mas possvel que estes terrenos
tenham valor para outras utilizaes, aps a extraco de minrio e/ou a gesto de
resduos.

2. Activos residuais

2.1 Activos Residuais podem ser definidos como activos fixos que, quando
consumidos, no podem ser renovados na sua localizao. Como exemplos desses
activos temos as zonas de explorao mineira e o espao deixado livre pelo
depsito de resduos, bem como aterros (que no so discutidos nesta guidance
note). Estes activos caracterizam-se pelo facto de o valor anual da sua renda
variar de acordo com o nvel de produo o que, por seu lado, afecta a vida
econmica do activo e, por conseguinte, o seu valor de capital.

2.2 Ao avaliar um activo residual, o avaliador deve comear por recolher todo o tipo
de informaes disponveis e passveis de ajud-lo a estabelecer o ciclo
econmico remanescente do activo, acordando depois os pressupostos ou
pressupostos especiais que se revelem os mais indicados para concluir essa
avaliao. Como exemplos de pressupostos eventualmente necessrios ao avaliar
activos residuais temos:
o pressuposto de que foi fornecida informao precisa e fivel por parte do
cliente, ou por parte de terceiros, quanto ao mbito ou qualidade de um
depsito mineral explorvel;
um pressuposto quanto s taxas de extraco anuais de minrio ou de um
depsito de resduos e
um pressuposto especial de que um possvel evento futuro com impacto quer
sobre a oferta quer sobre a procura de minrio.

3. Activos com teor mineiro

3.1 Apesar de os minrios serem parte fsica da rea do terreno onde esto situados,
podem ser detidos ou estar locados superfcie, ou detidos a ttulo diferente, com
diferentes direitos de explorao. Podem ser explorados atravs de operao
mineira no subsolo, poo aberto, furos (como acontece com a bombagem de
GN 4 Terrenos com teor mineiro e locais de gesto de resduos
NORMAS DE AVALIAO RICS | 105
petrleo e gs e de gua salgada) ou atravs de tratamento in situ (como acontece
com o gs e o carvo no subsolo). Minrio no fundo dos oceanos e lagos podem
ser tambm explorados por dragagem.

3.2 Diferentes estados tm diferentes leis relativas ao teor e propriedade do minrio,
leis que nem sempre esto em consonncia com as leis que regem os activos
superfcie num terreno. Em alguns estados os minrios so propriedade do
estado, sendo excludos normalmente da avaliao do interesse na superfcie. No
entanto, uma propriedade pode ter direitos para a explorao mineira com valor,
por exemplo, podendo haver licenas que permitem ao proprietrio do terreno
extrair o minrio, sujeito ao pagamento de um direito de explorao.

3.3 Locais de explorao associados a estes activos mineiros, tais como poos de
minas, podem tornar-se um encargo, sobretudo se h muito no estiverem em uso.
Podem no ser transaccionveis ou podem ter num valor negativo para o todo, ou
parte, da propriedade que est a ser avaliada (ver PS 6.8).

3.4 As consideraes materiais por parte de um avaliador quanto aos activos mineiros
pressupem assim o estabelecimento de uma base legal de interesse no minrio,
termos de pagamento de eventuais direitos de explorao ao estado ou a terceiros
encarregues da investigao da qualidade e das especificaes do mineral, a
procura existente no mercado e, por fim, quaisquer encargos associados a
trabalhos redundantes.

4. Locais de gesto de resduos

4.1 Os locais de gesto de resduos podem ser categorizados em trs amplas categorias
de acordo com a forma de processamento desses mesmos resduos. So eles:
locais de depsito final (aterros em escavaes pr-existentes e
movimentao de terras antes da escavao);
tratamento de resduos (tal como decomposio biolgica e energia
proveniente de incinerao de resduos); e
reciclagem de resduos (incluir transferncia de resduos e compostagem).
Alguns locais tm uma combinao destas operaes.

4.2 Normalmente, s os aterros e locais que foram alvo de movimentao de terras se
inserem no mbito de activos residuais, uma vez que os locais de tratamento de
resduos e de reciclagem podem, na maioria dos casos, ser operados
indefinidamente da mesma forma tal como qualquer local com potencial
comercial. No entanto, o tratamento de resduos e a reciclagem de resduos geram
tambm resduos que s podem ser depositados no aterro, sendo assim possvel
que o tempo de vida de um local de tratamento ou de reciclagem de resduos
esteja associado a um aterro. Sempre que tal ocorrer, o valor do local para fins de
gesto de resduos ser classificado como activo residual.

4.3 Em muitos estados, as operaes de gesto ou de depsito de resduos so
sujeitos a regulamentao legal muito rgida, que controla no s o tipo de
resduos a serem tratados, como impe tambm condies rigorosas sobre o tipo
de resduos que podem ser tratados, impondo tambm condies rigorosas sobre a
construo no local e prticas de trabalho no mesmo.

4.4 Os locais de gesto de resduos antigos podem no ser transaccionveis dados os
riscos, actuais ou percebidos, associados ao seu tipo de utilizao. Este tipo de
GN 4 Terrenos com teor mineiro e locais de gesto de resduos

106 | NORMAS DE AVALIAO RICS
encargos ou de riscos, podem ter um impacto negativo no todo, ou parte, da
propriedade que est a ser avaliada.

4.5 As consideraes materiais para o avaliador incluem o estabelecimento de um
enquadramento legal, identificao da categoria especfica de resduos passveis
de serem processados, as condies de funcionamento, e o seu mercado, por
exemplo, o fornecimento de resduos.

4.6 A gerao de electricidade a partir de gs em aterros uma prtica comum e pode
ser um activo valioso. Trata-se de um activo residual, mas a sua vida ser mais
longa do que as operaes de aterro de onde provm.

5. Usos posteriores

5.1 Um activo residual tem muitas vezes um uso alternativo aps o fim da sua
utilizao principal. Por exemplo, uma pedreira pode ter potencial para ser um
aterro, seja para depsito de resduos, ou para regenerao de terreno e
desenvolvimento subsequente. O avaliador deve determinar se esse potencial
existe e, em caso afirmativo, acordar com o cliente os pressupostos ou
pressupostos especiais mais adequados para aconselhar quanto ao potencial uso
para utilizaes futuras.

5.2 Tal como no caso do minrio, o espao deixado livre depois do depsito de
resduos faz parte integrante do terreno e pode ser comprado ou arrendado com a
superfcie, ou detido com um artigo diferente com direito de preenchimento.

5.3 No caso de um aterro, o activo pode limitar-se ao espao vazio, mas pode incluir
outros terrenos, alargando-se para o local no seu todo, uma vez concludo o seu
enchimento. Pode haver tambm potencial para gerao de electricidade a partir
de gs extrado de um aterro, algo que continuar durante muito tempo aps
terminado o depsito de resduos.

5.4 Excepto se o minrio a ser avaliado ou, nos aterros a espao aberto, for separado
da rea superfcie, a avaliao pode incluir elementos de valor da superfcie,
bem como os minerais ou espao vazio. Estes elementos podem incluir o valor no
terreno que ser necessrio para extraco ou enchimento no futuro, mas que
pode ser arrendado para produzir rendimento durante o tempo que for necessrio.

6. Edifcios e instalaes associadas

6.1 As avaliaes de activos mineiros e de gesto de resduos incluem muitas vezes
edifcios auxiliares e benfeitorias no terreno, bem como instalaes &
equipamento. Os edifcios inserem-se normalmente na categoria de propriedades
especializadas e, se a avaliao for para incluso numa demonstrao financeira,
podem ser avaliados usando o mtodo de custo de substituio depreciado.

6.2 Convm recordar que os edifcios, instalaes e outras obras tm geralmente
tempos de vida limitados aos dos activos residuais que servem, mas no
invulgar termos terrenos com teor mineiro e de gesto de resduos e construes
passveis de virem a ter outras utilizaes uma vez esgotada a sua primeira
utilizao. Dada a possibilidade de tal ocorrer, pode ser til atribuir um valor ao
local onde se encontram os edifcios e as instalaes, valor este adicional ao valor
das reservas de minrio ou ao espao de depsito de resduos. Quando tal
GN 4 Terrenos com teor mineiro e locais de gesto de resduos
NORMAS DE AVALIAO RICS | 107
acontece, esse valor deve ser claramente distinguido do valor associado ao teor
mineiro, gesto de resduos do terreno ou aos edifcios.

6.3 A avaliao pode reflectir custos que so identificados tambm separadamente
nas demonstraes financeiras. Os avaliadores tm que discutir com os directores
e com os auditores qual o tratamento contabilstico desses custos e quais os
encargos de reabilitao, de modo a assegurar que os mesmos foram devidamente
identificados e com vista a evitar duplicao. Os benefcios dos trabalhos de
explorao sero tidos normalmente em conta na estimativa dos custos associados
a enchimento ou esvaziamento e na escolha da taxa de risco ou de desconto.

NORMAS DE AVALIAO RICS | 108
GN 5
Incertezas numa avaliao


1. Introduo

1.1 Todas as avaliaes so opinies quanto ao preo que ser possvel de ser
atingido numa transaco data da avaliao, com base em pressupostos ou
pressupostos (premissas) especiais. Tal como todas as opinies, o grau de
subjectividade em causa varia de forma significativa, o mesmo acontecendo
quanto ao grau de certeza do valor de avaliao (ou seja, a probabilidade de a
opinio do avaliador ser a mesma do preo conseguido por uma venda
concretizada data da avaliao). Estas diferenas podem surgir em virtude das
caractersticas inerentes propriedade, do mercado ou da informao
disponibilizada ao avaliador. No so um reflexo da aptido profissional ou da
capacidade de avaliao do avaliador.

1.2 O RICS ponderou se deveria ser desenvolvida uma medida quantitativa passvel
de ser aplicada para indicar o grau de certeza que o avaliador poderia atribuir a
uma determinada avaliao. No entanto, aps ter sido efectuada uma srie de
consultas (e colocando de lado a questo de saber se seria possvel conceber
uma medida quantitativa que pudesse ser aplicada de forma consistente, clara e
compreensvel para os avaliadores e para os clientes), ficou claro que a maioria
dos clientes e outros utilizadores de avaliaes no necessitam de uma medida
deste gnero.

1.3 Se a consulta revelou que a maioria dos clientes no via grande utilidade numa
medida quantitativa de certeza na avaliao, muitos clientes consideram til,
seno mesmo essencial, para a compreenso da avaliao, que o relatrio inclua
uma indicao da confiana que o avaliador tem na opinio de avaliao emitida,
sobretudo nos casos em que o grau de incerteza elevado. Os avaliadores no
devem ver esta indicao como sinal de que tm menos confiana do que o
habitual na avaliao ou como uma admisso de fraqueza. Na verdade, a
incapacidade de chamar a ateno para a incerteza material, poder fazer com que
o cliente atribua um peso superior opinio de valor da avaliao emitida, do que
o justificvel, podendo o relatrio de avaliao criar esta falsa impresso
entrando em incumprimento com os requisitos gerais da PS 6.1.

2. Identificar a incerteza

2.1 Apresentam-se de seguida exemplos onde a incerteza possvel de se verificar e
de ter um efeito material importante no grau de confiana que pode ser aplicado
a uma qualquer opinio de valor de avaliao.
GN 5 Incertezas numa avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 109
Natureza ou localizao da propriedade
Se a propriedade for pouco comum, dadas as suas caractersticas fsicas ou a
sua localizao especfica, ou se no for facilmente comercializvel, pode ser
difcil para o avaliador formar uma opinio quanto provvel procura por
propriedades similares. Nestes casos, o avaliador tem geralmente poucos
dados comparveis sua disposio, o que pode afectar de forma negativa o
grau de certeza da avaliao emitida.

Restries a pedidos de esclarecimento e de informao fornecida
Quando a informao disponvel para o avaliador limitada ou restringida
pelo cliente ou pelas circunstncias da avaliao, essa mesma avaliao ter
um grau de certeza inferior caso no se verificassem tais restries.

Mtodo de avaliao
Terrenos para construo ou edifcios que exijam um maior volume de
investimento so avaliados muitas vezes usando o mtodo residual, que
altamente sensvel aos pressupostos adoptados. O grau de incerteza numa
avaliao deste tipo ser geralmente superior incerteza associada a outros
mtodos. Da mesma forma, as avaliaes efectuadas com base nos fluxos de
caixa futuros podem ser muito sensveis face aos pressupostos assumidos.

Valor esperado
Uma propriedade pode ter um valor esperado significativo, como por
exemplo no caso de eventualmente vir a possuir uma autorizao de
construo para um uso mais valioso, ou no caso de ser expectvel vir a
acontecer uma potencial transaco por um comprador especial. Qualquer
estimativa quanto ao montante que o mercado pagar por este potencial
acrescido depende dos pressupostos considerados.

Mudanas na lei
Por vezes, um mercado, um sector de actividade ou uma propriedade
individual, podero ser afectados pela iminncia de uma nova legislao ou
por disputas a aguardar deciso num tribunal. Antes de conhecidos os
pormenores da legislao ou a deciso do tribunal, os potenciais compradores
e vendedores podem no estar dispostos a envolverem-se em transaces. Se
o resultado destas mudanas for radical ou inesperado, o perodo que se segue
poder gerar tambm incerteza at que as consequncias sejam plenamente
compreendidas, interiorizadas e reflectidas no mercado.

Instabilidade do mercado
Crises imprevistas, macroeconmicas ou polticas, podem ter um efeito
dramtico e repentino sobre os mercados. Isto pode manifestar-se por pnico
na compra ou na venda de imveis, ou simplesmente por existir uma averso
a fazer negcio at que fique claro como que os mercados sero afectados a
longo prazo. Se a data de avaliao coincidir com o rescaldo imediato de um
acontecimento deste tipo, os dados nos quais uma avaliao se baseia podem
ser confusos, incompletos ou inconsistentes, tendo um efeito inevitvel sobre
o grau de certeza associado mesma.

2.2 Os exemplos acima mencionados revelam algumas situaes onde pode surgir
incerteza material, no reflectindo contudo uma lista exaustiva. Na prtica,
raramente um avaliador dever ter o mesmo grau de confiana em todas as
avaliaes.

GN 5 Incertezas numa avaliao

110 | NORMAS DE AVALIAO RICS
3. Comunicar incertezas

3.1 A forma como dever ser reportada a confiana do avaliador no montante da
avaliao depende da finalidade da mesma e do modelo de relatrio acordado
com o cliente. No entanto, para cumprir os requisitos gerais da PS 6.1, esses
relatrios de avaliao no devem induzir em erro ou criar uma falsa
impresso. O RICS considera que, sempre que uma incerteza tenha um efeito
material sobre a avaliao, o avaliador dever chamar a ateno para tal,
indicando a causa da incerteza e o seu grau de importncia e de que forma isso
se reflecte na avaliao reportada.

3.2 Na maior parte dos casos, a avaliao tem que ser expressa por um nico valor,
independentemente do grau de certeza. Sempre que for esse o caso, os
avaliadores devem fornecer a sua melhor estimativa, avanado no entanto com
comentrios quanto fiabilidade da sua opinio, descrevendo, por exemplo, a
disponibilidade e relevncia de dados comparveis de mercado, de modo a que o
cliente possa avaliar o grau de confiana que o avaliador tem no nmero
reportado.

3.3 No caso de avaliaes de algumas propriedades em que se verifique existir um
limite inferior e um limite superior de valor identificado pelo avaliador, pode ser
apropriado expressar a avaliao dentro de um determinado intervalo de
valores. No entanto, sempre que um avaliador estiver em condies de prever de
forma razovel qual o valor que poder atingir de acordo com as diferentes
circunstncias, o ideal ser fornecer avaliaes alternativas com base em
pressupostos especiais que reflictam essas diferentes circunstncias.

3.4 Noutras alturas, e quando as condies de incerteza de mercado ou outros
factores variveis possam ter um impacto significativo sobre a avaliao, pode
ser prudente fornecer uma anlise de sensibilidade, de modo a ilustrar o efeito
que as mudanas nessas variveis podem ter na avaliao reportada. Isto
particularmente til quando for utilizado o mtodo residual.

3.5 O uso de termos qualificativos que precedem os valores da avaliao, tais como
na ordem de ou expresses semelhantes no ser normalmente o mais
adequado, j que transmite incerteza material sem avanar com comentrios
explcitos. Uma vez que todas as avaliaes representam a opinio do avaliador
sobre o valor mais provvel dentro de um leque de resultados possveis com
base nos dados disponveis, estas expresses confirmam simplesmente o grau de
incerteza associado a uma opinio, por mais slida que possa parecer.

3.6 Independentemente do grau de incerteza, os valores de uma avaliao devem
estar em conformidade com a opinio sincera do avaliador.

NORMAS DE AVALIAO RICS | 111
GN 6
Directivas e regulamentos da Unio Europeia
relevantes para a avaliao


1. Esta guidance note contm breves informaes sobre as vrias directivas e regulamentos
da UE que tm impacto sobre a avaliao.

2. Normalmente os avaliadores que efectuam avaliaes para finalidades especficas no
espao da UE consideram na avaliao os requisitos que esto regulamentados nos
respectivos pases. Estas regras locais tero que reflectir o enquadramento definido pelas
directivas ou regulamentos comunitrios e apesar de provavelmente no ser necessrio
remeter directamente para as mesmas, sempre til saber da sua existncia e estar ciente
da sua relevncia. Salienta-se que as Normas das Associaes Nacionais, quando forem
referidas, definem apenas os requisitos em matria de regulamentao a nvel local (ver
PS 1.1, pargrafo 6 e 7).

Uma Directiva da UE um acto legislativo a transpor por parte dos estados membros
para a legislao nacional. Uma directiva define normalmente o seu alcance, mas confere
algum espao de manobra aos estados membros quanto s regras exactas a adoptar.

Uma vez adoptadas, as directivas estabelecem um calendrio de implementao aos
estados membros.

Um Regulamento comunitrio directamente aplicvel nos estados membros e, por
conseguinte, no tem que ser transposta para a legislao nacional.

3. As quatro directivas da Tabela 1 conduziram ao quadro original de regulamentao de
demonstraes financeiras de algumas entidades especficas. Desde a sua introduo
foram alteradas e revistas, sendo que a Tabela 2 enumera algumas destas directivas que
afectam os requisitos de avaliao. As directivas da Tabela 2 so menos abrangentes.

4. A Tabela 3 fornece breves detalhes sobre diversas outras directivas e regulamentaes
que tm impacto no processo de avaliao.

5. O texto das directivas pode ser obtido em: http://eur-lex.europa.eu/RECH_naturel.do.
Esta hiperligao remete para a pgina da verso em ingls das directivas, existindo
tambm hiperligaes na mesma pgina para as tradues noutras lnguas da UE. Os
textos destas directivas podem ser solicitados junto da equipa do RICS EU Public Affairs
atravs do nmero +32 (0)2 733 10 19 ou na pgina publicaffairsbrussels@rics.org.


GN 6 Directivas e regulamentos da Unio Europeia relevantes para a avaliao

112 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Tabela 1 As quatro principais directivas financeiras

Directiva
78/660/CEE

Quarta* Directiva do Conselho sobre as contas anuais de certos tipos de
empresas.
Define os requisitos bsicos de identificao dos activos nas contas de
empresas pblicas (excluindo bancos, outras instituies financeiras e
companhias de seguros).

Estabelecia na sua primeira verso que as avaliaes seriam baseadas no
princpio do preo de compra ou de custo de produo. Devero ser
consultadas as diferentes variantes na legislao nacional de cada pas. (Seco
7 da Directiva artigos 31 a 42).

O mtodo usado (custo/reavaliao/ substituio) deve ser referido nas contas.
Directiva
83/349/CEE

Stima* Directiva do Conselho sobre contas consolidadas.
Originalmente e de acordo com os termos do artigo 29, as avaliaes teriam
que ser efectuadas de acordo com a Directiva 78/660/EEC (uniformizar: CEE).
Directiva
86/635/CEE

Sobre as contas anuais e contas consolidadas dos bancos e de outras
instituies financeiras.
Efectivamente, aplica-se a Directiva 78/660/EEC (uniformizar: CEE) s
avaliaes de activos de bancos e instituies financeiras. (Seco 7 artigos
35 a 39)
Directiva
91/674/CEE

Sobre as contas anuais e contas consolidadas de companhias de seguros.
Efectivamente, aplica-se a directiva 78/660/EEC (uniformizar: CEE) a
avaliaes de activos de empresas de seguros, mas permite determinar o valor
corrente com base no Valor de Mercado data da avaliao. As reavaliaes
devem ocorrer em intervalos no superiores a cinco anos. (Seco 7 Artigos
45 a 62.)

Valor de Mercado definido como:
o preo pelo qual os terrenos e construes poderiam ser vendidos,
data da avaliao, por contrato privado celebrado entre um
vendedor voluntrio e um comprador independente, subentendendo-se
que o bem objecto de uma oferta pblica no mercado, que as
condies deste permitem uma venda regular e que se dispe de um
prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do
bem.

Apesar de esta definio diferir ligeiramente com a definio constante na PS
3.2, considera-se estar de acordo e possuir o mesmo efeito da definio de
Valor de Mercado daquela PS.
* As quarta e stima directivas foram efectuadas com base no artigo 54(3)g do Tratado que
constitui a Comunidade Europeia (Tratado de Roma), no captulo Direito de
Estabelecimento. O Artigo 54 (3) (g) menciona que: 3. O Conselho e a Comisso devem
exercer os seus direitos, como disposto nas disposies anteriores, devendo em
particular:(g) coordenar as suas aces de modo a alargar as salvaguardas que, para a
proteco dos interesses dos membros e outros, so exigidas pelos Estados membros s
empresas ou firmas que se inserem na definio do pargrafo do Art. 58, de modo a que
essas salvaguardas sejam equivalentes em toda a Comunidade;
GN 6 Directivas e regulamentos da Unio Europeia relevantes para a avaliao
NORMAS DE AVALIAO RICS | 113
Tabela 2 Alterao das directivas na Tabela 1
Directiva
90/604/CEE

Alterao das Directivas 78/660/EEC(CEE) e 83/349/EEC(CEE) sobre
isenes para pequenas e mdias empresas e publicao de contas em ecus.
Aumenta os pontos de referncia monetrios de modo a simplificar
procedimentos administrativos para pequenas e mdias empresas
Directiva
90/605/CEE


Alterao das Directivas 78/660/CEE e 83/349/CEE quanto ao mbito
dessas directivas.
Alargamento a outros tipos de empresas que tero que cumprir essas
directivas.
Recomendao
da Comisso
2000/408/CE

Relativa publicao de informao sobre instrumentos financeiros e
outros itens que complementam as exigncias em matria de publicao
de acordo com a Directiva do Conselho 86/635/CEE.
Os bancos e instituies financeiras tero que publicar informaes de acordo
com o apndice desta recomendao.
Directiva
2001/65/CE

Alterao das Directivas 78/660/CEE, 83/349/CEE e 86/635/CEE no que
se refere s regras de avaliao das contas anuais e consolidadas de
alguns tipos de empresas, bem como de bancos e de outras instituies
financeiras.
Permite que todas as avaliaes feitas no mbito das directivas alteradas
sejam feitas de acordo com o conceito de justo valor.
Regulamento
comunitrio
(CE) N
2909/2000

Sobre a gesto de contas dos activos fixos no financeiros na
Comunidade Europeia.
Estabelece que, para fins contabilsticos O Valor de Mercado de um activo
fixo ser o preo que um comprador est preparado para pagar, tendo em
ateno o estado e localizao do activo e no pressuposto de continuao da
sua utilizao.'
Regulamento
comunitrio
(CE) N
1606/2002
Sobre a aplicao das normas contabilsticas internacionais.
Estabelece que, a partir de 2005, todas as contas consolidadas de empresas
cotadas sero preparadas de acordo com os padres contabilsticos
internacionais, tais como IAS, IFRS e as interpretaes do SIC-IFRIC.
Regulamento
comunitrio
(CE) N
1725/2003
Adopo de certas normas contabilsticas de acordo com o Regulamento
comunitrio (CE) N 1606/2002.
Aumenta o mbito de regulao referida, adoptando as IFRS e suas
interpretaes.
Directiva
2003/51/CE

Alterao das Directivas 78/660/CEE, 83/349/CEE, 86/635/CEE e
91/675/EEC sobre as contas anuais e consolidadas de certos tipos de
empresas, companhias de seguros, bancos e outras instituies financeiras.
Esta Directiva retira inconsistncias entre as quatro directivas acima referidas
e as IAS, alterando-as.
Permite a utilizao do conceito de justo valor como base de avaliao.
Directiva
2006/43/CE
Alterada pela
Directiva
2008/30/CE
Sobre auditorias legais s contas anuais e s contas consolidadas,
alterando as Directivas 78/660/CEE e 83/349/CEE e anulando a Directiva
84/253/EEC(CEE).
Estabelece regras relativas s auditorias legais s contas anuais e
consolidadas.
Directiva
2006/46/CE
Alterao das directivas 78/660/CEE, 83/349/CEE, 86/635/CEE e
91/674/CEE.
Alteraes tcnicas e no de avaliao.

GN 6 Directivas e regulamentos da Unio Europeia relevantes para a avaliao

114 | NORMAS DE AVALIAO RICS
Tabela 3 Outras directivas e regulamentos

Directiva 2006/123

Sobre servios no Mercado interno.
Esta directiva estabelece que os estados membros devem respeitar o
direito dos prestadores a prestarem servios (incluindo servios de
avaliao) num estado membro que no aquele onde esto
estabelecidos. O estado membro no qual o servio prestado deve
assegurar livre acesso e livre exerccio da actividade de servios no seu
territrio. Esta Directiva define igualmente regras quanto a eventuais
limites na prestao deste tipo de servios.
Directiva
2006/48/CE
alterada pelas
Directivas:
2007/18/CE;
2007/44/CE;
2007/64/CE; e
2008/24/CE
Relativa ao estabelecimento e conduo dos negcios das
instituies de crdito (reformulao).
Esta Directiva descrita como o instrumento essencial para a
concretizao do Mercado Interno na perspectiva da liberdade de
constituio e de prestao de servios financeiros por parte das
instituies de crdito.
Introduz as disposies de Basileia II.
Incorpora as definies de Valor de Mercado que constam das IVS.
Define os requisitos de controlo e a definio de avaliador
independente que remete para pessoas com as devidas
qualificaes, aptides e experincia para efectuar avaliaes, pessoas
essas com independncia face ao processo de avaliao.
Reformula o teor da Directiva 2000/12/CE sobre este tpico.
Directiva
2006/49/CE
alterada pela
Directiva
2007/23/CE
Sobre os requisitos de capital das firmas de investimento e das
instituies de crdito.
Remete para os requisitos de controlo da Directiva 2006/48 mas com
ligeiras alteraes.
Reformula a Directiva 93/6/CE sobre este tpico.
Comunicao da
Comisso
97/C 209/03

Comunicao da Comisso sobre State-Aid (auxlios concedidos
pelos Estados que distoram o mercado livre interno europeu)
atravs da venda de terrenos e edifcios por parte das autoridades
pblicas.
Esta Comunicao fornece orientaes quanto aos procedimentos com
vista a gerir as vendas de terrenos pblicos de forma a prevenir
automaticamente a inexistncia de auxlios concedidos pelos Estados
que distoram o mercado livre interno europeu (State-Aid) com a
realizao desta operao.
Em termos gerais, recomenda-se uma venda por licitao. No entanto,
se essa no for a via escolhida, ter que ser levada a cabo uma
avaliao independente para estabelecer o Valor de Mercado do
terreno.
A definio de Valor de Mercado a mesma daquela que consta na
Directiva 91/674/CEE e referida na Tabela 1.

(01/02/2009) EM VIGOR A PARTIR DE 01/03/2009
NORMAS DE AVALIAO RICS | 115
GN 7
Propriedade pessoal

1. Introduo e aplicao

1.1 No contexto desta guidance note o termo bens personalizados ou individuais
refere-se aos activos que no esto permanentemente ligados a terrenos ou
edifcios. Inclui antiguidades e obras de belas artes, mobilirio, artigos de
coleco e utenslios. Exclui instalaes & equipamentos, elementos sobre os
quais as GN 2 se debruam especificamente.

1.2 As Normas de Avaliao RICS (Red Book) aplicam-se avaliao de bens
personalizados ou individuais. Esta guidance note avana com comentrios
adicionais aplicao das normas a este tipo de avaliaes.

1.3 Esta orientao aplica-se apenas a avaliaes de bens personalizados feitas por
escrito. Estas avaliaes so sobretudo, mas no exclusivamente, necessrias
para fins de seguros e fiscais. Esta orientao no se aplica a bens
personalizados que so parte do mesmo interesse em terrenos e edifcios e
avaliados em consonncia com os mesmos ou so parte de uma entidade
operacional que ter que ser avaliada no que toca ao seu potencial comercial
(ver GN 1) ou goodwill.

1.4 O Red Book, e consequentemente esta orientao, no se aplica sempre que
solicitado um pedido de aconselhamento na expectativa de (ou no decurso de)
alienar ou adquirir bens personalizados, seja atravs de leilo ou de outros
mtodos, ou um pedido de aconselhamento quanto ao preo possvel de ser
atingido antecipadamente de um determinado bem, ou ainda, como um pedido
de aconselhamento quanto aceitao ou no de uma oferta especfica. (ver. PS
1.2, Excepes).

2. Termos de contratao

2.1 O nvel de conhecimento dos clientes varia entre aqueles que tm um profundo
conhecimento dos mercados de bens personalizados e individuais, e outros que
no esto familiarizados com esses mercados, assim como com os termos e
conceitos usados pelos avaliadores.

2.2 imperativo que os termos de contratao sejam compreendidos e acordados
entre o avaliador e o cliente antes da apresentao do relatrio de avaliao.

2.3 Os membros do RICS podem querer estabelecer termos de contratao passveis
de serem aplicados a todos os tipos de pedidos de avaliao. Sempre que uma
avaliao tem que respeitar o disposto no Red Book, o membro ter que
apresentar termos de contratao que cumpram os termos mnimos definidos na
PS 2.1. A lista completa que reproduzida abaixo juntamente com comentrios,
sempre que necessrios, destina-se a esclarecer quais as alteraes (aos termos
definidos na PS 2.1.) necessrias nas avaliaes de bens personalizados ou
individuais.
(a) Identificao do cliente;
GN 7 Propriedade Pessoal

116 | NORMAS DE AVALIAO RICS
(b) A finalidade da avaliao;
(c) O objecto da avaliao;
(d) O interesse a ser avaliado.
Podem existir situaes nas quais o interesse no bem personalizado a ser
avaliado seja partilhado por outros. Quando tal acontece, isto deve ser
claramente especificado.
(e) O tipo de propriedade e a forma como usada e classificada pelo cliente;
No aplicvel normalmente a bens personalizados.
(f) A base, ou bases de valor;
Ver pargrafo 5 abaixo
(g) A data de avaliao;
(h) Revelao de qualquer envolvimento material do avaliador, ou uma
declarao de que no houve nenhum envolvimento material anterior;
(i) Se necessrio, uma declarao com o estatuto do avaliador;
(j) Sempre que necessrio, a moeda adoptada;
(k) Quaisquer pressupostos, pressupostos especiais, reservas, instrues
especiais ou renncias;
(l) O mbito das investigaes por parte do avaliador;
Ver pargrafo 4 abaixo;
(m) A natureza e a fonte da informao em que o avaliador se baseia;
Ver pargrafo 4 abaixo;
(n) Autorizaes ou restries publicao;
(o) Quaisquer limites ou iseno de responsabilidade face a outras partes que
no o cliente;
(p) Confirmao de que a avaliao ser levada a cabo de acordo com essas
normas;
(q) Confirmao de que o avaliador tem os conhecimentos, aptides e
compreenso para levar a cabo a avaliao de forma competente;
(r) A base de clculo dos honorrios;
(s) Se a firma est registada no RICS, referncia ao procedimento de
tratamento de reclamaes, com uma cpia disponvel se pedida;
(t) Uma declarao de que o cumprimento destas normas pode ser sujeito a
verificao de acordo com as regras de conduta e disciplinares da
Instituio.

3. Identificar o mercado

3.1 A finalidade da avaliao ter um impacto no mercado esperado, no qual se
espera que essa transaco seja efectuada. reconhecido que existem diferentes
formas identificveis de comercializao de bens personalizados. Deste modo,
podemos chegar a diferentes preos, devendo o avaliador esclarecer nos termos
de contratao e no relatrio em que mercado, ou mercados, se assume vender
esses bens.

3.2 Os principais tipos de mercado de bens personalizados so:
leiles;
comrcio retalhista; e
venda entre privados de bens personalizados ou individuais com ou sem
interesse especial.
GN 7 Propriedade Pessoal
NORMAS DE AVALIAO RICS | 117
4. Inspeco, investigaes, informaes e assistncia recebida

4.1 A inspeco da bens personalizados pode estar limitada em virtude da sua
localizao especifica ou, no caso de pedidos de indemnizao de seguro, do
facto de que deixou de existir. Os limites a qualquer inspeco ou investigao
tm que ser registados e o avaliador ter que acordar com o cliente at que ponto
uma inspeco vivel, ou at que ponto a informao fornecida pelo cliente,
ou por outras partes, pode servir de base avaliao (ver PS 5 Investigaes).

4.2 Quando o avaliador se baseia em informaes prestadas pelo cliente, essa
circunstncia deve ser registada. A fonte de qualquer deste tipo de informaes
deve ser citada pelo avaliador e verificada sempre que possvel. Quando a
verificao no possvel, tal facto deve ser referido no relatrio.

4.3 A instruo pode obrigar o avaliador a solicitar a colaborao de outros
consultores especializados e/ou outros profissionais.

4.4 Nestes casos, o avaliador deve dar os devidos passos para garantir que esses
servios sero levados a cabo de forma competente e que as concluses nas
quais assenta so razoveis e credveis, ou revelar o facto de esses passos no
terem sido dados (ver PS 6.10, Incorporao de outras avaliaes).

5. Abordagem avaliao

5.1 O tipo de abordagem ao valor usada pelo avaliador depende da finalidade da
avaliao e da base de valor requerida. Os principais tipos de abordagem
usados na avaliao da bens personalizados incluem:
Comparao com o preo de venda de itens idnticos ou semelhantes
obtidos em data de avaliao semelhante. Ao considerar o resultado de um
leilo, o preo obtido ser o da proposta que acabaria por ser aceite,
chamado muitas vezes preo arrematado, sem quaisquer ajustamentos com
base em prmios, comisses ou outros encargos.
Substituio por uma rplica. Uma rplica uma cpia do original, o mais
prxima possvel do original em termos de natureza, qualidade e idade dos
materiais mas criada atravs de mtodos de construo modernos. Esta
abordagem usualmente adoptada muitas vezes apenas para fins de seguro.
Substituio por um fac-simile. Um fac-simile uma cpia exacta do artigo
original, criado com materiais de natureza, qualidade e idade muito
prximos e usando mtodos de construo do perodo original. Esta
abordagem usualmente adoptada apenas para fins de seguro.

6. Relatrios

6.1 da responsabilidade do avaliador garantir que o relatrio de avaliao claro
e sem ambiguidades para o leitor e que preparado com elevados padres de
integridade, clareza e objectividade (ver PS 6.1).

6.2 A generalidade do PS 6 (Relatrios de avaliao e referncias publicadas aos
mesmos), aplicvel a relatrios de avaliao de bens personalizados ou
individuais. A lista de requisitos mnimos na PS 6.1 no fundo a mesma da PS
2.1 e o relatrio ter que repetir todas as especificidades incorporadas nos
termos de contratao, na abordagem avaliao e nas investigaes a realizar
pelo avaliador.
GN 7 Propriedade Pessoal

118 | NORMAS DE AVALIAO RICS

6.3 No que respeita PS 6.1 (c) a descrio de bens personalizados deve ser a mais
ajustada finalidade da avaliao. Por exemplo, a descrio de um objecto
importante de uma avaliao para fins de seguro deve ser o mais detalhada
possvel, enquanto uma descrio de um artigo de valor modesto considerado
para fins fiscais pode ser menos detalhado. Recomenda-se o uso de fotografias
sempre que necessrio.

6.4 So adoptados termos especficos para bens personalizados para descrever
antiguidades e peas de belas artes, sendo que, nestes casos, recomenda-se que a
identificao do objecto (Object ID) seja utilizado como padro descritivo
aceitvel mnimo. Para mais informaes sobre o Object-ID, consulte
www.object-id.com.

6.5 No que respeita PS 6.1 (f), a base real de valor adoptada e a descrio do
mercado no qual o item est a ser avaliado, tem que ser clara, devendo se
possvel, verificar-se tambm se a determinao do valor de avaliao est em
consonncia com os requisitos do cliente ou com outras questes reguladoras.
Por exemplo, valores para fins de tributao tero que respeitar a respectiva
legislao nacional e poder ter que adoptar tambm uma base de valor
especfica.

6.6 Uma estrutura sugerida para um relatrio de avaliao seria:
capa;
ndice;
Requisitos mnimos da PS 6.1, de acordo com as modificaes contidas nos
termos de contratao;
Identificao e organizao (por categoria ou outra ordem) dos bens
avaliados;
Sumrio;
Declarao do valor de avaliao (acompanhada de certificado se
necessrio (ver PS 6.2);
Glossrio de termos (se necessrio);
Imagens (se necessrio, podem ser introduzidas no corpo principal do
texto).

(01/03/2010) EM VIGOR A PARTIR DE 01/04/2010